時間：2023-05-30 09:48:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業經營管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
（一）思想政治教育機構不健全，學習制度不完善。
多數物業經營公司沒有認識到思想政治教育工作對物業企業管理的重要性，在多數的物業管理企業的領導層，沒有設立專管思想政治的經理，沒有成立企業職工的思想政治教育組織機構，相應的管理制度也不健全。各物業分公司由于物業管理人員少，工作繁雜，多數管理員沒有參加過專業的培訓，加上總公司對職工的思想政治教育工作的不重視，造成基層物業經營管理人員思想跟不上發展要求，造成他們對工作缺乏耐心、愛心、信心、責任心，久而久之失去了業主的信任，僵化了業主和物業之間的關系，影響了物業管理形象。
（二）物業管理工作性質致使很難展開思想政治教育工作。
物業經營管理工作涉及點多面廣，有安全保衛工作、小區環境綠化工作、衛生管理工作、房屋損壞、屋頂漏雨修補工作，取暖供熱工作，還有生活用水、用電、用氣管理工作，這都是與居民生活息息相關的工作。而每個物業公司管理人員少，很多都是一身多職、工作繁忙，很難抽出時間進行思想政治學習，即使進行一些專業知識教育，也是很難收到良好的效果。
二、物業經營管理中加強思想政治教育工作的幾種途徑
（一）思想上重視，行動上落實。
思想政治教育工作能提高物業管理人員的政治素質和道德素質，能活躍人得思維，堅定人的意志，能保持人思想的先進性和創新性，使人的工作方式方法不斷更新，增強物業的管理意識和服務意識，能使物業管理人員及時化解職工在工作上的矛盾，物業職工要從思想上認識到思想政治工作對物業管理企業的重要性和必要性，才能從思想上重視起思想政治教育工作，才能付出于實際行動。
（二）形成機制，完善制度。
在物業經營管理公司，要成立專管思想政治工作的領導班子，建立領導機制，并設立專人專管，把思想政治教育工作從源頭上抓起來。建立組織機構，針對物業經營管理的特點，組建思想政治教育領導小組，由物業經營管理公司總經理任組長，副經理和其他各部門經理任組員，將思想政治教育扎實開展，旨在建設一支政治覺悟高、業務精通、作風正派、具有較高綜合素質的政工隊伍。逐漸完善各種相關的學習制度，建立責任到人、工作到人的責任機制，保證政治思想工作真正落實。
（三）將思想政治教育工作與行業特點結合起來。
針對物業點多面廣，企業人員分散，流動性大的特點，思想政治教育工作不能局限于傳統學習方式，要拓展教育方法，創新教育手段，把思想政治教育工作延伸到工作中，讓工作離不開思想教育，思想教育促進工作開展。一是用實際行動解決物業職工的生活困難。由于物業職工勞動量大、工資低、又經常加班加點，沒有足夠時間來照顧家庭，這樣長時間會造成思想扭曲，要想加強他們的思想政治教育工作，就要關心職工疾苦、傾聽職工呼聲、要解決職工中的生活困難、保證職工施工環境的安全、這是提高職工積極性，轉變工作態度的最好辦法；二是用多種途徑開展思想政治教育工作。比如物業經營管理企業可以利用微信、微博、騰訊QQ等先進的網絡傳播方法，教育內容可以是時事政治、最新新聞，也可以是條例、勞動仲裁條例、相關法律法規等，編輯形式可以短信、也可以是短片，保證每名物業職工在休息之余學到了相關知識，達到了教育目的；
三、結語
關鍵詞：物業公司；經營管理；業務流程；策略
物業公司經營基本業務流程設計以現代化經營管理理念為思想基礎，并在此基礎上進行優化設計和重新調整，以為業主和非業主提供良好的生活環境。在新形勢下，以一種經營管理策略變革和調整的態勢，實現企業跨越式發展。
一、物業公司經營管理目標和范疇
物業公司經營方面目標以區域內部信息化和市場化為基礎，以業主需求和生產經營管理整合開發為長遠發展目標。通過制定出的經營管理方法，在傳統經營手段的基礎上，對現存問題進行整合改革，以全新的技術開發能力和手段，探尋出相應的策略路徑。從項目研究理論范疇來講，物業公司管理房屋的維修與修繕、綠化、衛生、治安、車輛交通、公用市政設施、違章建筑和多種生活服務等。從其涉及的經營管理范疇來講，除了以盈利為目的外，還要盡可能的在有限的資源中，重組出滿足業主需求的新型管理。物業公司經營管理涉及管理、服務、樓宇管理、房屋管理、物業保險、看護、綠化等多方面內容。需要從整體服務理念和管理層次上進行努力，以達到滿足業主需求的優質服務。
二、物業公司經營管理策略創新路徑分析
創新原因：原有物業公司經營管理模式，注重對業務流程和管理方面的重視，往往忽略了發展中的問題。在此背景管理之下，缺乏變革策略思想，管理經營中往往處于松散局面，無遠期發展優勢。在企業管理方略中，以初步管理成效實現企業管理價值，強調以業務流程重組規劃管理目標，樹立業務流程重組管理基本方略，并立足于管理主體，將更有能力在管理層和決策層中實現新的發展契機。探究路徑如下：
(一)創新管理手段和方法
物業公司從人員管理角度加強其經營管理手段的主要方式就是以優化資源配置來整體提升職工素質，尤其在流程化、制度化的管理層面，以綜合素質的優質人才作為物業經營管理的基礎后盾。尤其通過績效考核制度，整體實現管理水平的綜合提升。打造企業品牌形象：物業公司經營管理策略創新機制研究，有賴于通過打造企業品牌形象，實現全方位、科學化、立體化和多方面協調作用機制管理的全面化，風險化管理分析和評估體系，并最大限度的滿足客戶需求，帶動企業形象發展和信譽度提升，整體拓寬市場占有率。
(二)提升企業服務理念宗旨
品牌形象的樹立，需要提升企業服務質量作為基礎后盾展開，并以優質客戶資源和特色服務，整體實現經濟增長，并在滿足客戶需求基礎上，實現公司業務的全新發展。作為物業管理方而言，以文化、業務、服務、餐飲服務，來實現業主和自身的雙收，是一項具有拓展前景的策略發展。
(三)拓寬業務渠道及合作發展
在中國經濟的轉型中，借鑒國內外先進物業公司經營管理實踐經驗，“取其精華”，并創新自身管理，深層次挖掘和培養優秀中層管理人員，并整體縮小與其他企業的差距。物業公司為客戶提供購置家具服務或者餐飲服務等，為公司業務的拓展添磚加瓦。物業公司經營管理策略中，要實現與行業共榮發展，可通過強強聯手和密切合作，在商業化經濟和服務水平上綜合提升。以完善的管理經營宗旨，在購房和整體開發階段，為業主提供完善的綠色服務。尤其在商機把握上，以房產客戶在購入房產后到入住階段為黃金發展期，并最終實現物業公司的經營創收。物業公司的經營與管理要以前瞻性和領導力的目光，從策略變更到實踐，充分實現經濟效益和社會效益統一，立足精英團隊，共謀發展理念。作為管理者，挖掘發展目標和基本出路中的整體性問題，并應用管理方式，以硬的技術和完整的管理制度，獲得企業經營管理技術重組的勝利果實。在市場化和經濟化發展的今天，物業公司必須以憂患意識整體實現一體化目標化管理。在經營管理體系策略改革中，融合法律、評估、咨詢等相關業務的一體化多元化發展為契機，尋求新的發展路徑。
三、結語
物業公司的經營與管理要以正確理論指導實踐，以實踐鑒別經營管理成效。本研究為基于現代服務意識和服務理念，提升現代企業經營管理策略變更問題的路徑策略，通過多渠道的努力，來確保企業為業主提供滿意的服務。在企業管理和決策為先導的治理環節中，落實物業公司經營管理理念和策略方法，以重組化思考，整體確保物業經營管理走向正規化。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產；經營管理；途徑；目標
隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產行業的社會地位也在逐漸的提高，而人們為了保障我國房地產行業的可持續發展，就將許多新型的管理理念應用到其中，并且嚴按照我國市場經濟發展的相關要求和規律，來對房地產管理模式進行選擇。然而，從當前我國房地產經營管理的實際情況來看，其中還存在著許多的問題，為此我們就要通過對當前我國房地產發展的實際情況進行分析，來對其經營管理的途徑和目標進行選取，以提高房地產行業發展的經濟效益。
一、創造品牌房地產經營管理的核心
在當前我國社會主義市場經濟條件下，品牌競爭已經成為了當前各大企業之間經濟競爭的主要形式之一，這不僅是為了讓消費者對房地產企業有著比較詳細的認知，還為企業的長遠發展提供了良好的前提條件。可見，在當前我國房地產經營管理的過程中，創造品牌有著十分重要的意義。而且隨著時代的不斷進步，消防者的生活質量也在逐步的提升，為此大多數房地產企業為了使得自身的經濟效益得到有效的提高，使其市場占有率和利潤率得到保障，我們就要將品牌創造作為現階段房地產經營管理的核心內容來對其進行控制處理。
二、房地產管理的成功應具備的基本素質
在房地產管理當中，其自身的管理素質在其中有著十分重要的意義，這也是房地產經營管理的基本要素之一。目前，在我國大多數房地產企業發展的過程中，管理人員都是堅持著以人為本的管理原則，嚴格按照我國相關管理規范要求，來對企業進行標準化和規范化的管理，并且對企業內部的管理制度、企業文化以及組織結構等方面內容進行建設，從而使其企業內部結構的穩定性得到進一步的提高，只有這樣才能保障整個房地產行業的穩定發展。
然而，為了實現企業資源的標準化管理，我們在對企業制度進行制定的過程中，也要嚴格按照房地產企業經濟發展的實際情況和相關要求，來建立相關的管理對策，從而保障了房地產經營管理的有效性。另外，在房地產管理工作當中，管理人員除了要對企業內部管理制度進行嚴格的控制以外，還要對企業的產品質量進行監管。這樣不僅有利于企業的質量管理體制得到進一步的完善，還實現了房地產企業的科學化、合理化的管理。
從當前我國房地產行業發展的實際情況來看，大多數房地產企業對人才的要求也在逐漸的提升，也是當前企業提升自身競爭能力的主要手段之一，使其房地產企業的經濟效益得到顯著的提升，為我國社會主義市場經濟穩定發展打下了扎實的基礎。
三、房地產經營管理的相關技能
為了保障房地產經營管理工作的有效性，使其經濟效益得到進一步的提升，我們就要根據企業發展的實際情況采用相關的技能，來保障企業經濟的穩定發展，其中所涉及到的技能主要有以下幾個方面：
1房地產營銷策劃技能是成功房地產經營管理必備的第一技能
房地產企業所開發項目的成功首先要取決于項目開發前的營銷策劃。如果企業所開發的項目市場定位不準確，建筑策劃不符合顧客的功能要求，廣告方案媒體選擇不當等，都會導致項目的失敗。因此房地產營銷策劃技能是成功房地產企業必備的第一技能。
2房地產經營管理的項目管理技能
隨著境外房地產公司大量涌入境內進行房地產開發，一種新的房地產項目管理模式隨之產生，這就是項目公司管理。項目公司負責該項目的開發和銷售，當該項目全部開發銷售完成后，項目公司可依法注銷或轉變為物業管理公司。房地產開發項目管理成功的關鍵是要有一支優秀的技術隊伍和三個系統：ISO9000質量保證體系，網絡化的開發進度控制系統、動態投資控制系統，三大系統可確保工程的質量、進度、成本控制達到理想的目標。
3房地產經營管理的物業管理技能
雖然物業管理工作，房地產企業可采取外包的形式，交由其他物業公司或由業主確定的物業公司承擔。但由于政府制定的物業費用偏低，或由于傳統原因顧客對物業交費的不理解，或由于大多數物業企業管理素質的低下，業主與物業公司的糾紛時有發生，這嚴重損害了房地產開發商的形象。在此背景下，房地產企業需要擁有自己的一支優秀的物業管理隊伍，才能使以品牌經營為核心真正實現。當然在自己物業公司的發展初期，物業公司的經營有可能是虧損經營，因此要予以補貼。
四、房地產經營管理要實現的總體目標
1房地產經營管理要實現房地產在建
項目數量和管理能力的平衡。產品的品質取決于管理的質量，管理的質量取決于企業管理資源的多少。較之有限的管理能力，過多的在建項目必然導致房地產企業管理資源的分散，從而個別項目管理能力的不足必然出現，結果是產品的品質無法保證。由于房地產行業是供大于求的行業，如果品質無法保障，企業就難以生存，所以質量是房地產企業的生命。房地產企業同時開發的項目數量一定要和其能力相匹配，切忌盲目樂觀、自我膨脹，否則，同時開發過多的項目，由于管理能力的不足，管理的盲點在所難免。
2房地產經營管理要實現房地產品牌
發展和業務擴展的平衡。房地產企業在業務擴展的同時，一定要把握品牌發展與業務擴展的平衡。房地產在業務擴展的同時，除保持管理能力的平衡，還應保持品牌的平衡發展。實際上品牌的發展要在業務擴展之前進行，但是提前量要合理。因為品牌過快發展，企業由于業務能力或管理的局限，無法將已營造的品牌資源迅速轉化為經濟效益，這是一種浪費。
3房地產經營管理要實現企業發展和企業文化建設的平衡
在沒有形成健康的企業文化之前，這個企業實際上還沒有成熟。過快發展，尤其是“瘋長”，其結果將導致企業“自取滅亡”。另外，企業文化不是靜止凝固的，而應與時俱進。隨著企業的發展，環境的變化，企業文化必須不斷向高級形態發展。房地產企業要取得成功，企業文化建設一定要與企業發展相平衡。
4房地產經營管理要實現企業知名度和企業美譽度的平衡
房地產企業在其規模、知名度不斷擴大的同時，一定要注意其美譽度的同步增長。否則，在美譽度不同步增長的情況下，隨著企業知名度的不斷擴大，企業的發展所面對的社會阻力越來越大，企業的發展就受到了制約。
五、結束語
總而言之，在當前我國房地產經營管理的過程中，對其管理途徑確定有著十分重要的意義，這樣不僅使得房地產管理工作的效果得到有效的保障，還滿足了企業經濟發展的相關要求，也是實現房地產經營管理目標的重要手段之一，有利于房地產企業經濟的穩定發展。
參考文獻
