時間：2023-02-09 02:09:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇租賃調查報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
對全國35個大中城市房地產市場的調查顯示，一季度上海房屋銷售價格上漲最快，同比上漲了28.3％。
國家發展和改革委員會、國家統計局4月19日的調查報告顯示，大中城市房屋銷售價格快速上漲。一季度，35個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7％，漲幅比去年四季度增加2.6個百分點。有9個城市房價漲幅超過10個百分點：上海上漲28.3％，沈陽19.6％，青島16.0％，重慶14.5％，天津14.2％，南京12.1％，寧波11.9％，杭州10.5％，濟南10.2％。
土地交易價格漲幅減少。一季度35個大中城市土地交易價格同比上漲7.5％，漲幅比去年四季度低1.4個百分點。7個城市漲幅超過10個百分點：杭州上漲51.3％、上海22.6％、天津18.1％，成都16.3％，寧波12.3％，大連11.8％，沈陽11.0％。
房屋租賃價格略有上漲。一季度35個大中城市房屋租賃價格同比上漲0.6％，漲幅比去年四季度低1.6個百分點。
原告：，女，歲，族，退休工人，住#。
被告：，女，歲，族，市農廣招待所快餐廳負責人，住#。
被告：市（以下簡稱推廣中心），住所地：市中央中路。
法定代表人：，職務：主任。
被告：市農廣招待所快餐廳（以下簡稱快餐廳），住所地：市路。
負責人：，女，#歲，族，住市路興中巷13號。
原告系的妻子，2003年12月29日，因病在中醫院住院治療，西醫診斷：“1、糖尿病、腎病，繼發腎病綜合癥，慢性腎功不全；2、二型糖尿病，糖尿病視網膜病變”。2004年
9月14日，殺狗并將生狗肉在冰柜內冷凍，2004年9月19日做熟后進行出售。2004年9月19日上午8點30分左右，快餐廳購買了該狗肉，狗肉未經過加工，只參加些配料在冰箱內保存，2004年9月21日上午，在快餐廳定炸蠶蛹和涼拌狗肉，當日11點30分，原告兒媳婦劉春玲將所定的炸蠶蛹和涼拌狗肉取回，當日12時在病房內進餐發糕、狗肉絲、蠶蛹。當晚出現急性胃腸炎癥狀，原告家屬在當晚15時10分向市衛生防疫站報告。自2004年9月21日后病情加重，于2004年10月9日轉到市第二人民醫院住院治療，2004年10月11日到哈爾濱醫科大學附屬第二醫院治療，2004年10月23日回到市第二人民醫院，2004年10月24日病逝。在此期間共支付支付醫療費18772.30元；交通費1150.00元；住宿費1240.00元。
市衛生防疫站接到報告后，監督人員于15時30分到達現場進行調查，并對被告、丈夫、原告及與同病房的王秀蕓、雇傭的廚師、2004年9月20日在快餐庭食用過狗肉的、賣給快餐廳狗肉的做了詢問筆錄。稱快餐廳已無剩余狗肉絲。市衛生防疫站于當晚對食用剩余的熟狗肉絲50克、炸蠶蛹50克、發糕100克進行了檢驗。檢驗結果，熟狗肉絲中檢測出志賀氏菌。市衛生局于2004年10月12日作出衛（2004）字第125號關于呈報《市一起食物中毒調查報告》的報告，于2004年11月2日作出衛食檢告字2004—0209號檢驗結果告知書，并將衛（2004）字第125號關于呈報《市一起食物中毒調查報告》的報告及衛食檢告字2004—0209號檢驗結果告知書送達給被告。不服衛（2004）字第125號關于呈報《市一起食物中毒調查報告》的報告中食物中毒責任認定，于2005年6月20日向本院提起行政訴訟。本院經過審理該行政案件，認為：“被告市衛生局衛（2004）字第125號關于呈報《市一起食物中毒調查報告》的報告是向同級人民政府和上級衛生行政部門報告的內部行政行為，如果被告不向當事人送達，該行為不可訴，被告向當事人送達了該文件，當事人提訟，也因該報告是行政機關內部行為。而不適合作出撤銷的判決。依照最高人民法院關于執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋第五十七條第二款第3項之規定，判決如下：確認被告市衛生局衛（2004）字第125號關于呈報《市一起食物中毒調查報告》的報告不發生行政確認的法律效力”。
【審理】
原告訴稱：原告系妻子，在2003年12月29日因病在市中醫院（以下簡稱中醫院）住院治療，至2004年9月21日其病情已經好轉，日常生活能夠自理，但當天因食用被告快餐廳食物導致食物中毒，進而病情加重。并于2004年10月9日轉到二院治療。2004年10月11日到哈醫大二院治療，因病情嚴重，在2004年10月23日出院回到二院，于2004年10月24日病逝。從工商登記檔案得知，快餐廳系市開辦集體企業，該企業于2004年1月19日所有權及經營權全部轉移與。綜上三被告應共同承擔賠償責任。請求判令賠償原告：1、醫療費18772.30元；2、護理費20.00元/天×20天×2人+20.00元/天×12天×5人=2000.00元；3、住院伙食補助費10.00元/天×20天＋15.00元/天×12天＝380.00元；4、交通費1150.00元；5、住宿費1240.00元；6、死亡賠償金7013.00元/年×19年＝133247.00元；7、喪葬費939.92元/月×6個月＝5639.52元，合計162428.82元的40%既64971.53元。由被告承擔本案全部費用。
被告辯稱：
一、原告訴請被告人身損害賠償事實不清，證據不足，應予駁回。原告丈夫因病住院治療無效死亡，其死亡原因未作尸體解剖檢驗，其致死的直接原因現已無法查清，因此原告所提供的證據不足以證明其事實主張，按照民事訴訟法證據規定，原告因舉證不能而應當承擔不利后果。
二、市衛生局的所作的食物中毒調查報告，已被市法院[2005]行初字第7號行政判決確認不發生行政確認的法律效力，所以，原告以無效的調查報告及其附屬材料作為委托司法鑒定材料顯然不符合書證的合法性、真實性和關聯性的要求，因此，黑大司鑒中心[2005]文審字第161號司法鑒定書不能作為本案的證據使用，鑒定結論明顯依據不足，不應采信。
三、本案的所有證據材料根本不能證明死者食用了被告的餐廳食物，更不能證明死者的死亡與被告餐廳食物二者之間具有任何因果關系。而被告在本案中既不存在違反衛生行政管理法規的行為，也不存在民事侵權事實，因此不應承擔任何民事賠償責任。
被告推廣中心辯稱：
一、快餐廳名為集體實為個體，屬于個人掛靠，其經營期間個人民事行為均應由個人負責。推廣中心不應承擔任何責任。2003年5月10日，推廣中心與簽訂了農廣招待所快餐廳的租賃經營協議書，雙方約定每年付給推廣中心租金一萬元，租期五年，在租賃經營期間自行負擔各種稅費，遵守和履行有關衛生、消防等義務，如出現違紀或違法經營，推廣中心不承擔任何責任。從以上協議內容可以充分證明，所經營的快餐廳名為集體實為個體，無非是以集體所有制之名享受一些優惠政策，因此推廣中心與本案無關，不應成為被告。
二、原告丈夫并未在快餐廳就餐，雙方并未建立餐飲服務合同關系，不存在經營服務行為，食物中毒只能由行為人或責任人個人承擔責任，與該人無關。本案沒有任何證據可以證明在當天出售了狗肉絲，市衛生局在當天封存的灶房物品中也未發現狗肉，市衛生防疫站檢驗狗肉的樣品也并非來源于農廣快餐廳。本案所謂的食物中毒并不是發生在快餐廳的經營行為中，請求人民法院據實認定當事人主體身份，駁回原告對推廣中心的。
被告快餐庭未作答辯。
審理過程中原告向本院后提出鑒定申請。大學司法鑒定中心于2006年1月20日作出黑大司鑒中心（2005）文審字第161號司法鑒定書，結論：“的死亡與其自身病情程度有直接因果關系；但食用狗肉使病情加重可視誘因關系”。
另查明：2002年4月16日，推廣中心向市工商行政管理局申請成立市農廣招待所快餐廳，注冊開辦集體所有制營業性企業并任命為農廣招待所負責人。推廣中心又與簽定樓房出租協議書，推廣中心將其樓房出租給經營招待所及快餐廳，原告及被告、推廣中心對快餐廳名為集體，實為個人掛靠均無異議。
以上事實，有當事人陳述及原告提供的中醫院診斷證明書、市第二人民醫院診斷證明書、哈爾濱醫科大學附屬第二醫院住院診斷書、中醫院處方、市第二人民醫院處方、住院費收據及結算單、哈爾濱醫科大學附屬第二醫院門診收據及結算單、中醫院住院病歷、出院卡、檢驗記錄、臨床觀察表、市第二人民醫院住院病歷、哈爾濱醫科大學附屬第二醫院病歷、住宿費收據、交通費收據、市醫療保險病人轉院轉診申報審批表、市衛生局文件、2份衛生檢測結果報告單、市衛生局卷內對、、、王秀蕓、、、的詢問筆錄、黑大司鑒中心（2005）文審字第161號司法鑒定書、快餐廳工商登記檔案、推廣中心證明、死亡證明；被告提供的快餐廳營業執照副本、市衛生局檢驗結果告知書在卷佐證，以上證據能夠相互印證，本院予以采信。
【裁判】
本院認為，快餐廳名為集體實為個體，其民事責任應由個人承擔，被告推廣中心不承擔民事責任。經營快餐廳，出售帶有志賀氏菌的狗肉，造成食物中毒，對此應承擔相應的民事責任。原告主張賠償費用計算過高，高出部分本院不予支持。依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條，《中華人民共和國民法通則》第一百一十九條，最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十九條、第二十一條第一款、第二款，第二十二條、第二十三條、第二十七條、第二十九條的規定，判決如下：
一、被告給付原告醫療費18772.30元、護理費1510.88元（19.88元×20天×2人+19.88元×12天×3人=1510.88元）、住院伙食補助費380.00元（10.00元×20天＋15.00元×12天＝380.00元）、交通費1150.00元、住宿費1240.00元、死亡賠償金133247.00元（7013.00元×19年＝133247.00元、喪葬費5639.52元（939.92元×6個月＝5639.52元），合計161939.70元的20%即32387.94元，于判決生效后七日內付清。
二、駁回原告其他訴訟請求
案件受理費2463.86元，由原告負擔1240.86元，被告負擔1223.00元；鑒定費3000.00元、交通費1150.00元，由被告負擔，于判決生效后七日內交納。
關鍵詞：房屋租賃；管理；市場；缺陷；加強
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-00-01
日前，我國的房屋租賃市場越來越紅火，但由于相關管理工作不到位等帶來了一些問題。因此，如何在房屋租賃管理方面進行加強成了難題。
一、房屋租賃管理缺陷
1.房屋租賃管理的立法落后
隨著市場經濟的發展，我國的房屋租賃市場也有新發展，但在這種新發展中不斷的有新問題新情況出現，而相應的法律、法規卻沒有很好的與之配合，建立法律、法規存在一定的滯后性。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來了難題。并且有關的房產管理部門對促進房地產業健康發展的意識比較淡薄，比如說，對于集體土地上的房屋租賃，大多以支付租金的方式存在，而缺少必要的租賃形式多樣化。因此，房管立法的滯后是阻礙房屋租賃市場發展的一項重要因素。
2.房屋租賃合同不規范，誠信還缺陷
就目前房屋租賃管理中出現的問題而言，出現次數最多的問題是合同糾紛，比如說由于租金價格的不合理而引起的糾紛，在房屋租賃過程中大部分房產中介機構采取的是口頭定價的形式，沒有參照有關房屋評估市場法進行合理定價，表現在租金上不是過高就是過低。
再加之沒有簽訂相對正式的合同，容易導致由于租金價格而引起糾紛。另外，在房屋租賃過程中存在沒有遵照《合同法》相關規定訂立合同的行為，因此，這就造成在房屋租賃管理方面的混亂。
近年來隨著房屋租賃市場的逐漸壯大，便出現了一些不法的投機分子，他們并不具備房屋中介的營業執照，也不具備房屋管理部門頒發的相關資質，實屬無證無照經營，他們主要通過在網站，報紙上張貼虛假房屋租賃廣告，提供假房源，假電話，騙取客戶的信任，與之簽訂合同，騙取中介費或定金等。幾乎每個城市都會有這樣的中介存在，有些租客寧愿自己尋找房源也不愿意信任中介。以上情況從不同角度證明房產行業缺乏誠信，這都是房屋租賃管理所急需解決的問題。
3.房屋租賃管理體系無序
目前我國在房屋租賃管理方面還沒有一套完整體系出現，規范化、專業化的房屋租賃道路勢在必行，因此在雜亂無序的房屋中介市場中需要規范的市場秩序。同時，我們也可以清楚地看到，房地產開發企業的生產經營管理模式相對單一，導致了房地產租賃市場的管理模式相對單一，成為制約房屋租賃管理系統的根本原因。
4.房屋租賃市場的價格指導缺乏
在市場上往往會存在一些房屋為了躲避政府的管理，便沒有到制定的管理部門辦理相關的登記手續，這就會導致房屋的出租方自行抬高或者降低房價，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到出租者或承租者的利益。
二、加強措施
1.健全房屋租賃市場有關政策法法規
