時間：2023-06-04 10:46:52
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業檔案管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產檔案 管理 歸檔
一、目的
隨著社會的進步，信息技術已經越來越深入的滲透到人們工作、生活的各個方面，并使之產生了深刻的變革。目前，加快信息化建設已經成為企業提高工作效率、改善工作環境的最強有力的手段之一。檔案計算機管理是現代化檔案管理的重要組成部分，鑒于房地產企業管理文檔、項目合同、照片、聲像、實物等各類不同形式的文件、載體，繁多復雜，故需建立完善的檔案管理系統用于檔案的管理，實現檔案管理的信息化、智能化。
二、功能性需求
（一）系統管理
該模塊主要實現對公司組織結構、檔案管理系統用戶、用戶權限的管理。
（二）管理檔案
GL：管理類檔案。2005：年度；根據文件形成的年度，全部用阿拉伯數字書寫方式。JB：機構（部門）類別：總經理辦公室的歸檔材料。PF：批復文件。四級及以下的檔案類別，立檔機構可根據文件標題或內容自行確定漢語拼音縮寫，但一般不超過2個字母。001：檔（件）號，即卷內順序號（下同）。
（三）項目建設檔案
項目建設完成后，以最終確定的項目名稱最具名稱代表性的兩個字的漢語拼音縮寫為該項目歸檔材料的一級類目。
XM：項目檔案。JL：項目類別：金嶺世紀花苑。2005：年度，歸檔材料形成的年度。GC：屬類，機構類別：工程部。JS：小類，內容類別：結算材料。
（四）照片檔案
ZP：照片檔案。2010：年度。001：檔（件）號。
（五）聲像檔案
SX：聲像檔案。1：載體代號：錄像；錄音。2009：年度。001：檔（件）號。
（六）實物檔案
SW：實物檔案。種類：證書；獎狀；錦旗；獎杯；獎牌；廢止的各種印章；其它。2011：年度。001：檔（件）號。
（七）系統管理
組織機構：按照現有公司組織機構設置；用戶管理：包括用戶登錄名、密碼、職位、聯系方式等；用戶權限：根據登錄用戶名及所屬部門嚴格劃分系統模塊權限。
三、產品的非功能性需求
（一）用戶界面需求
（二）軟硬件環境需求
（三）產品質量需求
[關鍵詞]房產檔案 規范化管理 管理措施
中圖分類號：F293.3；G275.9 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）07-0369-01
一、房產檔案的范圍與特殊性
1.房地產企業檔案的范圍
房地產檔案一般是指房地產權屬檔案，包括權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理活動中直接形成的，保存備查的各種文字、圖表以及聲像、電子文件等歷史記錄。對于房地產企業而言，房地產權屬登記檔案只是一小部分，房地產企業檔案還涉及建設項目檔案、文書檔案、合同檔案、人事檔案、會計檔案等企業生產經營活動過程中形成的檔案，可能是房地產開發建設過程中形成的，也可能是房地產管理、使用過程中形成的。
2.房地產企業檔案的特殊性
首先，房地產企業檔案具有很強的專業性。房地產企業檔案是房地產企業在生產、管理活動中形成的權證、合同、文件、圖紙、照片、光盤等不同形式和載體的歷史記錄。它記載了房地產產權的歸屬和沿革，反映了房地產企業的經營與發展狀況，是在特殊的專業背景下按照專業要求形成的，有相對統一的格式和行文規范，并且專業術語較多，如土地界限認定、房地產面積丈量、房地產平面圖測繪等，專業性十分明顯。
其次，房地產企業管理類檔案的構成以合同為主體。從土地開發到經營、管理、服務，每一項活動的開展基本上都要簽訂合同。房地產企業的經營運作離開各種合同就不可能得以完成和推進。通過這一系列的合同，將各個相關的部門和單位聯系起來，共同推進和完成一個項目。據統計，合同在房地產企業管理類檔案中所占的比例高達百分之五十以上。因此，在進行房地產企業檔案的規范管理時，必須要認識到這一點。
最后，房地產企業檔案具有綜合性。以上分析可以看出，房地產企業的檔案與專門的房管機構不同，不僅有房地產權屬登記檔案，更多的是專業的項目檔案、合同檔案，以及企業內部行政、經營管理活動中形成的檔案。涉及內容龐雜，領域寬泛，種類繁多。這就要求在檔案規范管理的過程中，要通盤考慮，全面系統地進行分析，以防出現規范沒有涉及到的空白區。
二、地產檔案規范化管理的必然性
加強檔案的規范化管理，是提高企業檔案管理工作的重要手段，也是衡量一個企業檔案整體管理水平的重要指標。加強房地產企業檔案的規范化管理，是企業發展的必然選擇。
加強檔案的規范化管理是時展的必然要求。隨著改革開放和市場經濟的發展，信息時代的深入，標準化、規范化已經成為現代企業的標志和企業發展的必然選擇。檔案工作也不例外，必須要適應現代化和辦公自動化的時代需要。推動檔案管理工作的規范化、標準化是其必由之路。
加強檔案的規范化管理是房地產企業提升管理效率的必然要求。房地產開發企業的檔案管理是房地產行業單位諸多管理工作的重要組成部分。房地產企業的開發項目由于其規模大、工期長，在執行過程中形成的材料多。特別是由于其關聯和涉及的部門和單位環節眾多，因此需要在建設項目檔案管理的過程中做到規范化、標準化，僅僅依靠傳統的手工方式已經是難以實現對其進行有效的管理了。
三、房地產企業檔案的規范化管理
1.完善管理制度，規范房地產企業檔案管理行為
加強檔案制度建設，做到依法管理檔案，這是我們做好檔案工作的依據和保障。首先，我們應該以《檔案法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》等法律規范，結合房地產企業發展對檔案工作的要求，制定企業自己的檔案管理規范，明確檔案工作原則和管理方式，界定文件形成、積累與歸檔職責，規定檔案收集、鑒定、整理、保管、統計、利用要求等檔案管理的基本要求。其次，要制定管理制度，構建包括立卷歸檔制度、保管制度、鑒定銷毀制度、提供利用制度、統計制度、保密制度、崗位責任制等的企業檔案管理制度體系，并編印成冊加以落實執行。同時，要隨著時間、環境、事物的發展變化要適時修改、補充和完善，以適應企業和檔案事業的發展要求。
2.梳理業務流程，明確需求，規范檔案工作的各個環節
流程梳理是指圍繞企業的內、外部要素，對整個企業的業務運行情況展開深入、全面的分析、整理、提煉，明確管理或業務活動的關鍵節點、信息化管理要解決的重點問題、可能的解決方式、完成程度、實現深度等。對業務活動進行調研，明確各業務環節所要形成的檔案，這是制定歸檔范圍的首要步驟。規范、合理的流程是應用系統的基礎條件，也是提高辦公效率的必然選擇。尤其是信息化、網絡化的辦公環境下，流程梳理更為重要。按照形成、整理、鑒定、歸檔、再整理、保管、利用、銷毀等工作環節，建立科學規范的房地產企業檔案管理工作程序，保障每個環節之間能夠互相檢查、校對、制約，發現問題并且能夠及時糾正。
3.明確職責和分工，保證工作質量
所謂崗位職責是指一個崗位所要求的需要去完成的工作內容以及應當承擔的責任范圍。明確崗位職責可以最大限度地實現勞動用工的科學配置，有效地防止因職務重疊而發生的工作扯皮現象，提高內部競爭活力，更好地發現和使用人才，提高工作效率和質量，規范操作行為。房地產企業的崗位職責可以分為三個層次：一是企業層，企業應將文件形成、積累和歸檔要求納入各部門、項目及專項工作職責和有關人員崗位職責，并對分管領導、部門和項目負責人及有關人員職責履行情況進行考核；二是部門層，各職能或承辦部門及項目文件形成者應負責積累文件，并對歸檔文件的齊全、準確和形成質量負責；三是檔案人員層，專兼職檔案人員應負責收集、整理應歸檔的文件，對歸檔文件的整理質量負責。
4.加強宣傳教育培訓，優化檔案工作環境，提高隊伍素質
加強房地產企業檔案管理工作，需要一支既懂檔案管理，又精通房地產管理和熟悉計算機知識的檔案專業隊伍，同時還需要企業全員的支持和參與。因此，房地產企業要加強對專兼職檔案員的培訓，既要培訓現代化檔案管理的專業知識，加強對計算機技能的培訓，還要使其了解企業各項業務工作及其形成的文件，熟悉房地產管理活動。同時，加強檔案宣傳，使企業全員樹立檔案意識。因為無論是哪個部門或個人，在企業的生產經營過程中，都會形成一定的活動記錄，而這些記錄的一部分會對以后的活動具有查考價值，需要歸檔保存。為了保證檔案收集的及時、規范、完整，必須需要全員的參與和支持。
5.不斷評估、優化檔案管理，提升規范水平
質量管理體系當中有一個重要循環，那就是“計劃”、“執行”、“檢查”、“行動”，它代表了全面質量管理的全部過程，是一個螺旋上升的過程。將這一循環應用到檔案的規范管理之中，才可以保障管理的可持續發展。而要實現這一循環發展離不開對管理的評估和檢查，離不開對檢查反饋結果的修正和改善。這就要求檔案部門要定期聽取業務部門對檔案工作的意見反饋，及時進行改正，進而有效推動檔案工作的可持續發展。