所謂“一鋪養三代”，商鋪從來就是最受歡迎的投資品種，也是投資回報穩定、升值潛力大的投資品種，現階段的“商業地產一賣就死”的現象，其本質不在于商業地產能不能銷售，而是商業地產還剛剛起步，――如果說住宅地產是一道一元一次方程式，那么商業地產就是一道多元多次方程式，商業地產產業的開發營銷鏈剛剛達到小學生的水平，還達不到可以解開多元化方程式的中學水平。
商業地產，一道多元多次方程式
――深圳世方商業地產顧問有限公司6年專業營銷實踐
同樣是在深圳的東門商業旺地，同樣是分割銷售的商場，位于東門中路的九龍城，與坐擁東門步行街核心和老街地鐵站雙重地利的八達商場，卻形成了強烈的經營反差：九龍城商場人氣旺盛，不僅商場低樓層滿租，連六七層以上幾乎沒有空鋪，而八達商場空置嚴重，業主不得不打出自行招租的條幅。
在東門商業中心，類似八達商城遭遇的還有新2000廣場、金世界商業中心等物業，這些當初銷售火爆的商場如今慘淡經營，既讓投資者背上了沉重的包袱，也使開發者滑進了商業地產的深淵。
曾創下商鋪40萬元/平米天價的東門九龍城，之所以成為東門的“常青樹”，關鍵在于開發商茂業集團雄厚的經營實力，九龍城也一度發生招商和經營危機，業態也在不斷調整之中，如果沒有強大的經營管理做后盾，相信就不會有九龍城的今天。
不僅是東門茂業九龍城，人民南羅湖口岸的羅湖商業城、華強北的賽格電子廣場、寶安區的寶安電子城等銷售過的商場，盡管同樣面臨著產權分離的局面，但是在開發商成立的管理團隊有力地經營下，不但經營穩定，有的更創下了深圳商業的奇跡。
同樣的地段，同樣是銷售型商業地產，其結局卻是天壤之別，――那么，商業地產銷售產權分離之后，“命根子”究竟在哪里？怎樣才能保證商業地產的可持續經營，使商業地產銷售之后成為良性物業？
2001-2004年，商業地產簡單銷售的時代
2001-2004年是我國商業地產剛剛興起之初，如同超級女聲一夜紅遍大江南北一樣，商業地產在“首期幾千元買鋪”的強烈誘惑之下，迅速形成“全民賣鋪”的熱潮。這一階段的商業地產以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是強勢的廣告宣傳，其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。
簡單銷售模式一：引進主力店，包租十年銷售。
商業地產營銷初期，引進主力店包租十年銷售虛擬產權式商鋪的模式較多，投資者往往看中這種銷售方式的長期穩定性回報，加上商鋪面積分割得很小總值才幾萬十幾萬、首期不過幾千元，在全國范圍內形成了一股“全民買鋪熱”，然而實際上，這種長期包租的虛擬產權式商鋪，并不能給予投資者穩定的收益，投資者恰恰成了受害者。
首先，虛擬產權式商鋪，其鋪位分割與實際經營賣場不吻合。虛擬產權式商鋪，絕大部分為大商家長期包租，以超市、百貨賣場的形式經營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成為貨架，有的成了通道，投資者在經營賣場里根本找不到自己的鋪位。
其次，包租期滿后難以為繼。虛擬產權式商鋪包租期滿后，業主找不到自己的鋪位。由于經營鋪位與銷售鋪位不一致，業主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？ 此外，大商家整體租賃的租金相當于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經營？
其三，包租期內也可能會出問題。事實上，當前大商家正在瘋狂擴張，存在著巨大的經營風險，瘋狂擴張使得大商家就像吹氣球一樣，氣球越吹越大，有的最終升上了天，有的卻吹破了。一旦大商家經營不善或關門倒閉，發展商又拿什么支付包租期的小業主回報呢？另外，如果發展商經營不善，無力支付小業主租金，如何兌現包租承諾？
總之，虛擬產權式商鋪是發展商套錢融資的手法，一方面發展商用低租金招大商家進場，另一方面卻要給小業主高回報，其自身也是利益的損失者，一旦其資金回報率達不到年回報8%，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業主在包租期內和包租期滿后風險都很大，小業主也是利益損失者。建設部曾多次查處虛擬產權商鋪，如合肥采取虛擬產權商鋪包租銷售的某廣場就被建設部查封，重慶在某包租銷售的虛擬產權式商鋪查封后，有關部門立即規定銷售的商鋪必須要有獨立門牌號，同時必須是獨立經營等。
虛擬產權式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協調的，將是包租期滿之后的一顆“定時炸彈”，而且這顆炸彈還可能在包租期內提前引爆，所謂的長期包租最有保障只不過是一張空頭支票。
世方公司認為，商鋪銷售必須明確產權，而且必須保證銷售分割的鋪位實際經營的鋪位，保持高度的一致性。只有獨立式分割的鋪位，讓銷售鋪位與招商鋪位一一對應，業主可以直接向租戶收租。
簡單銷售模式之二：只管賣不管租，從長期包租走向另一個極端。
只售不租的模式即是開發商只銷售、出讓產權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理，這是舊有商業地產開發普遍采用的經營方式。開發商可以快速回收投資，進而實現短期套現，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經營自。但由于產權被分割出售后，經營權迅速分散，開發商無法進行統一的招商和統一的經營管理，而經營者往往根據自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經營品種，導致業種業態組合混亂，呈現一種無序狀態，導致最終經營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。
只售不租的商業地產開發模式，只能局限于商業的大宗銷售或少量的社區街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業街銷售，采取只售不租往往引起經營管理失控。由于管理不善導致商場難以經營甚至癱瘓的悲劇在商業地產領域時有發生，甚至已成為一種通病。試想，一座幾千數萬平米的商場，缺少必要的短期委托經營，產權分離之后，成百上千的小業主各自為政，如何按照既定的經營分區去招商？事實證明，深圳有多個只管賣不管租的商場，有的不得延期開業，有的經營分區十分混亂難以為繼。
根據世方公司的商鋪操盤經驗，雖然長期包租的虛擬產權式商鋪不可取，但采取獨立店鋪銷售模式的商場，必須要采取短期委托經營的辦法，如世方的多個商業項目都采取了委托經營兩年的辦法，也就是發展商一次性支付業主兩年租金，發展商于而在商鋪銷售之后取得了兩年的經營權，從而保證商場可以按統一的經營定位招商，并以優惠的租金放水養魚，做旺商場，而兩年之后，業主得到的是一個旺場。
由上述兩種商鋪模式可以看出，虛擬產權式商鋪在包租期滿之后，必然成為非良性物業，而只管賣不管租的物業如果開不了業，馬上就會成為不良物業。
2004-2007年，商業地產進入探索期的“偽經營時代”
在商業地產后續經營問題不斷出現之后，商業地產受到商業地產的強烈質疑，而商業地產的開發者和營銷者，開始進入2004-2007年的探索期，為商業地產導入“定位―招商―銷售―經營管理”全方位的策劃推廣，這個階段的商業地產市場既好看又熱鬧，伴隨著零售市場進入大連鎖和升級換代的進期，大型購物中心、步行商業街和社區商業風起云涌，各類消費品和工業品專業市場也隨著市場升級層出不窮。
在2004-2007年是商業地產開發營銷的探索期，盡管進入了全方位的策劃運營，但是概念化、表面化的東西太多，真正進入市場規律和價值規律的東西太少，實質上是一種“偽經營”的狀態，在定位、招商、銷售、經營管理四個方面的運作都只停留在比較膚淺的層面上。
定位方面追求創意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一座小商場也自稱“第五大道”；二是追求環境創意，如廣州和深圳都出現了以“五洲風情”主打環境的商場，但由于忽視業態規劃，兩個商場都關門大吉；三是追求業態定位創意，比如近年動漫概念比較搶眼，商業地產就出現了許許多多的動漫城，卻不知一個剛剛處于培育的動漫市場存在著極大的經營風險。
招商方面一味“放水養魚”。
由于投資者開始關注商場經營，開發商為了推銷商鋪，不得不被動做招商，而主導營銷的是公司，缺少成熟的招商運營團隊。多數商業項目的銷售一般都有二三年的委托經營期，開發展在這二三年的委托經營期內都會采取“放水養魚”的做法，通過免租期、租金優惠、追加經營推廣費用三大法寶來做旺市場，希望委托經營期結束、跳過“龍門”后，投資者能坐收高租金。但是開發商放這么多的“水”，會養出什么樣的“魚”呢？事實證明這幾招不太管用，不少商業項目因此而帶來巨大的經營壓力：有的項目這個鋪位要轉讓那個鋪位關了門，有的整個商場差不多就剩下一條“大魚”（主力商家）在游，小魚（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒完，“魚”就死了一半，還指望什么二三年后跳“龍門”？這種忽視招商定位、招商質量的形式主義，雖然能夠完成招商指標，但卻給后期經營帶了巨大的壓力。
經營管理方面“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。
經營管理前期介入，是商業經營的重要原則，經營管理只有前期介入商場的定位和招商，才能有的放矢地做好經營管理，然而目前的商業地產開發運營程序，基本上都是經營管理團隊在項目快開業之前匆匆忙忙建立，項目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經營管理團隊只能被動上陣，“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。
發展商付出了昂貴的后期經營成本。
伴隨著全國各地商業地產后續經營問題的不斷出現，商鋪“一鋪養三代“的神話不繼破滅，一些經營不良的商鋪甚至出現了“三代養一鋪”的傾向，商業地產開發面臨著市場信任危機。尤其是一些場內商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現的后期經營問題更多。
商業地產由于定位、招商、經營管理不力而導致的經營后遺癥，不僅使投資者交了學費，同時也使開發商自身付出了昂貴的后期管理成本，――由于前期缺少經營管理介入，后期為改變定位高成本調整商戶者有之，商場長期虧損顆粒無收倒貼水電費者有之，砸掉裝修翻版重來者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開發商面對如此嚴重的經營管理后遺癥手足無措，不得不做出回購商鋪的痛苦選擇。
商業地產與商業行業的區別
――與成熟的商業行業相比，商業地產還剛剛起步
商業地產與連鎖經營的商業行業有著重大區別，商業行業是以商業經營獲利，而目前的商業地產開發更多是以銷售商鋪獲利，尤其是銷售型的商業地產項目，其經營模式也與商業行業的主流業態存在著本質的區別。
那么，銷售型商業地產與成熟的商業行業有什么不同？
首先，商業行業早已進入成熟的連鎖經營。成熟的商業行業未來是以連鎖化、規模化經營為主導的，購物中心、百貨、超市、電器大賣場等正以巨大的規模優勢、一站式的購物選擇、強大的價格組合戰略在零售市場遍地開花。在這些連鎖化的零售大賣場中，商場格局基本上都是開放式大賣場，經營模式為統一收銀扣點。
其次，銷售型商業地產以獨立店鋪、獨立收銀為特征。銷售型商業地產一般做法是將商場分割成若干間商鋪，將分割的商鋪產權銷售給投資者，投資者通過出租商鋪獲取租金收益，這種銷售型的商鋪屬于獨立店鋪。如果將這種賣場百貨化，即空間上采取全開放式格局，收銀上采取統一收銀扣點，將難以滿足商鋪業主的需要。
其三，業主不可能以扣點為收租模式，而是以實際租金為收租模式。一個銷售型的商場，如果采取百貨大賣場的統一收銀扣點經營的模式，業主根本無法以營業額扣點來衡量租金收入，一方面，業主無法判斷經營者的營業額能達到多少，來估算扣點所對應的租金水平，另一方面，波動的營業額將會導致業主回報的波動，從某種意義上說，業主是不愿意承擔經營者的風險的。
其四，銷售型商業地產在定位上，不要與統一收銀、連鎖經營的百貨競爭。目前不少銷售型商業地產的開發者，都有一種貪大求洋的心態，就是要把商場裝修得豪華氣派，在經營定位上要走高檔路線，引進各類大品牌，卻不知在百貨連鎖發展、促銷升級、價格戰不斷的今天，一個銷售型的商場，根本不應該走高端定位路線，而應該回避百貨競爭，走中低端路線和專業化路線，其原因在于：銷售型的商業地產往往只是單個商場經營，不可能在與多店連鎖的百貨競爭中占上風，同時百貨統一收銀統一促銷，而銷售型商場獨立店鋪獨立收銀難以進行實質性的統一促銷。未來購物中心和百貨商場將壟斷零售的中高端市場，作為銷售型的商業地產，應該立足零售中低端和專業化的市場，與購物中心和百貨商場互補性經營。
相比成熟的商業連鎖經營，銷售型的商業地產還只是剛剛起步，兩者之間有著天壤之別。只有把握銷售型商業地產和商業連鎖經營的區別，才能給銷售型商業地產做出正確的定位。
商業地產，輸在不完善的產業鏈
