時間：2022-04-08 11:18:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產月度總結，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：融資結構 房地產信托 展望
一、我國房地產開發企業融資渠道淺析
房地產開發企業資金主要來自國內貸款、自籌資金、利用外資和其他資金四大途徑。
1、銀行信貸是主要來源，信托融資是重要補充形式
國內房地產開發企業資金來源結構上呈現三足鼎立局勢，其他資金來源、自籌資金和國內貸款占據了資金來源總量的99%。
盡管2012年國內貸款僅占資金來源總量的15%，不過如果我們進一步分析國內房地產企業的運行模式，不難發現銀行信貸仍是房地產開發企業資金的最大來源，主要理由有：1、其他資金來源中約有80%以上來自房屋銷售（預售）定金及預收款，而他們當中大約又有60%～70%來自銀行或住房公積金管理中心所發放的個人住房按揭款。2、自籌資金中，企業自有資金約占50%，剩余50%一般是房屋承建單位、材料供應商、或其他建筑施工企業的工程墊款，而這些資金也有很大部分來自銀行的建筑業貸款。
近年來，銀行信貸在宏觀審慎的政策框架之下日漸謹慎，證監會也暫停了房地產企業在資本市場的再融資，輸血功能嚴重受損，信托日漸成為房地產開發企業融資的重要補充形式。根據中國信托業協會數據，2012年新增房地產信托金額3163億，占房地產開發企業融資來源總量的3.28%。
2、地產調控使得企業不得不更加依賴自籌資金渠道融資
自2010年4月起，國家開始對房地產行業實施嚴厲的宏觀調控，使得銀行對房地產市場信貸收緊（包括開發貸、按揭貸款等），地產企業不得不更多地通過自身手段籌集資金。2009～2012年，國內貸款和其他資金來源占房地產開發企業資金來源的比例分別下降4.35和4.66個百分點，自籌資金占比則上升了9.43個百分點。
3、不同企業融資環境分化嚴重
地產調控以來，銀行的開發貸款是一年比一年難貸，以前銀行貸款在開發商的資金來源中占比在20%左右，目前僅有15%左右。雖然地產商的總體融資環境不佳，但是不同企業間分化嚴重，大企業（尤其是國企央企）的融資能力及成本顯著優于中小型企業，主要原因在于：1、發放貸款時，銀行首先考慮的是安全問題，他們主要根據公司的資信情況、項目的好壞、擔保母公司的實力等來綜合評估是否發放貸款，因此大公司相對比較容易獲得貸款。2、大企業（尤其是國企央企）與地方政府及銀行的關系良好，更容易拿到貸款，有些甚至能夠獲得國開行貸款。3、大企業，尤其是注冊地在境外的港股上市企業，可以通過海外市場融資。4、對于既沒有央企、國企背景，也沒有在港上市的中小開發商來說，銀行貸款和海外融資都是可望而不可求的“美夢”，他們中的大部分只能采用成本高昂的信托和私募進行融資。
量化來看，對于大型房企，銀行開發貸成本為7%～9%，信托融資成本為7%～12%，海外融資成本為4%～10%，成本相對較低；反之，對于中小型房企，信托和四大資產管理公司融資成本為15%～20%，私募融資成本則超過25%。
二、房地產信托業發展
1、房地產信托業的興起（2010.4～2011.6）
2010年4月國家進行房地產調控，房地產開發資金來源中開發貸受限，銷售回款放緩，地產商更多需要依賴自籌資金。因此，房地產信托深受追捧，發行款數、募集規模均呈現爆發式增長。2011年國內共發行1060款房地產信托產品（集合類），同比增長76.08%，規模達3705億，同比增長29.35%。
對于房地產企業來說，國內信貸收縮以及資本市場再融資暫停，為滿足資金缺口，不得不通過高成本的信托方式融資。對于投資者來說，債券和存款收益率過低，再加上股市低迷、房地產限購，房地產信托產品的高收益率和相對可控的風險水平滿足了投資者的理財需求。
2、房地產信托業的衰落（2011.7～2011.12）
隨著房地產調控力度持續加大，房地產信托兌付風險逐漸上升。從2011年3季度開始，銀監會不斷加大對房地產信托風險的管控。集合類房地產信托月度發行規模逐月下滑。2012年國內共發行795款房地產信托產品（集合類），同比下降25%，規模達3163億，同比下降14.61%
總結近年來地產信托行業大起大落，可以得出：在行業基本面沒有發生巨大變化的情況下，監管部門對于房地產信托行業的管控力度決定行業興衰。
三、2013年房地產信托行業展望
考慮到房地產行業溫和復蘇、地產信托政策面平穩兩大因素，筆者預測2013年房地產信托行業將溫和上行。
1、房地產行業溫和復蘇
2012年，房地產市場先抑后揚，從年初的以價換量到年底的量價齊升，市場企穩回升的態勢十分明顯，重點城市新建住宅市場成交量達到近三年同期最高水平。筆者預計2013年房地產市場將在復蘇后保持溫和上行，一二線核心城市的房價存在上漲壓力。
2、房地產信托行業政策加碼概率不大
綜合房地產信托行業整體狀況，筆者預計2013年監管力度加碼概率不大，政策面總體將保持平穩，主要原因有：（1）2011年至今，針對地產信托風險問題，銀監會已經出臺了一系列監管措施，效果也基本達到預期。集合類房地產信托月度發行規模從峰值時的436億大幅回落，目前維持在月度新增100～200億的正常水平。（2）雖然個別項目出現問題，不過2012年的兌付高峰已安然度過，一定程度上說明房地產信托兌付風險仍在可控范圍內。3、在地產調控初顯成效，投資性需求得到有效控制的背景下，銀行進一步加大對開發商的信貸收緊力度的可能性同樣不大。
參考文獻：
關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。
2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。
3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。
4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。
2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。
3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。
4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。
5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。
6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。
7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
五、完善資金管理系統完善
員工轉正自我鑒定200字
在本部門工作中，我一直嚴格要求自己，認真及時地完成領導布置的每一項任務，并虛心向同事學習，不斷改正工作中的不足;對于集團及公司的制度和規定都是認真學習并嚴格貫徹執行;另外，本人具有很強的團隊合作精神，能很好的協調及溝通，配合各部門負責人落實及完成公司各項工作，并熱心幫助其他同事，與人相處和-諧融洽。
在過去的2個月中，通過不斷的學習和自我提高，已經適應了自己的本職工作，但是對于一個初入公司的新人，要全面融入企業的方方面面，可能在一些問題的考慮上還不夠全面，但是我相信，通過公司領導及同事的悉心指導和幫助，我一定能在今后的工作中更好的提高自己的業務水平和綜合素質，更好的完成本職工作，不斷謀求與企業的共同發展!
新員工轉正自我鑒定范文
從事郵政儲蓄工作已是半年的時間，半年來的酸甜苦辣不是一句話可以描述的。從一個從學校出來對工作的概念既向往又迷茫的我到對現在的工作百般熟悉，可以說是感慨萬千。因為這半年中有遇到工作困難不知所措的困境，也有在同事的幫助下圓滿解決時的興奮，既有理不清工作思路的迷茫，也有在摸索的路上拾起的點點滴滴。于是，我整理起回憶的思路，在面臨轉正之際，寫下我的郵政儲蓄轉正自我鑒定。
在進行個人鑒定之前，對自己半年來的工作進行一個回想。記得剛來到xx分局的時候，一無所知這個詞用來形容當時的我一點也不過分，對工作的一無所知，對為人處事的小心謹慎，現在想想當時的自己都覺得可笑，轉變的過程是個艱難的過程，同時也是個痛苦的過程，因為轉變就意味著新的事務要不斷的吞噬它原有的結構，物質表面的轉變只是一個蛻變，那精神層次的升華才是思想的一次自我戰勝。我想在三鄉我戰勝了自己。
我具體的工作是儲匯柜員，這個看似簡單又體面的崗位，原來只是玻璃墻外人對我們的定位。而我的轉換不僅是從以前的玻璃墻外到內部的更替，更多的是我感到了表面的東西不一定是真實的東西，最能欺騙人的就是我們自己的眼睛。工作時的精神高度集中，容不得半點松懈，對客戶要耐心的解釋，對工作要充滿激情。說實話，這在沒參加工作以前的我是根本做不到的，現在我知道我可以做到了，并且可以自豪的說我不比別人做的差，這也許就是工作帶給我自身最大的變化，雖然這個變化是潛移默化的，但我切切實實的感到了這個變化。
既然是工作心得，我想就沒必要寫太多冠冕堂皇的話，只有那些中肯的建議和批評對我們的工作來說才最實在，郵儲的發展經歷了很久的轉變和提高，但是存在的問題亦不容小視。自身的人員素質不高，業務的單一和少的可憐的附加值，管理的不健全，激勵措施的效用性不高等等。這一切是我們無法不面對的問題，雖說我們也在努力的改變這一現狀，但改變不是一朝一夕。我們正在這個關鍵的轉型期。
我們可以借著郵政銀行的成立這個絕好的契機，實現整個企業的蛻變和提高。雖然這個過程中會有很多的阻力和壓力，但是我們明白了壓力是最好的動力之后，也許很多的問題就會迎刃而解。這些便都是我的工作自我鑒定。
工作心得，我想不僅是這些沒有感情的文字，更應該是文字下面那種對工作期待和憧憬的信心，工作轉正，我想轉變的不僅是身份，更應該是這種身份轉變后的責任。
新員工轉正簡單自我鑒定
光陰似箭、日月如梭。一載而過，遙想畢業七月，別宴已盡，離歌隨起，斷橋孤山今朝別，老燕銜得新泥回，問君何時載譽歸?兩思量，不覺淚滿行。一載，死了沖動、生了沉思;多了考慮，少了隨意;長了淡定，短了思緒;厚了書卷，薄了研墨。
回想這一年，看了13本書與房地產相關書籍：從三本建筑識圖書籍到《項目報建手冊》，《房地產經濟學》到《魔鬼經濟學》，兩本投資決策分析書籍到兩本宏觀經濟學書籍，《問鼎房地產》到《房地產基礎知識》、《房地產企業集團管理模式與機制研究》。看得越多，覺得我要走的路越長，我要干的事越多。
同時，還做了幾個小課題：從西安高新區重點房地產項目調研到響堂村項目盈利測算，世紀小區項目投資流量跟蹤分析到世紀小區項目蓋章看流程，美國二戰后城市化進程“反中心化”--中國思考到西安報建流程圖，房地產開發關鍵節點(一級節點、二級節點規范思考)到西安市房地產稅負。做得越多，覺得我要懂的知識越多，我要積累的越多。到目前為止，有的課題還沒有完成，我想，作為一個畢業生，能夠在項目上腳踏實地的跟蹤幾個項目是非常必要的，這里非常感謝公司給畢業生提供的平臺。
在這一年里，我還參加了公司不少的培訓：從初到公司新進員工培訓到投資部第一次運營管理培訓，項目管理業務交流到今年年初的成本管理體系建設與管理培訓及后面幾次成本合約部相關培訓，房地產開發流程講座到CRM營銷系統培訓，綠色建筑基礎知識培訓到質量、環境和職業健康安全標準認證系統培訓。聽得越多，越覺得我要走的路不是一般長，是很長很長;我要干的事不是一般多，是很多很多。每一次培訓，我都盡我所能去學習，把接受到的新知識消化、吸收。
銷售是一種非常需要口才和清晰思維的職業，你必須要讓客戶相信自己的產品，信任自己的產品。下面是小編給大家帶來的2020銷售個人工作計劃范文，歡迎大家閱讀參考，我們共同閱讀吧!