總之，房地產企業檔案工作的規范化管理不是一朝一夕的事情，需要統籌規劃和全面落實。不僅需要企業領導的重視，還需要企業全員的參與、支持，更需要檔案人員的不懈努力和付出。
參考文獻
關鍵詞：房地產工程；檔案管理；真實性
最近幾年，我國房地產業呈現出迅猛的發展趨勢，在房地產工程建設當中產生了大量的建設資料，這些資料涉及到房地產工程建設的方方面面，能夠全面反映工程建設過程，對項目管理、住宅建筑的維護等具有重要的意義。一直以來，管理人員對房地產工程檔案管理工作沒有足夠的認識，雖然檔案管理制度呈現出不斷完善的趨勢，但是仍然存在一些問題，如當前管理材料不齊全、缺乏有效的管理模式等等，這些問題制約了檔案管理水平的提高。研究這一課題有助于我們正視這些問題，找到解決這些問題的方法，推動房地產工程檔案管理水平不斷提高。
一、房地產工程檔案管理中內容、特點以及存在的問題
1. 房地產工程檔案管理中內容、特點
房地產工程建設中產生的大量的施工建設資料，這些涉及到工程建設方方面面的資料，只要對工程管理具有一定的意義，都可以稱之為檔案，如設計、施工、竣工使用、維修及改建擴建等文件。具體來說房地產工程檔案的內容主要包括以下幾點：（1）綜合性文件材料，主要是有關房地產工程建設方面的一些綜合性的材料，如計劃任務書、工程地質水文勘察資料、工程地區抗震資料等等。工程設計方面資料，如初步設計、技術設計、施工圖設計。（2）工程施工、工程監理資料，工程設計變更資料等等，這些資料是工程建設檔案管理的重點內容，關系工程建設的竣工和工程竣工以后的維護。（3）工程建設中的各種圖紙資料，如設計圖、施工圖、竣工圖等等。
房地產工程的檔案管理工作與建筑工程項目的其他管理工作相比有著明顯的特點，主要表現在：（1）單一獨立性，在房地產工程檔案管理當中，一般采用的單項目管理的方式，并且在項目管理當中具有相對獨立性的特征。（2）真實性特征，對于檔案管理的內容來說，應該是工程建設的真實性的反應，是工程報批、施工、竣工過程中的最真實的原始記錄，與工程建設的總體過程保持一致。（3）實用性的特點，在檔案管理中的所有資料應該對工程建設具有一定意義的內容，無論是工程管理，還是對工程建設都具有實用意義。
2.房地產工程檔案管理中存在的問題
雖然房地產企業對工程檔案管理的認識逐漸加深，在實踐中也采取了一些措施提高檔案管理水平，但是 在檔案管理當中仍然存在很多問題。這些問題主要表現在以下幾個方面：
（1）檔案材料收集不完整
檔案材料收集不完整的問題在房地產檔案管理當中最為突出，現在房地產企業沒有在檔案歸檔上建立起一套完整的體系，在檔案材料收集上只注重綜合性資料和建設中產生的一些資料，歸檔面非常窄，不能完全反應房地產項目建設的整個過程。一些與工程建設密切相關的資料常常被忽視，如配套工程檔案、、地下管線、園林綠化等檔案資料，這些也是房地產工程檔案管理的重要內容，這些內容的缺失嚴重影響了房地產工程檔案管理的完整性。
（2）檔案管理人員的素質和能力偏低
檔案管理工作水平很大程度上取決于檔案管理人員的素質和能力，但是現在極少有房地產公司有專業的檔案管理人員，從事檔案管理工作的多數情況下是行政管理工作兼職的，主要是由辦公室負責。由于不是專業的檔案管理專業畢業的，他們在檔案管理知識、能力、素質等方面的水平較低，由于管理能力和素質的限制，導致房地產企業檔案管理無法做到詳細細致，與當前快速發展的房地產開發產業嚴重不符。另外，由于非專業人員管理檔案，房地產企業的檔案編制比較混亂，根本沒有按照檔案的編制的要求編制檔案材料，也沒有按照規定建立詳細的檔案索引，檔案的保存也是凌亂無序，查找起來非常困難。
（3）竣工階段的檔案管理常被人們忽視
房地產工程的檔案管理應該貫徹于房地產工程建設的始終，但是在竣工階段，檔案管理人員往往認為檔案管理已經結束，因此被房地產項目的管理者忽視。實際上在竣工階段產生工程資料也不在少數，這些資料與工程建設的可以說是密切相關，由于部分建設單位，施工單位和技術檢測單位及建筑材料供貨單位之間相互拖欠工程款，有的相互以各自檔案材料作為交換條件等情況發生，因而造成檔案的歸檔出現停滯的狀態，使檔案資料殘缺不全。即使是本單位的工作人員，對于竣工階段的一些交付的檔案資料，很容易被忽視，導致這材料無法及時歸檔。
二、房地產工程檔案管理問題的對策
要想提高房地產工程檔案管理的水平，必須分析這些問題形成的原因，在此基礎上根據現有的資料采取針對性的措施，來解決這些問題，促進房地產工程檔案管理的完善。
1.要重視檔案管理工作
房地產工程建設的管理者負責人應該意識到檔案管理的重要意義，重視房地產檔案管理工作，在工程立項階段就開始收集整理與本項目有關的工程建設資料，這樣一方面能保證資料收集的完整性，使檔案資料能夠及時的歸檔，避免匆匆忙忙的開展檔案管理工作引起的各種混亂的情況發生。另一方面，從項目的開始就進行歸檔工作能夠保證檔案歸檔的順序性，減少后期歸檔整理的工作量。在這一方面，房地產開發企業要派專人負責檔案管理工作，還要通過制度建設，強化對檔案管理工作檢查監督力度，并在企業的績效管理中體現出來，用嚴格的獎懲制度激勵檔案管理工作者的積極性、責任心。
2.建立健全房地產檔案管理制度
當前房地產工程檔案管理中的問題與房地產工程檔案管理制度的缺失密切相關，在房地產工程檔案制度建設當中，應該對歸檔的程序做出詳細的規定，使房地產工程建設的各個階段的檔案資料都能實現有序管理，保證歸檔資料及圖紙的準確、齊全、規范和完整。同時要明確建設單位、勘察設計單位、招投標機構、監理單位、施工單位等工程項目管理人員及檔案人員在工程檔案形成過程中各自所應承擔的職責，規范檔案資料的收集、整理，以保證工程自立項開始與檔案跟蹤管理同步。完整的前期文件很重要，在維護建設單位的合法權益方面有重要的依據、憑證作用。在檔案制度建設當中，責任制度的建設的最為關鍵，在責任制度建設中責任追究制度處于核心的位置，在明確各自的管理職責的基礎上，企業應該明確規定檔案管理人員應該承擔的責任。
3.重視竣工階段的檔案歸檔工作
檔案管理人員在房地產工程竣工階段，檔案管理人員可以與工程項目管理人員一起，按照建設項目檔案管理的要求，按照分類和順序，對工程建設的整個過程中產生的資料進行全面的檢查、審核，確保資料文件材料的真實性、客觀性和完整性。對于檢查中發現的問題應該做到隨時發現隨時解決，盡可能的做到查漏補缺，保證檔案材料的完整性。在竣工階段的歸檔中要認真貫徹《建設工程質量管理條例》、《工程竣工驗收備案制度》等文件中的相關規定，嚴把竣工質量關，把檔案的驗收、移交作為工程竣工工作的重要環節和內容來抓，做到工程竣工與檔案歸檔工作的協調統一。在檔案移交的過程中，建設單位應該按照檔案移交的實際情況決定是否出具《建設工程檔案合格證》，以保證檔案移交和工程竣工工作的圓滿完成。
4.全面提高檔案管理人員的能力和素質
[關鍵詞]檔案管理 電子檔案 優越性 開發和利用 規范措施
中圖分類號：G271 文獻標識碼：G 文章編號：1009914X（2013）34056401
一、引言
電子檔案是在當今社會活動中逐漸形成的、具有很大的保存價值、由電腦系統進行處理和存儲的一中電子材料或者是其他載體形式的記錄，房地產電子檔案存儲和管理與傳統房地產紙質檔案的管理在技術上有很大的不同，房地產檔案工作者必須對電子檔案進行深刻的認識后才能將電子檔案的管理工作做的更好。
二、與傳統的房地產檔案相比電子檔案突顯出來的優越性
2.1計算機的管理對房地產文檔的保密好
過去在對房地產進行管理在查閱檔案時是整卷的形式。然而利用者卻只是查閱其中的一份文件，卻需要將整卷檔案內容翻看一遍。這在很大程度上違反了房地產文檔管理的保密要求。計算機管理將其變為單份式文件提供查閱人進行查閱，則與其無關的其他文件利用者就不能看到，從而達到了房地產文件對文件的保密要求。
2.2計算機管理能夠最大化的提高房地產檔案管理工作的質量
房地產檔案管理工作的最終目的在于在進行房地產開發使能夠利用已用的文件。而要提供可利用的房地產檔案，就必須對檔案進行高質量高水平的管理工程。但是傳統的房地產檔案管理工作是人利用紙張進行的，檔案管理著都是根據自己的理解來進行操作的，其對房地產檔案的標準尺度掌握的不夠，這在一定程度上影響到房地產檔案的質量，從而給今后的房地產開發工作帶來了許多不便。同時，案人員的絕大部分時間都用在對房地產檔案的歸檔工作，致使房地產檔案管理人員的有很少的時間進行編研，這同樣制約了房地產管理人員的水平提高。房地產檔案管理利用計算機進行管理，檔案人員就可以完全的脫離繁瑣的檔案整理工作，可以把大部分的時間和主要精力放在房地產檔案的編研和二次信息開發利用上來，從而提高房地產檔案管理工作的質量和今后房地產開發利用的效率，是房地產檔案能夠發揮出更好的時效價值。
