時間：2022-08-27 02:26:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
目前，雖然對城市居民的管理有穩定社會、促進社會和諧等作用，但是在實施的過程中也面一定的困難。社區管理與物業管理在工作中存在各種沖突與矛盾，導致矛盾與沖突的原因是由于兩種管理體制都以各自為主體而存在不同的問題。這種困境的存在，阻礙了城市和諧社區的建設。現在，我們從物業管理公司、業主委員會和社區委員會三方面所面臨的困難進行簡單分析。
1物業管理公司所面臨的困難
我國的物業管理行業盡管隨著《物業管理條例》和《物權法》等有關制度的頒布與實施，發展環境得到了改善，但是，物業管理行業所面臨的困難從誕生那天起就沒有間斷過。物業管理行業是一種在實施過程中要面臨多方主體（業主、開發商、建筑施工企業、社區管理機構等）的管理體制。當前的物業管理處在社會分層的環境里，物業管理公司正處于矛盾沖突的焦點上，特別是近年來，物業管理行業飛速發展，其他的有關機構則相對比較滯后。有研究表明，業主與物業管理公司發生矛盾的原因大部分是因為開發商、建筑施工企業遺留下來的問題所致。我們常見的問題就有業主在租住期間出現房屋的質量問題，或者是在業主居住之后開發商所做出的承諾不兌現。這些問題目前并沒有明確制度對其進行規范。
2業主委員會所面臨的困難
業主委員會在當今可謂“形同虛設”。由于我國城市小區設立了物業管理公司，業主委員會也就成了物業管理中的一大薄弱環節。有人認為，導致業主委員會“形同虛設”的原因是業主委員會運行資費短缺等問題。業主委員會在我國被忽視，無論是以前的《物業管理條例》還是被修改以后的新的《物業管理條例》，都沒有明確地對業主委員會做出相關規定，因此業主委員會的權利被架空。當前業主委員會的成立并不像以前那么簡單。它必須以“由業主參與業主委員會的意愿，并作為自檢候選人明確表達業主委員會的競選理念。同時，業主委員會要求作為其成員，要有較強的責任心，并且善于溝通，有足夠的協調能力，具備這些還不夠，還要有一定的物業管理知識與政治智慧，并且要有堅韌不拔的韌勁。”但是當今社會具備這些能力的復合型人才非常稀缺，這就一定程度上阻礙了業主委員會在物業管理中的實力，并且阻礙了業主委員會的發展。也有很多業主認為，業主委員會是一個非盈利的自治組織，業主委員會的工作費用應該收支平衡，并且認為業主委員會的成員不應得到工作酬勞，或者只能拿一些少量的津貼。但事實上，業主委員會自成立以來，不僅要面臨重大的壓力和風險，還要承擔繁重枯燥的工作，這并不是少量津貼可以彌補的。這些困難導致了業主委員會資金短缺，并且沒有運動機制，由此，業主委員會也就“形同虛設”。
3社區委員會所面臨的困難
不難看出，社區委員會的前身是原街道辦事處和居民委員會。社區委員會的基本性質為基層群眾性自治組織。在自治過程中，實現自我治理、自我管理，并代表居民向國家表達意見。但事實上，社區委員會在工作的時候承擔了大量的政府工作，為政府跑腿，并且代表國家向居民傳遞國家的意志。這就嚴重地削減了居民對社區委員會的認同感和參與社區活動的積極性，并且加重了基層政府的財政負擔，嚴重阻礙了基層民主政治的發展。另外，一方面部分地區為了體現社區自治的性質，地方政府只承擔一些社區專職人員的工資，社區經費劃撥很不合理，社區委員會只能以自身的力量，通過各種途徑來籌集經費，社區委員會面臨著資金困難的問題。另一方面社區管理公司與物業管理公司所提供的市場化的服務商品在某種程度上存在著沖突，這為兩者之間的合作留下嚴重的隱患。當前，社區管理與物業管理還面臨著很多困難，這要求國家以及政府做出相應的措施來完善并且促進基層的管理體制的發展。
4結語
目前，國家為構建和諧社會，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物業管理和社區管理作為兩種不完全相同的管理體制，對城市居民區的管理起著不可忽視的作用。當前，兩種管理體系在實施上還面臨著一定的困難，并且他們在時間和空間上雖然同時運行，但是他們又在參與主體、運行體系上各不相同，是兩種不完全相同的管理體制。對這兩種不同的管理體制進行有效的整合，將會對推動社會的發展，構建和諧社會有著重要影響。
作者：李樂單位：甘肅建筑職業技術學院
（一）接管驗收不科學。
我國在1991年7月1日就實施了《房屋接管驗收標準》，旨在規范我國尚未成熟的物業服務行業的房屋接管驗收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業管理的接管驗收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴格按照《房屋接管驗收標準》進行接管驗收的物業服務企業占有很少的比例。一方面物業接管驗收項目不完善；另一方面物業接管驗收小組未成立，在接管驗收新建物業時進行的接管驗收僅僅是安排物業管理專業實習生和保安進行簡單的驗收。物業管理專業實習生和保安人員不是建筑工程類專業的專業人員，他們僅僅能按照常識或者少量專業知識進行驗收，主體結構、電氣、附屬工程等的接管驗收他們根本不能從專業的角度進行，甚至沒有進行驗收。不論是從開發商處接收新建物業，還是從另一個物業服務企業處接收原有物業，物業服務企業都要嚴格進行物業接管驗收，因為這不僅是對業主合法利益的維護，也是對物業服務企業合法利益的維護。
（二）部門設置不合理。
雖然物業服務企業的部門設置各不相同，但是基本的部門都應包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業服務行業是一個微利行業，因此很多物業服務企業都以減少部門設置來降低成本。物業服務企業部門設置不完善，導致業主在有疑問時不知道找哪個部門，從而形成對物業服務企業整體的印象不好，并影響以后對物業服務企業的印象，最終可能導致合作關系的破裂。
（三）前期物業管理的概念理解不清晰。
物業服務企業對前期物業管理概念的理解模糊是我國物業管理行業的一個通病，也是不能準確明確房地產開發商、物業服務企業、業主三方權益的主要障礙，同時也是導致業戶和物業服務企業矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業管理階段預收一年物業服務費是錯誤理解前期物業管理的概念的外在表現，認為前期物業服務合同一旦簽訂，業主和物業服務企業就存在了相對長遠的法律關系，進而損害了業戶的合法利益。（六）公關工作不到位。隨著市場經濟的不斷發展成熟，經濟網絡下的各個成員之間的聯系也日益密切，物業服務企業作為成員之一，它同樣需要同其他各個成員之間的聯系，同時由于前期物業管理的對象主要是新建物業，因此物業服務企業初次接觸新建項目勢必需要當地組織、企業和政府部門的幫助。然而，在我國物業管理中，特別是前期物業管理中，物業服務企業的公關工作差強人意。
二、對策分析
（一）房地產開發企業履行義務是搞好前期物業管理的前提。
房地產開發企業作為新建物業的大業主，前期物業管理的好壞密切關系著它開發的物業的銷售業績，同時房地產開發企業同業主之間的關系不是在簽訂商品房買賣合同的時候就終止了，而是會延續到物業買受人購買物業后的某一時刻，因此，房地產開發企業有權利和義務以及必要性為物業買受人享受的前期物業服務質量負責。針對前期物業管理中的問題，房地產開發企業首先要自覺遵守行業規則，在選聘物業服務企業的時候應當充分考慮物業服務企業的資質和其工作業績，不得只顧自身利益而忽略業主利益，聘請沒有資質或者其資質不能管理所開發物業的物業服務企業，不得私下串通物業服務企業損害業主利益；其次應該履行其職責，房地產開發企業是新建物業的大業主，它擁有業主的所有權利，例如監督前期物業管理期間物業服務企業的合同履行情況的權利。房地產開發企業應當監督物業服務企業制定物業管理方案，設置完善的部門。
