時(shí)間：2022-03-01 20:26:03
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)經(jīng)理年度工作計(jì)劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
根據(jù)自己的實(shí)際情況，比如工作職責(zé)，確定一下工作目標(biāo)，這樣就可以有針對(duì)性的明確自己的工作計(jì)劃，下面是小編為大家整理的物業(yè)保潔主管年度工作計(jì)劃，希望對(duì)你有所幫助，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔！
物業(yè)保潔主管年度工作計(jì)劃一
崗位職責(zé)：
1.對(duì)商場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持部門(mén)的全面工作。
2.管理和控制保潔部的運(yùn)行（全面的清潔、報(bào)告維修、定期計(jì)劃、根據(jù)工作需求及結(jié)合
實(shí)際情況，可請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員合理化對(duì)保潔員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，物料的管理及分配等）。
3.控制好人力的使用和物資耗用，抓好安全、防火、防盜等工作。①保潔工具保養(yǎng)、申購(gòu)與存貨：a.要求保潔員執(zhí)行以舊換新制度，工具責(zé)任到個(gè)人b.根據(jù)損耗，合理訂購(gòu)數(shù)量c.對(duì)于易耗品，根據(jù)每日消耗情況可適當(dāng)備用庫(kù)存，合理調(diào)配②人力：
a.評(píng)估員工的表現(xiàn)，約束員工紀(jì)律。b.加強(qiáng)員工培訓(xùn)工作，增強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)。
4.監(jiān)督保潔員的儀容儀表及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；{保潔主管工作計(jì)劃}.
5.監(jiān)督保潔員每天考勤及做好月底考勤統(tǒng)計(jì)工作
6.完善保潔員各崗位工作流程和注意事項(xiàng)
7.保潔員的排班、排崗、排休。
8.完成好領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)指派的各項(xiàng)工作保潔員崗位職責(zé)
1.認(rèn)真遵守公司規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行崗位制度。熟悉本崗位的工作任務(wù)與要求。
物業(yè)保潔主管年度工作計(jì)劃二
一、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)化
1、標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)員工。努力培養(yǎng)和造就一支專(zhuān)業(yè)技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)正、素質(zhì)高的隊(duì)伍是做好保潔工作的前提，只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練的隊(duì)伍才能適應(yīng)捷特公司管理現(xiàn)代化和保潔專(zhuān)業(yè)化的要求。為建立良好的工作秩序，提高員工素質(zhì)及工作效率，我們將有計(jì)劃的組織員工進(jìn)行全方位培訓(xùn)。針對(duì)新員工入職較多的實(shí)際情況實(shí)行班會(huì)講理論，在崗示范的方法進(jìn)行培訓(xùn)。手把手教；老員工傳、幫、帶，發(fā)揮班長(zhǎng)的業(yè)務(wù)技能，調(diào)動(dòng)老員工的積極性。這樣新員工也容易接受和掌握。即提高了員工的技能又拉近了同事間的距離。嚴(yán)把培訓(xùn)關(guān)，講清操作要領(lǐng)要點(diǎn)，做到眼勤手快（即：眼勤看手快做）；先粗后細(xì)、一步到位、人走物清（即：一次做徹底，人走垃圾、雜物、工具全帶走）。把員工培訓(xùn)工作作為日常工作的指標(biāo)任務(wù)，利用適當(dāng)?shù)臅r(shí)間每月一次，每次集中培訓(xùn)，同時(shí)在日常工作中不間斷的指導(dǎo)和培訓(xùn)，培訓(xùn)工作貫穿整個(gè)20--年度，培訓(xùn)完了要進(jìn)行考核。
2、按標(biāo)準(zhǔn)化去做，定崗、定人、定樓層，責(zé)任到人、崗位到人、簽訂崗位責(zé)任書(shū)。讓員工心中有標(biāo)準(zhǔn)，日工作表上排列有順序，操作起來(lái)規(guī)范。整個(gè)工作區(qū)無(wú)死角，無(wú)遺漏。
3、按標(biāo)準(zhǔn)化去查，主管、班長(zhǎng)在檢查工作中不走過(guò)場(chǎng)，要堅(jiān)持按標(biāo)準(zhǔn)檢查，自查、互查、班長(zhǎng)檢查、主管檢查、抽查等
檢查制度相結(jié)合，將檢查結(jié)果切實(shí)與員工工資掛鉤，堅(jiān)持每天巡查，督促保潔工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。
二、管理要素實(shí)施正規(guī)化
1、基礎(chǔ)設(shè)施管理的正規(guī)化。平時(shí)仔細(xì)檢查各種設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修，故障不過(guò)夜。
2、物料管理的正規(guī)化。領(lǐng)料過(guò)程及手續(xù)齊全，嚴(yán)格執(zhí)行審批制度，深挖保潔成本潛力，杜絕浪費(fèi)，為公司節(jié)約成本，提高效益。
3、工作方法正規(guī)化。制定各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及流程，不斷完善存在漏洞的地方，確保用正確的工作方法來(lái)指導(dǎo)員工，讓所有工作處于受控狀態(tài)。根據(jù)實(shí)際情況制定各崗位的《崗位操作規(guī)程》及《檢查規(guī)程》、《培訓(xùn)規(guī)程》、《語(yǔ)言行為規(guī)范》及相關(guān)的工作技巧，并讓保潔員工熟記于心。
4、職業(yè)健康安全管理正規(guī)化。對(duì)保潔各崗位存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，針對(duì)危險(xiǎn)源制定措施，并對(duì)員工進(jìn)行工作中的自我保護(hù)教育，確保安全無(wú)事故，做到安全服務(wù)。
5、月報(bào)、周評(píng)、周計(jì)、考勤正規(guī)化。及時(shí)做好各種報(bào)表，并使之正規(guī)化、程序化。
三、人力資源管理規(guī)范化
1、對(duì)員工進(jìn)行不同層次的培訓(xùn)，為員工制定工作目標(biāo)，鼓勵(lì)員工自我學(xué)習(xí)和自我發(fā)展，努力提高自己的綜合素質(zhì)。
2、再度加強(qiáng)對(duì)保潔員的管理。針對(duì)于門(mén)診和住院以及樓
道分散、面積大、公共區(qū)域性質(zhì)復(fù)雜，人口流動(dòng)較大等特點(diǎn)，20--年需要加大管理力度，使之系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、良性化運(yùn)作起來(lái)。
1）加強(qiáng)監(jiān)督工作質(zhì)量，精益求精。加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、工作中處理問(wèn)題的靈活性、主動(dòng)服務(wù)等方面的管理。
2）重視對(duì)員工的培訓(xùn)教育，提高員工職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)。
3）加強(qiáng)班長(zhǎng)的基礎(chǔ)管理能力。
4）工作標(biāo)準(zhǔn)量化、可操作性強(qiáng)。
5）日常培訓(xùn)，讓員工熟悉工作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，升華服務(wù)質(zhì)量。
3、針對(duì)一些突發(fā)事件制定突發(fā)事件的應(yīng)急方案，并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，不斷完善提高滿(mǎn)意度。如水管爆裂、漏水、結(jié)冰等情況讓員工熟練掌握應(yīng)對(duì)自如，不驚慌失措。
4、進(jìn)一步提高保潔員的工作效率和工作質(zhì)量，精益求精，加強(qiáng)監(jiān)督檢查力度。對(duì)保潔員進(jìn)行主動(dòng)服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)，調(diào)整員工思想，鼓勵(lì)員工養(yǎng)成主動(dòng)自查習(xí)慣，學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。只有善于計(jì)劃，工作才能按部就班，有條不紊地開(kāi)展；只有善于總結(jié)，發(fā)現(xiàn)不足，工作績(jī)效才能良性循環(huán)。
四、醫(yī)院檢查滿(mǎn)意化
針對(duì)上級(jí)的檢查，高度重視，及時(shí)組織人力物力，搞好各項(xiàng)工作，讓醫(yī)院滿(mǎn)意，讓公司放心。
五、上下關(guān)系和諧化
正確處理好與醫(yī)院的關(guān)系，正確處理好與員工的關(guān)系，使各種關(guān)系正常化、和諧化，為工作創(chuàng)造一個(gè)良好的和諧的環(huán)境。
一分耕耘，一份收獲，工作任重而道遠(yuǎn)。我們要認(rèn)真總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，發(fā)揚(yáng)成績(jī)，克服缺點(diǎn)，在公司的指導(dǎo)下，在各位領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，秣兵勵(lì)馬，不遺余力，全身心地投入到工作當(dāng)中，為婦產(chǎn)醫(yī)院本院區(qū)和迎賓路院區(qū)的保潔工作再上新臺(tái)階，為創(chuàng)捷特品牌形像，作出更大的努力。
物業(yè)保潔主管年度工作計(jì)劃三
由于愛(ài)家名邸物業(yè)剛剛成立，現(xiàn)正處于物業(yè)前期介入階段。各方面工作都在陸續(xù)開(kāi)展。愛(ài)家名邸屬于全封閉高檔住宅小區(qū)，對(duì)保潔的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)要求必然要達(dá)到更高的層次。為業(yè)主居住提供一個(gè)整潔、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。
一、完善各項(xiàng)管理制度，形成配套的考核、監(jiān)督機(jī)制。
20--年，我們將在原來(lái)的基礎(chǔ)上，修改、完善各項(xiàng)管理制度，建立系統(tǒng)的績(jī)效考核機(jī)制。改變以前“人管人”的被動(dòng)狀態(tài)，培養(yǎng)員工的自覺(jué)、自律意識(shí)，從而走向“制度管人，制度約束人”的良性軌跡。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)人的管理，并把各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化、量化，一方面，便于操作人員熟悉自己該怎么做，該作到什么程度；另一方面，方便管理人員的考核、監(jiān)督，減少個(gè)人的主觀因素。工作中，堅(jiān)持“定人、定崗、定時(shí)、定標(biāo)準(zhǔn)、定任務(wù)”的“五定”方針，對(duì)具體的工作采取有效的措施，加強(qiáng)對(duì)操作人員的管理，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，更有利于以后拓展工作的開(kāi)展。
二、執(zhí)行首問(wèn)責(zé)任制。
實(shí)施首問(wèn)責(zé)任制要求本部門(mén)員工需掌握的信息量加大，如酒店、辦公樓各方面信息、各重要領(lǐng)導(dǎo)日常習(xí)慣等等，還有員工處理事情的靈活應(yīng)變能力，對(duì)客服務(wù)需求的解決能力。我部門(mén)會(huì)廣泛搜集資料，加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，擴(kuò)大自已的知識(shí)面，以便更好的為業(yè)主方提供服務(wù)。首問(wèn)責(zé)任制會(huì)從20--年元月份正式執(zhí)行，部門(mén)將在業(yè)主投訴的問(wèn)題上下功夫，實(shí)行“誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)”，對(duì)所出現(xiàn)的問(wèn)題一查到底，決不滯留積壓?jiǎn)栴}，并做好處理問(wèn)題的檔案管理工作。不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)，將我們的服務(wù)水平帶上一個(gè)新的高度。
三、建立“免查樓層制度”，充分發(fā)揮員工骨干力量，使領(lǐng)班有更多時(shí)間與精力將重心放在管理和員工的培訓(xùn)工作上。
為了使員工對(duì)物業(yè)保潔工作加深認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)員工的責(zé)任心，物業(yè)保潔部20--年將與樓層內(nèi)的員工骨干簽定《免查樓層協(xié)議》，讓員工對(duì)自己的工作進(jìn)行自查自糾，并讓員工參與管理，負(fù)責(zé)領(lǐng)班休假期間的代班工作，充分體現(xiàn)出員工的自身價(jià)值和部門(mén)對(duì)他們的信任，使員工對(duì)工作更有熱情。此措施將減輕領(lǐng)班在查房上的工作量，有更多的時(shí)間與精力放在員工的管理和培訓(xùn)工作上，真正發(fā)揮了做為基層管理人員的工作職能。
四、與黨委辦公室繼續(xù)合作，為辦公樓提供更為方便、快捷的辦公樓內(nèi)部的文書(shū)傳達(dá)工作。
目前辦公樓內(nèi)部的所有文書(shū)、信件、報(bào)紙傳達(dá)工作都由我部門(mén)配合黨委辦公室完成，但服務(wù)內(nèi)容只限于開(kāi)門(mén)服務(wù)。根據(jù)本部門(mén)的工作優(yōu)勢(shì)，為了使這項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展更方便、更快捷，滿(mǎn)足業(yè)主方的需求，我部會(huì)與辦公樓黨委辦公室合作，在前臺(tái)設(shè)立代辦點(diǎn)為業(yè)主方開(kāi)展此項(xiàng)傳達(dá)工作。
五、建立工程維修檔案，跟蹤區(qū)域內(nèi)維修狀況。
從20--年開(kāi)始，部門(mén)將建立工程維修檔案，對(duì)一些專(zhuān)項(xiàng)維修項(xiàng)目進(jìn)行記錄，便于及時(shí)跟蹤、了解區(qū)域維修狀況，從而更有力的保障區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備完好性，同時(shí)更能了解區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備在一段時(shí)間內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況。從根本上解決長(zhǎng)期以來(lái)工程遺留問(wèn)題對(duì)部門(mén)發(fā)展的阻礙，也會(huì)極大的提升業(yè)主方對(duì)我們管理上的認(rèn)可度。
六、培養(yǎng)員工的觀察能力，提供個(gè)性化服務(wù)，創(chuàng)服務(wù)品牌
隨著酒店及集團(tuán)的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)理念與服務(wù)理念在不斷更新，業(yè)主方的期望值也在不斷的升高。僅僅讓業(yè)主方滿(mǎn)意是不夠的，還需讓業(yè)主方難忘。這就要求在規(guī)范服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供個(gè)性化服務(wù)。酒店服務(wù)講究“想客人之所想，急客人之所急”。服務(wù)人員要注意觀察，揣摸客人的心理，在客人尚未說(shuō)出要求時(shí)，即以-快的速度提供服務(wù)，就向我們常說(shuō)的“剛想睡覺(jué)，就送來(lái)一個(gè)枕頭”。試想業(yè)主方對(duì)這樣的服務(wù)是不是難忘?