2.3房地產電子檔案的整理、利用管理
（1）房地產電子檔案的整理
當電子文件轉化為電子檔案后，計算機就可以將房地產電子檔案的單份文件按利用者的需求隨時從任何角度將其進行分類、組合成成所需要的各種案卷。因此，“案卷”是將在房地產電子檔案的整理工作中將其進行淡化，然后用“文件”這個基本單位進行房地產檔案的保管。將案檔案實物進行整理轉為對計算機硬盤磁介質的整理是房地產電子檔案的整理主要任務；即對接收來的檔案數據在計算機上進行編目、排架，或者是定期將房地產電子文件保存系統中的電子檔案制在計算機的硬盤上進行備份等。
（2）房地產電子檔案的開發利用管理
房地產電子檔案的獨特性決定了房地產電子檔案的開發和利用比傳統檔案有以下優點：更加方便，快捷、更具有實用性。一是可以根據房地產公司的發展選擇開發平臺。電子系統的目標是通過網絡將房地產各檔案管理的數據連為一體，如果房地產公司想讓數據資源進行共享，那么在進行電子檔案管理平臺的選擇上應選用分布式數據庫管理系統，同時在房地產檔案管理中建立數據庫，將本地的數據直接在計算機上存取，這樣既節約了很多費用，對房地產各單位之間的相互訪問數據提供了方便。二是對計算機的硬件要求。各房地產用于檔案管理的計算機在處理大量各類房地產檔案信息的同時，還要對已有的數據進行互相通信，所以在對計算機的硬件方面與相應條件。三是設計適用可行的數據庫模式。在對房地產檔案管理的數據庫模式進行設計是一個相當復雜的問題，數據庫設計的目標是：不但要滿足當前度房地產數據的應用需求，而且還要滿足對未來可預見性應用的需求，不但要具有非常好的性能，而且還要容易做到對檔案的修改和擴充。四是設計應用程序。房地產檔案的管理系統應包括一下應用程序：數據的輸入、數據的查詢、事務處理以及報表處理等。五是對數據進行備份以及功能的恢復。對整個房地產檔案的管理過程中進行數據的分析、數據的統計、找出數據的規律，探求新的管理方式和途徑，加強計算機軟硬設施的建設，滿足房地產行業對數據的需求，最大限度的開發利用房地產電子檔案，與此同時，還要注意確保房地產電子檔案資源的安全性。
三、規范房地產電子檔案管理的幾中有效措施
3.1加強房地產電子檔案歸檔制度的建設
各房地產電子檔案的管理應根據當前的電子檔案管理規范進行管理，并結合房地產企業自身的實際情況，制定一套適合自身發展的房地產電子檔案管理制度，對電子文件的形成進行規范化、積累過程的管理以及明確對房地產電子文件進行歸檔的責任、地已歸檔的當地產檔案進行檢查鑒定等一系列的工作，做到有規可循。制定房地產電子檔案制度時應注意以下問題：對歸檔過程中不同人員的責任進行規劃；歸檔的程序應適合房地產企業的實際情況：明確歸檔電子文件的責任簽署：對房地產電子檔案進行動態管理。
3.2要嚴把房地產電子信息的歸檔關，做好房地產電子信息動態管理
一是在對房地產電子信息進行歸檔時要利用切實可行的有利條件對房地產電子信息進行檢查、鑒定、驗收，除了對有關房地產電子文件歸檔責任簽署之外，還必須發揮房地產電子檔案管理人員的作用，對歸檔的房地產電子文件進行有針對性地檢查，及時發現存在的問題，然后對存在的問題進行及時的解決；二是做好房地產電子檔案管理中的電子信息的管理工作，使歸檔的房地產電子信息能夠跟上房地產行業的不斷發展變化，也就是做好對房地產電子檔案的更改和補充工作，對其進行動態的管理。
四、結束語
房地產電子檔案是當今信息時代的產物，是現代房地產檔案管理工作中必須遵循的。因此，相關管理人員還要在對房地產檔案管理過程中不斷的研究房地產電子檔案管理和利用過程中存在的一些管理和技術上的問題，并對其進行及時的解決，以實現安全、高效的管理和利用房地產電子檔案的目的。
參考文獻
[1] 唐雪妍.《淺談電子檔案的管理》[J].蘭臺世界.2009
[2] 張文亮.《關于電子檔案管理的思考》[J].云南檔案 2010
一、新形勢下房地產檔案的特點
（1）法律憑據性。房產檔案是政府職能部門依照法律規定，代表國家對房地產所有權及相關權利進行登記、確認和規范的管理活動中所形成的，是房地產行政管理法定職責的體現物，能夠合法地證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，為實施產權管理和產權保障提供可靠的法律依據。（2）動態性。房地產檔案與其它門類檔案相比，其鮮明的特點在于它的動態性。主要有兩方面的原因：一方面是房地產本身發生了變化，例如舊城改造、城市規劃、房屋拆除產權滅失等；另一方面是房屋外部條件的變化引起房地產的變化，包括房地產買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使權屬轉移變更。房地產檔案的動態性決定了必須對房地產檔案實行動態管理，以保證房地產權利現狀的一致性和現勢性。（3）區域性。法律明確規定一個行政區劃的房地產發證機關只能有一家。房地產檔案管理的基本原則是屬地管理。而每一宗房地產權屬狀況的記錄和管理都是唯一的，在一個地區中的房地產檔案處于獨占和壟斷地位，房地產檔案管理是否科學合理，將直接影響到該地區房地產市場的管理秩序和發展進程。
二、房地產檔案管理現代化的含義和優點
房地產檔案管理現代化的含義：房地產檔案管理運用現代科學技術手段和方法，達到優化的過程。隨著科學技術的發展，以計算機技術為核心的現代信息處理技術正在深入到房地產檔案管理之中，檔案管理以手工管理為主的傳統手段正在發生變化，逐漸向采用現代先進技術手段過渡。隨著計算機技術應用的不斷深入，房地產檔案管理無紙化將成為可能，這就是電子檔案的面世。電子檔案有其特性：數字化的信息形態，對設備的依賴性、信息與載體的相分離性、信息的易更改性、信息的共享性等。這些特性又決定了電子檔案長期保存的困難性；在整理和開發利用中的嚴重不安全性。
因此必須同時借助于新型介質和現代信息處理而形成的檔案如機讀檔案、音像檔案等，并對它們的歸檔、整理、編目、保管和利用，也須采用相應的現代化技術。
三、加強房地產檔案管理的具體措施
（1）要建立完善的檔案信息化管理系統。隨著計算機、多媒體、光盤以及縮微技術等在檔案管理中越來越廣泛地加以應用，利用計算機、縮微機、掃描儀、互聯網等對檔案進行檢索、存儲和管理，不僅方便快捷地進行檔案錄用、檢索、匯總，更能做到收集文件完整齊全、系統科學、優質精煉、及時迅速。（2）強化房地產檔案的信息化管理。具備了完善的檔案信息化管理系統以后，還要強化信息化的管理。在檔案的建立、檔案的管理、交易及審批、綜合調查、統計匯總、數據的變換、系統的維護等方面加強管理。使檔案變化與房地產的變更信息相一致，能準確、全面地反映出房產的各種相關的統計數據及信息，力爭設計出不同的版本，使信息交換得以全方位發展。要建設有關的基礎數據庫和區域網，開發有關房地產交易、記錄及有關業務方面的應用軟件，以便實現資料能存取統一，隨時查閱。（3）加強不同形式、不同種類檔案的收集工作。舊的檔案管理模式往往是文書檔案多而專門檔案、信息化檔案較少，從而導致檔案散亂，因檔案問題而導致的糾紛不斷發生。因此，要對房地產檔案內容門類不齊全、結構不合理、成份不充實，難以滿足企業的需求的問題進行加強整頓。這就要求，對現有的房地產檔案進行及時的調整和接收尤其對于各房地產企業存在的不同形式、不同類型的檔案。在收集此類檔案時，要注明這些檔案反映的時間、工程、地點。（4）檔案收集工作要實現規范化、科學化。檔案收集工作方面的歸檔原則、歸檔時間、歸檔范圍、歸檔要求等都要有詳細的說明。例如：商品房銷售明碼標價書；商品房認購書；住房公積金專項政策性貸款申請審批表；處理合同糾紛的民事調解書、判決書；房地產權證復印件；權屬人身份證復印件；歸檔的文件材料必須做到完整、準確、系統，字跡工整清晰，簽字等手續完備，便于長期保存。房產檔案，以簽訂《商品房買賣合同》時間為準，區分所屬年度；房產檔案整理的要求，與企業管理檔案整理要求基本相同；房產檔案的編號，按公司制定的《檔案分類編號方案》執行等等，從而使檔案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上規范化、科學化的軌道。
總之，作為一名房地產檔案管理人員，只有不斷提高認識，加強業務學習，充分利用現代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地產檔案管理工作更好地為城市建設服務。
【關鍵詞】房地產檔案；開發；利用；措施
現如今，房地產檔案管理是房地產行業發展過程的重要數據，是制定未來計劃以及實現可持續發展的有力依據，我國的經濟發展迅速，在這種條件下，明確房地產檔案價值并不斷進行有效開發利用是發展需求，為了能夠充分開發房地產檔案價值，深入研究房地產檔案管理策略是必要的，所以分析其價值與開發利用措施也成為了當前房地產檔案管理事業的關鍵。下面具體分析：
