時(shí)間：2023-05-29 17:43:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計(jì)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；變更；管理方式
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1005-913X（2016）05-0135-02
改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，各類房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范管理制度及法律法規(guī)都得到了建立與完善，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為我國經(jīng)濟(jì)財(cái)富的重要組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)存在著建設(shè)周期長、項(xiàng)目投資成本高、位置固定等多種特殊性質(zhì)，使得現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理十分混亂，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理難度。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目影響
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的全過程管理，高質(zhì)量的工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理時(shí)，必須充分考慮到項(xiàng)目定位、工程的招投標(biāo)、工程施工過程中的成本控制、物資的購置以及現(xiàn)場施工等各項(xiàng)工作間的配合與銜接。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃目標(biāo)與設(shè)計(jì)過程進(jìn)行充分的結(jié)合，找出最科學(xué)合理的施工管理方案與方法，以最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程施工的和諧統(tǒng)一。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
有關(guān)專家認(rèn)為，建筑施工的工期、成本以及質(zhì)量等問題都可以在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段找到根本原因。如缺乏可施工性導(dǎo)致的建筑施工進(jìn)度緩慢、工程延期、成本超支等問題，都是因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的紕漏與缺陷。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，對于建筑工程的工期、成本以及質(zhì)量控制都有著十分重要的意義。
1.對工期的影響
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對于工程工期的影響主要有以下幾個(gè)方面。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購置計(jì)劃都直接影響著工程施工進(jìn)度。科學(xué)完善的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購置計(jì)劃可以有效提高工程建設(shè)效率。反之，由于土建設(shè)計(jì)與設(shè)備購置計(jì)劃的不合理，導(dǎo)致工程出現(xiàn)返工、重置設(shè)備等問題，都會(huì)嚴(yán)重拖延工程進(jìn)度，延長工程建設(shè)工期。
高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)技術(shù)文件及咨詢報(bào)告可以更好的保障工程施工進(jìn)度。反之，設(shè)計(jì)階段的缺失，會(huì)導(dǎo)致后期出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)重阻礙工程施工進(jìn)度，還會(huì)使得業(yè)主被承包商大量索賠，引起糾紛。
2.對成本的影響
部分專家研究認(rèn)為：科學(xué)有效的工程設(shè)計(jì)可以為工程項(xiàng)目節(jié)省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對工程成本的影響在于：有效的開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以影響到建筑工程生命周期內(nèi)所需費(fèi)用的80%左右；由于在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，投資方就基本決定了工程項(xiàng)目規(guī)模等大體成本，因此，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)決定了建筑工程投資的80%左右。
3.對質(zhì)量的影響
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的技術(shù)文件及咨詢報(bào)告等，可以體現(xiàn)出工程項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項(xiàng)目內(nèi)在質(zhì)量的重要體現(xiàn)。 因此，只有高水準(zhǔn)的工程開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，才能確保工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、安全性及實(shí)用性。有關(guān)調(diào)查分析，我國建筑行業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理
方案設(shè)計(jì)的主要流程有：制定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行方案招標(biāo)評審、咨詢方案確定方案規(guī)劃方案報(bào)建設(shè)計(jì)文本方案報(bào)建。為了制定出一套經(jīng)濟(jì)效益高、滿足市場需求的設(shè)計(jì)方案，許多的房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)在方案設(shè)計(jì)階段使用如多輪方案競標(biāo)、專家咨詢論證、內(nèi)部評審等方法，花費(fèi)大量的內(nèi)外資源。但實(shí)際設(shè)計(jì)結(jié)果仍是差強(qiáng)人意，出現(xiàn)了許多設(shè)計(jì)成果偏離預(yù)定目標(biāo)，設(shè)計(jì)進(jìn)度緩慢等問題，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)。因此，加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的管理十分重要。
一般情況下，方案設(shè)計(jì)階段可以分為兩個(gè)部分，即方案招標(biāo)及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個(gè)反復(fù)多輪次的方案設(shè)計(jì)過程。因此，在各階段中，各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)人員，都應(yīng)認(rèn)真深入地剖析項(xiàng)目中各個(gè)價(jià)值體系，如：在建筑空間分布設(shè)計(jì)、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)置、以及建筑戶型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設(shè)計(jì)院進(jìn)行詳細(xì)溝通，并與政府有關(guān)部門保持聯(lián)系，促使方案設(shè)計(jì)健康發(fā)展。
還需要加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。部分房地產(chǎn)開發(fā)商制定的項(xiàng)目目標(biāo)不夠科學(xué)合理，給建筑施工帶來了許多風(fēng)險(xiǎn)。還有部分開發(fā)商喜歡鉆政策漏洞，甚至進(jìn)行違規(guī)操作，都會(huì)給建筑項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。而在委托與選擇方案設(shè)計(jì)公司時(shí)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這主要在于委托人對方案設(shè)計(jì)公司不夠了解，選用了資質(zhì)不佳的設(shè)計(jì)公司，因而使得設(shè)計(jì)成果達(dá)不到期望效果。因此，工程項(xiàng)目的組織者必須具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識，及時(shí)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然，確保整個(gè)方案設(shè)計(jì)階段與建筑施工的順利發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更
（一）設(shè)計(jì)變更
設(shè)計(jì)變更指的是設(shè)計(jì)部門修改與改變已經(jīng)確定的設(shè)計(jì)文件以及施工設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)。進(jìn)行設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)盡早處理，變更的越早，給工程帶來的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對于其余費(fèi)用的影響會(huì)很少甚至沒有；而在采購階段進(jìn)行變更時(shí)，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買設(shè)備及材料，浪費(fèi)了大量資源；在施工階段發(fā)生變更時(shí)，不僅會(huì)增加上述各類費(fèi)用，還會(huì)拆除部分已經(jīng)施工的工程，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，提高設(shè)計(jì)變更控制力度，盡量將其控制在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的初始階段，做好圖紙會(huì)審，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理設(shè)計(jì)中的失誤與漏洞問題，尤其是能嚴(yán)重影響到工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更，必須先計(jì)算變更預(yù)算，再做設(shè)計(jì)變更。
（二）設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因
提出設(shè)計(jì)變更的有可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等。造成設(shè)計(jì)變更的主要原因有： 調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，變更戶型設(shè)計(jì)；出現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤、漏洞；變更設(shè)計(jì)工藝技術(shù)；增減工程內(nèi)容；設(shè)計(jì)材料品種變化的影響；施工中出現(xiàn)的錯(cuò)誤；設(shè)計(jì)時(shí)地質(zhì)勘查資料不準(zhǔn)確導(dǎo)致施工出現(xiàn)誤差，如加深基礎(chǔ)等。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理
進(jìn)行設(shè)計(jì)變更管理主要有以下幾個(gè)方面：
（一）技術(shù)管理方面
1.在前期研究階段，應(yīng)仔細(xì)做好房地產(chǎn)市場分析以及相關(guān)技術(shù)準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提前做好搜集整理數(shù)據(jù)資料、地質(zhì)勘測等準(zhǔn)備工作，以便為設(shè)計(jì)人員提供充足的工程資料，提高設(shè)計(jì)效率。
2.一定要嚴(yán)格考察各設(shè)計(jì)單位的具體情況，根據(jù)其技術(shù)能力、服務(wù)內(nèi)容等設(shè)計(jì)資質(zhì)，科學(xué)選擇設(shè)計(jì)單位，確保設(shè)計(jì)人員的專業(yè)性。
3.組織構(gòu)建高效的管理團(tuán)隊(duì)。選擇具備一定專業(yè)能力的管理人員，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設(shè)計(jì)后期的變更數(shù)量，節(jié)省設(shè)計(jì)成本，有效提高設(shè)計(jì)進(jìn)度與設(shè)計(jì)質(zhì)量。
4.平衡設(shè)計(jì)方案與初步設(shè)計(jì)。進(jìn)行工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不僅需要宏觀考慮到各建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更需要注意技術(shù)的成本消耗以及可實(shí)現(xiàn)性。因此，在方案設(shè)計(jì)階段必須做好項(xiàng)目后期的技術(shù)深化與設(shè)計(jì)的平衡，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)與實(shí)際施工脫節(jié)的現(xiàn)象。
5.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更流程管理。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理流程，增加設(shè)計(jì)變更檢驗(yàn)及監(jiān)管程序，可以有效保障設(shè)計(jì)變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。
（二）合同管理方面
1.完善設(shè)計(jì)合同，對于設(shè)計(jì)變更方法進(jìn)行事前約定。合同中的各項(xiàng)具體條款需要合約成本部門及設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)商制定，對于設(shè)計(jì)中的缺陷及問題，設(shè)立相應(yīng)的賠償條款，可以最大程度的減少設(shè)計(jì)變更成本，提高設(shè)計(jì)效率。
2.做好合同交底工作
在簽訂好設(shè)計(jì)合同后，企業(yè)合約成本部門應(yīng)立即將合同信息通報(bào)給各職能部門，確保每位項(xiàng)目管理人員了解合同內(nèi)容及注意事項(xiàng)，減少及避免不必要的索賠。
3.進(jìn)行設(shè)計(jì)限額
對設(shè)計(jì)成本提出一定的額度限制，可以避免對于項(xiàng)目成本的浪費(fèi)，有效控制項(xiàng)目成本。對于能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，對其設(shè)立一定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或者技術(shù)指標(biāo)。對于不能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，應(yīng)對其所需的材料設(shè)備成本設(shè)置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關(guān)鍵點(diǎn)，一定要加強(qiáng)其設(shè)計(jì)額度的控制。
