開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區(qū)物業(yè)客服工作計(jì)劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

2017小區(qū)物業(yè)年度工作計(jì)劃范文1

根據(jù)城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場(chǎng)，提升品牌，樹(shù)立物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高管理處的業(yè)主滿意度，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定管理處工作計(jì)劃：

一﹑充分發(fā)揮物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性和增強(qiáng)主人翁意識(shí)。

1﹑每半月召開(kāi)一次工作例會(huì)，在總結(jié)工作的同時(shí)，積極充分聽(tīng)取基層員工的呼聲﹑意見(jiàn)或合理化建議或批評(píng)。

2﹑不定期開(kāi)展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛(ài)衛(wèi)生﹑愛(ài)護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng)，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹(shù)為業(yè)主(住戶)服務(wù)意識(shí)。

轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事等﹑要﹑靠的思想，樹(shù)立以業(yè)主為中心全新的服務(wù)理念。

三﹑激活管理機(jī)制

1﹑管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即各部門(mén)員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向主任負(fù)責(zé)，必要時(shí)各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)》。

2﹑管理處實(shí)行定時(shí)值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設(shè)(報(bào)修)電話，全方位聆聽(tīng)業(yè)主的聲音。

3﹑制定切實(shí)可行的管理措施，推行首問(wèn)責(zé)任制。

4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績(jī)效考核制度、內(nèi)部員工獎(jiǎng)懲制度等。

5﹑月績(jī)效考核工作盡量量化，建立激勵(lì)機(jī)制和健全績(jī)效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

6﹑完善用人制度，競(jìng)爭(zhēng)上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。

7﹑加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理，建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)管理處員工的凝集力。

四﹑嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門(mén)有效投訴為零;向物業(yè)公司主管部門(mén)有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。

2﹑小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作的滿意率達(dá)90%以上。

3﹑急修及時(shí)，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑車(chē)輛﹑消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。

5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，運(yùn)行正常，無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。

6﹑管理處擬由業(yè)主委員會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組，負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng);充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個(gè)案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容的板報(bào)。

7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時(shí)歸檔。

8﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)98%以上;物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。

五﹑加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果。

管理處挑選精兵強(qiáng)將，成立以主任為主的培訓(xùn)實(shí)施小組,對(duì)新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)：

1.新入職培訓(xùn)

為新招員工提供的基本知識(shí)和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì))，熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度(如考勤制度，獎(jiǎng)懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務(wù)知識(shí)(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等)。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。

崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

2.在職培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容：

1、物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度

2、公司的《員工手冊(cè)》

3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)

4、各部門(mén)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)

通過(guò)以上培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。

六、 提升物業(yè)服務(wù)品牌，樹(shù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。

1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。

2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按機(jī)電運(yùn)行和維修分工的原則，對(duì)小區(qū)所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門(mén)要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究主問(wèn)制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料、業(yè)委會(huì)資料進(jìn)行較徹底的分類(lèi)整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。

6、車(chē)輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車(chē)輛按固定車(chē)位停放;臨時(shí)車(chē)輛采用臨時(shí)收費(fèi)管理;對(duì)需要保管的車(chē)輛采取保管措施，簽訂車(chē)輛保管合同，車(chē)主支付保管費(fèi)。

7、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)人員(裝修人員)進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求保安員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。

七、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)與措施

管理處將加大對(duì)欠款業(yè)主的催交力度,有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶采取一定措施,每月統(tǒng)計(jì), 落實(shí)到人。另外，管理處將采取如下系列措施,開(kāi)展多元化經(jīng)濟(jì)，努力創(chuàng)建社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。

1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成立便民服務(wù)點(diǎn)，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。

2、利用廣場(chǎng)地面資源，對(duì)在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點(diǎn)商家以臨時(shí)占有使用場(chǎng)地的，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。

3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開(kāi)支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購(gòu)與支出。

4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加有償服務(wù)項(xiàng)目。

八、其它工作。

1、關(guān)注、督促房地產(chǎn)公司對(duì)小區(qū)屋面防水、供暖工程遺留問(wèn)題的解決。

2、充分利用轄區(qū)派出所治安群防群治，建立完善聯(lián)防預(yù)警機(jī)制。

2017小區(qū)物業(yè)年度工作計(jì)劃范文2

我公司為了加強(qiáng)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，做好小區(qū)工作，現(xiàn)向居上百合園全體住戶書(shū)面匯報(bào)20XX年工作展望情況。

一、環(huán)境綠化

植物管理，新繁殖鐵樹(shù)近十株，請(qǐng)住戶管好小孩，不要踐踏;

對(duì)區(qū)域內(nèi)的樹(shù)木進(jìn)行整形修剪。

二、環(huán)境保潔

做好環(huán)境衛(wèi)生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。

小區(qū)上門(mén)收垃圾時(shí)間為中午12：00前，請(qǐng)業(yè)主將垃圾放置門(mén)外，便于我們派人上門(mén)收取，不要放置在其他鄰居門(mén)外。我們對(duì)不遵守小區(qū)規(guī)定的住戶，公布房號(hào)且上報(bào)有關(guān)部門(mén)。

三、安全

原門(mén)崗24小時(shí)服務(wù)電話：2621909從20XX年3月1日起變更為2611833

住戶請(qǐng)來(lái)小區(qū)的客人及安裝、施工單位，我們住戶要?jiǎng)?wù)必告知房號(hào)，對(duì)物業(yè)安全秩序人員開(kāi)展工作有很大幫助;

管理處通過(guò)代租房屋，做好流動(dòng)人口登記工作，租金與去年同期對(duì)比3房增加200～300元達(dá)到1500元左右，2房增加250～300元達(dá)到1000元左右，1房增加200元以上達(dá)到750元左右，請(qǐng)大家出租務(wù)必找物業(yè)，必將令你滿意!電話：3058970(小莫);

嚴(yán)格進(jìn)出管理，請(qǐng)住戶在星期一~五(8：0018：00)，星期六~日(9：0016：00)到物業(yè)公司管理處提前辦理出入條，夜間不應(yīng)搬運(yùn)物品;

大門(mén)口入口處將對(duì)人行道、單車(chē)道、小汽車(chē)道作局部調(diào)整，為行人、行車(chē)安全創(chuàng)造條件;

燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對(duì)人、財(cái)、物的影響;

小區(qū)養(yǎng)犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛(ài);文明養(yǎng)狗，不要驚動(dòng)鄰居。出門(mén)時(shí)，務(wù)必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對(duì)于無(wú)人牽制的犬類(lèi)，一般情況視作無(wú)主犬只，住戶通過(guò)小區(qū)秩序員和房管員報(bào)主管部門(mén)處理，或向政府部門(mén)、110舉報(bào)。

四、公共秩序

代收掛號(hào)、快遞、包裹，做到件件通知住戶。

門(mén)崗向住戶提供公交車(chē)線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類(lèi)存放，請(qǐng)業(yè)主到門(mén)崗查詢;

對(duì)于小區(qū)內(nèi)部秩序管理，我們提倡的是各個(gè)不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區(qū)各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車(chē)輛的干擾，讓人進(jìn)入小區(qū)感受到慢的節(jié)奏，能放松、能享受到小區(qū)軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢(shì)群體。

避免電動(dòng)車(chē)、摩托丟失，我們要求摩托、電動(dòng)車(chē)、單車(chē)盡量停放到車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)24小時(shí)發(fā)牌，停放不足1小時(shí)免費(fèi)，望住戶配合。

夏季為小區(qū)住戶增加幾部移動(dòng)涼衣架，減少對(duì)中心花園占用。

五、維修

我們?cè)诮M織管理處人員進(jìn)行上門(mén)維修服務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，20XX年將更好、更快的為住戶服務(wù)。

六、文化宣傳

我們以后將在物業(yè)費(fèi)通知單背面上,將小區(qū)住戶一些出租信息安全提示小區(qū)通告登出;

開(kāi)放百合園qq群：24830134、 msn群：group17098@bbqun.com，開(kāi)通物業(yè)blog(qq群內(nèi)有地址)，發(fā)放物業(yè)聯(lián)系卡給住戶，增設(shè)服務(wù)質(zhì)量管理信箱，開(kāi)通各種渠道，與住戶互動(dòng)，請(qǐng)加群住戶設(shè)置佳佳物業(yè)上線提示，方便我們及時(shí)溝通 ;

與社區(qū)聯(lián)合放露天電影，老年人活動(dòng)票;

建立業(yè)主健康檔案，為老年業(yè)主提供免費(fèi)量血壓、稱體重;

發(fā)動(dòng)住戶愛(ài)心捐助，讓愛(ài)心傳遞,讓溫暖匯聚;

對(duì)做文學(xué)、攝影、運(yùn)動(dòng)、美食、旅游、家政、生活服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的住戶，請(qǐng)與我們聯(lián)系開(kāi)展業(yè)務(wù);

增設(shè)兩個(gè)公益宣傳欄(別墅區(qū))，通過(guò)每日不斷更新的天氣預(yù)報(bào)，掌握氣候規(guī)律，為住戶噓寒問(wèn)暖，為物業(yè)工作提供科學(xué)依據(jù);

調(diào)整小區(qū)草地上的提示牌位置，針對(duì)小區(qū)動(dòng)態(tài)不斷更新文明標(biāo)語(yǔ)，與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)造文明環(huán)境;

為住戶提供物品交換專(zhuān)欄，把你閑置的物品拿到這里來(lái)這里,體驗(yàn)分享的快樂(lè),通過(guò)物品交換讓你結(jié)織更多朋友;

節(jié)假日裝飾、小區(qū)活動(dòng)，為小區(qū)增光添彩。

七、其它

管道天然氣報(bào)裝，為業(yè)主解決實(shí)際生活需求;

代交住戶水電、有線電視服務(wù)費(fèi)，讓住戶免受舟車(chē)勞頓;

計(jì)劃開(kāi)展向住戶提供網(wǎng)絡(luò)信息查詢、報(bào)刊閱覽，收發(fā)傳真、復(fù)印等業(yè)務(wù)。

我們的各方面已向正常軌道運(yùn)行,但由于物價(jià)、工資等方面原因，水電受到非居民電價(jià)上漲、干旱影響、垃圾費(fèi)每月增加的費(fèi)用換來(lái)的是較為整潔的小區(qū)環(huán)境、小區(qū)秩序好轉(zhuǎn)、物業(yè)職工流動(dòng)率下降、小區(qū)出租房?jī)r(jià)上漲了200-300元、免費(fèi)維修得以延續(xù)，效率得以提高，我們尚未收取業(yè)主維修服務(wù)費(fèi)用。我們的工作重心明年將調(diào)整到在繼續(xù)做好向業(yè)主提供原有服務(wù)(保潔、秩序、綠化維護(hù)、維修、代繳水電費(fèi)、代租房屋)基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與外聯(lián)單位橫向合作、對(duì)內(nèi)部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業(yè)主滿意度，同時(shí)著重解決煤氣管道等業(yè)主較為關(guān)心的問(wèn)題。

2017小區(qū)物業(yè)年度工作計(jì)劃范文3

20XX年，銀都名墅物管處的日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)下和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下得以順利開(kāi)展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質(zhì)量都有明顯的改善與提高，但在小區(qū)車(chē)輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理、部門(mén)內(nèi)部員工隊(duì)伍的 建設(shè)等方面比較薄弱。20XX年將是我們物業(yè)管理工作計(jì)劃全面提升的一年，我們將針對(duì)所欠缺與不足方面努力補(bǔ)上，全面提高，跟上公司和發(fā)展商的發(fā)展要求。特制定了20XX年物業(yè)管理工作計(jì)劃：

一、保安管理

1)、做好小區(qū)的治安管理，維護(hù)良好的治安秩序。

2)、對(duì)各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特別是新入職隊(duì)員的培訓(xùn)。 繼續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)的正常秩序，給業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適、幽雅的居住環(huán)境。確保小區(qū)六年無(wú)任何刑事案件發(fā)生。

3)、加強(qiáng)部門(mén)內(nèi)部力量的梯隊(duì)建設(shè)，努力培養(yǎng)骨干力量。

4)、做好小區(qū)的消防安全工作，力求做到全年無(wú)任何消防安全事故。

5)、加大軍事訓(xùn)練力度，在20XX年度中使部門(mén)員工的整體軍事素質(zhì)得到質(zhì)的提高。

6)以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確保安部各級(jí)工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過(guò)檢查、考核，真正做到獎(jiǎng)勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。

二、工程維護(hù)保養(yǎng)管理

1)對(duì) 整個(gè)小區(qū)的電氣、給排水、消防、對(duì)講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常工作

2、加強(qiáng)對(duì)裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。

3、向業(yè)主提供有償服務(wù)。

三、 環(huán)境衛(wèi)生的管理

1)環(huán)境衛(wèi)生方面，我們根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，主要針對(duì)河道的清潔加強(qiáng)對(duì)樹(shù)葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。

2)要求保潔部制定嚴(yán)格的工作計(jì)劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

3)要求保潔部按照開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)行。

四、客服管理

1)繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到95%左右。

2)進(jìn)一步提高物業(yè)收費(fèi)水平，確保收費(fèi)率達(dá)到96%左右。

3)密切配合各部門(mén)工作，及時(shí)、妥善處理業(yè)主糾紛和意見(jiàn)、建議。

4)完善客服制度和流程，部門(mén)基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。

5)加強(qiáng)部門(mén)培訓(xùn)工作，確保客服員業(yè)務(wù)水平有顯著提高。

根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計(jì)劃，提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開(kāi)展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè) 。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。

五、完善管理處日常管理，開(kāi)展便民工作，提高業(yè)主滿意度 ，以制度規(guī)范日常工作，完善小區(qū)治安、交通、綠化、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓業(yè)主滿意，大力開(kāi)展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護(hù)、水電氣維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)也增加管理處的多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。

六、根據(jù)公司年度計(jì)劃，創(chuàng)建文明和諧小區(qū)。

第2篇

截止到 xx年12月19日共辦理交房手續(xù)312戶。辦理二次裝修手續(xù)171戶，二次裝修驗(yàn)房126戶，二次裝修已退押金106戶。車(chē)位報(bào)名218戶。

以下是重要工作任務(wù)完成情況及分析：

一、日常接待工作

每日填寫(xiě)《客戶服務(wù)部值班接待紀(jì)錄》，記錄業(yè)主來(lái)電來(lái)訪投訴及服務(wù)事項(xiàng)，并協(xié)調(diào)處理結(jié)果，及時(shí)反饋、電話回訪業(yè)主。累計(jì)已達(dá)上千項(xiàng)。

二、信息工作

本年度，我部共計(jì)向客戶發(fā)放各類(lèi)書(shū)面通知約20多次。運(yùn)用短信群發(fā)器發(fā)送通知累計(jì)968條，做到通知擬發(fā)及時(shí)、詳盡，表述清晰、用詞準(zhǔn)確，同時(shí)積極配合通知內(nèi)容做好相關(guān)解釋工作。

三、業(yè)主遺漏工程投訴處理工作

xx年8月18日之前共發(fā)出86份遺漏工程維修工作聯(lián)系單，開(kāi)發(fā)公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日?qǐng)?bào)表40份，投訴處理單204份。開(kāi)發(fā)公司工程部維修完成回單88份，業(yè)主投訴報(bào)修維修率43%。我部門(mén)回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。

四、地下室透水事故處理工作

xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指揮下，我客服部第一時(shí)間聯(lián)系業(yè)主并為業(yè)主盤(pán)點(diǎn)受損物品，事后又積極參與配合與業(yè)主談判，并發(fā)放置換物品及折抵補(bǔ)償金。

五、入戶服務(wù)意見(jiàn)調(diào)查工作

我部門(mén)工作人員在完成日常工作的同時(shí)，積極走進(jìn)小區(qū)業(yè)主家中，搜集各類(lèi)客戶對(duì)物業(yè)管理過(guò)程中的意見(jiàn)及建議，不斷提高世紀(jì)新筑小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)水平。

截止到xx年12月19日我部門(mén)對(duì)小區(qū)入住業(yè)主進(jìn)行的入戶調(diào)查走訪38戶，并發(fā)放物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)表38份。調(diào)查得出小區(qū)業(yè)主對(duì)我部門(mén)的接待工作的滿意率達(dá)90%，接待電話報(bào)修的滿意率達(dá)75%，回訪工作的滿意率達(dá)80%。

六、建立健全業(yè)主檔案工作

已完善及更新業(yè)主檔案312份，并持續(xù)補(bǔ)充整理業(yè)主電子檔案。

七、協(xié)助政府部門(mén)完成的工作

協(xié)助三合街派出所對(duì)入住園區(qū)的業(yè)主進(jìn)行人口普查工作。

為10戶業(yè)主辦理了戶口遷入手續(xù)用的社內(nèi)戶口變更證明。

八、培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作

在物業(yè)公司楊經(jīng)理的多次親自現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)下，我部門(mén)從客服人員最基本的形象建立，從物業(yè)管理最基本的概念，到物業(yè)人員的溝通技巧，到物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)工作，再結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)綜合知識(shí)，進(jìn)行了較為系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

部門(mén)員工由一個(gè)思想認(rèn)識(shí)不足、對(duì)工作沒(méi)有激情的隊(duì)伍引導(dǎo)成一個(gè)對(duì)公司充滿憧憬，對(duì)行業(yè)發(fā)展和自身成長(zhǎng)充滿希望的團(tuán)隊(duì);把部門(mén)員工由一個(gè)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)掌握空白培訓(xùn)成一個(gè)具一定物業(yè)管理常識(shí)的團(tuán)隊(duì)。

工作中存在的不足、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及遇到的困難總結(jié)如下：

一、由于我部門(mén)均未經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，關(guān)于物業(yè)方面的知識(shí)仍需系統(tǒng)學(xué)習(xí)，服務(wù)規(guī)范及溝通技巧也要進(jìn)一步加強(qiáng)。

二、業(yè)主各項(xiàng)遺漏工程的工作跟進(jìn)、反饋不夠及時(shí);

三、物業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用收取時(shí)機(jī)、方式、方法不夠完善;物業(yè)費(fèi)到期業(yè)主催繳1戶，未交1戶。水電費(fèi)預(yù)交費(fèi)用不足業(yè)主49戶，未交7戶。

四、客服工作壓力大，員工身體素質(zhì)及自我心理調(diào)節(jié)能力需不斷提高。

五、客服工作內(nèi)容瑣碎繁復(fù)，急需科學(xué)正規(guī)的工作流程來(lái)規(guī)范并合理運(yùn)用先進(jìn)的管理軟件來(lái)提高工作效率，簡(jiǎn)化工作難度。

六、對(duì)小區(qū)的精神文明建設(shè)，像開(kāi)展各種形式的宣傳及組織業(yè)主的文化娛樂(lè)活動(dòng)工作上尚未組織開(kāi)展起來(lái)。

日后工作的努力方向及工作設(shè)想：

我部門(mén)在做好收費(fèi)及日常工作的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)和指導(dǎo)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)責(zé)任制，強(qiáng)化部門(mén)工作紀(jì)律和服務(wù)規(guī)范，并按照目標(biāo)、預(yù)算和工作計(jì)劃及時(shí)做好各項(xiàng)工作。xx上半年客服工作總結(jié)開(kāi)頭語(yǔ)

一、對(duì)部門(mén)員工工作范圍、內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化、明確;

二、加強(qiáng)培訓(xùn)，保證部門(mén)員工勝任相應(yīng)崗位，不斷提高服務(wù)質(zhì)量;

三、強(qiáng)化部門(mén)工作紀(jì)律管理，做到工作嚴(yán)謹(jǐn)、紀(jì)律嚴(yán)明;

四、加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)信息、工作狀況的跟進(jìn)，做到各項(xiàng)信息暢通、準(zhǔn)確。

五、通過(guò)部門(mén)的日常工作安排和心理調(diào)試技巧學(xué)習(xí)，營(yíng)造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長(zhǎng)”的氛圍，讓部門(mén)員工有種“緊張但又不會(huì)感覺(jué)壓力太大”的充實(shí)感和被重視的成就感。

第3篇

一、 客服部的工作

“我們多努力，讓您更滿意”是我們物業(yè)公司的服務(wù)宗旨。為了這個(gè)宗旨，我們?cè)谂嘤?xùn)新的員工和工作例會(huì)中多次提出，讓員工在思想了解和理解目標(biāo)，在工作如何運(yùn)用和發(fā)揮。所以，我們客服部在對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的工作中從細(xì)節(jié)做起，多理解一點(diǎn)、多解釋一點(diǎn)、多做一點(diǎn)、多微笑一點(diǎn)，拉近物業(yè)與業(yè)主之間的距離，讓每個(gè)業(yè)主都能夠受到物業(yè)人性化的服務(wù)。

對(duì)于小區(qū)內(nèi)今年出現(xiàn)和接到相關(guān)部門(mén)的停水停電、安全的通知，還有沒(méi)有接通知通過(guò)別的途徑了解到的信息，物業(yè)公司通過(guò)多種方式及時(shí)通知業(yè)主，如短信平臺(tái)、小區(qū)宣傳欄，還有QQ和微信平臺(tái)及電話。極大地方便了業(yè)主了解小區(qū)的情況好有準(zhǔn)備，提高了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿意度。2019年在客服部的不懈努力下，還有物業(yè)公司各部門(mén)員工的大力配合和努力下，2019年我們?nèi)娴耐瓿闪四瓿踔贫ǖ母黜?xiàng)工作指標(biāo)。還與小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)簽訂小區(qū)物業(yè)服務(wù)，并且提高了一、二期物業(yè)管理費(fèi)0.2元為0.7元。

在催交物管費(fèi)的過(guò)程有過(guò)酸甜苦辣，在電話催交時(shí)被業(yè)主習(xí)難，在上門(mén)催交物管費(fèi)時(shí)被業(yè)主罵出來(lái)，因小區(qū)周邊在開(kāi)發(fā)，使得小區(qū)經(jīng)常停水，對(duì)業(yè)主正常的生活秩序是造成一定的影響，部分業(yè)主確實(shí)有很大的怨氣，并將怨氣發(fā)泄到物業(yè)身上，我們客服部的員工沒(méi)有被業(yè)主的這些情況嚇倒，業(yè)主反映的事情歸事情處理，催的工作沒(méi)有停下來(lái)。物業(yè)公司在他們的幸勤工作和全體員工的大力支持和配合下完成了任務(wù)。

二、 保潔綠化的工作

我公司的綠化工作是外包， 小區(qū)的綠化也是小區(qū)的一道風(fēng)景和景色，但是此項(xiàng)目為十多年的小區(qū)，原來(lái)的小樹(shù)現(xiàn)在長(zhǎng)成了蒼天大樹(shù)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活(家中沒(méi)有采光、陽(yáng)臺(tái)不能曬衣服等)，物業(yè)根據(jù)實(shí)際情況與業(yè)主溝通，和咨詢了地產(chǎn)的王工，對(duì)這些有影響的樹(shù)枝進(jìn)行修剪。一方面滿足業(yè)主反映的情況，二方面對(duì)樹(shù)沒(méi)有損壞，達(dá)到雙方滿意的結(jié)果。

物業(yè)保潔工作也是一個(gè)難做的工作，保潔部的現(xiàn)有人員偏大、小區(qū)的工作量多，人員難招等原因，針對(duì)這些問(wèn)題物業(yè)公司和保潔主管商量對(duì)工作進(jìn)行了調(diào)整，使得保潔部能夠正常運(yùn)行。我們保潔主管不僅在工作細(xì)心幫助和指導(dǎo)，而且在保潔員的生活能夠提供有效幫助，解決保潔員的后顧之憂，能夠安心地上班。出現(xiàn)業(yè)主反映保潔的問(wèn)題后能夠及時(shí)與業(yè)主溝通處理，在這樣的工作環(huán)境中，使得保潔部能確保各項(xiàng)工作能得到貫徹執(zhí)行，提高了保潔部的戰(zhàn)斗力。我希望保潔部能在新的一年內(nèi)能繼續(xù)保持這種精神，使得2019年保潔部工作能上一個(gè)高的臺(tái)階。

三、 工程的工作

2019年是對(duì)工程考驗(yàn)一年，特別是小區(qū)的停水，我們是一個(gè)十多年小區(qū)，小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備逐漸老化的現(xiàn)象，加上周邊都在施工和自來(lái)水公司檢修等情況，使得一年內(nèi)出現(xiàn)22次大面積停水，2次停電，在地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)支持下，還有我們工程部的各位師傅的努力保障了小區(qū)業(yè)主的正常用水。

在節(jié)能的方面下功夫，將原來(lái)的梯間燈是燈泡加燈具和聲控開(kāi)關(guān)控制改為防盜式聲控LDE燈控制，使樓梯間電量有所下降。

四、 安全工作

小區(qū)安全的工作是物業(yè)公司重要工作之一，這個(gè)工作關(guān)系到業(yè)主自身利益。所以在人防和機(jī)防的防范過(guò)程中，加重機(jī)防，在重點(diǎn)重點(diǎn)區(qū)域的欄桿上加裝防刺欄，天然氣管道上加防刺鐵絲和黃油，起到明顯的效果。而且出經(jīng)常警情通報(bào)、每晚19點(diǎn)進(jìn)行小區(qū)廣播，讓業(yè)主提高警惕注意防火、防盜，晚上通過(guò)燈光威懾小偷。

小區(qū)的停車(chē)通過(guò)電腦收費(fèi)，使用小區(qū)的停車(chē)費(fèi)有了明顯提高，而且改善了收費(fèi)崗?fù)け０驳墓ぷ鳎瑴p少收費(fèi)崗?fù)け０才c業(yè)主因停車(chē)費(fèi)而產(chǎn)生的矛盾問(wèn)題。

五、 工作中不知足之處

1、 我們公司各部門(mén)的著裝沒(méi)有按照體系文件要求做，使得我們物業(yè)公司形象有所下降。

2、 考勤制度沒(méi)有明確責(zé)任人，請(qǐng)銷(xiāo)假權(quán)利不明，公司的紀(jì)律松散。

3、 物業(yè)公司培訓(xùn)制度少，使得有的老員在不清楚自己的責(zé)任，造成部分工作不能及時(shí)完成，如相互推諉，甚至簡(jiǎn)單應(yīng)付，給公司造成負(fù)面影響。

4、 獎(jiǎng)懲不分明，出現(xiàn)了問(wèn)題后不能解決，相關(guān)人員也未受到任何處理，使員工得不到正確的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，會(huì)造成工作中存在較大的隱患，挫傷了員工的積極性。

六、 2020年工作目標(biāo)

1、 針對(duì)考勤的問(wèn)題，物業(yè)公司行人臉像打卡，對(duì)考勤進(jìn)行公示，杜絕代打卡現(xiàn)象。

2、 獎(jiǎng)懲分明,主要是主管負(fù)責(zé)制,嚴(yán)格按程序按制度辦事。

3、 從細(xì)節(jié)做起，按制度管人，增加培訓(xùn)次數(shù)，基本上讓員工知道出現(xiàn)了什么問(wèn)題，應(yīng)該怎么做，沒(méi)有做將出現(xiàn)什么樣的后果。

第4篇

以下是重要工作任務(wù)完成情況及分析：

一、日常接待工作

每日填寫(xiě)《客戶服務(wù)部值班接待紀(jì)錄》，記錄業(yè)主來(lái)電來(lái)訪投訴及服務(wù)事項(xiàng)，并協(xié)調(diào)處理結(jié)果，及時(shí)反饋、電話回訪業(yè)主。累計(jì)已達(dá)上千項(xiàng)。

二、信息工作

本年度，我部共計(jì)向客戶發(fā)放各類(lèi)書(shū)面通知約20多次。運(yùn)用短信群發(fā)器發(fā)送通知累計(jì)968條，做到通知擬發(fā)及時(shí)、詳盡，表述清晰、用詞準(zhǔn)確，同時(shí)積極配合通知內(nèi)容做好相關(guān)解釋工作。

三、業(yè)主遺漏工程投訴處理工作

20xx年8月18日之前共發(fā)出86份遺漏工程維修工作聯(lián)系單，開(kāi)發(fā)公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日?qǐng)?bào)表40份，投訴處理單204份。開(kāi)發(fā)公司工程部維修完成回單88份，業(yè)主投訴報(bào)修維修率43%。我部門(mén)回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。

四、地下室透水事故處理工作

20xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指揮下，我客服部第一時(shí)間聯(lián)系業(yè)主并為業(yè)主盤(pán)點(diǎn)受損物品，事后又積極參與配合與業(yè)主談判，并發(fā)放置換物品及折抵補(bǔ)償金。

五、入戶服務(wù)意見(jiàn)調(diào)查工作

我部門(mén)工作人員在完成日常工作的同時(shí)，積極走進(jìn)小區(qū)業(yè)主家中，搜集各類(lèi)客戶對(duì)物業(yè)管理過(guò)程中的意見(jiàn)及建議，不斷提高世紀(jì)新筑小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)水平。

