時間：2022-09-13 12:24:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)分析報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 企業(yè) 財務(wù)管控 核心要點
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管控包括很多方面，如財務(wù)預(yù)算管理、資金管理、戰(zhàn)略管理、融資管理等，這幾個方面屬于財務(wù)管控的核心要點。本文將對這幾個方面進行詳細的闡述與分析，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一、預(yù)算管理統(tǒng)領(lǐng)全局，必須進行全面預(yù)算
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控中預(yù)算管理起著統(tǒng)領(lǐng)全局的作用，由此可見，對企業(yè)進行全面預(yù)算便顯得尤為重要。全面預(yù)算包括年度預(yù)算和月度預(yù)算，而年度預(yù)算的關(guān)鍵在于月度預(yù)算的執(zhí)行程度。其中，月度預(yù)算也是年度經(jīng)濟目標與年度預(yù)算的分解，主要包括：費用的調(diào)控、資金的管理、同年度的預(yù)算相較出現(xiàn)的預(yù)計偏差以及月度預(yù)算的詳細分析報告等。月度預(yù)算能否按照進度嚴格去執(zhí)行并執(zhí)行到位，對于預(yù)先制定的年度目標與年底的預(yù)算是否順利實現(xiàn)有著巨大的影響。也就是說，如果月度的預(yù)算沒有順利實施到位，那么年度目標與預(yù)算有可能就完全達不到。在具體的預(yù)算管理操作中，一般可以根據(jù)以下三個方面展開全面預(yù)算的執(zhí)行：
在一個月結(jié)束之后，相關(guān)工作人員應(yīng)該及時將月度預(yù)算達成的有關(guān)分析報告編制出來，可以利用曲線圖或者柱狀圖等方式，將結(jié)果呈現(xiàn)在大家面前，并計算出預(yù)算達成偏差，再結(jié)合月度預(yù)算的實施情況，進行年度預(yù)算達成偏差的預(yù)測。
當某些預(yù)算設(shè)置了一定的財務(wù)審批權(quán)限或者工作權(quán)限，對于這種情況，一般可以將預(yù)算內(nèi)的支出交給相關(guān)單位的總經(jīng)理進行處理即可。至于那些預(yù)算之外的支出，則應(yīng)該相應(yīng)的提高審批的權(quán)限級別，同時增加其審批流程，使得預(yù)算更加合理。
二、資金管理靈活周轉(zhuǎn)，實行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支
房地產(chǎn)行業(yè)在當前屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，為了最大化實現(xiàn)資金管理的靈活周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都會實行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支。實行資金的統(tǒng)收統(tǒng)支，能夠確保資金的收支安全，同時也能最大化的提高收支資金的使用效率，能夠加速資金的流轉(zhuǎn)。實行統(tǒng)收統(tǒng)支管理模式，實現(xiàn)資金的靈活運轉(zhuǎn)，應(yīng)該做到以下三點：
房地產(chǎn)企業(yè)集團的財務(wù)管理中心有必要為每個成員單位都設(shè)置一個相應(yīng)的收入與支出賬戶，其中收入賬戶必須由房地產(chǎn)企業(yè)集團的財務(wù)中心統(tǒng)一進行管理，而支出賬戶在一定程度上可以由每個成員單位自行支配和處理，而房地產(chǎn)企業(yè)集團的財務(wù)管理中心在進行賬戶劃撥經(jīng)費的時候應(yīng)該按照每月的預(yù)算所需進行。這樣能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)集團的資金管理實現(xiàn)“統(tǒng)收統(tǒng)支”，并且也能實現(xiàn)每個成員單位的“收支兩條線”的資金管理。
房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的規(guī)模與業(yè)績增長需求，合理設(shè)置企業(yè)的“現(xiàn)金最高庫存量”與“現(xiàn)金最低庫存量”。按正常水平計算，現(xiàn)金最低庫存量大約應(yīng)該占資金總量的8%，而現(xiàn)今最高庫存量應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的實際情況設(shè)定，一般而言設(shè)置為現(xiàn)金最低庫存量的兩倍最佳。為了能讓企業(yè)在現(xiàn)金最低庫存量的情況下也能最大限度使用資金，就要對資金進行定期的壓力測試，通過這種方式，能夠有效控制先進最低庫存量與現(xiàn)今最高庫存量，確保企業(yè)正常運營，也能將多余的資金投入到其他方面的經(jīng)營中，提高資金使用率與收益水平。
三、戰(zhàn)略管理必須明確，合理設(shè)置業(yè)績規(guī)劃
一個房地產(chǎn)企業(yè)若要持續(xù)發(fā)展，必須保證公司業(yè)績的穩(wěn)定增長才行，對于那些每年業(yè)績只是“過山車”式的公司而言，很難得到市場與投資者的親睞。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有一個長期的業(yè)績規(guī)劃目標，并且要有一個科學(xué)的戰(zhàn)略計劃。要保障房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績“逐年連續(xù)增長”，就要重點關(guān)注以下兩個方面：
相關(guān)負責人應(yīng)該緊盯企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，定期進行企業(yè)發(fā)展所需“原材料”的梳理，查看是否充足。某些房地產(chǎn)企業(yè)，展現(xiàn)了一個外表華麗的財務(wù)報表，但是相關(guān)專業(yè)人士經(jīng)過詳細的分析之后就會發(fā)現(xiàn)，這份報表的資產(chǎn)負債一欄中，“存貨”的數(shù)量出現(xiàn)了嚴重的萎縮，顯然發(fā)展的后勁根本就不足，無法跟上工業(yè)業(yè)績的增長所需。正常情況下，資產(chǎn)負債一欄上的“存貨”應(yīng)該與利潤一欄上的“主營業(yè)務(wù)的收入”以及現(xiàn)金流量一欄里面的“銷售商品、提供勞務(wù)所獲的現(xiàn)金”的增長趨勢保持一致，而且增幅最好要更高一些。
相關(guān)人員應(yīng)該提前做好預(yù)測工作，并且要平衡好每個年度資金的余缺情況，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康平穩(wěn)地運行。如果要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤年年都能增長，對于資金的缺口而言便是不可避免的問題，因此，要進行一個長年的業(yè)績規(guī)劃，做到財務(wù)的計劃周密詳實且可行，合理地推算出每年的資金余缺情況，然后有針對性地進行融資活動。
四、融資管理需要完善，實現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展
近幾年，由于受到土地取得的成本越來越高、房地產(chǎn)行業(yè)進入了升級期、法律法規(guī)的不健全、房地產(chǎn)金融市場匱乏等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著壓力大和渠道單一等問題。因此，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該完善融資管理，逐漸完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融市場，實現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借著當前金融體制改革的契機，參照國外成功的融資案例，結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)金融業(yè)務(wù)的客觀情況，重點突破，帶動其他，步步到位，完善管理體系。要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，保障企業(yè)的長遠利益和可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)就必須做到：第一，企業(yè)應(yīng)該規(guī)范化的管理，達到上市公司的標準和要求；第二，企業(yè)要與金融和非金融機構(gòu)保持一種良好的工作關(guān)系，隨時聯(lián)系，確保各種融資渠道時刻暢通；第三，企業(yè)要重視培養(yǎng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，熟悉不同種類的融資方式的區(qū)別。
五、小結(jié)
眾所周知，財務(wù)的管控是企業(yè)管理中的核心部分，如何做到財務(wù)的有效管控，是每一個企業(yè)必須慎重考慮及解決的難題。房地產(chǎn)作為一個特殊行業(yè)，它的財務(wù)管控不容忽視，只有將財務(wù)管控放在第一位，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻：
[1]吳春玥.房地產(chǎn)投資基金投資項目財務(wù)監(jiān)管問題探討[J].價值工程,2011,30(10):139-140
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【關(guān)鍵詞】國民經(jīng)濟；安全視覺；房地產(chǎn)泡沫；治理問題；對策
在市場經(jīng)濟體制不斷健全和完善的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫問題出現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于我國房地產(chǎn)泡沫而言，其在一定程度上能夠?qū)Χ喽鹊呢泿艛U張加以有效吸收，溫和有效推動經(jīng)濟的發(fā)展。當然在治理房地產(chǎn)泡沫問題時，需要政府通過宏觀調(diào)控政策來平抑市場供求關(guān)系的過大波動，保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟的安全穩(wěn)定發(fā)展。
一、房地產(chǎn)泡沫概述
房地產(chǎn)泡沫作為一種“泡沫經(jīng)濟”，其主要是指房地產(chǎn)資產(chǎn)在交易過程中突然漲價，房屋和土地具有極高的價格，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值與價格相背離，商品供求關(guān)系失衡，出現(xiàn)無法真實反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。由于資產(chǎn)價格上漲幅度過大，市場的價格與使用者的實際支撐情況不相符合，出現(xiàn)價格暴跌等情況，導(dǎo)致市場經(jīng)濟衰退，使其向氣泡一樣破滅。值得注意的是，房地產(chǎn)泡沫作為價格波動的一種形態(tài)，其與一般價格波動存在本質(zhì)差異，房地產(chǎn)價格波動幅度相對較大，屬于突然下跌或上漲，不具有連續(xù)性。
二、國民經(jīng)濟安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理問題分析
1.原因
隨著城市化進程的加快，經(jīng)濟的發(fā)展以及人口的增加使得我國面臨著更為嚴峻的土地資源緊缺問題，房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供求關(guān)系失衡等情況，并且部分投機經(jīng)營者為了謀取自身的利益，通過不正當手段獲取土地權(quán)益，導(dǎo)致房地產(chǎn)與土地實際價值相脫離，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。同時，由于土地資源的資產(chǎn)價格與其價格缺乏一致性，實際市場地價與預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之間存在較大的偏差，這種偏差如果越大，則房地產(chǎn)泡沫越多。當前我國政府積極鼓勵投資，金融機構(gòu)和銀行也相繼發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而由于住房抵押貸款存在不規(guī)范性操作，并且盲目投資與大量發(fā)放信貸等致使房地產(chǎn)價格過高，也可能造成房地產(chǎn)泡沫。例如經(jīng)濟蕭條時期，購房者違約后會導(dǎo)致銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)，出現(xiàn)大量的壞賬與呆賬，并且房地產(chǎn)實際地價遠低于擔保價格，金融機構(gòu)則難以及時收回利息和貸款，出現(xiàn)金融危機。
此外，在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，市場結(jié)構(gòu)缺乏合理性，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積房源與土地，投機炒作，導(dǎo)致虛假宣傳與交易產(chǎn)生，對市場預(yù)期造成誤導(dǎo)，影響房地產(chǎn)市場的有序性。如開發(fā)商為了謀求自身最大化利益，對商業(yè)用房、別墅和高檔住宅加以大力開發(fā)，導(dǎo)致高檔房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不應(yīng)求。土地要素市場的缺失會在很大程度上導(dǎo)致土地價格壟斷，我國房地產(chǎn)市場則是如此，房地產(chǎn)價格與其實際價值相脫離，呈現(xiàn)虛高的情況，并且受地方保護意識和巨額資金等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭相對弱化，導(dǎo)致開發(fā)商的市場行政壟斷與局域性壟斷。
2.對策
要想有效控制與治理房地產(chǎn)泡沫問題，保證國民經(jīng)濟的安全穩(wěn)定發(fā)展，首先應(yīng)加強政府的宏觀調(diào)控，對經(jīng)濟適用房加以推行。政府可結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際需求，建立住房供應(yīng)體系，對住宅的供應(yīng)模式加以改進，形成租賃市場，大力推出公租房、保障性住房和經(jīng)濟適用房。同時對商品房的價格加以有效控制，保證中低收入家庭能夠購房居住，有區(qū)別性與針對性銷售基本居住需求住房和高檔商品房，并給予公租房、保障性住房與經(jīng)濟適用房等政策優(yōu)惠，使其能夠進行抵押貸款與公積金貸款等。
其次應(yīng)對土地資源管理加以強化，完善宏觀監(jiān)測體系。建立健全宏觀監(jiān)測而體系，對土地資源的用地比例與供應(yīng)量進行合理調(diào)整，對城市形象工程和高檔住宅的開發(fā)利用規(guī)模加以有效控制，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。同時加強市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場的實際需求進行正確預(yù)測與評估，嚴厲打擊投機炒作與虛假宣傳，對市場分析報告進行定期，合理引導(dǎo)市場。此外，可對購房實名制加以積極推行，加強管理住房開放貸款，對房屋貸款業(yè)務(wù)和個人商業(yè)用房貸款加以規(guī)范管理，嚴格控制貸款發(fā)放的條件，合理審查開發(fā)商的信用等級與開發(fā)資質(zhì)。當然，政府可采用土地出讓公開招投標制度，對城市大規(guī)模建設(shè)與高檔住宅盲目開發(fā)加以監(jiān)管與控制，合理調(diào)控土地的預(yù)售、稅收和供應(yīng)等，保證土地供應(yīng)量的合理性，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)價格的暴跌暴漲會嚴重影響國民經(jīng)濟的安全平穩(wěn)運行，需要加強政府的宏觀調(diào)控和土地資源管理，完善宏觀監(jiān)測體系，合理管理房地產(chǎn)市場。只有這樣，才能保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，使其成為新的經(jīng)濟增長點，推動國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[1]田利輝. 廣義虛擬經(jīng)濟視角下的房地產(chǎn)泡沫及其經(jīng)濟治理[J].中國高校社會科學(xué)，2014，03：117-126+160.
