時間：2023-09-18 17:33:43
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產的資產管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
日前，就有消息稱綠城中國將破產，害得綠城中國董事長宋衛平要深夜從床上爬起來辟謠，否認破產傳聞，但是卻坦承開發商年關難過。
綠城現象并非孤案，據不完全統計，經過對189家上市房企的資產情況進行盤查后發現，截至2011年6月30日，66家房企資產負債率超70%。
資金壓力已成為開發商難以逾越的一道坎。而在日前的鈞策匯地產沙龍上，地產界人士認為，在弱市調整的壓力之下，地產企業想快快不起來，結果導致了資金壓力，房地產行業應從過分依賴銀行信貸的中國香港模式向輕資產管理的美國模式演變，這樣才有利于房地產企業提速增效，安渡危機。
銀行只會錦上添花
住建部住房政策專家委員會委員、廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲說，房地產行業有兩種不同的發展模式。
中國的房地產市場化改革30年，起步于廣東，然后推向全國，它使用的是香港模式。因為廣東房地產市場學的是香港模式，因而土地制度、融資方式、開發模式都學習香港模式。這個模式基本上就是向銀行借錢去拿地，拿地之后就去施工建設，進行開發，沒開發完就預售，相當于向消費者又借一筆錢。向銀行借一筆錢，向消費者借一筆錢，再加上20%左右的自有資金，就形成開發所需要的資金。開發完成最后通過銷售，實現它的價值。銷售完之后，資金回籠，又可以接著拿地、銷售、建設。這樣周而復始，做了30年。這種模式，既有成果，也有很大的問題。首先，這種模式占用了大量的社會資金，首先是銀行資金。所以每當銀行資金很寬裕的時候，他就到處找開發商老板，求他們借錢，因為這樣能完成他的借貸任務。但是反之，到整個社會資金緊張了，開發商也緊張的時候，開發商找銀行行長是找不著的。所以我們通常講，銀行就是在太陽好的時候，把他的雨傘借給你，到下雨的時候，他趕緊收回。
所以在香港模式下，銀行只做錦上添花，不做雪中送炭的事情，開發商的發展波動特別夸張，高就很高，低就很低，這樣的發展是一種不健康的發展模式。在很多問題、矛盾不斷產生之后，大家就探討另一種模式，就是所謂美國的模式。美國房地產的模式把投資跟開發這兩個行業分離，投資的人不懂開發，他就看這個項目有錢賺就投資，并且是長期投資；房地產開發商只管開發，要去找資金，組織開發，完成銷售。
做輕資產提速增效
正略鈞策合伙人、副總裁郝炬認為，商業公司在金融背景不完備的情況下，要做大，一定是要把資產做輕，然后要把規模做大，企業發展提速，即所謂的輕資產管理模式。
關鍵詞：投資性房地產;固定資產;核算
一、投資性房地產與固定資產的差異
（一）本質特征不同
1.固定資產是指同時具有下列特征的有形資產：一是為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而特有的（其中，出租是指以經營租賃方式出租的機器設備等）;二是使用壽命超過一個會計年度。從固定資產的定義來看，具有以下三個特征：（1）企業持有固定資產的目的是為了生產商品、提供勞務、出租或經營管理，而不是直接用于出售;（2）使用壽命超過一個會計年度;（3）固定資產是有形資產。
2.投資性房地產，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有之而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。從投資性房地產的定義來看，具有以下兩個特征：（1）投資性房地產是一種經營活動;（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所房地產和用于銷售的房地產。
（二）持有目的不同
雖然投資性房地產與自用房地產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同。
1.固定資產的持有目的是為了生產商品、提供勞務、出租（不含投資性房地產）或經營管理而持有的。企業持有的固定資產是企業的勞動工具或手段，是服務于企業自身的生產經營活動。
2.投資性房地產的持有目的是為了賺取租金或資本增值，是企業的一種經營活動。
（三）核算范圍不同
企業為了更好地滿足固定資產管理和核算的需要，可對固定資產進行綜合分類，將固定資產分為生產經營用、非生產經營用、未使用、不需用以及融資租入固定資產等。
根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物三類。
（四）科目設置不同
1.固定資產核算使用的會計賬戶主要有“固定資產”“累計折舊”“固定資產減值準備”等三個賬戶，用來核算固定資產賬面價值的變動情況。
2.投資性房地產核算采用成本模式計量情況下，除了一級賬戶設置“投資性房地產”賬戶外，還要設置“投資性房地產累計折舊”等賬戶。當然，投資性房地產若為土地使用權則通過“投資性房地產累計攤銷”賬戶核算攤銷額。特別是投資性房地產核算采用公允價值模式計量的情況下，則要在一級賬戶“投資性房地產”賬戶下設“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，用來核算投資性房地產價值的變動情況，并計入當期損益。
（五）核算方法不同
1.固定資產只能采用成本模式核算。
2.投資性房地產有兩種核算模式，即成本模式或公允價值模式核算;企業通常對投資性房地產在資產負債表日多采用成本模式進行后續計量。但是，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，并且已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。（下轉20頁）
（上接12頁）
二、投資性房地產與固定資產的聯系
（一）確認的方式條件基本相同
1.固定資產必須在同時滿足兩個條件時才能予以確認：（1）與該資產有關的經濟利益很可能流入企業;（2）該資產的成本能夠可靠地計量。
2.投資性房地產也必須是同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）與該投資性房地產包含的經濟利益很可能流入企業;（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
因此，不論是確認固定資產，還是確認投資性房地產，二者均要求在符合資產定義的前提下，同時滿足兩個條件：與該資產有關的經濟利益很可能流入企業;該資產的成本能夠可靠地計量。
（二）初始計量成本范圍基本相同
1.固定資產應當按照成本進行初始計量。成本包括企業為構建某項固定資產達到預定可使用狀態前所發生的一切合理的、必要的支出。這些支出包括直接發生的價款、運雜費、包裝費、安裝成本及相關稅費等，也包括間接發生的費用，如應承擔的借款利息等。
2.投資性房地產應按照取得時的成本進行初始計量。包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確認。
（三）出租核算方式方法基本相同
具體表現在兩個方面：一方面是租金核算方式方法相同，即二者出租時，均將取得的租金收入計入“其他業務收入”科目，攤銷的成本均通過折舊的形式核算，計入“其他業務成本”科目;另一方面是攤銷方式相同：二者攤銷均采用直線法攤銷，即按照資產平均使用年限分期等額攤銷。
（四）二者存在一定轉換關系
1.1 REITs的概念
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”）是一種以發行受益憑證的方式募集投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs起源于美國，從1960年出現第一批REITs，發展至今已成為房地產領域最重要的投融資產品。作為專注于房地產領域的資產證券化產品，其收入主要來自于物業未來的現金流，所持有的資產以租賃性物業為主；類型包括商場、購物中心、寫字樓、住宅、酒店、度假村、工業設施、倉儲設施等。