截止到20xx年12月19日我部門(mén)對(duì)小區(qū)入住業(yè)主進(jìn)行的入戶調(diào)查走訪38戶，并發(fā)放物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)表38份。調(diào)查得出小區(qū)業(yè)主對(duì)我部門(mén)的接待工作的滿意率達(dá)90%，接待電話報(bào)修的滿意率達(dá)75%，回訪工作的滿意率達(dá)80%。

六、建立健全業(yè)主檔案工作

已完善及更新業(yè)主檔案312份，并持續(xù)補(bǔ)充整理業(yè)主電子檔案。

七、協(xié)助政府部門(mén)完成的工作

協(xié)助三合街派出所對(duì)入住園區(qū)的業(yè)主進(jìn)行人口普查工作。

為10戶業(yè)主辦理了戶口遷入手續(xù)用的社內(nèi)戶口變更證明。

八、培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作

在物業(yè)公司楊經(jīng)理的多次親自現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)下，我部門(mén)從客服人員最基本的形象建立，從物業(yè)管理最基本的概念，到物業(yè)人員的溝通技巧，到物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)工作，再結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)綜合知識(shí)，進(jìn)行了較為系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

部門(mén)員工由一個(gè)思想認(rèn)識(shí)不足、對(duì)工作沒(méi)有激情的隊(duì)伍引導(dǎo)成一個(gè)對(duì)公司充滿憧憬，對(duì)行業(yè)發(fā)展和自身成長(zhǎng)充滿希望的團(tuán)隊(duì);把部門(mén)員工由一個(gè)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)掌握空白培訓(xùn)成一個(gè)具一定物業(yè)管理常識(shí)的團(tuán)隊(duì)。

工作中存在的不足、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及遇到的困難總結(jié)如下：

一、由于我部門(mén)均未經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，關(guān)于物業(yè)方面的知識(shí)仍需系統(tǒng)學(xué)習(xí)，服務(wù)規(guī)范及溝通技巧也要進(jìn)一步加強(qiáng)。

二、業(yè)主各項(xiàng)遺漏工程的工作跟進(jìn)、反饋不夠及時(shí);

三、物業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用收取時(shí)機(jī)、方式、方法不夠完善;物業(yè)費(fèi)到期業(yè)主催繳1戶，未交1戶。水電費(fèi)預(yù)交費(fèi)用不足業(yè)主49戶，未交7戶。

四、客服工作壓力大，員工身體素質(zhì)及自我心理調(diào)節(jié)能力需不斷提高。

五、客服工作內(nèi)容瑣碎繁復(fù)，急需科學(xué)正規(guī)的工作流程來(lái)規(guī)范并合理運(yùn)用先進(jìn)的管理軟件來(lái)提高工作效率，簡(jiǎn)化工作難度。

六、對(duì)小區(qū)的精神文明建設(shè)，像開(kāi)展各種形式的宣傳及組織業(yè)主的文化娛樂(lè)活動(dòng)工作上尚未組織開(kāi)展起來(lái)。

日后工作的努力方向及工作設(shè)想：

我部門(mén)在做好收費(fèi)及日常工作的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)和指導(dǎo)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)責(zé)任制，強(qiáng)化部門(mén)工作紀(jì)律和服務(wù)規(guī)范，并按照目標(biāo)、預(yù)算和工作計(jì)劃及時(shí)做好各項(xiàng)工作。

一、對(duì)部門(mén)員工工作范圍、內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化、明確;

二、加強(qiáng)培訓(xùn)，保證部門(mén)員工勝任相應(yīng)崗位，不斷提高服務(wù)質(zhì)量;

三、強(qiáng)化部門(mén)工作紀(jì)律管理，做到工作嚴(yán)謹(jǐn)、紀(jì)律嚴(yán)明;

四、加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)信息、工作狀況的跟進(jìn)，做到各項(xiàng)信息暢通、準(zhǔn)確。

五、通過(guò)部門(mén)的日常工作安排和心理調(diào)試技巧學(xué)習(xí)，營(yíng)造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長(zhǎng)”的氛圍，讓部門(mén)員工有種“緊張但又不會(huì)感覺(jué)壓力太大”的充實(shí)感和被重視的成就感。

六、積極學(xué)習(xí)科學(xué)正規(guī)的工作流程規(guī)范，合理運(yùn)用先進(jìn)的管理軟件來(lái)提高工作效率。

第5篇

作為一名物業(yè)的客服，工作總結(jié)是非常有必要的一項(xiàng)工作，已經(jīng)到年終了，大家也應(yīng)該寫(xiě)一份工作總結(jié)了。下面就是小編給大家?guī)?lái)的2020物業(yè)客服工作總結(jié)范文，希望能幫助到大家!

2020物業(yè)客服工作總結(jié)一__月，我客服部在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和各部門(mén)的團(tuán)結(jié)合作下，在部門(mén)員工努力工作下，認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理基本知識(shí)及崗位職責(zé)，熱情接待業(yè)主，積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作，辦理手續(xù)及時(shí)、服務(wù)周到，報(bào)修、投訴、回訪等業(yè)務(wù)服務(wù)盡心盡力催促處理妥善，順利完成了__月初既定的各項(xiàng)目標(biāo)及計(jì)劃。

截止到__年__月19日共辦理交房手續(xù)312戶。辦理二次裝修手續(xù)171戶，二次裝修驗(yàn)房126戶，二次裝修已退押金106戶。車(chē)位報(bào)名218戶。

以下是重要工作任務(wù)完成情況及分析：

一、日常接待工作

每日填寫(xiě)《客戶服務(wù)部值班接待紀(jì)錄》，記錄業(yè)主來(lái)電來(lái)訪投訴及服務(wù)事項(xiàng)，并協(xié)調(diào)處理結(jié)果，及時(shí)反饋、電話回訪業(yè)主。累計(jì)已達(dá)上千項(xiàng)。

二、信息工作

本年度，我部共計(jì)向客戶發(fā)放各類(lèi)書(shū)面通知約20多次。運(yùn)用_發(fā)送通知累計(jì)968條，做到通知擬發(fā)及時(shí)、詳盡，表述清晰、用詞準(zhǔn)確，同時(shí)積極配合通知內(nèi)容做好相關(guān)解釋工作。

三、業(yè)主遺漏工程投訴處理工作

20__年8月18日之前共發(fā)出86份遺漏工程維修工作聯(lián)系單，開(kāi)發(fā)公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日?qǐng)?bào)表40份，投訴處理單204份。開(kāi)發(fā)公司工程部維修完成回單88份，業(yè)主投訴報(bào)修維修率43%。我部門(mén)回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。

四、地下室透水事故處理工作

20__年8月4日地下室透水事故共造成43戶業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指揮下，我客服部第一時(shí)間聯(lián)系業(yè)主并為業(yè)主盤(pán)點(diǎn)受損物品，事后又積極參與配合與業(yè)主談判，并發(fā)放置換物品及折抵補(bǔ)償金。

五、入戶服務(wù)意見(jiàn)調(diào)查工作

我部門(mén)工作人員在完成日常工作的同時(shí)，積極走進(jìn)小區(qū)業(yè)主家中，搜集各類(lèi)客戶對(duì)物業(yè)管理過(guò)程中的意見(jiàn)及建議，不斷提高世紀(jì)新筑小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)水平。

截止到20__年12月19日我部門(mén)對(duì)小區(qū)入住業(yè)主進(jìn)行的入戶調(diào)查走訪38戶，并發(fā)放物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)表38份。調(diào)查得出小區(qū)業(yè)主對(duì)我部門(mén)的接待工作的滿意率達(dá)90%，接待電話報(bào)修的滿意率達(dá)75%，回訪工作的滿意率達(dá)80%。

六、建立健全業(yè)主檔案工作

已完善及更新業(yè)主檔案312份，并持續(xù)補(bǔ)充整理業(yè)主電子檔案。

七、協(xié)助政府部門(mén)完成的工作

協(xié)助三合街派出所對(duì)入住園區(qū)的業(yè)主進(jìn)行人口普查工作。

為10戶業(yè)主辦理了戶口遷入手續(xù)用的社內(nèi)戶口變更證明。

八、培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作

在物業(yè)公司楊經(jīng)理的多次親自現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)下，我部門(mén)從客服人員最基本的形象建立，從物業(yè)管理最基本的概念，到物業(yè)人員的溝通技巧，到物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)工作，再結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)綜合知識(shí)，進(jìn)行了較為系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

部門(mén)員工由一個(gè)思想認(rèn)識(shí)不足、對(duì)工作沒(méi)有激情的隊(duì)伍引導(dǎo)成一個(gè)對(duì)公司充滿憧憬，對(duì)行業(yè)發(fā)展和自身成長(zhǎng)充滿希望的團(tuán)隊(duì);把部門(mén)員工由一個(gè)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)掌握空白培訓(xùn)成一個(gè)具一定物業(yè)管理常識(shí)的團(tuán)隊(duì)。

作中存在的不足、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及遇到的困難總結(jié)如下：

一、由于我部門(mén)均未經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，關(guān)于物業(yè)方面的知識(shí)仍需系統(tǒng)學(xué)習(xí)，服務(wù)規(guī)范及溝通技巧也要進(jìn)一步加強(qiáng)。

二、業(yè)主各項(xiàng)遺漏工程的工作跟進(jìn)、反饋不夠及時(shí);

三、物業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用收取時(shí)機(jī)、方式、方法不夠完善;物業(yè)費(fèi)到期業(yè)主催繳1戶，未交1戶。水電費(fèi)預(yù)交費(fèi)用不足業(yè)主49戶，未交7戶。

四、客服工作壓力大，員工身體素質(zhì)及自我心理調(diào)節(jié)能力需不斷提高。

五、客服工作內(nèi)容瑣碎繁復(fù)，急需科學(xué)正規(guī)的工作流程來(lái)規(guī)范并合理運(yùn)用先進(jìn)的管理軟件來(lái)提高工作效率，簡(jiǎn)化工作難度。

六、對(duì)小區(qū)的精神文明建設(shè)，像開(kāi)展各種形式的宣傳及組織業(yè)主的文化娛樂(lè)活動(dòng)工作上尚未組織開(kāi)展起來(lái)。

日后工作的努力方向及工作設(shè)想：

我部門(mén)在做做好收費(fèi)及日常工作的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)和指導(dǎo)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)責(zé)任制，強(qiáng)化部門(mén)工作紀(jì)律和服務(wù)規(guī)范，并按照目標(biāo)、預(yù)算和工作計(jì)劃及時(shí)做好各項(xiàng)工作。

一、對(duì)部門(mén)員工工作范圍、內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化、明確;

二、加強(qiáng)培訓(xùn)，保證部門(mén)員工勝任相應(yīng)崗位，不斷提高服務(wù)質(zhì)量;

三、強(qiáng)化部門(mén)工作紀(jì)律管理，做到工作嚴(yán)謹(jǐn)、紀(jì)律嚴(yán)明;

四、加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)信息、工作狀況的跟進(jìn)，做到各項(xiàng)信息暢通、準(zhǔn)確。

五、通過(guò)部門(mén)的日常工作安排和心理調(diào)試技巧學(xué)習(xí)，營(yíng)造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長(zhǎng)”的氛圍，讓部門(mén)員工有種“緊張但又不會(huì)感覺(jué)壓力太大”的充實(shí)感和被重視的成就感。

六、積極學(xué)習(xí)科學(xué)正規(guī)的工作流程規(guī)范，合理運(yùn)用先進(jìn)的管理軟件來(lái)提高工作效率。

七、做好小區(qū)的精神文明建設(shè)，開(kāi)展各種形式的宣傳工作，并定期組織業(yè)主的文化娛樂(lè)活動(dòng)。同時(shí)積極開(kāi)展并做好各項(xiàng)有償服務(wù)工作。

綜上所述，20__年，我部門(mén)工作在公司領(lǐng)導(dǎo)的全力支持，在各部門(mén)的大力配合以及部門(mén)員工的共同努力下，雖然取得了一定的成績(jī)，但還沒(méi)有完全達(dá)到公司的要求，離先進(jìn)物業(yè)管理水平標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離，我們今后一定加強(qiáng)學(xué)習(xí)，在物業(yè)公司經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，依據(jù)國(guó)家、山東省、臨沂市政府有關(guān)物業(yè)管理的政策、法規(guī)及世紀(jì)新筑小區(qū)《臨時(shí)管理規(guī)約》為業(yè)主提供規(guī)范、快捷、有效的服務(wù)，認(rèn)真做好接待工作，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的生活、休閑氛圍，提升物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。

2020物業(yè)客服工作總結(jié)二轉(zhuǎn)眼間20__年就來(lái)到了我們的眼前，反思自己在過(guò)去工作中的情況，上一年來(lái)，我有不少的收獲，也的更好的完成了自己的工作任務(wù)。但與其他更加優(yōu)秀的同事相比起來(lái)，我的成績(jī)和服務(wù)方面其實(shí)都還差了一大截。

反思這些不足，我也在現(xiàn)在進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)到了自己，以及自身作為客服的工作任務(wù)。身為_(kāi)__物業(yè)的客服，我在工作中的不足和問(wèn)題，都直接的影響著業(yè)主們對(duì)我們___物業(yè)的看法!為此，我在這里對(duì)自己20__年來(lái)的工作做總結(jié)如下，希望自己能在今后的工作中更進(jìn)一步的要求自己，改進(jìn)自己：

一、接待和接聽(tīng)工作

作為客服，接待和接聽(tīng)是我們最為重要的兩個(gè)職能。在接待工作上，我通過(guò)在服務(wù)上的積極的培養(yǎng)和鍛煉，讓自己在工作上能做的更好，為業(yè)主帶來(lái)更好的服務(wù)。一年來(lái)，在每次的接待上我都保持大方得體的禮儀姿態(tài)，保持微笑服務(wù)，讓業(yè)主能感受到在被接待時(shí)能感受到全方位的關(guān)注和照顧。

其次是接聽(tīng)上，這也是我們最常見(jiàn)的工作了。每每有物業(yè)上的問(wèn)題，業(yè)主們總是會(huì)第一時(shí)間打給物業(yè)客服。為此，客服前臺(tái)的電話總是經(jīng)常響著的。

在電話的接聽(tīng)上，我也嚴(yán)格的遵守工作的要求和紀(jì)律。嚴(yán)格的確定每次回答的問(wèn)題，不輕易的給業(yè)主許下不在能力范圍內(nèi)的承諾，并且全程要保持良好的語(yǔ)氣和心態(tài)，不搶話，不對(duì)業(yè)主說(shuō)不好的話。這些，都是我們工作的最基本的要求，也是我一直在積極保持的工作要求。

二、及時(shí)做好物業(yè)工作的處理和記錄

在得知了業(yè)主的問(wèn)題后，我們就要第一時(shí)間做好記錄，并向業(yè)主取得詳細(xì)的信息和情況后，及時(shí)通知維修隊(duì)的師傅去修理或勘察。

在這些工作中，我總是嚴(yán)格的做好詢問(wèn)與記錄，確保自己能掌握業(yè)主的問(wèn)題，并及時(shí)的做好通知。在維修時(shí)，我及時(shí)的跟進(jìn)維修進(jìn)度，并在維修結(jié)束后及時(shí)的資訊業(yè)主，了解后續(xù)的情況，并確保修繕順利，再做好記錄。

三、個(gè)人不足

在一年來(lái)，盡管我一直以來(lái)都嚴(yán)格的完成自身的工作，但卻依舊偶遇許多不足的問(wèn)題。其中，尤其我的耐性方面。盡管在起初的工作中都好，但卻總?cè)菀啄筒蛔⌒宰印?0__年里，盡管我努力沒(méi)給物業(yè)的服務(wù)丟臉，但我也感覺(jué)自己的工作因此受到了不少影響。也許這就是我的與其他同事的差距。

如今，既然20__年已經(jīng)過(guò)去，那我就在這新的一年里以全新的態(tài)度去面對(duì)自己的工作，為_(kāi)__物業(yè)做出更多的貢獻(xiàn)!

2020物業(yè)客服工作總結(jié)三輾轉(zhuǎn)了一年，盡管時(shí)間慢慢流逝，但我卻始終堅(jiān)守在自己的客服崗位上。作為一名___物業(yè)的客服人員，在2020年這一年的工作上，我以認(rèn)真、真誠(chéng)、勤勉、細(xì)心的工作態(tài)度，認(rèn)真的完成了自己一年來(lái)的工作任務(wù)。在工作中，我會(huì)負(fù)責(zé)的處理好每一個(gè)來(lái)電或來(lái)訪業(yè)主的問(wèn)題，并盡自己所能，向業(yè)主展現(xiàn)我們___物業(yè)人的專(zhuān)業(yè)服務(wù)!讓業(yè)主滿意，放心!

回顧這一年的工作，我們也面臨著許多的困難和危機(jī)。因?yàn)槟瓿醯脑S多問(wèn)題，導(dǎo)致沒(méi)能及時(shí)的處理業(yè)主的問(wèn)題，甚至造成了物業(yè)問(wèn)題大量的堆砌。不僅給業(yè)主帶來(lái)了不便，也讓我們的工作開(kāi)展困難。但好在，業(yè)主們都非常善解人意，在了解了情況后表示能理解我們的難處。這也許就是我們?cè)谄綍r(shí)的努力中所累積的信任吧!但為了不辜負(fù)這份信任，我們也很盡可能快的進(jìn)行了工作，并為業(yè)主們排憂解難。如今，這是我對(duì)這一年來(lái)自身工作的總結(jié)報(bào)告：

一、做好服務(wù)，接待有禮

在接待和接聽(tīng)的工作中，我能?chē)?yán)格的按照工作的要求去執(zhí)行工作。不僅在業(yè)主到來(lái)的時(shí)候能熱情的招待，也能在接聽(tīng)業(yè)主來(lái)電的時(shí)候保持優(yōu)良的儀態(tài)，認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主問(wèn)題，并第一時(shí)間處理解決。

作為一名客服，我能在工作中非常深刻的感受到儀態(tài)的重要性，就像我們經(jīng)理說(shuō)的：“坐端正了打電話和歪七扭八的坐著打電話，做出的效果是完全不同的!就算你聽(tīng)不出來(lái)，對(duì)面的業(yè)主也聽(tīng)的非常清楚!”為此，在工作方面，無(wú)論周?chē)袥](méi)有業(yè)主，有沒(méi)有其他同事，我在工作中都會(huì)保持最良好的儀態(tài)，這不僅僅是一種行為上的堅(jiān)持，更是一種做好這份工作的信念!

二、認(rèn)真解決問(wèn)題，關(guān)心后續(xù)情況

每次業(yè)主給我們打電話，十有_是因?yàn)槌隽藛?wèn)題。畢竟也不會(huì)有人閑的去找客服聊天嘛。而在每次聽(tīng)取了業(yè)主的問(wèn)題時(shí)，我都會(huì)一邊記錄，一邊嘗試給業(yè)主提出意見(jiàn)。在安撫好業(yè)主的情緒之后，也會(huì)及時(shí)的將問(wèn)題反饋給維修師傅，讓他們能盡快解決業(yè)主的麻煩。

此外，在后續(xù)收到了問(wèn)題解決的信息之后，我也會(huì)在隔一小段時(shí)間后打電話資訊業(yè)主現(xiàn)在的情況，確保維修正常，并沒(méi)有后續(xù)問(wèn)題。保證業(yè)主能感受到我們?nèi)轿坏年P(guān)心和服務(wù)。

三、自我反思，認(rèn)真改進(jìn)

此外，在這次的總結(jié)中，我也記起了自己在工作中的不足!當(dāng)時(shí)，因該是因?yàn)楣ぷ鞣浅５拿β担衽_(tái)這邊也擁擠著很多業(yè)主要處理問(wèn)題。但因?yàn)槲业氖韬觯瑳](méi)能注意到一直在等待的一位業(yè)主，甚至不小心跳過(guò)了她去處理其他的事情，結(jié)果讓業(yè)主等待了很久，還因此生氣。對(duì)此，我感到很慚愧。但在今后的工作中，我一定會(huì)更加仔細(xì)，更加小心，再不會(huì)讓這樣的錯(cuò)誤發(fā)生!

2020年已經(jīng)過(guò)去了，盡管辛苦，但我們也都取得了與之相當(dāng)?shù)幕貓?bào)。在今后的一年里我會(huì)更加努力為_(kāi)__物業(yè)的業(yè)主們服務(wù)，發(fā)揚(yáng)我們___物業(yè)的服務(wù)形象!為_(kāi)__物業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量!

2020物業(yè)客服工作總結(jié)四轉(zhuǎn)瞬間20__年在我們忙碌的工作中已經(jīng)成為過(guò)往。回首20__年，物業(yè)公司客服部可以說(shuō)是進(jìn)一步發(fā)展的一年，是精益求精完善各項(xiàng)治理性能的一年。在這一年中物業(yè)客服部得到了公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持，同時(shí)也得到了其他各部門(mén)的大力協(xié)助。經(jīng)過(guò)全體客服職員一年來(lái)的努力工作，客服部的工作較上一年有了很大的進(jìn)步，各項(xiàng)工作制度不斷得到完善和落實(shí)，業(yè)戶至上的服務(wù)理念深深烙進(jìn)每一位客服工作職員的腦海。回顧一年來(lái)的客服工作有得有失，現(xiàn)將一年來(lái)的客服工作總結(jié)如下：

一、深化落實(shí)公司各項(xiàng)規(guī)章制度和客服部各項(xiàng)制度

在20__年初步完善的各項(xiàng)規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，20__年的重點(diǎn)是深化落實(shí)，為此客服部根據(jù)公司的發(fā)展現(xiàn)狀加深其對(duì)物業(yè)治理的熟悉和理解。同時(shí)隨著物業(yè)治理行業(yè)一些法律、法規(guī)的出臺(tái)和完善，客服部也及時(shí)調(diào)整客服工作的相關(guān)制度以求更好的適應(yīng)新的形勢(shì)。

二、理論聯(lián)系實(shí)際積極開(kāi)展客服職員的培訓(xùn)工作

利用每周五的客服部例會(huì)時(shí)間加強(qiáng)對(duì)本部門(mén)職員的培訓(xùn)工作。培訓(xùn)工作是根據(jù)一周以來(lái)在工作當(dāng)中碰到的實(shí)際問(wèn)題展開(kāi)的，這樣就做到了理論與實(shí)際的結(jié)合，使每位客服職員對(duì)服務(wù)理念的理解更加的深刻。

三、日常報(bào)修的處理

據(jù)每周末的工作量統(tǒng)計(jì)，日接待各種形式的報(bào)修均達(dá)十余次。根據(jù)報(bào)修內(nèi)容的不同積極進(jìn)行派工，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)將問(wèn)題解決。同時(shí)根據(jù)報(bào)修的完成情況及時(shí)地進(jìn)行回訪。

四、__區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳工作

根據(jù)年初公司下達(dá)的收費(fèi)指標(biāo)積極開(kāi)展__、__區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳工作。最終在物業(yè)經(jīng)理、書(shū)記及其它各部分的支持下完成了公司下達(dá)的收費(fèi)指標(biāo)。

五、能源費(fèi)的收繳工作

如期完成__區(qū)每季度進(jìn)戶抄水表收費(fèi)工作的同時(shí)又完成了公司布置的新的任務(wù)——__區(qū)首次進(jìn)戶抄水表收費(fèi)工作。

六、__區(qū)底商的招租工作

制定了底商的招租方案并在下半年成功地引進(jìn)了超市、藥店項(xiàng)目。

七、部分樓宇的收樓工作

在_月份完成了__、__的收樓工作;同時(shí)又完成了部分__區(qū)回遷樓(__單元)收樓工作。

八、組織開(kāi)展募捐活動(dòng)

在得知__的消息后物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)立即決定在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行一次以為災(zāi)區(qū)人民奉獻(xiàn)一份愛(ài)心的募捐活動(dòng)，這項(xiàng)任務(wù)由客服部來(lái)完成。接到指示后客服部全體職員積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，最終圓滿的完成了這次募捐活動(dòng)。

九、節(jié)日期間園區(qū)的裝點(diǎn)布置工作

積極完成各節(jié)日期間園區(qū)內(nèi)的裝點(diǎn)布置工作，今年公司加大了對(duì)圣誕節(jié)(倍受年輕人關(guān)注的節(jié)日)期間園區(qū)裝點(diǎn)布置的力度，在小區(qū)__門(mén)及__區(qū)各大堂內(nèi)購(gòu)置了圣誕樹(shù)及其各種裝飾品。

十、業(yè)主座談會(huì)

在春節(jié)前夕組織進(jìn)行了一年一度的業(yè)主座談會(huì)。邀請(qǐng)來(lái)的各位業(yè)主在會(huì)上積極發(fā)言，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)工作給了充分的肯定并提出了公道的建議。

總之在20__年的工作基礎(chǔ)上，20__年我們滿懷信心與希望。在新的一年里我們堅(jiān)信，只要我們勤奮工作努力工作積極探索勇于進(jìn)取，我們一定能圓滿完成公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)。

2020物業(yè)客服工作總結(jié)五在物業(yè)工作這么多年，其實(shí)對(duì)這份工作的感觸已經(jīng)算是很深了，但是這一年之中，我的感受又有了一些不同了，我想這應(yīng)該也是成長(zhǎng)的節(jié)奏吧。今年一年又匆匆忙忙的離我而去了，對(duì)于這一年的日子而言，我除了積累的能量之外，另外也要不斷的回顧過(guò)去，找到真正屬于自己的、適合自己的工作方式，將這份工作推向一個(gè)更!

