時間：2022-10-16 08:42:56
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業培訓方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、公司新接管的物業兩年內達到省級“城市物業管理優秀大廈”標準和“省級文明大廈”的標準。
2、管轄區內無重大安全責任事故，區內治安案件年發率占總人口的0.2%，無重大火災、刑事和交事故。
3、業主對大廈內物業管理服務滿意率達95%以上有效投訴處理率100%。
4、房屋及公共設施完好率達98%。
5、大廈內衛生、消殺、環境綠化達市級精品工程標準。
6、員工上崗前培訓合格率達100%。
二、員工行為規范。
（一）員工守則。
1、遵守國家政策法令、法規、遵守長春市民行為道德規范，遵守本公司規章制度。
2、人事部門要求如實填寫各類表格，提供有效證件，不得有隱瞞或假造。
3、按照本公司《培訓制度》的要求接受業務指導、各類培訓及考核。
4、服從領導、聽從指揮、團結同事、互幫互助，按時按質完成各項工作任務。
5、嚴格遵守勞動紀律，按質量標準要求開展工作，作業場所禁止無關人員逗留。
6、講究社會公德和職業道德，嚴守公司機密，廉潔奉公，維護集體利益和公司聲譽。
7、愛護公物及公用設施，自覺維護和保持環境衛生。
8、勤儉辦公，節約用水、用電，杜絕一切浪費現象。
9、衣容整潔，精神飽滿、待人熱情，文明用語。
10、關心企業，主動提出合理化建議，發揚企業精神，為企業作貢獻。
（二）工作態度。
1、服從領導，不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。
2、嚴于職守，堅守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。
3、正直誠實，對上級領導、同事和客戶要以誠相待，不得陽奉陰違。
4、團結協作，各部門之間、員工之間要互相配合，同心協力的解決困難。
5、勤勉高效，發揚勤奮踏實的精神，優質高效地完成所擔負的工作。
（三）服務態度。
1、禮貌。這是員工對客戶和同事最基本的態度，在任何時刻均使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。 2、樂觀——以樂觀的態度接待客戶。
3、友善。“微笑”是體現友善最適當的表達方式，因此應以微笑來迎接客戶及與同事相處。
4、熱情。盡可能為同事和客戶提供方便，熱情服務。
5、耐心。對客戶的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規定的前提下辦理。
6、平等。視同仁地對待所有客戶，不應有貧富之分，厚此薄彼。
小區是指在城市一定區域內、具有相對獨立居住環境的大片居民住宅，同時是配有成套的生活服務設施，如商業網點、學校(幼兒園)等。以下是小編為大家精心準備的小區保安整改活動方案3篇，僅供大家查閱。
小區保安整改活動方案1
一、工作目標
1.認真學習領會和全面貫徹落實公司經營工作的一系列指示精神和決策部署，完成各項工作任務，完成公司確定的指標。
2.完善部門工作，培養一支紀律嚴明、訓練有素、熱情服務、文明執勤、作風頑強、保障有力的保安隊伍。
3.做好與公司全體部門在各項工作的溝通、協調、協助工作。
4.抓好公司保安隊伍建設，做好招聘、培訓、訓練工作;形成良好的從招聘、吸收人才----培訓人才----培養人才----留住人才的良性循環機制。
二、主要工作計劃措施
(一)保安部結合公司實際情況做好20--年安全保衛工作。
1.各服務處正確處理好與小區業主、租戶之間的關系。
2.嚴格控制出入各小區的人員與車輛，杜絕無關人員、車輛進入小區;維護小區的安全，創造舒適、放心的居住和辦公環境。
3.做好各片區的巡查工作，特別是對重點部位的檢查，夜間、節假日期間加強巡查力度，確保安全。
4.與公司全體員工、合作單位、租戶形成群防群治，聯防保衛巡查制度。
5.做好治安管理工作、消防工作及監控系統管理和工作。
(二)配合人力資源部門把好本部門的用人關，做好隊伍建設，打造一支穩定、團結、素質高、崗位技能突出、責任心強的安保隊伍，確保公司業務經營正常運作。
全面總結20--年安保工作存在的薄弱環節和不足之處，加強部門工作、工作紀律、崗位責任、崗位技能的管理、教育、培訓，充分調動全體保安隊員工作的積極性和主動性，增強服從意識、服務意識、責任感，使全體隊員用飽滿的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。
(三)公司安保部參照行業規范將對在職保安員進行一系列的學習與培訓。
物業保安培訓工作的總體目標是培養高質量的、合格的保安人才，崗前培訓和在崗輪訓是提高物業保安素質的重要途徑。
1.每周一次的車輛指揮、隊列訓練、消防知識等培訓，通過講解、學習和培訓使全體保安員在思想認識和日常工作中有不同程度的提升，從而增強保安隊伍的工作能力。
2.定期對全體保安人員進行公司簡介、發展方向、公司動態、公司精神的宣傳教育，積極營造員工的榮譽感、上進心與責任感。
3.在日常工作中引導保安員提高服從意識、服務意識、文明執勤、禮貌待客，從而提高服務能力，在工作中尊重客戶，教育員工從心里明白我們所做的工作，都是為了客戶的滿意。
4.結合部門的實際情況對保安人員的儀容儀表、禮節禮貌、行為規范等問題進行不定期的檢查，提高全員落實制度的自覺性。
5.每季度公司舉行有針對性的軍事隊列、消防等比賽活動，從而激發公司各服務處保安隊伍的團隊意識和榮譽感，增強積極向上的工作熱情和向心力。
(四)認真做好安保部全年的安全生產全方面工作。
1.嚴格按照安保部內控目標，建立目標管理責任制，分解落實工作任務，責任到人，有效解決員工干與不干、干好干壞都一樣的被動局面。制定全年工作任務，將各項工作分解落實到各隊各班組及員工，使全員思想意識全面提升，感到人人有任務，個個有壓力、有動力。
2.每月進行一次安全檢查，對本部門存在的問題認真做好記錄并按公司要求發出整改通知和整改要求及時進行整改，真正做到以檢查促隱患整改，以整改保企業安全。
(五)加強各種設施設備的維護保養，提高工作效率。
1.完善維保制度，明確責任。根據不同設備、不同區域，明確維保責任和工作流程，確保所轄設備處處有人管，件件有人護;制定具體的維護保養計劃，確保設備在規定的時間內得到維護保養。
2.執行正確的維護保養技術標準，整體提高維護保養水平，加強消防人員的業務素質和水平，憑借過硬的業務技能，保證設施設備維護工作的有序進行。
通過行之有效不斷深化的管理，培育一種良好的職業精神，使公司全體保安人員自覺養成高標準、嚴要求、求真務實的工作作風，樹立文明、嚴謹、務實、高效的保安隊伍新形象。
小區保安整改活動方案2
第一項工作全力配合公司實施《保安隊員績效掛鉤實施方案》，真正提升隊員的工作積極性。
1、改正完善《保安隊員績效掛鉤實施方案》。
2、和管理處一起做好績效方案的宣傳、發動、預備工作。
3、認真執行績效管理的檢討、監察職責，公正、公平處置問題，決不姑息違規隊員，努力在保安隊營造人人遵照公司制度的正氣。
第二項工作加強對正、副隊長的培訓，全面提升正、副隊長的綜合素質。
1、制訂正、副隊長培訓方案
2、從月份開端每個星期二天，一共進行為期十天的正、副隊長加強培訓。
3、在月中旬就培訓內容分別進行業務和軍事考核。
第三項工作增強對保安隊員的日常培訓，提升隊員工作水平。
1、制訂下半年保安隊員的培訓計劃。
2、認真落實培訓計劃，半年集中搞一次軍事訓練競賽，條件成熟考慮搞一次安全知識競賽。
3、探索培訓經驗，形成一種長效模式。
