時(shí)間：2022-07-20 18:27:27
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買(mǎi)房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1、使用規(guī)范的房屋買(mǎi)賣(mài)合同
首先，購(gòu)房者在簽合同時(shí)，要看是否采用的是房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。文本合同應(yīng)當(dāng)選擇建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，不要采用開(kāi)發(fā)商自行擬定的合同。
2、合同細(xì)節(jié)一定要清晰
一般情況下，合同細(xì)節(jié)不明確是造成房屋買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議的重要因素之一。即便是使用規(guī)范的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方也不得忽視合同細(xì)節(jié)的各項(xiàng)內(nèi)容。
3、分清“定金”與“訂金”
在要求合同細(xì)節(jié)清晰的同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方還要分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
4、看清違約條款
大多數(shù)購(gòu)房合同中很多違約條款都是針對(duì)購(gòu)房者的，而對(duì)賣(mài)房者則約定不明確，一定要主動(dòng)與對(duì)方協(xié)商，明確約定賣(mài)房者的責(zé)任條款。
5、注意房屋質(zhì)量問(wèn)題和物業(yè)管理
1、房產(chǎn)證的辦理時(shí)間：很多房地產(chǎn)商為了節(jié)省費(fèi)用、逃避稅費(fèi)等，都會(huì)在交房1-2年后才為辦理房產(chǎn)證。因此，在購(gòu)房合同中一定要注意是否明確了房產(chǎn)證的辦理時(shí)間，如果沒(méi)有，且您急著拿到房產(chǎn)證，一定要在補(bǔ)充協(xié)議中約定辦理產(chǎn)權(quán)證的具體日期，并注明未按時(shí)履行的賠償責(zé)任。比如：在交房一年內(nèi)不辦好房產(chǎn)證，賠償房?jī)r(jià)的百分之幾等等。
2、公攤面積的比例：公攤面積一般不會(huì)直接體現(xiàn)在合同中，屬于隱形面積，只是房地產(chǎn)商給買(mǎi)房者的口頭協(xié)議。就算在買(mǎi)房時(shí)問(wèn)到了具體的面積，沒(méi)有合同的規(guī)定，房地產(chǎn)商也會(huì)在里面動(dòng)手腳。因此，為了老百姓自身的利益著想，在買(mǎi)房時(shí)可以在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定公攤的具體數(shù)字，并注明公攤的具置、面積大小等，這樣對(duì)自己更有利。
3、貸款失敗的約定：這種情況有時(shí)會(huì)出現(xiàn)在買(mǎi)房者自己身上，即在與房地產(chǎn)商簽好了購(gòu)房合同之后，買(mǎi)房者卻出現(xiàn)了貸款批不下來(lái)的情況，如果這種情況出現(xiàn)，房子就肯定買(mǎi)不了了。這個(gè)時(shí)候就要牽涉到購(gòu)房者退房的問(wèn)題。因此，在簽購(gòu)房合同時(shí)，一定要在補(bǔ)充協(xié)議中提前約定好如果出現(xiàn)此現(xiàn)象的解決辦法。
4、關(guān)于退房的責(zé)任：一般出現(xiàn)退房的情況，分為開(kāi)發(fā)商的原因和買(mǎi)房者的原因兩種。因此，在補(bǔ)充協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)作出約定，比如退房是由于開(kāi)發(fā)商原因的話，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)什么責(zé)任，什么期限內(nèi)把房款退還；而如果是買(mǎi)房者的原因，買(mǎi)房者應(yīng)該有什么補(bǔ)償之類(lèi)的。這樣對(duì)交易雙方都是負(fù)責(zé)任的。
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看情況：
其一、該合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，并且合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)和社會(huì)公序良俗的，則該合同具有法律效力；
其二、不符合上述情況的，則該合同沒(méi)有法律效力。
《民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
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關(guān)鍵詞：限購(gòu)令;借名買(mǎi)房;無(wú)名契約;事實(shí)物權(quán);法律物權(quán)
中圖分類(lèi)號(hào)：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1001-862X（2015）04-0084-004
由于國(guó)家戶籍政策、限購(gòu)政策等的相繼出臺(tái)，現(xiàn)實(shí)生活中存在大量房屋登記人和實(shí)際使用人不一致的情況，伴隨房屋價(jià)值的攀升，凸現(xiàn)出來(lái)的糾紛也日益增多。在我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律中，沒(méi)有具體的針對(duì)此問(wèn)題的解決方法。因借名買(mǎi)房而引發(fā)的糾紛往往出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象，因此對(duì)借名買(mǎi)房行為相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行研究有很強(qiáng)的理論及實(shí)踐意義。
一、借名買(mǎi)房的性質(zhì)
（一）我國(guó)大陸地區(qū)
一般認(rèn)為，在借名買(mǎi)房協(xié)議中約定，由出名人以自己的名義與相對(duì)人進(jìn)行房屋交易，并以出名人的姓名進(jìn)行房屋登記，交易相對(duì)人并不知道借名人的存在，此時(shí)將此法律行為認(rèn)定為間接。[1]反之，如果交易相對(duì)人很容易就能推斷出出名人系以本人（借名人）的名義從事的買(mǎi)房行為，此時(shí)并不要求本人的姓名或者名稱被明確地提出來(lái)，此時(shí)即構(gòu)成直接。由此可見(jiàn)，依據(jù)第三人是否知情作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，如第三人知情，則為直接;如第三人不知情，則為間接。
當(dāng)然，在某些借名購(gòu)房協(xié)議中，出名人僅提供一個(gè)名字，借名人經(jīng)過(guò)與出名人協(xié)商，出名人因?yàn)榉课莸怯洸旧系挠涗浂〉梅课菟袡?quán)，之后待借名人可以進(jìn)行房屋登記時(shí)，出名人再將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于事實(shí)購(gòu)房人。有學(xué)者認(rèn)為此時(shí)并不能構(gòu)成，其認(rèn)為“應(yīng)該是人代替本人實(shí)施法律行為，由此行為而產(chǎn)生的后果由本人承擔(dān)。”[2]人（借名人）以被人（出名人）的名義進(jìn)行的法律行為，但最后終法律效果直接歸屬于人（借名人）來(lái)承擔(dān)，人是為自己的利益實(shí)施的購(gòu)房行為，很明顯此時(shí)借名人并非人，也非被人，此種購(gòu)房行為不宜認(rèn)定為。
從上述分析可以看出，我國(guó)大陸地區(qū)在認(rèn)定借名買(mǎi)房行為的法律性質(zhì)時(shí)，需要對(duì)相對(duì)人是否知情、誰(shuí)與相對(duì)人進(jìn)行交易、相對(duì)人是否善意等因素進(jìn)行考量。在借名買(mǎi)房的法律關(guān)系中，是借名人主動(dòng)采取的一種風(fēng)險(xiǎn)行為，此時(shí)應(yīng)首先考慮相對(duì)人的意愿，相對(duì)人承受的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)大于借名人，這才符合民法中的公平原則。
（二）我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)
