時間：2022-03-23 18:44:56
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇租房調查報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
調查時間：
調查地點：全國
調查內容：關于國人看待裸婚問題的調查
調查方式：網絡調查
中國指數研究院、中國搜房網數據監控中心9日在此間其連日來進行的婚房網絡調查報告。報告稱，中國內地近四成受訪網友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。
情人節將至，房地產研究機構結合婚與房問題進行網絡調查。隨80后青年群體已普遍進入適婚年齡，他們已成為房地產市場中重要客戶群。
報告稱，39.53%的網友認為須有房才能結婚，也有34.39%的網友可接受先租房再買房。
而《中國婚博會產業調查中心普查報告》表示，2012年約有近1000萬對新人結婚。據中國搜房網數據監控中心網絡調查報告顯示，41.6%的網友表示在今年內會購置婚房，但隨著現階段房價開始進入下行通道，購房者對樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價下調空間還沒到自己的心理價位，也有40.8%的網友表示相信調控政策，房價會繼續走低，等等再出手。
此前廣州一場2012如何跑贏政策市房地產行業討論會上，廣州知名房地產專家黃韜指出，廣州房價在去年7月、8月份開始有微幅松動，但市區樓盤均價比較穩，新開盤價格已經低于市民心理價格，因此今年房價下調空間不大。
調查針對能夠接受的婚房總價范圍結果顯示，58.75%的網友選擇在80萬以下;23.11%的網友選擇價格范圍在80萬至100萬之間。
了解當今及未來房地產市場情況,互聯網對房地產的介入情況,地產服務市場是否存在.
二:調查的方法,資料的來源,方法:
觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯網權威網站,報紙,
三:調查研究的主要發現
1,*房地產市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.
資料顯示*年1-9月份,隨著宏觀經濟環境的改善及廣州市城市環境改造進展,令投資再度活躍,開發投資進入了新的增長周期.今年1-9月,全市房地產開發完成投資達192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個百分點,為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產開發綜合實力30強企業完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個百分點.1-9月,全市房地產開發項目新開工面積大幅上升,達670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個百分點,新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產開發企業中,新開工面積超5萬平方米的企業達40家,同比增加14家,新開工規模達394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產開發投資持續較快增長,使商品房施工進度加快,竣工量增大,帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業營業用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據統計,*全省積壓商品房已達1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現時的上市量與消化量,全省當前積壓的商品房不但難以減少,還可能進一步增多.
2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區后,廣州市房地產開發投資形成新格局,市區投資基本上占絕對優勢.1-9月市區完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開發投資出現強勁增長勢頭,投資總量分別居十區的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長均為1.2倍,特別是番禺區住宅投資大幅增長,完成投資額為23.41億元,同比增長1.2倍,占本區房地產開發投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯.據民政部門統計,1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標志著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德,又是法律規定.在將來,由于計劃生育和人口壽命的提高,每對夫婦很可能要照顧兩對老人,而養老園還未成風,因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產商為推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.
為推樓,地產商想出各種"概念"作為買點,先后出現"體育概念","山水概念","生態概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,并以巨額資金在電視,報章等媒體推銷其概念.就*年10月10日-10月16日間,由于國慶過后,樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之后,開始恢復低調并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個,較上周驟降了25%,但廣告額也達到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元,康王商業城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二,第三位.這些廣告費用中,絕大部分是電視廣告,廣告傳單以及報章雜志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,也是一筆不小的費用.
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4,二手樓市將漸趨活躍.
據經濟日報*-10-12報道,房地產交易程序進一步簡化.這一二手樓市發展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經過幾年的發展,還有福利分房的尾班車的開出,相當部分人已經手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大,"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5,房地產網站繁多,功能,資訊內容相近.
在房地產這個朝陽行業中,網站作為新經濟的身影,亦隨處可見.據估算,中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪","網易"這類門戶網站基本都建有地產頻道,傳播著各類型的地產信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產專業網站,則是擔當著為消費者提供網上置業指導,追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站,更多的目的在于建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多,但真正能為置業者排憂解難,可提供詳盡的房地產信息,再售物業信息的專業網站并不多,幾乎全是提供以下幾條內容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯系方式,極少數使用圖片及360度環景技術);房產相關法律法規及相關新聞;裝修,家具風格文獻資料;供樓利息計算.
6.現有房地產網站極具區域性.
現有房地產網站多立足本地,只起到互聯網廣告的作用,未能發揮互聯網無地域的優勢,這可能是由于互聯網技術所決定的,由于HTML表現手法有限,極大地制約了房地產網站的跨地域發展.
7.房地產網站表現形式.
A,HTML超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現樓盤,這是現在房地產網頁主要表現形式.B,360度環景技術.能表現東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現,但還沒普及,應用此技術網站極少.C,VRML虛擬現實技術.應用電腦三維技術,能表現物體空間結構,瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.四:結論
1.*房地產將出現買方市場,房地產銷售將出現新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但*整體商品房積壓依然嚴峻,況且商品房作為耐用高價消費品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣,有待進一步簡化;中國人口數量也趨于穩定,地方經濟差距正初步減少,而且經濟發展重心正向西北轉移,*外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計算,全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產買方市場初步顯露.這一點從*-11至*-3廣州各區住宅展銷均價變化可以看出.
2.未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現,人們對房屋的需求將上一檔次,房地產市場需求將轉為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關于該商品房更全面的了解,而不單局限于對其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散,導致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.
3.地產商銷售手段需要創新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.
4.二手市場將相對活躍城區范圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現今房地產網站信息遠未達到消費者要求,需要技術創新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網站需要新的表現手段展示樓盤.只要互聯網能提供足夠的信息,網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.
五:建議
房地產推廣是一個高利潤行業,如果互聯網是計電視,廣播,報章雜志后的一時代傳媒,那么他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產開發商,而非消費者.現在很少地產商愿意在互聯網上做廣告,究其原因,為以下幾點:
1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應.而互聯網廣告確實被動的,消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯網廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站,而且在網上做廣告是無地域限制,無時間限制的.
2:認為互聯網還沒普及.這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構及人口結構考慮,未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中.