［摘要］近年來，中國的房地產(chǎn)市場慢慢占據(jù)了中國經(jīng)濟市場的半壁江山，房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展也給國民的生活環(huán)境帶來了翻天覆地的變化，但是過快發(fā)展的同時，也給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理帶來相關(guān)問題。文章對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的時代背景進行了分析，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的不足進行了剖析，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理問題提出了建議。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);經(jīng)濟管理;經(jīng)濟管理體制
隨著中國經(jīng)濟的騰飛，房地產(chǎn)市場所帶來的經(jīng)濟問題也越來越嚴重，這些問題不僅影響著房地產(chǎn)市場，同時也給中國的金融市場、家具市場、裝潢市場甚至對國民的生活帶來了不利的影響。
1我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的時代背景
國內(nèi)的大部分的房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟管理都是以企業(yè)本身的經(jīng)濟管理制度為基礎(chǔ)的，在最基本的業(yè)務(wù)管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面出現(xiàn)了混亂，而新時代的社會市場發(fā)展越來越迅速，也需要更加專業(yè)的管理制度，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理所存在的問題越來越難以處理。國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的管理層不僅僅是對經(jīng)濟管理存在誤解這一個問題，同時又缺少相關(guān)的監(jiān)管制度，這也使得財務(wù)信息變得混亂。［1］在實際工作中，董事會、監(jiān)事會對企業(yè)的監(jiān)管只是留存于形式，并沒有有效的監(jiān)管，部分工作人員視法律為無物，再加上監(jiān)管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。
2我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理中的不足
2.1經(jīng)濟管理體制不完善。隨著時代的不斷進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理制度也在不斷地進步，但是政府的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理相關(guān)部門依然很難有效地控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理問題，這個難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財經(jīng)新聞的不斷報道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經(jīng)濟管理政策，也出臺了多項調(diào)控方案，但是并沒有達到預(yù)期的效果。現(xiàn)代的中國，房地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個改革階段，房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益是很多地方政府的主要經(jīng)濟來源，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的制度不夠健全需要引起政府相關(guān)部門的重視。2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策制度細化程度不夠。近期國務(wù)院連續(xù)頒布多項房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的調(diào)控政策，主要目的為了達到房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展起來，盡量去限制房價過高對人們帶來的影響。但是各方政府的房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門并沒有考慮實際情況，忽視細節(jié)，這便造成調(diào)控政策很難執(zhí)行下去。這也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的漏洞，在經(jīng)濟管理中投機取巧，對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了惡劣的影響。如經(jīng)濟適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標建立的不夠準確，這給房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理形式化嚴重。當前有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不看重政府所推出的管理機制，對政府所要求的規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)項目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業(yè)管理者的重視。我國相關(guān)的經(jīng)濟法規(guī)對其責任劃分不夠明確，導(dǎo)致中央政府與地方政府管理出現(xiàn)混亂，致使政府對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)監(jiān)管不到位，政府的相關(guān)部門監(jiān)督不到位也使得企業(yè)財務(wù)監(jiān)督很難有效地實行下去，混亂的管理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理很難有效發(fā)展，由此可見，明確劃分政府相關(guān)部門的管理職責是解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理嚴重形式化的有效途徑。
3房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的建議
3.1進一步健全相關(guān)的法律法規(guī)體制。法律法規(guī)體制的建立是需要一定的時間來累積經(jīng)驗的，從初步的探索，到實施階段發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，再進一步提出問題，然后形成下一個改良后的法律法規(guī)體制，如此反復(fù)，逐步完善具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法律法規(guī)體制，真正的實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3.2進一步健全房地產(chǎn)企業(yè)的管理機制。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題并不是簡單的經(jīng)濟管理體制問題，想要單純地依靠政府調(diào)控來解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題是不現(xiàn)實的。所以需要對房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制進行相應(yīng)的研究、提出問題。改革現(xiàn)代的房地產(chǎn)的管理體制才是真正的有效途徑。［3］3.3合理規(guī)劃企業(yè)的投資計劃在投標、競標的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對投標內(nèi)容進行詳細的風險評估，進行科學(xué)合理的企業(yè)財務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目投資，要正確對企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)做出財務(wù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報告，對企業(yè)可流動現(xiàn)金有個初步了解，再進行相應(yīng)的投標計劃，這樣能更加有效地控制企業(yè)的可流動資產(chǎn)，減少不必要的財務(wù)管理方面的風險值，使得房地產(chǎn)企業(yè)在中國特色的房地產(chǎn)市場下可持續(xù)地發(fā)展下去。3.4監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。對房地產(chǎn)開發(fā)成本的監(jiān)督與管理一直都是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要組成部分，對于激烈的房地產(chǎn)市場，價格戰(zhàn)爭在房地產(chǎn)市場已經(jīng)悄然打響，對價格的控制已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)濟管理的重中之重，如何能增加在價格戰(zhàn)中起到優(yōu)勢成為當?shù)胤康禺a(chǎn)高層研究的主要對象，其中降低員工工資和工程物資都是不正確的。正因如此，如何控制開發(fā)成本成為價格戰(zhàn)的主要話題。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可以通過以下三個方式:第一，提升項目負責人的管理職責，讓項目負責人對企業(yè)的開發(fā)成本承擔主要的責任人，致使項目的成本管理與項目負責人直接存在利益關(guān)系，這樣能夠從項目領(lǐng)導(dǎo)層上改善項目成本控制意識;第二，進一步健全企業(yè)工程成本控制體制，對體制進行細化，對權(quán)責利體制進行更加全面的建設(shè)，讓房地產(chǎn)企業(yè)員工全面理解自身在企業(yè)成本管理中的職責;第三，成本監(jiān)控要根據(jù)實際出發(fā)，通過現(xiàn)場的施工情況來合理地對成本進行管理，不能任何事情要求成本最小化，要從實際出發(fā)，做到科學(xué)有效地監(jiān)控成本管理。3.5可持續(xù)發(fā)展的角度實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)并非公益性質(zhì)的企業(yè)，企業(yè)的營業(yè)目標永遠都是實現(xiàn)用最少的錢獲取最大的利潤，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化是一家房地產(chǎn)企業(yè)管理層管理的最終目標。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的主要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理層通過對自身財務(wù)的預(yù)算，得出預(yù)算分析報告，企業(yè)高層通過報告進行更加合理的資金流動，實現(xiàn)資金流動的最大化，從而達到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金價值的最大化，最終達到企業(yè)利潤的最大化。
4結(jié)論
綜上所述，隨著中國特色的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，原有的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理已經(jīng)越來越難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的競爭要求。并且房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展是關(guān)乎中國整個經(jīng)濟市場的大事，也是關(guān)乎整個國民生活的大事。由此可見，如何可持續(xù)性的發(fā)展房地產(chǎn)市場成為國民關(guān)注的重點。通過本文的分析與論述，政府的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)工作人員可以通過法律法規(guī)的進一步健全，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的進一步健全來有效地對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場進行管理。
關(guān)鍵詞：內(nèi)部管理；外部形象；哈佛分析框架
中圖分類號：F270 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-02
一、引言
隨著當代經(jīng)濟發(fā)展的進程加快，現(xiàn)代企業(yè)對內(nèi)部管理與外部形象的關(guān)注度越來越高。如何衡量內(nèi)部管理與外部形象是目前的一個關(guān)鍵問題，也是學(xué)術(shù)界研究的重點。綜合前人的研究我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)部管理水平更主要的體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部控制上，而一個企業(yè)如果內(nèi)部控制完善、合理，往往會反映到企業(yè)財務(wù)指標上。而企業(yè)的外部形象分析能通過對企業(yè)未來發(fā)展前景的分析得到。因此，本文選擇以哈佛分析框架對企業(yè)內(nèi)部管理與外部形象加以衡量，并以SOHO中國為例進行分析。
二、SOHO中國的基本情況
SOHO中國有限公司成立于1995年，由潘石屹和其妻張欣聯(lián)手創(chuàng)建，是一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司。北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。公司與國際知名建筑大師合作，結(jié)合本土客戶的需求，力爭把創(chuàng)新的設(shè)計理念轉(zhuǎn)化成引領(lǐng)潮流的物業(yè)。
三、對SOHO中國的綜合分析――基于哈佛分析框架
（一）戰(zhàn)略分析