借名購(gòu)買(mǎi)普通住房協(xié)議的性質(zhì)，臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者經(jīng)歷了從信托―脫法行為―無(wú)名契約的轉(zhuǎn)變。學(xué)者認(rèn)為信托中“受托人就信托財(cái)產(chǎn)承受權(quán)利人之名義，受托人須就信托財(cái)產(chǎn)依信托契約之內(nèi)容為積極之管理或處分[3]”，但是在借名買(mǎi)房中，房屋是由借名人進(jìn)行實(shí)際的占有、使用、管理以及處分，受托人與信托人協(xié)商一致，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的管理、處分均由受托人依據(jù)信托協(xié)議進(jìn)行，如果由信托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、處分，但在名義上該財(cái)產(chǎn)屬于受托人，則構(gòu)成消極信托。認(rèn)為屬脫法行為的理由大致是：借名人以迂回手段規(guī)避強(qiáng)行規(guī)定之行為。被規(guī)避之強(qiáng)行規(guī)定，常為禁止規(guī)定，或關(guān)于租稅的法規(guī)等。當(dāng)事人利用合同自由原則，雙方簽訂協(xié)議，以達(dá)成規(guī)避法律相關(guān)規(guī)定的目的。[4]此處與借名登記在外觀上相似，但依據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議成因不同，不能將全部借名買(mǎi)房協(xié)議均認(rèn)為是脫法行為，亦即借名登記契約是否構(gòu)成脫法行為，應(yīng)依具體個(gè)案認(rèn)定。將其認(rèn)定為屬于無(wú)名契約的學(xué)者認(rèn)為借名買(mǎi)房關(guān)系的成立主要是源于雙方之間的信任關(guān)系，出名人也可能從借名人處獲得一定的勞務(wù)報(bào)酬，但此并不屬于法律上所定的其他契約種類(lèi)之勞務(wù)給付契約性質(zhì)，如果該協(xié)議的內(nèi)容不違反強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定或公序良俗，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其具有無(wú)名契約上的法律效力。在現(xiàn)行法下，借名登記契約為無(wú)名契約。該觀點(diǎn)也是臺(tái)灣學(xué)說(shuō)上的代表性觀點(diǎn)。
由此可見(jiàn)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者關(guān)于借名買(mǎi)房協(xié)議的性質(zhì)經(jīng)歷了信托、脫法行為，現(xiàn)今主流觀點(diǎn)為“無(wú)名契約說(shuō)”，類(lèi)推適用勞動(dòng)契約的有關(guān)規(guī)定。
（三）本文見(jiàn)解
借名買(mǎi)房的法律行為分為內(nèi)外兩方面，內(nèi)部出名人與借名人的借名買(mǎi)房協(xié)議，外部又分為兩部分：與相對(duì)人訂立購(gòu)房合同、以出名人名義進(jìn)行房屋登記。在借鑒我國(guó)大陸地區(qū)學(xué)者觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，吸收我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的研究思路，尤其是從信托關(guān)系到無(wú)名契約轉(zhuǎn)變的歷程，同時(shí)結(jié)合大陸地區(qū)的司法實(shí)踐進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。
第一，對(duì)借名買(mǎi)房的內(nèi)部關(guān)系進(jìn)行分析，借名人與出名人雙方多為親屬、朋友關(guān)系，雙方基于感情的信任達(dá)成協(xié)議，其目的是以出名人的名義購(gòu)買(mǎi)一套最終由借名人實(shí)際占有、使用、支配的房屋。雙方意思表示真實(shí)，但是基于信任，彼此多為口頭約定，并沒(méi)有同謀虛偽意思表示。
第二，與第三人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的不同可以分為：借名人與第三人訂立買(mǎi)房合同、出名人與第三人訂立買(mǎi)房合同。本文按照相對(duì)人是否知情，將其分為三種情況。1.出名人與第三人訂立買(mǎi)房合同，如果第三人可以依據(jù)一定的情形推斷出出名人系替本人（借名人）行事，如果第三人選擇繼續(xù)交易，則該交易直接約束第三人與借名人，但借名人沒(méi)有實(shí)際出現(xiàn)在交易過(guò)程中，可以類(lèi)推適用隱名。2.出名人與第三人交易，第三人并不知借名人的存在，簽訂的協(xié)議最終由借名人承擔(dān)法律效果，此時(shí)構(gòu)成間接，也即英美法上的本人身份未披露的。3.借名人以出名人的名義與第三人訂立買(mǎi)房合同使其形成借名人即出名人本人的表象，如果第三人不知情，但由于借名人與出名人之間本來(lái)沒(méi)有的意圖，而只是借用其名字，為了保護(hù)第三人的交易安全，此時(shí)可以類(lèi)推適用表見(jiàn)。
第三，依據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議，出名人出借自己的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并以其名義進(jìn)行登記，借名人交納房屋各類(lèi)款項(xiàng)，其實(shí)際占有、使用、支配者為借名人，雙方在協(xié)議中進(jìn)行了物權(quán)歸屬的配置，因此產(chǎn)生了物權(quán)關(guān)系的屬性，屬于物權(quán)行為。在借名登記的情況下，雙方當(dāng)事人的直接目的并不是共有房屋，也非修改既有的登記，而是直接制造登記權(quán)利與客觀權(quán)利不相一致的狀態(tài)。借名登記房屋之后，在房屋登記簿上權(quán)利人為出名人，而借名人作為事實(shí)權(quán)利人與出名人之間即負(fù)有了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，待時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，出名人負(fù)有將房屋過(guò)戶登記到借名人名下的義務(wù)。
最后，由于借名雙方多為親屬、朋友關(guān)系，彼此多為口頭約定，且出名人并不從借名人處取得報(bào)酬，房屋的各種費(fèi)用是由借名人負(fù)擔(dān)，最終登記權(quán)利人卻為出名人，由此出名人和借名人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
綜上所述，借名買(mǎi)房協(xié)議是雙方真實(shí)意思的反應(yīng)，該協(xié)議規(guī)定了彼此的權(quán)利及義務(wù)，雙方依照該協(xié)議實(shí)施法律行為，借名買(mǎi)房協(xié)議應(yīng)視為合同。由于該合同由數(shù)個(gè)不同的部分構(gòu)成，且在大多情況下，借名人并不支付出名人報(bào)酬，該協(xié)議應(yīng)屬混合合同，且為類(lèi)型結(jié)合合同。
二、借名買(mǎi)房行為的效力
依據(jù)借名買(mǎi)房的原因不同，本文擬從以下幾個(gè)角度對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議的效力進(jìn)行分析。
（一）規(guī)避法律或政策類(lèi)的借名買(mǎi)房
為應(yīng)對(duì)日益上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，保障居者有其屋，國(guó)家制定了許多針對(duì)低收入家庭的政策，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房等。現(xiàn)實(shí)生活中，許多不具備有關(guān)優(yōu)惠政策所必須身份的購(gòu)房人，因?yàn)椴荒芟硎茉撜咚峁┑膬?yōu)惠條件，便通過(guò)一系列手段或方式規(guī)避保障性住房政策，實(shí)現(xiàn)低價(jià)購(gòu)房的目的。[5]“借名買(mǎi)房”便應(yīng)運(yùn)而生。
