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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇新城鎮化，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：新城鎮化；古村落保護；措施
中圖分類號：J022 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4115（2014）09-244-1
新城鎮背景下，開發和建設成為重要任務，提高了我國城鎮化建設的水平。但是不合理的開發和利用會造成負面效果，尤其是對古村落的開發、利用。古村落的存在代表著中國的文化，不注重對古村落的保護，使中國的傳統文化受到了威脅，阻礙了中國文化的發展道路。保護古建筑和古村落是我們的責任和義務，應當將中國的文化進行傳承和發揚。
一、新城鎮背景下古村落的現狀
（一）崇洋的觀念嚴重
新時展的大背景下，人們的生活水平不斷提高，更加注重享受生活。人們缺乏保護古文化建筑的意識，崇洋的現象特別嚴重[1]，將很多古建筑進行拆遷，建造成了高樓洋房。由于生活水平不斷提高，對人們的欣賞水平造成了很大的影響，價值觀也在不斷的轉變，人們只注重外在美，而忽略了對中國古文化的保護，思想意識淺薄。這種現象主要表現在古村落里的年輕人，注重對現代化水平的追求，保護文化遺產的意識薄弱，造成中國文化在不斷的遺失。
（二）旅游行業的過度開發
近幾年，旅游業發展迅速，帶動了我國經濟的快速增長。很多旅游行業將矛頭指向了對古村落的開發、利用，利用古村落的文化精髓吸引國內外的旅游愛好者，影響了古村落里人們的正常生活。旅游行業以古村落為開發對象，建立旅游基地，旺季時，每天的游客絡繹不絕，這就會產生另外一個重要的問題――環境問題。人員的不斷增多，使得古村落的環境問題面臨著嚴峻的挑戰，影響了古村落人們的生活質量，威脅著人們的身體健康。另外，游客眾多難免會造成一定的破壞現象，使古村落的完整性遭到破壞。
（三）人口流失的情況嚴重
在新城鎮化建設的背景下，古村落中的年輕人紛紛涌向城市，造成村落里只剩下孤寡老人，人口流失現象特別嚴重。由于古村落的傳統構架，建筑功能減退[2]，不能夠進行現代化的建設。為了維持生活，年輕人不得不去城市打工，追求更高的生活，使得古村落變得越來越荒涼。古村落具有一定的歷史性，隨著時間的變遷，村落容貌也會不斷的變化，居住條件也在不斷的惡化，迫使很多居民不得不搬遷，造成嚴重的人口流失現象。
二、新城鎮化背景下古村落保護的有效措施
（一）樹立保護古村落的觀念
根據當前古村落存在的問題，在新城鎮化背景下保護古村落建筑，首先應當樹立保護古村落建筑的觀念[3]，提升保護古村落的意識，增強我國古村落文化的完整性，實現保護中國傳統文化的最終目的。政府機構可以在古村落里設立古村落保護機構，對于古村落進行日常的保護。古村落保護機構可以通過建立宣傳欄的方式來普及村民保護古村落建筑的重要性，可以允許有志愿者參與到保護古村樓建筑的隊伍中來，實現對中國五千年傳統文化的保護和傳承。樹立保護古村落的觀念，讓人們從日常生活的點滴開始，保護古村落里的一草一木，保證傳統文化的完整性和豐富性。
（二）倡導科學合理的開發
旅游業是當前社會的熱門行業，帶動著我國經濟的增長，實現了旅游與經濟的完美融合。旅游行業對古村落的過度開發導致中國傳統文化不斷消失，因此在保護古村落的基礎之上，進行合理的開發利用，既有效的推動了旅游業的發展，也使得中國的傳統文化得到了保護，一舉兩得。在保證古村落的本體、格局和歷史風貌的前提之下，旅游行業可以對古村落進行開發利用，對于古村落中的一些名稱要進行保留，不得刪改，保障古村落的與原始性和完整性。另外，古村落里的保護機構要對旅游行業和日常的旅游運營進行監督[4]，保障古村落的安全性和完整性。通過這樣的方式，實現對古村落的保護，為中國傳統文化的完整性提供了保障。
（三）完善文物保護體系
在新城鎮化建設的大背景下，對于古村落的保護問題頻頻出現的重要原因就是文物保護體系的不完善。完善文物保護體系，加強對古村落建筑的保護是保護中國傳統文化的重要保障。加強文物保護團隊的建設，是當前形勢的必然要求。在古村落里的建立分管不同任務的古村落保護機構，可以針對房屋、樹木等不同的方面進行任務分配，有利于縮小保護范圍，提高保護古村落的效率，為保護中國傳統文化提供了前提條件。完善文物保護體系，加強文物保護機構的建設，是保障中國傳統文化的重要途徑。
三、結語
新城鎮背景下，我國的經濟建設和城鎮化建設突飛猛進，加快了我國前進的步伐。與此同時，應當有效抑制對于古村落建筑的破壞，重視對古村落遺址的保護，進行科學合理的開發利用，樹立保護古村落的觀念，完善文物保護體系，保證古村落文化的完整性，實現對我國傳統文化的保護和傳承。
參考文獻：
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[關鍵詞]新城鎮化；土地利用；轉變
[中圖分類號]F301[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）20-0082-02
近期結束的中央經濟工作會議，部署了2013年經濟工作主要任務，并提出要將城鎮化作為我國現代化建設的歷史任務。土地作為推進城鎮化的關鍵要素，與城鎮化密不可分，因此土地的合理利用對于城鎮化穩步推進、健康發展以及目標的實現具有重要戰略意義。
1新型城鎮化基本內涵
住建部副部長仇保興曾提出新城鎮化從概念到行動有六大轉型。將生態文明的理念融入城鎮化過程，堅持以人為本，以統籌兼顧為原則，突出城鄉一體化、城市集群化、農村城鎮化、節約高效、生態宜居、協調發展以及社會和諧。
新型城鎮化的“新”主要表現在由過去片面注重追求城市規模擴大、空間擴張，改變為以提升城市的文化、公共服務等內涵為中心，真正使城鎮成為具有較高綜合品質的宜居之所，使人民的生活更美好。即以人為核心，將農村人口轉移到城市，并在產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式等方面實現轉變，而不是單一的“土地城鎮化”。
2城鎮化進程中土地利用主要現狀
2.1城鄉土地制度的二元性
城市土地比農村土地擁有更完整的權利制度，享有更完善的權能，再加上地方政府征地中存在的種種弊病，使得大量的失地農民雖然進了城卻并沒有真正成為市民，造成人口城鎮化和土地城鎮化的脫節，農民土地權利弱化，嚴重制約了農民通過土地物權分享城鎮化和工業化成果的權利。農村土地制度表面上看集體所有，但農民個體的話語權卻很小，農民文化知識、法律意識、自我提升能力都非常的薄弱，加上信息不對等，往往在城鎮化過程中吃盡苦頭。農民被迫接受有限的征地補償，而土地升值部分被政府和開發商賺走了，進城打工在一定程度上解決了農民的生存問題，但從長遠看卻失去了一切。
2.2土地集約化利用程度及土地利用效率較低
我國土地資源稀缺，但在城市化過程中土地浪費嚴重，土地城市化的速度大大地超過了人口城市化的速度。一部分農業用地轉化為非農業用地，農村用地轉化為城鎮用地后，由于受城市土地利用利益分配機制不合理、制約手段不得力、政策引導不到位等因素的影響， 城市土地利用效率不高，建筑容積率只有0.3～0.6，遠低于發達國家1以上的水平，盲目擴大用地規模時，出現大量閑置土地。一些地方片面追求經濟增長指標，而無視土地規劃與整理，盲目招商引資，違規設立各類開發區、經濟園區，土地資源利用整體粗放。
2.3地方政府過度依賴土地財政
資料顯示，在一些地方，土地出讓凈收入占地方政府財政收入的50%以上，房地產和城市擴張帶來的稅收幾乎占地方預算內收入的40%。面對如此誘惑，地方政府官員為了追求GDP和美化政績，提高了土地價格，與投資商實現雙贏，卻剝削了一部分農民的利益。其危害主要表現在：催生土地市場泡沫，阻礙中央政府調控政策的貫徹落實，導致地方經濟結構失衡，拉大貧富差距，激化社會矛盾。
3新型城鎮化土地利用模式轉變對策
3.1實行嚴格的耕地保護制度
我國土地資源，尤其是耕地面積并不富有。
從上表中數據計算知，2000―2010年間，耕地面積平均每年減少6872.6 km2，城市建成區面積平均每年增加1761.9 km2。若再不對耕地進行控制，國家將面臨嚴峻的糧食問題。一個國家一旦到了依賴進口糧食的地步，離衰敗就不遠了。
