時(shí)間：2023-09-06 17:08:20
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位，也是財(cái)政收入的重要來(lái)源和稅務(wù)稽查的重點(diǎn)領(lǐng)域，伴隨全行業(yè)“營(yíng)改增”的日益臨近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效開(kāi)展稅務(wù)籌劃顯得十分必要。筆者從探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義出發(fā)，研究了不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體稅務(wù)籌劃策略，進(jìn)而總結(jié)出現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題并給出建議：本文認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從增強(qiáng)稅務(wù)籌劃意識(shí)、培養(yǎng)稅務(wù)籌劃專業(yè)人才、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理等幾個(gè)方面提升稅務(wù)籌劃在企業(yè)中的實(shí)際效用。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù) 稅務(wù)籌劃
隨著國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益、增強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效舉措。
所謂稅務(wù)籌劃，就是指納稅人在復(fù)雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過(guò)合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，控制、減少稅負(fù)，以達(dá)到稅后經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義
（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段
目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國(guó)稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買。從非政府單位購(gòu)買土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。
（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu)，而非交由施工方自行采購(gòu)，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。
（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開(kāi)計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議
（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)
要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
（三）提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理
有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識(shí)。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙曉莉，趙德彥.利用稅務(wù)籌劃促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的探究[J].山西建筑，2014.
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅務(wù)籌劃的概念及主要意義
國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及土地增值稅等稅收項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所繳納的國(guó)家稅務(wù)方面的費(fèi)用而采取的一種新型有效地措施，相關(guān)納稅人應(yīng)該結(jié)合國(guó)家稅收的相關(guān)政策，采取相關(guān)的措施對(duì)繳納的稅收上進(jìn)行必要的管理，減少企業(yè)所要繳納的稅收上的費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)獲得最大利潤(rùn)的最終目的。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的重要性
（一）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅務(wù)重，企業(yè)籌劃中有很大空間
通常情況下，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)稅務(wù)上的負(fù)擔(dān)都比較重，從項(xiàng)目準(zhǔn)備到銷售過(guò)程以及后期進(jìn)行的物業(yè)管理的整個(gè)過(guò)程中有契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等十余項(xiàng)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行交易的資金比較多，相應(yīng)繳納的稅款也非常多，在對(duì)稅款的計(jì)算過(guò)程中，采用不同的方法進(jìn)行計(jì)算就會(huì)產(chǎn)生不同的稅務(wù)結(jié)果，并且每個(gè)結(jié)果之間的金額有著非常大的差距。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的稅款在我國(guó)的稅收中占有很大的比例。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)要對(duì)稅務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕I備和策劃，減少繳納的稅款，減輕企業(yè)在稅收上的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
（二）要充分的利用國(guó)家所制定的政策進(jìn)行籌備和策劃
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)要充分的依靠政府的各種政策和制度，謀求企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展方面制定了非常多的法律和規(guī)章制度，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)著優(yōu)勢(shì)地位，就要充分的發(fā)揮國(guó)家相關(guān)政策的重要作用，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的狀況對(duì)所要繳納的稅款進(jìn)行籌備和策劃，減少企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)減少到最低，減少企業(yè)所要繳納的稅務(wù)。
（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的稅務(wù)制度，為企業(yè)謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在當(dāng)前社會(huì)中得到健康快速的發(fā)展，在發(fā)展中需要依靠比較好的法律制度進(jìn)行發(fā)展，充分利用市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律中的公平原則以及健康發(fā)展的原則，在合法的范圍內(nèi)，最大程度的提高企業(yè)獲得的利潤(rùn)，利用稅務(wù)方面管理政策出現(xiàn)的漏洞，盡可能減少企業(yè)所要繳納的稅務(wù)金額，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，完善我國(guó)的稅務(wù)管理體制。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)稅務(wù)籌備和策劃中采用的方法和策略
（一）在準(zhǔn)備的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅務(wù)的籌備和策劃
對(duì)繳納的稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃是當(dāng)前企業(yè)在管理中采用的一種新方法，它對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)提出了更高的要求，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)從整體的角度考慮問(wèn)題，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)在創(chuàng)建的初級(jí)階段就要對(duì)企業(yè)相關(guān)的注冊(cè)地點(diǎn)、企業(yè)出資的方式、企業(yè)的性質(zhì)以及企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行重視，在企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)的初級(jí)階段就要對(duì)這些方面進(jìn)行籌備和策劃，以減輕企業(yè)在稅收中所要繳納的稅款。
（二）在資金進(jìn)行籌劃的過(guò)程中對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的性質(zhì)為資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在籌備相關(guān)的資金進(jìn)行建設(shè)的過(guò)程中，要充分的考慮到是否能籌備和收集到足夠資金，還要對(duì)資金進(jìn)行籌備和收集所需要的成本進(jìn)行分析，采取相關(guān)的計(jì)劃盡可能減少資金在籌備過(guò)程中所需要的成本，加強(qiáng)對(duì)債務(wù)上的資本以及股權(quán)上的資本進(jìn)行分配，對(duì)資本進(jìn)行合理的分配，采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行籌備資金方面的工作，盡可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的費(fèi)用，防止在進(jìn)行籌備和收集中出現(xiàn)更大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，盡可能的減少企業(yè)借款中所付出的成本，把借款中的風(fēng)險(xiǎn)減小到最低。
（三）在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在繳納的稅款中數(shù)量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個(gè)種類中有著非常大的差異，國(guó)家的稅收過(guò)程中有著非常大的差距，對(duì)相關(guān)的土地稅收上沒(méi)有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收，使得因?yàn)榉至⒌脑蚨斐煞康禺a(chǎn)權(quán)方面的轉(zhuǎn)移不會(huì)征收相關(guān)的土地增值稅，除此在外，國(guó)家對(duì)土地方面的稅務(wù)在制定過(guò)程中還有著細(xì)致的劃分。房地產(chǎn)企業(yè)可以從這些方面對(duì)土地方面繳納的稅款進(jìn)行相關(guān)的管理，以實(shí)現(xiàn)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所要繳納費(fèi)用的目的，減輕企業(yè)稅收中的負(fù)擔(dān)。
（四）在企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的主要銷售環(huán)節(jié)中對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃
在企業(yè)的銷售經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)對(duì)所要繳納的稅務(wù)進(jìn)行策劃的主要方法是對(duì)企業(yè)法人方面進(jìn)行相關(guān)的設(shè)置，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以配置相應(yīng)的子公司進(jìn)行管理，配置能夠獨(dú)立的進(jìn)行核算工作的二級(jí)法人，讓他們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的行業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，將其所應(yīng)當(dāng)繳納的部分稅務(wù)從所要繳納的營(yíng)業(yè)方面的稅務(wù)中分割出去，讓相關(guān)的業(yè)務(wù)對(duì)稅收方面的優(yōu)惠政策進(jìn)行充分的認(rèn)識(shí)，采用各種各樣的方法減輕企業(yè)所要繳納稅款方面的負(fù)擔(dān)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌備和策劃工作中要注意的問(wèn)題
（一）政府機(jī)關(guān)制定的政策措施在企業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了非常大的影響
政府機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面所制定的政策和措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所要繳納的稅款有著非常大的影響。當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速的發(fā)展，人們對(duì)住房上的需求也越來(lái)越大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)變得非常的激烈，當(dāng)?shù)氐恼贫ǖ姆康禺a(chǎn)相關(guān)的政策對(duì)其產(chǎn)生了非常大的影響。政府要充分的發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的宏觀調(diào)控作用，制定相關(guān)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)給予鼓勵(lì)和支持，給予相關(guān)的政策充分的調(diào)動(dòng)其積極性和主動(dòng)性。企業(yè)也要充分的利用國(guó)家政府給予行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，減少所要繳納的稅收費(fèi)用，使企業(yè)盡可能的獲取更多的利潤(rùn)。
（二）把工作的重點(diǎn)放在了追求利益，忽視了稅務(wù)籌劃中的問(wèn)題
企業(yè)是以盈利為目的的企業(yè)法人，在企業(yè)的發(fā)展中企業(yè)采取的相關(guān)措施就是為了獲取更多的利潤(rùn)，企業(yè)在采取相關(guān)的措施進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作的同時(shí)，雖然明顯的減少了企業(yè)所要繳納的稅收，但是這一方法的實(shí)施中存在著很多問(wèn)題，比如，在對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃的過(guò)程中增加了工作人員的工作量，在這一方法的實(shí)施過(guò)程中所花費(fèi)的額外費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)了企業(yè)在稅務(wù)中獲取的相關(guān)收益。總而言之，單方面的從減輕稅務(wù)方面的收益會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了非常不利的后果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要采用科學(xué)合理的方法，既要注重減稅方面的活動(dòng)又要對(duì)經(jīng)濟(jì)方面的各項(xiàng)稅務(wù)進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)嫁，權(quán)衡各項(xiàng)收益之間的關(guān)系，對(duì)企業(yè)的管理方面的體制進(jìn)行不斷地優(yōu)化和完善，建立最優(yōu)化的稅務(wù)籌集和策劃方案。
