時間：2022-10-22 00:01:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產調查報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
了解當今及未來房地產市場情況,互聯網對房地產的介入情況,地產服務市場是否存在.
二:調查的方法,資料的來源,方法:
觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯網權威網站,報紙,
三:調查研究的主要發現
1,*房地產市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.
資料顯示*年1-9月份,隨著宏觀經濟環境的改善及廣州市城市環境改造進展,令投資再度活躍,開發投資進入了新的增長周期.今年1-9月,全市房地產開發完成投資達192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個百分點,為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產開發綜合實力30強企業完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個百分點.1-9月,全市房地產開發項目新開工面積大幅上升,達670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個百分點,新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產開發企業中,新開工面積超5萬平方米的企業達40家,同比增加14家,新開工規模達394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產開發投資持續較快增長,使商品房施工進度加快,竣工量增大,帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業營業用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據統計,*全省積壓商品房已達1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現時的上市量與消化量,全省當前積壓的商品房不但難以減少,還可能進一步增多.
2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區后,廣州市房地產開發投資形成新格局,市區投資基本上占絕對優勢.1-9月市區完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開發投資出現強勁增長勢頭,投資總量分別居十區的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長均為1.2倍,特別是番禺區住宅投資大幅增長,完成投資額為23.41億元,同比增長1.2倍,占本區房地產開發投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯.據民政部門統計,1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標志著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德,又是法律規定.在將來,由于計劃生育和人口壽命的提高,每對夫婦很可能要照顧兩對老人,而養老園還未成風,因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產商為推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.
為推樓,地產商想出各種"概念"作為買點,先后出現"體育概念","山水概念","生態概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,并以巨額資金在電視,報章等媒體推銷其概念.就*年10月10日-10月16日間,由于國慶過后,樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之后,開始恢復低調并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個,較上周驟降了25%,但廣告額也達到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元,康王商業城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二,第三位.這些廣告費用中,絕大部分是電視廣告,廣告傳單以及報章雜志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,也是一筆不小的費用.
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4,二手樓市將漸趨活躍.
據經濟日報*-10-12報道,房地產交易程序進一步簡化.這一二手樓市發展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經過幾年的發展,還有福利分房的尾班車的開出,相當部分人已經手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大,"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5,房地產網站繁多,功能,資訊內容相近.
在房地產這個朝陽行業中,網站作為新經濟的身影,亦隨處可見.據估算,中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪","網易"這類門戶網站基本都建有地產頻道,傳播著各類型的地產信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產專業網站,則是擔當著為消費者提供網上置業指導,追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站,更多的目的在于建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多,但真正能為置業者排憂解難,可提供詳盡的房地產信息,再售物業信息的專業網站并不多,幾乎全是提供以下幾條內容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯系方式,極少數使用圖片及360度環景技術);房產相關法律法規及相關新聞;裝修,家具風格文獻資料;供樓利息計算.
6.現有房地產網站極具區域性.
現有房地產網站多立足本地,只起到互聯網廣告的作用,未能發揮互聯網無地域的優勢,這可能是由于互聯網技術所決定的,由于HTML表現手法有限,極大地制約了房地產網站的跨地域發展.
7.房地產網站表現形式.
A,HTML超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現樓盤,這是現在房地產網頁主要表現形式.B,360度環景技術.能表現東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現,但還沒普及,應用此技術網站極少.C,VRML虛擬現實技術.應用電腦三維技術,能表現物體空間結構,瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.四:結論
1.*房地產將出現買方市場,房地產銷售將出現新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但*整體商品房積壓依然嚴峻,況且商品房作為耐用高價消費品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣,有待進一步簡化;中國人口數量也趨于穩定,地方經濟差距正初步減少,而且經濟發展重心正向西北轉移,*外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計算,全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產買方市場初步顯露.這一點從*-11至*-3廣州各區住宅展銷均價變化可以看出.
2.未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現,人們對房屋的需求將上一檔次,房地產市場需求將轉為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關于該商品房更全面的了解,而不單局限于對其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散,導致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.
3.地產商銷售手段需要創新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.
4.二手市場將相對活躍城區范圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現今房地產網站信息遠未達到消費者要求,需要技術創新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網站需要新的表現手段展示樓盤.只要互聯網能提供足夠的信息,網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.
五:建議
房地產推廣是一個高利潤行業,如果互聯網是計電視,廣播,報章雜志后的一時代傳媒,那么他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產開發商,而非消費者.現在很少地產商愿意在互聯網上做廣告,究其原因,為以下幾點:
1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應.而互聯網廣告確實被動的,消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯網廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站,而且在網上做廣告是無地域限制,無時間限制的.
2:認為互聯網還沒普及.這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構及人口結構考慮,未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中.