部門(mén)將重點(diǎn)培訓(xùn)員工如何根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的生活習(xí)慣，來(lái)提供個(gè)性化服務(wù)。在日常工作中通過(guò)鼓勵(lì)培養(yǎng)、搜集整理、系統(tǒng)規(guī)范和培訓(xùn)獎(jiǎng)勵(lì)等，使這成為員工的自覺(jué)行動(dòng)，從整體上促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高。
1.鼓勵(lì)培養(yǎng)：對(duì)于工作中有優(yōu)秀表現(xiàn)和受到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)表?yè)P(yáng)的服務(wù)員，部門(mén)會(huì)將他們列為骨干進(jìn)行培養(yǎng)，使其服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量更上一層樓，立足本崗位，爭(zhēng)創(chuàng)一流服務(wù)。
2.搜集整理：部門(mén)管理人員在日常工作中加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，從一線(xiàn)服務(wù)中發(fā)現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)的典型事例，進(jìn)行搜集整理，歸納入檔。
3.系統(tǒng)規(guī)范：將整理的典型事例進(jìn)行推廣，在實(shí)踐中不斷補(bǔ)充完善，從而形成系統(tǒng)化、規(guī)范化的資料，并做為衡量服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，使模糊管理向量化管理過(guò)渡。
4.培訓(xùn)獎(jiǎng)勵(lì)：整理好的資料可以做為培訓(xùn)教材，讓新員工一開(kāi)始就了解工作的要求及學(xué)習(xí)目標(biāo)，使老員工通過(guò)對(duì)比找差距補(bǔ)不足，以此提高員工的認(rèn)識(shí)。對(duì)于工作中表現(xiàn)突出的員工，部門(mén)以各種形式進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)，使員工能形成爭(zhēng)先進(jìn)、比貢獻(xiàn)的良好氛圍。
以上各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施，需要全體員工的共同努力，需要其它各兄弟部門(mén)的協(xié)助與配合，更需要酒店領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持，我們的計(jì)劃才能得以落實(shí)，希望明年我們?cè)倩仡?0--年的工作時(shí)，收獲的不僅是信心滿(mǎn)滿(mǎn)，還有豐碩的成果。
物業(yè)保潔主管年度工作計(jì)劃四
3月份副營(yíng)品質(zhì)提升：3月份副營(yíng)品質(zhì)已經(jīng)有了很大提升，但作為--年全公司的重點(diǎn)工作，我們還是要對(duì)副營(yíng)品質(zhì)進(jìn)行全面有效的提升和改進(jìn)，具體提升方法:
1、制定出詳細(xì)培訓(xùn)計(jì)劃。（3月16）
2、每天中午對(duì)副營(yíng)保潔員進(jìn)行培訓(xùn)。（持續(xù)）
3、每周五中午對(duì)保潔員進(jìn)行書(shū)面和現(xiàn)場(chǎng)考核，排名并給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。（持續(xù)）
4月份主營(yíng)品質(zhì)提升：我們?cè)诟睜I(yíng)品質(zhì)提升的同時(shí)也要對(duì)主營(yíng)品質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控和提升，具體實(shí)施方法：
1、重新梳理保潔工作流程，找到更適合魅力的清潔流程：
1）與保潔共同探討魅力清潔現(xiàn)狀。（4月2日）
2）與各項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)崗溝通了解其他項(xiàng)目保潔清潔流程（4月5日）
3）制定主營(yíng)全新工作流程（4月7日）
2、制定保潔主管和班長(zhǎng)日工作流程（4月1日）
3、施工單位、綠化進(jìn)場(chǎng)二次污染的預(yù)防措施制定。（4月5日）
4、主營(yíng)保潔員BI禮儀提升：1）制定適合主營(yíng)保潔員的培訓(xùn)計(jì)劃。（4月1日）
2）每天早中晚3次禮儀演練。（持續(xù)）3）每周五進(jìn)行考核排名并給予一定獎(jiǎng)勵(lì)（持續(xù)）
5、6、7、8月份裝修高峰期內(nèi)外環(huán)保潔重點(diǎn)工作梳理及措施：隨著5月份進(jìn)入裝修高峰期，內(nèi)外環(huán)保潔清潔工作會(huì)增加很大的工作量和難度，因此我們要對(duì)此期間可能造成污染的部位進(jìn)行梳理，并針對(duì)這些重點(diǎn)部位作出有效的清潔措施。
1、內(nèi)外環(huán)須清理重點(diǎn)部位梳理：（5月1日）
1）外環(huán)：路面、垃圾桶、休閑椅、草坪內(nèi)內(nèi)等部位。
2）內(nèi)環(huán)：?jiǎn)卧T(mén)、臺(tái)階、進(jìn)戶(hù)門(mén)、防火門(mén)、樓道玻璃等容易造成污染部位。
2、針對(duì)重點(diǎn)部位制定有效的清潔措施（5月1日）
1）定期對(duì)路面、垃圾桶、休閑椅、草坪內(nèi)、單元門(mén)、臺(tái)階、進(jìn)戶(hù)門(mén)、防火門(mén)、樓道玻璃進(jìn)行刷洗。（視情況而定）
2）與客戶(hù)組時(shí)時(shí)溝通了解業(yè)主裝修情況，請(qǐng)客戶(hù)助理及時(shí)對(duì)裝修情況進(jìn)行管理，有效預(yù)防裝修造成的額外污染。（每周一次）
3、雨季路面和樓道大廳、臺(tái)階、電梯間的重點(diǎn)清潔（隨臟隨清）
4、圓區(qū)管理規(guī)定、裝修違章違建物品培訓(xùn)（每周一次）
9、10月份秋菜殘葉和樹(shù)木落葉的清掃：9月份進(jìn)入秋菜晾曬和樹(shù)木落葉階段，此階段保潔的重點(diǎn)工作是對(duì)秋菜殘葉和樹(shù)木落業(yè)的清掃。
1、協(xié)助規(guī)劃秋菜晾曬場(chǎng)地，便于園區(qū)管理和日后清掃。
2、及時(shí)清掃殘葉，注意清掃時(shí)不要碰壞秋菜，以免造成業(yè)主投訴。（日清）
3、落葉及時(shí)清掃，注意清掃方法：裝袋、順風(fēng)等。（日清）
4、注意重點(diǎn)地段的清掃頻次（主通道、售樓處門(mén)前、中央綠地區(qū)）（視情況而定）
5、風(fēng)天注意大塊垃圾的拾揀，主管和班長(zhǎng)加強(qiáng)巡視力度。（每日三次）
11、12月份除雪工作開(kāi)展：11、12月份進(jìn)入降雪季節(jié)，保潔班組作為整個(gè)項(xiàng)目的主力軍，要承擔(dān)園區(qū)除雪工作的主要任務(wù)。
1、除雪工具準(zhǔn)備：時(shí)時(shí)關(guān)注天氣情況，除雪前期對(duì)除雪工具進(jìn)行清點(diǎn)，如有不足及時(shí)儲(chǔ)備，防止除雪有窩工現(xiàn)象產(chǎn)生。
2、除雪流程建立：根據(jù)降雪程度建立不同除雪流程（可參考物業(yè)品質(zhì)部做出的除雪標(biāo)準(zhǔn)流程）
3、除雪人員合理分配：根據(jù)降雪情況對(duì)人員進(jìn)行合理調(diào)配，保證園區(qū)除雪質(zhì)量的同時(shí)，也要保證園區(qū)其他崗位品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)保潔主管年度工作計(jì)劃五
盡管部門(mén)總體工作取得了良好的成績(jī)，但仍存在一些問(wèn)題。為進(jìn)一步做好明年工作，現(xiàn)將本部門(mén)存在的問(wèn)題總結(jié)如下。
（一）員工業(yè)務(wù)水平和服務(wù)素質(zhì)偏低。
通過(guò)部門(mén)半年的工作和實(shí)踐來(lái)看，客服員業(yè)務(wù)水平偏低，服務(wù)素質(zhì)不是很高。主要表現(xiàn)在處理問(wèn)題的技巧和方法不夠成熟，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的經(jīng)驗(yàn)不足，在服務(wù)中的職業(yè)素養(yǎng)不是很高。
（二）物業(yè)收費(fèi)績(jī)效增長(zhǎng)水平不高。
從目前的收費(fèi)水平來(lái)看，同比北京市75%的平均水平還有一定差距，主要問(wèn)題是催費(fèi)的方式、方法不當(dāng)、員工的積極性不高、前期和日常服務(wù)中遺留問(wèn)題未及時(shí)解決以及項(xiàng)目總體服務(wù)水平偏低，其中員工收費(fèi)積極性和催費(fèi)方式、方法為主要因素。
（三）部門(mén)管理制度、流程不夠健全。
由于部門(mén)在近半年的工作中，主要精力放在了收費(fèi)和收樓的工作中，因而忽略了制度化建設(shè)，目前，員工管理方面、服務(wù)規(guī)范方面、操作流程方面的制度不是很健全，因此，使部門(mén)的工作效率、員工責(zé)任心和工作積極性受到一定影響。
（四）協(xié)調(diào)、處理問(wèn)題不夠及時(shí)、妥善。
在投訴處理、業(yè)主意見(jiàn)、建議、業(yè)主求助方面的信息反饋不夠及時(shí)、全面，接到問(wèn)題后未及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)和報(bào)告，處理問(wèn)題的方式、方法欠妥。
三、20--年工作計(jì)劃要點(diǎn)
20--年我部重點(diǎn)工作為進(jìn)一步提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)水平，在--年基礎(chǔ)上提高4-7個(gè)百分點(diǎn)；部門(mén)管理基本實(shí)行制度化，員工責(zé)任心和服務(wù)水平有顯著提高；各項(xiàng)服務(wù)工作有序開(kāi)展，業(yè)主滿(mǎn)意率同比去年有顯著提高。
（一）繼續(xù)加強(qiáng)客戶(hù)服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿(mǎn)意率達(dá)到85%左右。
（二）進(jìn)一步提高物業(yè)收費(fèi)水平，確保收費(fèi)率達(dá)到80%左右。
（三）加強(qiáng)部門(mén)培訓(xùn)工作，確保客服員業(yè)務(wù)水平有顯著提高。
（四）完善客服制度和流程，部門(mén)基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。
（五）密切配合各部門(mén)工作，及時(shí)、妥善處理業(yè)主糾紛和意見(jiàn)、建議。
（六）加強(qiáng)保潔外包管理工作，做到有檢查、有考核，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。
如果你是公司的一名人事，那么你一定在人事招聘方面有一定的能力吧。作為一名人事工作計(jì)劃非常重要。下面是由出國(guó)留學(xué)網(wǎng)小編為大家整理的“2021公司人事工作計(jì)劃范文”，僅供參考，歡迎大家閱讀。
公司行政人事工作計(jì)劃范文參考一
隨著2021年鐘聲的召喚，新的一年已經(jīng)到來(lái)。俗語(yǔ)：一年之計(jì)在于春，一日之計(jì)在于晨，在新一年的起跑線(xiàn)上，回首烙印在工作旅程上的痕跡，憑借前幾年的蓄勢(shì)，以嶄新姿態(tài)為新的一年畫(huà)上希望的藍(lán)圖、寫(xiě)下未雨綢繆的策略方案、獻(xiàn)上工作的指航標(biāo)，下面這本年度的工作計(jì)劃：