2020銷售個人工作計劃范文1
房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之后我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。
一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷的工作計劃。
1、房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4、目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6、行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7、預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源：
8、控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1、市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2、產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3、競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮！
2020銷售個人工作計劃范文2
新的一年已經到來。雖然說加入公司才不長時間，很多關于產品還有行業里面的知識和操作都不太熟悉，但這對于我做銷售的熱情絲毫沒有減半。以下是我對2020年銷售工作的一個計劃。
一、開發客戶
剛剛從事這一行業的我手頭上沒有現成的客戶，也沒有這方面的人脈，這不得不讓我把開發客戶作為重中之重，畢竟業務是要有足夠多的客戶來支持的。而具體開發客戶的計劃如下：
1、電話拜訪。
針對需求廠家進行電話溝通，爭取了解到客戶需要用到的背光源需求量。再者，爭取預約上門拜訪，使銷售工作進一步進行，這樣可以減少時間和成本。堅持每天不定時電話拜訪，我現在沒有很多客戶資源需要這樣積累更多的客戶資源。
2、陌生拜訪。
每次出差可以了解客戶周圍相關產業的大致分布，拜訪客戶之后利用剩余時間對周圍廠家進行地毯式陌拜。
3、利用網絡的資源找有用背光的相關廠家，先進行電話拜訪，然后爭取預約上門拜訪。
4、去電子城等用到背光產品集散地收集廠家資料。
二、產品知識的學習和積累
產品是一個公司企業的心臟，過關的質量還有過硬的技術知識才更具有說服力。剛加入公司不久，對公司產品的用途、特性和注意事項等相關知識缺乏足夠的了解，還有競爭對手的大致對、銷售情況及優劣勢。這方面是迫切需要加強的部分，所以接下來新的一年，我要利用各種不同的方式包括互聯網、公司、客戶、工程師等渠道加強對產品方面的了解，讓自己更有信心去銷售。
三、新老客戶的維護
當工作進展到一定的時間段，手頭上會有新、老客戶這方面的資源。我有足夠充裕的時間去開發客戶再到進一步維護客戶客情。而新老客戶之間的維護又有很大的差異。相對于新客戶而言，他們可能會對我們的產品沒有足夠大的信心，還有誠信度方面的問題，所以在維護新客戶的時候我必須得花費大的精力去與客戶溝通，例如產品試樣的跟進、適時的電話問候和面對面溝通，這些都要在以后有新客戶的時候根據客戶情況做的跟進和維護計劃。而對于老客戶而言，在維護時困難度較小，相對來說較容易，但也不容忽略。最重要的是產品質量的保證還有防止競爭對手的插入，所以維護老客戶時也要有一套適當的銷售維護計劃。
四、工作時間的安排
根據每月銷售進展情況制定出詳細的工作計劃，做好月初計劃月末總結的一系列工作，制定銷售業績完成計劃，給自己適當的增加壓力，保持每個月都有大的進展和突破。
2020銷售個人工作計劃范文3
一、健全銷售管理基礎
工作重點：
1、認真研究好公司下發商務政策，做好訂貨、進銷存管理；
2、密切跟進廠方及公司市場推廣；
3、通過實施品牌營銷方案快速打開市場；
4、通過銷售管理系列培訓計劃提升團隊業務技能；
5、健全部門各項管理制度，規范部門運營平臺。
工作思路：
1、展廳現場5s管理
a、展廳布置溫馨化----以顧客為中心營造溫馨舒適的銷售環境；
b、銷售工具表格化----統一印制合同、銷售文件和dms系統使工作標準化、規范化； c、銷售看板實時化----動態實時管理銷售團隊目標達成和進度，激勵銷售人員開展銷售競賽。
2、展廳人員標準化管理
a、儀容儀表職業化----著裝規范、微笑服務；
b、接待服務標準化----電話接待流程、來店接待流程、表卡登記流程、表卡管理流程、交車流程；
c、檢查工作常態化----對展廳人員的儀容儀表、接待流程等標準化檢查做到每日檢查，每周抽查，長期堅持不懈才能督促人員的自覺意識，形成習慣。
3、銷售人員管理
a、例會總結制度化----晨夕會、周會、月銷售總結分析會、活動總結會；
b、培訓考核細致化----車型介紹個個過、業務知識培訓考試、談判技巧培訓、競爭對手知識考核、銷售話術演練等；
c、業務辦理規范化----報價簽約流程、訂單及變更流程、價格優惠申請流程、車輛交付流程、保險貸款上牌流程等標準化。
4、業務管理重點
a、數據分析科學化----來店（電）量、試駕率、展廳成交率、戶外展示成交比、銷售顧問個體生產力等；
b、銷售模式差異化----從顧客感受出發創新服務模式，做到人無我有，人有我細； c、銷售任務指標化----從年度計劃細分至季度、月度、每周指標，在部門內從上至下對任務指標要時刻關注準確掌握；
d、銷售隊伍競賽化----通過不定期分組銷售競賽、促銷、看板管理、以老帶新、月度考核、末位淘汰，使銷售隊伍競賽常態化；
e、銷售培訓系統化----從業務流程培訓到銷售技巧培訓、從現場管理培訓到活動組織培訓、從崗位資格培訓到能力提升培訓等貫穿全員；
f、活動組織嚴謹化----嚴謹細致的制定店頭（戶外）活動計劃，充分與各部門溝通落實協調分工，制定應急方案，確保顧客邀約數量達標、現場氣氛活躍、促銷資料發放有序、危機事件得到妥善處理；
二、培養打造優秀銷售管理團隊
工作重點：
1、總結前期管理不足，分析提出改進方案，不斷提升管理能力；
2、以市場為中心，不斷探索銷售創新與服務差異化；
3、時刻關注公司總體運營kpi指標并持續改進；
4、完善各項管理制度和流程，推行銷售部全員績效考核體系；
5、建設高素質、高專業化銷售團隊。
工作思路：
1、關注kpi運營指標，降低部門運營成本；
2、精細化進銷存管理，根據月度銷售量及滯銷量，結合庫存車型數量和在途訂購車輛及日期，在充分研究內外部環境后，做好月度訂貨分析計劃，提高資金周轉率；
3、銷售創新，協同市場部、售后服務部等部門積極開拓客戶、二級網點，積極推廣品牌活動，緊密關注社會熱點和行業發展，結合車型特點策劃銷售方案，適時開展二手車置換業務，汽車消費信貸業務，精品銷售業務等；
4、做好客戶資源管理，不斷提升客戶滿意度，定期舉辦客戶維系活動，研究分析客戶投訴并處理，客戶問卷，客戶轉介紹等；
5、業務技能持續提升計劃，推行維系微笑服務之星，推行工作高效率之星，開展崗位技能提升培訓計劃，崗位比武，形成員工內部熱愛本職、鉆研業務、自我學習的良好氛圍；
6、不斷優化改進業務流程，創造管理效益，在實踐中不斷改進制定清晰嚴謹的規章制度和業務流程；
7、完善獎勵機制和考核，獎勤罰懶，表彰先進，提倡團隊協作精神；
8、團隊長期建設，發現人才，培養人才，對員工職業生涯進行引導和規劃，設置高難度工作計劃鼓勵員工挑戰高峰，關心員工生活注重思想交流；
三、分銷網絡建立
1、對合作商進行考察、評估
以合資的方式建立2-4個股份制地區分銷中心，使合作商與公司的利益緊密相連，簡化繁瑣的工作流程和可能出現的矛盾，達成一致的目標。
2、建立地區分銷中心
各分銷中心具有整車銷售、儲運分流、配件配送、資金結算、信息反饋、服務支持、培訓評估、以及市場管理與規范功能，通過各分銷中心直接滲透到各轄區市場，從而更直接、準確、及時的了解市場的變化情況。
分銷中心統一向轄區內的商供貨，商直接面向當地最終用戶，不實施批發銷售，商每月向所屬分銷中心預報下月的產品需求，分銷中心向4s店銷售部預報下月產品需求量，這種做法有利于促進商和分銷中心對市場的分析和預測，對市場的變化能迅速的做出反應，也有利于價格的統一和運作的規范化管理，不易造成各商業務的重疊。
2020銷售個人工作計劃范文4
在總經理的領導下，在銷售工作方面，我堅持：重點維持現有市場，抓住機遇，開發潛在客戶，注重銷售細節，強化服務，逐步增加市場份額，并積極爭取成功完成銷售任務。
一、銷售目標
銷售部實現在某地區的銷售任務3000萬元，銷售目標5000萬元；
二、計劃擬定
1、年初擬定《年度銷售總體工作計劃》；
2、年底訂《年度銷售工作總結》；
3、年初制定《每月銷售的時間表》和《客戶如期訪問表》；
4、制定《月銷售統計表》和《月訪客戶統計表》。