3:認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富.的確,用傳統超文本格式(HTML)表現房地產信息,遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低于XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了XX年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
XX年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制?？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【XX】37號文件已經要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[XX]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(XX、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[XX]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套
調查時間：
調查地點：全國
調查內容：關于國人看待裸婚問題的調查
調查方式：網絡調查
中國指數研究院、中國搜房網數據監控中心9日在此間其連日來進行的婚房網絡調查報告。報告稱，中國內地近四成受訪網友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。
情人節將至，房地產研究機構結合婚與房問題進行網絡調查。隨80后青年群體已普遍進入適婚年齡，他們已成為房地產市場中重要客戶群。
報告稱，39.53%的網友認為須有房才能結婚，也有34.39%的網友可接受先租房再買房。
而《中國婚博會產業調查中心普查報告》表示，2012年約有近1000萬對新人結婚。據中國搜房網數據監控中心網絡調查報告顯示，41.6%的網友表示在今年內會購置婚房，但隨著現階段房價開始進入下行通道，購房者對樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價下調空間還沒到自己的心理價位，也有40.8%的網友表示相信調控政策，房價會繼續走低，等等再出手。
此前廣州一場2012如何跑贏政策市房地產行業討論會上，廣州知名房地產專家黃韜指出，廣州房價在去年7月、8月份開始有微幅松動，但市區樓盤均價比較穩，新開盤價格已經低于市民心理價格，因此今年房價下調空間不大。
調查針對能夠接受的婚房總價范圍結果顯示，58.75%的網友選擇在80萬以下;23.11%的網友選擇價格范圍在80萬至100萬之間。
春節過后，全國幾大主要城市的房價快速上漲，沉寂了近兩年的房地產市場再度火熱了起來，在北京、上海、廣州等一線城市，房價一夜上漲20萬的情況屢屢見諸媒體。有人高位出手套現，有人抄底眾籌買房，房地產買賣市場再現高漲景象。在買賣兩旺現象的背后，房地產中介又現幾年前的熱鬧場景，多數中介人員全天電話不斷。來自趕集網藍領招聘數據研究院的調查報告顯示，房地產營銷人員的職位需求持續增加，房地產中介人員的薪資一路看漲，平均月薪超過8k，人均漲幅高 達18%以上。
樓市成交火爆 營銷中介薪水快速上漲
伴隨著“全面放開二胎”、“降低首付比例”等一系列政策的出臺落實，剛需族直接一步到位買三室，改善性需求賣小房換大房，部分投機者也伺機而動，甚至有人組團眾籌買房意欲在房價上漲獲利中分食一口蛋糕，北京、上海、廣州等一線城市重新面臨著房價快速上漲的壓力，國內樓市再次迎來了火爆局面。
據趕集網藍領招聘數據研究院的調查顯示，房地產行業2016年出現營銷職位需求量激增的情況，用工缺口達到26.8萬人，高居各行業第一位。市場經濟條件下，營銷職位的需求是該行業經濟景氣與否的最直接反應。
在各行業營銷人員薪資情況排行中，房地產行業營銷人員的薪資水平最高，平均薪資為8029元，較2015年增長了18%左右。之前曾有媒體曝出北京有房產中介人員年收入達到上百萬元，而在兩年前樓市不景氣時，他們的月薪才剛兩千多元。
普通銷售職位薪水增長最快 職位高低決定薪資收入
趕集網藍領招聘數據研究院的調查報告還顯示，與2015年Q1相比，普通銷售人員薪資在2016年Q1季度增幅最高，高達23%，平均薪資達到5871元。此外，總監級別和經理級別營銷人員薪資較2015年分別平均增長了11%和13%。與管理崗薪資增長相對緩和而言，普通銷售崗薪資出現較大幅度的增長，說明營銷職位最低工資的門檻在逐漸升高。
而從薪資水平來講，總監級及經理級的薪資水平要遠高于普通銷售人員，這種金字塔型的收入分布，也給了職場新人們更多對未來的憧憬和希望。
報告中顯示汽車銷售與服務行業的薪資出現了下降，較2015年薪資下降了32%左右。國內汽車市場經過前幾年的爆發式增長，目前已經進入了一個增長瓶頸期，其從業人員的收入水平出現下降，也是對行業經濟走勢的最直接反應。
【關鍵詞】房地產項目；成本控制；工程造價
中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A 文章編號：
項目成本的控制屬于復雜性系統工程之一，不少房地產開發商均重視如何對房地產項目成本進行有效控制，以求通過加強項目的成本控制，減少項目開發需要投入的資金，從而增強該項目在激烈的市場競爭中保有競爭優勢。其中，工程造價不僅是構成項目開發成本的一個重要部分，還是開發商爭取最大經濟效益中的重要環節，所以在項目開發中，應對房地產項目整個過程的造價控制工作加以重視[1]。工程造價全過程控制可大致分為五個環節，分別為投資決策、設計、施工招標、施工、竣工決算等，項目的造價全過程管理貫穿于這5個主要環節，現根據這5個環節的具體情況，對工程項目的造價控制進行探討。
1.房地產項目在投資決策環節的造價管理
項目在投資決策的環節的造價對于項目在其他環節的控制情況起到決定性的影響。若項目在前期決策中便出現了失誤，那么在后期的環節中無論如何加強成本的控制，依舊無法彌補前期決策失誤所導致的損失。因此，開發商在進行投資決策前，應首先對市場全面調查，掌握市場走勢，根據走勢情況制定詳細而全面的可行性調查報告，其中可行性調查報告中應包含各項基礎內容，例如市場定位、開發節奏、設計方案、初步規劃、周邊的環境與發展走向、基礎資料等，此外供應商還應對投資決策進行相應的風險評估，從而擬定相應的應對措施[2]。在投資決策的環節進行投資定位前，應對比多種不同的投資方案，研究建設期間投資風險的相關影響因素，同時根據相關影響因素制定相應的應對措施?？尚行哉{查報告編制完成后，應調查與分析鄰近地區類似項目的主要經濟技術指標，并對兩者進行對比，結合兩組項目的差異之處，替換項目的投資成本，從而確保投資估算的合理性。
2.房地產項目在初步設計環節的造價管理
