時(shí)間：2023-06-04 10:47:16
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
物業(yè)管理工作的開(kāi)展，對(duì)于我國(guó)城市發(fā)展和民生的意義很大。物業(yè)管理工作其本身具有較大的就業(yè)容量，可以滿(mǎn)足較多的社會(huì)勞動(dòng)力的勞動(dòng)需求，對(duì)于當(dāng)前社會(huì)一些剩余勞動(dòng)力有著較好的吸收作用，有效的緩解了我國(guó)社會(huì)就業(yè)難的問(wèn)題。并且隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也在持續(xù)發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論是從城市整體面貌、管理水平還是就業(yè)矛盾的解決上，物業(yè)管理工作本身都發(fā)揮著越來(lái)越大的作用。與此同時(shí)，社會(huì)的治安穩(wěn)定和秩序的維持也離不開(kāi)物業(yè)管理工作的有效開(kāi)展。在多年的物業(yè)管理發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中我們可以得知，很多犯罪、火災(zāi)的防范，民事糾紛的解決等工作的開(kāi)展，物業(yè)管理工作都發(fā)揮了不可磨滅的作用。根據(jù)相關(guān)調(diào)查資料分析顯示，大多沒(méi)有物業(yè)的社區(qū)相比于有物業(yè)的小區(qū)其本身的社會(huì)不穩(wěn)定因素更高。物業(yè)管理工作的開(kāi)展也可以促進(jìn)社區(qū)內(nèi)部精神文明建設(shè)工作的有效開(kāi)展，為廣大市民住戶(hù)提供豐富多彩的活動(dòng)形式，讓社區(qū)內(nèi)部鄰里關(guān)系更加和諧，營(yíng)造了一個(gè)輕松、愉悅、和諧的社區(qū)生活氛圍，這對(duì)于降低犯罪率，提高社會(huì)穩(wěn)定來(lái)說(shuō)是非常必要的。我國(guó)社會(huì)不斷發(fā)展，社區(qū)的各項(xiàng)工作的開(kāi)展也逐漸成為城市管理的基層工作之一。作為社區(qū)服務(wù)工作的重要組成部分，物業(yè)管理工作通過(guò)與社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行合作，可以更好地對(duì)資源進(jìn)行整合利用，優(yōu)化社區(qū)居住空間，推進(jìn)各項(xiàng)精神文明互動(dòng)的開(kāi)展。另外，物業(yè)管理工作的開(kāi)展，也逐漸帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓廣大居民住戶(hù)逐漸養(yǎng)成了良好的服務(wù)類(lèi)消費(fèi)意識(shí)和習(xí)慣，這對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)有著至關(guān)重要的意義。
2物業(yè)管理工作法制化發(fā)展中的不足
物業(yè)產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，為人們的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身發(fā)展的行業(yè)特性，必定在走向成熟的過(guò)程中顯現(xiàn)出不和諧，尤其是在當(dāng)今法制化國(guó)家構(gòu)建步伐下，物業(yè)行業(yè)法規(guī)的陸續(xù)出臺(tái)，現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)的問(wèn)題凸現(xiàn)出來(lái)。第一，物業(yè)管理工作開(kāi)展遇到阻礙。物業(yè)管理工作開(kāi)展的過(guò)程中，其本身與其他社會(huì)問(wèn)題存在一定的交叉，管理工作的執(zhí)行具有一定的復(fù)雜性。物業(yè)管理工作開(kāi)展中，一些糾紛和問(wèn)題的產(chǎn)生雖然有法可依，但是其解決過(guò)程卻由于相關(guān)部門(mén)配合上的缺失，導(dǎo)致了物業(yè)管理工作落實(shí)開(kāi)展難的問(wèn)題。例如，在部分業(yè)主違法違章私自搭建房屋、私自對(duì)公用面積進(jìn)行占用、違章裝修等問(wèn)題的解決上，物業(yè)公司本身不具有執(zhí)法權(quán)，對(duì)于相關(guān)問(wèn)題的處理需要其他項(xiàng)目部門(mén)的大力配合和支持，僅僅依靠物業(yè)公司本身的管理工作來(lái)執(zhí)行相關(guān)條款條例，其各項(xiàng)工作的開(kāi)展效果也就難以得到保證。物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)本身不具有執(zhí)法權(quán)，如果相關(guān)部門(mén)不能進(jìn)行有效的配合，這就會(huì)導(dǎo)致各項(xiàng)工作的開(kāi)展落實(shí)受到很大的阻礙。第二，相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理工作不夠重視。很多政府相關(guān)部門(mén)，對(duì)于物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)度不足，不能對(duì)物業(yè)管理工作對(duì)城市管理水平發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要性有明確的認(rèn)知，導(dǎo)致了城市管理工作的開(kāi)展不能將物業(yè)管理納入其中，這在一定程度上限制了城市管理工作對(duì)物業(yè)管理工作的支持。人們長(zhǎng)期習(xí)慣于政府福利住房的影響，又受到新聞媒體對(duì)物業(yè)糾紛等突出事件的報(bào)道、傳播，使得業(yè)主與物業(yè)之間的利益沖突面片面放大。物業(yè)管理工作的開(kāi)展處于剛剛起步的階段，各個(gè)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，都需要外界環(huán)境的全面支持。第三，公眾法制意識(shí)有待進(jìn)一步的提高。受限于我國(guó)國(guó)情，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，精神文明建設(shè)的腳步相對(duì)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)來(lái)說(shuō)還相對(duì)靠后。一部分人不具備較高的思想道德素質(zhì)，并且對(duì)法制知識(shí)了解較少，僅僅以自身的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理工作。例如，物業(yè)管理費(fèi)用收取的過(guò)程中，一部分人在日常違規(guī)行為被物業(yè)管理和制止時(shí)，他們就采取各種借口對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行拒交，并且不配合物業(yè)管理工作的開(kāi)展。針對(duì)于這種問(wèn)題，物業(yè)公司本身也面臨著較為為難的處境，很多公司為了快速解決問(wèn)題，往往采取息事寧人的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)，從而導(dǎo)致了各項(xiàng)物業(yè)管理工作開(kāi)展不善。第四，自律機(jī)制有待進(jìn)一步的提高和完善。一部分業(yè)主自身出于對(duì)個(gè)人利益的考慮，對(duì)于業(yè)主行為準(zhǔn)則不能有效的遵守。物業(yè)公司是業(yè)主大會(huì)的選擇結(jié)果，是整個(gè)業(yè)主群體的利益體現(xiàn)。個(gè)別不自律的業(yè)主不能遵守相應(yīng)的自律機(jī)制和準(zhǔn)則，無(wú)故地不配合物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。而針對(duì)于一小部分不遵紀(jì)守法的業(yè)主，物業(yè)公司本身也不可能拒絕為大多數(shù)業(yè)主提供服務(wù)。長(zhǎng)此以往，物業(yè)公司的自身利益就會(huì)收到嚴(yán)重的損害。第五，物業(yè)管理成本與市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難。物業(yè)管理水平的高要求、業(yè)主需求的高標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格的背離相對(duì)嚴(yán)重，并且該矛盾短期內(nèi)無(wú)法調(diào)和，很多中小物業(yè)企業(yè)生存困難。
3物業(yè)管理中法制化規(guī)范服務(wù)的構(gòu)建
3.1深入分析權(quán)利與具體需求
物業(yè)管理工作的開(kāi)展需要將法制化、規(guī)范作為一項(xiàng)重要的工作來(lái)開(kāi)展，并圍繞自身的權(quán)利需求對(duì)于相關(guān)管理制度進(jìn)行制定。物業(yè)管理中法制化規(guī)范服務(wù)必須要求現(xiàn)行法律法規(guī)的支持、保障，物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)來(lái)進(jìn)行相關(guān)服務(wù)條款的完善，針對(duì)于專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)以及符合物權(quán)等不同形式進(jìn)行深入的研究。對(duì)多種所有權(quán)的合理分析，可以有效地避免產(chǎn)生權(quán)利界定不清的問(wèn)題，防止由于外部因素導(dǎo)致一系列問(wèn)題出現(xiàn)。現(xiàn)階段我國(guó)城市發(fā)展建設(shè)中，商品房已經(jīng)成為對(duì)市民住房問(wèn)題解決的重要手段，商品房市場(chǎng)也在快速發(fā)展的過(guò)程中。但是相對(duì)于商品房的快速發(fā)展，其配套的相關(guān)法律法規(guī)還不夠完善，有關(guān)的立法需要進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整。現(xiàn)階段《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)成為了當(dāng)前物業(yè)管理工作所必須遵循和依據(jù)的重要法律條款，其在《物權(quán)法》的支撐下，建筑物的所有權(quán)得到了明確的劃分，對(duì)其中的產(chǎn)權(quán)外溢問(wèn)題進(jìn)行了有效的控制，并且為相關(guān)工作的開(kāi)展提供了制度依據(jù)。在這種情況之下，對(duì)于一些屬于共有的部分，其相關(guān)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的支付不應(yīng)該由單個(gè)業(yè)主承擔(dān)。這種制度在某一部分業(yè)主承受不利損害時(shí)，他們才具有相應(yīng)的服務(wù)方面的激勵(lì)，但是于業(yè)主方而言，卻缺乏相應(yīng)的激勵(lì)。例如，如果樓房由于自身老化出現(xiàn)雨天漏水的問(wèn)題，全樓住戶(hù)中，頂樓的住戶(hù)由于自身的切實(shí)利益受到直接的威脅和損害，他們會(huì)更加積極的參與到樓頂防水層維修的過(guò)程中，而樓下其他業(yè)主則由于自身沒(méi)有受到利益方面的損害，則其對(duì)于維修行為經(jīng)常采取無(wú)動(dòng)于衷的態(tài)度。在現(xiàn)代房屋建筑技術(shù)水平不斷提高的情況下，很多樓房中都擁有了公共的空調(diào)系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等。較多的公共系統(tǒng)對(duì)于業(yè)主自身能力的要求更高，并給予業(yè)主方一定的維護(hù)養(yǎng)護(hù)行為的要求。而對(duì)于業(yè)主方來(lái)說(shuō)，他們不具有專(zhuān)業(yè)技能，對(duì)于一些實(shí)際養(yǎng)護(hù)行為不能進(jìn)行很好的執(zhí)行。物業(yè)如果對(duì)于這些公共財(cái)產(chǎn)沒(méi)有指定出一個(gè)合理的服務(wù)規(guī)范，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利可能遭受到不利的影響，這是業(yè)主方和物業(yè)方都不希望見(jiàn)到的情況。業(yè)主方針對(duì)于自身的需求，對(duì)于專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)提出了更高的要求，并且以更加高效的方式來(lái)與物業(yè)公司進(jìn)行溝通交流。這種通過(guò)對(duì)所有權(quán)的區(qū)分，提高服務(wù)的集成度和專(zhuān)業(yè)程度，已經(jīng)成為了當(dāng)前物業(yè)公司開(kāi)展各項(xiàng)管理工作所必須關(guān)注的內(nèi)容，同時(shí)這也是物業(yè)公司自身制定相應(yīng)管理制度的關(guān)鍵，而這種管理制度必須有相應(yīng)的普遍適用的大法加以約束的基本需求。
3.2明確法律關(guān)系
在法制化建設(shè)工作開(kāi)展中，必須要關(guān)注權(quán)利與義務(wù)之間的法律關(guān)系，明確不同權(quán)利和義務(wù)。作為法律關(guān)系中的一種，物業(yè)管理法律中的關(guān)系主要是指業(yè)主方與物業(yè)方之間的關(guān)系，即調(diào)整人們?cè)谖飿I(yè)管理行為過(guò)程中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。法律關(guān)系之所以能成為法律關(guān)系，必須是以有規(guī)定和調(diào)整這種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范存在為前提。如果沒(méi)有相應(yīng)的法律規(guī)范，就不可能形成法律關(guān)系。其構(gòu)成的基本要素是：法律關(guān)系的主體、客體與內(nèi)容，而這三者也是必不可少的。物業(yè)管理關(guān)系中，其主體主要是指物業(yè)管理活動(dòng)的參與者，包括了物業(yè)的業(yè)主、企業(yè)、相關(guān)政府管理部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。客體則是指法律關(guān)系主體中，其權(quán)利指向的對(duì)象，是物與行為（其中的行為又涵蓋了作為和不作為）。內(nèi)容則是指根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和合同條款，對(duì)于權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確的一概問(wèn)題，具體為享有權(quán)利的人有權(quán)作出一定的行為、享有權(quán)利的人有權(quán)要求他人作出一定的行為。享有權(quán)利的人要求他人作出一定的行為，也包括不作為，如住戶(hù)有權(quán)要求管理單位不得在休息時(shí)間視察房屋或維修施工，管理單位有權(quán)要求住戶(hù)不得拒絕或干擾管理人員的合理入戶(hù)巡查等。
3.3對(duì)不良行為的有效防范
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展在這三要素的條件下實(shí)現(xiàn)法制化的構(gòu)建，未來(lái)的物業(yè)法制化建設(shè)應(yīng)當(dāng)盡量側(cè)重規(guī)避為了單一的法律關(guān)系主體利益而產(chǎn)生的部分損害法律關(guān)系內(nèi)容的投機(jī)行為。第一，對(duì)議事規(guī)則進(jìn)行全面的完善與優(yōu)化。要想更好地推進(jìn)物業(yè)管理工作法制化建設(shè)的進(jìn)程，首先就要關(guān)注對(duì)業(yè)主議事規(guī)則和公約的完善與優(yōu)化。議事規(guī)則的有效完善，可以更好地對(duì)于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)于相關(guān)權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，梳理科學(xué)的管理流程和程序，將其業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)之間的制約作用進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。在公約中，對(duì)于建筑物共有部分的維修管理的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)和違約問(wèn)題進(jìn)行了明確的指出，并且對(duì)于承擔(dān)責(zé)任的相關(guān)條款進(jìn)行了完善，其本身具有法律效力，屬于集體性契約中的一種。第二，加強(qiáng)合同管理。物業(yè)管理工作的開(kāi)展，其服務(wù)合同本身是各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)的重要執(zhí)行依據(jù)。作為民事活動(dòng)中的一種，物業(yè)管理工作的開(kāi)展需要物業(yè)服務(wù)合同來(lái)對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)提供方二者之間的關(guān)系進(jìn)行確定。合同中必須要對(duì)于一些服務(wù)的具體內(nèi)容、共有范圍、維修養(yǎng)護(hù)的要求標(biāo)準(zhǔn)以及各項(xiàng)資金的使用有明確的規(guī)定，整體合同本身具有較強(qiáng)的可操作性。在合同管理過(guò)程中需要對(duì)合同漏洞進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免由于合同疏漏所造成的物業(yè)服務(wù)工作不規(guī)范和相關(guān)投機(jī)倒把行為的出現(xiàn)。第三，公開(kāi)化資金使用。物業(yè)服務(wù)工作開(kāi)展的過(guò)程中，相關(guān)的資金管理工作是其中法制化管理的重要一環(huán)。金錢(qián)方面是各方直接利益的體現(xiàn)，物業(yè)管理費(fèi)在進(jìn)行收取和使用的過(guò)程中，物業(yè)方要對(duì)于相關(guān)資金的名目進(jìn)行空開(kāi)，提高資金使用的透明性和公開(kāi)性。通過(guò)強(qiáng)調(diào)透明性和公開(kāi)性，可以有效的對(duì)各類(lèi)投機(jī)行為進(jìn)行控制，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)監(jiān)督權(quán)利的實(shí)行，可以最大限度的避免各類(lèi)投機(jī)行為，提高資金使用的規(guī)范性。在各項(xiàng)資金使用的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)方要對(duì)于資金的使用過(guò)程構(gòu)建一套科學(xué)、規(guī)范的使用流程，做好相應(yīng)的記錄，定期進(jìn)行公開(kāi)，就資金的應(yīng)用范圍進(jìn)行公示。