三、客戶分類
根據20某年銷售額度進行市場細分，將現有客戶進行劃分，分成vip客戶，一級客戶，二級客戶和其他四個主要類別的客戶，對客戶進行全面的分析。
四、各項措施的落實
1、技術交流
（1）上個月的技術部門要針對vip客戶，開展售后服務的技術研討會；
（2）參加兩次有關的貿易展會，其中包括一個大型網絡聯誼座談會；
2、客戶回訪
要鞏固和擴大市場，一定要加強與客戶的溝通，協調與客戶，用戶之間的直接關系。必須按照《客戶如期訪問表》如期如實如數地進行客戶回訪工作。
3、網絡搜索
充分發公司網站和網絡資源優勢，通過信息檢索，及時掌握分析實現銷售信息。
4、售后協調
目前的情況下，我公司仍然以貿易為主，貫徹“賣產品不如賣服務”的理念，在下一步工作當中，我們要增強責任感，繼續加強優化我們的銷售服務。2020年，在總經理的領導下，在銷售工作方面，我堅持：重點維持現有市場，抓住機遇，開發潛在客戶，注重銷售細節，強化服務，逐步增加市場份額，并積極爭取成功完成銷售任務。
2020銷售個人工作計劃范文5
1、根據客戶訂單及時制定和修改發貨計劃；
負責發貨計劃的過程監控和具體實施；發貨訂艙以及相關事務的協調，保證產品的正常發貨，并及時向領導反映過程情況。
2、對國外客戶的信息收集、及時傳遞、及時處理，如：圖紙、PPAP信息反饋等等；
并及時了解國際機械制造市場和外匯市場的消息，為公司的發展壯大提供信息支持。
3、按時完成全部發貨所需要單據的繕制和交付和給客戶單據的交付，包括發貨單、裝箱單、商業發票、運輸合同、運輸聲明、原產地證等等。
4、及時就發貨所涉及的相關事務與客戶有效溝通。
5、參與公司新產品項目的生產評估和實施過程監控。
如發放新產品評審圖紙和進展過程跟蹤。
6、準確完成統計月度出口明細、月度應收匯明細，并和財務對帳。
7、向國外客戶催要應付款項，包括在WEBEDI生成ASN和發票，制作紙質收匯單據等，及時回款，對未達帳項積極負責。
8、參加生產經營例會，進行會議記錄，并履行會議的決議情況。
9、隨時完成上級領導交給的臨時任務等。
10、理解、掌握本崗位所使用的質量體系文件，按照質量體系文件規定完成各項質量活動，并就涉及銷售部的環節嚴格執行程序文件和相關管理規定。
11、增強自己的綜合業務分析能力，學習和掌握產品技術知識，熟練掌握生產流程的相關知識，更好的應用于實際工作過程中。
12、本部門員工將一如既往的團結協作，協調處理本部門計劃和預算執行過程中出現的問題，積極協助領導處理緊急事件和重大事件。
在公司各個部門的積極配合下，預計在某年要達成發貨量某噸以上，銷售額某萬美元以上的目標。
在2020年的工作中，本部門保證按時完成各項工作任務，本著“公司榮我榮”的精神，提高客戶滿意度，為公司多尋求利潤，為公司的長期發展多做貢獻，為把公司盡快建設成為一流的國際化精鑄企業不斷努力。
2008年美國次貸危機之后，人們逐漸認識到房地產市場與資本市場間的緊密聯系。考慮到房貸是居民長期消費性貸款的重要組成部分，一旦房價波動，抵押品價值改變，則有可能對金融體系的穩定性產生影響。我國銀行業1998年開始推出個人購房按揭貸款業務，使得居民購買力大大增強。近年來，伴隨著中國房地產市場的迅猛發展，房地產金融信貸規模的快速擴張。從1998年至2009年，銀行發放的個人購房貸款余額增長了超過103倍。與此同時，房價收入比（房價收入比=商品放住宅單套價格/城鎮家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積）/（城鎮家庭人均可支配收入×城鎮家庭戶均人口數））在近些年逐漸攀高，部分城市遠超過國際水平。
2006年北京市房價收入比約為15.55，2007攀升至19.59，2008年美國次貸危機期間略有下降，2009年又上升到23.54（根據《中國統計年檢》數據整理得到）。2007年10月和2010年4月，我國兩次提高二套房貸款首付比例和上浮利率以對高房價進行調控，銀行購房按揭貸款增速有所下降，對房地產市場具有明顯的負面作用。因為本文的研究重點在投資、信貸、房價和宏觀經濟因素方面，所以暫不考慮國家宏觀經濟政策直接對房地產市場的交易干預和調節的問題。需要注意的是：政府對房地產市場的供給和需求的政策性限制（如限購）會對房地產市場產生較大的影響，但是這種政策的作用與信貸、投資、收入等因素相比，具有更多的短期性和臨時性。本文會在最后一部分簡單論述這個問題。在研究房地產投資、信貸、泡沫和宏觀經濟互動關系的問題上，國外的代表性文獻有：Green(1997)認為住宅建設投資會帶動GDP波動，而非住宅投資落后于GDP波動；Kim(1993，2000，2003)使用韓國數據證明土地價格和GDP、股票價格存在協整性關系，在長期，房價與經濟基本面有強相關關系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美國宏觀數據證明，房價上漲時存在顯著的財富效應；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微觀數據考察了美國房地產的財富效應；Youngblood(2003)使用美國的微觀數據測算了房地產泡沫時期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地產價租比等變量，考察了美國房地產價格與宏觀經濟變量之間的關系，并使用參數校準法進行研究。我國房地產市場化發展歷史相對較短，目前存在一些不同于其他國家的特殊問題。近年來，房地產業逐步成為我國國民經濟的支柱產業，部分城市房價過高、過快上漲，供求矛盾突出，泡沫初顯。房地產和宏觀經濟相互關系的研究也越來越受到我國學者的重視。
王國軍、劉水杏(2008)關注房地產業對相關產業的帶動效應；段忠東(2007)使用中國數據探討了房地產價格與通貨膨脹、產出的相關關系；王松濤、劉洪玉(2009)采用計量模型分析了以住房市場為載體的貨幣政策傳導機制，探討了貨幣政策對房地產市場的作用渠道；唐志軍、徐會君、巴曙松(2010)使用協整性檢驗和VAR分析方法證明，房價波動對消費波動有顯著負影響，房地產投資對GDP增長率有顯著正影響，房價與通貨膨脹同向變動；強林飛、賀娜、吳詣民(2010)通過協整性檢驗和格蘭杰檢驗證明我國銀行信貸、房地產價格和宏觀經濟之間存在互動關系；張紅(2005)通過對房地產開發投資和GDP、貨幣供給(M2)的互動關系進行協整性檢驗和格蘭杰因果關系檢驗，證明GDP對房地產開發投資有顯著的單項因果關系，而M2對房地產開發投資的則作用更加明顯；呂江林(2010)認為我國房價收入比合理上限為4.38~6.78倍，我國城市住房市場總體存在泡沫。這些研究分別從經濟基本面、房地產開發投資、房價泡沫和房地產周期等方面來刻畫房地產與宏觀經濟的互動關系。然而，相對于國際比較全面深入的研究理論和方法而言，我國對房地產投資、信貸、泡沫與宏觀經濟互動關系的探索仍然不夠充分。現有研究存在以下問題：一是未能全面系統考察房地產投資的規模、增長率、波動性與長期（短期）宏觀經濟之間的互動關系；二是沒有深入探討信用擴張和房價之間的關系；三是沒有對房地產與消費、房地產與通貨膨脹的相互作用進行系統性研究；四是所采用的計量方法和數據有待完善。本文在前述的國內外研究成果的基礎上，深入考察了中國房地產部門發展狀況，全面探討了我國房地產部門投資、信貸、價格泡沫和宏觀經濟因素的相互關系。全文分為五個部分：第一部分為引言；第二部分主要論述居民投資行為和房地產財富；第三部分以房地產金融體系和房地產信貸發展趨勢為核心展開研究；第四部分研究房價泡沫與一般消費、通貨膨脹的關系；第五部分給出相應的政策建議與結論。
二、房地產投資、房地產存量和居民財富
1.房地產投資的規模和波動
表1數據概括了1995-2010年我國全社會住宅投資占經濟總規模(Shto)和固定資產總投資(HoustoInv)的比重。住宅投資平均占GDP的8.58%，占總投資的20.27%（浮動區間分別是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。與此相對應的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同時匯報了標準差，CV（標準差除均值）和Skewnes（偏度）。宏觀經濟沖擊和房地產市場環境的改變影響著房地產投資，使其發生波動。房地產部門的波動是我國總投資波動的主要組成部分。表2總結了房產投資和其他GDP組成成分的增長率和方差：GDP=總消費+總投資+其他項目；總投資=住宅房地產投資+非住宅投資過去的15年中，住宅房地產投資平均年增長率達到15.92%，超過了13.05%的GDP增長率和13.89%的消費增長率；住宅房地產投資增長率標準差3.83，小于GDP和消費增長率的方差，也小于非住宅房產投資增長率的方差；住宅投資增長率的CV值為0.51，大于非房產投資增長率的CV值，但小于GDP和消費增長率的CV值。
