時間：2022-03-18 04:43:57
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買房合同注意事項，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
想要解除購房合同需要注意哪些事項在簽訂了購房合同之后，也許會因為某些特殊原因要解除購房合同。例如，開發商未獲得批準、或者房屋不合格等情況下，都是可以要求解除購房合同的。那么在解除購房合同時的注意事項有哪些呢？下面讓小編為大家介紹一下吧。
解除購房合同需要注意的事項
1、必須與對方協商，并取得對方的同意，同時承擔相關約定的違約責任。且最重要的一點是，一定要及時簽訂書面解除合同協議，如果是通過中介機構辦理的，必須三方到場，共同在書面解除合同協議簽字后方可生效。
2、簽訂書面解除合同協議時，必須要對合同失效的時間、合同名稱、合同編號以及需解除的具體部分等進行明確的約定，雙方或者三方簽字后生效。
3、如果出現某一方確實因為身在外地等個人原因，無法到場簽訂書面解除合同協議的，征得對方同意后，可以出具書面委托書委托他人辦理，但這里必須提醒另一方，在條件允許的情況下盡可能尋求途徑核實委托書的真偽，提高警惕，以防受騙。
4、如果雙方就悔約以及簽訂書面解除協議等事宜已經協商妥當，并有了口頭約定，那么為了更好保護自己的權益，應采取適當的手段，比如留下錄音、傳真件等證據，以防日后產生糾紛，起到保護自己利益不受損害的作用。
5、買房人在行使合同解除權時，要以書面方式通知賣方，合同自通知到達賣方時解除。賣方有異議的，可以請求人民法院(有仲裁協議的為仲裁機構)確認合同解除的效力。
6、合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同的性質，買房人可以要求返還自己已付購房款及利息，并有權要求對方賠償損失。個別情況下，買房人還可以請求法院判令賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
以上就是小編為大家帶的關于解除購房合同時的注意事項的相關內容，希望能夠對大家有所幫助。在這里小編要提醒一下，解除購房合同是有規定的條件才能解除的，解除購房合同有兩種方式，一是在法定的情況下解除，而是雙方協議解除。如果有意愿想要繼續了解的，歡迎到網站咨詢專業的律師
蘇凱一直想買套自己的房子，早點脫離寄人籬下的生活，不過苦于工作繁忙，一直沒時間去考察中意的樓盤，不過他最近發現了一種網上售樓的新型購房方式，這種展示方式集文字、圖片、視頻、三維、互動共享等多種手段于一體，可以讓大家了解樓盤的詳細情況，沙盤、樣板間、戶型、社區環境等都可以通過網絡展示在人們面前，甚至挑選戶型繳納定金都可以在網上完成。“這下不用到處奔波，在家里點點鼠標就可以了解樓盤情況了。”蘇凱興奮地說，“我準備加快我的買房進度了。”
節省時間，多樣選擇，細節展現，輕松選房、看房甚至購房，是網上售樓處的新型購房方式的主要優點。打開網上售樓處頁面，只需輕點鼠標，登錄頁面，購房者即可在網上售樓處中自由選擇不同樓盤，多角度瀏覽房產項目的3D動畫沙盤、樓盤外觀、戶型和室內裝修影像，資料的豐富性足以滿足大部分購房者了解樓盤的需求。
更為方便的是，購房者在網上售樓處觀看線上售樓小姐的視頻講解的同時，可隨時用語音、視頻交互工具與銷售人員進行咨詢，并和其他對同一項目感興趣的網友進行討論交流，這對于進一步了解該樓盤無疑是非常重要的參考。另外，網上售樓處還可提供電子樓書、銷控表、房貸計算、合同范本、銷售顧問等一系列服務。
網上售樓處不僅讓購房者足不出戶實現網上看房、選房、咨詢、下定，也大大方便了廣大房產商。對于他們來說，網上售樓處也是一種顛覆性的房地產營銷產品，變革了以往只有樓書、簡單廣告和被動待客上門的營銷方式，成為線下售樓處的有力補充。據了解，目前推出網上售樓處的主要有新浪房產頻道和房龍兩家，記者在新浪房產頻道的“網上售樓處”上看到，目前已經有近20家北京一線房產商的項目上線銷售。
小貼士
網上售樓處的幾個注意事項
現場看房的補充有購房者表示，網上售樓處這種方式可以從眾多樓盤中篩選出自己比較感興趣的，但買房子是大事不會輕易就下決定，網上預訂多少有些不踏實，如果要預訂也要在現場看完房子之后。理財專家也表示，網上售樓處是一種推銷手段，比普通的平面廣告更形象一些，但是如果站在買房人的角度，目前只能作為現場看房的補充。買房人只有在現場才能核實視頻里所看到的信息，或者考察到視頻里沒有而自己又很想了解的房屋情況。
保存網頁上的房屋信息與現實對照雖說坐在家里就可以預訂房子，給買方和賣方都提供了極大的便利，尤其是對于平時工作忙碌沒有時間看房的年輕人來說更是如此，但是也帶來了相應的風險。網絡購房者了解的房屋信息均來源于網絡，可是網頁上記載的內容是可以隨時更改的，而賣方更改之后，作為購房人將無法再看到。所以有業內人士建議購房人注意保存網頁上所記載的關于房屋及房屋所在區域的各項介紹和說明，實際去看房的時候可以此作為對照來確定網上介紹的真實性。
核實信息的真實合法性買房人應該核實所看房屋是否有委托正規網絡載體或者只是個人自行信息。填寫預訂信息繳納定金時，一定要注意核實網絡銀行賬號信息的真實性，并在簽訂意向合同時仔細核實合同的各項條款，以保證資金安全。據新浪網上售樓處工作人員介紹，定金將通過類似于支付寶方式的網絡銀行進行網上支付。買房人在網上繳納的定金將由新浪房產作為第三方代為保管，會在買房人簽訂買房合同時納入房款；如果買房人最后對房屋有不滿意而不想購買，定金將足額返還。
雖然網上看房能夠降低考察項目的時間成本，但從有效降低風險的角度出發，業內人士建議消費者在通過網絡的介紹初步認可房屋后，后續的看房和購房手續仍舊需要謹慎對待。
(Bell 中國網友報)
一、購房合同有哪幾種
目前在房地產市場上，存在三種《購房合同》。
一是“紙質合同”，這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質合同前，最好仔細研究條款，按標準合同文本格式要求開發商填寫相關內容簽訂紙質合同，并約定“商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向房產局申請登記備案。”這是制約開發商備案的重要條款，購房者一定要留意。
二是“半網簽合同”，合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯數字，沒有英文字母，而且是手寫，非機打。購房者為規避風險，簽訂合同后，可要求開發商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案;
三是“網簽合同”，網簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其最大的標志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯數字，并且是機打顯示，這種合同簽訂后，開發商在網上輸入合同內容即為備案。
二、如何簽訂購房合同
1、仔細閱讀合同內容
拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內容，如果對其中的部分條款及專業術語不理解或者概念比較模糊，可以向當地的房地產開發主管部門咨詢，在自己全部理解之后才開始簽約。
2、不要漏項
對《商品房買賣合同》中的所標注的商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建筑結構、面積等和土地來源情況及年限都應當逐項填寫，以免出現漏項，因為這些條款關系到所購房屋的合法性。
在現實中，很多購房者對此并不重視，以為房子在那擺著不會出錯，當發現對方沒有銷售許可證和土地使用權證時，就很難證明對方欺詐，因此，在簽訂合同的時候，必須將這些內容明確地寫進去。
3、尋找談判的機會
謹防房產投資誤區
1 盲目投資。有的投資者未確定是收取租金還是賺取差價就盲目投資。其實投資前應該先合理定位，確定投資目標和策略。
2 迷信廣告，有的投資者沒有意識到部分房產廣告夸大事實，將過高的宣傳費用轉嫁到房產價格上，造成投資人盲目搶購的局面。
3 輕信中介。有的投資者輕信房產中介，其實他們投資項目時，尤其要調查產權是否清楚，最好事先到現場察看，翻閱官方登錄材料等。
4 依賴“內部消息”。有的投資者熱衷于內部消息，其實有的消息有失偏頗或出于惡性競爭。應注意收集判斷，精確分析各種信息。
5 過度投資。有的投資者不考慮國家宏觀調控的風險，任意投資。一般合理房產投資比率不要超過個人總資產60％。房產出租還是出售策略
目前存在著“以房養房”、“以租抵貸”的房產投資方式。這種投資是否可行，到底是賣還足租?關鍵是看出租收益率，
1 投資期限還未滿2年的短期投資者，由于營業稅的征收，采取“以房養房”的策略較合理。
2 投資期限已經超過2年的投資者，要權衡把握出租收益率。1)如擬出售的房產按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產證，轉讓時會有很多限制，容易造成收益損失。2)如考慮長久出租，一般應每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電，以維持原有居住品質和租金水平。3)按揭貸款購買多套房產的購房者，應適當控制貸款成數。為了減少不必要的利息支出，不要將預期的房租收入作為主要還款來源，應將手頭的富余資金用于提前還貸。
房產投資價值自評策略
房產是否值得投資，最重要的就是考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。可以從以下三個角度考慮：
1 租金乘數要小于12。乘數：投資金額／每年潛在租金收入。這是比較全部售價與每年總租金收入的一個簡單公式，如果超過12倍，很可能會帶來負現金流。但沒有考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
2 投資回收期為8-10年。投資回收年數＝(首期房款＋期房時間內的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投資回收期考慮了租金、價格和前期的主要投入，還可估算資金回收期的長短。回收年數越短越好，合理的年數在8―10年。
3 15年收益與購買價比較。如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則物有所值；大于房產購買價則尚具升值空間；小于房產購買價則價值已高估。
房產投資的注意事項
1 設計投資方法。投資前最好與建筑專業人士商討，借鑒他們的建筑專業知識，共同設計成功的投資方法。
2 找準投資時機。房產價格與社會經濟總氣候聯系密切，經濟不景氣時，房產價格開始下跌，這時可買入，待經濟復蘇再拋出。
3 把握優惠機遇。一般有4次低價買房機會：如期房開盤之初開發商的優惠；一次性付款時折扣一般高于存款利率；團購的讓利銷售；買房人推薦客戶再次購買的優惠。
興建集資房的土地來源主要有：企業通過減免地價或行政劃撥方式取得的土地;集體經濟組織的非農用地;農村私人宅基地;國家機關、事業單位、文教衛生、科研單位的非營利性用地。
興建集資房的單位或個人通常打著“合作建房的”的招牌，卻不能提供國土部門批復的合作建房合同，更不能出示預售許可證。與出資方簽定的合同不是國土部門規定的文本，也不能辦理公證手續。其承諾的50年或永久使用權以及共有房產證，實際上只屬于土地方，不可能轉移到出資方名下。出資方權益并無法律保障。
業內人士指出，除了產權沒有保證外，由于集資建房的若干特性，決定了出資人還要承擔下述風險：集資建房能否順利完成，首先取決于資金的籌措情況。如果資金不能準確、及時地到位，工程進度便沒有保障，工程進度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環必然導致資金一去無歸、工程遙遙無期的結局。而且，由于某些集資建房單位的暴利動機，選擇施工隊時只能是降低標準、拼命壓價，甚至迫其帶資建設，施工企業要生存，必然偷工減料，建筑質量難以保證。
集資房通常較難形成規模，大多是一棟或二三棟樓，由于規模小，客觀上造成管理配套難的問題。即使集資者有意完善，結果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公共設備的維修等等，都需要相當的資金支持，即使是簡單的清潔衛生、安全保衛，也離不開資金，更不用提社區文化建設和其它體育設施配套、正規的物業管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開發商不會考慮的。 購買住房，是人生一項重大的投資，許多消費者主要是由于資金問題購買了集資房，但即使是集資房也是一筆不小的投資，動輒數萬。集資房經常不能按期交貨已屬正常，最令人煩惱的是貨不對板，而又投訴無門，由于集資房沒有完備的法律手續，不能受到法律的有效保護。
