時間：2023-05-29 17:46:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產策劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、項目簡介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了
銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)
b、 小戶型市場概況。
自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。
房產項目的策劃書【2】
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創刊。《××周刊》是深圳市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動，《××周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老板、總經理專訪文章
【關鍵詞】地方門戶網站 信息服務 信息價值
目前，地方門戶網站是在競爭中前行，盈利者屈指可數，已經贏利的地方門戶網站多是論壇做得成功的，在信息本地化上下足了功夫。地方門戶網多是在母媒體庇護下成長，但“大樹底下好乘涼”的日子遲早會一去不復返。只有在信息價值上謀求最大化，地方門戶網站才能在盈利點上實現突破。
一、地方門戶網站的價值是服務網民
地方門戶網站，無論發展到什么程度，它的媒體形態永遠有價值，它是網站發展的“皮”。
在有限的人財物的前提下，地方門戶網站要想在原創新聞上有所突破，幾乎是不可能的。與大的門戶網站競爭，更是以卵擊石。地方門戶網站的價值不僅是做新聞，更主要的是如何讓新聞、資訊等為網友服務。本地新聞依靠母媒體，要做的就是做本地資訊。
地方網站在依托母媒體發展本地新聞的同時要做活論壇。在論壇開辟“房產、汽車、美食、健康、生活”等與受眾生活息息相關的話題欄目，讓網友有資訊的渠道。商家免費的發帖平臺，籠絡的是論壇的人氣，人氣旺了，廣告也就來了。
網站編輯，如果說是簡單的復制、粘貼，那就失去了編輯的價值。作為地方新聞網站的編輯，心中時刻裝有“企業”、“經營”的概念，資訊的采編要因地制宜，與地方經濟發展相結合，了解網站經營的突破口在哪，清楚網站盈利點在哪，說白了，清楚誰是網站真正的“衣食父母”。這樣，圍繞“打造地方商務平臺”的需要，結合網站自身受眾的特點，去積極策劃、采編受眾需要的信息。
2010年，巢湖在線在第三次改版后，網站增加了“房產”、“汽車”、“美食”和“潮流”等欄目。如何做好這些欄目，首先有個明確的定位：做巢湖人自己的信息資訊，服務巢湖人。以“房產”為例，宗旨是“提供巢湖最新、最全面的網絡房產資訊，讓你看房、買房不再煩惱！”網站編輯每周一次巢湖最新的房產信息述評，讓網友了解巢湖房市的大致銷售狀況；策劃了一系列的巢湖房市資訊版塊如“看房”、“行情播報”、“樓盤優惠信息”等。“家居”欄目，從去年至今，策劃了5次大的團購活動，是巢湖市參與人數最多的團購活動，每次參與人數超過千人，成交量達幾百萬元。目前，巢湖在線網站的“房產”頻道的瀏覽量占網站總瀏覽量的五分之一。網友需要的房產信息，做活了這個頻道。
三、地方網站實現盈利的突破就要信息價值最大化
如何實現地方網站信息的價值最大化？巢湖在線網的做法是：突出本土新聞；因地制宜，開設行業頻道，力爭做透本地資訊。
新聞和信息本身具有特殊價值。及時、準確、可靠和高品質的新聞和信息如同商品，其本身就能產生效益。巢湖在線網的“房產”頻道之所以受到歡迎，是其信息滿足了受眾的需求，找準了定位。在做活了頻道后，廣告招商也就不再愁。
頻道欄目信息具有相對針對性。通常網站提供適合于所有用戶的大眾化服務，相互間替代性強，信息的同質化嚴重。而巢湖在線網站開設了“房產、汽車、美食、潮流”等頻道后，網站所提供的有相當一部分是本地化、針對資訊，具有不可替代性。目前，這四個頻道資訊基本囊括了巢湖房產、汽車、美食、潮流等信息，引起了房產、汽車銷售、餐飲、商貿流通等行業的關注，是這些行業在巢湖信息的最佳網絡平臺。
策劃活動，以活動豐富信息，以活動拉升人氣，以活動推動營銷。2010年，巢湖在線網站策劃了巢湖首屆微笑大使活動，歷時近半年。活動充分挖掘了網站的受眾資源，帶動了一批商家積極參與和響應。這項活動給網站帶來了近50萬元的廣告收益。
做本土化的新聞資訊，將巢湖用戶和外地用戶區分開來，所形成的受眾群相對穩定，特征明顯，是廣告商最為看重的一類消費人群，相對于市內外的其他大型網站，巢湖在線網站的受眾群體相對較“小”，卻更能吸引廣告商有目的、有效果地投放廣告。
實現報網互動，做活手機報。目前，手機報是地方門戶網站的一個主要的盈利點之一。針對網站論壇、博客發帖，在手機報上開辟相關欄目，推廣宣傳網站，同時，手機報讀者的熱線又是網站的原創信息。例如巢湖手機報上開辟了“讀者報新聞”、“手機微博”、“隨拍”“讀者熱線”等欄目，在巢湖在線網站上相應地開辟了“原創新聞”、“民生短信”“攝影之家”等與手機報欄目互動，實現了資源共享，相互宣傳的目的。
地方門戶網站，只有把新聞和資訊做到價值最大化，做內容與做經營相輔相成，網站才有出路。
我到龍虎網的這三年時間，實現了雙重轉型，一是從傳統媒體到網絡媒體的轉型，二是從采編向業務的轉型。
我到龍虎網的這三年時間，實現了雙重轉型，
是從傳統媒體到網絡媒體的轉型，二是從采編向業務的轉型，更見證了龍虎網扭虧為盈，并經過清晰定位后在南京各個社會階層以及全國地方網站中的影響力與日俱增。傳媒到網媒的轉變：富豪相親會
剛到龍虎網，我成了“李大媽”，負責龍虎網的互動論壇，帶領幾名剛畢業的大學生，努力把原來限制互動的社區做成有人氣、有內容的論壇。由于龍虎網整合第一年，網站領導思路是人人背經營任務，我負責的社區也承擔了20萬元的指標，據此，我策劃并執行了南京首屆富豪相親會，承辦了新絲路少兒模特大賽（江蘇賽區），一個季度就超額完成了全年的任務，并采用全媒體的方式對社區策劃的一系列活動進行宣傳報道，既擴大了龍虎社區的影響力，又吸引了批忠實網友。
與傳統媒體的活動策略正好相反，網絡媒體所策劃的活動應該是三分做、七分炒。富豪相親會在執行過程中，充分體現了張揚——豪華車隊巡游南京主城區，幾個大學城；也體現了爭議——海選應征相親女時的問題設計，媒體視頻記錄，參加南京各電視欄目、上海東方衛視等電視辯論節目，富豪代表的選擇，相親女的選擇等等，在全國媒體乃至海外媒體上都引起了非常大的爭議，龍虎網、龍虎社區因此炮打響，進入到公眾視野。
從采編到經營的轉型，精準營銷策略
由于龍虎網經營發展的需要，我被任命為龍虎房產網總監，任務也從原來的20萬元年轉變為200萬元一年，研究地產行業特點、全南京地產廣告經營特點以及地產行業的市場需求，2011年，主要采用精準營銷這抓手，使得房產網超額完成全年任務。
在龍虎房產網成立、運行時，外部市場環境可以說很不好，集團內也剛剛集中優勢資源成立了一家專業房地產網站——壹家園，并因此限制、推遲龍虎房產網的面世；全南京還有四家全國性的專業房地產網站，而且都運營了數年，有較強的人脈、網友、客戶資源的積累。龍虎房產網要想在此市場中獲得生存，必須進行差異化競爭。
為此，我們獨辟蹊徑，利用自己多年從事媒體的人脈資源進行精準營銷，把廣告客戶拉到企業里進行團購，把這些精準客戶拉到客戶售樓現場，這思路除了帶來實際廣告收益，更多的是
種信號，傳達給更多的廣告主，告訴他們我們的能力與誠意。
龍虎房產網的核心競爭力就是龍虎網的核心競爭力——地方政府資源。圍繞這核心競爭力，又策劃了“魅力南京城建百佳評選活動”，使得南京市政府新聞辦公室、南京市住房與城鄉建設委員會、南京報業傳媒集團成為主辦單位，龍虎網獨家承辦。這是龍虎網獨有的資源，以此來撬動房地產廣告市場，給房地產企業提供最官方最權威的評選結果。今后，還將進步整合政府資源，為地產廣告主提供最有購買力的政府公務員精準營銷活動，并把一些成功的案例在不同的地產版塊上進行復制。
【關鍵詞】房產測繪 質量管理 產品質量 持續改進 工作流程
隨著社會主義市場經濟的持續發展及住房商品化、市場化進程的加快。房地產業在改善居民住房條件和促進經濟增長方面起到較大的作用，房產測繪為這一產業提供基礎數據，它的客觀、公正、準確有效規范了房地產的交易行為，保護了當事人的合法權益，保證了房產市場的健康發展。
1iso9001質量管理體系的主要內容
ISO9001標準是世界上許多經濟發達國家質量管理實踐經驗的科學總結，具有通用性和指導性。實施ISO9001標準，可以促進組織質量管理體系的改進和完善，對促進國際經濟貿易活動、消除貿易技術壁壘、提高組織的管理水平都能起到良好的作用。概括起來，主要有以下幾方面的作用和意義：
1.1實施ISO9001標準有利于提高產品質量，保護消費者利益，提高產品可信程度
1.2提高企業管理能力；
1.3有效于企業的持續改進和持續滿足顧客的需求和期望
1.4有利于增進國際貿易，消除技術壁壘
2房產測繪質量管理的特點和必要性