首先，在房屋租賃管理內部的相關政策法規存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對這些矛盾及沖突盡快的消除，以避免在執行法律的過程中出現不必要的糾紛；還有就是關于房屋轉租問題，需要盡快對其中的涉法問題進行明確，比如說明確哪些房屋可以轉租，哪些房屋不可轉租；雖然目前還不允許公租房轉租，但在私下仍存在大量的私自轉租的形式，都需要有相關的政策出臺。
其次，房屋租賃服務市場的監管力度應該加大。增強對服務市場的監管，是培育和發展市場的先行條件，對規范房租租賃服務市場起到了舉足輕重的作用。就目前形勢而言，應該從三個方面來加強房屋租賃監管：第一，收取租賃管理費，應該嚴格參照相關政策規定，收取房屋租賃活動的稅費；其二，加強對租賃糾紛問題的管理，第三，各部門應該形成有機的配合。
2.強化信息化租賃管理體系的建立
運用科學的技術來完善房屋租賃管理系統，目前，在我國應有相對完善的房屋租賃管理系統出現。這個系統主要由房屋租賃合同管理、租金管理、押金管理、統計報表、系統管理、房屋管理、業主信息、客戶管理等多方面共同構成，不僅是出租、收款、統計、提醒等各方面的有效結合，也提高了房屋租賃管理中的工作效率。
建立有效的信息化租賃管理體系可以實現自動化與信息化的有效組合。首先，應該確保租賃信息可以全天候的顯示，并對物業收費等相關收費實行智能自動的計算，以此來得出精確的收費內容及數量，只有這樣才能確保各項工作可以有序自動的開展，與此同時還應該投入人文關懷，只有這樣才能淡化自動化的機械性，才能讓房屋租賃的租賃系統真正地走向房屋租賃者，將人性化的服務注入管理中。其次，就軟件的運用，在管理及使用過程中都應該盡量簡化，采取圖形導航等形式，不僅可以方便管理者的日常使用管理，也可以方便用戶使用。最后，就房屋租賃的管理者而言，應該對房屋租賃市場實施科學有效的管理，而管理的實現就需要依靠信息化的管理系統，結合市場需求以及自身管理需要來設置收費項目及收費標準，以確保信息化系統可以與當地房屋租賃市場需求保持一致。
3.加強機構建設，政府還要給予財政支持
房屋租賃管理目前主要由租賃管理處，以及產權管理的相關科室管理。實踐證明，在實行內設科室管理方式的城市里，房屋租賃管理是相對落后的，因此建立在各個城市設立相對獨立的租賃管理機構來負責對房屋租賃的管理，只有這樣才能有效地推進房屋租賃管理的發展。
房屋租賃管理是一項非常繁瑣且復雜的系統工程，由于我國在這方面的法律規定較少，所以單靠一個部門很難形成有效的管理，由于經費來源比較單一，所以經費周轉相對困難，隨著國家減免稅費政策的相繼出臺，手續費更難維持房屋租賃管理的支出，因此需要從財政中劃撥一定的經費支持房屋租賃管理。
三、總結
目前，在我國的房屋租賃管理中還是有很多問題存在并需要解決的，因此必須將相關的法律、法規進一步地完善，加強對房屋租賃服務市場的培育力度，規范市場主體的服務行為。
參考文獻：
[1]張英珍.關于房屋租賃業面臨的形武、存在的問題及對策的調查報告[J].清華法學,2009:2.
調研報告的格式及寫作方法
什么是調研報告?
對某一情況、某一事件、某一經驗或問題，經過在實踐中對其客觀實際情況的調查了解，將調查了解到的全部情況和材料進行“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質，尋找出規律，總結出經驗，最后以書面形式陳述出來，這就是調研報告。
調研報告的核心是實事求是地反映和分析客觀事實。調研報告主要包括兩個部分：一是調查，二是研究。調查，應該深入實際，準確地反映客觀事實，不憑主觀想象，按事物的本來面目了解事物，詳細地占有材料。研究，即在掌握客觀事實的基礎上，認真分析，透徹地揭示事物的本質。至于對策，調研報告中可以提出一些看法，但不是主要的。因為，對策的制定是一個深入的、復雜的、綜合的研究過程，調研報告提出的對策是否被采納，能否上升到政策，應該經過政策預評估。
調研報告的格式
標題頁
1、標題
2、客戶（委托人）
3、調研公司
4、日期
內容目錄
1、章節標題和副標題，附頁碼
2、圖表目錄
3、附錄目錄
執行性摘要
1、目標的簡要陳述**
2、調研方法的簡要陳述
3、主要調研結果的簡要陳述***
4、結論與建議的簡要陳述***
5、其他相關信息（如特殊技術、局限、背景信息）
分析與結果（詳細）****
1、調查基礎信息
2、一般性的介紹分析類型
3、表格與圖形
4、解釋性的正文
結論與建議***
調查方法
1、研究類型、研究意圖、總體的界定
2、樣本設計與技術規定
a、樣本單位的界定
b、設計類型（概率性與非概率性，特殊性）
3、調查問卷
a、一般性描述
b、對使用特殊類型問題的討論
4、特殊性問題或考慮
5、局限
a、樣本規模的局限
b、樣本選擇的局限
c、其他局限（抽樣誤差、時機、分析等）
附錄
1、調查問卷
2、技術性附錄（如統計工具、統計方法）
3、其他必要的附錄（如調查地點的地圖等）
如何撰寫市場調研報告
調查報告是整個調查工作，包括計劃、實施、收集、整理等一系列過程的總結，是調查研究人員勞動與智慧的結晶，也是客戶需要的最重要的書面結果之一。
它是一種溝通、交流形式，其目的是將調查結果、戰略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專門職務的人員。
因此，認真撰寫調查報告，準確分析調查結果，明確給出調查結論，是報告撰寫者的責任。
1．題頁
題頁點明報告的主題。包括委托客戶的單位名稱、市場調查的單位名稱和報告日期。調查報告的題目應盡可能貼切，而又概括地表明調查項目的性質。
2．目錄表
3．調查結果和有關建議的概要
這是整個報告的核心，匝簡短，切中要害。使閱讀者既可以從中大致了解調查的結果，又可從后面的本文中獲取更多的信息。
有關建議的概要部分則包括必要的背景、信息、重要發現和結論，有時根據閱讀者之需要，提出一些合理化建議。
4．本文(主體部分)
包括整個市場調查的詳細內容，含調查使用方法，調查程序，調查結果。對調查方法的描述要盡量講清是使用何種方法，并提供選擇此種方法的原因。
在本文中相當一部分內容應是數字、表格，以及對這些的解釋、分析，要用最準確、恰當的語句對分析作出描述，結構要嚴謹，推理要有一定的邏輯性。
在本文部分，一般必不可少地要對自己在調查中出現的不足之處，說明清楚，不能含糊其辭。必要的情況下，還需將不足之處對調查報告的準確性有多大程度的影響分析清楚，以提高整個市場調查活動的可信度。
5．結論和建議
應根據調查結果總結結論，并結合企業或客戶情況提出其所面臨的優勢與困難，提出解決方法，即建議。對建議要作一簡要說明，使讀者可以參考本文中的信息對建議進行判斷、評價。
6．附件
附件內容包括一些過于復雜、專業性的內容，通常將調查問卷、抽樣名單、地址表、地圖、統計檢驗計算結果、表格、制圖等作為附件內容，每一內容均需編號，以便查尋。
市場調研報告格式
在品牌推廣之前，第一步必須進行的是對目標市場的了解、分析和研究。市場調查報告，或稱市場研究報告、市場建議書是廣告文案寫作的一個要件。閱讀市場調研報告的人，一般都是繁忙的企業經營管理者或有關機構負責人，因此，撰寫市場調查報告時，要力求條理清楚、言簡意賅、易讀好懂。
一、市場調查報告的格式一般由：標題、目錄、概述、正文、結論與建議、附件等幾部分組成。
（一）標題
標題和報告日期、委托方、調查方，一般應打印在扉頁上。
關于標題，一般要在與標題同一頁，把被調查單位、調查內容明確而具體地表示出來，如《關于哈爾濱市家電市場調查報告》。有的調查報告還采用正、副標題形式，一般正標題表達調查的主題，副標題則具體表明調查的單位和問題。如:《消費者眼中的<海峽都市報>棗<海峽都市報>讀者群研究報告》。
（二）目錄
如果調查報告的內容、頁數較多，為了方便讀者閱讀，應當使用目錄或索引形式列出報告所分的主要章節和附錄，并注明標題、有關章節號碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。例如；
目錄
1、調查設計與組織實施
2、調查對象構成情況簡介
3、調查的主要統計結果簡介
4、綜合分析
5、數據資料匯總表
6、附錄
（三）概述
概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場調查課題的順序將問題展開，并闡述對調查的原始資料進行選擇、評價、作出結論、提出建議的原則等。主要包括三方面內容：
第一，簡要說明調查目的。即簡要地說明調查的由來和委托調查的原因。
第二，簡要介紹調查對象和調查內容，包括調查時間、地點、對象、范圍、調查要點及所要解答的問題。
第三，簡要介紹調查研究的方法。介紹調查研究的方法，有助于使人確信調查結果的可靠性，因此對所用方法要進行簡短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調查法還是用典型調查法，是用實地調查法還是文案調查法，這些一般是在調查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應作簡要說明。如果部分內容很多，應有詳細的工作技術報告加以說明補充，附在市場調查報告的最后部分的附件中。
（四）正文
正文是市場調查分析報告的主體部分。這部分必須準確闡明全部有關論據，包括問題的提出到引出的結論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應當有可供市場活動的決策者進行獨立思考的全部調查結果和必要的市場信息，以及對這些情況和內容的分析評論。
（五）結論與建議
結論與建議是撰寫綜合分析報告的主要目的。這部分包括對引言和正文部分所提出的主要內容的總結，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結論和建議與正文部分的論述要緊密對應，不可以提出無證據的結論，也不要沒有結論性意見的論證。
（六）附件
附件是指調查報告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關必須附加說明的部分。它是對正文報告的補充或更祥盡說明。包括數據匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術報告，例如為調查選定樣本的有關細節資料及調查期間所使用的文件副本等。
二、市場調查報告的內容
市場調查報告的主要內容有；
第一，說明調查目的及所要解決的問題。
第二，介紹市場背景資料。
第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術等。
第四，調研數據及其分析。
第五，提出論點。即擺出自己的觀點和看法。
第六，論證所提觀點的基本理由。
第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。
第八，預測可能遇到的風險、對策。
產品構思和調研報告的參考格式
1.產品構思
說明產品的主要功能是什么，產品如何開發，誰購買和使用產品，如何銷售。
2.市場調查
說明市場發展歷史和趨勢，市場總額與份額統計等。
3.政策調查
調查與本產品相關的政策。
4.同類產品調查
調查同類產品功能、質量、價格，以及主要優點和主要缺點。
5.競爭對手調查
調查各競爭對手的市場狀況，以及他們在研發、銷售、資金、品牌等方面的實力。
6.用戶調查
調查一些老用戶和潛在用戶，記錄他們的需求與建議。
可行性分析報告的參考格式
1.市場分析
（1）分析市場發展歷史與發展趨勢，說明本產品處于市場的什么發展階段；
（2）本產品和同類產品的價格分析；
（3）統計當前市場的總額，競爭對手所占的份額，分析本產品能占多少份額。
（4）產品消費群體特征，消費方式以及影響市場的因素分析。
2.政策調查
（1）分析有無政策“支持”或者“限制”；
（2）分析有無地方政府（或其它機構）的“扶持”或者“干擾”。
3.技術和時間分析
（1）從技術角度分析本產品“做得了嗎？”，“做得好嗎？”；
（2）按照正常的運作方式，開發本產品并投入市場還來得及嗎？
（3）預算中的人員能及時到位嗎？
（4）預算中的軟件硬件能及時到位嗎？
4.成本－收益分析
（1）估計總成本；
（2）估計總收益。
5.SWOT分析
（1）我們的強項是什么？我們如何利用這些強項？
（2）我們的弱項是什么？我們如何減少這些弱項的影響？
（3）市場為我們提供什么樣的機會？我們如何把握這些機會？
（4）什么威脅著我們的成功？我們如何有效地對付這些威脅？
6.其它
例如知識產權分析
（1）分析是否已經存在某些專利將妨礙本產品的開發與推廣；
（2）分析本產品能否得到知識產權保護，如何獲得？
房地產項目可行性研究分析報告寫作格式
第一部分項目總論
1.項目概況
1.1項目名稱
1.2項目建設單位
1.3項目位置（四至范圍）
1.4項目周邊目前現狀
1.5項目性質及主要特點
1.6項目地塊面積及邊界長
1.7研究工作依據
1.8研究工作概況
2.可行性研究結論
2.1市場分析預測
2.2項目地塊分析
2.3項目規劃方案
