時間：2022-04-20 18:36:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產管理法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合。管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
房地產開發用地
第一節土地使用權出讓
第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。
第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。
采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
第二節土地使用權劃撥
第二十二條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十三條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
房地產開發
第二十四條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十六條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股、合資、合作開發經營房地產。
第二十八條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第二十九條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的規定，按期投入資金，用于項目建設。
房地產交易
第一節一般規定
第三十一條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
第三十三條國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十五條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產轉讓
第三十六條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十七條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當支持有房屋所有權證書。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十一條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十五條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節房地產抵押
第四十六條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十八條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第四十九條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
第五十一條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節房屋租賃
第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。
第五十四條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節中介服務機構
第五十六條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。
第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
房地產權屬登記
第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
第六十二條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
法律責任
第六十三條違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十四條違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十五條違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，有縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十條房地產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
附則
論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來,隨著市場經濟的不斷向前發展,房地產產業獲得了空前的發展,也在當下成為了國民經濟的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業,包括旅游等產業的向前發展形成了積極的推動力。所以,在現時如何保證房地產行業在健康穩定的狀態下不斷向前發展,具有非常重要的意義,也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強,房地產行業的發展也開始顯現出一些亂象,在急速發展的過程中,各種房地產投資商,利用國家大力發展地產行業的機會,投機倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產市場的穩定發展造成了非常大的壓力,甚至對國民經濟的順利發展、人民生活水平的穩步提高也造成了威脅,這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此,我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題,是有著相當大的現實意義的。
一、房地產投機行為的相關法律約束方式
(一)《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規定
現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容,這項管理法則是在上個世紀末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當時建立這項規定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩定的向前發展,這項法則中規定了許多的關于房地產的條例,譬如說在第九條之中,明確的規定了在土地使用權的轉讓過程中,這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規則,也必須要符合城市規劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發,也在一定程度上抑制了****行為的發生,打擊了房產商的投機行為;為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”,在第十七條中明文規定,為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為,土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉讓;為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地,在《城市房地產管理法》的第二十三條之中,明確的規定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程,對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規定,從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂;在《城市房地產管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策,有效的防止了這種違規行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規定,這種對成立公司的規范可以有效的避免很多企業為了違規投資房產而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產公司的過程中,除過要具備相關的企業資質,還需要有一定的注冊資本以及開發投資的具體數額;在房地產市場上,由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環節中的問題,也做了非常詳細的說明,具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理,有效的維護土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發和利用,重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊,因此,在對建設用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規定。
(二)其他法律法規
《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規范我國房地產市場的兩項重要的法律法規,也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規定,起到了很重要的補充作用,在這方面,其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進行逐一的分析和理解:
第一,反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為,有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用,在關于房地產方面,這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為,都做出了非常詳盡的規定;
第二,消費者權益保護法。在這項法律之中,明確規定房地產市場中的開發商與消費者之間的關系,譬如說,相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息,不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為,進行了明確的規定,對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規定,這項法律也詳細的規定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明;在民法通則中,也對由于房地產開發商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權利做出了規定,避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規定,當然,它也會對房地產市場的行為作出了細致的規定,對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產投機行為法律規范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國房地產發展過程的現狀來看,房地產投機行為的主體已經悄悄的發生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產開發商等,但在現時,房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規定的主體依然只是房地產開發商,與形勢已經不相符合,對于房地產中介機構和個人來說,僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對房地產價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產市場的價格進行管理,加大房價的透明度方面,相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求,對于由于房產價格的不穩定所引發的供求關系的極度扭曲,相關部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。