第四項工作規范對新聘保安隊員的培訓，使新隊員盡快熟悉工作。
1、制訂新聘隊員培訓方案。
2、聯接公司實際情況，由保安部對新隊員進行三天的業務培訓后，由保安隊長對新隊員進行實際工作輔導和軍事、消防訓練一個星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓練。
3、在今后的工作中，對每個新聘隊員依此進行規范培訓。
第五項工作增強業務學習，提升自身業務素質。
1、貫徹公司的學習制度，每月至少組織二次學習。
2、二次學習中至少一次擴大到隊長層面。
第六項工作做好本職工作，增強對各保安隊的檢討監察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。
1、比較部門職責和崗位職責，做好日常工作。
2、增強巡查崗亭，特別是管理處下班以后的時段。
3、就懂得到的情況、問題和管理處共同分析研究，認真解決。
第七項工作多方位懂得保安隊員，認真做好保安隊后備干部的培養工作。
1、實事求是地對所有隊員進行才能評估。
2、建立后備保安干部名冊。
3、將后備保安干部人選按照對正、副隊長的要求進行培訓。
第八項工作認真完成公司領導交給的其它任務。
小區保安整改活動方案3
一、完善企業機制，強化基礎管理l綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監管力度。對一些發生過事故的小區，重點加強監督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執行公司各項制度，對存在的發出意見書，落實整改，強化小區責任評估工作推進力度，使各管理處長效監管機制健全。
計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經濟業務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內外溝通，特別是與管理處的聯動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業的經營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業的相關法律法規的要求，力求會計核算工作的正確化、規范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。
行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業管理規范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規范服務標準和質量、不斷創新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協調職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協作關系，創造的工作環境。
市場部明年要進一步完善各項規章制度，通過制度促使指標的落實。對物業市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業管理相關規定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規用工，杜絕各類勞資糾紛的發生的同時，想方設法規避人事風險，降低人事成本，利用本市現行"就業困難人員就業崗位補貼"的優惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規模化發展提供人力資源的保障。
二、拓展市場空間，保持企業持續穩定發展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業管理行業當前，由于物業市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經濟規律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。
實施成本控制戰略，通過推行區域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務品質。在降低成本的方案中，限度節省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經營活動。l承接高端物業管理服務項目。隨著房地產業飛速發展，物業市場迅速擴大，依托現有市場積累經驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業管理行業規模經營才能產生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務品牌。
鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術，為公司的日漸發展儲備人才。公司的飛速發展，人力資源是否能滿足我們日益增長的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續加大培訓力度，擴展服務思路，由于我們直接地、經常地接觸著銷售終端--顧客(業主)。所以物業公司具備著其它行業不具備的獨特優點。擁有廣闊的物業市場為物業企業進入中介領域提供了前提。利用豫園品牌優勢，商場商鋪的經營管理也是我們可以涉足的區域。隨著社會分工的明確和細化，物業的延伸必然會得到深遠的發展。我們可以利用自身的優勢，集思廣益，思索物業延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。
三、應對物業公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望目前，物業公司在內部管理方面也就是"軟"管理方面有了很大提高，如服務的及時性、質量、態度及標準化管理方面，但由于物業服務中硬件設施不到位，致使部分服務部分達不到需求。員工隊伍整體技術含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。公司目前處于發育階段，與本市大型物業公司存在著差距，在走向市場.
1、準備物業公司運行(特別是開盤期間)所需的辦公設施和辦公用品
2、去知名物業公司參觀學習
3、擬定物業公司組織架構和銷售期間物業管理人員編制配備
4、各崗位操作規程的制定，部分裝裱上墻
5、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)
6、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;
7、保安執勤用品、保潔物資準備
8、擬定培訓計劃，擬定保安、保潔、辦公相關資料和表格，請專業公司設計同和物業"logo"
9、擬定開盤物業配合方案、營銷期間物業管理工作和臨時工作紀律
物業管理企業的人力資源結構是一種勞動密集型結構,我們將人力資源結構劃分為二大類,一是職員;二是員工。職員一類,即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類,則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會所服務員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關福利。所以只有將人力資源從管理角度，從招工、分工、到工作的完成都要劃分清楚崗位、要求、薪水，都明文規定好，才能從根本上適應和促進企業的文化的發展；提高公司的經濟效益。
