時(shí)間：2022-02-04 18:59:45
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、指導(dǎo)思想：
以《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))、國(guó)家四部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號(hào)）和《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]2503號(hào)）為指導(dǎo)，以《**市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》（**市人民政府令第**號(hào)）為學(xué)習(xí)內(nèi)容，以掌握政策、法規(guī)為重點(diǎn)，保證提高經(jīng)濟(jì)適用住房管理、建設(shè)、銷(xiāo)售人員的素質(zhì)。
二、會(huì)議活動(dòng)安排
（一）時(shí)間：
2005年10月 日至 日，共 天時(shí)間。
（二）地點(diǎn)：
待選
（三）參加人員：
1、**市管轄區(qū)內(nèi)各經(jīng)濟(jì)適用住房行政管理人員；
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人1名和主管建設(shè)、銷(xiāo)售副總各1名。
（四）會(huì)議內(nèi)容：
1、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理政策；
2、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目法人招投標(biāo)政策；
3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理程序；
4、經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售管理程序。
共分四個(gè)課時(shí)（時(shí)間及研討安排詳見(jiàn)附表）。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
為加強(qiáng)組織，本次活動(dòng)設(shè)“會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)小組”，全面負(fù)責(zé)會(huì)議各項(xiàng)事宜的決策，組長(zhǎng)：，副組長(zhǎng)：。下設(shè)“研討組”和“會(huì)議服務(wù)組（一）研討組。主要職責(zé)：根據(jù)研討內(nèi)容，完善研討資料，制訂研討方案。和與會(huì)同志進(jìn)行研討。組長(zhǎng)：。
（二）會(huì)議服務(wù)組。主要職責(zé)：1、負(fù)責(zé)接受報(bào)名、收取會(huì)務(wù)費(fèi)、發(fā)放研討資料等會(huì)議前期準(zhǔn)備工作；2、協(xié)調(diào)會(huì)議地賓館，做好與會(huì)人員在會(huì)議期間的生活保障工作①根據(jù)報(bào)名情況安排住宿房間②安排好與會(huì)人員的就餐事宜③做好與會(huì)人員的安全工作；3、做好研討活動(dòng)中的服務(wù)及協(xié)調(diào)工作①會(huì)場(chǎng)布置②會(huì)場(chǎng)攝影③協(xié)調(diào)賓館搞好會(huì)場(chǎng)服務(wù)；3、組織好會(huì)外活動(dòng)，做好會(huì)外出行交通及會(huì)外活動(dòng)安全工作。組長(zhǎng)：副組長(zhǎng)：成員：
四、食宿安排
由會(huì)議地賓館具體安排食宿，視賓館房間情況和報(bào)名情況，由會(huì)議服務(wù)組安排與會(huì)人員入住標(biāo)準(zhǔn)間或三人間。早餐安排自助餐，中、晚餐可實(shí)行包桌方式安排飯菜。
五、會(huì)場(chǎng)安排
1、懸掛橫幅“**市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法研討會(huì)”。
2、制作領(lǐng)導(dǎo)座簽。
3、現(xiàn)場(chǎng)攝影，留取圖片資料。
第二條凡在**市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品住宅小區(qū)（包括居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，均適用本辦法。
第三條商品住宅小區(qū)中配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地，由政府劃撥。
配建的經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格由市物價(jià)局核定。
第四條配建經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積應(yīng)占普通商品住房項(xiàng)目總建筑面積的10—20%。
**市規(guī)劃委員會(huì)根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)年度計(jì)劃和總量，確定需要配建經(jīng)濟(jì)適用住房的出讓地塊和配建的具體比例。
第五條在商品住房小區(qū)中配建經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)在土地出讓公告中，明確配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的預(yù)售價(jià)格、總建筑面積、單套建筑面積、套數(shù)等內(nèi)容。
第六條配建的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)納入商品住房小區(qū)的整體規(guī)劃，單套建筑面積應(yīng)控制在60平方米。
第七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向市規(guī)劃局申報(bào)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃時(shí)，應(yīng)明確配建經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)劃位置、建筑型式、建筑面積等指標(biāo)。
建設(shè)工程開(kāi)工前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須和市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)簽訂配建經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)合同。
第八條配建的經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)優(yōu)先建設(shè)。分期建設(shè)的，經(jīng)濟(jì)適用住房必須納入在前兩期建設(shè)，其中第一期報(bào)建的經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積應(yīng)占總配建面積的比例不得小于50%。
第九條配建的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與商品住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一致，并按有關(guān)規(guī)定配套建設(shè)人防工程。
各相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的監(jiān)督管理，保證按時(shí)按質(zhì)完成。
第十條商品住房小區(qū)中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)相對(duì)集中，并納入物業(yè)統(tǒng)一管理。
配建的經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)動(dòng)車(chē)位按照每3戶(hù)不少于1個(gè)設(shè)置。
第十一條配建的經(jīng)濟(jì)適用住房竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按《**市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》的規(guī)定，向持有經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)核發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證》的對(duì)象銷(xiāo)售。
第十二條配建的經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)稅（費(fèi)）的收取、交易等均按照國(guó)家、省、市的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法執(zhí)行。
第二條 本市經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房申請(qǐng)家庭的原住房騰退工作按本辦法執(zhí)行。
第三條 本辦法所稱(chēng)申請(qǐng)家庭原住房是指經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房申請(qǐng)家庭的申請(qǐng)人和申請(qǐng)家庭成員在本市所承租的公房和擁有的私有住房。
第四條 申請(qǐng)家庭原住房騰退工作堅(jiān)持以下原則:
(一)申請(qǐng)家庭原住房位于首都功能核心區(qū)的,必須騰退。首都功能核心區(qū)是指東城區(qū)、西城區(qū)。
(二)申請(qǐng)家庭原住房位于首都功能核心區(qū)之外的區(qū)縣,但已列入本市棚戶(hù)區(qū)改造范圍或地鐵工程、市政道路工程、城中村整治、保障性住房建設(shè)等公益性項(xiàng)目(以下統(tǒng)稱(chēng)公益性項(xiàng)目)拆遷范圍的,必須騰退。
(三)除上述兩類(lèi)情況,申請(qǐng)家庭可自愿選擇原住房騰退或不騰退。愿意騰退原住房的,按標(biāo)準(zhǔn)配售;不騰退的,降檔配售。
第五條 申請(qǐng)家庭原住房為承租公房(包括直管、自管)的,承租人應(yīng)將原住房騰退給產(chǎn)權(quán)單位。申請(qǐng)家庭承租的公有住房為申請(qǐng)家庭成員與其他承租人2人以上共同租賃的,原住房可由其他共同承租人繼續(xù)承租。
產(chǎn)權(quán)單位已不存在或不收回房屋或沒(méi)有其他承租人的,承租人應(yīng)當(dāng)將原住房騰退給戶(hù)口所在地區(qū)縣住房保障部門(mén)或其委托的單位,由區(qū)(縣)住房保障管理部門(mén)或其委托單位與公房產(chǎn)權(quán)單位辦理承租人變更手續(xù)。區(qū)縣住房保障管理部門(mén)可按照騰退住房面積給予騰退家庭一次性的騰房經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助,經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣政府按照本區(qū)(縣)實(shí)際情況制定。
申請(qǐng)家庭原住房為承租的軍產(chǎn)房的,可參照上述原則辦理。
第六條 申請(qǐng)家庭原住房為私有住房需要騰退的,應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給區(qū)縣住房保障管理部門(mén)或其委托的單位。申請(qǐng)家庭應(yīng)當(dāng)承諾原住房不涉及抵押、查封等限制權(quán)利情形,涉及產(chǎn)權(quán)糾紛的,不予騰退。
各區(qū)縣可根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)申請(qǐng)家庭原住房騰退給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)可由各區(qū)縣參照《關(guān)于進(jìn)一步做好本市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見(jiàn)》(京建拆〔2009〕431號(hào)文)精神,綜合考慮騰退房屋的區(qū)位、用途以及申請(qǐng)家庭人口、原房屋建筑面積、本區(qū)縣擬公開(kāi)搖號(hào)配售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房區(qū)位、價(jià)格等因素綜合確定。
第七條 申請(qǐng)家庭獲得的原住房騰房經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助或貨幣補(bǔ)償與該家庭其它資產(chǎn)總和不能超過(guò)該家庭所申請(qǐng)的政策性住房申請(qǐng)條件中規(guī)定的家庭總資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。
第八條 申請(qǐng)家庭原住房騰房經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助或貨幣補(bǔ)償所需資金由各區(qū)縣財(cái)政安排。各區(qū)縣住房保障管理部門(mén)也可委托市或本區(qū)縣公租房管理中心收購(gòu)申請(qǐng)家庭騰退的原住房。騰退住房作為廉租住房使用的,所需收購(gòu)資金在廉租住房保障資金中列支,由市、區(qū)縣政府按規(guī)定比例分擔(dān)。
第九條 申請(qǐng)家庭原住房騰退程序:
(一)需騰退原住房的家庭在申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房時(shí),原住房應(yīng)騰退給產(chǎn)權(quán)單位的,需提供與原住房產(chǎn)權(quán)單位簽訂的騰退原住房協(xié)議;原住房需騰退給區(qū)縣住房保障管理部門(mén)的,申請(qǐng)家庭需書(shū)面承諾將原住房騰退給區(qū)縣住房保障管理部門(mén)或區(qū)縣住房保障管理部門(mén)委托的單位。
(二)騰退家庭在參加經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房公開(kāi)搖號(hào),選定的政策性住房簽訂購(gòu)房合同以前,應(yīng)與區(qū)縣住房保障管理部門(mén)或其委托的單位簽訂騰退原住房協(xié)議,并辦理原住房承租人變更或房屋轉(zhuǎn)移登記,承租人變更或房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦結(jié)后方可簽約購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房,申請(qǐng)家庭原住房所在區(qū)縣房管部門(mén)應(yīng)協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)。需要經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?區(qū)縣住房保障管理部門(mén)或其委托的單位應(yīng)及時(shí)向申請(qǐng)家庭支付騰房經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助或貨幣補(bǔ)償金。
(三)騰退家庭應(yīng)在所購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房交房入住半年內(nèi)騰空原住房,并交給原住房產(chǎn)權(quán)單位或區(qū)縣住房保障管理部門(mén)或其委托的單位。
第十條 申請(qǐng)家庭在簽訂購(gòu)房合同前,未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與區(qū)縣住房保障管理部門(mén)或其委托的單位簽訂騰退原住房協(xié)議,或未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理承租人變更或房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的,視為放棄本次購(gòu)房資格。
第十一條 申請(qǐng)家庭已簽訂騰退原住房協(xié)議并辦理承租人變更或房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù),但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)騰空原住房的,區(qū)縣住房保障管理部門(mén)或其委托單位可向原房所在地人民法院提起訴訟。