經(jīng)過長久且曲折的發(fā)展過程，我國房地產(chǎn)行業(yè)從最初的粗放型發(fā)展逐漸趨于理性與成熟，尤其是過去十幾年的高速發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中占有舉足輕重的地位。利用波特五力模型對房地產(chǎn)業(yè)加以分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭激烈，新進入企業(yè)多，但不存在替代品威脅，剛需購房者較多且開發(fā)商相對于政府而言話語權(quán)較小，因此二者議價能力差。
從競爭力上來看，SOHO中國一直在做全新的嘗試，通過對建筑風格、物業(yè)管理等方面的改革，致力于為購房者打造嶄新的生活模式，因此，整體而言，SOHO中國的競爭力比較高。
（二）會計分析
SOHO中國近年來收入的絕對值水平遠遠高于行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)，但問題在于波動性較大。但其實在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，由于項目投資往往在一瞬間，但利潤回收卻是一個漫長且漸進的過程，因此利潤水平的波動無可厚非，而且即使在SOHO中國的收入水平波動到最低時也與競爭對手水平相當。所以相對而言，SOHO中國的收入水平是比較好的。
通過對SOHO中國現(xiàn)金流量分析，可以看到經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的流入占比較大，這說明SOHO中國盈利能力較強，其現(xiàn)金流入主要依賴于經(jīng)營活動。而融資活動流入占比較小，說明SOHO中國的財務(wù)運營并不是太依賴于外界的資金支持，而是主要依靠自身實力。這種現(xiàn)金流量的構(gòu)成也反映出SOHO中國財務(wù)狀況良好。但另一方面現(xiàn)金流量波動性較大，說明SOHO中國的財務(wù)狀況很不穩(wěn)定，出現(xiàn)財務(wù)問題的風險還是比較大。
通過對近幾年SOHO中國的財務(wù)報表進行分析，其資產(chǎn)負債率在60%左右浮動，而據(jù)了解業(yè)內(nèi)的平均水平在75%左右，SOHO中國的資產(chǎn)負債率處于偏低的水平，這說明SOHO中國具有較強的償債能力。
（三）財務(wù)分析
表1列示了SOHO中國的2009-2013年主要財務(wù)指標。
通過上表我們可以發(fā)現(xiàn)，SOHO中國整體財務(wù)狀況比較好。但也存在若干問題，首先，從流動、速動比率來看，公司短期償債能力較差。而從資產(chǎn)負債率、權(quán)益乘數(shù)、利息保障倍數(shù)來看，公司長期償債能力較強。而從存貨、應(yīng)收賬款、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，公司營運能力較強，與行業(yè)水平相比，也較高。從資產(chǎn)報酬率、股東權(quán)益報酬率、毛利率來看，公司盈利能力也較高。
（四）前景分析
前景分析側(cè)重于預(yù)測公司未來，在戰(zhàn)略分析、會計分析和財務(wù)分析的基礎(chǔ)上對公司的未來做出科學(xué)預(yù)測，為企業(yè)發(fā)展指出方向，為戰(zhàn)略決策者提高決策支持。
通過前文中的會計分析和財務(wù)分析，我們可以了解到，soho中國收入水平高，資本結(jié)構(gòu)合理，短期償債能力一般，但長期償債能力較強，營運能力在房地產(chǎn)行業(yè)中居于正常水平，盈利能力強，利潤水平很好。綜合來看，SOHO中國是一家經(jīng)營穩(wěn)定，收入均衡的一家企業(yè)，它發(fā)展的速度并不快，但各項財務(wù)指標中暴露出的風險也很小，聯(lián)系實際情況，SOHO中國擁有眾多黃金地段的熱門地產(chǎn)，多家綜合性商務(wù)中心，且這些建筑利用率很高，因此無論從財務(wù)角度還是從實際經(jīng)營角度來看，SOHO中國破產(chǎn)的可能性微乎其微，正常情況下，這家公司會四平八穩(wěn)的運行，穩(wěn)步發(fā)展，長期在中國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地。
四、結(jié)語
本文通過對soho中國這家香港上市公司在哈佛分析框架下進行財務(wù)分析，對該企業(yè)的基本財務(wù)情況有了一個清晰的認識。我們可以發(fā)現(xiàn)，SOHO中國整體財務(wù)狀況比較好、前景光明，由此可以推斷，該公司內(nèi)部管理水平高，外部形象比較好。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】 M2；房地產(chǎn)市值；流動性
我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高位發(fā)展，房價不斷的飆升導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重泡沫，引起世人關(guān)注。上世紀末日本房地產(chǎn)泡沫破滅、東南亞金融危機爆發(fā)和2008 年美國的“次貸”危機所引起的全球金融海嘯都再一次說明了泡沫的嚴重危害。而這其中，流動性泛濫與土地財政一樣，成了房地產(chǎn)泡沫形成的主要因素。
一、M2與GDP之比
據(jù)國際貨幣基金組織的《全球金融穩(wěn)定報告》估計，截至2011年6月底，我國國內(nèi)貸款總量相當于GDP的173%。 過去十年，我國廣義貨幣M2的增長率大大超過了GDP的增長率，年平均增長率超過了18%。我國國內(nèi)生產(chǎn)總值由2001年的 10.8萬億元增加到2010年的40.12萬億元，增長了2.7倍；而同時我國的貨幣供應(yīng)量則由2001年的15.8萬億元增加到2010年末的72.59萬億元，增長了3.6倍。2010年底貨幣供應(yīng)量M2與國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比達到1.8倍。而美國的M2與GDP之比一直在0.5-0.6的范圍，韓國的M2與GDP之比更是在0.12-0.15之間。截至2010年年中，中國M2規(guī)模約是十年前的5.5倍。如果未來十年M2年平均增長率保持在17%左右，未來十年中國的M2總規(guī)模將達到空前的340萬億元。過去十年房地產(chǎn)、股市等投資市場大擴容沉淀了部分貨幣，由此帶來的后果是，中國房地產(chǎn)泡沫岌岌可危，房地產(chǎn)市值與GDP之比達到全球第一。[1]
二、房地產(chǎn)市值與GDP之比
一般看房地產(chǎn)的泡沫情況，指標之一就是房地產(chǎn)的市值與GDP的比例。[2]《中國證券報》2009年曾經(jīng)報道，目前我國農(nóng)村住宅總市值為15.98萬億元，城市住宅總市值為75.98萬億元，全國住宅總價值約為91.48萬億元，相當于我國當時GDP（31.4萬億元）約3倍。而城市居民不吃不喝也需要近22年的工資才能買一套房。[3]全國城鄉(xiāng)住宅總市值超過中國GDP兩倍有多，說明我們的房地產(chǎn)“泡沫”已經(jīng)越吹越大，到了很危險的地步。另據(jù)匯豐銀行的一份分析報告顯示，我國房地產(chǎn)泡沫已達到了非常危險的地步。2010年我國的房地產(chǎn)總市值與國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比例已經(jīng)高達3.5倍，遠遠超過了美國次貸危機泡沫高峰期的1.8倍，而美國歷史上平均是1倍，也超過了香港房地產(chǎn)泡沫高峰期的3.1倍，僅僅略低于日本房地產(chǎn)泡沫高峰期的3.8倍。2011年上半年，我國房價和地價仍在循環(huán)交替上漲，已越來越逼近日本房地產(chǎn)泡沫頂峰的水平。從這些數(shù)據(jù)可以看出我國的房價特別是一線城市的房價虛高到已經(jīng)可以用“天價”來形容了。這或許可以說明，我國的房價至少要比美國的房價高出3倍，比日本的房價高出2倍。
三、房地產(chǎn)開發(fā)和購房資金來源分析
1、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分析
我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來自于自籌資金、國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金等四個方面。房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金主要來自于商品房的銷售收入，而商品房銷售收入大部分來自于購房者的按揭貸款。通過商品房預(yù)售制，房地產(chǎn)開發(fā)商收取的預(yù)收款不但使開發(fā)商從銀行獲得了大量的流動性資金，而且還大大加快了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)周期，加大了房地產(chǎn)資金的流動速度。此外銀行為化解自身存在的流動性過剩，也對房地產(chǎn)業(yè)進行了大量的放貸，造成大量過剩流動性資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而造成房地產(chǎn)業(yè)投資過熱的局面。
央行數(shù)據(jù)顯示，2010年全年新增人民幣貸款7.95萬億元。但是這并未反映出問題的全部，如果再加上債券市場、股票市場、信托類貸款等融資方式，全社會的融資量已經(jīng)達到了12.6萬億元之多，流動性嚴重過剩泛濫。國家統(tǒng)計局2011年1月17日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源總計為72，494億元，同比增長了25.4%，占到全社會融資額的58%。
2、購房資金來源分析
研究發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的需求層面存在著市場化嚴重過度，而與此同時供給面市場化卻嚴重不足的矛盾現(xiàn)象?？梢詫①徺I房地產(chǎn)的資金分成四類：第一類最重要的資金是來自制造業(yè)中的資金。由于近年來投資營商環(huán)境的迅速惡化，在國際金融危機的沖擊下，我國的對外貿(mào)易遭受巨大損失，同時，由于人民幣升值、生產(chǎn)要素價格提高等因素使得處于產(chǎn)業(yè)鏈底端的制造業(yè)利潤越來越低，而樓市卻越來越有利可圖，導(dǎo)致制造業(yè)中的很多資金流向了房地產(chǎn)業(yè)；第二類是黑色收入；第三類是國際熱錢；第四類是老百姓的儲蓄存款。由于政府大規(guī)模的投資救市，致使人們的通貨膨脹預(yù)期普遍加強。這四類資金匯集形成的“虛擬資金”不可控制、不可監(jiān)管、不可預(yù)測，大量的涌入樓市投機，房價立刻失控、迅速攀升?？梢钥闯鰢乐氐牧鲃有赃^剩進入樓市投機、投資、炒作等是推高房價的主要因素。
供給面市場化嚴重不足的因素主要有：一是房地產(chǎn)業(yè)特有的金融信貸和土地開發(fā)權(quán)兩大核心資源，都被地方政府牢牢的掌控，從而存在著“權(quán)力設(shè)租和權(quán)力尋租”的可能；第二，房地產(chǎn)開發(fā)所特有的長流程管理，從立項審批、開工建設(shè)到銷售、交付整個流程大約超過100個環(huán)節(jié)，而且每一個環(huán)節(jié)都受到了政府職能部門的嚴格限制，造成很大的“權(quán)力設(shè)租和尋租”空間，滋生了腐敗，效率低下，這就推高了房地產(chǎn)行業(yè)的成本支出；第三，個別地方政府非常熱衷于通過掛牌高價拍賣土地，通過經(jīng)營土地來經(jīng)營城市，致使土地價格飛漲。在這些因素的疊加作用下，房價不斷飆升。
除了以上幾個受益于高房價的利益主體之外，銀行為了增加貸款收益，有時甚至違規(guī)貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者，這也成了推動房價高漲的一個因素?？梢哉f，銀行業(yè)也分走了高房價的一杯羹，銀行也是造成樓市泡沫的原因所在。[4]
四、結(jié)語
通過以上分析，可以看出在我國房地產(chǎn)泡沫形成的過程中，貨幣超發(fā)、海量放貸、“虛擬資金”所形成的市場流動性泛濫是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的有力因素。
【參考文獻】
[1] 葉檀.拉加德呼吁中國放寬貨幣重振樓市 居心不良.每日經(jīng)濟新聞.2011-11 -14.
[2] 謝國忠.別重復(fù)日本20年前的老路.2010.4.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；控制對策
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）22012802
1房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風險的原成因分析
1.1籌資過程中財務(wù)風險的成因
1.1.1資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理主要指房地產(chǎn)企業(yè)的資本來中，權(quán)益資本金和負債資本金的比例安排不合理，從而對企業(yè)投資收益產(chǎn)生了負面影響。在我國，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)負債比率過高，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般都在70%以上，有的甚至達到了90%。高負債率給企業(yè)帶來的效應(yīng)體現(xiàn)為兩面性：一方面可能給企業(yè)帶來較高財務(wù)杠桿收益，另一方面又可能會帶來較大的財務(wù)杠桿損失，加大企業(yè)的財務(wù)風險。如果房地產(chǎn)投資收益不理想時，則資產(chǎn)報酬率可能會低于負債資本成本，企業(yè)將會面臨巨大的償債壓力，財務(wù)風險加大。
1.1.2融資渠道單一
我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠銀行借款，融資方式單一，目前銀行信貸仍然是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，只有少量地產(chǎn)商運用產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、信托融資、行股票等融資方式籌集資金。由于地產(chǎn)商過度依賴銀行，一旦銀行縮緊信貸政策，勢必導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)面臨融資難的局面，造成在項目開工過程中存在大量資金缺口，企業(yè)面臨著再籌資的風險和再次遇到籌資難的問題，最終導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風險的加大。這種情形既是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)金融市場欠發(fā)達和相關(guān)法律政策嚴格引起的，又是房地產(chǎn)企業(yè)自身未能合理利用現(xiàn)有融資渠道，不能靈活采用多種融資方式的組合造成的。
1.2投資過程中財務(wù)風險的成因
1.2.1投資結(jié)構(gòu)不合理，品種單一
