時間：2023-09-26 09:34:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產不景氣的原因，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。
基金項目：本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：hjk10-13
中國
財務戰略是指企業為了謀求長遠的發展和加強財務競爭優勢，根據企業戰略發展目標，在充分考慮和分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統性和決定性的謀劃。企業財務戰略的選擇，決定了企業財務資源配置的取向和模式，影響著企業理財活動的行為效率。
為合理分析影響企業財務戰略選擇的因素，并為企業選擇財務戰略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財
務戰略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰略模型。
一、財務戰略管理的流程及模式介紹
(一) 財務戰略管理流程
財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。Www.133229.cOM 財務戰略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式
海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自?。粡耐顿Y的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類 。
1.快速擴張型財務戰略: 是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。
2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
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二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析
公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。中國
經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員?？傊?，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應
房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。
（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。
行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素
影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對各自標權重的說明：按照一般企業的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。
中國-
參考文獻：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰略環境分析，《現代審計與會計》2006第12期
[2]耿云江;企業集團財務控制體系研究 基于財務戰略視角. 東北財經大學出版社, 2008.
[3]焦暉;房地產經濟周期與企業財務戰略決策，《決策與信息》(財經觀察) 2008第5期
關鍵詞：樓市；股市；因果關系
一、引言
樓市與股市存在此消彼長關系的說法由來已久，這種觀點的主要依據有：第一，股票市場與房地產市場現階段是我國兩大主要投資領域。當前，我國企業和居民投資渠道相對單一，股市與樓市成為吸納投資的主要力量。如果樓市不景氣，由于缺乏其他投資渠道以及受羊群效應的影響，大量民間資本就會涌入股市，反之亦然。第二，自2008年A股跳水，上證指數從5000多點一直跌到1800多點，此后直至2013年，股市一直處于低迷狀態，上證指數大部分時間徘徊在2000多點；然而，這一段時間卻是中國房地產業發展的黃金時期，在這6年里，中國房地產投資以年均超過20%的增長率急速增長，也確實有大量資金從股票市場流入房地產市場。2014年，中國房地產業遇冷，房地產市場前景不甚明朗，而與此相對的是，中國股票市場卻迅速走高，上證指數從2100上漲到3000多點，漲幅超過40%，這使得很多人有樓市龐大的資金正在注入股市的猜測。
然而，關于中國樓市與股市的關系，筆者至今尚未找到系統闡述的文獻，也未找到明確印證二者存在顯著負相關關系的確切證據。雖然上文提到在一段時間內樓市與股市確實出現過負相關的現象，但二者也同樣出現過正相關的現象，例如，2006年下半年至2007年上半年，A股急速上漲，上證指數更是達到了創紀錄的6124點，而這段時間，也同樣是房價快速增長的時期。因此，樓市與股市是否存在此消彼長的關系值得商榷。
二、實證分析
本文選取1992-2013年間的樣本數據，以房地產投資額（X）作為房地產市場的財富變量，用上證綜合指數（Y）來衡量股票市場的發展狀況。數據來源于國家統計局網站和《中國統計年鑒》。此外，按照處理經濟時間序列數據的一般做法，為降低數據的波動幅度和異方差的影響，我們對房地產投資額和上證綜合指數取自然對數，記為lnX和lnY。
（一）變量的平穩性檢驗
時間序列的平穩性是指序列的統計規律不會隨著時間的推移而發生變化。當時間序列平穩時，此序列對任何外在的沖擊只會有暫時性的影響，而非平穩性的時間序列則會對外來沖擊產生累積影響，進而偏離其均值。為防止偽回歸現象發生，分別對lnX、lnY兩個變量的水平值和一階差分進行增廣迪基-富勒（ADF）檢驗。
表1lnX、lnY、DlnX和DlnY的ADF檢驗結果
變量檢驗類型ADF統計量1%臨界值5%臨界值10%臨界值P值
lnX（c，t，0）-5.034436-4.467895-3.644963-3.2614520.0032
lnY（c，t，0）-3.186601-4.467895-3.644963-3.2614520.1137
DlnX（c，0，0）-4.729764-3.808546-3.020686-2.6504130.0014
DlnY（c，0，0）-5.550896-3.808546-3.020686-2.6504130.0002
注：DlnX、DlnY均為原序列的一階差分序列。（c，t，n）分別表示單位根檢驗中的截距項，時間趨勢項和滯后階數。滯后長度n以AIC最小為標準。
由表1的檢驗結果可以看出，lnX在1%的顯著水平上是平穩的，但lnY在1%和5%的顯著水平上都是不平穩的；而二者的一階差分序列都是平穩序列，這樣序列lnX和lnY就具備協整檢驗的必要條件，可以對其進行協整分析。
（二）協整檢驗
為了驗證上述兩變量是否為二階單整時間序列，即二者之間是否存在長期穩定的均衡關系，作者通過協整分析進行了驗證。作者采取了Engel和Granger于1987年提出的基于回歸殘差的協整檢驗，即EG檢驗。通過進行殘差序列均值檢驗，結果所示，殘差可以通過1%水平的單位根檢驗，這說明在99%的置信水平下拒絕原假設，即殘差序列是平穩的。由此可知，序列lnX與lnY之間存在協整關系，即1992-2013年，我國房地產開發投資額和上證綜合指數之間存在一種長期的動態均衡關系。
（三）格蘭杰因果檢驗
對于滯后1-5期，lnX不是lnY的Granger原因，且lnY也不是lnX的Granger原因，即我國房地產投資額與上證綜合指數互相不是對方的Granger原因。
（四）誤差修正模型
協整檢驗僅能檢驗兩序列之間的長期動態關系，因此要通過建立誤差修正模型反映長期與短期的變動關系。通過協整檢驗得到殘差序列t，且令誤差修正項ECMt=t，建立誤差修正模型如下：
DlnYt=β0+β1DlnXt+аECMt-1+εt
由回歸分析結果可得誤差修正模型如下：
DlnYt=0.07985―0.087081 DlnXt―0.677483 ECMt-1
t=（0.622717）（-0.208781）（-3.015564）
R2=0.343712D.W.=2.007212
三、結論
由格蘭杰因果檢驗的結果可知，在95%的概率水平下，我國的樓市與股市互相不是對方的Granger原因，即二者并不存在顯著的因果關系。在誤差修正模型中，DlnX前的系數為-0.087081，即房地產投資額對上證指數影響的短期彈性系數是-0.087081。這表明，在短期內，房地產投資額每增加1%，上證指數約下降0.087%。由此可見，樓市雖能引起股市向相反方向變動，但這變動微乎其微，即樓市與股市僅存在微弱的負相關關系，并沒有顯著的因果關系。
總之，從1992-2013年的宏觀數據來看，中國的樓市與股市雖有微弱的負相關關系，但并沒有強有力的證據來支撐二者存在明顯的此消彼長的關系。（作者單位：山西師范大學）
參考文獻：
摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經濟的全面的宏觀調控，先后公布了不少有關土地和金融方面的相關政策。在這種大局勢下，房地產企業如何在復雜的市場環境中保持競爭力，使得企業具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產企業，根據分析的結果對房地產企業財務管理狀況進行評價并給與相應的建議。希望可以為我國房地產企業的財務管理提供一些幫助。
關鍵詞 ：房地產 杜邦分析 陸家嘴
一、引言
房地產企業是進行房地產開發和經營的行業。21 世紀以來，我國經濟飛速發展，其中相當大的部分是房地產業所做出的貢獻。與此同時房地產行業的發展也受到國家和政府的宏觀經濟政策的影響。經濟好轉，房地產企業發展的也非?？臁Ｏ喾?，經濟形勢不景氣房地產企業回收資金緩慢，也會影響企業的發展。一方面房地產企業在飛速的發展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調控房地產企業的發展。這樣一來，房地產企業面臨的挑戰也愈加嚴峻。作為資金密集型的企業，房地產企業財務狀況直接影響著企業未來的盈利能力。因此如何根據財務狀況來了解企業的經營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業在發展過程中不斷發現自己的弱勢，讓企業保持穩健的發展。
二、杜邦分析體系
通常我們可以通過利用上市公司財務報表的數據計算出相應的財務比率，進而了解企業的經營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內在聯系，系統、綜合的分析企業的盈利水平對企業財務進行綜合的分析。其基本思想是將企業凈資產收益率逐級分解為多項財務比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統圖：
三、基于杜邦分析法的上市房地產公司盈利能力因素分析凈資產收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續經營的房地產企業進行數據分析發現，對于盈利企業，作用更加顯著的代表比率是總資產凈利率。因此本文將分別對權益乘數和資產凈利率對房地產企業盈利能力的影響進行進一步分析。
通過對資產收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產周轉率、營業成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。