（三）稅務(wù)籌備和策劃有著非常強(qiáng)的適應(yīng)性，要針對(duì)具體情況進(jìn)行具體分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)繳納的稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃的過(guò)程中，因?yàn)檫^(guò)程非常的復(fù)雜，企業(yè)不能直接的對(duì)其他企業(yè)生產(chǎn)模式進(jìn)行直接使用，也不能在固定的生產(chǎn)模式中止步不前。企業(yè)要充分的認(rèn)識(shí)到企業(yè)的稅務(wù)籌備策劃要結(jié)合相關(guān)的稅法進(jìn)行，同時(shí)，對(duì)于稅法概念和策劃與會(huì)計(jì)方面相關(guān)制度要進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆蛛x。企業(yè)會(huì)計(jì)制度方面工作的重點(diǎn)是讓投資的一方對(duì)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況以及獲利的情況進(jìn)行相關(guān)的了解，而國(guó)家制定相關(guān)的稅法是為了對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面的發(fā)展進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)和規(guī)范，兩者之間不能等同。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)分析
從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀政策等角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時(shí)，存在的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財(cái)稅政策更新、行業(yè)的地域性特點(diǎn)以及需要進(jìn)一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對(duì)其展開(kāi)具體分析。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點(diǎn)就是人才密集、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金密集，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時(shí)還要受到國(guó)家宏觀政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類型，與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時(shí)，還會(huì)受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財(cái)務(wù)人員實(shí)施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實(shí)施效果。
(二)財(cái)稅政策更新因社會(huì)經(jīng)濟(jì)從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來(lái)越明顯，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國(guó)家不斷調(diào)整財(cái)稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而各項(xiàng)財(cái)稅調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。近年來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)了很多財(cái)稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會(huì)影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見(jiàn)財(cái)稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的難點(diǎn)之一，也只有解決這個(gè)難點(diǎn)，才能保證順利實(shí)施稅收籌劃措施。
(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對(duì)財(cái)稅的調(diào)整做出宏觀調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)特點(diǎn)制定地方的財(cái)稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財(cái)稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點(diǎn)[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財(cái)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，地方機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)家的財(cái)稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時(shí)也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。
(四)籌劃專業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財(cái)務(wù)工作的難度，對(duì)專業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國(guó)家調(diào)控政策不斷變化的情況下實(shí)施稅收籌劃，更加需要財(cái)務(wù)工作人員有較強(qiáng)的專業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員針對(duì)稅收籌劃還沒(méi)有非常專業(yè)的措施，故而需要進(jìn)一步提高籌劃工作的專業(yè)性。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財(cái)稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻(xiàn)最高的是土地增值稅，其核算過(guò)程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策分析
(一)認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開(kāi)展稅收籌劃的前提條件。會(huì)計(jì)核算的完整性與真實(shí)性在一定程度上影響稅收籌劃的落實(shí)效果，也是企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點(diǎn)需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財(cái)務(wù)體系建設(shè)。如果會(huì)計(jì)核算都無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的真實(shí)情況，就需要面對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實(shí)施稅收籌劃的過(guò)程中，需要認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價(jià)值。
(二)及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向我國(guó)出臺(tái)的新的財(cái)稅政策是配合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府出臺(tái)的財(cái)稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前的財(cái)稅偵測(cè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，預(yù)測(cè)政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對(duì)工作；一旦國(guó)家推出新的政策能夠及時(shí)且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對(duì)措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值。由此可見(jiàn)，及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向是順利實(shí)施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程我國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，利用企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，將其走位評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項(xiàng)信息準(zhǔn)確、真實(shí)的前提下，保證臺(tái)賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對(duì)比異常。而后利于國(guó)稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機(jī)會(huì)，并且在信息跨部門共享的基礎(chǔ)上，逐步落實(shí)企業(yè)、行業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，消除稅務(wù)部門和企業(yè)之間信息不對(duì)稱情況。在我國(guó)新出臺(tái)的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門提供真實(shí)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
(四)做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)以及研究可行性階段，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)測(cè)算與稅收籌劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營(yíng)。財(cái)務(wù)工作人員考慮項(xiàng)目的整體，綜合考慮項(xiàng)目投資回收的可行性以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟(jì)方案[3]。此外，在簽訂合同時(shí)需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點(diǎn)，通常在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時(shí)間，如果在簽訂合同之后再開(kāi)展稅收籌劃，那么將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，不利于保證經(jīng)濟(jì)效益。因此，在使用稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項(xiàng)的事前規(guī)劃工作。
(五)建立專門的企業(yè)稅管部門房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實(shí)施過(guò)程中遇到的難點(diǎn)，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴(yán)格的國(guó)家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，還能夠有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進(jìn)而提升企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)、管理水平。新形勢(shì)下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實(shí)施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。
關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃 社會(huì)主義法系 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 房地產(chǎn) 問(wèn)題
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)。針對(duì)當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會(huì)制度環(huán)境之下，對(duì)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行減稅謀劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識(shí)
企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，納稅意識(shí)薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來(lái)減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，而且還會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，給企業(yè)的稅收帶來(lái)了更多風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)
在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)我國(guó)稅收機(jī)制的不了解，不能及時(shí)回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無(wú)法解決納稅問(wèn)題的情況。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對(duì)企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理
在目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對(duì)企業(yè)的納稅籌劃并沒(méi)有多少幫助，反而還會(huì)形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)人員沒(méi)有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問(wèn)題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。
（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)于稅收方面的問(wèn)題總是放在財(cái)務(wù)問(wèn)題之后來(lái)解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時(shí)就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來(lái)影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義
在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國(guó)家政策對(duì)企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強(qiáng)企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)中關(guān)于涉稅的事項(xiàng)，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。
在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點(diǎn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程、投資過(guò)程以及利潤(rùn)分配上的稅務(wù)籌劃問(wèn)題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)部門配合納稅籌劃的工作實(shí)現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，依照國(guó)家規(guī)定來(lái)進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。
三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路
（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價(jià)值
在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來(lái)作為切入點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點(diǎn)，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價(jià)值的稅種，不僅是因?yàn)槠涠惵瘦^高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級(jí)次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國(guó)的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對(duì)于增值額未超過(guò)的需要扣除產(chǎn)地項(xiàng)目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在稅務(wù)籌劃有很大的價(jià)值，值得擁有。
（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量
