時間：2023-09-06 17:08:20
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摘 要：房地產行業在國民經濟發展中具有重要地位，也是財政收入的重要來源和稅務稽查的重點領域，伴隨全行業“營改增”的日益臨近，房地產開發企業有效開展稅務籌劃顯得十分必要。筆者從探討房地產開發企業稅務籌劃的意義出發，研究了不同階段房地產開發企業的具體稅務籌劃策略，進而總結出現階段我國房地產行業稅務籌劃存在的問題并給出建議：本文認為房地產開發企業應從增強稅務籌劃意識、培養稅務籌劃專業人才、加強稅務籌劃風險管理等幾個方面提升稅務籌劃在企業中的實際效用。
關鍵詞 ：房地產 企業稅務 稅務籌劃
隨著國家鼓勵房地產行業的健康發展，政府對房地產宏觀調控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產調控的方向之一。稅務籌劃作為企業財務管理的重要組成部分，日益成為房地產開發企業合理降低稅收負擔、實現企業效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。
所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業的經營活動，以規避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經濟效益最大化為目的的經濟活動。
一、房地產開發企業稅務籌劃的意義
（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
（二）開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
（四）物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
（二）重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。
參考文獻：
[1]趙曉莉，趙德彥.利用稅務籌劃促進房地產行業經濟發展的探究[J].山西建筑，2014.
一、房地產開發過程中稅務籌劃的概念及主要意義
國家對于房地產行業的稅收主要有營業稅、企業所得稅、房產稅以及土地增值稅等稅收項目。房地產開發過程中的稅務籌劃是房地產行業減少房地產開發中所繳納的國家稅務方面的費用而采取的一種新型有效地措施，相關納稅人應該結合國家稅收的相關政策，采取相關的措施對繳納的稅收上進行必要的管理，減少企業所要繳納的稅收上的費用，實現企業獲得最大利潤的最終目的。
二、房地產開發過程中企業進行稅務籌劃的重要性
（一）房產開發稅務重，企業籌劃中有很大空間
通常情況下，從事房地產開發的企業稅務上的負擔都比較重，從項目準備到銷售過程以及后期進行的物業管理的整個過程中有契稅、企業所得稅、房產稅等十余項稅務負擔。此外，房地產行業進行交易的資金比較多，相應繳納的稅款也非常多，在對稅款的計算過程中，采用不同的方法進行計算就會產生不同的稅務結果，并且每個結果之間的金額有著非常大的差距。因此，房地產開發商繳納的稅款在我國的稅收中占有很大的比例。對此，房地產開發的企業要對稅務進行適當的籌備和策劃，減少繳納的稅款，減輕企業在稅收上的經濟負擔。
（二）要充分的利用國家所制定的政策進行籌備和策劃
從事房地產開發的企業要充分的依靠政府的各種政策和制度，謀求企業的發展。當前，我國對房地產的開發和發展方面制定了非常多的法律和規章制度，企業要想在房地產市場的競爭中占據著優勢地位，就要充分的發揮國家相關政策的重要作用，結合企業自身發展的狀況對所要繳納的稅款進行籌備和策劃，減少企業發展中的風險減少到最低，減少企業所要繳納的稅務。
（三）完善我國房地產開發行業的稅務制度，為企業謀求長遠的發展
房地產開發行業在當前社會中得到健康快速的發展，在發展中需要依靠比較好的法律制度進行發展，充分利用市場發展規律中的公平原則以及健康發展的原則，在合法的范圍內，最大程度的提高企業獲得的利潤，利用稅務方面管理政策出現的漏洞，盡可能減少企業所要繳納的稅務金額，促進房地產開發企業的發展，完善我國的稅務管理體制。
三、房地產開發的企業稅務籌備和策劃中采用的方法和策略
（一）在準備的環節進行稅務的籌備和策劃
對繳納的稅務進行籌備和策劃是當前企業在管理中采用的一種新方法，它對從事房地產開發的企業提出了更高的要求，需要房地產開發的企業從整體的角度考慮問題，在房地產開發的企業在創建的初級階段就要對企業相關的注冊地點、企業出資的方式、企業的性質以及企業的人員結構等方面進行重視，在企業從事經營的初級階段就要對這些方面進行籌備和策劃，以減輕企業在稅收中所要繳納的稅款。
（二）在資金進行籌劃的過程中對稅務進行籌備和策劃
房地產開發的企業的性質為資金比較密集的產業，當房地產企業在籌備相關的資金進行建設的過程中，要充分的考慮到是否能籌備和收集到足夠資金，還要對資金進行籌備和收集所需要的成本進行分析，采取相關的計劃盡可能減少資金在籌備過程中所需要的成本，加強對債務上的資本以及股權上的資本進行分配，對資本進行合理的分配，采用科學合理的方法進行籌備資金方面的工作，盡可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的費用，防止在進行籌備和收集中出現更大的稅務負擔，盡可能的減少企業借款中所付出的成本，把借款中的風險減小到最低。
（三）在進行開發的環節對稅務進行籌備和策劃
從事房地產開發工作的企業在開發過程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產開發企業在繳納的稅款中數量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個種類中有著非常大的差異，國家的稅收過程中有著非常大的差距，對相關的土地稅收上沒有制定統一的標準進行征收，使得因為分立的原因而造成房地產權方面的轉移不會征收相關的土地增值稅，除此在外，國家對土地方面的稅務在制定過程中還有著細致的劃分。房地產企業可以從這些方面對土地方面繳納的稅款進行相關的管理，以實現減少房地產開發企業所要繳納費用的目的，減輕企業稅收中的負擔。
（四）在企業進行經營的主要銷售環節中對稅務進行籌備和策劃
在企業的銷售經營環節對所要繳納的稅務進行策劃的主要方法是對企業法人方面進行相關的設置，房地產開發企業可以配置相應的子公司進行管理，配置能夠獨立的進行核算工作的二級法人，讓他們對房地產開發以外的行業進行經營管理，將其所應當繳納的部分稅務從所要繳納的營業方面的稅務中分割出去，讓相關的業務對稅收方面的優惠政策進行充分的認識，采用各種各樣的方法減輕企業所要繳納稅款方面的負擔。
四、房地產企業進行稅務籌備和策劃工作中要注意的問題
（一）政府機關制定的政策措施在企業發展中產生了非常大的影響
政府機關對房地產開發方面所制定的政策和措施對房地產行業所要繳納的稅款有著非常大的影響。當今社會，房地產行業得到快速的發展，人們對住房上的需求也越來越大，房地產開發在市場中的競爭變得非常的激烈，當地的政府制定的房地產相關的政策對其產生了非常大的影響。政府要充分的發揮其在房地產行業發展中的宏觀調控作用，制定相關的政策措施對房地產行業進行適當的調節，對房地產企業的開發給予鼓勵和支持，給予相關的政策充分的調動其積極性和主動性。企業也要充分的利用國家政府給予行業發展的優惠政策，減少所要繳納的稅收費用，使企業盡可能的獲取更多的利潤。
（二）把工作的重點放在了追求利益，忽視了稅務籌劃中的問題
企業是以盈利為目的的企業法人，在企業的發展中企業采取的相關措施就是為了獲取更多的利潤，企業在采取相關的措施進行稅務籌劃工作的同時，雖然明顯的減少了企業所要繳納的稅收，但是這一方法的實施中存在著很多問題，比如，在對稅務進行籌劃的過程中增加了工作人員的工作量，在這一方法的實施過程中所花費的額外費用遠遠的超過了企業在稅務中獲取的相關收益。總而言之，單方面的從減輕稅務方面的收益會對企業發展帶來了非常不利的后果。房地產開發企業要采用科學合理的方法，既要注重減稅方面的活動又要對經濟方面的各項稅務進行合理的轉嫁，權衡各項收益之間的關系，對企業的管理方面的體制進行不斷地優化和完善，建立最優化的稅務籌集和策劃方案。