四、我國上市房地產公司盈利能力的分析
我國房地產行業已經繁榮十年之久，如何在動蕩的經濟環境中繼續保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業為例進行杜邦分析，了解企業財務狀況。
（一）資產收益率及其分解分析
（1）凈資產收益率可以用來衡量一個企業的總體的盈利能力。陸家嘴的資產凈利率2008—2012 五年間經歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產集團總體盈利能力逐漸下降。
(2)主營業務毛利率的各項影響因素具體分析。
對于房地產企業來說，大多數房地產企業都經營著許多業務，包括房地產租賃，酒店業，物業管理等等。那么下面我們將分析各項業務對主營業務毛利率的貢獻。見表2
由表2 可知，2008-2011 年房地產銷售和租賃一直是企業主營業務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業務利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產銷售并不景氣，而房地產租賃則火起來。由此可見，外界的經濟環境會影響企業的發展方向。2012 年企業把主營業務收入的重點轉移到動遷房轉讓上。目前偏遠郊區房產開發則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業的銷售收入也得以增加。
酒店業的變化不大，說明并不是企業的重心所在。物業管理是2010 年企業新逐鹿的一個產業。就近3 年的發展趨勢來看，物業管理每年的收入都在上升，對于企業的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區，因而物業管理將成為房地產企業未來主要發展的業務之一。
(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業外收入的貢獻處于較大的波動狀態，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內。企業的中心仍放在了企業的主營業務上。
（二）權益乘數分析。
從這5 年的數據來看，從2009 年開始陸家嘴權益乘數逐漸上升，與此同時，凈資產收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發這個是具有很大風險的，企業在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業未來籌集資金會更加困難。
五、提高我國上市房地產公司盈利能力的建議
（一）樹立風險意識
企業應該具備預防企業風險的意識。在控制企業總風險方面，企業應該把握好經營風險和企業財務風險之間的關系，在合理的范圍內將總風險降到最低。在負債方面，企業要在結合企業現實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數額。與此同時企業還應做好未來還款的規劃，使得企業在一個相對安全的范圍內開展經營活動。
（二）優化資金管理范圍和程度
為了進一步強化房地產企業對資金的整體控制，企業應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經過嚴密的市場調查之后，由專業人員對項目進行規劃，進行開發進度安排，與此同時財務部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。
在資金流監控方面，企業應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結算總結對企業資金流整體的監控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。
（三）加速存貨周轉
摘 要 通過列舉國內外歷史上的房地產市場走勢,著重闡述了經濟景氣周期的下降周期與筑底反彈周期兩個時期對房地產市場的走勢的影響。創新性的提出了從企業的角度如何應對中國的房地產市場與經濟景氣周期的強相關性的關系,通過商業地產和住宅地產的投資受益期的相互彌補來尋找能夠度過經濟景氣周期的開發模式。在后金融危機時代,在中國經濟艱難轉型的背景之下,研究房地產市場和經濟景氣周期的相關性對于民生對于中國經濟發展都具有現實意義。
關鍵詞 房地產 經濟景氣周期 貨幣流動性 萬達模式
自1998年福利分房改革以后,中國的房地產業就進入了一個飛速發展的階段,時至今日,房地產業已經成為一個關系到國計民生的支柱型產業。迪拜世界債務危機和美國次貸危機都是因為所在國的房地產業出現了問題才導致的。而這些無疑都給我們敲響了警鐘,房地產作為一個資金密集行業,如何保證其健康的發展成為擺在全球決策者面前的難題。有經濟學家認為房地產的現狀是由中國經濟基本面所決定的,中國作為金磚四國之一維持了三十年的快速增長的經濟奇跡理應出現房地產業的一路高歌,那么我們不禁要問房地產的景氣與國民經濟的繁榮有著怎樣的關系呢?
房地產在經濟的發展過程中扮演了一個重要的角色,在20世紀80年代,日本在美國的壓力下簽訂了“廣場協議”導致的日元大幅度升值,為了刺激經濟,日本政府便以寬松的貨幣政策來維持經濟的景氣。這使得國內剩余資金大量投入股市及房地產市場,從而形成了著名的地產狂潮。20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業,還直接引發了嚴重的實體經濟危機。泡沫破滅之后,日本經濟便陷入戰后最大的不景氣狀態,一直持續了十幾年,日本經濟仍然沒有復蘇之跡象。由此可見,隨著一個國家實力的逐步強大,該國的房地產也必然會產生反映,能夠對本國經濟起到助推,同時吸引大量的資本涌入,帶動本地基礎設施的完善經濟的快速發展。如果處理不當,也就可能將國民經濟帶入崩潰的深淵。這也反映了房地產業在經濟的上行周期中對于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地產也對經濟的穩定性的巨大破壞力。
有此可見,基于流動性寬裕帶來的房地產繁榮是具有欺騙性,這種過度寬松的貨幣政策的地產"亢奮"并不能反映經濟基本面的真實情況。由于人們過度的實用信用杠桿,導致最后的崩盤,必然會對本國經濟造成極大的傷害。根據資料東亞尤其是東北亞地區的房價與人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港為代表的亞洲四小龍最為突出。而充斥于新興市場的大量熱錢也參與其中,起到了推波助瀾的作用,一旦這些熱錢流出,整個國民經濟和金融體系將會受到巨大沖擊,我們毫不懷疑在當今多米諾骨牌的效應下,房地產的崩盤一定會影響消費,出口,投資,居民財富,社會穩定等一系列的領域。房地產業的繁榮,同時拉動鋼鐵,水泥,建材等行業的快速發展,這種經濟學上的乘數效應,為中國經濟的一路走來注入了強勁動力,成為中國經濟奇跡的一個佐證。但與此同時,我們也要看到房地產業的無序化競爭和投機化傾向也在一定程度上威脅到國民經濟的穩定,更不用說上漲迅猛的過高房價讓廣大的中小市民怨聲載道。超出了大多數人承受能力的房地產價格已經成為中國中低階級生存的巨大壓力。
我們通過具體的指標(廣義貨幣供應量M2和狹義貨幣供應量M1)來解釋兩者關系,中央集權的政治體制特點也決定了貨幣政策更能反映經濟景氣周期的波動。通過研究發現當實體經濟的景氣度下降以后,多余的資金就會從實體經濟部門沉淀下來,這部分流動性轉而進入具有金融屬性的房地產市場逐利,從而出現了中國實體經濟和房地產市場的反周期現象。2009年前九個月,中國的銀行總共貸出8.7萬億人民幣的新增貸款。如果將這些貸款換成面值1元的紙幣首尾相連地鋪路,這筆錢足夠從地球到太陽繞八個來回。如此巨量的貨幣投放導致社會的流動性充裕,大量的熱錢流入股市和樓市,在金融危機中出現調整的中國房地產重新回到了上行通道。因此09年房地產市場走勢說明了在經濟景氣下降周期的前期房地產市場受到一定影響,但是在景氣周期后期中國房地產市場因為流動性和保增長的原因提前筑底反彈。
對于人們而言,要判斷市場是否出現拐點有兩種方法:一是技術分析的方法,該方法主要理論依據就是“趨勢運行規律”――市場總是沿著趨勢運行的,而且,在不同的循環周期中,上升周期的長度基本是相同的。同樣,下降周期所運行的長度也基本接近。我們可以通過度量上升趨勢持續的時間來判斷目前市場所處的階段;二是基本面分析法,主要是判斷政策的走勢。從經驗看,市場拐點的出現一般需要外界的強刺激。在中國,最強有力的外部刺激就是政策(這是中央集權的特點決定的)。我國的房地產市場比較特殊,正處于轉軌階段,沒有可以參照的歷史數據,但是我們不可忽視的是,改革開放以來最大的人口高峰即將結束學校生涯,開始工作買房。這個人群所蘊含的巨大的剛性需求是支撐中國未來房地產價格的重要因素之一,此輪房地產繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費開始進入大眾消費時代)基礎上,所以我們有理由相信,在貨幣政策保持不變和需求不斷增加的基礎上,中國的房地產業的長期上行趨勢很難被改變。另一方面,最近頻頻出臺的房地產調控政策也顯示了政府在這方面的擔心,所以才一方面通過政策調控,一方面收緊流動性,以保證中國經濟從流動性泛濫的2009年到2010年的平穩著陸。從上述分析來看,中國的房地產業與經濟景氣周期的關系正是通過貨幣政策影響的流動性來相互作用的。
那么我們如何應對此種局面?首先,政府應該在溫和調控房價的基礎上全力發展保障性住業,通過研究發現,東亞地區素來有“斯有土而有財”的理財觀念,房地產價格普遍過高,作為政府在沒有能力保障全體公民的住房需求的情況下,優先保障那些困難人群的生活就成為重中之重。中央提出的建設960萬套保障性住房的規劃正是這點的體現。
同時在嚴控資產證券化風險的同時引入在西方比較流行的房地產基金,通過資產證券化來解決地產融資問題,推動地產企業將目標放長遠,減少短平快的地產開發模式,增加小戶型項目數量,推動中國房地產改革的進一步深化。
最后也應鼓勵以萬科為代表的大型地產商在城鄉結合部構建大型商業化屋村的發展模式,通過大型居住社區的建設緩解中產階級的住宅需求。這種商業模式顛覆了以往的房地產商通過高價拿地,然后炒熱氣氛,快速售樓回籠資金的營銷模式,轉變為通過自主的營造社區,打造城市副商圈,在與城市中的CBD距離較遠,地價較低的區域重新開發新的商圈和住宅,來推動地產增值,將商業地產的某些特點引入住宅地產市場,在這方面大連萬達集團通過培育商圈實現了企業利潤的穩定增長的商業模式走在了中國房地產的前列。
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關鍵詞：金融危機；房地產；金融支持
在經濟全球化的當今世界，這次金融危機必然會直接或間接對中國房地產市場和房地產金融產生深遠的影響。在金融危機背景下如何防止區域房地產業大起大落，防范房地產金融業受
到過度沖擊是我們面臨的一個重大課題。
一、衡陽市房地產發展狀況
存量開發投資大增。2008年，衡陽市房地產企業完成投資31.3億元，較之2007年同期增長33.1%；其中，商品住宅完成投資24.77億元。土地購置面積為23.35萬平方米，同比減少84.10%，投資集中在存量土地的開發建設上，土地增量投資大幅減少。市場供需不平衡。2008年，衡陽市累計銷售房屋面積110.26萬平方米，同比下降了17.5%，其中住宅銷售面積99.72萬平方米，同比下降了18.3%。商品房累計供銷比為2.27：1，同比增長35%，房地產供給增長速度遠遠高于銷售量增長速度。市場價格回落。2008年，衡陽市商品房平均價格為2222元/平方米，漲幅同比回落了11.1個百分點。其中一至四季度的均價分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趨勢。資金缺口加大。2008年，在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產開發的門檻不斷提高，需要企業自有資金不斷提高。據統計，截止12月底，開發企業的自有資金達到了12.42億元，較之2007年同期增加了52.77%，開發企業自有資金比例提高說明企業籌資難度增大。另外，據已公布的房地產數據顯示，衡陽市空置商品房38.88萬平方米，同比增長74.27%，沉淀了8.64億元企業資金，空置房積壓占用了大量的企業資金，加劇了企業資金緊張程度。
