時間：2022-08-10 17:48:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)合作合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【合作開發(fā)房地產(chǎn)合同(一)】甲方：________________
地址：________________
電話：______傳真：_____
授權(quán)代表：____職務(wù)：_____
乙方：________________
地址：_______________
電話：______傳真：_____
授權(quán)代表：____職務(wù)：_____
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。
第一條前言
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：
1.甲方已于___年___月___日依法以招標(biāo)(或拍賣、行政劃撥，購買)方式取得位于_準格爾旗沙圪堵__、編號為___的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為_商住_____、容積率為_2.2__、計劃建筑面積為_28__萬平方米、土地使用權(quán)年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線圖)編號為____;
2.由乙方提供建房資金，并承建全部建筑及附屬工程。
第二條合作建房
1. 甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成約__28__萬平米的辦公(或商業(yè)、住宅)樓，并按本合同第 六條的約定進行利益分成。
2.工程造價以國家預(yù)算計算(不降點)，全部由乙方承建。
第三條建房資金
1.工程建設(shè)資金預(yù)計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。
2. 建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款。
第四條報批手續(xù)
除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由甲方負責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供乙方持有的所需材料。
第五條設(shè)計、建筑
1.工程設(shè)計費用由甲方負責(zé)，但需經(jīng)得乙方通過設(shè)計方案，建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由乙方負責(zé)。
2. 工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第__15__天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第20天內(nèi)開工，并在第10個月內(nèi)完成竣工驗收工作。
第六條利益分成
1. 全部建筑按每平米4200元的價格交由乙方銷售，除去乙方投入的建房資金，乙方找差價補足甲方每個建筑平米4200元。
2 .超出每平米4200元銷售以外的溢價，為乙方所得，不足部分由乙方承擔(dān)。
3.每平米4200元(含4200元)的銷售稅由甲方承擔(dān)，超出部分由乙方承擔(dān)。
4.乙方的銷售房款所得，除保證正常施工外優(yōu)先支付甲方每平米4200元的差價部分。
第七條違約責(zé)任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第__20__天內(nèi)開工、或在第_10___個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。
2.因甲方的原因造成延誤的，乙方工期順延，造成損失的由甲方賠償乙方。
3.如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時間在__1__個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。
第八條爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第九條合同生效
本合同自政府主管部門批準后生效。
甲方：______________________乙方：_______________________
授權(quán)代表(簽字)：____________授權(quán)代表(簽字)：____________
日期：___________年___________月_____________日
地點：______________________________________________
【合作開發(fā)房地產(chǎn)合同(二)】甲方：
乙方：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，為明確責(zé)任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。
第一條 開發(fā)項目
項目名稱：旬邑原底鑫源小區(qū)
地址：旬邑縣原底街道306省道以南
第二條 項目規(guī)模
在本協(xié)議所述地塊上：擬建旬邑原底鑫源小區(qū)工程，規(guī)劃占地30000平方米，。
第三條 合作方式
1、投資方式：合作股份
2、股東組成：合作股份由四個股東組成、大股東占40%股份、其余股東各占20%股份
3、建設(shè)管理費用、施工手續(xù)等事宜從該項目中的總造價的5%計入建設(shè)公司
第四條 承包計算方式
1、包工包設(shè)備按平方米285元計算
2、包工不包設(shè)備按平方米188元計算
第四條 前期工作安排
合作開發(fā)項目的前期工作由甲方負責(zé)，包括但不限于以下各項：
(1)落實合作開發(fā)項目用地規(guī)劃手續(xù)，獲得合建項目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權(quán)人為甲方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
(2)落實合作開發(fā)項目占地的規(guī)劃報建工作。
(3)完成合作開發(fā)項目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補償工作，拆遷安置及補償費用包含在總投資內(nèi)。
(4)甲方負責(zé)合作項目的整體供水、污水處理、供電、安裝、供氣、通訊報裝手續(xù)，甲方應(yīng)負責(zé)合作項目的資源供應(yīng)。
(5)甲方負責(zé)合作項目開工手續(xù)的辦理，獲得開工證，使合作項目可以合法開工建設(shè)。
第五條 工程管理
本協(xié)議簽署后，甲方組織合作項目工程關(guān)聯(lián)辦公室，具體協(xié)商工程管理、項目進展、人員聯(lián)絡(luò)、財務(wù)及工程進度安排。
第六條 物業(yè)交付
1、合作開發(fā)物業(yè)應(yīng)于竣工后交付使用，合作項目應(yīng)取得《建設(shè)工程質(zhì)量核驗證書》。
2、合作開發(fā)物業(yè)竣工交付時，甲乙雙方應(yīng)共同參加施工方、設(shè)計單位的竣工驗收。
第十條 產(chǎn)權(quán)確認與產(chǎn)權(quán)過戶
1、本協(xié)議簽署后應(yīng)報送旬邑縣原底社區(qū)(合作項目主管機關(guān))審批，以便按本協(xié)議規(guī)定確定合作項目性質(zhì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，即甲方分得產(chǎn)權(quán)，
2、按法律及政策規(guī)定，乙方分得物業(yè)時，相應(yīng)分攤的國有土地應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即將該片國有土地使用權(quán)人變更為乙方的手續(xù)。此項手續(xù)由甲方負責(zé)協(xié)調(diào)辦理。
第七條 保證
1、該項目資金在旬邑縣信用聯(lián)社營業(yè)部行開戶管理。
2、_________方經(jīng)濟責(zé)任由_________擔(dān)保。保證方有權(quán)檢查督促_________方履行合同，保證方同意當(dāng)_________方不履行合同時，由保證方連帶承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。
3、_________方愿以_________作抵押品，另附明細清單作為本合同的附件。_________方不履行合同時，_________方對抵押品享有處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。
第八條 房屋的維修及管理：_________
第九條 違約責(zé)任：_________
第十條 聲明及保證
甲方：
1、甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。
3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十一條 保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為50年。
第十二條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式。
2、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起5日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十三條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_5_天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十四條 合同的轉(zhuǎn)讓除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。 第十四條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_1_種方式解決：
(1)提交咸陽市仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十五條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事
件發(fā)生后10日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4、本合同所稱
第十六條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十七條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。 第十八條 合同的效力
1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
2、本合同正本一式4份，雙方各執(zhí)2份，具有同等法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：
委托人(簽字)：委托人(簽字)：
開戶銀行： 開戶銀行：
賬號： 賬號：
有關(guān)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同
甲方：
法定代表人：_______________________________________
地址：___________________________________________
電話：____________________________________________
乙方：
法定代表人：_______________________________________
地址：___________________________________________
電話：____________________________________________
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，就合作投資建設(shè)開發(fā)甲方位于市
路號土地事宜達成以下合同書。
第一條合作項目概況
1-1、土地概況
雙方合作的土地位于市路號，共計約____畝(以下簡稱為“項目用地”，面積以紅線圖為準，該圖作為本協(xié)議的附件一);該土地上現(xiàn)有部分建筑物需拆除。
上述項目用地之土地性質(zhì)現(xiàn)為工業(yè)用地，使用期限為年，甲方為該宗土地的國有土地使用權(quán)人。
1-2、合作項目概況及性質(zhì)
雙方擬以項目用地為開發(fā)資源，共同投資合作開發(fā)商住樓住宅小區(qū)，該項目暫定名稱為_____小區(qū)的容積率及建筑面積以規(guī)劃部門最終審批核準的批復(fù)文件為準。
小區(qū)擬定建設(shè)開發(fā)期限為自雙方合作的項目公司取得國有商住性質(zhì)的土地使用權(quán)證書后_____個月。
小區(qū)擬定投資總額約為___萬元人民幣(以下簡稱“項目投資總額”)。
第二條雙方投資合作的條件
2-1、甲方提供的合作條件
甲方以第一條所述土地的國有土地使用權(quán)及相關(guān)審批手續(xù)費用作為雙方投資合作的條件。
2-2、乙方提供的合作條件
乙方以該項目所需的建設(shè)開發(fā)資金及項目開發(fā)管理支持團隊作為合作條件。
2-3、合作前提
2-3-1、本合同訂立后，甲乙雙方均應(yīng)按照本合同之約定誠信全面履行各自的合同義務(wù)。雙方承諾在項目實施過程中互相尊重、支持和合作;在涉及規(guī)劃控制、銷售控制以及爭取政府優(yōu)惠政策和支持等重要事項甲方應(yīng)給予乙方大力支持和協(xié)助。
2-3-2、本合同訂立后____日內(nèi)，乙方向甲方支付履約保證金
萬元人民幣。
2-3-3、甲方收到乙方支付的履約保證金同日應(yīng)向乙方出具收據(jù)，并將合作項目的《國有土地證》原件交乙方保管。
2-3-4、雙方全面履行本條款規(guī)定的2-3-2、2-3-3的合同義務(wù)后，即各自指派專人共同辦理設(shè)立本合同第三條所約定的項目公司的相關(guān)證照手續(xù)。
第三條項目公司
3-1、公司作為甲乙雙方合作項目的開發(fā)公司。甲方占項目公司%股權(quán)，乙方占項目公司
%股權(quán)，在本合同生效后月內(nèi)，完成股權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。
3-2、雙方應(yīng)當(dāng)指派專人負責(zé)辦理項目公司的工商注冊登記及項目公司經(jīng)營項目所必須的各項行政許可審批手續(xù)。
第四條甲方的合作分工及義務(wù)
4-1、【a階段】
甲方的目標(biāo)任務(wù)：將項目用地的土地使用權(quán)性質(zhì)由工業(yè)用地變更為商住用地。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：項目公司股權(quán)變更后____日內(nèi)(因國家法律政策原因?qū)е碌倪t延可相應(yīng)順延，其他情況不得順延)。
費用承擔(dān)：甲方承擔(dān)完成本階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用。
4-2、【b階段】
甲方的目標(biāo)任務(wù)：將項目用地之商住性質(zhì)的土地使用權(quán)作為甲方對項目公司的實物投資變更至項目公司名下，使項目公司取得合作項目的《國有土地使用證》。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：a階段目標(biāo)任務(wù)完成后____日內(nèi)(因國家法律政策原因?qū)е碌倪t延可相應(yīng)順延，其他情況不得順延)。
費用承擔(dān)：甲方承擔(dān)完成本階段甲方目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用。
4-3、【c階段】
甲方的目標(biāo)任務(wù)：將項目用地整理至“三通一平”的用地狀態(tài)。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：b階段目標(biāo)任務(wù)完成后____日內(nèi)。
費用承擔(dān)：甲方承擔(dān)完成本階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用。
4-4、甲方的其他合同義務(wù)
本合同履行過程中，甲方還須承擔(dān)如下合同義務(wù)，甲方履行如下合同義務(wù)時所發(fā)生的費用均由項目公司承擔(dān)：
4-4-1、在小區(qū)建設(shè)開發(fā)階段，甲方應(yīng)負責(zé)協(xié)調(diào)合作項目建設(shè)過程中的四鄰關(guān)系，保證合作項目的正常開發(fā)。
4-4-2、負責(zé)解決合作項目施工過程中的用水用電事宜，保證合作項目正常實施。
4-4-3、協(xié)助乙方辦理合作項目的設(shè)計、報建、建審、開工、銷售等開發(fā)過程中所需的相關(guān)手續(xù)、資料。
4-4-4、負責(zé)辦理其他合作項目開發(fā)期間必須以甲方名義辦理的相關(guān)事務(wù)。
4-4-5、負責(zé)辦理其他合作項目開發(fā)期間若以甲方名義辦理將會達到以下目的之一的相關(guān)事務(wù)：
降低處理成本;
節(jié)約處理時間;
有利于本合同雙方合作。
4-4-6、其他甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致確定應(yīng)由甲方負責(zé)辦理的事務(wù)。
第五條乙方的合作分工及義務(wù)
5-1、【b階段】
乙方的目標(biāo)任務(wù)：將除甲方出資的土地之外的項目公司開發(fā)資金
萬元支付至項目公司名下。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：乙方完成b階段目標(biāo)任務(wù)后____日內(nèi)(因國家法律政策原因?qū)е碌倪t延可相應(yīng)順延，其他情況不得順延)。
費用承擔(dān)：乙方承擔(dān)完成本階段乙方目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用。
5-2、【d階段】
乙方的目標(biāo)任務(wù)：取得合作項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：甲方完成c階段目標(biāo)任務(wù)后____日內(nèi)(因國家法律政策原因?qū)е碌倪t延可相應(yīng)順延，其他情況不得順延)。
費用承擔(dān)：完成本階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用均由乙方支付。
5-3、【e階段】
乙方的目標(biāo)任務(wù)：指派乙方專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理團隊到項目公司進行管理并實施本合作項目的各項與開發(fā)有關(guān)的工作;通過乙方自有資金或銀行信貸資金解決合作項目開發(fā)所需的必要資金。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：由乙方根據(jù)雙方均認可的目標(biāo)項目的開發(fā)實施計劃完成，需要雙方明確約定完成時間時，由雙方簽訂補充協(xié)議或會議紀要予以明確。
費用承擔(dān)：完成本階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用均由乙方支付或負責(zé)解決。
5-4、乙方的其他合同義務(wù)
本合同履行過程中，乙方還須承擔(dān)如下合同義務(wù)，乙方履行如下合同義務(wù)時所發(fā)生的費用均由項目公司承擔(dān)：
5-4-1、在合作項目建設(shè)開發(fā)階段，乙方應(yīng)保證其管理團隊的人員穩(wěn)定團結(jié)、專業(yè)敬業(yè)，保證合作項目的正常開發(fā)。
5-4-2、負責(zé)解決合作項目建設(shè)過程中的所有技術(shù)問題，保證合作項目正常實施。
5-4-3、負責(zé)辦理其他合作項目開發(fā)期間必須以乙方名義辦理的相關(guān)事務(wù)。
5-4-4、負責(zé)辦理其他合作項目開發(fā)期間若以乙方名義辦理將會達到以下目的之一的相關(guān)事務(wù)：
降低處理成本;
節(jié)約處理時間;
有利于本合同雙方合作。
5-4-5、其他甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致確定應(yīng)由乙方負責(zé)辦理的事務(wù)。
第六條項目公司的相關(guān)事項
6-1、項目公司股權(quán)變更完成后，甲乙雙方協(xié)商一致按如下約定組建項目公司的高層管理團隊：
6-1-1、項目公司的法定代表人由乙方指定人選擔(dān)任。
6-1-2、項目公司的財務(wù)總監(jiān)由甲方指定人選擔(dān)任。
6-1-3、雙方各自有權(quán)更換其指派到項目公司擔(dān)任管理崗位的人選，但需在人選變更前10日內(nèi)書面通知相對方。
6-2、項目公司的股權(quán)比例結(jié)構(gòu)及章程
6-2-1、甲方以項目用地入股占項目公司百分之____的股權(quán)。
6-2-2、乙方以合作項目開發(fā)所需資金及房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)管理團隊等入股占項目公司百分之_____的股權(quán)。
6-2-3、甲乙雙方按照本合同所約定的股權(quán)分配比例享有及分配項目公司的經(jīng)營收益。
6-2-4、項目公司在公司行政機關(guān)所登記備案的公司章程，應(yīng)當(dāng)作出與本合同雙方約定一致的安排;該章程無論因任何原因與本合同之約定發(fā)生沖突時，甲乙雙方一致確認雙方的權(quán)利和義務(wù)均以本合同之約定為準。