（一）
制度方案有待完善，形成一套適合公司運(yùn)行的規(guī)范化的制度才有利于在今后的工作中，形成有法可依的“法制”環(huán)境。本人無(wú)論是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)需要學(xué)習(xí)，還要在人力資源知識(shí)及行政知識(shí)也要繼續(xù)學(xué)習(xí)，在這兩方面的學(xué)習(xí)堅(jiān)持兩手抓、兩手都要硬，不能顧此失彼，通過(guò)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、法律基礎(chǔ)知識(shí)的學(xué)習(xí)結(jié)合對(duì)行業(yè)現(xiàn)實(shí)的調(diào)查了解，在20xx年制定和逐漸完善公司的制度方案。
（二）
程序制度化不夠明確，無(wú)論是請(qǐng)假、加班、入職、轉(zhuǎn)正、升職及其他方面的內(nèi)容都沒(méi)有明確的制度程序化，導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)的工作中出現(xiàn)了一些問(wèn)題。制度化是一個(gè)逐漸完善的過(guò)程，為了加強(qiáng)公司制度化的廣泛實(shí)施，20xx年，這項(xiàng)工作定作為本部門(mén)工作的重點(diǎn)工作內(nèi)容，以制定、通過(guò)、公布、實(shí)施為步驟完成。
（三）
在2021年度，由于公司的迅速發(fā)展，公司為員工的學(xué)習(xí)培訓(xùn)提供了條件，有了學(xué)習(xí)的基地和上課的設(shè)施設(shè)備，便于我制定目標(biāo)性、階段性的培訓(xùn)計(jì)劃。管理處操作層員工的文化素質(zhì)相對(duì)較低，理論知識(shí)比較薄弱，有了專(zhuān)業(yè)知識(shí)的理論指導(dǎo)，更可以提高員工們的工作實(shí)踐的效率和加強(qiáng)工作的規(guī)范性。
結(jié)合員工的工作實(shí)際來(lái)實(shí)時(shí)提高員工的綜合素質(zhì)，在2021年里，計(jì)劃為員工上課培訓(xùn)各類(lèi)知識(shí)2次/月，該方案于20xx年xx月xx日提交），通過(guò)上課培訓(xùn)，在公司范圍內(nèi)形成主動(dòng)學(xué)習(xí)的氛圍，培養(yǎng)公司員工的學(xué)習(xí)積極性和主動(dòng)性，以達(dá)到提高工作的效率為目的。
（四）檔案管理仍不到位，檔案記錄公司發(fā)展的足跡，一個(gè)好的檔案材料，能夠便于領(lǐng)導(dǎo)回顧與總結(jié)，并從中汲取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，但是就本部門(mén)而言，只是初步建立了員工人事的檔案、各類(lèi)合同檔案以及物業(yè)項(xiàng)目檔案，未能涉足公司整體檔案，更缺少一些圖片、音、像檔案，可以說(shuō)這是檔案管理的一大缺憾，因此2021年這方面的工作需要更規(guī)范、全面的管理，形成一套全面、規(guī)范的檔案管理流程。
（五）企業(yè)文化的建設(shè)在2021年仍需給力，為了豐裕公司企業(yè)文化的內(nèi)涵，應(yīng)由公司的人文、經(jīng)營(yíng)理念以及員工的群體活動(dòng)有機(jī)結(jié)合而進(jìn)一步提升和形成。公司以資獎(jiǎng)勵(lì)的形式舉辦內(nèi)部征文比賽活動(dòng)，進(jìn)行有效地推動(dòng)員工文化素養(yǎng)的進(jìn)步從而助于企業(yè)文化的建設(shè)。有目的性地組織員工群體的戶(hù)外活動(dòng)，員工群體戶(hù)外活動(dòng)不僅能提高員工之間感情的系數(shù)，也能作為企業(yè)文化建設(shè)的素材。員工的群體戶(hù)外活動(dòng)在2021年也將形成一套計(jì)劃性的方案。
通過(guò)對(duì)企業(yè)文化更深刻的了解，能更有效的建設(shè)具有鴻泰德特色的企業(yè)文化。文化是無(wú)形的，然后無(wú)形的文化需要有形的人、事、物作為載體來(lái)體現(xiàn)，于是建設(shè)好企業(yè)文化，需要所有鴻泰德人共同經(jīng)營(yíng)。
（六）員工的考評(píng)工作既是公司的重點(diǎn)工作內(nèi)容，也是本部門(mén)最薄弱的工作內(nèi)容，在2021年，員工的考評(píng)工作也是本部門(mén)的核心工作。
借助以往的.經(jīng)驗(yàn)以及結(jié)合公司的實(shí)際情況，本部門(mén)將于2021年x月xx日前制定一套有激勵(lì)效果的《員工考評(píng)方案》。
以上是行政人事部2020年工作的重點(diǎn)內(nèi)容，基于本部門(mén)工作內(nèi)容涉及范圍較廣，故不能面面俱到，因此計(jì)劃內(nèi)容限于工作的重點(diǎn)部分，未能形成計(jì)劃的工作內(nèi)容必定爭(zhēng)取在實(shí)際工作中出色完成。
公司行政人事工作計(jì)劃范文參考二
經(jīng)過(guò)了多少年的浮浮沉沉，在公司打拼的腳步一直沒(méi)有停歇，終于我就這樣一步一個(gè)腳印的走到了目前的為止，現(xiàn)在我在公司也是一門(mén)人事主管了，也算是公司一個(gè)不錯(cuò)的職位了，管理的人也多了，當(dāng)然薪水也漲了，責(zé)任也更重大了。這么多年的基層工作，我已經(jīng)對(duì)我們公司的情況了如指掌了，在2021年，我作為人事主管，開(kāi)展如下工作計(jì)劃：
一、具體業(yè)務(wù)開(kāi)展
1、對(duì)該工作計(jì)劃方案的實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題進(jìn)行反饋，及時(shí)調(diào)整修改工作計(jì)劃，記錄下屬員工在工作計(jì)劃實(shí)施中的工作表現(xiàn)，并向人力資源部經(jīng)理匯報(bào)工作進(jìn)度。
2、對(duì)該工作計(jì)劃方案的實(shí)施成果按照事先制定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估報(bào)告上報(bào)給人力資源部經(jīng)理審閱。
3、對(duì)該工作計(jì)劃方案進(jìn)行總結(jié)并形成書(shū)面報(bào)告提交給人力資源部經(jīng)理審閱，批準(zhǔn)通過(guò)。
4、進(jìn)行下一個(gè)工作計(jì)劃。注意：在實(shí)施上述工作計(jì)劃的過(guò)程中，該人事主管所負(fù)責(zé)的各項(xiàng)日常工作以及其下屬負(fù)責(zé)的日常工作都要照常進(jìn)行。
5、在征得人力資源部經(jīng)理同意的前提下，找文件檔案室領(lǐng)取人事主管的職位說(shuō)明書(shū)和前任人事主管的離任工作交接清單，對(duì)照職位說(shuō)明書(shū)對(duì)人事主管的日常性工作進(jìn)行熟悉，對(duì)前任人事主管已經(jīng)完成的各項(xiàng)工作計(jì)劃進(jìn)行了解，對(duì)其未完成的工作計(jì)劃按照其工作計(jì)劃方案來(lái)進(jìn)行完成。
6、對(duì)照人事主管的職位說(shuō)明書(shū)，就人事主管工作范圍內(nèi)人力資源管理工作中某些環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按照輕重緩急進(jìn)行分等，對(duì)最重要的、需要迅速解決的問(wèn)題擬定提案，和人力資源部經(jīng)理進(jìn)行溝通，征得人力資源部經(jīng)理的同意。
7、根據(jù)上述提案制定多項(xiàng)工作計(jì)劃方案，包括計(jì)劃目標(biāo)、計(jì)劃對(duì)象、計(jì)劃的參與人員及各人員的工作分配、計(jì)劃時(shí)間表、計(jì)劃中可能出現(xiàn)的問(wèn)題及其解決辦法、計(jì)劃是否達(dá)到目標(biāo)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等。
8、和下屬溝通這些工作計(jì)劃方案，對(duì)這些工作計(jì)劃方案的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行講解并征取下屬的意見(jiàn)，修改完善這些工作計(jì)劃方案，獲取下屬的支持。
9、和人力資源部經(jīng)理就提案涉及的多項(xiàng)工作計(jì)劃方案進(jìn)行討論，并征求其意見(jiàn)，征得人力資源部經(jīng)理對(duì)其中某一方案的批準(zhǔn)。
10、召集下屬開(kāi)會(huì)，在了解其各自職位說(shuō)明書(shū)的前提下，明確各自的工作任務(wù)，及其在人力資源部經(jīng)理已批準(zhǔn)工作計(jì)劃方案中所扮演的重要角色、工作的時(shí)間表等，共同推進(jìn)工作計(jì)劃的實(shí)施。
二、定期總結(jié)和改進(jìn)工作
1、按各項(xiàng)工作計(jì)劃的具體進(jìn)度審閱下屬的工作計(jì)劃，審閱報(bào)告報(bào)備人力資源部經(jīng)理，聽(tīng)取其對(duì)報(bào)告的指導(dǎo)意見(jiàn)。
2、對(duì)上述的各項(xiàng)工作計(jì)劃按照先后順許進(jìn)行工作總結(jié)，并提交給人力資源部經(jīng)理審閱，充分聽(tīng)取其對(duì)工作的各項(xiàng)指導(dǎo)意見(jiàn)。
三、注重與上級(jí)、其他部門(mén)以及員工的溝通
人力資源工作在公司內(nèi)部屬于一項(xiàng)服務(wù)支援性工作，對(duì)主要的業(yè)務(wù)流程提供人力資源規(guī)劃、招聘配置、培訓(xùn)開(kāi)發(fā)、薪酬管理、績(jī)效管理、員工關(guān)系管理等方面的支持，保障主要業(yè)務(wù)流程順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)公司的保值增值。
1、看法，讓他們多提意見(jiàn)、多提建議。
2、注重和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的溝通，深入了解上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)自己各項(xiàng)工作的看法，讓上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)自己的工作多多提出意見(jiàn)，讓自身工作中盡量少范錯(cuò)誤、不范錯(cuò)誤。
3、注重和公司內(nèi)部其他部門(mén)的溝通，充分聽(tīng)取各部門(mén)對(duì)人力資源部門(mén)各項(xiàng)工作的意見(jiàn)，有則改之，無(wú)則加勉。
四、充分深入地了解公司情況
我要了解的公司信息主要包括公司的愿景、發(fā)展戰(zhàn)略、管理理念、企業(yè)文化等，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)、各項(xiàng)工作流程、組織結(jié)構(gòu)等。獲取信息的方式如下：
1、通過(guò)公司的新員工入職培訓(xùn)等培訓(xùn)活動(dòng)來(lái)獲取信息。通過(guò)公司的新員工入職培訓(xùn)，我可以對(duì)公司的企業(yè)文化、管理制度等有初步的了解。
2、請(qǐng)教老員工，與老員工交流。通過(guò)和老員工的交流，可以了解公司的發(fā)展背景、發(fā)展路徑等，熟悉公司的發(fā)展脈絡(luò)。
3、在征得人力資源部經(jīng)理批準(zhǔn)的前提下，從文件檔案室調(diào)閱有關(guān)公司愿景、發(fā)展戰(zhàn)略、管理理念、企業(yè)文化、公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)、內(nèi)部管理流程、組織結(jié)構(gòu)等的文件資料。