3:認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富.的確,用傳統超文本格式(HTML)表現房地產信息,遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.
街頭的花店不知何時閃爍起了“紅色玫瑰”的誘惑，各大商場更是充盈著巧克力那濃濃的甜蜜。而眾多開發商，也總是喜歡在這樣的日子里推出充滿愛意的活動，“情人節的最佳禮物是什么？”“愛情用什么盛放？”“愛她，就娶她！給她一個家”，一個個醒目的樓盤宣傳語，煽動著情侶關于生活最切實的期許。
那么，究竟是什么原因讓開發商不惜重金地積極營銷呢？
“低齡化”來襲
“世聯地產提供的調查報告顯示，2007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而去年6月份，這一比重已經增長到45%。本來25歲結婚需要買房，但是現在20歲已經把房子買下來，說明對未來市場有一定的透支，因此，對購房低齡化必須有一定的預見性。”住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹不無擔憂地說。
無獨有偶，一份關于北京二手房貸分析報告數據顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。北京購房者年齡足足比日德小了15歲。調查還顯示，中國公眾90.0%的人認為應在35歲以前購房最合適，7.7%的人認為最合適的年齡段是36-40歲，1.5%的人認為是41-45歲。
不難發現，目前我國首次購房者低齡化現象已經十分突出，青年置業已漸漸成為首次置業階層的主力軍，這也就難怪開發企業會不吝成本地爭搶情人節市場了。當玫瑰和巧克力這些情人節禮品成為傳統之后，“買房送佳人”已經成為近年來情人節禮品消費的新趨向。
然而，面對日益高企的房價，買房對于20歲出頭30歲不到的大部分年輕人來講，簡直就是一種奢望。對于那些低齡購房者而言，買房便意味著“啃老”。
“現在有哪個年輕人不‘啃老’啊，這是社會普遍現象，我不希望孩子們對此愧疚”。2013年，于先生拿出半輩子的積蓄為兒子購買了一套約86平方米的婚房。他認為，“啃老”并不是無能的表現，“現在青島房價這么貴，讓工作沒幾年的兒子單純依靠工資買房，顯然是不現實的。”
“誰都不會心安理得地啃老，只是現實太殘酷。”小于的話很有代表性。事實上，目睹了父母在自己十多年求學道路上的付出和花銷，大多數年輕人在自食其力后，都不愿意“啃老”。
那么，究竟是怎樣的原因讓青年人不得不“啃老”，早早地背負起沉重的房貸壓力呢？
急著買房為哪般？
“為了結婚。不買房，丈母娘不愿意把女兒嫁給我啊。而且，現在房價漲得太快了，越晚買越買不起啊。”盧先生是個80后，供職于青島一家雜志社。他說，結婚的需要和看漲的后市，讓他決心今年買房。
結婚要有房，仿佛這對中國人自古以來就是天經地義的事。盡管國家提倡晚婚已經有很多年了，但現實是，不少家長一看到兒女超過25歲，就開始著急。而所謂的“剩男”、“剩女”在周圍親朋好友的注視下也是壓力倍增。因此，一到適婚年齡，很多家長便開始為兒女購置房產。很多家長認為，在有條件的情況下，能夠早一點支持孩子買房，早一點安居，“做家長的也就安心了”。可以說，在一定程度上，購房低齡化是中國國情的產物。
而另一方面，年年上漲的房價，也讓購房者堅定了晚買不如早買，該出手就出手的信念。慌著買房，超前買房，皆因房價在漲，而且后市看漲。這個現實，這個預期，一旦改變，恐怕在買與不買之間，人們會淡定很多。
事實上，在眾多業內人士看來，購房漸趨低齡化的原因，一方面是主觀上，中國人“結婚要有房”的文化傳統導致的；另一方面則主要是客觀市場造成的。全國一些主要城市房價持續上漲的現象，造就了購房者“越晚買越買不起”的心理預期，受此影響，大量青年置業提前入市，導致購房群體呈現出明顯的“低齡化”。
那么，購房低齡化又會給購房者、給整個房地產市場帶來哪些影響呢？
“低齡化”暗存隱憂
“就這樣被房子征服，切斷了所有退路”。2013年年底，工作已4年的小郭傾其全部存款為自己購置了一套50平方米的公寓，奮不顧身地加入了房奴的隊列。有了自己的新房的確是很開心，但房貸的壓力很快就使得她的愉悅感煙消云散。“不敢高消費、不敢旅游、不敢輕易換工作，每月銀行賬單無異于一個無形的鞭子，為了真正擁有自己的房，努力掙錢、省吃儉用，為的就是還房貸。”
時刻發生在身邊的購房故事，讓我們漸漸地發現，有了所謂的房以后，房奴的生活似乎并沒有幸福起來。越來越多的低齡化購房者，因為年齡和生活閱歷的限制，他們的購房能力有限，這就決定了他們必須承擔更沉重的生活負擔。另外，超前、恐慌的購房觀念和行為，使大量購房需求提前釋放，在一定程度上加劇了樓市供求矛盾，加劇了近年來房價上漲的壓力。
針對此，青島合建行房地產營銷有限公司總經理吳云海認為，從全國的角度來說，“購房低齡化”在一定程度是的確透支了一部分剛性需求，但具體到個別城市上，在房地產市場分化日益嚴重的今天，就需要具體問題具體分析了。
“作為一座快速成長中的城市，青島每年都迎來一批又一批懷抱夢想的年輕人，他們都在為青島的樓市提供著新鮮的房票，而這些新增的巨大剛性需求，勢必將長線利好樓市。
事實上，不夠理性的住房消費觀，給市場和個人都帶來了一定風險。
秦虹用一組人口普查數據論證對未來樓市的謹慎態度：“剛需強不強，要看人口結構。第六次人口普查認為，2001年到2010年，20歲至24歲年輕人這一人口占比最大的人群，現在是24歲至37歲，這意味著1990年出生高峰以后，人口洪峰結束了。下一撥人口高峰，對新的住房需求推遲到20年之后。”在她看來，當前樓市購房低齡化現象已經透支了未來需求，必須有一定的預見性。
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對比：各國青年買房狀況
日本：租房或集體宿舍
一般的日本年輕人要么在結婚之后選擇租房子，要么住在集體宿舍。大公司或者政府機關都為自己的職員提供住宿設施，這種設施在日本被稱為“社員寮”，這些“嚓”屬于集體福利，價格要比一般民間租賃便宜，
美國：多租房
在美國，許多年輕人從上大學起就養成在外租房的習慣，畢業后也往往不愿與父母一起住，在經濟不寬裕和追求自由的情況下，租房已成為流行的時尚。
法國：瀟灑游四方
法國年輕人對買房子沒有熱情，其原因除了房價過高之外，人們的價值觀念也是因素之一。另外，法國年輕人大多都很瀟灑隨興，可能突然離開法國到別的國家去，可能一時興起辭掉高薪工作。
德國：42歲才買房
現代社會日益增強的流動性也讓德國年輕人更傾向于租房。不過，在有了一定的積蓄后，超過一半的年輕人仍然渴望擁有“自己的四堵墻”。
俄羅斯：住公租房
面對是否會要求未婚夫先買房再結婚的問題，俄羅斯人奧莉佳回答說不一定要買房。她現在帶著孩子住在父母家里，是一套兩室一廳的公共租賃住房。
【關鍵詞】房地產價格；上漲；經濟效應
一、地區經濟效應
（1）房地產價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少。現在一些城市已經出現為數不少的公司為降低因房價過高導致運行成本過高而外遷的現象，這可以說是房地產價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現。（2）房地產價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實力的重要元素，因為房地產價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發展能力的提升構成一定的損害。（3）房地產價格過高，會妨礙人們的創業熱情，創業能制造利潤空間，增加就業機會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產價格減少了人們可能投入創業的資金，城市的經濟活力難以得到有效激發，實際上阻抑了城市發展潛能的開掘。
二、居民財富效應
居民財富效應可分為正財富效應和負財富效應。所謂正財富效應是指房價的上漲增加了房產的價值，繼而影響收入從而使得消費增加。具體可以從實現的財富效應和潛在的財富效應進行分析。首先，實現的財富效應是所有者因為價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進行了再融資，擴大了當期的消費水平。其次，潛在的財富效應是指當房地產價格上漲時消費者沒有出售其住宅也沒有去銀行進行抵押貸款，但是這種由于房地產價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，消費者的信心發生了變化，從而擴大了邊際消費傾向，這就是“未兌現的財富效應”。負財富效應是指房地產價格上漲會抑制居民消費支出的現象，可以從預算約束效應和替代效應兩方面來分析。其中預算約束效應主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預算發生變化，不得不擠占其他的消費來應對房租的上漲。而負財富效應中的替代效應主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當期消費來應對。
三、金融風險效應
驅動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統的風險，嚴重影響金融運行的秩序。房地產熱還吸引了大量的國際投資進入。北京達觀房地產經紀公司的調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續走高，銀行系統風險將大為增加。因為目前我國房地產業運作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經被房地產市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風險的發生的埋下了隱患，一旦市場出現波動，房地產開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和融資信用風險都轉變成為商業銀行的信貸風險，使商業銀行陷入困境，從而引發整個經濟的衰退，造成股市大跌、經濟崩潰等等。
四、宏觀經濟效應
下表給出了房地產價快速上漲的宏觀經濟效應的定量模擬結果。從表中給出的結果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產價格上漲使得所有的宏觀經濟變量都上升，而且這些宏觀經濟變量的上升幅度都隨著房地產價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產價格上漲對GDP的影響為例，房地產價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達到13.40%。
就房地產價格上漲對不同宏觀經濟變量影響的大小來看，房地產價格上漲對投資、GDP、就業、消費、消費者價格指數以及出口等宏觀經濟變量的影響較大，而對總產出和進口的影響則相對較小。作者認為，這一結果與我國當前經濟系統的生產、分配及消費結構有很大關系。
參 考 文 獻
[1]侯文學.房地產業存在泡沫[N].中華工商時報.2010：2～3
大學生談戀愛的成活率僅為1.5％；五成大學生反對學得好不如嫁（娶）得好；7.1％的有戀愛經歷的大學生有過性行為……
這些數據，是長沙學院的4名“校報”記者雷鴻濤、丁琴琴、趙爽、張瑜，在5月至6月間走訪調查了湖南省7所高校的205名大學生而得出的。
調查省會7所高校
長沙學院新聞專業大二學生雷鴻濤是此次調查報告的負責人，也是調查小組4個成員中目前唯一在談戀愛的。
雷鴻濤說，進行這個調查的初衷，是因為校報老師交付了他們一些和大學生息息相關的調查選題，大學生戀愛是其中的選題之一。“我們4個人首先將設計出來的調查問卷初稿，在長沙學院進行了調查，然后回來完善，再分別到湖南中醫藥大學、中南大學、大眾傳媒學院、長沙師范（大專）、湖南農大、湖南大學進行調查，絕大多數大學生對來自同齡人的問卷調查比較配合。
從5月13日至6月3日，每個周末他們都沒有閑著，戀愛調查采用人工問題調查，合計205名大學生。
“成功率”太低女友生疑
調查完畢，4個成員都對大學生談戀愛的成活率僅為1.5％表示意外。
“大學時代的愛情竟如此脆弱？”文秘專業大一女生、調查小組成員趙爽還沒有談男朋友，她坦言會認真對待大學時代的愛情。
正在談戀愛的雷鴻濤為這個低得可憐的“成功率”和女朋友吵了嘴。女朋友瀏覽了調查的草稿，結果兩人吵了一架。雷鴻濤說他尊重自己的調查數據，然后再跟女朋友做工作。
還有一個數據也是讓調查小組覺得“不太真實”。只有7.1％的有戀愛經歷的大學生承認自己曾有過性行為或同居，調查組認為這只是“冰山一角”，在一些高校附近，一些大學生租房同居，共筑小巢，與合法夫妻相比，有過之而無不及。