商業地產產業鏈包括開發商、銷售商、招商和經營管理公司、建筑規劃設計等，在這條產業鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷售為終極目標而對商業經營缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業行業經驗但對銷售型商業地產一無所知，從而導致商業地產產業鏈的極度不完善。銷售公司把商鋪當作住宅銷售，對商業缺少了解。銷售公司以商鋪銷售為導向，通行的營銷慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺，普通的百姓都可以來搶鋪，卻不知適合銷售的鋪位，并不一定適合經營，不同的業態需要不同的鋪位規劃。一些銷售公司開始轉型商業地產，也只能說是“半路出家”，對于商業地產的經營定位、招商、經營也下過一番功夫，但是由于缺乏對商業規律的深入了解，其運作只能停留在創意的層面上，――可以說，一個不了解商業地產規律的銷售公司，其在給項目帶來良好的銷售業績的同時，也給項目的后期經營判了死刑。
招商和經營管理公司熟知商業行業，卻不了解商業地產。目前絕大多數的商業招商經營管理公司，其人才結構大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場行業經驗的，這類人才和公司，普遍不了解商業地產的特點，存在著“商業地產=商業經營”的誤區。比如對于銷售型的商業地產，必須考慮獨立店鋪、獨立收銀、定位中低端或專業化業態，但是這些人才和公司的骨子里只有開放式賣場、統一收銀的概念，對于中高檔的百貨大賣場有著明顯的傾向，――可以說，一個只懂百貨超市的商業招商經營管理公司，在給一個銷售型的商業地產帶來良好招商業績的同時，也給項目判了死刑。
商業規劃設計單位簡單照搬國外經驗。在商業地產產業鏈上，不僅僅是銷售商、招商和經營管理公司不成熟，規劃設計單位等基本都停留在常規型商業連鎖認知上，對銷售型商業地產缺乏了解，不能融會貫通，比如很多大型的商業地產項目，規劃設計單位往往忽視項目銷售需要，簡單照搬國外購物中心模式，導致發展商不得不采取十年包租的銷售模式，給發展商和商鋪投資者帶來了災難。
商業地產服務行業進入分工協作時期。目前，商業地產行業已經悄悄進入到行業細分的時期，比如深圳的房地產銷售行業，已經細分出專業的商鋪策劃公司、寫字樓策劃公司，甚至專業的豪宅公司、大盤公司等等，世方商業地產顧問有限公司2001年開始介入商業地產策劃，2003年就開始全面進入商業地產領域，只做商鋪不做住宅和寫字樓市場。目前在深圳、珠三角乃至全國范圍內，已逐漸形成了一種住宅、寫字樓、商鋪分開尋求策劃的氣侯，比如深圳的多個綜合性項目，都是由世聯、中原策劃住宅部分，由世方商業部分。
商業地產必須注重可持續經營
怎樣保證商鋪銷售之后成為的可持續經營的問題，實際上是一個讓商鋪銷售之后成為良性物業的根本性問題，它要求開發商跳出以銷售、融資為目的的怪圈，真正立足商業經營，實施專業化地開發運作。
首先，要明確什么樣的商鋪可以賣？只有產權鋪位與經營賣場相對一致的商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經營、獨立收銀的主題商城或專業市場。那種引進大零售大商家、包租十年銷售的虛擬產權式商鋪，是不符合商鋪銷售市場規范的。
其次，要考慮一座商場應該賣多少？對于零售類商場，開發商應該盡可能對大商家租賃的部分只租不售，如世方策劃的深圳華強東商業中心項目，開發商將沃爾瑪租賃的二三層12000平方米不售，以保證二三層產權的完整，只銷售首層的6000平米面積。主力店部分只租不售，為首層銷售商鋪的經營和業態調整留下了較大的空間；而對于專業市場項目而言，發展商必須充分考慮足夠的配套空間，比如深圳華南工業原料城的展覽中心、酒店等綜合配套十分完善。
其三，銷售商業地產必須進入專業化運作體系，把握五個重要環節。目前商業地產領域，開發商和策劃商基本上還停留在銷售時代，其營銷流程是：先找一個經營定位，再大肆炒作，然后強力銷售。盡管目前開發商和策劃商意識到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業基本規律。如某商場引進電器主力店，再銷售電器輔營區，卻不知電器主力店的輔營區很難定位，也很難經營下去；再如某零售中心引進家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費，人流很難與超市百貨互補。
商業地產定位，在銷售與經營之間走鋼絲。商業地產作為不動產長期持有經營時，其經營定位是比較單純的，商業地產一旦要分割銷售，就必須在滿足經營條件的同時，還要滿足銷售條件，這就是商業地產以銷售為前提的特殊性。
商業運營公司對于商業地產的經營定位，是以經營為導向的。一個零售購物廣場項目，可以引進超市、百貨、電器、餐飲、休閑、娛樂等等，這么多的業態足夠選擇與組合了，――但是，問題在于，適合經營的業態，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場，開發商就得背上10年甚至更長時間的返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店，鋪位經營面積都很大，單鋪總值越高就越不易銷售。
地產公司對于商業地產的經營定位，是以銷售為導向的。地產公司明白：只要在保證實用率的同時，盡可能將商鋪劃小，就有投資市場，――但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經營，不同的業態需要不同的鋪位規劃，如果只管銷售，不管經營定位、招商營運，開發商遲早得給自己擦屁股。
商業地產營銷的根本：以銷售為目的，以經營為導向。其實，商鋪銷售的風險性，正在于商鋪經營與銷售的沖突性，不同的商業業態，涉及到鋪位面積、裝修標準、統一收銀還是獨立收銀等種種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨立收銀，――一個成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點，在經營與銷售之間走鋼絲！
商業規劃，調動策劃者、設計者、經營者全體參與。在成熟的住宅市場，無論是設計院、開發商、商，基本都能夠獨自為住宅的建筑規劃設計，提供完善的方案，發展商內部的工程部、公司內部的概念設計部等等，都具備了一定的建筑規劃設計能力。
相比住宅市場，商業地產作為新興的開發領域，既無經驗可循，也缺少完整的規劃設計體系，給商業地產的規劃設計造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場綜合樓，發展商在規劃設計階段往往與以住宅為主的中介合作，規劃設計上以塔樓住宅為先導，在戶型設計、環境布置上花足了功夫，由于發展商、設計院、以住宅為核心業務的中介公司，三者均不精通商業地產，甚至缺乏起碼的了解，結果，發展商在塔樓住宅上一般都有超水平發揮，但在商業裙樓上卻交了學費。
在商業較為發達的城市，一個處于初級階段的商業地產開發，必然會與商業水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業等只能被動地選擇賣場，面對規劃設計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。
商業規劃必須調動策劃者、設計者、經營者全體參與。開發商業就必須了解商業，一個商業地產的開發者，必須由一個“門外漢”變成“商業通”，通過與商業策劃者、設計者、經營者的廣泛接觸，了解商業地產開發的基本規律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業態量身定做，達到商業設計與與業態需要的高度吻合，這才是一條商業地產規劃設計的“捷徑”。
商業地產，規劃決定成敗，一個規劃不當的商業項目，其結果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風險就會增大一成，發展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導，走好規劃設計第一步，并充分把握商業地產運營的每一個環節，才能成竹在胸，才能有效降低商業地產開發的風險。
商業招商，必須嚴把招商質量關。招商工作是一個承上啟下的環節，此環節招商的質量與后期經營管理息息相關。商業地產項目的前期招商，一定要立足長期的經營管理，一方面要在“放水養魚”的同時把好招商質量關，一方面要摒棄急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在實施有效的業態定位的前提下，把握商戶質量，對商戶進行“體檢”，了解商戶實力。一方面確認商戶在哪里經營過，經營什么，經營得怎么樣，提供相關營業執照、工商稅務登記證等，另一方面要看商家的實力能否經得起市場培育期，不少商戶是屬于“打游擊”類型，這類商戶開業后發現人氣不足就沒有信心經營下去。其次是考察商戶是否適合本項目的經營環境，看其經營商品與周邊存在的消費群體符合多少，消費需求量大不大。其三要看商戶之間的經營互補性，尤其是在社區商業中，如果同一品牌、同一品類的商戶過多，經營商品相同，就會分流客戶，造成惡性競爭。
商鋪銷售，必須關注銷售模式對后續經營的掌控。只售不租的商鋪銷售模式，必然導致商場產權分離，業主自行招租各自為政，因此，商業地產的銷售，必須通過有效的銷售模式，來掌控商場銷售之后的有序經營。
目前有效的銷售模式有兩種，一種是短期委托經營，一種是帶租約轉讓。短期委托經營，指開發商通過聘請的經營管理公司一次性支付業主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經營權，進而可以對賣場統一招商、規劃和管理，放水養魚，引進有實力的商家做旺商場。由此，委托經營期結束之后業主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩定，投資回報有保障。
帶租約銷售是指開發商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。租賃時由開發商先和商家代簽合同，投資者買鋪后再轉讓合同，也可直接與投資者簽訂合同。帶租約銷售由于開發商在銷售商鋪前已經進行招商，因此對商鋪整體業態控制的較好，也有利于統一經營定位；發展商也減輕了返租的包袱。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平。
商業經營管理，建立團隊前期介入。縱觀近幾年商業地產發展，不難發現商業經營低成功率主要有五大因素：首先，開發公司不重視項目后續經營管理工作，近幾年房地產開發正處階段，開發公司一般是多個項目同時開發或連續滾動開發，對商業地產投資偏向于短線投機盈利，急于回籠資金，對項目沒有長線經營意識，而商鋪投資熱更是加劇了開發者忽視經營管理。其二，商業項目開發趕速度，項目規劃、業態定位、招商工作等過于粗糙，導致業態定位不準、業態規劃不合實際、規模過于龐大等多種負面問題，直接造成項目無法運營成功。其三，商業后續經營管理過于繁瑣，開發商沒耐心做，經營管理公司對于銷售型商業地產的經營管理缺少經驗，很難有效介入保障市場運營，導致商業后續經營管理實質上處在真空狀態。其四，經營管理方案執行不徹底，有的商業項目也承諾組建專業經營管理隊伍，開發商留出多少萬專項運營基金等，最后大都不了了之。
其實，從技術的角度來看，商業經營管理并不是無章可尋。要搞好經營管理工作，需要發展商建立經營管理團隊，實施前期介入，先認清商業項目經營管理工作的重點，抓住定位期、籌備期、進場期、 啟動期、運營期、穩定期六個時期的工作。
定位期，為商業運營打好基礎。一個具有良好潛力的商業項目應該在項目施工前，就應該有良好的業態經營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經營管理方面最重要的是結合業態實際經營要求，對商業的業態分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發商、設計院、公司，從物業的實際運營者角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入。
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。舉個例子來講，一般新商業招商有很多都是首次下海缺少經驗的商戶，經營管理公司在此時一方面要注重篩選有多次經商經驗的商戶，另一方面應該編撰創業手冊等資料，協助創業者順利入行。另外經營管理公司還應該在此階段完成自身架構的完善工作，比如建立信息部優化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經營素質，幫助商戶采購有競爭力商品。
進場期，提升產品競爭力和商戶經營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經營管理公司在此階段應該幫助商戶審視產品競爭力，對持觀望心態，不肯下實力經營的商戶進行經營信心勸服工作，任何新商業項目投入經營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經營了消費者到了現場買不到商品，如此惡行循環經營自然難以做旺。此階段工作經營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經營信心，提升商品品質和價格的綜合競爭力。
