時間：2023-01-09 01:51:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
(樣本格式)
甲方(抵押權(quán)人)：
乙方(債 務(wù) 人)：
丙方(抵 押 人)：
根據(jù)乙方與 銀行簽訂的 (編號)《 》，以及甲方與 銀行簽訂的 (編號)《保證合同》的約定，甲方為乙方 萬元借款提供擔(dān)保。丙方愿意以其所有的房地產(chǎn)(以下簡稱抵押物)就 (編號)《保證合同》向甲方提供抵押反擔(dān)保。甲、乙、丙三方現(xiàn)就該反擔(dān)保事宜，經(jīng)平等、友好協(xié)商，自愿達成如下條款，共同遵照執(zhí)行：
第一條、抵押物事項
1.1 丙方提供抵押的房屋之所有權(quán)證號 ，該房屋的詳細情況以其向甲方提供的抵押物清單為準(zhǔn)(以下簡稱房屋)。
1.2 丙方將房屋抵押給甲方時，該房屋所分攤或占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押給甲方。
第二條、抵押物的價值確定及抵押反擔(dān)保價值確定
2.1經(jīng)**評估公司評估， 房屋的評估值分別為**，合計評估價值為***萬元，甲、乙、丙三方商定房屋的抵押價值總額為**萬元。
2.2乙方借款金額**萬元，甲方為乙方擔(dān)保金額**萬元，履債期限為**年**月**日至**年**月**日。丙方就保證合同金額中的(合計數(shù))萬元向甲方提供抵押反擔(dān)保。
第三條、抵押物的清點、登記
3.1 本合同簽署前，甲、丙雙方共同清點核查抵押物。抵押期間，該抵押物的產(chǎn)權(quán)證書等相關(guān)資料交由甲方保管。
3.2 本合同簽訂后三日內(nèi)，乙、丙雙方負責(zé)到有關(guān)房屋登記機關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)，甲方對此予以協(xié)助，由此產(chǎn)生的費用全部由乙、丙雙方承擔(dān)，在辦妥抵押登記手續(xù)之前，甲方有權(quán)拒絕為乙方提供擔(dān)保手續(xù)。
第四條、抵押反擔(dān)保的范圍
4.1 上述 中約定的甲方履行保證義務(wù)代乙方償還的全部貸款(或支付的票款)和自付款之日起的利息以及因此支付的其他費用和損失等;
4.2 上述 中約定的乙方應(yīng)向甲方支付的違約金、賠償金以及實現(xiàn)債權(quán)的費用等。
4.3 甲方為實現(xiàn)本合同項下的抵押權(quán)而發(fā)生的費用，包括但不限于訴訟費(或仲裁費)、保全費、公告費、評估費、拍賣費、執(zhí)行費、律師費、調(diào)查取證費、財產(chǎn)保全擔(dān)保費等。
第五條、丙方的義務(wù)
5.1丙方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財產(chǎn)保險。財產(chǎn)保險的第一受益人為甲方，保險單證由甲方代為保管。
5.2抵押期間，抵押物若發(fā)生滅失、毀損或被征用等情況時，丙方應(yīng)自該情況發(fā)生之日起五日內(nèi)通知甲方(抵押物發(fā)生被征用的情況時應(yīng)自收到政府部門的相關(guān)文件通知之日起五日內(nèi)通知甲方)，且因此產(chǎn)生的保險金、賠償金或者補償金等仍應(yīng)作為抵押財產(chǎn)，由丙方存入甲方指定的賬戶，抵押期間丙方不得動用。
5.3抵押物價值減少時，丙方應(yīng)在三十日內(nèi)向甲方提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
5.4抵押期間，未經(jīng)甲方書面同意，丙方不得擅自出借、贈與、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處分抵押物，并不得實施降低抵押物價值的任何行為。
5.5抵押期間，丙方負責(zé)抵押物的妥善占有、保管、并負責(zé)維修、保養(yǎng)，保證抵押物完好無損，并隨時接受甲方的檢查。
5.6抵押期間，經(jīng)甲方書面同意，丙方可以轉(zhuǎn)讓抵押物，轉(zhuǎn)讓所得的價款優(yōu)先向甲方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
5.7丙方保證對抵押物享有合法、完全、有效的所有權(quán)，并且抵押物不存在共有、爭議、抵押、擔(dān)保、被查封、被扣押、被監(jiān)管等任何可能影響本合同項下抵押權(quán)的情況。
第六條、違約責(zé)任
6.1丙方違反本合同第五條第四款約定的，其行為無效，應(yīng)按房屋之抵押價值總額的10%向甲方支付違約金，且應(yīng)賠償甲方因此受到的全部損失。
6.2丙方違反本合同第五條第五款約定，因保管不善致使抵押物毀損的，甲方可要求其恢復(fù)原狀或重新提供甲方認可的新的抵押物，并可要求其按抵押物之抵押價值總額的10 %支付違約金，且可以向其主張因此受到的全部損失。
6.3除本條前兩款外，丙方違反本合同約定的其他任何一項義務(wù)與責(zé)任的，應(yīng)按房屋之抵押價值總額的10%向甲方支付違約金(可累計計算)，并賠償由此給甲方造成的一切損失。
6.4丙方違約時，乙方就該違約責(zé)任向甲方承擔(dān)連帶責(zé)任。
第七條、抵押權(quán)的實現(xiàn)
乙方違約的，或者丙方發(fā)生破產(chǎn)、清算、涉及重大仲裁、訴訟等情形的，甲方可提前以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優(yōu)先受償。抵押物折價或拍賣、變賣后所得的價款仍不足以清償?shù)模追接袡?quán)就不足部分向乙方繼續(xù)追償。
第八條、義務(wù)和責(zé)任的連續(xù)性
本合同項下乙、丙雙方所有義務(wù)和責(zé)任不因其財力、地位等狀況的改變，或與其他單位簽訂的任何協(xié)議、文件、合同而免除;也不因乙方或丙方發(fā)生合并、分立等情形或變更法定代表人、承辦人等情形而免除。若本合同項下各方當(dāng)事人發(fā)生合并、分立、變更等情形的，由變更后的當(dāng)事人承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同所列義務(wù)和責(zé)任。
第九條、通知
9.1甲方對丙方的任何通知應(yīng)當(dāng)按照下列丙方地址或傳真發(fā)送，發(fā)送日即視為送達丙方日期。
地址：
郵編： 傳真：
9.2丙方上述地址或傳真變更時，應(yīng)提前兩天書面通知甲方。
9.3若丙方提供地址、傳真不準(zhǔn)確或其變更后未依約通知甲方，致使甲方無法發(fā)送傳真或發(fā)送信件被退回的，則甲方發(fā)送通知之日仍視為送達丙方日期。
第十條、爭議解決方式
甲、乙、丙三方在執(zhí)行本合同中產(chǎn)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由甲方所在地法院管轄。
第十一條、其他約定。
第十二條、其他事項
12.1本合同由甲、乙、丙三方法定代表人或其授權(quán)人簽章并加蓋公章后生效。若丙方或乙方為自然人時，本合同自甲方法定代表人或其授權(quán)人簽章并加蓋公章、丙方或乙方簽字后生效。
12.2本合同一式五份，甲方執(zhí)兩份，乙、丙兩方各執(zhí)一份，登記主管部門留存一份。
12.3本合同附件與本合同具有同等法律效力。
12.4不論甲方因主合同與他人(包括但不限于乙方及丙方)簽訂的其他反擔(dān)保合同有效與否，本合同仍然有效。
重要提示：甲方已提請乙、丙方對本合同各項條款作全面、準(zhǔn)確的理解，并應(yīng)乙、丙方的要求作了相應(yīng)的條款說明，簽約各方對本合同含義認識一致。
甲方(公章)：
法定代表人或授權(quán)人：
乙方：
[關(guān)鍵詞]：擔(dān)保物權(quán)； 抵押權(quán)； 房地產(chǎn)
房地產(chǎn)抵押是伴隨著我國土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險的一種防范措施。房地產(chǎn)價值巨大，由其作為債權(quán)擔(dān)保之標(biāo)的物，對于債權(quán)的實現(xiàn)甚為有利。隨著我國各項經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權(quán)人（主要是銀行等金融機構(gòu)）所運用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。本文試從房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)、設(shè)定、效力、實現(xiàn)、消滅五個方面對我國的房地產(chǎn)抵押權(quán)制度加以探討。
一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性
關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。從立法上來看，對于抵押權(quán)制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權(quán)放在民法典的物權(quán)法中，視抵押權(quán)為限制物權(quán)中擔(dān)保物權(quán)的一種。德國、日本及我國臺灣為例；第二，將抵押權(quán)制度規(guī)定于民法典的債權(quán)法部分。法國、前蘇聯(lián)為例。我國民法通則也將抵押權(quán)規(guī)定于第五章民事權(quán)利的債權(quán)一節(jié)；第三，制定專門的法律對抵押權(quán)進行規(guī)定。如我國《擔(dān)保法》。
筆者認為，房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，其在性質(zhì)上為物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護方法上區(qū)別于債權(quán)。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性
房地產(chǎn)抵押權(quán)乃對于所抵押之房地產(chǎn)拍賣價金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價值權(quán)。價值權(quán)性不僅是包括房地產(chǎn)抵押權(quán)在內(nèi)的抵押權(quán)的本質(zhì)特性，也是所有物的擔(dān)保的共同屬性。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對所抵押房地產(chǎn)的價值支配權(quán)，其所支配的對象不是房地產(chǎn)實體，而是其價值。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性使其區(qū)別于土地使用權(quán)等用益物權(quán)。用益物權(quán)是權(quán)利人對標(biāo)的物使用價值的支配權(quán)，其給予權(quán)利人的利益表現(xiàn)在對于標(biāo)的物實體的支配，通過這種支配而獲得標(biāo)的物的效用。房地產(chǎn)抵押權(quán)則是對標(biāo)的物價值的支配權(quán)，權(quán)利人得通過對抵押物價值的把握而實現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的目的。
房地產(chǎn)抵押權(quán)既不需要所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現(xiàn)代經(jīng)濟社會對債權(quán)擔(dān)保和擔(dān)保物經(jīng)濟效用發(fā)揮的雙重需要。因此可以說，相對于質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種純粹的價值權(quán)。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于我國現(xiàn)行立法沒有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在我國，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
（一）房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是指債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額；⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；⑸抵押擔(dān)保的范圍；⑹當(dāng)事人認為需要約定的其它事項。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補正。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)申請，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)收到當(dāng)事人的申請后即由負責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門對當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準(zhǔn)登記并公告。
三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對抵押物及與其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對象，可將其劃分為對內(nèi)效力和對外效力。
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力
1、先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力，簡而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。 房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費用。
當(dāng)事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力
⑴房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為
兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。
⑵房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揮輔助效用之物。 由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償?shù)膬r值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。
⑶房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。
⑷孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開始實行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。我國《擔(dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
4、抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價值減少時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價值或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對其它抵押權(quán)的影響
房地產(chǎn)價值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個債權(quán)，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請日標(biāo)準(zhǔn)，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請在先的抵押權(quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對房屋租賃的影響
與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。
四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是債權(quán)實現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件有三：
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權(quán)。
2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。
3、對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。我國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式
一般的抵押權(quán)，其實現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實現(xiàn)及房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的程序
債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)模盅簷?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權(quán)。
在劃撥的國有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅
（一）因抵押的房地產(chǎn)滅失且無替代物而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)乃物權(quán)，作為其標(biāo)的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等到原因而滅失時，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無法繼續(xù)存在而消滅。
房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物上代位性，因此，當(dāng)房地產(chǎn)滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產(chǎn)抵押權(quán)及于該賠償金、保險金或補償金，房地產(chǎn)抵押權(quán)并不消滅。
（二）因被擔(dān)保的債權(quán)消滅而消滅
依我國立法，抵押權(quán)相對于主債權(quán)，具有絕對的附從性。房地產(chǎn)抵押權(quán)與被擔(dān)保債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)也消滅。
被擔(dān)保債權(quán)可因如下原因而消滅：⑴債務(wù)人或第三人為全部之清償；⑵債務(wù)人對房地產(chǎn)抵押權(quán)人亦存在債權(quán)并符合抵銷條件時，其債權(quán)相互抵銷；⑶房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人；⑷房地產(chǎn)抵押權(quán)人在不損害第三人利益的情況下免除債務(wù)人的債務(wù)。
（三）因房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)而消滅
如前所述，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。
（四）因除斥期間屆滿而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)為物
權(quán)，故原則上既不得因所擔(dān)保之債權(quán)罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經(jīng)過而消滅。但近現(xiàn)代民法從盡迅確定各種復(fù)雜法律關(guān)系的實際需要出發(fā)，也例外的規(guī)定抵押權(quán)得因一定期間之經(jīng)過而消滅。 如我國臺灣地區(qū)民法典第880條規(guī)定：抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)，其請求權(quán)已因時效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權(quán)的，該抵押權(quán)消滅。在我國，此除斥期間為二年。
參考書目：
1、郭明瑞：《擔(dān)保法》，中國政法大學(xué)出版社，1999年版。
2、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社，1998年版。
3、梁慧星：《民法總論》，法律出版社，2001年版。
5、彭萬林：《民法學(xué)》，中國政法大學(xué)出版社，1999年版。
抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，擔(dān)保物權(quán)是以保證債的履行為目的，在債務(wù)人或第三人的所有物或者權(quán)利上所設(shè)定的限制物權(quán)。
物權(quán)是主要的財產(chǎn)權(quán)，是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對特定物的直接管領(lǐng)和支配、享有權(quán)利并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)可分為完全物權(quán)和限制物權(quán)，具有物權(quán)的全部權(quán)能的是完全物權(quán)，人們很為熟悉的所有權(quán)就是一種完全的物權(quán)；在他人的物上所享有的某種有限的權(quán)利稱為限制物權(quán)，除所有權(quán)以外的物權(quán)都屬于限制物權(quán)。