產權問題
集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成后以較低的價格轉讓給內部職工。集資房不能在市場上自由轉讓。并且集資房的產權以整體產權的形式屬于企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。
由于集資房的產權歸企事業單位，所以集資房是企業財產的組成部分，企事業單位對集資房擁有處置權，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購買集資房實際上是購買房屋的使用權，其使用權保障很大程度上取決于房產所有權人的資信情況。
注意事項
1、集資房多為村委會與開發單位合作建房。據了解，從20__年8月6日后，政府部門不再審批合作建房，即便是在政府規定的紅線范圍內，集資房項目也大多沒有經過正規的報建程序;同時，集資房的開發單位多數無開發資質。
2、集資房無正規樓書。集資房樓書多是一紙宣傳單，一般不標明開發單位、建設設計單位，傳單采取沿街散發形式。
3、集資房無正規預售合同。售樓員出示的購房協議書是開發單位與村委會聯合印制的，并非正規的商品房預售合同。
4、集資房房產證多由村委會自行印制。在看房時，售摟員會告訴購房者簽了合同后，發樓房使用證，但事實上，這個證是村委會與開發單位自行印制的，并無法律效力。
5、集資房多未補交地價。售樓員也表示，他們是先建房后辦報建手續，日后購房者補交地價后，即可辦理房產證。
6、集資房遇拆遷有風險。售樓員一般會告訴購房者，他們的樓盤永遠不會拆遷等。
7、集資房價格便宜但不能辦按揭。集資房一般單價每平方米20__多元，南山集資房價格較寶安稍高，大多要3000元/平方米，但與深圳去年均價5680元/平方米(按建筑面積售房)的商品房相比——至今年1月份，均價升至5934/平方米，集資房價格比商品房低一半;但是，集資房不能辦理按揭貸款。
8、集資房品質較商品房稍低。樓房做工較粗陋，多為毛坯房，少數有簡單裝修。
房屋租金收款收據怎么寫按照我國稅務局要求規定，統一收款收據適用于經營納稅人收取非經營性收入，若組織發生購銷業務而收取銀行承兌匯票應按規定開具正式發票，收據不能用于經營性收入。那么，房屋租金收款收據怎么寫呢?小編接下來為您分析。
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遵守公司各項規章制度，服從上級的工作安排和調度。同事間應相互關愛配合、團結一致，不得惡意競爭、互相誹謗，資深置業顧問應主動提攜幫助其他置業顧問，培養良好的團隊合作精神。小編為大家分享相關的置業顧問職位工作內容及工作技巧資料，提供參考，希望對你有所幫助，歡迎參閱。
職責一
一、遵守房地產經紀人禮儀，保持整齊、清潔的儀容儀表，保持積極向上的工作心態，努力保持公司整體形象;主動對公司進行形象宣傳。
二、遵守公司各項規章制度，服從上級的工作安排和調度。同事間應相互關愛配合、團結一致，不得惡意競爭、互相誹謗，資深置業顧問應主動提攜幫助其他置業顧問，培養良好的團隊合作精神。
三、獨立開展接售房工作，提高工作效率，全力完成公司下達的各項工作指標。
四、嚴格按照接房流程及注意事項開展工作，對客戶所委托的房屋進行查驗，確保房源信息真實可靠，并簽定《房屋居間合同》，認真填寫相關表格，填寫時不得缺項或標注不詳，對無法了解的信息應予以標注。
五、為客戶做好稅費預算，并詳細講解登記過戶、按揭貸款的相關程序。
六、積極配合、輔助其他置業顧問對所接房源展開銷售工作;根據安排，帶領其他置業顧問即時熟悉所接房源。
七、跟蹤回訪售房客戶，做好跟蹤回訪記錄;及時對委托期滿的房源進行續簽。
八、嚴格按照售房流程及注意事項開展工作，在銷售過程中細心謹慎，及時帶領購房客戶現場看房，積極收集、如實反映客戶的意見和建議，對購房客戶進行及時跟蹤回訪，并做好追蹤記錄。
九、根據業主所委托房源的實際內容進行銷售，向客戶告之房屋實際情況，不得只顧成交而對客戶故意隱瞞其應該知曉的實情。
十、協調交易雙方的關系;對待客戶態度和藹熱情，不得與客戶發生爭吵;對于自己無法處理的情況，及時向部門主管進行匯報。
十一、協助證務、售服人員辦理產權過戶登記、房屋交接等事宜，做好成交客戶的后期回訪，及時向客戶告之證件辦理情況。
十二、主動做好公司指定銷售個案的調研工作，積極收集市場信息，自覺參與市場調查，洞悉市場行情，做好成功交易個案的總結。
十三、按時參與公司組織的培訓學習，不斷提高自身素質及業務能力，主動咨詢、征集客戶的意見和建議，為提高公司的服務質量作貢獻。
置業顧問的要求
置業顧問本身應該精通房產的相關基礎知識;另外應該熟悉售樓的循環流程，應該掌握銷售技巧如談判技巧，話術技巧，產品銷售的語言技巧，電話跟進的銷售技巧以及銷售說服技巧等等，其還應該快速分析出客戶的購買行為、決策和心理，并熟練應用拉銷、比較等等的諸多應用技巧!現在的售樓處已經沒有傳統的售樓員，售樓員的稱呼被“置業顧問”或“銷售顧問”所取代，而這一稱呼的變化中，售樓員的單一銷售功能也擴展到“置業顧問”的綜合服務功能。
據xxx等項目銷售負責人介紹，現在的置業(銷售)顧問不但從名稱上，更是從服務的意識和服務范圍上全方位的區別于傳統的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質，經過了置業專業體系培訓，同時還要了解金融等方面知識和理財知識，具有復合型人才的特征，能夠給客戶提供買房、貸款及市場分析等顧問服務。對于購房者來說，置業顧問的熱情及專業知識能夠讓人體會到這個樓盤的內涵，產生信任感，更愿意買這個樓盤的房子。
置業顧問如果想做好，起碼應該具有以下特性：⑴對行業的熱愛;⑵強烈的企圖心;⑶能夠承受進入本職業初期承受較大壓力與快節奏工作的能力;鉆研精神;⑸為客戶理財(房產理財、投資指南、信貸理財)的能力;⑹對資源(房源、客源)的累積以及對老客戶資源的二次發掘與轉介紹。
置業顧問的工作分析
(1)自信心、責任心、耐心、親和力;
(2)良好的心理素質;
(3)房地產相關專業知識;
(4)熟練的交易流程;
(5)溝通能力與談判技巧;
(6)顧客至上，服務意識;
(7)自我認知能力與自我激勵能力;
(8)表達能力和判斷能力;
(9)品格優良，道德高尚。
置業顧問的職業道德
1、誠實信用
具體表現在給客戶的信息要真實，不欺詐誤導客戶，公平中介。
2、有事業心
要熱愛本職工作，敬業樂業，不斷提高個人素質與理論水平，完善自己的知識結構對業務精益求精是職業道德的基本要求，否則談職業道德只是一句空話。
3、有責任感
經紀人忠于自己的客戶，認真為客戶負責辦好委托的業務，完全認真地履行合同，善始善終。
4、加強自律
作為房地產經紀人要加強自律，自覺遵紀守法，遵守行規及公司管理規定，維護職業形象，不損害客戶利益，同行不相互傾軋。
5、為當事人保守秘密
房地產經紀人有為當事人保守商業秘密的義務。
技巧二
一、銷售技巧之規定動作
商務禮儀標準
自我介紹，交換名片
目的：為了不流失每一組到訪客戶
最基本的商務禮儀，讓客戶無法拒絕你的請求，即使客戶沒有名片，也能很自然的留下客戶的姓名和電話……
二、不同情景下的銷售方式
情景一： 首次到訪便表現出強大的購房意向……
客戶解析：我們通常會判斷這種客戶為沖動型客戶，針對這類型客戶，我們應時時讓其保持亢奮狀態
逼定技巧1、現場氣氛的烘托(團隊合作重點)
技巧一：現場置業顧問之間的相互配合，利用現場的人氣制造熱銷氛圍。如： 置業顧問不時的走到正在接待客戶的置業顧問身邊告知“**單位已被認購，現勿推薦”。
技巧二：置業顧問當著客戶面大聲咨詢前臺多次“**單位是否售出?”前臺置業顧問前2次應回答“抱歉，已售出，不能推薦”，在接受第三次咨詢時才回答“未預定，可推薦”(注：每一次詢問的單位應是不同的，目的是為了制造熱銷氛圍)。
技巧三：盡量讓客戶集中，太分散會顯得售場冷清。未接待的置業顧問可適當的在客戶身邊走動，或是故意在客戶身邊打電話(關于售房的電話)，讓客戶感覺工作人員的忙碌。
技巧四：未接待客戶的置業顧問擇機給接待中的置業顧問打電話，咨詢定房或簽合同的事宜。(注意：考驗團隊配合的默契度，事前團隊成員一定是協商好的，如動作、語言、眼神……)
逼定技巧2、 決不放過今天
技巧一：強調產品優勢
1、突出產品優點，灌輸得到它的好處，一旦客戶有疑問之處，必須馬上解決，但切忌勿放大問題。
2、讓客戶感受到產品的稀缺性，強調今天不定，明天很有可能沒有了。
技巧二：協作配合
置業顧問之間相互配合，利用現場客戶對產品喜好，故意推薦同一房源，達成爭搶的局面，如：旁邊的置業顧問多次詢問另一個置業顧問“你的客戶是否要定這套房子，我的客戶也在看，非常喜歡，基本上就要定了，要不讓你的客戶看另外一套差不多的。”
情景二： 二次回訪，再次表明意向，但卻非常理性……
客戶解析：此種客戶相對比較理性，一般二次來訪時會攜帶家人或朋友。這時的主要營銷對象是客戶本人，但也不能無視家人或朋友，家人和朋友往往會成為我們的幫手。
逼定技巧1 換位思考，以退為進
銷售是與人打交道的，是一個交流的過程，所以要學會換位思考。不能過于盲目樂觀，你以為給客戶講明白了，但實質上他沒聽明白。我們要思考“為客戶解決什么問題才能受到客戶的歡迎”，我們所有的銷售都是建立在為客戶服務的基礎上。如果你僅僅是想：我要賣東西，我想跟客戶說事情。那么，你將是個不受歡迎的人……
很多時候客戶會提出自己的看法，或對產品提出負面評價，置業顧問往往會急于辯解和反駁，但如果我們更多的與客戶站在同一平臺，對其給予認同，反而會得到客戶的信任。
逼定技巧2 利用專業，從身邊人入手
1、讓自己成為專家，或引用權威機構的工作結果、建議、觀點等。
例：“春森彼岸是世界級建筑設計單位MRY頂力打造的作品，在業界得到了廣泛認同，并且這樣的作品也是身份的象征……”
2、利用大眾意見或相關群體的一致性意見。
例：“之前有一戶業主當時就是認為這棟樓是景觀最好的一棟，所以很快就定了下來……”
3、借用客戶所信賴的人的推薦意見或觀點。
一、引言
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、“五證”與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”同時第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、“樓花”許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。
（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。
（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。
現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂。《中華人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。《住宅質量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
主要參考資料葉金良：《WTO與房地產營銷》，湖北人民出版社，2001年10月第一版。
王海、劉元：《王海忠告-打假專家傳授消費者維權訣竅》，法律出版社，1999年5月版。
殷勇：《商品房買賣中的法律問題與案例評析》，人民法院出版社，2003年7月版。
仲俊生、張維民、孟俊、李艷濤：《巧置居室》，中信出版社，1999年7月版。
楊玉齡：《房屋之買賣、委建與承攬》，正中法律出版社。
陳文、朱茂元：《購置房地產時應注意的法律問題》，《北京律師》1995年第6期。
米健：《從最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉看-物權變動原則的司法創制》，2003年5月23日人民法院報第3版。
張桂剛、孫傳霞：《“樓花”許諾的法律拘束力》，2003年6月18日人民法院報B4版。
最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》的起草說明。
最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）。
錢明星、姜曉春：《房屋預售制度若干理論問題研究》，2003年12月3日北大法律信息網。