6-3、項目公司的運營及管理
合作項目的所有設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位及材料設(shè)備的供應(yīng)的招標(biāo)及開標(biāo)均以項目公司名義對外舉辦，中標(biāo)單位由項目公司確定。該項目的所有設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料供應(yīng)合同均以項目公司名義簽訂并履行合同義務(wù)。
第七條與合作項目有關(guān)的特別約定
合作項目的物業(yè)管理由乙方或乙方委托的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理。
第八條項目收益分配
甲乙雙方選擇如下第__種方式進行合作項目的收益分配：
8-1、按雙方各自在項目公司所占的股權(quán)比例分配項目公司的經(jīng)營收益;
8-2、_____________________________________________;
8-3、_____________________________________________。
第九條保密
甲乙雙方必須對所獲取對方的機密信息予以保密，未經(jīng)對方同意，另一方不得向第三方泄露，否則合作方有權(quán)求對方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十條違約責(zé)任
10-1、甲方在a階段、b階段或c階段未能按照約定期限完成階段目標(biāo)任務(wù)時，每逾期一日應(yīng)按項目投資總額的萬分之一向乙方支付違約金;甲方在對應(yīng)階段逾期120日仍未完成階段目標(biāo)任務(wù)時，乙方有權(quán)單方解除本合同。
10-2、乙方在b階段、d階段或e階段未能按照約定期限完成階段目標(biāo)任務(wù)時，每逾期一日應(yīng)按項目投資總額的萬分之一向甲方支付違約金;乙方在對應(yīng)階段逾期120日仍未完成階段目標(biāo)任務(wù)時，甲方有權(quán)單方解除本合同。
10-3、除10-1、10-2條款所約定的違約責(zé)任之外，一方違反本合同的約定使相對方遭受損失時，違約方應(yīng)按相對方遭受的損失額的百分之三十向守約方支付違約金并全額賠償其經(jīng)濟損失。
第十一條合同的解除或終止后遺留問題的解決
11-1、本合同履行過程中，因一方違約另一方行使了單方解除權(quán)而終止時，雙方應(yīng)當(dāng)結(jié)算乙方對該項目的投資總額，增加或扣除違約方應(yīng)承擔(dān)的違約金和賠償金額后，由甲方向乙方返還投資款項。
11-2、若因政府部門原因或其他不可抗力因素出現(xiàn)而導(dǎo)致本項目無法執(zhí)行時，雙方另外協(xié)商合同終止事宜。
第十二條其他
12-1、甲乙雙方因履行本合同而相互發(fā)出或者提供的所有通知、文件、資料等，均應(yīng)按照本合同所列明的通訊地址、傳真以郵寄或傳真方式送達;一方如果遷址或者變更電話，應(yīng)當(dāng)書面通知對方。
通過傳真方式的，在發(fā)出傳真時視為送達;以郵寄方式的，掛號寄出或者投郵當(dāng)日視為送達。
12-2、未經(jīng)甲乙雙方簽署書面文件，不得對本合同進行更改;未盡事宜，由雙方當(dāng)事人另行協(xié)商確定。
12-3、事先未經(jīng)對方書面同意，一方不得將其在本合同中的權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給任何第三方。
12-4、雙方因合同發(fā)生的全部爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成發(fā)生訴訟，由人民法院管轄。
12-5、本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國的法律。
12-6、因本合同履行的復(fù)雜性，甲乙雙方聘請律師事務(wù)所律師提供全程法律服務(wù)。律師費萬元/年，甲乙雙方各自承擔(dān)一半。
12-7、本合同附件為本合同不可分割的組成部分。
12-8、本合同標(biāo)題僅為方便閱讀,不構(gòu)成本合同的組成部分亦不作為本合同的解釋之用。
12-9、本合同自雙方簽字之日起生效。
12-10、本合同一式兩份，雙方各持一份。
甲方：乙方：
法定代表人：法定代表人：
合同訂立時間：_______年____月_____日
合同訂立地點：______________________
表達房地產(chǎn)開發(fā)合同范本
甲方：
法定代表人：_______________________________________
地 址：___________________________________________
電話：____________________________________________
乙方：
法定代表人：_______________________________________
地 址：___________________________________________
電話：____________________________________________
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，就合作投資建設(shè)開發(fā)甲方位于 市
路 號土地事宜達成以下合同書。
第一條 合作項目概況
1-1、土地概況
雙方合作的土地位于 市 路 號，共計約____畝(以下簡稱為“項目用地”，面積以紅線圖為準，該圖作為本協(xié)議的附件一);該土地上現(xiàn)有部分建筑物需拆除。
上述項目用地之土地性質(zhì)現(xiàn)為工業(yè)用地，使用期限為 年，甲方為該宗土地的國有土地使用權(quán)人。
1-2、合作項目概況及性質(zhì)
雙方擬以項目用地為開發(fā)資源，共同投資合作開發(fā)商住樓住宅小區(qū)，該項目暫定名稱為_____ 小區(qū)的容積率及建筑面積以規(guī)劃部門最終審批核準的批復(fù)文件為準。
小區(qū)擬定建設(shè)開發(fā)期限為自雙方合作的項目公司取得國有商住性質(zhì)的土地使用權(quán)證書后_____個月。
小區(qū)擬定投資總額約為__ _萬元人民幣(以下簡稱“項目投資總額”)。
第二條 雙方投資合作的條件
2-1、甲方提供的合作條件
甲方以第一條所述土地的國有土地使用權(quán)及相關(guān)審批手續(xù)費用作為雙方投資合作的條件。
2-2、乙方提供的合作條件
乙方以該項目所需的建設(shè)開發(fā)資金及項目開發(fā)管理支持團隊作為合作條件。
2-3、合作前提
2-3-1、本合同訂立后，甲乙雙方均應(yīng)按照本合同之約定誠信全面履行各自的合同義務(wù)。雙方承諾在項目實施過程中互相尊重、支持和合作;在涉及規(guī)劃控制、銷售控制以及爭取政府優(yōu)惠政策和支持等重要事項甲方應(yīng)給予乙方大力支持和協(xié)助。
2-3-2、本合同訂立后____日內(nèi)，乙方向甲方支付履約保證金
萬元人民幣。
2-3-3、甲方收到乙方支付的履約保證金同日應(yīng)向乙方出具收據(jù)，并將合作項目的《國有土地證》原件交乙方保管。
2-3-4、雙方全面履行本條款規(guī)定的2-3-2、2-3-3的合同義務(wù)后，即各自指派專人共同辦理設(shè)立本合同第三條所約定的項目公司的相關(guān)證照手續(xù)。
第三條 項目公司
3-1、 公司作為甲乙雙方合作項目的開發(fā)公司。甲方占項目公司 %股權(quán)，乙方占項目公司
%股權(quán)，在本合同生效后 月內(nèi)，完成股權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。
3-2、雙方應(yīng)當(dāng)指派專人負責(zé)辦理項目公司的工商注冊登記及項目公司經(jīng)營項目所必須的各項行政許可審批手續(xù)。
第四條 甲方的合作分工及義務(wù)
4-1、【a階段】
甲方的目標(biāo)任務(wù)：將項目用地的土地使用權(quán)性質(zhì)由工業(yè)用地變更為商住用地。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：項目公司股權(quán)變更后____日內(nèi)(因國家法律政策原因?qū)е碌倪t延可相應(yīng)順延，其他情況不得順延)。
費用承擔(dān)：甲方承擔(dān)完成本階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用。
4-2、【b階段】
甲方的目標(biāo)任務(wù)：將項目用地之商住性質(zhì)的土地使用權(quán)作為甲方對項目公司的實物投資變更至項目公司名下，使項目公司取得合作項目的《國有土地使用證》。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：a階段目標(biāo)任務(wù)完成后____日內(nèi)(因國家法律政策原因?qū)е碌倪t延可相應(yīng)順延，其他情況不得順延)。
費用承擔(dān)：甲方承擔(dān)完成本階段甲方目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用。
4-3、【c階段】
甲方的目標(biāo)任務(wù)：將項目用地整理至“三通一平”的用地狀態(tài)。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：b階段目標(biāo)任務(wù)完成后____日內(nèi)。
費用承擔(dān)：甲方承擔(dān)完成本階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用。
4-4、甲方的其他合同義務(wù)
本合同履行過程中，甲方還須承擔(dān)如下合同義務(wù)，甲方履行如下合同義務(wù)時所發(fā)生的費用均由項目公司承擔(dān)：
4-4-1、在 小區(qū)建設(shè)開發(fā)階段，甲方應(yīng)負責(zé)協(xié)調(diào)合作項目建設(shè)過程中的四鄰關(guān)系，保證合作項目的正常開發(fā)。
4-4-2、負責(zé)解決合作項目施工過程中的用水用電事宜，保證合作項目正常實施。
4-4-3、協(xié)助乙方辦理合作項目的設(shè)計、報建、建審、開工、銷售等開發(fā)過程中所需的相關(guān)手續(xù)、資料。
4-4-4、負責(zé)辦理其他合作項目開發(fā)期間必須以甲方名義辦理的相關(guān)事務(wù)。
4-4-5、負責(zé)辦理其他合作項目開發(fā)期間若以甲方名義辦理將會達到以下目的之一的相關(guān)事務(wù)：
降低處理成本;
節(jié)約處理時間;
有利于本合同雙方合作。
4-4-6、其他甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致確定應(yīng)由甲方負責(zé)辦理的事務(wù)。
第五條 乙方的合作分工及義務(wù)
5-1、【b階段】
乙方的目標(biāo)任務(wù)：將除甲方出資的土地之外的項目公司開發(fā)資金
萬元支付至項目公司名下。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：乙方完成b階段目標(biāo)任務(wù)后____日內(nèi)(因國家法律政策原因?qū)е碌倪t延可相應(yīng)順延，其他情況不得順延)。
費用承擔(dān)：乙方承擔(dān)完成本階段乙方目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用。
5-2、【d階段】
乙方的目標(biāo)任務(wù)：取得合作項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：甲方完成c階段目標(biāo)任務(wù)后____日內(nèi)(因國家法律政策原因?qū)е碌倪t延可相應(yīng)順延，其他情況不得順延)。
費用承擔(dān)：完成本階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用均由乙方支付。
5-3、【e階段】
乙方的目標(biāo)任務(wù)：指派乙方專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理團隊到項目公司進行管理并實施本合作項目的各項與開發(fā)有關(guān)的工作;通過乙方自有資金或銀行信貸資金解決合作項目開發(fā)所需的必要資金。
目標(biāo)任務(wù)完成時間：由乙方根據(jù)雙方均認可的目標(biāo)項目的開發(fā)實施計劃完成，需要雙方明確約定完成時間時，由雙方簽訂補充協(xié)議或會議紀要予以明確。
費用承擔(dān)：完成本階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費用均由乙方支付或負責(zé)解決。
5-4、乙方的其他合同義務(wù)
本合同履行過程中，乙方還須承擔(dān)如下合同義務(wù)，乙方履行如下合同義務(wù)時所發(fā)生的費用均由項目公司承擔(dān)：
5-4-1、在合作項目建設(shè)開發(fā)階段，乙方應(yīng)保證其管理團隊的人員穩(wěn)定團結(jié)、專業(yè)敬業(yè)，保證合作項目的正常開發(fā)。
5-4-2、負責(zé)解決合作項目建設(shè)過程中的所有技術(shù)問題，保證合作項目正常實施。
5-4-3、負責(zé)辦理其他合作項目開發(fā)期間必須以乙方名義辦理的相關(guān)事務(wù)。
5-4-4、負責(zé)辦理其他合作項目開發(fā)期間若以乙方名義辦理將會達到以下目的之一的相關(guān)事務(wù)：
降低處理成本;
節(jié)約處理時間;
有利于本合同雙方合作。
5-4-5、其他甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致確定應(yīng)由乙方負責(zé)辦理的事務(wù)。
第六條 項目公司的相關(guān)事項
6-1、項目公司股權(quán)變更完成后，甲乙雙方協(xié)商一致按如下約定組建項目公司的高層管理團隊：
6-1-1、項目公司的法定代表人由乙方指定人選擔(dān)任。
6-1-2、項目公司的財務(wù)總監(jiān)由甲方指定人選擔(dān)任。
6-1-3、雙方各自有權(quán)更換其指派到項目公司擔(dān)任管理崗位的人選，但需在人選變更前10日內(nèi)書面通知相對方。
6-2、項目公司的股權(quán)比例結(jié)構(gòu)及章程
6-2-1、甲方以項目用地入股占項目公司百分之____的股權(quán)。
6-2-2、乙方以合作項目開發(fā)所需資金及房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)管理團隊等入股占項目公司百分之_____的股權(quán)。
6-2-3、甲乙雙方按照本合同所約定的股權(quán)分配比例享有及分配項目公司的經(jīng)營收益。
6-2-4、項目公司在公司行政機關(guān)所登記備案的公司章程，應(yīng)當(dāng)作出與本合同雙方約定一致的安排;該章程無論因任何原因與本合同之約定發(fā)生沖突時，甲乙雙方一致確認雙方的權(quán)利和義務(wù)均以本合同之約定為準。
6-3、項目公司的運營及管理
合作項目的所有設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位及材料設(shè)備的供應(yīng)的招標(biāo)及開標(biāo)均以項目公司名義對外舉辦，中標(biāo)單位由項目公司確定。該項目的所有設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料供應(yīng)合同均以項目公司名義簽訂并履行合同義務(wù)。
第七條 與合作項目有關(guān)的特別約定
合作項目的物業(yè)管理由乙方或乙方委托的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理。
第八條 項目收益分配
甲乙雙方選擇如下第_ _種方式進行合作項目的收益分配：
8-1、按雙方各自在項目公司所占的股權(quán)比例分配項目公司的經(jīng)營收益;
8-2、_____________________________________________;
8-3、_____________________________________________。
第九條 保密
甲乙雙方必須對所獲取對方的機密信息予以保密，未經(jīng)對方同意，另一方不得向第三方泄露，否則合作方有權(quán)求對方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十條 違約責(zé)任
10-1、甲方在a階段、b階段或c階段未能按照約定期限完成階段目標(biāo)任務(wù)時，每逾期一日應(yīng)按項目投資總額的萬分之一向乙方支付違約金;甲方在對應(yīng)階段逾期120日仍未完成階段目標(biāo)任務(wù)時，乙方有權(quán)單方解除本合同。
10-2、乙方在b階段、d階段或e階段未能按照約定期限完成階段目標(biāo)任務(wù)時，每逾期一日應(yīng)按項目投資總額的萬分之一向甲方支付違約金;乙方在對應(yīng)階段逾期120日仍未完成階段目標(biāo)任務(wù)時，甲方有權(quán)單方解除本合同。
10-3、除10-1、10-2條款所約定的違約責(zé)任之外，一方違反本合同的約定使相對方遭受損失時，違約方應(yīng)按相對方遭受的損失額的百分之三十向守約方支付違約金并全額賠償其經(jīng)濟損失。
第十一條 合同的解除或終止后遺留問題的解決
11-1、本合同履行過程中，因一方違約另一方行使了單方解除權(quán)而終止時，雙方應(yīng)當(dāng)結(jié)算乙方對該項目的投資總額，增加或扣除違約方應(yīng)承擔(dān)的違約金和賠償金額后，由甲方向乙方返還投資款項。
11-2、若因政府部門原因或其他不可抗力因素出現(xiàn)而導(dǎo)致本項目無法執(zhí)行時，雙方另外協(xié)商合同終止事宜。
第十二條 其他
12-1、甲乙雙方因履行本合同而相互發(fā)出或者提供的所有通知、文件、資料等，均應(yīng)按照本合同所列明的通訊地址、傳真以郵寄或傳真方式送達;一方如果遷址或者變更電話，應(yīng)當(dāng)書面通知對方。
通過傳真方式的，在發(fā)出傳真時視為送達;以郵寄方式的，掛號寄出或者投郵當(dāng)日視為送達。
12-2、未經(jīng)甲乙雙方簽署書面文件，不得對本合同進行更改;未盡事宜，由雙方當(dāng)事人另行協(xié)商確定。
12-3、事先未經(jīng)對方書面同意，一方不得將其在本合同中的權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給任何第三方。
12-4、雙方因合同發(fā)生的全部爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成
發(fā)生訴訟，由 人民法院管轄。
12-5、本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國的法律。
12-6、因本合同履行的復(fù)雜性，甲乙雙方聘請 律師事務(wù)所 律師提供全程法律服務(wù)。律師費 萬元/年，甲乙雙方各自承擔(dān)一半。
12-7、本合同附件為本合同不可分割的組成部分。
12-8、本合同標(biāo)題僅為方便閱讀,不構(gòu)成本合同的組成部分亦不作為本合同的解釋之用。
12-9、本合同自雙方簽字之日起生效。
12-10、本合同一式兩份，雙方各持一份。
甲方： 乙方：
法定代表人：法定代表人：
合同訂立時間：_______年____月_____日
合同訂立地點：______________________
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同參考
甲方：___________(以下簡稱甲方)
乙方：______________(以下簡稱乙方)
乙方根據(jù)法律的規(guī)定已取得__________市__________區(qū)__________街__________畝(計__________m2)的出讓的國有土地使用權(quán)。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意該項目由擬組建的__________置業(yè)有限公司(名稱具體以工商行政管理局核準為準)獨家開發(fā)，現(xiàn)就相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：
第一條 甲、乙雙方共同投資組建__________置業(yè)有限公司，開發(fā)經(jīng)營該項目，公司注冊資金萬元人民幣。甲方以現(xiàn)金出資萬元人民幣，占總股本的__________%;乙方出資萬元，具體以上述__________街的__________畝國有地使用權(quán)作價投入，占總股本的__________%。
第二條 乙方確認投入__________置業(yè)有限公司的__________街的項目的土地使用權(quán)具備以下條件：
1.項目四至范圍：本項目地塊座落于市__________區(qū)，東至__________街，西至__________街，南至__________巷，北至__________米規(guī)劃路。
2.項目性質(zhì)：商品房開發(fā)。
3.土地性質(zhì)：住宅、公建綜合用地，現(xiàn)有土地使用權(quán)年限為__________年。
4.土地指標(biāo)：本地塊土地使用權(quán)面積__________畝(計__________平方米)，總建筑面積 平方米(含地下室建筑面積)，建筑密度不大于__________%，現(xiàn)有審批建筑物限高__________米(航空限高__________-__________米)，其中：
(1)一期用地__________畝(計__________平方米)，總建筑面積__________平方米以上，其中包括居住面積__________平方米、公建面積(網(wǎng)點)__________平方米、物業(yè)用房__________平方米、地下車庫__________平方米。
(2)二期用地__________畝(計__________平方米)，總建筑面積__________平方米，包括居住面積__________平方米、公建面積(網(wǎng)點)__________平方米、物業(yè)用房平方米、地下車庫__________平方米。