啟動期，把人氣做起來。商業進入試業或開業后，最初的一段時間最重要的任務就是制造現場的人氣，可以用天天特價、買貨抽獎、消費送禮、免費接送等方式制造人氣和消費額度。不管是零售業態還是批發業態，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品款式不新、品種不全、質量不高、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應則會讓商業越發興旺。
運營期，把生意機會最大化。項目初步經營起來之后，應該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，專業市場類的應加大和下游終端商戶的貿易對接工作，零售賣場類應盡可能擴大商圈輻射范圍，對商圈盲點進行專項推介，對商圈居民進行情感性溝通工作等。
穩定期，守衛消費商圈，與時俱進提升商業競爭力。此階段一方面為商業創品牌，增加商業形象誠信度，促進消費者情感認同度，另一方面要持續不斷的為市場商戶提供商業資訊、增強其經營素質和新商品引進能力，持續不斷推出各類促銷活動增加消費熱情。
商業經營管理是一件專業性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發、定位、招商、經營、推廣多個階段性工作，乍一看起來有些復雜，但是商業經營管理工作并不是無章可循，從技術層面來說，其可操作性還是很強的。
大嶺山供銷合作社經驗介紹
近年來，廣東省東莞市大嶺山供銷合作社緊密圍繞東莞市社的工作思路和部署，在經營模式和經營機制體制上大膽探索和創新，逐步形成了多制運行、多元發展的格局，企業的經營規模、經濟效益、實力形象有了明顯的提高和改善。
一、創新模式，多制并舉
隨著市場經濟及供銷合作社經營業務的不斷發展，供銷合作社原有的體制機制在一定程度上制約了企業的發展，企業缺乏發展的動力和活力。在市社改革發展思想的指導下，近年來，大嶺山供銷合作社積極探索經營機制和經營模式的新路子，建立多種經營管理模式，小規模引入了員工股份制，從而激活了供銷合作社發展機制，提高員工的工作積極性和創造性。
第一，實施部門銷售激勵機制，提高積極性。大嶺山供銷合作社每年年末根據全年的工作情況，評選獎勵優秀部門和優秀工作者；對各部門制定新一年的年度經營銷售目標，建立基本獎金、目標獎金、跨目標獎勵的激勵機制。部分經營部門還實行月銷售提成制度，實行能者多得、優秀者多獎。部門銷售激勵機制充分調動員工的工作積極性，鼓勵職工自主優化服務質量，提高銷售效益，取得很好的效果。
第二，實施股份合作制，創新分配制度。對新開發的經營項目，大嶺山供銷合作社采取股份合作制的組織形式。在保持供銷合作社集體出資占主導地位的情況下，由供銷合作社員工出資，并適當引入社會資本，實現了分配制度的創新。2009年，大嶺山供銷合作社成立匯康豆(米)制品加工基地，采用現代企業制度的理念，實行股份合作制形式參與基地經營管理活動。基地按照股份合作制原則，由供銷合作社控股，管理人員必須參股，其他人員自愿參股。為避免日常管理中的問題爭議，基地設立監事會，對基地涉及重大決策實行監事會討論研究來決定，充分調動了參股人員關注度和積極性，形成了經濟利益共同體，建立起了新型供銷合作社的管理體系。股份合作制的推行，使大嶺山供銷合作社有效迅速吸引資金、促成項目更順利地落實基地建設，以“利益共享、風險共擔”的原則優化組合，取得基地整體效益。充分調動股東積極性，不斷完善基地建設治理結構。
接下來，在得到市社同意和不損害集體利益的前提下，大嶺山供銷合作社計劃在新上馬的項目中盡可能的采用股份合作制、合作制參股模式，并擴展到新增的物業投資領域，同時加強財務監管，確保參股機制不走樣、不變調。
二、擴大經營，多元發展
由于經營機制的創新，調動了企業員工的積極性，大嶺山供銷合作社的經營業務不斷發展壯大，呈現出物業經營、商品經營、食品加工、再生資源多元發展、齊頭并進的良好勢頭。
第一，物業經營實現質的突破。2004年以前，大嶺山供銷合作社的物業舊、殘、散、小，低效低值。2004年，大嶺山供銷合作社新班子根據市社調整改造的工作思路和結合鎮的城市規劃，以700萬元購入位置優越、閑置多年的一棟舊大樓，投資200多萬元將其改造升級為高檔靚麗的供銷合作社商廈，進行物業租賃經營，每年為大嶺山供銷合作社增加80多萬元的收入。改造后，該棟物業大幅升值。2006年，大嶺山供銷合作社拆除了舊供銷合作社大樓及周邊低效低值商鋪，高規劃、高標準地建設了供銷合作社新業務大樓，使之成為大嶺山鎮城建規劃的亮點工程，為大嶺山供銷合作社每年增加200萬元的經濟效益。供銷合作社商廈和供銷合作社新業務大樓的成功運作，既為供銷合作社積累了物業投資經營的經驗，提升了供銷合作社物業投資經營的意識和理念，更為大嶺山供銷合作社今后的發展打下了厚實的基礎，物業經營成為大嶺山供銷合作社主要經濟收入來源和支柱產業。2009年底，大嶺山供銷合作社又投入300萬元成功收購大嶺山工商分局舊辦公大樓的土地，該地塊緊鄰大嶺山供銷合作社商場，為商場重建提供了更大的建設空間。目前，該土地使用權正在辦理過戶手續，力求明年可以動工，早創效益。
第二，商品經營穩步發展。一是抓好商品銷售主營業務。珠寶金行、富潤商行、藥店、舊物商場都是大嶺山供銷合作社自主經營的業務部門。他們通過產品類型經營銷售的多樣化，為大嶺山鎮群眾提供多種選擇，至今已建立起比較穩定的銷售對象客戶群，樹立良好的口碑，取得相對穩定的經營效益。二是開拓具發展潛力的商品銷售業務。大嶺山供銷合作社不滿足于現狀，積極開拓商品品種，完善商品銷售服務機制。去年，大嶺山供銷合作社根據市社提出的新網工程建設，發展自有品牌，針對鎮政府對大嶺山供銷合作社開發本土特色農副產品的提議，大嶺山供銷合作社成功開發糯米糍荔枝干品牌產品。春節期間，莞香情賀年禮盒新增大嶺山供銷合作社糯米糍荔枝干品牌。同時，鎮政府加大了對大嶺山供銷合作社的支持力度，荔枝干成為大嶺山對外推廣的特色產品，采購量逐年增加。在政府的帶動下，很多單位和社會大眾紛紛到大嶺山供銷合作社購買荔枝干作為商務往來和節日禮品，社會影響越來越大，取得良好業績和口碑，為大嶺山供銷合作社加強推廣品牌銷售樹立了信心。此外，大嶺山供銷合作社今年在荔枝干的品質問題上下大工夫，精心挑選，高度重視，使得今年的荔枝干產品品質較去年大大提高，基本杜絕蟲蛀問題，果粒大、成熟，味道甘甜，預計今年銷售量將達到18噸。
第三，食品加工創出新路。大嶺山供銷合作社積極響應市社、鎮政府建設放心食品加工基地的構思，通過認真的市場調研與學習考察、精心策劃，于2009年6月開辦了占地面積約6000平方米，建筑面積約5500平方米的匯康放心食品加工基地。為了讓放心食品加工基地更好地運營，在宣傳推廣方面，一方面積極做好與當地黨委政府及有關職能部門的匯報、溝通、協調工作，爭取更大支持和配合，使基地各項工作順利開展。另一方面，在基地開始動工時，利用電視等宣傳媒體，積極爭取人民群眾的理解和支持，特別是廣大豆(米)制品個體戶、從業人員的理解和支持。做通其思想，引導其入場經營。同時還加強了食品加工的質量管理，所有進入基地的原材料，都必須符合食品衛生標準；認真執行臺賬登記制度，每個進入基地的原材料都要有檢驗證明和銷售來源票據；人員要求全體辦理健康證，并在生產時要求穿工作服；建立一系列的生產管理制度，如場地衛生管理制度、工作人員衛生管理制度、產品衛生管理制度等。目前，匯康放心食品加工基地有經營戶23家，今年基地生產水豆腐約4500噸/年，生產油豆腐222噸/年。基地年產值達1000萬元，利潤額達30萬元。基地的產品供應大嶺山鎮各地市場、企業，至今
各項業務已經進入良好運作的經營軌道，得到社會各界和各級領導的認可和肯定。
第四，廢品回收規范有序。為了進一步規范大嶺山鎮廢品回收行業的經營管理，提高鎮內再生資源回收綜合利用水平，大嶺山供銷合作社從四個方面狠抓廢品經營管理工作，取得了新的成效。一是組織召開工作協調溝通會議，爭取各方支持配合。今年以來，大嶺山供銷合作社召開臺商會員代表說明會、片區經營負責人管理工作會議、與村委會、工廠、片區經營負責人溝通協調會等多次會議，促進各方對改革工作的了解，消除改革工作中產生的誤解和解決遇到的困難及存在的問題，爭取各方對大嶺山供銷合作社經營管理工作的支持和配合。二是積極理順原經營者與新經營者的廢品業務交接關系，協調經營者之間以及與無證照經營者的關系。三是及時處理緊迫而爭議大的矛盾，遏制不當行為現象滋生。對于廢品回收業務開展困難的工廠，由大嶺山供銷合作社、片區經營負責人和村委會到工廠進行溝通協調等工作。四是積極聯合職能部門清查整治無牌無證經營行為，組織大小清查行動十多次，取締無證廢品站10間，查獲可疑物品多批；協同職能部門嚴肅處理聚眾滋事的人員，大大增強大嶺山鎮打擊廢品經營非法活動的震懾力，加強了大嶺山鎮規范經營管理力度，使大嶺山鎮廢品收購行業經營秩序進一步好轉。
實踐表明，體制機制創新和企業經營發展是辨證統一的關系，兩者相輔相成，相得益彰。一方面，體制機制創新大大調動了員工的積極性和創造性，推動和促進了企業經營的發展；另一方面，企業的經營發展又為企業創新體制機制提供了廣闊的平臺。今后，大嶺山供銷合作社要進一步圍繞市社的工作思路，以經營方式的轉變進一步推動和深化體制機制的改革和創新，打造一個體制新、機制活的全新基層社。
常平鎮供銷合作社經驗
近來年，常平鎮供銷合作社緊緊圍繞東莞市供銷合作社的發展思路和工作部署，進一步解放思想，轉變觀念，順應城市化發展要求，以市場為導向，審時度勢，準確定位，努力創新發展模式，以發展現代商業，打造經營網絡和企業品牌為主，實施多輪驅動的多元化經營，努力推動供銷合作社的穩步發展。2010年，全社經營收入10130萬元，比2009年增長6.8％，實現凈利潤220萬元，同比增長了9％。
大力發展現代化商業鞏固經營優勢
適應形勢變化，調整經營策略。常平鎮是東莞市的中心鎮之一，交通便利和區位優勢帶動了當地經濟的騰飛，大大加快了農村城鎮化的進程。1996年，常平鎮供銷合作社率先抓住了這一發展機遇，在鎮中心辦起了當時全鎮規模最大、檔次最高，面積達3000多平方米的大型綜合性商場――供銷合作社購物城。隨后，1997年又辦起了擁有6000多平方米的供銷合作社商業城，為常平鎮供銷合作社打造現代化商業、確立經營優勢打下了堅實的基礎。隨著各路商家接踵而來，市場競爭趨向白熱化，給常平鎮供銷合作社尤其是在鎮中心的商場經營造成極大的沖擊。面對城鎮化的發展趨勢和市場競爭日益激烈的新形勢，常平鎮供銷合作社對市場形勢進行客觀的分析判斷，提出“發展連鎖經營，重構經營網絡”的經濟發展思路。常平鎮供銷合作社及時調整經營策略，把經營服務的著眼點和立足點放在農村社區、管理區和廠區，依托鎮區現有的大型購物城，以“農村包圍城市”的戰略部署，大力發展連鎖店，打造新型的流通經營網絡。幾年間，100-300多平方米的社區店遍地開花，得到迅猛的發展。目前，常平鎮供銷合作社有連鎖分店25間，基本覆蓋了農村社區，形成了初具規模的經營網絡。
常平鎮供銷合作社在建立社區店上主要通過以下措施：
第一，加強管理，提高效益。近年來，常平鎮供銷合作社積極貫徹總社“新網工程”、商務部“萬村千鄉”市場工程及東莞市“商貿東莞”工程，認真總結過往幾年分店發展的歷程，進一步明確了零售分店發展思路，加強了管理。一是將以“量”為主，轉變為以“質”為主。也就是說不作“跑馬圈地”，不盲目追求分店數量，將經濟效益放在首位，做到開辦一間，成功一間，不成為包袱、累贅。因此，在經營中，常平鎮供銷合作社對每間分店的經營狀況和發展前景進行了充分的評估，對于經營效益不好的分店，實施“船小好調頭”的方法，及時調整，靈活轉型。二是建立樣板店。將土塘店作為樣板，從硬件設備、經營布局、商品結構、商品陳列、環境衛生、管理模式、服務規范等有了一個較為統一的標準，展現一個新的分店形象。各門店在樣板店的最新商品的展示中，能最快了解和掌握商品信息，及時調入銷售，為提升整體銷售起到積極的作用；通過定期參觀學習，更好地借鑒樣板店的經營布局、商品陳列等，有效地促進自身的調整，改善經營環境，提升形象。三是將“單一經營”轉向“聯合經營”。就是將一些面積較大的分店壓縮經營面積，引進優勢經營項目，形成互補。購物城、土塘、東田等就是引進了“海王星辰”、東莞國藥等連鎖藥店，相互合作，一方面完善了配套，相互帶動了銷售，提高了收入；另一方面減輕了租金的負擔，減少了經營費用，輕裝上陣，取得了良好的效果。四是探索新的經營理念。常平鎮供銷合作社以傳統的農家店(社區店)經營模式為主，經營檔次不高，在市場競爭日益激烈的情況下，與其他競爭對手比較，在商品結構方面大致雷同，在服務水平和管理模式上還可能落后于人，因此沒有明顯的競爭優勢，這對企業的持續發展是相當不利的。2010年，經過論證，建起了商品檔次較高、服務水平較高、現代化程度較高的德惠便利超市東田店，為培育新的經營理念和經營模式打下良好的基礎。
第二，建立配貨中心，完善經營配套。常平鎮供銷合作社配備了3000多平方米的配送中心，實現商品集中采購，統一配送、統一價格、統一管理，并建立了分店的收貨、銷貨、盤點、市場反饋等制度，這樣一來，減少了分店的中間購銷環節，增強大量采購的價格優勢，促進了商品的調配，加快了商品的流轉，提高了商品的適銷度，大大降低了經營風險。
第三，大力發展飲食經營，建立品牌優勢。隨著城市化的進程日益加快，人們的文明程度提高了，消費習慣和飲食生活習慣發生了很大的變化，為了方便、快捷，出外消費的機會多了，這些變化給常平鎮供銷合作社帶來了新的發展機遇。常平鎮供銷合作社很好地把握機遇，2001年將原以經營茶葉、茶藝為主的德惠茶藝館，擴大經營范圍，涉足飲食經營，以正宗的家鄉菜為特色，尤其是以“豉油鵝”為招牌菜，成功樹立了“德惠”飲食品牌。隨后，又相繼開辦德惠東莞店、德惠東興店，并實現了跨區域發展，德惠品牌得到了進一步的推廣。此外，常平鎮供銷合作社還利用“德惠”品牌效應，進一步開拓市場，推出了自有品牌的“德惠”月餅、臘腸、魚干等產品。經過幾年的推廣，這些產