2.4項目工程進度
2.5投資估算及資金籌措
2.6項目財務與經濟評價
2.7項目綜合評價結論
3.主要技術經濟指標表
4.項目存在問題與建議
第二部分項目背景
1.項目提出背景
1.1項目所在區域商業發展情況
1.2所在區域政策、經濟及產業環境
1.3項目發起人及發起緣由
2.項目發展概況
2.1已進行的調查研究項目及成果
2.2項目地塊初勘及初測工作情況
2.3項目建議書編制、提出及審批過程
3.項目投資的必要性
第三部分市場研究
1.市場供給
1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查
1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查
1.3其他替代性產品供給量情況調查研究
2.市場需求
2.1所在區域內商業用房的租用情況調查
2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查
2.3其他替代性產品租售情況調查
3.市場價格
3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查
3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查
4.市場預測
4.1未來該區域內商業用房需求預測
4.2銷售及租賃價格預測
5.市場推銷
5.1推銷方式及措施
5.2產品推銷費用預測
第四部分項目研究
1.地塊特征分析
1.1項目區位分析
1.2項目交通分析
1.3項目人流分析
1.4項目周邊規劃
2.項目SWOT分析
2.1項目優勢分析
2.2項目劣勢分析
2.3項目機會分析
2.4項目威脅分析
3.項目定位方案
3.1項目產品方案
3.2主要功能建筑規模
3.3主要技術經濟指標
第五部分投資估算
房地產項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內容包括：
1.土地費用
2.前期工程費用
3.建筑安裝工程費用
4.基礎設施建設費用
5.公共配套設施建設費用
6.管理費用
7.銷售費用
8.財務費用
9.各種稅金支出
10.其他成本支出估算
第六部分開發進度
第七部分資源供給
1.資金籌集與使用計劃
2.建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式
3.施工力量組織計劃
4.項目施工期間的動力、水電等供應
5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應
第八部分財務評價
1.獲利性評價
1.1成本利潤率
1.2銷售利潤率
2.效率評價
2.1經營比率
2.2資金利用率
3.信譽評價
3.1流動比率
3.2杠桿比率
4.靜態獲利分析
4.1投資收益率(R)
4.2投資回收期(Pt)
5.動態獲利分析
5.1財務凈現值（FNPV）
5.2財務凈現值率(FNPVR)
第九部分風險評價
1.盈虧平衡分析
2.敏感性分析
2.1變動因素一
2.2變動因素二
第十部分綜合評價
1.經濟評價（定性）
2.社會評價（定性）
3.環境評價
4.存在問題與建議
5.總體結論及建議
市場調研報告的寫作方法
市場調研作為一種研究手段，已經被廣泛的應用到各行各業，與房地產相結合的市場調研則是一種全新的研究方法，為房地產開發定位提供相關的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來？這就要求撰寫的市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。
當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系？什么樣的方式來表達數據的涵義？
報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。
關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。
在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。
使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據？首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。
通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。
這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力”。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。
既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實際工作中可根據具體需要進行選擇?？傊瑮l形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。
在用圖表表達數據的同時，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身；在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認；在使用餅形圖表時，應在標明數據的同時，突出數據的標識。即：同時使用數值與數據標識。
結合當前工作需要，的會員“殘陽鋪水中”為你整理了這篇2020年晚秈稻成本調查報告范文，希望能給你的學習、工作帶來參考借鑒作用。
【正文】
為了及時了解今年全市晚稻生產情況，市價格成本調查隊工作人員近期對雨湖區、湘潭縣、湘鄉市三地22戶定點種植調查戶的生產成本、收益等情況進行了調查。調查分析顯示：產量減少，成本增加，晚稻收益虧損。
一、基本情況
（一）收購價格：今年國家有關部門公布晚秈稻的最低收購價格為127元/50公斤,較去年每50公斤上漲了1元；今年天氣的影響，農調戶晚稻的出售價格為每50公斤130—140元不等，均價在136元/50公斤左右，較去年平均出售價格122元/50公斤，略有增加，增幅10.66%。
（二）調查戶生產情況（備注：今年更換了新的調查戶，部分數據僅為數據分析對比，無實際對比意義）
1、總體情況：晚稻種植面積增加，總產量和平均畝產量同比減少。具體調查數據如下：2020年22戶調查戶晚秈稻種植面積432.1畝，2019年為378.41畝，同比增加53.69畝，增幅14.19%；2020年晚稻總產量為167111.31公斤，2019年總產量為207223.3公斤，同比減少38111.99公斤，減幅為18.39%；2020年平均畝產為309.03公斤，2019年平均畝產509.68公斤，同比減少了200.65公斤，減幅為39.37%；2020年最低畝產為214.3公斤，最高畝產為548.5公斤。
2、每畝生產成本情況：每畝平均生產成本比同期增加（備注:每畝平均生產成本為每畝平均人工成本和每畝平均物質與服務費用的加總，不含土地成本費）。具體調查數據如下：
2020年總成本為1092.29元/畝，2019年為1025.87元/畝，同比增加66.42元/畝，增幅6.47%。
2020年平均生產成本為870.53元/畝，2019年為808.04元/畝，同比增加62.49元/畝，增幅7.73%：2020年人工成本為368.16元/畝，2019年為345.5元/畝，平均增加22.66元/畝，增幅6.56%；2020年物質與服務費用為502.37元/畝，2019年為462.54元/畝，平均增加39.83元/畝，增幅為8.61%，其中：
2020年種子費為47.22元/畝，2019年為53.72元/畝，平均減少6.5元/畝，減幅為12.1%；2020年化肥平均用量18.52公斤/畝，2019年為15.67公斤/畝，平均增加2.85公斤/畝，增幅為18.19%，化肥費用為103.78元/畝，2019年為85.06元/畝，平均增加18.72元/畝，增幅為22%；2020年農藥費為75.21元/畝，2019年為75.7元/畝，基本持平；2020年租賃作業費為230.68元/畝，2019年為202.5元/畝，平均增加28.18元/畝，增幅為13.92%。
3、土地成本費：2020年土地成本為221.76元/畝，2019年為217.83元/畝，平均增加3.93元/畝，增幅為1.8%。
成 本 費 用 對 比 表
項 目
2020年費用
2019年費用
差 異
幅 度
總成本
1092.29
1025.87
66.42
6.47%
生產成本
870.53
808.04
62.49
7.73%
人工成本
368.16
345.5
22.66
6.56%
物質與服務費用
502.37
462.54
39.83
8.61%
其中：種子費
47.22
53.72
-6.5
-12.1%
化肥費
103.78
85.06
18.72
22%
農家肥費
9.5
5.53
3.97
71.79%
農藥費
75.21
75.67
-0.46
-0.61
租賃作業費
230.68
202.5
28.18
13.92%
燃料動力費
2.72
5.05
-2.33
-46.14%
工具材料費
4.43
4.68
-0.25
5.34%
維護修理費
3.21
4
-0.79
-19.75%
固定資產折舊
7.62
8.33
-0.71
-8.52%
保險費
18
18
—
土地成本
221.76
217.83
3.93
1.8%
22戶定點種植調查戶2020年晚秈稻平均畝產309.03公斤，總產值為847.25元/畝，生產總成本1092.29元/畝，凈利潤為-245.04元/畝；2019年晚秈稻平均畝產量為509.68公斤，總產值1257.38元/畝，生產總成本1025.87元/畝，凈利潤231.51元/畝。今年晚秈稻平均畝產比去年同期減少了200.65公斤，減幅為39.37%，總產值比去年同期減少410.13元/畝，減幅為32.62%，生產總成本比去年同期增加66.42元/畝，增幅為6.47%，凈利潤比去年同期減少了476.55元/畝。
二、情況分析
1、晚稻產量減少。今年暴雨水災等氣象災害影響了晚稻生產活動，九、十月晚稻揚花期連續約40多天大雨導致晚稻不能正常授粉和結實，出現空谷、癟谷的情況，從而產量減少。
2、種植總成本增加。主要是物質與服務成本大幅增加：今年部分擁有機械設備的調查戶沒有選擇使用自家機械進行生產作業，而是在附近種植戶請人犁田收割時一同進行租賃作業，所以機械作業費增加，燃料動力費有所減少。其次人工成本增加：一是今年勞動日工價較去年增加10元/日，二是今年家庭用工天數較去年減少，雇工天數較去年明顯增加，雇工費用增加，人工成本增加。
三、建議
1、積極做好防秋寒工作。近幾年湖南秋季天氣變化快、溫差大，入秋后降雨頻繁,間歇期短,累計雨量大，氣象等部門要盡早制定防范預案，并根據實時的氣象情況和動態等做好分析工作；加強對于非正常天氣以及災害天氣的跟蹤工作，我省洪澇災害頻繁，政府相關部門可以通過水利和水土保持工程減輕災害對農田的影響加大對農田水利基礎建設的投入力度，增強抗寒能力，減輕低溫危害。
關鍵詞：閩臺農業合作；農地流轉；農地租賃
Abstract：Reasonable circulation of farmland between farmers of Fujian and Taiwan businessmen is the demand of improving farmland resources allocation efficiency and deepening agricultural cooperation between Fujian and Taiwan.After analyzing farmland-leasing behaviors between peasants and Taiwan businessmen，this paper reveals that leasing prices and transaction cost are the main factors which influence farmland-leasing.Perfecting contracted farmland ownership market to stabilize farmland leasing and use right of Taiwan businessmen and actively perfecting rural social insurance system are an important idea on farmland leasing issue in agricultural cooperation between Fujian and Taiwan at present.