1.房地產檔案價值的概念
所謂房地產檔案是房地產信息的綜合體現，其中包括了房屋的使用情況與變動情況，對于房地產建設來說也是一種信息的集合，當我們需要的時候可以有效的找出相關房地產信息，提高使用效率。這種價值是無形的，但是其形成也是歷史發展的必然結果，通過這種信息來體現其交易買賣等一系列房地產活動。
2.房地產檔案信息資源開發和利用的方式
2.1宣傳開放式。重視房地產檔案信息資源利用的宣傳工作，強化宣傳力度，不但要利用報紙、新聞、電視等傳統媒體，而且還要結合微信、論壇等新媒體，提升社會公眾對房地產檔案信息資源利用的認識，要定期開展房地產檔案展覽活動，推動房地產檔案信息的社會化，大眾化。促進其應用范圍的普及，最后在當地產檔案信息資源等相關工作方面也需要不斷完善。
2.2咨詢服務式。咨詢服務是開放的形式，對于工作人員要求也十分高，通過對外開辦專門的房地產檔案信息咨詢與查找服務，實現有效的借閱與利用，對于相關工作人員來說，必須有專人負責，也可以利用有效的工具進行咨詢服務，進而有效的為客戶提供良好的參考數據。
2.3建立房地產檔案信息資源的網絡中心。社會信息化的背景下，網絡技術已經普及到了人們生活與工作的方方面面，人們獲取信息的途徑也更加多，而網絡是這眾多途徑中最簡單，最直接，應用最普遍的一種。為了能夠更好的挖掘檔案資源的價值，房地產檔案也必須要實現信息共享，普及信息共享技術，拓寬共享范圍，使房地產信息資源能夠更好的為國家以及人民服務。
3.加快推動房產檔案在開發利用的具體建議
3.1提升檔案人員素質與房產檔案管理規范。制定管理規范，能夠更好的約束工作人員以及管理者的思想行為。而提高檔案人員綜合素養，不僅能夠提升工作質量，而且還能夠保障新的管理理念與技術可以順利被應用，首先要調整管理人員隊伍的年齡結構，盡量招聘富有經濟性、專業技能過硬的年齡力量，通過人員素質的提升進一步提高房地產檔案管理能力，同時也不能忽視隊伍中老員工的力量，要鼓勵這些老員工主動學習先進的管理經驗，在行動上給予年強人示范以及引導。另外，還要組織員工進行房地產管理知識以及檔案信息技術的學習活動，提高管理力度。進一步通過管理實現檔案信息的規范化，同時也通過明確房地產檔案管理進一步提高領導責任，通過機制的確立確保將監督工作落到實處。在房地產檔案管理過程涉及的每個環節，都給予高度重視，進而達到強化管理的目的，同時管理過程必須要規范化，按相關的操作流程進行，避免影響檔案數據的準確性。
3.2抓好檔案深度利用，主動服務房產事業發展。作為信息資源，房產檔案是管理工作的核心，也是保障房產檔案準確，有效的關鍵，檔案信息要在人們生活中使用，才能夠發揮價值。在符合法律的前提下使其主動的與社會進行融合，促進經濟的有效發展。為此，在進行檔案的管理過程中，要強化其基礎的管理，優化其檔案的管理手段，強化檔案的管理工作以及編排工作。
3.3充分運用現代技術加快房產檔案信息化步伐。經濟全球化、社會信息化的背景下，房地產檔案數字化管理顯得更加重要。通過各種信息的傳遞，使得房地產檔案信息的使用和分享都更加便利，同時通過網絡加密技術，檔案信息的儲藏和整理更加快速和安全。同時也要保障房地產信息使用的時效性、共享性，房地產檔案管理的最終目的就是為了推動房地產工作的可持續發展，是為房地產行業服務的，但是這都是在檔案信息完整、可靠的前提下才能夠實現的。在引入計算機技術之后，檔案信息的搜集、整理效率更高，信息時效性以及準確性都得到了保障，這種運用現代化的技術提高房地產檔案信息管理能力，符合人們所需，也為加快房地產開發找到了一個有效的途徑。
3.4強化全社會對房地產檔案信息的意識。為了加強房地產檔案信息的開發和利用，則需要有效提高全社會對房地產檔案信息的意識，這樣可以營造一個良好的社會氛圍，加快推動房地產檔案信息資源的開發利用。在當前房地產檔案信息資源的開發和利用工作中，部分房地產開發單位和個人還沒有充分的認識到房地產檔案的價值。
結束語
綜上所述，在我國房地產檔案管理過程中，無論是哪種開發途徑都必須給予重視，也必須體現出房地產檔案管理的實際價值，在管理過程中必須要按標準、規范化實施，實施中遇到的問題也要進行客觀給予評價分析，在問題處理過程中也要明確目標，進而提高房地產檔案管理能力，實現我國經濟的飛速發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；內部控制；企業風險管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）12-00-02
一、COSO《企業風險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述
2004年9月，COSO了名為《企業風險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內部控制——整合框架》的補充和豐富，同時也標志著“風險管理時代”的到來。
這一報告從原來的只公布財務報表并且只關注財務報表的可靠性，到現在公布由企業編制的進行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來的財務信息擴展到了更廣泛的非財務信息。對主體目標的這種分類可以使我們關注企業風險管理的不同側面。另一方面，《企業風險管理——整合框架》提出內部環境、目標設定、事項識別、風險評估、風險應對、控制活動、信息與溝通和監控八個相互關聯的風險管理構成要素。這份企業風險管理框架涵蓋了內部控制，從而構建了一個更強有力的概念和管理工具。
二、我國房地產企業內部控制存在問題分析
（一）控制環境與目標設定方面
1.尚未形成良好的內部控制文化。內部控制文化包括企業員工的風險觀念、風險內部控制意識和風險管理職業道德等。內部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現的過程。目前房地產企業的依法合規經營意識薄弱，特別是基層項目機構部分工作人員還未充分認識到內部控制和風險管理的重要性，法律意識淡薄，責任心不強，防范風險意識差。另一方面，房地產行業建設周期長，許多前期形成內部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現。因些內部控制不能直接產生經濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內部控制要增設人員崗位，制定大量規章制度，增加辦事環節和程序，許多房地產企業就認為加強內部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認為內部控制是對自己的不信任，容易造成內部矛盾。這也造成了房地產企業對內部控制認識的偏差。
2.人員素質差異。一些員工專業水平不高，識別風險和防范風險的能力有限。內部控制系統發揮作用必須落實到人員的實際操作，由于工作人員的風險意識不強、判斷錯誤等原因而導致影響經營風險的狀況屢屢發生。另外，由于房地產企業項目部員工流動性比較強，宣傳學習無法系統全面，實施控制也就無法全面到位。
3.沒有制定明確的戰略目標。房地產企業不能根據自身實際制定相應的發展戰略和經營目標，盲目追求業務規模的擴展與追求自身經濟利益，無視內部控制中的合法合規控制，違規操作，給行業和社會帶來極大的損失。
（二）事項識別、風險評估與應對方面
1.風險防范意識薄弱。首先表現為盲目追求利潤最大化。有些房地產企業盲目強調利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規模為戰略目標，盲目擴張使得有些房地產企業通過借貸解決大量的資金需求，造成企業資產負債率過高，也就增加了房地產企業到期不能償債的風險。同時高額的貸款利息，增加了企業營運成本，加大了資金營運風險。
2.缺乏風險評估和管理。雖然有些房地產也設立部門對風險進行管理，但設立不夠完善，存在盲點與漏洞，使風險評估無法發揮預防作用。房地產項目的建設是一個復雜的系統工程，工藝龐雜，在經營過程中，由于不確定因素而導致企業蒙受經濟損失的案件屢有發生，例如，建筑市場中各類責任事故、層層轉包、合同糾紛屢見不鮮，使企業存在潛在風險。
3.風險識別和評估方法落后。近幾年來，雖然各房地產企業的風險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導致了企業不能有效地控制風險，不能及時地對所發生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。
（三）信息與溝通方面