（二）完善物業管理法律法規是搞好前期物業管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩定性。作為新興行業的物業管理實踐先于物業管理法律法規建設，地方性法規早于全國性法規。回顧物業管理在我國內地興起的三十年，我國物業管理行業的法律法規如雨后春筍般出現，這表明了新行業的興起總需要法律法規的保駕護航，而實踐也證明了正是如此。雖然我國物業管理行業的法律法規在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業服務企業選聘制度、業主參與制度等方面加強物業管理法律法規的完善。
（三）加強物業服務企業自身建設是搞好前期物業管理的關鍵。
物業服務企業加強自身的監管。物業服務企業也是市場經濟中的一分子，也是盈利性企業，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業服務性行業更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發展的空間，如何充分利用前期物業管理為物業服務企業創造更多價值，加強物業服務企業自身建設是關鍵。因此物業企業必須加強員工素質建設，提升物業企業公關能力建設，培養物業企業文化建設，加強物業服務企業自身建設將是搞好前期物業管理的關鍵。
（四）政府部門加強監管和宣傳是搞好前期物業管理的重要條件。
本次調查的問卷分別在沈陽奧體中心交通樞紐站、龍之夢交通樞紐站和沈陽航空航天大學地鐵站這3個人流密集的地點發放，受調對象來自沈陽各個城區及周邊地區，從而保證本次調查的結果能具有普遍代表性。
2調查結果的統計與分析
2．1對物業管理服務收費情況的認知
業主認同物業管理為第三產業服務性行業，接受物業管理費為業主日常生活中的一項正常消費，是保證物業管理行業能夠持續健康發展下去的關鍵。在調查統計的結果中，有75.9%的接受調查者表示認同物業管理服務屬于一種住房使用過程中有償收費服務。只有認同物業管理服務應成為有償服務，業主才會在收繳物業費時表示積極配合，避免部分小區中物業費收繳難以致物業服務質量下降，進而使業主更加不愿意繳納物業費的死循環。沈陽的物業公司及物業管理協會應注意對業主在這方面意識的宣傳和引導，進而促進沈陽的物業管理行業向著更加商品化，規范化的方向發展。
2．2現階段物業管理中的問題
(1)業主委員會這一制度在沈陽地區執行的并不夠成功。在接受調查者中，僅有31.9%的業主表示，其所入住的小區成立了業主委員會且能夠代表業主的利益;39.7%的業主表示，雖然其所入住小區成立了業主委員會，但該委員會并未能夠獲得小區內業主們的信任或不能代表業主們的利益;其余28.4%的業主表示，其所入住的小區并未成立業主委員會。住宅物業管理中的許多工作內容都是如園區綠化、道路、安保等涉及園區內眾多公共區域，牽扯園區內全體業主共同利益的工作。如此牽連廣泛的事情，需要一個能夠代表全體業主利益，全體業主都信服的業主委員會去統一業主們的認識，代表全體業主對物業公司發出指令，使物業公司的服務能夠讓業主們滿意。(2)物業費收繳后的使用情況不夠透明。在接受調查的業主中，26.9%的業主表示，其所入住小區清楚明白的公示過物業費用的使用明細;40.4%的業主表示，詢問過物業公司的物業費使用明細，但并未得到過明示;32.7%的人表示，并未關心過物業費用的具體使用情況，未曾留意過。從統計結果可以看出，至少有40.4%的業主是關注物業費的使用情況的，正如去超市消費購物后會看看購物小票核對一下金額一樣，業主繳納了物業費進行消費，購買物業公司的服務后，希望知道也應該有權知道自己花了錢都買到了什么。
2．3對物業管理新方式的認可情況
(1)改變現行物業費收費方式。在接受調查的業主中，69.5%的業主更愿意接受按照物業公司實際維修量支付勞務費的收費方式，只有30.5%的業主仍愿意維持現行按照每平方米收取固定費用的收費方式。目前沈陽地區普遍的物業費收取方式都是按照住宅面積，以每平方米收取固定費用的做法去收費。這種收費方式在收取時看似簡單容易核算，但存在隱患。每平方米具體多少錢，這個標準各個小區各有高低，但每年都是有增無減。園區內公共設施每年的維修量并非固定不變的，每年都會有波動。這就使物業公司和業主之間產生了一種博弈，即如果今年公共設施狀況良好，維修勞務費用低于物業費收取的固定金額，則物業公司獲勝，業主們多交的物業費就變成了物業公司的利潤;而如果下一年公共設備老化，維修費大幅上漲，物業費無法解決問題，物業公司只能憑借自身資金抵擋、或終止合同以逃避。而業主始終處于被動地位，作為消費者反而身份被動，如何會滿意。改變現有方式，實行按照物業公司實際勞務費用向業主收取物業費的做法在核算和收費時會稍麻煩一些，但卻既能保證物業公司正常利潤的獲取，又能使業主利益得到保障，實現共贏。從調查統計結果來看，此種方式獲得了大部分沈陽地區業主的歡迎。(2)提高業主的自主度。建議物業公司以適當工資或優惠條件從業主中招聘看樓人，從事為本樓業主保管鑰匙、清理衛生、接收快遞等服務。從調查結果來看，26.2%的業主表示愿意積極參與看樓人的招聘、58.9%的業主對此事表示贊成但并不愿意去參與招聘、14.9%的業主不贊成此種做法。綜合來看，85.1%的業主對此事持贊成態度，并且有相當部分的業主對從事看樓人的工作表示感興趣。從物業公司的角度來看，從業主中雇傭看樓人會使其成本下降。應聘看樓人的業主多為本樓熱心業主，對工資的需求低于其社會成就滿足感，相對可以降低物業公司的人工成本。而從業主角度來看，看樓人都出于本樓業主，業主之間對互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于現代人鄰里關系的建立，拉近業主間的距離，使業主們在小區內生活時能夠感覺到溫馨。
3對策與建議
1若干個建議指標數據
根據多年實踐經驗，我們推薦以下暫時沒有官方指標的數據(以上海地區為參照)。1)住宅建筑南面綠地寬度≥8m(圖6)。住宅建筑北面綠地寬度≥3m(圖7)。住宅建筑東面、西面綠地寬度≥2m(圖8)。2)大喬木與有窗建筑間隔。東面≥5m，南面≥8m，西面≥4m，北面≥5m。3)居住區地下、半地下建筑頂板上的綠地，覆土層應≥1.5m，其中1/3面積宜與地下建筑以外的自然土層相連接(圖9)。4)綠地面積<3000m2的，植物種類宜配置40種左右。綠地面積3000～10000m2的，植物種類宜配置60種左右。綠地面積10000～20000m2的，植物種類宜配置80種左右。綠地面積>20000m2的，植物種類宜配置100種左右。5)所選用的綠化樹種，以喬木為綠化骨架樹種，并且喬木的種植數量≥2～3株/100m2。快長樹:慢長樹=3:2；常綠樹:落葉樹=1:2～1:3。喬灌木:草坪=7:3。6)喬灌木栽植位置距各種市政地下管線水平凈距應保持≥1.5m。喬木以樹干基部為準，灌木以地表分蘗枝干中最外的枝干基部為準。7)重點景觀區域種植大型全冠喬木，胸徑宜在0.25m左右，其他景觀區域，提倡大量采用青壯樹齡苗木。凡采用的大喬木宜有飽滿的樹冠，嚴禁采用無樹冠喬木。8)綠地中以活動、休憩為主的地坪，宜采用大樹地坪的布置形式，以種植落葉喬木為主，分枝點的高度一般應大于2.2m，喬木種植穴的內徑大于1.5m×1.5m。9)綠地中建筑小品造型應簡潔大方，尺度宜人，與住宅環境、住宅建筑相互協調。建筑小品應充分利用本地自然材料和節能、環保的3R材料。其中自然材料用量≥30%建筑小品工程材料總用量。
2景觀水系統設置