基于上述數據顯示，在金融危機背景下，衡陽市房地產市場不景氣狀況仍在繼續。隨著金融危機的影響更加深入，特別是國內經濟發展不確定因素的逐步顯現，金融機構對房地產開發企業的放貸將更為謹慎，衡陽市房地產業將在較長一段時期內艱難前行。
二、金融危機背景下衡陽市房地產業存在的幾個問題的剖析
（一）理性“經濟人”行為與區域房地產市場信心
西方經濟學中理性“經濟人”假設認為，在利己主義的推動下，具備“完全理性”的人能夠自覺地實現利益最大化。房地產市場消費者的市場行為符合經濟人假定。消費者在房價上漲時由于擔心房價再漲，爭相購買，而在房價下跌時產生房價還會下跌的預期。當前房地產市場的深度調整，給居民一個房價下跌的預期，為了自身利益的最大化，市場交易主體不會輕易進入市場，造成市場信心不足。
隨著金融危機影響的逐步顯現，許多大中城市出現了“價量齊跌”的局面，居民觀望情緒非常嚴重，房地產市場進行深度調整，衡陽房地產市場信心也受到嚴重打擊，商品房成交量急劇萎縮，2008年以來各房地產開發商發現市場一下子冷清了許多。但是從目前衡陽房價來看，泡沫成分應該不大，而且又經歷了一輪調整，從各方面看，當前的房地產價格應該比較合理。其一，目前衡陽大多數已完工商品房的成本大約為1700元／m2，尤其是擁有較高品質的主流樓盤來說，成本價則更高，再加上一些開發商大力度的促銷優惠，衡陽房價的水分應該不是很多。其二，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，即使有泡沫也很輕微，在居民收入可以承受的范圍內。市場長期信心不足，必然會損害本身就比較脆弱的房地產經濟，給區域經濟金融體系帶來難以估量的損失。
（二）結構性供需不平衡妨礙衡陽市房地產經濟健康發展
根據薩伊定律，供給能創造需求, 也能抑制需求。能創造需求適應需求的供給是有效供給,背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給的過剩其根本原因與表現是結構性過剩，也就是說無效供給量較大。一是戶型結構不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求，近年來衡陽市開發大戶型住宅已成為一種趨勢，90～120平方米以下，總價較少的小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經濟適用房建設滯后，一部分經濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。
據有關部門統計，2008年上半年，衡陽市144m2以上大戶型住宅供銷比達到了8.7∶1，大戶型供過于求的狀況非常嚴重。而據相關民意調查顯示，有意向購買144 m2以上大戶型住宅的市民僅占15%。而144m2以下的中小戶型商品住宅供銷比為1.2∶1，供求關系比較健康。一般說來，90平方米以下住房和經濟適用房屬于自住性需求，需求價格彈性小，即使市場價格較高也不會減少多少需求，而144平方米以上住房則是居民改善性或享受性需求占較大比重，需求價格彈性較大，當價格上升較多時，需求量就會大幅減少，因而房地產供需結構不合理是市場需求不旺的一個重要原因。
（三）金融機構人“非理性”行為放大了房地產市場風險
金融機構作為集體“經濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經理人是股東（或國家和政府）的委托人，不可避免在經濟活動中出現“拿別人的錢替別人辦事”,因而效率低下，甚至因為房地產商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產行業中，金融機構因為利益沖動而對房地產支持過度，“人”在房地產貸款活動中違規放貸，不利于房地產健康發展，可能引發房地產泡沫損害自身利益。
在房地產行情處于上升通道時，金融的過度支持會產生更大泡沫，繁榮的房市掩蓋了金融機構的風險，而房地產融資中更多的是利用土地與房產作為抵押，當房地產市場整體不景氣時，土地與房產貶值風險加大了房地產金融風險。2008年9月，在房地產開發貸款總量減少1.51%的條件下，衡陽市房地產開發貸款損失類不良貸款數量同比增長84.48%，關注類貸款同比增長50.54%（如表2）。隨著宏觀經濟形勢的進一步變化，房地產貸款的潛在風險可能轉變為現實的信貸風險，關注類房地產貸款亦有可能向不良貸款轉化。
（四）房地產民間融資引起的社會問題值得關注
資金作為稀缺資源，在房地產行情低迷形勢下，金融機構貸款會更加謹慎，民間融資作為正規金融的補充，也因為供過于求而產生信貸配給現象，由于信息不完全對稱，逆向選擇的結果是利率高的借款人獲得貸款，但是高利率必然要求高回報，在房地產行情看好時，這種回報可能得到滿足，但是在行情低迷時就可能出現虧損，不可避免出現道德風險，如果大面積道德風險發生就可能引發社會風險。
在目前房地產業普遍資金緊缺情況下，各種不規范的民間融資大行其道，嚴重影響金融安全，甚至危及社會安定。一是“高利貸”。如某縣房地產公司，以月利率達5-8%借入民間資金，后因公司債務包袱過沉被迫外出逃債。二是非法集資。中間人通過非法集資轉入房地產企業，以獲取高額利潤。這種方式由于環節多，利息更高，風險更大。三是跨區域民間融資。房地
產公司從外地跨區域融資，民間融資區域擴大化，出現融資糾紛影響的區域就是大范圍的。
三、金融危機背景下金融機構如何促進區域房地產經濟健康發展
（一）把握好房地產金融支持的方向
房地產金融支持應放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構在加強商業性信貸風險管理的同時，要加快調整房地產信貸結構，優先支持普通商品住房和經濟適用住房的建設，優先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求；另一方面，還要求金融機構積極配合國家住房保障體系建設，在風險可控的前提下，切實改進對經濟適用住房、廉租住房建設的金融服務。二是把握好增量控制。在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對新增土地開發和新開工項目的調控，防止房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產穩健經營。根據房地產金融風險防控狀況，對金融支持的重點應放在關注投資規模適度、現金流較充裕、項目適銷對路、企業資質較好、還貸較及時的房地產企業。四是把握好市場失靈的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產開發商的逐利性促使其熱衷于開發大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產市場本身不可能實現居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調控必不可少。對房地產信貸投向實行指導，增加開發小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應該發揮作用。
（二）把握住房地產金融支持的力度
一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產金融支持應在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求；其次是有條件支持投資性需求，在嚴格執行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格控制炒作性房地產投機性需求。二是把握住金融支持與經濟發展水平的平衡。在全國經濟增長放緩的大趨勢下，經濟基礎相對薄弱的區域金融機構應采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策，而對開發大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結構性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區域經濟平穩發展。
（三）加強房地產金融監管體系建設
一是建立房地產金融長效監測機制。首先要建立適應區域房地產金融調控的一系列風險指標體系，根據這些指標進行長期跟蹤監測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構要協調共同行動，在房地產民間融資活動、房地產貸款使用、企業資金鏈狀況、企業資金異常情況、房地產投資規模和銷售狀況等要重點監測，發現問題及時報告和解決。二是切實加強房地產金融監管。房地產金融監管要與金融調控相互配合，同步進行。重點監管房地產項目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸款、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款以及以個人名義貸款變相開發等。對房地產企業和金融機構工作人員違規操作必須嚴懲不怠，減少房地產金融領域的“尋租”行為，確保房地產金融安全運行。三是建立房地產金融調控政策效應評價制度。對于政府金融調控政策產生的效應，及時給予分析和評價，為實施房地產金融宏觀調控提供科學的指導依據，并根據政策效應狀況適時做出政策調整。
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是時候總結一下2010年了。
當企業“跪著”時，買下它
8月，中國吉利從福特手中買下沃爾沃，這筆15億美元的交易非常具有代表性，主要有幾個原因。第一，這筆交易標志著中國汽車制造企業要在全球參與游戲并取得勝利的野心。第二，這是一個快速崛起的中國公司從一個失意的美國公司手里買下了一個衰落的歐洲公司。最重要的是，這表明全球行業的窘境為中國企業提供了絕佳機會。一個“跪著”的公司為致力于開拓國際市場的中國企業提供了最具吸引力的目標。
走向國際非常困難。毫無疑問，本地公司和投資者擁有更多信息和“關系”。不過國外行業不景氣，企業陷入困境，這些都是中國企業的機會，我的前任老板阿爾瓦利德王子在這一點上非常成功，他走出中東，去買花旗銀行、四季酒店、費爾蒙酒店、蘋果和許多其他企業，當然，是當這些企業表現不佳或處于困境時。這是跨國交易最有效的方式。1999年福特為買下沃爾沃花了65億美元，是吉利出價的6倍。
不要約會學校最漂亮的女孩
中國企業走出國門傾向于關注那些最具吸引力、最有名的公司。去阿布扎比的投資者就盯著ADID，去印度的投資者就盯著Reliance。不過這些“漂亮”的公司有眾多的追求者，會非常非常挑剔。關注名氣小的公司，考意俄亥俄州或布里斯托爾，而不總是紐約或倫敦。2010年的一個經驗總結是，中國企業為購買外國公司支付了太多，只因為它們很“漂亮”。
中國企業走向國際最大的問題是，避免成為傻瓜。帶著準備花的錢飛到一個陌生國家，很容易被利用。合伙人不誠信，信息不準確，中國企業很精明，容易識別自己人的花招和謊言，但是俄羅斯人、美國人、巴西人的花招呢?