1.2 REITs的類型
1.2.1 按照法律形式，REITs可以分為公司型和契約型公司型REITs指通過成立以房地產投資為目的的股份有限公司，由投資人認購公司股份而享有權利，投資收益以股利的形式分配給投資人；契約型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人締結以房地產投資為標的的信托契約，在此基礎上將受益權加以分割，使投資者取得表示這種權利的受益權憑證。
1.2.2 按基金的受益憑證可否贖回，REITs可分為開放式和封閉式封閉式REITs發行規模固定，投資人只能在公開市場上交易，而不能直接以凈值要求贖回，為保障投資人的權益不被稀釋，封閉式REITs成立后不得再募集資金；開放式REITs的發行規模可增減，投資人可按照基金的單位凈值要求贖回。
1.2.3 按照資金運用方式，REITs分為權益型、抵押型和混合型三類權益型REITs直接經營具有收益性的房地產投資組合，以租金和買賣收入差價賺取利潤，大部分的REITs都屬于這一類。抵押型REITs以金融中介的角色，將募集資金通過抵押貸款發放給房地產開發商、經營者，賺取利息收入，或者以購買抵押貸款或抵押貸款支持證券的方式加以運用。混合型REITs兼有權益型和抵押型的特點。
1.3 REITs的特點
1.3.1 享受稅收優惠
美國稅法規定，取得REITs資格的公司、信托或組織等經濟實體對于向股東和受益權憑證持有人支付的股息或收益部分不需繳納公司所得稅，經營收入按規定繳稅并享受有條件優惠。香港稅法對于REITs的收益也免除利得稅。
1.3.2 分散風險
R E I Ts通過對不同類型和不同地區房地產的組合投資，能夠有效分散風險。投資者通過投資REITs，可以間接實現對房地產的多樣化投資[1]。
1.3.3 收益穩定、高派息
R E I Ts基金中的很大部分投資于收租物業，租金收入比較穩定，而且一般規定REITs必須將大部分利潤以分紅形式支付給投資者，因此REITs的股利回報普遍高于其他金融產品。
1.3.4 較高的流動性
R E I Ts將房地產從不動產轉變成為可以流動的證券資產，投資者在市場上可以很容易變現，具有較高的流動性。
1.3.5 透明度高
R E I Ts的資產組成、租金收入、利息收入清晰，利潤分配有明確的法律規定．而且有著嚴格的信息披露制度，透明度較高。
1.4 REITs的發展現狀
截止2009年年底，全球480多家房地產投資信托的市值超過6050億美元。美國148家房地產信托市值達到3000億美元左右；第二位的是澳大利亞，64家上市地產基金市值達到780億美元；處于第三位的是法國，48家房地產信托市值達到730億美元。從市場成熟度來說，最早開始發展房地產投資信托的美國是最成熟的市場，其次是澳大利亞；亞洲的大部分國家都是處于成長中的市場，而中國大陸更是明確的法律法規都尚未出臺，還處于早期探索的階段[2]。
2.REITs對房地產發展的作用
2.1 保障投資人權益
直接進行資產產權投資，基金持有人通過購買信托收益憑證對基金進行投資，基金則持有被投資房地產資產的產權或抵押權，基金持有人通過基金取得房地產物權，其權益的法律保障程度較高。
2.2 保證財產安全
基金的財產與基金管理人、基金托管人的財產相互獨立，在法律地位上保證了基金的安全運作和投資者財產的安全。基金財產的獨立性表現為：基金財產獨立于基金管理人和基金托管人的自有財產，基金管理人和基金托管人進行清算時，基金的財產不屬于清算財產；基金管理人管理運用、處分基金財產產生的債權不得與其固有財產產生的債務相抵銷；基金托管人對不同基金所產生的債權債務，不得互相抵銷。
2.3 監管嚴格
REITs受到證券、信托和房地產行業的約束，在上市準入、信息披露、關聯交易、投資行為等方面受到嚴格規范，能夠有效地防范道德風險。相關規范一般要求REITS投資于能夠產生收益的房地產，投資收益分配比例高，投資者的利益有保障。
2.4 資產證券化
R E I Ts的投資對象包括資產類與抵押類，后者主要是信貸資產證券化后形成的投資產品，有較為穩定的收益，同時可以降低金融機構的風險權數，從而降低金融機構的風險。基金上市發行，基金持有人可以通過證券交易退出投資，使得基金投資更具有吸引力。
2.5 稅收優惠
各國、各地區對于REITs一般都有稅收優惠政策，如所得稅、印花稅的減免等，使得REITs具有較大的吸引力。當經濟景氣時，REITs股價可以收益，當景氣衰退時，REITs仍能保持穩健收益。
3.REITs與房地產信托的區別
3.1 權益性質不同
R E I Ts投資者通過基金取得房地產的所有權或抵押權等物權，而典型的房地產集合信托的投資者基于信托合同，享有信托計劃的受益權，兩種權利在法律上有根本的區別。
3.2 收益穩定不同
REITs主要通過房地產租金收入取得收益，基金投資的房地產一般要求已經有收入，因此，投資人不承擔房地產開發風險，收益較為穩定，風險較小。而房地產集合信托主要投資于房地產開發項目，投資者通過信托投資公司對開發商的貸款利息取得收益，投資者將承擔房地產開發不成功的風險[3]。3.3 管理方式不同REITs所有權與管理高度分離，但房地產集合信托的受托人是信托投資公司，信托投資公司通過集合信托計劃募集資金后，向房地產開發商發放信托貸款，由房地產開發商進行項目投資與開發，受托人的監管僅限于貸款項目審查監督的層面。
3.4 投資退出機制不同
REITs投資者可以通過證券交易市場轉讓投資份額；而房地產集合信托基本的法律關系為合同關系，投資只能按照合同法的規定以及合同的約定實現投資的退出，因而缺乏流動性。
3.5 金融機制不同
R E I Ts是資產證券化的表現形式之一，是金融創新產品，因其特殊的制度設計而具有獨特的生命力；而房地產集合信托只是銀行間接融資的替代形式。
3.6 收益預期不同
R E I Ts對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國和香港要求把所得利潤不少于90%分配給投資者。國內的房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協議回報，目前一般在5%～9%左右。
3.7 投資期限不同
R E I Ts的產品周期一般在8～10年，更注重房地產開發后，已完工的房地產項目的經營。國內的房地產信托計劃產品周期較短，一般為1～3年。3.8 稅制優惠不同REITs以信托收益分配給受益人的，REITs免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。國內的房地產信托計劃目前沒有相關的稅制安排。綜上，REITs與房地產集合信托實質是完全不同的兩種金融產品，比較中可以看出，房地產集合信托只是銀行貸款的替代機制，而REITs作為全新的金融工具，與房地產信托相比擁有更多的優勢，在未來REITs將會比房地產信托有更廣闊的發展空間。
4.REITs在我國的發展模式
4.1 我國REITs的發展歷程
2 0 0 7 年 1 月，央行從金融穩定的角度，著手研究制定R E I Ts的相關政策，并計劃于2007年年底推出管理辦法及試點。2008年3月，銀監會起草了《信托公司房地產投資信托業務管理辦法（草案）》征求意見稿。2008年12月13日，國務院辦公廳了細化的“金融30條”，明確提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資管道”，上海成為試點城市[4]。2009年，以央行和證監會牽頭，11個部委相關人士組成REITs試點協調小組，先后在北京、天津和上海三地調研。2010年，住房和城鄉建設部提出REITs試點應首先解決保障性住房資金需求，擬在銀行間債券市場發行REITs受益券。
4.2 我國REITs的法律形式
