時間：2023-09-22 09:45:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理的服務意識，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
本文作者：王樹嫻工作單位：南京鐵道職業技術學院
1、服務觀念有待進一步提高在當前階段，高校都在推進后勤社會化，推動物業管理改革深入開展。但是應該看到，高校物業管理還處于發展階段，尤其是很多高校的物業管理企業是由學校原有的后勤部門轉型過來的，很多企業管理者的服務意識和服務觀念還不能適應高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服務意識不強，市場觀念淡薄。而很多教職員工對于物業管理還存在著誤區，難以接受高校花錢買服務的市場意識和消費觀念，這些就嚴重阻礙了高校物業管理的健康發展。2、物業管理技術水平較低現代物業管理具有較強的技術性要求，而當前高校物業管理還存在著專業技術知識較低，難以滿足高校物業管理發展的需要。根據高校后勤化發展的要求，很多高校都引進了物業管理部門，劃分了保潔、綠化、維修等職能，物業管理得到了快速發展。但是，由于很多管理人員和工作人員但來自于學校原來的后勤服務部門，盡管有一定的工作經驗，但管理水平較低，服務意識不強，很難滿足高校師生的服務需求。3、管理制度不夠完善規范的物業管理制度是加強物業管理的基礎。物業管理制度主要包括行政、財務、業務等方面的管理制度，主要明確職責范圍、崗位要求、工作程序以及服務規范等。在當前階段，很多高校物業管理公司主要是由本校后勤職工組建而來的，雖然也明確了崗位職責、工作程序、服務規范等相關制度，但與很多社會中的物業管理企業相比還存在著較大的差距，高校物業管理制度不夠完善，很多制度沒有得到嚴格的執行。4、物業管理投入嚴重不足在當前高校物業管理過程中，由于學校教職員工人數較多，很多資源使用率較高，大大增加了物業管理的難度。而隨著高校公共設施技術水平的快速提高，這就對物業管理與服務提出了更高的要求。而高校的物業管理費用來源于學校的撥款以及一定的物業服務收費。由于高校物業管理經費來源單一，物業公司對于物業管理和服務的投入嚴重不足，物業管理過程中存在著管理松散、服務質量難以滿足廣大師生的需求等問題。
在實施后勤社會化改革的背景下，高校物業管理對于提高教育教學質量，優化育人環境，構建和諧校園等方面發揮著重要作用。因此，為了做好高校物業管理工作，必須采取以下措施：1、切實轉變觀念，提高經營意識隨著高校后勤社會化改革的深入發展，物業管理公司要加強宣傳力度，改變物業管理人員的傳統觀念，提高物業管理的服務意識和經營意識，高校物業管理的健康發展創造有利條件。2、加強技能培訓，提高綜合素質高等教育事業的快速發展對物業管理提出了越來越高的要求。物業管理部門及企業要著眼于學校事業發展的需要，加強對員工進行技能培訓，提高員工的綜合素質。培訓內容主要應當包括專業技能、文明禮儀、工作作風等。在進行技能培訓過程中，要制定科學的培訓計劃，創新培訓方式，邀請社會上專業的物業管理專家來開展技能培訓或示范訓練，切實做好實踐考核工作。要逐步實現持證上崗，不斷提高物業管理從業人員的技術能力和管理水平。3、注重制度建設，實現規范管理高校物業管理要真正走向市場化，就必須改變以前的行政化管理方式，建立起市場化制度體系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括崗位職責、人事制度和考核辦法等。另一方面，要制定合理的服務工作規程，包括管理制度、培訓制度以及會議制度等。4、拓展服務范圍，提高服務質量在高校后勤社會化發展過程中，要根據高等教育發展的需要對物業服務項目進行優化和調整，加強教室及教學設施的管理和維護工作，切實做到為廣大師生服務，為教學工作服務方面。同時，要結合高等學校實際，積極拓展維修、家政等相關服務項目，積極開設和優化各種商業服務網點，廣開財源，推動物業管理工作不斷向前發展。
高校物業管理工作是高校后勤化改革的重要組成部分。當前高校物業管理還處于發展階段，很多企業管理者的服務意識和服務觀念還不能適應高等教育事業發展的需要，必須要切實轉變觀念，加強技能培訓，不斷提高物業服務質量。
關鍵詞：物業管理；房地產；問題；特征
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01
一、物業管理的定義及其特征
（一）物業管理的定義
目前，被大家廣泛接受的物業管理的定義有兩種。一種說法是物業管理包括物業管理法律法規、房地產發展、租賃銷售及其租后服務等內容。另一種說法，物業管理受物業所有人的委托，運用商業經營模式，采取先進的現代化管理技術，對房屋及其設備進行專業化的管理。
（二）物業管理的特征
1.物業管理針對的是完整的物業，主要是已建成或者驗收合格并投入使用的物業。
2.物業管理服務的對象是人，也就是所謂的業主、同住人或者承租者、實際使用者。
3.物業管理之間的關系是物業公司與業主之間所存在的關系，是雇用與被雇用的關系。
4.物業管理的內容是服務，作為物業管理的主動方的物業公司必須最大限度地為業主服務，目的是創造優質、舒適的生活環境。
二、我國物業管理的現狀
物業管理在我國的發展歷史僅三十年，中國第一家物業管理公司是1981年在深圳成立的，物業管理的最終目的是提高人們的生活質量。隨著經濟的發展，時代的進步，我國的物業管理發展迅速，物業管理的內容也不斷地豐富，但是我國物業管理存在著覆蓋率低、地域性差等缺點。與發達國家物業管理相比，由于我國公民對物業管理認識不足，對市場經濟體制理解不清等因素制約著我國物業管理的發展。縱觀我國物業管理的發展歷程，南方發達城市發展快，北方經濟制約物業管理的發展。我國的物業管理業處于探索階段，沒有形成適合我國國情的現代物業管理理論。大多數的物業公司都是房管所演變而來的，缺乏規范性。物業管理的通病是人們與物業管理的從業人員對于這個行業認識不夠、思想比較舊，無法真正理解現代物業管理的重要性。
三、我國物業管理存在的不足
（一）物業合同的簽訂缺乏自愿性原則
在售樓過程中，目前通用的做法是開發商自主聯系物業公司，與其單方面的簽訂物業合同，在實際的房屋銷售過程中，每個小區必須存在物業管理，在簽訂購房合同的同時附帶簽訂物業管理合同。在此過程中，開發商可獲取商品銷售后的物業管理利益，當業主與物業公司出現矛盾要求終止合同時，物業公司常用的推辭是合同未到期拒絕接觸合同。
（二）物業公司無條件承擔開發商留下的糾紛隱患
目前，物業公司的一個現狀是他們大部分都是房地產開發公司組建出來或是房地產開發商委托的物業公司；也即房地產開發商與物業公司的關系密切，也就是說業主和業主委員會無權對物業公司進行選擇。在接受房地產委托之前，按照流程，物業公司本應該對其所負責的房屋或者公共設施進行全面的檢驗，并與房地產開發商劃清界限、理清關系。但是，實際情況是開發商為了獲取利益，不敢與開發商劃清界限，埋下了糾紛隱患。
（三）物業公司服務差、收費混亂
物業管理市場建構不完善，不少物業公司是由房管部門轉制而來，在意識上與業主之間缺乏服務與被服務的關系，物業管理的服務意識也非常的淡化。有部分物業管理企業缺乏規章制度的約束，過分地追求金錢利潤，存在收費不合理的現象。國家對于物業管理的收費標準還沒有形成，導致物業公司存在很大的隨意性和自主性，業主只能被動的接受物業公司的收費標準。一些物業公司私加收費明細來獲取利益，一些物業公司單方面制定規章制度以押金、罰款等不正當的手段來約束業主進行強制管理。物業公司服務態度差、服務不及時、強行收費等是普遍存在的現象。
（四）物業管理企業產業結構單一
物業管理作為一個新興的行業，在中國的發展過程中，受到各種因素的影響。物業管理的主體是業主，使得業主接受的服務受到限制；物業管理的客體也比較穩定，致使服務方式缺乏靈活性。產業的單一性使得物業管理企業缺乏發展的動力，只能單一地依靠物業管理費運轉，制約著企業的發展。
四、針對我國物業管理存在的問題所提出的解決方案
（一）通過政府部門成立專門的主管機構來加大行業的監管力度
建議國家針對物業管理的現狀成立專門機構對其進行監督。該機構的作用是管理住房與城市發展，設置物業管理行業的官方管理機構，各級政府中也應成立相應的下級機構。通過這種方式加強對物業管理行業的約束力，制定行業標準，保障業主的權益，給業主提供一個反映意見的地方。對于物業管理可從以下幾個方面加強監督：一要對物業管理起到指導監督作用。二要引導物業管理行業按市場規律辦事。
（二）建立健全糾紛解決機制
建議建立協商、調解、訴訟三級解決糾紛的機制。首先糾紛的當事人就事情就行協商。協商不成，其次是在行政主管機構的主持下，進行調解，調解不成，最后是當事人向上級主管機構申訴。
（三）引入市場機制，加強服務意識
物業服務公司要強化團隊的服務意識，提升團隊的服務水平。通過制定一定的法律法規來規范物業管理行業，監督物業公司只收錢不做事的現象。物業管理企業要想讓業主滿意，只有徹底改變服務態度，改善服務質量，提高管理水平。
（四）加快物業管理學科建設，加速人才培養
我國加入世界貿易組織之后，國際知名的開發商和物業公司進入中國市場，必將帶來中國物業界的新浪潮。我國的物業管理不僅要提高服務質量、提升企業實力，更重要的是加速人才培養，盡快培養出一批高素質的行業管理人才。
五、結束語
目前，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好地管理物業存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。
參考文獻：
[1]王貴嶺.物業管理[M].北京：中國物價出版社，2003（05）：15-16.