胡黎明：《商品房買賣合同糾紛案件對消費者權益的保護》，2003年11月24日中國法院網。
范繯菁：《商品房預售中的若干法律問題》，2003年12月3日北大法律信息網。
第一項：關于五證
陷阱：有些開發商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。
對策：
1、復印件要注意看原件。
2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。
3、對承諾證件正在辦理中的開發商，可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。
律師建議增加補充條款：
出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。
第二項：關于公攤面積
陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開發商并未違約，買受人也起訴無據。
對策：
1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構成。
3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。
律師建議增加補充條款：
雙方協商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：
1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少于暫測面積，買受人據實結算。
2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。
第三項：關于房產證
陷阱：建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明。可能導致資質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。
對策：
1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。
律師建議增加補充條款：
如果因出賣人的原因，導致其在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，雙方選擇以下第____種方式處理：
1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。
2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。
如果因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為其辦理取得房產證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。 如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。
第四項：關于書面通知
陷阱：合同中約定通知義務后(如：交房通知)，開發商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓
部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。
對策：
1、將書面通知的形式約定清楚，開發商違約時，買受人就有確鑿證據。
2、如有開發商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。
律師建議增加補充條款：
本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。
第五項：關于所售房屋的坐落位置
陷阱：開發商開發多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變為 相同結構位置不好的樓層。
對策：
1、在合同附件一中，附上小區的平面圖并標明樓號。
2、開發商應在此附圖中蓋章確認。
律師建議增加補充條款：
出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區平面圖中標明，并將小區平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章
第六項：關于所售房屋的抵押
陷阱：有的開發商為了盤活資金往往將土地使用權抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。
對策：
1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。
2、要求開發商將合同在房管局備案。
3、要求開發商提供保證責任。
律師建議增加補充條款：
出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。
第七項：關于物業管理公約
陷阱：《物業管理條例》今年9月1日實施，其中明確規定買受人在購房前開發商要與前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。否則，開發商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證。
對策：
1、買受人應要求前期物業應以招投標的方式介入。
2、開發商與前期物業簽訂了《物業管理公約》。
3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業管理公約》。
律師建議增加補充條款：
出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業管理企業署名的《物業管理公約》。
第八項：關于各方責任范圍
陷阱：如果因開發商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。
對策：
1、根據《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。
2、對開發商給自己造成的損失準備好證據。
律師建議增加補充條款：
如果因出賣人的單方原因導致退房，出賣方承擔的責任范圍如下：
出賣人的責任范圍：
1、 退還已付房價款及其利息(此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。
2、 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。
3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關票據為限)。
4、 對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續的費用(包括：銀行手續費、保險費、評估費、公證費等)。
購房合同常見問題
問題一：
在認購書里沒有注明免責的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發商簽訂認購書后，則需交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
問題二：
合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。
另外，項目是由A公司開發的，實際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續會很麻煩。
問題三：
開發商的補充協議不對等簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發商提供的補充協議。現在有的發展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。
問題四：
使用語意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發商往往會給購房者很多諸如“如果發生問題，在最短時間內解決”、“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的?其實購房者對這些并不能清楚地理解。
問題五：
約定提前交納部分費用房地產開發對資金的要求很高，開發商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中，開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服務，并接受相關約束，這對消費者是不利的。
問題六：
賣方解除合同在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公平?況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發展商并沒有權利來沒收他人的財物。
問題七：
處理結果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發商的過錯，您也很難制裁他，最多是調解了事。
問題八：
以偏概全這里所說的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時卻發現臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問題九：
拒簽購房者提出的補充協議前面說了，開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議，將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業管理中的承諾都簽進補充協議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，在這種情況下，業主是否有權拒付部分電梯費呢?
但是，就像您可以拒簽開發商的補充協議一樣，開發商也同樣可以拒簽購房者的補充協議。這種現象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。
問題十：
勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現金一樣，合同中留下空白，往往會給開發商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發商手持所有合同文本，這樣，開發商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口說無憑，難以舉證伸冤。
購房合同訂立
簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商或商正式簽定購房合同。預售合同(期房)和出售合同(現房)區別：
購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現房)兩種。
二者區別在于：
預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續。
商品房出售合同適用于商品房現居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房)銷售。
因此，現在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續。
購房合同的主要內容包括以下幾方面：
1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房等；
2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；
3、付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；
4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；
5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；
6、產權登記和物業管理的約定；
7、保修責任；
8、乙方使用權限；
9、雙方認定的爭議仲裁機構；
10、違約賠償責任；