一、思想上的進(jìn)步和改變

在客服這份工作上我已經(jīng)做了四年了，其實(shí)這四年以來(lái)，每一年我都會(huì)有一些成長(zhǎng)，這些成長(zhǎng)是非常的微妙的，有時(shí)候自己都沒(méi)有意識(shí)到，但是它便是已經(jīng)存在了。當(dāng)有時(shí)候我們沉下心來(lái)去想一想過(guò)去的自己的時(shí)候，才會(huì)發(fā)現(xiàn)原來(lái)你已經(jīng)進(jìn)步了這么多了。這一年，我也在各項(xiàng)忙碌之中改變著自己。以前覺(jué)得工作就是支撐著生活的一部分，現(xiàn)在我認(rèn)為這份事業(yè)很大一部分都是在展示著我的價(jià)值，所以我對(duì)這份工作的態(tài)度越來(lái)越明確了，我就是要做到最好，我要超越，我要盡最大的能力展示自己的價(jià)值。

二、行動(dòng)上的增強(qiáng)和提高

客服是一份很需要耐力的工作，這一年剛開(kāi)始其實(shí)算是比較艱難的了，我們客服部在這個(gè)階段中也能算得上是公司的主要?jiǎng)恿α耍飿I(yè)在年初的時(shí)候是最為繁忙的階段，加上今年又比較特殊，所以物業(yè)也加大了力度去管理，我們客服人員也主要是進(jìn)行一個(gè)說(shuō)明和調(diào)解的作用。很多業(yè)主平時(shí)其實(shí)都是比較囂張跋扈的，所以我們處理起來(lái)，實(shí)則上也是比較吃虧的，但這是我的工作，我必須不斷的進(jìn)步，才能有機(jī)會(huì)收獲一片藍(lán)天。在這一年里，我的行動(dòng)力敏捷了不少，自己成長(zhǎng)起來(lái)之后也發(fā)現(xiàn)一切都不會(huì)那么艱難，認(rèn)真的走下去，就會(huì)有機(jī)會(huì)沖向成功。

三、向未來(lái)眺望，改善不足

第6篇

一、主要完成工作：

1、在保持安全穩(wěn)定和職工隊(duì)伍上主要采取了圍繞中心、主動(dòng)服務(wù)。緊緊圍繞物業(yè)公司改革、發(fā)展、穩(wěn)定這個(gè)中心，牢牢把握正確～導(dǎo)向，繼續(xù)推進(jìn)思想解放步伐，統(tǒng)一思想，凝聚力量，與時(shí)俱進(jìn)，奮發(fā)有為，對(duì)職工進(jìn)行愛(ài)崗教育。堅(jiān)持以人為本，樹(shù)立物業(yè)公司的總體形象。在大型施工作業(yè)中，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，嚴(yán)格制定行之有效的組織措施和技術(shù)措，與施工作業(yè)人員簽定勞動(dòng)合同，規(guī)定安全注意事項(xiàng)，提高作業(yè)人員自身的安全防范意識(shí)。每周召開(kāi)一次班組安全例會(huì)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全工作中存在的隱患問(wèn)題，做到防患與未然。我們重點(diǎn)對(duì)小區(qū)管理人員進(jìn)行了系統(tǒng)的培訓(xùn)，取得了上崗證資格，增強(qiáng)了物業(yè)管理人員的責(zé)任感。同時(shí)建立和完善了內(nèi)部的管理機(jī)制，獎(jiǎng)勤罰懶，進(jìn)一步提高了管理人員的事業(yè)心。衛(wèi)生保潔建立了常態(tài)考核機(jī)制，對(duì)保潔人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)考核制度，簽定了保潔崗位責(zé)任書(shū)，對(duì)庭院保潔內(nèi)容和工作標(biāo)準(zhǔn)提出了具體要求，獎(jiǎng)勤罰懶，從而保證了保潔的質(zhì)量和要求。在樹(shù)立公共衛(wèi)生意識(shí)上，采取了麥克風(fēng)、攝象機(jī)、電視臺(tái)等宣傳手段，提高了居民的素質(zhì)，改變了亂扔垃圾、高空拋物等不良陋習(xí)。在綠化上成立了綠化大隊(duì)，派專(zhuān)人對(duì)小區(qū)的草坪、樹(shù)木進(jìn)行修剪整形、防病治病，同時(shí)購(gòu)置了灑水車(chē)對(duì)草坪、道路進(jìn)行定期澆灌和沖洗，綠化達(dá)到了樹(shù)木茂盛、草坪規(guī)范整齊。在小區(qū)設(shè)立了燈箱式宣傳板，用廣告燈箱的形式在小區(qū)內(nèi)公告各項(xiàng)管理制度、物業(yè)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和小區(qū)管理站長(zhǎng)的照片、手機(jī)號(hào)，增強(qiáng)了小區(qū)物業(yè)管理的透明度。通過(guò)一系列制度的建立和完善，使小區(qū)的物業(yè)管理更加系統(tǒng)化，環(huán)境更加美化，服務(wù)水平日益提高。我們緊緊抓住綜合治理的有利契機(jī)，以“打防控”一體化建設(shè)為中心，與社區(qū)、派出所建立了治安防范聯(lián)系網(wǎng)，建立了社區(qū)警務(wù)室、小區(qū)治安值班室，成立了保安大隊(duì)，建立了治安防范組織體系，形成了“警～防、街企聯(lián)防”的群防群治的工作格局。保安人員一律統(tǒng)一著裝上崗，進(jìn)行保安巡邏、巡視，嚴(yán)格排查外來(lái)人員、車(chē)輛隨意進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)把登記關(guān)、排查關(guān)，有效地控制了外來(lái)人員和車(chē)輛隨意出入小區(qū)，構(gòu)筑了小區(qū)治安防范的一道安全屏障。我們對(duì)保安人員進(jìn)行了崗位培訓(xùn)，制定了保安人員崗位職責(zé)、管理權(quán)限、巡邏崗位責(zé)任制、保安人員獎(jiǎng)懲規(guī)定。在最近處理一起住戶鄰里糾紛工作中，保安人員及時(shí)趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，妥善進(jìn)行了調(diào)節(jié)，避免了事態(tài)的進(jìn)一步擴(kuò)大，贏得了住戶和派出所的稱贊，提高了保安人員在住戶中的信任度，為保小區(qū)的穩(wěn)定、安寧盡了自己的力量。

在職工隊(duì)伍建設(shè)上，高度重視職工的思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)把握職工思想脈搏，了解職工的思想情緒，班子及時(shí)交換意見(jiàn)，與職工促膝談心，正確加以引導(dǎo)和梳理，同時(shí)定期走訪困難職工幫助解決生活中的實(shí)際困難。目前，職工隊(duì)伍比較穩(wěn)定，工作的熱情和干勁很大，保持了較好的精神風(fēng)貌。

2、利潤(rùn)指標(biāo)（成本計(jì)劃）完成情況。

3、xx屆四中全會(huì)大精神學(xué)習(xí)貫徹情況：組織物業(yè)公司全體職工認(rèn)真收聽(tīng)收看了黨的xx屆三中全會(huì)精神。之后，組織廣大黨員進(jìn)行了座談?dòng)懻摚瑳Q心按照xx大四中全會(huì)確定的方針，全面貫徹“xxxx”重要思想，積極推進(jìn)物業(yè)公司的改革，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，結(jié)合本職工作，努力搞好安全生產(chǎn)和職工隊(duì)伍的穩(wěn)定，進(jìn)一步服務(wù)千家萬(wàn)戶。今后一段時(shí)間我們一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)報(bào)告的精神，集中經(jīng)歷把三中全會(huì)精神貫徹好、落實(shí)好。立足崗位，把大會(huì)精神落實(shí)到具體工作中去。在工作、生活中要時(shí)時(shí)處處嚴(yán)格要求自己，不斷提高自身的綜合素質(zhì)。吃苦在前，享樂(lè)在后，把住戶當(dāng)成親人，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，提高服務(wù)水平。

4、開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)常態(tài)運(yùn)行情況：物業(yè)公司的工作雖然接觸的不是社會(huì)的方方面面，但接觸的也是電業(yè)職工及家屬，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的好壞也直接影響到物業(yè)公司的形象和臉面。我們?cè)诰S護(hù)、維修方面，采用了維修信息反饋卡，及時(shí)與住戶溝通我們的維修質(zhì)量及住戶的滿意程度，同時(shí)監(jiān)督維護(hù)維修人員的維修質(zhì)量和工作態(tài)度，隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督，便于改進(jìn)我們的工作作風(fēng)。同時(shí)設(shè)立了報(bào)修維護(hù)電話，24小時(shí)進(jìn)行值班，住戶足不出戶，一個(gè)報(bào)修電話維修人員就會(huì)及時(shí)趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，減少了住戶的更大損失。我們積極想辦法為住戶提前服務(wù)，今年夏天，暖氣大修搶前抓早，對(duì)7#、8#樓暖氣管道進(jìn)行了大修，為部分家屬更換了鋁塑管，小修、零修隨時(shí)隨地進(jìn)行。我們經(jīng)常進(jìn)行住戶走訪，征求意見(jiàn)，及時(shí)解決鄰里糾紛，化解矛盾，把問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)。在處理6#樓一家住戶跑水問(wèn)題上，鄰里矛盾非常僵化，1#住戶把下水給封死了，樓上住戶意見(jiàn)很大，針對(duì)這種情況，班子一班人到住戶家里做循循善誘耐心的思想工作，端正認(rèn)識(shí)以及鄰里互助、團(tuán)結(jié)與人為善的重要性，幫助解決了各自存在的問(wèn)題，避免了矛盾的激化。物業(yè)公司擔(dān)負(fù)著局本部地區(qū)職工住宅樓及辦公樓的供熱、上下水、電照系統(tǒng)的正常運(yùn)行的維護(hù)與維修工作。今年我們汲取了往年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，抓住了冬季供熱、夏季供水這兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及早動(dòng)手，我們從今年四月份開(kāi)始便集中力量對(duì)局本部地區(qū)的供熱系統(tǒng)和上水系統(tǒng)進(jìn)行了全面的維修，上水系統(tǒng)移交給地方以后，我們加大了對(duì)室內(nèi)供水系統(tǒng)的維修力度，保證了供水系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行；在供熱系統(tǒng)的維修上，我們采取了全面調(diào)查摸底，及早動(dòng)手的原則，先后幾次在局住宅區(qū)內(nèi)貼出通知，主動(dòng)上門(mén)找用戶進(jìn)行維修，由于我們動(dòng)手早，措施得力，今年的供熱系統(tǒng)基本一次性送汽成功，而且運(yùn)行狀況和供熱效果明顯好于往年。在對(duì)東部職工服務(wù)上重點(diǎn)解決了職工中午就餐問(wèn)題，狠抓了食堂的管理，在保證食堂成本不超支的情況下，盡量做到飯菜品種齊全、色香味俱全，爭(zhēng)取達(dá)到職工吃的滿意、吃的放心。

5、精神文明建設(shè)、黨風(fēng)廉政建設(shè)、企業(yè)民主管理情況：在精神文明建設(shè)上，我們把此項(xiàng)工作作為一個(gè)重點(diǎn)，按照《國(guó)家電力公司雙文明單位建設(shè)管理辦法》的要求，制定了精神文明規(guī)劃，提高創(chuàng)建活動(dòng)內(nèi)容，培養(yǎng)職工積極向上的生活情趣，建立了活動(dòng)室、游藝室，定期開(kāi)展豐富多采的活動(dòng)。物業(yè)一小區(qū)，迎接了省級(jí)精神文明單位標(biāo)兵復(fù)檢。對(duì)廣源、一小區(qū)舊小區(qū)改造中，投入了部分資金，自行設(shè)計(jì)、自行施工，既節(jié)約了資金又美化了環(huán)境，在全市十佳優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比中獲得了先進(jìn)稱號(hào)。在黨風(fēng)廉政建設(shè)上，班子把黨風(fēng)廉政工作作為工作的重點(diǎn)來(lái)抓，制定了黨風(fēng)廉政工作計(jì)劃，預(yù)防職務(wù)犯罪要點(diǎn)。認(rèn)真利用民主生活會(huì)、專(zhuān)題黨課、專(zhuān)題民主生活會(huì)以及專(zhuān)題學(xué)習(xí)《職務(wù)犯罪的預(yù)防》、《明鑒》等形式進(jìn)行黨風(fēng)黨紀(jì)教育，觀看了《大地有江河》、《紅綠燈下陰影》，力求使廣大黨員干部提高覺(jué)悟和自制力，提高防腐拒變的能力，消除死角和管理上的漏洞，在財(cái)務(wù)審批上實(shí)行雙簽制，嚴(yán)格履行財(cái)經(jīng)制度，保持了無(wú)違紀(jì)、無(wú)犯罪。在民主管理上，職工積極參與物業(yè)公司的管理，重大事項(xiàng)，廣泛征求職工群眾意見(jiàn)，不搞一言堂，財(cái)務(wù)、帳目做到公證公開(kāi)，職工參與民主管理的積極性空前高漲。

6、在發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)方面：物業(yè)公司在轉(zhuǎn)變觀念上積極啟動(dòng)思維，樹(shù)立市場(chǎng)意識(shí)，發(fā)展意識(shí)，憂患意識(shí)，抵御風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，來(lái)增強(qiáng)物業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變換的總體實(shí)力。職工參股，樹(shù)立職工參與意識(shí)，用參股的資金成立了道板廠，彩鋼板廠，對(duì)原有俱樂(lè)部進(jìn)行了改造，建成了綜合市常經(jīng)過(guò)一年的運(yùn)作，取得了一定的經(jīng)驗(yàn)和效益，彩鋼板生產(chǎn)8000平方米，道板5000平方米，加工大理石4000平方米，也同時(shí)取得勇創(chuàng)市場(chǎng)的歷練機(jī)會(huì)，積累了繼續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。今年我們承纜了恒山供電局鍋爐房改造、供電花園道板生產(chǎn)、客服中心理石加工及供熱管道鋪設(shè)。在時(shí)間緊任務(wù)重的情況下，物業(yè)公司敢于拼搏，敢打硬仗，主動(dòng)為局分憂，顧全大局，不計(jì)較利益得失，參與了供電花園供熱管道改造、地下車(chē)庫(kù)車(chē)位牌的制作等工程。通過(guò)這些工程的施工，體現(xiàn)了公司的整體實(shí)力，鍛煉了公司管理人員及技術(shù)人員工程管理水平和專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，同時(shí)為公司今后的發(fā)展建立了一個(gè)良好的開(kāi)端奠定了基矗

經(jīng)過(guò)物業(yè)公司全體的努力，特別是近一年來(lái)工作取得了一定成績(jī)。“天時(shí)、地利、人和”使我們站在了一個(gè)比較高的發(fā)展平臺(tái)上。然而對(duì)新的世紀(jì)、新的形勢(shì)、新的任務(wù)、我們?nèi)绾卧賱?chuàng)物業(yè)新的業(yè)績(jī)，這是每一個(gè)職工必須認(rèn)真思考和回答的問(wèn)題。因此，創(chuàng)建一流物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們崇高的責(zé)任和歷史的使命，我們每個(gè)同志都必須認(rèn)清這個(gè)使命，承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。況且，我們物業(yè)客觀上具備了一定的條件，有局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們工作的支持，我們決不可喪失機(jī)會(huì)，如果我們錯(cuò)失發(fā)展的機(jī)遇，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。我們必須把這個(gè)道理向干部職工講清楚，加強(qiáng)責(zé)任感和使命感教育，引導(dǎo)職工用發(fā)展的眼光認(rèn)清形勢(shì)，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動(dòng)，堅(jiān)定不移地創(chuàng)建一流物業(yè)單位。首先要樹(shù)立以服務(wù)為核心的物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，必須把服務(wù)提高到發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略的高度，使公司上下真正樹(shù)立“業(yè)主至上”的意識(shí)。二是要適應(yīng)服務(wù)的需要，實(shí)現(xiàn)體制機(jī)制上創(chuàng)新。要結(jié)合后勤戰(zhàn)線體制的改革，完善服務(wù)的技術(shù)和管理系統(tǒng)，理順工作流程，提高辦事效率，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和服務(wù)手段的簡(jiǎn)單化、現(xiàn)代化。三是要開(kāi)展系列活動(dòng)，使優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作常抓不懈，常抓常新。

??二、、工作中存在的困難與問(wèn)題及相應(yīng)的解決意見(jiàn)和建議：后勤戰(zhàn)線的改革正邁入實(shí)質(zhì)性階段，我們面臨著許多新情況和新問(wèn)題。一方面我們要通過(guò)體制轉(zhuǎn)換和機(jī)制的創(chuàng)新，逐步建立現(xiàn)代管理制度，以適應(yīng)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、法制化管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。另一方面我們必須通過(guò)學(xué)習(xí)三中全會(huì)精神、貫徹“xxxx”思想，加強(qiáng)思想政治工作，調(diào)動(dòng)職工的積極性，為物業(yè)改革和發(fā)展創(chuàng)造良好的氛圍和條件。把工作抓早、抓緊、抓實(shí)。要深入實(shí)際解決好職工家屬關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，想群眾之所想，急群眾之所急，幫助他們解決實(shí)際困難。三是面臨著剝離力度的加大，職工承受著很大的思想壓力，首先做好形式任務(wù)的教育，正確加以疏導(dǎo)，從思想上減負(fù)。四是經(jīng)營(yíng)方式單一，實(shí)體太少，物業(yè)本身就是一個(gè)微利經(jīng)營(yíng)，單靠物業(yè)費(fèi)用難以維持生存，缺乏明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取在局里的政策支持下，繼續(xù)拓展經(jīng)營(yíng)渠道，增加經(jīng)濟(jì)效益。五是住宅樓多數(shù)建成的時(shí)間已經(jīng)很久，年久失修，上下水、供熱管道腐蝕嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，建議在局里的資金允許的情況下加強(qiáng)投入及改造。六是局里的有關(guān)工程在我們能夠具備實(shí)施能力的條件下多給予傾斜政策。

??三、面對(duì)電力體制改革的新形勢(shì)，明年工作的打算：

我們正處在一個(gè)偉大變革的時(shí)代，我們的物業(yè)管理也正面臨一個(gè)繼往開(kāi)來(lái)的新的發(fā)展時(shí)期。歷史在給我們帶來(lái)前所未有的機(jī)遇的同時(shí)，也賦予我們崇高的責(zé)任。我們一是更新觀念，加強(qiáng)職工思想政治教育，改變傳統(tǒng)的思維定式。二是在報(bào)修服務(wù)上充分利用報(bào)修電話搞好服務(wù)承諾，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制。三是細(xì)化小區(qū)保潔、綠化、治安管理，發(fā)揮保安大隊(duì)的作用，建立巡邏崗位責(zé)任制，探討物業(yè)管理的新路子，力爭(zhēng)在管理上能夠有所新突破。四是加大彩鋼板廠業(yè)務(wù)拓展空間，向外尋找活源，道板廠加大生產(chǎn)能力，產(chǎn)品打入市里城市改造工程，增加產(chǎn)品知名度、信任度。五是在小區(qū)綜合治理上利用各方面的有利契機(jī)，創(chuàng)造安定的小區(qū)環(huán)境。六是在條件具備的情況下，打入市里物業(yè)管理市場(chǎng)，鍛煉壯大管理隊(duì)伍，引進(jìn)物業(yè)管理人才和經(jīng)驗(yàn)。七是發(fā)展要有新思路，建立見(jiàn)效快的經(jīng)濟(jì)實(shí)體預(yù)制板廠。

在面臨后勤體制改革，企業(yè)把后勤推向社會(huì)化的今天，我們會(huì)加倍努力，改變我們的工作作風(fēng)，提高物業(yè)公司員工的整體素質(zhì)，提高后勤部門(mén)的服務(wù)質(zhì)量，為最終形成自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的企業(yè)模式奠定一個(gè)良好的基矗一、主要完成工作：

1、在保持安全穩(wěn)定和職工隊(duì)伍上主要采取了圍繞中心、主動(dòng)服務(wù)。緊緊圍繞物業(yè)公司改革、發(fā)展、穩(wěn)定這個(gè)中心，牢牢把握正確～導(dǎo)向，繼續(xù)推進(jìn)思想解放步伐，統(tǒng)一思想，凝聚力量，與時(shí)俱進(jìn)，奮發(fā)有為，對(duì)職工進(jìn)行愛(ài)崗教育。堅(jiān)持以人為本，樹(shù)立物業(yè)公司的總體形象。在大型施工作業(yè)中，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，嚴(yán)格制定行之有效的組織措施和技術(shù)措，與施工作業(yè)人員簽定勞動(dòng)合同，規(guī)定安全注意事項(xiàng)，提高作業(yè)人員自身的安全防范意識(shí)。每周召開(kāi)一次班組安全例會(huì)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全工作中存在的隱患問(wèn)題，做到防患與未然。我們重點(diǎn)對(duì)小區(qū)管理人員進(jìn)行了系統(tǒng)的培訓(xùn)，取得了上崗證資格，增強(qiáng)了物業(yè)管理人員的責(zé)任感。同時(shí)建立和完善了內(nèi)部的管理機(jī)制，獎(jiǎng)勤罰懶，進(jìn)一步提高了管理人員的事業(yè)心。衛(wèi)生保潔建立了常態(tài)考核機(jī)制，對(duì)保潔人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)考核制度，簽定了保潔崗位責(zé)任書(shū)，對(duì)庭院保潔內(nèi)容和工作標(biāo)準(zhǔn)提出了具體要求，獎(jiǎng)勤罰懶，從而保證了保潔的質(zhì)量和要求。在樹(shù)立公共衛(wèi)生意識(shí)上，采取了麥克風(fēng)、攝象機(jī)、電視臺(tái)等宣傳手段，提高了居民的素質(zhì)，改變了亂扔垃圾、高空拋物等不良陋習(xí)。在綠化上成立了綠化大隊(duì)，派專(zhuān)人對(duì)小區(qū)的草坪、樹(shù)木進(jìn)行修剪整形、防病治病，同時(shí)購(gòu)置了灑水車(chē)對(duì)草坪、道路進(jìn)行定期澆灌和沖洗，綠化達(dá)到了樹(shù)木茂盛、草坪規(guī)范整齊。在小區(qū)設(shè)立了燈箱式宣傳板，用廣告燈箱的形式在小區(qū)內(nèi)公告各項(xiàng)管理制度、物業(yè)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和小區(qū)管理站長(zhǎng)的照片、手機(jī)號(hào)，增強(qiáng)了小區(qū)物業(yè)管理的透明度。通過(guò)一系列制度的建立和完善，使小區(qū)的物業(yè)管理更加系統(tǒng)化，環(huán)境更加美化，服務(wù)水平日益提高。我們緊緊抓住綜合治理的有利契機(jī)，以“打防控”一體化建設(shè)為中心，與社區(qū)、派出所建立了治安防范聯(lián)系網(wǎng)，建立了社區(qū)警務(wù)室、小區(qū)治安值班室，成立了保安大隊(duì)，建立了治安防范組織體系，形成了“警～防、街企聯(lián)防”的群防群治的工作格局。保安人員一律統(tǒng)一著裝上崗，進(jìn)行保安巡邏、巡視，嚴(yán)格排查外來(lái)人員、車(chē)輛隨意進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)把登記關(guān)、排查關(guān)，有效地控制了外來(lái)人員和車(chē)輛隨意出入小區(qū)，構(gòu)筑了小區(qū)治安防范的一道安全屏障。我們對(duì)保安人員進(jìn)行了崗位培訓(xùn)，制定了保安人員崗位職責(zé)、管理權(quán)限、巡邏崗位責(zé)任制、保安人員獎(jiǎng)懲規(guī)定。在最近處理一起住戶鄰里糾紛工作中，保安人員及時(shí)趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，妥善進(jìn)行了調(diào)節(jié)，避免了事態(tài)的進(jìn)一步擴(kuò)大，贏得了住戶和派出所的稱贊，提高了保安人員在住戶中的信任度，為保小區(qū)的穩(wěn)定、安寧盡了自己的力量。

在職工隊(duì)伍建設(shè)上，高度重視職工的思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)把握職工思想脈搏，了解職工的思想情緒，班子及時(shí)交換意見(jiàn)，與職工促膝談心，正確加以引導(dǎo)和梳理，同時(shí)定期走訪困難職工幫助解決生活中的實(shí)際困難。目前，職工隊(duì)伍比較穩(wěn)定，工作的熱情和干勁很大，保持了較好的精神風(fēng)貌。

2、利潤(rùn)指標(biāo)（成本計(jì)劃）完成情況。

3、xx屆四中全會(huì)大精神學(xué)習(xí)貫徹情況：組織物業(yè)公司全體職工認(rèn)真收聽(tīng)收看了黨的xx屆三中全會(huì)精神。之后，組織廣大黨員進(jìn)行了座談?dòng)懻摚瑳Q心按照xx大四中全會(huì)確定的方針，全面貫徹“xxxx”重要思想，積極推進(jìn)物業(yè)公司的改革，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，結(jié)合本職工作，努力搞好安全生產(chǎn)和職工隊(duì)伍的穩(wěn)定，進(jìn)一步服務(wù)千家萬(wàn)戶。今后一段時(shí)間我們一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)報(bào)告的精神，集中經(jīng)歷把三中全會(huì)精神貫徹好、落實(shí)好。立足崗位，把大會(huì)精神落實(shí)到具體工作中去。在工作、生活中要時(shí)時(shí)處處嚴(yán)格要求自己，不斷提高自身的綜合素質(zhì)。吃苦在前，享樂(lè)在后，把住戶當(dāng)成親人，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，提高服務(wù)水平。

4、開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)常態(tài)運(yùn)行情況：物業(yè)公司的工作雖然接觸的不是社會(huì)的方方面面，但接觸的也是電業(yè)職工及家屬，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的好壞也直接影響到物業(yè)公司的形象和臉面。我們?cè)诰S護(hù)、維修方面，采用了維修信息反饋卡，及時(shí)與住戶溝通我們的維修質(zhì)量及住戶的滿意程度，同時(shí)監(jiān)督維護(hù)維修人員的維修質(zhì)量和工作態(tài)度，隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督，便于改進(jìn)我們的工作作風(fēng)。同時(shí)設(shè)立了報(bào)修維護(hù)電話，24小時(shí)進(jìn)行值班，住戶足不出戶，一個(gè)報(bào)修電話維修人員就會(huì)及時(shí)趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，減少了住戶的更大損失。我們積極想辦法為住戶提前服務(wù)，今年夏天，暖氣大修搶前抓早，對(duì)7#、8#樓暖氣管道進(jìn)行了大修，為部分家屬更換了鋁塑管，小修、零修隨時(shí)隨地進(jìn)行。我們經(jīng)常進(jìn)行住戶走訪，征求意見(jiàn)，及時(shí)解決鄰里糾紛，化解矛盾，把問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)。在處理6#樓一家住戶跑水問(wèn)題上，鄰里矛盾非常僵化，1#住戶把下水給封死了，樓上住戶意見(jiàn)很大，針對(duì)這種情況，班子一班人到住戶家里做循循善誘耐心的思想工作，端正認(rèn)識(shí)以及鄰里互助、團(tuán)結(jié)與人為善的重要性，幫助解決了各自存在的問(wèn)題，避免了矛盾的激化。物業(yè)公司擔(dān)負(fù)著局本部地區(qū)職工住宅樓及辦公樓的供熱、上下水、電照系統(tǒng)的正常運(yùn)行的維護(hù)與維修工作。今年我們汲取了往年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，抓住了冬季供熱、夏季供水這兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及早動(dòng)手，我們從今年四月份開(kāi)始便集中力量對(duì)局本部地區(qū)的供熱系統(tǒng)和上水系統(tǒng)進(jìn)行了全面的維修，上水系統(tǒng)移交給地方以后，我們加大了對(duì)室內(nèi)供水系統(tǒng)的維修力度，保證了供水系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行；在供熱系統(tǒng)的維修上，我們采取了全面調(diào)查摸底，及早動(dòng)手的原則，先后幾次在局住宅區(qū)內(nèi)貼出通知，主動(dòng)上門(mén)找用戶進(jìn)行維修，由于我們動(dòng)手早，措施得力，今年的供熱系統(tǒng)基本一次性送汽成功，而且運(yùn)行狀況和供熱效果明顯好于往年。在對(duì)東部職工服務(wù)上重點(diǎn)解決了職工中午就餐問(wèn)題，狠抓了食堂的管理，在保證食堂成本不超支的情況下，盡量做到飯菜品種齊全、色香味俱全，爭(zhēng)取達(dá)到職工吃的滿意、吃的放心。

5、精神文明建設(shè)、黨風(fēng)廉政建設(shè)、企業(yè)民主管理情況：在精神文明建設(shè)上，我們把此項(xiàng)工作作為一個(gè)重點(diǎn)，按照《國(guó)家電力公司雙文明單位建設(shè)管理辦法》的要求，制定了精神文明規(guī)劃，提高創(chuàng)建活動(dòng)內(nèi)容，培養(yǎng)職工積極向上的生活情趣，建立了活動(dòng)室、游藝室，定期開(kāi)展豐富多采的活動(dòng)。物業(yè)一小區(qū)，迎接了省級(jí)精神文明單位標(biāo)兵復(fù)檢。對(duì)廣源、一小區(qū)舊小區(qū)改造中，投入了部分資金，自行設(shè)計(jì)、自行施工，既節(jié)約了資金又美化了環(huán)境，在全市十佳優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比中獲得了先進(jìn)稱號(hào)。在黨風(fēng)廉政建設(shè)上，班子把黨風(fēng)廉政工作作為工作的重點(diǎn)來(lái)抓，制定了黨風(fēng)廉政工作計(jì)劃，預(yù)防職務(wù)犯罪要點(diǎn)。認(rèn)真利用民主生活會(huì)、專(zhuān)題黨課、專(zhuān)題民主生活會(huì)以及專(zhuān)題學(xué)習(xí)《職務(wù)犯罪的預(yù)防》、《明鑒》等形式進(jìn)行黨風(fēng)黨紀(jì)教育，觀看了《大地有江河》、《紅綠燈下陰影》，力求使廣大黨員干部提高覺(jué)悟和自制力，提高防腐拒變的能力，消除死角和管理上的漏洞，在財(cái)務(wù)審批上實(shí)行雙簽制，嚴(yán)格履行財(cái)經(jīng)制度，保持了無(wú)違紀(jì)、無(wú)犯罪。在民主管理上，職工積極參與物業(yè)公司的管理，重大事項(xiàng)，廣泛征求職工群眾意見(jiàn)，不搞一言堂，財(cái)務(wù)、帳目做到公證公開(kāi)，職工參與民主管理的積極性空前高漲。

6、在發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)方面：物業(yè)公司在轉(zhuǎn)變觀念上積極啟動(dòng)思維，樹(shù)立市場(chǎng)意識(shí)，發(fā)展意識(shí)，憂患意識(shí)，抵御風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，來(lái)增強(qiáng)物業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變換的總體實(shí)力。職工參股，樹(shù)立職工參與意識(shí)，用參股的資金成立了道板廠，彩鋼板廠，對(duì)原有俱樂(lè)部進(jìn)行了改造，建成了綜合市常經(jīng)過(guò)一年的運(yùn)作，取得了一定的經(jīng)驗(yàn)和效益，彩鋼板生產(chǎn)8000平方米，道板5000平方米，加工大理石4000平方米，也同時(shí)取得勇創(chuàng)市場(chǎng)的歷練機(jī)會(huì)，積累了繼續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。今年我們承纜了恒山供電局鍋爐房改造、供電花園道板生產(chǎn)、客服中心理石加工及供熱管道鋪設(shè)。在時(shí)間緊任務(wù)重的情況下，物業(yè)公司敢于拼搏，敢打硬仗，主動(dòng)為局分憂，顧全大局，不計(jì)較利益得失，參與了供電花園供熱管道改造、地下車(chē)庫(kù)車(chē)位牌的制作等工程。通過(guò)這些工程的施工，體現(xiàn)了公司的整體實(shí)力，鍛煉了公司管理人員及技術(shù)人員工程管理水平和專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，同時(shí)為公司今后的發(fā)展建立了一個(gè)良好的開(kāi)端奠定了基矗