由于社會的不斷發(fā)展，財產(chǎn)關(guān)系日益復(fù)雜，單純的所有權(quán)制度已無法滿足社會發(fā)展的需要，于是，從所有權(quán)中派生出了各種他物權(quán)。如屬于用益物權(quán)的典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)；屬于擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。所有權(quán)和各種他物權(quán)共同組成了物權(quán)。物權(quán)具有優(yōu)先的效力和追及的效力。優(yōu)先的效力是指在同一物上可以同時存在物權(quán)和債權(quán)，但物權(quán)的效力要優(yōu)于債權(quán)。追及的效力是指物權(quán)的標(biāo)的物無論轉(zhuǎn)移到何處，物權(quán)的權(quán)利人都可以直接向?qū)嶋H占有人主張權(quán)利。由于物權(quán)所具有的這種效力，債權(quán)在設(shè)定擔(dān)保以后，就獲得了優(yōu)先受償?shù)任餀?quán)性質(zhì)的權(quán)利。
（一）優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ７康禺a(chǎn)抵押以后，債務(wù)人如果不按期履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價所得的價款優(yōu)先受償。
1、抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、因債務(wù)人未履行債務(wù)而發(fā)生的違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押當(dāng)事人也可以約定擔(dān)保的范圍。列入擔(dān)保范圍的均屬優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>
2、用于抵押的標(biāo)的物是房屋和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在行使抵押權(quán)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
新增的房屋是建在使用權(quán)已抵押的土地上，或是在原房屋上增建、擴建。按房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，或是考慮到處分抵押物時房地產(chǎn)受讓人對房屋的利用這一因素，都應(yīng)當(dāng)將新增的房屋與抵押物一同處分。但新增的房屋無論其是否由抵押人所建，都是另一個所有權(quán)的客體，不屬于抵押物，抵押權(quán)人因而無權(quán)優(yōu)先受償。
3、優(yōu)先受償?shù)奈淮涡浴Ｒ言O(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，其價值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押。但在受償時，應(yīng)按照抵押登記的先后順序清償。這里的登記應(yīng)當(dāng)是核準(zhǔn)登記。
（二）追及的效力。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產(chǎn)讓與他人時，抵押權(quán)人可以追及抵押物而行使其權(quán)利，房地產(chǎn)抵押以后，抵押人并不喪失法律上的處分權(quán)，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。
如果抵押權(quán)人追及抵押物行使抵押權(quán)，而使受讓人受到損失，其損失應(yīng)由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失，減少民事糾紛，擔(dān)保法規(guī)定：在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的價款，應(yīng)當(dāng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
（三）物上請求權(quán)。抵押權(quán)人對抵押的房地產(chǎn)享有物上請求權(quán)，即包括抵押人在內(nèi)，無論誰非法侵害抵押物，抵押權(quán)人都可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的產(chǎn)生和消滅
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的產(chǎn)生。抵押權(quán)因抵押當(dāng)事人的設(shè)定而產(chǎn)生，設(shè)定抵押權(quán)應(yīng)以主債權(quán)的存在為前提，并應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同，房地產(chǎn)抵押合同在進行權(quán)屬登記后生效。
與房地產(chǎn)抵押有關(guān)的時間或期限包括：抵押合同的簽訂時間、登記機關(guān)受理登記的時間和核準(zhǔn)登記的時間；主債權(quán)的履行期限、當(dāng)事人約定的抵押期限、登記機關(guān)登記的期限。
1、抵押合同的簽訂時間。抵押合同是抵押當(dāng)事人為設(shè)定抵押權(quán)而簽訂的，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)在登記之日起生效。換言之，在登記以前既不具有物權(quán)的效力，亦不具有債權(quán)的效力。如抵押人違背誠實信用原則，在簽訂抵押合同后拒絕辦理登記手續(xù)，致使債權(quán)人受到損失的，雖然也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，但這是無效合同的過錯方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并不是抵押合同生效所致。《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）對未辦理抵押物登記手續(xù)的，規(guī)定為不登記不得對抗第三人。但對于抵押權(quán)來說，無論是優(yōu)先受償還是追及的效力，都要及于第三人，因而實際上仍然不具物權(quán)的效力。因此，抵押合同的簽訂時間對抵押權(quán)無實質(zhì)性的影響。
2、登記機關(guān)受理登記的時間和核準(zhǔn)登記的時間。登記機關(guān)受理登記的時間是抵押當(dāng)事人提出抵押登記申請的時間，對當(dāng)事人提出的申請，登記機關(guān)并不一定都能準(zhǔn)予登記，在實行產(chǎn)權(quán)登記制（相對于契據(jù)登記制）的國家，物權(quán)的成立應(yīng)當(dāng)以登記的完成即核準(zhǔn)登記作為標(biāo)準(zhǔn)來界定。按我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押登記操作規(guī)程，如無特殊情況，登記機關(guān)對先受理的登記會先予核準(zhǔn)登記。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定多個抵押時，涉及優(yōu)先受償?shù)奈淮螘r，就應(yīng)當(dāng)以登記機關(guān)核準(zhǔn)登記的時間先后來確定。
3、當(dāng)事人約定的抵押期限和登記機關(guān)登記的期限。抵押期限是在實際工作中最易引起爭議的問題。以往，權(quán)屬證書上使用的是“權(quán)利存續(xù)期限”，很容易被理解為抵押權(quán)存在的期限，即超過這一期限抵押權(quán)歸于消滅。在1997年建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制房屋權(quán)屬證書時，已將此欄目改為“約定期限”，但還是會有人對抵押期限產(chǎn)生歧義。抵押權(quán)作為一種物權(quán)，只能因法律的原因而消滅（我國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明書至今仍使用“權(quán)利存續(xù)期限”一詞）。《最高院解釋》對此已明確：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”。至此，對抵押期限的理解所引起的問題應(yīng)是徹底解決了。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅。抵押權(quán)除了因債的履行、抵押權(quán)的行使外，還因抵押物的滅失而消滅。
1、債的履行。設(shè)定抵押權(quán)的目的就是確保債務(wù)的履行。由于抵押權(quán)的從屬性，主債權(quán)一旦消滅，抵押權(quán)亦隨之消滅。
2、抵押權(quán)的行使。抵押權(quán)一經(jīng)行使，該抵押權(quán)及在同一抵押物上存在的其它抵押權(quán)均告消滅。
3、抵押物的滅失。房屋滅失，物權(quán)因標(biāo)的物滅失而消滅。但因房屋滅失而得到的補償、賠償?shù)荣M用，仍應(yīng)作為抵押財產(chǎn)處理。
關(guān)于抵押權(quán)是否因除斥期間屆滿而消滅的問題，我國立法尚無除斥期間的直接規(guī)定。德國等國的立法規(guī)定：抵押權(quán)經(jīng)過一定的時間，經(jīng)公示催告程序以后，可宣布為無效。抵押權(quán)作為物權(quán)，并不因主債權(quán)的消滅時效完成而消滅。但由于抵押人并不占有抵押物，如使抵押權(quán)長期懸而未決，顯然對抵押當(dāng)事人各方均有損害。《最高院解釋》規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的兩年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。最高法院作出這一司法解釋顯然也是出于這一原因。但從目前來看，房地產(chǎn)登記機關(guān)并不能依據(jù)該司法解釋來認定抵押權(quán)的消滅。
三、房地產(chǎn)抵押的種類
房地產(chǎn)抵押以抵押的標(biāo)的物來區(qū)分，可分為房地產(chǎn)、在建工程和房屋期權(quán)抵押；按擔(dān)保的債權(quán)是否特定來區(qū)分，還可以分出最高額抵押。
（一）房地產(chǎn)抵押。房地產(chǎn)是一個財產(chǎn)的概念，是房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的經(jīng)濟形態(tài)。房屋所有權(quán)抵押時，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)必須同時抵押，這是房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的一致規(guī)定。這一規(guī)定有利于實行房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
（二）在建工程抵押。在建工程是尚在建造中的房屋，是一個在變化過程中的物，因此，在建工程抵押與房地產(chǎn)抵押有較大的區(qū)別。
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進行的擔(dān)保。由此可見，將在建工程作為抵押物時，一是抵押人不能作為第三人為他人進行擔(dān)保，二是不能為其它性質(zhì)的債權(quán)進行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。當(dāng)在建工程竣工時，如抵押權(quán)尚未消滅，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在已竣工的房地產(chǎn)上重新設(shè)定抵押權(quán)。
（三）房屋期權(quán)抵押。我國原來是實行廣義抵押權(quán)的國家，按《民法通則》規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物”。即抵押物除了不動產(chǎn)以外，還可以是動產(chǎn)或某些權(quán)利。《擔(dān)保法》公布以后，已將動產(chǎn)抵押和權(quán)利抵押稱為質(zhì)押。《擔(dān)保法》規(guī)定了一些可以質(zhì)押的權(quán)利，對房屋期權(quán)雖未作明確規(guī)定，但在可以抵押的財產(chǎn)中列入了“依法可以抵押的其他財產(chǎn)”。
房屋期權(quán)是一種債權(quán)，在一些地方性的立法中，這種期權(quán)已可以進行預(yù)告登記、也可以進行抵押。預(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動目的的請求權(quán)而設(shè)立的權(quán)屬登記。在物權(quán)法的擬議中，也傾向?qū)㈩A(yù)告登記列為登記的種類，使這種期權(quán)具有類似物權(quán)的效力。
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》將房屋期權(quán)抵押規(guī)定為預(yù)購商品房貸款抵押，這種抵押顯然還不是房地產(chǎn)抵押，否則就毋須另作規(guī)定。按這一規(guī)定，預(yù)購商品房貸款抵押在登記時，由登記機關(guān)在抵押合同上作記載，待房屋竣工以后，再由當(dāng)事人重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。這種“記載”還不是嚴(yán)格意義上的權(quán)屬登記。
在實際工作中，房屋期權(quán)的抵押十分普遍，且關(guān)系到許多購房者的切身利益，建設(shè)部在立法時，可能是考慮了此一因素而采取了這一辦法。
房屋期權(quán)抵押究竟屬于權(quán)利質(zhì)押還是抵押，尚可商榷，但作為合法的債的擔(dān)保則是毫無疑義的。
（四）最高額抵押。最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。最高額抵押與普通抵押的最大差別，在于最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)是不特定的，且不因擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為零時消滅。這從現(xiàn)象上看好象抵押權(quán)不從屬于債權(quán)，與抵押權(quán)的基本理論相悖。但這種抵押權(quán)是從屬于另一種債的關(guān)系，即抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議并由此而產(chǎn)生的一系列連續(xù)的債的關(guān)系（臺灣地區(qū)的學(xué)者將其稱之為“基礎(chǔ)關(guān)系”）。基于這一原因，擔(dān)保法規(guī)定：最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。因為主合同債權(quán)如果轉(zhuǎn)讓，就越出了這一關(guān)系。
此外，對于最高額抵押，《最高院解釋》還規(guī)定：
1.當(dāng)事人對最高額抵押合同的最高限額、抵押期間進行變更的，不能以其變更對抗順序在后的抵押權(quán)人。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險 經(jīng)驗 借鑒
一、發(fā)達國家防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要做法
1．美國
健全的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保和保險機制。政府擔(dān)保制度是各國分散風(fēng)險的普遍做法，其中以美國的政府擔(dān)保制度最為完善和具有代表性。20世紀(jì)30年代大蕭條后，美國成立房主貸款公司(HOLC)，為抵押貸款提供資金，債務(wù)由聯(lián)邦政府擔(dān)保，并可在公開市場上出售。1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押貸款銀行的風(fēng)險，改善了住宅標(biāo)準(zhǔn)和條件，幫助HOLC建立了全國性的抵押市場。二戰(zhàn)后建立了退伍軍人管理局(VA)，實施對抵押商的貸款保證，為退伍軍人爭取更優(yōu)惠的抵押貸款條件。此外，美國政府還成立了專門的機構(gòu)即聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司，為發(fā)放住宅抵押貸款的金融機構(gòu)提供擔(dān)保，大大降低了這些金融機構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。
完善的二級抵押市場機制。為了轉(zhuǎn)移和分散房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，美國建立了完善的二級抵押市場，使一級市場的金融機構(gòu)對其創(chuàng)造的抵押貸款可以轉(zhuǎn)售給其他投資者，也可以以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)放抵押貸款證券。為了促進住房抵押貸款證券化的實施，美國政府出資成立了三家國有企業(yè)作為住房抵押貸款一級市場的買賣造市商，即聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司等三家金融機構(gòu)，房地產(chǎn)金融機構(gòu)可以把住房抵押貸款賣給這三家造市商，也可以從這三家造市商手中買入住房抵押貸款，從而降低房地產(chǎn)金融機構(gòu)的流動性風(fēng)險。在美國的二級抵押市場，房地產(chǎn)抵押貸款證券化起主導(dǎo)作用，它們既可以較多地發(fā)掘出全社會的資產(chǎn)潛力，為房地產(chǎn)市場提供了具有競爭性和選擇性的資金來源，又通過產(chǎn)權(quán)重組，分散和轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。
美國的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)資金來源多種多樣。資金來源包括商業(yè)銀行、人壽保險公司、養(yǎng)老基金以及其他金融中介機構(gòu)的房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、房地產(chǎn)抵押貸款基金、房地產(chǎn)債券(包括市政建設(shè)債券、產(chǎn)業(yè)債券、抵押收益?zhèn)⒐緜?、捐贈基金。眾多的金融機構(gòu)紛紛參與房地產(chǎn)，構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的多元化基石。
2．英國
房地產(chǎn)金融機構(gòu)專業(yè)化，避免了分散經(jīng)營風(fēng)險。英國金融體制最大的特點之一就是各金融機構(gòu)之間有明確的分工，或者說是一種專業(yè)化體制。如商業(yè)銀行主要從事工商企業(yè)的短期融資業(yè)務(wù)，商人銀行專門從事貿(mào)易票據(jù)的承兌業(yè)務(wù)，不僅各金融機構(gòu)的資金用途受到嚴(yán)格限制，而且資金來源也受到嚴(yán)格限制，并且不同的金融機構(gòu)遵守不同的專門法規(guī)。住房協(xié)會是英國專門從事住房金融業(yè)務(wù)的專業(yè)化金融機構(gòu)，200多年來，它一直是英國最大的住房金融機構(gòu)。按照英國政府法律的規(guī)定，住房協(xié)會只能專門從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)，它的資產(chǎn)規(guī)模在1988年時達1900多億英鎊，占全英存款金融機構(gòu)資產(chǎn)總額的19%，其中抵押貸款達1530多億英鎊，占全英住房抵押貸款總額的70%。
政府對房地產(chǎn)金融采取積極支持的政策。由于住房協(xié)會以吸收居民小額儲蓄為主，而貸款對象又是分散的居民個人，因而交易成本、管理成本等都較高，從而在競爭中就處于不利地位，存在一定的市場風(fēng)險，因而英國政府遂采取一些優(yōu)惠政策予以支持，使之能夠同其它金融機構(gòu)展開公平競爭，并能求得不斷發(fā)展，以保證住房協(xié)會發(fā)放貸款能有充足的資金，規(guī)避資金短缺風(fēng)險。
房地產(chǎn)金融機構(gòu)積極進行住房金融創(chuàng)新。英國住房金融領(lǐng)域的創(chuàng)新十分突出，尤其是20世紀(jì)70、80年代以來創(chuàng)新就更為迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術(shù)的創(chuàng)新上。住房協(xié)會提供的存款種類相當(dāng)多，從傳統(tǒng)上只開設(shè)股金戶頭，到開設(shè)存款戶頭；從只開設(shè)普通股金戶頭到開設(shè)特別股金戶頭；從開設(shè)無提取便利的股金戶頭到開設(shè)有提取便利的股金戶頭；從開設(shè)普通儲蓄戶頭，到開設(shè)特別儲蓄戶頭，總之通過提供種類眾多的存款“品種”來滿足不同居民的需要。
二、對中國防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的借鑒意義
1．政府深層參與并積極支持
美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗表明：個人住房抵押貸款的發(fā)展是一個巨大的系統(tǒng)工程，涉及社會的各個方面，非常需要政府介入、參與協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)性事務(wù)，如建立住房抵押貸款保險體系和住房抵押證券擔(dān)保體系等，政府的深層參與、扶持是使住房金融機構(gòu)能夠按照市場化原則正常經(jīng)營推進房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個必不可少的環(huán)節(jié)。而中國政府在這些方面發(fā)揮的作用還不夠，使得房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場運行尚未進入規(guī)范化的軌道，其發(fā)展?jié)摿头婪讹L(fēng)險能力都受到很大影響。