房地產項目成功立項后，最緊要的環節便是初期的設計環節，設計方案與工程項目的各個方面均具有直接影響，例如項目的造價、項目進度以及項目質量。在設計工程方案時，應確保各項使用功能均能滿足的基礎上，對設計潛力充分挖掘，盡可能選擇確保設計方案的質量，從而在合理范圍內對工程造價嚴格控制。
執行設計招標與投標相關制度，從而結合設計單位的綜合能力以及設計方案的質量等進行考慮，從中選取最佳設計方案。在項目的投資費用方面，通常情況下，施工圖的設計費用屬于各環節中投資費用較少的環節，因此在項目的在招投標環節中，應對技術參數加以重視，在簽訂項目的設計合同時，應對限額設計的目標明確要求[3]：①在進行初步設計前，需確保項目的投資估算以及可行性調查報告均已批準。在進行施工圖設計前，需確保項目的投資概算以及初步設計的相關文件均以批準；②項目的局部需要根據造價限額或是投資設定值而滿足技術方面的要求。即是在確保各個專業的使用功能的基礎上，根據限額的分配情況控制設計，在保障項目在投資總額限額的范圍內進行設計工作。待施工圖完成后，由各方面專業人員（包括監理、預算、工程以及組織設計等方面）對施工圖進行審查與會審，并通過書面方式明確提出審查意見，從而對設計單位在施工圖的修正方面進行監督，確保施工圖的各方面性質，例如經濟性、周密性、安全性與技術性，預防設計不合理而引起的資源浪費。
3.房地產項目在施工招標環節的造價管理
對于工程項目的成本控制而言，工程的招標與投標屬于成本控制中的關鍵環節。開發商應為此成立招標工作小組，小組中需由4個方面的專業人員組成，其中包括成本、預算、工程以及組織設計，小組人員結合招標的范圍、內容以及條件，對其進行全面而詳細的規劃，制定標書，施工單位在制定標書和開展投招標活動時，遵循4個原則，分別是誠信、公開、公平與公正。在項目招標前，需對各個投標單位的綜合情況進行調查，其中包括技術力量、經濟實力、單位資質、過去進行的施工項目、施工方面的管理能力等[4]。若投標項目的條件相同，則盡可能選擇符合以下條件的單位：①工程類別高，收取費用低；②企業類別高，收取費用低；雙方在簽訂合同時，應確保合同的細致性、嚴謹性以及全面性，合同中所羅列的內容應較為全面，其中應包括違約責任、竣工驗收要求、質量保證時間、工程款的支付方式、材料設備的供應方法、施工造價、施工工期、施工質量等，盡可能防止由于責任不清，導致甲乙雙方發生爭執。
4.房地產項目在施工作業環節的造價管理
施工作業環節是項目投資具體的落實環節，同時也屬于建筑產品的成型環節，該環節為整個項目成本管理控制中最難以控制的環節。在項目的施工環節，需要對項目的質量、造價以及工期嚴格控制，管理好項目合同與相關信息，并做好組織協調的工作。工期短、造價低與質量高是每一個工程項目所追求的目標，而工期、造價以及質量這3個要素之間為相互制約與影響的關系，因此在項目建設中，需對這3個要素的關系合理處理。對項目進行細化，通過建設工作的每一個流程對項目的進度、質量等進行嚴格控制，對于不必要的資源（人力、財力與物力方面）投入盡量減少。
在施工期間，以合同管理有效控制工程的變更情況，對于工程索賠的情況盡量避免。在處理現場簽證時，需明確簽證的相關信息，例如簽證內容、工程量、用工量等，避免發生盲目簽證的現象。對施工圖的預算進行核算時，以施工圖的設計進度以及實際進度作為依據，動態管理工程造價[5]。在技術與材料方面，可結合新型技術進行成本管理，以保證項目成本管理的有效性。
5.房地產項目在竣工決算環節的造價管理
竣工決算的環節屬于成本控制的最終環節，竣工結算為建設單位為了體現出項目的實際造價以及投資效果而編制的文件。在竣工環節中，應結合項目的相關資料（國家或地方對于房地產項目的相關法規、工程的竣工資料、取費定額以及施工合同等），對施工的工程量進行核對，并對項目各方面進行審查，例如附屬工程的建設費用、各費用計取標準、工程類別、定額套用情況、設計的變更簽證、隱蔽工程的驗收記錄、材料用量、材料價差等，從而預防由于計算出錯而出現少計或多計工程價款的現象。項目在竣工交付使用之后，成本的控制中心需對項目進行評價，通過項目評價，探討影響項目成本控制情況的相關因素，并提出相應的改進措施，為今后的其他項目做好準備。
6.結束語
在房地產項目成本控制中，由項目成立至竣工，貫穿項目的各個環節。從項目成立開始，開發商就應該抓好源頭，認真落實投資決策以及設計環節的控制工作，通過這兩個環節打好基礎，從而更好的管理施工圖的預算。對于施工招標以及施工這兩個環節，應對造價進行合理與科學的管理控制。在項目的竣工決算環節，應抓緊項目的審計工作，對項目的投資費用認真核對計算。綜上所訴，房地產項目的成本管理屬于一項動態的管理工作，在管理期間應在確保工程質量的基礎下，根據市場需求，采取過程控制，保證控制工作的合理性、有效性，以此使房地產項目的經濟效益實現最大化。
【參考文獻】
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[3]魯祥安，孫滔.淺析房地產開發項目中的成本控制與管理[J].建筑經濟，2009（S1）：73-74.
3500億元在山西就地消化
為引導煤改資金就地消化，自煤炭資源整合之初到2010年，山西政府方面出臺了四份文件，列出了一些適合投資的行業?？偟闹笇枷胧牵瑸槊焊馁Y金的注入降低投資門檻、優惠稅收。凡是投資農業、旅游的，山西政府方面在按照國家優惠政策作出優惠外，再另行給予照顧。2009年8月19日出臺的《關于做大做強農產品加工龍頭企業的意見》，提出凡資源型企業轉產投資農產品加工項目，投資額在5000萬元以上的，均享受省級龍頭企業的政策待遇。作為配套，山西省財政等部門拿出大約3億元用于扶持龍頭企業發展。從實際情況來看，這些措施已初見成效。官方消息稱，通過引導，7700億資金中的3500億左右已經在山西省內完成了投資轉化，進入到高新技術、農業、教育、旅游等8個行業中。另外4000億左右的資金中，有一部分被投放到內蒙古、新疆的煤炭行業中；另一部分南下，進入深圳、香港等地用作其他項目類投資。此外，有一部分不知去向，還有一部分的主人正在持幣觀望。
55%的資金落在房地產業
2011年3、4月間，盟動力資本研究中心聯合清華大學經管學院通過問卷調查、走訪、座談等方式，對山西煤炭轉型資金的投資情況進行了調查。調查對象包括山西省10個城市和地區的117位前“煤老板”。不同于官方對煤改資金去向的說明，這份調查報告卻顯示，從投資行業來看，山西煤炭轉型資金主要投放在房地產（55%）和IT互聯網（29%）；在其他（包括旅游、教育等）、農業和快速消費品領域注資的分別為23%、6%和5%。從調查來看，目前這份資金投資最多的是房地產業。在已知的煤改資金流向中，除了有大約一半被投放到山西當地，另外的投資區域集中在了北京（72%）、天津（23%）、海南（21%）等地，其中北京以絕對優勢成為煤改資金在山西省外投資的首選。這與官方公布的外流資金主要進入深圳、香港等地的說法不同。
2011年2月“晉商聯合投資股份有限公司”（下稱“晉商聯合”）斥資9.1億拍下北京麗澤金融商務區E-17商業地塊，并宣布將在此籌建晉商聯合大廈。“晉商聯合”由30位山西前“煤老板”聯合組建，其資金中很大一部分正是山西煤改后退出的閑置民間資本。它是山西煤改資本轉型投資房地產的一個縮影。“晉商聯合”也同時代表了大部分“煤老板”在投資方式上的傾向。他們有較為強烈的憂患意識，超過六成 （63%）接受“抱團投資”的方式，還不能接受私募股權投資型的現資制度。
