時間：2023-06-06 08:59:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產(chǎn)公司合同管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀 合同管理特性 合同管理體系
一、對當(dāng)前合同管理現(xiàn)狀認(rèn)識
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前常用的合同體系主要有以下兩類:
第一類是以FIDIC、JCT為代表，像國內(nèi)外有外資背景的測量師行基本采用的是這兩個合同模板（由于FIDIC與JCT適用條件、合同內(nèi)主要內(nèi)容基本一致，以下只以FIDIC為例）。FIDIC條款在我國建設(shè)上的使用，始于八十年代中期的世行貸款項目及大型國際項目。由于其具有條款嚴(yán)密、非常強的系統(tǒng)性和可操作性，工程建設(shè)各方（建設(shè)單位、監(jiān)理工程師、承包商）風(fēng)險責(zé)任明確、權(quán)利義務(wù)公平的特點，使用范圍逐步擴大。又因為FIDIC適用的法律環(huán)境、社會環(huán)境與國內(nèi)有較大差別，國內(nèi)企業(yè)在適用FIDIC條款的時候，會對其條款內(nèi)容的約定做較大的修改，使其盡可能的適應(yīng)投資管理方的實際需要。
第二類就是國家2007年標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件，以下簡稱“國家范本”。建設(shè)部于91年、99年，2007年多次頒布了合同范本，從99版的國家范本開始，引進(jìn)FIDIC條款，對91年的范本模式做了較大調(diào)整,將范本的組成參照FIDIC合同，分成協(xié)議書、通用條款、專用條款。2007年版結(jié)合建設(shè)部推廣的《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》,對合同中的清單報價的格式及計價內(nèi)容做了規(guī)定。從格式和組成來講，國家范本已經(jīng)和FIDIC越來越接近了。但就具體內(nèi)容上來講，“國家范本”仍較為簡略。在工程實際工作中，如合同雙方發(fā)生爭議，其條款操作性還不能充分滿足工程實際需求。國家范本與FIDIC合同，其實都是合同的通用條款，而體現(xiàn)合同個性化是靠合同的專用條款的針對性約定。
二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特性的認(rèn)識
1.合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個開發(fā)項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識。
2.合同管理時間的長期性。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長的特點。小型項目的建設(shè)周期可能有幾個月，大型項目建設(shè)周期可能長達(dá)數(shù)年，甚至更長，相應(yīng)合同的履行也具有長期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑模来谓?jīng)歷項目取得、設(shè)計、施工、銷售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。
3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財務(wù)人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。
4.合同管理體現(xiàn)了較強的國家干預(yù)性。房地產(chǎn)開發(fā)項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產(chǎn)生重大影響，因此，國家對房地產(chǎn)開發(fā)采取了嚴(yán)格的干預(yù)措施。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是對合同主體的限制。《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等明確規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動的開發(fā)商、施工、勘察、設(shè)計和監(jiān)理等單位都應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，只有取得資質(zhì)證書后，才可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)建設(shè)活動；二是對合同的履行制定了一系列強制性標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量關(guān)系到民眾生命財產(chǎn)安全，為此，國家對項目的勘測、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)，都制定了大量的國家強制性標(biāo)準(zhǔn)并要求嚴(yán)格執(zhí)行，有關(guān)合同中的許多條款也都是嚴(yán)格按國家強制性標(biāo)準(zhǔn)訂立的；三是合同責(zé)任的法定性。我國法律對房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)合同責(zé)任有許多強制性規(guī)定，如采用招標(biāo)方式訂立合同、禁止轉(zhuǎn)包、施工方的質(zhì)量保修責(zé)任等規(guī)定。強制性規(guī)定的存在，使部分合同責(zé)任成為法定責(zé)任，部分或全部排除了當(dāng)事人的締約自由。
5.合同管理的高風(fēng)險性。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風(fēng)險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險。這些風(fēng)險如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失。
三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析
1.從外部環(huán)境來看，由于我國合同制度尤其是建設(shè)工程合同制度的建立時間較短，相關(guān)企業(yè)對合同的重要性認(rèn)識不足，合同管理意識不強。我國的建設(shè)工程合同制度是隨著國家經(jīng)濟體制的改革，逐漸發(fā)展建立起來的。上世紀(jì)70年代末、80年代初,隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設(shè)計合同試行條例》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的頒布，初步建立起了建設(shè)工程合同制度。
2.從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理來看，在合同管理上主要存在以下幾個方面的問題：
(1)合同管理制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實施有效管理，造成合同風(fēng)險事故的頻繁發(fā)生。
(2)合同管理人員缺乏合同管理的專業(yè)知識，綜合素質(zhì)不高。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面，專業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識及相應(yīng)的實踐經(jīng)驗，難以對合同進(jìn)行有效的管理。
(3)合同管理人員主觀上缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權(quán)責(zé)劃分不清，缺少相應(yīng)激勵和約束機制，管理人員責(zé)任心不強。有些風(fēng)險損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專業(yè)知識本來就比較缺乏，再沒有一個認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更加劇了風(fēng)險損失的發(fā)生。
四、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善
1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過程中的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統(tǒng)計及歸檔制度等。
2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機構(gòu)，例如：在總部、分公司和各個項目部，分別設(shè)立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構(gòu)，使合同管理機構(gòu)覆蓋企業(yè)的每個層次，延伸到工程項目建設(shè)的各個角落。合同管理機構(gòu)的主要職責(zé)是制訂本企業(yè)的合同管理制度；檢查監(jiān)督本企業(yè)各類建設(shè)工程合同的訂立、履行；培訓(xùn)合同管理人員；采取措施有效預(yù)防合同風(fēng)險；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗等。
3.合同管理人員體系的建立與完善。人是合同管理中最活躍的角色，也是合同管理中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。建設(shè)單位應(yīng)設(shè)置合同管理人員從事合同管理工作，加強對建設(shè)單位合同管理人員的職業(yè)道德素養(yǎng)和專業(yè)技術(shù)素養(yǎng)的培訓(xùn)。加強建設(shè)項目合同管理隊伍建設(shè)，加強合同管理人才的培養(yǎng)，實行合同管理人員持證上崗制度，即是提高建設(shè)項目合同管理效果的重要舉措。目前，我國己正式推行注冊造價工程師制度，造價工程師的一項重要職責(zé)就是搞好建設(shè)項目的投資控制和合同管理。因此，建議在建設(shè)項目管理機構(gòu)中設(shè)置注冊造價工程師崗位，專司合同管理職責(zé)。合同管理機構(gòu)設(shè)置完成后，就需要配備相應(yīng)的管理人員，通過對外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式，將有一定合同管理專業(yè)知識和經(jīng)驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上，保證這些機構(gòu)中有充足人員從事合同管理工作。采取請進(jìn)來、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高相關(guān)專業(yè)知識水平。
4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機構(gòu)已經(jīng)設(shè)立、人員已經(jīng)匹配后，如何使這些機構(gòu)和人員相互之間協(xié)調(diào)配合、有效地開展工作，便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應(yīng)采取簡捷、高效的方式。
五、合同管理精細(xì)化
目前，各省級人大常委會審議通過并頒布了各省級《合同監(jiān)督條例》，指導(dǎo)各級工商行政管理部門和其他有關(guān)行政主管部門進(jìn)行合同的監(jiān)督和管理。但是，由于合同的種類繁多，《條例》內(nèi)容只能對合同的監(jiān)督和管理做出粗線條的規(guī)定，無法滿足對房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的具體需要。各級房地產(chǎn)企業(yè)主管部門針對房地產(chǎn)合同的特點，制定出一套房地產(chǎn)企業(yè)合同“管理細(xì)則”已經(jīng)迫在眉睫。
合同的各方要重視合同管理機構(gòu)設(shè)置、合同歸口管理工作。做好合同簽訂、合同審查、合同授權(quán)、合同公證、合同履行的監(jiān)督管理。建立健全合同管理制度，嚴(yán)格按照規(guī)定程序進(jìn)行操作，以提高合同管理水平。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]秦玉文:建筑業(yè)如何成為實實在在的支柱產(chǎn)業(yè)[J].建筑,2006
關(guān)鍵詞: 合同管理；項目管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個開發(fā)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理水平是十分必要的。
一、項目合同管理在工程項目中的意義與作用
（一）合同對整個工程項目的設(shè)計計劃和實施有決定性作用。
合同分配著工程任務(wù),具體地規(guī)定著工程任務(wù)相關(guān)的各種問題,工程所涉及到的生產(chǎn)材料和設(shè)備供應(yīng)、運輸,各專業(yè)設(shè)計和施工的分工協(xié)作關(guān)系由簽訂的各合同協(xié)調(diào)并統(tǒng)一工程各參加者的行為；合同確定了項目的組織關(guān)系，規(guī)定著項目參加者各方面的經(jīng)濟責(zé)權(quán)利關(guān)系和工作分配情況,直接影響著整個項目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運作；合同作為工程項目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù)，是工程項目各參加者之間經(jīng)濟關(guān)系的調(diào)節(jié)手段，也是工程實施過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則和解決雙方爭執(zhí)的依據(jù)。
（二）合同管理在項目管理中居于核心地位
建設(shè)項目點多、面廣、戰(zhàn)線長，合同標(biāo)的涉及的范圍寬、內(nèi)容復(fù)雜、金額巨大，通過合同管理,能夠落實項目的目標(biāo)和計劃,將項目的工期、成本、質(zhì)量目標(biāo)有效統(tǒng)一起來。工程項目管理的制度化要求嚴(yán)格合同管理,無論是設(shè)計、施工還是項目的運營,只有嚴(yán)格合同管理,才能按期保質(zhì)地完成工程項目。
二、建立項目合同管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中會涉及建設(shè)單位、設(shè)計部門、監(jiān)理公司、材料設(shè)備供應(yīng)商、銀行、保險、政府職能部門等眾多錯綜復(fù)雜的關(guān)系,妥善處理和協(xié)調(diào)各種公共關(guān)系是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。因而需要一些專業(yè)扎實、業(yè)務(wù)精通的合同管理人員在充分了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程后,識別企業(yè)各職能部門合同管理要素,系統(tǒng)地分析各要素相互間的關(guān)系,建立合理科學(xué)的合同要素網(wǎng)絡(luò),合同要素網(wǎng)絡(luò)要確保建設(shè)項目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程中能妥善處理好與各關(guān)系人之間的經(jīng)濟關(guān)系與法律關(guān)系,是建立項目合同管理體系的依據(jù)。建設(shè)項目合同管理體系的設(shè)計應(yīng)能確保提供對合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應(yīng)能有效保證在合同“兩期”內(nèi)合同要素網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)性和一致性。
（一）合同形成期
堅持“遵守、補充、審核”相結(jié)合的原則,保證簽訂的各類合同從過程體系上維護(hù)企業(yè)的根本利益。1)遵守各類合同標(biāo)準(zhǔn)文本的合同條款,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的特點，保證簽訂合同的總體方向，維護(hù)合同各方基本的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;2)補充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項目、不同時期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護(hù)公司的利益;3)審核補充條款由合同管理部門負(fù)責(zé),合同責(zé)任人提出，項目部等職能部門參與會簽，以保證合同補充條款在合同日后順利履行。
（二）合同履行期
建立合同目標(biāo)管理責(zé)任體系,全面落實合同標(biāo)的,實現(xiàn)合同目標(biāo)。
1.確定合同執(zhí)行責(zé)任人,明確責(zé)任人在合同實施過程中不同時期的管理目標(biāo),并要求合同責(zé)任人根據(jù)目標(biāo)制定完成管理目標(biāo)的工作計劃。
2.建立合同責(zé)任部門定期匯報和合同管理部門定期檢查制度,從宏觀上監(jiān)督責(zé)任人按計劃履行合同的情況,保證合同管理工作計劃的落實和合同目標(biāo)的最終實現(xiàn)。
3.建立合同考核制度,把合同考核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)納入企業(yè)部門績效考核體系中,激發(fā)合同責(zé)任人的工作潛能,保證合同網(wǎng)絡(luò)各要素之間的協(xié)調(diào)性。