[2]賀學良，ALBERT LO（美），王子潤.中國物業管理[M].上海：文匯出版社，2003（03）：18.
隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，現代人對物業管理的需求越來越高，物業管理在中國有著廣闊的發展前景。油田是典型的獨立工礦企業，在長期的發展過程中形成了獨立的、完善的生活后勤服務系統，油田物業管理是從依附于企業的生活服務系統轉變而來的。與其他物業企業不同，油田物業管理有著獨特的特征：一是由于油田生產的特點，油田小區比較分散，人員較多，物業管理具有點多、面廣的特征。二是油田物業管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務到離退休、社區文體活動、醫療衛生等都廣泛涉及。三是在油田企業改制過程后，分流的大量職工都被安置到物業管理企業中，冗員較多，管理難度大。在計劃經濟時期，油田物業企業為油田企業的發展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。
二、提高油田物業企業管理的措施
（一）規范服務、提高物業服務管理水平。
一是不斷健全各種規章制度，油田物業企業要堅持以服務油田生產和職工生活為中心，完善各項管理制度，提高服務標準，規范服務流程，加大監督和檢查力度，提高物業管理水平，滿足不斷增長的物業服務需求。二是積極推行ISO9001質量認證體系，通過實施ISO9001質量認證標準，在油田物業企業中形成一個職責明確、層次分明的管理體系，實現事事有標準、考核有獎懲、崗位有責任的機制，來規范物業管理企業的質量管理行為，提升物業服務質量，增強企業在物業管理市場上的競爭力。三是開展達標創優活動。
（二）加強物業管理隊伍建設。一直以來，由于體制的原因，油田物業企業承擔著職工安置的重要職責，接納了大量不具備物業管理知識和能力的人員，這些人員在文化素質、年齡結構以及服務意識等方面都存在較大的差距，不能適應新形勢下油田物業管理的需要。因此，需要我們加強對油田物業工作人員的培訓和教育。一是通過思想教育，提高廣大職工的市場意識和服務意識，轉變傳統的鐵飯碗思維，樹立市場意識、競爭意識和憂患意識，能夠變被動服務為主動服務，不斷創新物業管理手段和方法，來提高競爭力。二是加強業務培訓，提高物業工作人員的業務技能。
（三）延伸物業服務、推進產業化發展。一是房地產開發，油田系統青年職工居多，有著龐大的購房剛性需求。二是家政服務行業。三是園林綠化、建材等行業。
（四）加大油田物業的投入力度。
（1）加大對物業基礎設施、設備技術改造的力度，加大物業服務系統跑、冒、滴、漏的改善、治理，努力減少系統損耗和流失，最大限度地控制和降低物業管理成本。
（2）加快完善水、電、氣、暖等計量設施，加大老基地計量、收費等硬件設施系統的改造、升級力度，推進新技術的應用，逐步實現水、電、氣、暖的智能化控制，做到分戶計量、分戶控制，為財務收支核算工作創造必要條件。
（3）根據當地政府的政策規定，積極推進經濟適用房建設，有計劃地完善小區基礎設施建設，提升小區凈化、綠化、美化水平。
結語：
油田礦區業務管理是我國多種物業管理形式的其中一種，現代社會居住在小區里的業主主要依靠各種公共設施以及其他業務的配合才能真正使用其物業，這種城市化引起的生活方式的變革促使了物業管理的產生，油田礦區物業管理是通過改變原有計劃經濟條件下供給制和福利制的行政管理模式而走向市場化的管理模式。油田礦區物業管理的服務項目是以價值規律和經濟規律為原則，向群眾提供各種設備及建筑、綠化、工業設施、交通、治安等管理項目服務的有償。油田服務對象主要是自己企業內部的全體員工，對服務管理的要求高，這些都需要較高的服務技能和較強的服務意識。
二、以中石油長慶油田礦區為例的油田物業管理的現狀和存在的主要問題
目前我國的物業管理服務市場經濟秩序雖已經初步建立，但是仍然存在著許多方面的不足。長慶油田礦區以保障和改善民生為重點，以管理提升活動為抓手，立足油田謀發展、立足需求抓服務、立足管理抓細節、立足對標抓提升、立足長遠抓三基，著力提升礦區管理和服務水平，著力加強和創新礦區社會管理，更好地保障油氣主營業務大發展，更好地滿足礦區居民多元化服務需求。長期以來，油田礦區物業作為油田企業的一個組成部分，在整個機制中處于從屬地位，物業管理業務風險意識薄弱，導致安全防范等問題已經成為物業管理中的首要問題。
其次，物業管理團隊的專業化程度有待提高。目前礦區油田的專業技術人員欠缺，后勤物業管理人員中專業化人才分布不合理，只有高素質的管理維護隊伍才能提供更加優質的服務，目前差強人意的人員現狀亟需培養員工的職業技能。還有部分物業管理服務中管理人員行為馬虎，主動意識薄弱。在服務過程中，物業管理人員對服務過程中存在不及時、不到位等服務的不足之處，部分工作出現拖沓和不及時處理的情況，在礦區綠化和衛生保潔方面，許多物業管理人員忽視了死角和偏角地區，只重視主要場所和主干道等地方，這些都是服務人員在工作中存在的問題。
再次，門衛和安全監控及停車場等地方的管理仍需提高改進。任何物業無論其封閉性有多大，也無法完全保證社區的絕對安全，所以礦區服務部門應該與當地轄區治安人員保持密切聯系，了解犯罪分子動向。這方面的風險意識，還需要更加重視。
最后，在突發事件上，油田服務區的處理和應急能力還有待提高。突發事件包括突發事件、自然災害和消防事故等，油田服務區應該熟悉本地區的自然氣候和環境，做好災害的第一手準備，堅持業主至上的原則，對待突發事件應該及時處理，這方面的風險也是油田礦區物業管理部門應該考慮到的。
三、以中石油長慶油田礦區為例的油田礦區物業管理服務的風險防范措施
要搞好油田礦區物業管理，必須認清現狀，積極做好風險防范，堅持把服務方在第一位，根據油田物業管理的特點，主要有以下幾個方面的防范措施：
首先，應該以物業為主開展多元化的經營手段。油田物業管理應該有更多層次的服務理念，充分利用自身社區優勢，開拓房地產市場，積極拓展產業鏈。
其次，統一內部認識，增強油田礦區產業鏈分布節約能源資源。增強節能意識和積極宣傳節能工作是十分必要和迫切的，在新技術和節能設備的更新條件下，把物業管理企業的節能工作做好，才能爭取更大的效益。企業可以通過報紙、張貼等宣傳方式搞好節能宣傳工作，通過更換等新的節能設備的應用來讓業主認識到新節能技術的優越性，從而增強社區的安全性，使油田礦區物業管理更制動化和智能化。
