時間：2023-05-30 09:57:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)調(diào)控，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
房地產(chǎn)調(diào)控要充分考慮到各地城市化人口流動的趨勢及城市定位，按照城市發(fā)展規(guī)律及人口流動規(guī)律增加土地供應(yīng)
在十年房產(chǎn)調(diào)控的打壓下，中國房價卻越挫越勇。
2013年上半年“國五條”高調(diào)入市劍指房價下行，然而半年之后，7月全國房價同比漲幅再創(chuàng)新高，北京尤以18.3%的漲幅居首，“調(diào)控”儼然成為房價的助推器，然而反思?xì)v次房產(chǎn)調(diào)控，房價越走越高并非無因。
中國正在經(jīng)歷前所未有的城市化進(jìn)程速度，雖然與國際城市化水平相比尚有距離，但還是為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大的歷史機(jī)遇，然而不可忽視的是，每個城市的城市化水平及定位不盡相同，從國際慣例及現(xiàn)實(shí)情況看，人口通常流向沿海及中心城市，這并不受任何行政和人為干預(yù)，完全是城市化發(fā)展的必然結(jié)果。
然而現(xiàn)行的房產(chǎn)調(diào)控存在眉毛胡子一把抓的誤區(qū)——即沒有實(shí)行分類分區(qū)、與城市化定位相適應(yīng)的房產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，雖然政府用各種政策限制外地人來京，近十年來依然沒能阻擋每年約50～70萬的人涌入這座城市，按照北京的地位和作用，根據(jù)城市化發(fā)展規(guī)律，北京遠(yuǎn)期人口無論如何不會少于3500萬。每年新增人口的住宅需求和改善居住的需要，意味著每年需新增30萬套住房，然而反觀近幾年北京的土地及保障性住房供應(yīng)量，顯然只能讓少數(shù)人“居有所屋”，雖然政府也在力盡所能擴(kuò)大土地供應(yīng)量，但由于北京“攤大餅”的發(fā)展模式，快速交通很難觸及到每個居住區(qū)，這就使房屋有效供應(yīng)大打折扣。而與北京一房難求的局面相對應(yīng)的是，眾多三四線城市卻出現(xiàn)了“鬼城”，土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人口數(shù)量，但是由于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性，這并不能緩解一線城市住房緊張及房價上漲的局面。
造成這種冷熱不均的局面最本質(zhì)原因就是供求關(guān)系失衡，政府顯然已經(jīng)意識到這個問題，但在如何平衡供需矛盾上，卻是統(tǒng)一采取打壓開發(fā)商策略，雖然理論上是想讓開發(fā)商盡快低價拋售囤積的房源，然而這只是短暫策略，一些正在發(fā)展中的房企大受打擊，他們甚至不敢拿地，這直接造成了調(diào)控期內(nèi)土地流拍率的上升。當(dāng)開發(fā)商手中的存量房源消化完以后，就面臨著房源中斷的現(xiàn)實(shí)問題，在打壓政策下，一些原本的剛性需求也延后消費(fèi)，處于觀望狀態(tài)，與此同時大量的人群又涌入一線城市，造成了新老住房需求的疊加增長，然而剛性需求不能無限延后，所以巨大的供需矛盾不可避免地出現(xiàn)了。
與買房市場一脈相承的是，一線城市租房市場也水漲船高，當(dāng)限購政策只允許買房者購買一套房產(chǎn)時，市場可租賃的房源就會銳減，然而政府的廉租房遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人口不斷涌入的龐大租房市場需求，這時候房租上漲也在意料之中。
所以房地產(chǎn)調(diào)控要充分考慮到各地城市化人口流動的趨勢及城市定位，簡而言之就是分類分區(qū)調(diào)控，按照城市發(fā)展規(guī)律及人口流動規(guī)律增加土地供應(yīng)，這樣才能根本解決房地產(chǎn)區(qū)域性不平衡局面。
如今的房地產(chǎn)調(diào)控大都存在不可持續(xù)性弊端，此時更需要國家出臺長效機(jī)制平抑房價。房價問題必須立足于市場經(jīng)濟(jì)，輔之以政府的供應(yīng)調(diào)控和社會救濟(jì)。比如一線城市應(yīng)大力發(fā)展副中心城市和衛(wèi)星城建設(shè)，將快速交通干道與中心城市相連，并讓副中心城市自我形成就業(yè)和生活的完整體系，這可以分流一部分中心城市的住房供應(yīng)。即使買房者的工作地點(diǎn)在中心城市，也可以通過快速交通分擔(dān)一部分住房壓力。然而現(xiàn)實(shí)情況是，如今所謂“副中心城市”及“衛(wèi)星城市”并沒有發(fā)揮這項功能。燕郊被稱為北京的“后花園”，然而連接北京的公共交通永遠(yuǎn)人滿為患，出行成本巨大，而燕郊本身也沒有與之相匹配的教育、就業(yè)機(jī)會，并沒有發(fā)揮分流北京人口及住房的功效，于是只落得“后花園”一紙?zhí)撁?/p>
房價何時能降？這是億萬人求解的一個問題，以北京為例，在確定其遠(yuǎn)期不少于3500萬人口的基礎(chǔ)上，如提前規(guī)劃和盡快大規(guī)模建設(shè)副城，并建立相應(yīng)生活配套、工作環(huán)境及交通設(shè)施，北京房價至少要在三年之后才能回落。否則房價回歸之路將遙遙無期。
（作者系《小康》雜志社社長兼總編輯）
[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)稅 調(diào)控 政策
中國房價同比增長率自2008年以來呈“U型”趨勢(如圖1)。2008年由于受到次貸危機(jī)所引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響,房價從2008年年初的近12%一直下滑至2009年3月的負(fù)增長,而后隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,房價開始反彈上升,上漲勢頭明顯強(qiáng)于下跌趨勢,未到一年增長率就已恢復(fù)到前期水平。
圖1 2008年以來中國房價走勢
面對當(dāng)前房價的非理性上漲,中央與地方政府相繼出臺調(diào)控政策,但實(shí)踐證明,各種舉措并未在遏制房價過快上漲中有明顯作用。因此,本文將從房產(chǎn)稅角度闡述其對房價調(diào)控的影響,并以此提出房產(chǎn)稅改革勢在必行(居于高位的房價為其改革提供了環(huán)境基礎(chǔ));在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析當(dāng)前房產(chǎn)稅條例存在的問題以及這些不足對房價的影響;最后,針對當(dāng)前的問題提出改革的方法和政策建議以及改革對房價的影響。
一、房產(chǎn)稅及其對房價調(diào)控的影響
中國自1986年出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》至今,由于條例所存在的問題而導(dǎo)致其在稅法中的地位極其微弱,由此可知房產(chǎn)稅在調(diào)控房價中所起的作用。
按照國際現(xiàn)行做法,房產(chǎn)稅以不動產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅等稅種的形式對房產(chǎn)稅納稅人實(shí)行比例征收。首先,從征收范圍上看,房產(chǎn)稅覆蓋經(jīng)營性與非經(jīng)營性房產(chǎn),對整個國家層面的房價都有抑制作用;其次,從納稅對象來看,以房產(chǎn)所有權(quán)為主,所有者派生權(quán)利為輔的全面征收將在一定程度上遏制逃稅行為,管控稅源,從源頭上穩(wěn)定房價波動;再次,從稅基計算依據(jù)來看,以公允價值為房價計稅基礎(chǔ)的比例稅具有及時性與時效性的優(yōu)勢,能從價格有效性上對實(shí)時調(diào)整房價起重要作用。
綜上所述,完善的房產(chǎn)稅能從征收范圍、納稅對象、稅基等方面遏制房價上漲,減少房價波動。
二、房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及其對房價的影響
中國現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱“條例”)出臺已有近25年之久,但隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程的加快,這一條例并未發(fā)生重大修改(僅于2008年廢止《城市房產(chǎn)稅暫行條例》并將其征稅對象納入《條例》),可見其已不能適應(yīng)當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況,對房價的影響程度也隨之逐漸削弱。下文將分析《條例》及稅收管理中的存在不足及其對房價的影響。
1.房產(chǎn)稅征收范圍的局限性
《條例》規(guī)定了房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,且房產(chǎn)用途為營業(yè)性質(zhì)。該規(guī)定有兩處不足:其一,房產(chǎn)稅征收范圍限定在城市為主的區(qū)域。當(dāng)前城市化進(jìn)程的加快,已使部分農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)房產(chǎn)開發(fā)納入城市范圍,城市經(jīng)營性企業(yè)已把廠房等遷至農(nóng)村,因此,原規(guī)定不僅會使部分稅源流失,而且會失去對城市范圍以外的房價調(diào)控能力。其二,房產(chǎn)稅不在非營業(yè)用的個人房產(chǎn)上征收。2009年年初以來房價上漲以及房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的捂盤惜售等現(xiàn)象主要還是出現(xiàn)在自用性房產(chǎn)上。雖然房產(chǎn)交易營業(yè)稅能在一定程度上減輕個人住房的投機(jī),但會由于預(yù)售等變相投機(jī)行為使得營業(yè)稅的作用大大減弱。因此,從流量上使用營業(yè)稅控制房價上漲的作用很微弱,此時房產(chǎn)稅能在存量上起到補(bǔ)充的作用,兩個稅種結(jié)合能在較大程度上實(shí)現(xiàn)房價調(diào)控。
2.稅基的計算不合理
《條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為兩類:一類是以房價原值一次扣減10%―30%后的余值作為計稅基礎(chǔ);一類是以房產(chǎn)租金收入作為計稅基礎(chǔ)。第一類計稅基礎(chǔ)主要以房價的歷史成本為依據(jù),但這一方法在如今面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房價上漲形勢下失去了合理價值。以歷史價格為主的計稅基礎(chǔ)會造成對房價估值不準(zhǔn)確,從而導(dǎo)致稅收流失現(xiàn)象嚴(yán)重。另外由此而導(dǎo)致稅控機(jī)制的缺失使房價的非理性上漲成為可能。尤其是在第二類計稅基礎(chǔ)存在的情況下,稅收流失與調(diào)控不利現(xiàn)象更為嚴(yán)重。從博弈論角度來看,出租人與承租人會在逃稅或減少稅負(fù)處達(dá)到納什均衡,此時雙方各自利益能達(dá)到最大化。另一方面,由于信息不對稱,出租與自用之間存在難以界定的問題,也會導(dǎo)致稅控不力,從而影響房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。
3.稅率設(shè)計缺陷
《條例》規(guī)定兩種計稅基礎(chǔ)分別以1.2%與12%計算,前者按年征收,而后者則按月租征收。假定剛購入一套經(jīng)營性房產(chǎn),價格以未來每月租金R(假定租金不變)現(xiàn)值計算,且設(shè)定貼現(xiàn)率為r并保持不變,因此可推算當(dāng)前的房產(chǎn)價格為P=R/r。根據(jù)以原值為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅繳納規(guī)定可計算出每年應(yīng)繳納P*70%*1.2%的房產(chǎn)稅;而以租金為計稅基礎(chǔ)的規(guī)定可計算出每年應(yīng)繳納R*12*12%。兩者比較發(fā)現(xiàn),只有當(dāng)貼現(xiàn)率約為0.58%時,兩種方式所計算的房產(chǎn)稅應(yīng)繳數(shù)額才基本一致。現(xiàn)實(shí)中貼現(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0.58%,因此,以房產(chǎn)原值為計稅基礎(chǔ)的繳納方式將起到避稅作用。因此,房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的購房熱與大家更愿意自有房產(chǎn)從而減少或避免納稅的目的之間不能說沒有任何關(guān)系。
4.房產(chǎn)稅未建立有效的稅源監(jiān)控體系
當(dāng)前房產(chǎn)稅征收基本是采用自行申報方式,由于申報人存在機(jī)會主義與申報人、稅務(wù)機(jī)關(guān)之間存在信息不對稱,申報不及時、申報額不足等問題非常突出。這些現(xiàn)象主要?dú)w因于稅務(wù)機(jī)關(guān)未建立有效的稅源監(jiān)控體系,如房產(chǎn)所有者信息、房產(chǎn)價值、房屋出租等為信息主體的房產(chǎn)信息系統(tǒng)。由于房產(chǎn)信息來源不暢而導(dǎo)致稅源流失的問題較為嚴(yán)重。另外,中央及各地方政府會因此對房價走勢的宏觀把握不夠。
