時間：2023-05-05 17:02:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇維修基金論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.對住房維修基金重視程度的弱化
對住房維修基金重視程度的弱化，主要原因是受政府對其宣傳力度的限制。雖然自1998年以來，住房維修基金成為我國法律所保護的基金項目已有十多年了，然而在現(xiàn)今，依然有許多人不清楚住房維修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房維修基金對其切身利益的重要影響。鑒于這種情況，大部分住戶在繳納住房維修基金時不理解、不情愿，不僅給代管部門的工作流程帶來一定的麻煩，也不利于住房維修基金監(jiān)督機制的擴展。
2.對住房維修基金管理層面的弱化
對于住房維修基金管理層面的問題，主要包括三個方面：
（1）繳納問題。由于國家并未針對住房維修基金管理方面制定諸如繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、拖欠懲罰措施等相關(guān)的法律政策與法律規(guī)定，從而造成了個體住戶及開發(fā)商的拖欠或侵占現(xiàn)象。例如，開發(fā)商受利益驅(qū)使，強制性的侵占住房維修基金，在代管人員進行查收時，又利用諸多理由拒絕繳納，這不僅損害了個體住戶的經(jīng)濟利益，也很大程度上成為住房維修基金安全管理層面的障礙。
（2）管理問題。首先，住房維修基金是按照一定比例的分配，是歸屬于全體業(yè)主共有的大額資產(chǎn)。同時，由于住房維修基金所涉及的領(lǐng)域較為寬廣，在代管部門進行管理時，容易出現(xiàn)非法挪用或不按手續(xù)私自使用等現(xiàn)象，這無形中降低了住房維修基金的安全系數(shù)，同時也是造成群眾與開發(fā)商、群眾與政府代管部門產(chǎn)生矛盾的關(guān)鍵之一。
（3）使用效率問題。住房維修基金雖有一定的增值功能，但發(fā)展至今許多住房維修基金仍處于托管狀態(tài)，這不僅造成了大額基金的閑置與積壓，也很大程度上阻礙了住房維修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部門及業(yè)主對于基金的如何使用存在較大的分歧，且沒有明確的使用標(biāo)準(zhǔn)，致使大額住房維修基金成為國民經(jīng)濟的資金負擔(dān)，不利于其實質(zhì)性使用價值的充分發(fā)揮。
3.對住房維修基金監(jiān)督力度的弱化
首先，代管部門的監(jiān)督力度問題。住房維修基金是一筆大額資金款項，關(guān)聯(lián)著較大范圍的資金鏈條，然而大量基金處于托管狀態(tài)，無形中增加了住房維修基金的安全障礙。同時，法律法規(guī)中也并未明示對住房維修基金的具體使用標(biāo)準(zhǔn)、使用規(guī)范及與其相對應(yīng)的管理措施，這也給行為提供了可趁之機。其次，個體住戶的監(jiān)督力度問題。這跟上文中提到的對住房維修基金重視程度的弱化有著連帶關(guān)系。
二、住房維修基金管理中的問題的解決方案
1.加大宣傳力度，提升重視程度
對于住房維修基金國民弱化現(xiàn)象，政府必須采取有力措施及時改進，這不僅關(guān)系到個體住戶的切身利益，也關(guān)系到代管部門的社會形象與社會信譽。例如，代管部門可以合理運用傳播資源，與媒介進行有效對接，如可以利用地方電視臺、地方報紙、網(wǎng)絡(luò)以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理、監(jiān)督等重要性向住戶公示，提升個體住戶對住房維修基金的重視程度。
2.完善法律制度，強化管理措施
為有效解決住房維修基金在管理層面出現(xiàn)的繳納問題、管理問題、使用效率問題，首先要完善相應(yīng)的法律法規(guī)制度，優(yōu)化住房維修基金法律效應(yīng)的同時，提升了其法律權(quán)威。通過完備的法律體系與規(guī)定，保證住房維修基金的專款專用，從而保護業(yè)主在物業(yè)范圍內(nèi)的公有財產(chǎn)不被侵占[2]。這不僅是對業(yè)主個人財產(chǎn)安全的法律維護與保障，也是對住房維修基金合理法律程序的改進與更新，既有利于促進基金管理和諧，也有利于環(huán)節(jié)代管部門與個體業(yè)主所產(chǎn)生的資金矛盾與糾紛。其次，利用法律手段加強住房維修基金的管理措施，對基金的如何使用、如何管理、如何繳納等進行明確規(guī)定，從而有效避免開發(fā)商鉆取法律漏洞而獲取的資金利益。再者，對于處于托管狀態(tài)的住房維修基金必須安排專業(yè)的人員進行看管，并開展經(jīng)濟學(xué)家、代管部門代表及住戶代表三方意見討論，為高效提升住房維修基金的增值力度與使用效率出謀劃策。這樣不僅有利于使閑置的住房維修基金通過合法、合理的手段運作起來，也有利于為業(yè)主的資金投資構(gòu)建有效保障。
3.優(yōu)化監(jiān)督機制，增強安全保障
降低行政管理部門對住房維修基金使用的行政干預(yù)，將其關(guān)注的重點轉(zhuǎn)移到管理與監(jiān)督上面來，并著力培育業(yè)主自治管理機制，建立業(yè)主、業(yè)委會、主管部門多層面的監(jiān)管制度[3]。這不僅對住房維修基金管理提供了代管部門與個體業(yè)主的雙重安全保障，也有利于提升其公眾關(guān)注力度與監(jiān)管力度，在有效維護自身利益的同時，也優(yōu)化了對住房維修基金的監(jiān)督機制。
三、結(jié)語
關(guān)鍵詞物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理條例物業(yè)糾紛
物業(yè)管理服務(wù),是指具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理服務(wù)公司接受業(yè)主的委托,按照合同的約定,對受托管理的建筑物及其附屬設(shè)施進行維修、養(yǎng)護以及提供其他專業(yè)化、社會化的服務(wù)。自我國首家物業(yè)管理服務(wù)公司――深圳市物業(yè)管理服務(wù)公司于1993年3月成立以來，我國的物業(yè)管理服務(wù)已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過18年，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢，但由于我國物業(yè)管理服務(wù)起步晚，業(yè)主和相關(guān)當(dāng)事人法制意識差，以及物業(yè)管理服務(wù)法制的不完善，我國的物業(yè)管理服務(wù)在現(xiàn)實中也存在著不少的問題。本文擬從物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀出發(fā)，分析物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)實困境，提出物業(yè)管理服務(wù)立法上的突破對策，與各位同仁商榷。
物業(yè)管理服務(wù)實踐中存在的問題
2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會會議通過《物業(yè)管理條例》，同年9月1日正式施行。四年后，2007年8月26日中國國務(wù)院總理簽署國務(wù)院令，公布了《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自2007年10月1日起施行。可以說修改后的物業(yè)管理條例的內(nèi)容在理論上更加完善了，然而在實踐中施行起來，卻依然存在如下幾個問題：