2．政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融有機結(jié)合
完善的房地產(chǎn)金融載體包括三個組成部分：專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和向融資提供擔(dān)保和保險的機構(gòu)。專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)是專門從事住房金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)，各國都有此類機構(gòu)。例如英國的住房協(xié)會、美國的儲蓄貸款協(xié)會等。非專業(yè)性住房金融則是指各種類型兼營住房金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。例如各國的商業(yè)銀行都兼營住房金融業(yè)務(wù)，但由于面向廣大中低收入居民發(fā)放住房貸款的信用風(fēng)險較大，因此必須有相應(yīng)的擔(dān)保和償債保證。中國目前房地產(chǎn)金融體系還不完善，專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)并未完全建立，商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)金融組織體系的主要部門，相應(yīng)的擔(dān)保和保險機制也不完善，因而應(yīng)該加快這方面的建設(shè)，將政策性和經(jīng)營性金融有機結(jié)合的結(jié)合起來，以保證住房資金的來源，調(diào)動金融機構(gòu)的積極性，刺激居民的住房需求，解決居民的住房問題。
3．加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，健全房地產(chǎn)金融體制
在國外成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)金融市場十分發(fā)達，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等手段在金融市場融資，融資渠道多樣，社會金融風(fēng)險較低。而且，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，金融產(chǎn)品還不斷地推陳出新，特別是在個人貸款融資方面，有著多層次、多選擇的融資產(chǎn)品。目前中國房地產(chǎn)金融市場并不完善，許多城市的房地產(chǎn)融資二級市場還是空白，房地產(chǎn)業(yè)融資過分依賴銀行，使得銀行在經(jīng)濟運行的周期波動中承擔(dān)很大的風(fēng)險。同時，與發(fā)達國家相比，中國房地產(chǎn)金融品種和手段創(chuàng)新較少，創(chuàng)新意識淡薄，沒有專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種，這種現(xiàn)象嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)金融的服務(wù)水平和風(fēng)險防范能力。因此，應(yīng)該加快金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，以滿足不同階層的需要, 進一步完善房地產(chǎn)融資體系，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，建立二級抵押市場并不斷推進其市場化程度,從而建立起完善的資本市場型住房金融體系。
4．嚴(yán)格房地產(chǎn)貸款審查制度和信譽審查制度
西方發(fā)達國家在長期的發(fā)展過程中，形成了一套規(guī)范的程序，最大限度地減少和避免了經(jīng)營風(fēng)險。包括：嚴(yán)格的貸前審查制度、完善的個人信用制度體系、健全的違約處理機制和科學(xué)的風(fēng)險管理制度。中國在這些方面還存在許多缺陷，如在目前的個人住房抵押貸款中一個突出的問題就是在借款人違約的情況下，銀行能夠憑借什么機制進行抵押住房的沒收、接管、拍賣等一系列民事法律行為，以維護銀行的利益。從當(dāng)前的法律支持環(huán)境來看，這種機制實際上是不存在的，銀行的根本利益沒有得到充分的法律保障。因而應(yīng)該加快這些方面的建設(shè)，以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
5．完善法律體系，規(guī)避制度風(fēng)險
市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，法律手段是目前西方國家相當(dāng)重要的一個調(diào)控手段，尤其是在房地產(chǎn)市場，從美國、英國等國家房地產(chǎn)金融的發(fā)展中就可以看出法律法規(guī)建設(shè)對防范金融風(fēng)險的重要性。目前，雖然中國已出臺了商業(yè)銀行法、擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法、個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法等法律法規(guī)，但住房抵押貸款法至今尚未問世，致使出押、受押雙方對有關(guān)抵押和抵押實現(xiàn)、擔(dān)保與保險等法規(guī)條款和解釋缺乏權(quán)威性依據(jù)。政府應(yīng)盡早出臺抵押貸款證券法、按揭保險法等法規(guī)制度，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境。
作者單位：武漢科技學(xué)院
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)抵押；法律風(fēng)險；案例
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.25.117
1 房地產(chǎn)抵押過程中出現(xiàn)法律風(fēng)險的影響因素
1.1 抵押物確認中的影響因素
（1）抵押人權(quán)利的確認。《物權(quán)法》規(guī)定，抵押人在借款關(guān)系中無論是借款人還是第三人，其提供的抵押物必須擁有處分權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)，否則將導(dǎo)致抵押無效而出現(xiàn)沒有擔(dān)保的風(fēng)險。
（2）法定優(yōu)先權(quán)的確認。房地產(chǎn)抵押執(zhí)行過程中經(jīng)常涉及抵押權(quán)和建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的問題。我國物權(quán)法制定過程中理論界對優(yōu)先權(quán)所下的定義是：“特定的債權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定而享有的就債務(wù)人的總財產(chǎn)或特定財產(chǎn)（動產(chǎn)或不動產(chǎn)）優(yōu)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。”因此，商業(yè)銀行在以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放貸款前，應(yīng)調(diào)查核實是否存在法定優(yōu)先權(quán)的情形。
1.2 抵押物登記確認中的影響因素
銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記時必須重視抵押登記的風(fēng)險防范，把潛在風(fēng)險和糾紛降到更低，減少日后糾紛的產(chǎn)生，在辦理過程中應(yīng)切實注意以下環(huán)節(jié)：一是不能以不得抵押、產(chǎn)權(quán)不清甚至產(chǎn)權(quán)喪失的房屋建筑物作為抵押登記；二是同一房地產(chǎn)不能重復(fù)抵押登記，重復(fù)抵押不符合財產(chǎn)所有權(quán)的原理，違背了抵押擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的宗旨；三是抵押合同變更和終止，必須按規(guī)定辦理抵押變更或注銷登記；四是抵押權(quán)人應(yīng)與抵押人一同到抵押登記部門辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)他項權(quán)利書并妥善保管和使用；五是要對抵押登記內(nèi)容與抵押合同進行審核，防止虛假抵押登記或因登記機關(guān)工作失誤造成抵押登記無效。
1.3 抵押權(quán)實現(xiàn)中的影響因素
（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)所符合的條件。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是抵押權(quán)效力的集中表現(xiàn)。貸款銀行在依法行使房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)有以下五種情況：一是當(dāng)以房地產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)由于履行期滿而未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；二是抵押期間債務(wù)人被宣告解散或破產(chǎn)的；三是抵押人死亡而無繼承人或繼承人放棄繼承、繼承人拒絕履行償還債務(wù)義務(wù)的；四是抵押人違反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；五是抵押合同約定的其他情況（如可能影響抵押人履行或承擔(dān)期相應(yīng)責(zé)任、義務(wù)的各種事件）出現(xiàn)時，抵押權(quán)人即可實行其抵押權(quán)，以房地產(chǎn)的交換價值來滿足債權(quán)。
（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)所符合的方式。《物權(quán)法》增加了“當(dāng)事人可以約定實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”的內(nèi)容，擴展了貸款銀行行使擔(dān)保物權(quán)的條件。因此，銀行在與抵押人約定擔(dān)保物權(quán)條款時，可以將有關(guān)違約情況作為實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，保障銀行債權(quán)的安全。
（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)行使中應(yīng)注意的法律問題。銀行在行使抵押權(quán)時，除必須要符合規(guī)定的條件和方式以外，在具體操作過程中還應(yīng)注意遵守有關(guān)法律法規(guī)：銀行在與抵押人協(xié)議處置抵押物時，當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)為共有或者出租的，應(yīng)當(dāng)對共有人或承租人下達書面通知，同等條件下共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)；抵押人以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，銀行未經(jīng)法定程序不得擅自改變土地的性質(zhì)和原有用途，原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法以處分土地使用權(quán)所得價款繳納土地出讓金后才能用于實現(xiàn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償；抵押人原以土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物，包括新增房屋一并設(shè)定抵押的，地上建筑物和附著物不屬于抵押物，雖然可依法一并處置，但銀行對建筑物、附著物價款的處置無優(yōu)先受償權(quán)；抵押人在房地產(chǎn)抵押物上設(shè)定多個抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照抵押登記的先后順序受償，后一順序的抵押人只能在前一順序的質(zhì)押權(quán)人優(yōu)先受償后，對剩余部分的價值進行受償，如果抵押登記的順序不分先后，則按照各抵押權(quán)人的債券比例進行清償。
（4）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的及時性。依據(jù)《合同法》對違約責(zé)任的規(guī)定，對于借款合同、抵押合同，當(dāng)債務(wù)人、擔(dān)保人出現(xiàn)違約時，銀行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行歸還貸款的條款。當(dāng)債務(wù)人出現(xiàn)嚴(yán)重違約行為或惡意逃廢銀行債務(wù)行為時，銀行可依據(jù)合同約定提前終止合同收回貸款，及時行使房地產(chǎn)抵押權(quán)。在《物權(quán)法》實行后，銀行可在雙方?jīng)]有就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議時，直接向法院申請拍賣、變賣抵押財產(chǎn)，便于銀行提高效率，防止不良的貸款出現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)抵押貸款法律風(fēng)險的案例分析
2.1 案例
某信用社發(fā)放一筆個人抵押貸款，期限一年，以借款人的門面房抵押擔(dān)保，該門面房地理位置優(yōu)越，被認為變現(xiàn)容易。但是，貸款尚未到期，該抵押的門面房被法院資產(chǎn)保全。經(jīng)核實，是一起民事案件涉及該抵押房產(chǎn)：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，購房款來源是其情夫通過銀行卡轉(zhuǎn)賬購買。情夫原配從國外回來后，提供足夠證據(jù)證明該房產(chǎn)是其丈夫用夫妻共有財產(chǎn)購買，第三者系非法所得。因此，原配將第三者（借款人）至法院，法院判決原配勝訴，鑒于房產(chǎn)在信用社抵押，原配申請了資產(chǎn)保全。
貸款到期后，信用社向借款人追索債權(quán)，要求其歸還信用社貸款，借款人雖然入股和別人合伙做生意，但卻因生意不景氣而回款無望。另外，借款人平時只負責(zé)在家?guī)Ш⒆樱浔救艘矝]有還款能力，尤其是被原配后，情緒波動加大，更加不配合歸還貸款。信用社將其至法院，借款人拒不在送達傳票上簽字，法院只好采取公告送達，信用社被迫卷入案件糾紛中。信用社作為無過錯方盡管在法院判決中勝訴，但其抵押權(quán)的實現(xiàn)是頗費周折。
2.2 分析
該案件是一起輕視第一還款來源，對房地產(chǎn)抵押物權(quán)利沒有進行詳盡的調(diào)查，沒有對抵押物的權(quán)利進行確認，只重視第二還款來源，且因第二還款來源引發(fā)法律糾紛導(dǎo)致不良貸款的典型案例。一是銀行沒有對抵押物的抵押權(quán)進行詳實確認。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押權(quán)確認過程中應(yīng)要求抵押人提供房地產(chǎn)抵押物的權(quán)利證明，該案例中的客戶經(jīng)理在調(diào)查貸款時，并沒有對該抵押物進行詳盡的了解，過度依賴于抵押物的足值、易變現(xiàn)，認為只要抵押物足值、易變現(xiàn)，貸款就沒有風(fēng)險，因此放松了對借款人人品、借款資格、個人身份的審查，忽視了對第一還款來源的詳盡調(diào)查，導(dǎo)致出現(xiàn)民事糾紛時給自己帶來不必要的麻煩。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律擔(dān)保效力或效力存在爭議。《物權(quán)法》中規(guī)定，抵押人在借款關(guān)系中無論是借款人還是第三人，提供的抵押物必須有處分權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)。案例中的女借款人在表面上有該抵押物（門面房）的處分權(quán)，但實質(zhì)上購房款的來源是其情夫通過銀行卡轉(zhuǎn)賬而購買獲得，房產(chǎn)是原配夫妻共有財產(chǎn)購買，第三者系非法所得，也就是說該女借款人對該抵押物（門面房）的處分權(quán)存在爭議。女借款人用物化房產(chǎn)的他人資金與信用社設(shè)定的民事抵押貸款合同，盡管資金來源不明，但是房屋產(chǎn)權(quán)明晰，信用社在貸款過程中為無過錯方，抵押擔(dān)保視為有效，拍賣所得不影響優(yōu)先受償，信用社可以優(yōu)先享受賠償權(quán)利。因此，在充分保護原告享有物權(quán)的前提下，女借款人所得資金物化了的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還信用社。三是沒有對房地產(chǎn)抵押實現(xiàn)的方式進行補充完善。該案件中信貸管理人員過度依賴于抵押物的足值和易變現(xiàn)，也對第一還款來源過度依賴，且因還款來源引發(fā)法律糾紛，從而導(dǎo)致貸款長期無法歸還，信用社不得不卷入案件訴訟的案例。信貸管理人員在與抵押人約定擔(dān)保物權(quán)條款時，沒有完善“實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”，沒有切實保障信用社的債權(quán)安全。
3 防范房產(chǎn)抵押貸款背后法律風(fēng)險的對策
第一，認真審核貸款材料，實時關(guān)注抵押物狀況。貸前調(diào)查是信貸業(yè)務(wù)的第一道“過濾網(wǎng)”，對防范信貸風(fēng)險起到未雨綢繆、防微杜漸的作用。首先，要對借款人的身份、人品及家庭成員狀況進行詳實的了解，注重借款人的道德品質(zhì)，了解其資金來源，是不是正當(dāng)、合法收入，是否存在資金來源不明或者洗錢等情況；其次，嚴(yán)格抵押物準(zhǔn)人制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法、無效或者有糾紛的房屋產(chǎn)權(quán)證作為抵押物。最后，關(guān)注抵押物狀況，注意防范抵押物帶有過多的交易限制性條件等。
第二，進一步完善抵押貸款管理規(guī)則制度。商業(yè)銀行要充分測算抵押房產(chǎn)的抵押值，審查抵押房產(chǎn)是否列入拆遷范圍、是否是經(jīng)濟適用房及是否有其他不穩(wěn)定或者非法因素等；同時對抵押率進行科學(xué)的分類，按不同抵押物及其變現(xiàn)能力確定抵押率。對抵押率的計算方式進行調(diào)整，根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)、房產(chǎn)通用性、房屋結(jié)構(gòu)、房齡及抵押年限等設(shè)定不同的分值，對容易變現(xiàn)和不容易變現(xiàn)的抵押物設(shè)置差別化抵押率。
抵押權(quán)人（乙方）：_______________________
甲方為了_________將自有房地產(chǎn)及其附著物抵押予乙方，作為_________的保證。甲、乙雙方根據(jù)自愿、互利、公平和誠實信用的原則，經(jīng)共同協(xié)商，訂立本合同。
第一條 該房地產(chǎn)座落于_________________建筑面積_________平方米，用地面積_________平方米，房屋所有權(quán)證號_________，共有權(quán)證號__________，土地使用權(quán)證號__________，共有附著物_________件，抵押物價值人民幣（大寫）：_________________。曾于____年____月____日抵押予________，期限為____個月，至____年____月____日止，擔(dān)保債務(wù)為人民幣（大寫）：____________元
第二條 甲方將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部／部分抵押給乙方，范圍_________________（詳情見附表及附圖）。
第三條 本次抵押擔(dān)保債務(wù)價值為人民幣（大寫）：____________________
第四條 設(shè)定抵押之房地產(chǎn)擔(dān)保內(nèi)容為被擔(dān)保債務(wù)的本金、利息、罰息、違約金及有關(guān)稅費。
第五條 約定期限：_______________年（月），從_______年_______月_______日起到_______年_______月_______日止。
第六條 抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當(dāng)維護抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查由甲方占管的抵押物，甲方應(yīng)主動予以配合。
第七條 抵押期間，甲方未征得乙方書面同意，不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓或以其它形式處置，不得改變其使用性質(zhì)；抵押物發(fā)生遺贈或繼承的，受遺贈人或繼承人應(yīng)當(dāng)及時書面通知乙方。
第八條 除自然耗損外，抵押物發(fā)生毀損，甲方應(yīng)當(dāng)采取措施，負責(zé)保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。
第九條 因甲方過失造成抵押物不能或不足以擔(dān)保債務(wù)的，甲方須及時提供或增加擔(dān)保。
