時間：2023-01-30 07:18:07
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇首付合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
不簽合同交首付是否違法要根據買房情況確定，購買的是一手房的話應該是這個程序，只要確認開發商取得了預售證有網簽系統就可以。
如果你買是二手房這個程序就是不對的，存在流程問題，至少應先簽買賣合同。
法律依據：
《合同法》第一百三十一條，買賣合同的內容除依照本法第十二條的規定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
（來源：文章屋網 ）
房貸辦不下來，如果需要退首付，必須先解除購房合同。而解除購房合同屬于違約行為，一般需要支付一定的違約金。違約金支付金額一般合同里面會有約定，具體交多少以合同約定的內容為主。并且根據違約責任的劃分，不屬于貸款人的責任導致違約，貸款人解除合同要求退還首付款，是不需要支付違約金的。
而因為貸款人的原因導致房貸批不下來，這時候解除合同就需要承擔違約責任，支付違約金以后，開發商才會退還首付款。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：個人住房貸款；風險；防范
中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
個人住房貸款因其收益高、風險低、綜合貢獻度大等顯著優勢，一直是各家商業銀行重點發展和積極搶奪的業務品種。但近年來房地產市場持續波動，形勢復雜，在住房交易中出現了一些不規范的做法和可能導致貸款風險的現象，需要引起關注。
一、當前個人住房貸款面臨的主要風險
（一）市場風險
1.關于購房交易存在的問題
購房交易存在的主要問題為開發商、中介公司等機構和個人組織無真實購房意愿的職工、親屬或其他關聯人簽訂購房合同，騙取銀行貸款。
存在此類問題的貸款通常具有以下一種或多種特征：一是貸款的實際還款人不是購房人本人而是開發商、中介公司等機構；二是所購樓盤突然旺銷或出現大量退房且退房后不通知銀行；三是借款人的房屋產權證書長時間不辦理，抵押登記難以落實。存在此類問題的貸款形成事實上的“假個貸”，銀行債權難以得到保障。
2.關于購房價格存在的問題
購房價格存在的主要問題為開發商以含裝修的名義維持樓盤售價不變甚至抬高價格，并以該價格與購房人簽訂購房合同，但雙方私下按低于購房合同的價格交易，購房人按購房合同價格申請貸款。
存在此類問題的樓盤通常促銷活動多，價格明顯高于同區位、同品質樓盤價格。對此如果不能合理把握貸款成數，容易導致抵押物價值不足、抵押率過高。
3.關于購房首付款存在的問題
購房首付款存在的主要問題為：一是開發商采取分期支付首付款的方式促銷樓盤，為購房人提供虛假的足額首付款證明材料，幫助購房人申請貸款，獲得貸款后購房人再向開發商支付首付款。二是開發商與購房人私下達成的房屋實際價格低于購房合同價格，但按合同價格申請貸款，開發商提供虛假的足額首付款證明材料，使借款人獲得房屋成交實際總價或接近房屋成交實際總價的貸款。
存在此類問題的購房人具有以下特點：購房人的收入相對較少，申請貸款時，收入證明材料造假。存在此類問題的貸款存在借款人還款能力低和抵押率過高的風險。
（二）操作風險
當前在操作風險方面存在的問題，主要是銀行個人貸款經辦人員缺乏風險意識和責任意識，滿足材料形式上合規，忽略實質性風險審查，違規操作或變相降低信貸門檻。具體表現為：
一是面談面簽流于形式。放松調查面談環節和合同簽訂環節的管理，或者不要求借款人必須親自到場，或者不認真核實到場人真實身份，給“假個貸”以可乘之機。
二是關鍵環節委外辦理。以業務量大、時間緊等作為借口，接收開發商或中介機構代為收集的批量的申請材料，把一些貸款關鍵環節如面簽、貸款抵押登記手續等委托開發商或中介機構代辦，沒有對真實性進行查驗。