溫州投資者在迪拜房地產市場投了50億人民幣，大部分都打了水漂。用巨大的房地產項目騙外國投資者的錢，是個舉世聞名的圈套。
我的方法是，交朋友，在你需要他們之前。在你真正作投資之前建立可信的關系，當你要做交易時就有消息靈通的朋友可信賴了。
經濟危機是檢驗投資的唯一真理
巴菲特早年的格言在2010年又一次得到了印證。只有當環境變得糟糕時，才能檢驗投資有多好。經濟衰退，出口銳減，失業率上升，銀行信貸凍結，大部分投資在不景氣的環境中縮水，有一些比另一些縮水得更快。衰退時期醫療服務相對穩定，因為不管市場怎么樣，人們該生病還是會生病。像可口可樂或王老吉這樣的飲料銷量還會攀升。作為一個投資者，這種形勢下你不輸就是贏了。
你是誰，這很關鍵
美國房地產物業稅(Property Tax-es，美國人統稱為房地產稅，本文專指民用住宅的房地產稅)不屬于聯邦政府征收的稅種，而是由州以下政府所征收的稅，該種稅是市、縣和學區財政收入的主要來源之一。從居民的角度看，房地產物業稅是在住宅上僅次于房屋貸款的第二大支出。而由于房地產物業稅屬于地方稅種的緣故，各州、各縣、各市征收的房地產物業稅稅率就會有很大差異。同樣是擁有價值30萬美元的房子，在美國東部地區，一年要繳納的房地產物業稅可能會高達8000美元，在南部地區可能只要1000美元。
物業稅是地方財政主要收入
房地產物業稅是美國縣、市等地方政府的主要財政來源，也是地方政府征收的最主要稅種。不過從1977年至2007年，美國地方政府征收的房地產物業稅在稅收中的比例有所下降，20年來大約下降了近10％。1977年美國全國地方政府征收的房地產物業稅約占其稅收的80.5％，1982年為76.1％，1987年為73.6％，1992年為75.6％，1997年為73.4％，2002年為72.9％，2004年為73.1％，2005年為72.4％，2006年為71.7％。2007年為71.4％。
雖然從1977年至2007年，美國地方政府征收的房地產物業稅在稅收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地產物業稅總額卻不斷大幅攀升，20年中增長了5倍多。1977年，美國50個州征收的房地產物業稅總額為625億美元，1982年為820億美元，1987年為1212億美元，1992年為1803億美元，1997年為2188億美元，2002年為2791億美元，2004年為3179億美元，2005年為3559億美元，2006年為3591億美元，2007年為3831億美元。
2009年美國經濟不景氣，個人的收入比2008年下降了4.7％，而家庭消費也隨之減少，因此導致政府的銷售稅下降了2.8％。雖然美國房地產市場處于蕭條狀態，但不少州的地方政府為彌補財政赤字，只能提高房地產物業稅的稅率。根據美國人口普查局的統計數據，2009年第四季度美國各州和地方政府收繳的房地產物業稅總額為1700億美元，比2008年同期增加了5.8％。
美國房地產物業稅被稱之為沽定價值(即公平市價)的稅種，即使一個社區的房地產物業稅稅率相同，屋主也會因為每一幢住宅所占地面積不同、房屋的裝修程度不同而繳納不同數額的物業稅。物業稅的計算主要是以房地產的價值乘以物業稅稅率而來，居民每年分兩次繳納。房地產的價值主要包括兩個方面，一是房屋本身的價值(主要依據購買時的價值、裝修增加值和市場增值)，二是土地的價值。所以一個社區同樣是300平方米的住宅，因占用土地面積不同，屋主每年繳納的房地產物業稅也會不同。
物業稅稅率有多高
房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來征收，首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少，然后再看政府征收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產物業稅來堵窟窿了。政府會根據需要征收的物業稅總額和當地房地產的市場價值來決定物業稅稅率。
房地產物業稅是一種從價稅，也就是依據住宅的價值而征收的稅，它不同于個人所得稅和銷售稅，不會依據一個人收入和消費多少來征稅，而是根據一個人擁有多少的房地產價值來征稅。只要一個人擁有房地產，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產。
如果一個人擁有市場價值100萬美元的獨立住宅，他是否要按照100萬美元來繳納房地產物業稅呢?不是的，各地房地產沽值都會設定一個價值比，如房地產市場價值5％、15％、30％、40％的房地產征稅值。如果房地產征稅值是15％，100萬美元的住宅就按15萬美元的價值來征稅。而決定一地居民要繳多少房地產物業稅的關鍵因素就看物業稅稅率，如果物業稅稅率是2％，那么擁有價值100萬美元的這位居民每年要繳納的物業稅為3000美元(150000×2％)。
以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價值為10萬美元，該州取沽定價值40％也就是40000美元作為征稅的基數，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免稅額，再乘以厘計稅率，佐治亞州的厘計稅率為3％。厘計稅率的決定是每年依據縣、市和學區的財政預算來決定，政府需要花錢多，就得多收稅，房地產物業稅的厘計稅率就會高，反之就會低。所以一幢10萬美元的住宅在佐治亞州每年業主要繳納的物業稅為：(40000－2000－4000)×3％=1020美元，占住宅價值的1.02％。
2009年紐約的房地產市場價值約為8000億美元，而房地產的征稅值為350億美元。2010年，紐約房地產的征稅值僅為房地產市場價值的4.4％，也就是說，一幢市場價值40萬美元的住宅，只需要按17600美元來征收房地產物業稅。為什么會是這樣?這主要是保護房屋擁有者的利益，也讓更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產物業稅過高，相形之下就會降低民眾的購屋能力。從這個角度講，征收高額的房地產物業稅會限制民眾購屋的欲望，至于能否壓低房價還要看整個房地產的走勢和民眾的收入及消費能力。
房價高低與物業稅未必成正比
對于美國大多數擁有自己住宅的民眾而言，房地產市場的泡沫破裂不僅使房屋價值下跌，而且也未能減輕繳納房地產物業稅的負擔。當房屋價值因為法拍屋大增、信用緊縮、缺乏買家等因素持續下降之時，對許多屋主來說，房地產物業稅卻仍然出現上漲的趨勢。這里的原因在于，美國的房地產物業稅不是遏制房價的杠桿，而是地方政府解決財政收入不足的手段。
理論上講，當房價不斷下降，每年按照稅率征收的物業稅也會跟著減少。然而在現實中，經濟的不景氣也沖擊著政府的財政收入。民眾勒緊褲腰帶、減少消費，隨之而來的是政府銷售稅等主要稅收大幅減少。但政府的開支卻難以縮減，一旦地方政府需要稅收支付當地一切建設，包括學校、圖書館以及警察、消防隊和救護服務等，此時政府就會提高地方的物業稅稅率，彌補預算上的赤字。例如，紐約和新澤西州是全美房地產物業稅最高的地區，這些地區的物業稅高并不僅僅是因為當地的房地產價值高，而是政府對房地產業采取了高稅的政策。
各州征收物業稅政策不同
各州各城市因經濟狀況不同，對房地產物業稅的征收在政策上明顯不同。2009年，紐約市的房地產物業稅收入是144億美元，
占市政府稅收的41％。政府預算辦公室評估2010年個人所得稅的收入將會下降22％，商業所得稅收入將會下降23％，因此政府只能提高征收房地產物業稅的幅度，預計2010年紐約市征收的房地產物業稅將達158億美元，占市政府所有稅收的47％。
賓夕法尼亞州州長蘭德爾今年初宣布，由于州政府在賭場的收入超過7億美元，所以要為全州的居民減低房地產物業稅負擔。2009年賓州270萬戶家庭將成為政府降低房地產物業稅的受益者，幾年來該州為居民減少的房地產物業稅總額達到24億美元。反之，如果政府不降低物業稅，民眾就要從腰包里掏出24億美元用于政府的各項支出。
加州的房地產市場是除了紐約之外美國價格最高的地區，但加州的房地產物業稅卻比紐約低很多。這是為什么?原來1978年民眾投票通過13號提案，嚴格限制政府加重對民眾房地產物業稅的負擔，政府征收的房地產物業稅稅率因通貨膨脹因素每年上漲不能超過2％，或是按現實市場價值，兩者取其低值來征收房地產物業稅。加州的莫林縣居民家庭的中位年收入是88101美元，獨立住宅的中位價值是912100美元，而居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額僅為5233美元。同樣情形在加州其他的富?？h也是一樣，圣塔克拉拉縣居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額為4437美元，圣梅提歐縣居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額為4208美元。
物業稅都用在什么地方