二、物業管理公司的人力需求
結合物業管理自身特點,物業管理企業人員素質結構主要有以下幾個方面:
1、總經理：一人是決策型人才招聘。要求：知識廣博,眼界開闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。年薪元
2、總經理助理：一人是參謀型人才招聘。要求：有真知灼見,思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。年薪元
3、綜合型。知識面廣,綜合能力強,能將先進管理經驗和管理方法為我所用,能較迅速而準確地分析、概括、總結和發展各種新思想、新建議。物業管理企業應具備較多的此類型人才。
4、辦公室主任一人是協調型招聘人才。要求：活動能力強,人際關系好,善于組織協調,具有較豐富的心理學知識。對內能協調各部門關系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突,
5、人力資源部長一人是監督型招聘人才。要求：秉公從業,辦事公道,鐵面無私,管理嚴格,通曉法律,善于采取對策,依法維護經營權益。辦公室工作。
7、食堂主管一人；維修主管一人是執行型招聘。要求：辦事認真可靠,落實迅速準確。
三、物業公司人力資源管理方案
1、建立責任目標。也就是制定各崗位的責任及要求。食堂目標責任書水電維修目標責任書其中明確工作的指標
2、招聘與錄用:嚴格控制人員招聘把關。
1視力
2身高
3身體健康狀況
4身份
5執業證書
3、錄用。經調查合格的可以辦理手續，填寫正式表格，存檔
4、試用。一般使用一個月，合格后簽訂正式合同。
5、離崗辭職。要提前兩個月提交書面申請，說明離崗的理由。經審核批準后，填寫辭職書。
4、培訓與開發:制定職員培訓、學習工作的具體目標與措施。
1定期對在職職工進行專業培訓，提高技能，培養公司自己的人才
2定期對在崗職工進行崗位技能測定并考核
5、考核與發展:。落實職員晉升考核、績效考核的具體目標和保障措施。
6、人事管理:主要對人員數量、人員異動狀況進行統計分析,人力資源狀況、人才梯隊分析,建立職員檔案庫等工作。
7、不斷的策劃公司的人力需求和崗位需求。
8、定期統計人員的流失率和原因
定期對人員異動狀況進行統計分析,掌握相關的數據,對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因為,一份行之有效的企業內部人力資源管理方案,必須建立在對企業的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎上。而對于企業人員異動狀況的掌握,對整個方案的構思以及解決措施的提出,便是有了充分的數據說明,從而增強方案的可行性。
7、搞好企業文化建設:，促進溝通、改善工作氛圍、建立學習型組織
1國有煤炭企業物業管理改革的現狀
山西焦煤西山煤電集團公司所處西山礦區，位于西山煤田西北部，分為前山區和后山區兩部分。前山礦區地處太原市西郊，后山礦區地處古交市，整個礦區總面積 540.2 km2，加上后備區共 940.2 km2。礦區生活系統獨立于市區自成體系，因此企業建設了相對封閉、包羅萬象的社會服務系統，擔負著礦區水、電、暖、煤氣、物業等后勤服務，背負著沉重的社會負擔，造成了企業缺乏競爭力，物業管理缺乏長久發展的基礎。山西焦煤西山煤電集團公司的物業管理僅僅依靠企業內部來補貼，規模較小，且服務對象主要為企業職工家屬，對服務水平要求不高，而且企業的物業人員大都為企業內部人員，服務意識較差，服務素質較低，造成業主和服務部門的矛盾激化，在一定程度上損壞物業管理部門的形象，進而影響企業的形象，由此看來，煤炭企業面臨的物業管理問題較嚴重，需要通過改革來解決。
2搞好國有煤炭企業物業管理改革的有效措施
2.1強化思想意識是首要
無論做什么首先思想上認識到其重要性才是首要的，只有思想上認同了才會更好的去做。國有煤炭企業物業管理改革亦是如此，企業的黨政班子成員一定要統一思想意識，步調一致，共同推動企業可持續發展。企業要進行為何進行物業管理改革和如何進行物業管理改革的討論，讓企業人員充分認識到解決企業物業管理改革問題刻不容緩，并讓每個人積極參與進來，只有進行物業管理改革，才能是企業保持長久活力，既符合社會主義市場經濟發展的必然要求又能加強企業內部管理，為了更好深化企業人員思想意識，企業應該設立專門改革機構，主攻企業物業管理改革問題，同時企業要予以充足的人力物力支持，加強宣傳，達到加強思想意識的效果。
2.2改革抓關鍵，宣傳需強化
物業管理改革是一個涉及范圍廣、持續時間長的過程，抓住其改革關鍵才能加快進程，達到好的改革效果。一企業要與政府機關配合，發揮自身的組織優勢，集中宣傳。要利用全部職工大會、早晚會等形式，向職工傳達物業管理改革有關文件精神。同時，利用廣播、電視、報紙、網絡宣傳、礦務公開欄等各種宣傳工具，集中宣傳物業管理改革的有關政策規定、方案措施，通過集中宣傳，讓改革深入人心，為物業管理改革打下良好基礎。二企業的特殊群體比如離退休人員、工病亡職工遺屬及在企業中占有特殊位置，由于他們的特殊性，本身工資較低，對企業政策理解較少，因此加強對特殊群體的宣傳更有利于人們理解物業管理改革，企業可以通過進行針對性教育舉辦座談會等形式來讓他們了解。
2.3廣泛調查，制定可行性方案
在物業管理改革的過程中，思想深化了，宣傳做好了，如何做更是一個關鍵，企業應該廣泛深入調查，并結合本企業實際情況，清楚底數情況，實現由企業暗補到企業明補，提高物業收費的目標，并制定可行性方案，交由職工大會討論決定事實，在執行過程中，依據現實情況來完善改革方案。
2.4完善計量設施，強化業務培訓
計量設施的完善是進行企業物業管理改革的前提和基礎，企業應結合實際，讓有關部門對計量設施進行核驗，對不符合要求的進行更換和改造，保證計量設施的完善。同時，要對計量收費人員進行嚴格的業務培訓和考核，保證其專業素質，保證計量收費的公平公正性，并通過計算機等工具對物業管理收費問題進行數據處理，來保證物業管理的準確性，推動物業管理改革更好發展。
2.5加強經驗總結，完善改革
企業物業管理改革在進行中一定會遇到問題，要及時發現并總結經驗，為以后進行改革打下基礎。企業可采取試點的形式，對經濟效益好管理基礎好的單位進行試點，在試點的過程中，及時發現改革中遇到的問題，并及時改正，總結經驗，并針對性的改善改革措施，以保證物業管理改革的順利進行。同時，要建立公開監督的制度，接受企業人員和社會的監督，保證物業管理改革的民主性，以及公開、公正性。
3結語
根據社會主義市場經濟發展的要求，國有煤炭企業進行物業管理改革是必然要求，只有這樣才能加強國有煤炭企業競爭力，保持現有地位，推進國有煤炭企業可持續發展，所以，要強化思想意識，發揮企業和黨政的組織作用，廣泛發動，強化措施，把物業管理改革作為一個長期目標來發展，持續穩步推進。
參考文獻：
[1]韓其貴.深化國有煤炭企業物業管理改革的思考[J].山東經濟戰略研究,2003(06):64.
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款1605.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是XX年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確XX年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《XX年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。共2頁,當前第1頁1