4、在征得人力資源部經(jīng)理同意的前提下，到企業(yè)內(nèi)刊主管部門(mén)查閱企業(yè)重要內(nèi)刊及最近一段時(shí)間的內(nèi)刊文章，進(jìn)一步了解企業(yè)的愿景、發(fā)展戰(zhàn)略、管理理念、企業(yè)文化、公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)等。
5、查閱公司所在行業(yè)協(xié)會(huì)的重點(diǎn)刊物和外界相關(guān)主要媒體對(duì)公司的報(bào)道，來(lái)了解行業(yè)發(fā)展情況、企業(yè)在行業(yè)中所處的地位以及媒體公眾對(duì)企業(yè)的看法等。
五、深入認(rèn)識(shí)和領(lǐng)會(huì)自己的工作職責(zé)
了解了公司的基本情況后，我還需要了解人事主管這個(gè)職位在公司的職位序列中所處的位置。
1、查閱人力資源管理的相關(guān)制度和工作流程，進(jìn)一步明確自己在工作中的主要職責(zé)。
2、在征得人力資源部經(jīng)理同意的前提下，查閱人事主管的職位說(shuō)明書(shū)，并就其中載明的相關(guān)職責(zé)、權(quán)力、工作匯報(bào)關(guān)系、溝通方式等和人力資源部經(jīng)理進(jìn)行溝通。
3、同時(shí)，還需要了解下屬的職位說(shuō)明書(shū)，并就下屬職位說(shuō)明書(shū)中載明的相關(guān)要求和其日常工作方面進(jìn)行充分的溝通。
六、在以上兩方面的基礎(chǔ)上，找準(zhǔn)自己的工作定位，進(jìn)而制定工作目標(biāo)和工作重點(diǎn)
在了解了公司的愿景和發(fā)展戰(zhàn)略等基本情況、深入領(lǐng)會(huì)了自己的工作職責(zé)的基礎(chǔ)上，對(duì)自己的工作進(jìn)行定位，按照人事主管職位對(duì)公司的重要程度來(lái)明確工作重點(diǎn)，并就這些工作重點(diǎn)制定工作計(jì)劃方案和備選方案。
目前公司發(fā)展情況良好，我希望在新的一年里，公司能夠頂住金融危機(jī)的壓力，開(kāi)創(chuàng)公司更美好的前景！當(dāng)然只有希望是沒(méi)有用的，只有自己不斷的努力，才會(huì)取得成績(jī)，這些年來(lái)，我已經(jīng)知道了很多很多，公司發(fā)展的前景并沒(méi)有想象中那么的良好，稍有不慎就會(huì)出現(xiàn)重大失誤，這也是我多年以來(lái)一直很注重的事情。不過(guò)我相信，只要肯努力，機(jī)會(huì)就會(huì)來(lái)到你的身邊！
公司行政人事工作計(jì)劃范文參考三
十月工作告一段落，工作需要不斷的前進(jìn)，前面的所有工作都是經(jīng)驗(yàn)，這份經(jīng)驗(yàn)是為了在接下來(lái)更好的工作，我也是非常在乎這些，只有把自己的工作做好了才能繼續(xù)做到更加優(yōu)秀，十月的工作在我鬧鐘飛速而過(guò)，這段時(shí)間的工作只有把握好了這些才是最好的，工作就是一次對(duì)于我的深刻考驗(yàn)，這一點(diǎn)是毋庸置疑的，我非常的在乎工作中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，不斷在積累經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)對(duì)十一月份的工作也規(guī)劃一番：
一、招聘工作
十一月份也是一個(gè)招聘高峰期，結(jié)合情況我會(huì)繼續(xù)招聘信息，由于是應(yīng)屆畢業(yè)生的一個(gè)實(shí)習(xí)高峰期，這個(gè)階段我會(huì)繼續(xù)做好相關(guān)的工作，把這些都做到更好，積累這些我也應(yīng)該把工作做到更好，為公司不斷注入新鮮血液，認(rèn)真負(fù)責(zé)好每一場(chǎng)招聘，在往后的生活工作當(dāng)中，這些都是應(yīng)該做到更好的，我覺(jué)得沒(méi)有什么事情是不能夠決斷的，在各大平臺(tái)招聘信息擇優(yōu)選擇，絕對(duì)不會(huì)濫竽充數(shù)，我相信這些都非常的有必要做好，我會(huì)積累足夠的工作經(jīng)驗(yàn)讓自己更加的強(qiáng)大起來(lái)。
二、人事工作
負(fù)責(zé)好公司日常的文件整理，新人接待安排，員工的培訓(xùn)的工作，這些都是需要繼續(xù)認(rèn)真負(fù)責(zé)好的，十一月份依然會(huì)是任重道遠(yuǎn)，在夾接待新人上面我也會(huì)更加用心熱情，這一方面總會(huì)有跟過(guò)的事情在等待著我們，我會(huì)繼續(xù)做到更好，當(dāng)然只有把這些方面的工作做好了，才能樹(shù)立好一個(gè)好的形象，做好足夠的計(jì)劃安排新員工的培訓(xùn)，讓其快速適應(yīng)這里的工作節(jié)奏，介紹工作各類(lèi)注意事項(xiàng)，整理每個(gè)月的人事檔案，負(fù)責(zé)繳納員工的各類(lèi)費(fèi)用，做好業(yè)績(jī)考核，十一月份工作當(dāng)然不會(huì)就此放松，一些工作上面的問(wèn)題還要繼續(xù)繼續(xù)努力加油，這段時(shí)間我一定會(huì)規(guī)劃整理好下一階段的工作。
三、穩(wěn)扎穩(wěn)打
在一些個(gè)人缺點(diǎn)上面我會(huì)繼續(xù)用心做好，把一些不好的習(xí)慣糾正，讓自己更加優(yōu)秀的去接觸工作，我深深地知道自己在工作的時(shí)候有一些不好的地方，這些我也會(huì)繼續(xù)努力的完善，結(jié)合自身的情況讓這些缺點(diǎn)不斷完善，在往后的生活工作當(dāng)中積累更多的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合一些正面的東西，慢慢的打磨，對(duì)于十一月份工作我相信在我認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作當(dāng)中會(huì)做的越來(lái)越好，往后的工作當(dāng)然也會(huì)是越來(lái)越多，需要完善的缺點(diǎn)我一定端正態(tài)度，發(fā)揮好公司的優(yōu)良傳統(tǒng)。
公司行政人事工作計(jì)劃范文參考四
為配合公司2020年度戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成，加強(qiáng)人力資源工作的計(jì)劃性，人力資源部制定了2021年度工作計(jì)劃。
1、員工培訓(xùn)：
①結(jié)合下半年培訓(xùn)體系的綱要，以紳士淑女的態(tài)度為紳士淑女服務(wù)的服務(wù)理念為目標(biāo)，強(qiáng)化和亮化酒店現(xiàn)有的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，努力發(fā)揮培訓(xùn)體系高效能的運(yùn)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)和制訂部門(mén)新的培訓(xùn)重點(diǎn)和亮點(diǎn)，開(kāi)發(fā)特色專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)培訓(xùn)、部門(mén)經(jīng)理級(jí)專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)、培訓(xùn)員專(zhuān)題培訓(xùn)和拓展培訓(xùn)、一線(xiàn)員工外語(yǔ)培訓(xùn)和化妝技巧培訓(xùn)等，并且提高員工培訓(xùn)的參訓(xùn)率和培訓(xùn)效果檢查的合格率；
②充分發(fā)揮班前會(huì)的作用和優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)儀表儀容、禮節(jié)禮貌檢查和抽查，樹(shù)立和落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化督導(dǎo)培訓(xùn)的基礎(chǔ)上強(qiáng)化酒店產(chǎn)品知識(shí)、崗位技能、運(yùn)營(yíng)臺(tái)帳的培訓(xùn)，提高員工專(zhuān)業(yè)化的程度。
③繼續(xù)舉行各類(lèi)技能培訓(xùn)，激發(fā)員工們的積極性，希望能在市旅游局舉行的技能比賽中取得好的成績(jī)。
④將培訓(xùn)滲入到市區(qū)各項(xiàng)目，每月定期上傳培訓(xùn)計(jì)劃，質(zhì)培專(zhuān)員到項(xiàng)目進(jìn)行“走動(dòng)式”培訓(xùn)，每月項(xiàng)目培訓(xùn)部少于四次。
2、團(tuán)隊(duì)建設(shè)：
①團(tuán)隊(duì)內(nèi)部建設(shè)：加強(qiáng)酒店與各部門(mén)橫向溝通，建立酒店和部門(mén)員工的文化建設(shè)活動(dòng)，針對(duì)一線(xiàn)部門(mén)建立部門(mén)員工宣傳欄，把重要接待、好人好事、消防安全、案例分析、培訓(xùn)心得等部門(mén)管理工作進(jìn)行廣泛宣傳；
②制作酒店成立五周年店刊，以“員工刊物員工辦，大家攜手來(lái)參與”的主題，大家進(jìn)一步辦好店刊宣傳工作，重點(diǎn)宣傳促銷(xiāo)計(jì)劃、員工動(dòng)態(tài)、生兒育女的福利、培訓(xùn)花絮、考察心得等；打造和激勵(lì)團(tuán)隊(duì)忠誠(chéng)度、提倡部門(mén)負(fù)責(zé)人演講機(jī)制、語(yǔ)言差異性管理、自我減壓和學(xué)習(xí)管理、時(shí)間管理、培植下屬的能力，提高部門(mén)職業(yè)經(jīng)理人的綜合素質(zhì)。
3、質(zhì)量考核：
①部門(mén)內(nèi)部培訓(xùn)考核：根據(jù)培訓(xùn)考核細(xì)則、員工手冊(cè)等，繼續(xù)健全和實(shí)施各部門(mén)考核體系規(guī)定；
②員工滿(mǎn)意度調(diào)查：在去年版本的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步改良，做好員工滿(mǎn)意度調(diào)查。
③物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查：配合項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)臨港所管轄的大廈，從保潔、保安、工程等方面進(jìn)行綜合調(diào)查，并出報(bào)告書(shū)。
4、人員管理及招聘
明年xx店陸續(xù)開(kāi)業(yè)，人員問(wèn)題將是一大事情，人事部將提前與校企合作單位進(jìn)行聯(lián)系，招聘到實(shí)習(xí)生，同時(shí)，提前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)招聘，市場(chǎng)招聘，儲(chǔ)備人才。鄭和國(guó)際酒店這邊，將進(jìn)一步與各中層管理人員交流溝通，維護(hù)好團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定，配合一線(xiàn)部門(mén)做好服務(wù)工作。
5、節(jié)能降耗：
根據(jù)綜合部即將制訂的節(jié)能降耗的文件，開(kāi)展本部門(mén)辦公區(qū)域的節(jié)能工作，針對(duì)不同時(shí)段、不同區(qū)域抽查開(kāi)關(guān)照明、空調(diào)等，降低能耗費(fèi)用；在辦公設(shè)備管理方面，做到最低有限性保養(yǎng)工作，以“誰(shuí)即時(shí)使用，誰(shuí)即時(shí)管理”的原則，針對(duì)打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、粉碎機(jī)、電腦等設(shè)備進(jìn)行殺毒、防護(hù)、養(yǎng)護(hù)工作；
房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。親愛(ài)的讀者，小編為您準(zhǔn)備了一些房地產(chǎn)的銷(xiāo)售工作計(jì)劃，請(qǐng)笑納!