而隨著房地產市場宏觀調控的持續深入，“煤老板”對于房地產的投資熱情正在消退，IT互聯網業成為重點關注領域。目前，參與調查的前“煤老板”中已有近三成（29%）注資該領域。其中，大部分選擇投資電子商務，如目前排名“2010年中國十大團購網站”的阿丫團，2010年6月獲得1.1億元投資。以及酒類電子商務網站酒仙網，2011年4月完成首輪2000萬美元融資。
在煤改推進的同時，該省還努力引導煤改資金投入文化產業，《山西省文化發展規劃綱要》中提出，到2015年文化產業增加值占GDP比重要達到5%以上。近3年來，山西省民營資本投入文化產業的資金總額達425.5億元，其中，投入文化旅游產業的資金總額達326.3億元。山西煤改資金轉投旅游業的不在少數，5年來，僅煤炭、焦炭、電力等企業轉型投資旅游業的資金就超過了200億元。
此外，手握大筆資金的前“煤老板”，顯然也是農業產業的潛在投資者。他們轉投農業，將享受一系列政策、資金等方面的優惠，投資額在5000萬元以上的，均可享受“省級龍頭企業”的政策待遇。據媒體報道，澤州縣下村鎮車老板投資2億元打造“農業循環經濟”。到2010年8月，已種植農作物約1000畝；種豬廠約有3萬頭豬，產出的沼氣可供氣百萬噸以上，年產值約10億元。
煤改資金投放的主要領域
數據來源：《2010山西煤炭轉型資金投資狀況調查報告》。
除山西省外煤改資金流入的主要地區
數據來源：《2010山西煤炭轉型資金投資狀況調查報告》。
30多名“煤老板”聚集汾陽投資酒業
為引導煤改資金重新投放于當地的發展建設，汾陽市委、市政府研究出臺了一系列的政策措施、激勵機制等。早在2010年就制訂了《關于促進全市工業經濟轉型發展的意見》，計劃中的“一企一事一業”涉及教育、文化、旅游、食品加工等諸多產業共37個項目，概算投資達60多億元。
2010年9月，“杏花村酒業集中發展區”在汾陽市杏花村鎮奠基。30多名前“煤老板”計劃3年內共同完成投資50億元，建成5平方公里酒業集中發展區，增加銷售收入100億元，帶動20萬戶高粱、豌豆、大麥種植農戶致富。截至今年7月，已完成投資17.5億元。
在銀行信貸、上市融資兩大資金源被切斷后，房地產信托這根地產商最后的“救命稻草”也失去了往日的魅力。除了銷售通道遇阻，房價的松動也使得房地產信托償付風險加大；與此同時，日益上升的信托融資成本也逐漸成為開發商的噩夢。
“從6月開始，房地產信托的產品就不再好發售了，銷售也明顯下降?！?月3日上午，新時代證券分析師姜文磊表示，其根源在于風險逐步增加，讓監管層不得不停止。
銀行不“買賬”
隨著2001年10月1日《信托法》的實施，給信托業的規范發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信托業而言，進行房地產信托成為一項嶄新的、現實的、強有力的突破口。
中國的大部分房地產開發企業自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態，受房地產開發成本高等因素的制約，一般房地產的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。
房地產信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。
“房地產信托的收益率，要明顯高于其它理財產品?！庇靡嫘磐惺紫治鰩熇畋硎?。但是，監管機構并沒有忽視房地產信托產品高增長和高收益背后的高風險。
今年以來，房地產信托業務規?？焖僭黾印１O管層屢次對此警示風險，并在今年5月中旬對信托公司開展窗口指導，要求抑制房產信托業務增長。近期銀行的態度轉變，也說明房地產信托業務收緊的力度正在加強。
監管的加強，也使得“銀信合作”的銷售渠道不再牢固。
據了解，目前國內的信托公司普遍沒有建立自己的營銷渠道，信托公司與銀行的合作，主要是信托公司走銀行的代銷渠道。
從用益信托了解到，去年共發行投資于房地產市場的銀信合作理財產品80款；而今年上半年，除了1月份有8款產品推出之外，2至4月一共只有兩款產品發行，到了5月和6月份，通過銀行信托合作發行途徑推出的房地產信托產品已經絕跡。
“實際上，銀監會的法規并不是為了抑制銀行與信托公司之間的合作，而是希望信托公司能夠以正確方式，為銀行理財投資客戶提供風險可控的增值理財產品。”畢馬威日前的《2011年中國信托業調查報告》認為，無論理財產品多么安全，一旦有關貸款成為不良貸款，銀行多少還是會為其埋單，更不用說其中蘊含的聲譽風險。長期而言，信托公司可利用銀行成熟的渠道向銀行零售客戶提供低風險的投資產品。
信托利益鏈
中國信托業協會最新數據顯示，截至今年二季度末，我國信托資產規模達37420.15億元，比上季度末增長14.5%。值得一提的是，上半年投向房地產領域的新增信托資金累計達2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。
“比較整個房地產市場，房地產信托資金量并不顯眼，但是對于部分房地產公司而言，尤其是在信貸收緊的大背景下，房地產信托卻是一根‘救命稻草’。”李表示。
而房地產信托產品頻發背后，則是一條錯綜復雜的利益鏈。
“2009年與2010年的大部分時間里，中國大陸的房地產市場呈現出一片繁榮的景象，作為房地產開發商的主要融資通道，許多信托公司也受惠其中。”畢馬威在前述《報告》中稱，信托公司最大的利潤增幅與成功推出房地產信托產品組合直接相關，這些產品一般會為投資者帶來12%或更高的收益率。
由于房地產信托產品的高收益率，越來越多的信托公司推出了此類產品，這也導致了房地產信托產品銷量自去年第三季度起急劇增長。
“房地產信托產品的出現，緩解了許多開發商的燃眉之急。因此，盡管房地產信托產品的融資成本高達20%左右，甚至更高，開發商們還是趨之若鶩?！敝腥谛磐械囊晃环治鰩煴硎?，高成本融資實屬無奈之舉，在當前房地產政策遇冷的背景下，一旦開發商資金鏈斷裂，投資者和信托機構、銀行都將深受其害。
融資無門？
長久以來，房地產行業的融資渠道主要來自銀行貸款、上市融資和房地產信托等。但如今，三扇大門似乎都已關上。
數據顯示，銀行對于房地產開發的“輸血功能”萎縮嚴重。2010年，金融機構新增商業性房地產貸款2.02萬億元，相較2009年減少了3190億元，同比減幅為13.6%。其中，房地產開發貸款減少7321億元，較2009年減少了55.3%。
而今年的情況更為嚴峻。央行日前披露的上半年金融機構貸款投向報告顯示，上半年金融機構人民幣房地產貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元。
實際上，開發商借助資本市場融資的大門早已被關上。Wind資訊的統計數據顯示，包括股票首發、增發和公司債券發行在內，房地產行業2010年在A股市場總融資額為155.6億元，僅為2009年1210.1億元的12.9%。而今年，多家地產公司上市之路更加艱難。