（三）責(zé)任管理方面
制定嚴(yán)格的設(shè)計(jì)管理責(zé)任體系，制定完整的設(shè)計(jì)變更責(zé)任圖（如圖2所示），確保每個(gè)職能部門都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責(zé)，將設(shè)計(jì)變更等責(zé)任落實(shí)到具體部門及個(gè)人，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)效率。為了提高項(xiàng)目建設(shè)工作效率，還可設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對于施工中引起設(shè)計(jì)變更的各類設(shè)計(jì)問題，設(shè)定一定的限制。以其限制金額為十萬元為例，如因?yàn)樵O(shè)計(jì)問題導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，如果超過十萬元?jiǎng)t扣除其1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用。以此來激勵(lì)設(shè)計(jì)單位，有效提高設(shè)計(jì)效率。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理有著較強(qiáng)的復(fù)雜性與技術(shù)性，其管理難度及其巨大，管理任務(wù)十分艱巨。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須重視房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)與變更的管理，嚴(yán)格把控開發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量，提高其設(shè)計(jì)的科學(xué)性與實(shí)用性，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，規(guī)范設(shè)計(jì)變更流程，完善合同規(guī)定，以法律手段維護(hù)開發(fā)商及施工單位利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；質(zhì)量管理；溝通管理。
隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，社會(huì)對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理取得了長足的進(jìn)步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，對房間功能設(shè)計(jì)要求也越來越高，從設(shè)計(jì)人員的角度出發(fā)，建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程在整個(gè)建筑項(xiàng)目開發(fā)中也更加顯得重要。房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€(gè)人便繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。
建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。
項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計(jì)劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目，其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目，并運(yùn)用項(xiàng)目管理技術(shù)來進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動(dòng)，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策化和設(shè)計(jì)過程中，引入項(xiàng)目管理的概念，對項(xiàng)目策化和設(shè)計(jì)過程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計(jì)人員對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。（有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。
因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。
方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人共享。
在方案設(shè)計(jì)階段也要對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項(xiàng)目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會(huì)帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識，對項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。
項(xiàng)目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對市場的了解比較及時(shí)，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。
建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過程控制
一、引言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷階段對項(xiàng)目運(yùn)營周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。
二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系
建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營各階段均有發(fā)生,但對應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。
三、實(shí)現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑
1、采用適應(yīng)開發(fā)運(yùn)營流程的過程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。
施工和營銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項(xiàng)目投資過程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營周期。
3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。
項(xiàng)目后評價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評價(jià),它通過對項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過去同類項(xiàng)目的后評價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
主要參考文獻(xiàn):
[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京:計(jì)劃出版社,2009.
【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制
近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。
這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。
下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。
1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。 1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評審活動(dòng)；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。 2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。
充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。 3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。
建立評審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。
3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 1 方案設(shè)計(jì)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。
在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。 2 施工圖設(shè)計(jì)階段
施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。
工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。
4 施工階段的質(zhì)量控制
工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。
4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。 1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃
在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。 1.3 質(zhì)量保證
質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。 2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制
項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。 2.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)
（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。
（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。
（3）不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。
（4）及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺判斷。
（5）在工程施工中要正確處理造價(jià)、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對立統(tǒng)一。 2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素
影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。
（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；現(xiàn)場管理
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目急劇增多，然而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理仍然存在著較多的問題，在很大程度上制約了我國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展。因此，進(jìn)一步探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理水平，對于提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的具有重要意義。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的重要性
1.1 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間
工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，提高管理水平，有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量。因?yàn)椋诠こ添?xiàng)目管理中，成本管理就屬于工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理的一個(gè)重要方面。所以，加強(qiáng)現(xiàn)場管理的成本管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省不必要的開支，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項(xiàng)目開發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理好整個(gè)工程項(xiàng)目的根本
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理相對于整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)而言，就如局部與整體的關(guān)系，同時(shí)，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導(dǎo)致整個(gè)工程項(xiàng)目的失敗。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時(shí)，也可以提高整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作又快又好地發(fā)展。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理是相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)實(shí)踐的要求
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，重視項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)行和運(yùn)用，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)部分，但是，現(xiàn)場管理所涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個(gè)方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場管理水平有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項(xiàng)法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的貫徹和實(shí)行，同時(shí)這也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理依法進(jìn)行的體現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理所存在的問題