2.房地產投資決定：BURNS-GREBLER假說
除了經濟基本面因素，宏觀經濟政策是影響我國房地產投資的主要因素之一。考慮到我國的房地產投資一定程度上是由政策因素決定的，我們有必要考量著名的BURNS-GREBLER假說在我國是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假說采用時間序列和面板數據，證明房產投資占GDP的百分比(SHTO)與經濟發展存在非線性相關。具體說，當收入很低時，這個百分比也很低，房產投資隨著實際人均收入增長而攀升，從而進一步拉動GDP的增長；這個比例達到峰值后，隨著收入水平的進一步升高而下降，房產投資對GDP的貢獻也隨之下降，形成一個倒“U”型曲線。1993年世界銀行的研究表明：采用多國的面板數據證明這一倒“U”型曲線是存在的，在最不發達國家中SHTO比率大約為2%，發展中國家上升到8%，發達國家下降到3%~5%。中國的情況：朱愛勇(2009)采用1999年到2007年季度省級數據證明我國房地產符合這一假設，但是由于數據和方法限制，未能考量2007年之后的情況。圖1繪出了1995-2010年實際人均收入（GNI實際國民收入以1995年不變價格）和SHTO的關系。每一個點代表一個年份，按照時間順序連成線。圖中實際人均收入是持續增長的，1998年房改之后我國的房地產業取得了迅速發展，對GDP的帶動作用不斷增強。即使在2007年美國次貸危機發生的條件下，我國的房地產投資水平仍然維持了高增長。從全國年度數據看，我國的房地產業還沒有出現倒“U”型曲線，當然因為我國房地產的東西部發展不均衡，部分城市可能處在不同的發展階段，因此需要進一步使用城市數據進行研究。為了描述房地產投資和收入的關系，將房地產投資占GDP的百分比(SHTO)對人均實際GNP(Y)及其平方式(YSQ)做OLS回歸：SHTO=-0.5403998+0.0073692Y-0.0001376*YSQ(0.0010683)(0.0000441)調整R^2=0.9660D-W=0.7882027我國數據的回歸結果比較類似中國2000年以前的情況，即倒“U”型的左半邊。DURBIN-WATSON檢驗結果說明存在二階自相關。對模型進行修正重新估計，*代表做AR(1)和AR(2)調整后的解釋變量。此外，由于實際利率（用rint表示）與房地產投資存在反向變動的關系，添加實際利率作為解釋變量（世界銀行1993年103頁）。估計結果如下：SHTO*=-0.5963+0.005692Y*-0.0000764YSQ*-0.0407062rint(0.00185)(0.000065)(0.0419129)調整R^2=0.9933D-W=1.121601估計結果比較顯著，調整R^2為0.9933。結果證明中國的數據符合BRUNS-GREBLER假設，房地產投資-GDP之比隨著經濟發展呈現倒“U”型曲線，房地產投資對GDP的貢獻作用正在減弱。
3.我國房地產是否過度投資
房地產部門的最優資源配置是怎樣的呢？相關研究普遍認為美國對自住房產的稅收優惠政策導致了房地產過度投資。MILLS(1987)采用兩部門模型證明房地產部門資本回報率明顯低于其他生產部門的資本回報率，這意味著房地產部門可能存在過度投資；TAYLOR(1998)采用1975-1995年數據，研究表明雖然1986年通過了有利于自住房產的減稅法案，沒有顯著證據證明自住房地產回報率低于其他生產部門。相反，一些研究認為，因為土地、金融等種種限制因素，房地產行業可能存在投資不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中國數據證明了中國存在房地產投資不足，將數據擴展到1995年，發現雖然房地產部門回報率和其他生產回報率差額在減少，但是房地產投資不足仍然存在。
4.房地產投資和宏觀經濟波動
住宅投資是GDP的重要組成部分，GREEN(1997)采用格蘭杰因果關系檢驗研究了房地產投資、非房地產投資和GDP之間的因果關系。結果證明，住宅投資是GDP的格蘭杰原因，而不是格蘭杰結果，非住宅投資是GDP的格蘭杰結果，但不是格蘭杰原因。這意味著美國數據支持房地產投資影響經濟周期。GREEN認為控制房產過度投資的政策在長期可以優化資源配置，但是在短期可能對經濟造成不良影響。KIM(2004)采用中國1970-2002年季度數據證明：住宅投資不是GDP的格蘭杰原因，而是受到宏觀經濟波動的影響；非住宅投資既是GDP的格蘭杰原因又是GDP的格蘭杰結果。美國和中國結果不同，一個可能原因是：因為房產投資對經濟可能具有正面作用，政府會采取政策通過調節房地產投資來對沖經濟波動。下面采用我國2001-2011季度數據做格蘭杰因果關系檢驗，滯后階數選取服從AIC和SC，檢驗結果如表3：房地產投資是GDP的格蘭杰結果，而不是格蘭杰原因，非房地產投資與GDP有顯著的格蘭杰因果關系。這與中國的情況相類似。具體原因是：經濟情況較好時社會會增加房地產投資，但是房地產投資較多并不意味著經濟會變好。這是因為，原本經濟形勢不好的時候，考慮到房地產投資有可能可以拉動經濟，政策會給予一定的支持，但是這不一定能夠真正達到目的。
5.房地產存量和居民財富
房地產存量即房地產部門在各期的累計總投資減去折舊等抵減項目。我國的城鎮居民人均住宅面積從1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年達到27.1平方米/人。下面采用1998年至2010年北京市地區生產總值、房地產總市值的數據，計算出房地產總市值占地區生產總值的比例變化，如圖2所示：表4列出了北京市房地產總存量、房地產總市值、全國金融市場總資本（股票年末總市值）和地區生產總值。住宅房地產是我國居民的家庭財富的主要組成部分。
三、房地產金融、消費信用和房價
住房抵押貸款在1998年房改后逐步成為居民購房的重要工具。抵押貸款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的優惠。圖2表示了有關居民長期抵押貸款的相關指標特征。其中，A表示商業銀行發行在外抵押貸款余額，B表示年度新增抵押貸款，C表示GDP，A/C表示抵押貸款余額/GDP，B/C表示新增抵押貸款/GDP。由圖3可知，近年來抵押貸款總規模迅速上升，市場急劇擴大。根據1998年到2010年的數據，抵押貸款占比平均從1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考慮部分年度數據還包括了其他長期消費貸款，所以這一指標實際上被高估了。然而，目前我國的這一指標水平比起發達國家還是要低得多。歐盟2011年抵押貸款規模占GDP的平均比例為39%（歐洲央行2011年數據），美國2010年的這一指標為44%（世界銀行2010年數據）。圖4和圖5表示的是短期消費信貸與房地產市場總資本存量之間的變動關系。與美國和韓國的情況不同，我國的房地產市場資本的變動明顯對一般消費性信貸有明顯的擠出效應。自1998年房改以來，低利率和快速擴張的信貸規模被認為是助長房價飆升的一個重要的因素。在2011年以前，我國的平均住房抵押貸款利率在5%~11%之間，部分消費者可以獲得7折利率優惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度數據，季度數據缺失的部分采用當年年度數據按比例拆分，滯后階數為一階。
四、房價、消費和通貨膨脹
1.房價走勢
宏觀經濟的一般變量，比如收入、利率、原材料價格水平、土地價格等，可能會影響房價走勢，導致房價波動。圖6畫出了房價、地價和名義GDP變動的趨勢線，可以看出：房價和地價的同步性較強，這是因為土地成本是房地產生產成本的重要組成部分。此外，房價和名義GDP也有較強的協同性。
2.泡沫檢測
常見的判定房價泡沫的標準是價租比，類似于股票市場的市盈率。房地產作為一種投資品，其價格應該基于它帶來的未來收益貼現。房地產資本投資的未來收益，取決于當期租金水平、租金上漲速度。如果實際房價與價租比決定的均衡房價背離過多，則可以認為存在泡沫。圖7標示了房價變動和價租比變動的趨勢。可以發現，價租比能夠比較好的表現房價的變動水平。Favilukis(2010)認為，在放松金融管制，開放外資在本國投資，考慮土地供給限制的前提下，價租比能夠更好的反應美國房地產市場和美國宏觀經濟的相關關系。表6采用中國數據，設定三個基本模型，檢驗房價與GDP、房地產投資與房價、GDP與價租比之間的關系。我們發現，我國的房價和價租比都是與經濟周期同向運行的，趨勢如圖7所示；這種同向性，模型比實際數據的表現更加顯著，房價運行比價租比更明顯，可能是因為租金也是周期性變動的部分，所以一定程度上抵消了趨勢。不考慮土地因素，GDP與價租比相關系數在0.15~0.56之間，開放金融管制和放開國際投資管制會大大提高這一系數；考慮土地因素，GDP與價租比的相關系數在0.19~0.50之間。本文借鑒Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度數據基礎上，檢驗我國的房地產市場是否存在泡沫，并確定存在泡沫的時期。Youngblood(2003)檢驗房價泡沫的方法，是采用中位數住宅房地產價格和人均收入的比值（房價收入比）作為觀測對象，比較這一數據和長期均衡房價收入比之間的偏差，一旦偏差過大（超過標準差一定比率），便超出臨界值，且變異系數超過0.10，則定義相應時期為泡沫時期。基于前面論述，我們采用價租比作為核心變量，做房價泡沫的Youngblood檢驗，檢驗結果在表7中列示。
