時間：2022-05-31 01:52:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2006年完美時空物業(yè)部項目團隊在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下、在領(lǐng)悟公司提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的服務(wù)方針指引下，充分調(diào)動廣大員工的積極性，以提升物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，以“業(yè)主無抱怨、服務(wù)無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標(biāo)準(zhǔn)，通過積極的探索和不懈的努力，以踏實的工作作風(fēng)，在標(biāo)準(zhǔn)化管理安全文明生產(chǎn)、提高服務(wù)質(zhì)量、隊伍建設(shè)等方面取得了一定成績。
具體工作如下：
一、加強管理，持續(xù)改進
1、完善配套設(shè)施
自業(yè)主入住之后，完美時空園區(qū)逐步暴露出施工質(zhì)量問題及計不盡人意之處，2006年項目領(lǐng)導(dǎo)工程及人員協(xié)調(diào)進行各方處理，彌補不足，使配套設(shè)備設(shè)施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設(shè)自行車場、a棟安裝空調(diào)定時器、檢測消防設(shè)施線路、檢修供電系統(tǒng)，調(diào)整配電開關(guān)負(fù)荷等。
2、突發(fā)事件處理
針對園區(qū)的實際情況，完美時空物業(yè)部制定并完善各項應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)事件做到事前有預(yù)案，事中有程序，事后有總結(jié)的預(yù)案流程，以便在突發(fā)事件時能夠從容應(yīng)對，消除安全隱患。
3、節(jié)能管理
針對園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費難，項目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場，采取多項改進節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規(guī)定時間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業(yè)管理當(dāng)中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細(xì)致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫，相關(guān)信息輸入，查詢便捷、快速、詳細(xì)，并不斷更新，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整及可靠性。
5、培訓(xùn)管理
根據(jù)完美時空實際情況，物業(yè)部年初制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案，力爭做到業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應(yīng)知應(yīng)會、客服人員應(yīng)知應(yīng)會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓(xùn)，使員工物業(yè)知識全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火災(zāi)是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主人身和財物都會受到嚴(yán)重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經(jīng)理為組長，組建園區(qū)義務(wù)消防組織，實施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理并將消防責(zé)任分解到各戶，向其講解消防知識。在2006年11月9日舉行了完美時空園區(qū)消防演習(xí)，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識。
6.2治安管理：
為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，完美時空安保部對保安隊伍實行嚴(yán)格培訓(xùn)，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區(qū)域?qū)嵤┲攸c布控，如在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實行嚴(yán)密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟損失數(shù)千元，受到業(yè)主贊譽。由于完美時空園區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。
7、環(huán)境管理
7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對園區(qū)綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區(qū)的蔓延。
7.2對園區(qū)垃圾實行分類，利國利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)及園區(qū)業(yè)主的贊譽。
7.3為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，物業(yè)部在本年度對大廈外墻面進行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進、監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，通過干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。
8、客戶服務(wù)
8.1針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負(fù)責(zé)、更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù)，每周針對收費情況開會分析總結(jié)工作經(jīng)驗，不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升，而且成功化解了收費危機。從“貼心管家小組”成立前的每月收費80萬元到小組成立后每月140萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標(biāo)，減輕了公司的支出壓力。
8.2大廈內(nèi)制作了不銹鋼企業(yè)名牌，大廈外制作樓牌號，方便了園區(qū)來訪客戶，同時也大大提升了園區(qū)大廈品質(zhì)。
8.3成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主公示實創(chuàng)上地物業(yè)公司及完美時空物業(yè)部的工作情況，并及時向業(yè)主提供相關(guān)信息。如天氣預(yù)報、租房信息、生活小常識等。
8.4對毗鄰業(yè)主間的矛盾進行協(xié)調(diào)，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經(jīng)過物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)與電信多次協(xié)調(diào)，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數(shù)據(jù)公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細(xì)致的溝通工作，最終將矛盾化解。
8.5在接待業(yè)主投訴中，針對投訴內(nèi)容進行分類，由相應(yīng)部門處理，爭取在最短時間內(nèi)解決并對處理結(jié)果對業(yè)主進行回訪。
8.6主動、積極地與業(yè)主進行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)理念，創(chuàng)造機會及條件營造良好的氛圍，引導(dǎo)并控制輿論導(dǎo)向。
二、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得贊賞
1、由于物業(yè)管理服務(wù)的提升，贏得了業(yè)主的信賴，本年度完美時空物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次，其中人大代表團兩次、全國領(lǐng)導(dǎo)三次、知名企業(yè)合作峰會6次，良好的專業(yè)素質(zhì)贏得了來訪單位及業(yè)主的高度贊賞。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關(guān)頻繁跳閘，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時組織技術(shù)力量幫助該公司進行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負(fù)荷過于集中，三相用電負(fù)荷嚴(yán)重不平衡，造成單項超負(fù)荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術(shù)人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚。
3、供暖制冷工作是園區(qū)的重要工作的一部分，為了部影響業(yè)主的供暖保證設(shè)備的正常運行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對設(shè)備進行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層ibm公司的延時制冷給完美時空物業(yè)部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時制冷結(jié)束后留給工程檢修的時間只有7天（每年檢修時間為兩個月）如何在短時間內(nèi)完成檢修工作成了技術(shù)難點，經(jīng)過工程技術(shù)人員的反復(fù)論證，決定進行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區(qū)的正常供暖使園區(qū)業(yè)主無一投訴。
4、垃圾分類工作達標(biāo)是北京市政府申辦2008奧運會對世界承諾項目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了相關(guān)制度及流程，配置了相關(guān)設(shè)施，相關(guān)負(fù)責(zé)人細(xì)致、系統(tǒng)的對參與員工進行培訓(xùn)講解，使垃圾分類工作最終高質(zhì)量有序進行，受到了市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評。由于垃圾分類工作的出色，對北京市政府?dāng)M列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。
5、拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會環(huán)境里，此項美德已被大多數(shù)人所遺忘，完美時空物業(yè)部通過對員工進行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財務(wù)人員的不慎，將公司的稅務(wù)登記證、支票一些重要票據(jù)灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)知道該物品的重要性，馬上派財務(wù)及客服負(fù)責(zé)人聯(lián)系該公司負(fù)責(zé)人，該公司負(fù)責(zé)人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復(fù)得并可能造成重大經(jīng)濟損失的物品，該公司負(fù)責(zé)人激動得不知道說什么才好。
6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現(xiàn)，是一項光榮的政治任務(wù)，完美時空物業(yè)部經(jīng)過廣泛的溝通、細(xì)致的工作，最終圓滿完成了這一任務(wù)。
三、文化宣傳、構(gòu)建和諧
1、2006年初完美時空物業(yè)部就將本年度設(shè)定為完美時空文化年，2006年1月10日完美時空物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了“完美時空之夜”新春聯(lián)誼會，通過此項活動加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時空物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團結(jié)協(xié)作、共取雙贏。
2、為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，完美時空物業(yè)部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業(yè)部對外的宣傳窗口。通過嚴(yán)密的編導(dǎo)、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺到物業(yè)服務(wù)的溫馨。有針對性及專業(yè)性強的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對物業(yè)工作的理解及支持，引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設(shè)。
2006年完美時空物業(yè)部在以項目經(jīng)理為核心的帶領(lǐng)指引下，服務(wù)品質(zhì)有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎(chǔ)上，圓滿完成了公司的既定目標(biāo)，達到了逾期的效果。然而在項目團隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關(guān)注支援，以便使項目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。
1、中水問題：自完美時空物業(yè)部接管園區(qū)以來，中水問題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的最大障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來不便，給物業(yè)部的服務(wù)造成重大負(fù)面影響。雖然物業(yè)部經(jīng)過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠看治標(biāo)還未治本。希望通過公司與開發(fā)企業(yè)的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。
2、門牌號、指示牌：完美時空園區(qū)入住將近三年，園區(qū)導(dǎo)引標(biāo)識仍不完善業(yè)主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導(dǎo)引標(biāo)牌及門牌號是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報。
居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關(guān)
方面的立法和完善工作。
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識。
4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。
其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結(jié)評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價）：
總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認(rèn)識到上述認(rèn)識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。
4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。
[關(guān)鍵詞] 智能化； 住宅； 物業(yè)管理
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 21. 040
[中圖分類號] F293.33 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）21- 0071- 02
近年來，隨著網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的發(fā)展和人們對居住條件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小區(qū)越來越多地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活中，已成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。住宅小區(qū)的智能化需要通過相應(yīng)的物業(yè)管理來實現(xiàn)。只有通過智能化小區(qū)的管理，才能真正實現(xiàn)物業(yè)管理的價值，提升小區(qū)物業(yè)管理的形象，才能為小區(qū)居民提供全方位的服務(wù)，進而居民才能感受到小區(qū)的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。本文在分析智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征基礎(chǔ)上，探討我國智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出改進建議。
1 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征
與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點。
1.1 物業(yè)智能化程度高
與傳統(tǒng)住宅小區(qū)在其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件方面缺乏智能性相比，現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)給物業(yè)智能化的管理創(chuàng)造了條件，不無論在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。特別是智能住宅小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，告別了人工收費，手工記賬等傳統(tǒng)方式，可以安全、快捷地保存數(shù)據(jù)信息，工作效率更高。