建議將農村土地劃分為耕地和非耕地兩類：①提高耕地特別是糧食耕地征用補償標準，可在一定程度上制止亂占濫用耕地的現象。②充分調動農民保護耕地的積極性。如實行“糧食耕地永久承包制”，設立“耕地保護基金”、建立一套完善的激勵機制以鼓勵農民爭先保地，從源頭上加大對耕地的保護。③建立耕地保護執行責任制，明確責任主體。
3.2完善征地補償制度，明確農民土地權利
十報告明確提出，改革征地制度，提高征地補償標準，提高農民在土地增值收益中的分配比例，明確農村土地使用者的土地權利。不斷完善征地制度，使其與當今市場經濟體制相適應，完善土地權利登記制度（到戶、到塊），確保受強征影響的農民得到公平的對待；完善相關的法律法規和配套政策，建立土地征用聽證會制度，聽取村集體和農民的在重要問題上的意見，賦予農民參與權、監督權和申訴權。
探索實行“人地掛鉤”的政策，即城鄉之間城鎮建設用地的增加規模與吸納農村人口進城定居的規模相掛鉤，地區之間城鎮建設用地增加規模與吸納外來人口定居的規模相掛鉤，讓農民參與到經濟增長的過程中，分享到經濟增長的甜頭。
3.3解決地方土地財政問題
地方政府在實際操作中，往往事權重，財稅少，大部分都要上繳中央，有一定財政壓力。建議地方政府完善稅收政策，鼓勵地方發展實業，從而一步步削弱對土地財政的依賴。轉變到一定程度后，將土地出讓收入上繳國庫，納入國家土地儲備管理，用于土地復墾、土地整理和耕地保護基金。
建議中央完善對地方的審查和監管機制，根據實際情況向地方政府政策和財政傾斜，使地方達到事權與財權大體一致。改善績效審核制度，在考慮經濟元素的同時應兼顧生態環境和社會問題。
3.4加強土地領域法制建設
強化基本法律框架和其在土地領域的法治。具體包括：完善征地方面的法律法規；制定關于工商資本進入農地的法律法規；將抵押權引入農村承包地；制定集體建設用地的法律框架；制定土地儲備的法律框架；制定土地收益權抵押貸款的政策和法律。
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[摘 要] 新城鎮化的迅速發展及計劃生育政策在農村實施成效的凸顯是造成廣大農村地區學齡人口過疏化的重要原因。從城鄉教育
>> 關于我國農村城鎮化存在的問題及對策的思考 城鎮化進程中我國農村土地制度的現狀及存在的問題 我國城鎮化建設存在的問題及對策建議 我國城鎮化進程中存在的問題及建議 探析我國城鎮化進程中存在的問題及路徑選擇 我國城鎮化進程中存在的問題及對策研究 我國城鎮化發展歷程中存在的問題及對策遮談 我國農村城鎮化面臨的問題及對策 城鎮化背景下小產權房存在的法律困境及解決途徑 論當前新城鎮化的解決對策問題 城鎮化背景下我國農村土地流轉問題探索 淺談城鎮化視閾下我國新型城鎮化建設問題 我國農村家庭城鎮化問題及對策探析 淺談我國實現城鎮化過程中需要解決的問題 我國城鎮化建設過程中存在的問題及對策建議 縱論我國城鎮化背景下的農村義務教育 我國城鎮化存在的問題與出路 我國城鎮化進程中存在的問題和建議 淺析我國城鎮化建設中存在的主要問題 淺談我國城鎮化存在的問題和建議 常見問題解答 當前所在位置：.[2009-12-10].
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關鍵詞：城鎮化；城市集聚功能；城鄉統籌；遼寧
中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）33-0172-02
遼寧城鎮化水平由1978年的36.6%提高到2010年的62.2%，年均提高1.67個百分點。“十二五”期間遼寧城鎮化將進入一個加速發展期，成為增長的主要動力。城鎮化在快速發展的同時，也引發一些不容忽視的問題，如土地城鎮化速度快于人口城鎮化、城市公共服務需求與供給之間的緊張沖突、城市間不合理競爭帶來重復建設等等。城鎮化的本質不是城鎮化水平高低，而是城鄉基本公共服務均等化。認清城鎮化進程中存在的問題，明確未來城鎮化發展思路，是城鎮化健康發展的重要保證。
一、遼寧城鎮化發展特點
1．城鄉關系有所改善，但城鄉差距仍然很大
“十一五”期間隨著統籌城鄉發展戰略提出，長期城鄉隔離的二元結構有所改變，過去在一定程度上被壓抑的城鎮化潛能得到釋放。但由于受二元經濟結構、城鄉長期分割政策的影響，國家以及地方財政在提供公共產品的支出方面存在著城鄉間嚴重不均的現象，農村居民收入和公共服務水平遠遠落后于城鎮的狀況沒有得到根本性改變。2010年，城鄉人均收入的絕對差額已經達到了10 804元，城鄉收入比達到了2.5∶1，財政對農業支出的比例由1980年的14.4%，下降到2008年的6.9%。這種公共物品提供的不足，不僅造成城鄉基礎設施建設的差距，而且在教育、衛生、社會保障方面等社會事業方面也產生了較大的差距。
2.城市空間快速拓展，老城區注重內涵發展提高吸納力，新城區承接主要新增人口
城市的拓展主要有兩種模式：一是提高中心城市的密度，實現中心城市極化，二是建設新城拓展城市原有規模。始于本世紀初的遼寧各地新城建設拉開了中心城市的發展空間。本輪的新城建設多與近年啟動建設的各類經濟開發區或重點產業園直接依托或相關聯，使開發區的建設從單一的產業主題概念變為產業、城建綜合主題概念，從而成為城鄉統籌發展的重要平臺和載體。
3.縣域經濟快速發展，但縣域城鎮化率仍較低
“十一五”時期是遼寧縣域經濟快速發展的時期，2010年，全省44個縣生產總值達到8 300億元，近占全省半壁江山。各縣市通過重點工業園區的建設推進縣域工業向規模化和集約化方向發展。但是資金、技術、人才等生產要素供給都集中在城市，使得遼寧縣域經濟發展動力和發展環境都小于城市，這些決定了小城鎮承接農村剩余勞動力的局限性。遼寧設市城市占48.4%，小城鎮占12.8%，農村占38.8%，全省包括縣城在內的610個建制鎮建成區人口只有540萬，僅占全省人口的12.8%，縣城人口增長速度緩慢。
二、遼寧城鎮化發展面臨主要問題
1.農村剩余勞動力與有限的城鎮吸納力是遼寧城鎮化的基本矛盾
打工農民進入城市就業，并不能轉為城市居民，其住房、教育和社保無著落；與此同時，越來越多的城郊農民轉為城市居民后，沒有相應的就業崗位和可靠的社會保障，這些人都不是實質意義的城市居民。城鎮化的完整含義，不僅是土地被城鎮化，不僅僅是人們到城市就業，而且人要能夠在城市定居，在城市享有他應該享有的一切，因此要解決農村剩余勞動力問題必須通過城鄉統籌基礎上的城鎮化道路使農民成為真正的市民才是根本。
2.固定資產投資仍是推動城鎮建設的主要方式，城市建設要考慮金融風險和財政風險
從現在的城市基礎設施資金來源看，絕大部分是地方政府投資，城市的擴張和發展仍主要依靠固定資產投資推動，而且這個趨勢在持續加速。而城鎮基礎設施建設公共投資效率不高，大廣場、大學城等造成城市空間利用率低，一些地區不考慮自身的經濟發展水平和財力，盲目地推進城鎮化，土地城鎮化速度快于人口城鎮化速度，城鎮化水平超規模、超水平和超財力發展，不僅大量浪費資源，也為地方經濟的長期發展帶來包袱和隱患。大規模的新城建設過程中，新城區與老城區的開發建設也存在一些沖突，除了在基礎設施建設上搶奪投資外，有些城市新城區與老城區的信息通訊、公交線路、供水、供電、供氣等已建成基礎設施建設不能很好銜接，無法實現資源共享，造成資源浪費。大規模的基礎設施之后是否會有相應的產業支撐和人才支撐是城市建設成敗的關鍵，因此政府投資要考慮相應的投資風險。
3.遼寧城市集聚功能發揮作用有限，城市發展不集約
城鎮化是產業集聚和人口集中的內核，空間集中化進程是以城市為中心展開的。遼寧城市的集聚功能作用沒有充分發揮，從目前遼寧省城市建成區人口密度看，2010年全省平均為1 814人，其中人口密度較大的城市，如沈陽3 177 人/平方公里，大連2 450人/平方公里，但是與北京、上海相比也還是較低，特別是一些中等城市發展還有很大空間；從經濟密度看，遼寧很多城市經濟密度也較低，2010年沈陽市的經濟密度為 12.2億元/平方公里，大連的經濟密度為13.2 億元/平方公里，沈陽、大連的經濟密度僅為上海的一半，阜新、葫蘆島的經濟密度更低，城市發展極為不經濟，政策在促進企業和人口地域集聚效應方面發揮作用有限。
三、遼寧城鎮化發展思路
城鎮化更多的是市場機制配置資源的結果，但城鎮化過程并不必然是一個城鄉之間在收入、教育、社會保障等公共服務等方面均衡發展的過程。 因此政府要在創造市場準入、要素流動、建立均等公共服務水平等方面發揮其應有的作用，促進城鎮化健康發展。