就現(xiàn)有的司法實(shí)踐表明，大部分法院將其定性為無(wú)效合同。理由有兩點(diǎn)：一是，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第25條規(guī)定：城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)上述規(guī)定，不具有購(gòu)房資格的人不得擁有經(jīng)適房的房屋所有權(quán)。此時(shí)認(rèn)定購(gòu)房協(xié)議有效無(wú)疑會(huì)助漲本不具備購(gòu)房資格的人通過(guò)該渠道購(gòu)買(mǎi)房屋，侵犯到其他適格家庭獲得房屋的權(quán)利，違背政府出臺(tái)經(jīng)適房的初衷。二是，依據(jù)《合同法》第52條第3款的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。本文認(rèn)為，對(duì)于規(guī)避法律或政策類(lèi)的借名買(mǎi)房協(xié)議并不能一概認(rèn)定其無(wú)效。第一，為規(guī)避限購(gòu)令、經(jīng)適房主體資格受限而借名買(mǎi)房，表面上看具有“以合法形式掩蓋非法目的”，但是限購(gòu)令和經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定作為部門(mén)規(guī)章不屬于法律的禁止性規(guī)定，故其不能作為判斷合同無(wú)效的依據(jù)。第二，經(jīng)濟(jì)適用房屬于國(guó)家保障性住房，其購(gòu)房指標(biāo)是一種權(quán)利，在借名人利用出名人的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房、規(guī)避限購(gòu)令的同時(shí)，出名人同意以自己的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，會(huì)造成其日后不得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房等保障性住房，這也相當(dāng)于行使了屬于他的權(quán)利。第三，由于近年來(lái)司法實(shí)踐傾向于鼓勵(lì)當(dāng)事人在意思自治的基礎(chǔ)上進(jìn)行交易，較多采用有效解釋優(yōu)先原則，對(duì)于明確違反法律規(guī)定的合同，才會(huì)視為完全無(wú)效，如果借名人確有購(gòu)買(mǎi)房屋的迫切需求與現(xiàn)實(shí)理由，反倒符合限購(gòu)政策的設(shè)立初衷，其私人利益若未侵犯到社會(huì)公共利益，則并不能籠統(tǒng)地認(rèn)定其無(wú)效。
（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)類(lèi)的借名買(mǎi)房
現(xiàn)實(shí)生活中，借名人因?yàn)槟承┰颍媒杳I(mǎi)房的方式將其財(cái)產(chǎn)隱匿或轉(zhuǎn)移：公務(wù)員的灰色收入、夫妻之間隱藏自身的財(cái)產(chǎn)、負(fù)有較大債務(wù)未清償?shù)取?shí)踐中，以第三種情況最為常見(jiàn)，借名買(mǎi)房可以避免因?yàn)椴荒軆斶€債務(wù)導(dǎo)致房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人的利益，該合同無(wú)效。為了逃避債務(wù)，借名人與出名人協(xié)商，以出名人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，此時(shí)雙方雖有串通之嫌，但是對(duì)于房屋出售方來(lái)說(shuō)，該協(xié)議并沒(méi)有損害其利益。協(xié)議損害的是與借名人有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的債權(quán)人的利益，但是該債權(quán)人并非借名購(gòu)房協(xié)議中的相對(duì)人，依據(jù)合同相對(duì)性原理，其并不能作為合同的當(dāng)事人。但是根據(jù)《合同法》第74條的規(guī)定，借名人利用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，最后房屋登記在他人名下，雖然實(shí)際占有支配者為借名人，但是可以類(lèi)推“無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)”的相關(guān)規(guī)定，由債權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)，此時(shí)借名購(gòu)房協(xié)議應(yīng)歸于無(wú)效。
總之，對(duì)于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的借名買(mǎi)房協(xié)議，只有雙方當(dāng)事人惡意串通損害第三人利益時(shí)，才可認(rèn)定該合同無(wú)效，否則應(yīng)視為該合同有效。
（三）貪圖便宜享受優(yōu)惠類(lèi)的借名買(mǎi)房
根據(jù)我國(guó)商品房購(gòu)房政策，不同身份的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)享受的優(yōu)惠條件不同，例如：對(duì)于首套房購(gòu)買(mǎi)者，北京首套房貸款的平均利率為9.2折;不同單位的住房公積金也大有不同，并且有住房公積金的人，其享受的公積金貸款比商業(yè)貸款要優(yōu)惠很多。對(duì)于沒(méi)有公積金而又需要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，利用借名買(mǎi)房的方式，可以避免利息較高的商業(yè)貸款而購(gòu)買(mǎi)到自己想要的房子。還有的情況是單位集資建房，本單位的職工可以低于市場(chǎng)的價(jià)格買(mǎi)到房子，如果有住房需求的人，其可以與該單位享有集資房資格的人協(xié)商，借其名義，購(gòu)買(mǎi)房屋。
本文認(rèn)為，此種借名買(mǎi)房合同中購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型一般都為普通住房，并非經(jīng)適房、保障房等政策類(lèi)房屋，如雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，沒(méi)有惡意串通損害國(guó)家、集體以及第三人的利益，則該合同原則上有效。為了規(guī)避高額的銀行貸款利息，而與他人協(xié)商借名買(mǎi)房，享受較低的銀行貸款利息，此為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并非惡意串通的虛偽表示，享受貸款優(yōu)惠也非非法目的，出名人是以放棄自己的優(yōu)惠條件使借名人購(gòu)買(mǎi)房屋，借名人的收益是出名人讓與的，本文認(rèn)為該購(gòu)房協(xié)議應(yīng)屬有效合同。
（四） 簡(jiǎn)便手續(xù)、減少稅費(fèi)類(lèi)借名買(mǎi)房
2013年我國(guó)了《中華人民共和國(guó)遺產(chǎn)稅暫行條例》的草案，開(kāi)征遺產(chǎn)稅已列入中國(guó)稅制改革的議事日程。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)一般具有較大價(jià)值，為了規(guī)避可能產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅，父母用子女的名義買(mǎi)房，親屬之間、朋友之間借名買(mǎi)房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
借名買(mǎi)房合同一般是雙方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，本不應(yīng)存在欺詐、脅迫的情形。對(duì)于“損害國(guó)家利益”的界定，梁慧星教授認(rèn)為，該條中的“損害”應(yīng)縮小解釋為“直接損害”，“國(guó)家利益”應(yīng)解釋為“社會(huì)公共利益”。借名人為規(guī)避將來(lái)可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅而與出名人簽訂借名買(mǎi)房協(xié)議并不屬于損害國(guó)家利益，因?yàn)榇藭r(shí)該稅種還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)行。如果雙方當(dāng)事人規(guī)避的稅種屬于我國(guó)已開(kāi)征的稅種，則依據(jù)第一款和第二款的規(guī)定，屬于以合法形式掩蓋非法目的，損害社會(huì)公共利益，此時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名買(mǎi)房合同無(wú)效。
三、借名登記房屋的物權(quán)歸屬
在借名買(mǎi)房的法律行為中，事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)相分離：出名人以其名義在房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋登記，此時(shí)其享有法律上的物權(quán)，該登記具有公示效力;借名人雖然在名義上不是房屋的所有權(quán)人，但實(shí)際上對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、支配，此時(shí)其構(gòu)成真實(shí)權(quán)利人。依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記具有的推定力和公示效力，本文以是否涉及第三人利益劃分借名登記房屋的物權(quán)歸屬。