1、業(yè)主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。”第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。”這一規(guī)定從立法上說似乎明確了業(yè)主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學(xué)術(shù)界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為，業(yè)主委員會屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”，有人則認為，業(yè)主委員會既不屬于法人．也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會告物業(yè)管理公司一案來說，因業(yè)主委員會法律地位不明確，致使此案敗訴。業(yè)主委員會法律地位不明確，使業(yè)主委員會處于尷尬的處境，也不利于保護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，長此以往，容易造成社會的不穩(wěn)定。
2、開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)權(quán)利不對等。物管條例第24條規(guī)定國家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。然而，在實際操作中，不少地產(chǎn)開發(fā)商自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。
3、業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定，業(yè)主大會是業(yè)余的松散的沒有法律地位的非贏利組織，而業(yè)主委員會只是其執(zhí)行機構(gòu)，法無明文規(guī)定業(yè)主大會或業(yè)主委員會有訴訟主體資格。而建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織，這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的不對稱，如建設(shè)單位能自行決定挪用專項維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)管理服務(wù)費，自行出賣或出租公共停車場等。當(dāng)業(yè)主想按法律規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，就會發(fā)生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業(yè)主委員會成員，其后果可想而知。
4、房管部門有權(quán)利、義務(wù)卻無處罰責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主大會無法及時召開，業(yè)主委員會無法及時成立，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生矛盾時無法及時有效地解決。從實際操作來看，一是房管局作為傳統(tǒng)體制下的國家管理部門，卻在原有基礎(chǔ)上無故增加其負擔(dān)，而得不到相應(yīng)報酬，這在市場經(jīng)濟體制下是難以調(diào)動其積極性的；二是業(yè)主大會早已被看成是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“對手”，如果其按時成立又有相應(yīng)地物業(yè)所有權(quán)權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有被監(jiān)督的可能，再加上政府部門的監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想投機也是難上加難，只好循規(guī)蹈矩，不敢重蹈其咎，所以他們是極不愿意成立業(yè)主大會的。在此情況下，如業(yè)主大會遭遇阻撓時，地方房屋管理部門應(yīng)當(dāng)如何做，如地方房管部門未盡其職時，又應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)失職責(zé)任？這些問題由于物業(yè)管理條例未曾規(guī)定，所以，在實際操作中，地方房管部門幾乎都不管。
二、完善物業(yè)管理服務(wù)立法的對策
前面已經(jīng)提到，我國物業(yè)管理服務(wù)在立法與實踐中的困境極不利于保護業(yè)主的合法權(quán)益，不利于社會的安定團結(jié)，因此，完善我國現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)方面的法規(guī)，是解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此，特提出以下解決思路：
1、立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任（包括前期物業(yè)管理）。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)服務(wù)管理，其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進行。規(guī)定入住率達到一定比例（如30%-50%）或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業(yè)主籌備召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，如果建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻撓業(yè)主委員會的成立，那么一定比例（如10-15%）的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主委員會，房管部門應(yīng)當(dāng)給予支持，否則，業(yè)主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。
2、立法應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位，建立建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機制。業(yè)主委員會的產(chǎn)生，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過建立團體關(guān)系、維護共同性物業(yè)權(quán)益的強烈愿望。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其對公共物業(yè)財產(chǎn)的管理權(quán)利，來自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。可以說，成立業(yè)主委員會這樣的法律主體，是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。因此，法律應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業(yè)主委員會是大會的執(zhí)行機構(gòu)，它負責(zé)實施其決議，代表業(yè)主大會對物業(yè)進行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。
3、用法規(guī)或司法解釋明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系――服務(wù)與被服務(wù)、被委托與委托的合同關(guān)系；業(yè)主大會與政府的關(guān)系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協(xié)助的關(guān)系。這一規(guī)定能更有針對性地解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛，與此同時，政府部門也應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協(xié)助，共同搞好物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安保衛(wèi)生、交通、綠化等工作。