盡管當前我國城鎮(zhèn)居大量居民處于缺房壯態(tài)，甚至有許多家庭人均居住面積不足4平方米，而且我國總體上人均居住水干和質(zhì)量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目而言，大多數(shù)企業(yè)的投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，不少企業(yè)投資目標主要定位于中高端消費者，導(dǎo)致投資產(chǎn)品集中在中高端住宅，因此對經(jīng)濟的敏感性較強。由于外部環(huán)境總是多變的，尤其是目前國家政策的制約，再加上市場需求的不定性，結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)項目容易使企業(yè)面臨更大的財務(wù)風險。
1.2.2缺乏投資項目可行性的深入研究、盲目投資
由于房地產(chǎn)投資項目普遍分散在各個城市，所有項目重大決策都需要集中在集團本部中心來做決策，因而不能夠隨之深入到各個項目來進行調(diào)查，造成決策機構(gòu)對各個投資項目了解不夠充分。在管理半徑過大且信息搜集不夠的條件下，造成對投資項目分析不夠準確，導(dǎo)致效率偏低。據(jù)統(tǒng)計，不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有可行性分析報告中普遍存在分析不夠全面與準確，存在盲目跟從領(lǐng)導(dǎo)層意愿的現(xiàn)象，大部分分析報告主要針對開發(fā)產(chǎn)品可獲得利潤大小而忽略其可能存在的風險與問題。
1.3日常營運過程中財務(wù)風險的成因
1.3.1現(xiàn)金流管理的重視不夠
房地產(chǎn)行業(yè)是資金投入巨大的行業(yè)之一，在“現(xiàn)金為王”的時代，誰的資金實力雄厚，誰就擁有強有力的競爭能力與抗衡能力。當前，房地產(chǎn)行業(yè)資金運作效率并不高。據(jù)統(tǒng)計，2008-2013年間房地產(chǎn)行業(yè)年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量皆為負數(shù)，這就意味著企業(yè)將大量的留存資金用于了土地拓展，導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金回流不能滿足經(jīng)營現(xiàn)金支出，需要借助籌融資維持企業(yè)正常運營，一旦國家緊縮信貸政策，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂。再者許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)金的收支預(yù)算，即使有現(xiàn)金預(yù)算也是流于形式，完全與實際相脫節(jié)，進而阻礙了資金調(diào)度，使資金周轉(zhuǎn)速度緩慢，造成大量資金被占用，資金成本增加，增加企業(yè)的財務(wù)風險。
1.3.2營運能力較弱
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯較低，這與房地產(chǎn)投資量大、周期長、回收期長等特點有關(guān)。近年來，我國商品房成交量持續(xù)下降，導(dǎo)致資金回籠緩慢。究其原因來看主要是前幾年的大規(guī)模高價取得的土地，占用了大部分的資金，阻礙了資金的流動，在加上這幾年房產(chǎn)需求受到宏觀調(diào)控的制約而下降，土地房產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)困難使得企業(yè)高盈利業(yè)務(wù)運行受阻；宏觀經(jīng)濟的緊縮政策，使得外部融資難度加大，成本提高。由此表明房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營風險已經(jīng)攀升，占用資金量大且占用時間長，導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，這些都會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風險。
1.4收益分配過程中財務(wù)風險的成因
我國房地產(chǎn)企業(yè)主要是民營企業(yè)，并且全是項目型企業(yè)，因此許多開發(fā)商并沒有系統(tǒng)的收益分配政策，利潤分配隨意性較大。同時由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，企業(yè)成立時間短，相關(guān)專業(yè)人才的缺乏，導(dǎo)致企業(yè)對未來沒有系統(tǒng)長遠的規(guī)劃，因此，在企業(yè)獲取高額利潤之后，投資人并不是根據(jù)企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)、融資需求和企業(yè)內(nèi)外部關(guān)系人的要求去制定系統(tǒng)合理的利潤分配策略，而是直接根據(jù)投資人的意愿進行收益分配，這樣無疑會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風險。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的控制對策
2.1資金籌集過程的風險控制
2.1.1拓寬籌資渠道，增強融資能力
現(xiàn)階段，制約我國房地產(chǎn)企業(yè)提高效益和擴大規(guī)模最大的阻礙就是籌資渠道過于單一的問題。目前在我國宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資比例從總體上來看基本都在70%以上，一方面來看，這有利于企業(yè)獲得抵稅效應(yīng)；但另一方面又加大了企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險甚至于面臨危機破產(chǎn)的可能性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從單一的籌資渠道過渡到多元化的籌資渠道，根據(jù)企業(yè)自身情況確定合適的資本結(jié)構(gòu)。在未來的發(fā)展中，多元化的融資方式和配置合理的資金結(jié)構(gòu)必然會是一種良性發(fā)展的趨勢。此外，企業(yè)還應(yīng)合理采用投資信托和典當融資這種新興的融資渠道，特別是中小型企業(yè)，還應(yīng)將以銀行貸款為主的融資模式轉(zhuǎn)變以市場為主導(dǎo)的融資策略，例如企業(yè)合作開發(fā)、海外融資、房地產(chǎn)信托基金、配股融資和銀行貸款等方式。
2.1.2優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避籌資風險
企業(yè)在整個籌資環(huán)節(jié)中應(yīng)該以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)為目的進行規(guī)劃。企業(yè)為了實現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，必須要科學(xué)合理安排權(quán)益融資和債務(wù)融資比例，這樣才能提升自身價值。因此，筆者認為可從以下兩方面著手：一是從企業(yè)的未來發(fā)展前景和投資回報率水平這兩方面出發(fā)，建立科學(xué)的融資決策機制。并且根據(jù)企業(yè)當前的融資環(huán)境和企業(yè)規(guī)模大小確定合理的債務(wù)和權(quán)益比例，同時還要充分考慮到市場因素，在條件允許的情況下安排自有資金、預(yù)售資金以及銀行貸款各占三分之一的資本結(jié)構(gòu)，從而達到企業(yè)的財務(wù)杠桿平衡；二是合理分配長短期負債的比重，確保短期債務(wù)到期在企業(yè)可以支付的范圍內(nèi)，均衡長、短期債務(wù)比例，更有助于企業(yè)避免債務(wù)危機。
2.2投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風險的控制
2.2.1強化投資項目的可行性研究，防止盲目投資
投資項目是否可行必須要對供需情況進行市場調(diào)查，從而把握市場方向和讓項目更具有針對性。首先應(yīng)以消費者的購買意向為基準，聘請專業(yè)人員進行嚴格縝密的市場調(diào)查，避免因盲目跟風或者個人主觀意見致使市場開發(fā)出現(xiàn)的定位錯誤；其次在確定好投資方向和項目后，還要運用科學(xué)合理的團隊組織來制定獲取最優(yōu)經(jīng)濟效益的具體途徑，以加快資金周轉(zhuǎn)速度和縮短項目的建設(shè)周期；最后，要時刻了解當?shù)氐恼咝畔⒁约伴_發(fā)項目的周邊環(huán)境設(shè)施的變化情況，并做好相應(yīng)的應(yīng)對措施。只有充分的確定了項目的可執(zhí)行性和可靠性，后續(xù)的工作和準備才能順利展開，才能進一步研究該項目預(yù)期的收益和損失，有效的應(yīng)對各種突如其來的風險。
2.2.2合理利用組合投資
近幾年國家政策對房地產(chǎn)也有著明顯打壓并且形勢變化多端。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面可以向國外企業(yè)學(xué)習借鑒。國外房地產(chǎn)企業(yè)比較擅長組合投資策略，這也是有效規(guī)避財務(wù)風險的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過強強聯(lián)合來化競爭為合作，采用多種經(jīng)營和合作開發(fā)來降低分散企業(yè)的財務(wù)風險。特別是投資方式單一的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與其他企業(yè)聯(lián)營，取長補短，共同投資，從而實現(xiàn)風險與收益共同承擔的局面，這樣可以有效分散投資，避免引發(fā)財務(wù)危機。目前雖然國家現(xiàn)行政策對房地產(chǎn)的發(fā)展有一定不利的影響，但是社會對于房地產(chǎn)多樣化的需求空間還是巨大的。隨著社會的進步和發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，一些大型商場，寫字樓，辦公樓，綜合型住房，公寓等諸多方面還存在較大的需求，因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該本著從實際角度出發(fā)廣泛拓展業(yè)務(wù)，堅決杜絕單一類型投資，來規(guī)避企業(yè)財務(wù)風險。
2.3日常營運過程中財務(wù)風險的控制
2.3.1強化資金的全面預(yù)算管理、控制預(yù)算外成本費用支出
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當采用以資金預(yù)算與項目預(yù)算與為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程需要反復(fù)溝通、上下層互動。一方面，有計劃的針對項目建設(shè)初期的借款計劃、可行性研究和規(guī)劃設(shè)計費用進行前期預(yù)算。另一方面，在項目建設(shè)過程中對工程開發(fā)成本和經(jīng)營收入等也要進行全面預(yù)算和管理。同時將預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容相結(jié)合來有效地控制預(yù)算外支出和增強企業(yè)的資金管控能力，有效的降低企業(yè)的財務(wù)風險。各項的費用支出應(yīng)在預(yù)算規(guī)定的范圍內(nèi)，特別是防止一些施工單位將本不屬于樓房建設(shè)的費用納入結(jié)算成本，從而增加公司的成本費用行為發(fā)生。并且這個過程要反復(fù)執(zhí)行審核，以達到有效地控制資金流。
2.3.2加快資金的周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率
首先，企業(yè)應(yīng)充分利用內(nèi)部閑置資金，在各部門相互融通后統(tǒng)一調(diào)度工程物資，這樣既能減少物資積壓，又能確保工程順利進行，有效提高資金利用率。其次，要加強企業(yè)的應(yīng)收賬款的管理：建立穩(wěn)定的信用政策；確定客戶的資信等級，評估客戶的償債能力；確定合理的應(yīng)收賬款比例；建立銷售回款責任制。此外，多元化項目開發(fā)的大型房地產(chǎn)公司，可以滾動開發(fā)推動多個項目交叉進行，這樣就能夠有效地提高資金利用率，緩解企業(yè)應(yīng)對銀行資金緊縮政策的壓力。
2.4建立健全財務(wù)風險的內(nèi)控制度
2.4.1不斷提升財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，各部門的相關(guān)人員綜合素質(zhì)決定著該企業(yè)的的財務(wù)管理水平，因此，企業(yè)財務(wù)人員的財務(wù)管理水平、相關(guān)專業(yè)能力以及決策者的敏銳洞察力尤為重要。企業(yè)應(yīng)該定期對財務(wù)人員進行考核評估，積極招聘專業(yè)人才，在企業(yè)內(nèi)部進行良性競爭，安排相關(guān)人員參加培訓(xùn)和教育，從而提高企業(yè)財會人員的專業(yè)技術(shù)水平和能力，提高財務(wù)人員的財務(wù)管理的意識和風險意識，盡可能地降低企業(yè)的財務(wù)風險。
2.4.2不斷提升管理層的綜合管理水平
良好的綜合管理水平是企業(yè)開展一切經(jīng)營活動的前提和保障。風險的防范與控制能力的提高是一項復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，加強內(nèi)部財務(wù)管理水平的同時更需要提升企業(yè)的綜合管理水平。企業(yè)只有在供、產(chǎn)、銷等各個環(huán)節(jié)來提高風險管理意識和水平，才能將風險維持在一個可控范圍內(nèi)，企業(yè)也才能真正具備較強的風險規(guī)避能力和風險抵抗能力。
參考文獻
關(guān)鍵詞:案例教學(xué)法 房地產(chǎn)投資課程 教學(xué)方法 高等職業(yè) 教學(xué)改革
根據(jù)國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要，教育要培養(yǎng)勇于探索的創(chuàng)新精神和善于解決問題的實踐能力的人才。傳統(tǒng)的教學(xué)方法已不適應(yīng)人才培養(yǎng)的要求。為此，教學(xué)方法改革成為教育改革的重要組成部分。各種教學(xué)方法層出不窮，極大地促進了教學(xué)質(zhì)量不斷提高的要求。本文將探討案例教學(xué)法在房地產(chǎn)投資分析課程中運用的可行性。
1.案例教學(xué)法概述
所謂案例教學(xué)法，是指教師在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容編成案例形式，吸引學(xué)生積極參與、主動思考，通過師生共同探討，學(xué)生撰寫案例分析報告，教師歸納總結(jié)的過程，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維，從而提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題能力的一種教學(xué)方法。