(三)保有、消費環節的法律條文依然空缺
包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強調的重點依然是流通環節的投機行為,對于房地產市場交易的保有、消費環節的規范,依然存在法律空缺的現象。
(四)對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產市場發展過程中,政府的相關行為可以在很大程度上引發地產市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產市場,在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當下,相關的法律對于政府行為的規范做得還不夠好,權限不明、權責不清的現象非常普遍。
三、房地產投機治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關的法律法規
眾所周知的是,《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業順利發展的基本法律,從上個世紀末期開始實行,至今已經有了二十多年的發展歷史,在這二十多年內,我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變,在這種態勢之下,《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業的發展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。
(二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產行業的投機行為,必須對投機的定義做出一個準確的界定,在這之前,對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產行業的住房以及消費的功能,為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期,要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響,并建立相關的約束機制;針對房地產市場的保有性質做好法律保障,從而進一步的對購房人的行為作出規范,從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環境。
(三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實
在當下,由于房產開發商的惡意競爭而導致的房地產行業信息嚴重不對稱的現象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩定發展,從某種程度上來講,來是投機行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規范,從而有效的彌補市場運營機制的不足之處,保證市場價格在價值規律的協調之下,能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說,還應該及時的對相關的信息做出披露,促進信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機者驅趕出房地產市場。
《城市房地產管理法》第六十條第三款的缺陷
第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當事人依照自己的理性判斷，去設計自己的生活，管理自己的事務。意思自治原則是市場經濟對法律提出的要求。在市場經濟條件下，市場經濟主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對自己的行為所引起的后果承擔法律責任。承認、保護民事主體在市場經濟交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實現民事主體之間的利益分配，推動市場經濟的快速發展。在民事立法中確認意思自治早已成為現代各國民事立法的趨勢。我國《民法通則》第四條也明確規定，民事活動應當遵循“自愿”的原則，從而體現了我國民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國民事法律的基本原則和理念。
土地使用權和房屋所有權同屬不動產，根據我國現行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉讓時應當可以根據自己的“意思”自由決定轉讓順序，法律不應當予以不恰當的干預。
第二，違背了便民高效原則。根據《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，無論什么情形，轉讓房地產時都必須先向房產管理部門申請房產變更登記，后向土地管理部門申請土地使用權變更登記。第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。”現階段在我國，土地使用權的審批和登記都是人民政府委托國土資源部門進行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權的，民事主體轉讓房地產時，則要先到國土部門辦理相關手續，后到房產管理部門辦理，最后還要再到國土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產轉讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準權的人民政府審批即在國土資源部門辦理審批手續后，再去房產管理部門辦理就可以了，而無須再回過頭來跑國土資源部門。由此可見，《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，不符合方便群眾、高效運作的現代行政原則。
第三，脫離了中國房地產管理實情。在我國，房產權利登記起步較早，房產權利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權利的登記卻經歷了一番波折，公民土地權利意識相對較差，只要房產證不要土地證的大有人在。轉讓房地產時，很多人在辦理房產變更登記后，因為不知道需要辦理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權利保護意識相對較差，抱著無所謂的態度而不辦理土地登記。就全國范圍內而言，目前房產發證量要遠遠大于地產發證量。特別是劃撥土地使用權轉讓時，很多都是不經土地部門審批，直接到房管部門辦理房產登記，而后才去國土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國土資源部門辦理土地登記，從而造成國有資產大量流失。可見在我國現階段，法律應該著重強化對土地權利的登記和保護。《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，不但沒有起到強化土地權利登記和保護的積極作用，相反卻弱化了對土地權利的登記和保護，背離了我國國情。
該法律條文非有不可嗎
有人說，《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，是為了避免“一房多賣、房地產權不一致的現象”的發生，“只有按照此規定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實處”。果真如此嗎？
事實上，《城市房地產管理法》第六十條第三款的強制規定自1995年1月1日起施行至今已有10個年頭，但“一房多賣、房地產權不一致的現象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產管理法》第六十條第三款的強制規定，由民事主體自由決定房地產轉讓順序，會不會使得“一房多賣、房地產權不一致的現象”愈加嚴重，房地產交易安全隱患更大呢？不會。因為如果民事主體違反誠實信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下進行房地產交易，那么，根據我國民法通則第五十八條第三款規定，該民事行為無效。
既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價值所在”的意思自治原則為代價，作出《城市房地產管理法》第六十條第三款那樣的強制規定，用以維護所謂的房地產交易的安全。
筆者認為，即使必須規定一個轉讓順序的話，那也應該規定先辦理轉讓土地手續，然后辦理轉讓房產手續。
透過該條文，有一點我們不難發現：立法者與普通百姓一樣，沒有對土地權利的登記和保護予以應有的重視，沒有把對土地權利的登記和保護放到應有的位置，重房輕地的觀念相當嚴重，漠視了土地權利。可見，我國的土地權利登記和保護工作任重道遠。
國土部門為統一登記機關，是解決問題的根本之策
房地產權利之所以會出現不一致的現象，歸根結底，是由于我國不動產登記權利分散在多個部門造成的。包括房地產在內的不動產權利的分散登記，不僅造成不動產物權法律基礎的不統一，妨害正常的不動產交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負擔，妨害了我國不動產市場的發展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動產權利的分散登記制度的理論基礎是不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法、物權法原理，隨著我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，這種制度應予摒棄。
縱觀世界各國和地區的不動產登記制度，登記機關要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動產登記機關，其理由是：不動產物權在本質上要么是直接指向土地的物權（如土地所有權、土地使用權、地上權等），要么是建立在土地物權之上的物權（建立在土地所有權、土地使用權或者地上權之上的房屋所有權、林地使用權、草原使用權等）。所以，以土地登記為基礎登記，當然可以包括其他不動產物權的登記。例如在德國，不論是《土地登記條例》、《地上權條例》還是《住宅所有權法》，都明確規定土地登記包括地上物的登記。我國臺灣地區也采納了將土地登記部門作為不動產統一登記部門的做法。臺灣《土地登記規則》第3條規定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權與他項權利之登記。”
關鍵詞:房地產交易;分類;概念
Abstract: With the rapid development of economy, the real estate transaction was more and more fire. Real estate trading is a trading activity in the market, it is take the real estate as trade object, it takes in the real estate transaction subject, and this trade was more professional. This paper according to the “City real estate management law “the relevant provisions in the base, a real estate transaction general rules and different classification.