1.把城鎮化發展置于城鄉一體化的軌道上，走城鄉統籌的城鎮化道路
轉移農村人口，實現從農村向城市集中與聚集。一是要讓那些已經進入城市、有穩定工作的農民工市民化，在戶籍、教育、醫療、社保、就業、住房等方面逐步享受市民待遇；二是加大現行土地制度改革和創新力度，建立市場化的農村土地流轉制度，要把更多的農民從土地上解放出來，將他們從第一產業轉移到第二產業或者第三產業中去，并在此基礎上，進一步實現人口向城鎮集中。
增加城鎮就業機會，夯實人口城鎮化的產業基礎。遼寧在經濟發展和結構調整的過程中，既要注重發展資本密集、技術密集型產業，也要注重發展吸納就業較多的服務業；既要注重引進和發展大企業、大產業集群，也要注重扶持中小企業和為大企業配套企業的發展，為進入城市的新增人口提供更多的就業機會。
2.建立城鎮化發展資金穩定融資機制，緩解當前城鎮化建設的資金壓力
引入市場機制，建立政府、個人和企業共同投資的多元化投融資機制，要放寬民間投資的準入，為城鎮建設融資拓寬渠道，引導和支持民間資本進入基礎產業、基礎設施、市政公用事業、社會事業、金融服務等領域。
要改變現行的依靠農民的土地、資源和積累支持城鎮化發展的方式，完善土地出讓收入管理制度。應通過改革土地管理制度和完善征地補償制度，使農民更多地分享農業用地轉為非農業用地過程中形成的土地增值收益。讓土地出讓收入更多的用于城鎮化發展過程中社會保障、就業、住房等方面，促進城鎮化的內生增長。
3.新城要實現與老城的功能互補和自我平衡
大規模的城市建設，需要的不僅僅是資金，產業和人才的支撐以及如何平衡和老城的關系都是要考慮的因素。要建成一座成熟的新城，需要劃分不同的建設時期和階段，需要逐步完善相關功能，但最終要努力實現系統結構平衡，以便保持經濟社會的持續發展。這種自我平衡包括人口和就業崗位的平衡；自身功能平衡也就是注重居住、就業、商業、購物、辦公、文化娛樂、休閑、公共設施等方面的平衡協調發展，滿足當地居民的多元化需求，促進當地社會經濟的聚集發展；提供廣泛的不同種類的就業、城市服務，使不同的社會、經濟群體與階層之間達到大致的平衡。如此才能真正分流大城市人口，疏解母城的功能。新城作為母城所在區域發展戰略的一部分，新城既要有自身獨特的功能定位，也要實現與母城的協作分工，共同推進區域的平衡發展。
4.引導人口或企業集聚，增強城市集聚功能
遼寧新城建設必然會對遼寧未來的產業布局和人口積聚產生深遠影響。依托新城、新市鎮的區位優勢和資源優勢，接受大城市轉移出來的成熟產業，開發具有比較優勢的專業化產業，以建設產業園區和發展產業集群為重點，培育支撐新城、新市鎮長遠發展的主導產業和支柱產業；新城、新市鎮和工業園區基礎設施建設要嚴格堅持空間集聚、集約發展的原則，高起點規劃，加大投資密度和開發強度，以經濟發展為基礎，提高新城新市鎮吸納就業人口和居住人口的能力。
城鎮化是一個農業人口轉化為非農業人口、農村地域轉化為非農業地域、農業活動轉化為非農業活動的過程。
2012年末召開的黨的十提出了“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路”的四化同步的構想，這種新提法、新要求無疑將轟轟烈烈的城鎮化發展大潮推到了一個更為關鍵和重要的地位。
無疑，城鎮化是一把拉動內需、促進城鎮發展的利劍，甚至有美國經濟學家認為中國城鎮化將是影響21世紀人類社會發展進程的兩件大事之一。但另一方面，中國城鎮化是在時空壓縮中進行的規模巨大的變革，或許我們來不及冷靜思考和科學規劃就先聞雞起舞了。
這就導致了許多地方在進行新城鎮改造的時候，農民的真實意愿不能夠有效上達，農民的聲音政府聽不見，農民的需求政府就更無從知曉了。本應是城鎮化主體的農民淪為了配角，以人為本的思想不能在新城鎮建設中有效貫徹，這已經成為了城鎮化過程中一個常見并亟待解決的問題。
一、基本情況分析
湖北省武穴市新磯村正在面臨新城鎮改造的大潮。按照新一輪的總體規劃，武穴市的行政中心將不久遷至新磯村附近，行政中心位置的改變勢必帶動遷入地段的發展。在這樣的背景和機遇下，新磯村村集體向武穴政府表達了要求進行新城鎮改造的意愿。武穴市新磯村新城鎮改造項目的一期工程所在地長林埒垸作為新磯村城鎮化乃至整個武穴城鎮化的排頭兵，具有較強的區域研究價值和意義，面臨的問題也更為突出和典型。
長林埒灣共有村民98戶，約330人，男女比例大致平衡。家庭結構以三代同堂為主，98戶人家中有20～30戶左右面臨分戶問題。居民職業以務農為主。村民人均純收入為11962元，超過了2012年全國農民平均水平。多數房屋建造年份不長，近一半的房屋建造于2000年以后，并且多數進行了部分裝修甚至全裝修。基本設施方面，實現了有線電視和自來水的全覆蓋，88%的房屋有獨立衛生間和煤氣。長林埒的村民大多對新城鎮建設有一定的了解，但不夠深入。在我們的調查過程中，只有6%的村民對新城鎮建設持消極態度。但如果將改造項目落實到自身身上，這個數值就上升到了50%。這個變化可看出，雖然大部分村民理解新城鎮建設項目的意義，但安土重遷的思想讓他們不愿意改變，近90%的村民希望拆遷后能回到原址。盡管新磯村村集體為此與村民進行過數次交流，但從上面的數據和城市住宅的斥力分析中不難看出，大部分村民對于城市居住生活存在一定的誤解，有近一半的村民對于城市的居住生活是不了解的。
二、政府、集體、村民三方對新城鎮建設態度分析
武穴辦事處對于新磯地區新城鎮建設持支持鼓勵態度，并且通過了相關規劃決議。對長林埒的居住項目也給予了一定的關注。但由于客觀因素制約和缺乏經驗，政府處在難作為的立場。尤其是在與村民溝通的問題上，寄望集體調和矛盾。
新磯村村集體自主要求進行新城鎮改造，并積極的為村民做相關的思想工作。目前，村集體期待政府能夠加大指揮力度，成立專門小組負責這個項目，共同協作完成新磯的建設。長林埒村民對于本村的新城鎮建設項目存在疑慮，主要原因有兩方面。一方面，政府長期難作為，遲遲沒有出臺相應的政策，增加了村民的不安感和不信任。另一方面，村民把新城鎮建設看做是給生活帶來巨大沖擊的改變而非改善，擔心城市生活給他們帶來更多壓力，對集體許諾的未來不抱希望。此外，政府目前的應對方式也讓村民的意愿難以傳達。
三、對于村民參與新城鎮建設的建議
針對調查的數據和結果分析，提出了以下建議。
（一）政府應加大宣傳力度
調查顯示村民對于城市居住生活認知度較低，同時無法改變現有居住習慣。政府應通過宣傳新城鎮建設帶來的居住環境的改善，使村民意識到新城鎮建設不僅是一種改變，更是一種改善，目的是為村民提供更為便捷舒適的居住空間，從而達到轉變居民居住習慣和生活觀念的目的。
（二）政府加大規劃設計過程透明度
大多數村民不理解具體規劃方案的設計目的及原因，導致對政府的信任度降低。政府在公示規劃方案的同時應讓村民多了解規劃方案出臺的背景、過程和目的，緩和因不信任和不理解所帶來的矛盾。
（三）政府應建設公眾參與平臺
調查顯示村民對新城鎮建設以及居住空間設計都有自己的想法和意愿，但無法將訴求上達政府，政府應尊重公眾參與規劃的合法權利，建設公眾參與平臺，根據實際情況，鼓勵形式合理的公眾參與，例如構建城市規劃公眾參與委員會，為村民提供表達意愿的渠道，以此避免雙方因溝通不暢而產生的沖突。
（四）村集體充分發揮紐帶作用
村集體作為聯系政府與村民之間的紐帶，應充分發揮承上啟下的作用，將政府的規劃決策和專業人士的規劃思想傳達給村民，并將村民的訴求及意愿及時反饋至政府，以實現各方信息的有效傳遞交流。
四、結語
近期，新型城鎮化成為擴大內需的最大潛力所在，被中央多次強調，提到前所未有的高度。而處在轉型時期的房地產行業，對于推進城鎮化的進程呼聲最高。新型城鎮化儼然成為房地產行業華麗轉身的重大機遇。如果按照2020年人均住房面積達到35平方米計算的話，60%的住房需求將來自城鎮化。這的確是難得的機遇。
正是因為很多房地產企業看到了這一機遇，一些地方在關于城鎮化尚沒有清晰規劃的時候，房地產卻一業獨大，盲目發展，造成了很多“空城”、“鬼城”的出現。沒有相關產業的跟進協同發展，一味進行房地產開發的結果可想而知。今年兩會后《國家新型城鎮化規劃》落地，為未來城鎮化的發展框定了方向，其中明確了房地產業的基礎性、配套性作用。而房地產業如何在城鎮化過程中發揮應有的作用，既不喧賓奪主，又能借助于新型城鎮化完成行業的轉型升級，是極其重要的。