第二條本辦法所稱(chēng)的經(jīng)濟(jì)適用住房,是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。
集資、合作建房也是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對(duì)象的審核均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。
本辦法所稱(chēng)集資建房，是指住房困難戶(hù)較多的工礦區(qū)和企業(yè)，在符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和單位發(fā)展計(jì)劃的前提下，利用單位自用土地進(jìn)行集資建房，按規(guī)定出售給本單位的住房困難職工的住房。
本辦法所稱(chēng)合作建房，是指中低收入家庭的職工、居民投資組建住房合作社，以改善自身居住條件，不以盈利為目的的合作經(jīng)濟(jì)組織為社員建房。
第三條市、縣房產(chǎn)主管部門(mén)是本級(jí)人民政府的經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施和管理工作。
第四條市、縣人民政府有關(guān)主管部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)根據(jù)職責(zé)分工，協(xié)同做好經(jīng)濟(jì)適用住房管理的有關(guān)工作。
房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土等主管部門(mén)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和中低收入家庭的住房水平及市場(chǎng)需求，編制經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃，主動(dòng)做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，具體負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的項(xiàng)目建設(shè)管理、銷(xiāo)售管理及監(jiān)督實(shí)施。
發(fā)展改革主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同房管、規(guī)劃、國(guó)土資源主管部門(mén)，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況，編制下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用住房年度投資計(jì)劃和用地計(jì)劃。
國(guó)土資源主管部門(mén)要將經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地納入當(dāng)年土地供應(yīng)計(jì)劃。
物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格核定及監(jiān)督工作。
金融機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理有關(guān)貸款業(yè)務(wù)。
第五條中央和部、省屬駐寶企事業(yè)單位及軍隊(duì)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，實(shí)行屬地化管理。
第二章建設(shè)管理
第六條經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的原則，實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)。
參與招標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有相應(yīng)資質(zhì)、良好的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)和占投標(biāo)項(xiàng)目35%以上的自有資本金。
第七條經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)堅(jiān)持以中、小套型為主。
中套住房面積一般控制在80平方米左右，不得超過(guò)90平方米。
小套住房面積一般控制在60平方米左右，不得超過(guò)70平方米。
第八條經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。10萬(wàn)平方米以上的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，由市政府組織論證審批，報(bào)省建設(shè)廳備案。
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高建設(shè)水平。
第九條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。
經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定程序依法取得預(yù)售許可證后方可出售。經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售許可證辦理程序同商品房辦理程序。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并承擔(dān)保修責(zé)任。
第十條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目及其用地不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)谝?guī)定期限內(nèi)一年未實(shí)施的，由國(guó)土資源主管部門(mén)收取土地閑置費(fèi)；超過(guò)二年未實(shí)施的，由國(guó)土資源主管部門(mén)收回土地使用權(quán)。
第三章價(jià)格管理
第十一條經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行成本審查制度。價(jià)格主管部門(mén)在接到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的定價(jià)申請(qǐng)后，指定有資質(zhì)的價(jià)格成本、認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本審查，并出具審查報(bào)告。
經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格制定應(yīng)遵循保本微利原則。
經(jīng)濟(jì)適用住房的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，由物價(jià)部門(mén)按照管理權(quán)限，依據(jù)成本審查報(bào)告制定，同時(shí)向上一級(jí)價(jià)格主管部門(mén)備案。
經(jīng)濟(jì)適用住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)管理部門(mén)在綜合考慮建設(shè)、管理成本和不高于3％利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定。
經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格及租金標(biāo)準(zhǔn)確定后，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示。
第十二條經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)公示的基準(zhǔn)價(jià)格的浮動(dòng)幅度，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
第十三條實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位交費(fèi)登記卡制度，交費(fèi)登記卡由價(jià)格主管部門(mén)制發(fā)。各有關(guān)部門(mén)收取費(fèi)用時(shí)，必須填寫(xiě)物價(jià)部門(mén)核發(fā)的交費(fèi)登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用。
第四章購(gòu)買(mǎi)和交易管理
第十四條經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)面向中低收入家庭銷(xiāo)售。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。
第十五條市、縣人民政府可按4—6倍的房?jī)r(jià)收入比（即購(gòu)買(mǎi)本地一套面積60平方米普通商品住房的價(jià)格與雙職工家庭年均工資之比）確定中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)，每年公布一次。
第十六條經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售對(duì)象為具備下列（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定，且符合（三）、（四）、（五）項(xiàng)任一項(xiàng)規(guī)定的家庭：
（一）有本市城鎮(zhèn)戶(hù)口（含符合本市安置條件的軍隊(duì)人員）;
（二）家庭年收入為市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上年平均收入以下的家庭；
（三）無(wú)房戶(hù)。指婚后無(wú)房，租住民房和暫住親友房、非住宅房、臨時(shí)簡(jiǎn)易房者；
（四）住房困難戶(hù)。指家庭人均居住使用面積在10平方米以下的家庭；
（五）市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象。
第十七條符合第十六條規(guī)定的家庭，應(yīng)當(dāng)持家庭戶(hù)口本、身份證、所在單位或街道辦事處出具的家庭收入證明和住房證明，向市、縣房產(chǎn)主管部門(mén)提出申請(qǐng)。
第十八條市、縣房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在20個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)的審核。對(duì)符合條件的，予以公示。公示后無(wú)異議或異議不成立的，在經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)表上簽署核查意見(jiàn)，注明購(gòu)買(mǎi)面積。
第十九條申請(qǐng)人持經(jīng)過(guò)核查的申請(qǐng)表向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買(mǎi)面積原則上不超過(guò)核準(zhǔn)面積。由于套型原因略超標(biāo)準(zhǔn)面積的，購(gòu)買(mǎi)面積在核準(zhǔn)面積以?xún)?nèi)的部分，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)；購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)核準(zhǔn)面積的部分，由購(gòu)房人按當(dāng)?shù)叵嗤瑓^(qū)位商品房?jī)r(jià)格補(bǔ)交差價(jià)。超面積部分差價(jià)款由售房單位上交市、縣財(cái)政部門(mén)。
第二十條居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房后，按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
房屋權(quán)屬登記部門(mén)在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣。其中如有超標(biāo)準(zhǔn)面積補(bǔ)交相應(yīng)差價(jià)的，也應(yīng)當(dāng)注明補(bǔ)交差價(jià)面積。
第二十一條經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證后，可按市政府《關(guān)于促進(jìn)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易的通知》（寶政發(fā)[2003]26號(hào)）進(jìn)行交易。
第二十二條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人以市場(chǎng)價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房后，不得再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。
第二十三條鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)用于出租的經(jīng)濟(jì)適用住房，享受經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策，以政府核定的價(jià)格向符合條件的家庭出租。
第二十四條住房困難戶(hù)較多的工礦區(qū)及特困企業(yè)，經(jīng)市房產(chǎn)主管部門(mén)及縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以在存量土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展計(jì)劃的前提下，利用單位自有土地進(jìn)行集資、合作建房。參加集資、合作建房對(duì)象，必須限定在本單位無(wú)房戶(hù)和市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。
第二十五條凡已享受房改政策購(gòu)房、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或參加集資合作建房的人員，不得再次參加集資合作建房。嚴(yán)禁任何單位借集資合作建房名義，變相實(shí)物分配或商品房開(kāi)發(fā)。
第五章優(yōu)惠政策
第二十六條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)并實(shí)施。嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開(kāi)發(fā)。
第二十七條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)，減半征收。
第二十八條購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行貸款，除符合《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)提供準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房證明。個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位取得經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售許可證后，可以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款。用于個(gè)人購(gòu)房貸款的住房公積金可優(yōu)先向購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人發(fā)放。
經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。
第六章監(jiān)督管理
第二十九條各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易中違法違紀(jì)行為的監(jiān)督和查處。
對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自改變經(jīng)濟(jì)適用住房或集資、合作建房用地用途的，由國(guó)土資源主管部門(mén)按有關(guān)規(guī)定監(jiān)督和處罰；