房產測繪是運用測繪技術和手段調查和測繪房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量以及利用狀況的專業測繪房地產測繪分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。房屋是人民生產和生活的場所，房屋和房屋用地是人民生產和生活的基本物質要素，這一要素信息的采集和表述，必須經過房地產測量，所以房地產測量是房地產管理工作的重要基礎，準確而完整的房地產測繪成果是審查確認房屋的產權、產籍、保障產權人合法權益的重要依據。也是發展房地產業，進行城市建設和管理的必不可少的基礎資料。
3房產測繪中的質量管理的作用以及如何進行管理
首先要根據企業字體本身的情況，才能夠達到對癥下藥的作用。
其中分為以下幾個程序
3.1質量管理體系
3.1.1文件控制
工程部按《文件控制程序》分別對質量管理體系所要求的管理文件和技術文件進行控制，以便：為使文件是充分與適宜的，文件前應得到批準；必要時對文件進行評審和修改，并再次得到批準；確保文件的修改和現行修訂狀態按規定的標志得到識別；確保在使用時可獲得適用文件的有關版本；確保文件保持清晰，易于識別和檢索；
確保企業所確定的策劃和運行進行質量管理體系所需的外來文件得到識別，并控制其分發。
防止作廢文件的非預期使用，如果出于某種目的而保留作廢文件時，對這些文件加蓋“作廢留存”印章，予以控制。
3.1.2記錄控制
工程部負責按《質量記錄控制程序》對質量記錄的標識、貯存、檢索、保管、保存期限和處置規定進行控制，各部門按程序文件規定的保證期限和控制方法對本部門所作的質量記錄按上述要求進行管理和保存，以提供質量管理體系所要求的記錄能夠作為測繪過程符合規定要求和質量管理體系有效運行的證據，記錄應清晰，易于識別和檢索。
管理者代表審核質量手冊。
各職能部門負責相關文件的編制、使用和保管。技術文件、管理文件由工程部統一歸口管理。
工程部負責本企業現有體系文件的定期評審。
各部門資料管理員（兼）負責本部門與質量管理體系有關的文件收集，整理和歸檔等工作。
程序
3.1.3文件分類和保管，所有文件分為三類
a、b類為質量管理體系文件，包括質量手冊、（程序文件）、質量方針、質量目標，外來文件（國家標準、行業標準…），c類文件如技術文件（作業規范/施工測量方案）等，由工程部保管。
各測繪項目質量資料由測量小組收集整理報工程部保管。
部分外來的管理性文件，包括上級頒布和下發的與質量體系有關的政策、法規文件（質量法、合同法、勞動法、測繪法）、質量認證文件等，由工程部保管。
文件的編號規定
文件的編制、審核、批準、發放。
文件發放前應得到批準，以確保其適宜性、有效性。
質量手冊由工程部負責組織編制，由管理者代表審核，并報企業負責人批準，由工程部負責登記，做好發放、回收工作。
技術文件、管理制度、檢驗文件等由各職能部門分別負責編寫、匯總，由管理者代表審核，報企業負責人批準，文件由工程部統一負責登記、發放和回收工作。
有關其他的質量文件、管理性外來文件和質量管理體系有關的政策法規等由工程部負責統一登記、發放和回收工作。應確保文件使用的各個場所都應能得到相關文件的適用版本，文件的發放、回收記錄應保存妥
3.2文件控制程序
3.3管理職責
必須滿足測繪法等法律法規和房產測繪標準的規定要求。
顧客的需求和期望、法律法規以及相關的標準也會發生變化和修改，因此這些轉化的要求及企業已建立的質量管理體系也隨之更新，這時應執行《管理評審程序》和《文件控制程序》的規定要求。
3.4質量方針過程的要求；
企業負責人負責制定質量方針，以八項質量管理原則為基礎，確保顧客的要求和期望得到確定，轉化要符合法律、法規和相關方面要求。
質量方針內容要求；應與與企業的宗旨相適應；適合本企業自行業的性質和規模；對滿足顧客要求和持續改進質量管理體系的有效性作出承諾；要為建立和評審質量目標提供框架，并與質量目標相對應。
3.5質量管理體系策劃程序目的；
確保企業質量目標、質量管理體系的實施和保持其完整性。
范圍；適用于質量管理體系過程的相關活動和資源的配置。
職責；企業負責人負責質量管理體系的策劃，以實現質量目標；建立質量管理體系過程中所需的資源投入；管理者代表負責質量管理體系運行的正常工作；各相關的職能部門支持、配合質量管理體系的運作活動程序
根據ISO9001：2008標準的要求，并結合本企業實際進行質量管理體系策劃，并確定對質量管理體系過程的要求所進行的刪減及其理由，策劃結果編制貫標工作計劃。
確定為實現質量目標要求而建立質量管理體系的相關過程中需要投入的資源（包括員工的培訓等）。
為建立完善質量管理體系而確定組織結構，并達到互相制約，互相協作的有效的體系。
根據質量管理體系運行實際，對相關的職能部門，體系文件過程，資源等的變更做出判斷，必要時應進行適當的調整或修改，并采取相應的措施，通過內部審核和管理評審在組織內建立適當的溝通過程，以保持質量管理體系的完整性、充分性、有效性。質量記錄質、量策劃、貫標工作計劃、質量策劃實施情況檢查表。
3.6管理評審程序。設施和工作環境控制程序，產品實現的策劃程序，競爭控制程序等。通過這些步驟來實現質量管理體系在房產測繪中的作用。
4結束語
IS09001質量管理體系不是一件容易得事情，質量管理體系對于房地產管理來說是十分重要的，在房產測繪中質量管理體系讓整個過程更加嚴格更加謹慎，讓測繪結果得到保障。
參考文獻
胥子伍
兒子在城里做房地產廣告策劃，父親在鄉下守地種田。兒子有事沒事總愛開輛小車往鄉下跑，且帶回不少禮品和錢。父親害怕兒子的錢來路不明，就有了下面的對話――
老子：“你在城里到底干什么?掙錢來得這么快，且悠閑自在。”兒子：“我在城里做房產廣告策劃，具體說你也不懂。”老子：“廢話!給老子賣關子，你還嫩著呢!舉例說來。”兒子：“比如，一家房地產公司在一條臭水溝旁開發了幾幢樓，我就找上門，說出我為他們準備的房產廣告語――絕版水岸名邸，上風上水!對方贊同，我就掙到這句廣告語的錢。有幾千元的，有幾百元的，多少不等。”老子：“就一句話，掙來我一年的收成?我不信。房產老板又不是傻帽。”兒子：“信不信由你。”老子：“那要是在我們這偏僻的，下開發房子，你能說上什么廣告語?”兒子：“遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生!”老子：“那在郊區，鎮呢?”兒子：“回歸自然，享受田園風光!”老子：“緊鄰鬧市呢?”兒子：“坐擁城市繁華，演繹精彩人生!您老就別考我了，我跟您說我總結的一套房產宣傳廣告語經驗吧：‘挖個水池子――東方威尼斯，演繹浪漫風情。地勢高――視野開闊，俯瞰全城。地勢低洼――私屬領地，冬暖夏涼。樓頂是圓的――落戶巴洛克風格，盡享歐洲風情。戶型很爛――個性化戶型設計，緊跟時尚潮流。樓間距小――鄰里親近，和諧溫馨。邊上是荒草地――超大綠化，滿眼綠意。邊上有家銀行――緊鄰中央商務區，存錢取錢多便利。邊上有家學校――耳聞濃厚人文，目濡三代子孫。邊上有家診所――擁抱健康，安享愜意。邊上有家小賣店――便利生活，觸手可及。邊上有鐵道――交通便利，四通八達。邊上什么也沒有――簡約生活，閑適安逸……’”
老子：“說來說去，你在干騙錢的活。”兒子：“您老真落伍，這就是新產業廣告策劃。”老子：“呸!種田你策劃策劃，騙天，騙地，不種一粒粟，不出一分力，不流一滴汗，到頭來還不是騙自己!”
兒子：“……”
摘自《新民晚報》
古董的價值
鄭淵潔
幾天前，北京電視臺《五星夜話》節目找我當嘉賓錄節目，馬未都也是這期節目的嘉賓。
錄制節目候場時，我向馬未都請教什么樣的古董值錢。
我問他：年代越久遠的越值錢?
馬未都搖頭。
我又問：數量越少的越值錢?
馬未都還搖頭。
我說：那……什么樣的值錢?
馬未都說：品質好的值錢。
振聾發聵。馬未都把鑒定古董的秘訣教給我了。
其實，人類社會也是這樣。
皮皮魯講堂一位弟子告訴我，他們班上一位戴著三道杠的大隊委和另一位戴著兩道杠的中隊委都偷過她的文具。對于小學生，考試成績沒有價值，擔任什么級別的班干部也沒有價值，有價值的是品質。
連沒有生命的古董都是品質好的才有價值，何況人乎。
摘自《鄭亞旗博客》
三明治不能沒有肉片
駱非翔
安德魯?葛魯夫――英特爾公司的前總裁，一個最忙碌的成功人士。他曾與友人締造了全球最大的半導體公司，并在公司危難時刻出任總裁，將公司從泥潭中拉了出來，創建出令人嘆為觀止的業績。《時代周刊》曾將他選為“全球風云人物”。
熟悉他的人都知道其成功來自勤勉。他在任時，每天都在不停地為事業奔波，甚至在得前列腺癌的時候都沒有減少奔波的熱情、停下奔波的腳步。大家都稱他為“不知停歇的火車頭”。
然而，這個大忙人深深熱愛家庭生活，他始終和父母妻兒生活在一起。在家鄉的時候，工作到多晚，他都會回家。更令人們吃驚的是，他每次出國工作，總是帶著家人。他這樣做的目的只有一個――盡可能地抓住每一分鐘和家人在一起。
很多人都覺得這有些不可思議，因為即便在外地出差，他亦馬不停蹄，只能分出很少的時間和家人在一起，但他固執地將他們帶在身邊，決不遠離。有一天，終于有記者忍不住問他：“安德魯先生，您這樣帶著家人，不覺得很麻煩嗎?”
“我不覺得麻煩。就像你肚子餓7的時候，從不會嫌吃三明治麻煩。”他微笑著回答說，“我經常聽到人們形容我們這種人叫三明治式的人，因為上有老，下有小。他們是上下兩片面包，而我們正是夾在中間的肉片。我認為這個比喻很貼切。但是請您想想，如果三明治沒有肉片，能吃出美妙的味道來嗎?”