首要的一點是，要明確城鎮化并非房地產化。由于對城鎮化的內涵沒有明確的認識，因此一些人簡單地將城鎮化等同于房地產化。他們認為，城鎮化就是搞房地產開發。在這種觀念的誤導下，在城鎮化的大勢所趨下，各地熱衷于新區、新城的報批，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺。尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。這種以產業新城為名直接進行房地產市場開發的“造城運動”，非但沒有加快城鎮化進程，反倒帶來很多問題。比如，“被城鎮化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。
還應明確的是，房地產是新型城鎮化建設中的主力軍之一。要真正實現城鎮化，首要的問題是解決在城市打工人群的置業問題，這對房地產行業來說是重大利好。新型城鎮化強調“以人為本的城鎮化”，而以人為本的前提是妥善解決居住問題。當然，在城鎮化的過程中，不能延續城市化的弊端，否則將導致房價攀升、配套不全等問題，阻礙城鎮化的發展。因此，作為城鎮化主力軍的房地產，要很好地擔當起這一歷史使命，為新型城鎮化助力。
與此同時，房地產行業的發展格局也會因新型城鎮化的助力而加快形成。源于行業自身發展，以及宏觀調控、經濟形勢等多種因素的影響，房地產行業正面臨轉型升級的關鍵節點。新型城鎮化所帶來的持續的剛性需求，將為房地產的發展提供足夠的空間。有需求做基礎的房地產行業，只要有前瞻的戰略，創新的模式，因時而動的敏銳，就一定會有美好的前景。
［關鍵詞］北京新城；住宅房地產；問題及建議
［中圖分類號］F2933［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0118-03
北京同許多國際大都市一樣存在都市核心地區人口、產業過度擁擠，居民住房狀況亟待改善,需要培育新的增長極,打破攤大餅式的空間發展格局等問題和要求［1］。北京新城是為適應人口增長而中心城過度擁擠而建設的,應起到疏解中心城人口和功能、聚集新產業的作用。新型城鎮化過程中農民進城,蓋樓建房是必不可少的,這將又一次激活房地產市場,但是新型城鎮化不是過去注重追求城市規模的擴張,而是提升城市內涵,使得城市成為適宜人們居住之所,是以人為核心的城鎮化,應該實現進城人們各方面的權益,使其安居樂業。自新城規劃實施以來,隨著新城人口的增多,房地產業發展迅猛,房價居高不下,相應的配套設施沒有跟上,房地產市場沒有得到健康的發展。
1北京新城住宅房地產現狀
房地產業是新城建設的龍頭,是推動新城人口、產業聚集、完善功能布局的主導力量。新型城鎮化過程中,房地產業的發展與人們的生活息息相關。作為城市發展的物質載體,我國的房地產業伴隨著城鎮化的發展也同樣得到了快速發展。根據房地產交易數據顯示,北京商品房市場發展態勢迅猛,銷量持續增加,房價高居不下,尤其是新城地區。
11北京新城商品住宅銷量持續增加
近幾年國家對房地產的調控力度逐漸加大,房地產市場受到了一定的影響,但是新城規劃實施以來,隨著新城經濟的發展,房地產市場也得到了迅猛發展,其中住宅房地產出現了供需兩旺的現象。通過對新城商品住宅(不含保障性住房)的銷售套數進行研究和分析(見表1),11個新城從2006年開始,商品住宅的銷售套數均有不同程度的增加,例如大興區從2006年的414套,到2008年的3100套,再到2011年的8408套,可見房地產發展速度之快。相比中心城區,東城、西城2006年的銷售套數分別是96套、429套,到2008年的1434套、2124套,再到2011年的1224套、1315套,中心城區的房地產市場經過幾年的上升之后,逐漸開始下降。人口集聚大區的朝陽區,根據數據顯示,商品住宅(不含保障性住房)的銷售套數從2006年的3033套到2008年的31280套,再到2011年的10648套,逐漸開始下降。從表1數據中我們也不難發現,新城地區的房地產市場日益發展,態勢迅猛。
表1北京新城商品住宅(不含保障性住房)銷售套數區域商品住宅(不含保障性住房)
銷售套數(套)2006年2008年2011年昌平666119084988大興41431008408懷柔597621487密云2711634073門頭溝28220106平谷1141468219延慶1455981443房山64442399155順義47843084668通州42551574182
12北京新城商品住宅價格不斷上升
新城地區除了商品住宅銷量持續走高之外,住宅房地產的均價也依然持續上漲。通過對新城房地產商品住宅(不含保障性住房)的銷售價格進行研究和分析(見表2),可以看出房價呈不斷上漲的態勢,比如大興區,銷售價格從2006年的6143元/m2,到2008年的6866元/m2,再到2011年18232元/m2。新城住宅價格持續上漲,高房價仍然是一個亟待解決的問題。新城集聚人口,疏解中心城擁堵的作用在高房價的影響下會很難實現。表2北京新城商品住宅(不含保障性住房)銷售價格區域商品住宅(不含保障性住房)
銷售價格(元/m2)2006年2008年2011年昌平7018733920058大興6143686618232懷柔6900918612226密云312552178137門頭溝5000854821897平谷323142756571延慶405450197141房山3969591113737順義64431251314456通州5484793319952
2北京新城住宅房地產存在的問題
21住宅房地產配套設施落后
新型城鎮化應該是人的城鎮化,而人的城鎮化則表現在人的生產生活方式和人的素質的文明化。社區建設和服務在新型城鎮化的過程中應扮演重要角色［2］。而新城公共服務設施發展不平衡,發展速度低于房地產發展速度。新城的公共圖書館數量少,除房山為2個外,其他新城各區均為1個,博物館數量相對較少。與中心城相比較,新城各區的體育場館數量少,學校、醫療資源缺乏,文化配套設施短缺。昌平、大興、房山新城的大規模的房地產開發帶來人口的快速增長,導致基礎設施和公共服務供給緊張。
房地產的發展是需要一系列配套設施相應地發展的,就目前來看,新城地區還是出現了公共服務設施落后的局面。大力推進新城社會事業發展,才能增加新城的吸引力和競爭力,建設宜居新城,與設施共同發展的房地產市場才是以人為核心,才符合新型城鎮化的內在要求。房地產業一味地發展,如果相應地基礎設施和社會設施跟不上,如學校、醫院、交通等,這對房地產的健康發展是不利的。
22住宅房地產發展影響生態環境
由北京市統計局的大都市統計指標體系中,門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶被劃為生態涵養發展區。以延慶新城為例,近年來大力開展濕地保護、退耕還林,相繼建成江水泉、三里河濕地等十多個公園和媯水河生態走廊,使城市環境面貌煥然一新［3］。同時延慶新城相比2011年,2012年的商品房施工面積降低121%。門頭溝以生態建設為核心,逐步建成生態、休閑、文化、宜居的新城,而且在新城建設過程中,門頭溝區的房地產業也在迅速地發展著,但是,開發商在進行房地產項目開發的時候為了節省成本、加快工程項目的施工,忽略了大量的污水處理問題［4］。近幾年門頭溝區的建設用地面積和房地產銷售量逐年上升,相比2011年,門頭溝2012年的商品房施工面積增長1353%,房地產業迅速發展,對經濟發展具有明顯的拉動作用,同時也在某種程度上破壞了生態環境,對生態涵養功能區的發展不利。
23住宅房地產與其他產業發展不協調
住宅房地產業的發展不僅僅是簡單的擴大建設面積,而是應該與新型城鎮化的內在要求相一致,以人為核心,不能為了追求某種利益一味地開發,同時職住分離的居住對于交通也是個很大的隱患,新城應起到人口和產業的集聚,這樣才能起到疏解中心城區人口擁堵的問題。目前通州、大興已經承擔了大量的中心城居住人口,但是主導產業不發達,低收入人口和低端產業的大規模集聚,使之呈現職住分離的“睡城”態勢,通州尚未具備綜合服務中心的功能［5］。通州區2012年規模以上工業產值只有610億元。“白天在中心城區上班,晚上在新城區睡覺”,這樣的房地產發展是畸形的,倘若只有人口集聚,產業沒有相應發展,那么住宅房地產就會因與產業發展不協調引起惡性發展。
3促進北京新城住宅房地產健康發展的建議
