時間：2022-04-20 18:36:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)管理法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
第四條國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。
第六條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合。管理全國房地產(chǎn)工作。
縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
房地產(chǎn)開發(fā)用地
第一節(jié)土地使用權(quán)出讓
第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
第八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第九條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。
第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。
第十一條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。
第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。
第十三條土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。
第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。
土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。
第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第十八條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
第二十條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。
第二十一條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥
第二十二條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。
（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
房地產(chǎn)開發(fā)
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。
第二十七條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
第二十八條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
（二）有固定的經(jīng)營場所；
（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；
（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項目建設(shè)。
房地產(chǎn)交易
第一節(jié)一般規(guī)定
第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三十二條基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第三十三條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。
房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。
第三十四條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
第四十五條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。
第三節(jié)房地產(chǎn)抵押
第四十六條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
第四十七條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。
以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。
第四十八條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
第四十九條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
第五十條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第五十一條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第四節(jié)房屋租賃
第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
第五十四條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第五節(jié)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
第五十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。
第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
（二）有固定的服務(wù)場所；
（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；
（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第五十八條國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記
第五十九條國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。
在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。
法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。
第六十一條房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。
第六十二條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。
法律責(zé)任
第六十三條違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。
第六十四條違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十五條違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，有縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。
第七十條房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
附則
論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投機(jī)治理 法律探析 囤積土地行為
近年來,隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展,也在當(dāng)下成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業(yè),包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動力。所以,在現(xiàn)時如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展,具有非常重要的意義,也成為當(dāng)下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象,在急速發(fā)展的過程中,各種房地產(chǎn)投資商,利用國家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會,投機(jī)倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產(chǎn)市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力,甚至對國民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅,這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會所關(guān)注的熱點話題。因此,我們現(xiàn)在來探討我國房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律問題,是有著相當(dāng)大的現(xiàn)實意義的。
一、房地產(chǎn)投機(jī)行為的相關(guān)法律約束方式
(一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關(guān)約束規(guī)定
現(xiàn)行的針對房地產(chǎn)市場上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容,這項管理法則是在上個世紀(jì)末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當(dāng)時建立這項規(guī)定的首要目的就在于促進(jìn)我國的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的向前發(fā)展,這項法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例,譬如說在第九條之中,明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中,這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則,也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā),也在一定程度上抑制了****行為的發(fā)生,打擊了房產(chǎn)商的投機(jī)行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認(rèn)地不認(rèn)人”,在第十七條中明文規(guī)定,為了防止投機(jī)者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為,土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地,在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中,明確的規(guī)定縣級以上的人民政府對土地權(quán)限的使用過程,對相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細(xì)致而又詳盡的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費(fèi)等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策,有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行了明確的規(guī)定,這種對成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產(chǎn)公司的過程中,除過要具備相關(guān)的企業(yè)資質(zhì),還需要有一定的注冊資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場上,由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預(yù)售過程中出現(xiàn)的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環(huán)節(jié)中的問題,也做了非常詳細(xì)的說明,具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產(chǎn)市場中投機(jī)現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對土地進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理,有效的維護(hù)土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發(fā)和利用,重點對土地交易過程中所出現(xiàn)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊,因此,在對建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規(guī)定。
(二)其他法律法規(guī)
《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的兩項重要的法律法規(guī),也在維護(hù)我國房地產(chǎn)市場順利運(yùn)行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產(chǎn)市場做出了相關(guān)的規(guī)定,起到了很重要的補(bǔ)充作用,在這方面,其中的反不正當(dāng)競爭法、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進(jìn)行逐一的分析和理解:
第一,反不正當(dāng)競爭法。這項法律對于打擊投機(jī)倒把行為,有效的保護(hù)消費(fèi)者以及經(jīng)營者的合法權(quán)益起到了重要的推動作用,在關(guān)于房地產(chǎn)方面,這項法律針對地產(chǎn)市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經(jīng)營以及串通投標(biāo)行為,都做出了非常詳盡的規(guī)定;
第二,消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。在這項法律之中,明確規(guī)定房地產(chǎn)市場中的開發(fā)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系,譬如說,相關(guān)的經(jīng)營者必須要向消費(fèi)者提供與商品相關(guān)的最真實的信息,不得進(jìn)行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費(fèi)者。這項法則對于規(guī)范房地產(chǎn)市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標(biāo)價的行為,進(jìn)行了明確的規(guī)定,對于保證房地產(chǎn)消費(fèi)者在購買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定,這項法律也詳細(xì)的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權(quán)益都有了非常準(zhǔn)確的說明;在民法通則中,也對由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問題作出了規(guī)定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定,避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。物權(quán)法對包括動產(chǎn)以及不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題作出明確規(guī)定,當(dāng)然,它也會對房地產(chǎn)市場的行為作出了細(xì)致的規(guī)定,對于打擊房產(chǎn)市場的投機(jī)行為起到了推動作用。
二、房地產(chǎn)投機(jī)行為法律規(guī)范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)投機(jī)行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等,但在現(xiàn)時,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至是個人也加入到了房地產(chǎn)投機(jī)的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商,與形勢已經(jīng)不相符合,對于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個人來說,僅僅只有反不正當(dāng)競爭法對此做了些許規(guī)定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對房地產(chǎn)價格有效控制的相關(guān)法律缺乏
