開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

    由于商品房預(yù)售對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用,客觀上要求用法律對其加以規(guī)范和引導(dǎo)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十六條的規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:

    (1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。

    (2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

    (3) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

    (4) 已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

    上述四個(gè)條件是發(fā)展商預(yù)售商品房最起碼的要求,隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,上海、廣東等地已經(jīng)在此基礎(chǔ)上提高了商品房預(yù)售的準(zhǔn)入門檻。以上海為例,1997年6月1日實(shí)施,2000年9月20日修正的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

    ① 土地使用權(quán)以出讓方式取得,已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金;

    ② 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;

    ③ 取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

    ④ 取得商品房的建設(shè)工程施工許可證;

    ⑤ 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);

    ⑥ 已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期,并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃;

    ⑦ 已經(jīng)與上海市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)(以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu))簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

    ⑧ 已經(jīng)制定房屋使用公約,并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

第2篇

[關(guān)鍵詞]商品房；交付條件；爭議

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）04-0278-01

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，購買商品房已經(jīng)成了關(guān)乎到人們一生的大宗商品。但在交房的時(shí)候存在著諸多爭議，爭議問題的核心是交付條件是否具備，主要集中在交付驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、竣工驗(yàn)收備案表的性質(zhì)和地位、專業(yè)驗(yàn)收是否屬于交付條件等問題上。

（一）關(guān)于驗(yàn)收合格的爭議與見解

商品房交付實(shí)踐中，是否驗(yàn)收合格具備交付條件應(yīng)該根據(jù)有關(guān)的法規(guī)。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定：“建設(shè)方收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方進(jìn)行竣工驗(yàn)收。《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》作為調(diào)整工程建設(shè)活動的特別法，已經(jīng)明確規(guī)定：建設(shè)工程具備了竣工驗(yàn)收條件，經(jīng)建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理五家單位驗(yàn)收合格即竣工質(zhì)量驗(yàn)收合格后，可以交付使用。另外，《房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》也有相關(guān)的規(guī)定。其中，《房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

以上“驗(yàn)收合格”作為交付條件的法規(guī)和合同依據(jù)，對其作為交付條件的事實(shí)本身已無爭議。但是對判定“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)本身卻存在爭議。爭議的主要表現(xiàn)是對于“驗(yàn)收合格”的概念與內(nèi)容理解不同，只是列舉說明了相關(guān)建設(shè)、監(jiān)理、施工等單位應(yīng)當(dāng)完成這些工作之后，才能夠認(rèn)為作為交付條件的“驗(yàn)收合格”工作已經(jīng)完成，現(xiàn)有法律法規(guī)對于是否“驗(yàn)收合格”并沒有明確的界定。

針對爭議，筆者認(rèn)為“驗(yàn)收合格”應(yīng)是指房子竣工驗(yàn)收合格，即緊密相關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)等五家單位驗(yàn)收合格。因此，開發(fā)商將這幾個(gè)單位驗(yàn)收合格作為交付條件約定到合同中，并按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人是有法可依的。實(shí)踐中也認(rèn)可了五家單位竣工驗(yàn)收合格可作為商品房的交付條件，并且示范文本允許當(dāng)事人自行作出約定也是可行的。

（二）關(guān)于《竣工驗(yàn)收備案表》的爭議與見解

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門審核的行為。其法律依據(jù)，一是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，該法第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”二是《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》，該法第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。”這兩個(gè)法律里面產(chǎn)生的文件就是《竣工驗(yàn)收備案表》。

在上述兩個(gè)法規(guī)規(guī)定中，并不能看出竣工驗(yàn)收備案與商品房交付條件的關(guān)系，對于未辦理或者未獲得《竣工驗(yàn)收備案表》的法律后果如何，是否影響到商品房交付條件的構(gòu)成，以及條件是否完備等問題在此規(guī)定中并沒有涉及并明確界定，這也是對《竣工驗(yàn)收備案表》的性質(zhì)與地位存在爭議的主要方面好需要完善的內(nèi)容。

（三）關(guān)于工程竣工驗(yàn)收合格與《工程竣工驗(yàn)收備案表》關(guān)系的爭議與見解

第3篇

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時(shí)，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？

對于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗(yàn)收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時(shí)還遇到一個(gè)程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)

為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯(cuò)責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

第4篇

作者簡介：羅孝玲（1963-），女，湖南衡陽人，教授、博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)理論與實(shí)踐；馬世昌（1988-），男，山東濰坊人，博士研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)理論；王維（1984-），男，云南昭通人，碩士研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)理論。

摘要：構(gòu)建了“剛性需求吸收”和“土地?cái)D出”的變量，建立了保障性住房對商品房價(jià)格影響的VAR模型。滯后4階的自回歸結(jié)果和脈沖響應(yīng)結(jié)果顯示：土地?cái)D出量對商品房價(jià)格確有正向影響；剛性需求吸收量對商品房價(jià)格確有負(fù)向影響；二者都與商品房價(jià)格存在Granger因果關(guān)系；在短期內(nèi)，剛性需求吸收對商品房價(jià)的平抑作用更顯著；長遠(yuǎn)來看，土地?cái)D占對商品房價(jià)格的提升作用比剛性需求吸收導(dǎo)致的抑制作用更持久。

關(guān)鍵詞：保障性住房；商品房價(jià)格；土地?cái)D出；剛性需求吸收；VAR模型

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1001-8409（2013）10-0001-04

Research on the Influence on Commercial

Housing Price from Affordable Housing

— Based on the Perspective of Supply and Demand Combination

LUO Xiaoling， MA Shichange， WANG Wei

（School of Business， Central South University， Changsha 410083）

Abstract： This paper builds the proxy variable of ‘rigid demand absorption’ and ‘land extrusion’，and builds a VAR model. The autoregression results with 4order lag and the impulse response. The result shows that： land extrusion can truly raise the price of commercial housing； rigid demand absorption can truly reduce the price of commercial housing； both of them are the Granger relationships； in the short time， the effect from rigid demand absorption is severer than that from land extrusion， but in the long run， the effect from land extrusion is severer than that from rigid demand absorption instead.

Key words： affordable housing； commercial housing price； land extrusion； rigid demand absorption； VAR model.

住有所居是人類生存的必要條件，享有住宅是一項(xiàng)基本人權(quán)。然而，自2004年開始我國商品性住房價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲，伴隨著收入分配機(jī)制尚未及時(shí)改革，擁有住房成為了普通家庭尤其是中低收入家庭所面臨的最大困難。在這樣的背景下，2007年8月7日國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號），標(biāo)志著保障性安居工程正式啟動。

保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的概念，指的是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。然而，旨在改善人民群眾居住條件、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)的保障性住房，卻在理論界和實(shí)務(wù)界引發(fā)了到底會平抑商品房價(jià)格還是會拉高商品房價(jià)格的爭論。

1兩種理論爭辯

在關(guān)于保障性住房的建設(shè)如何影響商品性住房價(jià)格的爭論中，形成了“剛性需求吸收論”和“土地?cái)D出論”兩種理論觀點(diǎn)。

“剛性需求吸收論”認(rèn)為，保障性住房的建設(shè)和受保障對象覆蓋范圍的擴(kuò)大必然會吸納一部分住房的剛性需求，而這將導(dǎo)致市場對商品性住房需求的降低，進(jìn)而造成商品房價(jià)格的下跌。持有這一觀點(diǎn)的學(xué)者比較多。國外學(xué)者多關(guān)注于保障性住房建設(shè)對住房需求的影響進(jìn)而研究房價(jià)和房租問題，Cutts針對人們對住房補(bǔ)貼政策的質(zhì)疑，研究認(rèn)為可降低各級別的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，用同樣的預(yù)算擴(kuò)大住房保障的覆蓋面[1]；Anne補(bǔ)充了Cutts的研究，通過分析法國住房補(bǔ)貼政策，發(fā)現(xiàn)政府發(fā)放的補(bǔ)貼間接地使房租有所提高[2]；Levitt對接受了住房券補(bǔ)貼的家庭進(jìn)行了長達(dá)5年的觀測，評估了住房券對低收入家庭的改善作用[3]；國內(nèi)研究方面，王先柱、趙奉軍實(shí)證認(rèn)為保障性住房的興建能拉低商品房價(jià)格[4]；高波進(jìn)一步分析了保障性住房建設(shè)對商品房價(jià)格產(chǎn)生的內(nèi)在機(jī)制，認(rèn)為保障性住房之所以能夠抑制商品房價(jià)格，源于其分流了商品房市場的需求[5]；王斌、高戈構(gòu)造了SVAR模型，實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)保障性住房的建設(shè)對商品房價(jià)格上漲有明顯的抑制作用[6]；陳濤、何宜慶仿真研究了城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模對商品房價(jià)格抑制效應(yīng)[7]；曲曉燕從需求轉(zhuǎn)移的角度，建立模型預(yù)測了我國未來5年的商品房供需缺口，認(rèn)為我國大規(guī)模興建保障性住房可以對商品房價(jià)格產(chǎn)生抑制作用[8]。

“土地?cái)D出論”則認(rèn)為，在土地資源稀缺和地方土地財(cái)政制度的約束下，建設(shè)保障房會形成對地方政府儲備土地的占用，原本計(jì)劃建設(shè)商品房的土地將不得不被轉(zhuǎn)為保障房用地，土地?cái)D占將導(dǎo)致商品房土地成本的上漲和商品房供給的減少，進(jìn)而會推高商品房價(jià)格。持有這種觀點(diǎn)的學(xué)者也比較多：Struyk認(rèn)為住房補(bǔ)貼政策會導(dǎo)致房價(jià)一定程度的上漲，住房補(bǔ)貼所起到的作用會被上漲的房價(jià)對沖[9]；Lee從擠出效應(yīng)的角度，利用韓國房地產(chǎn)面板數(shù)據(jù)建立VAR模型，發(fā)現(xiàn)政府進(jìn)行的保障房投資和私人房產(chǎn)投資存在Granger因果關(guān)系的相互擠出效應(yīng)[10]；張?jiān)剿伞⑦B宇利用多元回歸模型分析商品房價(jià)格的影響因素，認(rèn)為如果政府在建設(shè)保障性住房中不考慮保障房市場與商品房市場之間的界線，制定的政策會達(dá)不到預(yù)期的效果[11]；任超群、張娟鋒構(gòu)建了基于面板數(shù)據(jù)的誤差修正模型，實(shí)證結(jié)果顯示，土地供應(yīng)量對住房供應(yīng)量和房價(jià)有長期穩(wěn)定的影響作用，限制土地供應(yīng)將導(dǎo)致住房供應(yīng)量減少，引起房價(jià)上漲[12]。近期更有知名房地產(chǎn)開發(fā)商任志強(qiáng)公開支持這一觀點(diǎn)，認(rèn)為試圖利用保障性住房來抑制商品房價(jià)格只會是幻想[13]，原因就在于土地的擠占導(dǎo)致商品房的供給量減少。

實(shí)際上，“剛性需求吸收論”是從商品性住房需求的角度出發(fā)的，認(rèn)為需求的分流會導(dǎo)致價(jià)格的降低；而“土地?cái)D出論”是從商品性住房供給的角度出發(fā)的，認(rèn)為供給的減少會導(dǎo)致價(jià)格的升高。商品性住房的價(jià)格是由供給和需求共同決定的，因此，僅從某一方面去考察商品性住房的價(jià)格問題顯然是片面的，所得出的結(jié)論也是不具說服力的。本文將結(jié)合供給和需求兩個(gè)方面，全面客觀地研究保障性住房建設(shè)對商品房價(jià)格的影響作用。

2模型建立

21變量選取

（1）“土地?cái)D出量”的度量。國家每年用于住房建設(shè)的用地面積是有總量規(guī)劃的，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定“保障性住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃。”也就是說，國家對保障性住房用地和商品房用地實(shí)施總量控制，保障房用地的增加勢必會造成商品房用地的減少。因此，“當(dāng)年我國所劃撥的保障性住房用地面積（HA）”可以表示保障性住房對商品房用地的擠占，也就是“土地?cái)D出量”的度量指標(biāo)。

（2）“剛性需求擠出量”的度量。剛性需求，經(jīng)濟(jì)學(xué)上定義為彈性為零的需求。住房市場上并不存在彈性完全為零的需求，“住房的剛性需求”可通過住房需求的收入彈性和價(jià)格彈性來考察，且“剛性”的概念是相對的。筆者將住房市場中的剛性需求定義為“收入彈性較大而價(jià)格彈性較小的需求”。