三、完善合同管理制度
制度化和標(biāo)準(zhǔn)化是合同管理的基礎(chǔ)。建立一套適應(yīng)企業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的比較完善、切實可行、合理合法、能有效調(diào)動各合同管理責(zé)任人積極性的管理制度,通過管理過程中的各類管理標(biāo)準(zhǔn)強化管理制度的執(zhí)行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業(yè)在簽訂、履行、變更合同時遭受經(jīng)濟損失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉(zhuǎn)變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達(dá)到責(zé)任人;在項目組織和項目管理體系的建立過程中,落實各合同規(guī)定,有利于協(xié)調(diào)各合同關(guān)系,明確合同規(guī)定的各項權(quán)力,執(zhí)行合同檔案管理,監(jiān)督合同實施過程,調(diào)解合同爭執(zhí),處理索賠與反索賠,從而對工程實施跟蹤診斷,來實現(xiàn)對工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制。
1.合同臺賬及檔案管理程序:在程序的設(shè)計上除要考慮按標(biāo)準(zhǔn)編號收發(fā)、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程,為合同后評價提供原始素材;
2.合同簽訂管理程序:要明確各類合同實施的目的,充分考慮合同在執(zhí)行過程中可能發(fā)生的各種情況,堅持程序化管理和例外管理相結(jié)合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執(zhí)行的方向,保證簽訂的合同最大限度地維護(hù)企業(yè)的利益;
3.合同履行管理程序:為及時預(yù)測、發(fā)現(xiàn)合同在履行過程中出現(xiàn)的各種問題，監(jiān)督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅持全面履行原則的前提下，堅持合同目標(biāo)管理與合同考核管理相結(jié)合的原則，設(shè)計并優(yōu)化合同履行管理程序，保證項目相關(guān)的各個合同按計劃高效率地執(zhí)行，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按期保質(zhì)地正常實施；
4.合同變更及索賠程序：由于合同的變更和索賠發(fā)生后，意味著企業(yè)在運作過程中偏離了預(yù)測的方向，因而在程序設(shè)計方面要明確合同變更及索賠的提出方、決策權(quán)屬的相互關(guān)系,明確企業(yè)處理變更和索賠的原則，保證按程序辦事既能有效減少變更和索賠的發(fā)生,又能及時處理變更和索賠對企業(yè)經(jīng)營活動的影響，為企業(yè)管理者的決策提供依據(jù)。
1.1成本管理水平粗放，沒有形成系統(tǒng)的成本費用管控組織體系
首先，缺少系統(tǒng)的組織架構(gòu)支撐成本費用管理，成本管理意識欠缺。許多中小地產(chǎn)公司成本管理工作開始之前沒有專職部門負(fù)責(zé)成本管理工作，有的地產(chǎn)公司由財務(wù)部“兼顧”成本管理，有的地產(chǎn)公司將成本簡單定義為“工程造價成本”由工程造價（或者叫成控）部門負(fù)責(zé)。在組織架構(gòu)上這些地產(chǎn)公司難以滿足“項目全成本”管理要求，成本費用管理上還沒有脫離“財務(wù)成本”、“工程造價成本”概念，沒有真正理解項目全過程、全成本管理思想，沒有形成系統(tǒng)的成本費用管理組織體系。
其次成本費用管理經(jīng)驗與方法難沉淀與復(fù)制。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的獨特性和固定性使得每開發(fā)一個新項目都要重頭開始，原有項目的成本管理經(jīng)驗、手段與方法不一定完全適用新項目，加上人員的流動使得成本管理難度加大、效率低下。
1.2合同管理不到位，變更難控制
首先，合同管理不規(guī)范。合同的規(guī)范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類授權(quán)與審批。有些地產(chǎn)公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產(chǎn)公司簽訂合同與工程造價成本預(yù)算科目脫節(jié)，沒有把項目造價成本預(yù)算、財務(wù)預(yù)算有機結(jié)合起來。簽訂合同時只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費用數(shù)據(jù)統(tǒng)計著想。合同實際執(zhí)行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費用數(shù)據(jù)統(tǒng)計不準(zhǔn)確、不及時甚至難以統(tǒng)計。
其次，合同的分類授權(quán)與審批機制缺乏或不合理。合同的分類不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門不同、授權(quán)不同，合同的分類授權(quán)審批應(yīng)隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和國家相關(guān)政策的變化作相應(yīng)修改完善。在這點上，不同的地產(chǎn)公司是參差不齊，中小地產(chǎn)公司更是做的不到位。
1.3資金管控缺乏手段與方法
資金是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)資金流入、流出的的統(tǒng)籌規(guī)劃和運用。地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理以財務(wù)管理為中心，而財務(wù)管理又以資金管理為核心。目前地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要問題是：第一，雖然編制了資金預(yù)算，但普遍存在資金預(yù)算與項目開發(fā)預(yù)算、工程造價預(yù)算、營銷策劃預(yù)算、合同管理融合的深度不夠，在很多細(xì)節(jié)問題上沒有考慮到，編制預(yù)算時沒有吸收相關(guān)部門、專業(yè)人士的合理意見抑或是財務(wù)部門獨立編制，資金管控出現(xiàn)意外時調(diào)控不力、缺乏剛性和執(zhí)行力；第二，在現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境下，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)不具備通過發(fā)行企業(yè)債券、股票方式籌措資金，很多中小地產(chǎn)企業(yè)甚至通過小貸公司、擔(dān)保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當(dāng)高，個別地產(chǎn)企業(yè)還出現(xiàn)了資金鏈斷裂、項目難以為繼帶來嚴(yán)重的社會問題。
2、提升房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理質(zhì)量的有效途徑
2.1完善對工程成本管理工作的全程監(jiān)控
為了進(jìn)一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費，必須要加強各部門之間的聯(lián)系，實現(xiàn)對工程造價管理工作的全面監(jiān)控，并對建設(shè)資源進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，合理分配。首先，要加強工程初步預(yù)算和施工預(yù)算的工作，制定出詳細(xì)的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計劃，實現(xiàn)資源的合理利用。其次，在工程建設(shè)的決策階段，要重點重視對工程建設(shè)投資估算工作，并對項目的可行性報告進(jìn)行重點評估，針對其中有爭議性的項目廣開言路，吸取各方面的意見。最后，要對工程項目中的投資預(yù)算、施工預(yù)算、工程結(jié)算以及竣工結(jié)算等進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧、統(tǒng)一管理，有效推進(jìn)工程造價體系的改革與發(fā)展，實現(xiàn)各個工作環(huán)節(jié)的平穩(wěn)接軌。
2.2建立現(xiàn)實的工程成本管理咨詢市場
高效的工程造價管理效率需要建立自主經(jīng)營的合伙制和有效責(zé)任制等多種組織形式相結(jié)合的工程造價咨詢市場，進(jìn)一步完善造價管理體系。建成現(xiàn)實的工程造價管理咨詢市場之后，工程造價的實際流程需要進(jìn)入該市場，并受市場監(jiān)督體制的監(jiān)督和制約。因此，市場監(jiān)督制度的監(jiān)督范圍需要進(jìn)一步擴大，政府應(yīng)該致力于完善現(xiàn)有的市場監(jiān)督機制，當(dāng)出現(xiàn)企業(yè)的不自律行為時采取強硬手段給予相應(yīng)的處罰措施，增強政府的宏觀調(diào)控能力，并保證工作的準(zhǔn)確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價咨詢市場為工程企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境，并在一定程度上減小了不正當(dāng)競爭給企業(yè)帶來的風(fēng)險。
2.3逐步完善工程成本管理的制度
完善的工程成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作順利進(jìn)行的有力保障。在現(xiàn)有的市場發(fā)展條件和經(jīng)濟體制之下，企業(yè)必須完善相關(guān)工程成本管理制度，加強對工程成本管理中各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督，制定明確的企業(yè)規(guī)章制度規(guī)范工作人員的管理行為，保障成本管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實性，并落實資金日報制度，出現(xiàn)賬目問題及時進(jìn)行核查，爭取在當(dāng)天內(nèi)得到解決。
2.4提升財會人員的職業(yè)素質(zhì)
財會人員作為企業(yè)工程造價管理的實際操作者，其工作能力和個人素質(zhì)直接關(guān)系著企業(yè)工程造價控制效率和企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此企業(yè)必須加強對從業(yè)人員工作能力、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)以及個人思想品質(zhì)的考核，提高準(zhǔn)入門檻，對應(yīng)聘者的教育經(jīng)歷、工作背景、個人犯罪經(jīng)歷等進(jìn)行嚴(yán)格審查，為企業(yè)篩選高素質(zhì)的專業(yè)人才。同時企業(yè)應(yīng)該定期對造價工程師進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并建立嚴(yán)格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價管理隊伍。
結(jié)語
工程成本管理是企業(yè)日常工作的關(guān)鍵內(nèi)容，企業(yè)管理人員加強對工程成本管理的監(jiān)管，了解市場環(huán)境的變化情況，完善相關(guān)工程成本管理制度，提高會計人員的職業(yè)素質(zhì)。企業(yè)必須嚴(yán)格審核各項成本管理數(shù)據(jù)，及時處理存在的各種問題，從而更好提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
【參考文獻(xiàn)】：
[1]劉紅利.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理研究[D].西南交通大學(xué)，2015.
【關(guān)鍵詞】合同管理；風(fēng)險防范；經(jīng)濟效益
合同是兩個或兩個以上當(dāng)事人為實現(xiàn)一定的經(jīng)濟利益而達(dá)成一致的協(xié)議。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟、契約經(jīng)濟，合同是商品經(jīng)濟的產(chǎn)物，是商品交換的法律表現(xiàn)形式。現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟往來，主要是通過合同形式進(jìn)行的，在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)為實現(xiàn)一定的經(jīng)濟目的，明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的合同，企業(yè)通過合同所確立的民事關(guān)系，是一種受法律保護(hù)的民事法律關(guān)系，所以通過簽訂合同建立民事法律關(guān)系的行為是一種民事法律行為，是企業(yè)經(jīng)營活動過程不可避免的行為，因此，合同管理對企業(yè)的成敗非常重要，是防范企業(yè)法律風(fēng)險的基礎(chǔ)性工作。合同糾紛是企業(yè)在經(jīng)營過程存在法律風(fēng)險的重要表現(xiàn)，法律風(fēng)險是指企業(yè)所承擔(dān)的發(fā)生潛在經(jīng)濟損失或其它損害的風(fēng)險，防止出現(xiàn)合同糾紛，防范企業(yè)法律風(fēng)險，就要建立科學(xué)的合同管理制度。
一、企業(yè)的合同管理機構(gòu)
合同應(yīng)由企業(yè)的專門機構(gòu)來執(zhí)行，即由企業(yè)法律顧問部門管理。既然企業(yè)通過合同所確立的民事關(guān)系，是一種受法律保護(hù)的民事法律關(guān)系，訂立合同的行為就是一種民事法律行為。由此可見，由于合同本身的特征，決定了合同不同于企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)人事、財務(wù)等管理工作，已超越了企業(yè)自身的界限，使之成為一種受法律規(guī)范和調(diào)整的社會關(guān)系，涉及大量的法律專業(yè)問題，所以合同應(yīng)由企業(yè)法律顧問部門管理，企業(yè)法律顧問具備專業(yè)的法律知識。一方面，企業(yè)法律顧問注意學(xué)習(xí)法律，同時關(guān)注市場法律環(huán)境的變化，研究法律適用對本企業(yè)產(chǎn)生的影響，在學(xué)習(xí)中培養(yǎng)并不斷增強法律意識。另一方面，熟悉企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，認(rèn)真總結(jié)企業(yè)經(jīng)營管理實踐中正確適用法律手段的經(jīng)驗和不依法辦事造成損失的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)其他企業(yè)依法經(jīng)營管理好的做法，具有適用法律思考問題、處理問題的能力。設(shè)立專門的法律機構(gòu)來管理合同是企業(yè)合同管理的基本條件。
二、企業(yè)的合同管理模式
企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和企業(yè)的組織機構(gòu)不同，企業(yè)選擇合同的管理模式也不盡相同，但大中型以上的企業(yè)，合同管理的模式應(yīng)采取企業(yè)法律顧問部門統(tǒng)一管理和各業(yè)務(wù)部門、各單位分口管理的模式，因為其部門分工不同，業(yè)務(wù)不同。法律顧問部門作為企業(yè)合同的統(tǒng)一管理部門，對企業(yè)合同的簽訂和履行負(fù)有監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)的職責(zé)。具體操作上，對合同實行分級、劃塊管理，各業(yè)務(wù)部門(主要有供應(yīng)、銷售、研發(fā)、投資等)和所屬各單位(主要有分公司、駐外機構(gòu)等)作為合同二級管理單位，由他們負(fù)責(zé)本部門、本單位的合同簽訂和履行，向企業(yè)法律顧問部門備案，并定期匯報有關(guān)合同的執(zhí)行情況，法律顧問部門隨時檢查和監(jiān)督。這樣，企業(yè)和所屬各部門、各單位對合同的管理做到機構(gòu)、人員、制度三落實，形成完善的合同管理體系。同時，應(yīng)加強對合同管理人員的培訓(xùn)教育。合同管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的高低，直接影響著合同管理的質(zhì)量。通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使合同管理人員掌握合同法律知識和簽約技巧，建立合同管理人員持證上崗和年檢考核制度，這不但增強了合同管理人員的責(zé)任感，也提高了合同法律意識。
三、合同管理制度的內(nèi)容
要使合同管理規(guī)范化、科學(xué)化、法律化，首先要從完善制度入手，建立規(guī)章制度，制定切實可行的合同管理制度，使管理工作有章可循。合同管理制度的主要內(nèi)容應(yīng)包括：合同的歸口管理制度，合同資信調(diào)查、簽訂、審批、會簽、審查、登記、保存，法人授權(quán)委托辦法，合同檔案管理，合同專用章管理，合同履行情況登記，合同糾紛處理機制，合同定期統(tǒng)計與考核檢查辦法，合同管理人員培訓(xùn)制度，合同管理獎懲與績效考核等。企業(yè)通過建立一整套規(guī)范、科學(xué)的合同管理制度，同時，落實各項制度，做到管理層次清楚、職責(zé)明確、程序規(guī)范，從而使合同的簽訂、履行、考核、糾紛處理都處于有效的控制狀態(tài)。
