時間：2022-11-02 00:51:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理創新，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：煤礦；物業管理；創新；重要性
中圖分類號：X752文獻標識碼： A 文章編號：
一、服務理念上的創新
1、煤礦物業管理需要不斷地總結、發掘、提煉員工的智慧與思想結晶，并將其升華至企業的思想理念，以潛移默化地成為員工的思想意識和行動指南。比如在煤礦經營理念上，要形成“誠信為本，客戶第一”、“全心全意為客戶服務”的服務理念；在質量理念上，形成以“追求完美、真誠服務”、“精益求精、盡善盡美”、“以人為本、精品服務”為核心的價值觀念、道德與行為準則；在管理服務理念上，形成“以其他單位為關注焦點”、“員工滿意是永恒的最高追求”、“用心服務、唯精唯美”的基本理念；在煤礦憧憬上，追求“一流的物業管理”等。
2、在煤礦有限資源的現實條件下，通過挖掘內部潛力、提高服務標準、催生服務理念，高標準的要求和嚴格的、人性化的內部管理，也是創新服務理念的孵化器。物業管理發展的趨勢，就是員工新的要求，實質上就是在呼喚更新服務理念和提高服務標準。轉變服務方式與服務理念，是當前搞好物業管理的首要前提。
3、物業管理應著重從四個方面創新服務理念：一是做好本質服務，無論是對人的服務，還是對“物”的管理，其本質都是為周圍員工提供一種與物業相關的服務；二是整合社會資源提供綜合服務的理念，隨著企業的不斷發展和人們生活水平的不斷提高，員工對洗浴、就餐、良好的衛生環境等追求、需要標準也越來越高；三是向科技要效益的理念，只有通過更新服務理念、改良服務手段與裝備，才能大大提高服務工作效率和服務質量的穩定性；四是大力倡導誠信意識，要把誠信理念貫穿到整個物業管理服務的全過程；五是延伸“以員工為中心”的理念。通過實施一些服務項目來獲取員工體驗資料，并將其需求寫入所有管理的議事日程中，牢固樹立“內部顧客”的概念。
二、服務功能創新
在煤礦內部延伸服務方面，除了提供優質、高效的正常物業管理服務內容外，還要在擴大服務范圍、品種上傾注大量的心血，不斷地創造新的服務項目，完善服務設施，主動創造新消費、開拓企業內部新市場。
三、管理服務體系創新
在日常的煤礦物業管理上，需要持續不斷地改進管理服務質量，不斷地吸收、消化、提升、創新國內外先進物業管理模式、管理理念、管理方法，創造具有自身特色的管理模式和管理服務體系。根據多年探索，建立以質量管理體系為核心的“”管理體系是煤礦內部運作的基礎。一是標準體系。行業質量檢驗標準、煤礦內部質量考核檢驗標準、日常質量評價標準、員工績效考核標準等，結合企業的實際，應不斷完善、創新各項管理服務標準；二是ISO9001質量管理體系，包括煤礦質量方針、質量控制機制與方法，以質量管理手冊、程序文件、作業文件、記錄表格四個層次的文件加以體現，并在新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程上，不斷推陳出新；三是安全管理體系，包含安全管理手冊、安全管理程序、安全管理規程，依據安全管理的實際，完善、創新安全管理制度、組織架構和安全措施；四是信息系統管理體系，包括以員工滿意為核心的一系列制度與文件，著重從信息采集渠道、信息分類處理、信息處理流程、信息利用上加以完善和創新；五是環境管理體系，在建立ISO14000體系的基礎上，重點在環境意識、環境保護組織、職責、措施、方法上持續改進與創新；六是目標責任考核體系，實行目標責任制、崗位責任制、質量管理責任制，制定相應的系統化、制度化文件，并結合客觀條件的變化，不斷加以調整和創新，使之科學化；七是CS項目形象管理體系，包含項目的形象管理、標識管理、員工行為準則等；八是項目支持體系，即為一個物業管理項目提供人力資源、物質裝備、技術支持、管理支持的體系。
四、企業制度創新
煤礦內部運作制度，特別是作業制度、流程與考核制度等，在其整個制度體系中還是殘缺的。制度體系的殘缺導致煤礦的殘疾，物業管理制度創新就是要以經濟全球化的角度重新審視內部制度，完善制度的方向也就是要進一步完善產權制度、治理結構、管理制度、契約制度、人格化制度等。同時，要切實做到從實際出發、結合企情，創造性地設計出具有時代特色、企業特色的制度。而在這些制度中，完善治理結構及相關制度是重點，實現所有者與經營者的角色轉換和有機統一，轉變資本觀念，承認人力也是一種資本的全新理念，并以此為依據，創新企業薪酬與激勵機制。
五、管理機制創新
1、建立服務質量持續改進機制。在煤礦物業管理上建立服務質量持續改進機制，目的是確保管理服務工作持續滾動提高。服務質量改進機制是物業管理企業經過多年探索而形成的一種內部運作機制，包含PDCA循環機制、內審機制、管理評審機制等。PDCA循環的原理是以不同的周期進行“計劃—實施—檢查—改進”四個工作步驟。在工作上不斷尋求改進機會，做到“每天進步一點”。實施內審是企業的質量保證活動，由內審員根據ISO9001標準和體系文件，對質量管理體系各要素的實施效果進行審查。查明存在問題，及時提出并采取改進措施，使質量管理體系有效運行。實施管理評審是從企業質量管理體系的角度進行評審的質量活動，其評審的對象是企業的質量方針、組織架構、資源配置、管理職責、作業文件執行情況等，以判斷企業質量管理體系的適宜性、有效性、充分性，避免質量管理體系的局部失效或存在漏洞，并尋求進一步改進質量管理體系的機會。
2、建立考核與競爭機制。煤礦內部實行多級考核制，內容包括安全目標、管理目標、服務目標、經營目標及各部門專業質量標準、崗位質量標準、員工綜合考核標準等。再者，應實行煤礦領導崗位競爭上崗制，主要崗位實行公開招聘制，員工實行考核晉級制和末位淘汰制等。定期開發各種專業技能比武，將競爭機制引入人力資源管理。在員工中選拔思想品質好、責任心強、敬業、對煤礦忠誠度高、管理能力強的優秀人才，提升到領導崗位，為員工提供展示才華的舞臺和上升的機會。
3、建立監督機制。監督主體為其他單位、員工或相關組織；監督內容主要是守法和管理服務質量，資源合理使用情況等。通過建立廣泛的信息收集、反饋系統實施監督，并建立高效的信息反饋、處理機制，確保監督的有效性。
4、建立激勵機制。激勵機制包含獎罰機制、培養提升機制、工作挑戰機制等。激勵也是實行人性化管理的主要方式，其核心是尊重員工權利，保持良好的團隊精神，重在激發員工的潛能，形成共同的價值觀和行為準則。在實際工作過程中，堅持引導員工動機、尊重個人情感，并且針對個性心理做適時的思想工作。堅持優勝劣汰，獎懲分明，做到人人有動力、有壓力。另外，要將培訓放在集體和員工發展的重要位置，把培訓作為最重要的管理工作來抓，使員工不斷提高整體素質，忠于煤礦，實現一專多能，對工作能精益求精。
5、科技進步與創新。在日常辦公、管理上要實現自動化、建立服務網絡，將日常管理服務工作實行電腦自動化管理，不斷引進現代服務設施和設備。同時，應注重學習和創新前沿管理理論，將現代管理理論運用于日常物業管理服務工作之中。
參考文獻：
隨著中國房地產業的持續發展，國外先進物業管理企業的進入，中國未來物業管理行業的競爭將會異常激烈。物業管理企業如何良性發展，如何在激烈的競爭中立于不敗之地，這要求物業管理企業在管理上有所創新，主要從以下幾個方面入手：
一、物業管理企業的計劃
創新管理計劃是由企業的高、中層管理者制定的，它將企業戰略中具有廣泛性的目標和政策轉變為確定的目標和政策，并且規定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創新要圍繞戰略目標進行。物業管理企業的高、中層管理者在制定具有創新性的計劃時，應當普遍聽取物業管理企業一線員工的意見和建議，因為他們是物業管理服務的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務對象的需求。
二、物業管理企業的組織
創新物業管理企業的組織創新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創造一種創新的輿論氛圍，使企業的員工充分熟悉組織創新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創新的艱巨性與復雜性，使大家對組織創新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預備；再次，要明確創新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創新成功的信心，發動企業全體員工參與組織創新；最后要明確組織創新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創新過程中的科學性與平穩性。
三、物業管理企業的控制創新第一，人員配備控制
人員配備控制創新包括兩方面的內容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。
對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調動誰的問題。例如，制定人力資源規劃時，人力資源部門根據勞動力市場發展變化的猜測，以及組織機構業務發展的要求，向企業管理層提出組織內部人力資源的發展規劃，包括組織內部人員數量、年齡結構、文化結構和職業結構的變動趨勢，讓企業管理層從整體上進行把握。
對員工的培訓，既包括技術和業務方面的練習，又包括員工行為和態度方面的練習，物業管理企業對員工的培訓創新可從以下幾方面入手：
1.培訓機構創新。物業管理企業的培訓機構一般分兩類：外部培訓機構和內部培訓機構。外部機構包括專業培訓企業、大學以及跨企業的合作（即派本企業的員工到其它企業掛職鍛煉等）；內部培訓機構則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規模較大的企業可以建立自己的培訓機構。規模較小的企業，當培訓內容比較專業，或者參加培訓的人員較少，缺乏規模經濟效益時，可以求助于外部咨詢機構。
2.培訓對象及方式的創新。根據參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，高層管理人員應以灌輸理念能力為主，參訓人數不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的練習和引導，參訓規模可以適當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業技能的培養，以“大班制‘的方式執行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業運作相關的各種信息，增強物業管理企業員工的團隊精神，與業主建立積極的互動關系。溝通，包括內部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業管理企業與業主之間的信息傳遞，物業管理企業與開發商、設備供給商、服務供給商之間的信息傳遞，以及物業管理企業與政府相關主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業管理企業與業主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網絡平臺、舉行各種與業主的聯誼會等。