5.土地現(xiàn)狀：地塊內(nèi)已基本平整。
上述項目概況中的座落、四至范圍、項目性質(zhì)、土地性質(zhì)、土地指標(biāo)等另附政府有關(guān)部門的批準文件，并以最新批準文件為準。
第三條 乙方確認已取得投入______置業(yè)有限公司的項目的國有土地使用權(quán)并取得國有土地使用證，土地使用權(quán)出讓金已全部繳清，同時乙方確認該項目已取得以下批文、權(quán)證;
1.乙方已于______年______月______日取得______市文物管理辦公室的x文物[______] 號“_______________”。
2.乙方已于______年______月______日取得______市規(guī)劃局土地管理局的x規(guī)選字______年______號“建設(shè)項目選址意見書”。
3.乙方已于______年______月______日取得______市規(guī)劃局的______規(guī)土證字______年______號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和沈規(guī)土證附字______年______號“建設(shè)用地規(guī)劃許可證通知書”。
4.乙方已于______年______月______日取得______市人民政府辦公廳的辦綜二字[______]59號“城市規(guī)劃委員會第三次主任會議紀要”。
5.乙方已于______年______月______日取得______市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的“長安寺公建、住宅建設(shè)項目通知書”。
____.乙方已于______年______月______日取得______市規(guī)劃局土地管理局的“關(guān)于長安寺項目規(guī)劃建筑面積指標(biāo)的說明”。
7.乙方已于______年______月______日取得______市房產(chǎn)管理局的拆許字(______)第______號《房屋拆遷許可證》。
8.乙方已于______年______月____日與______市規(guī)劃和國土資源局簽訂的沈土出合字[______]______號《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
9.乙方已于______年______月______日取得______市規(guī)劃和國土資源局的沈陽國用(______)字第______號《國有土地使用證》。
10.乙方已于______年______月______日取得______市規(guī)劃和國土資源局的沈規(guī)建審字______年______號“建筑擴初設(shè)計審定通知單”。
11.乙方已于______年______月______日取得______市衛(wèi)生局的______衛(wèi)預(yù)審字______號“建設(shè)項目設(shè)計衛(wèi)生審查認可書”。
12.乙方已于______年____月______日取得______市發(fā)展計劃委員會的沈計投資便字第[______]號便函。
13.乙方已于______年____月______日取得______市人民防空辦公室的[______]人防立項字(______)號“結(jié)合民用建筑修建防空地下室立項審批通知書”。
14.乙方已于______年____月______日取得______市人防工程質(zhì)量監(jiān)督站的沈人防質(zhì)監(jiān)審字______號“結(jié)建防空地下室審批通知書”。
15.乙方已于______年____月______日取得______市公安局的沈消審(______)第(______)號“建筑工程消防設(shè)計審核意見書”。
16.乙方已于______年____月______日取得______市計劃委員會的計基______號《投資許可證》。
17.乙方已于______年______月______日取得_______________的批復(fù)。
第四條 甲、乙雙方一致確認：乙方投入到______置業(yè)有限公司的國有土地使用權(quán)(項目)在具備本協(xié)議第二條和第三條的前提下作價__________萬元人民幣。其中________萬元作為乙方對______置業(yè)有限公司的出資，其余萬元由______置業(yè)有限公司作為土地轉(zhuǎn)讓款支付給乙方。
本協(xié)議乙方出資變更到______置業(yè)有限公司的國有土地使用權(quán)乙方已設(shè)定了抵押，其抵押權(quán)人為中信實業(yè)銀行沈陽分行城中支行，抵押擔(dān)保的債權(quán)金額為______萬元人民幣的貸款本息，債權(quán)到期日為______年______月。
乙方確認：本協(xié)議規(guī)定的國有土地使用權(quán)除已設(shè)定抵押外，其相應(yīng)的國有土地使用權(quán)出讓金、契稅等已全部繳納完畢，所有的拆遷安置補償費等均已全部支付完畢，乙方保證在簽訂本協(xié)議時該國有土地使用權(quán)上不存在著任何權(quán)利負擔(dān)(已設(shè)定的抵押除外)。
第五條 本協(xié)議簽訂后三十天內(nèi)，乙方負責(zé)按照國家有關(guān)規(guī)定和文物管理部門的要求對項目用地進行全面的地下文物勘探，并提供書面的《文物勘探報告》。項目一期用地的文物勘探費用歸乙方承擔(dān)，二期用地的文物勘探費用則由甲方或沈陽______置業(yè)有限公司承擔(dān)。
乙方確認乙方出資的國有土地使用權(quán)不存在著“原地保護文物、遺址”的狀況。______置業(yè)有限公司在開發(fā)建設(shè)本項目的過程中，如發(fā)現(xiàn)文物和遺址，經(jīng)國家文物管理部門確認需原地保護的，導(dǎo)致本項目無法開發(fā)的，甲方退出本項目開發(fā)，由乙方自行處理。乙方應(yīng)在收到國家文物管理部門確認需原地保護文物、遺址的文書后十天內(nèi)，將甲方及甲方通過______置業(yè)有限公司投入到本項目中的所有費用歸還。
第六條 付款及付款條件
1.本協(xié)議生效后______天內(nèi)，甲方向乙方支付壹仟萬元人民幣作為履行本協(xié)議的定金，乙方向甲方開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證。
2.本協(xié)議簽訂后______個月內(nèi)，甲乙雙方共同按照______市規(guī)劃和國土資源局有關(guān)國有土地使用權(quán)變更的要求和xx市計劃委員會有關(guān)立項計劃變更的要求，準備齊全有關(guān)資料并向有關(guān)部門提出變更申請后，甲乙雙方共同將乙方在中信實業(yè)銀行______分行城中支行的人民幣伍仟萬元的貸款轉(zhuǎn)貸至______置業(yè)有限公司名下。如因貸款銀行的原因不能將該貸款轉(zhuǎn)至______置業(yè)有限公司名下，則甲方通過沈陽______置業(yè)有限公司向乙方支付___________萬元人民幣，乙方向______置業(yè)有限公司開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證，同時由乙方負責(zé)解除開發(fā)地塊上設(shè)定的抵押。
在甲方支付上述__________萬元人民幣款項時，乙方負責(zé)將本協(xié)議書第三條所述的本項目的權(quán)屬證明、各種批文等原件、備件移交給沈陽______置業(yè)有限公司。
3.在完成本條前款工作后一個月內(nèi)，乙方將有關(guān)國有土地使用權(quán)和立項計劃變更至______置業(yè)有限公司名下。在完成本款手續(xù)后七日內(nèi)甲方通過______置業(yè)有限公司向乙方支付貳仟萬元人民幣，乙方向______置業(yè)有限公司開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證。
4.在乙方將本協(xié)議第三條規(guī)定的建設(shè)用地許可證等各種必要的批文全部變更到______置業(yè)有限公司名下并在______置業(yè)有限公司成立后______個月內(nèi)，乙方按甲方的要求將其持有的沈陽XX置業(yè)有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方指定的單位或個人并辦理好股權(quán)變更工商登記手續(xù)，沈陽XX置業(yè)有限公司將余款_____________萬元全部付清。
本期款項支付前乙方應(yīng)向______置業(yè)有限公司開具并提交總額為壹億貳仟捌佰萬元人民幣的可以計入______置業(yè)有限公司本項目開發(fā)成本的合法有效的發(fā)票。
甲方按本條第一款規(guī)定支付的定金，可以抵作______置業(yè)有限公司支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
第七條 雙方的責(zé)任
(一)甲方的責(zé)任
1.負責(zé)______置業(yè)有限公司的工商注冊登記手續(xù)，費用由______置業(yè)有限公司承擔(dān)。
2.負責(zé)確保本項目______置業(yè)有限公司收購資金的落實到位，確保資金運作正常。
3.協(xié)助乙方辦理本項目的國有土地使用權(quán)和立項計劃等權(quán)屬證明和各種批文變更或備案到沈陽XX置業(yè)有限公司名下，負責(zé)其他有關(guān)批文的申領(lǐng)、延期的工作。
4.協(xié)助乙方辦理好本項目地塊的土地使用權(quán)年限調(diào)整工作。
(二)乙方的責(zé)任
1.在簽訂本協(xié)議書之時，乙方負責(zé)向甲方提供本協(xié)議書第三條規(guī)定的本項目的權(quán)屬證明、各種批文的復(fù)印件，同時提供原件進行復(fù)驗。
2.乙方應(yīng)解除與原合作方就______街項目簽訂的合作開發(fā)協(xié)議，負責(zé)處理相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并向甲方提供原件、備件。
3.負責(zé)完成本項目的國有土地使用權(quán)和立項計劃等權(quán)屬證明和各種批文變更或備案到沈陽__________置業(yè)有限公司名下，并協(xié)助甲方辦理其他有關(guān)批文的申領(lǐng)、延期的工作，其中本項目的國有土地使用權(quán)和立項計劃須變更到沈陽XX置業(yè)有限公司名下。
上述工作乙方應(yīng)在______置業(yè)有限公司成立后______個月內(nèi)完成，本協(xié)議另有規(guī)定的除外。
4.負責(zé)將本項目地塊的土地使用年限調(diào)整為商品房住宅用地______年，商業(yè)用地______年，但因土地使用年限調(diào)整而相應(yīng)增加應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)費用由__________置業(yè)有限公司承擔(dān)。
上述工作乙方應(yīng)在______置業(yè)有限公司成立后______個月內(nèi)完成。
5.在沈陽______置業(yè)有限公司付清第二期____萬元人民幣款項時負責(zé)以三通一平(即通水、通電、通路和土地平整)為標(biāo)準將土地使用權(quán)移交給__________置業(yè)有限公司，辦理通水、通電的費用由甲方或沈陽______置業(yè)有限公司承擔(dān)。
____.協(xié)助甲方辦理______置業(yè)有限公司工商注冊登記手續(xù)。
7.協(xié)助______置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)的申領(lǐng)工作。
第八條 乙方將______街項目的土地使用權(quán)(年限年)過戶到______置業(yè)有限公司名下所發(fā)生的土地契稅由乙方和______置業(yè)有限公司共同承擔(dān)，其中乙方承擔(dān)______%，______置業(yè)有限公司承擔(dān)______%，其他過戶稅費如印花稅等由______置業(yè)有限公司承擔(dān)。
第九條 甲、乙雙方一致同意乙方在______置業(yè)有限公司的股權(quán)在______置業(yè)有限公司成立后個月內(nèi)由甲方指定的單位或個人按乙方原出資金額(即按出資金額1∶1)進行收購，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款由收購方一次性支付給乙方，乙方應(yīng)向收購方開具相應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款發(fā)票。
第十條 甲、乙雙方確認：開發(fā)地塊的拆遷補償中的貨幣補償部分由乙方處理。甲方認可乙方于______年______月______日與中國工商銀行______市______支行簽訂的《拆遷協(xié)議》，甲方同意承接該協(xié)議中為乙方(______房產(chǎn)開發(fā)有限公司)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)，甲方承接乙方權(quán)利義務(wù)是本協(xié)議的組成部分，甲方不再就此事向乙方主張任何權(quán)利。
第十一條 甲、乙雙方確認：乙方按本協(xié)議的規(guī)定履行義務(wù)后，______街項目的方案設(shè)計、報批、開發(fā)建設(shè)、施工、銷售等工作均由__________置業(yè)有限公司承擔(dān)，乙方對XX街項目的方案設(shè)計的報批應(yīng)予以配合，并保證經(jīng)批準的方案符合本協(xié)議第二條的經(jīng)濟指標(biāo)。
第十二條 違約責(zé)任
1.任何一方對在本協(xié)議的簽訂和履行過程中獲知的對方公司的有關(guān)文件、數(shù)據(jù)等都具有保密的義務(wù)。除雙方認可的為本項目運作而使用這些文件、數(shù)據(jù)的以外，任何一方不得向第三方泄露，否則，由此造成對方損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任。
2.本協(xié)議書簽訂、甲方支付__________萬元人民幣定金后，乙方不得再以本項目為標(biāo)的與第三方進行洽談、合作，否則，乙方應(yīng)雙倍向甲方返還定金。
3.______置業(yè)有限公司未按本協(xié)議規(guī)定的期限支付各期款項的，每逾期一天則甲方應(yīng)按逾期金額的萬分之二點一向乙方支付滯納金。逾期陸拾天仍未支付的，則乙方有權(quán)解除本協(xié)議，甲方前期已支付的__________萬元定金不予退還，但乙方應(yīng)通過__________置業(yè)有限公司歸還甲方前期已投入的除定金以外的其他所有款項。
4.乙方未按照本協(xié)議第六條第三款規(guī)定的期限將本項目的國有土地使用權(quán)和立項計劃過戶、變更到______置業(yè)有限公司名下的，每逾期一天，則應(yīng)按甲方支付的定金總額的萬分之二點一向甲方支付違約金。逾期陸拾天乙方仍未完成的，則甲方有權(quán)解除本協(xié)議，乙方應(yīng)向______置業(yè)有限公司返還前期發(fā)生的包括定金在內(nèi)的所有款項。
5.乙方未按照本協(xié)議第七條第(二)款第三、四、五項規(guī)定的期限履行義務(wù)的，每逾期一天則應(yīng)按沈陽XX置業(yè)有限公司已支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款總和的萬分之二點一向沈陽______置業(yè)有限公司支付違約金。
____.乙方違反本協(xié)議第九條的規(guī)定，未按甲方的指定和協(xié)議規(guī)定的條件轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，視為乙方違約，乙方應(yīng)向甲方支付 萬元違約金。
第十三條 本協(xié)議未盡事項，經(jīng)雙方協(xié)商一致后可簽訂相應(yīng)的補充協(xié)議，補充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等的法律效力，如有抵觸的，則以補充協(xié)議為準。
第十四條 在本協(xié)議履行過程中發(fā)生的爭議糾紛，各方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向有管轄權(quán)人民法院提起訴訟。
第十五條 本協(xié)議規(guī)定的______置業(yè)有限公司的權(quán)利義務(wù)，自______置業(yè)有限公司成立之日即由______置業(yè)有限公司獨立享受和承擔(dān)。
立本協(xié)議當(dāng)事人：
甲方：
乙方：
丙方：
目 錄
第一章、總則：
第二章、機構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工
第三章、費用的分擔(dān)
第四章、會計財務(wù)制度
第五章、房屋的分配
第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式
第七章、土地竟買：
第八章、工程前期：
第九章、工程營造：
第十章、房屋銷售：
第十一章、竣工材料報批：
第十二章、工程保修：
第十三章 物業(yè)管理
第十四章 本協(xié)議的變更和終止
第十五章、違約責(zé)任
第十六章、合同管理
第十七章、其他約定事項
第一章、總則
1.1 根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局等單位的青國土資房(預(yù))告字[200×]×號儲備國有土地使用權(quán)拍賣預(yù)告的規(guī)定，青島市國土資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開拍賣×宗儲備國有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議本協(xié)議當(dāng)事人當(dāng)事人(以下簡稱本協(xié)議當(dāng)事人)充分協(xié)商，本協(xié)議當(dāng)事人決定聯(lián)合參加青島市×區(qū)×路×號地塊(以下簡稱×號地塊)的竟買，拍買購得寧夏路×號地塊后，由本協(xié)議當(dāng)事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資開發(fā)。
1.2 項目部是本協(xié)議項下合作項目(以下簡稱合作項目)的最高權(quán)力機構(gòu)，由其全權(quán)負責(zé)合作項目的開發(fā)、決策和管理。項目部下設(shè)各部具體負責(zé)合作項目實施。
1.3 土地竟買、工程前期的報批、對規(guī)劃設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造(本協(xié)議當(dāng)事人按整樓座取得房屋的除外)、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項由項目部統(tǒng)一管理。分得房屋的銷售由本協(xié)議當(dāng)事人自行負責(zé)。
1.4 本協(xié)議當(dāng)事人通過聯(lián)合竟買的方式取得合作項目的土地。
1.5 本協(xié)議當(dāng)事人通過竟買方式競得開發(fā)土地，實行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋，分別辦理《商品房預(yù)售許可證》，本協(xié)議當(dāng)事人各自銷售其分得的房屋。
1.6 合作項目設(shè)立獨立的財務(wù)帳戶，費用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。
1.7 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實際分得房屋的確權(quán)建筑面積分攤合作項目所發(fā)生的相關(guān)工程費用和其他稅費。
第二章、機構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工
2.1 為便于合作項目的開發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立“ ”項目部(以下簡稱項目部)，項目部全權(quán)負責(zé)合作項目的開發(fā)和管理，是合作項目的最高權(quán)力機構(gòu)。項目部下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務(wù)部、工程予決算部等部門。
2.2 項目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項目部設(shè)總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理 人。
項目部的職責(zé)：
全權(quán)負責(zé)和決定合作項目的一切事宜。
項目部的議事規(guī)則：
項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時，由專職人員負責(zé)記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應(yīng)在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項目部例會由項目部經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項目所涉事項由項目部協(xié)商一致確定，達不成一致的，按每方繳納竟買保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項按占竟買保證金數(shù)額的三分之二方的意見辦理，一般事項按占竟買保證金數(shù)額過半數(shù)方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分，屆時由工程部另行確定。
經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項目部的日常工作，主持項目部的例會。