三是對關鍵要素未深入調查。僅憑開發商提供首付款收據等作為購房首付款證明材料，不核實首付款是否足額繳納，可能導致“低首付”、“零首付”貸款。對出現價格異常、交易異常、退房現象明顯等情況的樓盤，不深入調查價格合理性、交易真實性，可能產生價格虛高、貸款成數過高、交易不真實等風險。
四是變相降低信貸門檻。在借款人還款能力不足、第一還款來源沒有保障的情況下，通過追加擔保或抵押物的方式發放貸款，使貸款的回收從發放之初就依賴于擔保或處置抵押物。還有的采取過度靈活的還款方式，如按期還息、任意還本等，形成前期還款極少、后期還款大增的情況，使借款人還款能力不足的風險延遲暴露。
五是崗位設置違反規定。銀行員工一手經辦貸款受理、調查、簽約、抵押和發放等多個環節，極易冒用客戶信息，偽造貸款申請材料和抵押物他項權證等騙取貸款。
二、風險防范措施
1.嚴格審查房地產開發商的資質等級。對房地產開發商按揭合作協議嚴格把關。通過對企業情況（如企業經營業務發展、財務狀況、在銀行借款情況、對外擔保情況、企業其他投資和合作情況等）和項目情況（如項目所在地、項目周圍交通及商業情況、其配套設施情況和工程進展情況、施工隊伍名稱等）進行了解，從而對該房地產開發商能否按期、保質竣工、保證按期交付使用及能否履行擔保責任形成明確而肯定的判斷。
2.嚴格審查借款人購房交易行為的真實性。一是審查購房人與開發商是否有關聯關系，審查個人再交易住房買賣雙方是否有關聯關系，審查開發商是否“自賣自買”。二是審查貸款申請材料的真實性。對借款申請人提供的證明材料中職業、收入、家庭狀況等信息，應通過面談和電話訪問調查核實。對新建住房項目的房屋銷售合同，重點審查是否由當地房管部門登記備案。再交易住房的審查要重點關注賣房人身份與房屋權屬的真實性，調查房屋是否真實存在、是否與權證一致。三是審查房屋交易價格和首付款的真實性。要加強對樓盤銷售價格的審查，防止開發商與買房人串通，以高價格簽訂合同，以低價格成交，并通過虛開首付款收據套取貸款。對樓盤售價，應通過對比同區位、同品質樓盤，查詢房管部門信息等方式，確定是否合理。
3.嚴格審查借款人還款能力，嚴防降低信貸門檻。一是加強對借款申請人還款來源的審查。應將借款申請人工資收入或經營收入等第一還款來源作為評價其還款能力的依據，不宜將擔保人的收入或抵押物處置權作為評價其還款能力的依據。二是個人住房貸款應按月還本付息，不宜采取按雙月、按季度、按半年等還款方式，推遲歸還貸款本金。
錢某于2011年10月與王某簽訂房屋買賣合同,向王某購買周浦鎮瑞陽路某處房屋,此房屋系動遷安置房屋,雖然產證為新辦,但已符合交易過戶的條件。簽訂合同后,錢某支付了首付款18萬元后,即向銀行申請住房貸款。因錢某資金不足,欲申請較高比例的貸款,而錢某參加工作時間較短,收入一般,銀行未能審批通過。數月后王某向法院起訴,要求解除與錢某的買賣合同,并要求錢某承擔違約責任。此案經法院調解,雙方均有繼續房屋交易的意向,遂重新簽訂了房屋買賣合同,約定在2012年7月底前交易過戶。之后錢某重新準備貸款資料,向銀行申請貸款。可惜的是,多家銀行仍未能批準錢某的貸款審批。原來申請過的農業銀行仍然未能取得足夠的貸款額度,而中國銀行則以房地產權證滿3年作為審批過戶的前提條件,工商銀行、建設銀行均要求錢某提供交易中心的證明文件,以確定此房屋能夠交易過戶。錢某無從取得這樣的證明文件,無計可施。最終王某再次向法院起訴,同樣要求解除合同,并要求錢某按照合同約定支付總房價20%的違約金24萬元,這意味著沒收了錢某的首付款后不夠,還需要錢某額外地支付數萬元違約金。
張崢嶸律師接受錢某委托后,除積極應訴外,還提起了相應的反訴,即要求王某返還首付款,即使錢某確實違約,而合同約定的違約金過高,遠高于王某的實際損失,對此應予以調整,扣除適當的違約金后,多余的首付款部分仍應歸還。
此案經浦東法院一審判決,認定合同違約金約定過高,綜合考慮雙方合同履行的情況、誠信因素、賣方的損失,將違約金調整為10萬元,因此王某仍應歸還錢某8萬元。一審判決后,王某不服提起上訴,二審仍維持原判。雖然錢某遭受了損失,但畢竟也在他的預期和承受范圍內,此次訴訟仍為他避免了更多的損失。
張崢嶸律師評析:
很多人有誤解,認為合同約定20%的違約金并不高。但實際違約金約定的高或者低,并不是一個絕對值,而是與守約方的實際損失進行比較才能確定高或者低。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)中第二十九條規定:當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的"過分高于造成的損失"。對此,應有正確的理解。
雖然購房合同的內容是由當事人協商確定的，但是對于解除購房合同的情形，卻是由法律直接規定的。如果出現了解除購房合同的情況，那么就能夠解除合同。此時有相應的解除程序需要履行，究竟解除購房合同的程序有哪些？請閱讀下文了解。
因為有三方當事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進行，就會出現時間上的先后順序問題;從實際行為上，我們可以設計出多種可能的選擇方案，目前較為普遍的有以下幾種：
1、消費者先與開發商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發商歸還銀行借款。
2、消費者先與開發商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回首付款，最后由開發商歸還銀行借款。
3、消費者先與開發商解除買賣合同，然后由開發商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，最后取得首付款。
為了使消費者最大限地免除風險，在開發商不會破產的前提下，我們認為在實際操作時可以通過以下程序進行：
(一) 消費者首先與開發商簽訂一個補充協議，這是一個附條件的關于解除買賣合同的補充協議。
(二)消費者再與銀行簽訂一個補充協議，也是一個附條件的解除借款合同的補充協議。
(三)開發商歸還銀行借款，消費者與銀行簽訂的協議中確定的條件出現，消費者與銀行的借款合同解除。
(四) 開發商歸還消費者的首付款，并協助辦理消費者退房的各種相關手續。以上就是關于解除購房合同的情況和程序問題，如果開發商存在上面提到的違約行為，購房者是可以要求解除購房合同的，但是退房并不是一個簡單的問題，也不是只要開發商違約就能退房的，建議購房者在出現開發商違約時及時聯系律師處理，以便更好地維護自己的權益。
對于解除購房合同的程序，法律方面并沒有做出明確的規定。現在大家看到的解除程序都是小編根據實際經驗總結出來的，為了保護雙方利益。以上內容僅供各位學習參考，如果實踐中遇到了類似糾紛的話，不妨向網站的在線律師咨詢一下，看看該如何解決才好。
加拿大房價行情
加拿大住宅類型主要有：獨立房屋(建筑在所屬土地上的單一房屋)、半獨立房屋(房屋一側同另一所相似的房屋相連)、鎮屋(兩側都和相似的房屋相連)以及共管公寓(共同管理的鎮屋或公寓大廈)。加拿大按揭及房屋公司在2009年第四季度住房市場報告中對2009和2010年各省及平均房價做出了評估和預測，卑詩省繼續成為全國房價最高的省份。如表所示。
在加拿大買房主要步驟為：取得銀行的貸款額度確認－聯系房地產經紀人看房子－房產的選擇－關于房產購置方面的稅收政策－主要的合同條款－房產估價和房屋查驗－安排房屋保險－法律文件的準備。
取得銀行的貸款額度確認
在加拿大，一般首付款為房產成交價的25％，其余部分可向銀行或其他金融機構申請貸款。貸款額度因個人經濟狀況和收入而定。審批貸款的首要考慮因素是用于支付貸款、地產稅和水電費的總額不超過年家庭總收入的32％，其次是全部債務一般不超過年家庭總收入的40％。例如，如果一個家庭的年收入為4萬加元，貸款利率為5％，那么銀行貸款額度約為20.6萬加元。按照75％的貸款額計算，這個家庭可買一套價位在28萬加元左右的房子，首付大約6.9萬加元，月供約為1230加元。
對于新移民來說，如在加拿大尚無固定收入，銀行對其首付款要求有可能為35％。如購房者收入穩定，只是暫時拿不出25％的首付款，一些銀行會允許只支付最低為5％的首付款。此種情況下，銀行會要求提供一種額外的貸款保險以規避購房者的違約風險。其保費一般在總貸款額的0.75％～3.75％，取決于買房者的首付款與房價的比例。