保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房（公租房）三種形式。其中，廉租房和公租房的目標(biāo)人群收入非常低，即使不為其提供保障性住房，他們也沒有購買商品房的收入能力，因此廉租房和公租房的建設(shè)不會對商品房市場的剛性需求產(chǎn)生沖擊；經(jīng)濟(jì)適用房的購房人群是所有保障性住房目標(biāo)人群中收入要求最高的，具備一定的住房消費(fèi)能力且具有較迫切的住房需求。由于符合經(jīng)濟(jì)適用房的入住要求，住戶會放棄購買商品房轉(zhuǎn)而購買經(jīng)濟(jì)適用房，也就是說，商品性住房市場的剛性需求被經(jīng)濟(jì)適用房所轉(zhuǎn)移。因此，“經(jīng)濟(jì)適用房銷售量（HS）”可被視為保障性住房所吸納的商品房市場剛性需求，即為“剛性需求吸收量”的度量指標(biāo)。

（3）因變量的選取。本文選取住宅銷售價(jià)格指數(shù)（P）作為商品性住房市場價(jià)格的衡量指標(biāo)。

（4） 控制變量的選取。除了保障性住房建設(shè)因素外，還有一些其他影響商品房價(jià)格的因素。因此，為了準(zhǔn)確全面地研究保障性住房建設(shè)對商品房價(jià)格的影響作用，引入控制變量。借鑒已有學(xué)者的研究成果[6，14]，本文選擇“國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）”、“人均可支配收入（DI）”、“消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）”和“貨幣供應(yīng)量（M2）”四個(gè)指標(biāo)作為模型的控制變量。

22數(shù)據(jù)的選取與預(yù)處理

本文選取1998年第一季度至2011年第四季度的季度數(shù)據(jù)作為數(shù)據(jù)樣本。其中，住宅銷售價(jià)格指數(shù)來自WIND數(shù)據(jù)庫；保障性住房建設(shè)面積、經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)、國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)均來自國家統(tǒng)計(jì)局；貨幣供應(yīng)量M2數(shù)據(jù)來自中國人民銀行。

然后，對季度數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。本文采用X-11法進(jìn)行處理，消除數(shù)據(jù)中潛在的季節(jié)要素和不規(guī)則要素。同時(shí)為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差性，使所研究經(jīng)濟(jì)的變量處于接近的數(shù)量級，對數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理。處理后的數(shù)據(jù)表示為LNP、LNHA、LNHS、LNGDP、LNDI、LNM2。由于CPI數(shù)值較小，不作對數(shù)處理。

23VAR模型的建立

向量自回歸（VAR）是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)建立模型，把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，將單變量自回歸模型推廣到由多元時(shí)間序列變量組成的“向量”自回歸模型。對于本文所研究的問題構(gòu)建VAR模型如下：

Yt=l+ni=1Ai·Yt-i+ε（1）

其中，Yt=[LNPt，LNHAt，LNHSt，LNGDPt，LNDIt，CPIt，LNM2t]T，代表了各自變量和因變量的即期值；i為滯后階數(shù)，Ai為相應(yīng)的系數(shù)矩陣，ε=[ε1，ε2，ε3，ε4，ε5，ε6，ε7]T為回歸方程的隨機(jī)擾動項(xiàng)，是常數(shù)項(xiàng)矩陣。

3實(shí)證研究

31模型滯后階數(shù)的確定

在選擇滯后階數(shù)時(shí)，滯后階數(shù)越大越能完整地反映模型的動態(tài)特征，但待估參數(shù)也會越多，因而模型的自由度減少，會影響參數(shù)的有效性。因此，在進(jìn)行滯后階數(shù)的選擇時(shí)，既要保證滯后項(xiàng)的長度，又要保證有足夠的自由度。滯后階數(shù)的選取可以依據(jù)LR統(tǒng)計(jì)量法、AIC統(tǒng)計(jì)量法和SC準(zhǔn)則等予以確定。計(jì)算各統(tǒng)計(jì)量，得到滯后階數(shù)的檢驗(yàn)結(jié)果（見表1）。

根據(jù)一般的AIC和SC判斷準(zhǔn)則來看，由于AIC和SC并不是同時(shí)取值最小，所以采用LR檢驗(yàn)對其進(jìn)行取舍較合適。表1結(jié)果顯示，該VAR模型的滯后階數(shù)應(yīng)取4階。

32VAR模型的求解

經(jīng)過以上步驟，可以對向量自回歸模型進(jìn)行自回歸分析，結(jié)果見表2。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可以確定每一滯后項(xiàng)的回歸系數(shù)，如P-LNP即表示住宅銷售價(jià)格指數(shù)對自身進(jìn)行的回歸結(jié)果。基于此，可以得到回歸方程，由于方程形式較為復(fù)雜，本文將其參數(shù)以表格的形式匯總（見表3）。表1滯后長度檢驗(yàn)結(jié)果

滯后階數(shù)LogLLRFPEAICSCHQ01964577NA744e-13-8062029-7786475-7958337157326376253377666e-19-2201122-1980679*-2118168262979617698026555e-19-2233175-1819844-2077636368947056348344521e-19-2278598-1672379-2050474479363067978214*122e-19-2513322-1714215-2212612592750496266459237e-20*-2874489*-1882495-2501195*表2自回歸結(jié)果

P-LNPP-LNGDPP-LNDIP-CPIP-LNM2P-LNHAP-LNHS滯后1階（-1）1357952-00960070092618000346001587090012268-0030389（021012）（011554）（011244）（000340）（038817）（004236）（002589）[646286][-083097][082373][101771][040886][028959][-117379]滯后2階（-2）-045068301774800013151-0003043-0349743003489-0066928（034148）（013178）（011920）（000438）（049797）（005767）（003379）[-131979][134681][011033][-069488][-070233][-060494][198060]滯后3階（-3）-0608869-0060193-0160972000212201763040105314-0042917（029455）（011647）（010530）（000420）（045511）（004640）（003060）[-206711][-051682][-152868][050529][038739][-226975][-140242]滯后4階（-4）0287472-00628660139952-000010600107090086912-0017257（016664）（009989）（009987）（000311）（039883）（004853）（002489）[172512][-062938][140139][-003404][002685][179084][069328]表3VAR模型求解結(jié)果

變量系數(shù)LNPLNGDPLNDICPILNM2LNHALNHS滯后1階13580-0096000926000350158700123-00304滯后2階-045070177500132-00030-0349700348-00669滯后3階-06089-00602-01610000210176301053-00429滯后4階02875-0062901400-000020010700869-00173從方程中HA與HS的系數(shù)來看：土地?cái)D出量對住宅銷售價(jià)格指數(shù)確有正向影響，因?yàn)樵跍?階的系數(shù)中其符號均為正；而經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量對房價(jià)的影響確為負(fù)，因?yàn)闇?階的系數(shù)中其符號均為負(fù)。且從絕對數(shù)值來看，在滯后3期和4期影響上，土地?cái)D出量對住宅銷售價(jià)格指數(shù)的影響顯然大于經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量造成的影響。

33格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

為了進(jìn)一步驗(yàn)證保障性住房建設(shè)對商品房市場價(jià)格產(chǎn)生的兩方面影響，對它們之間的關(guān)系進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示。

檢驗(yàn)結(jié)果顯示，保障房建設(shè)用地與住宅銷售價(jià)格指數(shù)之間在95%的置信度水平下存在Granger因果關(guān)系；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)套數(shù)與住宅銷售價(jià)格指數(shù)之間在90%的置信度下存在Granger因果關(guān)系。因此，可以認(rèn)為，保障房建設(shè)用地、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)套數(shù)與住宅銷售價(jià)格指數(shù)存在Granger因果關(guān)系。保障房建設(shè)對商品房價(jià)格的兩方面影響的確存在。

表4Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

Gromger因果關(guān)系ObsF-統(tǒng)計(jì)量概率LNHA 不是LNP的Granger因4828706100355LNP 不是 LNHA的Granger因04400307789LNHS不是 LNP的Granger因4823831800679LNP不是 LNHS的Granger因0584440675834脈沖響應(yīng)分析

脈沖響應(yīng)函數(shù)可以反映隨機(jī)擾動項(xiàng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)前和未來取值的影響及其影響的路徑變化。 圖1、圖2是基于VAR模型而進(jìn)行模擬的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線，橫軸代表滯后階數(shù)，縱軸代表房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對“土地?cái)D出量”和“剛性需求吸收量”引起的沖擊的反應(yīng)程度。

（1）土地?cái)D出量對商品房價(jià)格的沖擊。 根據(jù)圖1的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線可以判斷，P在受到HA一個(gè)單位的正向標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊后，在之后的1至10個(gè)季度里沖擊效應(yīng)均為正，即商品房價(jià)格上升；在之后的第五個(gè)季度達(dá)到最大值，其后并一直延續(xù)該正向影響。這說明保障房擠占的住宅用地建筑面積對商品房價(jià)格有正向的影響，在建設(shè)用地總量一定的前提下，隨著用于保障性住房建設(shè)用地的增加，商品房市場價(jià)格受其沖擊而會出現(xiàn)持續(xù)上漲。

（2）剛性需求吸收量對商品房價(jià)格的沖擊。根據(jù)圖2的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線可以判斷，P在受到HS一個(gè)單位的正向標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊后，在之后的1至10個(gè)季度里沖擊效應(yīng)均為負(fù)，即商品房價(jià)格下跌；在之后的第五個(gè)季度達(dá)到最大值，而后又以較大幅度回調(diào)。這說明剛性需求吸收量對商品房市場價(jià)格有負(fù)向的影響，保障性住房的建設(shè)吸納了一部分商品房市場的剛性需求，導(dǎo)致了商品房價(jià)格的走低。

35兩種作用的比較分析

上述實(shí)證結(jié)果表明，保障性住房對商品房用地的擠占確實(shí)會抬高商品房價(jià)格，而保障性住房對商品房需求的吸納也確實(shí)會平抑商品房價(jià)格。進(jìn)一步對這兩種完全相反的作用進(jìn)行比較分析：

從表3的回歸方程估計(jì)系數(shù)來看，在滯后1期、2期內(nèi)，HS對P的負(fù)向影響大于HA的正向影響，也就是說，在保障性住房投入市場之后的前兩個(gè)季度內(nèi)，剛性需求吸收對商品房價(jià)的平抑作用大于土地?cái)D出對商品房價(jià)的拉升作用。而在滯后3期、4期內(nèi)，HA對P的正向影響大于HS的負(fù)向影響，也就是說，在保障性住房投入市場之后的第三、第四個(gè)季度后，土地?cái)D出對商品房價(jià)的拉升作用要強(qiáng)于剛性需求吸收對房價(jià)的平抑作用。

圖1和圖2的脈沖響應(yīng)曲線顯示，在滯后3期之內(nèi)，HS對P的負(fù)向沖擊強(qiáng)度要大于HA對P的正向沖擊；在3期之后，HA的沖擊強(qiáng)度穩(wěn)定在03左右，而HS的沖擊強(qiáng)度穩(wěn)定在-02左右，也就是說土地?cái)D出對商品房價(jià)的拉升作用更強(qiáng)烈。

VAR模型結(jié)果和脈沖響應(yīng)曲線都表明：在短期內(nèi)，建設(shè)保障性住房對剛性需求的吸收作用更顯著，會有效地降低商品房價(jià)格；但是從長遠(yuǎn)看，保障性住房對商品房用地的擠占所導(dǎo)致的房價(jià)上漲作用會更加強(qiáng)烈。研究結(jié)論為制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了理論依據(jù)。

4結(jié)論

本文綜合考慮保障性住房對商品房市場造成的供給和需求兩方面的影響，通過構(gòu)建VAR模型研究了保障性住房建設(shè)對商品房價(jià)格的作用，得到以下結(jié)論：

（1）保障性住房擠占了商品房建設(shè)用地，因而會抬高商品房價(jià)格。在每年住宅建設(shè)用地面積總量控制的情況下，保障性住房的建設(shè)用地由國家硬性劃撥，因而擠占了原本屬于商品房的建設(shè)用地。商品房供給的減少和土地成本的上漲會推高商品房價(jià)格。

（2）保障性住房吸收了商品房的部分剛性需求，因而會平抑商品房價(jià)格。以經(jīng)濟(jì)適用房銷售量作為保障性住房對剛性需求吸收的指標(biāo)，研究發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房會對商品房市場的需求產(chǎn)生吸收作用，在分流商品房市場需求的情況下，商品房價(jià)格隨之出現(xiàn)下跌。

（3）在短期內(nèi)（3個(gè)季度以內(nèi)），保障性住房建設(shè)所產(chǎn)生的剛性需求吸收效應(yīng)要強(qiáng)于土地?cái)D出效應(yīng)，因而短期內(nèi)商品房價(jià)格會有所降低；長期來看，土地?cái)D出導(dǎo)致的商品房價(jià)格上漲將強(qiáng)于剛性需求吸收導(dǎo)致的商品房價(jià)格下跌，因而長期內(nèi)商品房價(jià)格是會上漲的。需要說明的是，長期內(nèi)保障性住房占地導(dǎo)致商品房價(jià)拉高并不意味著對保障性住房工程的否定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)并不在于抑制房地產(chǎn)價(jià)格，而是為了滿足更多的人民的住房需求，為了實(shí)現(xiàn)在國民可支配收入范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場的科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展。筆者不否定而且大力支持保障性住房工程的建設(shè)，但是研究結(jié)果表明，從長遠(yuǎn)來看，如果開工建設(shè)保障性住房是以降低商品房價(jià)格為目的，那結(jié)果將會是枉然的。