在對房地產(chǎn)市場的價格進(jìn)行管理,加大房價的透明度方面,相關(guān)的法律已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求,對于由于房產(chǎn)價格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極度扭曲,相關(guān)部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。
(三)保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺
包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強(qiáng)調(diào)的重點依然是流通環(huán)節(jié)的投機(jī)行為,對于房地產(chǎn)市場交易的保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的規(guī)范,依然存在法律空缺的現(xiàn)象。
(四)對政府的行為約束不夠有力
在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中,政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產(chǎn)市場,在一定程度上對房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當(dāng)下,相關(guān)的法律對于政府行為的規(guī)范做得還不夠好,權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象非常普遍。
三、房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)
眾所周知的是,《城市房地產(chǎn)管理法》是一項保障我國房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律,從上個世紀(jì)末期開始實行,至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史,在這二十多年內(nèi),我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進(jìn)一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變,在這種態(tài)勢之下,《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強(qiáng)對《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費(fèi)保有問題、中介服務(wù)法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進(jìn)的調(diào)整和完善。
(二)通過法律手段對相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定
要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為,必須對投機(jī)的定義做出一個準(zhǔn)確的界定,在這之前,對于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費(fèi)的功能,為了從根本上打擊投機(jī)行為提供法律上的說明。在新時期,要關(guān)注個人以及中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為對房產(chǎn)市場的影響,并建立相關(guān)的約束機(jī)制;針對房地產(chǎn)市場的保有性質(zhì)做好法律保障,從而進(jìn)一步的對購房人的行為作出規(guī)范,從而在生產(chǎn)、交易以及消費(fèi)保有的全過程中對房地產(chǎn)的投機(jī)行為進(jìn)行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環(huán)境。
(三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實
在當(dāng)下,由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競爭而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴(yán)重不對稱的現(xiàn)象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展,從某種程度上來講,來是投機(jī)行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范,從而有效的彌補(bǔ)市場運(yùn)營機(jī)制的不足之處,保證市場價格在價值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下,能夠維持在一個消費(fèi)者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來說,還應(yīng)該及時的對相關(guān)的信息做出披露,促進(jìn)信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機(jī)者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場。
《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的缺陷
第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當(dāng)事人依照自己的理性判斷，去設(shè)計自己的生活，管理自己的事務(wù)。意思自治原則是市場經(jīng)濟(jì)對法律提出的要求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場經(jīng)濟(jì)主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對自己的行為所引起的后果承擔(dān)法律責(zé)任。承認(rèn)、保護(hù)民事主體在市場經(jīng)濟(jì)交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實現(xiàn)民事主體之間的利益分配，推動市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在民事立法中確認(rèn)意思自治早已成為現(xiàn)代各國民事立法的趨勢。我國《民法通則》第四條也明確規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循“自愿”的原則，從而體現(xiàn)了我國民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國民事法律的基本原則和理念。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同屬不動產(chǎn)，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)自己的“意思”自由決定轉(zhuǎn)讓順序，法律不應(yīng)當(dāng)予以不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)。
第二，違背了便民高效原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，無論什么情形，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時都必須先向房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，后向土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”現(xiàn)階段在我國，土地使用權(quán)的審批和登記都是人民政府委托國土資源部門進(jìn)行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，民事主體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，則要先到國土部門辦理相關(guān)手續(xù)，后到房產(chǎn)管理部門辦理，最后還要再到國土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批即在國土資源部門辦理審批手續(xù)后，再去房產(chǎn)管理部門辦理就可以了，而無須再回過頭來跑國土資源部門。由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不符合方便群眾、高效運(yùn)作的現(xiàn)代行政原則。
第三，脫離了中國房地產(chǎn)管理實情。在我國，房產(chǎn)權(quán)利登記起步較早，房產(chǎn)權(quán)利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權(quán)利的登記卻經(jīng)歷了一番波折，公民土地權(quán)利意識相對較差，只要房產(chǎn)證不要土地證的大有人在。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，很多人在辦理房產(chǎn)變更登記后，因為不知道需要辦理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權(quán)利保護(hù)意識相對較差，抱著無所謂的態(tài)度而不辦理土地登記。就全國范圍內(nèi)而言，目前房產(chǎn)發(fā)證量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)發(fā)證量。特別是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，很多都是不經(jīng)土地部門審批，直接到房管部門辦理房產(chǎn)登記，而后才去國土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國土資源部門辦理土地登記，從而造成國有資產(chǎn)大量流失。可見在我國現(xiàn)階段，法律應(yīng)該著重強(qiáng)化對土地權(quán)利的登記和保護(hù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不但沒有起到強(qiáng)化土地權(quán)利登記和保護(hù)的積極作用，相反卻弱化了對土地權(quán)利的登記和保護(hù)，背離了我國國情。
該法律條文非有不可嗎
有人說，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，是為了避免“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”的發(fā)生，“只有按照此規(guī)定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實處”。果真如此嗎？
事實上，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強(qiáng)制規(guī)定自1995年1月1日起施行至今已有10個年頭，但“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強(qiáng)制規(guī)定，由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓順序，會不會使得“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”愈加嚴(yán)重，房地產(chǎn)交易安全隱患更大呢？不會。因為如果民事主體違反誠實信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)交易，那么，根據(jù)我國民法通則第五十八條第三款規(guī)定，該民事行為無效。
既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價值所在”的意思自治原則為代價，作出《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款那樣的強(qiáng)制規(guī)定，用以維護(hù)所謂的房地產(chǎn)交易的安全。
筆者認(rèn)為，即使必須規(guī)定一個轉(zhuǎn)讓順序的話，那也應(yīng)該規(guī)定先辦理轉(zhuǎn)讓土地手續(xù)，然后辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)。
透過該條文，有一點我們不難發(fā)現(xiàn)：立法者與普通百姓一樣，沒有對土地權(quán)利的登記和保護(hù)予以應(yīng)有的重視，沒有把對土地權(quán)利的登記和保護(hù)放到應(yīng)有的位置，重房輕地的觀念相當(dāng)嚴(yán)重，漠視了土地權(quán)利。可見，我國的土地權(quán)利登記和保護(hù)工作任重道遠(yuǎn)。
國土部門為統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，是解決問題的根本之策
房地產(chǎn)權(quán)利之所以會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，歸根結(jié)底，是由于我國不動產(chǎn)登記權(quán)利分散在多個部門造成的。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)利的分散登記，不僅造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，妨害正常的不動產(chǎn)交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負(fù)擔(dān)，妨害了我國不動產(chǎn)市場的發(fā)展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動產(chǎn)權(quán)利的分散登記制度的理論基礎(chǔ)是不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟(jì)需要的民法、物權(quán)法原理，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，這種制度應(yīng)予摒棄。
縱觀世界各國和地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，登記機(jī)關(guān)要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，其理由是：不動產(chǎn)物權(quán)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)登記，當(dāng)然可以包括其他不動產(chǎn)物權(quán)的登記。例如在德國，不論是《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》還是《住宅所有權(quán)法》，都明確規(guī)定土地登記包括地上物的登記。我國臺灣地區(qū)也采納了將土地登記部門作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門的做法。臺灣《土地登記規(guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權(quán)與他項權(quán)利之登記。”
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)交易;分類;概念
Abstract: With the rapid development of economy, the real estate transaction was more and more fire. Real estate trading is a trading activity in the market, it is take the real estate as trade object, it takes in the real estate transaction subject, and this trade was more professional. This paper according to the “City real estate management law “the relevant provisions in the base, a real estate transaction general rules and different classification.