Key words: real estate; classification; concept
中圖分類號：TU45 文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）01-0020-02
一．房地產交易一般規則
1．房地產交易定義
房地產交易有狹義定義和廣義定義兩種。狹義的房地產交易是一種活動，它是指當事人之間進行房地產轉讓、抵押及房屋租賃。廣義的房地產交易除了包含上述狹義定義之外，還包括房地產價格及體系及其交易的中介服務，它與房地產交易行為關系密切。
2．房地產交易原則
a.房地一體原則
因為地上建筑物如土地、房屋等在物質形態上密不可分，為維護交易雙方合法權益，合理利用土地、房屋，在《城市房地產管理法》中的第三十二條很明確的規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”即轉讓、抵押房地產時，必須同時轉讓、抵押房屋所有權和土地使用權。不能分別轉讓及抵押房屋所有權與土地使用權。該原則在房地產交易中必須遵守。
b.依法登記原則
房地產原有的特征決定了房地產權屬關系、權利狀態和權屬關系的動態改變，從它的占有狀態中很難反映。為了維護其權利人的合法權益，防止欺詐行為的發生，并維持良性的交易秩序，房地產交易在世界各地都有登記制度。《城市房地產管理法》中第六十一條明確規定：“房地產轉讓或變更時，應該向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。”如果不依法辦理登記手續，那么房地產地轉讓沒有法律效力，也不受國家法律保護。
c.交易價格分別管制原則
房地產交易及市場的核心問題是房地產交易中的價格問題。為房地產交易價格的穩定、房地產市場秩序的維護、購房人合法權益的保護，《城市房地產管理法》中第三十三條明確規定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。”我國實行房地產價格申報制度與價格評估制度。
d.合理分配土地收益原則
在現行土地制度下，土地所有者、使用者及所有者等數個權利主體在同一宗房地產中都會涉及到，土地收益在不同的權利人之中也都會在其中受到影響。如果不能合理分配交易行為中產生的經濟利益，交易各方的積極性都會受到影響，最后整體房地產市場的進一步發展也會受到影響。
二．房地產交易形式
我國《城市房地產管理法》中明確規定：“本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。”
1．房地產轉讓
房地產轉讓是指這樣一種行為，在此行為中房地產權利人以買賣、贈與或其他合法方法將他的房地產轉移給別人。轉讓方式有：房地產買賣、房地產贈與，還包括其他合法方式（如：以房地產抵債、以房地產作價入股等）。
房地產轉讓條件：①主體必須具有合法資格；②客體也要符合法律要求，如果房地產不受限制，都能自由轉讓；③房地產轉讓必須簽訂書面合同，當事人首先到房地產管理部門去辦理權屬登記手續，領到房地產權屬證書后其行為方可有效；④房地產買賣雙方必須真實的表達自己的意思；⑤在房地產轉讓中不能違反法律、政策與社會公德。
我國《城市私有房屋管理條例》和《城市房地產管理法》中都明確規定，城市及私有房屋在進行轉讓、買賣時都必須辦理變更登記手續，該手續一般是在所在地的房管機關。國家法律強制性規定如此。因此大多數人認為，如果沒有辦房屋轉移登記，房屋買賣均屬無效。事實上這種理解是錯誤的。行政管理法規要求買賣雙方辦理房屋轉移登記，這是《城市房地產管理法》及其相關法規定中的規定，不是合同有效性的規定。兩種法律關系分別是合同的訂立有效性、房產變更登記。合同在訂立時確定有無效力，合同履行的內容是進行房產過戶登記。另外，原房主只有在取得房產證之后才是法律上所認可的所有權人。
2．房地產抵押
a.抵押定義
房地產抵押是向抵押權人提供債務、履行擔保的行為，該行為以不轉移占有為方式 。書面抵押合同應由抵押人與抵押權人當面簽訂，然后由人民政府規定部門（縣級以上）辦理登記，這樣才能生效。
b.實現抵押權
①房地產抵押權的存在。房地產抵押權實現的前提是房地產抵押權的存在。②債權已屆清償期而未受清償。抵押權人在屆清償期而抵押權人未受清償之前不能行使抵押權債權。③債權權未受清償抵押權人沒有過失。在中國立法中，抵押權與主債權之間的關系，應嚴格的遵循抵押權的附從性。所以在債權的履行過程中發生瑕疵一定會影響抵押權的效力。
3.房地產租賃
a.房屋租賃定義
房屋租賃是指這樣的一種行為，出租人（房屋所有人）把房屋出租給承租人并由承租人交付租金給出租人的行為。房屋租賃當事人應當持相關文件到直轄市、市或者縣人民政府的房地產管理部門辦理相關的登記備案手續（租賃合同簽訂后30天以內）。
b.禁止房屋租賃的情況
法律明確規定有九類房屋禁止出租：(1)未依法取得所有權證的房屋;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋;(3)共有房屋沒有取得共有人同意的房屋;(4)權屬有爭議的房屋;(5)屬于違法建筑的房屋;(6)不符合安全標準的房屋;(7)未經抵押權人同意就已抵押的房屋;(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的房屋;(9)有關法律、法規規定禁止出租的房屋。
三．案例分析
下面以一個與“房屋租賃”有關的案例來說明房地產交易法規的現實應用。
原告劉某有四間門面房，2006年7月25日，原告出租此房屋給某有限公司（被告）并且雙方就租金標準、租賃時間以及違約責任作達成了協議。簽訂協議后，原告交付房屋于被告，之后被告對房屋鋪地板、吊頂等。被告向原告交納了自承租日起到2007年8月17日的租金并且在該房內做起了銷售電動車的生意。2007年10月，由于房屋漏雨，被告通知了原告，要求原告對房屋進行維修。但是原告并沒有及時維修，所以被告不但不再支付租金了，而且將房屋空關。于是原告以索要租金為由將被告上訴到了法院。
分析：法院經審理認為，在出租房屋存在漏雨的情況下，原告卻至今未對房屋進行維修，屬于違約行為；而作為承租方的被告在原告不履行維修義務的情況下，既不自己修理，也沒有將已經空關的房屋交給原告。由于房屋空關到現在，所以造成了租金損失。所以，被告也有過錯，也應該承擔相應責任。所以，空關房屋期間造成的租金損失，雙方應各自半承擔一半。
最后，法院的判決是解除原告和被告的租賃合同，被告應支付原告房屋空關期間一半的租金損失，共計10166元。與此同時駁回原告其他的訴訟請求。
該案例說明：房地產交易是應該遵循一定的法規的，房屋租賃如此，其他的房地產交易也是如此。
四．總結
房地產交易在日常生活中經常存在。因此，了解了相應的法律法規及相關程序再進行交易，避免不必要的麻煩。
參考文獻
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[2]李木祥.中國房地產泡沫研究[M].北京:中國金融出版社,2007,41―49.