4結(jié)束語(yǔ)
隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)越來(lái)越發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。伴隨著物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)化，物業(yè)管理中涉及的法律主體十分廣泛，法律關(guān)系非常復(fù)雜，因此，物業(yè)管理法規(guī)與政策課程要求掌握的法律法規(guī)種類(lèi)也非常多。除了要重點(diǎn)掌握物業(yè)管理?xiàng)l例、物權(quán)法，還要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的合同法、城市房地產(chǎn)管理法、招標(biāo)投標(biāo)法；物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法等與物業(yè)管理活動(dòng)密切相關(guān)的法律法規(guī)。因此，要在有限的課時(shí)內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，并使學(xué)生掌握且能在實(shí)際中靈活運(yùn)用，必須結(jié)合本科生的特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。
一、物業(yè)管理法規(guī)與政策課程傳統(tǒng)教學(xué)模式存在的問(wèn)題分析
“物業(yè)管理法規(guī)與政策” 是我校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)必修課，是專(zhuān)業(yè)核心課程之一。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生熟悉物業(yè)管理中的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，明確物業(yè)管理中的法律關(guān)系、法律行為和法律責(zé)任；掌握業(yè)主自治管理的內(nèi)涵，物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)以及糾紛處理的方式和程序，幫助學(xué)生維護(hù)自己在涉及有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)中的合法權(quán)益，以及提高學(xué)生就業(yè)后從事有關(guān)物業(yè)管理方面工作的業(yè)務(wù)水平。這是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才必備的素質(zhì)，但傳統(tǒng)物業(yè)管理法規(guī)與政策課程的教學(xué)模式存在許多弊端，難以適應(yīng)物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（1）課堂教學(xué)采用封閉的理論教學(xué)的方式，學(xué)生對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)缺乏感性認(rèn)識(shí)，學(xué)生實(shí)習(xí)時(shí)目的性差，很難做到有的放矢地主動(dòng)參與。（2）課堂教學(xué)中，教師作為傳授知識(shí)的主角，把學(xué)生僅僅當(dāng)成一個(gè)受教育者。學(xué)生被動(dòng)接受教師所教的知識(shí)，其主要目的是完成考試的任務(wù)。學(xué)生把學(xué)習(xí)的目的放在追求高分上，而不是今后實(shí)際工作需求的，陷入了記筆記―抄筆記（甚至復(fù)印筆記）―考筆記―忘筆記的不良循環(huán)，學(xué)生不主動(dòng)參與，這樣的教學(xué)束縛了學(xué)生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，社會(huì)適應(yīng)性差。（3）教學(xué)手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學(xué)內(nèi)容主要以解釋法律條文的為主，教學(xué)內(nèi)容缺乏生動(dòng)性、實(shí)際性，學(xué)生容易產(chǎn)生厭學(xué)情緒。（4）滿(mǎn)堂灌教學(xué)，重理論輕實(shí)踐，課堂上技能操作訓(xùn)練很少，課后的社會(huì)實(shí)踐更是缺乏，學(xué)生只有理論知識(shí)，但運(yùn)用知識(shí)解決問(wèn)題能力弱，受不到法學(xué)思維和物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)的基本訓(xùn)練，難以培養(yǎng)自覺(jué)的法律意識(shí)，很難達(dá)到課程教學(xué)目的。
綜上所述，我們必須以實(shí)際工作需要為前提，根據(jù)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)不斷變換的要求，穩(wěn)步推進(jìn)教學(xué)改革，培養(yǎng)出知識(shí)、能力、素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展的能夠滿(mǎn)足時(shí)展需要的應(yīng)用復(fù)合型人才。
二、物業(yè)管理法規(guī)與政策課程教學(xué)改革探索
1.拓展教學(xué)內(nèi)容，增加現(xiàn)實(shí)問(wèn)題處理的內(nèi)容。本課程總體設(shè)計(jì)思路是以物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)相關(guān)工作任務(wù)和職業(yè)能力分析為依據(jù)確定課程目標(biāo)，設(shè)計(jì)課程內(nèi)容，以工作任務(wù)為線(xiàn)索構(gòu)建任務(wù)引領(lǐng)型課程。課程結(jié)構(gòu)以物業(yè)管理各主體的法律關(guān)系為主線(xiàn)，主要是以物業(yè)管理的各個(gè)主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)為核心組織內(nèi)容，重點(diǎn)簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理中形成的法律關(guān)系、法律行為各個(gè)環(huán)節(jié)中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以及由于權(quán)利義務(wù)處理不當(dāng)而引發(fā)的糾紛與解決方法。在教學(xué)過(guò)程中，根據(jù)上述思路針對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理工作中物業(yè)公司于業(yè)主常見(jiàn)的物業(yè)糾紛，采用討論的方式與學(xué)生共同進(jìn)行法律分析，并提出解決問(wèn)題的措施。以此來(lái)提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，增強(qiáng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。
2.改革教學(xué)方法，引用案例教學(xué)法。案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)?lái)可能發(fā)生的問(wèn)題作為案例，組織學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行調(diào)查、閱讀分析、討論交流研究活動(dòng)，提出各種解決問(wèn)題的方案，并對(duì)之進(jìn)行論證說(shuō)明，促使學(xué)生加深對(duì)知識(shí)的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。
物業(yè)管理法規(guī)與政策是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)僅僅依靠教師對(duì)一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在物業(yè)管理法規(guī)與政策教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法，能將干澀的物業(yè)管理法律知識(shí)和理論與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中活生生的事例結(jié)合起來(lái)，使學(xué)生更加直觀(guān)地感受法律在生活中的運(yùn)用，從而更好地理解所學(xué)法律知識(shí)，提高學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。同時(shí)，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒(méi)有參與到教學(xué)活動(dòng)中，導(dǎo)致很多學(xué)生對(duì)課堂教學(xué)沒(méi)有積極性。運(yùn)用案例教學(xué)法將法律知識(shí)和理論與現(xiàn)實(shí)生活有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，教學(xué)過(guò)程中讓學(xué)生積極參與對(duì)案例的討論，在師生互動(dòng)的過(guò)程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。
3.改善教學(xué)手段，運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。物業(yè)管理法規(guī)與政策課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書(shū)、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。現(xiàn)代教學(xué)手段的運(yùn)用，在有限的課堂時(shí)間中大大增加了課堂教學(xué)的信息量；在有限的課堂空間范圍內(nèi)，擴(kuò)大了學(xué)生的視野，提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
三、物業(yè)管理法規(guī)與政策考試改革探索
（一）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的主體
首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“業(yè)主就是房屋的所有人。”在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人———高校。值得強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)使用人———學(xué)生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權(quán)人”均不是基于高校物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的“業(yè)主”，不能成為高校物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。無(wú)論是高校學(xué)生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主（高校）聯(lián)系，進(jìn)而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人（包括學(xué)生在內(nèi)），承租人與業(yè)主（高校）之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務(wù)公司是我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說(shuō)來(lái)，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同接受業(yè)主委員會(huì)或者某一業(yè)主的委托，依照我國(guó)相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理并且獲取相應(yīng)報(bào)酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)公司是由高校自主選聘，對(duì)高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)性、專(zhuān)業(yè)化特點(diǎn)以及我國(guó)高校所秉持的“管理樹(shù)人”“、服務(wù)立人”、“環(huán)境育人”的要求，筆者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)公司的作用進(jìn)行概括定位，大致包括以下四個(gè)方面：一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動(dòng)空間；二是為高校教學(xué)和管理提供內(nèi)容多元化、具有實(shí)效性之服務(wù)；三是維護(hù)高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的和諧校園；四是通過(guò)各種專(zhuān)業(yè)化的措施實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學(xué)生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個(gè)關(guān)鍵主體。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，高校學(xué)生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實(shí)際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時(shí)的物業(yè)使用人也叫“非業(yè)主使用人”，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對(duì)該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)利的人。而處于高校管理下的高校學(xué)生，他們的第一個(gè)身份是作為學(xué)校行政管理下的被管理人，第二個(gè)身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人，第三個(gè)身份是享受物管公司提供之服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵主體。學(xué)生接受物業(yè)管理服務(wù)公司的管理，享受其服務(wù)，高校學(xué)生雖然不是物業(yè)管理服務(wù)合同的當(dāng)事人，但從其入學(xué)之時(shí)便已獲得“非業(yè)主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無(wú)法替代的一方主體。這第三個(gè)身份正是區(qū)別于我國(guó)一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)最為重大的差異，也是筆者對(duì)高校物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行分析研究的重要內(nèi)容。
（二）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體
一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務(wù)行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類(lèi)建筑設(shè)施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學(xué)、居住和商業(yè)的各類(lèi)建筑物及其相關(guān)設(shè)施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務(wù)的場(chǎng)地。物管公司提供的服務(wù)行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個(gè)方面：教學(xué)樓、教工住宅樓、學(xué)生公寓和其它相關(guān)場(chǎng)地設(shè)施的綜合管理。具體說(shuō)來(lái)其主要工作包括各類(lèi)建筑物的管理、保養(yǎng)與維護(hù)，水電設(shè)備、消防設(shè)備等相關(guān)設(shè)施的管理、維護(hù)與保養(yǎng)，校園道路的維護(hù)與疏導(dǎo)，停車(chē)場(chǎng)地的管理與維護(hù)，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護(hù)，校園文化體育設(shè)施的維護(hù)等活動(dòng)。
二、我國(guó)當(dāng)前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷
（一）學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使