在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因?yàn)樽兞坎粌H會(huì)影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來(lái)更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計(jì)稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會(huì)相對(duì)越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點(diǎn)下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。
（三）靈活運(yùn)用稅收政策的特定條款
在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來(lái)減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時(shí)，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時(shí)，納稅人就可以通過(guò)測(cè)算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國(guó)的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多收益。
（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對(duì)于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價(jià)，然后再增加可扣除項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會(huì)減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點(diǎn)，提高企業(yè)的總體收益。
四、結(jié)束語(yǔ)
由上可知，在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門中對(duì)稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問(wèn)題，才是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地增值稅 會(huì)計(jì)處理
土地增值稅的征收是為了調(diào)節(jié)土地增值收益。目前，土地增值稅已經(jīng)成為企業(yè)所得稅并列的三大稅種之一，是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分。增值稅直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和持續(xù)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅企業(yè)，如何通過(guò)會(huì)計(jì)處理來(lái)進(jìn)行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅概述
作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，房地產(chǎn)行業(yè)每年會(huì)產(chǎn)生巨大的稅款，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅成本不斷升高。在我國(guó)，房地產(chǎn)增值稅的稅率通常以超額累進(jìn)形式來(lái)計(jì)征，一般在30%～60%之間。企業(yè)通過(guò)采取有效的措施來(lái)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，可以有效地提高企業(yè)利潤(rùn)，降低企業(yè)稅負(fù)，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題就是規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地延長(zhǎng)抵押稅額繳納時(shí)間。在實(shí)際的納稅過(guò)程中，許多企業(yè)都選擇且采用1%～3%的預(yù)征率，這樣一來(lái)需要在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)對(duì)它們進(jìn)行匯集清算，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了繳納稅款時(shí)間的遞延，對(duì)企業(yè)十分有利。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分利用國(guó)家關(guān)于稅收的優(yōu)惠政策，通過(guò)調(diào)整銷售價(jià)格和增值額等手段來(lái)使企業(yè)繳納的增值稅率得到進(jìn)一步降低，實(shí)現(xiàn)節(jié)省稅費(fèi)的目的。不僅如此，企業(yè)應(yīng)提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避，對(duì)于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。
二、土地增值稅的會(huì)計(jì)處理
土地增值稅的會(huì)計(jì)處理直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，從會(huì)計(jì)核算的角度考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅成本具有明顯的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)為：首先，會(huì)計(jì)中的責(zé)權(quán)發(fā)生制是土地增值稅成本計(jì)提的基礎(chǔ)；其次，在確定土地增值稅的支出時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照稅法中的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置必要的營(yíng)業(yè)稅及附加、應(yīng)交稅費(fèi)、待攤費(fèi)用等賬戶，利用這些賬戶對(duì)土地增值稅的成本進(jìn)行詳細(xì)核算。在房地產(chǎn)企業(yè)需要多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況下，要對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行分別的核算。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有一定的特殊性，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都采用預(yù)售制度，所以在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)先收到客戶的預(yù)售收入，等到建設(shè)項(xiàng)目完工后再結(jié)算收入。我國(guó)的稅法中有明確的規(guī)定，預(yù)售收入增值稅的征收是按照一定的比例進(jìn)行的，當(dāng)項(xiàng)目全部清算完成后根據(jù)實(shí)際金額進(jìn)行多退少補(bǔ)。
第一，在取得預(yù)售收入的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照一定的比例預(yù)繳土地增值稅。具體的處理過(guò)程為：先借記待攤費(fèi)用，再貸記應(yīng)交稅費(fèi)，最后核算應(yīng)交土地增值稅，到了實(shí)際繳納稅款階段，借記應(yīng)交稅費(fèi)，貸記銀行存款。
第二，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，如果符合收入_認(rèn)條件，則按照當(dāng)期的結(jié)算收入和成本的計(jì)算方式來(lái)進(jìn)行，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加――土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”。
第三，當(dāng)項(xiàng)目辦理結(jié)算后清算土地增值稅時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)合理調(diào)整前期的土地增值稅款和計(jì)提的增值稅費(fèi)，稅務(wù)局簽發(fā)增值稅清算報(bào)告后，有明確的清算金額，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加――土地增值稅”“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”。貸記“應(yīng)繳會(huì)費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”在進(jìn)行補(bǔ)交時(shí)，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)――前期積累已預(yù)繳的土地增值稅款”。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收策略
（一）利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策
近年來(lái)，國(guó)家提高了對(duì)房地產(chǎn)增值稅收的重視程度，出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，在準(zhǔn)確核算增值額的基礎(chǔ)上，通過(guò)合理調(diào)整增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)繳納的優(yōu)惠，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。此外，企業(yè)還應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和國(guó)家相關(guān)的法規(guī)政策來(lái)制定稅收籌劃方案，盡量實(shí)現(xiàn)總稅收最低。對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來(lái)分配，雙方中一方負(fù)責(zé)資金，另一方負(fù)責(zé)土地。對(duì)于這種形式的合作，企業(yè)可以暫時(shí)減免土地增值稅，使雙方企業(yè)以較低的成本取得房地產(chǎn)，有利于雙方的合作共贏。對(duì)于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費(fèi)，而且代建房的營(yíng)業(yè)稅率只有3%，所以代建房是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)很好的選擇。
（二）利用稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃
房地產(chǎn)增值稅有等級(jí)之分，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)對(duì)臨界點(diǎn)進(jìn)行控制，在進(jìn)行充分的測(cè)算后，衡量稅收優(yōu)惠與收入之間的關(guān)系，對(duì)房產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行合理控制，使房產(chǎn)增值率趨向理想值，盡量使增值額在起征點(diǎn)的優(yōu)惠范圍內(nèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種不同利息支出計(jì)算方式中，應(yīng)該選擇較高者。此外，裝修和費(fèi)用轉(zhuǎn)移也是實(shí)現(xiàn)扣除項(xiàng)目金額增加的有效手段，可以使增值額控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，但是要保證嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，嚴(yán)禁出現(xiàn)偷稅漏稅行為。
（三）其他方式
根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)確定項(xiàng)目的核算方式，即分開(kāi)核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開(kāi)核算時(shí)，能夠享受到的增值額小于扣除項(xiàng)目金額之和的20%的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)管理基金、公建維修基金、公共設(shè)施尚未建造的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、出包工程還沒(méi)有辦理最終結(jié)算的都屬于稅法允許的三項(xiàng)預(yù)提項(xiàng)目，利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅優(yōu)惠。
四、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清發(fā)展形勢(shì)，掌握稅務(wù)處理方法，在遵守稅法規(guī)定的前提下，通過(guò)合理的土地增值稅稅收籌劃來(lái)降低企業(yè)的稅負(fù)。通過(guò)利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策、對(duì)稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃等手段，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)得到優(yōu)質(zhì)發(fā)展。
（作者單位為寧夏萬(wàn)耀生物科技有限公司）
參考文獻(xiàn)
隨著我國(guó)的住房制度改革和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的成就。特別是近年來(lái)，絡(luò)繹不絕的漲價(jià)聲與不斷加大的宏觀調(diào)控力度，讓作為人們衣食住行四大基本生存需要之一的房地產(chǎn)行業(yè)一次次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)。然而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變。加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平與發(fā)展空間。特別是中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們規(guī)模小，融資難，管理水平低，隨意性大，抵御風(fēng)險(xiǎn)的水平差，生存空間更加狹隘。因此，通過(guò)稅收籌劃的手段降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕企業(yè)資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，甚至通過(guò)稅收籌劃規(guī)范經(jīng)營(yíng)、提高管理水平，是房地產(chǎn)企業(yè)的明智選擇。本文擬在國(guó)家接二連三地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施這一時(shí)代背景下，從中小型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與涉稅情況分析出發(fā)，對(duì)其特有的稅收籌劃必要性作探討。
一、稅收籌劃的定義與特點(diǎn)
稅收籌劃的概念在上世紀(jì)九十年代才由西方國(guó)家流傳入我們國(guó)家，英文為tax-planning，翻譯為稅收籌劃，也叫納稅籌劃、稅務(wù)籌劃等。稅收籌劃是一門新興的經(jīng)濟(jì)類學(xué)科，世界各個(gè)國(guó)家的定義也都不盡相同，主要有如下定義：（1）荷蘭的《國(guó)際稅收辭典》（國(guó)際財(cái)政文獻(xiàn)局（IBFD）編）一書認(rèn)為：稅收籌劃是指企業(yè)通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和個(gè)人事務(wù)活動(dòng)的安排，實(shí)現(xiàn)繳納最低的稅收。（2）美國(guó)南加州大學(xué)的梅格博士在其著作《會(huì)計(jì)學(xué)》一書中將稅收籌劃定義為：在納稅發(fā)生之前，有系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資行為做出事先安排，以達(dá)到盡量少繳稅。（3）我國(guó)學(xué)者蓋地認(rèn)為：稅收籌劃是指企業(yè)（自然人、法人）依據(jù)所涉及到的現(xiàn)行稅法（不限一國(guó)一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運(yùn)用企業(yè)的權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”和“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”的項(xiàng)目、內(nèi)容，對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、籌資等活動(dòng)進(jìn)行旨在減輕稅負(fù)的謀劃和對(duì)策。（4）國(guó)家稅務(wù)總局注冊(cè)稅務(wù)師管理中心在其編寫的《稅務(wù)實(shí)務(wù)》中，把稅收籌劃明確定義為：稅收籌劃又稱為納稅籌劃，是指在遵循稅收法律、法規(guī)的情況下，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化或股東權(quán)益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或委托人，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)仁马?xiàng)的安排和策劃，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠，對(duì)多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化選擇的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。通過(guò)上述表述可以看出，稅收籌劃有如下特點(diǎn)：一是必須符合國(guó)家法律及稅收政策法規(guī)，這是基本原則；二是稅收籌劃必須事前開(kāi)展；三是目標(biāo)是使納稅人的稅收利益最大化，所謂“稅收利益最大化”，包括稅負(fù)最輕、稅后利潤(rùn)最大化、企業(yè)價(jià)值最大化等內(nèi)涵，而不僅僅是指的稅負(fù)最輕。另外，通過(guò)對(duì)稅收籌劃的定義我們知道，稅收籌劃主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是節(jié)稅籌劃方案設(shè)計(jì)，二是稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。