3.財富作用、通貨膨脹、信貸政策與房價
（1）財富作用Kim(2004)基于韓國的季度數據研究發現，與美國類似，房產財富與一般金融財富有很大的不同，房產財富對消費的彈性相當于一般金融財富3倍以上。下面采用中國1995年1月到2010年12月35個大中城市的月度數據進行回歸，Rc表示消費變動，Rincome表示收入變動，Rstock表示股票財富變動，Rhousvalue表示房地產財富變動。根據上述分析可以發現，我國的股票財富作用是正的，而房地產財富的財富作用是負的，這可能是因為消費者為了購買房產進行儲蓄，擠出了一般消費。這與美國、韓國、日本的情況不同。（2）通貨膨脹、貨幣政策與信貸政策因為房地產具有一定的生產周期，房地產供給在短期內是基本固定的。因此房地產市場的需求方在短期發生變化，比如面臨通貨膨脹、貨幣增發、信貸擴張、利率下降，會改變房地產市場的需求，房價隨之改變。而房價上升，消費者會要求更高的工資，金融資本要求更高的回報率，可能會因此導致新的通貨膨脹、利率上升等。格蘭杰因果關系檢驗結果顯示：貨幣政策、利率和信貸規模對房價具有一定的作用，而通貨膨脹與房價具有雙向因果關系。
五、結論
本文采用了我國1998-2011年我國房地產投資、房地產信貸、利率房價、消費和通脹的年度、季度、月度數據，考察了房地產市場和宏觀經濟變量的互動關系。系統總結宏觀經濟和房地產市場的互動關系如下：
1.宏觀經濟對房地產市場的影響
首先，居民收入和GDP對房地產的影響比較顯著。當居民收入增長，住宅房地產消費和投資需求增加，房價上升，價租比上升；同時供給方增加新投資，建設生產增加，供給增多，房價會因此下降，供給和需求共同決定房價。在我國，房地產投資是GDP的格蘭杰結果而不是原因，也就是說，當經濟快速發展時，住宅房地產投資一定會增加；但是加大房地產投資力度，不一定能加快GDP的長期增長，這可能是因為房地產投資需要大量的資金和較長的周期，會擠出一般投資和一般消費。其次，放松信貸額度管制，降低基準利率，會帶來住宅房地產投資的顯著增加。國家通過信貸渠道和利率政策來調整住宅房地產的投資具有顯著效果。再次，消費價格指數(CPI)、貨幣發行量(M1，M2)對房地產投資和價格具有一定程度的推動作用。國內外數據表明，消費價格指數偏高的時期，房地產投資常常較為興旺，而貨幣發行量M2變動對住宅房地產價格變動有著較為顯著的影響。
2.房地產市場對宏觀經濟的反作用
首先，對居民的房地產具有財富作用：一方面，房地產可能具有財富作用，居民家庭擁有的財富增加，居民會增加消費和一般投資，GDP可能隨之增加（隨著收入增長，房地產投資對GDP的貢獻先升后降）；同時，回歸結果表明，一旦房價上升，租金增加，用于房產消費的的儲蓄要求提高，會擠出居民一般消費。在我國，這種調整主要體現為居民為購房增加儲蓄，減少消費和其他投資，財富作用表現為對消費負面的影響。其次，房價波動對企業成本有影響：房地產行業繁榮的同時，房價和租金持續上升，居民生活成本隨之上升，社會勞動力價格水平上升，就業可能會有所減少，企業成本增加，物價隨之上漲。
總經理秘書的工作職責
1、總經辦接待工作：接聽電話;引導客人進入會議室，倒茶，通知相關人員會見;簽收信件快遞等;
2、各類行政公文(通知、請示、呈報、發函、會議紀要、總結等)的起草、呈送、復印、分發、催辦、登記、清退、歸檔;
3、填報開發公司月報表，于次月12日上交報表;
4、編制房地產市場月報表;
5、填報統計(番禺統計)局房地產統計報表，每月月底前上交;統計年報于次年1月前上報;
6、公司各類檔案管理工作(歸檔、分發合同、借閱等);
7、公司營業執照年審，填報年檢報告書，準備年檢材料;
8、聯系保險公司，購買公司車輛強制險及商業險;
9、公司網絡、辦公設備(電腦、復印機、打印機、指紋機等)維護、管理與報修;
10、跟進各部門合同審批單審批流程，合同款付款申請;
11、負責打掃會議室、總經辦衛生，以及會議室與總經辦花草的護理;
12、核算工地后勤費用、每月辦公室物業水電費;
13、制定月度物資使用計劃，做好物資的采購、驗收、入庫、發放和管理工作;
14、公司固定資產的管理，定期進行盤點;
[關鍵詞]房地產預警；指標體系；預警方法；綜述
[中圖分類號]F752 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0068-02
房地產業是我國國民經濟增長的支柱產業，無論從投資拉動還是需求拉動角度，其對我國經濟的發展都發揮著巨大作用。由于受需求因素、泡沫因素、預期心理、宏觀政策等的影響，房地產業往往會出現一些波動，對其他行業和投資者的收益以及國民經濟的穩定產生困擾。準確地對房地產市場的波動進行預警，既有利于政府調控政策的科學性，也有利于房地產企業合理安排經營策略。而科學地選擇預警指標體系和預警方法是實現房地產監測和預警的前提和基礎。
1房地產市場預警的基本理論
1.1經濟波動理論
各國的經濟增長歷程表明，經濟波動是經濟增長過程中的伴生現象[1]。在市場內在規律和外部宏觀經濟環境的共同作用下，宏觀經濟在發展過程中呈波浪式前進。且這種波動常以周期的形式呈現，這種周期現象是預警實現的基礎和經濟預警的目的所在。
經過對房地產市場的長期研究發現，同宏觀經濟一樣，房地產市場也存在著波峰和波谷相互交替的周期波動現象。大致分為四個階段：復蘇（recovery）、擴張（expansion）、收縮（contraction）、衰退（recession）[2]。
1.2監測預警理論
經濟監測預警是在經濟波動理論的基礎上，對經濟的波動變化進行預報、監督、度量和評價，以此來判斷經濟運行的平穩度和發展態勢。其目的在于明確當前經濟所處的階段，并對該階段經濟的特征進行預判。通過當前市場所呈現的信息，如周期波動的幅度、長度等，結合歷史記錄，來判斷當前市場運行狀態是否過熱、過冷，是否出現異常。
2房地產市場預警指標體系
房地產市場預警指標和體系是構建房地產市場預警系統的基礎，保證各指標參數設置的科學性和合理性有助于實現預警系統的目標和功能。近年來，就如何確定房地產市場預警的關鍵指標和指標體系的構建，學者采用了不同的方法進行了探討。葉艷兵、丁烈云（2001）采用相關性分析法以及“第一主成分”分析法等定量和定性的方法，探析了如何建立切合房地產市場特點的預警指標體系。彭翎（2002）的研究將代表性指標進行了分類，依據各指標與房地產市場發展的程度關系，將其細分為先行指標、同步指標和滯后指標。此后，楊佃輝、陳軼（2006）在原有的22個房地產指標數據庫的基礎上，運用聚類分析和非參數檢驗，建立了一套全新篩選出的預警指標體系，包含15個指標，并利用它對上海房地產市場進行了擴散指數預警實證分析。表明該指標體系可以較為準確地客觀度量房地產市場的經濟狀況。
李崇明、丁烈云（2005）介紹了一種利用灰色關聯度分析和系統核與核度理論來選取預警指標的新方法，該方法可以有效的選擇出能夠反映房地產市場狀況的少數幾個指標。張振勇（2011）考慮到指標的敏感度且可操作性，又能體現出區域性和時效性，選擇了五個指標作為房地產市場的預警統計指標：房價收入比、房價租金比、租金收入比、房地產價格增長率與GDP增長率之比、商品房空置率。
以上指標體系選擇過程中均無法將主觀因素撇除。師應來、王平（ 2011）在對常用的房地產預警指標體系選擇方法及篩選過程進行分析的基礎上，提出了一種主客觀相結合的房地產預警指標選擇方法，先采用綜合分析方法對指標進行初次選擇，然后用聚類分析和相關分析相結合的方法進行再次選擇。
3房地產預警方法
對于預警方法的研究，各學者也存在不同的研究思路。構建房地產預警系統旨在對房地產行業的發展態勢進行客觀的評判和預測，并對可能出現的警情尋求可行的調控政策。其一般步驟為：①分析房地產市場波動的影響因素；②通過計量分析，確定各預警因素的界限和權重；③選擇合適的警度預報方法。
趙黎明、賈永飛（1999）將統計預警方法作為系統設計的基礎，采用時差相關分析的數學方法篩選出警兆指標，確定預警界限，用模糊評價法進行警情預報，開辟了房地產經濟分析的系統化和定量化方向，并實現了房地產預警的計算機處理。
