時間：2022-03-15 22:24:31
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產工作意見，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
穩定商品房價格、促進房地產市場健康發展，是貫徹落實科學發展觀，構建社會主義和諧社會，維護人民群眾切身利益的具體體現，對于保持國民經濟持續健康發展具有十分重要的意義。市價格主管部門和其他有關部門要充分發揮職能作用，遵循市場規律，按照“標本兼治、綜合治理、懲防并舉”的原則，圍繞房地產項目開發、交易等環節，進一步加強對房地產市場價格的監管，建立長效機制，規范價格秩序，打擊價格違法行為，促進房地產業持續穩步健康發展。
二、加強制度建設，建立健全房地產價格監管長效機制
（一）嚴格執行商品房銷售備案和明碼標價制度
凡在我市開發經營房地產企業，都要嚴格執行商品房銷售備案制度，合理制定商品房銷售價格，明確填報商品房備案價格有效期限，在預（銷）售商品房前必須將價目表和明碼標價書報市物價局備案。明碼標價書按省物價局規定的統一式樣，由市物價局監制，作為商品房買賣合同的附件（買賣雙方各執一份）。備案情況在政府網站、時訊等有關媒體進行公示。
房地產開發經營企業在預（銷）售商品房時，必須嚴格執行明碼標價制度，在售樓部或銷售場所公示每套商品房銷售價格。
（二）全面實行商品房銷售“一價清”制度
市物價局與市房地產管理局建立商品房“一價清”和預（銷）售許可證發放聯動管理機制。房地產開發經營企業未到市物價局進行預（銷）售商品房價格備案的，市房地產管理局不予辦理發放預（銷）售許可證等手續。
市建設規劃、設計等部門要做好新建商品房的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等各項基礎設施的規劃、設計工作。房地產開發企業在商品房開發建設期間所發生的各項費用，特別是與商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等建設費用，以及按照規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公建配套設施建設費，一律按規定計入開發建設成本。房地產開發經營企業不得在商品房銷售價格之外另行收取相關費用。
商品房實際銷售價格不得高于備案價格。因成本因素等原因確需調整備案價格的，須在初次備案滿3個月后，由開發經營企業提出書面申請，報市物價局重新備案并公示。
建立備案約談制度，對備案價格明顯高于本地段平均價格的開發經營企業，采取約談方式，請經營企業負責人說明情況，引導開發企業合理定價。
（三）建立并實行商品房價格監測、成本監審制度
市物價局聯合相關部門，切實做好房地產市場價格的監測分析，完善房地產價格指數統計公布制度，對重點地區、重點樓盤商品房價格運行情況進行月度動態監測。
加強對商品房價格構成中直接成本、間接費用及代征代繳行政事業性規費的監審。房地產開發企業在價格備案時，一并上報價格成本構成，并如實填寫《繳費登記卡》，對涉及房地產開發經營企業的亂收費行為，企業有權拒付并可以向市物價局投訴。必要時，市物價局可公布不同地段、不同類別商品住房平均成本，正確引導市場走向，提高商品房價格信息的透明度。
三、嚴格經濟適用住房價格和廉租住房租金管理，維護低收入群體的利益
市物價局對經濟適用住房和享受政府優惠政策的普通商品住房，嚴格按照國家和省規定的定價程序、辦法等規范操作。認真審核控制經濟適用住房的建設成本，禁止亂攤費用和虛置成本，利潤率控制在3%以內，管理費控制在2%以內。合理確定享受政府優惠政策的普通商品住房的銷售價格。廉租住房租金實行政府定價、動態管理，根據城市經濟發展水平和住房市場租金價格變化情況，每年調整、公布一次租金補貼標準，其標準原則上由房屋的維修費和管理費兩項因素構成，并與城鎮低收入家庭的經濟承受能力相適應。
四、落實分等定級辦法，規范物業服務收費
市物價局和市房地產管理局根據《省城市物業服務收費管理實施辦法》、《市住宅小區物業服務等級收費標準》和《市住宅物業服務等級標準》等規定，完善我市物業服務收費等級標準、基準價格指導標準，公正公平地評定住宅小區物業服務等級。對實施前期物業服務的企業，綜合服務收費標準應參照物業服務收費分等定級辦法，由建設單位或物業服務企業根據物業管理服務等級，對照相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定，并向市物價局備案，物業服務企業收費前，應向市物價局履行收費審批程序，并取得收費許可手續后，方可實施收費行為。
物業服務企業要遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。市物價局會同市房地產管理局每年對物業服務企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，尤其要加強對前期物業服務收費的監督檢查，促進全市城市物業服務收費步入規范化、標準化軌道。
五、加大監督檢查力度，整頓規范房地產價格秩序
隨時經濟的復蘇中國房地產成交價格不斷攀高，房地產市場也趨于火爆，然后窺其背后究其根源是什么原因呢！
我們在拿出上面萬買房的時候是不是該冷靜一下好好想想呢！
由于中國現在還是以房地產為支柱型產業的經濟體，所以在這次經融危機下中國經濟要得到恢復房地產行業必須站起來，也因此政府在救市的過程中必須先救房地產行業，不是想借機打壓一下那些地產商而是沒辦法，只能先退一步。
那么房地產行業又能這樣火多久呢，中國經濟會不會這樣一直被它牽著鼻子走呢？
我們要說不，絕對不可能的事，不光我們不允許，政府也不會同意的。
房價的不斷上漲，和工資之間的比例越拉越大，讓更多的人買不起房子，連最基本的生存權都難以保障，也讓更多的人產生這樣的疑問：中國是社會主義國家嗎？
在這一邊竄的問題中國政府又在做些什么呢，他們打算做什么呢？
2006年5月26日中國政府網公布了《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，同時公布了發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中，“開征物業稅”再次納入。雖說物業的開征還需要一些時間，但從全球來看開征物業稅在中國是必然結果。
在中國走出這波經濟危機之后我想中國政府要做個首件事就是殺掉房地產這頭驢。2007年7月3日人民幣跨境結算正始拉開序幕，中國政府想代替美國成為全球經濟中心的野心也逐日顯現。然而要建立成為這樣一個經濟體要是以房地產為支柱型產業是絕對不行的，中國要想繼續發展就必須甩掉這個包袱。
我相信伴隨國內良好經濟體建設的深入，地產行業的浮華也將淡去，或許現在就是房地產的最鼎盛時期，有錢的不防把錢拿去做別的投資等個兩年。
隨著國務院的《批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》,研究開征物業稅,意味著物業稅改革將由提出方向轉入研究開征。但筆者認為開征物業稅面臨艱難抉擇,需解“三把鎖”。
難題一,理論難定位。有人認為物業稅是對財產持有征稅,理應將其列為財產稅范疇。但問題是征收財產稅只有在財產產權歸屬清晰的產權制度下才能推行。然而,我國《憲法》規定,土地屬于國家所有而非私有,從稅收理論上來講,不具有完全意義上的產權的財產,就不能整體成為財產稅的課稅對象,也就是說在土地所有權屬于國家所有的情況下,就不能將不動產的土地和房屋作為一個整體征收財產稅。我國現行房地產稅之所以分為房產稅和土地使用稅,分別對房屋產權征收房產稅和土地使用權征收土地使用稅,就是考慮到現實的產權關系。在土地所有權屬于國家所有的前提下,把現行房產和土地分別征收的房產稅和土地使用稅改為房產和土地合一征收的物業稅反而使征稅理論依據變得含糊不清。
難題二,模式難選擇。是將土地批租改為物業稅還是將現行房產土地稅歸并為物業稅?我國物業稅最早是由黨的十六屆三中全會《關于完善社會市場經濟體制決議》提出適當的時候推出物業稅,取消不合理的稅費。而最早解讀物業稅的是中國人民銀行而不是財政部。2003年周小川在一次主題演講中,提出在實行將國有土地使用權的批租出讓制改為年租制的前提下,將企業在房地產開發階段一次性繳納的土地出讓金,分攤到保有階段每年繳納的物業稅中,來降低房地產開發成本等。但由于物業稅替代批租在操作上的局限性以及對地方當前利益的沖擊,而逐漸為財政部提出的在不涉及土地供給是實行批租出讓制還是年租制的前提下,將現行的房地產持有環節的房產稅、土地使用稅、城市房地產稅合并為物業稅,并對物業稅制度進行重新設計的方案所替代。筆者認為兩種模式的核心差異在于是否要取消土地批租,而實質問題是增加當事人負擔的物業稅還是不增加當事人負擔的物業稅。由于兩種模式利弊得失都很明顯,將使我們難以取舍。
難題三,制度難設計。如果將現行房產稅和土地使用稅改為物業稅,改革將涉及三大核心內容:一是將房地產分別征收房產稅和土地使用稅改為統一開征物業稅;二是將房地產分別按房產賬面價值比例征稅和土地使用面積定額征稅改為按評估價格征稅;三是由僅向單位征稅改為向包括單位和個人征稅。涉及的難點是:房產土地合一征收的物業稅與我國現行房產與土地不同的產權存在矛盾,土地屬國家所有使我們無法對房產土地合一征稅;而評估價格征稅與我國現行房地產價格沒有反映其真實價值,以日益高漲的虛高價格作為計稅依據顯然是脫離實際的;而將征稅范圍由單位擴大至個人矛盾就更為突出。
(作者系上海財經大學公共經濟與管理學院教授)
首先，感謝大家對我的信任，推選我擔任新一屆協會會長，深感責任重大，任務繁重，但我相信在市房管局的正確領導下，在省房協的指導下，在各位副會長和全體理事的配合、支持下，市房地產業協會的工作會有新的發展、新的發展。我本人將努力學習，勤勉工作，盡職盡責，為大家做好服務。
我們市房地產業協會是年重新成立的，在前四年多來，協會在上級主管部門的指導下，在各會員單位的大力支持下，圍繞政府的重點工作，堅持雙向服務，開展了一系列活動，在組織考察交流和加強協會自身建設等方面作了大量的工作。為促進市房地產業發展做出了積極的努力，發揮了社團組織的助手和橋梁作用。但近三年來，由于人員變動等原因，房協的工作基本處于停滯狀態。今天，新一屆房協領導班子產生了，我們要在學習外地房協經驗和過去工作的基礎上，創造性的開展工作，更好地發揮行業協會的橋梁紐帶作用。下面，我談幾點意見：