從法律形式上看，在信托框架下，采用契約型基金方式設立REITs的可行性較大。契約型基金是基于信托原理而組織起來的投資行為，由信托公司作為受托人，以設立信托的方式，通過簽訂基金契約，發行REITs受益憑證募集資金，并規范各方當事人的行為[5，6]。
4.3 我國REITs的法律主體
在契約型模式下，REITs運作過程中，涉及的主要當事人包括委托人、受托人、資產管理人、托管人、受益人。委托人是將其合法擁有的資產交給受托人，包括個人和機構投資者，要對個人投資者設定較高的準入門檻，包括但不限于風險投資的經驗、個人資產規模及抗風險能力等。受托人即信托公司，是信托資產的持有人，負責受益憑證的發行、受益憑證持有人的登記、REITs的收益分配，定期對REITs的執行情況進行信息披露，定期召集受益人大會，選定、委任或者更換投資管理人，并監督投資管理人按照信托文件的約定和受益人大會決議管理信托財產投資組合等事務。資產管理人負責管理REITs所持有的資產，對信托財產進行具體的投資組合和物業管理。信托公司可以同時兼任資產管理人的角色，也可以委托專門的外部機構管理和運用信托財產。托管人是接受REITs托管的商業銀行，保管基金財產、獲取基金托管費，擁有監督REITs的投資運作、監督資產管理人等權利。R E I Ts受益人是信托受益憑證的持有人，依法享有定期獲得基金收益分配，監督REITs運作情況，按契約的規定查詢或獲取公開的REITs業務及財務狀況資料，出席或委派代表出席受益人大會行使表決權等權力。
4.4 我國REITs的流通方式
從國內目前的實際情況來看，REITs的發行應以私募形式為主。雖然公募的REITs是發展的趨勢和方向，但在當前情況下，基礎條件尚不成熟。由于國內目前還沒有統一的信托交易平臺，在初期REITs最好只在銀行間市場發行和交易，經過一定時期的運作后，業績良好者可以再申請到交易所市場上市流通。
4.5 我國REITs的運作模式
R E I Ts的業務運作主要包括物業的選擇和投資組合的構建，從國外REITs投資的物業類型看，主要以商業物業為主，重點選擇已建成并產生穩定租賃收入的成熟物業，注重物業的內在價值，評估后符合投資者的回報率要求。結合我國現階段國情，REITs投資的物業可以考慮有政府補貼的保障房項目，REITs的收益來源于保障房項目自身的經營性現金流和政府的財政補貼兩方面。
第一條、為加強城市房地產交易管理，維護房地產市場秩序，規范房地產交易行為，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條、凡在本市市區、縣城、建制鎮、開發區、獨立工礦區、國有農場等城市規劃區國有土地范圍內進行房地產交易活動的，均適用本條例。
第三條、本條例所稱房地產是指合法房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地。
本條例所稱房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第四條、市、縣（市）人民政府房產行政管理部門負責本行政區域內的房地產交易管理工作。
市、縣（市）人民政府土地管理部門負責本行政區域內的房地產交易中土地使用權管理工作。
工商、物價、財政、稅務、國有資產等行政管理部門按照各自的職責，配合房產行政管理部門和土地管理部門做好房地產交易管理工作。
第二章、一般規定
第五條、房地產交易應當遵循自愿、公平、等價、誠實信用的原則。禁止私下交易和其他損害國家、集體利益和他人合法權益的行為。
第六條、房地產交易當事人應當使用國家規定的制式契約或者合同文本，并在簽訂之日起三十日內持下列證件到房屋所在地的房地產交易管理機構進行交易登記、審核：
（一）房屋所有權證、土地使用權證；
（二）當事人身份證或者法人資格證明及上級主管部門出具的證明文件，屬于國有資產的，需提交縣級以上人民政府國有資產管理部門的批準文件；
（三）房地產交易契約或者合同文本；
（四）贈與、分家析產、繼承房地產的，應當提交具有法律效力的證明文書；
（五）交易共有房地產的，應當提供其他共有人同意交易的書面證明；
（六）法律、法規規定應當提供的其他證明文件。
對符合登記條件的，房地產交易管理機構應當自受理當事人登記之日起十五日內辦結審查核實手續；對不符合登記條件的，應當說明理由。
第七條、房地產交易實行價格評估制度。
房地產價格評估業務，由依法設立的具有房地產估價資格的機構辦理。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，遵守有關的法律、法規，執行國家規定的估價辦法、標準和程序。
第八條、房地產交易實行成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產應當如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產權利人轉讓房地產時，以評估價格作為交易底價，其中涉及國有資產的，其評估結果應當經縣級以上人民政府國有資產行政管理部門確認。
第九條、房地產交易當事人應當按照有關規定交納稅費。房地產交易成交價格低于評估價格，又無正當理由的，按評估價格計征稅費；成交價格高于評估價格的，按成交價格計征稅費。
第三章、房地產轉讓
第十條、房地產轉讓是指房地產權利人將其房地產以買賣、贈與或者其他合法方式轉移給他人的行為。
下列情形視為房地產轉讓行為：
（一）交換房地產的；
（二）以房地產作價出資（入股）的；
（三）企業兼并、合并或者企業破產使房地產權屬發生變更的；
（四）以房地產抵債的；
（五）分家析產、繼承房地產的。
房屋轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
同一幢房屋分割轉讓的，受讓人享有所受讓房屋建筑面積占該房屋總建筑面積相應比例的土地使用權。具體范圍由房屋轉讓人與受讓人協商界定。
第十一條、下列房地產禁止轉讓：
（一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（二）依法收回土地使用權的；
（三）共有房地產未經其他共有人書面同意的；
（四）房地產權屬有爭議的；
（五）未依法登記領取權屬證書的；
（六）依法公告列入拆遷范圍的；
（七）法律、法規禁止交易的其他情形。
第十二條、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報有批準權的人民政府審批，獲得批準的，由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當將房地產所獲收益中的土地收益上繳同級財政。
第十三條、轉讓共有房地產時，在同等條件下其他共有人享有優先受讓權。
第十四條、轉讓租賃期內的房地產，應當提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先受讓權。
第十五條、轉讓享受政府或者單位補助購買、自建的房地產時，應當經原補助單位或者房產行政管理部門同意。轉讓人應當取得轉讓收入中個人原投資占綜合造價比例部分，其余部分歸原補助單位或者房產行政管理部門。
第十六條、轉讓房地產，應當到房產行政管理部門辦理房屋權屬變更登記，憑變更后的房屋所有權證書，到土地管理部門依照有關規定申請辦理土地使用權變更登記。
第十七條、房地產開發企業預售商品房，應當到房產行政管理部門辦理預售登記，領取《商品房預售許可證》后，方可進行預售。預售時，應當向預購人出示《商品房預售許可證》。
房地產開發企業商品房預售廣告應當持有《商品房預售許可證》，廣告中應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十八條、市、縣（市）人民政府房產行政管理部門應當定期公布《商品房預售許可證》發證情況。
第四章、房屋租賃
第十九條、房屋租賃是指房屋所有權人在約定的時間內將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十條、出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并到房地產交易管理機構辦理租賃登記，由承租人領取《房屋租賃證》。