（三）稅務籌備和策劃有著非常強的適應性，要針對具體情況進行具體分析
房地產開發企業在對繳納的稅務進行籌備和策劃的過程中，因為過程非常的復雜，企業不能直接的對其他企業生產模式進行直接使用，也不能在固定的生產模式中止步不前。企業要充分的認識到企業的稅務籌備策劃要結合相關的稅法進行，同時，對于稅法概念和策劃與會計方面相關制度要進行適當的分離。企業會計制度方面工作的重點是讓投資的一方對企業的真實經營情況以及獲利的情況進行相關的了解，而國家制定相關的稅法是為了對經濟和社會方面的發展進行適當的調節和規范，兩者之間不能等同。
一、房地產企業稅收籌劃的難點分析
從我國房地產市場和宏觀政策等角度進行分析，房地產企業在使用稅收籌劃方法時，存在的難點主要表現在該行業的復雜性、財稅政策更新、行業的地域性特點以及需要進一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。
(一)房地產行業的復雜性房地產行業的明顯特點就是人才密集、經營活動資金密集，其經營項目的規模較大、可影響的范圍也比較廣，同時還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導向的產業類型，與房地產項目建設當地的金融機構、主管部門、上下游產業以及政府部門都有著密切的關系。房地產企業的經營活動與內部的管理制度、管理水平有直接關系；同時，還會受到外界環境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產行業本身的復雜性，這將會對其發展產生很大影響，增加財務人員實施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實施效果。
(二)財稅政策更新因社會經濟從原本的迅速發展逐漸轉向平穩的發展趨勢，房地產企業的發展受到的影響越來越明顯，在這個基礎上，國家不斷調整財稅政策，希望能夠減少中小企業的稅收負擔，而各項財稅調控政策的出臺和實施，增加房地產企業的經營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財稅政策，這些政策限制房地產企業使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發揮作用，可見財稅政策更新是房地產企業實施稅收籌劃的難點之一，也只有解決這個難點，才能保證順利實施稅收籌劃措施。
(三)房地產行業地域性特征房地產企業的財稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產稅等都屬于地方稅，與當地的經濟發展和政策關系密切。中央對財稅的調整做出宏觀調控，而各地方結合自身的經濟發展和行業特點制定地方的財稅政策，而房地產行業的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點[1]。各地方由于發展上的差異，稅率和財稅的征收標準不同，地方機關對國家的財稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產企業的稅收籌劃，但同時也帶給稅收籌劃很大的自由發揮空間。
(四)籌劃專業性有待提升房地產行業的復雜性增加財務工作的難度，對專業性的要求較高，尤其是需要在國家調控政策不斷變化的情況下實施稅收籌劃，更加需要財務工作人員有較強的專業能力與素養。但目前房地產企業的財務工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業的措施，故而需要進一步提高籌劃工作的專業性。同時，房地產行業涉及的財稅工作涉及到交易環節、開發環節以及施工環節等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻最高的是土地增值稅，其核算過程極為復雜，始終是房地產企業稅收籌劃工作的重要內容。因此，只有提高稅收籌劃的專業性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質量，增加企業的經濟收入，促進房地產企業發展。
二、房地產企業稅收籌劃的對策分析
(一)認真做好會計核算基礎工作會計核算基礎工作是保證房地產企業順利開展稅收籌劃的前提條件。會計核算的完整性與真實性在一定程度上影響稅收籌劃的落實效果，也是企業開展稅務審核的關鍵性依據，而這一點需要以企業完善的內部控制管理與財務體系建設。如果會計核算都無法準確地反映出企業的真實情況，就需要面對稅務機關核查相關征收造成的影響，導致企業需要承受超額損失。因此，在實施稅收籌劃的過程中，需要認真做好會計核算基礎工作，并突出核算的作用與價值。
(二)及時掌握財稅政策新動向我國出臺的新的財稅政策是配合經濟形勢變化出現，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經營權流轉的規定，在流轉操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農村土地承包法》的實施[2]。房地產企業對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結合當前的財稅偵測和市場經濟形式，預測政策上可能出現的變化，提前做好應對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時且準確的掌握其精髓，并且能夠從企業自身的發展情況采取有效的應對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產企業發展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務機關工作流程我國的稅務機關掌握房地產企業的財務信息，利用企業報送的財務資料獲取并且積累相關數據，由此建立企業、行業的財務信息數據庫，將其走位評價房地產行業發展水平的重要依據。因此，企業需要在保證各項信息準確、真實的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應用大數據以及金稅三期的機會，并且在信息跨部門共享的基礎上，逐步落實企業、行業財務信息數據庫的建設，消除稅務部門和企業之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關稅法中，明確住房建設、自然資源以及規劃等部門提供真實的信息，協助稅務機關合理征收土地增值稅。在熟悉稅務機關工作流程的基礎上，房地產企業有效運用稅收籌劃，有利于增加經濟效益，實現其經營目標。
(四)做好涉稅事項前的籌劃房地產企業在使用稅收籌劃措施來提高經濟效益時，需要在項目立項以及研究可行性階段，有機結合項目經費測算與稅收籌劃目標，實現統籌兼顧的經營。財務工作人員考慮項目的整體，綜合考慮項目投資回收的可行性以及經濟指標的可行性，制定最優的經濟方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經濟方案[3]。此外，在簽訂合同時需要做好統籌規劃。合同是判斷涉稅性質的重要依據，也是稅務稽查工作中檢查的重點，通常在簽訂合同時就已經鎖定稅收籌劃的空間以及時間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產企業的將供應風險和財稅風險，不利于保證經濟效益。因此，在使用稅收籌劃時，房地產企業需要做好涉稅事項的事前規劃工作。