1.2 物業(yè)管理效率更高、內(nèi)容更多
智能化住宅小區(qū)內(nèi)建有內(nèi)部局域網(wǎng)絡(luò)，并實現(xiàn)與外部互聯(lián)網(wǎng)的連接，實現(xiàn)對本小區(qū)的日常管理和控制，并實現(xiàn)與其他各個小區(qū)之間的信息交流與互換，有助于學(xué)習(xí)先進的管理方式，完善小區(qū)管理環(huán)境，增加物業(yè)管理企業(yè)自身競爭力并為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供更好的服務(wù)。通過智能化的物業(yè)管理，繳費管理、停車管理及一些專項與特約綜合經(jīng)營的服務(wù)都將更為高效、便捷，能有效提升對業(yè)主的物業(yè)服務(wù)水平，更大程度地提升業(yè)主對小區(qū)的滿意度和歸屬感。
1.3 對管理人員素質(zhì)要求更高
物業(yè)管理智能化包括物業(yè)管理企業(yè)的辦公自動化和業(yè)務(wù)管理自動化。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理人員不但要了解自己的服務(wù)內(nèi)容，也必須在技能結(jié)構(gòu)方面熟悉和掌握計算機的基本知識和網(wǎng)絡(luò)知識，熟練運用計算機對小區(qū)內(nèi)部所有突發(fā)性和日常性情況進行相應(yīng)的應(yīng)急處理和各種日常操作，包括文檔處理和網(wǎng)絡(luò)操作等。
2 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
目前，大多數(shù)智能化住宅小區(qū)普遍存在著“重建設(shè)、輕管理”的傾向，造成小區(qū)交付后，智能化系統(tǒng)無法正常使用，某些功能閑置。另外由于缺乏有效的管理經(jīng)驗，小區(qū)交付使用后，在系統(tǒng)的使用和維護上也存在問題。調(diào)查顯示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上運行不正常，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中所發(fā)揮的作用僅占20%。以智能化門禁系統(tǒng)和停車管理系統(tǒng)為例，業(yè)主對室內(nèi)安防智能化門禁系統(tǒng)及智能化停車管理系統(tǒng)的投訴率居高不下。
2.1 管理理念認(rèn)識誤區(qū)
早期智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理都是照搬智能大廈的管理模式，過于強調(diào)電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入樓宇對講等園區(qū)智能管理。住宅小區(qū)的物業(yè)智能化最應(yīng)該體現(xiàn)在生活的智能上，而非硬件設(shè)施。特別是管理層對質(zhì)量管理投入意愿較為薄弱，質(zhì)量管理經(jīng)費投入不足，只重硬件投入，輕視軟件建設(shè)，沒有考慮到智能化設(shè)施在現(xiàn)實生活中的實用性和后期管理。
2.2 大量設(shè)備的日常維護耗費過高
目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來的污染也很大。智能建筑的設(shè)施管理日趨高性能化、自動化、信息化及城市化聯(lián)網(wǎng)管理，在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85%。在硬件設(shè)施管理方面，也存在多表遠程計量存在差異，系統(tǒng)配置與控制室建設(shè)不合理問題。
2.3 人員優(yōu)化問題
高水平的物業(yè)管理，不僅要靠法規(guī)、資金、設(shè)備、服務(wù)手段等，更要靠掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理知識的人。智能小區(qū)擁有大量的電子設(shè)備、高新技術(shù)設(shè)備，但是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，質(zhì)量意識欠缺，拿物業(yè)管理費低當(dāng)擋箭牌，不愿多渠道尋求服務(wù)質(zhì)量的提升，普遍存在服務(wù)行為被動、服務(wù)質(zhì)量不高的現(xiàn)象。
2.4 隱私安全問題
由于智能住宅小區(qū)實行網(wǎng)絡(luò)化管理，已從傳統(tǒng)意義上的信息孤島進化為公共運營網(wǎng)絡(luò)中的一部分，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷更新，出現(xiàn)了大量的電腦黑客，物業(yè)公司必須防止電腦黑客侵入小區(qū)的管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的隱私。國家和地方政府雖出臺了相關(guān)的法律法規(guī)，但仍有盲點和空白，亟待完善。
3 提升智能化住宅物業(yè)管理水平的對策
住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢所趨，而物業(yè)管理水平的高低直接影響到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物業(yè)管理水平非常重要。
3.1 強化行業(yè)理念的推廣
消除對物業(yè)管理智能化的認(rèn)識誤區(qū)，使整個行業(yè)和每個從業(yè)人員都有一個全面、成熟、理性的認(rèn)識。通過理論總結(jié)和對偏差的糾正，最終形成較完善的理論體系。物業(yè)企業(yè)可以通過送知識進高校、與本行業(yè)專家研討等形式來宣傳物業(yè)智能化理念，還可以通過完善公司的財務(wù)管理以及內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，提升物業(yè)企業(yè)的管理水平。
3.2 加強專業(yè)化人才建設(shè)和內(nèi)部管理
目前，我國具備智能化住宅管理相關(guān)專業(yè)學(xué)科知識的物業(yè)管理人才缺乏，因而，必須培養(yǎng)一支智能人才隊伍。一方面要在高等院校建立或開設(shè)培養(yǎng)智能物業(yè)管理專業(yè)人才的專業(yè)，并按不同人才層次進行有重點的培養(yǎng)來提高實際應(yīng)用能力和操作水平；另一方面通過實施“繼續(xù)教育”，加強員工內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)。同時，還要加強內(nèi)部管理能力。重視員工素質(zhì)、凝聚力、個人及團隊合作的效率及成果，人均投入產(chǎn)出指標(biāo)、單位面積投入產(chǎn)出指標(biāo)、客戶滿意提升指標(biāo)。通過激發(fā)員工熱情，提升能力，創(chuàng)造超一流服務(wù)。跨行業(yè)學(xué)習(xí)優(yōu)秀企業(yè)、組織的管理經(jīng)驗，加以整合利用。
3.3 實施智能住宅的全程管理
物業(yè)管理雖然是智能住宅開發(fā)經(jīng)營的最后環(huán)節(jié)，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統(tǒng)開始運行時才去介入、到經(jīng)營管理時才去注意質(zhì)量。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)在全面質(zhì)量管理的思想指導(dǎo)下進行全程管理。
（1） 規(guī)劃設(shè)計階段的物業(yè)管理。目前，許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時對物業(yè)管理工作缺乏統(tǒng)籌考慮，基本的公共服務(wù)設(shè)施不到位，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難以開展，業(yè)主不滿意。有的智能化小區(qū)，規(guī)劃時智能系統(tǒng)并不配套或者由于其他原因造成系統(tǒng)不能發(fā)揮正常工作。因此，物業(yè)公司參與規(guī)劃設(shè)計是非常重要的。在參與的過程中應(yīng)全面細(xì)致地提出保障后期物業(yè)管理得以順利實施的各種要求，以及管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)可能存在的問題或缺陷，并以咨詢報告的形式提交給開發(fā)商，要求規(guī)劃設(shè)計單位加以注意。
（2） 項目施工階段的物業(yè)管理。近年來工程建設(shè)中施工企業(yè)偷工減料導(dǎo)致工程質(zhì)量差而發(fā)生重大工程事故的狀況屢屢出現(xiàn)。物業(yè)管理公司介入項目施工階段的管理對提高工程質(zhì)量有著重要的作用，同時也是做好管理工作的基礎(chǔ)，即從后期管理角度出發(fā)把好前期質(zhì)量關(guān)，掌握物業(yè)的全部情況，確保物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì)。
（3） 項目竣工驗收階段的物業(yè)管理。物業(yè)公司在參與驗收過程中，必須發(fā)揮應(yīng)有的作用，“走馬觀花”將會給日后的管理工作帶來困難，也將影響業(yè)主的利益。驗收時，在大的方面，要注意智能化管理系統(tǒng)是否正常運行，給排水系統(tǒng)是否暢通，供電供氣系統(tǒng)是否正常，屋面墻面是否滲漏等；細(xì)微之處如所用材料的性能、電路接地是否安全合理，預(yù)留孔道是否齊全等也要關(guān)注。目的是及早發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題，為日后的管理工作打好基礎(chǔ)。
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肅北縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長 王向林
（2019年10月16日）
按照縣委統(tǒng)一部署，對照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調(diào)查研究工作方案》要求，結(jié)合我縣實際，為進一步了解和掌握全縣物業(yè)管理情況，本人深入全縣各物業(yè)小區(qū)，通過與有關(guān)部門、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進行了座談交流，并現(xiàn)場察看了金地花園、紫亭小區(qū)、牧民小區(qū)、和碩佳園等4個住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、全縣物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀
近年來，縣住建局和房管中心認(rèn)真貫徹執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理條例》，逐步建立起以縣級為總攬、社區(qū)為重點、小區(qū)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范。縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，實行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴大，物業(yè)管理效應(yīng)初步顯現(xiàn)，取得一定成效，為維護肅北社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。
（一）住宅小區(qū)基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關(guān)村、鹽管局、東山村棚戶區(qū)）。其中封閉式小區(qū)六個，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區(qū)7棟380套、巴音小區(qū)6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區(qū)10棟260套；新建雙創(chuàng)大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。
（二）物業(yè)管理基本情況。全縣在運行共有物業(yè)企業(yè)2家，即肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司和酒泉鑫隆物業(yè)公司。肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司成立于2017年4月，物業(yè)公司現(xiàn)有職工16人，包括經(jīng)理、會計、出納、收費員及辦公室管理人員，小區(qū)公共秩序維護員、保潔員及門衛(wèi)。目前該公司與金地花園業(yè)主委員會簽訂合同、進行物業(yè)服務(wù)；對牧民小區(qū)、紫亭小區(qū)已進行服務(wù)，但還未與業(yè)主委員會簽訂合同。酒泉鑫隆物業(yè)公司是肅北縣和碩佳園開發(fā)商管理前期物業(yè)服務(wù)公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業(yè)管理機構(gòu)，由社區(qū)管理、環(huán)衛(wèi)處進行垃圾拉運。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問題及原因分析
在縣委縣政府、相關(guān)部門單位、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全縣物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但由于我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎(chǔ)條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發(fā)展和人民群眾對美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現(xiàn)在以下幾方面：
一是政府對物業(yè)管理工作重視不夠。由于我縣物業(yè)起步較晚，之前各小區(qū)物業(yè)管理基本處于無序狀態(tài)。多年來，縣、鎮(zhèn)政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業(yè)管理工作的具體政策及對物業(yè)答理作缺乏有力有效的組織領(lǐng)導(dǎo)、工作指導(dǎo)和制度保障，主管部門也存在對物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監(jiān)管職責(zé)等方面不夠到位。目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管中心進行行業(yè)直管，部門之間沒形成監(jiān)管合力，物業(yè)管理涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、公安、國土、規(guī)劃、執(zhí)法、供熱、供水、供電、供氣等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機制和應(yīng)急防御機制。同時鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)還沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在物業(yè)管理中應(yīng)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)職能。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費意識不高，導(dǎo)致物業(yè)費交納率較低。全縣范圍內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)費交費比例超過70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費交費比例較低，一般只能達到30%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費意識還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區(qū)等老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費，在進行綜合改造實施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費的惡性循環(huán)。
三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區(qū)及散居樓,很少配建停車設(shè)施，規(guī)劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設(shè)小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經(jīng)開始大量進入市民家庭的時代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求。
四是物業(yè)管理模式落后，缺乏市場競爭機制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業(yè)市場低迷，物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進入物業(yè)市場的，企業(yè)抱著向政府等、靠、要的態(tài)度，造成了物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。部分開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)變成了經(jīng)營行為，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低造，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。 加之有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)少，服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)費收支不公開不透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運轉(zhuǎn)困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認(rèn)為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，缺乏主動服務(wù)、積極服務(wù)意識，從而滋生了眾多的矛盾。
五是居民對物業(yè)管理意識淡薄。物業(yè)管理是業(yè)委會與企業(yè)通過合同約定提供服務(wù)的市場行為。多數(shù)居民對物業(yè)管理不了解、不理解，不知道物業(yè)企業(yè)只是按合同條款為業(yè)主提供約定服務(wù)，不是交了費，所有的事務(wù)企業(yè)都要管。部分業(yè)主，視物業(yè)服務(wù)為公益性事業(yè)，對有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付錢”現(xiàn)象嚴(yán)重。同時從調(diào)研情況看鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。
