時間：2022-09-06 18:33:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理服務論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
面對日益激烈的市場競爭，物業管理企業如何求生存、求發展，這是我們的當務之急。筆者試圖就新世紀的行業特點，談談個人的看法。
一、奉行“以人為本”的服務理念，不斷提升管理服務的質量平臺
新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。面對即將到來的挑戰，物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。
第一，建設“天人合一”的居住區。市場的開放和經濟的發展，必然使人們的生活水平從量到質的飛躍。人們對居住環境的需求將不滿足于現有的條件，向往的是“天人合一”的環境，關注的是居住質量，追求的是高品位的生活。因此，新世紀的居住區建設，應當把“以人為本”的服務理念，貫穿到房地產規劃、建設的全過程中，人才能營造出中國“天人合一”的居住環境，滿足人們的需求。首先要充分應用社會學和心理學理論，既考慮居住者相互聯系、增進鄰里間活動與交往的機會，又考慮每戶甚至每人都有自身隱私、不愿公開的心理需要；其次是應用生態環境學理論，從社區選址到建設都要注意保持區內自然景觀和生態環境，以保持原有地形的起伏與湖泊的走勢，依自然環境來鋪設道理等；再次是應用美學理論，即通過整體規劃設計來表列社區美觀的建筑風格、生態環境的保持、小品的形式與布置，使人造景觀與自然環境最佳地融為一體。與此同時，應用智能化技術，以微電腦實現客訪、防盜、防火、防警等系統的自動化控制；自動檢測空調系統的溫度、濕度、風速、風壓等參數；水、電、煤氣表出戶計費；保健、家庭辦公等功能。從而使居室、教育機構、文化娛樂、商業配套、休閑等場所，都讓人感受到一種高雅文化環境的氛圍，使居住者產生對居住環境的認同感。
第二，提供“以人為本”的人性化服務。21世紀是質量的世紀，這是一種新趨勢，更是一種新挑戰。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是居住者，居住者的滿意才是衡量物業公司工作的最終標準。無論是顧客、發展商還是物業公司，對物業管理越來越關注的是服務質量，服務質量自然而然地成為關系到物業管理企業發展的核心問題。市場競爭使物業管理行業正經歷著從經驗式的管理向理性管理的轉變，這就要求物業管理企業：一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；不斷捐納優秀人才、建立系統化的人員培訓、學習、進修和深造制度，提高人員的綜合素質；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業的經營理念、發展戰略、員工管理政策、服務方法、各項業務的操作程序、培訓教材等進行系統化的、文字化的規范。另一方面要創新服務理念，優化服務質量，市場迫使物業公司將管理的重點放在對硬件管理上的同時，注重如何進行對顧客提供優質的服務，從完善居住者的居住生活出發，提供高水準的服務；以誠懇、守信、積極的態度對待居住者；關心居住者，滿足居住者的需要，不斷改進服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
第三，營造具有中國特鈀的“人文”居住環境。居住區的可持續發展，關鍵在于如何創造一個人性化的環境。物業管理在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”看作是物業管理活動的重要組成部份，力求把自已變為社區群眾的核心，使人們信任、依賴與求助于它；利用公眾假日，組織豐富多彩的社會活動，為居住者提供廣泛的交流機會，以此推動和協調物業區居住者之間的人際關系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，在居住區中創造出沒有“陌生人”的理想家園，增強居住者對居住區的歸屬感。
二、運用專業化、規范化、科學化管理手段，開拓進取，提高參與市場的競爭力
中國物業管理企業面臨的競爭將不僅僅是國內的競爭，還有國際性的競爭。在競爭中形成國有企業、私營企業、外資企業、合資企業多元競爭的局面。如果沒有意識上、思想上的制高點，也就難以占領市場競爭上的制高點。因此，國內物業管理走規范化、專業化、科學化的道路，是時代的呼喚。1、專業化管理是提高管理服務水平的先決條件。專來化體現在專業技能和專業分包兩方面。因此，要求物業管理企業首先要折好人力資源管理，提高員工的專業技能。員工是企業最有價值的資源，也是唯一能提供競爭爭優勢的潛在力量。員工管理是服務行業的核心工作，提高管理服務水平，根本途徑只能是進行員工管理。通過抓好管理人才的培養，解決“顧客對服務質量的需求與企業管理水平之間的鄧盾、管理人才的缺乏和培訓能力不足之間的矛盾”，解決企業長久發展的問題。其次，要做好分包工作的評估和考核。不型物業管理企業除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項目以合同的形式發包給專業公司、承包商去做，而物業公司將代表居住者監督各類專營公司的工作，這樣，物業管理公司成為物業管理的組織者，按合同進行管理協調、考核評價。
2、規范化管理是增強服務質量觀念的前提。沒有規矩，不成方圓。在市場經濟日益成熟的今天，物業管理企業應當有意識地引進國外已經成熟的管理、經營和服務思想、方法，以科學的手段規范管理。按照ISO9000標準，建立一套完整、規范的管理體系、工作標準和服務程序，明確規定每一個崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，由“人治”變為“法治”，讓每一個員工工作都有章可循，才能確保工作質量，全面提高企業的管理水平和服務質量。通過調查分析顧客的真正需要，科學地分解、組合管理服務過程，最大限度地提高工作效率，從而使管理工作步入標準化、規范化的軌道。
3、科學化管理是創造企業高效率的保證。科學技術是第一生產力，這已經是被現實證明的真理。通訊技術、計算機網絡運作技術、多媒體應用技術、現代控制技術的發展普及和運作，為實施智能化小區管理和節約管理成本提供了可能。因此，高新技術手段為有實力的物業公司提供了新的競爭資本。研究和應用新的物業管理技術，全面提升管理服務平臺，節約服務成本，將會為物業管理企業提供新的競爭手段，誰領先掌握了這種手段，誰就能有效地占領市場。國內市場化競爭的日趨激烈，國際市場的逐步形成，給物業管理提出了全新的課題：誰先掌握科技，誰就能夠把握市場的脈搏。物業管理企業一要建立物業管理信息系統，落實電腦化管理。利用物業管理信息系統，在記錄、查詢有關物業管理資料的基礎上，參與物業管理決策，及時、準確地反映企業經營管理中的狀況，發揮輔助決策的作用，提高自動化程度，減少重復的工作，節省人力，也大大提高工作效率。二要采用網絡科技，實現智能化管理。智能化建筑在21世紀將成為國際都市的潮流，物業管理應適應社會發展的需要，要突破傳統的觀念，引入網絡科技手段，才能發揮智能建筑應有效果，最大限度地滿足居住者的需求。
三、實施集團化、規模化經營和品牌戰略，贏得市場份額
目前，企業競爭戰略中的主要方向是品牌戰略。通過實施品牌戰略，擴大企業的競爭優勢，形成一批規模化、集團化的企業。優勢強化的企業優勢互補和優勢疊加，能夠形成立業的“航空母艦”，從而提高行業的競爭能力，才能與跨國公司相抗衡。
首先，品牌戰略是企業發展的“助產士”。品牌是企業的招牌，是企業的信譽，更是企業發展的“助產士”。物業管理企業要想保持其行業領先地位，一定要有自已的品牌，必須把產業發展匯入到這一潮流中，制定和實施品牌戰略。要樹立品牌發展意識，充分認識到“一個品牌可以帶來一方市場”的市場選擇，把提高質量創造品牌的重要性列上發展議程，并切實將名牌意識融入企業的經營行為當中。從質量競爭、集團經營、技術創新、宣傳推廣等方面入手催生品牌。通過較準確的市場定位，創造出與市場需求相適應的“產品”，體現自已的品牌特色，從而創造出企業的品牌效應，不僅有助于與廣大的直接相關的公眾建立一種良好的信任與合作關系，也有助于在不直接相關公眾中樹立威信產生親和力，造成“慕名而來”的結果，從而有利于企業的發展。
其次，規模化經營給消費者提供信心。隨著科技的發展，物業配備的設備將越來越先進、復雜，物業公司為此建設一支龐大的技術隊伍是不合實際的，那種分散型的人員多、成本大、“五臟俱全”的管理和經營方式，必然被規模化和連鎖經營形式為特征的全國規模的物業公司所取代。規模效應的物業才能吸引專業人才、充分發揮專業人才的作用，最終實現提高質量、降低成本的目標。物業管理企業靠良好的管理和服務進入和占領市場，健全科學的組織機構，各職能部門各司其職，既分工又合作，大型物業管理公司以其雄厚的實力，成片甚至跨地區承接樓盤的管理服務工作，用其規模化與集約化相融合的經營優勢，大大降低成本，獲可觀利潤并贏得市場，甚至壟斷市場。小型企業依賴專營公司，大型企業實現集團化經營。因此，只有充分發揮企業的規模優勢，才能憑借規模的群體效應、集團化的雄厚實力和輻射力，實現資源的共享和低成本的市場擴張。
在秦皇島市，由于物業管理服務起點低，大量的物業服務民營企業如雨后春筍般涌現，促使物業服務市場競爭激烈，而隨著房地產行業的迅猛發展，市場空間得到了拓展，業主對物業管理服務企業所提供的專業化、個性化服務要求越來越高。
關鍵詞：物業管理;服務營銷;營銷策略
文章編號：1674-3520（2014）-11-00-01
一、物業的價格營銷策略要精準
隨著房地產物業市場越來越規范化，發展商“微利”的時代已經來臨，近年來，樓盤銷售競爭也日趨激烈，注重樓盤品質與品牌的整體營銷策劃，早已成為發展商最為激烈的競爭手段，制定一個合理的價格營銷策略才是在“微利”時代下取勝的關鍵。
物業產品價格是指在房屋建筑、建設用地開發以及經營過程中，凝結在物業商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現形式。通俗地來理解就是指消費者為獲得物業所有權或使用權所支付的貨幣數目。它受到房屋建造的全過程的造價（開發成本）、流通費用、稅金和利潤組成，因此開發商想要在價格上贏得競爭優勢，需要從這幾個方面下手考慮，制定優質的價格營銷策略，在確保房屋質量的前提下，又能滿足住戶用戶需求，贏得勝利。
二、物業服務營銷重在管理的高效高質
物業管理包括居民物業、商業物業、工業物業以及其它用途的物業，當今社會，物業與業主的矛盾日趨惡化，業主在談論樓盤是否值得購買的首要考慮因素就是物業管理是否完善。作為一名普通用戶，當發生問題時，最需要的是物業能夠第一時間的解決問題，這時候高效高質處理問題的能力，就尤為重要，一旦有了優秀的案例，市場傳播就會自動擴散，從而能很快建立良好的市場口碑，為之后的營銷發展打下良好的基礎。