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收1*萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《*市物業管理規定》
6月底《*市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
關鍵詞：物業管理；預算管理；經營績效
物業管理企業主要是為房地產開發商或者業主提供相關的配套設施管理和維護工作，延長物業的使用壽命、提高物業服務質量。近年來，物業管理行業內競爭程度不斷加大，如何為業主提供更好、更優質的服務，保證收入的同時控制服務成本成為了物業管理公司的首要難題，而預算管理是以企業的發展目標為導向編制相關的預算計劃，通過執行預算、事中控制、事后評價等階段以確保企業經營目標的實現并發現經營過程中的風險和問題，推動企業進行動態的戰略調整，提升企業的市場應對能力。因此，物業管理企業必須通過建立預算管理體系對整個經營過程進行有效的監督和考核，增強對于市場的應變能力，更好的為業主和房地產開發商提供服務。但由于目前我國物業管理企業的經營環境復雜多變，服務對象也比較靈活，預算管理的實施效果并不理想，如何通過預算管理增加業務經營績效已經成為阻礙物業管理企業發展的重要問題。
一、物業管理企業存在的預算管理體系問題
(一)預算管理體系的實用性不強
預算管理體系的有效性和適用性的基礎是預算信息的真實性，由于物業管理企業提供的主要是服務，每個服務對象的情況又很復雜，編制預算方案時需要進行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財力等資源，往往很難公平合理地分配到各個服務對象，這就導致物業管理企業在編制預算時往往需要進行大量的業務判斷，無法編制出精確的預算方案，嚴重影響預算方案的實用性。同時，目前物業管理行業實行投招標制，很多物業管理企業為了爭取到項目將招標收費方案壓得很低，甚至有些企業根據完全按照對方的收費標準來編制收費方案，預算管理體系在企業管理中變成了擺設，如果以后物業管理企業出現預算超標時，隨意修改預算方案，通過向業主另立收費項目來彌補成本，或者降低服務質量來壓縮服務成本，造成業主和物業管理公司之間的矛盾，既降低了預算方案的權威性又影響物業管理公司的聲譽。
(二)對風險防范的考慮不足
控制風險是企業進行財務管理活動時必不可少的一項工作，而作為企業財務管理的重要組成部分，建立預算管理體系也需要考慮如何在風險最低時獲得最大的經濟效益。物業管理企業在編制、上報、審核預算方案時需要內部各個部門編制各自的預算方案，由于不同部門在編制時往往優先考慮自身利益，而審批人則會從公司整體上進行考慮，追求企業的利益最大化，各部門與審批人之間的分歧就導致預算方案偏離企業的發展目標的可能性出現。而在現實生活中，很多物業管理企業往往忽略了這種風險，預算方案的修改調整過程變成了各方利益博弈過程，大大降低了部分話語權不大的部門對于預算編制的參與感。另外，企業的經營過程中往往存在很多的風險事項，而物業管理企業在編制預算方案時往往沒有針對這些風險事項單獨設計控制措施，大大降低了預算方案的執行效果。
(三)考核環節薄弱
物業管理企業的主要業務是提供需要滿足服務對象需求的服務，但由于物業管理企業的經營過程受到外部因素的影響很大，而每個服務對象的情況和需求變化情況都會隨著時間變化，因此很容易出現由于預算計劃和實際情況不符，需要對預算方案進行調整的情況，這就對預算考核和評價提出了更高的要求。但由于目前物業管理公司對于考核和評價的執行力度不夠，對于一些超支費用未進行嚴格的監控，沒有落實批復流程，對于導致預算修改的差異事項沒有具體分析，沒有充分發揮預算管理體系的考核和評價對經營績效的提高作用。同時，物業管理體系普遍存在缺乏系統、完整的物業考核和評價制度的現象，沒有一套標準的預算考核和評價流程供物業管理企業進行參考，最終導致整個企業預算方案執行結果的考核和評價程序隨意且效率低下。
二、對預算管理體系問題的建議
(一)加強預算管理體系的實用性
預算管理是一種企業可利用自身資源的合理配置過程的預計，是對計劃經營過程的投入和產出的數量和時間等等事項的詳細安排，因此有效的預算管理的基礎是對自身可利用資源的詳細記錄即精確的預算基礎數據。沒有精確的預算基礎數據就很容易導致預算方案脫離于經營實際，大大降低了預算方案的實用性，為了避免這種情況出現，物業管理企必須做到以下三點：第一，在編制預算方案時進行充分的信息收集工作，充分了解不同服務對象的需求，并據此編制相關的預算方案；第二，預算委員會在編制預算方案時多與一線物業服務者進行溝通，對多個服務對象共同發生的成本項目情況進行詳細分析，找出成本項目的驅動因素，并據此將費用分配給各個服務對象；第三，禁止不顧經營實際迎合出標方的投標行為，以預算方案為基礎編制投標方案，嚴禁兩種方案的相互代替。
(二)增加風險防范措施
物業管理企業的預算方案只有與企業的發展目標相符才能從根本上保證預算方案的有效性，進而保證預算目標的實現。事實證明，大多數失敗的預算方案的內在原因都是由企業經營過程中的風險事項引起的，加強預算方案的風險防范和控制措施可以快速地提高預算方案的有效性。物業管理企業必須重視并考慮加強各個部門之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門的參與感，并協調各部門的利益，以企業的整體利益為導向制定預算方案；此外要在原有的預算管理組織的基礎上設立獨立的風險控制專員，由其開展相關的預算風險控制工作，使預算的編制、審批、執行等流程都在該專員的控制之下；此外對企業經營過程中可能或者已經存在的風險事項實施預算控制措施，重點監督這些預算控制措施的實施情況，降低企業經營過程中的風險。
(三)優化預算管理體系的評價考核制度
預算管理的有效實施離不開系統、連貫的預算評級和考核制度，預算考核和評價制度可以幫助企業進行預算方案的修正和調整，使預算方案更加符合企業的經營實際和未來發展趨勢。首先，要建立完善的預算管理評級考核制度，詳細規定預算評價和考核的整個流程，對相關的人員進行培訓，增強其對于預算結果考核制度的理解；其次，各部門進行獨立的預算監督，同時鼓勵各部門之間相互監督，對于一些不符合預算規定的項目進行嚴格的審查；再次，加強外部監督，每年將物業管理的收支對業主公布，由業主對企業行為進行直接監督，并收集業主對于物業管理工作的建議，并以此作為預算方案編制的重要參考。
三、結語
物業管理企業作為一個新興行業，隨著我國城鎮化進程的不斷推進，未來必將擁有更加廣闊的發展空間，預算管理作為現代企業財務管理中一種重要管理工具，有助于提高企業的經營效率和實現企業的戰略目標，因此對于物業管理企業來說必須建立完善有效的預算管理體系，解決當前存在的經營管理問題，提高企業的經濟效率，實現企業價值最大化。
作者:王曉晶 單位:珠海華發物業管理服務有限公司沈陽分公司財務部
參考文獻：
[1]項崢.物業公司預算管理的特點與管理要點探討[J].企業改革與管理，2016，03：61-63.