（一）不涉及第三人
在不涉及第三人的情況下，法律以保護(hù)事實(shí)權(quán)利人為原則，借名人的事實(shí)物權(quán)可以對(duì)抗出名人的法律物權(quán)。由此可見(jiàn)，登記推定力在不涉及第三人的情況下，并非無(wú)條件的只保護(hù)登記權(quán)利人而忽視事實(shí)權(quán)利人的利益。如果事實(shí)權(quán)利人有確切的證據(jù)，例如房屋付款收據(jù)、房屋由誰(shuí)實(shí)際控制等，即可以通過(guò)舉證來(lái)證明自己享有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，從而不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力取得房屋的所有權(quán)。因此，登記推定力并不是絕對(duì)的，其意義也并非它能確定標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)利人，而在于它減輕了登記權(quán)利人的證明負(fù)擔(dān)。
（二）涉及第三人
在涉及第三人的情況下，此時(shí)應(yīng)該維持物權(quán)登記的推定力，保護(hù)善意第三人的利益。在借名買(mǎi)房行為中，借名人與出名人協(xié)商一致，使得事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)在進(jìn)行房屋登記的時(shí)候相分離，該分離產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)是借名人自愿承擔(dān)的，且雙方之間的法律關(guān)系屬于內(nèi)部法律關(guān)系，對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)并不具有對(duì)抗效力，第三人只需根據(jù)物權(quán)登記的公信力，推定出名人享有房屋的所有權(quán)，善意有償并公示后，即可取得房屋的所有權(quán)。
由此可見(jiàn)，法律保護(hù)第三人的利益，但并不是無(wú)限制的以犧牲借名人的利益為基礎(chǔ)，只有當(dāng)?shù)谌朔喜粍?dòng)產(chǎn)的善意保護(hù)時(shí)，法律才對(duì)其予以保護(hù)，以第三人善意與否來(lái)確定在何種程度、范圍內(nèi)保護(hù)其利益也體現(xiàn)了法律對(duì)真實(shí)權(quán)利人和第三人利益的平衡。
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公積金買(mǎi)房 只要是繳納住房公積金的人，他們都希望在買(mǎi)房時(shí)使用住房公積金貸款，住房公積金具有保障性是在職職工個(gè)人以及在職單位定期繳納的公積金，住房公積金的目的是買(mǎi)房。
公積金買(mǎi)房的好處是什么
1、貸款成數(shù)高，首付壓力小：商業(yè)貸款高一般只能貸到70%，購(gòu)房者首付壓力大。公積金貸款高可以貸到9.50%，購(gòu)房者首付壓力較小；
2、貸款年限長(zhǎng)，月還款金額少：同地區(qū)商業(yè)貸款年限不一樣，全國(guó)各區(qū)商業(yè)貸款的貸款年限較高只能貸到30年，而且大多數(shù)二手房較高只能貸到20年，月供壓力較大;公積金貸款的年限較高可達(dá)30年，月供壓力較小；
3、房齡限制較靈活：商業(yè)貸款對(duì)住房年齡限制有嚴(yán)格的要求。大多數(shù)銀行在85年前不貸款，貸款年限隨著住房年齡的增長(zhǎng)而減少。公積金貸款對(duì)住房年齡的限制更加靈活，住房年齡和貸款年限不超過(guò)50年；
4、歸個(gè)人所有：住房公積金屬于存款人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，部分城市已婚人士申請(qǐng)公積金貸款買(mǎi)房，金額高于個(gè)人申請(qǐng)。公積金賬戶中的資金可以作為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)提取；
5、資金可翻倍：存繳者依照自己個(gè)人繳費(fèi)基數(shù)的5%-20%存繳，所屬企業(yè)也依照同樣占比存繳，帳戶內(nèi)資產(chǎn)可以翻一倍；
6、享受免稅：根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》、《建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建金管[2005]5號(hào))，企業(yè)為員工繳納住房公積金可作為企業(yè)所得稅的抵扣項(xiàng)目；
同時(shí)，企業(yè)和個(gè)人實(shí)際繳納的公積金不計(jì)入個(gè)人當(dāng)期工資薪金收入，免征個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，對(duì)于員工來(lái)說(shuō)，只有在稅前工資扣除社保公積金后，才能作為稅基扣除；
7、可提前提取：?jiǎn)T工購(gòu)買(mǎi)、建設(shè)、改造、大修具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的自住房，或者因重大疾病造成生活困難，或者享受城市低生活保障待遇，可以提前提取住房公積金。可以說(shuō)，公積金的目的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貸款買(mǎi)房；
8、提前還貸不收違約金：借款人自住房公積金貸款貸款之日起一年內(nèi)，可申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€住房公積金個(gè)人貸款本息，借款人返還部分住房公積金貸款本息，每次還款金額不得低于住房公積金貸款本息6個(gè)月。公積金貸款沒(méi)有手續(xù)費(fèi)或違約金。
公積金貸款買(mǎi)房流程是什么
1、初審。申請(qǐng)人提交申請(qǐng)材料后，住房資金管理中心將出生申請(qǐng)人的材料。初審合格后，住房管理中心將向申請(qǐng)人出示《抵押審查評(píng)估通知書(shū)》；
2、評(píng)估。申請(qǐng)人取得《抵押審查評(píng)估通知書(shū)》后，應(yīng)當(dāng)攜帶《抵押審查評(píng)估通知書(shū)》到指定的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；
3、審核。評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)定房屋有價(jià)值后，將向申請(qǐng)人出示《房屋評(píng)估報(bào)告》。申請(qǐng)人應(yīng)攜帶《房屋評(píng)估報(bào)告》和初審申請(qǐng)材料到住房管理中心進(jìn)行貸款審查。通過(guò)考試后，住房管理中心將向申請(qǐng)人出示《住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知書(shū)》；
4、辦理?yè)?dān)保手續(xù)。申請(qǐng)人攜帶《住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知書(shū)》到保險(xiǎn)公司辦理?yè)?dān)保手續(xù)；
5、簽訂借款合同。成上述手續(xù)后，申請(qǐng)人應(yīng)攜帶上述文件到住房管理中心和住房管理中心簽訂貸款合同；
6、簽訂委托貸款協(xié)議。申請(qǐng)人與住房管理中心簽訂貸款合同后，住房管理中心將委托相應(yīng)銀行貸款并簽訂委托貸款協(xié)議；
7、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款合同。申請(qǐng)人在獲得委托銀行的委托貸款協(xié)議后，直接向住房基金管理中心申請(qǐng)貸款。委托銀行收集申請(qǐng)材料后，報(bào)住房管理中心批準(zhǔn)。住房管理中心同意后，將與委托銀行簽訂委托貸款合同；
8、辦理借款手續(xù)。申請(qǐng)人持委托貸款合同到委托行簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質(zhì)押合同》和《住房公積金委托貸款擔(dān)保合同》；
9、等待貸款到賬。申請(qǐng)者申請(qǐng)辦理完以上辦理手續(xù)后，申請(qǐng)者只需等候好多個(gè)工作日內(nèi)，委托行便會(huì)立即將借款打進(jìn)售房方的帳戶中。