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售工作計(jì)劃1公司的發(fā)展是與整個(gè)公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是分不開(kāi)的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)良好的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)和有一個(gè)好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。作為銷(xiāo)售經(jīng)理，為了我使我銷(xiāo)售部門(mén)的各方面的工作順利進(jìn)行，特作出20__年工作計(jì)劃。
一、銷(xiāo)量指標(biāo)：
上級(jí)下達(dá)的銷(xiāo)售任務(wù)30萬(wàn)元，銷(xiāo)售目標(biāo)35萬(wàn)元，每個(gè)季度7.5萬(wàn)元
二、計(jì)劃擬定：
1、年初擬定《年度銷(xiāo)售計(jì)劃》;
2、每月初擬定《月銷(xiāo)售計(jì)劃表》;
三、客戶(hù)分類(lèi)：
根據(jù)接待的每一位客戶(hù)進(jìn)行細(xì)分化，將現(xiàn)有客戶(hù)分為a類(lèi)客戶(hù)、b類(lèi)客戶(hù)、c類(lèi)客戶(hù)等三大類(lèi)，并對(duì)各級(jí)客戶(hù)進(jìn)行全面分析。做到不同客戶(hù)，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來(lái)，滿(mǎn)意而歸。
四、實(shí)施措施：
1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開(kāi)展工作。
公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門(mén)經(jīng)理，必須以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時(shí)全力開(kāi)展業(yè)務(wù)工作。
2、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。
學(xué)習(xí)，對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。專(zhuān)業(yè)知識(shí)、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。
3、在客戶(hù)的方面與客戶(hù)加強(qiáng)信息交流，增近感情，對(duì)a類(lèi)客堅(jiān)持每個(gè)星期聯(lián)系一次，b類(lèi)客戶(hù)半個(gè)月聯(lián)系一次，c類(lèi)客戶(hù)一個(gè)月聯(lián)系一次。
對(duì)于已成交的客戶(hù)經(jīng)常保持聯(lián)系。
4、在網(wǎng)絡(luò)方面
充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，做好房源的收集以及，客源的開(kāi)況。做好業(yè)務(wù)工作
以上，是我對(duì)20__年的工作計(jì)劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車(chē)跑的快還靠車(chē)頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20__年，我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取更多的單，完善業(yè)務(wù)開(kāi)展工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù)，能迎接20__年新的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售工作計(jì)劃2由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等);營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為減弱，理性購(gòu)買(mǎi)行為增強(qiáng);各種不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車(chē)站等接近);追求潔凈(對(duì)光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型;從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售工作計(jì)劃3年初我們?cè)鵀榻衲旯ぷ鞫ㄏ乱允袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)為核心、以成本控制為重點(diǎn)的十個(gè)工作重點(diǎn)，并定下了全年完成11億的銷(xiāo)售目標(biāo)。迄今時(shí)間已過(guò)去八個(gè)月，今天我們有必要共同總結(jié)一下過(guò)去大半年的工作情況，統(tǒng)一一下思想，共同計(jì)劃所余四個(gè)月的工作，力爭(zhēng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。
一、工作小結(jié)
1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)初創(chuàng)業(yè)績(jī)
初立品牌
今年是新地產(chǎn)在廣州有史以來(lái)推出銷(xiāo)售樓盤(pán)和規(guī)模最大的一年，今年計(jì)劃要推出嶺南、東方、z、時(shí)代四個(gè)大盤(pán)，在樓盤(pán)數(shù)量和檔次跨度上都是空前的，這不但對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)提出了非常高的要求，也是對(duì)項(xiàng)目管理中心各部門(mén)協(xié)作能力的提出全新考驗(yàn)。或許年初確定今年目標(biāo)時(shí)，不少同事對(duì)今年目標(biāo)都持有保留甚至懷疑態(tài)度，八個(gè)月過(guò)去了，相信同事們應(yīng)該已高興地看到，嶺南組時(shí)間過(guò)半完成銷(xiāo)售目標(biāo)已過(guò)半，東方組總銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也已近半，z項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)間因故推遲，但整體業(yè)績(jī)亦令人滿(mǎn)意。取得這樣的成績(jī)是靠市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的同事開(kāi)拓創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)協(xié)作、全情投入、點(diǎn)點(diǎn)滴滴取得的，當(dāng)然項(xiàng)目組、公司各職能部門(mén)的同事的支持和配合也是分不開(kāi)的。
除了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，上半年四盤(pán)推出以及公司于8月5日舉行的新中地產(chǎn)廣州地區(qū)總部遷入珠江新城的慶典，均對(duì)公司在業(yè)界的形象產(chǎn)生了質(zhì)的變化。相信同事們應(yīng)該都已感受到了傳媒、政府、購(gòu)房者對(duì)新地產(chǎn)品牌認(rèn)識(shí)的提高和對(duì)新地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)同，嶺南、東方的知名度和品牌應(yīng)該講在同區(qū)、同檔次盤(pán)中建立了很好形象和地位，z開(kāi)售也已取得了初步的品牌效應(yīng)。前不久一年一度對(duì)集團(tuán)各項(xiàng)目中心均作一次考察的香港媒體代表團(tuán)和證券分析員代表團(tuán)訪問(wèn)廣州，對(duì)廣州區(qū)近四年來(lái)取得的進(jìn)步和公司目前的業(yè)務(wù)表現(xiàn)也給予了充分的肯定。
2、內(nèi)部?jī)?yōu)化
初見(jiàn)成效
為適應(yīng)公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移和發(fā)展需要，公司上半年進(jìn)行了較大的組織架構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，取消了分區(qū)副總及分區(qū)設(shè)置，全面清理和明確了各職能部門(mén)的職責(zé)分工，明確了項(xiàng)目組、營(yíng)銷(xiāo)組、物管處為單位的項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作機(jī)制。半年來(lái)的工作證明，有關(guān)機(jī)制明顯地提高了工作效率，增加了責(zé)任感。其運(yùn)行的效果是令人滿(mǎn)意的。
嶺南項(xiàng)目，營(yíng)銷(xiāo)組、項(xiàng)目組、物管處密切配合，出色地完成了五一黃金周營(yíng)銷(xiāo)、2B-1、2期交樓、現(xiàn)在正密鑼緊鼓地為9月19日 2B-3的營(yíng)銷(xiāo)做準(zhǔn)備工作。z、z兩位經(jīng)理和嶺南項(xiàng)目、營(yíng)銷(xiāo)組同事的工作態(tài)度、合作精神和工作經(jīng)驗(yàn)是值得其它部門(mén)學(xué)習(xí)的。
東方項(xiàng)目組在不到半年時(shí)間里也已基本理順了以往遺留的問(wèn)題，包括項(xiàng)目?jī)?nèi)部欠缺協(xié)調(diào)、合作單位間缺乏信任、工期和造價(jià)失控等情況。在開(kāi)發(fā)管理部的直接支持下，克服了政府部門(mén)政策嚴(yán)重不協(xié)調(diào)造成的困難，出色地取得了項(xiàng)目及營(yíng)銷(xiāo)所需的有關(guān)證照。東方營(yíng)銷(xiāo)組、項(xiàng)目組間近月來(lái)配合明顯加強(qiáng)，為在九、十月銷(xiāo)售旺季出佳績(jī)，文今朝、勞慧兒和兩組同事正積極籌備一些重要活動(dòng)。相信東方組在"十一"黃金周會(huì)有出色表現(xiàn)。
z項(xiàng)目是公司在廣州、在中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目中舉足輕重的項(xiàng)目，規(guī)模大、設(shè)計(jì)復(fù)雜，過(guò)往設(shè)計(jì)、建造過(guò)程和營(yíng)銷(xiāo)策劃也遺留下不少問(wèn)題。z項(xiàng)目組和營(yíng)銷(xiāo)組均在五月份改組，經(jīng)過(guò)z、z、z等同事的努力，保障了"五一"試盤(pán)、八月開(kāi)盤(pán)、八月寫(xiě)字樓入伙等重大時(shí)間節(jié)點(diǎn);項(xiàng)目和營(yíng)銷(xiāo)間的配合逐步加強(qiáng);項(xiàng)目部?jī)?nèi)部及項(xiàng)目部與顧問(wèn)公司、承建商的合作有了明顯改進(jìn);工程建造已基本順利;營(yíng)銷(xiāo)部和及廣告公司間的合作機(jī)制也已形成并取得明顯成績(jī)。z項(xiàng)目取得令人滿(mǎn)意的銷(xiāo)售成績(jī)和市場(chǎng)形象，項(xiàng)目組、營(yíng)銷(xiāo)組的工作是值得肯定和表?yè)P(yáng)的。
時(shí)代項(xiàng)目，由于歷史、地理位置等因素造成了該項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的特殊困難。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)部和公司有關(guān)部門(mén)的努力，現(xiàn)在已正式取得政府"天河軟件園時(shí)代新地產(chǎn)園區(qū)"及"廣州高科技開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)代新地產(chǎn)園區(qū)"的批文，同時(shí)也取得了"民營(yíng)新廣東支持中心"的批復(fù)。這為時(shí)代新地產(chǎn)下一步走"住宅營(yíng)商"的市場(chǎng)路向打下了非常好的基礎(chǔ)。相信只要用心做好下一步內(nèi)部組織工作，張輝、z一定能為公司創(chuàng)造出好的成績(jī)。
四個(gè)項(xiàng)目上半年的成績(jī)，初步證明了目前項(xiàng)目協(xié)調(diào)機(jī)制的有效性，也證明了新架構(gòu)下各職能部門(mén)積極配合，共同支持項(xiàng)目發(fā)展需要的服務(wù)態(tài)度和職業(yè)水平正在得到全公司的認(rèn)同和發(fā)揚(yáng)。
為進(jìn)一步理清部門(mén)、各職位的職責(zé)， 為各職位的職業(yè)化發(fā)展，建立績(jī)效考核及更合理的薪酬和獎(jiǎng)勵(lì)體系，人事行政部現(xiàn)在正與顧問(wèn)公司進(jìn)行有關(guān)職位、績(jī)效、職業(yè)化等的項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成后，相信各職位的職責(zé)、各職位的職業(yè)化發(fā)展方向、各職位的績(jī)效考核以及獎(jiǎng)勵(lì)體系會(huì)更加清晰，公司的組織架構(gòu)和職能將更系統(tǒng)化和科學(xué)化。
3、存在問(wèn)題
回顧前階段的工作，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和內(nèi)部調(diào)整各方面都取得了一定的成績(jī)，但內(nèi)部也表現(xiàn)出不少的問(wèn)題：
首先表現(xiàn)在：責(zé)任心不夠強(qiáng)，配合不夠默契，有事互相推委等。例如東逸業(yè)主投訴處理不及時(shí)，公司曾收到投訴函件，并有一定的不良影響;東方有客戶(hù)因?qū)︺y行按揭不滿(mǎn)而退訂;因部門(mén)工作不利造成東方營(yíng)銷(xiāo)部因電話(huà)欠費(fèi)被停機(jī)等。
其次，內(nèi)部成本核算不清，成本控制不利。直接成本算不清，財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售、行政費(fèi)用缺乏積累和與同行的比較，造成公司在決策過(guò)程中一直缺乏基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有利支持。
再次，權(quán)力與職責(zé)不匹配，授權(quán)不清、流程審批流于形式等。
總結(jié)上半年工作情況和問(wèn)題，公司認(rèn)為，上半年公司在營(yíng)銷(xiāo)、工程、內(nèi)部調(diào)整優(yōu)化等方面都取得了一定成績(jī)。現(xiàn)在看，年初定下的全年銷(xiāo)售目標(biāo)的確是艱巨的，但并非不可能的。所余四個(gè)月時(shí)間希望各項(xiàng)目部、各部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作、全力以赴、做好銷(xiāo)售、力爭(zhēng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。
二、下段工作思路
1、工作核心：加強(qiáng)協(xié)作、全力以赴、做好銷(xiāo)售、力爭(zhēng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)
2、各方面業(yè)務(wù)重點(diǎn)
2.1東方項(xiàng)目做好做細(xì)，創(chuàng)造佳績(jī)
2.2
z項(xiàng)目做出口牌，做出品牌
2.3
嶺南項(xiàng)目保持勢(shì)頭，注重后勁
2.4
時(shí)代項(xiàng)目出奇制勝，改變形象
2.5
內(nèi)部管理明確分工，加強(qiáng)協(xié)作
2.6
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)做好服務(wù)，做好品牌
2.7
工程建造控制成本，保障質(zhì)量
2.8
產(chǎn)品開(kāi)發(fā)繼承改良，創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)
2.9
財(cái)務(wù)管理理清成本，控制開(kāi)支
2.10
人力資源建全體系，專(zhuān)業(yè)進(jìn)步
2.11
行政后勤改善服務(wù)，節(jié)約開(kāi)支
2.12
物業(yè)管理理清機(jī)制，節(jié)約成本
2.13
遺留問(wèn)題基本理順或清晰思路
3、管理方面
3.1
加強(qiáng)協(xié)作，增加凝聚力
3.2
改良財(cái)務(wù)核算及成本核算體系
3.3
建立、提煉、推廣企業(yè)文化
3.4
試行推動(dòng)績(jī)效考核體系
3.5
改進(jìn)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
3.6
加強(qiáng)項(xiàng)目管理知識(shí)體系的培訓(xùn)
3.7
成本費(fèi)用，算清算準(zhǔn)，靠近同行，好于往年
3.8
總結(jié)今年工作，提前做好明年計(jì)劃
三、方法和措施
1、簡(jiǎn)化改進(jìn)授權(quán)及審批
即將公布新的財(cái)務(wù)及合同審批授權(quán)，重點(diǎn)是：改變以往過(guò)程負(fù)責(zé)，無(wú)人負(fù)責(zé)的情況，改由誰(shuí)分管誰(shuí)批準(zhǔn)，誰(shuí)批準(zhǔn)誰(shuí)負(fù)責(zé)。
2、加強(qiáng)預(yù)算管理，簡(jiǎn)化日常審批流程
2.1
業(yè)務(wù)開(kāi)支，年度預(yù)算控制執(zhí)行預(yù)算(項(xiàng)目預(yù)算、階段預(yù)算或經(jīng)常性開(kāi)支預(yù)算)，執(zhí)行預(yù)算控制合同。授權(quán)副總、總監(jiān)簽批絕大部分日常業(yè)務(wù)金額的預(yù)算審批。副總、總監(jiān)、部門(mén)經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批主要經(jīng)濟(jì)合同及合同簽署
2.2
日常行政費(fèi)用分解預(yù)算，由部門(mén)控制，減少中間審批環(huán)節(jié)