四、合同管理的具體方法
合同關(guān)系自始至終是一種法律關(guān)系，所以企業(yè)的合同管理也應(yīng)當(dāng)是自始至終的全過程的、全方位的管理。根據(jù)合同的訂立、履行、結(jié)束的時間順序來分，合同管理分為：合同事前防范、事中控制、事后應(yīng)對三個階段，并且是以合同事前防范、事中控制為主，事后應(yīng)對處理為輔的合同管理方式。
（一）合同管理的事前防范
做好企業(yè)合同管理的事前防范工作，首先，應(yīng)當(dāng)從調(diào)查客戶的資信情況開始，即了解客戶的商業(yè)信用、經(jīng)營情況、資本結(jié)構(gòu)和償債能力等，對客戶的資信進(jìn)行調(diào)查是事前預(yù)防的一項重要工作，調(diào)查客戶的資信狀況主要是通過查閱其財務(wù)資料、參觀其經(jīng)營場所和訪談其管理人員，核實和驗證各種信息的真實性和準(zhǔn)確性。同時，通過對客戶以外的單位和個人進(jìn)行調(diào)查，間接了解客戶信息，如：向工商行政管理部門調(diào)查客戶的注冊登記和年檢情況，了解客戶的企業(yè)性質(zhì)、股東構(gòu)成、經(jīng)營范圍和經(jīng)營期限等；向稅務(wù)管理部門了解客戶的納稅情況；向房地產(chǎn)管理部門調(diào)查作為客戶經(jīng)營場所的房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況；向行業(yè)協(xié)會、消費者組織、與客戶有經(jīng)濟交往的其它企業(yè)等調(diào)查客戶的行業(yè)地位和商業(yè)信譽；等等。另外客戶的資信狀況不是一成不變的，而是隨著時間的推移而不斷變化，也不能將客戶以往的資信狀況視為當(dāng)前的資信狀況并以此作為決策的依據(jù)，要及時更新資料，或重新調(diào)查后才能對客戶當(dāng)前的資信狀況做出準(zhǔn)確（下轉(zhuǎn)第63頁）（上接第57頁）的評價。將客戶的各種資料，認(rèn)真地歸檔保存，建立客戶檔案管理。其次，對合同文本的審查，在對當(dāng)事人資信調(diào)查后進(jìn)行合同談判，然后起草合同文本，都由企業(yè)設(shè)立法律顧問辦事機構(gòu)或通過聘請律師擔(dān)任企業(yè)的法律顧問參與，建立合同簽訂前的審核制度，因為律師和企業(yè)聘請的法律顧問擁有豐富的法律知識和法律專業(yè)業(yè)務(wù)能力，在合同簽訂之前由他們對合同進(jìn)行審核，企業(yè)法律顧問從了解客戶的商業(yè)信用、經(jīng)營情況、資本結(jié)構(gòu)和償債能力等基礎(chǔ)上，對合同條款、法律風(fēng)險等方面提出法律意見和建議，決定選擇適用何種方式，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，有效維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。
（二）合同管理的事中控制
合同管理的事中控制就是對合同履行過程監(jiān)督和管理，合同簽約的目的主要是保障合同的及時有效履行，防止違約行為的發(fā)生，所以；企業(yè)法律顧問對合同的履行進(jìn)行監(jiān)督是十分必要的。通過監(jiān)督可以知道企業(yè)各類合同的履行情況，及時發(fā)現(xiàn)影響履行的原因，以便隨時向各部門反饋，排除阻礙，防止違約的發(fā)生。合同管理的事中控制是既要保證自己嚴(yán)格按合同約定行使權(quán)利和履行義務(wù)，也促使對方嚴(yán)格按合同履行義務(wù)。這一階段的工作主要就是做好合同履行記錄，跟蹤合同履行過程，把好合同的結(jié)算關(guān)。如，在合同履行過程還會出現(xiàn)合同變更的情況，對此，應(yīng)對合同變更的協(xié)商過程和協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估和記錄，在協(xié)商不成或沒有就變更結(jié)果達(dá)成一致意見時，應(yīng)繼續(xù)按原合同履行，以免出現(xiàn)違約的情況。因此，事中的管理工作非常關(guān)鍵，為了保護(hù)合同得以切實履行，需要法律顧問部門同財務(wù)部門、供應(yīng)、銷售等相關(guān)部門密切配合，實施有效的管理，才能得以實現(xiàn)。當(dāng)合同履行過程出現(xiàn)異常，可能導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行或出現(xiàn)履行與合同的約定不符時，業(yè)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)及時把情況反饋到法律顧問部門，法律顧問部門根據(jù)情況進(jìn)行分析處理或提出法律建議等，如，要求對方提供合同擔(dān)保或行使抗辯權(quán)等。
（三）合同管理的事后應(yīng)對處理
合同關(guān)系是一種法律關(guān)系，違約行為是一種違法行為，要承擔(dān)支付違約金、賠償損失或強制履行等法律后果。合同事后補救主要是合同履行出現(xiàn)問題，也就是合同的一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約行為后的應(yīng)對措施，一旦發(fā)生違約情形，法律顧問要區(qū)別情況，及時采用協(xié)商，仲裁或訴訟等方式，如要求對方繼續(xù)履行或承擔(dān)違約金以及解除合同，以及采取合同保全、訴訟保全等措施。事后應(yīng)對處理是在事前防范和事中控制沒有奏效的情況下，為減少企業(yè)的經(jīng)濟損失，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益不得已的措施之一，但也是合同管理的最后保障。
合同管理是企業(yè)法律顧問事務(wù)中的一項重要工作，它不再是簡單的要約、承諾、簽約等內(nèi)容；而是一種全過程、全方位、科學(xué)的管理，總之，事前采取周密的防范，事中采取有效的管理，事后進(jìn)行妥善的補救是做好合同管理，避免產(chǎn)生損失，實現(xiàn)企業(yè)效益的指導(dǎo)原則，在當(dāng)前信用體系有待健全、法院民事執(zhí)行力度疲弱的社會環(huán)境之下，企業(yè)更應(yīng)加強自我保護(hù)意識，充分運用現(xiàn)有的法律規(guī)則來管理合同，企業(yè)若能對合同實施有效管理，將為企業(yè)管理水平和經(jīng)濟效益的提高產(chǎn)生巨大的推動力。
參考文獻(xiàn)
（西安世聯(lián)投資咨詢有限公司，陜西西安710075）
［摘要］企業(yè)的經(jīng)濟往來，主要是通過合同形式進(jìn)行的。一個企業(yè)的經(jīng)營成敗和合同及合同管理有密切關(guān)系。企業(yè)合同管理是指企業(yè)對以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。企業(yè)財務(wù)部門在合同管理中通過對合同評審中財務(wù)稅收相關(guān)條款的把關(guān)、合同預(yù)計效益的測算、合同執(zhí)行過程的跟蹤監(jiān)督、執(zhí)行后的總結(jié)分析等，發(fā)揮財務(wù)部門在合同管理中的監(jiān)管職能，不僅可以有效規(guī)避資金、稅務(wù)風(fēng)險，更可以提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。
［
關(guān)鍵詞 ］銷售；服務(wù)合同；財務(wù)管理；房地產(chǎn)行業(yè)
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174
1財務(wù)管理在參與房地產(chǎn)銷售企業(yè)合同管理中的必要性
（1）全面參與項目前期評判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項目可行性分析中，財務(wù)對項目經(jīng)營效益進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)公司利潤要求，對很可能出現(xiàn)虧損的項目，及時預(yù)警，努力為公司減少損失。當(dāng)出現(xiàn)競爭項目時，根據(jù)預(yù)測的項目收益，選擇最有利于公司的項目，提高公司經(jīng)營效益。
（2）參與企業(yè)合同評審，提出與財務(wù)稅收相關(guān)的專業(yè)意見，有效規(guī)避財經(jīng)稅務(wù)相關(guān)法規(guī)風(fēng)險。房地產(chǎn)銷售企業(yè)，大多由市場客戶部拓展客戶，根據(jù)客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財務(wù)專業(yè)人員，在起草合同過程中對財務(wù)稅收相關(guān)法規(guī)不了解，這就需要財務(wù)部及相關(guān)人員參與到合同的起草訂立中，在相關(guān)領(lǐng)域提供專業(yè)可執(zhí)行的意見，從而降低、規(guī)避財務(wù)稅收風(fēng)險。在銷售合同訂立過程中，財務(wù)根據(jù)以往的項目結(jié)算經(jīng)驗提供可靠的數(shù)據(jù)支持。財務(wù)部門會監(jiān)控合同執(zhí)行全過程，進(jìn)行跟蹤分析，其結(jié)果可為簽訂新合同提供寶貴的經(jīng)驗借鑒，保障合同的可執(zhí)行性、安全性。
（3）確保銷售合同的順利履行。銷售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內(nèi)容由財務(wù)部辦理結(jié)算。由于合同從起草到執(zhí)行財務(wù)都參與其中，在每月結(jié)算時能及時發(fā)現(xiàn)合同條款之外的事項，并及時通知相關(guān)執(zhí)行人員及領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，訂立相應(yīng)補充協(xié)議，完善合同管理，促進(jìn)合同順利履行。
（4）能為公司經(jīng)營管理決策提供專業(yè)支持。合同執(zhí)行全過程參與、監(jiān)控、管理。從項目可行性分析數(shù)據(jù)測算、合同評審發(fā)表專業(yè)意見、合同執(zhí)行項目全盤結(jié)算工作到合同后的總結(jié)分析評價，財務(wù)部始終是在客觀獨立地發(fā)表專業(yè)意見，用數(shù)據(jù)和事實說話，在公司決策時提供客觀專業(yè)的意見和數(shù)據(jù)支持。
2財務(wù)人員在合同管理領(lǐng)域可以發(fā)揮的空間
（1）在市場客戶部拓展到項目時，給財務(wù)提供此項目相關(guān)的數(shù)據(jù)，如項目建筑面積，委托我方銷售的面積，預(yù)計銷售單價，基礎(chǔ)費率等信息，財務(wù)根據(jù)項目結(jié)算經(jīng)驗、利用專業(yè)知識，對項目在正常銷售期的銷售額、我公司將收取的服務(wù)費、將產(chǎn)生的人力成本費用進(jìn)行預(yù)測，測算出本項目可為公司貢獻(xiàn)的經(jīng)營效益，根據(jù)公司要求的最低項目收益率來判斷項目是否可以承接。
（2）在合同起草訂立階段。與開發(fā)商訂立合同時，財務(wù)部門參與到合同評審中，與公司法務(wù)部門對合同的合法性、合規(guī)性把關(guān)，以降低風(fēng)險、減少損失。法務(wù)部門重點審核合同文本的完整性、準(zhǔn)確性及合法性等。財務(wù)重點審核是否符合國家相關(guān)稅收法規(guī)、公司相關(guān)的財務(wù)管理制度；審核收款、付款、罰款、扣款及獎勵等與結(jié)算相關(guān)的合同條款的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性和可操作性。法務(wù)部門、財務(wù)部門提出專業(yè)意見，經(jīng)過修改及領(lǐng)導(dǎo)審批后簽訂合同。如房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《××項目銷售服務(wù)合同》，財務(wù)在合同評審時要關(guān)注：①合同中是否有附近樓盤的禁業(yè)條款，如簽訂了A項目樓盤，就不能在A樓盤周圍幾千米范圍內(nèi)再承接相競爭的樓盤。如果有類似條款，請?zhí)嵝褬I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人關(guān)注，做好風(fēng)險提示。②甲乙雙方權(quán)利義務(wù)中是否有我方要承擔(dān)案場運營費用，如果有我方承擔(dān)的電話費等，要約定發(fā)票開給我公司，如果不能，可約定此部分費用從甲方應(yīng)支付給我方費傭金中扣除。這些條款細(xì)微的地方如果約定不清晰，容易導(dǎo)致會計稅務(wù)風(fēng)險且費用報銷不暢。③服務(wù)傭金結(jié)算關(guān)鍵條件應(yīng)重點關(guān)注。房地產(chǎn)銷售結(jié)算有其特殊性，一般約定每月按固定費用率結(jié)算，在完成季度、年度任務(wù)時，需要按照較高費率對項目之前較低費率結(jié)算的房源進(jìn)行補差結(jié)算。這時要注意是全額補差還是超過任務(wù)部分補差。甲方是否有內(nèi)部員工等關(guān)系優(yōu)惠客戶房源，關(guān)注此部分的結(jié)算條件可能與正常委托房源結(jié)算不一致。商品房銷售會涉及結(jié)算時點的確定，如在房款全額到達(dá)開發(fā)商賬戶才給我方結(jié)算費傭金；或者業(yè)主簽訂商品房買賣合同就可以按照開發(fā)商實際收到房款金額給我公司結(jié)算，等按揭款到達(dá)開發(fā)商賬戶后再結(jié)算剩余部分服務(wù)傭金。發(fā)現(xiàn)漏洞或表達(dá)不清晰的地方，及時修改，把風(fēng)險降到最低。④如果開發(fā)商要對銷售業(yè)績好的項目人員或團隊進(jìn)行獎勵（費傭金之外的），應(yīng)該按照稅法及公司制度規(guī)定，由開發(fā)商通過我公司的薪酬體系下發(fā)，員工收入合并計繳個人所得稅。不能由開發(fā)商直接發(fā)放，避免涉稅風(fēng)險。⑤在合同中會有一些罰款扣款項，此時要看如果是我方原因產(chǎn)生的，同意罰扣款，但應(yīng)約定此部分罰扣款從應(yīng)付的費傭金中扣除，并提出財務(wù)稅務(wù)法規(guī)規(guī)定的可操作性的意見。⑥財務(wù)部根據(jù)合同約定的時間，在項目執(zhí)行過程中對此進(jìn)行跟蹤，發(fā)現(xiàn)有延遲付款的開發(fā)商，給項目負(fù)責(zé)人發(fā)提示郵件，提醒催款，減少應(yīng)收賬款的發(fā)生。
（3）項目在執(zhí)行過程中，財務(wù)部應(yīng)按照合同條款，對項目結(jié)算信息進(jìn)行審核，看是否符合合同約定的結(jié)算條款，是否有漏結(jié)、少結(jié)現(xiàn)象，扣罰款內(nèi)容及金額是否與合同約定一致，財務(wù)部門對項目整個執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控管理，確保公司收入的準(zhǔn)確性、完整性，并測算風(fēng)險預(yù)警，以降低風(fēng)險。項目結(jié)束時，財務(wù)部要對整個項目的結(jié)算進(jìn)行全盤的銷控，發(fā)現(xiàn)項目是否有應(yīng)該結(jié)算而未結(jié)算的費，并按照合同條款，提醒項目負(fù)責(zé)人追回相應(yīng)收入，減少呆賬、壞賬的發(fā)生，減少公司損失。
（4）對合同執(zhí)行后的評價。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同履行的評價制度，定期對合同實施情況進(jìn)行匯總、分析、評價。包括項目預(yù)計收益實現(xiàn)率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執(zhí)行情況的總結(jié)與分析等方面的內(nèi)容。通過總結(jié)與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施，完善合同管理制度。對項目合同的執(zhí)行完成情況，進(jìn)行統(tǒng)計分析，為公司經(jīng)營管理決策提供依據(jù)。財務(wù)按照項目大小、客戶結(jié)構(gòu)、商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等分類進(jìn)行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門建立客戶信用評級體系，提高客戶服務(wù)能力，加強應(yīng)收賬款風(fēng)險管理能力。
3結(jié)論
合同管理全過程就是由洽談、起草、簽訂、生效開始，直至合同失效為止。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門要共同管理，注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對自己不利的變化，及時對合同進(jìn)行修改、變更、補充或中止和終止。房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展，財務(wù)稅務(wù)法規(guī)也在不斷變化，財務(wù)人員應(yīng)多去了解、適應(yīng)市場的變化，努力學(xué)習(xí)相關(guān)政策法規(guī)，及時更新專業(yè)知識，不斷提高合同管理能力，以便在將來合同管理過程中發(fā)揮重要作用。
參考文獻(xiàn):
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 合同 風(fēng)險 管理