眾人皆知，公積金可以用來(lái)貸款買(mǎi)房，同時(shí)也能提取出來(lái)使用，那么購(gòu)房提取公積金需要什么材料呢？不同用處的申請(qǐng)需要準(zhǔn)備的資料一樣嗎？
購(gòu)房提取公積金需要什么材料
1、購(gòu)買(mǎi)房屋付全款住房公積金提取
購(gòu)房全額付款的具體材料：如果我們是買(mǎi)房并全額付款，需要準(zhǔn)備的文件是購(gòu)房合同、發(fā)票或收據(jù)等證明您確實(shí)購(gòu)買(mǎi)了房屋的材料。房子并支付了全部金額。買(mǎi)房時(shí)注意不要丟失一些必要的收據(jù)和發(fā)票，以免在需要時(shí)找不到。
2、準(zhǔn)備材料
準(zhǔn)備按揭購(gòu)房的具體材料：現(xiàn)在很多人買(mǎi)房都是貸款或分期付款。貸款買(mǎi)房的，在提取住房公積金時(shí)，要準(zhǔn)備好貸款合同。如果是按揭分期付款，則應(yīng)將首付帶上發(fā)票上的住房公積金。
3、準(zhǔn)備建造自住房屋的材料
準(zhǔn)備建房或大修的具體材料：建房時(shí)，需要提供的材料包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)房管所或上級(jí)房管所出具的批準(zhǔn)材料，以及購(gòu)買(mǎi)建材的發(fā)票。公積金需要一些產(chǎn)權(quán)證、裝修證、裝修發(fā)票。
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一般買(mǎi)房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間，首先要看購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理首先以合同約定為準(zhǔn)。因此，需要查看合同內(nèi)對(duì)此是如何約定的，如果超出合同規(guī)定的辦理時(shí)間，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。
按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的規(guī)定，預(yù)售合同買(mǎi)房者應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)房買(mǎi)房者自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。即購(gòu)房者拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間是受法律約束的。因此即使在購(gòu)房合同中沒(méi)有具體規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，按揭貸款的購(gòu)房者也是可以在房屋交鑰匙后90日內(nèi)拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的。
根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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蘇凱一直想買(mǎi)套自己的房子，早點(diǎn)脫離寄人籬下的生活，不過(guò)苦于工作繁忙，一直沒(méi)時(shí)間去考察中意的樓盤(pán)，不過(guò)他最近發(fā)現(xiàn)了一種網(wǎng)上售樓的新型購(gòu)房方式，這種展示方式集文字、圖片、視頻、三維、互動(dòng)共享等多種手段于一體，可以讓大家了解樓盤(pán)的詳細(xì)情況，沙盤(pán)、樣板間、戶型、社區(qū)環(huán)境等都可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)展示在人們面前，甚至挑選戶型繳納定金都可以在網(wǎng)上完成。“這下不用到處奔波，在家里點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)就可以了解樓盤(pán)情況了。”蘇凱興奮地說(shuō)，“我準(zhǔn)備加快我的買(mǎi)房進(jìn)度了。”
節(jié)省時(shí)間，多樣選擇，細(xì)節(jié)展現(xiàn)，輕松選房、看房甚至購(gòu)房，是網(wǎng)上售樓處的新型購(gòu)房方式的主要優(yōu)點(diǎn)。打開(kāi)網(wǎng)上售樓處頁(yè)面，只需輕點(diǎn)鼠標(biāo)，登錄頁(yè)面，購(gòu)房者即可在網(wǎng)上售樓處中自由選擇不同樓盤(pán)，多角度瀏覽房產(chǎn)項(xiàng)目的3D動(dòng)畫(huà)沙盤(pán)、樓盤(pán)外觀、戶型和室內(nèi)裝修影像，資料的豐富性足以滿足大部分購(gòu)房者了解樓盤(pán)的需求。
更為方便的是，購(gòu)房者在網(wǎng)上售樓處觀看線上售樓小姐的視頻講解的同時(shí)，可隨時(shí)用語(yǔ)音、視頻交互工具與銷(xiāo)售人員進(jìn)行咨詢，并和其他對(duì)同一項(xiàng)目感興趣的網(wǎng)友進(jìn)行討論交流，這對(duì)于進(jìn)一步了解該樓盤(pán)無(wú)疑是非常重要的參考。另外，網(wǎng)上售樓處還可提供電子樓書(shū)、銷(xiāo)控表、房貸計(jì)算、合同范本、銷(xiāo)售顧問(wèn)等一系列服務(wù)。
網(wǎng)上售樓處不僅讓購(gòu)房者足不出戶實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上看房、選房、咨詢、下定，也大大方便了廣大房產(chǎn)商。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，網(wǎng)上售樓處也是一種顛覆性的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品，變革了以往只有樓書(shū)、簡(jiǎn)單廣告和被動(dòng)待客上門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)方式，成為線下售樓處的有力補(bǔ)充。據(jù)了解，目前推出網(wǎng)上售樓處的主要有新浪房產(chǎn)頻道和房龍兩家，記者在新浪房產(chǎn)頻道的“網(wǎng)上售樓處”上看到，目前已經(jīng)有近20家北京一線房產(chǎn)商的項(xiàng)目上線銷(xiāo)售。
小貼士
網(wǎng)上售樓處的幾個(gè)注意事項(xiàng)
現(xiàn)場(chǎng)看房的補(bǔ)充有購(gòu)房者表示，網(wǎng)上售樓處這種方式可以從眾多樓盤(pán)中篩選出自己比較感興趣的，但買(mǎi)房子是大事不會(huì)輕易就下決定，網(wǎng)上預(yù)訂多少有些不踏實(shí)，如果要預(yù)訂也要在現(xiàn)場(chǎng)看完房子之后。理財(cái)專(zhuān)家也表示，網(wǎng)上售樓處是一種推銷(xiāo)手段，比普通的平面廣告更形象一些，但是如果站在買(mǎi)房人的角度，目前只能作為現(xiàn)場(chǎng)看房的補(bǔ)充。買(mǎi)房人只有在現(xiàn)場(chǎng)才能核實(shí)視頻里所看到的信息，或者考察到視頻里沒(méi)有而自己又很想了解的房屋情況。
保存網(wǎng)頁(yè)上的房屋信息與現(xiàn)實(shí)對(duì)照雖說(shuō)坐在家里就可以預(yù)訂房子，給買(mǎi)方和賣(mài)方都提供了極大的便利，尤其是對(duì)于平時(shí)工作忙碌沒(méi)有時(shí)間看房的年輕人來(lái)說(shuō)更是如此，但是也帶來(lái)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)房者了解的房屋信息均來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，可是網(wǎng)頁(yè)上記載的內(nèi)容是可以隨時(shí)更改的，而賣(mài)方更改之后，作為購(gòu)房人將無(wú)法再看到。所以有業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房人注意保存網(wǎng)頁(yè)上所記載的關(guān)于房屋及房屋所在區(qū)域的各項(xiàng)介紹和說(shuō)明，實(shí)際去看房的時(shí)候可以此作為對(duì)照來(lái)確定網(wǎng)上介紹的真實(shí)性。
核實(shí)信息的真實(shí)合法性買(mǎi)房人應(yīng)該核實(shí)所看房屋是否有委托正規(guī)網(wǎng)絡(luò)載體或者只是個(gè)人自行信息。填寫(xiě)預(yù)訂信息繳納定金時(shí)，一定要注意核實(shí)網(wǎng)絡(luò)銀行賬號(hào)信息的真實(shí)性，并在簽訂意向合同時(shí)仔細(xì)核實(shí)合同的各項(xiàng)條款，以保證資金安全。據(jù)新浪網(wǎng)上售樓處工作人員介紹，定金將通過(guò)類(lèi)似于支付寶方式的網(wǎng)絡(luò)銀行進(jìn)行網(wǎng)上支付。買(mǎi)房人在網(wǎng)上繳納的定金將由新浪房產(chǎn)作為第三方代為保管，會(huì)在買(mǎi)房人簽訂買(mǎi)房合同時(shí)納入房款；如果買(mǎi)房人最后對(duì)房屋有不滿意而不想購(gòu)買(mǎi)，定金將足額返還。