品已得到了各企事業單位和廣大消費者的認同和接受。在激烈的市場競爭中，它們有效地鞏固了“德惠”飲食經營業務。
大力發展物業經營提升資源優勢
物業較多，是常平鎮供銷合作社的一大優勢，為常平鎮供銷合作社提供了很多的發展機遇。多年來，常平鎮供銷合作社除了利用自有物業大力發展現代商業、服務業外，不斷整合資源，大力發展物業經營。為了做好物業經營工作，常平鎮供銷合作社成立了“物業經營部”，明確了職責，配強了隊伍，逐步提高物業經營管理水平。常平鎮供銷合作社從招商上下功夫，擇優合作，提升檔次品牌，提高影響力；從服務上下功夫，努力為經營客戶提供必要的幫助，盡可能解決客戶經營過程中的困難；從安全上下功夫，加強消防安全監督檢查，排除消防隱患，提供一個安全的經營場所；從環境上下功夫，努力提供一個良好的經營環境，既保證客戶能穩定經營，有贏利，又能增加常平鎮供銷合作社的收入，使物業保值升值，達到雙贏的目的。多年來，常平鎮供銷合作社先后對振興樓一二層、東興樓、商業城地鋪、火車站鋪位等進行了調整、改造。通過招商，開辦了世紀電腦城，辦成了當時鎮內最大的電腦市場、規模較大的幸福家具城。同時國美電器、大家樂、優之良品、海王星辰等香港和國內知名品牌相繼進駐常平鎮供銷合作社，有效地提升了供銷合作社的企業形象，更好地使物業保值升值。
大力加強廢品管理穩固政策優勢
市社通過不斷努力和爭取，2004年市政府下發了《關于進一步規范廢品回收經營管理的通知》，明確了廢品回收經營管理的職責，給供銷合作社提供了發展的機遇。常平鎮供銷合作社根據文件的有關精神，成立廢品回收公司統一歸口經營。幾年來，常平鎮供銷合作社在市社的領導下，在當地黨委、政府及有關職能部門的大力支持下，將廢品經營管理工作作為重中之重，做了大量行之有效的工作。一是規范站點建設，消除安全隱患。常平鎮供銷合作社按照全市統一的廢品回收站的建設設計方案的要求，對廢品站點進行改造，規范了站點建設。在這基礎上，同時重點加強消防檢查監督，配合鎮政府及有關部門開展消防整治行動，有效地消除安全隱患。二是落實規章制度，規范行業管理。幾年來，市社制訂《廢品回收公司經營管理制度》、《廢品回收站點經營責任制》、《工作人員守則》等，常平鎮供銷合作社落實各回收站點將有關制度掛上墻，組織人員認真學習，并健全了收購登記制度、巡查制度、報案制度、安全防范制度等，為規范管理提供了保證。三是規范合法經營。從2007年底開始，根據全市的統一要求，結合本鎮的實際需要，進一步規劃廢品回收站點的布局，向工商行政管理部門申請了50個營業執照，并完善了稅務登記。同時，常平鎮供銷合作社還聯合工商、公安等部門清理和取締了一批無牌無照的站點，進一步凈化了市場，為推進廢品回收實現規范經營奠定了堅實的基礎。
按照“十一五”規劃的總體要求，在總結“十五”期間工作成果的基礎上，根據我處各項工作存在的問題和面臨形式，按照“十一五”規劃的總體要求，提出物業管理處××年工作的總體思路如下：
一、物業管理方面
（一）積極做好物業管理地方性法規建設為進一步規范物業管理活動維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，結合本市物業管理實際，今年我們著手起草了《沈陽市住宅物業管理規定》，目前已進入審辦階段，今年將以地方性規章的形式出臺。××年將對政府規章進行實際檢驗，并認真總結經驗與不足，進一步完善我市的物業管理法規建設，為我市的物業管理活動提供堅實的法律依據。
（二）進一步規范物業管理行為。一是繼續抓好物業管理招投標工作。進一步加大物業管理招投標的監督和指導力度，按照有關規定，對符合招投標條件的，要全部實行公開招投標，既做到公開、公正、公平，又增強物業管理企業的競爭意識和風險意識，促進物業管理逐步向市場化、專業化、社會化邁進；二是加強物業管理的監督和指導。嚴格按照《沈陽市物業管理企業誠信經營考核暫行辦法》、《沈陽市住宅小區物業經理執業考核暫行辦法》的要求，對全市物業管理企業、物業經理人進行考核。同時，建立物業管理企業和物業企業經理誠信考核的網絡服務平臺，將考核結果在沈陽房產網上予以公布，便于各物業公司自行查詢，更便于接受公眾的監督，使物業管理行業能夠建立一個公正、健康的行業環境。對不符合標準的物業管理企業和經理人，隨時取消其物業資質或從業資格；三是協調并指導組建業主大會和業主委員會。根據國家《物業管理條例》，結合我市物業管理實際，出臺《業主大會、業主委員會組建程序》等相關文件，充分發揮社區作用，行業主管部門和社區及物業管理企業密切配合，對具備條件的住宅小區，積極引導組建業主大會和業主委員會，充分履行其權利和義務，協調業主和物業管理企業的關系，做好物業管理工作；四是繼續作好物業企業資質管理工作。進一步嚴把資質審批關，嚴格遵守審定資質等級的有關規定。同時加強物業企業資質監管，今年我們開展了“一個清理、兩個整頓”活動，通過排查對一批存在問題的物業管理企業責令限期整改，并對一批服務質量差、多年未年檢的物業企業依法取消了資質。××年，要在資質管理取得一定成績的基礎上，繼續作好資質監管工作，為物業管理企業創造一個良好競爭環境。
（三）住宅區實行分級分類管理。今年年底，按照“分等定級，分項定價”的原則，將住宅區劃分為高、中檔和普通住宅區三大類，初步建立起四種住宅區管理模式，即：高、中檔住宅區實行專業化、規范化的物業管理；普通住宅區，在充分征求業主意愿和社區意見的基礎上，實行專項管理；具備條件的住宅區，可因地制宜，建立“開發建設、物業服務、社區自治”三位一體的“百步亭”管理模式。××年，要總結住宅分級分類管理工作的經驗，深化住宅區管理的體制改革，繼續探索抓好普通住宅區物業管理的有效途徑和措施。
（四）繼續抓好物業從業人員培訓工作。目前，我市與國家建設部物業管理培訓中心，聯合舉辦了期物業管理從業人員崗位培訓班，全市物業管理企業經理及具體工作人員共有余人參加了培訓并經考試合格后持證上崗，使他們掌握了物業管理的專業化知識，達到物業管理企業和業主雙贏。××年，我們還將繼續與建設部培訓中心聯合，對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
二、直管公房管理和規范
（一）繼續抓好直管房產委托經營管理工作。一是簽好國有直管房產及主輔分離接收房產委托管理合同是做好直管房產經營管理的重要保證。如果按照相關法律法規，本著平等自愿的原則，規范考核內容和程序是管好合同的重要環節。二是以“管量清查”為依據，建立直管房屋管理檔案，即：一證、兩卡、一圖（以棟為單位建立未售房屋產權證、資料卡、租金管理卡、房屋平面圖）。三是開發建立微機管理系統，實現管理的現代化和規范化。要建立健全規章制度，明確崗位職責，規范工作流程，管理好、經營好這部分國有房產。
（二）抓好直管房屋修繕管理工作。在新的房產經營管理模式下，抓好立項、審批、監管和驗收結算的各個環節，嚴格落實修繕責任制。由局物業處、計劃處負責全系統直管房屋修繕投資計劃的制定和下達，由局投資建設服務中心負責對整個投資計劃的執行情況進行全程驗收、檢查，并對各項修繕工程進行質量監督、檢查，驗收和初步結算工作。同時，繼續推行大宗修繕材料招投標工作，保證 修繕工程質量，防止修繕工程材料良莠不齊，在局監察處監督下，組織各相關單位嚴格履行招投標各項工作環節，切實提高修繕質量和水平，完善房屋使用功能。
三、房屋安全管理工作
繼續加強《沈陽市房產條例》中，有關房屋安全方面的政策法規落實，加強全市房屋安全管理隊伍的建設，完善房屋安全管理網絡體系，與房屋安全管理辦公室共同做好房屋安全普查、檔案、處置等各項工作。重點做好房屋防汛工作，一是建立和完善防汛責任制，主要做到躲險戶、躲險地點和監護人“三落實”工作，二是進一步做好危險房屋勘察工作，在汛期來臨前要對危險房屋進行拉網式排查，重點要做好對有危險的房屋進行妥善處理。
關鍵詞：房地產；成功經營；管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：近年來，隨著我國經濟的迅速發展，房地產產業也異軍突起，發展速度驚人，但是隨著房地產企業的數量急劇增加，帶來了負面的影響，也就是現在社會上存在的供大于求的現象，也催生了激烈競爭的房地產市場。隨著人們的生活水平的提高，對住房提出了更高的要求，以品牌經營為核心，房地產企業如果想保持自己在市場上的競爭力，必須有成功經營模式，現在的普遍的成功經營模式是：以品牌經營為核心，以科學先進的企業內部管理和外包管理為基本素質,應具備房地產營銷策劃、項目管理和物業管理三大技能,謀求在建項目數量和管理能力的平衡、品牌發展和業務擴展的平衡、企業文化建設的平衡以及企業知名度和企業美譽度的平衡。怎樣打造房地產企業成功經營模式呢？它現在成為房地產企業研究的熱點問題之一。
1.淺析我國房地產企業管理現狀
我國房地產產業發展極為迅速，而企業管理體制改革的速度跟不上，于是導致現在房地產企業管理上出現諸多問題。以前房地產市場競爭不激烈，房地產企業管理模式單一，現在房地產項目市場競爭激烈，更是凸顯了房地產企業的管理問題。例如，房地產企業很少注重房地產項目管理體系的設立，企業不注重品牌意識，從事房地產項目管理的人員技術水平跟不上發展步伐，在確立房地產開發項目前未進行科學研究等。眾所周知，經營管理是一個企業的主導者，它決定未來企業的發展與衰落。這些管理問題直接遏制著房地產企業的進一步發展，如何打造房地產企業的成功經營模式是現在房地產企業所關注的話題之一。
2.剖析如何打造中國房地產企業成功經營管理模式
2.1房地產企業須將品牌經營作為管理核心
隨著房地產市場越來越激烈，商品住房的種類也五花八門。近年來，人們的生活水平得到了極大地提高，對住房也有自己的要求。所以這引起了很多房地產企業的關注，開始重視自己的品牌建設，主要圍繞人們的大眾需要進行建設，來吸引更多的客戶，現在房地產企業已將品牌經營作為管理核心，打造企業品牌已經成為房地產企業的發展的一個戰略決策。21世紀，一個信息時代，現在人們都注重品牌的知名度，形成了品牌效應，很多房地產企業都在開展自己的品牌經營管理活動。舉一個真實的例子：資金宏厚的萬科地產集團，在全國的市場進行系統地調研，經過整個經營管理團隊的研究，最終以“建筑無限生活”為主題，作為自己的品牌口號，并為自己的品牌舉辦相關會及設計廣告等，這極大地提高了萬科地產的知名度，也使萬科地產成為中國第一個國家認定的房地產類的馳名商標。當企業的品牌已經在消費者中有好的口碑時，這就可是使自己的品牌得到擴展，比如說企業推出了新產品，由于品牌效應，可以減少新產品的市場風險。這就是品牌帶來的無形且巨大的經濟價值。隨著品牌效應的作用越來越大，現在中國房地產企業不斷加大投資品牌經營的研究，在保持自己的競爭優勢外，擴大房地產市場占有的份額。有些中小企業沒注重品牌經營，現在已紛紛退出市場。現在的知名度高的房地產企業已深深獲得消費者的信任，這就讓他們考慮的時間變短，直接能夠做出購買決定，無形中帶來了更大的經濟利益。從表面上看，品牌經營活動上的投資看不到實際的收益，但是在無形中，已給房地產企業帶來數以億計的回報。除此更有利于房地產企業進行指定擴張戰略，有品牌的知名度作為保障，企業能進行開發更多的房地產項目。
總而言之，品牌策略是房地產企業的重要發展戰略，而品牌經營更是整個房地產企業管理的核心，它直接影響著房地產企業發展的未來。
2.2探究房地產企業重視內部管理和外包管理的必要性
房地產企業除了主要實施品牌經營戰略外，還應關注內部管理和外包管理。首先說下內部管理，內部管理是企業的素質之一。管理企業的員工是內部管理的基本工作，再次基礎上開發項目時做好標準化管理和保證項目的質量。俗話說：“無規矩不成方圓”，管理工作必須有自己的組織機構和規章制度，同時形成自己的企業文化。因此，房地產企業要獲得良好的健康發展，必須有自己特色的內部管理體系，這是房地產企業成功的不可或缺因素之一。房地產項目質量的保證是企業發展的基礎，制定的企業制度是為了達到更高的工作效率，還能夠將員工凝聚在一起，一起為企業創造價值。而外包管理，它是另一個基本素質。房地產經過投標項目之后，并不是自己去開發、建設、管理、監督等，而是采取外包的形式，房地產企業負責去選擇優秀的設計團隊、施工單位等，來進行開發自己的項目，這樣能夠降低風險，使企業內部資金能夠正常運轉。這樣的話，企業可以將自己的資金投入新的項目，使自己的企業競爭力更壯大，所以外包管理是房地產企業的基本元素之一。
2.3分析房地產營銷策劃、項目管理和物業管理是房地產成功的不可缺少的技能
如果房地產企業沒有制定房地產營銷策劃的能力，那么這個企業將不會得到長遠發展。在房地產企業開始開發項目時，前期需要有預期的銷售計劃，也就是營銷計劃。如果進行盲目地開發，而不研究后期的營銷計劃，這將會增大房地產企業的投資風險。所以在做營銷策劃方案，需要考慮這幾個元素。首先要做好市場調研，了解現在消費者的需求；其次要和一些專業的廣告設計團隊合作，達成理念意向。項目管理房地產企業就成立的項目開發公司賦予的職能，當一個項目競標成功時，房地產企業將成立項目開發的分公司來完成項目的開發和銷售，這就關系到企業的后期獲得的經濟效益，房地產企業要組建技術水平高的團隊來保證項目的質量和銷售額，所以項目管理是企業的重要技能之一。物業管理是項目開發過程別是售后的物業經營管理的工作，物業管理公司的出現有兩種形式，一種是房地產企業承包給別的公司，另外是從事項目管理的公司轉變而成，現在由于承包給別的公司出現管理人員素質低下，經常與業主鬧糾紛，損害企業的形象，所以房地產企業應組建自己的物業管理團隊，在物業建成后移交給物業公司過渡管理，待物業業主入住達到一定規模可按相關規定由業主自治或選聘其他物業公司進行管理，這樣既能迅速解決物業交接初期的業主與開發商因各種原因產生摩擦，又能輔助企業品牌經營。