數據不一定準但體現了眼界
一名畢業生說，他打算畢業后在長沙工作，可女朋友堅持去深圳，現在都輪到彼此互道“珍重”的話了——好聚好散。
一名男生在填寫問卷調查，女朋友一旁看著，最后兩人吵了起來。因為男生在問卷上一個又一個的鉤，把兩人之間的一層紙給捅破了，她也許看到了他對以后結婚的態度是選擇了“想過，但好像不現實”，這個大實話對戀愛中的女孩子來說，無疑是致命一擊。無獨有偶，一位女生看了調查結果后，說她在大學一定不談戀愛，因為談了也白談。
但雷鴻濤說，如果一味把焦點放在結果上，也許錯了。他們的調查只是一種原生態的展示，不一定準確，但至少可以告訴社會，當代大學生在思考那些更深遠的問題，在這種思考中，他們的目光也將錘煉得更深邃。
[調查摘要]
［數字］
在問到你如何看待“門當戶對”這一觀念時，52.7％的受訪者選擇了“沒必要，真心相愛就行”。37.1％的受訪者認為“門當戶對”還是有參考價值。看重的僅占8.8％。
［觀點］
新時代的“門當戶對”應該是指人生觀、價值觀、教育背景、興趣愛好等精神方面的“門當戶對”。——中南大學的羅同學
［數字］
51.7％選擇“靠別人不如靠自己”。16.1％贊成“學得好不如嫁（娶）得好”。
［觀點］
財富解決不了人的幸福問題。
——長沙學院學生工作處處長夏湘遠教授
［數字］
7.1％的有戀愛經歷的大學生承認自己曾有過性行為或同居。認為對待婚前性行為“要慎重考慮，最好不要”的受訪者占了53.2％，而堅決反對的僅為11.7％。35.1％的受訪大學生對婚前性行為的態度是“只要雙方愿意，可以接受”。
［觀點］
大學生應學會更理性地對待性，并有意識地加強對性知識的正確學習，將婚前性行為的風險降到最低。
——長沙學院心理健康教育中心主任賀革
［數字］
23.9％有戀愛經歷的大學生很希望和自己的戀人結婚。22.1％有戀愛經歷的受訪者是為了“尋找未來伴侶”。大學生談戀愛能結婚的僅占1.5％。
關鍵詞：新生代農民工；住房租賃；需求特征
一、引言
在我國，隨著老一輩的農民工年齡的逐漸增大，并開始退出建設社會的舞臺。緊隨其后的新生代農民工群體已經開始成為中國社會建設的一股重要力量。新生代農民工中尤其又以他們最具特色，他們往往具有較高的知識水平，自我意識較強，與他們的父輩相比，都有著很大的差異。但無論是年齡、性格、見識上有多少不同，對衣食住行的基本需求是永遠不會改變的。新生代農民工外出務工同樣也面臨著和老一輩農民工一樣的問題――住房問題。
而就現實來看，新生代農民工群體不僅僅現在是城市住房租賃的主力，而且在以后相當長的一段時間里，都將是城市租房租賃的主體。因為在房價居高不下的中國，農民工群體的個人收入相比起現在的房價，多數人都是只能“望房興嘆”。對于農民工住房保障的研究已經有許多學者作出了成果，但隨著時代的發展和變化，新生代農民工的租房需求明顯發生了變化，那么對他們的新需求的探析就顯得尤為重要，特別是基于新生代農民工群體所特有的住房需求、行為偏好來對該群體的租房行為進行詳細論述。而新生代農民工作為即將承擔未來社會建設的主要力量，有必要對該群體的住房租賃行為進行更為深入的研究，搞清楚新生代農民工租房需求的最新變化，將有助于我們把握將來住房租賃市場的變化，以及國家對于新生代農民工住房問題的解決。
二、文獻綜述
（一）國外相關文獻研究
中國的農民工問題具有在很大程度上具有“中國特色”和“過渡性”。但國外的學者對于本國的勞動力人口遷移研究也很多，西方國家在其城市發展和工業進步的過程中也不可避免的面臨了解決數量眾多的農村勞動力在城市的居住問題。Alonso認為住房位置、工作地位置和個人收入這三個變量具有極大的相關性，個人收入較低的人往往選擇的住房位置偏僻，距離工作地較遠。他的理論從經濟學的視角來對外來流動人口的住房租賃選擇行為作出了一個合理的解釋。Simmons則更多的是站在城市社會學的角度發現住戶選擇居住環境很大程度上是受到該區域中諸多社會因素影響的，如該地區的城市化程度、整體經濟實力、本地常住居民的受教育程度、種族隔離等。另外，國外發展中國家同樣面臨著城市化過程中解決低收入群體的住房問題的難題，20世紀60年代形成的“自助安置”理論己經成為解決低收入群體住房的“世界性計劃”，其核心是期望通過解決低收入移民群體最基本住房問題的方式來安置他們。
（二）國內相關文獻研究
柴海瑞（2008）指出農民工群體一直存在著住房保障缺失的問題，由于城鄉隔絕、城市環境、個人素質等原因，導致農民工群體一直處于政府不顧及的灰色群體。呂萍、周滔（2008）分析了農民工住房政策中存在的現實問題，指出解決好農民工在城市的地位問題才是解決住房問題的前提，同時利用“成本―效益”原則來分析出將農民工放入住房保障體系，從經濟角度看也是效益大于成本的。李偉東（2009）指出新生代農民工在思想上很大程度上接近于城市的文明，而現實的戶籍制度導致的藩籬卻把該群體從形式上將其與城市隔絕開。城市管理者在沒有對新生代農民工群體進行深入研究的情況下，沒有對新生代農民工進行針對性的教育宣傳，這導致新生代農民工和老一輩農民工一樣，無法有效的獲取國家政策信息，保護自我權益。
三、成華區新生代農民工的基本特征及現狀
（一）人口特征
根據2015年成都市統計局的農民工監測調查報告推測，成都市現有農民工總體規模為195萬左右，成華區的新生代農民工為27.8萬人，集中分布在第三產業和建筑業、制造業。該區農民工主要為本省20～40周歲的青壯年，職業身份以工人和服務人員為主。而老一代農民工在就業市場的退出，新一代青壯年農民工逐漸成為農民工的主體力量。根據調查情況看，16歲以下的新生代農民工群體為3.7%，16～30歲的新生代農民工占總人數的32.9%。從性別上看，新生代農民工和老一輩的農民工相比發生了很大的改變，在新生代農民工中，女性的數量開始逐年上升，在新生代農民工群體中所占的比重加大。在全部農民工中，男性占66.4%，女性占33.6%。其中，新生代農民工中，男性的比例為63.4%，女性為36.6%。
（二）教育特征
在受教育程度上，由于新生代農民工們大都是在1990年以后開始接受教育的，該受教育階段的保障體系相對于90年以前更為有利，九年義務制教育實行也更為徹底。所以，在此次調查的新生代農民工中，借助良好的教育條件和教育機會，其受教育程度不僅明顯高于他們的父輩，甚至也高于同為新生代農民工的80后農民工。在此次調查的新生代農民工中接受過初中學歷教育的人數，占到64.4%；擁有高中或中專及以上學歷的比例達到28.9%，而通過將此數據與該區的老一代農民工教育水平對比，發現新生代農民工的受教育水平高出農民工總體平均水平7.6%。
（三）行業分布與個人收入
個人收入方面，在成都務工的新生代農民工雖然工資報酬比不上北上廣這一線城市，但是由于成都市經濟近幾年的持續走高，成華區新生代農民工在成都工作所獲得的工資報酬也是在持續增長的，成華區的新生代農民工人均月收入3072元，比上年增加208元，增長7.2%。
此次調查中，新生代農民工的收入較高的行業主要分布在制造行業與第三產業，占到了79.4%，而在建筑I從業的人員比起老一輩農民工大幅下降，從老一輩的27.8%下降到了9.8%，這說明了成都市成華區的新生代農民工的主要從業已經大量的集中于制造業、服務業已經與這兩個行業相關的配套行業。
四、成華區新生代農民工的住房需求特征
相比起老一輩的農民工，新生代農民工在選擇務工的時候，已經不再是如以前的農民工一樣以生存為目的，他們更在乎為自己的生活而奮斗。這就造成該群體就業的不穩定性，跨行業跳槽也十分普遍。同時，該群體對于城市的認同度很高，雖然仍然是農村戶籍，卻表現出較強的城市居住意愿。這就造成了新生代農民工對于住房需求的特殊性。
（一）較高品質的住房需求
這是對成華區新生代農民工進行走訪調查后，發現的一大特點。與在一線城市打工的新生代農民工相比，成華區新生代農民工對廉租房需求并不明顯。相反，居住在成華區的新生代農民工大多選擇的是月租金，500～600元的住房，占到調查對象的62.1%，和全國其他地方的租房方式相同的是，該區的新生代農民工也大多選擇合租的方式來滿足自己的住房需求。
這也側面說明成華區的新生代農民工更愿意選擇較高品質的正規住房，而不像他們的父輩那樣，愿意去住工棚或是選擇非正規住房（如地下室、床位房）。而造成這一現象的原因在于，在成華區生活的成本較低，住房價格相對便宜，這也是西部多數城市的特性。另一方面，在成都務工的新生代農民工主要分布于制造業和服務業，薪水較老一輩更高，有能力承擔較高品質住房的租金負擔，這兩方面形成了他們選擇較高品質住房的物質基礎。而抱有城市化價值觀的消費理念，也讓新生代農民工對住房的居住需求不僅僅停留在“遮風擋雨”這個層面上，而是要求更高的水平，達到自己的心理預期。
（二）換工作較頻繁，住房需求波動大
成華區的新生代農民工中，與所在企業或是老板簽訂了一年期以上合同的人數占調查總數的46.3%，但是在調查中表示了自己有2次以上跳槽經歷的人卻占到了總人數的56.7%，而表示想在未來一年內更換工作的人，也有48.8%，另外選擇視情況而定的人數占17.3%，成華區的新生代農民工作更換很頻繁，比老一輩農民工更容易更換工作，他們更加傾向于高頻率的流動，住房需求的波動也是很大的。從2016年1月份到2017年1月份的時間段里，成華區住房租賃市場出現了兩次比較大的波動，第一次是2016年的1月～5月，第二次是2016年的10月～2017年的1月，這兩次租房量波動的時間與筆者調查到新生代農民工較集中更換工作崗位的時間大致是一致的。
（三）弱儲蓄意識的住房消費
新生代農民工由于從小在網絡信息化時代下長大，他們對于城市的向往和認同度也遠遠比老一輩農民工更高，他們也擁有著留在城市居住的意愿。新生代農民工的教育程度、能力有了很大提升，可是他們的收入總體來講還是處于社會的低位水平，此次調查中，月收入在3000元以下的人數占總人數的66.3%，3001元/月～3500元/月的占27.4%，3500元/月以上的僅占6.3%。這樣的現實讓新生代農民工對于以后能在成都買房，大都持否定態度。另外，新生代農民工既然并沒有脫離農民工這個身份，我們就不難發現他們所從事的行業往往并沒有健全的福利保障體系，在調查的人群中，企業給予住房公積金繳納的人只有5.9%，這樣的現實就迫使他們放棄在城市買房的遠期期望。正是基于這樣的想法，新生代農民工便基本沒有儲蓄意識，因為在他們看來，既然存的錢對于買房來講是“杯水車薪”，那么還不如活在當下，選擇較好的租住環境，所以大多數成為了“月光族”，住房需求更強調當下的舒適性和方便性，不會像老一輩農民工那樣，為了儲蓄而在住房條件上進行自我剝削，成華區的新生代農民工在選擇租房的時候，更多的會進行“享受型”的消費。
（四）交通位置優于工作地位置
成華區居住的新生代農民工在對住房的區位要求上，并沒有將“住所與工作地的距離”作為第一參考的因素，而是將“交通便利性”作為最重要的考量，在該群體看來，成都市并沒有像北京、上海那么大，跨行政區上下班其實是很方便的。近年來，由于成都市城市基礎交通建設的加快，交通便利，使得新生代農民工在選擇居住地的時候經過比較發現，以交通位置優先的原則，是最有性價比的，一方面交通便利的地方比起工作地的租房價格便宜，因為工作地往往在市中心，而成都地鐵通到的地方卻包含很多城市邊緣區域。而除開工作來說，新生代農民工平時也比老一輩農民工有了更多的娛樂選擇，周末和朋友聚餐、出游等活動，對于這些90后為主的年輕人來說是必需的，所以這些新生代農民雖然散布比較零散，但大都離最近的地鐵站或公交站不出20分鐘的路程的位置選擇租房。
五、結論
新生代農民工在住房租賃的需求上呈現出與老一代農民工明顯的不同，該群體的租房行為很大程度上都受到自己內心需求的影響，借用弗洛伊德的理論來說，新生代農民工的租房行為更多的是“本我”的一種表現，老一代農民工為了給家庭累積財富，不惜靠剝削自身來積累出自身家庭發展的資金，其中壓榨自身的住房條件就是重要的手段，而新生代的農民工在信息化的時代下長大，他們有著80后、90后一代追求自由和個性，在老一代農民工承擔了家庭資金的原始積累后，新生代農民工往往并不承擔過多反哺自己農村家庭的任務，加上較高的收入和成都市相對低廉的租金，讓他們有條件去追求高品質住房；工作的不穩定又導致他們更換住房頻繁，難以形成長時間的租賃合同；選擇住房時，更多的考慮交通便捷性而非距離工作地的遠近；而迫于高房價而產生的弱儲蓄意識，則讓很多新生代農民工放棄了在成都扎根的想法，轉化成對現在租賃房屋的享受型消費。在西部務工的農民工所呈現出的住房需求特征，在一個側面說明了新生代農民工住房需求的新變化，這對于研究該群體住房租賃行為的變化具有借鑒意義。
參考文獻：
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[4]呂萍，周滔.農民工住房保障問題認識與對策研究――基于成本一效益分析[J].城市發展研究，2008（03）.