Key words：agricultural cooperation between Fujian and Taiwan；farmland circulation；farmland leasing
一、引言
閩臺農業合作是促進海峽兩岸現代農業發展最具特色與最有效的途徑。二十多年來，閩臺農業合作帶動了福建農業整體水平的提高，促進了農業產業結構的優化與外向型農業的發展，增加了農民收入。隨著閩臺農業合作的不斷深入，對于建立合理、有效的要素流動機制，優化配置農業資源的要求越來越強烈。
在農業資源配置問題上，最為集中的是農地問題。隨著社會經濟的發展，供給彈性幾乎為零的農地資源日趨緊缺，要滿足人類對農產品不斷增長的需要，就必須提高農地產出率。由于農地利用主體在農業生產技能、生產要素投入等方面的不同，造成了土地邊際產出上的差異，通過農地資源在不同利用主體之間的合理流轉，實現邊際產出拉平，能夠有效地提高農地利用率，實現資源的優化配置。對于福建的廣大農戶而言，單靠不斷追加傳統的農業生產要素(勞動，自然資源等)，難以突破土地報酬遞減規律，對農地更多的是一種低效利用。閩臺農業合作，臺商從臺灣帶來資金的同時，也帶來了先進的農業品種、生產技術和管理理念等現代生產要素。這些現代農業生產要素與福建傳統的農業資源相結合，提高了資源的配置效率，實現了農地資源的高效利用。當前合作中，臺商租賃農地進行直接投資是主要的合作模式，因此，促進農地在臺商與農戶之間的租賃流轉，是提高農地利用效率的有效途徑(楊琦，于貝拉，2006)。
然而，現實中農戶與臺商之間的農地租賃流轉進行的并不順暢，不僅造成了農地資源的嚴重浪費，也影響了兩地農業合作的深入進行。其結果突出表現在：一方面隨著閩臺農業合作規模的擴大，農業用地需求不斷增加，臺商普遍感到用地、租地難；另一方面廣大農戶在農地耕作上，存在著粗放經營與拋荒等現象。故此，完善農地租賃機制，促進農地在臺商與農戶間的合理流轉，不僅是實現農地高效利用的需要，也是深化閩臺農業合作的需要。
二、農地租賃行為的實證分析
假定農戶、臺商都是市場經濟中的理性經濟人，雙方農地租賃的目的都是獲取收益最大化。
(一)農戶出租農地的行為分析
三、影響農地租賃的其他因素分析
前面從理論上分析了農地租賃價格與交易費用對農地租賃行為的影響，在實際的農地租賃流轉中，還存在著影響農地租賃的其他因素。
(一)農地的社會保障功能抑制了農地供給
我國農村社會中的土地除作為基本的生產要素發揮作用外，對于多數地區的農民來說它還具有生存保障功能，對于兼業農民來說還具有就業保障功能，對于部分年老體弱農民來說它還具有醫療和養老保障功能[1]。農地過多、過強的社會保障功能成為阻止農地租賃流轉的功能性障礙。農民將農地視為命根子，即使已經有其他就業門路，也不愿放棄農地承包經營權，致使農地租賃流轉發展緩慢。在當前農村社會保障機制尚未健全，而且非農產業預期收益不穩定的情況下，農民不會輕易放棄土地。他們認為有了土地生活就有了保障，即使外出打工賺不到錢還可以回來種田，心里踏實[2]。正因為如此，即使在非農產業發達的閩東南地區，農民在向非農產業轉移后，仍把承包地看成“活命田”和就業的“保險田”，寧可粗放經營，甚至不惜拋荒，也不愿將農地租賃出去。此外，對于這些地區的農戶而言，隨著生活水平的提高，農業生產收益所占家庭收入的比重越來越小，當家庭中的青壯年勞動力在非農產業就業后，從事農業生產的多是老人，他們不愿意進行農地租賃，注重的并非是農地生產的經濟收益，而是看中了它“休閑勞動”的安置功能，此類情況在閩東南沿海地區相當普遍。而對于經濟欠發達地區的農戶來講，農地在一定程度上還起著生存保障的作用，此時的農戶將占有土地并盡可能多地擁有土地資源作為一種最有效的社會保障[3]。
因此，盡管說隨著農村社會經濟的發展，農地的社會保障功能會有所弱化，但只要農村社會和農民群體不能真正享受社會保障體制的“普照之光”[3]，只要非農產業不能為農民提供穩定的就業機會并形成穩定的預期收益，農地的社會保障需要就不會消失，并進而會對租賃中的農地供給產生重大影響。
(二)臺商農地租賃使用權的不穩定妨礙了農地需求
對于臺商而言，不穩定的農地租賃使用權嚴重地影響了他們的經營收益。當臺灣農業經營者以較低的土地價格獲得農地租賃使用權之后，由于品種優良、管理先進、規模經營，土地的產出與收益都大大提高。土地利用價值的提高會使一些農地使用權轉讓的農戶反悔，要求提高農地租賃價格或收回農地使用權。臺商在福建的農業投資，大多是設施農業、精品農業等資金、技術密集型的農業，投入資金數量較大，需要一定的時間回收成本。由于租賃契約不規范造成的糾紛不斷產生，使臺灣農業投資經營者的利益受到損害。不穩定的農地租賃使用權，將嚴重影響臺商投資的預期收益，若預期收益難以保障或達不到他們的預期值時，臺商便不會租賃農地進行農業生產。
(三)基層政府在交易中的謀利行為影響了農地租賃的進行
在當前閩臺農業合作中的農地租賃流轉形式上，政府強制性租賃的占到25%，由政府組織，雙方談判的占到50%[4]，由此可見基層政府在農地租賃中的作用。作為農地租賃的重要組織者，鄉村干部集團隨著其在農地流轉中所起的作用的增強，其自身利益也日益凸現，并逐步由傳統意義上的鄉村干部轉變為現代意義上的經濟人[3]。作為獨立的利益主體，在經濟利益的驅動下，在具有尋租的內在沖動與空間的情況下，部分鄉村干部會出現在為農村社區提供服務的同時也將更多地謀求自身利益的現象。他們一方面在強行組織農地租賃中獲取收益，另一方面在對臺商進行農地租賃中謀取利益。這一做法不僅增加了農地租賃的交易成本，而且以行政性調整所形成的交易價格很難反映農地資源的稀缺性，在很大程度上影響到農地的供給與需求，抑制了農地租賃的進行。
四、結論與啟示：推進農地租賃流轉的思路
(一)積極發展非農產業
從以上分析可以看出，增加與穩定農戶的非農產業預期收益能夠有效地推動農戶出租農地。因此，應當積極發展農村的非農產業，促進勞動力轉移，增加農民收益。臺商擁有先進的農產品深加工技術和廣闊的農產品國際市場，應當鼓勵與支持臺商在福建發展農產品加工業，通過延伸農業生產鏈條來增加就業崗位；此外，要大力發展農村第三產業，如物流、服務業等與生產、生活相關的產業，轉移勞動力；同時，要加強農村人力資本投資，提高勞動力素質，積極開展多種形式的農村職業教育和農民就業技能培訓，培養他們的經營意識，幫助他們尋找合理的就業途徑，穩定其非農產業收益，促進勞動力的長久轉移。
(二)完善農村社會保障體系
作為社會保障功能存在的土地，其平均產出水平僅為正常農地的60%～70%[5]。因此，健全農村社會保障體制，降低農地的社會保障功能，推動農地租賃流轉，是實現農地的高效利用需要。首先應當繼續推廣與完善農村低保制度，福建自2004年建立農村低保制度以來，取得了積極成效，但救濟金數量有限，難以形成有效的保障體系。故此，應當多渠道籌集保障基金，形成穩定的保障體系，并逐步推行城鄉統一的低保制度；其次，積極探索農村社會養老保險制度，按照農民個人繳費、集體補助和政府補貼相結合的方式，建立養老保險基金；第三，構建農村新型合作醫療體系，按照政府引導支持、群眾自愿參與、多方籌資的原則，探索與完善新型農村合作醫療試點。通過建立完善的社會保障體系來降低農民對農地的依賴感，促進農地自由流轉。
(三)健全農地承包經營權市場
根據前面分析可知，較高的交易費用降低了雙方的凈收益，阻礙了交易的進行。在農地承包經營權市場發展不完善的情況下，臺商不得不與分散的農戶進行農地租賃問題協商，這極大地增加了他們的交易成本；對于農戶而言，由于農地市場信息的不完全性、農地交易的復雜性，為了尋找交易對象與交易信息，往往需要花費太多的代價[3]；較高的交易成本直接影響了農地供求。為此，應當建立與完善農地承包經營權流轉市場，發揮市場機制對優質資源的組合集中功能來降低交易費用。健全農地承包經營權流轉市場應當按照《農村土地承包經營權流轉管理辦法》來規范所有者、轉出方和轉入方的行為。尤其要求政府組織淡化主體角色，對于農地流轉中的具體事宜，應當由流轉雙方自行商定，盡量避免直接介入，逐步形成以市場機制來調節農地承包經營權流轉，逐漸使市場中的農地租賃行為公開化與法制化，促使農地承包經營權市場走向成熟。
(四)穩定臺商農地租賃使用權
建立穩定的農地租賃關系是保障臺商農地租賃使用權的有效措施，可以通過簽定規范的、具有法律約束力的農地使用協議來約束雙方的農地行為，構建長久、合理的農地租賃關系。此外，充分發揮價值規律在農地資源交易中的作用，形成公平、合理的農地租賃價格，是保障農地租賃關系穩定的根本所在。
(五)規范農地租賃中的政府行為
政府，尤其是基層政府在促進農地租賃流轉中的職能是減少農地租賃(農地承包經營權市場運行)的交易成本，防止由于交易成本過高阻止了交易的進行，而不是強行干預與從交易中謀取利益。為此，政府應當通過組織農戶與臺資企業進行交流與談判，或為雙方的交易搭建平臺，降低合作的交易費用，促進農地租賃。
(六)創新農地租賃方式
從前面分析可知，當農戶從事其他工作的收入與農地租賃凈收益(PzDn-Cn)之和大于農戶原先從事農業生產的凈收益時，農戶就會出租農地。因此，若農戶在向非農產業轉移發生困難時，可考慮將這部分農民雇傭為園區工人，保證他們放棄農地生產后的收益，促使其出租農地。對于因勞動需要而占用農地的農戶，可以通過創新農地租賃方式來促進農地租賃。如將勞動雇傭加入農地租賃協議，臺商農業園區在雇傭工人時，要優先考慮與臺商有農地租賃關系的農戶等。
參考文獻：
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[4] 錢忠好.中國農村土地制度變遷和創新研究(續)[M].北京：社會科學文獻出版社，2005： 22，29，65.