記者一聽，恍然大悟，繼而點頭微笑。原來，在安德魯的眼里，家庭就是一個美味的三明治，缺少誰都不可以，所以他的每一次跋山涉水，無論負重幾多，從不與家人分離。
關鍵詞：房地產；精品；策劃；規劃設計；控制
中圖分類號：TU712
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422(2011)07-0118-02
1 前言：房地產精品的實現關鍵
房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目總經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。
具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率、自有資金流轉速度測評等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。規劃設計的品質直接決定房產品的品質，因為房產品開發理念是通過規劃設計得以實現，并據此作為施工依據。
“我們有做好產品的初衷，我們也愿意花代價，但產品還是差強人意”，這是圍繞很多開發商的困惑。專業態度、經驗、人才、組織結構、制度化、程序化……這是品牌開發商實現品質控制的要素；也是開發商項目管理水平的差異所在。
地產項目管理的意義主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。從市場經驗可以看出，房地產開發商在整個項目中的管理及控制的好壞，很大程度的決定了房地產精品能否實現。房地產項目管理是房地產項目管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。通過在項目設計前期，設計階段，現場控制等各個階段的控制作用，才能保證精品項目的形成在各個階段得以保證。開發商建立公司內部的專業管理團隊，通過專門的規劃設計管理部門和控制流程來整合、統籌、集成及協調把控各設計階段的品質。
設計前期主要的工作方面：選址、功能策劃、市場調研、可行性研究及項目投標等，是設計工作的一部分。因此好的設計前期工作及服務會帶給設計方表達思想理念的機會，并產生良好的經濟效益及社會效益，同時也會降低投資方的投資風險。
真正的設計階段要明確并懂得設計階段程序及注意事項，加強對設計過程的控制；此外，對設計的非正常因素，要懂得如何處理。
現場控制是監控、調整、完善設計的重要步驟，目的是使設計作品的理念得到更完善完整地體現，它需要良好的協調控制能力和豐富的現場知識。
因此，如何成就房地產精品，關鍵還是在于房地產開發商在項目推進的各個階段能否有效的進行控制。
2 前期策劃：成事在謀
20個世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發商完全憑借出讓土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發的做法已經難以繼續，開發商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發，其面臨的開發風險大大加強。于是，更加理性和穩健將成為整個房地產業新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產業的最大特征。在此前提下，房地產專業策劃公司或公司內部企劃部介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。
通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。
在現代項目實施過程中，由于市場經濟體制的影響，設計單位的工作任務在不斷地延伸，已經打破了以往純設計階段的舊格局，正向兩端逐漸拓展，漸漸深入到項目目標設計、可行性研究，滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務，幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。
前期策劃首先要解決的是市場的定位問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即明確項目開發的方向與目標。前期策劃必須以開發商為決策主導，設計單位和營銷策劃單位緊密配合完成。因此，策劃要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為開發商的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。
房地產項目管理開發產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，應依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，比如是多層、高層或其它物業形態等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。
另外一點是策劃與創意之間的關系，策劃需要創意，但策劃不等于規劃。策劃要有一點新東西，但過分追求“新、奇”，則效果可能不好，甚至適得其反，這方面是有不少教訓的。策劃需要創意，但策劃更強調科學、周密地統籌安排，創意則可能使這種安排更合理或某個環節得到優化，但決不是策劃的全部。
開發商尤其要注意整合資源利用外腦、內外結合，不要過于迷信自己過去的老經驗。過去的盤子成功了，不代表將未的盤子也一定能成功，市場是不斷變化的，還有很多是開發商自己不熟悉的、沒有關注的，而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評價投資方案。房地產開發商要重視策劃、理解策劃，策劃專家是開發商的好參謀；要以營銷的視野看策劃，而不是以推銷的想法去賣房子。在策劃階段要注重以下三個方面：
1)市場調研
市場調研是指把與市場相關的市場、銷售、客戶等信息收集起來，加深認識并進行分析和監控，進而解釋信息間的內在聯系及相互關系變化的規律。這個過程為項目建設及定位提供決策參考依據。
2)功能策劃
功能策劃源于對生活知識及經驗的積累，沒有定式。除我們已知的功能之外，仍然可以
通過綜合功能不同特征發展新的功能形式。
對于具體地塊來說，功能策劃除考慮自我需要之外，還應考慮地塊周邊功能的相互作用影響，或借勢增強周邊功能，或突出互補功能，還要考慮經濟效益因素。功能策劃的細節考量，需要對現有具體功能的配置，基本規模、投資、對場地要求及交通狀況等因素有良好的知識儲備。
整個策劃過程基于理性的定性及定量分析基礎之上。初步判斷可以定性為主的專家式論證，決策判斷應以市場調研的論證(定性及定量綜合)為基礎。
3)產品風格形象定位
結合市場調研的情報，確立差異化定位目標后，就可以論證產品的風格定位，也是產品的形象識別系統的確定。最后通過設計單位在建筑造型藝術性的創新或原汁原味的塑造未實現。
3 設計優選：精品實現的基礎
談設計的優選，我們通常會談成本的優選。英國著名項目管理專家梅樂在1988年對世界范圍內52個世界經典房地產開發項目的隨機抽樣研究表明，大型房地產項目的最終完成時間，平均比預期的要延期17％，而成本超過預算的情況更加普遍，平均達到88％。我國近二十年來的房地產開發項目實踐也證明了這樣一個事實，就是絕大部分項目是在成本超支、工期延長的情況下完成的。當前，我國房地產開發項目正朝著大規模、高檔化的方向發展。如何以最低的成本，在規定的時間里開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發項目中需要關注的重要問題。在房地產開發項目實踐中，設計階段決定了房地產開發項目的成本大格局，也是房地產開發項目成本控制的關鍵與重點，因此，特別需要加強設計階段的優選。在制定設計招標方案時，應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的方法。設計評標要考慮專家的不同組合，評標的技術手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優選好的設計單位，促使設計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創新的同時，也注重在降低工程造價上狠下功夫。
設計優選也是產品品質和產品競爭力的基礎，在設計優選過程中開發商、業主的素質決定了最終能否選取出較為圓滿、完善的精品方案。即使是有相當經驗的開發商，在前期項目策劃過程中與策劃單位能保持較為理性的溝通，策劃也達到了一定的深度與成果，但卻會在方案設計優化選擇時在價值判斷上帶有過多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要點，導致自己的評價理性被蒙蔽，最終導致方案選擇失誤。設計方案選擇的失誤時有發生，例如，蘇州獨墅湖邊某大型高層住宅項目，方案想必是經過多方案評比優選出來的，但是開發商的經驗與眼光決定了即便是優選出的方案，卻仍然存在著重大設計失誤，忽視了市場客戶的需求：比如偶數層觀景陽臺純粹為了立面造型加上厚重的邊框造型構件，而忽視了住戶對景觀的需求，將臨湖景觀面無謂地阻擋；比如將大套房型正對湖景處安排兩個衛生間，卻無處觀湖景。因此，開發商開展設計招投標時必須明確項目定位，盡量將評選依據建立在正確、理性、客觀的前期策劃成果之上。
4 控制與統籌：開發商主體性
前期策劃獲得成功，一個樓盤就成功了一半。但產品的塑造還未必成功。
建筑是創造空間的活動，空間形態是設計過程關注的焦點，其次，對照目前設計狀況，提倡細節設計，構造措施要先行(設計支撐部分要對材料構造邏輯及施工工法有積累與了解)，第三，相關專業(建筑、結構、水、電、通)密切并良好地配合(反復多次且深入細致)。開發商的思維核心要建立系統概念。