合同管理是企業(yè)防范經(jīng)營風(fēng)險,加強內(nèi)部控制的一項重要工作。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜而龐大的工程,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,面臨的合同風(fēng)險很多,涉及到眾多的法律法規(guī),如合同法、物權(quán)法、招標(biāo)投標(biāo)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等。作為房地產(chǎn)企業(yè),要實現(xiàn)控制經(jīng)營風(fēng)險和效益最大化的目標(biāo),就必須對項目開發(fā)全過程所涉及的合同進(jìn)行有效管理。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中最終構(gòu)成項目開發(fā)成本的相關(guān)合同(以下統(tǒng)稱“項目合同”)的管理(包括對合同談判、簽訂、履行、完成和總結(jié)等一系列行為的監(jiān)督、檢查、糾正、完善的全過程)進(jìn)行探討。通過對項目合同的風(fēng)險管理,達(dá)到控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本和預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險的目
的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項目合同的特點
1、主體的多樣性
房地產(chǎn)項目按照開發(fā)進(jìn)程,通常要簽訂的合同有:土地使用權(quán)出讓合同、合作開發(fā)合同、項目貸款合同、設(shè)計合同、監(jiān)理合同、勘察合同、咨詢合同、施工合同、材料設(shè)備采購安裝合同等。因此在項目開發(fā)過程中,需要與不同的主體進(jìn)行合同談判與商洽。
2、條款的專業(yè)性
房地產(chǎn)開發(fā)通過專業(yè)化運作,已形成了較為成熟的模式,因此項目開發(fā)中涉及的多數(shù)合同均有通用(固定)條款或直接體現(xiàn)為格式合同。專業(yè)化的合同條款既有利于減少分歧,提高合同談判效率,又有利于事后達(dá)成共識,對合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生的糾紛起到化解矛盾的作用。
3、期限的長期性
房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的周期,通常項目合同的履行時間跨度較長,甚至涵蓋整個項目開發(fā)周期,如合作開發(fā)合同、施工合同、設(shè)計合同、監(jiān)理合同等。
4、履行的復(fù)雜性
受市場變化、政策調(diào)控、法律法規(guī)出臺或修訂、項目所處位置規(guī)劃或地理條件變化等的影響,合同在履行過程中,可能出現(xiàn)種種突發(fā)狀況,除了根據(jù)合同條款來協(xié)商解決,由于房地產(chǎn)項目合同通常標(biāo)的額都較大,一旦發(fā)生利益沖突,各方為了維護(hù)自身權(quán)利,往往可能展開尖銳的談判,或采取各種應(yīng)對措施,增加了合同履行的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項目合同存在的風(fēng)險
合同風(fēng)險是客觀存在的。房地產(chǎn)項目開發(fā)的復(fù)雜性,房地產(chǎn)項目合同自身的特性,使房地產(chǎn)項目合同可能面臨下述風(fēng)險。
1、履約風(fēng)險
(1)合同主體履約能力風(fēng)險。合同主體的履約能力是合同的目的能否順利實現(xiàn)的保證。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般較長,因此在合同履行過程中,可能遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或履約不能,如經(jīng)營管理不善、資金出現(xiàn)問題、施工單位受其他重大安全事故影響等。(2)合同條款風(fēng)險。合同是合同主體對某些事項經(jīng)過協(xié)商確定的約定,因此,在合同談判或簽訂過程中,合同各方可能出現(xiàn)一些基于信任或妥協(xié)讓步的條款,對日后合同的順利履行可能產(chǎn)生不確定性。此外,在合同金額、結(jié)算依據(jù)、時間節(jié)點、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全等對項目成本影響大的方面,如果在細(xì)節(jié)上沒有注意予以明確,將會存在很大的合同履行隱患。(3)補救措施不當(dāng)風(fēng)險。合同履行過程中如果產(chǎn)生糾紛,必須及時采取相關(guān)措施,如果未能及時收集相關(guān)證據(jù),導(dǎo)致證據(jù)不足或訴訟時效過期等,可能產(chǎn)生敗訴的風(fēng)險。
2、政策風(fēng)險
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一,受國家政策影響明顯,具有較濃的行政色彩。房地產(chǎn)項目合同的簽訂雖然也遵循市場經(jīng)濟平等自愿協(xié)商的原則,但是,如果遇到新的政策出臺或者城市規(guī)劃的調(diào)整,容易出現(xiàn)因形勢變化導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的情況。
3、市場風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高,市場價格的波動和商品供需的變化對房地產(chǎn)的作用直接且巨大,必然會對項目的成本控制、經(jīng)營效益甚至企業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生影響,在市場經(jīng)濟條件下,這種風(fēng)險是客觀存在的,合同條款的設(shè)定往往無法回避。
4、企業(yè)管理風(fēng)險
由于高層領(lǐng)導(dǎo)不重視、相關(guān)規(guī)章制度不健全、企業(yè)合同管理制度缺失、存在漏洞或未及時修訂、重要管理
人員或合同執(zhí)行人員流動、對合同的監(jiān)督?jīng)]有及時到位等使項目合同管理存在一定的風(fēng)險。
三、構(gòu)建有效的項目合同管理體系
既然房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中,合同風(fēng)險是必然存在的,那么,如何減少風(fēng)險發(fā)生的可能性,就成為房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的出發(fā)點。從項目管理的角度而言,構(gòu)建有效的項目合同管理體系,將在一定程度上減少項目合同風(fēng)險發(fā)生的可能性。
1、制度管理
健全的制度能夠使企業(yè)在規(guī)范化管理中有據(jù)可依,提高管理效率,降低經(jīng)營風(fēng)險。建立完備的項目合同管理體系,建立健全相關(guān)規(guī)章制度是其重要內(nèi)容。項目合同管理的制度貫穿項目管理全過程,主要涉及:合同信息收集與傳遞、合同審批流程與權(quán)限、合同簽訂與執(zhí)行、合同監(jiān)督與檢查、合同后評價、合同印章管理、合同檔案管理等。
2、流程管理
(1)權(quán)限管理。合同的審批必須嚴(yán)格執(zhí)行項目合同的管理流程,要求分工明確、權(quán)責(zé)清晰。對構(gòu)成項目成本的全部合同進(jìn)行分類管理,如投資與土地類合同、設(shè)計類合同、工程類合同、營銷包裝類合同、財務(wù)類合同、顧問咨詢類合同等,并按不同合同的性質(zhì)、標(biāo)的額或重要性進(jìn)行分級審批,通常的流程是主辦人員-部門負(fù)責(zé)人-分管領(lǐng)導(dǎo)-公司領(lǐng)導(dǎo),必要時還要由各相關(guān)部門特別是法務(wù)部門進(jìn)行會簽。合同的審批必須遵循嚴(yán)格的權(quán)限原則,絕對不允許簽訂超越權(quán)限的合同。嚴(yán)禁口頭協(xié)議和倒簽合同。(2)合同談判和簽訂管理。一是合同主體管理。必須嚴(yán)格審核合同主體的簽約資格、資質(zhì)、信譽度、經(jīng)濟狀況等,是否為獨立法人或持有相關(guān)授權(quán)書,特別是非本地的企業(yè)要注意了解其資信情況,是否存在不良記錄等,如采用招標(biāo)形式再進(jìn)行合同談判的,招標(biāo)時要嚴(yán)格設(shè)定準(zhǔn)入門檻,對相關(guān)單位的資質(zhì)等級進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。二是合同條款管理。盡量爭取由本企業(yè)擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿,重要合同由主辦部門會同法務(wù)部門共同擬稿,并請相關(guān)部門進(jìn)行會簽,如企業(yè)已形成格式文本,應(yīng)盡量采用格式文本。合同的必備條款包括:合同類型、合同的主體名稱、合同目標(biāo)(包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、時間節(jié)點、價格、安全等目標(biāo))、合同主體雙方的權(quán)利和義務(wù)、雙方的違約責(zé)任等。從合同的談判階段就要開始有意識地研究合同條款中存在的不確定因素,嚴(yán)格審查合同中的特殊條款,對其合法性要盡量提請專業(yè)人員進(jìn)行法律審核,避免因條款違法而導(dǎo)致合同無效。與合同有關(guān)的招投標(biāo)文件及談判備忘錄等要注意審查與合同文本之間是否存在沖突之處,明確合同解釋的優(yōu)先順序,同時,該部分文件作為合同的組成部分要一并管理存檔。三是合同用章管理。合同章要由專人管理,印章管理人員要嚴(yán)格在批準(zhǔn)范圍內(nèi)用印并進(jìn)行登記。合同必須由法定代表人或負(fù)責(zé)人簽署后方可對外簽訂,非經(jīng)授權(quán),印章管理人員不得在其他人簽署的合同上用章。(3)合同履行和監(jiān)督管理。本階段的管理主要圍繞合同條款內(nèi)容進(jìn)行,是全面的、動態(tài)的管理。一是合同一旦生效,主辦部門就要及時進(jìn)行合同交底。合同交底包括對內(nèi)和對外兩個方面。對內(nèi),合同主辦部門要將合同目標(biāo)分解到本部門相關(guān)人員及相關(guān)部門,保證合同信息在相關(guān)人員和部門的有效流動,形成全員合同管理意識,如財務(wù)部門對資金流和結(jié)算尾款的控制,成本部門對價格變動的控制等,從而使合同的執(zhí)行風(fēng)險通過層層把關(guān)得到有效控制。對外,合同主辦部門要及時將合同的相關(guān)信息披露給相關(guān)配合單位,如監(jiān)理公司等。二是合同執(zhí)行部門要嚴(yán)格根據(jù)合同條款來履行合同義務(wù)。在合同執(zhí)行過程中,要本著謹(jǐn)慎的原則,對各種文件往來要注意有效簽收并妥善保管好原件,同時,做好各項記錄,如施工中的工程簽證、設(shè)計變更、支付憑證等,保管好各種相關(guān)證據(jù),減少將來處理合同糾紛的可能成本。在維護(hù)自身權(quán)利的過程中,要注意索賠等的訴訟時效。三是對政策變化、法律法規(guī)調(diào)整、市場動向、合同主體的經(jīng)營情況等要時刻保持關(guān)注,預(yù)防各種可能出現(xiàn)的不利情況,對可能出現(xiàn)毀約或違約的情況要及時采取相關(guān)措施,避免擴大損失,如行使抗辯權(quán)、撤銷權(quán)、代位權(quán)等,如因我方原因?qū)е潞贤男邪l(fā)生變化,要及時變更或簽訂補充協(xié)議,取得對方諒解,避免違約風(fēng)險。對合同條款變更或簽訂補充協(xié)議要本著審慎的態(tài)度,嚴(yán)格按合同管理制度的要求和審批流程進(jìn)行,杜絕隨意變更合同條款的現(xiàn)象。四是建立合同臺賬。通過系統(tǒng)軟件對合同進(jìn)行管理,內(nèi)容包括:合同摘要表、合同文本管理、合同執(zhí)行情況記錄、合同臺賬管理、合同匯總報表、紙質(zhì)合同的受控發(fā)放和管理、電子合同的共享和查詢的管理等,通過系統(tǒng)的管理,追蹤合同執(zhí)行情況,及時掌握合同的動態(tài)及潛在風(fēng)險,系統(tǒng)地對整個項目所涉及的合同進(jìn)行全面、動態(tài)的成本控制和管理。五是合同履行完畢后,要及時進(jìn)行總結(jié),分析合同履行中存在的問題,各方的責(zé)任大小,對合同履行情況進(jìn)行風(fēng)險評級,為以后的合同簽訂積累相關(guān)資料。(4)合同檔案管理。合同是確立合同各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)文件,在“誰主張誰舉證”的民事訴訟框架下,充分有效的證據(jù)是贏得訴訟、解決爭議的關(guān)鍵所在,完整齊備的合同檔案將是解決糾紛的有力證據(jù),因此,合同檔案的管理對項目開發(fā)的順利完成具有重要意義。合同文件的保管應(yīng)遵循及時歸檔、科學(xué)分類、完整保管的原則。合同文件包括:合同文本、補充協(xié)議、各種有效的會議紀(jì)要、合同審批表等,應(yīng)由專人編號保管,各相關(guān)部門應(yīng)保管相關(guān)復(fù)印件。
四、人員管理
項目合同的管理最終要落實到相關(guān)人員的責(zé)任上。因此,要加強對員工的合同管理風(fēng)險意識的培訓(xùn)。
第一,房地產(chǎn)企業(yè)由于所處行業(yè)專業(yè)性較強,一般較注重員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),房地產(chǎn)開發(fā)過程中的法律風(fēng)險很多,因此要加強對員工的合同風(fēng)險意識教育,特別是與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的法律法規(guī)和部門規(guī)章等,必須經(jīng)常組織相關(guān)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)。
第二,企業(yè)成立專門負(fù)責(zé)合同管理的人員或部門,各部門配備專職或兼職的合同管理人員,明確其職責(zé),人員配備和組織架構(gòu)形成互相制約、層層把關(guān)的監(jiān)督模式,一般情況下,由成本控制部門或法律事務(wù)部門對合同的管理進(jìn)行檢查、監(jiān)督,列入考核目標(biāo)。此外,要重視合同管理人員的流動管理,避免交接脫節(jié)造成的失控。
關(guān)鍵詞：工程質(zhì)量； 房地產(chǎn)集團企業(yè)； 質(zhì)量管理； 經(jīng)驗總結(jié)
中圖分類號：F27
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.15.036
為了認(rèn)真貫徹全國房屋建筑工程質(zhì)量工作會議精神，堅持“百年大計，質(zhì)量第一”方針、政策，作為民生工程的房地產(chǎn)企業(yè)，在工程管理方面必須要做到“嚴(yán)格責(zé)任、嚴(yán)格要求、嚴(yán)格管理”。在工程管理要素中，質(zhì)量、進(jìn)度、成本三者相互聯(lián)系、相互制約。在三者中，業(yè)主最關(guān)心的是產(chǎn)品的品質(zhì)―質(zhì)量。因此，要樹立一個強大的房地產(chǎn)百年品牌企業(yè)，集團公司長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，必須始終以業(yè)主的需求，即“房屋質(zhì)量”作為核心關(guān)注點，在任何情況下都不能以犧牲工程產(chǎn)品質(zhì)量為代價。
1 對工程質(zhì)量管理的重視
目前，我國經(jīng)濟與社會進(jìn)入快速發(fā)展期，城市基礎(chǔ)建設(shè)和人民居住條件不斷加以改善，建設(shè)規(guī)模的擴大，工程質(zhì)量的優(yōu)劣已經(jīng)得到了全社會的廣泛關(guān)注，已經(jīng)成為人們關(guān)注焦點。為此，嚴(yán)格把好工程質(zhì)量關(guān)，事關(guān)國計民生大事，不僅要高度重視，而且要積極采取相應(yīng)措施及對策，確保公共利益與人民群眾安全。
某大型房地產(chǎn)企業(yè)推出了一系列提升工程質(zhì)量的舉措，如“工程質(zhì)量評分辦法”、“雙月質(zhì)量考核排名計劃”。由于對提升質(zhì)量的認(rèn)識和重視程度大幅提高，并主動采取積極的措施，有利推動了公司各項目工程質(zhì)量的顯著提升。
2 重視工程施工前期準(zhǔn)備工作
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好工程施工前期準(zhǔn)備工作是確保工程質(zhì)量的關(guān)鍵步驟，選好施工單位無疑是最為關(guān)鍵的一環(huán)，同時要在施工過程中做好合同管理、圖紙審查、制度管理、考核管理等工作環(huán)節(jié)。
2.1 招標(biāo)優(yōu)選施工單位
工程質(zhì)量的好壞，施工單位的選擇是關(guān)鍵，首先從工程招投標(biāo)的源頭抓起，對于已經(jīng)合作過的施工單位，集團公司已經(jīng)建立了信譽檔案，對于隊伍管理規(guī)范、施工質(zhì)量好、積極配合的施工單位，在工程招投標(biāo)中優(yōu)先推薦考慮；對于初次合作的施工單位，一定要做好資格預(yù)審工作，充分考察其管理水平、技術(shù)力量、履約能力、資金實力、工作業(yè)績、售后服務(wù)情況等，對信譽差的施工單位予以淘汰。
2.2 簽訂施工合同，重視合同管理
要妥善簽訂施工合同，在施工過程中重視合同管理。施工合同中不但要有造價、工期等項目，更需要有詳細(xì)的質(zhì)量條款，明確保證工程質(zhì)量的主要措施及施工獎罰細(xì)則等，使工程質(zhì)量管理工作具備一定的法律依據(jù)。實踐經(jīng)驗表明，提高施工合同的有效管理是工程質(zhì)量管理的有效手段。
2.3 重視施工圖紙的審核
房地產(chǎn)企業(yè)每個項目工程部在施工前，首先組織建設(shè)方內(nèi)部技術(shù)人員對施工圖紙進(jìn)行審核。通過對施工圖紙的內(nèi)審，可以減少施工圖紙上設(shè)計的錯、碰、漏，控制施工圖紙設(shè)計的質(zhì)量，同時也使建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖、建筑智能化等設(shè)計做到配合密切、經(jīng)濟合理、符合規(guī)范及強制性條文、安全可靠。其次組織施工單位圖紙內(nèi)審，遇到問題，及時聯(lián)系設(shè)計院溝通和交流予以解答。