房屋租賃期限、價格、用途，房屋修繕責任和雙方權利義務及違約責任，由出租人和承租人通過合同約定。但不得違反國家有關規定和侵害他人的合法權益。
第二十一條、房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成房屋出租的，應當將租金中的所含土地收益上繳同級財政。
第二十二條、從事房屋出租經營的單位和個人（居民個人居住房屋租賃除外）應當到工商行政管理部門領取營業執照后，方可從事房屋租賃活動。
第五章、房地產抵押
第二十三條、房地產抵押是指抵押人以不轉移房產所有權和土地使用權的方式向抵押權人提供債務、履行擔保的行為。
房地產抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂書面抵押合同，并分別到房產行政管理部門和土地管理部門辦理房屋產權抵押和土地使用權抵押登記手續。
第二十四條、同一房地產設定數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產的評估總價值。
第二十五條、房地產抵押期內，抵押人未取得抵押權人書面同意，不得將已抵押的房屋轉讓、出租或者改建、擴建及改變用途。
第二十六條、房地產抵押期內，因國家建設需要拆除抵押房屋的，抵押關系即告結束，由抵押人清償債務或者由抵押雙方重新設定抵押權。
第二十七條、房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同即告終結，當事人應當在十五日內分別到房產行政管理部門和土地管理部門辦理抵押注銷登記。
第二十八條、房地產抵押期滿，抵押人不能按照合同約定償還債務的，抵押權人有權依法或者按雙方約定處分房地產。處分房地產所得價款，依下列順序和原則分配：
（一）支付處分抵押房地產的稅費；
（二）以行政劃撥方式取得的土地使用權應當繳納的土地使用權出讓金；
（三）按抵押合同償還債務；
（四）剩余部分歸還抵押人。
價款不足清償債務的，抵押權人有權另行追索。
第六章、房地產中介服務
第二十九條、下列行為屬房地產中介服務：
（一）進行房地產價格評估；
（二）從事房地產交易咨詢；
（三）從事房地產經紀活動；
（四）法律、法規允許的其他房地產中介行為。
第三十條、房地產中介活動應當在中介機構內進行，設立房地產中介機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費，能夠獨立承擔民事責任；
（四）有具備相應資格的專業人員；
（五）法律、法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，應當由房產行政管理部門進行審查。
第三十一條、設立房地產中介服務機構，應當向當地工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照并到物價管理部門申辦《收費許可證》后方可營業。
房地產中介服務機構在領取營業執照后一個月內，應當到登記機關所在地的房產行政管理部門備案。
第七章、法律責任
第三十二條、違反本條例第五條、第六條規定，未經登記、審核進行私下交易的，由縣級以上人民政府房產行政管理部門責令限期補辦手續，繳納稅費并對當事人雙方各處以房產交易額2％以下罰款。
第三十三條、違反本條例第十二條、第二十一條規定，未繳納土地使用權出讓金或土地收益的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金或者土地收益，可以并處違法所得50％以下的罰款。
第三十四條、違反本條例第十七條第一款規定，未取得商品房預售許可證而預售商品房的，由縣級以上人民政府房產行政管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第三十五條、違反本條例第二十條第一款規定，未辦理租賃登記擅自租賃房屋的，租賃無效，由縣級以上人民政府房產行政管理部門限期補辦租賃手續。
第三十六條、違反本條例第二十二條、第三十一條規定，未取得營業執照擅自經營房屋出租和擅自從事房地產中介服務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止經營房屋出租活動和房地產中介業務活動，沒收違法所得，可以并處違法所得3％以下的罰款。
第三十七條、房地產交易當事人違反物價管理、稅務管理、國有資產管理等法律、法規的，由縣級以上人民政府物價管理部門、稅務管理部門、國有資產管理部門依照有關規定給予處罰。
第三十八條、當事人對行政處罰決定不服的，可以在收到處罰決定書之日起十五日內向作出處罰決定部門的同級人民政府或者上一級主管部門申請復議，或者向人民法院提起訴訟，逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。
第三十九條、房地產交易管理人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，未構成犯罪的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章、附則
第四十條、房產管理部門直管公房和機關、團體、企業、事業單位自管公房向居民、職工出售、出租住宅的，不適用于本條例，按照國家有關政策執行。
第四十一條、城市規劃區以外國有土地上的房地產交易參照本條例的規定執行。
第四十二條、市、縣（市）可以設立房地產交易市場，提供信息，展示行情，提供服務。
各區縣房地產管理局：
為貫徹執行《北京市房地產抵押管理辦法》，現對執行中的若干問題再補充通知如下：
1.凡在已開發使用的城鎮建設用地范圍內從事房地產價格評估的機構，均須報市房地產管理局審核批準。經其他主管部門批準的評估機構，在上述地域范圍內承攬房地產評估業務的，須向市房地產管理局登記備案，其評估人員需具備房地產評估知識，不具備的，須接受房地產管理部門的專業培訓。
2.1994年8月8日以前，對抵押房地產已進行評估、抵押權人對評估報告無異議的，均不再重新評估。
3.凡應依法繳納稅費或補交土地使用權出讓金的房地產轉讓，其價格評估均須由市、區、縣房地產管理局所屬的評估機構或市房地產管理局指定的評估機構辦理。
4.受托評估抵押房地產，評估機構一般應自委托人提交全部評估材料后七個工作日內完成。
5.抵押房地產的評估費，暫按國家物價局和國家國有資產管理局（1992）價費字625號《資產評估收費管理暫行規定》規定的收費標準（見附件）掌握。評估機構不得自行提高收費標準。擅自提高的，市房地產市場管理處有權進行糾正。各房地產交易管理部門按規定收取2％的買賣過戶手續費的，均不得再另收評估費用。
6.《北京市房地產抵押管理辦法》實施前已經抵押的房地產，因故不能按規定期限補辦登記手續的，當事人雙方或一方應向房地產管理部門備案。
7.抵押登記時，雙方當事人約定不對抵押房地產投保的，可不提交保險單復印件。
8.各專業銀行或金融機構將其有貸款業務的分支機構及負責人名單已函告市、區、縣房地產管理局或已取得金融業務許可證的，在辦理房地產抵押登記時，可不必再提交法人委托證明文件。
9.農村集體土地上的房地產抵押，各區縣房地產管理局不予辦理登記。
互聯網能否顛覆傳統房地產行業，這個問題一直困擾地產行業。但到今天為止，大家更多地認為主要是“房地產+互聯網”，萬科朱保全有一句話“不動產的物理邊界和互聯網的無邊界，決定了這是一個既矛盾又可能沒有答案的命題”，我認為這句話相當精妙。這里不去探討這個復雜的話題，如果說房地產可能“顛覆”的話，有一個比互聯網更有力量的東西，那就是金融。
先舉個例子。就房地產銷售而言，二十多年來最大的房地產營銷創新者或者顛覆者，我認為是總理。朱總理啟動個人住房按揭貸款政策，激活了住宅消費能力，使得中國房地產市場迅速爆發。而之后房貸成數和利率的調整，也是影響地產銷售業績的最大市場變量之一。金融的力量之強，可見一斑。