三、物業管理轉為服務營銷
與市場上其它商品一樣，房地產商品也有售后服務――這就是物業管理，物業管理在中國是一個新興的行業，大多數發展商沒有認識到物業服務企業其實就是服務產品的營銷企業，才產生了一些不利于發展的因素。在《物業管理條例》中，也已把“物業管理企業”改為“物業服務企業”，其實，只要物業公司認清楚，業主就是你的顧客，顧客可以購買你的產品，也可以不買你的產品，把管理業主的思維轉化到服務業主的思維上來，善于細分市場，找準目標市場，以先進的經營理念、專業化隊伍、規范化管理、人性化服務來實施物業服務營銷活動。物業服務營銷是服務經濟時代的必然產物，物業服務企業為提升其服務競爭優勢，增強其核心競爭力，采取服務營銷策略來參與物業服務市場競爭才是理性的選擇。
四、結論
本文從HS物業管理有限公司的實際情況出發，對秦皇島地區的物業管理公司進行了深入研究，同時同當地的市場情況進行了調研與分析，掌握了當前物業管理市場的基本狀況與基本需求，探索了未來HS物業管理公司的發展方向與趨勢。得到以下結論：
（一）HS物業管理企業應在滿足顧客基礎服務的基礎上尋求創新產品。隨著經濟全球化發展，HS物業管理公司面臨的已不僅僅是國內的競爭者，國外專業物業管理公司也在不斷蠶食著中國物業市場，因此僅僅追隨競爭者的腳步是遠遠不夠的，再提供高標準物業服務基礎產品的同時，企業應該依據顧客需求，開發創新性產品。
（二）服務營銷是HS 物業管理公司發展的基石。作為服務型企業，HS物業管理公司永遠要將顧客放在第一位，而作為發展中的企業，HS物業管理公司要想從眾多物業管理企業中脫穎而出，就必須開發創新型服務產品，同時追求獨特服務理念，制定區別于競爭者的產品策略，尋找新的盈利平衡點，通過有效的溝通，塑造新穎的企業品牌與商標，在飛速發展的市場中，尋找突破口。
（三）有效的公司制度、人才結構是公司發展的有力保證。員工是HS物業管理公司直面顧客的一線人員，因此，加強內部管控，建立完善的公司管理制度，實行有效的員工培訓與考核制度，對于保證公司服務質量、提高顧客滿意度具有重要作用。
本文的創新點：
1、對物業管理的概念進行了補充，提出了軟服務與硬服務的概念。
2、提出創新性產品的服務理念
3、依據不同員工，提出詳細考核制度與考核指標
4、提出HS物業管理企業的具體工作流程。
本文的不足：本文研究范圍主要來自HS物業管理公司，而主要數據在2012年之前;同時閱讀市場營銷、物業管理、服務營銷等相關的論文有限，沒有對整體的研究趨勢進行很好的把控;本人市場營銷知識有限，對相關理論介紹不足，對論文的整體研究產生了一定的影響。
隨著步入21世紀，我國物業管理行業將進入黃金時代，物業管理專業知識不斷成熟、市場不斷擴大、業主的消費水平不斷提高、法律制度不斷健全，越來越多的物業管理公司加入了競爭的行列，因此HS物業管理公司要建立自己成熟的市場、獲得長久的競爭優勢，是一件長期的、艱巨的工作，不能一蹴而就，必須要進行精準的市場定位，充分進行企業的內外部環境分析，對市場進行完整的市場調研，堅持高要求的服務標準，以無微不至的服務與高水平的管理，昂首進入經濟競爭的新時代。
參考文獻：
[1]鄭曉奮《物業管理》 東北財經大學出版社，2009-11-1
[2]周素萍 《物業服務營銷管理》 清華大學出版社，2011-9
日前，______物業管理有限公司員工參加了——省房協舉辦的物業管理人員崗位培訓班。培訓完畢，學員們踴躍撰寫論文交流學習體會。在論文中，學員們結合物業管理行業現狀，為從根本上解決一些在實際工作中存在的問題，促進___物業管理水平的進一步提高，加快___物業管理行業的發展，提出了自己的見解。從11月8日起，我們將分期刊登部分學員的論文以饗各位同仁，希望引起大家的共鳴。
小區文化是小區管理處與業主之間創造的一種互動的整體性的社區氛圍，并非單純指一些娛樂性的群眾活動。如同一個企業的企業文化一樣，對這個群體里的所有人均起著渲染和影響作用。隨著觀念的不斷發展，人們已經接受了買房子是買70年生活方式的觀念。而這種生活方式最直接體現于小區文化中——積極、健康、向上的小區文化反映了小區的生命力，關系到房子的升值和保值。不僅可以增加業主對樓盤的忠誠度，而且堅定潛在消費者的購買信心。
小區文化所包含的內容也日益豐富，包括物業的建筑風格、社區規劃、綠化、配套設施、地段、發展商的策劃、業主社會地位、物業管理服務和社區活動等等。一個小區文化氛圍和格調的形成，與整個小區設計、開發、銷售的各個環節緊密相關，也只有在建筑設計、物業管理、營銷及廣告方面都要有一個整體的以人為本的思路，才可能體現出物業和業主的特色。滿足人性中對文化的追求。照顧到人們對于所居住物業的精神需要、進而形成小區特有的文化氛圍和格調。
同時，小區文化的建立還是一個長期的過程。一種高雅的小區文化的形成，是發展商，管理機構及業主、住戶共同努力的結果。并且在小區文化這一園地中，發展商及管理機構更多是個園丁的角色，小區文化的基本載體是全體業主、住戶。他們的生活模式、價值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個小區文化的面貌。
對于小區文化活動組織及創意首先要關注不同人群的不同需求；接著要注重參與性；然后要娛樂性、文化性和宣傳價值并重；最后要傳統化 創新化。在一個小區的小區文化活動策劃中，要將一些活動固定為習俗。這樣才能給業主和潛在消費者一個印象小區：小區的小區文化活動是豐富多彩、永不落幕的。如：元宵燈謎會、重陽登高、新春晚會、少兒夏令營等。
但同時也需要根據具體環境、社會風尚和業主需求不斷策劃一些形式新穎的活動，以保持業主對我們小區文化活動的期待和關注。
作為物業管理企業，我們應當認識到，企業的文化行為必須與企業的市場競爭及企業的發展戰略緊密地聯系起來，從營銷的角度來審視自身的文化行為，把文化上升到企業經營和市場推銷的層面。同時，使企業文化與小區文化相互協調與融合，并促使二者之間實現良性互動，在小區文化中提倡人文關系，通過科普文化、環境文化、休閑文化、視覺文化、網絡文化等的營造，為社區成員提供商品味的文化服務。
論文關鍵詞：物業服務；多元化經營：盈利模式優化
目前，中國的民營物業服務企業普遍存在著企業規模小。難以發揮群體優勢，物業管理服務費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業，導致物業公司長期低水平運營，服務質量無法有本質的提高，形成了阻礙物業管理發展的“惡性循環”。而且許多企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業管理企業長期處于收不抵支、難以吸引高素質人才、競爭能力差、無發展后勁的狀態。
為了使物業服務企業能擺脫經營上的困境，就必須在經營管理模式上有所完善、創新、突破。本文就物業服務企業多元化的經營模式，改善目前物業服務企業的經營現狀，使其能得到長足的發展問題展開討論。
一、物業公司業務擴展的必要性
目前，我國物業管理市場蓬勃發展，社會對物業公司的需求不斷擴大。據2008年年底不完全統計，我國物業管理企業已達20000家，從業人員達到幾百萬人。同時，經濟的快速發展催生房地產市場的格局發生了重大的變化，從以往的中小型物業，發展成為大型、商住兩用型、高檔社區型等多形態的地產模塊，這就使小區業主對物業管理的要求隨之升高。而物業公司提供的服務能否滿足業主的需求進而創造公司利潤，成為擺在物業公司面前的一道難題，因此就需要物業公司從最初簡單的常規服務擴展到全方位、多層次、多領域的服務，以應對不斷增長的市場需求，提升自身服務的品質，以實現滿足業主需求多元化與經營利潤不斷增長的雙贏局面。
二、物業管理多元化經營的具體實施
傳統意義上的物業管理，至今仍影響著物業公司的經營模式，“物業管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經營模式的一種產物。物業管理的核心就是“服務”，物業公司要滿足業主不同的需求，并且把常規服務拓展到全方位、多層次、多領域的服務，就需要物業公司在物業管理中實現兩種規模化經營方式，一種是外延擴大再生產方式，表現為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內涵擴大再生產方式，就是通過拓展服務范圍、延伸服務領域來增加業務，例如開展代收代繳的收入、特約服務的收入、受托經營的收入和咨詢服務的收入等。拓展途徑為：①專業技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業公司等)，向社會提供專業技術保障；②提供物業管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務和經營，如家政、中介租賃等等。
1、為業主搭建消費平臺。作為全新的經營模式，網絡推廣不失為一個好方法，物業公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業，找到口碑較好的企業，與其建立合作伙伴關系，通過物業公司搭建的平臺，業主在所加盟店中購物可以享受相應的折扣，這樣既可以為企業提供相對穩定的消費群體，也完全可以通過這些企業對外擴大物業公司的自身影響力，并且在這期間物業公司可以得到相關的提成費用，或依托雙方的現有資源做到優勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業公司的經營收入的前提下，通過這個平臺使得物業公司、居民、加盟企業都得到了相應的好處。與此同時，在社區網上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、開辦代購飛機、車船票等業務。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區的業主，由于其工作或生活的需要，可能需要經常性的往返于國內或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業票務公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經商業主的精力和時間。因此物業公司可以在獲得有關方面批準后，在這方面開展有償服務和經營，成立社區購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業主購票方面的需求，而且物業公司集體購票在時間和效率上會形成較大優勢。