3.深度解析房地產成功的保障因素
房地產企業開發的項目越多，就要分配資源進行管理項目，這兩者之間的調度是考核房地產的管理能力指標。開發項目多時，如果管理能力不足，則會導致質量的下降，也嚴重威脅了企業的發展。所以要科學地調整項目數量和管理能力的關系。另外，投資在品牌經營的力度不要過大，否則業務拓展有限，導致經濟上的浪費。在打造自己的品牌時，除了擴大知名度外，一定通過質量保證，來提高企業的美譽度，這才是房地產能夠長遠發展的保障。因此知名度、美譽度這兩個因素需要與企業并存。
4.結語
房地產已經經歷了20多年的發展，但是正是由于房地產產業的迅速發展，帶來了供大于求的現象，也使房地產市場的競爭日益激烈。房地產是否健康發展直接影響我國的經濟，可見其地位的重要性。現在房地產的經營管理模式仍面臨著嚴峻的問題，必須要運用成功的經營管理模式，才能保證房地產企業在市場上旺盛競爭力，讓房地產企業走上健康發展的道路。
參考文獻：
一、前言
羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動力素質上是企業經理最佳的投資。被稱為朝陽產業的物業管理行業，經過20多年的發展，已顯現出越來越強的生機，為適應市場經濟發展的需要，物業管理企業員工培訓工作已顯得十分重要。
二、目的和意義
（一）員工培訓是物業管理企業參與市場競爭的需要
物業管理企業的競爭，歸根到底是人才的競爭，物業管理企業除了從市場上招聘到合適的人才外，更為有效的方式是通過培訓提高現有員工的素質，使其成為滿足企業需要的人才。
（二）員工培訓是物業管理企業管理者激勵員工的方法
當今社會，學習培訓已成為很多人改變自己生活和環境的重要手段，幾乎每一個人都有對學習的需求和渴望。物業管理企業內濃郁的學習氛圍，以及有效的學習政策都會對員工產生足夠強的吸引力，有利于員工隊伍的穩定。有遠見的管理者甚至還把學習培訓作為一種員工福利用來贈送或獎勵員工。
（三）員工培訓是物業管理企業經營管理現代化的基礎
經過20多年的發展，物業管理行業已從過去傳統的房屋協作管理轉向以委托管理方式為主的市場化經營管理。這種社會化、市場化的經營管理方式對物業管理從業人員的素質提出了較高要求。物業管理已不僅是一個勞動密集型的行業，需要有大批精通管理的優秀人才來推動它的發展。因此，員工培訓是實現物業管理企業經營管理現代化的基礎環節和可靠保證。
三、制定物業管理企業培訓規定
培訓工作對物業管理企業來說是一項長期工作，物業管理企業應結合自身情況制定培訓規定使培訓工作制度化、規范化。培訓規定主要包括培訓的目的和意義、培訓的基本內容、培訓的方法、培訓的分類、培訓的組織實施、培訓的監督管理、培訓的效果評估等內容。
四、物業管理企業培訓的內容
物業管理工作涉及內容較多，培訓工作相對復雜，但總的來說，培訓可包括三個方面的內容。
（一）企業相關知識的培訓
該類培訓是為了讓每一個員工對企業的歷史、現狀、未來規劃、管理服務理念、經營范圍、內部規章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。
（二）物業管理工作基礎知識的培訓
該類培訓主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業管理、物業管理相關的基礎知識。
（三）物業管理從業人員專項技能培訓
該類培訓是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。
五、物業管理企業培訓計劃
（一）培訓需求分析
1、培訓需求分析的內容
在編制培訓計劃之前，首先要對企業的培訓需求進行全面的分析，培訓需求分析主要包括三個方面的內容。
⑴組織分析
結合企業的年度經營管理發展計劃，分析企業及各部門需要哪些培訓以保正計劃的實施。
⑵任務分析
依據企業的工作內容，分析個人需要進行哪些培訓才能保證任務的完成。
⑶個人分析
依據企業的人力資源現狀，分析哪些人需要培訓，培訓的具體內容是什么。
2、需求分析的方法
⑴問卷調查法
向企業員工發出培訓需求問卷，讓員工結合企業發展戰略對企業應當組織怎樣的培訓提出建議。讓員工結合自己的工作任務提出培訓要求；讓員工結合自己的個人發展提出培訓需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養員工關心學習、熱愛學習、參與學習的熱情，既是培訓需求分析方法又是企業文化建設的重要內容，較為有效。
⑵約見面談法
挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進行面談，根據面談了解到的信息以確定公司的整體培訓需求。
⑶會議調查法
召開培訓需求分析會，讓參加會議的人員提出培訓需求。
⑷工作表現評估法
根據員工的日常工作表現以確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對性地進行培訓以提高這些方面的工作能力。
⑸報告審評法
根據各部門提供的培訓需求報告進行綜合評審以確定所需的培訓內容。
（二）制定培訓計劃.培訓計劃是為了規定培訓工作的目標，制定整體規劃以實現這些目標；以及將培訓計劃逐層展開，以便協調和將各種活動一體化。
1、制定程序
企業各部門根據培訓需求分析的內容，結合部門培訓目標以及部門年度發展計劃制定出本部門的年度培訓計劃，上報到企業人力資源管理部門，再由企業人力資源管理部門結合企業年度發展計劃以及企業培訓總體目標制定整個企業的培訓計劃。
2、計劃內容
為保證培訓工作按時、按質地實施，培訓計劃應包括培訓目標、課程設置、培訓方式、培訓控制、培訓評估等五個方面的內容。
⑴培訓目標
培訓目標是指通過培訓工作所期望取得的成果，這些成果包括個人的、部門的、整個企業所要求達到的培訓結果。培訓目標是制定培訓計劃的基礎，培訓目標決定了培訓課程、培訓方式等一系列的內容。同時，培訓目標又是培訓考核和培訓評估的依據。所以，培訓目標的制定應該準確、細致并具有可測量性。
⑵課程設置
培訓課程包括了培訓課程的名稱、培訓的時間、培訓地點、培訓教員簡介、針對培訓課程的培訓要求等內容。明確的培訓要求有利于員工提前對所培訓的內容有所準備和有所側重，有利于提高培訓效果。
⑶培訓方式
根據培訓內容以及培訓對象的不同，可采用不同的培訓方式。常用的培訓方式包括講授法、學徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。
①講授法
講授法是最常用的一種教學方法，通常是讓一位教員向學員直接傳授某方面的知識。這種方法的優點是節約經費、教授對象多，可同時面對多名學員，一次教學可讓很多學員同時受益。
②學徒制
學徒制是最古老的教學方法，但至今為止仍然是企業培訓新人最常用的一種方法。它的特點是由一名經驗豐富的老師傅，負責幫帶一名或幾名新來的員工，通過傳授、示范、練習、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學徒制較適合物業管理工作實踐中保安、綠化、保潔、維修等技術性工種
③小島討論法
員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前（也稱“小島”），對特定的話題或主題進行討論。指導老師控制培訓的時間和進程。每一位員工都可以自由地發表自己的意見，但是不允許反駁別人的意見。指導老師將每個人的意見都寫在黑板上，同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當大家將自己的想法全部講完后，在指導老師的指導下，員工對每一種意見進行評價，最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導員工自己解決管理問題的有效方法。
④角色扮演法
角色扮演法是讓培訓對象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓對象身臨其境地分析問題和解決問題，對員工提高工作技能和改造工作習慣都很有幫助。例如：讓員工扮演業主要求提供相應的服務，以提高員工的服務意識；讓工作習慣不好的員工與上司角色轉換以達到改變工作習慣的目的。
⑤管理游戲法
這種方法寓教于游戲中，通過完成事先設計好的精妙游戲，讓培訓對象領悟到其中的管理思想。例如：組織員工對有爭議的物業管理事件進行辯論，在辯論中提高認識。
⑥觀摩范例法
通過組織實地參觀考察，運用電視機、錄像機、幻燈機、投影機、收錄機、放映機等設備來向學生呈現有關資料、信息，讓員工學習經驗、發現問題、改進工作。
3、培訓控制
培訓控制的目的是為了監視培訓活動以保證培訓活動按計劃進行并糾正培訓過程中的偏差。可采用培訓簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓結束時對員工進行考核，并將考核成績納入績效考評，與員工的待遇掛鉤。
4、培訓評估
每次培訓工作結束后可通過員工的培訓報告、員工的工作表現等對培訓工作的效果進行評估，以便在今后的培訓中采取更好的培訓措施。
六、培訓組織實施
培訓組織實施是物業管理培訓工作的核心，它包括了培訓工作做什么，培訓工作如何做，培訓工作由誰來做的問題。
（一）人力資源管理部門的職能和任務
員工培訓是人力資源管理部門的主要工作內容之一，其主要職能包括計劃、組織、協調、監督等內容。具體職能和任務包括：
1、確定各級人員的培訓要求，聽取各部門的培訓需求，依據培訓需求制定培訓計劃；
2、組織執行物業管理企業培訓計劃；
3、定期向上級匯報培訓費用開支情況；
4、組織實施各種培訓課程與活動；
5、做好員工的培訓檔案管理工作；
6、做好收集培訓資料，編制符合企業經營管理特點的基礎教材；
7、維護培訓設施與場地，充分開發與利用各類培訓資源。
（二）培訓分類及實施要點
分類是為了建立一個立體的培訓模式，以便有針對性地組織實施培訓工作，培訓分類可根據培訓的對象、階段、內容、類型不同來劃分。
1、以培訓對象的不同層次分類
⑴高層管理者
①培訓目的
精通企業管理相關知識，掌握物業管理基礎知識，熟悉與工作相關法律知識，了解財務管理相關知識。
②培訓內容
A、企業管理類
管理基本職能、組織文化建設、決策、戰略管理、組織結構與組織設計、人力資源管理、變革與創新管理、組織行為學、員工激勵、溝通與人際交往、控制系統、品牌策劃、公共關系。
B、物業管理類
房地產經營理論知識、物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。
C、法律知識類
公司法及相關法規、消費者權益法及相關法規、價格法及相關法規、物業管理相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生相關法規、綠化管理相關法規、會計法及相關法規。
D、財務知識類
學會閱讀會計報表、了解基本會計科目、了解財務管理基本指標。
④培訓方式
專題講授、參觀考察、短期脫崗學習、在職學歷教育。
⑤組織實施
由公司人力資源管理部門直接組織實施。
⑥培訓評估
每次培訓工作結束后可通過面談法對培訓工作的效果進行評估，以便在以后的培訓中更好地采取培訓措施。
⑵中層管理者
①、培訓目的
掌握企業管理相關知識，精通物業管理基礎知識，熟悉與工作相關法律知識，了解財務管理相關知識。
②、培訓內容
A、企業管理類
管理學基礎知識、物業管理相關公文寫作、決策學、組織行為學、員工激勵技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關系學。
B、物業管理類
房地產經營理論知識、物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。
C、法律知識類
物業管理相關法規、消費者權益法及相關法規、價格法及相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生相關法規、綠化管理相關法規。
③培訓方式
專題講授、觀摩教學法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。
④組織實施
基礎課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業課由人力資源管理部門協助、指導各職能部門具體實施。
⑤培訓評估
每次培訓工作結束后可根據員工的培訓報告對培訓工作的效果進行評估，以便在今后采取更好的培訓措施。
⑶基層管理者
①培訓目的
了解企業管理基礎知識，掌握物業管理基礎知識，熟悉與工作相關法律知識。
②培訓內容
A、企業管理類
管理基本職能、物業管理相關公文寫作、員工激勵、溝通與人際交往、公共關系。
B、物業管理類
物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。
C、法律知識類
物業管理相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生管理相關法規、綠化管理相關法規。
③培訓方式