水是萬物之源，生態環境的靈魂；有了水，環境才會顯得空靈，才有生動的氣韻。居住區景觀中水體的各種造型，能形成不同的景觀效果。水體設計分為動態水體和靜態水體。動態水體主要分為噴泉、涌水、瀑布等，可增添空間的活躍氣氛。靜態水體以不同深淺的水池形成平靜的水面，增添空間的寧靜氣氛[4]。現在很多住宅景觀的水景處理摒棄了以往大噴泉、瀑布跌落等偏動態水體，取而代之的是少而精的池塘、溪流等較靜態水體(圖10、11)。上海地區不缺水，但缺優質水，怎樣保持水質的清潔，就成為一個重要的課題。設置水質凈化裝置和運用提升泵是一種方法，但它的缺點是投資大，日后運行成本高，管理維護量繁重。時間一長，如果資金缺乏，管理不善，溪流就會出現“一年清，二年黃，三年臭”的現象。針對這些問題，園林設計師現在已經為恰到好處的“理水”做了大量工作。具體表現在少而精地設置水池、溪流，采用流動水系、種植水生植物實現水體自凈，改善水質，達到使水體變清的目的。這樣以最少的投資成本，達到了同樣的水質凈化效果，并且大大減少了物業部門日后的運營成本和維護工作量。
3綠化樹種的選擇
居住區綠地除了中心綠地與組團綠地外，其余的大部分都為住宅前后的綠地，其布局大都比較規整，形成平行、等大的綠地。在植物種植設計中，既要保證樓間通風，又要保證景觀通透。因此，在配植方式上一般采用自然式配置，通過點、線、面、體的形式來構造層次豐富的植物群落，植物群落要具有特定的季相變化與景觀序列，從而使宅旁綠地構成一個完整的植物景觀。筆者認為，小區內綠化樹種的設計中，要做到8個字，“識地識樹，適地適樹”。第一個“識”是認識的“識”，是指設計師要掌握了解種植地的生存環境和立地條件，也要熟悉不同樹種的習性特點；第二個“適”是“適應”的適，是指在了解種植地的環境特點和樹種習性后，我們要選擇適合這個環境的樹種進行栽植。如果能做到這點，日后物業部門的養護管理成本就會大大降低。以上海居住區景觀綠地為例，引進樹種要遵從自然規律，考慮上海當地氣候環境因素，努力推廣鄉土性植物和適生性植物的運用。前幾年許多高檔住宅區熱帶植物用量過多，模糊了上海海派園林的植物種植特色。有的樓盤花費巨資從國外進加拿利海棗、銀海棗等高檔名貴熱帶植物作為骨干樹種(圖12)，量多面廣。這些樹種能否安全越冬，是一個比較棘手的問題。2004年寒冬，大量的加拿利海棗因保暖防護措施未到位成活率大大降低，據不完全統計，在各大樓盤里的加拿利海棗，來年春天換苗率達到60%～70%。筆者曾與一位物業公司負責人交談，他在抱怨，像這種熱帶植物需要有專業的養護管理技術并花費高額的養護成本。為了這幾棵樹的成活率，他們花費了大量的精力和財力。在具體設計工作中，居住區植物配置樹種選擇以體現地域性植被景觀的鄉土樹種為主，適當引進成熟的能適應本地區氣候條件的新樹種。宜采用觀花、觀葉、觀果植物結合，同時兼顧保健植物、鳥嗜植物、香源植物、蜜源植物、固氮植物等。從養護管理來看，樹木一旦成材，基本不需要太多投入，而草坪養護則不同，它的維護費用高，修剪、施肥的養護費是成型喬木的好幾倍。因此，園林設計師要合理配植喬木、灌木、草坪的種植比例。
4結語
通過從居住區園林景觀規劃布局、水系統的設置、綠化樹種選擇這3個方面的闡述，提示居住區景觀設計者，在營造住宅小區環境“寧靜、舒適、溫馨”的同時，也要為小區物業管理工作提供切實可行的人性化設計。其次，小區物業部門在接手樓盤物業管理之前，應當能先對該小區景觀環境中水系統設備的維護、特殊植物養護等問題有一些了解和掌握；并且預先組織合理的管理工作體系；配備專業的管理、養護職工；預留充分的維修基金，盡量做到未雨綢繆，才能有備無患。綜上所述，如果我們從園林景觀設計和物業管理2個方面，把工作做實，做細，最終必將會為小區的居民提供一個理想完美的生活環境。
作者：任夢非單位：上海市園林設計院有限公司副總工程師
1.創造更宜人的環境
智慧樓宇從樓宇內人們的安全性、便捷性及舒適性三個方面層層遞進地滿足廣大消費者的需求。首先，智慧樓宇的火警消防系統與安全防范系統能第一時間保護人、財、物的高度安全以及具有對災害和突發事件的快速反應能力。其次，智慧樓宇管理系統中的通信及辦公自動化模塊也可通過快速的電話、網絡等系統，為人們提供一個高效快捷的工作、學習及生活環境。與此同時，高度智慧的建筑設備控制與能源自動化系統，能通過調節環境中的溫度、濕度、光照等因素，最大程度的提高人們的舒適性。最終，智慧樓宇智慧的識別人們的需求，最終將樓宇創造出最宜人的環境。
2.綠色節能
如上文所述,智慧樓宇區別智能樓宇的最主要特性就是多加了一個能源自動化系統，其主要目的就是讓智能樓宇變成“綠色樓宇”，即智慧樓宇。由此可見，智慧樓宇的一大特性就是——綠色節能。傳統的智能樓宇都是按照固定的參數來對設備進行匹配控制，而智慧樓宇會有更多的輸入方式來獲取動態數據，從而動態的控制設備，以達到綠色節能。比如：傳統的智能樓宇控制空調只能按照既定的溫度設定，而智慧樓宇會從室內外溫度、室內人員活動情況，以及上下班時間等多種參數綜合分析后再設定空調溫度。
3.樓宇管理的成本最小化
根據美國綠建筑協會統計，一座大廈的生命周期為60年，啟用后60年內的人力維護及營運費用約為建造成本的3倍。同樣在日本，大廈的管理費，水電費，煤氣費，機械設備及升降梯的人工維護費，占整個大廈營運費用支出的60%左右，且其費用還將以每年4%的速度增加。然而依賴高度集中的智慧樓宇管理系統，不僅能實現機電設備的管理維護成本的降低，還能簡化維護程序，使人員配備更加合理，從而進一步降低人工成本。
4.智慧樓宇具有高度的集成性
智慧樓宇與傳統建筑從技術角度來分析，其最大的區別就是將建筑中分散的設備和系統，通過計算機網絡高度集成為一套統一協調的系統，從而最終使傳統的智能物業更加安全、舒適、便利及節能，成為真正意義的智慧樓宇，以此達到各類資源信息以及智慧任務的重組與共享。
二、智慧樓宇物業管理特性分析
基于上一節中分析的特殊性，要做好智慧樓宇的物業管理也必須劉雅婧余凡蘇州工業園區服務外包職業學院有其對應的工作重點。經筆者的研究，管理好智慧樓宇的物業管理應具有以下特性：
1.管理的高度適應性及靈活性
目前，智慧樓宇的發展已然成為了我國建筑經濟市場中新的增長點，據不完全統計，我國從事智能化的企業已經超過三千多家了。物業管理行業看到此契機后已紛紛與智慧樓宇管理相結合。在行業匹配中最重要的技術手段就是已有建筑的節能改造。有報告顯示，2010年建筑節能改造帶來智慧樓宇系統集成200億元的市場需求。我們預計2011年-2013年國家對既有建筑節能改造的實施將增加智慧樓宇系統集成市場需求分別為300億元、350億元和420億元，相對于2010年，年復合增速達28.06%。同時，智慧樓宇行業如此迅猛的發展也急切需要配套的物業管理，由此可見，要讓現今的物業管理能迅速跟上智慧樓宇發展的步伐，就必然要求物業管理具有高度的靈活性和適應性。
2.智慧樓宇物業管理目標——強調管理的能耗降低
據統計，在樓宇中所有浪費的能量中，約有75%左右的能量用于設備運行時自身無用功的消耗，這是物業管理行業所無法解決的問題。但是還有大約百分之十左右的能量是由于管理與監控的疏忽而浪費掉的，以及百分之十五的浪費是因為控制不力和設備運行失誤所導致的，這25%的能源消耗是可以通過選擇智慧物業管理而節省下來的。比如原始物業管理的夜班巡視中，只有依靠夜班巡查員手動的開啟與關閉照明設備，夏日的辦公場所也只有通過人工設置空調溫度等，一旦疏忽，忘記關燈，或者一味追求涼爽而將空調溫度設置過低，那么勢將引起不必要的能源損耗。而智慧樓宇物業管理就可通過程序設置，讓機器自動來完成一些節能操作。例如夜間巡視時，特定路段的照明系統會隨著物業巡更系統的激活而打開，在下一路段的巡更激活時關閉。辦公場所的空調會根據室內、外溫度綜合調節，既讓室內人員感覺舒適，又營造出一段從室外到室內溫度的過渡區，讓業主不會由于溫度突變而造成生理上的不適。另，系統還會在非工作時間自動檢測區域內人員活動情況，智能判斷是否關閉電器，從而達到節能減排的綠色理念，即智慧樓宇物業管理的目標達成。