2.4 嚴(yán)格質(zhì)量管理制度，責(zé)任到人
制定公司質(zhì)量管理制度，并嚴(yán)格落實到具體的責(zé)任人，是質(zhì)量管理的基本經(jīng)驗。在工程開工前要求施工單位上報正式的質(zhì)量管理制度和質(zhì)量管理班子（其中必須配備質(zhì)檢員和分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)），并且要求責(zé)任到人。另一方面，還需要給施工單位定質(zhì)量目標(biāo)，要求在合同之外簽訂質(zhì)量保證書，明確落實獎罰措施，形成一定威懾性。實踐表明，施工質(zhì)量獎罰分明，是確保工程質(zhì)量的一項有力措施。
3 強化工程施工過程質(zhì)量監(jiān)督
3.1 嚴(yán)格檢驗工程材料質(zhì)量
優(yōu)質(zhì)工程首先來源于優(yōu)質(zhì)材料。集團公司對部分原材料采取了建設(shè)方指定品牌，由施工方、供貨方和建設(shè)方三方簽訂供貨合同，由生產(chǎn)廠家直接供貨。對于不屬于建設(shè)方指定品牌，要求全部使用省優(yōu)品牌以上的產(chǎn)品，應(yīng)要求施工單位上報三家以上比較后選定，材料進(jìn)場時要進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢驗，檢查合格證的真實可靠性，按規(guī)定對材料進(jìn)行見證送樣復(fù)試，確保所用材料質(zhì)量合格。
3.2 全面推行樣板引路制度
在每個施工單位進(jìn)場時，必須做一個工法樣板間，其中包含了各施工工序的正確做法，即“工法樣板”，后序施工一律推行“樣板引路”，這種“樣板施工法”已是一種成功的管理經(jīng)驗。但用好這一方法卻不是一件容易事，推行“樣板施工法”應(yīng)重點把好“樣板施工”技術(shù)交底關(guān)、“工法樣板”制作關(guān)和后序工程施工檢驗關(guān)。充分利用集團公司各級的樣板工程，為施工單位作指引，供施工單位參觀學(xué)習(xí)，這種現(xiàn)場的、真實的感受是最直接、最有效的。
3.3 加大現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督力度
工程施工現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督是工程質(zhì)量管理的重要手段，任何時候不容忽視。現(xiàn)場工程質(zhì)量管理的好壞關(guān)鍵在于建設(shè)方的現(xiàn)場各專業(yè)的工程師。公司的這些一線員工必須具有強烈的事業(yè)心和責(zé)任感，敢于負(fù)責(zé)。此外，各項目建立自己的質(zhì)量管理隊伍，每月對施工單位實施質(zhì)量檢查，對施工單位進(jìn)行多次評分、排名。采取“抓兩頭，帶中間”的管理方法，對質(zhì)量好的施工單位，進(jìn)行獎勵；對工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的施工單位，讓他們出具書面的質(zhì)量整改措施及方案，并限期完成。
4 提升工程質(zhì)量的方法
4.1 明確質(zhì)量管理的目標(biāo)
建設(shè)工程項目質(zhì)量包括工程質(zhì)量、工序質(zhì)量和工作質(zhì)量。工程項目建設(shè)的目標(biāo)產(chǎn)品質(zhì)量符合設(shè)計文件、國家行業(yè)或企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和滿足用戶要求程度。作為房產(chǎn)企業(yè)，工程質(zhì)量管理的首要目標(biāo)是向業(yè)主提供優(yōu)良品質(zhì)的房屋產(chǎn)品，讓廣大業(yè)主放心滿意。需要換位思考，設(shè)想業(yè)主最想得到怎樣品質(zhì)的房屋產(chǎn)品，最關(guān)心的是什么，哪些方面是無法接受。對于一個房產(chǎn)企業(yè)來說，工程質(zhì)量管理的明確目標(biāo)就應(yīng)該是從業(yè)主的思維角度出發(fā)，到達(dá)讓業(yè)主滿意的標(biāo)準(zhǔn)。
4.2 掌握質(zhì)量管理的知識和重點
在諸多質(zhì)量問題中，“防滲漏、防開裂”問題是重點；在工程驗收和投訴中，“兩防”問題占比也是最多的。因此只要狠抓“兩防”，質(zhì)量就可大幅提高。為了提高質(zhì)量管理水平，集團專門制定了“工程質(zhì)量評分辦法”。該辦法是質(zhì)量管理的一項重要舉措，涵蓋了“結(jié)構(gòu)、安全”、“兩防”、“表觀質(zhì)量”等各方面的工程質(zhì)量管控內(nèi)容。只要把“評分辦法”所查出的質(zhì)量問題認(rèn)真整改掉，就完全可以達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量管控目標(biāo)。
4.3 建立和完善三級質(zhì)量管理架構(gòu)
工程質(zhì)量管理是一個系統(tǒng)工程，要管好，就要集團上下一心，分工合作，建立起高效的三級（集團、區(qū)域、項目）質(zhì)量管理架構(gòu)。集團方面，以工程管理中心為代表，主要負(fù)責(zé)制訂各方面的質(zhì)量管理條例、規(guī)則，并定期對各區(qū)域、各項目進(jìn)行質(zhì)量巡檢、評分、排隊，以保證整個集團的質(zhì)量水平在可控范圍內(nèi)。而質(zhì)量管理更重要的是過程管理，這就需要由區(qū)域、項目去認(rèn)真落實。
5 對施工單位的管理是關(guān)鍵
經(jīng)驗表明要管好工程質(zhì)量，選擇一個好的施工單位是最重要的。因此，區(qū)域、項目在選擇施工單位時，必須全程參與。因為，施工單位確定后，最終是要交給區(qū)域、項目進(jìn)行管理的。區(qū)域總、項目總在選擇和管理施工單位時必須抓好考察施工實力、抓管理人員配備和嚴(yán)抓施工單位分包、轉(zhuǎn)包問題三方面工作。
5.1 考察施工實力
如何選擇一家好的施工隊伍，必須考察施工單位的整體情況，包括以往工程的建設(shè)情況，過往業(yè)績，技術(shù)人員配備，企業(yè)資金狀態(tài)，企業(yè)誠信度，行業(yè)口碑等方面。另外，公司還需考察施工單位派駐工程項目的項目經(jīng)理情況，其能力、項目管理經(jīng)歷和管理效果情況以及項目經(jīng)理帶的團隊整體素質(zhì)等情況，都將直接影響工程管理的效果。
5.2 考察管理人員配備
在施工單位確定時，必須明確要求施工單位配備到現(xiàn)場的項目管理架構(gòu)符合要求，并明確規(guī)定，必須是使用考察時的項目經(jīng)理及管理團隊。為了避免施工單位管理人員缺失，技術(shù)管理混亂的情況，集團制定了“施工單位的技術(shù)人員配備要求”，在招投標(biāo)時明確要求施工單位提交，并作為合同附件嚴(yán)格執(zhí)行。各項目在實際管理過程中，督促施工單位各方技術(shù)管理人員的執(zhí)行情況。
5.3 杜絕施工單位分包、轉(zhuǎn)包問題
轉(zhuǎn)包、違法分包的行為具有很大的社會危害性，經(jīng)過對承包的工程壓價轉(zhuǎn)手，致使“層層轉(zhuǎn)包、層層扒皮”的情況，導(dǎo)致最終用于工程的資金大大裁減，偷工減料，工程質(zhì)量隱患不可避免；另一方面，經(jīng)過轉(zhuǎn)包、違法分包后最終落到技術(shù)和資金都貧乏包工隊之手，難以保證工程施工質(zhì)量；此外，轉(zhuǎn)包人、分包人很少會及時將工程款支付給轉(zhuǎn)承包人，致使轉(zhuǎn)承包人拖欠農(nóng)民工工資，導(dǎo)致層層拖欠的低落鏈?zhǔn)椒从场＜瘓F公司一再告誡施工單位的分包、轉(zhuǎn)包問題，一旦發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理，甚至予以清退出場。
6 結(jié)語
百年大計，質(zhì)量第一，工程質(zhì)量是建筑企業(yè)的生命，是其長遠(yuǎn)發(fā)展的根本保證。在建筑市場競爭激烈的今天，工程建設(shè)質(zhì)量越來越成為人們關(guān)注的重點和熱點，如何改善建筑企業(yè)內(nèi)部管理、提高工程質(zhì)量意識、加強施工管理力度，提高施工質(zhì)量管理水平，促進(jìn)建筑行業(yè)的健康發(fā)展是每一位企業(yè)管理者必須思考的問題。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞 工程建設(shè)合同 施工企業(yè) 合同違約 對策近年來，中國房地產(chǎn)市場迅速繁榮，各地地王頻現(xiàn)，銷售額不斷創(chuàng)下新高。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出拿地后三個月、四個月就要開盤銷售，這樣必然就導(dǎo)致了“邊設(shè)計邊施工”的問題，同時給承包方合同違約提供了條件。如承包方非法轉(zhuǎn)包分包、提出不滿足合同規(guī)定條件的工程加價、順延工期要求，并停工威脅，造成工期拖延、談判困難等。工程建設(shè)承包方的違約行為已經(jīng)成為影響合同順利履行的主要障礙，必須對此現(xiàn)象進(jìn)行理論分析，提出針對現(xiàn)實問題的切實可行的解決對策，以促進(jìn)工程建設(shè)健康順利發(fā)展。
一、工程建設(shè)實施現(xiàn)狀
隨著建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，建筑市場的競爭日益激烈，全國建筑施工企業(yè)數(shù)量眾多，資質(zhì)掛靠、惡性壓價等無序競爭現(xiàn)象嚴(yán)重。為了獲取更高的經(jīng)濟利益，許多建筑工程中普遍存在違反工程合約的現(xiàn)象，從而引發(fā)了一系列問題的出現(xiàn)，如質(zhì)量事故、工期拖延、費用超支等問題。特別是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，種種不規(guī)范的操作行為引起的訴訟每天都在發(fā)生，給建設(shè)各方造成了直接經(jīng)濟成本、無形信譽成本等，對社會造成一些不良影響。
二、工程建設(shè)合同各方之間的關(guān)系
工程建設(shè)牽涉到建設(shè)單位、施工單位、材料供應(yīng)商、設(shè)計單位、監(jiān)理公司、勘察院、政府部門、監(jiān)測單位、各種市政配套供應(yīng)公司、周邊居民和單位等，同時需要簽訂包括工程勘察設(shè)計合同、工程施工合同和工程監(jiān)理合同等各類建設(shè)合同，其中最主要的合同關(guān)系即建設(shè)單位與監(jiān)理單位之間的合同關(guān)系、建設(shè)單位與施工單位的合同關(guān)系。處理好施工各方的關(guān)系，最有效的辦法就是訂立詳細(xì)的、明確的、與建設(shè)慣例相符的合同，并嚴(yán)格按照合同、規(guī)范來執(zhí)行。可以說一個企業(yè)的經(jīng)營成敗與合同與合同管理有密切關(guān)系。
三、工程建設(shè)合同違約行為分析
在工程建設(shè)中，由于各方追求的利益目標(biāo)不同，各自占有的信息不同，管理決策不同，各自面臨的風(fēng)險也不同。開發(fā)商的目標(biāo)是合理投資，希望工程質(zhì)量優(yōu)良，具有良好的使用功能，較長的使用壽命，使用維修費用低。而承包方的目標(biāo)是通過項目施工獲得利潤，在滿足質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，考慮施工利潤的影響因素，對質(zhì)量能蒙混過關(guān)的則盡量敷衍，而不考慮開發(fā)商的長遠(yuǎn)利益。
從信息經(jīng)濟學(xué)的角度來看，工程建設(shè)合同兩個主體的信息是不對稱的，并且這種信息強勢是動態(tài)變化的。在招標(biāo)階段建設(shè)單位擁有信息優(yōu)勢，可能將潛在的風(fēng)險隱瞞，包括現(xiàn)場條件與工藝風(fēng)險等，這會加大承包方的風(fēng)險。而在項目施工中，承包方則處于信息強勢，特別是建筑材料由承包人供應(yīng)時，施工粗制濫造、偷工減料等行為加大了建設(shè)單位的損失。由于工程產(chǎn)品是先定價后生產(chǎn)，難以做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，加之主觀判斷或檢驗方法等原因?qū)е铝淤|(zhì)產(chǎn)品也不一定低價，這也加大了工程風(fēng)險。另外監(jiān)理方和承包方一樣都是獨立的市場主體，也同樣可能存在損害建設(shè)單位利益的不良行為，如隱瞞信息或與承包方合謀等，這些都增大了建設(shè)單位的損失。
四、防范工程合同違約行為的對策
為了確保工程建設(shè)合同關(guān)系的建立和實施，依法訂立一份好的合同，對于降低合同的違約率及履行合同的成本將產(chǎn)生至關(guān)重要的作用。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司該如何防范工程建設(shè)合同承包方的違約行為，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從以下幾方面著手：
（一）謹(jǐn)慎訂立工程建設(shè)合同
第一，需了解施工單位的資信情況，特別是對方的財產(chǎn)狀況、經(jīng)營狀況、履行合同的能力以及信譽度等，建立合格單位庫，并定期復(fù)核以上情況，作為合作時考察項目之一。第二，開發(fā)企業(yè)需掌握訂立合同的規(guī)則和程序，熟悉并了解交易對方的情況以及合同所涉及的具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，盡可能做到合同雙方權(quán)利義務(wù)對等。第三，盡可能采用工程建設(shè)合同示范文本，避免陰陽合同。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程項目實際情況，細(xì)化合同內(nèi)容，完備合同條款，避免瑕疵或開口合同，以減少違約的發(fā)生。
（二）建立利益均衡的合同約束機制
權(quán)力的不平衡會使合作關(guān)系難以持久，只有雙方利益的平衡才能保證合作關(guān)系穩(wěn)定。開發(fā)商、承包方在合作中應(yīng)借助各種制度來協(xié)調(diào)合作中的目標(biāo)分歧，以實現(xiàn)合作的潛在利益：包括工程監(jiān)理制度，質(zhì)量保修制，質(zhì)量事故處罰制度、工程質(zhì)量獎勵制度等。在加強監(jiān)督的同時，建設(shè)單位自身需按合同處理好自己的責(zé)任，給施工單位足夠的支持并提供服務(wù)，如甲供材的供貨及驗收、按合同節(jié)點付款等；在保證質(zhì)量的前提下，合理確定合同價，不要一味壓低標(biāo)價過多損害承包人的利益，并幫助承包方降低工程成本，以便形成工程建設(shè)的“多贏模式”。
（三）充分調(diào)動監(jiān)理方的積極性
限于人力物力，在工程項目實施過程中，建設(shè)單位不可能時時處處實施監(jiān)督，現(xiàn)行比較有效的辦法是引入專業(yè)知識較強的第三方――監(jiān)理方，為建設(shè)單位提供服務(wù)，對承包方進(jìn)行監(jiān)督管理。開發(fā)商把監(jiān)督任務(wù)交給監(jiān)理方，就要監(jiān)理發(fā)揮良好作用，減少自身的風(fēng)險。讓監(jiān)理方擁有強化工程建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)在積極性，無疑需要加強對監(jiān)理方的有效激勵，其方法可以是創(chuàng)新監(jiān)理報酬確定方式，即在給定監(jiān)理方一個固定的收入基礎(chǔ)上，再讓其具有對剩余收益的索取權(quán)。如此一來，使得監(jiān)理單位和建設(shè)單位目標(biāo)一致，減少監(jiān)督漏洞的存在，從而更好地實現(xiàn)項目投資、施工進(jìn)度和質(zhì)量等合同目標(biāo)。
（四）合理控制工程變更，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求
施工過程中，開發(fā)商要合理控制工程變更，包括設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更。控制施工變更的關(guān)鍵在于把握好施工節(jié)奏，制定合理的開發(fā)建設(shè)計劃，在開工前加強設(shè)計組織和圖審，在施工中建立工程簽證管理制度，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事，加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預(yù)見性，盡量減少索賠事件的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
五、結(jié)語
合同管理是一門涉及面廣，應(yīng)用領(lǐng)域多，融技術(shù)、法律為一體，將社會科學(xué)和自然科學(xué)聯(lián)系在一起的綜合學(xué)科。合同雙方，也就是開發(fā)商與承包商之間雖然是互利互惠的關(guān)系，但雙方畢竟是兩個不同的利益體，加上在招投標(biāo)階段，業(yè)主有自己的招標(biāo)策略，承包商也有自己的投標(biāo)策略。在合同履行階段，各種不可預(yù)見的因素對工程項目影響也很大。因此，工程實施過程中，需要健全法律和規(guī)范市場運行，學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，加快建立社會信用制度，為合同履行提供良好環(huán)境，達(dá)到雙贏的經(jīng)濟效益。
（作者單位為南京恒大富豐置業(yè)有限公司）
[作者簡介：眭偉芳（1983―），女，江蘇南京人，工程師，從事開發(fā)公司合同管理工作。]
參考文獻(xiàn)
[1] 劉賓.論建設(shè)工程管理中合同的生效與違約承擔(dān)[J].建筑界，2013（13）：3.
