時間：2022-02-16 15:42:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)稅，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；特性；問題；建議
近年來，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價格飛漲、利潤構(gòu)成畸形等方面的問題，給中國的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復(fù)使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，如何進一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國下一輪稅制改革必須正視的問題。
一、房地產(chǎn)稅收的特性
1.國家性
房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務(wù)機關(guān)，或受國家稅務(wù)機關(guān)委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務(wù)機關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)實現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個人均無權(quán)實施房地產(chǎn)稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國家通過對土地、不動產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應(yīng)保證，這是國家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。
2.法定性
稅與法不可分離。“因法設(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無法真實發(fā)揮其功能，實現(xiàn)其價值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過立法的規(guī)定，將有關(guān)房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容、法律責任等予以一一確認，使房地產(chǎn)稅收的有關(guān)內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進行。
3.規(guī)范性
房地產(chǎn)稅收工作是一項嚴謹、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務(wù)機關(guān)征收，還是通過受委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。
二、我國房地產(chǎn)稅收存在的問題
1.重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋交易既要征收契稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。
2.稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
一是兩套所得稅制。對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅；三是城市維護建設(shè)稅和教育費附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。
3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
三、對改進我國房地產(chǎn)稅收制度的建議
1.調(diào)整征稅方向
應(yīng)逐步將房地產(chǎn)稅收的重點由目前對供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫?，這是下一步房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策應(yīng)該選擇的方向。目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營業(yè)稅和個人所得稅那樣對個人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面因為上述稅制的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值其與市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)市場價值相差太遠，而改變計稅依據(jù)和方法就需要對整個房地產(chǎn)稅制進行較大的改革和調(diào)整；另一方面，如何對個人的不動產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實施細則。此外，如果對個人不動產(chǎn)征稅.還有大量的問題和技術(shù)條件需要解決。解決這些問題，應(yīng)該是未來房產(chǎn)稅收方面的重點工作。
2.合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制
如外資企業(yè)的土地使用費與內(nèi)資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅與內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅，都應(yīng)盡快統(tǒng)一，并統(tǒng)一實行國民待遇原則，營造公平競爭的良好環(huán)境，以適應(yīng)我經(jīng)濟全球化的未來發(fā)展趨勢。
論文關(guān)鍵詞：國外房地產(chǎn)稅，比較，借鑒
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)初步建立起了房地產(chǎn)稅收體系，房地產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)社會利益關(guān)系、增加財政收入和平抑房地產(chǎn)市場價格，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面起到了積極作用。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收雖然在逐步完善，但仍然存在一些問題和缺陷。而英國、加拿大、德國、美國、日本等等經(jīng)濟發(fā)達國家在房地產(chǎn)稅制度建立比較早，比較完善，有很多成功經(jīng)驗，值得我們學(xué)習(xí)和研究，這將對我們完善和發(fā)展我國房地產(chǎn)稅制度建設(shè)有著十分重要意義。
一、國外房地產(chǎn)稅制度的主要內(nèi)容
1、課稅對象及征收方式
房地產(chǎn)稅的課稅對象是指包括所有的房地產(chǎn)。由于國外各國和地區(qū)的房地產(chǎn)稅內(nèi)涵不同，所以名稱也有所不同，美國和新加坡把房地產(chǎn)稅稱為財產(chǎn)稅，日本稱為固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅，中國香港稱為差餉、物業(yè)稅。各國和地區(qū)對房地產(chǎn)稅征收方式也是不同的，有些國家只對土地征稅，有些國家只對房屋征稅。還有些國家和地區(qū)對土地和房屋分開征稅，如日本，中國香港和中國臺灣，香港的差餉稅不包括土地，而對土地單獨征收地租稅，臺灣設(shè)立地價稅和房屋稅。多數(shù)國家對土地和房屋合并在一起征稅，如新加坡、菲律賓、德國、英國、加拿大、美國等等。
2、稅率
各國和地區(qū)在確定房地產(chǎn)稅率差異很大國外房地產(chǎn)稅，有的國家由中央政府統(tǒng)一確定，有的國家則由地方政府自行確定。美國各個州和地方政府自行確定財產(chǎn)稅稅率，各個州和地方政府稅率是不相同的，大致為1%～3%。日本的固定資產(chǎn)稅統(tǒng)一為1.4%、城市規(guī)劃稅稅率最高不超過0.3%，新加坡財產(chǎn)稅2011年自住住宅實行0，4%，6%的累進稅率；其他為10%。中國香港差餉的征收稅率為5%，物業(yè)稅率為16%，有的國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯；還有國家采用定額稅率，如新西蘭。
3、計稅依據(jù)
1）土地與地上建筑物價值。這一計稅依據(jù)10多年來為各國普遍采納，采用這種計稅依據(jù)，既可以對土地和地上建筑物統(tǒng)一進行評估并適用同一稅率，如荷蘭，也可對土地和地上建筑物分別進行評估并適用差別稅率，如泰國、南非、津巴布韋。
2）土地價值。這種計稅依據(jù)僅為土地的價值，而不包括地上建筑物價值。目前，新西蘭、肯尼亞、澳大利亞、中國臺灣地區(qū)和南非的部分地區(qū)采用了這一計稅依據(jù)。
3）租金收益龍源期刊。即以不動產(chǎn)租賃價格（租金）為計稅依據(jù)。以年度租金收益為計稅依據(jù)，如何來確定年度租金收益，各國目前的解決辦法是在估算房屋建筑物的重置成本減去折舊后，在運用一個合理的貼現(xiàn)率去確定名義租金。
4）土地面積。以土地面積作為計稅依據(jù)，采用的是從量計征的課稅方式。俄羅斯、匈牙利、波蘭、斯洛文尼亞、捷克共和國等中東歐的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌國家均采用這種計稅依據(jù)。
4、房地產(chǎn)稅評估制度
國外對房地產(chǎn)的估定價值主要有三種方法：市場銷售比較法、收入法、重置成本法。以市場價值作為計稅依據(jù)的國家和地區(qū)通常采用批量評估的方法，建立比較完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計算機批量評估系統(tǒng)（CAMA）。稅務(wù)機關(guān)將從不同渠道搜集的有關(guān)房地產(chǎn)、納稅人以及市場的信息錄入計算機中，利用模型進行評稅，然后將稅單以郵寄或其他方式轉(zhuǎn)給納稅人，納稅人再向稅務(wù)機關(guān)或銀行納稅。由于房地產(chǎn)估價比較復(fù)雜，因此多數(shù)國家一般設(shè)有房屋、土地等財產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)，發(fā)達國家都有估價師專門從事房地產(chǎn)價格評估工作，并通過立法形式規(guī)定了評估周期。評估周期有長有短。有的每年一次，如新加坡、中國香港；澳大利亞的評估周期各州從4年至7年不等；有的5年一次，如英國。
5、房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策
美國政府鼓勵百姓購房，百姓購買第一套住房時免收房產(chǎn)稅，從第二套住房起征收房產(chǎn)稅，在購買第三套、四套住房時，房產(chǎn)稅會有一個較大比例的增長。有的州給予70%的折扣率，對于低收入者實行住房抵免，抵免額可以頂個人所得稅或退休金等。用于宗教、教育、慈善、政府機構(gòu)的房地產(chǎn)免收，而有一些州對低收入殘疾人免收房地產(chǎn)稅。日本房地產(chǎn)稅免征點為土地30萬日元、房屋20萬日元、折舊資產(chǎn)150萬日元。新加坡從1991年4月1日起，空置住宅進行建筑工程，可獲得退稅優(yōu)惠為期兩年，工程完成后，住宅須為所有人自行使用，1995年3月起國外房地產(chǎn)稅，對于開發(fā)的土地在開發(fā)期間內(nèi)免征財產(chǎn)稅，免稅期可達5年。
二、國外房地產(chǎn)稅制度建設(shè)對我國的啟示
1、各國或地區(qū)房地產(chǎn)稅征收目的不同，房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重有一定差異。有些國家或地區(qū)將其作為地方政府財政收入主要來源，有些國家只是將其作為一般收入來源，并經(jīng)常對房地產(chǎn)稅進行調(diào)整以對房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟進行調(diào)控。美國出于保證財政收入而征收房地產(chǎn)稅的目的較為突出，一般要占地方財政收入的50%—80%，由各州制定房地產(chǎn)稅法，各市、鎮(zhèn)征收，收入歸地方政府，主要用于當?shù)氐母黜椈A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。日本在20世紀50年代開始征收房地產(chǎn)稅后，其占地方稅收總收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初攀升至50%。新加坡和中國香港地區(qū)沒有中央稅與地方稅之分，從占政府總體財政收入比重的角度看，差餉和物業(yè)稅占全港政府收入的比重一般5%左右（不包括某些實行大幅差餉減免年度）；新加坡財產(chǎn)稅占財政收入的比重一般在7%左右。與國外相比，我國房地產(chǎn)稅對地方財政的貢獻率是非常低的。在我國，國家是城鎮(zhèn)土地的所有者，對于附著在土地上房產(chǎn)，不論是商用、工業(yè)用，還是城鎮(zhèn)民用的住宅，都屬于國家財產(chǎn)的范疇，在政企不分，產(chǎn)權(quán)不明和財稅體系不完善的前提下，土地使用稅和房地產(chǎn)稅僅限于象征性征收。以上海為例，如果一個本地的三口之家擁有400萬的高檔住宅，每年實際繳納的房地產(chǎn)稅僅有1120元。而在紐約，100萬美元的房產(chǎn)，每年大約要交3萬美元的房地產(chǎn)稅，可見我國房地產(chǎn)稅率是比較低的。