內部溝通是指企業內部在運作、管理上的信息傳遞。內部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業內部具有上下級關系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內部溝通方面，一些外資企業走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統和專業物業管理系統軟件引入物業管理企業，大大簡化了溝通手續、提高了溝通效率、節約了溝通成本。
四、物業管理企業的激勵創新第一，目標激勵
員工從事任何一項工作，都希望所在企業能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現。因此，物業管理企業一定要有一個詳盡的發展計劃，并規定每年要達到的具體目標，是創全國優秀物業管理大廈（小區），還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。
第二，獎勵激勵。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質基礎，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工的工作積極性，要充分體現“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業的優秀員工要給予一定的物質獎勵，用獎勵來激發員工的工作積極性和創造性。
第三，福利激勵。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現在的企業一般都會為員工購買養老、醫療等保險和住房公積金。還可以根據企業的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發員工的工作積極性，增強員工對企業的忠誠度。
第四，榜樣激勵。
榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發揮。作為物業管理企業的領導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。
第五，榮譽激勵。
人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優異、素質高、業務能力強的員工，企業要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業管理規定、受到用戶稱贊的員工授予“優秀服務標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質高、品質好、有發展潛力的員工可派出考察學習和培訓，提高他們的業務能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新?！边@說明中國人是具有創新精神的。希望我國的物業管理人也具有創新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業管理之路。
參考文獻：
1.楊錫懷，《企業戰略管理》，高等教育出版社
一、物業管理創新的必然性
人類的進步、社會的發展、科學技術的發達，都依賴于人們不斷地進行創新活動。在向知識經濟社會邁進過程中，社會競爭日益加劇，創新更成了公司和經濟體成功的基礎。也就是說，競爭中的贏家正是那些最先認識到新思想新觀念并付諸實踐的人。物業管理從其產生之日起就深深地帶上了創新的烙印。
(一)物業管理的產生是創新的結果
所謂創新，簡單地講就是創造與革新的合稱，是指新構想、新觀念的產生及對新構想、新觀念的運用。具體來說，是指人們在優化自身素質和周圍環境的基礎上憑借多樣化的創造性思維，對所從事的各項工作進行不斷改革、更新和完善的過程。當那位奧克維姬·希爾(OctaviaHill)女士制定規章制度，采取有效措施加強對其名下出租物業的管理時，也許僅僅是為了增加其物業的經濟效益。但隨著這種新思想、新方法的廣泛擴散，其重要性、價值性日益為廣大業主和政府有關部門所重視，從而被逐漸推廣于世界各國，并不斷發展成熟。當今，作為現代化城市管理重要組成部分的物業管理對提高物業價值，改善人們工作生活環境，促進城市管理，起著巨大的作用。而物業管理在我國內地的產生發展，同樣也離不開一批有著創新意識的先驅們。1981年初春，面對改革開放的逐步深化，針對房地產市場的客觀需要，在深圳房地產公司的支持下，彭武錦等五位同志籌劃組建了全國第一家經營涉外商品房產的專業管理公司——深圳市物業管理公司。之后，他們敢于破除舊的傳統觀念，勇于開拓創新，借鑒香港的屋村管理經驗，結合深圳實際加以繼承和發展，研究確定了新的商品房產管理模式——物業管理，為我國物業管理的發展邁出了第一步?？梢?，無論從國外還是國內物業管理的起源來看，物業管理這一模式的新穎性、變革性、價值性、先進性都具有鮮明的創新成果的特征。正因為其是在繼承中的新發展——創新的結果，因此具有無可比擬的優越性、強大的生命力。據統計，1998年底我國內地物業管理企業已由1981年初春的一家發展到了12000余家，從業人員由初創時的五人發展到150萬人之眾。
(二)創新是物業管理發展的推動力
創新有別于創造，也與發明不同。后二者指的是新構想、新觀念、新產品或新經營方式的產生、初次出現，但就創新而言，那僅是個開始。創新應該是一個產生新事物，并將其引人社會經濟中付諸于實踐，從而給經濟發展社會進步帶來較大影響和變革的過程。物業管理在我國內地產生的初衷只是為了解決涉外商品房產管理中遇到的新情況新問題，但隨著住房制度改革步伐的加快，房地產市場的發展，這種管理模式得到廣泛擴散，其價值日益為開發商、政府有關部門和廣大業主所認知。在政府大力引導、支持和開發建設單位全力參與、配合下物業管理逐漸在新建小區開展起來，在新建住宅小區建立起了物業管理新體制。面對物業管理在新建物業中取得的成功，業者們并未就此止步，而是將物業管理推向更廣闊的天地——城市舊區物業，以傳統房管體制的轉換為契機，大力推進物業管理的發展。雖然，在城市舊區推行物業管理困難重重，進展緩慢，但正是由于政府大力支持、業主積極配合和從業者們的不斷開拓創新，物業管理觀念逐漸深人人心，為物業管理的進一步發展打予基礎。創新對物業管理的推動不僅表現在管理物業面的不斷擴大，而且推動著其運行機制的不斷優化和物業管理理論的不斷完善。隨著物業產權商品化、多元化的普及和深人，早期的誰建誰管或誰建誰委托的物業管理運行模式已不符合市場規律的要求，開始阻礙物業管理市場的健康發展。在政府的積極支持和推動下，物業管理者們創造性地將招投標競爭機制引入物業管理，把管理的主動權還給業主，由業主委托管理，從而為物業管理走向成熟開辟了新的道路。1999年初夏，以“推進競爭、規范行為”為主題的全國物業管理工作會議，正是在政府的引導下加速這種新運行機制擴散、推動物業管理工作健康發展的一次盛會。我們相信只要物業管理者不斷創新，政府積極支持，開發商全力配合，物業管理一定會取得更大發展。
(三)創新是物業管理走向成熟的保證
創新的道路是成功的道路。在激烈的市場競爭中企業唯有立足于創新，勇于突破“舊觀念”、“老框框”，不斷地創造、應用先進的思想、科學的方法、新穎的技術改造企業，才能在不利條件和逆境中爭得生存和發展空間。一項事業唯有所有參與者銳意進取，不斷創新，才能充滿生機和活力，不斷蓬勃發展。物業管理業雖己走過了風風雨雨近二十年，物業管理市場也已初步形成，但我們應看到二十一世紀物業管理的發展仍將困難重重。其主要表現在：管理體制上，尚處于新舊體制轉軌過程中，社會化、專業化、市場化的物業管理新體制還沒有普遍確立和完善；運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經營、不規范競爭還相當嚴重地存在；市場主體與物權關系上，還沒有建立業主委員會的主體地位；法律體系尚待完善；物業管理企業與政府有關職能部門關系有待進一步理順；城市舊區環境整治與物業管理問題等等。面對這些困難，唯有創新才能謀發展，唯有開拓才能求進取。21世紀是創新的世紀，創新將在社會生活、生產、經營、管理活動中發揮越來越大的作用。物業管理必須順應這股潮流，在政府、業主、開發商的引導、配合下，管理者不斷創新，積極探索，推動我國物業管理的不斷發展和完善。
二、物業管理創新的內容
一般認為創新是技術創新、制度創新、管理創新相互作用，相互促進的結果，是指不斷創造、應用先進的思想、科學的方法、新穎的技術，將過時落后的東西取而代之，借以達到更高目標的一系列創造活動。因而創新的內
容十分廣泛，但對物業管理創新而言，筆者以為大體可分為觀念創新、經營創新和管理創新，它們之間既相互獨立，又水融。
(一)觀念創新
思想解放是社會變革的前提，觀念創新是一切創新的先導，是物業管理發展成熟的基礎。物業管理在國內作為一新事物，本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它，用新思維新方式去研究它。但在現實中受傳統觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業管理卻沒有全面的認識，對物業管理企業沒有準確的定位，使物業管理面臨重重困難。物業管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，這不僅是對物業管理者而言，政府有關領導、職能部門、廣大業主、開發商更應如此。只有思想上深刻認識到物業管理是一種企業行為，而不是行政行為，更不是個人行為，其活動必須符合和滿足市場規律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。
(二)經營創新
經營創新是指通過觀念創新、管理創新而形成的企業發展的新生產力，變為社會、市場、業主所接受的新商品和新的信譽。這種轉變的實現，可以說是標志著企業總體創新的成功。2000年是物業管理“競爭年”，一個優秀的物業管理者，只有始終把自己的追求置于創新之中，不斷創造出新的企業產品、新的服務項目、新的消費者，才能在競爭中立于不敗之地，這既是物業管理企業創新的目的，又是企業的社會使命——推動物業管理的發展。物業管理經營創新的表現，一是將物業管理視作一種企業的經營行為，在整個活動中要努力發現新的市場需求、新的用戶、新的機會，主動開拓新的市場：二是在服務內容上，要根據業主的需求把握市場的規律，預見性地創造出新的服務項目引導業主消費；三是在人才使用上要善于發現新人、培養新人、提拔新人；四是根據市場發展的客觀需要設置靈活的組織管理形式；五是創造良好的創新環境，鼓勵提出新點子、新門道。