第十條 抵押已出租的房屋時，抵押人應(yīng)當(dāng)將房屋出租的事實告知抵押權(quán)人，同時還應(yīng)當(dāng)書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續(xù)有效。
第十一條 抵押關(guān)系中合同主體發(fā)生變更、本合同繼續(xù)有效，合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，由變更后的合同主體享有、承擔(dān)。抵押當(dāng)事人應(yīng)共同到房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)申請辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同。
第十二條 違約責(zé)任：______________________________________________
第十三條 該抵押合同簽訂后，債務(wù)人如未能按約履行債務(wù)，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
在處分抵押物時，除以劃撥方式取得地土地使用權(quán)外，所得款項按如下順序分配：
（一）支付處分抵押物的費用；
（二）扣繳抵押物應(yīng)當(dāng)繳納的稅費；
（三）償還債權(quán)人本金、利息、罰息及違約金；
（四）剩余價款交還甲方。
如果變賣原抵押物的價款不足償還乙方貸款本息或有關(guān)費用的，乙方有權(quán)追索應(yīng)償還部分。
抵押人(購房人)：(甲方)
地 址：
電 話：
抵押權(quán)人(貸款人)：(乙方)
地 址：
電 話：
甲、乙雙方依據(jù)我國《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平和誠實信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。
第一條：為確保借款合同( 年 字第 號)的履行，甲方自愿將所購商品房抵押，乙方經(jīng)實地勘驗，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購商品房抵押。
第二條：本合同所對應(yīng)的借款合同項下的借款數(shù)額為(大寫) 元，債務(wù)人履行債務(wù)的期限自 年 月 日至 年 月 日。
第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號為 的《商品房買賣合同》，已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案，并取得《房屋預(yù)告登記證明》。該商品房狀況如下：
房屋坐落：
項目名稱：
預(yù)售許可證：
第四條：本次商品房抵押所擔(dān)保的范圍包括：主債權(quán)項下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。
第五條：已經(jīng)抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應(yīng)維護該商品房的安全與完好。
第六條：有下列情形之一的乙方有權(quán)依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。
1、甲方在債務(wù)履行期內(nèi)連續(xù) 月或累計 月未能按約歸還借款的。
2、****
第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權(quán)證》后，須轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。
第八條：甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所分攤或占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。
第九條：抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的抵押權(quán)也消滅。
第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)的登記手續(xù)。
本抵押合同如發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C關(guān)辦理變更或者注銷的登記手續(xù)。
第十一條：抵押的房地產(chǎn)，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產(chǎn)價值明顯減少時，乙方有權(quán)要求甲方停止其行為并恢復(fù)或提供乙方認可的新的抵押房地產(chǎn)。甲方對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。
第十二條：甲方轉(zhuǎn)讓抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)通知乙方，并告知受讓人房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行抵押合同。
第十四條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭議，由雙方協(xié)商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會申請仲裁。
第十六條：雙方商定的其他事項：***
第一條 為了加強對本市房地產(chǎn)抵押活動的管理，促進我市經(jīng)濟和社會發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)的法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本市企業(yè)、事業(yè)法人和其他經(jīng)濟組織以及公民用房地產(chǎn)作為抵押物進行的各種經(jīng)濟擔(dān)保活動。
第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押是指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人（以下簡稱抵押人）以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)作為按期償還債務(wù)的擔(dān)保，將房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人（以下簡稱抵押權(quán)人），在抵押人不能按期清償債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分該抵押物，并優(yōu)先受償?shù)慕?jīng)濟擔(dān)保活動。
第四條 市和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)抵押管理的主管機關(guān)。
第五條 房地產(chǎn)抵押活動必須遵循自愿、互利、公平、誠實信用的原則，嚴(yán)禁利用房地產(chǎn)抵押進行違法活動。
第二章 抵押物
第六條 抵押物是指由抵押人提供的，經(jīng)抵押權(quán)人認可的作為擔(dān)保的合法房地產(chǎn)。
第七條 下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：
（一）依法可以轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)；
（二）依法擁有所有權(quán)的房屋；
（三）依法簽訂了房屋買賣合同的期房。
第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：
（一）國家投資建設(shè)的學(xué)校、托幼園所和文化、體育、醫(yī)療等單位使用的房地產(chǎn)以及市政公用等城市基礎(chǔ)設(shè)施；
（二）已出租的住宅房屋；
（三）未經(jīng)依法確認土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)；
（四）司法機關(guān)正在審理或判決、裁定尚未發(fā)生法律效力的房地產(chǎn)；
（五）被司法機關(guān)查封或采取其他保全措施的房地產(chǎn)；
（六）因城市規(guī)劃建設(shè)需要已確定為拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)；
（七）未按土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)利用的土地使用權(quán)；
（八）依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和其他不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)。
第九條 抵押人以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)具有土地使用證和房屋所有權(quán)證。
抵押人以依法獲準(zhǔn)建造的房屋或其他構(gòu)筑物設(shè)定抵押權(quán)的，可以憑合法承建合同和土地使用證對已完工的部分設(shè)定抵押權(quán)。
抵押人以期房設(shè)定抵押權(quán)的，可以憑預(yù)購合同就該房屋設(shè)定抵押權(quán)。
第十條 以土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)連同房屋及其地上附著物和構(gòu)筑物同時抵押。以房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)連同該房產(chǎn)使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，其房產(chǎn)抵押年限應(yīng)與土地使用權(quán)抵押年限相同。
以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)按抵押房產(chǎn)面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地中所占份額的土地使用權(quán)，與房產(chǎn)同時作價抵押。
第十一條 抵押人以若干房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，該抵押權(quán)不可分割。但當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
抵押人以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的情況書面告知各抵押權(quán)人，其抵押權(quán)的順序根據(jù)設(shè)定抵押權(quán)的先后確定。
第十二條 以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)書面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)事先取得其他共有人的書面同意。
第十三條 以其已出租的可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)抵押時，抵押人應(yīng)事先通知承租人，并向抵押權(quán)人說明出租情況后方可簽訂抵押合同。抵押期間原租賃合同繼續(xù)有效。
因執(zhí)行抵押合同使承租人受到經(jīng)濟損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)給予補償。
第十四條 以國有企業(yè)房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須經(jīng)該企業(yè)上級主管部門或有權(quán)管理該資產(chǎn)的部門批準(zhǔn)。
第十五條 對抵押的房地產(chǎn)進行估價，由本市經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行，并出具評估報告書。
第三章 抵押登記
第十六條 抵押房地產(chǎn)須按規(guī)定到所在區(qū)、縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理他項權(quán)登記，未辦理登記的，不得抵押房地產(chǎn)。
他項權(quán)設(shè)定期限為抵押有效期限。
第十七條 房地產(chǎn)抵押，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，合同應(yīng)載明下列內(nèi)容：
（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱、住所；
（二）房地產(chǎn)的處所、建筑面積、用地面積、四至界限及評估的價值；
（三）抵押期限、抵押金額、利率；
（四）擔(dān)保債務(wù)范圍、用途、交付方式及期限；
（五）擔(dān)保債務(wù)標(biāo)的物清償方式；
（六）抵押房屋滅失及毀損時的補救方法；
（七）違約責(zé)任；
（八）解決爭議的途徑；
（九）雙方約定的其他事項。
第十八條 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)自合同簽訂之日起一個月內(nèi)持有關(guān)證件到所在區(qū)、縣以上政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋他項權(quán)證。抵押期間，該房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，由抵押人持有，他項權(quán)證由抵押權(quán)人收存。
辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，按房地產(chǎn)抵押價款的千分之二繳納手續(xù)費，抵押雙方當(dāng)事人各負擔(dān)百分之五十。
第十九條 抵押當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，應(yīng)提交下列證件：
（一）抵押申請書；
（二）當(dāng)事人身份證件或法人資格證明；
（三）房屋所有權(quán)證（共有房產(chǎn)同時還須具有房屋共有權(quán)證）、國有土地使用權(quán)證；
（四）房地產(chǎn)抵押合同。
第二十條 因不可抗力或抵押雙方當(dāng)事人達成協(xié)議變更或解除抵押合同時，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自合同變更或解除之日起十五日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門辦理變更或注銷登記手續(xù)。
抵押合同因履行完畢而終止時，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自終止之日起一個月內(nèi)向原辦理他項權(quán)登記的房地產(chǎn)行政主管部門辦理注銷登記手續(xù)。
第四章 抵押物的占管
第二十一條 房地產(chǎn)抵押期間，抵押物由抵押人占管。抵押人應(yīng)當(dāng)對其占管的抵押物的安全、完整負責(zé)；抵押權(quán)人有權(quán)監(jiān)督檢查由抵押人占管的抵押物。
第二十二條 房地產(chǎn)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的書面同意，不得拆建、改建、增建、變更房屋結(jié)構(gòu)。不得將所抵押的房產(chǎn)出借、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或以其他方式處理。
第二十三條 房地產(chǎn)抵押期間，抵押權(quán)人無使用房地產(chǎn)的權(quán)利，抵押權(quán)人不得以抵押的房地產(chǎn)作為標(biāo)的物與第三人簽訂任何協(xié)議。
第五章 抵押物的處分
第二十四條 有下列情況之一者，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房地產(chǎn)：
（一）抵押人未依約償還債務(wù)的；
（二）抵押人死亡而無繼承人或受遺贈人的；
（三）抵押人的繼承人或者受贈人拒絕履行清償債務(wù)義務(wù)的；
（四）抵押人解散、破產(chǎn)或被依法撤銷而又不清償債務(wù)的。
第二十五條 為保護抵押人和抵押權(quán)人雙方的合法利益，抵押物的處分采取拍賣處分形式，由天津市房地產(chǎn)拍賣事務(wù)所進行公開拍賣。
第二十六條 在拍賣前，因抵押物所有權(quán)有爭議而提起訴訟的，可終止拍賣。
第二十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得價款按下列順序償還：
（一）支付處分抵押房地產(chǎn)之費用；
（二）扣繳與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)納法定稅費；
（三）按抵押順序依次償還抵押人所欠抵押權(quán)人的本息及違約金；
（四）剩余金額退還抵押人。
第二十八條 抵押房地產(chǎn)處分后，獲得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位或個人，應(yīng)到房地產(chǎn)和土地行政主管部門辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。
第六章 法律責(zé)任
第二十九條 抵押人隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)尚在抵押期間等情況或提供與事實不符的證明材料的，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第三十條 因抵押人的過錯造成抵押物毀損、滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)原狀或提供其他相應(yīng)的抵押物。
第三十一條 抵押權(quán)人未按合同約定交付標(biāo)的物的，抵押人有權(quán)要求抵押權(quán)人支付違約金并賠償損失。
第三十二條 抵押權(quán)人和抵押人私自處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效。
第三十三條 抵押人與抵押權(quán)人因房地產(chǎn)抵押發(fā)生糾紛的，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向人民法院起訴。
第三十四條 對不進行房地產(chǎn)抵押登記的，由市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期補辦登記手續(xù)，并可視情節(jié)處以五千元以下的罰款，抵押雙方當(dāng)事人各負擔(dān)百分之五十。
第七章 附 則
第三十五條 本規(guī)定具體應(yīng)用的問題由天津市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。
一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問題
設(shè)立抵押的目的是,一旦債務(wù)人不履行債務(wù),抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此,抵押物應(yīng)有變價價值,應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。
我國實行土地的社會主義公有制,按照憲法的規(guī)定,城市市區(qū)的土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而,在我國,土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán),土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,但受到了一定的限制。
(一)以地上無定著物(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題
我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種:一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán),二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
(二)以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題
從我國的基本國情出發(fā),考慮到我國人多地少的實際,為切實貫徹保護耕地這一基本國策,我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定,集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題,亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。可見,只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。
(三)以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題
我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權(quán)。由于我國擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押,故而,農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定,以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押,反之亦然。顯而易見,我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的,確定的原則是房隨地走和地隨房走,因為房屋與土地是不可分的,離開土地的房屋是不存在的。因此,土地使用權(quán)是實現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件,否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國,原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定:①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會或者股東大會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購商品房貸款抵押的,商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題