地方政府征收的物業稅會用到哪里去呢?在佐治亞州，征收上來的房地產物業稅縣政府得到33.3％，學區得到65.8％，州政府得到0.8％。
縣政府征收上來的房地產物業稅主要用于為民眾提供的公共服務支出，這些服務包括：法院系統(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和監獄、公立中小學、緊急事務管理、公共衛生醫療服務(公共健康和疾病控制、環境衛生、心理健康服務、弱智服務、貧困人口醫療建保、無家可歸者喪葬)、驗尸官、公共資助和家庭服務、人口狀況記錄(出生和死亡證明、結婚證書)、選民登記和選舉。
而城市等地方政府征收上來的房地產物業稅更多地用于與民眾生活密切相關的公共服務，這包括：城市街道修建和維護、911緊急電話服務、消防、供水服務、廢物管理、公共醫院、公共圖書館、公園和休閑場所、公共運輸系統等。
一、“環渤海”城市房價分化
從圖1中我們可以看到，環渤海城市包括天津、大連等房房價較高的城市，2016年春節之前房價一直呈橫盤狀態，自2016年春節之后，天津、大連、煙臺、唐山4個城市房價開始上漲，其余5個城市，房價依然呈不溫不火的橫盤狀態。
表1具體數據對比應能更能反映出環渤海更城市近1年來房價變化。從表1可以看出，環渤海城市房價呈分化狀態。其中，天津、唐山、煙臺、大連4城市房價上漲較快，天津、唐山的房價漲幅分別高達29.62%和20.65%；而同期東營和錦州的房價分別下跌8.28%和5.94%。
二、投資不同城市房產收益率差距巨大
由于房價漲幅呈分化趨勢，投資環渤海不同城市的投資收益率水平差距明確。從圖2可以看出，2015年8月-2016年8月環渤海9市中，投資收益率最高的天津比最低的錦州高38.23%。在已經轉為投資市的房地產市場，兩邊城市的表現真可謂一邊賺得眉開眼笑，另一邊賠得哎聲嘆氣。
三、無房族居住成本上漲
房價上漲對于房產投資者以及有房族來說是個好消息，意味著投資取得不錯的收益或者家庭名下房產資產價值不斷增值。而對于無房族來說，卻是個壞消息。因為每次房價的上漲都會帶動租金價格的上漲（詳見圖3）。之所以如此，是因為在當前房價高啟的情況下，不管是投資者還是剛需族，買房基本都需要通過銀行貸款完成，而房價的上漲必然會帶來房主月供負擔的增加，房主必然會通過提價的方式轉嫁購房成本。
圖3是2015年8月-2016年8月環渤海城市住宅租金走勢圖。從中可以看出，除營口外，環渤海城市近1年來均經歷了房租上漲的過程，其中，房價上漲較快的4個城市天津、唐山、煙臺和大連的房租增幅分別為：12.48%、17.56%、19.45%和25.87%。
四、環渤海城市房價分化的原因
環渤海城市地域相近，但房價走勢卻冷熱不均，分化明顯。究其原因，與當地的整體經濟發展水平有較大關系。表2是環渤海城市2016年上半年GDP同比增幅。從中可以看出錦州、營口房價和房租下降的原因是正?，F象，因為兩地的同期經濟增速分別為-3.6%和-3.77%。但是東營、秦皇島兩地的經濟增長數據令人疑惑，因為從全國普遍情況來看，房地產經濟當前仍然是拉動城市經濟發展的最重要的引擎，東營和秦皇島在房地產經濟不景氣的情況下依然能夠取得經濟增長的如此成績，值得我們深入分析研究。
五、環渤海城市房價未來走勢
根據國家土地儲備中心統計數據顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現了零成交，而北京工業項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區域集中在大興、順義、密云等新城區域。
數據顯示，去年春節前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據廣州焦點網絡截取的陽光家園數據顯示，今年春節期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。
有中國第一高樓之稱的上海環球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶群、租金調整等舉措后，新年并未給環球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據《每日經濟新聞》了解到的數據，上個季度，環球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯行在最新的研究報告中指出，2008年第四季度，上海大多數甲級辦公樓的租金出現了大幅下滑，浦東平均租金環比下降15.5％，浦西下滑了8％。環球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據北京市房地產交易管理網的公示數據顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監管資格的中介企業有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監管，比例超過了半數。業內人士稱，這種趨勢還在繼續。房地產市場不景氣和系統自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。
二、市場營銷新亮點
根據近來的房地產市場現狀，我們可以明白房地產行業處于低迷狀態，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產行業并用事實加大群眾對地產的信心房地產市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學強調三個方面：深入探究需求的本質、挖掘產品質量的內涵和營銷中的服務。房地產作為一種固有的產品，開發和設計已經完成，在銷售中不再需要考慮房子的設計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務。傳統的產品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經被打破，服務作為第五因素已經被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務將消費者帶入建筑設計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關鍵，經過對比發現了一下幾種服務形式：
1.全員服務，必須認識到賣的是產品本身而不是產品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經理到銷售人員整體如一的為顧客服務，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務，每一家房地產公司都是一個單獨的個體，在眾多的個體當中如果沒有自身特色的服務，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點。新穎服務不是耍雜，而是指具有自身特色的服務形式，如，購房半月內無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。
3.售后服務，這一點在服務中已經不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務。售后服務中更好、更快、更專業才是市場競爭中取得最后勝利的關鍵。房地產市場營銷中做好售后服務合理定價、售后跟進策略對公司的形象以及擴展都很重要。
好的服務可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復購買奠定基礎。通過服務滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進和提高成功機會作參考。
優秀的服務在房地產市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優秀的服務可以吸引增加市場的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當中。在市場營銷中，服務就是成交前的樂章。通過服務樹立品牌形象，靠品牌來賣產品，好的導購是在賣產品本身而不是產品。
三、結論
房地產是每個人都會關注的東西，占據了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產泡沫下，市場低迷是當前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務就更為重要。房地產市場營銷通過服務把公司獨有魅力感動到消費者，從而把產品變成服務，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務營銷是處于弱勢市場導購的第一行為。在現在的房地產市場營銷中，服務營銷是市場營銷的一大亮點和重點，必須重視。
參考文獻：
[1]劉文清：營銷學[M].延吉：延邊人民出版社，2009.
