時間：2022-05-03 18:00:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發項目，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：TU972文章標識碼：A
一、房地產開發項目景觀設計的特點
在進行房地產開發項目景觀設計時應根據不同場所的不同建筑功能進行設計，設計過程中還應該綜合當地的歷史文化、地域特點、自然環境、人文因素等多方面的內容。一般來說，房地產開發項目的景觀設計具有下述特點：
1.1、限制性特點
房地產開發項目景觀設計時具有限制性特點，這是因為在景觀設計過程中，應嚴格按照相關的標準、規范進行設計，相關的指標必須達到要求，比如說綠化率指標、消防登高面、車位指標、消防車道、地面規劃等都需要達到要求，因此景觀設計具有限制性特點。
1.2、復雜性特點
房地產開發項目景觀設計時具有復雜性特點，景觀設計需要綜合考慮到設計的條件、范圍以及室外管網等等，會存在許多交叉的界面，在進行景觀設計時就要有效的處理這些專業之間的關系，才能確保景觀設計的可行性，因此景觀設計具有復雜性特點。
1.3、針對性特點
房地產開發項目景觀設計時具有針對性特點，這是因為景觀設計需要根據具體的房地產開發項目進行合理的策劃、定位，并且要對開放項目所針對的客戶全體以及建筑產品的特點進行綜合性的考慮，之后進行具有針對性的設計，確保房地產開發項目的景觀設計與客戶的要求以及項目的特點保持一致。因此景觀設計具有針對性特點。
1.4、獨特性特點
房地產開發項目景觀設計時具有獨特性特點，這是因為在進行景觀設計時需要根據不同的建筑空間、場地特點、建筑風格設計出獨具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產開發項目的點睛之筆，因此景觀設計具有獨特性特點。
二、房地產項目景觀的各階段設計
2.1、總體環境布局優化階段
景觀設計在總體環境布局優化階段需要對項目周圍的環境、地理條件、道路交通、建筑規劃的指標等因素進行分析。在前期的規劃階段就應開始從項目的景觀規劃的角度提出對總體環境布局的優化策略，確保景觀設計和房地產開發項目的建筑風格保持一致[1]。
2.2、概念方案設計階段
房地產開發項目的景觀設計應該符合項目整體概念方案的要求。在進行景觀設計之前應該對目標客戶的需求進行考察并將其融合到景觀設計中，是指成為該項目的紅葉子。
2.3、方案設計階段
方案設計階段應在建筑空間關系以及整體布局的基礎上進行景觀設計，并確保其使用功能。設計過程中還需要協調好場地空間關系以及功能布置之間的關系[2]。房地產開發項目的景觀設計應該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。
三、房地產開發項目景觀設計的發展
3.1、房地產開發項目景觀設計應向著專業化方向發展
設計過程中采用專業化的設計理念和設計流程進行輔助設計。房地產開發項目景觀建筑設計過程中已經逐步興起了房地產開發項目景觀輔助設計并受到了人們的青睞。房地產開發項目景觀設計趨于專業化發展，比如說智能系統的使用、室內裝飾以及室外環境設計都采用了高科技的智能技術，使得建筑更加人性化、現代化、安全化。
3.2、房地產開發項目景觀設計應向著綠色化的方向發展
為了迎合綠色環保的理念，建筑設計也將房地產開發項目景觀小區的綠地率不斷提高，并且在進行房地產開發項目景觀設計時與房地產開發項目建筑設計完美結合，使得小區的綠化水平進一步提高，小區的環境質量大幅度提升[3]。并且房地產開發項目景觀設計已經在逐步滿足人們對一梯一戶的需求。
3.3、房地產開發項目景觀設計應向著策劃設計的方向發展
房地產開發項目景觀建筑設計已經住不成單純的技術設計向策劃設計的方向發展開來，也就是說將房地產開發項目景觀設計看做是動態的設計過程，應該根據市場需求、迎合消費者心理等方面進行房地產開發項目景觀設計。并且房地產開發項目景觀設計逐步走向市場化，使得房地產開發項目景觀設計充滿活力。
3.4、房地產開發項目景觀設計應向著精品化的方向發展
房地產開發項目景觀設計應采用更加精細化的設計手段。精品設計將是設計單位的核心競爭力，也將會帶來較高的經濟效益。精品房地產開發項目景觀設計一方面展現了房地產開發項目景觀的自身的價值，另一方面也體現了房地產開發項目景觀設計自身的價值，精品房地產開發項目景觀設計將會改變人們的生活品質，創造更美好的生活環境。
四、房地產開發項目小品建筑設計方法
4.1、小品的規劃設計還應該做到實用性、人性化、觀賞性的完美結合。因此在進行房地產開發項目小品的建筑設計時應不斷提高設計人員的責任意識，并要求合理的協調環境效益、經濟效益和社會效益三者之間的關系，最大限度的保護生態自然環境，并與當地的地域文化和歷史背景有機結合起來。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環境相協調、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。
4.2、房地產開發項目小品的建筑設計不能局限于表面的美觀還應該提升小品的文化內涵。這就要在設計時進行巧妙的立意，并且應賦予小品一定的文化內涵，除此之外，還應將小品的在園林的局部空間上營造主體的美感。再者，房地產開發項目小品建筑設計應與當地的玩呢哈相結合，不僅能夠體現地域文化特色還能提升園林的文化內涵和藝術品位。使得房地產開發項目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。
4.3、在進行房地產開發項目小品設計時應該選擇合適的材料，優質的材料能夠提升小品的品質，還能做好整個園林景觀的陪襯，設計過程中還應注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協調好，發揮最大最好的景觀效果。經濟的快速發展帶來了各種各樣的建筑材料，在進行房地產開發項目小品設計時應該盡可能的使用節能環保材料，并根據實際情況選擇合適的節能環保材料。但是考慮到天然材料的價格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來迎合環境的美觀。除此之外，還應盡量使用可回收利用的材料來降低對環境的污染，再者應該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過程中容易腐蝕的材料。
4.4、房地產開發項目小品建筑設計時還應該遵循經濟性原則，根據現有的技術水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經濟性的設計方案，確保小品的設計能夠彰顯其核心價值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進行小品設計時考慮到小品的功能性要求，應該堅持以人為本的設計理念。比如說在進行座椅的設計過程中，除了要保證座椅的設計風格與園林景觀風格相一致之外，還應該根據座椅的位置進行合理的調整，比如說在廣場中的座椅可以設計為圓柱形的，應確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應該設計成寬大舒服，在樹林下的座椅可以提升其文化內涵，設計成木制的或者是搖籃時的來滿足人們美的享受和心靈的體驗。
五、結束語
景觀設計使得房地產開發項目具有了園林般美好的意境，創造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優秀的景觀設計可以大幅度提升房地產開發項目的品質，成造出優美的居住氛圍。
參考文獻：
[1]蘇坤坪.淺談綠地的場地設計、雨水利用與景觀――結合廈門石塘立交橋綠地的景觀設計[J].建筑與文化,2008,07:111-115.
[2]尹欣.用專家的聲音喚醒房地產精品時代恒大旗下新開發項目金碧海岸花園的景觀設計接受專家評審[J].房地產導刊,2005,Z1:108.