盡管高校學(xué)生對(duì)物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)督權(quán)，但是在現(xiàn)實(shí)的物管實(shí)踐中，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對(duì)方，而高校學(xué)生不是合同的相對(duì)方，并且物管公司還負(fù)有高校賦予的對(duì)高校學(xué)生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對(duì)校方負(fù)責(zé)。在此情形下，學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機(jī)制來(lái)提供保障。除此之外，由于高校學(xué)生反映的意見(jiàn)不會(huì)直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)合同的解除，更不會(huì)成為影響物管公司營(yíng)利的決定性因素。所以，學(xué)生的意見(jiàn)往往被忽略，學(xué)生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時(shí)有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導(dǎo)致學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實(shí)亡。
（二）高校物業(yè)管理重管理輕服務(wù)
通過(guò)對(duì)比外國(guó)作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“服務(wù)第一、管理第二”的原則，然而在現(xiàn)實(shí)中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過(guò)對(duì)原有后勤保障隊(duì)伍的篩選、整合，引進(jìn)一些專(zhuān)業(yè)化的物管人員，重新培訓(xùn)物業(yè)管理隊(duì)伍，取得了國(guó)家承認(rèn)的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為專(zhuān)業(yè)的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門(mén)并不進(jìn)行獨(dú)立法人的登記注冊(cè)，難以按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制辦事，也不進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。在這種自身管理隊(duì)伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務(wù)。造成這種現(xiàn)象的原因是：這樣的物業(yè)管理部門(mén)不是專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，沒(méi)有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當(dāng)作高校的職能部門(mén)，對(duì)學(xué)生行使管理職能。而對(duì)于那些通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)方式引進(jìn)的專(zhuān)業(yè)物管公司，它們本應(yīng)把學(xué)生奉為“上帝”，好好履行服務(wù)職能，但由于在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行過(guò)程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀(guān)上造成了管理職能大于服務(wù)功能。因此，我國(guó)的高校物業(yè)管理仍舊處于“重管理輕服務(wù)”的狀態(tài)。
（三）高校缺乏專(zhuān)業(yè)的物管制度
大學(xué)生在高校范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專(zhuān)業(yè)的物管制度，這在客觀(guān)上造成了學(xué)生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》當(dāng)作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》規(guī)范大學(xué)生的行為，大學(xué)生基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》而接受“服務(wù)”。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得更加模糊不清，大學(xué)生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。
（四）缺乏物管問(wèn)題受理機(jī)制
在我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時(shí)又兼具業(yè)主委員會(huì)職能，可謂集業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學(xué)生能夠絕對(duì)信任高校，高校又能夠很好地維護(hù)學(xué)生利益，雙方共同對(duì)物管公司進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良性循環(huán)，更好地完成物管工作。要實(shí)現(xiàn)這一美好設(shè)想，就必須在學(xué)生向高校反饋意見(jiàn)方面開(kāi)辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實(shí)中，主動(dòng)設(shè)立受理學(xué)生反映物管問(wèn)題的“接待平臺(tái)”抑或“受理機(jī)制”的高校屈指可數(shù)。細(xì)究其原因，大致有三點(diǎn)：首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同是一份“雙贏”的合同，在學(xué)生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關(guān)系上講，高校與學(xué)生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高校考慮的問(wèn)題較多，不會(huì)一味地替學(xué)生說(shuō)話(huà)；再次，從民事關(guān)系上講，學(xué)生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問(wèn)題時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)對(duì)立的一面。
三、完善我國(guó)高校物業(yè)管理法律制度的幾點(diǎn)建議
（一）制定專(zhuān)門(mén)規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章
高校物業(yè)管理是我國(guó)一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無(wú)法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實(shí)際相適應(yīng)。所以，應(yīng)盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進(jìn)行管理的現(xiàn)狀，適時(shí)出臺(tái)有針對(duì)性的管理規(guī)則，進(jìn)而填補(bǔ)我國(guó)高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過(guò)比較，我們認(rèn)為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)頗具借鑒之價(jià)值。在臺(tái)灣地區(qū)，現(xiàn)行《公寓大廈管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）并未使用“業(yè)主”這一術(shù)語(yǔ)，反而采用了“住戶(hù)”這一概念。同時(shí)，在《條例》的第三條第十項(xiàng)將“住戶(hù)”范圍作出了詳細(xì)界定，具體包括3類(lèi)人：“區(qū)分所有權(quán)人”、“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”的同意，取得某一部分物業(yè)的專(zhuān)有使用權(quán)者。《條例》的這一規(guī)定，無(wú)疑是將所有權(quán)人之外的實(shí)際使用者納入《條例》調(diào)整之范圍，有利于更好的維護(hù)“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”之同意取得某一部分物業(yè)之專(zhuān)有使用權(quán)者之利益。《條例》所稱(chēng)“住戶(hù)”是某一具體建筑物的實(shí)際使用者，其雖不能像“區(qū)分所有權(quán)人”那樣對(duì)建筑物的相關(guān)事務(wù)擁有決策權(quán)，并且作為“非區(qū)分所有權(quán)人”的這一類(lèi)“住戶(hù)”也無(wú)權(quán)參與“區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議”（相當(dāng)于業(yè)主委員會(huì)）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類(lèi)“住戶(hù)”的物業(yè)使用，有鑒于此，臺(tái)灣《條例》賦予各類(lèi)“住戶(hù)”推選管理委員會(huì)或者管理負(fù)責(zé)人的權(quán)利，從而為各類(lèi)“住戶(hù)”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國(guó)高校物業(yè)之管理參照臺(tái)灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過(guò)制定專(zhuān)門(mén)規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學(xué)生與高校同等之主體資格，完善學(xué)生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)，從而能夠更好地維護(hù)學(xué)生的合法權(quán)益。
（二）設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題的接待平臺(tái)或受理機(jī)制
高校與學(xué)生存在教育行政管理關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境；高校與學(xué)生還存在住宿合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務(wù)聽(tīng)取學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的教學(xué)理念，高校應(yīng)當(dāng)設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題的接待平臺(tái)或受理機(jī)制，認(rèn)真聽(tīng)取學(xué)生的意見(jiàn)，對(duì)學(xué)生所反映的問(wèn)題采取有力的措施及時(shí)予以解決。
（三）設(shè)立高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度
高等學(xué)校物業(yè)管理的主要對(duì)象是大學(xué)生，他們的頭腦中充滿(mǎn)著各類(lèi)活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務(wù)，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理性，以及如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復(fù)雜得多，這就給高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標(biāo)準(zhǔn)。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務(wù)質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)、相應(yīng)的等級(jí)。而欠缺相當(dāng)資質(zhì)的物管公司必須通過(guò)相關(guān)部門(mén)認(rèn)可的考評(píng)和培訓(xùn)，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過(guò)行政管理部門(mén)的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務(wù)。通過(guò)這一措施緩解當(dāng)前普遍存在的學(xué)生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對(duì)物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營(yíng)造更和諧、更適合學(xué)習(xí)的校園環(huán)境。
（四）制定高校物業(yè)管理規(guī)則
根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》（建教培〔1996〕41號(hào)）的精神，北京市定于1997年10月開(kāi)始對(duì)物業(yè)管理單位的經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)。
一、培訓(xùn)目標(biāo)物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與工作能力達(dá)到崗位要求，基本勝任本崗位工作。
二、培訓(xùn)對(duì)象具有大專(zhuān)以上文化程度（或同等學(xué)歷）的物業(yè)管理單位經(jīng)理；具有中專(zhuān)以上文化程度（或同等學(xué)歷），直接從事物業(yè)管理或相關(guān)管理業(yè)務(wù)的部門(mén)經(jīng)理和管理人員。
三、培訓(xùn)內(nèi)容主要包括物業(yè)管理理論、實(shí)務(wù)、法律法規(guī)等知識(shí)，各設(shè)8門(mén)課程，其中3門(mén)為統(tǒng)考課，具體課程設(shè)置見(jiàn)附件。
四、培訓(xùn)方式分期分批集中面授。
五、培訓(xùn)報(bào)名登記時(shí)間物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理人員在1997年9月15日前，到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行登記，填寫(xiě)登記表。依登記時(shí)間，安排培訓(xùn)班次。開(kāi)課時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)另行通知。
六、考試
（一）培訓(xùn)后，學(xué)員均須參加考試。統(tǒng)考課由北京市房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)管理人員崗位考評(píng)辦公室負(fù)責(zé)考試，非統(tǒng)考課由培訓(xùn)學(xué)校負(fù)責(zé)考試。
（二）取得房管員崗位合格證書(shū)的物業(yè)管理單位經(jīng)理，可免修免試以下課程：
1.房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識(shí)圖；
2.房屋設(shè)備基本知識(shí)；
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
取得房管員崗位合格證書(shū)的物業(yè)管理單位部門(mén)經(jīng)理、管理人員，可免修免試以下課程：
1.房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識(shí)圖；
2.房屋設(shè)備基本知識(shí)；
3.公文知識(shí)。
免修免試人員須持房管員崗位合格證書(shū)及復(fù)印件，于報(bào)名登記時(shí)辦理免試手續(xù)。
七、證書(shū)領(lǐng)取經(jīng)崗位培訓(xùn)考試合格者頒發(fā)由建設(shè)部印刷、市市政管委崗位培訓(xùn)考核辦公室驗(yàn)印的崗位合格證書(shū)。
附件：
一、物業(yè)管理單位經(jīng)理崗位規(guī)范
二、物業(yè)管理單位經(jīng)理培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃
三、物業(yè)管理單位部門(mén)經(jīng)理、管理人員崗位規(guī)范
四、物業(yè)管理單位部門(mén)經(jīng)理、管理人員培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃
附件一：物業(yè)管理單位經(jīng)理崗位規(guī)范
一、崗位必備知識(shí)
1.了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施、園林、綠化等修繕的基本知識(shí)；
2.了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、估價(jià)等基本知識(shí)；
3.了解《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律知識(shí)；
4.熟悉計(jì)算機(jī)應(yīng)用的知識(shí)；
5.熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理基本知識(shí)；
6.熟悉國(guó)家和本市的物業(yè)管理法律法規(guī)、政策；掌握物業(yè)管理的基本理論與實(shí)務(wù)；
二、崗位必備能力
1.具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立、健全企業(yè)管理制度的能力；