新城承擔著疏解中心城人口,集聚新的產業的功能,現階段新城住宅房地產發展速度很快,可房價居高不下,而且新城有些地區的配套設施也沒有相應的跟上,住宅房地產各區發展不均,種種因素開始使得房地產業出現不健康發展。新型城鎮化不是房地產化,新城住宅房地產市場若想得到長遠發展,應從現在著手考慮出現的問題,采取措施,促進新城住宅房地產市場平穩健康的發展。
31加大商品住宅配套設施建設
新城住宅不只是提供一個居住場所,房地產配套設施的建設對于房地產的發展極其重要。房地產的開發建設項目應注重配套建設,以教育、醫療、公共服務支撐房地產發展,使之成為可以永久居住的地方。按照新城規劃中的標準,新城學校、醫院等社會設施的人均建設用地和建筑指標、抗震、節能、綠化等方面的標準應不低于中心城,否則新城房地產業的發展是畸形的。因此,在商品住宅發展的同時,配套設施應大力建設與發展。
32生態規劃區與房地產業協調發展
新城規劃中提出了幾個生態涵養功能區,重點在于實現其生態功能,住宅房地產的迅速發展帶來一定的經濟效益,但是在某種程度上對生態區的發展不利,住宅的開發對于生態環境造成的消極影響是不可估量的,同時是短時間無法恢復的,尤其是房地產市場飽和之后會不會再次帶來工業等產業的發展,這都是未知數。因此在生態涵養區的房地產市場應由政府決策,對于土地的一級開發等做出嚴格的規定,同時,加強生態環境的宣傳保護力度,使民眾意識到房地產對生態帶來的嚴重性后果,增強輿論的監督。
33住宅房地產業與相關產業協調發展
“人們白天在城中區工作,晚上在新城區睡覺”,這一發展模式是新城區規劃的遺憾,因此打造“職住一體”的新城區才是規劃的本意,應該是讓人們“住進來、住下去”的模式。新城住宅房地產業與相關產業應該協調發展,保證產業人群留在新城,這是新城經濟持續發展的人才保證。同時擴大內需,增加人們的生產消費能力,人口的深度居住帶來各個方面的經濟效益,提高宜居度,對房地產商與人們來說可以實現雙贏。
參考文獻:
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［3］吳慶玲對北京新城環境建設的幾點思考［J］.特區經濟,2011(12)：56-58
［4］王浩房地產開發對城市生態環境的影響［J］.中華民居,2013(3)：167
9月3日人民日報刊文稱：一些城市在新型城鎮化建設中熱衷于造“新城”，動輒規劃數十平方公里的新區、新城。然而，由于缺乏合理規劃，不少“新城”成為“空城”“鬼城”。
鄂爾多斯“鬼城”領先“搶攤”，之后，全國各地不少地方重金打造的新區新城，頻頻出現“空城”情況。然而，即便是如此，很多地方建設新區新城的熱情依然不減。特別是今年以來，隨著土地成交量和成交額的雙雙走高，樓市出現回暖之勢，導致一些已經投入建設的政府不改初衷，而一些尚沒有投入的地方政府也變得蠢蠢欲動，比如此前延安欲投入巨資打造新城，當地政府官員就言之鑿鑿地表示：“新區將不缺乏人氣”。
不難發現，各地熱衷于打造新區新城，有城市人口增長、住房剛性需求、經濟發展需要、城市擴張必須等現實原因。但一些地方的建設工作之所以頻頻陷入盲目與沖動，卻無疑受三個方面的因素所影響：一是對城鎮化建設政策的誤解和誤讀。國家所提出的城鎮化建設，是一項長期的戰略性任務，但一路執行下來，到了地方政府，就成了大量征地、建設高樓、打造新區，甚至成了“逼農民上樓”。這種對國家政策急于求成式的實踐，難保不會陷入勞民傷財的窠臼，也難免會打造出一座座無人問津的“空城”、“鬼城”！
二是地方官員的政績沖動。城鎮化、新區新城建設等，需要幾十年甚至成百年的時間，需要幾屆十幾屆政府部門，需要幾代人堅持不懈地努力去完成。然而，在現行的官員任職、考評與考核機制中，官員在一個地方任職，多則十年，少則三五年。因此，一些官員難免會在“出政績”的心理驅使下，只注重短期效益而忽略長遠考慮。盡管他們也知道“羅馬不是一天建成的”，但政績沖動之下，又往往會想要將“羅馬”的建設工作在自己任職期間完成；又或者，在“反正爛攤子有后任收拾”的心理驅使下，不計后果盲目上馬！
三是過分依賴房地產的地方經濟發展模式。一者，地方經濟發展、GDP增長需要等原因，促使地方政府用拆和建的辦法，來“繁榮”地方經濟。或許在一些地方政府和官員看來，重金打造的新城新區，是否有人住，會不會成“空城”等，都是“后話”，是無關緊要的。重要的是，新城新區這么一打造，高樓聳立起來了，城市打造出來了，投入是GDP，建設是GDP，賣樓同樣是GDP，這才是關鍵的。二者，除了依附在房地產業上的一些稅收和費用，一些地方依賴“賣地財政”過日子早已不是什么秘密。據相關數據顯示，14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元，其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。如此嚴重依賴土地財政“過活”的地方政府，又豈能不用打造新區新城，甚至削山要地、填海要地的辦法，“盤活”土地，增加土地銷售收入？
基于此，要避免一些地方政府盲目上馬，沖動化地打造新區新城，避免“空城”“鬼城”不斷出現，需要端正地方政府和官員對城鎮化建設工作的認識，需要完善政績考核制度，淡化官員政績沖動；同時需要解決地方政府的土地財政依賴問題，需要給房地產經濟過熱的情況“降溫”“下火”，需要走“體制變革、結構調整、發展方式轉變”的新型化、科學化城鎮建設“新徑”，不能在“上項目、蓋房子”，“建新城、造新區”的盲目、沖動發展“老路”上，自我陶醉、越走越遠！
“新城”變“鬼城”，地產泡沫向中小城市轉移；城鎮建設淪為“圈地運動”，地方與開發商聯手囤地；地方政府負債率逐年增長，借新債還舊債……當前，在熱火朝天的新型城鎮化建設中，少數地方正滑向歧途，其背后的風險在潛滋暗長。
歧途一：舉債造城，地方政府債臺高筑
隨著我國城鎮化快速推進，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會城市到小縣城都在制定和實施規模可觀的城市新區建設計劃，但資金短缺和融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府。
記者在西部一個城市新區采訪了解到，由于上級劃撥的財政資金有限，這個新區基礎設施建設資金基本上來源于銀行融資，2012年貸款融資近20億元，大多采取小額短期高利息的形式，部分貸款年息高達12%，且存在“借新貸還舊貸”的情況，財務壓力較大。
在巨大的籌資和償債壓力下，各地只好將土地收益作為資金來源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數和隱患。在青島市城陽區，有關部門負責人表示，受房地產調控政策影響，土地出讓金收入受到影響，地方政府可籌措的建設資金明顯減少，對推進城市化進程影響較大。
審計署日前公布的審計結果也顯示，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年年底，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務需償還本息2315億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。
加快推進城鎮化需要大量資金，據國家開發銀行日前預計，未來3年我國城鎮化投融資資金需求量將達25萬億元，城鎮化建設資金缺口約為11.7萬億元。而2013～2015年，財政資金僅能支持當年城鎮化新增投資的五分之一左右。
有關專家認為城鎮化進程應循序漸進，不能搞運動式的新城建設。長安大學城市研究所所長王圣學教授認為，各地城鎮化融資目前資金需求量都很大，而且建設周期和回收周期都較長，都存在融資渠道過于狹窄的問題。隨著各地債務量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續的，因此急需構筑多元化的融資體系為各地城鎮化建設提供資金支持。
歧途二：畸形地產，爛尾工程泡沫叢生
隨著房地產調控的日趨嚴格，部分房企正加速向中小城市轉移，造成個別城市建設投資巨大，產業空心，市場需求不足，房地產泡沫有擴大蔓延趨勢。
在貴州黔東南自治州，35萬人的縣級市凱里同時開發了十幾個大型房地產項目，城市變身大工地。其中，“未來城”項目僅住宅面積就達到500萬平方米，預計提供5萬多套住宅，居住近20萬人口，相當于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。