2.1 質(zhì)量管理方面所存在的問題
質(zhì)量問題一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面。
（1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對進(jìn)場材料把關(guān)不嚴(yán)，主觀性的偷工減料問題普遍存在。
（2）在實(shí)際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或有關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工，從而為項(xiàng)目工程后期運(yùn)行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患。
（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓(xùn)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量。
2.2 設(shè)計(jì)管理方面存在的問題
隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷增多，今后我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程將向集成化、系統(tǒng)化以及規(guī)模化方向發(fā)展。然而，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)將面臨著新的挑戰(zhàn)，設(shè)計(jì)任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。調(diào)查顯示，以往經(jīng)常出現(xiàn)受到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)趕工的情況。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員缺乏現(xiàn)場一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場勘察，從而所提交的設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場實(shí)際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項(xiàng)目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作必須有盈利項(xiàng)目作為保障，由此可見，資金運(yùn)作管理是一個(gè)企業(yè)發(fā)展中的重要內(nèi)容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目現(xiàn)場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現(xiàn)在。
（1）相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項(xiàng)目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費(fèi)嚴(yán)重。
（2）不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項(xiàng)目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本盲目擴(kuò)大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性發(fā)展。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理措施
3.1 提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理水平
質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的重點(diǎn)所在，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的必經(jīng)途徑。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視質(zhì)量管理，切實(shí)地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進(jìn)行相關(guān)闡述。
（1）應(yīng)以經(jīng)濟(jì)處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際不斷對相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督體制進(jìn)行改進(jìn)與完善。
（2）強(qiáng)化施工現(xiàn)場管理力度，重視對各施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，并對各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為。
（3）加大對施工人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)力度，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質(zhì)量。
3.2 強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理
設(shè)計(jì)管理的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)規(guī)劃可以說是整個(gè)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案都是通過不同項(xiàng)目之間的對比，并進(jìn)行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計(jì)工作并非由一個(gè)設(shè)計(jì)單位獨(dú)立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計(jì)單位之間高效的溝通與聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計(jì)單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個(gè)設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)整體方案設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目工程能夠有效開展以及設(shè)計(jì)方案的提交時(shí)間。此外，還要對項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計(jì)管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。
3.3 重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，提高工程項(xiàng)目現(xiàn)場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進(jìn)行合理的控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率。
4 結(jié)束語
總之，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程不斷增多，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，提高現(xiàn)場管理水平成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高競爭力的重要手段。這就需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其現(xiàn)場管理隊(duì)伍的建設(shè)，不斷轉(zhuǎn)變觀念，不斷引進(jìn)國外先進(jìn)的現(xiàn)場管理理念，并結(jié)合企業(yè)和工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，切實(shí)地提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理水平，以使其更好地適應(yīng)新的社會(huì)要求和發(fā)展要求。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；現(xiàn)場管理；存在問題；策略
一. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的重要性
1.1 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間
工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)之一，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，提高管理水平，更有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量。因?yàn)椋诠こ添?xiàng)目管理中，成本管理就屬于工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理的一個(gè)重要方面。所以，加強(qiáng)現(xiàn)場管理的成本管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省不必要的開支，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項(xiàng)目開發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理好整個(gè)工程項(xiàng)目的根本
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理相對于整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)而言，就如局部與整體的關(guān)系，同時(shí)，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導(dǎo)致整個(gè)工程項(xiàng)目的失敗。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時(shí)，也可以提高整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作又快又好地發(fā)展。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理是相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)實(shí)踐的要求
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，重視項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)行和運(yùn)用，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)部分，但是，現(xiàn)場管理所涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個(gè)方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場管理水平有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項(xiàng)法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的貫徹和實(shí)行，同時(shí)這也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理依法進(jìn)行的體現(xiàn)。
二. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理所存在的問題
2.1 質(zhì)量管理方面所存在的問題
質(zhì)量問題一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面。
（1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對進(jìn)場材料把關(guān)不嚴(yán)，主觀性的偷工減料問題普遍存在。
（2）在實(shí)際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或有關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工，從而為項(xiàng)目工程后期運(yùn)行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患。
（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓(xùn)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量。
2.2 設(shè)計(jì)管理方面存在的問題
隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷增多，今后我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程將向集成化、系統(tǒng)化以及規(guī)模化方向發(fā)展。然而，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)將面臨著新的挑戰(zhàn)，設(shè)計(jì)任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。調(diào)查顯示，以往經(jīng)常出現(xiàn)受到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)趕工的情況。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員缺乏現(xiàn)場一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場勘察，從而所提交的設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場實(shí)際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項(xiàng)目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作必須有盈利項(xiàng)目作為保障，由此可見，資金運(yùn)作管理是一個(gè)企業(yè)發(fā)展中的重要內(nèi)容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目現(xiàn)場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現(xiàn)在。
（1）相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項(xiàng)目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費(fèi)嚴(yán)重。
（2）不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項(xiàng)目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本盲目擴(kuò)大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性發(fā)展。