4、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位．建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。
5、明確地方房管部門的失職責(zé)任，把物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督權(quán)授予廣大業(yè)主。根據(jù)國務(wù)院《行政法規(guī)制定程序條例》“起草行政法規(guī)，應(yīng)當(dāng)符合體現(xiàn)行政機關(guān)的職權(quán)與責(zé)任相統(tǒng)一的原則，在賦予有關(guān)行政機關(guān)必要的職權(quán)的同時，應(yīng)當(dāng)規(guī)定其行使職權(quán)的條件、程序和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任”的規(guī)定。物管條例應(yīng)當(dāng)補充規(guī)定地方房地產(chǎn)行政管理部門對業(yè)主大會成立遭遇阻撓應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及其失職時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。廣大業(yè)主也可以行使監(jiān)督權(quán)，只有如此，才能夠確保物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化。
參考文獻：
1、《物業(yè)管理條例》 國務(wù)院辦公廳，2007年8月26日
【論文摘要】物業(yè)管理服務(wù)采購是新興的一種服務(wù)采購項目，文章在闡述物業(yè)管理服務(wù)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，探討了審價的重點：一是審查其價格構(gòu)成，二是審查其定價方法，同時指出了應(yīng)注意的問題。
物業(yè)管理服務(wù)是指接受委托的物業(yè)管理公司，對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是通過對業(yè)主的服務(wù)、對財產(chǎn)的養(yǎng)護、對環(huán)境的保護等實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)產(chǎn)品是一種無形產(chǎn)品，本身雖然不創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品，但其與物質(zhì)產(chǎn)品一樣，也是一種商品。物業(yè)管理服務(wù)價格，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務(wù)而向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)采購審價，是指采購主體因采購物業(yè)管理服務(wù)，而對物業(yè)管理服務(wù)價格進行的成本和利潤審查，并核準(zhǔn)價格的行為。
一、物業(yè)管理服務(wù)價格的特點
物業(yè)管理服務(wù)價格除了具備一般商品價格的特征外，還具有以下特點：一是物業(yè)管理服務(wù)價格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般人類勞動之后的價值的表現(xiàn)。二是物業(yè)管理服務(wù)價格的載體不是有形產(chǎn)品，而是無形產(chǎn)品，即服務(wù)。三是物業(yè)管理服務(wù)價值形成過程不同于一般商品價值形成過程。一般商品的價值形成是在商品生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)進行的，而物業(yè)管理服務(wù)的價值形成，生產(chǎn)和消費幾乎同時進行。四是物業(yè)管理服務(wù)價格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務(wù)在不同地區(qū)或服務(wù)對象上表現(xiàn)差別較大，因而其價格也靈活多樣。
二、物業(yè)管理服務(wù)采購審價依據(jù)
物業(yè)管理服務(wù)采購審價，主要依據(jù)應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的價值和使用價值。物業(yè)管理服務(wù)凝結(jié)著物業(yè)管理人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無形性，服務(wù)的等級層次很難具體地加以定義和解釋，因此物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量高低，或使用價值大小，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務(wù)而得到滿足的程度來判別。物業(yè)管理服務(wù)采購審價的重點，一是審查其價格構(gòu)成，二是審查其定價方法。
三、物業(yè)管理服務(wù)價格構(gòu)成的審查
物業(yè)管理服務(wù)價格一般包括裝修垃圾清運費、保潔費、保安費、機動車存車費、非機動車存車費、綠化費、化糞池清淘費、房屋小修費、房屋中修費、小區(qū)共用設(shè)施維修費、電梯使用費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費等項目，具體內(nèi)容根據(jù)業(yè)主要求而不同。當(dāng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離時，這些收費項目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產(chǎn)權(quán)人支付；產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一時，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費、房屋中修費、小區(qū)共用設(shè)施維修費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費屬于維修基金，內(nèi)容較為復(fù)雜，一般應(yīng)與物業(yè)管理公司事先簽訂服務(wù)合同，并在合同中明確約定。
四、物業(yè)管理服務(wù)定價方法的審查
物業(yè)管理服務(wù)定價方法，一是采用成本導(dǎo)向定價，即物業(yè)管理服務(wù)價格由成本加上按成本利潤率計算的合理利潤構(gòu)成。二是競爭導(dǎo)向定價，即以競爭者的價格水平作為物業(yè)管理公司定價的參照或依據(jù)，適用于已實現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)。三是需求導(dǎo)向定價，即以業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)價值的認知程度和需求強度為依據(jù)來確定價格，服務(wù)的非貨幣因素對消費者的服務(wù)價值認知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對服務(wù)價格的調(diào)整難免出現(xiàn)偏差，從而導(dǎo)致服務(wù)的價格水平相對于業(yè)主的服務(wù)價值認知程度失衡，不是過高就是偏低。對于競爭導(dǎo)向定價和需求導(dǎo)向定價的物業(yè)管理服務(wù)采購價格的審查，應(yīng)結(jié)合具體采購方式，分招標(biāo)采購、競爭性談判、詢價采購等方式，分別采用比價等方法進行審價。對于成本導(dǎo)向定價的物業(yè)管理服務(wù)采購價格的審查，則應(yīng)對物業(yè)管理服務(wù)的成本和利潤進行分析和計算。