一、緊緊圍繞政府行業主管部門的中心工作展開活動
協會工作一方面要緊緊圍繞政府主管部門的中心工作開展各項活動，當好政府的參謀和助手，另一方面要密切與會員單位的聯系，反映他們的呼聲，幫助他們解決一些實際問題，這樣，協會才會有凝聚力。今后要加強會員單位之間的交流，認真傾聽企業的呼聲，積極執行政府政策，傳達政府的聲音，傳遞管理者的信息，從而代表企業為政府獻言建策。
二、緊密結合行業發展的需要，做好服務
服務是協會的根本和宗旨，也是協會發展的基礎，因此，協會工作必須把服務放在突出的位置，開展經常性的交流活動，為會員單位提供便利、優質的服務。只有急企業之所急，想企業之所想，想方設法為企業排憂解難，千方百計為企業服務，企業才能信任我們，我們的協會才會有真正的凝聚力。因此要充分發揮協會的積極作用，依靠協會維系會員、服務會員、影響社會，形成協會工作的生動局面。在市場經濟中如何更好的為企業服務，這是歷史賦予我們協會的使命和社會職責。我們要用開拓創新的思路做好協會的服務工作，努力把協會辦成“企業之家、政府助手、立法參謀”。
三、緊密依靠主管部門和企業的支持
行業協會肩負著為政府為企業雙向服務的職責、辦好協會也需要得到政府主管部門和企業的雙重支持。企業是協會的基礎，沒有企業的支持，行業協會是難以生存和發展的，政府主管部門的支持和幫助是辦好協會的條件，離開主管部門的支持幫助，行業協會難以有效地開展工作。我衷心的希望局黨組、行政對房協的工作給予大力的支持，也希望局機關各處室及局屬各單位都關心、支持和幫助協會開展工作，為協會提供較好的工作條件。諸如在擬訂行業發展規劃、法規起草論證、人才培訓、制定行規行約，開展信息交流和咨詢服務、政策調研、對外交流和維護會員的合法權益等方面進一步發揮行業協會的作用。
四、今后的工作打算
(一)充分發揮協會的作用，為行業主管部門當好參謀
政府部門制定的有關行業方面的政策、法規、規劃一般要通過協會貫徹到會員企業，而會員企業則要通過行業協會把自己的要求和意見反饋到政府有關部門。要發揮好這種作用和職能，首先要協助政府主管部門開展理論、方針、政策方面的研究，在政府總體經濟規劃和房地產業發展規劃的基礎上，研究本行業的發展趨勢和發展規劃，我們爭取每年安排2-3次理論研討活動，其次要堅持貫徹落實國務院各項房地產市場調控政策、措施，按照《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》精神和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，結合行業主管部門的工作實際，為行業主管部門做好房地產市場宏觀調控和有效監管。
(二)開展多方位的合作交流
為會員企業做好服務，加強會員之間、同行業之間、開發企業和中介企業之間、省內外本行業及協會之間的聯系，學習外省市行業協會的成功經驗和好的做法，更好地為會員單位提供服務。在經營管理、技術、人員培訓方面要加大與外地的交流和合作。定期組織會員單位到省內外參觀、學習、考察、鼓勵強強聯合。協會秘書處要定期深入基層企業，開展調查研究，根據形勢和政策的需求，提出調研課題，組織會員開展研討。
(三)辦好會刊，為會員企業提供信息平臺
從今年起，我們要創辦《蘭州房地產業協會會刊》，其主要目的是：宣傳國家、省、市有關房地產政策法規，宣傳省內外優秀樓盤，傳遞行業信息，交流先進經驗，為企業提供信息服務，引導企業誠信經營等。為了辦好會刊，要建立會員通迅員和有償征稿制度，希望各會員單位，特別是理事單位，踴躍投稿，積極支持，真正把會刊辦成政策性、專業性、實用性強的刊物，使會刊成為政府、協會、會員單位交流溝通的信息平臺。
(四)加強自身建設，努力提高協會工作水平
經過這次換屆，協會的領導層得到了充實，我們首先要加強自身建設，不斷提高工作能力，著力增強服務意識和觀念，著力改進服務功能和手段，著力建設自律性運行機制，依靠優質服務來增強協會的凝聚力和行業中的影響力。其次進一步加強秘書處的工作，要根據業務需要充實專職協會人員和兼職人員，建立專家人才庫，保持人員的相對穩定性。把協會建設成為一個團結、精干、高效、務實的工作集體。第三著力做好制度建設，建立健全和完善協會的各項管理制度，使協會的工作既扎扎實實，又有聲有色，不斷改進不斷提高。
【關鍵詞】 土地增值稅； 征管模式； 實證研究
隨著社會經濟持續、快速發展和城市化進程的加快，土地增值稅涉稅事項劇增，且情況越來越復雜，而作為直接調節房地產開發收益的土地增值稅，在房地產行業突飛猛進中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實踐的角度，認為應盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。
一、光澤縣土地增值稅征收管理現狀
在房地產市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產行業也經受了暴漲大潮的洗禮，房地產行業已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機遇，及時加強土地增值稅的征收管理，全面落實土地增值稅預繳管理和清算工作，取得了顯著成效。
（一）注重規范管理，稅收增長明顯
隨著地方經濟的不斷發展，房地產市場十分活躍，作為調節房地產過度投機行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機關的高度重視。嚴格執行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預交管理和精細化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環節，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強了土地增值稅的預繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個年度實現土地增值稅稅款金額的172倍。
（二）嚴格執行政策，預繳管理到位
目前，在光澤縣注冊登記的房地產企業有12戶，暫無外商投資房地產企業，有開發項目的房地產企業7戶，處在開發中的房地產項目有8個，全部按照土地增值稅預繳管理的要求，隨預（銷）售收入按月預繳土地增值稅，土地增值稅預繳管理全部到位。2011年1—10月累計預征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。
（三）創新管理方法，清算初見成效
在日常管理中，通過對房地產開發項目登記的房屋面積、套數等信息與征管業務系統信息和房地產企業網絡在線發票開具金額、戶數信息進行比對，按照土地增值稅清算條件進行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產開發項目，對確定符合土地增值稅清算項目的房地產企業下達《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風險提醒書》，督促房地產企業按時進行土地增值稅的自行清算，在企業自行清算的基礎上，主管地稅機關進行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿小區”兩個符合土地增值稅清算的房地產項目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實現了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。
（四）加強部門協作，建立控管機制
2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導、部門參與、協作控管、先稅后證”的房地產稅收一體化工作機制。加強了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期傳遞交換房地產涉稅信息，定期召開聯席會議，“先稅后證”的工作機制運行已步入常態化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時，地稅主管機關對房地產開發項目實行項目化管理，建立單項目專戶檔案和臺賬，對房地產項目的征地、開發、銷售和納稅情況實行全程跟蹤動態管理，切實強化土地增值稅源的監控。
二、土地增值稅征管中存在的問題
（一）稅收政策不完善
現行的土地增值稅政策將房地產開發項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業用房三大類型，對不同類型執行不同的土地增值稅預征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業用房在房地產開發項目中僅占到10%，且政策明細容易執行，但在占到整個房地產市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認定，就成為地稅機關和房地產商“較量”的焦點。房地產商開發的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”免征土地增值稅政策優惠的問題，就擺在了我們面前。
近年來房地產調控政策回顧
從2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產市場進行調控，主要政策有：
2005年4月30日，出臺《關于做好穩定住房價格工作意見通知》（簡稱“國八條”）。主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉讓征收5%的營業稅。目標是抑制房地產投機，穩定住房價格。
2006年5月24日，國務院辦公廳轉發《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（簡稱“國六條”）。主要內容是：規定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規格的普通住宅必須超過70%的比例；進一步發揮信貸、稅收、土地等政策的調節作用；合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。