目前，黨的群眾路線教育實踐活動已在我縣全面開展，活動要求統籌兼顧，促進各項工作。物業管理服務工作可以說與職工群眾聯系最緊密最直接，如何借教育實踐活動的東風，將該項工作抓緊抓實抓出成效――電力企業的經驗是物業管理，以開展“黨員服務隊”活動為抓手，以創建“電網先鋒黨支部”為切入點，通過實際開展有效的黨員服務活動，突出“為民服務”宗旨，發動物業員工，掀起“優質服務、創先爭優”活動熱潮，引導員工愛崗敬業、心系群眾，努力提高創新服務意識和能力，確保后勤保障各項任務的圓滿完成。在創建活動中，以創先爭優促進公司各項工作全面開展，為全面超額完成今年各項任務提供強有力的保證。深入開展“黨員服務隊”的實踐活動，通過活動帶動物業員工達到道德品質好、精神狀態好、職責履行好、業務素質好、團結協作好的工作目標，全面提升后勤服務的綜合能力。
一健全機制筑牢根基。一是，加強組織領導。物業班子要按照黨委要求，努力加強自身建設，自覺做到交流思想、凝聚共識，團結干事，充分發揮黨員在工作中發揮表率作用。組織開展“黨員服務隊”活動，努力打造和諧文明、高素質職工隊伍，關心職工的思想和生活，隊伍的團結協作精神和工作效率會明顯提高。成立領導小組，具體組織實施，年底對符合條件者，上報資料和照片，集中進行評審，選出先進典型，進行宣傳表彰。二是，加大宣傳力度。制定活動實施具體步驟和保障措施，通過對活動的具體策劃，完善操作實施步驟，有效確保活動取得良好效果，召開啟動大會，進行宣傳動員，廣泛征求意見，使方案更具可操作性，更符合崗位提升素質的要求。在實施過程中，組織交流會，通過大家交流學習談體會感想，增強活動的互動性，有效推動活動的開展。三是，強化專業培訓，爭做學習型員工。積極參加培訓，虛心好學，努力掌握服務本領，業務精通，技術熟練，具有一定的能力，業務素質好，進一步搞好物業管理服務。根據物業公司的工作實際，主要進行物業服務崗位培訓和維修技能培訓，通過舉辦“物業黨員服務培訓班”和“物業維修培訓班”，分別從業主溝通、處理投訴、客戶滿意度、物業維修技能等四個方面進行系統講授，使物業公司員工增長知識和技能，為進一步搞好優質服務奠定基礎。
二把握關鍵激發動力。一是，抓思想。緊緊圍繞為民服務創先爭優的要求，開展黨員先鋒勞動競賽活動，促進服務水平提高。后勤工作關系廣大職工的切身利益，是關系穩定工作的重要因素，同時，廣大職工不斷提高的期望也對后勤服務工作提出了新要求。因此，后勤服務工作的意義越來越顯得重要。“黨員服務隊”帶頭到基層單位、職工住宅小區、離退休職工家庭實地進行服務調研，經過調查研究就會認識到，搞好后勤服務工作的動力來源于廣大員工群眾的集體智慧，組織動員廣大員工群眾以主人翁精神投入到做好物業服務工作中去，充分展示自我價值，后勤服務工作同樣會充滿生機和活力。二是，抓重點。加強后勤設備的安全運行管理，完善小型基建和水電暖設施維修維護檔案，使設備設施每次維修時間和質保期限一目了然，落實設備主人制度和安全運行責任制，確保后勤設施和設備安全、經濟、準時運行。抓節水節能工作。將節能工作納入常態管理機制，安排專人負責公共照明和公用水設備巡視，杜絕水浪費現象，同時隨著季節變化，隨時調整公共照明開啟時間，既保證照明需要，又降低了損耗。三是，抓考評。開展流動紅旗競賽，為物業服務注入活力。開展“物業服務流動紅旗競賽”活動，是創先爭優工作的有效載體。制定競賽活動方案和評比標準，在物業公司開展全方位的競賽活動。活動開展后，每季度評選一個優勝班組并授予流動紅旗，極大地調動廣大職工的工作積極性。注重引導大家進一步解放思想，轉變觀念，增強服務意識，提高工作效率，將做好后勤服務工作作為實現自我價值的平臺，滿腔熱情投入到物業管理服務工作中去，自覺為企業發展作貢獻。由物業公司“黨員服務隊”帶頭積極行動起來，對衛生綠化的管理工作加大力度，清理杜絕垃圾亂扔亂倒等現象，讓院子更亮堂，樓梯更潔凈，燈光更明亮，職工的滿意度會大大提高。尤其是做到檢查評價工作常態化，采取定期和不定期、縱向和橫向結合等評價方法，保證競賽活動健康發展。
三創新載體提升水平。一是，組織“黨員服務隊”啟動儀式。召開職工大會，部署“黨員優質服務示范崗”活動方案，統一思想認識，統一行動步驟，明確目標任務，樹立創建信心。廣大員工積極參與創建活動，黨員要更好地發揮模范帶頭作用，在創建活動中努力做出優異成績。通過黨員模范影響帶動家庭及周圍的人，多做好事，多行善事，積德行善，成為對企業、對家庭、對大眾負責人的人，促進物業公司的健康發展和優質服務水平，促進隊伍的和諧穩定。二是，搞好保健服務讓職工感受溫暖。堅持定期為全體職工體檢，提供健康咨詢服務。認真組織職工健康查體工作，查體結束后，及時開展健康提醒、注射疫苗、病情跟蹤等健康管理工作，讓職工感受到家的溫暖。三是，創建櫥窗文化。通過櫥窗建立廉潔文化、傳統文化、安全文化、企業文化，使職工接收教育，提高個人素質，促進員工隊伍素質的提高。四是，不斷提高物業服務水平。認真做好物業設施設備的維護保養，使水電暖等設備始終處于良好狀態。住宅小區認真搞好日常衛生，加強保安巡邏和管理巡視，保證小區秩序良好，打造了物業管理服務品牌。
結合黨的群眾路線教育實踐活動，通過“黨員服務隊”創新活動的深入開展，不斷加大管理的創新力度以及服務的靈活性，將物業服務的持續提升作為企業發展的特色，物業公司員工工作效率、群眾滿意度將會大大提高。
Fang Li；Wen Xiaoyun
（陜西省警官職業學院，西安 710043）
（Shaanxi Vocational College of Police，Xi'an 710043，China）
摘要：本文通過對目前物業管理專業與行業發展模式現狀的探索和調研，結合陜西警官職業學院的具體情況，對陜西警官職業學院物業管理專業今后人才培養模式的方向以及與行業深度合作方式作進一步的研究和探討。
Abstract: Based on the current situation research of property management and professional development mode, with the specific circumstances of Shaanxi Vocational College of Police, it has a further study and discussion for the future direction of professional training mode and depth of cooperation with the industry in Shaanxi Vocational College of Police.
關鍵詞：物業管理 人才培養模式 校企合作
Key words: property management；training mode；school-enterprise cooperation
中圖分類號：G42文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）32-0201-02
1我國物業管理行業發展現狀分析
物業管理從80年代末才進入中國，但自20世紀90年代以來在中國發展迅猛，現從業人員達300多萬人，可以預見其未來的空間很廣闊。從這個意義上講，高職院校的物業管理專業是一個市場需求量相當大的專業，這一客觀現實為專業的發展奠定了堅實的基礎。
就目前整體形勢而言，大多數從業人員的知識水平不高、專業素質不精、缺乏相關的知識技能培訓，整體水平不高，這種參差不齊的業務水平狀況，與業主對從業人員的過高要求之間存在嚴重落差，明顯不適應，這種不平衡的現象，嚴重制約了行業的發展。
面對我國目前的物業管理行業，社會給我們提出了更高的要求，各企業都希望學校為他們培養出具有專業技能的一批高素質、綜合性人才，以滿足企業對人才的需求，但目前我國的物業管理高職專業教育發展明顯跟不上步伐，還不能滿足物業管理行業發展的需求，傳統本科或專科教育的學科體系模式不適合當前時代的發展，同時，這種教育模式下培養出的人才缺乏對物業管理方面解決實際問題的能力，這個問題亟待我們解決。