副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。
2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設(shè)經(jīng)理 人。
綜合部的職責(zé)：
綜合部經(jīng)理的職責(zé)：
2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設(shè)經(jīng)理 人。
綜合部的職責(zé)：
綜合部經(jīng)理的職責(zé)：
2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設(shè)經(jīng)理 人。
工程部的職責(zé)：
工程部經(jīng)理的職責(zé)：
2.6 銷售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷售部設(shè)經(jīng)理 人，銷售部經(jīng)理的人選由項目部決定。
銷售部的職責(zé)：
銷售部經(jīng)理的職責(zé)：
2.7 財務(wù)部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財務(wù)部設(shè)經(jīng)理 人。
財務(wù)部的職責(zé)
：
財務(wù)部經(jīng)理的職責(zé)：
2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理 人。
工程予決算部的職責(zé)：
工程予決算部經(jīng)理的職責(zé)：
第三章、費用的分擔(dān)
3.1 合作項目的配套費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。
本項的配套費用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費用。
3.2工程款在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。如本合同當(dāng)事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價款、稅費由各自負擔(dān)。
本項的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費。
3.3 合作項目發(fā)生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。
3.4 項目部及下設(shè)各部專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。
3.5 售樓處的建造費用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤，房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。
3.6 項目部下設(shè)各部實行費用包干，超資不補，節(jié)余作為獎勵由各部自行支配。各部下設(shè)各部的具體費用數(shù)額，屆時由項目部確定。
3.7 本協(xié)議當(dāng)事人派員到項目部及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均由派出方負擔(dān)。
3.8 除銷售部經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發(fā)生的全部費用均由派出方負擔(dān)。
3.9 本協(xié)議項下合作項目的貸款利息按比例予以分攤。
3.10 項目部及下設(shè)部門租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用, 在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。
第四章、會計財務(wù)制度
4.1 合作項目所涉的會計、稅務(wù)各自進帳，分別處理。
4.2 合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設(shè)立獨立帳戶，該帳戶須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目部書面決定后，由財務(wù)部實施。
4.3 主管會計和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時派員審閱、了解費用支出情況。
4.4 財務(wù)部應(yīng)定期以書面的方式公布費用支出情況。
4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。
4.6
第五章 房屋的分配
施工圖通過審批后，由項目部確定分房方案。協(xié)商不成的，由項目部根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。
第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式
6.1 竟買保證金的繳納日期按7.4項辦理。
6.2 拍賣機構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項辦理。
6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。
6.4 竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按7.6項辦理。
6.5 工程前期向有關(guān)部門所繳納的行政性事業(yè)性收費,在項目報批前由本協(xié)議當(dāng)事人支付。
6.6 合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定各自繳納。
6.7 項目部及下設(shè)部租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。
6.8 根據(jù)《建設(shè)工程施工合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。
6.9 根據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付設(shè)計費日期。
6.10根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付監(jiān)理費日期。
6.11 其他費用的支付,屆時由項目部根據(jù)合作項目的進度另行確定。
第七章、土地竟買：
7.1 本次拍賣會及本協(xié)議當(dāng)事人共同擬竟買的地塊的簡介：
根據(jù)《青島市儲備國有土地使用權(quán)拍賣公告》青土資房告字[200×]×號，200×年×月×日，青島市國土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產(chǎn)交易中心(巫峽路9-11號)五樓拍賣廳舉行青島市儲備國有土地使用權(quán)出讓拍賣會。本協(xié)議當(dāng)事人決定參加上述×號拍賣地塊的竟買。
7.2 1號地塊的基本情況和規(guī)劃設(shè)計主要指標(biāo)
1. 地塊位置:
2. 地塊總面積:
3. 土地用途：
4. 土地面積:
5. 容積率：
6. 建筑密度：
7、 綠地率：
8. 規(guī)劃建筑面積：
7.3 本協(xié)議當(dāng)事人一致同意，竟買×號地塊的樓面地價的竟買應(yīng)價不超過人民幣 元/平方米。
7.4 竟買保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應(yīng)于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前支付給出資最多的一方，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋管理局。
7.5 拍賣機構(gòu)的傭金，在拍賣機構(gòu)規(guī)定日期的×日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人繳納。本協(xié)議當(dāng)事人按竟買保證金的比例分攤拍賣傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實結(jié)算。
7.6 土地竟買的有關(guān)手續(xù)，由出資最多的一方負責(zé)辦理。竟買不成的，應(yīng)在拍賣機構(gòu)退還保證金到帳后×日內(nèi)退還本協(xié)議當(dāng)事人。
7.7 每方派員一名參加拍賣會，由出資最多的一方派員負責(zé)舉牌。竟買成交的，由負責(zé)舉牌人簽署成交確認書和拍賣筆錄。
7.8 拍賣成交后,本協(xié)議當(dāng)事人最遲應(yīng)于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過出資最多的一方轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋管理局。
7.9 《國有土地使用權(quán)出讓合同》由出資最多的一方代本協(xié)議當(dāng)事人簽訂。
7.10 拍賣成交后至《國有土地出讓合同》簽訂前，任何一方毀約導(dǎo)致其他方將競得土地再行拍賣的，違約方應(yīng)支付前次委托方和本協(xié)議當(dāng)事人的傭金，如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的，違約方負責(zé)補足差額。
7.11 應(yīng)價超過7.3項約定的，其他本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)予以追認，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負責(zé)舉牌的一方，應(yīng)在拍賣結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。
7.12 除竟買不成的，任何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。
7.13 竟買不成的，除4.9項外,本協(xié)議的其他條款自動失效。
第八章、工程前期：
8.1 合作項目的工程前期工作由項目部統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。
8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項：
1、報批建設(shè)項目的立項和可行性研究報告
2、建設(shè)項目的市場調(diào)研，確定開發(fā)項目的整體方案;
3、規(guī)劃設(shè)計單位招標(biāo)(或確定規(guī)劃設(shè)計單位)，簽訂《規(guī)劃設(shè)計合同》;
4、規(guī)劃方案設(shè)計和規(guī)劃方案的報批;
5、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
6、建筑設(shè)計單位招標(biāo)(或確定建筑設(shè)計單位)，簽訂《建筑設(shè)計合同》;
7、方案設(shè)計和施工圖的審批;
8、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;
9、施工單位招標(biāo)(或確定施工單位)，簽訂《建設(shè)工程施工合同》;
10、監(jiān)理單位招標(biāo)(或確定監(jiān)理單位)，簽訂《工程監(jiān)理合同》;
11、委托質(zhì)檢工作;
12、申辦開工計劃和《施工許可證》;
13、辦理規(guī)劃驗線，開發(fā)項目開工。
8.3 辦理上述事項向有關(guān)部門繳納的相關(guān)費用,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)在繳納費用的×日前支付給財務(wù)部。
第九章、工程營造
9.1 合作項目工程施工單位的選擇，應(yīng)通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，本協(xié)議的任何一方不得參加合作項目工程的招標(biāo)和施工。
9.2 合作項目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。
9.3 《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)具備下列條款：
1、工程總價款采用“包死價”和工程設(shè)計變更據(jù)實結(jié)算的決算方式：
2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。
9.4 工程款的撥付日期由項目部決定，由財務(wù)部統(tǒng)一支付。屆時由工程部按工程進度提出工程款撥付計劃，待項目部批準后，由財務(wù)部執(zhí)行。
9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。
9.6 工程的施工和管理由工程部負責(zé),工程施工過程中的資料由專人負責(zé)。……
第十章、 房屋銷售：
10.1 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋,分別辦理《商品房預(yù)售許可證》。
10.2 分得的房屋由本協(xié)議當(dāng)事人獨自派員銷售。以各自的名義分別與購房的業(yè)主簽訂商品房買賣合同，各自出具收款收據(jù)。收取的購房款進合作項目設(shè)立的獨立帳戶。
10.3 售樓處房屋建設(shè)費用、營銷費用、購置辦公家具和銷售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分攤。待工程竣工測繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實決算。
本條約定的售樓處房屋建設(shè)費用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費用。
本條約定的營銷費用是指為銷售房屋通過媒體進行廣告宣傳所發(fā)生的費用。
10.4 房屋的銷售采用統(tǒng)一的《商品房買賣合同》文本。《商品房買賣合同》文本的起草由合作項目聘任的法律顧問負責(zé)。
10.5 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷售人員，應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)后方能上崗。
10.6 本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷售人員應(yīng)服從銷售部經(jīng)理的管理。
第十章、竣工驗收和竣工材料的報批：
11.1 工程的竣工驗收工作,由項目部負責(zé)統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合。……。
第十二章、工程保修：
12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。
12.2 房屋的保修金按工程結(jié)算值的 %計算，每方按實際分得的房屋面積予以分攤。除工程出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題時，保修單位不得再要求追加保修費用。
12.3 保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。
12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。
12.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。
第十三章 物業(yè)管理
13.1 房屋交付后,實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
13.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。
第十四章 本協(xié)議的變更和終止
14.1 經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。
14.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項下的項目向他人轉(zhuǎn)讓。
14.3 竟買土地被有關(guān)部門收回的，本協(xié)議自動終止。
14.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動終止。
第十五章、違約責(zé)任
15.1 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費用的,每逾期1日,按應(yīng)交金額的׉支付違約金。
15.2 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費用的，逾期超過30日，視為違約方放棄本協(xié)議的一切權(quán)利和權(quán)益。其已支付的費用作為違約金。違約方已交的費用不足以賠償其他守約方損失的，違約方應(yīng)足額賠償其他方的全部損失。
15.3 財務(wù)人員未經(jīng)項目部同意擅自支付費用的，由派出單位按實際支付費用的×倍承擔(dān)違約責(zé)任。……。
第十六章、合同管理
16.1 合作項目所涉的合同,實行洽談權(quán)、審查權(quán)和批準權(quán)相對獨立、互相制約的原則。為保證合作項目的依法、規(guī)范開發(fā)，由本協(xié)議當(dāng)事人共同聘請法律顧問。
16.2 合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容，由項目部牽頭，所涉各部派員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點或草擬合同。合同的審查均由本合作項目聘請的法律顧問負責(zé)。合同的批準權(quán)由項目部行使。
16.3 本項目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴禁口頭合同和非正式的書面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。
16.4 洽談部門在合同簽訂前，應(yīng)審查對方當(dāng)事人的有效的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資信狀況;驗明對方當(dāng)事人是否具有簽訂合同的主體資格;審查人是否具有權(quán)、是否超越權(quán)限和期限及其真實性;審查對方使用印鑒是否合法與真實有效。在實施前述行為時，必要時應(yīng)請求法律顧問予以協(xié)助。
16.5 洽談部門負責(zé)收集、記錄、整理、保管與合同有關(guān)的協(xié)議、 往來函件等。
16.6 合同履行過程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)及時上報項目部，所涉部門的負責(zé)人應(yīng)及時組織本部門的人員及時分析查明原因，提出解決辦法。必要時應(yīng)咨詢法律顧問，共同提出解決辦法，及時與對方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，根據(jù)合同的規(guī)定，在規(guī)定的時效內(nèi)向仲裁部門申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
16.7 各類合同統(tǒng)一由綜合部專人負責(zé)管理,綜合部應(yīng)對收集、整理各類合同進行歸檔管理。
16.8 土地出讓合同、設(shè)計合同、工程監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同以及與前述合同有關(guān)的補充協(xié)議、會議機要、信函、電報、電傳、電話記錄、簽證、索賠報告、合同臺帳等資料均是合作的主要原始資料，應(yīng)定期按項目、合同分類建立詳細的臺帳，及時歸擋保存。
第十七章、其他約定事項
17.1 合作項目完成后，項目部及下設(shè)各部的辦公家具、辦公車輛和其他用品由項目部協(xié)商一致處理。協(xié)商不成的，通過變賣的方式處理，變賣所得的資金按比例分配。
17.2 本協(xié)議未盡事宜由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致解決。
17.3 本協(xié)議簽訂后,未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,任何一方不得擅自變更或解除本協(xié)議。
17.4 履行本協(xié)議過程中的有關(guān)補充協(xié)議、會議記錄等材料均作為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
17.5 本協(xié)議書自本協(xié)議當(dāng)事人簽字蓋章后生效。
17.6 本協(xié)議書一式 份，其中正本 份、副本 份。正本本協(xié)議當(dāng)事人各方各執(zhí) 份，副本各方各執(zhí) 份。每份協(xié)議書均具有同等法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
法定代表人(簽字)： 法定代表人(簽字)：
委托人： 委托人：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
丙方：
法定代表人(簽字)：
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)
房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。
從合作開發(fā)房地產(chǎn)的定義可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營又有很多自身的特點：
（一）主體特定性