2、國外實行“低稅率，寬稅基”稅收政策。“低稅率”即較之于個人所得稅而言，房地產(chǎn)稅在大多數(shù)國家實行低稅率，這樣一方面稅收可以避免因復(fù)雜而導(dǎo)致發(fā)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象，另一方面可以降低稅收管理成本，提高稅收效率，低稅率的出發(fā)點主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，最重要的是這種低比例、習(xí)慣性低稅由于其征收稅基寬，實際上在很大程度上實現(xiàn)了稅收轉(zhuǎn)移支付價值，并且以不可轉(zhuǎn)嫁成本的特點變相地控制了住房價格無限上漲。“寬稅基”是指房地產(chǎn)稅的征稅基礎(chǔ)廣泛，除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅政策外，其他房地產(chǎn)業(yè)主或住戶均是納稅的主體，這就為征收房地產(chǎn)稅提供了廣闊物質(zhì)基礎(chǔ)。這樣的稅制搭配對于地方財政創(chuàng)造出充足和穩(wěn)定的收入來源起到積極作用。我國目前實行房地產(chǎn)稅制存在著稅基窄、稅種復(fù)雜及稅收不公平弊端。其表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)稅不具備完全的財產(chǎn)稅性質(zhì)，大量的個人所有非營業(yè)性用房產(chǎn)被排除在課征范圍以外；二是有關(guān)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)或經(jīng)營的稅負過高，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)通過隱形市場交易逃避納稅義務(wù)。應(yīng)該借鑒國外先進經(jīng)驗國外房地產(chǎn)稅，簡化稅種，將我國目前近20種房地產(chǎn)稅適當合并稅種，改變以前重視取得和轉(zhuǎn)讓階段稅收而輕視保有階段稅收的做法，逐步擴大保有階段稅收所占的比重，增加投機者囤積房地產(chǎn)的成本。擴大稅基，將房地產(chǎn)稅的征稅對象從高檔住宅向普通住宅拓展，將征稅地區(qū)從一、二線城市向全國推進。在稅率制定上要既讓普通居民能夠接受，又能夠起到調(diào)節(jié)高收入者住房消費的作用。
3、國外大多數(shù)國家實行差別稅收政策體系。即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短征稅，這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房地產(chǎn)需求和投機性需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理性的需求，增加投機性需求的交易成本。從國際稅收實踐來看，當發(fā)生房地產(chǎn)買賣時，多數(shù)國家對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益增值部分都實行征稅龍源期刊。如英國、法國、芬蘭、日本、美國等國家，都把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人（公司所得稅），其中意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅，而美國實行15%到34%的累進稅率。借鑒國外經(jīng)驗我國可以開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。對購買房產(chǎn)一～三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓所得征收相應(yīng)比例的所得稅，三年以上的免征，開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低房地產(chǎn)泡沫風險。
4、國外有些國家采取房地產(chǎn)分設(shè)稅種，并以土地稅為主。土地和房屋雖然都是不動產(chǎn)，但兩者的自然屬性和經(jīng)濟屬性是有較大區(qū)別的。土地具有稀缺性、不可再生性，房屋的一些特性是由土地的特性派生出來的。因此，國外有些國家對土地和房屋采取分別課稅，對房屋課征房屋稅，對土地課征土地稅。在稅率上，土地稅的稅率比房屋稅的稅率高，對土地課以重稅。從目前我國房地產(chǎn)稅制度上看，難以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展需要，需要進行改革。從征稅范圍上看，我國目前的土地增值稅只對買賣土地使用權(quán)、房地產(chǎn)征稅。還應(yīng)該考慮對發(fā)生在土地使用權(quán)出租、房地產(chǎn)折價入股等交易方式上產(chǎn)生的土地增值、土地租賃過程中的增值和自然增值征稅。從減免上看，目前我國除了對建筑普通標準住宅、國家征用回收、個人轉(zhuǎn)讓原有住宅等條件的合理性免征外，對稅改以前所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)何時轉(zhuǎn)讓均免征，應(yīng)該設(shè)置一個過渡性稅率，以保證稅收的公平和公正性。從稅率上看，目前土地增值稅率為30%～60%國外房地產(chǎn)稅，高于國外多數(shù)國家和地區(qū)水平，土地增值稅的目的之一是對無償取得土地或以低于市場價格取得土地而獲得暴利行為的抑制，而對土地和房屋的轉(zhuǎn)讓征高稅，則會制約不動產(chǎn)的正常流通。
5、國外房地產(chǎn)稅征收需要具備一定必要的條件。各國和地區(qū)在征收房地產(chǎn)稅時，一般以不動產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)，改變了原來的對房地產(chǎn)定額征收的做法。要做到這一點，首先，根據(jù)目前的實際住房價值稅進行更客觀地評估；第二，在收集信息和征收監(jiān)管的統(tǒng)一化中，保持更公正和合理的原則；第三，與房地產(chǎn)價格掛鉤的土地應(yīng)該相應(yīng)增加稅收，這樣有利于有效地調(diào)節(jié)收入。目前，許多國家都已經(jīng)建立了完善的財產(chǎn)評估機構(gòu)和財產(chǎn)評估制度，并通過專業(yè)的財產(chǎn)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)的價值進行評估，科學(xué)地確定房地產(chǎn)稅的計稅根據(jù)。只有這樣房地產(chǎn)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房地產(chǎn)的職能作用。借鑒國外這一經(jīng)驗，我國在開征房地產(chǎn)稅時，首先要設(shè)立不以贏利為目的的評估機構(gòu)，其次，國家應(yīng)該出臺房地產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)，制定科學(xué)的評估標準，建立起比較科學(xué)詳盡的財產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，并與工商等部門進行聯(lián)網(wǎng)，實行資源共享，完善征收工作配套措施，進一步提高征收工作高質(zhì)、高效。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評估；評估方法
中圖分類號：F293-3文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2017）04-0102-02
一、房地產(chǎn)稅和其稅基概述
房產(chǎn)稅從社會會計學(xué)的角度來說是指以房子為征稅對象，按照房屋的計稅余值為計稅依據(jù)或者出租收入為依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)保有稅。近幾年，各地區(qū)的房價不斷高漲，尤其是2016年一波巨大行情的增長，讓很多靠實體經(jīng)濟賺錢的人把資金都投入到了房子上。有人屬于剛需有人屬于投資，不斷造成貧富差距的增大，地方財政也相對緊張，在這樣的背景下，開征房產(chǎn)稅可以在一定程度上充實地方財政或者可以適當縮小貧富差距。
房地產(chǎn)行業(yè)的課稅對象目前包含幾類，一種是按照房地產(chǎn)所占的土地進行征稅，其次是土地上的建筑物，再次是對土地和建筑物進行綜合征稅，最后是兩者都征稅但是進行分別征稅。目前為了更加，公平公正，我國實施的是對兩者進行分別得征稅，明確了計稅的依據(jù)。無論是稅基還是征稅都起到積極的推動作用，穩(wěn)定國家財政收入，推動房產(chǎn)稅的改革?？傊瑢τ趪液蜕鐣陌l(fā)展屬于好事和大事。
二、開證房地產(chǎn)稅的積極意義
（一）有利于縮小貧富差距
雖然我國目前在一些地區(qū)實施的試點房地產(chǎn)稅改革受到一定的爭議，比如上海和重慶地區(qū)，但是總體效果還是積極有利的。在經(jīng)濟發(fā)展較快的一線城市，由于房價的飛漲，讓很多中低產(chǎn)階級對于購房望塵莫及，出現(xiàn)工資上漲的速度遠遠不及房價上漲的速度。有錢人買房炒房越來越富裕，中小階級的老百姓拼其?生只夠首付，只會加大貧富差距。而房產(chǎn)稅的實施在一定程度上可以縮小這樣的差距。通過開征房產(chǎn)稅，逐步完善財產(chǎn)稅制，不僅可以起到一定的宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)國民收入分配，也可以適當縮小差距。
（二）有利于充地方財政
稅收是地方財政和中央財政的重要來源，在房地產(chǎn)市場如此火熱的今天，更多的老百姓希望可以在城市買房定居，征收房產(chǎn)稅無疑成為增加財政收入的經(jīng)濟來源之一，適當?shù)膹浹a因其他稅制問題引起的地方財政收入不足的問題。中國的國情決定了我國目前有著比較獨特的土地問題，政府依賴土地資源，整體房地產(chǎn)市場的攀升逐漸增加了地方財政。有利于政府進行公共設(shè)施的投入，進行更大規(guī)模的投資，造福于一方百姓。
三、我國房地產(chǎn)稅的征收和稅基評估現(xiàn)狀
先從房地產(chǎn)稅的征收說起，目前我國暫未全面開放對該稅的征收，只是在一些發(fā)達地區(qū)進行，但是目前出現(xiàn)了很多問題需要解決。按照我國房地產(chǎn)稅的暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)稅的稅基是以房屋賬面’的原值扣除一定比例折舊后的價值為計稅依據(jù)的。但是按照目前尤其是整個2016年的房價上漲的迅猛態(tài)勢，以賬面原值計稅，不可能引起非常顯著的財政稅收，一定程度上也于房屋現(xiàn)在的市場價值脫節(jié)。從長期開看，不管是房屋賬面價值還是房屋市場交易價值，都應(yīng)該作為單一的計稅依據(jù)。應(yīng)該讓專業(yè)的人才通過科學(xué)的方法獲得的稅基評估價值才是其最合理的依據(jù)。
四、房地產(chǎn)稅稅基評估相關(guān)要素分析
（一）稅基的確定
根據(jù)現(xiàn)行方案，稅基的確定主要是指看納稅人的房產(chǎn)價值和面積，兩者都較大時，且做商用，應(yīng)多納稅；反之相對少納稅。當然在實際操作過程中會具體情況具體分析。如果用房屋面積來定征稅稅率時，要考慮人口，即應(yīng)考慮人均居住面積。
（二）評估主體
目前，我國主要實行的對在財政部企業(yè)司監(jiān)督下的資產(chǎn)評估行業(yè)培養(yǎng)的資產(chǎn)評估管理師，實行自治管理。國家部門和協(xié)會雙重監(jiān)管下，讓資產(chǎn)管理師進行評估，當時即使是這樣的方式也有人認為不太合理。但是單方面的評估只會增加不必要的麻煩，目前現(xiàn)存評估主體最后出來的評估結(jié)果相對公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。
（三）評估原則
1.快捷高效和低成本原則。房產(chǎn)稅稅基評估屬于耗費人力物力財力的工作，所以在整個工作過程中需要一定的資源支持，因此盡可能在科學(xué)精準的情況下降低成本成為一個不變的規(guī)則。為了保證工作效率高，但是又可以壓縮成本，一般采用批量評估較好。
2.估價動態(tài)更新原則。眾所周知，房價隨著時間的不同會有很大的波動，以鄭州的房價為例，同樣的樓盤2016年上半年的房價和下半年的房價每平米可以相差5千到一萬不等。因此，房產(chǎn)的評估價值具有很強的時效性，當然也是指一定時期內(nèi)，在房價較為穩(wěn)定階段時效性相對較弱。為保證估價的時效性和合理性，就應(yīng)定期對房產(chǎn)的價值進行重估。在評估期限不長的情況下，重估時僅需考慮一些最新的房價、參數(shù)和因子的變動，估價方法也不需進行大幅改動，在保證重估低成本的基礎(chǔ)上，可以保證評估結(jié)果的準確性。
3.統(tǒng)一評估標準兼具差別評估。哲學(xué)上講具體情況具體分析，因此在已有的文獻中，比如彭昭鋒（2014）等學(xué)者在評估原則中談到因為不同的評估-主體、使用的方法和標準稍有不同，最后造成的評估價值也會有不同。從工作的公平角度出發(fā)，我國的房產(chǎn)稅稅基評估應(yīng)該采用統(tǒng)一標準。但是總有特殊情況的出現(xiàn)，及時做好特殊情況的應(yīng)對措施。根據(jù)具體的房屋情況設(shè)定相對差別化但又公平的評估方法。
（四）評估方法
1.市場法。市場法是房地產(chǎn)稅稅基評估的基本方法之一，也是目前使用最為廣泛的一種。市場法其實將近期交易情況進行對比，通過對交易時間、交易情況、相類似的房地產(chǎn)因素等進行對比修正和評估的方法。兩者遵守的原則主要是在公平資源的基礎(chǔ)上進行，因為是現(xiàn)時的對比，因此房屋評價具有真實的現(xiàn)時價值。目前用市場法進行評估測算，主要是住宅類房地產(chǎn)。根據(jù)國家規(guī)定，這樣的房產(chǎn)評估需具備完善的房地產(chǎn)評估市場，對于房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的記錄進行有效的、完備的記載，以及具有高度的信息化建設(shè)，不同部門之間能夠進行有效的信息傳輸，保證信息的準確性。