三、房產(chǎn)稅改革及其對房價的影響
基于上文分析,現(xiàn)階段實(shí)行的房產(chǎn)稅已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,因此,對房產(chǎn)稅施行改革已勢在必行。下文將針對房產(chǎn)稅改革的問題提幾點(diǎn)政策建議。
1.擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍
在當(dāng)前征收范圍的基礎(chǔ)上,把范圍擴(kuò)大到農(nóng)村房產(chǎn)和非經(jīng)營性房產(chǎn)。但這勢必會引起低收入居民及農(nóng)民的可支配收入下降。針對這一問題,可加一些征收前提,如按住房面積、結(jié)合個人所得稅或是否為第二套房等。因此,擴(kuò)大征收范圍能從房價控制的廣度上起到抑制作用。
2.在稅基計算中引入公允價值
存在兩種計稅基礎(chǔ)而導(dǎo)致的稅收流失可通過合并方式達(dá)到稅控的目的,統(tǒng)一為以公允價值為計稅依據(jù)。參考會計準(zhǔn)則中的資產(chǎn)定價,當(dāng)房產(chǎn)存在合理市場價格的情況下,以市場價格作為計稅基礎(chǔ);當(dāng)房產(chǎn)不存在市場價格的情況下,以相近房產(chǎn)的市場價格為計稅基礎(chǔ);當(dāng)房產(chǎn)既不存在自身的市場價格又不存在相近房產(chǎn)市場價格的情況下,以房產(chǎn)評估公司的評估價格作為計稅基礎(chǔ)。通過引入公允價值的方法使得房產(chǎn)價格更具有相關(guān)性,計稅基礎(chǔ)更具有及時性與有效性,同時也使房價由于房產(chǎn)稅實(shí)時征收減少了波動性,發(fā)揮房產(chǎn)稅平滑房價的作用。
3.統(tǒng)一稅率
計稅基礎(chǔ)合一必然使稅率合一。具體稅率可參考中國的匯率管理機(jī)制,實(shí)行有管理的浮動稅率制度,中央設(shè)定某一參考稅率和稅率浮動幅度,各地方政府可在浮動區(qū)間里選擇適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的稅率。這一做法的原因是中國地域面積廣闊,各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡,由此而導(dǎo)致各地居民的可支配收入不一致和極差地租的差異。稅率的合理設(shè)定將會有重點(diǎn)、有節(jié)奏、有針對性地調(diào)控各地方房價,對房價控制的深度上起到抑制作用。
北京房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺這份新發(fā)的《北京市規(guī)劃委員會關(guān)于貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知》寫到，針對20xx年6月1日后新審批、新開工的住房項目，要嚴(yán)格按照國辦37號文件、建設(shè)部165號文件的規(guī)定執(zhí)行。而在此前建設(shè)部165號文件的規(guī)定顯示：套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上，但是并沒有規(guī)定到底是項目中90平方米所占為70%，還是城市總量控制在70%.對此北京市規(guī)劃委有關(guān)負(fù)責(zé)人對本報表示，70%的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該指單個項目而不是城市總量，但他同時表示這只是個人理解。
文件要求，對于6月1日之前已經(jīng)取得相關(guān)批準(zhǔn)文件，但未取得施工許可證的商品住房項目，應(yīng)依照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規(guī)定，配合市有關(guān)部門做好清理工作。
但是文件并沒有說明清理工作的具體措施，包括招牌掛項目和協(xié)議轉(zhuǎn)讓項目如何改規(guī)劃等問題。
數(shù)據(jù)顯示，目前北京有600個項目均屬于被清理的范疇。這些項目雖然已經(jīng)審批，但并未開工建設(shè)。對此，規(guī)劃委負(fù)責(zé)人表示，具體如何清理還需進(jìn)一步商定。而首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平表示，這些項目相互的情況都很復(fù)雜，一些項目的區(qū)域情況決定了其不可能建成90平方米以下的住宅，比如一些位于郊區(qū)風(fēng)景區(qū)的項目，在下一步的清理中，估計會針對不同地段項目采取不同方式。
對此，有開發(fā)商則稱，市規(guī)委內(nèi)部所掌握的執(zhí)行精神是，20xx年6月1日前已經(jīng)取得土地證、規(guī)劃證、開工證的住宅項目，就按開發(fā)商原來報批的規(guī)劃方案進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也就是說一個項目只要有一部分取得了施工許可證，其他后期項目都算過關(guān)。目前此說法尚未得到政府部門證實(shí)。
市規(guī)委召開會議傳達(dá)新審批項目在70%標(biāo)準(zhǔn)方面意見昨天到北京市規(guī)委進(jìn)行咨詢辦理有關(guān)手續(xù)的開發(fā)商數(shù)量開始猛然增加。據(jù)北京某國有地產(chǎn)公司一位負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃審批手續(xù)的負(fù)責(zé)人介紹，由于文件昨天上午還沒正式下發(fā)，我上午在規(guī)委碰到20多個開發(fā)商來咨詢，因為大家都聽說規(guī)委傳達(dá)了北京細(xì)則在項目規(guī)劃方面的精神。記者了解到，北京市規(guī)委在9月4日召開了一個內(nèi)部會議，該會議主要傳達(dá)了北京市規(guī)委對20xx年6月1日后新審批項目，在90平方米70%比例方面的處理意見。
但是并沒有明確20xx年6月1日之前出讓土地項目的處理意見。該會議內(nèi)容隨后被業(yè)內(nèi)傳為北京市規(guī)委傳達(dá)北京實(shí)施細(xì)則精神，因此導(dǎo)致大量開發(fā)商到規(guī)委進(jìn)行咨詢。同時有消息稱，北京有關(guān)部門已經(jīng)制定了一個關(guān)于北京新建商品房項目套型結(jié)構(gòu)比例的暫行管理規(guī)定，該規(guī)定對未簽訂土地出讓合同的項目、通過招拍掛出讓項目以及協(xié)議出讓土地項目等三種類型項目，在90平方米70%比例方面進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。
住房項目新審批流程1審批部門在辦理規(guī)劃意見書時應(yīng)當(dāng)填寫住宅建筑套型密度指標(biāo)。
2在審查設(shè)計方案時應(yīng)審查住宅建筑套型密度是否符合規(guī)劃意見書提出的要求。
3在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時應(yīng)當(dāng)在許可證附件中填寫住房項目總建筑面積、90平方米以下住房的建筑面積、單棟住房項目總套數(shù)，單棟住房項目90平方米以下住房套數(shù)等指標(biāo)，同時要審核套型結(jié)構(gòu)比例是否符合規(guī)劃意見書和審定的設(shè)計方案的要求。
4規(guī)劃監(jiān)督部門在進(jìn)行規(guī)劃驗收時，應(yīng)當(dāng)審查住房項目的平面結(jié)構(gòu)與我委核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時的備案圖紙是否一致。發(fā)現(xiàn)平面布局不一致的，規(guī)劃監(jiān)督部門應(yīng)當(dāng)向?qū)徟?科)室和勘設(shè)測管辦通報有關(guān)情況并協(xié)助調(diào)查。
5申報總平面圖中是否附有套型結(jié)構(gòu)比例明細(xì)表，套型結(jié)構(gòu)比例明細(xì)表中應(yīng)列出：
(1)住房項目的總建筑面積和總套數(shù)
(2)套型建筑面積90平方米以下住房的總建筑面積及其占住房項目總面積的比例
(3)套型建筑面積90平方米以下住房總套數(shù)
(4)單棟住房的建筑面積和總套數(shù)
商品住宅的交易量已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到二三線城市。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí),估計一些城市在房價回調(diào)后成交量將有一些上升,回升幅度有多大還有待觀察。我們建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策,以穩(wěn)定市場的預(yù)期,要盡量發(fā)揮市場在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用。
怎樣把增加住房有效供給與盤活存量,包括閑置住房以及發(fā)展二手房市場、租賃市場統(tǒng)一結(jié)合起來,這里有很多問題需要研究。首先由于目前市場觀望氣氛比較濃厚,所以一些開發(fā)商縮小了開發(fā)規(guī)模,拉長了開發(fā)周期,竣工量在低位運(yùn)行。怎樣加強(qiáng)住房有效供給,政府有關(guān)部門要加強(qiáng)督察的力度。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字顯示,目前空置商品房1.9億平方米,住宅為1億平方米,而媒體上炒的比較兇的就是閑置房的數(shù)量。老百姓手上有兩三套住房的還占有一定比例。怎樣盤活二手房市場和租賃市場是亟待解決的問題。另外部分城市目前商品住房的租賃價格上漲,既影響中低收入者居住的需求,又與物價指數(shù)上漲有關(guān)聯(lián)。所以建議政府部門要抓緊制定房屋租賃管理辦法,規(guī)范經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的行為,發(fā)展租賃市場。
土地供應(yīng)計劃完成難度較大,不少城市土地購置面積和完成土地的開發(fā)面積仍然在同比下降。國土資源部公布的數(shù)字顯示,上半年完成的土地供應(yīng)還不足計劃的1/3。所以完成全年的住宅用地供應(yīng)計劃難度很大。另外根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字,從上半年的土地購置面積看,在40個重點(diǎn)城市中,同比下降的有8個城市,其中深圳同比下降99.7%,廣州同比下降79.7%,昆明同比下降68.1%,長春同比下降41.8%,南京同比下降41.3%,長沙同比下降33.9%,這幾個是下降幅度大的。
另外在土地開發(fā)方面,40個城市當(dāng)中,上半年平均的同比下降是14.6%,其中下降幅度超過50%的有9個城市,像西寧、昆明、北京、三亞、成都、太原、北海、長沙、西安,其中西寧同比下降98.6%,西安同比下降50.1%。這些城市要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,我們建議政府有關(guān)部門要適當(dāng)調(diào)整土地的出讓底價,確保土地供應(yīng)計劃的增加。
盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極的變化,但各地房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢不一,政策效果也存在很大差異性。從抑制部分城市房價上漲過快的情況看,調(diào)控效果已經(jīng)很明顯。但從觀望情緒依然比較濃厚的情況看,還不符調(diào)控的措施要求。今后幾個月,引發(fā)經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大,完成全年經(jīng)濟(jì)增長保八的問題估計也不大。中央政府調(diào)控樓市的政策不會松動,但又鑒于市場不確定因素比較多,包括房地產(chǎn)上下游影響。一些企業(yè)對購地問題、開發(fā)問題、進(jìn)度的放慢也會影響明后兩年房地產(chǎn)市場,所以我們7月份的時候跟國務(wù)院有關(guān)部門的匯報當(dāng)中,多次建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策,以穩(wěn)定市場的預(yù)期,要盡量發(fā)揮市場在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用,同時抓緊制定十二五城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長期建設(shè)規(guī)劃。
[關(guān)鍵詞] 預(yù)期泡沫宏觀調(diào)控回歸理性
當(dāng)前中國房產(chǎn)交易市場，無論新房市場，還是舊房市場，成交量都很低。為什么產(chǎn)生這種現(xiàn)象？會持續(xù)多久？將怎么打破這種“僵局”？本文就這些問題展開分析。
一、政府部門、房產(chǎn)投機(jī)者和房產(chǎn)投資者的雙重角色
房產(chǎn)交易市場有三類主體：購房者、售房者和監(jiān)管者。
購房者包括:(1)房產(chǎn)消費(fèi)者，購房用于自住;(2)房產(chǎn)投資者，購房用于出租;(3)房產(chǎn)投機(jī)者，通過低價購入，高價售出來贏利。