衛生部新聞發言人毛群安表示，“關于在農村的醫療衛生網絡建設方面到底投入多少，目前沒有確切的數據，但新醫改方案已經確定要對公共衛生、基本藥物和基層醫療機構人員工資進行補助。”
社區衛生機構業務用房尚未妥善解決
本刊訊(記者 胡睿) 在11月15日召開的“2008中國社區衛生服務發展論壇”上，全國社區衛生服務體系建設重點聯系城市技術指導組最新基線調查報告顯示，28個全國社區衛生服務體系建設重點聯系城市中，36.4％的社區衛生服務中心業務用房面積小于1000平方米，48.1％的社區衛生服務站業務用房面積小于150平方米，1／3的社區衛生服務中心、1／2的社區衛生服務站租業務用房，租房的社區衛生服務機構有70％是部分或全部自己承擔租金。目前，我國社區醫療服務機構業務用房問題仍未得到妥善解決。
發改委將投75.14億用于社區醫療建設
本刊訊(記者 胡睿) “全國社區衛生服務經驗交流會”于2008年11月3－4日在北京隆重召開，衛生部婦社司副司長秦耕在會上作了重要講話。
他指出國家發改委非常重視社區衛生服務體系建設，衛生部和國家發改委共同研究制定了社區衛生服務機構建設標準和規劃，并準備立項實施。項目建設總投資初定75.14億元，其中中央投資46.63億元，項目建設周期為2009－2010年。
哈爾濱“一證通”方便參合農民就醫
本刊訊(記者 陳靜) 2009年1月1日起，哈爾濱市參合農民實行“一證通”就醫制度。“一證通”是指參合農民在一個統籌地區內，持“合作醫療證”等有效證件，可在各級定點醫療機構自主選擇就醫，不需要再逐級辦理轉診手續、持轉診介紹信到上級醫院就醫。目前，哈爾濱市8區10縣(市)已經全部建立了新農合制度，實現了對全市所有農村地區的全面覆蓋。
南京社區醫院門診費只有大醫院1／3
本刊訊(記者 田昊) 11月11日，記者從南京市衛生系統召開的有關會議上獲悉，截止目前該市已建成各級社區衛生服務機構880個，社會衛生服務普及率為98％，人口覆蓋率為100％。居民到社區醫院就診的比例占到全市門急診總量的44.7％，社區醫院人均門診費用為53.09元，人均住院費用1920.92元，分別只有三級大醫院的33％和25％。
重慶4億世行貸款籌建基層醫療機構
重慶日報訊 11月16日，重慶市衛生局發出通告，“世界銀行貸款重慶市統籌城鄉發展與改革項目基層醫療機構能力建設予項目”初審工作已經完成，此項目獲得世界銀行貸款4億元，將用于支持38個區縣(自治縣)建設80個城市社區衛生服務中心、400個城市社區衛生服務站、120個農村鄉鎮衛生院以及2000個村衛生室。
海南將為鄉鎮培養600名醫學生
健康報訊 海南將借鑒國家免費師范生教育做法，采取“入校前簽訂協議，在校期間省財政資助學費、住宿費、生活費，畢業后到鄉鎮衛生院工作”的方式，連續3年每年招收200名高等醫學院全日制大專以上大學生，為海南少數民族地區和貧困地區衛生院培養人才。預計第一批學生將于2009年入學。
福州實現藥品配送100％進村
福建省福州市藥監部門通過設置“便民藥柜”、“流動藥箱”和建立村衛生所，不斷完善農村藥品供應網。截至目前，該市已全面消除了農村醫藥空白點，藥品供應網覆蓋面達到100％。福州市藥監部門還積極動員配送企業嚴格按照“質量保證、價格優惠、及時方便”的原則，根據“便民藥柜”用藥目錄進行配送。據統計，現在的“便民藥柜”和“流動藥箱”的藥品價格下降了30％以上。
(通訊員 宋科冉)
河北醫學畢業生下鄉一路優惠
燕趙都市報訊 河北省衛生廳等部門近日出臺了《關于進一步加強農村衛生人才培養和隊伍建設的若干意見》，意見指出到鄉鎮衛生院工作的大中專畢業生直接執行定級工資，工作滿一年轉正時高定一級薪級工資，并在高定薪級工資的基礎上浮動一級薪級工資。從享受浮動薪級工資當月起，連續在鄉鎮衛生院工作滿8年的，可由浮動轉為固定，并可繼續上浮一級薪級工資。
“中國醫藥30年風云會”山東行
微博上曾盛傳一組名為《100萬人民幣能買到什么樣的房》的圖片。你點開來一看：美國佛羅里達州四室兩衛小別墅價值7.4萬美元，俄羅斯莫斯科“一環”內的兩居室15.2萬美元，印尼巴厘島私人別墅10.7萬美元……
最后一張照片似曾相識——北京郊區60平方米毛坯房，15萬美元。噢，這不是你朝思暮想夜不能寐起早貪黑為之奮斗的目標嗎？
如此巨大的落差讓你恨不能立刻舉家遷徙算了。但眼見真的如實？這問題可沒有標準答案。
各個國家各個地區都有不同規定，而且房產所在的位置也決定了它的價值。但還有些事兒，有必要給你提個醒。
物美價廉？那只是房價
佛羅里達州黑斯廷斯地區7.4萬美元的房子是確有其事，但是這地方是一個農業中心，據美國人口統計局的數據，它的人口只有607人。而在紐約中心公園區域，房價并不便宜，美國地產信息網Trulia統計出2012年4月～6月，這地方房屋的平均價格為2.7萬美元（合人民幣17.2萬多元）每平米。
且關鍵之處在于，那些讓你怦然心動的價格只是房價，想要安居樂業，可能還需要支付其他費用。
稅費 在許多國家購買房產，稅費之高可能會是出乎你的意料的。
美國各州稅率不同，據《紐約時報》報道，投資服務公司穆迪做了一個統計，美國各州平均地產稅率的范圍是0.65%～2.57%——而如今上海試行房地產稅適用稅率為0.6%。
所以在下手之前，你必須搞清楚當地稅收成本是否能夠承受，在國外與房產有關的稅費還主要有契稅、土地稅、印花稅和增值稅等。
《投資與理財》就曾報道過一個比較悲催的案例，一位有過海外買房經驗的同胞，花了380萬美元在美國買下一套別墅，按照他自己的形容——“就像電影《阿甘正傳》里面主角的那棟房子，周圍是草坪，還有游泳池，非常愜意舒適。”
但還沒高興幾天，過戶、驗房、保險這些價格不菲的項目就花了他七八千美元，接下來一年多達幾萬美元的地產稅、社區管理費、房子日常保養費讓他后悔莫及。
隨后他決定轉手。但房產經紀人告訴他，還要支付相當于房價10%的所得稅、房產經紀人的傭金、過戶稅和其他手續費……他就更懵了。
管理費 物業管理費有時候也會讓熟悉每月每平米幾塊九毛八的你難以置信。
這里有一個比上文更極端的例子：《信息時報》曾報道稱，2009年有一位慕名到美國購房的溫州商人，一口氣買下了3套銀行沒收后再拍賣的房子，便宜得令人乍舌——每套2000美元。
然而他后來發現這些房子內部都比較破舊，且地段偏僻，為了用租金抵消每個月的維護費用和稅費，他又花了一大筆錢重新裝修。
可房子在“窮人區”，他的租客好幾個月都沒有支付房租，坐飛機去打官司又要花錢。那么自認倒霉把房子都賣掉吧——但想想賣房需要的稅費和中介手續費，怎么算還是自己虧了。
所以，不要輕易羨慕那些驚人的價格，可能里面藏有陷阱。
還是十分想買？先搞清謠言
你可能已經發現，近來海外房產推介越發頻繁。
交通銀行調查報告說，中國人的買房意愿已經連續4個月上漲。不過意愿高漲，政策卻收緊。國人正在把目光投向海外。中國內地和香港的買家，已經成為購買美國房產的第二大外國買家群體。
實際上，美國在今年成為了外國人最熱愛的購房地。去年歐洲國家很受歡迎，前幾年是澳大利亞。
許多人近期相信，美國不動產歷經m多的大幅調整后，在庫存降低、租金收益率提升，加上房價止跌回穩，政策吸引等原因的影響之下，加之歐債危機，房地產成了該國成長趨勢較為明確的產業，現在價格約比高點低了20%～30%，適合出手。
但針對該國地產''再辟兩個謠。“買房送綠卡”“買房送綠卡”跟“買北京郊區房送北京農村戶口”—樣，都是坑爹的。
房產中介用以作為噱頭的這句話，如果他負責任地加上“最終解釋權歸本中介”的話，解釋很可能會是送“移民服務費”。“永久產權”這個要視情況而定。
和中國的土地所有權歸國家所有不同，很多國家都實行了土地私有制，政府將土地出售之后，產權就永久屬于個人。
這些都沒有問題，但你還是要注意，你買的是產權還是居住權，前者你能夠隨意買賣出租房子，但后者相當于有限期限內的產權，且只能出售給物業委員會。
實際上，在你出手前，推薦跟精通當地法律的人士進行探討，了解當地政策、經濟情況以及文化差異，條件允許的話，有必要在當地專業機構雇用一個房屋調查員，并且讓房屋中介負責出租事宜。
限購令外國也有
澳大利亞對外國買房者實施了限購令，外國人買房只能買新房，不能買二手房，賣房則只能賣給澳大利亞人。
當地政府會對海外投資進行調查，如果發現你炒房，你就會又多了一處容身之地——頗具澳洲風情的監獄。
韓國、日本、巴西等地也推出了類似的限購令。
各國
在尼加拉大瀑布，有便宜豪宅四室四衛，掛牌均價為60820美元（折合人民幣約為39.4萬元）。
在波羅地海小國拉脫維亞，該國在經濟危機期間的房價是全世界跌幅最大的，達到了70%。2011年該國房價開始反彈，年增幅達到16.9%。
薪酬是大學生即將畢業或畢業初期時最為關心的事項之一，也是影響大學生就業的重要因素。2001年由教育部主辦的《中國大學就業》雜志所做的一份《首屆大學生就業首選企業調查報告》表明，影響畢業生就業的薪酬福利(16％)因素屈居第三位，但與作為第一因素的發展前景(19％)相差不過3％，與作為第二因素的施展才干(18％)相差不過2％。
單向思維：大學生期望高薪酬的發動機
2001年由教育部主辦的《中國大學就業》雜志所做的一份《首屆大學生就業首選企業調查報告》發現，大學生們回答的“您求職要求的工資底線”平均值為2244.6元。每月1500－4000元要求的占57.75％每月4000元以上高收入的人數約占15％。一位所謂“名牌”大學的碩士研究生到南方一所高校求職，開出的10萬元年薪讓用人單位吃驚，因為該校的院士也才10萬元。某報2004年對成都地區大學生的薪酬期望與用人單位實際支付的薪酬進行調查，結果是：專科生要求工資2000－3000元／月；本科生要求工資3000－5000元／月，而用人單位實際能給的僅是其期望值的50％。2005年成都某報的調查結果是54％的大學生想得到的月工資是2000元以上，仍然高出用人單位實際給予的薪酬。據《法制晚報》2006年5月23日的報道，北京市今年畢業研究生4萬多人，多數碩士生期待5000元以上的薪酬。而用人單位則更多愿意給4000元以下的薪水。教育部2006年7月前組織的調查也顯示70％的大學生的薪酬期望值超過了用人單位實際給予的薪酬。大學生的薪酬期望值為什么如此高呢?