首先，缺乏有效的信息系統。一些業務或管理系統雜亂缺乏科學規劃，各系統之間缺乏溝通和協調，信息往往難以共享，各業務部門根據自身的業務需要，數據采集的口徑不一致，往往會產生誤導的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時將有關政策傳達給參與活動的所有人員，使他們不能及時知道企業運作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔的特定職務，本業務在內部控制方面有何要求，造成越權行為和責任無法落實。第三，執行力不夠。當項目基層工作人員將問題上報給管理層時，管理層未給予足夠的重視，認為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業行帶來了惡劣的結果。另一種情況是，管理層下達了解決方案，項目基層卻沒有落到實處切實執行，使內部控制出現漏洞。
（四）監控方面
這方面主要問題是內部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內部審計規章制度，許多制度存在盲點和漏洞；檢查走形式，監督不嚴，許多房地產企業的檢查只是上級布置，下級應付而沒有認真對待，不能及時發現存在的問題；另一方面一些房地產企業內部審計不足，對內部控制的檢查頻率較低不能與房地產開發的制度更新速度相適應，在一定程度上影響了內部審計的效力。
三、改革我國房地產企業內部控制的措施
（一）創建良好的內控環境
1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時管理，明確各級管理層的權力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現逃避責任，無人承擔的情況。
2.建立強有力的內部控制文化：統一員工對內控制度的認識，使內部控制成為企業內部的自發需要，提高管理者對內部控制的認識水平，將內部控制作為企業的目標。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風險控制融入到全體員工日常工作中。
3.重視對員工的培養：通過定期、持續的業務培訓，內部控制文化以及先進理念的培訓，培養員工的內部控制意識、風險意識，成為高素質高道德的員工。
（二）構建系統的風險識別與應對體系
1.強化會計核算的內部控制系統。防范風險首先要從日常的業務工作做起，有效的防范操作風險，就應該建立完善的會計系統。記賬崗位和對賬崗位嚴格分開，做到賬實相符；明確各項業務的審批權限，明確責任；健全檔案管理，完善信息系統，及時反映企業的經營狀況。
2.建立動態的風險預警模型。面對復雜多變的房地產市場，要加強對員工的風險管理意識培訓提高他們對風險識別、監測和控制市場風險的能力。同時還要定期與房地產各參與者進行聯系，對各開發程序進行評估，形成一個動態的、能夠持續改進的風險控制體系。
3.建立有效的資金審批機制。規范財務資金審批流程，在審批人員授權的權限范圍內審，完善經濟業務辦理審批手續。
4.完善防范意外風險措施。由于房地產市場競爭的加劇，房價的高低都很難預測，加強意外風險時的預算，這樣可使企業在遇到突然事件時可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。
（三）規范內部控制活動
首先，明確崗位和職責。限制每個人的權限，實施嚴格而明確的職責劃分，堅持不相容職務分離，業務操作過程中的授權、交易、記錄、管理應當有明確的劃分。嚴格授權，所有進行業務交易的工作人員都應經過授權，防止越權交易行為。
其次，明晰責任關系。落實交接手續，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責，一旦發生問題，能追究到個人，并可以給成績優秀的員工一定的獎勵，調動員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現金，重要空白憑證，業務單據，賬戶管理進行檢查，做到賬實相符，管理層定期對業務質量及監控錄像進行抽查。
（四）完善銀行內部的管理信息系統
首先，董事會和管理層有責任完善信息系統，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應該給員工創造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通，保障任何有關銀行經營管理過程中遇到的問題和風險的信息能夠及時地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時發現問題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學的信息分析體系。
（五） 構建科學嚴密的內外監控體系
明確內部審計和監察部門的監督職責，切實做到監管措施落到實處，定期自我檢查。發現內部控制存在的缺陷時應及時改正并上報，使內部監督能夠發揮作用。采取科學的內部審計方法，提高內部審計的作用，并實施責任追究制度，增強個人責任感。
參考文獻：
[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.
[2]田依鑫.關于我國房地產企業內部控制問題的探.2009.
隨著我國城市化進程的不斷深化，城市建設日新月異，房地產開發勢頭強勁，房地產產權檔案形成于產權管理過程中，其數量大，內容涉及面廣，多為文字與圖表相結合，在為解決房產糾紛、加快舊城改造步伐、深化住房制度改革中具有很大作用。但有些房產檔案部門在實際管理中重保護、輕利用，致使許多有價值的檔案沒有得到及時、合理的開發與利用，因此，正確認識并處理檔案利用和保護間的關系，加強和規范產權檔案管理勢在必行。
房產檔案管理中存在的問題
房產檔案的管理工作中，存在一些普遍性問題。一是房產檔案的抗風險能力有待提高。受到經濟水平的制約和觀念等因素的影響，雖然在檔案管理過程中采取了一些基本的防范措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、戰爭等不可抗力因素時，房產檔案的抗風險能力差的問題就暴露無遺。二是房產檔案質量良莠不齊。不同的歷史時期的產權檔案具有明顯的時代特征。在影像技術和計算機信息技術普及之前，房產檔案主要是紙質檔案，且檔案中對于產權的描述過于簡單，載體單一。房產檔案除了常見的紙質材料外，還應包括拆遷審批用的照片、重要底片、調查處理房地產糾紛過程中形成的錄音材料，以及磁盤、光盤等。這些特殊載體的檔案在某些方面比紙質檔案更容易遭到損壞。但在實際工作中，房產檔案管理部門對這些特殊載體的檔案收集不力，導致房產檔案在內容上不夠完整，在載體上不夠豐富。三是產權檔案收集面狹窄。近年來，每當有涉及房地產產權的活動發生，都會產生相應的產權文件資料，除了登記檔案之外，還有產權注銷登記檔案、房地產企業成本接(代)管檔案、房屋拆遷檔案等。而檔案管理人員很少參與到這些業務工作中，房產檔案的收集僅僅局限在登記部門。因此，檔案工作必須滲透到產權登記和相關工作的各個環節，否則該歸檔的產權檔案就難以收集齊全。《城市房地產權屬檔案管理辦法》中規定：“房地產權屬檔案管理機構應當按照檔案管理的規定對歸檔的各種房地產權屬檔案材料進行驗收，不符合要求的，不予歸檔。”但事實上，由于資料歸檔是整個權屬管理工作流程中最后一個環節，當一宗業務進行到歸檔環節時，各種審批手續都已經履行完畢，房產證也已經發放出去了。即使檔案管理人員在驗收材料時發現缺少資料或者有不規范、不準確之處時，退還登記人員要求補齊或更正就變得非常困難。另外房產檔案中各種文件資料之間的信息、數據是相互關聯的，要更正則必須先經過主管領導審查同意后，填報更正表，再將該卷返回到業務部門中的有關工作環節，由經辦人員按程序作相應更改，其程序繁瑣，工作量大，具體操作起來也很困難。
解決現存問題的幾點建議