經(jīng)過(guò)物業(yè)公司全體的努力，特別是近一年來(lái)工作取得了一定成績(jī)。“天時(shí)、地利、人和”使我們站在了一個(gè)比較高的發(fā)展平臺(tái)上。然而對(duì)新的世紀(jì)、新的形勢(shì)、新的任務(wù)、我們?nèi)绾卧賱?chuàng)物業(yè)新的業(yè)績(jī)，這是每一個(gè)職工必須認(rèn)真思考和回答的問(wèn)題。因此，創(chuàng)建一流物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們崇高的責(zé)任和歷史的使命，我們每個(gè)同志都必須認(rèn)清這個(gè)使命，承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。況且，我們物業(yè)客觀上具備了一定的條件，有局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們工作的支持，我們決不可喪失機(jī)會(huì)，如果我們錯(cuò)失發(fā)展的機(jī)遇，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。我們必須把這個(gè)道理向干部職工講清楚，加強(qiáng)責(zé)任感和使命感教育，引導(dǎo)職工用發(fā)展的眼光認(rèn)清形勢(shì)，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動(dòng)，堅(jiān)定不移地創(chuàng)建一流物業(yè)單位。首先要樹(shù)立以服務(wù)為核心的物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，必須把服務(wù)提高到發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略的高度，使公司上下真正樹(shù)立“業(yè)主至上”的意識(shí)。二是要適應(yīng)服務(wù)的需要，實(shí)現(xiàn)體制機(jī)制上創(chuàng)新。要結(jié)合后勤戰(zhàn)線體制的改革，完善服務(wù)的技術(shù)和管理系統(tǒng)，理順工作流程，提高辦事效率，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和服務(wù)手段的簡(jiǎn)單化、現(xiàn)代化。三是要開(kāi)展系列活動(dòng)，使優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作常抓不懈，常抓常新。

??二、、工作中存在的困難與問(wèn)題及相應(yīng)的解決意見(jiàn)和建議：后勤戰(zhàn)線的改革正邁入實(shí)質(zhì)性階段，我們面臨著許多新情況和新問(wèn)題。一方面我們要通過(guò)體制轉(zhuǎn)換和機(jī)制的創(chuàng)新，逐步建立現(xiàn)代管理制度，以適應(yīng)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、法制化管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。另一方面我們必須通過(guò)學(xué)習(xí)三中全會(huì)精神、貫徹“xxxx”思想，加強(qiáng)思想政治工作，調(diào)動(dòng)職工的積極性，為物業(yè)改革和發(fā)展創(chuàng)造良好的氛圍和條件。把工作抓早、抓緊、抓實(shí)。要深入實(shí)際解決好職工家屬關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，想群眾之所想，急群眾之所急，幫助他們解決實(shí)際困難。三是面臨著剝離力度的加大，職工承受著很大的思想壓力，首先做好形式任務(wù)的教育，正確加以疏導(dǎo)，從思想上減負(fù)。四是經(jīng)營(yíng)方式單一，實(shí)體太少，物業(yè)本身就是一個(gè)微利經(jīng)營(yíng)，單靠物業(yè)費(fèi)用難以維持生存，缺乏明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取在局里的政策支持下，繼續(xù)拓展經(jīng)營(yíng)渠道，增加經(jīng)濟(jì)效益。五是住宅樓多數(shù)建成的時(shí)間已經(jīng)很久，年久失修，上下水、供熱管道腐蝕嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，建議在局里的資金允許的情況下加強(qiáng)投入及改造。六是局里的有關(guān)工程在我們能夠具備實(shí)施能力的條件下多給予傾斜政策。

??三、面對(duì)電力體制改革的新形勢(shì)，明年工作的打算：

第7篇

年是公司分區(qū)管理、獨(dú)立核算的第一年。在分區(qū)管理、節(jié)約成本、提高工作效率的工作目標(biāo)指導(dǎo)下，在公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)、區(qū)域的協(xié)作下，管理處全體員工圍繞著公司提出的“方便業(yè)主、職責(zé)在心、盡責(zé)服務(wù)、工作到位”服務(wù)承諾活動(dòng)的宗旨，經(jīng)過(guò)一年的努力，管理工作取得了一定的成績(jī)，但亦存在著不足之處。現(xiàn)將年的工作做以下的分析和總結(jié)。

一、區(qū)內(nèi)的管理工作：

1、整理并更換了樓的全部樓層電房門(mén)鎖。之前由于缺少管理致使電房門(mén)鎖混亂不一，經(jīng)與供電所協(xié)商，統(tǒng)一由供電所進(jìn)行更換。

2、整治了樓宇內(nèi)及大堂單車(chē)、雜物的亂擺放現(xiàn)象。經(jīng)過(guò)發(fā)信和不斷上門(mén)家訪勸說(shuō)，絕大部份住戶都配合將物品放回指定位置。

3、整治區(qū)內(nèi)亂晾曬的現(xiàn)象。由于樓陽(yáng)臺(tái)晾曬位置不足，較多住戶將衣物直接在樓宇扶梯上晾曬，嚴(yán)重影響樓宇外觀。近三個(gè)月來(lái)通過(guò)發(fā)信、上門(mén)家訪和強(qiáng)制性收繳，使該現(xiàn)象得到改善，但需持之以恒跟進(jìn)管理，以防該違例現(xiàn)象死灰復(fù)燃。

4、整治商鋪占道經(jīng)營(yíng)、亂擺亂放的現(xiàn)象。個(gè)別商戶由于經(jīng)營(yíng)面積少、鋪面位置不顯眼，于是將商品擺放在走廊通道上，影響道路通暢，經(jīng)過(guò)多次的發(fā)文要求整改及強(qiáng)制糾正，使上述現(xiàn)象得到明顯改善。

5、清理區(qū)內(nèi)廢棄的車(chē)輛。共清理廢棄的自行車(chē)150多輛、摩托車(chē)1輛，交由治安部門(mén)處理。

6、完成業(yè)主資料的整理及部份的更新。由于樓是93年收樓，絕大部分的業(yè)主資料都已零亂、不詳，經(jīng)過(guò)多日的整理，將全部資料歸一裝訂，并通過(guò)多種渠道更新了業(yè)主的聯(lián)系電話和地址。

7、完成新舊系統(tǒng)的錄入和校對(duì)的工作，使新系統(tǒng)能及時(shí)、有效投入使用。

8、完成四個(gè)季度的水表抄錄工作。并逐一核對(duì)、改正以前出現(xiàn)的錯(cuò)誤，清洗了二百多個(gè)水表。但亦出現(xiàn)過(guò)抄錯(cuò)讀數(shù)的錯(cuò)誤，在今后必定要細(xì)心抄錄，將以往的不足之處改過(guò)。

9、安排、監(jiān)督清潔公司完成32座（無(wú)電梯）樓宇外墻、全區(qū)水池進(jìn)行清洗及管道清疏。

10、改造了路（座路段）和路的綠化，加裝了自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。

11、修補(bǔ)多處脫落的外墻玻瑪。由于物業(yè)已多年，此類(lèi)情況呈上升趨勢(shì)，日后必須加強(qiáng)巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)報(bào)修。

12、至月日止，報(bào)事單共份，完成1982份，完成率達(dá)98.6%，未完成27份，主要原因是部份商戶和業(yè)主未配合維修；上門(mén)服務(wù)單共1748份，完成1373份，完成率達(dá)78.5%，未完成375份，絕大部份是屬于有償服務(wù)而業(yè)主放棄維修；售后服務(wù)單共696份，完成625份，完成率達(dá)89.7%，未完成71份，主要原因亦是業(yè)主放棄維修而自行處理。

13、有效處理業(yè)主/住戶的投訴。由于樓是舊區(qū)，物業(yè)不斷出現(xiàn)各種問(wèn)題，主要有房屋水管生銹漏水、天面滲漏、天花脫落、室內(nèi)電線路老化等，對(duì)接報(bào)的投訴都能及時(shí)有效完成，使業(yè)主/住戶感到滿意。

14、對(duì)專(zhuān)業(yè)公司的監(jiān)管：

（1）定期與各專(zhuān)業(yè)公司召開(kāi)溝通會(huì)議，提出不足的問(wèn)題并一同研究改進(jìn)方法；

（2）按合同的標(biāo)準(zhǔn)，督促各專(zhuān)業(yè)公司完成各項(xiàng)工作。

（3）通過(guò)工程聯(lián)檢，與技術(shù)部一起對(duì)區(qū)內(nèi)存在的工程問(wèn)題進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及整改工程不足。

二、管理費(fèi)的收繳情況：

本年度樓住宅管理費(fèi)的收繳率較為理想，如下表所示：(略)

按今年計(jì)劃收入713.28萬(wàn)計(jì)算，至今年11月止，累計(jì)收入702.71萬(wàn)，占計(jì)劃的98.52%。其中在追繳欠費(fèi)方面，在助理、領(lǐng)班等同事的協(xié)助下，通過(guò)寄催繳信、打電話、家訪、法律、強(qiáng)制停水等措施，追回2000年欠費(fèi)共48.8萬(wàn)元，占計(jì)劃的56

例如有限公司20間單元欠費(fèi)共10多萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)多次的協(xié)商后，成功追回所欠的費(fèi)用。經(jīng)過(guò)一年的了解，產(chǎn)生欠費(fèi)的原因主要有幾方面：

（1）個(gè)別業(yè)主可能已忘記有物業(yè)，但又無(wú)法聯(lián)系；

（2）因不滿管理工作拒交管理費(fèi)有4間（2-502樓上漏水，認(rèn)為質(zhì)量問(wèn)題；1-204車(chē)輛噪聲、衛(wèi)生；認(rèn)為我司無(wú)徹底解決；9-801舊業(yè)主因99年被租戶搬走部份物品，認(rèn)為我司監(jiān)管不力，現(xiàn)又無(wú)法聯(lián)系；4-807因返修問(wèn)題而拒交）；

（3）部份業(yè)主因經(jīng)濟(jì)困難而無(wú)能力繳交。

在追繳的過(guò)程中，最困難的就是無(wú)法與業(yè)主取得聯(lián)系（共有32間），使追繳工作無(wú)法順利開(kāi)展。

三、治安防范方面：

全年失竊自行車(chē)共17輛；入屋盜竊共4宗（兩宗已破案）；搶劫1宗（已破案）；打架事件共4宗。

樓屬于商住型物業(yè)，建筑面積大，出入口多，人流量大，人員居住情況復(fù)雜，所以治安形勢(shì)非常嚴(yán)峻。針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及存在的不足，及時(shí)采取有效措施：

首先，加強(qiáng)對(duì)員工的教育，通過(guò)分析案例，提高他們的處理技巧和警惕性。

其次，是結(jié)合實(shí)際情況，因地制宜地制定有效的防范措施：

（1）每天入黑后安排1至2名便衣人員在區(qū)內(nèi)監(jiān)控，對(duì)可疑人員進(jìn)行跟查，就此已捉獲4名偷車(chē)賊；

（2）對(duì)二樓平臺(tái)的防盜網(wǎng)進(jìn)行全部上鎖；

（3）定期變更大堂密碼；

（4）加強(qiáng)控制大堂前后門(mén)，保持24小時(shí)關(guān)閉狀態(tài)；

（5）調(diào)整對(duì)樓宇內(nèi)、中內(nèi)庭巡邏的時(shí)間，避免賊人掌握巡邏時(shí)間的規(guī)律而有機(jī)可乘；

（6）加強(qiáng)對(duì)裝修人員的監(jiān)管，定時(shí)檢查、登記；

（7）配合治安部門(mén)對(duì)出租屋的檢查；

（8）要求大堂管理員徹實(shí)對(duì)外來(lái)人員做好有效證件登記。

四、消防管理方面：

全年發(fā)生煤氣泄漏事故21宗，除了1宗發(fā)生爆炸外（5座304房），其余均得到及時(shí)的處理而避免了重大事故的發(fā)生。造成漏氣的主要原因都是沒(méi)有關(guān)煤氣總閥，以致氣壓過(guò)強(qiáng)而漏氣。

針對(duì)以上情況，我區(qū)亦曾出通知于各大堂，提醒住戶注意家居安全，同時(shí)亦加強(qiáng)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情。另外，配合消防公司對(duì)區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備檢查，及時(shí)更換廢舊的水帶4條，補(bǔ)修20多條；更換其它設(shè)備（如：水管、開(kāi)關(guān)閥等）10多處，確保消防系統(tǒng)正常運(yùn)行。

五、交通管理方面：

1、全年發(fā)生交通事故共17宗，原因多為車(chē)主駕駛而造成兩車(chē)輕微相撞。為此，整改了區(qū)內(nèi)部份交通標(biāo)志，改造轉(zhuǎn)彎路段的綠化，避免植物生長(zhǎng)過(guò)高而阻擋車(chē)主視線。

2、對(duì)區(qū)單車(chē)、摩托車(chē)停放位進(jìn)行合理調(diào)整，并重新畫(huà)線，使車(chē)輛擺放更有序。

3、車(chē)輛產(chǎn)生的噪音亦是住戶強(qiáng)烈投訴的焦點(diǎn)，雖然已采取限時(shí)封路措施，但只能是短暫時(shí)間解決問(wèn)題，最根本的解決是：

（1）建立完善、合理的停車(chē)場(chǎng)；

（2）設(shè)立屋村內(nèi)環(huán)保接駁巴士；

（3）封閉進(jìn)入樓區(qū)各出入口，禁止車(chē)輛進(jìn)入；

（4）東西門(mén)崗加大力度禁止搭客摩托車(chē)進(jìn)入小區(qū)；

（5）加強(qiáng)對(duì)車(chē)主的宣傳引導(dǎo)；

（6）從自己做起，非緊急情況下一律使用自行車(chē)代步；

（7）增加到鄰近地區(qū)的班車(chē)接送，因?yàn)槌俗羁湍ν熊?chē)都只是到鄰近地區(qū)的人，從而杜絕搭客車(chē)輛。

只有通過(guò)點(diǎn)點(diǎn)滴滴的改善，才能杜絕車(chē)輛噪音擾民之苦。

六、內(nèi)部管理：

第一，“公司好，才是大家好”是引導(dǎo)員工積極工作的重要思想。圍繞這個(gè)思想，首先，我區(qū)開(kāi)展了多次的員工座談會(huì)，讓員工參與區(qū)域工作設(shè)想，提出可行的工作方案；

第二，以班組為單位，每月召開(kāi)班務(wù)會(huì)議，對(duì)工作的不足之處共同研究解決方法，共同提高；

第三，開(kāi)展多次技能培訓(xùn)，如：個(gè)案分析研究、投訴處理程序、語(yǔ)言表達(dá)技能、服務(wù)意識(shí)引導(dǎo)、裝修監(jiān)管等，并通過(guò)考試、實(shí)地巡視指導(dǎo)等方式加深員工的領(lǐng)會(huì)。通過(guò)有效的培訓(xùn)，增強(qiáng)了員工為集體貢獻(xiàn)的思想，提高其處事的能力。一年里，救死扶傷共24宗、救火共4宗、及時(shí)處理煤氣泄漏事件共21宗、拾金不昧共5宗、捉獲盜賊6名，真正做到為業(yè)主/住戶排憂解難。在成績(jī)面前絕不能自滿，今后，要吸取工作中不足之處，努力改進(jìn)。

七、明年工作設(shè)想：

1、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，共同監(jiān)督區(qū)內(nèi)的管理活動(dòng)。據(jù)我處調(diào)查，約有300名熱心管理工作的住戶愿意成為監(jiān)督員，明年將計(jì)劃以每座樓為單位，選定1至2名的住戶作為監(jiān)督員，使管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題能得到及時(shí)的反饋。同時(shí)亦堅(jiān)持每月的家訪任務(wù)，增加家訪戶數(shù)。另外，公告一些已處理或不能處理的具有代表性的投訴個(gè)案（可在大堂通告欄、宣傳欄或采風(fēng)刊登），讓業(yè)主/住戶得到全面的了解，這樣可增強(qiáng)管理處的透明度，使業(yè)主/住戶更信賴管理處的工作。

2、加強(qiáng)員工的管理。每月組織員工對(duì)轄區(qū)進(jìn)行工作聯(lián)檢，定期召開(kāi)班務(wù)會(huì)議、個(gè)案分析座談、自我檢討座談，讓員工暢所欲言，檢討自身的不足，通過(guò)討論和探索得到共同提高。

3、與技術(shù)部配合，定期為助理、領(lǐng)班提供精簡(jiǎn)的裝修工程、機(jī)電工程等專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，同時(shí)亦可總結(jié)各區(qū)助理在審批及驗(yàn)收時(shí)遇到的疑難，適當(dāng)作出指引。

4、完善投訴、服務(wù)事后的跟蹤工作，及時(shí)向客戶了解其滿意度，從而改進(jìn)不足之處。

5、制定健全的工作表格制，對(duì)專(zhuān)業(yè)公司的工作形成表格存檔，這樣做有利于督促專(zhuān)業(yè)公司按時(shí)完成工作，亦使考核工作有據(jù)可依。

6、制作一張“電話服務(wù)卡”，內(nèi)容是業(yè)主/住戶日常所需服務(wù)的單位電話，如：管理公司的服務(wù)熱線、煤氣公司、家政公司、報(bào)警電話等，將該卡派發(fā)到各家各戶，使住戶生活更方便。另外，在大堂顯眼位置張掛一塊類(lèi)似上述內(nèi)容的服務(wù)電話牌。

7、樓天棚門(mén)的改造。現(xiàn)時(shí)樓的天棚門(mén)大部份都已破損，且長(zhǎng)期上鎖，不符合消防管理規(guī)定，所以希望得到徹底整改。

8、河堤、中內(nèi)庭的地面整修。由于樹(shù)木根系生長(zhǎng)和地面下沉的原故，致使很多地面凹凸不平，影響行人安全。

9、增加區(qū)內(nèi)公共廁所內(nèi)的垃圾筒。由于廁所內(nèi)沒(méi)有垃圾筒，致使雜物隨地亂棄，增加一只不銹鋼垃圾筒后，可有效解決這一現(xiàn)象。

八、建議：

1、為加強(qiáng)對(duì)大堂管理員的監(jiān)管，增加一名大堂管理員領(lǐng)班。大堂管理員是樓管理工作的重要一環(huán)，既是對(duì)客服務(wù)的窗口，亦是治安防范的第一防線，除個(gè)別是退休工人外，大部份都是上了年紀(jì)的村民，人員素質(zhì)較低、責(zé)任心不強(qiáng)，但由于招聘難，未能如愿招聘到合適的人員，同時(shí)監(jiān)管力度不足，故只能通過(guò)不斷的教育來(lái)提高他們的素質(zhì)。鑒于現(xiàn)時(shí)兩名負(fù)責(zé)人的工作能力已不能滿足提高管理水平的需要，但其對(duì)樓的管理運(yùn)作和狀況較為熟悉，且要分兩班跟進(jìn)，故暫時(shí)不能廢除此職，但希望通過(guò)新領(lǐng)班的帶動(dòng)能得到較大的提高。

2、增加一名區(qū)域助理。由于樓已建成多年，亦是半開(kāi)放式管理，不但樓幢多、面積大、出入口多，而且商鋪建在住宅樓下，進(jìn)出人員繁雜，車(chē)輛來(lái)往不斷，因此產(chǎn)生較多的問(wèn)題，例如：房屋的質(zhì)量問(wèn)題、車(chē)輛噪音、商鋪經(jīng)營(yíng)擾民等等。很多問(wèn)題都需要及時(shí)處理或長(zhǎng)時(shí)間跟進(jìn)，就處理這些投訴已占用了大部份的工作時(shí)間，但日常的事務(wù)工作亦很繁重，如審核報(bào)表、業(yè)主資料修改、每周公司例會(huì)、工程例會(huì)、綠化聯(lián)檢、清潔聯(lián)檢、工程聯(lián)檢，每次催繳欠費(fèi)、寄繳費(fèi)通知、寄發(fā)票、抄錄水表時(shí)更要費(fèi)大量人力和時(shí)間，有時(shí)要加班才能及時(shí)完成。樓區(qū)共3051戶，入住達(dá)60%，日后更有上升趨勢(shì)，平均每人要跟進(jìn)1017戶左右的事情。希望公司能考慮到樓區(qū)的實(shí)際情況，增加一名區(qū)域助理。

3、請(qǐng)專(zhuān)業(yè)部門(mén)完善有關(guān)管理制度。如全區(qū)適用的“業(yè)主管理公約”及“裝修管理制度”等，因現(xiàn)時(shí)出現(xiàn)較多新的管理措施或各區(qū)管理制度不一的情況，若不能統(tǒng)一，容易讓住戶產(chǎn)生誤會(huì)。如禁用紅磚、裝修單元配備滅火器等，各區(qū)就出現(xiàn)了不同的做法。

4、收集相關(guān)的法律法規(guī)文件，發(fā)給各區(qū)存檔，以便管理工作有法可依，對(duì)開(kāi)展工作有極大的幫助。

5、對(duì)新入職的管理員作統(tǒng)一而系統(tǒng)的培訓(xùn)。由于現(xiàn)時(shí)的管理員入職后由各區(qū)自行“傳、幫、帶”，形式各有不同，而員工的領(lǐng)會(huì)亦是參差不齊，行動(dòng)不統(tǒng)一，行為不規(guī)范，對(duì)于公司的很多制度或小區(qū)內(nèi)的概況都不了解，這些都希望通過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)來(lái)提高。

6、加強(qiáng)各區(qū)域的溝通。通過(guò)聯(lián)檢、座談等形式，加深相互區(qū)域的了解，取長(zhǎng)補(bǔ)短，相互學(xué)習(xí)，共同提高整體的管理水平。

回顧一年來(lái)的工作，可以用八個(gè)字來(lái)形容——有苦有樂(lè)、充滿挑戰(zhàn)。在成績(jī)面前，我們從不自滿，在失敗當(dāng)中，我們吸取教訓(xùn)，積極改進(jìn)。我們相信，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，通過(guò)全體員工的共同努力，未來(lái)樓管理處的工作必定做得更為出色。

第二則物業(yè)公司年終總結(jié)

年月日，物業(yè)接管，這一學(xué)年來(lái)，我全體員工團(tuán)結(jié)一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步完善和改進(jìn)了公司的管理和服務(wù)質(zhì)量，取得了可喜的成績(jī)：組建了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建了一種科學(xué)的管理模式和先進(jìn)的管理理念、管理方法，以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序；形成了服務(wù)與管理相結(jié)合的專(zhuān)業(yè)分工體系。一年以來(lái)，我們緊緊圍繞戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設(shè)、內(nèi)部管理、信息溝通、服務(wù)績(jī)效來(lái)展開(kāi)一系列的工作。

戰(zhàn)略規(guī)劃

對(duì)物業(yè)管理的理念進(jìn)行戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)變。

天健物業(yè)自成立以來(lái)，管理理念經(jīng)歷了從“管理型”到“服務(wù)型”的深刻轉(zhuǎn)變，拋棄了過(guò)去以管理者自居的姿態(tài)，倡導(dǎo)了“服務(wù)育人，業(yè)主至上”的全新服務(wù)理念。天健物業(yè)在發(fā)展過(guò)程中即使遭遇到了內(nèi)外環(huán)境的嚴(yán)重挑戰(zhàn)，但為業(yè)主、使用人服務(wù)的理念也一直在沿伸，同時(shí)也得到了廣泛的好評(píng)。但公司管理層并沒(méi)有滿足可喜成績(jī)的取得，而是以積極的態(tài)度正視在服務(wù)過(guò)程中存在的服務(wù)專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)內(nèi)涵不深，員工待遇過(guò)低以及成本過(guò)高等問(wèn)題。今年開(kāi)始，公司便審時(shí)度勢(shì)，著手狠抓安全防范、環(huán)境衛(wèi)生和維修事宜，勁拼品牌建設(shè)，提高公司的運(yùn)作效率和競(jìng)爭(zhēng)力。

品牌建設(shè)

品牌，以高質(zhì)量為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本公司把如何提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量作為公司經(jīng)營(yíng)的首選目標(biāo)。

一、貫徹按ISO體系的有效動(dòng)作

公司成立之初便做好了質(zhì)量的策劃，明確公司的質(zhì)量目標(biāo)、要求，以及所想達(dá)到的目標(biāo)，以最合適的服務(wù)質(zhì)量去滿足業(yè)主及使用人的需要。一年來(lái)，公司始終把通過(guò)ISO9000和ISO14000的審核為奮斗目標(biāo)，同時(shí)也進(jìn)一步向業(yè)主及使用人展示了公司相關(guān)方面優(yōu)質(zhì)服務(wù)的形象。

二、形成以客戶滿意為中心的質(zhì)量體系

自公司進(jìn)駐開(kāi)始，一直把“客戶滿意，業(yè)主至上”作為工作的中心，進(jìn)一步確定了公司以業(yè)主為中心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，今后公司將繼續(xù)貫徹實(shí)施和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)績(jī)效。

三、建立天健物業(yè)零缺陷的目標(biāo)

公司成立之后，經(jīng)過(guò)反復(fù)討論和研討，認(rèn)為要想做的獨(dú)特，就須把工作做到零缺陷：服務(wù)零缺陷；操作零缺陷；設(shè)備零故障；安全零隱患的四零缺陷。明確了業(yè)主不總是對(duì)的，但永遠(yuǎn)是最重要的客戶需求，充分做好達(dá)到需求的各種準(zhǔn)備，積極預(yù)防可能發(fā)生的問(wèn)題。

內(nèi)部管理

一、人力資源

人力資源是公司發(fā)展的重要保證。進(jìn)駐之初，因處地特殊，故人員素質(zhì)偏低。但今年年初，為了提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力，我公司積極開(kāi)展員工知識(shí)培訓(xùn)，使員工成為“一專(zhuān)多能”且達(dá)到了顯著的效果。員工培訓(xùn)包括：企業(yè)文化培訓(xùn)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等，特別是對(duì)管理層進(jìn)行的物業(yè)管理員資格考評(píng)培訓(xùn)和保安隊(duì)伍的消防知識(shí)培訓(xùn)以及專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，提高了員工的綜合素質(zhì)，改善了員工的工作態(tài)度，激發(fā)員工團(tuán)結(jié)合作，大大提高了服務(wù)質(zhì)量。

目前，公司內(nèi)部已經(jīng)建成了較為完善的人力資源儲(chǔ)備，專(zhuān)業(yè)能力，綜合能力出眾的專(zhuān)業(yè)人才；能出謀劃策的企業(yè)策劃人員等，給公司的發(fā)展提供了廣闊的空間。

二、規(guī)章制度

入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來(lái)了很大的不便。按照“以法為據(jù)，有約可依”的原則，我公司迅速出臺(tái)了一系列規(guī)章制度。包括：各崗位人員職責(zé)，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺(tái)明確了職責(zé)，分清了權(quán)限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據(jù)。

三、維修方面

去年學(xué)生入住之初，因趕工期，四棟學(xué)生公寓可謂是以超常規(guī)的速度建成的，而快速度建成的房子卻導(dǎo)致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術(shù)維修部共計(jì)收到師生報(bào)修單4200多份，。可因去年維修力量過(guò)弱，且設(shè)備設(shè)施還在保修期內(nèi)，故多數(shù)單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時(shí)又加大對(duì)廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問(wèn)題。現(xiàn)我處已承諾做到“小修不過(guò)夜，大修不過(guò)三”的服務(wù)承諾，可因各種設(shè)施仍然在保修期，致使好多維修事項(xiàng)我公司仍無(wú)法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內(nèi)寢室之間電線錯(cuò)亂的問(wèn)題，在催修廠家無(wú)效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時(shí)間全部調(diào)好，用實(shí)際行動(dòng)解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓2000多盞燈炮以及300多個(gè)水龍頭和幾十個(gè)沖水閥，使公寓內(nèi)的配套設(shè)施的維修完好率達(dá)到了98％以上。

四、保安方面

1、年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設(shè)施過(guò)差，人員素質(zhì)過(guò)低，專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足等。為此我公司于今年年初進(jìn)行了一場(chǎng)保安大革新。首先，實(shí)行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設(shè)施，購(gòu)置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個(gè)新臺(tái)階。