再次，提升在崗人員的職業素質和思想道德素質是必要的。在職工選拔方面，必須保持油田礦區物業管理隊伍的純潔性才能提高在崗職工的整體素質，在直接為企業服務的水電維修、等方面的職員需要經過適當的面試審核，在文化程度上給于一定的門檻，這樣才能提升企業的服務質量；在思想道德教育方面，職工必須有職業操守，積極做好社會公德、家庭美德和職業道德的教育，增強服務意識和責任意識，使其自覺做好服務工作，規范服務意識；在技能培訓方面，對物業管理部門來說，技能培訓對物業管理是至關重要的，物業管理企業設施自動化程度高，所以對職工的知識面和技能要求程度高，在企業應該組織員工規定時間進行培訓，開展專題講座，進一步提高在職人員的技術水平，實現在職人員技術能力專業化。
最后，要調整企業內部結構，狠抓內部服務管理水平。物業管理是一個龐大的系統工程結構，只有抓好每一個環節才能使物業管理達到高效高水平的服務水平。
此外，油田服務區應該采取“群防群治”的原則，積極維護好社區的公關關系，擴大治安力量，減少惡性事件發生的概率，且定期進行消防演習，給業主樹立和增強消防意識，增加油田服務區的安全系數，加強風險防范，更好的服務業主。
一、人才的匱乏制約了物業管理業的可持續發展
經過20多年的發展，初具規模的我國物業管理業正進入發展過程中的盤整期。但物業管理人才的匱乏已經逐漸成為行業良性發展的一大掣肘。首先是“先天不足”，現存的物業管理公司很多都是由房地產公司衍生而來的，其人員組成一開始也主要是房地產公司的工作人員，并非專門的物業管理人員，專業能力、特長與工作兼容性不高，同時物業管理公司還要不間斷地“收容”上級分流下來的富余人員。因此，大部分物業管理公司人員職業素質先天就存在相對低下與適應性差的問題。同樣，由房管所或單位房管部門轉制而來的物業管理公司也背負著沉重的人員包袱：房管所和單位房管部門作為后勤服務部門，一度也成為了“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”，此類人員工作能力有限不說，很多處于職業生涯的末期，缺乏足夠的事業心與抱負，人浮于事，不求無功但求無過。這一點在我國華北地區物業發展相對滯后的地區表現更為明顯。其次是“后天營養不良”。相對于其他行業，物業管理業對于人才的重視程度嚴重不足。長期以來物管人員的專業化與職業化從未得到真正的認可。業內業外常常錯誤地認為物業管理就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，物業管理屬于技術含量偏低的工作，不需要高素質人才，對人員素質要求過高無異于浪費，同時也增加了用人成本。這種將行業定位于一個較低層次上的態度導致了社會和物業管理業內部一直就缺乏良好的人才引進機制與培養機制。人力資源對于一個組織的作用毋庸置疑。它是現代企業發展永恒的基石，是現代企業可持續發展的精神動力與智力保證。而對于物業管理這樣一個處于上升期的朝陽產業，人才的作用就顯得日益重要。但是“先天不足”加上“后天營養不良”，造成了物業管理業成為人才資源最為貧瘠的地帶。
二、物業管理人員的素質要求
要解決日益凸顯的人才困境，物業管理首先必須明確這樣一個問題：物業管理人員究竟應該具備怎樣的素質?只有明確了這樣一個問題，才能有針對性地解決人才供給，才能有效地面對新時期的挑戰與機遇。筆者認為，如今物業管理人員至少應具備如下三點基本素質：
1、具備“以人為本”的服務意識服務應成為物業管理企業的生命，“以人為本”應是物業管理服務的永恒主題。近年來“顧客滿意”戰略在物業管理行業中得到越來越多的應用。其核心是提高顧客對企業產品、服務及形象的滿意度，為此管理企業就必須先了解住戶的需要，主動關懷住戶，然后才能制訂出適合他們要求的服務，而不是等到住戶發現問題找上門來才想到去解決。要達到此目標，物業管理人員的服務觀念、服務意識需不斷更新強化，改變物業管理當中被動服務為主動服務。通過人性化的管理服務真正實現先服務后管理，融服務于管理之中，最終通過堅持全心全意為業主服務的原則，想在業主需要之前，做在業主要求之先，使住戶真正感受、得到一個美好的生活空間和精神環境。
2、具備市場意識與法律素質我國經過30多年的改革開放，實現了從計劃經濟向市場經濟的轉型，初步建立起一個法制的社會。法制社會下的“游戲規則”決定了我國物業管理只有實現有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作才能保證行業健康、持續、穩定的發展。另外，物業管理公司對小區提供物業管理服務的同時還扮演著一個法律、法規維護者的角色，大量煩瑣棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業公司一項重要的工作內容。需要完成防火安全、治安防范、交通管治、技術安全防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調解等一系列過去本應由多個部門共同完成的工作。因此，掌握經濟與法律知識是物業管理人員不可或缺的素質。
3、掌握現代化的管理方法與管理技術當代科技發展速度，日新月異的技術越來越多地應用到物業和環境建設中。電子眼、監控器、自動消防報警、智能安全管理系統等現代高科技手段在物業管理中的應用越來越多。面對現代化的物業，需要管理人員不能將思想只停留在清運垃圾、打掃衛生的原始服務上。一個停留在傳統管理技術、管理手段的物業管理企業不可能適應現代化業主和現代化物業的管理服務要求。目前人類進入了信息和網絡經濟時代，信息和網絡技術滲透到社會經濟生活的各個角落，信息和網絡技術又為物業管理服務提供了重要的支持手段，也對物業管理人員的技能提出了更高的要求。物業管理人員為了適應現代物業管理的技術要求，必須與時俱進，重視掌握各類專業管理技術，不斷知識更新、學習新的管理服務技術，確保自己的管理實力始終與物業設備的發展同步，才能在日益激烈的市場競爭中站得住腳。
三、物業管理人員的有效供給與培養
在觀念上明確了物業管理人員的素質要求還是不夠，這僅僅是問題的第一步。徹底解決人才困境還必須由觀念更新轉向實際行動，也就是通過具體措施的落實加大物業管理人員的有效供給。高素質人才源于高標準的教育，依托高等教育加強外部供給是當務之急。高等院校應加強師資隊伍建設，通過引進高層次專業人才、進修培訓、學術交流和參加企業實踐等方式建立雙師型物業管理專業教師隊伍，為培養過硬的物管人員打下堅實的基礎。其次，高等院校應跟蹤畢業生情況，對物管相關專業畢業生就業形勢與就業渠道有清晰的了解，在專業設置、招生規模上滿足用人市場的需求。同時，以課程建設為依托，創新教學內容、拓展專業方向，系統地進行教學內容和課程的整合，優化人才培養方案。結合行業發展需要逐步拓展物業管理專業方向，從理論系統性、服務理念的滲透性和課程內容的適用性等方面進行修改、完善教學內容和課程體系，爭取培養出現代社會急需的理論與實踐雙過硬的物管人員。另外，依托崗位培訓深挖內部潛能。推行人員內部培訓計劃，深度挖掘物管部門的內部潛能。崗位培訓由新員工入職教育體系、服務意識更新培訓體系、服務技能強化培訓體系、企業文化特質培訓體系等培訓體系綜合而成。其中，新員工入職培訓旨在幫助其快速適應企業環境，進入工作角色：服務技能提升培訓體系旨在加強員工的服務技能，提升其服務效率；服務意識加強培訓體系旨在通過說教式、情景模擬式培訓增強員工服務意識，提升服務質量；而企業文化培訓體系則必須貫穿于員工在企業的整個職業周期，通過該體系的培訓，加強對員工的情感管理，從而降低基層員工流失率，減少企業用人成本。綜合來看，通過一系列的內部培訓，幫助基層員工明確自身職責、增強服務意識、提升服務質量，有利于降低隱性人力資源成本；同時，以情感管理為導向的企業文化系列培訓配合其他培訓體系實施有利于提升基層員工忠誠度和滿意度，從而降低流失率，也在一定程度上節省企業顯性人力資源成本。