1、物業(yè)管理服務(wù)成本
一是材料費，指提供物業(yè)管理服務(wù)時消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質(zhì)。二是人工費，指提供物業(yè)管理服務(wù)的人員勞動報酬，包括工資、獎金 、津貼等，不包括福利費用。三是設(shè)備使用費，指提供物業(yè)管理服務(wù)時所使用設(shè)備的折舊和器具的攤銷。不包括設(shè)備器具的購置費，因為這些設(shè)備器具屬于物業(yè)管理公司開展業(yè)務(wù)、提供服務(wù)的必備固定資產(chǎn)或低值易耗品。審價時應(yīng)注意，管理費用是物業(yè)管理公司的管理部門維持正常運轉(zhuǎn)的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計費、律師費、業(yè)務(wù)招待費、提供物業(yè)管理服務(wù)人員的福利費等，以及物業(yè)管理公司的銷售費用如廣告費等，均為物業(yè)管理公司開展經(jīng)營業(yè)務(wù)的期間費用，應(yīng)由物業(yè)管理公司從經(jīng)營利潤中支付，而非經(jīng)營成本，即這些費用不應(yīng)作為物業(yè)管理服務(wù)的價格組成部分。
2、物業(yè)管理服務(wù)利潤
物業(yè)管理服務(wù)的利潤，屬于物業(yè)管理服務(wù)單位的正常經(jīng)營利潤，作為物業(yè)管理服務(wù)價格的組成部分，是正當(dāng)合理的，但其目標(biāo)利潤應(yīng)以社會平均成本利潤率為標(biāo)準(zhǔn)確定。審價時應(yīng)注意對超過社會平均成本利潤率的部分予以審減，以維護采購主體的利益。
【參考文獻】
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[2] 劉玉明：軍隊物資采購審價工作芻議[j].軍隊采購與物流，2004（4）.
[3] 李永福：對我國物業(yè)管理運行程序探討[j].經(jīng)濟師，2005（3）.
論文摘要:新世紀(jì)的來臨，人類社會的發(fā)展也進入了一個新時期，即新經(jīng)濟時代。它引發(fā)了整個經(jīng)濟和社會生活的變革，面對挑戰(zhàn)，我國住宅產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展才能提高行業(yè)的整體效益，文章從五個方面進行了探討。
一、經(jīng)營理念的現(xiàn)代化
眾所周知，世界經(jīng)濟已經(jīng)進入了一種與傳統(tǒng)經(jīng)濟不同的可實現(xiàn)高增長、低通脹的經(jīng)濟運行狀態(tài)，即“知識經(jīng)濟時代”或“新經(jīng)濟時代”，它的本質(zhì)是以知識創(chuàng)新和信息傳播來推動經(jīng)濟高速增長，依靠增加產(chǎn)品的科技含量來發(fā)展生產(chǎn)，而不是單純地依靠增加產(chǎn)量來發(fā)展生產(chǎn)主要表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量、檔次的提升。由于提高科技含量只是使產(chǎn)品提高了附加值，不增加產(chǎn)品的數(shù)量;信息則是無形的、非物質(zhì)實體的，當(dāng)然也不會造成物質(zhì)形態(tài)的產(chǎn)品積壓。因而就能成功避免產(chǎn)品積壓問題，這在目前住宅市場空置房總量仍居高不下的情況下.尤其具有現(xiàn)實意義。
“新經(jīng)濟”給予我們住宅產(chǎn)業(yè)最主要的啟示，就是要與時俱進地樹立起新的理念、其中很重要的一個理念就是追求“規(guī)模效益、知識效益，氰息效益”相統(tǒng)一。即不再單純地追求規(guī)模經(jīng)營、規(guī)模效益，而是把規(guī)模、知識、言息三個效益放在起.通盤籌劃，綜合考慮。一方面提高產(chǎn)品科技含量;另方面利用信息來捕捉商機，加強市場調(diào)查和市場預(yù)測，選準(zhǔn)市場細分日標(biāo)，拓展?fàn)I銷，求得利潤最大化。
日前，一些開發(fā)企業(yè)日益看中大盤開發(fā)，一些輿論也宣稱地產(chǎn)開發(fā)進入大盤時代_這固然有其必要性和合理性，因為大盤較易營造良好的居住環(huán)境.有利于降低開發(fā)成本和開展?fàn)I銷，可以獲得規(guī)模效益。從城市規(guī)劃來看，也利于盤活老城區(qū))、口，改善城市的功能布局。但是大盤開發(fā)受外部環(huán)境因素影響大，風(fēng)險也大，容易造成大量空置。而城市里的許多零星地塊也重待我們?nèi)ラ_發(fā)利用，如出讓用地的剩余小地塊，規(guī)劃里模糊的地塊邊緣的小地塊，化整為零批出的小地塊等這些地塊有其本身的賣點、首先是地段較好.交通便捷，易與外界交流;其次，由于地塊狹小，多以建高層為主，視野開闊;而且開發(fā)周期短，利于資金周轉(zhuǎn)，風(fēng)險也相對較小:開發(fā)商如果在提高產(chǎn)品的科技和信息含量上做足文章，開發(fā)出具有卜分鮮明的個性特色的現(xiàn)代化產(chǎn)品，做小盤也是可以取得好效益的。
二、產(chǎn)品品質(zhì)的現(xiàn)代化
住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進步的標(biāo)志，要看住宅總體性能，及產(chǎn)品品質(zhì)的現(xiàn)代化程度知識經(jīng)濟和信息社會的來臨，帶動了整個社會文明以及生活觀念的進步，引發(fā)了對住宅性能新的定義與要求。人們對住宅的質(zhì)量要求不僅是工程質(zhì)量，還有功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、人文質(zhì)量和文化氛圍質(zhì)量住宅不再僅能住，還有對居住舒適、方便、安全以及住宅智能化、對外信息聯(lián)絡(luò)等多方面的要求。目前，已經(jīng)有一批具有新經(jīng)濟意識或信息產(chǎn)業(yè)背景的投資者進人了住宅產(chǎn)業(yè)，他們把重點放在了提高住宅產(chǎn)品的科技含量和信息含量上，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加了新的動力和活力。同時，資深業(yè)者也在迅速提高對新經(jīng)濟時代來臨的敏感度，出現(xiàn)了許多優(yōu)秀的作品，這些成功的樓盤，除了更提高戶型、朝向.環(huán)境、生活社區(qū)服務(wù)等方面的傳統(tǒng)品質(zhì)以外，而且又努力增加了新體系、新結(jié)構(gòu)、新工藝方面的新品質(zhì)，以及網(wǎng)絡(luò)、寬帶等智能化社區(qū)，“居家與辦公融為一體”等充滿信息時代的特征艦點.以提高商品的現(xiàn)代化水平，增加新的賣點。
三、住宅生產(chǎn)的現(xiàn)代化
如何能高效地開發(fā)出物美價廉、有特色賣點的房地產(chǎn)商品，搶占市場先機，爭取好的效戶益，成了當(dāng)前一個非常現(xiàn)實的問題。而要提高住宅開發(fā)的效率和質(zhì)量，就必須推動住宅生產(chǎn)的現(xiàn)代化。與發(fā)達國家相比，我國住宅生產(chǎn)中部品化和部品生產(chǎn)工業(yè)化水平還很低，住宅施工中科技進步貢獻率遠遠低于資本投入貢獻率。手工操作的生產(chǎn)方式，必然建設(shè)周期長，成本消耗高，經(jīng)濟效率低。我國住宅建設(shè)勞動生產(chǎn)率，人均竣工面積多年來在30平方米左右徘徊，發(fā)達國家一般在120- 140平方米之間，我們僅占其1 /5一1 /6，而能源消耗卻是發(fā)達國家的3-4倍，且建筑質(zhì)量通病也大量存在。住宅產(chǎn)業(yè)要改變這種高投入、低效率的狀況，就必須加快我國住宅部品化和部品生產(chǎn)工業(yè)化的進程。即以提高勞動生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)，按現(xiàn)代化生產(chǎn)方式和高技術(shù)組合改造傳統(tǒng)建筑施工體系，采用先進技術(shù)、工藝和設(shè)備實行科學(xué)的施工組織和管理，推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會化大生產(chǎn)，實現(xiàn)技術(shù)進步貢獻與勞動生產(chǎn)率的雙增長。