但是，物業公司并非專業的車票代購中心，同時，網上票務訂購業務的興起對該服務的形成產生相當大的影響。因此物業公司代售飛機、車船票等業務的開辦比較適合大中型社區，小型小區居民數量相對較少，導致代購票務的業務相應減少。代購量的減少。一方面加大了物業公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業公司很難從中賺取一定利益，物業公司會考慮其中的機會成本而做相應的取舍，而大型的社區不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務的市場價，制定略低于市場價的代購價。
由于國家嚴格控制，代購業務如果得不到批準，小區物業公司可以與鐵路部門協商，在小區引進具有火車票出售資格的火車票票務中心或者由物業服務人員收集小區業主購買票務信息然后由物業公司去火車票售票點購買。
3、雨傘的免費發放。雨傘是人們日常生活必不可少的用具。贈送雨傘將在無形中幫助物業公司拉近與業主的距離。物業公司可向業主分批派發印有不同商品或服務的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業主對物業公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業公司通過與其他商家的談判而取得的非物業服務性質的收入，所以這筆資金的所有權可以歸物業公司所有并歸其自主支配。
4、小區戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區合理位置，用以預報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業主生活工作方便，拉近物業公司與業主的距離。
以上例子可知，物業公司擴展多元化業務并不是輕而易舉的事情，每一項業務的推出都需要把有關規定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業公司還可以使用小區內的豐富資源進行業務上的擴展從而達到盈利上的多元化。
三、多元化經營帶來更深層的思考
我國物業行業具有物業服務企業數量眾多，經營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業服務，由于科技含量少和服務手段的落后，許多方面的服務質量達不到業主的要求，繼而產生業主拒繳物業服務費的普遍想象，物業服務企業為維持經營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務質量以維持生存，導致許多物業服務企業與業主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環，直至退出項目。本文提出一種經營管理模式可以緩解物業公司與業主之問的矛盾，并開拓物業公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：
這種管理模式一方面是物業公司通過對小區內的業主共有資源的運營，如商業廣告的；商機企業引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業主或業主委員會簽訂合約，得到對住宅物業共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業公司與業主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：
1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區共有資源的使用約定，就是對物業公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業主對物業公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監督，明確哪些共有資源允許經營，哪些種類的經營可以進入小區，以保障小區業主的共有權益，防止物業公司過度使用公共資源，降低小區的居住舒適度，確保業主良好的居住環境。
2、建立合理的財務運作方式。建立合理的財務運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業公司必須提前和業主約定對共有資源的經營收入中，用于小區物業管理費用占整個收入的最低比例，防止物業公司為牟取私利，過度利用社區資源或降低管理費用，從而激發矛盾。二是物業公司應該定期向業主公開收入來源信息，達到財務信息的共享，保障業主的知情權。三是對這部分收入的監督管理必須形成有針對性的財務監督制度，物業公司與業主委員會要保持及時有效地財務信息方面的溝通。
3、協商機制的預先制定。由于小區業主居住位置的不同以及各業主對生活環境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業主的不滿，為了處理不同業主的意見及可能會出現的糾紛，所有的經營行為必須與業主委員會或業主代表達成高度一致，同時。物業公司與業主之間必須建立一個有效的協商機制，使雙方在處理矛盾時有據可依。協商機制該如何制定，就需要針對小區特點進行磋商，這也是對物業服務企業管理運作能力的考量。
四、新型管理模式的優化
物業管理是服務行業，因此，服務水平的高低、服務技術的好壞、服務內容的規范，就成為業主評價物業管理水準的重要標準。但是，業主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業主帶來巨大收益。物業管理的基本內容，就是對社區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序。照這個概念看來，“物業”并不包括人，也就是說，物業管理主要的內容是管理物業，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業管理的本質，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業管理更離不開對人的服務。物業管理在中國發展了二十余年，最初是作為房地產售后服務的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發達國家的“物權產業管理”等概念后發展而成。現今我國物業管理要想打破傳統模式，發展創新，就需要引進多元化的經營和管理模式，而多元化經營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業多元化經營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業小區共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區內業主的居住質量。
如何提高業主的居住舒適度，同時又能提高物業公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：
一方面，業委會可以很精確的限定物業公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內，對業主的生活舒適度不會產生本質性影響。另一方面，物業公司在對共有資源進行多元化經營的結果是增加收入，這樣，業主交納的物業管理費將會有所減少，因而對經營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業管理費難以收取而使物業企業退出小區管理的現象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區內的業主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質量。
物業管理作為一種無形服務具有自身的一些特點，而這些特點要求物業服務企業最好能夠提供長期穩定的持續服務：①綜合性，物業管理服務不僅包括物業共用部位和共用設施設備的維修養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容，服務內容復雜；②持續性，與一次不同，物業管理服務的提供是一個持續的不間斷的過程，物業服務企業必須保證物業共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；③穩定性，嚴格的不動產登記制度和物業產權變更的高昂成本，使得物業服務業與其他服務業相比，業主具有相對穩定的特點，需要雙方就物業的保值增值更好的溝通和協商。
論文摘要：物業管理在我國已經逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質、基金運作，管理模式和企業規模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業管理能進步發展。
物業管理產生于十九世紀的英國．伴隨工業革命逐漸興起．發展到今天已經有近二百年的發展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經濟理論有千絲萬縷的聯系。我國的物業管理脫胎于國外為了能更好地適應中國的發展實際．就必須從各方面對其進行調整．開辟一條新思路。筆者在從事物業管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：
一．物業維修基金的運作模式的改進
維修基金是物業企業對物業區域公共設施設備大中修的資金來源。關于它的收取國家有明確規定：由市住房資金管理中心．在業主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取．多層住宅2o％．高層住宅3o％．然后再由業主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3o％．就要啟動續籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現兩犬問題：(1)物業管理企業私自挪用占有：(2)業主無故拒繳續籌基金。由此產生的結果．公共部位年久失修小區整體環境破壞嚴重。我們認為應從以下方面改進
1明確基金使用程序
由物業公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業主大會同意后．通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經過業主大會直接授權業委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質保金，過了保修期后就可以全部交付。在業委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業公司提出維修計劃和預算報告，政府相關部門受理．并指定專業鑒定機構進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。