【關鍵詞】房地產開發項目；投資控制；策略分析
房地產開發項目的投資控制，需要相關人員根據科學的技術原理，科學的計價方法計價依據，在房地產開發項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產開發項目投資控制己有的經驗，進行工程開發成本的減低，然后提供房地產開發商的投資效益。
1 房地產開發項目投資的組成和房地產開發項目投資的影響因素分析
1.1 房地產開發項目的投資組成
房地產開發項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態的投資部分，另一種是靜態的投資部分。靜態的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態投資部分是房地產開發項目的建設期內，由房地產項目開發建設需要繳納的固定資產調節稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。
1.2 影響房地產開發項目投資的因素
影響房地產開發項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規劃設計、工期、項目質量以及項目范圍。項目質量指房地產開發項目為了滿足項目既定的質量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質量失控帶來的補救工作以及質量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產生一定的質量成本。項目范圍指房地產開發項目的標準、規模、配套設施等情況會影響到房地產開發項目的投資.資源耗用量是由房地產內部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。
2 房地產開發項目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業市場部門分析或者開發商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調查、營銷戰略，這些都可以影響房地產開發項目的功能、規模、定位情況。土地評價階段需要開發商考慮到產品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產開發投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產開發商能夠根據現有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數據平臺，讓有豐富經驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規模進行確定或者在項目的最優產量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質量，使投資得到客觀控制效果。優化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節約大量資金。
2.3 設計階段的投資控制策略
在房地產設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產地開發項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優先考慮到設計質量，然后再去考慮設計成本；②要根據合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規劃設計方案，結合好價值工程優化設計選定的方案計劃；④需要創新設計理念，提高產品的附加值，增大房地產樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。
2.4 采購階段的投資控制
項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制。考慮到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養合同談判的能力，優化房地產項目的合同條款，使合同風險得到有效轉移。④建立動態的符號市場價格的數據庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。
2.5 合同實施階段的投資控制策略
當項目產生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質量目標，以及項目功能目標的調整。①是預測成本以及評價經濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監督跟蹤工作；③需要把工程監理單位的應有效用發揮出來，考慮到房地產開發項目施工的實際情況，正確估計出房地產開發項目的工期以及費用，然后協調好房地產開發項目變更帶來的相關事項，跟蹤監督房地產開發項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產開發商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發生，還要根據合同的判決情況進行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗收時的投資控制策略
當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產投資控制的核心內容，即根據房地產開發項目簽訂的合同來結算審核房地產項目。房地產項目的合同雙方根據合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產開發項目產生變動的工程量，、根據有關文件規定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產開發項目的投資，對房地產工程結算文件的數據信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產開發項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產開發商以后進行相似項目開發時帶來有效的數據信息支持。
3 結束語
房地產屬于資金比較密集的產業，對房地產開發項目進行投資控制，需要在房地產開發項目的投資決策階段、發包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產開發項目投.資控制既定目標的實現，本文先是論述了房地產開發項目投資的組成以及影響房地產開發項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產開發項目投資控制的策略。
參考文獻
[l]陳文科.房地產開發項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.
[2]劉洪磊，董培生.代建項目的投資控制策略田.價值工程，2010（17）.
關鍵詞：房地產企業 財務管理 問題 措施
財務管理是企業管理中的一項重要內容，對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分顯著的作用。房地產開發行業資金投入量大，回收周期長，財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產開發企業的宏觀調控政策后，房地產企業融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業能夠自如應對財務風險，房地產開發項目財務管理的重要性日益明顯。
一、房地產開發項目財務管理的重要性
（一）引導正確的投資決策
房地產開發項目多為重大投資項目，投資風險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務分析和預測是項目可行性研究的核心內容，對投資決策起著非常重要的作用。
（二）保持安全的資本結構
房地產開發屬于資金密集型行業，資金投入量大，科學合理的融資渠道和資本結構是保證企業長久發展的基礎。
（三）保證資金的科學管理
房地產項目開發周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產開發項目財務管理工作中存在的問題
（一）投資前財務風險揭示不足
房地產企業項目開發活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發活動才能完成開發產品，在這個相對較長的開發周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業做出錯誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國內大多數房地產開發企業的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發行業宏觀調控政策的陸續出臺，銀行對房地產業的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業放款的監控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產開發行業的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。
（三）疏于現金流管理
房地產開發作為資金密集型行業，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續出現較大的負數，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財務預算管理流于形式
全面預算管理越來越被企業所采納，但在實際執行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算，但在預算執行過程中控制力度薄弱，預算執行缺乏剛性，預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監督性，不利于對執行者的考核。
（五）稅務籌劃觀念淡薄
與其他行業相比，房地產開發行業稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產開發企業經歷了一個較長時期的高速、高利潤率發展時期，在高速發展和高利潤的條件下，很多企業忽視了稅務籌劃工作。隨著房地產宏觀調控政策逐步發揮作用，房地產行業利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。
三、房地產開發項目財務管理工作的優化措施
（一）建立風險評估系統，充分揭示項目風險
房地產行業是受國家宏觀政策影響更明顯的行業，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高對政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分，項目實際執行金額與預算指標金額發生較大偏差時，會使企業實際投資成果達不到預期，甚至會出現投資失敗的可能。企業可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數，減少因財務分析人員對風險的個人偏好不同而導致不同人員的財務分析數據偏差太大，而使得分析結果失去可采納性。