Key words: real estate; classification; concept
中圖分類號：TU45 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A文章編號：2095-2104（2012）01-0020-02
一．房地產(chǎn)交易一般規(guī)則
1．房地產(chǎn)交易定義
房地產(chǎn)交易有狹義定義和廣義定義兩種。狹義的房地產(chǎn)交易是一種活動，它是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押及房屋租賃。廣義的房地產(chǎn)交易除了包含上述狹義定義之外，還包括房地產(chǎn)價格及體系及其交易的中介服務(wù)，它與房地產(chǎn)交易行為關(guān)系密切。
2．房地產(chǎn)交易原則
a.房地一體原則
因為地上建筑物如土地、房屋等在物質(zhì)形態(tài)上密不可分，為維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，合理利用土地、房屋，在《城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十二條很明確的規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”即轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)時，必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。不能分別轉(zhuǎn)讓及抵押房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)。該原則在房地產(chǎn)交易中必須遵守。
b.依法登記原則
房地產(chǎn)原有的特征決定了房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系、權(quán)利狀態(tài)和權(quán)屬關(guān)系的動態(tài)改變，從它的占有狀態(tài)中很難反映。為了維護(hù)其權(quán)利人的合法權(quán)益，防止欺詐行為的發(fā)生，并維持良性的交易秩序，房地產(chǎn)交易在世界各地都有登記制度。《城市房地產(chǎn)管理法》中第六十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)該向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。”如果不依法辦理登記手續(xù)，那么房地產(chǎn)地轉(zhuǎn)讓沒有法律效力，也不受國家法律保護(hù)。
c.交易價格分別管制原則
房地產(chǎn)交易及市場的核心問題是房地產(chǎn)交易中的價格問題。為房地產(chǎn)交易價格的穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場秩序的維護(hù)、購房人合法權(quán)益的保護(hù)，《城市房地產(chǎn)管理法》中第三十三條明確規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。”我國實行房地產(chǎn)價格申報制度與價格評估制度。
d.合理分配土地收益原則
在現(xiàn)行土地制度下，土地所有者、使用者及所有者等數(shù)個權(quán)利主體在同一宗房地產(chǎn)中都會涉及到，土地收益在不同的權(quán)利人之中也都會在其中受到影響。如果不能合理分配交易行為中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，交易各方的積極性都會受到影響，最后整體房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展也會受到影響。
二．房地產(chǎn)交易形式
我國《城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。”
1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指這樣一種行為，在此行為中房地產(chǎn)權(quán)利人以買賣、贈與或其他合法方法將他的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人。轉(zhuǎn)讓方式有：房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與，還包括其他合法方式（如：以房地產(chǎn)抵債、以房地產(chǎn)作價入股等）。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件：①主體必須具有合法資格；②客體也要符合法律要求，如果房地產(chǎn)不受限制，都能自由轉(zhuǎn)讓；③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂書面合同，當(dāng)事人首先到房地產(chǎn)管理部門去辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)到房地產(chǎn)權(quán)屬證書后其行為方可有效；④房地產(chǎn)買賣雙方必須真實的表達(dá)自己的意思；⑤在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中不能違反法律、政策與社會公德。
我國《城市私有房屋管理條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》中都明確規(guī)定，城市及私有房屋在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時都必須辦理變更登記手續(xù)，該手續(xù)一般是在所在地的房管機(jī)關(guān)。國家法律強(qiáng)制性規(guī)定如此。因此大多數(shù)人認(rèn)為，如果沒有辦房屋轉(zhuǎn)移登記，房屋買賣均屬無效。事實上這種理解是錯誤的。行政管理法規(guī)要求買賣雙方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，這是《城市房地產(chǎn)管理法》及其相關(guān)法規(guī)定中的規(guī)定，不是合同有效性的規(guī)定。兩種法律關(guān)系分別是合同的訂立有效性、房產(chǎn)變更登記。合同在訂立時確定有無效力，合同履行的內(nèi)容是進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記。另外，原房主只有在取得房產(chǎn)證之后才是法律上所認(rèn)可的所有權(quán)人。
2．房地產(chǎn)抵押
a.抵押定義
房地產(chǎn)抵押是向抵押權(quán)人提供債務(wù)、履行擔(dān)保的行為，該行為以不轉(zhuǎn)移占有為方式 。書面抵押合同應(yīng)由抵押人與抵押權(quán)人當(dāng)面簽訂，然后由人民政府規(guī)定部門（縣級以上）辦理登記，這樣才能生效。
b.實現(xiàn)抵押權(quán)
①房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的前提是房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。②債權(quán)已屆清償期而未受清償。抵押權(quán)人在屆清償期而抵押權(quán)人未受清償之前不能行使抵押權(quán)債權(quán)。③債權(quán)權(quán)未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。在中國立法中，抵押權(quán)與主債權(quán)之間的關(guān)系，應(yīng)嚴(yán)格的遵循抵押權(quán)的附從性。所以在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵一定會影響抵押權(quán)的效力。
3.房地產(chǎn)租賃
a.房屋租賃定義
房屋租賃是指這樣的一種行為，出租人（房屋所有人）把房屋出租給承租人并由承租人交付租金給出租人的行為。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)文件到直轄市、市或者縣人民政府的房地產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的登記備案手續(xù)（租賃合同簽訂后30天以內(nèi)）。
b.禁止房屋租賃的情況
法律明確規(guī)定有九類房屋禁止出租：(1)未依法取得所有權(quán)證的房屋;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋;(3)共有房屋沒有取得共有人同意的房屋;(4)權(quán)屬有爭議的房屋;(5)屬于違法建筑的房屋;(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋;(7)未經(jīng)抵押權(quán)人同意就已抵押的房屋;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的房屋;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的房屋。
三．案例分析
下面以一個與“房屋租賃”有關(guān)的案例來說明房地產(chǎn)交易法規(guī)的現(xiàn)實應(yīng)用。
原告劉某有四間門面房，2006年7月25日，原告出租此房屋給某有限公司（被告）并且雙方就租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃時間以及違約責(zé)任作達(dá)成了協(xié)議。簽訂協(xié)議后，原告交付房屋于被告，之后被告對房屋鋪地板、吊頂?shù)取１桓嫦蛟娼患{了自承租日起到2007年8月17日的租金并且在該房內(nèi)做起了銷售電動車的生意。2007年10月，由于房屋漏雨，被告通知了原告，要求原告對房屋進(jìn)行維修。但是原告并沒有及時維修，所以被告不但不再支付租金了，而且將房屋空關(guān)。于是原告以索要租金為由將被告上訴到了法院。
分析：法院經(jīng)審理認(rèn)為，在出租房屋存在漏雨的情況下，原告卻至今未對房屋進(jìn)行維修，屬于違約行為；而作為承租方的被告在原告不履行維修義務(wù)的情況下，既不自己修理，也沒有將已經(jīng)空關(guān)的房屋交給原告。由于房屋空關(guān)到現(xiàn)在，所以造成了租金損失。所以，被告也有過錯，也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。所以，空關(guān)房屋期間造成的租金損失，雙方應(yīng)各自半承擔(dān)一半。
最后，法院的判決是解除原告和被告的租賃合同，被告應(yīng)支付原告房屋空關(guān)期間一半的租金損失，共計10166元。與此同時駁回原告其他的訴訟請求。
該案例說明：房地產(chǎn)交易是應(yīng)該遵循一定的法規(guī)的，房屋租賃如此，其他的房地產(chǎn)交易也是如此。
四．總結(jié)
房地產(chǎn)交易在日常生活中經(jīng)常存在。因此，了解了相應(yīng)的法律法規(guī)及相關(guān)程序再進(jìn)行交易，避免不必要的麻煩。
參考文獻(xiàn)
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引起筆者思考的是這樣一個案例：原告某公司作為預(yù)購人與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司，于1999年簽訂一份《房屋預(yù)售合同》，并到該市的房地產(chǎn)交易管理所辦理了預(yù)售登記。后因該項工程長期停建，由該市政府有關(guān)部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續(xù)建竣工，但該市房產(chǎn)管理部門以原有預(yù)售登記為由拒辦房產(chǎn)登記。原告被告要求交付房屋，認(rèn)為該預(yù)售合同已辦理了預(yù)售登記，具有對抗第三人的法律效力。第三人抗辯認(rèn)為，該項登記違反法律規(guī)定，不能對抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產(chǎn)管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭議焦點集中在《房屋預(yù)售合同》的預(yù)售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。