2007年8月7日，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內容是加大住房保障力度；2007年9月，人民銀行和銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，主要內容是提高利用貸款購買第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又補充通知，進一步明確二套住房的認定標準。
2010年，先后三次出臺政策對房地產市場進行調控。2010年1月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二是合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，加大差別化信貸政策執行力度，繼續實施差別化的住房稅收政策；三是加強風險防范和市場監管，加強房地產信貸風險管理；四是加快推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實地方各級人民政府責任。
2010年4月17日，國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，俗稱為“新國十條”。在歷次調控中，這次使用的政策工具最齊全，力度也最大。主要內容有：
一是各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責，建立考核問責機制，住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。
二是堅決抑制不合理住房需求。
三是實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高；部分城市暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
四是發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。
五是增加居住用地有效供應，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
六是調整住房供應結構，各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。
七是確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。
八是加強對房地產開發企業購地和融資的監管，嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。
九是加大交易秩序監管力度。
十是完善房地產市場信息披露制度。
2010年9月29日，國家相關部委出臺鞏固樓市調控成果的新一輪政策。銀監會出臺《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，建設部、國土資源部、監察部聯合發文《關于進一步貫徹落實國發[2010]10號文件的通知》。
主要措施有：進一步收緊住房按揭貸款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍、第三套停貸；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；首次明確表示要在全國范圍內推進房產稅改革。
房地產調控政策效果評價
從二手房價格月度環比走勢可以看出，2005年7月至2010年底（該數據從2005年7月份開始）的大多數月份我國的房價都是呈現快速上漲的狀態，在75個月份中，價格呈現環比為負的月份只有12個，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受國際金融危機的沖擊。
需要注意的是，因為2005年5月份后，房地產交易過程中的稅收增加，因此，市場交易中普遍存在“陰陽合同”現象，使統計的二手房價格數據比實際市場交易數據低很多（有些城市可能低50%以上）。
總之，過去五年里房價基本上是快速上漲的，政策調控并沒有能夠有效阻止這個上漲趨勢。因此，從總體上看，政策調控沒有取得預期的成效。
分別考察之，不同的政策措施所產生的效果又不盡相同。
首先考察一下2005年的房地產調控政策效果。從全國總體看，2005年的“國八條”的政策效果十分明顯。從價格看，在政策出臺后的半年時間里，全國總體的房價穩中有落，從國家統計局的數據看，2005年7、8月份的二手房價格環比分別為-0.4和-0.1。
根據當時的市場反應，5、6月份的房價下跌幅度應該更大一些。下跌幅度最大的是上海市，該市的房價出現了明顯的下跌（下跌約15%左右）；從交易量看，住房交易量出現明顯下降；房地產投資的增長速度也明顯放緩，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地產市場又開始重新活躍，尤其是北京、深圳、廣州等城市房價出現快速上升的勢頭。
2006年政府出臺的“國六條”的政策效果不及“國八條”。房價只是出現了短暫的環比上漲速度放緩，并沒有出現價格的下跌，房地產投資增長速度從2005年的19.8%增加到23%。
2007年，以差別化的住房信貸政策為主要內容的房地產調控政策使房地產市場出現了明顯的調整，從2007年8月份到2009年1月份，深圳房價下跌了26%，北京、上海、廣州、天津等城市的房價下跌了11%-15%左右。但應該客觀地看，導致這輪市場調整的原因除了政策作用之外，國際金融危機的沖擊應該不可忽視。
按照市場對政策的反應規律，政策出臺之始市場反應應該最明顯，但2007年9月至2008年4月的八個月里，二手房價環比數據分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，確實出現了明顯的漲幅放緩，但一直沒有出現價格下跌。房價下跌出現在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，筆者認為，這一輪的政策調控雖然對市場調整起到了一定作用，但促使市場出現持續、深幅調整的最主要因素應該是金融危機的沖擊。
2010年的房地產調控政策組合里，核心是4月出臺的“國十條”。1月份“4號文件”出臺初期市場有所反應，交易量出現大幅度下降，價格也有所松動，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數量。但3月份之后交易量和房價又迅速反彈。導致了“國十條”的出臺。
“國十條”被稱之為史上最嚴厲的房地產調控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降，根據中原地產的數據，5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時，價格也出現明顯下降，深圳、上海和北京的價格調整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。
從全國總體情況看，十號文件出臺后二手房價格環比連續三個月出現下跌，跌幅為最近兩年來最大，但隨后二手房價又開始出現上漲，8月份環比上漲0.1%，9月環比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“國十條”只是對市場產生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。
[關鍵詞] 房產稅 房價 房產稅改革
一、房產稅改革的必要性
近年來,我國各地房價上漲幅度較大,尤其是一些大中城市房價出現過快上漲勢頭。與往年有所不同,最近這一輪房價飆升的最主要原因是:在流動性相對過剩的背景下,大量投資投機性需求涌入樓市,造成部分城市房價短期內迅速抬升。其結果是:一方面,大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買;另一方面,不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。
為遏制部分城市房價過快上漲,2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》,明確將“逐步推進房產稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內容之一。
在我國,房產稅并非一個新的稅種,有關房產稅的改革也由來已久。房產稅在我國最早出現在上世紀50年代。原政務院在1950年頒布的《全國稅政實施要則》中規定開征房產稅,1951年政務院公布《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》,將房產稅并入城市房地產稅。上世紀80年代,鑒于城鎮土地屬于國家所有,使用者沒有土地所有權,我國將城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地稅兩個稅種,并于1986年頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。同時,城市房地產稅仍保留,繼續對外商投資企業、外國企業、外籍個人征收,直至2009年1月1日我國宣布廢止《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》,對內外資企業和個人統一征收房產稅。
房產稅是以房產為征稅對象,按照房產的計稅余值或出租房產取得的租金收入,向產權所有人征收的一種稅。根據我國現行房產稅暫行條例,在城市、縣城、建制鎮和工礦區內擁有房屋產權的單位和個人均為納稅人,但條例同時規定,個人所有非營業用的房產免納房產稅。