二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)
依照目前《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的規(guī)定，中小型房地產(chǎn)企業(yè)是指從業(yè)人數(shù)在200人以內(nèi)、營(yíng)業(yè)收入在100～15000萬(wàn)元、具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)并以盈利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。相較于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在如下弱點(diǎn)。（1）組織結(jié)構(gòu)單一。中小型房地產(chǎn)企業(yè)大都實(shí)力較弱，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)域有限，組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，甚少有設(shè)置分支機(jī)構(gòu)或者子公司跨行業(yè)和跨區(qū)域進(jìn)行開(kāi)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的情形，因此，利用設(shè)置分支機(jī)構(gòu)或者子公司的手段來(lái)進(jìn)行稅收籌劃的方式對(duì)其意義不大。另外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源薄弱，人員配置專業(yè)化程度不高，稅收籌劃的能力與實(shí)踐能力存疑，這是在進(jìn)行稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)必須考慮的因素。（2）資金力量單薄。中小型房地產(chǎn)企業(yè)大都資金力量有限，這就對(duì)自身經(jīng)營(yíng)會(huì)造成幾個(gè)方面的限制：一是土地儲(chǔ)備能力受限。不能大量?jī)?chǔ)備未來(lái)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的、有升值空間的土地；二是融資渠道受限。目前企業(yè)融資渠道主要有下面幾種：自我積累、向金融機(jī)構(gòu)借款、向非金融機(jī)構(gòu)及企業(yè)借款、企業(yè)內(nèi)部集資、向社會(huì)發(fā)行債券和股票、租賃等。結(jié)合自身特點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，通過(guò)發(fā)行債券和股票的方式融資無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且向外借款受自身實(shí)力與信用的限制，金額也是有限的。這就對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金的控制提出了更高的要求，因此進(jìn)行稅收籌劃減少或者遞延稅費(fèi)支出變得很有意義。（3）身處稅收環(huán)境不夠成熟。活躍在三四線城市或城鎮(zhèn)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨更加不成熟的稅收征收環(huán)境，如部分稅務(wù)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，管理方法與水平有所欠缺，在這樣的環(huán)境下進(jìn)行稅收籌劃，稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)大大增加。因此，這是在稅收籌劃前必須要充分考慮的問(wèn)題，否則極有可能稅收籌劃失敗反而加重企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，得不償失。（4）管理水平不高。受自身實(shí)力與員工專業(yè)化程度的影響，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型確定、產(chǎn)品定價(jià)、收入確認(rèn)安排等等關(guān)鍵問(wèn)題上都存在很大隨意性，這從稅收籌劃角度來(lái)看是很不合理的。因此中小型房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)存在很大的籌劃空間。
中小型房地產(chǎn)企業(yè)這些劣勢(shì)的存在，對(duì)其稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)與選擇有很大的影響，因此，必須要有選擇的、有針對(duì)性的根據(jù)其特點(diǎn)設(shè)計(jì)稅收籌劃方案。況且，在現(xiàn)有條件下通過(guò)稅收籌劃能有效地改善企業(yè)管理水平、提高企業(yè)的現(xiàn)金流、降低成本，這對(duì)于中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存續(xù)與發(fā)展至關(guān)重要。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，使得企業(yè)納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業(yè)納稅籌劃操作跟不上市場(chǎng)信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運(yùn)用政府相關(guān)的優(yōu)惠政策，就會(huì)造成納稅操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的管理者對(duì)納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業(yè)納稅籌劃的成本，也常常使國(guó)家稅務(wù)人員認(rèn)定企業(yè)存在漏稅、偷稅行為；第二，進(jìn)行企業(yè)納稅籌劃的操作人員對(duì)國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒(méi)有對(duì)優(yōu)惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員沒(méi)有仔細(xì)的核算企業(yè)的相關(guān)稅金，導(dǎo)致企業(yè)核算風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；第四，在房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃操作過(guò)程中，操作人員沒(méi)有準(zhǔn)確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區(qū)別，不能嚴(yán)格按照稅法規(guī)定進(jìn)行，很可能給企業(yè)帶來(lái)偷稅漏稅風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)面臨國(guó)家稅務(wù)部門的處罰。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避策略
針對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的幾種類型，筆者基于多年的企業(yè)稅務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，提出以下幾點(diǎn)建議：
1.強(qiáng)化企業(yè)依法納稅意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)核算
作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者，需要建立依法納稅的意識(shí)，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。作為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化的活動(dòng)，納稅籌劃對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義，但其又僅僅是企業(yè)財(cái)務(wù)管理強(qiáng)化過(guò)程的一個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)乃至于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展不能依賴于企業(yè)納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，完善企業(yè)會(huì)計(jì)核算資料，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開(kāi)展提供依據(jù)，同時(shí)也能夠?yàn)槎悇?wù)部門的稅務(wù)檢查提供準(zhǔn)確的依據(jù)，以此證明企業(yè)納稅籌劃工作的合法性。
2.加強(qiáng)對(duì)國(guó)家稅法政策的正確把握
國(guó)家稅法是房地產(chǎn)與稅務(wù)部門的連接紐帶，是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作的重要法律依據(jù)。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃必須掌握國(guó)家相關(guān)的稅法政策，準(zhǔn)確的了解國(guó)家稅法政策精神，確保企業(yè)納稅籌劃操作的科學(xué)合理性。另外，企業(yè)納稅籌劃過(guò)程中，還應(yīng)該充分利用相關(guān)的優(yōu)惠政策，及時(shí)把握稅法政策變化，以便對(duì)企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行調(diào)整。
3.提升企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)
對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范是一項(xiàng)長(zhǎng)期性、復(fù)雜性的活動(dòng)，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該要嚴(yán)格的要求，納稅籌劃相關(guān)人員必須要充分的掌握和理解我國(guó)的稅法政策，具備較高的財(cái)會(huì)專業(yè)能力，同時(shí)還必須要有對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)能力、經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃能力等綜合素質(zhì)，從而為納稅籌劃活動(dòng)的有效開(kāi)展創(chuàng)造良好的條件。納稅籌劃相關(guān)人員的綜合素質(zhì)一是依賴于個(gè)人素質(zhì)的提升，另外也和我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)會(huì)人員的整體素質(zhì)有很大的關(guān)系。
三、結(jié)語(yǔ)
“營(yíng)改增”是2011年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的革命性的稅收政策。該政策自試點(diǎn)實(shí)施至今已經(jīng)取得了良好的效果，并且在全國(guó)范圍內(nèi)不斷擴(kuò)大和深入，而這種改變也促使著房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃和財(cái)務(wù)管理必須隨之進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這樣才能更加適應(yīng)現(xiàn)階段的“營(yíng)改增”制度。本文主要介紹了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面的影響，闡述了在現(xiàn)階段的情況下要如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出改革的策略，以期達(dá)到維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)稅收數(shù)量和保持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的，進(jìn)而創(chuàng)造出更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)鍵詞:
營(yíng)改增房地產(chǎn)企業(yè)稅收影響對(duì)策隨著“營(yíng)改增”稅收改革在我國(guó)的普及和深入，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收調(diào)控不斷加強(qiáng)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”已是迫在眉睫，企業(yè)必須也要做出相應(yīng)的改變來(lái)適應(yīng)現(xiàn)階段的稅收政策并作出相應(yīng)的調(diào)整，維持自身企業(yè)的相關(guān)利益。營(yíng)改增稅收方案對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響主要存在于生產(chǎn)生本和房地產(chǎn)的賦稅項(xiàng)目上，因此展開(kāi)的改革措施等也要從這兩方面進(jìn)行入手。學(xué)會(huì)優(yōu)化在房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中的生產(chǎn)生本，對(duì)物質(zhì)材料進(jìn)行稅收策劃，在房地產(chǎn)影響方面也加入稅收的策劃政策。通過(guò)這樣的手段來(lái)維持和發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的影響
(一)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)材料采購(gòu)造成的影響
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑材料的采購(gòu)工作是房地產(chǎn)建設(shè)工作中相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)。在這一步驟當(dāng)中，不但要采購(gòu)數(shù)量較大的建筑材料，例如鋼筋、水泥等，也需要采購(gòu)一些小型的建筑使用材料，如鐵釘?shù)仍牧稀４笮徒ㄖ牧系牟少?gòu)?fù)际沁x擇店面較大和規(guī)模較大的企業(yè)進(jìn)行選擇和采買，能夠根據(jù)自己的需求在采買當(dāng)中開(kāi)具相關(guān)增值稅的專用發(fā)票；而較小規(guī)模的建筑原材料采買有時(shí)則會(huì)選擇一些店面較小店鋪和企業(yè)，這些鋪面在很多時(shí)候都無(wú)法出具增值稅的專用發(fā)票。進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在這一環(huán)節(jié)無(wú)法對(duì)稅務(wù)進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)扣除，進(jìn)而致使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的增加。除此之外，即使房地產(chǎn)企業(yè)能夠拿到發(fā)票，但依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的稅法規(guī)定，砂石、混凝土等建筑材料往往需要繳納百分之六的增值稅，而建筑施工企業(yè)需要繳納的成本稅卻要比建筑材料繳納的稅收低一個(gè)百分點(diǎn)，為百分之五。這一影響也導(dǎo)致了我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行行業(yè)改革，以求更加適應(yīng)營(yíng)改增稅收制度。
(二)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本在“營(yíng)改增”制度中受到的影響