六是業(yè)主委員會組建比例低，居民自治基礎(chǔ)薄弱，沒有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會1個，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目的20%。業(yè)主委員會運行不夠規(guī)范，個別規(guī)模小區(qū)業(yè)主大會召集難，沒人參會、業(yè)務(wù)委員會選舉難，沒人愿意干，業(yè)主委員會作用發(fā)揮難等問題。不能夠嚴(yán)格按照《甘肅省物業(yè)管理條例》規(guī)定履行職責(zé)，業(yè)委會組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識淡薄、缺乏主動性。
七是公共維修設(shè)施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設(shè)的集資房以及各機關(guān)和企事業(yè)單位家屬樓因建成時間較早，大多數(shù)沒有交納住宅維修資金，住宅專項維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢樓或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護和改造，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區(qū)改造。
八是小區(qū)和散居樓群內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在2000年到2013年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴(yán)重。近幾年相關(guān)部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復(fù)難度極大。
三、意見和建議
物業(yè)管理與千家萬戶的利益息息相關(guān)，是一項涉及到各級各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點建議：
（一）健全完善物業(yè)管理體制機制。完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機構(gòu)，配備專職人員，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)。根據(jù)“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則進一步明確部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的職責(zé)分工將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
（二）加強業(yè)主委員會組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。業(yè)主委員會是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗和做法，結(jié)合我縣實際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時召開業(yè)主大會，加強業(yè)主委員會建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會。積極開展業(yè)主委員會組建和運行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進一步理順居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。
（三）增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。對小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車。
（四）要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區(qū)，并相應(yīng)組織相關(guān)職能部門，調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差物業(yè)管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業(yè)管理條件改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對有條件的小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
（五）要強化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)要主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題。加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會的建立并有效開展工作。要加強對業(yè)主委員會的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。
（六）加大政府對物業(yè)企業(yè)的政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；給企業(yè)給予適當(dāng)資金、人員、設(shè)施設(shè)備的補助和幫扶；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對老舊分散樓群進行物業(yè)服務(wù)管理，在政策上給予扶持和優(yōu)惠；建立物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進業(yè)主自治進程。
（七）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，通過邀請物管權(quán)威人士、法律顧問進行宣講解說，發(fā)放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策、文件，形成強有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識，提高業(yè)主交納物業(yè)費的自覺性。相關(guān)部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費的主動性；建立對惡意拖欠物業(yè)費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業(yè)費的行為，依法快速處理。
（八）加大小區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。明確各級執(zhí)法機構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道等突出問題。城管執(zhí)法部門要加大執(zhí)法力度，及時開展執(zhí)法活動，對拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請人民法院予以強制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強配合，對違法違規(guī)行為及時進行勸阻和報告，積極協(xié)助執(zhí)法活動開展。
關(guān)鍵詞：工程監(jiān)理；弊端；優(yōu)化策略；分析
中圖分類號：U415 文獻標(biāo)識碼：A
現(xiàn)代社會電梯被廣泛地應(yīng)用于商場、住宅、辦公等的各個領(lǐng)域。尤其在現(xiàn)今高層住宅小區(qū)中，電梯更是極為重要的組成部分。做好對于小區(qū)電梯物業(yè)管理，提高小區(qū)電梯運行的安全性是小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要發(fā)展方向。尤其是近些年來，電梯在運行的過程中各種安全事故頻發(fā)，更是為小區(qū)電梯物業(yè)管理敲響了警鐘。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)在總結(jié)分析小區(qū)電梯物業(yè)管理過程中所存在問題的基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的措施加強對于小區(qū)電梯物業(yè)管理，確保小區(qū)電梯安全、穩(wěn)定地運行。
1.小區(qū)電梯物業(yè)管理對于確保小區(qū)電梯安全運行的重要意義
在F今的商品住宅小區(qū)中，高層建筑比比皆是，因此做好對于小區(qū)電梯物業(yè)管理對于確保小區(qū)電梯安全、穩(wěn)定運行有著極為重要的意義。現(xiàn)今在商品房的開發(fā)過程中，電梯的產(chǎn)權(quán)在商品住宅的銷售過程中逐漸由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至樓宇內(nèi)的每位業(yè)主手中。根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定，在小區(qū)電梯監(jiān)管的過程中可以將小區(qū)電梯物業(yè)作為電梯的使用監(jiān)管單位，其主要職責(zé)是受到小區(qū)住戶的委托來做好對于小區(qū)電梯的物業(yè)管理，確保小區(qū)電梯的正常、安全地運行。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中如電梯無法正常、安全地運行將會對小區(qū)住戶的出行安全和出行的便捷造成極大的影響。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，應(yīng)當(dāng)注意做好對于小區(qū)電梯的各項管理工作，小區(qū)電梯物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)積極組織專業(yè)的電梯維修人員對小區(qū)電梯的運行情況、日常檢查、應(yīng)急救援等加強監(jiān)督管理，以確保小區(qū)電梯的正常運行。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中其核心就是要為小區(qū)住戶提供一個良好的居住體驗，而小區(qū)電梯的安全、穩(wěn)定的運行是小區(qū)住戶出行的核心保障。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)從小區(qū)電梯運行的技術(shù)層面和服務(wù)層面入手，通過在小區(qū)電梯物業(yè)管理過程中進行專業(yè)化、人性化的管理使得小區(qū)電梯物業(yè)管理進入一個嶄新的階段。
2.現(xiàn)階段小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存在問題分析
相較于國家對于小區(qū)電梯物業(yè)管理所提出的要求，現(xiàn)今存在與小區(qū)電梯物業(yè)管理中的問題要更為復(fù)雜，造成這些問題的原因是多方面的，其不僅僅涉及到小區(qū)電梯物業(yè)管理本身，同時更涉及到其他一些復(fù)雜的情況。下文將會對小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存在問題進行分析：
（1）小區(qū)電梯物業(yè)管理對于電梯管理的定位存在誤區(qū)。現(xiàn)今我國小區(qū)物業(yè)管理實行的是綜合性的多層次性的管理模式。在這一管理模式下，小區(qū)的管理呈現(xiàn)出綜合性的特點。而在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，相較于一般性的管理，小區(qū)電梯管理是一項綜合性、技術(shù)性要求較高的電氣設(shè)備。由于缺乏相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)手段和小區(qū)電梯設(shè)備的維修資質(zhì)，因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中多采用的是聘請具有專業(yè)維修資質(zhì)的電梯公司來做好對于小區(qū)電梯的日常維保及故障處理。而在這一情況下，很多的小區(qū)物業(yè)在管理過程中認(rèn)為只要電梯維修公司定期對小區(qū)電梯進行維保與故障排除就盡到了自己的管理責(zé)任。而這一想法是有很大的管理誤區(qū)的，其是對小區(qū)電梯物業(yè)管理職責(zé)的一種誤解，同時也是對小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要性認(rèn)識不足的一種體現(xiàn)。做好對于小區(qū)電梯物業(yè)管理必須要對小區(qū)電梯的重要性及特殊性引起足夠的重視，小區(qū)電梯作為特種設(shè)備，其在使用的過程中存在著一定的風(fēng)險性，為了將這一風(fēng)險降至最低，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中首要任務(wù)就是要從小區(qū)電梯的使用和管理入手將這一風(fēng)險率和事故發(fā)生率降至最低。而現(xiàn)今很多的小區(qū)電梯物業(yè)管理公司對其并未引起足夠的重視，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中除了投入日常維修保養(yǎng)費用外，在小區(qū)電梯使用管理中投入的人力、物力極少。眾所周知，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，做好對于電梯的日常維修保養(yǎng)只是確保小區(qū)電梯安全使用的眾多安全保障措施之一，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，對于電梯應(yīng)當(dāng)每15日、季度、半年、全年進行維修保養(yǎng)。小區(qū)電梯在使用的過程中是一個動態(tài)的過程，其在運行的過程中出現(xiàn)故障的規(guī)律具有一定的偶然性，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中如物業(yè)管理人員未能履行國家對于電梯每日檢查的相關(guān)規(guī)定，及時地發(fā)現(xiàn)小區(qū)電梯運行中的各種故障，將極有可能導(dǎo)致小區(qū)電梯安全事故的發(fā)生。客觀地說，小區(qū)電梯維修保養(yǎng)單位對電梯僅僅提供必要的技術(shù)支持服務(wù)，而小區(qū)電梯的正常運行管理職責(zé)則大部分落在了小區(qū)物業(yè)的身上。因此，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)改變以往的舊觀念、舊思路，加大對于小區(qū)電梯日常管理投入，確保小區(qū)電梯正常運行。
（2）小區(qū)電梯物業(yè)管理對于前期的接入意識欠缺。在小區(qū)電梯的安裝過程中很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采取的是“交鑰匙”工程，其對于電梯的安裝質(zhì)量缺乏有效的監(jiān)督。從而致使小區(qū)電梯在安裝的過程中所存在的一些安全隱患無法得到及時有效的整改。而這些問題的存在會對小區(qū)電梯運行的安全性造成極大的安全隱患。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)加強對于前期的介入，與房地產(chǎn)開發(fā)商一起共同做好對于小區(qū)電梯的安全管理。
（3）在電梯維修企業(yè)的選擇上存在誤區(qū)。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中對于保養(yǎng)公司的選擇需要考慮維修成本以及維修質(zhì)量兩個重要的問題，而兩者之間存在著不可調(diào)和的矛盾。在現(xiàn)今的維修、保養(yǎng)模式中如何選擇一個保養(yǎng)價格適中、維修質(zhì)量可靠的公司是物業(yè)管理中需要考慮的核心問題之一。
3.做好小區(qū)電梯物業(yè)管理的幾點建議
3.1 做好對于小區(qū)電梯維修保養(yǎng)公司的選擇
在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合小區(qū)物業(yè)公司的經(jīng)濟實力，在充分考慮自己所管理電梯的使用狀況、故障類型以及發(fā)生故障的時間間隔的基礎(chǔ)上做好對于小區(qū)電梯維修公司的選擇。
3.2 做好對于小區(qū)電梯管理的前期介入
小區(qū)電梯物業(yè)提前介入是電梯安全運行的重要保障之一，同時也是小區(qū)電梯物業(yè)管理工作延續(xù)開展的重要保證。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)提前介入小區(qū)電梯的施工管理。做好對于小區(qū)電梯品牌及電梯安裝質(zhì)量的把控，確保電梯安裝的硬件質(zhì)量。通過提前介入能夠提前熟悉小區(qū)所安裝的電梯，減少電梯的故障發(fā)生率。
3.3 加強對于小區(qū)電梯的日常管理
做好對于小區(qū)電梯的日常管理是小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要職責(zé)之一。在小區(qū)電梯日常管理中應(yīng)當(dāng)積極做好對于小區(qū)電梯運行狀況的記錄以及制定合理的小區(qū)電梯維檢計劃。并在日常維修保養(yǎng)的過程中注意為業(yè)主提供較為人性化的電梯物業(yè)服務(wù)。
結(jié)語
小區(qū)電梯物業(yè)管理是小區(qū)管理中的重要一環(huán)。本文在分析小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存的管理誤區(qū)的基礎(chǔ)上對如何做好小區(qū)電梯物業(yè)管理提出了幾點建議，以確保小區(qū)電梯物業(yè)管理的質(zhì)量，從而為住戶提供一個良好的居住環(huán)境。
參考文獻
[1]黃永發(fā).物業(yè)小區(qū)電梯運行管理面臨的問題及解決措施.中國電梯，2012（14）：34-36.
物業(yè)管理是指業(yè)主委托專門的機構(gòu)和人員，依照合同和法律規(guī)定，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地，以經(jīng)營的方式進行管理，對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向小區(qū)業(yè)主及使用人提供多方面綜合的活動。對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理，是隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革而產(chǎn)生的，其發(fā)展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善、社會事業(yè)的發(fā)展、人們生活水平的提高，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會化、市場化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范的。