2建立基金審查制度
每個財政年度，由房地產行政部門牽頭，聯合財政、審計部門對各物業區域的維修基金賬戶進行審查。檢查內容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應的業主名下．利息由銀行操作系統分攤到各個業主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金。基金賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經過業主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結束后．將審查結果在物業區域張榜公布．使每個業主及物業使用人都了解清楚．資金使用透明化。
3．建立續籌資金的籌集制度
對于續籌資金．應明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據為證。對于遲繳緩繳．應建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業主應具體情況具體分析：對確實經濟困難的應辦理緩繳手續．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業主應有懲罰措施．如停止物業管理服務等。
二．創建新型物業管理模式
目前．絕大多數城市的物業管理都推行一種模式．即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這樣雖然能對整個小區實行集中統一管理．提高專業化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應該打破物業公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理．實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。所謂業主自營式物業管理．就是將整個社區的建筑物分為兩部分一部分是私產(即居民的住房)．由業主自己負責：另一部分是公產．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權負責本管理純屬義務．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區物業管理的重大問題。物業管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛兼監控員他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據需要聘請。管理經費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節余。我國臺灣省各城市的經濟發展與居民收入水平均比內地高出許多．尚且普遍推行業主自營式的物業管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經營式的物業管理，其結果是許多中低收入者交不起物業管理費．而物業管理公司由于收入較少．出現經營困難．使小區物業管理難以開展。因此可以對現行的物業管理體制進行改革．由單一的物業公司管理模式．改為物業管理公司與業主自營式管理并用的兩種模式。
三、實現規模經濟在物業管理行業中的應用
物業管理是市場經濟的產物。它本應是一個科技含量高．專業性強的獨立的行業．但現在業界卻把它演變成單純的勞動密集性行業．成了以獸一手工勞動為主的管理行業。相當數量的物業企業基本上是小作坊式經營．服務產品單一管理項目和類型少服務手段原始、粗放經營等。原因主要有四點：一是行業準入門檻低：二是專業服務沒有形成市場；三是資源分割．物業管理區域規模小四是物業費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：
1．加強行業監管．斷絕與房地產企業”父子關系”
很多小物業公司之所以能生存正是由于原所屬房地產公司供血．而由此出現大企業吃不飽．小企業吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應從兩方面人手加強監管(1)每年進行財務審查．由政府的審計部門審計物業公司的經濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業區域的招投標．每個小區的物業管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現透明化。
2建立物業企業資質等級制度
制度應在注冊資本、專業人員管理經驗等多方面進行規定．不同資質的企業管理的區域規模有不同要求．達不到一定規模則不準注冊．從而提高了準入門檻。
3．有效整合物業管理資源
針對中小城市居住小區面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業區域按類型、位置進行聯合．統一進行招投標。區域面積大了．既能充分挖掘企業潛力．提高企業人員工作能力：同時又因為降低了經營成本：從而能減輕業主交費負擔。
四。全面提高各方的物業管理素質
物業管理雖然發展迅速．但畢竟只有二十多年的發展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業在實施管理過程中，業主在接受服務過程中產生了很多錯誤行為，提高各方素質刻不容緩。筆者認為應進行以下工作：
1對業主委員會人員進行崗前培訓
根據《物業管理條例》規定各類居住小區都應建立業主委員會．作為業主代表行使業主權利。加強業主素質教育就應從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業管理知識的普及。具體做法是(1)當地房地產行政主管部門每年定期免費開班培訓．凡是新成立的業委會均應派5o％以上成員參加．否則該業委會不予注艦(2)業委會在小區內定期培訓業主．宣傳物業管理方面的知識。2對物業公司專業人員數量作硬性規定
目前我國已推行物業管理資質認證工作．每年都進行物業管理員(師)資質考試．但由于沒有對人員數量硬性規定．各企業對專業培訓很不重視．物業服務也因此極不規范。所以各城市應在這方面有規定出臺．迫使企業加強專業人員引進和培訓工作．提高企業的綜合實力。
一、物業管理在新農村社區建設中的重要性分析
物業管理不僅在城市的發展、完善中起著非常重要的作用，在新農村社區化建設過程中同樣發揮著不可替代的作用，對新農村建設成果的鞏固具有重要意義。具體體現在以下幾個方面：
首先，物業管理有助于推動新農村社區建設服務的市場化。在農村城鎮化進程中，隨著農村農業生產、生活方式的逐漸轉變，難免會產生出大量的廢棄物。如果不能夠對這些廢棄物進行及時、有效地處理，就會造成大量的廢棄物甚至是垃圾的堆積，不但影響村容村貌，而且容易造成環境的污染甚至地下水污染，從而嚴重影響居民的身體健康，因此，對廢棄物的集中處理和再利用就顯得非常重要。在新農村社區化過程中實現物業管理的專門化，不僅能夠實現節約資源、降低農業生產、生活成本，還可以通過回收再利用來增加農民收入，這對于加快農村城鎮化步伐將會起到一定的促進作用。
其次，在農村社區化建設中加強物業管理對于維護社區治安具有重要作用。雖然農村社區化建設提高農民的生活居住水平，但是與城市完善的公共服務相比，農村社區的建設還是比較薄弱，尤其是社區安全方面。村民的安全意識不強，法律意識淡薄，再加上社區的安全保障措施不到位等等，都對新農村建設中社區安全問題造成一定威脅，因此加強社區物業管理對于促進社區安全作用重大。
最后，加強新農村社區物業管理也有助于村民養成良好的現代生活習慣，提高村民的生活質量，建設和諧社區。新農村社區中的居民由于長期生活在農村散落的村子中，生活方式比較自由隨便，養成了一些不文明的生活習慣，例如生活垃圾亂扔亂放、生活污水隨便倒，喜歡大聲說笑等等，但是農村社區化之后，社區居民的人口密度比較大，相互之間都是對門或是上下樓，距離比較近。如果還是延續之前的生活方式，很容易造成鄰里之間的矛盾，因此，物業管理在促進村民養成良好生活習慣（例如不隨便傾倒生活垃圾等）方面以及協調鄰里之間的糾紛方面將會起到重要作用。
二、完善新農村社區建設物業管理的措施
物業管理公司屬于微利行業，流動資金有限，于是資金短缺就成為其面臨的主要問題，另外村民的傳統生活觀念短時間內難以轉變，長期自由散漫的生活習慣使得物業公司在統一管理上也遇到一定難度，再加上各項法律法規不健全、村民的法制觀念淡薄等等問題，使物業管理工作難度加大。但是，為了加快推進新農村社區建設的步伐，采取切實可行的措施加強物業管理是當務之急。
第一，鄉鎮相關行政管理部門要做到權責明確，為物業管理行業提供堅實的后盾。論文格式在大多數農村地區，鄉鎮相關行政管理部門的職責分工不明確，對物業管理的領導不力，沒有統一的管理部門進行統一的領導，相關工作人員專業性不強，對物業管理缺乏實質性的指導。因此，明確落實各鄉鎮社區物業管理的相關行政管理部門，為物業管理配備專門的管理人員，為其提供相應的政策服務，建立完善的新農村建設的現代物業管理制度。物業管理提供的產品要與時俱進，物業管理的管理思想要與時俱進，物業管理的理論研究要與時俱進，物業管理的管理模式要與時俱進，只有這樣才能適應時代飛速發展的要求。
第二，提升物業管理服務人員的服務意識。物業管理的本質是服務，圍繞著“服務”這一特性，物業管理的發展就是要實現競爭機制的完善、管理規則的健全、服務內容和方式的創新，做到與時俱進：在新農村社區建設過程中營運而生的物業管理公司，其員工整體素質普遍較低，缺乏專業的系統培訓，缺乏隨機應變的能力，然而在物業管理工作中卻經常遇到難以預料的問題，需要現場解決，對從業人員的業務能力和業務水平要求較高。因此，物業管理公司要想在新農村社區建設中爭得一席之地，物業公司就必須提高員工的整體素質和業務水平，強化員工的服務意識，不定期對員工進行業務培訓，提高員工處理突發事件的能力，提高員工的服務質量，應答村民的好評，樹立企業良好的形象，贏得業主的認可。
關鍵詞：物業管理 對策 分析
中圖分類號：F293.33
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2014）08-057-02
一、引言
物業管理在我國的興起與發展時間不長，屬于一個新的研究領域，也是現代服務業之一，占據第三產業中的比重將越來越大，而我國的物業管理還很不成熟，與國外的物業管理相比，差距還很大。目前，物業管理問題成為近年來投訴率最高的問題，高校的物業管理問題也很突出，黃蕾和李映輝（2011）對近年來發表在我國核心期刊的物業管理相關問題及對策進行了評述{1}，物業管理問題表現突出。因此，筆者擬對我國物業管理問題的產生進行分析，提出改進對策是當前急需解決的問題。