(五)建立專門的企業稅管部門房地產企業想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設有效結合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實施的風險，提高其成功率，增加企業經濟收入，還能夠有效、準確地反饋企業的會計信息質量，進而使其成為企業發展、決策的重要依據，進而提升企業整體經營、管理水平。新形勢下需要房地產企業做出相應的改變，在改變的基礎上為實施稅收籌劃創造條件，從而提高稅收籌劃在企業發展中的地位和作用，促使企業更為合理的使用稅收籌劃。
關鍵詞：稅務籌劃 社會主義法系 財務戰略 房地產 問題
在社會經濟快速發展的情況下，稅務機關特別將房地產行業的納稅情況作為監管重點。針對當前政府對房地產企業稅收政策的嚴厲情況，以及某些房地產企業中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產企業更應該做好稅務籌劃工作，可以在一定的社會制度環境之下，對企業的涉稅事項進行減稅謀劃，實現企業的財務目標。
一、當前房地產企業稅務籌劃中的問題
（一）房地產企業薄弱的納稅意識
企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業的這種偷稅、漏稅現象，不僅影響企業的市場競爭發展，而且還會對企業的聲譽造成影響，給企業的稅收帶來了更多風險。
（二）房地產企業對納稅的錯誤認識
在很多房地產企業中，經常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業出現多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業的納稅籌劃問題，導致房地產企業內出現無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業稅收環節中，一是針對企業的稅收環節，二就是企業的交納稅收環節，雖然房地產企業的會計財務部門經常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業的稅款交到稅務機關，對于房地產企業稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產企業內部缺乏納稅管理
在目前我國的房地產企業內部，雖然產企業財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規，但是這對企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業內偷稅逃稅的現象。在房地產企業內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業經營每個環節的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業在納稅管理決策中的盲區。
（四）房地產企業不知如何規避風險
在房地產企業中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易為企業造成納稅風險。其實在房地產企業中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。
（五）企業內納稅籌劃實施不及時
在房地產企業中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業今后的發展帶來影響。
二、房地產企業中做好稅務籌劃工作的意義
在我國當前的經濟形勢之下，金融危機對房地產行業也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業的資金壓力，還可以為企業減少納稅成本，提高企業的利潤空間。做好房地產企業的稅務籌劃，可以增強企業抵抗經濟風險的能力，調整企業的經濟模式，依據合理的方法做好企業的稅務籌劃，為房地產企業減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業減輕稅負，提高企業的競爭力。在房地產企業中，稅務籌劃人員在法律許可的規定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業的經營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統統都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業的納稅支出，實現房地產企業經濟利益的最大化。
在我國房地產開發企業的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業的財務戰略， 企業的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業賦稅成本。在房地產開發企業中，還應該讓企業內財務部門配合納稅籌劃的工作實現，以合法的手段降低企業納稅人的納稅成本，實現納稅籌劃，依照國家規定來進行交稅，規避企業的納稅風險，減輕企業的納稅負擔。
三、淺析改進后房地產企業稅務籌劃的思路
（一）認清稅務籌劃的價值
在我國房地產企業進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。
（二）在稅務籌劃中引入變量
在我國房地產企業的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發現變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業帶來更多的收益。房地產企業中影響應納稅額的就是計稅依據與稅率，當計稅依據越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業的經濟收益。
（三）靈活運用稅收政策的特定條款
在我國的房地產企業中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優的方法。最后，就是優惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規定了許多優惠政策，因此房地產企業可以充分利用優惠性條款，以優惠政策來進行企業內的稅務籌劃，為降低企業的納稅成本做出良好決策，給房地產企業的發展帶來更多收益。
（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產企業中各稅種間是相互聯系依存的，進行房地產企業的稅務籌劃，是為獲得企業整體經濟的利益，并不是只對于某一環節稅收的利益，因此房地產企業的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經濟上的可行性。房地產企業的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業的總體收益。
四、結束語
由上可知，在我國當前的社會經濟形勢之下，面對房地產行業稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，引起企業財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業經營利潤的良策。因此房地產企業應該做好稅務籌劃工作，在遵守經濟法律制度前提下，為企業減輕稅負，減輕企業成本，實現房地產企業財務目標的謀劃，為房地產企業的發展做出貢獻。
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關鍵詞 房地產 土地增值稅 會計處理
土地增值稅的征收是為了調節土地增值收益。目前，土地增值稅已經成為企業所得稅并列的三大稅種之一，是國家財政收入的重要組成部分。增值稅直接關系著企業的經營成本和持續發展，對于房地產行業土地增值稅企業，如何通過會計處理來進行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問題。