關鍵詞：海航集團，并購，籌資渠道
Abstract: this paper mergers the hna group expand financing channel launched analysis, summarizes the hna quickly the financing, the capital market and into speculation, maximize profit and expand the market acquisition motivation, and summarized the hna group through the debt, from listed company to acquire funding and a financing lease financing channels.and finds out the problems existing in its financing, according to the related theory of financing and the actual situation of process, it determines the fortune financing strategy, and makes specific financing options.
Keywords: hna group, mergers and acquisitions, financing channels
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一、引言
從1992年海南航空集團公司（下稱“海航”）董事長陳峰以1000萬元起家，到現今海南航空股份有限公司發展成為中國第四大航空公司[1]。二十年來，海航的身家如何從1000萬翻身變成1000億，從一個航空公司擴張成為了一個有五百多家企業的融資平臺？
海航集團作為海南航空股份有限公司的控股股東，“大胃王”形象的闡釋了其扮演的角色[2]。2009至2011三年間，海航集團在國內市場斥資超過百億元大舉收購，包括上市公司九龍山、金海重工以及借殼上市的渤海租賃等企業，還涉及到百貨、保險、地產、物流等行業；而在國際市場上，海航集團表演得越來越像個“大型國際投資者”，除購買了38架波音高端客貨飛機外，更是將包括土耳其航空公司、匈牙利航空公司、法蘭克福建筑公司機場資產及高端連鎖酒店集團安縵居和NH酒店公司列入其收購目標，涉及金額高達數百億元。
事實上，海航集團的家底并不寬裕。據2011年12月1日渤海租賃收購海航香港的報告顯示，截至2010年底海航集團的凈資產為99億元，資產總額為1111.18億，但負債總額卻達868.6億之巨，資產負債率高達78%。
在連續多年暴風驟雨式的激進收購之后，近期海航接連遭遇了幾次失敗。這反映了資本市場對其的擔心與疑慮。此前多年，海航集團就像一個謎。它收購的資產如此琳瑯滿目，以致市場人士們將其投資風格形容為“八爪魚”。隨著越來越多并購消息的傳出，外界的質疑也越來越大——海航集團出手如此闊綽，其動因如何，資金又從何而來？
二、并購動因解析
海航在2000年之后連續展開收購重組的背景是，當時三大國有航空公司（中國國際航空股份有限公司、中國南方航空股份有限公司、中國東方航空集團公司）正在推動一場航空業重組大潮。海航若不能迅速通過收購兼并壯大規模，將難免被三大國有航空公司兼并。從此，海航集團展開了一系列的大規模并購，且一發不可收拾。
為了實現多元化經營，分散經營風險，與三大航空公司進行差異化競爭，提高企業的市場適應能力，海航采用了橫向、縱向和混合并購的方式，在并購同一產業或行業的企業和生產過程或經營環節緊密相關的企業的同時，并購了眾多在生產和經營上彼此沒有關聯產品或服務的企業。
其并購動因主要集中在財務方面：
1、彌補自身資金不足?；I資困難是迅速成長企業共同面臨的一個難題，設法與一個資金充足的企業聯合是一種有效的解決辦法。有效市場條件下，反映企業經濟價值的是以企業盈利能力為基礎的市場價值而非賬面價值，被兼并方資產的賣出價值往往出價較低，兼并后企業管理效率提高，職能部門改組降低有關費用，這些成為海航并購籌資的有利條件。
2、并購有利于企業進入資本市場。隨著我國金融體制改革和國際經濟一體化增強，籌資渠道大大擴展到證券市場和國際金融市場，海航集團出于壯大勢力的考慮，將目光投向往往投入資本運營領域，進行大規模并購。
3、海航的并購也不乏投機的原因。企業并購的證券交易、會計處理、稅收處理等所產生的非生產性收益，可改善企業財務狀況，同時也助長了投機行為。海航以大量舉債方式通過股市收購目標企業股權，再將部分資產出售，然后對目標公司進行整頓再以高價賣出，充分利用被低估的資產獲取并購收益。
4、追求最大利潤和擴大市場是海航急劇擴張的根本推動力，企業利潤的實現有賴于市場，只有當企業提供的商品和服務在市場上為顧客所接受，實現了商品和服務向貨幣轉化，才能真正實現利潤。與利潤最大化相聯系的必然是市場最大化的企業市場份額最大化。由于生產國際化、市場國際化和資本國際化的發展，海航的并購同樣也是為了迎接國際開放市場的挑戰。
有了并購的動力，海航便制定出了一系列的籌資策略，并相繼付諸實踐。
三、籌資渠道揭秘
（一）舉債收購
2010年12月16日，海航集團對外宣布，以10.5億美元正式完成對GESeaCo公司100%的股權收購。公開信息顯示，海航收購GESeaCo的資金來源，是向德意志銀行和ING借的款。
與此次巨資收購不協調的是，收購的主角之一，海航旗下大新華物流控股（集團）有限公司正因拖欠數家公司的船舶租賃費而遭到全球范圍內多家公司的追討。一位民營航空公司的高管透露，航空公司都寧愿拖欠費用，從而將大量現金留在手上維持穩定的現金流[3] 。一邊是因拖欠全球數家船舶租賃公司的費用而被追債，一邊卻舉債10.5億美元收購世界第五大集裝箱租賃公司，海航集團在資金隱現缺口的當下，仍高舉收購擴張的戰旗。海航就像一個謎，盡管擁有千億資產，但扣除無形資產和商譽后，海航的凈資產實際為49億元，而對外擔保余額則高達116.80億元。
并購已經成為海航集團的一種生存模式，資金越不寬裕，越需要通過頻繁的交易來運轉，這也是海航因欠債被圍追堵截之時，還大舉并購的原因所在。
（二）通過上市公司獲取資金
今年以來不少中小企業，因為債務關系或是信貸趨緊等政策因素，需要利用公司名下的土地，進行建設用地使用權轉讓。在轉讓之前，有必要對土地進行法律盡職調查。
盡職調查也稱審慎性調查(DueDiligence)，通常是指在收購過程中一方對目標公司的資產、負債、經營、財務狀況、法律關系以及目標公司所面臨的機會和潛在的風險等進行的一系列調查。完整的盡職調查包括法律盡職調查、財務盡職調查和人力資源盡職調查、經營和技術盡職調查。
盡職調查可以自行進行也可以委托專業機構進行，例如委托律師事務所、會計師事務所、資產評估事務所、投資咨詢公司等。筆者是專業從事土地投資法律事務的律師，筆者認為作為律師接受客戶委托進行盡職調查，務必審慎審查，因為律師的專業調查分析和判斷已成為企業決策的前提和重要依據，而這些需要調查的項目往往涉及標的金額巨大，如果調查報告不能充分提示風險或可能存在的問題，將誤導客戶決策從而給客戶帶來巨額損失。因此，盡職調查在土地法律事務中是非常重要的工作，是土地投資者進行交易的決策基礎。
根據《華人民共和國土地管理法》規定，按照土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。本文是對建設用地的使用權進行轉讓時的盡職調查展開的論述，不涉及到農用地和未利用地。
建設用地使用權，是指權利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。
一、律師在建設用地使用權轉讓盡職調查的范圍和重點
建設用地使用權轉讓時，律師應當進行土地權屬前期調查，主要包括以下內容：
1、轉讓方的建設用地使用權證、建設用地規劃許可證(含附件《設計要點》和《紅線圖》)、建設用地批準書。
主要調查土地的容積率、密度、商業比例、綠化率、車位、設施配套等和土地所有權性質、土地用途、出讓方式。
2、建設用地使用權證的內容與土地登記機關的存檔文件記載的內容是否一致。
3、轉讓方是否是建設用地使用權證上載明的建設用地使用權人。
4、轉讓方擬轉讓的建設用地使用權的取得方式，是出讓還是劃撥。
5、調查《國有土地使用權出讓合同》及繳納地價款、契稅等費用的單據，是否符合出讓合同的有關約定：
(1)是否已經支付全部土地出讓金。
(2)是否已經按照出讓合同約定進行投資開發：屬于房屋建設工程的，是否已經完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發土地的，是否已經依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
6、以出讓方式取得的建設用地使用權的出讓年限。
7、調查轉讓方關于項目的工程進度及投資情況的說明及相關證明文件，是否已按出讓合同的約定對土地進行了開發建設，是否屬于閑置土地。
8、轉讓以劃撥方式取得的建設用地使用權，是否按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。
9、擬受讓的建設用地使用權是否存在地上建筑物、其他附著物，以及地上建筑物、其他附著物產權登記情況。
10、建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物是否已經出租。如已出租，承租人有優先購買權，應先征得承租人的同意。如地上建筑物、其他附著物已經出租，租賃合同尚未解除且承租人放棄優先購買權的，建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉移后不影響原租賃合同的效力，新的建設用地使用權人及其地上建筑物、其他附著物所有權人應當繼續履行原租賃合同。
11、擬受讓的建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物有無設置抵押等他項權利。
12、凡需在簽訂建設用地使用權轉讓臺同前征得他人同意的，該同意的意思表示應為書面形式。
13、審查擬受讓的建設用地使用權有無下列禁止轉讓的情形：