關鍵詞：高校 后勤管理 物業管理 人文關懷 創新
中圖分類號：G647 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）04（b）-0186-01
隨著我國高校加大后勤社會化改革的力度，高校的物業管理工作的改革也迫在眉睫。國內外高校的實踐經驗均證明：有效開展高校物業管理工作，意義十分重大，只有把物業管理工作做好，才能為高校營造優美的環境和為師生創造舒適的生活，為此，可借鑒國外高校的先進管理模式和理念，借由后勤社會化改革的過程，實現物業管理工作的外包及專業化管理。
1 我國高校物業管理服務工作現狀
作為高校后勤社會化改革的產物，高校的物業管理服務工作主要有學生公寓管理、綠化、保潔、維修、教學樓管理、保安工作等等，起著保障校園正常教學、科研和生活秩序的重要作用，但由于發展歷程較短，總體服務水平仍有待提高，以下為我國高校物業管理工作的現狀及存在的問題。
（1）物業管理服務公司規模發展較快，管理模式有待優化。
由于后勤社會化改革的進度不斷加快，許多高校的后勤管理部門為精簡人員、提高管理效率、改善服務效果，紛紛把物業管理工作外包給專業的物業管理公司，而很多物管公司是從原先的商業住宅小區管理起步經營，高校物業管理經驗不足，面對服務對象的差異，需要進行多方面的改革，尤其是管理模式的優化。
（2）物業管理人員的專業素質有待提高。
由于服務對象是師生，非社會大眾，部分高校的物業管理人員的理念尚未更新，服務意識被動，師生更需要的是服務，有別于中學統一生硬的管理模式，大學生更需要自由而有序及有活力的環境。
（3）人文關懷、服務育人意識有待加強。
目前已有部分高校的物業管理人員開始重視把人文關懷精神引入日常管理工作中，但普及程度仍需加強。不少高校的物業管理存在管理觀念落后、服務模式老化的跡象，從工作人員的精神面貌即可判斷，很多物業管理人員非專業培訓出身，內部管理不夠嚴格，導致服務人員形成生硬、缺乏熱情的服務意識。
2 高校物業管理服務工作的重要性
作為高校后勤服務工作的重要組成部分，在正常運作過程中，除相關管理、監督人員外，師生很少刻意留意物業管理的成果，然而，一旦服務出現問題，投訴便隨之而來。事實上，物業管理工作體現在校園生活的每一個細節中，從腳下的一花一草，到高大的校內建筑，從室外的清潔環境，到課室、公寓的教學、生活環境，校園中的每一個角落，都遍布了物業管理的成果，物業管理的重要性，是不言而喻的。
（1）從硬件維護的角度上說，高校物業管理工作能確保建筑物及水電實施的正常使用，確保教學、生活正常有序地進行。
隨著使用時間的推移，建筑的結構部位、圍護部分、裝修、上下水及其設備管道等，都將發生不同程度的損壞，需要時進行檢修，大及電梯運行、墻體維護，小至水龍頭更換的工作，都是確保師生正常生活的必要條件，良好的不間斷的專業管理服務，還可以使建筑的壽命延長，提高師生生活的檔次。
（2）從環境建設的角度上說，物業公司對校內園林綠化的規劃設計、對室內外環境衛生的維護工作均是創造綠色校園、營造優美校園環境的基礎條件。作為高等學府，一個優美、舒適的環境是必不可少的，綠色校園、整潔大方的環境能使師生賞心悅目，提高求學興致。
良好的環境，同時也可以促進身心健康。
（3）營造良好的人文氛圍。若物業管理人員帶著人文關懷的理念進行服務，有助于形成良好的人文氛圍，逐步感染學生之間形成互助互愛、律己守則的精神，是塑造大學生健康人格的重要推動力。堅持以人為本的思想融入日常管理之中，讓遠離父母照顧的大學生感受到家庭溫暖和人文關懷。加強與學生的溝通，廣泛聽取大學生的意見，開展各種文化活動，特別是學生公寓管理工作，通過開展各種文化活動，加強互動與溝通，形成健康的生活習慣，創造舒適、愉悅的生活環境。
（4）推動高校后勤社會化改革，提升后勤管理服務的層次。
提高高校后勤管理的社會化和專業化程度，是高校管理體制改革的重點。由于物業管理采取企業化管理模式，在競爭機制下，可以激發了員工的積極性和創造性，實現多勞多得。統一化的管理可以提高高校后勤管理的社會化、專業化程度，從而改變外界對高校后勤管理人員思想僵化、服務意識落后、辦事效率低下等的印象，提升后勤服務的層次。
由于目前許多高校的物業管理工作較為落后，師生意見較大，在高校后勤社會化的改革過程中，應通過以下措施來實現真正意義上的物業管理目標。
（1）創新管理模式，向國外先進的高校學習、取經。通過高校后勤，把物業管理工作推向市場，要真正轉換機制，建立與市場經濟相適應的市場化、企業化的物業管理體制。
（2）提高物業管理人員的整體質素。通過素質教育、崗位培訓、技術考核等形式提高管理人員的專業水平和服務意識，并通過優勝劣汰，形成優秀物業管理隊伍，增加企業的競爭力。
（3）各級部門給予支持配合，營造物業管理公司良好的內部氛圍。物業管理需要政府在政策上給予支持，支持高校物業管理健康發展，同時高校管理部門也要重視物業管理工作，在資金方面給予適當的支持，目前物業管理成本增加，人員流失嚴重，若無法解決根本問題，將難以確保物業管理工作的順利開展。
總之，優秀的物業管理服務，能在各方面為高校增值，無論校園環境、師生表現，都是高校的名片，能否為名片加分，物業管理工作起到不可替代的作用。高校的物業管理的服務對象是高層次學歷、以教師和大學生為主的群體，因此，高校物業管理工作在常規運作之余，還要根據教育行業的特征調整工作法則，注重工作的同時也要承擔管理育人和服務育人的責任和義務。實現良好的物業管理目標不僅使高校的軟硬件得到加強，也能為高校的可持續發展創造有利的條件。
參考文獻
[1] 郭立.高校物業管理的風險及對策[J].中國物業管理，2009（6）.
[2] 周向群，曾崗.淺析人文關懷在高校后勤物業管理中的應用[J].長沙民政職業技術學院學報，2004（3）.
[3] 李百煉.樹立以人為本的服務觀[J].黑龍江社會科學，2006（6）.