對(duì)擅自提高經(jīng)濟(jì)適用住房或集資、合作建房銷(xiāo)售價(jià)格，以及不執(zhí)行政府價(jià)格主管部門(mén)制定的經(jīng)濟(jì)適用住房租金標(biāo)準(zhǔn)等價(jià)格違法行為，由物價(jià)部門(mén)依法進(jìn)行監(jiān)督和處罰；
對(duì)擅自改變經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建房規(guī)劃設(shè)計(jì)、提高標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大面積或降低標(biāo)準(zhǔn)、偷工減料的，由市城管綜合執(zhí)法部門(mén)或縣房產(chǎn)主管部門(mén)按照管轄區(qū)域依法處罰；
對(duì)擅自向未取得資格的家庭出售、出租經(jīng)濟(jì)適用住房，或組織未取得資格的家庭集資、合作建房的,由房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令建設(shè)單位限期收回。不能收回的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳同地段經(jīng)濟(jì)適用住房或集資、合作建房與商品房的價(jià)格差，并收回集資、合作建房的批準(zhǔn)文件。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房制度；經(jīng)濟(jì)適用房
近些年來(lái)我國(guó)一般商品房的價(jià)格上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，居高不下，使原本剛性需求的必需品已變成遙不可及的奢侈品。普通老百姓買(mǎi)不起房，即使是中等收入群體也不堪重負(fù)。因此，加快建造經(jīng)濟(jì)適用房以滿(mǎn)足廣大的中低收入者的需求，改善他們的生活，是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的必然選擇。經(jīng)濟(jì)適用住房作為我國(guó)住房保障制度中的重要組成部分，在緩解住房壓力、配合住房改革、平抑房?jī)r(jià)和調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等方面都起了重要作用。經(jīng)濟(jì)適用房制度出臺(tái)的初衷是好的，政策設(shè)計(jì)思路也是對(duì)的，但在實(shí)施發(fā)展過(guò)程中也存在許多問(wèn)題。本文從經(jīng)濟(jì)適用房的概念，發(fā)展歷程出發(fā)，揭示其現(xiàn)存的問(wèn)題并提出完善的措施。
一、經(jīng)濟(jì)適用房制度發(fā)展歷程
（一）經(jīng)濟(jì)適用房概念
在我國(guó)，所謂經(jīng)濟(jì)適用房一般是指由政府出資扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性?xún)煞矫嫣攸c(diǎn)的社會(huì)保障性住房。所謂經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)的商品房?jī)r(jià)格來(lái)說(shuō)是較低的，適合中低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力；所謂適用性，是指在房屋的一般建筑標(biāo)準(zhǔn)上不得削減和降低，強(qiáng)調(diào)住房設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的使用效果，以“滿(mǎn)足基本住房需求”為原則，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障功能。建設(shè)這種經(jīng)濟(jì)適用房一般由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。
（二）制度發(fā)展歷程
自1991年國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》起，“經(jīng)濟(jì)適用房”概念開(kāi)始走進(jìn)大眾的視野；1994年國(guó)家原建設(shè)部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用房是“以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)”的住房，同時(shí)也對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象認(rèn)定、資金來(lái)源、成本和價(jià)格以及管理等進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定。2004年原建設(shè)部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)中國(guó)第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、管理作了規(guī)定。但2005年-2006年，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，例如戶(hù)型過(guò)大、標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高；尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，富人搶占了窮人的福利等等。2007年8月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行了重新定位，將經(jīng)濟(jì)適用房由過(guò)去的政策性商品住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲再|(zhì)的政策性住房，并將供應(yīng)對(duì)象嚴(yán)格限定在低收入住房困難家庭。在2007年11月新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，詳細(xì)規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理、價(jià)格管理、準(zhǔn)入及退出管理、監(jiān)督管理等。強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，此外還用更多的細(xì)則限制了經(jīng)濟(jì)適用房用于投機(jī)。
二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度現(xiàn)存主要問(wèn)題
政府推出經(jīng)濟(jì)適用住房是為解決中低收入家庭住房困難，體現(xiàn)它的社會(huì)保障性。該制度的確解決了一部分中低收入家庭的住房問(wèn)題，在一定程度上發(fā)揮了讓利于民、造福于民的功效，但仍存在著一些不容忽視的問(wèn)題。這些問(wèn)題主要包括建設(shè)方面、銷(xiāo)售方面、供求方面和退出機(jī)制方面。
（一）建設(shè)方面存在的問(wèn)題
首先，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)面積偏大。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的單價(jià)和面積都有規(guī)定和限定。如建房[1994]761號(hào)規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房是按國(guó)家住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷(xiāo)住房）建設(shè)的普通住房”，“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀(guān)的原則，使用功能要滿(mǎn)足居民的基本生活需要”；建房[1998]154 號(hào)進(jìn)一步明確“在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房套型和標(biāo)準(zhǔn)，以滿(mǎn)足目前中低收入家庭的實(shí)際消費(fèi)需要”。但從市場(chǎng)的實(shí)際供應(yīng)情況來(lái)看顯然不是這樣的，有不少地方打著經(jīng)濟(jì)適用房的幌子開(kāi)發(fā)豪宅，致使經(jīng)濟(jì)適用房的戶(hù)型越來(lái)越大，嚴(yán)重超出了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定。建筑面積過(guò)大，超出了購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的實(shí)際能力范圍，早已沒(méi)有了經(jīng)濟(jì)適用房本應(yīng)具備的“經(jīng)濟(jì)性”的特點(diǎn)。
其次，部分經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量方面存在安全隱患。一些開(kāi)發(fā)商為了牟取巨大利潤(rùn)，在建設(shè)過(guò)程中選用質(zhì)次原料，甚至偷工減料，而由商品房轉(zhuǎn)化過(guò)來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用住房多半是一些“半拉子”工程，存在較大的安全隱患。
第三，經(jīng)濟(jì)適用住房布局不合理，經(jīng)濟(jì)適用度不高。很多經(jīng)濟(jì)適用房選址位置過(guò)于偏遠(yuǎn)，周?chē)h(huán)境不理想。因經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是面向中低收入家庭，其突出的特點(diǎn)是價(jià)格相對(duì)較低，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)為降低成本，一般把其建在遠(yuǎn)離市區(qū)的地段。另一方面，也有開(kāi)發(fā)單位把它建在較為繁華的地段。這兩種選擇都有失偏頗，前者若不解決配套的交通設(shè)施，將增大購(gòu)房者生活、工作等方面的不便。后者因價(jià)格較高，大部分中低收入者難以負(fù)擔(dān)，最終造成新建經(jīng)濟(jì)適用住房出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象。
最后，缺乏統(tǒng)一的多部門(mén)管理機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施全過(guò)程涉及發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、建設(shè)、房產(chǎn)、物價(jià)等多個(gè)政府部門(mén)，程序繁多，缺乏密切合作使經(jīng)濟(jì)適用住房整體實(shí)施進(jìn)度緩慢。
（二）銷(xiāo)售方面存在的問(wèn)題
建設(shè)部等部委于2007年頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。但我國(guó)缺乏完整的居民收入?yún)R總統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，居民收入來(lái)源又是多渠道的，年均家庭總收入較難確定，因此在經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售過(guò)程中就出現(xiàn)了許多違規(guī)行為，使不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入，擠占中低收入家庭本就不多的供應(yīng)量。例如西安市某經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的出租率高達(dá)27%，小區(qū)內(nèi)停放私家車(chē)占到總戶(hù)數(shù)的62%。種種的現(xiàn)象表明，在目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)家庭的經(jīng)濟(jì)收入缺乏有效地統(tǒng)計(jì)，造成了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者的信息難以甄別界定。
（三）供求關(guān)系方面存在的問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。根據(jù)國(guó)家主管部門(mén)測(cè)算和有關(guān)規(guī)定， 70%以上的家庭應(yīng)當(dāng)享受經(jīng)濟(jì)適用住房，與此相適應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)或建設(shè)的規(guī)模，也應(yīng)當(dāng)占到 70%以上。而實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于社會(huì)需求量。由于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格低于市場(chǎng)均衡價(jià)格，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用住房倒賣(mài)現(xiàn)象。一些不法分子利用制度的漏洞，通過(guò)偽造親屬關(guān)系進(jìn)行交易或者偽造拆遷戶(hù)身份向社會(huì)高價(jià)倒賣(mài)房號(hào)。
（四）轉(zhuǎn)讓制度方面存在的問(wèn)題
目前各地沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理機(jī)構(gòu)、合理的收入檢測(cè)機(jī)制與有效的住房供給循環(huán)機(jī)制。除了出現(xiàn)住房建設(shè)與供給管理，銷(xiāo)售管理等問(wèn)題外，且因?yàn)橘?gòu)房人動(dòng)態(tài)信息管理不足與經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)不清，不但令經(jīng)濟(jì)適用住房退出的依據(jù)缺乏，還將引發(fā)退出收益糾紛，降低經(jīng)濟(jì)適用住房供給循環(huán)的有效性。
三、完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的對(duì)策措施
（一）完善住房公共財(cái)政體制
按照目前法律規(guī)定，用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的土地，地方政府將減免土地出讓金，并給予配套建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地屬于地方政府劃撥范疇，商品房用地屬于土地使用權(quán)的出讓?zhuān)胤秸杖⊥恋爻鲎尳穑瑑烧弑容^而言，地方政府的財(cái)政收入差距顯而易見(jiàn)，不同地區(qū)的土地財(cái)政收入也會(huì)有差距，這里存在一個(gè)公共財(cái)政分配體制問(wèn)題。我國(guó)應(yīng)從中央財(cái)政上作補(bǔ)貼，提高經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的效率，達(dá)到對(duì)中低收入家庭的住房保障目的。
（二）明確經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象