引起筆者思考的是這樣一個案例：原告某公司作為預購人與被告某房地產開發公司，于1999年簽訂一份《房屋預售合同》，并到該市的房地產交易管理所辦理了預售登記。后因該項工程長期停建，由該市政府有關部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續建竣工，但該市房產管理部門以原有預售登記為由拒辦房產登記。原告被告要求交付房屋，認為該預售合同已辦理了預售登記，具有對抗第三人的法律效力。第三人抗辯認為，該項登記違反法律規定，不能對抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭議焦點集中在《房屋預售合同》的預售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。
筆者認為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認定。尤其是在事實清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關鍵。
首先，國家立法規范商品房預售行為的本意，在于在建商品房的預售不同于商品房現房銷售。
無疑，這種售房方式對于搞活經營、廣籌資金，活躍房地產市場，促進商品房消費和促進房地產業健康發展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導致“炒地皮”、“炒樓花”等投機行為發生，導致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現象的發生。因此，法律對預售商品房應當具備的條件和監督管理措施都作了明確規定，以維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益。《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定了商品房預售的法定條件，第二款和第三款規定的是對預售合同的監督管理措施，共同構成了商品房預售行為的依法登記和依法監管制度。
其次，國家對商品房預售行為實行依法登記和監管制度
主要體現在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”，和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件，申報登記備案是監管措施要求，都是依法登記制度的規定，均不得違反。
第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則
非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門，通過對商品房預售許可證的發放管理和對預售合同的登記備案管理，達到監督檢查、宏觀調控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處，有利于掌握預售情況和商品房建成后產權轉移登記發證工作，以切實保障房地產權利人的合法權益。
第四，《城市房地產管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門
明確規定為房產管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。新晨
第五，地方各級房地產交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門
其辦理預售合同登記備案是違反法律規定的，當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地產管理法》第六條第二款規定的授權，即“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。”任何違反該規定的私下授權都是無效的。
第六，盡管一些地方的房地產交易管理所也接受并辦理預售合同的登記，但并不是法律規定的申報登記備案
一般來說，土地上所建房產發生轉讓時，房管部門辦理了房屋產權變更登記手續后，土地管理部門就應該為該宗地辦理土地使用權變更登記手續，這就是通常所說的“地隨房走”。其法律依據是《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書”；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條第二款規定，“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”。僅從這些規定看，對于已經取得合法的建設用地手續、且建有房屋的房地產轉讓，似乎真的應該“地隨房走”，只要房管部門批準房屋產權轉讓了，土地使用權也就隨之轉讓，土地使用權轉讓相對于房屋產權轉讓只能是“被動”的。也正是基于這樣的認識，通常人們在轉讓房產時，先辦理房屋產權變更登記手續，然后再向土地管理部門申請辦理土地變更登記手續。如果遇有特殊情況，土地管理部門不盡快辦理或提出不能辦理的理由，有的申請人就會認為，“房管部門都同意了，土地部門憑什么故意刁難?”甚至以《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定為依據，土地管理部門“行政不作為”。那么，土地部門不予辦理就是在“刁難”申請人嗎?恰恰相反，盡管通常土地確實要隨房屋“走”，但我國土地管理法律法規對土地使用權轉讓是有嚴格限制的，在特殊情形下，土地管理部門有權不予辦理土地變更手續。
這些特殊情形主要包括：《城市房地產管理法》第三十八條第一款第(二)項、第四十四條第一款第(三)項規定，未完成工程總投資25％以上的房地產不得轉讓或預售。《土地管理法》第五十六條規定，“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地”；同樣，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款對轉讓土地使用權也作出了明確規定：“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發利用土地的，土地使用權不得轉讓。”《土地管理法》第七十三條、第八十一條對非法轉讓國有土地、集體土地的違法行為規定了處罰措施。除國家法律法規外，國土資源部、國家工商行政管理局的《國有土地使用權出讓合同》示范文本第二十條也對土地使用權轉讓作出了限制性的規定。違反了這些規定。即使房產部門已辦理了房屋產權變更登記手續，國土資源部門也不能按“地隨房走”的原則，辦理土地變更登記手續。
對未達到規定條件，又必須辦理土地使用權轉讓的事項，屬于工業項目的，國土資源部門可以根據《關于和實施的通知》和《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本第八條的規定，按批準的用地面積、建筑系數、容積率、投資強度和已完成投資情況，核定已批準轉讓的地上附著物占地面積，多余的土地由政府依法收回后重新安排使用。工業項目以外的用地(包括集體建設用地)，可以按批準的投資總額、用地面積和實際完成投資來核定已批準轉讓的地上附著物的占地面積，多余的土地依法收回后重新安排使用。不按照國土資源部門核定的面積擅自轉讓土地使用權的，按非法轉讓土地依法進行查處。
浙江省土地管理局：
你局以浙土〔1996〕60號轉報的杭州市土地管理局《關于要求解釋“土地收益”有關問題的請示》收悉。經研究，現就有關問題批復如下：
一、關于劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理問題。1995年3月11日，國家土地管理局曾就安徽省土地管理局的請示作出過答復，即“國家土地管理局新的‘三定’方案規定的主要職責之一就是‘管理土地市場，會同有關部門制訂土地市場管理的法規和規章，規范土地市場’，這說明土地管理部門是土地市場即土地使用權出讓和轉讓市場的行政主管部門。房地產市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規范和管理。”“根據《城市房地產管理法》第三十九條關于‘以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批’的規定，當事人應當向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查并報經有批準權的人民政府批準。”請遵照執行。
你省杭州市在劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理工作中，采取補辦出讓手續，補交出讓金的做法是符合《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和財政部有關規定的。《城市房地產管理法》施行后，在執行中如何處理該法與該條例的銜接問題，總的原則是：條例與法律規定一致的，應結合起來執行；法律沒有規定，條例有明確規定的，應按條例規定執行；法律雖然有原則規定，但根據法律規定必須依照國務院規定執行的，在國務院新的規定出臺之前，應按條例或國務院其他規定執行；條例與法律規定不一致的，應當依照法律規定執行。