從更廣的角度來看，房地產有三個核心生產要素：資金、土地和建材，所謂的顛覆就在這三個要素上突破。假設土地制度改革，或者建造工業4.0成熟，房地產行業一定會被顛覆。但目前假設尚不能成立，能夠明確的、正在快速發生的，正是資金環節金融領域的創新與變革。
房地產是個資金高度密集的行業，而我們房企一直主要依靠自有資金和銀行貸款來支撐開發經營。狹窄的融資渠道、高昂的間接資金成本，是住宅開發銷售必須高周轉、商辦地產不合理散售、養老地產投資回收困境等各種問題的根源。
而在成數的發達國家市場，房地產由金融、建造和服務三部分組成。各種退休基金、保險、投資機構或個人等資金構成房地產投資基金，房地產商提供獲取項目、規劃、建造、營銷與資產管理等專業服務，并獲得權益分紅。這種房地產開發與經營的所謂“美國模式”，正是當下包括萬科、萬達等嘗試轉型的輕資產模型。輕資產模式的本質就是金融化，包括萬科在前海項目上嘗試的REITs、萬達的眾籌穩賺一號、綠地的地產寶等，雖然只是試點，但代表著房地產行業真正的變革方向。
為什么說金融比互聯網更有力量“顛覆”房地產？因為互聯網的本質是連接，可以使各種要素之間的連接更有效率。比如可以讓信息更透明，讓企業更貼近客戶，讓管理更有效率，但似乎難以改變房地產的開發模式。而在中國金融改革大背景下的金融創新，則可能改變行業里各個角色的定位，重塑房地產行業利益分配格局。當然，金融再嫁接上互聯網，則讓地產行業的變革更加迅速和廣泛，比如當下許多房企試點的眾籌開發，完全有可能重新定義開發與銷售流程。
所以我們看到，房地產行業在擁抱互聯網的同時，都把金融化作為最重要的戰略轉型方向之一。這里包括“萬萬”為代表的開發企業，也包括我們這樣的服務型企業。鉅派的上市可謂易居在金融戰略上邁出的一大步，但對于中國房地產行業的金融化轉型來說，這條路才剛剛開始。
作者系易居中國執行副總裁
一、調控政策下房地產投資中的問題
(一)調控政策增加了房地產企業的財務風險產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。
(二)現有的財務預警機制不適應調控政策近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。
(三)調控政策對房地產市場的影響國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。
二、房地產企業應對調控政策的措施
(一)加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。
(二)建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。
(三)多做市場調研，了解政策的動態影響企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。
三、結束語
總之，政府的宏觀經濟調控政策，一方面遏制了房地產經濟的惡性發展，促進了房地產企業的優勝劣汰，使得房地產步入了良性發展的軌道，另一方面對房地產企業的投資產生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業應該加強對政府相關調整政策的學習，也要注意投資風險的分析和規避。加強對投資各個環節的掌控，降低投資風險，建立健全適應調控政策的風險預警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。
作者：鄒文杰單位：萬家共贏資產管理有限公司
關鍵詞：房地產評估現狀 房地產評估方法
一、我國房地產評估行業發展概況
中國房地產評估行業是一個既古老又新興的行業，是房地產的重要組成部分。中國房地產評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當等活動的出現，房地產估價活動應運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，中國房地產估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師以來，中國房地產估價行業快速發展，估價隊伍迅速壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場，逐步建立起了政府監管、行業自律和社會監督的監管體制；房地產估價在解決房地產市場失靈，將房地產市場引向理性，維護房地產市場秩序，保護房地產權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發揮著獨特的積極作用。
二、我國房地產評估市場現狀
在我國，房地產評估行業起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經濟體制建設的不斷完善，房地產評估市場也有較明顯發展。但是，相對于西方發達國家，我國房地產評估行業仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發展的不利因素。
1.管理體系交叉，不利于估價行業的發展
從我國目前管理體制來看，評估業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。
2.估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。
3.自律不夠
國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。
三、我國房地產評估方法
1.成本法
適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。
所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。
2.市場法
比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產，該方法是不適用很少發生交易數量比較少的房地產。
3.收益法
按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。
3.4假設開發法
運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用于開發完成后價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。
四、結論
科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
參考文獻：
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[2] 張東紅，談我國房地產交易市場的現狀與發展對策[J]，山東建筑，2014
5月17日，海印股份公告披露的一個專項資產管理計劃，被業內解讀為“變相REITs（房地產信托投資基金）”。根據公告，海印擬以旗下經營管理的15家商業物業，用未來5年租金收益作為基礎資產，設立優先級和次級兩種資產支持證券，合計募集資金不超過16億元。
這將成為國內房企首個通過資產證券化融資的項目。
“目前，房地產的資金來源主要是靠民間資本、外資（熱錢）和銀行，但前兩者的比例在上升。”一位銀行人士對《財經國家周刊》記者表示。
住建部政策研究中心調研發現，房地產開發企業的融資結構正悄然變化，直接融資已成其重要的資金來源之一，所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。
事實上，房企融資經歷了銀行信貸、信托融資、PE投資、券商通道和資產證券化等多種變遷，以及應對監管變化而采取的不同排列組合形成的N種“創新”。
銀行主角
2010年之前，房地產公司的融資大多以傳統的銀行貸款為主，但之后，這種間接融資方式發生變化。