案例教學(xué)法是20世紀初，由美國哈佛大學(xué)創(chuàng)造的，并經(jīng)過后人不斷總結(jié)和完善，形成的一種獨特的教學(xué)方法，在當今世界的教育和培訓(xùn)中受到重視和廣泛的應(yīng)用。我國于20世紀90年代開始引入案例教學(xué)，并已在醫(yī)學(xué)、法律和工商管理等專業(yè)得到普及。
案例教學(xué)法有一個基本的假設(shè)前提，即學(xué)生能夠通過對案例過程的研究與發(fā)現(xiàn)來進行學(xué)習，在必要的時候回憶出并應(yīng)用這些知識與技能。因此，案例教學(xué)法非常適合于開發(fā)分析、綜合及評估能力等高技能，提高學(xué)生承擔具有不確定結(jié)果風險的能力。
案例教學(xué)的特點，1）鼓勵學(xué)生積極參與、主動思考，充分調(diào)動學(xué)生的學(xué)習積極性和創(chuàng)造性。學(xué)生通過課前對案例內(nèi)容的充分準備、課堂討論的積極投入以及課后練習的認真完成，養(yǎng)成了自我學(xué)習的習慣，鍛煉了理解能力和判斷能力。
2）引導(dǎo)學(xué)生變注重知識學(xué)習為注重能力培養(yǎng)。案例教學(xué)，通過撰寫案例分析報告，要求學(xué)生去尋找解決問題的可行方法。使學(xué)生懂得，現(xiàn)實生活中，那些復(fù)雜、重大問題的解決方法，往往沒有“標準答案”，只有可行方案的優(yōu)劣。從而使學(xué)生在學(xué)習過程中，提高了解決問題的實際能力。
3）更加重視雙向交流。在案例教學(xué)中，學(xué)生拿到案例后，先要進行消化，然后查閱各種他認為必要的理論知識．這無形中加深了對知識的理解，而且是主動進行的。捕捉這些理論知識后，他還要經(jīng)過縝密地思考，提出解決問題的方案，同時，要求教師給予引導(dǎo)，促使教師加深思考，根據(jù)不同學(xué)生的不同理解補充新的教學(xué)內(nèi)容。雙向的教學(xué)形式對教師也提出了更高的要求。
2.房地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)用案例教學(xué)法的可行性
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，越來越得到高校的重視，房地產(chǎn)投資分析課程是高職院校房地產(chǎn)類和工程管理類等專業(yè)的核心課程之一，也是其他專業(yè)很好的拓展課程。
所謂房地產(chǎn)投資分析，就是房地產(chǎn)項目在投資活動之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專業(yè)人員，以房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟運行方面為重點，進行科學(xué)的預(yù)測分析和評價論證的過程。目的是研究房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。
房地產(chǎn)投資分析過程一般包括：1）房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測；2）房地產(chǎn)投資項目建設(shè)方案的選擇；3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算；4）資金籌措和融資方案的選擇；5）財務(wù)分析；6）不確定性分析和風險分析；7）決策分析。這就要求分析人員對分析項目要采用定性分析與定量分析相結(jié)合、統(tǒng)計分析與預(yù)測分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合的分析方法來進行。
房地產(chǎn)投資分析的特點就是分析、判斷、綜合決策的過程，房地產(chǎn)投資分析的成果，就是投資分析報告。實際的房地產(chǎn)投資分析報告編制，都是借助計算機軟件系統(tǒng)計算完成。因此，房地產(chǎn)投資分析課程雖然具有很強的理論性，但具有更強的綜合性和實踐性，其課程教學(xué)只有與具體實踐案例相結(jié)合，才能達到理想的教學(xué)目標。
在傳統(tǒng)的教學(xué)方法中，教師通過講授的方式，將認為重要的房地產(chǎn)投資分析知識傳授給學(xué)生。要知道，房地產(chǎn)開發(fā)、置業(yè)投資具有的復(fù)雜性，決定了房地產(chǎn)投資分析需要多學(xué)科的專門知識非常多。講授大量的知識，學(xué)生在短時間內(nèi)難以消化吸收。相互獨立的學(xué)科知識，也使學(xué)生難以激發(fā)學(xué)習興趣，從而使房地產(chǎn)投資分析課程可能成為空洞的理論知識，進一步影響學(xué)生的分析能力、判斷能力和決策能力的培養(yǎng)與提高。
與傳統(tǒng)教學(xué)方式不同，在房地產(chǎn)投資分析課程中運用案例教學(xué)法，可大大激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維、 提高學(xué)生學(xué)習的領(lǐng)悟力。通過真實案例的分析、判斷和撰寫過程，不僅提高了學(xué)生分析問題、解決問題能力，而且，在解決問題過程中，增強了學(xué)生對學(xué)科知識的理解和具體運用。
當前，房地產(chǎn)行業(yè)成為全社會關(guān)注的熱點，國家對房地產(chǎn)投資的調(diào)控，也使得房地產(chǎn)投資分析變得更加復(fù)雜。通過將社會熱點中真實案例引入的教學(xué)中去，不僅能激發(fā)學(xué)生強烈的學(xué)習興趣，培養(yǎng)學(xué)生獨立判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的基本能力，而且，在學(xué)習過程中，可將案例所涉及到的相關(guān)政策知識、規(guī)劃設(shè)計知識、工程技術(shù)知識、經(jīng)濟管理知識、金融與投資知識、市場營銷知識、財政稅收知識、法律知識等各學(xué)科知識融會貫通，達到了舉一反三的效果。
房地產(chǎn)投資分析課程的章節(jié)內(nèi)容，大部分是按能力應(yīng)用的過程編排，可以形成相應(yīng)的案例。因此，在課程教學(xué)中使用案例教學(xué)法是可行的。
3.案例教學(xué)法的具體應(yīng)用
一般而言，案例教學(xué)法的應(yīng)用策略是靈活的，只要遵循教學(xué)目標就行。實際教學(xué)過程，要搞好房地產(chǎn)投資分析課程的案例教學(xué)，則應(yīng)注意幾個環(huán)節(jié)
1)案例準備
教師在選擇案例時，一定要精心準備，合理設(shè)計教案。房地產(chǎn)投資分析的案例非常多，能夠引起學(xué)生興趣的是貼近生活，新穎的案例。而房地產(chǎn)投資由于受時間和地域的限制。書本上的案例和外地的案例沒有多上分析的價值。因此，選擇所在地剛剛發(fā)生的典型案例，能夠首先吸引住學(xué)生的興趣。只要學(xué)生感興趣，就會主動尋找案例所要解決問題的途徑和方法。如房地產(chǎn)交易章節(jié)稅費的內(nèi)容，如按傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，房地產(chǎn)交易過程涉及的稅費有10多個，各種稅費的適用條件和計費標準各不相同，且學(xué)生沒有感性認識，講解起來非?？菰?，學(xué)生不愿意聽，達不到教學(xué)目的。設(shè)計為案例教學(xué)法后，可以讓學(xué)生上網(wǎng)搜索近期網(wǎng)上交易的案例，并模擬進行成交。學(xué)生就會興趣大增，主動搜索成交后實際應(yīng)繳納的各種稅費。
2）案例問題的設(shè)計
案例給出的問題，應(yīng)緊扣教學(xué)主要目標，結(jié)合學(xué)生的認知水平設(shè)計。問題太難，學(xué)生現(xiàn)有能力解決不了，就會產(chǎn)生厭惡情緒。但又不能太簡單，學(xué)生不需要討論和教師引導(dǎo)，就可以完成，同樣會降低學(xué)生興趣，從而失去對知識的渴望和最求。所以，提出的問題，應(yīng)能給學(xué)生思考的空間，并利用書本的知識，經(jīng)過努力探索，相互交流，并在老師的引導(dǎo)下得到解決。這樣，有助于訓(xùn)練學(xué)生的輻射思維能力。同樣以交易稅費案例為例，如果不加區(qū)別的選擇案例，在交易過程中商鋪的案例就有可能會發(fā)生土地增值稅繳納項目。由于土地增值稅的計算非常復(fù)雜，讓對稅收還不太了解的同學(xué)通過一個案例來掌握，有些困難。所以，應(yīng)選擇免繳增值稅的案例。案例也不能規(guī)定的太死。如納稅基數(shù)的確定，由學(xué)生根據(jù)市場狀況，判斷成交價格。這樣學(xué)生對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格就會有更深刻的認識，增強對房地產(chǎn)市場的判斷能力。至于成交價格能否作為納稅基數(shù)，則由教師在討論中引導(dǎo)。
3）案例討論
案例討論是一種有效的的學(xué)習方式。案例教學(xué)法所給的案例大都沒有標準答案，而只有可行或優(yōu)劣之分。通過討論，激發(fā)學(xué)生的想象力。但由于受教學(xué)課時限制和班級人數(shù)較多的影響，討論應(yīng)分組開展。各組應(yīng)選出負責人，負責組織本組的討論。由于不同組員對于同一個問題有著不同的意見和看法，通過小組協(xié)商、討論，就可以使原來多種相互矛盾的意見逐漸變得一致。小組成員在共享集體思維成果的基礎(chǔ)上達到對所學(xué)理論知識更深一層的理解。小組討論的成果，應(yīng)形成案例報告。如在房地產(chǎn)開發(fā)投資一章的案例中，可選擇近期拍賣出讓的土地作為案例。政府會給出待出讓用地規(guī)劃的規(guī)劃指標和建設(shè)條件。實際工作中，潛在購地著都是要經(jīng)過房地產(chǎn)投資分析來確定可以接受的最高土地出讓價。學(xué)生對這類案例可以充分想象，只有通過討論才能探討出未來的建設(shè)方案，并對容積率指標、建筑密度指標等有更深刻的認識。而配套配建公共租賃住房的要求，是教材中所沒有的，又是影響房地產(chǎn)投資分析的總要因素。
4）總結(jié)
案例教學(xué)中，總結(jié)是非?？傄?。案例討論結(jié)束后， 每個小組派代表將自己的案例成果報告向全班匯報，這樣有利于各組之間的學(xué)習交流。匯報后，教師應(yīng)對討論中出現(xiàn)的普遍問題和重點問題進行總結(jié)，并發(fā)表自己的意見，對有異議的問題，鼓勵學(xué)生課后深入思考，求得新知。對發(fā)表錯誤意見的同學(xué)，也應(yīng)給予鼓勵，并加以引導(dǎo)。
4.結(jié)語
案例教學(xué)法是房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)的一種可行方法，但并不是說，它就沒有缺點，其他教學(xué)法就不合適。研究編制一個好的案例有時需要較長時間，并且需要教師具有較高的技能和經(jīng)驗，使得案例教學(xué)法受到一定限制。教學(xué)方法的改革，是為了更好地培養(yǎng)社會需要的具有創(chuàng)新精神和能夠解決問題的實際實踐性能力的人才。教學(xué)方法應(yīng)該與教師的特長相結(jié)合。圍繞教學(xué)大綱，只要能夠達到教學(xué)目的，教學(xué)效果好的方法，都應(yīng)該鼓勵。教師應(yīng)在教學(xué)實踐中努力探索，勇于改革，不斷創(chuàng)新和完善各種教學(xué)方法，取長補短，只有這樣，才能不斷提高教學(xué)質(zhì)量，為祖國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)培養(yǎng)更過優(yōu)秀的建設(shè)人才。
參考文獻
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【3】陳琳. 工程管理課程案例教學(xué)法研究[J]. 高等建筑教育. 2004(04)
一、本科成求職主角90、95后力量大增
報告顯示，與2016年同期相比，本科和?？茖W(xué)歷的求職者投遞簡歷數(shù)量占比都有小幅提高，但總體占比排名沒有大的變化，本科學(xué)歷人群占比依舊排名第一，為52.3%，其次是大專學(xué)歷41.8%，之后為碩士5.4%、MBA 0.3%、博士0.1%，整體排名數(shù)據(jù)基本與去年持平。本科學(xué)歷的求職者在擁有良好學(xué)歷背景的同時，又具備一定的靈活性和很好的工作適應(yīng)能力，因此仍舊是目前求職者市場的“主角”。而大專學(xué)歷求職者緊隨本科學(xué)歷之后，排名第二，這也是基于大專學(xué)歷人群特有的優(yōu)勢，如可以更早地接觸和進入社會，在工作方面有著更多的實踐機會。同時相比本科學(xué)歷求職者，在薪資各方面的待遇要求相對較低，因此也頗受企業(yè)青睞。
從跳槽白領(lǐng)的年齡分布來看，簡歷投遞數(shù)量最多的是90后，占比為45.6%，90后求職者已經(jīng)完全趕超80后求職者，高居榜首位置。其次是80后，占比為39.9%。70后、95后和60后占比分別為7.0%、6.2%、1.3%。近年來，中國每年實現(xiàn)1 000多萬新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位，雖然結(jié)構(gòu)性問題依然存在，但總體表現(xiàn)不錯，今年就業(yè)形勢總體穩(wěn)定的基本面沒有變，80后和90后依舊是求職者市場的“主力軍”。特別要提到的是95后，高校業(yè)生作為城鎮(zhèn)新成長勞動力的重要組成部分，在排名中也占據(jù)了一席之地，其求職意愿不容忽視。
因此企業(yè)雇主也要關(guān)注求職市場的變化趨勢，以便順利吸引到更多優(yōu)秀人才的加入。
二、人才流動趨于多元化
據(jù)智聯(lián)招聘的《2017年春季人才流動分析報告》數(shù)據(jù)顯示，2017年春季，全國白領(lǐng)人均投遞簡歷數(shù)為15.89份。同去年春季13.24份的人均簡歷投遞量相比有所提高。
從城市來看，北京，上海，深圳成為白領(lǐng)人均投遞簡歷數(shù)量最多的三個城市。其中，北京地區(qū)白領(lǐng)簡歷的投遞量由去年的人均31.07份，增加到人均35.97份。由此可見，北京作為中國的政治及經(jīng)濟中心，正在向國際化，全球化的城市快速發(fā)展，大量的人才需求以及崗位空缺使其成為了白領(lǐng)跳槽最為“活躍”的城市。去年位居第三名的上海，今年上升一位，排名第二，人均投遞19.71份。廣州作為傳統(tǒng)的一線城市，簡歷投遞量為人均12.66份，排名較去年上升一位，但絕對值有所下降。從數(shù)據(jù)來看，更多的新一線城市后來居上，在求職者人均投遞簡歷城市排名的前十位中，新一線城市成都、西安，杭州，天津、武漢，鄭州等都榜上有名。白領(lǐng)人均投遞簡歷量代表的是白領(lǐng)的活躍程度，在一定程度上，白領(lǐng)活躍程度與經(jīng)濟環(huán)境，就業(yè)環(huán)境等有著密不可分的聯(lián)系。老牌一線城市廣州，在這方面似乎已經(jīng)“掉隊”。