2.掌握本單位各部門(mén)業(yè)務(wù)及運(yùn)作狀況，熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場(chǎng)變化情況，具有經(jīng)營(yíng)決策能力；
3.具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力，具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力；
4.具有處理突發(fā)事件的能力；
5.具有計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力。
附件二：物業(yè)管理單位經(jīng)理培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃
序 號(hào) 課程名稱(chēng) 學(xué)時(shí) 備注
1 職業(yè)道德 10
2 物業(yè)管理概論 80 統(tǒng)考課
3 物業(yè)管理法規(guī) 30 統(tǒng)考課
4 房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識(shí)圖 30
5 房屋設(shè)備基本知識(shí) 30
6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 30 統(tǒng)考課
7 房地產(chǎn)基本制度與政策 30
8 計(jì)算機(jī)應(yīng)用 30
合計(jì) 270
附件三：物業(yè)管理單位部門(mén)經(jīng)理、管理人員崗位規(guī)范
一、崗位必備知識(shí)
1.了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理基本知識(shí)等；
2.熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本市有關(guān)物業(yè)管理要求，計(jì)費(fèi)規(guī)定等；
3.掌握房屋完損標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí)；
4.掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)；
5.掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的基本知識(shí)；
6.掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。
二、崗位必備能力
1.具有建立健全部門(mén)崗位責(zé)任制和部門(mén)管理規(guī)章制度的能力；
2.具有制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施的能力；
3.具有及時(shí)處理房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警救護(hù)等突發(fā)事件的能力；
4.具有宣傳教育、組織各類(lèi)活動(dòng)及處理一般矛盾的能力；
5.具有處理專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；
6.具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。
附件四：物業(yè)管理單位部門(mén)經(jīng)理、管理人員培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃
序 號(hào) 課程名稱(chēng) 學(xué)時(shí) 備注
1 職業(yè)道德 10
2 房地產(chǎn)基本制度與政策 20
3 物業(yè)管理概論 70 統(tǒng)考課
4 物業(yè)管理法規(guī) 30 統(tǒng)考課
5 房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識(shí)圖 40 統(tǒng)考課
6 房屋設(shè)備基本知識(shí) 30
7 計(jì)算機(jī)應(yīng)用 30
加入WTO后，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)將和其他社會(huì)服務(wù)業(yè)一樣面臨生存和發(fā)展的挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一：按照世貿(mào)組織的服務(wù)貿(mào)易原則，如何完善我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)，怎樣培養(yǎng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才。加人WTO后，物業(yè)管理行業(yè)必須按國(guó)際慣例或國(guó)際方式運(yùn)作。發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的市場(chǎng)化、規(guī)模化運(yùn)作，已經(jīng)有先進(jìn)的管理服務(wù)技術(shù)、豐富的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)以及大量的專(zhuān)業(yè)人才。而國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)和政策與WTO規(guī)則不完全相適應(yīng)，尤其對(duì)于那些物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的涉及市場(chǎng)準(zhǔn)入、企業(yè)行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面的法規(guī)亟需完善。很多物業(yè)公司的管理人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠，有的甚至根本沒(méi)有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)；挑戰(zhàn)之二：如何更新物業(yè)管理觀(guān)念，實(shí)施物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化。物業(yè)管理對(duì)物業(yè)是管理，對(duì)業(yè)主和使用者則是服務(wù)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，人們居住的硬件得到了很大的改善，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水平，距離業(yè)主的要求尚有較大的差距。加入WTO以后，國(guó)外的物業(yè)管理公司通過(guò)先進(jìn)的物業(yè)管理理念的宣傳，提供標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，贏得業(yè)主的信任。而業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)，有權(quán)選擇更好的服務(wù)。如果企業(yè)服務(wù)意識(shí)差、服務(wù)水平低，觀(guān)念不及時(shí)更新，這樣的企業(yè)今后在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將不可避免的被淘汰出局；挑戰(zhàn)之三：如何實(shí)行信息化管理，我國(guó)物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡(jiǎn)單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力和物力，因而導(dǎo)致物業(yè)管理成本的提高。在物業(yè)建設(shè)中引入諸多高新科技的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)建設(shè)智能化已經(jīng)是大勢(shì)所趨。國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)從基本服務(wù)手段到如何借助先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段進(jìn)一步提高管理服務(wù)水平，促使物業(yè)管理公司從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，也給我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)如何提高管理的技術(shù)含量提出了新的挑戰(zhàn)。當(dāng)然，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)不止是這幾個(gè)方面，但無(wú)論面對(duì)何種挑戰(zhàn)，我們都將積極面對(duì)，針對(duì)存在的問(wèn)題及面臨的挑戰(zhàn)，尋求有效的對(duì)策。
一、認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的國(guó)際法規(guī)和準(zhǔn)則。要清理國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)和政策，對(duì)那些與WTO規(guī)則不完全相適應(yīng)部分條文，要通過(guò)法定程序，子以修改。對(duì)那些物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展急需的涉及市場(chǎng)準(zhǔn)人、企業(yè)行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面尚未制定的法規(guī)，要借鑒國(guó)際上的通行做法，增強(qiáng)針對(duì)性和可操作性，抓緊制定出臺(tái)。物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真學(xué)習(xí)消化WTO規(guī)則，要通過(guò)各種形式宣傳WTO規(guī)則，及時(shí)對(duì)WTO中有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)則，進(jìn)行吸收和消化，使其成為國(guó)內(nèi)物業(yè)管理法規(guī)。
二、實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，以規(guī)模求效益。物業(yè)管理行業(yè)性質(zhì)決定了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模是提高企業(yè)效益的根本出路。同其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是以綜合來(lái)取得管理費(fèi)的收入，而收人的主要和直接來(lái)源就是企業(yè)的物業(yè)管理面積，物業(yè)管理面積越多，則企業(yè)取得的收入越多，效益可能越好。這勢(shì)必就決定了擴(kuò)大管理面積、走外延式擴(kuò)大再生產(chǎn)之路，規(guī)模越大成本越低。
三、提供標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，開(kāi)發(fā)社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。以服務(wù)促創(chuàng)收，以服務(wù)拓市場(chǎng)，管理服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，是物業(yè)的發(fā)展方向。要積極開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、家政服務(wù)、特約服務(wù)，形成一個(gè)多層次的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)住戶(hù)的要求，提供不同的服務(wù)，實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取，特殊服務(wù)則由住戶(hù)和物業(yè)管理公司協(xié)商。
四、加強(qiáng)文化建設(shè)。社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面，一般來(lái)說(shuō)，人們對(duì)后者較熟悉也較為重視，但是前者更為重要，它可以促使后者層次的提高，也可以提高小區(qū)的檔次。社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌、家庭的生活方式以及住戶(hù)的鄰居關(guān)系。物管企業(yè)可以嘗試通過(guò)建設(shè)文化走廊、舉辦各類(lèi)知識(shí)講座、改善活動(dòng)場(chǎng)地等形式，針對(duì)不同的層面，制定各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)方案，最終形成物業(yè)管理公司把營(yíng)造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。
五、加強(qiáng)小區(qū)智能化建設(shè)，實(shí)行封閉式管理。所謂封閉式管理模式，是指物業(yè)管理單位通過(guò)設(shè)置圍墻和路卡的方式對(duì)住宅區(qū)的人流、物流、車(chē)流實(shí)行封閉式物業(yè)管理。封閉式管理的科技含量高，需要投入先進(jìn)的智能化裝置，業(yè)主只要持有合法的IC卡便可隨意出入。建立信息中心，業(yè)主可直接及時(shí)與物業(yè)公司聯(lián)系，物業(yè)公司也可得到反饋信息。新小區(qū)要考慮到智能化管理，舊小區(qū)也要盡量加強(qiáng)智能化設(shè)施的建沒(méi)和改造，增加現(xiàn)代科技含量，提高物業(yè)管理手段，從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本，提升小區(qū)的檔次。
六、向經(jīng)營(yíng)型管理模式轉(zhuǎn)變。經(jīng)營(yíng)型管理模式是將營(yíng)銷(xiāo)的概念深刻地融合于管轄項(xiàng)目的物業(yè)管理工作之中，通過(guò)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域、流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面，主要包括租賃、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢(xún)和項(xiàng)目策劃等。
(作者單位：武漢理工大學(xué))
1高校物業(yè)管理SWOT分析
SWOT分析是威瑞奇提出的一種企業(yè)戰(zhàn)略分析方法。通過(guò)分析，找出影響研究對(duì)象發(fā)展的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)因素以及外部環(huán)境對(duì)研究對(duì)象所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)和危機(jī)，并將分析結(jié)果描述成SWOT決策分析圖。SWOT的內(nèi)部分析著眼于描述組織的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，外部分析著眼于描述外部環(huán)境給組織帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)和危機(jī)。
1.1優(yōu)勢(shì)分析
第一，政治覺(jué)悟高。高校物業(yè)管理人員長(zhǎng)期從事與教育有關(guān)的活動(dòng)，了解國(guó)家的政治教育方向，也熟悉學(xué)生的思想狀況，具有一定的政治思想覺(jué)悟，與其他物業(yè)管理企業(yè)的員工相比，高校物業(yè)管理隊(duì)伍的政治思想水平普遍較高，員工的思想和行動(dòng)容易與學(xué)校保持一致。第二，員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平高。在高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)崗位上都配備了相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，如電工、管道工等。一般來(lái)說(shuō)，這些人員的工作崗位穩(wěn)定，長(zhǎng)期從事專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作，與其他物業(yè)企業(yè)的員工相比，他們既有一定的理論知識(shí)，又有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。第三，組織機(jī)構(gòu)和管理制度完善。一般來(lái)說(shuō)，高校有較長(zhǎng)的發(fā)展歷史，學(xué)校必須按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和工作崗位，并要制定相應(yīng)的人、財(cái)、物管理制度，配置相應(yīng)的資源和人員，高校物業(yè)管理組織完善，高校開(kāi)展物業(yè)管理具有較好的基礎(chǔ)條件。
1.2劣勢(shì)分析(weaknesses)