首先是大學生的絕對思維，即只看到薪酬絕對值是3000、2000還是1000元，把自己得到的薪酬與其他同學得到的薪酬相比較；其次是大學生的精英思維，盡管大學生在理性上能正確認識到在高等教育大眾化的時代，大學生已不是精英，但在具體定位中，潛意識仍把自己當作精英，尤其是一些所謂“名牌”大學的大學生更是如此；再次是分享改革紅利思維，認為“在這個社會飛速發展的時代，我們作為社會的公民，是應該享受到社會發展的成果的；第四是上學成本思維，CUS21調查顯示，當前大學生每年的各類消費支出平均至少應在10000元以上，而且從調查得到的結果來看，隨著年級遞升，大學生的消費支出也逐年小幅上漲。四年至少也得4、5萬元，就業了，生活消費水平理所當然更高，至少也不能低于這樣的水平。對于那些因為經濟貧困而貸款上大學的學生，低薪酬產生的壓力就更大了。因此，希望找到工資高的工作，盡快地收回上大學的成本是大學生普遍持有的觀點。第五是生活成本思維。認為就業后的生活成本很高，除日常生活費用外，租房、娛樂、交友等都需要費用。這些思維概括起來就是單向思維，即僅單向地考慮自身利益。正是單向思維促動了大學生高薪酬的期望。
多元思維：大學生高薪酬期望值的“調整器”
多元思維就是要從影響大學生薪酬的諸要素和諸關系考慮關系大學生應當有的薪酬期望值。大學生作為勞動者，其取得的薪酬是支付其勞動的對價，從法律關系而言，直接涉及勞動者和用人單位二個主體，因此，決定大學生薪酬的人不僅僅是大學生，還有用人單位。決定薪酬的重要因素之一就是勞動者的個人勞動能否轉化為社會勞動，有多少轉化為社會勞動，即作出了多大貢獻，為用人單位創造了多大利潤。除此之外，一國經濟發展水平、消費水平、行業性質、地區差異等都影響薪酬的高低。由此，大學生在確定自己的薪酬期望值時，必須從用人單位的利益、自己為用人單位創造的利潤、國家經濟發展水平、消費水平、行業性質、地區差異等方面多元思維，學會換位思維、相對思維。
換位思維，即站在用人單位的角度來思考應當給大學生多少報酬。但任何交易都必須平衡雙方的利益，而不能只顧自己的利益。大學生給企業創造了財富，才有資格與用人單位談自己應當得多少報酬。因此，大學生的薪酬期望值應當建立在對用人單位的貢獻上，當還沒有作出貢獻時，就不能期望太高的報酬。
相對思維，即將薪酬放在地區、行業、個人情況來考慮。在不同地區，工資總體水平并不一樣，大學生應當與本地區的工資總體水平進行比較，確定正確的期望值，如北京2005年人均年薪30000元，月薪就是2500元；成都市2005年人均年薪17280元，月薪就是1440元。國家統計局公布的2006年7月全國和部分地區城鎮居民家庭人均月收入基本情況如下：全國是998.53元，北京是1822.26元，上海是1809.84元，浙江是1566.26元，江西是767.70元，重慶是994.80元，四川是799.11元。廣東省是1351.30元，海南省是752.40元，貴州省是751.35元，陜西省是767.06元，甘肅省742.66元。這些數據可以作為初次就業的大學生確定薪酬要求的參考。一般而言，平均工資上下的薪酬要求是比較合理的，即使比平均工資低一些也是完全合理的。其次，在不同地區應當有不同的薪酬要求。比如在北京市，提出2000元的要求是合理的，但在成都市提出同樣的要求，就不合理了。再次，不同的行業的整體工資水平也是有差異的，比如企業與事業單位的工資水平差異巨大，企業可以自主確定勞動者報酬，企業經營狀況的好壞決定了勞動者工資的高低，而事業單位則由國家有關法律法規規定了不同級別的勞動者的不同的工資級別，一般沒有自主定報酬的權利，因此，就不能用對企業的工資要求來要求事業單位。同時，個人的專業、能力、就業行業等不同，工資要求也不同，如一個專科生不能要求研究生的工資。
通過多元思維，可以對不合理的薪酬期望值進行調整，以確定合理的薪酬期望值。多元思維是薪酬期望值的調整器，不斷地調整大學生的薪酬期望值，以使其趨于合理。
創業思維：理想薪酬的“加速器”
大學生就業初期，無論薪酬高低，都必須要有創業思維。創業是泛指一切開創事業的活動和過程。創業思維，就是將自己的就業作為事業的開端，在職業活動中，有強烈的事業心而不能是職業心。事業心即在心理上把工作作為自己為社會作貢獻、獲得社會尊重、實現人生價值的活動，盡最大努力去做好，而無論薪酬高低。職業心則是心理上把工作作為自己獲得工資、實現生存的手段。職業心決定了人們僅關注自己報酬的多少，而不是工作做得好與壞。如果薪酬低而懈怠工作，沒有激情，沒有工作業績，當較高薪酬的工作機會來臨時，用人單位也不會給你機會，甚至還會失去現在的工作崗位。香港光華學院特聘培訓師、2001年中國最具潛力人力資源經理胡斌說：態度差、能力差，是“人裁”，他們最容易成為拒聘和裁員的對象；態度好、能力差，將就用是“人材”；能力強，態度差，對企業不認同，是“鋼才”的“才”，老板很難用他；能力強，態度好，認同企業，這類“人財”最能帶來財富，是老板最喜歡的人。因此，大學生必須牢記“價格是別人給的，別人可以隨時拿走；價值是自己創造的，別人是拿不走的。”工作業績越大，“資本”就越雄厚，而創業時期正是為自己將來謀得高薪進行的“資本原始積累”。
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①慈鴻飛：《二十世紀前期華北地區的農村商品市場與資本市場》，《中國社會科學》1998年第1期。
一
先從家庭收支是否平衡和生活費用的分配結構來考察農民的生活程度。
家庭收支平衡與否，是衡量農民生活水平的晴雨表。
據1934年初全國土地委員會對華北四省55縣60萬戶的調查，收支有余者占28％，相抵者占34％，不敷者占38％，“農家經濟困難，收不敷支，或雖平時收支勉可相抵，設遇以外勢必出于借貸。”①二三十年代各地的具體調查也表明，入不敷出者的比例是很高的。如河北遵化、唐縣、祁州(今安國)、高陽、邯鄲5個縣，1922年人均收入50元以下者占62％以上，按每人年收入50元為貧困線，“其入息離開‘應有之供給’的地方太遠了”。②清苑縣500農家，入不敷出者占62％，總計平均每家虧損20余元。③山西中部一個村莊，“各種農作每畝的平均收入為1元6角5分6厘，每畝平均支出為3元零9分4厘，收支相抵每畝實賠大洋1元4角3分8厘；如果除去已工不計，每畝僅可實賺大洋1分2厘。”④山東萊蕪縣，一個有地10畝(合官畝40畝)之家，入不敷出，負債積至400元之多。⑤濰縣，一占地14畝之家，收入158．3元，支出191．05元，虧欠32．75元。⑥河南舞陽縣，無衣無食、衣食不足者占全縣總人口的40％，僅足自給者10％，衣食有余者僅10％。⑦輝縣樊家寨134農家，入不敷出者占36％，收支平衡者占44％，收支有余者僅占20％。⑧
據當時農村經濟的落后狀態可以判斷，上述所謂收支平衡者實際上大多是以降低生活水平為代價的。
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①中國第二歷史檔案館編：《中華民國史檔案資料匯編》第五輯第一編，財政經濟(七)，江蘇古籍出版社1991年版，第36—37頁。
②馮和法編：《中國農村經濟資料》，黎明書局1933年版，第31、33頁。
③張培剛：《清苑的農家經濟》(下)，《社會科學雜志》第7卷第1期，1937年1月。
④張稼夫：《山西中部一般的農家生活——替破產中的農家清算的一筆賬》(1935年7月)，載陳翰笙主編：《解放前的中國農村》第3輯，中國展望出版社1989年版。
⑤王毓銓：《山東萊蕪縣農村實況》，天津《益世報》1934年9月15日。
⑥瓦格勒：《中國農書》，商務印書館1936年版，第732頁。
⑦趙質宸：《復興河南舞陽農村》，《農村復興委員會會報》第8號，1934年。
⑧《鄉村建設》第5卷第14期，1936年。
我們還可用維持最低限度的生活標準來衡量，以定縣為例，農民生活一年至少不能低于250元，①但該縣農民的年收人大多低于此數，李景漢說一般農戶：“全家的收入在200元左右，除好年成外，不易超過250元。”②據1931年3月至1932年6月對123個農戶的調查，年收入在250元以下者占60％以上。③1934年李宗黃調查定縣時發現，平均每家農作物、副產品以及副業收入才195元。④1928—1929年34家的周年調查，農民年收入相對較高，250元以下者占32％，但這34家平均有地31畝，比全縣人均23畝多8畝，并且“記賬的周年內，農作物的收獲也比較的稍好，又沒有遭遇特別的天災人禍，大致農家是比較的過太平日子。”⑤
在30年代，貧困農家有增長之勢，這可以從農家階級地位的下降得到證實。如河北臨城縣，1930—1935年，中農戶由65％降至23％，小農由20％增至55％，無產農由6％增至17％。⑥棗強縣杜雅科村，1930—1936年，自耕農戶數由89．29％降至88．78％，半自耕農由5．95％增至8．16％。⑦唐縣1937年初的調查也表明，近十幾年來，中農階層的數量有減少之勢，“從事實上觀察，似乎也只有走向貧農群里去，”相反，貧農和雇農的數量則逐漸增加。⑧河問縣也是雇農、半自耕農日多，中農、富農日少。⑨河南許昌、輝縣、鎮平三
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①濤鳴：《定縣見聞錄》，《獨立評論》第4號，1932年6月。
②李景漢：《華北農村人口之結構與問題》，《社會學界》第8卷，1934年。
③何延錚整理：《三十年代初期河北省定縣123戶生活水平調查》，《河北文史資料選輯》第11輯，1983年。
④李宗黃：《考察江寧、鄒平、青島、定縣紀實》，南京中國第二歷史檔案館藏，全宗號236，第191—192頁。
⑤李景漢：《定縣社會概況調查》，中華平民教育促進會1933年版，第302頁。
⑥薛邨人：《河北臨城縣農村概況》，天津《益世報》1935年5月25日。
⑦杜連霄：《棗強杜雅科農村概況調查》，天津《益世報》1937年1月23日。
⑧劉菊泉：《河北唐縣的農村經濟概況》，天津《益世報》1937年1月30日。
⑨劉亞生：《外力侵略下的河北河間縣農村經濟》．天津《益世報》1937年3月27日。
縣，1929—1933年，中農戶由20．4％降至18．7％，貧雇農由59．76％增至62．3％。①
生活費用的分配結構，是反映農民生活水平的另一重要指標。
農民生活消費種類大致有：食物類，包括主食、副食；衣服類；房屋類；燃料類；雜類，包括醫藥、教育、娛樂、婚喪、嗜好、器具、宗教、應酬等。19世紀德國統計學家恩格爾(Ernst．Engel)創立并廣為通用的“恩格爾定律”(食物支出與消費支出之間的比例關系，稱恩格爾系數)表明，家庭越貧窮，用于食物費用的比例越大，雜項費用的比例越小，生活享受程度越低，反之亦然。因為食物是滿足人類生存的第一要素，只有在食物滿足的基礎上，才談得上其他生活消費。如果一個家庭的生活費用主要用于食物，說明它沒有余力滿足其他需要，沒有能力提高生活水平，這樣的家庭必然是貧窮的。