現(xiàn)今，一線城市不再是白領(lǐng)的唯一選擇。以北京為例，白領(lǐng)求職時期望的工作所在城市，按照投遞簡歷的數(shù)量，依次是北京、上海、天津、深圳、鄭州、石家莊、杭州、西安、廊坊、沈陽、廣州、成都、濟南、青島等。白領(lǐng)對工作地點的選擇越來越呈現(xiàn)多元化。一方面，我國打造的成渝城市群、關(guān)中城市群、京津冀城市群、中原城市群、長江中游城市群等城市群的發(fā)展活力和人才吸引力已在顯現(xiàn)。另一方面，表明白領(lǐng)對生活幸福感的追求也愈加凸顯。
值得注意的是，廊坊成在京白領(lǐng)求職地點新選擇，排名從去年的第17位上升至今年的第9位。從交通方面來看，廊坊占據(jù)優(yōu)越的“地利”，恰好位于京津之間。2011通車的京滬高鐵貫穿廊坊，到達北京僅需20分鐘，南往天津也僅需20分鐘，實現(xiàn)了京津一小時生活圈。在北京上班，生活在廊坊，依賴高鐵通勤，實際上已經(jīng)成為許多北漂的日常。另外，正在建設(shè)的北京大興國際機場也將為廊坊的發(fā)展帶來無限動力。可以說，廊坊經(jīng)濟將越來越融進北京的血液里。
但是，從另一個角度看，按照簡歷投遞量排名，北上廣深依舊位列前茅。表明大城市的資源，就業(yè)機會等，使眾多求職者趨之若鶩。
三、房地產(chǎn)行業(yè)白領(lǐng)跳槽意愿高 行業(yè)內(nèi)流動更“穩(wěn)妥”
據(jù)智聯(lián)招聘的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)/建筑/建材/工程，互聯(lián)網(wǎng)/電子商務(wù)，教育/培訓(xùn)/院校行業(yè)占據(jù)跳槽意愿最強烈前三甲位置。對比2016年同期數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)/建筑/建材/工程行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)/電子商務(wù)業(yè)排名不變。教育/培訓(xùn)/院校行業(yè)需求上升到第三位，加工制造（原料加工/模具）行業(yè)跳槽意愿下降到第六位。2017年房地產(chǎn)/建筑/建材/工程行業(yè)仍然人員流動熱點。
從報告顯示，2017年10大熱門行業(yè)流動情況穩(wěn)定，大部分白領(lǐng)在選擇跳槽的時候，投遞職位依舊為自身當前所在行業(yè)。一方面，求職者對于本行業(yè)情況較為了解，即便更換了新的工作，在工作心理上的壓力較小；另一方面，雖是跳槽，但工作的內(nèi)容較為相近，仍可運用前期積累的經(jīng)驗及資源，更容易進入工作狀態(tài)，做起來更加得心應(yīng)手。另外，值得注意的是，除互聯(lián)網(wǎng)/電子商務(wù)行業(yè)外，其他九個行業(yè)的白領(lǐng)均把互聯(lián)網(wǎng)/電子商務(wù)行業(yè)作為自己的第二選擇，零售/批發(fā)行業(yè)的白領(lǐng)甚至將其作為第一選擇，表明互聯(lián)網(wǎng)/電子商務(wù)行業(yè)仍然非常受到求職者的青睞。
四、金融行業(yè)招人急 銷售崗位用工缺口大
如今，金融行業(yè)仍然是經(jīng)濟增長的強力“引擎”，可謂是“錢”景廣闊，加上國家也對金融領(lǐng)域?qū)懈顚哟蔚赝度?，因此，對于人才的需求將與日俱增。數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)的簡歷數(shù)量排名中，基金/證券/期貨/投資、互聯(lián)網(wǎng)/電子商務(wù)、房地產(chǎn)/建筑/建材/工程行業(yè)成為今年春季職位數(shù)量的前三甲。值得注意的是，在用工需求最旺盛的十大行業(yè)中，IT/通信/電子/互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)行業(yè)占據(jù)三席，成為吸納就業(yè)的大戶。
據(jù)智聯(lián)招聘《2017年春季人才流動分析報告》顯示，銷售業(yè)務(wù)崗位仍舊為用工需求量最大的職業(yè)，緊隨其后的是行政/后勤/文秘和軟件/互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)/系統(tǒng)集成。智聯(lián)招聘的專家指出，每年春季招聘中，銷售類崗位人才急需的狀況都在持續(xù)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；城市價值；可持續(xù)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展對經(jīng)濟建設(shè)的促進作用功不可沒。隨著房價過快增長，泡沫的趨勢已然顯現(xiàn)。因此，仔細研究房地產(chǎn)價值與城市價值的關(guān)系，保持房地產(chǎn)市場的健康有序、可持續(xù)發(fā)展對社會經(jīng)濟的積極促進作用，同時又要遏制房地產(chǎn)價格過快增長以避免給社會帶來的負面影響是目前需要仔細研究的一個課題。
1 我國房地產(chǎn)市場的狀況
目前為止，我國房地產(chǎn)市場依然投資勁頭強勁，商品房價格逐年增長，以致房價的快速上漲已經(jīng)成為全社會普遍關(guān)注的話題?？v觀我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過多年的穩(wěn)步發(fā)展和上漲行情以后，當前房價已經(jīng)成為剛性需求者不堪重負、苦不堪言的事實。近幾年來，隨著政府部門不斷出臺的各種措施方案的逐步實施已經(jīng)開始讓過熱的預(yù)期房價一步一步冷靜下來，當市場進入調(diào)整期以后，不僅是開發(fā)商同時包括游資熱錢和炒房客為了避免自身的經(jīng)濟損失已經(jīng)開始逐步降價拋售手頭存房，與此同時，購房戶對市場的觀望情緒繼續(xù)延續(xù)，市場成交量不斷萎縮，相當數(shù)量與房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)中介機構(gòu)逐步消減規(guī)?；蚋男小３鞘懈偁幜Φ臎Q定性因素就是其內(nèi)在的城市價值，理清兩者的關(guān)系對于我們指導(dǎo)房地產(chǎn)活動的進行，遵從市場規(guī)律以適應(yīng)規(guī)劃統(tǒng)籌有著深刻的意義。
2 房地產(chǎn)價值與城市價值的概念和關(guān)系
房地產(chǎn)價值附從于城市價值的確立和提高，并且仰仗城市的各個組成要素的支持和促進。城市價值是根據(jù)一個城市的不同自然、社會環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢采用科學(xué)方式來聚集、利用、優(yōu)化配置所有資源，為轄區(qū)內(nèi)居民逐步創(chuàng)造更多的文化價值和經(jīng)濟價值的顯形或隱形能力。同時城市的總體資源也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此一個城市的經(jīng)濟狀況不僅是城市價值的內(nèi)在因素也是房地產(chǎn)價值的內(nèi)在因素。對城市價值和房地產(chǎn)價值都存在影響力的另一個元素就是城市文化。城市文化中的部分價值成分也會在房地產(chǎn)中無形進行價值轉(zhuǎn)移，人們對城市文化組成部分的追求，如人文社會、自然景觀、歷史積淀等等方面的追求也會不斷帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。
城市價值對房地產(chǎn)價值具有決定性的影響力，城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟實力的提升以及城市公共服務(wù)水平的提升會不斷增加城市的內(nèi)在價值，房地產(chǎn)作為城市價值的重要組成部分，應(yīng)該順應(yīng)市場規(guī)律和價值規(guī)律，用可持續(xù)發(fā)展思路合理指導(dǎo)，優(yōu)化資源組合，使房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用功能及內(nèi)涵價值與城市統(tǒng)籌發(fā)展并相融合，以使其能夠提升整體城市形象和共同增加價值量。
3 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素及泡沫產(chǎn)生原因
房地產(chǎn)價格包括有：土地價格、建安費用、管理費用、資金時間價值、銷售費用、配套附屬費用、利潤和稅費等幾個部分組成。其中成交土地價格也就是在招拍掛交易過程中產(chǎn)生的價格占很大比例，我國的土地交易價格的主動權(quán)并沒有掌握在政府手中，是由競買者即開發(fā)商決定的。利潤取決于開發(fā)商的要求和預(yù)期，一般來說越是大型的開發(fā)公司越是大宗的土地交易開發(fā)商預(yù)期的利潤越高。土地和房屋的高價格要是與其實際使用價值相差較大時，會產(chǎn)生表面繁榮的一種假象，也就是我們平常所說的泡沫經(jīng)濟。泡沫經(jīng)濟造成的巨大波動幅度會造成眾多的投資者巨大經(jīng)濟損失，同時對社會的穩(wěn)定以及國家經(jīng)濟產(chǎn)生很大負面效應(yīng)。究其產(chǎn)生原因概述為：房地產(chǎn)作為商品具有其特殊性，土地資源總體供給決定了土地的稀缺性，心里預(yù)期的土地利用收益貼現(xiàn)值與現(xiàn)實市場價值總會存在或多或少偏差決定了其具有虛構(gòu)性，房地產(chǎn)市場不是完全自由競爭市場而是不充分市場，銀行和金融系統(tǒng)的錦上添花做法對泡沫產(chǎn)生在無形中埋下了隱患，政府部門的不正之風具有推波助瀾作用。房地產(chǎn)的過熱會促成泡沫的產(chǎn)生，影響開發(fā)商和消費者的心里預(yù)期值，虛假供需現(xiàn)象造成的過度供給形成新的資源積壓，有可能產(chǎn)生大量銀行不良資產(chǎn)以致導(dǎo)致金融風險，給整個國民經(jīng)濟造成巨大而長遠的負面影響，國外現(xiàn)成實例已經(jīng)證實了其具有的可能性和沉痛的后果，因此我們應(yīng)采取切實可行和行之有效的措施以避免重蹈后輒。
4 讓房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)和可持續(xù)發(fā)展的建議
我國特有的傳統(tǒng)文化決定了人們對居住場所的思維意識，無論地域差別和經(jīng)濟收入差別，居住房屋的所有權(quán)屬于自己時才名其為是家，美國經(jīng)濟遠比我國發(fā)達但是美國擁有房屋所有權(quán)居民才達到六成多，但是我國卻有近九成居民擁有房屋所有權(quán)，對于發(fā)展中國家來說要實現(xiàn)居者有其屋還有一段路要走，目前需要解決的問題是住著有其居，這需要政府正面引導(dǎo)和倡引，應(yīng)該通過媒體等多方面形式長期正面宣傳，特別是對于年輕人這部分消費群體在買不起商品房和難以承受租房租金時候是可以通過公租房進行過渡。當前階段公租房資源過少時政府按照商品房和公租房共存制度走兩條腿的路子是目前必然的選擇。加快公租房進程和推進經(jīng)濟適用房的建設(shè)以達到遏制商品房價格過快增長，當前國家實施的大規(guī)模推出建設(shè)經(jīng)濟適用房的宏觀計劃已開始讓眾多房地產(chǎn)開發(fā)商擔憂不已，其對商品房的高價位巨大沖擊和抑制作用已經(jīng)初現(xiàn)效果。
合理規(guī)劃土地的供應(yīng)量以及各類用地的供應(yīng)比例，制止豪華住宅的盲目開發(fā)建設(shè)以控制商品房價格的不合理上漲，對于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)違法亂紀行為加大懲處力度，從重從嚴打擊行為和囤積居奇行為，防止國家資源的閑置和浪費以及積壓現(xiàn)象的出現(xiàn)也能夠有效控制商品房價格泡沫的出現(xiàn)。
在資金鏈條階段對房地產(chǎn)領(lǐng)域進行有效管理和控制，通過房地產(chǎn)市場信息的收集、整理、分析，就市場運作發(fā)展情況提前作出預(yù)測和評價，定期市場分析報告合理引導(dǎo)市場，整頓和規(guī)范金融市場秩序和金融業(yè)務(wù)是規(guī)避住貸風險及金融風險的有效途徑。具體措施可從以下幾個方面著手：強化個人住房貸款管理程序及個貸條件，嚴格審查開發(fā)貸款條件和預(yù)售條件，切實有效加強商品房開發(fā)貸款管理和預(yù)售許可管理，放貸方向偏向于國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和關(guān)系公共利益、民生民計的建設(shè)項目。規(guī)范商業(yè)用房的貸款程序和條件以及住房抵押貸款的手續(xù)流程、評估情況、放貸比例、稅收政策直至住房稅的立法化都能控制熱錢游資在房價過快增長過程中所起的推波助瀾作用。開發(fā)商建設(shè)資金多數(shù)依賴于銀行機構(gòu)，對金融機構(gòu)的利率進行提升能夠加大房地產(chǎn)投資的機會成本以遏制房地產(chǎn)投資主體的投資，同時銀行利率的調(diào)升還能夠減少一部分投機群體以降低部分非剛性消費群體數(shù)量，用以減少消費需求以達到降低供給控制房價的目的。
房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展是改善和提高人們居住條件的前提，也是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，通過合理調(diào)節(jié)市場供給需求促使供需平衡以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)綜合平衡的合理發(fā)展，保持政策運行的穩(wěn)定性和連續(xù)性，繼續(xù)支持居民自住型用房和改善性用房消費，同時持續(xù)增加適用房和普通住房的有效供給，加強市場監(jiān)管穩(wěn)定市場價格，準確進行城市定位在有效控制房價過快增長的同時還要充分保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康可持續(xù)的發(fā)展，以使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為國家新的經(jīng)濟增長點。進一步細化對于投資和投機購房行為的區(qū)別界定，因地制宜適時調(diào)整，建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息預(yù)警系統(tǒng)，實行差別化稅費政策讓房地產(chǎn)行業(yè)理性回歸健康軌跡。
參考文獻：
[1]綜合措施促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展.趙宇.中國金融.2010
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)核算
對于企業(yè)的發(fā)展來說，核心在于財務(wù)管理，企業(yè)的行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管控較為重要。任何大型的房地產(chǎn)企業(yè)，一般都會將企業(yè)的財務(wù)管控放在首要的位置上，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管控主要包含融資與資金管理，預(yù)算管理等。
一、規(guī)范業(yè)績規(guī)劃的設(shè)置