筆者認(rèn)為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認(rèn)定。尤其是在事實清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關(guān)鍵。
首先，國家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，在于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷售。
無疑，這種售房方式對于搞活經(jīng)營、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對預(yù)售合同的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品房預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。
其次，國家對商品房預(yù)售行為實行依法登記和監(jiān)管制度
主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。
第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則
非法定部門不得受理登記，無法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，通過對商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對預(yù)售合同的登記備案管理，達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。
第四，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對受理預(yù)售合同申報登記備案的法定部門
明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權(quán)受理申報和登記備案。新晨
第五，地方各級房地產(chǎn)交易管理所不是法律授權(quán)的受理預(yù)售合同申報登記備案的法定部門
其辦理預(yù)售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當(dāng)然不具有合法登記備案所預(yù)期的法律效力。除非其具備《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權(quán)，即“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。”任何違反該規(guī)定的私下授權(quán)都是無效的。
第六，盡管一些地方的房地產(chǎn)交易管理所也接受并辦理預(yù)售合同的登記，但并不是法律規(guī)定的申報登記備案
一般來說，土地上所建房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，房管部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后，土地管理部門就應(yīng)該為該宗地辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，這就是通常所說的“地隨房走”。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書”；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條第二款規(guī)定，“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。僅從這些規(guī)定看，對于已經(jīng)取得合法的建設(shè)用地手續(xù)、且建有房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，似乎真的應(yīng)該“地隨房走”，只要房管部門批準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓了，土地使用權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相對于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓只能是“被動”的。也正是基于這樣的認(rèn)識，通常人們在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，先辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，然后再向土地管理部門申請辦理土地變更登記手續(xù)。如果遇有特殊情況，土地管理部門不盡快辦理或提出不能辦理的理由，有的申請人就會認(rèn)為，“房管部門都同意了，土地部門憑什么故意刁難?”甚至以《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)，土地管理部門“行政不作為”。那么，土地部門不予辦理就是在“刁難”申請人嗎?恰恰相反，盡管通常土地確實要隨房屋“走”，但我國土地管理法律法規(guī)對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是有嚴(yán)格限制的，在特殊情形下，土地管理部門有權(quán)不予辦理土地變更手續(xù)。
這些特殊情形主要包括：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第(二)項、第四十四條第一款第(三)項規(guī)定，未完成工程總投資25％以上的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。《土地管理法》第五十六條規(guī)定，“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地”；同樣，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第二款對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也作出了明確規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”《土地管理法》第七十三條、第八十一條對非法轉(zhuǎn)讓國有土地、集體土地的違法行為規(guī)定了處罰措施。除國家法律法規(guī)外，國土資源部、國家工商行政管理局的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本第二十條也對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了限制性的規(guī)定。違反了這些規(guī)定。即使房產(chǎn)部門已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，國土資源部門也不能按“地隨房走”的原則，辦理土地變更登記手續(xù)。
對未達(dá)到規(guī)定條件，又必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事項，屬于工業(yè)項目的，國土資源部門可以根據(jù)《關(guān)于和實施的通知》和《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本第八條的規(guī)定，按批準(zhǔn)的用地面積、建筑系數(shù)、容積率、投資強(qiáng)度和已完成投資情況，核定已批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的地上附著物占地面積，多余的土地由政府依法收回后重新安排使用。工業(yè)項目以外的用地(包括集體建設(shè)用地)，可以按批準(zhǔn)的投資總額、用地面積和實際完成投資來核定已批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的地上附著物的占地面積，多余的土地依法收回后重新安排使用。不按照國土資源部門核定的面積擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按非法轉(zhuǎn)讓土地依法進(jìn)行查處。
浙江省土地管理局：
你局以浙土〔1996〕60號轉(zhuǎn)報的杭州市土地管理局《關(guān)于要求解釋“土地收益”有關(guān)問題的請示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問題批復(fù)如下：
一、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理問題。1995年3月11日，國家土地管理局曾就安徽省土地管理局的請示作出過答復(fù)，即“國家土地管理局新的‘三定’方案規(guī)定的主要職責(zé)之一就是‘管理土地市場，會同有關(guān)部門制訂土地市場管理的法規(guī)和規(guī)章，規(guī)范土地市場’，這說明土地管理部門是土地市場即土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場的行政主管部門。房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理。”“根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于‘以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批’的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查并報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。”請遵照執(zhí)行。
你省杭州市在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理工作中，采取補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的做法是符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和財政部有關(guān)規(guī)定的。《城市房地產(chǎn)管理法》施行后，在執(zhí)行中如何處理該法與該條例的銜接問題，總的原則是：條例與法律規(guī)定一致的，應(yīng)結(jié)合起來執(zhí)行；法律沒有規(guī)定，條例有明確規(guī)定的，應(yīng)按條例規(guī)定執(zhí)行；法律雖然有原則規(guī)定，但根據(jù)法律規(guī)定必須依照國務(wù)院規(guī)定執(zhí)行的，在國務(wù)院新的規(guī)定出臺之前，應(yīng)按條例或國務(wù)院其他規(guī)定執(zhí)行；條例與法律規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定執(zhí)行。
二、關(guān)于出讓金的征收問題。根據(jù)財政部1992年9月21日的《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和1995年1月26日財政部、國家土地管理局印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知》有關(guān)規(guī)定，政府土地管理部門是土地使用權(quán)出讓金的代征機(jī)關(guān)，其他部門和單位一律不得代為征收出讓金。各級人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，切實做好土地使用權(quán)出讓金的代征工作。
三、關(guān)于土地收益和土地收益金問題。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第五十五條規(guī)定的“土地收益”與“土地收益金”是兩個不同的概念。土地收益是國有土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，屬于地租性質(zhì)，應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)征收管理。按照財政部《關(guān)于國有土地使用有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，土地收益金是指與土地增值稅計征對象相同的具有土地增值費(fèi)性質(zhì)的費(fèi)用，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十五條和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二十一條規(guī)定，國家開征土地增值稅以后，土地收益金應(yīng)當(dāng)停止征收。