從房地產(chǎn)建設(shè)工程中的工人來(lái)源來(lái)看，一般建筑企業(yè)所選用的建筑勞動(dòng)力都是來(lái)自于農(nóng)村的農(nóng)民工。農(nóng)民工在完成建設(shè)工程的勞動(dòng)力任務(wù)時(shí)雖然建筑成效較好，但農(nóng)民工和其他勞動(dòng)力也有一定的區(qū)別。由于流動(dòng)性較大，農(nóng)民工往往沒(méi)有專門的勞務(wù)公司對(duì)其進(jìn)行負(fù)責(zé)，因此房地產(chǎn)企業(yè)也無(wú)法獲取相應(yīng)的增值稅發(fā)票。進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自身需要增加一定的稅收支出，影響生產(chǎn)成本。
二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響
我國(guó)的稅務(wù)法律法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，需要交納的稅收分為兩種，其一是土地增值稅，其二是企業(yè)營(yíng)業(yè)稅。這兩種稅務(wù)從屬性上來(lái)說(shuō)屬于價(jià)內(nèi)稅，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的企業(yè)特點(diǎn)，在稅收中常常會(huì)出現(xiàn)復(fù)征稅的情況。而房地產(chǎn)建筑行業(yè)由于本身的建設(shè)環(huán)節(jié)相對(duì)較多，其中蘊(yùn)含的項(xiàng)目進(jìn)程也會(huì)導(dǎo)致行業(yè)負(fù)稅率增大的情況出現(xiàn)，致使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收總量增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)的企業(yè)成本不斷上漲，增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本負(fù)擔(dān)。從稅法的規(guī)定中我們可以看出，增值稅和營(yíng)業(yè)稅相比有著本質(zhì)的差異。增值稅從屬性上來(lái)說(shuō)是一種價(jià)外稅稅種，這種稅款在收繳的過(guò)程中還需要扣除上一層企業(yè)已經(jīng)繳納的稅收額度。因此如果使用“營(yíng)改增”稅收制度，那么稅務(wù)人員就可以將已經(jīng)繳納國(guó)的增值稅直接扣除，從而減少?gòu)?fù)征稅情況的出現(xiàn)，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出。
三、在“營(yíng)改增”制度之下，房地產(chǎn)企業(yè)的改革對(duì)策分析
(一)適應(yīng)和學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”稅收制度
“營(yíng)改增”稅收制度在我國(guó)實(shí)行已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)的時(shí)間，在這段時(shí)間中房地產(chǎn)企業(yè)也陸陸續(xù)續(xù)完成了對(duì)“營(yíng)改增”稅收制度的適應(yīng)和學(xué)習(xí)工作。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，要強(qiáng)化對(duì)企業(yè)中的員工進(jìn)行稅收知識(shí)的培訓(xùn)，讓企業(yè)中的員工能夠在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，針對(duì)每一次企業(yè)的開(kāi)支行為都讓對(duì)方出具相關(guān)發(fā)票。通過(guò)培養(yǎng)企業(yè)員工的發(fā)票稅務(wù)意識(shí)來(lái)適應(yīng)現(xiàn)階段“營(yíng)改增”稅收制度，并且將日常經(jīng)營(yíng)管理中的發(fā)票收集起來(lái)，讓其發(fā)揮出自己的作用。要制定相應(yīng)的增值稅內(nèi)部控制體系及相應(yīng)的工作管理制度，應(yīng)對(duì)和預(yù)防“營(yíng)改增”可能的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理人員要提高專業(yè)素質(zhì)，進(jìn)行專門的稅務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)相關(guān)“營(yíng)改增”的稅收制度，讓企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理人員能夠熟練針對(duì)企業(yè)的每一次稅收行為進(jìn)行處理，防止房地產(chǎn)企業(yè)本身出現(xiàn)偷稅漏稅的情況，維持企業(yè)的健康發(fā)展。
(二)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所花費(fèi)的時(shí)間往往相對(duì)較長(zhǎng)，不但需要篩選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑用地，也需要在這段時(shí)間中進(jìn)行建筑原材料的購(gòu)買。如果能夠在這段時(shí)間之內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的工程建設(shè)成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚湍軌驅(qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)的增值稅進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚瑥亩鵀榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本減少相關(guān)開(kāi)支。因此在“營(yíng)改增”的制度之下，建議房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃崗，對(duì)開(kāi)發(fā)成本首先進(jìn)行大致上的稅收籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收支出進(jìn)行明晰和分析，然后找出分?jǐn)偺幚淼南嚓P(guān)對(duì)策，以減少房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
(三)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)中的物質(zhì)材料進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)中也需要對(duì)其中使用的物質(zhì)材料進(jìn)行稅收籌劃。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展和進(jìn)步已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變成為了全新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在這種體制之下，買方的作用和意義被擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建筑原材料的購(gòu)買當(dāng)中為了減少支出的稅款，可以采用招標(biāo)的方式進(jìn)行建筑原材料的采買。在原材料招標(biāo)采購(gòu)的過(guò)程中，必須首先要求相關(guān)原材料企業(yè)廠家能夠出具增值稅的專用發(fā)票，在這一基本要求之上再要求建筑原材料的質(zhì)量和價(jià)格。對(duì)各個(gè)競(jìng)標(biāo)的原材料廠家和企業(yè)進(jìn)行篩選和綜合性的考慮，最后選擇對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利益最高的一家作為建筑原材料的采買對(duì)象。
(四)對(duì)房地產(chǎn)銷售方式進(jìn)行稅收規(guī)劃
除了以上三個(gè)在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收上進(jìn)行規(guī)劃和策劃工作以外，我們還需要認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)的銷售過(guò)程中也存在稅收的情況。房地產(chǎn)在建設(shè)完成之后的銷售環(huán)節(jié)，如果成功出售，則需要根據(jù)房產(chǎn)本身的售出情況繳納相關(guān)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種稅款類型。房產(chǎn)出售的價(jià)格越高，那么需要交納的土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅的總額也就會(huì)提高。因此在這一環(huán)節(jié)展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)銷售方式的稅收規(guī)劃能夠有效的減少房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所需要交納的稅金，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。常見(jiàn)的房地長(zhǎng)銷售方式稅收規(guī)劃是將房產(chǎn)的銷售分為房地產(chǎn)的銷售和房屋建筑裝修費(fèi)用兩個(gè)組成部分。由于房地產(chǎn)行業(yè)在這種銷售方式中繳納的稅款范圍變得更大，因此需要交納的增值稅和營(yíng)業(yè)稅就會(huì)相對(duì)降低，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。
(五)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進(jìn)行稅收策劃
最后是要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進(jìn)行稅收策劃。房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出可以分為兩個(gè)方面，其一是房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)環(huán)節(jié)中所使用的建筑工人的勞務(wù)支出；其二則是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中本身存在的員工的勞務(wù)支出。正常情況之下，勞務(wù)支出的稅款都需要?jiǎng)趧?wù)企業(yè)進(jìn)行繳納，而如果能夠在這一環(huán)節(jié)當(dāng)中得到增值稅的發(fā)票，則在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和銷售的過(guò)程中就不需要專門較難房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出稅款，從而為房地產(chǎn)企業(yè)減少大量的勞務(wù)稅務(wù)支出。因此房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)的過(guò)程中，應(yīng)該選用有著正規(guī)勞務(wù)企業(yè)管理的相關(guān)人員參與房地產(chǎn)的建設(shè)工作；其次房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)也需要選取和招聘具有正規(guī)勞務(wù)保證的相關(guān)技術(shù)人員。通過(guò)這種有正常勞務(wù)保證的招聘方式，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)本身減少大量的勞務(wù)支出，不必在針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所使用的相關(guān)人員進(jìn)行勞務(wù)稅款的支付，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。
四、結(jié)束語(yǔ)
營(yíng)改增稅收方案制度的實(shí)施對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響是難以避免的，因此我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也要學(xué)會(huì)抓住這次改革的浪潮和時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取在這段時(shí)間之內(nèi)完成對(duì)自身房地產(chǎn)企業(yè)的改革。營(yíng)改增稅收方案對(duì)房地產(chǎn)的影響體現(xiàn)在各個(gè)環(huán)節(jié)和方方面面，因此改革的方案也要從房地產(chǎn)事業(yè)的所有關(guān)機(jī)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收方案進(jìn)行合理性的稅收策劃，從而達(dá)到為自身的房地產(chǎn)事業(yè)節(jié)省更多稅收，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)價(jià)值的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在這一時(shí)期要注意吸取相關(guān)部門的經(jīng)驗(yàn)，努力和國(guó)家的營(yíng)改增稅收政策相匹配，盡早完成對(duì)自身企業(yè)的改革轉(zhuǎn)型。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 措施
一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
稅收具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)的重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是依法納稅。房地產(chǎn)企業(yè)涉及企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等諸多稅目，稅收已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)除營(yíng)業(yè)成本之外負(fù)擔(dān)最重的支出，在房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)波動(dòng)頻繁的現(xiàn)況下，控制稅收成本也成為房地產(chǎn)企業(yè)保持合理利潤(rùn)的重要途徑。具體來(lái)講，充分進(jìn)行納稅籌劃的意義體現(xiàn)在這幾點(diǎn)上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業(yè)支出，增加企業(yè)利潤(rùn)，這些在籌劃中避免的支出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講實(shí)際是不必要的成本支出，幫助企業(yè)充分發(fā)掘出潛在的免稅機(jī)會(huì)而不會(huì)多繳稅；其次，納稅籌劃也促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的更加合法化，企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃的過(guò)程中必然要對(duì)企業(yè)所承擔(dān)的稅種特點(diǎn)、計(jì)稅、減免稅等方面的法律法規(guī)進(jìn)行全面地了解，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)產(chǎn)生改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式的見(jiàn)解，促進(jìn)企業(yè)守法前提下的稅務(wù)減免；第三，納稅籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業(yè)整體管理水平的層次高低，因此必須加強(qiáng)納稅籌劃管理。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)企業(yè)與一般的商業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時(shí)，納稅籌劃是一項(xiàng)具有較高專業(yè)性的財(cái)務(wù)活動(dòng)，而眾多的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過(guò)程中體現(xiàn)出不同的水平。從當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃情況來(lái)看，依然存在一些具有普遍共性的問(wèn)題。
（一）納稅籌劃管理思想走不出錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)
所謂納稅籌劃的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)無(wú)非是那些老生常談的思想誤區(qū)。其一是靠與稅務(wù)征管部門搞關(guān)系爭(zhēng)取減免稅的錯(cuò)誤思想，一些房地產(chǎn)企業(yè)以建立與稅務(wù)部門的良好關(guān)系為日常工作，想方設(shè)法的與稅務(wù)征管機(jī)構(gòu)套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機(jī)會(huì)，有的房地產(chǎn)企業(yè)也千方百計(jì)的尋找稅收征管漏洞，以稅務(wù)部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務(wù)征管部門的工作帶來(lái)了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會(huì)的風(fēng)氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯(cuò)誤思想，某些房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費(fèi)用、少記收入等方式從會(huì)計(jì)處理上隱匿真實(shí)賬目，嚴(yán)重的擾亂財(cái)務(wù)核算的正常秩序，有些企業(yè)竟以合作建房為名來(lái)掩蓋開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的事實(shí)，將空置房屋的租賃收入不入賬或計(jì)入往來(lái)款項(xiàng)，偷逃營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。