開發商引領品質，品質房產開發商必須同時具備三種能力：整合資源能力，品質控制能力，學習、借鑒、總結和創新能力。這三種能力將是衡量開發商核心競爭力的坐標。同樣的設計單位，沒有開發商品質控制的能力，仍然難以達到高品質，至少會大打折扣。因此，工程營造過程的品質控制能力同樣也極為重要。近年來進一步深化質量管理體系的覆蓋范圍和執行力度，切實有效地執行一整套從規劃設計、招投標、施工、監理、材料設備供應及后期維修等施工管理的制度和流程。成功的經驗如綠城集團正逐步建立起一套科學、優化的”立體交叉設計“流程，即在規劃設計階段，甚至在方案階段，就開始同步進行規劃、建筑、景觀、室內精裝修及各專業設計，各項工作”齊頭并進“，以達到項目的規劃、設計的經濟性、科學性、領先性和人性化等方面整體最優目的。
現場控制是監控、調整、完善設計的重要步驟，服務的目的是使設計作品的理念得到更完善完整的體現，它需要良好的協調控制能力和豐富的現場知識。首先是材料的選擇，根據定位選用合適的材料，保證房產品的品質，所選材料符合當前國家相關規定，并有一定程度的超前。這將決定房產品有沒有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，這是品質控制中最關鍵的一步。其重點在于公共部分，這是最能體現產品內在卻也最容易被開發商忽略的環節。大環境、小環境的營造，景觀、道路、停車位、園林家具等細節都要作為品質控制的要點來抓。最后是對合作伙伴的控制，開發商要選擇好的建造單位、材料供應商等。三者統籌控制，最終實現客戶使用的方便、尺度的合理、材料的舒適、工藝的精致、視覺的賞心悅目、活動的安全等每一個細節的“體貼入微”的關注。
5 總結：精品是市場成功的基礎
房地產行業走向成熟，不能靠壟斷，只有競爭才能創造進步。未來市場，專業細分越來越明確，企業的”核心競爭力”在于最”合理”地整合這些資源，所謂”合理”并不是”最好”，針對不同的項目選擇不同的規劃、設計公司，選擇不同的物管，讓不同的消費者享受最“合適“的物業。當有了市場感知能力和資源整合能力之后，加強控制能力，同時建立標準化體系。房產品本身沒有標準化，沒有任何兩套房子是一模一樣的，但建造的過程可以標準化，建立一系列的標準化流程，如施工過程中的質量管理等；建立控制體系，就是解決問題的能力；合理的人才架構體系，合適的人用在合適的崗位上；持續發展能力，用漸進、務實的態度去對待企業。
設計不精、控制不力是當前房地產開發項目中的一大通病。這也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。在項目建設過程中，更多強調對各環節的過程控制，從項目規劃、產品研發、景觀營造和售后服務等方面著手，追求一流，精益求精，塑造高品質、高性價比的產品。今后房地產開發的趨勢是對樓盤硬件品質進行不斷的創新和提升，更要實時保證在樓盤軟件品質上的進步，讓更多消費者都能在樓盤中找到歸屬感。
參考文獻：
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一、工作業績完成情況
1.完成銷售業績；
2.完成銷售物料的設計與制作（法排讀本、法排、高層戶型冊、項目小冊、項目樓書、預售協議、抽獎券、參觀券等）；
3.完成媒體推廣的執行（戶外、報紙、雜志、電臺、公交車、網絡等）；
4.完成公司領導交代臨時工作（法排首期開盤總結、原吉利余房組價、節慶布置等）；
5.協助領導完成風鈴苑排屋開盤準備工作；
6.協助領導完成排屋客戶交流會的組織落實；
7.協助領導完成樣板房展示的媒體交流會；
8.協助領導完成樣板房通道的布置展示。
二、成長感悟
這一年，伴隨著公司的不斷壯大，我也不斷得到成長。回首自己的成長經歷，感悟頗多。
（一）勤奮學習是做好工作的基礎。人可以不會不懂，但不能恐懼和無奈，越是不會越要笨鳥先飛，更加勤奮努力的學習。特別是我今年6月份接手營銷策劃工作后，由一知半解到現在對銷售流程有一定的了解，背后其實下了不少功夫，也用了不少時間，當然也少不了同事之間的幫助。接觸營銷策劃工作之后，才清楚明白到，工作量雖不大，卻要學的是無比的多，銷售知識永遠是個無底深淵，但正因如此，我樂此不疲，越來越喜歡這份工作。我想作為一個置業顧問，不僅要精通賣房業務，對周邊的一些知識也必須詳細了解，這樣才能更好的為客戶服務，讓客戶感覺我們無論是從企業品牌、社區環境、物業質量以及員工素質各方面都比其它樓盤有優勢，堅定客戶購買的信心。針對這個問題，我在日常銷售工作中，充分發揮善于思考的優點，通過對同事的觀察學習以及對經驗的歸納，總結出許多新的銷售技巧和客戶維護方式，并在隨后的工作中通過實踐加以修改和完善。事實證明，知識和創意永遠是無窮無盡的。
（二）熱情服務是做好工作的關鍵。作為置業顧問這個職業和客戶打交道，光有勤奮是不夠的，必須還要有熱情的服務態度，笑迎八方客，凝聚萬家財，服務于客戶，使他們能夠體會到我們綠城周到熱情的服務態度，我自己對這一點有著深深的體會和感受。我想相對于不同收入群體的購房心態及個人氣質各方面肯定也有所不同，因此對于不同客戶的銷售方式也必須有相應的變化。比如面對不同文化水平和不同購房心態的客戶，我們都應該有相對的談判技巧和語氣口吻來接待，讓其買得開心，日后還想再買。在實踐工作我還發現，一個真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個性外，更應該具備能夠隨時適應不同消費者心態的應變能力，同時牢記，專業、禮貌、主動服務、給予客戶比他想象的更多，并堅持公司利益至上的職業操守。所以，為了做好銷售工作，我急待提高自身修養，無論從個人氣質和專業能力方面都要把自己打造成一個合格的置業顧問。
（三）敬業愛崗是做好工作的前提。只有敬業愛崗，忠于職守，盡職盡責，一絲不茍，虛心學習業務知識，培養嚴謹的品格，全力以赴，才能在平凡的崗位上做出不平凡的成績，才能獲得價值的提升。這一年，我經歷了無數次收獲與失落，過程充滿酸甜苦辣，行業文化使我體會良多，為人處事都讓我不斷成長與成熟，讓我隨時都保持一顆感恩的心去面對人和事。我喜歡超越對手挑戰自己，這個行業很適合我，我在工作中享受與狼共舞的生存狀態，這是一條不斷超越，適者生存的道路，是靠知識智慧立世的生存狀態，我找到了適合自己的人生道路，我熱愛這份工作。更重要的是我發現了自己的不足，不斷完善自己，不斷前進，堅持不懈，滿腔熱情的工作。熱忱是工作的靈魂，熱忱是戰勝所有困難的力量，從工作的每一個環節，找到熱忱，找到堅韌，也就找到了自信。
（四）感恩忠誠是做好工作的根本。這一年里，我在這家公司獲得的實在太多了，說也說不完，要多謝的不單只是一兩個人，更不是一句“謝謝”就能簡單了事。我要感謝主管，當我剛進入營銷策劃部時，自身有著太多的缺陷和不足，是她包容和教導我，很多次的利用下班時間跟我談心溝通，改正了我很多積重難返的毛病。同時在工作中適時的給我壓力和激勵，讓我時而如履薄冰，時而又充滿信心，從不敢輕易有所松懈，逐漸成長為一名合格的置業顧問。讓我更幸運的是我們擁有一個成熟和諧的銷售團隊，同事之間既有競爭更有幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中化解。正因為有這樣一群同事，我才能在銷售部門迅速提升自己。俗話說，近朱者赤近墨者黑，因為有這樣濃厚的企業氛圍和團隊精神，才給了我成長所需的養份。忠誠對我的工作來講，首先，我的感受是我們對公司是否付出了全部的精力和智慧，對待每天的工作是否完全滿意。我深信每位老板都希望自己的員工保持忠誠，每一位員工也希望有各個完善的老板。自從綠城那天起，我就記住了“今天工作不努力，明天努力找工作”作為自己的座右銘。
三、2015年工作計劃
2015年，既是新的一年，又是我一個全新的開始。對于即將到來的一年，對生活，對工作，我有著太多的希望和夢想。我打算在新的一年里，重點做好以下幾項工作：
一是做好銷售服務工作。在工作中，我要認真細心地為客戶著想，通過自身良好品質的展現和坦誠、禮貌、周到、用心的服務，贏得市場和客戶的信任，在潛在客戶和老客戶的心中樹立良好的個人形象和公司形象，從而提高企業知名度和企業房產產品以及自己的信譽，為公司房產產品現在及未來的營銷成功奠定良好的基礎，也為自己未來的發展積攢了廣泛的客戶資源。
二是做好營銷策劃工作。積極培養市場意識，經常調查市場，及時了解到有關房產銷售的各種信息，以及競爭對手及同類項目的發展動向。尤其是在與客戶或準客戶的頻繁接觸中，了解市場的最新資料，把握市場行情和發展變化趨勢，認真聽取客戶對房地產產品的議論評價和一些合理化的改進意見或者建議，從而為制定正確的房產開發計劃和市場營銷策略服務。
三是認真學習企業文化。積極參加企業文化的學習和培訓工作，深刻了解企業文化的內容，理解企業文化建設的重要性，進一步提高自己的敬業奉獻精神，更好地服務客戶推動各項業務的發展。
四是提升自身綜合素質。我將進一步加強學習，了解房產開發的整個流程，從產品研發到工程管理，再到營銷策劃等各個方面我都要有所認識。這樣，在銷售過程中，才能把客戶提出的問題很好地反饋給上級領導，以便改進產品，提高居住品質。
QFP[QualifiedFinancialPlanner]是金融策劃師資格認證，是目前國際官方唯一認可的相關執業資格。金融策劃師，是國際上金融領域最權威和流行的個人理財職業資格。注冊金融策劃師的主要職責是為個人提供全方位的專業理財建議，保證人們財務獨立和金融安全。客戶只需要將自己的財產規模、生活質量要求、預期收益目標和風險承受能力等有關信息提供給金融策劃師，對方就能制定一套符合個人特征的理財方案，通過不斷調整存款、股票、債券、基金、保險、動產、不動產等各種金融產品組成的投資組合，設計合理的稅務規劃，以滿足客戶長期的生活目標和財務目標。
金融策劃師在國際上也是一個新興的行業，它的主要職責是通過不斷調整存款、股票、基金、保險、房產以及汽車等動產和不動產的組成結構，為客戶設計合理的理財方案和稅務計劃，以滿足客戶長期的生活目標和財務目標。全國政協經濟委員會副主任劉鴻儒告訴記者：“我們經過20多年的改革開放，經濟發展速度快，個人收入增加，它的支出問題，整個安排問題，就是一個復雜的問題了，怎么樣來安排，既增值又安全，這需要一些專家來協助，越復雜，它越需要專家來協助他安排.