按照現行的房產稅暫行條例,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%,沒有房產原值作依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定;房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。
但在當前一些城市房價過快上漲的情況下,按照原值征收房產稅難以體現房價波動,且難以起到調控作用。而房產稅由原值征收改為按評估值征稅后,則可以解決這一個問題。房產稅改革的重點應放在現有征稅范圍內對計稅依據的調整。改革應將原先按房產原值計稅改為按評估值,也就是市值計稅,從而更好發揮房產稅調節貧富差距的作用。
要正確理解當前推進房產稅改革的目的和意義。作為我國深化財稅體制改革的一項重要內容,房產稅改革最主要的目的并非調控房地產市場。“房產稅稅制改革的核心目標是公平市場競爭,調節收入分配。”
二、房產稅改革短期利空、長期利好
房產稅一旦開征,短期內對市場無疑是利空,它將增加住房持有成本,持房者將會對成本和收益進行審慎權衡,一部分炒房者將會被迫拋售房源,這將增加市場供應,并給價格帶來更大的下行壓力。
而從另一個角度說,房產稅將會減少樓市的投機和非理性成分,逐漸擠出房地產市場的價格泡沫,使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來,促進樓市長遠平穩健康發展。
房產稅的長遠利好還在于:它不僅著眼于房地產業自身的調控,更具有調節居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。
從世界各國的情況來看,有的國家的確因此較好地控制了房價,以加拿大為例,所有的房地產征收1%的物業稅,為地方財政服務。而二套房以上者交易必須繳納資本利得稅,為全社會服務,這樣的措施讓炒房者望而卻步。買房后,無論是別墅還是普通住宅,每年都必須向政府繳納住宅總估價1%的房產稅。房產稅隨每年房子的評估價格浮動。如果所購房屋的價格是30萬元加幣,每年需支付3000元加幣的房產稅,如果十年后房子增值到100萬元加幣,每年就需要支付1萬元加幣的房產稅。
根據我國1986年施行的《房產稅暫行條例》規定,對于營業性用房征收房產稅的計算辦法,一幢原值100萬元的房子,按余值計算,一次扣除30%,年稅率1.2%,根據公式:年應納房產稅=房產原值×(1-扣除比例)×1.2%,則年應納房產稅=1000000×(1-30%)×1.2%=8400(元),每年要繳納的房產稅是8400元。如果房產購買價格為200萬元,每年繳納的房產稅就是16800元。如果將原先按房產原值計稅改為按評估值即市值計稅,住房持有人每年繳納的房產稅更多,稅負更重,這樣房產稅對于打擊炒房就會有明顯作用。
國家逐步推進房產稅改革旨在保證居民基本居住需求的同時,合理引導住房消費,抑制房地產市場中的投機、投資需求,遏制房價過快上漲,這對市場中投機性等需求打擊壓力很大,也將對投資、投機者的心理產生很大影響,并將影響樓市預期。
三、對居民個人征收房產稅有技術難度
對于房產稅改革的執行,面臨不少困難,例如需要建立一套大型的全國性資料庫,統計每戶家庭到底擁有多少套房。征收的稅率若以價格作為標準,更要開展繁復的估價工程。
房產稅改革“牽一發而動全身”,高度敏感,改革須慎重。目前只能先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點征收,積累經驗后逐步擴大到全國。
在具體實施上,可以對居民第一套自有住房免征,對第二或第三套以上住房或獨立別墅、豪華公寓征收,而且稅率要有差別,超過一定面積普通住房或獨立別墅、豪華公寓可實行高稅率。同時針對投資炒房客設置門檻,無戶籍或無居住證,不能提供幾年以上工作納稅記錄,購房也將征稅。
四、“一稅”無以除“百弊”
房產稅等相關稅收所起的作用是有限的,不能過高估計房產稅在房市調控中的作用。樓市調控關鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”,并著力推進保障性住房建設、供應,從而真正終結房價近年來連續暴漲、社會資源向房地產業畸形積聚的亂象,從根本上破解困擾房地產已久的結構性問題。
其一,要與“調供應”形成合力。隨著近期“房產稅之劍”的高懸不下,一些處在觀望中的開發商紛紛推遲開盤時間,其中部分已達到開盤條件甚至申領了預售證的樓盤,也不見有房源推出,這說明需要進一步加強市場監管和打擊捂盤惜售的力度,增加樓市實際供應;同時,要在加大土地供應的同時,督促房企開工,增加預期供應量。
關鍵字：物業稅 房價房地產市場積極影響
引言
國務院日前批轉發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見》。《意見》將“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”作為加快推進財稅體制改革的內容之一，引起各方關注。進入21世紀以來，我國的房地產業飛速發展，房地產投資總體規模不斷擴大，房地產行業也已經成為我國國民經濟支柱產業。但與此對應的房地產行業稅制仍然沿用是七八十年代的稅收體系。現行房地產行業的稅收體系不適應經濟發展的一面已經突顯出來，特別是房地產保有階段的稅收體系，因此，改革目前房地產保有階段稅制體系，適時開征物業稅被提到日程上來。與之相聯系的是，在經歷了2009年全國房價的大幅度上漲以后，國務院及相關部門在2009年底和2010年初相繼釋放出一系列房地產緊縮信號，這使人們自然會聯想
到此時重新強調物業稅是否與房地產宏觀調控有關。
一、物業稅的概念
物業稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動產的單位和個人為納稅人，以納稅人擁有所有權或使用權的不動產為課稅對象，以課稅對象保有階段的評估價值為計稅依據，按一定的比率計算征收的一種稅。物業稅在國際上是地方政府收入的主要來源，以市場價值或評估價值為核心的稅基體系，而且有規范和嚴密的財產登記系統和完善的財產評估體系。
目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅。新加坡物業稅是對所有房產征收的稅種，包括針對中低收入者的政府福利房屋。具體來說，自住房產的物業稅率是4%，其他類型房產的物業稅率是10%。韓國房地產經濟從2000年初開始過熱，到2003年末，韓國政府采取了房地產遏制政策。2007年韓國的財產稅和綜合土地稅達到房產總值的30%，而且，稅率還隨擁有房產數的增高而提高。 美國對房產的收稅主要是交易稅和物業稅。交易稅一次性過戶時交齊，約為房價的2％一4％，一般由買賣雙方平分。而物業稅則屬于財產稅，每年都要交，稅額是房產估價乘以稅率(大約是0．8％一3％)。
開征物業稅對房地產市場價格的影響
根據經濟學基本原理，在市場經濟條件下，商品的市場價格主要是由其供求關系決定的。就市場化程度日益提高的我國房產市場而言，也是如此。物業稅之所以能對房產市場產生影響，其根本原因在于開征物業稅可以影響房產市場的供求變化，從而影響到房產的市場價格與交易量。
1.物業稅開征對供給的影響。
從政府角度看，征收物業稅有利于地方財政收入的穩步增加，解決中央政府和地方政府財產分配不公的問題。實行物業稅改革，將原來一次性收取的土地出讓金分期收取，會在一定程度上減少地方政府的擴張沖動，因為大規模的批地不再會一次性地帶來很大的收益，而且政府還要為短期行為帶來的負面影響買單，因此很不劃算。從長期來看，物業稅成為地方政府的主要財源，政府會將重心放在物業稅稅源的擴大和增加增值收益上。征收物業稅，地方政府可以參與物業的持續升值的再分配，有利于地方財政收入的穩步增加，保證地方政府運行所必需的財政資金，也可以限制地方政府過度開發土地的短期行為。無形中就減少了當前的土地供應，是過熱地土地出讓趨于更加合理。
從開發商角度看，其保有新開發住宅的成本將大大提高，勢必影響其開發住宅的數量。對商品供給方征稅將導致其供給成本的增加，出于轉嫁稅負以維持自身利益最大化的理性選擇，供給方的供給會因此發生變化。這意味著在開征物業稅以后，受房產供給方稅負增加產生的一系列效應的影響，在其他條件均不變的前提下。與未開征物業稅相比任何一個價格水平上市場房產的有效供給量都減少了，或者說必須在更高的價格前提下，供給方才愿意提供與物業稅征收以前同樣的市場供給量。。
2.物業稅開征對需求的影響。
物業稅對自用性住房需求的影響。自用性住房需求是人們對居住的必要需求，是人們基本居住權利的載體。這種需求是人們自發性消費需求，是一種剛性需求，其需求彈性很低甚至為0。所以如果對自用性住房征收物業稅，自然會減少居民的財富，從而引起消費者的產品消費結構發生變化。但是對于不是此類住房的需求則不會有明顯影響。
物業稅的開征，將提高持有房屋的成本，對投資和投機需求產生較強的抑制作用，對于貪大求闊追求大戶型的消費者也會產生一定的抑制作用。物業稅降低了房地產投資的預期利潤率，在銀行利率不斷提高時，當房地產預期收益低于資本和貨幣市場時。房地產業的投機資金會流向資本和貨幣市場。另外，物業稅本身就是政府宏觀調控的一個信號。會降低人們對房地產價格預期。使投資者感到政府會有更嚴厲的政策出臺。提高了投資風險。那么投資者最優選擇便是撤出房地產市場。但這種政策的“告示效應”有待探討。
3.物業稅開征對房價的影響
開征物業稅以后，房產市場供給減少，而需求也減少，尤其是剛性以外的需求會大量下降，供需平衡點也在下降。則無論是交易價格還是交易數量均會發生相應變化，其中交易數量的變動趨勢相對筒單，即呈現出或多或少的單邊下降趨勢。然而，要準確地判斷供給和需求都萎縮以后對房產價格的最終影響就十分困難了。征收物業稅以后房產市場總供給的減少對房價的上升起著助推作用，但同時導致的房產總需求萎縮剛對房價的上升起著抑制作用。而房價最終的市場表現則是兩種力量共同作用的結果，那么開征物業稅以后，房產的市場價格既可能下跌、可能持平、也可能上漲。這要看供應和需求平衡點對價格的影響作用如何。