但是，在我國物業(yè)管理取得重要進展的同時，各種社會矛盾也逐漸顯現(xiàn)出來。物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關(guān)系，涉及業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位相互間的關(guān)系，也涉及業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系。在物業(yè)管理實踐中，單個業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，房屋質(zhì)量的責(zé)任，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專項維修資金的使用等，都引發(fā)大量糾紛，亟待物業(yè)管理相關(guān)制度的完善，政府行政監(jiān)督管理制度應(yīng)運而生。這是由監(jiān)督管理機構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機整體，其法律依據(jù)是國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，該條例所規(guī)定的政府行政監(jiān)督管理內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾方面。
1.國務(wù)院物業(yè)管理主管機構(gòu)及其職責(zé)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五條第一款的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括：制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法；配合國務(wù)院價格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費辦法；配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費；會同國務(wù)院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法；對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處。
2.地方政府物業(yè)管理主管機構(gòu)和職責(zé)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五條第二款的規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括：指導(dǎo)成立業(yè)主大會、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會做出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費、處理物業(yè)管理活動中的投訴、對物業(yè)管理活動中的違法行為的查處。
3.其他政府部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理
物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理活動的順利進行，需要政府行政主管部門的監(jiān)督管理，也需要相關(guān)行政部門的協(xié)助管理，因此，《物業(yè)管理條例》也規(guī)定了其他相關(guān)部門的職責(zé)。主要內(nèi)容有：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費辦法。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理；專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。
綜上可見，《物業(yè)管理條例》對住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府行政監(jiān)督管理體制、制度進行了科學(xué)設(shè)定，是政府各級行政主管部門開展物業(yè)管理行政監(jiān)督工作的法律依據(jù)。只有嚴(yán)格執(zhí)行上述法律規(guī)定，才能在管理中做好政府該管的事，真正實現(xiàn)政府職能轉(zhuǎn)變。要嚴(yán)格區(qū)分民事行為與行政行為，物業(yè)管理中有大量的矛盾是民事關(guān)系，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主通過設(shè)定規(guī)則的方法，由業(yè)主自行調(diào)節(jié)和通過司法程序解決，定位好政府的角色。
二、住宅小區(qū)物業(yè)管理實踐中行政監(jiān)督管理的思考
在實踐中，一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項，侵犯業(yè)益現(xiàn)象時有發(fā)生。一些業(yè)主委員會缺少制約，由于缺乏對業(yè)主委員會的有效制約和監(jiān)督機制，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。有的業(yè)主委員會不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主的共同利益。下文將從實踐中一個典型案例的評析，具體探討如何有效應(yīng)用行政監(jiān)督管理制度，實現(xiàn)對住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的有效指導(dǎo)。
1.某小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)糾紛案案情簡介
廣州市某小區(qū)游泳池原規(guī)劃屬小區(qū)公共設(shè)施。因工程款糾紛，自2002年起與小區(qū)會所一同被省高院查封。2007年拍賣給承建商某建筑公司；2012年，該建筑公司大股東楊某通過債務(wù)訴訟方式取得所有權(quán)；2013年法院發(fā)出執(zhí)行裁定書要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶，引起小區(qū)業(yè)主不滿；2013年9月，某小區(qū)部分業(yè)主因游泳池權(quán)屬問題和對業(yè)委會的不滿引發(fā)糾紛，組織圍堵廣州市黃埔大道進行維權(quán)，引發(fā)黃埔大道交通大阻塞。維權(quán)業(yè)主的基本訴求有三項：一是認(rèn)為小區(qū)游泳池為小區(qū)公共設(shè)施，屬于全體業(yè)主共有，省高院的判決不當(dāng)，侵害了業(yè)主的權(quán)益。游泳池不屬于楊某所有。二是認(rèn)為小區(qū)現(xiàn)業(yè)委會缺位，不作為，沒有盡力為業(yè)主爭取權(quán)益，并出賣了小區(qū)利益。三是要求召開全體業(yè)主大會，并對現(xiàn)業(yè)委會進行換屆選舉。
2.政府行政部門在上述案件處理中行政監(jiān)督職能的體現(xiàn)
政府房地產(chǎn)行政主管部門在處理本案中，總結(jié)出該案涉及的爭議焦點為三個方面：一是小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)歸屬問題。二是小區(qū)業(yè)委會是否存在不作為問題。三是小區(qū)業(yè)委會如何換屆問題。針對上述焦點問題，房地產(chǎn)行政主管部門逐一探求解決問題的思路。
對于小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)歸屬問題，目前已由人民法院生效判決判定權(quán)利歸屬且生效判決已進入執(zhí)行階段。在法院生效判決未依法撤銷前，任何機關(guān)和個人不得對抗其效力，房地產(chǎn)行政機關(guān)也不得拒絕履行協(xié)助執(zhí)行通知書的義務(wù)，更不能因為業(yè)主的過激維權(quán)行為而濫用行政監(jiān)督管理權(quán)，參與到游泳池的產(chǎn)權(quán)爭議糾紛中，只有確定此處理原則，才能有效開展其他指導(dǎo)工作。
對于小區(qū)業(yè)委會是否存在不作為問題，行政機關(guān)根據(jù)業(yè)主提交的資料，認(rèn)真進行核查，核查中發(fā)現(xiàn)業(yè)主反映的業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會存在危害業(yè)主合法權(quán)益的情形存在。根據(jù)具體情況，確定以法律途徑解決的方案：對業(yè)主委員會違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，由政府有關(guān)部門依法追究責(zé)任。對業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)民事責(zé)任。對業(yè)主委員會委員挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)，索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬等其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為，由縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
縣人大常委會年終工作總結(jié) 綜治工作自查年終工作總結(jié) 公安交警部門年終工作總結(jié) 國家糧食儲備庫年終工作總結(jié)
一、工作完成情況 (一)物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(討論稿)、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
(二)直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元;機關(guān)團體用房租金實收166.6萬元;主輔分離房產(chǎn)租金實收107萬元;自行接收房產(chǎn)租金實收53.4萬元。
3、房屋修繕工作。一是XX年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確XX年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《XX年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
(三)房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶;二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū);三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
(四)樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)?rdquo;的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎(chǔ)。
(五)景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算;二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查;三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
(一)物業(yè)管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(討論稿)可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。
2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
一、總體目標(biāo)
全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持構(gòu)建社會主義和諧社會，通過規(guī)范工作機制，提升政府監(jiān)管水平；規(guī)范企業(yè)管理，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)；規(guī)范業(yè)主行為，提升服務(wù)消費意識；促進住宅小區(qū)環(huán)境面貌大改善、物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量大提高、居民居住品質(zhì)大提升，
努力創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的宜居環(huán)境。
二、時間安排
規(guī)范提升物業(yè)管理專項活動開展時間為一年，分為動員部署、組織實施和檢查驗收等3個階段。
（一）動員部署階段從年月日至月30日。區(qū)建設(shè)局要對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理情況進行調(diào)查摸底、制定規(guī)范提升物業(yè)管理水平項目清單，同時組織召開有關(guān)部門、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表參加的會議，制定工作方案，做好部署安排。
（二）組織實施階段從年月日至11月30日。各街道辦事處、各社區(qū)、各相關(guān)職能部門、各建設(shè)單位要緊密圍繞著“三個規(guī)范、三個提升”的總體目標(biāo)，制定工作安排、落實專項資金，扎實開展工作。
（三）檢查驗收階段從年12月1日至12月31日。結(jié)合市里開展的檢查驗收，由區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核，總結(jié)經(jīng)驗，建立長效管理機制。
三、工作內(nèi)容
認(rèn)真貫徹《市區(qū)人民政府關(guān)于進一步加強區(qū)物業(yè)管理工作的意見》工作要求，按照新建小區(qū)、新建安置小區(qū)、舊住宅小區(qū)三類物業(yè)管理模式，結(jié)合城市建設(shè)管理年活動要求，把握重點，各司其職，全面推進，著力提升我區(qū)物業(yè)管理水平。
（一）分類指導(dǎo)，把握各類小區(qū)物業(yè)管理重點
1．新建小區(qū)的物業(yè)管理
（1）建設(shè)單位。①配置符合規(guī)定的物業(yè)管理用房，做好前期物業(yè)的招投標(biāo)，與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)合同；②做好物業(yè)承接驗收手續(xù)；③按照國家規(guī)定的保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；④對已竣工但未出售或者尚未交給物業(yè)買售人的物業(yè)，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)費用；⑤不得擅自處分業(yè)主依法享有所有權(quán)或使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。①根據(jù)小區(qū)特點，制定物業(yè)管理方案；②按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價相符的服務(wù)；③實行明碼標(biāo)價收費公示制度；④協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；⑤對發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或有關(guān)行政主管部門；⑥在承接物業(yè)或退出物業(yè)時，應(yīng)按照規(guī)定做好查驗和物業(yè)管理資料的移交工作。
（3）業(yè)主委員會。①作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；②協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系；③定期公布財務(wù)經(jīng)費使用情況，督促業(yè)主及時交納物業(yè)費用和專項維修資金；④依法履行自治管理職責(zé)，配合公安機關(guān)做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安，支持社區(qū)居委會開展工作并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；⑤做好組織任期期滿后的換屆選舉；⑥按照有關(guān)規(guī)定向社會公開選聘物業(yè)企業(yè)，做好物業(yè)企業(yè)的聘用、續(xù)聘、解聘工作。
2．新建安置小區(qū)的物業(yè)管理。區(qū)屬安置房各建設(shè)單位要按照規(guī)定以協(xié)議方式或邀請招標(biāo)、公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。所在街道、社區(qū)要創(chuàng)造條件成立物業(yè)企業(yè)，積極參與區(qū)屬安置房的物業(yè)管理工作。新建安置小區(qū)首套交房后，各建設(shè)單位按市物業(yè)三級服務(wù)等級的收費標(biāo)準(zhǔn)的70%補貼給物業(yè)企業(yè)，即電梯住宅0.7元/平方米.月，非電梯住宅0.35元/平方米.月，店面0.7元/平方米.月給予補貼，補貼的時間為2年。各建設(shè)單位要將物業(yè)費補貼資金納入建設(shè)投資成本核算之中，保證資金及時到位，物業(yè)管理工作可以順利開展。
3．舊住宅小區(qū)物業(yè)管理。各街道辦事處、社區(qū)居委會要在對轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)、居民聚集區(qū)域全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市街區(qū)布局、公用基礎(chǔ)設(shè)施分布狀況，將一些分散、規(guī)模較小的舊住宅小區(qū)，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、條塊結(jié)合、分步實施的原則整合成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域，實現(xiàn)物業(yè)管理的資源共享和規(guī)模效益；并逐步改善區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和治安防范。對暫時無法開展物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，要依托社區(qū)服務(wù)中心，采取有償或低償?shù)确绞剑瑸榫用裉峁┌ㄎ飿I(yè)管理服務(wù)項目在內(nèi)的各項社區(qū)服務(wù)，從而解決舊住宅小區(qū)無法開展物業(yè)管理工作的問題。
（二）明確職責(zé)，有效發(fā)揮三級管理體系作用