（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風險能力
首先，積極發掘內部融資的潛力，房地產企業內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率，降低資金成本。
其次，開發貸款是房地產開發企業外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業的宏觀調控政策使得銀行開發貸款的門檻變高，但對于符合開發貸款條件的開發企業和開發項目來說，銀行貸款仍為融資的最優方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發貸款，開發企業應在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業自有資金占用量減少，降低資金短缺風險。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業一旦不能取得銀行貸款，應有其他資金及時流進來補充。同時，企業在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業通過多種途徑籌集資金已經成為可能；在滿足條件的情況下發行公司債券；發行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權；通過信托公司或投資銀行發行集合型理財產品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發展態勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較小；自持資產規模較大的房地產公司，可以利用自持資產設立基金，亦或將自持資產打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數目非常可觀。
（三）實施全面預算管理
房地產開發企業各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業應建立全面預算管理制度，在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執行。全面預算的實施使項目開發活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預算管理同時還起著考核依據的作用。
（四）利用稅法優惠政策進行稅務籌劃
大多數房地產開發企業對工程開發成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產開發企業稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業稅、所得稅，企業研究稅法的相關規定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規定利息支出凡能夠按照房地產項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據實扣除，否則可以按照土地使用權成本加開發成本的10%計算扣除，企業可以根據項目土地成本和開發成本以及融資的實際情況，在符合稅法規定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發項目，虧損形成的所得稅資產無法轉回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發項目，以合理節約所得稅支出。
（五）開展項目后評估工作，建立經驗教訓案例庫
開發項目經濟效益是后評估工作中一項重要的內容，而經濟效益也反映出企業對于開發項目的財務管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結項目開發過程中各項活動執行的效果，企業可以根據評估結果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經驗和教訓可以幫助新項目節約時間和經濟成本，避免重走彎路。
一個企業在風云變幻的商場上生存會面臨各方面的風險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風險。資金鏈的正常運轉就像身體中的血液循環，資金鏈斷裂就像血液循環中斷，即便企業是再高大的巨人，血液循環中斷也難以生存，而財務管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業應高度重視財務管理工作，通過完善的財務管理控制體系使企業能夠更好地適應千變萬化的外部環境。
參考文獻：
[1]劉成高.中國房地產業可持續發展研究[M].成都：西南財經大學出版社，2008
【關鍵詞】房地產開發項目；成本控制；設計階段；施工階段
合理有效地控制項目開發成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，也可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點，在開發建設的全過程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認為房地產開發項目成本控制的2 個關鍵階段是：設計階段和施工階段。
長期以來，我國普遍忽視工程建設項目設計階段的成本控制，結果出現有些設計粗糙，設計深度不夠，工程投資失控，造成三超現象嚴重（概算超估算，預算超概算，結算超預算） ，甚至“爛尾樓”。房地產開發項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產發展商普遍存在的一種共識，他們認為只要對施工階段的監控予以加強，就一定可以大量節約成本。然而，最終結果是，房地產發展商們待項目建成后卻發現這樣的處理方法并沒有致使成本下降。而該問題的關鍵是在于他們忽視了設計階段的監控環節要有效地控制項目開發成本[9]。筆者認為首先就要做好項目設計階段的成本控制，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。
房地產開發項目設計階段的成本控制內容主要包括基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費。規劃設計是立項后對項目的功能、工藝、成本等技術經濟指標、實施方案進行的事前規定， 開發商商將根據這一階段的成果完成項目的建據測算設計費在項目開發建設全過程費用中所占比例較少，一般只占施工階段建安成本的2 %～3 % ，但對項目工程造價的影響可達75 %以上；由此可見，設計階段的成本控制既是必須的又是行之有效的首要控制階段，同時在此階段控制造價也能起到事半功倍的效果。據有關資料測算分析，合理科學的設計可降低工程造價10 %左右[1]。但現階段在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得很少，沒有將項目的技術、經濟有機結合起來綜合分析考慮后才進行設計。設計階段的成本控制對項目投資的影響是極其重要和深遠的，必須引起房地產開發企業的高度重視，應積極采取有效措施進行預控，具體可采取的主要措施如下：
1.1 推行設計招標或設計方案競賽，優選設計單位
設計招標制度的推行為開發企業在規劃設計階段提高設計質量，進行投資控制提供了契機。在設計招標過程中，開發企業就需認真對投標方案的合理性、經濟性進行評價和比較，在滿足設計任務書各項技術指標的前提下，把設計的經濟合理性細化后納入評標條件，給予較大的評標分值，以提高設計人員設計經濟意識和促使設計人員主動控制設計的經濟合理性。眾所周知，設計是工程建設的龍頭，當一份施工圖付諸于施工時，就基本決定了工程質量的好壞和工程造價的高低，也就是說項目的成敗在設計階段已大體定型，這一點應引起開發企業決策層高度重視。比如：在方案設計時很多單位都能做到2 個以上方案進行技術比較，但在經濟上是否合理卻考慮很少。因此，推行設計招標，引進競爭機制，迫使設計競爭者對建設項目的規模、工藝流程、功能方案、設備選型、投資控制等作全面周密的分析、比較，樹立良好的經濟意識，重視建設項目的投資效果和全壽命使用成本[16]，用最經濟合理的設計方案參加競賽或投標已勢在必行。而開發單位通過應用價值工程理論等方法對設計方案進行多方面比較和技術經濟分析，從中選出技術上先進、經濟上合理、既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價的技術方案也是不可省略的步驟。
1.2 開展限額設計，事前有效控制成本
所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證滿足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設計并不是一味地考慮節約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學，尊重實際，實事求是，精心設計和保證設計科學性的先進的設計理論方法。要求設計單位在工程設計中推行限額設計，采取投資分解和工程量控制手段定量分析計算各專業的設計內容，技術與經濟相結合，用數據說話，在設計時應充分考慮施工的技術可能性和經濟合理性，特別注意選用建筑材料、設備的經濟性，杜絕使用那些技術未過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量采用標準化的設計，各專業設計要嚴格按照建筑模數、建筑標準、設計規范、技術規程等進行設計；同時責令設計者在設計過程中承擔相應的設計技術經濟責任，以其應承擔的責任約束設計行為和設計成果，督促其把握好項目功能（ 質量） 標準和價值標準的協調統一，力保限額設計指標的實現。限額設計也絕不是房地產開發商說個數或定個單方造價就限額了，更重要的是：首先要將這個限額按專業進行分解，看其是否合理；其次若第一步分解的結果合理，則應按各單位工程的分部工程再進行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，然后，在設計過程中要嚴格按照限額控制設計標準；若以上的分解分析沒有得到滿意的答案，則說明該限額不可行，必須修改或調整限額，再按上面的步驟重新進行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。限額設計的技術關鍵是要確定好限額，控制好設計標準和規模。要注意在設計之前， 對限額進行分解分析是不可或缺的一步。
在實踐中，企業應向委托設計單位詳細說明開發項目品質和成本等方面的要求，并采用限額設計制度控制目標成本。同時企業應對項目進行價值功能分析，注重設計方案中各項技術經濟指標是否符合項目品質定位，材料設備定位是否符合產品品質定位。最后企業應對設計方案分析比較，在保證項目質量的前提下進一步優化目標成本[2]
1.3 改變設計費取費辦法，實行設計質量的獎罰制度