二、關于出讓金的征收問題。根據財政部1992年9月21日的《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和1995年1月26日財政部、國家土地管理局印發的《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》有關規定，政府土地管理部門是土地使用權出讓金的代征機關，其他部門和單位一律不得代為征收出讓金。各級人民政府土地管理部門應當認真履行職責，切實做好土地使用權出讓金的代征工作。
三、關于土地收益和土地收益金問題。《城市房地產管理法》第三十九條、第五十五條規定的“土地收益”與“土地收益金”是兩個不同的概念。土地收益是國有土地所有權的經濟體現，屬于地租性質，應由土地管理部門負責征收管理。按照財政部《關于國有土地使用有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，土地收益金是指與土地增值稅計征對象相同的具有土地增值費性質的費用，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十五條和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二十一條規定，國家開征土地增值稅以后，土地收益金應當停止征收。
各房地產開發公司、各區縣房地產管理局：
為加強本市房地產市場管理，規范內銷商品房銷售行為，保障買賣雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它有關規定，本市內銷商品房將實行銷售許可證制度，現將有關事項通知如下：
一、預售、現售商品房，房地產開發企業均須向北京市房地產管理局申請。經審核，符合規定條件的，由市房地產管理局發給《北京市商品房銷售許可證》，方可銷售。自1995年5月1日起，凡未取得《北京市商品房銷售許可證》的，其商品房不得預售、銷售。
二、商品房買賣成交，買賣雙方須按有關規定辦理買賣立契、產權登記手續。
三、《北京市內銷商品房管理規定》將由我局另行。
四、申辦《北京市商品房銷售許可證》地點：北京市房地產管理局市場管理處。
（一）部門規章與現行法律的沖突
現行《城市房地產管理法》第38條明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法同時在“房地產交易”一章中又規定了商品房預售制度，是為未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的例外情形。而建設部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預售和現售，且將現售定義為：房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。可見，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預售與現售的分界，并非登記領取權屬證書。從這一點上看，建設部的部門規章與國家法律規定似乎有沖突。
事實上，考察房地產相關立法規定，不難發現：《商品房銷售管理辦法》關于商品房現售的規定與《城市房地產管理法》的上述規定并不沖突。
（二）商品房現售不等同于房地產轉讓
首先，《商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售，僅是與商品房預售相對應的一種銷售方式。有觀點認為，《城市房地產管理法》關于“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定是為防止期房轉讓，其實不然。《城市房地產管理法》第46條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。此條應屬委托性或授權性規范。雖然國務院辦公廳在2005年轉發《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。但究其原因，是在部分地區商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格作出的規定，并非《房地產管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定不等同于禁止期房再行轉讓。
其次，《房地產管理法》第37條規定：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這里的房地產權利人即指房屋所有權人和土地使用權人。依據《物權法》的規定，房屋所有權和土地使用權的取得均須以辦理權屬登記為要件（依據事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關系中，無論是預售還是現售，購買人尚未辦理權屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權人而非房地產權利人。即便該預售合同辦理了預告登記，也只是將該預售合同中一方當事人債的請求權賦予物的請求權，房屋所有權仍屬開發企業。
最后，商品房買賣中再行轉讓的標的并非房地產物權而只是商品房買賣合同中的權利義務。以預售為例，預售商品房轉讓實質上是商品房預售合同的轉讓，即商品房預售合同中權利義務的轉讓。《合同法》第88條規定：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。可見預購人經預售人房地產開發企業同意，可以將商品房預售合同中的權利義務一并轉讓給第三人，即將預售商品房轉讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預購人，因其在預售合同中的義務已履行完畢，剩下的只是對房地產開發企業的債權，此時預售商品房轉讓實質乃是債權讓與，《合同法》第80條規定，其只要通知債務人房地產開發企業即可。當然，根據《合同法》第87條、《房地產管理法》和《房地產開發經營管理條例》的規定，由于商品房預售合同都必須在產權登記部門備案，所以預售商品房轉讓時，房地產開發企業、預購人和第三人還要到產權登記部門辦理房地產開發企業與預購人備案合同的注銷登記及房地產開發企業與第三人新簽訂商品房預售合同的備案登記手續。但這種程序本身是行政權力介入對房地產市場行為的強制干預，是宏觀調控確保房地產市場健康有序發展的需要，并無法理可依。因此，《房地產管理法》第38條第6項之規定與《商品房銷售管理辦法》關于現售的規定并不沖突。
二、商品房預售與現售監管對接的實踐難題
（一）竣工驗收合格———現售
考察我國現行立法及部分地方實踐不難發現：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。
國務院《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。從上述規定看，竣工驗收應是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。
同為行政法規的《建設工程質量管理條例》第16條規定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經勘查、設計、施工、工程監理等單位出具相關材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。可見，按該條例的規定，建設項目竣工驗收是由建設單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設行政主管部門的主要職責是監督備案。
2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細規定。
綜上，從工程建設和法律規定的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房預售與現售的分界點。
（二）現售備案的性質
《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。該辦法同時規定了商品房現售的條件。從條文本身來看，現售備案應是開發企業向主管部門辦理的現售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產開發主管部門，而非房地產行政主管部門或房屋登記機構。因此，筆者認為，辦理現售備案不應對開發企業提交的備案資料進行實質審查。
（三）現售監管引發的相關問題
1.怠于申辦初始登記