【關鍵詞】 辦公樓物業管理工作
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A
辦公樓的物業管理工作有著與普通住宅及其它商場物業管理工作不同的特點，只有全面細致地了解辦公樓物業管理工作的特點和難點，才能根據實際現狀制定有效的、有針對性的治理措施，揚長避短，更好的開展工作，使各項工作得以順利的開展，其特點和難點具體體現在以下幾點：
1、技術密集。隨著現代化科學技術的發展，辦公自動化程度越來越高，具有向集中控制方向發展的趨勢，辦公樓內的各種設備、設施日益先進、科技含量日益增高，不但維修強度增大，而且對管理人員、專業人員的技術要求也較一般其他物業管理人員要高。
2、會議頻次高。受公司業務范圍影響，辦公樓的會議比較多，涉及黨務、政務、招標、投標、技術、來訪等，從禮拜一到禮拜五的五天工作日內，每天平均有3至4次會議，高峰時一天召開十幾次會議，會議室的使用頻率較高。
3、性強。辦公樓服務的業務涉及公司人事、財務、技術、招投標等領域業務，會議的內容從商業角度看有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。
4、服務管理要求高。個別會議級別較高，特別是加入中國電建集團后，省部級領導到我們公司調研的次數也屬常事，特別是有時涉及的和招標方（業主）以及融資方的談判會議，還經常有涉外業務的洽談，這些影響公司形象的會議的規格和檔次要求的都比較高， 相應的服務管理也應提高到更高的 層次。
5、業務范圍寬泛。辦公樓不光涉及組織會議的業務，還涉及區域規劃、辦公、停車、就餐、住宿、衛生等，行業和領域較多，需要多方位、多角度的做好服務管理工作。
6、成績藏于幕后。辦公樓物業管理不像工程施工項目管理那樣，在很短時間就能建成高樓大廈或移交龐大的實體工程，物業管理工作的成績由辦公人員的評價得來，屬于溫和慢性顯現出來的。
針對上述辦公樓物業管理工作的特點，要統一管理人員的服務思想，強化管理人員的服務意識，提高管理人員的服務技能，規范管理人員的服務方式，制定相應的規章制度和措施，加大落實的力度，具體應從以下幾個方面入手，做好辦公樓的物業管理工作。
1、注重素質培訓、增強服務意識。以思想政治和職業道德教育為重點,抓好社會公德、職業道德的教育工作。以增強服務意識、責任意識,樹立主人翁思想和精神,使其自覺做好服務工作,充分發揮服務人員的主觀能動性，使“要我服務”提升為“我要服務”。即便是在無人監督的情況下,也能自動自發的做好本職工作，積極主動的承擔應承擔的責任和義務。對所有管理服務人員進行工作、思想的考察,及時發現問題,要及時的糾正，并有預防再次發生的措施。
2、強化技術更新、提高技術水平。只有不斷的組織管理人員學習先進的技能知識，加大技能培訓，使管理人員及時更新理論知識，熟練掌握新設備、新技術、新工藝、新方法的特點和要領，才能跟上知識和技術的更新，掌控日益更新的科學技術。
3、重視技能培訓、提高技能水平。有些人錯誤的認為物業管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“換換燈泡”，不需要技術，只要出點力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術人才的引進使用，導致技術力量薄弱、服務質量低下的局面。現代辦公樓一般都是智能型的，設施設備自動化程度高，技術含量也搞。實踐證明，物業管理運作過程中涉及的知識面很寬，技術要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領，通過不同形式的培訓提高在職服務人員的業務技能。
4、嚴格質量管理、確保服務質量。設施設備的維護與保養，充分發揮設備的使用價值，應做好以下三點工作：①主動安排預防性維修。對所有的設施設備制定好日常的周期性保養和維修計劃，定期進行維修、預防問題的出現。② 及時完成日常性維修。對于日常所報修和檢查過程中所出現的問題，應及時有效地進行修理，確保損失最小化。對突發故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。③認真進行改善性維修。有些設施由于設計上的缺陷或由于人員辦公情況上的變化，導致各別部位的的維修和改善，這種情況應本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。
5、常抓服務管理、提升管理水平。要想使物業管理達到高效益、高水平，就必須強調規范、注重個性，著力提升服務水準，著力抓好以下幾方面的工作。①服務規范化。實施規范服務，減少隨意性，降低失誤性，增強主動性。加強工作人員的禮貌服務規范，從禮貌到個都應作具體要求，即有量的規定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標，是服務工作上軌道、上水平。②操作目標化。主要是設備操作、衛生保潔、安全巡視等工作目標。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤，減少事故的發生，保證服務質量。③管理制度化。從事物業管理工作首相應致力于制度建設，制定相應的管理制度，組織人員認真學習，貫徹落實，使物業管理工作在制度化方面邁出較大的步伐。
關鍵詞 供電企業 物業管理 創新發展
一、現階段供電企業物業管理存在的主要問題
具體而言，現階段供電企業物業管理存在的主要問題表現在以下幾個方面：首先缺少專業的物業服務人員。物業管理是一項專業性很強的工作，而其工作內容則涵蓋十分廣泛，不僅包括人們生活的衣食住行，還包括環保、公共管理及房屋設計、規劃等等，所以需要了解房地產、經濟管理、法律等多個學科專業的復合型人才。但是現階段很多供電企業的物業管理人員多為下崗職工或轉崗職工，缺乏專業的、高素質的物業管理人才。其次，物業管理收費體系不合理，體制內與體制外的業主存在隱形雙重收費現象。供電企業物業業主通常包括兩種，一種是供電企業的內部職工，另外一種則是外來業主，即外部人員以市場價格購買入住的。盡管國家有相關的物業服務收費標準及管理辦法，但是很多供電企業物業管理公司并未嚴格執行相關規定，未認真履行相關職責，而供電企業也未進行有效監督；并且小區內大部分都是體制內業主，其本身就享受供電企業發放的潛在補貼，因此在物業管理化司制定相關收費項目時，體制內業主對這些不合規定的項目體會不深，很容易就會通過，所以難免出現一些亂收費現象。最后，針對供電企業物業服務缺少有效的監督機制。雖然我國電力體制改革不斷深入，但是很多供電企業仍然延用計劃經濟時期的管理體制，相應的物業公司內部有較多職工，一個小區近三分之二均為體制內業主，于是物業服務企業也會認為自己的小區的主宰人員，缺乏相應的服務意識，小區內一些公共設施出租收費，在未征求業主同意的情況下對小區規劃、設施布置等隨意規劃。此外，物業管理單位的財務賬目透明度不足，而供電企業也未采取有效的審計監管措施，導致物業收費標準偏高，存在多收費、亂收費的現象。
二、當前供電企業物業管理環境分析
1.政策環境
國家電網公司的成立、廠網分開、主輔分離等均是電力體制改革不斷深入的體現，原本屬于供電企業輔業的物業公司也要面臨著市場化的考驗，而這個過程中，由于供電企業物業管理公司在經營理念、服務方式、管理水平、市場競爭能力與適應能力等各方面均處于培育階段，因此市場化發展將是供電企業物業管理公司所面臨的巨大挑戰。此外，電網技術的進步、管理水平的提升，主業人員的分流效率也越來越高，相應的其工資水平、福利水平等均有所改善，對于物業管理公司而言，不僅增加了勞動力成本，而且安置就業崗位的壓力也越來越大。