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第5篇

關(guān)鍵詞:空置房率;需求供給彈性;內(nèi)在漲價(jià)機(jī)制

中圖分類號:F293.302文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3198(2009)23-0177-02

房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè),商品房消費(fèi)是當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。它在拉動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展,改善人民生活中起著重要的作用,近幾年房地產(chǎn)業(yè)有了大幅度的發(fā)展,但是出現(xiàn)了許多難以解決的問題。為什么近幾年來房價(jià)不斷上漲?商品房價(jià)格大幅上漲引起了各級政府的高度重視,成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)。

1我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲原因分析

1.1房地產(chǎn)商擁有商品房定價(jià)權(quán),并利用此定價(jià)權(quán)不斷抬高房價(jià),導(dǎo)致潛在住房購買者只能被動接受該高價(jià)

我國房地產(chǎn)商在開發(fā)商品房時(shí)經(jīng)歷了整個(gè)過程,商品房銷售中,房地產(chǎn)商與潛在住房購買者信息嚴(yán)重不對稱,房地產(chǎn)商掌握所有的信息,而廣大潛在住房購買者掌握的有效信息非常少,房地產(chǎn)商根據(jù)自身利益和信息確定商品房價(jià)格并通過銷售策略提升潛在住房購買者的心理商品房承受價(jià)。

圖1

圖1橫軸表示潛在住房購買者對商品房的需求量與商品房供給量Q,縱軸表示商品房價(jià)格,假設(shè)房地產(chǎn)商開發(fā)面積相等的住宅商品房。當(dāng)房價(jià)格P0為時(shí),總體供給與總體需求相等。房地產(chǎn)商平均年提供上市的商品房與每年能銷售的商品房數(shù)量基本相等,房地產(chǎn)商來平均每月銷售商品房數(shù)量基本不變化,年平均空置房率基本不變。廣大潛在住房購買者對P0認(rèn)可,此時(shí)市場需求曲線為D0,住宅商品房的重要性、無法替代性導(dǎo)致需求價(jià)格彈性絕對值|Ed|小。商品房的生產(chǎn)周期長,行業(yè)門檻高導(dǎo)致商品房供給彈性Es更加小,供給曲線比需求曲線更加陡峭。房地產(chǎn)商不滿意房價(jià)格P0,決定將房屋價(jià)格漲到P′1,市場總需求量為Q′1(Q′1

1.2復(fù)雜的審批程序、管理、審批收費(fèi)增加房屋成本,提高了商品房價(jià)格

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)極其復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程,僅前期工作就要辦五個(gè)證:投資許可證、規(guī)劃許可證、建設(shè)用地和土地使用許可證、房屋拆遷許可證和建設(shè)許可證。在商品房預(yù)售、銷售階段辦理商品房登記注冊證,為購房客戶辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。開發(fā)房屋要涉及政府、建委、設(shè)計(jì)

圖2

局、國土局、行政規(guī)劃局等30多個(gè)部門。據(jù)統(tǒng)計(jì),某沿海城市一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到物業(yè)管過程中,需蓋170多個(gè)公章,繳納費(fèi)用182種,其中120多種屬亂收費(fèi)。特別是水、電、氣、電信的收費(fèi)由部門壟斷。據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)資料分析,我國城鎮(zhèn)商品房價(jià)格構(gòu)成中,市政配套費(fèi)和各種稅費(fèi)兩者相加占商品房成本的50%,這些費(fèi)用還在不斷上漲,這些成本不斷地抬高了房價(jià)。

圖2橫軸縱軸含義與圖1橫軸縱軸含義相同。假設(shè)也同圖1假設(shè)。房價(jià)為P0時(shí),總體供給與需求相等。需求曲線為D0。房屋審批中的各種管理費(fèi)用上漲,房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁這些費(fèi)用,于是房地產(chǎn)商定價(jià)P1,均衡后空置房數(shù)量Q0-Q1相當(dāng)多,空置房率相當(dāng)高。房地產(chǎn)商堅(jiān)持房價(jià)P1。他們采用圖1中的策略最終把住房消費(fèi)者心理承受價(jià)調(diào)高到P1,這樣需求曲線就被逐漸推高到D1。

1.3社會游資住房投資不斷拉升商品房價(jià)格

資本的本性是追逐利潤的,近幾年持續(xù)的實(shí)際負(fù)利率,房地產(chǎn)的暴利特點(diǎn)讓許多人把大量資本投向房地產(chǎn)市場,出現(xiàn)了許多炒房群體。投資者的進(jìn)入增加了房地產(chǎn)市場的投資性需求,為些投資性需求提升了商品房價(jià)格。

圖3

如圖3橫軸縱軸含義與圖1橫軸縱軸含義相同,假設(shè)也同圖1假設(shè)。房價(jià)為P0時(shí),總體供給與需求相等。住房投資商投機(jī)需求讓市場上總需求增加,短期內(nèi)只能減少空置房來維持市場,空置房減少給了房地產(chǎn)商漲價(jià)的信號,便把房屋價(jià)格漲到P1,需求曲線變成了D′0。投資者不會減少購買,一部分潛在購房者放棄購買商品房。這一部分人希望房價(jià)回到P0,而房地產(chǎn)商,投資者采用圖1、圖2中的策略讓這一部分人慢慢地把需求曲線從D′0推高到D1。

通過以上分析,我們知道商品房在中國是一種需求彈性小,而供給彈性更加小的特殊商品,房地產(chǎn)商擁有全面的信息,政府各部門控制了許多成本,投資者的投機(jī)需求讓商品房價(jià)格上漲。

2商品房價(jià)格調(diào)控措施

(1)政府公布開發(fā)商的中標(biāo)價(jià)和開發(fā)商品房面積等信息壓縮房地產(chǎn)商的有效信息。

競標(biāo)時(shí)中標(biāo)的土地價(jià)格是公開的,政府的工作是為人民服務(wù)的,沒有理由不公開這些信息。現(xiàn)實(shí)中土地的中標(biāo)價(jià),土地上的規(guī)劃房屋面積,政府沒有公開,中標(biāo)的房地產(chǎn)商對這些信息保密。當(dāng)潛在購房者通過政府機(jī)關(guān)的公示或者網(wǎng)站了解這些信息時(shí),便可以了解房地產(chǎn)商開發(fā)房屋的一部分成本,房地產(chǎn)行業(yè)的大致利潤率,可以有效阻止房地產(chǎn)商過高定價(jià)。

(2)控制政府的審批和管理費(fèi)用。

在主管房屋開發(fā)主要政府部門(如各地的建設(shè)委員會)建立陽光審批大廳,簡化房地產(chǎn)審批、管理程序,明確收費(fèi)目的、部門、權(quán)限和金額,設(shè)立對審批辦事人員投訴的制度。大廳中設(shè)立土地、環(huán)境、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門辦事處,特設(shè)陽光公務(wù)大廳投訴處。各辦事處共用統(tǒng)一的收費(fèi)處和專一交費(fèi)卡。明確規(guī)定各項(xiàng)審批的時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式并公開收費(fèi)。這些措施可以降低審批成本。另外陽光審批大廳各個(gè)辦事處建立自己的電子報(bào)建網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),把各部門的子系統(tǒng)統(tǒng)一起來建立整個(gè)城市的報(bào)建系統(tǒng)。房地產(chǎn)商可以足不出戶地利用網(wǎng)絡(luò)向各個(gè)部門進(jìn)行報(bào)建。這些系統(tǒng)對外公開,讓廣大潛在購房者知道房地產(chǎn)開發(fā)審批程序、稅費(fèi)、管理費(fèi)、收收標(biāo)準(zhǔn)等問題,這些信息為廣大潛在住房購買者與房地產(chǎn)商博弈房屋價(jià)格提供了基礎(chǔ),阻止了房地產(chǎn)商隨意以管理費(fèi)用為由亂漲價(jià)。

(3)研究設(shè)立房屋特別消費(fèi)稅,對那些在計(jì)劃銷售期過后住房空置率仍超過規(guī)定上限那部分商品房的特別消費(fèi)稅,來抑制房地產(chǎn)商惜售維持高房價(jià)行為。

商品房是一種特殊商品,建設(shè)周期長,消費(fèi)期更加長。商品房對廣大人民來說效用非常大,關(guān)系著人民的幸福。我們發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)對商品房要有特別的調(diào)節(jié)、計(jì)劃。現(xiàn)實(shí)中一直過多利用市場供需解決商品房的價(jià)格問題,而供需雙方信息嚴(yán)重不對稱、商品房的特殊性導(dǎo)致市場不可能對商品房進(jìn)行合理的定價(jià)。房地產(chǎn)商的定價(jià)權(quán)會使得房價(jià)一直高,政府管理不科學(xué),團(tuán)體的投資引起在計(jì)劃銷售期過后仍是高空置房率、大量空置房。商品房過了計(jì)劃銷售期后還不能賣出的房子等效于讓房地產(chǎn)商代替了廣大潛在住房購買者對這部分商品房,因此應(yīng)當(dāng)對房地商及時(shí)征收這分商品房的特別消費(fèi)稅,相關(guān)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)定計(jì)劃銷售期、空置房率上限值、稅率。稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定對過了計(jì)劃銷售期后超過空置房率上限的那部分商品房征收商品房特別消費(fèi)稅,使商品房價(jià)格在合理的范圍內(nèi)變動。

(4)規(guī)范商品房建設(shè)、入市和銷售行為。使商品房成為供給穩(wěn)定,價(jià)格合理變動,銷售和消費(fèi)透明的一種特別的社會必須商品。

現(xiàn)在商品房開發(fā)是房地產(chǎn)商自行決定工程進(jìn)展情況,當(dāng)房價(jià)高銷售不好的時(shí)候,他們不是調(diào)低房價(jià),而是廣買地、緩建房、惜售房,做廣告。如果住房購買者對高價(jià)認(rèn)可銷售量大了,則加快開發(fā)商品房。我們應(yīng)該對那些本用來開發(fā)商品房,結(jié)果閑置二年以上的土地征收相關(guān)的稅費(fèi),迫使房地產(chǎn)商放棄那種炒地皮或開發(fā)商品房相機(jī)而動行為。國務(wù)院于2009年9月26日發(fā)出了《關(guān)于集約用地的通知》明確指出對于閑置二年以上的土地將依法無償收回,閑置1年以上2年以下的將征收土地出讓金的20%土地閑置費(fèi)。這個(gè)政策關(guān)鍵是地方政府會不會認(rèn)真執(zhí)行這一法規(guī)。現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售可以說是房地產(chǎn)商擺“地?cái)偂变N售行為。政府應(yīng)該成立一個(gè)永久性的商品房銷售現(xiàn)實(shí)市場,該市場中的有數(shù)量不多商品房銷售商。明確商品房入市制度,銷售商資格要求,銷售行為要求,銷售時(shí)間,購房的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),程序等相關(guān)制度。政府對入市的商品房嚴(yán)格把握質(zhì)量關(guān),只有通過入市質(zhì)量關(guān)且有明確上市時(shí)間的商品房才可以上市銷售并給予潛在住房消費(fèi)的一系列貸款。這樣做可以讓房地產(chǎn)商有充足的資本從而可以穩(wěn)定、安心地開發(fā)質(zhì)量合格的商品房。銷售商從房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)“貨”時(shí)可以合理的確定進(jìn)貨價(jià)格。當(dāng)銷售時(shí)間過期后,向銷售商征收過計(jì)劃銷售期且超過空置率上限商品房特別消費(fèi)稅,可以限制銷售商的利潤并使商品房價(jià)格在合理的區(qū)間內(nèi)變動,而開發(fā)商,銷售商基本也都得到了各行業(yè)的平均利潤,這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

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第6篇

    青海省發(fā)展計(jì)劃委員會關(guān)于《青海省商品房價(jià)格管理辦法》已經(jīng)省政府研究同意。現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

    第一章  總則

    第一條  為了規(guī)范商品房價(jià)格行為，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，促進(jìn)公平、合理的價(jià)格競爭，保護(hù)商品房經(jīng)營者、購買者的合法權(quán)益，促進(jìn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我省實(shí)際，特制定商品房價(jià)格管理辦法（以下簡稱辦法）。

    第二條  凡在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位為銷售而建設(shè)的商品房的價(jià)格制定，以及政府價(jià)格主管部門對商品房價(jià)格的管理，均遵守本辦法。