關(guān)鍵詞：建筑工程；工程管理；質(zhì)量管理；安全管理
中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：
1.引言
近年來，我國建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，民用住宅及商業(yè)用建筑業(yè)在飛速發(fā)展的同時也面臨著挑戰(zhàn)。要使企業(yè)快而好的發(fā)展，既要注重工程質(zhì)量以使業(yè)主滿意，從而提升企業(yè)的形象，又要注重工程的最優(yōu)化管理，從而提升企業(yè)的競爭力。雖然改革開放后，中國建設(shè)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步取得了很大成績，某些科技成果水平和一批國家重點工程建設(shè)項目應(yīng)用技術(shù)水平已達(dá)到或接近國際水平，但行業(yè)整體技術(shù)水平偏低。中國的建筑業(yè)在工程管理的某些方面還有待進(jìn)一步提高。
2.加強建設(shè)工程管理的意義
建筑工程管理工作是指：從建筑工程項目立項開始， 經(jīng)過招投標(biāo)、整體規(guī)劃、設(shè)計、工程造價、施工、竣工驗收、房地產(chǎn)及其他建筑專業(yè)的管理，最終保證建筑工程項目實現(xiàn)“質(zhì)量良好、成本低而效益高”的根本建設(shè)目標(biāo)。目前，我國全面實行建筑工程項目管理工作的時間還比較短， 而且相對缺乏系統(tǒng)、專業(yè)、深入的理論研究與探討，導(dǎo)致了我國建筑工程管理工作中存在的問題、弊端、漏洞較多，急需得到有針對性的改進(jìn)與完善。總體分析，我國建筑工程管理工作中存在的問題，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
2.1 管理體制不健全
目前，我國建筑工程管理工作中，管理體制不健全是尤為突出的重點問題之一。健全的建筑工程管理體制要設(shè)置功能齊全的項目管理部門和機構(gòu)，并根據(jù)工作的實際需求分別配備數(shù)量不等的人員，以滿足工程管理中各項具體工作的要求。但是我國大部分建筑工程項目為了節(jié)省人員開支，大量削減工程管理部門， 以及工作人員的數(shù)量，這就造成管理部門和人員的殘缺，甚至引發(fā)了管理人員不得不身兼數(shù)職的現(xiàn)象。缺乏健全的管理體制，建筑工程的管理工作也就無從談起了。
2.2 管理制度深入性不足
近年來，我國中央和地方各級建筑行業(yè)主管部門逐漸加強了對建筑行業(yè)的監(jiān)督與管理力度，并相繼頒布和出臺了一系列建筑工程管理文件和相關(guān)規(guī)定。建筑行業(yè)的相關(guān)管理制度全部是由國內(nèi)著名的建筑行業(yè)專家、學(xué)者、主管部門領(lǐng)導(dǎo)、具備豐富工作經(jīng)驗的工程管理人員共同研究、討論，經(jīng)過反復(fù)論證最終確定下來的。但是建筑工程管理制度在下發(fā)到各建筑工程單位以后，大多變成“一紙空文”，其作用只是為了應(yīng)付上級的檢查，除此之外沒有任何實際意義。建筑工程管理制度浮于表面、難以深入，是我國建筑行業(yè)管理工作現(xiàn)階段面臨的主要難題之一。
3. 工程管理改革問題
3.1、從企業(yè)方面來看，有一些企業(yè)對合同的簽訂不重視。經(jīng)常都出現(xiàn)主體不當(dāng)，文字不嚴(yán)謹(jǐn)，條款不完整，只有從合同而沒有主合同，法律意識薄弱等合同不規(guī)范的問題。
合同的主體是合同成立的基本條件，主體有誤，就意味著合同無效，合格的主體應(yīng)為具有相應(yīng)民事能力的合同當(dāng)事人。建設(shè)工程管理的主體不當(dāng)主要有兩個方面，其一為合同上的主體不是合同的當(dāng)事人，另一個為合同的主體不具有相應(yīng)的民事能力。這兩個方面都會造成合同主體的不當(dāng)。合同講究的是文字嚴(yán)謹(jǐn)。文字上不正確，或者很容易讓人誤解的都算是文字不嚴(yán)謹(jǐn)。文字不嚴(yán)謹(jǐn)很容易讓別人鉆其漏洞，最終會讓自己蒙受損失。合同最好可以做到咬文嚼字。合同上的條款應(yīng)該明確的一一列出來，從合同當(dāng)事人的姓名，合同標(biāo)的，價格，履行期限到違約責(zé)任，糾紛解決方式，法律適用問題等，這些都是合同不可缺少的條款。有些合同只列“喜”不列“憂”，在發(fā)生合同糾紛是，在合同中看不出糾紛解決方式。
3.2從合同的履行方面來看，由于各方面的原因，常常會產(chǎn)生以下的問題：沒有及時對應(yīng)變更的合同進(jìn)行更改，沒有辦理簽證確認(rèn)，需要訴訟的過了訴訟失效，沒有適當(dāng)?shù)男惺箼?quán)力。
在履約過程中經(jīng)常都會出現(xiàn)合同有不符點的情況，這時候需要負(fù)責(zé)合同履行的相關(guān)人員在有效期內(nèi)進(jìn)行更改，但是部分人員缺乏及時更改合同的意識，往往都是超過了有效期才想起去更改合同，但是為時已晚。
履約中的簽證是一種維護(hù)建筑公司的利益正常的行為，但是有一些現(xiàn)場管理人員對其不重視，常常造成應(yīng)簽證確認(rèn)的卻沒有簽證確認(rèn)的情況出現(xiàn)，要是發(fā)生糾紛時，建筑公司因無法舉證而敗訴告終。每個訴訟都會有一個訴訟期，一般為兩年。在訴訟時效內(nèi)沒有進(jìn)行任何的訴訟，將會視為沒有訴訟，超過了訴訟時效就失去了追訴的權(quán)力，權(quán)利人無權(quán)再進(jìn)行追訴。比如有的建筑公司拖工程費用非常嚴(yán)重，但是相關(guān)權(quán)力人在訴訟期內(nèi)沒有進(jìn)行追訴，當(dāng)想起時卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)超過訴訟時效了，這時候任何的訴訟已經(jīng)毫無意義了。《合同法》賦予了合同當(dāng)事人抗辯權(quán)，他們往往會擔(dān)心如果行使了抗辯權(quán)停工，會承擔(dān)違約的責(zé)任。其實這種想法是錯的。當(dāng)發(fā)包方?jīng)]有按合同約定支付工程進(jìn)度款時，建筑公司應(yīng)該勇于站出來行使抗辯權(quán)。
3.3造成建設(shè)工程管理問題的主要原因
1、有些公司的高層人員對合同管理不重視。他們沒有意識到合同的重要性，沒有對合同可能造成的風(fēng)險形成一種防范于未然的意識，沒有認(rèn)識到管理好合同與公司的利益有著密不可分的關(guān)系，因而，他們都沒有建立比較完善的合同管理機構(gòu)，在合同簽訂方面的人員、資金等分配都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。
2、合同管理制度不健全，權(quán)力和責(zé)任不明確。大多數(shù)公司都沒有提供一個比較嚴(yán)謹(jǐn)而且統(tǒng)一的合同管理制度。由于缺乏一個比較統(tǒng)一的依據(jù)，從而造成各部門的權(quán)力和責(zé)任不明確，大家的意見很難統(tǒng)一。
3、相關(guān)合同管理人員的素質(zhì)不高。很多的企業(yè)管理人員沒有過硬的思想道德，教育水平不高，業(yè)務(wù)部的人員操作熟練，但是缺乏正規(guī)的法律教育，法律知識不熟識，對與合同涉及的法律問題不能夠作出正確的判斷。當(dāng)對方違約后,維權(quán)的意識不強。
3．4企業(yè)應(yīng)用改革的知識和新技術(shù)、新裝備，采用新的生產(chǎn)方，提高項目的技術(shù)含量、和市場競爭力，根據(jù)市場確定產(chǎn)品，確定技術(shù)和工藝，最后確定所采用的技術(shù)是自主開發(fā)、合作開發(fā)還是引進(jìn)。項目施工管理只有在強有力的改革技術(shù)的支持下才能得以順利實施，才能保證施工的質(zhì)量，獲取最大經(jīng)濟利益，同時技術(shù)改革還為體制改革和機制改革等提供支持和保障，是項目施工管理改革的基礎(chǔ)。
3.5組織機構(gòu)改革
建筑施工企業(yè)經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，由于歷史原因問題，在項目施工管理中，把項目定義為合同簽訂后，合同范圍明確的作為項目，然后對此項目進(jìn)行管理。合同的簽訂誕生項目經(jīng)理部，合同的終止項目經(jīng)理部結(jié)束。項目部代表建筑施工企業(yè)，但它本身又并不是獨立法人，無法承擔(dān)這一明確的責(zé)任。項目部不能將項目部的運作與企業(yè)的發(fā)展相結(jié)合，給企業(yè)發(fā)展留下了潛在的隱患。項目部經(jīng)理擁有指揮、決策權(quán)，企業(yè)對項目經(jīng)理有責(zé)任書，可是沒有有效的制約；建筑施工企業(yè)同時進(jìn)行幾個工程的施工，企業(yè)與項目、項目與職工三者之間的利益難協(xié)調(diào)，都是需要不斷改革來加以解決的矛盾。需要把建筑施工項目施工管理的內(nèi)容主體延伸，從投標(biāo)競爭、訂合同，履約、獲得社會效益和經(jīng)濟效益全過程出發(fā)，通過對項目全過程的有效管理來建立健全項目部的組織機構(gòu)。
3.6建筑施工安全管理方面的改革。
安全管理是施工企業(yè)管理的重要組成部分，是一門綜合性系統(tǒng)科學(xué)，安全管理的對象是生產(chǎn)中的一切人、物、環(huán)境的狀態(tài)管理與控制，因此是一種動態(tài)的管理。安全管理的水平高低與成敗直接關(guān)系到企業(yè)的社會信譽和經(jīng)濟效益，關(guān)系到國家和集體財產(chǎn)以及職工生命的安全。因此，強化文明施工是很重要的。
4.結(jié)束語
建筑工程的管理必須貫穿于工程建設(shè)的全過程，它是一個系統(tǒng)工程，同工程建設(shè)的各方面緊密相關(guān)，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施，這就要求在工程建設(shè)的各個階段，運用合理的工程管理手段，建立工程控制程序，各專業(yè)密切配合。這樣才能有利于做好建筑工程管理工作。
參考文獻(xiàn)：
一、2014年各項經(jīng)濟指標(biāo)完成情況
（一）全年實現(xiàn)施工總產(chǎn)值萬元，比年初計劃數(shù)2420萬增加萬元，增長%；全年實現(xiàn)利潤總額萬元，比年初計劃數(shù)242萬增加成元，增長%；全年上繳稅收萬元，比去年萬元增加萬元，增長%。
（二）全年商品房開發(fā)營銷與管理：1、銷售：銷售面積平方米，套數(shù)套，應(yīng)收款萬元，已收款萬元；2、物業(yè)：年內(nèi)交房套數(shù)套，面積平方米；3、收費情況：商業(yè)面積平方米，應(yīng)收租金萬元，已收租金萬元。
二、企業(yè)管理
（一）公司行政管理
沒有規(guī)矩，不成方圓。進(jìn)一步健全和完善了公司的各項管理制度，根據(jù)《員工手冊》《公司質(zhì)量安全管理制度》《公司學(xué)習(xí)會議制度》《公司勞動紀(jì)律》等制度中每一條規(guī)定，經(jīng)常組織檢查每一個管理人員和員工，看在實際工作中，做得是否到位，是否遵章守紀(jì)，是否合規(guī)操作。使公司生產(chǎn)經(jīng)營與日常運作有章可行，規(guī)范有序。
同時，繼續(xù)加強了公司合同的規(guī)范化管理。嚴(yán)格執(zhí)行了《合同管理試行辦法》、《駐外項目合同評審程序》等條文性規(guī)定，從一定程度上避免了公司簽訂合同時的隨意性和盲目性，合同內(nèi)容從技術(shù)條款、專業(yè)條款及法律條款方面更加完善。并且，努力做到按合同辦事，重合同守信用。
（二）公司人力資源管理
未來企業(yè)的競爭，就是服務(wù)的競爭、品牌的競爭和人才的競爭。因此，公司非常注重各種人才的培養(yǎng)、引進(jìn)、賞識、愛護(hù)和重用。匯集了一大批年富力強、經(jīng)驗豐富、素質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)過硬的高級工程技術(shù)人員和優(yōu)秀的管理人員。并且，從人力資源管理上實行了層層選聘、競爭上崗、多勞多得、獎優(yōu)罰劣的激勵競爭制度，從而推進(jìn)了企業(yè)的良性發(fā)展。
1、細(xì)化信息管理。建立和完善了公司員工檔案管理制度，形成內(nèi)部人才信息庫，合理儲備人才和人才的內(nèi)部流通。對于每一個員工的綜合情況記錄在案，人盡其才，才盡其能。
2、細(xì)化招聘管理。面向社會，公開招聘錄用符合公司發(fā)展需要的管理人才和專業(yè)人才，并根據(jù)其自身條件提供其大顯身手的平臺。招聘的人才實行試用制，試用期滿后進(jìn)行綜合素質(zhì)和崗位能力考核，力爭錄用綜合能力強的員工，提高公司的整體素質(zhì)。公司2014年招聘各類人才多人，目前，在各自的崗位發(fā)揮著重要的作用。
3、細(xì)化工作考核。為激發(fā)員工工作熱情，改變員工工作態(tài)度。引入激勵競爭機制，對公司員工進(jìn)行工作考核，考核每一個人的任務(wù)完成情況，根據(jù)成績論英雄，根據(jù)貢獻(xiàn)定獎懲。
（三）人員培訓(xùn)
內(nèi)強素質(zhì)，外樹形象。在知識經(jīng)濟的時代，我們公司提倡員工樹立終身學(xué)習(xí)培訓(xùn)的理念，打造學(xué)習(xí)型企業(yè)。加強業(yè)務(wù)知識和專業(yè)知識的培訓(xùn)，提倡和鼓勵員工進(jìn)行業(yè)務(wù)和專業(yè)知識的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式公司出資外培、公司組織培訓(xùn)崗位練兵和員工自學(xué)相結(jié)合，通過多重形式學(xué)習(xí)不斷提高員工的業(yè)務(wù)理論水平、工作技能和工作執(zhí)行力。
年內(nèi)先后組織員工培訓(xùn)次，公司經(jīng)理人名外派武漢學(xué)習(xí)，安排財務(wù)人員參加集團公司的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；對進(jìn)行了建筑行業(yè)的五大員培訓(xùn)，并全部拿到上崗證；對人進(jìn)行了建筑行業(yè)特殊工種的培訓(xùn)，實行特殊工種持證上崗。
（四）公司財務(wù)管理
千方百計控制經(jīng)營成本，增收節(jié)支。建立和完善了一系列相對規(guī)范的財務(wù)管理制度，對公司的財務(wù)增加控制環(huán)節(jié)，進(jìn)行全過程跟進(jìn)管理。在成本控制過程中，教育和要求員工樹立企業(yè)成本管理的系統(tǒng)觀念，增強大家的成本觀念，實行全員成本管理。同時，采取發(fā)揮計算機技術(shù)在企業(yè)成本管理中的作用和建立成本管理保障等措施，使各種消耗降了下來。
（五）公司經(jīng)營管理
加強公司對內(nèi)、外合同的管理，增加了合同評審程序，加強了各部門聯(lián)系。到目前為止，共簽訂施工合同及勞務(wù)分包合同多份，已履行和正在履行的合同多份，合同履約率100%。建立了合同管理臺帳和合同檔案。
工程質(zhì)量，百年大計。因此，我們在狠抓工程質(zhì)量上下功夫。嚴(yán)格按照工程質(zhì)量、安全責(zé)任獎懲制度執(zhí)行，每個工程項目開工前都必須簽訂質(zhì)量、安全目標(biāo)責(zé)任狀，并且，把規(guī)范化操作標(biāo)準(zhǔn)訂立于滲透進(jìn)每一個環(huán)節(jié)，做到班班講質(zhì)量、人人講質(zhì)量、時時刻刻講質(zhì)量。在公司承建的各類建筑工程中，創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、文明、安全工程多項，無任何安全事故和質(zhì)量事故，實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展。
（六）安全生產(chǎn)管理
在安全生產(chǎn)及安全管理過程中，我們堅持貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，警鐘常鳴，構(gòu)筑防線，加強對于全體員工進(jìn)行安全教育，牢固樹立“寧千日無事，不可一日不防”的安全理念。在安全生產(chǎn)管理內(nèi)容上，主要包括一是建立健全成龍配套的安全管理責(zé)任制度；二是制訂公司防火、防盜方面的措施及責(zé)任制度；三是制訂安全事故應(yīng)急救援措施及方案；四是密切監(jiān)督公司崗位安全管理及操作規(guī)程實施情況，進(jìn)行安全巡查和安全自查工作，嚴(yán)肅安全生產(chǎn)紀(jì)律，嚴(yán)格按工序程序和操作程序辦事；五是加強防火、防盜意識，對外來人員加大管理力度。
三、企業(yè)文化建設(shè)
1、以人為本，組織開展豐富多彩企業(yè)文化活動
為活躍企業(yè)員工文化生活，增強公司的凝聚力，公司分別于“三•八”前夕、“五•一”前夕、“八•一”前夕等重要節(jié)日組織了文體活動。
對駐外項目的家屬，分別于五一、端午節(jié)、十一等節(jié)日進(jìn)行了家訪和慰問，從精神和生活上給予他們以關(guān)心和照顧，解除駐外員工的后顧之憂，讓他們身在外地能安心工作。
2、大局為重，積極參加公益性活動
公司響應(yīng)和參與“百企反哺”工程、“民企聯(lián)村”活動、情系“三老”活動、“三萬”活動，我們公司領(lǐng)導(dǎo)帶頭下鄉(xiāng)入戶走訪調(diào)研，還分別貧困戶給予元至元不等的資金上援助。
近年來，公司先后投入現(xiàn)金多萬元用于扶貧幫困、助學(xué)助殘、援助災(zāi)區(qū)和支援社會主義新農(nóng)村建設(shè)。
3、黨政工團四輪驅(qū)動，全方位促進(jìn)企業(yè)的精神文明建設(shè)、物質(zhì)文明建設(shè)和企業(yè)文化建設(shè)。
公司黨支部發(fā)揮政治核心作用，及時宣傳黨的路線、方針、政策，監(jiān)督企業(yè)規(guī)范經(jīng)營。共青團組織、工會組織主動聽取員工心聲，及時進(jìn)行思想引導(dǎo)，塑造敬業(yè)奉獻(xiàn)、積極進(jìn)取的精神風(fēng)貌。公司堅持每年組織一次全員體檢，對困難員工給予特別照顧，對生病住院的員工及員工家屬開展慰問幫扶。2014年以來，公司團支部堅持開展以“青年文明號”為主題的號手聯(lián)創(chuàng)活動，激勵團員青年弘揚時代精神，立足崗位成長成才，使企業(yè)團建工作躍上了一個新的臺階。廣大團員青年主動參加學(xué)習(xí)，積極要求上進(jìn)，思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平不斷提高，成為推動企業(yè)發(fā)展的主力軍。在活動中，涌現(xiàn)“青年文明號”號手名，公司黨支部、工會、共青團組織分別得到上級單位的表彰和獎勵，先后獲得“”“”“”“”等榮譽稱號。
四、工作特色
通過各項創(chuàng)新，實現(xiàn)項目工程合格中造優(yōu)秀，優(yōu)秀中求新穎，新穎中創(chuàng)經(jīng)典。