2.認知程度
供電企業是我國的壟斷企業，相應的企業員工也習慣于享受“大福利”的待遇，認為不繳物業費是“正常”的，或者即使繳納物業費，也要求享受更加超值的服務；并且物業管理公司的職工屬于供電企業編制內的“正式職工”，這些人對物業管理一線工作不習慣、不適應，所以需要聘請大量的臨時人員，這又進一步加重了供電企業物業管理的運營成本。
3.消費需求
社會經濟不斷發展，供電企業職工對居住環境、保健需求等生活品質的追求也越來越高，而對于供電企業而言，也要求物業管理公司所提供的服務與企業文化、企業的社會形象及品牌形象相適應，相應的，物業管理公司不僅要像普通物業管理公司那樣提供常規的物業服務，還要提供高層次的服務以滿足供電企業內部職工的心理需求與精神需求。
4.同行業發展水平
經過多年的探索、實踐、發展，社會化物業管理企業由于引進了先進的管理理念、完善的服務方式、合理的人員結構，其市場綜合競爭力及營運能力相對更強；相比之下，供電企業內部的物業管理公司由于長期處于體制保護中，所以缺乏必要的競爭意識，一旦失去供電企業對其提供的政策扶持與市場保護，則會面臨著市場的淘汰，發展更是無從談起。據了解，我國很多供電企業內部的物業管理公司，均在不同程度的從福利型管理模式向市場管理模式過渡，雖然發展愿景很好，但這恰恰證明了現階段供電企業要實現主輔分離、實現供電企業內部物業公司市場化運營還缺乏必要的條件。
三、實現供電企業物業管理創新發展的策略
1.提高物業管理服務模式的專業水平
隨著電力體制改革的不斷深入，供電企業內部的物業管理也必須遵循市場原則，接受市場考驗，將自身的優勢資源充分發揮出來，以市場需求為導向開展多樣化的經營模式與服務方式；多多學習借鑒世界上一些先進的物業服務管理理念，從企業內部進行管理創新，強化企業內部建設；從內部開始進行大刀闊斧的改革，對公司管理機構進行調整；采用外引內招的辦法加強人力資源隊管理隊伍的建設，引進專業人才，開展培訓活動，全面提升管理服務團隊的整體素質，摒棄以往“誰開發、誰管理”的本位主義管理模式。可以通過公開招標讓更專業的物業服務企業入駐小區，促使小區內形成一個良好、和諧、以人為本的服務氛圍。
2.加強監督與管理
物業監督管理部門要以相關物業管理法律法規為依據，對供電企業物業管理公司進行全面監督與管理，比如檢查其是否定期維修、維護房屋及相關配套設施，供電企業選擇物業公司的過程是否公正、透明，是否成立了業主委員會，監督審查相關從業人員的資質，保證物業收費的合理性；對物業管理公司的財務情況進行全過程審計。針對供電企業物業管理公司執行專業、科學的考核指標體系，通過可量化的指標對物業公司的服務質量做出評價；調動業主的監督管理力量，開設網絡、電話、手機短信、設置專門的部門等多個渠道，便于業主對物業公司進行監督，提高發現問題、解決問題的效率；如果物業管理單位多次違規，則要遵循從嚴處理的原則。
3.對物業管理公司的服務行為予以規范
供電企業物業管理公司要對自身服務內容、服務方法、服務過程做出明確定位，從觀念上強化服務意識，促使物業服務向著規范化、專業化、高質量的方向發展。物管公司要一改傳統模式中在供電企業扶持下形成的“優越感”，認識到自己與小區業主是“服務與被服務”的關系，小區業主是自身的服務對象，也是公司經營、發展之根本。物管公司與小區業主不是管理與被管理的關系，二者具有平等的權利與義務，因此物業管理企業要轉變觀念，從上到下樹立服務意識，以業主需求為中心、以市場化發展為導向，強化服務意識，滿足業主需求。保證自身的服務質量達到“熱情周到、耐心細致、應對快捷”的行業標準，最大程度上獲得業主的認可、理解與支持。此外，還要在公司內部建立一套完善、科學、規范的物業服務管理制度，財務管理方面各項收支要做到公開透明，定期或不定期的由第三方審計機構對企業財務進行審計，以便業主清楚了解各項服務收支情況，接受業主監督。
參考文獻：
[1]鄒楠.持續推動行業規范化、誠信化、法制化建設――專訪南通市房產管理局物業管理處處長沙紅.中國物業管理.2011（2）：50-52.
[2]方荔.從挖掘客戶深度需求中尋找企業的新出路――贛州市久治物業管理有限公司.中國物業管理.2013（3）：98-99.
[3]徐芳. 高校房產在有償物業管理階段的新問題及解決方案.實驗技術與管理.2010， 27（4）：175-178.
[4]全國商務樓宇物業管理服務業標準化試點企業.中國物業管理.2010（6）：插81-插82.
時光如梭，轉眼間2011年工作即將結束，在公司領導的大力支持和各部門的緊密配合下，基本完成了這半年中各個階段的工作目標和工作計劃。項目交付以來，客服部始終貫穿著皇庭璽園前期物業管理工作的要求，加強了部門內部管理工作，強化了物業服務水平。部門各項工作有了明顯的提高和改善，員工工作的積極性和責任心得到大幅度提高。
本年度部門各項工作如下：
一、規范內部管理，增強員工責任心和主動性
自皇庭璽園客服部成立以來，客服人員的專業知識參差不一：對物業管理的概念較模糊、團隊合作意識較薄弱、工作主動性和責任心不強。針對上述問題，本人制定了客服助理的具體職責和樣板房管理規定，明確了部門日常工作的具體要求和標準。對其進行了物業管理基礎的培訓，并定期進行考核。加強與員工的溝通，了解員工的內心想法和要求，并針對不同的人員采取不同的方法激勵員工的工作積極性。目前，部門員工已經從原來的被動、辦事拖拉的轉變為較主動的、積極的工作狀態。
二、嚴抓客服人員的禮節禮貌，提高服務意識
客服部是服務中心與外界聯系的窗口，客服人員的服務意識和服務素質直接影響著客服部的整體工作。這半年本人制定了較全面的物業管理禮節禮貌規范，每日上崗前部門員工對著裝、禮儀進行自檢、互檢。加強客服員語言、禮節、溝通及處理問題的技巧培訓，部門始終貫穿“熱情、周到、微笑、細致”的服務思想，大幅度的提高了客服人員的服務意識和服務素質。
三、圓滿完成皇庭璽園從施工階段到開盤階段的工作，我部門主要工作是協助開發商銷售樓盤，嚴格按照開發商制定的日常接待流程進行操作。
四、密切配合各部門的其他工作，做到內外協調一致，并監管了服務中心員工宿舍的房屋租賃事宜。
2011年工作計劃要點
一、 繼續加強客服人員的整體服務水平和服務質量，根據前期物業管理不同階段制定相應的培訓計劃。
二、 協助開發公司銷售樓盤，著手準備前期物業管理的接管驗收工作和入伙工作。
三、 完善客服部制度和流程，部門基本實現制度化管理。
（一）油田物業管理的主要工作內容
第一，各類房屋建筑的管理與維護。在物理管理過程當中，一方面要對辦公所用的房屋建筑進行時常的保養與維護，另一方面還要對生活住房、休閑娛樂設施進行修繕，保證各類房屋建筑設施的功能正常，減少在使用過程當中所帶來的損壞，使油田物業能夠保值、增值。第二，各類設備的管理與維護。除了管理與維護各類房屋建筑之外，對通訊、消防、空調、給排水等設備的管理與維護也是油田物業管理工作的重點，這些設備能夠正常運轉才能保證油田生產、生活質量。第三，保證各種生活、工作場所的清潔衛生。在物業管理的過程當中，保證各種生活、工作場所的清潔衛生，是為油田職工及其家屬提供良好環境的基礎工作，所以提高物業管理工作的質量，保證各種場所的清潔衛生也非常重要。第四，提供各種來賓接待、內部會議服務，在有來賓或是會議時，油田物業管理還需要提供音響操作、花卉擺放以及會場布置等服務。第五，提供保安及消防服務。保安及消防方面的服務，主要指的是停車場管理、門衛安全監控等等，這塊工作內容在油田物業管理中也較為重要，具有較強的服務性，而且具有較高的服務難度。