    第三條  本辦法所稱的商品房是指：

    （一）享受政府優(yōu)惠政策開發(fā)建設(shè)的安居工程、拆遷安置房及經(jīng)濟(jì)適用住房等特定住宅。

    （二）其它普通住宅。

    （三）高層公寓（住宅）、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅。

    （四）房地產(chǎn)開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)的經(jīng)營用房、生產(chǎn)用房、倉儲用房、辦公用房等非住宅。

    第四條  各級人民政府價(jià)格主管部門是商品房價(jià)格的主管部門，負(fù)責(zé)對商品房價(jià)格的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)。

    商品房價(jià)格管理工作由省發(fā)展計(jì)劃委員會統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，省、州（地、市）、縣（市）三級管理。商品房價(jià)格分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)三種價(jià)格形式。

    對享受政府優(yōu)惠政策開發(fā)建設(shè)的安居工程房、拆遷安置房的價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，由州（地）、市價(jià)格主管部門會同有關(guān)部門提出方案，報(bào)省計(jì)委審批；對經(jīng)濟(jì)適用住房等特定住宅的價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由州（地）市價(jià)格主管部門會同有關(guān)部門共同測算基準(zhǔn)價(jià)，報(bào)省計(jì)委批準(zhǔn)后執(zhí)行。具體銷售價(jià)格由經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)經(jīng)營單位在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)確定，并報(bào)省計(jì)委備案；其它普通住宅、多層公寓（住宅）、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅小區(qū)的經(jīng)營用房、生產(chǎn)用房、倉儲用房、寫字樓等實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自主定價(jià)，其銷售價(jià)格報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。在價(jià)格波動較大時(shí)，各級價(jià)格主管部門可對其價(jià)格水平進(jìn)行限價(jià)，以制止暴利和防止低價(jià)傾銷，穩(wěn)定市場房價(jià)總水平。

    第二章  商品房價(jià)格的構(gòu)成

    第五條  商品房價(jià)格構(gòu)成：是指體現(xiàn)國家的價(jià)格法規(guī)和政府要求，在住宅開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理過程中實(shí)際發(fā)生的組成價(jià)格的各項(xiàng)因素。

    商品房價(jià)格構(gòu)成是政府價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位制定商品房銷售價(jià)格的依據(jù)。

    第六條  商品房的價(jià)格，由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

    （一）土地使用權(quán)取得費(fèi)。

    商品房開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和。

    依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。

    （二）建設(shè)開發(fā)成本。

    1、前期工程費(fèi)：包括水文、工程地質(zhì)勘察測繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)審查等依據(jù)權(quán)限部門批準(zhǔn)的收費(fèi)和施工通水、通電、通路及平整場地等費(fèi)用支出。

    2、建筑安裝工程費(fèi)：包括房屋主體部分的土建、水電暖安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)等。

    3、附屬工程費(fèi)：包括住宅小區(qū)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

    非營業(yè)性公建配套設(shè)施（設(shè)備），由各級政府負(fù)擔(dān)建設(shè)費(fèi)用的部分，不計(jì)入開發(fā)成本。

    （三）商品房開發(fā)期間接費(fèi)用：指與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、貸款利息等支出。

    1、管理費(fèi)用：指為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

    2、貸款利息：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位為籌措資金所發(fā)生的利息。

    （四）稅費(fèi)：指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的各種稅費(fèi)。

    （五）利潤：安居工程住房、拆遷安置房不計(jì)利潤；經(jīng)濟(jì)適用房利潤控制在3％以下；實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的商品房，其利潤率由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行確定。

    （六）商品房差價(jià)：包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。

    樓層、朝向差價(jià)代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

    第三章  商品房計(jì)價(jià)原則

    第七條  計(jì)算商品房住宅銷售價(jià)格基本公式：

    成本＝土地使用權(quán)取得費(fèi)＋商品房建設(shè)開發(fā)成本＋商品房開發(fā)期間接費(fèi)

    商品房基準(zhǔn)價(jià)格（元／平方米）＝（成本＋稅費(fèi)＋利潤）÷商品房總建筑面積

    商品房銷售價(jià)格：

    1、屬于政府定價(jià)的：銷售價(jià)格（元／平方米）＝基準(zhǔn)價(jià)格×（1±樓層差價(jià)率±朝向差價(jià)率）

    2、屬于政府指導(dǎo)價(jià)的：銷售價(jià)格（元／平方米）＝基準(zhǔn)價(jià)格×（1±浮動幅度）×（1±樓層差價(jià)率±朝向差價(jià)率）

    第八條  對實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其住宅建設(shè)開發(fā)成本、開發(fā)期間接費(fèi)用一般應(yīng)以當(dāng)?shù)厣鐣骄杀緸槎▋r(jià)基礎(chǔ)。各地社會平均成本由價(jià)格主管部門會同有關(guān)部門定期測定公布。

    第九條  下列費(fèi)用不得計(jì)入商品房成本：

    （一）開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、經(jīng)營用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；

    （二）企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用；

    （三）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

    （四）國家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。

    第十條  凡在預(yù)售協(xié)議中未明確價(jià)格種類或價(jià)格構(gòu)成的，一律視作銷售價(jià)格處理。

    第四章  商品房價(jià)格管理行為規(guī)范

    第十一條  商品房代收費(fèi)用的管理。商品房建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)，應(yīng)計(jì)入商品房成本，不得在商品房銷售價(jià)格以外再向購房者收取；確實(shí)需要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售價(jià)格之外向購房者收取的，須報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門批準(zhǔn)，任何單位和部門都不得在商品房銷售或交付使用時(shí)搭車收取各種名目的費(fèi)用。屬購房者自愿委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代辦服務(wù)費(fèi)用，由買賣雙方協(xié)商確定后可在價(jià)外另行收取。

    第十二條  商品房建筑面積按開發(fā)建成房屋總建筑面積扣除原地拆遷安置用房、非營業(yè)性公建配套用房和公益配套設(shè)施用房的建筑面積計(jì)算。房屋建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)偘磭摇⑹∮嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    第十三條  與商品房有關(guān)的各種配套設(shè)施、設(shè)備建設(shè)費(fèi)用除各級政府負(fù)擔(dān)部分外，其余應(yīng)進(jìn)入商品房成本，并不得在銷售價(jià)格以外向購房者另行收取；確屬商品房預(yù)售后需新增配套設(shè)施、設(shè)備，其建設(shè)費(fèi)用需在價(jià)外收取的，須征得購房者同意，并與購房者補(bǔ)簽有關(guān)協(xié)議后方可收取，不得在商品住宅交付使用時(shí)強(qiáng)行向購房者收取。

    第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因非不可抗力原因造成延期交房，超過規(guī)定過渡期限而發(fā)放的過渡補(bǔ)貼費(fèi)用和建安材料價(jià)格超過同期信息價(jià)的差額，不計(jì)入商品房成本。

    第十五條  銷售商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。標(biāo)價(jià)表按省計(jì)委規(guī)定的統(tǒng)一格式，由州（地）、市價(jià)格主管部門制發(fā)。

    第五章  商品房價(jià)格管理

    第十六條  屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)而擅自定價(jià)預(yù)售的，自定預(yù)售價(jià)格低于核定價(jià)格的，最終按自定預(yù)售價(jià)格結(jié)算，自定預(yù)售價(jià)格超過核定價(jià)格，最終按核定價(jià)格結(jié)算。同時(shí)視情節(jié)輕重，依據(jù)《價(jià)格法》有關(guān)規(guī)定予以追究。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)自覺遵守商品房價(jià)格管理的有關(guān)政策，接受和服從價(jià)格主管部門的價(jià)格管理和監(jiān)督檢查，如實(shí)提供有關(guān)資料。

    第十八條  未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門審核，普通商品住宅銷售不得冠以安居房、經(jīng)濟(jì)適用房，平價(jià)房、成本房、微利房等名稱，誘導(dǎo)欺騙購房者。屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品房價(jià)格，未經(jīng)價(jià)格主管部門核定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或商不得在售房廣告中自行標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或商在購銷合同中或進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，應(yīng)使用規(guī)范的價(jià)格術(shù)語，明確價(jià)格種類，不得進(jìn)行價(jià)格欺詐。

    第六章  附則

第7篇

關(guān)鍵詞：廉租房 制度建設(shè) 難點(diǎn) 問題

中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）08-275-01

在今年的“兩會”議題中，關(guān)于房價(jià)的爭論和解決方法依舊是代表們討論的焦點(diǎn)問題之一。在本次“兩會”中，有代表提議不僅政府要大力推廣廉租房建設(shè)，企業(yè)也可以成為廉租房供給的主體之一。政府可通過土地、稅收等政策鼓勵(lì)用工量大的企業(yè)和其他企業(yè)，在符合規(guī)劃的前提下，建設(shè)大學(xué)生公寓、農(nóng)民工集體宿舍等多種方式增加廉租房的供給。由此可見，大力推廣廉租房建設(shè)，已經(jīng)成為政府和公眾的共識。

事實(shí)上，國家對公租房廉價(jià)房的重視已經(jīng)不止10年了。廉租房是一個(gè)不同于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的概念，所謂廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。作為社會保障住房之一，廉租房政策在落實(shí)過程中也暴露出很多問題。早在1998年住房商品化改革之時(shí)，國務(wù)院曾經(jīng)下文要求各級政府盡快建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。但廉租房制度建設(shè)由于責(zé)任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。對于地方政府而言，廉租房建設(shè)無益于財(cái)政和政績。特別是在土地出讓招標(biāo)拍賣的今天，廉租房建設(shè)會減少土地出讓金收入，該收入在某些經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)政府的財(cái)政收入中，甚至占了一半以上。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于無利可圖，故反應(yīng)冷淡。2006年，在商品價(jià)格飛漲，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度被廣為質(zhì)疑的背景下，要求加強(qiáng)廉租房建設(shè)的呼聲越來越高。該年國務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房建設(shè)，并為參與廉租房建設(shè)的開發(fā)商提供銀行信貸便利。從目前的實(shí)踐來看，現(xiàn)有的廉租房數(shù)量未能覆蓋所有符合標(biāo)準(zhǔn)人群。由于標(biāo)準(zhǔn)過低，大量被排斥在租住標(biāo)準(zhǔn)之外的人群仍然無力購買住房。在此次樓市調(diào)控中，三部委聯(lián)合發(fā)通知，在廉租房的準(zhǔn)入、管理和監(jiān)督三個(gè)方面細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，使廉租房政策更加明確。

國家出資建設(shè)保障房的重要初衷是保障住房弱勢群體的居住問題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，同時(shí)，也希望藉此政策緩解商品房房價(jià)過快上漲的問題。據(jù)估計(jì)，廉租房的供給每增加5％，就會迫使房價(jià)下降3％~4％。可以看出，廉租房的大量推出能夠在一定程度上有效抑制目前商品房房價(jià)的上漲速度，這也是一個(gè)責(zé)任政府的首善之舉。但是，在此也必須清醒地意識到，廉租房的建設(shè)并不能解決現(xiàn)存在于商品房市場上的所有問題。

首先，從廉租房的需求角度分析，租賃只能解決居民的暫時(shí)性居住需求，卻不能有效解決居民對住房的長期性購置需求。在國人的心目中，擁有自有房產(chǎn)所帶來的幸福感是租房所遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法比及的，廉租房的大量建設(shè)只能解決“居者有其屋”的居住問題，卻不能滿足人們“居者有其房”的購置性需求。廉住房建設(shè)必須結(jié)合不同國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文心理、歷史淵源來考量。縱觀我國現(xiàn)在存在的房價(jià)過快上漲的主要原因，不在于我國現(xiàn)有的房屋租賃市場欠發(fā)達(dá)，更不是由于可提供的租賃房數(shù)量過少造成的，而是在于國人對于購置性住房的需求過度旺盛。讓我們來看一組數(shù)據(jù)，在西方發(fā)達(dá)國家，租賃房屋的居民比例遠(yuǎn)超過了擁有自有住房的居民比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國、瑞士、瑞典等國的租房比例大概在40%~65%，瑞士的這一比例則高達(dá)65%。西方人的租房比例如此之高，難道僅僅是因?yàn)槲鞣饺速I不起房嗎？事實(shí)上，雖然許多外國人也買不起房，但租房并不會因此減少他們的幸福感，反而會讓他們的生活更加自由靈活，學(xué)習(xí)和事業(yè)發(fā)展的機(jī)會更多。在西方人的價(jià)值觀中，自有房產(chǎn)并不是構(gòu)成幸福指數(shù)的最重要指標(biāo)，西方人不愿意在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚未穩(wěn)定時(shí)，傾注大量的財(cái)富投入到買房中，更不希望被約束在一個(gè)地方，而是寧愿選擇不斷地搬家和租房。與此形成鮮明對比的是，擁有自有房產(chǎn)的國人不斷趨于年輕化。并不是中國人比西方人更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買房，而是因?yàn)樵趪说男哪恐校杂蟹慨a(chǎn)所帶來的安全感可以給予居民最高的幸福感。，有人戲稱房價(jià)高漲的重要原因是“丈母娘在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”。雖然，這樣的說法并不可取，但卻從側(cè)面反映出國人對購置性住房的需求是多么的迫切，買房等于結(jié)婚，買房等于穩(wěn)定，類似的觀念在短期內(nèi)不可能得到根本性扭轉(zhuǎn)，每一對年輕夫婦的背后都有著一對甚至兩對節(jié)儉、勤勞的父母在將其一生的積蓄用于給子女購房。因此廉租房的大量建設(shè)并不能有效緩解商品房的超量購置需求，因而也就無法有效抑制商品房價(jià)格的過快上漲。另一個(gè)明顯的問題在于，對于那些既沒有足夠經(jīng)濟(jì)能力購置商品房，也超過了廉租房申請門檻的城市“夾心層”來說，這部分人群的數(shù)量不可小覷，未來的廉租房并不能解決這部分人群的住房需求。