房產購置的稅收政策
在加拿大購置房產，需考慮房產購置稅和商品購置消費稅。房產購置稅對新，舊房子均適用，商品購置消費稅僅適用于新建造的房子。
房產購置稅該稅對20萬加元以下部分征收1％的稅率，以上部分稅率為2％。首次購置房產可退稅。欲享受該稅優惠需滿足以下條件：申請免稅者須是加拿大公民或移民，如在購置房產時不符合條件，但在房產登記后的一年內成為加拿大公民或移民，須在登記后的18個月內提交免稅申請才有效。免交該稅的申請人，必須在房產注冊前連續居住了一年以上，或在6年內住滿了2年。免稅申請人不得在加拿大任何地方曾購買過房屋或申請過免稅。購置者銀行貸款不應少于房價的70％，且貸款期限在一年以上。購置者應在房產注冊后的一年內遷入購置的房子。購置的房產(土地面積)不應超過1.24英畝。
商品購置消費稅 如果購房者買的是全新的房子，須繳納約為7％的商品購置消費稅。如房價在35萬加元以下，大約可享受36％的免稅。
購房合同的主要條款
除房產地點、所有權、成交價格等方面的規定外，以下條款也要加以注意。
房子的設施情況合同中應明確說明，房子買賣成交包括哪些設施。
解除條件解除條件一般有利于買方。比如該條款可規定和同的執行取決于買方能否從銀行取得貸款或驗房師的報告結果等。
房產過戶日它標志著房子的所有權從賣方轉移到買方。
買方人住日可和房產過戶日相同，也可不同。一般晚于房產過戶日幾天。
費用調整日一般和買方入住日相同，主要用來計算市政管理費及地產稅等在買賣方之間分擔的問題。
房產股價和房屋查驗
聯系購房貸款時，銀行一般會要求提供一份房產估價報告，目的在于確定房產價值。房產估價費用大約為200加元。一般貸款銀行會承擔此項費用。
房產查驗是為全面了解房屋的結構、設施等情況。查驗項目包括：房體結構、地基、外墻、內墻、屋頂、門、窗、廚房、衛生間、洗衣房、鍋爐房、汽車間設施以及汽車房里的中心配電盤和中央吸塵等。驗房師費用通常為250～350加元，根據房子的大小而定。
購買房屋保險
加拿大政府沒有規定住宅物業必須購買保險，很多人購買是因為提供按揭服務的銀行要求為房屋買保險，銀行要確保其利益得到保護后才肯貸款。購房者需注意切勿為減輕保費而申報假資料，因為一旦發生意外，保險公司會派專員調查，如發現資料不實，保險公司有權拒絕賠款或減低賠款額。如果業主又在原房屋基礎上做了增建部分，也要向保險公司聲明。否則，一旦出事有可能遭到拒賠。保費一般為貸款額的0.5％～2.5％。
準備法律文件
聯系律師或公證人準備法律文件是房屋買賣中的最后一個環節。一般要在合同規定的產權過戶日之前一周內安排好。在產權過戶日之前3～4天，律師會根據房屋買賣合同的成交價格和其他相關費用作出費用調整單，并通知買方在簽字前需準備的款項。如夫妻雙方均為買主，雙方都要簽字。簽字后的文件將送到省房產注冊辦公室備案。
支付款項及付款形式
合同成立后，買方需支付的第一筆款項是房產購置合同押金。一般為成交價的5％，也可能低一些。如果此時距產權過戶日還有一個月以上的時間，賣方經紀人也許會接受買方的私人支票。支票寫給賣方經紀人公司，進入公司的信托賬戶。如已不足一個月，賣方經紀人也許會要求買方提供銀行本票。該5％的押金連同利息將作為買方首付款的一部分，在產權過戶日時提交給賣方的律師或公證人。
如今辦理房貸的人可算是越來越多了，但是很多沒辦理過貸款的人，在申請房貸的時候，會因為個人資質不夠，所以付了沒能辦下來，那么付了首付的房子貸款沒辦下來能退嗎？
房貸申請
據了解，付了首付的房貸可以要求退還首付，但根據情況不同，責任也不同。對于以下三種情況，一起來看看吧。
1、如果貸款因銀行貸款額度緊張而未能完成，在這種情況下，用戶無需承擔違約責任，開放式應無條件退還首付；
2、如果開發商沒有辦理貸款，用戶可以要求全額退款，并要求開發商賠償同期銀行利息金額；
3、個人原因造成的貸款未辦理，開發商有權按購房合同約定收取一定的違約金。
（來源：文章屋網 ）
身份證同號生風波
今天，我們就以案例的方式，給大家講講貸款遭拒的問題，您還別不信，以下的這位張先生就真是因為別人干了壞事，自己平白無故跟著倒霉。