售房者包括:（1）房產(chǎn)開發(fā)商，是賣房主體；（2）房產(chǎn)投資者，為出租而購入的房子在行情逆轉(zhuǎn)時借機(jī)拋售；（3）房產(chǎn)投機(jī)者，從購房的第一天開始，就已加入售房者隊伍，他們是房價走勢和國家政策的先知先覺者；（4）政府部門，政府部門作為土地所有者，以出讓土地使用權(quán)獲取收入，因此它屬于售房者――“售地者”。
監(jiān)管者，就是政府部門，包括中央政府和地方政府。
可見，政府部門、房產(chǎn)投機(jī)者和房產(chǎn)投資者的角色是雙重的。政府部門即是監(jiān)管者，又是售房者，即當(dāng)“裁判”，又當(dāng)“運(yùn)動員”，準(zhǔn)確地說，中央政府承擔(dān)著“裁判”的角色，地方政府扮演著“運(yùn)動員”的角色；房產(chǎn)投資者和房產(chǎn)投機(jī)者的角色更是雙重的，即是購房者，也是售房者。
二、由于中央宏觀調(diào)控迫使房產(chǎn)投機(jī)者退出購房者群體，加之宏觀調(diào)控初期，房價依然堅挺，因此導(dǎo)致成交低迷
房產(chǎn)投機(jī)者所扮演的角色視房價走勢預(yù)期而定。如果預(yù)期房價上漲，在購房者群體中，除房產(chǎn)消費(fèi)者以外，房產(chǎn)投機(jī)者將蜂擁而至，而在售房者群體中，房產(chǎn)開發(fā)商不會輕易出手，因為“皇帝女兒不愁嫁”，他們將待價而沽，結(jié)果就是房價節(jié)節(jié)攀升。如果預(yù)期房價下跌，那么，在購房者群體中，將難以再現(xiàn)房產(chǎn)投機(jī)者頻繁活動的身影，就連住房消費(fèi)者也將持幣觀望，翹首以盼房價下跌，而在售房者群體中，除了房產(chǎn)開發(fā)商以外，房產(chǎn)投機(jī)者也會加入進(jìn)來，結(jié)果就是房價應(yīng)聲而落，跌勢如潮。
由以上分析可知，即使房價已讓普通房產(chǎn)消費(fèi)者覺得高不可攀，但由于有房價上漲預(yù)期，房市依然火爆，房價和成交量將連袂上漲，此時房產(chǎn)交易市場不再反映真實(shí)供求，成為房產(chǎn)投機(jī)者冒險的樂園，房市泡沫迅速膨脹，但是，膨脹的泡沫終究要破滅。正是看到了泡沫破裂等潛在的風(fēng)險，中央政府采取了宏觀調(diào)控措施，以抑制房價過快上漲。采取的主要操作策略就是打擊房產(chǎn)投機(jī)者，使其無利可圖，逼其退出購房者群體，而宏觀調(diào)控初期房價依然堅挺，房產(chǎn)消費(fèi)者無力購房，因此，房產(chǎn)交易市場上成交量急劇下降。
三、由于政府的雙重角色導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商維持目前的高房價，而房產(chǎn)消費(fèi)者沉默以待，因此這種高房價、低成交量的現(xiàn)象還會持續(xù)比較長的時間
宏觀調(diào)控初期，房價堅挺，房產(chǎn)開發(fā)商咬住高價不降，他們希望能熬過這樣一個低迷的時期，等待下一個春天的到來。然而至少需要以下條件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、國家政策解凍，房產(chǎn)投機(jī)者重新加入購房者群體。寄希望于第一個條件，是不現(xiàn)實(shí)的。因此，國家政策取向，將對中國房產(chǎn)交易市場下一步走向起著舉足輕重的作用。由于政府的雙重角色，即當(dāng)“裁判”，又當(dāng)“運(yùn)動員”，因此，無法保證政府將繼續(xù)維持對房產(chǎn)投機(jī)者的打壓態(tài)勢，正因為如此，房產(chǎn)開發(fā)商才有了理由，維持現(xiàn)在的高房價，以待成交量因政策松綁，房產(chǎn)投機(jī)者重新入市而放大。而只要政府政策維持不變，房產(chǎn)消費(fèi)者就有足夠的信心和耐心，苦等時機(jī)。因此可以說，這種高房價、低成交量的現(xiàn)象還會持續(xù)比較長的時間。
四、持續(xù)的宏觀調(diào)控政策將使虛高的房價回歸理性
現(xiàn)在的房產(chǎn)交易市場，是房產(chǎn)商和政府之間的博弈，準(zhǔn)確地說，是中央政府和地方政府之間的博弈。博弈分出勝負(fù)之時，就是這種高房價、低成交量現(xiàn)象結(jié)束之時。而博弈結(jié)果有兩種可能，一種可能是房產(chǎn)商和地方政府勝出，中央政府取消宏觀調(diào)控措施，投機(jī)者重新入市，成交放量，價格在此基礎(chǔ)上恢復(fù)上漲趨勢；另一種可能是中央政府勝出，繼續(xù)實(shí)行宏觀調(diào)控政策，甚至出臺更嚴(yán)厲的政策，房產(chǎn)開發(fā)商迫于無奈，紛紛低價套現(xiàn)，以緩解財務(wù)緊張狀況，此時房產(chǎn)投機(jī)者早已加入售房者群體，在舊房市場不斷沖擊新房市場價格防線，至此房產(chǎn)交易市場將上演一幕幕房價輪番下跌的劇目。
那么到底何種可能將會成為現(xiàn)實(shí)呢？我們認(rèn)為，中國房產(chǎn)交易市場是否需要房產(chǎn)投機(jī)者這個問題無法繞開，正是他們才部分導(dǎo)致了當(dāng)前房價高得離譜的現(xiàn)狀。而我們同樣認(rèn)為住房不同于黃金、股票等投資品，它是千家萬戶的棲身之所，它的最大功能是用于居住，而非投資。基于此，我們堅定地認(rèn)為中央政府打壓房產(chǎn)投機(jī)者的決心將會一如既往，甚至更為嚴(yán)厲，跌勢難以避免。因此，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該清醒地認(rèn)識到暴利年代已經(jīng)過去，面對現(xiàn)實(shí)，調(diào)整心態(tài)，將虛高的房價回歸理性。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；調(diào)控；對策
一、我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的背景分析
從2003年起，我國的房地產(chǎn)價格就開始持續(xù)走高，相應(yīng)的調(diào)控措施每年也在不斷的推出。這些調(diào)控政策在一定環(huán)境、一定的時間限度內(nèi)也發(fā)揮了一些作用，但是縱觀這十年房地產(chǎn)的發(fā)展，價格始終處于不斷上升的趨勢之中。房地產(chǎn)價格調(diào)控，并不僅僅關(guān)系到價格問題，其背后的復(fù)雜性、利益關(guān)聯(lián)性導(dǎo)致當(dāng)前國家在房產(chǎn)價格調(diào)控工作上始終處于被動局面。比較明顯的就是，2005年至2008年，房地產(chǎn)價格進(jìn)入了一個空前攀升的階段，國家在這一時期為了社會的均衡發(fā)展采取了一些金融政策來對房價進(jìn)行調(diào)控，在2008年底，房產(chǎn)價格上升的趨勢被鉗制，但是與此同時導(dǎo)致了國民經(jīng)濟(jì)增長速度的降低，出現(xiàn)了大幅度的下滑。房產(chǎn)價格雖然得到了控制，但是國內(nèi)市場出現(xiàn)通貨緊縮的狀況。到2012年，國家對房產(chǎn)調(diào)控表明了決心與態(tài)度，但是從2013年房市反彈的現(xiàn)狀來看，房價繼續(xù)上漲是不爭的事實(shí)。這也告誡我們，對房地產(chǎn)價格的研究，不能僅僅從物價水平的角度來進(jìn)行分析，而是要理清這背后的各種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和利益關(guān)系，這種復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)背景，也是我國房產(chǎn)價格屢控屢漲的原因所在。
二、影響我國房地產(chǎn)價格的因素分析
房地產(chǎn)本身就是一個牽涉到多方利益主體的行業(yè)，利益的復(fù)雜性，導(dǎo)致任何一個利益相關(guān)方都可能對市場價格產(chǎn)生影響。這些影響因素之間通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影響，共同作用于房產(chǎn)市場價格。主要影響因素有以下幾個：
1.宏觀環(huán)境影響
我們這里所說的宏觀環(huán)境，包括供需、利率等細(xì)節(jié)問題。住房是整個社會的剛性需求，無論價格如何上漲，需要住房的人數(shù)并不會改變。這種穩(wěn)定的市場需求，也是導(dǎo)致房價居高不下的因素。除此以外，銀行利率的變化，對房價影響重大。近年來，國家對房價的調(diào)控，一個重要手段就是加息。銀行利率的上漲，影響的不是哪一方的利益，是整個社會公眾的利益，并且這種利益影響難以完全界定正確與否。銀行利率上升，間接增加了開發(fā)商的投資成本，投資成本增加，必然會反應(yīng)在房價上漲上。但是銀行提升利率，也會有效的遏制投資過熱，降低投資商對房產(chǎn)開發(fā)的熱情。但是從這些年銀行利率調(diào)整來看，究竟是對房價上漲起到遏制還是推動作用，還很難講。但是，這些客觀因素的存在，的確會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。
2.成本影響因素
從價值規(guī)律的角度來講，價值影響價格。從房產(chǎn)開發(fā)的角度看，價值與成本緊密相關(guān)，成本增加，必然導(dǎo)致房價上漲。一個房產(chǎn)項目從設(shè)立到完工，需要經(jīng)過多個步驟，項目前期需要解決的就是土地資源的開發(fā)利用問題，這是房產(chǎn)開發(fā)必須存在的客觀基礎(chǔ)。對于土地使用，我國采用的是有償使用的制度，土地可以依法轉(zhuǎn)讓，但是必須支付相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，也就是土地出讓金。商業(yè)用地，基本形態(tài)就是土地轉(zhuǎn)讓，劃撥用地的比例越來越小。在這個過程中，如果土地出讓金增加，那么相應(yīng)的商品房成本也要增加。隨著城市用地的日趨減少，土地出讓金也在增加，這也對當(dāng)前房產(chǎn)市場的價格產(chǎn)生了重要影響。
三、我國房地產(chǎn)價格調(diào)控難的原因分析
上文我們分析了影響房產(chǎn)價格的一些客觀因素，但是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格難以調(diào)控現(xiàn)象的產(chǎn)生，并不僅僅是由這些因素造成的。在調(diào)控過程中，涉及到的國家利益、企業(yè)利益、個人利益之間的取舍問題，所以調(diào)控往往是為了利益均衡。但是在開放的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種利益均衡并不是固定的，所以調(diào)控政策也并不能長期穩(wěn)定有效，這就導(dǎo)致了房價的調(diào)控難。具體來說，有以下幾方面的原因：
1.房地產(chǎn)本身就是一種屬性特殊的商品
房產(chǎn)不像我們?nèi)粘Ｉ钪械钠胀ㄏM(fèi)品，僅僅具有使用價值和消費(fèi)功能，在當(dāng)前的社會環(huán)境下，房產(chǎn)還具備相應(yīng)的投資功能。房屋不僅可以供人們居住，而且在這個居住過程中隨著土地價格、城市級差等因素的影響，在滿足其使用價值的前提下，價值也在不斷提升。所以，當(dāng)前的購房市場，并不僅僅是沒有住房的人想購買住房，一些已經(jīng)有住房甚至多套住房的消費(fèi)者從投資的角度也愿意購買房產(chǎn)，這就使原本已經(jīng)存在的剛性需求更加白熱化發(fā)展，需求過度，使國家僅僅從首套房購買者的角度來調(diào)控房價很難全面的發(fā)揮調(diào)控作用。商品房自身所具備的雙重性質(zhì)，是導(dǎo)致政府調(diào)控難的一個重要原因。
2.大幅調(diào)控房價不現(xiàn)實(shí)，而且具有風(fēng)險
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，我國在2012年雖然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值大的突破，位居世界第二。但是這種繁榮經(jīng)濟(jì)的背后，不可避免的包含房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的因素。從上世紀(jì)90年代開始，我國的市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸活泛，創(chuàng)造出來的經(jīng)濟(jì)價值也為整個國家和普通民眾有大的受益。所以這種穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢是國家與民眾共同追求的結(jié)果，如果過度的調(diào)控房價，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度必然會減慢，這通過2005年到2008年房價調(diào)控導(dǎo)致通貨緊縮的事實(shí)就可以證明。雖然當(dāng)前通貨膨脹導(dǎo)致民聲載怨，但是從中央到地方，沒有一個政府愿意拿市場經(jīng)濟(jì)與社會環(huán)境的穩(wěn)定做籌碼，來對房產(chǎn)價格進(jìn)行大的調(diào)控。誠如前總理所言，個人能力的確是有限，房產(chǎn)調(diào)控涉及到的是一個國家的體制問題。這個敏感因素的存在，導(dǎo)致大幅度調(diào)控房價成為一種不可能。因為一旦打壓房價，就會導(dǎo)致如下問題，銀行投入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有兩部分：一是提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款；二是提供給購房人的購房貸款 房價大幅下降就意味著貸款抵押物房屋的貶值，當(dāng)開發(fā)商或購房人不能增加有效擔(dān)保或提前還貸而實(shí)際破產(chǎn)時，銀行要面臨巨大的壞賬風(fēng)險。所以，在當(dāng)前，為了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，不可能在短時間內(nèi)降低房價，因為這不僅會引起經(jīng)濟(jì)的倒退，甚至?xí)?dǎo)致一定的政治風(fēng)險。這也是我國的房產(chǎn)調(diào)控總是呈現(xiàn)出左右為難狀態(tài)的一個重要原因。