從國際實踐看，物業稅大多作為地方政府的主體稅種，其主要作用是保障地方財政收入，尚無調控房地產價格的成功案例。在當前房價居高不下的情況，物業稅的提出讓一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任，有不少人甚至依據房地產開發和銷售環節的稅費，尤其是土地出讓金降低的幅度等因素，測算出了我國開征物業稅后房價降低的幅度。然而，房地產作為一種商品。其價格是由市場供求決定的。在當前房地產市場總體體現為賣方市場的情況下，那種奢望通過降低房地產開發環節政府收費、進而降低房價的想法是不太切合實際的，也是與市場經濟的基本規律相悖的。因此，可以說物業稅開征對于房價的影響還是個未知數。
三、開征物業稅對于房地產市場的積極影響
1.完善我國現行的房地產稅收制度。
我國現在的稅收制度對于房產的交易環節賦稅過重，嚴重阻礙了房地產的正常交易。征收物業稅，將現行的房地產各項稅費合并，并統一內外稅制，取消房地產流轉環節的各種稅費，轉化為在房地產的保有環節統一收取。這樣一來。征收物業稅將改變目前對房地產項目實行的多稅種、多環節、重復征稅的現狀，建立良好的輕交易、重保有的財產稅制格局，解決房地產稅制混亂的問題。
2.優化房地產資源的集約利用，促進社會公平。
開征物業稅后，即對擁有房地產價值大的富裕階層按一定稅率征收多的稅；對低收人階層價值低的自有房地產征收較少的稅。一方面能通過抑制富裕階層過度占有資源，防止財產過度集中；另一方面也彌補了商品稅和所得稅在調節社會收入分配方面的不足，完善并發揮稅制整體調節社會收入的功能。
增加地方政府長期財源，控制土地出讓。
對地方政府來說，從短期看，可能會使當期財政收入減少；但從長遠來講，將會為其帶來穩定的財政收入。這樣就會抑制地方政府過度依賴任期內“集中賣地、花光家底”的短期行為，有利于城市土地資源的可持續利用。另外， 物業稅征收以后，按年征收的物業稅收入能保證地方政府為本地區提供公共服務，形成“多征稅――多提供公共服務――財產增值――稅源增加”的良性循環機制，政府從而能夠參與房產增值價值的再分配。
四、總結
物業稅的開征對房地產市場的影響非常深遠，其引發的市場變化將非常復雜，絕不能簡單地以房價的漲或跌來下結論。就世界上發達國家的物業稅征收狀況分析，開征物業稅更重要的目的是為了完善稅制和緩解地方政府財政壓力,而主要不是對房地產市場進行調控,更不是單純為了干預市場運行與房地產價格。我國征收物業稅的主要目的也應是如此。規范實施物業稅稅收制度，穩步推進、發揮物業稅應有的功能，是全面推進新一輪稅制改革應堅持的原則和方向。物業稅征收取得成功，將促進中國房地產市場長期穩定健康發展。
參考文獻：
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一、全年工作目標完成情況
1、辦理各類房地產交易15095起，成交面積141萬平方米,實現房地產交易額25億元，為市級目標任務的178.57%。
2、積極推進經濟適用房和廉租住房建設，認真做好住房保障工作。目前我市正在落實的經濟適用房項目共2個24萬平方米，其中，*一期安置房項目15萬平方米已開工；*安置房工程8.98萬平方米，已完成招投標工作，計劃年底開工建設；*2萬平方米廉租房建設項目已開工。實現了經濟適用房20萬平方米、廉租房2萬平方米年內開工的目標。
3、全市共完成廉租住房保障5554戶，其中市區3800戶。倍受關注的大板樓危房改造項目進展順利，累計完成投資近億元，16棟多層還原安置房已全面開工建設，其中14棟已完成主體工程建設，部分棟號已完成主體工程驗收，預計春節前部分樓房可交付使用。
4、辦理房地產權證20740本，發證面積396萬平方米。房屋所有權登記率達93%以上，發證率達到91%以上，發證合格率達99%以上，均達到國家建設部部頒標準。
5、驗收物業管理小區24個，其中5萬平方米以上新建住宅區3個，實現了5萬平方米以上新建住宅區實施物業管理率達100%。歸集房屋專項維修資金2892萬元，歸集戶數13057戶，撥付專項維修基金98.74萬元，受益戶數達5948戶、面積45.72萬平方米。共維基金的歸集、使用、管理均符合省、市規定標準。
6、實施白蟻預防面積176萬平方米，為市級目標任務的160%，防治合格率達100%；完成房屋安全鑒定面積6.19萬平方米。
7、受理批準新拆遷項目6個，拆遷總建面3.18萬平方米，辦證準確率達100%。
8、實現安全生產無事故，計劃生育達標。
9、完成招商引資2000萬元，為市級目標任務的100%。
二、認真做好議案、提案辦理工作
全年共辦結人大議案、政協提案20件，其中，人大議案1件，政協提案19件。面商率、辦理率、滿意率均達100%。
三、工作成效
（一）國家宏觀調控政策得到較好貫徹落實，我市房地產市場持續健康發展
一是充分發揮房地產市場宏觀調控聯席會議作用，加強成員單位之間的協調配合，定期對房地產市場的市場準入、土地開發、建設成本、房貸政策等有關問題進行調研，加強市場動態分析，適時提出房地產市場運行分析與建議，為促進我市房地產市場發展建言獻策。一年來，共召開相關部門和開發企業座談會6次，上報市政府關于我市房地產市場狀況的分析報告4份，配合省建設廳完成有關房地產市場調研4次。二是加強商品房預（銷）售管理和網上登記備案制度，不斷提高市場銷售透明度，進一步完善了商品房預警機制。目前，我市商品房預（銷）售合同網上登記備案管理系統運行正常，工作穩定。通過一年多來的探索和實踐，加強各開發企業操作人員的培訓，現在所有開發企業的房源信息、銷售信息都已納入該系統進行備案管理。初步實現了供銷信息對稱，為廣大消費者提供了真實可靠的信息平臺。三是積極開展了房地產市場秩序專項整治。一年來，以打擊房地產開發、交易環節中違法違規行為為重點，工商、稅務、房管等部門密切配合，對商品房預（銷）售中的捂盤惜售、惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序行為，以及利用虛假信息、合同欺詐等損害購房者利益的行為進行了嚴厲查處。今年以來，共查處房地產違法經營案件26件，其中對7起房地產開發企業違規預（銷）售商品房行為實施了行政處罰，使我市房地產市場環境得到進一步凈化。四是開展二手房交易資金的托管業務，保障了交易雙方的利益。今年8月份，我市開展了房地產二手房交易資金的托管工作，保障了買方得以準時拿到了權證，賣方得以準時得到賣房資金，通過幾個月的運行，群眾反映很好。
（二）加快建設經濟適用住房和廉租住房,住房保障工作穩步推進
*年，住房保障工作被列為我市十八項民生工程之一，一年來，我局按上級部署，認真分析我市住房保障工作狀況，有針對性地制定了一系列落實措施。
一是加強組織領導，專門成立了住房保障機構，明確了住房保障工作職責，完善了市、縣（區）組織領導網絡，深入三縣、六區督促指導廉租住房保障目標責任完成情況。同時為提高業務工作人員素質，開展了全市廉租住房保障統計培訓。二是制定并公布實施了我市住房保障規劃，明確了今后二年我市住房保障工作目標。三是加大協調與監督力度，力推進經濟適用房建設。今年通過與發改委、國土局共同配合，安排經濟適用房項目三個共24.9萬平方米。目前正在落實的經濟適用房項目有2個24萬平方米，其中：*一期安置房項目15萬平方米已開工建設棟；*安置房工程8.98萬平方米，已完成招投標工作，計劃11月開工建設。四是加快推進*新村廉租住房項目建設。總投資3697多萬元的*新
村一期廉租住房建設項目進展順利。在蚌山區和相關部門的積極配合下，在較短時間內完成了小區規劃、單體方案、地質勘探、施工圖紙設計、建設工程規劃許可證辦理、建設工程招投標及征地工作，實現了年內開工的市級目標；同時，二期建設工程已上報省發改委申請立項并獲批準，用地賠付正在積極進行中。五是扎實推進廉租住房保障戶的審批審核工作。為進一步擴大保障面，不斷提高低收入家庭居住水平，調整了廉租住房保障面積標準，由原建筑面積10平方米，調整為13平方米。全年全市共保障“雙困戶”家庭5554戶，其中市區3800戶，發放租金補貼900萬元，超額完成省政府下達的3200戶的目標任務。并完成了市區所有新增戶檔案資料的審核工作，開展了蚌埠市城市低收入住房困難家庭的調查工作。
（三）進一步加大房改政策的落實力度，促進房改工作不斷深入
一是繼續抓好《蚌埠市深化城鎮住房發展改革，加快城鎮住房建設實施方案》和《蚌埠市住房補貼暫行辦法》的組織實施，通過對有條件發放住房補貼單位或具備領取住房補貼資格人員的審批發放，促進了住房分配貨幣化的開展。全年，共審批876名職工的住房補貼發放，應發補貼金額586萬元。至此，報經市房改辦審批的，向無房戶或住房未達規定標準的職工發放住房補貼共計8530.03萬元，惠及職工8719名。二是繼續推進存量公房出售工作。通過加強與市行政服務中心“窗口”的前后聯動，嚴格審批，全年審批出售存量公有住房51693.65萬平方米、927戶。至此，全市經房改辦審批出售的公有住房達76813戶、427.85萬平方米，有效地促進了房地產二級市場的繁榮。三是配合市紀檢監察部門，做好清房后續工作。按照嚴格執行政策，拾遺補缺，糾建并舉，常抓不懈的指導思想，妥善處理清房工作的遺留問題，進一步規范管理公有住房出售、集資建房、超標準租住公有住房等工作。為避免前清后犯，進一步完善審批手續，做到發現一起，糾正一起，建立起有效防范機制，通過清房促進房改工作的不斷深入。
（四）強化依法拆遷，穩步推進房屋拆遷工作
一是嚴格辦事程序，加強拆遷監督管理，制止違法拆遷行為。對6個在拆和8個安置房在建項目的拆遷安置補償資金實施撥付監管，沒有出現因監管不力而引起拆遷補償安置資金失控的現象；頒發拆遷許可證6件，批準拆遷建筑面積3.18萬平方米，拆遷445戶，房屋拆遷許可證辦證準確率100%；完成了新批拆遷項目房屋拆遷估價機構的選擇、確定工作，實施了拆遷評估工作過程的監管，對七家拆遷單位進行了年度資質審驗。二是組織草擬了《關于進一步明確區政府組織實施的城市棚戶區及舊住宅區改造項目有關手續辦理的意見》，經市政府常務會議研究通過并執行。三是進一步做好拆遷實施單位的業務培訓工作，先后對新船塘、衛校、張公山B區60余名拆遷工作人員進行了業務培訓，并頒發了拆遷上崗證。四是加大拆遷糾紛的調處力度，認真做好拆遷政策的宣傳貫徹工作。共接待群眾來訪咨詢150多人次,辦復群眾來信近10件有效維護了社會穩定。同時，做好行政復議、行政訴訟的應訴辦理工作，受理了衛校區域的13戶拆遷行政裁決申請，無行政敗訴案件。
（五）加大物業管理工作力度，推進物業管理健康發展