對于一個企業(yè)來說，經(jīng)濟的穩(wěn)定增長最為重要，對于很多持續(xù)發(fā)展的企業(yè)來說，如果沒有有效的企業(yè)業(yè)績，很難得到市場的肯定，因此，企業(yè)必須設(shè)置年度或者季度的企業(yè)發(fā)展業(yè)績規(guī)劃，并保證企業(yè)經(jīng)濟的快速穩(wěn)定增長，另外房地產(chǎn)企業(yè)有著獨有的特征，相比一般的制造業(yè)，在設(shè)定業(yè)績的過程中，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長，我們以萬達地產(chǎn)集團為例進行重點業(yè)績要求的分析：（一）充分盯緊企業(yè)的后勁。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，其房地產(chǎn)的材料是不能再生的土地資源，具有稀缺性的特征，另外，很多企業(yè)的財務(wù)報表看似相對較好，但是很多資產(chǎn)負債表中的“存貨”數(shù)據(jù)較為萎縮，無法緊跟企業(yè)發(fā)展的步伐，其財務(wù)的業(yè)績始終是在透支企業(yè)的經(jīng)營能力，并很難形成一種連續(xù)增長的發(fā)展態(tài)勢，在正常的環(huán)境下，對于企業(yè)的存貨必須與利潤表中的主營業(yè)務(wù)和現(xiàn)金流量商品等在增長趨勢方面存在一致性，另外其存貨的增長幅度透視需要略高于后者，另外，必須深入分析企業(yè)的“存貨”特征，詳細分析企業(yè)的存貨投多少是企業(yè)的土地材料，材料的性價比如何，能夠隨時進行土地開發(fā)，通過對企業(yè)經(jīng)營項目儲備情況的詳細分析，實現(xiàn)了企業(yè)原材料的儲備和供應(yīng)。（二）合理控制項目的發(fā)展結(jié)構(gòu)。對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營來說，一般時間超過一年，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展原材料是土地，土地并非逐年均勻獲得，對于土地來說，在大小，價格和范圍中具有較大的不均勻特性，因此，可以通過對四年左右企業(yè)財務(wù)業(yè)績規(guī)劃中的利潤結(jié)轉(zhuǎn)狀況進行要求，發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的開發(fā)節(jié)奏，可以最終達到銷售回款的目的。萬達企業(yè)詳細規(guī)劃自身企業(yè)的發(fā)展后勁，根據(jù)企業(yè)的具體特色，確定房地產(chǎn)材料，深入的分析了企業(yè)的存貨特征，制定了統(tǒng)一的財政政策，并參與了公司財務(wù)會計制度的相關(guān)制定。企業(yè)制定了各類材料核算標準，并定期進行企業(yè)資產(chǎn)的清查與監(jiān)督，保證記錄與實物相符合。
二、加強預(yù)算監(jiān)督
針對房地產(chǎn)行業(yè)的特征，相對全面的預(yù)算體系較為重要，在管控過程中，必須較好的監(jiān)控企業(yè)的年度業(yè)績目標和財務(wù)的核算目標，對于重大接點問題，相對存在偏差，可以采取一定的措施。年度預(yù)算較為重要，其中月度的預(yù)算是對于年度預(yù)算和年度經(jīng)濟目標的分解，其經(jīng)濟目標的中點在于資金的管理和費用控制能，同樣我們可以從以下的三個方面來加強預(yù)算的執(zhí)行。（一）單位在年度的預(yù)算落實之后，需要將年度的預(yù)算結(jié)果設(shè)定成為單位的年度預(yù)算指標，其中主要的數(shù)值類型為凈利潤，期間費用，成本控制等，可以將月度預(yù)算的主要內(nèi)容設(shè)定成為企業(yè)的關(guān)鍵工作計劃，并直接決定月度的考核，各個單位的負責人如果想要完成自身的工作計劃，并獲得更多的獎金，必須嚴格的執(zhí)行年度預(yù)算和月度預(yù)算的規(guī)章制度。（二）在企業(yè)設(shè)定工作權(quán)限和企業(yè)審批權(quán)限的過程中，可以將預(yù)算的權(quán)力放給各個單位，必須提高預(yù)算外支出的審批水平，并適當?shù)卦黾訉徟鞒?，同樣，預(yù)算外的審批同樣較為重要，不能將目光僅限于對突發(fā)性事件的解決，并非所有公司財務(wù)事件都可以通過預(yù)算外的程序來解決。（三）在月末，可以適當?shù)刂贫ㄔ露阮A(yù)算分析報告，其中分析方式可以使用柱狀圖的方式，對每個單位的預(yù)算偏差進行詳細的公布，同時可以根據(jù)月度的預(yù)算實施情況，提出相應(yīng)的財務(wù)補救控制措施，由相關(guān)的部門監(jiān)督實施。
三、加強項目業(yè)績管理
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的業(yè)績?nèi)Q于項目的成本控制，必須對企業(yè)的整體業(yè)績加以關(guān)注，企業(yè)在一個項目開工之前，需要經(jīng)過市場和建設(shè)單位的標準設(shè)定，具體有以下的方式：（一）設(shè)定企業(yè)利潤率。對于企業(yè)的發(fā)展來說，利潤率是項目的核心目標，企業(yè)可以參考行業(yè)的平均利潤水平和企業(yè)的獲利能力水平，并結(jié)合項目的具體標準制定合適的凈利潤率。（二）設(shè)定企業(yè)的收益率。對于企業(yè)的內(nèi)部收益率，充分體現(xiàn)了企業(yè)的投資回報水平，可以根據(jù)社會的平均在本成本率和股東的具體要求回報率確定企業(yè)的融資成本，其中目標收益率不能低于以上數(shù)值。（三）設(shè)定目標價格，成本和費用。對于凈利潤率指標的分解來說，主要是項目的銷售部門，成本管理部門，財務(wù)部門共同作用最終確定的，只有全面有效地理解以上的指標，才能提高項目的目標利潤率。
四、實現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)收統(tǒng)支管理
很多資本密集型行業(yè)和房地產(chǎn)起企業(yè)等一般通過資金的統(tǒng)收來進行管理，在確保資金安全的基礎(chǔ)上，可以充分提高資金的使用效率，并能夠加速資金的流轉(zhuǎn)。其主要的做法如下：（一）設(shè)置企業(yè)的收入與支出賬號。對于企業(yè)的收入與支出來說，必須經(jīng)過企業(yè)集團的統(tǒng)一管理，并每月根據(jù)具體的預(yù)算安排撥款進行支出，全面實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)收通知，其中，支出賬號可以自行進行支配，收入賬號可以由公司的財務(wù)集團進行統(tǒng)一的管理，并每月根據(jù)預(yù)算的具體安排從收入賬戶撥款到支出賬戶中，全集團實現(xiàn)資金的統(tǒng)收統(tǒng)支，全面管理。（二）規(guī)范企業(yè)單位之間的資金調(diào)劑規(guī)則。首先，企業(yè)中各個項目的開發(fā)階段不同，各個單位的資金常會出現(xiàn)盈缺不均的現(xiàn)象，對于企業(yè)的財務(wù)中心，可以根據(jù)具體的需要辦理單位的資金借用信息表，但是資金的借用必須是有償借用，對于資金借用利息，可以充分參考銀行的貸款利率進行計算同時需要適當?shù)脑黾淤Y金成本并減少當前年度的凈利潤。企業(yè)之間通過資金調(diào)劑的方式可以盡可能少的占用集團的總資金，并提高單位資金管理的有效性。對于萬達企業(yè)的核算制度來說，對固定資產(chǎn)實行年限平均計算法確定有關(guān)的折扣，各個部門的日常維修費用等直接計入當期的費用中，同時資產(chǎn)費用必須簽發(fā)驗收單，并詳細辦理相關(guān)的手續(xù)，
五、合理搭配融資方式
一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)常會使用自身的融資方式進行銀行資金的開發(fā)和管理等，具體的融資要求有以下幾點：（一）銀行開發(fā)貸款。首先，銀行系統(tǒng)對于貸款的資金成本開發(fā)相對較為低廉，很多房地產(chǎn)企業(yè)有限使用貸款的融資方式，但是政府在進行政策調(diào)控的過程中，開發(fā)商從銀行中獲得的開發(fā)貸款相應(yīng)減少，只有信譽高的開發(fā)商才能夠獲得銀行的貸款。（二）項目股權(quán)融資。該種方式的根本是項目的股權(quán)合作，首先，項目的雙方需要根據(jù)具體的投資比例承擔風險的收益，在具體的商務(wù)談判過程中，需要對出錢，出地方進行全面的權(quán)衡，并以此確定公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，通過建立風險共擔的股權(quán)融資方式，可以較好地降低公司的資產(chǎn)負債率。（三）其他融資方式。地產(chǎn)公司可以根據(jù)具體的業(yè)績規(guī)劃確定當年的資金缺口，并對上述的融資方式進行合理的搭配，最終切實提高收益率。
六、財務(wù)對標分析
必須清楚自身企業(yè)的優(yōu)勢和不足，需要眼光外看，可以開展財務(wù)對標分析，在具體的對標過程中，首先需要選擇房地產(chǎn)行業(yè)的平均值，確定企業(yè)的具體財務(wù)指標和需要達到的水平，另外，需要選擇與企業(yè)公司規(guī)模相近，同時指標較為優(yōu)秀的企業(yè)，將相關(guān)的指標作為企業(yè)的長遠發(fā)展目標。在進行對標指標選擇方面，房貸產(chǎn)企業(yè)必須對企業(yè)的凈利潤率加以關(guān)注，充分研究企業(yè)的資產(chǎn)負債率和存貨的周轉(zhuǎn)率等指標，一般來說，非上市企業(yè)的債務(wù)融資數(shù)量相對較多，很多凈利潤相對偏低，資產(chǎn)的負債率一般偏高，但是由于杠桿經(jīng)營的原因，對于凈資產(chǎn)的收益一般較高，但是資產(chǎn)的負債率相對較低，存貨的周轉(zhuǎn)率較高的企業(yè)相對來說企業(yè)的盈利能力較強。較好的財務(wù)管控措施使處于風口浪尖的地產(chǎn)企業(yè)，通過內(nèi)外資源的實際情況，可以更好地加強企業(yè)的財務(wù)管控，使企業(yè)更加穩(wěn)健的發(fā)展。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]新會計準則；投資性房地產(chǎn)；公允價值；上市公司
一、我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀
我國財政部于2006年2月15日首次的《企業(yè)會計準則第3號一投資性房地產(chǎn)》專門對投資進行了會計規(guī)范，適度的、有條件的引入了公允價值計量并與2007年1月1日在上市公司中開始實施。由于公允價值計量可以增大企業(yè)資產(chǎn)價值，所以各界普遍看好。但事實并非如此，在新準則實施三年內(nèi)，公允價值計量一直被很多上市公司冷落，仍舊采用成本計量，僅有少數(shù)幾家上市公司采用公允價值計量。
根據(jù)筆者對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量在上市公司執(zhí)行情況的統(tǒng)計分析，《企業(yè)會計準則第3號一投資性房地產(chǎn)》實施3年以來，全國僅有25家上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，所占比例一直很低。具有投資性房地產(chǎn)項目的上市公司更傾向于選擇成本計量，成本計量模式仍是后續(xù)計量的優(yōu)先選擇，公允價值計量模式僅僅是備選方案，可見上市公司投資性房地產(chǎn)在實施公允價值計量模式上困難重重。
二、我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量存在的問題
(一)公允價值計量的可靠性問題
從我國的現(xiàn)狀來看，證券交易市場、產(chǎn)權(quán)交易市場、生產(chǎn)資料市場等都不成熟，價格難以真正反映價值，絕大多數(shù)資產(chǎn)的公允市價難以獲得雖然在不存在相關(guān)資產(chǎn)的活躍市場時，也可以運用現(xiàn)值技術(shù)等估計公允價值，但現(xiàn)階段未來現(xiàn)金流量以及折現(xiàn)率的信息都很缺乏，判斷常常具有很大的不確定性，現(xiàn)值的主觀估計成分偏大。公允價值的確定方法不統(tǒng)一，財政部會計司的2007年，2008年以及2009年年報分別指出了這三年采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量基本上屬于以下幾種類型。
(二)公允價值計量的可操作性問題
公允價值的運用較歷史成本在技術(shù)和人才的方面提出了更高要求，并增大了企業(yè)的管理成本?，F(xiàn)值技術(shù)的應(yīng)用需要有專業(yè)技術(shù)高超、誠信的評估師隊伍，公允價值的計量與核算變得相對復(fù)雜．需要高素質(zhì)的會計人才進行會計處理才能完成。從我國現(xiàn)狀看，評估人員與會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)與專業(yè)技能都不容樂觀，應(yīng)該說目前國內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對公允價值的運用尚難以適應(yīng)。
(三)公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來的負面影響問題
1 對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響
投資性房地產(chǎn)準則實行以后，原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”科目中核算，并在資產(chǎn)負債表上單獨列報。這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，執(zhí)行新會計準則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，減少了企業(yè)的流動資產(chǎn)，降低了流動比率。
2 對利潤的影響
公允價值計量無需計提折舊和攤銷，降低了企業(yè)的成本費用，所以影響當期利潤；期末資產(chǎn)的賬面價值與公允價值的差額需調(diào)整“公允價值變動損益”，所以也會影響當期利潤。
3 對應(yīng)繳所得稅的影響
采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)將擁有相當可觀的資產(chǎn)升值空間，使過去企業(yè)隱性的收益在報表中顯現(xiàn)出來，投資性房地產(chǎn)的增值部分將計入當年的損益表，在現(xiàn)行稅法的規(guī)定下，企業(yè)將繳納更多的所得稅。另外，采用公允價值模式不對房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，通過逐年計提折舊達到抵稅的方法便不能應(yīng)用，這也將造成企業(yè)多交所得稅。
出現(xiàn)上述問題的原因在于：缺乏公平的投資性房地產(chǎn)交易市場，市場環(huán)境不完善；公司治理結(jié)構(gòu)不完善，公允價值易成為企業(yè)操縱利潤的工具；會計人員素質(zhì)偏低，公允價值計量方法難以有效執(zhí)行；企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督體制尚不健全，公允價值運用缺乏有力保障；公允價值在投資性房地運用中的信息披露不完善。