類似凱里的城市還有很多，但庫存量都很高，消化能力又有限。陜西漢中市正在投資建設許多大型樓盤。而記者發現，一些樓盤出現銷售不暢，已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院的2012年中國城市房地產市場風險排行榜中，排名前50名的城市中，共有46個城市位于內陸地區，幾乎都是中小城市。
一些專家和市場人士認為，需要為房地產泡沫負責的，不只是開發商，更有地方政府。
廣東惠州大亞灣地區曾經規劃建設大型熊貓汽車城，引來不少房地產資金涌入，結果造成當地房地產畸形發展，大量的外地資金撤走后，留下了眾多爛尾項目。近期，記者再度探訪大亞灣地區，發現這里依舊是高樓林立，但城中空空，沒有多少大型工業企業入駐，成為房地產泡沫破裂的“重災區”。
此外，某知名房企2007年曾投資內蒙古滿洲里，拍下了1000多畝土地，銷售卻成了大問題，至今項目成了巨大的爛尾。
一些地方打著推進城鎮化的旗號，紛紛建設新城新區，并且有愈演愈烈之勢。專家警示，這些新城新區，大多是采取賣地建房的開發模式，建設一批見效快成果明顯的房地產項目，最后留下一堆爛攤子。
暨南大學管理學院教授胡剛表示，新型城鎮化，一定要汲取上一輪城市規劃發展中的經驗教訓，避免再出現廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”帶來嚴重的房地產泡沫。
誤區三：圈地賣錢，糧食安全遭受威脅
當前，我國部分地方政府與房地產企業“合謀”，一邊大范圍圈地賣錢，打著“城鎮化建設”的旗號，一邊大面積囤地升值，威脅著農業生產和糧食安全。
在全國首家生態農業示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規模推進“3個10戰略”，鞏固10平方公里的老城區，新建10平方公里新城區和10平方公里產業園區。慶安縣國土局副局長張金省告訴記者，慶安地處東北腹地，多是黑土地，上級劃撥的用地指標有限，每年不到100公頃。“而一個企業用10公頃的現象很普遍。”張金省無奈地說，盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得，仍難免踩住土地紅線的危險。
“上屆政府賣下屆政府的地”的現象在不少地方非常突出。在房地產行業摸爬滾打了10多年的福星惠譽地產公司副總經理姚澤春說，部分地方政府將城鎮化看成一次圈地機會，以新城開發的名義，將大量的農業用地“劃”為建設用地，以此來賣錢。“一些地方按照其開發規模計算，地都賣到20年后了。”
【關鍵詞】統籌城鄉；就地城鎮化；建設
新型城鎮化應該因地制宜，建設個性鮮明的城鎮化，實現城市和鄉鎮和諧發展，逐漸縮小城鄉差距，提高人民的生活水平。就地城鎮化就是指在人口無有大的遷移的情況下，農村人口在當地從事非農二、三產業，實現角色的轉換，遷村騰地，引導農民向城鎮集聚，促進農民就地創業發展。就地城鎮化是解決農民問題、農業問題和農村問題的一個途徑，對于調整經濟結構，轉變經濟發展方式、推動城鄉區域協調發展具有重要意義。
一、 武漢市江夏區就地城鎮化建設現狀
江夏區原是一個農業大縣，工業發展不夠，城鎮化水平低。改革開放以來，依托北邊毗陵武漢光谷，西面與武漢經濟技術開發區對接，交通便捷的區位優勢，破除傳統城鎮發展認識藩籬，在傳統農業區，以鄉鎮企業發展作為最初的推動力，以地生財，滾動發展，以鄉村工業化作為市鎮新建和擴建的重要基礎，促進鄉村人口在職業上向非農轉移。隨著城鎮化進程的推進，出現大批失地農民，區委、區政府妥善做好失地農民征地拆遷安置工作，在集鎮建設高標準拆遷還建樓，發展村級集體經濟，建立村農民就業基地，廣泛發展村級工業公司、企業，實現農民變居民，村變社區，農村變城市。以武漢市實施“退二進三”戰略為契機，實施工業倍增計劃，強化招商引資，引進世界500強和國內500強共計13家，走上企業――園區――城鎮發展道路。省、市黨政領導對江夏發展給予高度重視，通用汽車、南車集團等重大項目布局于江夏金港新區、大橋新區等地，以產業為支撐，建設一個個工業、商業人口密集點，實現工業化、城鎮化和農業現代化“三化”協調發展，江夏區自2008年至今連續五年獲得全省縣域經濟綜合評比第一名。城鎮化率由2008年的37%上升到55%。目前雖然存在南北差距，南部鄉鎮仍然是農業區，北部城鄉融合地帶，已經模糊城鄉界限，逐步走上特大城市郊區就地城鎮化道路。
“十一五”以來，全區累計投入65億元，用于新建和改善城鄉道路交通、供排水、電力通訊等基礎設施，新建了文化大道、天子山大道、阿爾斯通大件通道等一批骨干道路，建成江夏市民休閑活動中心、世紀廣場、譚鑫培公園等一批市政亮點工程，打造出政務一條街、聯投廣場、聯投龍灣、新長江香榭灣、湯遜湖水岸公館、江郡華府高端住宅小區等一批標志性建筑群，在全市率先建成紙坊污水處理廠，加快推進了金口深水碼頭、長山口垃圾衛生填埋場、鄭店垃圾焚燒發電廠等一批配套工程。全區公路通車里程2131公里，人均道路面積18.7平方米，供排水管網總長度980公里，城鎮綠化面積293萬平方米，人均綠地面積7.43平方米。目前，紙坊主城區基礎設施日臻完善，城市形象和人居環境逐步提升，秉承獨立成市的理念，堅持走就地城鎮化道路，主城區紙坊按照規劃將由目前的30多萬人擴展為80多萬人，由紙坊西延至長江之濱的金港，金港新區全面鋪開上海通用武漢基地建設藍圖，一個20萬人口的現代化汽車新城即將崛起，紙坊和金港終將連為一城，摒棄攤大餅式的發展方式，通過密集的路網連接，紙坊和金港中間保留廣闊的綠化帶。廟山、藏龍島、大橋新區三座新城，產業發展和城鎮規模不斷擴大，逐步實現了江夏與武漢中心城區的對接，五里界伊托邦小城鎮、鄭店歐式風格的泰晤士小城鎮、安山森林小城鎮等一批特色小城鎮迅速崛起，成為全市小城鎮建設的亮點。以107國道為重點的新農村建設全面推進，成為全市農村新社區的樣板。
二、推進武漢市江夏區就地城鎮化建設的途徑
（一）以科學規劃為龍頭推進城鎮建設。
堅持事先規劃著眼大局理念，高度重視相關規劃方案的制定工作，精心編制完善的規劃方案，其內容主要包括：首先，對于重點發展街鎮，科學合理進行城鎮化建設布局，合理規劃，根據各個區域的不同地理位置、功能和資源稟賦進行合理的定位改造，建設各具特色的金口“歷史文化名鎮”、鄭店“區域中心鎮”、五里界“綠色小城鎮”、山坡“南部地區中心鎮”、安山“生態小城鎮”等；其次，加強重點區域規劃，在這些重點區域率先發展制造業、物流產業和小商貿產業，此外制定好山體、重點森林地區、重要水域例如梁子湖濕地等生態區域和農民基本農田的保護措施，為建設生態友好型的宜居新城創造條件；再次，對城區重點區域進行科學規劃，打造城區9平方公里紙坊城市客廳、60平方公里的江夏新城核心區和458平方公里的江夏新城及其“一主兩翼”；最后，注重中心社區的規劃，根據當地農村的人口數量、產業類型、生產要素以及經濟發展的潛力，重點規劃一批中心村和社區。
（二）以舊城改造為突破推進城鎮建設。
通過對舊城進行改造，改變老城區土地利用效率低下、人居環境差和規劃滯后的狀況，大幅度提升城市的各項功能，改善群眾居住的環境。依據老城區的獨特的歷史文化優勢，尊重歷史，建設文化厚重，宜居宜業宜游的武漢南部新城。同時，按照統籌城鄉發展規劃，加快建設和諧農村，以城區外沿為紐帶，大力實施工業園改造、“城中村”改造和老城區改造。工業園改造、老城區改造實行市場化運作，“城中村”改造由政府主導，分類推進。做到成熟一片、拆遷一片、改造一片。
（三）以產城融合為支撐推進城鎮建設。
秉承“工業立區”的理念，堅持主攻工業不動搖。始終把“工業倍增、新城崛起、統籌城鄉”作為富強江夏的三件大事。發展壯大主導產業，重點發展汽車及零部件、現代裝備制造、光電子信息、生物醫藥、互聯網五大主導產業。超常規打造工業發展平臺，老園區實行騰籠換鳥、提檔升級策略，新園區堅持“搭大臺，唱大戲”的辦法，形成工業倍增發展示范區。重點對經濟相對較為發達，企業相對較多的城鎮和園區進行改造，不斷地招商引資，引進一批大企業和具有較強經濟實力的企業，通過他們的介入，開發出主題鮮明、功能完善、品質高端和生態良好的全國小城鎮建設樣板鎮和建設示范鎮。
（四）以新農村建設為紐帶推進城鎮建設。