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關鍵詞：經營與估價專業
人才培養方案比較研究
前言：
全國高職院校有百余家院校開設了房地產經營與估價專業。這和日益興盛的房地產行業有密不可分的關系，房地產行業興起需要大量的房地產專業人才，房地產估價與經營專業從誕生之日就成為熱門專業，畢業生供不應求。作為高職院校房地產經營與估價專業最重要的環節――人才培養方案對于本專業建設起到一個綱領性的作用。
學制、學分方面
五所院校在學制上基本一致。如浙江某高職院校、廣東
某高職院校、湖北某高職院校都選擇了三年大專學制，這是最常見的情況。而我校和遼寧某高職院校都不約而同的選擇了彈性特殊學制。我校基本學制為三年，彈性學制為二年至五年。而遼寧某高職院校規定實行三學年的基本學制，并實行彈性學制。修業期滿，經考試合格準予畢業；在符合有關規定的條件下，可延長在校學習期限，但不得超過兩年延長期。這意味著我校最早可以兩年畢業，最晚可以到五年。再看課程門數，大多數學校選擇了30門左右的課程，基本符合高職學生的實際，除去實習外，這些課程要在2年左右時間完成，而且這些課程覆蓋了從事房地產業的基本課程。如房地產開發、建筑工程技術、房地產策劃、房地產營銷、房地產財務管理、房地產估價、房地產法規等。課時一般在2000左右，體現了設置的科學性，而且保證了重要學科的課時。
(二)就業方向
只有適合社會相關崗位需要的人才，才是我們培養的合格人才。通過對五所院校人才培養方案的比較，發現房地產估價與經營專業的畢業生大體可以從事以下崗位：1)房地產開發企業營銷部的營銷策劃、組織和商品房的銷售及交易手續業務等崗位；2)房地產經紀公司商品房和二手房居間服務等崗位；3)房地產估價機構的綜合評估崗位。4)物業管理企業工程部的房屋建筑和附屬設備設施的養護與維修管理、安全部、環境部和客服部等相關業務管理崗位。其中前三個是本專業畢業生就業的基本崗位。物業管理行業屬于拓展的崗位。還有些原來不是本專業的就業崗位，近年來比較熱門的職業。這些職業接受本專業的畢業生，擴展了本專業學生的就業范圍。在人才培養方案中也有所體現，如政府房地產管理部門的房地產權屬登記、行業管理等業務工作；拍賣、典當等行業的不動產拍賣、典當等業務崗位、工程概預算、裝飾裝修崗位、房地產測量員。有的高職院校把就業崗位分為核心崗位：房地產策劃、房地產估價、房地產經紀；邊緣崗位：房地產測繪、房地產檔案管理、物業管理。這種劃分更具有科學性，本專業的學生日后會從事什么主要崗位和輔助崗位一目了然。
(三)職業崗位能力要求
對于學生的崗位能力要求，五所院校的人才培養方案都規定的很細，符合房地產相關崗位的要求。如廣東某高職院校的培養學生具備進行房地產簡單測繪的能力；能比較熟練地識讀中小型建筑物的土建、水電、裝飾施工圖能力；具有對簡單建筑工程及房地產項目進行工程估價、編制概預算初級能力；具有一定的計算機操作和應用能力，運用計算機進行房地產估價及經營、開發、管理工作；具有基本房地產財務管理能力；有基本溝通、協調、合作能力；具有房地產項目策劃、開發、營銷能力；具備房地產經紀的基本素質和基本能力；具備房地產、土地評估的基本素質和基本能力；具有物業管理方面的基本能力。
遼寧某高職院校要求學生具備：(1)房地產開發項目管理能力：具有開發項目可行性論證；開發流程設計；房地產投資收益及風險分析；項目招投標；施工組織設計；進度、安全、質量控制；工程造價管理、工程預算編制技術；建筑識圖、建筑構造識別、房屋建筑材料識別、房屋裝飾材料和工藝識別等技能。
(2)房地產營銷能力：具有房地產市場調查與分析、房地產營銷策劃及推廣、商品房銷售、交割、接待禮儀等技能。
(3)物業管理能力：具有物業管理項目接管驗收、物業初期管理、物業部門規范管理、基本與專項業務管理、冬季供暖管理、物業管理糾紛處理等技能。
(4)房地產中介服務能力：具有房地產估價技能；房地產經紀(居問)、房地產信貸、房地產保險、房地產法律政策咨詢、房地產信息(收集、處理)咨詢等技能。
湖北某高職院校要求學生具有：(1)具有較強的市場調查研究、市場分析、組織管理能力；(2)具有房地產開發前期、營銷、物業管理策劃能力；(3)具有房地產銷售、簽約等能力；(4)具有現場勘察、業務洽談等處理事務的能力；(5)具有撰寫土地估價報告、房地產估價報告、可行性研究報告的能力；(6)具有初步的中小企業管理能力。
浙江某高職院校將職業能力分為專業基本能力和分方向專業能力。前者包括：
(1)建筑制圖與識圖能力；
(2)房地產市場調研能力；
(3)土地的評價與獲取能力；
(4)開發項目策劃能力；(5)開發項目概念設計能力；(6)建筑工程技術基本能力；(7)安裝工程技術基本能力；(8)房地產工程管理能力；(9)樓盤銷售服務能力；
(10)物業管理能力。
后者包括：(1)房地產開發策劃專業能力
1)房地產市場分析能力；
2)房地產形象策劃能力；
3)房地產銷售策劃能力。
(2)房地產估價經紀專業能力
1)房產銷售能力；
2)房產居間業務能力；
3)房產權屬登記能力；
我校培養學生：專業技術能力
(1)具有房地產投資開發、房地產經營與管理等方面的知識，掌握房地產開發企業運作及管理等方面的知識；
(2)掌握房地產估價、土地評估的知識和方法；
(3)掌握房地產經紀人和房地產咨詢等知識；
(4)掌握房地產營銷及策劃、房屋銷售的相關知識。
3、社會能力與方法能力
(1)創新與創業的能力
(2)敬業與團隊合作能力
(3)競爭與組織能力
(4)社會適應能力
(5)工作組織能力和協調能力
(6)制定工作計劃、獨立完成工作任務的能力
【關鍵字】國民經濟；互聯網時代；房地產公司
一、引言
綜合分析目前我國房地產行業發展現狀，多數房地產企業在項目市場營銷上認識不足且缺乏經驗，不僅僅是因為其缺乏先進的市場營銷知識，還因為缺乏具有創新性的市場營銷模式、方法等，因此出現了種種問題，這使得我國房地產項目的市場營銷現狀不容樂觀。網絡信息時代是通過利用互聯網技術來傳遞各種信息，這也是當今社會發展的重要組成之一，而傳統的營銷模式已經滿足不了互聯網信息時代的要求，因此我們需要對互聯網時代房地產公司的新型市場營銷模式進行探索，進而提高房地產公司市場營銷業績。
二、房地產公司探索互聯網時代新型市場營銷模式的意義
房地產項目營銷是一項復雜的系統工程，在營銷過程中有許多相互制約相互影響的因素，因此對于房產項目的開發決策需要做好統籌分析，整體把握，動態分析，以更多的定量數據來客觀的分析工程實際情況。因此在進行市場營銷的時候應更為注重營銷工作的整體性、協調性，進一步明確投資、進度、質量三大目標之間的關系，規避投資營銷風險，提升成本管理控制質量，為房產項目提供決策依據。而由于網絡信息時代，信息傳播較快，因此房地產公司需要根據實際情況靈活調整自己的市場營銷模式，從而提高市場影響份額。
由于目前我國房地產業已經基本上形成買方市場，因此提升房產的質量，打破傳統房產企業營銷模式和局限，對房地產項目實行改革，建立一個系統科學的管理系統具有重要意義，不僅僅能夠提高房產企業適應新形勢下的市場需求，也能夠保證房地產產業健康有序、可持續發展。我們從網絡信息營銷來進行思考，可以研究出新型的、科學的營銷思路，它可靠性高、效率高，能夠對于房產營銷中的質量管理體系、風險管理體系、成本管理體系進行整合，為房地產企業的戰略性決策提供依據。每一個上馬的房地產項目都是一個大型項目，對于拉動當地經濟發展，促進就業都有著重要的意義。因此通過在互聯網時代房地產公司新型市場營銷模式探索，可以促使房產企業深入理解項目開發成本，并積累成本數據，根據企業自身的實際管理情況，合理制定相關的決策。有針對性的制定項目開發成本控制方案，盡可能的降低規避成本風險，提高企業盈利能力，爭取為企業提供更大的利潤空間。
三、當前房地產公司新型市場營銷模式存在的問題及原因分析
1.當前房地產公司新型市場營銷模式存在的問題
（1）客戶來源缺乏控制
對于房地產企業來說，客戶來源一部分是源于在企業周邊地區廣告，吸引客戶。這樣做雖然直接方便，但是將會從整體上降低企業的辛苦維持起來的企業形象，不利于企業形象的維護。而且這樣的客戶資源存在一定的不穩定性，不利于企業對其客戶資料進行長久的利用，沒有很好地保存價值。還有一種客戶來源，是利用網絡信息介紹客戶，雖然這種方式較簡單快捷，但是卻使得房地產業處于非常不利的被動方面，不利于對客戶進行一種平等的交流對話。而且作為網絡中介也會收取一定的介紹費用，這對企業來說無疑增加了企業的運營成本，對于企業經營者來說，這是最不愿意看到的場景。同時也不利于企業的經營和管理。除此之外，還有一種屬于關系型的客戶，就是通過親戚朋友的介紹，這種客戶存在一定的不穩定性，一旦朋友關系出現問題，或者是有關系的員工辭職就會帶走一部分客戶關系，這樣的客戶關系是非常不穩定的，也是不可預期的。所以面對這樣的客戶選擇來源的缺乏，必須要拓寬客戶的來源渠道，只有這樣才能根本的解決房地產業客戶關系的來源問題。
（2）房地產企業客戶信息不完整