一、房地產行業土地增值稅概述
作為我國國民經濟的重要產業支柱，房地產行業每年會產生巨大的稅款，隨著社會經濟的迅速發展，房地產行業的土地增值稅成本不斷升高。在我國，房地產增值稅的稅率通常以超額累進形式來計征，一般在30%～60%之間。企業通過采取有效的措施來進行土地增值稅納稅籌劃，可以有效地提高企業利潤，降低企業稅負，有利于企業實現長期穩定的發展。房地產企業最關心的問題就是規避納稅風險，最大限度地延長抵押稅額繳納時間。在實際的納稅過程中，許多企業都選擇且采用1%～3%的預征率，這樣一來需要在項目結束時對它們進行匯集清算，進而實現了繳納稅款時間的遞延，對企業十分有利。此外，房地產企業還應充分利用國家關于稅收的優惠政策，通過調整銷售價格和增值額等手段來使企業繳納的增值稅率得到進一步降低，實現節省稅費的目的。不僅如此，企業應提高稅務風險的防范意識，做好稅收風險的防范和規避，對于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。
二、土地增值稅的會計處理
土地增值稅的會計處理直接關系著企業的經濟利益，從會計核算的角度考慮，房地產開發企業土地增值稅成本具有明顯的特點。主要表現為：首先，會計中的責權發生制是土地增值稅成本計提的基礎；其次，在確定土地增值稅的支出時，應該嚴格按照稅法中的相關規定來進行，房地產企業應設置必要的營業稅及附加、應交稅費、待攤費用等賬戶，利用這些賬戶對土地增值稅的成本進行詳細核算。在房地產企業需要多個項目同時開發的情況下，要對不同的項目進行分別的核算。房地產行業與其他行業相比具有一定的特殊性，通常房地產開發商都采用預售制度，所以在項目建設過程中會先收到客戶的預售收入，等到建設項目完工后再結算收入。我國的稅法中有明確的規定，預售收入增值稅的征收是按照一定的比例進行的，當項目全部清算完成后根據實際金額進行多退少補。
第一，在取得預售收入的情況下，房地產企業應該按照一定的比例預繳土地增值稅。具體的處理過程為：先借記待攤費用，再貸記應交稅費，最后核算應交土地增值稅，到了實際繳納稅款階段，借記應交稅費，貸記銀行存款。
第二，當建設項目竣工驗收合格后，如果符合收入_認條件，則按照當期的結算收入和成本的計算方式來進行，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”，貸記“待攤費用――預繳土地增值稅”。
第三，當項目辦理結算后清算土地增值稅時，要根據實際情況來合理調整前期的土地增值稅款和計提的增值稅費，稅務局簽發增值稅清算報告后，有明確的清算金額，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”“待攤費用――預繳土地增值稅”。貸記“應繳會費――應交土地增值稅”在進行補交時，應借記“應交稅費――前期積累已預繳的土地增值稅款”。
三、房地產企業土地增值稅稅收策略
（一）利用國家稅收優惠政策
近年來，國家提高了對房地產增值稅收的重視程度，出臺了一系列稅收優惠政策。房地產企業應充分利用國家稅收優惠政策進行稅收籌劃，在準確核算增值額的基礎上，通過合理調整增值額與扣除項目金額的比例，實現稅費繳納的優惠，減輕企業的納稅負擔。此外，企業還應結合企業實際情況和國家相關的法規政策來制定稅收籌劃方案，盡量實現總稅收最低。對于合作開發房地產的稅收優惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來分配，雙方中一方負責資金，另一方負責土地。對于這種形式的合作，企業可以暫時減免土地增值稅，使雙方企業以較低的成本取得房地產，有利于雙方的合作共贏。對于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費，而且代建房的營業稅率只有3%，所以代建房是房地產企業開發的一個很好的選擇。
（二）利用稅收臨界點進行納稅策劃
房地產增值稅有等級之分，房地產企業在進行納稅籌劃時，應對臨界點進行控制，在進行充分的測算后，衡量稅收優惠與收入之間的關系，對房產銷售價格進行合理控制，使房產增值率趨向理想值，盡量使增值額在起征點的優惠范圍內。在房地產項目的兩種不同利息支出計算方式中，應該選擇較高者。此外，裝修和費用轉移也是實現扣除項目金額增加的有效手段，可以使增值額控制在目標范圍內，但是要保證嚴格遵守稅法規定，嚴禁出現偷稅漏稅行為。
（三）其他方式
根據項目的實際情況來確定項目的核算方式，即分開核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開核算時，能夠享受到的增值額小于扣除項目金額之和的20%的稅收優惠政策。物業管理基金、公建維修基金、公共設施尚未建造的報批報建費用、出包工程還沒有辦理最終結算的都屬于稅法允許的三項預提項目，利用預提費用的稅前扣除政策，有利于企業實現納稅優惠。
四、結語
我國的房地產行業具有廣闊的發展前景，房地產土地增值稅的會計處理對房地產企業的可持續發展具有重要的作用。在激烈的市場競爭環境下，房地產企業應認清發展形勢，掌握稅務處理方法，在遵守稅法規定的前提下，通過合理的土地增值稅稅收籌劃來降低企業的稅負。通過利用國家稅收優惠政策、對稅收臨界點進行納稅策劃等手段，規避稅收風險，使企業得到優質發展。
（作者單位為寧夏萬耀生物科技有限公司）
參考文獻
隨著我國的住房制度改革和經濟社會的發展，我國房地產業取得了舉世矚目的成就。特別是近年來，絡繹不絕的漲價聲與不斷加大的宏觀調控力度，讓作為人們衣食住行四大基本生存需要之一的房地產行業一次次成為社會關注的焦點和熱點。房地產行業是典型的資金密集型行業，投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強。然而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變。加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈，進一步壓縮了房地產行業的利潤水平與發展空間。特別是中小型的房地產開發企業，他們規模小，融資難，管理水平低，隨意性大，抵御風險的水平差，生存空間更加狹隘。因此，通過稅收籌劃的手段降低企業稅收負擔，減輕企業資金壓力，降低成本，增加經濟效益，甚至通過稅收籌劃規范經營、提高管理水平，是房地產企業的明智選擇。本文擬在國家接二連三地出臺房地產調控措施這一時代背景下，從中小型房地產企業業的經營特點與涉稅情況分析出發，對其特有的稅收籌劃必要性作探討。
一、稅收籌劃的定義與特點
稅收籌劃的概念在上世紀九十年代才由西方國家流傳入我們國家，英文為tax-planning，翻譯為稅收籌劃，也叫納稅籌劃、稅務籌劃等。稅收籌劃是一門新興的經濟類學科，世界各個國家的定義也都不盡相同，主要有如下定義：（1）荷蘭的《國際稅收辭典》（國際財政文獻局（IBFD）編）一書認為：稅收籌劃是指企業通過對經營活動和個人事務活動的安排，實現繳納最低的稅收。（2）美國南加州大學的梅格博士在其著作《會計學》一書中將稅收籌劃定義為：在納稅發生之前，有系統地對企業經營和投資行為做出事先安排，以達到盡量少繳稅。（3）我國學者蓋地認為：稅收籌劃是指企業（自然人、法人）依據所涉及到的現行稅法（不限一國一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運用企業的權利，根據稅法中的“允許”和“不允許”、“應該”與“不應該”以及“非不允許”與“非不應該”的項目、內容，對經營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負的謀劃和對策。（4）國家稅務總局注冊稅務師管理中心在其編寫的《稅務實務》中，把稅收籌劃明確定義為：稅收籌劃又稱為納稅籌劃，是指在遵循稅收法律、法規的情況下，企業為實現企業價值最大化或股東權益最大化，在法律許可的范圍內，自行或委托人，通過對經營、投資、理財等事項的安排和策劃，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內的一切優惠，對多種納稅方案進行優化選擇的一種財務管理活動。通過上述表述可以看出，稅收籌劃有如下特點：一是必須符合國家法律及稅收政策法規，這是基本原則；二是稅收籌劃必須事前開展；三是目標是使納稅人的稅收利益最大化，所謂“稅收利益最大化”，包括稅負最輕、稅后利潤最大化、企業價值最大化等內涵，而不僅僅是指的稅負最輕。另外，通過對稅收籌劃的定義我們知道，稅收籌劃主要包含兩個方面的內容，一是節稅籌劃方案設計，二是稅收籌劃風險防范與控制。