各房地產(chǎn)開發(fā)公司、各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局：
為加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范內(nèi)銷商品房銷售行為，保障買賣雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)規(guī)定，本市內(nèi)銷商品房將實行銷售許可證制度，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、預(yù)售、現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均須向北京市房地產(chǎn)管理局申請。經(jīng)審核，符合規(guī)定條件的，由市房地產(chǎn)管理局發(fā)給《北京市商品房銷售許可證》，方可銷售。自1995年5月1日起，凡未取得《北京市商品房銷售許可證》的，其商品房不得預(yù)售、銷售。
二、商品房買賣成交，買賣雙方須按有關(guān)規(guī)定辦理買賣立契、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
三、《北京市內(nèi)銷商品房管理規(guī)定》將由我局另行。
四、申辦《北京市商品房銷售許可證》地點：北京市房地產(chǎn)管理局市場管理處。
（一）部門規(guī)章與現(xiàn)行法律的沖突
現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法同時在“房地產(chǎn)交易”一章中又規(guī)定了商品房預(yù)售制度，是為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的例外情形。而建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售，且將現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。可見，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界，并非登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。從這一點上看，建設(shè)部的部門規(guī)章與國家法律規(guī)定似乎有沖突。
事實上，考察房地產(chǎn)相關(guān)立法規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)：《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房現(xiàn)售的規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》的上述規(guī)定并不沖突。
（二）商品房現(xiàn)售不等同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
首先，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售，僅是與商品房預(yù)售相對應(yīng)的一種銷售方式。有觀點認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是為防止期房轉(zhuǎn)讓，其實不然。《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。此條應(yīng)屬委托性或授權(quán)性規(guī)范。雖然國務(wù)院辦公廳在2005年轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。但究其原因，是在部分地區(qū)商品住房價格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決市場運(yùn)行中的矛盾和問題，為實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格作出的規(guī)定，并非《房地產(chǎn)管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定不等同于禁止期房再行轉(zhuǎn)讓。
其次，《房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里的房地產(chǎn)權(quán)利人即指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的取得均須以辦理權(quán)屬登記為要件（依據(jù)事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關(guān)系中，無論是預(yù)售還是現(xiàn)售，購買人尚未辦理權(quán)屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權(quán)人而非房地產(chǎn)權(quán)利人。即便該預(yù)售合同辦理了預(yù)告登記，也只是將該預(yù)售合同中一方當(dāng)事人債的請求權(quán)賦予物的請求權(quán)，房屋所有權(quán)仍屬開發(fā)企業(yè)。
最后，商品房買賣中再行轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并非房地產(chǎn)物權(quán)而只是商品房買賣合同中的權(quán)利義務(wù)。以預(yù)售為例，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，即商品房預(yù)售合同中權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。《合同法》第88條規(guī)定：當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。可見預(yù)購人經(jīng)預(yù)售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，可以將商品房預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，即將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預(yù)購人，因其在預(yù)售合同中的義務(wù)已履行完畢，剩下的只是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)，此時預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實質(zhì)乃是債權(quán)讓與，《合同法》第80條規(guī)定，其只要通知債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。當(dāng)然，根據(jù)《合同法》第87條、《房地產(chǎn)管理法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由于商品房預(yù)售合同都必須在產(chǎn)權(quán)登記部門備案，所以預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預(yù)購人和第三人還要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人備案合同的注銷登記及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與第三人新簽訂商品房預(yù)售合同的備案登記手續(xù)。但這種程序本身是行政權(quán)力介入對房地產(chǎn)市場行為的強(qiáng)制干預(yù)，是宏觀調(diào)控確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的需要，并無法理可依。因此，《房地產(chǎn)管理法》第38條第6項之規(guī)定與《商品房銷售管理辦法》關(guān)于現(xiàn)售的規(guī)定并不沖突。
二、商品房預(yù)售與現(xiàn)售監(jiān)管對接的實踐難題
（一）竣工驗收合格———現(xiàn)售
考察我國現(xiàn)行立法及部分地方實踐不難發(fā)現(xiàn)：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。
國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。從上述規(guī)定看，竣工驗收應(yīng)是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。
同為行政法規(guī)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)勘查、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位出具相關(guān)材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。可見，按該條例的規(guī)定，建設(shè)項目竣工驗收是由建設(shè)單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設(shè)行政主管部門的主要職責(zé)是監(jiān)督備案。
2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案作出進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定。
綜上，從工程建設(shè)和法律規(guī)定的角度來說，應(yīng)將竣工驗收備案作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界點。
（二）現(xiàn)售備案的性質(zhì)
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。該辦法同時規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件。從條文本身來看，現(xiàn)售備案應(yīng)是開發(fā)企業(yè)向主管部門辦理的現(xiàn)售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，而非房地產(chǎn)行政主管部門或房屋登記機(jī)構(gòu)。因此，筆者認(rèn)為，辦理現(xiàn)售備案不應(yīng)對開發(fā)企業(yè)提交的備案資料進(jìn)行實質(zhì)審查。
（三）現(xiàn)售監(jiān)管引發(fā)的相關(guān)問題
1.怠于申辦初始登記
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，購房人辦理分戶登記應(yīng)以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費(fèi)，包括登記費(fèi)、工本費(fèi)、維修資金。按發(fā)改委和財政部的規(guī)定，住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費(fèi)。按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費(fèi)。向一個以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費(fèi)10元。另外，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認(rèn)為，允許現(xiàn)售商品房進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案，將降低開發(fā)企業(yè)申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產(chǎn)生個別企業(yè)無力支付辦理權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用而怠于辦理權(quán)屬登記進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預(yù)售許可制度下同樣存在，并非對現(xiàn)售行為進(jìn)行監(jiān)管允許現(xiàn)售合同備案所產(chǎn)生的特有問題。