11、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。
在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：
1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是商或律師，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。
2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號樓××層××房。
房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業的收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。
5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：
(1)簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發商不賣房或要求換房；
(2)購房者不按期付款；
(3)開發商不按期交房；
(4)面積變動超過約定幅度；
(5)房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位；
(6)產權過戶手續不全或不能按期辦理。
購房合同范本
出賣人(以下簡稱甲方)：______________________________
法定代表人：_________________聯系電話：______________
注冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業執照號碼：___________________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
委托人(房地產經紀機構)：___________________________
法定代表人：_________________聯系電話：______________
注冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業執照號碼：___________________________________
房地產經紀機構資格證書編號：____________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
買受人(以下簡稱乙方)：______________________________
國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯系電話：_____________________________________
委托人：____________________________________
國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯系電話：_____________________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：
第一條 商品房情況
該商品房銷售許可證號：_____________________ 商品房座落：_______區、縣________________路、道、街__________________________。設計用途_____，建筑結構_____，建筑層數為_____層。建筑面積_____平方米，其中：套內建筑面積_____平方米，公共部分分攤建筑面積_________平方米。
商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。
商品房土地來源為：________。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二條 商品房價款
商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為___________元(幣種：___)，價款為_______元，計_____(大寫)。
第三條 商品房交付日期
商品房竣工，經驗收合格后，方可交付;未經驗收或驗收不合格的，不得交付。
甲方于_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：
1、 變更合同
2、 解除合同
3、 _____________________________。
第四條 乙方付款形式及付款時間
乙方按下列第_______種形式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款
3、其他方式__________。
第五條 甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責任：
勞動經濟學試題
課程代碼：03323
請考生按規定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。
選擇題部分
注意事項：
1.答題前，考生務必將自己的考試課程名稱、姓名、準考證號用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規定的位置上。
2.每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對應題目的答案標號涂黑。如需改動，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標號。不能答在試題卷上。
一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是最符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。
1.相對于人類的無限需要而言，資源的稀缺性可以定義為一種
A.不足性 B.充足性
C.永久性 D.暫時性
2.主體在資源約束條件下獲得效用必須滿足無差異曲線和預算約束線
A.多重相交 B.無相交
C.相切 D.完全重合
3.當決策主體家庭成員處于就業一非就業無差異境界時，此時的工資率就是
A.勞動供給價格 B.最低勞動供給價格
C.市場最低工資 D.市場工資
4.勞動力的邊際生產力遞減規律從根本上導致了勞動力需求曲線是一條
A.垂直線 B.水平線
C.向右下傾斜的直線 D.向右上傾斜的直線
5.在勞動力市場動態均衡研究中，“蛛網穩定條件”是
A.勞動力供給彈性小于勞動力需求彈性 B.勞動力供給數量小于勞動力需求數量
C.勞動力供給彈性大于勞動力需求彈性 D.勞動力供給數量大于勞動力需求數量
6.勞動力的生產是通過消費社會勞動為條件的，這說明勞動力具有
A.不可分割性特點 B.生理性特點
C.能動性特點 D.主觀性特點
7.勞動力需求變動的假定條件是
A.企業規模變化 B.企業規模不變
C.工資率變動 D.工資率不變
8.產品需求彈性越大，則勞動力需求彈性會
A.不變 B.上下波動
C.越小 D.越大
9.經價格指數修正，用以說明工資的實際購買力的是
A.貨幣工資 B.實際工資
C.計時工資 D.計件工資
10.產品市場壟斷對經濟的影響是
A.增加就業和生產，形成勞動力的合理分配
B.增加就業和生產，造成勞動力的不合理分配
C.減少就業和生產，造成勞動力的不合理分配
D.減少就業和生產，形成勞動力的合理分配
11.員工在接受特殊培訓期間的工資水平
A.高于員工受訓期間的VMP水平
B.低于員工受訓期間的VMP水平
C.等于員工受訓期間的VMP水平
D.等于受訓期間企業支付的全部培訓成本
12.計時工資的基本特征是
A.勞動量以勞動的最小單位時間計量 B.勞動量以勞動的直接持續時間計量
C.勞動量以勞動的標準時間計量 D.勞動量以工人合格產品數量計量
13.勞動力的需求價格取決于
A.勞動力的生產成本 B.勞動力的教育費用
C.勞動的心理成本 D.勞動的邊際生產率
14.菲利普斯曲線作為宏觀經濟分析中的一個十分重要的工具，它的研究對象是
A.就業與通貨膨脹的關系 B.就業與通貨緊縮的關系
C.失業與通貨緊縮的關系 D.失業與通貨膨脹的關系
15.勞動關系的核心是
A.勞動力的所有權與使用權相分離
B.用人單位與勞動者之間的特定關系
C.用人單位與勞動者之間的意志
D.用人單位與勞動者之間的勞動合同關系
16.由于壟斷或寡頭部門的企業要求增加他們的利潤而推動物價水平的上漲，這稱為
A.工資推動的通貨膨脹 B.結構性通貨膨脹
C.需求拉上型通貨膨脹 D.利潤推動的通貨膨脹
17.工會對工資的影響主要集中于
A.降低勞動力需求的工資彈性或減少產品的社會需求
B.增加勞動力需求的工資彈性或減少產品的社會需求
C.降低勞動力需求的工資彈性或增加產品的社會需求
D.增加勞動力需求的工資彈性或增加產品的社會需求
18.有關自然失業率錯誤的描述是
A.自然失業率是勞動力市場中的一個常量
B.自然失業率是正常失業占社會勞動力的比例
C.自然失業率是通貨膨脹率不變時的失業率
D.自然失業率是預期通貨膨脹率與實際通貨膨脹率相一致時的失業率
19.公共部門的工資水平實行的原則是
A.以勞動生產率為基礎，集體協商工資水平
B.以經濟效益為基礎，集體協商工資水平
C.參照企業部門勞動者的工資水平
D.由政府通過法律法規確定工資水平
20.通過擴張的財政政策來提高就業水平常常會導致
A.政府財政盈余 B.政府財政赤字
C.抑制通貨膨脹 D.減少社會總需求
二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。
21.一般來說，影響勞動力參與率的因素有
A.企業利潤 B.企業規模
C.教育年限 D.社會保障制度的完善程度
E.經濟周期波動
22.實證研究方法的特點有
A.以認識主觀世界為目的 B.以認識客觀事實為目的
C.得出的結論具有客觀性 D.得出的結論具有主觀性
E.得出的結論不可檢驗
23.人力資本的特點有
A.人力資本是寓寄在勞動者身上的一種生產能力
B.人力資本具有無限的創造性，能夠為其所有者帶來持久性的收入
C.人力資本是通過人力資本投資形成并積累的，具有積累性
D.人力資本投資以后，能夠使投資者獲得永久性的收入
E.人力資本投資與物質資本相似，投資者要承擔投資風險
24.下列屬于最低勞動標準的內容有
A.最低工資標準 B.最長勞動時間標準
C.最低就業年齡標準 D.勞動者在生產中的安全和健康標準
E.關于女職工與未成年工的特殊保護
25.下列方法中能減少摩擦性失業的有
A.增加就業機會 B.對失業人員進行就業培訓
C.完善勞動力市場的情報工作 D.提高勞動力市場效率
E.降低勞動力流動成本
非選擇題部分
注意事項：
用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。
三、名詞解釋題(本大題共4小題，每小題3分，共12分)
26.人力資本投資的補償性工資差別
27.勞動力供給
28.結構性失業
29.摩擦性失業
四、簡答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)
30.簡述預算約束線斜率的本質含義。
31.簡述規模效應對勞動力需求的影響路徑。
32.簡要回答延期支付的優勢。
33.簡述公共部門的就業決策與企業部門相比，所表現出的不同特點。
五、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)
34.某運輸公司把員工劃分為司機(設為A類)和維修(設為B類)兩類工人，在最近的一次工資調整中發現，司機工資上漲了10%，卻引起公司對維修工人的需求減少了5%，試計算這兩類工人的交叉工資彈性并判斷其關系。
35.題35圖是描述某地區社會收入分配差異狀況的洛倫茨曲線，假設A的面積為0.12，B的面積為0.38，試計算該地區的基尼系數并請說明該地區的收入分配狀況。
六、論述題(本大題共2小題，每小題9分，共18分)
36.試論述資本供給彈性對勞動力需求工資彈性的影響。
37.試論述產業工資差別形成的原因。
七、案例分析題(本大題10分)
38.閱讀下列案例材料，然后回答問題。