(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題
所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金,依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值,同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值,并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,可見,房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是,當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時,則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形,這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么,應(yīng)如何處理這種沖突呢?須從兩個方面來分析:
1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定[，！]在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會立法大多認為,租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則,即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有,設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在。”既然連所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán),那么,抵押當(dāng)然也不得破壞租賃,抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以,我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人就已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,原租憑合同繼續(xù)有效。
”也就是說,當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時,租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力,在租賃期滿前,新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同,不能隨意變動租金,即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。 教育熱點學(xué)習(xí)網(wǎng)---專業(yè)打造教育平臺航母 2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此,我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。”而對于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定:“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定:“不超過第602條所定期間的租賃,雖于抵押權(quán)登記后進行登記,亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是,其租賃害及抵押權(quán)人時,法院因抵押權(quán)人請求,可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃,在短期租賃時,在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán),但在特殊情況下,可由法院命令解除租賃,這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃,日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。(注:肖峋、皇甫景山著:《中華人民共和國擔(dān)保法講話》,中國社會出版社1995年第1版,第165頁。)有鑒于此,筆者認為,我國立法機關(guān)立法時應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán),物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則,注意維護房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力,確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)為前提,賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利,如:在拍賣抵押房地產(chǎn)時,因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買,致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時,則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。 (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題
雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度,淵遠流長,迄今存在,但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定,典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整,這既不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定,也極易造成司法上的混亂,因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán),但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán),典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值,典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時,視為絕賣,典物歸典權(quán)人所有,而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán),其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值,故而,典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而,當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時,或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時,勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突,那么,應(yīng)如何解決這種沖突呢?對此,也必須從兩個方面分析。
1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定:“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響。”所謂其它權(quán)利,包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋:“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后,復(fù)就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán),抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償,實行抵押權(quán)拍賣抵押物時,因有典權(quán)之存在,無人應(yīng)買,或出價不足清償?shù)盅簷?quán),執(zhí)行法院得除去典權(quán)負擔(dān),重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果,清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時,典權(quán)人之典價,對于登記之后權(quán)利人,享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時,依職權(quán)通知地政機關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”(注:王澤鑒著,《民法學(xué)說與判例研究》,第1冊,中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第475頁。)筆者認為,既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值,無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),為充分有效利用房地產(chǎn),我國立法應(yīng)借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例,允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后,仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán),但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提,即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán),不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物,典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下,由于典物上已有抵押權(quán)存在,典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時,也得接受典物上的抵押權(quán),即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)。因為,依法理,在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人,其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務(wù),使抵押權(quán)消滅,而取得求償權(quán)與代位權(quán),或參加應(yīng)買保持其權(quán)利。”(注:李湘如編著:《臺灣物權(quán)法》,中國廣播電視出版社1993年6月第1版,第130頁。)
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2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后,到底能否再設(shè)定抵押權(quán),學(xué)者見解存在分歧,即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為,出典人將典物出典后,仍對其典物享有所有權(quán),雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利,如重典或地上權(quán)等,但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利,應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定,以發(fā)揮物權(quán)的功能,只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的,典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán),不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認為,典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物,再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保,而以典物設(shè)定抵押權(quán),會使權(quán)利行使發(fā)生沖突,且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜,殊非社會經(jīng)濟之福。(注:王澤鑒著:《民法學(xué)說與判例研究》,第1冊,中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第476頁。)筆者認為,此說不能成立。因為“典權(quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時,是以典權(quán)為標(biāo)的物,而不是以典物為標(biāo)的物,拍賣時,僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后,就典物設(shè)定抵押權(quán),是以有典權(quán)負擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物,二者標(biāo)的既不相同,其權(quán)利的行使,不致于發(fā)生沖突,亦不會使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”(注:鄭玉波主編:《民法物權(quán)論文選輯》(下),第1084頁。)既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán),不能除去典權(quán)而為拍賣,則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù),抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償,典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利,其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時,則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利;當(dāng)出典人逾期不回贖典物,典權(quán)人取得典物所有權(quán)時,則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅,不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先,仍然愿意再設(shè)定低押權(quán),其對自己的利益自有考慮,根本無須法律來禁止,再者,允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán),而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán),顯
然違反了民法的公平原則。因此,筆者認為,我國立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后,應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利,但以不影響典權(quán)的實現(xiàn)為條件。 三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題
(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件和方式
房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后,如果債務(wù)人履行了債務(wù),房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅;如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿,房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán),否則,屬于侵權(quán)行為,因而,只有具備下列情況之一的,房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn),以實現(xiàn)其抵押權(quán):(1)債務(wù)履行期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;(3)抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(4)抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的;(5)抵押合同約定的其他情況。
我國《擔(dān)保法》第53條規(guī)定:“債務(wù)履行期屆滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此,在我國,抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種,而且,抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán),首先要與抵押人進行協(xié)商,協(xié)議是實現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序,協(xié)議不成時,抵押權(quán)人只能向人民法院,通過法院實現(xiàn)抵押權(quán),抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定,拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式。對此,筆者認為不妥。因為,盡管拍賣通過公開競價的方式,由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格,能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格,對抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利,從某種角度講,拍賣無疑是最為公平的一種方式,但是,在實踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況,對此,若拘泥于拍賣這一種方式,房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實現(xiàn)、形同虛設(shè)?!為了解決這一問題,最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn),無人受買,擬由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書,擬通報試辦可否?”為內(nèi)容請示最高人民法院時,最高人民法院即以(法編)字第9975號函復(fù):“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn),無人受買,債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時,由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題,經(jīng)與司法部聯(lián)系后,我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關(guān)取得聯(lián)系,準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋(1998)25號批復(fù)也作了類似規(guī)定:“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中,債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn),債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價,經(jīng)抵押權(quán)人同意,將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人,土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以,司法實踐中,在拍賣抵押房地產(chǎn)時,如確實無人受買,抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù),抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù),取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此,筆者以為,《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式,忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的復(fù)雜性,既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接,又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題,且容易造成司法實踐中的適用法律混亂,為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實現(xiàn),應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式,而不是唯一方式,當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時,抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這一點應(yīng)由立法機關(guān)盡快作出立法修改。 (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個法律問題