四、住宅流通的現(xiàn)代化
從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)運行狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，流通環(huán)節(jié)相對薄弱。一是開發(fā)商的銷售理念陳舊落后，且缺乏誠信意識;二是銷售方式仍以手工作坊式為主，個人開發(fā)個人出售，一家一個售房部，尚未形成社會化、專業(yè)化、規(guī)模化的營銷網(wǎng)絡(luò);三是中介服務(wù)發(fā)展較慢.且缺乏規(guī)范。以致造成行業(yè)整體銷售效率低、成本高等間題:
解決流通環(huán)節(jié)的通病，要在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面下功夫，即要實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)內(nèi)各個行業(yè)和專業(yè)的優(yōu)化配置和專業(yè)分工的細化，以實現(xiàn)流通環(huán)節(jié)的現(xiàn)代化，改變一個開發(fā)企業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費整個產(chǎn)業(yè)鏈的狀況。
分工細化是社會生產(chǎn)力進步的表現(xiàn).也是促進生產(chǎn)力發(fā)展的主要因素。針對目前住宅流通市場的低效率運作狀態(tài).應(yīng)當(dāng)加快培育社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的銷售網(wǎng)絡(luò)，以降低銷售成本，解決相關(guān)的市場間題;同時，下大力氣培育規(guī)范的、發(fā)達的中介行業(yè)，如建立行業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)和信息傳播機構(gòu)，重點培育一批信譽好、實力強的營銷商等。
五、住宅消費的現(xiàn)代化
[關(guān)鍵詞］物業(yè)管理發(fā)展階段趨勢展望
重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進入社會經(jīng)濟生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在市場經(jīng)濟條件下，重慶物業(yè)管理運作正趨向規(guī)范化、社會化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣。
21世紀(jì)是中國經(jīng)濟實力急劇增長的世紀(jì)，也是中國物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)新形勢的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀(jì)。為了進一步總結(jié)經(jīng)驗、提高物業(yè)管理水平，實現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年跨入全國物業(yè)管理先進行列和“五個突破”的目標(biāo)，下面就重慶物業(yè)管理10年的發(fā)展歷程作簡要的回顧和總結(jié)。
一、重慶物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從不規(guī)則到規(guī)范，從單一管理服務(wù)到全方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段
（一）1991年至1998年，是重慶物業(yè)管理探索起步階段
1991年重慶第一家物業(yè)管理公司-重慶房地綜合開發(fā)公司物業(yè)管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實行40多年的福利型行政性房屋管理的計劃經(jīng)濟模式，相繼在文化街小區(qū)、龍溪鎮(zhèn)小區(qū)、南坪小區(qū)、學(xué)田灣小區(qū)，實施物業(yè)綜合性專業(yè)化管理，并推行有償服務(wù)，標(biāo)志著重慶物業(yè)管理的誕生，邁出了重慶物業(yè)管理的第一步。
1992年以后，一些外商投資企業(yè)相繼來重慶開發(fā)房地產(chǎn)，并組建物業(yè)管理公司管理其所開發(fā)的物業(yè)，這些企業(yè)帶來了國外及香港、沿海地區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗和模式，對重慶市物業(yè)管理的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響和啟發(fā)。特別是1994年建設(shè)部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布實施后，隨著大量新建住宅和商業(yè)樓宇建成并交付使用、管理，物業(yè)管理所具有的多功能、全方位的服務(wù)和管理作用，逐漸被人們所認識和接受，社會對物業(yè)管理的需求，促進了重慶市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。1995年重慶市建委對物業(yè)管理從業(yè)人員逐步進行崗位培訓(xùn)，實施持證上崗，提高了物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。1996年深圳國貿(mào)物業(yè)管理公司來重慶，組建成立了重慶深國貿(mào)物業(yè)管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業(yè)管理的先進方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規(guī)范的錦繡山莊、建設(shè)路小區(qū)、桂花園小區(qū)被評為“四川省優(yōu)秀住宅小區(qū)”、桂花園小區(qū)還同時獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的稱號；1997年，加州花園獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，至1998年2月，重慶市物業(yè)管理企業(yè)已達105家，顯示出重慶物業(yè)管理迅速發(fā)展的態(tài)勢。
（二）1998年至2001年是重慶物業(yè)管理快速發(fā)展階段
1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業(yè)管理的行政主管部門，重慶物業(yè)管理開始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道。其主要的特點表現(xiàn)為：
l、設(shè)置行政管理機構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為、提高管理水平