（二）油田物業管理的特點
從上面所總結出來的油田物業管理主要內容就不難看出，在物業管理工作中主要存在著繁多、復雜、細化以及多變等特征。一方面油田物業管理服務工作的覆蓋面較廣，需要應對的工作繁多；另一方面工作內容上較為復雜，再者就是很多工作都需要細化著去完成，不能過于粗糙，最后就是還有很多具體的工作內容需要根據實際情況去完成，它并不是一層不變的，只要有利于油田職工生產、生活，物業管理就都應當盡力去完成。
二、當前油田物業管理工作中所存在的一些問題
（一）物業管理隊伍方面存在的問題
第一，專業化程度較低，不能提供非常專業的物業管理服務。在日常的工作過程當中，油田物業管理人員需要應對各種需要專業技術能力的工作任務，比如中央空調、電梯的維修，以及綠化、給排水維護等。但是由于專業化程度較低，所以在應對一些問題的時候，不能妥善的處理到位，無法為油田職工及其家屬提供優質專業的物業管理服務。第二，在年齡結構方面不合理，當前的油田物業管理隊伍中，青年年齡階段的人員較少，中老年年齡階段的人員較多，結構不甚合理。
（二）物業管理服務方面存在的問題
第一，一部分物業管理人員在思想上還存在較大的不足，沒有樹立起服務意識，所以在需要面對一些問題的時候不能及時、有效的解決，導致物業管理服務出現缺陷；第二，在清潔衛生、綠化養護方面雖然較為重視，但是只在一些較為明顯的區域做了工作，留一下一些偏僻的區域無人管理、無人問津，造成了清潔衛生與綠化養護死角；第三，對于物業管理服務范圍內的各種設施設備管理維護不到位，導致一些設備受損、老化嚴重。
（三）經費投入較低
目前各油田礦區的物業管理經費主要來源于上級管理單位的撥款，物業管理單位沒有創收，因此經費一般都比較吃緊，在開展一些工作的時候會顯得心有余而力不足。
三、油田物業管理優化策略
要想在當前搞好油田物業管理工作，作者認為主要應當從以下幾個方面來進行優化。
（一）引進、培養具有專業技術能力的人才
第一，加強物業管理人才的引進工作，從專業技能、年齡結構等方面進行考慮，提高物業管理隊伍人員年齡結構配置的合理性，以及隊伍人員的專業性，提高油田物業管理隊伍的“技術含金量”。第二，通過開展培訓教育活動，從思想意識、專業技能等當面出發，提高物業管理隊伍人員的綜合素質能力，為油田物業管理工作的有效開展奠定基礎。
（二）爭取提高經費投入
除了以平衡物業管理隊伍年齡結構，提高隊伍人員素質能力之外，爭取提高經費投入，也是當前保證物業管理質量的基礎與關鍵。有了充裕的資金，才能為物業管理工作的實際開展提供硬性的基礎，所以應當爭取上級提高對物業管理的經費投入。
（三）樹立以人為本的油田物業管理服務理念
油田礦區后勤物業管理服務對象是油田礦區的職工和家屬，在服務過程中要堅持以人為本，服務大眾，強化服務意識，提高服務質量，以職工和家屬為中心，以管理促進服務，以服務促進管理，為廣大職工家屬提供舒適、方便、安全的工作和生活環境。
(四)抓內部服務管理、力求精益求精
物業管理是一個系統工程，由許多子系統構成全方位的管理總體系。要想使物業管理達到高效益、高水平，就必須強調規范、注重個性，著力提升服務水準。
第一，服務規范化。實施規范服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。為此，在制訂綜合管理制度的基礎上，加強服務員、維修工、保潔工禮貌服務規范，從禮節禮貌到各項服務都應作具體要求，既有量的規定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標，使服務工作上軌道、上水平。第二，管理制度化。服務中心從成立之初，就致力于制度建設，如制定辦公樓綜合管理制度、閱覽室員工管理制度、活動室管理制度、消防安全制度、安全保衛制度、食堂管理制度、衛生保潔管理制度等，組織服務人員認真學習、貫徹落實，使物業管理工作在制度化方面邁出較大的步子。
(五)抓質量目標考核，確保服務質量
在物業管理的實際操作上，制定相應的工作目標要求。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務質量。
作者：高志鑫鄒露露單位：浙江大學
現在，“實踐出真知”不能只停留在喊口號，而是應該更好地結合在高等教育的日程設置中。因此需要學生在實踐中運用知識，在交流中融合知識，在積累中掌握知識。順應需求而生的高校酒店也就為學生提供了掌握技能、提升能力和磨練意志的培養平臺。學生可以先在課堂吸收理論知識，在酒店實踐時轉換為實際操作，有的學校甚至可以直接把課堂搬到酒店，結合現實環境，讓學生感受到社會服務意識和社會責任感。這種理論和實踐相結合的方式與一味學習書本知識，進入社會再慢慢熟悉相比，大大提升了學習和工作的效率，是把學生培養成技能過硬的實用性人才的一個捷徑，也是對社會管理服務人才的一種儲備。由此可見，雖然高校酒店和社會酒店有很多差異，但是，畢竟高校酒店也是社會酒店衍生的產物，它們的關系也是相輔相成的。
這種高效的教育模式也越來越受到各地高校的效仿。在另一方面，高校酒店的設立也是對學校管理的一個深化和提升。正如我們所知，校園管理是學校常規工作的重要組成部分，是學生加強綜合教育不可缺少的環節，是創造校園文明氛圍的基礎工作。校園的管理，究其目的，大多數就是為了提高學校各方面的綜合能力，為師生營造更好的工作學習和生活環境。所以，高校酒店也是營造教育環境和教學設施的外在表現形式。換一個層面思考：因為在校學生和在職員工對于責任的認識不盡相同，所以幫學生轉換角色，體會以工作角度看待問題，是對學生能力的一種促進，激發學生提高工作熱情，培育學生自我約束的能力，發現自身的缺點和存在的不足，在畢業之前完善自己。這對推動校園的良好管理具有重要意義。
不論是從“高校”還是從“酒店”著眼，服務性都是至關重要的。所以，為了提升服務品質，高校的物業管理是不可忽略的關鍵因素。但是不同于單一高校的物業管理和單一酒店的物業管理，高校酒店坐擁高校和酒店相結合相互依托的獨天得厚的條件。所以高校酒店的物業管理其實可以借助于高校的特殊性質，借鑒便捷的地理優勢，提升自身的服務品質。高校酒店可以拓展員工的學習時間和空間，為各類人員提供學習機會。“一個企業給員工最好的福利，就是培訓”。所以這樣的機遇，也能夠充分滿足員工的學習要求，使他們除了增強服務意識之外，還能增長實力與才干，通過教育培訓促使各類人員更新知識，提高能力，這樣的新型模式，也會使鍍金后的員工再為酒店物業管理的發展多作貢獻。
再者，高校也是一個小社會，校園人與人之間較為熟悉，領導與群眾之間多有師生之情、同窗之誼，這是一個很好的溝通橋梁，是協調各方面事宜的紐帶，更有助于我們收集服務意見，優化業務素質。只有這樣，高校酒店才能不因循守舊和墨守成規，才能善于發現問題，總結經驗，善于提出新設想、新方案，善于探索，勇于創新，不斷以新的目標鞭策自己，在高校管理與服務中，想辦法、出思路，得到客戶的滿意評價。另外，沒有創新就缺乏競爭力，沒有創新也就無法提升價值。想要走出特立獨行的發展道路，就要懂得加強自我的個性化建設，發展特色的企業管理模式來適應社會變化，使企業在競爭中脫穎而出。正因為高校是人才的聚集地，也是新想法、新創意、新思路醞釀的樂土。我們可以借鑒一些好的建議或吸收一些好的意見不斷改良管理方式和提升服務質量。