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關鍵詞：房地產經濟；周期波動；影響因素
房地產行業是國民經濟的支柱，對于我國經濟的發展起著至關重要的作用。在房地產行業發展過程中不可避免的會出現規模擴張過度、價格上漲過快、產業運行周期波動明顯等一系列情況。為了保證房地產經濟健康發展，對房地產經濟周期波動影響因素，不僅僅對我國房地產行業的可持續發展有著重大的意義，更為重要的是對建設社會主義和諧社會有著重要的作用。
一、房地產經濟周期
房地產經濟周期與普通經濟周期的表現形式相同，分為復蘇、繁榮、危機與蕭條四個時期，每一個時期都房地產經濟的狀態都有所不同。第一，房地產的復蘇階段經歷的時間較長，在復蘇的初期供給大于需求，房價與租金價格水平較低，樓價開始逐漸回暖，但房地產投資活動停滯，投機者鮮有。復蘇中期房地產需求增多，現樓購買者增多，房屋銷量增多，建筑成本與樓價逐漸增加，少量投機者出現[1]。復蘇階段后期房地產經濟開始逐漸復蘇。金融貸款機構與房地產投資機構逐漸增加對房地產的投資，并且帶動相關行業一同進入房地產行業投資。樓價、租金上漲，房地產市場交易數量穩步上升，同時帶動了其上下鏈條的發展。第二，房地產在經歷了復蘇階段后將進入繁榮階段，這一階段的持續時間較短，變化趨勢呈現為繁榮前期宏觀經濟發展，經濟環境改善，房地產消費需求逐漸增多，房地產經濟步入繁榮時期，市場交易量增加，價格持續攀升，現樓價格逐漸超出樓花價格。在繁榮階段中期房地產投機者大舉接入，政府出臺一系列政策對炒樓行為進行約束。在繁榮階段的鼎盛時期樓價持續處于上漲階段，部分自用購樓者推出市場，投機者資金繼續撐住，房地產空置率重新回升。后期階段政府政策效果顯現，房地產投資數量減少，投資總量持續下降，房地產價格回落，房地產泡沫面臨萎縮[2]。第三，房地產衰退階段。自用購樓者被排擠在外，僅依靠投機者資金獨立支撐，房地產行業即將迎來衰退。這一時期交易價格與交易量均逐漸減少，房地產空置率進一步增加。鑒于房地產投資風險大，這一時期的投資總量顯著減少，新開發動工項目逐漸減少。中期，房地產價格持續下跌，投資量持續減少，已建項目甚至出現停工。后期，房地產企業利潤縮水，投資項目減少，失業人數增加。第四，房地產蕭條階段。在經歷了時間較短的衰退階段后房地產將進入蕭條階段。這一階段歷經時間相對較長。在初期政府實施的政策調節將持續發揮作用，房地產價格加速下跌，個別樓價甚至跌破建造成本，市場交易量減少；蕭條階段中期在價格大幅下降與成交量萎縮的情況下房地產糾紛持續出現；后期，伴隨著宏觀經濟的收緊，房地產整體水平加重下滑，泡沫被擠壓，房地產開發成本與政策需求逐漸恢復至政策水平，房價波動取向平穩。政府開始使用減稅等政策來刺激房地產經濟速度。
二、房地產經濟周期波動影響因素
(一)影響房地產經濟周期波動的直接因素。房地產市場的供需變化是影響房地產經濟周期波動最直接的原因。主要影響機制為如市場中房地產供大于求，則房地產經濟緊縮；供小于求則房地產市場擴張。從房地產經濟的供給主體來分析，固定資產投資與國民經濟發展之間存在著密切的聯系。房地產投資周期、房地產經濟周期與國民經濟狀態之間存在著緊密的聯系。因此，深入了解并準確把握房地產投資周期對消費者與房地產企業都是十分關鍵的[3]。從國際經驗來看，發達國家房地產投資占據GDP比例的4%-6%左右。相對來說，發展中國家的變動范圍更大。中國在房地產行業飛速發展的狀態下房地產投資占據固定資產投資比例的20%，占據了GDP的10%左右。需求在經濟學中是十分重要的，如果國家對房地產的調控可以正確把握需求的規律并且從根源上影響需求，則可以對房地產市場進行更加有效的調節，并且緩解房地產價格扭曲的情況。然而經濟學者提出，房地產需求與其他一般商品需求不同，無法套用其他需求體系來進行預估。在房地產需求中可以根據消費者的目標將其分為消費需求與投機需求。調查研究數據指出，目前我國房地產消費需求的彈性相對于投資需求要更小。這就代表著政府在制定政策的時候可以根據不同類別的需求有針對性的進行調控。(二)影響房地產經濟周期波動的間接因素。1.宏觀經濟因素。我國整體的宏觀經濟環境有可能會對房地產的供給與需求雙方產生影響。如國家經濟環境處于不景氣的狀態下，政府會根據市場環境出臺擴張性政策，通過拉動內需來穩住房地產經濟，進而拉動國民經濟發展。當國家經濟環境過度活躍，政府會根據市場狀態出臺緊縮性政策來降低需求進而抑制房地產市場發展，避免過多房地產泡沫出現。(1)國內生產總值我國國內生產總值呈現規律性周期變化，房地產經濟發展與國內生產總值變動周期之間的關系緊密。整體來看，房地產經濟波動周期的變化相對國內生產總值周期變化要發生的更早。導致這一現象出現原因是房地產行業位于產業鏈的前端，能夠預示著宏觀經濟的發展走向。同時，房地產行業的變動也會對其他行業造成一定的影響。在這一影響過程中存在著時間差。我國國內生產總值的總和全部行業的經濟總值，所以國內生產總值的變動周期會相對于房地產行業更晚。另外，國內生產總值的波動周期的整體規模相對房地產行業來說要更緩，這與國內生產總值的核算方式有關，其他行業的波動也會對GDP核算造成影響，自然會對GDP波動周期產生影響[4]。相應的，如國內生產總值持續處于上升階段，失業率降低，群眾受眾資金充分，投資者的投資行為增加會拉動房地產市場擴張；如國內生產總值降低，失業率上升，消費者手頭現金變少，投資者資金大幅減少，房地產市場自然收縮。(2)利率國家頒布的利率政策是干預房地產經濟周期波動最為明顯的手段之一。利率的調整會同時影響到房地產供需主體。政府會整體把握房地產市場的整體情況，進而頒布不同的利率政策，通過改變基準利率以及金融結構存貸款利率來改變利率結構。利率的改變會對房地產企業的建設成本以及消費者的購房成本造成影響，進而調節房地產建造行為與消費者的購買行為，從而實現調節房地產市場的目的。房地產屬于資金密集型行業，在行業發展的各個環節都會涉及巨額的資金交易。如利率下跌，則融資成本下降則會對房地產市場產生刺激，進而推動房地產的繁榮發展。在我國金融市場日益完善的背景下，利率對房地產經濟周期波動的影響越來越明顯。(3)居民消費與存儲居民消費與存儲會對房地產經濟周期波動產生影響，而居民的消費與儲蓄則會受到居民可支配收入的影響。群眾的購買力持續增加，從而加大了對房地產的需求。需求的增加又會帶動房價再次上升，拉動房地產投資。另外，我國消費者的消費理念變動也促進了房地產市場的發展。以往我國購房消費者都是使用存款買房，買房者付全款的比例較高，這種形勢不利于房地產市場資金的周轉。而近幾年來金融政策的成熟，貸款購房的引導政策大大推動了房地產市場的發展。2.人口紅利。我國人口數量與房地產需求之間的關系十分緊密。消費者對首套房的需求十分強烈，即使房價出現不同程度的上升，只要消費者的積蓄可以承受或未來的收入可以負擔都可以選擇購買第一套房。人口的三個方面都會對房地產經濟造成影響，即為人口總量、勞動年齡人口以及購房失靈人口。在上述三個層次中購房適齡人口是最值得關注的，這類人口還可以分為首次購房剛性需求人口以及多次購房改善性需求人口。在2016年我國勞動人口達到高峰，2015年購房適齡人口達到高峰。但是由于我國特殊的購房需求，當前適齡人口的剛性需求將逐漸薄弱，但家庭小型化與城鎮化對住房的需求依然在支撐。3.土地政策。土地政策是政府通過對土地進行控制來對房地造成影響的一種形式，以便讓房地產市場自我調節的形式。20世紀90年代以來，我國房地產市場一共進行了5輪調控。在第三輪調控過程中使用土地政策較為頻繁，這是由于在第三輪調控過程中但是貨幣調控政策實施的目的出現了沖突。房地產經濟則需要使用其他手段來進行調節，土地政策成為了政府的選擇。土地政策是干預房地產經濟周期變動的有力手段，能夠從本質上對房地產的市場供給造成影響。伴隨著土地政策的成熟，政府土地政策的出臺與實施對房地產經濟周期波動的影響中起到的作用越來越明顯。4.固定資產投資。我國是一個典型投資導向性國家，通過投資拉動經濟發展是推動我國國民經濟發展的重要手段。固定資產的投資發展形勢對房地產經濟造成了影響，甚至影響了國民經濟的發展情況。因此，在經濟不景氣的環境中，持續增加固定資產投資，拉動國內消費行為是勞動經濟發展的常見手段。但是這一方式從長遠來看卻不可取，在未來的發展過程中我國政府將會對宏觀經濟發展規律進行更加深入的了解，將固定資產投資對房地產市場波動的影響逐漸弱化。5.財政貨幣政策。就全球范圍來看，各個國家政府在房地產經濟走上政策軌道后，通常實施的政策都是逆周期政策，即為在房地產市場過度繁榮發展的階段，使用抑制房地產過熱、過快發展的調控策略，在房地產市場蕭條的階段，采用支持、帶動房地產發展政策。根據房地產經濟不同發展狀態實施不同政策的目的在于維持房地產的平穩，抑制房地產市場過度波動。其中，財政與貨幣政策就是調節房地產市場發展的重要政策手段。第一，財政政策。財政政策是對于房地產市場來說，政府為了實現某種經濟目的而采用的財政手段用于干預房地產經濟活動的總稱。對于中國房地產經濟來說，財政政策對房價的影響是不容忽視的。在IS-LM經濟模型中，當政策實施擴張財政政策的階段會使得利率上升，從而導致私人投資擠出。寬松的財政政策則會導致房價持續上升，尤其是政府在進行城市基礎建設或投資時，對房價的影響更加明顯。同時，開征、取消房地產相關稅收政策也會對房價造成影響。通常來說，房地產開發稅收會增加房地產建設成本，使得房地產開發商放緩房地產建造腳步，縮小供應，導致房價上漲；相反，政策減免房地產開發稅收則會使得房地產開發商加快建造房地產腳步，擴大供應，從而導致房價下跌。第二，貨幣政策。貨幣政策對房地產市場的影響是需要傳導機制實現的。所以，貨幣政策的實施是否可以對房地產市場造成影響需要由傳導機制決定。從2008年金融危機開始，我國的貨幣政策呈現“松—緊—穩中趨松—穩健”的變化趨勢。2009年我國貨幣環境十分寬松，貨幣供應量同比增長達到27.7%，房地產銷售面積也持續高速增長，全面同比增長51%。2010年房地產限購、限貸政策實施，但貨幣供應量依然保持高水平，所以房地產市場增速下降，但并未出現大幅下跌趨勢。2010年，貨幣供應量同比增長19.7%，房地產銷售面積同比增長11.3%。綜合來看，國家實施的貨幣政策可以對房地產市場進行調整，有助于房地產平穩發展，回歸理性發展。