一是籌備召開了*年全市物業管理工作會議，總結了去年的物業管理工作，副市長張孝成作了重要講話，并與各縣分管負責領導簽訂了目標責任書，表彰了一批優秀物業管理小區和先進個人。會議的召開對于促進全市物業規范化管理，理清物業管理工作思路，促進各縣區上下聯動，形成物業管理齊抓共管的良好局面打下堅實的基礎。二是聯合市文明辦完成了對各區*年物業管理的目標考核，同時會同三縣及各區物業辦開展了*年物業管理目標落實情況大檢查，共檢查物業服務企業77家、物業管理項目121個。三是不斷加強對物業企業的監督和指導，嚴格按照我市物業管理招投標管理辦法，落實前期物業管理。全年辦理物業企業資質34家，其中新設立12家，核準11家，變更8家，外地備案3家。驗收物業管理小區24個，其中5萬平方米以上新建住宅區3個，即寶龍城市廣場一期、瑞城小區和新都花園，實現了5萬平方米以上新建住宅區實施物業管理率達100%。四是加大維修資金的管理力度。共歸集房屋專項維修資金2892萬元，歸集戶數13057戶，撥付專項維修基金98.74萬元，受益戶數達5948戶、面積45.72萬平方米。
（六）強化房屋安全監管，確保群眾生命財產安全
一是開展了雨季、汛期房屋安全大檢查，將全市危房監管任務分解到各房管分局，明確責任和目標，認真上報危房監管統計報表，基本做到對轄區危房監管率100%。二是主動與危房產權單位聯系，加大危房鑒定宣傳力度，開展房屋安全鑒定工作，督促危房產權單位實施排危解危措施。全年共完成鑒定面積6.19萬平方米，排除危房2萬余平方米。三是白蟻防治工作取得可喜成績。全年實施白蟻預防面積176萬平方米。四是加大危房集中改造的監管力度，確保大板樓危房改造項目順利實施。市重點民生工程大板樓危房改造（紅葉山莊項目）自今年4月開工以來進展順利。截止目前，施工面積7.46萬平方米，累計完成投資9363萬元。在規劃建設的23棟樓房中，16棟多層還原安置房，已全面開工建設，其中14棟完成主體工程建設，部分棟號已進行了主體工程驗收；5棟高層已開工建設，另外2棟高層即將開工建設。預計明年春節前多層房屋大部分可竣工交付使用，屆時部分拆遷居民可得到還原安置，將在寬敞明亮的新居內度過2009年春節。五是對全市集中改造的危房進行了梳理，初步提出了改造計劃和方案。治淮二村（水科院）危改項目規劃控制即將獲得批準，預計年前開工建設；老市委大院（唐家花園）5號樓危舊房改造舉步維艱，日前市政府已督促相關部門進一步實地勘察研究，將提出切實可行的改造方案；紡機廠宿舍危改項目正在緩慢進行之中；另外，華光長青住宅小區，涂山路682棟，大慶一村103、104棟及船廠宿舍等危改項目已批準立項，并開展危改前期準備工作。六是室內裝飾裝修管理工作有了新的突破。自*年8月以來，裝飾處對全市裝飾工程進行綜合檢查13次，為6家施工企業辦理了開工通知書，查處違規裝飾裝修7家，通過檢查，提高了裝飾裝修企業的安全意識和責任意識，進一步規范了房屋裝飾市場秩序。
（七）加強法制建設，不斷推進依法行政
一是制定了局系統*年法制工作意見以及“*”普法法制宣傳教育學習計劃，指導和督促各基層各單位抓好貫徹落實。
二是按照省建設廳和市法制辦要求，為局系統110余人辦理了安徽省行政執法證和安徽省執法監督證的年檢、換證工作。
三是認真做好規范性文件的審核工作。按照省建設廳要求，審核《安徽省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法（草案）》等規范性文件，并提出了修改意見。四是采取受理舉報與主動查處相結合，加大對違法行為的查處力度，督促當事人按鑒定意見進行整改，全年共受理各類舉報318起，辦結298起，辦結率達94%。五是依法及時受理、審理行政訴訟案件，從嚴辦案紀律，規范辦案程序，提高行政復議和行政訴訟案件的辦理質量和效率。全年共辦理行政訴訟、行政復議案件19起。
（八）扎實推進機關建設，努力提高工作效能
一是加強精神文明創建力度。制定了今年我局精神文明建設工作實施意見，明確了全年創建工作的指導思想、目標任務和保障措施。順利完成了市文明委對我局*年度精神文明建設目標責任的檢查。我局先后被評為安徽省第八屆文明單位、市文明創建工作先進單位。二是為方便群眾辦事，更好地為產權人服務，我局極為重視行業窗口建設，制定了文明禮貌用語，印制了各類辦件告知單向群眾廣為告之，同時，將各項辦理程序、要件、告知單、咨詢電話等在政府信息網上公布，隨時接受社會監督；為有效提高辦事效率，我局還為招商引資項目、破產企業等單位辦理產權手續開設了綠色通道，先后為鐵路分局、淮委開發公司等60家單位開展了上門服務。三是認真落實政行風熱線工作，做到領導、機構、人員三個落實，認真準備上線預案，認真解答群眾投訴建議，全年共解答和處理群眾投訴和咨詢70余件，對承諾下線后及時解答和處理的問題，能做到及時與投訴人見面，及時溝通、及時協調處理，對群眾的咨詢答復工作分別得到市廣播電臺、市糾風辦和投訴人的好評。四是認真落實市民熱線工作制。進一步健全了各項工作機制，加大了督辦和督查力度，努力為民辦實事辦好事。全年共辦理市政府網站市民心聲欄目的群眾咨詢投訴100多起。五是組織編制了本機關信息公開指南及信息公開目錄，建立健全信息公開工作制度，及時維護和更新公開的政府信息，充分發揮政府信息對人民群眾生產、生活和經濟社會活動的服務作用。
（九）基層組織建設進一步加強，干部職工的凝聚力進一步提升
一是局黨委以深入學習貫徹黨的十七大精神為主線,結合深入開展的“三個為什么”大討論為契機,進一步提高了黨員的自覺意識、服務意識，增強了基層組織的戰斗力和凝聚力。二是學習貫徹全市科長大會及有關文件精神，研讀《做最好中層》，教育干部爭作最好中層，為中層干部交流輪崗干部做好調查摸底工作。三是以黨風廉政責任制為抓手，明確了黨風廉政責任目標和措施，促進了黨員干部求真務實、勤政廉政、團結協作的工作意識的提高。四是充分發揮黨員干部的模范帶頭作用，積極向地震災區開展“獻愛心、送溫暖”活動，以繳納特殊黨費等形式共捐贈現金約10萬元及一批過冬新衣被，進一步增強了黨員干部的大局意識，激發了愛崗敬業的工作熱情，從而形成了全局心往一處想、勁往一處使的和諧工作氛圍。
【關鍵詞】 房地產行業 房地產稅 影響
一、房地產稅開征的必要性分析
房地產極易產生泡沫，而房地產行業的泡沫對于經濟的影響是巨大的，我國目前房價過高、商品房空置率增加，社會需要通過開征房產稅來對當前過熱的房地產行業進行調控。2010年的“國十條”出臺，2010年5月13日《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見》中明確提出要逐步推進房產稅改革。為了對房產稅的開征做準備，2011年上海市、重慶市率先進行試點，推進我國房地產稅收的發展。國家開征房地產稅的主要目的有如下幾個方面：第一，調控房價。目前我國的一線、二線城市房產價格高漲，特別是2015年4月份以來，北京、上海、深圳等地的房價上漲迅猛，通過開征房產稅，能夠有效的控制增長過猛的房價，特別是增加炒房的成本，減少炒房者。第二，緩解政府保障性住房資金短缺。2008年開始我國加大力度進行保障房的建設，但是存在一個突出的問題是資金短缺，如果開征房產稅，能夠將這部分財政收入納入到保障房建設中，能夠促進保障房的建設。第三，減少財政對“土地”的依賴。
二、開征房產稅對房地產行業的影響
（一）對房地產開發商的影響
住房問題一直是關系國計民生的大問題，對于房地產開發商來說，房產稅的征收是憂大于喜，房地產商對房地產進行開發投資主要是想獲得暴利，根據現行試點的房產稅，房地產開發商需要支付一定的土地出讓金與房產稅，自然會增加房地產開發商的成本，對于房地產開放商的銷售成本來說，房產稅的征收會增加其成本。此外，房產稅的征收主要的目的是促進我國的保障性住房的建設，因此對于高檔的住宅征收的稅率高，房地產企業開發高檔住宅所需要付出的成本變高，會促使房地產企業開發保障性住房。但是從長遠上看，房產稅的開征對于房地產開發商來說是有利的，通過房產稅對房地產主體的行為進行調控，能夠有效的幫助房地產商防范房地產泡沫帶來的風險，營造一個健康穩定的房地產市場，能夠促進房地產開發商的持續發展。
（二）對普通購房者的影響
普通的購房者是對商品房存在剛性需求的，在試點的房產稅征收城市中，房產稅的開征對于商品的購買在短期內存在一定的影響，但是從長遠上看，房產稅能夠保障普通的購房者買到住房，而對于市場上的房產投資者，是一個嚴厲的打擊。對于普通的購房者來說，能夠從房產稅的征收中獲得較大的利益，房產稅對于首套住房采取的是免稅的政策，對于剛性需求的購房者來說，能夠降低購房的成本。而且我國房產稅出臺的主要目的是抑制市場上過快的房價，能夠讓房價處于一個比較合理的區間，因此對于剛性需求的購房者來說，能夠讓其更容易購買到住房。此外，我國的房產稅征收主要是用于社會保障房的建設，能夠讓更多的民眾可以購買社會保障房，有效的解決普通購房者的需求。
（三）對房產投資者的影響
房價過高很大一部分的原因是房地產市場存在一個特殊的群體――房產投資者，這部分群體稱為炒房者，這部分群體通過炒房而使得城市的房價居高不下，隨著房價的高漲，商品房越來越失去其作為保障人們基本生活需求的屬性，人們越來越關注商品房的投資價值，房產投資者的炒作，使得房產的供給與需求之間的矛盾進一步的擴大，導致房產的價格高漲，加劇房地產市場的泡沫，90年代的房地產泡沫的破裂對中國的經濟造成了巨大的影響，因此要有效的控制房地產市場的投資行為，通過房產稅的征收，能夠對房產投資者的行為進行有效的控制，通過房產稅減少房產投資者的利潤，使其能夠減少房產的囤積，增加社會住房的供給，保障房地產市場的健康發展。
三、完善房產稅的對策建議
我國的房產稅從2011年開始在上海、重慶兩市進行試點，雖然試點的范圍比較小，但是取得的成績比較大，對我國的房地產市場產生了深遠的影響。因此對于房產稅的開征，結合其開征對房地產行業的影響，提出以下的對策建議。
（一）加強房產稅的宣傳
我國目前對于房產稅的宣傳還不夠充分，民眾對于房產稅的稅制了解度不足，房產稅的征收必須要有廣泛的群眾基礎，因此要加強房產稅的內容宣傳，讓納稅人能夠了解房產稅，樹立繳納財產稅的觀念。政府應當通過報刊、電視等媒體對房產稅進行宣傳，讓社會公眾能夠了解房產稅政策的相關內容，特別是對房產稅的設計目的、征收的依據以及稅率、標準等方面有全面的了解。還需要及時的解答納稅人的疑惑，促進房產稅的發展。
（二）統一稅制，科學設計房產稅結構