3.住房制度的不完善
住房制度不完善，是導(dǎo)致當(dāng)前我國房產(chǎn)價格難以合理有效調(diào)控的一個重要原因。我們以保障性住房制度為例，就能夠看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是國家為了緩解經(jīng)濟(jì)兩級分化，導(dǎo)致中低收入者住房困難的制度保障。但是，這項制度作為房產(chǎn)調(diào)控其中的一項政策，發(fā)揮的價值是有限的。在許多地方，土地已經(jīng)成為地方推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，展現(xiàn)政績的重要載體。所以，政府在土地價值上的趨利性，使保障住房的建設(shè)受到諸多制約。政府行為的趨利性，并不是不能被遏制的，其中一個重要的原因還在于，地方政府在當(dāng)面受到的激勵不足，過于追求以土地為資源推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。如果調(diào)控政策一再緊縮，當(dāng)房價調(diào)控政策真正取得實(shí)效時，由于地方經(jīng)濟(jì)、財政和金融對于房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這又會造成經(jīng)濟(jì)放緩地方財政吃緊，金融風(fēng)險顯現(xiàn)，于是中央政府不得不默認(rèn)地方政府的各種救市行為在房價的企穩(wěn)回升中，經(jīng)濟(jì)增長財政收入和金融風(fēng)險才得以穩(wěn)定。所以，房地產(chǎn)價格的過度膨脹仍將重新顯現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價格平穩(wěn)運(yùn)行的調(diào)控目標(biāo)則難以得到實(shí)現(xiàn)，從而造成房地產(chǎn)價格調(diào)控的兩難困境。
四、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)價格調(diào)控難的對策分析
上文中，我們分析了影響我國房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素，以及導(dǎo)致調(diào)控難的一些具體原因。雖然面臨著重重困難，但是調(diào)控房價是必然之舉。過度的調(diào)控房價會對經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生負(fù)面影響，放任房價的攀升同樣會帶來對社會穩(wěn)定不利的結(jié)果。所以，無論面臨何種困難，房產(chǎn)價格調(diào)控是不可避免的，只是在不同的發(fā)展時期會采取不同的調(diào)控措施。就現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀而言，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控，可以嘗試從以下幾個方面入手：
1.對房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸予以控制
之所以對房地產(chǎn)價格的調(diào)控較為謹(jǐn)慎，其中一個重要原因就是過于壓縮房價，會對商業(yè)銀行帶來生存危機(jī)。為大宗房地產(chǎn)開發(fā)商提供信貸資金是商業(yè)銀行盈利的一項重要業(yè)務(wù)。從盈利的角度考慮，銀行業(yè)原因?qū)①Y金借給開放商用于開發(fā)。資金到位，項目就能啟動，相應(yīng)的社會宣傳多，營造了一個一房難求的社會氛圍，這就熱化了當(dāng)前的房產(chǎn)市場。當(dāng)前，金融機(jī)構(gòu)調(diào)控貸款規(guī)模的主要工具有利率貼現(xiàn)率和存款準(zhǔn)備金率，政府機(jī)構(gòu)調(diào)控貸款規(guī)模的主要工具有行政指令財政政策和宏觀政策引導(dǎo)。上文我們已經(jīng)分析了，利率的上調(diào)是一把雙刃劍，對整個社會經(jīng)濟(jì)的影響既有積極一面也有消極一面，所以每次利率調(diào)控政策出來以后，學(xué)者、社會評論員、普通民眾對這項政策的意見看法都不一致。但是在當(dāng)前，這仍然是我們調(diào)控房價的一個常見金融手段，能夠要求的，就是利率的上調(diào)頻率與上調(diào)幅度，應(yīng)該更加科學(xué)。既能夠觸動投資與需求，也不會對市場經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生負(fù)面的影響。所以，行政政策在必要的時候要限制“無形的手”，對經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)行行政干預(yù)，使調(diào)控政策更加合理。例如2013年2月，國務(wù)院針對房產(chǎn)調(diào)控推出的“國五條”，可以說就是行政政策參與房產(chǎn)調(diào)控的有一個重要舉措，但是新規(guī)的實(shí)施效果，還需要市場與時間來進(jìn)行檢驗。
2.構(gòu)建合理的價格體系
從上個世紀(jì)90年達(dá)以后，國民經(jīng)濟(jì)增長速度加快，人均生活水平也有了顯著提高。雖然從經(jīng)濟(jì)總量上看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果顯著，但是從人均收入角度來看，還將長期位于發(fā)展中國家之列。住房，作為普通社會公眾的基本消費(fèi)品，其價格增長指數(shù)與這種鮮明需求相關(guān)。按照消費(fèi)品的使用期限，我們可以將其分為長期消費(fèi)品和短期消費(fèi)品兩種，在社會消費(fèi)能力一定的情況下，二者之間呈現(xiàn)出來的是一種此消彼長的關(guān)系。一定期限內(nèi)，如果短期消費(fèi)行為過剩，那么長期消費(fèi)必然受到影響，反之亦然。所以，房地產(chǎn)價格體系的構(gòu)建，必須考慮到短期與長期的因素，使長期消費(fèi)與短期消費(fèi)的需求趨于均衡、合理，緩解房產(chǎn)市場的井噴與白熱化狀態(tài)。
3.房產(chǎn)調(diào)控不能僅僅著眼在對價格的調(diào)控上
雖然當(dāng)前我國的房產(chǎn)市場，民眾普遍討伐的是房價過快增長，與經(jīng)濟(jì)收入的增長速度不相稱。但是我們在研究這個問題的時候，決不能簡單的將其作為一個價格問題來對待，因為如果僅僅是價格過高，那么有物價部門來對其作出調(diào)整與規(guī)范即可，但現(xiàn)實(shí)顯然并非如此。所以，在對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控時，我們必須從制度與市場的角度來更多的考慮調(diào)控措施。住房，不僅僅是公民個人消費(fèi)的物品，也具有公共物品的屬性，所以，政府在調(diào)控中必須注意自身的定位，究竟是站在民生角度，還是社會建設(shè)角度，做出的調(diào)控政策都是不一樣的。構(gòu)建合理的土地轉(zhuǎn)讓制度，根據(jù)每一個地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展速度來對土地供應(yīng)設(shè)置不同層次的規(guī)劃，確保土地供應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨笙嗥叫校⑶乙晟票Ｕ戏恐贫龋瑢⒈Ｕ闲宰》颗c商品房的比例控制在合理限度內(nèi)，重視對中低收入者需求的保護(hù)與滿足。
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財政部和國稅總局負(fù)責(zé)人日前關(guān)于房產(chǎn)稅改革的解讀，再次明確了房產(chǎn)稅“必征”的預(yù)期，醞釀經(jīng)年的個人住房保有環(huán)節(jié)征稅漸行漸近。在當(dāng)前房價成為全國“心病”的大背景下，房產(chǎn)稅被賦予了太多的調(diào)控意味，但仔細(xì)推敲下來,不得不承認(rèn)，調(diào)節(jié)居民收入分配，健全地方稅收體系方是房產(chǎn)稅本義所在，但用房產(chǎn)稅來調(diào)控房價則是舍本逐末。
供求雙方的“零和游戲”
房價上漲的根本原因是總需求大于總供給，平抑房價無非兩招，抑制需求和增加供給。從需求端分析，當(dāng)前對于住房的總需求由自住需求和投資、投機(jī)需求構(gòu)成，三類需求的比例無法測算，但似乎對房產(chǎn)稅都不太“感冒”。
具體來說，自住需求由于其剛性特質(zhì)，很難受房產(chǎn)稅影響，且近幾年正是規(guī)模龐大的“80后”群體集中結(jié)婚的年份，對住房的需求正處于高峰期。
再說投資需求，在當(dāng)前低利率，甚至是負(fù)利率環(huán)境下，老百姓迫切需要尋找家庭資產(chǎn)保值增值的渠道。樓市投資由于近年來低風(fēng)險高收益高杠桿的特性，成為老百姓資產(chǎn)配置的重要領(lǐng)域。試想一下，只要每年房價漲幅明顯超越房產(chǎn)稅稅率，在沒有其他替代品的情況下，老百姓還是會認(rèn)為買房是穩(wěn)健的投資選擇。
對于投機(jī)需求，眾所周知，投機(jī)者的操作方式一向是快進(jìn)快出，在樓市供小于求的格局中，房產(chǎn)稅的稅負(fù)幾乎肯定會被轉(zhuǎn)讓給下家。而且作為保有環(huán)節(jié)稅，房產(chǎn)稅的稅負(fù)肯定不會太高，目前我國房產(chǎn)交易的營業(yè)稅稅率為5%，尚且不能打擊投機(jī)，房產(chǎn)稅的稅率要低得多，打擊投機(jī)的作用相當(dāng)有限。
從供給端分析，征收房產(chǎn)稅可以增加地方稅源，為保障性住房的建設(shè)提供資金，無疑對增加供給具有積極意義。但不能忽視的是，房產(chǎn)稅目前幾乎不可能普遍征收，這又意味著房產(chǎn)稅在相當(dāng)長的時間內(nèi)不可能成為地方政府的主要收入來源，且我國地方財政的“隱形赤字”數(shù)目相當(dāng)龐大，房產(chǎn)稅征收的稅款實(shí)則遠(yuǎn)水難解近渴。
從以上的分析可以看出，如果現(xiàn)在征收房產(chǎn)稅，會使得買賣雙方更像是在進(jìn)行“零和游戲”。
零和游戲是指一項游戲中，游戲者有輸有贏，一方所贏正是另一方所輸，游戲的總成績永遠(yuǎn)為零，零和游戲原理之所以廣受關(guān)注，主要是因為人們在社會的方方面面都能發(fā)現(xiàn)與零和游戲類似的局面，勝利者的光榮后面往往隱藏著失敗者的辛酸和苦澀。
在需求和供給都沒有很大改觀的情形之下，所征收的房產(chǎn)稅只會夾雜在房價中，最終最有可能的結(jié)果還是由買方來承擔(dān)。這樣一來，不但房產(chǎn)稅起不到平抑房價的作用，反而會導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲，最后無法收場。
因此無論是抑制需求還是增加供給，房產(chǎn)稅對于調(diào)控房價的作用相當(dāng)有限，對購房人的心理威懾作用遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。倘若倉促出臺，稅負(fù)有限，更有可能成為“利空出盡”，成為房價新一輪炒作的由頭。
正如財政部稅政司副司長尹伯欽此前所言，“房產(chǎn)稅改革不能從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題”。如果把調(diào)控房價的希望寄托在房產(chǎn)稅征收上，那只能是一種舍本逐末的錯誤判斷。
由“零和”走向“共贏”
20世紀(jì)，人類經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn)、經(jīng)濟(jì)高速增長、 科技進(jìn)步、全球一體化以及日益嚴(yán)重的環(huán)境污染，零和游戲觀念正逐漸被雙贏觀念所取代。人們開始認(rèn)識到利已不一定要建立在損人的基礎(chǔ)上。通過有效合作皆大歡喜的結(jié)局是可能出現(xiàn)的。但從零和游戲走向雙贏，要求各方面要有真誠合作的精神和勇氣，在合作中不要耍小聰明，不要總想占別人的小便宜，要遵守游戲規(guī)則，否則雙贏的局面就不可能出現(xiàn)，最終吃虧的還是合作者自己。
所以對于房產(chǎn)稅的征收，達(dá)到“共贏”才是重盼所歸。
首先，必須要建立合理的征收標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)稅改革不應(yīng)該增加普通百姓的居住成本。在現(xiàn)階段，房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)是作為房地產(chǎn)調(diào)控的工具和手段。因此，房產(chǎn)稅改革的基礎(chǔ)應(yīng)該是建立在不增加普通百姓的居住成本之上。國家希望通過增加持有環(huán)節(jié)的稅收，減少投機(jī)和非理性成分，引導(dǎo)市場更多地回歸由自住性需求、改善性需求為主的軌道上來。因此，應(yīng)大幅提高稅率，充分體現(xiàn)“亂世用重典”的意圖，使擁有多套房產(chǎn)的征收對象付出更高的投資投機(jī)成本，這樣才能夠產(chǎn)生對投資投機(jī)需求的擠出效應(yīng)。