三、結語
總的來說，在國民經濟發展過程中房地產行業的重要性與地位不言而喻。對房地產經濟周期波動影響因素進行摸索有助于更加準確的把握房地產經濟發展脈波，從而對房地產市場開展積極的干預、健康的引導，引導房地產經濟能夠穩定發展，營造和諧的社會環境。
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一、1998 年以來鄂爾多斯市房地產市場發展歷程
鄂爾多斯受特定產業結構、城鎮化發展模式、居民收入增長、房地產供求關系變化以及宏觀經濟形勢等諸多因素影響，房地產市場發展呈現不同的階段性特點：
（一）19982004 年：房地產市場啟動時期
自1998 年我國住房制度全面改革以后，房地產市場進入迅猛發展時期，全國房地產投資占 GDP 的比重逐步提高。但當時鄂爾多斯作為欠發達的西部地區，房地產市場啟動速度明顯滯后全國平均水平。由于以前房地產市場規模的基數較低，2000 年至2004 年間，鄂爾多斯商品房施工面積和新開工面積復合增長率分別達到 35.3%和23.1% ，但2004 年房地產投資占 GDP 比重仍僅有1.7%左右，較當時全國平均水平低 6.5 個百分點，期間的商品房名義價格增速也相對較 為穩定（見圖 1 ）。
（二）20052011 年：房地產市場爆發式增長時期
第二個階段是房地產爆發式增長時期，其特點表現為施工面積、新開工面積以及土地購置面積大幅攀升，房價持續較快上漲。
2005 年至 2011 年，鄂爾多斯商品房施工面積和新開工面積復合增速分別為 61.1%和 43.7% ，較房地產市場啟動階段明顯提升。2005年的土地購置面積也從 2004 年 21.9萬平方米，一躍達到220.2 萬平方米，隨后每年土地購置規模平均保持在250 萬平方米左右（見圖 2 ）。這一階段當地房地產市場快速擴張的主要原因主要有：
第一，區域經濟持續快速增長是鄂爾多斯房地產市場超常規發展的主要動力。自2002 年以后，全國煤炭行業進入所謂的黃金十年。在這個大的產業背景下，鄂爾多斯作為典型的資源型城市，憑借煤 炭工業作為龍頭產業，迅速擴大區域經濟總量規模，二次產業增加值比重不斷提高。2005 年至2011 年，原煤產量年增速為25.2% ，二次產業比重提高了 7.9 個百分點，達到 60% 以上（見圖3 ）。與此同時，鄂爾多斯GDP 也保持快速增長態勢，2011 年人均 GDP 達到 17.5萬元，相當于北京人均 GDP的7.4 倍?？梢哉f，這一階段鄂爾多斯房地產市場日趨活躍的主要動因是區域經濟特別是以煤炭為代表的支柱產業進入擴張周期，區域經濟社會進入快速增長通道，居民消費結構升級也進入“住行消費”的新階段。另外，由于國家規范煤炭開采業務，提高煤炭深加工相關行業進入門檻以后，大量因煤而生、因煤而聚的民間資本由于缺乏其他有效投資渠道，不得不選擇 進入房地產開發領域，從而進一步促使房地產市場增溫。
第二，新增城鎮人口的剛性住房需求以及原有居民的改善性需求規模擴大。從城鎮人口增長分析，2011 年鄂爾多斯的城鎮常住人口達到 141.3 萬人，城鎮化率達到70%以上。2005 年至2011 年，鄂爾多斯平均每年新增城鎮人口 8.9 萬人，年均增速為 8.5%，城鎮化率提高16.8 個百分點，城鎮化速度遠遠高于同期全國水平（見圖4 ）。在這些大量新增城鎮人口中，有一部分屬于“帶房進城”的農村戶籍人口，但還有相當一部分家庭必須通過購買住房才能解決住房問題，另外，經濟快速發展也提高了原有居民的改善性需求釋放速度。在這兩方面住房需求力量的拉動下，區域房地產市場規模持續擴大，市場交易也日趨活躍。
第三，城市交通、通信、給排水等市政硬件設施不斷改善，增加了鄂爾多斯市房地產市場的吸引力。在經濟總量擴張的基礎上，鄂爾多斯市財政實力得到長足發展。2011 年，鄂爾多斯市財政總收入 796.5 億元，其中公共財政收入為 346.2 億元。2005 年至 2011 年期間，公共財政收入的名義增速為39.9%。充足的財政實力為相關市政環境改造和軟硬件設施建設提供了有力的資金支持。城市公共設施條件明顯改善，以交通條件為例，2002年，鄂爾多斯市的人均城 市道路面積還僅為6.9 平方米，比同期全國水平低 14.7%。而2011 年，鄂爾多斯人均城市道路面積就已經增加到 68.2 平方米，相當于2002年的 9.8 倍，相當于同期全國水平的 4.9 倍。歷經短短數年大規模投資建設，鄂爾多斯市的市政基礎設施、城市環境以及人居品質已達 相當高的水平（見圖5 ）。
第四，在當地住房市場價格大幅上升的同時，城鎮居民家庭收入也顯著提高，城鎮家庭住房支付能力仍較為堅挺。2011 年，鄂爾多斯商品住房均價達到4320 元/平方米，2005 年至2011 年期間，當地住宅價格上漲了 2.8 倍。與此同時，城鎮居民人均可支配收入也增長了2.7 倍?？梢姶蠓鹊姆績r上漲并未對城鎮家庭住房支付能力造成過大壓力。從房價收入比[ 本報告房價收入比是指按照當地商品住宅價格和城鎮人均可支配收入，三口之家購買100 平方米住宅所需時間，即房價收入比=（當地商品住宅價格×100 ）/（城鎮人均可支配收入×3 ）]
橫向比較來看，2005 年至 2011 年，鄂爾多斯房價收入比均值為4.9 年，相當于全國平均水平的 58.3% ，比北京和上海分別低 68%和 60.3%（見圖6 ），這也是支撐當地房地產市場高位運行的基礎條件之一。
（三）2012 年至今：房地產市場低迷階段
鄂爾多斯房地產市場經過連續幾年的超常規發展，自2011 年開始，有些先行的實物量指標（如銷售面積、土地購置面積等）已經出現回調征兆。在宏觀經濟增長趨緩、煤炭產業下滑以及房地產調控效應逐步顯現等多重因素作用下，自2012 年開始，鄂爾多斯房地產市場全面進入低迷階段。主要反映為幾個方面：第一，房地產投資規模大幅下滑。2012 年，當地房地產投資完成額為 175.3 億元，較上年下降 58.8% ，而商品房施工面積和新開工面積，分別較上年下降 39.7%和 33.9%。在對房地產市場悲觀 預期下，開發企業的拿地熱情驟減，土地購置面積在 2011年和 2012年連續兩年顯著縮減，2012年土地購置面積僅為2008 年拿地高峰時的 1/10左右。企業資金鏈趨緊也使得前期停工項目的開復工速度較為緩慢，甚至影響到部分保障性住房項目建設速度。第二，房地產銷售受阻，去庫存周期大大加長。2012年商品房銷售面積 232.7萬平方米，相當于 2011年歷史高點的 43.4% ，商品住宅銷售均價下降 6.6%（見圖7 ）。實地調研中，有些開發企業的樓盤去庫存周期甚至加大到 5 年。第三，房地產融資能力下降，民間融資風險凸顯。由于當地房地產市場不景氣、開發項目資金回籠不暢，金融機構縮緊了房地產開發貸款規模。2013年上半年，金融機構整個貸款規模同比回落 9.1個百分點。另外，當地房地產投資中民間融資規模較大，市場大幅回落導致民間融資收益難以實現、民間借貸風險加劇。
二、鄂爾多斯 “房地產困境”的深層次原因分析
導致鄂爾多斯陷入房地產市場困境的原因是多方面的。認真客觀分析和總結鄂爾多斯房地產發展面臨問題的原因，對于提高新型城鎮化的質量，具有重要意義。
（一）供給過剩是導致鄂爾多斯陷入房地產困境的主因
在煤炭行業和房地產市場以及居民收入處于上漲預期階段，鄂爾多斯房地產開發規模出現超常規增長，從而直接帶來后續房地產供給過剩嚴重，這是鄂爾多斯房地產出現大幅波動的主要原因。以2011年的歷史高點為例，鄂爾多斯市人均商品房新開工面積為12.6 平方米，是同期北京人均水平的 5.2 倍，是同期全國人均水平的 4.6倍。繼連續數年新開工量和施工面積屢創新高，隨之而來的是大量商品房建成投放市場。即使在房地產市場已經出現全面下行的2012年，當地商品房竣工面積的增幅仍然接近 100%，這無疑對本來脆弱的房地產市場供求關系帶來更大的沖擊。截至 2012年，鄂爾多斯市人均住宅使用面積為 38平方米，如果按照 1.3的換算系數，人均住宅的建筑面積為 49.4 平方米，是同期全國平均水平的 1.5 倍左右。因此，從經濟客觀規律上看，過度寬松的供求關系和旺盛的投資投機需求雙重作用，必然最終誘發房地產行業增長失速和市場低迷。