第一，管理制度不規(guī)范，執(zhí)行制度的力度不夠。雖然各高校都制定了完善的物業(yè)管理制度，但是由于受到管理體制的影響，各高校物業(yè)管理制度還不盡規(guī)范，執(zhí)行制度的力度還不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理部門(mén)資產(chǎn)賬目混亂，勞動(dòng)紀(jì)律渙散，服務(wù)不規(guī)范。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理企業(yè)管理制度和物業(yè)轄區(qū)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)管理制度可分為綜合、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等。物業(yè)轄區(qū)管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶(hù)手冊(cè)等。盡管各高校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但是，高校的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)缺少相應(yīng)財(cái)產(chǎn)支配權(quán)和人事用人權(quán)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度的難度非常大，容易受到各種外部因素的影響。第二，缺乏專(zhuān)業(yè)管理人才。目前從事高校物業(yè)管理的員工老齡化現(xiàn)象非常普遍，缺乏從事物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，更缺乏高級(jí)管理人才。一方面，雖然高等學(xué)校是人才聚集的地方，但是學(xué)歷高、專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力強(qiáng)和管理水平高的各類(lèi)人員都不愿意從事物業(yè)管理工作。另一方面，高等學(xué)校是事業(yè)單位，人員編制有嚴(yán)格的規(guī)定，對(duì)要進(jìn)入學(xué)校的人員的學(xué)歷要求非常苛刻，高校物業(yè)管理需要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員與高校教學(xué)系列的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員相比，他們的學(xué)歷文憑低，很難達(dá)到學(xué)校進(jìn)人的基本條件。因此，高校往往與下崗工人、農(nóng)民工簽訂勞動(dòng)合同，支付給他們的勞動(dòng)報(bào)酬明顯低于學(xué)校的正式職工。目前，不少高校通過(guò)勞動(dòng)力市場(chǎng)招聘員工，導(dǎo)致從事高校物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員的素質(zhì)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，影響服務(wù)水平。第三，高校物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差。各高校獨(dú)立管理本校物業(yè)，物業(yè)管理規(guī)模較小，不能形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，一個(gè)組織經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)沒(méi)有達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模時(shí)，經(jīng)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)效益差。高校各自為政，沒(méi)有統(tǒng)籌各高校物業(yè)管理資源，開(kāi)展統(tǒng)一的規(guī)范化管理，這是各高校物業(yè)管理規(guī)模偏小的重要原因。
1.3機(jī)遇分析(opportunities)
第一，高校后勤社會(huì)化改革為高校物業(yè)管理提供了發(fā)展機(jī)遇。目前,各高校積極推進(jìn)后勤社會(huì)化管理，勢(shì)必要改革用人機(jī)制和管理體制，為高校物業(yè)管理提供良好的政策環(huán)境和管理環(huán)境，促進(jìn)員工轉(zhuǎn)變工作態(tài)度和工作作風(fēng)，提高物業(yè)管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服務(wù)管理體系，規(guī)范管理行為，有助于提高管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。目前,我國(guó)已經(jīng)有一批物業(yè)管理企業(yè)推行了ISO9000服務(wù)管理體系的管理方法。ISO9000管理體系是由一系列標(biāo)準(zhǔn)管理方法構(gòu)成，制度內(nèi)容、業(yè)務(wù)流程、員工行為等都是標(biāo)準(zhǔn)的。在高校物業(yè)管理活動(dòng)中，推行ISO9000管理體系，有助于規(guī)范管理行為、工作行為等，有助于提高管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。第三，后勤社會(huì)改革，形成靈活的用人機(jī)制，有助于解決人才短缺的問(wèn)題。高校物業(yè)管理人才短缺的根本原因不在于人才供給不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社會(huì)化將促進(jìn)用人制度的改革，形成靈活的用人機(jī)制，能夠吸收優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才和管理人才進(jìn)入高校物業(yè)管理領(lǐng)域，緩解人才短缺問(wèn)題。
1.4威脅分析(threats)
第一，高校物業(yè)管理法律法規(guī)不完善。《物業(yè)管理?xiàng)l例》是最系統(tǒng)、最權(quán)威的物業(yè)管理法律規(guī)范,對(duì)高校物業(yè)管理具有指導(dǎo)意義。但高校物業(yè)管理與其他物業(yè)管理顯然存在一定的區(qū)別，不具有普遍性，高校物業(yè)管理的政策法規(guī)明顯滯后,目前政府還沒(méi)有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來(lái)指導(dǎo)高校物業(yè)管理。高校的職工住房、教學(xué)和行政管理房屋、教學(xué)設(shè)施等有其特殊性，與普通商品房的物業(yè)管理存在較大的區(qū)別。高校物業(yè)管理法律的滯后性使業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方都要承擔(dān)較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。第二，高校物業(yè)管理缺乏社會(huì)管理機(jī)制。物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，管理還存在許多問(wèn)題。許多高校的物業(yè)管理公司只是高校的一個(gè)管理部門(mén)，還不是獨(dú)立法人單位，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不明，政企不分，形成多層次、多實(shí)體組織結(jié)構(gòu)。第三，經(jīng)費(fèi)投入不足。經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。目前高校物業(yè)維修資金嚴(yán)重不足，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很大的困難。隨著高校物業(yè)建設(shè)檔次的提高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來(lái)越高。各高校物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收入，投入不足的問(wèn)題日漸突出，各種物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重不足或不完善，如自動(dòng)消防、安防裝置、設(shè)備自動(dòng)化管理系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)。
2提高高校物業(yè)管理水平的措施
2.1建立健全高校物業(yè)管理體制
高校應(yīng)從實(shí)際情況出發(fā),按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，建立適合高校管理要求的物業(yè)管理體制，從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立產(chǎn)權(quán)明晰、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。完善決策機(jī)制，提高管理效率；建立人才激勵(lì)機(jī)制，不斷提高員工素質(zhì)；要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，拓寬經(jīng)費(fèi)來(lái)源渠道,促進(jìn)高校物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。建立高校物業(yè)管理的監(jiān)督機(jī)制，推動(dòng)高校物業(yè)管理社會(huì)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。
2.2加強(qiáng)高校物業(yè)管理法制化、制度化建設(shè)進(jìn)程
為了促進(jìn)我國(guó)高校物業(yè)管理事業(yè)健康地發(fā)展,必須完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系和和監(jiān)督體系。通過(guò)法律法規(guī)、管理細(xì)則和監(jiān)督體系，規(guī)范高校物業(yè)企業(yè)管理行為，明確管理層、執(zhí)行層以及經(jīng)營(yíng)層的管理職責(zé)，充分發(fā)揮他們各自的作用。推進(jìn)思想觀(guān)念轉(zhuǎn)變，促進(jìn)管理制度、組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新，規(guī)范物業(yè)管理行為。建立激勵(lì)與約束相容的獎(jiǎng)懲制度，明確經(jīng)營(yíng)者、所有者、勞動(dòng)者各自的權(quán)利與義務(wù)，完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立科學(xué)合理的物業(yè)企業(yè)管理架構(gòu)。
2.3推行科學(xué)管理方法和手段
服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)管理的立足之本,必須從提高自身服務(wù)水平、管理水平和服務(wù)技能入手,誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，提高服務(wù)質(zhì)量。各高校物業(yè)企業(yè)應(yīng)導(dǎo)入和實(shí)施諸如ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系等科學(xué)管理方法，增強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化管理水平。有計(jì)劃地組織企業(yè)管理者和員工開(kāi)展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn),提高管理者的管理水平和員工的專(zhuān)業(yè)技能水平，增強(qiáng)企業(yè)的執(zhí)行力。建立有效的人才激勵(lì)機(jī)制，對(duì)員工實(shí)施科學(xué)管理。建立內(nèi)部公平合理、外部具有競(jìng)爭(zhēng)性的薪酬體系，最大限度地發(fā)揮員工的潛能，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性。
2.4加強(qiáng)人才培養(yǎng)
高校物業(yè)管理過(guò)程中，對(duì)物業(yè)管理人員的思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、文化素質(zhì)的要求都很高,各高校物業(yè)管理企業(yè)要加大人才培養(yǎng)力度。一方面通過(guò)培訓(xùn)、進(jìn)修等方式，培養(yǎng)一批綜合素質(zhì)過(guò)硬的物業(yè)管理人才；另一方面,要通過(guò)各種渠道選拔一批高素質(zhì)的人才來(lái)充實(shí)高校物業(yè)管理隊(duì)伍,建立合理的人力資源結(jié)構(gòu)。
2.5強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念
高校物業(yè)企業(yè)不僅要服務(wù)于教職工，還要服務(wù)于教育教學(xué)。強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，堅(jiān)持以人為本,以服務(wù)為本，從被動(dòng)服務(wù)轉(zhuǎn)向主動(dòng)服務(wù),從封閉服務(wù)走向開(kāi)放服務(wù)。首先好文明服務(wù)，規(guī)范員工的行為舉止、言辭談吐、衣著服飾等。其次，拓展服務(wù)內(nèi)容和范圍,不僅做好安全、保潔、維修工作,還必須加強(qiáng)與師生的溝通和交流,了解業(yè)主的需求，擴(kuò)大服務(wù)范圍。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；存在問(wèn)題
伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理水平也不斷提升，物業(yè)服務(wù)的規(guī)模、范圍和水平也不斷提高，有效改善了居民生活環(huán)境。但是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，物業(yè)管理也經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展歷程，一些潛在的問(wèn)題也逐步凸現(xiàn)出來(lái)，制約了房產(chǎn)物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。因此，有必要對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，有針對(duì)性的采取對(duì)策措施，不斷提升房產(chǎn)物業(yè)管理水平。
一、我國(guó)房產(chǎn)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民對(duì)居住環(huán)境的要求及維權(quán)意識(shí)提高，房產(chǎn)物業(yè)管理也取得了明顯進(jìn)步。但是，依然存在一些問(wèn)題，制約了房產(chǎn)管理水平的進(jìn)一步提高。
1、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平參差不齊
我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)小區(qū)居民的機(jī)構(gòu)，在保障居民居住環(huán)境中做出了重要貢獻(xiàn)。但是，由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范還不健全，監(jiān)督制約機(jī)制還不完善，造成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系還不明確。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售樓前可能將小區(qū)整體委托給物業(yè)企業(yè)，在售樓時(shí)強(qiáng)制與業(yè)主簽訂了物業(yè)合同，剝奪了業(yè)主自主選擇的權(quán)利。由于缺乏有效監(jiān)督，部分物業(yè)公司存在只按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的問(wèn)題，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，業(yè)主只能被動(dòng)的接受服務(wù)。同時(shí)，在服務(wù)中還存在附加性條款，有的隨便給業(yè)主停水、停電，有的衛(wèi)生清掃不及時(shí)、居住環(huán)境差，有的門(mén)衛(wèi)和保衛(wèi)工作不健全，小區(qū)治安環(huán)境不佳。
2、物業(yè)管理企業(yè)結(jié)構(gòu)單一
物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，作為新興行業(yè)，在發(fā)展中受到多種因素影響，造成企業(yè)結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)營(yíng)范圍有限，限制了業(yè)主享受服務(wù)的范圍和水平，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)缺乏發(fā)展后勁，只能依靠收取管理費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，不利于企業(yè)發(fā)展。
3、房產(chǎn)公共設(shè)施及維修基金歸屬不明確
物業(yè)企業(yè)在與業(yè)主進(jìn)行委托管理中需要明確公共設(shè)施和維修基金的歸屬，但很多小區(qū)并未明確權(quán)屬關(guān)系，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來(lái)了困難。部分地區(qū)未按規(guī)定完善維修基金收集、使用和管理制度，有的由房產(chǎn)管理部門(mén)等政府機(jī)構(gòu)管理，存在使用手續(xù)繁瑣、提取和使用困難等問(wèn)題，造成維修基金使用不到位，影響了房產(chǎn)公共設(shè)施的維修和更新。
4、物業(yè)管理法律規(guī)章還不健全
我國(guó)制定出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)十多年了，但在實(shí)際管理中還存在一些問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在實(shí)際執(zhí)行中存在困難，特別是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)不夠及時(shí)，不利于小區(qū)穩(wěn)定；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)權(quán)責(zé)不對(duì)等，部分開(kāi)發(fā)商自己組建物業(yè)公司，在收取維修基金后可能挪用，或是收費(fèi)和服務(wù)體制不健全，收不上費(fèi)用只能減少服務(wù)事項(xiàng)或不提供某項(xiàng)服務(wù)，形成了惡性循環(huán)。
二、提升房產(chǎn)物業(yè)管理水平的對(duì)策措施
1、加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管