2.收益法。收益法目前只適用于出租性質(zhì)的房屋，這一塊也是一個巨大的市場。在目前的二手市場上用途非常廣泛，因此依托的是房產(chǎn)或者土地因為流轉(zhuǎn)或者使用了其相應(yīng)的權(quán)利而產(chǎn)生的收益。當然會有一個問題，就是購置房屋時房東已繳納了房產(chǎn)稅，但是如果在房子出租時再次繳納，就會產(chǎn)生重復(fù)納稅的，該政策實施時稍有不便。所以用收益法進行房地產(chǎn)稅稅基評估的之前，應(yīng)當將租金從營業(yè)稅中劃分開，僅僅進行房產(chǎn)稅的征收。
3.成本法。該方法依托的基礎(chǔ)是評估時，當時的原材料價格和人工成本費等，所有的的M用全部加起來之后再減去房屋的折舊費，從而估算出房地產(chǎn)的價值，通過對這個估算的房地產(chǎn)的價值進行征稅。重置成本主要考慮到物價的變化，今天的人工成本費和5年前的成本費有著質(zhì)的區(qū)別。所以，如果其所依據(jù)材料的變化較大，而在計算的時候出現(xiàn)信息不對稱，沿用之前的價格進行計算，就會造成所計算的稅費不符合實際，有可能會出現(xiàn)稅基過低的情況，對財政收入肯定是不利的。
4.批量評估法。隨著應(yīng)用型的計算機技術(shù)和統(tǒng)計學(xué)的學(xué)科發(fā)展，也有利于稅基的評估。根據(jù)統(tǒng)計學(xué)和計量經(jīng)濟學(xué)中的相關(guān)方法模型，通過回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)批量評估。當然，整個過程中主要依據(jù)的是房產(chǎn)的綜合情況，需要對所測定房產(chǎn)的特征進行有效把握，將其納入到所運行的區(qū)域內(nèi)進行財產(chǎn)評估，建立他們之間的關(guān)聯(lián)因素，再建立模型，最后就行模型的推斷。將出來的結(jié)果進行對比分析，形成科學(xué)的結(jié)果。
五、對房地產(chǎn)稅基評估體系的建議
為了更加公平公正，應(yīng)該響應(yīng)依法治國的號召，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。新興的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)要想更快更健全的健康發(fā)展，必須有法律法規(guī)的約束，對相關(guān)條款進行細化，對房產(chǎn)稅稅基評估工作給予一定的法律支持，制度建設(shè)和運行保障。明確責任劃分，一旦出現(xiàn)情況要有相應(yīng)的應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，擴大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關(guān)或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻：
本文是關(guān)于我國房地產(chǎn)稅征管問題的研究綜述，首先綜合各方觀點，從六個方面介紹了我國房地產(chǎn)稅在未來的推廣中將會遇到的征管難題，然后相應(yīng)總結(jié)了專家學(xué)者對解決這些難題以完善我國房地產(chǎn)稅征管體系提出的對策，最后總結(jié)論述了完善我國房地產(chǎn)稅征管的路徑選擇。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)稅；征管；述評
0 前言
丁成日（2007）認為中國邁向現(xiàn)代化是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)稅的改革和實施將成為政府必須面對和解決的問題，在中國可持續(xù)發(fā)展財政政策中扮演一個重要的角色。
1 我國房地產(chǎn)稅的征管困境
時至今日，我國仍然不具備在全國范圍內(nèi)推廣推行房地產(chǎn)稅改革的條件，其中主要有以下幾個方面的原因。
1.1 個人產(chǎn)權(quán)的界定不明
高培勇（2012）認為適用于存量房的房地產(chǎn)稅總要對房地產(chǎn)所有人征收，所以它必須直接面對自然人納稅人，而不能繞開自然人或通過法人納稅人間接征收。個人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定不明確的問題成為阻礙房地產(chǎn)稅改革的根本性問題。
1.2 健全的房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)缺乏
溫來成（2011）認為，為全面推行房地產(chǎn)稅改革，稅務(wù)部門需要及時、準確、全面地掌握關(guān)于納稅人應(yīng)稅房產(chǎn)、地產(chǎn)等方面稅源的信息，這樣才能更好地進行改革時機判斷和改革風險評估，更好地進行具體稅收制度設(shè)計。稅務(wù)部門要想對房地產(chǎn)稅改革的整體狀況進行宏觀地把握與判斷，做出科學(xué)的決策，就必須建立一套健全的房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)。
1.3 房地產(chǎn)稅的性質(zhì)與功能定位未能準確界定
賈康（2012）認為，為維護經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，就必須要解決房地產(chǎn)調(diào)控這個重大而又棘手的問題，但是不應(yīng)把所有的調(diào)控任務(wù)都指望于某一個稅種，比如房地產(chǎn)稅。溫來成（2011）認為現(xiàn)代各國的房地產(chǎn)稅主要是以房產(chǎn)、地產(chǎn)評估價值為課稅對象進行課征，其收入主要用于城市維護和建設(shè)以及其他公共支出，鑒于房地產(chǎn)稅具有稅源固定和穩(wěn)定等特點，因而較多地地方政府選擇將它作為主體稅種。
1.4 現(xiàn)行體制機制難以調(diào)動地方政府的積極性
溫來成（2011）認為目前我國的經(jīng)濟社會發(fā)展階段與現(xiàn)行行政管理體制，本屆政府若能從大規(guī)模開發(fā)、價格暴漲的房地產(chǎn)領(lǐng)域取得可觀的稅費收入，或土地價格的上漲中得到更多土地出讓金收入，既可以滿足地方政府增加財政收入、發(fā)展地方經(jīng)濟、取得政績的愿望，又不需要擔心下屆政府是否無地可賣、城鎮(zhèn)經(jīng)濟社會可否持續(xù)發(fā)展，所以地方政府就失去了全面推動房地產(chǎn)稅改革的動力。
1.5 房地產(chǎn)稅征收中批量評估面臨的困難
面對大規(guī)模的目標房地產(chǎn)，只憑傳統(tǒng)的單宗評估很難解決問題，解決這個問題只能依靠批量評估，只有通過批量評估才能在短時間內(nèi)對大規(guī)模的目標房地產(chǎn)進行準確的價值評估。目前我國應(yīng)用批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)稅的稅基進行評估的準備工作還不夠充分，還面臨著前期準備工作時間長，工作量大等困難。
1.6 納稅人的承受能力有限形成改革阻力
溫來成（2011）認為改革開放后，隨著城鄉(xiāng)居民收入的增加以及住房制度、企業(yè)制度等改革的推進，居民所擁有財產(chǎn)的數(shù)量和種類在不斷增加。在城鎮(zhèn)，不少居民擁有兩套以上的住房，有的居民還擁有經(jīng)營性房產(chǎn)。因而，全面地推行房地產(chǎn)稅改革，需要考慮到社會各階層的承受能力，以降低改革的阻力。
2 完善我國房地產(chǎn)稅征管的對策
谷成（2011）認為房地產(chǎn)稅改革的推進也有賴于稅收管理體制的理順和稅收征管水平的提高，建立和完善我國房地產(chǎn)稅征管體系是具有重大現(xiàn)實意義的。
2.1 健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度
谷成（2011）認為建立較為完善的財產(chǎn)登記和信息管理體系是征收財產(chǎn)稅不可回避的問題，也是世界各國的普遍做法。加快推進房產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集收錄以及與房地產(chǎn)相關(guān)部門的進行協(xié)調(diào)工作，建立有效的房產(chǎn)登記和信息共享機制，以滿足房地產(chǎn)稅的征管要求。
2.2 建立完善的數(shù)據(jù)采集制度和渠道
張平竺（2006）分析的結(jié)論是，目前從我國房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)管理，應(yīng)當著重考慮以下方面：一、建立財產(chǎn)登記制度，在一定的時期內(nèi)，規(guī)定納稅人必須主動向稅務(wù)機關(guān)進行申報，從而能夠全面掌握納稅人的財產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；二、建立部門之間的數(shù)據(jù)共享機制，與房產(chǎn)管理部門、統(tǒng)計部門等部門開展積極有效的合作，獲取房地產(chǎn)各個方面的數(shù)據(jù)；三、與房地產(chǎn)中介公司合作來獲取市場數(shù)據(jù)。
2.3 設(shè)立獨立的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)
張平竺（2006）認為，我國的房地產(chǎn)稅制改革可以建立另外一種模式，即將評估機構(gòu)與其它征收管理部門、政策管理部門并行設(shè)置。其主要職責應(yīng)包含：評估手冊的制定、稅源數(shù)據(jù)的采集和分析、批量評估、爭議處理等。
2.4 加大力度培養(yǎng)房地產(chǎn)稅基評估人才
房地產(chǎn)稅基的評估涉及有房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評估、不動產(chǎn)研究、計算機應(yīng)用、數(shù)理統(tǒng)計、地理信息技術(shù)等許多專業(yè)領(lǐng)域的知識與技術(shù)，張平竺（2006）認為在房地產(chǎn)稅方面我們可以與具有先進管理經(jīng)驗的政府機構(gòu)合作，或與國際專業(yè)性組織合作。
2.5 提高現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)手段
張平竺（2006）認為隨著地理信息系統(tǒng)（簡稱GIS）技術(shù)從軍用轉(zhuǎn)為民用，逐漸形成了更多的CAMA系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)相互整合的技術(shù)運用模式。考慮到我國的基本國情，房地產(chǎn)等財產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量極大，必須采用批量評估技術(shù)對一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信息進行大量而快速的統(tǒng)計分析。
3 總結(jié)
國內(nèi)學(xué)者從各個角度研究分析了我國房地產(chǎn)稅在征管中所面臨的困境，我認為比較棘手的問題就是個人產(chǎn)權(quán)的界定和納稅人的承受能力，個人產(chǎn)權(quán)問題涉及到很多配套的法律法規(guī)與制度安排，要想與房地產(chǎn)稅進行對接改革并非一日之功，與此同時，房地產(chǎn)稅的征收將直接面對自然人納稅人，在以間接稅為主體的我國，居民的納稅意識普遍較低，對直接稅的心理承受能力十分有限，面對著高房價的巨大壓力，納稅人的經(jīng)濟承受能力也十分有限，這對稅務(wù)機關(guān)的征管又增加了一道障礙。如何找到一種可對接存量住房并適用房地產(chǎn)稅通行征收規(guī)則的征管機制安排就成了下一步推進改革的重點，不同專家學(xué)者對這個問題也提出了不同的看法，我認為首先要做到的就是健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，這是房地產(chǎn)稅開征的基礎(chǔ)性工作，然后再逐步建立獨立的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)并培養(yǎng)一批具有較強專業(yè)勝任能力的評估人才，加上現(xiàn)在已經(jīng)比較成熟的房地產(chǎn)信息共享機制和房地產(chǎn)稅基批量評估技術(shù)，在全國范圍內(nèi)推廣房地產(chǎn)稅并非難事。
【參考文獻】
[1]丁成日.房地產(chǎn)稅制的理論回顧（上）.財政研究.2007（2）
[2]丁成日.房地產(chǎn)稅制的理論回顧（下）.財政研究.2007（3）
[3]溫來成.全面推行房地產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實條件與路徑選擇.稅務(wù)研究.2011（4）
[4]賈康.房地產(chǎn)稅的作用、機理及改革方向、路徑、要領(lǐng)的探討.北京工商大學(xué)學(xué)報.2012（3）
房地產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種稅，目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅，考察世界各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況，其共同特點及趨勢總結(jié)如下：