張先生以按揭付款方式與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，就付款方式合同約定如下：雙方同意張先生以按揭方式支付購房款。首付款為總房款的20%，即人民幣12萬元，由張先生于合同簽訂之日起3日內支付；剩余購房款，即人民幣44萬元，由張先生向×××銀行申請貸款支付，但張先生需于合同簽訂之日起30日內辦理完畢全部貸款手續，并保證開發商收到貸款。
合同簽訂后，張先生依約支付了首付款，并及時將貸款申請材料遞交銀行。一個月很快過去了，但張先生的貸款卻始終未辦下來，后經過多方打聽，才知道原來是因為張先生的身份證號碼與他人的身份證號碼相同，而該號碼入了銀行的“黑名單”，所以銀行拒絕發放貸款。
得知這一消息后，張先生隨即到派出所進行查詢，結論是張先生的身份證號碼是正確的。于是他拿著派出所開具的證明，又到了×××銀行，銀行查看了證明，但仍然拒絕發放貸款。因為貸款未獲得批準，張先生無力支付剩余購房款，于是他向開發商提出退房，要求返還首付款；可開發商認為張先生違約，預扣違約金。雙方為此起了糾紛，并爭持不下。
北京市展達律師事務所張永魁律師評析：
按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款的，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同。本案中，因張先生意志外的原因，導致貸款未獲批準，合同雙方均無過錯，故張先生有權解除合同，并可要求開發商返還已支付的購房款及利息。
購房人無過可退房
據張永魁律師介紹，按照銀行和住房資金管理中心的要求，購房者申請貸款，是以已簽訂購房合同作為前提的，而購房款的支付方式作為購房合同的必要條款，購售雙方需在購房合同中明確約定。也就是說，購房者在申請貸款前，在簽訂購房合同時約定了需由購房合同外第三方———銀行或住房資金管理中心批準的貸款付款方式。
如果貸款申請獲得批準，購房者可用貸款支付剩余購房款，如果貸款申請未獲批準，用貸款支付剩余購房款的約定就無法實現。從上述分析看，購售雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準貸款為成立要件。如銀行或住房資金管理中心未批準貸款申請，購售雙方約定的按揭付款方式就成了無效條款。如因銀行或住房資金管理中心未批準貸款申請，造成購房者逾期支付購房款，因約定的付款條款無效，所以購房者并不承擔違約責任。
此時，購售雙方可簽訂補充協議，對付款方式重新做出約定。如雙方無法達成新的協議，因原付款方式無效，造成購房合同無法履行，雙方均可解除購房合同。
需要特別提醒廣大讀者的是：如因購房者提交虛假身份證明以及收入證明材料等原因，導致銀行或住房資金管理中心未批準貸款的，購房者雖不承擔違約責任，但應承擔相應的過錯責任。如因此造成雙方解除合同的，開發商可向購房者要求一定的損失賠償。另需說明的是，如因購房者未及時提交貸款申請材料造成逾期付款的，購房者應承擔逾期付款的違約責任，違約責任按合同約定處理。
銀行有拒貸的權利
外來妹與離婚男建新家庭
原來年近四十的黃偉曾經有過一段失敗的婚姻。原因是妻子嫌他“賺不到錢，沒出息”，由于婚后兩人一直沒有孩子，六年前妻子就和別人跑了。
黃偉和前妻結婚后一直住在黃偉父親單位分配的位于上海市徐匯區漕溪北路上的老公房內，黃偉母親去世后，夫妻倆就和黃偉父親一起居住，房屋產權一直登記在父親名下。因此黃偉前妻與他離異后就搬了出去，然而黃偉離婚后還不到一年，黃偉的父親就過世了，剩下黃偉一個人獨守55個平方米的空房。不但生活上無人照料，精神上更是空虛無比。
此時，胡欣的出現讓黃偉看到了新的生活希望。一方面，黃偉希望能重新組建家庭，開始新的生活；另一方面胡欣也希望能在上海有個依靠，尤其是可以告別四處租房漂泊不定的生活。于是兩人一拍即合，認識沒多久便注冊登記結婚了。為了對胡欣“表忠心”，黃偉還特意在房產證上加上了“胡欣”的名字，這樣一來，這套房屋就成了兩人的共有財產。
為籌投資款變賣自住房