其次，要合理確定計稅依據(jù)。世界上許多成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)都選擇以“房產(chǎn)在某一時間點(diǎn)的公開市場價值”作為住房保有稅的計稅依據(jù)。由于我國正處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期，各年間房地產(chǎn)價格變化幅度較大，定期對課稅對象的價格進(jìn)行評估是十分必要的。對于運(yùn)用評估值作為計稅依據(jù)問題，不少專家學(xué)者曾提出這樣的善意擔(dān)憂：“以我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價師數(shù)量來說，每年進(jìn)行稅基的認(rèn)定根本是‘不可能完成的任務(wù)’，現(xiàn)有的量就需要三年才能評估完”。誠然，這種計算方式在邏輯上是沒有錯誤的。但是，根據(jù)近二十年來積累的房地產(chǎn)評估經(jīng)驗，如果采用批量評估是完全能夠滿足稅基量大、面廣的評估需要。目前一些評估公司及部分評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)建立了存量房自動評估系統(tǒng)，借助該系統(tǒng)就能實(shí)現(xiàn)科學(xué)高效的批量評估。因此，以評估值作為計稅依據(jù)并非“不可能完成的任務(wù)”。
最后，要建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。建立完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)是征收房地產(chǎn)保有稅的基礎(chǔ)。應(yīng)該以城市住房信息系統(tǒng)建設(shè)為重點(diǎn)、以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的基礎(chǔ)信息及動態(tài)變化。根據(jù)住建部要求，到2010年底，在全國各省（區(qū)、市）基本建立起房屋登記信息系統(tǒng)。目前，上海市政府已經(jīng)批準(zhǔn)成立了上海市房屋狀況信息中心，此舉就是房產(chǎn)稅改革的一個重要的基礎(chǔ)性工作。
在房地產(chǎn)市場調(diào)控正酣之時，房產(chǎn)稅改革既然被作為利器推出，就應(yīng)該起到眾望所歸的效果。因此，明確現(xiàn)階段房產(chǎn)稅改革的設(shè)計理念，把握好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，相信房產(chǎn)稅改革會在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中起到?jīng)Q定性作用。
房地產(chǎn)調(diào)控成功的標(biāo)志決不是市場長期的觀望僵持，這種長期的觀望僵持對房地產(chǎn)市場各方主體以及宏觀經(jīng)濟(jì)的傷害是非常大的。房地產(chǎn)調(diào)控是否成功在于能否逐步擠出投資投機(jī)性需求，使房地產(chǎn)市場恢復(fù)到基于有效供給和有效需求主導(dǎo)的健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。如果說現(xiàn)階段的限購政策成功遏制了投資投機(jī)性需求的話，那么房產(chǎn)稅改革的成功才能有效地擠出投資投機(jī)性需求。房地產(chǎn)調(diào)控才能夠取得成功！
[如果把房地產(chǎn)稅改革當(dāng)成調(diào)控房價的救命稻草,指望房價在房地產(chǎn)稅改革后應(yīng)聲下落,實(shí)在有些期望值過高。]
重拳調(diào)控房價已然是山重水復(fù),房產(chǎn)稅能否柳暗花明?正當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控陷入“量跌價挺”的膠著狀態(tài)時,“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的消息向市場投下了一枚震撼彈。僅此一句,未有詳解,各路專家媒體的詮釋、引申、想象和猜測就已如排山倒海。上海試點(diǎn)的方案上報,或又面臨流產(chǎn),不確定的迷霧令大眾難以看清房產(chǎn)稅的廬山真面目。
目前上下各方幾乎形成共識的則是,如果出臺房產(chǎn)稅必須達(dá)到三個目的:第一,降低房價;第二,實(shí)現(xiàn)土地和房產(chǎn)資源配置的平衡,避免財富的兩極分化;第三,希望有更多的資源從房地產(chǎn)業(yè)流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說:“不管稅率是多少、征稅對象是哪些,房產(chǎn)稅一旦開征,短期內(nèi)對市場無疑是利空,它將增加住房持有成本,持房者將會對成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡,一部分炒房者將會被迫拋售房源,這將增加市場供應(yīng),并給價格帶來更大的下行壓力。”而從另一個角度說,房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機(jī)和非理性成分,逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫,使市場更多地回歸到由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來,促進(jìn)樓市長遠(yuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。但是如果把此次房地產(chǎn)稅改革當(dāng)成調(diào)控房價的救命稻草,指望房價在房地產(chǎn)稅改革后(目前尚還不能確定新的房產(chǎn)稅何時出臺,具體內(nèi)容是什么)應(yīng)聲下落,實(shí)在有些期望值過高。
物業(yè)稅空轉(zhuǎn)六年仍難以出世,既因利益糾葛又因技術(shù)復(fù)雜,更不可能對高房價一劍封喉,只得暫時退隱。“對保有環(huán)節(jié)征稅,能起到打擊投資、投機(jī)購房的作用,而且能給地方帶來源源不斷的稅收,是切實(shí)可行的思路。”中央財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所喬志敏說。
1994年的分稅制改革,主要解決了中央和省級之間的財政收入分配矛盾,中央政府集中了大量財力,而事權(quán)卻仍留給基層政府,導(dǎo)致基層財政出現(xiàn)困難。1998年的房改之后,房地產(chǎn)市場從無到有、從小到大:一方面有的各地政府以“經(jīng)營城市”為名大搞土地買賣,以“土地財政”緩解財政之困,導(dǎo)致違法用地屢禁不止、違規(guī)拆遷屢禁不絕,也成為官員腐敗和的溫床;另一方面,有的地方政府為賺取超額土地收益,明里暗里助長炒地炒房,任由房價一路飆升,而保障性住房的供給又缺乏硬約束,平民百姓望房興嘆、怨聲載道,“炒房團(tuán)”則四處出擊、興風(fēng)作浪。中央政府頻出重拳調(diào)控房市,卻屢遭“土地財政”的虛與委蛇甚至陽奉陰違;每有“國X條”出臺,就有和風(fēng)細(xì)雨的“地方細(xì)則”化解,重拳調(diào)控只能屢敗屢戰(zhàn)。
中國社科院金融所研究員易憲容說,房產(chǎn)稅是破除地方政府主要依靠高房價、地價來獲取財政收入和拉升GDP的根本出路。如果房產(chǎn)稅能夠得以開征,地方政府就可以得到一種大量且穩(wěn)定的、可自行支配的支柱稅源,從而減弱地方政府對土地財政的依賴,遏制地方政府推高地價的沖動。“開征房產(chǎn)稅對地方政府來說是個好消息。”易憲容認(rèn)為。
也有業(yè)內(nèi)人士指出,房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳的一個動作,只有從供需關(guān)系這個根上著手,有效打擊房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為,輔之以房產(chǎn)稅改革,才能平穩(wěn)房價,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”,并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng),從而真正終結(jié)房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象,從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問題。同時,居民手中的錢往哪里去,怎樣促進(jìn)群眾的財產(chǎn)性收入穩(wěn)步增長,也是一個緊迫的課題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)法律制度
中圖分類號：D929 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）05-0119-02
房地產(chǎn)稅收既是調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要手段，也是國家財政收入的重要來源之一。近年來，中國大中城市的房價不斷快速上漲，有些地方的房價甚至高到了一個非常離譜的境地。居高不下的房價，嚴(yán)重加劇了社會收入分配的不公平，提升了我國現(xiàn)階段的社會矛盾和普通百姓的離心度。為了打擊投機(jī)炒房，抑制房價上漲，縮小貧富差距，我國也出臺一系列政策積極調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展，作為調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展重要手段的房地產(chǎn)稅務(wù)制度的改革和完善也正在醞釀和考慮當(dāng)中。作為房地產(chǎn)稅種之一的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作已于2011年1月28日在重慶和上海兩市啟動，房產(chǎn)稅征收是否由試點(diǎn)向全面推開，如何建立合理的房地產(chǎn)稅收法律制度，成為人們最為關(guān)切的事情。
一、我國房產(chǎn)稅的基本情況
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，將房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前規(guī)范我國房產(chǎn)稅的主要法律規(guī)范是1986年頒布實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。我國房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)：一是在我國土地屬于國家所有，所以房產(chǎn)稅的征收對象只是房屋；二是房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，農(nóng)村的自建房、城市的居住房屋時不收取房產(chǎn)稅的；三是按照房屋的經(jīng)營使用方式來確定房產(chǎn)稅的征收辦法，對于自用的房屋按房產(chǎn)的原值來征收，對于用來出租的房屋則按照租金的收入來征稅。在我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例中，并沒有對個人的非營業(yè)性住房做出規(guī)定，也就是暫時還不將其納入征稅的范圍。由于我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是根據(jù)20世紀(jì)80年代的社會實(shí)際及當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來制定和設(shè)計的。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷飛速發(fā)展，我國現(xiàn)階段的住宅和土地使用情況也不斷發(fā)生變化，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)很難適應(yīng)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，難以發(fā)揮對我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作用。
二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的缺陷與不足
1.房產(chǎn)稅體制落后，無法適應(yīng)當(dāng)前形勢
我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度還是以1986年頒布實(shí)施《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為主，多年來雖然經(jīng)過一些改革和完善，但是相對于我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，還是顯得非常滯后，不能適應(yīng)我國現(xiàn)代社會發(fā)展的需求。隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，目前的房產(chǎn)稅體制滯后性將更加突出，矛盾也將進(jìn)一步放大。