胡健穎、蘇良軍（2006）選擇了1995年1月到2005年8月的11個變量的128個觀測值為基礎，結合計量經濟學模型和6σ方法，建立北京市房地產價格月度增長率的有效控制圖，預測模型為提前1個月的預測模型。
劉亞臣、孫小丹（2009）運用統計學中的3σ原理及控制圖原理，對房地產預警系統中的預警界限進行了研究，能夠準確地對沈陽市房地產市場運行狀況發出預報和警告，有效性、實用性強。齊錫晶、趙亮（2010）選取1998—2008年預警指標數據，憑借人工神經網絡（BP模型），將前9年數據作為訓練樣本，后2年作為檢測樣本，其網絡仿真精度和可信度較高。
另外，崔嘯（2011）、張彥峰（2013）分別將系統動力學方法和TOPSIS算法應用到房地產預警系統中，通過實證仿真驗證了模型的實用性，取得了合理的結果。
4研究述評
關于房地產預警指標體系和預警方法相關研究還存在以下問題：
（1）適用性不強。如時差相關分析法和K-L信息量發，要求用于指標篩選的信息量巨大，我國房地產業發展的時間無法滿足。
（2）指標體系不全面。采用聚類分析法或者主成分分析發篩選指標時，有可能造成某些類指標非常集中而某一類指標卻沒有入選的情況。
（3）區域差異性無法體現。房地產預警指標體系受區域經濟發展環境以及其他因素，往往呈現出不同的經濟特征，不能單純的套用其他城市或地區的指標體系。
（4）缺乏政策調控模擬實驗。現階段的預警方法停留在對房地產市場運行狀況的評判和推測，缺乏市場預警后調控政策的模擬實驗。在這方面，系統動力學的方法有很大優勢，是下一步研究的重點。
針對以上問題，今后的研究方向可以從以下幾個方面著手：首先，采用主客觀相結合、定量分析定性分析相結合的方法選擇預警指標體系；其次，實現預警方法的計算機化，達到結果的精度和可信度。參照預警結果，及時做出合理的政策調控，并實現政策的模擬實驗，增強其實效性。
參考文獻：
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回顧2007年，房價、地價居然在接二連三的宏觀調控政策下比翼雙飛、疊創新高，而且“全國山河一片紅”。業內總結說，2007年的樓市用“瘋癲”兩字來概括最恰當不過了。
進入2008年，始自2005年的宏觀調控終于起了作用，全國許多地方房價出現了量跌價滯的局面，自住者持幣觀望，投資客掃樓不再。
房價將邁入下跌通道還是調整周期？漲還是跌？這可能是個永恒的話題。
地王不再
盡管中國“地王”北辰實業澄清了“退地傳言”，但開發商日子不好過的事實再也無法遮擋，因為今年以來，地產商退地早就不是新聞了。
2007年，是全國各地地王頻現的一年，地產商高價拿地幾乎貫穿了整個2007年一年。隨著地王頻頻產生，土地款自然就成為去年房地產公司主要資金支出。SOHO中國董事長潘石屹在其博客中透露，去年開發商投入買地的資金達到3萬億元，超過房地產業全年的銷售收入。
回顧2007年，這是全國各地地王頻現的一年，支撐地產商瘋狂拿地舉動的是，2007年股市一路向上挺進6000點過程中，房地產上市公司在股市、房市和地市間上演了一出“儲地為王”的對賭大戲。
根據今年4月底中國社會科學院的2008年房地產藍皮書《中國房地產發展報告NO.5》的不完全統計，2007年房地產企業通過IPO、增發等手段從股市融得的資金在1000億元以上。藍皮書認為，正是資本在2007年釋放出了前所未有的能量，使得“地王”頻頻出現。
然而，今年開發商們再也沒有了這種氣魄，來自于銷售市場上的戰績讓他們偃旗息鼓。市場上幾乎所有項目的銷售量都在下降，不是“少收了三五斗”，而是少收了一大半。與記者相熟的一位開發商看到報紙刊出某項目熱銷100多套后，急切地上網去查交易記錄，發現實際只賣出6套，不免身心大慰。我們看到，今年春天以來，地產銷售經理們的日子同樣開始不好過，不過銷控表做起來卻更加隨心所欲。
中建國際發展股份有限公司運營副總裁雷越姝說，地王不退出，勢必要開發進入市場，一個高成本的土地進入市場，不利于控制房價，也不利于刺激購買。只有地王退出，泡沫被擠出，才意味著這個市場逐漸恢復正常水平，意味著向上行情有可能開始。雷越姝表示，那個時候，地產投資的價值才會再次顯現出來。
降還是不降？
持續的宏觀調控對房地產市場產生的影響毋庸置疑。
從房地產市場的成交數據來看，主要一、二線城市成交量大幅下滑，深圳地區無疑是最為嚴重的。根據截至5月份的統計局數據，1－5月份深圳的商品房成交面積同比下降超過50%；北京的成交面積同比下降也超過了40%；廣州、武漢、蘇州、南京等地的成交面積同比下降也有約30－40%；上海情況可能稍好，天津下降幅度相對也較少，均在15%左右；只有重慶、西安等少數城市的成交量維持了小幅增長態勢。
再來看看上半年上海的GDP， 同比增長10.3%，低于全國水平。上海市統計局總經濟師蔡旭初在新聞會上表示，原因之一是證券和房地產行業受到行業波動影響，增長有所減緩。其中，房地產的貢獻率為負，導致GDP少增0.4個百分點。而就在2005年，上海房地產投資的熱度曾經引得國家強行其年內減速。
在北京，1月至7月間已經有11家房地產經紀公司放棄存量房資金監管資格，這意味著它 們在放棄二手房交易業務。北京市房地產交易信息網上的數據顯示，此前北京市共有58家企業具備存量房資金監管資格，現在選擇“退市”的企業幾乎占到了1/5。
伴隨著宏觀調控的收緊，房地產業進入了寒冬！北京市地稅局公布的數據也顯示，上半年北京市房地產行業稅收同比增長14.7%，低于總體稅收16.3%；與2007年房地產業稅收占總稅收的23%相比，2008年上半年已降至20%， 這是兩年內首次出現明顯下降。欠稅的房地產企業也達到50余家，較兩個月之前增加了20多家。
但從價格來看，房地產市場似乎還沒有那么凄慘，據國家發展改革委、國家統計局調查數據顯示，今年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個百分點；環比價格與上月持平，這是近幾年首次出現月度環比不再增長的情形。
有關專家因此提醒說，其實，每個房產投資客都明白一個道理，更能反映市場真實情況的是二手住宅價格環比增幅，而今年五、六兩個月國內二手房價格環比增幅已開始連續出現負增長。
造成這個局面的原因是，全國3萬多家開發商大部分都在等著、看著、憋著，少開一點盤、少趕一點工，慢一點、再慢一點是目前大部分開發商的行為選擇。房地產商硬挺不降價，但五花八門的促銷手段早已用上。北京一些開發商開始替消費者繳契稅，杭州濱江區一些樓盤推出買樓送車活動，上海還出現了買別墅送寶馬、買房送黃金、送十年物業費、送小孩幼兒園學費等等促銷活動。
但無論如何，前兩年排隊搶購的場景不再，房地產市場上，開發商與消費者的房價較量正在上演。這個時候，再也沒有人懷疑，房地產市場真真切切地進入了調整中。
有人問，房地產市場會發生前些年在彩電行業出現過的價格大戰嗎？早已習慣了買房排隊和開盤即售馨的房地產商們，又能適應那樣慘烈的市場競爭嗎？這需要時間才能見分曉，目前房地產商大多還愿守株待兔，期待著有一天能再度撥云見日，柳暗花明。
當持幣待購已非偶然的時候，地產圈內蔓延著憂慮。消費者在等待那些資金緊張的房地產企業率先降價賣房，而大多數房企又執意地認為，可能越降老百姓越不敢買。
活躍在上海房地產界、以獨立思考者自稱的顧海波在給記者的郵件中表示，2008下半年上海（長三角）房價作為全國房價的“風向標”和高房價最后的堡壘，將繼續呈現窄幅縮量盤整的格局，但已是“強弩之末”，上海樓市的“拐點”為期不遠。
根據北京市統計局公布的數據，北京樓市上半年商品房銷售面積457萬平方米，同比下降近5成，北京房價下半年的松動已不可避免；作為全國房價率先盤整的深圳，下半年房價將繼續小幅下滑；全國其他地區的房價將呈現窄幅箱型波動或穩中微降的態勢。
房價下跌，看來只是時間問題。
買還是不買？
金色雅筑是萬科在上海的一個著名樓盤，最近，價格由原來的每平米18000元左右降到14000元左右，若折算裝修標準的同步下降，實質性降價約2000元左右，結果被購房者一搶而空。北京三里屯SOHO項目的逆市熱銷，更被視為這個季節最激動人心的事件。
對此，市場解釋為，剛性需求依然是存在的。持這種觀點的不僅在房地產業內，也存在于經濟學界。中國社科院欠發達地區研究中心主任袁鋼明表示，盡管目前市場觀望氣氛嚴重，樓市的剛性需求依舊占主導位置，從全國范圍看，大多數地區房價依舊在高位堅挺，房價下降的只是極個別地區。
作為投資者，此時買房還是不買呢？買，會不會買在高位？不買，又會不會在高通脹下后悔？在有的開發商看來，因為鋼筋、水泥等主要材料的價格上漲迅速，使得開發成本升高，高成本已封殺了樓市下跌空間。再加上上半年以來的調整，地產價值已經接近理性。真是這樣嗎？顧海波仍然堅持表示，現在世界平均產業的利潤率在5%左右，而我國的房地產業利潤率高達100%以上。只要2008年上海房價不跌，那么2008年就不是入場的機會。
近日，在國家統計局中國經濟景氣監測中心的主持下進行的一項調查顯示，今年全國房價漲幅已經連續5個月下降。統計顯示，今年6月份，全國70個大中城市房價同比上漲8.2%，漲幅比5月份低1個百分點，創下了今年以來房價單月漲幅的最大下跌，這也是2月份以來房價漲幅第5個月出現下降。