說來也巧，就在兩人結婚后不久，胡欣從一位來上海打工的湖北老鄉的口中得知，老家正掀起一陣“商鋪投資熱潮”，幾乎人人都說花錢投資商鋪是一樁穩賺不賠的好買賣。聽老鄉那栩栩如生地動情描述，胡欣越聽越心動。真希望立馬回老家投資賺上一筆，然而卻苦于手頭缺少資金。于是她就游說黃偉把房子賣了套現去湖北投資商鋪。雖說商鋪投資這事風險不小，但同樣心存暴富幻想的黃偉經不起游說。最終在夫妻倆反復商議權衡后，決定把投資商鋪的寶押在自己僅有的這套住房上。房屋出售后，兩人暫時租房生活，等到賺到錢后再買套大房子。
胡欣夫婦當即就到附近的中介公司將自己的房子掛了牌，等待買主。幸運的是，中介公司方面很快有了消息，來自云南的呂兆華、呂兆文(化名)兄妹相中了他們的房子。接下來理應就是正常的辦理手續，簽約、付款、交房。但恰恰是這簡單的三個步驟，引出了一連串的矛盾糾紛。
四年四訟鬧劇
事情還要從雙方簽訂合同說起。當初胡欣夫婦為了快速套現，以68萬元將房屋作價賣出。而呂兆華兄妹由于手頭資金不夠，決定采取首付22萬元加貸款46萬元的方式支付購房款。雙方對此表示一致同意，并以此簽訂了合同。合同簽訂后，呂氏兄妹也在規定時間內繳付了首付22萬元，原本這一切都沒什么問題。可就在他們支付了首付款后。等待銀行放款完成最終交易的時候，意外發生了――銀行貸款由于種種原因沒有辦下來。
無奈的呂兆華二人只能提出終止合同并同意支付違約金。可是早已把到手的首付款拿去做商鋪投資的胡欣根本無法將錢退還。由于雙方誰都不肯讓步，于是事情鬧到了法庭。在接下來的日子里，前前后后引發了四訟：先是呂兆華、呂兆文提出終止合同遭拒，提訟；后是黃偉、胡欣夫婦反告呂氏兄妹先行提出解約，要求賠償；接著呂氏兄妹又再次要求胡欣夫婦交房；然而在退款不成，交房沒門的情況下，最終在2010年，呂氏兄妹再次一紙訴狀告到法院，要求胡欣夫婦交房并申請強制執行。因呂氏兄妹也存在一定過錯，需承擔黃偉夫婦在外租房半年的租金。
法院判決強制執行交房
值得注意的是，呂氏兄妹第一次要求的是終止合同，退還首付，但到了第三起官司時，訴訟請求就變成了要求對方交房。這是為什么呢?原來在前兩起官司的審理過程中，呂氏兄妹的房貸批了下來，他們原本希望能夠按照當初的合約把拖了一年多的“半吊子買賣合同”給徹底完成了。
然而就在這一年多的時間里，黃偉、胡欣夫婦卻遭遇了悲喜兩重天的洗禮：一方面，他們在湖北商鋪上的投資并沒有如預期的那樣給自己帶來豐厚回報；與此同時，他們在上海的這套房子的市場價格卻一路水漲船高。兩人就把發財夢再次寄托在了上海那套黃偉父親留下來的老公房身上。于是兩人心里一合計。要我退首付，當然拿不出來，可要我按一年前的原價賣房子，顯然又心有不甘。結果當兩年前法院判決要求他們搬離時，他們卻以這是兩人的唯一住所，若搬離將無住所為由，拒絕搬離，這也讓法院執行一度陷入了僵局。而這一拖就是兩年。
可憐呂氏兄妹好不容易湊齊了錢款卻兩手空空，雖然多次上門協商，但都被打了回票。畢竟在這兩年時間里，上海的房價又有了令人乍舌的上漲，而該套房屋的市場價格也早已漲到了150余萬元。黃偉夫婦要求以市場價重新簽訂買賣合同，但這顯然已遠遠超過了呂氏兄妹的承受力，無奈之下，呂氏兄妹只得第三次向法院求助。最終上海市徐匯區人民法院判決胡欣夫婦交房并強制執行。
法官點評
買賣雙方都有過錯
侯榮康
其實這起案件的案情并不復雜，但正所謂“無巧不成書”，之所以會有前后四起官司鬧劇，就是因為買賣雙方同時發生了過錯。
首先，黃偉、胡欣夫婦的賣房行為有很強的目的性，就是為了盤活資金去投資商鋪。然而任何投資都要量力而為。不動產本身的流動性就較差，通過出售不動產來換取流動資金這一投資決策本身是具有較大風險的，而把自己僅有的一套住房貿然拿去出售更是嚴重違反理財基本原則，因為這等于將夫妻二人今后的基本生活條件置于極為危險的境地中。對于這對一心沉浸在發財夢里的夫妻而言，今天“房去樓空”的結局是不難想象的。