世界性金融危機發生之后，人們普遍關心的一個重要問題就是，金融危機以及隨之而來的經濟危機會不會傳導到社會，會不會導致社會危機的發生?這當中最重要的問題就是失業。可以說，失業是經濟危機轉化為社會危機的最基本鏈條。有的學者對于就業問題甚至用了這樣的說法：人們在買房子的時候，強調的是地段、地段、地段，而在經濟危機中，最關鍵的問題就是就業、就業、就業。
失業問題在中國還有一層獨特的含義。因為目前在中國發生的，在很大程度上，是國際金融危機引爆的傳統生產過剩危機，問題主要是集中在實體經濟的層面，特別是那些低端的、面向出口的、勞動密集型的產業。這就意味著，同樣程度的經濟問題，在中國引起的失業問題會更為嚴重。
關鍵詞:壟斷;政府規制;哄抬效應;理性消費
中圖分類號:F293.35 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0195-02
房產中介作為房屋的賣主和買主之間的一個信息平臺,在房產的交易過程中扮演著極其重要的角色。正是由于買賣信息的不完全性、不對稱性,導致在房屋交易過程中,給了房產中間商一個信息相對壟斷的地位,房產中介并因此利用買賣雙方所缺失的信息做為自己得利的“鐵飯碗”。但是近年的房屋持續走火的態勢,使得房屋交易市場顯現出極其明顯的“供不應求”態勢。在房屋價格久漲居高的情況下,房產中介卻利用手中的信息壟斷特權跟房東一起謀取不當利益,損害了租房和買房一方的利益,讓顧主苦不堪言。為了扭轉這種不良態勢,提高房產市場的交易公平,有必要對房產中介的這種信息特權做一定的政府規制,正確引導居民的消費,讓房產中介市場在更加合理更加有效率的同時,保證整體的房產市場穩定和買賣雙方交易的公平。
一、房產中介的相關概念及發展現狀
(一)房產中介的相關概念
房產中介的信息壟斷,是由于房屋交易雙方信息缺失,而中介由于其中間特殊地位,占有該類信息,并對獲有信息資源的一種獨占行為。
房產中介的政府規制,是指就房產中介利用其自身信息壟斷地位來謀取不當收益,并造成社會不良影響行為時,所采取的一種政府規制管理行為,使其在合理有效發展的前提下,讓交易過程更加公平、公正。
國內外學者對于壟斷的分類可以說是多種多樣。馬克思認為應為分為自然壟斷、偶然壟斷和人為壟斷。還有學者認為應該分為自然壟斷、行為壟斷和法定壟斷。但是筆者認為壟斷的根本在于其進入的障礙,所以根據這點,將壟斷分為自然壟斷(NATURAL MONOPOLY)、行政壟斷(STATUTORY MONOPOLY)和壟斷資源的壟斷(RESOURCE MONOPOLY)更為貼切。(注:曲振濤,《規制經濟學》,61頁)所以,房產中介的信息壟斷應該算作壟斷資源的壟斷,只不過其壟斷資源是一種信息資源而已。
(二)國內房產中介的發展現狀
房產中介是房地產市場的一個組成部分,它的發展跟整體的房產市場的發展息息相關。在過去,房屋的獲取主要是通過單位分房解決,形式很不靈活,導致很多住戶對分到的房屋不滿意,甚至導致惡性的搶件。而現在,國家將福利分房的形式取消,改為貨幣分房以后(陽廷燕,重慶市房地產市場價格影響因素研究,2009),中介市場便應運而生。換句話說,國家將集體購房的行為變成了個人購房的行為,這樣的轉變使得房產市場的交易變得靈活多樣,而房產中介也找到了屬于自己的地位,并逐漸形成了一系列自身的特點:
1.業務面廣
房產中介現在不但承擔著二手房的買賣和租憑業務,還涉及樓盤的、房屋的價值評估、住房銷售策劃、抵押擔保等業務,是一個相對完整的產業。
2.信息集中
由于房產中介從事的是一種業務,使得其自身獲有很多房產相關信息,從而牢牢地把握住房產市場的動向。
3.發展速度快
房產中介的發展總是伴隨著房產市場的腳步,房產中介在國內的發展速度可謂是相當壯觀,加之進入門檻相對偏低,才造就了這樣一個“數量龐大,繁殖速度過快”的中介市場。
4.外部環境有利
由于房屋交易市場化的發展,使得房產中介這樣機構的外部環境正在慢慢走向成熟,其中包括房地產產權管理的規范、土地制度的改革、住房抵押業務的發展以及戶籍制度的放寬等等,都在為中介市場創造有利的外部環境。
二、房產中介存在的問題
1.信譽度不高
由于房產中介的認證資格制度相對不規范,使得進入這種市場顯得相對容易,人員大多都不是科班出身,沒有取得相關的從行資格(譬如房產評估師),加上道德水準的降低,欺詐銷售的行為屢見不鮮,讓房產中介在市民心中的形象極其低下,甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等,讓“失信”已經成為房產中介市場發展的一大隱患。
2.平均利潤低
在房產中介的發展速度極其迅猛的同時,整個中介市場的平均利潤下降。譬如,上海曾創下日誕8家中介的平均記錄,讓人無不為其感嘆。可是,將這總數達1.2萬家的中介公司去平均一下年2 000多萬平方米的二手房成交面積的話,其實每家公司的年平均面積只有1 667平方米左右,月平均成交面積只不過是138平方米而已,所以,其實很多中介公司的利潤并不高,甚至難以繼續經營。
3.生存率低下
社會總體上雖然呈現出一種對房產交易需求過剩的態勢,但是由于近期的中介發展速度明顯快于這種趨勢,使得實際上,中介的服務供給已經遠遠超過了顧客的消費需求。而在政府對中介市場的進出規制沒有過多要求的情況下,房產中介之間的利潤爭奪異常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率連30%也很難達到。加之住房制度和土地制度不斷深化發展,房地產市場泡沫不斷加重升重,中介看似豐厚利潤,讓很多后起之秀擠破肚皮往里面進,中介生存率低的問題卻在所難免。
4.專業人才少
從事房產中介的人,應該精通房地產相關法律、房地產業務、現代化服務業及房產評估等專業知識,應該是一種綜合性強、涉及知識面廣的專有人才。而現在國內由于房產中介公司起步較晚,專業人才培訓不夠充分,市場規范的嚴重不足,導致從事房產中介的人是形形,非科班出身也沒有關系。這種人才的放松管制使前面所提到過的中介職業道德水準明顯下降,從而作用于整個中介市場,所以專業人才的培養應作為中介市場以后發展的主導方向。
5.國外競爭強
面對中國利潤豐厚的市場,國外中介公司的強勢競爭已經在沿海大城市中展現出來,憑借天然的大資本、特許化經營、科學規范的管理、相對偏低的手續費用、體貼周到的服務理念、責任明確的歸咎制度,讓國外大房產中介公司備受國人的青睞。如果不采取進一步行動來整治國內專業不精的中介公司,那么一旦國外大公司根基牢固以后,要想和其再并排競爭,恐怕是不太可能。
6.缺乏公開性
由于政府的規制力度不夠,使得房地產很多業務的透明性差,很多外部消費者根本不知道業務具體涉及哪些方面,費用繳納是否過高等等,而且由于業務公開性的缺乏,中介與房東之間能夠輕易的形成利益集團,合力從消費者身上榨取更多利潤,并且這樣的業務不公開,讓規制也難以進行,整個中介市場就形成一鍋燉菜,難以分清彼此。
三、政府對房產中介規制原因
房產中介對于房地產市場信息的收集遠遠超過交易的雙方所能獲得的信息,對于房屋的評估、抵押擔保、房產策劃等內容更是要經中介之手,中介實際已經成為很多房產交易過程中一個必不可少的“催化劑”,加速著交易的反應。而隨著交易的不斷增多,中介也同樣發現其信息壟斷可以成為提高利潤的一種手段,為了追逐手頭的利潤,甚至不惜做一些有違房產中介職業道德水準的事情,包括口頭協議、與房東合力抬價、乘機漲價等,所以政府有必要出面對這些不良社會風氣加以合理規制。
在市場經濟的環境下,中介提供的服務是有一定價格的,價格規律的作用也同樣適用于中介傭金。因為房屋本身的價值(包括建筑材料,人力成本,土地價值等)隨著市場在不斷的波動,而且常人由于信息不全面很難計算其成本,所以在信息不完全的非理性顧客面前,中介業務價格即使高出其服務自身市場價值很多,也會有顧客前來購買,而顧客越是瘋狂的購買服務,中介就越是有機可乘,這就形成了一種“哄搶效應”的惡性循環,政府如果不出面管理,那么最終房產市場的泡沫就會越來越多,到時候局面更難收拾。
自古以來,房產中介就是靠信息謀生,正是由于這種信息資源的壟斷,才產生了房產中介賴以生存的環境基礎,房產中介也因此成了房屋交易過程中,名副其實的“立交橋”,而買賣雙方付給中介的就是“過路費”,但是針對中介“收費站亂收費”,“漫天要價”的不合理現象,政府必須進行規制管理。
四、房產中介的政府規制手段及注意事項
(一)政府規制手段
1.中介進入規制
房產中介的進入規制,是從源頭上開始整頓整個中介市場。因為中介市場近期由于過多的數量、激烈的競爭、非專業化的管理、缺乏相應的市場監督等特點,所以采取政府的進入規制打造國內一流品牌的中介公司刻不容緩,政府特定允許少數幾家大的,具有市場競爭力及具有現代專業化管理的公司進入市場,從而相對減少過多的競爭,加大服務的質量。
2.服務質量規制
房產中介自身屬于是第三產業行列,其產品就是為顧客提供滿意的服務。但是由于道德水準下降、監管力度不夠、業務公開性差,讓中介對自身提供的服務有很大的可選擇性,價格扭曲、服務不到家、甚至發生欺詐的口頭協議等,讓中介的信譽變的越來越差。服務規制是從中介自身來進行的一種規制行為,即通過監督,讓中介的服務質量和服務誠信度大為提高。
3.行業激勵規制
行業激勵規制是相對于傳統服務成本規制的一種規制手段,傳統服務成本規制是以實現資源配置效率,確保企業內部效率,避免收入在分配及保證經營財務的穩定為目標,并以收費水平及收費體系的制定為基本任務的規制方式(曲振濤,《規制經濟學》,119頁)。而行業激勵規制,其實是一種對房產中介的成本補償機制,也即通過一些政策手段或者返還一定稅收來彌補中介的成本費用。這種行政規制一般適合于規模比較大,管理比較先進,具有一定國際競爭力的公司,是一種轉被動管制,為主動進取的手段。由于管理方法的不斷進步,國際上已經開始從被動管制轉向主動激勵,通過研究表明,激勵的效果往往會比被動管制優異,更加讓人接受,將政府監督的分內工作交由公司自己處理。
4.價格規制
政府對房產中介的價格規制,是政府就房產中介提供的服務費用給出一個指導性價格或要求房產中介在一個價格范圍內定價。如果政府認為房產中介提供服務的費用偏高,那么政府對房產中介的價格規制就會傾向于擬定一個最高價格;如果政府認為房產中介行業內部存在過度競爭而進行相互殺價,政府則會根據市場信息給予房產中介一個指導性的最低限價。鑒于目前的房產中介市場過度競爭和部分中介欺壓消費者亂抬價的情況,政府的價格規制應該擬定在一定的范圍內比較合適,即定價既有上限又有下限。(潘俊,實現我國房地產業政府合理規制的思考,2010年)
(二)規制注意事項
1.規制對象不明確
就中介市場規制問題這一塊,因為規制對象不明確,往往會導致政府規制失敗,對房產中介規制,必須要分清其規制對象。值得注意的一點是,房產中介的壟斷地位本身并不構成違法行為,立法不會對其本身壟斷地位進行政府規制。之所以要對房產中介進行規制管理,是因為房產中介利用其在房屋交易過程中的特殊壟斷地位,對實情隱瞞、對價格進行操縱,造成房屋交易市場的“價格哄抬效應”,“欺騙消費者”的一系列行為,并利用這些追逐不正當利益,使得房屋價格遠遠高于其自身的市場價值,也同樣使得房屋的租金出現過快過猛的漲幅,甚至讓房屋評估活動等業務難以讓人監督。在這樣的前提下,對房產中介的政府規制才成為一種必然。
2.防止地方政府尋租行為
地方政府在規制過程中,很可能利用手中的權利,像房產中介所要費用,從而讓中介不合理的行為繼續。這便產生了,政府所謂的“尋租”行為,這種尋租現象讓地方政府和房產中介形成利益集團,共同來分攤利潤,而利益集團的建立,肯定會給政府的規制活動產生影響,導致“上有政策,下有政策”,不依法辦事,甚至嚴重的還會導致“空頭任務”,地方政府表面上遵從,實際上對政策完全不加以理會。地方政府內部人員的行為如果不加以約束,那么對房產中介的規制就是一句空話,沒有人會理會。所以上文才會有行業激勵規制一說,讓政府和企業盡量分開。
3.規定房屋持有人及中介雙方責任
房產中介不但容易和政府形成利益集團,和房屋持有人也容易形成利益集團,特別是在二手房價值評估,二手房銷售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的關系,通過私下定立的利潤協議,合理瓜分“超額利潤”。因為這種協議很難被人察覺,又不利于監控,消費者很是老火,所以價格規制方法在這個時候還是比較管用,對那些價格嚴重失衡的地區,采取強制性而非指導性的價格定價,會在一定時期調節并重新整頓好市場秩序,而且行業協會和消費者協會的有利監督,則會進一步為政府定價做出一定的判斷標準。
參考文獻:
[1] 曲振濤,楊愷鈞.規制經濟學[M].上海:復旦大學出版社,2005.
新人剛剛進入公司單位,一段時間工作下來,總會有一些工作上的收獲和不足。那么你知道應該怎么去做好新員工工作總結嗎?下面是小編為大家整理的關于新員工工作總結模板，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!