3.智慧樓宇物業管理的核心——強調維護的預判性
1、物業管理費較低
校園物業不同于商業物業和住宅物業，屬于公益性的組織，帶有福利性質，因此，物業管理費不夠充足，另外，不完善的市場競爭方式導致物業公司盡量壓縮物業服務費用。
2、物業服務從業人員文化素質較低
物業從業人員文化水平低和服務意識不強。通過對現有物業服務管理員工的調查，大專以上學歷人數只占5%，具備高中文化的占5%，初中文化占53%，小學文化占37%。從統計數據可看出，物業公司員工平均文化水平僅初中水平，而要從事高校的物業管理工作，則在文化層次方面是有所欠缺的。
3、物業公司企業文化與校園文化的融合是難點
校園是一個特殊的物業管理區域，是有著非常濃厚的人文氣息的地方，校園物業管理企業從社會上進駐進來，需要形成一種能融合校園文化的公司文化。湖南女子學院的物業管理在此方面雖然歷經近6年的文化融合，但仍未達到完全融合的標準，具體表現在開展與學生互動方面的活動不夠。
4、物業管理公司在學生中的影響力有待進一步提高
根據經招標確定的長沙市天創物業管理有限責任公司與湖南女子學院后勤管理處2013年上半年的顧客滿意度調查統計顯示，對物業企業在校園的物業服務師生比較熟悉的只占60%，有一定了解的占37%，還有3%的人不清楚。可看出物業公司在湖南女子學院的物業服務影響力還有待進一步加強。
二、現階段校園物業管理企業相關對策
作為物業管理企業要針對高校的特點結合公司的管理特點制定科學的管理方案;準確把握服務對象需求，合理制定物業管理方案;提高員工素質，提升服務理念;建設有競爭力的員工隊伍;物業企業的規范化建設，實現規范化管理和服務;創新工作思路，謀求企業長遠發展;注重物業企業的文化建設，將企業文化和校園文化有效的結合在一起。
1、降低物業管理成本
(1)增強員工與師生的節約意識:在高校中，學生的素質的提高是在生活細節中不斷提升的，學生也是容易改變的一個群體，只要是不斷灌輸好的教育，學生的素質會不斷提升，那么在節約意識方面，物業公司在教育學生的同時，也能節約成本。經常可以見到這種現象:學生離開教室了，沒有關燈，關風扇;學生離開寢室了，水還在嘩嘩的流等等，這就需要在學生當中做好的節約意識的宣傳，根據湖南女子學院具體情況，物業公司針對學校全體人員可以設立物業宣傳專用欄，定期張貼各種節約技巧，同時倡導全體員工和師生學習并運用到日常生活中;對于員工可在每周例會上強調員工節約意識，提醒員工養成節約的好習慣，并定期和不定期進行節約意識培訓。(2)壓縮成本:對于高校物業來說，不像住宅物業和商業物業那樣有店鋪門面出租、代繳水電費、收取停車費等各種盈利方式來彌補物管費的不足，也不是靠生產產品來創造效益，高校物業管理要增加盈利，只有靠在材料方面、定崗定員方面來壓縮成本，另外有效的管理也是效益的來源之一，例如:材料的控制方面，要根據不同的材料工具，采取不同的節約方法，對日常使用的易磨損的保潔工具，管理員根據員工工作范圍、工作量度進行統計，給予員工發放能保證完成工作的最少的衛生工具;領用工具必須以舊換新，從而限制員工浪費。(3)壓縮工資成本:在保證物業服務質量的前提下，根據項目情況，根據職位工作量情況，采用一人兼多職的方法即減少了工資成本，又調動了物業服務人員的積極性。
2、提升員工整體素質
對于物業服務素質較低、年齡偏大的員工進行勸退，以減低風險的承擔;對員工加強業務技能和素質培訓，通過應知應會，對于多次不合格的員工，按公司照規章制度進行辭退;對于新招的員工，加強篩選力度，采用多種面試、筆試、模擬考試和試用期等多種手段相結合，從而嚴格控制入職員工的整體素質，并在員工入職后做好新員工崗前引導和培訓。公司管理人員要有計劃按步驟給員工服務意識和業務水平的培訓，并有針對性的增加培訓項目，培訓之后進行業務水平和服務意識評比，評比方式可采用考試的方式或者模擬場景方式，以了解培訓效果。
3、加強內部管理
(1)規范投訴處理流程:針對投訴處理不及時的問題，物業管理人員根據具體情況制定相關的投訴處理流程，嚴格首問責任制，規定處理流程時間限制。(2)完善日常監督管理:根據具體情況，管理人員加強各事務處理環節的監督，設立專門的監督機構來監督日常工作，針對不同方面，采取不同監督方式，例如保潔方面，采取日常定時檢查和抽查相結合的原則;保安方面，日常定時檢查為主，并加強不定時巡查;公寓方面，日常巡查和不定時巡查，并設立意見箱，以學生的意見來加強監督，物業服務質量才會不斷提升。
4、物業企業文化融入校園文化
制定符合校園文化的物業管理方案:每個學校都有自己的特色，有著不同的校園環境和不同的人文氣息就有著不同的校園文化，物業企業要針對不同學校，制定符合特定校園文化的物業管理方案。將學校的校訓與物業企業的服務理念相結合，制定符合校園文化的物業管理方案，深入到廣大師生和全體員工的工作、學習、生活當中，進而為廣大師生提供更為優質的服務。強調“服務育人”的管理理念，在學校，學生是受教育的群體，他們無時無刻不在學習，物業服務企業的員工在提供物業服務的同時，員工的言行舉止、態度、工作方式等都在影響著服務對象———學生，即對學生在進行無形的教育，應特別注重培養員工“服務育人”的理念。
5、提高物業公司在學生中的影響力
（一）鐵路職工生活小區的特點
鐵路職工住宅分散；規模小，跨度大；住戶比較單一；長期由房建段、生活段等不同部門分散管理；大部分樓房殘舊，維修費不到位；沒有向住戶收取維修基金；對公共空間、共用設施設備等共同利益的協調缺乏自治、自律機制，難以統一管理。
而長期以來的福利性住房制度使人們習慣了房屋消費的依賴性，以前單位充當物業公司的角色，屋主享受的物業管理是免費的。對有償服務的管理機制難以接受，推行物業管理困難重重！
（二）推行物業管理的緊迫性和意義
1.緊迫性
物業管理，大勢所趨。物業管理20多年前由港、澳地區引入大陸，經國內各地大力扶持發展，已成為最新最有活力的房管機制。隨著鐵路房建系統脫離業主以及住房由實物分配向貨幣分配轉制，房改制度不斷深入，加深了住房的商品化。所有這些都要求鐵路部門緊跟形勢，推行物業管理。
2.意義
首先，物業管理以其服務社會化、維修專業化和經營企業化的特點區別于傳統的管理模式，物業管理企業配備專門的管理人員，對生活小區進行統一的管理，實現了住房管理從單一的房屋維修養護和房屋租賃調配向小區管理一體化的轉變，克服了行政福利型房管制度的政出多門、多頭管理的弊端，避免了因管理問題而出現互相扯皮，互相推諉，最終造成管理落空的結局，大大提高了小區管理的效率和質量；
其次，物業管理使一部分職工從主業分離出來，專職小區管理，解決職工住戶的后顧之憂，對生產部門、職工全心身投入生產具有積極的意義；
再次，物業管理企業向用戶提供多方面的綜合服務，使物業住用人在方便、舒適、安全的生活和工作環境中安居樂業、陶冶和培養出高尚、文明的情操，改善精神面貌，對促進精神文明建設，凈化小區精神生活和治安環境起著重要的作用。
二、鐵路房改房如何推行物業管理
目前的狀況是，房改房物業管理不盡如人意之處普遍存在，其主要原因是很多業主對原來由單位包辦的管理局面的改變難以適應。人們的依賴性較強，無法建立服務消費觀念，導致物業管理難以進入房改房管理當中。
如何突破房改房小區物業管理的瓶頸，如何在鐵路房改房中推行物業管理？重點從以下幾方面入手：
（一）采取強有力的整治措施
1.徹底拆除違章建筑，清理二違三亂