其次，呂氏兄妹在購房時也沒有做足充分的功課，為了能搶下急于出售的“便宜貨”，沒有對自己的貸款能力做出恰當的評估，這一誤判也成了后來所有矛盾的根源。另一方面，呂氏兄妹還承擔了“訴訟風險”。由于他們第一次提出訴訟要求是解除合同，不料敗訴了，法院最后判決為雙方繼續履行合同。但就在訴訟進行的這段時間里，交易雙方的心態發生了重大變化，一邊是胡欣老家的商鋪并沒有像傳說中的那樣成為搖錢樹，另一邊上海的房價又一路看漲。結果呂氏兄妹想要盡快買下而不是要拿回首付，但胡欣夫婦卻不想賣房了。這才有了后來一次又一次勞命傷財的關聯官司。
在這起案件中，無論是買家還是賣家所犯的錯誤，都有很好的警示作用。
理財金手指
提供報酬的方式的方式；
一，在服務期內按照乙方單位業務提成標準%獲取訂單提成；
二，在達到如下收費標準時，乙方一次性支付甲方首付萬人民幣和%的固定股份（乙方在后續發展過中甲方不在投入資金，并且長期擁有乙方企業10%的固定股份；在服務周期內只收取訂單提成，服務期滿后不按實際標準收費）。
服務內容：
一，甲方經在乙方單位通過過實際考察、管理制度改進，從品質、產能、利潤空間上改善實際生產狀況；
二，在業務方面可以出面為乙方談單，按該乙方單位的業務標準進行收費；
三，在甲方日后個人或企業發展過程，將免費乙方納入甲方商業平臺，提供優惠服務，方便客戶了解雙方情況，為雙展提供方便；在實際服務過程中，通過收取服務費的方式獲取報酬維持商業平臺的正常運營；
四，在甲乙雙良好的合作基礎上，乙方在發展過程遇到資金問題，甲方可以為乙提供底利率貸款（一次性貸款最高金額為前三年年底分紅的總和，合作關系低于三年，基本不提供企業貸款，或者只提供低額貸款，貸款最高金額不會高于前分紅的30%）；
收費標準；
一，在服務期內甲方業務提成甲乙雙方商定或者按乙單位業務提成標準%（提成標準不低于3.5%）
二，在服務結束后按照規模效果收費，在服務過程中規模翻了一倍，收取%的股份和萬首付；在服務結束后，管理方案的運用使企業在一年內達到規模翻倍同樣收取%的股份，但不收取那萬的首付款，在商業網絡里享有同等待遇；并且在日發展的過程中，甲方可以予以三次免費幫助企業改善管理（服務當年不收取股份分紅，股份分紅于第二年開始）
甲方承諾：
在整個服務當年整體規模翻一倍，隨后利潤和規模穩定增長，但不承諾在服務結束后，以同樣的速度增長但在乙方不騙單，不使用不合格原料的前提下，保證乙方在日后經營過程中利潤和經營情況穩定（在發生世界性金融危機時只保證乙的企業的生存和資金貸款）；乙方必須保證在運營過程不得使用欺騙手段獲取業務。甲方在日后，通過商業網絡對乙方進行低收費服務，幫助甲方合格企業發展。（商業網絡的收費標準由甲乙雙方在組建時共同商定，但必須保證商業網絡的正常運營）如一年內規模沒有翻倍，甲方不再向乙方收取股份和首付萬。{承諾范圍是商業網絡內部企業，商業網絡未建時，則普遍適用于所有甲方服務企業}
乙方的保證；
乙方在甲方商業網絡里必須服從甲方不涉及企業內部人員和資金方面的管理，生產必須保證達到甲方公布（商業網絡大集體的品質標準和工資標準由所有參與者代表共同制定的標準）的有代表性的品質標準和員工工資標準；如乙認為乙不認同甲方標準，乙方可以申請被除名等。乙方在日后企業發生嚴重品質危害事件和過多被投訴和出現品質問題等，甲方則有權將乙方從商業網絡中除名，并且不再返還股份；造成的一切不良后果，乙方獨立承擔。
甲乙雙方服務關系自合同簽署之日成立，甲方通過實際服務效果收取訂單提成首付金和股份，在甲方起步階段乙方可以分類制定提成標準，如乙方介紹提成標準可以略微降低一點，但不得低3.5%的標準。乙方承諾不會通過期滿或其他手段來拒付股份和首付金；
違反合同責任歸屬：
在日后如果甲方因工作失誤沒履行義務，乙方有提醒義務和批評的權利，如甲方拒絕履行職責，乙方可以通過相關管理部門上訴，奪回乙在甲方的股份所有權；如乙方通過非法手段拒付股份情況屬實，甲方有權雙倍索賠，即帶懲罰性的%的管理股份和%股份作為違約賠償。并且違約賠償于納入當年年底分紅，即%的股份所有權。
甲乙雙方自合同簽署之日起服務關系即成立，甲方在乙單位從事非職業工作，配合乙方企業老板下屬管理改善企業現狀，刺激企業的發展。甲方服務周期為半年，乙方可以自主選擇是否加入甲方企業網絡。但作為管理服務標準效果報酬，乙方必須支付首付金萬和%的固定股份。