1．區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。（1）加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。（2）制定全區(qū)物業(yè)管理年度工作計劃與三年發(fā)展計劃，出臺規(guī)范物業(yè)管理和扶持行業(yè)發(fā)展的規(guī)定。（3）將物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)政府年度工作計劃和議事日程。（4）協(xié)調(diào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)分片掛鉤包干制度的落實。（5）每年年底召開專題會議，聽取物業(yè)管理工作匯報，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。
2．街道辦事處。（1）加強物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)。各街道辦事處城管辦具體承擔(dān)物業(yè)管理工作職責(zé)，根據(jù)工作實際，要配備一定數(shù)量的專兼職工作人員，確保物業(yè)管理有工作機構(gòu)、有人員負(fù)責(zé)、有經(jīng)費保障。（2）物業(yè)管理納入工作議程。各街道辦事處要負(fù)責(zé)建立街道物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會議，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。（3）目標(biāo)責(zé)任管理。各街道辦事處對轄區(qū)物業(yè)管理工作年度要有目標(biāo)措施、有任務(wù)分解、有責(zé)任單位、有組織考核，要與下屬單位簽訂年度物業(yè)管理工作目標(biāo)責(zé)任書。（4）老舊小區(qū)整治。金山社區(qū)作為建成10年以上無物業(yè)管理的老舊小區(qū)，是今年我區(qū)老舊小區(qū)整治試點。小區(qū)綜合整治內(nèi)容有：設(shè)置圍墻、安防門崗，平整道路、整治綠化，完善改造雨、污管道等，在老舊小區(qū)面貌初步改善后，根據(jù)實際采取引進專業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長效管理機制，鞏固整治成果。海濱街道辦事處對于金山社區(qū)的整治要做到工作有計劃、資金有著落、人員有到位、措施有落實。其他街道辦事處可以根據(jù)本轄區(qū)實際，有選擇性地進行老舊小區(qū)整治。（5）推進業(yè)委會成立和規(guī)范運作。各街道要制定業(yè)委會成立計劃。本轄區(qū)內(nèi)年符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應(yīng)達到40%以上，并逐年提高。要積極牽頭組建轄區(qū)內(nèi)已具備條件的小區(qū)召開業(yè)主大會并推選成立業(yè)主委員會，同時督促轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會建立健全規(guī)章制度，按時完成換屆工作，實現(xiàn)規(guī)范化管理。（6）積極參與安置房物業(yè)管理。針對安置房管理難、收費難、投訴多，物業(yè)公司不愿接、業(yè)主意見大的實際，各街道要創(chuàng)造條件成立物業(yè)服務(wù)公司，主動參與本轄區(qū)內(nèi)安置房物業(yè)管理。（7）加強宣傳與培訓(xùn)工作。各街道要加大宣傳力度，充分運用各種媒體宣傳形式，引導(dǎo)業(yè)主更新消費觀念，順應(yīng)時展趨勢，增強對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識和對物業(yè)服務(wù)消費的認(rèn)同感;要將遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，自覺繳納物業(yè)服務(wù)費納入街道“五好文明家庭”的評選條件。要定期組織業(yè)委會委員、社區(qū)管理人員進行小區(qū)綜合管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
3．社區(qū)居委會。（1）配合街道辦事處開展各項工作，參加小區(qū)首次業(yè)主大會籌備組和換屆工作，加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)。（2）協(xié)助街道、區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理職能單位對小區(qū)項目經(jīng)理和物業(yè)從業(yè)人員的管理和考核，并對物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)的評先評優(yōu)工作提出意見。
（三）齊抓共管，切實形成物業(yè)管理工作合力
1．區(qū)財政局。安排物業(yè)管理專項資金，建立完善物業(yè)管理經(jīng)費保障的長效機制，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入?yún)^(qū)財政資金專項安排。年區(qū)財政將安排一定資金作為整治、提升物業(yè)管理和獎勵工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個人的專項經(jīng)費，并逐年提高預(yù)算金額。
2．區(qū)建設(shè)局。（1）加強監(jiān)督管理。要對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理情況進行調(diào)查研究，分析存在問題，加強管理。做好包括物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)項目備案、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)企業(yè)信用檔案、物業(yè)企業(yè)違規(guī)行為查處、業(yè)委會備案、物業(yè)承接檢查、退出管理和移交程序等一系列規(guī)范管理工作。（2）制定整改提升方案。指導(dǎo)并督促轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對專項活動制定整改提升方案，并跟蹤落實。（3）加強巡查整治。區(qū)建設(shè)局要牽頭組織相關(guān)單位及人大代表、政協(xié)委員和業(yè)主代表等，組成若干個檢查工作小組，定期或不定期對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理住宅小區(qū)進行重點檢查。每個物業(yè)管理小區(qū)至少檢查2次，并做好檢查記錄。對發(fā)現(xiàn)問題的要及時提出整改，對違法違規(guī)行為進行認(rèn)真查處。（4）組織實施考核。區(qū)建設(shè)局要在9月份之前按照《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)對轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)達標(biāo)進行考核，按照《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行考核。采取自查、檢查、評議的方式考核企業(yè)管理、企業(yè)文化、服務(wù)業(yè)績、公用設(shè)施設(shè)備維護管理、房屋管理、環(huán)境管理、業(yè)主滿意度等，同時開展物業(yè)項目經(jīng)理考核。（4）創(chuàng)建優(yōu)秀、培育品牌。區(qū)建設(shè)局要指導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)建國家級、省級、市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，今年任務(wù)是創(chuàng)建2個市級以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。同時鼓勵物業(yè)企業(yè)做大、做強，培育、樹立行業(yè)品牌。（5）加大違規(guī)處罰清理。要加大對物業(yè)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)差、損害業(yè)主利益等違規(guī)行為的處罰清理力度，并責(zé)令企業(yè)限期整改，督促企業(yè)制定整改方案，明確整改步驟，落實整改措施。（6）推進業(yè)委會的成立和規(guī)范運作。要牽頭制定全區(qū)業(yè)委會成立三年規(guī)劃，指導(dǎo)協(xié)助街道辦事處、社區(qū)組建業(yè)主委員會或召開業(yè)主大會。督促建設(shè)單位履行業(yè)委會成立工作中的職責(zé)。（7）加強培訓(xùn)和政策法規(guī)宣傳。要制定培訓(xùn)方案，借助市物業(yè)協(xié)會平臺積極開展培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，確保行業(yè)相關(guān)人員都能持證上崗或得到輪訓(xùn)。采取各種形式，大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策、法規(guī)，讓業(yè)主樹立物業(yè)管理的服務(wù)消費觀念，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約。
3．區(qū)城市管理行政執(zhí)法局。加強對住宅小區(qū)內(nèi)違反市容環(huán)境衛(wèi)生、城市綠化、市政管理、破壞房屋外立面、違章搭建等違法違規(guī)行為的監(jiān)督和檢查。在規(guī)范提升物業(yè)管理專項活動中，重點加大對下面行為的檢查和處罰：（1）住宅小區(qū)內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（2）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，改變儲藏間功能；（3）侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木；（4）在小區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、橡膠、塑料、垃圾等產(chǎn)生有毒有害煙塵、氣體的物質(zhì)；（5）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)現(xiàn)場攪拌混凝土、進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的夜間施工作業(yè)；（6）小區(qū)周邊亂擺亂放、違章占道的飲食攤點。
4．區(qū)公安分局。（1）規(guī)范物業(yè)服務(wù)公司保安隊伍，定期開展保安人員培訓(xùn)，督促保安人員持證上崗；（2）指導(dǎo)業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)治安管理制度，定期或不定期檢查管理措施落實情況；（3）加強基層民警與小區(qū)保安的工作配合，督促物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安工作，創(chuàng)造安全祥和住宅小區(qū)。
5．區(qū)消防大隊。加強管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)的消防安全。定期對小區(qū)的消防設(shè)施和消防工作進行檢查和監(jiān)督，消除重大火災(zāi)隱患；同時加強對破壞消防設(shè)施、擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區(qū)、消防安全疏散條件以及占用消防通道等違規(guī)違法行為的處罰力度。
6．區(qū)交警大隊。指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時車位的劃定。加強對開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。
7．區(qū)工商局。加強對物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的廣告監(jiān)管，嚴(yán)厲查處虛假、違法廣告行為。加大對住宅轉(zhuǎn)變用途、改變?yōu)榻?jīng)營性用房、無照經(jīng)營等違規(guī)行為的查處。
8．區(qū)環(huán)保局。加強對住宅小區(qū)及周邊的建設(shè)項目環(huán)評審批和環(huán)保設(shè)施竣工驗收的管理；加強監(jiān)督查處住宅小區(qū)及周邊噪聲污染，亂排污水、亂放廢棄物、飲食服務(wù)業(yè)亂排放油煙等違規(guī)行為。
9．區(qū)物價局。要對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)收費行為進行全面抽查，督促服務(wù)企業(yè)做好收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和物價舉報監(jiān)督電話的公示工作；嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費和擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的行為。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費、業(yè)主明白消費。
10．區(qū)司法局。加強對街道、社區(qū)人民調(diào)解組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，加強物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作，把矛盾糾紛化解在萌芽中，化解在最基層，形成人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的聯(lián)動機制。
11．區(qū)社區(qū)辦。加強與涉及物業(yè)管理有關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作；協(xié)助社區(qū)落實人員編制、辦公經(jīng)費、辦公用房，為社區(qū)居委會開展物業(yè)管理工作提供支持。
四、工作要求
（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織。物業(yè)管理是各級政府改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，各級各部門要從大局出發(fā)，統(tǒng)一思想，加強領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織，增強做好這項工作的緊迫感和責(zé)任感。
（二）齊抓共管，明確職責(zé)。各級各部門要根據(jù)區(qū)政府規(guī)范提升物業(yè)管理實施意見中的工作安排，明確工作職責(zé)、落實工作責(zé)任，全力做好協(xié)調(diào)配合、整治提升工作，各司其職、齊抓共管，強化聯(lián)動、形成合力。
（三）強化監(jiān)督，建全機制。通過規(guī)范提升專項工作，建立健全物業(yè)管理規(guī)章制度。各級各部門要加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作開展情況實行定期調(diào)度，每月底以月報形式向區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（辦公室設(shè)在區(qū)建設(shè)局）報送工作進展情況，有效推動工作落實。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組要及時總結(jié)經(jīng)驗，不斷完善有利于建立長效管理機制的方法。
五、考核辦法
（一）考核對象。為充分發(fā)揮各級各部門對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)監(jiān)督作用，落實規(guī)范提升物業(yè)管理專項活動的實施成效，將對各街道辦事處、社區(qū)委員會、區(qū)直各相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施工作考核。
（二）考核內(nèi)容（具體考核評分標(biāo)準(zhǔn)詳見附件）。
1．街道辦事處、社區(qū)委員會考核內(nèi)容。（1）加強組織保障。物業(yè)管理組織工作健全，分管領(lǐng)導(dǎo)、具體負(fù)責(zé)人明確，經(jīng)費有保障、人員有配備；（2）將物業(yè)管理工作納入年度工作計劃和議事日程；轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作年度有目標(biāo)措施、有任務(wù)分解、有責(zé)任單位，有組織考核；（3）加強制度建設(shè)和制度落實。實施物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，抓好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，完成上級部署的專項工作任務(wù)；（4）做好老舊小區(qū)整治；（5）加強業(yè)委會成立、換屆和日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。（6）做好宣傳培訓(xùn)工作。
2．區(qū)直相關(guān)部門的考核內(nèi)容。（1）明確本部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，進行責(zé)任分解，明確責(zé)任科室、分管領(lǐng)導(dǎo)、負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人；（2）抓好工作安排部署，加強部門協(xié)作配合，加強對物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查；（3）建立糾紛投訴調(diào)處機制，加大對物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為的查處力度；（4）加強培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)；（5）宣傳工作有計劃安排，有組織活動；（6）創(chuàng)新與物業(yè)管理有關(guān)的管理與執(zhí)法監(jiān)督工作。
3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核內(nèi)容。按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)“市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行規(guī)定”的通知》（建綜〔〕13號）文件執(zhí)行。
關(guān)鍵詞：移動辦公；物業(yè)管理；應(yīng)用
近幾年，由于其自身的科學(xué)性，移動辦公系統(tǒng)逐漸被大眾認(rèn)識并運用于多個領(lǐng)域中。物業(yè)管理企業(yè)對移動辦公的運用尤為典型，相對于其他管理企業(yè)，物業(yè)管理涉及到的工作細(xì)節(jié)繁多，需要的工作人員基數(shù)也較大。因此，傳統(tǒng)的通過人來管理的方法比較復(fù)雜，管理效率較低。將移動辦公系統(tǒng)運用于物業(yè)管理企業(yè)，可實現(xiàn)物業(yè)管理的移動辦公新模式，幫助物業(yè)管理向智能化、和技術(shù)化的趨勢發(fā)展。
1移動辦公概況
1.1移動辦公簡介