(三)管理創新
管理創新是指物業管理者根據物業管理的內部條件和外部環境的變化，不斷創造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實現管理各要素更加合理的組合運行，從而創造出新的生產力，取得更高的勞動效率。美國麻省理工學院斯隆管理學院前院長萊斯特·瑟羅(LesterThurow)曾指出“管理者的中心任務是推進組織或社會的變革……哪里不需要變革，哪里就不需要管理”。也就是說物業管理的中心任務不應該僅是對物的管理、對人的服務，而是將二者有機結合在一起所進行的一系列創造性活功，其核心應該是通過協調人與人、人與物、物與物之間的關系，來創造一個人物有機結合的環境，達到人流、物流的有序流轉。在這個環境內外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業管理者就是要根據變化的因素，不斷創造出新方法、新措施來促進整個環境的優化。因此，物業管理切忌墨守成規，真正的物業管理者應該永遠是個創新者。
三、物業管理創新應把握的幾個問題
(一)物業管理應充分調動政府、企業、業主的積極性
因為物業管理作為一項復雜的社會系統工程，不僅關系到企業的利潤，而且關系到業主的生活質量、城市的管理水平、城市的整體形象等等。因此，物業管理的發展也需要依靠各方的配合與支持。首先就是政府要轉變職能，勇于創新。政府應從直接管理房地產、干預物業管理企業經營管理活動為主，轉向宏觀調控、創造條件和環境、制定法律和法規、提供政策指導和服務、協調相關部門單位的關系，而把諸如行業評比、競賽之類的活動交由企業自律組織或行業協會等去完成。其次就是業主的創新。業主既要懂得自治，也應學會自律。第三是企業的創新。‘企業應分析認清自己的角色位置，在觀念上以及經營管理方面有所創新。
(二)物業管理創新應注重經濟效益和社會效益相統一
物業管理作為一種企業行為，其本身要追求利潤最大化，但物業管理同時又是一項復雜的社會工作，其水平的高低、效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業管理只注重強調利潤，不講社會效益，那么，其市場將會日見枯萎；相反，如果只講社會效益，而忽視企業的經濟效益，那么，其活動就難以持久地進行下去，最終扼殺這個新事物的生命。所以，政府、企業在制訂有關政策、措施時應既要考慮物業管理的健康發展，又要兼顧廣大人業主的實際承受能力，以保障人們生活質量的不斷提高。這就要求，物業管理創新在重視經濟效益的同時也要注重社會效益。
(三)物業管理創新要與市場需求相適應
關鍵詞：物業管理模式；創新；互聯網+
正文：
前言：
眾所周知，現代人們通過互聯網足不出戶就能完成很多事情，比如購物、點餐、繳費等，可以說互聯網使為人們的生活提供了很多便利?！盎ヂ摼W+”簡單地說就是互聯網與傳統行業的結合，也是現代社會發展的必然趨勢。對互聯網+背景下，物業管理模式進行探究與創新不僅能提高業主的服務質量，而且還有助于物業行業生產力和創新力的提高。因此，對該話題進行研究具有非常重要的意義。
（一）現代物業管理模式中存在的不足
1、收支不平衡物業公司的服務收入與服務支出間存在著不平衡的情況，在一定程度上阻礙著物業公司的發展。物業公司的服務支出呈逐年增長的趨勢，其中人力資源方面成本投入占據的比例最高；而服務收入費用主要包括法定稅費、物業服務成本及利潤三部分。近年來，很多物業公司已經采取了相應的轉型與改革，然而收效甚微。在房價逐年增加的情況下，一般小區的物業費仍然保持在原地，也有一些住宅小區試圖在收費標準上進行調整，但遭遇到了多重阻力。有研究表明，2016年全國物業公司調價成功的比例不到10%，而絕大多數物業公司的服務項目收費標準依然保持不變，從而造成了物業公司收支不平衡的問題，嚴重阻礙了物業服務企業的發展。2、管理手段落后相比較于西方發達國家，我國物業管理行業的起步較晚，在物業管理的經驗和手段方面還具有很大的提升空間。針對這一問題，部分物業服務企業從國外引進了一些比較先進的物業管理手段和技術，然而這些先進的手段和技術被引進后卻顯得水土不服，所收到的實際效果并不是很顯著。物業服務企業的服務人員的素質普遍不高，專業化、職業化程度較低，大部分工作人員是入職即上崗，更不用說接受專業系統的培訓教育了。目前，我國物業管理的重點在于手工操作，在管理技術方面強調的較少，從而使服務效率無法得到有效地提高。還有，大多數人對物業管理的認識僅僅停留在初級階段，認為物業的主要工作是綠化養護、維修養護、秩序維護及衛生清潔等，從而導致了物業從業人員較為密集。3、溝通不足在物業市場逐漸規范和完善的情況下，對于物業服務企業所提供服務產品的數量與質量，大多數業主存在著不滿情緒。這一問題出現的主要原因在于企業與業主之間的溝通存在不足，致使業主對服務產品信息了解不夠。電話溝通和當面溝通是物業服務企業與業主之間交流溝通最常用的方式，然而受多重因素的影響（工作人員素質、時間、空間等），嚴重影響了兩者之間交流溝通的效果。4、產品單一目前，我國大部分物業服務企業所提供的服務產品已無法滿足業主的需求。物業服務企業的工作內容主要是相關場地、房屋及配套設施的管理、養護和維修，也有部分企業經營一些其他的服務項目，比如特約維修、代繳費等，然而收益人群比較少，同時也比較簡單。因此，產品單一也是目前我國物業管理中存在著主要問題之一。
（二）互聯網+背景下物業管理模式分析
互聯網已經走進了千家萬戶，也融入了物業管理日常工作的各個環節中，互聯網+背景下的物業管理模式主要分為O2O模式和B2F模式兩種，下面本文進行進一步介紹：O2O模式：對于大多數人而言，O2O模式并不陌生，在各種媒體上都有這種模式的介紹。該模式應用于物業管理中，主要是借助社區服務電商平臺，實現社區業主線下提貨和體驗，線上進行服務和商品的選擇和購買。物業服務企業通過O2O模式，實現了線下服務與線上商業的相互補充，將消費直接送到業主的家門口，使業主的個性化消費需求得到了滿足。此外，還使傳統模式下所產生的時間和交通等成本得到了有效地降低。B2F模式：B2F模式是指物業公司借助互聯網將社會間資源（養老養生、文化旅游、家政服務等）與自身相整合，從而滿足社區居民的多方位、多層次的需求，實現多方共贏的一種轉型模式。彩生活物業公司是該模式的典型代表，得到了市場的高度認可，同時這也是物業公司跨界經營戰略和物業管理差異化的典型體現。
（三）互聯網+背景下物業管理模式的創新
隨著互聯網技術的飛速發展，物業公司在管理模式上必然需要創新，主要體現在以下幾個方面：
1、堅持物業基礎服務的中心地位物業公司在管理模式創新中，一定要堅持物業基礎服務的中心地位不動搖。因為物業基礎服是企業的立身之本，是企業發展強大的基礎，是所有工作的中心，也是滿足業主需求的根本，一旦物業服務質量得不到保障，那么一切都將成為空中樓閣。特別是依托房地產的物業公司，更應注重物業基礎服務，從而推動企業自身的發展。
2、樹立互聯網思維互聯網思維是指在云計算、大數據、互聯網等科技飛速發展的背景下，對企業價值鏈、產品、用戶、市場及更大范圍的商業變化進行重新審視的思考方式?；ヂ摼W+背景下，物業公司必須樹立互聯網思維，主要包括跨界思維、平臺思維、大數據思維、迭代思維、極致思維和用戶思維等。
3、選擇合適自己的商業模式天下沒有最好的商業模式，只有最合適自己的商業模式，這句話用于物業管理公司同樣適合。物業管理公司應根據自身的特點，結合互聯網時代的特點，在保證核心業務的基礎上，借助互聯網技術整合各類資源，嘗試管理模式的創新，從而找到適合自己的物業管理模式，實現良性快速發展。
4、加強資源整合和商業合作物業管理企業屬于實體，本身互聯網基因比較缺乏，其最大的優勢在于距離社區消費群體是最近的。因此，物業公司應發揮自己的優勢，加強與眾多商業之間的合作和資源的整合，從而實現多方共贏。
結束語
總之，目前我國物業公司管理模式中還存在著問題，比如收支不平衡、管理手段滯后、溝通問題和服務產品種類單一等?；ヂ摼W時代的來臨，為物業公司管理模式的創新提供了新的血液和方向?；ヂ摼W+背景下，物業公司管理模式創新中，應堅持物業基礎服務的中心地位、樹立互聯網思維、選擇合適自己的商業模式，同時加強資源整合和多種商業間的合作。最終借助互聯網平臺思維，結合自身優勢，線下、線上資源的整合，打造一個多方主體互利共贏的生態圈。
參考文獻：
[1]馬云燕.“互聯網+”背景下住宅小區物業管理創新探索[J].產業與科技論壇，2015（24）：253-254.
關鍵詞：國有企業物業管理，問題對策
隨著國有企業住房分配貨幣化政策的全面實施和住房管理體制改革的不斷深化，以及居民對居住環境和生活質量要求標準的提高，國有企業物業管理應運而生。目前，國有企業在住房管理方面積極推進企業化、社會化、專業化的物業管理，取得了一定的成績，但也存在著一些突出的困難和問題。筆者就此談點粗淺看法。
一、國有企業物業管理現狀
國有企業的物業管理是指在國有企業中對企業家屬區的設施及職工住宅實施的物業管理。職工住房制度改革以來，許多國有企業相繼引入物業管理的概念，成立了物業公司，對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，企業改變了過去消極被動的行政管理手段，以積極主動的服務經營手段進行開拓型管理，增強了企業進一步改革的動力和創新的活力，初步形成了業主滿意、企業受益的整體良性循環。但是，受傳統的房產管理思想、企業職工分流安置等因素影響，國有企業物業管理進展緩慢。這其中既有歷史遺留問題，也有企業管理自身的原因。
二、國有企業物業管理存在的問題
(一)思想意識沒有徹底轉變。國有物業管理企業并未完全推向市場，物業管理人員服務意識、市場意識、成本意識、憂患意識不足，認識上還存在“重管理輕服務，重物業維修輕經營創收，重自我意識輕業主需求”等偏差，自身定位沒有完全由行政管理型向服務經營型轉換。
(二)從業人員素質偏低。目前國有企業從事物業服務人員相當一部分為照顧性安置和公司主業轉崗人員，員工隊伍呈現老齡化，文化程度不高，專業技術水平低，女職工所占比重大，因此普遍缺乏物業管理的基本常識，服務意識不夠，不能為業主提供優質高效的服務，給物業的維修、服務、管理工作帶來諸多困難。
(三)運營成本過高。近年來企業下崗分流、減員增效政策的實施，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在物業系統工作。這樣造成物業企業一方面清閑崗位人員臃腫，人滿為患，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，給物業管理企業帶來巨大的人員成本壓力。另外，有些單位內部挖潛增效不夠，物業收費措施不硬，內部自耗高的問題也沒有得到很好的解決。
(四)業主服務消費意識差。一是傳統的福利型管理思想根深蒂固。他們骨子里認為住了十幾年乃至幾十年的單位福利房，一直無須交納管理費，因此對物業管理的有償服務存有抵觸情緒。二是把物業管理公司當成“萬能”公司。一些業主認為：我既然把物業管理費交給你們了，小區里面不管什么事都要找物業公司，這是天經地義的事。只要辦不到，我就不交費。