上述人士介紹，其所在銀行自2010年下半年開始僅限于給央企系的房地產開發商貸款，其他房企業務均停掉了。
當年的房產政策除了上調首付比例和抵押貸款利率、限購等行政措施外，銀監會對開發貸也進行了窗口指導，銀行貸款明顯收緊。
此后，房地產公司的間接融資開始轉道信托、擔保公司、小貸公司以及銀行的理財途徑。
一位地產商告訴《財經國家周刊》記者，表面看地產公司融資已經轉道，但實質還是銀行的錢。開發商接到項目后，手續齊全的話會放在擔保公司，擔保公司再拿該項目去向銀行貸款，之后再將銀行貸款放到小貸公司去放貸。
“擔保公司對銀行是放大幾倍的交易，其實風險全在銀行。”他說，中國的金融監管不是技術監管，是行政監管，“這是中國金融體制最大的缺點”。
“房地產沒有損耗，就是資金壓力的問題，所以如果銀行在存量業務中給它持續提供資金是沒有問題的。”該人士告訴記者，中信銀行有很多這種做法，其背后有中信地產，中信銀行的某個房企客戶出現問題時，可以通過中信地產去收購這個項目，再由中信銀行給中信地產融資，來間接解決項目的融資問題。
類似的案例也出現在光大系。
一位知情人士告訴《財經國家周刊》記者，光大銀行解決房地產貸款的問題主要是通過光大金控。原來的模式是通過四大資產管理公司收購銀行的一些不良資產，但銀行感覺通過獨立第三方的機構來處理，會把真實的市場價值反映出來，就會造成當期的損益問題。而通過自己的平臺，比如光大金控，就可以隱藏這些損失，還是按照原價標記。
“相當于光大銀行將同金額的資產和負債注銷掉，交給光大金控，銀行的問題解決了，但真實的問題又沒有解決，相當于把導火線拉長了。”該人士說。
信托“借新還舊”
自2011年開始，宏觀調控和銀行貸款繼續收緊，銀行曾一度全面停止對房地產開發商貸款，隨后信托成為房地產融資的主力渠道。
據前述銀行人士介紹，雖然信托融資的利率明面看只有9%-10%，但加上費用部分，信托融資的真實利率基本在18%-20%左右。與傳統信貸利率相比，銀行更樂得在此分一杯羹。
以“買入返售信托收益權”為例，里面就包含了很多房地產項目，其實質是，金融機構對非金融機構（比如房企）的一筆債權，演變成了金融機構對金融機構之間的資金往來。
舉例而言，假設某家股份制銀行A借錢給一家城商行B，B將錢交給信托公司C，由C給A指定的一家房地產企業貸款。B持有該信托的收益權，然后B再將收益權賣還給A。實質相當于A給房企貸款，但演變成了A的同業業務，B做了過橋貸款。在資產負債表中，A計入買入返售，B計入賣出回購。如果A和B分處兩地，則兩地銀監部門看到的都只是合法的片段，但是組合起來之后就是不合理的。這樣就繞開了監管規定。
據用益信托估算，2011年、2012年、2013年集合資金房地產信托到期規模分別是544億元、1573億元、1974億元。而中金公司的統計數據更高，預計今年到期的房地產信托規模將達2816億元，總還款額約為3100億元。
中國信托業協會統計，2013年一季度房地產信托新增1532億元，同比增長247%，超過去年和前年一季度的總和。
普益財富分析員范杰提到，2013年地產信托數量大增，除了房市回暖帶動的相關信托業務回暖、以及一二季度是傳統房企發行信托產品較多的時期之外，還有一個重要原因是“借新還舊”。
同一開發商借助其關聯項目發新信托替換舊信托，通過不同項目間的資金騰挪解決剛性兌付問題。也正因此，房地產信托的兌付危機雖然自2012年已有顯現，但尚能化險為夷。
一位知情人士告訴記者，一家以房地產信托起家的信托公司近期的一個房地產產品即采用此操作，該產品到期時，先找了一筆民間的高息資金去墊付，等市場兌付過去之后，隔三四個月再發一款信托產品，且第二次的信托計劃資金規模會比第一次高，一方面依然是為之前的項目融資，同時還可以覆蓋之前借的高息資金的利息。
借道券商資管
2012年下半年起，房企融資的較大變化是，券商資產管理通道越來越靈活。
銀行借道券商資管變相為房企貸款，即銀行理財資金去認購券商的資管產品，然后再要求資管的資金投向銀行認可的房地產項目。
不過，業界普遍認為，這是“換湯不換藥”，只是換個通道而已，原來通過信托搭建的結構，現在借道券商來做，可以稱為“類信托產品”。
“券商資管更多是淪為銀行的通道，就是代替了原來信托的一部分作用。”前述銀行人士稱，銀行在這里有很多渠道賺錢，比如投資人的回報是7%，項目回報是10%，這樣就產生3個百分點的收益；另一方面，銀行券商產品，可再收取2個百分點收益。
普益財富分析員范杰指出，券商和信托主要是比資產管理能力和項目管理能力，但券商資管是新業務，因而在融資成本和其他條件上都會給一些優惠。
例如宏源證券的部分業務通道費已經接近零，目的就是沖規模。
“從去年的通道類業務來看，信托對通道類業務要求還是比較高的，而券商和基金公司對此類業務費用一降再降，他們的想法是不管賺不賺錢，先把這塊地盤占下來再說。”前述銀行人士表示。
從監管來看，券商通道也更占優勢。
“相比來說，證監會的監管思路比銀監會要放得更開，因而券商在審批上會做得靈活一些。”一位曾長期做銀行表外業務的人士告訴《財經國家周刊》記者，券商資管也會看“432”（四證齊全、30%自有資金、二級開發資質）條件，這是門檻性的要求，但在項目的監管審批上更寬松，比如對于“自有資金占30%”這一要求就會稍微松一點。
范杰提到，2012年以來“銀證信合作”的融資模式開始流行，信托也在利用券商渠道去做業務，從而避開監管。
鼎信長城基金董事長章華認為，目前銀行的風險在房地產領域在下降，因為信托的資金來源70%-80%都是社會化的私募。反倒是國內一些非常大的券商，缺乏成熟經驗，包括中間會有利益輸送，站在一個非理性的角度做一些東西，雖然規模不大，但是風險是不小的。
地產PE大行其道
記者采訪的一些業內人士認為，未來房企融資，銀行將有兩條路好走，一是券商通道，另一個是房地產基金。
雙匯地產一位高管告訴《財經國家周刊》記者，為規避監管層對銀信合作的規定，房企可以通過第三方機構（比如合伙制的私募股權基金或者房地產基金）作為路徑或者載體來做。
據悉，雙匯地產正在做國內一個商業地產項目，募集資金規模三、四十個億，主要募集方式就是私募股權基金。
該高管舉例說，一家地產企業要融資10個億，PE有3個億，剩下的7個億可以找信托。信托通過向銀行出售產品獲取這7個億資金，并承諾給銀行10%的回報率。銀行直接對公眾出售表外資產可能只賺5%的收益，而通過信托，刨去管理費用和其他成本，銀行也能凈賺4%左右。
然后信托再用這7個億把PE的產品買過來。通過談判，PE帶著10億資金以股權加債權的形式（即“夾層投資”模式）進入該房企，同時獲得50%-60%的股權，股權部分以該項目的土地做擔保，債權部分可以獲得適當的利息。
“股權+債權”的運作模式與房地產信托類似，許多房地產基金基于一個項目一只基金的模式，也與房地產信托極為相似，但失去了基金本身聚集資金、多項目投資分散風險的能力。
章華強調，私募基金是股權投資，如果不是站在股權和投資的角度看問題，就沒有私募基金公司的基本影子。
近年興起的地產PE魚龍混雜，恰恰在做著銀行的渠道業務。
“這兩年的股權投資實際上就是‘明股實債’，就是披著股權融資的外衣，實際上還是債權。一般是先以一種股權的形式進去，然后投到項目里，等到項目進行到某些階段、或者快終止時再以一個溢價終止股權，實際本質上就是一種債權。”一位曾從事地產PE的人士指出。
據清科資料顯示，目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一類是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金，另一種是由房地產企業成立基金管理公司并發起設立的房地產基金，后者包括萬科、金地、復地、中海、華潤、綠城、海爾、保利地產等。
如復地集團旗下的智盈投資管理的資金總量約有12億元，目前全部投資復地集團的房地產項目。
不僅如此，一些信托公司也正在通過各種方式試圖突破相關監管標準，例如借道其所控股的公募基金子公司，后者在房地產項目投資方式上所受監管相對寬松，從而使信托公司自己想做但報批困難的項目得以成行。