2我國物業管理行業人才需求現狀分析
物業管理和服務對象有著很大的差異，需要一批熟悉各物業特點，掌握常規管理和實際操作能力的實用型技術人才；而另一方面,由于每種物業的管理服務工作都會涉及到房屋設備、公共設施的維修養護，公共區域的治安、環衛、交通等綜合管理與經營，需要有一批懂得企業管理與經營、經濟分析、公共關系學等復合型通用人才。
3現階段物業管理專業人才培養模式現狀
目前我國物業管理人才培養模式已經形成了成三種：一是以服務為中心的人才培養模式；二是以技術為中心的人才培養模式；三是復合型的人才培養模式。
4陜西警官職業學院物業管理專業與行業結合現狀分析
4.1 我院物業管理專業人才培養模式的建立針對我院具體和實際的情況，在制定和優化物業管理專業人才培養方案過程中，我們應具體考慮到兩個方面：第一，要充分強調本專業的行業特色，兼顧本專業基本特點；第二，要考慮專業的實踐性和應用性，在理論學習的同時，要注重實踐能力的培養。具體來說，所做的工作主要有：
①物業管理教研室成立專業指導委員會；
②2009年5-6月，物業管理教研室開展專業調研，并進行行業崗位群分析；
③召開專家研討會，獲得物業管理行業企業專家的意見和建議，建立物業管理專業人才培養模式；
④2009年9月，物業管理專業開始正式招生；
⑤2010年5月，再深入市場做調研，進一步修訂和完善人才培養方案。
4.2 現階段我院物業管理專業與行業結合現狀分析
4.2.1 實習基地的建立2009年8-9月，與西安市物業管理行業協會、陜西騰捷置業有限責任公司、西安錦園物業管理有限責任公司、陜西大洋立恒物業管理有限責任公司和學院后勤處、財務裝備處簽訂共建實習實訓基地協議；2010年10月，與北京康景物業管理有限責任公司簽訂“頂崗輪崗實習基地協議”。
4.2.2 現場教學《物業設施設備與管理》、《房屋構造與管理》、《物業安全管理》等課程由兼職教授承擔。通過行業專家現場教學，使學生直觀了解相關知識，使理論知識更多地和企業實際結合起來，也使企業學生有所了解和認識，為以后的頂崗實習或者畢業實習打下基礎。
4.2.3 邀請相關專家講座聘請陜西知名物管公司的行業專家就物業管理專業的發展現狀、發展趨勢、最新發展動態等作專題報告，以擴大學生的學術視野。
4.2.4 職業資格證書考試培訓的開展2009年9月，與西安市房管局培訓中心簽訂共建“全國物業管理從業人員職業資格考試考點”協議；2010年11月底聯合西安市房屋管理局組織物管員資格證書考試，要求學生必須獲得物管員上崗資格證書。我系第一次物業管理員資格考試已經順利通過和考試，學生通過率高達99%以上。
4.2.5 頂崗實習頂崗實習是指學生根據學校教學計劃的要求，在規定的教學時限內，按照學校實習教學計劃的安排，在企事業單位相關實踐崗位上進行的實踐學習活動。通過頂崗實習，一方面企業可以在頂崗實習過程中選擇有敬業精神、業務能力強的學生作為企業的儲備人才，提高企業管理與服務水平、降低用人成本；另一方面，學校通過學生頂崗實習可以提高學校知名度、降低辦學實踐成本、彌補在專業實踐教學過程中存在的設備、設施不齊全、實踐指導師資力量薄弱、實踐效果差的不足，更重要的是提高了學生的就業能力，培養符合市場需求、滿足企業用人要求、具有實用技能與發展潛能的復合型人才。我院2009級部分學生寒假在西安錦園物業管理有限公司頂崗實習，受到了該公司的好評和認可，并在新開學給學生進行了寒假實習心得的交流和匯報。
4.2.6 訂單式培養我院經濟管理系畢業學生59名到北京康景物業管理有限公司實習，因為實習效果良好，我院2011年6月10日與康景集團北京物業管理分公司達成合作辦學的“訂單式培養”協議，這是我院校企合作方面訂單式培養的首次突破。
5陜西警官職業學院物業管理專業人才培養模式的探討
5.1 完善教學手段，讓企業參與高職物業管理專業人才培養方案的制定為了向社會輸送高素質的復合型人才，應將物業管理企業帶進高校，多與企業交流，使用人單位提前介入專業，關心和支持本專業的發展，讓企業在物業管理人才的培養上掌握更多的主動權，使其從人才的被動接受轉為積極參與，從而進一步完善教學手段，參與人才培養方案的制定，讓高校的講臺變得更加開闊。我院物業管理教研室特別針對北京康景物業管理公司的需求有針對性的制訂了“康景班物業管理專業人才培養方案”，并與企業持續的探討和磋商。
5.2 推行“校企結合”的人才培養模式，訂單式培養的進一步的落實與優化“校企合作”就是充分利用學校和企業兩種資源,學校和物業服務企業密切配合,融為一體,共同培養物業管理人才。而“訂單式”培養使學校按照企業的要求培養人才，進一步提高物業管理專業學生的職業素養和職業技能。我院物業管理教研室針對訂單式培養提出2+1的人才培養模式。
5.3 師資隊伍的建設，培養雙師型教師，選派優秀教師到企業掛職鍛煉由于物業管理行業涉及面較廣、實踐性較強,因此物業管理專業注重建設具有“教學能力強、實踐技能高”的“雙師”型的師資隊伍。專業老師滲入行業、深入企業，不做外行，參與物業管理企業的運作，為企業的改革、發展出謀劃策，為企業提供培訓、咨詢等服務。我院物業管理專業團隊于2011年7月加入西安市物業管理行業協會成為會員，進一步提高行業企業參與力。
5.4 提高實習水平，加強校內外實踐基地建設實踐基地包括校外基地和校內基地，校外基地主要是指企業，而校內基地則指的是物業管理專業實驗室。加強校外實踐基地的建設，要擴大和加強與企業的長期合作關系，從而建立一批穩定的校外實習基地和產學研基地。除此之外，物業管理專業學生的實踐能力和創新能否得到培養和提升，需要創造一種較為真實的“虛擬場景”，增加綜合實踐訓練，加強實訓場室建設，以切合實際的仿真教學環境，讓學生親身去做、去體驗、去揣摩，應對在實施現場隨時可能發生的各種突況，使學生直接深入到科研和生產第一線，增強學生對社會的了解和提高實踐工作能力。
5.5 舉辦專業技能大賽為了進一步提高學生的動手實踐能力和綜合職業素質的提高，可舉辦“模擬物管公司大賽”、“模擬物管公司投標大賽”等多種專業技能大賽，要求學生以工作團隊的形式參加，并由專業教師指導。預賽由專業教師當評委，而決賽由物管公司的客座教授擔任評委，從而激發學生參與的積極性和培養團隊協作意識。
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一、工作目標
完成80%居民住宅小區消防設施整治工作。
二、整治內容
以創建文明城市為契機，重點解決居民住宅小區消防設施損壞、缺失，無法正常使用的問題，健全社區消防管理制度和安全標識，改善社區消防安全管理狀況，全面提高社區消防工作水平，營造安全、和諧、文明的人居環境。
三、組織領導
街道成立居民住宅小區消防設施整治工作領導小組，街道黨工委副書記任組長，，街道辦事處副主、東街派出所副所長羅清武任副組長，成員由街道綜治辦、司法所、安監站、物業站、經濟辦、城管中隊、各社區主任、段警等有關人員組成。領導小組下設辦公室在街道安監站，辦公室成員由各有關科室抽調人員組成。各社區，各有關單位要按照屬地管理的原則認真組織、精心籌備，把各項工作落到實處。
四、職責與分工
（一）整治工作領導小組負責轄區內各社區集中整治行動的組織領導，組織各社區、各有關單位按照整治的職責分工，抓好各項整治工作任務的落實，聽取各社區整治工作情況匯報，及時研究處理集中整治行動遇到的困難和普遍性問題。
（二）整治辦公室負責領導小組的日常工作，組織、協調整治工作的開展，安排召開街道整治行動領導小組成員會議，及時掌握各社區整治工作進展情況，分析研究整治工作中遇到的問題，報請整治行動領導小組予以解決。
（三）街道綜治辦、安監站、派出所負責轄區居民住宅小區消防設施整治的業務指導工作，并組織各社區開展無物業小區消防設施檢查整改工作。