（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門開(kāi)展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個(gè)方面的利益協(xié)調(diào)難題。首先是稅收最小化與稅后利潤(rùn)最大化之間的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題。少納稅嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不是納稅籌劃的單一目的，房地產(chǎn)企業(yè)以少納稅為目的，從延遲預(yù)售款的入賬、費(fèi)用開(kāi)支的足額記錄等方面采取的會(huì)計(jì)政策也只是最大限度地利用了應(yīng)該得到的稅收優(yōu)惠，這種方式下費(fèi)用開(kāi)支等的最大限度提高，企業(yè)的稅后利潤(rùn)并不能得到很好地保證，產(chǎn)生納稅籌劃與利潤(rùn)目標(biāo)的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業(yè)整體稅賦最小的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計(jì)稅基礎(chǔ)并不相同，但其計(jì)稅依據(jù)是同一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，在籌劃時(shí)會(huì)出現(xiàn)結(jié)點(diǎn)，產(chǎn)生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產(chǎn)企業(yè)也較為固守傳統(tǒng)的節(jié)稅方式，不同節(jié)稅途徑之間還不能很好的協(xié)調(diào)運(yùn)用。
（三）納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管控力弱
房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的方面包括稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)、會(huì)計(jì)政策和處理方式與稅法存在較大差異的風(fēng)險(xiǎn)、稅收法律變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、納稅籌劃人員職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等等，這些風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業(yè)有必要建立稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理機(jī)制體制。而很多房地產(chǎn)企業(yè)在這方面做得并不到位，風(fēng)險(xiǎn)管理與控制比較薄弱。一是對(duì)各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)考慮不全面，缺少風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的步驟，只是直接開(kāi)展籌劃工作，沒(méi)有良好的準(zhǔn)備；二是缺乏動(dòng)態(tài)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，對(duì)于涉稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的主體行為的情況、動(dòng)向不能及時(shí)的了解，無(wú)法形成風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警體系，增加了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的難度；三是對(duì)已發(fā)生或可能發(fā)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)處理與應(yīng)對(duì)措施不當(dāng)，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無(wú)法將風(fēng)險(xiǎn)的不利影響降至最低。
（四）納稅籌劃的人員素質(zhì)不高
房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃還沒(méi)有專業(yè)的部門和人才隊(duì)伍，大部分籌劃工作是由財(cái)務(wù)部門兼辦的，而財(cái)務(wù)部門一方面要擔(dān)負(fù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理工作，業(yè)務(wù)繁瑣，另一方面，稅務(wù)籌劃具有很強(qiáng)的稅務(wù)專業(yè)性，大部分的財(cái)務(wù)或會(huì)計(jì)人員只是對(duì)納稅的會(huì)計(jì)處理較為在行，對(duì)于納稅籌劃涉及的較細(xì)節(jié)性的問(wèn)題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。
三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀的措施建議
（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務(wù)籌劃的開(kāi)端
納稅籌劃是一項(xiàng)嚴(yán)肅的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從上至下形成一種正確的籌劃態(tài)度與思想。首先來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)要理性對(duì)待與稅務(wù)征管部門的關(guān)系與業(yè)務(wù)往來(lái)，稅務(wù)征管部門代表著國(guó)家稅收的一定法定權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)與其之間是執(zhí)行與被執(zhí)行的關(guān)系，而不可能成為平等的關(guān)系，因此房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)當(dāng)設(shè)法成為其朋友，而應(yīng)當(dāng)以服從合法管理為基本態(tài)度來(lái)開(kāi)展稅務(wù)往來(lái)。并且房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵守稅務(wù)征管程序，不能利用稅務(wù)征管的漏洞來(lái)謀取稅務(wù)利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說(shuō)愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會(huì)計(jì)法規(guī)為納稅籌劃的基礎(chǔ)指引，對(duì)于預(yù)售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時(shí)入賬，對(duì)發(fā)生的費(fèi)用支出據(jù)實(shí)扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。
（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的最終目標(biāo)，合理來(lái)講應(yīng)該是企業(yè)最終的稅后利潤(rùn)最大，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一定要處理好各種不同利益之間的關(guān)系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤(rùn)最大的協(xié)調(diào)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)在努力增加扣除項(xiàng)目的同時(shí)，為保持稅后利潤(rùn)的期望值，需要在費(fèi)用支出的籌劃上尋找最佳平衡點(diǎn)，或者從收入的角度來(lái)通過(guò)增加加項(xiàng)的方式減小減項(xiàng)的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個(gè)稅目之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃要樹(shù)立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關(guān)系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來(lái)尋找使企業(yè)所獲得的稅收利益最大的方案執(zhí)行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃時(shí)節(jié)稅與避稅是不同的方式，其細(xì)分下的方法也有多種，可以進(jìn)行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。
（三）健全稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)的管理與調(diào)控
涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必然主題，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下幾個(gè)方面健全納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管控：一是強(qiáng)化企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的自我檢測(cè)與評(píng)估，建立一定的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，企業(yè)可以從征管、稅法與會(huì)計(jì)政策各個(gè)方面開(kāi)展合理性分析，對(duì)可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與評(píng)估，從而以此為基礎(chǔ)，能確立一些標(biāo)準(zhǔn)或項(xiàng)目作為涉稅風(fēng)險(xiǎn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立起可行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；二是健全涉稅風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，要充分對(duì)各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)源頭監(jiān)測(cè)與控制，對(duì)稅收法律制度發(fā)展情況與變化動(dòng)態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)的了解，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程涉及的納稅環(huán)境進(jìn)行充分的把握，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的調(diào)整及時(shí)更新，以便將各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或發(fā)展的苗頭控制在最低；三是增強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的處理與應(yīng)對(duì)的靈活性，企業(yè)不僅要對(duì)發(fā)生概率較大的風(fēng)險(xiǎn)制定備用的風(fēng)險(xiǎn)處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動(dòng)性和可調(diào)整性，能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變化作出針對(duì)性的調(diào)節(jié)，以便可以采取最有效的方式來(lái)遏制住風(fēng)險(xiǎn)事態(tài)的進(jìn)一步惡化。
（四）加強(qiáng)納稅籌劃人員隊(duì)伍的建設(shè)
納稅籌劃作為一項(xiàng)對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)全面性掌握要求較高的工作，需要對(duì)稅收政策熟悉且能夠融會(huì)貫通的運(yùn)用的人員來(lái)執(zhí)行，基于此，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量為納稅籌劃配備適當(dāng)?shù)娜藛T，盡量將財(cái)務(wù)與納稅籌劃分開(kāi)，以便增強(qiáng)納稅籌劃在企業(yè)管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業(yè)素質(zhì)的限制可以達(dá)到最佳的結(jié)果。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)納稅籌劃人員進(jìn)行專業(yè)技能的培訓(xùn)，在日常工作中要求其密切關(guān)注國(guó)家稅收政策的趨勢(shì)與動(dòng)向，對(duì)其進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)流程開(kāi)展的教育，使其可以緊密的結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際來(lái)制定最有利的稅務(wù)籌劃方案，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提高。
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一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問(wèn)題
1、納稅意識(shí)薄弱
企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，稅收對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的短期影響不明顯，導(dǎo)致某些企業(yè)在未做稅務(wù)清算之前未能足夠重視各種稅負(fù)特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)企業(yè)盈利的影響。
2、對(duì)納稅存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)
在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，理所當(dāng)然的將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門獨(dú)立可完成的工作，不重視開(kāi)發(fā)全過(guò)程中各個(gè)部門的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員雖了解相關(guān)稅務(wù)知識(shí)并且經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是如何將稅務(wù)知識(shí)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的各項(xiàng)要求貫徹到日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去，是需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)予以重視以及各部門進(jìn)行配合才可以完成的，不然稅務(wù)工作也僅是事后的稅款計(jì)算與繳納罷了。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企對(duì)稅收籌劃應(yīng)有正確的態(tài)度和認(rèn)識(shí)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理
目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在進(jìn)行稅收相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，但是由于針對(duì)性不強(qiáng)，不夠系統(tǒng)全面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃并沒(méi)有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。
4、房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
由于缺乏妥當(dāng)?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)稅收影響盈利的認(rèn)識(shí)，以及各相關(guān)部門的節(jié)稅意識(shí)，才有可以真正實(shí)施稅務(wù)籌劃工作，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。