為加強對行業(yè)的宏觀指導(dǎo)和管理，重慶市、縣（市）、區(qū)各級政府主管部門，相繼設(shè)置物業(yè)處或物業(yè)科專司物業(yè)管理工作，市國土房管局在管理全市物業(yè)管理過程中重點抓了以下工作：一是整頓市場秩序，對全市物業(yè)管理企業(yè)重新進行資質(zhì)審查和注冊登記，以保證合法企業(yè)的權(quán)益；二是提高人員素質(zhì)，對全市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓(xùn)工作；三是以評促建，積極組織開展創(chuàng)建市級、國家級優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達標(biāo)考評活動，引導(dǎo)物業(yè)管理上規(guī)模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個物管項目，參加國家建設(shè)部組織的考評驗收，其中：錦繡山莊獲全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號。
2、加強法規(guī)建設(shè)、奠定物業(yè)管理生存與發(fā)展的法制基礎(chǔ)
為進一步規(guī)范企業(yè)行為，建立較為完善的政策法規(guī)體系，重慶市加快了物業(yè)管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業(yè)管理辦法》，并相繼出臺了《重慶市物業(yè)管理資質(zhì)管理規(guī)定》、《重慶市城市物業(yè)管理收費實施辦法》、《重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評暫行辦法》、《重慶市業(yè)主委員會實施辦法》等法規(guī)、文件和物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等示范文本。這些政策、法規(guī)、規(guī)章及辦法的制訂與實施，使物業(yè)管理企業(yè)能夠按照較為完善的市場規(guī)則去依法管理和運作，對引導(dǎo)、規(guī)范、促進重慶市物業(yè)管理行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，起到了重要的保障作用。
3、成立物業(yè)管理協(xié)會、增強行業(yè)發(fā)展動力
1998年11月20日重慶市物業(yè)管理協(xié)會（社團組織）宣告成立，協(xié)會在市民政局的監(jiān)督管理和市國土房管局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，重點開展了以下工作：一是大力協(xié)助、主動配合政府主管部門研究行業(yè)發(fā)展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業(yè)管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業(yè)外部環(huán)境，較好地發(fā)揮了政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強行業(yè)建設(shè)，積極組織制定、實施行規(guī)行約，建立自律機制、規(guī)范企業(yè)行為，協(xié)調(diào)重慶物業(yè)管理市場，促進行業(yè)健康、有序發(fā)展；三是創(chuàng)辦行業(yè)會刊——《重慶物業(yè)管理》（雙月刊），大力開展物業(yè)管理理論研討，積極宣傳政策、法規(guī)，及時反映物業(yè)管理企業(yè)的呼聲和業(yè)主需求，傳遞物業(yè)管理信息、展示行業(yè)風(fēng)貌與動向，樹立行業(yè)形象，為行業(yè)發(fā)展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進地區(qū)的物業(yè)管理差距，認真組織業(yè)內(nèi)人員赴國內(nèi)外參觀考察，學(xué)習(xí)借鑒國外及我國沿海城市物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，積極開展專題講座、沙龍論壇，進行理論研討，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、重視專業(yè)理論研究、建立人才培養(yǎng)基地
物業(yè)管理的發(fā)展，離不開系統(tǒng)理論的指導(dǎo)，重視并加強物業(yè)管理經(jīng)驗的總結(jié)交流和物業(yè)管理理論的應(yīng)用性研究，是重慶物業(yè)管理發(fā)展的顯著特點。近年來，重慶物業(yè)管理協(xié)會組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達的《重慶市物業(yè)管理發(fā)展趨勢與對策研究》科研課題；合作完成了《舊城區(qū)物業(yè)管理運作機制研究》并獲重慶市國土房管局2000年度科技成果二等獎；與軟件公司共同開發(fā)了《重慶市物業(yè)管理數(shù)字化信息系統(tǒng)》應(yīng)用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業(yè)管理手冊》正式發(fā)行。此外，《舊城區(qū)實施物業(yè)管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國住宅發(fā)展論壇論文集，以及《中國房地產(chǎn)》、《中國房地信息》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》、《重慶大學(xué)學(xué)報》、《重慶物業(yè)管理》等學(xué)術(shù)刊物上。
在注重理論學(xué)習(xí)、研究的同時，物業(yè)管理協(xié)會加強了對物業(yè)管理專業(yè)人才的培訓(xùn)、培養(yǎng)工作，除依托重慶房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心開展對全市物管企業(yè)部門經(jīng)理進行上崗培訓(xùn)，提高行業(yè)整體素質(zhì)外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)基地。目前，重慶大學(xué)、西南師大已開設(shè)有含物業(yè)管理的工程碩士和物業(yè)管理研究生課程進修班。重慶大學(xué)、三峽聯(lián)大物業(yè)管理學(xué)院、重慶工學(xué)院、重慶石油高等專科學(xué)校等一批大專院校，相繼開設(shè)了本科及大專學(xué)歷的物業(yè)管理專業(yè)。重慶市物業(yè)管理協(xié)會、重慶大正物業(yè)管理有限公司、渝開發(fā)物業(yè)公司、深國貿(mào)物業(yè)管理有限公司等企業(yè)還與在渝高校就實施以職業(yè)技術(shù)教育培養(yǎng)為中心的教學(xué)模式，達成了產(chǎn)學(xué)合作意向，并共同建立物業(yè)管理專業(yè)的實習(xí)基地，共同培養(yǎng)既具有良好職業(yè)道德，又有管理才能的應(yīng)用型物業(yè)管理人才，使學(xué)生畢業(yè)后能更好地服務(wù)于企業(yè)，滿足物業(yè)管理日趨發(fā)展對專業(yè)人才的迫切需要，探索出提高物業(yè)管理水平與專業(yè)人才培養(yǎng)相結(jié)合的同步發(fā)展模式。
5、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速、品牌企業(yè)脫穎而出