2、保安工作始終貫徹校領(lǐng)導(dǎo)的外松內(nèi)緊的方針。因?qū)W校處地的時(shí)間、環(huán)境比較特別。我公司嚴(yán)格實(shí)行來(lái)訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來(lái)訪人員50000多人次，確保了學(xué)生公寓的安全。

3、在自身管理方面，我公司保安堅(jiān)持一天一小會(huì)，一周一大會(huì)，進(jìn)行交流與檢討。同時(shí)，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。從去年至今，共進(jìn)行了六次專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，二次消防知識(shí)學(xué)習(xí)以及一個(gè)多月的軍事訓(xùn)練。同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的保安考核辦法和工作流程，以及不計(jì)名的考評(píng)制。獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀隊(duì)員，扣罰表現(xiàn)較差的隊(duì)員。

4、在外來(lái)人員管理方面，我保安部嚴(yán)格控制外來(lái)流動(dòng)人員，一律實(shí)行來(lái)訪人員登記和扣押有效證件制，且進(jìn)行不定期的巡邏，確保了公寓內(nèi)學(xué)生生命財(cái)產(chǎn)的安全。同時(shí)因建設(shè)初期的施工較多，我們對(duì)違章搭建也進(jìn)行了處理，規(guī)范和控制來(lái)訪車(chē)輛，創(chuàng)造了一個(gè)安全、安靜、優(yōu)雅的學(xué)生公寓環(huán)境。

五、保潔方面

1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務(wù)，認(rèn)真遵守公司和管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候清掃公寓大廳、衛(wèi)生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門(mén)等，及時(shí)清理垃圾，創(chuàng)造了一個(gè)干凈的居住環(huán)境。

2、我保潔部實(shí)行嚴(yán)格的考核辦法，采用師生監(jiān)督制和打分制，每月實(shí)行四次，確保工作的力度。同時(shí)實(shí)行互監(jiān)制，即保安人員監(jiān)督保潔人員的工作力度，保潔人員也監(jiān)督保安的工作狀態(tài)。使雙方得以互相制約，互相鼓勵(lì)。也取得了顯著的效果;

六、其它方面

從去年至今，我處共撿到手機(jī)兩部，錢(qián)包9個(gè)，現(xiàn)金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評(píng)。同時(shí)，我公司又實(shí)行便民服務(wù)，提供打氣筒，免費(fèi)讓學(xué)生打氣，免費(fèi)開(kāi)鎖，8次送生病的學(xué)生去醫(yī)院看病，10余次為學(xué)生爬窗戶開(kāi)門(mén)等。

信息溝通

一年來(lái)，我公司的信息溝通經(jīng)歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進(jìn)行有效的溝通：

1、在每棟設(shè)立意見(jiàn)箱，讓師生對(duì)我們工作或態(tài)度有意見(jiàn)可提。

2、發(fā)放意見(jiàn)征求表，我們給學(xué)校的有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放意見(jiàn)征求表，讓他們對(duì)我們的工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

3、召開(kāi)學(xué)生座談會(huì)，從去年至今，我公司共計(jì)召開(kāi)了六次學(xué)生座談會(huì)，從中我們得到了寶貴的意見(jiàn)和建議。今后，我公司還將繼續(xù)召開(kāi)此種會(huì)議。

4、公布投訴電話，如果師生對(duì)我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個(gè)滿意的答復(fù)。

5、設(shè)立回訪制，堅(jiān)決實(shí)行回訪時(shí)間不超過(guò)24小時(shí)。

6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理

部面談投訴，我管理部將會(huì)在第一時(shí)間給師生答復(fù)，且答復(fù)時(shí)間不超過(guò)12小時(shí)。

服務(wù)績(jī)效

一直以來(lái)，我公司秉承“客戶是上帝”“業(yè)主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實(shí)行微笑服務(wù)。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠(yuǎn)的追求。盡忠盡職，服務(wù)師生。

結(jié)束語(yǔ)

我們知道，雖然在這一年里我們?nèi)〉昧孙@著的成績(jī)，但我們也深刻的認(rèn)識(shí)到我們的不足，公司專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)、單一的經(jīng)營(yíng)方式、過(guò)高的成本將是我公司致命的弱點(diǎn)和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點(diǎn)，在新的一學(xué)新里，我們將通過(guò)吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、借鑒學(xué)習(xí)的方法提高自己的專(zhuān)業(yè)水平，提升物業(yè)管理的品位，滿足業(yè)主及使用人的要求，實(shí)現(xiàn)天健物業(yè)的騰飛。

第三則物業(yè)管理公司年終總結(jié)

年，在和的直接領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，我公司圍繞“依托、開(kāi)拓發(fā)展、做大做強(qiáng)”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強(qiáng)化內(nèi)部管理，外樹(shù)公司形象，努力適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)上層次、管理上臺(tái)階”的基礎(chǔ)上，通過(guò)全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項(xiàng)工作任務(wù)。截至12月底，我公司共實(shí)現(xiàn)收入萬(wàn)，總體實(shí)現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道。現(xiàn)將我公司年主要工作總結(jié)如下：

一、工作任務(wù)完成情況

（一）以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成和交辦的各項(xiàng)中心工作任務(wù)

在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受委托，我公司負(fù)責(zé)了臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，取得了良好的社會(huì)效益，圓滿完成上級(jí)交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項(xiàng)，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項(xiàng)，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費(fèi)用679.49萬(wàn)元，是去年的兩倍多。

（二）完善各項(xiàng)規(guī)章制度，建立健全內(nèi)部管理機(jī)制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革

年是我司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動(dòng)把握機(jī)遇，在加強(qiáng)物業(yè)管理和內(nèi)部管理上做文章，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過(guò)對(duì)目前形式的認(rèn)真分析和準(zhǔn)確定位，轉(zhuǎn)變以前僅對(duì)安置小區(qū)做好日常維護(hù)管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，主動(dòng)開(kāi)拓城市公共物業(yè)管理市場(chǎng)作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應(yīng)公司自身發(fā)展需要和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求的規(guī)章制度，如《物品采購(gòu)暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標(biāo)責(zé)任考核表》（包括辦公內(nèi)務(wù)、安全防范、車(chē)輛管理、機(jī)電設(shè)備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面）、《物業(yè)管理有償服務(wù)規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ)。

同時(shí)，本著開(kāi)源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內(nèi)建立并推行了經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制和管理目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)小區(qū)進(jìn)行年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與服務(wù)指標(biāo)的考評(píng)。實(shí)踐證明，該項(xiàng)制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營(yíng)收入（見(jiàn)下表1），而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區(qū)服務(wù)中的責(zé)、權(quán)、利，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運(yùn)作。此外，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務(wù)人員的服飾，加強(qiáng)禮儀培訓(xùn)，公司的對(duì)外形象煥然一新；推行了保安人員星級(jí)考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊(duì)伍奠定了基礎(chǔ)。

同時(shí)，我們清醒的認(rèn)識(shí)到制度建設(shè)的關(guān)鍵在于落實(shí)，因此，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不回避，及時(shí)糾正，確保各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有依據(jù)、有落實(shí)地穩(wěn)步展開(kāi)。

（三）加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，構(gòu)建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū)，打造悅?cè)A物業(yè)品牌

為加強(qiáng)企業(yè)本部和服務(wù)社區(qū)的文化建設(shè)，創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁(yè)，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺(tái)；不斷豐富公司季刊內(nèi)容，已嘗試在小區(qū)內(nèi)向住戶派發(fā)，加強(qiáng)公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，增加了他們的認(rèn)同度和信賴度；結(jié)合各小區(qū)的實(shí)際情況，舉辦了各種類(lèi)型的社區(qū)文化活動(dòng)，累計(jì)投入6.5萬(wàn)活動(dòng)資金，與去年同比增長(zhǎng)了333.33％，增強(qiáng)了與住戶互動(dòng)和溝通，其中較為大型的活動(dòng)是花園“大賽”及小區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，取得圓滿成功，在住戶中引起了強(qiáng)烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在花園重新裝修了文化娛樂(lè)活動(dòng)中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂(lè)環(huán)境，為構(gòu)建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。

（四）參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，積極拓展公司業(yè)務(wù)

我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力，對(duì)飯?zhí)貌糠衷O(shè)備設(shè)施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設(shè)備設(shè)施的維修及辦的保潔工作，并全面開(kāi)展了對(duì)大樓機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作，為良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。

我公司把通過(guò)ISO質(zhì)量認(rèn)證的審核作為奮斗目標(biāo)，通過(guò)多種形式做好品牌宣傳，以停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目為契機(jī)，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，投入大量人力物力，并加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入。期間，停車(chē)場(chǎng)累計(jì)停放約30000車(chē)次，總收入約萬(wàn)元。由于我公司管理工作到位，車(chē)場(chǎng)管理井然有序，既無(wú)堵車(chē)現(xiàn)象發(fā)生，沒(méi)有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時(shí)也取得了良好的社會(huì)效益，圓滿完成上級(jí)交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

（五）加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和人力資源儲(chǔ)備，構(gòu)建團(tuán)結(jié)共進(jìn)團(tuán)隊(duì)

在員工隊(duì)伍建設(shè)方面，公司一方面嚴(yán)格管理，對(duì)不能勝任本職工作的人員堅(jiān)決進(jìn)行撤換；另一方面，開(kāi)展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調(diào)整，營(yíng)造良好的工作氛圍。我們通過(guò)與學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“學(xué)院實(shí)習(xí)基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲(chǔ)備了人力資源；安排員工參加多種培訓(xùn)，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。

我公司重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，一方面通過(guò)各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節(jié)組織遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動(dòng)；另一方面，讓員工認(rèn)識(shí)團(tuán)隊(duì)價(jià)值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進(jìn)團(tuán)隊(duì)，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長(zhǎng)發(fā)展的需要。

（六）強(qiáng)化安全意識(shí)，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本

確保服務(wù)社區(qū)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內(nèi)容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識(shí)和安全防范技能，對(duì)全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)和防火安全練兵活動(dòng)；另一方面，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責(zé)任人的收入和責(zé)任擔(dān)保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的安全責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境。年，我公司管理的各小區(qū)沒(méi)有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。

（七）加強(qiáng)紀(jì)律教育，扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)

我公司結(jié)合實(shí)際情況，組織黨員、干部開(kāi)展反腐倡廉、重溫新學(xué)習(xí)活動(dòng)，參加七月紀(jì)律教育月學(xué)習(xí)動(dòng)員大會(huì)、聽(tīng)報(bào)告、觀看錄像，還組織大家學(xué)習(xí)反腐倡廉的文章，重溫新，牢固樹(shù)立社會(huì)主義榮辱觀。我公司根據(jù)工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習(xí)人員的范圍擴(kuò)大到小區(qū)服務(wù)中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)心得的交流討論。對(duì)全體黨員干部及各部門(mén)負(fù)責(zé)人開(kāi)展治理商業(yè)賄賂專(zhuān)項(xiàng)工作和紀(jì)律教育學(xué)習(xí)，進(jìn)行了自查自糾工作，針對(duì)存在的與可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行了討論、分析，制定整改措施，落實(shí)整改責(zé)任。今年，我公司實(shí)現(xiàn)所有經(jīng)濟(jì)類(lèi)合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過(guò)整改，公司內(nèi)部加強(qiáng)了廉政建設(shè)工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì)，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事，受到住戶好評(píng)。

二、存在的主要問(wèn)題及難點(diǎn)

一是物業(yè)管理員工隊(duì)伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對(duì)偏低；再加上小區(qū)管理人員和保安隊(duì)伍變動(dòng)相對(duì)頻繁，他們一方面對(duì)新環(huán)境不能及時(shí)適應(yīng)，溝通協(xié)調(diào)不足，另一方面大多沒(méi)有接受比較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技能培訓(xùn)，工作能力欠缺，導(dǎo)致工作效率較低。

二是我公司各項(xiàng)管理與考評(píng)制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設(shè)處于起步階段，缺乏經(jīng)驗(yàn)，仍然需要不斷探索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵(lì)制度不完善，對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。

三、年工作計(jì)劃與思路

年，我公司將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀和黨的十六屆六中全會(huì)提出的構(gòu)建和諧社會(huì)為指導(dǎo)思想，一方面認(rèn)真完成和交給我公司的各項(xiàng)工作任務(wù)，另一方面，繼續(xù)加強(qiáng)公司自身的各項(xiàng)制度建設(shè)，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌。

（一）進(jìn)一步創(chuàng)新工作機(jī)制，內(nèi)強(qiáng)管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階

經(jīng)過(guò)這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項(xiàng)工作不斷規(guī)范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，年我們將進(jìn)一步創(chuàng)新完善工作機(jī)制和管理模式，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項(xiàng)制度，深化內(nèi)部機(jī)制改革，試行定員定崗定酬及費(fèi)用包干制度，繼續(xù)實(shí)行小區(qū)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制及管理目標(biāo)責(zé)任制，向管理要效益；依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，希望能在繼續(xù)做好每年交易會(huì)車(chē)管工作的基礎(chǔ)上，把進(jìn)一步開(kāi)拓物業(yè)管理新市場(chǎng)當(dāng)作一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，促使公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)狀況有明顯好轉(zhuǎn)。

（二）加強(qiáng)企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè)，打造物業(yè)品牌

我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，年繼續(xù)將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)上，繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁(yè)、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動(dòng)，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)工作，不斷加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理工作，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)與人才隊(duì)伍建設(shè)

要加強(qiáng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平；加強(qiáng)對(duì)高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過(guò)培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才。通過(guò)與學(xué)院校企共建物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習(xí)基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。

第四則物業(yè)管理個(gè)人年終總結(jié)

自今年月份入職物業(yè)管理處以來(lái)，我努力適應(yīng)新的工作環(huán)境和工作崗位，虛心學(xué)習(xí)，埋頭工作，履行職責(zé)，較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)，下面將任職來(lái)的工作情況匯報(bào)如下：

一、自覺(jué)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)工作

我是初次接觸物業(yè)管理工作，對(duì)綜合管理員的職責(zé)任務(wù)不甚了解，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺(jué)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗(yàn)。我注重以工作任務(wù)為牽引，依托工作崗位學(xué)習(xí)提高，通過(guò)觀察、摸索、查閱資料和實(shí)踐鍛煉，較快地進(jìn)入了工作情況。另一方面，問(wèn)書(shū)本、問(wèn)同事，不斷豐富知識(shí)掌握技巧。在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下，從不會(huì)到會(huì)，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點(diǎn)，把握住了工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。

二、心系本職工作，認(rèn)真履行職責(zé)

（一）耐心細(xì)致地做好財(cái)務(wù)工作。自接手管理處財(cái)務(wù)工作的半年來(lái)，我認(rèn)真核對(duì)上半年的財(cái)務(wù)賬簿，理清財(cái)務(wù)關(guān)系，嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一是做好每一筆進(jìn)出賬。對(duì)于每一筆進(jìn)出賬，我都根據(jù)財(cái)務(wù)的分類(lèi)規(guī)則，分門(mén)別類(lèi)記錄在案，登記造冊(cè)。同時(shí)認(rèn)真核對(duì)發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。二是搞好每月例行對(duì)賬。按照財(cái)務(wù)制度，我細(xì)化當(dāng)月收支情況，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，按公司的要求及時(shí)進(jìn)行對(duì)賬，沒(méi)有出現(xiàn)漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)的情況。三是及時(shí)收繳服務(wù)費(fèi)。結(jié)合的實(shí)際，在進(jìn)一步了解掌握服務(wù)費(fèi)協(xié)議收繳辦法的基礎(chǔ)上，我認(rèn)真搞好區(qū)分，按照鴻亞公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費(fèi)，定期予以收繳、催收，年全年的服務(wù)費(fèi)已全額到賬。四是合理控制開(kāi)支。合理控制開(kāi)支是實(shí)現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我堅(jiān)持從公司的利益出發(fā)，積極協(xié)助管理處主任當(dāng)家理財(cái)。特別在經(jīng)常性開(kāi)支方面，嚴(yán)格把好采購(gòu)關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān)，防止鋪張浪費(fèi)，同時(shí)提出了一些合理化建議。

（二）積極主動(dòng)地搞好文案管理。半年來(lái)，我主要從事辦公室的工作，的文案管理上手比較快，主要做好了以下2個(gè)方面的工作：一是資料錄入和文檔編排工作。對(duì)管理處涉及的資料文檔和有關(guān)會(huì)議記錄，我認(rèn)真搞好錄入和編排打印，根據(jù)工作需要，制作表格文檔，草擬報(bào)表等。二是檔案管理工作。到管理處后，對(duì)檔案的系統(tǒng)化、規(guī)范化的分類(lèi)管理是我的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，我采取平時(shí)維護(hù)和定期集中整理相結(jié)合的辦法，將檔案進(jìn)行分類(lèi)存檔，并做好收發(fā)文登記管理。

（三）認(rèn)真負(fù)責(zé)地抓好綠化維護(hù)。小區(qū)綠化工作是月份開(kāi)始交與我負(fù)責(zé)的，對(duì)我來(lái)講，這是一項(xiàng)初次打交道的工作，由于缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)前又缺少綠化工人，正值冬季，小區(qū)綠化工作形勢(shì)比較嚴(yán)峻。我主要做了以下2個(gè)方面的工作：一是搞好小區(qū)綠化的日常維護(hù)。二是認(rèn)真驗(yàn)收交接。

三、主要經(jīng)驗(yàn)和收獲

在工作半年來(lái)，完成了一些工作，取得了一定成績(jī)，總結(jié)起來(lái)有以下幾個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)和收獲：

（一）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，才能盡快適應(yīng)新的工作崗位

（二）只有主動(dòng)融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)

（三）只有堅(jiān)持原則落實(shí)制度，認(rèn)真理財(cái)管賬，才能履行好財(cái)務(wù)職責(zé)

（四）只有樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好。

四、存在的不足

由于工作實(shí)踐比較少，缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，年的工作存在以下不足：

（一）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的協(xié)議內(nèi)容了解不夠，特別是對(duì)以往的一些收費(fèi)情況了解還不夠及時(shí)；

（二）食堂伙食開(kāi)銷(xiāo)較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難；

（三）綠化工作形勢(shì)嚴(yán)峻，自身在小區(qū)綠化管理上還要下更大的功夫

五、下步的打算

針對(duì)年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個(gè)方面：

（一）積極搞好與鴻亞公司、業(yè)主之間的協(xié)調(diào)，進(jìn)一步理順關(guān)系；

（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益；

（三）管好財(cái)、理好賬，控制好經(jīng)常項(xiàng)目開(kāi)支；

（四）想方設(shè)法管理好食堂，處理好成本與伙食的關(guān)系；

（五）抓好小區(qū)綠化維護(hù)工作。

第五則大廈物業(yè)管理處保安部年度工作總結(jié)

大廈物業(yè)管理處保安部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的治安、消防保衛(wèi)工作，主要涉及到治安、消防、車(chē)場(chǎng)保安的工作很多；在管理公司領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)下和各部門(mén)的配合下，保安部認(rèn)真開(kāi)展各項(xiàng)工作，落實(shí)完成了年度各項(xiàng)工作任務(wù)，按照保安部專(zhuān)業(yè)分工及內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，現(xiàn)將一年來(lái)具體工作情況總結(jié)如下：

一、內(nèi)部治安工作

1．人員變動(dòng)情況：保安部原編制共計(jì)12人(經(jīng)理1人，主管1人，領(lǐng)班1人，保安員9人)，為加強(qiáng)夜間管理力度和內(nèi)勤事務(wù)的管理，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，2月份入職兩名內(nèi)保；7月份入職一名文員。本年度保安部先后有6名內(nèi)保離職。因工作需要，本年度有4名內(nèi)保調(diào)至世寧大廈保安部，先后又有內(nèi)保8人入職。現(xiàn)保安部人員共計(jì)15人，并順利完成了部門(mén)內(nèi)離職及入職人員的交接和培訓(xùn)工作。

2．保安部除每月定期召開(kāi)部門(mén)全體會(huì)和領(lǐng)班會(huì)各1次之外，每月還對(duì)車(chē)場(chǎng)管理員、外保進(jìn)行1次業(yè)務(wù)培訓(xùn)。月份進(jìn)行了1次全體內(nèi)、外保參加的消防水泵原理的現(xiàn)場(chǎng)講解培訓(xùn)；月份對(duì)全體內(nèi)、外保進(jìn)行了2次質(zhì)量管理程序文件的培訓(xùn)；月份對(duì)全體內(nèi)、外保進(jìn)行了1次應(yīng)對(duì)突發(fā)事件(火警、停電、跑水)程序的培訓(xùn)。

3．年度，公司開(kāi)始做三標(biāo)一體質(zhì)量體系認(rèn)證工作，保安部按管理公司要求認(rèn)真落實(shí)貫標(biāo)工作，在三次內(nèi)審中，保安部對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng)認(rèn)真分析，查找原因，從第一次內(nèi)審的14個(gè)不合格項(xiàng)、第二次的3個(gè)不合格項(xiàng)直至第三次的1個(gè)不合格項(xiàng)，徹底進(jìn)行了整改，并落實(shí)到工作中和每位員工，保安部力爭(zhēng)順利通過(guò)內(nèi)審和外審工作。

4．年度保安部已將全部整層客戶單元的使用區(qū)域“防火安全協(xié)議書(shū)”全部簽定完成。并完成大廈內(nèi)所有客戶檔案的存檔工作。

5．全面完善大廈內(nèi)及停車(chē)場(chǎng)108個(gè)監(jiān)控點(diǎn)和巡更系統(tǒng)的安裝調(diào)試工作，并投入正常使用。

6．保安部在“”期間，按照公司和管理處指示嚴(yán)格控制大廈進(jìn)出人員，并做好進(jìn)入大廈人員測(cè)量體溫、檢查客戶卡、來(lái)訪人員登記等工作，確保大廈內(nèi)無(wú)一例非典、疑似人員，有效保障了大廈正常運(yùn)行和工作秩序。

7．保安部對(duì)各公司的消防封存鑰匙工作已完成，共有封存鑰匙276把，門(mén)禁卡13張。

8．完成年施工現(xiàn)場(chǎng)管理和檢查工作，處理施工隊(duì)各類(lèi)違章49起，全年辦理違約金5500元，全面保證了二裝施工期間的治安、防火工作，沒(méi)有發(fā)生一起治安、冒煙事件。

9．年保安部辦理施工人員出入證512個(gè)，辦理臨時(shí)出入證3052人次，嚴(yán)格落實(shí)好施工人員及搬家送貨等外來(lái)人員憑證進(jìn)出大廈的管控工作。

10．本年度特別事件記錄共78起，保安部完成各類(lèi)特別事件的取證、填寫(xiě)和處理及上報(bào)工作，并且將涉及其它部門(mén)的特別事件抄送給有關(guān)部門(mén)，做好內(nèi)部及各部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。

11．本年度共登記撿拾物品55起，其中認(rèn)領(lǐng)30起，25起無(wú)人認(rèn)領(lǐng)，保安部完成撿拾物品的登記、封存、保管、認(rèn)領(lǐng)的各項(xiàng)工作。

12．本年度保安部在巡視中發(fā)現(xiàn)推銷(xiāo)人員69起，對(duì)推銷(xiāo)人員進(jìn)行教育及登記并讓其寫(xiě)出保證書(shū)，承諾不再來(lái)大廈進(jìn)行推銷(xiāo)。有效的保證了各單元客戶的正常工作秩序。

13．本年度共協(xié)助各種會(huì)議活動(dòng)53次，全面保障了會(huì)議的正常有序召開(kāi)；其中月日保安部為保障世寧大廈開(kāi)業(yè)而召開(kāi)的慶典活動(dòng)，共出動(dòng)保安人員30余人，圓滿順利的保證了慶典活動(dòng)的召開(kāi)。

14．本年度規(guī)范了保安部對(duì)講機(jī)使用的信道及編號(hào)工作，保障了各部門(mén)之間的正常通訊互不干擾和部門(mén)內(nèi)通訊的規(guī)范化，嚴(yán)格落實(shí)誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)的交接制度。

15．本年度保安部嚴(yán)格落實(shí)好清運(yùn)施工垃圾的監(jiān)督管理工作，共監(jiān)督清運(yùn)建筑垃圾224車(chē).

16．保安部完成了《保安部運(yùn)行手冊(cè)》的編制工作，并且專(zhuān)門(mén)安排培訓(xùn)，傳達(dá)至每一位員工。

17．本年度保安部參加了“花園路綜合辦”的各種安全會(huì)議4次，并且對(duì)本部門(mén)員工傳達(dá)了各次會(huì)議的相關(guān)內(nèi)容。

二、消防管理工作

1．消防系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施(消防主機(jī)、噴淋、煙感、溫感、插孔電話、手報(bào)、防火卷簾門(mén)、消防廣播，聲光報(bào)警等)的安裝和改造已全面完成，并正常運(yùn)行使用。

2．本年度消防主機(jī)報(bào)警統(tǒng)計(jì)：火警1869次，動(dòng)作860次，故障208次，所報(bào)火警全部核實(shí)均為誤報(bào)，動(dòng)作與故障已全部排除，確保消防主機(jī)的正常運(yùn)行，達(dá)到零故障。

3．本年度完成大廈各公共區(qū)域和重點(diǎn)部位的滅火器配備工作，各類(lèi)滅火器共配備239具，其中4公斤干粉滅火器配備213具、二氧化碳滅火器22具、干粉手推車(chē)4具，并對(duì)大廈內(nèi)需要年檢的滅火器150具進(jìn)行了年檢，保證了大廈內(nèi)所有滅火器材均處在良好狀態(tài)。

4．完成大廈各層消防安全疏散指示圖(共貼出80份)標(biāo)識(shí)的張貼工作，完成各層消防栓箱粘貼封條和滅火器箱的警示標(biāo)語(yǔ)工作，共貼消火栓封條580張。

5．本年度完成客戶入住前和退租的煙感及噴淋的測(cè)試和檢查工作。

6．本年度保安部完成對(duì)新入職及老員工的消防常識(shí)及技能的培訓(xùn)和考核工作。

7．保安部為加強(qiáng)樓內(nèi)客戶及內(nèi)部員工的防火意識(shí)，舉辦了第一屆“11·9”消防安全宣傳周活動(dòng)，組織工程部、客服部及15層北控捷通公司人員聯(lián)合舉行初級(jí)火災(zāi)滅火演習(xí)，得到客戶對(duì)大廈整體消防工作的認(rèn)可。

8．在消防安全宣傳周期間，保安部向客戶發(fā)放“消防安全常識(shí)”宣傳單1825份，對(duì)物業(yè)管理處各部門(mén)員工(106人)進(jìn)行了消防常識(shí)考試(60分及格)，并對(duì)保安部54人進(jìn)行跑樓測(cè)試(5分鐘合格)，考試和測(cè)試均為合格。

9．本年度保安部為了更好的掌握全樓煙感狀況，因此對(duì)全樓煙感進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，紅外線對(duì)射2個(gè)，光電煙感949個(gè)，差定溫感255個(gè)，三項(xiàng)共計(jì)：1206個(gè)，并計(jì)劃在明年1月份進(jìn)行逐一測(cè)試工作，確保各設(shè)備在良好的運(yùn)行狀態(tài)下。

10．為了使各部門(mén)人員更好的了解消防工作的重要性，保安部對(duì)各部門(mén)人員進(jìn)行了消防常識(shí)的培訓(xùn)，并組織了各部門(mén)人員對(duì)使用干粉滅火器的實(shí)操培訓(xùn)。

11．年度保安部組織了內(nèi)部員工進(jìn)行拋水帶及穿防火服的訓(xùn)練3次，使保安了解和掌握消防器材的使用。

12．保安部每月落實(shí)完成錄像機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，每月定期進(jìn)行二次清洗磁頭的工作，保障了7臺(tái)錄像機(jī)的正常錄制。

13．年度保安部完成了元旦、春節(jié)、“五·一”、“節(jié)假日之前對(duì)各客戶單元及內(nèi)部重點(diǎn)部位的消防安全檢查和配備滅火器的監(jiān)督檢查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防隱患并監(jiān)督整改，有效的保障了大廈客戶的利益和安全，現(xiàn)各租戶單元內(nèi)的消防隱患已全部整改完畢。

14．保安部完成了年度各節(jié)假日期間的預(yù)案和節(jié)假日期間的安全保衛(wèi)值守工作。

三、車(chē)場(chǎng)管理工作

1．本年度全面完善了大廈、地上、地下、自行車(chē)棚的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)及標(biāo)識(shí)路線的工作任務(wù)，并聘用專(zhuān)業(yè)車(chē)場(chǎng)公司(海安公司)進(jìn)行車(chē)場(chǎng)服務(wù)管理，達(dá)到了停車(chē)場(chǎng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。

2．年度保安部完成車(chē)場(chǎng)檔案的建立和存檔工作，及時(shí)辦理停車(chē)證及IC卡的發(fā)行工作，目前電腦中已有154輛車(chē)的資料。