現行的設計費計算方法，不論是按投資規模計價，還是按平方米收費，設計單位都沒有任何經濟責任；不管工程設計質量的好壞，不論投資超不超預算，甚至不管建設項目有沒有實施，設計人員有沒有到現場服務，只要出了圖紙，就得給設計費[17]。特別是按投資額的百分比計算，使得造價越高，收費也越多，這種計費辦法難以調動設計者主動地考慮降低造價、節約投資的積極性，更不利于工程造價的控制，也助長了設計單位只重視技術性，忽視經濟性的思想。實際工作中經常會碰到設計過于保守或設計功能沒有達到最優或在施工過程中隨意變更，致使工程造價居高不下和決算價大大超出原概算的情況，其對建筑業的正常發展造成了較大的不良影響。因此，應對現行設計費的計費方法進行改革，建立激勵機制，試行在原設計計費的基礎上，對因設計而節約投資，按節約部分給予提成獎勵， 因設計變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設計費，實行優質優價的計費辦法，這樣將有利于激勵設計人員精益求精地進行設計，增強設計人員的經濟意識，時刻考慮如何降低造價，把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中。另一方面，對設計費也預留一個百分數尾款，待工程竣工結算后再結清最后的尾款，這樣就可防止設計人員在施工過程中隨意變更或不到現場進行技術指導的現象，同時迫使設計單位重視建設項目的投資控制。
1.4 推行設計監理制度
目前，雖然我國推行施工階段建設監理制，但政府主管部門一直未出臺設計監理制度，即設計階段的監理制還未強制執行。讓一部分有經驗的監理人員參與到設計階段來，在一些開發單位已經實施，并取得了較好效果。推行設計監理，從項目可行性研究階段就參與進去，協助開發商調研、考察、立項，論證方案的可行性并提出合理化建議，可以減少設計過程中可能存在的缺陷與失誤，提高設計質量，有效控制開發成本。
1.5 加強設計質量控制
設計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段不必要的修改，從而增加工程造價，應把設計做細、做深入。因為，設計的每一筆每一線都是需要投資來實現，所以在沒有開工之前，把好設計關尤為重要，一旦設計階段成本失控，就必將給施工階段的造價控制帶來很大的負面影響。據西方一些國家分析，設計費一般只相當于項目全壽命費用的1 %以下，但正是這少于1 %的費用對工程造價的影響度占到75 %以上。由此可見，設計質量對整個項目的效益是至關重要的，設計階段的成本控制對提高設計質量，促進施工質量的提高，加快進度，優質高效地把工程建設好，降低工程成本也是大有益處的。
1.6 采用合同措施，嚴格控制造價
應在設計合同條款中，明確各項設計變更確認批準程序及相應限制條款，如采取預留設計質保金方法，當由于設計單位原因造成設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費。綜上所述，設計階段的造價控制雖然并不那么輕松，但它卻真正體現了事前控制的思想，確實能起到事半功倍的效果，達到花小錢辦大事的目的。合同的條款設立必須嚴謹，盡量做到全面細致。要根據經驗，將在合同實施過程中容易產生爭議、分歧的地方事先考慮周全，在合同訂立時就給予明確處理方式，給出定量、定性的處理方法。合同條款中不應出現含糊不清的詞句，合同條款必須只有一種解釋，避免以后出現扯皮現象[6]。
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了解變化 把握填報口徑
統計口徑是統計數據所采用的標準和要求，只有把握正確的填報口徑，在填報報表時才能不走彎路、少出錯誤。根據國家統計局要求，2011年北京市統計局對房地產開發項目月報進行了修訂，除去指標增減有細微變化之外，對投資指標的填報口徑也做了調整：
一是土地購置費填報口徑的變化：自2011年定報起，房地產開發項目從永久性工程開始施工起填報投資完成額，只購買土地、尚未開工建設時，不能填報土地購置費；待項目開工后，一次性填報與本項目有關的、已經支付的全部土地購置費用。
二是一二級聯動項目投資的填報方法：如果企業開發的項目屬于一二級聯動的，即由同一家企業進行土地的“七通一平”和后續二級開發建設的，由于其“七通一平”投資額屬于前期費用，應待項目開工后，再將已完成的“七通一平”投資一次性計入“自年初累計完成投資”和其中項“建筑工程投資”中。
多方取數 精確核心指標
X202表中的“自年初累計完成投資”是該表的核心指標，由“其中項”、“按構成分”、“按房屋用途及面積分”構成，由于涉及多個不同層面的分組信息，所以準確性至關重要。其含義是指從本年1月1日起至報告期末完成的全部用于房屋建設工程和土地開發工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。它主要包括：“建筑工程”、“安裝工程”、“設備工器具購置”和“其他費用”，以上四項之和即為“自年初累計完成投資”（見圖1）。
這里有幾點需要注意：1.“建筑工程”是項目興工動料發生施工活動時才會產生的投資，而且必須以反映工程實際的形象進度為準。所以在填報時應該以監理月報上認定的工作量為準，但統計人員在填報時往往按照財務實際支付的工程款填報，這是錯誤的。主要原因在于，財務實際支付的工程款與工程形象進度一般不一致，會出現多報或漏報投資的情況。2.“安裝工程”和“設備工器具購置”是配套指標，只有達到固定資產標準的設備和工器具在進場開始安裝時才填報這兩個指標，安裝費用計入“安裝工程”，設備價款計入“設備工器具購置”。3.“其他費用”指標應區別于財務上的“其他費用”，它是指項目在開發過程中發生的土地購置費、大市政費、四源費（煤熱自來水污水）、貸款利息、勘察設計費等一系列費用，源于財務部門的開發成本明細賬，為財務實際支付價款。注意要根據制度中指標解釋逐筆分析成本賬科目是否應計入“其他費用”，不要出現漏填的情況。
由此可以看出，“自年初累計完成投資”數據源于實際工程進度及項目全過程的財務實際費用支出，涉及到企業的工程、前期（成本核算）和財務等多個部門，所以在填報時統計人員不僅要理解指標含義，還要與內部各部門協調溝通、多方取數，才能保證填報口徑正確、數出有據（見圖2）。
不重不漏 巧填配套指標
X202及續表分別體現的是投資完成情況和施竣工銷售面積情況，二者看似獨立，其中有很多指標是需要成對甚至成套填報的，掌握了這些指標的填報方法，不僅能減輕統計人員一部分工作量，也能減少報表指標漏填的情況。
第一組指標是X202表中的“自年初累計完成投資”與續表中的“房屋施工面積”要同時填報。根據房地產開發制度要求，一般情況下，項目實際開工建設才視為有投資發生，所以：
“房屋施工面積”>0，則“自年初累計完成投資”>0。
只有單純拆遷和土地一級開發項目或者房屋已于以前年度竣工，目前只進行預算內的后期裝修工程時，“房屋施工面積”=0。
另一組是X202表“本年新增固定資產”與續表“房屋竣工面積”、“房屋竣工價值”要成套填報。當建設項目取得四方驗收單或《竣工驗收備案表》時，需要在續表中填報“房屋竣工面積”和“房屋竣工價值”及其中項，這時還要在X202表中填報“本年新增固定資產”指標。需要注意的是：1.“本年新增固定資產” 是指為社會提供的固定資產，不反映企業本身固定資產的增加；2. 要與“房屋竣工價值”相區別，“本年新增固定資產”指在報告期已經完成建造和開發過程并交付使用的房屋和土地開發面積的價值，包括建安工程投資、交付使用后的設備、工器具購置以及扣除土地出讓金的其他費用。而“房屋竣工價值”僅為竣工房屋本身的建造價值，不包括購地等費用。所以：
“房屋竣工面積”>0，則“本年新增固定資產”≥“房屋竣工價值”>0。
加強溝通 關注易漏指標
通過月報審核，筆者發現X202及續表中有一些指標相對比較獨立，通過平臺上的邏輯審核公式很難發現其是否錯誤。所以在填報這些指標時統計人員需要格外注意，多與相關部門溝通，關注數據變動情況，以免出現錯誤或漏填的情況。
關鍵詞：房地產開發項目，項目管理
房地產開發中的工程建設是一項投資額巨大，建設周期長，技術復雜的工作，是整個房地產運營過程中至關重要的一個環節，是決定房地產企業經濟效益的根本因素。因此如何搞好工程項目的開發管理，是一個很值得探討的話題，在此筆者結合在房地產行業多年的工作經驗談一些自己對房地產開發項目管理的一些看法，對如何做好房地產開發的項目管理作一論述。
房地產項目管理包括了工程項目質量、工程項目進度、工程項目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。而項目質量、項目進度、項目成本是整個項目管理的核心內容，是工程項目管理的重點。項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理三者之間是既相互對立，又相互統一的關系。如果要得到較高的工程質量，就要增加投資，多花費時間；如果要縮短開發周期，加快工程進度，就可能影響工程質量和增加投資；如果要節約投資就要影響工程質量，降低功能配置。所以說三者之間存在著對立關系，但同時三者之間又有其統一關系。增加了開發的投資，看似增加了投資成本，影響了效益，實則不然，增加投資會促進工程建設進度，縮短開發周期，促進投資的早回收，項目周期效益得到了提高，更有利于企業下一步的可持續發展；提高工程質量標準和功能配置增加了一次性投資和建設周期，但卻能節約項目建成后的延期費、周轉費和維修費，從而獲得更好的投資經濟效益；如果將進度計劃制定的科學合理，并執行得力的話，在有效縮短建設工期的同時，也會獲得較好的工程質量，投入較低的工程費用。可見在工程管理中應充分協調好三者之間的關系，全面的權衡，找到三者之間的一個最佳結合點是關鍵。
下面就如何做好各項管理工作做一論述。
一、項目質量管理
工程質量的好壞及工程配置的高低直接影響到產品的銷售或租售，是開發商樹立品牌的重要影響因素，與開發企業的聲譽與長期發展息息相關。因此一個項目的工程質量就是工程項目的生命，并且工程質量一旦出現就會很難修復，并且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設過程中一定要做好質量的預控，將質量問題消滅在萌芽狀態中。
應該從以下幾個方面抓好項目的工程質量的管理：
1.做好設計優化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現差錯，是否符合開發企業產品定位要求等。設計出現差錯或不合理直接帶來工程中的質量問題，所以要嚴把設計質量關，充分做好設計的優化工作。
2.確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質到施工操作人員的素質都要認真考察和選擇，這些都直接關乎到工程的質量。
3.對施工方案、方法和工藝及相關的技術措施進行有效控制。
4.嚴把材料關，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質量。
5.控制好施工中用到的機械、設備的質量。
6.認真做好施工過程中的跟蹤監控、檢驗和指導糾錯工作。
對質量的控制重點就是要做好防范和預控，就是對可能出現質量問題的各個環節的影響因素進行控制。當然一旦出現質量問題就應該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質量問題。論文參考。
二、項目進度管理
工程項目的進度對開發企業的重要性是不言而喻的，如何做好項目的進度管理自然就成為一項很重要的工作。對進度的管理應該從項目之初就開始著手。
1、首先要做好項目設計前的準備工作：
（1）確定工期總目標。
（2）編制項目總進度計劃。
（3）編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執行。