三、對搞好國有企業物業管理的建議
(一)轉變思想，提高物業服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家服好務。因此，國企物業公司要正確引導職工樹立服務意識，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。要建立以崗位工資為主要形式的工資制度，實行以崗定薪、崗變薪變，通過工資收入與企業效益、職工實際貢獻掛鉤，激發員工積極性。
(二)提高從業人員素質，塑造良好的物業形象。物業管理是集管理、服務、經營為一體的綜合學科，它涉及到城市規劃、建筑、施工工程、園林綠化、電學、熱力學等物業管理方面知識，涉及到房地產經營管理、經濟管理、財務管理等經營管理知識，另外它還觸及到行為科學、法學、公共關系學等其它門類知識，這些都要求必須加大物業管理企業人員培訓力度，通過采取入職培訓、轉崗培訓、在職培訓等方式，使從業人員具備專業知識、經營頭腦和管理才能。
(三)管理創新，提高企業的經營能力。要強化管理意識，針對物業管理點多、面廣、管理量大且繁瑣、具體、包容面寬的特點，組織員工開展“人人都是管理鏈條，個個都有管理責任”的教育活動，喚起員工“向管理要效益”的責任意識。要完善管理制度，進一步建立健全如財務管理、工程管理、物資采購等相關管理制度，堅持用制度實施管理、約束行為、規范運作，通過制度創新促進管理創新。要降低管理成本，物業管理是微利行業，要獲得經濟效益，就必須切實加強成本核算，堵塞管理漏洞，狠抓節能降耗，千方百計降低企業運營成本。同時，積極開展多種形式的創收服務，從“特殊服務、便利服務、專業服務”幾個方面開展有償服務?？傊ㄟ^實施精細、科學、有效的管理，逐步形成具有本企業特點和優勢的現代物業管理模式。
【關鍵詞】互聯網+ 大數據 物業管理
物業管理（property management）有廣義和狹義之分，狹義的物業管理主要指物業企業按照合同為業主提供建筑維修、設施維護、社區政策生活秩序和衛生清潔等方面。而廣義的物業管理的服務范圍已經延伸到家政服務、房屋租賃和電子商務等領域，為用戶提供公共服務、專業服務和特約服務等。而“互聯網+“提出后，物業管理的模式實現了進一步的創新，打破了傳統的勞動密集型服務行業的特點，利用科技和移動終端朝著高端服務領域邁進。
一、互聯網+物業管理的涵義
“互聯網+物業管理”與“互聯網+金融”、“互聯網+醫療”、“互聯網+交通”相似就是各個行業利用互聯網的平臺與傳統的行業想融合，創新出新的業態?！盎ヂ摼W+物業管理”是為了降低物業管理成本利用互聯網的平臺延伸業務范圍，提升管理效率，是想線上虛擬的一種全新的管理模式和管理理念。
二、互聯網在物業管理中的影響
（一）創新的管理模式
目前，人們的生活基本上是三點一線：“家庭”、“單位”、“社區”一條線，而消費者“最后一公里”的社區成為商家的競爭之地在物業2.0時代，物業管理模式的創新成為關注的焦點，本文主要講兩種有互聯網關系的物業管理模式：O2O（Online To Offline）和B2F（Business To Family）。
O2O的模式從2014年開始走進人們的視野后，一直是物業管理公司或者房地產公司追逐的對象。它借助互聯網的電商平臺實現線上與線下的結合，讓社區的業主實現線上選購和支付產品，然后在線下進行體驗的智慧型的物業管理模式。讓業主足不出戶就可以盡享消費，降低了用戶的經濟成本。另一種模式B2F，是物業管理公司針對家庭的需求利用互聯網的平臺和社區的資源直接提供增值服務，例如滿足家庭的家政服務，養老服務、旅游服務等。
（二）互聯網在物業管理中的作用
在互聯網時代，物業管理公司充分利用互聯網的平臺對社區用戶的需求進行深度的挖掘，實現經營范圍的延伸。
1.提高了管理水平和管理效率。物業管理公司通過引進移動APP、搭建社區電子商務平臺、OA辦公系統等實現了信息化、標準化的管理，大大降低了經濟成本，提高了運行的效率和管理水平。碧桂園物業是第一個引入智慧社區的企業，它的智能安防、在線投訴、便民服務等平臺的搭建，即方便了業主有實現了精益化管理。
2.推動物業管理公司的結構調整?！盎ヂ摼W+”促使物業管理公司向專業化、“輕資產”等方向轉變。在發達國家物業管理是個很專業的行業，一般從業人員會有統一的培訓和資格考試的認證，目前國內的知名物業公司在人員培訓的投入上頗大。“互聯網+”讓物業管理公司吧高成本，低效益的保潔、保安等業務外包出去，集中發展自己的核心業務。
3.滿足業主多方位的需求。企業經營的目標就是滿足顧客的需求，傳統的物業管理服務的范圍較小，產品單一，不能滿足大多數消費者的需求。在融入互聯網以后，公司在這個平臺上實現了經營范圍的拓展，實現了與上下游產業鏈的結合，根據業主的需求切實的提供所需的產品。這即滿足了業主的需求也實現了盈利。
三、互聯網+物業管理存在的問題
（一）盲目跟風
在“互聯網+”如一夜春風般吹到了各個行業，仿佛不進行加，就不是21世紀的生命體。一些物業管理公司沒有根據自己的實際情況，盲目的跟風，不合時宜的引進不合適的技術，淹沒自己的優勢，導致水土不服。每年因為沒病亂投醫而死掉的小型物業管理公司在不斷上漲。
（二）專業管理人才的缺乏
中國的物業管理雖然已經發展了30年，但是專業物業管理方面的人才比較匱乏。物業管理是一個特殊的行業，它是房地產的派生品但是具有自己獨特的服務形態，作為一個獨立的行業相關的管理人才是必須的，但是對互聯網和物業管理都懂的綜合性的人才更是鳳毛麟角。同時，由于物業管理目前的利潤空間不大，使得企業很難對員工進行系統專業的培訓。
（三）沒有站在業主的立場
雖然一些物業管理公司表面上實現了“互聯網+”，但是其數據平臺是不完善的，數據來源僅僅停留在業主入住時候的信息，沒有及時進行完善。同時，物業管理公司聯合，利用自己的資源與保險行業、養老行業、物流行業合作，形成物業搭臺，商家唱戲，業主消費的非公平性的模式，嚴重危害了業主的隱私安全。
四、對策及未來展望
（一）避免盲目跟風，進行業務創新
不同的物業公司的實力不同，自身的優劣勢也不一樣，因此物業管理企業要根據自身的具體情況，“+”上自己的優勢，瞄準機遇，把握住切入點進入適合自己的領域，切記盲目追風，并且實現管理模式的創新。
（二）以基礎“服務”為中心
物業管理的核心就是“服務”，萬變不離其宗，物業管理公司不能為了創新而創新，為了技術而技術，要把服務放在首位，首先要提供質、可靠的基礎的物業服務，否則一切的努力都會變成“不務正業”，“搞花樣”，失去大量“民心”。知名的房地產萬科、碧桂園在物業管理上很成功，基礎的物業服務例如：設施維護、綠化、清潔、生活秩序，做到極致，利用互聯技術搭建基礎物業服務平臺，強化了基礎服務實現了“老”服務“新”形式的智慧轉變，從而為多元化增值業務的開展打下了基礎。
（三）“去物業化”
實現從傳統的收取物業費到提供全方位的消費者需求服務，爭取消費服務利潤?！叭ノ飿I化”可以是在提供基礎服務的基礎上利用互聯網提高物業管理的水平，例如目前較為流行的社區全方位監控，進門刷卡，社區衛生外包，APP收繳物業費等等，這些措施大大降低了管理的陳本。在“陌生人”社會，業主與物業反而成為“熟人”，生活在社區離不開物業這個“貼身管家”，物業應該充分利用對客戶的了解深入到他們的衣、食、住、行、文、教、樂、財中，提升自己的服務范圍和盈利空間。
（四）注重專業人才的培養
企業要有長遠的眼光，服務業的核心是“服務質量”，而專業的管理人才可以大大提高服務的質量，企業要加大對員工專業化的培訓，提高他們的專業水平與業務水平。同時，在高等教育中，國家應該重視相關人才的培養與輸出。
（五）加強規范管理，完善監督體系
政府和行業應該加強相關的保障機制，完善相關的法律，引導物業管理公司維護業主的利益，同時實現標準化，規范化的服務建設。在“互聯網+物業管理”發展的初期，管理理念還不夠成熟，為了實現行業的有序、規范的發展，行業的監督管理必不可少。
參考文獻
[1]朱樹煌，楊幼玲.淺析“互聯網+”背景下住宅小區物業管理創新[J].無線互聯科技，2016（18）：118-119.
[2]張竹婷.基于互聯網的住宅小區物業管理模式研究與創新[D].碩士，浙江工業大學，2015.
根據《物業管理中心關于確定2010年為優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“2010—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。
一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優質服務年示范服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。
二、在學習借鑒“優質服務示范單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批準后向服務對象公示，履行承諾，接受監督。各個部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯系幼兒園作為2010年優質服務對象，2月份對幼兒園的衛生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衛生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛生的良好條件。
三、各個部門緊密聯系實際，充分發動群眾，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、溫馨物業、和諧物業，為業主提供開拓性、積極主動的物業服務，為學校事業發展提供強有力的物業支持。同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區。
四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節（工作現場沒有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。
七、質量管理符合iso9001-XX標準要求，經考核，完成物業服務內部質量指標體系高于95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。
一、2019年工會工作總結
進入今年年來，物業站工會充分發揮“黨聯系職工群眾的橋梁和紐帶”作用，堅持群眾利益無小事，自覺維護職工群眾利益，就職工關心的熱點問題及職工切身利益，反復研究和整改，從而提高工作質量。
現將2019年的工作總結如下：
一）物業站工會能夠積極履行職能，維護職工合法權益
規范完善了物業管理站政務公開工作，建立政務公開欄，所有應公開的事項全部公開，從根本上維護了職工的知情權、參與權、監督權。堅持政務公示、公開。有效的維護的職工合法權益。