1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同，在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異，但總體來看，可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型：第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)一起，就納稅人某一時點的一切財產(chǎn)綜合征收一種稅，一切財產(chǎn)中包括不動產(chǎn)部分；第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動產(chǎn)稅；第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區(qū)對土地和房屋課征房地產(chǎn)稅，對其他固定資產(chǎn)不征稅；第四類是將房屋與土地分開征稅，例如目前我國的房地產(chǎn)稅、土地使用稅，印度的土地稅，以及澳大利亞的地價稅等。
2、計稅依據(jù)。從世界范圍來看，房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)。例如，英國的房屋稅，其計稅依據(jù)是基于市場價而確定的估定價值；日本的土地稅是按土地的估定值征收的；韓國的綜合土地稅計稅基礎(chǔ)是土地的市場價值和租金價值。由于從價計征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實際價值，所以比較客觀、公正且富有彈性，正在被越來越多的國家所接受。
3、在稅負水平設(shè)計上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先，寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄，即除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行減免政策以外，其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅，這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二，設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三，稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低，目的是減少稅收的征繳阻力。此外，從各國的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗來看，都比較重視發(fā)揮稅率對不動產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，比如對房地產(chǎn)保有階段設(shè)計較高稅率，而對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率，目的是有效降低房屋空置率，減少荒蕪?fù)恋丶按龠M房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)；再如對農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率，而對城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率，目的是縮短開發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時間，提高土地利用效率。
4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財政收入的主要來源。分稅制是當今世界許多國家在發(fā)展市場經(jīng)濟的長期歷史實踐中證明的、具有相當可行性的財稅管理體制，與一般財政管理體制相比，分稅制是財政和稅收管理體制的統(tǒng)一體，其基本特征是遵循公平與效率的原則，在合理依法界定各級政府事權(quán)的基礎(chǔ)上，確定各級政府的財政支出范圍，按稅種劃分各級政府的收入，并在保證地方各級政府擁有相應(yīng)財權(quán)的前提下，保證中央和上級政府擁有對下級政府的財力和對全國經(jīng)濟與社會發(fā)展實行宏觀調(diào)控的能力。在實行分稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財政收入當中，滿足地方政府擴大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費之需，這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性，也促進地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，在美國房地產(chǎn)稅收占地方政府財政收入的50％－80％，澳大利亞近80％，肯尼亞也達到68％。日本的房地產(chǎn)稅收，絕大部分都劃歸市町村級政府。
二、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索
為使房地產(chǎn)稅收體制與當前國民經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng)，中國的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理，以及公平性等方面進行探討和實踐。
（一）稅制改革的原則（方向）――“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國際經(jīng)驗證明的較為有效的經(jīng)濟調(diào)控手段?！皩挾惢笨梢詾榉康禺a(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)；“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅，另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”，“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時，得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來的發(fā)展方向，應(yīng)將其作為我國今后稅制改革的原則。
（二）房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計
1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，以房地產(chǎn)為課稅對象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下：一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對象均為納稅人擁有的房產(chǎn)，其計稅方式相同（從價計征和從租計征兩種），適用稅率也基本一致，只是納稅人不同，前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個人，后者適用于外資企業(yè)和個人。所以針對同一課稅對象分設(shè)兩個稅種實屬冗繁。二是實際情況中，土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時占有、使用和流轉(zhuǎn)，二者關(guān)系十分緊密，其價值也難以被準確劃分和界定，所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學(xué)，在實際征管中也難以操作。對二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識別課稅對象和準確計算應(yīng)納稅額，同時減少征管成本。
設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后，稅收要素設(shè)計也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先，改革現(xiàn)有的從價、從租和從量多種計征方式并存的復(fù)雜局面，對房地產(chǎn)以其市場價值（或評估價值）作為計稅依據(jù)統(tǒng)一從價計征，使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實際價值緊密結(jié)合起來。其次，新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三，我國地域遼闊，考慮到各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡的因素，納稅人稅收負擔能力差別很大。因此，在稅率設(shè)計時建議采用幅度比例稅率，即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi)，根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四，新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴大到全國所有地區(qū)，不再區(qū)分農(nóng)村和城市，即將我國境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意，農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的根基，支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當前的主要任務(wù)，所以對農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營性房地產(chǎn)，對農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實行免稅。
2、取消土地增值稅，將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常迅速，類似房地產(chǎn)開發(fā)過熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機行為盛行及房地產(chǎn)價格上漲過猛等問題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開發(fā)的資金規(guī)模過大，國家收回的土地增值收益較小，對國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源，是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動所致。在這種情況下，國務(wù)院于1993年12月出臺了《土地增值稅暫行條例》，從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來國家經(jīng)濟的發(fā)展，行業(yè)間利潤以逐步趨于平均，土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱，甚至已經(jīng)成為一種負擔制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此，建議取消土地增值稅，將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用，并可以有效地抑制投機行為的發(fā)生。
3、將契稅并入印花稅。契稅是對境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個人征稅，依據(jù)的是房地產(chǎn)的價格，印花稅是對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征稅，依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額。可見兩者之間存在稅基交叉，且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中，所以建議將契稅納入印花稅一并征收，使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。
4、開征遺產(chǎn)稅、贈與稅和空地稅，以彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈與稅的主要目的并不在于增加財政收入，而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財富分配。空地稅是指對可利用卻逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅，目的在于以法律形式對土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規(guī)范，使有限的土地資源得到有效利用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房價；回歸分析
一、房地產(chǎn)稅概述
房地產(chǎn)稅是綜合性的概念，即房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程中相關(guān)稅收的總稱。在我國，房地產(chǎn)稅收包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。本文的研究對象是直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。
二、實證分析房地產(chǎn)稅對住宅價格的影響