根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營主體應(yīng)當(dāng)是實行獨立核算，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人合作，以及不具備法人資格的私營企業(yè)和其他經(jīng)濟組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營的，也可以成為聯(lián)營合同的主體。由此可見，法律對上述聯(lián)營主體的身份并未作其它限制性的規(guī)定。但是，合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。
（二）土地使用權(quán)變更登記手續(xù)應(yīng)當(dāng)完備
我國土地屬國家或集體所有，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國有，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進行房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。對劃撥取得土地使用權(quán)的土地不容許開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，對經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的主體和土地用途也必須經(jīng)過嚴格審批。故對以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體與他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，必須經(jīng)過國家主管部門的批準，此類合同才合法有效。
（三）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則
合作開發(fā)房地產(chǎn)要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。雖然并沒有規(guī)定要求合作雙方共同經(jīng)營，但實踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權(quán)，不參與項目建設(shè)管理，不論項目是否贏利都應(yīng)取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當(dāng)遵守的共負盈虧、共擔(dān)風(fēng)險的原則，損害了其它聯(lián)營或聯(lián)營體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認定為無效。
（三）行政干預(yù)性強
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合作開發(fā)經(jīng)營的實質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可及商品房銷售等一系列問題，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準。行政干預(yù)性較強，是合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營的又一特性。
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)的幾種方式
房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的方式有兩種，即非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。
《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項目經(jīng)理部、設(shè)立項目共管帳戶等方式進行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實踐中，因為采用這種合作開發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡便靈活，故非法人型的合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中采取比較多的方式。
《民法通則》第五十一條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行開發(fā)經(jīng)營的就是法人型合作開發(fā)。在成立項目公司的情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項目公司的方式進行合作開發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運作模式。
三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認定
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛比例高，情況復(fù)雜，它的復(fù)雜性在于以合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方合作的合同性質(zhì)認定復(fù)雜，進而在法律上對雙方合作合同的效力認定也復(fù)雜。筆者擬在本文中對房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力認定的幾個影響因素作一探討。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)對合作開發(fā)合同效力的影響
合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營合同中要求合作雙方至少有一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如果合作各方都不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，合作合同無效。
但在審判實踐中，常出現(xiàn)雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的情況。此種情形下是否應(yīng)認定合同無效，理論界存在不同意見。
1998年上海市高院《關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的研討情況》中認為，合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的各方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；與不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)訂立合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)項目合同的，應(yīng)視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》處理。可見，在《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）出臺前，司法實踐是要求合作方均具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的。
隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也漸漸落實在房地產(chǎn)案件糾紛處理過程中。2003年3月26日，最高法院副院長《在全國民事審判工作座談會上的講話》正表明了這種司法審判趨勢，黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格且一方對合作建房土地是以出讓方式取得的，就應(yīng)視為合法”。
最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效，但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效”。
據(jù)此，筆者認為，對于雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。
（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件對合作開發(fā)合同效力的影響
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”，三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這兩條對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的限制性規(guī)定，要求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中以土地使用權(quán)為出資的一方依法取得土地使用權(quán)。
但在審判實踐中常有簽訂合作開發(fā)合同時，以土地使用權(quán)作為合作條件的一方仍未取得土地使用權(quán)證的情況。筆者認為，根據(jù)《合同法》和當(dāng)前審判中“不輕易確認合同無效”的原則，沒有取得土地使用權(quán)證而簽署的合作開發(fā)合同應(yīng)屬于效力待定合同，提供土地使用權(quán)一方的行為屬于無權(quán)處分行為，但只要在前取得土地使用權(quán)證，則不宜確認該合作開發(fā)合同無效。
（三）名為合作開發(fā)合同的幾種轉(zhuǎn)性情形
《解釋》第十四條規(guī)定，合作開發(fā)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可見，合作開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)具備共同出資、共享利潤和共擔(dān)風(fēng)險三大法律特征。但在實踐中，冠名為“合作開發(fā)房地產(chǎn)”的合同很多，實質(zhì)卻多形多樣。《解釋》歸納的名為合作實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作實為房屋買賣、名為合作實為借款和名為合作實為租賃等情況，均缺乏合作雙方“共擔(dān)風(fēng)險”這個重要的法律特征，因此實質(zhì)上已經(jīng)不屬于合作開發(fā)合同。
一、以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為出資存在的問題
2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”從此規(guī)定中可以知道，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的出資方式主要是以建設(shè)用地使用權(quán)及資金作為出資，但并不只限于此，作為出資還可以是技術(shù)、勞務(wù)等等。但能否以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為出資進行合作開發(fā)呢？有的學(xué)者認為，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)也是稀缺資源，是無形財產(chǎn)中的一種，以此作為出資，并不違反法律的禁止性規(guī)定。筆者對此有不同的觀點，筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)之所以稀缺，是因為我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行嚴格的市場準入制度，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商登記上除有特殊性外，還要根據(jù)相應(yīng)主管部門核定的資質(zhì)等級來承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除進行工商登記外，還要取得資質(zhì)等級證書，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承擔(dān)開發(fā)建設(shè)。最高人民法院《合同法司法解釋（一）》第4條規(guī)定：合同法施行后，當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立的合同并不當(dāng)然無效，但違反國家關(guān)于限制性經(jīng)營、特許經(jīng)營及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。從立法本意上來講，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成立及資質(zhì)等級的取得采取嚴格的限制制度。不是隨隨便便的企業(yè)或自然人都可以進行房地產(chǎn)開發(fā)的，只有房地產(chǎn)企業(yè)才可以進行房地產(chǎn)開發(fā)，同時其必須擁有與其開發(fā)規(guī)模相符的資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，其不一定非以建設(shè)用地使用權(quán)或資金作為投資，其可以以先進的技術(shù)、科學(xué)的管理等作為出資。我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性很強，從其項目的前期運作到最后的銷售經(jīng)營，每一個環(huán)節(jié)都需要極強的專業(yè)人員，如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其擁有專業(yè)人員的專業(yè)經(jīng)驗及科學(xué)的管理模式等無形財產(chǎn)作為投資進行合作是符合 2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相應(yīng)規(guī)定的，此種合作是合法有效的。
但是，如果一個房地產(chǎn)開發(fā)僅以其房地產(chǎn)資質(zhì)進行投資但并不參與經(jīng)營管理的，筆者認為此種合作不但不符合 2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，而且違反了法律、法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)限制性經(jīng)營的規(guī)定，是應(yīng)被嚴格禁止的。此種以資質(zhì)作為投資，實際上是一種違法的出借資質(zhì)證書的行為，是不具有開發(fā)資質(zhì)的其他主體的一種掛靠行為。此種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作與經(jīng)營是由不具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他主體進行的。如果允許以房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)作為投資，并不參與經(jīng)營管理的，實際上是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限制性經(jīng)營的違反，是對房地產(chǎn)開發(fā)限制性經(jīng)營規(guī)定的規(guī)避。法律、法規(guī)所作的限制性經(jīng)營的規(guī)定毫無意義。因此，僅以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為投資，不參與經(jīng)營管理的，此種投資是違反法律、法規(guī)的，是法律、法規(guī)所禁止的。
二、 預(yù)售房款充抵出資的問題
2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 23 條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。也就是說，預(yù)售房款不允許充抵投資。理解這一規(guī)定，應(yīng)從以下幾方面理解：
（一）預(yù)售房款和投資款的本質(zhì)區(qū)別
預(yù)售房款和投資款都表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣，在價值符號上沒有什么區(qū)別。另外，依法律規(guī)定預(yù)售房款和投資款都必需用于項目的開發(fā)建設(shè)上。因此，使得一些人對預(yù)售房款充抵出資持贊同觀點。但是，如果我們對預(yù)售房款和投資款進行深入分析，二者之間的區(qū)別便不難看出。投資款是依雙方合作開發(fā)合同的約定應(yīng)投入到合作項目中去的開發(fā)本金，而預(yù)售房款則是投資本金的毛利潤，該毛利潤是包括成本和利潤的毛收入。由于預(yù)售房款包含了利潤，因此預(yù)售房款不能作為合同一方當(dāng)事人的出資，如果預(yù)售房款可以抵作出資，將減輕出資人依合同約定應(yīng)履行的出資義務(wù)，損害守約方的利益。從法律風(fēng)險角度講，投資款所承載的風(fēng)險是出資人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險。而預(yù)售款投入工程建設(shè)后也有風(fēng)險，但這一風(fēng)險是支付預(yù)售款的購房人所承載的風(fēng)險。事實上，在房屋竣工交付購房人之前，該預(yù)售款的所有權(quán)也沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果開發(fā)商不能將房屋依法交付給購房人，購房人還可要求預(yù)售人返還預(yù)售款并賠償損失。因此，以他人的資金作為投資，在不承擔(dān)資金風(fēng)險的情況下，又將該資金作為自己分配利潤的依據(jù)，顯然有失公平。
（二）預(yù)售款充抵投資參與利潤分配有違公平
合作開發(fā)一方當(dāng)事人在實際投資款無法到位的情況下，會提出將預(yù)售款充抵投資。此要求的目的是為了減少自己的出資責(zé)任，從而規(guī)避自己未足額出資依合同約定而應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，同時可主張依雙方合作合同的約定按足額出資分配利潤。事實上，所收預(yù)售款屬于所有合作人的共同收入，如果可以將其作為投資，也應(yīng)當(dāng)是各方共同的投資。此時，應(yīng)當(dāng)將預(yù)售款按比例累加在各方的實際出資上。如果將預(yù)售款按照各方實際出資的比例累加，則足額出資一方所占的投資比例會更大。而按照約定的投資比例將預(yù)售款累加在各自實際出資額之上，在預(yù)售款回籠多時，可能會出現(xiàn)各方投資額之和大于 100%的情況，而當(dāng)預(yù)售款回籠少時則可能出現(xiàn)投資額之和小于 100%的局面。因此，將預(yù)售款只用來充抵一方當(dāng)事人的出資有違公平。
（作者單位：山西省平陸縣人民檢察院）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 聯(lián)合開發(fā) 法律風(fēng)險 途徑
房地產(chǎn)開發(fā)是高投入、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)，運行房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地和資金是制約開發(fā)商的最重要因素。再神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項目，對房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯綜復(fù)雜。因此，如何更安全、更有效地發(fā)揮聯(lián)合開發(fā)的優(yōu)勢，避免聯(lián)合開發(fā)行為帶來的法律風(fēng)險，是非常重要課題。
一、 聯(lián)合開發(fā)的特征：
1. 聯(lián)合開發(fā)的內(nèi)涵和外延
所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項目，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建設(shè)方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作運行房地產(chǎn)項目都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
2.聯(lián)合開發(fā)的法律特征：
⑴主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。
⑵法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，立項、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認可。再次是聯(lián)合體與其他單位或個人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、聯(lián)合開發(fā)規(guī)避法律風(fēng)險的途徑
1.組織保障
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
⑴組建新的法人。即雙方出資成立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險、獲取收益。以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點是責(zé)任明確、相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。