經(jīng)濟(jì)適用房制度的建立其目的是為了解決經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售對(duì)象對(duì)住房的需求，達(dá)到“居者有其屋”的最終理想。要想更好的發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性，使國(guó)家的惠民政策真正落到實(shí)處，首要的問(wèn)題就是要正確界定經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人的資格審核。結(jié)合我國(guó)國(guó)情及各市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，科學(xué)地制定出整套完整明確的購(gòu)房者資格審核標(biāo)準(zhǔn)。為保證審核結(jié)果的準(zhǔn)確有效性，可分兩個(gè)方面來(lái)衡量一個(gè)家庭的年總收入：一方面是家庭貨幣收入，另一方面是家庭住房面積。家庭的貨幣收入包括一個(gè)家庭全體成員的工資收入、工資外的其它兼職勞務(wù)收入及金融證券投資資產(chǎn)的價(jià)值。家庭住房面積包括該家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn)，其中涵蓋自己居住的房產(chǎn)價(jià)值等。因居民家庭收入是一個(gè)變量，且存在各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差異，所以在制定審核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要充分的結(jié)合各地的具體情況。而家庭人均住房面積也要結(jié)合各地的實(shí)際情況，根據(jù)低收入家庭的合理需要來(lái)確定，人均住房面積應(yīng)適當(dāng)高于當(dāng)?shù)氐乃剑㈦S時(shí)根據(jù)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)整。此外，對(duì)已經(jīng)經(jīng)過(guò)資格審核的經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人，要進(jìn)行公開(kāi)公布，成立經(jīng)濟(jì)適用住房公眾監(jiān)督組織，重視投訴舉報(bào)等工作，一旦發(fā)現(xiàn)其提供虛假資料，立即取消其購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，并限制其在一定年限內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格。制定適合各市經(jīng)濟(jì)適用房的配套地方法規(guī)，由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)對(duì)象、房屋購(gòu)買(mǎi)、使用管理、后期買(mǎi)賣(mài)等問(wèn)題進(jìn)行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障機(jī)制，用來(lái)與住房供應(yīng)體系相互配合，真正做到“公開(kāi)、公平、公正”。
（三）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督
為了防止開(kāi)發(fā)商將用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的劃撥土地使用權(quán)用于普通商品房開(kāi)發(fā)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)土地出讓的監(jiān)督，可采取以下措施：
首先，在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商的確定上，采取招投標(biāo)的方式，并在一定范圍內(nèi)，向申購(gòu)此待建經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者及公眾公開(kāi)，使開(kāi)發(fā)商的行為置于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下，將政府部門(mén)的監(jiān)管與社會(huì)的監(jiān)督有效結(jié)合起來(lái)。另外，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，應(yīng)由相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格審批其建筑面積，不能允許有超標(biāo)面積的房屋出現(xiàn)，嚴(yán)格控制各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積房屋的比例。在開(kāi)發(fā)建設(shè)樓盤(pán)的期間，由政府組織相關(guān)部門(mén)定期進(jìn)行核查，有違設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)的房屋在建房初期就會(huì)被有效制止。合格完成建設(shè)任務(wù)后，相關(guān)部門(mén)要對(duì)樓房進(jìn)行質(zhì)量、布局、面積等多方面進(jìn)行竣工驗(yàn)收。發(fā)售環(huán)節(jié)也要置于政府專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，這樣有利于切斷開(kāi)發(fā)商直接獲取暴利的渠道。
（四）制定嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)適用住房退出制度
城市低收入家庭是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，在一定的時(shí)期內(nèi)是在不斷變化的，所以建立科學(xué)的、合理的經(jīng)濟(jì)適用住房退出機(jī)制非常必要。政府的相關(guān)管理部門(mén)可對(duì)購(gòu)房者實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者每年必須向有關(guān)部門(mén)上交家庭收入情況等資料，每5年左右對(duì)其進(jìn)行一次家庭收入狀況審核，特別是要深入社區(qū)入戶(hù)調(diào)查，對(duì)于符合退出條件的家庭，應(yīng)提前通知住戶(hù)限期退房，以便住戶(hù)有較為充裕的時(shí)間做好退出準(zhǔn)備。
（五） 建立健全法律保障
我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展至今出現(xiàn)了較多的問(wèn)題，其中有些問(wèn)題已涉及到法律層面，政府應(yīng)盡快地建立健全法律、法規(guī)來(lái)規(guī)范保障性住房市場(chǎng)，使其健康運(yùn)作。我國(guó)也應(yīng)該盡快出臺(tái)《住宅法》或《住宅保障法》等相關(guān)法律來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)我國(guó)保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。具體來(lái)說(shuō)，這部法律至少應(yīng)該包括對(duì)象范圍的清晰界定；申請(qǐng)者的公示和監(jiān)督；建設(shè)、價(jià)格方面的監(jiān)管；進(jìn)入和退出方面的監(jiān)管；各個(gè)參與經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的單位各司其職，互相監(jiān)督，對(duì)其中出現(xiàn)的和監(jiān)管失職行為進(jìn)行處罰等內(nèi)容。
經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)解決社會(huì)低收入人群的住房問(wèn)題和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起著重要的保障作用。政府應(yīng)不斷完善其實(shí)施發(fā)展，使經(jīng)濟(jì)適用房真正做到利民、惠民、安民，“經(jīng)濟(jì)”又“適用”。
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一、基本原則
在國(guó)家宏觀(guān)政策指導(dǎo)下，堅(jiān)持“從實(shí)際出發(fā)、因地制宜、分別決策”的原則，遵循“政府組織、市場(chǎng)運(yùn)作、計(jì)劃管理”的模式，真正使經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)造福于城鎮(zhèn)中低收入家庭。
（一）政府組織。在旗政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，成立旗住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)我旗經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作。旗政府法制辦、發(fā)改、財(cái)政、統(tǒng)計(jì)、民政、審計(jì)、建設(shè)、資金中心、國(guó)土、監(jiān)察、稅務(wù)、公安、工商、辦事處、新聞媒體、金融機(jī)構(gòu)等部門(mén)為領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，分工負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的相關(guān)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在旗建設(shè)局）負(fù)責(zé)對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)行指導(dǎo)、管理、監(jiān)督。
（二）市場(chǎng)運(yùn)作。旗人民政府在做好居民住房需求測(cè)算分析、制定發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，合理確定我旗經(jīng)濟(jì)適用住房的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、面積標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格形式、供應(yīng)對(duì)象、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（施工單位），并在套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管理。
（三）計(jì)劃管理。根據(jù)我旗的住房需求實(shí)際情況，做好中、長(zhǎng)期和年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，每年的經(jīng)濟(jì)適用住房總量，需達(dá)到我旗每年住宅建設(shè)總量的20%左右。
二、建設(shè)實(shí)施
經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)由旗人民政府具體組織實(shí)施，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)具體管理。
（一）施工單位的確定可采取下列方式之一：1、依法通過(guò)招投標(biāo)方式選擇施工單位。2、由擁有經(jīng)濟(jì)適用住房土地使用權(quán)和立項(xiàng)批復(fù)的企業(yè)。
（二）符合規(guī)模的開(kāi)發(fā)小區(qū)，在限標(biāo)準(zhǔn)、限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上給予開(kāi)發(fā)建設(shè)單位一定的優(yōu)惠政策，委托代建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用住房。
三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
（一）經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格控制在中小套型，中套型建筑面積不超過(guò)90平方米，小套型面積不超過(guò)70平方米。
（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)以滿(mǎn)足居民的基本生活需要為原則。
（三）控制基本建材的購(gòu)入和使用，建立嚴(yán)格的采購(gòu)和用料監(jiān)管制度，積極推廣先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高整體建設(shè)水平。
四、銷(xiāo)售價(jià)格
經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行政府審批制度，價(jià)格核定后向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的利潤(rùn)控制在3%以?xún)?nèi)，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格應(yīng)比同地段普通商品房?jī)r(jià)格低15%-20%，價(jià)格一旦確定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不允許以任何借口擅自提價(jià)。
具體價(jià)格形成、管理按照《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知》、《自治區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知》和市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
五、銷(xiāo)售辦法及購(gòu)買(mǎi)對(duì)象
（一）由旗人民政府視我旗中低收入家庭的申請(qǐng)情況安排銷(xiāo)售。
（二）經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象為具有辦事處轄區(qū)城鎮(zhèn)戶(hù)口的國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的在職職工、離退休職工、下崗職工家庭，辦事處所轄居委會(huì)居民中的中低收入家庭。并對(duì)銷(xiāo)售條件實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，視經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模和居民收入變化情況，適時(shí)調(diào)整供應(yīng)范圍。
經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)后，購(gòu)買(mǎi)人須按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，要在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同和《房屋所有權(quán)證》上，載明政府產(chǎn)權(quán)、個(gè)人產(chǎn)權(quán)的比例，并加注“經(jīng)濟(jì)適用住房”“土地屬劃撥”式樣印章。
六、優(yōu)惠政策
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和自治區(qū)、市有關(guān)優(yōu)惠政策的規(guī)定。
（一）經(jīng)濟(jì)住房建設(shè)用地實(shí)行劃撥方式供應(yīng)，建設(shè)用地根據(jù)年度經(jīng)濟(jì)住房規(guī)劃優(yōu)先安排。
（二）其它未經(jīng)審批的收費(fèi)項(xiàng)目一律不得收取。
七、監(jiān)督管理
經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、供應(yīng)、管理工作實(shí)行公示制度，廣泛接受社會(huì)監(jiān)督。
（一）經(jīng)濟(jì)適用住房從建設(shè)規(guī)劃、項(xiàng)目安排、項(xiàng)目招標(biāo)（施工單位的確定）到銷(xiāo)售價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的確定，都要經(jīng)地方媒體向社會(huì)公布。
（二）建立舉報(bào)投訴電話(huà)，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督，任何單位和個(gè)人都有權(quán)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、交易和管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行投訴舉報(bào)。
關(guān)鍵詞：住宅；準(zhǔn)公共物品；經(jīng)濟(jì)適用住房