3．年保安部全年糾正各類(lèi)違章車(chē)輛516多起，其中對(duì)77起違章停車(chē)貼放了“違章停車(chē)通知書(shū)”，其余車(chē)輛進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)糾正，保證了大廈路面的暢通。

4．保安部完成每月一次對(duì)車(chē)位鎖的保養(yǎng)工作(對(duì)車(chē)位鎖噴油)，并根據(jù)季節(jié)變化相應(yīng)的調(diào)整保養(yǎng)次數(shù)(雨、雪季節(jié))，保證了客戶在使用車(chē)位鎖時(shí)的順利開(kāi)啟。

5．年度保安部完成外保和車(chē)場(chǎng)管理員的手勢(shì)、語(yǔ)言方面的培訓(xùn)工作，共召開(kāi)培訓(xùn)會(huì)議3次，并嚴(yán)格要求車(chē)場(chǎng)管理員著裝統(tǒng)一規(guī)范，管理員晚間值崗時(shí)必須穿反光背心。

6．保安部為了加強(qiáng)對(duì)海安車(chē)場(chǎng)人員的管理，制定了車(chē)場(chǎng)管理員各崗位的職責(zé)及車(chē)場(chǎng)服務(wù)人員評(píng)估表，已經(jīng)實(shí)施并且從月份進(jìn)行了評(píng)估工作，嚴(yán)格做好外包公司的日常監(jiān)督工作。

7．保安部完成年度車(chē)場(chǎng)收費(fèi)月流水額的核算工作(現(xiàn)金和小票統(tǒng)計(jì)工作)，并將甲方分成上繳財(cái)務(wù)，從本年度月份開(kāi)始至今，甲方分成收入共38640元。

8．年月份車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)投入使用，保安部對(duì)部門(mén)人員及外保、車(chē)場(chǎng)管理員進(jìn)行了培訓(xùn)，使之熟練的掌握車(chē)卡的填補(bǔ)、發(fā)卡、收卡結(jié)算的操作程序。

9．保安部完成年度車(chē)場(chǎng)設(shè)備、設(shè)施的完好率統(tǒng)計(jì)工作(每月30日統(tǒng)計(jì)一次)，對(duì)損壞的設(shè)備、設(shè)施通知廠家進(jìn)行維修或更換，保證了車(chē)場(chǎng)設(shè)備、設(shè)施的正常使用。

10．為保證地庫(kù)安全，保安部嚴(yán)格控制進(jìn)入地庫(kù)車(chē)輛，并對(duì)地庫(kù)進(jìn)、出車(chē)輛實(shí)施登記，對(duì)帶出大件物品車(chē)輛按照出門(mén)條制度進(jìn)行查驗(yàn)后給予放行，同時(shí)做好地庫(kù)巡查工作，對(duì)進(jìn)出的每輛車(chē)均做車(chē)輛檢查登記，全年沒(méi)有發(fā)生一起丟車(chē)、盜車(chē)事件。

四、外保管理工作

1．為了應(yīng)對(duì)緊急事件的發(fā)生，外保在9~11月份進(jìn)行了3次夜間緊急集合訓(xùn)練，確保在5分鐘內(nèi)全員集合完畢，有效的提高了全體外保的快速反應(yīng)能力。

2．在預(yù)防“非典”期間，外保嚴(yán)格控制大廈各進(jìn)出口，加班加點(diǎn)12人次，100小時(shí)，順利完成了公司部署的各項(xiàng)檢查任務(wù)。

3．年度全面完善外保崗位職責(zé)、工作記錄，達(dá)到了表格化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

4．年度完成外保宿舍入住工作，并規(guī)范了宿舍內(nèi)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到了鋪平被整，每天打掃衛(wèi)生保持三次(早、中、晚各一次)，保證了宿舍內(nèi)的干凈整潔。

5．年度外保完成各類(lèi)訓(xùn)練工作任務(wù)，每日?qǐng)?jiān)持訓(xùn)練(跑樓、軍體)，每月定期進(jìn)行拋水帶、穿防火服等項(xiàng)目，現(xiàn)經(jīng)過(guò)考核均達(dá)到要求。

第8篇

彭春雨

我就賣(mài)場(chǎng)促銷(xiāo)問(wèn)題向一位KA經(jīng)理求教，我們之間發(fā)生了一場(chǎng)有趣的對(duì)話：

KA經(jīng)理：“什么是好的促銷(xiāo)活動(dòng)?看看香港牛頭牌(BUFFAL0)是如何做的：在一次簡(jiǎn)單的促銷(xiāo)中，他們做了5層陳列，不同尺寸的不銹鋼鍋、湯鍋各S款，周邊產(chǎn)品(如不銹鋼杯、鍋鏟等)約11個(gè)商品，彼此關(guān)聯(lián)，既不互相沖突，又能增加多次購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，從而獲得總銷(xiāo)量上升。”

緊接著，他給我介紹了他經(jīng)歷的同是炊具產(chǎn)品的S品牌的一次促銷(xiāo)活動(dòng)。S品牌準(zhǔn)備了5款炒鍋，尺寸不同，促銷(xiāo)價(jià)格全是198元，活動(dòng)結(jié)果很失敗。

“我們把s跟牛頭牌對(duì)比一下。”

“當(dāng)我在香港看到牛頭牌的促銷(xiāo)陳列時(shí)，我非常贊賞。我就是一個(gè)消費(fèi)者，當(dāng)我面對(duì)牛頭牌的時(shí)候，我決定買(mǎi)他們一個(gè)炒鍋，在他們的提醒下，我覺(jué)得家里可能還缺一個(gè)湯鍋，也許會(huì)選擇其中一個(gè)價(jià)格便宜、尺寸小的，或者覺(jué)得不需要馬上購(gòu)買(mǎi)，但是我發(fā)現(xiàn)他們的鍋鏟品質(zhì)不錯(cuò)，順便買(mǎi)了一只，邊上還有不銹鋼保溫杯，也許我會(huì)再買(mǎi)一個(gè)……”

“你也是一個(gè)消費(fèi)者，那么當(dāng)你面對(duì)s品牌的3款鍋時(shí)，你會(huì)怎樣考慮呢?”KA經(jīng)理問(wèn)。

我脫口而出：“3款鍋用途一樣的話，那么依我的購(gòu)物習(xí)慣，想都不去想就拿最大的。小鍋到用時(shí)嫌小就麻煩了，反正價(jià)錢(qián)一樣，而且大鍋也可以小著用嘛。再說(shuō)人都有三朋四友的，買(mǎi)大的好啊。”

KA經(jīng)理：“或者你家廚房徑深不夠，你只能選擇一個(gè)中號(hào)的，你會(huì)不會(huì)覺(jué)得吃虧呢?”

“那當(dāng)然了，如果不是非常需要，我會(huì)等下一次，看看下次小的是否更便宜些。”

“那你現(xiàn)在明白了嗎?產(chǎn)品組合是多么重要!如果沒(méi)有做好，是不是意味著促銷(xiāo)資源的浪費(fèi)呢?”

“同是促銷(xiāo)，同是讓利，S品牌為什么會(huì)失敗呢?一句話，因?yàn)橄M(fèi)者不知道買(mǎi)什么好了。價(jià)格一樣，尺寸不同，大家最后就光挑大的，而事實(shí)上，絕不僅僅是最大的這么簡(jiǎn)單。”

一個(gè)常見(jiàn)的促銷(xiāo)竟然這么富有戲劇性。由此可見(jiàn)，促銷(xiāo)設(shè)計(jì)是促銷(xiāo)活動(dòng)成敗的決定性要素。是不是有了好的設(shè)計(jì)促銷(xiāo)就一定能成功呢?

“而這僅僅是促銷(xiāo)活動(dòng)這個(gè)看似簡(jiǎn)單實(shí)則內(nèi)容豐富的冰山一角。”KA經(jīng)理意味深長(zhǎng)地感嘆說(shuō)。

那么，在促銷(xiāo)中還有哪些因素對(duì)活動(dòng)成效有著直接的、重要的影響，卻又容易被我們忽視?

十一促銷(xiāo)大戰(zhàn)臨近之時(shí)，我們組織了這場(chǎng)促銷(xiāo)排查。當(dāng)然，排查的成果并非只對(duì)十一期間的促銷(xiāo)有價(jià)值。

促銷(xiāo)設(shè)計(jì)

促銷(xiāo)的第一步就是策劃，是促銷(xiāo)方案設(shè)計(jì)，一旦設(shè)計(jì)出了問(wèn)題，那就會(huì)像S品牌一樣出力不討好。如何在節(jié)日這種促銷(xiāo)擁擠的環(huán)境中謀取良好的促銷(xiāo)效果?商超作為促銷(xiāo)的主戰(zhàn)場(chǎng)，我們又如何能在商超做一次完美的促銷(xiāo)?

商超完美促銷(xiāo)設(shè)計(jì)的“黃金三點(diǎn)

劉 暉

要想讓每次促銷(xiāo)活動(dòng)都收到預(yù)期的效果，完美的促銷(xiāo)設(shè)計(jì)就是保障。完美的商超促銷(xiāo)設(shè)計(jì)必須考慮以下三點(diǎn)：

一、變被動(dòng)為主動(dòng)，將促銷(xiāo)列入工作計(jì)劃，有步驟地實(shí)施

失敗的促銷(xiāo)：在我做沃爾瑪?shù)牟少?gòu)經(jīng)理期間，最頭痛的就是供應(yīng)商不能及時(shí)地向我申報(bào)促銷(xiāo)計(jì)劃，很多次的促銷(xiāo)都是我硬逼出來(lái)的。倉(cāng)促上陣的促銷(xiāo)效果不好，供應(yīng)商也覺(jué)得入不敷出。

成功的促銷(xiāo)細(xì)節(jié)回放；

一些擁有較多零售管理經(jīng)驗(yàn)的品牌，在剛剛過(guò)完春節(jié)就已經(jīng)把他們?nèi)甑拇黉N(xiāo)綱要傳真給我了。

在每個(gè)季度的開(kāi)始，他們會(huì)派專(zhuān)人到我這里，詳細(xì)說(shuō)明這個(gè)季度的促銷(xiāo)計(jì)劃和細(xì)節(jié)，以及銷(xiāo)售預(yù)估。

在雙方確定了促銷(xiāo)日期后，會(huì)提前一個(gè)月做準(zhǔn)備工作，并且溝通雙方的工作進(jìn)度(在后面的案例里我會(huì)詳細(xì)講述他們的做法)。

在活動(dòng)開(kāi)始的前兩天，雙方會(huì)做一個(gè)有效確認(rèn)，落實(shí)陳列位、促銷(xiāo)人員進(jìn)場(chǎng)、促銷(xiāo)品進(jìn)場(chǎng)等細(xì)節(jié)，以確保萬(wàn)無(wú)一失。

在促銷(xiāo)期間，有專(zhuān)人來(lái)負(fù)責(zé)突發(fā)事件的溝通，及時(shí)與超市方負(fù)責(zé)人聯(lián)系。

在活動(dòng)結(jié)束后，雙方會(huì)對(duì)整個(gè)促銷(xiāo)做一次完整的評(píng)估。

介紹了以上兩種促銷(xiāo)的做法，成敗原因還用多做解釋嗎?

二、了解你的顧客，了解你的產(chǎn)品

營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中的5WlH法同樣適用于促銷(xiāo)分析：

WHY：為什么做這次促銷(xiāo)?

WHO：針對(duì)什么人做?

WHAT：他們要購(gòu)買(mǎi)的是你的什么產(chǎn)品?

WHEN：他們大約在什么時(shí)間購(gòu)買(mǎi)你的產(chǎn)品?

WHERE：他們會(huì)選擇在哪里買(mǎi)你的商品，或者說(shuō)你打算讓他們?cè)谀睦镔I(mǎi)到你的商品?

HOW：你將如何實(shí)現(xiàn)你的目標(biāo)?

這里要注意兩個(gè)要點(diǎn)；首先是時(shí)間，它不僅僅指一個(gè)特定的時(shí)間點(diǎn)，而是3個(gè)區(qū)段，即市場(chǎng)導(dǎo)人、正季銷(xiāo)售(或銷(xiāo)售攀升)、季末收尾(或安全退場(chǎng))。這是由產(chǎn)品的銷(xiāo)售生命周期決定的，比如花露水的銷(xiāo)售生命周期為每年5～7月，而洗衣粉則可以全年銷(xiāo)售。

其次是地點(diǎn)，一方面你要確定在哪些超市賣(mài)哪些對(duì)應(yīng)的商品，在所有超市賣(mài)所有產(chǎn)品的一刀切做法是十分愚蠢的，而這正是國(guó)內(nèi)一些供應(yīng)商賺不到錢(qián)的原因之一，另一方面，正確選擇超市的促銷(xiāo)地點(diǎn)更為重要，是端頭、地堆、超市外面的廣場(chǎng)、出人口還是收銀區(qū)，在計(jì)劃中都必須明確下來(lái)。

三、8Rs策略一網(wǎng)打盡促銷(xiāo)要點(diǎn)

8Rs是一種零售店特有的促銷(xiāo)籌劃方式，由8個(gè)環(huán)節(jié)組成：

1．適合目標(biāo)顧客的需求

目標(biāo)顧客確定之后，把他們的主要需求列在本次的促銷(xiāo)計(jì)劃內(nèi)，滿足他們的需要是促銷(xiāo)成功的關(guān)鍵。價(jià)格再便宜，消費(fèi)者也不會(huì)買(mǎi)自己不需要的東西。

2．合適的季節(jié)、時(shí)令及特別時(shí)段

什么時(shí)候應(yīng)該賣(mài)什么大家都清楚，中秋節(jié)不會(huì)賣(mài)元宵，端午節(jié)不會(huì)賣(mài)月餅，但是其他節(jié)日或時(shí)令呢?驚蟄要準(zhǔn)備賣(mài)什么了?谷雨哪些商品要準(zhǔn)備了?處暑之后呢?情人節(jié)的促銷(xiāo)怎么做?七夕又怎么做?

奧運(yùn)期間我們做主題促銷(xiāo)了沒(méi)有?F1大賽呢?世界杯呢?

你的商品適合超市的早市、午市，還是夜市?

我們可以看出來(lái)，很多好的促銷(xiāo)時(shí)機(jī)都被白白地浪費(fèi)了。

3．合適的主題

促銷(xiāo)如同演戲一樣是需要主題的。在我們?cè)O(shè)計(jì)促銷(xiāo)活動(dòng)的時(shí)候要告訴顧客或暗示顧客你的這次促銷(xiāo)是為什么。比如：戶外用品公司辦的野營(yíng)商品展、日化廠商的勞保用品特價(jià)周等，都需要點(diǎn)名主題。

4．合適的促銷(xiāo)方式

在促銷(xiāo)方式上一般可以分為價(jià)格促銷(xiāo)和非價(jià)格促銷(xiāo)兩類(lèi)。價(jià)格促銷(xiāo)是通過(guò)直接和間接的手段來(lái)改變產(chǎn)品的實(shí)際售價(jià)，并借此達(dá)到加快商品周轉(zhuǎn)的目的。非價(jià)格促銷(xiāo)則是通過(guò)價(jià)格以外的手段，如展示商品的特性、娛樂(lè)項(xiàng)目等來(lái)促進(jìn)商品的銷(xiāo)售(詳見(jiàn)后面的案例3)。

5．合適的價(jià)格

很顯然在促銷(xiāo)中不是價(jià)格越低

越好，而且并不是所有的商品都擁有很高的價(jià)格彈性。

6．合適的促銷(xiāo)人員

在促銷(xiāo)過(guò)程中，促銷(xiāo)人員的管理是一個(gè)常常被忽視的問(wèn)題，特別是在非價(jià)格促銷(xiāo)的情況下，促銷(xiāo)人員的服務(wù)能力就直接決定了此次活動(dòng)的成敗，他們需要十分了解自己的產(chǎn)品、對(duì)應(yīng)的顧客群、競(jìng)爭(zhēng)晶的狀況以及所處超市的狀況。

7．合適的促銷(xiāo)地點(diǎn)

8．合適的商品

四、現(xiàn)實(shí)案例詮釋精彩促銷(xiāo)設(shè)計(jì)

我們以具體的案例來(lái)解讀上述要點(diǎn)在促銷(xiāo)活動(dòng)中如何把握。

案例1：某殺蟲(chóng)劑品牌北方某城市季度促銷(xiāo)

促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)展安排如表1

殺蟲(chóng)劑的促銷(xiāo)計(jì)劃一般是在每年的3月制定(注意：季節(jié)性較強(qiáng)的商品在銷(xiāo)售旺季到來(lái)前2～3個(gè)月就必須考慮)，主要是基本的綱要，細(xì)節(jié)是在促銷(xiāo)開(kāi)始1個(gè)月前再制定。

4月中旬，約見(jiàn)超市采購(gòu)談全季度的促銷(xiāo)計(jì)劃，得到反饋后進(jìn)行細(xì)節(jié)補(bǔ)充。

4月中旬做實(shí)施準(zhǔn)備。

分析：5月上旬是北方人購(gòu)買(mǎi)殺蟲(chóng)劑的潛伏期(也稱鋪墊期)，在這個(gè)期間銷(xiāo)售較少，多采用推薦和展示的辦法提高品牌的知名度，為旺季做準(zhǔn)備。此時(shí)，商品的價(jià)格敏感度不高，消費(fèi)者對(duì)贈(zèng)品也不感興趣。

5月下旬昆蟲(chóng)活動(dòng)頻繁起來(lái)，一些對(duì)生活品質(zhì)和衛(wèi)生條件要求比較高的家庭開(kāi)始為夏天準(zhǔn)備東西了。由于他們的收入水平較高，對(duì)價(jià)格也不太在意，所以高端商品的促銷(xiāo)正是好時(shí)候，只要效果就可以了。這是賺毛利的好時(shí)候。

6月是天然的旺季，商品銷(xiāo)售很快，但是其他品牌也進(jìn)入超市競(jìng)爭(zhēng)，這時(shí)就需要有贈(zèng)品作為刺激的手段了，但價(jià)格不要輕易改動(dòng)。這時(shí)是賺銷(xiāo)量的時(shí)候。

到了7月，應(yīng)該買(mǎi)的都買(mǎi)了，大部分商品需要清倉(cāng)了。清倉(cāng)的決心要大，而且要快，趕在對(duì)手的前面把庫(kù)存甩完。

超市的費(fèi)用：提前將整個(gè)季度的促銷(xiāo)計(jì)劃確定下來(lái)，對(duì)節(jié)省費(fèi)用有很大的幫助。陳列費(fèi)、彩頁(yè)費(fèi)等在開(kāi)始時(shí)就一并談妥，并全部繳納。之后就可以理直氣壯地拒絕任何的附加費(fèi)用或臨時(shí)費(fèi)用，這樣費(fèi)用也變得可控了。

案例2：一個(gè)中秋紅酒禮盒的促銷(xiāo)。節(jié)奏控制

中秋是中國(guó)的第二大傳統(tǒng)節(jié)日，也是酒類(lèi)銷(xiāo)售的大好良機(jī)，那么如何著手做一次成功的促銷(xiāo)呢?

首先，要了解超市采購(gòu)經(jīng)理的工作節(jié)奏，按照他的節(jié)奏進(jìn)行跟進(jìn)。一般大賣(mài)場(chǎng)的采購(gòu)在6月初就開(kāi)始著手準(zhǔn)備中秋的計(jì)劃了，因此作為業(yè)務(wù)經(jīng)理，應(yīng)該注意這個(gè)階段的拜訪頻度，并反復(fù)強(qiáng)調(diào)今年中秋自己公司的新產(chǎn)品如何有特色。

7月，采購(gòu)將編制中秋商品的晶類(lèi)表，一般中秋商品會(huì)單獨(dú)列入一個(gè)臨時(shí)性的部門(mén)里。這時(shí)，供應(yīng)商的商品樣品就要及時(shí)推出來(lái)給他看了，并力求在賣(mài)場(chǎng)的中秋彩頁(yè)上刊登。

這里要說(shuō)明一點(diǎn)，一般中秋的時(shí)間在國(guó)慶前后，所以屬于雙高峰，而銷(xiāo)售的高峰在此前15天左右出現(xiàn)。這就是說(shuō)，產(chǎn)品至少要在高峰的前45天就出現(xiàn)在賣(mài)場(chǎng)里。

這樣供應(yīng)商就可以制定間表。見(jiàn)表2。

案例3：某國(guó)際知名寵物食品的一次非價(jià)格促銷(xiāo)

目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)的品牌供應(yīng)商促銷(xiāo)手段極為單一，都以捆贈(zèng)、買(mǎi)贈(zèng)、特價(jià)為主，結(jié)果不言而喻。下面介紹的是一次非價(jià)格促銷(xiāo)案例，這是我做采購(gòu)經(jīng)理時(shí)遇到的，供應(yīng)商做得非常精彩。我們一起來(lái)看看他們的細(xì)節(jié)、過(guò)程操控。

供應(yīng)商在活動(dòng)開(kāi)始前1個(gè)月將活動(dòng)內(nèi)容傳真到我處，得到我的支持后，立即到我辦公室談合作細(xì)節(jié)。

供應(yīng)商的計(jì)劃如下：

主題：寵物狗寶寶選美大賽。

時(shí)間：星期六上午10：00～12：00。

地點(diǎn)：超市外的停車(chē)場(chǎng)。

參賽者：1000米范圍內(nèi)常住戶的寵物狗及其主人。

內(nèi)容：9：30場(chǎng)地準(zhǔn)備，參賽狗報(bào)名。

10：00小狗走秀。

11：00專(zhuān)家評(píng)審，同時(shí)廠家講解狗食的營(yíng)養(yǎng)知識(shí)。

11：30雜技團(tuán)特技狗表演。

12：00公布獲獎(jiǎng)結(jié)果。

獎(jiǎng)品設(shè)置：一等獎(jiǎng)1個(gè)，狗糧400公斤；二等獎(jiǎng)3個(gè)，狗糧100公斤；紀(jì)念獎(jiǎng)：所有參賽的寵物，200克推廣裝。

目的：提高品牌的知名度和產(chǎn)品忠誠(chéng)度；推廣新產(chǎn)品；提高新產(chǎn)品的占有率；為銷(xiāo)售旺季的到來(lái)做鋪墊。

我們雙方對(duì)計(jì)劃都表示認(rèn)同。我方按照制度做了相應(yīng)的配合，決定在當(dāng)月的最后一個(gè)星期六實(shí)施。

實(shí)施：活動(dòng)開(kāi)始前兩周，派出臨時(shí)促銷(xiāo)員到周邊社區(qū)發(fā)放大賽請(qǐng)柬，同時(shí)聯(lián)系居委會(huì)或物業(yè)代為發(fā)放請(qǐng)柬。

活動(dòng)當(dāng)天：現(xiàn)場(chǎng)有7名工作人員，兩名評(píng)委，雜技團(tuán)馴獸員4人，13只特技狗，一切按計(jì)劃順利實(shí)施。

評(píng)估：此次參賽狗200多只，圍觀者超過(guò)1500人，當(dāng)日銷(xiāo)售系列寵物食品8000余元。后續(xù)幾周，相關(guān)產(chǎn)品銷(xiāo)售都保持在較高水平。這是比較成功的促銷(xiāo)活動(dòng)。

以上我們講了3個(gè)案例，案例1展示了促銷(xiāo)活動(dòng)的細(xì)節(jié)策劃，案例2側(cè)重說(shuō)明促銷(xiāo)策劃與超市采購(gòu)工作節(jié)奏的關(guān)系，案例3演繹了非價(jià)格的促銷(xiāo)活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品起到的良好作用。

現(xiàn)在，已經(jīng)做完國(guó)慶節(jié)促銷(xiāo)準(zhǔn)備的業(yè)務(wù)經(jīng)理們，請(qǐng)回顧一下你的準(zhǔn)備做得完善嗎?有疏漏的地方嗎?如果有，那就趕快補(bǔ)救。

節(jié)日促銷(xiāo)，抓住兩個(gè)爆破點(diǎn)

王　澤

元旦、春節(jié)、五一、中秋、十一這5個(gè)節(jié)日是銷(xiāo)售中的5個(gè)黃金時(shí)間，也是促銷(xiāo)扎堆的高峰。在這些重要而傳統(tǒng)的節(jié)日，如何通過(guò)促銷(xiāo)來(lái)爆破市場(chǎng)?

途徑一：找到那根“火柴”

這5個(gè)節(jié)日不僅消費(fèi)者集中，而且競(jìng)爭(zhēng)集中、宣傳集中，只有創(chuàng)新的促銷(xiāo)方式才能使企業(yè)炸藥級(jí)的促銷(xiāo)投入實(shí)現(xiàn)真正的爆破功能。哪種創(chuàng)新促銷(xiāo)方式是引爆市場(chǎng)的那根“火柴”?