⑵組建聯(lián)合管理機構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構(gòu)，實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構(gòu)與項目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機構(gòu)，并非獨立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對立承擔(dān)民事責(zé)任。
⑶不成立聯(lián)合機構(gòu)， 按照合同的約定各自獨立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
以上三種組織形式在實際應(yīng)用中，應(yīng)以第一種較為穩(wěn)妥，對規(guī)避聯(lián)合開發(fā)的法律風(fēng)險是有效的合作方式。
2.合同保障
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹慎。
⑴要明確劃分雙方的責(zé)任。對每一項義務(wù)的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準文件或證書等準確信息并對此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對資金支付事宜作出明確承諾。
⑵對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導(dǎo)致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
⑶重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項目的周期一般都較長，過程復(fù)雜。詳細具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質(zhì)疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
⑷雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目之明，而行借貸之實。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對方在項目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時，要倍加注意。
關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)融資；合作開發(fā)
自2010年開始，國家不斷加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，各地方也陸續(xù)出臺了調(diào)控政策，大型房地產(chǎn)企業(yè)亦在“攻城掠地”搶占市場，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的生存壓力，合作開發(fā)成為它們生存與發(fā)展的必然選擇。
一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的必要性
（一）宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資更難
1、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)儲備的土地出手難
（1）開發(fā)商囤積大量土地。房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產(chǎn)市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年前11個月，我國購置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方；2005年全國房地產(chǎn)百強企業(yè)共儲備土地面積4億平方。
（2）國家加大了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地的處置力度。在2008年里，整頓閑置土地毫無疑問成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的在重頭戲。2008年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），通知指出：一是優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率；二是嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對于囤積土地的開發(fā)商而言，往往采取三種方式處理手中的土地：籌集資金自主開發(fā)；轉(zhuǎn)讓土地；與其他企業(yè)合作開發(fā)。
2、獲得房地產(chǎn)開發(fā)土地的門檻提高
2006年8月國土資源部下發(fā)的新規(guī)范實施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進一步完善了土地使用權(quán)的出讓制度，嚴格控制了劃撥土地和協(xié)議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》，此辦法又進一步完善了土地儲備制度，使得土地供給更加規(guī)范和嚴格。一系列土地調(diào)控政策的出臺，提高了征地成本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的門檻。
（二）國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)自身特點
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和資金是企業(yè)的生命，無論是土地的購買還是項目的開發(fā)都離不開高額資金的支持。而且，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)以中小房地產(chǎn)企業(yè)居多，它們存在自身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負債率高，融資難的問題一直困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)。
此外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)達到10%的凈利潤（家電業(yè)2%，IT業(yè)2%-3%）吸引了其他行業(yè)有實力的大型企業(yè)加入房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中，使得房地產(chǎn)市場的競爭更加劇烈，同時也讓中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日子更難過。因此，在種種不利條件之下，合作開發(fā)無疑會成為中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。
二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的定義及類型
（一）合作開發(fā)的定義
合作開發(fā)，分為狹義的合作開發(fā)和廣義的合作開發(fā)。狹義的合作開發(fā)指的是雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房產(chǎn)項目等，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。而廣義上的合作開發(fā)，則是指任何由兩方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的都可以納入合作開發(fā)房地產(chǎn)的范疇。本文只討論廣義的合作開發(fā)。
（二）合作開發(fā)的類型
中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作類型主要有兩種：緊密型合作和松散型合作。
1、緊密型合作
緊密型合作，指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經(jīng)濟實體。其特點是：參加合作的方式是出資；組成的經(jīng)濟實體具有法人資格；合作各方共同經(jīng)營、共負盈虧，僅以自己出資的財產(chǎn)為限承擔(dān)責(zé)任。
但是，緊密型合作案例比較少見，因為這種類型的合作開發(fā)方式周期長、風(fēng)險大，往往涉及到法律問題，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)之爭、份額之爭等。
2、松散型合作
松散型合作，指合作各方共同出資、共同經(jīng)營，組成一個合伙性質(zhì)的、不具備法人條件的經(jīng)濟聯(lián)合組織。目前最常見的合作開發(fā)方式多采用松散型合作，因為該模式相互之間約束性較小，風(fēng)險亦較小，但是也會存在各類法律風(fēng)險。
（三）中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)存在的問題
目前，很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)認識到合作開發(fā)的重要性和必要性，并且去開始實踐，但在合作中卻經(jīng)常出現(xiàn)一些必要或不必要的糾紛，出現(xiàn)糾紛的原因很多，其分析如下：
1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身問題
（1）由于各個中小企業(yè)本身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負債率高等原因，造成企業(yè)信用度不高，使得企業(yè)之間缺乏信任，也就失去了合作的基礎(chǔ)。
（2）一些中小企業(yè)對自己所擁有優(yōu)勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認識和評估自己的優(yōu)勢資源，對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認識。造成企業(yè)在選擇合作對象時，往往只看對方的資金實力，而不從是否與自身企業(yè)能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。
（3）中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄。房地產(chǎn)開發(fā)投入資金巨大，開發(fā)周期長，房地產(chǎn)合作開發(fā)的兩方或多方承擔(dān)的風(fēng)險大，一旦出現(xiàn)問題，雙方當(dāng)事人的利益損失就是巨大的，因此嚴謹、規(guī)范、合法的合作開發(fā)合同是保障企業(yè)利益的重要依據(jù)。然而，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄，對合作開發(fā)合同的認識不夠。
2、相關(guān)的法律法規(guī)不健全，行業(yè)缺乏有效的監(jiān)督和管理
一個行業(yè)的健康發(fā)展離不開完善的法律制度的支持和保護，對于房地產(chǎn)合作開發(fā)亦如此。不論是采取松散型合作方式，抑或是緊密型合作方式，都需要有健全的法律法規(guī)支持與約束。但是當(dāng)前，在合作開發(fā)方面缺乏有效的法律法規(guī)監(jiān)督、約束。
此外，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、管理能力有限等原因，在房地產(chǎn)合作過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機構(gòu)，但目前國家對這些機構(gòu)的規(guī)范少，導(dǎo)致這些機構(gòu)不足夠中立。
三、對合作開發(fā)的一些建議
（一）中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認清形勢，轉(zhuǎn)變思維，積極推進相互間的合作開發(fā)
第一，面對國家的宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，中小房地產(chǎn)企業(yè)要及時轉(zhuǎn)變思維，認真分析自身企業(yè)及本行業(yè)面臨的情況，在清楚把握自身優(yōu)勢和劣勢基礎(chǔ)上積極推進與其他企業(yè)的合作。
第二，在選擇合作對象，特別是戰(zhàn)略合作企業(yè)時候，不能僅看對方的實力，更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性、企業(yè)優(yōu)勢互補性、企業(yè)文化的兼容性、企業(yè)合作及資源整合的控制性。
第三，簽訂完備的合作開發(fā)合同。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容復(fù)雜標(biāo)的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛，而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測，因此，簽訂合作開發(fā)合同一定要謹慎。在合同中，要明確雙方的責(zé)任，對每一項義務(wù)和權(quán)益做詳細約定，重視違約約定。
（二）建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機制
建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機制，促進中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。中小型房地產(chǎn)要想發(fā)展，必須有國家政策支持和法律的保障，特別是在合作開發(fā)問題上，更需法律的規(guī)范與約束。同時，要加強行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，提高行業(yè)自身的自律性。
參考文獻：
1、陳珂，賈秀磊.基于多屬性綜合評價法的房地產(chǎn)企業(yè)合作伙伴選擇[J].建筑管理現(xiàn)代化，2007(4).
答:下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記:(1)房地產(chǎn)使用用途改變的;(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的;(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。
申請變更登記應(yīng)提交什么文件,辦理變更登記時需繳納什么費用?
答:(1)《房地產(chǎn)變更登記申請書》;(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(3)改變房地產(chǎn)用途的,應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書,需補交地價的,還應(yīng)提交付清地價款證明;改變權(quán)利人姓名或名稱的,應(yīng)提交行政主管機關(guān)批準的文件;個人的提交公安部門證明;企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記,待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時,同時提交變更證明即可;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門證明。
變更登記每項交納登記費20元。
哪些情況下需辦理二級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?
答:(1)向發(fā)展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房);(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房;(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。
購買二級市場商品房后,何時可以申請辦理《房地產(chǎn)證》?
答:根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定,只有商品房項目辦理了房地產(chǎn)初始登記后,小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說,只有發(fā)展商按要求將商品房項目有關(guān)初始登記材料上報登記部門,按規(guī)定交納有關(guān)稅費并經(jīng)登記部門按程序?qū)徟藴屎?初始登記才算結(jié)束,小業(yè)主才能辦證。因此,并不是發(fā)展商一提交商品房項目的資料后,小業(yè)主就可以申請辦理《房地產(chǎn)證》。
如何辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?
答:辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)身份證明;(3)房地產(chǎn)買賣合同;(4)付款發(fā)票和付清房款證明。
辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理,也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理。
拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》?能否轉(zhuǎn)讓?
答:拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn),原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進行登記發(fā)證。辦理時應(yīng)提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)身份證明;(3)經(jīng)規(guī)劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書;(4)補償與被拆遷房地產(chǎn)有差價的,差值部分應(yīng)提交補差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價款證明。
拆遷賠償房的登記價,一般按新建房的建筑成本登記;補交差價的,差價計入登記價。
拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的,發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》,可以轉(zhuǎn)讓;不屬于商品房的,發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》,不能轉(zhuǎn)讓。
集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》?
答:(1)集資建房、合作建房的,必須是經(jīng)政府有關(guān)部門批準的,并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》;(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準的非法集資建房、合作建房,必須經(jīng)過有關(guān)部門處理并補交地價款,按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后,方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》;(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;身份證明;集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書;購房發(fā)票復(fù)印件;發(fā)展商出具的付清房款證明。
什么情況屬于三級市場轉(zhuǎn)移登記?
答:凡房地產(chǎn)已辦理二級市場產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的,稱為三級市場轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承,人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移等等。
三級市場轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料?
答:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明;(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書;(4)房地產(chǎn)買賣合同。
拍賣的房地產(chǎn)過戶需提交哪些資料?
答:通過法院拍賣的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明;(4)法院判決、裁定或調(diào)解書、協(xié)助執(zhí)行通知書;(5)原產(chǎn)權(quán)證書,人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的,需以法院名義在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》公告作廢;(6)若所拍賣的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價的,需提交用地補充協(xié)議和付清地款證明。
由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明;(4)原產(chǎn)權(quán)證書;(5)委托拍賣的公證書。
拍賣房地產(chǎn)過戶稅費按三級市場轉(zhuǎn)讓計算。
如何辦理房地產(chǎn)交換?需繳納哪些費用?