各項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)部、職能部門(mén)將分別獲得包括交際應(yīng)酬費(fèi)、旅差費(fèi)、交通費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等日常行政開(kāi)支的預(yù)算。由各項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)部、職能部門(mén)主管控制開(kāi)支，保障業(yè)務(wù)需要，同時(shí)盡量節(jié)省費(fèi)用開(kāi)支。
3、先進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)
3.1嶺南項(xiàng)目組、嶺南營(yíng)銷(xiāo)組取得成績(jī)已得到表彰
3.2八月、九月、十月表現(xiàn)出色的項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)部，對(duì)公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)做出特殊貢獻(xiàn)的部門(mén)和個(gè)人，公司將在十月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出來(lái)后給予個(gè)別獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)造成不利影響的部門(mén)和個(gè)人給予處分。
全體動(dòng)員、全力以赴、決戰(zhàn)九、十月份。每一個(gè)人都可以為銷(xiāo)售做出貢獻(xiàn)，每一個(gè)部門(mén)的工作都會(huì)直接影響銷(xiāo)售。希望各營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)目部、職能部門(mén)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、推薦為公司銷(xiāo)售做出特別貢獻(xiàn)的優(yōu)秀個(gè)體和事跡，并匯總至總監(jiān)辦公室。
3.3完成業(yè)績(jī)?nèi)竦靡?/p>
公司擬拿出相當(dāng)于二個(gè)月全公司薪金的現(xiàn)金，即約二百萬(wàn)元人民幣作為全公司的今年的獎(jiǎng)勵(lì)基金。當(dāng)然此基金會(huì)與公司全年銷(xiāo)售完成計(jì)劃的情況掛鉤，公司將會(huì)按項(xiàng)目或公司整體銷(xiāo)售額、年終考核成績(jī)來(lái)決定每個(gè)組別和每個(gè)人的所得。按現(xiàn)在的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，只要全公司同事全心全意，全力以赴，做好銷(xiāo)售，每一位同事都應(yīng)該取得好于往年的獎(jiǎng)勵(lì)
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售工作計(jì)劃4一.銷(xiāo)售節(jié)奏
(一)銷(xiāo)售節(jié)奏的制定原則：推廣銷(xiāo)售期指從市場(chǎng)導(dǎo)入開(kāi)始至產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，較大規(guī)模的項(xiàng)目一般持續(xù)3-4個(gè)月的時(shí)間，因?yàn)?項(xiàng)目一期體量較小，建議以2個(gè)月左右為好，再結(jié)合以實(shí)際客戶(hù)儲(chǔ)備情況最終確定;另外，由于銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)比工程節(jié)點(diǎn)易于調(diào)整，一般情況下為項(xiàng)目部先出具基本的工程節(jié)點(diǎn)，據(jù)此營(yíng)銷(xiāo)策劃部制定銷(xiāo)售計(jì)劃。制定本計(jì)劃的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí)，未與工程部跟進(jìn)。故本銷(xiāo)售計(jì)劃相關(guān)節(jié)點(diǎn)只是初稿。待工程節(jié)點(diǎn)確定后，再最終定稿。
1.推廣銷(xiāo)售期安排3-4個(gè)大的推廣節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)的作用在于不斷強(qiáng)化市場(chǎng)關(guān)注度，并使銷(xiāo)售保持持續(xù)、連貫。
2.鑒于年底臨近過(guò)年的情況，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)期應(yīng)避開(kāi)春節(jié)假期。
3.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達(dá)到開(kāi)放效果。
(二)-銷(xiāo)售節(jié)奏安排：
1.20__年10月底—20__年12月，借大的推廣活動(dòng)推出-項(xiàng)目
2.20__年12月底—20__年1月初，召開(kāi)產(chǎn)品會(huì)，正式啟動(dòng)某項(xiàng)目，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第一次摸底。
3.20__年1月中旬，開(kāi)放樣板房，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第二次摸底。
4.20__年1月下旬，春節(jié)之前，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)。
二.銷(xiāo)售準(zhǔn)備(20__年1月15日前準(zhǔn)備完畢)
1.戶(hù)型統(tǒng)計(jì)：
由工程部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷(xiāo)部-共同負(fù)責(zé)，于20__年12月31日前完成
鑒于-項(xiàng)目戶(hù)型繁多，因此戶(hù)型統(tǒng)計(jì)應(yīng)包含對(duì)每一套房型的統(tǒng)計(jì)，包括戶(hù)型、套內(nèi)面積、戶(hù)型編號(hào)、所在位置。
2.銷(xiāo)講資料編寫(xiě)：
由營(yíng)銷(xiāo)部-、策劃師負(fù)責(zé)，于20__年12月31日前完成
-項(xiàng)目銷(xiāo)將資料包括以下幾個(gè)部分：
購(gòu)買(mǎi)-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷(xiāo)講
基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、戶(hù)型面積統(tǒng)計(jì)、配套情況、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、交通情況、交房時(shí)間、主要交房配置、物管收費(fèi);涉及到設(shè)計(jì)單位的，由其出具銷(xiāo)講材料。20__年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)說(shuō)辭。
建筑工藝及材料：需要在20__年12月15日前由工程部出具項(xiàng)目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料。20__年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說(shuō)辭。
客戶(hù)問(wèn)題集：以答客問(wèn)形式書(shū)寫(xiě)，針對(duì)英酈莊園的優(yōu)劣勢(shì)，做出銷(xiāo)講解決辦法。
樣板區(qū)銷(xiāo)講：
不利因素公示
3.置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)：
由營(yíng)銷(xiāo)部-負(fù)責(zé)，培訓(xùn)時(shí)間從20__年11月底—20__年1月
培訓(xùn)內(nèi)容包括：
銷(xiāo)講資料培訓(xùn)，時(shí)間：20__年11月底—20__年12月初
建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)培訓(xùn)，時(shí)間：20__年12月初
工程工藝培訓(xùn)，時(shí)間：20__年12月初
樣板區(qū)、樣板房培訓(xùn)，時(shí)間：20__年1月9日
銷(xiāo)售培訓(xùn)，時(shí)間：20__年12月—20__年1月出
2.預(yù)售證
由銷(xiāo)售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé)，于20__年1月10號(hào)前完成
3.面積測(cè)算
由銷(xiāo)售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé)，于20__年1月10號(hào)前完成
4.戶(hù)型公示
由于-項(xiàng)目戶(hù)型種類(lèi)繁多，戶(hù)戶(hù)均不同，所以在銷(xiāo)售前應(yīng)準(zhǔn)備戶(hù)型的公示，方便客戶(hù)選房，避免置業(yè)顧問(wèn)出錯(cuò)。
由策劃師負(fù)責(zé)，于20__年1月10號(hào)前完成
5.交房配置
由工程設(shè)計(jì)線(xiàn)蔣總負(fù)責(zé)，于20__年1月10號(hào)前完成
6.一公里外不利因素
由策劃師負(fù)責(zé)，具體調(diào)研后，與銷(xiāo)售經(jīng)理-會(huì)商后，于20__年1月10號(hào)前完成，分析總結(jié)后，作為銷(xiāo)售時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的抗性，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行培訓(xùn)。
三.樣板區(qū)及樣板房
(一)樣板區(qū)
1.樣板區(qū)范圍：考慮到-項(xiàng)目銷(xiāo)售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個(gè)大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。
物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進(jìn)行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長(zhǎng)廊、疊水噴泉、及10#的臨時(shí)景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線(xiàn)路，以下暫定為Y區(qū))
2.樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現(xiàn)國(guó)色天香大社區(qū)遠(yuǎn)見(jiàn)、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，體現(xiàn)獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格。
3.樣板區(qū)展示安排：
確定對(duì)Y區(qū)沿線(xiàn)情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求;
確定Y區(qū)道路沿線(xiàn)燈光布
布置方案，燈具選型要求和效果交底;
明確樣板區(qū)工程施工、營(yíng)銷(xiāo)包裝整體和分步實(shí)施節(jié)點(diǎn)、任務(wù)分解;
具體見(jiàn)附后(參觀園線(xiàn)說(shuō)明)
(二)樣板房
1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時(shí)間較晚，樣板間會(huì)有較好的景觀視線(xiàn)，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠(yuǎn)，不會(huì)影響后期其他樓幢施工，同時(shí)也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶(hù)參觀的情況。
選定1# 樓平層、底躍各一套。
2.樣板房作用：考慮到-項(xiàng)目戶(hù)型面積偏大，通過(guò)樣板房精裝修設(shè)計(jì)可以引導(dǎo)客戶(hù)更好的理解戶(hù)型設(shè)計(jì)，同時(shí)也是對(duì)推廣所倡導(dǎo)的享樂(lè)主義生活的一種實(shí)體詮釋。
3.樣板房展示安排：
前期設(shè)計(jì)，包裝由項(xiàng)目部同事負(fù)責(zé)，-跟進(jìn)協(xié)調(diào)。樣板房應(yīng)于20__年12月底前完成，以便于先期推廣時(shí)，到訪客戶(hù)時(shí)參觀。樣板房的日常管理工作由營(yíng)銷(xiāo)部-負(fù)責(zé)，。
四.展示道具
包括沙盤(pán)模型、戶(hù)型模型、戶(hù)型圖的制作：
1.沙盤(pán)模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
2.戶(hù)型模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
3.戶(hù)型圖：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
五.價(jià)格策略
均價(jià)確定：包括銷(xiāo)售均價(jià)及贈(zèng)送面積等由策劃師和銷(xiāo)售部職業(yè)顧問(wèn)踩盤(pán)整理數(shù)據(jù)，策劃員協(xié)同-寫(xiě)出定價(jià)報(bào)告，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。價(jià)格按建筑面積計(jì)算，不包括贈(zèng)送面積。價(jià)格策略包括：銷(xiāo)售均價(jià)，銷(xiāo)售起價(jià)，銷(xiāo)售實(shí)得單價(jià)，套內(nèi)單價(jià)。價(jià)格走勢(shì)分析，節(jié)點(diǎn)價(jià)格初步預(yù)計(jì)，職業(yè)顧問(wèn)優(yōu)惠權(quán)限，銷(xiāo)售主管優(yōu)惠權(quán)限，銷(xiāo)售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限，公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限，堅(jiān)決執(zhí)行，防止權(quán)限不明，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。
時(shí)間安排：營(yíng)銷(xiāo)策劃部于20__年1月10日提出銷(xiāo)售價(jià)格表和銷(xiāo)售政策。
六.推廣：20__年10月底前確定廣告推廣公司，20__年11月低前出具具體的推廣方案。
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售工作計(jì)劃520__年了，新年要有新氣象，在總結(jié)過(guò)去的同時(shí)我們要對(duì)新的一年一個(gè)好的計(jì)劃。我是一個(gè)從事工作時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足的工作人員，很多方面都要有一定的要求，這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī)。也對(duì)自己制定了房地產(chǎn)銷(xiāo)售部個(gè)人工作計(jì)劃，相信我會(huì)做得更好。
20__年是我們__地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年，對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，機(jī)遇與壓力的開(kāi)始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認(rèn)識(shí)本部門(mén)的基本業(yè)務(wù)工作，也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，我訂立了以下年度工作計(jì)劃：
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來(lái)更加得心順手。
1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開(kāi)張期。
間，部門(mén)的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤(pán)，以期找到新的盤(pán)源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過(guò)上網(wǎng)，電話(huà)，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶(hù)，加緊聯(lián)絡(luò)客戶(hù)感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶(hù)群體。
2、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開(kāi)單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。
并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶(hù)就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了，為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。
此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶(hù)推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。
我們部門(mén)會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶(hù)開(kāi)發(fā)工作，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到最大化!