二、中小型房地產企業特點
依照目前《中小企業劃型標準規定》的規定，中小型房地產企業是指從業人數在200人以內、營業收入在100～15000萬元、具有房地產開發資質的、從事房地產開發、經營、管理和服務活動并以盈利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。相較于大型房地產開發企業，中小型房地產企業存在如下弱點。（1）組織結構單一。中小型房地產企業大都實力較弱，經營開發區域有限，組織結構簡單，甚少有設置分支機構或者子公司跨行業和跨區域進行開經營生產的情形，因此，利用設置分支機構或者子公司的手段來進行稅收籌劃的方式對其意義不大。另外，中小型房地產企業人力資源薄弱，人員配置專業化程度不高，稅收籌劃的能力與實踐能力存疑，這是在進行稅收籌劃風險防范時必須考慮的因素。（2）資金力量單薄。中小型房地產企業大都資金力量有限，這就對自身經營會造成幾個方面的限制：一是土地儲備能力受限。不能大量儲備未來有開發價值的、有升值空間的土地；二是融資渠道受限。目前企業融資渠道主要有下面幾種：自我積累、向金融機構借款、向非金融機構及企業借款、企業內部集資、向社會發行債券和股票、租賃等。結合自身特點發現，通過發行債券和股票的方式融資無法實現，且向外借款受自身實力與信用的限制，金額也是有限的。這就對中小型房地產企業的資金的控制提出了更高的要求，因此進行稅收籌劃減少或者遞延稅費支出變得很有意義。（3）身處稅收環境不夠成熟?；钴S在三四線城市或城鎮的中小型房地產企業可能會面臨更加不成熟的稅收征收環境，如部分稅務人員業務水平參差不齊，管理方法與水平有所欠缺，在這樣的環境下進行稅收籌劃，稅收籌劃風險大大增加。因此，這是在稅收籌劃前必須要充分考慮的問題，否則極有可能稅收籌劃失敗反而加重企業稅收負擔，得不償失。（4）管理水平不高。受自身實力與員工專業化程度的影響，中小型房地產企業在開發產品類型確定、產品定價、收入確認安排等等關鍵問題上都存在很大隨意性，這從稅收籌劃角度來看是很不合理的。因此中小型房地產企業確實存在很大的籌劃空間。
中小型房地產企業這些劣勢的存在，對其稅收籌劃方案的設計與選擇有很大的影響，因此，必須要有選擇的、有針對性的根據其特點設計稅收籌劃方案。況且，在現有條件下通過稅收籌劃能有效地改善企業管理水平、提高企業的現金流、降低成本，這對于中小型房地產開發企業的存續與發展至關重要。
在市場經濟環境下，我國的房地產市場信息瞬息萬變，使得企業納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業納稅籌劃操作跟不上市場信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運用政府相關的優惠政策，就會造成納稅操作風險發生。房地產企業納稅籌劃風險主要體現在以下幾個方面：第一，房地產企業相關的管理者對納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業納稅籌劃的成本，也常常使國家稅務人員認定企業存在漏稅、偷稅行為；第二，進行企業納稅籌劃的操作人員對國家相關優惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒有對優惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業的經濟效益；第三，房地產企業財務會計人員沒有仔細的核算企業的相關稅金，導致企業核算風險的發生；第四，在房地產企業納稅籌劃操作過程中，操作人員沒有準確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區別，不能嚴格按照稅法規定進行，很可能給企業帶來偷稅漏稅風險，使企業面臨國家稅務部門的處罰。
二、房地產企業納稅籌劃風險的有效規避策略
針對房地產納稅籌劃風險的幾種類型，筆者基于多年的企業稅務工作經驗，提出以下幾點建議：
1.強化企業依法納稅意識，加強企業會計核算
作為房地產企業的經營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業納稅籌劃工作順利開展打下堅實的基礎。作為企業實現經營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業經濟發展具有重要的意義，但其又僅僅是企業財務管理強化過程的一個環節，企業的利潤增長乃至于企業可持續發展不能依賴于企業納稅籌劃。所以，房地產企業需要不斷的加強會計核算，完善企業會計核算資料，為企業納稅籌劃工作順利開展提供依據，同時也能夠為稅務部門的稅務檢查提供準確的依據，以此證明企業納稅籌劃工作的合法性。
2.加強對國家稅法政策的正確把握
國家稅法是房地產與稅務部門的連接紐帶，是企業進行納稅籌劃工作的重要法律依據。企業進行納稅籌劃必須掌握國家相關的稅法政策，準確的了解國家稅法政策精神，確保企業納稅籌劃操作的科學合理性。另外，企業納稅籌劃過程中，還應該充分利用相關的優惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業納稅籌劃進行調整。
3.提升企業財務會計人員的素質
對納稅籌劃風險的防范是一項長期性、復雜性的活動，所以對于房地產企業的財務會計人員應該要嚴格的要求，納稅籌劃相關人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財會專業能力，同時還必須要有對經濟環境的預測能力、經濟項目統籌策劃能力等綜合素質，從而為納稅籌劃活動的有效開展創造良好的條件。納稅籌劃相關人員的綜合素質一是依賴于個人素質的提升，另外也和我國房地產行業財會人員的整體素質有很大的關系。
三、結語
“營改增”是2011年經國務院批準，財政部和國家稅務總局聯合下發的革命性的稅收政策。該政策自試點實施至今已經取得了良好的效果，并且在全國范圍內不斷擴大和深入，而這種改變也促使著房地產行業稅收籌劃和財務管理必須隨之進行轉變，這樣才能更加適應現階段的“營改增”制度。本文主要介紹了營改增對房地產企業各個方面的影響，闡述了在現階段的情況下要如何對房地產企業提出改革的策略，以期達到維護房地產企業稅收數量和保持房地產企業發展的目的，進而創造出更多的社會效益和經濟效益。
關鍵詞:
營改增房地產企業稅收影響對策隨著“營改增”稅收改革在我國的普及和深入，國家對房地產企業稅收調控不斷加強，我國的房地產企業“營改增”已是迫在眉睫，企業必須也要做出相應的改變來適應現階段的稅收政策并作出相應的調整，維持自身企業的相關利益。營改增稅收方案對我國的房地產企業產生的影響主要存在于生產生本和房地產的賦稅項目上，因此展開的改革措施等也要從這兩方面進行入手。學會優化在房地產生產過程中的生產生本，對物質材料進行稅收策劃，在房地產影響方面也加入稅收的策劃政策。通過這樣的手段來維持和發展房地產企業的經濟效益。
一、“營改增”對房地產企業生產成本的影響
(一)對房地產建設材料采購造成的影響