關鍵詞：任務驅動；房地產市場調查；運用實踐
一、“任務驅動法”在房地產市場調查與分析教學中的運用實踐
市場調查在房地產銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應用，因此眾多院校的房地產經營與估價專業開設有房地產市場調查與分析這門課，一般把它作為專業的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統的、單一的講授為主的授課方式達不到應有的教學效果。采用“任務驅動”教學模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統學科課程模式，能夠在引導學生完成任務的同時，培養學生的自主學習能力，達到培養學生房地產市場調查與分析職業能力的目標。
1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能
房地產經營與估價專業培養人才的就業崗位主要為房地產策劃、房地產銷售、房地產市場研究人員等。這些崗位要求從業人員熟悉國家和地方房地產法律法規及相關政策，能把握房地產市場宏觀走勢；掌握各種房地產市場調查方法和技巧，能熟練使用SPSS統計軟件完成調查問卷的編碼、統計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產市場，能撰寫完整的市場調查報告。因此本門課程重在培養學生的三大技能：房地產市場調研準備與實施技 能、房地產市場調研統計與分析技能以及房地產市場調研報告撰寫技能。
2.創建仿真的學習情境
房地產市場調查與分析課程內容以市場調查的工作流程為載體進行知識重構，設計出5個學習情境（如圖1）。每個學習情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務作為教學載體。5個學習情境及子情境之間的遞進關系遵循由簡單到復雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統化的設計符合學生的認知規律和職業成長規律。房地產市場調查與分析課程教學通過創設與當前學習主題相關的、盡可能真實的學習情境，引導學生帶著真實的市場調查與分析“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和形象化。
3.在創設的情境下，設計工作任務
在“任務驅動”教學法中，任務的提出是關鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節課中，學生是主動學習還是被動學習。房地產市場調查與分析在創設的情境下，選擇與當前學習主題密切相關的任務作為學習的中心內容，把總目標細分成一個個的小目標，并把每一個學習情境的內容細化為一個個容易掌握的任務，通過這些小任務來體現總的學習目標。具體設計方案如圖2。
4.完成“任務”的思路、方法、操作
在明確房地產市場調查與分析任務之后，將全班同學分為若干學習小組，明確分工負責制度，組員積極參與到任務完成過程中來，保障學習小組能開展活動。
在學生自主探索尋找解決問題完成任務的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學生應當如何去解決面臨的問題，而是向學生提供解決該問題的有關線索。例如，在設計房地產市場調查問卷這一任務中，引導學生思考房地產市場調查問卷的結構、內容包括哪些方面，將更多的問題留給學生思考，不斷引導學生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學，尋找解決問題的方法，共同完成任務。
5.匯報和評價
市場調查小組在完成各階段任務后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結對學習效果的評價可以對學生的發展產生導向和激勵作用。房地產市場調查與分析采取過程性評價和結果性評價相結合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業素養評價，技能評價涵蓋房地產市場調查與分析各階段任務完成，包括上交的材料、完成的質量、匯報的效果等；職業素養評價包括工作態度和團隊合作情況、課堂表現的積極性等內容。
二、運用“任務驅動法”的幾點思考
1.設計好任務
在實際教學中，“任務”的設計非常重要，直接影響著教學的效果。因此，第一，“任務”的設計要圍繞具體的工作目標、學生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務”的設計需要引導學習者帶著真實的“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和具體化。第三，“任務”的設計要按照按學習的目標和工作的流程循序漸進。
2.對任課老師的要求較高
“任務驅動”教學法將以往以老師傳授知識為主的傳統教學理念，轉變為以解決問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉變為組織、引導，在講臺上演示轉變為到學生中間與學生交流、討論。這些都要求任課教師在教學前進行充分的思考和準備，除了具備一定的專業知識，還要擁有充分的教學經驗。
3.合理運用多維評價
評價是“任務驅動”教學法中不可缺少的一環。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學生評價與教師評價；從評價內容看，有過程評價與結果評價，過程評價主要評價學生在小組合作中行為表現、積極性、參與度以及承擔的任務。教師在整個教學過程中，要及時對各組的表現情況作適當的評價，給予肯定和激勵，并把加分納入學生成績考核的范圍。
參考文獻：
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對全國35個大中城市房地產市場的調查顯示，一季度上海房屋銷售價格上漲最快，同比上漲了28.3％。
國家發展和改革委員會、國家統計局4月19日的調查報告顯示，大中城市房屋銷售價格快速上漲。一季度，35個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7％，漲幅比去年四季度增加2.6個百分點。有9個城市房價漲幅超過10個百分點：上海上漲28.3％，沈陽19.6％，青島16.0％，重慶14.5％，天津14.2％，南京12.1％，寧波11.9％，杭州10.5％，濟南10.2％。
土地交易價格漲幅減少。一季度35個大中城市土地交易價格同比上漲7.5％，漲幅比去年四季度低1.4個百分點。7個城市漲幅超過10個百分點：杭州上漲51.3％、上海22.6％、天津18.1％，成都16.3％，寧波12.3％，大連11.8％，沈陽11.0％。
房屋租賃價格略有上漲。一季度35個大中城市房屋租賃價格同比上漲0.6％，漲幅比去年四季度低1.6個百分點。
GUIDE 2007中國互聯網調查報告》在北京隆重，2006年度中國互聯網多項關鍵市場數據通過會以及調查主站.