二、我國物業管理存在的問題
1.政府定價需要調整。政府對于物業公司服務收費定價，從減輕舊的住房制度下的福利負擔以及考慮在物業管理興建之初，居民的思想和經濟承受能力都較低的情況下，政府定價物業管理的收費不應過高，但目前物業管理企業大多在物業服務項目上虧損，物業服務收費還需要靠其他方面的經營收入來彌補損失{2}。
2.物業管理法規有待完善。物業管理立法相對滯后，法規體系有待完善。隨著我國福利分房轉向個人購房，從而呈現出居民小區物業的管理問題。我國相關的物業管理政策與法規尚未出臺，很多人鉆空子，引發多起群體糾紛。雖然2003年國務院出臺了《物業管理條例》，隨后又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等規章{3}，但是十多年前制定的管理法規，與現有的物業管理模式不匹配，我國物業管理立法明顯滯后于物業管理行業的發展。
3.物業管理行業缺乏專業人才。我國物業管理人員大多素質低下，服務很不到位，取得物業管理員職業資格的人數不多{3}。有部分是房改轉型人員，沒有經過職業培訓。部分物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等與物業管理的發展要求差距較大，非專業管理人員做物業管理已成為我國物業管理行業的現實狀況。
4.缺乏管理水平，服務水平低劣。物業市場缺乏足夠的管理水平和道德素養，缺乏具有較高水平的招投標企業和評標專家， 結果出現了邀標多、公開招標少的局面，導致“劣幣驅逐良幣”的現象頻繁發生{4}。物業管理行業中有一批質素低下的公司患“近視眼”，一切都是短期行為，敗壞了物業管理的行業的聲譽。有些物業管理公司降低管理標準，服務差水平低劣，最終影響企業的聲譽。因此，影響了物業管理企業的經營效益，效益不佳，同時也造成人才流失；沒有人才，更難以提供優質的管理和服務，最終形成惡性循環{5}。由于我國物業管理工作起步較晚，管理行為不規范，造成“小、散、亂”狀況問題突出{6}。
5.物業管理缺乏規模。在我國物業管理存在企業規模小，群體優勢缺乏，并且企業經濟效益不良，有的還虧損嚴重。許多物業管理企業管理物業項目少，不具備經營規模，經營業績很難理想。缺乏經營規模，將影響項目管理的連續性和穩定性，管理出現斷層，經營效益差。物業管理行業如果不具備規模效益，將缺乏發展后勁。
三、物業問題產生原因分析
1.物業管理實踐時間短。物業管理在我國施行的時間還很短，還有一個學習實踐的過程，很多事情要“摸著石頭過河”。另外，我國還處于經濟轉型時期，還有很多的法律、法規要跟著轉型，有的要重新建立，但法律、法規建立滯后，實際實施就更困難。競爭機制不完善，市場化程度低，缺乏公平的競爭機制，從而造成惡性循環。
2.市場競爭激烈。物業管理市場競爭激烈，為爭得物業管理項目費盡心機。市場競爭是雙刃劍，如果在市場經濟大潮中，能夠優勝劣汰、優化資源，就能夠促進企業的發展壯大。但現在存在招投標競爭規則不完善，如“惡性競爭”、“圍標秀場”等，導致部分的物業管理企業價格很低，利潤也愈來愈低{5}。
3.物業管理定價滯后。物業管理定價，沒有與時俱進。在各種物價上漲的情況下，物業服務的定價，政府沒有隨著市場、環境的變化進行調價，致使有些物業還沿用很久以前的價格表；如筆者曾在一小區見到還貼著10年前的服務價格表。而過去的物業管理服務的定價，是政府一方決定的，物業服務的價格制定沒有進行多方協商，致使價格的制定與實際情況嚴重脫節。
四、物業管理改進措施
1.端正經營理念，樹立良好品牌。基礎不牢，地動山搖。物業管理企業在經營過程中，要端正經營的理念。企業與業主之間要進行良好的溝通，心理契約的達成要建立在期望的契合上{7}。業主了解其它物業管理企業的信息后，就對自己所在小區的物業管理企業形成了心理期望。因此，物業管理企業要重視與業主溝通，注重核心能力的構建，增強危機管理意識，要盡可能地了解顧客，幫助實現其心理期望，樹立企業良好形象。
2.政府與企業聯合定價。長遠看來，物業管理的最終發展方向必然是企業化，凡不能進入市場，不以利潤為目的者均不能稱之為企業。從這個意義上講，為順應物業管理企業化發展這一潮流，必須在競爭的基礎上，能夠保證企業的基本利潤的原則確定價格，因此，需要由政府與企業商議進行價格的制定。
3.管理法制化。物業管理應擁有良好的環境，并應提高從業者的整體素質。走法制化發展之路，完善物業行業法律法規。物業管理涉及內容廣泛，物業管理企業與許多部門有多層關系，物業管理企業與供水、供電等十多個部門有聯系。如果沒有法律、法規作保證，物業管理難以健康發展。因此，政府有關部門應加快立法，建立物業管理法規體系，使我國物業管理有法可依、有章可循。
4.培養物業管理人才。人才需要培養，優秀的物業管理人才要采取多渠道、多形式進行培養，為物業管理行業的發展提供必要的人力資源儲備。可采用“請進來，走出去”的培養方式，并給相應人才有拓展的空間，如晉級、深造、學歷提升等學習機會。同時，加強正確的思想培養，樹立良好的道德觀念，培養德才兼備的人才，建立一支吃苦耐勞、樂于奉獻，技術過硬的隊伍，提高物業管理人員的專業技術素質與管理水平。
5.實現規模與品牌效益。我國物業管理企業如果要發展，一方面應擺脫小而全模式，進行聯合發展，構建物業企業集團，進行良好的管理，實現規模效益；另一方面，要進行品牌的打造，提供優質服務。無論是大企業，還是小企業，創建良好的品牌，并能夠長久保證質量，企業就能夠逐步發展。因此，政府部門應制定相應的政策，提高企業的進入條件，嚴格清除制度，對不良的企業及時清除，保證企業一定的規模與品質，促進物業企業與物業管理良好的發展。
[本文感謝廣東省高等職業技術教育研究會項目（項目號：GDGZ11Y054）的資助。]
注釋：
{1}黃蕾，李映輝.物業管理相關問題及對策研究綜述――基于國內64篇核心期刊論文的統計分析.華東經濟管理，2011，25（3）：142-146
{2}王惠霞.對物業管理收費定價的理性思考.技術經濟與管理研究，2000（6）：46-47
{3}齊子磊，論我國物業管理存在的問題及發展對策.經濟，2012（1）：79-79
{4}張沈生.當前物業管理行業急需解決的問題[J].工業技術經濟，2002（4）：33-34
{5}曲軍，姜同東.強化經營管理實施品牌戰略――淺談物業管理行業未來發展之路，企業與管理，2011（23）：253-254
{6}鄒祖緒，鄧彥兵，物業管理健康發展之對策，特區經濟，2007（3）299-300
{7}康秀梅，齊永興.業主與物業管理企業間心理契約的構建與管理，珞珈管理評論，2009（1）：190-194
[關鍵詞］物業管理發展階段趨勢展望
重慶物業管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的不斷深化，以及房地產業的迅速發展，住宅商品化和產權多元化格局的形成，促使物業管理快速進入社會經濟生話，并得到了迅猛的發展，成為社區建設、城市管理和國民經濟發展不可或缺的重要組成部分。在市場經濟條件下，重慶物業管理運作正趨向規范化、社會化、專業化、市場化的方向發展，管理的內涵更加豐富，外延更加寬廣。
21世紀是中國經濟實力急劇增長的世紀，也是中國物業管理行業適應新形勢的需要，不斷完善、加速發展的世紀。為了進一步總結經驗、提高物業管理水平，實現“三年打基礎，五年跨入全國物業管理先進行列和“五個突破”的目標，下面就重慶物業管理10年的發展歷程作簡要的回顧和總結。
一、重慶物業管理經歷了從無到有，從不規則到規范，從單一管理服務到全方位經營服務的發展階段
（一）1991年至1998年，是重慶物業管理探索起步階段
1991年重慶第一家物業管理公司-重慶房地綜合開發公司物業管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實行40多年的福利型行政性房屋管理的計劃經濟模式，相繼在文化街小區、龍溪鎮小區、南坪小區、學田灣小區，實施物業綜合性專業化管理，并推行有償服務，標志著重慶物業管理的誕生，邁出了重慶物業管理的第一步。
1992年以后，一些外商投資企業相繼來重慶開發房地產，并組建物業管理公司管理其所開發的物業，這些企業帶來了國外及香港、沿海地區物業管理的經驗和模式，對重慶市物業管理的發展產生了一定影響和啟發。特別是1994年建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》頒布實施后，隨著大量新建住宅和商業樓宇建成并交付使用、管理，物業管理所具有的多功能、全方位的服務和管理作用，逐漸被人們所認識和接受，社會對物業管理的需求，促進了重慶市物業管理企業的發展。1995年重慶市建委對物業管理從業人員逐步進行崗位培訓，實施持證上崗，提高了物業管理人員的專業素質。1996年深圳國貿物業管理公司來重慶，組建成立了重慶深國貿物業管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業管理的先進方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規范的錦繡山莊、建設路小區、桂花園小區被評為“四川省優秀住宅小區”、桂花園小區還同時獲得“全國城市物業管理優秀小區”的稱號；1997年，加州花園獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，至1998年2月，重慶市物業管理企業已達105家，顯示出重慶物業管理迅速發展的態勢。
（二）1998年至2001年是重慶物業管理快速發展階段
1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業管理的行政主管部門，重慶物業管理開始步入規范、快速發展的軌道。其主要的特點表現為：
l、設置行政管理機構，規范企業行為、提高管理水平
為加強對行業的宏觀指導和管理，重慶市、縣（市）、區各級政府主管部門，相繼設置物業處或物業科專司物業管理工作，市國土房管局在管理全市物業管理過程中重點抓了以下工作：一是整頓市場秩序，對全市物業管理企業重新進行資質審查和注冊登記，以保證合法企業的權益；二是提高人員素質，對全市物業管理企業部門經理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓工作；三是以評促建，積極組織開展創建市級、國家級優秀（示范）住宅小區（大廈、工業區）的達標考評活動，引導物業管理上規模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個物管項目，參加國家建設部組織的考評驗收，其中：錦繡山莊獲全國城市物業管理示范住宅小區稱號；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優秀住宅小區稱號。