近百名參與此項調查的國內經濟學家認為，目前房價依舊處于高位，調控部門應繼續堅持政策的連續性。52%的經濟學家認為房價“較高”，31%認為“過高”。在全部參與調查的經濟學家中，只有1%認為房價“較低”。
中建國際副總裁雷越姝也表示，目前遇到的危機恰恰是在市場波動之中，價滯量跌，甚至量價齊跌，當大部分企業能夠正確認識危機，正確調整自己對市場的認識，對利潤的估值，價格會逐漸回歸理性，短期盤整是市場恢復正常狀態的前提。
房地產市場的調整已然是共識，只是這個調整將持續多長時間，調整多大幅度，這將影響每個投資者的投資決策。上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭表示，國內經濟減速已成事實，在經濟下行期間，期望樓市短期內迅速止跌反彈的可能性很小。但從長期看，中國房地產業確實至少還有10年的好日子，這是我國工業化、城市化、人口紅利、城市舊改等因素所決定的。
【關鍵詞】匯率 貨幣供給量 短期國際資本 房價
一、引言與文獻回顧
1998年房地產市場化改革之后，我國房地產的投資額不斷增加，房價也隨之表現為不斷上漲。同時，人民幣匯率自2005年“7?21”匯改至今，總體呈現單邊升值至2014年。期間，我國外匯儲備增長了198%，房地產行業的外商直接投資增長了539%。匯改前的1998年至2005年，我國房價年均遞增4.7%，匯改后的2005年至2015年間，年均遞增8.9%，顯著高于匯改之前的增速。房地產市場作為我國重要的投資型市場，匯率的變動是其價格波動的誘因，關于兩者之間的互動關系，國內外學者從不同的角度進行了研究：
高波（2006）基于新開放經濟宏觀經濟學匯率決定理論，闡述了匯率影響房價的效應途徑。[1]Soyoung Kim（2009）以韓國為例檢驗了資本流動是導致國內資產價格的上漲的原因。[2]黃飛雪（2010）利用SVAR模型發現，在匯率機制傳導過程中，央行的干預措施導致貨幣供應量被動增加從而直接導致了房價上漲。[3]李芳（2014）通過構建MS-VAR模型發現在不同的經濟狀態下變量之間的動態關系不同。[4]B ZHAO（2015）建立了兩期的代際交疊模型來說明房地產泡沫的存在。[5]韓鑫韜（2015）構造MVGARCH-BEKK模型發現匯率對房價增速的影響遠超利率和貨幣供給量對房價增速的影響。[6]蔡彤娟（2015）構建MS-VAR模型實證表明人民幣匯率對房價起到短期但不穩定的正向引導作用。[7]綜上所述，國內外學者對兩者關系的傳導途徑研究中，貨幣供給量途徑和短期國際資本流動途徑是關注的重點。
二、匯率變動與房價波動的相互影響
文章將四變量之間相互影響的傳導途徑總結在圖1中。
（一）人民幣匯率、貨幣供給量與房價之間的相互影響
人民幣升值可以通過貨幣工資、生產成本、貨幣供應與收入機制等途徑造成物價的下跌，導致國內經濟的緊縮。在此情況下，央行會采取擴張性的貨幣政策使得貨幣供給量增加。[1]另外，人民幣持續升值的預期會加速外資的流入，迫使央行為維持匯率的穩定，造成貨幣供給量的增加。2005～2015年期間，隨著人民幣匯率升值23.97%，外匯儲備增加了306.70%，同期貨幣供給量增加了366.03%。貨幣供給量的增加通過引起通貨膨脹、降低實際利率，使得貨幣流向具有保值功能的房地產行業。另外，房價與銀行信貸波動之間存在雙向因果關系，前者的上漲通過財富效應影響后者的規模，后者反之通過流動性效應影響前者。
（二）人民幣匯率、短期國際資本流動與房價之間的相互影響
國際資金受到人民幣升值預期的影響，以各種渠道進入中國市場，出于對持有貨幣機會成本的考慮和對高投資回報的預期進入房地產市場。在房地產市場供給短期恒定的情況下，資金的流入造成市場供需失衡和房價的上漲。待房價上漲和人民幣升值預期的實現，投機者出售房屋并流出，獲得房價上漲和人民幣升值雙重收益。由于預期效應具有自我強化、自我循環的特征，當投資者對匯率和房價預期一致時，使得人民幣持續升值或貶值以及房地產價格暴漲或暴跌。目前我國的投資渠道不夠豐富，我國房價上漲的預期，吸引短期國際資本的流入，若房價脫離基本面過快增長導致泡沫，國際資本必然會抽離以鎖定利潤和規避風險。投機和逐利資本在短時間內大量的賣空交易擴大了房價波動，在預期效應與羊群效應的催化作用下，加劇了房價波動對匯率的影響。
（三）短期國際資本流動與貨幣供給量的相互影響
短期國際資本的流入會導致國內貨幣供給則增加，進而通過影響利率緩解國際資本的持續流入。當本幣面臨強烈升值壓力時，央行的外匯干預政策導致外匯儲備的攀升，使得外匯占款成為央行發行基礎貨幣的重要渠道，并在乘數作用下造成貨幣供應量大幅增加。流動性的過剩擴大了總需求，導致需求拉動型通貨膨脹，迫使央行用各種貨幣政策工具來沖銷為穩定匯率市場而造成的基礎貨幣的增加，最終破壞了央行貨幣政策的獨立性，也使得穩定匯率市場和穩定房地產市場兩者難以兼得。
綜上所述，人民幣升值短期會造成房地產價格的上漲，但是由于資本持續的流入造成流動性泛濫，使得實際利率的下降、匯率升值預期的淡化以及房地產價格泡沫的形成，最終導致資本的流出，人民幣匯率的貶值與房地產價格的回落。
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隨著市場的發展變化，房地產企業面臨著來自企業內外部政策法規、客戶、競爭者等越來越嚴重的經營環境，特別是財務風險突出。眾多資本實力不足的中小開發商在融資渠道較為單一的前提下，已難以應付高昂的開發成本和規避高額的風險。房地產行業日益成為資本巨人占主導地位的游戲場所。因此，房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。目前，大多房地產企業財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白，且資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。因此，只有通過建立、健全和強化企業的成本管理、資金管理及財務分析，引進財務管理中先進的、適合行業特點的操作方法，制定房地產企業長遠發展規劃，進行年度預算，才能建設適合自身行業特點的現代管理型的財務管理體系。
二、房地產企業管理型財務體系的構建目的
財務管理體系是企業管理體系中重要的組成部分，是企業在一定的戰略目標指導下，對于企業的經營活動和投、融資活動實施有計劃、協調運作的各項財務管理活動，通過有明確職責、適當的風險控制機制來貫徹落實的價值化管理體系。它包括為制定、實施、實現、評審和保持財務管理方針所需的組織機構、規劃活動、機構職責、慣例、程序、過程和資源等。
因此，構建并完善房地產企業管理型財務體系的目的在于幫助企業實現自身設定的財務表現水平，并不斷地改進財務行為，不斷達到更新更佳的境界，從而促進財務管理水平的提高。具體體現在：促進核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業管理的核心手段之一；為保障房地產企業發展戰略的實現，提供了有效戰略實施操作手段；為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案，使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息；強化了房地產企業風險控制，能夠有效降低企業運營風險。
三、房地產企業管理型財務體系的構建原則
財務管理體系的原則是指財務管理在企業財務實踐中通過不斷的摸索總結出來的適用于多數企業財務管理實際的經驗，與財務管理理論并無直接關系，而是與企業的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關。因此，房地產企業管理型財務體系構建的原則主要包括：
（1）以事實為依據原則。正確的決策需要管理者用科學的態度， 以事實或正確的信息為基礎，通過合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業明確規定收集信息的種類、渠道和職責，確保財務數據和相關的非財務數據及信息準確、及時、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實分析，權衡經驗與直覺，做出相關的決策。
（2）系統管理原則。在財務管理中采用系統的方法，就是將財務管理體系視為一個大系統，在理財過程中遵循整體性、層次性、目的性和環境適應性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統加以辨識、理解和管理，以達到實現財務戰略、財務方針和既定的財務目標。