cn首度披露。
《INTERNET GUIDE 2007中國互聯網調查報告》數據顯示，中國互聯網產業市場多項指標顯示，互聯網在中國的發展歷經曲折、調整，從2005年開始在應用層面開始步入快車道。網絡廣告等多個關鍵領域市場指標突破5%市場滲透率這一臨界點，走出市場培育階段，開始強勢起飛。資本市場陰晴無關應用市場的快速增長。中國互聯網發展的市場基本面正在得到空前的增強和改善。
2006年中國互聯網用戶個人互聯網消費市場總規模約為2767.46億元人民幣，較2005年1876.53億元同比增長47%。包括上網、購物、玩游戲等各種在線支出在內的人均月互聯網消費水平為 169.57 元/月，比2005年的157.80元同比增長7.46 %。
在所有50個互聯網細分市場領域，最受關注的網絡廣告（不含搜索引擎在內）、網絡游戲兩個領域2006年度的市場營收規模分別達到了49.8億元、59.6 億元人民幣，分別比2005年增長50.91 %、61.96 %。預計2007、2008年，在基數已經比較高的情況下，網絡廣告市場規模將依然分別保持 51.8 %和55.6%的增長。
搜索引擎、即時通訊以及各種新興互聯網服務的發展對門戶等傳統互聯網服務正在產生較強的市場分流和資源擠壓作用。搜索引擎2006年、2007年、2008年的增長率分別領先門戶11.16、27.98和25.6個百分點，分別達到49.52 %、48.20 %和40.60 %，其2006年的市場規模達到15.71億元。報告數據還顯示：2006年度播客/視頻分享網站受眾規模已經達到7600萬人。作為剛剛興起的帶有此項Web2.0特征的互聯網服務，已經迅速為大眾青睞和接受，其用戶規模甚至已經超過B2C電子商務、汽車、房地產等一些發展多年的傳統互聯網服務。包括搜索引擎、綜合門戶、電子郵件等16個互聯網領域的用戶到達規模已經超過1億人。
搜索引擎成為2006年用戶年到達率最高的互聯網服務，其用戶年到達率達到89.74%。而博客服務的用戶年到達率為74.52%，比去年同期增長12.32%，在所有互聯網細分服務類型中是增幅最明顯的一個。個人門戶/空間、播客/視頻分享等Web2.0特征的互聯網服務用戶年到達率也分別達到了57.43%、56.24%，威客則達到了53.18%。在視頻點播/直播、視頻搜索等領導寬帶潮流的新興互聯網服務市場，用戶年到達率分別達到72.29%和60.05%。這一系列數據說明，博客等Web2.0服務用戶年到達率增幅在領跑2006年中國互聯網市場。
在深度剖析2006年度中國互聯網市場狀況的基礎上，會上還透露《INTERNET GUIDE 2007中國互聯網調查報告》課題組對2007、2008年度中國互聯網市場發展狀況整體走向以及各細分領域發展趨勢等一些預測。
《INTERNET GUIDE 2007中國互聯網調查報告》的從中國互聯網50個領域為著手點，系統總結了2006年度中國互聯網市場各層面整體發展狀況與規模。《INTERNET GUIDE 2007中國互聯網調查報告》通過客觀的數據分析全面深入了解中國互聯網總體狀況以及各個細分市場的發展現狀、趨勢等狀況，在系統總結2006年中國互聯網市場狀況的基礎上，重點對2007、2008中國互聯網發展趨勢進行了大量專業的分析預測，這將為投資融資，為廣告投放，為企業市場推廣計劃的制定等提供客觀的第三方決策支持。一年一度的中國互聯網調查報告也必將成為中國互聯網行業發展的見證，更是中國互聯網產業發展方向的指引者。
據悉，現場的數據只是《INTERNET GUIDE 2007中國互聯網調查報告》簡版報告的部分內容。全部數據與分析最終將通過完整版本的中英文報告向各方提供。此次的簡版報告部分內容包括：
1.中國互聯網50個細分領域中主流、熱點及潛在高成長領域的 2006年度市場規模、增長率、營收結構，這些領域是，網絡廣告、搜索引擎、綜合門戶、網絡游戲、電子商務、即時通訊、博客、寬帶視頻、音樂、社區/BBS等；
2.中國互聯網50個細分領域中10個主要領域的2007、2008年度市場規模、增長率預測；
3.2006年度中國互聯網用戶個人互聯網消費市場總規模、增長率；
4.2007、2008年度中國互聯網用戶個人互聯網消費市場總規模、增長率預測；
5.中國互聯網50個細分領域市場集中度、用戶到達率、用戶規模；
6.中國互聯網50個細分領域中10個細分領域企業互聯網服務的用戶年到達率排名；
7.2007年中國互聯網發展主要問題提示、若干重要預測；
【關鍵詞】 投資性房地產； 計量模式； 公允價值
一、引言
投資性房地產是公司擁有的重要資產，與流動資產收益低、固定資產流動性差的特點不同，投資性房地產既具有保值增值的收益能力，同時兼具較強的流動性，是較為理想的投資項目。截至2011年12月31日，滬深兩地有投資性房地產業務的公司有899家，涉及的金額達2 289.72億元，每家公司平均金額為2.55億元。投資性房地產涉及的金額大，其計量模式的選擇直接關系到企業資產總額、負債結構、每股收益等財務指標，對企業的融資、配股等具有重要影響。當前，97%的公司采用成本模式對投資性房地產計量，僅有3%的公司采用公允價值進行計量。基于投資性房地產計量的選擇，需要研究的是，管理層基于何種考慮選擇投資性房地產計量模式，管理層對投資性房地產進行會計政策選擇背后的影響因素是什么？是出于會計信息質量考慮還是私有收益的需要，是信息披露成本的考慮還是融資配股的需求？對這些問題的回答有助于監管層、股東、債權人以及潛在的投資人正確運用投資性房地產披露的信息?？梢?，對投資性房地產計量模式的研究有重要的理論和實踐價值。
二、公允價值計量模式的文獻綜述
國內外大量的學者對公允價值計量模式進行了廣泛的研究。從資本市場、盈余管理、信息質量等各方面對公允價值計量進行了探討。
Bemerd et al（1995）發現，比起歷史成本計量，采用市值會計后，收益的波動性會增加。Dietrich et al（2000）研究了英國強制執行房地產公允價值模式后估值的可靠性問題。發現公允價值的估值低于銷售價格；相對于歷史成本而言，對銷售價格的估計更為精確。但是，在估計公允價值時，管理層會在許可的會計方法中選擇以報告更高的盈余；擇時進行銷售以平滑業績和凈資產的變化；在籌集新的債務資金前推高公允價值。另外，在有外部評估師以及六大審計師監管的情況下，估值可靠性會提高。Cotter（2002）認為，公允價值的計量需要管理層進行大量的估計和判斷，由此產生的逆向選擇和道德風險削弱了公允價值信息的有用性。Muller（2002）認為不同來源的資產價值信息是不同的，通過分析英國投資性房地產的樣本，比起內部評估師，使用外部評估師對房地產進行估值，資本市場上交易者之間的信息不對稱程度較低，從而影響公司的資金成本和企業價值。根據財務理論，信息不對稱程度越高，交易者要求的利率會越高，公司的資本成本會增加。Landsman（2007）認為公允價值的確認和披露對投資者具有信息含量，但是信息含量的水平受計量誤差的影響，同時也受評估獨立性（管理當局評估還是外部評估師評估）的影響。
謝詩芬（2004）認為，公允價值計量更加符合財務報表有用性的目標，會計提供的信息與信息使用者的決策更加相關。陳美華（2006）認為，以公允價值取代歷史成本作為會計的計量基礎，不僅可以滿足多元產權主體的決策需要和利益需要，而且與會計目標的內在要求邏輯一致。公允價值計量基礎是一個比歷史成本計量基礎更為合理、包容性更強的計量基礎。王建剛、劉慶艷（2009）研究了會計準則實施前后的盈余管理程度，結論是整體無差異，但不同行業程度有所變化。劉永澤（2011）認為，新會計準則對公允價值的引入在一定程度上提升了財務報告的信息含量。
總體來看，以公允價值計量投資性房地產有助于市場交易的信息透明度，降低信息不對稱程度，公允價值具有較好的相關性；但是其可靠性受各種條件約束以及管理者動機的影響，當企業監督較弱時，其可靠性會受到較大的影響。
三、投資性房地產計量的現狀
（一）企業數量
新企業會計準則自2007年1月1日在上市公司實施以來，上市公司已經披露了2007—2011年五年的年度報告，根據已披露的年報統計，將近97%的公司采用成本模式計量，大約只有3%的公司采用公允價值模式計量①，具體見表1，2008年和2009年分別有5家上市公司對投資性房地產從成本模式調整為公允價值計量模式，2010年有1家公司調整了投資性房地產后續計量的會計政策，2011年新增了2家公司從成本模式改為公允價值模式。
（二）行業分布
分析2010年27家投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司，其行業分布主要集中于房地產開發與經營業、銀行業、零售業、飲料制造業，其中房地產開發與經營業、銀行業比重最大，占比均為18.52%，具體見表2，行業分類按照證監會行業分類確定，前三位代碼相同則為一個行業。
（三）確認依據