本文將以1998年～2009年十二年的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，來分析我國房地產(chǎn)稅收對住宅價格的影響。從1998年到2010年十三年的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，除2003年以外，房地產(chǎn)稅稅收收入一直處于增長狀態(tài)，并且，近幾年來增勢上升，特別是2003年到2010年增勢一直較快，2010年收入總額為1998年的21倍。而我國商品房均價，除1999年有所下降，2001年與2002年保持相同外，也一直處于增長狀態(tài)，并且2002年到2007年增長迅速，2008年增勢變緩，但2009年迅速回升。（1）模型建立。房地產(chǎn)稅對住宅價格影響的基本函數(shù)形式可表示為：P=f（x），也可以用具體的一元線性回歸函數(shù)表示為：P= 0+∑ i+Xi+ 。其中， 0是截距， i是偏回歸系數(shù)， 是隨機擾動項。在SPSS中對變量進行標準化處理，目的在于消除各變量由于計量單位不同造成的影響。（2）相關(guān)分析。模型的判定系數(shù)R方為0.957，說明樣本觀測值聚集在樣本回歸直線周圍的密集度比較好，也就是回歸模型與樣本觀測值有較好的擬合度。同時看到，經(jīng)調(diào)整，R方為0.953，說明因變量變化的95.3%可以由模型解釋。進行F檢驗，F(xiàn)值為243.323，F(xiàn)檢驗的P值為0，小于設(shè)定的0.05的顯著性水平。說明就回歸方程來說，預(yù)測變量對因變量的作用是顯著的，回歸模型顯著成立。住宅價格與房地產(chǎn)稅的相關(guān)系數(shù)為0.978，顯著性水平小于0.01，所以住宅價格與房地產(chǎn)稅的相關(guān)關(guān)系為正向的且相關(guān)性很強。從T檢驗可以看出，回歸參數(shù)t檢驗的P值均小于設(shè)定的0.05的顯著水平。說明回歸方程的回歸參數(shù)顯著不為0，也即預(yù)測變量的作用是顯著的，從另一方面反應(yīng)回歸模型顯著成立。最終的回歸模型估計為：Y=2033.831+0.516*10-10X。從回歸方程可以看出，房價與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為0.516*10-10，也就是說當房產(chǎn)稅增長時，房價也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用非常不明顯。
三、房地產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯的原因
（1）保有環(huán)節(jié)稅負偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負偏重。對城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅的最高稅額僅為每年每平方米30元，并且對非營業(yè)用房一律免稅。而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，針對土地增值稅的稅率高達30%～60%，同時企業(yè)方面還必須再繳納營業(yè)稅與企業(yè)所得稅，使得企業(yè)的平均稅負水平達到40%以上，負擔相當重。（2）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制沒有體現(xiàn)公平稅負的原則。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的不公平性主要體現(xiàn)在兩個方面：內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一。內(nèi)資外資企業(yè)區(qū)別對待。（3）房地產(chǎn)稅收制度的目標多元化，稅種、稅率設(shè)置不科學(xué)。我國房地產(chǎn)稅種較多，房地產(chǎn)稅的政策目標多元化，各個稅種的政策目標專門化，且相互之間政策目標不協(xié)調(diào)，造成房地產(chǎn)稅的整體政策目標并不清晰。同時，房地產(chǎn)稅課稅標準繁多，一些以面積為課稅標準，還有一些則是以評估價格為課稅標準。
四、完善房地產(chǎn)稅收的建議
（1）借鑒國際經(jīng)驗，建立稅負公平的房地產(chǎn)稅制體系。各國成功經(jīng)驗表明，我國應(yīng)將建立“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅制體系作為房地產(chǎn)稅的發(fā)展方向。并且需要根據(jù)房地產(chǎn)市場的運行過程以及市場行為來設(shè)定稅種，以建立合理的房地產(chǎn)稅收體系。（2）統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制。將現(xiàn)行的企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅合并為企業(yè)所得稅，適用于內(nèi)外資企業(yè)。將外資企業(yè)和外籍人員納入房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人之中，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。（3）完善房地產(chǎn)課稅的配套制度與政策，加強房地產(chǎn)稅收的征管力度。第一，強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。第二，完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構(gòu)。第三，完善城市土地和房屋管理體制，建立一個“精簡、高效、統(tǒng)一、權(quán)威”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。（4）開征物業(yè)稅。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系缺乏主體稅種，從房地產(chǎn)稅收體現(xiàn)房價變化的層面，開征物業(yè)稅是有必要的。由于對存量住房征稅，征收物業(yè)稅將優(yōu)化資源配置，促進存量房屋的有效利用，有利于人均資源相對貧乏的中國走向“節(jié)約型”社會。
參考文獻
房地長行業(yè)作為地方經(jīng)濟房展的中流砥柱,我國先后出臺了很多對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策和措施,而房地產(chǎn)稅收也成為了政府財政收入的主要來源。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的供求在總體上呈現(xiàn)快速增長的趨勢,而政府陸續(xù)出臺的一些嚴格的政策有效地拉動了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。下面簡析以下近年來政府出臺的一些典型的房地產(chǎn)稅收政策:
1、2010年4月中央政府公布了“國十條”和“京十二條”的政策規(guī)定。規(guī)定中對房地產(chǎn)的開發(fā)和個人出售房產(chǎn)行為的稅收進行了進一步的管理規(guī)范,并且進一步盤點審核了價格漲幅過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。并且明確規(guī)定了對于不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫定發(fā)放購買住房貸款。
2、2010年9月“新國五條”政策正式出臺,對住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅進行了優(yōu)惠政策調(diào)整。此政策確實真正意義上使房地產(chǎn)市場有所改善,但是由于其中20%的差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策并未得到真正意義上的改善,使得其成效還不夠明顯。
3、2011年了“新國八條”的房地產(chǎn)稅收政策。政策中明確規(guī)定了,貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅、對執(zhí)行“限購令”的城市進行政策的進一步強化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回歸的措施。央行首先釋放“滿足首套房貸”信息。隨后,京、滬、深3地多數(shù)銀行首套房貸利率從之前的“上浮”回歸到“基準利率”,部分銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率還有了一定的優(yōu)惠“折扣”。
5、2013年公布了“國五條”的稅收政策。由前國務(wù)院總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議,會議中確定完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管五項政策措施
6、2013年順利召開的十八屆三中全會對房地產(chǎn)市場進行了全面深化改革。明確“保障的歸政府、市場的歸市場”的住房供應(yīng)體系總方針。十八屆三中全會中對開發(fā)商采取了融資限制、限價限售的政策方針,并且對購房者進行了住宅限購和購房限貸的控制手段。
二、房地產(chǎn)稅收政策的意義與影響
在房地產(chǎn)市場中,住房市場占據(jù)主要地位,其造成的各種市場失靈現(xiàn)象很可能對社會經(jīng)濟造成重大影響。政府對住房市場的管制手段普遍分為價格型干預(yù)工具和數(shù)量型干預(yù)工具。比如,韓國在1972-2000年的經(jīng)濟發(fā)展中就長期實行限價政策和隨機抽簽分配的住房控制手段,其最終目標就是為中產(chǎn)階級提供給有力的購房環(huán)境。而新加坡則與韓國不同,他長期采取了“居者有其屋”的二元住房體系,絕大多數(shù)住房是通過政府大力參與的保障房“組屋”來提供的,另外少數(shù)高端住房是通過市場上的建造商提供。
近年來,房地產(chǎn)的調(diào)控方向就是用房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來取代“限購令”等行政手段。我國之所以如此積極地進行房產(chǎn)稅改革,其根本原因是由于目前我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種不利于社會經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。房價的虛高,使得剛進入工作的人群很難依靠個人力量購買住房,但有些人卻占有多套住房來進行投資。這些住房擠占現(xiàn)象使得房價不斷上漲,超出了普通住房購買者的承受范圍,進而在一定程度上激化了中低層人民群眾的的負面心理。筆者看來,現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的意義主要存在以下幾方面:
一是打破土地二元結(jié)構(gòu),實現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)。十八屆三中全會中明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的目標,明確了改革的方向,加強了推進力度。希望能夠進一步增加建設(shè)用地的規(guī)模以及房地產(chǎn)市場的供應(yīng),但由于土地問題涉獵復(fù)雜,改革依然是一項長期而艱巨的過程。
二是讓農(nóng)民擁有更多的財產(chǎn)權(quán)利。農(nóng)民最大的財產(chǎn)就應(yīng)該是土地,我國進一步的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整更長遠的目標就是,希望能夠賦予農(nóng)民更多的對土地的處置權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
三是有效遏制房地產(chǎn)炒房行為,引導(dǎo)消費者理性購買和投資。近年來我國出臺的房地產(chǎn)稅收政策雖然不能直接使得房價明顯下降,但其無疑增加了房產(chǎn)持有者的持有成本。這使得無論是自住用房還是投資購房,它的購買者都會更加謹慎的對購房進行選擇,間接地釋放出相當可觀的房源,這在一定程度上必然會造成房價下跌,并最終將房地產(chǎn)交易引向合理的價格區(qū)間。
四是促進社會財富公平分配,調(diào)節(jié)貧富差距。由于社會經(jīng)濟的發(fā)展,個人經(jīng)濟時代的到來,房產(chǎn)已經(jīng)成為衡量個人財富的重要指標。我國現(xiàn)階段仍處于貧富差距大的階段,而對房產(chǎn)市場的調(diào)控在一定程度上能夠填補了這方面的不足,有效地調(diào)節(jié)貧富差距。
【關(guān)鍵詞】房價；地價；供需關(guān)系；政府政策；壟斷；房地產(chǎn)稅
緒論
房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)市場生產(chǎn)的產(chǎn)品，它能夠為居民提供必需的生活和工作的空間，因此是人類生活必不可少的生活資料之一。一般來說，房地產(chǎn)商品具有幾個明顯的特征：房地產(chǎn)商品價值大、使用期限長，是非常典型的耐用商品；這種耐用性特性決定了房地產(chǎn)商品兼具消費品和投資品的特點，它不但能夠作為消費品自用，同時還能夠當做投資品投資。正是由于房地產(chǎn)商品具有的二重性特征，在我國目前投資手段缺乏的情況下，很多居民便將房地產(chǎn)作為投資手段，以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，這就成為導(dǎo)致我國房價飛漲的原因之一。除此之外，房地產(chǎn)價格還受到地價、供需、政府政策、壟斷與管制、房地產(chǎn)稅等因素的影響[1]。
1、房地產(chǎn)價格影響因素
1.1 供需因素對房地產(chǎn)價格的影響
商品價格是建立在商品價值的基礎(chǔ)上，并隨商品的供需關(guān)系變化圍繞商品價值上下波動。換言之，就是在商品價值一定的情況下，商品價格直接受商品的供求關(guān)系的影響。當商品的供應(yīng)量大于需求量時，商品價格下降；當商品的供應(yīng)量小于需求量時，商品價格上升。這種商品價格的上升和下降，客觀上起到了平衡商品供應(yīng)量和需求量的作用。