5、企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)
由于未能事前進(jìn)行籌劃，等會(huì)計(jì)核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時(shí)已無(wú)法改變交稅的現(xiàn)實(shí)，造成不必要的開(kāi)支，減弱了企業(yè)的盈利能力。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃措施
1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程籌劃
即從取得土地使用權(quán)、項(xiàng)目立項(xiàng)、籌資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等各方面加強(qiáng)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及政府部門、企業(yè)繁多，決定了其稅務(wù)籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃時(shí)，就應(yīng)進(jìn)行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權(quán)時(shí)或之前，就應(yīng)對(duì)在該幅土地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開(kāi)盤至交樓的時(shí)間等方面進(jìn)行一系列的測(cè)算。
以物業(yè)類型為例，在同樣的一幅土地上，開(kāi)發(fā)不同類型的物業(yè)稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項(xiàng)稅金（包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷售收入的比例為25%左右。
由于各地對(duì)普通住宅面積有規(guī)定，戶型設(shè)計(jì)直接影響到土地增值稅的計(jì)算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，同時(shí)要考慮公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)盤至交樓的時(shí)間影響到土地使用稅的計(jì)算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要在項(xiàng)目發(fā)展的全過(guò)程介入，才有可能進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因?yàn)樵摱惪钜酝恋貎r(jià)款為基數(shù)計(jì)算，基本沒(méi)有籌劃的空間。）
2、選擇最優(yōu)的會(huì)計(jì)核算方式
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行分開(kāi)核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員可以對(duì)這兩種方式的利弊進(jìn)行衡量，對(duì)稅金進(jìn)行計(jì)算，來(lái)確定最適用的會(huì)計(jì)核算方式，在我國(guó)稅法允許范圍內(nèi)，減少稅金，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益。
3、充分運(yùn)用國(guó)家土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策
我國(guó)土地增值稅“起征點(diǎn)”為土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃提供了條件，運(yùn)用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進(jìn)行籌劃，避免產(chǎn)生籌劃上的失誤。另外，還可以計(jì)算稅務(wù)負(fù)擔(dān)平衡點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價(jià)相同。一塊開(kāi)發(fā)別墅住宅，一塊開(kāi)發(fā)純高層住宅。別墅的均價(jià)將會(huì)是高層的3-5倍，而由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會(huì)產(chǎn)生很高的土地增值稅，而高層項(xiàng)目甚至達(dá)不到起征點(diǎn)而不需交納土地增值稅。這時(shí)可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計(jì)算整體稅負(fù)。再與分別核算進(jìn)行對(duì)比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。
4、加強(qiáng)借款利息和營(yíng)銷優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃
我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行貸款進(jìn)行籌資，銀行貸款借款期限長(zhǎng)、費(fèi)用高，可以利用適用的利息扣除方法進(jìn)行借款利息的籌劃。我國(guó)稅法對(duì)企業(yè)借款利息有相關(guān)方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，選用合適的籌劃方法。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展趨勢(shì)
稅務(wù)籌劃是一個(gè)綜合性的工作，每一個(gè)環(huán)節(jié)所采用的方法都是多樣化的，具體的從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測(cè)方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看，包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)。隨著對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的重視，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)已普遍存在，并且趨于完善和規(guī)范。同時(shí)在不斷地發(fā)展中，房地產(chǎn)選擇以稅務(wù)籌劃為企業(yè)活動(dòng)，尋找好的契機(jī)和業(yè)務(wù)，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)大額稅的情況。在房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃應(yīng)用的過(guò)程中，我們要對(duì)其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產(chǎn)減稅的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于目前我國(guó)稅收制度還不完善，所以房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的研究還是一個(gè)新的研究方向，需要我們進(jìn)一步的加強(qiáng)理論和實(shí)踐探索。在不斷地實(shí)踐中創(chuàng)新，不斷地發(fā)展稅務(wù)籌劃工作。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù) 內(nèi)控體系構(gòu)建 意義和方法
內(nèi)部控制是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一種手段，在企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)控體系中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部控制已經(jīng)很熟悉，它已經(jīng)充當(dāng)著企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)舞弊的一面“防火墻”。但是在企業(yè)內(nèi)部控制制度起著一個(gè)重要成分的稅務(wù)內(nèi)控，卻還沒(méi)有得到相應(yīng)的重視。伴隨著我國(guó)稅收環(huán)境的不斷改善，國(guó)內(nèi)很多企業(yè)整體的稅負(fù)在逐年的下降，稅負(fù)的下降給企業(yè)帶來(lái)諸多實(shí)惠的同時(shí)也導(dǎo)致了企業(yè)的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高。這種外部稅務(wù)環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控水平提出了相應(yīng)的要求。要求企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部控制的同時(shí)，更要防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，應(yīng)將稅務(wù)內(nèi)部體系融入到企業(yè)整體內(nèi)控體系中。
一、稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)
稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來(lái)越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)重要組成部分的―稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒(méi)有明確的定義，我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)的董事會(huì)、管理當(dāng)局和企業(yè)的全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值”這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。從稅務(wù)內(nèi)控的定義中可以得出：企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。
二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義
近年來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收收入也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展逐年增長(zhǎng)，成為國(guó)家稅收收入的重要組成部分。在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理的部分）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理日漸嚴(yán)格。自2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國(guó)家稅務(wù)局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)必檢的對(duì)象。并且公眾目前普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴(yán)重，這也說(shuō)明了目前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高。
首先對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，從2006年開(kāi)始，國(guó)家逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，比如限購(gòu)令、銀行加息等政策的出臺(tái)，2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，限購(gòu)城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入在國(guó)家財(cái)政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義重大。
其次對(duì)于企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一方面成立稅務(wù)管理部門進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理可以使企業(yè)進(jìn)行整體涉稅事項(xiàng)布局，合理安排稅務(wù)事項(xiàng)處置，并利用相關(guān)稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。另一方面可以經(jīng)得起稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評(píng)價(jià)。另外企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制紊亂會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。稅務(wù)內(nèi)控制度不健全或者涉稅事項(xiàng)處理的不正確都可能產(chǎn)生重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)能否進(jìn)行有效的稅務(wù)內(nèi)控管理會(huì)直接影響稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、檢查，進(jìn)而影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
三、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法
為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。
(一)為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平
應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使沒(méi)有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不單單指稅務(wù)申報(bào)的人員或者財(cái)務(wù)人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務(wù)、采購(gòu)部門）還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)核算、填制申報(bào)，發(fā)票使用管理情況，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)分析、評(píng)估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行一定的稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營(yíng)過(guò)程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；積極參與公司投資、籌資等方面稅務(wù)管理討論，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
(二)對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制
企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制是一種防范性的控制機(jī)制，是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的前提。內(nèi)部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運(yùn)作、規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)等一系列的相應(yīng)的管理制度和措施。作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須要建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事物管理組織。還要加大稅務(wù)工作事前籌劃過(guò)程的控制力度。實(shí)現(xiàn)每個(gè)企業(yè)流程稅務(wù)價(jià)值的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估、控制，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，通過(guò)這些體系的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。
(三)建立健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度