對于房地產企業來說，建筑材料的采購工作是房地產建設工作中相當重要的環節。在這一步驟當中，不但要采購數量較大的建筑材料，例如鋼筋、水泥等，也需要采購一些小型的建筑使用材料，如鐵釘等原材料。大型建筑材料的采購往往都是選擇店面較大和規模較大的企業進行選擇和采買，能夠根據自己的需求在采買當中開具相關增值稅的專用發票；而較小規模的建筑原材料采買有時則會選擇一些店面較小店鋪和企業，這些鋪面在很多時候都無法出具增值稅的專用發票。進而導致房地產企業在這一環節無法對稅務進行增值稅進項扣除，進而致使房地產企業生產成本的增加。除此之外，即使房地產企業能夠拿到發票，但依據我國現有的稅法規定，砂石、混凝土等建筑材料往往需要繳納百分之六的增值稅，而建筑施工企業需要繳納的成本稅卻要比建筑材料繳納的稅收低一個百分點，為百分之五。這一影響也導致了我國的房地產企業必須進行行業改革，以求更加適應營改增稅收制度。
(二)房地產建設人力成本在“營改增”制度中受到的影響
從房地產建設工程中的工人來源來看，一般建筑企業所選用的建筑勞動力都是來自于農村的農民工。農民工在完成建設工程的勞動力任務時雖然建筑成效較好，但農民工和其他勞動力也有一定的區別。由于流動性較大，農民工往往沒有專門的勞務公司對其進行負責，因此房地產企業也無法獲取相應的增值稅發票。進而導致房地產企業自身需要增加一定的稅收支出，影響生產成本。
二、“營改增”對房地產稅收的影響
我國的稅務法律法規規定，在房地產行業當中，需要交納的稅收分為兩種，其一是土地增值稅，其二是企業營業稅。這兩種稅務從屬性上來說屬于價內稅，由于房地產行業本身的企業特點，在稅收中常常會出現復征稅的情況。而房地產建筑行業由于本身的建設環節相對較多，其中蘊含的項目進程也會導致行業負稅率增大的情況出現，致使房地產企業的稅收總量增加，導致房地產的企業成本不斷上漲，增加房地產企業的資本負擔。從稅法的規定中我們可以看出，增值稅和營業稅相比有著本質的差異。增值稅從屬性上來說是一種價外稅稅種，這種稅款在收繳的過程中還需要扣除上一層企業已經繳納的稅收額度。因此如果使用“營改增”稅收制度，那么稅務人員就可以將已經繳納國的增值稅直接扣除，從而減少復征稅情況的出現，減少房地產企業的稅收支出。
三、在“營改增”制度之下，房地產企業的改革對策分析
(一)適應和學習“營改增”稅收制度
“營改增”稅收制度在我國實行已經經過一段較長的時間，在這段時間中房地產企業也陸陸續續完成了對“營改增”稅收制度的適應和學習工作。在房地產企業當中，要強化對企業中的員工進行稅收知識的培訓，讓企業中的員工能夠在企業生產經營的過程中，針對每一次企業的開支行為都讓對方出具相關發票。通過培養企業員工的發票稅務意識來適應現階段“營改增”稅收制度，并且將日常經營管理中的發票收集起來，讓其發揮出自己的作用。要制定相應的增值稅內部控制體系及相應的工作管理制度，應對和預防“營改增”可能的風險，企業中的財務管理人員要提高專業素質，進行專門的稅務培訓，學習相關“營改增”的稅收制度，讓企業中的財務管理人員能夠熟練針對企業的每一次稅收行為進行處理，防止房地產企業本身出現偷稅漏稅的情況，維持企業的健康發展。
(二)對房地產開發成本進行稅收籌劃
房地產企業在房地產的開發過程中所花費的時間往往相對較長，不但需要篩選房地產開發建筑用地，也需要在這段時間中進行建筑原材料的購買。如果能夠在這段時間之內對房地產的工程建設成本進行分攤處理，就能夠對房地產企業建設項目中的各個環節的增值稅進行分攤處理，從而為房地產企業的開發成本減少相關開支。因此在“營改增”的制度之下，建議房地產企業要設立專門的稅務籌劃崗，對開發成本首先進行大致上的稅收籌劃，將房地產企業運營過程中各個環節的稅收支出進行明晰和分析，然后找出分攤處理的相關對策，以減少房地產企業的房地產開發成本。
(三)對房地產建設中的物質材料進行稅收籌劃
房地產企業的建設項目環節中也需要對其中使用的物質材料進行稅收籌劃。我國的市場經過長時間的發展和進步已經逐步轉變成為了全新的市場經濟體制，在這種體制之下，買方的作用和意義被擴大，房地產企業在進行建筑原材料的購買當中為了減少支出的稅款，可以采用招標的方式進行建筑原材料的采買。在原材料招標采購的過程中，必須首先要求相關原材料企業廠家能夠出具增值稅的專用發票，在這一基本要求之上再要求建筑原材料的質量和價格。對各個競標的原材料廠家和企業進行篩選和綜合性的考慮，最后選擇對房地產企業利益最高的一家作為建筑原材料的采買對象。
(四)對房地產銷售方式進行稅收規劃
除了以上三個在房地產企業的稅收上進行規劃和策劃工作以外，我們還需要認識到在房地產的銷售過程中也存在稅收的情況。房地產在建設完成之后的銷售環節，如果成功出售，則需要根據房產本身的售出情況繳納相關土地增值稅和營業稅兩種稅款類型。房產出售的價格越高，那么需要交納的土地增值稅和營業稅的總額也就會提高。因此在這一環節展開對房地產銷售方式的稅收規劃能夠有效的減少房地產企業在銷售環節所需要交納的稅金，進而提高房地產企業的經濟效益。常見的房地長銷售方式稅收規劃是將房產的銷售分為房地產的銷售和房屋建筑裝修費用兩個組成部分。由于房地產行業在這種銷售方式中繳納的稅款范圍變得更大，因此需要交納的增值稅和營業稅就會相對降低，從而減少房地產企業的稅務支出，提高經濟效益。
(五)對房地產企業的勞務支出進行稅收策劃
最后是要對房地產企業的勞務支出進行稅收策劃。房地產企業的勞務支出可以分為兩個方面，其一是房地產企業在工程建設環節中所使用的建筑工人的勞務支出；其二則是房地產企業當中本身存在的員工的勞務支出。正常情況之下，勞務支出的稅款都需要勞務企業進行繳納，而如果能夠在這一環節當中得到增值稅的發票，則在后續的經營和銷售的過程中就不需要專門較難房地產企業的勞務支出稅款，從而為房地產企業減少大量的勞務稅務支出。因此房地產企業在建設的過程中，應該選用有著正規勞務企業管理的相關人員參與房地產的建設工作；其次房地產企業本身的經營也需要選取和招聘具有正規勞務保證的相關技術人員。通過這種有正常勞務保證的招聘方式，能夠使得房地產企業本身減少大量的勞務支出，不必在針對房地產企業生產和經營過程中所使用的相關人員進行勞務稅款的支付，從而減少房地產企業的稅務負擔，創造更大的經濟效益。
四、結束語
營改增稅收方案制度的實施對我國的房地產企業產生的影響是難以避免的，因此我國的房地產企業也要學會抓住這次改革的浪潮和時機，爭取在這段時間之內完成對自身房地產企業的改革。營改增稅收方案對房地產的影響體現在各個環節和方方面面，因此改革的方案也要從房地產事業的所有關機出發，對房地產企業的稅收方案進行合理性的稅收策劃，從而達到為自身的房地產事業節省更多稅收，創造更多經濟價值的目的。房地產企業在這一時期要注意吸取相關部門的經驗，努力和國家的營改增稅收政策相匹配，盡早完成對自身企業的改革轉型。
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關鍵詞：房地產企業 納稅籌劃 措施
一、加強房地產企業納稅籌劃的必要性
稅收具有強制性的特點，企業守法經營的重要評價標準就是依法納稅。房地產企業涉及企業所得稅、營業稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等諸多稅目，稅收已經成為眾多房地產企業除營業成本之外負擔最重的支出，在房地產行業形勢波動頻繁的現況下，控制稅收成本也成為房地產企業保持合理利潤的重要途徑。具體來講，充分進行納稅籌劃的意義體現在這幾點上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業支出，增加企業利潤，這些在籌劃中避免的支出對于房地產企業來講實際是不必要的成本支出，幫助企業充分發掘出潛在的免稅機會而不會多繳稅；其次，納稅籌劃也促進了房地產經營的更加合法化，企業在開展稅收籌劃的過程中必然要對企業所承擔的稅種特點、計稅、減免稅等方面的法律法規進行全面地了解，進而以此為基礎產生改進企業經營管理方式的見解，促進企業守法前提下的稅務減免；第三，納稅籌劃作為房地產企業財務管理活動的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業整體管理水平的層次高低，因此必須加強納稅籌劃管理。
二、房地產企業納稅籌劃的現狀分析