隨著社會的發展和進步，房產檔案的管理必須與時俱進，亟須做好以下幾項工作：提高產權檔案的抗風險能力，需要不斷提高認識。在股市中，管理客戶交易資料采取異地備份的方法以應對不可抗力帶來的風險，可采取或借鑒金融或股市方面在這方面的風險控制措施，隨著計算機技術的發展和普及，檔案的數字化給檔案的備份和異地存儲提供了可能，做這些工作，需要耗費大量的人力和物力，沒有政府的支持是不可能完成的。加強檔案工作人員隊伍建設，提高房產檔案人員的業務能力，規范房產檔案管理的程序。檔案管理人員是檔案利用工作的主體，是利用制度的直接貫徹者，對檔案的安全保密負有直接責任，要經常對產權檔案人員進行業務培訓，培養一支政治素質高、責任心強、業務精通、知識面寬的檔案工作隊伍。產權檔案人員要嚴格產權登記各業務流程中資料移交手續，保證產權資料的齊全。房產檔案人員應該充分利用現有的音像技術，收集產權音像資料，完善房產檔案的信息。房產檔案人員應主動出擊，直接參與業務工作，及時了解業務部門工作動向和工作程序，在保持現有收集渠道穩定的同時，開辟新渠道，做到經常性收集與集中性收集相結合，主動收集與上門收集相結合。規范和簡化房產檔案的更正辦法。對于已經歸檔的房產檔案進行更正時，實際上，只需通過增加附加更正表，在檔案備考表中說明更正原因及日期，并根據更正表更正計算機中的信息。逐步完善本單位的檔案利用法規制度體系，應制定相應的檔案利用規章制度。兼職檔案人員應由各職能部門中的懂業務、熟悉工作程序的人員來擔任。兼職檔案員負責督促承辦人員在業務辦結后，將材料及時歸檔，保證材料的完整性。發證窗口是產權人在房屋權屬登記部門進行產權登記的最后一站，一定要由業務熟練的工作人員把關，負責核實檔案資料，確保資料符合歸檔要求。
【關鍵詞】房地產 財務風險 防范探析
一、引言
房地產行業隨著我國經濟的不斷發展逐步呈現出了快速發展的態勢，從其營業收入來看，儼然已經成為我國國民經濟新的經濟增長點。從國家統計局的相關數據：2011年全國房地產業增加值占GDP的比重為5%中，我們可以看出，房地產已成為國民經濟中的重要產業。但是由于房地產業自身具有建設周期較長、投資規模大、相關不確定因素多和受國家宏觀經濟政策的影響大的特點，較大的財務風險是當前我國房地產企業所面臨的問題。
當前，隨著國家對房地產行業的宏觀調控力度逐漸加強，嚴峻的政策形勢也擺到了房地產企業面前。如何對財務風險進行有效的規避與控制，是事關眾多房地產企業生存與發展的大事。房地產企業的財務風險主要表現在以下幾個方面：
（一）負債數額較大，按期償債風險較高
預售款、自有資金、銀行借款和相關經營性欠款是房產企業的進行房地產開發資金的主要來源。從房地產企業財務報表來看，其自有資本金比重比較低，開發資金的大部分來自于銀行借款。同時，由于房地產企業開發周期較長，所投入資金的回收期長，進而給期望利潤率帶來了很大的不確定性。因而，極大的財務風險由此而來。如果企業未能就相關風險進行預測并控制，那么不能償還到期銀行借款本息的概率隨之增大。此外，很多房地產企業在高收益驅使下，盲目進行多渠道融資活動，如將大額存單質押貸款和資金空轉，這些都有可能導致企業沒有能力償還銀行債務本息。
（二）房地產企業再融資風險較高
房地產企業資金需求量大，通過再融資來滿足其資金需要是其解決資金問題的重要措施。但是，隨著宏觀經濟的不斷發展與變化，國家對房地產企業的再融資計劃開始實施相對縮緊的政策，房地產企業的相關融資與再融資提案都被納入國土資源部與證監會的審核范圍。與此同時，政府出于保障民生的考慮，對房地產企業的信貸政策也逐漸緊縮，這也不可避免地給房地產企業再融資增加了難度。此外，房地產企業自身過高的負債率必定會相應降低對債權人的債權保證程度，這對房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地產企業的再融資變得日益困難，當再融資問題的嚴重性逐步增大時，有可能使房地產企業面臨資金鏈斷裂的致命威脅。
（三）利率波動的風險較大
由于房地產企業的高資產負債率，利率波動對房地產企業影響的程度也被隨之擴大。當利率上升時，房地產企業的資金成本會相應增加，進而導致預期收益降低。同時，利率的升高會使更多資本流向風險較低的國債、銀行存款等領域，投資者的購買欲也隨之降低，整個房地產市場的市場需求也會隨之降低。近年來央行的數次加息使房地產企業的資本成本隨之增加，按揭貸款購房的投資者所面臨的相應成本也迅速上升，會對投資者的購房需求造成影響，這無疑會給房地產企業帶來巨大的損失。
二、房地產企業財務風險成因的分析
不妨將房地產企業財務風險成因從內外部兩個方面來進行分析：
（一）外部成因
企業財務活動所處的外部環境主要包括法律環境、政治環境、經濟環境等，它們雖然存在于企業的外部，但是對企業的財務活動而言，會產生重大的影響。就我國國內的房地產企業而言，法律環境和政治環境相對穩定，企業所面臨的經濟環境對房地產企業的影響則相對較大。經濟環境主要有經濟周期、經濟發展水平和宏觀經濟政策，具體而言，包括經濟周期的波動、產業結構、貨幣政策、國際收支與匯率、通貨膨脹與就業、國民生產總值增長情況和工資水平等。經濟環境的變化會導致房地產企業外部環境的不確定性增加，進而會對房地產企業經營和財務狀況產生重大影響，也會因此帶來相應的財務風險。
（二）內部成因
房地產業作為資金密集型行業，產品開發周期長、資產周轉天數長、資產風險較高是房地產企業的主要特征。房地產企業開發周期越長，由此所帶來的不確定因素也就越大，相應的財務風險也就越大。
過高的資產負債率也是房地產企業財務風險較大的原因。房地產企業自有資金的占比不高，資產負債率往往可以達到70%，甚至更高。充分利用財務杠桿發揮作用帶來的利益越大，所伴隨其產生的財務風險也會越來越高。用自有資金購買土地，再將土地向銀行抵押用于房地產的開發是房地產企業通常所采取的經營模式。在這種經營方式下，一旦相關房產銷售受阻，房地產企業將因此面臨資金鏈斷裂的危險。
此外，房地產企業通常為了經營管理的方便，往往設立相應的項目部來實現對所要開發樓盤的管理，這種經營方式在調動相關項目公司主觀能動性的同時，往往也會帶來相應的管理上的風險與問題，財務風險也蘊含在其中。
三、房地產企業財務風險管理的防范措施
（一）在融資環節的財務風險防范
可以從兩方面來著手：首先，要注重融資策略的創新，實現多元化融資。當前房地產企業再融資較為困難，風險也較高，探索新的融資方式是解決融資難問題的一個較為不錯的方法。為了取得廣泛的資金來源，房地產企業應在利用傳統融資的前提下，應將發行股票、債券、預售房款以及房產信托基金等方式作為傳統融資方式的有效補充，進而實現多元化的融資。在降低資產負債率，對資金成本進行有效控制的同時，以可以為房地產企業擴大資金來源，降低財務風險。再者，房地產企業應該優化資本結構，來降低其償債風險，目前國際公認的資產負債率是60%。房地產企業應通過合理安排自有資金與債務資金的比例關系，尋求最佳的資本結構，這樣才能夠將債務風險進行有效控制。
（二）在投資環節的財務風險防范
房地產企業應該加強對投資風險的控制，為預期報酬的實現而努力。要充分建立并完善投資立項、項目審批、運營管理、過程監控、投資評價和檔案管理的投資管理業務流程，以期能夠使房地產企業投資運營更加有效。在對房地產企業進行投資管理的期間，要對項目進行定性定量的分析，對項目可行性和投資收益進行合理估計；在相關項目進行選擇的時候，要保持謹慎的態度，克服盲目樂觀和冒險主義的思想，努力降低投資風險。
（三）在營運環節的財務風險防范
首先是對應收賬款的管理，賒銷方式進行經營雖然會給企業帶來一定的賬面利潤，但企業并沒有從中得到真實的現金流入，反而會因為相關的利息和稅收的開支加速現金從企業中流出。對應收賬款的管理管理給予一定的重視，并制定合理的信用政策，使房地產企業的應收賬款能夠盡快收回，是企業不得不考慮的問題。應收賬款的快速收回，也會進而降低企業壞賬損失風險。再者就是對現金的管理，保持充足的現金流，統籌安排資金，是企業獲取利潤的關鍵。房地產開發項目所需資金量比較大，如果不能對資金進行合理的統籌安排，資金匱乏并對項目施工進度產生影響的情況是有可能發生的，如果處理不當，甚至導致項目失敗。同時，市場、社會、自然等多種不確定因素都會對房地產開發項目造成影響。這些不確定因素會導致商品房銷售不暢，商品房大量積壓，最終有可能危及企業資金的正常運轉，這些問題得不到有效解決，還有可能使企業逐漸失去再融資能力，為企業財務危機埋下隱患。因而，企業要對現金管理加以重視，應該制定資金使用計劃，使現金收支平衡。財務人員還應充分考慮貨幣的時間價值，盤活企業閑散資金，保證企業經營資金需求。最后，努力降低商品房空置率，進而減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率也是企業在營運管理中應該予以考慮的措施。
四、結語
綜上所述，在宏觀經濟形勢不斷變化的情況下，房地產企業因其自身的特點決定了其所面臨的財務風險較大。在當前形勢下，加強房地產企業財務風險管控的研究，一方面能夠提高房地產企業的抗風險能力，讓房地產企業在多變的形勢下能夠穩健的前行；另一方面，希望通過對房地產企業財務風險管控的研究，使房地產企業能夠更加健康的發展，使房地產行業能夠保持持久的生命力。
參考文獻
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關健詞：房地產企業 合同管理 重要性 如何管理
一、合同管理在財務管理上的重要性