(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物權利的；
(2)已被國家有關機關依法收回建設用地使用權的；
(3)權屬有爭議的；
(4)未依法登記領取權屬證書的；
(5)以劃撥方式取得的建設用地使用權，未按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。
(6)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
14、劃撥方式取得建設用地使用權的，轉讓建設用地使用權時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理建設用地使用權出讓手續，但應當將轉讓收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
(1)經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《城市房地產管理法》第24條規定的項目的。
(2)私有住宅轉讓后仍用于居住的。
(3)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的。
(4)同一宗土地上部分房屋轉讓而建設用地使用權不可分割轉讓的。
(5)暫時難以確定建設用地使用權出讓用途、年限和其他條件的。
(6)根據城市規劃建設用地使用權不宜出讓的。
(7)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取建設用地使用權出讓方式的其他情形。
在律師對土地的權屬作出調查后，律師還應對轉(受)讓方主體資格進行調查
1、擬轉(受)讓建設用地使用權的轉(受)讓人屬于有限責任公司、股份有限公司的，律師應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
2、擬轉(受)讓建設用地使用權的轉(受)讓人屬于國有公司的，律師應當審查政府主管部門的批準文件。
二、律師在土地盡職調查中的方法
1、與委托人的公司、對方的有關人員會面和交談，初步了解公司的具體情況。
2、根據公司情況設計盡職調查《文件清單》和《問卷表》，向公司提供盡職調查《文件清單》和《問卷表》，索要文件和資料，審閱文件、資料與信息。
3、到公司所在地工商登記機關進行查詢，了解境內公司的成立日期、存續時間、公司性質、公司章程、公司的注冊資本和股東、公司的法定代表人等情況以便判斷公司是否合法成立、有效存續。
4、從房地產登記機構了解公司的土地房產權利、合同、各種物權擔保和抵押、限制性保證等情況。
5、實地察看
調研重點及成果：構建信息工作網絡的途徑和方法，創優途徑和方法，健全、暢通網絡。
課題負責人：
負責科室（單位）：辦公室
完成時限：*年11月底
2.如何做好督查督辦工作
調研重點及成果：創新督查形式，完善機制，提高督查工作水平，推動局黨委重要決策和工作要點的落實。
課題負責人：*
負責科室（單位）：辦公室
完成時限：*年11月底
3.新形勢下事業單位人事管理現狀及思考
調研重點及成果：以我局系統事業單位人事及管理現狀為重點，摸清現狀、發現問題，結合經濟發展現狀，引發思考，提出管理模式及改革方向。
課題負責人：
負責科室（單位）：人事教育科
完成時限：*年11月底
4.*市房地產開發市場調研報告
調研重點及成果：目前*市房地產開發市場現狀，房地產開發市場面臨的問題，提出完善房地產開發市場發展的對策，并對房地產開發市場進行預測。
課題負責人：
負責科室（單位）：房產與住宅建設科
完成時限：*年7月1日前
5.淺析我市低收入家庭住有新居的關注
調研重點及成果：我市低收入家庭實現住有所居的途徑，包括現狀、存在問題和解決方法，分析現狀，找出解決的方法。
課題負責人：
負責科室（單位）：房改科
完成時限：*年11月底
6.淺談物業管理與構建和諧社區
調研重點及成果：建設和諧社區離不開物業管理
課題負責人：
負責科室（單位）：物業科
完成時限：*年11月底
6.局黨風廉政建設責任落實情況調研
調研重點及成果：通過對局黨風廉政建設調研，發現問題，解決問題，營造良好的局黨風廉政環境。
課題負責人：
負責科室（單位）：局機關紀檢監察室
完成時限：*年11月底
7.深化行政審批制度改革，力行確保工作圓滿完成
重點及成果：深化行政審批制度改革，建立起科學前后方銜接運行機制，簡化辦事環節、提高辦事效率，力爭群眾滿意、展示房管風采。
課題負責人：
負責單位：行政審批服務科
完成時限：*年10月10日前
8.規范程序，完善規則，實現房屋登記工作平穩銜接
調研重點及成果：根據《房屋登記辦法》的要求，調整崗位設置，強化受理和審核環節功能，建立預告登記、異議登記、更正登記、地役權登記等新的登記業務的操作規程，完善各項房屋登記業務類型的操作規則，理順工作程序和業務流程，不斷提高登記質量。
課題負責人：
負責科室（單位）：市房屋產權交易管理處
完成時限：*年7月1日前
9.統一標準，精細管理，逐步完善房屋登記簿填制工作
調研重點及成果：按照《物權法》、《房屋登記辦法》的有關規定，建立統一的電子房屋登記簿，并明確登記簿在業務流程中的次序及作用。對于以前登記的房屋，探討如何通過對既有房屋登記檔案信息的分形和加工，逐步完善登記簿。
課題負責人：
負責科室（單位）：市房屋產權交易管理處
完成時限：*年12月底
10.轉變觀念，多渠道做好房屋租賃管理工作
調研重點及成果：加強轄區內房屋租賃管理工作的方法，形成正確的做好房屋租賃管理工作的理論。
課題負責人：
負責科室（單位）：郾城分局
完成時限：*年11月底
11.淺談物業管理存在問題及其解決對策
調研重點及成果：物業管理現狀中存在問題的合理解決對策。
課題負責人：
負責科室（單位）：郾城分局
完成時限：*年11月底
12.健全廉租住房制度促進社會和諧發展
調研重點及最終成果：結合我市實際情況，要著力健全制度，建議有關部門研究制定相關政策，成立廉租住房建設管理機構，做好廉租住房的建設、經營、管理，解決好“建”與“管”問題，廉租住房建設管理機構像其他公用事業單位一樣，擔負起政府為社會提供公共產品和服務的職責，建立嚴格規范的廉租住房承租審核制度，確保公開公正，制定科學人性化的《廉租住房制度》，廉租住房申請標準要及時更新，籍以推進我區廉租住房制度建設與實施。
課題負責人：
負責科室（單位）：源匯分局
完成時限：*年12月底
13.變管理為服務管好管活房屋租賃市場
調研重點及最終成果：加強部門協作管理，積極維護房屋租賃市場經濟秩序。我們在房屋租賃管理工作中努力探索，在管理方面開創新路子，特別是在規范租賃市場的同時，以服務為載體，實行部門協作管理，建立房屋租賃管理機制，挖掘房屋租賃稅源。
課題負責人：
負責科室（單位）：源匯分局
完成時限：*年12月底
14.關于鄉村產權辦證探索
調研重點及成果：通過鄉村產權辦證探索，積極開拓鄉村辦證新途徑，力爭實現鄉村辦證新突破。
課題負責人：
負責科室（單位）：召陵分局
完成時限：*年10月15日前
15.如何做好辦公室工作
調研重點及成果：通過辦公室工作調研，提高辦公室工作效率，更好的發揮辦公室職能，服務單位發展。
課題負責人：
負責科室（單位）：召陵分局
完成時限：*年10月15日前
16.經濟開發區物業管理的現狀與思考
調研重點及成果：開發區物業管理的現狀，物管企業建立菜單式服務體系，清楚明白地告訴業主什么樣的服務是什么樣的收費標準，讓業主自由選擇。
課題負責人：
負責科室（單位）：經濟開發區分局
完成時限：*年10月底
17.如何在房地產開發經營中創新營銷思路
調研重點及成果：通過加強營銷隊伍的建設，開拓營銷人員的工作思路，從而使中心的營銷業績上一個更高的臺階。
課題負責人：
負責科室（單位）：經濟房中心
完成時限：*年10月1日前
18.新形勢下房地產項目成本的控制
調研重點及成果：根據建材市場的新變化，及時調整進貨渠道和方式，降低開發成本，爭取利潤最大化。
課題負責人：
負責科室（單位）：經濟房中心
完成時限：*年10月1日前
19.市場經濟條件下事業單位人事管理模式的探索
調研重點及成果：了解、分析市場經濟條件下企業化管理的先進經驗，創新管理模式，激發中心全體職工干事創業激情，促進中心事業健康有序發展。
課題負責人：
負責科室（單位）：經濟房中心
完成時限：*年10月1日前
20.關于*公共場所的房屋安全狀況的調查報告
調研重點及成果：車站、賓館的安全現狀，提高人們對公共場所的安全認識。
課題負責人：
負責科室（單位）：市房屋安全鑒定中心
完成時限：*年11月底
21.我局自主經營發展與宏觀經濟管理的有機統一
調研重點及最終成果：著重對未納入統管單位及項目等法律主體或會計主體與我局的組織關系，責、權、利關系，及其經營狀況進行調研，把握其發展態勢，為我局的宏觀經濟管理提供幫助，使我局整體經濟朝著健康、可持續的方向發展。
課題負責人：
負責科室（單位）：房產資金管理中心
完成時限：*年11月底
22.論行政執法
調研重點及成果：行政執法中的思考，轉變行政執法理念。
課題負責人：
負責單位：房產監察支隊
完成時限：*年11月底
23.房屋特殊情況的層次應如何看待
調研重點及成果：幾種特殊情況對照規范對層次的界定，分析問題，形成正確的解決方法。
課題負責人：
負責科室（單位）：測繪隊
完成時限：*年10月底
24.商品房的銷售與面積計算
調研重點及成果：商品房面積計算過程，面積糾紛產生的原因，分析解決，明確重要公有部位的權利歸屬。
課題負責人：
負責科室（單位）：測繪隊
完成時限：*年10月底
25.剖析我市房屋維修資金的問題與對策
調研重點及成果：深入分析和調查我市維修資金現存問題，研究制定解決問題的措施和方灑，促進中心維修資金監管工作的長遠發展。
課題負責人：
責任科室（單位）：房屋維修資金管理中心
完成時限：*年10月12日前
26.房管局系統在沙澧河開發建設中應該大有作為
調研重點及成果：局系統相關單位要抓住機遇，乘勢而上，借助政府職能部門的優勢，內引外職，籌集資金，大上項目，在沙澧河一、二、三、期開發建設中大顯身手。
課題負責人：
責任科室（單位）：房地產市場服務中心
完成時限：*年9月底
27.調研題目：倡導社區多層消費，豐富物業管理內涵