作者簡(jiǎn)介：李亞云，（1975-），女，山西翼城人，講師。
中圖分類(lèi)號(hào)：F287.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3309（2008）07-0021-04
一、住宅產(chǎn)品的準(zhǔn)公共物品屬性
1、準(zhǔn)公共物品的屬性及分類(lèi)
準(zhǔn)公共物品的概念源自于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中產(chǎn)權(quán)理論。經(jīng)濟(jì)社會(huì)提供兩種產(chǎn)品供人們消費(fèi)：私人物品（private goods）和公共物品（public goods）。公共物品的概念最初是由林達(dá)爾提出。1954年薩繆爾森（P.A.Samuelson）給公共物品下了一個(gè)嚴(yán)格的定義：“每個(gè)人對(duì)這種物品的消費(fèi)不會(huì)造成任何其他人對(duì)該物品消費(fèi)的減少”的物品。公共物品和私人物品的兩個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)為：物品是否具有消費(fèi)的排他性（exclusive）和競(jìng)爭(zhēng)性（rivial）。如果一種物品同時(shí)具有消費(fèi)的排他性和競(jìng)爭(zhēng)性，這種物品就是私人物品；一種物品同時(shí)具有消費(fèi)的非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性則就是純公共物品（pure public goods）。
事實(shí)上，同時(shí)具備這兩個(gè)特性的物品在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中并不多，許多物品只具有兩個(gè)特性之一，或具有部分的排他性，或僅具有部分的競(jìng)爭(zhēng)性。所謂的準(zhǔn)公共物品（quasi public goods）就是指不能同時(shí)滿(mǎn)足消費(fèi)的非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性?xún)蓚€(gè)特性的物品。準(zhǔn)公共物品的特性是非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性在純公共物品和私人物品之間的任何組合。在現(xiàn)實(shí)中，它有3種形態(tài)的中間性物品的表現(xiàn)形式：
（1）不存在消費(fèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，但存在消費(fèi)的排他性的俱樂(lè)部物品。通過(guò)限定消費(fèi)資格，使該物品的受益成員限定在特定的消費(fèi)群體，將非成員排除在外，即對(duì)外是排他的，但在內(nèi)部成員之間可以共享，一個(gè)成員對(duì)物品的消費(fèi)不會(huì)減少另外成員對(duì)該物品的消費(fèi)。
（2）存在消費(fèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，但不存在消費(fèi)的排他性的可擁擠物品。對(duì)這種物品進(jìn)行消費(fèi)的限定條件不能確定，或者即使能確定卻很難實(shí)施，且一個(gè)人對(duì)物品的消費(fèi)會(huì)減少其他人對(duì)該物品的消費(fèi)，也就是說(shuō)會(huì)產(chǎn)生擁擠問(wèn)題，因此，這種準(zhǔn)公共物品又被稱(chēng)為“可擁擠物品”。
（3）存在消費(fèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，但排他性不完全的可擁擠俱樂(lè)部型物品。在此情形下，一個(gè)物品在消費(fèi)上具有競(jìng)爭(zhēng)性，但排他性卻不完全，在內(nèi)部是共享的，對(duì)外是排他的。此時(shí)，可擁擠物品與俱樂(lè)部物品特性相交叉，從而形成“可擁擠的俱樂(lè)部型物品”。現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中嚴(yán)格意義上的純公共物品和私人物品很少，大多數(shù)物品為準(zhǔn)公共物品。根據(jù)物品的消費(fèi)排他性的強(qiáng)弱、競(jìng)爭(zhēng)性的強(qiáng)弱，可將準(zhǔn)公共物品進(jìn)一步細(xì)分為一般準(zhǔn)公共物品、俱樂(lè)部物品、可擁擠物品和可擁擠的俱樂(lè)部型物品4種形式。一般準(zhǔn)公共物品具有較弱的競(jìng)爭(zhēng)性和排他性，或者說(shuō)具有較強(qiáng)的非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性；俱樂(lè)部物品具有較強(qiáng)的排他性但競(jìng)爭(zhēng)性較弱；可擁擠物品則具有較弱的排他性和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性；而可擁擠的俱樂(lè)部物品的排他性和競(jìng)爭(zhēng)性都相對(duì)較強(qiáng)，更接近私人物品的特性。
2、住宅產(chǎn)品的準(zhǔn)公共品屬性
住宅產(chǎn)品具有準(zhǔn)公共物品的屬性，表現(xiàn)在具有排他性、非競(jìng)爭(zhēng)性和外部性的特點(diǎn)。排他性是私人品的性質(zhì)，非競(jìng)爭(zhēng)性是公共品的性質(zhì)。由于住宅產(chǎn)品的特性之一就是高價(jià)值性，也就是說(shuō)住房的價(jià)值高于一般商品或財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)住宅又是生活的必需品。在以住宅市場(chǎng)為基礎(chǔ)的住房分配和供應(yīng)體系中，人們對(duì)于住房質(zhì)量和數(shù)量的滿(mǎn)足程度取決于對(duì)住房的支付能力。但是不論是在發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，總有一部分居民的住房消費(fèi)支付能力不足，也就是說(shuō)任何一個(gè)國(guó)家都存在中低收入這樣的弱勢(shì)家庭。這部分人的居住問(wèn)題解決得好，社會(huì)穩(wěn)定、政治安定，人們安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)文明不斷進(jìn)步；否則，無(wú)家可歸者大量出現(xiàn)，就會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定，產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。這也就是住宅產(chǎn)品負(fù)外部性的表現(xiàn)。對(duì)于這部分中低收入者而言，無(wú)論如何也不可能從住宅市場(chǎng)中購(gòu)得住宅，住宅的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制不能發(fā)揮作用，市場(chǎng)出現(xiàn)失靈。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，市場(chǎng)失靈是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的理由之一。對(duì)于住宅這樣高價(jià)值的必需品，在市場(chǎng)不能發(fā)揮作用的時(shí)候，有必要由政府出面解決。
《住宅人權(quán)宣言》（倫敦，1981）提出：“有良好環(huán)境適宜人的住處，是所有居民的基本人權(quán)。”同時(shí)住宅又是排他性的私人消費(fèi)物品和私人財(cái)產(chǎn)。住宅既具有私人產(chǎn)品的特點(diǎn)，又具有公共產(chǎn)品特點(diǎn)，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)法生產(chǎn)并滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)這類(lèi)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的需求。如果準(zhǔn)公共產(chǎn)品完全由市場(chǎng)供給，就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)不足的問(wèn)題，也就是上面所說(shuō)的貧民窟和露宿街頭的情況。我國(guó)學(xué)者劉小兵采用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（Experimental Economics）的研究方法，通過(guò)設(shè)計(jì)一系列的實(shí)驗(yàn)方法，觀(guān)察被實(shí)驗(yàn)者的行為和分析實(shí)驗(yàn)結(jié)果，對(duì)市場(chǎng)提供公共品的可能性進(jìn)行細(xì)致的實(shí)驗(yàn)研究。通過(guò)分析研究，得出在公共物品市場(chǎng)提供導(dǎo)致效率損失為既定的條件下，公共物品的政府提供存在一個(gè)效率改進(jìn)的空間。即只要控制好政府提供公共物品時(shí)產(chǎn)生的征收成本和超額負(fù)擔(dān)，公共物品由政府來(lái)提供將獲得比市場(chǎng)提供時(shí)更高的效率。因此，像住宅產(chǎn)品這樣既具有私人產(chǎn)品的特點(diǎn)，又具有公共產(chǎn)品特點(diǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品只能由政府提供，只不過(guò)不能與純公共產(chǎn)品一樣免費(fèi)使用，而是要適當(dāng)收費(fèi)。
在解決住房問(wèn)題時(shí)，居民對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)程度與家庭收入息息相關(guān)。家庭收入水平越高，對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府優(yōu)惠、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品。顯然，我國(guó)現(xiàn)階段，大部分住宅介于公共物品和私人物品之間，更具有“準(zhǔn)公共物品”的特征。
正是因?yàn)樽≌哂袦?zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，所以世界各國(guó)都建立了住房保障制度，制定了相應(yīng)的住房政策。國(guó)外一些國(guó)家的公共住宅也正是上述原因產(chǎn)生的。所謂的公共住宅是由政府直接投資建造或由政府以一定方式對(duì)建房機(jī)構(gòu)提高補(bǔ)助、由建房機(jī)構(gòu)建設(shè)，并以較低價(jià)格或租金向中低收入家庭進(jìn)行出售或出租的住房。許多國(guó)家，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）還是發(fā)展中國(guó)家（地區(qū)），都有公共住房的建設(shè)。如英國(guó)，由地方政府投資建設(shè)、主要針對(duì)工人階級(jí)的市（郡）議會(huì)住房以及住房協(xié)會(huì)投資建造并接受政府補(bǔ)貼的合作住房；美國(guó)聯(lián)邦政府建造的公營(yíng)住房和公團(tuán)住房；瑞典政府建造的公共住房和合作住房；日本政府建造的公營(yíng)住房和公團(tuán)住房；新加坡住房發(fā)展局建造的公共組屋以及中國(guó)香港房屋委員會(huì)建造的公屋（包括廉租屋和房屋），等等。
二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的供給現(xiàn)狀及原因分析
1、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房供給存在的問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)適用住房作為我國(guó)住房保障體系的主要內(nèi)容之一，自1994年12月我國(guó)的第一部《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》以來(lái)，先后頒布了6個(gè)專(zhuān)門(mén)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的法律法規(guī)。雖然我國(guó)政府一直很注重經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，但事實(shí)上我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用住房無(wú)論從總量的供給上還是從銷(xiāo)售價(jià)格上并沒(méi)有發(fā)揮住房保障的應(yīng)有的功能。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）經(jīng)濟(jì)適用住房占全部住宅的比重偏低，而且投資總額的增長(zhǎng)率呈逐年下降趨勢(shì)。2005年住宅投資總額為10768億元，比2004年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)；2005年住宅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為68.3%，比2004年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，但是，2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資比上年下降2.5%，2005年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為565億元，比2004年同期減少6.8%。而1996年我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房占全國(guó)房地產(chǎn)的比重還為16.6%。從表1-1可以看出，2001年下降為9.5%，2003年銳減至6.1%，到了2005年只有3.6%，同不斷增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資和住宅投資形成了鮮明的對(duì)比。
（2）經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格與普通商品房之間的差價(jià)越來(lái)越小，經(jīng)濟(jì)適用住房也日益商品化。北京市的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格比同地段商品房的價(jià)格每平方米普遍只低600元，一般相差約15%。而在美國(guó)，中檔房屋的價(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格相比大約相差12倍左右；臺(tái)灣地區(qū)，由政府組織建設(shè)的國(guó)民住宅（相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用住房）比市價(jià)低一半多。
（3）經(jīng)濟(jì)適用住房并沒(méi)有全部銷(xiāo)售給真正的中低收入家庭。雖然國(guó)家在《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售對(duì)象有嚴(yán)格規(guī)定和審批程序，各地也根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》制定了本地詳細(xì)的對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理規(guī)定，但是在一些城市，搭便車(chē)現(xiàn)象很?chē)?yán)重。一些本來(lái)不屬于中低收入階層的人也能夠憑借虛假證明購(gòu)買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用住房，反倒是急需住房的中低收入群體住房得不到保障。
2、原因分析