房產稅的征收要有科學的稅收結構，房產稅的征收必須要建立科學透明的監督制度，要規范我國的房地產市場的稅收制度，要通過借鑒國外的先進經驗設計符合我國國情的房產稅，要合理的設計房產稅的結構，可以按照房地產的土地使用的環節進行設計稅種，如土地使用、土地轉讓、房產收益。要對房地產企業的營業稅進行完善，在進行營改增的稅制改革的基礎上進行征收。同時，要對現行的房地產市場的稅制進行改革，可以考慮將印花稅與契稅進行合并，規范稅制，在房地產市場上要建立以房產稅為主、增值稅為輔的稅收體系。
（三）加大稽查力度，加強房產稅的征收管理
各地的稅務部門要建立房產信息聯網平臺，通過對轄區內的房產信息進全面的數據庫，并且城市與城市之間的數據庫要通過聯網的方式實現互查，能夠有效的減少漏稅現象。房產稅的征收必須要加大征管的力度，要針對不同的房地產企業制定具體的稅收征管標準，房產稅的征收要嚴格按照具體的操作細則進行。
（四）調整征收范圍，擴大稅基
房產稅的征收要進一步的進行細化，而且使房產稅發揮調節的作用，必須要對房產稅的征收范圍進行調整，對于農村的經營房屋或者出租房屋，目前我國的房產稅試點中是不納入征收范圍的，而“三資企業”也享有較大的稅收優惠，對于房地產開放商的土地空置也應當設計空地稅，要通過擴大征收的范圍，合理的對土地資源進行調控，達到保障房產稅稅收收入的目的。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產 成本管理 成本控制
隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和企業改革不斷深化，房地產企業的市場競爭變得越來越激烈，如何加強房地產企業成本控制，切實降低房地產企業的開發成本，以低成本運營來保持企業的競爭優勢，是目前房地產企業急需解決的問題。
一、強化成本管控對于房地產企業所具有的積極意義
第一，設定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現，如果成本管控不到位，利潤目標的實現就無從談起。只有加強房產企業的成本管控才能實現自身的利潤目標。營業利潤是收入抵扣成本、稅金、費用以后的結余。從這個利潤的公式，我們可以看到，在收入保持不變的前提下，壓縮成本是確保利潤空間的有效手段。只有確保一定的利潤空間才能確保房產企業有足夠的競爭力。因此，房地產企業自身所房地產企業自身所設定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現，如果成本管控不到位，利潤目標的實現就無從談起。
第二，只有加強房產企業的成本管控才能有效增強自身的競爭力并最終實現可持續發展。2OlO年5月31日公布的 國務院批轉發展改革委關于2OlO年深化經濟體制改革重點工作意見的知）中，“逐步推進房產稅改革”這一表態，充分的說明了國家對于房產調控的決心與力度。今年以來金融機構頻頻頒布一些信貸制約措施，因此，可以肯定的說房產價格的適度回調
是在所難免的。在當前的經濟形勢下，加強成本管控才能從根本上提升房產企業的競爭力只有競爭力增強了，房產企業的市場份額才會進一步的擴大，房地產企業才能真正實現平穩、
健康、可持續發展。
二、房地產企業強化成本管控的對策與建議
房地產要做好成本控制，首先要樹立“全成本觀”，只有圍繞成本的全生命周期進行精細管控，方能真正從各個環節管控成本，真正做到在滿足產品品質前提下的處處節流。成本管理必須是基于“全成本視野”，即將整個成本的范圍劃分為控設計、控開發成本和控開發費用。
（一）控設計
房地產設計環節是實現成本“事前控制”的關鍵，盡管設計費占建筑工程總成本僅僅1.5%-3%，卻直接決定了整個項目成本的70%甚至更多，因此專門針對設計進行成本視角的管控系統往往是房地產企業成本管理要點也是難點所在。房地產企業首先需要明確產品限額設計的關鍵技術經濟指標，指標的數據化、明晰化往往能夠使得成本、設計及其他相關部門統一語言，實現成本、設計深度溝通和有效協同。另一方面關鍵技術經濟指標本身也是抓大放小、聚焦重點，相對容易推行和落地。其次房地產開發企業需要根據明確的關鍵技術指標分階段進行落實和監控，在設計過程中選擇合適設計單位并充分溝通和嚴格管控與評估，最終確保設計能夠按照關鍵技術經濟指標實現產品的限額設計。
（二）控開發成本
控制開發成本重點體現在目標成本的漸進明細的多版本管控、采購與供方的精細管控、合約執行的過程控制以及景觀裝修成本的控制。具體從以下幾個方面進行管控：
1、建立目標成本
目標成本管理是成本控制的基礎。目標成本是地產企業基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本目標。從測算成本開始，在方案設計、初步設計和施工圖設計相應完成后，最終確定該項目的目標成本。
目標成本具體在什么階段確定根據每個公司的管理水平而定。一般而言，大多數房地產企業都是在施工圖紙出來之后確定目標成本；但一些管理水平比較高的企業也將目標成本的確定前置到了擴初階段甚至是方案階段，并在不同階段形成不同的版本。
2、通過合約規劃將目標成本分解
合約規劃是指將目標成本按照“自下而上、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及執行。
通過合約規劃，在項目啟動階段預計項目在開發過程中會發生多少合同大類和每類合同所發生的金額，后期在合同簽訂時，與合約規劃金額進行對應，就能及時反映項目成本是否和目標成本有偏差。此時，成本控制載體由對明細費項的控制轉為對合約規劃對應合同的控制，合約規劃成為連接目標成本和合同執行的樞紐。在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，可以引入規劃余量的概念，作為費項的蓄水池，可以隨時在受控或經過審批的情況下用于其他金額不足的合同。
3、通過月度資金計劃進行成本資金控制
地產企業月度資金計劃的范圍主要包含項目成本類的資金計劃，即合同付款及其他費用計劃。合同付款分為計劃內付款和計劃外付款。付款計劃走月度資金計劃，即計劃內付款；付款計劃沒有走月度資金計劃，直接走付款審批流程的就是計劃外付款。
月度資金計劃是成本實際支付的控制前提，只有和實際項目運作相關聯并經過確認的付款計劃，才會形成月度資金計劃，經過對企業內部的資金進行有效預估和合理按排之后才能實際支付。月度資金計劃是成本資金控制的關鍵。
4、通過動態成本執行對目標成本控制進行預警和強控
為了對動態成本的執行與目標成本的差異進行實時監控并干預，需要從總量上將動態成本與目標成本基準值進行對比，并在目標成本級別上設定預警指標和強控指標。預警指標是指，當該級別動態成本超過目標成本預警指標一定范圍（比如2%或者某個具體金額）時，需要向相關負責人（比如項目成本經理）發出報警，但可以繼續簽訂合同。強控指標是指該級別動態成本超過目標成本強控指標（比如3%或者某個具體金額）時，需向個關負責人（項目負責人）發出報警，并且經過審批流程調整目標成本后，方可繼續簽訂合同。
企業一般可以采用絕對值和相對值兩種維度對成本超額進行雙重監控。通過預警或強控手段，項目各項成本管控就有了一道“高壓線”。
5、做好成本月度回顧是成本管理保障
成本月度回顧是成本控制的重要保障。成本經理在月度總結回顧時，需要思考如下幾個重要方向：動態成本有沒有超標？未來發生的合約規劃有沒有問題？已經發生的合同成本會不會變化？成本需不需要追加？
每月成本匯報前，合同責任人負責對未發生合同進行清理、預估，對已發生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經理審核，確保當期實施的合同所發生的金額、變更及簽證以及預估變更和待發生的合約規劃，必須及時反映在《項目動態成本匯總表》中。
成本經理每月最后一個工作日前，編制《項目成本月度回顧報告》，并將分析報告向公司管理層匯報，在企業內部設立相關審批流程，報相關領導審批確定。成本回顧時，對比、考核均以最新經過調整審批的目標成本為基準值。
（三）控開發費用
控開發費用也是全面成本管控的一個體現，房地產開發企業要針對營銷費用、財務費用和稅費三大環節進行管控。
營銷費用占比銷售額2%到5%甚至更多，但很多時候營銷費用尤其是營銷推廣費用都存在很大程度的浪費，比如從所周知的廣告投放中50%都是浪費的，營銷費用管控中，可能需要針對銷售傭金完善制度，做好規范精細的管控，針對因為賣場營造面修建的售樓處、樣板間及展示區費用進行控制，而針對營銷推廣費用則需要通過注入到訪成交率、單位到訪交成本、單位成交成本等量化的推廣效果指標實現營銷推廣費用每分錢都花得更合理、更有效果。
財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此應當通過分階段控制開發強度、縮短開發周期、降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。
摘要介紹了低碳生活的概念,對低碳技術在住宅房地產中的應用實例——南京“鋒尚”國際公寓進行了調研,指出其節能環保的措施,進而提出了普及低碳住宅的建議,以加快低碳技術在住宅房地產中的 發展 和應用。
關鍵詞低碳;住宅;節能環保;普及;建議
abstractthe paper introduced the concept of low-carbon life,investigated the living example about low carbon technology applied in residential real estate —— nanjing “fengshang” international flat,pointed out measures of energy conservation and environmental protection in it,then put forward suggestions about the popularity of low-carbon residence,so as to speed up the development and application of low carbon technology in residential real estate.