鐵路住宅違章建筑存在由來已久，有亂拆建的，有占地搭建的，也有空中違章樓閣，有的還在媒介上曝過光，但都得不到有效的解決，這些違章建筑不僅影響了生活小區的整體外觀，而且影響了主體建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、創建物業小區，首先面臨的是違章建筑，拆除這些違章建筑，采取強行拆除措施前，需經過多次細致調查研究，認真總結過去經驗教訓，并詳細制訂整治方案，掌握違章情況后，依靠組織強行拆除。一方面，在深入摸底調查的基礎上，先后多次張帖告示和宣傳標語，召開現場座談會，把整治小區的目的和規劃反復告知住戶，另一方面通過有關單位領導對違章戶做工作，爭取得到住戶的理解和支持，并采取相應的經濟制約辦法，對不配合整治的釘子戶依靠組織，強行拆除。
2.完善配套設施，狠抓硬件建設
良好完善的配套設施，是小區管理順利進展的基本硬件。對于不同情況的小區，可以采取不同的側重點。對有一定基礎的小區，要重在完善，對無人管理的小區，則要重在建設。完整的圍墻和門樓可以實現封閉式的管理，增強小區的防范能力，車棚、車場的建設、使用可以解決三車的亂停放問題，減少車輛失竊案件，消防設施、防盜門、道路、沙井蓋等的修復可以消除安全隱患。宣傳欄和宣傳標語的設立有利于改善小區的面貌，增強小區的文明氛圍。
（二）加強物業管理的軟件建設，不斷規范物業管理
1.完善規章制度和設立資料臺帳
沒有規距不成方圓，完善的規章制度不僅規范了管理人員的管理活動，而且對住戶的一些過激行為具有約束的作用，有利于住戶對物業管理處工作的監督，促進管理水平的提高，這些規章制度包括：住戶公約、物業管理規定、治安管理規定、消防管理規定，管理費收費辦法、住戶手冊、員工手冊，房屋裝修規定，門衛制度以及各專項服務工作標準和工作實施要求等，而健全的資料臺帳則有且于管理處更有效地處理工作，例如完整的住戶情況臺帳，有助于門了保安嚴密地控制“三無人員以及小攤小販的混入。
2.組織成立業主委員會
成立業主委員會是物業管理相關法規的要求，也是住戶參與管理的形式。但如何成立一個代表大多數住戶意志的業主委員會，目前很多城市的做法是由當地政府房管部門牽頭，召開全體業主大會，由業主大會推選。但由于各種原因，這種做法在既有小區中沒有得到很好實施，選舉的方式五花八門。鐵路房改房有些生活段的物業管理公司的做法是由部分業主推舉各樓長各梯長候選人，采用差額選舉的辦法，由本樓本梯全體業主投票產生樓長、梯長，然后在此基礎上成立業主委員會，保證所產生的業主委員會具有一定的代表性，并通過業主委員會制訂住戶公約、住戶手冊、業主委員會章程，使小區管理制度得到完善，管理力度得到有效的補充，促進小區管理工作向規范化邁進一大步。
3.有償服務，房管轉制實現大突破
有償服務是物業管理區別于舊房管體制的標志。物業公司可根據物業管理相關法律法規的規定，實行有償服務，物業管理服務費與專項服務費并存，參照地方物業管理收費標準并考慮鐵路職工實際上的經濟承受能力，收取適當的物業服務費和專項服務費。對房屋的維修也應一改過去的體制，實行有償維修服務，根據有關修繕工程定額向住戶收取修繕費，從而減輕企業負擔，實現房屋管理從福利型向市場化轉變。
（三）加強日常管理
1.治安安全管理
一個治安安全的生活小區，其安全防線是相當堅固的，對進出小區的人、物、車了如指掌，只有這樣，在安全方面才能做到靜動檢查、點面結合。
（1）建立“三道防線”、緊抓“四個控制點”
三道防線，即：一是嚴把門崗，聘請保安人員，實行門衛值班制度，二是職工家屬中組成義務護區隊，三是小區管理人員和保安人員組織巡查；
四個控制點：第一，對進出小區的裝修人員進行登記掌握；第二，對住宅小區進出人員的掌握；第三，對汽車進出的掌握；第四，對貨物進出的掌握。
（2）加強戶籍和出租屋的管理，清理三無人員
由于“三無人員”無固定職業、無固定住所，管理難度大，也是違法犯罪等不安定的
潛在因素，在創建安全小區的工作中，清理三無人員非常重要，可在地方綜治辦的指導下，對住戶人籍對號入冊，建立來訪登記制度，嚴格控制外來閑雜人員及小販、派發廣告單和拾破爛者進入小區，另外，制訂房屋出租管理規定，加強對出租屋的管理。
（3）成立幫教小組，搞好幫教工作
配合地方打擊“黃、賭、毒”活動，與派出所、居委會聯合成立幫教小組，重點對住宅區內不良人員進行跟蹤幫教，防止住戶吸毒，凈化小區環境。
（4）重點抓好保安隊伍的建設，確保小區安全
萬事人為本，充分發揮員工的作用非常重要，特別是做為與治安工作直接關系的保安人員。如何加強保安隊伍的建設呢？具體的做法：一是制定保安員工作崗位責任制、工作標準以及相應的考核辦法，嚴格兌現獎優罰劣的情況，把小區內的安全管理和保安人員在經濟上掛鉤，及時嚴肅處理各種失職問題，對較大問題造成重大影響或情節惡劣的，即時清退；二是對保安員的業務培訓和演習，提高保安員的綜合素質、業務水平和處理問題的能力，全面提高管理質量；三是對好人好事的宣傳，讓員工之間互相學習，互相促進，最大限度地發揮每一員工的作用。
2.房屋設施管理
（1）實行房屋裝修申報制度，控制違章建筑
房屋裝修管理是治安管理工作中一個不可忽視的問題，經常引發諸多管理問題，例如施工噪音，建筑垃圾、亂拆亂改影響主體結構，影響正常使用，還有不良裝修工人的小偷小摸等。實踐證明，實行房屋裝修申報制度，可有效地控制這些問題的發生，保證物業管理的順利開展。
（2）日常巡檢，防治結合，動態維修
貫徹“堅持預防為主，周期狀態修繕，重點整治病害，逐步改善條件，確保使用安全”的工作方針。堅持日常巡檢，對病害發現一處，處理一處，延長維修周期。
（3）堅持春檢制度
每年春季設備安全大檢查，及時發現房建設施設備的病害，根據掌握的情況合理編制大修計劃，把有限的資金用于最需要之處。
3.衛生管理
這是物業管理基本業務的重要組成部分，其好壞直接影響物業管理的成效，需要予以高度重視。鐵路物業小區是在既有的情況下介入物業管理的，衛生管理方面的工作一般由所在居委會負責，實行物業管理后，衛生管理應納入物業管理范疇，由物業管理專職保潔員負責，便于對工作的日常監管，也便于全天候的保潔工作。根據所管小區的面積、人口，聘用適當人數的保潔員，日常打掃公共環境衛生，清潔垃圾箱（桶），定期清洗樓梯等或采取直接上門收取垃圾的做法，但所收取的衛生費需滿足人員工資支出的需要。
4.車輛停放管理
涉及汽車、摩托車及單車的停放管理工作。根據場地的大小，適當劃分車位，專項保管，收取專項服務費，對進入封閉式車場的車輛采用進出收發牌制度，確保車輛安全，
5.費用管理
（1）正確把握物業管理的收費原則
物業管理涉及多種費用的收取工作，包括綜合管理費、專項服務費、特約服務費。各種費用有其本身的內涵和構成，制訂費用標準時要立足于整個物業管理市場，找準自身的市場地位，理順管理與收費的關系，既要考慮職工的經濟承受能力，又要符合政策法規的要求，并且需要與自身提供的服務相適應。
（2）采取有效的收取方式
鐵路住宅區有一個非常突出的特點，即住戶比較單一，絕大部分為內部鐵路職工，針對這一特點，可以采取工資代扣管理費的做法。
（3）增強收費工作的監督力度
配備專職的收費人員，定期對收費員的工作進行督促，每月對收費情況進行總結、分析，了解住戶不交費的理由、原因，一方面不斷規范自身的管理行為，提高管理水平；另一方面采用上門做工作，逐個擊破的方式，有針對性地解決問題。定期將費用的收支情況向住戶公布，增加費用收支工作的透明度。
結論：
總之，推行物業管理工作是一項長期性復雜的工作。但只要在整治前規劃合理、領導重視，設立合理的管理機制及足夠資金的投入，整治時采取強有力的合理措施，積極發動住戶共同參與，日常嚴格規范管理，便可以有效地對管內的物業進行管理，既減輕公司的經濟負擔，又能真正地為職工創造良好的生活居住環境。.