資產證券化新寵
2013年，房企融資又有新變化。海印股份5月17日公告披露的專項資產管理計劃，被業內解讀為“變相REITs”。
REITs是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。今年3月份，證監會《證券公司資產證券化業務管理規定》，其中提到，商業物業等不動產財產可作為基礎資產進行資產證券化。
這被視為REITs開閘的信號，海印股份開創了房企融資的又一個創新模式。
“但實際上與真正的REITs有很大差別。”一位PE人士直言，海印股份最大的問題是，旗下的物業都不是其自身持有的，說白了就是一個二房東。
海印股份也公開表示，其采用的是“租入-租出”的輕資產模式，并不擁有產權，也就不存在銀行抵押貸款或擔保問題。同時，券商只針對機構投資者兜售，不針對散戶。
問題是，如果按照此前的銀證合作模式，銀行作為機構認購券商的資產證券化產品，最終風險還是由銀行承擔。
鼎信長城基金董事長章華告訴記者，資產證券化背后的含義是房子租金回報與售價之間有一個比較好的比率，現在國內大概是2%-3%，房地產現在是售價高、租金低，“隨便投一個信托就是8%-10%的收益，一個私募基金有10%-20%的收益，誰會去投收益才2%的產品呢。”因而REITs不具備推行的基礎。
由《新財富》雜志新近推出的中國內地富豪400人榜，再一次擠爆國人眼球。作為國內媒體的第一次，本次排名是《新財富》專門調查人員歷時一年努力的結果。眾所周知的原因，這些財富數字和名次不可能完全客觀地反映國人整體的私人財富擁有狀況，但它們對于了解國內新興的商業模式、激涌前行的產業、國人富于時代精神的創富思維等，無疑具有某種借鑒意義。
400人身價3031億元 據悉，這400個人都擁有不低于2億元人民幣的財富，而財富的總和為3031億元人民幣，人均擁有財富7．58億元。前100名富豪合計持有財富1680億元，占400富豪全部財富的55．4％，人均持有16．8億元。400富豪中，資產超30／2元的有7人，另外48％的人資產介于2元至5億元之間。
內地最富的10人 400富豪里，中信泰富的榮智健以61．1億元的財富規模，成為第一首富，位列其后依次為萬向集團的魯冠球(52．4億元)、北京鵬潤集團的黃光裕(46．8億元)、富華集團的陳麗華(38．5億元)、東方希望集團的劉永行(35億元)。除一名神秘人土外，入圍前10位的還有世茂集團的許榮茂、河北卓達集團的楊卓舒、德力西集團的胡成中家族、仲盛集團的葉立培。
兩大產業君臨天下 這份榜將上榜的400富豪歸人23個行業。通過排名可以發現，中國的富人更多分布在房地產業與傳統的制造業，這兩大產業內的富豪占了400富豪總財富的41．1％，其中房地產行業共76人，占了總人數的19％。這說明，中國的這兩大行業仍然是中國富人的“加工廠”。
據了解，內地房地產的成功最重要的因素是，政府在重要的土地資源管理上成功借鑒了香港經驗，從一開始就實行對全體資本對象開放的“國民待遇”政策，為各類不同的資本提供了相同的起跑線。經濟轉型帶來的行業資源開放釋放的巨大能量，房地產企業與政府間的協調互動、巨大的住宅需求，促成了富翁們創業時的美夢。
民營資本無孔不入 房地產作為全國范圍內民營資本競相進入較集中的產業，如今98％以上的房地產企業都是民營企業。在房地產業的富豪名單上，能夠看到上海長峰房地產的童錦泉以25億元位列第15，新恒基集團的黃俊欽以24億元位列第18。
在醫藥行業，大型企業特別是超大型企業中，民營企業的地位已經開始與股份制企業、外資企業和國有企業分庭抗禮，出色的單品種營銷能力與費用控制能力更使部分優秀的民營企業成為行業的翹楚。人選400富豪榜的22個醫藥類富豪中，9個擁有上市公司，其中前3名均擁有上市公司。
作為民營資本開始大規模進入礦業的一個明證，集團巨富陶新康，此次以22．2億元資產位列富豪榜第20位，位列礦業首富。目前，國家在礦產方面的政策正由行政管理向市場導向轉變。如停止礦業權的行政審批，采取招標、拍賣等方式出讓礦業權。這意味著我國對礦業權的管理方式將從原來的行政管理、無償劃撥轉變為以市場為導向的有償轉讓，將有越來越多的富翁由此下線。
據了解，油氣的管網建設是目前民營資本最具投資價值的領域。首先，由于國有資本或外資主要介入骨干、長距離天然氣輸送管線的建設(如西氣東送)，對配套的人戶管網的鋪設尚無力顧及，于是中小規模的民營資本可在部分骨干網所經沿線“攻城掠地”。另外，石油行業的配套服務，也是一個民營資本可以介入的龐大市場；400富豪榜上的兩位油氣行業富豪分別是泰山集團控股公司的蔡天真家族和捷美能源的孫天罡，他們的資產分別是6．4億元和2．6億元。
新行業魅力誘人 相比之下，入圍《福布斯》雜志排名的美國富人，更多集中于零售業、軟件業與高科技業、媒體與娛樂業，這與此次排行榜上房地產業和制造業的鼎尖優勢，形成鮮明對比。上世紀90年代以后，伴隨著房地產業在中國大地上的風起云涌，一些年輕的闖蕩者闖入被認為是新生代的賺錢行業，如通訊及設備、休閑等。從排行榜上可以看出，中國通訊行業集中了中國最好的一批企業，這其中還不包括“華為”等“漏戶”，休閑創富方面，今年45歲、排名38、身價16億元的浙江宋城集團的黃巧靈算是其中巨擘。
創富法寶：融資并購、控股上市 資本原始積累到一定階段，必將面臨資本再增值，企業做大做強問題。這里的融資并購，指的是企業通過自己的借貸能力外向擴張，收購企業尤其是國有企業，通過資源整合支撐自己持續龐大的投資，而不一味計較借貸風險、企業負債等；控股上市則指的是控股上市公司，直接進入證券市場為企業“圈錢”。國有資產管理的改革和中國資本市場的成熟，無疑將使以往缺乏透明度的類似運作趨于市場化，私人資本的這種地盤爭奪戰愈為吸引創富者的眼球。400富豪中，除許多富豪曾經收購過企業外，164人持有上市公司的股份，其中大多數在上市公司中處于控股地位。
企業固定資產與庫存商品的劃分是以財物持有目的和價值轉移方式進行的。企業持有價值大、使用期限長的勞動資料，如果持有是為了用，而不是為了賣，則作為固定資產核算。
按照《企業會計準則第1號――存貨》準則確認方式，“存貨，是指企業在日常活動中持有以備出售的產成品或商品、處在生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料和物料等”。第四條還特別指出，“存貨同時滿足下列條件的，才能予以確認：①該存貨包含的經濟利益很可能流入企業；②該存貨的成本能夠可靠計量。”例如，開發商建造完工并用來出售的房屋，應作為庫存商品核算，而不是固定資產或房地產投資。
可見，企業固定資產核算與庫存商品核算還是容易區別的。同樣是勞動資料，前者持有為了使用，故作為固定資產核算；后者持有是為了銷售，故作為庫存商品核算。
二、固定資產與無形資產的界限
按照《企業會計準則第4號――固定資產》準則對固定資產的定義，“固定資產，是指同時具有以下特征的有形資產：(一)為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；(二)使用壽命超過一個會計年度”。同時，該準則還特別強調，固定資產符合定義，且“固定資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：(一)與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；(二)該固定資產的成本能夠可靠地計量”。可見，固定資產不僅包括房屋建筑物，也包括機器設備、運輸車輛、儀器儀表等各類大型勞動工具，同時也仍然包括過去已經估價單獨作為固定資產入賬的土地。
同樣是土地使用權，當前企業取得的，作為無形資產者，則不能再作為固定資產入賬。按照《企業會計準則第6號――無形資產》準則定義，“無形資產是指企業擁有或控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。無形資產主要包括：專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等”。但是，無形資產中的土地使用權是指企業當前可作為無形資產單獨核算或當前作為無形資產核算以備以后用作固定資產建設用地的無形資產。在正式轉為固定資產建設用地前的土地使用權，列作無形資產；正式作為固定資產建設用地時，也不再按照土地使用權的凈值，轉入“在建工程”賬戶。而是在工程完工后，這部分土地使用權成本單獨作為無形資產核算不再構成固定資產價值的一部分。