房地產(chǎn)價值由房地產(chǎn)工程建設(shè)的社會必要勞動時間決定，社會必要勞動時間是在生產(chǎn)領(lǐng)域中耗費的，不是在流通領(lǐng)域中由供求決定的，供求關(guān)系不能決定房地產(chǎn)價值，但可以通過產(chǎn)品價格波動調(diào)節(jié)不同建設(shè)條件下建設(shè)工程數(shù)量的比重，從而影響加權(quán)平均數(shù)，影響工程價值的形成。供求關(guān)系的變動，使產(chǎn)品價格圍繞產(chǎn)品價值這個中心而變動。房地產(chǎn)價格偏離產(chǎn)品價值運動的方向和程度直接決定了供求關(guān)系的演變。供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格在產(chǎn)品價值的基礎(chǔ)上向偏高的方向運動；供過于求，房地產(chǎn)價格在產(chǎn)品價值的基礎(chǔ)上向偏低的方向運動，至于運動中房地產(chǎn)價格與價值的偏離程度，取決于供給與需求之間平衡與不平衡的程度，從短期看，供求決定價格，從長期看，價格決定供求，由價格決定著供求的平衡與不平衡[2]。
1.2 政府政策對房地產(chǎn)價格的影響
在我國房地產(chǎn)市場上，政府政策一直是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素之一，它直接決定了房地產(chǎn)市場的宏觀走勢。自1998年以來，房地產(chǎn)價格一直處于上升狀態(tài)，已經(jīng)成為社會矛盾的集中點。政府為應(yīng)對此問題，出臺了嚴厲的調(diào)控措施，近兩年來取得了一些成效，甚至出現(xiàn)過短暫的下跌情況。
就貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響來看，已有的研究己經(jīng)深入探討了利率、貸款期限、信貸規(guī)模、匯率等對房價的沖擊作用。按揭方式選擇和住宅價格變化存在顯著的動態(tài)關(guān)系，按揭成數(shù)、按揭利率和按揭期限對住宅價格均產(chǎn)生影響[3]。同時，引入住宅抵押貸款后，住宅價格對收入增長率的變化非常敏感。住宅價格上漲的重要原因就在于金融對房地產(chǎn)市場強有力的支持[4]。在匯率、利率對房價的關(guān)系上，利率對房地產(chǎn)價格有負向影響，匯率對房地產(chǎn)價格有同向影響。房價上漲與銀行的金融支持密切相關(guān)[5]，銀行資金高度向房地產(chǎn)市場聚集，推高了國內(nèi)房價，催生了市場泡沫。而政府對住房價格的隱性擔保，更加劇了房地產(chǎn)價格的上漲。
貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格有長期的持續(xù)正向影響，其對房價變化的貢獻率大于利率對房價的貢獻率，且呈現(xiàn)加速上升趨勢；而利率變化對房地產(chǎn)價格有負向影響，但其影響在長期內(nèi)逐漸減弱，并最終回歸到原點[6]。短期中，中央銀行實際貸款利率、存款準備金實際利率、一年期商業(yè)貸款實際利率對房價存在負向影響；在長期中，一年期商業(yè)貸款實際利率對房價存在正向影響；實際再貼現(xiàn)率無論在長期還是短期對房價影響都不明顯，而一年期存款實際利率無論是長期或短期對房價都有負向影響[7]。另外，東、西部地區(qū)房價受信貸規(guī)模影響很大，中部地區(qū)房價受經(jīng)濟增長影響最大，而實際利率對各區(qū)域影響差異不大，而且都比較小。從房地產(chǎn)需求來看，它對各地區(qū)房價的長期趨勢都存在顯著的負效應(yīng)，而需求的短期變動只在西部影響房價的波動。利率對房地產(chǎn)行業(yè)沖擊存在價格難題，通過利率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格存在時滯；貨幣供給量對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊具有明顯的正向沖擊主導(dǎo)和瞬時性強的特征[8]。對于不確定性環(huán)境下房地產(chǎn)價格的決定因素，房地產(chǎn)價格受到按揭貸款額度、按揭貸款利率、居民可支配收入等因素的影響[9]。居民可支配收入和按揭貸款利率等基本面因素對房地產(chǎn)價格有一定影響，但實際影響相對較??；而居民的“適應(yīng)性預(yù)期”對房價上漲影響很大；短期內(nèi)，抵押貸款利率工具對控制房價的實際作用并不明顯。未來房地產(chǎn)價格的走勢仍然取決于政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和居民的三方博弈。
從匯率對房地產(chǎn)價格的影響來看，匯率對房地產(chǎn)價格的影響是從供需兩個方面實施的：從供給角度看，勞動力供給存在“棘輪”效應(yīng)，無論是匯率低估造成的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)傾斜還是匯率調(diào)整將要引發(fā)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)復(fù)位都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。從需求方而看，匯率長期低估引起的過度的城市化進程、經(jīng)常項目的持續(xù)順差、匯率升值預(yù)期帶來的大員熱錢流入共同推動了房價的上漲。所以，當前的高房價是匯率管制下市場自身為經(jīng)濟高速增長選擇的應(yīng)力釋放點，它部分緩解了人民幣升值的壓力，但卻進一步扭曲了資源的配置[10]。
1.3 管制、壟斷、合謀對房價的影響
我國房地產(chǎn)市場壟斷程度較高，并由此造成了房地產(chǎn)價格居高不下：在壟斷的市場條件下，開發(fā)商之間會達成價格合謀，并造成房價持續(xù)上漲。例如，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了國有企業(yè)壟斷、寡頭壟斷和價格合謀三個階段[11]。我國房地產(chǎn)市場壟斷度很高，并在一定程度上造成了我國近年來的房價剛性問題[12]。壟斷也是我國房地產(chǎn)市場價格居高不下的根本原因，我國房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的寡頭壟斷市場，在這樣的市場條件下，開發(fā)商的價格合謀就成為可能[13]。
由于房地產(chǎn)市場壟斷性的存在，開發(fā)商會采取各種價格策略，由此造成房地產(chǎn)市場價格的上漲。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種同質(zhì)性、低需求的產(chǎn)品，由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域壟斷性特征，行業(yè)進入門檻較高，而消費者又以小客戶為主，使得價格合謀成為開發(fā)商的理性選擇[14]。房地產(chǎn)市場是一種具有較強壟斷性的市場，因此開發(fā)商在制定價格時，會采取一些慣用的價格策略（跟隨策略、合謀、價格歧視、拍賣競價、掠奪性定價等），同時也探索了一些獨特的價格策略，如外部效應(yīng)內(nèi)部化、增值誘導(dǎo)定價、制造短缺擠壓以引致剩余需求擴大等，這就決定了中國房地產(chǎn)業(yè)具有較大的市場勢力[15]。
關(guān)于政府在房地產(chǎn)市場中的作用，我國學(xué)者也進行了詳細的分析。一般來說，政府介入市場是為了克服市場失靈的存在，但是由于我國的國情和體制安排，政府己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場上一個重要的力量，甚至在某種程度上說，政府成為高房價的推動力。地方政府介入房地產(chǎn)市場是“雙重壓力”下的體制沖動。這“雙重壓力”分別是分稅制和地方政府作為中央政府的機構(gòu)的第二重身份。分稅制下，地方政府的財政支出和收入嚴重不成比例，但同時又必須全力配合中央政府實現(xiàn)社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長、充分就業(yè)等社會經(jīng)濟目標，完成自身的政績考核。隨著地方政府手中掌握的資源越來越少，土地就成為現(xiàn)有的政治體制下地方政府手中推動增長的直接資源之一。地方政府通過拉動房地產(chǎn)這么一個高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，動員各種社會資金的投入，實現(xiàn)地方經(jīng)濟增長，緩解地方就業(yè)壓力。在雙重壓力之下，地方政府通過適度的土地供給控制、房產(chǎn)推動、輿論導(dǎo)向、對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持等手段，來深度介入房地產(chǎn)市場，從而直接推動本地的GDP增長，實現(xiàn)地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房價持續(xù)上漲的重要原因之一。地方政府在房地產(chǎn)市場中的行為是其收益與成本比較之后的結(jié)果，與預(yù)期收益相比地方政府的預(yù)期成本非常低，再加管機制的缺失，地方政府就有足夠的激勵推動房地產(chǎn)價格的上漲[17]。2004—2006年間，管制與壟斷顯著因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)平均成本上升了94%，并且這種作用有不斷增強的趨勢。其中，對中東部地區(qū)的影響要大于西部不發(fā)達地區(qū)，對珠三角地區(qū)的影響要大于其它所有地區(qū)[18]。
1.4 其他因素對房地產(chǎn)價格的影響
除了上述分析的供給、需求、貨幣政策、政府管制、壟斷等因素對房地產(chǎn)價格的影響外，城市公共品供給、人口遷徙等也是房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)在動因。城市公共品（如道路交通）的恰當供給能夠加劇房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭。在其它條件不變的情況下，能夠拉動房價下降[19]。人口遷移會顯著地影響房地產(chǎn)價格水平，空間地理因素與城市房地產(chǎn)價格水平存在很直接的聯(lián)系[20]。對于房地產(chǎn)價格對通貨膨脹與產(chǎn)出機制的影響，無論是短期還是長期，物價與產(chǎn)出都能顯著正向的影響房價；而房價在長期能夠?qū)ξ飪r和產(chǎn)出產(chǎn)生顯著的正向影響，但短期內(nèi)影響十分有限[21]。在考慮通貨膨脹的條件下，我國房地產(chǎn)價格和國際資本流動的關(guān)系表明：短期內(nèi)房價上漲吸引了外資流入，長期中外資流入會對房價上漲產(chǎn)生影響[22]。另外，城市經(jīng)濟開放度與城市房地產(chǎn)價格之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價格受到了房地產(chǎn)市場自身供需因素、城市經(jīng)濟因素和城市開放程度三方面的影響，隨著我國經(jīng)濟開放度的不斷提高，城市開放度將成為推動房地產(chǎn)價格上漲的主要因素之一。
2、房地產(chǎn)稅對房價的影響
房地產(chǎn)稅收的作用是作為政府的一種宏觀調(diào)控手段在總量和結(jié)構(gòu)上控制房地產(chǎn)市場，而不是直接參與其微觀價格的形成，房地產(chǎn)價格的形成最終仍由市場供求決定。房地產(chǎn)稅收調(diào)控活動的主要環(huán)節(jié)包括：國家制定和實施房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)、房地產(chǎn)稅收收入變化和納稅人收入的變化、納稅人決策行為變化、房地產(chǎn)市場供需狀況變化及公共政策目標實現(xiàn)。其中，稅收政策法規(guī)的制定和實施是調(diào)控起點，它引起稅收調(diào)控的后續(xù)過程，決定著調(diào)控的方向和結(jié)果；納稅人收入的變化既是稅收調(diào)控的中間環(huán)節(jié)，引起后續(xù)活動，又是國家稅收調(diào)控目標的一個重要方面；住宅開發(fā)商和購房者決策行為的變化和房地產(chǎn)市場供需狀況的變化是稅收調(diào)控的目的所在，即達到政府預(yù)期的公共政策目標。
受益論認為雖然對房地產(chǎn)征稅將增加房地產(chǎn)交易成本，降低房地產(chǎn)預(yù)期收益率，改變房地產(chǎn)市場主體對房地產(chǎn)的總需求，進而影響房地產(chǎn)價格。但是對房地產(chǎn)征稅并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價值下降。如果政府把房地產(chǎn)的稅收收入用于擴大地方公共支出，改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，如交通（鐵路、公路、公交等）、文化設(shè)施（學(xué)校、圖書館）、環(huán)境（綠化、污染處理）、安全等，就會促使房地產(chǎn)增值。因此房地產(chǎn)價值到底會提高、降低還是不變，取決于房地產(chǎn)稅、地方公共支出與房地產(chǎn)價值的關(guān)聯(lián)性。單獨來看，房地產(chǎn)稅負的提高會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的降低，進而降低房地產(chǎn)價格；地方公共支出的提高會增加房地產(chǎn)的價值，進而提高房地產(chǎn)價格。綜合考慮房地產(chǎn)稅和地方公共支出對房地產(chǎn)市場的影響時，房地產(chǎn)主體的決策行為取決于房地產(chǎn)稅在地方公共支出中所占的比例。例如，房地產(chǎn)稅稅負提高，使地方財政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表現(xiàn)為公共服務(wù)的變化如：城市環(huán)境的改善，交通更加便利，學(xué)校和圖書館增多，公共安全增強等。當房地產(chǎn)稅稅負提高給房地產(chǎn)主體帶來的損失大于地方公共支出增加所引起的福利時，居民福利增加，房地產(chǎn)價值提高，將吸引更多的人口在該地區(qū)購房居住。需求的增加最終導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量和房地產(chǎn)價格的上漲[23，24，25]。