三.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理措施
3.1 提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理水平
質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的重點(diǎn)所在，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的必經(jīng)途徑。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視質(zhì)量管理，切實(shí)地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進(jìn)行相關(guān)闡述。
（1）應(yīng)以經(jīng)濟(jì)處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際不斷對相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督體制進(jìn)行改進(jìn)與完善。
（2）強(qiáng)化施工現(xiàn)場管理力度，重視對各施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，并對各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為。
（3）加大對施工人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)力度，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質(zhì)量。
3.2 強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理
設(shè)計(jì)管理的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)規(guī)劃可以說是整個(gè)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案都是通過不同項(xiàng)目之間的對比，并進(jìn)行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計(jì)工作并非由一個(gè)設(shè)計(jì)單位獨(dú)立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計(jì)單位之間高效的溝通與聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計(jì)單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個(gè)設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)整體方案設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目工程能夠有效開展以及設(shè)計(jì)方案的提交時(shí)間。此外，還要對項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計(jì)管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。
3.3 重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，提高工程項(xiàng)目現(xiàn)場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進(jìn)行合理的控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率。
4 結(jié)束語
綜上所述，隨著我國城市變化飛快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程也不斷增多，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，提高現(xiàn)場管理水平成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高競爭力的重要手段。這就需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其現(xiàn)場管理隊(duì)伍的建設(shè)，不斷轉(zhuǎn)變觀念，不斷引進(jìn)國外先進(jìn)的現(xiàn)場管理理念，并結(jié)合企業(yè)和工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，切實(shí)地提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理水平，以使其更好地適應(yīng)新的社會(huì)要求和發(fā)展要求。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：工程造價(jià)；成本控制；分析；相應(yīng)策略
工程造價(jià)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，如果在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，能合理的運(yùn)用工程造價(jià)成本的管理，可以促使企業(yè)的開發(fā)成本降低，利益和利潤處于最大化，而且工程造價(jià)成本的管理貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目中，重視工程造價(jià)的成本控制，能在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)立于不敗之地，取得良好的效益，并且能提高成本的管理水平。
一、研究背景
房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作包括市場的準(zhǔn)確定位和開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的分析，選擇等一系列的問題，還有要確定開發(fā)內(nèi)容，開發(fā)規(guī)模，客戶群的分析和選擇。在開發(fā)建設(shè)投資前，運(yùn)用工程造價(jià)的分析，能更準(zhǔn)確的判斷預(yù)期建設(shè)造價(jià)投入程度的要求，如建造時(shí)的物料投入和分包商的競價(jià)選擇，前期的定位和預(yù)算能為后期的工程建設(shè)投資控制實(shí)質(zhì)性的確定范圍和標(biāo)準(zhǔn)，從而在房地產(chǎn)開發(fā)的源頭上就控制了建設(shè)工程的投資造價(jià)。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)資金面進(jìn)一步緊張，開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及企業(yè)兼并現(xiàn)象將增加。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和中介行業(yè)將面臨重新洗牌，面對房地產(chǎn)供需形勢的逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商也將調(diào)整發(fā)展策略。房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對之策必然是：大企業(yè)創(chuàng)造需求與控制產(chǎn)品上市并舉；在這樣的形式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更加重視成本控制的作用，把工作的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到研究市場、加強(qiáng)成本管理、制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上來。
二、成本控制管理思路
工程造價(jià)成本控制在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管理思路具體可以采納以下建議：
1.強(qiáng)化決策階段的工程造價(jià)成本控制與管理
工程項(xiàng)目的開發(fā)和建造，在前期的決策階段和投資階段，工程項(xiàng)目的規(guī)模大小，建造項(xiàng)目水平的高低，地點(diǎn)的分析和選擇，實(shí)施過程中相應(yīng)設(shè)備的采買等，都會(huì)對工程造價(jià)成本造成相應(yīng)的影響，選擇最優(yōu)的方案，合理的確定工程項(xiàng)目規(guī)模的大小，建造水平的高低等對工程造價(jià)的控制有直接的影響，工程項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)也直接影響工程造價(jià)費(fèi)用高低，并且工程項(xiàng)目的選擇也很重要，要盡量的選擇在有原材料和燃料的附近，這樣可以節(jié)約運(yùn)輸費(fèi)用和流通的時(shí)間。最后還要考慮土地的節(jié)約，自然資源的充分利用，交通運(yùn)輸方便等因素，對不同的工程項(xiàng)目施工方案再做出不同的技術(shù)和設(shè)備上的決策，不前期的決策階段的管理抓嚴(yán)，抓穩(wěn)，抓牢。
2.重視工程項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本控制與管理
在方案設(shè)計(jì)這個(gè)階段，工程造價(jià)成本控制的管理也會(huì)起到一個(gè)關(guān)鍵性的作用。工程前期的招標(biāo)設(shè)計(jì)是第一步，選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，并且要全方位的考慮設(shè)計(jì)方案的主體，盡量的將工程項(xiàng)目的主體和配套個(gè)工程設(shè)施在一起投標(biāo)選擇和考量，投標(biāo)設(shè)計(jì)完成時(shí)，要組織專家對各個(gè)方案對比評分，從而選擇最優(yōu)方案。工程設(shè)計(jì)的限額是第二步，項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)人員要熟悉掌握工程的預(yù)算和材料的費(fèi)用，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算，最好是工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理者，這樣能更好的預(yù)算限額，和把握工程投資費(fèi)用，把施工圖和費(fèi)用充分的結(jié)合在一起，在施工過程中要嚴(yán)格的控制設(shè)計(jì)方案的變更，以確保預(yù)算限額的穩(wěn)定性，在工程項(xiàng)目大的市場環(huán)境下有一個(gè)穩(wěn)定的保障。最好要制定一個(gè)合同來約束變更設(shè)計(jì)，這樣更容易加強(qiáng)管理。
3.強(qiáng)化招標(biāo)階段工程造價(jià)成本控制管理
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在招標(biāo)過程中，嚴(yán)格按《中華人民共和國招投標(biāo)法》執(zhí)行，首先要全面掌握工程招標(biāo)條件、范圍，認(rèn)真編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。其次，要保質(zhì)保量編制工程攔標(biāo)價(jià)，把工程攔標(biāo)價(jià)控制在合理造價(jià)的范圍，以達(dá)到工程造價(jià)成本控制的目的。在評標(biāo)過程中嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求對施工單位的資質(zhì)進(jìn)行審查，對不符合招標(biāo)文件要求的資質(zhì)單位，嚴(yán)格按招標(biāo)文件中的評標(biāo)辦法進(jìn)行評審，防治施工質(zhì)量低劣、信譽(yù)差以及財(cái)務(wù)狀況差的施工單位中標(biāo)，這對后期的工程成本控制將具有重要的意義。
4.優(yōu)化施工階段工程造價(jià)成本控制與管理
在施工的初期階段，要簽訂施工合同，施工合同是雙方重要的依據(jù)。施工合同中，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤贫龋苯佑绊懙绞┕るA段工程建造的科學(xué)管理。施工合同中的制度要保持相對的嚴(yán)謹(jǐn)，在施工過程中要根據(jù)施工合同中的制度，加強(qiáng)施工管理。這也保證了工程的造價(jià)管理和成本控制的合理性。工程建造項(xiàng)目中的施工單位的管理者要以施工合同為重要依據(jù)，如果出現(xiàn)建造中的矛盾糾紛，要合理的，強(qiáng)制性的依據(jù)合同制度解決糾紛。如果施工單位沒有按合同中的制度來履行合同的話，出現(xiàn)糾紛時(shí)，建造企業(yè)有權(quán)向施工方所要賠償。這樣能減少建造商的損失，也能從另一個(gè)方面和角度控制工程造價(jià)成本。工程量也是施工方的一個(gè)重要工作表現(xiàn)，工程量的成本控制與管理也是施工單位對工程造價(jià)成本控制的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，在這方面要找個(gè)統(tǒng)計(jì)員，學(xué)財(cái)務(wù)和數(shù)據(jù)分析的最好，在施工現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)和概預(yù)算，以此避免錯(cuò)算，漏算的工程項(xiàng)目，與此同時(shí)，還要與預(yù)算員統(tǒng)一有效的結(jié)合，如若發(fā)現(xiàn)可以進(jìn)行索賠的因素和現(xiàn)象，要及時(shí)的做好統(tǒng)計(jì)報(bào)量工作。施工中的材料成本控制也是工程項(xiàng)目費(fèi)用中的一項(xiàng)重要的組成部分。在保證質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格控制工程項(xiàng)目中的材料費(fèi)用，建造單位要委派監(jiān)督員，對材料的現(xiàn)場檢查和如實(shí)的記載，對后期的結(jié)算工作要做到有憑有據(jù)。這兩項(xiàng)重要的組成部分也要與其他各部門密切的結(jié)合，對于工程內(nèi)容和方案的變更，修改，造價(jià)管理相關(guān)部門要給與合理的核算，科學(xué)的管理，在必要的情況下，也可以結(jié)合合同中的相關(guān)規(guī)定和制度提出有效的索賠方案，這樣不僅保證了建造單位的利益，同時(shí)也保證了施工單位的合法權(quán)益。
5、加強(qiáng)工程竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)成本控制和管理
工程竣工階段的造價(jià)成本控制和管理主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證管理、審核，對施工過程中所發(fā)生的設(shè)計(jì)變更、工程量增減、其他增加的工程內(nèi)容等經(jīng)濟(jì)簽證進(jìn)行認(rèn)真審核，做到監(jiān)理公司、造價(jià)公司、建設(shè)單位三級審核并簽字確認(rèn)，審核完后，重視經(jīng)濟(jì)簽證的收集，作為結(jié)算審核的依據(jù)。二、加強(qiáng)結(jié)算審核工作，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行審核，在公平、公正的原則上，依據(jù)相關(guān)的文件、計(jì)價(jià)依據(jù)對施工單位報(bào)送的工程結(jié)算進(jìn)行認(rèn)真的審核，這對控制工程造價(jià)成本是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
三、成本控制管理方法