2.如何辦理預(yù)告登記
《物權(quán)法》明確了當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。《房屋登記辦法》規(guī)定可申報預(yù)告登記的情形包括預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以竣工驗收合格作為現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當(dāng)事人能否在合同備案后申請辦理預(yù)告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現(xiàn)售商品房買賣合同備案后辦理預(yù)告登記的情形，但從《物權(quán)法》對預(yù)告登記的定義來看，商品房現(xiàn)售買賣合同無疑屬于當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)只要交易雙方有辦理預(yù)告登記的約定，應(yīng)當(dāng)可以辦理，并不違反法律規(guī)定。
3.能否受理（預(yù)）查封
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。可見，未登記取得權(quán)屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預(yù)查封。最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）中提出了預(yù)查封的概念，即房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封，預(yù)查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關(guān)于預(yù)查封的界定來看，商品房現(xiàn)售合同備案顯然不屬于預(yù)查封范圍，但該類房產(chǎn)的查封應(yīng)參照預(yù)查封的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行：即作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了商品房現(xiàn)售備案的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
4.預(yù)售與現(xiàn)售的轉(zhuǎn)化和銜接
建設(shè)部在1998年《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現(xiàn)房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件，并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。從建設(shè)部的上述規(guī)定來看，將現(xiàn)售納入監(jiān)管范疇并核發(fā)相應(yīng)證明是行政管理的要求。筆者認(rèn)為，管理實踐中，應(yīng)根據(jù)標(biāo)的的特殊性對商品房預(yù)售、現(xiàn)售進(jìn)行區(qū)別監(jiān)管。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，未竣工驗收合格的商品房申請預(yù)售的，應(yīng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，且預(yù)售許可應(yīng)有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應(yīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)售，現(xiàn)售商品房應(yīng)包括竣工驗收合格尚未完成權(quán)屬登記以及已經(jīng)完成初始登記領(lǐng)取房屋權(quán)證的兩類。對于尚未取得初始登記的現(xiàn)售商品房的監(jiān)管，宜通過現(xiàn)售行為備案或核發(fā)現(xiàn)售證明文件等方式進(jìn)行；對于已完成初始登記的現(xiàn)售商品房，應(yīng)將房屋權(quán)證作為交易的證明文件，可以實行網(wǎng)上簽約，但不宜再進(jìn)行合同備案監(jiān)管。
三、國內(nèi)各地對商品房現(xiàn)售監(jiān)管的比較分析
由于國家層面的法律規(guī)范對商品房現(xiàn)售的規(guī)定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現(xiàn)售備案實踐。主要有：
其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發(fā)現(xiàn)售備案憑證，又分為兩種情形：一是經(jīng)公示一定期限后即可現(xiàn)售，不頒發(fā)備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售商品房的，應(yīng)將竣工備案等相關(guān)資料，報送市房地產(chǎn)交易登記管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)上公示。商品房信息網(wǎng)上公示3日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者方可辦理銷售合同網(wǎng)上備案。二是取得現(xiàn)售備案證明后可進(jìn)行現(xiàn)售合同備案。例如，《武漢市開發(fā)辦關(guān)于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現(xiàn)售商品房實行商品房現(xiàn)售備案制度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送市開發(fā)辦備案；市開發(fā)辦對符合商品房現(xiàn)售條件的，出具武漢市商品房現(xiàn)售備案證，沒有辦理武漢市商品房現(xiàn)售備案證的，不得現(xiàn)售商品房。《鄭州市商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。
其二，將初始登記作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網(wǎng)上簽約方式進(jìn)行商品房現(xiàn)售，但現(xiàn)售合同不備案，直接辦理權(quán)屬登記。北京市建設(shè)委員會《關(guān)于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實行網(wǎng)上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規(guī)定：本通知所稱商品房現(xiàn)房，是指已完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當(dāng)事人自網(wǎng)上簽約之日起90日內(nèi)持網(wǎng)上打印的現(xiàn)房合同和北京市房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》規(guī)定：現(xiàn)售商品房的，在申請新建商品房所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)憑《商品房銷售方案備案證明》及經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理現(xiàn)售商品房銷售合同網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。寧波市《關(guān)于實行商品房現(xiàn)售備案的通知》（甬建發(fā)[2009]189號）規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現(xiàn)售實行備案制，現(xiàn)售備案資料齊全的予以備案，核發(fā)商品房現(xiàn)售備案書。另外，寧波市還規(guī)定，原已申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項目，在具備商品房現(xiàn)售條件后應(yīng)將預(yù)售后剩余房源轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，領(lǐng)取商品房現(xiàn)售備案書后方可進(jìn)行商品房現(xiàn)售，且應(yīng)通過商品房銷售網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)進(jìn)行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于商品房現(xiàn)售備案管理問題的通知》規(guī)定，預(yù)售商品房項目申請轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，發(fā)給海口市商品房現(xiàn)售備案證；已辦理房屋權(quán)屬登記的，不辦理海口市商品房現(xiàn)售備案證。
結(jié)合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權(quán)屬登記領(lǐng)取權(quán)證作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，無論是否頒發(fā)現(xiàn)售備案證明均實現(xiàn)了對商品房銷售行為的全面監(jiān)管。寧波、海口兩地的規(guī)定還對預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售行為作出了詳盡規(guī)定，值得借鑒。
四、加強(qiáng)和完善商品房現(xiàn)售管理的若干構(gòu)想
為加強(qiáng)現(xiàn)售監(jiān)管，實現(xiàn)預(yù)售與現(xiàn)售管理的無縫銜接，筆者建議：
自*直轄以來，隨著人民生活水平的提高和投資意識的增強(qiáng)，*房地產(chǎn)交易市場非常繁榮，特別是近幾年出現(xiàn)了許多新型交易方式，如按揭買房、商品房預(yù)售、炒賣樓號等。與此同時，也伴隨產(chǎn)生了許多交易問題。
筆者在審判工作中就接觸了一件炒賣樓號引發(fā)糾紛的案例：200*年5月，甲與乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：“甲將丙房以十萬元的價款賣給乙。丙房為甲所在單位一套80平米的集資房。合同簽訂當(dāng)天，乙應(yīng)向甲支付合同款一萬元，余款于房屋開工修建前付清。該協(xié)議一經(jīng)雙方簽訂即具有法律效力。”合同簽訂時，甲告知乙，該集資房屋尚未修建，具體何時開工也不清楚。合同簽訂后，至200*年3月開工，乙先后向甲支付了全部房款。目前該房仍處于修建中。但在今年6月，甲告知乙：我反悔不想賣房了，況且房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，我們的合同本來就沒有法律效力，我愿意退還你全部房款，并賠償損失一萬元。乙覺得現(xiàn)在房價漲了那么多，得不到房自己太吃虧要求甲要么交房，要么補(bǔ)房屋的差價。
那么，該合同是否有效呢？這是本案爭議的焦點。
《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
而我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么此條是否屬于上述所指的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)此條就會導(dǎo)致合同無效呢？
筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面來分析此問題。