節(jié)慶促銷(xiāo)無(wú)外乎免費(fèi)、優(yōu)惠、積分、抽獎(jiǎng)、聯(lián)合5大類(lèi)，在類(lèi)別上很難有創(chuàng)新的可能，每逢節(jié)日，大家都想著送什么，可是在投入產(chǎn)出上卻總是不理想：貴的送不起，便宜的消費(fèi)者不買(mǎi)賬，以至于到現(xiàn)在企業(yè)形成了過(guò)節(jié)被動(dòng)送禮品的怪現(xiàn)象。

在這樣限制的條件下，創(chuàng)新主要從兩個(gè)方面著手：一是促銷(xiāo)主題；二是促銷(xiāo)程序、環(huán)節(jié)。

促銷(xiāo)主題需與企業(yè)形象、產(chǎn)品性質(zhì)、節(jié)日特點(diǎn)緊密相連，每一個(gè)促銷(xiāo)環(huán)節(jié)都直接、間接地反映促銷(xiāo)主題，它是促銷(xiāo)的靈魂，是創(chuàng)新的根本。

案例1：

五一期間奧康皮鞋推出的一項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)，主題為“慶五一，驚喜就在人民幣”，活動(dòng)內(nèi)容為凡尾數(shù)編號(hào)為“51”的人民幣，均可按面值翻倍在奧康專(zhuān)賣(mài)店使用。活動(dòng)主題新穎，執(zhí)行簡(jiǎn)便，從4月29日到5月1日，短短3天時(shí)間，奧康皮鞋在浙江省內(nèi)的銷(xiāo)售額高達(dá)1800萬(wàn)元。它的促銷(xiāo)主題創(chuàng)新就在于將已有的節(jié)日概念等資源活用了。

案例2：

與日期有關(guān)的同樣精彩的促銷(xiāo)活動(dòng)設(shè)計(jì)出自另一家男裝企業(yè)。針對(duì)8月份的促銷(xiāo)，該企業(yè)利用8月8日

與“爸爸”音近的聯(lián)想而開(kāi)展一場(chǎng)主題為“親情88，好禮送老爸”的促銷(xiāo)活動(dòng)，巧妙地將節(jié)日的賣(mài)點(diǎn)與企業(yè)的資源結(jié)合在一起。

在促銷(xiāo)已淪為“雞肋”的今天，所有的促銷(xiāo)活動(dòng)，首先要明確促銷(xiāo)主題，從原點(diǎn)上創(chuàng)新，盡量將產(chǎn)品特性與節(jié)日特點(diǎn)聯(lián)系起來(lái)，而不是再日復(fù)一日地考慮送什么。

促銷(xiāo)程序、環(huán)節(jié)，是企業(yè)制定的、并在多次使用后基本定型的程序，比如購(gòu)物抽獎(jiǎng)的程序，但這樣的程序完全是企業(yè)利益導(dǎo)向的結(jié)果，而沒(méi)有從消費(fèi)者利益導(dǎo)向去考慮。

案例3：

上海某家電城在去年十一期間，舉行了被許多企業(yè)不看好的抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)方式，但在程序上做了創(chuàng)新：先抽獎(jiǎng)再消費(fèi)，讓消費(fèi)者在抽獎(jiǎng)后再選擇是否消費(fèi)，相當(dāng)于將利益直接放在消費(fèi)者面前，只是讓你去選擇什么樣的優(yōu)惠。消費(fèi)者為這種新穎的方式所吸引，蜂擁而至。

從企業(yè)利益導(dǎo)向設(shè)計(jì)促銷(xiāo)，既花了費(fèi)用，也沒(méi)有達(dá)到“拉攏人心”的目的；從消費(fèi)者的角度考慮，既然送就送得直接點(diǎn)，不要繁瑣的程序，或者將現(xiàn)有的程序顛倒一下，令人耳目一新從而打破常規(guī)，往往能收到意想不到的效果。

途徑二：鋪設(shè)“導(dǎo)火索”

要使“火柴”的火焰最終引爆促銷(xiāo)，就需要短而有效的“導(dǎo)火索”，確保促銷(xiāo)主題從高空落到實(shí)處，從企業(yè)轉(zhuǎn)向消費(fèi)者。在節(jié)慶時(shí)期，每個(gè)企業(yè)都試圖引爆市場(chǎng)，不可避免地相互干擾、打擊，從而使某些企業(yè)的促銷(xiāo)活動(dòng)“雷聲響過(guò)，不見(jiàn)雨點(diǎn)”。

我們通過(guò)一個(gè)有問(wèn)題的促銷(xiāo)活動(dòng)看看它的“雷聲”為什么沒(méi)有完全發(fā)生作用。

案例4：

這是一家醫(yī)藥企業(yè)在一個(gè)縣級(jí)市中秋期間做的促銷(xiāo)活動(dòng)。

1．時(shí)間：中秋節(jié)前一周。地點(diǎn)：同德堂大藥店門(mén)口。

2．內(nèi)容：中秋節(jié)期間，只需22元就可以購(gòu)買(mǎi)價(jià)值49元的x x減肥茶。

S．活動(dòng)前媒體宣傳：(1)8月2S日、25日分別在當(dāng)?shù)亍秞 x日?qǐng)?bào)》做促銷(xiāo)活動(dòng)宣傳。(2)8月23日～30日在當(dāng)?shù)貜V播電臺(tái)從早8：00～晚9：00每天25次插播廣告。(3)在同德堂門(mén)口掛跨街橫幅一條，內(nèi)容為活動(dòng)通知，時(shí)間為8月23日～30日(一周)。

4．活動(dòng)經(jīng)過(guò)：(1)現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)員7名，高報(bào)酬，接受臨時(shí)培訓(xùn)，很快上了。(2)為了增加活動(dòng)氣氛，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)大展板兩塊，一塊介紹產(chǎn)品，一塊介紹活動(dòng)內(nèi)容。顧客來(lái)咨詢時(shí)，促銷(xiāo)員一邊發(fā)DM單，一邊介紹活動(dòng)及產(chǎn)品。

5．活動(dòng)結(jié)果：現(xiàn)場(chǎng)只來(lái)了62名咨詢的顧客，其中S2人當(dāng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，合計(jì)銷(xiāo)售80盒。據(jù)事后統(tǒng)計(jì)67％買(mǎi)3盒，12％買(mǎi)4盒，21％買(mǎi)2盒。

分析：這個(gè)促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃看似很?chē)?yán)謹(jǐn)，實(shí)際上卻在很多方面存在問(wèn)題，表現(xiàn)在：(1)活動(dòng)宣傳媒體選擇不當(dāng)，在縣級(jí)市報(bào)紙的消費(fèi)群不大，人們沒(méi)有閱讀報(bào)紙的習(xí)慣，況且日?qǐng)?bào)多是機(jī)關(guān)人員看的，(2)活動(dòng)地點(diǎn)選擇不當(dāng)，來(lái)藥店的基本是買(mǎi)藥的，人流量不大且選擇性很大；(3)活動(dòng)利益不明確，也不吸引人，價(jià)值49元，消費(fèi)者不認(rèn)為是高檔，花22元也不會(huì)認(rèn)為占了多大的便宜。這個(gè)促銷(xiāo)活動(dòng)忽視了一個(gè)重要的問(wèn)題――整體促銷(xiāo)活動(dòng)的規(guī)劃與本地化。

作為對(duì)比，我們來(lái)看一個(gè)成功的促銷(xiāo)活動(dòng)是如何策劃、實(shí)施的。

案例5：

這是F品牌音響某專(zhuān)賣(mài)店去年國(guó)慶的促銷(xiāo)規(guī)劃：

1．確保促銷(xiāo)的實(shí)效性和贈(zèng)品的實(shí)用性。

促銷(xiāo)主體：9000多元的6件套音響。贈(zèng)品是價(jià)值900元的DVD碟機(jī)一臺(tái)，專(zhuān)業(yè)話筒一對(duì)，專(zhuān)業(yè)發(fā)燒線一對(duì)，專(zhuān)業(yè)發(fā)燒CD一張和優(yōu)質(zhì)光纖線一條，5件贈(zèng)品總共價(jià)值2000多元。

DVD碟機(jī)索取方式：消費(fèi)者到本市的任何商場(chǎng)或電器城挑選自己喜愛(ài)的碟機(jī)，900元以內(nèi)的喜歡哪款就提哪款，超過(guò)900元的余額自付，整個(gè)促銷(xiāo)確保完全真實(shí)性和實(shí)用性，

2．促銷(xiāo)單張的設(shè)計(jì)與印刷。

促銷(xiāo)單張定為大16開(kāi)后對(duì)折，正面主要突出音響品牌標(biāo)志、促銷(xiāo)主題和一款主推音響，畫(huà)面由此三者主導(dǎo)，極具視覺(jué)沖擊力。

3．促銷(xiāo)早張的發(fā)放。

采用了訂戶夾報(bào)、小區(qū)派發(fā)和店內(nèi)發(fā)放S種方式。其派發(fā)單張比例控制為6：3：1，即夾報(bào)派送6000份、小區(qū)推廣派送3000份和店內(nèi)發(fā)放1000份。

4．進(jìn)入小區(qū)展開(kāi)促銷(xiāo)推廣。

與其他幾個(gè)企業(yè)進(jìn)行小區(qū)聯(lián)合推廣，包括音響、涂料、家具、廚衛(wèi)等七八種產(chǎn)品。每個(gè)小區(qū)展示兩天，由于是幾家聯(lián)合展示或銷(xiāo)售，每家企業(yè)在一個(gè)小區(qū)支付給小區(qū)物業(yè)管理公司的費(fèi)用也就一二百元。據(jù)事后統(tǒng)計(jì)，在銷(xiāo)售的音響中，有近七成的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)自做過(guò)推廣的小區(qū)。

5．商場(chǎng)前的促銷(xiāo)展示與引導(dǎo)。

10月1日至7日，在專(zhuān)賣(mài)店所在的心連心商場(chǎng)前租了一個(gè)場(chǎng)地，現(xiàn)場(chǎng)擺上了嶄新的音響、X展架、促銷(xiāo)內(nèi)容說(shuō)明標(biāo)示等，并請(qǐng)了兩位女大學(xué)生作為促銷(xiāo)小姐。展示的目的主要是將目標(biāo)消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)，然后由促銷(xiāo)小姐或?qū)I(yè)人員引導(dǎo)其直接進(jìn)入F品牌專(zhuān)賣(mài)店，防止消費(fèi)者中途轉(zhuǎn)移或被其他音響品牌吸引過(guò)去，確保并提升了目標(biāo)消費(fèi)者的來(lái)店率和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)率。

活動(dòng)取得了出色的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

綜觀整個(gè)促銷(xiāo)過(guò)程，成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于活動(dòng)前的嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃，表現(xiàn)在：(1)促銷(xiāo)主體、贈(zèng)品清晰，贈(zèng)品實(shí)在；(2)宣傳單張與產(chǎn)品檔次相配；(3)針對(duì)性的推廣渠道；(4)商場(chǎng)終端攔截等。

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。促銷(xiāo)活動(dòng)前的嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃必須在三個(gè)環(huán)節(jié)上充分注意：

首先是利益點(diǎn)選擇，利益點(diǎn)是企業(yè)給予消費(fèi)者的優(yōu)惠，應(yīng)力求與消費(fèi)者的心理相吻合。

其次是將促銷(xiāo)信息有效傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群，這是一個(gè)經(jīng)常被忽視的環(huán)節(jié)。促銷(xiāo)信息不是上了媒體就有效果的，還要看的時(shí)機(jī)、形式、媒體類(lèi)型等，總之要選最能直接影響消費(fèi)者的信息傳播渠道，如上述的直接小區(qū)宣傳。

最后是活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的終端攔截，除少數(shù)行業(yè)內(nèi)存在封閉渠道外，多數(shù)渠道都是公開(kāi)的，在促銷(xiāo)扎堆的高峰期，即便你的“雷聲”把消費(fèi)者轟到終端場(chǎng)所了，但是終端攔截不到位，你就可能在為他人做嫁衣，所有前面的一切做得再好都是零，做得越好，對(duì)手越受益。所以，在這個(gè)環(huán)節(jié)，必須有效地把受到廣告驅(qū)動(dòng)的目標(biāo)顧客吸引到你的現(xiàn)場(chǎng)，并在促銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)做好氣氛營(yíng)造、促銷(xiāo)程序優(yōu)化。

創(chuàng)新的活動(dòng)主題、嚴(yán)密的活動(dòng)規(guī)劃、信息的有效到達(dá)、終端的成功攔截，這四項(xiàng)做到了胸有成竹，成功就在你手中。

促銷(xiāo)人與物

緊張的假日促銷(xiāo)中，臨時(shí)促銷(xiāo)員儼然成了一支“生力軍”。臨時(shí)促銷(xiāo)員用得好了，花小錢(qián)辦大事；用得不當(dāng)，那可是花錢(qián)不辦事，甚至是耽誤事。在臨時(shí)促銷(xiāo)員的使用中，怎樣堵住疏漏?

促銷(xiāo)贈(zèng)品是我們頗為倚重的一樣“武器”，但是它一定能打動(dòng)消費(fèi)者嗎?

讓臨時(shí)促銷(xiāo)員“人盡其用

朱　波　劉為權(quán)

臨時(shí)促銷(xiāo)員的主要作用不是直接銷(xiāo)售，而是協(xié)助正式促銷(xiāo)員做些輔助工作。他們輔助到位了嗎?是否發(fā)揮了他們的最大作用?

招聘

誤區(qū)：大多數(shù)企業(yè)招聘臨時(shí)促銷(xiāo)員是“臨時(shí)抱佛腳”，明天用人，今天才去“找”人，是找人而不是招人，招聘信息就在促銷(xiāo)前夕在商場(chǎng)門(mén)口、校園等地方，平時(shí)沒(méi)有儲(chǔ)備優(yōu)秀臨時(shí)促銷(xiāo)員的想法。

事例：某家電企業(yè)在五一前一個(gè)星期在商場(chǎng)門(mén)口了招聘臨時(shí)促銷(xiāo)員的信息，招到的人員幾乎全是下崗工人，只有很少幾位在校學(xué)生。其招聘方式既簡(jiǎn)單又省力，但在促銷(xiāo)活動(dòng)過(guò)程中，這些人員暴露了許多弊端：首先，下崗工人在活動(dòng)中積極性不高，為利益驅(qū)動(dòng)而被動(dòng)做事，更談不上對(duì)顧客的服務(wù)意識(shí)；其次，他們愛(ài)偷懶，只做表面工作，討好領(lǐng)導(dǎo)，而不去想辦法把工作做得更好。相反，那幾個(gè)在校學(xué)生的工作積極性特別高，做事不僅認(rèn)真而且負(fù)責(zé)。

分析：下崗工人只是為利益驅(qū)動(dòng)而工作，而在校學(xué)生是為學(xué)到自己迫切需要的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而工作，做事動(dòng)機(jī)不同，態(tài)度當(dāng)然有別了。

只有找到適合的臨時(shí)促銷(xiāo)員，才能談得上發(fā)揮作用。所以，第一關(guān)招聘的把控非常重要，需要注意：

1．招大中專(zhuān)院校的在校學(xué)生。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)招聘臨時(shí)促銷(xiāo)員一要成本低，二要整體素質(zhì)相對(duì)較高，三要國(guó)慶期間有閑余時(shí)間，而學(xué)生正好符合這些條件。對(duì)這些學(xué)生來(lái)說(shuō)，一方面迫切需要通過(guò)社會(huì)實(shí)踐來(lái)鍛煉；另一方面畢業(yè)找工作時(shí)，用人單位對(duì)是否有社會(huì)經(jīng)歷看得很重，這是促使他們積極參與社會(huì)實(shí)踐的一個(gè)主要原因。而且，通過(guò)實(shí)踐還可以賺取一點(diǎn)收入。

2．招市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的大二或2006屆畢業(yè)的學(xué)生。理由是：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)強(qiáng)，已具備銷(xiāo)售的初步理論知識(shí)，對(duì)與自己專(zhuān)業(yè)相關(guān)的社會(huì)實(shí)踐更感興趣，不需要大量的培訓(xùn)就可以走馬上任；2006屆畢業(yè)的學(xué)生涉及畢業(yè)就業(yè)，因而對(duì)社會(huì)實(shí)踐更感興趣和投入；大二的學(xué)生沒(méi)有大一的學(xué)生那么嫩，離畢業(yè)還有兩年，如果合作得好，后期還能繼續(xù)使用，從而可以儲(chǔ)備優(yōu)秀臨時(shí)促銷(xiāo)員。

3．招聘工作提前，以盡可能篩選到最優(yōu)秀的人員，從而有充分的時(shí)間做好后期的培訓(xùn)工作。筆者建議企業(yè)在8月底學(xué)校一開(kāi)學(xué)就同學(xué)校系、院輔導(dǎo)員或班主任聯(lián)系，由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)挑選；也可以在暑假放假之前就與畢業(yè)班的班主任就下個(gè)學(xué)期提供畢業(yè)實(shí)習(xí)做好溝通工作，一開(kāi)學(xué)就進(jìn)入實(shí)習(xí)階段，到國(guó)慶時(shí)正好已成熟手。

分工

事例：某企業(yè)在一次促銷(xiāo)活動(dòng)中，對(duì)招聘的近30名臨時(shí)促銷(xiāo)員在上崗前一天進(jìn)行集中培訓(xùn)，用了半天時(shí)間進(jìn)行了活動(dòng)內(nèi)容、產(chǎn)品知識(shí)、導(dǎo)購(gòu)知識(shí)等內(nèi)容培訓(xùn)，然后按需要分成4組。剛剛有點(diǎn)熟悉的新人由于分組又帶來(lái)了陌生感，大家又重新相互認(rèn)識(shí)，組長(zhǎng)又重新培訓(xùn)該組人員相關(guān)的知識(shí)，結(jié)果又花了幾個(gè)小時(shí)。

分析：這樣做不僅效率低下，還浪費(fèi)了大量的人力、物力、時(shí)間。

解決：臨時(shí)促銷(xiāo)員招到后，下一步干什么?多數(shù)企業(yè)的做法就像上述案例一樣，這是不妥的。臨時(shí)促銷(xiāo)員更多的是在做正式促銷(xiāo)員工作之外的事，如在戶外發(fā)放促銷(xiāo)單頁(yè)，在商場(chǎng)門(mén)口或顧客主要出入點(diǎn)舉牌等。所以對(duì)招聘好的臨時(shí)促銷(xiāo)員，下一步就是分工，可以明確分工如下：

現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)組：在銷(xiāo)售柜臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助正式促銷(xiāo)員銷(xiāo)售產(chǎn)品，這類(lèi)促銷(xiāo)員要有一定的產(chǎn)品知識(shí)、促銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和促銷(xiāo)技巧等能力，一般是前期已經(jīng)做過(guò)柜臺(tái)銷(xiāo)售工作或是企業(yè)長(zhǎng)期的兼職促銷(xiāo)員。

現(xiàn)場(chǎng)宣傳組：在戶外發(fā)放促銷(xiāo)傳單，在商場(chǎng)門(mén)口做接待或在顧客主要出入點(diǎn)身著綢帶舉牌的禮儀小姐等人員。

終端攔截組：在宣傳過(guò)程中發(fā)現(xiàn)意向顧客，熱情友好地把顧客拉到本公司專(zhuān)柜前交給正式促銷(xiāo)員接待，或把即將離開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手專(zhuān)柜的顧客主動(dòng)迎接到本公司專(zhuān)柜前。

顧客服務(wù)組：正式促銷(xiāo)員促銷(xiāo)成交后，把顧客轉(zhuǎn)交給這些人，完成給顧客開(kāi)小票、帶顧客交錢(qián)、去倉(cāng)庫(kù)提貨、給顧客試機(jī)、填保修卡、登記產(chǎn)品機(jī)身碼、領(lǐng)贈(zèng)品、送貨上門(mén)、安裝調(diào)試等。他們的職責(zé)是更好地服務(wù)顧客，接手正式促銷(xiāo)員成交后的相對(duì)簡(jiǎn)單、機(jī)械的工作，使正式促銷(xiāo)員有更多的時(shí)間和精力接待顧客。

分工時(shí)要考慮人員的性格特點(diǎn)、工作經(jīng)驗(yàn)、言行舉止，以求人盡其能，創(chuàng)造最大的價(jià)值，切忌隨機(jī)分工。

培訓(xùn)

誤區(qū)：分工之后就是培訓(xùn)，警惕兩種培訓(xùn)誤區(qū)：一是對(duì)培訓(xùn)不重視，不培訓(xùn)或在上崗前草草走過(guò)場(chǎng)；另一種是過(guò)分強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)，對(duì)所有臨時(shí)促銷(xiāo)員不分類(lèi)地進(jìn)行培訓(xùn)。

分析：因?yàn)槭桥R時(shí)的，有的企業(yè)不愿意多花錢(qián)去培訓(xùn)，殊不知不培訓(xùn)或培訓(xùn)不到位，不僅起不到幫助銷(xiāo)售的作用，而且有時(shí)會(huì)起到相反的作用，這樣的例子在終端經(jīng)常遇到。

解決：對(duì)臨時(shí)促銷(xiāo)員的培訓(xùn)應(yīng)該做到簡(jiǎn)單、準(zhǔn)確。簡(jiǎn)單就是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地給他們做企業(yè)文化、活動(dòng)目的、紀(jì)律要求、敢說(shuō)敢做心態(tài)等的統(tǒng)一培訓(xùn)，讓他們對(duì)企業(yè)有一定的了解，產(chǎn)生工作的激情和自我約束力。

準(zhǔn)確就是按前面的分組進(jìn)行相應(yīng)的“專(zhuān)業(yè)”培訓(xùn)，比如現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)組著重培訓(xùn)產(chǎn)品知識(shí)、促銷(xiāo)技巧等知識(shí)；現(xiàn)場(chǎng)宣傳組主要培訓(xùn)認(rèn)真細(xì)心，一絲不茍的工作態(tài)度，要求做到發(fā)單量最大化等，完全沒(méi)必要再培訓(xùn)產(chǎn)品知識(shí)和促銷(xiāo)技巧了；終端攔截組重點(diǎn)培訓(xùn)敢說(shuō)敢做的心態(tài)，不怕顧客拒絕；顧客服務(wù)組重點(diǎn)培訓(xùn)細(xì)心、耐心、周密地為顧客服務(wù)，不能丟三落四。

培訓(xùn)時(shí)，可以把相應(yīng)組的人員交給相應(yīng)的負(fù)責(zé)人直接培訓(xùn)，以相互熟悉、增加了解。培訓(xùn)形式不一定很正規(guī)、嚴(yán)肅，有些組的培訓(xùn)可以是聊天式的溝通。培訓(xùn)的目的是讓他們知道怎么做、做什么，所以培訓(xùn)內(nèi)容就要求實(shí)用且注重方法。

如培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)組時(shí)，要教會(huì)他們?cè)趺凑泻纛櫩停杨櫩土糇〔蛔屪唛_(kāi)，然后再轉(zhuǎn)交給正式促銷(xiāo)員。要避免臨時(shí)促銷(xiāo)員自己獨(dú)自給顧客解說(shuō)，遇到問(wèn)題又去問(wèn)正式促銷(xiāo)員，這不僅給顧客的影響不好，而且影響正式促銷(xiāo)員的銷(xiāo)售。

現(xiàn)場(chǎng)管理

事例：某品牌彩電在搞店慶促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，雖然上崗前已經(jīng)做過(guò)培訓(xùn)、分工，但還是出現(xiàn)了現(xiàn)場(chǎng)混亂：臨時(shí)促銷(xiāo)員打擾正式導(dǎo)購(gòu)員，分工的專(zhuān)人需要時(shí)找不到。給顧客試機(jī)時(shí)，半天找不到試機(jī)的臨時(shí)促銷(xiāo)員，結(jié)果發(fā)現(xiàn)試機(jī)人員被領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)叫到倉(cāng)庫(kù)搬貨去了，只好找其他人來(lái)充當(dāng)試機(jī)人員，由于一個(gè)地方缺人導(dǎo)致全場(chǎng)一片混亂。

分析：上述現(xiàn)場(chǎng)管理混亂一是因?yàn)閷?duì)臨時(shí)促銷(xiāo)員多頭管理，二是現(xiàn)場(chǎng)管理執(zhí)行不到位。實(shí)操中多頭管理尤其普遍，導(dǎo)致臨時(shí)促銷(xiāo)員忙的時(shí)候忙得要死，閑的時(shí)候又木呆呆地站著等事做。

解決：指定專(zhuān)人管理。這樣，對(duì)于指定人員的交代，他們既愿意聽(tīng)，也容易有一種歸屬感，產(chǎn)生工作的激情。現(xiàn)場(chǎng)管理執(zhí)行不到位是一個(gè)共性的問(wèn)題：在具體執(zhí)行時(shí)，管理人員總是不按計(jì)劃的流程做，老是喜歡隨意

調(diào)動(dòng)人員或改變計(jì)劃。因此，必須強(qiáng)調(diào)按分工、培訓(xùn)的工作流程走，不能說(shuō)的是一套，做的又是一套。

激勵(lì)

給臨時(shí)促銷(xiāo)員恰當(dāng)?shù)募?lì)，不僅可以讓他們發(fā)揮最大的能力，還可以對(duì)企業(yè)品牌起到很好的傳播作用，因?yàn)樗麄兌际菍?lái)潛在的消費(fèi)群體。把握好以下三點(diǎn)，激勵(lì)會(huì)事半功倍：

1．千萬(wàn)別把臨時(shí)促銷(xiāo)員當(dāng)成打雜的，要認(rèn)可他們的工作成果并暗示他們的工作對(duì)節(jié)假日銷(xiāo)售的重大作用。

2．更多體現(xiàn)人性化的管理。如考慮到他們多是在校學(xué)生，工資能當(dāng)天發(fā)最好，可以考慮當(dāng)天結(jié)算一半(防止全發(fā)后個(gè)別人員中途走人給企業(yè)造成損失)。工資最好在晚上的總結(jié)會(huì)上發(fā)放，一方面讓他們有心情來(lái)參加會(huì)議，另一方面做得比較差的人員受批評(píng)后有一點(diǎn)心理平衡。另外，給戶外的人員買(mǎi)些水喝、報(bào)銷(xiāo)來(lái)回的公交車(chē)票等。這些做法花錢(qián)不多，但對(duì)他們而言感受是不一樣的。

3．給他們一個(gè)很好的社會(huì)實(shí)踐評(píng)語(yǔ)。許多學(xué)生做臨時(shí)促銷(xiāo)員，既是希望為自己將來(lái)就業(yè)打基礎(chǔ)，更是希望在活動(dòng)結(jié)束后，能獲得一個(gè)參加相應(yīng)實(shí)踐活動(dòng)的證明或?qū)嵺`評(píng)語(yǔ)，并蓋有企業(yè)公章或領(lǐng)導(dǎo)簽字，以便將來(lái)容易找工作。企業(yè)人員應(yīng)該抓住學(xué)生的這一心理需求，并在招聘時(shí)就講清楚，從而讓他們更加努力地做好這份工作。

避免贈(zèng)品促銷(xiāo)5大常見(jiàn)病

朱　波

病癥1：贈(zèng)品跟風(fēng)

不久前，筆者到一賣(mài)場(chǎng)的家電區(qū)走了一遭，一圈下來(lái)，發(fā)現(xiàn)各廠家的贈(zèng)品好像是商議好了的，清一色是刀具、餐具或者茶具，雷同的贈(zèng)品讓優(yōu)秀的產(chǎn)品也無(wú)法突出重圍。

業(yè)務(wù)員小張?jiān)蚬P者吐露了他的疑惑：我們的贈(zèng)品比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值高，為什么消費(fèi)者還不在意?對(duì)手贈(zèng)的是7件套刀具，我們是8件套!筆者問(wèn)：“你為什么也選擇刀具啊?你的產(chǎn)品特點(diǎn)、促銷(xiāo)目的、促銷(xiāo)時(shí)間與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手完全一樣嗎?”小張疑惑地?fù)u了搖頭。

到賣(mài)場(chǎng)去看看，這種現(xiàn)象已是見(jiàn)慣不怪。你用了什么樣的贈(zèng)品，我明天立刻用這個(gè)贈(zèng)品，結(jié)果大量的贈(zèng)品花出去，卻沒(méi)什么效果。殊不知，產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品生命周期、促銷(xiāo)時(shí)間、促銷(xiāo)目的不同，選擇的贈(zèng)品也應(yīng)不一樣。促銷(xiāo)方案設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該根據(jù)自己的產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)選擇恰當(dāng)?shù)馁?zèng)品，而不是對(duì)手贈(zèng)什么，我也贈(zèng)什么。

病癥2：贈(zèng)品的選擇與銷(xiāo)售季節(jié)相違背

冬天購(gòu)物，你送夏天用的贈(zèng)品，夏天購(gòu)物，你送冬天用的贈(zèng)品。這樣的贈(zèng)品，能討人喜歡嗎?

五一期間，K品牌售價(jià)在100～200元的電風(fēng)扇搭配的贈(zèng)品是包裝價(jià)格為28元的黃色充氣座椅，卡通造型非常別致，但是促銷(xiāo)的效果很一般。同期，其競(jìng)爭(zhēng)品牌M的贈(zèng)品是包裝價(jià)格為15元的一把雨傘和一瓶可口可樂(lè)(市值2．5元)，銷(xiāo)量非常好。這讓K公司人員既著急又不解。

還是一位顧客點(diǎn)出了問(wèn)題所在：“本來(lái)炎熱的夏天夠人煩了，那么大一個(gè)黃色座椅(暖色的)更讓人煩躁不安，兩種產(chǎn)品差不多，我就選了后者。沒(méi)出商場(chǎng)我的孫子就把可樂(lè)喝掉了，出了門(mén)正好可以用雨傘遮陽(yáng)。還有，那個(gè)充氣座椅有一股塑料味難聞。”

這位消費(fèi)者的話道出了K品牌贈(zèng)品的問(wèn)題所在。聯(lián)想一下：寒冷的冬天送一個(gè)暖手器與送其他同價(jià)值的贈(zèng)品，哪一個(gè)更有吸引力?