（3）高層管理者重視原則。財務管理體系建立與否、保持實施狀況如何、體系運行效果能否滿足需要，都與企業的高層管理者密切相關。高層管理者應以身作則，按照財務管理體系運行的要求進行各項財務活動。
四、房地產企業管理型財務體系的構建內容
房地產企業管理型的財務管理體系應著重于企業內部資源配置的優化，是基于資產展開的一種精細化的管理。它基于企業環境的要求而產生，該體系和傳統的財務管理體系又有著本質的不同，與傳統體系相比，現代管理型財務體系能夠及時對企業各個方面的資源配置產生指導、評估和預警的作用，而傳統的財務管理更多的是停留在反映方面。具體到房地產企業管理型財務體系的構建中，就應該著重加強業務授權制度、財務核算體系、管理會計系統、預算管理體系及資金管理系統等方面。
（1）建立和完善業務授權制度。房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論，企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程，與業務流程緊密結合，直接影響企業管理控制方式和控制程度。
（2）完善財務核算體系。房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點：①根據管理需求重新設計和調整會計單據。目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計。②科學設置會計一二級科目，并與全面預算管理結合起來。③統一會計核算程序和規則。各個會計主體的會計科目、單據、財務數據及程序設置等要保持統一。
（3）建立管理會計系統。建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。①責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。②房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。
（4）建立全面預算管理體系。房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。①全面預算模式。根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。②預算的編制與執行：房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通,這樣才能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。③預算的考核與分析。房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評。
（5）完善資金管理系統完善。房地產企業資金管理系統，首先應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。其次，建立適應于企業規模的資金控制模式。大型房地產企業，二級項目開發公司眾多，會計主體數量較大，適應于資金調度中心模式；中小型房地產企業，則可選用資金監控模式。
五、結束語
小編推薦的一段不錯的工作總結，希望大家在新的一年工作順利。
本人自xxxx入職公司以來，在營銷管理中心市場部擔任高級市調專員職務，主要負責市場研究方向工作。具體工作包括撰寫專業市場分析報告、競品項目調研、市場動態監控、為營銷策略調整提供相關建議等。在領導和同事的指導協助下，基本保質保量的按時完成了各級領導安排的各項工作。
市場部市場研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、臨時性工作及專題性工作。例行性工作主要包括在售項目定期銷售分析報告（周報、月報）、四城市房地產銷售市場月度宏觀報告、北京市房地產市場月度宏觀分析報告、市場動態監控等；臨時性工作主要包括競品項目調研、競品項目調研報告、競品項目賣點分析等；專題性工作主要包括撰寫專題性研究報告、課題性研究報告等。
市場部作為營銷管理中心結構調整及專業分工細化的新生部門，市場研究工作是新制定的主要工作職責之一，主要為公司整體營銷策略及在售項目銷售提供專業參考意見及決策支持。之前工作范圍僅局限于項目調研及市調報告，后經本人建議領導認可改進并豐富了各種專業報告的表現形式及結構，豐富了內容涵蓋面并相應提升了專業性及可讀性，增加深化了報告種類。和領導及同事一起重新搭建了市場部工作架構，理順了工作流程，并不斷對報告模板進行改進提高，使之實現流程化、專業化，也使市場部市場研究工作逐漸步入正軌。
在履行例行工作及臨時工作期間，也為領導及時提供了最新市場及競品項目動態和決策參考內容。如在制定“首付分期”營銷策略期間與項目部共同對率先實行首付分期的美利山項目進行專項調研，在全面詳細了解美利山“首付分期”具體操作手法的基礎上為領導提供了相關參考意見，最終促成了“首付分期”策略應用于在售項目，對拉動銷售起到了明顯提振作用。
在售項目競品監控是市場部重要例行工作之一。根據對在售項目周邊區域競品項目的長期市場跟蹤及調研，市場部依據同區域、同期入市、產品類型相同或相近的樣本篩選原則，不斷更新具有代表性的競爭樓盤樣本進行賣點的客觀分析對照。目的在于通過各個項目的優劣勢對比分析，學習及借鑒競爭對手成功的賣點及營銷策略并為我所用，并將優劣勢賣點應用于銷售說辭及推廣策略改進工作中，對在售項目的銷售起到實際促進作用。不但完成了本部門的研究工作職責，也對營銷管理中心其他部門及銷售部工作起到了配合和促進作用。
在完成本職工作同時，間暇期間也配合其他同事進行在售項目論壇維護工作，同樣取得了一定成績。
雖然市場部市場研究工作已步入正軌，但尚處于起步階段，需要改進及提升的地方很多。本人工作還缺乏一定的積極主動性，溝通略顯不足，對市場敏感度有待改進。報告的深入度和涵蓋面有待提高。將在今后工作中虛心學習，不斷改進提高，逐步推進市場研究工作，為營銷決策及項目銷售工作做出自己應有的貢獻。
六月數據助于緩解硬著陸擔憂
從公布的宏觀經濟驅動因素來看，上半年三大需求對經濟增長的貢獻率和對經濟增長的拉動點數分別是4.6、5.1和負0.1個百分點。最終消費對GDP的貢獻率在上升，數據顯示6月份社會消費品零售總額錄得今年以來的次高點，改變了過去兩個月消費增長同比走低的趨勢。消費數據同比增速的上升有CPI在6月份同比達到6.4的高點因素在里面，但在上半年汽車和房地產相關消費出現較大回落的情況下能保持這樣的增速實屬難得，是否能夠持續保持較高的增長還需要看后期CPI數據回落后是否能夠保持。投資還是保持較快增長，上半年固定資產投資同比增長25.6%，房地產投資增速較快，同比增長32.9%，統計局發言人解釋房地產投資增長較快有房地產開發周期的因素、保障房投資的因素以及建造成本上升的因素，固定資產的投資增速后期的關鍵還是看下半年保障房建設能否得到落實。
從央行公布的統計數據來看，貨幣供應增速保持低位運行，央行調控政策未有放松，同時通脹指標高位運行，央行政策大方向難松動。
大成基金：
A股前景看好
綜合分析近期公布的一系列宏觀數據后，大成基金維持政策結構性放松、經濟回升趨勢確定、通脹將回落的判斷。大成基金認為，在此宏觀大背景下，估值處于底部區域的A股前景看好。
值得關注的是，6月份工業增加值同比增速扭轉了過去兩個月持續小幅走低的趨勢、顯著反彈，而且為2010年5月以來的最高值，環比的增長也顯著高于今年以來各月的增長。大成基金表示，這反映經濟在經歷了4、5月份下滑后已經企穩回升，向上趨勢基本確定。而在上半年信貸持續緊縮、二季度生產大幅下滑的背景下，滯后指標――通脹已是強弩之末。從經濟趨勢來看，最壞的情況已經過去，未來向好是大概率事件。
下半年更多的不確定因素在境外，經濟的復蘇若低于預期，將影響出口，給經濟增長帶來負面影響。
國泰基金：
定向寬松可期
國泰基金對最新公布的國內6月份宏觀經濟數據總結如下：經濟下行弱于預期，工業表現出色；投資增速繼續下行，消費平穩向好；進口增速繼續下行，出口增速向好；消費物價繼續上漲，出廠價格平穩；廣義貨幣實質寬松，活化貨幣下降；貸款實質增速下行，存款大幅增加。政策短期繼續偏緊，定向寬松可期。
總體來看，經濟數據表現還不錯，同比下行低于之前預期，環比還出現了上行，投資下行仍在當局可以容忍的范圍，因此經濟數據表現會導致當局對“政策超調經濟增長下行風險”的擔心有所下降。物價同比在6月份創出3年以來的新高，控制物價仍是當局的首要任務。因此貨幣政策在通脹出現趨勢下行之前轉向的可能性不大。我們判斷年內月度通脹的高點已過，季度的通脹高點會是在3季度。因此不排除3季度再次加息1次25bps的可能，準備金率最多還有0.5%的上調可能。隨著物價趨勢的季度轉向，4季度將不會再出臺實質性緊縮的貨幣政策。隨著民間利率的高企，中小企業破產數目的增加，國家扶持中小企業的信貸政策有可能擇時出臺，信貸的定向寬松也是可以預見的。
海富通基金：
繼續關注中大盤股