《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。根據《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，購房人辦理分戶登記應以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發改委和財政部的規定，住宅房屋登記收費標準為每件80元，非住宅房屋登記收費標準為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。按規定核發一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認為，允許現售商品房進行合同網簽備案，將降低開發企業申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產生個別企業無力支付辦理權證的相關費用而怠于辦理權屬登記進而導致業主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預售許可制度下同樣存在，并非對現售行為進行監管允許現售合同備案所產生的特有問題。
2.如何辦理預告登記
《物權法》明確了當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《房屋登記辦法》規定可申報預告登記的情形包括預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押以及法律、法規規定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規定以竣工驗收合格作為現售的標準，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當事人能否在合同備案后申請辦理預告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現售商品房買賣合同備案后辦理預告登記的情形，但從《物權法》對預告登記的定義來看，商品房現售買賣合同無疑屬于當事人之間的不動產物權協議，為保障將來實現物權只要交易雙方有辦理預告登記的約定，應當可以辦理，并不違反法律規定。
3.能否受理（預）查封
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。可見，未登記取得權屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預查封。最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）中提出了預查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封，預查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關于預查封的界定來看，商品房現售合同備案顯然不屬于預查封范圍，但該類房產的查封應參照預查封的相關規定執行：即作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了商品房現售備案的房屋；被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
4.預售與現售的轉化和銜接
建設部在1998年《關于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。從建設部的上述規定來看，將現售納入監管范疇并核發相應證明是行政管理的要求。筆者認為，管理實踐中，應根據標的的特殊性對商品房預售、現售進行區別監管。根據現行法律規定，未竣工驗收合格的商品房申請預售的，應核發商品房預售許可證，且預售許可應有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應轉化為現售，現售商品房應包括竣工驗收合格尚未完成權屬登記以及已經完成初始登記領取房屋權證的兩類。對于尚未取得初始登記的現售商品房的監管，宜通過現售行為備案或核發現售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現售商品房，應將房屋權證作為交易的證明文件，可以實行網上簽約，但不宜再進行合同備案監管。
三、國內各地對商品房現售監管的比較分析
由于國家層面的法律規范對商品房現售的規定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現售備案實踐。主要有：
其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預售與現售的分界，開發企業在現售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發現售備案憑證，又分為兩種情形：一是經公示一定期限后即可現售，不頒發備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網上備案辦法》規定，開發企業現房銷售商品房的，應將竣工備案等相關資料，報送市房地產交易登記管理機構進行網上公示。商品房信息網上公示3日后，房地產開發企業與購房者方可辦理銷售合同網上備案。二是取得現售備案證明后可進行現售合同備案。例如，《武漢市開發辦關于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現售商品房實行商品房現售備案制度，開發企業應當在商品房現售前將符合商品房現售條件的有關證明文件報送市開發辦備案；市開發辦對符合商品房現售條件的，出具武漢市商品房現售備案證，沒有辦理武漢市商品房現售備案證的，不得現售商品房。《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發企業在現售前應持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區房地產管理部門辦理產權登記備案。
其二，將初始登記作為預售與現售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網上簽約方式進行商品房現售，但現售合同不備案，直接辦理權屬登記。北京市建設委員會《關于北京市商品房現房買賣合同實行網上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規定：本通知所稱商品房現房，是指已完成房屋所有權初始登記，并取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當事人自網上簽約之日起90日內持網上打印的現房合同和北京市房屋權屬轉移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權屬轉移登記。《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》規定：現售商品房的，在申請新建商品房所有權初始登記前，應當向區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。開發企業憑《商品房銷售方案備案證明》及經房屋所有權初始登記的房地產權證等材料，辦理現售商品房銷售合同網上認證手續。寧波市《關于實行商品房現售備案的通知》（甬建發[2009]189號）規定，現售商品房是指房地產開發企業將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現售實行備案制，現售備案資料齊全的予以備案，核發商品房現售備案書。另外，寧波市還規定，原已申領商品房預售許可證的項目，在具備商品房現售條件后應將預售后剩余房源轉為商品房現售，領取商品房現售備案書后方可進行商品房現售，且應通過商品房銷售網上即時備案系統進行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產管理局《關于商品房現售備案管理問題的通知》規定，預售商品房項目申請轉現售的，發給海口市商品房現售備案證；已辦理房屋權屬登記的，不辦理海口市商品房現售備案證。
結合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權屬登記領取權證作為預售與現售的分界，無論是否頒發現售備案證明均實現了對商品房銷售行為的全面監管。寧波、海口兩地的規定還對預售轉現售行為作出了詳盡規定，值得借鑒。
四、加強和完善商品房現售管理的若干構想
為加強現售監管，實現預售與現售管理的無縫銜接，筆者建議：
自*直轄以來，隨著人民生活水平的提高和投資意識的增強，*房地產交易市場非常繁榮，特別是近幾年出現了許多新型交易方式，如按揭買房、商品房預售、炒賣樓號等。與此同時，也伴隨產生了許多交易問題。