投資性房地產的公允價值由誰決定，其確認的依據和原則是什么？確定投資性房地產公允價值時，首先，參照活躍市場上同類或類似的現行市場價格；其次，如果無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，則參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；最后，也可以基于預計未來獲得的租金收益和相關現金流量的現值計量②。但是對于公允價值由誰確定，沒有作出強制性的規定。實務中，公允價值可以由管理層確認，也可以聘請外部專業機構確認。通過對上市公司年度報告整理統計，以2010年為例，投資性房地產公允價值確認依據如表3所示。
從表3可以看出，大多數公司選擇專業機構評估來確定投資性房地產的公允價值。這意味著公司要為房地產公允價值的計量支付額外的評估費用。
通過對我國上市公司投資性房地產計量模式的現狀分析，我們發現，大多數上市公司對公允價值計量持謹慎態度。這點與我們對公允價值的認識有很大差異。與成本模式相比，公允計量因其能提高會計信息質量而備受推崇，并且在房地產價格總體趨勢上漲的情況下，公允價值計量將大幅提高其賬面價值，增加當期利潤。公允價值計量理應受到實務界和理論界的重用。因此，我們不禁要問，公司管理層在決定投資性房地產計量模式時，其主導因素是什么，行為背后的原因是什么，是哪些因素影響投資性房地產計量模式的選擇？
四、成本計量模式的原因分析
（一）信息披露成本低
公司管理層確定投資性房地產公允價值一般有幾種途徑：一是聘請專業機構進行評估；二是公司參照同類房地產交易價格確定；三是公司根據政府機構的房地產調查報告確定；四是其他一些途徑或者有些公司在年報中未作披露?？傮w而言，大多數上市公司要么聘請專業機構的專業人士進行評估（投資者較為信賴這種信息），要么根據收集到的信息合理判斷或者董事會根據調查報告而定，因此，公允價值的確定需要上市公司支付不小的評估費用以及信息收集費用。成本計量模式，因其無需披露公允價值信息，幾乎沒有額外的披露成本。
（二）公允價值計量的順周期效應導致利潤波動大
公允價值計量反映了資產的價值情況，當市場行情較好時，資產、利潤同時增加，當市場蕭條疲軟時，通過公允價值變動損益減少資產的賬面價值，結果資產和利潤進一步下降，此時容易引起投資者恐慌性拋售，導致價格進一步下降。當市場的交易價格波動較大時，容易產生利潤的波動，這就是所謂順周期效應。簡單地說，就是市場情況越好，資產越容易被高估；市場情況越不好，資產就越被低估。雖然我國房地產的總體價格趨勢是上漲的，但是我國政府一直推行一系列的房地產調控政策，以控制房地產價格的持續上漲，一旦房價大幅下跌，企業利潤必然會產生很大的波動，進而影響到公司的業績、高管的薪酬獎勵以及股票的市場表現。管理層出于私有利益考慮，往往不愿意利潤有較大的波動，利潤的較大波動會給投資者造成公司經營不穩定的判斷，從而質疑管理層的經營能力，因此，公司管理層對公允價值計量模式持保留態度，謹慎地以成本模式計量投資性房地產。
（三）監管層謹慎使用的導向
由于我國資本市場發展特有的制度背景，我國上市公司中絕大多數是國有企業，國有企業除了具有一般企業特性外，有時還需要承擔部分政府職能，比如保持較低失業率、增加稅收等，因此政府有較強的動機保障對企業的控制權。體現之一為監管層的權力大，監管層的態度能直接影響到上市公司政策的選擇。當前，上市公司會計與信息披露的監管機構主要有證監會、財政部與證券交易所，在中小投資者保護較弱的情況下，相比決策有用性的目標，監管機構更注重財務報告的受托責任。因此，監管層更注重的是會計信息可靠性的質量特征。歷史成本因其有據可依，可靠性較強，而公允價值的確定需要依靠主觀判斷，存在人為操縱空間，可靠性較弱。另外，我國市場發育程度各地區之間高度不均衡，持續可靠地計量公允價值在不少地區與不少領域難以實現③。財政部、證監會對采用公允價值計量都作出了嚴格規定，要求謹慎適度選用公允價值計量模式。
五、公允價值計量模式的原因分析
（一）理想的計量模式
根據《企業會計準則——基本準則》規定，財務會計報告的目標是向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息，反映企業管理層受托責任履行情況，有助于財務會計報告使用者作出經濟決策④。會計目標是提供有用的資訊，如果提供的會計資訊沒有市場信息含量，那么財務報告就失去了其編制的意義。因此，政府、股東、債權人、潛在的投資者都非常重視會計信息質量。投資性房地產持有的目的不是為了生產經營，而是在于投資增值，以牟取更多的現金流入。當有利可圖時，管理層會變現該項投資。按公允價值計量投資性房地產，投資者可以獲得該項資產的真實價值，更有利于投資決策，并且因其反映了市場價格變化，有助于評估企業過去、現在和未來現金流量的信息，反映企業的經營能力、償債能力及所承擔的財務風險，能較準確地體現企業的現實情況。因此，從理論上而言，投資性房地產公允價值計量模式既能如實反映，又最具相關性，其信息含量更高，是一種理想的計量模式。
（二）融資需求
在我國土地資源有限、人多地少、房地產市場持續繁榮的背景下，采用公允價值計量投資性房地產，期末按照公允價值調整報表資產，公允價值變化的部分計入損益，將會使企業賬面資產、利潤大幅上升，從而美化企業的財務狀況與經營情況，傳遞出更加樂觀的信息，投資者、債權人對企業的盈利能力與償債能力信心更足，有利于企業融資。通過對2007—2010年四年間變更了投資性房地產計量方式企業的報表分析，發現在變更當年以及下年短期借款或者長期借款均有較大的變化，這也佐證了部分企業出于融資需求變更投資性房地產的計量模式。具體情況為，2007年有16家公司采用公允價值計量，5家公司當年短期借款和長期借款有較大增加；2008年新增5家公司從成本模式改為公允價值模式，其中2家公司融資規模發生較大變動；2009年新增5家公司投資性房地產計量模式更改，其中3家公司當年借款發生大的變動；2010年金隅股份（601992）更改了投資性房地產計量模式，當年短期借款對資產總額的占比從3.54%升至11.54%。為簡化篇幅，僅列出2007年情況，具體見表4。
關鍵詞：房地產；統計監測；美國
中圖分類號：F113.7文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2009)09-0181－02
一、美國房地產市場的監測機構
（一）政府機構
美國從事房地產市場監測的政府機構主要是普查局（US Census Bureau）。
普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調查。普查和調查的目的是為了從個人和單位收集統計信息，匯總成統計數據。普查局的局長由總統任命，同時還需得到參議院的確認。
（二）行業組織與協會
1.全美房地產協會（National Association of Realtors, NAR）。全美房地產協會在20世紀70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿易協會?，F在該協會的會員總數已超過85萬，在50個州及關島、波多黎各等托管地建有州協會（state association），在全國1 500多個地方建有地方協會（local association）。
2.全美住房建筑商協會（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商協會公布的數據主要包括住房市場指數（Housing Market Index，HMI）和住房機會指數（Housing Opportunity Index，HOI）等。該協會總部位于華盛頓，首要的目標是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔得起的住宅的機會，改善房地產行業和建筑行業的經營環境。
3.按揭銀行家協會(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭銀行家協會公布的數據主要包括周按揭貸款調查（Weekly Applications Survey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區的房地產金融業的國家級協會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責管理協會的一般事務。
二、各監測機構公布的房地產市場數據
1.建筑支出。建筑支出統計的是在特定時段安裝或建設的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設備租金、建筑商利潤、建筑設計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出報告中的數據分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統計的是在特定時段內某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。
2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內容主要包括新房開工許可數量、已經許可但尚未開工的數量、新房開工數量、在建數量和完工數量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。