二三十年代的鄉村調查表明，食物費用占農民生活費用的比例最高。20年代，河北平鄉、鹽山，河南新鄭、開封，山西武鄉5個縣的農家，食物費平均占總生活費用的63．3％。其中，平鄉為66．4％，鹽山為55．9％，新鄭為75．1％，開封為76．7％，武鄉為50％。②又據李景漢1928—1929年對河北定縣34個農家的調查，平均每家全年支出242．6元，食品費為167．9元，占總支出的69．2％；燃料費19．6元，占8．1％；房租費18．5元，占7．6％；其余各項雜費21．7元，占8．9％。在食品費中，米面雜糧又是最多的，占95．5％，調味品還不到3％，肉類僅2．2％，水果更少，才0．3％。③1937年日本滿鐵調查班對河北昌黎縣前梁各莊、平谷縣大北關村農家的調查也表明，生活費用分別占家庭支出的72．2％、62．6％。④
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①行政院農村復興委員會編：《河南省農村調查》，商務印書館1934年版，第22—24頁。
② 卜凱：《中國農家經濟》，商務印書館1936年版，第514頁。
③據李景漢：《定縣社會概況調查》，第305—306頁整理計算。
④南滿鐵道株式會社：《冀東農村實態調查報告書》平谷縣統計篇、昌黎縣統計篇，昭和12、13年(1937、1938年)發行。
1931年版山東膠縣志也記載，“鄉民終歲辛勤所得十之七八用之于食”。①
以上所舉農家中，收入較低的家庭，食品費所占生活費用的比例更大。如河北定縣34農家，收入250元以下之家，食品費占生活費用的72％，比所有農家食品費占生活費用的比例高2．8％。②
與發達國家做一下比較，更可以發現中國農民生活程度之低。30年代初，美國、日本、丹麥農民的生活費用中，食物費分別占41．2％、42．8％、33．0％，③比中國農民的食品費用比例低百分之二三十之多。
聯合國糧農組織根據恩格爾定律，將國民生活水平劃分為5個檔次：恩格爾系數為59％以上者屬絕對貧困型消費，50％—59％屬勉強度日型消費，40％—50％為小康型消費，20％—40％為富裕型消費，20％以下屬最富裕型消費。④依此衡量，近代華北農家的生活大多數屬絕對貧困型。
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①《膠志》卷52，1931年鉛印本。
②據李景漢：《定縣社會概況調查》，第306頁整理計算。
③喬啟明：《中國農民生活程度之研究》，《社會學刊》第1卷第3期，1930年5月。
④參見張東剛：《近代中國消費需求結構變動的宏觀分析》，《中國經濟史研究》2000年第1期。
二
農民的具體生活狀況，驗證了上一論點。
先看農民的食物：
農民最主要的食品是糧食，茲據1936年中央農業實驗所的統計數字，整理成下表：
由上表可知，華北四省有不少縣份的主要糧食作物產量遠遠不能滿足農民的消費需求，糧食短缺縣份約占有調查報告總縣數的一半。況且，這還是平常年份的統計，如果是歉收年，糧食之不足更可想而知。
各地的具體情況有助于對此問題的認識。以1933年河北定縣為例，每人一年需要口糧51．77市斗，全縣439729人需糧22763891斗。同年，全縣出產糧食22964670斗。如除去種子、田賦等項，用于全縣消費的口糧約2200萬斗，距離口糧標準尚差69萬余斗。①結果，
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①據李景漢：《定縣經濟調查一部分報告書》，河北省縣政建設研究院1934年版，第145、3—8頁；馮華德、李陵：《河北定縣之田賦》，《政治經濟學報》第4卷第3期，1936年整理計算。
絕食的農民隨處可見，韓家莊50個農戶中就有30余戶絕食，趙村也達20余戶。①又據1936年平谷縣夏各莊、小辛寨、胡莊3個村的調查，谷類收獲量分別為280373斤、30742斤、l82400斤，距離食物、飼料和種子需要量尚差116135斤、61398斤、310291斤。②
糧食不足，迫使農民將糧食消費減至最低限度。
譬如，小麥口感好，營養豐富，頗合人們食用，華北是著名的小麥產區，本應在農民的食糧消費中占一定比例，但因小麥價格較高，農民將此視為商品經濟作物，所以很少吃甚至不吃。30年代初河北定縣的調查表明，小麥產量雖僅次于小米和甘薯，但農民的主食中沒有小麥。③又據李景漢20年代中期對北平郊外掛甲屯村100個農家的調查，全年吃白面5次以下者約占一半，除年節外，平日從不吃白面，有的僅在新年吃一次；吃5—9次者占15％；10—49次者占25％；50次以上者僅占10％。④滄縣，“邑之產麥為田產十分之四，而食麥者不及百分之一。”⑤其他各縣也有類似情形，如山西屯留縣，農民只是在春節時才吃一頓麥面面條。⑥河南新安縣，也是“全縣民眾恒食之者廖廖無幾。”⑦通許縣，“全年食麥面者百不抽一焉。”⑧山東東平縣，絕大多數農家也吃不起白面，“能終歲食面粉者不過少數素封之家。”⑨
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①顧猛：《崩潰過程中之河北農村》，《中國經濟》第1卷第4期，1933年4月。
②(日)《冀東地區內25個村農村實態調查報告書》上卷，昭和11年(1936年)發行，第147—148頁。
③曲直生：《華北民眾食料的一個研究》，參謀本部國防設計委員會1934年版。
④李景漢：《北平郊外之鄉村家庭》，商務印書館1929年版，第45頁。
⑤《滄縣志》卷11，1933年鉛印本。
⑥高苗：《山西屯留縣農村經濟實況》，天津《益世報》1934年12月1日。
⑦《新安縣志》卷9，1938年石印本。
⑧《通許縣新志》卷11，1934年刊本。
⑨《東平縣志》卷5，1936年鉛印本。
即便是雜糧，許多農民也吃不飽，還要摻雜野菜充饑。如河北阜平縣，據1934年初的調查，農民“吃樹葉、糠秕、菜根、薯塊，總是不可掩諱的事實。他們在秋天把樹葉(杏、柳、槐……)打下來，浸在甕里，預備泡淡了苦味，撈出來拌上糠秕，蒸窩頭吃。遇有收棗年頭，再把糶不出去的壞棗搗成泥攪和在糠里，為的便于下咽。”“小米粥、玉米窩頭，雖算不得好，但貧苦的鄉農很少吃到這些東西，家里要沒點家私，誰吃得起?能夠啜到小米粥，啃到玉米窩頭的，他們覺得是在天堂上的人。”①定縣農民的主食，也是極其粗劣的，1934年冬紅學家俞平伯走訪了幾個條件較好的村莊，問村里出產的小米夠不夠吃，村民說除了有客人或有什么事情吃點小米，平常只以紅薯、白菜為食。②如果說在農活忙的季節，農民每天還能吃三頓飯，到了農閑的冬季，大多數就只吃兩頓，即使吃三頓，也有一頓是稀的。③山西中部農民的食品，最主要的是高粱和小米，但高梁面也僅限于午飯吃一次，早晚是小米稀飯或煮以南瓜湯之類的東西。④又如山東膠縣，農民“通年食物以甘薯為主，雜以粟豆、高粱、小麥，冬春食甘薯居多，夏秋食粟居多，是為主食品。”⑤館陶縣農民，“食則以谷類為主，麥不常食，野菜充食品者正多。”⑥東平縣農民大多也是“取樹葉野菜及胡蘿卜地瓜補充食料，而號寒啼饑之侶仍復數見不鮮。”⑦河南太康縣，農民“半年多半以高梁菽粟為常食品，而食麥者廖廖。”⑧修武、焦作縣，“一般農民生活極苦，吃高梁小米者，在鄉間還算是中等人家，而一般極貧苦之農人，竟有吃糠者。”⑨
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①李小民：《河北阜平縣農村素描》，天津《益世報》1934年11月30日。
②知堂：《保定定縣之游》，《國聞周報》第12卷第1期，1935年1月。
③李景漢：《定縣社會概況調查》，第260頁。冬季吃兩頓，夏季吃三頓的情形在華北非常普遍，當時許多資料都對此有所記載。
④張稼夫：《山西中部一般的農家生活》，天津《益世報》1935年7月13日。
⑤《膠志》卷52，1936年鉛印本。
⑥《館陶縣志》卷6，1936年刊本。
⑦《東平縣志》卷5，1936年鉛印本。
⑧《太康縣志》卷2，1933年鉛印本。
⑨龔逸情：《河南焦作的民眾》，《向導周報》第165期，1926年。
副食在農民的食物中就更為簡單了。
如蔬菜類，據20年代中期李景漢對北平郊外掛甲屯村100戶農家的調查，全年蔬菜費不滿5元者約占1／3，平均每家蔬菜費為10．8元，僅占總食品費的10％。①到30年代，昌平縣，“蔬菜也是自己種，如果種不起，則所吃也不會高貴，只是些咸菜疙瘩，煞白菜或豆腐而已。”②河南林縣，農民的常用蔬菜“一蔓菁蘿卜葉，二豆葉，三紅薯葉。三種皆秋問煮熟淘凈摻蔓菁絲入缸，備常年調湯佐食。”③
至于雞蛋、魚、肉等較為昂貴的副食品，農民享受的機會就更少了。如上述北平郊外掛甲屯村100農家，大多數只在新年、端陽、中秋購用肉食，有的只在新年吃一次肉。除了年節之外，能吃得起肉者僅有13家，數量與費用也甚少。④河北盧龍縣，農家也是“非喜慶年節或延客，不恒用酒肉。”⑤定縣農民除了年節之外，大多數也吃不起肉。據1931年120家的調查，僅有兩家在冬季每隔三五日吃一次，不到總家數的1．7％。⑥
調味品對農民而言，也是非常稀見的東西。定縣農家的調料費還不到食品費的3％，6口之家一年僅用1角5分錢買香油與花生油吃，1933年1斤香油的價格雖然從1930年的0．276元降至0．116元，但1角5分錢仍是不夠買1斤香油的。⑦所以，農民“每買幾兩香油，常常吃了一兩個月還不見少，”就不足為奇了。⑧他們用油的法子，是用鐵絲穿過一
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①李景漢：《北平郊外之鄉村家庭》，第47頁。
②蔣旨昂：《盧家村》，《社會學界》第8卷，1934年。
③《林縣志》卷10，1932年鉛印本。
④李景漢：《北平郊外之鄉村家庭》，第48頁。
⑤《盧龍縣志》卷10，1932年鉛印本。
⑥濤鳴：《定縣見聞雜錄》，《獨立評論》第4號，1932年6月；《研究村食物概況》，南京第二歷史檔案館藏，全綜號236，卷號115。
⑦李景漢：《定縣社會概況調查》，第260—261頁；李景漢：《定縣經濟調查一部分報告書》，第211頁。
⑧魯紹柳：《定縣農村經濟概況》，《文化建設》第3卷第4期，1937年。