1、理念創(chuàng)新，把握發(fā)展方向。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子把企業(yè)文化建設(shè)定位在提升管理水平，開拓經(jīng)營領(lǐng)域，加強綜合實力，追求效益最大化的層面上，既保持企業(yè)在行業(yè)的領(lǐng)先地位，又力求員工通過自己的努力，得到應(yīng)有的回報。我們發(fā)揮以黨支部為核心的民主決策機制，把建筑工藝與建筑文化、做強與做大、經(jīng)濟效益與社會效益、主業(yè)優(yōu)先與多元經(jīng)營等幾個當(dāng)前企業(yè)思考最多、矛盾最激烈的問題大膽的擺出來，海納百川，集思廣益，為企業(yè)發(fā)展提供智力支持和精神動力，最后達(dá)成了以科學(xué)發(fā)展為總目標(biāo)的廣泛共識，凝聚了全體員工的力量。
2、管理創(chuàng)新，健全各項制度。讓“管理是企業(yè)永續(xù)發(fā)展的保證”深入人心，在公司的每一個工地上都樹立一塊“質(zhì)量就是生命”的警示牌。在每一位施工人員的胸牌上，我們都能看到通過專業(yè)項目培訓(xùn)一欄，通過一類培訓(xùn)，準(zhǔn)予一項工種，未通過培訓(xùn)，就不允許進(jìn)入工地作業(yè)。
3、技術(shù)創(chuàng)新，優(yōu)化設(shè)計方案。在項目實施中，就滲透了全面技術(shù)創(chuàng)新思想，組建科研技術(shù)團隊，建立激勵創(chuàng)新機制，并與科研單位進(jìn)行合作，優(yōu)化設(shè)計方案，提高施工工藝，把項目當(dāng)做作品，創(chuàng)特色、創(chuàng)省優(yōu)。同時，特別重視人才培養(yǎng)，以科技興企為主題，通過群眾性的科技創(chuàng)新活動、職業(yè)技能競賽，不斷提高員工創(chuàng)新創(chuàng)效的能力素質(zhì)。
4、服務(wù)創(chuàng)新，滿足客戶需求。在承攬每一個項目時，首先考慮的是客戶最需要的是什么？最困難的是什么？最擔(dān)心的是什么？最渴望的承諾是什么？把這些問題分析透徹的基礎(chǔ)上，針對每一個客戶的需求量身定制出最合適的服務(wù)方案并逐一付諸實施。通過全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)公司贏得了客戶的青睞和信任，不斷鞏固老客戶，發(fā)展新客戶。
五、存在問題與不足
1、行政管理方面：目前部分部門和部分管理人員存在有令不行，行之無果的現(xiàn)象。今后應(yīng)完善相關(guān)的管理制度和辦法，加強公司行政考核力度，具體事務(wù)責(zé)任落實到人，做到有令必行，行必有果。
2、經(jīng)營管理方面：成本管理上還是存在一定的薄弱點。加強工程項目的成本考核，杜絕人為因素造成的物料浪費和人工成本的增加。加強市場信息的收集和過濾，力爭做到把握市場脈搏，使公司運作能隨市場的節(jié)奏而動。
3、部門之間的溝通和聯(lián)系需要進(jìn)一步加強，既能各負(fù)其責(zé)，又能通力協(xié)作，打造一個有戰(zhàn)斗力的團隊。
4、財務(wù)管理方式需要進(jìn)一步跟進(jìn)，各項財務(wù)制度要進(jìn)一步細(xì)化，資金使用和安排要進(jìn)一步合理和有計劃性。
5、團隊的服務(wù)意識及理念有待于進(jìn)一步提高。要加強執(zhí)行過程的管理和監(jiān)控，來確保目標(biāo)的達(dá)成。團隊綜合素質(zhì)與企業(yè)發(fā)展要求還有一定差距，相關(guān)部門之間的信息渠道不夠暢通。
六、2015年工作設(shè)想
目前，放眼全國各地房地產(chǎn)市場，成交量在下降，降價潮已相繼出現(xiàn)。盡管下降幅度有限，但房價下降大勢已經(jīng)確立，房地產(chǎn)市場已經(jīng)重回深度調(diào)整通道，消費者繼續(xù)觀望乃至棄購，市氣持續(xù)低迷，成交量加速下降，甚至不少樓盤出現(xiàn)了“零成交”。2015年，房地產(chǎn)市場形勢相當(dāng)嚴(yán)峻。成績只代表過去，未來仍需要努力，擺在我們面前的路更長，困難更大，任務(wù)更艱巨。需要我們發(fā)揮優(yōu)勢，克服不足，揚長避短，勵礪奮進(jìn)。
1、強化營銷，做好新樓盤的銷售工作。我們將按計劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。同時，組織相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，使?fàn)I銷人員到銷售形勢的要求，上升到一個新的高度。
2、強化項目管理。繼續(xù)加強質(zhì)量、安全和工程進(jìn)度管理，杜絕質(zhì)量和安全事故的發(fā)生；采取有效措施加強施工成本控制；加強施工合同、工程技術(shù)經(jīng)濟資料的管理；進(jìn)一步完善和健全材料采購制度，實行必要的比價和招標(biāo)采購。
3、強化隊伍建設(shè)。對干部職工加強“理想、責(zé)任、能力、形象”為主題的教育、廉政教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)教育，扎實推進(jìn)固本強基工程，全面提高執(zhí)政能力，提高隊伍綜合素質(zhì)，打造一支能征善戰(zhàn)的工作隊伍。特別是要加強崗位培訓(xùn)、崗位練兵，有效提升全體人員的政治業(yè)務(wù)基本素質(zhì)。
4、強化工作責(zé)任。堅持以責(zé)任落實促目標(biāo)落實，圍繞工程建設(shè)總體目標(biāo)，將工程建設(shè)各階段的工作任務(wù)細(xì)化分解，倒排工期，具體落實到科室、到人頭，明確目標(biāo)任務(wù)，強化工作責(zé)任，規(guī)定辦結(jié)時限，落實獎罰措施，以極大的力度確保工程建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。
5、強化規(guī)范管理。抓好制度落實，加快信息化步伐，強化管理措施，嚴(yán)肅紀(jì)律要求，規(guī)范運作程序，使各項工作進(jìn)一步走向規(guī)范化、制度化、信息化軌道，全面提高工程建設(shè)的管理水平和效率，特別在成本控制方面，要繼續(xù)改進(jìn)，逐步建立一套可用、管用、實用的經(jīng)營管理制度，不斷增強工作的主動性和預(yù)見性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；代建；資金管理；風(fēng)險管理；比較優(yōu)勢
中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
建設(shè)工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程項目管理模式。在我國，“代建制”是指政府投資主管部門對政府投資基本建設(shè)項目，按照建設(shè)（使用）單位提出的使用與功能要求，采用招投標(biāo)方式選定專業(yè)工程項目管理單位（代建人），委托其進(jìn)行項目建設(shè)，建成竣工驗收后移交給建設(shè)（使用）單位的項目管理制度。
在各省市大力推行代建制度的同時，由于國家還沒有統(tǒng)一的關(guān)于代建制的管理辦法或法規(guī)，根據(jù)各省、市的政府投資省屬非經(jīng)營性項目代建管理辦法一般規(guī)定，代建機構(gòu)一般必須具備以下條件：（1）具有獨立的事業(yè)或企業(yè)法人資格；（2）具有與從事項目建設(shè)管理相匹配的組織機構(gòu)、管理能力、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員；（3）具有與代建項目規(guī)模相應(yīng)的設(shè)計、監(jiān)理、工程咨詢、施工總承包、房地產(chǎn)開發(fā)一項或多項資質(zhì)；（4）具有與開展項目代建工作相適應(yīng)的資產(chǎn)。
由于在項目建設(shè)中代建人具有法人地位，擁有法人的權(quán)利，同時承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。選擇什么類型或選擇具有什么資質(zhì)類別的法人機構(gòu)來作代建機構(gòu)，現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的認(rèn)識和相關(guān)的政策規(guī)定。按照國家目前可從事類似代建工作的法人機構(gòu)來看，基本上分為三大類：一是管理咨詢類公司。包括項目管理公司、工程監(jiān)理咨詢、造價管理、招標(biāo)公司、具有咨詢資質(zhì)的設(shè)計院等；二是工程施工總包類公司。例如，施工總包單位；三是房地產(chǎn)開發(fā)公司、投融資公司等。那么，在具體的項目代建單位發(fā)包過程中，選擇什么樣的代建單位是發(fā)包人直接面臨的問題。如何選擇代建機構(gòu)，要結(jié)合政府投資項目的特點考慮，首先以滿足使用人的合理需求為目的，兼顧資金來源、償還及管理，綜合各項因素使投資和建設(shè)的風(fēng)險降到最小。同時，應(yīng)充分考慮目前代建單位根據(jù)代建合同需承擔(dān)的工作內(nèi)容和主要職責(zé)。
現(xiàn)階段代建單位的工作內(nèi)容和主要職責(zé)主要分為項目建設(shè)前期階段、項目的實施階段以及項目竣工驗收階段：（1）項目建設(shè)前期階段，依據(jù)批準(zhǔn)的項目建議書組織開展項目可行性研究報告編制及報批工作；組織開展工程勘察、設(shè)計等招標(biāo)工作，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報省代建項目管理部門備案；組織開展項目初步設(shè)計及概算的編制及報批工作；辦理計劃、規(guī)劃、土地、拆遷、施工、環(huán)保、消防、水電、園林、綠化和市政等有關(guān)報批手續(xù)；（2）項目的實施階段，組織施工圖設(shè)計文件的編制及報審工作；組織工程施工、監(jiān)理和設(shè)備、材料采購招標(biāo)，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報省代建項目管理部門備案；負(fù)責(zé)工程合同的洽談與簽訂；編制項目年度投資計劃和年度基建支出預(yù)算，報送省代建項目管理部門和使用單位；向省建設(shè)行政主管等有關(guān)主管部門報告工程質(zhì)量安全情況；（3）竣工驗收交付階段，組織工程中間驗收和竣工驗收，并將驗收結(jié)果報告省代建項目管理部門；編制項目竣工財務(wù)決算報告，經(jīng)省代建項目管理部門審查后報省財政部門審批。負(fù)責(zé)將項目竣工及有關(guān)項目建設(shè)的技術(shù)資料完整地整理匯編移交，并按批準(zhǔn)的資產(chǎn)價值向使用單位辦理資產(chǎn)交付手續(xù)。
隨著國家投資體制改革的進(jìn)行，現(xiàn)階段以房地產(chǎn)企業(yè)公司作為代建機構(gòu)比其他企業(yè)具有優(yōu)勢，更為可行。
1、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的組織優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨立運營的企業(yè)，有自己完整的企業(yè)組織機構(gòu)，最重要的是其組織機構(gòu)的職能同同代建人的工作內(nèi)容和主要職責(zé)基本相吻合。房地產(chǎn)企業(yè)除了領(lǐng)導(dǎo)者外，會設(shè)立前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、預(yù)算合同、物資采購、工程管理、法規(guī)財務(wù)、營銷等職能部門，這些職能部門恰好同代建人在項目建設(shè)前期階段、項目的實施階段以及竣工驗收交付階段各專項工作相匹配，各部門人員各自對自己承擔(dān)的項目建設(shè)角色相對應(yīng)，在承擔(dān)代建項目時不存在角色轉(zhuǎn)換，更加便捷地開展各項工作。并且，在現(xiàn)階段成熟的房地產(chǎn)企業(yè)均采取項目管理制度，在實行代建項目的管理過程中，不需要調(diào)整自己的原有組織機構(gòu)，而僅僅利用現(xiàn)有組織模式，根據(jù)承擔(dān)代建項目的具體情況成立一個新的項目管理部即可。
2、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個資金密集型和技術(shù)密集型行業(yè)。首先，在其自身發(fā)展的過程中，聚集了從事策劃、項目管理、工程技術(shù)、預(yù)決算、合同管理、財務(wù)、法律等各方面的專業(yè)人才。這些專業(yè)人員在項目代建實施的不同階段，發(fā)揮各自的作用。工程前期：對規(guī)劃方案從實施可行性方面提出意見，參與勘測、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的招標(biāo)工作并從技術(shù)和施工角度把關(guān)，協(xié)助工程安質(zhì)監(jiān)的報批工作；工程實施階段：主持各類施工技術(shù)專題方案會議，各類施工階段性驗收，配合各專業(yè)分包的招標(biāo)，主持日常生產(chǎn)例會，協(xié)調(diào)各參建商及后期配套單位關(guān)系，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項指令；后期服務(wù)階段：支持各類專業(yè)驗收、竣工驗收、資料的交驗、房屋交驗及交房后維修服務(wù)等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展過程中會進(jìn)行不斷的技術(shù)創(chuàng)新工作。為適應(yīng)市場競爭需求，在推動其產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代的同時，對新技術(shù)、新材料、新工藝等會廣泛的關(guān)注和采納，有的已經(jīng)形成了自己的專利技術(shù)。這些已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)自己產(chǎn)品中應(yīng)用的成熟技術(shù)，會在其承擔(dān)的代建項目中成功的復(fù)制而不再需要論證和檢驗。另外，基于市場競爭的需要，大型的房地產(chǎn)企業(yè)會有自己的設(shè)計院和監(jiān)理公司，加大了房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢。
3、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢。雖然作為代建人不需要雄厚的資金作為必要的條件，但從履約能力和抗風(fēng)險能力考慮，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢是其他企業(yè)作為代建人所不具有的。目前，大多數(shù)代建項目為降低自身的風(fēng)險，要求代建人提供履約保證金，而相關(guān)政策制定的履約保證金數(shù)額偏高。如按照《北京市政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法》規(guī)定，代建單位需在《項目代建合同》生效前，提供工程概算10%～30%的銀行履約保函。即使按10%的低限，一個1億元的項目代建人就要提供1，000萬元履約保函。而如果這個項目出現(xiàn)一些問題，這對監(jiān)理單位、項目管理公司、設(shè)計單位作為代建人的影響更將是致命的。另外，一旦代建項目出現(xiàn)資金困難，房地產(chǎn)公司可以和出資單位協(xié)商，把代建項目直接轉(zhuǎn)換為BT項目，這樣政府僅需在支付既定代建額后另外支付代建單位的投資利息，保證了代建項目的正常交付使用，降低了代建項目的風(fēng)險。
4、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理優(yōu)勢主要體現(xiàn)在項目管理、資金管理、風(fēng)險管理等方面。房地產(chǎn)代建項目管理是工程項目管理的一個分類，是代建項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對代建項目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理。在代建項目中，由于項目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項目代建單位及項目投資單位，更多的會涉及到政府各職能部門、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等。在項目的建設(shè)過程中，各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了代建項目管理的完整體系。房地產(chǎn)公司在代建項目管理過程中，可以按照原有開發(fā)過程中的項目管理模式，對自己代建項目進(jìn)行管理，由于代建項目管理是全過程、全方位的，包括項目實施階段的各個環(huán)節(jié)，主要有：組織協(xié)調(diào)，合同管理，信息管理，投資、質(zhì)量、進(jìn)度三大目標(biāo)控制，人們把它通俗地概括為“一協(xié)調(diào)、二管理、三控制”或“三控制、二管理、一協(xié)調(diào)”。房地產(chǎn)公司在自己開發(fā)項目建設(shè)過程中積累了一套成功的包括前期開發(fā)工作、招投標(biāo)（確定設(shè)計、監(jiān)理、施工單位）、合同管理、進(jìn)度造價質(zhì)量控制、竣工驗交等完整的經(jīng)驗，可以直接應(yīng)用于代建項目。
房地產(chǎn)開發(fā)項目本身是一種資金密集的管理項目，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動中，資金始終是一項值得高度重視的、高流動性的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在對資金的管理使用上有著其他代建企業(yè)不具備的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)大都有自己的資金預(yù)算管理制度、資金風(fēng)險管理措施、資金的監(jiān)督管理辦法等，因此政府投資的決策者把項目交給房地產(chǎn)企業(yè)代建應(yīng)該是最為放心的。