3、總結(jié)
在國外許多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收制度已相當成熟，有關(guān)房地產(chǎn)稅收理論研究也比較深入。無論是房地產(chǎn)稅定義（房地產(chǎn)稅是“受益稅”還是“資本稅”）或是房地產(chǎn)稅收歸宿研究，均是學(xué)者們研究和爭論的焦點。房地產(chǎn)稅作為理想的地方稅稅種，既為地方政府提供了穩(wěn)定而有效的收入來源，同時也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要政策工具。近年來國外學(xué)者對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系的進行了較多探討，并且研究成果對利用房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)價格波動實踐起到了一定的指導(dǎo)作用。但由于研究方法使用及相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，學(xué)術(shù)界尤其是國內(nèi)學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系進行深入探討的文獻并不多，缺乏對房地產(chǎn)稅對房價影響的深入理論分析和實證探討，因此，現(xiàn)有研究在理論和經(jīng)驗研究上尚有進一步深入探討的可能與必要。筆者認為，關(guān)于房地產(chǎn)稅對房價影響的研究至少尚存在以下兩個方面的問題有待加強。
（1）房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格的影響機理
現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)稅對房價影響的理論模型多針對國外的房地產(chǎn)稅制形成，難以體現(xiàn)我國房地產(chǎn)稅制特點，因此在進行我國房地產(chǎn)稅對房價影響機理分析時不宜直接套用國外的研究成果，這也是我國房地產(chǎn)稅研究相對緩慢的其中一個重要原因。由于我國房地產(chǎn)稅種較多，房地產(chǎn)稅制較為復(fù)雜，因此，如何構(gòu)建適當?shù)哪Ｐ停绾芜x取合適的解釋變量，既能反映房地產(chǎn)稅對房價的客觀影響，同時又不影響模型的適用性是值得研究的重要命題。
（2）我國房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格影響的實證分析
近年來，我國學(xué)者對房地產(chǎn)稅收的研究越來越多，研究內(nèi)容主要包括：我國房地產(chǎn)稅制體系研究、房地產(chǎn)稅制改革和稅制優(yōu)化以及稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控作用。但總體而言，現(xiàn)有研究多為對策探討和政策分析，缺乏對房地產(chǎn)稅影響房價的實證探討。因此，采用計量經(jīng)濟模型分析我國房地產(chǎn)稅對房價影響的經(jīng)驗證據(jù)，不僅有助于理清我國房地產(chǎn)稅與房價之間的關(guān)系，也可為利用稅收完善我國房地產(chǎn)市場調(diào)控體系提供經(jīng)驗參考。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 稅制 現(xiàn)狀 改革
1 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題
隨著經(jīng)濟復(fù)蘇,房地產(chǎn)市場活躍,房地產(chǎn)稅收也成為人們關(guān)注的焦點,房地產(chǎn)稅費制度中存在的一些問題也引起我們的深入思考。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展,房地產(chǎn)稅制中存在諸多問題已突現(xiàn)出來,已不能體現(xiàn)稅收再分配調(diào)節(jié)功能,也不適應(yīng)緩和社會矛盾的迫切要求,更不適應(yīng)促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
1.1 重視流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),輕視持有階段 房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕;而流通環(huán)節(jié),多個稅種同時課征。房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),即流轉(zhuǎn)稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對較輕,即保有稅輕。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅。它具有可轉(zhuǎn)嫁性,這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購房者,由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。另一個現(xiàn)象是不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。一邊是商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關(guān)注的時候了。
1.2 稅收制度不統(tǒng)一,內(nèi)外稅制違公平 內(nèi)企及境內(nèi)居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和城市房地產(chǎn)稅?，F(xiàn)行內(nèi)外分開、房土分開的房地產(chǎn)稅制下,外資企業(yè)保有土地時的稅收成本幾乎為零,其稅負明顯小于內(nèi)資企業(yè)。這種“超國民待遇”,內(nèi)外區(qū)別對待的房地產(chǎn)稅制將大大損害內(nèi)資企業(yè)的利益,影響稅收的公平性原則。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同,稅負不公,不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。
1.3 稅收立法層次低,征稅依據(jù)不充分 按稅收法定原則,沒有法律依據(jù),國家就不能征稅、任何人不得被要求納稅。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī),級次較低。
1.4 征稅范圍狹窄,調(diào)節(jié)力度較弱 納稅人使用土地的面積作為計稅依據(jù)顯然不符合房地產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢。這種簡單的計征方法雖然在操作上比較簡便,但卻造成納稅人在保有土地時的稅收成本偏低,致使納稅人可以不在乎土地的稅收成本,低效率地使用土地。與房產(chǎn)有限使用的特性相比,土地具有長期使用、不可再生等特征,因此土地是一種稀缺性資源,其經(jīng)濟價值較房產(chǎn)更高。而在目前的房地產(chǎn)稅制下,高價值的土地資源卻承擔著低水平的稅負。
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。
1.5 稅費不清,費高于稅 目前,我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收,約占建設(shè)成本的12%;而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。
1.6 配套制度不健全,稅收征管難度大 我國稅制改革,需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量很多,而房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段很不健全,目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收,稅收征管難度大。
2 房地產(chǎn)稅制改革思路
2.1 合并稅種,開征物業(yè)稅 把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費,合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。國際通用的做法是對經(jīng)營性的房產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。
2.1.1 擴大征收范圍,確定征免界限。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定,對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用,作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房,也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,緩和社會矛盾,構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.1.2 對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征,是以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù);二是從租計征,以租金收入作為計稅依據(jù)。按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承擔通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經(jīng)營行為又征營業(yè)稅,有交叉之弊;而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大,造成偷稅空間。目前對房產(chǎn)雖是從價征收房產(chǎn)稅,但過多依賴會計制度確認計稅依據(jù)的方法也存在諸多問題。例如,由于納稅人對會計制度的理解不同造成計稅依據(jù)的不統(tǒng)一,由于房產(chǎn)取得形式和取得時間的不同造成計稅依據(jù)內(nèi)容的不一致,等等。
2.1.3 對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用,對促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會產(chǎn)生稅負差別;四是部分減免稅規(guī)定,不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理,影響企業(yè)間的平等競爭。對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
2.1.4 全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊,經(jīng)濟發(fā)展極不平衡,全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
2.2 提高立法級次,下放管理權(quán)限 中央制定物業(yè)稅對稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級立法機關(guān)或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調(diào)動地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
2.3 完善各項配套改革措施 一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度,全面掌握房地產(chǎn)各方面情況,找準征稅目標。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動,將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費,要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來,處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻:
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制,是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中,直接針對房地產(chǎn)本身的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(2000年1 月1 日停征)、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié),可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種,即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有兩種,即城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅;針對在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。