其次，從廉租房的供給角度分析，廉租房的主要供給主體是政府。姑且不論政府建設(shè)廉租房的效率如何，但就政府如何甄別合適的廉租房申請人選問題就是一個(gè)明顯的灰色地帶。目前廉租房問題的最大困難并不在于國家的政策和建設(shè)，而是在實(shí)施和執(zhí)行上。有好的政策，卻很難有好的執(zhí)行。在甄別最合適的申請人方面，茅于軾建議廉租房不設(shè)廁所以防止有錢人購買，此觀點(diǎn)雖然在互聯(lián)網(wǎng)上激起千層浪，但卻從一個(gè)側(cè)面反映出甄選適當(dāng)申請人并不是一件容易的事情，極易發(fā)生信息不對稱的現(xiàn)象，使得那些真正需要廉租房的低收入群體卻游離在廉租房受益群體之外。更重要的是廉租房具有準(zhǔn)公共物品性質(zhì)，由政府來提供本無可厚非，但是，在沒有利益動機(jī)的前提下，如何保證廉租房的房屋建設(shè)質(zhì)量、如何解決廉租房的物業(yè)管理問題和修繕問題，都將成為政府必須考慮的問題。另一個(gè)嚴(yán)峻的問題是在土地供給日趨緊張的今天，用于廉租房建設(shè)的土地增多，勢必會對商品房用地形成競爭和挑戰(zhàn)，從而進(jìn)一步推高土地的價(jià)格，并間接推高商品房價(jià)格。

綜上所述，廉租房作為政府解決低收入人群住房問題的措施可以保障部分低收入群體的暫時(shí)性住房需求，但要從根本上解決商品房發(fā)展中存在的問題，僅僅依靠發(fā)展廉租房問題還是不夠的。

第8篇

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。由此可知，預(yù)售的主體只能是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，預(yù)售的客體應(yīng)是正在建設(shè)中的尚未竣工的房屋。那么是否意味著正在建設(shè)中的房屋均可以納入預(yù)售范圍呢?當(dāng)然不是。

預(yù)售的房屋首先應(yīng)符合商品房的屬性。然而，現(xiàn)行法律法規(guī)、國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對于商品房概念的界定并不十分明確。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋(試行)》(建住房[2002]66號)將商品房定義為由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ／T30－2003)將商品房定義為：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)，以建成后出售或出租為目的建設(shè)的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。可見，并非所有正在建設(shè)中的房屋均屬于可以預(yù)售的商品房，納入預(yù)售范圍的商品房應(yīng)具有開發(fā)經(jīng)營屬性。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定不能納入預(yù)售范圍的房屋主要包括：

(一)業(yè)主共有部分

1.法定的業(yè)主共有部分，如物業(yè)服務(wù)(管理)用房；2.根據(jù)房屋建筑的自然屬性，屬于業(yè)主共有的部分，如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；3.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施。

(二)配套公建

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180－93，2002修訂)關(guān)于公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)定，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(也稱配套公建)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。

(三)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施

《物權(quán)法》規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地以外的屬于業(yè)主共有的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，

筆者認(rèn)為，判定房屋能否辦理預(yù)售，還應(yīng)結(jié)合規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范關(guān)于房屋用途的相關(guān)規(guī)定。《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986.1－2000)房屋用地調(diào)查表與分類A6[房屋用途分類]將房屋用途分為：住宅(成套、非成套、集體宿舍)、工業(yè)、交通(鐵路、民航、航運(yùn)、公交運(yùn)輸)、倉儲、商業(yè)(商業(yè)服務(wù))、金融(經(jīng)營、旅游、金融保險(xiǎn))、信息(電訊信息)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、文化、娛樂、體育、辦公、軍事、其他(主要指涉外、宗教、監(jiān)獄用房)16大類28個(gè)小類。根據(jù)國標(biāo)對上述不同類別房屋的定義，住宅、商業(yè)、辦公、娛樂用房應(yīng)屬于可預(yù)售的商品房范疇，同時(shí)，還應(yīng)特別注意的是，影劇院、游樂場、俱樂部、劇團(tuán)等特殊使用屬性的房屋，不能分割銷售，否則將影響其整體使用功能；商業(yè)服務(wù)、金融、文化用房等經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門或其他有權(quán)機(jī)關(guān)確認(rèn)依法未列入配套公建，建成后無需移交的房屋，也可納入商品房預(yù)售的范疇；而教育、交通、醫(yī)療衛(wèi)生、軍事及其他等具有公共服務(wù)性質(zhì)的房屋依法不應(yīng)納入預(yù)售范疇。

實(shí)踐中，隨著建筑形態(tài)的多樣化，房屋用途逐漸突破傳統(tǒng)規(guī)范的范疇，哪些房屋能夠納入預(yù)售范疇尚存爭議，還有賴于國家和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)時(shí)更新與完善。

二、土地或在建工程已設(shè)定抵押的房屋預(yù)售問題

現(xiàn)行有關(guān)商品房預(yù)售的法律法規(guī)均未明文規(guī)定辦理預(yù)售許可需要提交抵押權(quán)人出具同意預(yù)售的證明材料。但在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)往往會通過土地抵押貸款進(jìn)行工程后續(xù)的建設(shè)。《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。《房屋登記辦法》第34條規(guī)定：“抵押期問，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件”。從購房者角度來看，其取得的應(yīng)為沒有物上負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，而財(cái)產(chǎn)抵押實(shí)際是以物的交換價(jià)值擔(dān)保，抵押物轉(zhuǎn)讓，交換價(jià)值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。以交換所得的價(jià)款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益，更好的保護(hù)抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益。因?yàn)槿绻趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才發(fā)現(xiàn)未經(jīng)過抵押權(quán)人同意己轉(zhuǎn)讓了抵押財(cái)產(chǎn)，此時(shí)即使宣告轉(zhuǎn)讓合同無效，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)可能也已經(jīng)無法追回，而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)前就取得抵押權(quán)人的同意，可以確保交易安全，節(jié)約經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，減少糾紛。所以在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)收取土地抵押權(quán)人出具的同意預(yù)售的證明材料。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，“在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。

對于將己預(yù)售的房屋辦理了在建工程抵押的情況，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002116號)的意見是，“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第286條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)”。且按照最高人民法院法釋[2002116號批復(fù)第2款的規(guī)定，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程款受償權(quán)不得對抗買受人”。按照上述規(guī)定，善意購房人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于工程款和在建工程抵押權(quán)。因此，對己預(yù)售的商品房，又設(shè)立在建工程抵押的，抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)將受到限制。

三、預(yù)售許可的最小單元問題

對商品房預(yù)售許可的最小單元原本并無限制，近年來，國家和地方為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，打擊丌發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價(jià)等不規(guī)范銷售行為，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展才陸續(xù)出臺相關(guān)限制性規(guī)定，特別限定了住宅項(xiàng)目商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模。

(一)住宅項(xiàng)目預(yù)售許可的最小基本單元

住建部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房[2010]53號)中指出：各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

可見，商品房項(xiàng)目預(yù)售許可的最小規(guī)模是棟，而對于商品房住房項(xiàng)目的理解，筆者認(rèn)為：只要規(guī)劃設(shè)計(jì)的樓棟中有住宅(含別墅、公寓)這一用途，即應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行上述規(guī)定，不予分層、分單元辦理預(yù)售許可，不能要求整棟房屋僅為商品住宅這一唯一用途。

(二)整體地下室能否分割預(yù)售

整體地下室是指地面上有多棟獨(dú)立的建筑，共用一個(gè)整體相連通的地下室。國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T 17996.1－2000)對幢的定義為：幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。《四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》(2010年4月)

規(guī)定：棟是一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。棟以主管部門批準(zhǔn)的棟數(shù)為依據(jù)進(jìn)行劃分(規(guī)劃許可證及規(guī)劃總平面圖)。主管部門沒有明確規(guī)定的，對于地面有多座獨(dú)立的建筑，僅由一個(gè)地下室相連通(共用一個(gè)大地下室)，地面建筑為多棟，地下室視為一棟。

根據(jù)國標(biāo)和四川省地方房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，為多棟房屋共用的整體地下室為獨(dú)立的一棟，而對于住宅項(xiàng)目最小預(yù)售規(guī)模即限定為棟，那么，要解決整體地下室能否分割預(yù)售的問題，僅需論證地下室不屬于商品住宅項(xiàng)目，問題自然迎刃而解。

建設(shè)部《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋(試行)》(建住房[2002]66號)將住宅界定為：專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍)等。《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JCJ／T30－2003)將住宅(dwelling house)定義為：以個(gè)人或以家庭為生活單位供人們長期居住的房屋。《住宅建筑規(guī)范》(GB 50368 2005)明確：住宅建筑(residential building)供家庭居住使用的建筑(含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分)，簡稱住宅。住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，套內(nèi)空間和設(shè)施應(yīng)能滿足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的基本要求，應(yīng)滿足人體健康所需的通風(fēng)、日照、自然采光和隔聲要求。

而地下室在技術(shù)規(guī)范上是房間地面低于室外地平面的高度超過該房問凈高的1／2的建筑物；地下室的設(shè)計(jì)用途多為機(jī)動車或非機(jī)動車停車庫、人防、倉儲、設(shè)備、管道工程等輔用途，《商品房屋租賃管理辦法》(住建部令第6號)也明令地下儲藏室作為禁止出租供人員居住。住宅的臥室、起居室(廳)、廚房不應(yīng)布置在地下室，特殊情況下地下室作為住宅的輔助用房，住宅地下室應(yīng)采取有效防水措施。可見，地下室在房屋設(shè)計(jì)用途為機(jī)動車停車位的不屬于商品住宅項(xiàng)目，不應(yīng)受住宅項(xiàng)目最小預(yù)售許可規(guī)模為棟的限制。在具體操作層面，筆者認(rèn)為，整體地下室分割預(yù)售的，應(yīng)將地下室作為一個(gè)整體一次性完成房屋面積測繪，以避免因適用面積測算規(guī)則的不同或其他原因?qū)е录菏酆臀词鄄糠执嬖诠珨偯娣e差異引發(fā)合同糾紛。

(三)裙樓帶塔樓的房屋建筑，各塔樓能否單獨(dú)預(yù)售

《四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》(2010年4月)規(guī)定：一棟建筑由多個(gè)塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應(yīng)裙樓可按多棟建筑物處理，否則應(yīng)視為一棟建筑。由此可見，只要滿足建筑和設(shè)計(jì)上的特定要求，己售和未售部分不會產(chǎn)生面積糾紛，各塔樓完全有可能成為獨(dú)立棟單獨(dú)申請辦理商品房預(yù)售許可。

四、預(yù)售許可變更及轉(zhuǎn)讓問題

(一)取得商品房預(yù)售許可證后的預(yù)售許可變更

《行政許可法》第49條規(guī)定：被許可人要求變更行政許可事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)向作出行政許可決定的行政機(jī)關(guān)提出申請；符合法定條件、標(biāo)準(zhǔn)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理變更手續(xù)。按照上述規(guī)定，商品房預(yù)售許可的變更應(yīng)是對客體的變更，不含主體變更；主體變更(不包括出賣人名稱變更)實(shí)則為在建工程轉(zhuǎn)讓，《行政許可法》第49條恰恰契合了該法第9條確立的行政許可原則上不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，發(fā)生預(yù)售許可變更的情形還可能有：

1.預(yù)售主體名稱變更：即出賣人(預(yù)售人)名稱變更。

2.預(yù)售客體變更：主要包括預(yù)售面積、套數(shù)、用途等。

《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)第24條對取得預(yù)售許可后發(fā)生規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的情形做出了明文規(guī)定：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面通知買受人。買受人有權(quán)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。《商品房銷售管理辦法》的上述規(guī)定即是對預(yù)售客體即房屋本身屬性發(fā)生變更的規(guī)定。