筆者在審判工作中就接觸了一件炒賣樓號引發糾紛的案例：200*年5月，甲與乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：“甲將丙房以十萬元的價款賣給乙。丙房為甲所在單位一套80平米的集資房。合同簽訂當天，乙應向甲支付合同款一萬元，余款于房屋開工修建前付清。該協議一經雙方簽訂即具有法律效力。”合同簽訂時，甲告知乙，該集資房屋尚未修建，具體何時開工也不清楚。合同簽訂后，至200*年3月開工，乙先后向甲支付了全部房款。目前該房仍處于修建中。但在今年6月，甲告知乙：我反悔不想賣房了，況且房屋沒有產權證，我們的合同本來就沒有法律效力，我愿意退還你全部房款，并賠償損失一萬元。乙覺得現在房價漲了那么多，得不到房自己太吃虧要求甲要么交房，要么補房屋的差價。
那么，該合同是否有效呢？這是本案爭議的焦點。
《合同法》第四十四條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。《合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
而我國《城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么此條是否屬于上述所指的法律、行政法規的強制性規定，而根據此條就會導致合同無效呢？
筆者認為，應當從以下幾個方面來分析此問題。
第一，從承認當事人的真實意思表示、維護交易安全、鼓勵交易的角度出發，除非合同嚴重損害國家利益或第三者的利益，現行法律如合同法和商品房買賣的司法解釋并不主張動輒令合同無效。因此，我們在分析案件的時候也應盡量保護當事人之間的真實意思表示。
第二，《城市房地產管理法》此條規定的是未依法登記領取權屬證書的房地產—不得轉讓，而并非直接等同于轉讓無產權證房地產的合同無效。筆者認為此處的“不得轉讓”指的究竟是直接引起所有權變動的登記過戶行為即物權不得變動，還是債權范疇的不得買賣、轉讓，本身是存在疑問的。因此，就本條認定為債權行為的違反強制性規定的理由并不充分。
第三，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋【200*】7號)，第19條規定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”;以及第18條第1款規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。盡管這是針對房地產開發商的商品房買賣合同，但筆者認為普通房屋買賣類似情況應該比照處理。因此，即使《城市房地產管理法》表達的意思是無產權證房不得發生債權轉讓，根據新法優于舊法的原則，也應適用最新司法解釋確認合同有效。這是法律適應時展的體現。
第四，從物權行為與債權行為相分離的理論上說，債權行為只是物權發生變動的原因行為。從房屋買賣合同分析，簽訂合同說明買賣雙方形成了新的債權債務關系；在合同簽訂后，通過合同履行變更不動產權人登記實現物權變動，但物權是否變動本身并不直接影響合同成立與否。也就是說，產權證書不是房屋買賣合同的生效要件。除非法律另有規定，房屋買賣合同自成立時生效。
綜上所述，筆者認為，在本案當中，甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同成立并生效。如果甲方違約，不交房也不辦理過戶手續，乙方可以向法院要求甲方承擔違約責任繼續履行并賠償損失；同時，由于甲方構成根本違約，乙方也可以主張解除合同，并有權要求賠償損失。
一、聯營合同效力的確認
本文所指房地產聯營是指一方出資金，一方出土地合作建房并分利的行為。審理房地產聯營糾紛案件，首要問題就是聯營合同效力的確認。而房地產聯營合同效力的確認除了依照《合同法》規定的普通標準外，還有其部門法律、法規及司法解釋規定的特殊標準。下面著重談談其特殊性。
依據1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》第二十九條、第六十四條的規定，1995年1月1日后從事房地產聯營活動的雙方都必須具備房地產開發的資格，并依法辦理相關手續后，聯營行為才能成為合法有效的民事行為，雙方所訂立的聯營合同才能被確認合法有效，并受到法律保護。
在1995年1月1日《城市房地產管理法》施行前從事房地產聯營活動的，其合同效力按照最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的規定，應視具體情況，作如下認定：一、享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。二、當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。三、以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。四、《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。五、名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
二、房地產聯營糾紛的解決方法（一）確定當事人
第一，確定原告和被告。原、被告都是與案件有直接利害關系的公民、法人和其他組織。因此，作為房地產聯營糾紛案件的原、被告，只能是聯營合同的主體。第二，確定第三人。譬如第三人認為自己在原告提起聯營房地產訴訟前，已經通過購買或抵償的方式取得聯營房屋的全部所有權或部分所有權，則該第三人就是“有獨立請求權的第三人。”另外如聯營房地產的一方當事人將聯營房屋的全部或一部分出租給第三人居住或經營，則該第三人就是“無獨立請求權的第三人”。該第三人對爭議房屋的產權雖然沒有獨立請求權，但案件的處理結果卻與其有法律上的利害關系，他對一審要求承擔義務的判決不服時比如一審認為租賃合同無效，判決解除租賃合同，他有權向上一級人民法院提出上訴。
聯營房地產案件涉及的法律關系比較復雜，審理時應特別注意案件所涉及的當事人的地位，不要遺漏第三人，造成審判程序錯誤。
（二）證據的認定
在房地產聯營案件中，一般有合同書、有土地使用權出讓及聯營建房的審批手續、有雙方房地產經營資格證明、有工程量結算書等等。面對大量繁雜的證據材料，不僅需要鑒別真偽和該證據材料的來源是否合法，而且要依照與案件的關聯性規則予以審查，最終才能采信定案的證據。
如果當事人對工程質量或工程造價產生爭議，還需要委托專業的鑒定機構進行鑒定。鑒定結論往往決定案件的判決結果，因此對鑒定的審查采信尤為重要。首先，要審查其委托程序是否合法。按照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二十五條第、第二十六條和《人民法院司法鑒定工作暫行規定》第四條的規定，當事人在舉證期限內提出鑒定申請后，人民法院應當組織雙方當事人對鑒定機構和鑒定人進行協商，但應當在人民法院指定的范圍內。協商不成的，才能委托人民法院司法鑒定機構進行鑒定。其次，要審查鑒定程序是否合法。按照上述兩個《規定》的有關內容，主要應當審查：①鑒定機構或者鑒定人員有無具備相關的鑒定資格﹖②鑒定程序是否符合法律規定﹖③鑒定結論是否與其他證據有矛盾﹖④鑒定材料是否真實﹖⑤鑒定方法是否科學﹖⑥鑒定人有無應當回避的情形﹖⑦有無影響鑒定人準確鑒定的其他因素﹖再次，應當審查鑒定書的內容是否完備：①委托人姓名或者名稱、委托鑒定的內容；②委托鑒定的材料；③鑒定的依據及使用的科學技術手段；④對鑒定過程的說明；⑤明確的鑒定結論；⑥對鑒定人鑒定資格的說明；⑦鑒定人員及鑒定機構簽名蓋章。經審查合法的鑒定結論，可以認定其證明力，作為定案的證據。
（三）解決糾紛的意見
房地產聯營案件訴訟標的一般比較大，證據比較繁雜，審理時關鍵要先正確確定辦案思路，查清案情事實，確認合同效力，理順法律關系，確定當事人應當承擔的責任，然后才能適用法律分別不同情況作出判決。
1.房地產聯營合同被確認合法有效。此種情況下，應保護合同約定的條款。按照《合同法》的規定，若當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
2.房地產聯營合同被確認無效。此種情況應以《城市房地產管理法》施行前后為界線分別作出不同處理。
①房地產聯營合同是在1995年1月1日后簽訂并履行的，除了按無效合同的處理原則，判令解除聯營合同，雙方互相返還所取得的對方的財產，并按過錯責任賠償對方實際損失外，還應當按照《城市房地產管理法》第六十四條的規定：“違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款”。對雙方當事人進行處罰，沒收雙方聯營房地產所得的利潤。因此，返還給雙方當事人的財產，只能是雙方的投資本金即聯營土地原始地價和工程造價，房地產的增值部分應依法沒收歸國家所有。具體處理時，若雙方合建的房屋尚未最后竣工或尚未銷售出去，可以判決合建房屋的相當于原始地價的一部分歸出土地的一方所有，由出土地的一方補償工程造價給對方，增值部分房屋沒收歸國家所有。