2、加強法規建設、奠定物業管理生存與發展的法制基礎
為進一步規范企業行為，建立較為完善的政策法規體系，重慶市加快了物業管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業管理辦法》，并相繼出臺了《重慶市物業管理資質管理規定》、《重慶市城市物業管理收費實施辦法》、《重慶市物業管理優秀住宅小區（大廈）考評暫行辦法》、《重慶市業主委員會實施辦法》等法規、文件和物業管理服務合同、業主公約、業主委員會章程等示范文本。這些政策、法規、規章及辦法的制訂與實施，使物業管理企業能夠按照較為完善的市場規則去依法管理和運作，對引導、規范、促進重慶市物業管理行業健康、快速、穩定的發展，起到了重要的保障作用。
3、成立物業管理協會、增強行業發展動力
1998年11月20日重慶市物業管理協會（社團組織）宣告成立，協會在市民政局的監督管理和市國土房管局的業務指導下，重點開展了以下工作：一是大力協助、主動配合政府主管部門研究行業發展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業外部環境，較好地發揮了政府與企業之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強行業建設，積極組織制定、實施行規行約，建立自律機制、規范企業行為，協調重慶物業管理市場，促進行業健康、有序發展；三是創辦行業會刊——《重慶物業管理》（雙月刊），大力開展物業管理理論研討，積極宣傳政策、法規，及時反映物業管理企業的呼聲和業主需求，傳遞物業管理信息、展示行業風貌與動向，樹立行業形象，為行業發展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進地區的物業管理差距，認真組織業內人員赴國內外參觀考察，學習借鑒國外及我國沿海城市物業管理的先進經驗，積極開展專題講座、沙龍論壇，進行理論研討，提高物業管理人員的理論水平和業務素質。
4、重視專業理論研究、建立人才培養基地
物業管理的發展，離不開系統理論的指導，重視并加強物業管理經驗的總結交流和物業管理理論的應用性研究，是重慶物業管理發展的顯著特點。近年來，重慶物業管理協會組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達的《重慶市物業管理發展趨勢與對策研究》科研課題；合作完成了《舊城區物業管理運作機制研究》并獲重慶市國土房管局2000年度科技成果二等獎；與軟件公司共同開發了《重慶市物業管理數字化信息系統》應用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業管理手冊》正式發行。此外，《舊城區實施物業管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國住宅發展論壇論文集，以及《中國房地產》、《中國房地信息》、《中外房地產導報》、《重慶大學學報》、《重慶物業管理》等學術刊物上。
在注重理論學習、研究的同時，物業管理協會加強了對物業管理專業人才的培訓、培養工作，除依托重慶房地產業培訓中心開展對全市物管企業部門經理進行上崗培訓，提高行業整體素質外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業管理人才培養基地。目前，重慶大學、西南師大已開設有含物業管理的工程碩士和物業管理研究生課程進修班。重慶大學、三峽聯大物業管理學院、重慶工學院、重慶石油高等專科學校等一批大專院校，相繼開設了本科及大專學歷的物業管理專業。重慶市物業管理協會、重慶大正物業管理有限公司、渝開發物業公司、深國貿物業管理有限公司等企業還與在渝高校就實施以職業技術教育培養為中心的教學模式，達成了產學合作意向，并共同建立物業管理專業的實習基地，共同培養既具有良好職業道德，又有管理才能的應用型物業管理人才，使學生畢業后能更好地服務于企業，滿足物業管理日趨發展對專業人才的迫切需要，探索出提高物業管理水平與專業人才培養相結合的同步發展模式。
5、物業管理企業發展迅速、品牌企業脫穎而出
重慶物業管理經過10年的發展，無論是從量還是從質都顯示出了一定的規模和檔次。到目前，全市物業管理企業從過去105家，發展到677家，其中：一級資質企業62家、二級資質企業230家、三級資質企業385家；從業人員達4萬多人，實施物業管理面積達5500多萬平方米；有3個住宅小區、大廈榮獲“全國城市物業管理示范小區（大廈）”稱號；8個住宅小區、大廈榮獲“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈）”稱號；6個住宅小區、工業區、大廈榮獲“重慶市物業管理示范住宅小區（工業區、大廈）”稱號；21個住宅小區、大廈、工業區榮獲“重慶市物業管理優秀住宅小區（工業區、大廈）”稱號；有20多家物業管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國際質量體系認證。涌現了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達、渝開發、深國貿、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經濟技術開發區、天驕、紳帝、康達、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務質量好的物業管理知名企業。這些公司創出了企業品牌，為提升重慶物業管理的社會形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業管理行業發展的中堅力量。
6、積極引導、加強管理，推進重慶物業管理的全面發展
1999年，重慶市國土房管局提出“三年打基礎、五年跨入全國物業管理先進行業”的目標規劃。2000年4月14日，市國土房管局組織召開第一次全市物業管理經驗交流會，14家優秀物管企業在會上作了經驗介紹。2000年11月28日，重慶市物業管理協會召開第三次會員大會，重慶市副市長陳際瓦到會并作了“重視物業管理工作，提高人民居住質量”的發言，市國土房管局副局長尤世程在大會上總結了我市物業管理近幾年的發展情況，提出2001年物業管理工作的思路和意見：一是要繼續加強物業管理的法制建設，爭取盡快出臺《重慶市物業管理條例》、《重慶市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《重慶市物業管理項目招投標管理辦法》第三部法規，重新修訂《重慶市物業管理企業資質管理規定》；二是開展十優物業管理企業評選活動；三是搞好調查研究，重點開好三個片區物業管理工作會；四是開展物業管理基礎理論研究，推進物業管理事業健康發展；五是在“物業管理地域、物業管理類型、物業管理方式及服務、業主委員會的規范和建立、行業監管措施”等五個方面力爭實現新的突破，以推進重慶物業管理的全面發展。
二、重慶物業管理發展趨勢展望
經過近十年的探索和實踐，重慶物業管理已打下了堅實的發展基礎，初步形成前景廣闊、充滿生機，最具發展潛力的新興行業。在新的世紀里，如何把握物業管理發展的趨勢和走向，滿足社會經濟和城市建設的發展以及廣大市民對物業管理的需求，在開拓、創新、進取的旗幟下，創造出更加輝煌的業績，是物業管理行業值得深思和探索的問題。根據重慶的現狀與事物發展的基本規律，行業的未來發展將會呈現以下趨勢。
（一）物業管理價值的認識將不斷深化
1、物業的資產價值得以充分體現隨著對物業維護、修理為內容的工程技術管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業設備設施正常運行時間，減少和避免物業不應有的損失和費用支出，延長物業的壽命周期。另一方面，良好的物業管理品質、優美的人文環境將大力提升小區（大廈）的知名度和形象，增加物業的無形資產，從而實現保值、增值的目的使物業的資產價值得以充分體現。
2、物業的環境價值日趨重要
近幾年的經濟發展已使人們認識到，把經濟的發展與生態環境的保護聯系起來同步發展，是保持經濟長期、持續增長的唯一途徑。物業管理對市政建設、城市形象維護和環境的改善，將起到重要的支撐作用。優美的居住環境，已成為人們改變居住現狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業環境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環境的住宅小區將充滿生機。
3、物業管理的社會價值備受重視
由于物業管理具有多功能、全方位的管理服務特點，因而對社區的管理和社區精神文明建設具有不可替代的作用。隨著城市建設步伐加快，小區數量不斷增多，政府對社區建設也日益重視，物業管理在社區文化、社會治安和培養健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發展空間。
4、物業管理費用以價值規律為評價核心
隨著國民經濟的發展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發生變化。由于物業管理的企業行為日趨規范、物業管理市場日漸成熟，人們對物業管理價值的認識、評價也更加科學和全面。物業管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質量水平按價值規律全面確定，不再單純以經濟成本作為物管費用收取的評價基礎。物業管理費用收取市場化，必然帶來物業管理價值的回歸，有利于維護企業的經濟利益，促進行業的良性發展。
5、服務管理向經營管理轉變，提高企業盈利水平
為了更好適應物業管理市場發展的要求，增強競爭能力，提高經濟效益，企業將實現由服務管理型向經營管理型的轉變，并樹立現代經營管理理念，制定正確的經營策略，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業自我積累、自我發展的需要，在行業可持續發展下，使企業利潤率不斷增長。
（二）物業管理在國民經濟發展中的地位得到增強
l、物業管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同
物業管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內容、服務質量等方面都有別于傳統的房屋管理。在房產管理由傳統的福利型行政性管理方式向現代經營型服務性管理方式轉變的推動下，受托管理的物業面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業形象等多方面的共同作用，社會對物業管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業的影響。