重慶物業(yè)管理經(jīng)過10年的發(fā)展，無論是從量還是從質(zhì)都顯示出了一定的規(guī)模和檔次。到目前，全市物業(yè)管理企業(yè)從過去105家，發(fā)展到677家，其中：一級資質(zhì)企業(yè)62家、二級資質(zhì)企業(yè)230家、三級資質(zhì)企業(yè)385家；從業(yè)人員達4萬多人，實施物業(yè)管理面積達5500多萬平方米；有3個住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”稱號；8個住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”稱號；6個住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、大廈榮獲“重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號；21個住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)榮獲“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號；有20多家物業(yè)管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認證。涌現(xiàn)了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達、渝開發(fā)、深國貿(mào)、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天驕、紳帝、康達、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)管理知名企業(yè)。這些公司創(chuàng)出了企業(yè)品牌，為提升重慶物業(yè)管理的社會形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的中堅力量。
6、積極引導(dǎo)、加強管理，推進重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展
1999年，重慶市國土房管局提出“三年打基礎(chǔ)、五年跨入全國物業(yè)管理先進行業(yè)”的目標(biāo)規(guī)劃。2000年4月14日，市國土房管局組織召開第一次全市物業(yè)管理經(jīng)驗交流會，14家優(yōu)秀物管企業(yè)在會上作了經(jīng)驗介紹。2000年11月28日，重慶市物業(yè)管理協(xié)會召開第三次會員大會，重慶市副市長陳際瓦到會并作了“重視物業(yè)管理工作，提高人民居住質(zhì)量”的發(fā)言，市國土房管局副局長尤世程在大會上總結(jié)了我市物業(yè)管理近幾年的發(fā)展情況，提出2001年物業(yè)管理工作的思路和意見：一是要繼續(xù)加強物業(yè)管理的法制建設(shè)，爭取盡快出臺《重慶市物業(yè)管理條例》、《重慶市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理項目招投標(biāo)管理辦法》第三部法規(guī)，重新修訂《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》；二是開展十優(yōu)物業(yè)管理企業(yè)評選活動；三是搞好調(diào)查研究，重點開好三個片區(qū)物業(yè)管理工作會；四是開展物業(yè)管理基礎(chǔ)理論研究，推進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展；五是在“物業(yè)管理地域、物業(yè)管理類型、物業(yè)管理方式及服務(wù)、業(yè)主委員會的規(guī)范和建立、行業(yè)監(jiān)管措施”等五個方面力爭實現(xiàn)新的突破，以推進重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展。
二、重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望
經(jīng)過近十年的探索和實踐，重慶物業(yè)管理已打下了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)，初步形成前景廣闊、充滿生機，最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)。在新的世紀(jì)里，如何把握物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和走向，滿足社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展以及廣大市民對物業(yè)管理的需求，在開拓、創(chuàng)新、進取的旗幟下，創(chuàng)造出更加輝煌的業(yè)績，是物業(yè)管理行業(yè)值得深思和探索的問題。根據(jù)重慶的現(xiàn)狀與事物發(fā)展的基本規(guī)律，行業(yè)的未來發(fā)展將會呈現(xiàn)以下趨勢。
（一）物業(yè)管理價值的認識將不斷深化
1、物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)隨著對物業(yè)維護、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運行時間，減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費用支出，延長物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無形資產(chǎn)，從而實現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)。
2、物業(yè)的環(huán)境價值日趨重要
近幾年的經(jīng)濟發(fā)展已使人們認識到，把經(jīng)濟的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護聯(lián)系起來同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟長期、持續(xù)增長的唯一途徑。物業(yè)管理對市政建設(shè)、城市形象維護和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機。
3、物業(yè)管理的社會價值備受重視
由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點，因而對社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用。隨著城市建設(shè)步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對社區(qū)建設(shè)也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。
4、物業(yè)管理費用以價值規(guī)律為評價核心
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場日漸成熟，人們對物業(yè)管理價值的認識、評價也更加科學(xué)和全面。物業(yè)管理費用的收取標(biāo)準(zhǔn)也將會以市場供求變化和管理的質(zhì)量水平按價值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟成本作為物管費用收取的評價基礎(chǔ)。物業(yè)管理費用收取市場化，必然帶來物業(yè)管理價值的回歸，有利于維護企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進行業(yè)的良性發(fā)展。
5、服務(wù)管理向經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)盈利水平
為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場發(fā)展的要求，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益，企業(yè)將實現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營管理型的轉(zhuǎn)變，并樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，制定正確的經(jīng)營策略，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤率不斷增長。
（二）物業(yè)管理在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位得到增強