職工的收入一直是職工關注的焦點、也是管理工作的難點，物業站工會通過把工資分配方案、工資發放賬表及時的公布和及時、有效的溝通解釋，，有效避免了因工資收入問題照成的的矛盾，推進了物業管理站的各項工作開展和和諧發展。
二）物業管理站工會能夠抱定服務職工宗旨，盡心竭力為職工服務
1、從6月份開始，物業管理站工會積極開展了開展了職工生日“六個一”暖心工程，向過生日的職工，贈送生日禮物，購買生日蛋糕，舉辦集體生日party，并在生日party時給員工合影照相。通過活動，進一步拉近了與職工群眾之間的距離，增強了職工群眾對企業的歸屬感、凝聚力和向心力。
2、物業站工會高度關注弱勢群體，始終把關注民生、幫扶困難職工當作頭等大事來抓，大力實施扶貧幫困送溫暖工程，積聚職工力量，夯實群眾基礎，創造和諧穩定的良好環境。
工會建立了困難職工檔案，動態掌握職工的生活情況和家庭變化，了解職工的家庭人口、家庭收入、子女入學、家庭成員就業情況。每逢春節、中秋節，對生活困難職工進行走訪慰問，及時發放困難救濟金，在端午國慶期間，通過對生活困難職工的摸底、向礦工會申報，共救助困難職工3戶，發放救濟金1800元，面粉60斤，花生油30斤。解決困難職工的實際問題。
關心關愛職工家庭，家庭成員有大病大災時，物業管理站工會總能伸出援助之手。例如，今年8月13日，當得知我站職工何慶國的妻子有病手術時，在全站職工中進行了募捐，共募捐1600元，派代表前去進行了探望、慰問。
3、組織開展了“天熱人有情，暑季送清涼活動”。今夏高溫季節，我站共購買西瓜300余斤，飲料、礦泉水125瓶，雪糕200多塊，組織開展了數次送清涼活動，獲得了職工的交口稱贊。
4、 做好職工健康療休養工作，申請選了派優秀職工7人，參加的療休養，完成了我站全年的職工療休養計劃，提高了職工的幸福指數，提升了職工的。
三）加強群眾安全工作，深化“查保促”活動開展
1、配合物業管理站黨政，組織開展了“案例警示教育月”活動、抓好對薄弱人物的排查，加大了對“三違”人員的跟蹤教育和幫扶。以“安全就是幸福，安全就是福利，安全就是祥和”為教育基本點，用親情的力量感化職工，用真心、真情、真愛去教育職工，調動了職工參與安全管理的積極性。人人寫出安全承諾書，進行承諾宣誓，在“承諾簽名橫幅”上簽名，互相監督、相互制約、班組互保，促進了安全生產。
2、不斷加強群監員隊伍建設，配備了兼職群監員，使群眾安全監督網絡覆蓋全物業站。建立完善了《群監員填卡匯報制度》，要求群監組織每月必須開展2次上崗查崗活動。對群監員的考核內容進行了細化和量化，在嚴格的考核約束機制下，群監員自覺樹立了“嚴、細、實”的工作作風，全年共查處整改隱患問題120多項。群監會認真抓好班組、現場的安全監督工作，充分發揮了“前沿哨兵”的作用。圓滿完成了《群監員上崗隱患閉合卡》的填卡上報工作。
3、積極開展了“六月安全生產月”活動，工會精心組織的“治理隱患，防范事故”安全承諾簽名、自救器使用技能競賽、安全論文征集、安全知識答卷等，活動開展深入人心，效果顯著。
4、、配合物業管理站黨政，組織開展了“安全生產警示教育日”活動。廣泛開展了“安全簽名承諾”、“警示教育片集中觀看”“安全宣誓”、“安全八個一活動”等，為四季度和全年的安全生產平穩、順利奠定了堅實的基礎。
四）認真開展職工思想教育工作，做好了職工思想動引導。
1、深入開展了反對“不敢擔當、老好人思想”和“事業心、責任心、感恩心”大討論活動，大力抨擊了“推、拖、懶、散”和弄虛作假、敷衍湊合等不良現象。
2、深入開展“愛心活動”教育，突出“以人為本、忠誠企業、奉獻社會”的企業核心價值觀，精心策劃，落實責任，鼓勵職工奉獻愛心、共保平安、共謀發展，有力推動了礦井的發展建設。
3、組織開展以“講形勢樹信心、轉觀念促發展”為主題的形勢任務教育活動，引導職工牢固樹立憂患意識、責任意識、節儉意識。結合煤炭形勢，動員教育職工艱苦樸素、愛崗敬業、奮力攻堅，引導廣大職工感恩企業，回報企業，珍惜自己的工作崗位，象對待家庭一樣對待企業，象對待名譽一樣對待工作。
3、堅持從實際出發，針對后勤物業任務繁重、收入減少給職工帶來的思想波動，及時把握職工思想動態，堅持團結、穩定、鼓勁和正面宣傳為主，牢牢把握正確輿論導向，貼近群眾，貼近實際，貼近生活，認真做好典型宣傳、熱點引導、輿論監督，增強宣傳教育的吸引力、感染力和說服力。采取交流、談心、說服、引導等形式,建立零距離對話聯系溝通機制，有針對性的做好職工思想動態的教育和引導。
4、開展了“感動滕東”人物評選、上報工作。積極挖掘職工群眾中的先進典型和感人事例，堅持用典型的力量去激勵人、鼓舞人。職工學有標桿、爭有目標，營造了濃厚的學先進、爭先進的濃厚氛圍。強調人格力量、倡導杰出貢獻，在“政治品德、職業道德、社會公德、家庭美德等多方面教育的引導下，物業管理站先后呈現了“卜路軍拾金不昧”“梁恩營超守履職”“馬義淼公而忘私”等一大批優秀典型和典型事跡。
五）大力弘揚創新精神，提升職工技能素質，提升現場工作質量。
深入開展了“創建學習型組織、爭做知識型員工”活動，激勵職工學技術、練本領，鉆業務、提技能。開展技術創新，深化“五小”活動，物業站工會積極圍繞礦井中心任務開展工作，根據自身特點，突出針對性和適應性，激發職工的創新熱情，使職工的積極性最大限度地投入到物業管理的各項技術、管理創新活動中去?！奥毠す⒆灾鞴芾怼薄ⅰ安仿奋娮詣蛹铀幯b置”技術、管理創新被我礦評為三等獎、二等獎?，F在技術、管理創新意識在我單位日益濃厚，使各類人才的聰明才智得到充分展示，職工隊伍素質明顯提高。
六）認真開展文體活動，豐富職工生活，提振職工群眾精神風貌，提升物業整體形象。
開展了“塑形象 展風采”系列文體活動。2次組隊參加了礦工會組織的拔河比賽，多人次參加了礦工會組織的運動會、安全有獎猜謎活動等，并于9月12日，物業管理站組織開展了“撲克牌夠級”比賽活動。通過這些寓教于樂的活動形式，對職工的安全意識進行培養，提升了職工安全意識。提升了職工群眾精神風貌和物業形象。
七）健全隊伍組織機構，健全完善制度，建好“六好職工小家”、深化“五型工會”創建。
1、在礦工會的幫助下，規范了物業管理站工會場所陣地配齊陣地標識，做到了“六有七上墻”。資料櫥、檔案盒等得以補充完善，為工會工作的開展，奠定了“硬件”基礎。
2、在會議室，開辟創建了職工書角，經常開展職工“讀書會”、“書香煤?！钡冉涣骰顒?，宣傳和弘揚優秀礦山文化和職工文化。
3、特別是6月份以后，完善物業管理站工會綜合管理制度，健全隊伍了組織機構，建立了聯系職工的溝通機制和矛盾化解機制，落實了目標責任制，完善激勵約束措施，不斷提高了工會工作科學化水平。
八）積極開展“一會一品”創建活動、開創物業管理站工會管理的新品牌。
進入今年6月份，物業管理站工會著手創建“綠色陣地、紅色堡壘”品牌。劃定了“污水處理”、“環生綠化”、“洗衣衛浴”、“水電冷暖供給”四個綠色陣地，交由“四面紅旗”（四名黨員）鎮守，制定工作標準，鼓勵各自創新，促使四個綠色陣地形成的“后勤物業”綠色大陣地的各項工作不斷發展，圓滿完成各項戰斗任務。通過半年來的創建和發展，四個陣地各項工作都得以提升，較之過去有了較大的發展?！耙粫黄贰眲摻ɑ顒映跻姵尚А?/p>
二、2019年物業管理站工會工作的不足：
1、班組民管會作用發揮不力，民管工作有待提升。
2、由于物業管理站工會工作開展較晚，加之單位收入少，工會沒有相應的活動資金支持，致使部分活動開展不力或效果不佳。
3、由于沒有獎勵的兌付支持，“一會一品”創建活動有創建初期的熱火朝天，變得逐漸沒了生氣。沒有達到預期的效果
三、2020年物業管理站工會工作打算
緊緊圍繞安全生產和礦黨政的中心工作，強化民主管理，深化廠務公開，履行維護職能，廣泛開展勞動競賽，大力推進班組標準化建設，努力提升職工技能素質，促進企業和諧發展。
1、加強民主管理，深化單位廠務公開、政務公開，維護職工合法權益。
規范區務公開和班組事務公開，嚴格執行“五公開一上墻”制度，使公開、公示成為維護職工合法權益的制度化、經?；ぷ鳌?/p>
依法保障和促進職工身心健康發展，調動和激發廣大職工的勞動熱情，組織優秀職工參加上級工會組織的療休養活動。
2、加強勞動競賽和管理、技術創新，選樹典型人物引領，提高職工技能素質。使“一提雙優”工作得以發展、收效。
1）實行管理人員、班組長上講臺等活動，努力實現職工的思想道德素質和崗位技能素質雙提升。
2）大力選樹安全典范員工、明星職工，大力弘揚工匠精神，充分發揮先進的示范引領效應，營造學習先進、爭當先進，立足本職崗位，創造一流業績的濃厚氛圍。
3）圍繞“安康杯”競賽、“工人先鋒號”創建等勞動競賽，不斷充實勞動競賽內容，創新活動的組織方式和方法，激發職工勞動和創新熱情，促使物業管理站各項工作的提升。
3、加強群監工作，筑牢第二道防線，發揮職工群眾力量
1）實施群監員上崗履職“五提五?！惫ぷ鞣?，深化群監履職考評，充分調動工作的積極性，有效消除現場的安全隱患。
2）緊跟礦黨政、礦工會步伐，開展好各類安全教育警示活動。結合單位特點，開展好安全宣誓、安全知識問答、安全承諾簽名、創新成果展示、安全宣講等活動。
4、加強精準扶貧解困，堅持以人為本，保障職工隊伍穩定
堅持對困難職工家庭幫扶，對職工家庭的經濟狀況、困難原因摸清底子、掌握基本情況制定措施，做好救濟救助工作，。
5、加強文體活動，豐富職工生活，提升職工綜合素質
1）開展各種活動，展示物業管理站干部、員工的良好精神風貌和建設企業、發展企業的決心和信心，提升員工的歸屬感和企業主人翁意識。
2）開展職工“讀書會”交流活動，宣傳和弘揚優秀礦山文化和職工文化。
6、強化班組民管會作用發揮，提升民管工作質量。
7、繼續加大和強化“一會一品”創建活動的力度，使品牌創建更好的服務于后勤物業管理。
四、對礦黨政、礦工會提出幾點合理化建議：
1、關注基層區隊、基層員工的合理要求，深化民心工程建設。
例如：現在的區隊樓整個二樓沒有一個衛生間，區隊干部、員工意見很大，建議此類問題能得以及時快速解決。
2、合理安排活動，壓縮活動次數，減少資料上報工作量。
例如：現在政出多口，安排活動多、上報資料多。有時活動、資料相互重疊。無形中增加了基層的工作量。建議機關科室在出臺活動措施、方案時，能夠相互通氣，做到能合并的合并、能機關科室集中開展的盡量不分散、展開開展。減輕基層負擔。
3、合理獎罰制度，強調各層級責任，調動各層級積極性。
例如：一個時期以來，我礦各類對基層的罰款只處罰到基層黨政正職，雖然提升了黨政正職的責任心、工作緊迫感，但同時也逐步在基層部分副職、班組長、崗位職工中形成了“反正不罰我，干好干孬無所謂”的思想。不利于安全工作重心下移、質量管理遷移。建議罰款、獎勵體現責任、體現層級，調動各層級的工作積極性、落實主動性。
關鍵詞：城市社區管理；革新；物業管理
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-00-01
物業管理最先是誕生于上世紀六十年代。經過很長時間的發展，目前，在西方地區已經有了比較完善的社區管理體制。但是在我國，物業管理的發展程度還不夠。物業管理與房地產開發是息息相關的一個概念，對于城市的居民來說，這已經不是一個陌生的詞匯，但是無論是在學術上還是生活中，物業管理受到的重視程度都不夠。