新員工工作總結模板1各位領導、各位同事：
我于20--年10月25日開始到貴公司工作，從來公司的第一天開始，我就把自己融入到我們的這個團隊中，不知不覺已經二個月。一直以來，我努力實踐著自己的諾言，力爭做到更高、更強、更優。下面，我就這二個月的工作情況向各位領導與同事作個簡要述職報告，以接受大家評議。
一、技術培訓和作風紀律方面：
作為一名剛剛畢業的大學生，四年的專業知識學習，養成了對于實踐的東西接觸的少，對于許多實際應用問題不了解。面對這種情況，依靠自己的認真的學習，對現實工作由理論迅速過渡到實際工作中。在實踐中學習，不斷提高工作能力。在接觸到新的陌生的領域時，缺少經驗，對于專業技術知識需要一個重新洗耳恭聽牌的過程，自己在領導同事的幫助下，能夠很快克服這種狀態融入到嶄新的工作生活中。在日常生活中，我認真服從領導安排，遵守公司各項規章制度和各項要求，注意自己的形象，養成良好的工作作風。
二、學習生活方面：
技術服務工作是一個特殊的崗位，它要求永無止境地更新知識和提高技能，并且要有足夠的耐心。為達到這一要求，我十分注重學習提高：一是向書本學。工作之余，我總要利用一切可利用的時間向書本學習，除了認真閱讀公司所發的新產品技術文件外，我還自費購買幾本涂料學參考書。二是向領導學。這段時間以來，我親身感受了各位領導的人格魅力、領導風范和工作藝術，使我受益匪淺，收獲甚豐。三是向同事學。古人說，三人行必有我師。我覺得，我們公司的每位同事都是我的老師，正是不斷地虛心向他們求教，我自身的素質和能力才得以不斷提高，工作才能基本勝任。我認為大家的能力都提高了，我們的公司才會整體的提高。
進入貴公司以來，由于離家較遠(與其它同事相比較)，而且加之對生活習慣一時很難不適應，造成工作學習的耽誤。通過二個月的體驗以及在領導同事們的關懷與培養下，認真學習、努力工作，積極投身到工作中，已經逐漸適應了這里的工作環境。對于領導與同事們的關心和關懷，我感到了很大的動力和壓力，爭取在以后的工作生活中以更加努力的優秀成績來回報，不僅能夠彌補自己耽誤的工作學習而且能夠有所成就，不辜負大伙的期望。對金錢、對名譽、對權力，我都沒有什么奢求，努力工作是我的追求。說句實在話，工作不僅是我謀生的手段，更是我回報領導和同志們的方式，也是一個人實現人生價值的唯一選擇。
三、工作體會：
在二個月的工作學習中，我在學習、工作和思想上都有了新的進步，個人綜合素質也有了新的提高，回顧這段時間來的工作歷程，主要有以下幾點體會：
(一)要在思想上與集體保持高度一致。
在工作、學習過程中，我深深體會到，公司是一個團結奮斗的集體，在這樣的氛圍中，只有在思想上與集體保持高度一致、積極上進，才能融入到這個集體之中。所以我必須更加深入提高個人綜合素質，用理論知識武裝自己的頭腦，指導實踐，科學地研究、思考和解決工作中遇到的問題，使自己能夠與集體共同進步。
(二)要認真學習專業技能知識，在工作上爭創佳績。
要成為一名公司優秀的一員，首要條件就是成為行業上的骨干。對于剛剛走出大學校門參加工作的我來說，當前的首要任務就是要努力學習、熟練掌握專業知識，始終以積極的工作態度、高度的責任感和只爭朝夕的精神投入到工作中;要在加強專業知識學習的同時，踏踏實實地做好本職工作，戒驕戒躁，爭取在自己的工作崗位上做出優異的成績。只有這樣才能使自己成為工作上的能手和內行。
(三)要揚長避短，不斷完善自己。
在這段時間里，我雖然在工作與學習上每天都有了新的進步，但與其他同事相比還存在著很大差距，且與系統內的領導和同志們思想和工作業務交流不夠;因此，我在今后的工作中，不但要發揚自己的優點，還要客觀地面對自己的不足之處，逐漸改掉粗心、急躁、考慮事情不周全的缺點，注重鍛煉自己的口才交際能力、應變能力、協調能力、組織能力以及創造能力，不斷在工作中學習、進取、完善自己。
以上是自己工作二個月來的基本情況小結，不妥之處，懇請領導批評指正。
總之，經過二個月的試用期，我認為我能夠積極、主動、熟練的完成自己的工作，在工作中能夠發現問題，并積極全面的配合公司的要求來展開工作，與同事能夠很好的配合和協調。在以后的工作中我會一如繼往，對人：與人為善，對工作：力求完美，不斷的提升自己的專業水平及綜合素質，以期為公司的發展盡自己的一份力量。
新員工工作總結模板2大學校園的場景歷歷在目，軍訓的激情恍如昨日，帶著對未來的憧憬，我終于走上了工作崗位。半個月以來，在中建五局總承包這個溫暖的家中，我慢慢感悟到了工作單位與學校的不同。在從什么都不會到具備一定現場管理能力的學習過程之中，我體會到了兩點：第一，學做事之前要先學做人;第二，對工作要有敬畏之心。
自古以來，能做好人的人做事肯定也沒問題。這里說的做人，并不是指阿諛奉承，逢迎諂媚。而是指了解別人的想法，從根本上為別人著想。要真正做到這點，思想自私不行，做事拖沓也不行。換位思考，才是做人做好的關鍵要素。
而在施工單位，要成為一名合格的施工員，做人做好更是必備的條件。在工地上半個月，我漸漸感受到了：真正的換位思考，是建立在了解和你接觸的人這一基礎之上的。只有從了解他們著手，才能知道他們的想法，從而感受、分析他們的想法，進而理解他們的處境和他們的訴求。打個比方，現在我們搞臨建的勞務隊，時常在高達40度的太陽下作業，民工的身體吃不消，那么防暑降溫的用品我會盡我所能發放到每個人手上。原則上這不屬于我的職責范圍，但是從內心深處給予跟你合作的勞務隊以關懷，他們便也會打心眼里覺得，這個施工員心好，那么以后工作的開展便也會更加得心應手。有時候人情味比合同上的條條框框要管用很多。
其次，對工作要有“敬畏之心”。在這一點上，責任終身制這一條足夠讓每個施工員“敬畏”自己的工作，因為標高有偏差，放線沒放對等任意細節工作的疏忽，都會直接影響后續工作的開展。施工這一行不像設計院，不像其他的單位，設計院圖紙有點問題改了還能繼續用，若是施工出了點問題，運氣好點只是返工，浪費大筆資金，運氣差點造成事故，那責任可就大了。在實際的工作過程中，我也確實發現，有時候標高和甲方給的有點偏差，土方的量就截然不同，既浪費人工時間，又浪費挖機時間。所以在工作中必須要仔細認真，抱著責任終身制的態度去做事。做施工確實條件很艱苦，頂著40多度的高溫堅守現場有時確實無法保持完全清醒的頭腦，但是我們只有努力去克服這些客觀因素，才能真正成長為一個好的施工員。敢于奉獻，對結果勇于擔當責任的人，才是個真正的管理者。
五局的“信·和”文化，體現為在人和的基礎上我們對自己的工作要充滿信心，要講信用。感謝五局總承包公司提供給我們應屆畢業生這么好的一個平臺，感謝華潤項目部各位前輩們耐心而又親切的指點。我將在以后的工作中邊做邊學，為五局、為總承包創造更多的價值。
新員工工作總結模板3我是北京冠--地產咨詢有限公司商務部總監助理杜--，我于20--年-月-日進入公司，開始為期三天的無薪試用，20--年-月-日正式進入試用期，屆時試用期已滿一個月，特向公司提出轉正申請。下面我主要就我的工作內容、工作目標、執行計劃、執行效果、執行總結及轉正后工作展望五個方面進行匯報：
一、工作內容
進入試用期以來，我的工作主要是：
1、掌握按揭借貸的相關知識，并給銷售?a
href='///yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽迸嘌?
2、協助我們的按揭客戶準備辦理按揭所需資料;
3、及時更新銷售狀態的記錄。
二、工作目標
有目標才會有前進的方向。
試用期中，我的業務目標是在15天內有能力給銷售部人員培訓按揭借貸的知識;在20天內協助我們的首位按揭客戶準備好按揭資料;確保房源銷售狀態、簽約信息、回款情況以及月度銷售簽約資金回收統計一致。
試用期中，我的個人目標是在20天內可以有思路的安排自己的工作事項;一個月后能夠順利轉正。
三、執行計劃
為了實現工作目標，我的執行計劃如下：
1、工作前三天上網搜索按揭借貸的相關知識，并整理成資料。
2、工作7日內就我了解的按揭知識對銷售部人員進行理論知識的培訓。
工作思路是：在培訓之前整理好培訓資料，為方便講解，制作成PPT。培訓后，總結銷售部人員期望了解的按揭問題，并在一周內整理出來。
3、通知我們的首位按揭客戶準備辦理按揭資料，擬定在20天內準備齊全。
由于之前沒有經驗，協助我們的首位按揭客戶準備按揭資料，主要是在“通路”，一方面了解辦理按揭需提供什么資料、怎樣準備資料，一方面與工行負責按揭的曹主任、宋經理建立良好的友誼，樹立好公司形象和個人形象。
4、工作15日內有能力為銷售部人員培訓按揭借貸的知識，并讓他們感覺到我很專業。
工作思路是：在第二次培訓之前，對比較常見的問題進行總結，并對自己存在的疑問及時向工行的宋經理詢問、總結，使培訓資料不斷完善、更加準確、有理有據。
5、在3天內，結合認購單、簽約單、收據制定出簽約信息統計表、回款情況統計表及月度銷售簽約資金回收統計表，保證內容一致。
6、在試用期，端正學習態度，做好自己的本職工作。
做到不遲到、不早退、不曠工，并自愿加班學習專業知識，以求順利開展工作及順利轉正。
四、執行效果
“華人管理教育第一人”余世維曾經說過“決戰商場，贏在執行!”這說明了執行力在工作中的重要性，換言之，一個人的工作業績和他對工作的執行情況是密切相關的。現將我對工作的執行情況總結如下：
1、我超額完成了“無薪試用”的工作任務。
剛進入公司，李總給我出了按揭借貸的八個問題，包括按揭借貸的含義、按揭出現的原因、辦理按揭的條件、流程、所需資料、按揭借貸還款方式、按揭客戶能否提前還款、二次購房按揭的規定，要求我在三天內完成。實際上，我在第一天就順利完成了八個問題的解答。在第二天下午下班后我就按揭借貸的八個問題給李總和同事劉冰進行了講解，講解時我做到了完全脫稿，李總對我的工作態度、工作思路給予了充分肯定。
2、就按揭借貸的知識，我先后對銷售部人員進行了兩次培訓。
第一次主要是針對按揭理論知識進行培訓，盡管我做了充分的準備，但由于我接觸按揭借貸的知識只有一個星期的時間，只是學習了按揭的理論知識，沒有對辦理按揭過程中遇到的實際問題進行研究，所以在培訓時不能及時、準確的解答銷售部人員提出的實際問題。為了使銷售部人員對按揭知識有更全面、更準確的認識，半個月后我給銷售部人員進行第二次培訓。在第二次培訓之前，我對比較常見的問題進行了總結，并對自己存在的疑問及時向工行的宋經理進行詢問，之后自己加以總結，使培訓資料不斷完善，更加詳細，鑒于第二次培訓的時候我對按揭知識已有深刻的理解，所以我可以自信的給銷售部人員講解并準確的回答他們提出的問題，培訓結束前我就培訓內容進行了隨機提問，根據銷售部人員的回答情況，表明他們掌握的情況良好。
3、我協助我們的首位按揭客戶在18天內準備好了按揭資料，比預定目標提前了2天。