（4）施工現場條件調研和分析。論文參考。
2、緊接下來要做好設計階段進度管理工作：
（1）編制設計階段工作進度計劃并控制執行。論文參考。
（2）編制詳細的出土計劃，并控制執行。
3、做好施工階段的管理工作：
（1）編制施工總進度計劃并控制其執行。
（2）編制施工詳細階段性計劃并控制其執行。
做好這些工作的同時我們應該看到影響項目進度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環節任務完成的影響。詳細的列出各環節可能出現的各種影響因素，并事先做好規劃，提前采取及時有效的措施來消除，解決各個存在的影響因素以保證各環節計劃的有效實施。
影響進度的因素有：人的因素、技術、材料設備與構配件、施工機械設備、資金、自然環境和社會環境等等因素，其中以人的因素為最多，有開發商、設計單位、施工單位、供貨單位以及監理單位，還有政府部門、建設主管部門、有關協作單位和社會其他相關單位等等。
要做好各種因素的分析研究，對影響各個環節計劃完成的所有因素做好提前的處理準備。
三、項目成本管理
施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據及照片資料等，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。
房地產開發是個大投入、大產出的生產活動，資金對每個開發企業都是至關重要的，充分的管理好開發的成本是非常必要的。對于開發成本包括了以下幾方面：
（1）土地費用
（2）前期工程費
（3）建筑安裝工程費
（4）基礎設施費
（5）公共配套設施費
（6）開發間接費
（7）財務費用
其管理分為兩個大的階段：（一）策劃、設計階段的成本管理（二）發包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點在于設計階段。從國內外相關統計數據來看，影響項目投資最大的階段是占開發項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段：在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%，可見成本管理的關鍵在施工以前的投資決策和設計階段。很多房地產企業將重點放在第二個階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
四、項目協調管理
在現實的房地產操作中，并不是對每一個階段都進行控制，而是根據價值工程分析各個階段的可控性。在管理的過程中，管理收益隨著管理過程的增多邊際效益遞減，而管理成本邊際增加，這些成本最終會轉移到消費者，因此，房地產管理的價值就是尋求銷售價格的最小化。實現的方法主要是用價值工程。所謂價值工程是一種方法學，是一個組織化過程，是在滿足質量、可靠性、施工和其他重要因素的同時減少不必要成本的全壽命周期管理。
總言之，房地產開發項目管理是一項龐大而復雜的工作。既要分清主次，抓住重點；又要各項兼顧，協調推進；既要統籌全局，又要重視細節。需要在實踐過程中不斷學習、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產開發的項目管理工作。
【關鍵詞】房地產；房地產開發；成本控制
0 前言
伴隨著中國房地產市場由快速增長的成長期進入穩定增長的成熟期，中國地產界對于地產的競爭也逐步規范化。房地產開發商如果還想取得像房地產市場成長期那樣豐厚的利潤，則必須從自身出發，除了提供滿足市場需求的房源供給外，還必須進行成本控制，嚴格控制各種成本費用的支出。“利潤＝銷售收入－成本費用”這個簡單的公式，簡單明了的反映了企業進行成本管理和成本控制的重要性和必要性。
1 設計階段的成本控制
房地產開發設計的階段，是房地產開發項目在其成本控制方面的關鍵和重點。在項目設計的階段對于項目投資的影響是極為重要的。項目的設計階段是項目建設的靈魂, 既是處理技術與經濟關系的關鍵性環節, 也是控制項目投資的重點階段,必須加強設計階段的投資控制。只有設計上把技術和經濟結合起來，優化設計方案，項目的成本才能得到有效的控制。根據以往開發項目的統計，設計費一般只占建筑工程總造價的10%左右，但正是這10%的費用，對工程造價的影響卻占70%以上。按價值工程的理論來說，加大設計費的投入可以降低建設項目的成本，即增加設計費可節約總工程的造價。
2 招標投標階段的成本控制
2.1 項目招標過程中的成本控制
在招標過程中成本控制，業主方應注意與加強以下幾點：
2.1.1 招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。
2.1.2 做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。
2.1.3 合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。
2.2 做好合同的簽定工作
應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的，如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。
2.3 施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。
在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。從管理模式上著手，建立建設監理制，追求項目投資的有效控制按照監理規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。從技術措施上展開項目投資的有效控制對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。從經濟措施上展開項目投資的有效控制嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。例如:占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。甲供材料須根據工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。
3 竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。
加強項目竣工后的評估管理主要從以下幾方面進行評價：
3.1 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本之間的差異，評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性。
3.2 比較項目結算成本與《目標成本指導書》的成本差異，評價成本管理工作的有效性。
3.3 分析各期《項目動態成本分析報告》，評價項目成本管理的科學合理性。
3.4 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響。
3.5 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度，評價材料成本的合理性。
3.6 抓好物業管理、提高物業管理水平現在很多房地產企業都衍生了為自己服務的物業公司，開拓了公司的業務，從而減少很多不必要的麻煩。國外成熟的房地產市場經驗表明市場上純開發式的房地產企業會越來越少，更多的企業將轉向開發與物業出租和物業服務并舉的領域，取得穩定收益并保持繼續發展。
4 結束語
在實施全過程成本控制過程中，既要全面綜合考慮，還要重點把握對關鍵點控制，使建設實施階段，在投資控制、質量控制、工期控制、安全控制等階段統一起來；同時，應采用動態管理理論，確定成本目標，采取主動控制，實施科學動態管理。從而對提高房地產企業的競爭力、取得更多的經濟利益服務。
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關鍵字：項目管理、質量管理、溝通管理
隨著我國經濟水平的發展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區項目的開發紅紅火火，設計、生產和管理取得了長足的進步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產開發商對住宅小區項目開發策化和設計階段越來越重視。以往開發商搞到地皮，找幾個人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經一去不復返了。
建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此在建設項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。
項目管理是二十世紀五十年代后期發展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當的稱謂應該是按項目進行管理，即把持續進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發公司決策和設計人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。）可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。
因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。
方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀系統，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。
在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。
在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。
項目資源的管理對產品的質量影響很大。在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。房地產公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。項目質量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質量控制措施。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性將會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環節出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。
2009年本人主管的部門是工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業技術職務的職責，發揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。