房地產企業客戶資料的管理很大程度上是要對客戶的資料有一個詳細的記載，但是目前來說，房地產企業客戶信息普遍存在記錄不完整的現象，這對于一個企業來說，這是非常不應該的。這樣長期下去，非常不利用于企業的長久發展。企業在對客戶資料進行分析的基礎上，應認真做好能力分析，預知企業現有能力與客戶的適應程度，明確企業的優勢和劣勢，以及和客戶的運用程度，做到“知己知彼”，從而使企業的發展戰略和新業務計劃建立在切實可靠的基礎上。否則企業會喪失競爭能力，而使新業務的開展也歸于失敗。因此，客戶資料的管理很大程度上是企業發展戰略的重要前提之一。為此，企業要首先根據客戶的一些要求分析明確企業能力的結構，即明確反映企業能力的因素有哪些。企業要根據自己的實際情況，對企業能力進行分類，便于系統地掌握企業的能力狀況。其次，在分類基礎上，切實掌握企業現有能力的實際情況，從而可以使企業與客戶的要求實現更加合適的對接，來進一步維護客戶關系。所以房地產企業客戶信息的管理對于房地產的發展來說是至關重要的，必須要解決現在存在的問題，做到具備記錄并保存詳細的客戶信息的能力，促進企業的長遠發展。
（3）客戶服務不夠完善，客戶滿意度不高
對于房地產業客戶管理系統來說，存在著一定的設計問題。要知道我們的管理系統的設計必須要給客戶提供最大的方便，這才是最重要的。一個良好的管理系統設計可以使我們的工作事半功倍。首先對于我們自身來說，在搜尋客戶資料時，一個便捷快速的搜尋系統會使我們的工作更加的有效，員工的工作效率提高了，企業的經濟效益就會非常的容易實現和獲得。除此之外，對于客戶來說，當客戶輸入信息以后，可以很方便的找到自己所需要的信息，這樣就會為公司拉攏一定的客戶資源。長期積累下去，一定會使企業的客戶資料不斷的增加，所以說，房地產企業管理系統設計不科學的現象對于房地產業的發展經營來說是非常不利的。所以我們必須要加以快速的解決，從而進一步促進企業的長遠發展。
2.房地產市場營銷問題產生的原因分析
（1）房地產企業服務人員缺乏良好的客戶服務意識
對于一個企業來說，必須要培養員工良好的客戶服務意識。只有這樣才能達到客戶的要求，否則一個缺乏良好的客戶服務意識企業是難以長久立足發展的。對于客戶來說，雖然首要選擇的是這個企業的發展潛力，但是從長遠來說，還會考慮與這個企業合作過程中的一些細節部分，那就是這個企業的良好的客戶服務意識。因為只有具備良好的客戶服務意識的企業，才能在以后的合作中始終維護客戶的利益，始終將客戶的利益放在首位。這是客戶最關心的問題，也是一個客戶在合作和交流中關心的問題。常言道：經商講究的就是信用和產品質量。只有這樣才能更好地維護和客戶的良好關系，才能促進企業的快速發展。而當下的房地產營銷卻是營銷人員以及客服人員嚴重不同步，營銷人員只管利用自己高超的營銷手段房地產營銷出去，至于后續的服務問題與他無關。而客服人員則想著反正都已經將房地產推銷出去了，錢已經掙到手了，提供不提供好的服務已經無所謂了。正是這種“相互扯皮”現象的存在，使得客戶對于房地產項目的信譽已經日漸下降。
（2）房地產企業缺乏相應的系統管理技術
對于企業的管理來說，必須要擁有自己獨立的管理系統，從而使得企業擁有自己獨立的客戶管理機制。除此之外，要將自己本公司的客戶管理系統設計的符合本公司的發展特色，只有這樣才能使得房地產企業的系統更加的完善。而現實是房地產企業缺乏相應的系統管理技術，這樣一來對企業的經營管理就顯得非常的不利。所以面對這種情況，尤其是面臨當下激烈的競爭，作為企業的領導層必須要督促建立健全企業的系統管理，不能因此而導致企業客戶的流失，這樣將會使得企業的發展受到很大的限制，不利于企業的長遠發展。同時由于缺乏相應的系統管理技術，在進行各項房地產項目的統計處理時候，就會出現各種各樣的問題。一個不完善的房地產企業管理系統，極易出現信息被不法人員竊取，從而給房地產企業帶來較大的損失。
（3）房地產項目缺乏相應的質量管理體系
質量管理體系在房地產項目施工與施工質量控制中有著重要的運用，然而目前我國很多地區的房地產項目質量監管體系發展起步較晚，在相關的法律法規上不成熟，且房地產企業缺乏質量管理體系的理念。房地產屬于一個高投入高回報的行業，因此在很多地區都把房地產項目當做拉動當地經濟發展的重要項目之一。正是由于很多地方政府片面追求GDP的增長，這就使得很多房地產項目在上馬之前都沒有經過嚴格的項目審查，從而就使得這些房地產項目出現很多“豆腐渣”工程。例如安徽某地因為當地政府對于某個房地產項目審核不夠嚴格，沒有對房地產的質量進行嚴格的檢查，致使這家房地產企業大量使用廢舊建筑材料來充當好材料。一場暴雨下來，這個剛竣工沒多久的房地產項目出現不同程度的漏水以及局部裂紋，給業主帶來極大的損失。因此在上馬房地產項目的時候不光是房地產企業要加強自身監督，提高建筑質量。同時各級政府監管部門也要履行自己的職責，促進房地產項目的質量管理體系的建設。
四、互聯網時代房地產公司新型市場營銷模式探索
1.房地產網絡營銷產品策略策劃
對于房地產企業來說，如果想要實現自己企業的產品被市場所認同，可以采取多種方式，使得客戶的來源渠道多樣化。只有這樣我們才能保證營銷過程中與客戶的關系得到更好的維護，提高客戶對我們產品的信任程度。所以我們可以選擇信譽度高、聲譽好、影響力較大的網絡媒體，相關信息廣告，吸引一些潛在客戶，這樣同時也可以對我們的企業起到一定的宣傳作用。除此之外，我們還可以通過一個客戶認識更多的客戶，用連鎖反應的方式由客戶介紹客戶，這樣的客戶要比關系型客戶更加的穩定，可以成為企業發展的永久性客戶。所以面對企業客戶的選擇時，我們作為營銷渠道企業應利用網絡媒介建立廣泛的客戶選擇機制，這樣才會使得我們的客戶資源多樣化，更加有利于企業的發展和突破。在實施營銷渠道策略之前要樹立以客戶為中心的服務理念，因為面對當下的問題，首要解決的就是培養員工的服務機制，確立較完備的客戶服務內容。在服務過程中要牢牢樹立客戶是中心，顧客就是上帝這一服務理念，一切公司活動都應以客戶為主，要時時刻刻從客戶的角度出發，盡公司所能想客戶之所想，急客戶之所急，盡最大可能地為公司客戶提供優良的服務，這也是服務性企業應該具備的基本要求。
2.房地產網絡營銷價格策略策劃
產品價格具有多種功能，是體現商品價值的因素。房地產的標價不僅僅是為了體現出產品的價值，同時也能夠刺激客戶進行購買的法寶，因此房地產在制定價格的時候要綜合考慮很多因素。在新的房產項目上市的時候要將原有產品引入新的分銷渠道和地區，同時對這些渠道和地區進行綜合分析，對于不同地區人群的消費趨勢以及消費能力進行分析。首先要明確房產產品針對的人群，產品價格在組織營銷與戰略計劃中是次要考慮的因素。只有將產品針對的對象的情況搞得越清楚，那么定價越容易也越合理。從市場營銷學以及經濟學的角度來說，在進行網絡營銷價格制定的時候，要將房產的質量、產品的信譽度和口碑、同類產品的價格、房地產在市場上的占有份額。價格的合理制定是為了提高產品的總利潤，因為隨著產品價格的上升，那么產品的銷量將會降低，而產品價格的降低，那么產品的銷量將會上升。只有當產品價格在某一個特定的值的時候，那總的利潤才是最高的。因此在網絡營銷價格策略策劃目的是實現市場份額最大化，為了實現這個目的可以采取適當的降低價格來促進房地產市場增長，減少實際和潛在的市場競爭。
3.房地產網絡營銷渠道策略策劃
大多數生產者并不是將其產品直接出售給最終顧客，房地產業同樣如此。在房地產業和客戶之間存在著眾多的營銷中間機構，正是這些機構的存在加快了產品的銷售，也為整個銷售過程提供服務。因此房地產在進行網絡營銷渠道策略策劃的時候要靈活地開辟的銷售渠道，并且根據網絡營銷的實際需要制定出靈活多變的分銷渠道。每一個營銷中間機構的營銷渠道都會給整個房地產營銷過程產生中要影響，同時采取推進戰略和拉動戰略來激勵中間商，讓中間商認識到銷售房地產所帶來的好處。這樣他們在銷售過程中就會主動向客戶推薦本房產項目，而不是推薦同類的項目。從拉動戰略來看，為了順利進行房地產銷策劃活動同時應該充分利用各種主流媒體進行廣告宣傳，并策劃一系列促銷活動及公共事件活動來宣傳推廣房地產銷售活動，吸引更多的消費者關注房地產。
混合渠道或多渠道營銷的營銷模式可以進一步拓寬企業的銷售渠道，提高房地產的綜合競爭力。在混合渠道或多渠道銷售過程中，要針對不同市場不同消費層次的客戶，再根據這些客戶對于產品的需求情況，在合適的時間盡可能以最低的價格通過合適的方式來進行銷售。同時為了提高房地產的市場競爭力，要進一步挖掘出房地產的潛在優勢，積極拓寬銷售渠道。例如在某些大型節假日以及具有特殊意義的節日進行房地產的促銷，對于購房金額較大的的客戶可以通過送商場購物券、電影票等方式進一步提高客戶對于房地產企業的認可程度。
4.房地產網絡營銷促銷策略策劃
房地產企業要根據地域的差距、成本、市場的需求程度、產品的市場競爭力、購買時間、購買頻率集中的時間點以及后續服務等因素，制定出一個綜合的定價系統，并且根據實際情況進行靈活調整。如在情人節或者是雙十一期間，搞相關的促銷活動，將房地產促銷和愛情相掛鉤，針對現代年輕人對于美好愛情的渴望心理，提出愛她就要給她一個溫暖的家的營銷策略。
同時在購房現場可以搞促銷活動，為現場的購房者提供一個免費提供一個向TA表白的機會，房地產將購買者的想法用紙寫下送給TA希望送的人。這樣既提高了房地產的銷量以及利潤，也迎合了現代人關于愛情的渴望，達到雙贏的目的。在進行房地產銷售的時候，要靈活調整房地產的價格，可以采取特殊事件定價法的方法來靈活調整商品價格。為了提高中間分銷商的銷售積極性以及客戶的參與積極性，在特定的時間段采取房地產進貨價格不變的前提下，對于某些特定情況下的購房者提供購房優惠。通過促銷策略在保證總最低的利潤的前提下，靈活調整商品價格，引起中間經銷商以及消費者的購買熱情。
五、結語