移動辦公是及計算機遠程控制、無紙化管理之后的又一新型管理模式。在近年來經(jīng)濟增長以及科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的基礎(chǔ)之上，形成的一種具有IT特征的新型辦公體系。其將計算機行業(yè)的多種業(yè)務(wù)技能、較為成熟的計算機系統(tǒng)與通信業(yè)的大面積用戶群、交流便捷等特殊元素結(jié)合在一起，開創(chuàng)了一個全新的管理模式。從辦公方式上來說，移動辦公，主要通過在各個計算機終端安裝辦公管理需要的應(yīng)用程序的方式來實現(xiàn)。也就是說，通過這樣的方式，人們可以不用再固定在一個區(qū)域、一個計算機上進行操作或辦公，任何一個計算機終端都可以成為個人的移動辦公電腦。相對于傳統(tǒng)的固定管理模式，移動辦公的巨大優(yōu)勢逐漸體現(xiàn)出來，更加便捷、更加智能、更加高效是移動辦公系統(tǒng)的主要優(yōu)勢，而移動辦公系統(tǒng)，對于應(yīng)對突發(fā)事件和計劃之外的狀況也尤為關(guān)鍵。隨著現(xiàn)代化技術(shù)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，移動辦公已逐漸成為現(xiàn)代化企業(yè)管理的重要組成部分。在運用于企業(yè)管理的同時，移動辦公對數(shù)據(jù)進行積累和總結(jié)，并不斷地完善自身的管理體系，逐漸被運用于更多的企業(yè)甚至政府機關(guān)單位。
1.2在企業(yè)管理中的應(yīng)用模型
移動辦公的主要渠道，是將固定終端常用的功能復(fù)制到移動手機或平板電腦中。在企業(yè)管理中，通過移動辦公的方式，在客戶端除了可以進行日常的基本操作之外，還可以自動獲得并識別其他系統(tǒng)。而在物業(yè)管理企業(yè)中，移動辦公還可用于安全控制以及進程管理等方面。
2移動辦公系統(tǒng)在物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)用
2.1小區(qū)物業(yè)管理
小區(qū)物業(yè)管理，是移動辦公在物業(yè)企業(yè)中的重要運用方面之一。在單獨的住宅或辦公小區(qū)范圍內(nèi)，利用移動辦公形成一個獨立的管理區(qū)域和管理系統(tǒng)。在這個獨立的管理區(qū)域中，小區(qū)業(yè)主可以注冊并登陸個人賬號，在物業(yè)管理系統(tǒng)中查詢了解相關(guān)的繳費信息，或者了解到變更的實施信息。另外，物業(yè)管理公司可通過管理系統(tǒng)設(shè)置用戶自動繳費入口，使得小區(qū)業(yè)主僅僅通過手持移動端，就可以完成每月生活費用的繳納。通過應(yīng)用移動辦公管理，為小區(qū)用戶帶來了便利，也使物業(yè)管理企業(yè)的管理工作更加高效。
2.2公共信息管理
公共信息的管理，主要是指物業(yè)公司在系統(tǒng)內(nèi)進行的信息變更的通知、日常規(guī)范的公告、以及相關(guān)信息的下載入口等。利用這樣的方式，使得物業(yè)公司針對小區(qū)的公告信息管理更加透明化和簡潔化，省略了傳統(tǒng)的管理方式中逐一通知的復(fù)雜程序。同時，有效提高了管理制度的可行性，保證物業(yè)管理員工和其他人員都可以在這個系統(tǒng)內(nèi)進行辦公和學(xué)習(xí)。
2.3部門辦公
企業(yè)內(nèi)的部門辦公，主要用于通知管理和文件上報，在企業(yè)內(nèi)部辦公系統(tǒng)內(nèi)建立整個公司相關(guān)部門共用的通知系統(tǒng)，可較為迅速地找出客戶所需要的對應(yīng)文件并及時發(fā)送。同時，移動辦公系統(tǒng)還可主動提示用戶新文件的進入并詢問是否接收，在用戶接收并打開閱覽之后，自動改變文件閱讀狀態(tài)。需要企業(yè)各相關(guān)部門參與的文件，在移動辦公系統(tǒng)中可進行結(jié)合處理。這樣的辦公方式大大節(jié)省了物業(yè)企業(yè)的辦公時間。
2.4個人辦公
個人辦公，是指個人管理系統(tǒng)內(nèi)的文件和事項管理，如電郵、備忘錄、留言簿等，不僅能夠智能提示和接收，還可以幫助用戶進行無用信息的推廣的智能攔截。移動辦公系統(tǒng)將此類的紙質(zhì)化辦公移植到個人的智能管理設(shè)備上面，并在一定程度上優(yōu)化了辦公模式，幫助辦公人員節(jié)省辦公時間以及提升工作效率。2.5綜合辦公綜合辦公涉及到公司的大小事項，在運用移動辦公系統(tǒng)之前，公司會議的召開、公車的管理、財務(wù)的審批等等都公司秘書來一一辦理。而在運用新型管理模式之后，在公司系統(tǒng)內(nèi)就可以消息，甚至直接進行視頻會議，并直接在計算機終端進行相關(guān)文件的審核、通過及打印。同時，可進行在辦公系統(tǒng)內(nèi)的無紙化傳閱，真正形成全面的公司管理網(wǎng)。
3結(jié)束語
移動化辦公系統(tǒng)，是科學(xué)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展下的產(chǎn)物。可以預(yù)見的是，在不久的將來，隨著移動辦公系統(tǒng)的逐步完善和革新，將會有越來越多的企業(yè)和單位充分運用這類新型的辦公系統(tǒng)。其在物業(yè)管理企業(yè)中的運用便是一個典型的例子，移動辦公系統(tǒng)的加入，不僅使服務(wù)對象感受到更加智能化和人性化的服務(wù)，也使物業(yè)管理工作更加順利和便捷，從而提高企業(yè)的競爭力，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。
作者:羅玉玲 單位:桂陽縣市場服務(wù)中心
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；收費難；解決辦法
在城市化進程推動下，物業(yè)管理這種新型房屋管理模式應(yīng)運而生，以規(guī)范化、合理化、專業(yè)化等優(yōu)勢得到了快速的發(fā)展。但我國物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，其機制還不是很成熟，在具體發(fā)展中遇到很多問題，尤其是收費難這一問題。業(yè)主交費少、不交費似乎已經(jīng)成為了物業(yè)管理行業(yè)常見的現(xiàn)狀，如何改善這一現(xiàn)狀，促進物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展，這是我國社會各界人們都需要著重考慮的問題。
一、導(dǎo)致物業(yè)管理難的根本原因
1.服務(wù)質(zhì)量不佳，業(yè)主交費積極性不高。普通的物業(yè)管理服務(wù)，包括很多方面內(nèi)容，如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、維修水電服務(wù)、安全保衛(wèi)服務(wù)、園林綠化服務(wù)、管理停車場服務(wù)等，在履行這些服務(wù)中，還經(jīng)常出現(xiàn)職責(zé)行為不履行的情況，如：沒有嚴(yán)格把關(guān)外來人員，造成小區(qū)內(nèi)亂發(fā)廣告狀況，甚至還會出現(xiàn)單車丟失和房屋被盜情況。在綠化過程中，不修剪樹枝枝葉，樹枝枯葉滿地，這些都會讓業(yè)主感覺到物業(yè)費與物業(yè)管理并不等價。2.業(yè)主缺乏交費意識，物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位。在2003年，我國頒布的有關(guān)《物業(yè)管理條例》中，明確規(guī)定出業(yè)主在法律上有管理住宅小區(qū)的權(quán)力。也就是在管理住宅小區(qū)中，業(yè)主才真正扮演了主人的角色，而物業(yè)管理部門則是業(yè)主聘請的管家，既然是聘請的，自然要上繳服務(wù)費，這一點毋庸置疑。但對于“管家”，更多的業(yè)主是少交錢，甚至不想交一分錢。3.開發(fā)商品房周期長，居民入住率不高。因為開發(fā)商品房通常需要四年左右的時間，有的規(guī)模大的住宅小區(qū)要超過十年。在開發(fā)小區(qū)中，由于不完善的配套設(shè)備、裝修影響住戶等問題，業(yè)主并不會在小區(qū)建設(shè)好之后就搬進來。據(jù)不完全統(tǒng)計，有很多新建小區(qū)空置率已經(jīng)高達35%。盡管物業(yè)管理中明確規(guī)定出：沒有人居住的新建小區(qū)要按照75%收取物業(yè)費，但因為很難與業(yè)主聯(lián)系上，即便與業(yè)主聯(lián)系上了，業(yè)主都會以“我還沒有搬進來，為什么要繳納物業(yè)費”的理由回絕了物業(yè)管理人員。收費難讓物業(yè)管理企業(yè)陷入了舉步維艱的狀態(tài)中。4.物業(yè)企業(yè)人員素質(zhì)不高，與業(yè)主無法良好溝通。從總體上而言，由于物業(yè)管理人員多數(shù)都是農(nóng)民工或者下崗?fù)诵莸墓と恕Ｕw文化素質(zhì)低、交流技能低。也沒有系統(tǒng)學(xué)習(xí)過有關(guān)于收取物業(yè)費的理論知識，更沒有物業(yè)費收取的社會實踐。5.并未落實好相關(guān)制度，缺乏強制性的措施。結(jié)合實際情況來講，我國的《物業(yè)管理條例》制度并未完全落實，尤其是對于業(yè)主不繳納物業(yè)費的情況，并未有強制性的措施。雖然在這部條例中明確規(guī)定出業(yè)主必須要履行繳納物業(yè)費的義務(wù)，但是因為措施不具體，造成我國人們繳納物業(yè)費積極性較低。舉個例子來說明，我國臺灣有關(guān)文件中明確規(guī)定出住戶繳納物業(yè)管理費的行為，在轉(zhuǎn)讓房屋時，業(yè)主必須要交清管理費，否則不得轉(zhuǎn)讓。
二、解決物業(yè)收費難問題的有效方法
1.加大力度宣傳物業(yè)管理知識，公開收費標(biāo)準(zhǔn)。在我國與收取物業(yè)管理費有關(guān)的條例與制度中，都明確規(guī)定出收取物業(yè)費要遵循科學(xué)合理、公正公開的原則。物業(yè)企業(yè)需要宣傳和推廣物業(yè)管理知識，并公開收取物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)通過物業(yè)管理公司、上級主管部門等主體共同講解與研究討論下，在業(yè)主大會上予以公布收費標(biāo)準(zhǔn)。在平常小區(qū)物業(yè)管理過程中，利用宣傳欄、發(fā)放手冊、公告欄等等途徑來向廣大業(yè)主宣傳物業(yè)管理理論知識，使廣大業(yè)主真正意識到物業(yè)管理對于他們生活與居住帶來的積極效用。2.加強建設(shè)物業(yè)管理企業(yè)，提高自身服務(wù)水平。為強化業(yè)主與使用者的滿意效率，物業(yè)管理企業(yè)需要從自身上找不足。在實際工作中，強化建設(shè)自身，提高服務(wù)水平。對內(nèi)部機制有效調(diào)整，強化內(nèi)部管理，對各項行為準(zhǔn)則進行規(guī)范。在創(chuàng)新思維下，制定有助于促進企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的對策，在拓展服務(wù)領(lǐng)域，強化服務(wù)質(zhì)量下，真正做到把企業(yè)做強。首先，強化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，充分創(chuàng)設(shè)社區(qū)組織文化，引導(dǎo)廣大業(yè)主積極參與物業(yè)管理中，共同為營造和諧、美好的幸福家園為努力。其次，要拓展服務(wù)渠道，擴大服務(wù)領(lǐng)域，為廣大業(yè)主提供針對性的服務(wù)。3.培養(yǎng)物業(yè)收費人員的素質(zhì)，使其積極掌握物業(yè)管理知識。作為一名物業(yè)管理人員，必須要主動學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，有著較強的職業(yè)敏感性，在建設(shè)開發(fā)企業(yè)處理完有問題的房屋后再進行接管，在條件允許情況下，積極與開發(fā)企業(yè)交流，將建筑施工企業(yè)保修費由物業(yè)進行保管，保證物業(yè)管理企業(yè)有一定的修復(fù)問題房屋的權(quán)利。4.找準(zhǔn)物業(yè)繳費的主要負(fù)責(zé)人，創(chuàng)新服務(wù)方式。收取物業(yè)費的流程：物業(yè)繳費單上門發(fā)送電話聯(lián)系何時繳納物業(yè)費發(fā)送催繳物業(yè)通知單有關(guān)人員與業(yè)主當(dāng)面對談物業(yè)繳費通知單再次發(fā)送雙方僵持。這種傳統(tǒng)的物業(yè)費收取流程已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代住戶對物業(yè)管理的多樣化需求，并且這種收費方式效率低，也很難讓業(yè)主心甘情愿主動繳納物業(yè)費。很多時候物業(yè)人員上門索要物業(yè)費，經(jīng)常遇到業(yè)主不在家，或者業(yè)主不開門的情況。而催繳寫字樓物業(yè)費經(jīng)常遇到得領(lǐng)導(dǎo)審批簽字后才能繳納的情況。一系列的推諉拖延情況，讓物業(yè)服務(wù)中心的工作徹底陷入死循環(huán)狀態(tài)中，同時還讓業(yè)主覺得物業(yè)工作人員就像是上門討債的一樣，進而產(chǎn)生了抵觸、煩躁心理。如：對于住宅小區(qū)而言，在小區(qū)每棟樓之間都要有一個專門的物業(yè)管理人員，不但要對區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生與安全進行監(jiān)測，也要對此棟樓實際情況有所掌握，并作為此棟樓專門的物管聯(lián)絡(luò)者，應(yīng)在每棟樓公告欄處公開物管聯(lián)絡(luò)員電話，便于業(yè)主有問題可以直接找到相應(yīng)負(fù)責(zé)人，為雙方的友好交流與互動奠定堅實基礎(chǔ)。并且，物業(yè)企業(yè)還能夠與居委會聯(lián)合，共同選出每棟樓的一位業(yè)主兼任樓長職位，在有了樓長的幫助下，其工作效率自然會大大提高。另外，小區(qū)物業(yè)管理收費人員需要在周末或者夜間八點左右上門，這樣才能找到真正的業(yè)主。對于寫字樓的業(yè)主，成功收取物業(yè)費還需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)有著較高的物業(yè)意識。所以，要與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)打好關(guān)系，找到企業(yè)相應(yīng)的負(fù)責(zé)人，與之良好交流溝通，構(gòu)建起誠信、友好服務(wù)的關(guān)系，為順利進行物業(yè)管理活動做好準(zhǔn)備工作。在此基礎(chǔ)上，還需要對企業(yè)報賬流程有所掌握，針對性的制定收取方法，盡可能縮短物業(yè)催取交費的時間，這樣物業(yè)企業(yè)才能有更多的時間與精力來為廣大業(yè)主服務(wù)。5.完善物業(yè)收費法制環(huán)境，總結(jié)收費方式中的不足。首先，物業(yè)主管部門充分運用政府機關(guān)賦予的權(quán)力，制定具有可行性與可靠性的物業(yè)條例，用法律的武器來提高廣大業(yè)主上交物業(yè)管理費的積極性。其次，要積極創(chuàng)新，積極配合政府部門，構(gòu)建起物業(yè)管理收費行政機制，提高收費效率。再次，在建立健全的制度下，對于有創(chuàng)意、有想法、收取物業(yè)費效率高的員工及時給予獎勵，獎勵形式包括物質(zhì)獎勵和精神獎勵，以物質(zhì)獎勵為主，進而提高廣大員工工作的積極性。最后，對收費手段與方式進行總結(jié)，與廣大業(yè)主積極溝通，必要情況下可采納業(yè)主對物業(yè)收費合理的建議，最大程度上改善服務(wù)，這樣才能讓廣大業(yè)主主動的上交物業(yè)費。
三、結(jié)語
總之，物業(yè)管理收費與服務(wù)二者是密切相關(guān)的，物業(yè)管理企業(yè)想要妥善解決收費難這一問題，勢必要提高自身的服務(wù)水平。并構(gòu)建健全的質(zhì)量管理機制，做好保潔環(huán)境、維護秩序、維護公共設(shè)備等各項服務(wù)，切實的提高自身服務(wù)水平與管理效率，主動改正工作中不足之地，與業(yè)主主動交流，提高業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿意度。唯有如此，才能真正強化收費效率，切實的處理好收費難這一問題，促進物業(yè)企業(yè)取得健康穩(wěn)定的發(fā)展。
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[2]吳大偉.物業(yè)管理收費中存在問題及對策[J].價格與市場,2014,(06).
感謝市政協(xié)和各位政協(xié)委員長期以來對我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持。現(xiàn)向市政協(xié)第十三屆第五次會議報告我市近年來物業(yè)管理工作有關(guān)情況。請予審議。
一、物業(yè)管理概況
近年來，我市物業(yè)管理工作得到了長足的發(fā)展。至去年底，我市有資質(zhì)的物業(yè)管理公司216家，從業(yè)人員19800多人，已對920多個住宅小區(qū)（大樓、別墅區(qū)）實施了物業(yè)管理，總計面積5800萬平方米。尤其是20__年以來，物業(yè)管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達約85%,遠高于全國城市物業(yè)管理平均覆蓋率38%的水平。物業(yè)管理使廣大業(yè)主得到了實惠，與未實施物業(yè)管理小區(qū)相比，臟、亂、差現(xiàn)象基本消除。物業(yè)管理的推行使小區(qū)環(huán)境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時了、居民生活方便了、社區(qū)生活豐富了，同時也使管理小區(qū)的各類物業(yè)使用功能正常的運行，延長了使用壽命，并得到了保值、增值。目前,物業(yè)管理已被廣大市民普遍接受,“買房看物業(yè)”已成為購房者首選的重要條件，非物業(yè)小區(qū)的居民要求實施物業(yè)管理的呼聲也愈益強烈。物業(yè)管理在為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時，也為創(chuàng)建文明社區(qū)、建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市發(fā)揮了積極作用。
二、主要工作情況
圍繞著促進物業(yè)管理水平的提高、群眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好以下工作:
1、不斷完善物業(yè)管理法規(guī)體系，營造行業(yè)發(fā)展的社會環(huán)境
物業(yè)管理行業(yè)是一門新興行業(yè)，它是市場經(jīng)濟條件下房屋多元化的產(chǎn)物，有別于計劃經(jīng)濟體制下的傳統(tǒng)房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規(guī)范和制約。為此，我們在《關(guān)于市區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的若干意見》的基礎(chǔ)上,草擬了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，并經(jīng)省人大常委會批準(zhǔn)于1999年2月1日起實施。為使我市《住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》、《優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評辦法》和《業(yè)主委員會運作規(guī)程》等11個政策和規(guī)范性文件；在全國《物業(yè)管理條例》出臺后，我們結(jié)合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業(yè)管理條例〉實施意見》等8個配套政策，其中對推行小區(qū)管理處主任負(fù)責(zé)制、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期服務(wù)合同協(xié)議等做出了明確規(guī)定。這些政策法規(guī)和規(guī)范性文件的制定與出臺改變了我市物業(yè)界無法可依的現(xiàn)狀，對引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了重要作用。