現就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：
一、 生產任務完成情況：
1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬?，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。
2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：
第一步：思想觀念改變：
國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。
第二步：管理模式改變
俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。
第三步：技術力量改變
通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。
工作中存在的主要問題：
1、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。
2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。
3、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。共3頁,當前第1頁1
4、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。
5、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。
6、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
6、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。
7、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。
8、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。
XX年年的收獲
一是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。
二是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。
三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。共3頁,當前第2頁2
2009年工作計劃和展望 ：
1、隨著公司各項制度的實行，可以預料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強技術知識的學習和擴充，作為領導干部和專業技術人員首先要有領導部下的能力和過硬的技術本領，這樣才能在競爭激烈的市場經濟條件下不被社會淘汰，同時才能保證公司的產品－房子擁有較好的質量。
2、 要發揮企業員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強團隊建設，打造一個業務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，要充分發揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質，樹立起開拓創新、務實高效的部門新形象。通過我們靈活的學習，增強了職工的凝聚力，引導他們樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，積極開展了創建學習型職工活動，使我們的各項工作都能順利的進行。
3.注意培養人才：在市場經濟的環境下，企業的競爭已經成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青技術骨干的培養力度。隨著公司的逐漸壯大和發展，公司2009年即將開發的項目有許多等。每個項目少需3～4名技術人員，平均起來需要10～18名技術人員，而公司目前人員情況承接這些項目是有很大難度的，主要情況在于：
1）目前公司能到現場一線進行項目管理的專業技術人員只有12人，難以滿足2009年項目管理的需求；
2）老員工即將退休；
3）缺少年富力強，能獨立承擔項目管理工作的人；
公司應重點加緊對員工的培訓工作，尤其是年青人的培養工作，以此來大幅度提升公司員工的素質和業務能力，實現公司“各個螞蟻都要上樹”的戰略目標。
今后項目的建議：
1、 選擇好營銷策劃公司；
2、 選擇好的設計公司：
推行設計招標，擇優選擇設計單位積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
開展限額設計，有效控制造價：積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。
不少設計單位存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三大材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
采用合同措施，有效控制造價：針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的舉措之一。
3、 做好合同洽談、合同評審工作：應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。
4、做好項目實施階段的成本控制：
在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。
5、從管理模式上著手，充分利用監理單位進行項目投資的造價控制，要求監理單位按照監理大綱和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，把好簽證關、審核關。同時現場項目部必須做好月度工程進度款的初審，造價部門做好工程進度款的復審，避免超付、提前付。
關鍵詞：房地產開發項目；風險；管理
房地產開發是一種投資高、風險高的行業，風險存在與房地產開發的每一個環節。近年來，我國房地產價格上漲過快，房價的飛漲，房地產投資過熱，而居民購房行為日趨理性化，加劇了房地產的競爭壓力。除此之外，國家也不斷出臺一些政策措施以加強對房價的宏觀調控，使得一些城市的房地產面臨著有價無市的威脅，增加了房地產開發項目的風險。
1 房地產開發項目的風險因素分析
在特定的時間內、特定的客觀條件下，發生的實際結果與計劃結果之間的差異程度就是風險，這種差異程度變化越大，風險就越大。房地產開發項目按其自然屬性可分為設計階段、采購階段、建設階段、銷售階段四個階段，按照房地產開發項目的四個階段可將房地產開發項目風險劃分為投資決策階段風險、土地獲取階段風險、建設階段風險和銷售階段風險。
1.1 房地產開發項目投資決策階段的風險
房地產投資決策階段是整個房地產投資項目過程中關鍵的一步，影響整個投資計劃。房價政策的變化調整、房價市場波動、利率和匯率的變動等都對房地產開發投資的決策提供了重要依據，是房地產開發項目投資決策階段的風險因素的主要組成部分。房地產行業與國家政策和經濟聯系緊密，房地產投資商必須按照國家對房產的相關政策要求和經濟發展現狀，開發設計合適的投資項目。
1.2 房地產開發項目土地獲取階段的風險
房地產開發商一旦作出了投資決策后，就要進入土地獲取階段。這一階段，涉及征地、拆遷等事宜，耗資巨大，存在較大的風險。我國現行的拆遷安置法規有待完善，法規可操作性差，加上原有土地的房產所有者的拆遷意愿問題，給征收土地工作帶來了一定難度，加大了房地產開發商獲取土地的成本。另外，土地的自然屬性、社會規劃部門對土地的使用的不確定性等都給房地產開發項目土地獲取階段帶來了一定的風險。
1.3 房地產開發項目建設階段的風險
時間、質量和成本是房地產開發項目建設階段的重要內容，也是三大風險因素。房地產開發項目建設階段的目的是要按期、按質、節約地完成項目建設，以保障盡早售出并回收資金。雖然建設階段風險比前期階段低，但仍存在許多不可防范的風險，主要有：（1）自然風險，即地形地勢、氣候環境的變化對施工安全造成的威脅。（2）工期拖延風險，受主客觀因素影響造成實際工程的完成與計劃差異引起的風險。（3）項目質量風險，由于設計不當和施工質量問題帶來的風險。（4）成本風險，工期的增加造成投資成本增加的風險。
1.4 房地產開發項目銷售階段的風險
銷售是房地產開發項目的最終目的，是開發商實現利潤的關鍵階段。房地產的滯銷而給房地產開發商帶來了營銷風險。國家對住房政策的調整、房價市場變動情況、經濟發展的態勢都對房產的銷售產生重要的影響。例如，國家實行廉租房或經濟適用房政策，會降低人們對房地產商品的市場需求，給開發商帶來銷售風險。
2 加強房地產開發項目風險管理的措施
風險是客觀存在，只要存在風險的誘因，一旦條件成熟，就會發生風險導致損失。我們雖然不能消除房地產開發項目的風險，但是我們可以采取有效管理方式降低風險發生的概率，從而減少損失程度。加強風險管理包括風險識別、風險評估、風險應對、風險監控四個方面。
2.1 風險識別
加強房地產開發項目風險管理的首要工作就是要提高對風險的識別能力，這就要求房地產企業全面了解房產的行市情況、最新的國家住房政策，深入分析本企業內部的資金、技術情況，從而提高對房地產開發項目過程中可能面臨的風險的識別能力。
2.2 風險評估
風險評估即對風險的估計和評價，風險估計是分析單一的風險，而風險評價是考慮各階段的風險因素對項目目標的影響。眾所周知，房地產開發風險存在開發項目的各個階段，但只是簡單地了解可能存在的風險還不夠，還必須深入分析各種風險發生的概率有多大，對項目總目標的影響程度。可以采取項目風險概率估計法、項目風險損失估算法、項目風險損失期望值法、盈虧平衡分析和敏感性分析方法等方法對房地產開發項目進行風險評估。
2.3 風險應對
通過采取相應的風險應對措施可以有效地降低風險發生的概率和風險損失程度，在房地產開發項目中，可以采取風險規避、風險轉移、風險減輕以及風險自留的方式應對風險。加強企業員工對現行法規政策和企業規章制度的學習，全面掌握國家對房地產行業的政策規定和標準，從而提高其對“違法、違規”行為的識別能力，有效地規避“政策風險”。對于可以轉移的風險盡量轉移，無法轉移的且后果非常嚴重的就選擇放棄以規避風險，盡早處理已經發生的風險，防止后果的進一步擴大。
2.4 風險監控
為了保障房地產開發項目的高效性，必須加強對房地產開發項目全過程風險的動態監督和控制，建立健全風險監控機制，使得房地產開發商可以及時地制定風險的應對策略，減少風險帶來的損失。這就要求提高房地產開發項目管理人員和工程實施人員的風險意識，及時發現并反饋風險管理中存在的問題，以確保風險管理的實施。
3 結語
房地產開發項目投資大、風險高，項目開發過程中存在諸多的確定因素，風險充斥著房地產開發項目各個環節。房地產開發商要提高風險識別能力、風險評估能力、風險應對能力和加強風險監控，加強房地產開發項目過程中的風險管理，降低風險發生概率和風險損失程度，促進房地產開發項目和房地產企業的可持續發展。
參考文獻
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關鍵詞：房地產；項目管理；重要性
Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.