摘要：我國房改房如何推行物業管理，本文以鐵路房改房為例，在分析當前鐵路房改房的特點、鐵路房改房推行物業管理的緊迫性和意義的基礎上，論述鐵
一、作業成本法的概念
作業成本法是一種追蹤作業活動的動態反應，計算作業與成本對象的成本，對作業業績和組員的利用情況進行評價的成本計算和管理方法。其指導思想是“成本對象消耗作業，作業消耗資源”。作業成本法把直接成本和間接成本作為產品消耗作業的成本同等的對待，拓寬了成本的計算范圍，使計算出來的產品成本更加的準確真實。作業是成本計算的核心和基本對象，產品成本或服務成本是全部作業的成本總和，是實際耗用企業資源成本的終結。作業成本法有一套必要的概念體系作為支撐，它的九個組成部分分別是：資源、作業、成本對象、成本動因、資源動因、作業動因、作業中作業成本池和成本要素。其中作業和成本動因是作業成本法的兩個核心部分，他們將直接影響到應用作業成本法的適當性、準確性和有效性。
二、物業管理企業成本管理的現狀分析
目前我國物業管理企業實行的一般是定額管理法控制成本費用，但物業管理企業的消耗定額是很難制定的。因此，為了控制總成本的費用，成本計劃需要一個替代指標，一般使用收支差額來代替的。但是，企業的外部環境發生了變化，導致傳統的成本管理方法已經無法繼續使用，否則計算的成本會使信息扭曲，現實問題得不到解決。傳統成本計算模式造成了物業管理大量的“隱含成本”，使得提供的物業成本產生了誤差，對科學的物業控制造成了困難。傳統的會計實踐已經不能滿足物業管理價值鏈的改造要求，物業度量的提供也不夠。因此，目前的物業管理企業成本管理需要迫切的創新和改革。
三、物業管理企業作業成本核算與控制
（一）物業管理企業作業成本核算
物業管理企業成本管理系統是一個開放式的系統，這個系統的重心是核算和控制，即物業管理企業成本管理系統的核心是成本核算和成本控制。物業管理成本核算體系的構建有三個原則：第一，在集中核算和扁平化的條件下，建立一個二級的成本核算組織體系，即二級成本核算制，將管理處作為一個獨立核算的會計主體。第二，改變原本的封閉式物業管理成本系統，使其向開放的動態物業管理成本系統發展。第三，物業管理成本核算系統應改進傳統的系統模式，實現全程管理和管理效益的統一。如果不能先明確企業成本核算的成本對象，那么企業成本核算的成本計算就失去了其原本的意義。以作業作為資源與產品之間的連接點或，是作業成本法中以作業為中心的核算方法的核心思想。例如，計算物業管理中衛生保潔服務項目的總成本，首先要計量和確認其人工費、動力費、材料費、折舊費和業務費。其次，確認其成本動因即清潔面積。第三步，根據工時計算其成本動因分配率。最后計算出衛生保潔項目實際消耗的資源價值。
（二）物業管理企業作業成本控制
成本管理系統中有一個不可缺少的重要組成部分，那就是成本控制。控制成本能夠使企業對于成本制定的運作目標更加準確，還可以保證法分析成本運作責任的準確性，企業的決策者可以因此得到改進企業工作流程方面的幫助。作業成本控制有別于傳統的成本控制方法，它還有一個重要的“作業管理”功能。所謂作業管理，將成本動因作為作業控制的基礎，可以有效的降低成本。作業成本控制的原理綜合了現代管理科學的基本原理，包括目標管理原理、作業管理原理、信息反饋原理、責任追蹤原理。物業管理企業實行作業成本控制的關鍵是對于成本控制標準的確定。全面分析整個物業管理企業生產經營過程中的作業項目是作業成本控制標準制定的基礎。通過對于作業的全面分析，可以知道企業生產經營所需要的作業及作業所需要的資源。企業生產經營的總體目標和全面作業分析的結果是各項作業人員配備和物資等資源條件分配的重要依據。對于各項作業應完成的作業量和應耗用的成本數額進行明確的規定，根據作業動因分解成本，將其轉化為固定部分和變動部分，可以據此編制出作業成本預算，作為作業成本控制的重要參考因素。
作業成本法在我國物業管理企業成本問題的應用中有著顯著的效果，隨著行業的發展，企業之間的競爭日益激烈，傳統的成本管理法已經無法滿足現如今國內的企業發展需求。利用作業成本法對物業管理企業成本進行核算與控制，是符合現今企業發展趨勢的必要手段。
作者：安永梅 單位：北京億方物業管理有限責任公司電梯分公司
一、物業管理人員的現狀
因為物業管理行業在我國屬于剛剛起步的階段，多數的物業管理人員都是半路出家，沒有經過系統的學習和培訓，所以導致物業管理人員的整體素質比較低下，這也是情理之中的事情。就目前我國物業管理行業中管理人員的來源主要可以分為三類。第一類是由原來的房管所職工直接轉化而來的，這些物業管理人員對于現今的管理技術和管理模式并不了解，他們還處于傳統的管理狀態中沒能轉換過來。第二類就是經過系統學習和培訓的中專生和高職學生以及大專學生，對于基本的物業管理工作可以完全的勝任，但是就是數量太少，對于整個物業管理行業來說有些微不足道，同時還嚴重的缺少工作經驗。由于物業管理人員的業務水平不高、知識結構層次有限、物業管理人員的綜合素質不是十分高，從而嚴重的制約了物業管理行業的快速發展，當今的企業和社會都十分的渴望高職院校能夠培養出適應社會去求的專業管理人才，從而得到優質的服務。
二、高校對物業管理專業人才的培養模式
（一）以服務理念作為培養模式的中心所謂的以服務理念為中心的培養模式指的就是將服務理念作為教學的中心，主要培養學生與業主交流的技巧，以這種方法來進行工作可以以優質的服務來爭取業主的心，用心與業主交流，對于企業品牌的樹立十分的有作用。但是這種工作方式也存在著一定的問題，就是當遇到一些實際的問題時無法解決，并且無法勝任總體性的管理工作。
（二）以技能作為培養模式的中心所謂的以技能作為培養模式的中心指的就是對學生進行現代化的培養，主要體現在現代化樓宇設備設施的運行和維護、室內環境品質管理和能源管理以及大型物業管理等方面。要求學生必須要徹底的掌握機械、建筑、計算機應用以及電工電子等基礎技能；以技能作為培養模式的中心主要的目的就是培養學生的專業技能和技術水平，經過這方面的培訓之后物業管理人員可以為業主解決一些實際性的問題，但是卻不能體現出物業管理行業的經營理念和管理理念。
（三）復合型管理人才培養模式復合型物業管理人才的培養模式主要是針對前兩種培養模式的有點，將兩者的有點進行有效的結合，然后對學生進行培訓，所以走的可以算是復合型人才培訓的道路。盡管這種教學模式正處于剛剛起步的階段，但是這是一個好的開頭，能夠為物業管理行業輸送實用性的人才。
（四）最新物業管理專業人才的培養模式物業管理專業對于人才的培養方向是物業的管理員、物業管理公司的部門主管以及項目經理等優秀的管理人才。其培養的目標主要是四個方面。第一方面就是在學術方面對學生進行培養，培養文、理、工相結合的全面型人才。可以在工作中對多科的知識進行靈活的運用，當遇到無法解決的問題時也可以發揮自身的創造性思維。第二方面就是對學生進行方法方面的培養，讓學生徹底掌握定性和定量相結合的分析方法。在明確的管理思維支配之下，具備對所有問題都能夠明確分析的能力，當遇到問題時可以靈活的對問題進行解決。第三方面局勢在經營方面對學生進行培養，所謂的經營方面就是將服務技能和服務理念進行有機的結合，在擁有專業的經濟管理理論的同時還會一種或者是多種技能。不論是服務態度方面還是實際問題解決方面都能夠應對自如。
在對物業管理人才進行培養的過程中應該采用學校和企業合作的模式。學校和企業合作培養學生，可是實現真正意義上的雙贏。企業和學校聯合辦學的形式多種多樣，其中最為常見的就是訂單培育式、校企互動式、崗位見習式以及企業主導式，利用一切能夠利用的資源對學生進行培養，為物業管理行業輸送符合社會需求的人才。
三、總結
物業管理行業是新興產業，有著廣闊的發展前景，但是由于發展時間比較短暫，因此缺少大量的專業管理人才，人才的緊缺嚴重阻礙了物業管理行業的發展。因此高職院校在培養專業的物業管理人才時應該根據社會的需求，具有針對性的培養，從而為物業管理行業輸送優秀的管理人才。
作者：李凱單位：河南財政稅務高等專科學校
一、理論支撐
本文采用JoshuaM.Epstein和RobertAxtell提出的基于復雜適應性“CAS”理論構建“多維度合作實踐教學體系”。該理論指出實踐教學系統是由大量的按一定規則或模式進行非線性相互作用的行為主體所組成的動態系統。這些行為主體包括教學的主體（教師）、學習的主體（學生）、教學監管部門、物業管理合作企業、協會共同開發制定實踐教學體系。這樣開發出來的體系能夠滿足產教深度融合、實現“多維度”的對接模式，以確保所開發出來的實踐教學體系即能滿足行業的需要又能符合學校教學的規律，最重要的是能持久和有效的激發學生產生一種從內心深處萌生的認同感和學習動力，彌補了單一對接實踐教學體系的研究空白。
二、“多維度合作”實踐教學體系構建思路