（1）沒(méi)有真正認(rèn)識(shí)到住宅產(chǎn)品的準(zhǔn)公共品的特性，以至于經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)公共品的性質(zhì)被扭曲。普通住宅同商業(yè)性用房有不同的地方。普通住宅是作為人們的生活資料存在于現(xiàn)實(shí)生活中，而商業(yè)性用房實(shí)際上已經(jīng)體現(xiàn)不同于生活資料的用途，純粹是作為生產(chǎn)資料存在于現(xiàn)實(shí)生活中。從前面的分析中可以看出，住宅具有準(zhǔn)公共品的特性，這一點(diǎn)無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家都是公認(rèn)的。而我國(guó)政府所提出的經(jīng)濟(jì)適用住房的初衷是為了體現(xiàn)住宅的準(zhǔn)公共品特性，解決中低收入家庭住房困難的居民的住房問(wèn)題。而實(shí)際上在后來(lái)的發(fā)展中，我國(guó)無(wú)論從政策上還是從理論上都過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的商品化、貨幣化和私有化，而忽視了住房的社會(huì)屬性和準(zhǔn)公共品屬性。以至于很多人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房只是過(guò)渡性的住房政策，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)逐步淡出的錯(cuò)覺(jué)。住宅的準(zhǔn)公共品屬性是住宅產(chǎn)品的本質(zhì)屬性，不會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而消失。即使在很多發(fā)達(dá)國(guó)家他們也依然承認(rèn)住宅的準(zhǔn)公共品特性，同時(shí)建立了同住宅準(zhǔn)公共品性相應(yīng)的住房社會(huì)保障制度。
（2）在經(jīng)濟(jì)適用住房的供給上，政府沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的管制職能。從理論上講，經(jīng)濟(jì)適用房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品只能由政府提供，也就是財(cái)政提供補(bǔ)貼，政府選擇合理的供給制度和生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)，政府應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的生產(chǎn)和銷(xiāo)售進(jìn)行嚴(yán)格管制，這樣才能體現(xiàn)住宅的準(zhǔn)公共品屬性和經(jīng)濟(jì)適用住房的社會(huì)保障性質(zhì)。但是在我國(guó)，政府卻把提供準(zhǔn)公共產(chǎn)品過(guò)度市場(chǎng)化，把準(zhǔn)公共產(chǎn)品更多地推向市場(chǎng)，結(jié)果使現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房難以實(shí)現(xiàn)其住房保障政策的功能。
（3）“富人”進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)主要有3種途徑：一是資格審查把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致部分高收入者進(jìn)入。二是我國(guó)居民收入申報(bào)工作不健全，部分高收入者隱形收入未統(tǒng)計(jì)，仍以中低收入者身份進(jìn)入市場(chǎng)。三是中等收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房后，隨著收入的增加，進(jìn)入高收入行列。“富人”購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象已引起人們的關(guān)注，各地政府也采取相應(yīng)措施加以杜絕。但是對(duì)于已入住的、目前仍占用經(jīng)濟(jì)適用住房的高收入者如何對(duì)待，政策卻沒(méi)有明確規(guī)定。
雖然政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房也進(jìn)行了管制和干預(yù)，但是由于管制機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)之間、消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致了管制的失效；同時(shí)很多管制官員本身與被管制行業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，也會(huì)使管制失效，出現(xiàn)資源配置效率低下、經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)象。
三、結(jié)論及建議
1、正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)公共物品屬性，政府在制定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策時(shí)一定要明確政策的目標(biāo)，防止經(jīng)濟(jì)適用住房過(guò)度市場(chǎng)化。
2、從經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性來(lái)看，這種類(lèi)型的住宅只能由政府提供，由政府選擇合理的供給制度進(jìn)行生產(chǎn)，并且由政府對(duì)其生產(chǎn)和銷(xiāo)售進(jìn)行嚴(yán)格管制。
3、嚴(yán)格限制享受經(jīng)濟(jì)適用住房的對(duì)象，完善準(zhǔn)入制度，真正使社會(huì)中的中低收入群體享受經(jīng)濟(jì)適用住房。因此，在確定受保障對(duì)象之前，應(yīng)該對(duì)社會(huì)居住情況和居民收入水平進(jìn)行詳細(xì)普查，并對(duì)未來(lái)住房需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，各地建立起嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度，收入線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的劃分必須明確和透明，目前我國(guó)居民就業(yè)的多樣化和居民收入的多元化以及家庭收入水平是一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，居民的“隱形收入”無(wú)法統(tǒng)計(jì)，監(jiān)督居民的實(shí)際收入實(shí)施起來(lái)比較困難，這就需要工會(huì)、民政、勞動(dòng)、人事、統(tǒng)計(jì)、房管、社區(qū)居委會(huì)等部門(mén)通力協(xié)作，做大量具體細(xì)致的調(diào)查工作，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個(gè)人收入水平的變化，收入線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)也要進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。另外，可以利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，設(shè)置專(zhuān)門(mén)網(wǎng)站，地方政府可以將經(jīng)濟(jì)適用房以及享受經(jīng)濟(jì)適用房的住戶(hù)的具體情況放置于專(zhuān)門(mén)的網(wǎng)站上，提高信息的透明度和群眾監(jiān)督的力度。根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)，可以規(guī)定一個(gè)家庭只能擁有一套經(jīng)濟(jì)適用住房，既不允許住戶(hù)同時(shí)擁有兩套經(jīng)濟(jì)適用住房，也不允許擁有一套經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房，否則按高收入者對(duì)待，要求退出經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)。
參考文獻(xiàn)：
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［2］ 羅必良主編.新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.山西：山西經(jīng)濟(jì)出版社，2005.
［3］ 劉小兵.政府管制的經(jīng)濟(jì)分析［M］.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.
［4］ 已頒布的與經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的主要法律規(guī)章有：《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》（1994年12月15日）、《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見(jiàn)》（1998年7月1日）、《關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》（1998年8月3日）、《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》（1999年4月6日）、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷(xiāo)售行為的通知》（2000年9月11日）、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（2004年5月13日）。
Study on the Supply of Comfortable Housing Project from the Viewpoint of Quasi Public Goods
Li Yayun
(Guangzhou Mariner College, Guangzhou, Guangdong, 510642)
一、城鎮(zhèn)居民住房保障工作的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)
㈠指導(dǎo)思想
以保障城鎮(zhèn)居民住房需求為目的，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧為重要內(nèi)容，努力建設(shè)符合我市實(shí)際的多層次住房保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
㈡主要目標(biāo)
1、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。年計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房500套，建設(shè)規(guī)模4萬(wàn)平方米，投資額3000萬(wàn)元；今后每年以20％的速度增加，到年基本解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難。
2、廉租住房建設(shè)。年啟動(dòng)廉租住房建設(shè)工程，計(jì)劃建設(shè)廉租住房37套,1850平方米,今后根據(jù)我市實(shí)際,每年以20％的速度增加，到年，共提供200套廉租住房。
二、城鎮(zhèn)居民住房保障工作的主要措施
㈠停止企業(yè)集資建房
今后，一律不再批準(zhǔn)企業(yè)在原地國(guó)有劃撥土地上改造房屋、集資建房和開(kāi)發(fā)商品房。企業(yè)的危房戶(hù)、無(wú)房戶(hù)、住房困難戶(hù)一律按市房管局的統(tǒng)籌安排到集中開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房小區(qū)購(gòu)買(mǎi)或租房。市建設(shè)局、市房管局、市國(guó)土資源局、市規(guī)劃局等部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，嚴(yán)格按照規(guī)定辦理涉及建房方面的審批事，切實(shí)規(guī)范審批、許可行為，并認(rèn)真履行在規(guī)范建房行為過(guò)程中監(jiān)管職責(zé)。
㈡加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐，嚴(yán)格購(gòu)房管理
市房管、國(guó)土資源等相關(guān)部門(mén)要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的支持力度，切實(shí)解決市區(qū)企業(yè)無(wú)房戶(hù)、危房戶(hù)、住房困難戶(hù)的住房問(wèn)題，認(rèn)真落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)過(guò)程的資金、計(jì)劃、土地供應(yīng)和行政事業(yè)性收費(fèi)等方面優(yōu)惠政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)持續(xù)、快速增長(zhǎng)。
市房管局等相關(guān)部門(mén)要按照《市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》的規(guī)定，從嚴(yán)控制經(jīng)濟(jì)適用住房的戶(hù)型面積，嚴(yán)格按照規(guī)定程序?qū)徍速?gòu)房戶(hù)的條件，切實(shí)做到經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)給符合條件且迫切需要住房的申請(qǐng)人，并強(qiáng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格和房屋交易行為及小區(qū)物業(yè)管理行為的監(jiān)管，認(rèn)真做好辦證、按揭貸款等服務(wù)工作，真正把惠民的好事做好。
㈢啟動(dòng)我市廉租住房建設(shè)
年底前，啟動(dòng)廉租住房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)居民中人均住房面積不足8平方米的低保家庭的住房困難，爭(zhēng)取到年將全市人均住房面積不足10平方米的低保家庭全部納入廉租住房保障范疇。為確保廉租住房建設(shè)順利啟動(dòng)，要做好以下工作：
1、做好城鎮(zhèn)居民住房狀況和收入狀況調(diào)查。成立由市房管局牽頭，民政、勞動(dòng)、物價(jià)、鄢城辦事處等部門(mén)參與的工作專(zhuān)班，采取普查、抽查等方式，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)狀況、不同類(lèi)型城鎮(zhèn)居民的收入情況、居住狀況和住房需求情況，做好城鎮(zhèn)居民住房和收入狀況的調(diào)查工作。
2、逐步建立分類(lèi)保障的廉租住房制度。對(duì)孤、老、病、殘及急需救助的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租，對(duì)一般住房困難低收入家庭實(shí)行租賃補(bǔ)貼的廉租住房保障方式。實(shí)物配租的面積2人以下家庭建筑面積控制在30平方米以下；3人家庭建筑面積控制在40平方米以下；4人以上家庭建筑面積控制在50平方米以下。
3、多方籌集廉租住房建設(shè)所需資金。廉租住房建設(shè)所需資金渠道主要包括：財(cái)政預(yù)算安排的資金，住房公積金增值收益中扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用等后的余額，土地出讓凈收益的5％以上，社會(huì)捐贈(zèng)資金等。
市財(cái)政局要將廉租住房資金列入每年的財(cái)政預(yù)算，根據(jù)本市城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求狀況及財(cái)政承受能力，安排一定資金用于保障城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。今年計(jì)劃安排資金100萬(wàn)元用于廉租住房建設(shè)，其中：市財(cái)政安排資金50萬(wàn)元，公積金增值收益安排5萬(wàn)元，土地出讓凈收益安排45萬(wàn)元（以市國(guó)土資源局上報(bào)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。