Keywords: real estate; Project management; importance
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
隨著改革開放，我國人民生活水平得到極大改善，因此居民對住宅小區的住房要求與條件越來越高。這樣不但給房地產開發企業商帶來了巨大機遇，而且促使房地產企業越來越重視房地產開發管理工作，針對這樣的情況，房地產開發企業必須以對市場的把握、房地產需求以及現代房地產開發管理理念為基礎，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的管理工作，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益。
二、房地產開發項目管理含義
房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統工程的觀點、理論和方法,在開發項目建設的全過程,按其內在運行規律,建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產開發項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業、監理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協調和控制四個方面的管理,保證房地產開發項目有效進行,最終實現項目目標。房地產開發項目管理的具體流程步驟：
1、其在計劃管理方面。對房地產開發項目進行計劃管理,能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態計劃管理,將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標。
2、其在組織管理方面。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行,以及根據有關法律法規,建立各種規章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現。
3、其在協調管理方面。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境,保證項目開發建設順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。
4、其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施,對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用等進行有效控制,以確保開發項目用最少的投入,獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
三、房地產開發管理中的三項重要工作
1、房地產開發用地規劃管理
房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。由于這一規劃管理的不健全導致了一系列關于我國房地產開發用地規劃管理中的問題。首先日益表現出來的是城市問題：①房地產開發商把盡量獲取廉價土地作為房地產開發管理的重要大事，這就導致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國城市規模日益擴大，土地粗放利用現象十分嚴重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進展過程。③基礎設施建設嚴重滯后于城市發展。④保障性住房嚴重供應不足。 其次是規劃問題。我國大部分城市規劃都滯后于城市建設； 房地產開發企業商往往希望通過市場情況來變動規劃設計方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產開發的綜合市場競爭力及其經濟效益，房地產開發一定要注重房地產開發用地規劃管理。
2、房地產開發工程管理
房地產開發工程管理是房地產開發管理的重要工作之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響。使房地產開發工程全局協調、使質量監督等工作科學地開展，對房地產開發工程建設施工質量和管理都有著重要的意義。它是現代房地產開發企業管理工作的重點。現代房地產開發企業要認識到開發工程管理工作的重要性以促進企業的健康發展。
首先，房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個開展工程管理工作，從而保障項目開發的經濟效益。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理來保障房地產開發工程順利開展。因此提升開發企業綜合管理水平是房地產開發工程管理的基礎。
其次，房地產開發商要以市場需求為導向進行房地產規劃管理工作，把綜合協調作為基礎，這樣才有利于房地產開發施工過程的順利開展進行。
最后，房地產開發商要注重房地產開發工程的質量管理。因為質量管理是任何企業處于不敗之地的重要基礎，尤其是房地產開發企業生存與發展的根本。
3、房地產開發項目風險管理
由于受房地產開發競爭對手搶先進入市場使市場競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。目前風險回避，風險預防，風險轉移及風險自留都是對風險實施的重要管理措施。因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，從而運用合適的措施來對付可能的風險。
首先通過風險識別的關鍵方法及其重要影響因素分析認識項目風險的類型，再利用合適的過程和方法應對房地產開發項目帶來的風險。因為房地產開發有著投資規模大, 建設周期長, 開發條件差及涉及面廣等一系列特點, 因此它的開發存在著較大風險。通過討論和分析，以下幾個方面的措施能夠明顯降低和控制項目風險產生的機會。
1）注重優化投資組合,以利于實現風險分散。
2）嚴格控制施工工期,縮短建設時期，盡早地完成開發項目。因為項目產生的風險大都來源于施工建設過程中。因此要控制工期，盡快地完成項目開發。
3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過簽訂固定利率貸款合同來實現來減少貸款利息支出;通過與建筑企業簽訂固定預算合同來減少建造費用;通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風險。
4）務必要提前預租或者預售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭取盡量多的定向開發和團購在動工之前就要完成,或者在動工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預售協議。
5）在銷售過程中, 實行盡量多的優惠政策措施。房地產開發商可以考慮物業費，配套費等是否可以優惠等等措施。
因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，再運用合適的過程和方法來對付項目風險。這樣才有益于開發企業的效益。
四、總結
房地產開發與管理是一個系統工程，涉及到人文、生態和法制等諸多方面，要把房地產開發管理好，必須樹立現代開發管理理念，著眼未來，把握機遇，迎接挑戰。
參考文獻：
[關鍵詞] 房地產開發項目 集成 風險管理
一、引言