個制錢的方孔，把它鉤住，然后把錢放在油里，用油的時候把錢拿出來，放在菜里頭，從不敢把油從油瓶直接倒出來，怕用得太多了。①如果食物里“偶爾放人幾滴香油，競致看為例外的奢侈”。②醬油醋等調料品在他們看來，也是帶點特別意味的東西。定縣6口之家一年僅用1角5分錢買醋，按比以前降低了的1933年的價格計算，也只能買2．6斤干醋或6．8斤水醋。③鹽是人類生活的必需品，但因價格太高，許多農家根本吃不起鹽。定縣在1933年冬季，吃不起鹽的農家占20％，1934年達到27％，有的村子高達74％。④買不起鹽的農民，便到陰溝里或潮濕的地皮上刮硝鹽吃，豈不知“鹽是屬于國家的，私人刮取是犯法的，”他們惟一的辦法只有少吃鹽或不吃鹽了。⑤臨城縣管等村，300戶農家中也有100戶吃不起鹽，還有150戶不夠吃，二者占總農戶83％以上。⑥河南獲嘉縣，“貧寒之家，更有時連海鹽不用，惟佐以本地硝鹽者”⑦
農民的穿著，也是簡陋到極點。20年代北平郊外掛甲屯村，不少農民買不起新衣，就在海淀或北京買舊衣舊鞋穿。⑧30年代，河北的南皮縣，農民穿的衣服都是“新舊大小輾轉改作，至朽爛為度。”⑨望都縣農民“尋常衣服，棉改夾，夾改單，敝而后已。雖襤褸之衣，猶作鞋履之用，不肯輕于一擲。”⑩又據定縣34農家的調查，平均每家全年衣服被褥用
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①濤鳴：《定縣見聞雜錄》，《獨立評論》第4號，1932年6月。
②李景漢：《深入民間的一些經驗和感想》，《獨立評論》第179號，1935年12月。
③李景漢：《定縣經濟調查一部分報告書》，第211頁。
④李景漢：《定縣農村經濟現狀》，《民間》第1卷第1期，1934年5月。
⑤佛：《農民的偉大修養》，《民間》第1卷第1期，1934年5月。
⑥遠：《河北省一個農村經濟的調查》，《中國經濟》第2卷第8期，1934年8月。
⑦《河南獲嘉縣志》卷9，1935年鉛印本。
⑧李景漢：《北平郊外之鄉村家庭》，第51頁。
⑨《南皮縣志》卷3，1932年鉛印本。
⑩《望都縣志》卷10，1934年鉛印本。
費14．86元，其中5．99元買本地土布80尺，1．1元買愛國布或洋布十幾尺，1.82元買棉花，另外鞋料費2．56元，襪子費1．47元，被褥費1．11元，其他1元。①這點可憐的費用是連蔽體都不夠的，結果是小孩、尤其是男孩，從春天起就脫得赤條精光，了。甚至到了霜降節令，當富人已經皮衣在身的時候，赤身露體的兒童仍是隨處可見。至于老年人，僅求能蔽體而已。穿得上棉褲的農民大半只有一件，一冬不離身，里面狀態不忍目睹。②河南南陽縣的狀況也是如此，“一般農民底衣一看總是破爛不堪，他們只有在年初一、三月三趕會，或者遇喜事等等時候，才把那僅有的一套總算不破爛的衣服穿上。”③
農民的住房，也非常糟糕。房屋主要有瓦房、磚房、土房、草房等類型，但瓦房、磚房造價較貴，一般農民是蓋不起的，只有住土房、草房。如河北定縣，“砌以磚覆以瓦者，一村之中實寥寥無也。”④望都縣，“土屋占十之八九”。⑤懷安縣，土房“約占十分之七，倘遇雨連綿，屋多漏滴。”⑥山東東平縣，“建造瓦房者頗鮮。”⑦范縣農民，也是“居住多土房。”⑧德平縣，“住室普通概為土質，形式簡陋，內容樸素，僅足供蔽風御雨之資。”⑨河南通許縣，“農家多住草房，瓦房甚少。”⑩南陽縣，草房占農民住房的80％。⑾靈寶縣，“平原之中，中人以上之家始有房屋；其中人以下之家，多于平地下掘一深坑，坑內剜窯，
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①李景漢：《定縣社會概況調查》，第318頁。
②李景漢：《華北農村人口之結構與問題》，《社會學界》第8卷，1934年。
③馮紫崗：《南陽農村社會調查報告》，黎明書局1934年版，第71頁。
④《定縣志》卷8，1934年刊本。
⑤《望都縣志》卷10，1934年。
⑥《懷安縣志》卷10，1934年鉛印本。
⑦《東平縣志》卷5，1936年鉛印本。
⑧《續修范縣縣志》卷3，1935年鉛印本。
⑨《德平縣續志》卷10，1935年鉛印本。
⑩《通許縣新志》卷11，1934年鉛印本。
⑾馮紫崗：《南陽農村社會調查報告》，第73頁。
謂之地陰院。又有于平地純用土壁砌起合成窯形，謂之錮窯，每遇陰雨，傾塌堪虞，其窮亦可憐矣。”①更為嚴重的是，有的農民沒有自己的住房。如河北遵化縣盧家寨，32個住草房的農戶中，有10戶是借典來的。②北平郊外掛甲屯村，100農家中只有24家有自己的住房，其他多是租房或住親友房屋。③山東沾化縣，沒有房子的農民占14％。④
農民用于燃料方面的費用也非常低，如20年代河北的定縣，據34個農家的調查，平均每家燃料費為19．56元，占生活費總支出的8．06％。燃料主要是柴草，平均每家用費15．16元；次為煤炭，平均每家用費2．26元，其中有14家未用煤炭；再次為煤油，平均每家用費199元，多在冬天短時用，夏季幾乎不用；洋火費最少，平均每家僅傭0．25元。⑤30年代山東的沾化縣，“燃料即以禾秸野草充之，用煤炭者甚少。”⑥
此外，農民用于其他雜項的費用也少得可憐。仍以定縣34家為例，雜項開支共有十余項，平均每家支出僅21．72元，占生活總支出的8．95％。其中，以與親友、鄰居來往的應酬費最多，平均每家支出4．49元；娛樂、家具、醫藥、衛生、教育五項費用，平均每家才支出1．7元、1．62元、1．22元、0．61元、0．54元。⑦在如此低的費用之下，不難想見農民的娛樂生活是多么的貧乏、家里陳設是多么的簡單、身體素質和教育程度是多么的低下。李景漢在調查中就發現，定縣“農民除了耕種收獲、娶妻生子、新年酬酢、逛廟燒香、墻根底下談天等等以外，很少有其他復雜的社會生活，尤其是社會的娛樂，很是缺乏。”⑧
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①《靈寶縣志》卷2，1935年鉛印本。
②《冀東地區25個村農村實態調查報告書》上卷，第365頁。
③李景漢：《北平郊外之鄉村家庭》，第51頁。
④馮和法：《中國農村經濟資料》，第14頁。
⑤李景漢：《定縣社會概況調查》，第304、317頁。
⑥《沾化縣志》卷1，1935年石印本。
⑦李景漢：《定縣社會概況調查》，第305、320—324頁。
⑧李景漢：《定縣社會概況調查》，第325頁。
農民死亡率在35—40之間，平均壽命僅30歲，而當時英美等國的人均壽命已將近60歲①，真可謂霄壤之別!
“行”也是人們生活的一個方面，然對于農民而言，它似乎是一個不太重要的概念，正如李景漢對定縣的調查所說的，“行的方面就更為簡單，拿起腿來走路就行了，大多數人仍然是洋車沒坐過，馬路沒見過的。”②昌平縣，農民出外的方法也是步行，或騎驢及其他牲口，土路雖然不少，但多洼濕，一到春夏，就不易走了。③
綜上可見，農民生活水平距離最低限度的要求都相去甚遠，貧困是農民生活的惟一寫照。1936年，著名社會學家對中國最富裕的蘇州地區吳江縣江村調查后也說：“中國農村的基本問題，簡單地說，就是農民的收入降低到了不足以維持最低限度生活水平所需的程度。”④慈鴻飛所謂中國農產品已經出現大量剩余，農民已脫離糊口水平，不攻自破。試問，在多數農民連最低限度的生活都是難以維持的情況下，農村產品可能會出現真正的剩余嗎?
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①李景漢：《華北農村人口之結構與問題》，《社會學界》第8卷，1934年。
②李景漢：《華北農村人口之結構與問題》，《社會學界》第8卷，1934年。
關鍵詞：經濟學；供給；需求；市場規律；引致需求；賦稅；財產稅
從2005年3月底的“國八條”到06年的“國六條”，政府對于穩定住房銷售價格的決心是堅定的，各大部委也陸續制定相關的政策，旨在控制中國房產的瘋長勢頭。06年下半年全國住房銷售價格的漲幅得到了一定的控制，但2007年開始，住房銷售價格在以深圳為龍頭城市出現了大規模的反彈。根據國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2007年1~5月，深圳新建商品住宅價格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，12.3%，每月房價漲幅均居70個大中城市前列。2007年6月份，深圳市國土資源和房產管理局公布的一手房成交公示顯示：全市的樓盤成交均價為14256元/平方米，福田區更是高達22242元/平方米。根據瑞士信貸的調查報告表明，2006年深圳稅后家庭收入僅為7554元/月。遠高于居民承受能力的住房銷售價格是否合理，政府的調控手段是否有效?筆者想純粹從經濟學的角度出發來剖析這場房產價格風暴所帶來的一些困惑。
圖1 深圳2005的到2007年商用住宅價格
數據來源：深圳市國土資源和房地產管理局
1 從供求關系看住房價格的合理性
沒有學過經濟學的人都知道，供求關系決定商品的價格。供過于求，商品價格會下跌；供不應求，商品價格會上漲。從供應量上看，深圳2005、2006年批準預售面積分別為711.58、694.57萬平方米，2007年上半年批準預售的面積為242.41萬平方米，特別是2007年一季度批準預售的面積僅57萬平方米，較06年四季度減少76%，較去年同期減少38.2%，且大部分供應集中在特區外。從需求上看，2006年6月份國六條后使得房地產的投資減少，市場處于觀望的狀態，2006年下半年的住房成交量有一定的萎縮，但價格還是在穩步上揚。2007年初，股市市場的利好消息增強了投資者對中國經濟的信心，從而間接刺激了房產市場的投資，在這種看漲的預期下，住房的需求增加；同時，西部跨海大橋的通車以及福田新口岸的開通也會使港人在深置業的間接成本降低，從而引發新增需求。因此，在這種供求關系下，深圳的住宅價格的飛速上升是較為合理的。根據深圳市房地產預警體系，目前住宅新房供求關系仍然比較緊張，如果這種供求關系得不到緩解，深圳的房產價格還會繼續上漲，直到供求平衡，即達到均衡價格。
如果按照市場的規律，價格上漲必然會引起供應的上漲。雖然住房的供應量在一定期間內是一定存量的概念，似乎不能改變，但住房有三種表現形式：自住、出租和空置，處于出租與空置的住房構成住房一定時期內的存量。住房價格的上漲會導致原來用于出租投資的住宅在出租上的投資回報率遠低于出售該房產所帶來的投資回報，因此房產持有者會選擇出售該房產，市場上房產的供給量就會得到增加，住房銷售價格會下降。
圖2 深圳住宅金及售價
數據來源：深圳戴德量行
因此，根據供求關系，政府要干涉住房價格，就是要增加市場上房產的供給量或減少市場上的需求數量，或者兩者同時進行。深圳市推出了一系列的措施，例如，限定開發商在限期內完成住房開發、加快經濟適用房、廉租房的建設等，目的就是盡可能快的增加市場上住宅的供應量，以滿足超額的需求。同時，深圳明確境外機構和個人只能在深圳購買辦公或自住所需的房產以及規范房地產市場，打擊非法炒樓等行為的目的是控制有效需求。
2 土地交易價格對住房價格產生的影響
房地產商認為，住房價格的上漲歸咎于過高的土地交易價格；國土部門指出土地交易價格對房價的影響較少。在這場硝煙四起的房產價格戰中，政府與房地產商到底誰是最大的贏家?