房地產營銷是在質量管理體系、風險管理體系、成本管理體系之下建立統一的監理程序和業務流程，在企業和房產項目實施過程中的知識數據以及實際經驗在公司內部員工之間共享，從而提高房地產營銷業績。尤其是在當下網絡信息快速發展的時代，房地產企業需要根據實際的情況制定出符合自己發展要求的新型市場營銷模式，從而促進房地產業良性發展。
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1、景觀設計工作室
設計工作室靈感創意成功率高
不經意問，消費者在購物時，除了比較商品的實用，更加追求品位、強調個性。經濟的穩定發展，讓藝術享受成為必需。也使得設計類行業“炙手可熱”。在產品豐富的市場經濟時代，個性化的產品永遠魅力十足。開一家景觀設計工作室、汽車美容店、彩鈴設計工作室、游戲動畫設計工作室等，都是極具發展潛力的創業選擇。
2、汽車美容店
正當有車一族陶醉在自駕出行的興奮中時，汽車美容行業悄然興起。汽車保養理念的傳播，讓車主心甘情愿地掏出皮夾。扮靚自己的愛車。據創業中國估算，一部價值10萬元的車每年行程2～3萬公里，一年的養護費就達到4000元以上。而且汽車越高檔，養護費越貴。然而，汽車美容從業者面臨著師傅口手相傳、自身文化水平低下等問題。而那些擁有高素質員工，與客戶溝通良好，能分析客戶心理，做出相應方案的“復合型”汽車美容店，生意將越做越大。
3、彩鈴設計工作室
你可曾遇到過撥通朋友手機時，聽不到單調的“嘟嘟”聲，而是各種各樣千奇百怪的聲音?這些優美的音樂或搞笑的對白，就是彩鈴，出自彩鈴設計師之手。目前彩鈴設計行業還是以兼職為主，但從去年下半年起，各通訊公司、網站已經開始大批量的招聘專職彩鈴設計師。隨著越來越多的人使用彩鈴業務，有音樂天賦的創業中國青年不妨開個彩鈴設計工作室。
4、游戲動畫設計
公司在青少年的世界里，游戲、動畫一個都不能少。網絡的普及，給網絡游戲和動畫制作帶來巨大的發展空間。但據專家測算，國內專業游戲動畫工程師不過8000人，與市場創業中國的旺盛需求相比，至少有15萬人的缺口。開家游戲動畫設計公司不僅需要足夠的專業人員，更需要一定的投資資金。
5、房地產估價咨詢公司
買房、賣房、換房、租房……房產是人們生活必不可少的商品，而且投資價值日益凸顯。不論是自住還是投資，都需要考慮價格、區位地段、戶型設計、房屋質量、開發商信譽、交通購物等諸多因素。二手房大量上市后，雖然房產的地理位置一直沒變，然而區域定位、城市規劃、周邊環境可能早已不同，因此更需“慧眼”。普通消費者處于信息不對等地位，想尋找超值房產。只能求助房地產估價咨詢公司。
6、營養配餐工作室
一日三餐，填飽肚子不難，難在如何搭配，吃出營養和健康。小菜搭配不好影響食欲，飲食結構不合理還會導致多種疾病，于是學校、機關、企業、餐飲行業迫切需要“營養配餐師”來指點。這時候，一家營養配餐工作室能根據顧客的年齡、性別、體質提供個性化的科學配餐咨詢。國內專業配餐領域幾乎是空白，而且行業門檻并不高。
提供咨詢之余，開個培訓班，傳授烹飪原料知識、食品營養知識、食品安全知識、餐飲成本核算知識、營養配餐的準備、營養食譜的制定、營養餐的制作等知識，相信前來求學的人不會少。生活服務業以人為本天地寬，小到一日三餐的搭配，大到個人理財、甚至創業中國人生規劃，要想少走彎路、少花冤枉錢，還真離不開專業人士的指導。于是，營養配餐工作室、財務策劃咨詢公司和職業顧問室也打入了十大最具潛力創業項目。
7、財務策劃(理財規劃)咨詢公司
你會理財嗎?據一家專業網站調查，78％的被調查者需要專家顧問的理財意見，25％愿意委托理財，50％以上愿意支付顧問費。可見，收入多了，自然要理財、要投資，于是，人們對理財規劃的需求日趨旺盛。據香港高級財務策劃師介紹，現在香港私人財務咨詢公司已有3000多家，以個人理財咨詢服務為主營業務。據預測，2008年個人財務咨詢公司將在內地蓬勃發展。那些取得資格認證的注冊財務策劃師一旦組建成咨詢公司，其前景令人矚目。
委托方(以下簡稱甲方):
方(以下簡稱乙方):
甲、乙雙方經友好協商，現就甲方自有產權的不動產，交由乙方房地產中介機構負責銷售事宜達成如下協議：
甲方自有產權的不動產位于 市 區 單元第____層，共(套)，房屋結構為__ __，建筑面積 平方米，戶型 ;房屋所有權證號： ，屬于： 。附房屋狀況表。
二、銷售價格與收款方式：
1、甲方確認本合同指定的房屋銷售底價為__ __元/平方米，總價 元人民幣，乙方可視市場情況高于底價銷售, 銷售價超出甲方指定銷售底價部分，甲方得 %、乙方得 %。若銷售價低于甲方底價，須征得甲方書面認可;
2、甲方確認由乙方代收房款。
三、甲方同意乙方客戶的以下幾種付款方式：
雙方約定，自購房客戶與甲方簽訂房屋買賣合同，房產證過戶并交房后，方辦理房款結算手續。
一次性付款結算方式：
1、一次性付款是指即購房客戶與甲方簽訂房屋買賣合同當日將全部房款支付到乙方帳戶;
2、乙方代收購房款，在甲方自行辦理產權過戶手續或委托乙方辦理產權過戶手續后，自房產證過戶完畢之日起三日內乙方將代收購房款轉予甲方。
按揭貸款的結算方式：購房客戶與甲方簽訂購房合同后，購房客戶向乙方支付首期房款后開始向銀行申請按揭貸款，接揭貸款手續獲批后，待房產證過戶并辦抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭銀行付清。
為保證房屋交易的安全性，房屋產權過戶手續辦妥后，甲方接到乙方通知后，須憑本人身份證來乙方處領取房款，如委托他人取款的，應憑經公證的委托書(注明代收房款)及委托人身份證明領取，甲方系法人的，應以合同載明的開戶行和帳號轉帳。
五、期限及權限：
1.本合同期限為 個月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行終止。
2. 甲方全權委托乙方在不低于甲方售房底價的情況下與客戶簽訂定房協議書，并代甲方收取房款。
3、在本合同有效期內，甲方不得指定其他人或中介機構銷售該不動產。
4、委托期滿仍未銷出者，甲方授權乙方可在委托底價內下浮 %出售。
推薦合同范本銷售合同范本家電銷售合同煤炭銷售合同房產銷售合同批發商合同圖書銷售合同產品協議中英文銷售合同墊底銷售合同六、費的收取
1、乙方的費為本合同所售不動產，在出售成功后按成交總額的____%收取，乙方實際銷售價格超出甲方指定銷售底價部分，甲方得 % ，乙方得 %。費由甲方以人民幣形式支付，由乙方從代收房款中扣除。
2.甲方在與乙方客戶正式簽訂房屋買賣合同,乙方客戶支付首期房款后，乙方即可獲得本合同所規定的全部費。
3、甲方委托乙方在信息宣傳系統上為該物業廣告及帶購房客戶到現場看房，雙方商定甲方向乙方支付信息費、產證鑒定費及服務費合計 元。
1、甲方向乙方提交如下房屋產權證明資料，并保證其真實、準確性。
1)、《土地使用權證》、《房屋所有權證》、房主身份證等有效證件的復印件及原件，乙方核對原件無誤后將原件交還甲方。
2)、已婚夫婦，房屋所有權在一方名下，但共同生活超過八年的，應證得另一方的書面同意。
3)、原購房協議書(另：如房屋是集體土地，應提交鄉、村辦及所屬村委會城管科證明)
4)、房屋平面結構圖及附屬設施說明清單、鑰匙等。
5)、房屋是否設定擔保等債權、債務的書面聲明。
6)、有委托人代辦的，應出具經公證的房主授權委托書原件及受托人身份證明。
2、甲方保證該不動產的產權清楚，若發生與之有關的權屬糾紛及債權、債務糾紛概由甲方負責清理，因此給乙方及乙方客戶照成的經濟損失，甲方必須負責賠償。
3、乙方在與客戶簽訂定房協議書合同后，甲方應在得到乙方通知后三天內來乙方處簽署銷售確認書，并與乙方客戶會簽購房合同，如因甲方地址、電話變更，而未能通知甲方而給甲方所造成的損失概由甲方負責。甲方聯系電話及地址以本合同所載的地址為準，經交郵即為送達。
4、甲方與乙方客戶簽訂房屋買賣合同后，若雙方委托乙方辦理房產證的過戶手續，應支付代辦費。
5、房產證辦理過戶完畢，甲乙雙方結清房款，則本合同指定的不動產義務即告完成。
6、原則上，乙方要求甲方應在房產證辦理過戶后，方交付房產給購房客戶。特殊情況下，甲方愿提前交房應書面通知乙方。
7、乙方系房地產的中介機構，依法承擔中介機構的權利義務。
1、乙方在委托期間，將委托不動產出售，并與購房客戶簽訂定房協議書，如購房客戶未履行定房協議書所規定條款，乙方有權終止定房協議書，并沒收定金;如乙方與購房客戶簽訂定房協議書后甲方反悔的，甲方應支付違約金，違約金的數額為乙方客戶繳納給乙方的定金。
2、甲方不得將該不動產委托乙方之外的任何中介機構和個人銷售，否則視為違約，應承擔違約責任。如甲方自行售出委托物業，應以書面形式提前3天通知乙方，否則乙方仍按未售物業出售，就此造成的經濟損失由甲方承擔。
九、乙方必須嚴守誠實、信譽、高效的服務原則，積極、主動、熱情地為甲方進行服務，乙方必須嚴守甲方有關商業機密不能外泄。
十、雙方一致同意本合同如發生爭議由無錫仲裁委員會仲裁。
十一、本合同一式兩份，雙方各執一份為憑，本合同附件為主合同不可分割的一部分。本合同自雙方簽字蓋章后生效。
十二、如有其它事宜，可簽訂補充協議。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
地址： 地址：
聯系電話： 聯系電話：
帳號：
簽約日期： 年 月 日
房地產營銷協議書二
編號：____房中介()字[201]第()號