雖然網(wǎng)上看房能夠降低考察項(xiàng)目的時(shí)間成本，但從有效降低風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，業(yè)內(nèi)人士建議消費(fèi)者在通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的介紹初步認(rèn)可房屋后，后續(xù)的看房和購(gòu)房手續(xù)仍舊需要謹(jǐn)慎對(duì)待。
(Bell 中國(guó)網(wǎng)友報(bào))
[關(guān)鍵詞]借名買(mǎi)房；登記購(gòu)房人；公示公信原則；善意取得制度
中圖分類(lèi)號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2015）01-095-02
一、“借名買(mǎi)房”案例
欲購(gòu)房的張某因受制于限購(gòu)政策，與其不受限購(gòu)政策制約的朋友李某簽訂委托合同，約定由李某出面購(gòu)買(mǎi)房屋，房屋登記在李某名下，但由張某出資購(gòu)房首付并按月還貸，同時(shí)張某實(shí)際占有使用該房產(chǎn)。李某將于國(guó)家限購(gòu)政策取消后，向張三轉(zhuǎn)移登記該房產(chǎn)。委托合同生效后，李某向第三人王某借款，并將該房屋抵押給王某。張某提出異議登記，請(qǐng)求法院確認(rèn)所有權(quán)。
二、借名買(mǎi)房的概念
借名買(mǎi)房，即是房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人、借名人，被借名之人為登記購(gòu)房人或名義購(gòu)房人、出名人。
三、借名買(mǎi)房中的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)
孫憲忠將物權(quán)區(qū)分為法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)。法律物權(quán)可公示，具有權(quán)利正當(dāng)性的推定效力。其中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也被稱為登記物權(quán)，權(quán)利主體被稱為登記名義人。法律物權(quán)人不需要舉證證明自己所擁有的權(quán)利的正當(dāng)性，在交易中更加容易受到法律的保護(hù)。事實(shí)物權(quán)是指，不存在交易第三人的情況下，能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)。事實(shí)無(wú)權(quán)的權(quán)利主體也稱為真正權(quán)利人。事實(shí)物權(quán)不具有公示性，且只能在法律物權(quán)人和事實(shí)物權(quán)人之間發(fā)生效力，因而事實(shí)物權(quán)不具有權(quán)利正當(dāng)性的推定效力，事實(shí)物權(quán)人主張權(quán)利時(shí)還背負(fù)舉證責(zé)任，在交易中想要獲得法律的保護(hù)較為困難。
借名買(mǎi)房類(lèi)案件，其中必定存在著法律物權(quán)人和事實(shí)物權(quán)人。法律物權(quán)人也即名義購(gòu)房人，事實(shí)物權(quán)人也即是事實(shí)購(gòu)房人。比如上述案件中購(gòu)買(mǎi)房屋的資金全由張某承擔(dān)，房屋實(shí)際上也是由張某占有使用的，張某僅是通過(guò)簽訂委托合同的方式借用李某的名義把房屋登記在李某的名下，故張某是房屋的事實(shí)所有權(quán)人。
四、借名買(mǎi)房的房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題
本文以委托合同有效為前提，分析研究房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題：
（一）不涉及第三人利益的情形
在不涉及第三人利益的情況下，物權(quán)歸屬問(wèn)題只是事實(shí)購(gòu)房人和登記購(gòu)房人之間的物權(quán)糾紛，并不關(guān)涉第三人的利益，也就無(wú)所謂交易，不存在交易安全的保護(hù)問(wèn)題。法律應(yīng)該尊重事實(shí)。事實(shí)購(gòu)房人為房屋的所有權(quán)人，事實(shí)購(gòu)房人可以申請(qǐng)異議登記確認(rèn)其所有權(quán)。此時(shí)保護(hù)真正購(gòu)房人的利益，不與公示公信原則相悖。公示公信原則是為了穩(wěn)定社會(huì)整體的交易秩序，保護(hù)市場(chǎng)交易安全而設(shè)定的，其作用不能隨意擴(kuò)大，不應(yīng)該規(guī)制到合同當(dāng)事人之間。事實(shí)購(gòu)房人和法律購(gòu)房人之間通過(guò)委托合同設(shè)定權(quán)利義務(wù)，內(nèi)部物權(quán)糾紛理應(yīng)根據(jù)其設(shè)立的委托合同解決，法律物權(quán)人不能用公示公信原則對(duì)抗事實(shí)物權(quán)人對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度中，事實(shí)權(quán)利人享有異議抗辯登記請(qǐng)求權(quán)，用以對(duì)抗法律物權(quán)。事實(shí)物權(quán)人可以請(qǐng)求依照法律規(guī)定對(duì)法律物權(quán)的行使進(jìn)行一定的限制。結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》第19條的規(guī)定，異議登記可以使登記簿上所記載的登記權(quán)利失去正確性推定的效力。異議登記后，第三人也不得要求依照登記公信力獲得保護(hù)。但是該異議登記作為保護(hù)事實(shí)購(gòu)房人的措施，應(yīng)當(dāng)在善意第三人取得該房產(chǎn)之前提出異議。借名買(mǎi)房在不涉及第三人利益的情況下也應(yīng)該選擇保護(hù)事實(shí)購(gòu)房人，給予其對(duì)抗登記購(gòu)房人的權(quán)利。
在法律實(shí)務(wù)中，鄭磊與吳重凡不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛上訴案，兩次判決均事實(shí)房屋購(gòu)買(mǎi)人鄭磊勝訴。本案以事實(shí)物權(quán)優(yōu)先保護(hù)和公民合法民事權(quán)益受法律保護(hù)作為判決依據(jù)，也能夠說(shuō)明不牽涉第三人利益時(shí)，房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于事實(shí)購(gòu)房人。故在不涉及第三人利益的情況下，事實(shí)購(gòu)房人為房屋的所有權(quán)人，事實(shí)購(gòu)房人可以申請(qǐng)異議登記確認(rèn)其所有權(quán)。
（二）涉及第三人利益的情形
在房屋歸屬權(quán)問(wèn)題涉及第三人時(shí)，則出現(xiàn)了交易秩序問(wèn)題，善意第三人和交易安全的保護(hù)均要考慮。房屋登記在名義購(gòu)房人的名下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有公示效力，善意第三人完全有理由根據(jù)登記簿上的記載推定登記購(gòu)房人就是房屋的真實(shí)所有權(quán)人。鄭磊與吳重凡不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛上訴案判決書(shū)中有“實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人兩個(gè)權(quán)利主體之間的權(quán)屬爭(zhēng)議屬于內(nèi)部沖突，與第三人無(wú)關(guān)，第三人無(wú)義務(wù)也無(wú)法去知道法律物權(quán)是否和真實(shí)物權(quán)狀況相符。”善意第三人可以根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，獲得其應(yīng)有權(quán)利。這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)事實(shí)購(gòu)房人和善意第三人的利益沖突問(wèn)題，法律做不到使他們的利益同時(shí)獲得滿足，我們也就必須在兩者之間予以選擇。根據(jù)公示公信原則，第三人因信賴公示物權(quán)而進(jìn)行交易，可以獲得物權(quán)而不受真實(shí)權(quán)利人的追擊。