專題講授、觀摩教學法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。
④組織實施
基礎課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業課由人力資源管理部門協助、指導各職能部門具體實施。
⑤培訓評估
每次培訓工作結束后可根據員工的培訓報告、員工的工作表現等對培訓工作的效果進行評估，以便在今后采取更好的培訓措施。
⑷基層操作人員培訓
該類培訓的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規程，可由各部門具體組織實施。
2、以實施培訓的不同階段分
⑴崗前培訓
①培訓目的
為新聘員工提供基本的任職知識和技能進行的培訓，通過培訓認定其上崗資格。
②培訓內容
公司的歷史、公司的組織結構、各部門的工作職責和權限、對待顧客和員工的管理理念、公司的產品與服務、對員工的期望、公司的人力資源政策。
③組織實施
由公司人力資源部門組織實施。
④培訓評估
考核合格后上崗。
⑵在崗培訓
為在崗人員提供學習履行職務所必須的知識和技能進行的培訓。
⑶轉崗培訓
為在職人員崗位輪換之前進行的培訓，目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應具備的知識和技能。
3、以培訓的不同類型分
⑴學歷教育
是成人繼續教育的一種方式，公司應在工作時間上積極給予支持，如條件允許還可在經濟上給予一定的支持。學歷教育的主要方式有夜校、函授等方式。
⑵職業技能培訓
根據國家勞動社會保障部的有關規定，物業管理、電工等技術性工種必須持有技術資格證方能上崗，凡從事這些工作的人員應參加相應的培訓并通過鑒定后取證。此類培訓一般是委托勞動部門批準的培訓機構來進行。版權所有
⑶專項培訓
為提高員工某方面的專業技能而進行的培訓。此類培訓一般是通過專題講座的方式來進行。例如：為提高員工公文寫作能力而進行的寫作培訓；為提高員工服務水平而進行的禮節、禮儀培訓等。
七、培訓工作誤區
（一）員工培訓不重要
的管理者認為培訓工作不重要，這種觀點是非常錯誤的。員工培訓十分重要。只有通過培訓才能使管理者的意圖得到貫徹；只有通過培訓才能使公司的制度得到具體落實；只有通過培訓才能使員工的素質得到提升；只有通過培訓才能使企業在市場中立于不敗之地。
（二）員工培訓有風險
有的管理者擔心自己培訓好的員工跳槽，因此不太重視培訓。其實這是一種非常短視的行為，其結果只會使公司員工素質停留在一個較低的水平上好的員工會因為得不到培訓而離開企業，最終企業只留下一些平庸的員工。
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依據《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關法規的規定，甲乙雙方本著自愿、平等、協商的原則，就商業用房委托投資經營合作達成以下條款：
一、委托標的。
1、標的物：位于xx的xx廣場（以下簡稱“xx廣場）內，所購置的房屋為_____層____號，建筑面積____平方米。
2、標的用途：xx廣場為 商業 用房，經營范圍以xx廣場有限公司營業執照規定之項目為準。
二、委托方式。
甲方就其擁有的xx廣場的全部投資經營管理權委托給乙方，由乙方在法律規定的范圍內進行合法經營，乙方在保證甲方xx廣場委托前的市場價值的基礎上，全面展開專業有效的經營，提升被委托的商業項目的行業地位、品牌地位及市場價值。
三、委托事項。
甲方授權乙方下述商業經營事宜：
1、全面制定經營方案，引進先進的市場理念、模式、方法；
2、負責甲方的品牌經營，在委托經營期內建立起著名品牌形象；
3、制定統一經營的標準并嚴格執行；
4、全面招商，引進實力雄厚、經營能力強、市場信譽好的國內外品牌廠商，并以xx廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同；
5、制訂經營收入標準，收取經營收入，依法向托欠租金和費用的租戶進行追繳；
6、承擔經營中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和標準；
7、組織所有廠商對xx廣場進行系統的營銷策劃，展開積極有效的市場推廣活動；
8、根據具體情況市場變化，對經營方案進行調整和整改；
9、其它與經營相關事宜。
四、委托期限。
1、委托期限：委托期限起始于《商業用房轉讓合同》規定的全款付清之日起，即____年____月____日，止于____年 ____月____日。
2、甲乙雙方同意在委托投資經營管理期限內，本合同為不可撤銷合同。
五、合同的存續。
在本合同有效期限內，為維護xx廣場整體經營形象，實現統一管理，甲方對所擁有的商用房屋進行產權轉讓時，本合同規定的全部權利和義務，隨之轉移給房屋產權的受讓方。受讓方必須遵守《商業用房委托投資經營合同》之規定。
六、租金支付。
1、租金標準：在本合同有效期內，乙方保證按每日每建筑平方米稅前xxx元人民幣為標準向甲方支付租金，全年按365天計算。
2、支付日期：
⑴乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一個月之____日至____日，乙方將當季租金向甲乙雙方共同認定的____銀行以劃撥方式向甲方一次性付清。
⑵租金自《商業用房轉讓合同》規定的全款付清之日起開始計算。
七、經營收入的處置。
乙方在保證甲方本合同第六條相關條款內容的前提下，將經營總收入扣除租金、物業管理費、物業管理傭金、投資經營管理成本及投資經營管理酬金等經營開支的剩余部分全部上繳給xx廣場有限公司作為儲備金。
八、甲方的權利和義務
1、委托期內無論乙方的經營是否盈虧，甲方均有權按照約定的時間和標準向乙方收取租金。
2、甲方對乙方的具體經營活動進行監督，保證乙方合法經營。
3、甲方可自由轉讓其擁有的商業用房，同時事先通知乙方，并保證房屋轉讓后受讓人繼續簽署履行本合同。
4、甲方不得單方面解除本合同。
5、甲方對商業用房設定抵押擔保時，須事先書面通知乙方，并保證不影響乙方正常經營管理。
6、甲方在委托乙方經營過程中，不承擔該商業用房的公共維修基金、物業管理及經營管理費用。
九、乙方的權利與義務。
1、全面制定經營方案，引進先進的市場理念、模式、方法；
2、負責甲方的品牌經營，在委托經營期內建立起著名品牌形象；
3、制定統一經營的標準并嚴格執行；
4、全面招商，引進實力雄厚、經營能力強、市場信譽好的國內外品牌廠商，并以xx廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同；
5、制訂租金收入或其他經營收入標準，收取各項收入，依法向拖欠租金和費用的租戶進行追繳；
6、承擔經營中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和標準；
7、組織所有廠商對xx廣場進行系統的營銷策劃，展開積極有效的市場推廣活動；
8、根據具體情況市場變化，對經營方案進行調整和整改；
9、乙方須按期足額向甲方交付租金；
10、乙方在接受甲方委托經營期間，承擔該商業用房的公共維修基金、物業管理及經營管理費用；
11、其它與經營相關的事宜。
十、違約責任。
1、甲方未書面通知乙方，將房產轉讓、出租或設立抵押、擔保，造成乙方無法正常行使經營管理權時，甲方向乙方支付委托投資經營建筑面積房價款的 ____% 作為違約金。
2、甲方違反本合同約定，即在乙方正常支付約定租金的前提下，干涉乙方行使經營管理權，乙方有權扣除本年度租金的25%作為違約金。
3、乙方無正當理由逾期向甲方交付租金，乙方應按逾期每日依本年度約定租金的 ____‰ 向甲方支付違約金，同時，甲方有權依《擔保合同》規定，從xx廣場有限公司的經營收入和儲備金獲得保證。
4、甲乙雙方必須遵守《xx廣場物業管理公約》，任何一方違反規定按該公約承擔責任。
十一、合同的解除。
存在下列情形之一時，本合同自動解除，雙方均不承擔責任：
1、因不可抗力導致本合同無法執行時；
2、本合同有效期屆滿；
3、經雙方同意的其他情況。
十二、爭議解決。
如發生糾紛，雙方應協商解決。協商不成，任何一方均有權向該房產所在地的人民法院起訴。
十三、補充條款。
本合同未盡事宜，由雙方協商訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
本補充協議一式四份，出賣人 2 份，買受人 1 份，備案機關 1 份。自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方：乙方：
關鍵詞：新形勢；物業管理企業；財務管理；財務會計
一、前言
物業管理企業的財務會計管理具體指的是物業管理公司對資金運營的監管，其中包括物業公司的經營出租、管理資金的籌集、使用及分配等。物業管理企業有著獨特的經營管理模式和服務群體，而物業管理企業的財務會計管理必須遵循一般財務管理的原則，才能促進其可持續發展。在新形勢下，許多物業管理企業遵循“一業為主，多種經營”的方針，以提高經濟效益，但這樣復雜的管理也導致了一些問題的出現，因此應該科學分析這些問題產生的原因，并采取有效措施，改善物業管理企業的財務管理現狀。
二、物業管理企業的財務會計存在的一些問題
1.物業管理企業領導者欠缺市場觀念，財務工作人員財務會計觀念淡薄
物業管理企業是現代化市場經濟下的產物，因此需要按照市場經濟發展的要求，逐漸將物業管理市場化。但是，目前大多城市尚未形成規范化的物業管理市場，仍舊采取傳統的管理方式，主要由樓房的開發商派遣自有的物業公司進行管理，欠缺足夠的市場監督。物業管理企業的財務會計狀況很大程度上將影響企業的經營管理效益，但是物業管理企業的領導認為，物業公司屬于第三產業，具有明顯的服務性，財務會計比較簡單，因此物業公司對會計人員的要求并不高。這就導致了物業管理企業的會計人員的專業技能偏低，業務水平較差，嚴重影響了物業管理企業的健康發展。
2.物業管理企業在資金管理方面問題較多
當前，物業管理企業咎待解決的問題時，投入資金的回報周期長，回報率低。一些企業由于資金管理不善，導致大量的資金流失，嚴重影響了資金的周轉。還有些物業管理企業不顧上級部門的三令五申，籌集大量的預算外資金，容易滋生腐敗。存在一些物業管理公司不重視對應收款項的收回，積壓的賬款越來越多，造成物業企業資金的難以循環。有些物業公司對資金的使用重視不足，未能有效利用閑置資產進行投資組合，導致物業企業的投入資金的回報率較低。
3.物業管理企業的專項維修資金使用率偏低，監管力度不夠
住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。在我國，房屋的維修基金由政府和物業管理公司管理，按照規定，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、政府監督的原則。從本質上講，專項維修資金應該屬于業主所有，這類資金是業主在維修房屋之前預付了的資金，只是由政府和企業代管，但是，實際情況卻是業主交的專項資金在上交之后就不知去向，當業主需要這部分資金時不知如何申請，這就導致了專項維修資金使用率偏低，有些物業管理公司甚至私自挪用維修專項資金用于其它管理項目。
三、改善物業管理企業財務會計狀況的建議
1.不斷提高領導者及會計人員的素質，適應市場經濟的發展
在新形勢下，物業管理企業的領導者及各級管理人員應該強化財務管理觀念，可以定期對領導者進行財務知識的培訓，幫助領導者意識到財務會計在企業管理中的核心地位。物業管理企業在招聘財務人員時要加大對應聘人員專業知識的考核力度，招聘高素質的會計人員。對于在職的會計人員要在不斷提高他們的專業技能和職業道德，采取合理的學習方式，可以組織一些專門的知識競賽，提高會計人員的專業水平。
2.制定相對完善的會計制度
鑒于物業管理企業獨特的經營管理模式和服務性的特點，物業管理在成本會計這一科目下，應該分清個以及共的經營成本。為了完善對資產的監管，物業公司必須準確核算會計事項、待攤費用的會計核算工作等。物業管理公司的財務管理必須分戶核算各個業主的應收款項賬目。同時，物業管理公司應該建立一套科學、合理的會計內部監督制度，并在實施過程中不斷修正該制度。
3.強化物業管理企業對資金的管理
資金是企業生存的根本。物業管理企業的會計部門必須充分利用多種渠道，積極主動的對市場開展調研，盡量縮短投入資金的回報周期并提高資金的回報率。建立獨立的資金結算體系，對資金的流程管理把好關。模擬當前銀行的結算流程，不斷拓展資金的核算方法，逐漸完善物流企業的資金運營形式。同時，會計部門應該統一管理企業的資金，防止資金的過多分流，并制定合理的稅后的分配政策，促進物流企業資金的可持續流動。
4.提高對專項維修資金使用效率，加大監管力度
專項維修資金應該真正做到來自于民眾并應用于民眾。物業管理企業以及業委會每年都應該向業主公示該項資金的實際利用情況，給業主及其他公眾提交一份清晰的賬單，政府也應把好關，并向群眾宣傳有關專項維修資金的政策。審計部門及紀檢部門應該定期對該項資金進行審計及監督。
四、結語
在新形勢下，物業管理企業要想獲得長期的發展，就應該從改善財務會計的現狀入手，根據自身的特點，建立適合物業企業發展的新型財務會計模式，牢固的樹立財務會計管理觀念，加強資金的合理利用，完善會計監督制度，從而不斷提高物業管理企業的經濟效益。
參考文獻：
[1]周雅瓊：淺述現代物業管理企業的財務管理[J]財經論壇，2009（08）：66-70.