要依托房管中心等政府機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督力度，特別是各地區(qū)要針對(duì)本地物業(yè)管理現(xiàn)狀和存在的突出問(wèn)題，健全完善物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作和運(yùn)行機(jī)制。在監(jiān)督物業(yè)管理的同時(shí)，發(fā)揮好對(duì)行業(yè)的指導(dǎo)作用，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，特別是堅(jiān)持服務(wù)為上的宗旨，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，積極為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的信任和支持。要規(guī)范行業(yè)管理，結(jié)合上級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)厣钏剑贫茖W(xué)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)合理收費(fèi)，使業(yè)主自覺(jué)主動(dòng)繳費(fèi)，形成物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)的良性循環(huán)。同時(shí)，要結(jié)合本地物業(yè)管理實(shí)際，制定出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展。特別要發(fā)揮好市場(chǎng)機(jī)制作用，使物業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。
2、多元經(jīng)營(yíng)提升企業(yè)發(fā)展水平
物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)，探索多元化經(jīng)營(yíng)道路，建立“大物業(yè)”管理理念，擺脫單純依靠收費(fèi)和搞好小區(qū)衛(wèi)生、治安等經(jīng)營(yíng)范圍的局限，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)渠道。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展壯大；鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，細(xì)分不同領(lǐng)域，提高專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平。
3、解決好公共設(shè)施和維修基金權(quán)屬問(wèn)題
政府有關(guān)部門(mén)要出臺(tái)政策規(guī)定，明確維修基金和小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬，健全完善維修基金管理使用制度，做好房產(chǎn)維修基金的收取、管理、使用以及續(xù)籌與監(jiān)督工作，及時(shí)公布利息結(jié)余和資金使用等情況，使維修基金管理公開(kāi)透明。在維修基金續(xù)籌中，要按照法定程序，由物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同決定。隨著房產(chǎn)物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展，可以探索建立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，更好地維護(hù)和更新房產(chǎn)公共設(shè)施。
4、健全完善物業(yè)管理法律法規(guī)
健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，是解決物業(yè)管理中存在問(wèn)題的治本之策。一要通過(guò)法律明確開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)責(zé)關(guān)系，對(duì)竣工驗(yàn)收小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理，入住率或首次交付達(dá)到一定比例后組建業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主投票決定聘任的物業(yè)企業(yè)，理順各方關(guān)系，使物業(yè)企業(yè)直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)公司逐步退出物業(yè)管理行業(yè)，或脫離原企業(yè)成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)企業(yè)。要通過(guò)法律明確業(yè)主委員會(huì)地位，健全物業(yè)管理企業(yè)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間的監(jiān)督制衡機(jī)制，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，形成相互支持和配合的良性循環(huán)，確定相關(guān)問(wèn)題解決程序和各方承擔(dān)的職責(zé)，有效緩解各方之間的矛盾糾紛，維護(hù)房產(chǎn)業(yè)益。特別要通過(guò)法律規(guī)定，明確業(yè)主大會(huì)可以依照法定程序成立并進(jìn)行登記，取得法人資格，由業(yè)主委員會(huì)作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)決策的具體實(shí)施，改變物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)責(zé)不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，由業(yè)主真正實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的管理，從源頭上維護(hù)好業(yè)主的權(quán)益，預(yù)防矛盾糾紛。
三、結(jié)論
綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也取得了較大發(fā)展，但由于法律體系或體制機(jī)制還不完善，在物業(yè)管理中還存在一些問(wèn)題，只有不斷加強(qiáng)監(jiān)管，完善法律法規(guī)，解決好公共設(shè)施管理和維修基金使用等關(guān)鍵問(wèn)題，才能提升物業(yè)管理公司服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)更快更好地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]周榮秋.淺談物業(yè)管理企業(yè)如何做好物業(yè)管理服務(wù)[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2009（01）.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);物業(yè)管理;物業(yè)管理企業(yè)
一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
20世紀(jì)八十年代初我國(guó)第一家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，130個(gè)大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊(duì)伍每年在以超過(guò)100%的同比增長(zhǎng)數(shù)量進(jìn)行發(fā)展壯大，這說(shuō)明我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭非常良好，物業(yè)管理市場(chǎng)大有可為，但同時(shí)也提醒我們，由于建立時(shí)間短，物業(yè)管理市場(chǎng)不健全，這些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)存在許多不足之處，有待改進(jìn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題
1、相關(guān)法律及法規(guī)體系不完善。我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委(局)和各地方政府雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門(mén)在制定法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。
2、市場(chǎng)化程度不高。物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多都是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴(lài)關(guān)系，“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒(méi)有完全改變。物業(yè)管理還沒(méi)有形成有利競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市場(chǎng)。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問(wèn)題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開(kāi)發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開(kāi)發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒(méi)有;另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，奪取市場(chǎng)。
3、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化程度不高。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著管理規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)人員也越來(lái)越多，但其中多數(shù)來(lái)自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵(lì)機(jī)制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識(shí)停滯，企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度不高。
4、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不完善。當(dāng)前，全國(guó)各地大城市基本建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展了一些物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)。但從實(shí)際效果及外界反映，并未達(dá)到國(guó)家頒布的《招投標(biāo)法》的目的。主要表現(xiàn)在:物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大;物業(yè)管理投標(biāo)市場(chǎng)化程度不足，暗箱操作，壓價(jià)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)有發(fā)生;招投標(biāo)投入的人力、物力、財(cái)力太多、成本太高，對(duì)微利服務(wù)企業(yè)壓力過(guò)大，企業(yè)缺乏積極性;物業(yè)管理招投標(biāo)示范文本缺乏，一些單位不規(guī)范定位，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性。
5、物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理收費(fèi)相當(dāng)困難，同時(shí)盡管?chē)?guó)家頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但是各地物價(jià)主管部門(mén)沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施，當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見(jiàn)出臺(tái)，服務(wù)收費(fèi)沒(méi)有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。
三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對(duì)策
1、健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來(lái)看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章;二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章;三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章;四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類(lèi)型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制定出上述類(lèi)型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。通過(guò)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。
2、加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育。限制開(kāi)發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
3、進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)完善物業(yè)管理師制度，我國(guó)未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊(duì)伍的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊(cè)物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭，從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合伙注冊(cè)“物業(yè)管理師事務(wù)所”;物業(yè)管理師可以專(zhuān)業(yè)人士的身份，受雇于業(yè)主委員會(huì)。
4、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行。通過(guò)的《物權(quán)法》條款:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，這就會(huì)產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)委托各專(zhuān)業(yè)公司管理，也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然，還可將各項(xiàng)管理服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。
5、物管企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理。(1)加強(qiáng)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)。(2)建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開(kāi)發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)久的依賴(lài)關(guān)系。(3)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過(guò)來(lái)物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營(yíng)性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，將會(huì)得到很好的回報(bào)。(4)不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的市場(chǎng)領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專(zhuān)業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)，不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的市場(chǎng)，將所有可能實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)類(lèi)型都力爭(zhēng)納入物業(yè)管理范疇。(5)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍:①專(zhuān)業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張(如成立清潔、機(jī)電、消殺、專(zhuān)業(yè)公司等)，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù);②提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢(xún)、培訓(xùn)等。