合同是商品交換的法律形式，企業經濟活動通過合同形式來體現。企業合同管理是對企業經濟活動進行的有效管理。合同管理關系到整個企業的成敗與信譽，因此企業必須重視合同管理。對于房地產企業而言，加強合同管理尤為重要，因為房地產企業除一些日常費用支出外，其余大量的經濟活動都是通過簽訂合同來完成的，例如銷售不動產、支付工程款等，都需要通過簽訂合同來實行資金流轉。對于房地產企業來說，加強合同管理可以對房地產的各個工程項目進行有效管理，又可以對房地產的其他經濟活動的運作進行有效管理。在房地產企業中，合同管理與財務管理緊密相連，是財務管理中的一個重要組成部分，所以加強合同管理就是加強財務管理。具體地說，合同管理在財務管理上的重要性，可以從以下幾個方面來體現。
（一）資金管理
房地產企業資金流動性大，大額的資金都是依據合同來進行支付的。只有加強合同管理，熟悉合同條款的相關內容，才能準確知道每一筆大額資金的支付時間，為制定資金計劃提供寶貴的第一手資料。
在為制定資金計劃起到重要作用的同時，合同管理也可以為資金支付提供可靠的依據。加強合同管理，可以準確的支付每一筆合同款項。在支付這一筆合同款項時，也能根據合同條款，知道整個合同金額是多少，已經支付多少，還有多少沒有支付。這樣就能控制企業在合同款項上的支付風險，因此說，合同管理是控制企業經營風險和財務風險的重要步驟。
（二）項目管理
合同是項目決算的前提，對房地產企業而言一個工程項目結束后，往往要對該項目進行事后決算。做好事后決算，就需要對整個項目期間簽訂的所有合同進行梳理。通過對合同的整理來確定該項目簽訂了多少合同金額，哪些合同在項目施工過程中因發生簽證等情況增加了合同金額的，每一筆合同金額的實際支付情況，后續還須支付多少金額，還有沒有未簽訂的一些工程整改合同，等等。通過對合同進行以上的整理，就能明確整個項目的實際成本，確定該項目利潤，明確該項目的贏利情況，也為下一個項目提供寶貴的一手資料。加強合同管理，清晰齊全的合同資料是項目決算的必要條件。
二、加強合同管理的措施
基于以上幾點，在房地產企業里，合同管理對于財務管理來說，具有非常重要的意義。那么，如何加強合同管理？擬從以下幾個方面來探討。
（一）財務部確定專人進行合同管理
合同管理人員不僅僅是一個檔案管理人員，而是一個財務管理人員。合同管理人員的職責，不僅是對合同進行整理、記錄、歸檔，還包括對合同要素進行審核。審核合同金額是否合理；審核合同付款方式是否科學；審核合同中是否明確合同款項結算時須提供符合當地主管稅務機關要求的發票；審核與合同有關的其他經濟數字（如質保金、違約金）是否合理。合同管理人員應根據合同條款進行付款審批，確定是否每筆款項都是嚴格按照合同條款進行支付的，這是企業風險控制的重要環節。
（二）建立完整的合同臺賬
合同管理人員在對資金支付申請進行審核的同時，要登記合同執行情況，即建立合同臺賬。一個完整的合同臺賬應包括銷售類合同臺賬、管理類合同臺賬、工程類合同臺賬。銷售合同臺賬主要歸集與銷售活動相關的經濟合同，也就是在財務賬務中計入銷售費用的合同。管理合同是和平時工作中日常經營管理有關的合同，也就是在財務賬務中計入管理費用的合同。這兩類合同臺賬的要素比較簡單，主要包括合同編號、合同名稱、對方單位、合同內容、合同總額、簽訂時間、支付條件、應付款金額、實際付款金額等。當支付每一筆實際付款金額后，合同管理人員就把實付金額填寫在本次申請額內，以便準確掌握已付款金額。
工程合同臺賬分為設計類工程合同臺賬和施工安裝類工程合同臺賬，設計類合同臺賬與銷售類合同臺賬基本一致，施工安裝類合同臺賬需要反映的內容更多了，因為施工安裝類合同除了按合同條款進行付款還要按工程的完成量進行付款。在編制工程合同臺賬時，須要加入工程審核量、工程進度款、工程實付款等內容，具體見表1。施工安裝類合同是每月根據工程完成量來進行工程款支付的合同， 合同管理人員每月需要先審核完成的工程量并計入合同臺賬，再將按照合同條款應支付的進度款計入合同臺賬，最后確定每月實際付款金額。這樣登記合同臺賬有利于工程款日后的結算。通過合同臺賬就能確定整個施工安裝合同已完成多少工程款，根據工程進度款已經支付多少工程款，還有多少工程款須在結算時支付。房地產企業如果同時開發幾個項目，工程合同臺賬還應按項目進行分類，這樣才有利于項目的決算，明確每個項目的合同金額，明確每個項目的工程成本。
關鍵詞：房地產；風險防范；管理工作；途徑
一、引言
有關部門對房地產行業相關工作進行了宏觀調控，在行業外部環境不斷變化的情況下，使得相關工作面臨著嚴峻的形勢和壓力。為了有效避免房地產行業中財務風險的發生，有關的工作人員不斷提升自身的專業水平的風險防范意識，加強對財務風險的深入分析和研究，從而最大限度的降低了財務風險的發生概率。
二、企業財務風險管理工作中存在的問題
1.風險防范機制不完善。有關工作人員為了提高自身的風險防范意識，在日常工作中不斷學習，總結經驗，加強對風險防范能力的不斷提升，但是目前在我國某些房地產企業還存在工作人員不重視企業財務風險管理工作的情況，例如我國某一地區的房地產企業工作人員在日常工作中表現的較為散慢，工作被動，缺乏積極性，不能自覺的遵守相關的風險管理制度，從而不僅自身的工作效率低，還對整個房地產企業管理水平的有效提升起到了制約的影響。出現這種情況主要是由于企業的風險防范制度不夠完善，從而導致人員的工作職責不明確，影響到財務風險管理能力的進一步提升。
2.缺乏預警財務風險制度。現階段在我國的某些房地產企業存在這種情況，企業內部并沒有建立財務風險預警制度，使得有關人員的風險預警意識較為低下，不能及時發現企業可能存在的風險問題，由于員工的風險預警水平低，因此對企業的財務風險管理相關工作不夠重視，不但導致了風險問題的發現，還給企業帶來了巨大的經濟損失。
3.企業投資階段管理力度缺乏。房地產企業的某些人員存在重發展，輕管理的思想，由于這些人員過于重視發展速度從而忽略了投資階段的管理工作，造成投資工作有關人員缺乏積極性、主動性，例如對投資立項以及審批工作相關操作環節不夠關注，對相關內容的檢查不認真，導致了資源浪費，也影響到了整個企業經濟效益的最大發揮。
4.資金管理工作落實不到位。資金管理是財務管理有關人員的重要任務，同時它還對企業的利益起到了決定性的影響作用。由此看來，管理人員必須積極強化資金管理工作，實現企業經濟效益的最大化，可是目前在我國某一房地產企業，出現資金管理工作落實不到位的情況，例如某些管理人員盡管已經制定了《房地產資金管理規范》相關制度，可是融資的方式過于單一，渠道小，從而導致了資金緊張，影響到部分項目的順利進行。
三、提升有關人員風險防范水平的途徑
1.構建財務風險防范機制。對房地產行業來說，財務戰略必須積極服從于企業發展戰略，同時也對企業發展戰略起到決定性的影響。因此有關人員要正確認識財務戰略和企業戰略之間的利益關系，作為管理人員一定要積極配合企業發展戰略相關工作任務，例如積極制定科學合理的《企業財務風險防范措施》，《安全隱患排查標準》等，從而通過戰略規劃來促進企業的更好發展，只有這樣做才可以促進房地產行業實現可持續發展的目標，我國某一房地產行業中的的管理人員根據現階段國內房地產的發展狀況以及市場環境，從而對企業的實際情況進行更為深入的研究，并依據企業戰略，企業外部環境，同時結合企業內部的財務戰略理論，制定出了合理、詳細的企業內部財務戰略，及時建立了財務風險防范措施，將財務風險的發生概率降到最低。
2.制定科學的財務風險預警制度。建立財務風險預警制度，就是管理人員通過設置一些敏感性的財務指標，從而實現對企業償債能力，營運能力，盈利能力，成長能力等重要目標作出重點分析與探討，并利用金融，財務，企業管理，市場營銷等多種理論知識，同時采用數學模型，比例分析等定量方法，及時發現財務風險的存在，以便于及時采取相應的措施，這種制度是對企業可能會面臨的風險進行的一種預報、預測等工作，主要是為了避免財務風險發生而對企業造成損失。例如我國某一房地產企業的管理人員及時制定了《財務風險預警機制》和《房地產企業預警風險系統》，在制度的約束下有關工作人員的積極性很高，也加強了對企業財務風險管理工作的高度重視，工作熱情更高了，效率也大大提升了。
3.加大投資管理力度。由于房地產行業的投資較大，周期長，而且投資活動容易受到外部環境不良影響從而產生一定的波動，所以，有關管理人員必須加大對相關投資活動的管理力度，強化投資風險的控制工作，從而確保企業的經濟效益得到最大的發揮。作為房地產企業的管理人員尤其是要加強投資立項，投資審批，運營管理，施工監控，工程驗收，檔案管理等環節的管理，強化投資階段管理工作，最大限度的降低企業發展中的投資風險。加強企業投資前期的風險預測。在限購背景下，房地產企業的財務風險成為有關工作人員最為關注的問題，由于企業的投資活動主要是由企業主要用途以及所處地理位置共同決定的，因此在房地產相關項目開發之前，有關的工作人員必須積極的做好項目開發的準備工作，例如某些工作人員以科學嚴謹的財務工作態度，從而對相關內容進行詳細的計算，努力做好企業開發項目的風險評估以及設計規劃工作，最大限度的降低了企業投資風險的發生率。在投資分析階段，必須根據我國現階段的經濟發展狀況，房地產行業的市場變化以及國家有關部門對行業提出的調控政策，在充分掌握市場最新動態和政策不斷變動的前提條件下，有效減少企業投資風險。