筆者認(rèn)為預(yù)售商品房的地址發(fā)生變更的，不宜辦理預(yù)售許可變更。理由是預(yù)售商品房在開發(fā)階段往往尚未按門牌管理的相關(guān)規(guī)定編排確定的地址，己辦理的預(yù)售許可只要國土證地址與規(guī)劃、施工許可地址一致即可，公安機(jī)關(guān)重新編排門牌號沒有進(jìn)行預(yù)售許可變更的必要，建議在房屋竣工驗(yàn)收后初始登記階段一并按新地址進(jìn)行登記。否則，極易引起樓盤表和預(yù)售合同備案管理混亂，不但不利于規(guī)范管理，也可能會給買受人帶來不必要的麻煩。

預(yù)售許可變更的程序，應(yīng)按申請――受理――審核――核準(zhǔn)――換發(fā)預(yù)售許可證的流程進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可變更的，應(yīng)書面說明變更原因；對于已經(jīng)預(yù)售部分發(fā)生變更的，應(yīng)按《商品房銷售管理辦法》第24條的規(guī)定，取得買受人書面確認(rèn)后方能辦理；審核后符合變更條件的，應(yīng)收回原預(yù)售許可證換發(fā)新證，并注明原證取得時(shí)間。

(二)在建工程轉(zhuǎn)讓與預(yù)售許可的辦理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓又稱“在建工程轉(zhuǎn)讓”。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第20條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條規(guī)定的條件。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

在建工程轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，其預(yù)售許可的辦理根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)間的不同，可分為兩種情形：

一是進(jìn)行了一定程度的開發(fā)但尚未取得預(yù)售許可而轉(zhuǎn)讓在建工程的。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)取得規(guī)劃許可、施工許可等建設(shè)手續(xù)的在建工程的，應(yīng)辦理國有土地使用權(quán)證變更，并向規(guī)劃、建設(shè)等主管部門申請變更規(guī)劃許可、施工許可證照，再由受讓主體依法向房管部門申辦預(yù)售許可。

二是取得預(yù)售許可證后轉(zhuǎn)讓在建工程的。《行政許可法》第9條規(guī)定：依法取得的行政許可，除法律、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉(zhuǎn)讓的外，不得轉(zhuǎn)讓。按照張春生編的《行政許可法釋義》的意見，根據(jù)法定條件賦予法人和其他組織特定的資格、資質(zhì)的行政許可，被許可人不得轉(zhuǎn)讓。正是被許可人符合法定條件，行政機(jī)關(guān)才頒發(fā)許可。如果被許可人轉(zhuǎn)讓這種許可，實(shí)質(zhì)上是對整個(gè)資格資質(zhì)制度的破壞，也侵犯了行政機(jī)關(guān)的管理權(quán)。商品房預(yù)售許可是賦予具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)銷售正在建設(shè)中的房屋

的特定資格，依法應(yīng)屬于禁止任意轉(zhuǎn)讓的行政許可。綜上，如己取得商品房預(yù)售許可的開發(fā)企業(yè)將在建工程轉(zhuǎn)讓的，除變更國有土地使用權(quán)證，申請換發(fā)規(guī)劃、施工許可證照外，預(yù)售許可辦理的程序應(yīng)是先由原開發(fā)企業(yè)申請注銷商品房預(yù)售許可證，再由受讓的開發(fā)企業(yè)重新申辦預(yù)售。

五、“聯(lián)建”與商品房預(yù)售許可

房地產(chǎn)經(jīng)營中的聯(lián)合開發(fā)，俗稱“聯(lián)建”，是指一方提供土地使用權(quán)，他方提供資金，進(jìn)行合作建房，并對建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營管理或進(jìn)行利益分配的行為。我們通常所說的聯(lián)建協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)合開發(fā)合同都屬于聯(lián)建合同。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，房管部門在為“聯(lián)建”項(xiàng)目辦理商品房預(yù)售許可時(shí)應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

(一)主體特定性

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)第15條的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)，至少一方當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格，否則，聯(lián)建合同被認(rèn)定為無效。

(二)聯(lián)建各方共同經(jīng)營、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

在雙方的聯(lián)建協(xié)議中應(yīng)體現(xiàn)為共同出資，并按照雙方的約定或投資比例取得竣工房屋的所有權(quán)。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容的不同，可能存在以下幾種不屬于聯(lián)建的情形。

第一，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

第二，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，屬于一般的房屋買賣合同。

第三，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，雙方屬于借貸關(guān)系。

聯(lián)建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容，正確把握其法律特征。聯(lián)建合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時(shí)辦理土地使用權(quán)證書的變更髓記，辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。只有申請辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得批準(zhǔn)后，聯(lián)建方才獲得該土地使用權(quán)。之所認(rèn)規(guī)定要求辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，是因?yàn)閰⒔ā⒙?lián)建名為合作，而聯(lián)建方往往并沒有申請土地使用權(quán)，但通過參建、聯(lián)建，其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批，參建或聯(lián)建等于變相變更了土地使用權(quán)的歸屬。所以，不申請變更土地使用權(quán)證書便違反了《土地管理法》關(guān)于“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”的強(qiáng)制性規(guī)定。

六、預(yù)售許可中的“超規(guī)”問題

由于預(yù)售商品房是正在建設(shè)中的尚未建成的房屋，無法依照房屋建筑的實(shí)際形態(tài)進(jìn)行實(shí)地測繪，房屋預(yù)測面積是房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)依據(jù)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖進(jìn)行測算得出的，而商品房在建設(shè)過程中，尤其是體量較大的建設(shè)項(xiàng)目往往因各種因素影響導(dǎo)致建成后實(shí)際面積比原預(yù)測面積增加，于是就產(chǎn)生了通常所說的“超規(guī)”問題。

對于預(yù)售許可過程中遇到的“超規(guī)”情形，房管部門應(yīng)注意以下問題：

(一)“超規(guī)”形式

“超規(guī)”通常以建筑物“長高”或“長胖”的形式出現(xiàn)。“長高”是指建筑物超過規(guī)劃部門準(zhǔn)予修建的建筑高度，主要是超出規(guī)劃許可的總層數(shù)或超過設(shè)計(jì)層高，以此增加建筑物總高度。實(shí)踐中，以加層的方式“長高”建筑物一般難以通過施工圖審查，往往不會獲批；開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位常以提高每層建筑物“層高”的形式達(dá)到“長高”的目的。在銷售過程中，將超過原規(guī)劃層高的空間向購房人許以“變幻空間”或“贈送面積”，吸引消費(fèi)者。由于部分地方規(guī)劃行政主管部門對于容積率控制和房屋建筑面積的計(jì)算并無技術(shù)限制手段，開發(fā)企業(yè)往往通過上述形式進(jìn)行“偷面積”，變相破壞城市規(guī)劃控制和房地產(chǎn)市場秩序健康發(fā)展。因此，部分地方出臺了控制容積率的技術(shù)規(guī)范，有效遏止了個(gè)別企業(yè)的違規(guī)行為。“長胖”是指建筑物在修建過程中未超出規(guī)劃許可高度或?qū)訑?shù)的情況下，超出規(guī)劃許可面積，主要是水平空間增大。

(二)對“超規(guī)”的處理

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，超出規(guī)劃許可范圍建設(shè)的房屋屬于違章建筑，法律禁止其轉(zhuǎn)讓。因此，在無規(guī)劃行政主管部門或其他有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)可的情況下，超出規(guī)劃許可的房屋不能納入預(yù)售范圍。

第9篇

甲方（賣方）______________________________________________ ；

注冊地址：___________________________________________________ ；

營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________ ；資質(zhì)證書號碼：_______________ ；

法定代表人：_________________ ；聯(lián)系電話：___________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：_______________________________________________________ ；

委托機(jī)構(gòu)：______________________________________________ ；

注冊地址：___________________________________________________ ；

營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________ ；資質(zhì)證書號碼：_______________ ；

法定代表人：_________________ ；聯(lián)系電話：___________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：_______________________________________________________ .

乙方（買方）______________________________________________ ；

住所（址）_________________________________________________ ；

國籍：___________ ；性別：___________ ；出生年月：___________ ；

身份證 / 護(hù)照 / 營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：______________________ ；聯(lián)系電話：____________________ ；

移動電話：__________________ ；電子郵箱：____________________ .

委托 （ 法定 ） 人姓名：___________ ；國籍：____________ ；

住所（址）_________________________________________________ ；

身份證：_____________________________________________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：______________________ ；聯(lián)系電話：____________________ .

委托機(jī)構(gòu)：______________________________________________ ；

注冊地址：___________________________________________________ ；

營業(yè)執(zhí)照號碼：______________ ；資質(zhì)證書號碼：________________ ；

法定代表人：________________ ；聯(lián)系電話：____________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：_______________________________________________________ .

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

甲方以___________方式取得位于___________編號為___________的地塊的土地使用權(quán)，面積___________平方米，規(guī)劃用途為___________，土地使用權(quán)年限自_______年___月____日至______年____月____日止。

甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在該地塊上投資建設(shè)___________商品房 （ 填寫《商品房預(yù)售許可證》記載的項(xiàng)目名稱 ） .該項(xiàng)目的有關(guān)批文如下：

1 、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

頒發(fā)機(jī)關(guān)：___________ ；編號：___________ ；

2 、《國有土地使用權(quán)證》

頒發(fā)機(jī)關(guān)： 廣州市國土資源和房屋管理局 ；

編 號： ___________ ；

3 、《建設(shè)工程施工許可證》

頒發(fā)機(jī)關(guān)：___________ ；編號：___________ ；

4 、_______________________________________________________.

第二條 商品房銷售依據(jù)

乙方購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。

1 、該商品房作為現(xiàn)房，已辦理權(quán)屬登記，登記機(jī)關(guān)為___________；并領(lǐng)取了【房地產(chǎn)權(quán)屬證明書】【房地產(chǎn)權(quán)證】，編號為___________.

2 、該商品房作為在建商品房，已具備《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定的預(yù)售條件，已取得《廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證》，頒發(fā)機(jī)關(guān)為 廣州市國土資源和房屋管理局；編號為：___________ .

第三條 合同標(biāo)的物基本情況

乙方所購商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的第___________【幢】【梯】【座】___________【單元】【層】___________號房（下稱該商品房），測繪地址：___________區(qū)___________路___________號___________房。

該商品房所在樓宇的主體結(jié)構(gòu)為___________結(jié)構(gòu)；建筑物地上層數(shù)為_______層，地下層數(shù)為___________層。

該商品房的用途為___________，層高為___________米。該商品房戶型結(jié)構(gòu)為_____房____廳_____廚____衛(wèi)，封閉式陽臺___個(gè)，非封閉式陽臺____個(gè)。

該商品房【合同約定】（適用于預(yù)售）【產(chǎn)權(quán)登記】（適用于現(xiàn)售）建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米。

該商品房面積預(yù)測算單位：_____________________________________

注冊地址：___________________________________________________ ；

營業(yè)執(zhí)照號碼：___________ ；資質(zhì)證書號碼：___________________ ；

法定代表人：__________________ ；聯(lián)系電話：__________________ ；

通訊地址：___________________________________________________ ；

郵編：_______________________________________________________ .

第四條 物業(yè)管理

物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司之前，小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)由甲方選聘物業(yè)管理公司提供。甲方應(yīng)采取符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的方式和條件選聘物業(yè)管理公司，甲方與選聘的物業(yè)管理公司簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

甲方應(yīng)制定《業(yè)主臨時(shí)公約》作為向乙方明示并予以說明，乙方在簽訂本合時(shí)對遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》作出書面承諾。

第五條 基本術(shù)語的含義

雙方同意，合同中出現(xiàn)的基本術(shù)語作如下理解：

1 、首層：本合同所指首層以經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)注為準(zhǔn)；

2 、建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20m 以上（含 2.20m ）的永久性建筑；

3 、套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)陽臺建筑面積之和；

4 、層高：是指地面至樓面或樓面至樓面、樓面至瓦底之間的垂直距離。計(jì)算建筑面積的房屋結(jié)構(gòu)，層高均應(yīng)在 2.20 米 以上（含 2.20 米 ）

5 、共有建筑面積：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑的共有建筑面積，其內(nèi)容包括：

（ 1 ）電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算；

（ 2 ）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

6 、已支付房價(jià)款：以按揭貸款購房的，該款項(xiàng)不限于乙方自行支付的首期價(jià)款，還包括以貸款向甲方支付的款項(xiàng)。

7 、_____________________________________________________________________ ；

8 、_____________________________________________________________________ .