2、物業管理成為城市管理、社區建設的重要組成部分
隨著我國經濟管理由計劃經濟體制向市場經濟體制逐步轉軌，政府工作的重點也由直接插手企業經營管理，轉變為向投資者、企業營造良好的投資環境以促進經濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態環境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區經濟可持續增長的基本要求之一。由于物業管理具有社區、環境建設和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區建設的最重要組成部分。
3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發展勢頭強勁的新興產業
由于物業管理是房產管理由傳統的計劃經濟模式向市場經濟體制轉換的必然產物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內退出，改由適應市場經濟運行規律和城市發展的物業管理體制所取代。房地產管理體制改革和房地產業的迅速發展，促使物業管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業管理覆蓋率達到90％以上，物業管理類型涉及各個領域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業管理覆蓋率才為35％；據測算，2001年至2010年未來10年間，重慶物業管理覆蓋率可望達到95％以上，物業管理類型涉及面將更為寬廣，物業管理將呈現加速推進的態勢，成為發展勢頭強勁的第三產業。
4、物業管理與社會各界的關系更加協調
由于物業管理行業在我國發展時間短、速度快，專業理論學科體系建立還不完善，政策法規還不能完全適應行業發展的要求，物業管理企業與各大產業的經濟關系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關系還未理順。但是，隨著物業管理市場化進程的加快，現代企業制度的建立，物業管理企業將成為真正的法人企業，物業管理協會對行業管理的社會作用將得到增強，社區管理中的治安、水、電等行政事務管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業化公司完成；物業管理與房地產開發企業的關系，也將由傳統的“父子”關系轉變為平等競爭、關系密切的獨立法人關系。物業管理企業的經營管理活動將會得到進一步加強和發展。
（三）行業素質不斷提高、規模化經營是行業的發展方向
1、物業管理企業向規模化、品牌化方向發展
目前物業管理企業小、弱、散、差的現象普遍存在，全行業2萬多家物業管理企業中，僅有約三分之一的企業在財務上基本持平或約有盈利，而按現代企業制度建立起來的企業還不足4％。隨著物業管理招標投標工作的大力推行和物業管理市場化的發展，物業管理企業將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變，規模化經營的資產重組必然驅使物業管理企業向品牌化企業的方向發展，在有限的市場資源條件下，企業競爭將進一步加劇，勢必推動物業管理行業整體素質的提高，社會資源配置也將得到進一步的優化。
2、知識經濟時代將不斷提高物業管理的技術含量
計算機及技術的快速發展、房屋建筑所采用的大量高科技現代技術、住宅、大廈等物業設施的智能化系統，以及信息、網絡技術的普及，給物業管理帶來了革命性的發展，物業管理從勞動密集型行業向技術密集型行業轉變，使行業的科學技術水平與管理能力不斷提高，物業管理將步入一個嶄新的時代。
3、物業管理可持續發展需要高素質人才
由于物業管理是新興產業，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經濟、管理、工程等眾多門類的專業人才。隨著行業科技含量的不斷提高，以及加入世界貿易組織后所面對的市場競爭，掌握現代管理和科學技術知識的高素質人才，將成為物業管理可持續發展的重要資源。高等院校正根據行業發展的需要，培養物業管理專業人才，行業的不斷發展也將為高層次人才提供廣闊的發展空間。
4、“以人為本”，提升居住環境的文化品位
人們在滿足了物質需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是要對業主提供多方位的服務，滿足業主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優美的人文和居住環境使業主產生對物業管理的認同，以贏得業主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業公司為營造小區、大廈的人文環境特色而不斷努力。
（四）物業管理行業發展更加建康、規范、有序
1、物業管理行業政策體系趨向完善
任何產業的最初發展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經濟政策。由于物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的的地位與作用，政府將繼續為扶持行業的發展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業管理政策體系。
2、物業管理行業法規體系逐漸形成
物業管理的發展需要成熟的行業法規、條例為基礎。盡管各地相應出臺了各項配套法規對規范物業管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規、條例已落后于物業管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業管理的發展。加大物業管理的立法力度，使行業發展有法可依，這不僅是企業的呼聲，國家有關部門也正在進行《物業管理條例》等法律、法規的制定和立法研究，那些一時無法適應新形勢發展要求的法規和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系將逐漸形成。
3、從嚴審查資質條件、嚴格市場準人
物業管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業的目光，近幾年物業管理企業增長迅猛，但發展參差不齊，個別企業的物業管理面積明顯不足，如重慶市677家物業管理企業，僅管理5000多萬平方米物業，平均每個企業管理物業不足10萬平方米，而最大的企業也只管理200萬平方米左右。由于一些企業規模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業管理招標投標工作外，還將抓好企業資質審查管理和從業人員職業資格認證工作，嚴把市場準入關。
4、行業自我管理、自我約束的自律意識增強
隨著國民經濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業的行政干預和指導，行業協會作為政府與企業的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監督、管理企業的職能。協會履行政府部分轉移職能后將會發揮更大的作用，行業的自律管理將會得到進一步增強，行規、行約將會顯示出更大的作用。
關鍵詞：大型公共建筑；能耗監測；數據采集
中圖分類號：TU113文獻標識碼： A
引言
隨著我國經濟社會的發展，各行業對能耗的需求與日益增，同時由于能源的過度開發使用，對環境資源壓力的影響也越來越大，因此節能減排是我國各級政府長期以來的戰略目標和倡導節能環保的一項重要舉措。城市建設快速發展，居住建筑和公共建筑的年竣工面積連續增長，建筑能耗也隨之增長。建筑能耗是當前社會三大能耗之一，占社會總能耗的26.7%，并且隨著經濟的發展和人口的增加還在不斷地增加。特別是國家機關辦公建筑和大型公共建筑，這些建筑是人員密集、十分寬敞的地方，建筑能耗十分巨大，但由于建筑能耗基數巨大，節能潛力最大的也是國家機關辦公建筑和大型公共建筑，只需要在公共建筑建立節能監管體系，實施很小的節能方案改造，積少成多，便可以直接帶來巨大的經濟效益，減少大型公共建筑的運行成本。
一、研究公共建筑能耗監測系統的意義
建設能耗監測系統的目的是實時掌握城市所有國家機關辦公建筑和大型公共建筑的耗能情況，系統主要通過監控每棟樓的用電負荷來判斷是否耗能，及時發現問題并提醒業主進行改造。四川省首批列入試點的兩家單位是西華大學和成都市建委大廈。按照計劃，到今年底成都市將完成能耗監測平臺基礎建設，建立監測數據中心；并逐步完成國家機關建筑和大型公共建筑的監測平臺建設。
隨著系統的逐步完善和推廣，更多的國家機關建筑和大型公共建筑將接入城市能耗監測系統的管理范疇。通過智能化的能耗信息監測系統，將能耗數據自動采集上傳到服務器數據庫中，系統監管平臺對重點建筑能耗進行實時監測，通過能耗統計、能源審計、能耗管理、能效公示、用能定額和超定額加價等制度，加強和提高國家機關辦公建筑和大型公共建筑的物業管理部門能耗運行管理水平。
有了能耗實時監測數據的指導，建筑主管部門可以對于一些能源消耗較大的建筑物集中進行改造。例如對建筑的外墻結構進行改動，加裝保溫材料；對建筑的空調系統、照明系統、計算機機房中心、電梯系統進行整改，調整運行時間，合理分配用電時段，減少不必要的能耗設備。通過建立能耗監管體系，使國家機關建筑和大型公共建筑實現優化耗能，建筑單位面積的能耗降低到同類建筑最低能耗標準，實現節能減排的目標。
二、Microsoft SQL Server 數據庫
數據庫采用微軟公司 MS SQL Server 2000。大部分用戶均是 windows 操作系統，在主流的數據庫平臺中 Oracle 和 Microsoft SQL Server 的選擇上，考慮到性能、系統資源占用、部署成本、易維護性等多方面的因素，系統采用 Microsoft SQL Server 作為后臺數據庫系統。
MicrosoftSQLServer 能提供超大型系統所需的數據庫服務。大型服務器可能有成千上萬的用戶同時連接到SQL Server 實例。SQL Server 為這些環境提供了全面的保護，具有防止問題發生的安全措施，例如，可以防止多個用戶試圖同時更新相同的數據。SQL Server 還在多個用戶之間有效地分配可用資源，比如內存、網絡帶寬和磁盤I/O。超大型Internet站點可將其數據分開存放在多臺服務器上，從而使處理負荷分散到多臺計算機上，使站點能為成千上萬的并發用戶提供服務。