房地產企業與一般的商業企業在經營管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時，納稅籌劃是一項具有較高專業性的財務活動，而眾多的房地產企業財務管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現出不同的水平。從當前諸多房地產企業的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。
（一）納稅籌劃管理思想走不出錯誤的認識
所謂納稅籌劃的錯誤認識無非是那些老生常談的思想誤區。其一是靠與稅務征管部門搞關系爭取減免稅的錯誤思想，一些房地產企業以建立與稅務部門的良好關系為日常工作，想方設法的與稅務征管機構套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機會，有的房地產企業也千方百計的尋找稅收征管漏洞，以稅務部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會的風氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯誤思想，某些房地產企業為達少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費用、少記收入等方式從會計處理上隱匿真實賬目，嚴重的擾亂財務核算的正常秩序，有些企業竟以合作建房為名來掩蓋開發房地產的事實，將空置房屋的租賃收入不入賬或計入往來款項，偷逃營業稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。
（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差
房地產企業財務部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個方面的利益協調難題。首先是稅收最小化與稅后利潤最大化之間的利益協調問題。少納稅嚴格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產企業以少納稅為目的，從延遲預售款的入賬、費用開支的足額記錄等方面采取的會計政策也只是最大限度地利用了應該得到的稅收優惠，這種方式下費用開支等的最大限度提高，企業的稅后利潤并不能得到很好地保證，產生納稅籌劃與利潤目標的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業整體稅賦最小的利益協調問題。房地產企業涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計稅基礎并不相同，但其計稅依據是同一項業務活動，在籌劃時會出現結點，產生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產企業并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產企業也較為固守傳統的節稅方式，不同節稅途徑之間還不能很好的協調運用。
（三）納稅籌劃風險的管控力弱
房地產企業容易出現涉稅風險的方面包括稅務稽查的風險、會計政策和處理方式與稅法存在較大差異的風險、稅收法律變動的風險、納稅籌劃人員職業風險等等，這些風險是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業有必要建立稅收風險的管理機制體制。而很多房地產企業在這方面做得并不到位，風險管理與控制比較薄弱。一是對各種涉稅風險考慮不全面，缺少風險分析與評價的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準備；二是缺乏動態的涉稅風險監測機制，對于涉稅風險來源的主體行為的情況、動向不能及時的了解，無法形成風險的預警體系，增加了風險應對的難度；三是對已發生或可能發生的納稅風險處理與應對措施不當，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風險的不利影響降至最低。
（四）納稅籌劃的人員素質不高
房地產企業的納稅籌劃還沒有專業的部門和人才隊伍，大部分籌劃工作是由財務部門兼辦的，而財務部門一方面要擔負企業的財務管理和會計處理工作，業務繁瑣，另一方面，稅務籌劃具有很強的稅務專業性，大部分的財務或會計人員只是對納稅的會計處理較為在行，對于納稅籌劃涉及的較細節性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。
三、改進房地產企業納稅籌劃現狀的措施建議
（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務籌劃的開端
納稅籌劃是一項嚴肅的管理工作，房地產企業必須要從上至下形成一種正確的籌劃態度與思想。首先來講，房地產企業要理性對待與稅務征管部門的關系與業務往來，稅務征管部門代表著國家稅收的一定法定權利，房地產企業與其之間是執行與被執行的關系，而不可能成為平等的關系，因此房地產企業不應當設法成為其朋友，而應當以服從合法管理為基本態度來開展稅務往來。并且房地產企業要嚴格遵守稅務征管程序，不能利用稅務征管的漏洞來謀取稅務利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產企業要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產企業要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會計法規為納稅籌劃的基礎指引，對于預售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時入賬，對發生的費用支出據實扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。
（二）以整體納稅籌劃為主，協調稅務關系
房地產企業納稅籌劃的最終目標，合理來講應該是企業最終的稅后利潤最大，為實現這個目標，房地產產企業一定要處理好各種不同利益之間的關系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤最大的協調關系，房地產企業在努力增加扣除項目的同時，為保持稅后利潤的期望值，需要在費用支出的籌劃上尋找最佳平衡點，或者從收入的角度來通過增加加項的方式減小減項的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個稅目之間的關系，企業納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業所獲得的稅收利益最大的方案執行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關系，企業納稅籌劃時節稅與避稅是不同的方式，其細分下的方法也有多種，可以進行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。
（三）健全稅務籌劃涉稅風險的管理與調控
涉稅風險管理是房地產企業納稅籌劃的必然主題，房地產企業要從以下幾個方面健全納稅籌劃風險的管控：一是強化企業納稅風險的自我檢測與評估，建立一定的風險預警機制，企業可以從征管、稅法與會計政策各個方面開展合理性分析，對可能的涉稅風險進行識別與評估，從而以此為基礎，能確立一些標準或項目作為涉稅風險的衡量標準，建立起可行的風險預警機制；二是健全涉稅風險的動態監控機制，要充分對各種涉稅風險實現源頭監測與控制，對稅收法律制度發展情況與變化動態進行實時的了解，對企業經營業務流程涉及的納稅環境進行充分的把握，對企業會計政策的調整及時更新，以便將各種潛在的風險發生或發展的苗頭控制在最低；三是增強涉稅風險的處理與應對的靈活性，企業不僅要對發生概率較大的風險制定備用的風險處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動性和可調整性，能根據風險的動態變化作出針對性的調節，以便可以采取最有效的方式來遏制住風險事態的進一步惡化。