科學(xué)的工程造價(jià)管理在工程項(xiàng)目中處于一個(gè)重要的地位，成本控制系統(tǒng)的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與管理的一個(gè)不可或缺的重要組成部分。因此，在明確成本控制與管理的思路后，通過成本控制管理方法的實(shí)施，從而在工程項(xiàng)目中真正做到全過程的成本控制，具體可以從以下方面入手：
1.倡導(dǎo)全新理念，與時(shí)俱進(jìn)
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)工程造價(jià)的成本控制和管理現(xiàn)狀，提出全新理念，實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)。比如：在總體的工程建造中，所有的管理工作都要有一個(gè)核心的理念和一個(gè)核心方案，在我國房地產(chǎn)大市場，大環(huán)境下，提出全新的工程造價(jià)管理理念，結(jié)合新時(shí)代的發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)，改善施工階段的承包商和業(yè)主的對立的利益主體，在有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一些矛盾沖突等一些問題，要根據(jù)各種的管理規(guī)定，條例等方法，來解決這些矛盾和沖突。
2.創(chuàng)新管理方法，調(diào)整管理策略
在新的市場環(huán)境下，為了有效解決這些深入的矛盾，除了依靠制度外，還要采取其他的新措施，比如據(jù)最新研究，目前我國的香港等地已經(jīng)探討出了一種新的管理合作方案，以合作關(guān)系為新的合作起點(diǎn)，以合作伙伴為最終的目標(biāo)，達(dá)到雙方共贏，共融，共存的理念為方向，商定共同的目標(biāo)，從而找到爭端的方法，以此來達(dá)到共同的收益。
3.借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)市場競爭力
要積極學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的成本控制理論和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，形成適合我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全面控制理論。在工程的建造全過程中，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)上要達(dá)到高度的透明狀態(tài)，再結(jié)合工程項(xiàng)目建設(shè)中委托的中介咨詢機(jī)構(gòu)，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在成本控制上更有優(yōu)勢，以更好地適應(yīng)市場，提高國際競爭力，保證雙方的利益，才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。
結(jié)語：
隨著時(shí)代的發(fā)展，如何能更好的完善中國工程造價(jià)成本控制的管理，減少房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從實(shí)際上減少老百姓的購房困難問題，這是目前我國與國際間存在的巨大差距。分析問題的根本原因，推動(dòng)我國工程造價(jià)管理的規(guī)范化，市場化，科學(xué)化和完整化等進(jìn)程。還有對施工單位工程造價(jià)成本控制的管理，不僅僅是為了防止突破工程項(xiàng)目的造價(jià)預(yù)算，更重要的是從整體上有效的促進(jìn)工程的實(shí)施和施工的管理。因此，只有這樣充分的相結(jié)合才能使施工過程中把人力，物力充分的發(fā)揮作用，從而達(dá)到企業(yè)利益最大化，社會(huì)利益最大化，同時(shí)也能促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]王燕.淺論工程造價(jià)的全過程控制[J].住宅科技，2012（3）
(一)可以提高企業(yè)的核心競爭力房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時(shí)期已經(jīng)慢慢過去，在這個(gè)激烈競爭的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到市場的認(rèn)可。不僅需要在資金實(shí)力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要在房屋建筑方面實(shí)現(xiàn)低成本。在其它條件相同的情況下，房層建筑的低成本，就代表著在銷售價(jià)格方面的超強(qiáng)競爭力，銷售越快資金流就越大，企業(yè)的競爭力也就越強(qiáng)。所以房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理是降低成本、提升企業(yè)核心競爭力的主要途徑。
(二)可以保證利潤空間的最大化利潤就是在扣除成本、費(fèi)用及稅金后剩下的資金額度。落實(shí)成本控制，自然可以為企業(yè)謀取更多的利潤。目前經(jīng)濟(jì)效益是保證一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)其最大經(jīng)濟(jì)增加值和目標(biāo)利潤方面，落實(shí)成本控制與管理非常必要。
(三)可以提升企業(yè)的運(yùn)營效率成本控制還能夠提高企業(yè)的管理效率。主要表現(xiàn)在成本控制是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要舉措，成本控制水平的高低，就代表著企業(yè)管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理效率的重要手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面除了缺乏健全的制度體系和良好的成本控制意識外，對開發(fā)各環(huán)節(jié)成本制定不能全面到位的問題也普遍存在。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投入大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)成本集中產(chǎn)生在開發(fā)的各主要環(huán)節(jié)。在這幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本控制存在的問題主要有：(
一)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)很多房地產(chǎn)企業(yè)在控制設(shè)計(jì)成本時(shí)，往往存在設(shè)計(jì)單位選擇不當(dāng)，溝通不利以及成本控制意識不嚴(yán)等問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段都沒能將成本與技術(shù)、工藝、材料等指標(biāo)很好的結(jié)合起來分析，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視設(shè)計(jì)方案會(huì)審這一環(huán)節(jié)，不能很好的組織評審小組來進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的討論和會(huì)審。這些問題的存在，都導(dǎo)致了后續(xù)施工過程中設(shè)計(jì)的變更較多，從而造成后期窩工、返工以及誤工等現(xiàn)象，直接影響到了成本的后續(xù)控制。
(二)招標(biāo)環(huán)節(jié)企業(yè)的工程部和成本控制等部門缺乏對投標(biāo)企業(yè)的認(rèn)真考察，導(dǎo)致一些資質(zhì)較差的或者是一些資金及技術(shù)實(shí)力不強(qiáng)的施工企業(yè)中標(biāo)；在對招標(biāo)文件進(jìn)行編制時(shí)，沒有對相關(guān)的信息、數(shù)據(jù)及資料進(jìn)行全面的收集，也不能做到精確的分析。導(dǎo)致在招標(biāo)過程中出現(xiàn)了很多成本控制隱患。
(三)施工環(huán)節(jié)在這一環(huán)節(jié)存在的問題最多，很多企業(yè)在施工現(xiàn)場簽證都沒有嚴(yán)格的制度規(guī)范，也不能制定科學(xué)的制度流程，導(dǎo)致簽證流程混亂，從而造成成本控制失利；一些大宗的材料及設(shè)備采購和使用方面，沒能做到盡可能的利用自身資源和渠道，導(dǎo)致材料及設(shè)備的使用成本控制不利，同時(shí)也無法保障品質(zhì)；工程在付款審核方面各方的責(zé)任感缺失，審核機(jī)制不健全，導(dǎo)致審核不到位，甚至流于形式。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施
(一)做好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的好壞對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗都會(huì)產(chǎn)生直接影響。因此，在對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行確定時(shí)，必須做好方案的評審工作，盡量選擇最為合理、最為經(jīng)濟(jì)也最為科學(xué)的設(shè)計(jì)或規(guī)劃方案，同時(shí)還要考慮土地的統(tǒng)合利用率。通常最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案不一定是最為漂亮、最為宏偉的，但必須是即經(jīng)濟(jì)又實(shí)用的。無論是布局還是搭配都應(yīng)該體現(xiàn)出比例的合理性，同樣在戶型、面積及層數(shù)方面也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出合理性。實(shí)際上方案設(shè)計(jì)本身的成本控制是次要的，而且通常成本較高的設(shè)計(jì)方案其技術(shù)指標(biāo)也同樣高，投資效益也越好，因此，在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案選擇過程中，應(yīng)該對高收益、低成本等因素進(jìn)行綜合考慮，以保證設(shè)計(jì)方案成本的投資收益最大化。
(二)做好招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案確定以后，便可對該項(xiàng)目實(shí)施真正意義上的開發(fā)，首先就是對施工單位進(jìn)行確定。通常施工單位的確定需要根據(jù)招投標(biāo)文件，招投標(biāo)的目的就是為了以最低的成本，來實(shí)現(xiàn)最高的施工標(biāo)準(zhǔn)。因此，在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，需要先對投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績、以及技術(shù)、管理水平等進(jìn)行綜合調(diào)查和評價(jià)，盡量選擇規(guī)模較大，信譽(yù)較好以及建筑能力強(qiáng)的施工企業(yè)。在招投標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格審查招標(biāo)文件，在招投標(biāo)過程中盡量考慮成本控制問題，以低成本為目標(biāo)，簽訂細(xì)致而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹袠?biāo)合同條款，避免由于合同中權(quán)責(zé)不清的問題而引起日后的糾紛，這樣也能夠?yàn)樽陨砥髽I(yè)獲取利益的保障。
(三)做好項(xiàng)目前期預(yù)算的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常周期都較長，尤其是一些大型的項(xiàng)目需要進(jìn)行分期開發(fā)，因此，地房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)之前，應(yīng)該對預(yù)算編制進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂啤Ｍǔ７康禺a(chǎn)企業(yè)所采用的預(yù)算控制模式為全面預(yù)算模式，主要包括了房地產(chǎn)籌資、采購、投資、銷售以及其它經(jīng)營活動(dòng)。在預(yù)算控制方面不但要做好預(yù)算的編制，還要做好預(yù)算的執(zhí)行、分析以及考核等管理工作。預(yù)算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)明確，同時(shí)還要對預(yù)算的審定、下達(dá)等程度進(jìn)行規(guī)范，這樣才能及時(shí)而有效的控制好預(yù)算成本。另外，相關(guān)部門還應(yīng)該對預(yù)算的成果進(jìn)行評價(jià)、分析，以積極有效的采取改進(jìn)措施，保證預(yù)算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在籌資時(shí)，首先要確定籌資的方案，對現(xiàn)金的使用計(jì)劃進(jìn)行編制和修訂，然后再制定出相應(yīng)的成本費(fèi)用計(jì)劃，其中要盡量準(zhǔn)確的預(yù)測出分階段的現(xiàn)金支出情況，最后再對銷售的預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行制定，以便對未來的收入情況進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測。
(四)做好施工環(huán)節(jié)的成本控制施工成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比例較高，因此，對施工成本進(jìn)行控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重中之重。在進(jìn)行施工成本控制時(shí)，應(yīng)該充分發(fā)揮技術(shù)及管理優(yōu)勢，在不影響工程質(zhì)量的情況下，將施工成本控制到最低，這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)成本控制的主要途徑。施工階段除了在技術(shù)和管理方面進(jìn)行成本控制，還應(yīng)該在工程變更及簽證方面做好成本控制工作。在施工階段設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度變更、施工條件變更以及工程項(xiàng)目變更等都會(huì)對施工成本產(chǎn)生嚴(yán)重影響，因此施工過程中要做好這一系列的變更管理工作。由于在房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中，容易受到很多不確定因素的影響，從而導(dǎo)致工程計(jì)劃成本與實(shí)際成本出現(xiàn)差異，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前，還需要對各種可能出現(xiàn)的影響因素進(jìn)行全面的分析，并制定好相應(yīng)的防范措施，以保證施工成本的可控性。另外，在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該盡量避免擴(kuò)大建筑規(guī)模、提高建筑標(biāo)準(zhǔn)、增加建筑內(nèi)容等導(dǎo)致施工成本突增的現(xiàn)象出現(xiàn)。
四、結(jié)束語
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；措施