4、建立嚴(yán)格的申請(qǐng)、公示、審批、輪候、復(fù)核和退出制度。廉租住房以家庭為單位向市房管局提出申請(qǐng)，由市房管局會(huì)同民政等相關(guān)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)家庭的收入、人口及住房等狀況進(jìn)行審核，經(jīng)審核符合條件的家庭由市房管局公示7天，對(duì)公示無(wú)異議的由市房管局予以登記；申請(qǐng)家庭戶(hù)數(shù)多于可提供的廉租住房套數(shù)時(shí)，由市房管局按申請(qǐng)人的困難程度采取輪候的方式確定承租戶(hù)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人；對(duì)享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等狀況由市房管局會(huì)同民政等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行年度復(fù)核，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果對(duì)享受廉租住房保障的資格、方式、額度等進(jìn)行調(diào)整并書(shū)面告知當(dāng)事人。市房管局作出取消保障資格的決定后，享受實(shí)物配租的家庭應(yīng)將承租的廉租住房在規(guī)定的期限內(nèi)退出，逾期不退出的，市房管局可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
5、加強(qiáng)資金管理，確保專(zhuān)款專(zhuān)用。市房管局要強(qiáng)化城鎮(zhèn)廉租住房租金的收取和管理。廉租住房建設(shè)資金和廉租住房租金均應(yīng)實(shí)行財(cái)政專(zhuān)戶(hù)管理，專(zhuān)項(xiàng)用于廉租住房補(bǔ)貼的發(fā)放以及廉租住房的建設(shè)、維修和物業(yè)管理等，確保專(zhuān)款專(zhuān)用。
三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任
2、本合同所稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用房是指按《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦
法》，由市人民政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格，面向本市中低收入、住房困難并取得《武漢市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房資格證明》的家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，一戶(hù)限購(gòu)一套。
本合同文本同時(shí)適用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目?jī)?nèi)非住宅的買(mǎi)賣(mài)。
3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后的空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4、對(duì)合同文本【 】中選擇的內(nèi)容、空格部位的填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【 】中選擇的內(nèi)容，以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不做約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。
5、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。
6、本合同條款由武漢市房產(chǎn)管理局、武漢市工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
合同雙方當(dāng)事人：
出賣(mài)人：
注冊(cè)地址： 郵 編：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 資質(zhì)證書(shū)號(hào)：
法定代表人： 聯(lián)系電話(huà)：
委托人： 地 址：
郵 編： 聯(lián)系電話(huà)：
委托機(jī)構(gòu)：
注冊(cè)地址： 郵 編：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 資質(zhì)證書(shū)號(hào)：
法定代表人： 聯(lián)系電話(huà)：
買(mǎi)受人： 籍貫： 性 別：
住 址： 郵 編：
身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話(huà)：
配偶： 性別： 身份證號(hào)碼：
委托人： 性別： 電話(huà)號(hào)碼：
身份證號(hào)碼： 地址：
《武漢市城鎮(zhèn)民居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房資格證明》編號(hào)：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
關(guān)鍵詞：租賃型保障房；購(gòu)置型保障房；退出機(jī)制；價(jià)值屬性
一、保障性住房體系的邏輯分野
我國(guó)保障性住房的內(nèi)涵框定十分寬泛，就中國(guó)住宅市場(chǎng)二元體系而言，保障房是與商品房相對(duì)應(yīng)的概念，普遍認(rèn)為保障性住房包括：廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。從現(xiàn)有立法來(lái)看，我國(guó)保障性住房種類(lèi)繁雜并存在擴(kuò)張解釋嫌疑，若不明晰其具體類(lèi)型，既難以對(duì)其退出機(jī)制進(jìn)行整體性把握，也無(wú)法與保障性住房發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)形成回應(yīng)。目前，在我國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)中，根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可分為兩類(lèi)：以廉租房、公共租賃住房（簡(jiǎn)稱(chēng)公租房）為主的租賃型保障房，和以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主體的購(gòu)置型保障房。這種分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)有助于更好地呈現(xiàn)各類(lèi)保障性住房的物權(quán)屬性，梳理其現(xiàn)有立法及制度缺陷，并根據(jù)權(quán)利性質(zhì)、內(nèi)容范圍、運(yùn)行邏輯設(shè)計(jì)合理有效的保障性住房退出機(jī)制。
二、現(xiàn)行保障性住房退出機(jī)制存在的問(wèn)題檢視
（一）租賃型保障房退出中存在的典型問(wèn)題
1.退出標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定模糊
現(xiàn)行《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房承租家庭當(dāng)家庭收入超過(guò)當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，并按期騰退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障細(xì)則》規(guī)定因家庭收入、居住條件等發(fā)生變化，已不再符合保障條件的家庭，市房改辦應(yīng)取消其廉租住房保障資格，收回承租的實(shí)物配租住房、保障性住房補(bǔ)貼或停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。實(shí)際問(wèn)題是：城市居民家庭收入水平會(huì)經(jīng)常呈現(xiàn)波狀動(dòng)態(tài)――對(duì)于租賃型保障房承租家庭而言，是按照連續(xù)幾個(gè)年度審查收入水平標(biāo)準(zhǔn)，還是只要收入超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)就須強(qiáng)制退房？
2.保障體系缺乏有效銜接
租賃型保障房退出難問(wèn)題是受保障對(duì)象主動(dòng)退出的積極性不高。在以往管理過(guò)程中，各地將廉租房與公租房割裂管理，廉租房的受保對(duì)象一旦收入變化則面臨退房壓力，亦或?qū)ぷ庑路吭丛傧硎芄夥孔饨鹧a(bǔ)貼。對(duì)于租賃型保障房，最主要問(wèn)題則在于從不同時(shí)期具體情況出發(fā)以食物供應(yīng)和需求補(bǔ)貼等方式組合滿(mǎn)足租賃型保障對(duì)象的需求。③從各地實(shí)踐看，多將廉租房與公租房的退出分立管理，并未認(rèn)識(shí)到二者保障對(duì)象的關(guān)聯(lián)性，在租賃型保障房體系內(nèi)也未建立相互銜接的制度機(jī)制，各地法規(guī)政策中常常出現(xiàn)“一刀切”做法。這不僅難以保證騰退機(jī)制的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃型保障房制度的循環(huán)累積效應(yīng)。
（二）購(gòu)置型保障房退出機(jī)制中出現(xiàn)的主要問(wèn)題
1.退出交易方式規(guī)制不一
目前我國(guó)在經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，相應(yīng)確立了較為明確的退出交易規(guī)則。④而限價(jià)房上市交易領(lǐng)域卻始終無(wú)法統(tǒng)一立法，各地方規(guī)范性混亂無(wú)序，具體標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。如《廣州市限價(jià)商品住宅銷(xiāo)售管理辦法》⑤規(guī)定權(quán)屬登記滿(mǎn)5年，如果要上市或取得完全產(chǎn)權(quán)，要繳納契稅課稅價(jià)格與原價(jià)差價(jià)的70%作為土地收益價(jià)款給政府；《寧波市限價(jià)房管理辦法》⑥規(guī)定三年內(nèi)因工作調(diào)離、因病致貧等特殊原因確需轉(zhuǎn)讓限價(jià)房的，須經(jīng)當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠙C(jī)構(gòu)批準(zhǔn)方可上市交易。如上，我國(guó)購(gòu)置型保障房退出交易的制度缺位以及各地規(guī)制不一的局面，造成了保障房系統(tǒng)的內(nèi)部混亂。
2.政府回購(gòu)主體慣常性缺失
我國(guó)現(xiàn)行購(gòu)置型保障房上市交易平臺(tái)中，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定轉(zhuǎn)讓未滿(mǎn)五年的購(gòu)置型保障房，必須由國(guó)家回購(gòu)，5年以上的購(gòu)置型保障房，政府亦有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)；與此同時(shí)，也規(guī)定購(gòu)房人可以向政府繳納土地收益價(jià)款后取得保障性住房的完全產(chǎn)權(quán)。⑦因此在現(xiàn)有法律體制下，“優(yōu)先回購(gòu)權(quán)”與“可以”二者之間關(guān)系應(yīng)如何理解，現(xiàn)有表述未能厘清二者邏輯，在后期相關(guān)法規(guī)文件中需進(jìn)一步明確。并且從各地實(shí)踐來(lái)看，法律雖規(guī)定了政府的優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，但由于政府職能滯后與監(jiān)管缺位，各地的購(gòu)置型保障房往往繞過(guò)政府的回購(gòu)領(lǐng)域，成為購(gòu)房者利益尋租的場(chǎng)域。
三、保障性住房退出機(jī)制的對(duì)策建議
（一）出臺(tái)高位階立法，避免地方性法規(guī)混亂不一
目前，我國(guó)住房保障制度在許多方面僅規(guī)定了基本框架，對(duì)于具體操作方法缺乏細(xì)則化和程序化規(guī)定。尤其在退出機(jī)制的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、懲罰方式方面，缺少?lài)?yán)格的法律規(guī)制。可以考慮在各地方現(xiàn)有保障房政策基礎(chǔ)上出臺(tái)《保障性住房退出管理?xiàng)l例》，或在未來(lái)統(tǒng)一保障性住房基本法中加以明確規(guī)定。
（二）設(shè)置專(zhuān)業(yè)化管理機(jī)構(gòu)，明晰政府責(zé)任
設(shè)立專(zhuān)門(mén)的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，還需明確政府的行政責(zé)任，就保障性住房退出而言，從資格審查至準(zhǔn)入，無(wú)一不屬于一種授益型行政行為⑧。就保障性住房退出方式中的強(qiáng)制退出來(lái)講，屬于授益型行政行為的撤回。而授益型行政行為的撤回，是對(duì)行政相對(duì)人信賴(lài)?yán)娴囊环N潛在破壞，必須有明確的標(biāo)準(zhǔn)與程序。在保障性住房領(lǐng)域的退出環(huán)節(jié)，政府應(yīng)強(qiáng)化其在審查管理中的主體地位，在現(xiàn)行保障部門(mén)較為分散的情況下，行政部門(mén)不作為往往導(dǎo)致退出審查不到位、違規(guī)亂象滋生。如能強(qiáng)化行政主體的行政地位和權(quán)力機(jī)制，不僅可以使保障性住房政策得到具體貫徹，同時(shí)能夠有效地確保退出機(jī)制的有效運(yùn)行。
（三）實(shí)現(xiàn)多梯度騰退管控，建立循環(huán)型交易機(jī)制
建立多梯度的保障性住房騰退機(jī)制，具體包括保障性住房同類(lèi)型間的平滑性退出與不同類(lèi)型間的騰退式退出。⑨其中，同種類(lèi)間的平滑性退出是指在租賃型保障房?jī)?nèi)部的轉(zhuǎn)換。2015年，住建部要求全面實(shí)現(xiàn)廉租房與公租房的并軌運(yùn)行，已為這一退出模式掃清障礙。同理，可在租賃型保障房系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)廉租房租金遞增機(jī)制實(shí)現(xiàn)保障房的平滑性退出。例如，自應(yīng)退回廉租房起6個(gè)月內(nèi)，廉租房租金交納可按照6-9個(gè)月內(nèi)提升租金為150%、9-12個(gè)月提升為200%…最后達(dá)到或接近市場(chǎng)租賃價(jià)格⑩。從而實(shí)現(xiàn)廉租房與公共租賃住房的并軌管理。
注釋?zhuān)?/p>
①根據(jù)《國(guó)務(wù)院發(fā)展改革委員會(huì)關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)發(fā)[2013]20號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2011]45號(hào)）等文件精神。住建部要求各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房。
②《南京市廉租房保障實(shí)施細(xì)則》第26條。
③不論是《經(jīng)濟(jì)適用住房管理k法》亦或各地方性法規(guī)均規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房不滿(mǎn)五年的原則上不可上市交易，但住滿(mǎn)5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
④《廣州市限價(jià)商品住宅銷(xiāo)售管理辦法》第15條。
⑤《寧波市限價(jià)房管理辦法》第20條。
⑥《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條。
⑦曹飛.我國(guó)保障房制度存在的問(wèn)題及完善[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)，2013，（1）
⑧王笑等.論廉租房的審查退出[J].改革與開(kāi)放.2014（1）