當住宅的奠基工作開始時即計入當月的新房開工統計，該項統計始于1992年9月，包括在原宅基基礎上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數量包括那些不需要許可的住宅項目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產項目，此外，出租用房空置率還是用于預測未來經濟走勢的先行指數的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結束后下月的最后一周公布，年度數據在四季度報告發表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產協會從大房地產經紀商處獲得簽約未交付房屋銷售數據，樣本數量達到舊房銷售統計樣本的一半，相當于所有交易數量的20%。目前有一些住房數據被視為房地產市場的先行指標，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標與舊房銷售的統計關系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數，但新房銷售樣本規模較小，數據的波動性大，要多個月的數據才能看出趨勢。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準確和可靠的指標，經全美房地產協會統計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內結算交付，剩下的20%中決大多數在3―4個月內結算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數量計算的指數值為100，全美房地產協會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數外，還包括四個地區的指數。
5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統計數據，報告的內容包括：新單家庭住宅的銷售數量、新單家庭住宅待售的數量和已銷售新房的中位價格與平均價格。
一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調查并不跟蹤至房產最終交付，即使最終交易未完結，該房屋也被認為已銷售。
新房銷售調查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發的價格變化。新房銷售的歷史數據起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區數據。
普查局的當地統計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產銷售總量的85%，因此，全美房地產協會公布的舊房銷售數據是衡量住宅市場發展趨勢的主要依據。每月的25日左右，全美房地產協會公布全國和四個地區的單家庭獨立住宅（Single Family House）舊房的銷售數量和價格數據。NAR網站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數據以及最近三年的年度數據，其他歷史數據需要付費購買。
地方協會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數據，調查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統計范圍。全美房地產協會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協會的調查數據，而每月公布的舊房銷售指標是基于160家地方協會的樣本調查數據。
舊房銷售數量數據要經過季節調整并折算成年度數字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數據代表如果該月的銷售速度能夠連續維持12個月的總銷售數量。
7.全美住房建筑商協會調查。全美住房建筑商協會（NAHB）通過調查公布的指數主要包括：NAHB-Well Fargo房地產市場指數（NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI）、NAHB-Well Fargo住房機會指數（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI）和房屋改建市場指數（Remodeling Market Index, RMI）。
HMI基于全美住房建筑商協會每月對其會員的調查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產業的脈搏，調查讓會員對總體經濟狀況和房地產市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數（diffusion indices）的加權平均，包括當前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當前新房銷售的權重為0.5920，未來6個月新房銷售的權重為0.1358，可能購新房的交易的權重為0.2722。
HOI的定義為當地中等收入的家庭按照標準按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發展部公布的都市地區家庭中等年收入估計，NAHB假設家庭能承擔將28%的總收入用于供房，這是按揭行業的傳統假設，該估計值再除以12可以得到每月的數據。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產經紀公司（First American Real Estate Solutions）處獲得交易記錄數據，包括各州、縣的房產銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當期的物業稅和物業保險。HOI即是都市地區每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。
2001年住宅改建市場規模達到了1 530億美元，相當于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規模甚至將超過新房市場的規模。NAHB的房屋改建市場指數基于對房屋改建商的調查，并正成為該行業的衡量標準。NAHB通過向15 000個房屋改建商發放調查問卷，最終選中約2 000家改建商作為樣本。NAHB的調查產生兩個指數來描繪住宅改建市場狀況，一是現期市場條件指數（Current Market Conditions Index），二是未來預期指數（Future Expectations Index）。
8.周按揭貸款申請調查。周按揭貸款申請調查由按揭銀行家協會進行并向訂閱者公布詳細的調查數據，該調查共包含15項指標，覆蓋固定利率和可調整利率的購房及再融資常規和政府貸款申請情況。報告的內容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數量與金額占按揭貸款總量的比重等數據。報告公布的指數分別為經過季節調整和未經季節調整的市場指數（Market Index）、購買指數（Purchase Index）、再融資指數（Refinance Index）、固定利率按揭/可調整利率按揭指數（FRM/ARM Index）、常規指數（Conventional Index）和政府指數（Government Index）。
周按揭貸款申請調查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數據可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協會為讓其會員和業內人士了解房地產金融的市場環境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數據，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey, PMMS）后公布的數據,分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規按揭貸款利率和1984年至今的月度可調整利率按揭貸款指數（ARM Indexes）。
房迪美公司的主要按揭貸款市場調查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發放機構的調查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
參考文獻：
[1]Patrick A. Simmons, Housing Statistics of the United States, 2d ed. Bernan Press, Washington D.C. 1999.