除了已經(jīng)實行的11個稅種外,現(xiàn)在還有一個爭論比較大的一個稅種,就是物業(yè)稅。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。
二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題
(一) 稅種繁雜、重復(fù)征稅
目前我國實際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達11種,占我國實際征收稅種數(shù)量的一半,而且許多稅種之間存在稅基重疊,重復(fù)課稅的情況。如房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅存在重復(fù)課稅。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅條例頒布時,房產(chǎn)的原值中一般不包括土地的價值,因為土地都是無償劃撥的。因此,不存在重復(fù)課稅問題。1990年國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》,全面推行土地的有償使用,此后建造的大量房產(chǎn)其價值中都已包含了所占用土地的價值,這部分房產(chǎn)一方面要就包括土地價值在內(nèi)的房產(chǎn)原值納稅;另一方面還要再繳納土地使用稅,很顯然存在重復(fù)課稅問題。
(二) 課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全
這在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種上表現(xiàn)最為突出。我國的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),而處在這些區(qū)域之外的房產(chǎn)和土地則不需納稅。目前,許多企業(yè)都坐落于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍之外的臨界區(qū)域,其與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對公共品的享受方面并沒有本質(zhì)區(qū)別,卻不需承擔房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)。
(三) 稅負結(jié)構(gòu)不合理, 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重
世界各國重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少,而我國房地產(chǎn)稅費在開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多、負擔重,在保有環(huán)節(jié)課稅少、負擔輕。目前的房地產(chǎn)稅制基本上是不賣不稅、不租不稅,一旦租售,則數(shù)稅并課,造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重。在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),土地增值稅的稅率則過高,現(xiàn)行土地增值稅實行30%、40%、50%和60%四級超率累進稅率,若再加上5%的營業(yè)稅和25%的企業(yè)所得稅,企業(yè)的實際平均稅負水平達到40%以上。
(四) 計稅依據(jù)失當, 稅率設(shè)置不合理
突出表現(xiàn)在城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅計稅依據(jù)和稅率失當。城鎮(zhèn)土地使用稅開征的早期由于土地的收益差別體現(xiàn)并不明顯,因此,當時的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積,但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,土地收益的差別日益明顯,我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由按面積課征變?yōu)榘赐恋貎r值課征,而現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率也不合理。與按土地面積課稅相適應(yīng),我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率為定額稅率,主要按照城市的大小將適用稅額分為4個級次,其中最高稅額30元/平方米為最低稅額0.6元/平方米的50倍,似乎較大,但就稅額差別的絕對額而言,最高稅額與最低稅額之間的年差別僅為29.4元/平方米,這樣的稅額差別與我國不同地區(qū)之間使用土地所獲收益的巨大差距是極不匹配的。
(五) 稅制本身存在有欠公平之處
我國目前的房地產(chǎn)稅收體系存在違背公平原則的地方,例如因經(jīng)濟行為不同而稅負不同?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定,企業(yè)自用的房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值扣除10%~30%之后的房產(chǎn)余值每年按1.2%的稅率計征,而出租房產(chǎn)則按照租金收入的12%計征。這種規(guī)定導(dǎo)致了兩種稅負不公狀況的產(chǎn)生:第一種,處于城市繁華地段的老房產(chǎn),由于其建造較早,因此賬面原值較低,但由于其所處地段較好,若出租則租金往往較高。所以,這類房產(chǎn)若出租,其承擔的房產(chǎn)稅一般遠遠高于自用所承擔的房產(chǎn)稅。第二種,處于稍偏遠地段的新房產(chǎn),由于其造價較高而租金收入較低,此時自用房產(chǎn)會較出租房產(chǎn)承擔更多的房產(chǎn)稅。因此,現(xiàn)行房產(chǎn)稅的規(guī)定常常導(dǎo)致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟行為不同而承擔不同的稅收負擔。另外城鄉(xiāng)稅制也不統(tǒng)一。
三、我國房地產(chǎn)稅收改革的若干建議
制度改革的基本框架。針對現(xiàn)實存在的問題,筆者認為今后稅制改革的總體思路是:精簡稅種,明確稅基,正稅清費。改革的內(nèi)容包括土地、開發(fā)環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和相關(guān)的稅費改革。從立法、執(zhí)法到監(jiān)督,以及地方政府部門的相關(guān)配套措施一定要跟進。
對土地使用環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收改革。將現(xiàn)在在土地出讓時一次性繳納的土地出讓金改為按年征收土地地價稅,而每年繳納的稅金根據(jù)土地的市場價值的定額比例計算,在改革的初期可以若干年進行一次比例調(diào)整。同時取消耕地占用稅,完善土地增值稅稅目,設(shè)置土地轉(zhuǎn)移增值稅、土地租賃增值稅和自然土地增值稅。
對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收進行精簡。取消房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費附加,將其合并到所得稅中;同時將印花稅合并到契稅當中,擴大契稅的征收范圍,因為印花稅和契稅在很大程度上存在重復(fù)征收,而契稅更具有實際代表性。另外,在房地產(chǎn)取得稅類開征遺產(chǎn)稅與贈與稅,可以彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位,遺產(chǎn)稅和贈與稅應(yīng)實行“高起征點,高稅率”的原則。
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制的完善。筆者認為以中國現(xiàn)在的物力財力以及相關(guān)的制度和技術(shù)都達不到開征物業(yè)稅的條件。一方面,國人對物業(yè)稅的認識還存在一定程度的偏差,在一段較長的時間內(nèi)是很難接受的。另一方面,開征物業(yè)稅的稅基、稅率如何確定,稅收優(yōu)惠和累進稅制該如何設(shè)定,估定價值采用何種估價方法等問題面臨重大的挑戰(zhàn)。另外,物業(yè)稅的開征需要中央和地方政府的很健全的配
套政策的支持,這其中還會涉及到中央和地方、政府和企業(yè)之間利益的博弈,還需要健全的稅收信息披露制度。這對于我國現(xiàn)階段還是一個比較遙遠的設(shè)想。
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長，占財政收入的比重越來越大。但是房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔20*〕82號）及有關(guān)法律、文件精神,為進一步加強我縣房地產(chǎn)稅收管理,發(fā)揮稅收調(diào)控職能,促進黟縣房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、提高認識，加強管理
房地產(chǎn)稅收是財政收入的主要來源之一，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣政府有關(guān)部門要充分認識房地產(chǎn)稅收的增長對黟縣縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要性，積極支持并主動配合財稅部門依法履行職責，做好房地產(chǎn)稅收征管工作。財政、房管等部門要加強溝通配合，要以契稅征管為抓手，全面掌控稅源信息，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，把住房地產(chǎn)稅收稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實現(xiàn)房地產(chǎn)諸稅種間的有機銜接，堵塞征管漏洞，不斷提高房地產(chǎn)稅收征管質(zhì)量和效率。
二、堅持依法治稅，嚴格執(zhí)行國家稅收政策
財稅等有關(guān)部門要嚴格執(zhí)行《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅條例》和《國務(wù)院關(guān)于加強依法治稅嚴格稅收管理權(quán)限的通知》（國發(fā)[19*]4號）等法律法規(guī)和文件精神，嚴格執(zhí)行國家稅收政策，做到依法征稅，應(yīng)收盡收，不得擅自越權(quán)制定出臺違反國家稅收政策的各種減免優(yōu)惠政策，不得擅自變通國家稅收政策越權(quán)減免房地產(chǎn)稅收，不得隨意越權(quán)批準緩稅、欠稅。
三、建立房地產(chǎn)稅收聯(lián)席會議制度，確保房地產(chǎn)稅收征管取得新成效
為提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平，縣政府決定建立房地產(chǎn)稅收征管聯(lián)席會議制度，每月召開一次聯(lián)席會議，通報全縣房地產(chǎn)稅收征收管理情況、土地審批用地與擬審批情況、房地產(chǎn)交易辦證情況，及時研究解決房地產(chǎn)稅收征管工作中存在的問題，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)稅收的有效監(jiān)控。具體分工如下：
發(fā)改委：定期按季反饋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目批準文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資預(yù)算、項目選址等信息。
建設(shè)局：定期按季反饋城市拆遷、建設(shè)工程施工許可證號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期、合同竣工日期、工程驗收證發(fā)放等信息。
國土局：定期按季反饋《國有土地使用證》發(fā)放情況及土地坐落位置、土地面積、建設(shè)工期、土地出讓或轉(zhuǎn)讓金收取情況，同時在辦理土地交易、產(chǎn)權(quán)變更時，負有檢驗是否完稅（包括營業(yè)稅、契稅等）的職責，對未完稅的土地不得辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并及時通知稅務(wù)、財政部門。
規(guī)劃局：定期按季反饋房地產(chǎn)開發(fā)項目總體規(guī)劃設(shè)計方案，包括開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可售面積、公共配套設(shè)施面積等。
房管局：在辦理產(chǎn)權(quán)變更時，應(yīng)嚴格執(zhí)行“先稅后證”的辦法，新房登記憑銷售不動產(chǎn)發(fā)票，“二手房”過戶憑地稅開具的應(yīng)稅或免稅審核表，并定期按季反饋房產(chǎn)登記或房產(chǎn)過戶信息，著重審核過戶時完稅情況、過戶時交易價格是否具中介機構(gòu)出具的評估價格。
地稅局：地稅局是房產(chǎn)稅的征收單位，定期反饋房產(chǎn)稅的征收情況，主動加強與國稅局及各協(xié)管單位的溝通與聯(lián)系。
國稅局：是新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收單位，及時整理匯總各新辦房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息，加強對企業(yè)所得稅的征管。
財政局：負責全縣契稅、耕地占用稅的征管，定期按季反饋房地產(chǎn)交易契稅征收信息。