1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因為,法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價值的權(quán)利,而不是任意處分抵押物的權(quán)利,只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán),就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權(quán),所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾,應(yīng)依法保護共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的,或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的,在實現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì),也不得擅自改變這些土地的原有用途。
? 3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,拍賣房地產(chǎn)時,該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道,作為一種出讓行為,該項拍賣必須由土地管理部門負責(zé)。而依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的一個先決條件,抵押權(quán)人只是對繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 教育熱點學(xué)習(xí)網(wǎng)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押評估；問題；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-000-02
目前，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定產(chǎn)業(yè)，具有保值性和增值性的特征。隨著金融機構(gòu)對貸款風(fēng)險管理要求越來越嚴(yán)格，在經(jīng)濟發(fā)展的同時，以房地產(chǎn)抵押作為貸款的擔(dān)保，根據(jù)抵押的特征分析，它具有價值大、不宜轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢，因此在金融及機構(gòu)以房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保方式，備受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款提高了相關(guān)金融領(lǐng)域的安全性和可靠性。然而目前房地產(chǎn)抵押評估過程中，由于評估業(yè)務(wù)在逐年增長，評估中出現(xiàn)的問題逐漸增多。結(jié)合實際工作分析，房地產(chǎn)抵押評估中，出現(xiàn)了抵押手續(xù)不完善以及不規(guī)范、抵押評估工作缺乏合理性、抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)、不暢通等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)抵押評估工作不能健康發(fā)展，影響經(jīng)濟發(fā)展，并且制約整個房地產(chǎn)業(yè)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)抵押評估過程中存在的問題進行分析，并提出了相關(guān)的對策，改善當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)狀。
一、房地產(chǎn)抵押評估中存在的問題分析
針對當(dāng)前，房地產(chǎn)抵押評估工作中的具體現(xiàn)狀進行探究，由于抵押評估工作中首先要對房地產(chǎn)價值進行評估，根據(jù)評估結(jié)果確定抵押價值，從中按照價值發(fā)放一定比率來發(fā)放貸款。目前，根據(jù)銀監(jiān)會、人民銀行以及建設(shè)部等針對進一步規(guī)范與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理提出了文件規(guī)范，對商業(yè)銀行（抵押權(quán)人）與借款人（抵押人）通過協(xié)商議定的形式來衡量抵押物價值，這種抵押物價值模式，貸款人在考慮時間和經(jīng)費因素等，通過采用協(xié)議定價的方式來實現(xiàn)抵押評估。然而協(xié)議定價方式，在抵押評估工作中，提高了辦事效率、促使貸款雙方有議價自，并且在一定程度上節(jié)省了評估的相關(guān)費用，促使房地產(chǎn)抵押評估工作順利進行，但是在實際應(yīng)用過程中，由于受到諸多因素的影響，可能會存在諸多不同方面的問題，基于當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)狀分析，工作中存在的問題影響了整個行業(yè)的發(fā)展和進步，因此，筆者通過分析和探究，最終總結(jié)并歸納出一些解決抵押評估工作的具體對策，表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）抵押評估知識的缺乏
由于金融機構(gòu)或者是銀行信貸人，缺乏專業(yè)的抵押評估知識，因此在具體評估過程中無法準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)的價值。抵押評估人具備較廣的知識面和比較精通的業(yè)務(wù)能力了，但是由于缺乏對房地產(chǎn)評估的專業(yè)性，在理論和實踐上有所欠缺，在信息、知識以及資料等方面受到評估限制，這就很難對房地產(chǎn)做出客觀合理地價格評估。
（二）缺乏相關(guān)的法律知識
信貸人缺乏相關(guān)的抵押評估法律，導(dǎo)致在具體評估過程中無法正確判斷房地產(chǎn)的合法性、有效性以及科學(xué)性。主要依據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等相關(guān)的法律，如果房地產(chǎn)性質(zhì)不同時其抵押評估效果也就會不同，另外房地產(chǎn)的價值也會存在差異性；因此當(dāng)信貸人不熟悉相關(guān)的法律時，就造成抵押評估與實際價值出現(xiàn)很大的偏差，影響抵押評估的結(jié)果，甚至?xí)霈F(xiàn)無效現(xiàn)象。
（三）協(xié)議定價方面存在負面影響
房地產(chǎn)抵押評估過程中，由于協(xié)議定價具有主觀隨意性，在受到利益驅(qū)動時，導(dǎo)致部分信貸主管人員為了發(fā)放人情貸款，利用自身的權(quán)利對抵押物做出了高估，另外還會出現(xiàn)：銀行為降低風(fēng)險過低抵押評估物，造成借款人的合法資產(chǎn)受到一定的限制，最終影響銀行部門、金融機構(gòu)以及房地產(chǎn)抵押評估方的利益。
房地產(chǎn)抵押評估工作中仍然存在諸多問題，最終影響抵押物評估失真甚至出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，造成抵押物處置困難，嚴(yán)重影響銀行信貸的資金使用效率。
二、房地產(chǎn)抵押評估工作的改進建議
針對當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估工作中的問題進行探究，并提出了相應(yīng)的對策，進而達到改善抵押評估工作的目的，促進房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，具體對策有以下幾點：
（一）強化信貸人員的道德教育
目前，在銀行以及金融機構(gòu)中，信貸人員從事房地產(chǎn)抵押評估，自身的理論知識以及業(yè)務(wù)能力要比較精通之外，還需要良好的專業(yè)道德素質(zhì)。良好的職業(yè)道德素質(zhì)，有助于增強抵押評估工作的客觀性，做到公平、公正。避免出現(xiàn)抵押評估價格不公現(xiàn)象，對當(dāng)事人的利益造成影響，并會造成銀行信貸部門資金損失。因此，強化信貸人員道德教育對于房地產(chǎn)抵押評估來說具有十分重要的意義。職業(yè)道德教育具體從這幾個方面完善：保證抵押評估信息和資料的真實性，評估過程中盡可能地做到公平、公正、客觀；加強估價的獨立性和嚴(yán)肅性，遇到親友或者是其他關(guān)系人估價時，必須要回避；發(fā)現(xiàn)自身專業(yè)能夠有限時，必須要委托專業(yè)的評估機構(gòu)對房地產(chǎn)進行科學(xué)、合理估價；加強對抵押評估資料的保管，不得隨意向他人泄漏評估資料及相關(guān)內(nèi)容。
（二）完善對房地產(chǎn)法律知識的學(xué)習(xí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性
銀行及金融機構(gòu)，必須注重對信貸人加強對房地產(chǎn)相關(guān)法律知識的學(xué)習(xí)，了解相關(guān)的制度和政策，確保在抵押評估過程中正確判斷，提升抵押的合理性和有效性，避免銀行或金融機構(gòu)資金受到損失。抵押評估工作中主要涉及的法律知識包含《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》其中，房地產(chǎn)在抵押評估中具體對《擔(dān)保法》的范圍作出了明確規(guī)定：法律上認可的財產(chǎn)抵押有：并且房地產(chǎn)抵押人有房屋以及抵押地上定著物；抵押人有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)以及房屋等地上定著物；同時，法律上不認可的財產(chǎn)抵押物有：土地所有權(quán)；耕地及相關(guān)的土地使用權(quán)；學(xué)校、醫(yī)院等公益性部門；不明確所有權(quán)或者是出現(xiàn)爭議的財產(chǎn)。在抵押評估前，首先要對房地產(chǎn)的權(quán)屬、性質(zhì)進行確定，以免影響評估結(jié)果。
（三）準(zhǔn)確評估抵押物的價值
在遵循估價的原則，按照估價的程序以及選擇合適的估價方法的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)價格有關(guān)的其他因素，最終確定估價標(biāo)準(zhǔn)。在評估過程中要做到誠信、客觀、公平、公正。科學(xué)判斷價值，提升估價及估算活動的水平和質(zhì)量，這就要求在房地產(chǎn)抵押評估之前，信貸人以及評估部門必須要明確估價的目的、原則、程序以及方法出現(xiàn)問題。目前房地產(chǎn)估價常用的方法包含：比較法、成本法、收益法。其中比較法是針對估價對象與估價時點的近期交易狀況與相關(guān)房地產(chǎn)，為成交價格提供重要依據(jù)和判定標(biāo)準(zhǔn)，客觀、公正物價。該方法適用于交易型房地產(chǎn)，用于普通住宅、寫字樓、商場以及工業(yè)生產(chǎn)等使用屬性。成本法：針對近期開發(fā)或者是計劃建造的項目進行大致估價。該方法對其進行扣除折舊之后，為估價對象提供更合理的估價方法。收益法。選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折扣到估價時點后進行累計處理，屬于一種超前估價行為，最終為估價或者是估算提供合理的評定標(biāo)準(zhǔn)，收益法在評估中，主要適用于商店、公寓、餐館等一些公益性用途的房屋。
（四）建立健全相關(guān)評估制度及其抵押手續(xù)
房地產(chǎn)抵押評估過程中，針對抵押貸款在發(fā)放中，必須要經(jīng)過抵押部門進行嚴(yán)格審查、評估以及登記等相關(guān)事項，嚴(yán)格規(guī)定評估流程。銀行可以自行成立評估機構(gòu)，自行評估抵押物的價值，這種抵押物評估方式，有助于提高評估效率，縮短評估時間，同時為貸款人提供了更大的方便，提升了自身企業(yè)的市場競爭力。在評估抵押物過程中，遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，自身銀行無法正確進行估價時，必須要委托專業(yè)評估機構(gòu)來做出合理的判斷，針對評估資料以及信息做出有效的抵押估價，提升評估效率和實效性，最終做出準(zhǔn)確的評估報告。
有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門拿到評估報告時，工作人員必須要認真閱讀，查看抵押估價時點、估價定義以及最終結(jié)果等事項，以便為最終核定抵押物價值提供準(zhǔn)確依據(jù)。估價定義：其中包含了土地開發(fā)程度、用途以及剩余使用年限等，當(dāng)使用用途發(fā)生改變時，必須要重新定價；估價時點：估價時點是委托評估機構(gòu)或者貸款發(fā)放的時點，它在評估報告中明確提出。評估中必須要根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，充分考慮貸款的風(fēng)險等，以便做出更合理的預(yù)期價值。使用權(quán)性質(zhì)：以土地出讓的方式取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)的價值可以看作是評估時的價值。當(dāng)出現(xiàn)土地使用權(quán)屬于劃分取得時，其房地產(chǎn)價值要嚴(yán)格按照評估價值扣除預(yù)計處分所得應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金的款項。除此之外，房地產(chǎn)抵押評估中，要不斷完善抵押手續(xù)，為評估報告提供更準(zhǔn)確的依據(jù)。
三、總結(jié)
總之，為了提高抵押評估報告的準(zhǔn)確性和合理性，在銀行部門評估物價時，要遵循誠信、客觀、公平、公正的原則，在抵押工作中盡可能做到規(guī)避風(fēng)險，保全抵押人的合法權(quán)益不受侵害，降低資金損失現(xiàn)象。為抵押評估行業(yè)提供更規(guī)范、更標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境，促進我國房地產(chǎn)抵押評估工作及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。
參考文獻：
[1]劉桓.完善房地產(chǎn)抵押評估的幾點探討[J].中國房地產(chǎn)，2004（04）.
姓名： 國籍/地區(qū)： 電話：
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買方(下稱乙方)：
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買方：(下稱乙方)：
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根據(jù)《中華人民共和國合同法》，《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《深圳市經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在居間人居間服務(wù)幫助下，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)的買賣，訂立本合同，以共同遵守。
第一部分 房地產(chǎn)買賣部分
第一條(出售標(biāo)的)
甲方房地產(chǎn)(下稱該房地產(chǎn))坐落于
房地產(chǎn)證號為 房地產(chǎn)用途為 ，登記建筑面積為 平方米。該房地產(chǎn)始建于 年 月，入伙時間為 年 月 日。土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日止。目前物業(yè)管理公司為 管理費為 元/平方米。
該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，出賣人對專有部分以外的共有部分的權(quán)利與義務(wù)同時轉(zhuǎn)移。
該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等見附件一。
第二條;(房地產(chǎn)抵押現(xiàn)狀)
買賣雙方均清楚該物業(yè)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀并確認該物業(yè)是以現(xiàn)狀出售，該物業(yè)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第()種：
1、已辦理商品房房地產(chǎn)證，沒有設(shè)定抵押，賣方對該物業(yè)享有完整的所有權(quán)。能完全支配及處理。
2、處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)人為 。抵押權(quán)人同意賣方出售該房地產(chǎn)。見附件。
3、處于抵押狀態(tài)，買方同意于簽署合同之日 天內(nèi)還清貸款，辦妥解除抵押登記手續(xù)，雙方同意并將房地產(chǎn)證原件托管于居間方或者居間方指定擔(dān)保公司作為辦理過戶手續(xù)之用。(若買方需委托擔(dān)保公司擔(dān)保融資贖樓，則賣方須于簽署本合同之日起 天內(nèi)出具全權(quán)公證委托書給擔(dān)保公司和居間方指定人員，同時賣方須協(xié)助買方辦理贖樓手續(xù)。)
第三條、(房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀)
雙方均清楚本房地產(chǎn)之上所附租賃債務(wù)現(xiàn)狀并同意以下第 種處理辦法。
1、該物業(yè)沒有租約。
2、該物業(yè)之上存有租約，其租期到 年 月 日止。租金為 元/月，押金為 元。承租人已書面放棄優(yōu)先購買權(quán)。賣方須于合同簽訂日將承租人的放棄優(yōu)先權(quán)的書面文件原件交予買方。雙方同意由賣方在實際交付房地產(chǎn)時處理與承租人的租賃關(guān)系事宜。
3、該物業(yè)之上存有租約，其租期到 年 月 日止。租金為 元/月，押金為 元。承租人已書面放棄優(yōu)先購買權(quán)。賣方須于合同簽訂日將承租人的放棄優(yōu)先權(quán)的書面文件原件交予買方。雙方同意由買方處理與承租人的有關(guān)剩余租期事宜。賣方所收取的押金轉(zhuǎn)交予買方。剩余租期的租金由買方收取。
第四條(附著于物業(yè)之上的戶口)
個人對個人抵押合同范文一抵押人(以下稱甲方)：________________________________________
抵押權(quán)人(以下稱乙方)：______________________________________
為確保 合同(以下簡稱主合同)的履行，甲方愿意以自有財產(chǎn)作抵押。乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財產(chǎn)抵押。甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，按以下條款訂立本合同：
第一條 甲方用作抵押的房產(chǎn)，坐落 ，房屋所有權(quán)證號 。
第二條 本合同項下抵押財產(chǎn)共作價(大寫)人民幣________萬元整，抵押率為________%，實際抵押額為________萬元整。
第三條 甲方應(yīng)妥善保管抵押物，在抵押期間負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時接受乙方的檢查。
第四條 在本合同有效期內(nèi)，甲方不得出售和饋贈抵押財產(chǎn);甲方遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其它任何方式轉(zhuǎn)移本合同項下抵押財產(chǎn)的，應(yīng)取得乙方書面同意。
第五條 抵押財產(chǎn)意外毀壞的風(fēng)險承擔(dān)：
第六條 本合同項下有關(guān)公證、保險、鑒定、登記、運輸、保管等費用由甲方承擔(dān)。
第七條 本合同生效后，如需變更合同條款，應(yīng)經(jīng)抵押人同意并達成書面協(xié)議。
第八條 本合同有效期內(nèi)，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機構(gòu)承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同項下義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，抵押財產(chǎn)由乙方提前處分，以所獲價款優(yōu)先受償。
第九條 出現(xiàn)下列情況之一時，乙方有權(quán)依法定方式處分抵押財產(chǎn)。
1.主合同約定的償債期限已到，債務(wù)未依約償還或所延期限屆滿仍不能償還;或.