4.強化企業的資金管理工作。資金管理是企業發展中的核心任務，同時也是企業進行財務風險防范工作的重要保障。由于房地產企業作為我國經濟發展的支柱力量，對我國經濟的快速發展起到了積極的推動作用。因此有關的管理人員必須加強對融資模式的不斷創新，例如采取開拓融資渠道的方式，實現多元化的融資方式，同時還要將自身的資金得到合理的利用，比如說采用銷售回款，經營性欠款等方式，打破傳統的單一融資方式，并積極拓展基金機構資金，企業債券，行業合作資金等多種渠道，有效的擴展房地產企業的融資平臺。
5.強化企業內部體系建設。為了加強對企業財務風險的管理，有關的工作人員應該結合企業自身的發展特點以及目標，從而制定出符合企業發展的風險控制體系，并加強對相關制度的不斷完善，例如某一房地產企業的管理人員指定人員來進行監督工作，從而科學的設計監督機構相關人員的職能范圍，使得人員能夠積極對業務的流程進行梳理，從而實現企業財務管理工作的系統化和程序化；在管理系統改進過程中，需要及時加強對工作人員的專業培訓，例如采用聘請培訓師的方式，并在培訓活動進行前積極制定合理、詳細的房地產企業專業培訓計劃，從而確保企業培訓活動的有序進行，要求工作人員在培訓中多進行小組討論，在互相學習的過程中，做到共同進步，并在培訓活動結束后，組織人員進行考核，對于考核成績不合格的人員，管理人員先對他們進行思想教育，然后要求他們進行補考，直到考核成績通過；反之，對某些考核成績優異，在培訓活動中積極表現的人員進行表揚和獎勵，采用這種方式有效提高工作人員的積極性，激發他們的工作熱情，使員工掌握更多的專業知識，有效提高人員的綜合素質和技能水平。
四、結語
人員素質和專業技術的提升是房地產企業實現可持續發展的基礎，因此為了有效提高有關人員的綜合素質和專業水平，必須強化員工培訓工作，并加強對相關規章制度的不斷完善，從而促進企業的穩定發展。
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【關鍵詞】：房地產 信息數據庫 構建實現
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
隨著社會的發展和進步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產管理工作隨著網絡等新興媒體的發展，其實際工作中依附的高科技、信息化系統運用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產信息數據庫系統工作中的一些實踐進行具體的闡述和分析。
1企業建立房地產信息數據庫的意義
在房地產企業實際工作中，信息統計工作的地位已變得日趨重要，當前房地產管理和統計工作在實際操作中相較于之前的工作已經有了根本性的轉變。房地產管理工作中的各級部門已經認識到如果脫離了基本的統計數據分析，將對房地產管理工作進一步的如何設計規劃、如何制定目標、如何預測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發揮信息統計在實際工作中的運用，就要對房地產各項基礎信息進行統計數據并進行保存完整。因此，房地產管理工作中盡早建立一個完善的統計信息數據庫，才能充分發揮統計工作的在實際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產發展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學、較完備的房地產信息數據庫系統。
2構建房地產信息數據庫的目標需求
構建功能較為完善的房產管理信息系統是為了實現房產業務辦理的信息化、網絡化目標。具體需求如下：構建該系統要能能基本實現圖形數據與屬性數據的相互關聯功能，實現以圖管房、以圖管檔的思想；實現商品房的預售許可受理、審核、發證、歸檔及相關檔案管理功能。實現房產測繪圖形繪制、面積分攤與計算、生成分戶圖、成果報表自動輸出等功能。系統要能提供通過圖幅號或地號、姓名、證號等數據信息直接關聯到相應圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產權人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數據信息；系統所需要的基礎圖形由甲方提供。對于查封、抵押、凍結等情況的房屋如辦理過戶，系統要有自動提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統需具有較全面的統計功能，既能進行圖上統計，也要能按照所提供文字條件進行統計，為領導決策提供支持。系統需要提供較為強大的后臺管理功能，需要具備完善的權限管理功能，要能靈活控制每一個人對每一個作業環節的權限，并可根據需要由甲方安排指定人員進行調整。系統要能進行商品房的網上預售備案管理，能在網上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實現網上預售合同的管理等。
3房地產信息檔案數據庫系統的實現
針對目前的房產實物檔案管理存在的問題，要求采用最先進計算機數碼成像技術，開發房地產信息檔案數據庫管理系統，通過該系統，采信息化系統為基礎的集中管理房地產信息檔案網絡化管理手段，實現房地產信息數據庫共享，實現檔案數據庫的全數字化管理。
3.1基本需求
①人員權限設定
功能描述：實現用戶分組管理功能。實現用戶組權限管理功能（添加、刪除權限）、用戶在各個權限組之間切換，以達到科學合理利用房產管理系統的目的。可以列出系統所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用戶組和每個組擁有的權限，并可以添加、刪除每個用戶組的權限。
②管理員設置用戶密碼
選擇了一個用戶后，“設置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。
③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統檢查后把當前用戶的密碼修改成新密碼。
向組中加用戶：選擇一個組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。
從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個用戶，刪除。刪除時要求確認。
④修改用戶組的權限：打開組的權限列表，列出所有的權限，通過復選框來增加、刪除組的權限，并設置權限字段。
⑤性能需求：密碼管理符合國家標準的密碼管理體系。可管理的權限包括：房屋的范圍、各種功能操作。
3.2流程規則
流程定制是一個系統開放與否的標志，隨著時間的發展，很多房地產管理業務的處理方式和流程都在發生變化。在系統中，有權限的系統管理員可根據實際情況來設定業務流程，只要簡單的進行環節的調整和選擇，就能實現流程的更改，從而不因為一個簡單的流程的變化而需要系統的再開發、升級，影響正常的工作。
①業務操作流程：
②數據流圖：
3.3業務規則
業務規則主要是指業務受理和業務流轉的基本前提，是信息互動的關鍵。構建完善的業務規則庫，解決好數據互動及數據相互限制與約束的問題，系統中引入完整、科學的業務規則，在每個業務環節，配合用戶的操作，系統能自動提取業務規則庫中的相關信息，推送給用戶，并作自動判斷、驗證、關聯計算處理等，并將業務規則與工作流管理緊密結合起來。業務規則庫要像工作流一樣，是可靈活維護的。
①業務操作流程：
②數據流圖：
3.4要件定制
要件定制是設定每一業務所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據設定的標準來收取要件，避免漏收、錯收等現象，保證收件人員把好第一關，從而提高工作效率。
①業務操作流程：
②數據流圖
4構建房地產信息數據庫的應用需求
房地產信息數據庫量初期可設置達到100G的數量級，應選用大型數據庫管理系統。用戶可以改變數據庫表字段的長度，增加新字段。為了提高數據的訪問速度，可以把歸檔前后的數據分開，存放于不同的數據庫。掃描要件存儲一個數據庫中。姓名、地址等字段最好設為100個字節。為了便于統計匯總，常用的參值同時保存名稱和代碼值。