⑨賈春梅.保障房“轉(zhuǎn)換”式退出機(jī)制研究―騰退方式的有益補(bǔ)充[J].會(huì)計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究.2013（1）
⑩李玲，小議建立廉租房的退出機(jī)制[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2008，（10）
京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)
各區(qū)、縣國(guó)土房管局、各拆遷單位、各房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)：
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號(hào)）第十四條規(guī)定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》，現(xiàn)予印發(fā)，自2003年8月1日起施行。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則
第一條、根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號(hào)）第十四條規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條、拆遷集體宅基地房屋的補(bǔ)償價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)），按照本規(guī)則計(jì)算。
第三條、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成；計(jì)算公式為：
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)
宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依本規(guī)則第四條的規(guī)定確定并公布，報(bào)市國(guó)土房管局備案。
第四條、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：
當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。
房屋重置成新均價(jià)，是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。
戶(hù)均安置面積，按照100~150平方米控制，具體安置標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。
戶(hù)均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝（200平方米）計(jì)算。
與國(guó)有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號(hào)）確定。
第五條、按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規(guī)定，以經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規(guī)則計(jì)算拆遷補(bǔ)償時(shí)，當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)分別為經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)、定向安置房屋價(jià)。
筆者認(rèn)為，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度需全面考量，完善機(jī)制，堅(jiān)持有所為、有所不為，而非一了百了地棄若敝履。經(jīng)濟(jì)適用房作為惠及中低收入家庭的住房產(chǎn)品，在發(fā)達(dá)國(guó)家普遍存在，只是規(guī)模大小、進(jìn)入門(mén)檻、運(yùn)作方式有別而已。在我國(guó)的住房體系中，也應(yīng)留有經(jīng)濟(jì)適用房的一席之地。
不妨回顧一下經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展歷程。1994年出臺(tái)《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，1998年住房制度改革的“23號(hào)文”中，明確要建立經(jīng)濟(jì)適用住房為主導(dǎo)的住房供應(yīng)體系；2004年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，則不再提及經(jīng)濟(jì)適用房占主流地位；2007年新修定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，進(jìn)一步把適用對(duì)象縮小到城鎮(zhèn)低收入家庭。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房從未占據(jù)過(guò)主流地位，其占全國(guó)住宅供應(yīng)總量比例年年下降，由1999年的17.6％一路跌到2005年的5％。
近些年，在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在的問(wèn)題主要有五點(diǎn)。其一，各省區(qū)的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、效果差距很大；其二，作為一種社會(huì)保障制度，福利色彩過(guò)濃；其三，出現(xiàn)了窮人買(mǎi)不到、富人搶著要的怪現(xiàn)象；其四，由于房型偏大，大部分真正的目標(biāo)人群買(mǎi)不起；其五，在某種程度上，由于具體操作失當(dāng)，擾亂了正常的商品住宅市場(chǎng)秩序。
2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“24號(hào)文”，標(biāo)志著中央開(kāi)始重視住房保障問(wèn)題，當(dāng)然其大背景是著力構(gòu)建和諧社會(huì)。為了進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化“24號(hào)文”，2007年12月出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》重新界定了購(gòu)買(mǎi)對(duì)象、戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制等。2008年6月前后各地出臺(tái)的《2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃》中，都加大了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模。2008年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推出“9000億安居工程投資計(jì)劃”，規(guī)劃今后三年新建400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。
從中央層面看，“9000億安居工程投資計(jì)劃”既是為了配合“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)方針，又是彌補(bǔ)過(guò)去十年住房保障滯后的歷史欠債。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，三年內(nèi)新建400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房和200萬(wàn)套廉租房，將使全國(guó)的保障性住房占全部住宅供應(yīng)比重由前幾年的不足一成，飆升至四成左右。廉租房真正能使社會(huì)最底層的居民受益，應(yīng)該大建，可經(jīng)濟(jì)適用房畢竟是有產(chǎn)權(quán)的，讓窮人以低于市場(chǎng)價(jià)格四到五成的政府補(bǔ)貼價(jià)擁有私有產(chǎn)權(quán)房，有損公平，而且事實(shí)一再證明很難有效監(jiān)管，富人搶食現(xiàn)象屢禁不止，所以一定要控制規(guī)模。
實(shí)際上，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，地方和中央一直存在搏弈。1998年“23號(hào)文”出臺(tái)后，地方政府基本上都沒(méi)落實(shí)，如今面對(duì)“9000億安居工程計(jì)劃”，地方政府一樣不太熱心，尤其是在新建上面心猿意馬。
比如，從今年3月1日起，常州開(kāi)始改革經(jīng)濟(jì)適用房保障模式，對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的低收入家庭每戶(hù)補(bǔ)貼8萬(wàn)元，供他們?cè)谑袇^(qū)選購(gòu)新建的普通商品房；年內(nèi)擬解決1萬(wàn)戶(hù)左右家庭的貨幣補(bǔ)貼，將投入約8億元；在此期間內(nèi)，暫停新建經(jīng)濟(jì)適用房。不惟常州如此，長(zhǎng)沙于去年就推出了每戶(hù)8萬(wàn)元的補(bǔ)貼方案，同時(shí)暫停新建，另外重慶、鄭州、河北、山東等地都加大了貨幣補(bǔ)貼和收購(gòu)存量住房推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)的力度。
從地方政府角度看，新建大量經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)沖擊正常的商品住宅市場(chǎng)，分流中低端普通住宅需求，尤其是去年全國(guó)樓市低迷，很多城市的住宅存量面積較大。以常州為例，今年年初全市存量房已達(dá)1200萬(wàn)平方米，而以往每年只有約600萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量，如果再新建大量經(jīng)濟(jì)適用房，無(wú)疑會(huì)繼續(xù)推高存量。另外，經(jīng)濟(jì)適用房土地免費(fèi)劃撥、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)減免，大規(guī)模興建意味著政府需要犧牲大量的土地出讓金和稅收，在經(jīng)濟(jì)低迷、全國(guó)各地財(cái)政收入下降的情況下，地方政府實(shí)在是不情愿。
另外還有一個(gè)怪現(xiàn)象。在很多城市，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量并不大，可居然有符合資格的家庭不愿意購(gòu)買(mǎi)。比如2008年，常州市共發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購(gòu)證1321張，實(shí)際簽合同數(shù)僅為811份，510戶(hù)家庭由于種種原因，放棄購(gòu)買(mǎi)資格。再如，2008年度深圳市保障性住房出售工作近期結(jié)束，結(jié)果有388套經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)人認(rèn)購(gòu)。上海亦有類(lèi)似現(xiàn)象，在外環(huán)以外的寶山顧村、嘉定江橋等市屬配套商品房(屬保障性用房)基地，近幾年交付了200多萬(wàn)平方米住宅，但由于選址偏遠(yuǎn)，生活配套不全，入住率不高、房屋長(zhǎng)期空關(guān)現(xiàn)象嚴(yán)重。
面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房存在的現(xiàn)實(shí)弊端，以及地方政府不愿意大規(guī)模新建的現(xiàn)況，中央也有所松口，在近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保障房建設(shè)的內(nèi)部會(huì)議上，有重要官員表態(tài)：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的具體規(guī)模由各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定；政府將重點(diǎn)承擔(dān)低收入人群的住房保障，并以租賃的方式為主。“一刀切”式的政策，不符合我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和樓市差別巨大的國(guó)情。在經(jīng)濟(jì)適用房上面，理應(yīng)允許地方適度減少新建量，鼓勵(lì)他們通過(guò)收購(gòu)存量房和貨幣化補(bǔ)貼等多種方式，推進(jìn)這項(xiàng)工作。
實(shí)際上，很多發(fā)達(dá)國(guó)家都曾經(jīng)歷過(guò)由“重實(shí)物補(bǔ)貼”到“重貨幣補(bǔ)貼”的轉(zhuǎn)變過(guò)程。比如租金補(bǔ)貼制度是目前德國(guó)對(duì)低收入居民住房保障的主要方式，購(gòu)房補(bǔ)貼的保障力度比租房補(bǔ)貼相對(duì)較小，但覆蓋面較大，約86％的家庭享有不同額度的補(bǔ)貼。再如，我國(guó)香港地區(qū)1987年開(kāi)始推出“自置居所貸款”計(jì)劃，符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭可申請(qǐng)自置居所貸款，政府予以貼息優(yōu)惠。
經(jīng)過(guò)十幾年的探索，我國(guó)住房體系冒出很多產(chǎn)品，主要包括非普通商品住宅、普通商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房六種形態(tài)。其中，非普通商品住宅、普通商品住宅屬完全市場(chǎng)化產(chǎn)品，限價(jià)房以市場(chǎng)化為主導(dǎo)、略帶保障色彩，配套商品房屬于準(zhǔn)保障產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)適用房基本上屬于保障性質(zhì)，廉租房則完全屬于住房保障產(chǎn)品。目前出現(xiàn)了一種值得憂(yōu)慮的現(xiàn)象，由于住宅產(chǎn)品門(mén)類(lèi)偏多，部分產(chǎn)品的邊界有些模糊，比如普通商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等。
考察國(guó)外住房保障體系，主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、各種租金和購(gòu)房補(bǔ)貼。各國(guó)經(jīng)濟(jì)情況不同，住房保障的
水平相差甚大，北歐、新加坡的水平最高，其它發(fā)達(dá)國(guó)家居次，發(fā)展中國(guó)家一般水平較低。就發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，首先要把發(fā)展重點(diǎn)放在廉租房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產(chǎn)權(quán)房(經(jīng)濟(jì)適用房)。
我國(guó)香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)內(nèi)地尤其是大城市住房保障頗有借鑒價(jià)值。香港從上世紀(jì)50年代開(kāi)始建立公屋制度(廉租房)，1972年后開(kāi)始進(jìn)入住房條件改善階段，1978年起實(shí)行“居者有其屋”計(jì)劃，居屋(經(jīng)濟(jì)適用房)制度開(kāi)始推行，后來(lái)又實(shí)行租者置其屋計(jì)劃(租置計(jì)劃)以及置業(yè)資助貸款計(jì)劃(置貸計(jì)劃)。但是，2002年香港政府認(rèn)為私人住宅應(yīng)由私人開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)為主導(dǎo)建設(shè)，于是宣布停建居屋。后來(lái)租置計(jì)劃和置貸計(jì)劃亦陸續(xù)終止。目前三分之人的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。目前，公屋輪候冊(cè)登記的家庭仍然有l(wèi)l萬(wàn)多個(gè)，政府著力于增加建屋量及促進(jìn)住戶(hù)的流動(dòng)性，縮短輪候租住公屋的平均時(shí)間，目前平均輪候時(shí)間維持于3年。