三、公共建筑能耗監測系統設計
（一）、軟件功能設計
國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監測管理系統利用互聯網連接各個建筑安裝的數據采集器，同時通過 Web 服務提供給用戶服務，數據中心軟件系統的功能設計如下圖所示：
圖1系統功能框架圖
系統分為用戶界面層、應用層、數據層、網絡層四層架構：
用戶界面層是提供用戶交互服務，面向的用戶主要有監管領導、物業人員、系統管理員、建筑業主、社會公眾，這些用戶使用系統分配的用戶名和密碼登錄到系統，系統自動根據用戶類別分配權限。
應用層是針對具體的能耗監測業務應用，包含電能數據采集服務、協議數據解析、數據邏輯處理、數據上傳下載、信息協同服務、統計分析服務、物業管理服務、能耗網站服務、短信息服務、建筑信息維護、系統管理功能。數據層是中心服務器的后臺數據庫，整個系統的數據中心，按照目前設計的功能，采用不同的數據庫表，存儲了建筑基本信息庫、分類分項能耗庫、GIS 地理信息庫（建筑位置）、數據采集器原始數值庫（數據采集器上傳的歷史數據）、人員權限庫；網絡層是系統的基礎設施庫，根據數據傳輸的內容和途徑分為移動通信網（數據采集器上傳數據的網絡 GPRS 和短信息）、建筑內部局域網（建筑物內部的集中傳輸數據的網絡）、政府電子政務網（政府監管部門用戶使用的網絡）、Internet 互聯網（公眾用戶和中心服務器架設的網絡）。其中政府電子政務網與互聯網之間屬于兩個物理隔離的網絡，存在數據交換問題，中心服務器可采用網閘方式將數據擺渡到電子政務網的服務器中心，實現數據同步。
（二）、數據采集
1、能耗計量裝置
建筑物能耗計量裝置主要包括電能表、熱量表及水表等。
（1）熱量表
熱量表是用于測量及顯示水流經熱交換系統釋放或吸收熱量的儀表，分為整體式和組合式兩種。熱量表流量測量裝置以測量方式為標準，主要可分為電磁及超聲波式、機械式和壓差式三大類，熱量表溫度測量裝置主要分為接觸式和非接觸式兩大類。熱量表應帶有檢測接口或數據通信接口，接口形式可為RS485 或無線接口；熱量表還應具有斷電數據保護功能。
（2）電能表
能耗監測系統中使用的電能表應具有監測和計量三相（單相）有功電能和有功功率或電流的功能，多功能電能表至少應具有監測和計量三相電流、電壓、有功功率、功率因數、有功電能、最大需量及總諧波含量的功能。電能表均應具有數據遠傳功能，至少具有符合RS485 標準的串行電氣接口，采用Modbus 標準開放協議或符合《多功能電能表通信協議》（DL/T 645-2007）中的相關規定。電能表精確度等級應不低于1.0級，配用電流互感器的精確度等級應不低于0.5 級。
（3）水表
遠傳水表是在普通水表的基礎上加裝電子采集模塊而成，電子模塊完成信號采集、數據處理、存儲并將數據通過通信線路上傳給中繼器或手持式抄表器。遠傳水表采用一體式設計的表體，可以實時地記錄并保存用戶用水量。每塊水表都有唯一的代碼，當接收到抄表指令后可即時將數據上傳給管理系統。
2、數據采集器
數據采集器是一種采用嵌入式微計算機系統的建筑能耗數據采集專用裝置，具有數據采集、處理、存儲、傳輸以及現場設備運行狀態監控和故障診斷等功能。系統硬件主要包括微處理器、I/O 接口、人機接口及通信接口四部分，軟件部分主要由監控程序和功能執行程序組成。
數據采集器應具有以下功能：
支持根據上位機或數據中心命令采集和主動定時采集兩種數據采集模式，定時采集周期可靈活配置（5 分鐘到1 小時可調）；支持對面向不同種類能源、不同品牌的計量裝置，包括電能表及熱量表等進行數據采集；在數據傳輸前對數據包進行加密處理，采用AES 加密和MD5 身份認證機制。
結束語
大型公共建筑能耗監測系統能夠實時記錄建筑物用能狀況，自動進行能耗數據處理，完成建筑能耗結構、建筑用能效率及建筑節能潛力數據分析，并將相關統計數據報送上一級數據中心。大型公共建筑能耗監測系統的建設是一個長期的過程，需要業主和廣大設計人員的共同努力。能耗監測系統為大型公共建筑節能改造提供數據支持，建設和完善能耗監測系統能夠為實現建筑節能規劃目標奠定堅實的基礎。
參考文獻
[論文摘要]英語培韌特許經營的核心是特許方以自身的優勢形成特許經營中可傳授的管理模式對受許方進行規范化的管理，文章分析了英語培訓特許經營模式中作為特許方應具有的優勢、特許經營體系的設計原則、受許方應具有的加盟條件，提出了英語培訓學校在特許經營過程中的注意事項等。
英語培訓特許經營模式就是要把特許方先進的管理實踐和基于先進技術的教學方法傳遞給每位加盟者。這種商務模式給每位加盟者一個綜合模型，幫助他們在現有基礎上建立學校和獲得全方位服務。該經營模式的核心是特許方自身具有獨特的優勢，形成知名的商標、商號、產品(服務)、專利和專有技術、可傳授的管理技術或訣竅及對受許者的規范化的管理，這樣才能在英語培訓特許方的指導下，各加盟學校在學校的創立、核心管理人員的聘用培訓、日常經營管理、預算擬定、廣告宣傳、困難問題的解決以及其他方面，獲得詳盡的計劃和協助，實現成功的教育和管理。
一、特許方必備的經營優勢
為了各個加盟學校都能獲得成功，英語培訓學校特許方必須加強自身素質的提高，創造出如下特許經營優勢，才能吸引加盟者加入特許經營體系。
1．強大的品牌支持
英語培訓學校特許方必須具有良好的資源優勢和豐富的管理經驗，在業界樹立起卓越的信譽。這樣各加盟學校才能在特許經營的統一品牌支持下，迅速打開市場，保持一流經營業績。
2．確保成功的教學模式
先進的多媒體教學系統、專業資深的外籍教師、領先的教學方法、全方位的學習輔導、個性化的授課內容，所有這些構成了英語培訓特許經營的完整體系，使加盟者具備超越同行的競爭優勢。
3．高效的管理制度
英語培訓特許經營的特許方必須能對加盟學校提供“一站式”服務和系統的管理和指導，包括精密的戰略策劃、持續的教學服務支持與培訓、系統技術支持與新產品研發、推廣與宣傳的持續支持等，藉此既維護其品牌聲譽，又大大增加投資者的成功機會。
4．持續不斷的技術創新
英語培訓特許經營的特許方在鞏固和發展現有優勢課程的同時．必須能持續不斷地加大研發的投入，跟蹤和借鑒國內外優秀的教育模式和理念，銳意進取，不斷創新，為加盟學校提供源源不斷的技術動力。
5．良性的企業生態系統
加盟英語培訓特許經營的所有學校組成一個良性循環的企業生態系統，能在特許方的統一管理下，共同建設品牌和占領市場，形成規模效應。在系統內部，各加盟學校互相借鑒，取長補短，保持長久的活力和競爭力。
二、特許經營體系設計原則
特許經營競爭主要是管理水平的競爭，如果沒有良好的組織結構和管理體系，特許系統將很難發展。在對特許經營各受許方的管理過程中，特許方應本著標準化、專業化、簡單化的原則設計特許經營體系：
1．標準化
標準化是特許經營體系成功運作的基礎，是經營模式得以成功復制的前提，因此，標準化是三原則中最重要的原則。
(1)標準的培訓產品。主要指統一的課程設置，統一的收費標準，統一的教材選用，統一的班級設置。只有有了標準化產品，特許經營體系才有基礎。
(2)標準的服務質量。主要指統一的師資水平，統一的硬件設施，統一的教學管理，統一的培訓效果。特許經營體系中的所有教師都應由特許方統一招聘，采用統一的培訓方式培訓教師，才能保證所有教師的教學效果
(3)標準的整體形象。主要指統一的品牌．統一的建筑設計風格，統一的教室布置，統一的廣告宣傳，統一的員工儀容英語培訓學校用合約形式授權受許方在一段時間內行使特定權利，令受許方有權使用特許經營特許方的商號、商標、產品、經營模式等．受許方必須使用特許方統一的外在形象及內部教室布置，員工著裝統一，給外部良好的整體感。
2．專業化
專業化是指人員分工專業化．專業化的人員分工是特許經營體系成功運作的前提和保障，因此也是3s原則的重要組成部分。(1)教師教學課程專業化。根據課程設置，設立幼兒英語培訓教師，劍橋英語培訓教師，新概念英語教師，中小學各年級輔導教師，分行業的專業英語教師，如：公務員英語教師．商務英語教師，賓館酒店服務業英語教師等等崗位．確保教師教學水平同行業最高。(2)招生咨詢服務專業化設立專職咨詢師和咨詢助理，并進行統一培訓，確保專業的招生咨詢效果(3)班主任工作專業化：在統一班主任選用標準的前提下．根據課程設立專門人員，進行班級管理。(4)后勤服務專業化。后勤行政、財務、信息技術等崗位分工明確，職責、職務專業化。
3．簡單化
簡單化是指各項流程簡單化，便于經營模式復制及加盟學校的運作及管理，簡單化原則是特許經營體系成功推廣的必要條件(1)加盟流程簡單化制定標準、簡單的加盟流程，使受許方得到快捷的服務。(2)操作方法簡單化。制定完善的運營手冊．使加盟學校從建立到運作簡單易行。(3)服務流程簡單化。簡化一切不必要的手續，提高服務效率，使學員得到從咨詢、報名、培訓到結業的系列優質服務。
三、受許方條件要求
英語培訓學校特許經營受許方的自身條件是特許經營體系成功的先決條件，特許方必須對受許方的辦學條件進行嚴格要求。
1．受許方的基本條件
所有申請加盟的受許方必須滿足以下條件，才可申請加盟，特許方對于不符合條件的申請人不予授權。(1)認可和接受所采取的特許經營的商業模式。(2)具有開辦學校的資格：能夠獲得“辦學許可證”，“聘請外國專家資格證”及其他批準和許可。(3)有專職的從事教育管理行業的資深人士進行管理。(4)有團隊合作精神，能與其他加盟成員友好合作(5)能接受統一的指導．并能提供優質的服務～(6)有一定的經濟實力。
2．加盟學校選址標準
在英語培訓特許經營體系設計中．加盟學校的地址選擇是最重要的一個環節，它直接關系到加盟學校未來的招生情況和運營情況，在選址過程中應考慮以下幾個基本因素：(1)校舍的地理位置。因為學校面向的消費者中有相當一部分是在職人員，考慮到這些消費者不愿把時間消耗在路上，所以校舍應選擇在交通便利的人流集散地，有盡可能多的交通線路．最好為城市的經濟中心、商業中心或大型居民區．周圍應該有盡可能多的大型商務辦公樓或居民樓。建議學校設立在公交便利的主要街道．靠路邊的單獨建筑或辦公樓(最好在三樓以下)均可。(2)當地目標消費群體的交通習慣在考慮校舍的地理位置時，應考慮到當地目標消費群體的交通習慣，將校址選擇在當地最常用交通工具最易到達的位置，可吸引大量的消費者。(3)校舍的附屬功能校舍附近應有配套的物業管理服務，校舍附近最好有便利店、購物場所、快餐廳．使得消費者在學習之余，可以享受到完善的生活配套沒施。校舍應配有足夠的停車位以滿足員工和學員的停車需求
四、注意事項
英語培訓特許經營的雙方在合作的過程中應注意以下事項，以保證合作雙方合作愉快、共同發展。
1．明確雙方的職責。要簽一份合約明確雙方在合約期間及合約終止時的權利和責任，以免發生不必要的糾紛
2．一般而言，加盟費的多少會與特許方的品牌的知名度及公司的規模有直接關系
3．有加盟意向的加盟商在加盟申請時應向特許方提供經營業績的商務計劃書等資料。