第六條 計(jì)價(jià)方式、價(jià)款、付款

甲方與乙方約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：

1 、該商品房屬【現(xiàn)售】【預(yù)售】，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米 元，總金額（___________幣）元（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元）整。

公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傆?jì)入上述套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。

2 、商品房屬【現(xiàn)售】【預(yù)售】，按【套】【整層】【整幢】出售并計(jì)價(jià)，總金額（___________幣）___________元（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元）整。

甲方同意乙方按下列第 種方式按期付款：

1 、一次性付款

總金額（___________幣）___________ 元 ；（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）在 年 月 日前支付。

2 、分期付款

（ 1 ）第一期：自本預(yù)售合同簽訂暨網(wǎng)上備案之日起_____日內(nèi)（不超過 5 日），即______年____月___日之前支付全部房價(jià)款的_____％，金額___________幣） ：___________元；（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）

（ 2 ）第二期：在______年____月___日前支付全部房價(jià)款的_____％，金額（ _________幣）_________元 ；（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）

（ 3 ）第三期：在______年____月___日前支付全部房價(jià)款的____％，金額（ ________幣）________元 ；（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）

（ 4 ）第四期：在_____年____月___日前內(nèi)支付全部房價(jià)款的_____％，金額（________幣） ________元 ；（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）

（ 5 ）第五期：在_____年____月___日前支付全部房價(jià)款的_____％，金額（________幣） ________元 ；（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）

3 、按揭貸款方式付款

首期款：自本預(yù)售合同簽訂暨網(wǎng)上備案之日起_____日內(nèi)（不超過 5 日），支付全部房價(jià)款的_____ ％，金額（________幣）________元（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）

除首期款外，剩余房款金額（________ 幣）________元（大寫：____億____仟 ____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）該款應(yīng)于_____年____月___日前申請辦理銀行按揭手續(xù)，并按照按揭方

式付款。

按揭銀行是 _______________________________________________ .

委托人：______________________________________________ ；

注冊地址：________________________________________________ ；

營業(yè)執(zhí)照號碼：____________ ；資質(zhì)證書號碼：_______________ ；

法定代表人：______________ ；聯(lián)系電話：___________________ ；

通訊地址：________________________________________________ ；

郵編：____________________________________________________ .

（ 1 ）甲方乙方辦理按揭手續(xù)

乙方在簽訂本合同并支付首期款后_______日內(nèi)，將申請銀行按揭貸款需由乙方提供的證件資料交付甲方或甲方指定的第三人。

（ 2 ）乙方自行辦理按揭貸款手續(xù)

甲方應(yīng)在乙方支付首期款后_____日內(nèi)，將乙方申請銀行按揭貸款需由甲方提供的證件資料交付乙方或乙方指定的第三人。

4 、其它方式：

___________________________________________________________.

第七條 付款方式

甲方應(yīng)當(dāng)按照《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定使用乙方支付的預(yù)售房款，即在項(xiàng)目竣工之前，預(yù)售房款只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。

為保證預(yù)售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方應(yīng)將商品房預(yù)售款按照《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的規(guī)定支付至以下商品房預(yù)售款監(jiān)控賬號，接受廣州市國土資源和房屋管理局的監(jiān)控。

監(jiān)控銀行：____________________________________________________ ；

監(jiān)控賬號：____________________________________________________ .

第八條 逾期付款的違約責(zé)任

1 、分期付款

分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六條約定的支付期限將各期房款支付至監(jiān)控賬號，甲方有權(quán)要求乙方按每日房價(jià)款總額 的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，并有權(quán)解除合同 .

2 、一次性付款

一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第六條約定的支付期限將全部房款支付至監(jiān)控賬號，甲方有權(quán)要求乙方按每日房價(jià)款總額 的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，并有權(quán)解除合同 .

3 、按揭付款

乙方以按揭貸款支付房款的，首期款應(yīng)當(dāng)按照本合同第六條約定的支付期限支付至監(jiān)控賬號；如果乙方未能按照約定期限將首期款支付至監(jiān)控賬號，甲方有權(quán)要求乙方按每日房價(jià)款總額 的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，并有權(quán)解除合同 .

甲方乙方辦理按揭貸款或甲方指定按揭銀行的，甲方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入監(jiān)控賬戶，不得放入其它賬戶。如果按揭銀行未將全部按揭貸款直接劃入監(jiān)控賬戶，視作甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方按每日未入監(jiān)控賬戶的按揭款金額的 的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，直至全部按揭款項(xiàng)進(jìn)入監(jiān)控賬戶。

乙方自行辦理按揭貸款的，乙方應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入監(jiān)控賬戶。如果按揭銀行未將全部按揭貸款直接劃入監(jiān)控賬戶，視作乙方違約，甲方有權(quán)要求乙方按每日未入監(jiān)控賬戶的按揭款金額的 的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，直至全部按揭款項(xiàng)進(jìn)入監(jiān)控賬戶。

第九條 備案確認(rèn)

_____【甲方】【乙方】應(yīng)于本合同網(wǎng)上備案之日起 10 個(gè)工作日內(nèi)持本合同向廣州市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理網(wǎng)上備案的確認(rèn)手續(xù)。

第十條 交房期限

甲方應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付乙方使用。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知乙方。

交付后，甲方不得以房屋已交付使用為借口懈怠其在本合同中應(yīng)承擔(dān)的其它義務(wù)，如：辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)等。

第十一條 交房條件

甲方交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合下列第_____種條件：

1 、該商品房已經(jīng)有關(guān)政府部門辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)；

2 、該商品房項(xiàng)目已辦理初始登記手續(xù)。

雙方可以在上述條件之外，另行約定交房條件：

3 、__________________________________________________.

以上交房條件，雙方可以任選其一。

雙方可以就該商品房的裝飾、附屬設(shè)備的規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成的一致意見作為本合同的附件。

第十二條 房屋及有關(guān)資料的交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，甲方應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日_____日前通知乙方辦理交接手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起_____日內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志是_______________ .

在雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)出示本合同第十一條約定的房屋交付條件的證明文件及有關(guān)資料，并簽署交接單。所購商品房為住宅的，甲方還須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《商品住宅交樓書》。

甲方提供的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《商品住宅交樓書》應(yīng)不低于建設(shè)行政主管部門制定的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《商品住宅交樓書》的最低要求。

如果甲方不出示上述證明文件及有關(guān)資料或出示不齊全，乙方有權(quán)拒絕接受交付，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

_______________________________________________________ .

第十三條 延期交房的違約責(zé)任

甲方如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按下列第_____種方式處理：

1 、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（ 1 ）逾期不超過_____日，自本合同第十條規(guī)定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房價(jià)款 的違約金，合同繼續(xù)履行。

（ 2 ）逾期超過_____日后，乙方有權(quán)單方面解除合同。如果乙方要求繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行，自本合同第十條規(guī)定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價(jià)款 0.5‰ 的違約金。

2 、

_______________________________________________________.

第十四條 風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移

該商品房

的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。

第十五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)買賣雙方選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以套內(nèi)建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇第六條計(jì)價(jià)方式 2 的，不適用本條約定。

合同約定計(jì)價(jià)面積與實(shí)測計(jì)價(jià)面積有差異的，以實(shí)測計(jì)價(jià)面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，實(shí)測計(jì)價(jià)面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異，雙方同意按以下第 種方式進(jìn)行處理：

1 、方式一

（ 1 ）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；

（ 2 ）面積誤差比絕對值超出3％，乙方有權(quán)單方面解除合同。

乙方同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由乙方按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由甲方承擔(dān)，所有權(quán)歸乙方；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由甲方返還乙方，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由甲方雙倍返還乙方。

面積誤差比= （ 實(shí)測計(jì)價(jià)面積－合同約定計(jì)價(jià)面積 ）/ 合同約定計(jì)價(jià)面積X 100 ％。

2 、方式二

雙方自行約定如下：

（ 1 ）_______________________________________________ ；

（ 2 ）_______________________________________________ ；

（ 3 ）_______________________________________________ ；

（ 4 ）_______________________________________________ .

第十六條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更

該商品房預(yù)售后，甲方不得未經(jīng)乙方同意擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，甲方應(yīng)征得乙方同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)。不同意變更的乙方可要求解除買賣合同。甲方應(yīng)在乙方提出解除合同之日起的 30 日內(nèi)退回已付購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款期日同期銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率計(jì)算）

第十七條 權(quán)利瑕疵擔(dān)保

甲方應(yīng)當(dāng)保證作為本合同標(biāo)的的商品房不存在權(quán)利瑕疵，即未設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)等；無賠償義務(wù)，如欠繳稅費(fèi)，出讓金等；也不存在被法院或其它國家機(jī)關(guān)、機(jī)構(gòu)、部門查封的情況。

若存在權(quán)利瑕疵，甲方應(yīng)在乙方指定的期限內(nèi)或合理期限內(nèi)消除瑕疵；超過指定期限或合理期限未消除瑕疵的，乙方有權(quán)單方面解除合同。

第十八條 產(chǎn)權(quán)登記

雙方同意選擇以下第______方式辦理產(chǎn)權(quán)登記：

1 、甲方辦理

甲方應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)為乙方辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方。

在此場合，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)提權(quán)登記機(jī)關(guān)要求的需乙方提供的證件資料。

甲方應(yīng)如實(shí)告知乙方為辦理產(chǎn)權(quán)登記需要由乙方提供的證件資料。甲方未告知或告知的內(nèi)容不完備、不準(zhǔn)確，致使乙方未能及時(shí)提供證件資料的，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

2 、乙方辦理

在甲方辦結(jié)初始登記的前提下，乙方自行辦理產(chǎn)權(quán)登記的，甲方應(yīng)在商品房交付使用后 日內(nèi)將登記機(jī)關(guān)要求的需甲方提供的證件資料提交乙方。

第十九條 遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任

甲方違反第十八條的約定的，乙方有權(quán)按照下列第 項(xiàng)處理：

1 、乙方單方面解除合同并退房。

2 、乙方不退房的，甲方按自遲延之日起每日已付房價(jià)款的______％向乙方支付違約金。

3 、___________________________________________________________.

第二十條 甲方關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

甲方交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件四）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方按照下述第 種方式處理：

1 、甲方賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)；

2 、___________________________________________________________ ；

3 、___________________________________________________________ .

第二十一條 乙方單方解除權(quán)的行使

乙方行使本合同約定的單方面解除本合同的權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在收到乙方的書面通知之日起 日內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率計(jì)算）全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為已支付房價(jià)款的 ％，在退還房款時(shí)一并支付給乙方。

第二十二條 甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1 、___________________________________________________________ ；

2 、___________________________________________________________ ；

3 、___________________________________________________________ ；

4 、___________________________________________________________ ；

5 、___________________________________________________________ .

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1 、___________________________________________________________ ；

2 、___________________________________________________________ ；

3 、___________________________________________________________ .

第二十三條 保修責(zé)任

乙方購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅質(zhì)量保證書》的承諾內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

乙方購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，甲方應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非甲方原因造成的損壞，甲方不承擔(dān)責(zé)任。

第二十四條 專項(xiàng)維修資金

乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。維修資金屬于業(yè)主所有，在簽訂

購房合同后繳交，存入房地產(chǎn)行政主管部門目前在銀行設(shè)立的專款專戶中。

1 、廣州市老八區(qū)（越秀、荔灣、東山、海珠、天河、芳村、白云、黃埔區(qū)）和廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立專款賬戶的銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行廣州市北秀支行

2 、番禺區(qū)設(shè)立專款賬戶的銀行：中國建設(shè)銀行廣州市番禺東興辦事處

3 、花都區(qū)設(shè)立專款賬戶的銀行：中國建設(shè)銀行股份有限公司

4 、從化市設(shè)立專款賬戶的銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行從化支行營業(yè)部

5 、增城市設(shè)立專款賬戶的銀行：中國建設(shè)銀行股份有限公司

第二十五條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1 、該商品房所在樓宇的屋面經(jīng)營的，所得收益屬全體業(yè)主共同所有；

2 、該商品房所在樓宇的外墻面經(jīng)營的，所得收益屬全體業(yè)主共同所有；

3 、__________________________________________________________ .

4 、__________________________________________________________ .