房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)階段進(jìn)行的成本控制主要涉及到項(xiàng)目投資、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目承發(fā)包、施工、竣工等各個(gè)階段。為了充分實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)，管理人員應(yīng)使用動(dòng)態(tài)化管理方式對系統(tǒng)化、復(fù)雜化成本進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對成本控制人員的知識范圍要求廣泛，因此應(yīng)廣益集思運(yùn)用集體智慧來達(dá)到成本控制的需要，進(jìn)而做好該工作。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括以下成本
1、前期建設(shè)費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程較長，其前期項(xiàng)目是指工程勘察到項(xiàng)目動(dòng)工這一過程，該期間所消耗的資金稱為前期投資。該階段應(yīng)著重關(guān)注征用土地這部分投資，如征用土地和拆遷安置以及補(bǔ)償?shù)雀鱾€(gè)項(xiàng)目投入成本等，各地政府關(guān)于這方面都有明確定位。
2、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)。該階段的成本消耗分為間接和直接兩種。直接成本是指直接消耗的材料、人工等等各類費(fèi)用。間接成本是指參與管理的人員薪資、固定資產(chǎn)的折舊和修理消耗以及辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等各類費(fèi)用。
3、項(xiàng)目安裝費(fèi)。項(xiàng)目在投入使用前有可能需要消耗一些工程安裝費(fèi)和設(shè)備安裝費(fèi)。安裝的形式可以是企業(yè)自行也可以是向外承包。若企業(yè)選擇自行安裝，則項(xiàng)目安裝投入的資金量將和建筑施工投入的資金量基本一致。
4、后期的清理費(fèi)，如恢復(fù)原環(huán)境的投入費(fèi)用。此類費(fèi)用極易和間接費(fèi)用發(fā)生混淆，因此人們按照現(xiàn)場是否設(shè)立管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行費(fèi)用劃分，管理機(jī)構(gòu)存在將其劃分為開發(fā)成本中，反之劃入當(dāng)期損益。
5、配套設(shè)施安裝費(fèi)。此類費(fèi)用是指可被計(jì)入成本但不能進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的各種公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如建設(shè)公廁、鍋爐房等項(xiàng)目費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制重點(diǎn)階段
1、方案設(shè)計(jì)階段
（1）設(shè)計(jì)方案優(yōu)化
在設(shè)計(jì)階段要將方案優(yōu)化作為第一要?jiǎng)?wù)，這也是工程成本控制的重要步驟。設(shè)計(jì)方案在進(jìn)行優(yōu)化時(shí)一定要確保其技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上都具備可行性。例如寫字樓在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化時(shí)，可以對樓型、裝修設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)層面積以及公共區(qū)域位置等方面進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)而有效提升建筑面積使用效率；在進(jìn)行設(shè)備選型時(shí)，既要確保方案的技術(shù)可行性，又要考慮方案的經(jīng)濟(jì)可行性，這樣既能有效控制成本，又能確保方案可以被實(shí)施。
（2）使用限額控制措施，限額控制是指按照獲批的設(shè)計(jì)任務(wù)書、投資估算有效完成初步設(shè)計(jì)控制，再使用初步設(shè)計(jì)規(guī)定的總概算設(shè)計(jì)與控制施工方案。使用限額設(shè)計(jì)方案，并落實(shí)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，可以有效對設(shè)計(jì)“鍍金”進(jìn)行控制。限額設(shè)計(jì)方案實(shí)施后，不能輕易變更，以避免投資限額被隨意突破。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理者要和設(shè)計(jì)人員及時(shí)溝通，以便能為工程建設(shè)及時(shí)提供有效資料。過多的變更會(huì)降低設(shè)計(jì)方案對工程造價(jià)的控制力， 所以，在項(xiàng)目建設(shè)中必須要制定明確的限額指標(biāo)，并使用激勵(lì)機(jī)制對工作進(jìn)行獎(jiǎng)懲考核。也可使用類比的方式進(jìn)行工程造價(jià)控制，如使用同類工程規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)對分析、優(yōu)化工程方案。
（3）分析項(xiàng)目的前期造價(jià)
設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的一般程序包括：專題調(diào)查、規(guī)定設(shè)計(jì)任務(wù)、編制方案設(shè)、審查圖紙。因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位和開發(fā)單位關(guān)注的方向不同，因此開發(fā)單位更加重視工程造價(jià)控制，該階段的工程造價(jià)控制應(yīng)由開發(fā)單位提出，由設(shè)計(jì)單位具體實(shí)施。開發(fā)單位和設(shè)計(jì)單位在選擇設(shè)計(jì)方案前，應(yīng)結(jié)合各方力量專門對成本控制的敏感點(diǎn)進(jìn)行討論研究，若進(jìn)行項(xiàng)目考察、采集先進(jìn)技術(shù)資料、組織專家研討會(huì)等。將工程技術(shù)方案選擇和成本控制目標(biāo)確定同時(shí)進(jìn)行。開發(fā)單位也可使用定額設(shè)計(jì)的形式，將成本控制的思想通過設(shè)計(jì)任務(wù)書系統(tǒng)的傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位。積極組織人員進(jìn)行圖紙會(huì)審，做好設(shè)計(jì)方案分析，使方案從設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售等各個(gè)方面都具有可行性。造價(jià)控制人員在設(shè)計(jì)階段的主要工作是使用造價(jià)分析的方法協(xié)助技術(shù)人員，參照經(jīng)濟(jì)分析以及價(jià)值工程原理等指標(biāo)設(shè)計(jì)出最適合的方案。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制
（1）抓好施工圖審核與細(xì)化
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工階段，對設(shè)計(jì)圖紙和審核水準(zhǔn)的的要求很高，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)圖紙與高超的審核水準(zhǔn)能對成本控制起到積極作用，同時(shí)也能有效降低施工中出現(xiàn)可變因素以及不確定因素的幾率。尤其是，經(jīng)過有效審查和細(xì)化的設(shè)計(jì)圖紙?jiān)陧?xiàng)目施工成本控制中具有更高的針對性，也具有更明確的著力點(diǎn)，對成本控制的貢獻(xiàn)很大。因此，為了有效對建設(shè)成本實(shí)行控制，就必須積極對施工圖紙進(jìn)行審查與細(xì)化。
（2）積極進(jìn)行工程施工招標(biāo)、材料采購招標(biāo)、合同管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工前應(yīng)選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)與建材供應(yīng)商，以確保工程在建設(shè)階段有序開展成本控制工作。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設(shè)單位時(shí)應(yīng)使用公開招標(biāo)的形式，賦予參與投標(biāo)的單位公平競爭的機(jī)會(huì)，使其的投標(biāo)書能充分滿足招標(biāo)要求，在制定合同條款時(shí)，不僅要充分考慮一些其他的要求，更要將成本控制考慮進(jìn)去。同時(shí)，合同在制定時(shí)要將一些能用合同形式寫出來的要求都記錄在內(nèi)，盡量避免漏算事項(xiàng)，以減少在決策、建設(shè)過程中出現(xiàn)的索賠等爭執(zhí)問題，進(jìn)而避免成本出現(xiàn)控制不當(dāng)，突破額定預(yù)算等問題。
（3）工程建設(shè)現(xiàn)場做好管理工作
在工程建設(shè)階段需要做的事項(xiàng)是選派一位合格的代表常駐施工現(xiàn)場，并選擇專業(yè)的監(jiān)理公司對施工質(zhì)量、工期以及成本投入進(jìn)行全過程監(jiān)督管理。這樣做，能保證房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)了解掌控工程進(jìn)度，進(jìn)而對監(jiān)理工作、設(shè)計(jì)工作、工程施工等項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，并加大現(xiàn)場監(jiān)督力度，積極找出問題并協(xié)調(diào)進(jìn)行解決，避免出現(xiàn)變更。并積極做好施工中出現(xiàn)的變更、簽證、隱蔽工程等認(rèn)定工作。
（4）做好預(yù)算管理，設(shè)立預(yù)算制度，防止人為原因?qū)е碌某杀旧仙?/p>
為了使預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中發(fā)揮更大的作用，在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，要積極加大預(yù)算和項(xiàng)目施工檢測的聯(lián)系力度，并及時(shí)找出可能引起成本變動(dòng)的因素，通過實(shí)行有效的成本控制措施，避免頻繁出現(xiàn)成本上升的狀況，并積極提升預(yù)算工作的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，使預(yù)算成果能對成本控制產(chǎn)生積極有效的預(yù)警效果、輔助效果，進(jìn)而使項(xiàng)目建設(shè)成本控制體系得到更好的完善。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在完工階段的成本控制工作
工程竣工后要進(jìn)行驗(yàn)收工作，在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商要積極組織有關(guān)部門按照合同與施工圖紙的要求對工程項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的檢查，并逐一試用其各項(xiàng)功能，發(fā)現(xiàn)工程建筑有遺漏問題或質(zhì)量問題時(shí)要及時(shí)通知施工單位進(jìn)行修整，避免在工程投入使用后再出現(xiàn)扯皮問題，或者產(chǎn)生額外的費(fèi)用。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售部門應(yīng)及時(shí)關(guān)注該行業(yè)的市場變化狀況，并制定出合理的銷售計(jì)劃，該計(jì)劃不僅要確保企業(yè)能提升銷售額，還應(yīng)保證企業(yè)擁有一定的市場占有率，進(jìn)而增大項(xiàng)目回款率，使企業(yè)資金迅速回籠。已經(jīng)竣工的項(xiàng)目在結(jié)算時(shí)，要根據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)階段記錄的數(shù)據(jù)，對其盈利狀況進(jìn)行客觀、公正的評估，并使用這些數(shù)據(jù)來檢測該項(xiàng)目的實(shí)際盈利狀況，對項(xiàng)目進(jìn)行評估、評價(jià)，并按照目標(biāo)（計(jì)劃）開發(fā)等各個(gè)環(huán)節(jié)的具體控制水準(zhǔn)，做好經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)工作，即就是參照市場要求，制定出更加完善的的激勵(lì)機(jī)制。
三、小結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作中主要的兩個(gè)因素是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)。其管理過程呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)化特點(diǎn)，管理行為具有系統(tǒng)性、綜合性以及科學(xué)性等特點(diǎn)，因此為了對成本進(jìn)行有效控制，就必須廣思集益，鼓勵(lì)全體人員積極參與管理過程，進(jìn)而做好成本控制工作。
參考文獻(xiàn)：
[1]周川. 設(shè)計(jì)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制[J]. 合作經(jīng)濟(jì)與科技. 2010（14）
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 造價(jià) 控制
一、背景及意義
最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)受到社會(huì)各界的關(guān)注。從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)使用的是國家的有限資源，并且是供小于求的狀態(tài)，物以稀為貴，這就決定了房地產(chǎn)市場盈利性強(qiáng)、資金回報(bào)率高，從而大批投資者把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。從社會(huì)角度來看，農(nóng)村的勞動(dòng)力正在逐年增加的流向城鎮(zhèn)，尤其是一線城市，這就造成了一線城市人口居住的問題成了不可避免的。特定的空間隨著人口的增多，每個(gè)人所占用的空間就會(huì)降低。為了保證人們的基本生活保障，做好民生工作，政府也十分重視居住問題，今年先后出臺了多項(xiàng)針對房價(jià)的調(diào)控措施。
從投資者―業(yè)主的角度來看，工程造價(jià)是指完成一項(xiàng)工程預(yù)期費(fèi)用或者實(shí)際開支的全部固定資產(chǎn)的投資費(fèi)用。這是一個(gè)廣泛的概念，在不同的領(lǐng)域根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和性質(zhì)工程造價(jià)會(huì)有更詳細(xì)的要求和具體的說明。房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)就是指在一定時(shí)間內(nèi)在一定的費(fèi)用內(nèi)完成規(guī)定質(zhì)量的房屋建設(shè)，即在規(guī)定的費(fèi)用內(nèi)，把人力、物力、財(cái)力利用最大化。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中時(shí)間、費(fèi)用、質(zhì)量時(shí)非常重要的衡量進(jìn)度的指標(biāo)。通常情況下，項(xiàng)目的完成率是非常低的，即很少比例的項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)規(guī)定的預(yù)算內(nèi)提交了合格質(zhì)量的工程。調(diào)查顯示，美國幾乎有55%的項(xiàng)目超出了預(yù)算。所以，對房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的控制是十分重要和必要的工作。