第一，從承認(rèn)當(dāng)事人的真實意思表示、維護(hù)交易安全、鼓勵交易的角度出發(fā)，除非合同嚴(yán)重?fù)p害國家利益或第三者的利益，現(xiàn)行法律如合同法和商品房買賣的司法解釋并不主張動輒令合同無效。因此，我們在分析案件的時候也應(yīng)盡量保護(hù)當(dāng)事人之間的真實意思表示。
第二，《城市房地產(chǎn)管理法》此條規(guī)定的是未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)—不得轉(zhuǎn)讓，而并非直接等同于轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)的合同無效。筆者認(rèn)為此處的“不得轉(zhuǎn)讓”指的究竟是直接引起所有權(quán)變動的登記過戶行為即物權(quán)不得變動，還是債權(quán)范疇的不得買賣、轉(zhuǎn)讓，本身是存在疑問的。因此，就本條認(rèn)定為債權(quán)行為的違反強(qiáng)制性規(guī)定的理由并不充分。
第三，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋【200*】7號)，第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”;以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。盡管這是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房買賣合同，但筆者認(rèn)為普通房屋買賣類似情況應(yīng)該比照處理。因此，即使《城市房地產(chǎn)管理法》表達(dá)的意思是無產(chǎn)權(quán)證房不得發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，也應(yīng)適用最新司法解釋確認(rèn)合同有效。這是法律適應(yīng)時展的體現(xiàn)。
第四，從物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離的理論上說，債權(quán)行為只是物權(quán)發(fā)生變動的原因行為。從房屋買賣合同分析，簽訂合同說明買賣雙方形成了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；在合同簽訂后，通過合同履行變更不動產(chǎn)權(quán)人登記實現(xiàn)物權(quán)變動，但物權(quán)是否變動本身并不直接影響合同成立與否。也就是說，產(chǎn)權(quán)證書不是房屋買賣合同的生效要件。除非法律另有規(guī)定，房屋買賣合同自成立時生效。
綜上所述，筆者認(rèn)為，在本案當(dāng)中，甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同成立并生效。如果甲方違約，不交房也不辦理過戶手續(xù)，乙方可以向法院要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任繼續(xù)履行并賠償損失；同時，由于甲方構(gòu)成根本違約，乙方也可以主張解除合同，并有權(quán)要求賠償損失。
一、聯(lián)營合同效力的確認(rèn)
本文所指房地產(chǎn)聯(lián)營是指一方出資金，一方出土地合作建房并分利的行為。審理房地產(chǎn)聯(lián)營糾紛案件，首要問題就是聯(lián)營合同效力的確認(rèn)。而房地產(chǎn)聯(lián)營合同效力的確認(rèn)除了依照《合同法》規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)外，還有其部門法律、法規(guī)及司法解釋規(guī)定的特殊標(biāo)準(zhǔn)。下面著重談?wù)勂涮厥庑浴?/p>
依據(jù)1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條、第六十四條的規(guī)定，1995年1月1日后從事房地產(chǎn)聯(lián)營活動的雙方都必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格，并依法辦理相關(guān)手續(xù)后，聯(lián)營行為才能成為合法有效的民事行為，雙方所訂立的聯(lián)營合同才能被確認(rèn)合法有效，并受到法律保護(hù)。
在1995年1月1日《城市房地產(chǎn)管理法》施行前從事房地產(chǎn)聯(lián)營活動的，其合同效力按照最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，應(yīng)視具體情況，作如下認(rèn)定：一、享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。二、當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認(rèn)定合同無效。三、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。四、《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。五、名為合作建房，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無效。
二、房地產(chǎn)聯(lián)營糾紛的解決方法（一）確定當(dāng)事人
第一，確定原告和被告。原、被告都是與案件有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織。因此，作為房地產(chǎn)聯(lián)營糾紛案件的原、被告，只能是聯(lián)營合同的主體。第二，確定第三人。譬如第三人認(rèn)為自己在原告提起聯(lián)營房地產(chǎn)訴訟前，已經(jīng)通過購買或抵償?shù)姆绞饺〉寐?lián)營房屋的全部所有權(quán)或部分所有權(quán)，則該第三人就是“有獨立請求權(quán)的第三人。”另外如聯(lián)營房地產(chǎn)的一方當(dāng)事人將聯(lián)營房屋的全部或一部分出租給第三人居住或經(jīng)營，則該第三人就是“無獨立請求權(quán)的第三人”。該第三人對爭議房屋的產(chǎn)權(quán)雖然沒有獨立請求權(quán)，但案件的處理結(jié)果卻與其有法律上的利害關(guān)系，他對一審要求承擔(dān)義務(wù)的判決不服時比如一審認(rèn)為租賃合同無效，判決解除租賃合同，他有權(quán)向上一級人民法院提出上訴。
聯(lián)營房地產(chǎn)案件涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，審理時應(yīng)特別注意案件所涉及的當(dāng)事人的地位，不要遺漏第三人，造成審判程序錯誤。
（二）證據(jù)的認(rèn)定
在房地產(chǎn)聯(lián)營案件中，一般有合同書、有土地使用權(quán)出讓及聯(lián)營建房的審批手續(xù)、有雙方房地產(chǎn)經(jīng)營資格證明、有工程量結(jié)算書等等。面對大量繁雜的證據(jù)材料，不僅需要鑒別真?zhèn)魏驮撟C據(jù)材料的來源是否合法，而且要依照與案件的關(guān)聯(lián)性規(guī)則予以審查，最終才能采信定案的證據(jù)。
如果當(dāng)事人對工程質(zhì)量或工程造價產(chǎn)生爭議，還需要委托專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論往往決定案件的判決結(jié)果，因此對鑒定的審查采信尤為重要。首先，要審查其委托程序是否合法。按照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十五條第、第二十六條和《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》第四條的規(guī)定，當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)提出鑒定申請后，人民法院應(yīng)當(dāng)組織雙方當(dāng)事人對鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人進(jìn)行協(xié)商，但應(yīng)當(dāng)在人民法院指定的范圍內(nèi)。協(xié)商不成的，才能委托人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。其次，要審查鑒定程序是否合法。按照上述兩個《規(guī)定》的有關(guān)內(nèi)容，主要應(yīng)當(dāng)審查：①鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員有無具備相關(guān)的鑒定資格﹖②鑒定程序是否符合法律規(guī)定﹖③鑒定結(jié)論是否與其他證據(jù)有矛盾﹖④鑒定材料是否真實﹖⑤鑒定方法是否科學(xué)﹖⑥鑒定人有無應(yīng)當(dāng)回避的情形﹖⑦有無影響鑒定人準(zhǔn)確鑒定的其他因素﹖再次，應(yīng)當(dāng)審查鑒定書的內(nèi)容是否完備：①委托人姓名或者名稱、委托鑒定的內(nèi)容；②委托鑒定的材料；③鑒定的依據(jù)及使用的科學(xué)技術(shù)手段；④對鑒定過程的說明；⑤明確的鑒定結(jié)論；⑥對鑒定人鑒定資格的說明；⑦鑒定人員及鑒定機(jī)構(gòu)簽名蓋章。經(jīng)審查合法的鑒定結(jié)論，可以認(rèn)定其證明力，作為定案的證據(jù)。
（三）解決糾紛的意見
房地產(chǎn)聯(lián)營案件訴訟標(biāo)的一般比較大，證據(jù)比較繁雜，審理時關(guān)鍵要先正確確定辦案思路，查清案情事實，確認(rèn)合同效力，理順法律關(guān)系，確定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，然后才能適用法律分別不同情況作出判決。
1.房地產(chǎn)聯(lián)營合同被確認(rèn)合法有效。此種情況下，應(yīng)保護(hù)合同約定的條款。按照《合同法》的規(guī)定，若當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
2.房地產(chǎn)聯(lián)營合同被確認(rèn)無效。此種情況應(yīng)以《城市房地產(chǎn)管理法》施行前后為界線分別作出不同處理。
①房地產(chǎn)聯(lián)營合同是在1995年1月1日后簽訂并履行的，除了按無效合同的處理原則，判令解除聯(lián)營合同，雙方互相返還所取得的對方的財產(chǎn)，并按過錯責(zé)任賠償對方實際損失外，還應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十四條的規(guī)定：“違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款”。對雙方當(dāng)事人進(jìn)行處罰，沒收雙方聯(lián)營房地產(chǎn)所得的利潤。因此，返還給雙方當(dāng)事人的財產(chǎn)，只能是雙方的投資本金即聯(lián)營土地原始地價和工程造價，房地產(chǎn)的增值部分應(yīng)依法沒收歸國家所有。具體處理時，若雙方合建的房屋尚未最后竣工或尚未銷售出去，可以判決合建房屋的相當(dāng)于原始地價的一部分歸出土地的一方所有，由出土地的一方補(bǔ)償工程造價給對方，增值部分房屋沒收歸國家所有。
②房地產(chǎn)聯(lián)營合同是在1995年1月1日前簽訂并履行的，按照最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》，聯(lián)營建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的 一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理；資金尚未投入實際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；房屋已經(jīng)建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行審價價值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。
三、審理中出現(xiàn)的其他問題的處理