調研重點及成果：把握住“人”這個生動的主體，從物業管理的特性出發分析服務主體的構成物業管理、服務是以人年齡的差異形成的不同的需求做基點，研究不同年齡段服務對象的消費價值觀及不同的生理、心理需求，來確定物業管理工作的內容。
課題負責人：
責任科室（單位）：綜合開發公司
調研時限：*年11月底
28.現代化企業管理模式
調研重點及成果：市場競爭激烈程度的加強，影響企業經營狀況的經營環境變得越來越難預見，決策日益復雜和困難，對決策管理提出了更高的要求。
課題負責人：
責任科室（單位）：綜合開發公司
調研時限：*年11月底
29.立足職責努力為中低收入家庭提供住房保障
調研重點及成果：以中低收入家庭和個人如何有效解決住房需求為重點，分析總結中心開展業務以來住房置業擔保在群眾購房中所發揮的作用和其他需求，拓展中心業務，推進中心發展。
課題負責人：
在走向市場化的過程中，云計算在安全性、性能和可用性方面呈現出了一些問題。這些問題的解決，要依靠更加先進的技術手段和對云計算的更深層次研究來解決。這些問題的解決過程中，云計算的市場地位將逐步得到確定。
云計算的安全問題
《適合于新時代的新安全模式》認為云計算安全改變了一切。云計算的可擴展性依賴于共享以前從來沒有共享過資源，迫切要求一套新的最優安全方法。
云安全聯盟（CSA）對于組織部署云計算資源提出了一些需要關注的關鍵IT操作領域：治理和企業風險評估，法律和合同問題，電子發現的程序，合規性和審計，信息生命周期管理，可攜帶和互操作性，業務連續性和災難恢復，數據中心運營，事件響應、通知和補救，應用安全，加密和密鑰管理，身份和訪問管理，存儲器操作，虛擬操作。
在傳統的數據中心內，圍繞需要保護的基礎設施和數據構建穩定的邊界，在適當的位置可以安置管理程序和控制。由于組織能夠控制其服務器的位置并且利用全部物理硬件，這種部署比較容易管理。然而，在云中，由于應用動態地遷移并且組織與第三者共享同一個遠程安置的物理硬件，邊界變得模糊并且減弱了對安全的控制。
云不使用專用虛擬網（VPN）技術。這意味著匿名攻擊可以像任何系統的合法用戶或管理人員那樣訪問連接點。在傳統的計算環境中，只有少數服務器可接入互聯網。在云計算環境中，大多數服務器可接入互聯網，這顯然擴大了攻擊面。在云中，多租賃意味著多個不同的個別終端用戶群體共享相同的服務和/或資源。這些共享的環境在一個用戶的資源堆內具有特殊的風險。風險隱現于共享該云的群體將會有意或無意地訪問彼此的私有數據。特別是在基于IaaS的云中，安全研究者發現了在舊系統中不存在的全新漏洞。由于云消費者的數據存放在公共的存儲器硬件中，松懈的管理或惡意攻擊可能危及其安全。在云中，由于應用的邊界是動態變化的，隨著應用在云中的隨機遷移，安全方案也必須是動態和虛擬的，即實現按需安全。
沒有位置特異性有利于云服務的廣泛可用性。然而無論用戶或云供應商或者兩者都不可能直接確認在特定云中計算資源的詳細位置。在安全防衛者甚至不知道數據在什么地方的時候，設想他們如何保護數據？云供應商能夠如何識別用戶的數據（為了法律和其它目的）？如果用戶退出云方案，云供應商如何安全地抹去用戶的數據？云計算的公營性質嚴重地影響到數據的隱私和機密性。云數據通常存儲于純文本中，并且幾乎沒有公司完全了解其數據存儲所擁有的敏感級別。數據損失和泄漏是云中最嚴重的安全問題之一。
在存儲和傳送數據的時候，應當始終加密數據，在存儲的時候使用單獨的對稱密鑰。對用戶密鑰特有的保護將需要云供應商的一些合作。與專用硬件不同，在下列情況下將內存緩沖區清零不可能刪除密鑰：①內存被一個系統管理程序加固而使其持久地保存。②為了恢復的需要，虛擬機已經被快照獲取。③虛擬機在連續地遷移到不同的硬件上。如何在云內安全地使用密鑰是一個尚未解決的問題。
在決定如何鑒定大量的不同用戶的時候，互聯網的可接入性和多租賃形成挑戰。因為常規的鑒定服務趨向使用共享的公共資源，資源縮放和多租賃使鑒定過程變得復雜。例如，在Active Directory中，Everyone團體的成員能夠看見和列出所有種類資源的清單。
第一代云要求所有終端用戶在其數據庫中具有單獨的賬號，必須分別登錄到每個他們所具有賬號的網站上。很明顯，要求終端用戶為他們將來要使用的每個Web服務注冊和管理個別的登錄賬號是不切實際的。任何優良身份元系統的主要原則是用戶應該只必須出示服務和事務處理所必需暴露最少的身份信息。關于廣泛身份鑒定方案的工作仍然在進行之中。
在《內部威脅的真實程度》一書中，對3000名英國工人的調查結果顯示，37%的人曾經與朋友和家庭共享特權的公司信息。即使58%的個人計算機與其他人共享或者至少能夠被別人訪問，21%的便攜/桌面計算機擁有者曾經將公司的數據轉移到其個人計算機中，14%的人承認將工作信息轉移到個人的智能手機中。82%的回答者認為內部威脅等于或者比由外部攻擊者對組織構成的威脅更大。內部安全可能是內部人員有意或無意而造成的，也可能是內外部勾結而進行的惡意攻擊或竊取信息。但是，迄今為止，涉及云計算安全的文獻中很少討論云的內部安全問題?！斗烙鶅炔客{，降低IT風險》討論了云計算、虛擬化和內部威脅。云計算中，內部人員不再僅僅是在防火墻之內的職工，并且也包括為組織提供云服務的服務供應商內部成員，這增加了內部威脅的復雜性。內部威脅明顯地涉及到虛擬化，在關鍵服務器被虛擬化的時候，需要嚴格控制以限制特權用戶控制那些虛擬服務器的權利。
云計算的性能問題
Compuware公司在2010年11月對幾乎700個美國和歐洲企業進行獨立調查，其中378個北美公司，英國、德國和法國各100個公司，并于2011年2月19日了《云中性能調查報告》。
《云中性能調查報告》認為，云計算性能嚴重地依賴于延伸交付鏈中的每一個組成部分：數據中心、傳送網絡（包括互聯網、廣域網、局域網或物理運輸工具等）、其他服務供應商，甚至終端用戶的設備和瀏覽器。
Compuware公司以前的研究清楚地證明，應用性能和收入之間存在直接的聯系。例如，在公司網站頁面響應時間接近4秒的時候，用戶越來越感到灰心；在達到6秒的時候，33%的用戶將放棄訪問頁面，并轉向競爭企業的頁面。
影響傳送網絡響應時間的因素包括：正在傳送的數據總量、WAN的帶寬、往返行程時間、應用輪流的數目、同時TCP會話的數目、服務器端的延遲和客戶端的延遲。Riverbed Technology公司在《釋放云性能，使云的承諾成為現實》的報告中比較了IT發展的歷史，分析了網絡反應時間對公共云性能的影響。公共云可以或可以不“合并”，就是說，一個企業可以將其資產分離在其數據中心和其他人的云中，但是一些資產將在更遠處的公共云中。將資源遷移到遠離用戶會導致性能問題。在云供應商方面有一個假設：如果他們管理其云內基礎設施的性能，在云和終端用戶（無論業務用戶或IT用戶）之間的性能將不會影響技術和業務價值。這個假定是不成立的，因為云服務將迫使用戶和其數據拉開更大的距離而導致更大的延遲，并影響性能。
《采用云的風險》指出，云服務不能擔保消費者獲得高品質的Web體驗。云供應商在跨越地理網站性能上展示出了遠離目標的變化，在有些重要城市，交付終端用戶的響應時間比有些城市差不多慢10倍，許多云服務在消費者居住的互聯網邊緣展示出性能問題。
如果假設應用跨越云的邊界，那么這將使得數據的存儲和傳輸工作變得很復雜。亞馬遜在開發新的云端服務的過程中發現，發送大量數據最便宜的做法是：通過連夜送貨服務運送磁盤，甚至整個電腦。除了廣域網帶寬是瓶頸外，云內部網絡技術也可能是一種性能瓶頸。數據中心節點、交換機、路由器的連接會帶來帶寬性能瓶頸。帶寬不足正是科學家們幾乎不使用云計算的原因。
Webtorials出版的《2010年云網絡報告和廣域網》提出沒有互聯網的云網絡。例如，一些云計算定義設想云服務總是通過互聯網交付。但是，互聯網不總是用于訪問云計算方案中最適當的連接服務。
云計算的可用性問題
無論消費者或服務供應商選擇哪種云架構，服務的可用性都是極為重要的。
在傳統計算模式中，大部分組織內部的IT部門與業務部門的協作始終存在著嚴重的問題，只有少數優秀的公司充分重視和利用了終端用戶的體驗。由于SaaS模式削弱了云消費者的能動性，有可能更加惡化這種狀態。
非常遺憾的是，雖然終端用戶體驗和需求是促使組織業務需求變化最重要的原因之一，但在幾乎所有云供應商的報告中，都有意或無意地忽略了這個問題。一些獨立的研究報告非常強調終端用戶體驗的重要性，并且在測量應用軟件性能的時候，把用戶體驗排在第一位。然而，SaaS模式使應用軟件開發者遠離消費者組織之外，負責運行的第三方應用軟件供應商也不直接與消費者的終端用戶接觸。同一個SaaS服務的多個消費者所擁有的終端用戶群是不同的，但是，如果一個消費者的用戶群達到相當規模而需要重新設計軟件結構的時候，SaaS供應商不可能感受到這種需求。并且，在其他消費者尚沒有這種需求的時候，SaaS開發商幾乎不可能為某些消費者專門開發全新結構的軟件。
由于遠離消費者的業務部門及其終端用戶，SaaS開發商與消費者業務部門之間的協作比與消費者內部IT和業務部門之間的協作可能更加困難。因此，即使不考慮虛擬化和網絡帶寬的影響，SaaS模式也似乎不太適合于大型應用軟件。
SaaS模式是計算的一個顛覆性的演變。傳統上，應用軟件可以由第三方軟件公司開發，而在SaaS模式中，應用軟件演變為由第三方公司運行和管理。因此，削弱消費者的能動性將嚴重影響操作、戰術和戰略等所有的層面。
在消費者操作層面，傳統上，少數大型軟件公司通常壟斷了系統軟件和大型應用軟件的開發和市場?？梢灶A見，不但少數大型SaaS應用軟件開發商將可能壟斷應用軟件的開發而且少數大型SaaS云服務商將可能壟斷應用軟件的運行和管理。SaaS模式的特征決定了在應用軟件的開發、運行、版本升級和漏洞修補等整個生命周期中，消費者將幾乎完全失去能動性。雖然在一些中小規模的SaaS服務中消費者能夠獲得一些可觀的利益，但是根本上失去對應用軟件的控制和治理的權利和能力。
在國家戰略層面，如果由國外的SaaS應用軟件開發商和服務商完全壟斷一個國家內部應用軟件的開發和運行，這個國家將失去應用軟件市場，其中包括巨大的市場利益和對應用軟件的控制和治理。因此，SaaS模式將影響這個國家的經濟安全。這對IT處于劣勢的國家是一個嚴重的挑戰。
特別是，如果一個國家的重要信息系統采用SaaS模式，將可能產生更嚴重的后果。國家的一個關鍵基礎設施嚴重地依賴于其應用信息系統，失去對重要信息系統控制和治理的能動性就必然失去對相關關鍵基礎設施的控制和治理的能動性。也就是說，削弱消費者能動性將可能不僅影響國家的經濟安全而且將直接影響國家關鍵基礎設施的安全。