2.債務(wù)人被宣告解散、破產(chǎn);或
3.債務(wù)人死亡而無繼承人履行合同。處理抵押財產(chǎn)所得價款，不足以償還債務(wù)和費用的，乙方有權(quán)另行追索;價款償還債務(wù)還有余的，乙方應(yīng)退還給甲方。
第十條 主合同債務(wù)人按期償還債務(wù)的，抵押權(quán)終止。經(jīng)抵押登記的財產(chǎn)，乙方應(yīng)偕同甲方到登記機關(guān)辦理核銷登記。
第十一條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除合同的，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達成書面協(xié)議。協(xié)議未達成前，本合同條款仍然有效。
第十二條 違約責(zé)任：
1.因甲方保管不善，造成抵押財產(chǎn)毀損，乙方有權(quán)要求甲方恢復(fù)抵押財產(chǎn)原狀，或提供經(jīng)乙方認可的抵押財產(chǎn)。
2.甲方違反本合同第五條規(guī)定，擅自處分抵押財產(chǎn)的，乙方視情況要求甲方恢復(fù)原狀，并可提前收回主合同項下的債權(quán)，并可要求甲方支付該債權(quán)總額________%的違約金。
3.甲方隱瞞抵押財產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)權(quán)限等情況而給乙方造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)予賠償。
4.甲、乙任何一方違反本合同第十二條規(guī)定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц吨骱贤椣卤粨?dān)保總額________%的違約金。
5.本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)抵押人同意，變更主合同條款或轉(zhuǎn)讓主合同項下的權(quán)利義務(wù)的，甲方可自行解除本合同。
第十三條 爭議解決方式：
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成，向乙方所在地人民法院起訴。
第十四條 雙方商定的其它事項：
第十五條 本合同由甲、乙雙方法定代表人或主要負責(zé)人簽字，并經(jīng)登記后生效。 第十六條 本合同正本一式份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：_______ 乙方：_______
授權(quán)代表(簽字)：_______ 授權(quán)代表(簽字)：_______ 年 月 日 年 月 日
個人對個人抵押合同范文二抵押人(以下簡稱甲方)： 抵押權(quán)人(以下簡稱乙方)： 法定代表人：
為了確保乙方債權(quán)的實現(xiàn)，甲方自愿向乙方提供抵押擔(dān)保。為明確雙方權(quán)利、義務(wù)，依據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及其他有關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方本著平等、自愿和誠實信用原則，特訂立本合同，供雙方恪守履行。
第一條 甲方陳述與保證
1.1 甲方是抵押物的所有者或國家授權(quán)的經(jīng)營管理者， 享有對抵押物的完全處分權(quán)，抵押物不存在任何所有權(quán)、使用權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)方面的爭議;
1.2 完全了解抵押人的權(quán)利與義務(wù)，在本合同項下的意思表示完
1.3 抵押物依法可以設(shè)定抵押，不會受到任何限制;
1.4 已對抵押物的瑕疵向乙方作出充分、合理的說明;
1.5 抵押物未被依法查封、扣押或監(jiān)管;
1.6 抵押物如已部分或全部出租，已將設(shè)立抵押事宜告知承租人，并將有關(guān)出租情況書面告知乙方;
1.7押物沒有為其他債權(quán)人設(shè)定抵押，或雖已設(shè)立抵押，但已經(jīng)將設(shè)立抵押情況書面告知乙方;
1.8 抵押物不屬于共有財產(chǎn)，或雖屬于共有財產(chǎn)但已就抵押事項取得共有人書面同意;
1.9 甲方以仔細閱讀乙方與被擔(dān)保人合同編號為 的內(nèi)容，擔(dān)保完全出于自愿。
第二條 被擔(dān)保的主債權(quán)
2.1 甲方所擔(dān)保的主債權(quán)為乙方依據(jù)其與 (以下簡稱債務(wù)人)于 年 月 日簽定的主合同(名稱： 編號： )對債務(wù)人所享有的債權(quán)。
2.2 主債權(quán)的金額和期限依主合同之約定。
第三條 抵押擔(dān)保范圍
甲方抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金以及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用(包括但不限于訴訟費、律師費、評估費及差旅費等)。
第四條 抵押物
4.1、抵押物為 位于 。 抵押物的價值約定為 元;
4.2、乙方抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物、從權(quán)利、附屬物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物,以及因抵押物毀損、滅失或被征收而產(chǎn)生的保險金、賠償金、補償金;
4.3債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生主合同約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起,乙方有權(quán)收取自抵押物分離的天然孳息和法定孳息，孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用;
4.4 對抵押物價值的約定，不作為乙方處分該抵押物時的估價依據(jù)，不對乙方行使抵押權(quán)構(gòu)成任何限制;
4.5抵押物的權(quán)屬證明和相關(guān)資料經(jīng)甲、乙雙方共同確認后由乙方保管，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外;
4.6抵押權(quán)存續(xù)期間，甲方應(yīng)維護抵押物的完好，不得采用非合理方式使用抵押物而使其價值產(chǎn)生減損。 乙方有權(quán)隨時檢查抵押物的使用管理情況;
4.7、抵押物毀損、滅失或被征收的，甲方應(yīng)及時向乙方提交有關(guān)主管機關(guān)或有權(quán)部門出具的抵押物毀損、滅失或被征收的證明;
4.8 、抵押物毀損、 滅失或被征收的， 甲方所獲得的保險金、 賠償金或補償金應(yīng)用于提前清償主債權(quán)， 或經(jīng)乙方同意用于恢復(fù)抵押物的價值，或存入乙方指定賬戶，以擔(dān)保主合同項下債務(wù)的履行。
第五條 抵押登記
本合同簽訂后 日內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)到有關(guān)抵押登記機關(guān)辦理抵押登記手續(xù)。抵押登記事項發(fā)生變化，依法需進行變更登記的，甲乙雙方應(yīng) 日內(nèi)理變更登記手續(xù)。
第六條 甲方權(quán)利與義務(wù)
6.1抵押期間，未經(jīng)乙方的書面同意，不得行使以下行為
6.1.1轉(zhuǎn)讓和贈與抵押物及其所享有的份額;
6.1.2對本合同下的抵押物再設(shè)定任何形式的擔(dān)保以及出租抵押物;
6.2抵押期間，甲方經(jīng)乙方同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)就轉(zhuǎn)讓所得的價款向乙方提前清償或提存。轉(zhuǎn)讓價款超過主合同債務(wù)數(shù)額的部分所甲方所有，不足部分甲方補足;
6.3抵押期間，乙方將主合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人的，甲方仍在原來抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任;
6.4甲方的行為足以使抵押物價值減少的， 應(yīng)立即停止其行為;抵押物價值減少的，甲方應(yīng)恢復(fù)抵押物的價值，或提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保;
6.5抵押權(quán)受到或可能受到任何第三方的侵害時，甲方有義務(wù)通知乙方并協(xié)助避免侵害;
6.6甲方承擔(dān)訂立和履行本合同的各項費用， 包括但不限于鑒定、估價、登記、公證、提存及其他有關(guān)費用;
6.7對乙方發(fā)出的書面通知及時簽收。
第七條 乙方的權(quán)利與義務(wù)
7.1主債權(quán)到期(包括提前到期)債務(wù)人未予清償?shù)?, 乙方有權(quán)處分本合同下的抵押物。
7.2、有下列情形之一的，乙方有權(quán)提前處分抵押物，并從所得價款中優(yōu)先受償：
7.2.1依合同的約定或法律規(guī)定解除主合同，主合同的債權(quán)未受清償;
7.2.2發(fā)生本合同第6.4條所述情形，甲方未恢復(fù)抵押物價值或提供與減少價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的;
7.2.3甲方或被擔(dān)保人涉及或可能涉及重大經(jīng)濟糾紛、訴訟、仲裁等情形足以影響其清償能力;或財產(chǎn)被依法查封、扣押或監(jiān)管;
7.3被擔(dān)保人自然死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤以及喪失民事行為能力，又無繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)代管人、監(jiān)護人;或者雖有上述人員但其拒絕履行本合同約定義務(wù);
7.4乙方有權(quán)要求甲方協(xié)助以避免抵押權(quán)受到或可能受到任何第三方的侵害;
7.5乙方實現(xiàn)抵押權(quán)時，可通過與乙方協(xié)商，將抵押物拍賣、變賣后以所得價款優(yōu)先受償，或?qū)⒌盅何镎蹆r以抵償債務(wù)人所欠債務(wù)。甲乙雙方未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成一致的，乙方可直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。;
7.6 乙方主債權(quán)存在其他擔(dān)保的，不論該擔(dān)保是由債務(wù)人提供還
7.7對于磋商、訂立、履行本合同的過程中所知悉的甲方商業(yè)秘密以及甲方要求予以保密的資料、數(shù)據(jù)等信息，乙方應(yīng)當(dāng)予以保密;
7.8 甲方還清全部借款本息及其它應(yīng)付款項，并履行了主合同的全部條款后，抵押權(quán)終止，乙方應(yīng)協(xié)助甲方到登記部門辦理注銷登記手續(xù)。
第八條 違約責(zé)任
8.1本合同生效后，任何一方不履行其在本合同項下的任何義務(wù)，或違背其在本合同項下所作的任何保證與承諾，即構(gòu)成違約。因此而給對方造成損失的，應(yīng)予賠償。
8.2 甲方違反本合同第6.1條的規(guī)定，擅自處分抵押物的，乙方可要求甲方支付合同債權(quán)總額30%的違約金。
第九條 合同生效、變更和解除
9.1 本合同自簽訂之日起生效，任何一方不得擅自變更或提前解除本合同。如需要變更或解除，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致并達成書面協(xié)議。
9.2 本合同的變更和解除，不影響締約各方要求賠償損失的權(quán)利。
第十條 爭議解決
本合同未盡事宜以及履行本合同所產(chǎn)生的爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，爭議由____________人民法院
十一條 其它
11.1本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行達成書面協(xié)議，作為本合同附件。本合同的任何附件、修改或補充均構(gòu)成本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。
11.2本合同一式____份，甲方執(zhí)____份，乙方執(zhí)____份，交備案機關(guān)一份，具有同等效力。
甲方簽字(捺印)： 乙方簽字(蓋章)：
法定代表人簽字：
委托人簽字： 委托人簽字：
抵押物共有人：
月日 年月 簽約地點： 簽約地點：
個人對個人抵押合同范文三抵 押 人(以下簡稱甲方)： 抵押權(quán)人(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方根據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》及有關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，特訂立本合同。
第一條 抵押房地產(chǎn)及抵押責(zé)任
1.1 甲方自愿以其擁有的房地產(chǎn) (以下簡稱抵押房地產(chǎn)), 房地產(chǎn)證號：深房地字第 號，為借款人 與乙方簽署的《個人借款合同》(以下稱主合同)項下
債務(wù)提供抵押擔(dān)保。
約定的授信額度內(nèi)，在授信有效期內(nèi)發(fā)生的債務(wù)提供最高額抵押擔(dān)保。
雙方同意甲方同時以本合同項下抵押物為以下合同項下雙方已發(fā)生的債務(wù)提供擔(dān)保，以下合同均為本合同對應(yīng)的主合同： 。
1.2 抵押擔(dān)保的債權(quán)本金金額債權(quán)最高本金余額為(幣種) (大寫) (小寫) 。擔(dān)保的范圍為主合同項下發(fā)生的債權(quán)本金、利