（一）債務(wù)的負(fù)擔(dān)
對于房地產(chǎn)聯(lián)營過程中產(chǎn)生的新的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)先區(qū)分是聯(lián)營體所欠債務(wù)還是聯(lián)營方單方所欠債務(wù)，然后按具體情況分別處理。
1.聯(lián)營體所欠債務(wù)的處理
根據(jù)《民法通則》第五十一、五十二、五十三條的規(guī)定，聯(lián)營分為法人型聯(lián)營、合伙型聯(lián)營、合同型聯(lián)營三種形式。按照上述規(guī)定，只有法人型聯(lián)營和合伙型聯(lián)營才組成新的經(jīng)濟(jì)實體，并經(jīng)工商行政管理部門登記注冊后，才能對外營業(yè)，聯(lián)營體在營運(yùn)過程中，才有可能產(chǎn)生聯(lián)營體負(fù)債問題。聯(lián)營體是企業(yè)法人的，就按企業(yè)法人的規(guī)定清償債務(wù)，聯(lián)營體是合伙組織的，就以合伙組織法的規(guī)定償還債務(wù)。按照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第六十四條的規(guī)定，以提供土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的一方，對聯(lián)營企業(yè)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照書面協(xié)議的約定承擔(dān)；書面協(xié)議未約定的，可以按照出資比例或者盈余分配比例承擔(dān)。
（二）以聯(lián)營房屋抵債的效力。
在房地產(chǎn)聯(lián)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)聯(lián)營雙方或單方將聯(lián)營所建的房屋的全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，以抵償所欠第三人債務(wù)的問題。對轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)按不同情況加以認(rèn)定。
1.轉(zhuǎn)讓人已取得房屋所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓人取得房屋所有權(quán)后，對該房屋就有了處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓就是其行使處分權(quán)的行為，只要受讓人到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行登記過戶，該行為就已完成并具有法律效力。
2.轉(zhuǎn)讓人尚未取得房屋所有權(quán)。由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得適用登記注冊制度。房屋建成后未依法辦理所有權(quán)證前，亦應(yīng)視為尚未取得房屋所有權(quán)，聯(lián)營雙方對該房屋并無處分權(quán)，因此這種情況下將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的行為是無效民事行為，不受法律保護(hù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；估價行業(yè)；問題；對策
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的開放，房地產(chǎn)估價行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就面對自身的不足，提高管理、專業(yè)、人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運(yùn)籌帷幄、取勝于人。
一、房地產(chǎn)估價的常用方法
1、成本法
成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。
2、市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實例之間的差異因素調(diào)整來估算價格，在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。
3、收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)（包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等）等。收益法在運(yùn)用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同而計算方法不同。
二、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、制定了房地產(chǎn)估價的有關(guān)法律規(guī)章
國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價行業(yè)及估價師的地位，完善了估價的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
2、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范
根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計，目前全國有4萬多人取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)約3．5萬人，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)5,000多家，其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)267家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術(shù)方法，保證估價結(jié)果的客觀、公正、合理。
3、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)
從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。
4、房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大
在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價瞞價、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
三、我國房地產(chǎn)估價行業(yè)中存在的問題
1、立法滯后
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產(chǎn)估價法律體系，對評估機(jī)構(gòu)、估價人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細(xì)則。盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)估價制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)估價的專門法律一直是空白。而散落在各項規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏首畏尾，無法充分發(fā)揮其主觀能動性，其評估結(jié)果也就難以得到社會的認(rèn)可。
2、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊
房地產(chǎn)估價不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價值的個別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)估價結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價師的經(jīng)驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對房地產(chǎn)估價的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。
3、社會公信力不高
由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。
三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策
1、加強(qiáng)市場環(huán)境監(jiān)管
房地產(chǎn)估價行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費(fèi)的中介服務(wù)行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收入主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)間的競爭處于不平等的環(huán)境之中。今后應(yīng)加速評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作，使評估機(jī)構(gòu)真正成為獨立的中介機(jī)構(gòu)，在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)估價行業(yè)的估價水平，同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師的評估工作，以確保估價結(jié)果的完整性、規(guī)范性。房地產(chǎn)主管部門要組織對房地產(chǎn)估價市場的調(diào)查研究，制定估價市場運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，明確估價的違規(guī)性質(zhì)，制定懲罰機(jī)制，追究相關(guān)人員的行政或法律責(zé)任。
2、加強(qiáng)法律體系建設(shè)
為了保證房地產(chǎn)估價行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)估價行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)估價在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)估價行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責(zé)任和風(fēng)險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)估價方法和程序。
3、對估價師分級制管理
對估價師實行分級制度，分級的標(biāo)準(zhǔn)就是估價師的估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價經(jīng)驗的不同等情況，確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業(yè)績突出，經(jīng)考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現(xiàn)質(zhì)量事故、職業(yè)道德等問題，應(yīng)降為中低級估價師，直至取消估價資格。
4、推進(jìn)信用體系建設(shè)
目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
結(jié)束語
房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過二十年左右的時間，但是房地產(chǎn)估價行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達(dá)國家該行業(yè)的對比上，都有了實質(zhì)上的提高。面對房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，我們還需要努力積累理論與實踐經(jīng)驗，促進(jìn)房地產(chǎn)估價行業(yè)的快速成長。
參考文獻(xiàn)