2.征收對象過于狹窄，難以發(fā)揮財政的功能
我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的征收對象只包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。并且在我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的規(guī)定中，還有許多的免稅對象，例如行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍隊等的用房以及個人自住的房屋等都是實(shí)施免稅的，對于農(nóng)村的房屋也是排除在征稅對象之外的。這樣的課稅對象范圍太過于狹窄，很難成為稅收收入的一個重要來源，影響財政功能的發(fā)揮。
3.征稅范圍設(shè)置的不盡合理
我國目前的房產(chǎn)稅征收只限于營業(yè)性用房，對房產(chǎn)保有階段課稅少，而主要是在流通領(lǐng)域?qū)Ψ慨a(chǎn)進(jìn)行征稅。這種設(shè)置一來將房產(chǎn)稅限定在一個較小的范圍，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅應(yīng)有的作用，二來為炒房囤房提供了便利，因為只要保有房屋而不讓房屋進(jìn)入流通領(lǐng)域，就不會為房屋隨市場的價值增值而納稅，無形中助長了房屋的炒賣和囤積。
4.房產(chǎn)稅的稅收機(jī)制不合理
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅中，對于自用的房屋按原值計稅，這樣的稅收機(jī)制顯然不能與市場相結(jié)合，無法反映市場的供求，資源的稀缺性等為房屋帶來的增值。而我國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房屋價格不斷攀升，較二十多年來已經(jīng)翻了幾倍甚至幾十倍，按房屋原值計稅的方式，顯然已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的要求。
5.房產(chǎn)稅的稅收法律體制不完善，法律層級較低
我國目前的房產(chǎn)稅的稅收體制還只要依靠的是幾部暫行條例和散見于一些地方的行政法規(guī)和規(guī)章，沒有一個完善健全的房產(chǎn)稅的法律體制，而且規(guī)定房產(chǎn)稅的一些法律文件大多層級太低，無法很好地保障房產(chǎn)稅的法律體制行之有效的實(shí)行。
6.實(shí)踐中房產(chǎn)稅的稅收體系混亂
由于房產(chǎn)稅的稅收法律體制不完善，隨之而來就是在房產(chǎn)稅征收過程中發(fā)生的一系列的混亂，有的是偷稅漏稅現(xiàn)象特別嚴(yán)重，而有的一些則是亂征稅，稅務(wù)負(fù)擔(dān)比較重。這樣的混亂狀況無法保障財政收入，影響了財政功能的發(fā)揮，更有地方由于課稅較重，增加了房屋成本，無形中成為了推高房價的一個因素，擾亂了房地產(chǎn)業(yè)的正常健康發(fā)展。
三、我國房產(chǎn)稅改革的必要性和意義
目前，我國房產(chǎn)稅的體制嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。針對我國的房地產(chǎn)過快增長、投資過熱、房價過高的問題，國家相繼出臺了一系列的政策來調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展，但是似乎效果并沒有人們預(yù)期中的那樣讓房地產(chǎn)走上一個正規(guī)健康的發(fā)展道路，反而是房價一路走高，陷入了一個“越調(diào)越漲”的境地。人們都發(fā)現(xiàn)在一輪調(diào)控政策之后，初期房價可能會平穩(wěn)一段，甚至有所回落，但很快房價就會又有提升，甚至出現(xiàn)報復(fù)式的大幅上漲。房價的過快過高增長，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國人民的生活和經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。一方面出現(xiàn)有正常購房需求的人們很難承受這樣的高房價，另一方面是很多人囤積炒房出現(xiàn)很多的空置房，供需嚴(yán)重不平衡。出現(xiàn)這樣的矛盾，很大程度就是我國沒有一套健全的行之有效的調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的長效機(jī)制，目前的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制大多集中于房產(chǎn)的交易過程中，范圍過窄。而房產(chǎn)稅體制的建立健全，就可以建立一個對房地產(chǎn)業(yè)的長效控制機(jī)制，不僅可以規(guī)范我國的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也必將提高囤房炒房者的成本，使房價逐漸走上一個平穩(wěn)健康的道路。因此房產(chǎn)稅的改革和發(fā)展對我國的人民生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。
四、我國房產(chǎn)稅改革的設(shè)想與思路
對于我國現(xiàn)在房產(chǎn)稅的滯后發(fā)展，房產(chǎn)稅體制的混亂，我們要借鑒國外成功的國際經(jīng)驗，結(jié)合我國的實(shí)際情況，盡快推進(jìn)我國房產(chǎn)稅體制的改革和完善。
1.加強(qiáng)房產(chǎn)稅方面的立法，提高房產(chǎn)稅的立法層級
我國房產(chǎn)稅體制目前的混亂，無法滿足市場的需求，發(fā)揮不出應(yīng)有的效用，很大的原因就是我國沒有一套層級較高，比較完善的稅收體制。所以要從源頭上規(guī)范和改革我國的房產(chǎn)稅體制，使其成為我國抑制房地產(chǎn)過快增長，調(diào)控房價的一個重要手段，就必須建立一套權(quán)威的統(tǒng)一的完善的房產(chǎn)稅征收法律體制。只要有完善的具有強(qiáng)制力的一個房產(chǎn)稅法律體制，才能有效地保障房產(chǎn)稅的稅收工作，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)和房價的目的。
2.借鑒國外經(jīng)驗，將房產(chǎn)稅設(shè)為地方的主要稅種
從世界上很多房產(chǎn)稅完善的國家經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅大都是作為地方的一個主要稅種，是地方財政收入的主要來源之一，有的一些國家房產(chǎn)稅甚至占到地方稅收的40%。目前我國房產(chǎn)稅稅收范圍過窄，稅基低，很難發(fā)揮房產(chǎn)稅對地方財政的作用。我國各地發(fā)展不平衡，在制定統(tǒng)一的稅收法律體制的時候也要注意結(jié)合各地的實(shí)際，所以將房產(chǎn)稅作為地方的主要稅種，讓地方在國家的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃下再結(jié)合本地實(shí)際，根據(jù)本地情況制定適合本地的稅務(wù)體制，這樣不僅能保證地方的財政收入，而且能夠大大完善我國的房產(chǎn)稅體制。
3.擴(kuò)大房產(chǎn)稅的稅收征收范圍，制定合理的征收依據(jù)
我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只將范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并且設(shè)定了行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍隊及個人自住房的免稅，同時也將農(nóng)村的房屋排除在外，這樣的稅收征收范圍顯然過于有些狹窄了。為了平衡房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)，我們應(yīng)當(dāng)將一些事業(yè)單位中的經(jīng)營性用房進(jìn)行征稅，同時也應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)稅設(shè)為征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，對人們的自住房屋也進(jìn)行一定的征稅，這個稅收的計稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)按照房屋的現(xiàn)狀和評估價值來進(jìn)行，并且隨市場的變化而進(jìn)行一定的靈活調(diào)整和制定合理的評估年限。當(dāng)然，考慮到我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)差異，我們一定結(jié)合地區(qū)實(shí)際制定合理的征收范圍和稅收依據(jù)，同時在擴(kuò)大征稅范圍的時候，也應(yīng)注意制度的設(shè)計，應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)商征稅，而且不能讓開發(fā)商將稅務(wù)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到買房人的頭上，這樣才能真正抑制房地產(chǎn)的盲目投資，打擊炒房囤房的行為。而且重點(diǎn)要對擁有兩套房產(chǎn)及以上的人征稅，確定合理的征稅標(biāo)準(zhǔn)。
4.制定完善合理的房產(chǎn)稅相關(guān)配套機(jī)制
保障房產(chǎn)稅體制的正常運(yùn)行。每項制度的發(fā)展和完善都離不開其他一些相關(guān)制度的支持與保障。我國房產(chǎn)稅稅收體制的改革和完善，需要其他一些機(jī)關(guān)和制度的大力配合，例如配套的房地局和住建局的配合，房產(chǎn)局的個人和家庭住房管理信息管理、房屋的價值評估機(jī)構(gòu)等。所以我們要加快和推進(jìn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集和收錄，并與房地產(chǎn)的相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)合作，這樣才能保障房產(chǎn)稅的征收體制有效的運(yùn)行和完成，達(dá)到改革和完善房產(chǎn)稅體制設(shè)立的目的及其肩負(fù)的任務(wù)。
五、結(jié)語
房價的過高過快增長，讓人們對房產(chǎn)稅的改革完善寄予很高的厚望，人們希望通過房產(chǎn)稅的改革和完善起到對房地產(chǎn)市場調(diào)控起到立竿見影的效果。但是我們應(yīng)當(dāng)看到，改革是一個漸進(jìn)和不斷發(fā)展的過程，開征房產(chǎn)稅并不會讓房價應(yīng)聲而落，我國的城市化進(jìn)程目前還處于一個高速發(fā)展的時期，房屋價格還主要取決于市場上的供求關(guān)系，單靠一個稅制的改革不可能徹底改變城市化過程中不動產(chǎn)價格上漲的趨勢。但是房產(chǎn)稅體制的不斷改革和完善對我國房地產(chǎn)的調(diào)控是顯而易見的。上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，兩地的房產(chǎn)成交量明顯下降，價格趨于穩(wěn)定，是房產(chǎn)稅改革作用的體現(xiàn)。而且房產(chǎn)稅的改革和實(shí)施對當(dāng)前我國的炒房、囤房等投機(jī)行為必將有明顯的效用，將規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走上一個健康發(fā)展的道路，進(jìn)而刺激我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)揮積極作用。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì) 波動 政府 控制
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長與人們對住房需求、國家對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)對其經(jīng)濟(jì)增長的支持作用等有著重要關(guān)系。目前，國家房產(chǎn)市場在準(zhǔn)入貿(mào)易市場機(jī)制的沖擊下競爭壓力越來越大，特別是隨著一些實(shí)力雄厚的外資施工企業(yè)進(jìn)駐我國市場后，由于其先進(jìn)的生產(chǎn)經(jīng)營理念，精打細(xì)算的財務(wù)內(nèi)控制度應(yīng)用，以及對人力價值的開發(fā)應(yīng)用等，都要比國內(nèi)房產(chǎn)市場下的一些企業(yè)組織結(jié)構(gòu)管理水平高，所以關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動因素研究應(yīng)該是多方面的，應(yīng)當(dāng)值得地方政府主管單位予以深刻重視。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響
（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用