一、物業管理的概念及內涵
物業是一種不動產，常常與房地產聯系起來的一個概念。因此，物業管理，一方面的意思是對房屋住宅進行管理，包括房屋的保養、維修、清潔、綠化、小區服務等多方面。住房制度的不斷改革造成了大批量的公有房屋私有化，而物業管理實際上采取的是專業化的管理手段，以滿足人們的生產生活需要。
物業管理是物業公司對擁有房屋產權人業主共同擁有的各種財產和物品的維護管理過程，將與房產相關的各種活動，例如租售、維修、維護小區治安環保等交給專業化的進行市場運作的物業企業，然后企業再向用戶提供有償的服務?？梢哉f，其管理的范圍涉及到與房產相關的各個方面。
物業管理包含了兩類相互作用的組織，一是業主，而是物業管理企業。實施物業管理的范圍不僅是在房產相關的方面，更是涉及到生活的各個方面。從這個角度來看，物業管理更是一種業主為了共同的利益而實現社區自我管理的方式。
物業管理的參與者包括兩個方面，一是物業管理企業，二是業主及相關委員會。一般說來，只要是居住區，都會有物業管理，作為一種新型的社區管理體制，物業管理已經涉及到住區的每一位成員。此外，從物業管理的各種內容來看，物業管理是一種對各個業主的公共物品進行管理和服務的活動，這些公共物品包括多方面，可以是有形的，也可以是無形的。比如社區文化、社區凝聚力、社區氛圍等。
目前，我國的物業管理企業主要分為三種類型。第一，來源于國家政府與國營性質的企事業單位直屬的房屋管理部門，這種物業管理企業對社區進行管理時主要采取行政手段，另一種類型的物業管理企業是我們現在比較常見的，也就是房地產企業的一種附屬機構，這種企業進行運作時的經費、資源等方面都受到房地產開發商的支配。由于房地產開發商對各種資源的壟斷，導致這種物業管理機構不能為小區的業主提供滿意的服務。第三種物業管理機構類型是具有專業化性質的物業管理企業特征的，這種企業在運作時具有獨立的經營權，可以進行市場化的運作。
二、物業管理發展現狀
我國的物業管理相對于西方國家而言，起步時間比較晚，但在短時間內發展還是很迅速的。在城市社區管理體制發生改變與創新的過程中，物業管理確實作為一種新生的力量存在。由于中國傳統的社會結構導致物業管理發展受阻礙，原有的城市社區體制結構發生改變時常常出現“路徑依賴”的現象，這種現象導致不同區域的物業管理企業發展是不均衡的。在我國，住宅小區有很多種，有以私人房產為主的住宅小區，也有公私合并的住宅小區，還有 “單位房”、“系統房”拆遷安置房等。不同類型的小區內的物業管理企業，無論是構成、運作模式，還是來源等，都有很大的差別。名義上雖然也叫做物業管理企業，但實質上與物業管理相差很多。
在我國，物業管理這一概念發展的時間并不長，雖有很大的進步，但是可以借鑒的物業管理經驗極少，而且缺乏物業管理的專業性人才，因此，物業管理還存在很大的缺陷。
另外，由于住宅逐漸商品化，物業管理市場存在業主委員會成為制度安排的現象。首先，一般情況下，業主委員會是由業主選舉產生的，主要作用是選擇以及監督物業管理公司對住宅區管理的情況。盡管我國建設部和地方各級政府都出臺了相應的各種法規政策來指導住宅區的業主委員會如何成立并且運作，但從實際的情況來看，業主委員會在成立與發展的過程中所面臨的阻力十分大，很多時候，在我國的城市社區內，有的業主委員會與相應的物業管理公司還存在著比較嚴重的“本末倒置”現象。一方面，導致業主委員會不能盡快成立，另一方面，也存在很多物業管理公司對業主利益進行侵害的現象常常發生，比如有的媒體所報道的新建住宅小區里發生的“黑保安事件”等。
其次，由于物業管理公司或組織在社區里面進行發展時，都會與社區原有的各種社會組織、群體，尤其是在一些公私并存的住宅小區，特別是在公共房屋所占比重比較大的小區里面，物業管理企業或組織會與業主委員會、傳統的組織，比如居民委員會等政府性質的行政機構并存，這也導致社區內部的各種關系變得更加復雜。也會產生更多的問題，對業主利益是很大的威脅。比如，居民委員會與業主委員會都是小區的自治組織，在權力基礎上，雙方還是有很多差別的，居民委員會是在社會互助基礎上發展起來的一種自治組織，具有政府行為。而業主委員會則是基于私人產權建立起來的一種自治組織。這兩者在很多職責職權關系上都有可能發生沖突和交叉，有時難以界定雙方的實際管理范圍，容易出現失職或者很多誤會。
三、社區管理創新的發展
物業管理的創新發展，促進了社會結構發生變遷，也促進社區管理體制的改變和提升。在這一過程中，會發生新舊體制和事物之間的各種不適應。
改革開放以來，我國正在實行以市場為導向的各種體制的改個，在社區物業產權逐漸私有化的過程中，物業管理作為社區管理體制創新的一種產物，也體現了社會的變遷。
為了保證物業管理能進一步發展，摒棄舊的社會管理體制中不合理的因素是一個關鍵。是為物業管理發展提供充足的支付空間的保證。也是推進社區及其體制改革發展的重要舉措，要從思想觀念上改變對物業管理的認識。
首先，政府要為物業管理公司的成長發展提供一個能進行公平競爭的平臺和空間。在實際情況中，由于不同的物業管理企業在市場中出現不平衡的現象，從房管部門改制的物業管理公司多少留有 “政府的影子”，這種類型的物業管理企業可以利用在組織資源以及資金利用上的優勢與實力，進一步發展，但是這種發展趨勢會對現代化物業管理企業發展造成阻礙，因此需要革除其體制中與“政府”相關的方面。政府也應該少參與相應的管理，給物業公司的發展足夠獨立空間。
其次，應該給現代化的物業管理企業提供發展的法律與政策支持。目前，我國的物業管理普遍存在法律不規范的現象，還需要規范相關的立法工作。物業管理的深層次發展一方面需要物業管理自身體質的完善，也需要外界的支持。規范化的法律政策支持能給物業管理企業發展帶來更多的保障，是促進其發展的關鍵。
物業管理是城市社區管理體制的一種創新，隨著時代的發展，我國的社區管理由傳統的體制向現代化過渡，在此過程中，仍然存在一些阻礙物業管理發展的因素，為了保持進一步的發展，不僅要從自身的體制變革出發，也需要外界給予一定的支持，為其發展營造更獨立的空間和平臺。
參考文獻：
[1]張立榮,李莉.當代中國城市社區組織管理體制:模式分析和改革探索[J].華中師范大學學報,2001(03):34-35.
【關鍵字】：創新高品質物業服務宜居小區生活
貫徹落實科學發展觀，加快轉變經濟發展方式，人們的生活品質也在不斷提高，這是人們追求幸福生活的必然趨勢。高品質的物業服務來源于工作實踐和不斷創新，涵蓋了我們的目標、戰略、主要的經營思想，表達了我們的思想觀念和價值觀念，體現了我們的精神、追求、胸懷和物業文化，是公司全體員工集體智慧的結晶，必將成為引領高品質小區生活的必然選擇和追求。
藍馨花園是蘭州石化有史以來規模最大的民用建筑項目，也是蘭州市一次開發建設的最大的住宅小區，被列為甘肅省重大工程項目。小區建設立足“陽光、綠色、健康”的生活理念，追求“生態、環保、智能”的建設目標，充分體現具有石化特色和地域風貌的建筑文化風格，以實現人與建筑、人與自然的和諧，建成美麗、和諧的家園。小區可入住業主6034戶，設有地下和地上停車泊位3052輛，達到了入住戶數的51% ，容積率為2.7，綠地率43%。配套有餐飲、商場、娛樂、會所、幼兒園、派出所、體育場館等功能設施。藍馨花園的開發建設，對于從根本上改善石化職工居住生活環境、提升地區城市建設形象、打造都市型新型石化城、構建和諧社會都具有十分重要的意義。
在藍馨管理公司成立伊始，我們在謀劃公司運行模式、管理方法的同時，就開始著手構建公司的企業文化、共同愿景，提出了“建設一流業主家園，提供一流溫馨服務，打造一流品牌物業，展示一流公司形象”公司目標，在員工中廣泛培育“溝通從心開始，服務從家開始”的服務理念，使全體員工在企業前景問題上達成共識。對于業主來說，在紛繁緊張的社會生活中，家不僅是他們吃飯睡覺的地方，更是他們可以讓身心得以憩息和寧靜的港灣。業主對物業服務品質的要求日益強烈，并且對物業管理和服務有了精神和文化方面的要求。因此，我們堅持開展物業文化建設與傳播，創造充滿物業文化氛圍的宜居環境，使物業服務管理工作具有鮮明的個性特色，以創新的服務理念和文化引領物業服務管理、引領高品質小區宜居生活。
一、以人為本，創新服務，激活物業企業的發展動力
創新是企業發展的動力。只有打破常規，超越現狀，挑戰自我，求新求變，不斷促進物業管理服務行為、服務范圍、服務水平向深度、廣度延伸，才能真正成為開掘物業管理企業文化的發展動力，才能與藍馨管理公司“以人為本、服務業主、創新管理、追求卓越”的企業精神相融合，才能與時俱進，得到員工和業主的廣泛認同并不斷發揚光大。
1.在創新服務觀念下功夫。
物業管理服務的對象是有感情的人，很多時候物業管理企業要做的，是在和業主接觸時，把人情味體現在工作的每個細節中。我們在員工中倡導和樹立“服務無止境，追求無極限”的理念，從思想觀念上牢固樹立意識，在具體問題處理上提供真情服務；廣泛宣傳和引導業主樹立“小區是我家，提升服務品位靠大家”的理念，與業主在服務中溝通，在溝通中理解，在理解中支持，通過不斷滿足業主的需求，更好地體現物業服務的目標，更好地提升服務品位。
2.樹立誠信意識。
誠信是企業發展的立足之本，樹立誠信意識，使物業管理企業與業主之間達成相互信任，繼而建立相互合作的依賴關系。我們在物業服務過程中，堅持做到服務項目和內容提前告知業主，在具體實施中，提前預計會出現的困難和問題，及時進行溝通，把取得好的結果放在首位，答應解決的問題不能半途而廢，例如，電梯預約服務，當天預約的項目，時間再晚，加班加點也要完成，堅持把誠信放在首位，充分體現誠信服務，力爭做到“言必行，行必果”，讓業主真切感受到以人為本、細致入微的人性化服務，贏得業主對物業管理的理解和支持。
3、創新培訓內涵，著力培育優秀團隊。
我們認為，提升物業服務能力，關鍵要提高員工的綜合素質。藍馨管理公司成立伊始就提出，需要具備“知識型、管理型、創新型”三種素質的員工，在招聘的時候，必須先過“三關”，面試的時候，還要看他是否有活力，有激情，有耐力。我們堅信只有熱愛生命和生活，有激情又能善于控制自己的人，他必然具有良好的判斷力和執行力，才是我們需要的優秀員工和業內人士。在實際工作中，我們堅持不斷打造學習平臺，創新學習載體，針對不同的管理層級、工作職責，確定各自的培訓目標，建立“分層次、階梯式”的培訓體系，根據培訓內容，組織開展物業承接查驗培訓、管理素質提升培訓、專業操作技能培訓等重點內容。同時，采取注重實效、突出創新的需要，注重加強儀容儀表、禮儀禮節、業務處理技巧、服務意識樹立、團隊精神培育等方面的日常培訓，促進員工在苦練技能、提高素質同時，增強全員服務能力和服務意識，持續打造高素質物業服務管理團隊，為創建管理型物業服務品牌提供人力資源保障。
二、確立全新觀念，注重服務品質。
物業管理不僅要為小區居民提供一個安全、文明的居住環境，而且要在物業服務中，使業主親身體會到溫馨感、親情感和歸宿感，享受高品位的小區生活。因此，服務就是物業管理企業的產品，是經營的中心，是管理的核心，必須為之傾盡全心。我們堅持確立全新的物業管理觀念,注重服務品質,通過全新的運行機制的有效運行,實現以高品質的物業服務引領和打造高質量的社區生活。