二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、部門(mén)管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。 積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金 模式 案例分析
一、引言
房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）源于20世紀(jì)60年代美國(guó)，目前REITs在全球各國(guó)家法應(yīng)用。REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。1965年，首只REITs 在紐約證券交易所上市交易。同時(shí)，歐洲市場(chǎng)上也出現(xiàn)了REITs。日本、韓國(guó)、新加坡相繼在2001年、2002年發(fā)行REITs；2003年，香港證監(jiān)會(huì)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》推出REITs。在REITs資產(chǎn)證券化中各國(guó)根據(jù)自身的特點(diǎn)在運(yùn)作模式，投資目標(biāo)，收入分配等方面做出相應(yīng)的調(diào)整，制定出符合自身國(guó)家特點(diǎn)的REITs。我國(guó)目前REITs尚處于起步階段并無(wú)上市發(fā)行，產(chǎn)品設(shè)計(jì)還在進(jìn)一步完善中，并且對(duì)其發(fā)行和法規(guī)的制定要進(jìn)行雙重的考慮和考驗(yàn)。近年來(lái)，REITs的主要研究集中在運(yùn)作模式、業(yè)務(wù)性能多樣化投資管理戰(zhàn)略化和投資收益問(wèn)題上，完善的運(yùn)作組織模式和良好的業(yè)績(jī)及投資回報(bào)決定了房地產(chǎn)信托基金的規(guī)模和效績(jī)，業(yè)務(wù)性能多樣化投資管理戰(zhàn)略化保證了REITs的穩(wěn)定收益及資產(chǎn)增值。在REITs產(chǎn)品不斷演變的的過(guò)程中這三大核心將對(duì)地產(chǎn)融資起到推進(jìn)作用，以此來(lái)吸引投資和流動(dòng)性資金。因此，通過(guò)對(duì)REITs的研究可以給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打開(kāi)融資大門(mén)，真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的流通，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更大發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金支持，同時(shí)還能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，創(chuàng)造新的財(cái)富空間。本文以嘉德商用中國(guó)信托基金為案例，從投融資的角度來(lái)研究REITs的運(yùn)作模式問(wèn)題。
二、中國(guó)信托基金（CRCT）的基本情況
（ 一 ）嘉德商用中國(guó)信托基金的背景 嘉德商用中國(guó)信托基金，簡(jiǎn)稱(chēng)CRCT，是新加坡嘉德置地旗下一只私幕基金，于2006年12月8日在新加坡上市。該基金的目標(biāo)是長(zhǎng)期投資于由中國(guó)零售商場(chǎng)組成的多樣化資產(chǎn)組合，由戰(zhàn)略性地布局于中國(guó)五個(gè)城市的7所零售商場(chǎng)組成。總可出租面積約為41.3萬(wàn)平方米。基金單位持有方面，CRCT的基金單位中有不超過(guò)46.7%的份額，將公開(kāi)發(fā)售給海內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和其他投資者，以及新加坡國(guó)內(nèi)公眾。其余部分由國(guó)際戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)，包括嘉德置地、嘉茂商產(chǎn)信托、大東人壽保險(xiǎn)有限公司、荷蘭養(yǎng)老基金等大股董。投資回報(bào)方面，目前新加坡本土的股息派發(fā)回報(bào)率大約是4%、5%，CRCT所提供的股息派發(fā)回報(bào)率約6%至7%，嘉德方面認(rèn)為兩個(gè)百分點(diǎn)的溢價(jià)將足以彌補(bǔ)新加坡和中國(guó)兩地在稅務(wù)、匯率等方面的差距。
（ 二 ）CRCT的基本運(yùn)作 CRCT是REITs品種中的特殊化，我國(guó)目前還沒(méi)有完善的投資基金信托法，但其在我國(guó)具有限制性的信托法律的特殊背景下，以契約型運(yùn)作模式為主導(dǎo)，采用離岸、在岸兩極操作的新型運(yùn)作模式，這種運(yùn)作模式的關(guān)鍵在于采用了在岸特殊目的載體，即在中國(guó)先成立一家外商獨(dú)資企業(yè)，持有凱德置地的零售概念物業(yè)，再以在巴巴多斯成立的離岸公司SPV持有這家外商獨(dú)資公司股權(quán)，CRCT則通過(guò)收購(gòu)在巴巴多斯注冊(cè)的SPV持有的這些在岸公司的權(quán)益，把這SPV內(nèi)的七個(gè)物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。這種運(yùn)作模式很好的規(guī)避了我國(guó)171號(hào)文件中禁止離岸控股公司直接持有國(guó)內(nèi)物業(yè)的規(guī)定，既而得以成功上市。CRCT在業(yè)務(wù)性能方面，資產(chǎn)持有人所持有的投資組合中所有的商場(chǎng)都處于交通便利，人口稠密的聚集區(qū)，并為當(dāng)?shù)靥峁┆?dú)特及一站式的家庭購(gòu)物，餐飲及娛樂(lè)場(chǎng)所，這些商場(chǎng)租戶(hù)大多為簽下整租租約或長(zhǎng)期租約的國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名零商，為基金單位持有人提供穩(wěn)定及可增長(zhǎng)回報(bào)。投資管理戰(zhàn)略方面，基金資產(chǎn)管理者的主要目標(biāo)是通過(guò)有效的資產(chǎn)管理為基金單位持有人的每個(gè)基金單位帶來(lái)穩(wěn)的分紅收入，且這些分紅具備可長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。同時(shí)資產(chǎn)管理人擬通過(guò)多樣化的投資策略，將分布于中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)投資組合發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。CRCT的回報(bào)率是相當(dāng)可觀的，2006年至2007年年底基金單位持有人所得到的總回報(bào)達(dá)96.3%，在其投資價(jià)值的匯報(bào)中明顯顯示承租率的攀升，體現(xiàn)了投資者對(duì)該基金是未來(lái)收益是相當(dāng)看好的，此外增值策略的評(píng)估更加顯示了其超值的投資回報(bào)。通過(guò)對(duì)案例的介紹我們可以看到CRCT這個(gè)成功的案例充分體現(xiàn)了REITs的未來(lái)可行性。它的建立充分反映了嘉德如何成功將其完整的房地產(chǎn)價(jià)值鏈配置到不同地區(qū)，并將為外資如何成功收購(gòu)、發(fā)展、管理商用物業(yè)提供有效范本。下面我們就對(duì)CRCT進(jìn)行具體的刨析。
三、中國(guó)信托基金（CRCT）模式的案例分析
（ 一 ）CRCT運(yùn)作模式現(xiàn)狀 CRCT的運(yùn)作模式是由新加坡S-REITs運(yùn)作模式演變而來(lái)的，通過(guò)對(duì)新加坡S-REITs的運(yùn)作模式的了解能夠使我們更好的對(duì)案例進(jìn)行分析。圖（1）為新加坡S-REITs的運(yùn)作模式。CRCT運(yùn)作模式為房地產(chǎn)投資信托基金契約模式，總部設(shè)在新加坡通過(guò)直接或間接的持有一個(gè)或一個(gè)以上SPVS后組成信托產(chǎn)品，向投資者發(fā)放信托單位。融資后的資金投資與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及項(xiàng)目資產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。CRCT無(wú)獨(dú)立法人資格，聘任CRCT資產(chǎn)管理有限公司為信托管理人主要負(fù)責(zé)CRCT的投資策略、財(cái)務(wù)管理以及房地產(chǎn)資產(chǎn)的收購(gòu)和出售等。同時(shí)聘任凱德華聯(lián)及凱德商業(yè)房地產(chǎn)管理公司管理所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)，主要是負(fù)責(zé)物業(yè)的出租及維修等日常管理。CRCT的委托匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)有限公司為受托人持有CRCT資產(chǎn)，并代表投資者的利益。CRCT持有，管理房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)的收入，扣除支付給受托人，信托管理人，房地產(chǎn)管理人的費(fèi)用后，100%全部作為股利形式發(fā)放給投資者。
（ 二 ）CRCT運(yùn)作模式分析 REITs融資化道路中運(yùn)作組織模式的設(shè)計(jì)規(guī)劃起決定性的作用，CRCT與以往的REITs不同，在我國(guó)特殊的制度背景下采用了離岸，在岸的雙重特殊運(yùn)作模式。
（1）CRCT的組織運(yùn)作模式圖。
由于CRCT的制度背景特殊，決定了其運(yùn)作模式也不同于新加坡以往的REITs。復(fù)雜的運(yùn)作模式同時(shí)也將CRCT推向了。
（2）CRCT運(yùn)作模式中信托關(guān)系的運(yùn)作分析。CRCT信托關(guān)系中具體分為三大部分：一是基金持有人。基金持有人也是受益人，為CRCT資產(chǎn)的最終擁有人，義務(wù)為在申購(gòu)基金份額時(shí)足額支付認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)并對(duì)資產(chǎn)負(fù)有限責(zé)任，即一切投資風(fēng)險(xiǎn)均由投資者自行負(fù)擔(dān)；同時(shí)享有贖回或者轉(zhuǎn)讓持有的基金份額；分享基金收益；向基金管理機(jī)構(gòu)查詢(xún)有關(guān)資料，如公開(kāi)說(shuō)明書(shū)、財(cái)務(wù)報(bào)告等信息資料；通過(guò)基金份額持有人大會(huì)參與一些涉及切身利益的重大問(wèn)題的決策，并行使表決權(quán)。二是基金管理人。CRCT資產(chǎn)管理公司為CRCT的基金管理人。CRCT資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)CRCT的房地產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目的投資、融資、收購(gòu)、處置，主要物業(yè)內(nèi)容包括：物業(yè)管理（建立經(jīng)營(yíng)預(yù)算和年度工作計(jì)劃，為經(jīng)營(yíng)管理、銷(xiāo)售和維修的有關(guān)財(cái)產(chǎn)提供業(yè)務(wù)預(yù)算和年度計(jì)劃統(tǒng)籌，審查和保障資產(chǎn)安全，維護(hù)會(huì)計(jì)賬簿和資產(chǎn)記錄方面的有關(guān)財(cái)產(chǎn)運(yùn)作），租賃管理（提供租賃策略和租約洽談，具有資產(chǎn)租賃許可權(quán)和特許權(quán)，監(jiān)督和控制所有收賬務(wù)和收據(jù)及應(yīng)收與應(yīng)付的有關(guān)財(cái)產(chǎn)記錄），營(yíng)銷(xiāo)和促銷(xiāo)方案（每一項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理人將有專(zhuān)責(zé)人員，為每一個(gè)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的人員提供專(zhuān)業(yè)知識(shí)，統(tǒng)籌計(jì)劃銷(xiāo)售方案與主要租戶(hù)建立戰(zhàn)略統(tǒng)籌關(guān)系）。CRCT支付的經(jīng)理人管理費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)用為每半年基金交割后價(jià)值的0.025%，除此之外還包括業(yè)績(jī)費(fèi)用和授權(quán)投資管理費(fèi)分別為0.4%和0.05%。業(yè)務(wù)管理費(fèi)用是根據(jù)0.1%的CRCT資產(chǎn)相應(yīng)收取一定的管理費(fèi)用。三是基金托管人。基金托管人也稱(chēng)基金管理受托人，匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（新加坡）有限公司，作為CRCT的受托人，獨(dú)立與CRCT資產(chǎn)管理公司，具有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，實(shí)繳資本達(dá)100萬(wàn)，對(duì)CRCT的基金單位具有控股性，保障投資者及基金單位持有人的一切利益。此外CRCT還對(duì)受托人的其他職能權(quán)利和義務(wù)做了規(guī)定。新加坡金融管理局代表公司登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)信托的審批。匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（新加坡）有限公司受托人的管理費(fèi)用最多為每半年基金價(jià)值的0.003%，最低為每月15000美圓。從以上分析可看出：在CRCT運(yùn)作模式的信托關(guān)系中投資人與基金管理人之間的關(guān)系是委托人、受益人與受托人之間的關(guān)系，基金管理人和基金托管人為委托人和受托人之間的關(guān)系，投資人和基金托管人的關(guān)系是收益人與受托人的關(guān)系，基金托管人和基金投資人分別作為受托人和受益人，決定了基金托管人對(duì)保障基金投資人的權(quán)益負(fù)有不可推卸的責(zé)任。在契約型基金出現(xiàn)問(wèn)題、基金持有人利益遭受非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致?lián)p失的時(shí)候，基金投資人除向基金管理人索償外，還可以向基金托管人提出索償。