剛開始，我們首位按揭客戶資料是按照工行提供的《資料清單》準備的，拿到工行審核，工行宋經理基于我們的首位按揭客戶無法提交個人收入符合銀行要求的證明，又由于他是企業法人dai表，所以讓其補充公司資料，我一方面通知客戶補充資料，一方面完善《辦理按揭資料清單》，把學到的知識添加到資料清單中。三天后，我拿著該客戶的資料到工行請宋經理再次審核，宋經理又提出了新的問題：驗資報告需整本復印、造三個月工資表，之后我再聯系客戶，再完善《辦理按揭資料清單》，并添加準備資料的注意事項，如此反復補充了五次資料，我們的首位按揭客戶的資料才準備齊全，辦理按揭的“路”走通了。同時，為了方便以后的按揭客戶準備按揭資料，我制定出一套詳細的《萬利財富廣場購房客戶辦理按揭材料》，包括《辦理按揭的條件》、《辦理按揭資料清單》、《辦理按揭的流程》、《分紅證明》(模板)、《企業經營情況報告》(模板)、《工資表》(模板)，這些材料整理的詳細、具體、清晰，給辦理按揭的客戶減少了許多麻煩，必定提高辦理按揭的效率。另外，由于我和李總制作的《辦理按揭資料清單》非常詳細，所以得到了工行宋經理的高度評價，并向我索要，當作了他工作的參考資料;通過與工行個貸中心曹主任、宋經理多次交往，我給他們留下了良好的印象，他們對我的言行舉止、辦理按揭的工作給予了充分肯定。
4、我根據認購單、簽約單、收據制定出簽約信息統計表、回款情況統計表及月度銷售簽約資金回收統計表。
現在，我負責銷售狀況的記錄、更新、上報，有新的認購信息或簽約信息，我會及時記錄，從不怠慢，并認真核對，因此確保了各項信息的一致。
5、屆時，我正在協助按揭客戶準備辦理按揭的資料。
每個客戶的情況都不一樣，協助每個客戶準備資料對我來說都是極大的考驗。接下來，我將針對每個客戶的具體情況整理出解決問題的方案。在整理的過程中，反復思考，找出最佳的解決辦法。這樣做不僅可以提高辦理按揭的效率，而且可以提升我的思維能力。
五、執行總結
“對工作進行總結，才能有所發現，有所創新，有所前進。”
盡管我工作時間僅有短短的一個多月，但我在工作中卻有很多的收獲，自己的進步也很大，不僅體現在業務方面，而且體現在個人方面。
首先，我圓滿完成了在試用期中制定的業務目標。我給銷售部人員進行了按揭借貸知識的培訓，并起到了良好的效果;我協助我們的首位按揭客戶準備好按揭資料用了18天，比我的計劃提前了兩天;另外，我所統計的房源銷售狀態、簽約信息、回款情況以及月度銷售簽約資金回收統計各項資料完全一致。
其次，為了今后更好的開展工作，我掌握了必備的專業知識和技能。現在，我熟練掌握了按揭借貸的相關知識。通過深入學習，我還了解到“錢是有時間價值的”“名義利率指的是年利率，實際利率指的是月利率”，“客戶作按揭借貸的原因之一是理財的需要”等。另外，通過為我們的首位按揭客戶準備按揭資料，引起了我的許多思考。例如，相對于購買住宅而言，購買商用房辦理按揭所需資料更加繁瑣。為什么呢?我們的資料繁瑣主要體現在：是企業法人dai表或股東的話，另需提交公司資料，包括營業執照復印件、稅務登記復印件、機構dai碼證復印件、驗資報告復印件;另外，資料要求更加規范，如須提交企業完稅憑證、企業或個人對賬單。銀行為什么會這樣要求呢?第一、我們這個項目是商業地產，購買房產需要資金比較多，另外還款年限不能超過十年，限定了每月的還款額比較多;第二、在購買我們的房產之前，我們的按揭客戶大多都有不少的借貸;第三、歸根結底，銀行關心的是按揭客戶的償還能力。當然，只要有證據證明個人或家庭的'可支配收入能夠達到銀行要求，即可不提交公司資料。
再次，現在我可以有思路、有步驟的安排我的工作事項。每天我都會寫工作計劃，在工作計劃的指引下安排自己的工作，并且能夠達到預期的目標。
另外，在與工行的曹主任、宋經理，房管局備案科負責人交往時，我非常注意自己的言行舉止，因此，為公司和個人塑造了良好形象，給他們留下了非常好的印象，對我的業務開展而言，必將有很大的推動作用。
在個人方面，進入公司以來，我的工作態度一直都很端正，一方面是為自己負責，一方面是為公司負責。主要體現在：
1、嚴格遵守公司的規章制度，從未遲到、早退、曠工，也從未請過假。
2、在規定的上班時間，如果我沒能完成既定的工作任務，我會毫不猶豫的選擇加班，我一貫主張“今日事，今日畢”，并且一直在踐行;即使既定的工作任務完成了，我也會選擇自己給自己加班，因為我知道，我來公司的時間還很短，而需要我學習的東西還很多;
3、我每天都會給自己制定工作計劃，并且積極主動的去完成它。
由于大學的時候學的是法律專業，所以在工作之前我沒有對房地產方面的知識進行學習。剛來到公司，我的工作的內容可謂是我知識領域的空白。為了在最短的時間內勝任我所擔任的工作，我根據自身的情況，廣泛學習按揭借貸的知識，并從中篩選有用信息，及時吸收消化。對于按揭知識的掌握，我經歷了三個階段：從廣泛學習到有針對性的學習，從有針對性的學習到對理論知識熟練掌握，從對理論知識的熟練掌握到活學活用、舉一反三。
盡管我在試用期中有很多的收獲，取得了一定的成績，但我也清楚的認識到我還存在許多不足，如：剛從學校畢業，社會經驗不足;盡管掌握了按揭的知識，但還不能做到活學活用;剛接觸按揭借貸、合同備案的知識，還不能站到一定的高度分析問題、解決問題，針對這些問題，我也做了分析，主要原因是我接觸這方面的工作時間短、思維不系統造成的。為此我也制定了解決問題的方法：從點滴做起，從小事積累，端正學習態度，遇到問題及時解決，利用各種途徑搜索有價值的信息進行學習，并理論聯系實際，做到舉一反三。
六、轉正后工作展望
我申請成為公司的正式員工，是為了今后能更好的開展工作，為公司實現更大的價值。轉正后，我的短期業務目標是：在網上合同備案系統開通五天之內完成按揭客戶的合同備案，在合同備案后的15天內為我們的22位按揭客戶辦理好按揭，按揭客戶的余款全部回款到賬。
為了實現業務目標，我的工作計劃如下：
1、在網上合同備案系統開通的5天之內完成按揭客戶銷售合同的備案。
合同備案的流程在試用期初期我已掌握，只要我們網上合同備案的系統開通，我可以犧牲自己的休息時間進行加班，在當天將按揭客戶的信息提交，并催促房管局合同備案的負責人審核，審核通過，我們將在第一時間進行合同打印，并通知按揭客戶在兩天之內來公司換簽有編號的合同。另外，通過多次交往，我與市房管局合同備案的負責人建立了良好的友誼，這將有助于合同備案工作的開展。
2、在合同備案后的15天之內為按揭客戶辦理好按揭。
現在銷售部人員正在通知各自的客戶準備辦理按揭的資料，我的目標是在合同備案的三天之內按揭資料能全部準備齊全。我預計市區工行審核通過需要兩天、市工行審核通過需要三天、房產辦理抵押、評估公司出具評估報告需要兩天、處理突發事件需要五天，共計十五天我們將順利為按揭客戶辦理好按揭借貸，并讓銀行放款。
當然，轉正后我也給自己制定了短期的個人目標：在轉正后的45天內成為商務部政企業務主管。為了實現這一目標，我必須做到：
1、做好自己的本職工作;
2、與房管局備案科、抵押科、工行個貸中心的負責人搞好關系，并維持自己在他們心目中的良好印象;
3、端正學習態度、工作態度，一步一個腳印的做下去，不斷拓展自己的知識面和社會經驗。
因為喜愛，所以堅持;因為堅持，所以喜愛。不可否認，我喜愛這份工作，也喜愛這個團隊。同時，我還把北京冠智當作了自己的“家”，為了把“家”打扮的更漂亮，我有義務去努力的工作。我堅信：只有不懈努力，才能不斷超越。努力改變命運!
新員工工作總結模板4我是來自即發陽光城的秘書--。非常興奮今天能和大家歡聚一堂共同參加20--年的年終述職大會，也非常感謝公司能提供這樣一次機會和這樣一個平臺，讓大家來一起分享我在鵬翔成長的滋味。20--年是我人生的轉折點，也是我人生的一個新起點。辦完學校所有的改派手續，我打點行裝走出了我曾經最熟悉的校園，成為了一名真正的行者。那一刻我是興奮的，更多是迷茫和彷徨。20--對我來說是非常有紀念意義的一年，因為我有幸加入了鵬翔這個大家庭中，在同事們九個月的愛與關懷中，我體會著成長的快樂和感動，專心收獲著這份寶貴的財富。回首凝望來時路上深深淺淺的腳印，我感慨萬千。
一、20--年的個人總結
20--年3月29日—5月5日即發陽光城見習秘書，5月6日—6月29日即發陽光城實習秘書，6月30日至今即發陽光城正式秘書!從3月29日加入公司分到陽光城項目部，或許就注定我一路走來是與感動同行的!
(一)感動的一年
當初是懷揣著一顆好奇的新進入了房地產行業，端詳著那本吸引眼球的小畫冊走進了鵬翔!踏進陽光城的時候我還是被身邊忙碌的身影和一張張熱情洋溢的臉深深地吸引住了。接下來是專業技能的培訓，正是他們對我無私的付出讓我第一次知道了我身上有那么多需要改正的缺點，也是第一次因為自己學習不專心而哭泣。假如說當初進入鵬翔的時候還給自己留了很多選擇放棄的余地的話，那么短短的十天已經徹底改變了我這個念頭!
當我不得不面臨抉擇的時候我的心是痛的!當時正是我山東大學自學考試最后兩門專業科的攻堅階段，關系著我今年能否順利畢業!當時所有的人都鼓勵我要堅持住，一定會有辦法的!最后馬經理為我這個入司僅僅十天的見習人員請了十七天假回去復習考試，并且推遲了我的考核時間，而我清楚地知道公司答應的最長假期是七天!除了感動或許沒有更好的詞來形容我的心情。其實這只是我生活的一個片段，但正是這些被愛包圍的片段讓我決定留下來!讓我快樂的工作和生活著。
(二)震撼的一年
別人都說工作的第一年是對這個行業的了解時期，我在鵬翔在陽光城開始了對房地產的了解開始了對銷售的了解，可以用震撼兩個字來形容。在這之前對銷售的了解只能用壓力來做最好的詮釋語，加入公司才明白銷售的詮釋詞有很多：專業，激情，夢想，快樂，壓力與動力的并存，他們讓工作和生活變得如此生動和有意義。
4月25日我返崗的路上還在想象售樓處經過半個月的整改肯定亂做了一團，業績和談客肯定也得受不少影響，到了售樓處面對整潔的環境和大家臉上的笑臉我真的震動了，當看到目標牌上的目標由3000萬變成了5000萬的時候我簡直不敢相信自己的眼睛，僅僅半個月他們送給了我一個傳奇，那是來自心靈深處的震撼!從那時起我開始暗暗下決心一定要好好學習，一定要留下來，一定要和大家在一起!
6月份，大家共同制定了一個新的目標在九月之前完成今年兩個億的目標，對我這個剛剛進入房地產的人來說這簡直就是一個天文數字，憑著對大家的信任，我成了參加承諾的一分子，每個人都知道這是一個絕對的挑戰，大家天天都在竭盡全力去接受這個未知的挑戰，天天都信心百倍地做自己的工作，天天看著業績的變化，我的心是興奮的也被這樣的團隊深深地震撼著!
(三)成長的一年
秘書的崗位要求責任心極強，穩重并且非常細心，還要具有一雙發現問題的眼睛!當初我開始做秘書的時候，只有責任心能有點，其他的特質基本都不具備，當初聽到這些要求的時候面對這些優秀的同事，自卑感是很強烈的，還清楚地記得第一天站在沙盤邊給馬經理講沙盤腿不停地哆嗦，思路不斷卡殼的情景，但當我下定決心和大家在一起的時候也就不再給自己留退路了，直到現在我還清楚地記得我的同事們對我工作的悉心指導，九個月始終能保持這樣的心態，他們的專心良苦我是不會忘記的!正是他們的愛和包容讓我不斷地反思，在反思與關愛中變得平靜，一點一點積累著自己的自信，慢慢穩重起來，不再毛躁。也是這九個月的時間慢慢地養成了細心和謹慎這些必備的習慣!