四、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來(lái)取得了非常大的成績(jī)，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境做出了突出的貢獻(xiàn)，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著一些問(wèn)題，制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問(wèn)題得以解決，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，進(jìn)入良性的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
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委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）： ________業(yè)主管理委員會(huì)／房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
受委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：________物業(yè)管理公司
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)（物業(yè)名稱(chēng)）實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況座落位置： ____市 ____區(qū) ____路（街道） ____號(hào)；
占地面積： ____平方米；
建筑面積： ____平方米；
其中住宅： ____平方米；
物業(yè)類(lèi)型： ____（住宅區(qū)或組團(tuán)、寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他／低層、高層、超高層或混合）。
第二條 委托管理事項(xiàng)
1．房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房、____）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2．房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3．本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4．本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、____）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5．公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
6．交通、車(chē)輛行駛及停泊。
7．配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。
8．社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
9．物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。
10．法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。
第三條 合同期限
本合同期限為_(kāi)___ 年。自____ 年 ____月 ____日起至 ____年 ____月____日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1．與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；
2．對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定，有權(quán)終止合同；
3．委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、____。等催繳催改措施；
4．甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房____平方米，由乙方按每月每平方米____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng)，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用；
5．甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房____平方米（其中辦公用房 平方米，員工宿舍____平方米，其它用房____平方米），由乙方按下列第____項(xiàng)使用：
一、作業(yè)成本法的概念
作業(yè)成本法是一種追蹤作業(yè)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)反應(yīng)，計(jì)算作業(yè)與成本對(duì)象的成本，對(duì)作業(yè)業(yè)績(jī)和組員的利用情況進(jìn)行評(píng)價(jià)的成本計(jì)算和管理方法。其指導(dǎo)思想是“成本對(duì)象消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源”。作業(yè)成本法把直接成本和間接成本作為產(chǎn)品消耗作業(yè)的成本同等的對(duì)待，拓寬了成本的計(jì)算范圍，使計(jì)算出來(lái)的產(chǎn)品成本更加的準(zhǔn)確真實(shí)。作業(yè)是成本計(jì)算的核心和基本對(duì)象，產(chǎn)品成本或服務(wù)成本是全部作業(yè)的成本總和，是實(shí)際耗用企業(yè)資源成本的終結(jié)。作業(yè)成本法有一套必要的概念體系作為支撐，它的九個(gè)組成部分分別是：資源、作業(yè)、成本對(duì)象、成本動(dòng)因、資源動(dòng)因、作業(yè)動(dòng)因、作業(yè)中作業(yè)成本池和成本要素。其中作業(yè)和成本動(dòng)因是作業(yè)成本法的兩個(gè)核心部分，他們將直接影響到應(yīng)用作業(yè)成本法的適當(dāng)性、準(zhǔn)確性和有效性。
二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀分析
目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的一般是定額管理法控制成本費(fèi)用，但物業(yè)管理企業(yè)的消耗定額是很難制定的。因此，為了控制總成本的費(fèi)用，成本計(jì)劃需要一個(gè)替代指標(biāo)，一般使用收支差額來(lái)代替的。但是，企業(yè)的外部環(huán)境發(fā)生了變化，導(dǎo)致傳統(tǒng)的成本管理方法已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)使用，否則計(jì)算的成本會(huì)使信息扭曲，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題得不到解決。傳統(tǒng)成本計(jì)算模式造成了物業(yè)管理大量的“隱含成本”，使得提供的物業(yè)成本產(chǎn)生了誤差，對(duì)科學(xué)的物業(yè)控制造成了困難。傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)實(shí)踐已經(jīng)不能滿(mǎn)足物業(yè)管理價(jià)值鏈的改造要求，物業(yè)度量的提供也不夠。因此，目前的物業(yè)管理企業(yè)成本管理需要迫切的創(chuàng)新和改革。
三、物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算與控制
（一）物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算
物業(yè)管理企業(yè)成本管理系統(tǒng)是一個(gè)開(kāi)放式的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)的重心是核算和控制，即物業(yè)管理企業(yè)成本管理系統(tǒng)的核心是成本核算和成本控制。物業(yè)管理成本核算體系的構(gòu)建有三個(gè)原則：第一，在集中核算和扁平化的條件下，建立一個(gè)二級(jí)的成本核算組織體系，即二級(jí)成本核算制，將管理處作為一個(gè)獨(dú)立核算的會(huì)計(jì)主體。第二，改變?cè)镜姆忾]式物業(yè)管理成本系統(tǒng)，使其向開(kāi)放的動(dòng)態(tài)物業(yè)管理成本系統(tǒng)發(fā)展。第三，物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)應(yīng)改進(jìn)傳統(tǒng)的系統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)全程管理和管理效益的統(tǒng)一。如果不能先明確企業(yè)成本核算的成本對(duì)象，那么企業(yè)成本核算的成本計(jì)算就失去了其原本的意義。以作業(yè)作為資源與產(chǎn)品之間的連接點(diǎn)或，是作業(yè)成本法中以作業(yè)為中心的核算方法的核心思想。例如，計(jì)算物業(yè)管理中衛(wèi)生保潔服務(wù)項(xiàng)目的總成本，首先要計(jì)量和確認(rèn)其人工費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、材料費(fèi)、折舊費(fèi)和業(yè)務(wù)費(fèi)。其次，確認(rèn)其成本動(dòng)因即清潔面積。第三步，根據(jù)工時(shí)計(jì)算其成本動(dòng)因分配率。最后計(jì)算出衛(wèi)生保潔項(xiàng)目實(shí)際消耗的資源價(jià)值。
（二）物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本控制
成本管理系統(tǒng)中有一個(gè)不可缺少的重要組成部分，那就是成本控制。控制成本能夠使企業(yè)對(duì)于成本制定的運(yùn)作目標(biāo)更加準(zhǔn)確，還可以保證法分析成本運(yùn)作責(zé)任的準(zhǔn)確性，企業(yè)的決策者可以因此得到改進(jìn)企業(yè)工作流程方面的幫助。作業(yè)成本控制有別于傳統(tǒng)的成本控制方法，它還有一個(gè)重要的“作業(yè)管理”功能。所謂作業(yè)管理，將成本動(dòng)因作為作業(yè)控制的基礎(chǔ)，可以有效的降低成本。作業(yè)成本控制的原理綜合了現(xiàn)代管理科學(xué)的基本原理，包括目標(biāo)管理原理、作業(yè)管理原理、信息反饋原理、責(zé)任追蹤原理。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行作業(yè)成本控制的關(guān)鍵是對(duì)于成本控制標(biāo)準(zhǔn)的確定。全面分析整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的作業(yè)項(xiàng)目是作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)制定的基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)于作業(yè)的全面分析，可以知道企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的作業(yè)及作業(yè)所需要的資源。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的總體目標(biāo)和全面作業(yè)分析的結(jié)果是各項(xiàng)作業(yè)人員配備和物資等資源條件分配的重要依據(jù)。對(duì)于各項(xiàng)作業(yè)應(yīng)完成的作業(yè)量和應(yīng)耗用的成本數(shù)額進(jìn)行明確的規(guī)定，根據(jù)作業(yè)動(dòng)因分解成本，將其轉(zhuǎn)化為固定部分和變動(dòng)部分，可以據(jù)此編制出作業(yè)成本預(yù)算，作為作業(yè)成本控制的重要參考因素。
作業(yè)成本法在我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)成本問(wèn)題的應(yīng)用中有著顯著的效果，隨著行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，傳統(tǒng)的成本管理法已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)如今國(guó)內(nèi)的企業(yè)發(fā)展需求。利用作業(yè)成本法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本進(jìn)行核算與控制，是符合現(xiàn)今企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的必要手段。
作者：安永梅 單位：北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司電梯分公司
內(nèi)容摘要:目前,物業(yè)管理在我國(guó)取得了一定的成績(jī),但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業(yè)管理的方方面面,物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)真分析這些困難產(chǎn)生的深層原因,努力找出適合我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的新路子,擺脫困境。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理困難發(fā)展對(duì)策
多年來(lái),我國(guó)的物業(yè)管理從無(wú)到有,從有到盛,物業(yè)管理的隊(duì)伍覆蓋面逐步擴(kuò)大,管理的水平不斷提高。但在深入發(fā)展的過(guò)程中,物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難,給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了阻礙。
1我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀
業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的矛盾。業(yè)主管理委員會(huì)在物業(yè)管理中占重要地位,然而由于我國(guó)目前有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)對(duì)業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)運(yùn)行未做明確規(guī)定,導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的運(yùn)作困難和操作的不規(guī)范。而且業(yè)委會(huì)的成員又有各自的利益,他們可能因?yàn)樗嚼?在物業(yè)管理中發(fā)揮的效用難以定奪。原因在于,業(yè)主與物業(yè)管理公司的效用目標(biāo)不一致。因此,在爭(zhēng)論物業(yè)管理諸多問(wèn)題時(shí),更應(yīng)該重視在源頭上重視業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。否則,它根本代表不了業(yè)主的利益,不可能對(duì)物業(yè)公司實(shí)施有效監(jiān)督。當(dāng)物業(yè)管理公司和業(yè)主有矛盾時(shí),難以力求公正,混亂局面很難避免。
業(yè)主與物業(yè)管理公司溝通不暢。據(jù)調(diào)查,由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房及低租養(yǎng)房的影響,部分業(yè)主對(duì)物管運(yùn)作缺乏了解。短期內(nèi)還沒(méi)有形成物管的消費(fèi)觀(guān)念。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)條例既不專(zhuān)業(yè)也不刻意了解。物業(yè)公司雖然到處說(shuō)自己虧損嚴(yán)重,但又不肯按政府要求的定期向業(yè)主公布帳目,致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠(chéng)信和交納的管理費(fèi)用是否用于自己物業(yè)的管理。因此,物業(yè)公司和業(yè)主之間的溝通十分必要,否則就可能矛盾重重。
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多。現(xiàn)階段,由于樓宇施工質(zhì)量差導(dǎo)致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中,由于這部分維修費(fèi)很高,物業(yè)公司根本無(wú)力解決,建設(shè)和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足。還有的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為了促進(jìn)銷(xiāo)售,做不切實(shí)際的承諾,如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等,給后續(xù)物業(yè)管理帶來(lái)了被動(dòng)局面,一旦處理不當(dāng),或業(yè)主表現(xiàn)激進(jìn),就會(huì)加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題,要靠物業(yè)公司自己和開(kāi)發(fā)商“劃清界限”,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳,明確開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)難。自從有了物業(yè)管理公司那天起,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難無(wú)時(shí)無(wú)刻不在困擾著物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展,表現(xiàn)有兩個(gè)方面:一是物業(yè)管理費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行不到位,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價(jià)部門(mén)審定標(biāo)準(zhǔn);二是部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。分析其原因,主要有三點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)化程度不高,缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),運(yùn)作不規(guī)范。實(shí)踐中,物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位,在一些地方,物管企業(yè)重收輕管,多收少管,質(zhì)價(jià)不符的現(xiàn)象比比皆是,引起了廣大業(yè)主的不滿(mǎn)。二是物業(yè)管理的整體性和業(yè)主交費(fèi)的分散性矛盾。拒繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。三是對(duì)違約拒繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)缺乏有效的制約措施。現(xiàn)在違約拒繳服務(wù)費(fèi)的不是個(gè)別現(xiàn)象而是普遍情況,有的小區(qū)拒繳率高達(dá)40%—50%。