如果說高校物業管理是高校后勤社會化改革的產物，那么，高校酒店物業管理就是改革和創新融合的結果。高校酒店的特殊性和復雜性也把高校酒店物業管理的重要作用和深遠影響凸顯得淋漓盡致。因為高校酒店物業管理的內容不僅具有一般酒店物業管理中客人接待服務，酒店建筑及設施設備的養護和管理，保潔、綠化、消防、安全等一系列服務項目，更重要的是高校酒店的物業管理具有育人功能。其一，大學階段是學生人生觀、世界觀和價值觀發展的關鍵時期，通過在高校酒店的身臨其境的實際操作和崗位磨練，可以培養學生吃苦耐勞、積極向上的良好意志品質和豁達開朗的良好心理素質；其二，通過著裝上崗、掛牌服務、語言文明規范、服務熱情周到以及規范管理和服務，起到一定的示范作用，有利于培養學生的良好道德品質。所以說，高校酒店物業管理承擔著保障和維護正常教學、科研和生活秩序以及酒店業務、常規經營正常進展的雙向任務。
綜上所述，高校酒店物業管理其實就是高校酒店順利運轉的一個保障，也是高校酒店摸索和建立適合運轉的經營模式的一個推動。如果說高校酒店將發展不同于社會酒店的特色化和個性化服務作為目標的話，那么高校酒店物業管理相配合的升級和優化就是基礎和前提。
高校酒店作為高校教育模式的一個創新和嘗試，而高校酒店的物業管理又對于高校學生生活學習有著潛移默化的影響作用，毫無疑問高校酒店物業管理對于高校和酒店方面都有著至關重要的啟示作用。
【關鍵詞】國企；物業管理；策略
伴隨著國有企業經濟體制改革的深入，后勤服務社會化的浪潮也在全社會掀起，現代社會的不斷發展不但要求對單位老房屋進行維修外，還要求對設備、場地、環衛綠化、治安進行管理。這樣，原來國有企業的后勤部門已經不能適應現實的各種需要，物業管理行業的成功發展，給國有企業物業管理指明了方向，后勤服務物業管理模式化是最好的方法。
一、物業管理的特點
1、社會化，物業管理是把分散的工作匯集在一起，然后進行統一的管理。比如房屋、水電、安防、綠化等等。
2、專業化，物業管理需要配備專業的工作人員，以及規范且科學的管理措施和工作流程。
3、建管結合，物業管理整個貫穿于物業的前期介入以及后期跟進。
二、國有企業后勤物業的特色
1、多是面向自己單位的員工。
2、管理范圍大，資源多樣化。
3、物業管理的要求比較高。包括設備管理、環境安保、供暖供冷等各個方面，必須保證物業管理整體運行正常。
4、由于后勤物業管理的面積大、部門分工細，具體的工作要有非常明確的流程和排班。
三、國企物業管理的現狀
國有企業的物業管理主要是指在國企中對企業家屬區的設施以及對職工的住宅實行的物業管理。國有企業房子蓋得越多，物業所要管的也越多，國有企業的包袱也就越重。現在許多國有企業只是將原來的后勤服務換成了物業管理的牌子，實質性的變化比較少。從企業后勤的行政服務逐漸向現代物業管理過渡，國有企業的物業管理目前還處于過渡階段，國有企業在過渡階段也存在著一些問題。
1、房屋設施嚴重老化
國有企業辦公樓和職工的住房大部分建于上世紀七八十年代，很多設施都不如現代的辦公寫字樓。這些房屋長年失修失養，公共設施設備老化，存在著很多潛在安全隱患。
2、“養人”的負擔很重
很多企業的后勤部門常常被看成是“養人”的地方，一些不能在一線工作的職工，會被安排到后勤部門去工作。這樣也使得企業后勤部門人員有些臃腫，而另一方面很多的苦、臟、累活沒有人去干，需要企業雇用很多臨時工。這也給國有企業的物業管理帶來很大的壓力。
3、安全防范管理需要更加重視
對物業管理服務水平高低的認知度和評價，很大程度取決于企業安全防范管理水平的。由于老國有企業各方面的防范設置比較差，除了房屋設備方面，安全防范的各個方面都要加以重視。
四、國企物業管理改進的策略
1、政府扶持
國有企業自身屬于后勤部分的資產相對來說比較有限，資產可供升值的空間也特別的小，同時國有企業還背負著相當沉重的人員負擔。這些都需要政府對國有企業進行協調和大力扶持。
2、企業支持
國有企業的物業管理普遍存在著專業人才少、管理規模小、設備落后、大部分人員文化程度偏低、年齡偏大等不足。所以除了增加對職工住宅和辦公樓進行全方面的維修改造力度外，企業要從“大物業”的角度出發，適當增加物業管理的經費，以此來彌補住宅辦公物業管理費用的不足。
3、轉變思想，提高服務質量
長久以來，由于大部分國有企業本身存在的體制和機制問題，使得許多職工對企業存在依賴，自身服務意識淡薄。因此，國有企業物業管理要不斷加強管理，積極引導職工樹立正確的服務意識，教育職工多了解物業管理的發展方向，認清現代改革形勢，增強自身危機感和責任感。
4、安全防范管理是物業管理服務中的重中之重。
（1）建立科學、合理、完善、實用的管理制度和運作體系
物業安全服務主要以管理服務區域內的治安防范和火災預防為重點是由物業管理服務本身的特點決定的。要制訂科學完善的突發事件處理預案，具備預見性。如果大樓地下室發生水浸，值班人員或巡邏的安防員該怎么做？如果一旦發生火災或者爆炸事件時，安防員要如何應對？如何保護現場？這些都是需要作為物業管理方面值得認真思考并結合實際制定科學完善預案的方面。
（2）物業管理要根據院區和家屬區的情況建立安防網絡體系
在物業管理區域內重要角落安置攝像頭，對人流、物流、車流的信息有所掌握。形成防范體系。為了能夠有效的控制防范區域的安防，安防員要經常觀察和防范空間內的人流、物流和車流，平時還要進行定期的快速應急演練，加以提高安防服務隊伍整體的快速反應能力。
（3）安防員不僅要具備良好的身體素質，同時還應具備良好的職業道德。
職業道德是職業活動中員工要遵循的行為準則。物業安防員一方面要遵守職業道德準則，作好自己的本職工作。另一方面具有良好的職業道德也能調節員工之間的關系，相處融洽，從而樹立和維護好職業形象。
安防員應該遵守的職業道德要求有：第一、熱愛本職工作，要以高度的敬業精神，認真履行自身職責，認真出色的完成安防服務任務；第二、遵紀守法，以優質服務贏得企業的認可；第三、樂于奉獻，安防員要把企業的集體利益放在第一位；第四、文明執勤，禮貌待人，不牟私利。
（4）建立一支能適應經濟發展的高素質的安全防范隊伍
國有企業安防管理工作會涉及到國有企業工作的各個方面，其中國有企業的重要科室、利害部門的安全保衛工作是最為重要的。倉庫、財政、能源系統以及大門等都是安防工作的重點。如果這些重要的部分安全防衛工作做的不夠完善，很有可能會讓企業受到巨大經濟損失。企業要定期和不定期的組織治安、消防檢查，預防事故的發生。通過完善的安防措施，建立安防屏障是尤為重要的。
（5）認真對企業安防服務人員進行培訓
科學的安防培訓，可以達到事半功倍的良好效果，需要物業管理人員認真研究。培訓可以使參加培訓的員工通過培訓更加適應崗位，做好自己的工作。培訓內容要有針對性，結合企業的實際情況和需要確定安防人員具體的培訓內容。很多企業比較注重崗前進行培訓而忽略了對在職員工的培訓，其實在職和崗前培訓是一樣重要的，將對安防員的崗前培訓與在職培訓結合起來。崗前培訓的內容以理論為主，在職培訓更加注重技能和實際的案例操作，如消防滅火技能、擒拿格斗等等。要增強安防員的服務意識、責任意識以及安防隱患意識。
五、小結
國有企業的設施很多不如現代建筑的完善，國有物業管理必須轉變觀念，擺正位置，不斷與時俱進。內部要職責明確，做到事事有人干，事事有人管的工作狀態，形成良好的物業管理工作氣氛，為企業提供良好的工作環境，安全放心的工作氛圍。提高預見性，做好風險防范，為企業的不斷發展提高保障。
參考文獻：
[1]曹學昌，探索企業體制改革新路 促進物業管理規范發展[J]. 中國物業管理. 2004（05）
[2]段曉光，淺談國有企業物業公司的經營與發展[J]. 企業家天地. 2006（12）
[3]陳世遠，對新時期國有企業推行物業管理的思考[J]. 經濟師. 2007（03）