2、引入招投標(biāo)機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境
自20__年開始全市逐步推進了物業(yè)管理招投標(biāo)工作。規(guī)定凡4萬平方米以上的住宅小區(qū)、3萬平方米以上的大樓必須實施前期物業(yè)管理招投標(biāo)。至今總計115個小區(qū)，總面積達887.49萬平方米推行招投標(biāo)，僅去年全市就有54個總計面積442萬平方米的小區(qū)（大樓）實行了招投標(biāo)。競爭機制的形成使物業(yè)管理企業(yè)強烈意識到管理服務(wù)不到位,將面臨著被市場所淘汰的結(jié)局，從而激發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對品牌效應(yīng)的內(nèi)在追求，促進了市場的培育，物業(yè)管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個小區(qū)（大樓）榮獲全國優(yōu)秀（示范）稱號。20__年至去年底，全市有47個小區(qū)（大樓）被評為市級優(yōu)秀（示范）小區(qū)。
3、整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作
近年來我們針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)管理不到位，服務(wù)質(zhì)量差，亂收費和服務(wù)態(tài)度惡劣等問題，開展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪D工作。為使專項整治“不走過場”扎實而有效地開展，我們設(shè)立了有專人負(fù)責(zé)的組織機構(gòu)，并召開了全市近250人參加的動員大會，就整頓的目的、范圍和重點等方面逐項提出了工作目標(biāo)與要求。同時，健全物業(yè)投訴處理機制和反饋機制，要求物業(yè)管理企業(yè)對群眾反映的問題都要認(rèn)真核實及時辦理。整頓期間，處理群眾投訴500余件，對群眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著落，督促各物業(yè)管理企業(yè)限期整改，期間對兩起較嚴(yán)重的違法事件我們進行了全市通報及降級和取消企業(yè)資質(zhì)的處理。市場秩序?qū)ｍ椪D，使物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)態(tài)度得到改善，服務(wù)質(zhì)量不斷提高，不少小區(qū)（大樓）業(yè)主滿意率達到90%以上，物業(yè)管理的聲譽有較明顯的好轉(zhuǎn)。
4、倡導(dǎo)“誠信物業(yè)”，增強行業(yè)自律
20__年開始我們在全行業(yè)推行了“誠信在物業(yè)，服務(wù)千萬家”的誠信物業(yè)活動，并向廣大小區(qū)公示，廣泛接受業(yè)主的監(jiān)督。至今已有72個小區(qū)（大樓）參加誠信活動。并在繼續(xù)擴展。經(jīng)去年底檢查，“誠信物業(yè)”小區(qū)，業(yè)委會和社區(qū)居委會滿意率達96%以上，誠信意識在我市物業(yè)界得到逐步弘揚。去年，我市還在500多名物業(yè)管理處主任中評選出我市優(yōu)秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業(yè)中正在開展的“比、學(xué)、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動進一步深入。不少物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)中開展的“坐堂制”和服務(wù)中心“站立制”一條龍服務(wù)及推行的人性化管理，貼近了業(yè)主的多元需要，貼緊了業(yè)主的心，使物業(yè)管理工作得到了廣大業(yè)主的理解和支持，為深化物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的社會環(huán)境。如煙花鞭炮開禁后，全市物業(yè)管理企業(yè)為使廣大居民過一個歡樂、祥和的
春節(jié)，年三十晚各企業(yè)的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會，深入到小區(qū)內(nèi)，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無安全隱患，從而保證了我中心城區(qū)各物業(yè)管理小區(qū)無火災(zāi)事故的發(fā)生，同時不少物業(yè)管理人員從年初一凌晨3點起開始打掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環(huán)境。5、實施老舊小區(qū)整治，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境
鑒于老舊小區(qū)整體環(huán)境與我市城市化推進不相適應(yīng)，且居住的多數(shù)是弱勢群體。為使他們與新小區(qū)一樣分享到現(xiàn)代化大都市發(fā)展的成果，近年來，我們實施了老舊小區(qū)整治“實事工程”，并實行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。這項工作的重點是做到小區(qū)內(nèi)有關(guān)設(shè)施的更新和功能的完善。整治內(nèi)容主要是：拆除違法建筑、更新路燈、修復(fù)破損道路、綠化的補缺和落實物業(yè)管理用房等工作。我們還不斷總結(jié)經(jīng)驗，進一步提高整治質(zhì)量。20__年下半年開始采用彩色隔熱板進行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區(qū)更加潔凈靚麗。20__年至今，市八區(qū)已整治老小區(qū)63個，總計面積1017萬平方米，直接受益住戶近12萬戶。這項“民心工程”得到了社會各界和群眾的普遍肯定和好評，老小區(qū)整治工作在美化城市中發(fā)揮了特殊作用。
6、積極投身于開展創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市活動中
近年來物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動、協(xié)作互助、建設(shè)文明社區(qū)”的要求，積極投入社區(qū)建設(shè)，為創(chuàng)建文明社區(qū)做了大量工作。物業(yè)管理的16小時保潔制和24小時定期巡邏制的推行，使物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境更加整潔，發(fā)案率大為降低，據(jù)××區(qū)公安分局的統(tǒng)計顯示，非物業(yè)小區(qū)與物業(yè)小區(qū)發(fā)案率為5：1，而20__年中××區(qū)有84個物業(yè)管理小區(qū)被列為“無刑案小區(qū)”。同時作為一個勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理崗位也成了社區(qū)再就業(yè)工作的一條渠道，現(xiàn)有近4000名下崗失業(yè)人員從事物業(yè)管理崗位工作，為政府排憂解難分擔(dān)了責(zé)任。此外物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)用房與社區(qū)共享，僅市三區(qū)供社區(qū)活動的物業(yè)用房就近1.5萬平方米，為社區(qū)工作開展構(gòu)筑了活動的平臺，同時還提供一定的人力、物力積極配合社區(qū)居委會在小區(qū)內(nèi)開展各類文娛活動，自行購藥積極投入滅“四害”活動，促進了社區(qū)精神文明建設(shè)，因此社區(qū)建設(shè)工作搞的較好的如安琪社區(qū)、滄浪社區(qū)的居委會同志都講到社區(qū)工作離不開物業(yè)管理公司的配合和支持。
三、存在的矛盾、困難和問題
伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：
1、市場機制還不完善，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)過低，行業(yè)發(fā)展后勁缺乏
由于我市的物業(yè)管理是從計劃經(jīng)濟下傳統(tǒng)房屋管理轉(zhuǎn)變過來，因此不少業(yè)主長期以來的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業(yè)管理為公益性事業(yè)，對有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付錢”現(xiàn)象屢屢發(fā)生，有的小區(qū)收費率幾年來徘徊在30%左右，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)也同市場經(jīng)濟要求和行業(yè)發(fā)展需求有一定的差距，目前我市三區(qū)20__年以來新建的普通住宅小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)平均為0.4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區(qū)更低，平均僅為0.15-0.2元/平方米/月。這一收費標(biāo)準(zhǔn)與目前上海、廣州同樣小區(qū)相比差距近一倍，致使多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)費處與虧損狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展缺乏后勁，物業(yè)管理服務(wù)步履艱難。
2、作為新興行業(yè)，職責(zé)尚需進一步理順
作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進一步理順。目前，我市《小區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定的市政、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業(yè)管理代人勞作，更加重了物業(yè)管理自身經(jīng)費負(fù)擔(dān)。同時，國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供熱等單位應(yīng)向最終用戶收費的問題，有關(guān)部門也沒有認(rèn)真貫徹，致使物業(yè)管理企業(yè)無償代收的現(xiàn)象仍然存在，且水電費差額還需物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這很不合理。此外，物業(yè)管理小區(qū)的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經(jīng)營等問題，按照有關(guān)職能宜由城管、規(guī)劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象，使物業(yè)企業(yè)在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區(qū)管理難度大大增加。
3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區(qū)技防設(shè)施的更新資金尚未建立
若干年后這些設(shè)施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元，業(yè)主將不堪重負(fù)，更會影響長效管理并將導(dǎo)致物業(yè)管理退出。
4、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，管理手段落后，服務(wù)離業(yè)主要求尚有差距
我市物業(yè)管理起步較晚，目前物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)還跟不上形勢發(fā)展的需要，而企業(yè)虧損又難以引進人才，致使善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才緊缺。現(xiàn)在我們這支隊伍，3千多名管理人員中，多數(shù)為企事業(yè)單位下崗分流人員、退伍軍人和農(nóng)村剩余勞動力，一般為初、高中學(xué)歷。因此，要較好的勝任物業(yè)管理工作尚有較大距離。同時，由于現(xiàn)行的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業(yè)公司綜合實力較弱，缺乏發(fā)展后勁，也造成了不少物業(yè)管理企業(yè)管理辦法和管理手段還處于較落后狀態(tài)，整體水平不高。此外也有部分從業(yè)人員感到物業(yè)管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業(yè)愛崗精神，導(dǎo)致服務(wù)不規(guī)范，侵犯業(yè)益現(xiàn)象時有發(fā)生，致使整體服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。這些成為了我市物業(yè)管理工作進一步發(fā)展的“瓶頸”。
四、下步工作打算和若干建議
1、進一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，健全市場競爭機制
我們將以全國物業(yè)管理條例出臺為契機，結(jié)合近幾年我市物業(yè)管理運作較成功和成熟的經(jīng)驗，修訂我市物業(yè)管理條例，使之更具地方特色和操作性；其次
，實行市區(qū)兩級主管部門組織的物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立全市范圍內(nèi)的專家評委庫，實施品牌物業(yè)在招投標(biāo)中的傾斜優(yōu)惠政策，使物業(yè)管理企業(yè)在“公開、公平、公正”的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進物業(yè)管理市場趨向規(guī)范化；其三，進一步加大行業(yè)誠信服務(wù)工作力度，建立物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中承諾中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核查制，以提高我市的物業(yè)管理整體服務(wù)水平。2、建立新的物業(yè)管理收費機制，實行分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價
我們將配合市物價管理部門做好物業(yè)管理成本核算工作，編制物業(yè)管理用工定額，使物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)逐步貼近市場價值。同時制定我市的等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使收費與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機結(jié)合起來，讓業(yè)主根據(jù)自身的消費水平和消費需求來選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。
3，加強規(guī)范化建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理整體水平
我們在強化自身建設(shè)方面將繼續(xù)抓好宣傳教育，牢固樹立從業(yè)人員的以人為本、愛崗敬業(yè)精神，加強物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳌＿M一步開展“比、學(xué)、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動。強化財務(wù)監(jiān)督措施以提高物業(yè)管理收支透明度，保證居民所繳的費用用到實處。同時還將加強培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加大考核力度，促進管理服務(wù)的進一步規(guī)范。并將實施小區(qū)管理處主任責(zé)任制和上崗任職資格考試制，使每個物業(yè)管理項目在稱職的管理處主任管理下物業(yè)管理順利開展工作，為廣大的業(yè)主提供滿意的服務(wù)。
4、發(fā)揮業(yè)主大會作用，做好業(yè)主自治工作
為了充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，我們將首先做好實施物業(yè)管理兩年以上，還未成立業(yè)主管委會的小區(qū)業(yè)委會評選工作；其次開展業(yè)委會成員培訓(xùn)工作，使業(yè)主管委會既能代表業(yè)主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關(guān)規(guī)定操作的行為，我們將以指導(dǎo)和監(jiān)督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生和增多。
5、采取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區(qū)公共秩序
隨著群眾生活水平的提高，近年來我市私家車數(shù)量急劇增加，小區(qū)停車難問題日益突出。為妥善解決這一社會經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的難題，我們擬將采取：一是對以后新建的樓盤，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車指標(biāo)，眼光放遠，指標(biāo)做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區(qū)我們將通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力并引進現(xiàn)代化的管理手段，以彌補停車位的不足，即通過物業(yè)公司對小區(qū)道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現(xiàn)象，以提高車位的利用率，將出租改為他用的車庫一律恢復(fù)原有使用功能，以增加車位量，同時引進室外立體式車庫盡量彌補小區(qū)車位的不足。同時也建議交警進社區(qū)，指導(dǎo)和幫助物業(yè)管理企業(yè)制止車輛亂停放及有條件的允許一些車輛確實過多的小區(qū)在小區(qū)道路上夜間劃線停車。小區(qū)“停車難”問題不是地方問題，而是全國普遍性問題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會的共同努力，為此我們將積極引進外地成功的做法，最大限度地解決小區(qū)停車難的問題。