通過與大家的交流和對大家工作的觀察和分析，我開始學會了立足于秘書的本職工作更多地去思考，去總結!對秘書的工作不斷地完善!今年為公司培訓了四個新人，留下一位，其余三位都因種種原因在通關之前離開，師不出徒是一件很嚴厲的事情也是一件很讓人心煩的事情，第一次代訓新人沒有成功的失落至今仍謹記心間，當初就覺得自己很笨，等心情平靜下來就學會了總結，不管他們是留下了還是選擇離開都給了我很多學習的機會，讓我從他們的成功與失敗中慢慢地成長著!
假如工作生活和自己的學習是息息相關的，那么我今年關于學習的私人計劃已經順利完成，在這九個月期間，順利通過了山東大學法學自學的最后兩門專業課的學習，參加并通過了山大的學位論文答辯，參加并通過了學士學位英語的考試，學士學位已經在辦理中!
二、計劃中的20--
不管是成功還是失敗，不管是淚水還是汗水，我們都曾為20--努力過，付出過!翻過20--的一頁寫上記憶的字跡，我依然是路上路上的一個行者!所以做好20--的計劃是很重要的!
1、實現角色的轉變，二月轉崗做實習主任，三月轉正，年紅線業績目標定為20--萬!
2、全面提升自己的專業，今年接觸的專業知識很少，明年這將是我的一個重點計劃，銷售的專業學習和建筑專業知識的學習齊頭并進，每個方面讀兩本專業的書，能讓兩者靈活地結合并互為補充。
讓自己早日成為一個真正的房地產人!
3、全面提升自己的溝通能力，這是我以前從來沒有意識到的一個問題，包括學習和客戶和開發商和同事之間的溝通!讀一本關于溝通技巧的書!而且把學習專心地貫穿到實際的生活中和工作中!
4、為公司培訓兩個新人。
5、出去旅行一次，除了增加自己的閱歷之外，就是作為一次考察之旅，去更多感受一下建筑帶給我們心靈的震撼!加深對房地產的熟悉和學習!
6、工作之外的學習，把英語和法律的學習做為天天的必修科，主要是處于溫習鞏固類型的學習!
三、對公司的建議
加入公司以來，和大家一起見證著公司的成長，也感受到了公司的變革和創新!為了積極響應公司服務創品牌年的號召，我個人認為應該從三方面綜合來做，公司內部的人才機制完善和創新，對外包括對客戶的服務和對開發商的服務的轉變。
1、服務創品牌年是需要全體對這一理念熟知并認同的同事們共同努力，人，就成了一個核心，人才流失一直都是房地產行業的趨勢，建議公司人力資源部，及時總結對人力資源的經驗，建立一整套健全的用人機制，比如前期的招聘適當地借助一些職業測驗，讓應聘者從感性方面來展現自己的性格，也為基層培訓提供一些根據，既可以節省一些培訓的成本，又為項目部培訓提供一些參考意見，變于培訓期能有重點地培訓!
2、建議公司重視操盤的正規化和程序化，對開發商的服務一直都是我們的一個核心工作，開發商之所以會請專業的營銷機構來做銷售無非是因為專業和正規!現在的專業的營銷機構也越來越多，要想創出品牌就必須是能走在行業前面的精英中的精英!五年中咱門公司做的項目也已經不少，項目種類也很多，建議每個項目做完后，項目全員參與針對平時存在和發現的問題做出總結，形成一套完整的操盤程序，并細化到每一個細節，公司分類存檔作為經理學習和溝通的一個橋梁，資源共享，同時也可以成為基層員工汲取經驗和學習的一個很好的資源。
3、對客戶的服務意識要加強，真正做到一個職業顧問的角色，建議各項目部可以根據自己項目部所在區域的不同，全員參加一些銀行貸款政策的學習，為客戶提供最準確和最前言的信息，而不是客戶比我們關注的更多!建議公司組織關于合同簽定的培訓，簽定合同正規化，真正站在客戶的角度為其服務，把合同的條款利弊闡述清楚，而避免現在客戶被動簽定合同的局面，給客戶形成一種“不管怎么簽，沒有一項是對我有利的”心理，現在很多客戶房子都交了還不知道合同的內容究竟是什么，只是憑情理來理解，理由只有一個，銷售人員沒告訴我，是欺騙行為，單方行為，這樣對于后期的工作我們就顯的很被動!現在的客戶法律意識越來越強，簽定合同的正規化就有利于避免客戶后期一些問題的解決!
四、小結
九個月我從知道第一個名詞沙盤開始，在大腦這張空白的紙上點燃了對房地產熱愛的火苗!我的秘書的本職工作也在不斷是實踐中得到了一個很好的提升，讓我漸漸地由一個房地產的門外漢逐步地向一個真正的房地產人轉變!九個月的時間也算是一段很長的時間了，然而他在特定的環境中又變得如此短暫!在此與大家共同分享一句話：認真做事只能把事情做對，專心做事才能把事情做好!伴著20--年的鐘聲，給大家送上我最真摯的祝福，祝大家20--作順利，萬事如意!
新員工工作總結模板5不斷的學習，不斷的進步，慢慢的提升自身的素質和才能。回首過去的六個多月，公司陪伴我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多。在此我向公司的領導和師傅--以及同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中得心應手，也因有你們的幫助，才能令我在公司的發展上一個臺階。
我經過一個月的現場鉚焊檢驗的實習之后，走上原材料檢驗的崗位，我主要職責是負責出入庫材料的檢驗工作：包括對入庫、出庫材料的錯檢、漏檢負責;做好材料標記的確認，對標記移植的正確性負責;對主要受壓元件的材質和下料幾何尺寸的準確性負責;對檢驗的“首檢”質量問題而引起的成批報廢負責;對需復驗的材料，負責按規定劃出取樣部位，填寫委托單，連同試樣分送理化、金相試驗室，并及時取回試驗報告。在原材料工序檢驗完畢后，及時做出檢驗結論，并在工藝流轉卡上簽章;當驗收過程中出現質量問題時，應及時反饋，并及時填寫不合格品報告，交技術部門處理;對質量問題的糾紛、預防措施進行跟蹤驗證，對沒做好隔離工作而使不合格品混入下道工序負責。平時維護好檢測工具，確保正確使用。我深知，不管在什么崗位，我都要努力做好自己份內的事。在這六個多月里，我主要從兩個方面來實踐自己的理念，力爭做到更好、更到位。下面就我六個多月的工作情況向領導作簡要的匯報。
1、努力學習，全面提升自身素質。
作為一名剛走上工作崗位的新員工，知識和經驗的欠缺，是我致命的缺點，而且檢驗員工作也是一個特殊的崗位，它要求永無止境的更新知識和提高技能。為達到這要求我十分注重學習，更以實際行動去實踐這一目標，積極的配合車間生產工作。六個月以來，面對非專業的化工設備檢驗工作，工作起來有很大困難，有好多塔器、換熱器以及所用的不同材料我都不知道，但是我積極應對困難的挑戰，利用休息時間學習新容規、GB150、GB151等壓力容器法規標準;同時，利用我所學的材料專業知識結合國內材料標準和ASME標準以及實際生產情況，再加上--和其他同事的指導，順利熟悉了各類原材料檢驗知識。由于我們有色廠所用材料的種類繁多，要求各不相同，而且有很多較貴重的材料，例如800H、B—3、C—276等鎳基合金，對我們檢驗工作有了較高的要求，更需要我努力學習。
2、努力工作，順利完成各項任務。
在原材料檢驗崗位上的前兩個月，我協助---檢驗復合板、鈦材、有色材料，同時接手焊材工作。---經驗豐富，在協助她工作期間，她不厭其煩的給我講解一些檢驗材料的注意點，使我順利通過公司的實習期。在后三個月我開始接手有色材料檢驗。由于我們今年下半年生產任務繁重，加上采購材料困難，材料來了之后，有時交檢單未到，我就到庫房將材料檢驗完畢，既保證材料質量又不影響車間生產。檢驗完畢之后立刻填寫檢驗記錄和材料臺賬。需要復驗的材料提前開理化委托單，下復驗料進行復驗，及時收集復驗報告。不合格的原材料及時填寫不合格品報告，迅速解決問題不影響生產。我發現，經常出現問題的材料有以下幾種，復合板起爆點、不平度超標及剪切不合格問題;N6的管材常出現起皮、微裂紋等缺陷;鈦管常出現新舊標準采購問題、σs0、2超標的問題以及管徑和壁厚超標問題;焊材主要是不易按技術要求采購等問題。
下面我列舉幾例具體的工作向領導作簡要的匯報：
1、20--年6月8日我到西部鈦業見證陶氏化學設備用Ф20×0、9×6000mm的TA2換熱管的渦流檢測，渦流檢測由陶氏請德國Delta公司檢驗員檢驗，由于采購前期準備工作不足以及溝通不到位，致使Delta公司檢驗員推翻檢驗結論，讓重新到我們公司檢驗。
2、20--年8月7日，檢驗了33塊復合板，發現每張復合板起爆點位置有一凹坑，且凹坑深度超出檢驗標準，還發現現場實物標識為Gr1、Gr2/Q345R，而入庫單上位TA1、TA2/Q345R，查看料表后發現均為TA3/Q345R，后經了解，因白圖報料時為TA3，藍圖為為TA2，按藍圖買的材料。
對于起爆點超標立即填寫了NCR，后由技術科負責處理。
3、20--年8月30日，我和--一起去海龍(張家港)實業有限公司現場檢驗杜邦換熱器設備用Ф25、4×1、6×5010mmGr2換熱管，共檢驗20支鈦管，除了水跡未處理干凈之外，換熱管質量不錯，且管理到位，質量可控。
4、20--年11月10日，檢驗了Y—10P037AB—040設備用Ф2、4的ERTi—1鈦焊絲，共50Kg，兩捆包裝，發現一捆無標識，一捆標識為ERTi—2，后經了解標識在運輸途中掉了，還有一捆是廠家貼錯標簽了，我發了NCR之后，采購只將質保書傳真件發過來，但是不貼標簽，我又寫了工作聯絡簽，最終將問題解決。
回顧進入公司的這六個多月，發現我雖能愛崗敬業、積極主動的工作，取得了一些成績，但仍有許多需要不斷改進和完善，還需我努力并力求做得更好的地方。這主要表現在以下幾個方面：
第一，在工作中由于經驗不足，壓力容器專業知識較少，對待一些問題的解決方法過于單純，工作方法過于簡單，看待問題有時比較片面，以點蓋面，在一些問題的處理上顯得還不夠冷靜。
第二，要進一步加強壓力容器用原材料檢驗工作的計劃性、系統性、科學性，提高綜合分析、解決問題的能力。
第三，在完成領導交辦的任務的基礎上，發揮自身專業優勢，繼續加強專業知識和新標準的學習，進一步提高各項壓力容器原材料檢驗技能。