1.發揮專業經驗優勢，關注多維度的需求。2.重視知識技能培養，更關注素質提升。3.聚焦資源內容建設，更關注形式設計。4.促進專業建設，更關注科研引領。5.立足高職教育，更關注中高職銜接。實踐教學體系聯合武漢相關院校、行業、企業等優勢群體，采用理論分析與實證分析相結合的研究方法，分析對高職物業管理專業學生實踐能力的客觀要求。在行業、企業專家參與和指導下，把物業管理工作就不同的工作要求設為若干領域，按領域要求和考證框架，將應具備的知識和技能進行詳細分解，形成實踐能力單元。制定各單元實踐能力標準和考核指南。在對職業能力分析的基礎上，結合我國物業管理員和物業管理師考證要求，對每一實踐能力單元制定操作能力標準和相應的考核指南。能力標準體系具有層次性，正確區分高級水平與低級水平的能力。依照能力標準和考核指南，考核、評價學生對有關技能的掌握程度，確定學生成績等級水平。依托校內實驗室和校外實訓基地，按照能力標準和考核指南對學生進行實踐教學。依據教學成果和各方的反饋意見對實踐能力標準和相應的考核指南進行檢驗、審核、優化.通過調研，分析難重點問題，制定研究解決方案。利用現代教育技術和網絡信息技術，建成包含2類資源、5大平臺的多維度合作實踐教學體系。具體包括：（1）高職階段式課程資源和高職銜接標準的專業資源；（2）多維度促進學生全面提升發展的物業管理技能平臺、職業素質拓展平臺、學習互動平臺、創業服務平臺、科研與社會服務調研平臺。
三、“多維度合作”實踐教學體系課程資源主體
高職物業管理專業實踐教學體系是由實踐教學活動中的多維度主客體構成的有機聯系整體對物業實踐教學體系課程資源研究主要從以下三方面:
1.多維度實踐教學資源庫結構及建設任務規劃
資源庫建設工作始終圍繞學生、教師、企業展開，資源庫的設計規劃工作以三者的學習需求為出發點和訴求點展開，包括四個層次：用戶層、需求層、資源層和素材層。通過網絡平臺實現認知機制—規劃機制—設計機制—執行與評價機制—反饋機制全程動態的管理機制。實踐課程體系資源。
（1）根據就業崗位跟蹤調查，構建專業核心課程體系。構建從職業基礎到崗位能力再到職業發展的階段式課程體系詳。（2）核心課程資源整合。將每門課程的資源內容層層分解，直至最小學習單元——知識點。以知識點為單位進行課程資源存儲，并根據知識點的內容、性質設計開發形式新穎多樣的資源素材，形成素材庫。資源調用時，根據教學活動設計對資源素材進行逐級整合，集成為學習資源。（3）核心課程建設分工。組建課程開發團隊，每門核心課程由湖北科技職院房地產教研室牽頭、4-6家行業企業參與，聯合開發課程資源。
2.多維度實踐教學專業資源建設
2.1專業教學資源建設標準。（1）專業教學標準。開發專業教學標準，貫徹職業教育“五個對接，十個銜接”精神，遵循四個指導原則：一是融入《助理物業管理師國家職業標準》，二是CAS多維度技能培訓標準，強調學以致用，三是吸收專科及本科院校加入開發團隊，做好高職銜接，四是充分發揮職教集團和骨干企業的作用，校企聯合開發。（2）職業標準。提供國家勞動和社會保障部頒發的《物業管理師國家職業標準》，整理匯集物業管理職業領域不同行業、不同崗位的工作流程、業務規范、崗位描述，為各類學習者了解物業管理相關職業和崗位提供幫助。（3）專業人才培養方案。將設定職業發展范圍與實際崗位需求對接，并尋找兩者的契合點，使人才培養符合學生自身特點和意愿，同時也滿足企業的用人需求。基于以上構建思路的高職教育人才培養模式的模型框架。（4）職業素質養成方案。物業管理專業是典型的服務專業，物業管理專員在熟練掌握專業知識的同時必須具備較高的情商素質，尤其是專業、耐心的職業素質。
2.2專業平臺資源。根據課程和素質項目培養目標，搭建物業技能實訓、職業素質拓展、學習互動、創業服務、科研與社會服務時時調研等5大專業平臺，滿足三類用戶的全面提升和發展需要。隨著國家實施中部崛起重大戰略和武漢城市圈“兩型社會”建設綜合配套改革試驗的實施，為湖北區域經濟的發展提供了重要機遇2014年湖北省主要經濟指標大部分翻了一番，湖北已跨入GDP總量過萬億元省份行列，在快速發展和強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了巨大的發展空間。
一、先進的全人教育理念
在整個臺灣地區，全人教育作為一種以人為本的教育理念，已經被全面認可并推廣，各階段學校教育都在積極探索落實全人理念的有效途徑。在臺灣培訓學習期間，通過課程學習和參訪的活動，深深感受到全人教育理念在臺灣的深入普及。培訓參訪的學校，都提倡全人教育。我國臺灣地區全人教育理念的興起是在20世紀90年代，是臺灣專家、學者們反思和批判教育工具化、空洞化，同時吸收西方新思想和反觀中國傳統文化的產物。臺灣地區的全人教育理念建構在人的全面發展，尤其是人的情感體驗、道德提升和價值體悟的基礎上，對于“以人為本”的教育革新和塑造21世紀的當代人才具有重要的意義。臺灣地區經過教育課改，漸漸由傳統的以“學科本位”的知識結構轉向以“能力本位”為導向的課程設計，重視學生在情感、價值觀方面感悟的能力的塑造，注重培育學生生存、生活和發展基本技能的“通識教育”和情商訓練，著眼于人本情懷，是全人教育理念的重要體現之一。不論在學術性課程、情感性課程還是自我實現課程中，教師引導，學生主體。表現在與學生一道就課程本身對學生的知識、能力、情感、價值培養所起到的作用進行評估，鼓勵學生讀原版教材并回歸現實，通過自己的情感和價值理解引導學生潛能的挖掘，在對學生的成就采取多元評價方式的基礎上充分肯定每一個學生的潛力和特長等等。我們在圣約翰科技大學和龍華科技大學都深深感受到了這種全人教育的理念：圣約翰科技大學的“德以輔才，學以致用”的校訓，培養具專業力及就業力之優質人才，并涵養具創意、人文關懷及國際觀之約翰人特質的目標，以及強化學生三涯”生涯”+“學涯”+”職涯”輔導。
二、臺灣的物業管理
臺灣的物業管理有了近三十年的發展歷史，是受先進國家的物業管理的成功經驗和為社會創造了大量就業機會對臺灣產生了很大影響而發展起來的。近年來，臺灣當局也十分重視物業管理行業的建設，在十幾所大學內開設了相關專業的學科，并先后制定了一系列物業管理以及公寓大廈維護管理的條例和規定，在政策上，也對物業管理產業給予了支持，如臺中市政府規定，物業管理企業錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業5000元新臺幣。同時，為提升居住和管理品質，臺灣也積極舉辦各類物業管理創優活動，如優良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優良社區評比、環境清潔評比、社區活動評比等。臺灣地區普遍實行的是業主自營式物業管理，也稱之為社區的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自已打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，并實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。整個社區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己打理；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公共社區全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業主自營式物業管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權負責，管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。臺灣的物業管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員（他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備，并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請，他們的工資、獎金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業，加上文明程度較高、設備先進、通訊發達，所以其物業管理成本不算高，水平和效率卻很高。業主自營式物業管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有節余，無需再向住戶收取費用，從而減輕了業主的經濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區生活的安定和有序。另外，臺灣地區的社區一般實行住戶公約制度，按照制度規定，每個住戶都責無旁貸地遵守，維護環境衛生和整潔、愛護使用房屋及設施，無論誰違反了公約制度，毫無疑問，都會受到鄰居們的批評與譴責，因而為提升自營式物業管理水平創造了相互監督與制約的有利條件和保障。
三、全人教育對物業管理發展的意義