【甲乙雙方各持一份，甲方談單必須通過乙方授權，授權合同三方各持一份，未了公平對待其他有著同樣先進生產技術的企業，未來甲方旗下的企業管理服務長期持有乙方固定股份，而甲方另行的商業服務平臺只對乙方提供優惠服務，服務對象為全部先進企業】
甲方：乙方企業法人：
單位名稱：
乙方（買方）
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在___________（建筑面積120平方米，儲藏室40 平方米，產權證號st1002105420 ）房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方（附房產證復印件及該房產位置圖）
二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整 ；即人民幣小寫100XX元 .
三、乙方在簽訂本合同時，支付定金三十萬元整 ，即小寫300000元 .
四、乙方支付定金之日起 2個月內，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付（有關期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理）
五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權（已交納土地出讓金）
六、辦理房產證手續所產生的有關稅費由 甲方承擔。
七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。
八、甲方應在1個月 前將該房產交付乙方；屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。
九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付五十萬 元的違約金；一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規定，本合同涉及房產手續客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。
十、交付該房產，甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺（型號：1005648485 ），空調兩臺（型號：0152468549 ），熱水器（型號：1095874554），浴霸（型號：1025456985 ），飲水機（型號：1084759264 ），音響兩臺（型號：258695 ），涼衣架，房內燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛設施， 等讓與乙方（含在房屋價值內）
十一、本協議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
十二、附加條款：
1、轉讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。
甲方（賣方）（印） 身份證號：
住址： 電話：
20__年__月__日
乙方（買方）（印）身份證號：
買新房認籌的錢可以當首付，如果看中房子，認籌金可以直接轉為定金，定金就可以轉為首付，房子看中確定要買就可以用認籌金直接轉為首付，如果房子看不中認籌金就可以退，首付是不可以退的。購房認籌金屬于開發商違規收取,可以抵首付。
認籌是指開發商正式銷售前通過一些折扣讓購房者繳納認籌金等費用的行為。根據規定，任何形式的認籌都是開發商在沒有取得預售許可證之前的非法活動，是國家明令禁止的。
認籌是個舶來品，靈感來自香港房地產市場的一種炒作方式。認籌就是購房者表現出買房的誠意，這個誠意需要通過繳納認籌金來體現。在繳納認籌金后，購房者可以獲得房屋的優先購買權，并在房價上享受一定程度的優惠。等到樓盤正式開盤銷售時，認籌的購房者再以優先選擇的順序選房，選中房屋后與開發商簽訂正式的房屋買賣合同。如果購房者沒有選中理想的房屋，開發商將把認籌金如數退還給購房者。
（來源：文章屋網 ）