（二）產業結構單一與發展不協調加劇了房地產市場波動
鄂爾多斯市的超常規發展高度依賴煤炭等資源型產業。近年來，雖著力發展裝備制造、電子信息、氧化鋁等非煤產業以及文化旅游、金融商貿等服務業，煤炭產業比重有所下降，但“一煤獨大”的特 征仍十分明顯。2012年，鄂爾多斯原煤產量 6.4億噸，占當年全國總產量的 17.5%；煤炭工業完成財政收入378.1 億元，實現工業增加值 1270 億元，分別占財政總收入和規模以上工業增加值的 46.1%、62.4%。隨著煤炭產業快速發展，第二產業占GDP 比重從2007 年的55% 提高至 2012 年的 60.5% ，第三產業比重則從40.7% 降至37% ，第二 產業對經濟增長的貢獻率超過 60%。2012年以來，受煤炭市場需求不景氣影響，鄂爾多斯原煤均價從 2011年的峰值 435元/噸降至 2012 年上半年的 270元/噸，降幅達 38%，2013年上半年煤炭行業利潤 同比下降約 19%，51家煤礦停產。這導致當年鄂爾多斯主要經濟指標增速持續回落，財政收入同比下降 9% ，部分企業生產經營困難，社會資金流動性嚴重不足，加劇了房地產市場波動。
（三）人口集聚嚴重滯后于城鎮規模擴張
近年來，鄂爾多斯城鎮化實現了跨越式發展。20062012年，全市建成區面積由138平方公里擴展到 250 平方公里，其中城市核心區建成區由 56 平方公里提高到162.6平方公里，擴張1.9 倍，然而由于缺乏相應產業支撐，同期全市常住人口僅增長了32.3% ，城市 人口集聚嚴重滯后于規模擴張。2012年末，全市常住人口 200.4 萬人，城鎮化率 72% ，其中市外流入人口 48.3萬人，僅占總人口的24.1% ，市區常住人口（東勝區和康巴什―阿騰席連片區）約 80萬人，康巴什新區約7 萬人。按照規劃，到2030 年市區人口預計達到240 萬，其中康阿片區 100 萬人，從目前產業發展和人口流入規模、趨勢看，實現這一目標的難度較大。
（四）經濟增長的包容性不足制約了有效需求釋放
包容性增長對于社會有效需求的充分釋放至關重要。鄂爾多斯連續多年保持 20% 以上的經濟增速，20022012 年，該市 GDP 增長17.9 倍，人均 GDP 增長 11.9 倍，而同期人均可支配收入、人均消費支出僅增長 5.3 倍?！笆晃濉逼陂g，該市勞動者報酬占地區生產總值的比重逐年下降，從2006年的26.3%降至2010年的19%左右，下降 7.3個百分點，遠低于全國平均水平。2012年，該市城鎮單位就業人員 22.3萬人，總人口就業率只有25%左右，明顯低于其城鎮化率和全國平均水平，國有單位和資源型相關產業、金融地產業在崗職工平均工資水平，明顯高于非國有單位和其他行業。這些數據說明，鄂爾多斯經濟增長的包容性不夠，廣大居民通過正規就業渠道分享資源性產業增長成果的機會不足，社會財富分配的公平性、普惠性有待提升，不利于社會需求的充分釋放。
三、幾點啟示
（一）房地產發展與城鎮化建設要與產業發展和人口集聚相適應，不宜過度超前
鄂爾多斯是城鎮化發展的一個典型案例，資源型產業的高速發展是其實現城市規模快速拓展的經濟基礎。然而，從本質上講，城鎮化是人口和經濟社會活動向城市聚集的自然過程，產業發展是基礎，人口集聚是結果，其他的變化都是城鄉人口結構變化的派生產物。超越這一客觀規律，過度超前甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的產業支撐和實現人口集聚的客觀條件，不僅會造成土地、資金的極大浪費，影響生態環境，也易引發財政金融風險、激化社會矛盾。美國底特律城市破產的教訓就是極好的借鑒。鄂爾多斯必須實現城鎮化發展方式的轉型，更加注重提高城鎮化質量，通過改善城鄉公共服務、增強就業吸納能力、優化人口布局等方式加速人口集聚實現以業興城、依城聚人。
（二）有序推進資源型城市轉型是實現其城鎮化健康發展的重要保障
鄂爾多斯的城鎮化有很強的資源依賴特征，如何跳出“資源詛咒”，避免資源性產業周期性波動對城鎮化健康發展的不利影響，實現產業轉型和經濟社會可持續發展是資源型城市面臨的共性問題。近年來，鄂爾多斯在煤炭深加工、非煤產業和現代服務業發展方面取得一定成效，但尚未在煤炭產業之外形成強有力的增長點。這既有產業培育周期的原因，也受體制機制因素制約。例如，煤炭資源的利益分享問題，煤電一體化發展問題，電力輸送通道建設問題，清潔能源產業審批問題等，都制約了鄂爾多斯產業更加均衡、可持續的發展。建議制定資源型城市創新發展的政策體系，在實施差異化產業政策、優化財稅分配體制、設立資源型城市發展專項基金、統籌節能減排考核、發展清潔能源等方面進行積極探索，為資源型城市轉型和可持續發展提供動力，為其城鎮化健康發展注入活力。
（三）著力推進包容性城鎮化，有序實現就業吸納和人口集聚
經濟增長和城鎮化的包容性不足，經濟高速成長的成果沒有充分惠及全體居民，城鎮化質量未與水平同步提升，是鄂爾多斯經濟社會發展面臨的深層次問題。鄂爾多斯應把著力推進包容性發展作為城鎮化工作的重點，要積極創造更多正規就業和體面勞動機會，打破勞動力市場分割，消除就業歧視，提高就業質量。要統籌城鄉發展，加快推進基本公共服務均等化，逐步形成外來人口與城市居民身份統一、權利一致、地位平等的公共服務體系，實現就業、教育、醫療衛生、住房保障的實際全覆蓋。要努力營造公平公正的經濟社會環境，為中低收入群體提供更多的發展機遇和通道，推進社會權利平等，激發居民和民營部門的創新活力與積極性，提升幸福感、安全感、歸屬感。要完善社會治理機制，加強流動人口服務管 理，構建現代城市管理體系，提高治理透明度，引導居民有序參與，促進社會融合。
相對于那些繁榮期滿身光環的“土財主”來說，我仍然很敬佩這位具有如此敏銳市場洞察力和行動魄力的企業家
作為一個研究市場多年的經濟學者，我不得不敬佩王石沉浸在國內混亂市場多年的江湖經驗和敏銳洞察力。在國內外經濟形勢普遍不看好的預期下，大多數房地產商仍然固守原有看漲的思維。在和幾位房地產企業中擔任要職的朋友聊天說起他們這些地方性房地產商應對萬科最初的降價有何行動時，他們的回答大多是“迷?！保斑€不知道該怎么辦”等之類。我心里很疑惑，房地產商拿著如此高的利潤點，竟然無法承受20%的下跌，也不知道當時是如此承受20%的猛漲。難道原先上漲的50%-100%利潤真的可以在頃刻之間市場蒸發，化為灰燼？抑或像北京某家開發商在網上公布的那樣房地產商只有5%的利潤，沒法承受市場的一點點下跌。潛臺詞就是，大家還是見好就收，能讓出這些利潤已經算是虧本買賣。其實，這種看似精明的“低利潤無降價空間說”不堪一擊，因為從去年年底到今年的房價盡管有所下跌，但仍有很大的上升幅度。如果房產商非要說自己只有5%的利潤空間，那么意味著他們在過去的一年中基本上是虧損經營，而作為審計賬面的利潤只能是一種作假的泡影。當初，以賬面作為投資依據的業主和投資者已經吃了他們一頁假賬的虧。
而對于財政相對獨立核算的地方政府在中央政府的政策高壓下，也很有動力地以“增加土地市場供應量，降低房價”的名義大規模增加土地供應量，根本不管未來的市場究竟會怎么樣。這樣輪番幾次下來，再豐厚的房地產市場利潤也會被如此長的企業產品線所拖垮，而房地產市場的需求也在外部沖擊和內部誘因的引導下不斷萎縮。到今年奧運會一過，房地產商自身已經非常明顯地感覺到資金鏈短缺和有效市場萎縮的雙重壓力。由此，我們也能解開北京房地產商所謂的5%利潤之說以及現在房地產商普遍的“不能降價說”的謎底。
我在網上粗粗查了一下，發現某些房產商基本上都是逆風向投資。我很好奇地問一個朋友，“難道你們沒有專門的宏觀經濟分析部門的嗎？”那位朋友相當肯定地說：“沒有”。作為一個經營著幾十個億資產的投資性企業，竟然沒有一個正規的宏觀經濟研究所和投資分析部門，甚至沒有一個專門的研究分析人員。他們只把房產作為一種普通的商品來銷售，而并沒有把作為一種投資的工具。所以，房產公司除了一些所謂的高級經理和顧問之外，幾乎人人都是銷售員。這樣，我們也不難看出，這些房產商的投資有多大的盲目性。這也意味著國內這些表面風光的房地產商有多大的潛在風險性，根本沒有風險管理這一說。
當然，房地產商之所以能有如此坦然的大膽心態，并不在于它有雄厚的資金實力作為支撐。其原因從我那朋友的語氣以及之后的事態變化中很容易得到答案。“與其明虧，還不如等待接下去可能的政府救市，或許還有一絲希望?！?0月，各地政府出臺各種優惠政策救市以及得到中央部門的默許都可以看到，房地產商的“坦然”實質上是來自于他們政府救市的預期。有不少的企業老板認為，他們在當初經濟繁榮期創下了汗馬功勞，尤其是地方財政上，而今遇到經濟危機的時候，政府當然不能甩下他們。只是他們并不清楚龐大政府機構的共同底線以及救市時機在哪里。不過，這種信念足以讓他們用眼前的不景氣豪賭一把，爭取挺到救市那一刻。
所以，盡管我一再批評王石等人在四川大地震“捐款門事件”中的淺薄的企業社會責任觀點，但相對于那些繁榮期滿身光環的“土財主”來說，我仍然很敬佩這位具有如此敏銳市場洞察力和行動魄力的企業家。要知道，即使能明白如此簡單市場道理的企業家，在中國也是少之又少。