大多數(shù)人都知道贈(zèng)品的選擇與銷(xiāo)售季節(jié)相對(duì)應(yīng)，但為什么還出現(xiàn)K品牌這樣的疏漏?也許是策劃人員的疏忽，也許是K品牌用的是秋季剩余的贈(zèng)品。不管是什么原因，不從消費(fèi)者角度考慮贈(zèng)品的選擇，消費(fèi)者也不會(huì)把“票子”投向你。“贈(zèng)品是我送給你的，送什么由我定”，這種想法行不通了。

還有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)是：贈(zèng)品價(jià)值越高顧客越喜歡。不然!應(yīng)該更多考慮的是贈(zèng)品對(duì)顧客的實(shí)用價(jià)值。一位沒(méi)有汽車(chē)的消費(fèi)者，絕不會(huì)因?yàn)槟阗?zèng)送汽車(chē)座套而選擇你，他可能選擇你的對(duì)手的產(chǎn)品――贈(zèng)品是自行車(chē)小孩座椅，盡管贈(zèng)品的價(jià)值相對(duì)小些。

病癥3：贈(zèng)品有質(zhì)量問(wèn)題

走訪市場(chǎng)時(shí)曾見(jiàn)到這樣一件事情：某品牌電飯煲的促銷(xiāo)贈(zèng)品是充氣座椅、圍裙，在現(xiàn)場(chǎng)給顧客展示時(shí)，出現(xiàn)了充氣座椅導(dǎo)購(gòu)員打不進(jìn)去氣，圍裙小孩穿上還有點(diǎn)短的尷尬局面，許多顧客一笑而走，放棄購(gòu)買(mǎi)。

是廠家吝嗇，還是廠家在“忽悠”消費(fèi)者?都不是。現(xiàn)在各個(gè)廠家都在做促銷(xiāo)，沒(méi)贈(zèng)品就別想賣(mài)得動(dòng)，送的少了也不行，如此一來(lái)成本提高了，怎么辦?在產(chǎn)品質(zhì)量上打折――敢嗎?提高價(jià)格――無(wú)異于自尋死路；在贈(zèng)品的質(zhì)量上打折――上述的尷尬就發(fā)生了。

贈(zèng)品數(shù)量增加后，還會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題：有些廠家只負(fù)責(zé)產(chǎn)品的售后服務(wù)，而不負(fù)責(zé)贈(zèng)品的售后服務(wù)；有些贈(zèng)品由于質(zhì)量差而發(fā)生事故，這類(lèi)消費(fèi)投訴越來(lái)越多。這樣一來(lái)，一旦贈(zèng)品發(fā)生故障無(wú)法維修，消費(fèi)者只能當(dāng)廢品處理，他們對(duì)促銷(xiāo)企業(yè)和晶牌的印象可想而知。

通過(guò)在贈(zèng)品質(zhì)量上打折來(lái)增加贈(zèng)送的“力度”，無(wú)異于“拆東墻補(bǔ)西墻”，對(duì)廠家的負(fù)面影響將是無(wú)法估量的。

病癥4：贈(zèng)品包裝價(jià)格失當(dāng)

筆者去年五一走訪市場(chǎng)時(shí)，在深圳華強(qiáng)國(guó)美店看到某電風(fēng)扇品牌促銷(xiāo)抽獎(jiǎng)活動(dòng)的店內(nèi)海報(bào)：

特等獎(jiǎng)5名，獎(jiǎng)價(jià)值1988元本品牌豪華煙機(jī)一臺(tái)；一等獎(jiǎng)100名，獎(jiǎng)價(jià)值488元本品牌電磁爐一臺(tái)；二等獎(jiǎng)1000名，獎(jiǎng)價(jià)值68元時(shí)尚充氣座椅一個(gè)；三等獎(jiǎng)5000名，獎(jiǎng)價(jià)值48元精美茶具一套，四等獎(jiǎng)93895名，獎(jiǎng)價(jià)值18元充氣手錘一個(gè)。

筆者聽(tīng)到有不少顧客質(zhì)疑：怎么那么一個(gè)簡(jiǎn)單的充氣手錘就值18元?一個(gè)顧客直接說(shuō)：“你們的一個(gè)小轉(zhuǎn)葉扇才賣(mài)54元，那就是3個(gè)充氣手錘值一個(gè)電風(fēng)扇，誰(shuí)相信?”導(dǎo)購(gòu)員無(wú)言以對(duì)，最后只說(shuō)是總部的安排，顧客們大笑離去。這是一個(gè)典型的贈(zèng)品包裝價(jià)格不當(dāng)?shù)陌咐?/p>

來(lái)看一下這個(gè)品牌促銷(xiāo)贈(zèng)品成本價(jià)和包裝價(jià)的差別。見(jiàn)上表。

從上表可以看出，該品牌的贈(zèng)品包裝價(jià)犯了一個(gè)嚴(yán)重錯(cuò)誤，那就是特等獎(jiǎng)、一等獎(jiǎng)的包裝價(jià)太低，而二等獎(jiǎng)、三等獎(jiǎng)、四等獎(jiǎng)的包裝價(jià)太高。在所有的顧客中，只有105名(特等獎(jiǎng)和一等獎(jiǎng)的數(shù)量)可能說(shuō)贈(zèng)品包裝價(jià)格合理，但卻會(huì)有6000名(二等獎(jiǎng)和三等獎(jiǎng)的數(shù)量)可能說(shuō)贈(zèng)品包裝價(jià)格較高，有93895名(四等獎(jiǎng)的數(shù)量)可能說(shuō)贈(zèng)品包裝價(jià)格高得離譜，甚至說(shuō)該品牌把顧客當(dāng)看。

本來(lái)這次促銷(xiāo)活動(dòng)是為了提高銷(xiāo)量和終端品牌形象，但結(jié)果呢?反而嚴(yán)重破壞了品牌形象――問(wèn)題全出在促銷(xiāo)贈(zèng)品的包裝價(jià)格上。

對(duì)于促銷(xiāo)贈(zèng)品的包裝價(jià)格，公認(rèn)的說(shuō)法是要適當(dāng)?shù)乜浯笠稽c(diǎn)，以提高贈(zèng)品價(jià)值，滿足顧客多占便宜的欲望，刺激更多的潛在顧客立即購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品。

但筆者認(rèn)為，首先要根據(jù)具體產(chǎn)品類(lèi)別及贈(zèng)品的大小進(jìn)行不同的贈(zèng)品包裝價(jià)格夸大，如大家電產(chǎn)品本身價(jià)值大，贈(zèng)品的價(jià)值也相對(duì)大，適當(dāng)?shù)乜浯蟀b價(jià)格，顧客不是很敏感；小家電產(chǎn)品贈(zèng)品價(jià)格就要夸大得小一

點(diǎn)，贈(zèng)品的價(jià)格不能超過(guò)自身的價(jià)格，因?yàn)樾〖译姳旧韮r(jià)值小(有些才賣(mài)幾十元)，這時(shí)送一個(gè)價(jià)值幾十元(和產(chǎn)品價(jià)格差不多)的贈(zèng)品，顧客會(huì)很敏感的。

總之，贈(zèng)品價(jià)格包裝要按產(chǎn)品和贈(zèng)品的種類(lèi)、大小區(qū)別對(duì)待，同時(shí)還要注意贈(zèng)品價(jià)格包裝的藝術(shù)性和實(shí)效性，讓顧客感覺(jué)不到價(jià)格的夸大或不在乎包裝價(jià)格有多高，從而讓大多數(shù)顧客對(duì)你的產(chǎn)品、品牌產(chǎn)生好感，產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的效果。

病癥5：贈(zèng)品管理只管“進(jìn)出口”

筆者有一次出差到一縣城，因下雨去小雜貨部買(mǎi)雨傘，發(fā)現(xiàn)那里的雨傘上都印有不同品牌的小家電企業(yè)名稱。問(wèn)其來(lái)源，老板說(shuō)是一家做小家電的經(jīng)銷(xiāo)商專(zhuān)門(mén)為他提供的，價(jià)格便宜，質(zhì)量還不錯(cuò)。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題?贈(zèng)品管理不當(dāng)。90％的廠家認(rèn)為贈(zèng)品管理就是管住“入口和出口”，普遍做法就是兩個(gè)表：贈(zèng)品入倉(cāng)登記表和贈(zèng)出顧客登記表，然后不定期電話抽查就可以了。然而“道高一尺，魔高一丈”，這種做法早已失效了。要防止上述情況出現(xiàn)，除了管理好人口和出口，還需要做好以下幾方面：

1．用加費(fèi)贈(zèng)送的方式防止贈(zèng)品流失。具體方法在顧客購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品后，還需要再補(bǔ)交一定數(shù)額的現(xiàn)金才能獲得贈(zèng)品，如顧客買(mǎi)了電磁爐，只要再加20元就可以送一高檔炒鍋。當(dāng)然附加的條件不能太高，否則促銷(xiāo)將喪失吸引力。這種附加條件可以防止導(dǎo)購(gòu)員、商場(chǎng)工作人員隨意占有贈(zèng)品，因?yàn)閷?duì)于能白拿的東西，哪怕沒(méi)用他也拿，但是掏錢(qián)去拿沒(méi)用(或暫時(shí)沒(méi)用)的東西，他就要考慮了。

合理運(yùn)用加費(fèi)贈(zèng)送的方式還能提高贈(zèng)品的價(jià)值感：(1)對(duì)付出一定成本后獲得的贈(zèng)品，顧客會(huì)更加珍惜；(2)當(dāng)附加條件不高，贈(zèng)品價(jià)格大于顧客所付出的成本時(shí)，顧客會(huì)感到物超所值；(3)可以消除顧客對(duì)贈(zèng)品質(zhì)量的疑慮。

2．用多次贈(zèng)送的方式防止商家將贈(zèng)品一次性出賣(mài)。贈(zèng)品不要一次性送給商家，而要分批多次送給他，這樣可以防止商家由于贈(zèng)品擠占庫(kù)存空間而出賣(mài)贈(zèng)品。另外，分批多次贈(zèng)送還可以達(dá)到以下效果：(1)告訴經(jīng)銷(xiāo)商，由于本地區(qū)銷(xiāo)量好或贈(zèng)品資源用得好，總部再次追加贈(zèng)品，這樣說(shuō)可以給經(jīng)銷(xiāo)商帶來(lái)銷(xiāo)售信心，經(jīng)銷(xiāo)商也會(huì)更珍惜贈(zèng)品；(2)物以稀為貴，人總是對(duì)少的東西比較珍惜，因此可以減少商家隨意送出或隨意使用贈(zèng)品的行為。

3．采用“有條件贈(zèng)送”。在一定條件下消費(fèi)者才能獲得贈(zèng)品，如在領(lǐng)取贈(zèng)品前，顧客先要接受相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查，或者留下其個(gè)人資料等。

用上述三種贈(zèng)品管理方式，再加上嚴(yán)格的出人口登記制度，就可以有效防止贈(zèng)品流失。

促銷(xiāo)沖突

得當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)讓銷(xiāo)售如虎添翼，失敗的促銷(xiāo)如同把玫瑰送給老太太。有種無(wú)收倒也罷了，更不幸的是“禍起蕭墻”銷(xiāo)引發(fā)渠道沖突，讓自己焦頭爛額。

現(xiàn)代渠道、傳統(tǒng)渠道“河水漫堤”

封　韜　張　立

促銷(xiāo)造成的現(xiàn)代渠道與傳統(tǒng)渠道之間的相互影響和傷害表現(xiàn)在：

一、打擊處于價(jià)格劣勢(shì)的渠道

在一個(gè)渠道進(jìn)行促銷(xiāo)，如果使用的是降價(jià)、打折或者買(mǎi)贈(zèng)等變相的降價(jià)促銷(xiāo)，當(dāng)所進(jìn)行的特價(jià)低于其他渠道的對(duì)外供貨價(jià)格時(shí)，就會(huì)對(duì)其他渠道的價(jià)格體系產(chǎn)生巨大影響，引起渠道消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)方向的轉(zhuǎn)變，間接影響產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，這對(duì)渠道產(chǎn)生的打擊是致命的。

例如：某飲料品牌在大型超市等現(xiàn)代渠道進(jìn)行600mL產(chǎn)品的特價(jià)促銷(xiāo)，只要零售價(jià)格低于1．95元／瓶，就會(huì)導(dǎo)致原本在批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)渠道進(jìn)貨的小型零售終端的老板們蜂擁前來(lái)?yè)屫洠驗(yàn)槊科?．95元的價(jià)格已經(jīng)低于小型零售終端在批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)貨價(jià)格。這樣批發(fā)市場(chǎng)可能很久都緩不過(guò)勁來(lái)，因?yàn)樗鼛?kù)房的存貨都比超市做特價(jià)的產(chǎn)品價(jià)格高。

批發(fā)市場(chǎng)的客戶可能采取的方法有兩種：要么壓著貨不放，等待現(xiàn)代渠道的促銷(xiāo)影響平息后再出貨；要么低價(jià)拋售，庫(kù)存產(chǎn)品賣(mài)完后不再進(jìn)貨。這兩種解決方法的弊端都是顯而易見(jiàn)的，前者造成批發(fā)客戶資金流轉(zhuǎn)困難，影響銷(xiāo)售良性運(yùn)轉(zhuǎn)；后者更可怕，個(gè)別批發(fā)客戶低價(jià)拋貨，會(huì)引起整個(gè)批發(fā)客戶群甚至整個(gè)傳統(tǒng)渠道的惶恐，導(dǎo)致整體價(jià)格振蕩。拋貨客戶停止合作后，給廠家造成的負(fù)面輿論影響也不可低估。

二、渠道間竄貨

銷(xiāo)售如同水利工程一樣，最佳的形態(tài)就是“各行其道”，讓產(chǎn)品通過(guò)不同的渠道到達(dá)目標(biāo)客戶手中。促銷(xiāo)操作不當(dāng)，很可能使整個(gè)銷(xiāo)售渠道混亂，現(xiàn)代渠道和傳統(tǒng)渠道之間相互竄貨，產(chǎn)品在不該銷(xiāo)售的地方銷(xiāo)售。

例如：G牙膏為了避免現(xiàn)代渠道和傳統(tǒng)渠道的產(chǎn)品沖突，針對(duì)一款自己的金牌產(chǎn)品設(shè)計(jì)了適合在現(xiàn)代渠道銷(xiāo)售的產(chǎn)品：1組160克x 3支裝，零售價(jià)格為每組19．50元，平均零售價(jià)格每支6．50元；針對(duì)傳統(tǒng)渠道則設(shè)計(jì)了105克x 1支裝，售價(jià)4．65元，兩個(gè)渠道的產(chǎn)品互不流通。

現(xiàn)代渠道的某大型超市為了店慶，要求廠商給出“勁爆價(jià)格”，于是G牙膏的廠商將自己160克x 3支裝的牙膏做了7折特價(jià)，使每組的零售價(jià)格降為13．65元，每支的零售價(jià)格降為4．55元。

此時(shí)，現(xiàn)代渠道促銷(xiāo)后的產(chǎn)品流向如果不加管控，將會(huì)大部分流竄到傳統(tǒng)渠道里。因?yàn)楝F(xiàn)代渠道160克裝產(chǎn)品每支4．55元的價(jià)格，已經(jīng)低于傳統(tǒng)渠道105克裝每支4．65元的價(jià)格，況且在容量上160克幾乎是105克的1．5倍，這樣的產(chǎn)品對(duì)于傳統(tǒng)渠道的客戶來(lái)說(shuō)頗具吸引力。

這樣，他們會(huì)在現(xiàn)代渠道進(jìn)行這樣的促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)大量吃進(jìn)促銷(xiāo)產(chǎn)品，等現(xiàn)代渠道價(jià)格回升時(shí)，再將吃進(jìn)的160克裝產(chǎn)品以低于現(xiàn)代渠道正常零售價(jià)的價(jià)格出售，從中獲取差價(jià)利潤(rùn)。這樣的促銷(xiāo)不僅使銷(xiāo)售渠道混亂，產(chǎn)品流竄，而且產(chǎn)品流竄后會(huì)對(duì)原有渠道的正常銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響。

三，廠商客情關(guān)系顧此失彼

目前的銷(xiāo)售中，客情仍然占據(jù)著非常重要的地位，各個(gè)廠商都非常關(guān)注自己與客戶的客情，促銷(xiāo)也是改善客情的一種方式。然而，如果掌控不好，促銷(xiāo)改善的只是開(kāi)展促銷(xiāo)的渠道客戶的客情，卻會(huì)對(duì)沒(méi)有開(kāi)展促銷(xiāo)的渠道的客情產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，使廠商顧此失彼。

例如：為了提升銷(xiāo)量，改善與傳統(tǒng)渠道批發(fā)客戶的客情，P飲料廠商推出500mL產(chǎn)品10箱送1箱的促銷(xiāo)活動(dòng)，使得傳統(tǒng)渠道的銷(xiāo)售突飛猛進(jìn)，傳統(tǒng)渠道批發(fā)客戶和零售客戶都樂(lè)開(kāi)了懷。然而，隨著現(xiàn)代渠道在零售格局占的比重越來(lái)越大，現(xiàn)代渠道的客戶對(duì)于廠商的要求也越來(lái)越高，最直接的要求就是廠商給自己超市的供貨價(jià)格為最低價(jià)。

如果現(xiàn)代渠道在進(jìn)行價(jià)格調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)了傳統(tǒng)渠道這一促銷(xiāo)信息，進(jìn)行搭贈(zèng)后的P品牌500mL產(chǎn)品價(jià)格已經(jīng)低于自己的進(jìn)貨價(jià)格，現(xiàn)代渠道最直接的做法就是把P品牌的產(chǎn)品下架，然后給P廠商下一張罰款通知單。這種局面可能需要P廠商的銷(xiāo)售人員好長(zhǎng)時(shí)間才能改善，而且

現(xiàn)代渠道的客戶會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)此事耿耿于懷。

要避免和減少促銷(xiāo)在現(xiàn)代渠道和傳統(tǒng)渠道之間產(chǎn)生沖突，就要做到：

一，促銷(xiāo)產(chǎn)品差異化

在選擇促銷(xiāo)產(chǎn)品時(shí)，盡量根據(jù)渠道的不同，選擇差異化的產(chǎn)品。這樣，即使促銷(xiāo)時(shí)價(jià)格或者力度較大，也會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品的差異化，不至于對(duì)其他渠道造成太大影響。

例如：百事可樂(lè)在一定季節(jié)里，2L產(chǎn)品在現(xiàn)代渠道有很大的銷(xiāo)售占比，但是在傳統(tǒng)渠道卻幾乎無(wú)人問(wèn)津；在傳統(tǒng)渠道600mL產(chǎn)品幾乎占了半邊天，但是在現(xiàn)代渠道卻不是最重要的角色。如果進(jìn)行大力度的促銷(xiāo)，在現(xiàn)代渠道選擇2L產(chǎn)品，在傳統(tǒng)渠道選擇600mL的產(chǎn)品分別進(jìn)行，那么對(duì)雙方渠道的影響都不會(huì)太大。

二、促銷(xiāo)形式差異化

由于銷(xiāo)售人員或者采購(gòu)人員的短視行為，某種程度上促銷(xiāo)已成了降價(jià)、特價(jià)的代名詞。在一個(gè)渠道進(jìn)行價(jià)格促銷(xiāo)，勢(shì)必會(huì)對(duì)其他渠道的價(jià)格體系造成不同程度的干擾，情況嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)屍渌纼r(jià)格體系崩盤(pán)。

為了避免出現(xiàn)惡果，必須考慮促銷(xiāo)形式差異化。比如，將現(xiàn)代渠道的特價(jià)促銷(xiāo)改為品嘗、試用，將大型的買(mǎi)贈(zèng)促銷(xiāo)改為路演；將傳統(tǒng)渠道的搭贈(zèng)改為旅游獎(jiǎng)勵(lì)、信用額度獎(jiǎng)勵(lì)，都是促銷(xiāo)活動(dòng)差異化不錯(cuò)的選擇。

三、促銷(xiāo)內(nèi)容限制化

競(jìng)爭(zhēng)中為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)，有時(shí)不得不進(jìn)行會(huì)對(duì)其他渠道造成負(fù)面影響的、類(lèi)似價(jià)格促銷(xiāo)的促銷(xiāo)活動(dòng)，這時(shí)一定要將促銷(xiāo)活動(dòng)的時(shí)間盡量縮短，而且限時(shí)、限量。由于限時(shí)、限量，促銷(xiāo)的產(chǎn)品就是有限的，流入其他渠道的可能性會(huì)降低，即使流入其他渠道數(shù)量也會(huì)非常有限，這樣對(duì)于其他渠道的負(fù)面影響就會(huì)有限。

例如：百事可樂(lè)在超市進(jìn)行600mL產(chǎn)品每瓶1．5元的特價(jià)活動(dòng)，為了擴(kuò)大影響提前很久就開(kāi)始宣傳，但是同時(shí)也宣傳子促銷(xiāo)活動(dòng)的一些限制條件：特價(jià)產(chǎn)品僅在周六、周日上午9：30～10：30售賣(mài)，而且每人限購(gòu)2瓶。

我們算一筆賬：假設(shè)某大型超市有30個(gè)收銀口，每個(gè)收銀員收款速度平均為每個(gè)顧客90秒，那么就算所有的顧客都購(gòu)買(mǎi)了百事可樂(lè)600ral的產(chǎn)品，流人市場(chǎng)的總數(shù)也不過(guò)2400瓶，按每箱1 x 24瓶計(jì)算只有100箱，這對(duì)于傳統(tǒng)渠道幾乎構(gòu)不成什么影響，因?yàn)榕l(fā)渠道的客戶進(jìn)貨動(dòng)輒就是上千箱。

商超之間“干戈相見(jiàn)”

成　軍

因促銷(xiāo)導(dǎo)致的不同商超之間的沖突，歸根結(jié)底都是利益爭(zhēng)奪的表現(xiàn)。事實(shí)上，不能產(chǎn)生沖突的促銷(xiāo)在一定程度上講是不成功的促銷(xiāo)，促銷(xiāo)需要引起別人的注意，無(wú)論是消費(fèi)者還是商超。如果能夠把握住根本利益上的平衡，平息沖突就不會(huì)困難。

要規(guī)避由于促銷(xiāo)導(dǎo)致的不同商超之間的沖突，在規(guī)劃和執(zhí)行促銷(xiāo)時(shí)需要事先做好以下幾點(diǎn)：

一、建立促銷(xiāo)限定標(biāo)準(zhǔn)

有沒(méi)有一個(gè)促銷(xiāo)限定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范促銷(xiāo)執(zhí)行，對(duì)促銷(xiāo)的效果和風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避有著截然不同的影響。通常此類(lèi)限定會(huì)包含下面幾項(xiàng)內(nèi)容：

1．供價(jià)和零售價(jià)：商超對(duì)零售價(jià)的變動(dòng)最為敏感，絕大部分的促銷(xiāo)沖突都是由此引發(fā)的。零售價(jià)變動(dòng)是源于供價(jià)的變動(dòng)，因此給促銷(xiāo)供價(jià)和零售價(jià)設(shè)定一個(gè)控制性底線尤其關(guān)鍵。

然而我們還要注意一點(diǎn)：銷(xiāo)售人員往往喜歡就拿限定標(biāo)準(zhǔn)中最低點(diǎn)作為促銷(xiāo)價(jià)執(zhí)行，形成了靠低價(jià)促銷(xiāo)做銷(xiāo)量的惡習(xí)。如何細(xì)化限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并設(shè)置坎階，是營(yíng)銷(xiāo)管理層應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目。

2．促銷(xiāo)期限：每個(gè)商超的促銷(xiāo)檔期不盡相同，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參照一個(gè)最長(zhǎng)期限即可。考慮到促銷(xiāo)興奮周期，常規(guī)性促銷(xiāo)周期不宜超過(guò)15天。延長(zhǎng)促銷(xiāo)期不僅不利于促銷(xiāo)效果，反而會(huì)帶來(lái)銷(xiāo)售毛利的降低。

3．促銷(xiāo)產(chǎn)品供應(yīng)量：無(wú)限量的促銷(xiāo)有兩種結(jié)果，一是導(dǎo)致竄貨的出現(xiàn)，二是壓低平均銷(xiāo)售毛利。部分商超采購(gòu)就是利用廠商促銷(xiāo)不限量的機(jī)會(huì)，大肆囤積促銷(xiāo)品種，向其他渠道“跳貨”走銷(xiāo)量，再向廠商索要銷(xiāo)量提高后的有條件返利。

4．促銷(xiāo)費(fèi)用和形式：商超采購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)收取促銷(xiāo)費(fèi)用支持其門(mén)店做出平價(jià)或負(fù)毛利促銷(xiāo)的例子并不鮮見(jiàn)。促銷(xiāo)費(fèi)用的彈性很大，為了避免不可控因素，以書(shū)面協(xié)議形式確定，并以賬扣方式處理。貨補(bǔ)或現(xiàn)金等形式都會(huì)出現(xiàn)管理漏洞，需要特別注意。

另外，公司建立一個(gè)促銷(xiāo)限定標(biāo)準(zhǔn)，等于是對(duì)銷(xiāo)售人員促銷(xiāo)工作的授權(quán)，可以增強(qiáng)銷(xiāo)售人員的促銷(xiāo)談判底氣，并從制度上保證促銷(xiāo)執(zhí)行。僅靠銷(xiāo)售人員的責(zé)任心來(lái)執(zhí)行現(xiàn)代商超促銷(xiāo)，已經(jīng)變得越來(lái)越缺乏控制性和操作價(jià)值。

對(duì)于超出標(biāo)準(zhǔn)的特例，必須多方面加以考量，并預(yù)置應(yīng)急方案。

二、縮小促銷(xiāo)范圍

系統(tǒng)性促銷(xiāo)影響面過(guò)大，引發(fā)其他商超報(bào)復(fù)的概率較高，供應(yīng)商“滅火”的代價(jià)以及由此牽扯的精力投入肯定是巨大的。有商超業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售人員，首選多是盡可能做單個(gè)門(mén)店促銷(xiāo)，其次是部分區(qū)域多店促銷(xiāo)，最后才是全系統(tǒng)所有門(mén)店促銷(xiāo)。

有人會(huì)問(wèn)：?jiǎn)蝹€(gè)門(mén)店執(zhí)行促銷(xiāo)會(huì)不會(huì)招致本系統(tǒng)其他門(mén)店的異議呢?筆者的答案是：會(huì)，但容易解決。

1．從商超門(mén)店布局來(lái)看，同一地區(qū)的門(mén)店是互補(bǔ)設(shè)置的，硬性競(jìng)爭(zhēng)的可能性極小，未得到支持的門(mén)店提出的異議不會(huì)強(qiáng)烈。

2．從門(mén)店運(yùn)營(yíng)來(lái)看，各門(mén)店之間比較重視自身運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和在本系統(tǒng)的數(shù)值排名。我們完全可以利用門(mén)店主管期望提升業(yè)績(jī)的心態(tài)，爭(zhēng)取到更優(yōu)惠的促銷(xiāo)支持，因此異議反而有助于談判。

三、組織內(nèi)部充分溝通

供應(yīng)商的商超管理不太可能集中在一個(gè)人身上，可能會(huì)按系統(tǒng)或區(qū)域的形式劃分給不同銷(xiāo)售人員來(lái)負(fù)責(zé)。因此組織內(nèi)部各負(fù)責(zé)人執(zhí)行的促銷(xiāo)信息要盡可能共享，事先做好溝通，主動(dòng)排除有可能引發(fā)沖突的隱患。

四、妥當(dāng)安排

在有可能的情況下，將有競(jìng)爭(zhēng)性的不同商超的促銷(xiāo)檔期安排緊湊，避免讓未同期促銷(xiāo)的商超產(chǎn)生厚此薄彼的感覺(jué)。

對(duì)往期促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行回顧，凡是容易引發(fā)沖突的門(mén)店促銷(xiāo)做到不安排或少安排。每個(gè)市場(chǎng)中都會(huì)有“好戰(zhàn)”的商超，輕易不要在這些“好戰(zhàn)分子”那里安排促銷(xiāo)。

盡管有相當(dāng)一部分的供應(yīng)商都能夠?qū)⒁陨蠋c(diǎn)工作做好，但在實(shí)際操作過(guò)程中，因?yàn)樯坛且粋€(gè)可變性極大的對(duì)象，仍然會(huì)出現(xiàn)一些猝不及防的現(xiàn)象。因此，我們平時(shí)應(yīng)該多收集這些意外事件處理案例，作為業(yè)務(wù)培訓(xùn)的內(nèi)容，提高業(yè)務(wù)人員的應(yīng)變能力。

事件1：商超破壞促銷(xiāo)協(xié)議中對(duì)零售價(jià)要求的限制，甚至做出負(fù)毛利零售價(jià)。

應(yīng)對(duì)策略：立即斷貨，并委派專(zhuān)人交涉和收購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品。準(zhǔn)備好促銷(xiāo)協(xié)議和供價(jià)票據(jù)，以備其他商超質(zhì)詢。對(duì)于這種破壞游戲規(guī)則的行為絕不可沉默，要像對(duì)待敵人一樣反擊。斷貨是對(duì)付商超最有力的招數(shù)，除非對(duì)方已無(wú)心繼續(xù)合作。

事件2：商超要求供應(yīng)商參加一期免費(fèi)DM、贈(zèng)送堆碼陳列的促銷(xiāo)，前提是促銷(xiāo)力度能夠史無(wú)前例地大。

應(yīng)對(duì)策略：列舉有效數(shù)據(jù)(估算也行)，證明自己的產(chǎn)品即使再大的促銷(xiāo)力度，也未必能夠通過(guò)銷(xiāo)量增加把相關(guān)費(fèi)用成本打平。把球踢給對(duì)方，盡量打擊其樂(lè)觀的預(yù)期，讓對(duì)方明白此舉費(fèi)力不討好，換別家產(chǎn)品效果會(huì)更好。

事件3：商超要求提供定制的特價(jià)促銷(xiāo)商品，參加其舉辦的某項(xiàng)活動(dòng)。

應(yīng)對(duì)策略：為了保證客情，不要斷然拒絕，而是提出一些諸如上級(jí)批準(zhǔn)程序繁雜、生產(chǎn)批量要求高和供貨周期長(zhǎng)等客觀因素，使其知難而退。

事件4：采購(gòu)以新店開(kāi)業(yè)的理由，要求提供更大優(yōu)惠，幫助新店在當(dāng)?shù)亓⒆悖鴥?yōu)惠的條件超出了周邊有競(jìng)爭(zhēng)性商超的標(biāo)準(zhǔn)。

應(yīng)對(duì)策略：感謝對(duì)方選擇自己的產(chǎn)品來(lái)吸引人氣，但不能提供額外的支持是因?yàn)楸酒芬恢痹诋?dāng)?shù)乇３謨r(jià)格穩(wěn)定的形象。一旦引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)，對(duì)方新來(lái)乍到未必獲勝。提醒對(duì)方，自己公司不會(huì)批準(zhǔn)這種多方均無(wú)好處的投入。