1、突出市場化運作，降低物業運行費用。
按照“管理型”物業公司的定位，以及蘭州石化市場化改革進程，我們積極推進水、電、氣、暖及物業費市場化改革運行，探索水、電、氣、暖等收費由供應單位直接向業主和使用人收??；物業費按照審批價格適時收取，其他費用做到應收盡收；商鋪、地下車庫車位以出租為主、出售為輔進行經營，突出特色服務。探索全新運行模式，公司管理和專業技術人員由石化公司內部聘用，其他物業服務崗位，如電梯、機泵操作崗位、日常專業維護崗位、秩序維護等一律實行市場化用工，以降低運行成本和管理費用，實現向“管理型”物業公司的轉變。
2、專業管理對外承包，物業公司實施考核。
我們以“規范化管理、專業化發展、市場化服務”為重點，積極探索全新的運作模式，進一步規范專業化承包，加大業務量、服務質量的考核力度，及時與專業化承包單位簽訂考核條款，每月按考核條款嚴格考核。規范管理程序，管理制度、管理職能，做到了職責清晰、責任到位、工作落實，考核公平，同時全力探索全新的服務模式、溝通模式、考核模式、分配模式；建立了以《物業服務制度匯編》為主要內容的一整套完善的服務標準和控制程序，通過專業化的流程、專業化的制度、專業化的標準，建立和諧、融洽的服務關系，供電等專業化承包單位認真做好保運工作，保潔服務嚴格執行，現場保潔各類垃圾不過夜的要求，采取分區域承包措施，及時清掃路面及樓宇內衛生，提醒業主隨時清理裝修垃圾，及時清運裝修垃圾或雜物，保持了小區環境整潔干凈，構建了文明有序的裝修環境，周到溫馨的服務受到了業主的好評。
3、建立客戶服務中心，實現全過程服務。
為了更好地服務業主，我們通過客戶服務中心，實行“一站式”服務，推行“首問負責制”、服務承諾制、限時辦結制等全過程服務，最大限度地縮短服務管理鏈條和流程。在客戶服務中心，建立業主檔案，強化溫馨提示，通過“業主證”管理，實現涵蓋業主身份識別、停車、門禁、會員優惠、費用收取等多項功能，收集儲存業主喜好、健康狀況、聯系方式、家庭成員等資料，不斷拓寬信息渠道，主動為業主提供個性化服務，使業主享受到便捷、周到、溫馨的服務。作為公司展示服務形象的窗口單位，客戶服務中心以踐行服務理念為己任，開展面對面服務，對業主關注的供水供電、電梯運送裝修材料和日常運行、天然氣供應、門衛查驗等熱點問題，耐心仔細做好宣傳解釋工作，積極溝通協調，對業主提出的問題及時進行分類，及時安排解決，不能及時解決的上報主管領導和相關部門，追蹤解決，贏得了工作主動權。對于個別業主的無理刁難謾罵，做到熱情服務，不卑不亢，爭取主動；對有些業主的不合理要求，有理有節地進行說服教育，宣傳相關法律法規，弘揚社會公德，促進感情交流，增進業主對服務文化的認同度，爭取業主對服務工作的理解和支持。積極利用網絡平臺和小區LED大屏，及時服務管理信息，提示和理順相關流程，正面回應各種質疑，宣傳解釋相關政策，及時答復相關問題，暢通信息渠道，增強服務的透明度，為公司各項服務管理工作的順利開展營造了良好的輿論環境。
【關鍵詞】物業管理;模式;創新
近幾年，隨著我國社會經濟和房地產市場的穩定發展，物業管理已成為經濟體系中不可或缺的行業，并且事關百姓安居樂業和社會穩定發展，越來越受到各級政府部門的積極關注。目前，物業管理的服務層面也不斷擴大，已經從清潔、保安、維修，延伸到商務娛樂教育等居民生活的方方面面。物業管理的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。
一、我國物業管理發展的現狀和特點
(一)物業管理行業發展速度快
經過20多年的發展，我國物業管理獲得了非常迅速的發展，已經成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據調查，杭州市在近10年的時間里，物業管理企業從2005年的314個增加到2014年的3517個，增長了10倍。2014年底，寧波市具有資質的物業服務企業有402家;溫州市有物業企業288家;紹興市有物業企業305家。湖州、臺州、金華等市的企業數量也呈不斷上升的態勢。
(二)物業管理領域不斷拓展
新世紀以來，我國物業管理服務領域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區，從住宅物業到辦公樓、大專院校和商業物業，從小型配套到大型公建，從單一類型物業到綜合型物業，從純市場的物業服務到機關、企事業單位后勤社會化的物業服務。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類型已涉及住宅、商業、辦公樓、市場、醫院、學校、廣場、公園等各個方面。
(三)物業管理行業逐步規范
近年來，隨著物業管理行業的發展，各級職能部門不斷加強對物業管理政策制定和業務指導工作，制定了一系列規范發展物業管理的行政法規，《城市住宅物業管理辦法》、《物業管理企業資質等級審批辦法》、《城市物業管理服務收費暫行規定》等物業管理行政規章或行業規范先后制定、頒布和實施，對規范物業管理行為，推進物業管理行業的快速發展起到了重要作用。特別是2004年建設部頒發的《物業管理企業資質管理辦法》的出臺，使整個物業管理行業在原來規范運作的基礎上又上了一個臺階。
(四)物業管理促進了人們住房觀念的轉變
對住宅小區和高層樓宇推行統一的專業化物業管理，確實給業主和物業使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優美、衛生的生活、工作環境，從而使廣大業主的住房消費觀念發生了很多變化。通過近幾年的發展，人們逐漸轉變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業管理越來越受到更多人的接受和認可，物業管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業主已經將物業管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。
二、我國物業管理服務的主要模式探析
不同類型的物業，使用性質存在明顯的差異，管理和服務的內容也就各有側重。目前，我國運用比較廣泛的物業管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開發商對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據相關調查結果顯示，2%左右的企業屬于開發單位出資成立的物業公司，它既能夠充分發揮房產企業市場優勢，實現開發、建設、管理的“一條龍服務”，實現物業管理與經營活動的有機結合;又能夠通過實現良好的管理和提供優質的服務，來不斷打造房地產開發企業商的信譽與品牌，進而不斷提升物業本身的社會經濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產生更好的社會經濟效益，反過來又為住房小區的物業管理工作順利開展提供重要的財力支持，從而形成以房建養物業、以物業促開發的良性循環機制。物業企業全國前三強的綠城物業服務集團有限公司和萬科物業發展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業，物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設施出現損壞需要修理時，可以直接向本單位有關部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業管理公司不是獨立法人單位，在經濟利益上難以和原單位脫鉤，經營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業內部的職能分解和政企分離，使得物業管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現代化經營、市場化服務、社會化管理的現代物管新機制。
(三)按照現代企業制度建立物業公司的物管模式
物業管理公司是按合法程序建立并具備相應資質條件的對物業進行管理的企業性經濟實體。它具有法人資格，根據合同接受業主的委托，依照有關法律、法規的規定，對物業實行專業化管理，并收取相應的報酬。這種模式的優點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業管理體制法律關系、人們的消費理念、物業管理公司的經營服務意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業管理公司經營困難，處于非贏利狀態。
三、加強現代物業管理模式的探索與創新
(一)進一步轉變思想觀念，深化對物業管理的認識
對物業管理問題定位要有一個新的認識，物業管理不僅是一個新型產業，更重要的是把它納入社會管理的內容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創新”等加以研究、探索。全社會都應加大對物業管理工作的重視和支持，推進物業管理工作的不斷深入、規范和完善。
(二)加強政府監管力度，明確各方權利和責任
政府相關部門在對物業管理行業進行監管的同時，也應該加強對業主委員會的監管力度。要充分發揮業主委員會的作用，協助房產行政主管部門，強化對業主委員會的日常監督，引導業主委員會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，依法做出決定，從而促進物業管理行業的有序、健康發展。解決開發商遺留問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主宣傳，明確開發商的責任和物業公司的責任。這樣，物業公司能在開發商遺留問題方面減少與業主之間的矛盾。
(三)健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平
物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。例如:現行的法律法規已給予物業管理公司相應的權利。國家《物業管理條例》規定:“業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提訟”。對那些無理拒交物業管理費的業主，物業公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權力。
(四)充分發揮業主委員會的作用，積極推進小區內部的自治管理
國家《物業管理條例》規定:“業主大會在其職責范圍內決定的對物業管理區域內的全體業主具有約束力?！皹I主委員會由業主大會會議選舉產生”。“業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提訟。”物業主管部門應重視小區業委會的組建工作，并加以指導、幫助和協調。而經小區業主大會選舉產生的業委會，應積極地去履行自己的職責，在協調小區矛盾、維護業益等方面發揮重要作用。
(五)加速引進競爭機制，培育物業管理市場