二、房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)周期長、任務(wù)多、工程量大的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制，就是在項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、基建階段，運(yùn)用一定的管理手段和技術(shù)方法把建設(shè)項(xiàng)目的成本能控制在合理的范圍內(nèi)，確保該項(xiàng)活動(dòng)所使用的資源都達(dá)到了最高的使用率。一是投資決策階段。這個(gè)階段是決定要不要開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段，在分析可行性的時(shí)候，對工程造價(jià)的準(zhǔn)確估算也是十分重要的一項(xiàng)工作。現(xiàn)在一些大的項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)方式，企業(yè)中標(biāo)的最大優(yōu)勢就是相對較低的成本。企業(yè)計(jì)算成本的過程就是實(shí)施造價(jià)控制的計(jì)劃階段。因?yàn)樗浞挚紤]了項(xiàng)目各個(gè)階段的任務(wù)以及完成任務(wù)需要的人力、物力和財(cái)力，這是對項(xiàng)目實(shí)施的預(yù)演，也是事前控制的最有力的證明。它是造價(jià)控制的最有力的依據(jù)，以及以后監(jiān)督工作的憑證。二是設(shè)計(jì)階段。這是影響房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的關(guān)鍵階段。一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案不僅僅具有良好的社會(huì)效益，而且有很大的經(jīng)濟(jì)效益，這是投資者最關(guān)心的一點(diǎn)。所以在設(shè)計(jì)階段，就要從不同的角度充分考慮到各種情況的發(fā)生，并提出相應(yīng)的應(yīng)急措施，力圖把方案做到最好。三是基建階段。項(xiàng)目經(jīng)理嚴(yán)格執(zhí)行方案和計(jì)劃，合理安排開工順序、保證施工環(huán)境的安全、合理組織施工人員工作。積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制，在施工單位的選擇上盡量使用招投標(biāo)方式，讓商家在一個(gè)公平、公正的平臺上競爭。四是竣工結(jié)算階段。由建設(shè)方向業(yè)主提供竣工圖，進(jìn)行資金結(jié)算，合同的結(jié)束。
三、房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的現(xiàn)狀
在我國建設(shè)項(xiàng)目長期存在著決算超過預(yù)算的問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場秩序的建設(shè)以及行規(guī)的確立，損害了整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段介紹工程造價(jià)的現(xiàn)狀。
1、投資決策階段
在項(xiàng)目計(jì)劃書階段，對工程做得估價(jià)一經(jīng)審批就會(huì)最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價(jià)準(zhǔn)確性不高。主要表現(xiàn)在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)判斷工程量，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有一次性、獨(dú)特性的特點(diǎn)，即工程之間的工程量由于功能、設(shè)計(jì)的不同也會(huì)有所區(qū)別。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)一般都是招投標(biāo)方式選擇建設(shè)方或者供應(yīng)方，尤其是國有企業(yè)中鐵、中鐵建等這些大型建設(shè)企業(yè)，也是通過投標(biāo)方式爭取合同的。建設(shè)方為了中標(biāo)，就會(huì)在合同中模糊自己的責(zé)任，從而降低標(biāo)價(jià)又不引起對方的懷疑。一旦中標(biāo)，在具體的活動(dòng)中就會(huì)由于合同中不明確的事項(xiàng)要求投資方提高投資額，整體下來業(yè)主就會(huì)發(fā)現(xiàn)成本比招投標(biāo)的時(shí)候高了很多。
2、設(shè)計(jì)階段
這個(gè)階段是工程造價(jià)最薄弱的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制最重要的階段。該階段造價(jià)失控的因素主要有：首先，設(shè)計(jì)方案不合理。一般是由于設(shè)計(jì)之初沒有充分考慮或者錯(cuò)誤認(rèn)為目的地的地質(zhì)。有些項(xiàng)目在勘查時(shí)候發(fā)現(xiàn)土質(zhì)不符合已有的設(shè)計(jì)方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設(shè)計(jì)方案甚至重新設(shè)計(jì)，這些都大大浪費(fèi)了時(shí)間和資金。其次，設(shè)計(jì)方案不是最優(yōu)的。設(shè)計(jì)方案直接決定了人員數(shù)目、材料規(guī)格和數(shù)量，這些都直接和造價(jià)相關(guān)聯(lián)。設(shè)計(jì)人員的主要關(guān)注點(diǎn)在于建設(shè)本身，而與經(jīng)濟(jì)性關(guān)聯(lián)不大。有些設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)性不強(qiáng)或者經(jīng)驗(yàn)不足會(huì)出現(xiàn)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)計(jì)過于保守、設(shè)計(jì)出現(xiàn)缺項(xiàng)漏項(xiàng)等情況的發(fā)生。最后，沒有嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。沒有完全按照“邊勘查，邊設(shè)計(jì)，邊建設(shè)”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財(cái)力的不必要的損失。
3、基建階段
基建施工階段是對設(shè)計(jì)方案的執(zhí)行，如果方案設(shè)計(jì)非常完美，那么施工階段出現(xiàn)造價(jià)失控的可能性就較小。但是沒有一個(gè)設(shè)計(jì)是完美無缺的，由于設(shè)計(jì)人員的主觀問題、施工階段沒有預(yù)測到的事情，這些都使得原來的設(shè)計(jì)沒有辦法準(zhǔn)確的實(shí)施。應(yīng)付不可測事件或其他非程序性事件都會(huì)使成本大大的上升。其次，設(shè)建設(shè)過程中會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理的地方，如果不及時(shí)更改，勢必會(huì)造成更多錯(cuò)誤的發(fā)生。
4、竣工結(jié)算階段
這是建設(shè)方、業(yè)主最后的資金核算階段。有些施工方會(huì)利用這個(gè)機(jī)會(huì)在竣工圖守上標(biāo)注改進(jìn)的材料、設(shè)計(jì)來增加結(jié)算造價(jià)，對于自己不利的地方則不標(biāo)注。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的建議
1、投資決策階段
投資決策階段是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，在此階段對房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)進(jìn)行控制是資源優(yōu)化最直接、最重要的階段。一是做好市場調(diào)查工作。市場調(diào)查是任何經(jīng)濟(jì)行為的第一步。只有充分了解市場環(huán)境、市場需求，才能增加銷售量，獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。調(diào)查就是深入基層，深入市場，針對自己特定的問題搜集數(shù)據(jù)和信息，通過對數(shù)據(jù)和信息的篩選、分類、整理和分析，得出結(jié)論。二是做好財(cái)務(wù)分析工作。請資深的財(cái)務(wù)評價(jià)或者本部門的專業(yè)人士對項(xiàng)目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)，從整體上和經(jīng)濟(jì)的角度評價(jià)該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可行。贏利能力說明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報(bào)率高的項(xiàng)目；資金回收期也是評價(jià)資金活動(dòng)的一個(gè)重要指標(biāo)，它直接影響了資金流向另一個(gè)項(xiàng)目的可能性，有時(shí)資金回收不回來，企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金不足失去投資的大好機(jī)會(huì)；企業(yè)也要做好自我信譽(yù)和能力的評價(jià)，這也是向銀行貸款時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)常見的籌資方式。
2、設(shè)計(jì)階段
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是除決策之外對業(yè)主投資額度影響最大的一個(gè)階段。設(shè)計(jì)階段的主要工作就是提供一張?jiān)诤侠眍A(yù)算內(nèi)、符合功能要求的建設(shè)圖紙。這是施工階段的依據(jù)，涉及方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到成本的多少。一方面，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)方式。招投標(biāo)方式的優(yōu)勢在于能囿集所有專業(yè)人士在一起，比較各個(gè)方案，選擇規(guī)定功能下的低價(jià)標(biāo)。對于業(yè)主來說節(jié)約了成本，對于行業(yè)來說可以加強(qiáng)企業(yè)間的良性競爭和合作，有利于促進(jìn)技術(shù)共享以及場機(jī)制的建設(shè)。招投標(biāo)方式也有其缺點(diǎn)就是費(fèi)用高，成功組織一次招投標(biāo)并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標(biāo)方式的確定以及召開都是耗時(shí)耗力的。但其回報(bào)也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問題不如提前優(yōu)中選優(yōu)，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設(shè)計(jì)。所謂“設(shè)計(jì)人員一條線，業(yè)主千千萬”，這充分說明了設(shè)計(jì)圖紙對于節(jié)約費(fèi)用的重要性。解決此問題的方法就是讓設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)之初就有一個(gè)大概的費(fèi)用概念，在一定的約束條件下利用自己的專業(yè)知識設(shè)計(jì)圖紙，而不是任憑自己的經(jīng)驗(yàn)不考慮經(jīng)濟(jì)因素。
3、基建階段
一是盡量減少設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更在房地產(chǎn)行業(yè)是不可避免的，施工方應(yīng)該對現(xiàn)場進(jìn)行管理和監(jiān)督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費(fèi)用的增加，要確定變更的界限，規(guī)范變更的程序。二是加強(qiáng)施工隊(duì)的管理。一般的現(xiàn)場施工人員文化素質(zhì)比較低，自我約束能力較差，項(xiàng)目經(jīng)理要加強(qiáng)對這些工人的管理。管理內(nèi)容包括：合理調(diào)度工種人員、科學(xué)安排機(jī)械設(shè)備的進(jìn)出、加強(qiáng)施工人員的成本意識等。這些可以讓員工最大條件的利用各項(xiàng)資源，節(jié)約材料，以及現(xiàn)場安全管理。這樣就能減少浪費(fèi)，同時(shí)預(yù)防危險(xiǎn)事故的發(fā)生。三是加強(qiáng)施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)管理。運(yùn)用項(xiàng)目管理的工具和知識充分掌握項(xiàng)目的進(jìn)展、時(shí)間進(jìn)度、費(fèi)用使用情況，這樣能讓項(xiàng)目經(jīng)理清楚項(xiàng)目進(jìn)行到什么程度，進(jìn)展如何，為經(jīng)理安排下一步工作提供信息。
4、竣工結(jié)算階段
業(yè)主應(yīng)認(rèn)真核對合同條款，查看建設(shè)項(xiàng)目是否完整竣工，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同條款。以及檢查在費(fèi)用核算中是否出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，材料的價(jià)格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗(yàn)收記錄，隱蔽工程要經(jīng)過監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)才算合格，才能進(jìn)行結(jié)算。
房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)比較大的工程項(xiàng)目，具有資金多、周期長、工程量大的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了其在較大的造價(jià)基礎(chǔ)上不好管理的問題，如何控制工程造價(jià)，使結(jié)算在預(yù)算之內(nèi)是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)急需解決的問題。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段出發(fā)分析了各個(gè)階段可能出現(xiàn)造價(jià)脫離控制的可能，并在每個(gè)階段提出了加強(qiáng)造價(jià)控制管理的建議。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性決定了我們不可能解決所有的問題，為了共同的利益，業(yè)主、投資者和第三方需要共同合作、相互監(jiān)督實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制目標(biāo)。