答:房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。當(dāng)事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門的同意),并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書;對商品房交換的房屋有差價的,應(yīng)當(dāng)就差價部分按三級市場轉(zhuǎn)讓交納稅費。
一、概述
二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)
三、和建房屋原始取得人的確定
四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防
關(guān)鍵詞：合作建房合建契約產(chǎn)權(quán)糾紛土地使用權(quán)的取得
一、概述
合作建房是指當(dāng)事人以土地使用權(quán)作為出資，另一方投入實際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條，即土地使用權(quán)可以作價入股，合作開發(fā)經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)。在實踐中卻因和建房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題而產(chǎn)生糾紛。在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房，合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合作建房所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。合作開發(fā)房地產(chǎn)不是一種個人行為，而是一種企業(yè)行為。凡是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的，均不得從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。最高人民法院將合作開發(fā)房地產(chǎn)活動區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書的行為，和合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的行為。如果在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么合作開發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且已經(jīng)取得了資質(zhì)證書，那么，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在前取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。合作開發(fā)房地產(chǎn)不是一種個人行為，而是一種企業(yè)行為。凡是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的，均不得從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。最高人民法院將合作開發(fā)房地產(chǎn)活動區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書的行為，和合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的行為。如果在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么合作開發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且已經(jīng)取得了資質(zhì)證書，那么，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在前取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。
二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)
合建契約是指當(dāng)事人之間關(guān)于一方提供土地使用權(quán)，由另一方出資建設(shè)，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權(quán)的協(xié)議。這種合同關(guān)系既可以發(fā)生在公民個人之間、公民與法人之間，也可以發(fā)生在建設(shè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間。為此，有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態(tài)：一是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進行預(yù)售。二是以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。三是以開發(fā)商的名義進行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。四是雙方共同組成一個新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，并以該公司的名義進行開發(fā)建設(shè)，等所建設(shè)房屋售出后依約分配所得收入。①按照其中等四種方式合作建筑的房屋屬于項目公司所有，對此沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，只是股東間利益分配的糾紛，由公司進行調(diào)整。
合建契約是一種諾成性的、雙務(wù)、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方需完成建筑雙方均互有義務(wù)，且互為對價。但其空間屬于哪一類有名合同，在理論上是有爭議的。我國臺灣學(xué)者有四種觀點：一是承攬契約。將基地權(quán)得人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權(quán)利看作基地權(quán)利人給付的報酬。二是互易契約。將合建契約當(dāng)作部分基地權(quán)利與部分房屋所有權(quán)的交換。三是合伙契約。基地權(quán)利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務(wù)為出資，共同建筑房屋，并分享權(quán)益。四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權(quán)利人完成一定工作，土地權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權(quán)利作為報酬，而建筑商又以此項報酬抵充買受其房屋占用基地的款項。②
對于合建契約的性質(zhì)不可一概而論，應(yīng)該具體問題具體分析。在四種合作建房形式中，第一種是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進行預(yù)售。土地使用權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商共同出資、共同經(jīng)營、共享利益，在預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前依合伙的規(guī)定合建房屋由雙方共有。當(dāng)只有房地產(chǎn)開發(fā)商一方出面經(jīng)營而土地使用權(quán)人僅提供地皮并不參與實際建設(shè)時，也不能解釋為“名為合伙實為借貸因為出面經(jīng)營都為實際出資人，只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。這時可以將土地使用權(quán)持作定作人，把房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)作承攬人，將開發(fā)商根據(jù)合建契約取得的房地產(chǎn)權(quán)益看作是承攬報酬，故可以看作是承攬。第三種合作建房形式是以開發(fā)商的名義進行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)產(chǎn)依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，這時可以認為是土地使用權(quán)人將其部分土地使用權(quán)與開發(fā)商的部分房屋所有權(quán)進行交換，故可以看作是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務(wù)的行為，但畢竟也是一種可以用金錢評價的商品，自然可以成為互易的客體。混合契約說是對承攬說的進一步解釋，但既然已經(jīng)認定是承攬關(guān)系，而且將承攬的部分建筑物作為報酬，那么就再沒有必要解釋為買賣契約。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第2款規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”這是為了貫徹房與地的權(quán)利主體一致原則。根據(jù)我國建設(shè)部2001年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條第1款的規(guī)定，“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)證明文件。”我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第3條第3款規(guī)定：“本辦法所稱房屋權(quán)利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。”其中“已獲得了房屋”一語甚為不詳，若解為房屋的中有人，則須具有本權(quán)才能成為受法律保護的占有權(quán)。這種本權(quán)，在合作建房中，除土地使用權(quán)外，還可以是根據(jù)合建契約而取得之債權(quán)。于是，并非只有土地使用權(quán)人才能取得合建房屋的所有權(quán)。
三、合建房屋原始取得人的確定
在我國，取得房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第53條的規(guī)定，建設(shè)項目經(jīng)批準后，建設(shè)單位才能申請土地使用權(quán)。根據(jù)我國《城市規(guī)劃法》第30第至第32條的規(guī)定，申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人應(yīng)該是土地使用權(quán)人。但是，我國的房地產(chǎn)開發(fā)公司大多脫胎于行政機關(guān)（城市房地產(chǎn)管理部門），于是，在實踐中就出現(xiàn)了建設(shè)單位提供土地使用權(quán)，而以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義進行建設(shè)狀況③。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》（建設(shè)部1995年1月23日以第41號令）對此作了相應(yīng)的規(guī)定。在這種情況下，作為非土地使用權(quán)人的房地產(chǎn)開發(fā)公司卻可以申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，據(jù)此，他可以申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”即土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)的主體必須是同一個人（包括公民和法人）。于是，對非土地使用權(quán)人卻能取得地上建筑物所有權(quán)這一問題的解釋只能是將所建房屋作為動產(chǎn)看待。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第2款的規(guī)定，當(dāng)建筑物作為動產(chǎn)看待時，不受房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權(quán)，再轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)給土地權(quán)利人以換取部分基地權(quán)利，那么就可以將合建契約解釋為互易合同。
在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房。合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合建房屋所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。我國臺灣地區(qū)一般是以建筑執(zhí)照記載的建筑人為合建房屋的原始取得人，也就是說，以誰的名義建筑房屋。房屋建成后，房屋的所有權(quán)就歸誰。如果以建筑商的名義建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期間或建成后分給土地使用權(quán)人之前意外滅失，其風(fēng)險由建筑產(chǎn)承擔(dān)。因此，如果以土地使用權(quán)人的名義建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用權(quán)人。該房屋分配給建筑商之前意外滅失的風(fēng)險由土地使用權(quán)人承擔(dān)。如果以雙方的名義建筑房屋，那么按照合建契約中約定的份額，建成后的房屋分別屬于建筑產(chǎn)和基地使用權(quán)人所有。合建房屋因意外事故損毀、滅失的風(fēng)險上雙方以各自的份額為限分別承擔(dān)。
在合建契約有效的前提下，應(yīng)該貫徹當(dāng)事人意思自治原則。問題是在當(dāng)事人對于原始取得人沒有約定的情況下怎么辦？這時當(dāng)然要依法辦事了，我們找法的結(jié)果可能有三種情況：一是法律有明確規(guī)定；二是法律規(guī)定較為含混；三是現(xiàn)行法無任何規(guī)定，即存在法律上的漏洞。這三種情況都需要法律解釋，只是解釋的難度不同而已。即使在第一種情況下，也要首先分清是概念、原則、規(guī)范還是技術(shù)規(guī)定，其次還要將作為法律主體的規(guī)范分解為行為模式和法律后果④。針對第二種情況，因法律規(guī)定過于抽象而需要具體化，因為他只是一個價值取向的指令，需要法官根據(jù)符合社會發(fā)展的倫理道德觀念作出客觀的說明。對于第三種情況，則要根據(jù)法律認可的習(xí)慣或類推適用等方法進行漏洞補充。在合同沒有約定原始取得人，而法律也沒有作出要應(yīng)規(guī)定的情況下，可以成為合建房屋原始取得人的有三種：一是合作建房的申請人；二是合建房屋的基地使用權(quán)人；三是合建房屋的實際出資人。根據(jù)我國《建筑法》第8條的規(guī)定，建房申請人是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人，取得規(guī)范許可證的人本來應(yīng)該是土地使用人，但在實踐中，只要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證就可以申請建設(shè)工程施工許可證，所以建房申請人不一定是土地使用權(quán)人，我國現(xiàn)行法律對此也無禁止性規(guī)定。那么非土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)的情況只能作一種解釋，即該房屋屬于動產(chǎn)，取得作為不動產(chǎn)的房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)，以反映土地與房屋在客觀上的不可分性，并貫徹房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。如果是取得作為動產(chǎn)的房屋所有權(quán)，那么就不必辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。這時的合建契約應(yīng)解釋為互易，適用有關(guān)買賣合同的規(guī)定。就房屋預(yù)售而論，根據(jù)我國《城市房屋預(yù)售管理辦法》第5條和第6條的規(guī)定，預(yù)售房屋須取得《商品房預(yù)售許可證》，在合作建房中，實際出資人（建筑商）即使非土地使用權(quán)人也有可能取得《商品房預(yù)售許可證》，因為按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第7條的規(guī)定，由房地產(chǎn)的實際開發(fā)企業(yè)辦理《商品房預(yù)售許可證》。
在合建契約被認定為承攬契約的情況下，大陸法系傳統(tǒng)民法認為，若建筑材料全部由承攬人提供，則該建筑物交付定作人之前應(yīng)該屬于承攬人所有⑤。但是，如果將建筑物的原始取得人確定為承攬人，那么在發(fā)達國家或地區(qū)的司法實踐中產(chǎn)生了許多問題：第一，若建筑物交付前屬于承攬人所有，則承攬人的債權(quán)人就可以扣押該交付前的建筑物，并將其拍賣，而定作人卻無權(quán)阻止。第二，如果承攬人將工程轉(zhuǎn)包，那么次承攬人也有可能取得部分建筑物的所有權(quán)。若轉(zhuǎn)移給定作人時，則須辦理二次登記手續(xù)，甚為繁瑣。而且在承攬人與次承攬人均為多數(shù)人的情況下，問題就更為復(fù)雜。第三，若將承攬人確定為建筑物的原始取得人，則他可以將建筑物轉(zhuǎn)讓給第三人或向第三人提供擔(dān)保。經(jīng)時，定作人雖然可依債務(wù)不履行向承攬人請求損害賠償，但對于第三人卻不能主張所有權(quán)。因此，大陸法系發(fā)達國家一般將合建房屋的原始取得人確定為定作人。需要強調(diào)的是，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承攬合同與建設(shè)工程合同是兩種并列的有名合同，當(dāng)建設(shè)工程合同沒有明確規(guī)定時，才可以適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。
四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防
合作建房中的產(chǎn)權(quán)糾紛多是由于當(dāng)事人在合建契約中對產(chǎn)權(quán)歸屬約定不明造成的，在這種情況下，首先要確定房屋所有權(quán)的原始取得人。在合建契約合法有效的情況下，一般應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人之間的約定來確定合建房屋的原始取得人，于是確定合同是否有效就顯得十分重要。而確定合同是否有效關(guān)鍵是從合法性的角度加以考察，首先應(yīng)該確定申請建房人是否具備主體資格。根據(jù)我國現(xiàn)行法，有必要確定一個原則，即以土地使用權(quán)人為原始得取人。這樣做的目的，第一是為了貫徹地產(chǎn)和房產(chǎn)的權(quán)利主體一致原則；第二是為了符合建設(shè)程序的要求。因為土地使用權(quán)是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證又是取得建設(shè)工程施工許可證的基礎(chǔ)，而建設(shè)工程施工許可證又是取得房屋所有權(quán)的必要條件。如果可以將建筑商（實際出資人）作為合建房屋的原始取得人，那么就應(yīng)該嚴格限制其將合建房屋轉(zhuǎn)讓給除基地使用權(quán)人以外的其他人。并在合建房屋上為基地使用權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，以防止建筑商的其他債權(quán)人對合建房屋可能實話的扣押行為。
對實際出資人的利益保護也是著重需要解決的問題。解決的辦法有二個：一是由實際出資人辦理預(yù)告登記；二是就所建房屋設(shè)定抵押。前者是針對產(chǎn)權(quán)分享而充的，后者是對合建房屋售后利益分享而為的。我國目前還沒有預(yù)告登記制度，為此須借鑒發(fā)達國家的有關(guān)立法。預(yù)告登記是指為保全不動產(chǎn)請求權(quán)而對該項請求權(quán)所作的預(yù)備登記。這種登記排斥將來就相同請求權(quán)所提了的登記申請。合作建房的實際出資人若辦理了預(yù)先登記，則就可以保障其對合建房屋的產(chǎn)權(quán)。對于為了分享合建房屋售后利潤的實際出資人，可以要求對方在合建房屋上設(shè)定抵押，在對方不履行約定分享的義務(wù)時，就能通過行使對合建房屋的抵押權(quán)而優(yōu)先受償。
在我國，房屋可以獨立成為所有權(quán)的客體，不適用土地對地上房屋的附合原理。不過，作為一種不動產(chǎn)物權(quán)，房屋所有權(quán)的到得必須以土地使用權(quán)的取得為前提條件以反映土地與建筑物之間客觀上的不可分性。在合作建房中，由于實際出資人并不是土地使用權(quán)人，所以如果不考慮土地使用權(quán)人而將他確定為合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作為動產(chǎn)的房屋所有權(quán)，因為他沒有土地使用權(quán)，無法通過不動產(chǎn)登記而真正取得作為不動產(chǎn)的房屋所有權(quán)。如果實際出資人只想取得合建房屋的售后利潤，那么他可以將作為動產(chǎn)的房屋賣給土地使用人。這種買賣合同只能是動產(chǎn)買賣合同。在傳統(tǒng)民法理論中，作為取得房屋所有權(quán)前提的土地利用權(quán)（包括所有權(quán)、地上權(quán)、租賃權(quán)和借用權(quán)）被稱作權(quán)原。但這畢竟是一種在理論上成立的觀點，若將實際出資人定為合建房屋的原始取得人，那么在實踐中履行與土地使用權(quán)人分享產(chǎn)權(quán)的法律手續(xù)時仍將十分困難，因此完善目前的房地產(chǎn)登記制度是非常必要的。
需要強調(diào)的是，如果土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)作為合作建房的條件，那么原則上是不允許的。因為劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條的規(guī)定，不能作為出資條件而用于合作建房，否則就會造成國有資產(chǎn)流失，若將劃撥土地使用權(quán)用于合作建房，則須先辦理有償取得手續(xù)，即向當(dāng)?shù)厥小⒖h政府補交相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金數(shù)額的價款。辦理了有償取得手續(xù)的土地使用權(quán)已變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)，當(dāng)然可以用于合作建設(shè)。至于農(nóng)民之間合作建房用地，應(yīng)注意我國現(xiàn)行法的相應(yīng)限制，對此《土地管理法》第62條作出了專門的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)民了賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
注釋：
①摘自耀振華著《房地產(chǎn)的共同開發(fā)和委托開發(fā)探析》1997年第2期《政法論壇》。
②摘自楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》臺灣正中書局1981版，第413—415頁。
③摘自梁慧星著《民商法論叢（第4卷）》法律出版社1996年版，第84—85頁。
④摘自沈?qū)幾陟`著《法學(xué)基礎(chǔ)理論》北京大學(xué)出版社1988年版，第33—35頁。
⑤摘自史尚寬著《債法各論》中國政法大學(xué)出版社2000年版，第313頁。
參考文獻資料：
1、耀振華著《房地產(chǎn)的共同開發(fā)和委托開發(fā)探析》1997年版《政法論壇》第2頁
2、楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》1981年版臺灣正中書局第413—415頁
3、梁慧星著《民商法論叢》1996年版法律出版社第84—85頁
4、沈宗靈著《法學(xué)基礎(chǔ)理論》1998年版北京大學(xué)出版社第33—35頁
5、梁慧星著《民法解釋學(xué)》1995年版中國政法大學(xué)出版社第292—300頁
第二條 深圳市人民政府（以下簡稱市政府）對轄區(qū)內(nèi)的土地實行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征用，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一出讓；對房地產(chǎn)實行統(tǒng)一測繪查丈，統(tǒng)一登記發(fā)證，統(tǒng)一進行行業(yè)管理和市場管理；統(tǒng)一管理土地開發(fā)基金。
第三條 深圳市規(guī)劃國土局（以下簡稱市規(guī)劃國土局）是深圳市國土管理、房地產(chǎn)行業(yè)和市場（福利商品房、微利商品房除外）的主管部門，負責(zé)本規(guī)定的實施。市規(guī)劃國土局向各行政區(qū)及街道辦事處、鎮(zhèn)派出的分支管理機構(gòu)，按劃定的職責(zé)實施對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的管理。
第四條 深圳市征地工作由市規(guī)劃國土局負責(zé)，各區(qū)及各街道辦事處、鎮(zhèn)、村應(yīng)予積極支持和配合。其它單位或個人不得擅自向農(nóng)村征用土地。
第五條 在本市范圍內(nèi)的合作建房，是指一方或多方出地、一方或多方出資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)并進行產(chǎn)權(quán)分成的行為。合作建房視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
第六條 以招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)的單位或個人，其土地使用權(quán)已核準登記并領(lǐng)有《房地產(chǎn)證》的，可以與他方合作建房。
第七條 凡屬減免地價款或通過行政劃撥取得土地使用權(quán)的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人，經(jīng)市規(guī)劃國土局批準并按市場價格補足地價款后，可以與他方合作建房。