關鍵詞：物業管理 職業素質 可持續發展
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914（2011）12-258-01
物業管理是一個服務千家萬戶的行業，直接關聯廣大群眾的日常生活和工作。因此物業管理人員是否樹立良好的職業道德，是否具備健康完美的職業修養，不僅關系到個人、企業和行業的形象，而且直接影響著社會關系的和諧與安寧。物業管理人員只有樹立正確的職業道德觀念，培育良好的品行修養，才能勝任本職工作。
一、物業管理人員應當樹立正確的職業道德
從行業規范要求角度，探討物業管理職業道德主要應包括的幾方面的內容：
1.守法經營。遵紀守法是每個公民的基本義務。物業管理企業進行經營活動，除企業從業人員需遵守公民的各項義務外，還必須遵守國家法律關于企業經營的各項規定。要真正做到守法經營。首先，要增強法律意識，認真學習法律基礎知識，深入理解并全面掌握物業管理的各項制度與政策；其次，要在工作實踐中認真嚴肅遵守各項法律制度，徹底杜絕輕視法律的僥幸心理。
2.誠信經營。關于誠信經營，應首先從認真、細致、實事求是、誠實信用地簽訂合同開始，并加強合同觀念，誠信履行合同。目前，由于我國物業管理尚處于起步階段，一部分物業實施了物業管理，還有一部分物業仍沿襲舊有行政管房狀態，保留了多年來的行政管房作風和習慣，不同程度存在輕視合同、缺乏誠信的現象，這是造成目前物業管理爭議不斷、投訴上升的主要原因；另外，有些物業管理企業輕視物業服務合同，不能做到質價相符，還有一些業主的合同意識也很差，只要求享受物業服務，不愿意承擔付費義務。
3.盡職盡責勝任本職工作。物業管理人員無論在什么崗位上，都應當樹立團隊觀念及服務理念。每個崗位從業人員都是企業的組成部分，都對企業承擔著相應的責任和義務。從業人員只有牢固樹立服務信念，才能不斷提高服務質量，不斷提升企業形象。
4.努力學習、掌握專業技能。物業管理服務的內容復雜，具有較強的綜合性，從業人員應當掌握一些必備的專業知識和技能，如房屋及設備設施管理、企業經營管理、房地產開發和經營知識、社會關系學、心理學及協調能力、人際溝通能力等。
5.團結互助、公平競爭。物業管理從業人員應當具有團隊精神，與其他員工友好相處，團結互助，相互配合，共同做好物業管理工作。在崗位競爭方面，能夠客觀評價自己的能力，以公平競爭的職業道德，促進服務水平的不斷提升。物業管理企業之間應當相互學習、互相支持、取長補短，共同發展。
二、物業管理從業人員應當培養良好的職業素養
1.自信自強、積極向上。一個人只有相信自己，對自己從事的事業充滿熱情和信心，工作才會有成效；只有不斷提高自己的精神和品質，才有前途和希望。物業管理是個新興行業，雖面臨許多問題和困難，但仍有許多有識之士投入這項事業中，就是因為人們認識到物業管理行業的光明前景，并將物業管理稱為朝陽產業。
2.奮發努力、堅韌不拔。任何工作都存在困難和矛盾，關鍵是如何對待困難和矛盾。物業管理也存在許多困難，這就需要員工有勇氣克服困難和解決矛盾。
3.誠懇待人、服務熱情。這是對服務行業從業人員最基本的要求，要“以人為本”，力爭做到“人性化服務”，積極主動、滿腔熱情的提供服務，為業主排憂解難，努力建設和諧社區。
4.文明禮儀、著裝整潔。這既是個人修養的外在表現，也是企業形象的外在表現。
三、物業管理從業人員的職業資格
當前，我國物業管理尚處在起步階段，相關的法律法規不健全，物業管理市場行為不規范，物業管理從業人員素質亟待提高。因此，國家“十五”計劃綱要確立了“規范發展物業管理業“的重要任務。對物業管理從業人員實行職業資格制度，是物業管理行業特殊性的需要，是發揮物業管理社會效益的需要，也是我國加入WTO與國際慣例接軌的需要。現在物業的智能化程度越來越高，這就要求物業管理人員及時掌握新技術、新方法。對物業管理從業人員實行職業資格認證制度，有利于造就一支事業心強、懂經營、善管理、精業務的優秀人才隊伍，推進物業管理行業的技術進步。
四、可持續發展與物業管理
“可持續發展”是當今一個全球性的發展新概念，引起了整個社會各個行業的重視。可持續發展的關鍵是將人、資源、環境、經濟、社會五個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調。可持續發展的物業管理是一個內涵深邃、外延廣袤的概念，是人性化、生態型的系統工程，除了常規的物業管理內容外，還應融入：控制空氣質量，提高大氣的潔凈度，加強雨水、污水的排放、處理和再利用，垃圾的分類處理，控制噪聲，建立生態綠化系統，美化居住區環境，注重采用新型建材和自然能源，提高物業管理的信息化水平。物業管理要實現大的發展，就必須大力推廣使用現代化的管理手段。其中，信息系統應用水平已經成為衡量物業管理企業實力和競爭力的重要標準之一，作為計算機系統使用者的操作人員是關鍵要素，管理人員應能熟練操作并定期參加培訓，切實推進信息技術的應用。
實踐證明，物業管理已在房地產業與其他服務業相結合的基礎上，發展成為與我國社會、經濟協調發展，與廣大人民生活、工作息息相關的一個新興行業，在實現全面建設小康社會的目標中，發揮著重要作用。哲學家說，時間可以使人成長，成長中孕育成熟。我們的物業管理也一樣，必將走向成熟。
參考文獻：
1.劉洪玉.物業經營管理.中國建筑工業出版社,2006
2.張景伊.物業管理基本制度與政策.中國建筑工業出版社,2006
作為現代流通業的重要手段,信息技術的運用不斷提升著流通業不同業態的發展,作為新興的摩爾業態,信息技術同樣不可或缺,但又與其在連鎖超市、大賣場等的運用不盡相同。
摩爾(大型購物中心)特指規模巨大,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。流通業信息化專家穆健瑋在接受記者采訪時指出,摩爾的優勢主要體現在由于服務項目的增加,可以吸引目的不同的消費群體,從而形成新的購物人潮,而不同服務項目彼此之間的相互促進,將極大地刺激人們的購物需求。從這層意義上講,購物中心的效益提升有賴于整體功能的發揮,而信息技術的高度應用將是管理大型摩爾龐大系統工程的必然需求。
從經營特點看,傳統購物中心一般多以主體性的購物中心為主,側重商品經營;商鋪自營和出售、出租(反租)并存,注重固定租金收入,但同時存在對商鋪的“經營”不足現象,其宣傳促銷多以主力店為主,缺乏對租戶的考核獎懲管理。而現代摩爾的業態定位是集旅游、購物、娛樂、休閑、飲食、文化等多功能服務于一體的一站式大型商業房地產項目,其目標市場定位于滿足地區全齡層、全客層消費者的全部需要。
穆健瑋認為,與信息技術應用最直接相關的就是現代摩爾的經營特點。現代摩爾具有顯著的“統一管理,分散經營”的特點。商鋪是有計劃的聚集,對摩爾進行“統一管理,分散經營”是現代摩爾區別于其他房地產的核心特點。
有關專家也認為,摩爾的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管,在摩爾銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。
穆健瑋認為,在摩爾“統一管理,分散經營”的管理模式下,摩爾的具體運作中還存在一些更細的要求,這些要求也要體現在摩爾的信息化中,如統一的會員管理,租戶會員信息的共享;統一的獎懲考核管理———獎優淘劣;集中POS系統收銀,多種租戶POS、MIS系統共存、信息共享等。
此外,現代摩爾追求整體品質形象,提升競爭力,以實現租金增長的經營運作核心。應用現代信息技術,開發商把松散的經營單位和多樣的商業業態,統一到一個經營主題和信息平臺上,把各種資源的配置優化,使得商業項目不僅能順利開業,并且在經營管理公司的統一管理下可以迅速成熟起來,成為炙手可熱的商業中心,保障開發商、投資者和經營者的“三贏”。那么,現代摩爾的信息化需求具體又有哪些呢?
根據國外摩爾的資料顯示,摩爾信息化一般有三個階段。第一是物業經營和物業管理階段,以提高商鋪的出租率、坪效和確保入駐租戶的租金、費用收取為主要目標。第二是物業經營商業管理階段,強調摩爾、租戶的雙贏,通過追蹤顧客消費信息了解顧客需求、指導租戶經營;提供統一收銀、統一租戶管理,信息能多種方式導入,數據有效共享。第三是物業經營商業管理階段,強調對租戶的業務指導,降低租戶IT投資,為小店鋪提供標準的作業流程及管理作業系統,同時,實施統一的顧客營銷服務,實施“E-MALL網摩”(網絡商業街,會員服務,網店群,促銷,短信)同步建設服務。
因此,有關專家告誡,在為現代摩爾進行信息系統開發時,要有為摩爾的經營管理及租戶的管理提供一體化的解決方案;要提供租戶綜合的IT技術和銀行聯網服務,以降低租戶和銀行投資,增加多方收益。通過摩爾的信息系統,可以實際數據為依據進行租約的洽談;可以實際數據指導廣場長期規劃,調整經營布局;可以實際數據指導租戶經營,提升租戶經營品質。借助信息系統可以了解誰是摩爾的最佳租戶,發展會員,培養忠誠消費群體;了解每一次廣告和促銷活動的實際效果;提供方便靈活的租金抽成結算及費用賬單管理功能;監控顧客流向。當然,有關專家也指出,摩爾信息化目前還只是探索階段,許多功能的開發和應用將會與摩爾的進一步成熟同步發展。