甲方(委托方)：___________________
營業執照注冊號：___________________
地址：_______________ 聯系電話：________
乙方(受托方)：___________________
營業執照注冊號：__________ 資質等級及證號：____________
地址：_____________ 聯系電話：_______
甲方為促進商品房的銷售，委托乙方對甲方所開發的項目進行獨家營銷策劃和銷售，雙方在平等互利的基礎上，就委托之有關事宜達成如下合同條款：
第一條 委托主要事項(選項打)
全程 市場調研 營銷策劃 銷售
第二條 委托項目的位置、面積
1.項目座落位置：_______________
2.項目總面積約為______________平方米。(詳見甲方提供的測繪面積表，附件一)
第三條 銷售價格
1.銷售面積按套內建筑面積計算;
2.合同所約定的銷售房屋價格均價為______________ ;乙方應按照與甲方所商定并經甲方簽章認可的售樓價格(各房屋具體銷售底價表、付款方式、折扣及本合同其他約定條款等)進行銷售(詳見附件二);
3.在實際銷售中，如屬溢價方式銷售，在溢價范圍內乙方有權折扣優惠，無需經甲方同意;如屬甲方定價銷售，乙方無權折扣優惠，經甲方書面同意后，方可執行折扣優惠。
第四條 甲方權利與義務
1.提供有效的營業執照和開發資質證書復印件;
2.提供該項目的土地使用權證(復印件)、商品房銷售證書或預售許可證(復印件)及施工圖、分層平面圖、面積測繪報告、戶型圖以及施工進度計劃、項目材設及配置表等資料;
3.保證工程質量、工程進度、綜合驗收時間及交房時間(詳見附件三)，項目在修建過程中，若發生設計變更，應當及時書面通知乙方;
4.按雙方協商確定的計劃，承擔銷售廣告宣傳費用以及相關資料制作費用(詳見附件四廣告宣傳推廣計劃
5.派出專人配合銷售，負責審定售房合同、收款，辦理售房合同登記、銀行按揭與房屋產權、國土等手續，落實購房人的合理要求等工作;
6.提供《重慶市商品房(買賣)合同》范本;
7.對委托銷售面積內的房屋進行抵押、典當、按揭、抵債、拆遷還房、司法凍結、行政限制和自售的情況必須書面告知乙方;并保證提供的房源產權合法、有效;
8.提供裝修好的售房部、配備售樓電話、必要的辦公用品和購房直通車，承擔售房部房租、水、電、電話等辦公易耗品及車輛使用等費用;
9.可以定期檢查、督導乙方工作。并指派專人負責房屋買賣合同的簽章;
10.作好本合同的保密工作，防止對銷售造成不利影響;
11.負責按時支付乙方傭金及策劃費;
12.約定承擔的其它費用：___________
1.乙方必須提供營業執照和房地產中介服務資質證書復印件;
2.本合同簽署后_______ 天內向甲方提交市場調查報告、營銷策劃案及營銷實施計劃給甲方審定，在甲方基本具備銷售條件后，經甲方同意，在_______天內展開銷售實際運作;
3.切實完成向甲方承諾的銷售計劃(詳見附件五)，嚴格執行銷售價格及付款方式(詳見附件六付款方式)。特殊情況須經甲方書面同意;
4.不得以甲方的名義進行本合同約定之外的業務;
5.不得超出甲方認可的宣傳資料范圍進行宣傳和推廣;
6.未經甲方同意，不得代收任何售房款項，如遇特殊情況乙方代收客戶房款，需在24小時內交付甲方，其它約定除外;
7.根據銷售需要及市場需求，在雙方確定的銷售底價基礎上，溢價或漲價的幅度應報甲方書面批準后方可執行;
8.協助甲方與購房人簽訂商品房買賣合同。本合同約定銷售范圍內的房屋，所有銷售均視為乙方完成;
9.乙方有權拒絕任何形式的虛假按揭融資;
10.乙方應當為甲方保守相關商業機密;
11.乙方在經營活動中，應當自覺維護和提升甲方企業形象;
12.約定承擔的其它費用：_______________
第六條
本項目廣告宣傳和活動推廣費用(包括報刊、電視廣告、()印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤、展銷會等)，由甲方根據推廣計劃按以下項支付。
1.廣告推廣費用分別直接支付給新聞宣傳單位和制作單位;
2.支付給乙方，由乙方負責支付。
第七條 策劃費及結算方式
前期市場調查、項目定位調研和項目營銷策劃費為______萬元(大寫)(￥ _______萬元)，本合同簽定時甲方預付_________萬元給乙方，余款甲方在乙方提交正式報告文本____日內一次性付清。若甲方對正式報告文本有異議，需在二日內提出整改意見，乙方必須在_____日內整改完成，提交甲方，甲方二日內未提出異議，視為認可。
第八條 銷售傭金按以下項方式計算
1.傭金=底價傭金+溢價獎勵
其中：底價傭金=底價銷售合同總金額_______%
溢價獎勵=(銷售價-底價)銷售面積_______%
2.傭金=(銷售價-底價)銷售面積
3.傭金=銷售合同實際金額的_______%
4.其他方式_____________________
第九條 銷售傭金結算方式
1.當甲方收到所簽售房合同首期房款時，視乙方成功，甲方應按售房合同成交總額，依照本合同第八條分別計算傭金;
2.當甲方收到首期房款后即應按時結算傭金給予乙方，結算日為_________，甲方在結算當日可用轉帳或現金方式支付乙方，乙方提交收款票據。
第十條 甲方違約責任
1.若購房人購買的該項目房產的實際情況與甲方提供的材料不符或產權不清，規劃設計變更或銷售面積變化，以及因工期、交房期、質量、銀行按揭、典當抵押等問題產生的糾紛，均由甲方負責;
2.甲方如不按合同規定的期限向乙方支付傭金，則每超過一天按應付傭金的_______%向乙方支付滯納金;若傭金支付時間超過三個月，視甲方違約，違約金為_______萬元。乙方有權解除合同，并由甲方完全承擔違約責任;
3.如甲方認可的銷售費用開支不能及時到位，由此造成銷售工作的停頓，后果由甲方承擔;
4.開盤時間定為_______年_______月_______日，若因甲方原因導致該項目不能按時開盤而引起的乙方前期準備工作順延，順延時間不超過_________天，否則甲方應支付乙方前期工作準備金_______萬元整，并且乙方有權終止本合同。
第十一條 乙方違約責任
1.乙方不得以甲方的名義從事本合同規定的銷售活動之外的任何商業活動，也不得以虛假夸大之詞欺騙購房人，只能在甲方編制的書面宣傳資料和允許的范圍內對購房人進行宣傳，否則造成的社會不良影響及甲方、第三方的損失由乙方承擔;
2.乙方不得私收房款及預訂款，乙方有任何未經甲方同意私收房款、預訂款以及其它挪用行為，視為違約，甲方有權立即終止乙方承銷權，并追究其法律責任;
3.乙方如不能按雙方約定時間完成策劃工作進行銷售，視乙方違約，違約金為_______萬元。甲方有權解除合同;
4.乙方若無故終止合同給甲方造成經濟損失，則乙方需向甲方賠償經濟損失_______萬元人民幣。
第十二條 本合同執行期間，在合同約定的銷售范圍內，甲方不得任意售房;如甲方有購房客戶，須交乙方進行辦理，售出房屋仍計入乙方銷售總額中，并按合同約定結算傭金給乙方，如甲方用委托乙方銷售的房屋進行抵債、抵償、抵押、置換等，則視同為乙方銷售，甲方按本合同約定支付乙方傭金。
第十三條 正式銷售時間為辦好預售許可證時雙方協商計算，三個月之內乙方銷售房屋面積少于計劃任務的%或銷售額少于_______萬元，甲方有權解除本合同，但需結清乙方應得傭金;否則乙方有權銷售至合同期滿止，甲方不得停止乙方承銷權。
第十四條 退房處理方式
1.甲方責任：乙方執行退房指令，所退之房屋乙方繼續銷售，乙方已收之傭金不再退還甲方，乙方再售該房屋，甲方仍需支付傭金;
2.乙方責任：由于乙方的責任造成的退房，甲方有權扣除乙方的傭金，造成甲方損失的由乙方承擔賠償責任。
第十五條 若乙方無有效合法的營業執照、資質證書以及超范圍的受托，給甲方造成的損失和不良影響，均由乙方承擔經濟責任和法律責任。
第十六條 本合同期未滿而中途終止時，在一年內甲方不得聘用未經乙方許可的任何原聘用人員。因甲方違約給乙方造成經濟損失的，甲方必須賠償。
第十七條 合同期限
____年____月_____日至_____年____月____日。
在合同有效期內，任何一方不得隨意單方面終止本合同，本合同期滿前60天，若甲方未提出反對意見，本合同期自動延長60天。
第十八條 其他約定：____________________
第十九條 甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決，協商不成的，按本合同約定的下列方法之一，進行解決(選項打 ) ：
1.向_______仲裁委員會申請仲裁 ( )
2.向_______人民法院提訟 ( )
第二十條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，辦證機構登記備案一份，雙方簽字蓋章即刻生效。
甲方(蓋章)：______________ 乙方(蓋章)：_______________
法定代表人：______________法定代表人：_________________
注冊房地產經紀人：__________
委托人：________________房地產經紀人協理：___________
簽約地點：__________________簽約時間：___________________