突破傳統城鄉改造模式，把城鎮改造和社會主義新農村建設有機統一起來，通過項目集中建設、資金集中回籠、村莊集中改造等方式，以當地的特色產業如蔬菜、瓜果、苗木種植為依托，以綠色產品為增收渠道，自然環保生態為主要特色，以簡樸獨特的建筑設計風格為民居特色，計劃用不到三年的時間，將沿國道兩側的城鎮打造成全國一流、全省示范、全市對外展示的窗口。
（五）以經營土地為依托推進城鎮建設。
牢固樹立土地經營理念，加快地方經濟快速發展的同時，積極發展新型產業。對城市可經營性的土地在拍賣時按照嚴格的競標標準進行招投標，以公共土地的收益來彌補城鄉新型城鎮化建設的資金的不足，加快江夏的城鎮化和工業化進程。進一步完善街鎮兩級財政分成體制，各街鎮和相關單位積極利用公共土地的收益，加大對城鎮改造基礎設施的投入力度，不斷加強水、電、路、氣和通信設施的建設，不斷完善硬件和軟件建設，對于吸引企業落戶、改善投資環境起到積極的作用。
（六）以文明創建為契機推進城鎮建設。
最近幾年，江夏區把創建文明工作納入到了城鎮建設和經濟社會發展全局來謀劃，在各街鎮大力開展文明創建工作，不僅在很大程度上提高了市民的文明程度和城市的整體形象，而且又為探尋科學管理城市提供了一定的借鑒經驗。主要的措施有：首先，城市實施整潔美容工程，給市民營造一個良好的生活環境；其次，實施暢通工程，盡量疏通交通阻塞，營造一個良好的道路運行環境，加大對違反交通規則的處罰力度，同時對行人違反交通規則給予了更加嚴厲的處罰，明確交通順暢的作用，通過一段時間的整治，交通秩序有了明顯的好轉；最后，實施滿意工程，營造一個良好的服務環境。在城市和城鄉廣泛開展各種爭創活動和評比活動，不斷開展創建文明行業活動。通過這種方式窗口單位和職能部門的服務質量有了進一步的改善，群眾對于工作人員開展的各項工作的滿意度有了進一步的提高，城市環境和形象有了明顯的改觀。
三、推進武漢市江夏區就地城鎮化建設幾點建議
（一）領導重視，形成部門合力是有序推進城鎮建設的關鍵
全區上下各級領導應該充分認識新型城鎮化建設的重要性，將其作為一項頭等大事來抓，要定期舉辦各種聽證會議，對不同時期的建設成果以及工作中的問題和難點進行集中的討論研究，并在會議上對問題進行重點解決。同時，各級領導部門應該組成相應檢查小組，對不同時期的工作進行檢查和總結，主要檢查的內容包括城鄉規劃是否合理、建設資金使用是否適當、相關執法流程是否有據可依，不斷加強對項目監督檢查的力度，同時加大資金的籌措力度和保障力度。
（二）規劃先行，搞好項目策劃是高質量建設城鎮的前提
按照全域江夏的理念，謀劃城鄉空間布局，加快構建以一個新城為中心，十個左右的特色中心鎮為依托，100個左右的中心村和社區為基礎的三位一體城鄉空間格局。城鎮化改造和建設應有完善的規劃方案，首先將工作的重點主要集中在具有一定發達的產業和經濟實力雄厚的街鎮，并突出其主體地位。規劃要求高標準高水平，規劃的設計和制定一定要經過充分的論證之后才能最終確定，以高起點、高標準編制一個綜合配套，有科學依據，經得起檢驗的總規劃。以城鎮總體規劃、土地利用規劃、產業布局規劃、生態保護規劃“四規合一”引領城鎮化建設。
（三）創新機制，堅持市場化運作是有效推進城鎮建設的保障
在新型城鎮化建設過程中，要按照市場規律和資源配置的原則，從項目融資、項目投資、項目管理以及效益等方面重點構建城鎮建設的市場化機制。在舊城改造中，相關的融資和投資應該在有從業資質的投資公司在場的情況下進行，在一些經濟建設較為發達的街鎮分別引入一些大型企業和國有集團進行投資和建設。政府方面，不僅土地出讓實行零收益，而且在財政上還應該給予一定的幫助和扶持，優先保證改造過程中的土地的開發、審批和使用，實現與開發商互利共贏。
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摘要：推進新型城鎮化建設是加快縣域經濟發展的戰略舉措，就滑縣新型城鎮化建設來講，如何做到以中心城鎮擴容提質為重點，以中心集鎮建設為依托，推動縣域新型城鎮化建設快速發展，值得認真研究和思考。
關鍵詞：新型城鎮化建設調研報告
一、城鎮化建設的現狀
近年來，滑縣始終按照統籌城鄉的發展方向，緊緊圍繞建設具有區域性影響力中等城市目標，按照“中心縣城、明星鄉鎮、小康村落”的城鎮發展布局，加快縣城新區開發和舊城改造，著力推進小城鎮和新農村建設，城鄉面貌明顯變化，縣城被命名為“省級衛生城”、“省級園林城”和“市級文明縣城”。縣城建成區面積由2005年的14平方公里發展到28平方公里。
（一）城鎮布局進一步優化
一是高起點謀劃，城鎮規劃逐步完善。2005年，滑縣全面啟動了縣城新一輪總體規劃修編及主要道路、主要建筑物控制詳細規劃編制工作，規劃面積達到42平方公里。同時鄉鎮總體規劃實現全覆蓋，對19個鄉鎮的總體規劃進行了重新修編、評審和報批；二是縣城空間逐步拓展。將道口鎮、城關鎮、小鋪鄉所轄約100平方公里作為縣城規劃控制范圍，縣城空間規模進一步擴大，空間結構趨向合理。
（二）縣城初具中等城市規模
一是加強道路建設。滑縣投入建設資金3億多元，對縣城16條主干道進行了建設和改造，對城區大部分背街小巷進行了治理；二是抓好配套設施建設。開發建設了賓北廣場、戲曲廣場、敬老廣場等10個休閑廣場和農副產品批發等7個專業市場。建設了體育場、體育館、游泳館；三是全力搞好新區建設。縣委縣政府高度重視新區建設，支持新區建設，初步形成了“五園、四區、三中心”的框架，建成區面積達到了10平方公里。四是大力實施舊城改造。
（三）小城鎮和新農村建設初見成效
各鄉鎮進一步加大道路、學校、敬老院、休閑廣場、文化活動中心和市場建設力度，基礎設施建設取得了明顯改善。新農村社區建設工作初見成效。產業集聚區錦和新城、白道口鎮濱河新村社區兩個省級新農村示范村已全面啟動。錦和新城建設，涉及33個行政村，10063戶，39980人，原村莊占地9451畝，新城占地2476畝，節約土地6975畝。
二、產業集聚區整合土地、村莊的主要做法
為給產業集聚區開發建設提供更為廣闊的空間，有效破解“三農”難題，縣委、縣政府創新管理體制機制，打破行政區劃，先后將原隸屬城關鎮、小鋪鄉管理的37個行政村4萬多農業人口劃歸產業集聚區全權代管。代管的這些村莊，如何實現農業增效、農民增收、農村發展，加快城鄉一體化進程，成為一個新課題。
按照“以社區建設為突破、以產業發展為支撐、以人文關懷為紐帶、以文明建設為保證”的建設方向，通過對代管的行政村進行村莊、土地雙整合，全面啟動了產業集聚區新型農村社區――錦和新城建設。在具體工作中，主要采取了五項措施：一是科學規劃，適度超前；二是民主決策，積極穩妥城鎮化進程；三是政策鼓勵，加快推進城鎮化進程；四是籌集資金，破解錦和新城建設資金匱乏難題；五是整合土地，創新土地流轉模式。
三、城鎮化建設中存在的主要問題
（一）規劃執法剛性不足
縣城及鄉鎮建設普遍缺乏控制性詳規指導，縣城控制性詳細規劃編制評審工作滯后，致使規劃控制缺乏依據。同時受管理體制的影響，鄉鎮建設缺乏規劃人員的監控和指導，規劃實施難以落實，規劃執法剛性不足。部分居民對城鄉規劃了解不夠，支持力度不大。
（二）輻射帶動力不強
全縣除縣城外，其余城鎮建設普遍規模較小，對周邊鄉村的輻射帶動力明顯不足。
（三）產業建設滯后
縣內各建制鎮普遍產業建設規模偏小，技術落后，產品單一，抵御風險能力差，運行困難，產業承載力缺失，競爭力不強。
（四）城管機制不夠健全
城市管理機制有待完善，城市管理尚存在“一治就好、一停就亂”的現象，特別是城鎮基礎設施管理難以監管到位，損毀嚴重；綠化、美化、亮化標準還比較低，城鎮居民的城市意識和參與管理意識不強，社區建設比較滯后。
四、加快新型城鎮化建設的幾點建議
（一）強化規劃修編，促進科學發展
城鎮規劃是城市建設與管理的依據和推進城鎮化的基礎。突出重點抓好縣城、集鎮控制性詳細規劃，正確處理近期建設與遠景發展、城鎮建設與保護耕地、經濟建設與環境保護的關系。編制好交通、供電、通訊、環保、綠化以及市政公用基礎設施等專項規劃，健全城鎮服務功能。
（二）發展縣域經濟，為城鎮化建設提業支撐
以產業發展推動城鎮化建設，大力發展縣域經濟，增強城鎮產業支撐，快速提升城鎮實力，增大城鎮輻射、帶動、集聚作用。按照“因地制宜、合理布局、發揮優勢、創造特色”原則，大力發展現代農業，做強做大農產品加工、紡織服裝、化工塑料傳統優勢產業，培育光伏、新材料和裝備制造業。 （三）理順建設體制，探索城鎮管理與經營新途徑