根據深圳市土地交易中心的數據顯示，2006年的土地成交金額達到107.24億元左右，相比2005年的36.2億增長196.2%。2006年的平均土地價格和樓面價格分別為7674元/平米與3111元/平米，相比2005年均分別上漲了九成和八成左右。2007年一季度成交的兩塊寶安區商住用地成交金額分別為4億和4.5億，樓面價格分別為5981元/平米和5338元/平米。
根據公布的財務數據，萬科07年一季度、06年度、05年度以及04年度的毛利率分別為44.56%、37.23%、34.79%、30.9%；該四個周期的凈利潤率分別為14.88%、11.21%、12.78%、11.45%；金地集團07年上半年、06年度、05年度以及04年度的毛利率分別為41.74%、38.95%、36.4%、26.97%；同樣四個周期的凈利潤率分別為11.03%、12.52%、12.42%、7.75%。從上述數據可以看出，土地交易價格的上漲幅度高于房價的上漲幅度；而隨著房產價格的上漲，房地產開發商的毛利率和凈利潤水平雖然略有上漲但是遠低于房產價格的上漲幅度。在這輪房地產價格的上漲中得益最大的是政府，房地產商并不能從中得到太多的好處。
從表面上看，土地的價格確實成為影響房產成本的重要因素。但是，經濟學認為，生產廠商對生產要素的需求來源于消費者對產品的需求，為引致需求。生產要素的價格完全對其需求的價格，即土地作為一種生產要素，其價格的決定來源于住房對土地的需求，因此，是住房銷售價格決定土地交易價格，而不是土地交易價格決定住房銷售價格。目前中國用地的招拍掛都是相對公平、公開、透明的。招拍掛可以使土地價格更加市場化，減少協議轉讓所帶來的腐敗和中間成本，同時政府應將土地招拍掛所得資金投資于建設經濟適用房、廉租房等公共產品來補缺地價推升的房價。
加快閑置土地的處理、加快城中村的改造、舊城改造等都是增加土地供給的手段，這是政府在穩定房價政策中的治本之策。
3 稅收手段在穩定住房價格中的作用
稅收是政府調節市場的有效手段之一。為進一步抑制投機和投資性購房需求。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。這是政府通過稅收手段來穩定房價最主要的措施。根據經濟學的賦稅理論，稅款不一定是由支付者承擔，這與賦稅的歸宿有關。我們一般認為，房產的供給是缺乏彈性的，而需求是富有彈性的，因此在住房銷售中產生的個人所得稅應該是由賣方承擔。在二手房交易市場中，住房的需求彈性和供給彈性是變動的。需求彈性和供給彈性的大小與價格水平有一定的關系。在住房價格較低或中等水平時，住房具有一定的需求彈性，價格越高彈性越小，而供給量幾乎等于住房的空置數量，在短期內不具備彈性。當住房銷售價格處于高水平(高于出租的投資回報率一定程度時)，住房的供給量還包含處于出租狀態的房產，在這種情況下，住房價格上漲相同的數值，增加的房產的供給量會大于減少的需求數量。處于這種情況時，根據賦稅的歸宿理論，賦稅較容易轉嫁到買方承擔。這也是為什么在二手房實際交易中稅收基本上由買家承擔。基于上述的結論，雖然對二手房交易賦稅在一定程度上會抑制投資，但是由于賦稅容易轉嫁，因此也相應加大了購買自用房買方的成本，從而也變相的抬高了住房的價格。
關鍵詞：房地產 泡沫 認識 影響
一、房地產泡沫的定義
房地產泡沫是以房地產為載體的一種資產泡沫，它一般是指由房地產投機引起的房地產價格脫離市場合理基礎價格的持續性上漲現象。一般發生在經濟繁榮時期，土地價格快速上漲導致泡沫景氣，但當其達到峰值后，市場會出現需求量大幅下降、房價大跌，泡沫亦隨之破裂。房地產泡沫實質上是地價泡沫，地價泡沫是指土地價格超過其合理價格而持續上漲。根據經濟學的解釋，房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于基礎價格的非平穩上漲。泡沫過度膨脹的后果是泡沫破裂，其本質是不具有可持續性。
二、對房地產泡沫的認識
我國房地產經濟如今面臨很多問題，這已達成共識。但不同的人看待這些問題的方法與態度卻是不同的。各方對于房地產泡沫的理解不同，也反映出不同的社會特色。房地產價格越調越漲，房地產市場本無泡沫的言論也浮出水面。香港祥祺控股集團有限公司董事長陳紅天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的沒泡沫，打都打不爛的不叫泡沫，過去五六年各種手段都沒有把房地產壓下去，這就沒有泡沫了。”知名財經評論家葉檀博士則認為此論違反常識，泡沫時間有長有短，短的一、兩年就崩盤，長的可以到五、六年以上，甚至十幾年。我國的房地產泡沫崩潰的表現，并不在于按揭貸款崩潰，并不會像美國一樣，房產價格下降、二次抵押者把房產交給銀行，最大的可能性是，富裕群體集體拋棄擁有的多套房地產，轉戰到境外，地方政府以土地抵押的負債大部分成為壞賬，到那時，會出現多米諾骨牌效應，地方政府與銀行的資產負債表急劇惡化，債務危機大爆發。逐漸減少土地依賴，逐步縮小貧富差距，逐步減少空置率，才是軟著陸的根本。
縱觀國際，房價收入比、房價租金比和住房空置率是衡量房地產市場泡沫化的常用指標。當前，我國的這三個指標皆高于國際通行標準，由此可見我國房價總體水平已嚴重偏離基本面，泡沫化明顯。
從房價收入比看，我國房價明顯超出國際通行標準的上限。所謂“房價收入比”是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以上海為例，2011年上海家庭人均可支配收入為36230元，家庭年收入約為72460元，按2011年剔除經濟適用住房和動遷安置房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價格為每平方米21584元，購買80平方米的兩居室需要172.67萬元，平均房價收入比約為23.8：1。也就是說，上海市普通居民需要花大約23.8年才能購買一套普通住房。為提高合理性，21世紀網選擇可支配收入數據計算房價收入比。據國家統計局最新數據顯示，2012年全國城鎮居民人均可支配收入為24565元/年，按城鎮戶均人口2.89人算，家庭可支配收入為7.61萬元/年。國家統計局公布2011年城鎮戶均住房面積約為95平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均價5498元/平方米，可得我國一套住房總價格約為52.23萬元。最終計算得出，我國房價收入比為7.36倍，而世界銀行認為合理的房價收入比應該為3-6倍。
從房價租金比看，以廣東為例：2007年時僅為 272：1， 2010年卻高達921：1。其房價租金比的合理范圍，是根據資金的長期收益率來確定的。如果把買房看作一種長期投資的話，那么200：1至300：1的房價租金比，其年化收益率為4%—6%。由于房產還有房價上漲形成的增值收益，因此4%—6%的租金收益率是比較合理的。但是如果房價租金比高于300：1，則意味著收益率低于4%。以目前我國的長期國債收益率為基準，低于4%是不合算的。
從住房空置率看（對于何為房屋空置及具體數字，各部門尚無統一說法），據保守估算，一線城市的住房空置率不低于10%，二三線城市的住房空置率不低于8%，而國際上住房空置率基本在4-8%。同時需要注意的是我國城市住房自有率高于大部分國家，2012年5月，西南財經大學和中國人民銀行金融研究所共同《中國家庭金融調查報告》稱，中國自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平。理論和現實的邏輯是，出租房容易空置，也容易形成較高的空置率，這一事實使得我國住房空置率遠高于國際上其它國家。
三、房地產泡沫對社會的影響
樓市泡沫一旦破裂后對中國經濟的危害是巨大的、全方位的。上世紀90年代初海南省房地產泡沫破滅后的危害只是當前我國一線城市房市泡沫的一個縮影。首先，會沖擊金融系統。當前，購房者大多是按揭貸款，當房地產泡沫破裂后，房產變成了負資產，很多人會拋售房產，銀行接收的則是貶值的財產。盡管銀行業金融機構已經通過了銀監會的房貸壓力測試，但從當前我國的房地產情況看，基本上把整個風險都歸結于銀行業金融機構之上，無論是房地產業還是個人消費信貸都是如此，這就孕育很大的金融風險。房地產泡沫破裂，最后承擔的只能是銀行業金融機構，不過國內銀行業金融機構現在大多已上市，因此最后承擔風險的只會是股民。其次，會影響整個國民經濟。房地產業屬于第三產業，其產業鏈很長，涵蓋了建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸等密集型產業。房地產泡沫一旦破裂，則整個產業生產過剩，經濟趨于蕭條。
總之，我國應正確認識房地產泡沫及其影響，不能過分依賴房價收入比、房價租金比和住房空置率等國際通行指標，此類國際通行指標在我國房地產市場偶爾失靈，存在著非常奇特的現象，而應盡快建立反映我國特色的指標系統，同時建立與之相適應的調控系統。
參考文獻：
[1]任宏，王林.中國房地產泡沫研究.重慶.重慶大學出版社.2008
[2]徐龍炳.國民經濟安全研究.上海.上海財經大學出版社.2008
[3]張嗣興.中國脈搏.北京.中國人民大學出版社.2011