物業管理是市場經濟的產物，只有競爭才能不斷提高物業管理質量和服務的水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，實現物業管理的規模化經營，實行品牌化發展戰略。對物業管理公司實行優勝劣汰，有效的優化資源配置，節約管理成本，促進物業管理規范發展。此外，應明確建設與管理的責權利，逐步推進分業經營，改變物業管理依附于房地產開發的狀況，使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業管理各方的責權利。例如:筆者服務的浙江新成物業管理有限公司成立于2000年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務集團內部。2002年走向市場化，經營方向上術有專攻，以企業、機關智能化辦公研發大樓物業服務為經營方向，形成了自己的高端服務的品牌特色，目前管理物業面積100余萬平方米，服務的客戶有副省級國家機關大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業獲得國家級、省級、市級榮譽，在杭州市物業管理行業中具有較高的知名度。
(六)大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平
物管公司及相關部門應加大培訓力度，提高從業人員專業素養，著力培養服務意識及經營意識。物業公司已經向特色服務、親情服務、個等領域拓展延伸。一方面，要切實轉變思想觀念，強化物業管理人員的服務意識，全心全意搞好優質服務。要借鑒國外或發達地區的經驗，抓好培訓，如物管行業市場化發展程度較高的香港，除了職前培訓、在職培訓、專題講座等，還注重思想作風、遵紀守法、職業道德、服務態度等教育。對于管理人員，還注重學歷提升和專業課程學習。相關部門應發揮行業協會的作用，進一步加大對物管人才的培訓力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進物管行業的持續、健康發展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業主之間的溝通合作。物業管理的服務對象是人，物業管理要堅持以人為本的科學發展觀，積極構建和諧與共的物管企業、無關人員和業務之間的良好關系，切實實現物業管理中的良性循環。例如:在假期的時候會為業主的小孩提供社區活動，業主上班時把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業的各個部門體驗學習，比如帶到綠化部門去學習種花種草，以及學習一些書本上學不到的東西。此外，如果業主家有老年人，物業每天白天也會每隔3－4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應成立行業協會，多渠道吸納專業人才，提升物業管理服務能力。建立起一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的物管隊伍。
【參考文獻】
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一高校后勤物業管理的發展現狀
高校后勤物業管理與普通的小區物業管理有很大的差別，高校后勤物業管理的服務對象是高學歷層次的大學生和教師群體，因而，高校后勤物業管理在按照一般的經濟規律經營管理的同時，還必須切實承擔起服務育人和管理育人的義務。就目前而言，我國高校后勤物業管理基本上是由高校后勤集團物業管理公司進行管理和經營的，其工作人員主要是學校派遣的分流人員以及聘請的一些臨時工。近年來，高校后勤物業管理進行了不斷的實踐和探索，其社會化改革也取得積極有效的成績。但是，從另一方面來說，高校規模普遍擴大，認識增多，各項基礎設施也在不斷完善，因而高校后勤物業管理的內容也不斷的增多。此外，不斷擴充規模的高校對于高校后勤物業管理的服務質量也提出了新的要求。隨著我國市場經濟的發展，社會上一些專門進行物業管理的企業逐漸向高校滲透，并且將高?？醋鍪且粋€具有廣闊潛力的開發市場，這就為高校后勤物業管理帶來了新的發展機遇。當然，相應地對于服務質量和管理質量的提高也成為了高校后勤物業管理的挑戰。
二高校后勤物業管理的特點
高校后勤物業管理具有自身的特點。一方面，高校后勤物業管理與普通的社會企業管理一樣，都必須不斷地實現管理和經營的市場專業化、合理化和規范化，通過科學合理的管理以及市場的規范運作，提供周到而細致的服務，從而不斷提升自己的經營管理水平和服務質量。另一方面，高校后勤物業管理又與普通社會其他類型的物業管理不同，其中一個最為顯著的表現就是高校后勤物業管理不僅具有普通物業管理的職能，還必須實現服務的教育性和功能性結合。高校后勤物業管理必須在不斷推進高校后勤物業管理，提供服務質量的同時實現教育性的功能，實現高校后勤物業管理的質量功能與高校的教育人、培養人的功能相結合。此外，高校規模不斷擴大，學生人數增多，非常集中并且流動性也非常大，各種物業的使用頻率高，這些特點都是高校后勤物業管理的特點，必須加強對這些特點的重視。
三高校后勤物業管理存在的問題
要加強高校后勤物業管理，提高其服務質量和管理水平，首先必須發現和研究高校后勤物業管理存在的問題。只有明確問題，分析問題，才能夠有的放矢的進行改革，從而提升物業管理質量。高校后勤物業管理存在的主要問題表現在以下幾個方面。
1高校后勤物業管理的管理機制滯后
我國高校后勤物業管理的體制還在探索之中，其管理體制還不夠健全，還不夠完善，管理上還存在著一定的隨意性和盲目性。一些高校后勤物業管理公司雖然相應地設置了物業管理機構，但是受到學校各項行政指令的影響和束縛，在悠長服務方面沒有得到很好的貫徹執行。管理機制滯后是高校后勤物業管理存在的重要問題之一。缺乏先進有效的管理機制，就使高校后勤物業管理缺乏各種有效的規章制度，這樣難以保證物業管理水平和服務質量。此外，正是由于其缺乏優秀先進的管理機制，制度建設不健全，經營管理不完善，使高校后勤物業管理難以實現與專業化、市場化和企業化經營的模式接軌，難以達到現代高校后勤物業管理專業化和市場化的需求。
2高校后勤物業管理的管理理念落后
在傳統的高校后勤物業管理中，都是由學校進行負責的，一些校內的教職工缺乏對于高校物業管理的正確認識，對于物業管理公司一些服務項目的收費行為感到無所適從，難以使用現代高校后勤物業管理的有償服務。另外，高校后勤物業管理人員在工作中也存在著理念問題，他們認為高校物業管理就是一個鐵飯碗，自己不需要進行積極主動的服務，而是別人來叫自己去服務，缺乏競爭意識和服務意識，更沒有形成經營管理的理念，抱著這種不負責任的心態去工作，難以使高校后勤物業管理水平和服務質量提高。
3高校后勤物業管理缺乏專業性的管理人才
高校后勤物業管理的工作人員大部分是高校各個部門的分流人員，他們缺乏系統的物業管理專業知識，更缺乏各種物業管理的專業技能，服務意識比較淡薄，不會積極主動的提供服務，而是被動的提供服務，服務質量低下。另外，很大一部分的物業管理值班員和保潔員都是社會上招聘的老年化民工，自身身體素質比較差，在上崗之前也沒有系統的培訓，這樣就會難以提高管理水平和服務質量。專業化的管理人才是高校后勤物業管理水平和服務質量得以提高的重要保證。
4高校后勤物業管理沒有實現市場化與企業化經營
就目前而言，大部分的高校后勤物業管理公司進行物業管理的費用主要是由學校撥款，物業管理公司難以實現自負盈虧，自主經營，盈利能力低下，造血功能缺乏，難以實現市場化和企業化經營。出現這一問題的主要原因有兩方面，一方面是高校后勤物業管理公司的管理水平和服務質量低下，難以達到廣大師生的要求，廣大師生對于物業管理的有償服務存在疑惑；另一方面，高校師生群體沒有切實轉變觀念，還沒有從傳統的福利理念向有償服務性的理念轉變，不愿意為物業服務支付費用。
四加強高校后勤物業管理的有效措施
1建設一支專業化的高校后勤物業管理隊伍，提高人員的專業化管理水平
高校后勤物業管理公司是以往的高?？倓仗庌D化而成立的，其管理人員專業化水平不高，缺乏專業的高校后勤物業管理的知識和技能。因此，要想提高高校后勤物業管理水平和服務質量，必須切實地建設一支專業化的管理隊伍，提高管理人員的專業化水平。一方面加強對物業管理知識的普及與培訓，實現整個物業管理公司由上自下的系統的物業管理培訓。在提高公司內部人員的物業管理專業化水平的同時，對于選聘員工方面也必須嚴格把關，有針對性地聘用一些擁有物業管理專業化知識和技能，年輕有朝氣的人員。只有切實地構建一支專業化、高素質的物業管理隊伍，才能夠切實提高高校后勤物業管理的服務水平，增強物業管理水平和自負盈虧的能力。
2建立健全高校后勤物業管理制度，實現高校后勤物業管理的規范化
科學有效的管理制度是提高高校后勤物業管理水平和服務質量的基礎，優秀的物業管理理念和服務意識都包含在管理制度當中。因而，高校后勤物業管理水平的提升，首先就必須從物業管理公司的內部管理體制上著手，不斷地加強各項物業管理規章制度的簡歷，并且嚴格將這些規章制度落到實處。在貫徹高校后勤物業管理各項規章制度時，應該自覺地接受學校的監督，接受廣大師生的監督。加強與被服務對象的廣大師生的交流，積極爭取師生的配合與支持，并且發現自己在管理中存在的問題，及時改進管理策略，提升管理水平。在高校后勤物業管理的過程中，還必須注意各種日信息的反饋和收集，不斷更新和完善物業管理制度，實現高校后勤物業管理的規范化。
3適當地引入競爭機制，促進高校后勤物業管理公司的進一步發展
就目前而言，我國高校后勤物業管理的水平與服務質量與市場上專業的物業管理公司在水平和服務質量上還有很大的差距，高校后勤物業管理受到來自市場上專業的物業管理公司的挑戰。為了切實提高高校后勤物業管理的水平和服務質量，高校后勤管理公司必須適當引入競爭機制，有選擇地進行部分市場的開放，讓社會上一些專業的、優秀的后勤物業管理公司進入到高校后勤物業管理行列中來。這樣，高校后勤物業管理公司就能夠在競爭中不斷發現自己的不足，革新物業管理方式和策略，從而提高自己的服務質量和管理水平。通過競爭機制的引入，能夠有效提升高校后勤物業管理公司的管理服務質量，使高校后勤物業管理公司朝著規范化、專業化和科學化的方向發展。適當引入競爭機制是實現高校后勤物業管理公司市場化經營的有效手段，也是高校后勤物業管理公司進行市場化和社會化改革的動力。
總之，高校后勤物業管理的功能隨著高校社會化改革的不斷推進逐漸顯現出來，高校后勤物業管理作為高校管理和高校社會化改革的重要組成部分受到越來越多的關注。近年來，高校物業管理在其管理的方式、管理的模式、服務內容、服務標準等方面實現了積極的探索，取得了一些成效，但是隨著高校規模的擴大，人員的增多，各種設施的增多，對后勤物業管理系統的要求也在不斷提高。新時期，高校后勤物業管理也面臨著機遇和挑戰，機遇來自市場化和專業化，而挑戰則是對于高校后勤物業管理服務、經營和管理的質量有了進一步要求。
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