按照縣城發展策略，抓好城市資產經營，做大做強城建投資公司，提高融資和經營城市的能力。加強城市土地儲備，促進城市建設良性發展。加快縣城管理體制改革，撤消縣城區內建制鄉鎮，設立街道辦事處，全面推進村改居工作，實行城市化管理。完善小城鎮建設開發市場，以鄉鎮政府為主體，走投資、建設、經營一體化道路。
關鍵詞：新型城鎮化建設 金融需求 農村信用社 產品設計
新型城鎮化建設是中國經濟發展的必經之路，是解決我國城鄉發展二元化的重要途徑，同時也對完成中國經濟結構轉型、產業結構優化具有重要意義。新型城鎮化建設要以農村建設與農業發展為基礎，以提高改善農民生活水平、促進農民就業，實現經濟的可持續發展為目標。新型城鎮化建設蘊含著巨大的金融需求，尤其對于服務于廣大農村地域的農村信用合作社。本文基于這一背景，系統分析城鎮化的主要內容及其對金融服務的需求，將其金融需求細分為新城區建設、新產業建設以及新金融需求三個方面，針對具體金融需求，制定出適宜的金融產品與服務，實現農村信用社的市場定位與轉型。
一、新型城鎮化的提出及其特征
新型城鎮化建設是指堅持城鄉統籌互動、區域協調、節能環保、生態宜居、可持續發展為基本原則，以新型產業工業園區建設、農業產業化的發展為產業支持動力，以完善農村公共基礎設施和公共服務能力為依托，以提高農民生活水平與完善農民社會保障，最終逐步實現農村城鎮化為最終目標的新型城鎮化建設道路。新型城鎮化的提出是中國經濟建設的必然要求，中國經濟發展瓶頸需要城鎮化建設予以解決。新型城鎮化建設對于提高農民生活水平、改善社會保障體系，并最終促進國內需求、實現我國產業結構轉型，拉動我國經濟持續快速發展都具有重要作用。
新型城鎮化建設的主要特征在于：一是以農村基礎設施建設與公共服務能力建設為重要依托，實現農村生活硬件設施的城鎮化。二是以新興產業以及現代農業產業化為產業支持，推動城鎮化建設。新型城鎮化建設不是人為的制造空城，而是以產業發展為推動力，實現城鎮化建設的穩步推進，并通過培育當地特色產業促進農民就業。三是以提高農民生活水平與社會保障為核心內容，在物質與精神上同時促進農民的消費需求，拉動經濟的穩定快速增長，最終實現農村向城鎮的轉化。
二、新城鎮化對金融服務的需求及其風險特征
新型城鎮化建設的兩項重點內容為：農村公共基礎設施與公共服務能力建設、新興產業與農業產業化建設。伴隨著新型城鎮化建設不斷推進，將產生巨大的金融服務需求，具體需求可細分為三個方面：一是新城區建設金融需求，即公共基礎設施與公共服務能力建設，包括交通、通信、公共衛生與教育。二是新產業金融需求，即現代農業產業化、新產業的培養所需要的金融需求。三是農民金融理財產品需求。伴隨著城鎮化水平的不斷提高，農民收入的不斷增加，農民對財富管理的需求會越來越旺盛，其金融需求具體體現在住房、汽車、教育、醫療、創業、投資、理財等各方面。
新型城鎮化建設在帶給農村信用社戰略機遇的同時，也帶來了較大的挑戰，具體表現為對銀行貸款風險管理水平提出了更高的要求。城鎮化建設金融需求具有高度的風險性，其風險特征表現為：一是基礎設施金融需求方面：部分城鎮化建設項目資金需求大、盈利能力弱、投資回收期長；公共基礎設施建設外部性大，投資者收入難以界定；過度依賴政府信用而引發的道德風險問題突出。二是新興產業及農業產業化金融需求方面，中小企業普遍存在：企業經營風險高、抵押資產不足、財務信息真實可靠性不強、企業信譽資料不全面等問題，增大信用社的風險。
三、新城鎮化背景下農村信用社的市場定位與轉型
農村信用社作為根植于廣大農村，為農民提供金融服務的非銀行類金融機構，在面對新型城鎮化建設這一戰略轉型時期，應緊跟時代變化，充分把握市場需求，實現精準的市場定位，并順利完成其經營方式的轉型。通過上文城鎮化金融需求的分析，首先，農村信用社應積極轉變經營理念，不斷擴大存款來源，擴寬貸款范圍，打破傳統經營模式對其發展的不利束縛。其次，要針對城鎮化具體的金融需求，設計出科學合理的金融產品與服務，不斷擴大其市場份額與影響力。突破農村信用社傳統經營模式，在堅持服務三農的宗旨下完成向現代商業銀行的轉變。
（一）突破農村信用社傳統經營模式，完成現代商業銀行轉變
農村信用社最初設立的宗旨在于為難以獲得商業銀行貸款的農戶提供融資貸款，滿足其農業生產的融資需求。然而伴隨著市場經濟的不斷發展，農村信用社經營的外部環境正發生深刻變化，只有不斷根據市場情況做出戰略調整，方能保持其市場競爭力。雖然農村信用社在經濟危機期間保持快速發展的態勢，但應該認識到與同業的差距，為加快適應市場需求的變化，應盡快完成其向現代商業銀行的轉型。
農村信用社的轉型工作要注重其企業財務管理、人力資源管理、金融風險管理三方面的內容。首先，在企業財務管理方面，要擴大其業務范圍，加快發展中間業務。中間業務可實現信用社資產多元化進而防范風險的重要作用，伴隨城鎮化建設的推進，中間業務金融需求亦愈加旺盛，潛在利潤空間巨大。農村信用社應加大對中間業務的投入力度，加快發展中間業務，搶占廣大農村金融市場的巨大份額。其次，在人力資源管理方面，農村信用社的員工隊伍存在著：人員大齡化；知識結構老化，缺乏對信息技術、法律與金融專業知識、缺乏復合型高素質人才等問題。提升其人員綜合素質，要重視招聘工作，采用公平透明的競聘方法，保證新入職人員的綜合素質水平過硬。對已入職人員，要加強其業務培訓，定期進行專業知識與技術的培訓活動，定期更新業務人員知識結構。最后，在風險管理方面，積極構建銀行內部風險評估體系，建立客戶資信信息庫。完善貸款審批制度，將貸款申請的審批權不斷收縮。建立貸款責任制度，對已放出的貸款加強監督，及時掌握貸款單位的經營狀況，及時問題并及早收回貸款。
（二）豐富城鄉建設貸款種類，創新金融模式，支持農村公共基礎設施與服務建設
新型城鎮化建設的重點內容為加快農村公共基礎設施與服務建設，包括住房、交通運輸、電信通訊、公共醫療與教育等各個方面。要清新地認識到機遇與挑戰的并存，巨大的金融需求背后同時也蘊含著巨大的信貸風險，因此不斷創新金融服務模式的同時也要加強風險管理。
豐富城鄉建設貸款產品種類，擴大市場份額。根據城區建設項目具體情況，設計符合其金融需求的融資產品。針對項目規模的不同，可將建設項目分為城區綜合開發與單個項目開發。針對城區綜合建設開發項目，抓緊設計出城建綜合建設開發貸款，滿足其巨額的融資需求。針對單個工程項目，要不斷完善優化貸款產品設計，針對性地開發設計出涉及土地整理、園區基礎設施建設等豐富的貸款產品。
在擴大市場份額的同時，要加強風險管理意識。首先，在金融服務模式選擇方面，由于基礎設施建設的高投入、周期長、收益主體不明確等高風險特點，應加強與政府部門的合作，并積極與民營資本合作，采取PPP的模式開展貸款業務。PPP融資模式時指在城市基礎設施建設時，采取的政府與私人企業合作的方式進行融資。該模式的特點使得政府能夠憑借其信息優勢選擇好的項目，并對項目進行實時監督管理，而且對該項目貸款進行擔保，有效化解了農村信用社的信用風險。其次，根據項目的具體情況，選擇擔保方式，如收費權、在建工程等抵押方式確保貸款安全。
（三）創新產業發展金融產品與服務種類，促進現代農業與新興產業的孵化
針對新興產業融資需求，要根據產業集群化、鏈條化的特點，設計金融服務產品。對符合新城鎮化建設的產業項目，要緊扣產業優惠政策，將產業貸款政策進一步細化。同時，也要加快設計覆蓋集約節約、智能城市、環保技術等新型產業的融資產品。
針對現代農業產業化建設項目，首先，要具有前瞻性地設計出貸款新主體的融資產品，具體有農村專業合作社、新型農牧場等主體。根據農業產業化特征，要設計符合其產業鏈的一系列信貸產品，使其足以覆蓋整個產業鏈的資金需求。其次，針對農業高新技術產業企業，要盡快設計推出適宜其發展的信貸產品。最后，要加強信貸風險管理，擴大其資產抵押范圍，將土地經營權、大型農業生產工具等納入抵押范圍。
（四）緊扣農民金融理財產品需求，積極創新金融產品，擴大市場份額
城鎮化的建設將刺激農民潛在巨大金融需求。農村信用社應加強對民生金融產品、消費金融產品以及資產管理方面的設計研發。在民生金融產品方面，要設計涵蓋住房、教育、醫療、創業等方面，構建全面完善的金融產品網絡。在消費金融產品方面，要加強與汽車、旅行社等企業的合作，強化信用卡業務。在資產管理方面，要重視中小微企業的資金需求，設計符合其資金需求的現代產品。
參考文獻：
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