物業(yè)管理市場(chǎng)化程度低。作為目前物業(yè)管理企業(yè)的主體,繼承式和自管式的物業(yè)管理占了現(xiàn)有物業(yè)管理公司的90%,這種建管不分的體制影響了物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展方向,并帶來(lái)了許多問(wèn)題,業(yè)主投訴連連攀升,引出了許多法律問(wèn)題,從而影響了物業(yè)管理規(guī)范、理性、健康的發(fā)展。
物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等,這些項(xiàng)目實(shí)際上是貨真價(jià)實(shí)的、科技含量高、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè),而我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀是,絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)由于規(guī)模偏小,不可能花很高的成本配置高級(jí)專(zhuān)業(yè)人才,這就出現(xiàn)了尷尬的局面。此外,物業(yè)管理服務(wù)觀(guān)念僵化、管理模式陳舊,絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有設(shè)置對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行創(chuàng)新和升級(jí)的研發(fā)部門(mén),從而使物業(yè)管理與服務(wù)的模式、技能和方法落后。
2物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策
貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,出臺(tái)配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類(lèi)型的法律規(guī)范組成有機(jī)整體,并成為國(guó)家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。
加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,培育物業(yè)管理市場(chǎng)。我國(guó)的物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平,才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿(mǎn)生機(jī)和活力。要加速競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成,應(yīng)做好以下工作:將深圳等城市物業(yè)管理引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)和做法在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。深圳市是全國(guó)率先通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,并獲得巨大成功,各地應(yīng)學(xué)習(xí)深圳等城市的成功經(jīng)驗(yàn)和做法,結(jié)合本地的實(shí)際,積極探索,大膽實(shí)踐。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營(yíng),應(yīng)實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰,有效的優(yōu)化資源配置,節(jié)約管理成本,促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外,應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利,逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營(yíng),改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況,使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過(guò)完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度,明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。
加強(qiáng)員工培訓(xùn),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)人才。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。應(yīng)強(qiáng)化培訓(xùn),提高物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。首先,制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考核合格后持證上崗;其次,企業(yè)根據(jù)管理人員的實(shí)際情況及工作崗位的需要,定期或不定期、長(zhǎng)期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對(duì)在職人員進(jìn)行專(zhuān)題培訓(xùn),使員工專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平不斷提高;再次,從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人,參加物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)歷教育,為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。
奉行“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè),最終的顧客是居住者,居住者的滿(mǎn)意度才是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)管理企業(yè):一方面要更新服務(wù)觀(guān)念,寓管理于服務(wù)之中,在管理中服務(wù),在服務(wù)中管理;另一方面要堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,注重對(duì)顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對(duì)策
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-00-01
一、前言
近年來(lái)，我國(guó)各個(gè)企業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)行業(yè)也呈現(xiàn)出了勃勃生機(jī)的景象，就我國(guó)目前物業(yè)管理的情況來(lái)看，還比較樂(lè)觀(guān)，但是，其中存在一些比較突出的問(wèn)題，若是沒(méi)有及時(shí)解決，則會(huì)嚴(yán)重阻礙物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析
（一）規(guī)模方面及人力方面存在的問(wèn)題
我國(guó)大部分物業(yè)小區(qū)的規(guī)模都比較小，規(guī)模過(guò)小的物業(yè)管理企業(yè)，其規(guī)模大小直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更重要的是，物業(yè)管理要可持續(xù)發(fā)展，離不開(kāi)規(guī)模效益。現(xiàn)在，越來(lái)越多的物資等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)涌現(xiàn)而出，加大了物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，自己成立了物業(yè)管理公司，但是，往往這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)不大，面積范圍比較小，造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。如果開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)或是新的項(xiàng)目，需要投入大量的人力與財(cái)力等，因此，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意擴(kuò)大規(guī)模。很多城市小區(qū)屬于小規(guī)模，但是這樣的住宅方式并不可提高規(guī)模效益。加之由于物流管理行業(yè)的利潤(rùn)普遍都不高，因此，從事物業(yè)管理工作的員工流動(dòng)性很大，有很多有能力的物業(yè)管理人員都不愿參與到物業(yè)管理工作當(dāng)中，物業(yè)管理呈現(xiàn)出人才匱乏的現(xiàn)象。
（二）管理以及法律體系上存在的問(wèn)題
由于我國(guó)物業(yè)管理公司很多都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己成立，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)度有待加強(qiáng)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不具有物業(yè)管理知識(shí)，多是靠經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行管理，導(dǎo)致物業(yè)管理水平一直無(wú)法有效提高，各個(gè)物業(yè)管理公司的管理水平都不相同，而且在資金、實(shí)力等各方面都存在很大的差距。在法律法規(guī)方面主要存在的問(wèn)題，就是物業(yè)管理法律體系不夠完善，我國(guó)就物業(yè)管理問(wèn)題，出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例草案》，但是此法律體系存在很多問(wèn)題有待改進(jìn)。物業(yè)管理法律體系存在問(wèn)題，實(shí)行物業(yè)管理工作的人員必然會(huì)乘虛而入，對(duì)物業(yè)管理公司的發(fā)展造成很多的不利，并且使物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾激化，無(wú)法采用法律途徑進(jìn)行解決。
三、提高物業(yè)管理水平的有效對(duì)策
（一）發(fā)展專(zhuān)業(yè)化，提高管理人員的素質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，必須要實(shí)現(xiàn)發(fā)展專(zhuān)業(yè)化，創(chuàng)造出品牌的優(yōu)勢(shì)。品牌是企業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的主要方向，企業(yè)在發(fā)展中，需要以品牌為中心。每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的水平都不一樣，需要進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)化，每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定一個(gè)品牌戰(zhàn)略，為人們提供具有特色的服務(wù)。另外，企業(yè)管理人員的素質(zhì)，與企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，若是物業(yè)管理人員的管理水平依然停留在原來(lái)的基礎(chǔ)上，根本無(wú)法促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。因此，企業(yè)要大力招聘具有責(zé)任心，并且掌握物業(yè)管理知識(shí)的人才，尤其是掌握一定的專(zhuān)業(yè)技能，例如，消防、機(jī)電維修以及治安管理等技能。另外，企業(yè)要定期為物業(yè)管理人員開(kāi)展培訓(xùn)工作，使其不斷掌握新的物業(yè)管理知識(shí)，更好的服務(wù)于企業(yè)。
物業(yè)企業(yè)要健康發(fā)展，首先要走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展路線(xiàn)，打造品牌優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，將物業(yè)和企業(yè)的管理的水平穩(wěn)定上升，從而獲取更大的效益。
（二）完全法律體系
物業(yè)企業(yè)若是沒(méi)有一套良好的法律體系進(jìn)行約束與保護(hù)，根本不可從根源上解決物業(yè)管理企業(yè)存在的問(wèn)題。因此，我國(guó)要就目前物業(yè)管理企業(yè)的情況，對(duì)現(xiàn)有的法律體系進(jìn)行改善，政府部分要結(jié)合實(shí)際情況，制定一套科學(xué)的法律體系。制定的法律體系要涉及到多個(gè)方面，例如，環(huán)境衛(wèi)生管理、房屋維修以及公共設(shè)施的維護(hù)等等，擴(kuò)大到物業(yè)管理的各個(gè)領(lǐng)域，每個(gè)領(lǐng)域都有相關(guān)的法律法規(guī)，在物業(yè)管理工作當(dāng)中，若是與業(yè)主之間出現(xiàn)各種問(wèn)題，都可以按照法律依據(jù)來(lái)解決，使物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)得到良好的保障，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
法律是解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間問(wèn)題最有效的方法，只有在完善的法律體系下，物業(yè)管理企業(yè)才可健康發(fā)展。
（三）實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)模式
物業(yè)管理企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就是管理收費(fèi)，物業(yè)管理面積與企業(yè)的收入呈現(xiàn)出正比的關(guān)系，所以，物業(yè)管理的面積越大，意味著企業(yè)所獲取的效益就越多。物業(yè)管理企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模是獲取經(jīng)濟(jì)效益的直接方式，因此，企業(yè)要加大規(guī)模的擴(kuò)建，在管理的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。另外，企業(yè)還可充分使用小企業(yè)的資源，將小物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行兼并，使生產(chǎn)要素優(yōu)質(zhì)化，企業(yè)中的各種資源，例如，技術(shù)、資金和勞動(dòng)力等，都可實(shí)現(xiàn)共享。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，物業(yè)管理企業(yè)要完善經(jīng)濟(jì)體制，采用并購(gòu)或是改組的方法來(lái)擴(kuò)張，從而達(dá)到降低成本的目的，為企業(yè)爭(zhēng)取更大的利益。
規(guī)模經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)一種理想的經(jīng)營(yíng)模式，物業(yè)管理企業(yè)采用該模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可擴(kuò)大企業(yè)的管理面積，降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有重大意義。
四、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)存在的問(wèn)題比較突出，因此，物業(yè)管理水平無(wú)法良好的提高，要提高物業(yè)管理的水平，需要從多個(gè)角度出發(fā)，全面解決物業(yè)管理存在的問(wèn)題，從而促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。
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