房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中最為顯著的重要功能作用就是拉動國家GDP增長，且其拉動GDP增長的直觀貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)以下兩方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)參與房產(chǎn)投資對拉動國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的直觀性與積極性性影響；二是通過房地產(chǎn)投資行為市場下的關(guān)聯(lián)、附屬產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)合作意向達(dá)成，使市場消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)，進(jìn)而推動了國民生產(chǎn)總值增長。可以說，通過房地產(chǎn)開發(fā)市場中的市場投資行為逐漸增多，有效促進(jìn)了市場中的消費(fèi)需求與之提升，所以國家國民生產(chǎn)總值也進(jìn)一步顯著提升。
（二）房地產(chǎn)發(fā)展對其附屬、關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的主要影響
國民經(jīng)濟(jì)增長趨勢通過國民生產(chǎn)總值（GDP）能夠直觀體現(xiàn)出來。同樣，推動國家國民經(jīng)濟(jì)增長并非只有房地產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)存在密切、廣泛、復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作往來關(guān)系的還有能源業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)等等產(chǎn)業(yè)。只不過對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)的比重較大，屬于其結(jié)構(gòu)形態(tài)下的支柱型產(chǎn)業(yè)。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)本身具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度廣泛等產(chǎn)業(yè)特性，所以房產(chǎn)業(yè)相關(guān)附屬產(chǎn)業(yè)包括建筑、建材、冶金、能源、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，在市場中促進(jìn)了其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)將近兩千多種商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有重要現(xiàn)實(shí)影響作用。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素分析
（一）經(jīng)濟(jì)因素
主要指房地產(chǎn)開發(fā)視角下的市場投資行為相關(guān)經(jīng)濟(jì)因素，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)下的經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境因素、周期性經(jīng)濟(jì)變量因素等。一般而言，分析房地產(chǎn)視角下的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要考慮對經(jīng)濟(jì)增長率、市場消費(fèi)需求、國民收入水平等指標(biāo)參數(shù)的分析。也就是說，市場宏觀經(jīng)濟(jì)因素屬于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因素中的重點(diǎn)組成部分，所以其分析參數(shù)指標(biāo)也包括物價因素、銀行利率調(diào)整、房產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征以及市場通貨膨脹等。
（二）政策因素
主要強(qiáng)調(diào)的是和房產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)密切的市場政策調(diào)控因素，比如財政政策、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體制政策、區(qū)域性政府優(yōu)惠支持政策、貨幣政策等。一方面，通過對房地產(chǎn)業(yè)的政策實(shí)施應(yīng)用，具有一定市場調(diào)控作用，利于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展；另一方面，通過政策作用發(fā)揮，能夠?qū)ζ浣?jīng)濟(jì)波動的周期性造成一定積極影響，利于解決市場供需矛盾問題。
（三）房地產(chǎn)市場供給需求因素
供給需求因素屬于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)波中總體因素中最為活躍的變動性因素。由于房地產(chǎn)屬于一個產(chǎn)業(yè)型規(guī)模較大的市場形態(tài)，所以其經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然脫離不開廣大市場消費(fèi)者的充分支持。如此一來，激發(fā)廣大消費(fèi)者對房產(chǎn)市場諸多產(chǎn)品的應(yīng)用需求十分重要，否則反之必然會使房產(chǎn)市場逐漸步入下行發(fā)展空間。同時，現(xiàn)階段房地產(chǎn)供給需求會受到技術(shù)支撐、勞動用工、資金投入、組織管理等條件要素對其加以影響。所以，目前房產(chǎn)市場中供給需求變化十分明顯且劇烈，解決房地產(chǎn)市場供需矛盾成為了熱議話題。
三、政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控解決對策研究
（一）針對供求失衡矛盾問題的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控手段
房地產(chǎn)市場中存在供需失衡的現(xiàn)象十分常見，即使供需達(dá)到平衡也只是暫時的，否則房產(chǎn)市場難以形成經(jīng)濟(jì)波動趨勢。因此，對其供需失衡導(dǎo)致的市場波動予以調(diào)控，就是盡量控制其波動幅度。同時，但憑借市場本身的協(xié)調(diào)能力已經(jīng)無法控制供需矛盾問題。基于此，這就需要在房產(chǎn)市場供需矛盾激化之前考慮各種供需矛盾問題的不同性質(zhì)。比如因住房需求加大，考慮保障房體系政策調(diào)控；由于房價拉升造成市場供需嚴(yán)重失衡，考慮對稅費(fèi)成本、土地征收、銀行貸款等方面的改革完善等等。
（二）針對宏觀政策環(huán)境變化而采取的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控手段
對于合理的宏觀政策調(diào)控手段而言，即使會對短期造成房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)抑制狀態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，造成一定經(jīng)濟(jì)下滑，但也應(yīng)能堅持貫徹實(shí)施該政策，這是因為其保障了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向了持續(xù)化發(fā)展模式。同樣，對于不合理或者是已經(jīng)偏離控制軌道的市場宏觀運(yùn)作政策，應(yīng)能及時采取合理舉措加以制止或者予以及時糾正。同時，宏觀調(diào)控政策制定應(yīng)能體現(xiàn)其持續(xù)性與穩(wěn)定性，以避免重大經(jīng)濟(jì)決策對其政策運(yùn)行環(huán)境持續(xù)作用的負(fù)面影響，利于房地產(chǎn)市場的公平競爭，減少一些房產(chǎn)企業(yè)的市場投機(jī)行為發(fā)生。
（三）針對房地產(chǎn)價格變化而采取的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控手段
針對于房地產(chǎn)市場的房價變化引發(fā)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動，國家應(yīng)予以正確、科學(xué)分析，同時要結(jié)合經(jīng)濟(jì)波動幅度予以區(qū)別對待。比如，如果房地產(chǎn)價格變化處于正常調(diào)控政策允許的范疇內(nèi)，國家及地方政府不應(yīng)對其予以政策干預(yù)。事實(shí)上，房產(chǎn)市場中一定的產(chǎn)品價格幅度調(diào)整，可以刺激市場合理競爭，有利于改善企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)與壯大發(fā)展規(guī)模。反之，比如關(guān)于房產(chǎn)市場中的地價與物業(yè)價格偏離了合理化運(yùn)行路線，國家應(yīng)能予以強(qiáng)制性調(diào)控。尤其是地價，其屬于房地產(chǎn)價格因素控制中的核心要素，如果地價偏低，則可能造成國家資產(chǎn)權(quán)益無從保障；如果地價偏高，也會造成房價上揚(yáng)，對消費(fèi)者的住宅供給造成負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致市場通貨膨脹壓力過大的市場格局形成。因此，合理控制房地產(chǎn)市場產(chǎn)品價格較為重要，能夠有效減少房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的不良作用影響。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長同其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣，并非是一直處于螺旋式與可持續(xù)化發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。但就目前市場現(xiàn)階段而言，其經(jīng)濟(jì)增長處于波動性上升態(tài)勢發(fā)展趨勢，且這種經(jīng)濟(jì)波動性影響主要來自于市場供需因素、政策調(diào)控因素等，從而使其經(jīng)濟(jì)增長波動作用于國民生產(chǎn)總值、國民收入等方面，具有重要現(xiàn)實(shí)意義。因此，對于控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控手段而言，應(yīng)能綜合考慮經(jīng)濟(jì)、政策、市場供需關(guān)系等因素，以此才能為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長提供一個健康的宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)與持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅，作用，職能，定位
2011年上海市和重慶市宣布開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，對個人房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)開始征稅。改革之后的兩年內(nèi)，房價并沒有下降，房產(chǎn)稅在經(jīng)濟(jì)中到底起到什么樣的作用呢，應(yīng)該如何定位房產(chǎn)稅？
一、房產(chǎn)稅對財政收入的貢獻(xiàn)
無容置疑，房產(chǎn)稅的首要職能就是增加財政收入，收入全部歸屬于地方政府。2010年統(tǒng)計年鑒顯示，當(dāng)年房產(chǎn)稅收入占了全國稅收收入的1.4%，占地方稅收收入的3.1%左右。
目前我國地方財政的主體稅種是營業(yè)稅，但2012年“營改增”的試點(diǎn)開始之后，營業(yè)稅逐漸將被增值稅替代，當(dāng)營業(yè)稅作完全納入到增值稅的框架之內(nèi)的時候，地方政府很難找到另一個稅種來代替營業(yè)稅成為主體稅種。同時增值稅將“一家獨(dú)大”，政府要分散風(fēng)險，除了對增值稅本身進(jìn)行改革，還可能要改革其他直接稅。房產(chǎn)稅作為地方稅，又是屬于財產(chǎn)稅，是在未來很長一段時間內(nèi)逐步提升直接稅比重、降低間接稅比重的可選、必選的操作事項，其開征可能會因此加速。
房產(chǎn)稅要真正發(fā)揮地方財政的主體稅種的作用具體取決于房產(chǎn)稅稅制的設(shè)計。目前，我國房產(chǎn)稅的征收范圍有一定的局限。我國目前對于居民個人自用的房屋和政府機(jī)關(guān)等非經(jīng)營單位擁有的自用房屋免征房產(chǎn)稅。雖然上海和重慶的試點(diǎn)工作已經(jīng)在開展，但范圍還是很有限，真正對地方財政收入貢獻(xiàn)的變動不大。
在當(dāng)前結(jié)構(gòu)性減稅和“營改增”等一系列稅收體制改革中，我們可以窺見我國的稅收體制在逐漸變化，直接稅的比重勢要增長，在這種大背景下，房產(chǎn)稅應(yīng)該適當(dāng)?shù)脑龃蠖惢瑪U(kuò)大征稅范圍，改革以前不合理的計稅依據(jù)，建立有效的評估機(jī)構(gòu)，促進(jìn)房產(chǎn)稅改革。
二、房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用