第二十六條 乙方使用房屋注意事項(xiàng)

乙方的房屋僅作____________________使用，乙方使用期內(nèi)不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，乙方在使用期間有權(quán)與其它權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施。并按占地和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

甲方不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第二十七條 關(guān)于通知的約定

本合同要求或允許的通知和通訊，均自收到時(shí)起生效。

第二十八條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決：

1 、依法向人民法院；

2 、提交_________________仲裁委員會仲裁。

第二十九條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。

第三十條 合同附件與正文具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第三十一條 本合同連同附件共______頁，一式______份；合同持有情況：甲方______份，乙方______份，廣州市房地產(chǎn)交易所登記所份。______年______月______日簽訂于廣州市______區(qū)

附件一：房屋平面圖

附件二：甲方針對該商品房所作的具體說明（含廣告）

附件三：前期物業(yè)管理服務(wù)合同

附件四：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1、外墻：

2、內(nèi)墻：

3、頂棚：

4、地面：

5、門窗：

6、廚房：

7、衛(wèi)生間：

8、陽臺：

9、電梯：

10、其它：

第10篇

本文作者：、肖文 查字典原創(chuàng)投稿

關(guān)于商品房買賣合同的若干思考

肖文

一、商品房買賣合同的效力問題

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞

二、商品房買賣合同的分類

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。 關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。對于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

四、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定

在商品房買賣活動中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明 確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則。但王教授未對如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。

五、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：

1、對開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量問題，審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問題被發(fā)現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對房屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴(kuò)大，可判決開發(fā)商對房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會穩(wěn)定和秩序。

第11篇

商品房買賣合同糾紛案件的思考

王

一、商品房買賣合同的主體。

商品房買賣合同糾紛案件的主體是出賣方和買受人。出賣方限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。買受人則是企事業(yè)法人(或分機(jī)構(gòu))、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、自然人等等。

二、商品房買賣合同的效力問題

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

三、商品房買賣合同的分類

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。 關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售

給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。對于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

四、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

五、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定

在商品房買賣活動中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客 觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則。但王教授未對如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。

六、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：

1、對開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量問題，審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問題被發(fā)現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對房屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴(kuò)大，可判決開發(fā)商對房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會穩(wěn)定和秩序。

第12篇

福建省工商行政管理局

商品房買賣合同說明

1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款中專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門咨詢。

2．當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致。建議在律師指導(dǎo)下簽訂本合同。

3．本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

5．對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。在【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定，未選擇的打×；對于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

6．出賣人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與買受人協(xié)商的條款，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國合同法》有關(guān)格式條款的規(guī)定。

7．未經(jīng)福建省建設(shè)廳和福建省工商行政管理局批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自印制、出售本合同文本。

8．本合同條款由福建省建設(shè)廳和福建省工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。商品房買賣合同

（合同編號：_______________）

合同雙方當(dāng)事人：______________________________________________________

出賣人：______________________________________________________________

注冊地址：____________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：______________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：______________________________________________________

法定代表人：________________________________聯(lián)系電話：________________

郵政編碼：____________________________________________________________

委托人：________________________________聯(lián)系地址：________________

身份證號碼：__________________________________________________________

郵政編碼：__________________________________聯(lián)系電話：________________

委托機(jī)構(gòu)：________________________________________________________

注冊地址：____________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：______________________________________________________

機(jī)構(gòu)經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案號：______________________________

法定代表人：________________________________聯(lián)系電話：________________

郵政編碼：____________________________________________________________

買受人：______________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________________________________

國籍：________________________________________________________________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【________】號碼：________________

聯(lián)系地址：____________________________________________________________

郵政編碼：_________________聯(lián)系電話：_________________________________

【委托人】【】姓名：____________________國籍：____________________

聯(lián)系地址：____________________________________________________________

郵政編碼：____________電話：__________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以_________________方式取得位于__________________________________、編號為_________________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】【國有土地使用權(quán)證號】為___________________________________________________。

該地塊土地面積為_________________平方米，規(guī)劃用途為_________________，土地使用年限自______年______月______日至______年______月_____日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_________________，施工許可證號為__________________________________。

第二條　商品房銷售依據(jù)

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_______________，商品房預(yù)售許可證號為______________________________。現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為_______________，現(xiàn)售備案號為_____________________________________________。

出賣人在簽訂本合同時(shí)，已向買受人出示上述國有土地使用權(quán)證（或其他有效用地證明文件）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證和白蟻預(yù)防合同及出賣人的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書等相關(guān)證件的原件或復(fù)印件。

第三條　買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的房屋所在層平面圖見本合同附件一，房號以附件一表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第_______________【幢】【座】_______________【單元】【層】_______________號房。

該商品房的用途為_______________，屬_______________結(jié)構(gòu)，層高為_______________米，位于所在建筑設(shè)計(jì)標(biāo)高±0.000【地上】【地下】第_______________層。建筑層數(shù)地上最高_(dá)______________層，地下_______________層。

該商品房陽臺為封閉式_______________個(gè)，非封閉式_______________個(gè)。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_______________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_______________平方米，公共部位共有分?jǐn)偨ㄖ娣e_______________平方米（有關(guān)公共部位位置及共有分?jǐn)偨ㄖ娣e計(jì)算構(gòu)成說明見附件二）。

該商品房所在建筑采用的節(jié)能措施、指標(biāo)見附件三。

第四條　計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣人與買受人約定按下述第_______________種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：

1．按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（_______________幣）每平方米_______________元，總金額（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。

2．按【套】【間】【位】計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。

3．按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（_______________幣）每平方米_______________元，總金額（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。

4．___________________________________________________________________________。

除上述購房款外，其他由出賣人代收的費(fèi)用項(xiàng)目按以下標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間收取___________________________________________________________________________ 。

第五條　面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按【套】【間】【位】計(jì)價(jià)的，不適用本條約定，雙方可在附件六另行約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，雙方同意按以下原則處理：

1．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

2．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中任何一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人書面提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付款（含買受人向銀行按揭貸款部分的本金及已支付利息，下同）退還給買受人，并按_______________%利率付給利息。

買受人不退房的，按以下方式處理：

產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。但共有分?jǐn)偛糠置娣e增加超過其合同約定面積3%的，買受人不承擔(dān)超出3%部分的房價(jià)款。

面積誤差比＝(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積)/合同約定面積×100%

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條　付款方式及期限

如屬預(yù)售商品房，買受人應(yīng)當(dāng)按時(shí)依約定將房價(jià)款存入到指定的銀行預(yù)售款監(jiān)管帳戶上。監(jiān)管帳戶應(yīng)當(dāng)與辦理商品房預(yù)售許可時(shí)申報(bào)的一致。

監(jiān)管銀行：______________________________

監(jiān)管帳戶：______________________________

買受人按下列第_______________種方式按期付款：

1．一次性付款_____________________________________________。

2．分期付款：

_______________年_______________月_______________日前支付全部購房款的_______________%，計(jì)（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。

_______________年_______________月_______________日前支付全部購房款的_______________%，計(jì)（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。

_______________年_______________月_______________日前支付全部購房款的_______________%，計(jì)（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。

3．其他方式____________________________________________________________。

第七條　買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同約定的時(shí)間付款，按下列第_____________種方式處理：

1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過_____________日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____________日后，買受人在出賣人書面催告日后仍未支付應(yīng)付款的，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2．___________________________________________________________________________ 。

第八條　交付條件與期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在_______年月_______日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時(shí)符合下列各項(xiàng)約定條件的商品房交付買受人使用：

1．該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格和消防驗(yàn)收合格；

2．該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃?xì)狻㈦娦拧⒂芯€電視、消防、郵政信報(bào)箱等設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求條件；

3．小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其他商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成。分期建設(shè)的，該商品房所在分期建設(shè)部分應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求全部完成，并與在建工程之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施和施工安全設(shè)施；

4．________________________________________________________________________________ 。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到上述條件，雙方同意按以下第_______種方式處理：

1．買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；

2．買受人同意接收，出賣人支付買受人（______________幣）______________元違約金。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_______日內(nèi)書面告知買受人的；

2．_________________________________________________________________________。

第九條　出賣人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第_______種方式處理：

1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過_______日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之_______的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_______日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起______________

天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之（該比率應(yīng)不小于本條第（1）項(xiàng)和第七條中的比率）的違約金。

2．__________________________________________________________________________ 。

第十條　規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

下列經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

（1）變更該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸及形狀、朝向；

（2）變更小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)備設(shè)施；

（3）變更房屋節(jié)能措施及指標(biāo)；

（4）________________________________________________；

（5）________________________________________________。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更不退房。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人書面提出退房要求之日起

30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議；因出賣人原因，造成買受人損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予______________合理補(bǔ)償。

第十一條　交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定條件已達(dá)到的有關(guān)證明文件原件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，或要求收取本合同約定范圍以外的費(fèi)用，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：______________________________________________________________________________ 。

第十二條　出賣人保證銷售的該商品房在向買受人交付時(shí)沒有出賣人設(shè)定的抵押權(quán)、產(chǎn)權(quán)糾紛和其他債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能按時(shí)辦理本合同登記備案、按揭貸款、預(yù)告登記、產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

第十三條　出賣人關(guān)于室內(nèi)分隔、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能措施及指標(biāo)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的室內(nèi)分隔、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能措施及指標(biāo)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第____________種方式處理：

1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備、節(jié)能設(shè)施差價(jià)。

2．_______________________________________________________________________ 。

第十四條　關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第_______項(xiàng)處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人書面提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_______%利率付給利息，同時(shí)按已付款的____________%賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的____________%向買受人支付違約金。

經(jīng)買受人書面委托，出賣人可向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)代辦權(quán)屬登記，相關(guān)費(fèi)用等具體事項(xiàng)在合同附件六中另行約定。

第十五條　保修責(zé)任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者住戶不當(dāng)使用造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。

第十六條　除附件二所列本幢計(jì)入分?jǐn)偯娣e的公共部位外，以下其他公共部位和小區(qū)內(nèi)公共場所的所有權(quán)屬全體業(yè)主：

____________________________________________________________________________ 。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第十七條　買受人購買的該商品房僅作______________用途使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)、建筑屋頂、外墻、外窗（含天窗）的隔熱、保溫結(jié)構(gòu)和用途。買受人擅自改變的，相應(yīng)法律后果由買受人承擔(dān)。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十八條　前期物業(yè)服務(wù)約定

本商品房項(xiàng)目由出賣人依法以【招標(biāo)】【協(xié)議】方式選聘

___________________________________公司提供前期物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等見合同附件四。

專項(xiàng)維修資金由買受人按有關(guān)規(guī)定繳交，計(jì)人民幣_______拾____________萬____________千____________百____________拾____________元整，于____________年____________月____________日前繳交到房地產(chǎn)行政主管部門委托的商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶上。

監(jiān)管銀行：_______________________________________________________________

監(jiān)管帳戶：_______________________________________________________________

第十九條　買受人已詳細(xì)閱讀并理解本合同附件四有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同和附件五臨時(shí)管理規(guī)約的全部內(nèi)容，買受人同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按期提供前期物業(yè)服務(wù)，同意按本合同附件四前期物業(yè)服務(wù)合同約定的價(jià)格和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并同意遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第二十條　文書送達(dá)

本合同確定的聯(lián)系地址為各類通知、文書送達(dá)的地址，如有變動應(yīng)及時(shí)通知對方當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)，否則造成相關(guān)通知文書無法送達(dá)的，將視同已經(jīng)送達(dá)，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由當(dāng)事人自行承擔(dān)。

第二十一條　本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可請求當(dāng)?shù)叵M(fèi)者委員會調(diào)解處理，或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申訴。協(xié)商不成的，按下述第_______種方式解決：

1．提交_______仲裁委員會仲裁；

2．依法向人民法院起訴。

第二十二條　本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件六），但補(bǔ)充協(xié)議中不得含有減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的內(nèi)容。

雙方同意以下有關(guān)廣告、宣傳資料作為本合同附件__________________：_________________________________________________________________________。

第二十三條　本合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十四條　本合同連同附件共_______頁，一式份，具有同等法律效力。合同持有情況如下：

出賣人份（其中房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案時(shí)存檔壹份），買受人____________份（原件不少于一份），―_____________―_____________________份。

第二十五條　本合同自雙方簽訂之日起生效。本合同簽訂之日起____________日內(nèi)，由【買受人】【出賣人】向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)____________________________________申請預(yù)告登記。

第二十六條　商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向_________________________辦理合同登記備案。

出賣人（簽章）：______________　買受人（簽章）：______________

【法定代表人】：______________　【法定代表人】：______________

【委托人】：______________　【委托人】：______________

______________________（簽章）　______________________（簽章）

__________年_______月_______日　__________年_______月_______日

簽于__________________________　簽于__________________________

附件一：房屋分層平面圖

附件二：公共部位共有分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

附件三：建筑節(jié)能措施、指標(biāo)和室內(nèi)分隔、裝飾裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1．房屋節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標(biāo)

屋頂：采取___________________________節(jié)能措施，

傳熱系數(shù)k：__________________________w/(m2?k)；

外墻：采取___________________________節(jié)能措施，

傳熱系數(shù)k：__________________________w/(m2?k)；

外窗（含天窗）：采取_________________節(jié)能措施，

傳熱系數(shù)k：__________________________w/(m2?k)；

遮陽系數(shù)sc：___________________________________

氣密性：________m3/（m?h）且________m3/（m2?h）

2．外墻：

3．內(nèi)墻：

4．室內(nèi)分隔部位：

5．頂棚：

6．樓（地）面：

7．門窗：

8．廚房：

9．衛(wèi)生間：

10．陽臺：

11．電話：

12．有線電視：

13．互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)：

14．電梯：

15．樓梯：

16．其他：

附件四：前期物業(yè)服務(wù)合同