從物業管理的發展來看，全人教育的普及意義深遠。物業管理的發展目標是追求家庭利益、社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。第一，以人為本、以物為媒，為業主排憂解難，在維護公共秩序、防火防盜、協助公安部門做好防范工作等方面發揮了重要作用；第二，調動業主積極性，積極組織開展老少咸宜的文體娛樂活動，加強鄰里和諧溝通交流，營造友好愛護的人文氛圍，與小區建設相輔相成；第三，倡導環保意識，在垃圾分類、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發揮了有效的倡導作用。通過全人教育，培養了學生服務社會和關愛他人的義工精神，培養了學生公平競爭、團結協作、尊重他人的道德品質，培養了學生的環境保護意識，培養了學生管理自己情緒和建立和諧人際關系的能力。他們會以良好的全人的素質，去影響感染身邊的每個人，以便靠所有的人來共同創建物業的美好環境。安居樂業是人類幸福的標志，安居就是要有一個安全良好的居住環境，僅靠傳統的物業管理方式是不能完全實現的，這里人的自身因素便顯得尤為重要，如果人人都把愛護公共環境當成自己份內的事情，那么到處都將是和諧的物業。所以，物業管理必須要和人的文明結合起來。我們可借鑒臺灣地區業主自營式物業管理的做法，在居住小區普遍建立樓房住戶公約，要求每個住戶自覺遵守，違者將受到全體住戶的強烈指責。這種物業管理方式更能促進和諧社區的建設，和諧社會的建設是時代潮流，和諧城市的建設又是和諧社會建設的重中之重。住宅小區是城市的基本單元，因此小區物業管理和諧程度在城市建設中具有舉足輕重的地位。全人教育理念無疑對我國的高等職業教育提出了更高的要求與更嚴峻的挑戰，全人發展是教育永恒追求的目標與主題，二十一世紀的世界正走向一個嶄新的時代，成就新時代的全人，是大學素質教育不可推卸的責任。我國的高等職業教育事業，不僅僅是培養應用型高技能的人才，而應，更多考慮在長期的教育中，培養有寬廣胸懷、健全人格、全球視野的現代化的文明公民。也正是因為有了這些“全人”，再通過他們去帶動更多的人也成為“全人”，我們的物業管理才能健康發展，社會才能和諧進步，人民才能幸福安康。
作者：黃鳴強 單位：浙江育英職業技術學院
論文關鍵詞：房地產企業成本控制與管理分析—以安徽信達房地產開發有限公司為例
要做好房地產企業成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。
（二）房地產企業的特征
1、房地產企業最本質的特征是綜合性
現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。
2、房地產企業的建設過程具有長期性
房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。
3、房地產具有很強的地域性
眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。
4、房地產企業具有很強的風險性
房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。
（三）房地產企業成本構成要素
圖一 房地產企業成本構成要素圖
從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。
二、房地產企業成本控制與管理的現狀
（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況
1、項目規劃
小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。
2、項目位置
“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。
（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產企業項目開發流程圖
根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。
1、項目的決策階段
項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。可行性研究的目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究按五個步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
2、項目的設計階段
設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。
3、項目的招標階段
招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。
4、項目的實施階段
工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。
5、物業管理階段
物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。
（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題
1、土地成本費用高
費用核算項目
前期估算費用（萬元）
實際發生費用（萬元）
差額（萬元）
土地費用
7500
8400
-900
拆遷補償費用
7260
8100
-840
基礎設施配套費
1420
1470
-50
各項建設手續費
4988
5100
-112
規劃、建筑設計費
456
425
31
小區配套設施費
2280
2100
180
財務費用
2660
3100
-440
管理費用
865
645
220
銷售費用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略來規避材料價格變動
工程建設過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經濟不斷變動的情況下，房地產商可以利用套期保值策略來規避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產商應根據套期保值數量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風險，當公司損益與現貨市場價格波動正相關時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當公司損益與現貨市場價格波動呈負相關時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產商應將主要精力集中在其主營業務上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風險最小化。這樣，就可以回避現貨價格波動風險；發現市場價格的基本動力；鎖定產品成本，穩定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產企業的融資能力。
（三）成本核算對象的正確確認
成本核算對象的確定原則是：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結算；適應成本監控的要求。房地產企業應根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。如下例子：
1、單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
2、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本對象小論文。
3、對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理需要，按開發項目的一定區域或周期劃分成本核算對象。
4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
（四）從項目開發的各個階段來有效控制工期
1、房地產項目開發的前期階段，應有效控制建筑設計的時間。當出現設計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設的預定時間，馬上向設計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯系的基礎設計資料，以保障施工現場的需要。
2、房地產項目開發的中期階段，應做好招標工作，同時保證機械設備以及所需材料的事前供應。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因導致原料的供應出現脫節，房地產商因事前與供應商達成好協議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發放及時溝通的環節，避免內部出現不可協調性。
3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經濟賠償和相應的責任進行明確的條款設置，用以避免或減輕所產生的糾紛和賠償。
4、對施工過程進行一個循環的計劃管理。通過把預先設計的總工期計劃于現場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環節，對此，提出相應的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結合到總工期計劃，不斷根據實際的完工情況來更新總工期計劃。
圖四施工計劃管理流程圖
四、總結
文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產企業成本構成要素，總結當前的房地產企業成本控制存在的相關問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應的解決方法。