參考資料
佛羅里達州立大學IT領導學院執行院長Thornton May：《為什么IT計劃被中斷，對其應該做什么》
?在2010年，60%的福布斯全球2000企業實質上沒有IT工作計劃。大多數IT工作機構的IT計劃周期不超過18個月。
?在學院所調查的工商業界中約75%的組織不認為其IT計劃是有效的。
Aberdeen公司：《終端用戶經驗追蹤和管理》
關鍵詞：勞動力轉移；土地流轉；城市化
我國農業勞動力面臨的一個很嚴峻的現狀是：農村人口數量大，人口老齡化情況嚴重，人均占有耕地面積少，無法進行大規模機械化耕種，所帶來的直接影響是農民收入很低，僅僅能夠維持生活。而且隨著現在城市化進程的加快，許多農業用地都逐漸被劃分為城市建設，居住地面積的減少就意味著農業勞動力要大量向城市轉移。轉移到城鎮工作的農民，他們所留下的土地往往就是農村土地流轉的一個必要前提。[1]
勞動力和土地作為人類生存發展所必須的最基本要素，關系著社會的發展與進步。黑龍江作為產糧第一大省，在家庭承包經營的前提下，面對農村人口眾多的壓力以及規?；洜I所帶來的可觀的經濟效益，加快農村剩余勞動力的轉移與促進土地流轉有很重要的意義。
1.黑龍江省農村勞動力轉移的現狀
1.1勞動力轉移的整體素質
從勞動力轉移的整體素質上看，轉入城鎮地區工作的人絕大多數都是25-45歲之間的青壯年，這些人除了有充足的體力之外，小部分人還受過較高等的教育（高中、大專等），但是從整體的受教育水平來看，流轉的人口還不足以滿足農業勞動力向非農產業轉移的需要。我們通過統計年鑒，對2006年、2010年、2012年黑龍江省農村勞動力文化程度進行了總結。
通過上表一個幾年內的變化情況，雖然大專及以上文化程度的勞動力轉移數量有上升的趨勢，但是轉移的整體素質偏低，嚴重影響著農業勞動力到城市的就業進程。
在我對種糧大戶調研的過程中存在以下幾點現狀與之對應：
1.當家庭的種植面積達到一定規模的時候，在這個家庭中外出打工的成員非常稀少甚至幾乎沒有。
2.這些種糧大戶所租賃的土地主要來自以下幾個方面：家庭成員已經基本喪失勞動能力的、家里的青壯年進城務工的、舉家搬進城里居住的農戶等等。
3.土地租賃期限一般比較長，為3-10年不等，通過租賃合同的簽訂，租金絕大多數都是一次齊。
1.2勞動力轉移的產業分布
從勞動力轉移的產業分布來看，從事第二、三產業的勞動力比重明顯增大，黑龍江省縣域經濟第一產業GDP比重逐漸下降，而二、三產業的GDP比重呈現上升趨勢，而且主要是以第二產業為主，經濟結構得到了明顯的優化。
1.3勞動力轉移的區域特點
從勞動力轉移的區域特點來看，黑龍江省農業勞動力轉移多以省內為主。黑龍江省各級勞動力轉移管理部門堅持把擴大農民轉移作為保增長的重要內容、保民生的突出任務和保穩定的重要基礎，以促進就近轉移、推進農民創業和提高穩定就業率為工作重點，加大工作推進力度，促進了農村勞務經濟快速發展。[2]轉移出來的農戶大多是從事餐飲業、農產品加工業、建筑業、零售業等，收入穩定并且已經基本融入了城市生活。隨著農民在城市中發展的越來越好，舉家轉移的現象也時有發生。
2.農業勞動力轉移對土地流轉的積極作用
2.1促進規模經營
勞動力轉移即減輕了農村人口的負擔，又使大量的農業用地空閑出來，供村里的種糧大戶、種田能手等進行規?；洜I。而且現在不斷有大量的新型農業生物技術和農業機械技術涌現出來，土地的連片耕種恰恰能使這些科技能夠深入運用到農業生產當中，提高經濟效益與勞動生產率，為農民創造財富。[3]
2.2增加農村收入
到城市里打工的人往往面臨著更多的機會，甚至可以創造財富，有這種“先富”的經驗，能夠促使更多的農村勞動力愿意向城鎮轉移，土地不斷的流轉，這樣除了打工的收入還會有一部分租賃收入。
3.農業勞動力轉移對土地流轉的消極作用
3.1農村勞動力素質下降
雖然國家鼓勵農村勞動力向城市轉移，但如果轉移的勞動力數量過多，土地流轉不出去則會出現土地“撂荒”和“閑置”等現象。黑龍江省進行農村勞動力轉移的主體多為青壯年勞動力，而那些缺少勞動能力的老人、婦女、兒童則被留在村子里，他們往往只能種植庭院中的幾分菜地，而對于遠處的大面積的耕地無力種植則被拋荒。[4]
3.2農業勞動投入被分散
當一部分外出打工的人帶著比較豐厚的收入回來的時候，村里剩余的其他有勞動能力的人也紛紛出去打工，但又不想將土地流轉出去只收租金。農民覺得種地不掙錢，對土地投入的時間與精力會大大減少，但卻只有在農忙的時候才會回來，平時基本處于一個無人看管的狀態，這樣一來，土地的勞動生產率會大大降低，會導致農業收入微薄、保本甚至是一個虧本的狀態。[5]從整個村的角度來看是一個效益的降低。
結論：在黑龍江省，農村土地流轉與勞動力轉移之間存在著相互依存、相互制約的關系。通過土地流轉可以釋放大量的勞動力，但是勞動力的過度轉移又會產生土地荒廢等現象。為了能夠促使其能良性互動起來，我們在黑龍江省地區的城市化進程中，打破城鄉二元結構差異以及農民自身素質等方面還需要國家給予更多的支持。
（作者單位：中國農業大學經濟管理學院）
參考文獻：
[1] 馬曉河、崔紅志.建立土地流轉制度促進區域農業生產規?；洜I.管理世界.2002年11期
[2] 劉友凡.穩定承包權放活經營權.中國農村經濟.2001年10期
[3] 姚詠涵.家庭承包制下土地功能的實證考察與土地經營制度創新.農業經濟.2002年03期
關鍵詞:施工企業財務風險原因防范
一、施工企業財務風險原因分析
我國施工企業產生財務風險的原因有很多，除了受宏觀經濟環境影響外，還存在于招投標、合同管理、成本控制、竣工結算等多個環節，總體來說主要有以下幾個方面：
(一)宏觀經濟環境帶來的風險
宏觀經濟環境對施工企業財務風險的影響主要包括國家政治和經濟政策、經濟發展階段和發展水平、經濟體制改革狀況等，涉及通貨膨脹、利率與匯率、金融市場、財稅政策、產業政策、外貿政策等方方面面的影響。宏觀經濟環境的變化是難以準確預見和無法改變的，可能給企業帶來機遇，同時也可能增加企業的財務風險。
(二)盲目投標的所造成的風險
投標是施工企業經營的一項重要環節，也是項目實施的第一步。在大型基礎設施建設招標中，參與投標的施工企業在項目業績、技術方案、施工組織方案、機械裝備等方面的差距越來越小，投標報價的高低成了能否中標的決定性因素。因此，一些施工企業為了能中標，不顧自身施工能力和管理水平，一再壓低投標報價，甚至低于項目實際成本，這就引發一系列的如收益風險、采購風險、存貨變現風險等財務風險。
(三)合同管理引起的財務風險
因為在合同談判過程中的不平等關系,業主單位往往會在簽訂合同時附加一引起具有單方約束性、過于苛刻的權利等不平等條款。在施工過程中，可能會出現業主變更合同要求的情況，這就會打亂施工企業的施工計劃和組織管理。在分包方面，由于選擇的分包單位履約能力不足，造成不能按照合同的約定按期完成分包工程，從而影響整個工程進度，造成不能及時驗工，收取工程款。
(四)項目成本控制不力造成的風險
工程項目能否盈利就是看能否控制工程成本，影響成本的因素有：勞務分包的模式與價格、材料采購價格與消耗、機械設備租賃單價與消耗、施工技術方案與資源配置、項目工期及進度安排、項目安全情況、大小臨設設置方案與標準、項目管理水平等，能否對以上眾多影響因素采取不同措施加以控制，對項目間接費用制定一定的開支計劃，是成本管理的一大重點。
(五)項目竣工結算不及時造成的風險
項目竣工結算過程中由于結算送審不及時、結算資料不完整、資料不真實、高估冒算等多種原因造成項目竣工結算不及時，造成工程款的回收難度更大，周期更長?？⒐そY算的拖延也延長了工程保修時間，增加工程保修費用和工程項目成本,耗費大量人力物力財力，財務風險也隨之而來。
二、施工企業財務風險防范措施
針對上述施工企業財務風險的原因,施工企業采用相應的手段和措施,對財務風險加以規避、防范，降低財務管理的風險，促使企業健康長遠發展。
(一)建立財務風險管理管理機制
施工企業為了防范財務風險，應建立完善的法人治理制度，建立規范的公司治理機構和議事規則，明確決策、執行、監督等方面的職責權限，形成有效的職責分工及制衡機制。施工企業應健全財務管理規章制度，專門設置一個風險管理機構，直接隸屬于企業的主要負責人，或者由企業財務部門負責財務風險管理，建立專項制度和安排專門人員來負責，使得財務管理系統能應對宏觀環境變化給企業帶來的財務風險。
(二)分析招標信息，不投問題標、虧損標
施工企業應在投標前做好標前調查，詳細了解項目的工程情況、標段劃分、招標條件與資格要求等信息，包括對所在地市場調查、建設方情況調查、施工場地情況調查、供應商調查以及競爭對手調查等，認真進行分析，并形成調查報告。組織公司相關部門對投標項目進行投標評審，對資金不落實、條件刻苛，標價過低的風險項目堅決放棄。
(三)加強合同風險的控制
施工企業應指定專人管理合同，制訂統一的合同范本，授權書文本，并根據合同的重要程度確定分級評審方法。施工企業應成立合同評審小組，在合同的簽訂前對合同的風險性進行評審，分析合同的可行性、經濟性、適宜性、合法性，掌握合同風險，制訂風險防范措施，形成書面評審意見，根據評審意見簽訂合同。
(四)加強成本控制，控制項目運作風險
首先，組建精干高效的項目部，人員定崗定編，制定現場管理標準，嚴格控制現場管理費支出。其次，在施工過程中，科學制定施工方案，優化施工工藝，合理配置生產要素，進行技術經濟比選，選擇最優施工方案。再次，加強材料的計劃、采購、驗收、領用、消耗、核算等各環節的管理。第四，合理配置機械設備，充分做好機械設備租賃和購買方案的經濟比選工作；要按工程量大小，合理租賃機械設備，嚴禁機械設備閑置。
(五)及時辦理竣工結算，控制決算過程風險
按照合同要求在完成工程施工后，就要及時辦理竣工結算，積極催收工程款，努力提高應收賬款的回收和周轉。施工企業還應通過編制變更索賠策劃書，收集變更通知單、會議紀要等重要資料推進變更索賠工作，在最大程度上減少施工企業前期投入的資源損失和資金占用。
三、結束語
企業管理者不可能完全消除財務風險，只能對企業財務風險進行全面分析，從中找出不同財務風險的具體原因，并采取有效措施來增強企業抵御風險的能力，提高市場競爭力。
參考文獻:
[1]財務部會計資格評價中心2015高級會計實務[M].經濟科學出版社
[2]劉桂榮.探究建筑企業資金管理中如何應對財務風險[J].大科技2013（07）
[3].施工企業財務風險研究[J].科技資訊,2012(1)