key wordslow carbon;residence;energy conservation and environmental protection;popularity;suggestions
剛剛閉幕的哥本哈根全球氣候大會在全世界掀起了一場新能源革命,以低碳 經濟 為主的“綠色浪潮”開始席卷全球。wWW.133229.cOm“低碳、綠色、環保”等概念逐漸開始深入全世界人民心中,世界人民開始了對綠色可持續生活環境的新的探索之路。走低碳道路,發展以低能耗、低污染、低排放為基礎的低碳經濟與生態經濟,實現人與 自然 的和諧相處,社會的可持續發展,已成為衡量一個國家、城市綜合競爭力的重要標準和內容,也是黨和政府落實 科學 發展觀的全新戰略決策和具體目標。最近,全國經濟工作會議在強調轉變發展方式時提出“開展低碳經濟試點,努力控制溫室氣體排放,加強生態保護和環境治理,加快建設資源節約型、環境友好型社會”[1]。作為正在快速發展中的國家,這一次的低碳技術革命將帶來新的發展機遇,十分有利于我國實現新一輪的快速趕超。因此,在我國發展低碳經濟有著廣闊的前景和現實意義。
目前我國房地產市場競爭激烈,參與者眾多。激烈的競爭必然會導致優勝劣汰,要在未來的發展道路上贏得先機,大力發展低碳住宅將成為一個重要方法。正在舉辦的上海世博會上許多低耗環保的新型材料一一亮相,如會“呼吸”的墻壁、地板等[2]。不僅向人們展示了未來低碳住宅的構想和理念,也同時增加了人們對低碳生活的向往,為低碳房地產的發展打下了堅實的市場基礎。作為低碳經濟的重要組成部分,建設低碳住宅可以使環境更加美好,人們的生活更加健康,社會更加和諧,經濟發展更加持久。因此加快低碳技術在住宅房地產中的應用成為未來相關學者和專家研究的重點。
1低碳的相關概念
低碳(low carbon)意指較低(更低)的溫室氣體(二氧化碳為主)排放。所謂“低碳生活(low-carbon life)”,就是把生活作息時間所耗用的能量盡量減少,從而減低二氧化碳的排放量[3]。低碳生活將成為人們改變世界的新的生活方式。所謂低碳經濟,是指在可持續發展理念指導下,通過技術創新、制度創新、產業轉型、新能源開發等多種手段,盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗,減少溫室氣體排放,達到經濟社會發展與生態環境保護雙贏的一種經濟發展形態[4]。發展低碳經濟,一方面是積極承擔環境保護責任,完成國家節能降耗指標的要求;另一方面是調整經濟結構,提高能源利用效率,發展新興 工業 ,建設生態文明。這是摒棄以往舊的先污染后治理、先低端后高端、先粗放后集約的發展模式的新的發展途徑,是實現經濟發展與資源環境保護雙贏的必然選擇。
2南京“鋒尚”國際公寓實地調研相關介紹
南京“鋒尚”項目位于南京獅子山—清涼門風光帶、小桃園公園內護城河畔,總占地面積為20萬m2。由4層帶電梯的板式超低密度的公寓、loft空中別墅和沿河獨立別墅組成。戶均享有2 000 m2的林木覆蓋面積。它是
3思考和建議
低碳住宅 發展 前景良好,但目前人們面臨的主要問題是如何使節能增加的成本被市場普遍接受,從而實現循環 經濟 中廣義的節約。在大多數人看來,如此的住宅只有“富人”住的起,低碳環保技術的應用提高了此類住宅的門檻,阻礙了低碳環保住宅的普及和推廣。究竟節能環保住房是否會增加住房成本,是否會使得節能環保住房不具有普及性,針對這些問題,筆者結合“鋒尚”案例做了以下思考。
3.1長期的成本節約
就“鋒尚”國際公寓本身,短期來說,其節能環保設計理念的實現和產品品質確實成本較高。但是從房地產建筑的全生命周期來看,節能環保設計其實為購房者減少了成本。例如根據網上搜集的資料,100 m2的普通住宅僅冬季的采暖費就要3 000元左右;夏季用空調制冷還要再花電費。而在“鋒尚”,一年的費用大約是30元 /m2,這里包含了冬季采暖費和夏季制冷的費用。“鋒尚”100 m2的房子,一年的花費大約是3 000元,長期來看,會為住戶節省一大筆錢。因此,節能環保住宅的消費者需要一種超前的消費觀念。
3.2品牌追求的誤導
據了解,南京“鋒尚”國際公寓均價逾300～400萬元/套不等,平均價格1.4萬元/m2左右,該價格水平在南京很高。其以如此高的價格,力推“零能耗”的節能環保概念,實際上在一定程度上對社會造成了誤導,即節能環保型住宅的造價不菲,非高端型住宅不能采用。其實相關專業人士指出建造類似“鋒尚”國際等節能環保住宅,所增加的成本其實并不高。3 000元/m2的成本一樣可以做零能耗住宅,只不過“鋒尚”國際的定位就是要打造“高端”住宅品牌。
3.3相關利益追逐
據了解此項目如開發成為普通住宅項目,總銷售收入約50 000萬元,當開發為“鋒尚”這樣的高端節能環保住宅項目,總銷售收入約103 000萬元。按項目銷售利潤率約為10%計,實現增加利潤5 000萬元。此外項目如開發成為低檔住宅項目,總稅收約為5 000萬元,開發為“鋒尚”這樣的高端節能環保住宅項目,創造稅收為10 000萬元,實現增加稅收5 000萬元[5]。可見,豐厚的利潤和收益往往吸引開發商和相關政府部門支持該類住宅往高檔住宅方向發展,從而影響了社會福利的公平分配。
綜上所述,就引出了低碳住宅的政府調控問題。即政府需要相關調控,以規范由于環保節能技術造成房地產市場的溢價現象所導致的市場失靈問題。建設節能環保住宅應在全社會普及,因此若想在全社會推廣該類住宅,就需要政府提供補貼和相關優惠政策,以激勵和監督開發商的開發行為,鼓勵多建價格合適的節能環保住宅。
江蘇省剛剛出臺的《推進節約型城鄉建設工作意見》,成為社會關注熱點。《意見》中明確指出將在建筑中普及應用太陽能光熱利用技術,加快推進太陽能光熱與建筑一體化,大力推廣土壤源熱泵、水源熱泵等淺源地熱建筑應用一體化。在經濟適用房、廉租房等保障性住房中,推進應用太陽能利用等適用節能技術。到2012年,全省新建建筑可再生能源利用率達60%[7]。由此可見,推進建筑節能,是一項系統工程,需要全社會的關心和關注。《江蘇省建筑節能管理辦法》也已經經省政府常務會議審議通過,并于2009年12月1日起正式實施。《辦法》的出臺,充分表明了省政府對建筑節能工作的高度重視,這將對規范建筑節能管理、促進城鄉建設事業又好又快發展起到積極的推動作用。
住宅建設中大力發展可再生能源不僅可以減輕由于能源進口所引起的資金負擔,還可以保障能源安全;發展可再生能源有利于調整能源結構、保護環境,可以使全球減低氣候變化的風險;發展可再生能源可減少對當地資源的破壞,對我國這樣的資源如此緊缺的國家,具有極為重要的意義[7]。但是筆者認為只有當節能環保住房普及之后,這種效果才會顯現出來。鑒于此,必須將節能環保住宅的理念在全社會進行推廣,甚至在經濟適用房、廉租房等保障性住房中都相應地推進節能技術,才能讓全民享受低碳帶來的社會價值。
4 參考 文獻
[1] 郭樹清.低碳住宅:房地產發展方式的選擇[j].上海房地,2010(2):34-36.
[2] 童悅仲.低碳經濟時代如何提升住宅品質[j].城市開發,2009(24):43-45.
[3] 陳麗,溫麗莉.包廣林.“低碳住宅”將成主流[j].城市開發,2009(24):52-53.