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摘要：房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃在房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的重要性房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施的對投資開發(fā)項(xiàng)目展開的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。項(xiàng)目的運(yùn)作也是因?yàn)榘l(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。隨著競爭越來越激烈,市場逐漸走向成熟,客戶購房理念也日趨理性,房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)越來越重視。然而從許多房地產(chǎn)開發(fā)工程案例反應(yīng)來看,目前我國的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平還非常不理想,管理水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后,經(jīng)濟(jì)效益還沒有達(dá)到預(yù)期的指標(biāo)。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
隨著國家國民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項(xiàng)目開發(fā)商與所有項(xiàng)目參建單位等也非常重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并在設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會(huì)各階層群體只會(huì)對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會(huì)處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢下，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。
1 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項(xiàng)目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。
2 強(qiáng)化質(zhì)量管理工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會(huì)對項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項(xiàng)目展開初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評價(jià)與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門單位也要對重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑需求。
與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過程中，還要對建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。
3 做好協(xié)調(diào)管理一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
4 結(jié)語：總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；造價(jià)管理
1、引言
在當(dāng)今這個(gè)競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)大潮中,如何求生存求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中,除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外,最重要的是控制價(jià)格,盡可能地減少工程成本,降低產(chǎn)品市場價(jià)格,最大限度地提高企業(yè)的投資收益。這一點(diǎn)一直倍受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注,既為熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。如何降低工程成本,提高企業(yè)工程投資收益,有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。
2、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)管理中存在的問題
2.1工程前期造價(jià)控制不當(dāng)
房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍忽視了工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而是把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算階段。企業(yè)對工程造價(jià)管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)概算和投資估算的作用，因此，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象。
2.2開發(fā)商對設(shè)計(jì)不夠重視
長期以來，許多房地產(chǎn)開發(fā)商對設(shè)計(jì)不夠重視。開發(fā)商完全不按照國家標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，把設(shè)計(jì)費(fèi)壓得很低，把設(shè)計(jì)周期壓得較短等，導(dǎo)致設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量不高，設(shè)計(jì)人員隨心所欲，設(shè)計(jì)變更頻繁。這些都給控制工程造價(jià)帶來較大的難度。
2.3招標(biāo)方式不規(guī)范
房地產(chǎn)公司一般采用邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，競爭不夠充分。有的房地產(chǎn)公司為了趕工期，搶進(jìn)度，喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)方式選擇施工單位，認(rèn)為控制住費(fèi)率就控制住了總價(jià)。還有一些房地產(chǎn)公司采用所謂的“議標(biāo)”，即在投標(biāo)人報(bào)完價(jià)后，采取討價(jià)還價(jià)的方式與對方議價(jià)，這種方式的缺點(diǎn)是比較明顯的，例如投標(biāo)人在首次報(bào)價(jià)時(shí)故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來議價(jià)。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制對策
3.1投資決策階段的工程造價(jià)控制
在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策已獲通過的前提下,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手:1)項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)。a.項(xiàng)目選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;b.項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場預(yù)測與市場定位;c.要編制科學(xué)的環(huán)境評價(jià)報(bào)告;d.應(yīng)做好地質(zhì)勘察工作。2)編制投資估算。在投資估算中,設(shè)計(jì)人員應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目內(nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖,工程內(nèi)容、費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理,確保估算質(zhì)量。通常主要采取的措施是進(jìn)行多方案比較,設(shè)計(jì)方案不僅要技術(shù)上可行,而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始,就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過程中去,按照工程造價(jià)管理的原則,合理預(yù)測投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化,盡可能打足投資不留缺口,這是編制投資估算工作的關(guān)鍵,也是下階段工作的重要依據(jù)。
3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制
工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是管理與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。在設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)應(yīng)從下面五個(gè)方面進(jìn)行控制和管理:
3.2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案
專家指出,雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小(1%-2%),但它對工程造價(jià)的影響程度卻能達(dá)到75%。建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí),要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化,采用先進(jìn)的技術(shù)方案。2)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。在市場經(jīng)濟(jì)的今天,開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制,通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位,同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案,避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后影響銷售,造成資金長期得不到回收。
3.2.2技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
方案設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后,還要重視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中采用限額設(shè)計(jì)是加強(qiáng)此階段監(jiān)督管理的有效手段,可避免無謂的浪費(fèi)。對于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,開發(fā)商要做到心中有數(shù),而作為設(shè)計(jì)單位,在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算要用數(shù)據(jù)說話,開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求,并為之創(chuàng)造外部條件。
3.3項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管理
（一）建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位與施工單位在開工前仔細(xì)審核設(shè)計(jì)圖紙，嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)規(guī)范，把在施工中可能出現(xiàn)的問題，在圖紙會(huì)審階段予以解決，避免在施工過程中影響工程進(jìn)度與質(zhì)量，或發(fā)生返工等現(xiàn)象，導(dǎo)致不必要的人力、物力及財(cái)力的浪費(fèi)。
（二）對于施工過程中發(fā)生的變更，必須在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)對比優(yōu)選變更方案后，經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)單位、總監(jiān)理工程師共同簽字認(rèn)可后實(shí)施，并在變更下達(dá)中要求附加變更價(jià)款，將被動(dòng)的事后控制變?yōu)槭虑翱刂啤：炞C內(nèi)容要及時(shí)準(zhǔn)確，量化明晰，與實(shí)際相符，杜絕不實(shí)和虛假簽證的發(fā)生。同時(shí)要建立一套嚴(yán)格的現(xiàn)場管理實(shí)施制度，規(guī)范現(xiàn)場簽證管理，做到簽證內(nèi)容及時(shí)準(zhǔn)確，量化明晰，與實(shí)際相符。
（三）工程結(jié)算應(yīng)按合同約定的計(jì)算規(guī)則、結(jié)算方法等進(jìn)行計(jì)算，質(zhì)量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全的工程才可以按程序進(jìn)行結(jié)算。對于承包商已完的工程，并不是全部進(jìn)行計(jì)量。而只是質(zhì)量達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)的已完工程才予以計(jì)量。另被計(jì)量的工程數(shù)量，并不一定是承包商實(shí)際施工的數(shù)量，計(jì)量的幾何尺寸要以設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)規(guī)范及合同為依據(jù)。
3.4項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的造價(jià)管理
竣工結(jié)算是項(xiàng)目造價(jià)管理的最后一關(guān)，是造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價(jià)與竣工決策的保障與前提。
（一）認(rèn)真熟悉圖紙，核實(shí)工程實(shí)際數(shù)量，對于未完工程或未做工作內(nèi)容在結(jié)算時(shí)應(yīng)予扣除；
（二）嚴(yán)格審查施工合同，正確合理處理結(jié)算糾紛。核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，正確計(jì)算索賠，審查合同其它條款的落實(shí)情況；
（三）做好工程材料價(jià)款的結(jié)算審查。審查是否按規(guī)定計(jì)算材料差價(jià)，審查是否存在施工單位將建設(shè)單位委托購買的材料列人工程結(jié)算的現(xiàn)象。
4、總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和造價(jià)控制應(yīng)是有計(jì)劃、有目標(biāo)的合同管理，通過采集積累信息、清單編制、風(fēng)險(xiǎn)管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理。在實(shí)際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強(qiáng)前期計(jì)劃管理。目標(biāo)定位，信息管理控制，過程管理才能有效地使項(xiàng)目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]宋曉東．淺談工程造價(jià)管理的全過程控制[J]．科技信息，2009,194．