（3）運(yùn)作模式中在岸、離岸股權(quán)關(guān)系的運(yùn)作分析。在岸股權(quán)關(guān)系運(yùn)作模式：在岸公司顧名思義是指外商投資者在我國(guó)投資設(shè)立的外商投資企業(yè)。CRCT運(yùn)作模式中，新加坡嘉德置地為了能夠進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)零售市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行投資并打包上市，根據(jù)中國(guó)有關(guān)規(guī)定在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立了在岸具公司（項(xiàng)目公司），其為在中國(guó)境內(nèi)收購(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊載體。項(xiàng)目公司分別對(duì)中國(guó)境內(nèi)的一個(gè)投資組合中的六項(xiàng)資產(chǎn)物業(yè)和另外單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)物業(yè)持有相應(yīng)的股權(quán)。境內(nèi)設(shè)立的外商企業(yè)載體中嘉德置地華聯(lián)管理與咨詢(xún)（深圳）有限公司（嘉德置地華聯(lián)）外商獨(dú)資企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的時(shí)間為2005年5月31日，為北京安貞華聯(lián)商廈、北京望京購(gòu)物中心、鄭州華聯(lián)商廈、呼和浩特金宇購(gòu)物中心的物業(yè)管理經(jīng)理人，其與北京華聯(lián)各持有所管理資產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)的50%的股權(quán)。嘉德商業(yè)（上海）管理與咨詢(xún)有限公司外商獨(dú)資企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)時(shí)間為2002年12月10日，為北京九龍購(gòu)物中心、上海七寶嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)的物業(yè)管理經(jīng)理人，間接全資擁有這兩大資產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目100%的股權(quán)。嘉德置地SZITIC中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)時(shí)間為2005年8月29日，對(duì)蕪湖凱德商業(yè)零售資產(chǎn)項(xiàng)目間接持有51%的控股股權(quán)，余下的49.0 %的股權(quán)由深國(guó)投持有。設(shè)立的3家外商投資企業(yè)，對(duì)所持有股權(quán)的資產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)和租賃管理服務(wù)。在我國(guó)的特殊制度背景下，CRCT要想收購(gòu)我國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)股權(quán)必須先設(shè)立外商投資企業(yè)，而且投資總額超過(guò) 1000 萬(wàn)美元（含 1000 萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本不得低于投資總額的 50%，這使得CRCT將無(wú)法規(guī)避33%的企業(yè)所得稅，并且大幅度的提高了在岸注冊(cè)的資本而這部分資金在短期內(nèi)是無(wú)法抽離中國(guó)市場(chǎng)的。換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，雖然新運(yùn)作模式下內(nèi)地房地產(chǎn)信托稅率高達(dá)33%，但計(jì)算基準(zhǔn)是扣除所有費(fèi)用之后純利的33%，收益也是相當(dāng)可觀的。而所謂的注冊(cè)門(mén)檻問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)期投資中國(guó)房地產(chǎn)的CRCT來(lái)說(shuō)，50%仍是可以接受的水平，戰(zhàn)略化的投資和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的高速增長(zhǎng)將會(huì)給CRCT帶來(lái)更多的收益。離岸股權(quán)關(guān)系運(yùn)作模式：在離岸股權(quán)關(guān)系中將會(huì)涉及到離岸公司，所謂離岸公司為非當(dāng)?shù)赝顿Y者在離岸法域依當(dāng)?shù)仉x岸公司法成立的僅能在離岸區(qū)以外區(qū)域進(jìn)行營(yíng)業(yè)活動(dòng)的公司，通常情況下，這類(lèi)被注冊(cè)離岸公司的地區(qū)和國(guó)家與世界發(fā)達(dá)國(guó)家有很好的貿(mào)易關(guān)系。在這些國(guó)家中均具有高度的保密性、減免稅務(wù)負(fù)擔(dān)、無(wú)外匯管制三大特點(diǎn)，因而吸引了眾多商家與投資者選擇海外離岸公司的發(fā)展模式。CRCT離岸設(shè)立公司的特殊目的就是要進(jìn)行對(duì)境內(nèi)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化打包上市，所以對(duì)在巴巴多斯設(shè)立的離岸公司稱(chēng)為SPV。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體也稱(chēng)為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國(guó)外投資者融資，即接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此為支持的證券的特殊實(shí)體。CRCT運(yùn)作模式中在境外設(shè)立的巴巴多斯公司 （SPV）通過(guò)收購(gòu)CRCT在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)持有的資產(chǎn)物業(yè)分別擁有其100%和51%的股權(quán)。CRCT則通過(guò)收購(gòu)三個(gè)在巴巴多斯注冊(cè)的SPV持有的這些在岸公司的權(quán)益，把這三個(gè)SPV內(nèi)的七個(gè)物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。其中巴巴多斯的SPV對(duì)凱德華聯(lián)及凱德商業(yè)的六項(xiàng)業(yè)務(wù)持有100%的股權(quán)，項(xiàng)目公司的收入也將100%的歸與巴巴多斯SPV，對(duì)與蕪湖凱德商業(yè)零售資產(chǎn)項(xiàng)目巴巴多斯SPV采取控股方式對(duì)其51%的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行控股，51%收入歸巴巴多斯SPV所有。巴巴多斯SPV的是具有國(guó)家信用中介的資產(chǎn)證券化的特殊載體，把境內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)包裝證券化所有職能都預(yù)先安排外派給在境內(nèi)的三項(xiàng)業(yè)務(wù)公司為其進(jìn)行管理，其資產(chǎn)和負(fù)債基本相等，在CRCT中巴巴多斯SPV是一個(gè)專(zhuān)門(mén)為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化而設(shè)立的信用級(jí)別較高的機(jī)構(gòu)，在資產(chǎn)證券化中扮演著重要角色。基本操作流程就是從資產(chǎn)原始權(quán)益人（即發(fā)起人凱德置地）處購(gòu)買(mǎi)證券化資產(chǎn)，以自身名義發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資，再將所募集到的資金用于償還購(gòu)買(mǎi)發(fā)起人基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)款。巴巴多斯SPV不僅通過(guò)一系列專(zhuān)業(yè)手段降低了證券化的成本，解決了融資困難的問(wèn)題，關(guān)鍵的是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離降低了證券交易中的風(fēng)險(xiǎn)。（4）CRCT與以往REITs運(yùn)作模式對(duì)比分析結(jié)論。通過(guò)對(duì)比分析可以看出，CRCT與以往REITs的運(yùn)作模式的不同之處為，在我國(guó)特殊制度背景下，其利用在岸設(shè)立特殊載體的方式對(duì)我國(guó)的資產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，很好的規(guī)避了政策的條令，但由于存在境內(nèi)注冊(cè)的公司，會(huì)產(chǎn)生人員成本和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等支出，這種兩極機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的成本比較高。高額投資不得撤回也將使其資金長(zhǎng)期停留在中國(guó)，但對(duì)于長(zhǎng)期投資的CRCT來(lái)說(shuō)未嘗不是一件好事。總體來(lái)說(shuō)，CRCT的運(yùn)作模式有利于其在海外的長(zhǎng)期融資，同時(shí)更有利于其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展。CRCT的運(yùn)作模式成功在于結(jié)合了中國(guó)特殊的制度背景來(lái)設(shè)計(jì)了運(yùn)作模式。
四、CRCT運(yùn)行模式的成功經(jīng)驗(yàn)與啟示
隨著經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，銀行貸款壓力劇增且地產(chǎn)融資變的相當(dāng)困難，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種新的地產(chǎn)投融資渠道在地產(chǎn)行業(yè)中越來(lái)越顯的重要。CRCT的案例的成功在一次說(shuō)明了一個(gè)好的REITs產(chǎn)品以運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，可以使資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的性能大幅度的提升，良好的投資管理戰(zhàn)略理念，對(duì)產(chǎn)品未來(lái)的回報(bào)和資產(chǎn)的增值起到推動(dòng)的作用。REITs產(chǎn)品的運(yùn)作模式與產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的結(jié)構(gòu)框架類(lèi)似，根據(jù)不同的發(fā)行背景情況設(shè)立不同的運(yùn)作模式，但最終的目的是能夠在運(yùn)作模式下大規(guī)模、高效率的進(jìn)行投融資，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速流動(dòng)與運(yùn)轉(zhuǎn)為業(yè)務(wù)性能提供良好的保障。業(yè)務(wù)性能的強(qiáng)化和投資管理的戰(zhàn)略是REITs的關(guān)鍵，沒(méi)有一個(gè)好的資產(chǎn)，投資者是不會(huì)長(zhǎng)期持有的，只有不斷的強(qiáng)化業(yè)務(wù)性能才能使投資者長(zhǎng)期的持有基金，將來(lái)才能給投資者更好的回報(bào)，只有不斷的開(kāi)拓自己的物業(yè)，建立良好的投資管理戰(zhàn)略系統(tǒng)，才能讓投資者滿(mǎn)意。REITs產(chǎn)品的好壞最后由其投資回報(bào)與未來(lái)價(jià)值所鑒定總體來(lái)說(shuō)REITs產(chǎn)品的一般年收益率都在5%以上，而且穩(wěn)定性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低，是一種很好的投資產(chǎn)品。因此，在這個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段中，REITs無(wú)論從投資還是融資都將是一個(gè)非常好的金融衍生品種。從CRCT案例中我們除了充分的肯定其投資回報(bào)和價(jià)值外還應(yīng)該學(xué)習(xí)其完善的運(yùn)作模式、良好的業(yè)務(wù)性能、長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資管理戰(zhàn)略理念，為我國(guó)未來(lái)REITs上市打下基礎(chǔ)，這才是最重要的。CRCT運(yùn)行模式的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金選擇帶來(lái)的啟示：從CRCT運(yùn)行模式在中國(guó)的成功，可以看出，只有結(jié)合國(guó)際REITs成功經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、金融制度與房地產(chǎn)金融工具的發(fā)展現(xiàn)狀，去設(shè)計(jì)RETIs的運(yùn)作模式，才能促進(jìn)RETIs在我國(guó)的成功發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)投資基金應(yīng)首選信托型運(yùn)作組織形式。在具體實(shí)施上，REITs的投資項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)且需較強(qiáng)的穩(wěn)定性，而且開(kāi)放式REIT在發(fā)行新股時(shí)必須對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定股價(jià)，多次的評(píng)估又比較困難（特別是權(quán)益型REITs），加之我國(guó)己有封閉式證券投資基金管理經(jīng)驗(yàn)，所以封閉式REIT更適合其發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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