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟的進(jìn)程中，每個企業(yè)在經(jīng)營中都有發(fā)生風(fēng)險的可能性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)常會遇到的風(fēng)險主要有：政策風(fēng)險，指因政府法律、法規(guī)、政策、規(guī)劃的變動，稅率、利率變化或行業(yè)專項整治帶來的風(fēng)險；由于市場因素變化導(dǎo)致的風(fēng)險；資金鏈風(fēng)險；人事風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始前期，就要為每個已經(jīng)識別的風(fēng)險做好“準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險的準(zhǔn)備包括制度、人力、資金上的準(zhǔn)備。在制度上，要建立風(fēng)險管理體系，制定風(fēng)險管理流程，落實到崗位，并做好風(fēng)險預(yù)算。在完善風(fēng)險管理措施、提高企業(yè)抗風(fēng)險能力方面，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都能夠做到提高風(fēng)險意識，將風(fēng)險管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中，為了使風(fēng)險管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理機構(gòu)，建立科學(xué)的風(fēng)險管理機制。這些管理體制和機制以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)活動中取得的經(jīng)驗均可以提高其代建項目的抗風(fēng)險能力。
綜上所述，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建單位具有明顯的比較優(yōu)勢。由于專業(yè)的項目公司正在處于培育成長階段，其資金管理、項目管理、技術(shù)管理等各方面還需完善和發(fā)展；監(jiān)理單位、工程咨詢企業(yè)等作為代建企業(yè)雖然具有一定的技術(shù)優(yōu)勢和施工階段的現(xiàn)場管理經(jīng)驗，但其對于資金管理、項目的前期管理、竣工驗交等缺乏經(jīng)驗；設(shè)計單位作為代建者，更具有項目管理的局限性，其對項目的資金管理、施工現(xiàn)場的技術(shù)管理、項目的前期管理、項目的竣工驗收交付等都沒有成功經(jīng)驗，并且從資金的保障等方面，無論設(shè)計單位、還是監(jiān)理單位、咨詢企業(yè)等均沒有可靠的資金擔(dān)保來源；施工總承包方作為代建單位，容易給人造成既是代建人又是承包方的誤解，并且在實際實施過程中如何進(jìn)行其角色的轉(zhuǎn)換是至為重要也是最為困難的，并且施工方作為代建人對代建項目的前期管理、組織委托設(shè)計、監(jiān)理、施工等方面的能力有待檢驗；投資公司作為代建單位的不足之處更為明顯，其除了有資金優(yōu)勢外，并不具備作為代建人的技術(shù)管理能力、項目管理能力以及前期工作能力。
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人雖然具有比較優(yōu)勢，但影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)代建工作的因素仍然不少，主要集中在以下方面：（1）代建費用低，缺乏有效的激勵機制，代建企業(yè)收益難以同風(fēng)險匹配是最突出的問題；（2）代建單位的法律地位不明確，由于國家層面沒有相應(yīng)的代建制度或法律法規(guī)，在各省市制定的代建管理辦法中，有的地方管理辦法中根本沒有允許房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人；（3）服務(wù)觀念有待改善，對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有開發(fā)項目，房地產(chǎn)企業(yè)有自由的開發(fā)自主空間，但對于代建項目，應(yīng)加強服務(wù)意識；（4）使用人及代建項目管理機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)存在偏見，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是一個投資企業(yè)，缺乏管理項目的能力；（5）房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的自身缺陷。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的范圍基本上為民用及商業(yè)的房屋建筑工程，對政府資金所投資的水利、電力、公路、鐵路、隧道等專業(yè)范圍不太熟悉，或缺乏強有力的技術(shù)支持，不敢涉足于以上項目工程。
可以看出，在代建制發(fā)展的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建單位，無論從項目管理、技術(shù)管理、資金管理上還是作為代建人的組織完善上都比其他代建單位具有一定的比較優(yōu)勢。目前，由于金融風(fēng)暴等原因，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不太景氣，而國家和地方政府對城鎮(zhèn)居民保障性住房建設(shè)正在加大投資力度，房地產(chǎn)企業(yè)可以作為代建人參與該部分項目的建設(shè)，不僅解決了企業(yè)目前的困境，同時也拓展了企業(yè)發(fā)展的空間，做到政府投資項目和企業(yè)經(jīng)營的雙贏。
（作者單位：南京航空航天大學(xué)經(jīng)管學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
［1］查斌.代建制與BT方式的有效結(jié)合.
近年來，國家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈加激烈。在這種大形勢下，如何降低成本，如何在同樣的市場競爭中顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢，成了房地產(chǎn)開發(fā)商們特別關(guān)注的話題。本文對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理的幾個方面分別進(jìn)行了闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制與管理
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
【引言】
隨著我國城市化建設(shè)的快速發(fā)展，建筑行業(yè)也進(jìn)入了發(fā)展的巔峰時期，房地產(chǎn)企業(yè)可以說是最大的受益者。在激烈的競爭中求得生存和發(fā)展是每個房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的問題。尋找切實可行、行之有效的成本控制管理制度、體系以及方法已經(jīng)引起了各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的空前重視。
1、項目決策階段，加強企業(yè)內(nèi)部的成本管理意識
長期以來，受舊的開發(fā)模式及傳統(tǒng)觀念的影響，很多開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識，通常采用的是以事后核算為主的靜態(tài)成本模式，沒有明確系統(tǒng)的成本管理目標(biāo)，往往是走一步看一步，計劃無法跟上變化，這種盲目的粗放式的管理最終將導(dǎo)致成本的不可控制性，要想在競爭日益激烈的地產(chǎn)市場獲得較大的經(jīng)濟效益，首先要在企業(yè)管理中樹立競爭意識，在項目立項上，做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，根據(jù)市場價格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法來推算項目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解，在正確劃分成本項目的基礎(chǔ)上，對各個支出確定開支范圍及擬定費用標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目標(biāo)成本測算各項廢稅支出，預(yù)定支出計劃，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性，這樣才能有效控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本，如山東百通公司在開發(fā)煙臺打撈局三期樓盤時，政府按照區(qū)位相近原則參照其附近樓面價格進(jìn)行評估設(shè)定在3 800元/m2，公司策劃部門從景觀差異、地勢相異和項目環(huán)境不同等角度，多次與主管部門溝通，安排實地觀測，最終協(xié)商將評估價調(diào)減到3 050元/m2，減少支出1 463.4萬元，省到的就是賺道德，可見項目決策階段企業(yè)較高的成本管理意識對房地產(chǎn)成本控制至關(guān)重要。
2、設(shè)計階段，優(yōu)化比較，實行招投標(biāo)
設(shè)計的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項目投資多少，而且影響到建成后的使用效益和建設(shè)產(chǎn)品的市場銷售。要選擇出最佳設(shè)計方案，可以從以下幾個方面著手：
2.1、對項目設(shè)計方案實行設(shè)計招投標(biāo)制度
當(dāng)一份施工圖付諸于施工時，就已經(jīng)決定了工程造價的高低，即項目的成敗在設(shè)計階段已大體成型，這一點應(yīng)引起開發(fā)企業(yè)決策者的高度重視。在設(shè)計階段實行招投標(biāo)，引進(jìn)競爭機制，可以迫使設(shè)計單位對建設(shè)項目做全面周密的分析、比較，樹立良好的經(jīng)濟意識，重視建設(shè)項目的投資效果和全壽命使用成本，而開發(fā)單位通過對設(shè)計方案進(jìn)行多方面比較和技術(shù)經(jīng)濟分析，可以從中選出技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟上合理，既能滿足功能要求，又能降低工程造價的技術(shù)方案，避免因設(shè)計質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售。
2.2、開展限額設(shè)計，有效控制造價
積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。當(dāng)前普遍存在設(shè)計不精，深度不夠的情況，是增加工程造價的不確定因素，由于設(shè)計變更較多，給工程造價控制帶來一定難度，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額價、三材指標(biāo)等，并建立獎懲考核激勵機制，對哪一個專業(yè)或哪一段突破了造價的指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決。
2.3、加強圖紙會審
在施工圖紙的設(shè)計階段，要加強圖紙修改的監(jiān)控和管理。重點對圖紙進(jìn)行會審，保證其技術(shù)先進(jìn)、施工方便、經(jīng)濟合理。力求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩，避免造成不必要的損失和浪費。在項目開發(fā)過程中盡可能避免不必要的修改。
2.4、采用合同措施，嚴(yán)格控制造價
在設(shè)計合同條款中，明確各項設(shè)計變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序及相應(yīng)限制條款，如采取預(yù)留設(shè)計保證金的辦法，當(dāng)由于設(shè)計單位原因造成設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設(shè)計費。
3、工程招投標(biāo)階段合理合法
通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，工程的招投標(biāo)制度應(yīng)遵循公平、公開、公正的原則，合理低價者中標(biāo)。在編制招標(biāo)文件時，標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價及相關(guān)費用的應(yīng)反復(fù)推敲，盡量做到知己知彼，以利于日后的造價控制。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的首選，應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡性競爭，影響施工質(zhì)量。
4、加強工程合同管理和控制
工程合同是工程成本控制提供必要的法律保障，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強合同管理
的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。
5、項目實施階段的成本控制
5.1現(xiàn)場管理要嚴(yán)格辦理設(shè)計變更
嚴(yán)格控制設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及材料代用，對必要的變更做到先算賬，后花錢，做好現(xiàn)場各種施工記錄。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的工作，許多項目由于現(xiàn)場簽證的不嚴(yán)肅，引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價上升幅度可達(dá)10%~20%，有的甚至更高。因此，必須制定嚴(yán)格的工程量四方簽證制度，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計單位代表、房地產(chǎn)開發(fā)方代表四方共同簽字方為有效。有條件的開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握控制工程造價的變化情況。
5.2項目管理人員與造價管理人員深入現(xiàn)場
造價管理人員和項目管理人員應(yīng)及時深入工地現(xiàn)場，隨時掌握工程進(jìn)度與狀況，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，準(zhǔn)確計量出工程變更的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時要廣泛收集各種建筑材料價格信息，分析和預(yù)測材料價格的波動狀態(tài)與原因，為工程竣工結(jié)算打下堅實的基礎(chǔ)。對于影響工程成本和質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)進(jìn)行旁站監(jiān)督管理和簽證。
6、竣工結(jié)算階段的工程造價控制
在辦理竣工結(jié)算時，應(yīng)堅持以現(xiàn)行的工程造價管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計算。審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，是否存在遺漏重復(fù)的項目。審查設(shè)計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計變更應(yīng)滿足做增減預(yù)算的要求。審查簽證手續(xù)是否符合程序與規(guī)定，簽證的內(nèi)容是否準(zhǔn)確，避免重復(fù)列項，對于不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入簽證不應(yīng)參與工程結(jié)算，如施工單位自身原因造成返工的項目，施工現(xiàn)場臨時設(shè)施項目以及施工單位現(xiàn)場用工等。堅持實行工程價款結(jié)算復(fù)查、審核制度和工程尾款會簽審核制度，確保工程結(jié)算的質(zhì)量和公司投資費用支出。
7、提高員工成本控制意識
項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設(shè)計、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等，每個環(huán)節(jié)、每項工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵約束機制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項目管理團隊，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價專業(yè)技術(shù)人才。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)采用信息技術(shù)系統(tǒng)，實現(xiàn)信息的快速傳遞與共享，使用電子商務(wù)降低成本，改變傳統(tǒng)的商業(yè)模式，如使用各種輔助管理軟件金蝶K3等。另外，在企業(yè)員工中落實成本責(zé)任制是成本控制實施的重要保證，可以把成本費用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別落實到相關(guān)部門，對成本實行全員管理，發(fā)動全員參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。
【結(jié)語】
隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)的信息越來越透明，消費者的購買行為也變得越來越理性，房地業(yè)已經(jīng)告別過去的暴利時代，轉(zhuǎn)而進(jìn)入精耕細(xì)作時代，單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施已難于保證企業(yè)在激烈的競爭中維持長久的競爭力，經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被管理者所重視，尤其是成本管理戰(zhàn)略在經(jīng)營戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益。
【參考文獻(xiàn)】
[1]謝根根.論房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則[J]．南華大學(xué)學(xué)報，2010，8