②房地產聯營合同是在1995年1月1日前簽訂并履行的，按照最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》，聯營建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的 一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理；資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；房屋已經建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行審價價值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
三、審理中出現的其他問題的處理
（一）債務的負擔
對于房地產聯營過程中產生的新的債務，應當先區分是聯營體所欠債務還是聯營方單方所欠債務，然后按具體情況分別處理。
1.聯營體所欠債務的處理
根據《民法通則》第五十一、五十二、五十三條的規定，聯營分為法人型聯營、合伙型聯營、合同型聯營三種形式。按照上述規定，只有法人型聯營和合伙型聯營才組成新的經濟實體，并經工商行政管理部門登記注冊后，才能對外營業，聯營體在營運過程中，才有可能產生聯營體負債問題。聯營體是企業法人的，就按企業法人的規定清償債務，聯營體是合伙組織的，就以合伙組織法的規定償還債務。按照最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第六十四條的規定，以提供土地使用權作為聯營條件的一方，對聯營企業的債務，應當按照書面協議的約定承擔；書面協議未約定的，可以按照出資比例或者盈余分配比例承擔。
（二）以聯營房屋抵債的效力。
在房地產聯營過程中，經常出現聯營雙方或單方將聯營所建的房屋的全部或部分轉讓給第三人，以抵償所欠第三人債務的問題。對轉讓行為的效力，應按不同情況加以認定。
1.轉讓人已取得房屋所有權。轉讓人取得房屋所有權后，對該房屋就有了處分權，轉讓就是其行使處分權的行為，只要受讓人到當地房管部門進行登記過戶，該行為就已完成并具有法律效力。
2.轉讓人尚未取得房屋所有權。由于房地產屬于不動產，不動產所有權的取得適用登記注冊制度。房屋建成后未依法辦理所有權證前，亦應視為尚未取得房屋所有權，聯營雙方對該房屋并無處分權，因此這種情況下將房屋轉讓給第三人的行為是無效民事行為，不受法律保護。
關鍵詞：房地產估價；估價行業；問題；對策
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著國內房地產市場的開放，房地產估價行業面對的國際、國內的競爭和挑戰更加嚴峻。我國房地產估價行業只有從現在起就面對自身的不足，提高管理、專業、人才優勢，樹立行業品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運籌帷幄、取勝于人。
一、房地產估價的常用方法
1、成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。
2、市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對已發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的差異因素調整來估算價格，在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。
3、收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費（包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等）等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同而計算方法不同。
二、房地產估價行業發展現狀
1、制定了房地產估價的有關法律規章
國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產估價行業及估價師的地位，完善了估價的相法律法規和規范性文件。
2、建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范
根據各級房地產管理部門的統計，目前全國有4萬多人取得房地產估價師執業資格，其中注冊執業約3．5萬人，房地產估價機構5,000多家，其中一級資質房地產估價機構267家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
3、形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準
從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
4、房地產估價服務領域逐步擴大
在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
三、我國房地產估價行業中存在的問題
1、立法滯后
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產估價機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產估價法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產估價制度的法定地位，但關于房地產估價的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏首畏尾，無法充分發揮其主觀能動性，其評估結果也就難以得到社會的認可。
2、從業人員素質參差不齊
房地產估價不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產估價結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產估價的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。
3、社會公信力不高
由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
三、促進我國房地產估價行業發展的對策
1、加強市場環境監管
房地產估價行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介服務行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收入主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業間的競爭處于不平等的環境之中。今后應加速評估機構脫鉤改制工作，使評估機構真正成為獨立的中介機構，在平等競爭的環境中以質取勝，提高房地產估價行業的估價水平，同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。房地產主管部門要組織對房地產估價市場的調查研究，制定估價市場運行和監管規則，明確估價的違規性質，制定懲罰機制，追究相關人員的行政或法律責任。
2、加強法律體系建設
為了保證房地產估價行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產估價行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產估價在相關行業的技術需要；解決房地產估價行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產估價方法和程序。
3、對估價師分級制管理
對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況，確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業績突出，經考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現質量事故、職業道德等問題，應降為中低級估價師，直至取消估價資格。
4、推進信用體系建設
目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
結束語
房地產估價行業在我國從正式出現到現在只不過二十年左右的時間，但是房地產估價行業卻取得了很大的發展，不管從數量上、質量上、行業自律上、相應法律法規的配套上，還是與發達國家該行業的對比上，都有了實質上的提高。面對房地產估價行業的發展，我們還需要努力積累理論與實踐經驗，促進房地產估價行業的快速成長。
參考文獻