（四）經濟辦、物業站負責設有物業服務企業的居民住宅小區的消防設施整治的督促和指導工作，開展物業服務企業消防業務培訓，建立健全物業服務企業履行消防安全職責的長效機制。
（五）街道各社區、各有關科室要按照整治工作領導小組統一部署，研究制定本社區小區消防設施整治方案、工作措施，發動和組織轄區各有關單位認真落實各項整治任務，及時解決轄區內整治工作中遇到的問題。同時，按本方案保障社區消防設施改造維修經費，負責無物業管理小區的消防設施整改工作，建立無物業小區消防設施維護保養長效機制。
五、整治步驟
（一）動員部署階段（3月1日至3月15日）：各社區、各有關單位按照本方案，結合實際制訂各自轄區整治工作的具體實施方案；建立組織機構，確定80%的居民住宅小區為整治對象，制定工作措施，明確職責分工，確定整改經費保障方案，全面部署社區消防安全專項整治行動。要加強整治行動的宣傳教育工作，充分利用廣播、電視、報刊、給居民一封信等，大力宣傳整治行動的重要性和必要性，為整治行動營造良好的社會輿論氛圍。
【關鍵詞】 物業管理 系統設計
隨著中國經濟的蓬勃發展，中國本土企業的不斷發展，這些企業都需要大量的高等級辦公區域以滿足日常辦公需要。而伴隨著高等級寫字樓出現的，往往還有業主對配套的高規格物業管理的要求。
由于物業管理涉及的范圍較為廣泛，管理內容繁雜，加上政策性變動因素，日常工作中需要耗費大量人力和物力，為了提高物業管理公司的管理水平提高工作效率，必須對物業管理的各項工作進行規范化管理，提高員工工作效率與技能，并且為減少人動給公司帶來損失與降低新員工的培訓成本；規范化的手段多種多樣，而采取現代計算機管理手段是一種行之有效的解決方法，近年來，越來越多的物業管理公司走上了信息化的道路，通過適合公司情況的物業管理軟件來協助物業公司進行規范化、精細化的管理，來實現提高整體的管理水平。
我國物業管理信息化始于上世紀九十年代初的深圳，當時的物業管理軟件基本上都是物業公司自行開發的，僅限于業務處理層次，功能上主要是用于房產資料登記、客戶資料管理等。系統功能相當簡單，而且都是在DOS平臺下單機運行。此階段的物業管理系統都是模仿手工管理的方式，只能用于簡單的事務性工作。隨著計算機技術的不斷發展和物業管理水平的日益提高，特別是在深圳、上海、北京等地出現了物業管理軟件專業開發商。物業管理軟件的功能極大增強，出現了基于微軟windows平臺的單機版、網絡版等大型管理軟件。這類物業管理軟件結合當時計算機網絡化技術的發展趨勢，采用C/S模式，能夠提供數據綜合處理功能。但是由于客戶端承載著過多的工具軟件和應用邏輯和業務處理規則軟件，使得系統管理維護很不方便。
就現代企業而言，建立一個基于Internet/Intranet的靈活的、易于擴展和維護的企業信息系統，是企業適應瞬息萬變的市場環境，促進自身發展壯大的必然選擇。基于Web的物業管理系統通過構建一個面向公眾的操作環境，克服了傳統物業管理系統功能單一、難以與企業其他業務系統緊密集成的缺點。本文中的物業管理系統研究技術和工具就是基于J2EE平臺，運用MVC設計模式來實現基于Web的物業管理信息系統。
1 系統設計目標
“物業管理信息系統”按照知識化、科學化管理要求，系統功能不僅需要完成各種事務性管理任務，而且需要逐步形成“管理神經網絡”，有效溝通各部門之間的信息聯系，實現將數據組織成為信息，將信息提煉成知識，將知識融入整個管理，全面支持事務管理、決策分析、制定戰略過程的目標。即：（1）建成一個完整統一、技術先進、高效穩定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系統。為各部門提供優質、高效的業務管理和事務處理。（2）借助于“物業管理信息系統”的建設，促進管理人員素質的提高，通過管理人員的實際應用，促進管理水平和效率的提高；通過提供多層次的信息服務和先進實用的使用手段，滿足對信息共享和利用的要求，并為各級領導提供有效的輔助決策服務。（3）人機界面功能豐富，使用靈活、友好。（4）確保系統可靠、易于維護。
2 系統總體架構設計
系統結構上采用三層B/S結構，由用戶層、業務邏輯層、持久層和數據庫組成。前臺用戶顯示層使用JSP和Servlet在瀏覽器上實現，邏輯層使用JavaBean組件實現企業業務邏輯，業務邏輯層分為三層，分別實現業務邏輯控制、業務邏輯接口和業務邏輯實現，業務邏輯控制選擇用戶操作對應的接口，業務邏輯實現對接口的具體功能進行實現，實現了控制、接口和實現的分離。持久層實現對關系數據庫的ORM映射，使業務邏輯層直接面對數據庫對象。
3 系統模塊結構設計
系統功能模塊設計首先涉及對軟件需求的理解，從而涉及對功能定位原則的理解。通常是把功能理解為一種結果，然后根據功能劃分子系統，再重復這一過程，即確定子系統的功能模塊結構，并畫出模塊結構圖。
系統模塊設計主要考慮以下幾個問題：（1）如何將一個系統劃分成多個子系統；（2）每個子系統如何劃分成多個模塊；（3）如何確定子系統之間、模塊之間傳送的數據及其調用關系；（4）如何評價并改進模塊結構的質量。
物業公司商業化寫字樓物業管理工作涉及多方面的系統工程，包含了管理、服務、財務等多項職能，本文研究的物業管理信息系統除了應該能夠給物業公司內部管理提供全面的解決方案，還應能從不同層次滿足大廈的發展商需求并方便服務于業主，本系統主要功能模塊包括：系統維護、資源管理、入住管理、收費管理、設備管理、安全管理、文件管理、投訴管理等八個主要功能模塊。
4 計算機物理系統配置方案設計
在進行總體設計時，還要進行計算機物理系統具體配置方案的設計，要解決計算機軟硬件系統的配置、通信網絡系統的配置、機房設備的配置等問題。計算機物理系統具體配置方案要經過用戶單位和領導部門的同意才可進行實施。
一、如皋市老舊小區管理存在的問題
如皋市主城區老舊小區共計37個，建于上世紀90年代，建筑面積近260萬平方米，涉及戶數2.5萬余戶，主要存在以下問題。
（一）基礎設施不完善
由于老舊小區建設年代久遠，小區的規劃設計標準低，配套設施不全，導致基礎設施嚴重不足，無法滿足居民目前的物質文化生活需求。主要表現在：老舊小區普遍綠化養護缺失，扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等行為屢見不鮮。機動車停車位缺少，小區車滿為患，公共場地擠占一空，有的甚至將車輛開進了綠化帶內。居民體育健身和文化活動空間較小，一些老舊小區根本就沒有體育健身設施和文化活動場所。環衛設施簡陋，亂倒垃圾現象時有發生。小區道路、路燈等損毀嚴重。上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞，污水橫溢。有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。
（二）管理費用收取難
老舊小區產權呈多元化格局，有全產權商品房、房改售房、回遷房、農轉居的承租房、居民承租房。業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。小區居民往往以一些問題沒有解決為由，長期拒繳衛生清運費。社區每年收取50元左右的衛生保潔費，收取率只能達到20%左右，街道和社區居委會不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區，人員費用向共建單位化緣解決，由于保潔機制不健全，老舊小區普遍存在臟亂差現象。
（三）物業管理介入難
受傳統思想觀點影響，老舊小區部分居民存在無償享受服務的傳統觀念，認為實行物業管理就是想多收錢，不少人不習慣，不愿意繳費。另外，老舊小區由于基礎設施老舊、缺乏物業用房、環境臟亂等問題，物業服務企業不愿意接手老舊小區的物業管理。