由于善意第三人是整個(gè)交易秩序的代表，如果不保護(hù)善意第三人，就無(wú)法保護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的交易安全，所有的市場(chǎng)交易主體，就會(huì)因?yàn)槿狈灰装踩卸鵁o(wú)法從事正常交易，導(dǎo)致市場(chǎng)交易無(wú)法進(jìn)行，所以，法律選擇利用公示公信原則削弱物權(quán)的追擊效力。面對(duì)少數(shù)事實(shí)購(gòu)房人的利益和代表整個(gè)市場(chǎng)交易秩序的善意第三人的利益沖突時(shí)，法律應(yīng)該選擇犧牲少數(shù)人的利益來(lái)保護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的交易安全，這也符合法經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維。畢竟少數(shù)事實(shí)購(gòu)房人的利益在面對(duì)整個(gè)市場(chǎng)交易安全時(shí)可以認(rèn)為是微不足道的。況且法律可以用其他方式去保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的利益，這樣既不違背公示公信原則，不破壞整個(gè)市場(chǎng)交易秩序的，也能做到兼顧事實(shí)購(gòu)房人和善意第三人的利益。
法律物權(quán)的權(quán)利真正性能夠通過(guò)法定公示方式予以推定，法律物權(quán)是被法律認(rèn)可的物權(quán)，而且具有使得公眾信任的效力。善意第三人也能夠主張房屋登記簿具有公示公信原則獲得其應(yīng)有的權(quán)利。
五、法律對(duì)借名買(mǎi)房問(wèn)題的解決存在不足
雖然在涉及第三人利益的情形下房屋的物權(quán)歸屬問(wèn)題的解決有相關(guān)的法律條文可以依據(jù)，但是在實(shí)務(wù)處理中會(huì)有一些問(wèn)題難以解決。很多學(xué)者的研究也只是涉及到善意第三人善意取得所有權(quán)的問(wèn)題。根據(jù)一物一權(quán)原則，一個(gè)物上不能存在兩個(gè)所有權(quán)，那么只能讓善意第三人獲得房屋的所有權(quán)，事實(shí)購(gòu)房人的對(duì)房屋的所有權(quán)消滅，但是事實(shí)購(gòu)房人可向法律物權(quán)人請(qǐng)求損害賠償和承擔(dān)其他民事責(zé)任。
當(dāng)善意第三人善意取得抵押權(quán)時(shí)應(yīng)該如何解決呢？由于抵押權(quán)和所有權(quán)可以并存，就不應(yīng)該完全否定事實(shí)購(gòu)房人的所有權(quán)而僅僅保護(hù)善意第三人的抵押權(quán)。據(jù)此對(duì)上述案件處理是：張某有權(quán)利申請(qǐng)異議登記，請(qǐng)求法院確認(rèn)其對(duì)房屋的所有權(quán)，即房屋歸張某所有。但是王某有對(duì)房屋的抵押權(quán)，張某對(duì)李某擁有損害賠償和其他民事責(zé)任請(qǐng)求權(quán)。這種情況下善意第三人王某的抵押權(quán)可以暫且得到保護(hù)，但是當(dāng)張某異議登記成功后，那王某的抵押權(quán)又該如何解決？又什么理論和法律條文來(lái)解決呢？法律上并沒(méi)有明確的規(guī)定。
筆者認(rèn)為善意第三人善意取得抵押權(quán)的問(wèn)題可以類(lèi)推適用合同上概括轉(zhuǎn)移的規(guī)定（比如買(mǎi)賣(mài)不破租賃：物權(quán)轉(zhuǎn)移；租賃合同概括轉(zhuǎn)移）王某的抵押權(quán)會(huì)隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，也即是在張某異議登記成功獲得房屋所有權(quán)之后王某對(duì)張某的房屋擁有抵押權(quán)。對(duì)于張某而言，張某獲得房屋的所有權(quán)，而不是只能夠要求損害賠償和承擔(dān)其他民事責(zé)任。法律在能夠更好地保護(hù)事實(shí)購(gòu)房人的情況下就應(yīng)該實(shí)施更大限度地保護(hù)。這樣之后，事實(shí)購(gòu)房人可以催促法律購(gòu)房人及時(shí)償還貸款以消滅房屋所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)，使其回歸圓滿的狀態(tài)。而且這樣也能夠有力地保護(hù)善意第三人，使他完全不受事實(shí)購(gòu)房人和法律購(gòu)房人之間物權(quán)糾紛的影響，有效地維護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的交易秩序。
1、看房選房。根據(jù)購(gòu)房能力選擇合適的房源是買(mǎi)房的第一步，在挑選房屋的時(shí)候很多人會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)途徑來(lái)了解項(xiàng)目詳情，但除了在網(wǎng)上了解情況之外，必須要到售樓現(xiàn)場(chǎng)去看看，一方面是了解開(kāi)發(fā)商的真正實(shí)力和口碑如何，一方面是要考察小區(qū)的開(kāi)工進(jìn)度。另外購(gòu)房者還應(yīng)該實(shí)地看看周邊配套如何、環(huán)境好不好，只有親自看才能了解第一手的信息。
2、繳納定金、交首付。通過(guò)綜合對(duì)比購(gòu)房者應(yīng)該已經(jīng)可以確定要買(mǎi)的小區(qū)、樓層和戶型，這個(gè)時(shí)候就可以下定了，在交定金的時(shí)候要知道的是定金有法律效應(yīng)，簽了定金合同就不能反悔，交了定金不想要房子是拿不回定金的，而如果是開(kāi)發(fā)商違約，購(gòu)房者可以要求雙倍賠償。但交定金不是必經(jīng)環(huán)節(jié)，你也可以直接交首付，大部分人都是貸款買(mǎi)房，首付就是房款的一部分，后續(xù)還需要向銀行申請(qǐng)貸款，銀行幫你付房款，你每個(gè)月償還銀行本金和利息。
3、簽訂購(gòu)房合同。交首付的時(shí)候雙方是要簽訂購(gòu)房合同的，合同規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利與義務(wù)，購(gòu)房者無(wú)比重視。首先要看合同中是否有空白條款，有的話要?jiǎng)澋簟５诙强词欠裼醒a(bǔ)充協(xié)議，了解權(quán)利和義務(wù)是否平等。第三是查看有關(guān)違約行為的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)。第四是要看清楚合同中的交房日期及標(biāo)準(zhǔn)。第五是看清付款方式、付款時(shí)間。
4、辦理貸款手續(xù)。需要辦理貸款的購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后就要和銀行簽貸款合同了，但要注意的是銀行會(huì)考察借款人的還款能力和征信情況，還會(huì)要求購(gòu)房者出具收入證明、流水證明等證明信息，只有你符合銀行放款條件，才能成功申請(qǐng)貸款，銀行確定貸款之后，你就等待放款就可以了。
5、收房。在貸款辦完之后，你只要每個(gè)月還貸款就可以了，在房屋建工完成后開(kāi)發(fā)商會(huì)通知你交房時(shí)間，這個(gè)時(shí)候你就需要去收房驗(yàn)房了，之后還需要購(gòu)房者交契稅、辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這樣房子才算真正屬于你。
在大家購(gòu)買(mǎi)新房的時(shí)候，按照上面的步驟來(lái)操作基本不會(huì)有什么問(wèn)題，一旦遇到麻煩可以咨詢開(kāi)發(fā)商。只有了解清楚購(gòu)房的流程，購(gòu)房者辦理購(gòu)買(mǎi)房屋手續(xù)的時(shí)候才能更加順利，所以了解買(mǎi)房流程是十分重要的。
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一、美國(guó)授權(quán)資本制的配套制度評(píng)析
美國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已發(fā)展到非常成熟的階段，保障交易安全、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的法律制度也都較為完善。美國(guó)是判例法國(guó)家，法官法律適用中存在較大的能動(dòng)性，其司法較為靈活，在及時(shí)回應(yīng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的同時(shí)，彌補(bǔ)了成文法滯后的缺陷。對(duì)于債權(quán)人利益保護(hù)的不足，主要通過(guò)完善的信用制度、成熟的信息披露制度和“刺破公司面紗”制度予以彌補(bǔ)。
(一)完善的信用制度美國(guó)的授權(quán)資本制