第八條 合作建房的出資方必須是在市規(guī)劃國土局注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司。
第九條 下列用地，不得用以合作建房：
（一） 國家機關(guān)、事業(yè)單位、部隊、教育、文化、衛(wèi)生、科研單位的非營利性用地；
（二） 市政公共設(shè)施的非營利性用地；
（三） 農(nóng)村住宅用地；
（四） 法律、法規(guī)限制的其他用地。
第十條 經(jīng)市規(guī)劃國土管理部門劃定為非農(nóng)用地的，集體經(jīng)濟組織的土地，視為有償受讓用地，可以與他方合作建房，但建成的房地產(chǎn)只能自用或出租。需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國土局批準并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第十一條 合作建房的各方應(yīng)訂立合作建房合同，并于合同簽訂之日起十五日內(nèi)向市規(guī)劃國土局提出申請。市規(guī)劃國土局于接到申請之日起三十天內(nèi)給予批復(fù)。
第十二條 申請合作建房應(yīng)提交下列文件：
（一） 合作建房申請書；
（二） 《房地產(chǎn)證》或用地紅線圖；
（三） 合作建房合同；
（四） 房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書。
第十三條 經(jīng)批準合作建房的房地產(chǎn)，可按市政府的規(guī)定進行預(yù)售或銷售。
第十四條 下列當(dāng)事人可以在深圳市內(nèi)購買商品住宅：
（一） 具有本市常住戶口的居民；
（二） 持本市暫住證滿五年，且遵紀守法的十八周歲以上的非本市居民；
（三） 在本市注冊的企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體和經(jīng)市政府批準設(shè)立的其他組織。
第十五條 境外和其他組織，外國人、華僑、港、澳、臺同胞及在境外中資機構(gòu)服務(wù)的國內(nèi)人員，可在本市購買外銷商品住宅。
第十六條 福利商品房、微利商品房的購買和轉(zhuǎn)讓等，按照市政府的有關(guān)規(guī)定辦理。
第十七條 房地產(chǎn)買賣應(yīng)按市規(guī)劃國土局核定的內(nèi)外銷范圍及對象進行。凡核定為內(nèi)銷的商品住宅，不得賣給境外的組織和個人；凡核定為外銷的商品住宅，可以外銷也可以銷售給境內(nèi)的組織和個人。
第十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格有增值的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向市規(guī)劃國土局按土地增值額的百分之二十交納土地增值費。
土地增值額按下列公式計算：
土地增值額房地產(chǎn)出售價-上次房地產(chǎn)購入價-房屋改良投資。
如果房地產(chǎn)為第一次出售，則：土地增值額房地產(chǎn)出售價-建造成本價（1+40%）
上款規(guī)定的建造成本不包括利息和管理費。
第十九條 自一九九三年一月一日起，通過招標(biāo)，拍賣方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者第一次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，免交土地增值費。
第二十條 本規(guī)定頒布前，以協(xié)議方式取得的土地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其土地增值費交納標(biāo)準和土地增值額的計算按下列規(guī)定辦理：
一、土地增值費交納標(biāo)準（一） 土地增值額未超過前次轉(zhuǎn)讓地價百分之一百者，征收百分之四十；
（二） 土地增值額超過前次轉(zhuǎn)讓地價的百分之一百、未超過百分之二百者，除按前項規(guī)定辦理外，其超出部分，征收百分之六十；
（三） 土地增值額超過前次轉(zhuǎn)讓地價百分之二百、未超過百分之三百者，除按前兩項規(guī)定分別辦理外，其超出部分，征收百分之八十；
（四） 土地增值額超過前次轉(zhuǎn)讓地價百分之三百者，除按前項規(guī)定分別辦理外，其超出部分，收取百分之一百。
二、土地增值額按下列公式計算：
n1土地增值額房地產(chǎn)出售價-房地產(chǎn)購入價格×（1+銀行利率-房屋折舊率） -房屋改良n2投資×（1+銀行利率-改良部分折舊率）
式中：n1為購置房地產(chǎn)到出售房地產(chǎn)的年限，n2為改良房屋到出售房地產(chǎn)的年限；銀行利率采用中國人民銀行深圳分行規(guī)定的一年期定期存款利率；房屋折舊率和改良部分折舊率按百分之二計算。
房地產(chǎn)第一次出售時，房地產(chǎn)購入價格按下式計算：
房地產(chǎn)購入價格＝房地產(chǎn)基本價格（即：成本價+計劃利潤+出售營業(yè)稅）
第二十一條 父母、配偶、子女之間的房地產(chǎn)贈與交換免交土地增值費。
第二十二條 預(yù)購的房地產(chǎn)，須領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》后方可轉(zhuǎn)讓。
第二十三條 違反本規(guī)定第六條、第七條、第八條、第九條、第十條規(guī)定進行合作建房的，視為非法轉(zhuǎn)讓土地，由市規(guī)劃國土局按《中華人民共和國土地管理實施條例》第三十一條規(guī)定予以處罰；違法者為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，同時注銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)。
第二十四條 違反本規(guī)定第十四條、第十五條、第十七條規(guī)定轉(zhuǎn)讓商品住宅的，市規(guī)劃國土局不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，沒收轉(zhuǎn)讓人的非法所得，并處以非法經(jīng)營額百分之二十的罰款；轉(zhuǎn)讓人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，同時予以警告、通報，直至注銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的處罰。
第二十五條 違反本規(guī)定第十八條、第二十條規(guī)定繳交土地增值費的，市規(guī)劃國土局不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，由此造成受讓人不能按時辦理登記手續(xù)的，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)責(zé)任；經(jīng)催繳仍不繳交者，從逾期之日起每日加收相當(dāng)于土地增值費數(shù)額千分之三的滯納金；違法者為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，同時予以警告、通報，直至注銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的處罰。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)管理制度 年檢 動態(tài)管理 信用管理 個人責(zé)任
一、制度演變
自 1989 年建設(shè)部《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標(biāo)準》以來，我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直都實行資質(zhì)管理制度。1993 年 11 月 16 日，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（28 號令）通過部門規(guī)章明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。2000 年 3 月 29 日，建設(shè)部了新修訂的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（77 號令），規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行四級資質(zhì)管理制度。自實施資質(zhì)管理制度以來，對規(guī)范房地產(chǎn)市場準入及加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理取得了良好成效，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這一管理制度在實踐中也遇到了一些新問題，面臨理論與實踐的雙重沖擊。
二、現(xiàn)實問題及思考
1.房地產(chǎn)企業(yè)越級開發(fā)簽訂的合同效力認定問題規(guī)定不明確。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)而越級開發(fā)，尤其是在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目中對外簽訂的合同效力認定問題，在法律上的規(guī)定幾經(jīng)變化，至今仍未有定論性結(jié)果。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法施行前的案件問題解答》規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可以認定合同有效。但是隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也逐漸落實在房地產(chǎn)案件糾紛處理過程中。2004年11月《最高法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)司法解釋》的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效，但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效”。由此我們可以看出，法律對于房地產(chǎn)企業(yè)越級開發(fā)簽訂的合同效力認定問題搖擺不定。
2.房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理的目的不清晰。
房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理制度的目的應(yīng)該是約束或者規(guī)范企業(yè)的市場行為，然而目前我國的資質(zhì)管理方式較為單調(diào)，動態(tài)管理、信譽管理相對缺乏。當(dāng)前行政主管部門主要通過資質(zhì)年檢來管理開發(fā)企業(yè)，這屬于事后監(jiān)督，它不利于發(fā)現(xiàn)和解決開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場問題并對此有效規(guī)制。一些地方在資質(zhì)年檢中往往略顯被動、靜止，忽視了動態(tài)的管理，忽視了企業(yè)的信用管理，資質(zhì)審核無法與現(xiàn)場檢查、企業(yè)信用評估、群眾投訴、拖欠工程款處理等工作有效結(jié)合，陷入類似“評職稱”的材料審核的資質(zhì)管理體制往往管不住、管不好開發(fā)企業(yè)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)年檢制度工作陷入困境
從各地每年的年檢的通知來看，年檢通知的內(nèi)容、要求及申報的材料等基本不變，只是格式順序有些調(diào)整。年檢審查流于形式，面對每年大量需要年檢的企業(yè)，管理部門不可能對每一個企業(yè)的真實狀況進行一一核實，最終這種檢驗也就成了走過場。更為嚴重的，是年檢資料頻繁造假，企業(yè)在申報年度生產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)項目情況及財務(wù)狀況等事項時，為了通過年檢，偽造材料的情形屢禁不止，比如審計報告，有的企業(yè)就是找會計師事務(wù)所做一份虛假的報告，在年檢的時候?qū)①Y金劃入，年檢通過后，資金又被劃走。同時這一制度滋生了巨大的權(quán)力尋租空間，不僅有礙于正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過審核，更使相當(dāng)部分本該淘汰的企業(yè)繼續(xù)存在于市場之中。
三、立法前瞻性分析
要建立合理有效的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，就要首先明確我們建立這個制度的價值追求，即對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為進行有效的規(guī)制，為了實現(xiàn)這個目的，筆者認為可以從以下三方面著手。
一、嚴格限定越級開發(fā)對外簽訂合同效力補定的時間限制。
當(dāng)事人在以前取得了相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，那么其簽訂的合作開發(fā)合同即是有效的，而“前”這一時間限制是極其不明確和不固定的，為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和法治社會的建設(shè)，法律必須對這一效力補定行為規(guī)定明確的時間限制，即確認在簽訂合同之后一段時間內(nèi)仍未取得房地產(chǎn)項目開發(fā)所要求的相關(guān)資質(zhì)則喪失補定合同效力的機會，并要求違規(guī)違法操作的企業(yè)給因此受到損失的善意第三人以賠償。
二、加強政府監(jiān)管，尤其注重對主要環(huán)節(jié)的監(jiān)管。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)突出在對開發(fā)項目進行監(jiān)管，尤其是項目質(zhì)量方面，注重竣工驗收。筆者建議取消不能滿足市場經(jīng)濟要求的年檢制度，加強對開發(fā)企業(yè)的動態(tài)管理，比如主管部門可以定期、不定期進行抽樣檢查或到項目實地進行檢查，加大對企業(yè)違法行為的查處處罰力度。加強對開發(fā)企業(yè)的信用管理。應(yīng)該將信用管理作為對開發(fā)企業(yè)管理的常態(tài)手段，將工程質(zhì)量、群眾投訴、拖欠工程款處理、虛假宣傳、違規(guī)銷售等作為考評指標(biāo)，來決定對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定、升級、降級、注銷、吊銷。
三、強化民事責(zé)任，尤其是從業(yè)人員的個人責(zé)任。
要有效規(guī)制目前房地產(chǎn)開放行業(yè)的諸多亂象，強化市場主體的民事責(zé)任無疑是一個有效的手段，但是我國現(xiàn)階段實行的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度傾向于對企業(yè)的民事責(zé)任要求，忽略了對企業(yè)內(nèi)執(zhí)業(yè)人員的民事責(zé)任承擔(dān)要求。根據(jù)我國現(xiàn)行的資質(zhì)制度規(guī)定，企業(yè)是市場行為的主體，執(zhí)業(yè)人員只能注冊到企業(yè)并作為企業(yè)內(nèi)部人員進行工作，這就導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部的執(zhí)業(yè)人員因個人過失造成工程質(zhì)量問題或者合同違約時，往往只是企業(yè)法定代表人承擔(dān)責(zé)任，而執(zhí)業(yè)人員沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，缺少針對性的責(zé)任追究，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)人員責(zé)、權(quán)、利的嚴重不匹配。執(zhí)業(yè)人員承擔(dān)較少的風(fēng)險，致使其工作責(zé)任心不強，創(chuàng)造性、能動性不足，最后企業(yè)遭受損失，甚至影響整個行業(yè)的發(fā)展活力。強化個人執(zhí)業(yè)責(zé)任，必須進行執(zhí)業(yè)注冊專業(yè)設(shè)置框架體系研究與建設(shè)，避免多頭管理和交叉執(zhí)業(yè)，這是強化個人執(zhí)業(yè)責(zé)任的基本條件在此基礎(chǔ)上，推進個人執(zhí)業(yè)資格管理有關(guān)法規(guī)的建設(shè)工作，盡快實行個人執(zhí)業(yè)責(zé)任保險制度，主管部門在執(zhí)業(yè)人員的注冊管理機制、執(zhí)業(yè)行為和約束、執(zhí)業(yè)責(zé)任、不良行為和責(zé)任追究等方面研究制訂和完善相關(guān)配套制度。
我國的資質(zhì)管理制度產(chǎn)生的時代背景已經(jīng)發(fā)生變化，經(jīng)濟體制也發(fā)生了巨大變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度同市場經(jīng)濟不相適應(yīng)。因此，改革現(xiàn)有資質(zhì)管理制度是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必然要求。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設(shè)置，教學(xué)內(nèi)容設(shè)計
中圖分類號：F293.33-4
基金項目：河北工業(yè)大學(xué)教研立項支持項目
作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風(fēng)險控制
杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理
李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理
1引言
房地產(chǎn)是隨著城市化進程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應(yīng)的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠遠達不到需求，整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設(shè)所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會強大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。
2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
2.1 國外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨立設(shè)系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時獨立設(shè)系，有時與金融、保險等為同一個系。總體分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置特點[2]體現(xiàn)在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進就業(yè)和服務(wù)社會。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
對國內(nèi)大學(xué)的整體情況進行初步調(diào)研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個學(xué)校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學(xué)時相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時房地產(chǎn)集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設(shè)的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價課程設(shè)計等。我校的工程管理專業(yè)開設(shè)的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時較少，因此學(xué)生無法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。
通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我校現(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進行設(shè)計，具有重要的理論價值和實踐指導(dǎo)意義。
3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設(shè)計房地產(chǎn)類教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研
為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設(shè)計了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學(xué)生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學(xué)生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會實踐調(diào)研活動，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等課程。
3.2 在校學(xué)生調(diào)研
學(xué)生問卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對房地產(chǎn)類課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高校可通過開設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設(shè)的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學(xué)生認為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實踐活動，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動，尤其是實習(xí)，希望增加此類課程的開設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之，在學(xué)生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會的需求。
4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計
4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設(shè)置
結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設(shè)計豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進行設(shè)計，具體設(shè)置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計
1.專業(yè)基礎(chǔ)課
《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。
《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。
2.專業(yè)必修課
《房地產(chǎn)項目策劃》旨在提高學(xué)生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。
《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過程的管理（包括勘察設(shè)計、招標(biāo)、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。
《房地產(chǎn)項目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)概論（招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項目勘察設(shè)計合同、房地產(chǎn)項目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。
《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。
3.專業(yè)選修課
《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。
《房地產(chǎn)估價理論與方法》是集經(jīng)濟學(xué)和工程技術(shù)知識于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價報告等。
《房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理》主要內(nèi)容包括：風(fēng)險管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別、房地產(chǎn)項目風(fēng)險估計、房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價決策、房地產(chǎn)項目風(fēng)險回避、房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制、房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項目風(fēng)險自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨立認識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時把握住機遇。
《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。