風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，是包括匯報(bào)制度和匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)方面。它的主要作用是在于能明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度，涉稅內(nèi)控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務(wù)情況。一些重大的涉稅事項(xiàng)的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行有針對(duì)性的分析。一般而言稅務(wù)的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用，稅額超過(guò)萬(wàn)元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須的匯報(bào)事項(xiàng)。匯報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)決定了各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。方便于匯報(bào)文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉(zhuǎn)中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一定要及時(shí)匯報(bào)，并且已標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部文本進(jìn)行簽字流轉(zhuǎn)。稅務(wù)主管再與其他部門人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么他應(yīng)該向他的主管部門領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通交涉，并向公司高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)。
(四)建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度
所謂建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)進(jìn)行明確的制度。并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。
一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過(guò)加強(qiáng)培訓(xùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。
二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期(每月或每季度)對(duì)本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見(jiàn)的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。
三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，另外即使設(shè)計(jì)了清晰的目標(biāo)和措施，但是由于相關(guān)部門和人員的不理解，可能會(huì)導(dǎo)致責(zé)任人不能有效的執(zhí)行，實(shí)施的效果將會(huì)大打折扣，所以，信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來(lái)說(shuō)是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
四、結(jié)束語(yǔ)
以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收；問(wèn)題；對(duì)策
【中圖分類號(hào)】TU119【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】【文章編號(hào)】1674-3954（2011）03-0005-01
引言
伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也突飛猛進(jìn)，已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中成為提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)指數(shù)的重要一份子，極大地推動(dòng)著我國(guó)國(guó)民稅收收入，具有很廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，也推動(dòng)了多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的進(jìn)步，并且房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)發(fā)展為地方稅收的基本來(lái)源和主要增長(zhǎng)點(diǎn)，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)，全年地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)48267億元，比以往增長(zhǎng)33.2%。但房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為稅收征管工作的大難點(diǎn)，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)間周期長(zhǎng)、工程預(yù)算結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對(duì)就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問(wèn)題很是嚴(yán)重[1]。房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)成為了調(diào)節(jié)各地房地產(chǎn)各經(jīng)濟(jì)主體利益關(guān)系的重要手段。認(rèn)真剖析探討地產(chǎn)界的稅收制度可以保持各地GDP持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結(jié)了房地產(chǎn)業(yè)界存在的常見(jiàn)的稅收問(wèn)題，并深入探討審計(jì)對(duì)策，來(lái)共同提高地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管效果。
一、目前房地產(chǎn)稅收中存在的常見(jiàn)問(wèn)題
即使我國(guó)近幾年房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)幅度較大，但是基于地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)營(yíng)和復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算，以及涉及眾多的房地產(chǎn)稅稅種，征管的難度比較大，再有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較嚴(yán)重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來(lái)了極大的難度，以致嚴(yán)重流失的房地產(chǎn)行業(yè)稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競(jìng)爭(zhēng)[2]。以上客觀原因已經(jīng)成為稅務(wù)部門常見(jiàn)的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。地產(chǎn)業(yè)界存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、漏征漏管現(xiàn)象較為嚴(yán)重
少數(shù)就職于管理房地產(chǎn)稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條。現(xiàn)在普遍存在的現(xiàn)象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡(jiǎn)單翻閱納稅人賬目或者申報(bào)數(shù)據(jù)，形象的催催稅款，對(duì)經(jīng)營(yíng)情況卻撒手不管，也不去核實(shí)申報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性；而新增的納稅人，辦理稅務(wù)登記也是坐等納稅人來(lái)辦，下戶時(shí)發(fā)掘納稅人不在，就發(fā)份限期改正通知書，至于納稅人來(lái)不來(lái)辦理納稅手續(xù)，那些則留到以后再說(shuō)，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊(duì)”，因?yàn)槠饺账麄兙驮谂c稅務(wù)管理員玩游擊戰(zhàn)，所以什么時(shí)候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴(yán)重后果[3]。
2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款
根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理哲行辦法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)當(dāng)涵蓋了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入情況和其他收入。其中，其他收入應(yīng)當(dāng)包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)收入以及其他相關(guān)部門代收的費(fèi)用等。審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常往來(lái)款核算其他收入，來(lái)逃避納稅義務(wù)。除此之外，不少企業(yè)也在銀行按揭款上做手腳、根據(jù)國(guó)稅發(fā)(2006)31號(hào)文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、”某些不法房地產(chǎn)公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質(zhì)，用銀行按揭款項(xiàng)的方式記入其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入的方式，從而瞞天過(guò)海偷逃稅款。
3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門很多，有城建、規(guī)劃、國(guó)土、物價(jià)、房管等。稅務(wù)部門對(duì)地產(chǎn)界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協(xié)調(diào)配合，這樣掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅收源泉，但實(shí)際在工作過(guò)程中，由于很多部門之間還沒(méi)有建立起完善的溝通協(xié)調(diào)往來(lái)款核算機(jī)制，導(dǎo)致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國(guó)也沒(méi)有相關(guān)法律或者規(guī)章來(lái)約束有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界的護(hù)稅行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)在稅收管理過(guò)程中基礎(chǔ)差、資料采集不夠，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍納稅意識(shí)淡薄，沒(méi)有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問(wèn)題，并且這些企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)很多、周期長(zhǎng)、預(yù)算核算過(guò)程復(fù)雜，因此房地產(chǎn)涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫(kù)，造成國(guó)家稅款流失。
二、針對(duì)于目前房地產(chǎn)稅收一些問(wèn)題的對(duì)策
縱觀當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收征管中存在的普遍問(wèn)題及房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，想要從根本上來(lái)解決日前房地產(chǎn)業(yè)的稅款征收問(wèn)題，只有通過(guò)協(xié)調(diào)各部門的聯(lián)系，聯(lián)合整理征管資源，改變征管方式，嚴(yán)格加強(qiáng)環(huán)節(jié)控制，全面的實(shí)施房地產(chǎn)稅收夫人一體化管理，用科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化、社會(huì)化管理來(lái)征收房地產(chǎn)稅收，從而提升房地產(chǎn)稅收征管水平[4]。
1、要加強(qiáng)管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現(xiàn)象
地稅部門要加強(qiáng)與相關(guān)部門的合作，主動(dòng)掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個(gè)部門之間的信息，整合綜合運(yùn)用的多部門之間的戶籍信息交流互動(dòng)平臺(tái)。地稅機(jī)關(guān)要按照戶籍信息平臺(tái)，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細(xì)電子檔案，使稅務(wù)管理員能夠定期普查工作目標(biāo)更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實(shí)地深入調(diào)查，扎扎實(shí)實(shí)地工作，及時(shí)掌握第一手重要資料，主動(dòng)出擊掌控稅源的詳細(xì)信息，根除接受稅源信息的被動(dòng)行為。
2、清理房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不必要的稅費(fèi)
合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)減輕房產(chǎn)環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)。使土地增值稅簡(jiǎn)化，直到條件成熟時(shí)取消。土地增值稅計(jì)算征收方面與其他稅收來(lái)說(shuō)過(guò)于復(fù)雜，基于基層稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平低的情況，很難精確的計(jì)算納稅總額。在目前的這個(gè)階段，應(yīng)該確定適度的稅務(wù)征收率和適當(dāng)?shù)臏p少稅率級(jí)數(shù)，還有使房地產(chǎn)增值額的計(jì)算辦法簡(jiǎn)化等，從而降低稅務(wù)部門課稅成本以及義務(wù)納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優(yōu)質(zhì)投資回報(bào)充分考慮，并適當(dāng)扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過(guò)重而因?yàn)檎５耐恋赝顿Y報(bào)酬降低而引發(fā)逃稅行為。可以考慮房地產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)利潤(rùn)逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。
3、強(qiáng)化部門間配合，健全護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)一體化管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所運(yùn)行的每一環(huán)節(jié)，都必須到有關(guān)部門將手續(xù)辦理齊全，因此稅務(wù)部門要盡力爭(zhēng)取全面的支持與配合，切實(shí)加強(qiáng)協(xié)調(diào)與土地、房產(chǎn)管理、規(guī)劃局、銀行等相關(guān)部門的聯(lián)系，定期與這些部門進(jìn)行交流，信息共享，這樣可以及時(shí)掌握各方面的情況，仔細(xì)嚴(yán)格的實(shí)施稅務(wù)征收一體化的管理、還要請(qǐng)有關(guān)部門積極配合，執(zhí)行“先稅后征”的原則，凡沒(méi)有稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票和不辦理稅票，房產(chǎn)、土地等相關(guān)部門的相關(guān)證照，把握住稅收源泉的控管的關(guān)鍵，從根本上補(bǔ)救稅收漏洞、及時(shí)清算達(dá)到土地增值稅清算條件的企業(yè)，有效管理相關(guān)稅收實(shí)施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質(zhì)量和治理稅收管理上的漏洞。
三、結(jié)論
綜上所述，房地產(chǎn)快發(fā)的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應(yīng)該把國(guó)家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業(yè)的利益，把好財(cái)務(wù)的關(guān)口，促進(jìn)房地產(chǎn)稅收的健康穩(wěn)定的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最優(yōu)化。
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