四、相關(guān)建議
(一)建立公平的投資性房地產(chǎn)交易市場，加快市場經(jīng)濟發(fā)展
應(yīng)加快投資房地產(chǎn)行業(yè)市場化水平建設(shè)，不斷促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，建立完善的生產(chǎn)要素市場、資本市和商品市場。同時，在社會主義市場經(jīng)濟逐步建立與完善的進程中，建立與健全與之相適應(yīng)的投資性房地產(chǎn)市場體制并構(gòu)建完善、成熟的投資性房地產(chǎn)交易市場，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)處于充分的競爭環(huán)境之中，以此來確定投資性房地產(chǎn)的成本和市價，使會計人員可以通過市場條件來獲得按公允價值定義所需的各種具體計量屬性形式，從而在會計環(huán)境上創(chuàng)造一個有利于公允價值全面推廣的外部條件。此外，可借鑒國外的先進經(jīng)驗，大力發(fā)展獨立誠信的投資房地產(chǎn)中介機構(gòu)借此加強公允價值的可靠性。
(二)完善公司治理結(jié)構(gòu)
首先，要加強股東參與監(jiān)控的權(quán)力，建立獨立于大股東和經(jīng)理層、能真正代表所有股東利益的董事會，并成立審計委員會，確保股東對經(jīng)營管理者的強力約束；其次，要避免單一股東對公司的控制，增強股權(quán)之間的相互制衡。規(guī)定上市公司董事會中必須引入具有真正意義上的獨立董事，代表股東特別是中小股東行使權(quán)力；第三，引入市場競爭機制，大力發(fā)展職業(yè)經(jīng)理人市場，通過市場競爭方式來選拔和聘任公司管理者。
(三)加強會計人員的道德教育與業(yè)務(wù)培訓(xùn)
公允價值的計量需要會計人員具有高超的職業(yè)判斷能力，因此必須做到：一要強化法制教育；二要加強業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。
(四)完善企業(yè)內(nèi)部會計控制，強化外部審計監(jiān)督
完善內(nèi)部會計控制，一要加強事前控制，合理設(shè)置單位內(nèi)部的機構(gòu)和崗位，做到各部門之間既分工協(xié)作，又互相監(jiān)督；二要加強事中控制，推行不相容崗位相分離的原則，確保不相容崗位相互制約和監(jiān)督；三要加強事后控制，通過審核會計準則執(zhí)行情況，提高會計信息質(zhì)量，確保按照公允價值計量的要求對企業(yè)的交易或事項進行確認、計量和報告。強化外部審計監(jiān)督，一要加快注冊會計師行業(yè)管理體制的改革，進一步改善執(zhí)業(yè)環(huán)境，制定行業(yè)自律準則；二要加強執(zhí)業(yè)標準執(zhí)行檢查，督促注冊會計師格守獨立審計準則及其他執(zhí)業(yè)標準，三要借鑒國外注冊會計師行業(yè)的管理經(jīng)驗，建立注冊會計師懲戒制度。
(五)完善公允價值在投資性房地運用中的信息披露
國家應(yīng)進一步明確公允價值計量披露的相關(guān)問題，不僅包括公允價值的確定方法，還應(yīng)增加公允價值的估計假設(shè)、已經(jīng)可以采用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護廣大投資者等利益相關(guān)者的利益，也有利于市場對公允價值計量模式的監(jiān)管。
參考文獻
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［關(guān)鍵詞］人民幣；美元；匯率
［中圖分類號］F830 ［文獻標識碼］B ［文章編號］
2095-3283（2012）03-0051-02
2011年12月7日，根據(jù)中國外匯交易中心公布的數(shù)據(jù)，銀行間外匯市場人民幣對美元匯率中間價為6.3342，這是人民幣匯價連續(xù)第6個交易日盤中觸及交易區(qū)間下限，即我們常說的“跌停”。此現(xiàn)象非常罕見，只有在2008年國際金融危機時人民幣出現(xiàn)過連續(xù)4天跌停。本文將對人民幣出現(xiàn)的下跌情況產(chǎn)生的原因以及影響進行分析。
一、人民幣多次探底的原因
（一）外部原因
大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，購買美元的需求量增大及美元的波段性走強，是導(dǎo)致2011年底人民幣對美元即期匯價盤中連續(xù)跌停的主要原因。而近期歐洲債務(wù)危機不斷升級，也是造成人民幣貶值的一個重要外部原因。2011年12月6日，標普評級機構(gòu)發(fā)出警告將下調(diào)歐洲金融穩(wěn)定基金（EFSF）以及歐元區(qū)所有17個國家的評級，使得海外資金避險情緒高漲，資金流出量增大，進而推高美元需求量。從2011年12月8日的歐盟峰會就三大議題達成共識：救援可暫時緩解市場恐慌，但不能徹底解決問題；財政鞏固是解決危機的根本之策，但短期內(nèi)客觀上會使危機持續(xù)時間更長；歐元區(qū)國家經(jīng)濟發(fā)展不平衡、統(tǒng)一貨幣政策與經(jīng)濟趨同要求的矛盾是造成小國財政危機的重要因素，需要統(tǒng)一各國財政，但是短期內(nèi)并不具有可行性。并且巴塞爾條約關(guān)于資本金的要求也使歐洲銀行業(yè)急于回抽全球資金，由此引發(fā)國際資本波動加劇，而且各國的貿(mào)易保護主義有所抬頭。盡管美國經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭略有回升，但高失業(yè)率、房地產(chǎn)市場低迷、消費者和企業(yè)信心缺失等問題尚未得到有效解決，亞洲作為新興市場同樣受國際金融危機以及歐債危機影響，經(jīng)濟急速下滑的預(yù)期加速導(dǎo)致資金撤離，風險資產(chǎn)包括新興市場的貨幣遭遇大幅貶值。央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年第四季度我國四大國有銀行的存款比例有進一步下滑的趨勢，而且企業(yè)貸款速度明顯放緩，這都表明世界經(jīng)濟增速整體下滑，美元成為惟一避險港灣，此時選擇出售人民幣資產(chǎn)成為必然。2011年11月11日，美國的高盛集團在股票價格不是十分理想的情況下拋售中國工商銀行的股票也恰恰印證了這一點。
除了貿(mào)易順差和外商直接投資下降之外，熱錢流出因素也至關(guān)重要，其根本原因在于海外市場人民幣貶值預(yù)期與國際熱錢流動存在較強的相關(guān)性。2011年12月8日，亞洲開發(fā)銀行宣布將2012年東亞新興經(jīng)濟體的經(jīng)濟增速預(yù)期由7.5%下調(diào)至7.2%。其中，中國內(nèi)地增速預(yù)期由9.1%下調(diào)為8.8%，香港由4.7%下調(diào)為4.0%，人民幣貶值預(yù)期進一步加強。2011年9月我國新增外匯占款為2472億元，10月則出現(xiàn)自2008年1月以來的首次負增長。10月份央行外匯累計占款余額為23萬億，比上月余額減少893億元。所有金融機構(gòu)外匯占款量單月減少249億元，其中商業(yè)銀行等各家金融機構(gòu)增持購買外匯金額達600億元。匯率市場出現(xiàn)較大波動的另一個重要原因是我國與境外匯差擴大導(dǎo)致的投機需求。以香港為例，2011年9月底以來人民幣不可交割遠期合約（NDF）市場已經(jīng)出現(xiàn)了人民幣貶值預(yù)期，機構(gòu)大量拋售人民幣，導(dǎo)致香港市場上的美元報價比內(nèi)地高出數(shù)百點，兩地匯差峰值達近千點。大量投資者在內(nèi)地買入美元，在香港市場賣出美元，令內(nèi)地現(xiàn)貨市場人民幣對美元不時出現(xiàn)跌?，F(xiàn)象。不論是境外的投機需求還是國內(nèi)銀行業(yè)對外匯的不斷增持，都加大了人民幣貶值的預(yù)期，也助推了人民幣對美元即期匯價盤中連觸跌停。
（二）內(nèi)部原因
中國經(jīng)濟減速加上海外經(jīng)濟體經(jīng)濟減速，令國際投資者對未來中國出口前景感到悲觀。2011年，中歐雙邊貿(mào)易增速低于同期我國進出口總體增速4.2個百分點；中美雙邊貿(mào)易增速低于同期我國進出口總體增速6.6個百分點；中日雙邊貿(mào)易增速低于同期我國進出口總體增速7.4個百分點。從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國出口貿(mào)易受海外市場的影響出現(xiàn)了不同程度下降。海外市場人民幣貶值預(yù)期進一步加強。
居民消費價格指數(shù)CPI不斷升高，通貨膨脹較為嚴重。從2011年年初我國CPI從4.9%一路上漲，7月份達到6.5%，創(chuàng)下37個月以來新高。在此環(huán)境下，國家出臺了一系列措施，例如控制信貸比例，提高存款準備金以及進行比較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控等。盡管2011年11月份我國CPI同比漲幅回落至4.2%，降幅超過大多數(shù)學(xué)者預(yù)期。全年來看，物價已經(jīng)被成功“穩(wěn)住”，但是也對我國經(jīng)濟增長造成了不利影響。中國物流與采購聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，2011年10月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）為50.4%，環(huán)比回落0.8個百分點。2011年下半年以來，制造業(yè)PMI中的新訂單指數(shù)回落較為明顯，平均水平較上半年回落2個百分點左右，其中新出口訂單指數(shù)、積壓訂單指數(shù)和進口指數(shù)這三個指標都顯示出中國實體經(jīng)濟所面臨的壓力加大。2011年12月2日，央行調(diào)查統(tǒng)計司最新的《當前房地產(chǎn)市場形勢分析報告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調(diào)查報告》引起市場廣泛關(guān)注。報告認為，當前的一系列經(jīng)濟和金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。貨幣緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)導(dǎo)致房價下跌。房地產(chǎn)價格作為我國一個重要的經(jīng)濟指標，如果房價快速下跌必然會影響我國經(jīng)濟增長。2011年9月M2增速為13.0%，創(chuàng)2001年10月份以來新低，M2的下降緣于企業(yè)存款的下降，9月企業(yè)存款比8月少了6862億元。在宏觀政策的調(diào)控下，國內(nèi)的投資增速出現(xiàn)了放緩局面，未來投資增速也將出現(xiàn)較明顯回落?？梢哉f，整個市場對人民幣繼續(xù)快速升值的預(yù)期均發(fā)生變化。以上這些因素勢必都會增強各方對美元的需求，造成美元短期內(nèi)的升值。
綜上所述，人民幣對美元的貶值只是短期現(xiàn)象，中國經(jīng)濟的基本面并不支撐人民幣貶值，內(nèi)外部因素才是造成這種現(xiàn)象的根本原因。從目前各種金融機構(gòu)的預(yù)測來看，也都對近期人民幣對美元貶值持相反態(tài)度，從趨勢上看，人民幣升值仍將會是2012年的主題。
二、人民幣多次探底的影響
（一）減少熱錢投機套匯
業(yè)內(nèi)許多專家對于人民幣短期貶值的現(xiàn)象，都持樂觀態(tài)度。從另外一方面說，人民幣匯率迎來了雙向波動，也向境外投資者發(fā)出了警示信號：人民幣匯率不會一路升值，也會向下波動。這會打消一些熱錢來中國投機的念頭，促使我國人民幣匯率正常波動。2011年下半年以來，盡管人民幣對美元匯率走勢發(fā)生了較明顯變化，尤其是9月、11月美元一度大幅走強，但并未對人民幣匯率走向產(chǎn)生顯著影響。通過近年來我國人民幣外匯政策的調(diào)整，人民幣匯率已接近均衡水平，許多業(yè)內(nèi)人士也預(yù)期人民幣未來升值空間較小。在此背景下，人民幣對美元匯率的關(guān)聯(lián)度或?qū)⑦M一步弱化，人民幣匯率將更多體現(xiàn)出自主性的雙向波動特征。很多境外投資機構(gòu)或者散戶游資，對人民幣的走勢判斷都不會像從前那樣十分明朗，投機套匯的風險將進一步加大，不論是對人民幣匯率的波動還是鞏固我國匯改以來所取得的成績，都較為有利。
（二）提高我國出口產(chǎn)品國際競爭力
人民幣貶值會降低中國產(chǎn)品的國際市場價格，減少資本投入的成本，提高是我國出口產(chǎn)品競爭力，可以使我國出口貿(mào)易快速恢復(fù)。目前，“中國制造”遍布世界，中國已經(jīng)成為各國不可或缺的進口來源地。目前我國產(chǎn)品能夠占據(jù)一定的國際市場份額，主要還是依靠中國產(chǎn)品的價格優(yōu)勢，在國際競爭中并不處于主導(dǎo)地位，如果不能進一步控制成本，出口貿(mào)易將遭受前所未有的打擊。一些原來在中國投資建廠的跨國企業(yè)，可能會將投資轉(zhuǎn)移到勞動力更為低廉的國家。某種程度上人民幣的貶值可以延緩這種情況的發(fā)生，使這些企業(yè)能夠轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)“軟著陸”。
（三）部分行業(yè)將受到打擊
外匯負債類行業(yè)包括航空、通信等行業(yè)，由于有較多的外匯負債（特別是美元負債）會因人民幣對美元匯率下跌受到影響，例如，航空公司的飛機大部分是租來的，按照合約每年要定期繳納租金。原材料或零部件進口型行業(yè)，例如合資汽車行業(yè)，由于每年均需要進口相關(guān)的原材料及部件，人民幣貶值將使這些行業(yè)的成本有一定程度的上升。
投資品行業(yè)包括房地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)和具有資源價值的煤炭、有色金屬等行業(yè)，特別是我國的房地產(chǎn)等行業(yè)，以及各個行業(yè)對看空中國的恐懼加強，A股、B股會持續(xù)較長一段時間的低迷。短期內(nèi)會加快房價的下行趨勢，目前房地產(chǎn)行業(yè)正常的融資成本都在20%~25%。加之國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管控非常嚴格，如果房價過快下滑極有可能造成我國房地產(chǎn)業(yè)的“硬著陸”，產(chǎn)生巨大的房地產(chǎn)債務(wù)危機，導(dǎo)致國民經(jīng)濟的非正常發(fā)展。
三、小結(jié)
人民幣對美元的匯率波動對各行業(yè)的影響是較為復(fù)雜和多角度的，往往是利空和利好的綜合。我們可以清楚地看到人民幣短期貶值對出口貿(mào)易、升值壓力、輸入型通貨膨脹以及人民幣匯率彈性的增強構(gòu)成利好，從經(jīng)濟方面看，如果我國能繼續(xù)保持健康穩(wěn)定快速的發(fā)展，人民幣未來必將能成為國際強勢貨幣。但從長遠來看人民幣對美元升值的壓力并沒有減弱，人民幣并不能完全擺脫美元的束縛，其中房地產(chǎn)業(yè)會將受到巨大的影響，境外套取利差的游資會伺機而入。
［參考文獻］