風險管理是項目管理的重要內容，是保證項目目標得以順利實現的關鍵過程。房地產開發項目建設周期長，技術施工與組織管理復雜，涉及的參與方眾多，故其風險管理難度也較大。目前，我國房地產開發項目風險管理的研究還處于起步階段，主要集中在房地產開發各階段的風險因素分析、風險防范對策探討以及風險識別和風險評價等方面，而從集成化視角對房地產開發項目風險管理的研究較少。
所謂集成，可以理解為兩個或兩個以上的要素集合成為一個有機整體，這種集成不是要素之間的簡單疊加，而是要素之間的有機組合，即按照某一集成規則進行的組合和構造，其目的在于提高系統的整體功能。本文從集成化角度探討了房地產開發項目的風險管理模式。
二、房地產開發項目實施集成化風險管理的優勢
集成化風險管理是項目集成化管理發展的需要，也是由房地產開發項目的自身特點決定的。集成化風險管理克服了傳統風險管理中各參與方相互對立、信息傳遞不暢、風險管理過程相互獨立、風險管理組織職能單一的缺陷，將房地產開發項目全壽命周期中各個階段的風險和參與方、風險管理過程、信息資源以及風險管理組織等進行集成，實現了全方位、全過程的風險管理。
房地產開發項目實施集成化風險管理，能通過工作流程重組，提高風險管理的效率，降低房地產開發項目的風險管理成本；可在有限的資源投入下，通過資源整合，在資源共享和優勢互補中，提高資源的使用效率；使信息――決策――行為三者高度集成化，從而能大大增強決策者的信息處理能力和部門間的合作效率，提高組織能力和管理決策的科學性。
三、房地產開發項目集成化風險管理模式的構建
房地產開發項目集成化風險管理模式，就是將整個項目系統范圍內的風險管理活動集成化為一個有機整體，包括全壽命周期風險集成、風險管理過程集成、各參與方風險集成、信息集成和風險管理組織集成等五個方面。
1.全壽命周期風險集成
全壽命周期風險集成，是指將從投資機會研究和土地競投、項目立項、全程策劃、規劃設計、工程施工、市場推廣和營銷、物業管理到最后的物業拆除、報廢與土地再利用等房地產開發項目實施的整個周期中各階段、各環節所存在的風險，通過充分的信息交流集成為一個整體，使風險信息在項目的各階段間能準確、充分地傳遞，各階段的參與方能進行有效的溝通與合作。
由于從立項開始風險就隨之產生，所以可以建立風險數據登記表來集成房地產開發項目全壽命周期的全部風險。風險登記表將反映風險的信息，如風險描述、風險源、風險的概率值和后果值等。隨著項目的推進，需要及時更新風險登記表，以防風險信息的遺漏，為以后其他方面的風險集成管理打下堅實基礎。
2.風險管理過程集成
房地產開發項目具有投資額大、建設周期長和不可移動等顯著特點，從而決定了房地產開發項目在項目立項、可行性研究、設計、施工、交付使用、物業管理維護等各個階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響，從而使房地產開發項目在整個壽命周期中都存在風險。
風險管理過程集成，一方面是在系統論的指導下，將傳統風險管理的幾個獨立階段通過信息技術集成為一個統一的、完整的管理過程；另一方面，是從房地產開發項目全壽命周期的角度出發，將影響項目全壽命周期目標的風險因素進行識別、量化、估計、評價和監控，從定性分析到定量分析的綜合集成，將專家、數據、信息與計算機有機結合起來，將各學科的理論和人的知識結合起來，并將基于風險管理過程的技術和模型進行集成。要強調的是，從定性分析到定量分析的綜合集成并不是通常意義上的定性與定量相結合，而在于強調一種系統的研究方式和認識方式。
3.各參與方風險集成
房地產開發項目全壽命周期各階段的主要參與方，包括開發商、咨詢機構、規劃設計單位、施工單位、供應商、監理單位、營銷單位、物業公司、銀行和用戶等，他們之間是由獨立的合同構成的交易關系。在傳統的風險管理方式下，各參與方都在獨立進行風險管理以爭取獲得各自最大的利益，具體表現為風險管理目標相互獨立、風險分擔不合理、各自有一支風險管理隊伍以及各方為了追求自身風險最小化和利益最大化出現風險相互轉嫁等問題，這種狀況直接導致了風險管理過程中出現投入資源浪費和管理效率低下的問題。
20世紀80年代，美國管理學界提出在工程項目領域實施“合作伙伴”的管理思想和理念。“合作伙伴”關系并不是改變原契約的內容和各方責任、義務的承擔以及權力的分配，而是用一種嶄新的共擔風險、相互合作管理方式去弱化各參與方的壁壘關系和對抗思維，降低各參與方的管理成本，建立多元化的互信，共同去追求和達到一個既定的目標和結果，實現真誠合作，以“雙贏”的思想代替工程項目管理中傳統的風險轉嫁、利益爭斗的思想。
集成化風險管理的實施，將通過建立風險管理伙伴關系，改變房地產開發行業中咨詢、設計、施工等各參與方之間對立的狀態。各參與方在相互信任、相互尊重、資源共享的基礎上建立風險共同分擔機制，提高整個項目抵御風險的能力。同時，使房地產開發項目各參與方在項目低風險的前提下，確定共同的項目目標，建立以不同工作組為單元的風險組織機構，在相互信任的氛圍中直接監督、管理項目工作，并及時溝通，將房地產開發項目各參與方的利益和風險管理的目標整合為業主的利益和風險管理的目標，共同解決項目中的問題。
4.信息集成
信息系統是項目管理者進行項目風險集成化管理的工具。復雜、不確定和變化快是當前房地產開發項目的基本特點，在房地產開發項目風險集成化管理方式中，管理者需要大量的實時信息反饋以進行科學、系統的動態決策，沒有一個完善、快速的信息系統，這種決策是難以想象的。因此，房地產開發項目風險集成化管理的實施需要有效的集成信息平臺系統作后盾，保證及時發現風險源，并進行量化、評價和控制，使項目處于低風險運行狀態。集成化風險管理的基本思想之一就是將房地產開發項目整個壽命周期的各階段整合為一個整體，而項目各階段和參與方以及風險管理過程之間充分的信息交流是保障房地產開發項目風險集成的基本條件。
信息集成有以下兩點要求：（1）房地產開發項目管理過程中信息的采集、存儲、檢索、加工、傳遞、利用等多個信息處理環節要實現數字化、系統化，能有效地進行管理、監督、控制、跟蹤項目執行過程中的所有活動，為項目管理者提供各種有用的信息，幫助管理層進行科學的分析、決策和管理。（2）實現信息公開、程序透明、規范化運營，避免人為因素的影響，可以即時發現和解決出現的問題，防范風險。
5.風險管理組織集成
房地產開發項目集成化風險管理組織負責整個項目的全部風險管理，但該部門并不是項目主管部門，而是協調部門，負責對風險管理的責任進行分解、優化，確保各部門為了實現整個項目的目標步調協調一致。集成化風險管理組織機構一般應分為三個層次：一是管理決策層；二是技術、戰術規劃層；三是具體運行和收集層。根據以上層次設計，就可以配備合適的人員。風險管理機構工作人員可以分為三類：一是風險管理經理和授權代表等，他們是風險管理機構的決策者；二是風險管理技術人員，包括：具有現場經驗的各類專業工程師、各專業領域的測量師和相關經濟、金融等行業的商業評估師等；三是助理人員，他們是決策者和專業技術人員的助手，進行一些基礎工作。
項目集成風險管理組織應按照統一決策、分層管理、集中與分散相結合、提高管理效率的原則，宏觀上實現風險管理決策的集中統一，微觀上實行分散化管理，是一個具有動態性、創新性和靈活性的風險管理團隊。
四、結束語
本文從集成化的角度探討了房地產開發項目的風險管理模式。不同的房地產開發項目，由于其復雜程度不同，其風險源的數量與特征也各不相同，再加上不同組織者的項目管理水平的差異，其對風險管理的需求層次也各不一致。此外，風險管理介入項目管理活動各階段的時機也因為業主的需求不同而存在著差異。因而，沒有一種固定的方法和模型能夠解決項目管理中決策者所面臨的各類風險問題。
參考文獻：
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