三、固定資產與房地產投資的界限
作為不動產，企業投資目的不同，核算方式也不同。如前所述，為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的且使用壽命超過一個會計年度的有形資產，列作固定資產。但是，這些固定資產如果超出使用范圍，改為增值目的，或者兼賺取租金，則不宜再作為固定資產核算。因此，《企業會計準則第4號――固定資產》第二條第一款明確規定“作為投資性房地產的建筑物，適用《企業會計準則第3號――投資性房地產》”，而不作為固定資產核算。當然，我國新《企業會計準則第4號――固定資產》也有不盡人意之處，那就是固定資產確認條件里“為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的”中的“出租”與“投資性房地產為賺取租金”有交叉之處。實際上，這里“為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的”中的“出租”房地產屬于“臨時出租”，而不是持有目的就是為了長期出租，賺取租金。否則，則作為“投資性房地產”核算。
同樣，按照《企業會計準則第2號――房地產投資》會計準則的定義，“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權”。但自用房地產則不屬于房地產投資，而作為固定資產核算。甚至，原作為房地產投資的房地產，如果自用，也不再作為“房地產投資”核算，而應及時轉為固定資產核算。
四、固定資產與生物資產的界限
由于REITs本質上是房地產融資(大部分是權益融資)的一種模式，通過發行REITs將所擁有的部分資產套現，特別是通過IPO完成一次性融資，是絕大多數發行REITs的基本動機。除lPO階段外，在REITs的運營階段，以“開發+持有”為特色的地產商還可持續地以向RElTs出售物業的方式進行融資，使REITs成為以“發+持有”為特色的地產商與資本市場之間的長期有效接口和穩定融資平臺。從長期來看，發行REITs產品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。
以“開發+持有”為特色的地產商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業轉讓給REITs，并用物業轉讓的收入認購REITs與物業等值的一部分基金份額，從而完成物業由實物形式向基金份額形式的轉化。
第二種思路可能是未來我國房地產開發商與金融機構臺作推出REITs產品的主要思路。因為通過這種轉讓，首先開發商可以獲得物業轉讓時產生的資本得利機會，即將物業轉讓給REITs的時候產生的轉讓價格相對于物業賬面值的溢價：其次，可以把不可流動的房地產實物轉化為可以流通的基金份額；另外，由于流動性在市場上可以產生溢價，這就意味著認購與物業出售時金額相等的基金份額有可能產生比持有物業本身更高的市場定價。從持有物業到轉變為持有高流動性基金產品的以“開發+持有”為特色的地產商，將會在資金獲取上更加靈活，更易變現。
根據國外的經驗，REITs的發起人在REITs發行后往往會持有(或通過其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個REITs產品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強持有者的信心：另方面，發起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續對REITs所擁有的物業具有控制權，從而達到既能融大筆資金又不喪失對物業控制權的目的，這也是利用REITs進行融資的最大優勢所在。同時，沒有轉讓給REITs的部分，發起人仍可以享受物業增值給發起人帶來的收益。
目前根據我國的房地產開發實踐經驗，通常在購置土地的時候，待購土地中會含有大量商業性物業規劃項目，這是我國房地產市場的一個特色，也是我國房地產和城市化進程在特定階段的產物。在這些產品的組合中，將要建設或者正在建設的商業物業的未來管理模式和發展模式仍不確定。通過REITs的發行，有可能解決這類房地產企業目前的出租性物業和待開發的商業物業收益率較低和流動性不足的問題。
按照新會計準則3號的規定，房地產資產在以“開發+持有”為特色的地產商的資產負債表中通常是按照原始成本計價，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價值往往會低于房地產的真實市場價值。當然，按照新會計準則，也可以采用公允價值為投資性房地產物業進行計價。但是由于目前市場仍不成熟，房地產資產的公允價值很難持續可靠取得并被各機構認可，因此，大部分企業仍舊采用原始成本計價方式。
以“開發+持有”為特色的地產商所發行REITs中的物業通常都是優質的收益性物業，市場表現良好。REITs的發行能夠使這些房地產資產的增值體現在賬面上，使得資產負債表中的資產總額增加，同時增值部分也會計入利潤表，提升當年度的利潤增長水平，同時增加每股收益。
近年來，以“開發+持有”為特色的地產商的發展節奏與房地產運行周期的部分脫節，部分地表現了這類企業在我國當前情況下采取的商業模式上的不足。一方面，在市場趨好時，以“開發+持有”為特色的地產商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場轉差時，這類房地產商亦沒有很好的資源和能力作為應急的支撐和支持。盡管“開發+持有對房地產開發商來說是一個較為穩定的商業模式，可以平抑市場劇烈周期性波動時，尤其是市場低谷時的銷售壓力等給房地產商帶來的沖擊，但是在我們目前的發展現狀下，這類房地產商通常缺乏應對市場競爭的核心能力。
倘若能夠通過REITs的發行為持有和經營型物業提供解決出路，可以使以開發+持有”為特色的地產商著眼于房地產的綜合開發――配合當地政府在城市核心區進行較大規模的商業物業搭配多業態的開發。從經營角度考慮，綜合性開發可實現資源的良性互動，且其客戶可以互相借力，形成整合效應。只有實現從“開發+持有”到業務經營再到獨特商業模式的轉變，才可能為這類房地產商帶來可持續發展的機會。
從長遠看，REITs模式有助于以“開發+持有”為特色的地產商實現分離開發性房地產業務和經營性房地產業務的發展戰略。通過管理所發行的REITs，可以提升其房地產資產管理的核心能力，并使之成為新的業務來源和增長點。擔任基金管理人和物業運營管理人的子公司亦可在實際操作中積累大量經驗，在服務母公司發行的REITs的同時，還有可能為其他企業REITs的發行和運營提供相關的咨詢。顧問或管理等服務，成為這類企業的創新業務。
REITs為以“開發+持有”為特色的房地產商提供了建立戰略合作伙伴的機遇。通過REITs的發行，這類企業可以同些國內外優秀的金融機構，包括投資銀行、資產管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關系，而這些金融機構又可以為這些房地產商提供個未來與融資和與機構投資者的聯系平臺：認購REITs的部分機構投資者可能成為發行REITs的房地產商其他業務的重要潛在客戶和合作對象，同時，通過REITs的發行和運作，可以給房地產商提供個與世界上專業的物業管理公司等建立聯系的契機，從與他們的溝通和合作中獲取物業專業經營和管理的先進經驗。
在建立全方位的戰略合作伙伴關系的基礎上，以“開發+持有”為特色的地產商若能成為國內REITs的首批發行者，通過發行REITs產品，還可以大大提升此類型地產商的品牌影響力和號召力。