息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金、債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的費用(包括但不限于訴訟或仲裁費、財產(chǎn)保全或證據(jù)保全費、強制執(zhí)行費、拍賣費、律師費、差旅費、調(diào)查取證費等)以及主合同約定的各項費用。抵押房地產(chǎn)的價值在抵押權(quán)實現(xiàn)時予以確定。甲方在抵押權(quán)實現(xiàn)時抵押房地產(chǎn)的價值范圍內(nèi)對主合同承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
1.3 抵押物價值經(jīng)抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商議定為人民幣(幣種) 元，按抵押率 (百分之 )折后可暫作抵押價值人民幣(幣種) 。抵押物的最終價值以抵押權(quán)實現(xiàn)進實際處理抵押物的凈收入為準(zhǔn)。
1.4 甲方所提供的抵押為獨立的抵押。不論是否有擔(dān)保人(包括主合同債務(wù)人)提供物的擔(dān)保或保證，乙方有權(quán)優(yōu)先要求甲方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如乙方放棄行使對擔(dān)保物(包括債務(wù)人提供的擔(dān)保物)或其他保證人的擔(dān)保權(quán)，甲方仍應(yīng)按本合同的約定承擔(dān)全部擔(dān)保責(zé)任。
1.5 本合同為不可撤銷合同。本合同不因主合同的任何修改、補充、刪除而受到影響或失效，本合同不受主合同效力影響，本合同始終有效。若有一方要求變更或解除合同，應(yīng)提前十天書面通知另一方，在達成新的合同之前，本合同仍然有效。
1.6 合同期內(nèi)，抵押房地產(chǎn)的權(quán)利證書正本由乙方保管。債務(wù)人清償主合同項下所有債權(quán)本息和費用后，抵押權(quán)即自動消滅，乙方將抵押房地產(chǎn)的權(quán)利證書正本退還給甲方。
第二條 抵押登記與保險
2.1 本合同項下抵押房地產(chǎn)依法應(yīng)辦理抵押登記的，甲方應(yīng)按照乙方的要求和法律法規(guī)的規(guī)定辦妥抵押登記手續(xù)，并由乙方保管有關(guān)抵押登記文件的正本。債務(wù)人清償主合同項下所有債務(wù)本息和費用后，依法注銷抵押登記。
2.2 乙方有權(quán)要求甲方為抵押房地產(chǎn)投保財產(chǎn)險，并指定乙方為保險權(quán)益的唯一受益人。財產(chǎn)險投保金額以抵押房地產(chǎn)價值為準(zhǔn)，保險期限不短于債務(wù)期限。
2.3 在本合同有效期內(nèi)，甲方不得以任何理由中斷或撤銷保險。如保險中斷，乙方有權(quán)代為辦理保險手續(xù)，一切費用由甲方承擔(dān)。
2.4 甲方應(yīng)按時支付保費，并履行保險合同所約定的義務(wù)。
2.5 在主合同項下債務(wù)本息和費用未還清前，甲方須按2.2條的約定辦理續(xù)保手續(xù)，否則，乙方有權(quán)代為投保，保險費由甲方承擔(dān)。
2.6 在抵押物發(fā)生滅失、毀損、被征用或都其他損害的情況下，乙方(即抵押權(quán)人)有權(quán)就該抵押物的保險金、賠償金、補償金或者其他款項優(yōu)先受償。
2.6 保險單正本由乙方保管，債務(wù)人清償主合同項下所有債務(wù)本息和費用后，乙方將保險單正本退還給甲方。
第三條 抵押人保證與承諾
3.1 甲方已認真閱讀了主合同，并確認所有條款。主合同項下的借據(jù)或其他授信業(yè)務(wù)憑證，若未超出主合同約定無須再經(jīng)甲方確認。
3.2 甲方已完成簽署本合同所需的所有授權(quán)和審批，甲方簽署本合同不會導(dǎo)致違反其與任何第三方簽訂的協(xié)議或承諾。
3.3 除本合同簽署前已書面通知乙方以外，抵押房地產(chǎn)不存在任何可能對本合同履行產(chǎn)生重大不利影響的訴訟、仲裁、執(zhí)行、申訴、復(fù)議等程序及其他事件或情況。
3.4 抵押房地產(chǎn)為甲方合法擁有，不存在任何法律糾紛。甲方保證對抵押物擁有完全的所有權(quán)或處分權(quán)，甲方保證抵押物不存在共有、所有權(quán)或使用權(quán)爭議、被監(jiān)管、被查封或被扣押的任何足以限制乙方實現(xiàn)抵押權(quán)的情況。同時，甲方保證在本合同簽訂前，抵押物上也未設(shè)立任何抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)，并免遭任何第三人追索，并在抵押給乙方期間亦不再設(shè)定任何其他未經(jīng)乙方同意的抵押。
3.5 未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得以拆遷、出售、交易、互易、清償、轉(zhuǎn)讓、贈與、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等任何方式處分抵押房地產(chǎn)。
3.6 甲方應(yīng)向乙方如實陳述抵押房地產(chǎn)租賃狀況，如已出租的，甲方應(yīng)書面通知乙方并提供租賃合同，并將設(shè)定抵押情況書面通知承租人，期滿后續(xù)租或者再次出租應(yīng)經(jīng)得乙方的書面同意。
3.7甲方保證合理使用并妥善保管抵押房地產(chǎn)，不做任何使抵押房地產(chǎn)價值減少的行為。
3.8 甲方接受并保證配合乙方對抵押房地產(chǎn)的使用、保管、保養(yǎng)狀況及權(quán)屬情況進行檢查。
3.9 乙方有權(quán)要求定期由乙方認可的評估機構(gòu)對抵押房地產(chǎn)進行價值評估，評估費用由甲方承擔(dān)。如抵押房地產(chǎn)價值已明顯下降，不足以作為主合同債務(wù)的擔(dān)保，乙方有權(quán)要求甲方或債務(wù)人提供乙方認可的其他擔(dān)保措施。
3.10 有下列情形之一時，甲方應(yīng)于情形發(fā)生之日的次日書面通知乙方，并向乙方提供其他經(jīng)乙方認可的等值財產(chǎn)(凈現(xiàn)值相等)作為抵押物：
(1)抵押房地產(chǎn)損壞的;
(2)抵押房地產(chǎn)滅失的;
(3)發(fā)生保險事故的;
(4)抵押房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生爭議的;
(5)抵押房地產(chǎn)被采取查封、扣押等強制措施的;
(6)抵押房地產(chǎn)受到第三方侵害的;
(7)抵押房地產(chǎn)被列入拆遷的范圍;
(8)其他可能影響乙方抵押權(quán)行使的情形。
3.11甲方確認，抵押房地產(chǎn)不是甲方及其撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，乙方根據(jù)本合同約定行使抵押權(quán)時可依法拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)，抵押人放棄就此抵押房地產(chǎn)主張保留其基本生活需要住房的要求。
3.12 甲方保證乙方為上述抵押擔(dān)保措施的唯一受益人，并享有排他的權(quán)利。若甲方提供的上述抵押物在本合同簽訂前或簽訂之后有重復(fù)抵押、再抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移出租或其他任何影響乙方利益的行為，則甲方愿意承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和法律責(zé)任。
3.13 甲方承諾：乙方和債務(wù)人協(xié)議變更主合同及其項下相關(guān)附屬合同的條款，除增加借款金額外，其他變更均無需征得甲方的同意，甲方仍繼續(xù)對變更后的主合同承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
第四條 抵押權(quán)的實現(xiàn)
4.1 有下列情形之一，乙方有權(quán)立即行使抵押權(quán)：
(1)債務(wù)人未按時足額償還主合同到期債務(wù)本息及費用;
(2)甲方違反所作的保證與承諾或有其他不履行本合同義務(wù)的行為;
(3)債務(wù)人或甲方宣布解散、破產(chǎn)或依法被撤銷;
(4)抵押房地產(chǎn)有損壞或者價值明顯減少的可能，足以危害乙方權(quán)利，債務(wù)人或甲方又未能在乙方通知的時間內(nèi)提供乙方認可的擔(dān)保的;
(5)債務(wù)人有其他違反主合同約定的情形或主合同被解除或終止;
(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以行使抵押權(quán)的情形。
4.2 乙方依法以抵押房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
4.3 甲方同意自債務(wù)人或甲方違約之日起的第二個月，乙方有權(quán)直接收取抵押房地產(chǎn)的孳息(包括但不限于租金、承包費)以清償債務(wù)，甲方無條件予以配合。所收孳息首先用于清償收取孳息的費用。
4.4 發(fā)生行使抵押權(quán)情形時，雙方協(xié)商確定抵押權(quán)的實現(xiàn)方式，未能協(xié)商一致的，乙方有權(quán)直接向人民法院申請拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。
4.5處理抵押物所需的費用(包括律師費在內(nèi))由甲方和借款人承擔(dān)，乙方有權(quán)從處理抵押物所得多于債權(quán)的價款中抵扣，不足部分，乙方有權(quán)向甲方繼續(xù)追償。
4.6 甲方確認:如債務(wù)人另行提供了抵押房地產(chǎn)，乙方有權(quán)選擇先行執(zhí)行本合同項下抵押房地產(chǎn)，甲方對此無任何異議。
第五條 違約責(zé)任
5.1 甲方違反或不完全履行本合同約定義務(wù)，致使抵押權(quán)未設(shè)立的，又未能在乙方通知的時間內(nèi)提供乙方認可的擔(dān)保時，甲方承擔(dān)如下違約責(zé)任：
(1)甲方為債務(wù)人的，甲方應(yīng)當(dāng)按照主合同約定的債務(wù)本金額的5%向乙方支付違約金，違約金數(shù)額以本合同約定的抵押物價值為限。
(2)甲方非債務(wù)人的，甲方在本合同約定的抵押物價值范圍內(nèi)對債務(wù)人未能清償?shù)闹骱贤瑐鶆?wù)本息和費用承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
5.2 甲方違反或不完全履行本合同約定義務(wù)，致使抵押物價值減少的，又未能在乙方通知的時間內(nèi)恢復(fù)原狀或提供乙方認可的擔(dān)保時，甲方承擔(dān)如下違約責(zé)任：
(1)甲方為債務(wù)人的，甲方應(yīng)當(dāng)按照主合同約定的債務(wù)本金額的5%向乙方支付違約金，違約金數(shù)額以本合同約定的抵押物價值為限。
(2)甲方非債務(wù)人的，在乙方依法實現(xiàn)抵押權(quán)后，甲方在抵押權(quán)實現(xiàn)時的抵押物價值與本合同約定的抵押物價值之間的差額范圍內(nèi)對乙方承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，以債務(wù)人未能清償?shù)闹骱贤瑐鶆?wù)本息和費用為限。
5.3 甲方有其他違約行為的，應(yīng)賠償乙方因此所受的一切損失，包括直接或間接損失。
第六條 其他約定事項
第七條 附則
7.1 本合同項下有關(guān)抵押房地產(chǎn)的評估、登記、公證、鑒定、保險、保管、維修、保養(yǎng)、提存及運輸?shù)荣M用均由甲方承擔(dān)。
7.2 甲、乙雙方任何一方違反本合同，均應(yīng)賠償守約一方因此造成的損失，該損失包括守約方因處理該違約所支付的律師費損失在內(nèi)的一切損失。
7.3 甲方發(fā)生合并、分立時，由變更后的當(dāng)事人承擔(dān)或分別承擔(dān)履行本合同所規(guī)定的義務(wù)。
7.4 乙方無需征得甲方的同意，可將乙方在本合同項下的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人;但甲方未征得乙方的書面同意，不得將其在本合同項下的任何權(quán)利或義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。
7.5 乙方有權(quán)要求辦理具有強制執(zhí)行效力的公證。
7.6甲方授權(quán)乙方向中國人民銀行信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫及信貸征信主管部門批準(zhǔn)建立的信用數(shù)據(jù)庫或有關(guān)單位、部門及個人查詢其包括社保信息在內(nèi)的信用狀況，查詢獲得的信用報告限用于中國人民銀行頒布的相關(guān)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫管理暫行辦法及其他法律法規(guī)規(guī)定用途范圍內(nèi)。甲方同意乙方將其信用信息提供給中國人民銀行信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫及信貸征信主管部門批準(zhǔn)建立的信用數(shù)據(jù)庫。
7.7 乙方就本合同給予甲方的任何通知、要求或其它函件，一經(jīng)按本合同記載的或按甲方已書面通知乙方變更后的地址發(fā)出即視為已送達甲方。
7.8 凡選項，均統(tǒng)一采用在被選項框內(nèi)劃ⅹ的方式確定。
7.9 在履行本合同過程中所發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可向乙方所在地人民法院提起訴訟。
7.10 本合同適用中華人民共和國法律。
7.11 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。
7.12 本合同正本一式四份，乙方執(zhí)二份，甲方、債務(wù)人、登記機關(guān)各執(zhí)一份，如需公證，應(yīng)增加一份用于公證機關(guān)備案。
甲方聲明，完全理解本合同的條款(尤其是黑體字部分)及與之相關(guān)的主合同條款及其他相關(guān)交易文件，并已就此(在需要時)獲取過獨立的法律咨詢。
甲方： 乙方：
本人或委托人(簽字) 本人或委托人(簽字)