房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，征稅對象是房產(chǎn)，但房產(chǎn)稅的稅源是納稅人的收入，從根本上看，征收房產(chǎn)稅是對收入再次分配。財產(chǎn)稅是直接稅，直接對納稅人征收，稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，征收過程就是直接再分配過程。房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配，首先是要保證低收入人群的利益。房產(chǎn)稅的開征不應(yīng)涉及“第一套房”，保證與社會中廣大下階層民眾無關(guān)。再次，要避免增加中產(chǎn)以下階層負(fù)擔(dān)，須定好免征額。我國減免標(biāo)準(zhǔn)是選取了面積為減免標(biāo)準(zhǔn)，這是不能妥善解決問題的。我國目前不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距很大，不同地區(qū)的房屋價格差異很大。以應(yīng)征稅額作為減免尺度更顯合適些。最后，投資房、高端豪宅應(yīng)該作為房產(chǎn)稅調(diào)控的主要目標(biāo)。
同時應(yīng)特別關(guān)注房產(chǎn)稅收入的用途，稅收是對收入的重新分配，征收房產(chǎn)稅的稅款應(yīng)該使用到改善居民居住條件上。上海、重慶兩試點(diǎn)方案中均明確規(guī)定稅收收入將全部用于保障性住房建設(shè)。如果房產(chǎn)稅未來正式開征后的稅款用于和產(chǎn)權(quán)房房價無關(guān)的保障房的供給，包括廉租房和公租房、長租房等。那么就能有效地解決低收入階層和“夾心層”的住房供給問題。
三、房產(chǎn)稅調(diào)控房價的作用
作為一個直接向房產(chǎn)持有者開刀的稅種，房產(chǎn)稅自然被寄予了“劫富濟(jì)貧”、“打擊房價”等的期待。但是從目前上海和重慶兩地試點(diǎn)情況來看，房產(chǎn)稅并沒能成為抑制房價、調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效工具。房產(chǎn)稅難以對房價起到有效抑制作用的一個原因是兩個試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅的征收范圍有限。上海只針對增量房進(jìn)行征收，沒有涉及存量房。重慶雖提出了對高端的豪宅存量房進(jìn)行征收，涉及的范圍還是很有限。要想讓房產(chǎn)稅具有控制房價的功能和作用，必須要針對目前大量存在的存量房進(jìn)行征收，通過征稅來促使多套持有的住房和囤積的住房被拿出來出售或出租。
其次，在我國現(xiàn)階段房價主要是由需求決定的，且住房需求隨著價格的提高而提高。因而在目前房地產(chǎn)市場供小于求的情況下，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比較容易轉(zhuǎn)嫁給購房者。開征房產(chǎn)稅，從表面看似乎是增加了房屋持有者的相關(guān)成本，但我國現(xiàn)階段租房市場是剛性需求，稅負(fù)將會轉(zhuǎn)移到租房者身上，更加重了低收入階層的負(fù)擔(dān)。
要想解決房價問題，應(yīng)該解決市場供求不平衡的現(xiàn)狀。房產(chǎn)稅的出臺時能夠?qū)Τ捶啃枨笃鸬揭欢ǖ囊种谱饔茫遣荒芡耆南Ｍ诖耍黾庸┙o，逐步達(dá)到供給與需求的平衡，才是有效解決問題的辦法。應(yīng)該遵循“住有所居”的目標(biāo)，加大廉租房、公租房的供給力度，確保低收入群體、困難群體、進(jìn)城務(wù)工者的基本居住。通過增加用地供應(yīng)，提高土地利用的效率等辦法控制房價上漲。
四、對房產(chǎn)稅的定位的認(rèn)識
通過以上分析，要從戰(zhàn)略視角確定房產(chǎn)稅的功能定位，調(diào)控房地產(chǎn)市場不應(yīng)成為側(cè)重點(diǎn)。房產(chǎn)稅可以改善地方收入，但是在近期這種作用的效果可能不會顯現(xiàn)，房產(chǎn)稅未來的規(guī)模，是否成為其他稅費(fèi)的代替稅種都沒明確。房產(chǎn)稅應(yīng)定位為地方財政收入的一部分，契合當(dāng)前稅制改革的機(jī)會，逐步改革房產(chǎn)稅，培養(yǎng)成為地方的主體稅種，進(jìn)一步改進(jìn)和完善我國的分稅制。
房產(chǎn)稅要實(shí)現(xiàn)分配調(diào)節(jié)功能，一定要對存量房征稅，征稅應(yīng)分層次來進(jìn)行，對擁有多套住房、占用更多資源的人要多征稅，因此當(dāng)前房產(chǎn)稅的征收應(yīng)先從富人、官員等人群入手，以他們?yōu)榍锌趯?shí)際效果明顯也會得到民眾支持，之后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平的變化，房產(chǎn)稅征收范圍可以再逐步向所有民眾推廣擴(kuò)大。
當(dāng)前中國住房市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供給，即處于賣方市場中，因為如此，在賣方市場中，稅收調(diào)節(jié)賣方利益的作用非常有限，對賣方課征的稅收很可能會轉(zhuǎn)嫁給買方。稅收調(diào)節(jié)不能脫離這一國情，在目前住房市場是賣方市場的情況下，稅收的調(diào)節(jié)作用有限。雖然2011年房產(chǎn)稅開始在上海和重慶試點(diǎn)，作為一項長期措施，房產(chǎn)稅或可在一定程度上穩(wěn)定短效調(diào)控措施推出后房地產(chǎn)市場的波動，但從根本而言，房產(chǎn)稅是一項基本稅種，并不能對調(diào)控起到?jīng)Q定作用。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】預(yù)期理論 房地產(chǎn) 宏觀政策 影響效果
近年來，房價上漲問題嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)突出，其市場發(fā)展趨勢撲朔迷離。國家未來引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向穩(wěn)定方向發(fā)展出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是并沒有起到預(yù)期效果，房價反而越調(diào)越長，嚴(yán)重制約著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。事實(shí)上，政府在宏觀調(diào)控過程中宏觀調(diào)控政策效果的與政策問題的特性和政策本身等因素有著重要的聯(lián)系，另外社會心理預(yù)期也是影響其效果的因素之一，政府應(yīng)該在預(yù)期理論下分析宏觀政策，以便更好的引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策總體分析
改革開放以后我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，極大的帶動人民群眾生活質(zhì)量的提高。與此同時房價上漲過快、城市開發(fā)規(guī)模過大等問題也不斷凸顯，阻礙我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家政府為了解決這類問題，實(shí)施持續(xù)性的宏觀調(diào)控，期望能夠通過宏觀政策引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，但是事與愿違，宏觀政策并沒有起到預(yù)期的效果，房價問題仍然制約著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
比如2006-2007年中央政府出臺了十多個文件對房地產(chǎn)土地供應(yīng)、金融財政、商品房供應(yīng)與需求等方面進(jìn)行調(diào)整，但是仍然沒能抑制住房價上漲的趨勢。直到2007年9月中央人民銀行房產(chǎn)信貸管理通知，規(guī)定兩套房貸首付不利提高40%以上，同時將房貸利率提高1.1倍，降低了人們購買預(yù)期，抑制房產(chǎn)總體需求，這一政策的出臺使房價首次出現(xiàn)下跌。房地產(chǎn)政策改變了人們對未來市場的上漲預(yù)期，抑制投資投機(jī)需求，同時也推遲了剛性需求購買，再加上社會大環(huán)境的影響，房價出現(xiàn)迅速下跌。2008年未來應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)對市場經(jīng)濟(jì)帶來的影響，央行4次下調(diào)存貸款基本利率、首付款比例下調(diào)至20%、住房貸款享受7折優(yōu)惠等，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一時間房價出現(xiàn)飛速上漲。2010年未來一直房價問題，政府有相應(yīng)的出臺一些政策，但是并沒有起到相應(yīng)的效果。國家對房地產(chǎn)調(diào)控一再失控，國務(wù)院開始細(xì)化政策細(xì)節(jié)，加大調(diào)控力度，2011年房價逐漸走向下行通道。
二、預(yù)期理論下房地產(chǎn)宏觀政策的影響效果
在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，預(yù)期理論認(rèn)為房產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不對稱問題，市場消費(fèi)主體掌握的信息較少，不能有效的判斷房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢們產(chǎn)生盲目投資行為。其次理性預(yù)期是建立在異性經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上而形成的但是我國房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不成熟，消費(fèi)者難以對其做出理性預(yù)期，另外我國房產(chǎn)市場消費(fèi)主體比較多，行業(yè)發(fā)展、宏觀政策變化程度比較大，消費(fèi)者難以獲取準(zhǔn)確的信息。
（一）開發(fā)商預(yù)期對政策的影響效果
比如在經(jīng)濟(jì)發(fā)展蕭條下，政府為了救市會出臺有些政策刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，救市政策實(shí)施前期對開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生5%顯著性水平下的負(fù)向影響，而后對開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生正向影響。這主要是因為政策公布當(dāng)期，開發(fā)商預(yù)期可能受宏觀環(huán)境影響導(dǎo)致政策沒有起到效果，經(jīng)過一段時間的沉淀，政策逐漸生效，開發(fā)商預(yù)期好轉(zhuǎn)。
（二）消費(fèi)者政策效果的影響
比如2008年救市政策和2010年的限購政策，救市政策實(shí)施當(dāng)期對消費(fèi)者預(yù)期具有反作用，消費(fèi)者購房愿望降低，因為這一階段宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響購房者預(yù)期，救市政策還沒有發(fā)揮其良好作用，只有在實(shí)施一段時間后，購房者才會看出房產(chǎn)市場的好處，提高購買欲望。而在限購政策影響下，不管是限購當(dāng)期還是限購發(fā)生期與滯后期，均會對消費(fèi)者的心理預(yù)期產(chǎn)生負(fù)影響，降低了消費(fèi)者購房意愿，房價下跌。
通過以上分析，發(fā)現(xiàn)公眾預(yù)期是影響房價的主要因素，而公眾預(yù)期的不穩(wěn)定增加了政策調(diào)控的難度，所以政府出臺政策時一定要準(zhǔn)確、快速、全面，為公眾預(yù)期提供保障;消費(fèi)者在估算預(yù)期時準(zhǔn)理性預(yù)期是一種比較好的預(yù)期方法，能夠解決信息不全、不對稱的問題，為消費(fèi)者提供更加全面的信息，提高其預(yù)期準(zhǔn)確率;房價與預(yù)期之間是正相關(guān)的關(guān)系，是各項影響因素中最敏感的因素，政府在實(shí)施政策后，如果沒有達(dá)到預(yù)期效果，要認(rèn)真分析其原因，以便更好的實(shí)施宏觀政策調(diào)控，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
結(jié)語：總之，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)瞬息萬變，要想使其健康、穩(wěn)定發(fā)展，國家必須實(shí)施相關(guān)的宏觀調(diào)控，出臺一些對當(dāng)期房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有用的政策，政策的實(shí)施要全面、快速，還要具有長遠(yuǎn)的目光，不能僅僅使用一些短期政策，否則很難提高消費(fèi)者預(yù)期，導(dǎo)致盲目投資的出現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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