l、物業(yè)管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同
物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會對物業(yè)管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業(yè)的影響。
2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分
隨著我國經(jīng)濟管理由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點也由直接插手企業(yè)經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營造良好的投資環(huán)境以促進經(jīng)濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。
3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發(fā)展勢頭強勁的新興產(chǎn)業(yè)
由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應(yīng)市場經(jīng)濟運行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業(yè)管理覆蓋率達到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個領(lǐng)域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據(jù)測算，2001年至2010年未來10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進的態(tài)勢，成為發(fā)展勢頭強勁的第三產(chǎn)業(yè)。
4、物業(yè)管理與社會各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)
由于物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展時間短、速度快，專業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會對行業(yè)管理的社會作用將得到增強，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀偁帯㈥P(guān)系密切的獨立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動將會得到進一步加強和發(fā)展。
（三）行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)模化經(jīng)營是行業(yè)的發(fā)展方向
1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展
目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財務(wù)上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長轉(zhuǎn)變，規(guī)模化經(jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場資源條件下，企業(yè)競爭將進一步加劇，勢必推動物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會資源配置也將得到進一步的優(yōu)化。
2、知識經(jīng)濟時代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)含量
計算機及技術(shù)的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個嶄新的時代。
3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才
由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對的市場競爭，掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。
4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位
人們在滿足了物質(zhì)需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對業(yè)主提供多方位的服務(wù)，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對物業(yè)管理的認同，以贏得業(yè)主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。
（四）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序
1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善
任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經(jīng)濟政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。
2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成
物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)。盡管各地相應(yīng)出臺了各項配套法規(guī)對規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關(guān)部門也正在進行《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時無法適應(yīng)新形勢發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學(xué)、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
3、從嚴(yán)審查資質(zhì)條件、嚴(yán)格市場準(zhǔn)人
物業(yè)管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長迅猛，但發(fā)展參差不齊，個別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬平方米物業(yè)，平均每個企業(yè)管理物業(yè)不足10萬平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過小，綜合實力差、管理不到位，導(dǎo)致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作外，還將抓好企業(yè)資質(zhì)審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認證工作，嚴(yán)把市場準(zhǔn)入關(guān)。
4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識增強
隨著國民經(jīng)濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業(yè)的行政干預(yù)和指導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會履行政府部分轉(zhuǎn)移職能后將會發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會得到進一步增強，行規(guī)、行約將會顯示出更大的作用。