以上問題長期制約了老舊小區的長效管理，老舊小區因為臟亂差成為城市市容環境的“低洼地”。要徹底解決老舊小區的管理問題，只有實施物業化管理，而物業化管理的前提必須是由政府主導對小區的基礎設施進行不同程度的改造。因為老舊小區改造動輒幾十萬、上百萬，只有財政投入才能解決資金來源問題。改造的目的不僅是提升老舊小區設施、綠化、道路狀況，化解居民難題，同時也讓物業服務企業進駐提供較好條件。
二、老舊小區改造與物業化管理策略
（一）科學民主實施改造
1.政府主導實施
2013年起，如皋市每年將老舊小區改造作為政府為民辦實事十大工程之一，市人大將老舊小區改造寫進了人大工作報告，并每年聽取專題匯報。市政府主要領導、分管領導每季度進行督查推進。市財政充分保障改造經費，三年來共計投入8000多萬元對23個老舊小區進行了改造，惠及居民15000戶。
2.科學民主推進
對擬改造小區調查摸底，分類、分批實施改造。制定具體方案時，將需整項目（市政、綠化、車位、管網、墻面、環衛設施等）廣泛征求居民意見。首先將擬改造項目在小區張貼進行公示，召開座談會聽取意見；然后根據居民意見和小區實際狀況制定初步方案；再公示、組織居民討論反饋；聽取意見和修改方案可以反復進行，直至居民之間、居民和工作組之間基本達成一致意見，最后由規劃設計單位制定專業改造方案，組織實施。
3.規范組織實施
改造中嚴格按照招投標程序確定施工單位和監理單位，實行項目化管理。市紀委、監察局全程監督招標和施工過程，定期派員對老舊小區改造工程進行現場質詢，測評居民滿意度，確保改造質量。對改造過程中出現工程增量，嚴格按程序逐級申請，完善手續，驗收后接受審計，保證工程建設陽光透明，規范高效。
4.發揮黨建作用
在改造中，雖然已經充分征求意見，但仍有少數居民對改造方案不滿意，影響施工進度。工作組創新思路，在小區建立臨時黨支部，依靠組織力量強化改造工作推進。一是利用此平臺傾聽群眾心聲，盡可能解決疑難問題；二是發揮黨員先鋒模范作用，讓黨員給其他居民做樣子，作表率；三是通過此平臺對不滿意的居民進行思想教育，要求顧全大局，帶頭服從既定改造方案，并對其他居民進行宣傳動員，保障小區改造任務順利完成。
（二）落實物業化服務
1.健全管理制度
為推進老舊小區物業化管理，如皋市修訂完善了《如皋市物業管理暫行辦法》，出臺了《如皋市安置房居住區物業管理暫行辦法》《如皋市住宅老舊小區、安置房居住區實施基本物業服務考核管理辦法》《主城區住宅小區業主委員會考核辦法》等一系列文件，為健全完善物業管理政策制度體系，規范小區物業服務行為、引導業主依法理性維權等強化了制度保障。
2.建立管理機構
如皋市城管局報請市編辦同意成立了物管中心。主要負責開展物業小區、物業企業星級評定及爭先創優等工作；負責物業服務企業的業務培訓；負責協調老舊小區、安置區物業企業“三基本”服務（即“基本保潔、基本保綠、基本養護”）；負責老舊小區、安置區基本物業服務的業務指導、監督考核與政府獎補資金的撥付；協調處理物業服務企業與業主之間的物業糾紛。
3.落實物業服務
老舊小區改造工程全面驗收后，由街道所屬社區或業主委員會委托專業化、市場化的物業服務企業負責小區“基本保潔、基本保綠、基本養護”的“三基本”物業服務，嚴把準入關，選擇有資質、負責任的物業服務企業從事物業管理服務。
（三）構建物業化管理長效機制
1.政策引導獎補機制
落實老舊小區物業考核補貼。每季度對老舊小區“三基本”物業服務進行考核，市財政按每月0.15元/平方米的標準對“三基本”物業服務進行考核發放補貼；加大政策扶持力度，物業服務企業享受現代服務業的各項鼓勵補貼政策；提高老舊小區物業費收繳率，市政府建立機關部門與老舊小區、安置房居住區的掛鉤共建制度，協助社區收繳物業服務費用，作為機關部門作風建設與文明創建的重要考核內容。兩年來，共發放“三基本”物業考核獎補資金298.2萬元，對物業服務企業按現代服務業考核獎勵44.6萬元。
2.基層自治組織機制
大力推進和指導各街道社區牽頭組建老舊小區業主委員會。明確業主委員會工作職責、要求、享有權利等，并充分發揮業主委員會在物業服務企業和小區居民之間的“橋梁”作用：如倡導居民養成良好居住習慣，督促居民按照標準繳費，監督物業服務企業日常工作，提高小區管理效率。定期召開業主委員會工作座談會、培訓會，調查、協調、指導業主委員會工作。定期對業主委員會工作進行考核，對成績顯著的給予經濟獎勵，兩年來共發放業主委員會考核獎勵資金11.6萬元。
3.物業糾紛化解機制
建立行政、司法、物業服務企業、社區基層組織等參與的“四位一體”物業矛盾調解機制，兩年來共受理和調解各類物業糾紛1457件。積極爭取法院的支持，開通“物業綠色司法通道”，對業主無故拖欠物業費的案件，進行“快立、快審、快結”，通過物業糾紛“四位一體”調解制度和物業綠色司法通道的有效運行，取得了預期社會效果和法律效果。
4.物業繳費誠信機制
將業主特別是機關公職人員繳納物業費列入誠信體系建設。市級機關工委將機關黨員干部繳納物業費情況作為黨員干部道德表現社區函調考核內容。公職人員無故仍不繳納的，物業服務企業除通過法定程序予以維權外，還可通過函告所在單位，由該單位負責人教育并督促其主動繳費，經教育仍不繳費又不依法維權的，年終考核不得被評為先進。
三、老舊小區改造和物業化管理取得的成效
（一）居住環境大幅提升
三年來，如皋市共投資8000萬余元，完成20個老舊小區的綜合整治工作，面積達140萬平方米，惠及居民1.2萬余戶。新建及維修道路2.8萬平方米，新增車位1138個，補種綠化4.6萬平方米，對污水管網、路燈、落水管等市政設施進行更換，因地制宜開辟健身場所，增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區“面子”和“里子”問題，小區環境設施水平得到大幅改善。
（二）繳費比率大幅提高
老舊小區居民明顯感受到改造工程帶來的變化，加之老舊小區物業費通過政府每月每平方米補貼0.15元，業主繳納物業費的積極性得到提高。物業繳費率由過去不到20%上升到75%，少數老舊小區達到87%以上，實現了居民與物業服務企業的良性合作，雙贏共進。
四、老舊小區物業化管理啟示
（一）老舊小區改造是前提
老舊小區由于歷史原因，在環境、設施、交通、安全等方面存在諸多不足，經過實施改造，基礎設施、管網管線、綠化車位等都得改善，增強了居民的生活幸福指數，為物業服務企業的入駐管理提供了良好的物質、環境條件。
（二）群眾參與管理是基石
在老舊小區改造和管理中，要不斷創新群眾參與機制，調動群眾的積極性，鼓勵廣大居民參與小區改造和管理，并搭建參與平臺，如發放征求意見表、召開座談會，建立小區志愿服務隊伍、文明勸導隊、“和事佬”俱樂部等，讓群眾參政議政、出謀劃策，共建共享，探索新形勢下老舊小區的管理新路子。
（三）落實管理責任是根本
落實街道社區為老舊小區管理責任主體，將責任主體屬地化，有利于發揮社會基層組織職能作用，加強社區與居民聯系，促進物業服務協調有序，提高物業管理能效。積極發揮業主委員會的自治作用，落實老舊小區自治，增強老舊小區自我管理功能。
（四）物業化服務是關鍵
過去老舊小區物業管理是空白，大多數是社區維持基本保潔，收費也很低廉，收費難度大。把老舊小區物業管理社會化，由物業服務企業提供專業、規范化服務不僅可以減輕社區負擔，更是老舊小區落實常態長效管理的關鍵。
（五）政策獎補扶持是推手
老舊小區收費標準低、收費難是不爭事實，不少物業服務企業入不敷出，不愿接受老舊小區物業管理。市財政給予一定的財政補貼，有利于提高企業積極性，推進老舊小區管理社會化、常態化。