6、目前我市物業(yè)管理正處于粗放型到規(guī)范化發(fā)展的過渡階段，更需要全社會為物業(yè)管理行業(yè)營造相對良好的經(jīng)營環(huán)境
建議工商、稅務(wù)、財政、勞動等政府職能部門，在制定具體政策時，能多考慮目前物業(yè)管理的實際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務(wù)部門繼續(xù)減免物業(yè)管理收入的營業(yè)稅（近幾年市財稅部門在營業(yè)稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動部門能考慮物業(yè)管理企業(yè)的“三金”操作問題；對98年前交付使用的并已實施物業(yè)管理的老小區(qū)采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)費補助辦法等。以多方面為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)營條件，幫助走出困境。
一、基本情況
近年來，我市堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善民生為目的，通過加快以“兩街三路”為突破口的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)，住房保障體系逐步完善，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好狀態(tài)，富強、和諧、宜居的現(xiàn)代化中等城市正在形成。
自2008年起，我市通過全面加強建筑業(yè)管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，在省內(nèi)率先建立了建設(shè)市場信用評價體系；實行了開發(fā)項目資金、房屋預(yù)售形象管理、民工工資保證金制度；實施了開發(fā)資質(zhì)、招標(biāo)和預(yù)審過程的配套聯(lián)動措施，把裝飾裝修工程和部分專業(yè)分包、小區(qū)配套工程納入招投標(biāo)范圍；建設(shè)并落實了住宅工程分戶驗收制度；制定了涵蓋建筑施工、市政等五個方面的建設(shè)領(lǐng)域安全生產(chǎn)評價辦法，試行了安全生產(chǎn)風(fēng)險抵押金制度和高危行業(yè)安全費用提取制度；制定出臺了住宅小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)規(guī)范。三年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)面積270萬平方米，竣工面積238.4萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)完成投資45億元。其中，創(chuàng)市精品工程3個，面積2.6萬平方米；創(chuàng)優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程14個，面積5.3萬平方米；創(chuàng)市優(yōu)良工程206個，面積86.9萬平方米，工程優(yōu)良率47%；創(chuàng)省、市優(yōu)秀QC成果5項，省建筑業(yè)新技術(shù)示范工程、省建筑業(yè)技術(shù)創(chuàng)新獎各一項，市“質(zhì)量誠信、用戶滿意”工程17項，裝飾工程“泰山杯”、“鳶都杯”各一項。按照“政府主導(dǎo)、依法拆遷、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、尊重意愿、陽光操作、接受監(jiān)督”的舊城改造運行機制，截至目前,“兩街三路”綜合改造工程，已完成拆遷面積180萬平方米，12個回遷片區(qū)的54棟回遷樓已全面開工建設(shè)。今年以來，我市房地產(chǎn)已動工開發(fā)面積51.7萬平方米，竣工32萬平方米，房屋銷售2092套，共22.7萬平方米；辦理商品房產(chǎn)權(quán)證888件，面積10.15萬平方米；二手交易房741件，面積7.61萬平方米。目前，全市已納入物業(yè)管理的住宅小區(qū)123個，面積380萬平方米；納入物業(yè)管理地理信息平臺的小區(qū)46個，占納入管理小區(qū)的37%。
二、存在的主要問題及成因
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我市房地產(chǎn)開發(fā)、舊城改造過程中出現(xiàn)的涉房民生問題主要有以下幾個方面：
（一）建筑質(zhì)量問題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，調(diào)查回訪的119個小區(qū)的972個單體工程中，有22個住宅小區(qū)、314個單體工程發(fā)現(xiàn)墻皮脫落、屋面滲漏、涂料起皮等質(zhì)量問題，有的建筑物出現(xiàn)嚴(yán)重的不均勻沉降，有的住宅小區(qū)甚至出現(xiàn)了樓板、墻體裂縫等嚴(yán)重危害到建筑結(jié)構(gòu)和使用安全功能的質(zhì)量問題。如：天潤寶翠園小區(qū)存在地下室滲水，山水名苑閣樓滲漏、車庫地面塌陷、地暖不通等問題，居民意見很大。導(dǎo)致出現(xiàn)這些問題的原因有以下幾個：一是建筑選材標(biāo)準(zhǔn)低。由于小區(qū)住宅建設(shè)對使用什么材料沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，個別建筑商（開發(fā)商）為追求利潤最大化，選擇使用了價格較便宜的建筑材料，從而導(dǎo)致維修期內(nèi)就出現(xiàn)了質(zhì)量問題。二是監(jiān)理工作不到位。由于我市監(jiān)理企業(yè)成立時間短，從業(yè)人員技術(shù)素質(zhì)偏低，缺乏成熟的監(jiān)理經(jīng)驗，加之當(dāng)前我市監(jiān)理市場秩序不規(guī)范，惡意競爭激烈，致使不少監(jiān)理企業(yè)只好靠低收費承攬工程。目前，我市建筑工程監(jiān)理費每平方米只有5-6元，遠低于國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。由于收費偏低，不少監(jiān)理企業(yè)人員配備不足，不少地方出現(xiàn)一人同時監(jiān)理2-3個工地的現(xiàn)象，這就很難保證對工程質(zhì)量的有效監(jiān)理。三是對監(jiān)理公司的工作缺乏有效的監(jiān)管。由于質(zhì)量監(jiān)督站亦存在人員少而項目多的矛盾，很難實現(xiàn)對全部工程項目的全程監(jiān)管，這樣，對監(jiān)理公司的監(jiān)管就容易出現(xiàn)缺位，他們的工作質(zhì)量就大打折扣。四是違規(guī)分包。開發(fā)企業(yè)為了賺取最大利潤，往往在主體結(jié)構(gòu)完成后，將裝飾階段一些利潤較高的項目違規(guī)分包。分包方因與開發(fā)企業(yè)直接簽訂合同，所以不接受總包單位的管理，施工缺乏統(tǒng)一調(diào)度，各分包單位的工序安排及進度缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，分包方各自為戰(zhàn)，甚至后道工序破壞前道工序，留下質(zhì)量隱患。出現(xiàn)問題需要整改時，就相互推諉，推脫責(zé)任。總承包企業(yè)因為開發(fā)商違規(guī)分包，從而使總包負(fù)責(zé)制成了一句空話。五是違規(guī)掛靠資質(zhì)。近年來，由于新開工項目較多，許多不具備施工能力的單位或個人也紛紛承攬建筑工程。這些所謂的施工企業(yè)有的不但實力差、技術(shù)力量薄弱，而且從業(yè)素質(zhì)低、自律意識差，他們承接的工程很難保證質(zhì)量。
（二）拆遷及回遷安置問題。這方面主要存在三個問題：
一是拆遷難度大。市政府于2007年制定并出臺的《市城市房屋及附屬設(shè)施拆遷補償安置辦法》，統(tǒng)一規(guī)定了城區(qū)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，這些規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)也得到了絕大多數(shù)城區(qū)居民的認(rèn)同。但在具體實施過程中，往往由于個別居民片面強調(diào)個人利益，漫天要價，拒不拆遷，影響了整個片區(qū)的拆遷進度。如2004年，在膠濟鐵路改造拆遷過程中，醴泉街道一王姓居民，有證房屋面積56.8平方米，根據(jù)當(dāng)時中介機構(gòu)的評估價格和有關(guān)補償規(guī)定，應(yīng)予補償3.53萬元，但該居民除要求補償一套80-90平方米的樓房外，還要30多萬元的補償費，要求得不到滿足就越級上訪。二實小片區(qū)一趙姓居民，兄弟四人，在拆遷過程中，經(jīng)多方協(xié)商，已同意補償標(biāo)準(zhǔn)，但在簽字同意并于今年6月份領(lǐng)取了補償費后又反悔，要求額外補償，導(dǎo)致整個片區(qū)不能按時施工。
二是回遷交房不及時。從調(diào)查的情況看，目前僅在“兩街三路”綜合改造工程的80個片區(qū)中，2009年有回遷任務(wù)的就有12個片區(qū)，共54棟樓，安置回遷面積13.1萬平方米。現(xiàn)在，雖已全部開工建設(shè)，但除了城西花園這個片區(qū)能按合同約定時間回遷外，其他的11個片區(qū)均存在不能按時回遷交房的問題。造成這個問題的原因，其一，由于個別戶不能按時拆遷，導(dǎo)致不能按時開工而延誤工期，從而造成整個片區(qū)不能及時回遷和及時交房。其二，開發(fā)商實力欠缺，投入資金不足而延誤工期，導(dǎo)致不能按時交房和回遷。如天和兄弟集團于2006年開發(fā)的天和家和小區(qū)，開工不久，開發(fā)商在本來資金就不足的情況下，又抽出資金投資開發(fā)天和思瑞酒店，終因資金鏈斷裂而影響工期，導(dǎo)致不能按時回遷。其三，受突發(fā)事件的影響，導(dǎo)致不能正常施工而延誤交房回遷。如福城置業(yè)公司投資開發(fā)的貴賓首府項目，因在施工過程中與周邊居民發(fā)生矛盾，部分群眾圍堵施工現(xiàn)場，造成停工影響工期不能按時交房回遷。
三是遺留問題多。由于不能按時交房回遷，長期在外租房居住，給居民生活造成諸多不便，部分租房居住的居民很有意見。據(jù)部門反映，近幾年因不能按時交房及時回遷而造成的上訪或越級上訪案件，一直居高不下。同時，由于不能按時交房回遷而增加的租房補助費用，也進一步加重了街辦等開發(fā)主體的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。
（三）房權(quán)證辦理問題。據(jù)調(diào)查了解，目前在市區(qū)內(nèi)已建成的住宅小區(qū)中，因各種原因?qū)е虏荒芗皶r辦理房權(quán)證的問題比較突出，已成為廣大居民關(guān)注的的熱點之一。在我市有開發(fā)工程的41家開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的115個項目中，就有17家企業(yè)的25個住宅開發(fā)項目因種種原因不能及時為購得住宅的居民辦理房權(quán)證，共涉及居民6886戶。分析不能及時辦理房權(quán)證的原因，主要有四個：一是因規(guī)劃審批原因不能及時辦理房權(quán)證的共涉及6個項目1179戶，主要是由兩方面的原因所致。一方面是開發(fā)商為追求自身的更大利益，擅自更改建設(shè)規(guī)劃，違規(guī)增加建筑面積，造成規(guī)劃建設(shè)面積與實際建成面積不符；另一方面是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)變更而導(dǎo)致實際建成面積與規(guī)劃面積不符。如翠竹園小區(qū)，在開工建設(shè)后，國家增加了外墻保溫的強制性標(biāo)準(zhǔn)，住宅建成后，由于增加了外墻保溫層，其面積大于原規(guī)劃建筑面積，按有關(guān)規(guī)定要求也不能進行驗收。二是因用地手續(xù)不全而導(dǎo)致不能及時辦理房權(quán)證的共涉及5個項目，1968戶。如城建開發(fā)公司于2006年開發(fā)的湖濱花園項目，因開發(fā)商未交齊土地出讓金導(dǎo)致工程不能及時驗收。三是缺乏基礎(chǔ)性批復(fù)手續(xù)，不具備發(fā)放房權(quán)證條件。近幾年來，我市有不少住宅開發(fā)項目采取了開發(fā)商提前介入的辦法，在項目開工建設(shè)后，有關(guān)部門未及時跟進補辦有關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致有的項目雖已建成，但由于沒有前期批復(fù)手續(xù)，后續(xù)驗收辦證等工作無法進行。如華夏房地產(chǎn)公司于2005年投資開發(fā)的農(nóng)豐步行街項目，建成的住宅于2007年12月開始出售，有的購房戶已入住近2年，但由于該項目沒有立項、質(zhì)檢等前期審批手續(xù)，從而導(dǎo)致驗收、發(fā)證等后續(xù)工作不能如期開展。四是開發(fā)商與施工企業(yè)之間相互扯皮，導(dǎo)致不能對已建成工程及時進行驗收而貽誤發(fā)證。如康成花園工程由于工程合同簽訂后，施工期內(nèi)材料價格上漲幅度較大，建設(shè)單位（市公路局）仍然堅持按原合同付款，承建方（市海建、星合建業(yè)、開發(fā)區(qū)建筑公司）有異議，不提供相關(guān)施工資料，導(dǎo)致無法進行工程竣工驗收備案，從而無法及時辦理房權(quán)證。
（四）物業(yè)管理問題。物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，其服務(wù)水平和質(zhì)量的高低，對一個地方的民生問題影響很大。在我市這項工作雖起步較晚，但發(fā)展較快。目前，全市已有27家物業(yè)管理企業(yè)，其中本地的就有17家。從我們調(diào)查的情況看，目前我市的物業(yè)管理工作，尚處發(fā)展的初級階段，除面上存在的服務(wù)項目少、管理水平低、經(jīng)驗相對不足等問題之外，小區(qū)居民反映比較集中的有四個方面的問題。一是服務(wù)不到位，業(yè)主利益得不到應(yīng)有的保障。在有的小區(qū)，業(yè)主購得的房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商與物業(yè)公司相互推諉，致使問題不能及時解決，業(yè)主意見很大，有的因此而導(dǎo)致群體上訪，造成不良社會影響。二是收費標(biāo)準(zhǔn)低。我市物業(yè)管理收費仍沿用2003年《市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的標(biāo)準(zhǔn)，即規(guī)定一級小區(qū)每平方米收費0.45-0.50元，二級小區(qū)每平方米收費0.35-0.40元，三級小區(qū)每平方米收費0.25-0.30元，四級小區(qū)每平方米收費0.15-0.20元。由于物價的上漲，特別是新《勞動合同法》實施后，物業(yè)企業(yè)都必須為企業(yè)的從業(yè)人員交納“五金”，加大了物業(yè)企業(yè)的支出。因此，目前我市有不少從事物業(yè)管理的企業(yè)處在入不敷出、勉強生存的狀態(tài)，不僅沒有財力為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，而且由于財力不濟而嚴(yán)重制約了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。三是收費標(biāo)準(zhǔn)亂。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全市納入物業(yè)管理的123個住宅小區(qū)，只有30多個小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定到物價局進行了收費標(biāo)準(zhǔn)申請并得到物價局的正式批復(fù)，多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理收費不僅沒執(zhí)行我市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，而且隨意性很大。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費低的如東鳳城小區(qū)回遷安置的居民每月每平方只收0.07元，其它業(yè)主每月每平方收0.10元；高的如公園世家每月每平方米收0.68元。還有的小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)級別和服務(wù)質(zhì)量不符，業(yè)主意見較大。四是有的住宅小區(qū)根本無人管理。如原機械局宿舍由于沒人管理物業(yè)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量。還有的住宅小區(qū)，因建成的年份較長，區(qū)內(nèi)原有的配套設(shè)施、設(shè)備大多已老化破舊，亟需整修。也有的住宅小區(qū)因建設(shè)單位破產(chǎn)或倒閉，而斷失物業(yè)管理的資金來源，無人接管物業(yè)。
三、今后工作的建議
針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出以下建議。
（一）完善制度措施，加強質(zhì)量監(jiān)管。一是公開質(zhì)量維修程序和監(jiān)督電話，采取有力措施，責(zé)令開發(fā)商和施工企業(yè)針對工程質(zhì)量存在的問題，明確責(zé)任，及時整改。對不按要求進行整改的，要按《市建設(shè)市場信用管理暫行辦法》予以處罰。二是督促建設(shè)單位及時將工程質(zhì)量控制資料整理齊全并按程序組織工程竣工驗收和備案，對逾期不辦理工程竣工驗收備案的，按照有關(guān)規(guī)定予以處罰。三是全面實施質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，建設(shè)單位必須按工程總造價的3%-5%繳納工程質(zhì)量保修金；同時主管部門要加強對監(jiān)理企業(yè)的監(jiān)管，實行建設(shè)工程監(jiān)理費專戶管理制度，工程開工前建設(shè)單位應(yīng)將一定比例的監(jiān)理費存入銀行專戶，出現(xiàn)質(zhì)量問題的由監(jiān)理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任。四是嚴(yán)把市場準(zhǔn)入關(guān)。加大對房地產(chǎn)開發(fā)商主體資格的審查與監(jiān)督，加強對建筑施工企業(yè)的監(jiān)管力度，提高開發(fā)商和施工企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，重點解決開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)違規(guī)掛靠問題。同時，要加強對項目開發(fā)全過程的監(jiān)督管理，及時糾正開發(fā)商違反規(guī)劃、擅自改變設(shè)計、變更建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、違規(guī)預(yù)售等問題。
（二）嚴(yán)格落實拆遷辦法，妥善解決城區(qū)拆遷及回遷安置問題。嚴(yán)格執(zhí)行《市城市房屋及附屬設(shè)施拆遷補償安置辦法》，統(tǒng)一補償標(biāo)準(zhǔn)，盡快解決拆遷遺留問題，特別是影響及時回遷的問題。對于不能按合同規(guī)定時間按時回遷的，要認(rèn)真做好回遷戶的工作，提前備足租賃房屋補償費，并提前發(fā)放給回遷居民。同時，對延期交房的要按合同約定向購房者支付違約金。