之所以運(yùn)行良好，其主要原因之一就在于完善的信用制度所起到的補(bǔ)充作用。美國(guó)關(guān)于信用方面的法律法規(guī)數(shù)量較多且涉及范圍較廣，貫徹了信用產(chǎn)品的各個(gè)環(huán)節(jié)。美國(guó)在信用管理層面分工明確，分為聯(lián)邦、州政府兩級(jí)管理體系，下設(shè)若干管理機(jī)構(gòu)，并與行業(yè)協(xié)會(huì)自律一起構(gòu)成了“雙級(jí)多頭”的管理體系。建立了全方位的失信懲戒制度，將經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的失信行為擴(kuò)展到全社會(huì)方位。美國(guó)信用行業(yè)發(fā)展成熟，信用產(chǎn)品具有非常廣泛的市場(chǎng)主體，包括信用服務(wù)機(jī)構(gòu)及信用消費(fèi)者。加之將社會(huì)信用信息進(jìn)行公開(kāi)，法律對(duì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)合理取得企業(yè)信用信息亦未做過(guò)多限制。
(二)成熟的信息披露制度
美國(guó)擁有最成熟的信息披露制度，要求公司全面、真實(shí)、詳盡的對(duì)公司財(cái)務(wù)信息進(jìn)行披露。1933年美國(guó)《證券法》中確立了財(cái)務(wù)信息披露制度，規(guī)定上市和發(fā)行證券前在交易所進(jìn)行登記，這主要針對(duì)證券的初次發(fā)行。1934年《證券交易法》規(guī)定了持續(xù)性財(cái)務(wù)信息披露。后來(lái)《證券法》的修改提出了綜合信息披露制度，統(tǒng)一并簡(jiǎn)化信息披露制度，給投資者提供不重復(fù)且有意義的財(cái)務(wù)信息，節(jié)約上市公司成本。美國(guó)之所以擁有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，其原因就在于，對(duì)公司的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行了完全的披露。
(三)逐漸完善的“揭開(kāi)公司面紗”制度
美國(guó)的“揭開(kāi)公司面紗”制度是由相關(guān)判例發(fā)展起來(lái)的。在特定個(gè)案中，債權(quán)人為保護(hù)其利益可以向法官請(qǐng)求“揭開(kāi)公司面紗”，直接追究公司股東責(zé)任。在美國(guó)，法院“揭開(kāi)公司面紗”的主要原因是債務(wù)人公司處于股東的實(shí)際控制之下，或者尚未獲得還款的債權(quán)人受到股東那邊某些形式的不正當(dāng)行為的影響。出資不足雖非主要原因，但也構(gòu)成揭開(kāi)面紗的行為之一。美國(guó)在寬松的授權(quán)資本制度下，通過(guò)信用制度、信息披露制度及“揭開(kāi)公司面紗”制度的配套補(bǔ)充，在股東、公司、債權(quán)人之間構(gòu)建起一個(gè)相互制約與平衡的保護(hù)體系，在公司資本制度之外，建立維護(hù)債權(quán)人利益的良好機(jī)制。示。經(jīng)濟(jì)適用房和普通的商品房是不一樣的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的出售對(duì)象一定是特定的人群。如果經(jīng)濟(jì)售房機(jī)構(gòu)得知實(shí)際購(gòu)房人并不是名義購(gòu)房人，而是不符合條件的實(shí)際購(gòu)房人，就不會(huì)將房屋出售給該人。那么，售房人和實(shí)際購(gòu)房人之間簽訂的購(gòu)房合同就是在被欺詐的情況下簽訂的合同。則根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定該合同屬于可撤銷(xiāo)可變更的合同，受欺詐一方有權(quán)要求撤銷(xiāo)或者變更合同。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中并無(wú)政府部門(mén)或者相關(guān)的企業(yè)主張權(quán)利。如此看來(lái)，當(dāng)法院遇到借名買(mǎi)房合同糾紛的時(shí)候，就應(yīng)該通知原房屋出售機(jī)構(gòu)或政府經(jīng)濟(jì)適用房管理機(jī)構(gòu)作為第三人參加訴訟。如果經(jīng)原房屋出售機(jī)構(gòu)或政府經(jīng)濟(jì)適用房管理機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為實(shí)際購(gòu)房人是為了獲利為目的買(mǎi)房的話那么就可以依《合同法》第五十四條主張合同撤銷(xiāo)。合同被撤銷(xiāo)后自始無(wú)效，房屋收歸原出售機(jī)構(gòu)所有。就無(wú)需再考慮實(shí)際購(gòu)房人和名義購(gòu)房人之間合同的效力問(wèn)題。如果上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為實(shí)際購(gòu)房人也是家庭困難的社會(huì)成員只是因?yàn)闆](méi)有該地的戶口或者其他類(lèi)似因素而不能購(gòu)買(mǎi)該房屋的，可以不行使撤銷(xiāo)權(quán)，依據(jù)《合同法》第五十五條的規(guī)定使合同有效，則在此基礎(chǔ)之上再分析實(shí)際購(gòu)房人和名義購(gòu)房人之間合同的效力問(wèn)題。我認(rèn)為借名買(mǎi)房的當(dāng)事人意圖規(guī)避的是《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及地方規(guī)章和政策，不屬于強(qiáng)行性法律規(guī)范的范疇，不可能因此而導(dǎo)致合同無(wú)效。
二、總結(jié)
因?yàn)檎J(rèn)定合同的效力應(yīng)嚴(yán)格按照合同法的規(guī)定，以法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不能隨意擴(kuò)大解釋。所以實(shí)際購(gòu)房人和名義購(gòu)房人之間的合同不應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。那么法院應(yīng)該將房屋判給實(shí)際購(gòu)房人。但是，在現(xiàn)實(shí)中不可回避的問(wèn)題就是，借名買(mǎi)房畢竟是違反政策的一種投機(jī)行為，如果不對(duì)這種情況加以規(guī)制，那么無(wú)疑就相當(dāng)于是對(duì)這種違規(guī)行為的鼓勵(lì)。我們應(yīng)該有相應(yīng)的懲罰方法，從而來(lái)遏制這種投機(jī)行為的發(fā)生。對(duì)于名義購(gòu)房人的懲罰方法就是沒(méi)收其轉(zhuǎn)讓資格的收益。名義買(mǎi)房人轉(zhuǎn)讓資格就是為了收益，沒(méi)有了收益那么他就不會(huì)積極主動(dòng)的轉(zhuǎn)讓購(gòu)房資格。對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人的懲罰方法就是要求其補(bǔ)交在建造經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)政府的補(bǔ)貼和減免的土地出讓金等費(fèi)用并支付歷年利息。這樣處理，既兼顧了公平正義又維護(hù)了社會(huì)秩序的穩(wěn)定。使得法律的適用更精準(zhǔn)，社會(huì)效果更佳。
作者：尚曉光單位：海南大學(xué)法學(xué)院
1、最好找律師協(xié)助：在香港買(mǎi)房最好找一位實(shí)力較好的律師來(lái)協(xié)助，因?yàn)樗c內(nèi)地購(gòu)房是由很大差距的。無(wú)論是樓市環(huán)境，還是稅率等方面都是不一樣的，需要注意的地方也都不一樣。尤其是對(duì)于首次在香港買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，律師是不可缺少的，這樣才能減少必須要的麻煩。
2、資金要充足：無(wú)論是在內(nèi)地買(mǎi)房，還是香港買(mǎi)房都必須要擁有足夠的資金。尤其是在香港這樣發(fā)展較快的城市買(mǎi)房，在簽訂購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，必須要先確認(rèn)自己的資金是否充足。另外，還需提前對(duì)當(dāng)?shù)劂y行按揭貸款方面做個(gè)詳細(xì)的了解，以免影響到購(gòu)房進(jìn)度。
3、額外買(mǎi)房成本真不低：在香港買(mǎi)房，除了要將購(gòu)房資金準(zhǔn)備好，還需備好一些額外的資金。因?yàn)橘I(mǎi)房除了要支付房款以外，還需支付各個(gè)方面的費(fèi)用，例如稅費(fèi)、律師費(fèi)等。
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