（四）加強納稅籌劃人員隊伍的建設
納稅籌劃作為一項對業務知識全面性掌握要求較高的工作，需要對稅收政策熟悉且能夠融會貫通的運用的人員來執行，基于此，一方面，房地產企業要盡量為納稅籌劃配備適當的人員，盡量將財務與納稅籌劃分開，以便增強納稅籌劃在企業管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業素質的限制可以達到最佳的結果。另一方面，房地產企業要對納稅籌劃人員進行專業技能的培訓，在日常工作中要求其密切關注國家稅收政策的趨勢與動向，對其進行企業經營戰略和業務流程開展的教育，使其可以緊密的結合企業發展實際來制定最有利的稅務籌劃方案，推動企業經營業績提高。
參考文獻：
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一、當前房地產企業稅務籌劃中存在的問題
1、納稅意識薄弱
企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產開發周期長，稅收對企業經營業績的短期影響不明顯，導致某些企業在未做稅務清算之前未能足夠重視各種稅負特別是土地增值稅和企業所得稅對企業盈利的影響。
2、對納稅存在錯誤認識
在很多房地產企業中，理所當然的將納稅籌劃作為財務部門獨立可完成的工作，不重視開發全過程中各個部門的配合，致使企業出現多交了稅、還被稅務機關處罰的情況。房地產企業的財務人員雖了解相關稅務知識并且經常與稅務機關打交道，但是如何將稅務知識以及稅務機關的各項要求貫徹到日常經營活動中去，是需要企業領導予以重視以及各部門進行配合才可以完成的，不然稅務工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產企業特別是中小房企對稅收籌劃應有正確的態度和認識。
3、房地產企業內部缺乏納稅管理
目前我國的房地產企業內部，雖然企業財務人員也在進行稅收相關規定的學習，但是由于針對性不強，不夠系統全面，對房地產企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現象。
4、房地產企業不知如何規避風險
由于缺乏妥當的納稅管理，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易給企業造成納稅風險。因此，只有加強企業領導層對稅收影響盈利的認識，以及各相關部門的節稅意識，才有可以真正實施稅務籌劃工作，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。
5、企業內納稅籌劃實施不及時
由于未能事前進行籌劃，等會計核算完成后，發現有可合法合理規避稅款，這時已無法改變交稅的現實，造成不必要的開支，減弱了企業的盈利能力。
二、加強房地產企業的稅務籌劃措施
1、項目開發全過程籌劃
即從取得土地使用權、項目立項、籌資、開發建設、銷售等各方面加強稅務籌劃。房地產企業產品開發周期長，涉及政府部門、企業繁多，決定了其稅務籌劃內容的復雜性。所以，房地產企業在制定稅務籌劃時，就應進行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權時或之前，就應對在該幅土地上開發產品的定位及物業類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列的測算。
以物業類型為例，在同樣的一幅土地上，開發不同類型的物業稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯排或TH物業，各項稅金（包括營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據物業的定位標準不同，占比也不同。如為普通高層物業，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。
由于各地對普通住宅面積有規定，戶型設計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規定，貸款規模影響企業所得稅的計算，同時要考慮公司的財務風險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產企業的財務人員需要在項目發展的全過程介入，才有可能進行稅務籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數計算，基本沒有籌劃的空間。）
2、選擇最優的會計核算方式
房地產開發企業在同一或相鄰地塊有不同的開發項目，對這些項目進行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業財務管理人員可以對這兩種方式的利弊進行衡量，對稅金進行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內，減少稅金，減輕稅務負擔，提高企業綜合經濟效益。
3、充分運用國家土地增值稅“起征點”優惠政策
我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務籌劃提供了條件，運用該政策需要根據政策本身的規定進行籌劃，避免產生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務負擔平衡點，進行產品定價，實現稅負最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發別墅住宅，一塊開發純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結構的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統一規劃，統一核算收入和成本，計算整體稅負。再與分別核算進行對比，選擇有利于企業的核算方式。
4、加強借款利息和營銷優惠的稅務籌劃
我國大部分的房地產企業主要通過銀行貸款進行籌資，銀行貸款借款期限長、費用高，可以利用適用的利息扣除方法進行借款利息的籌劃。我國稅法對企業借款利息有相關方面的政策，房地產企業可以根據自身特點，選用合適的籌劃方法。
三、房地產企業稅務籌劃的發展趨勢
稅務籌劃是一個綜合性的工作，每一個環節所采用的方法都是多樣化的，具體的從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等；從學科上看，包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此，房地產企業稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識。隨著對房地產稅務籌劃工作的重視，房地產企業稅務籌劃活動已普遍存在，并且趨于完善和規范。同時在不斷地發展中，房地產選擇以稅務籌劃為企業活動，尋找好的契機和業務，進一步解決房地產大額稅的情況。在房地產稅務籌劃應用的過程中，我們要對其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產減稅的經營活動。由于目前我國稅收制度還不完善，所以房地產稅務籌劃的研究還是一個新的研究方向，需要我們進一步的加強理論和實踐探索。在不斷地實踐中創新，不斷地發展稅務籌劃工作。
關鍵詞:房地產企業稅務 內控體系構建 意義和方法
內部控制是一個企業實現戰略目標的一種手段，在企業內部管理監控體系中發揮著至關重要的作用。對于很多企業來說，企業內部控制已經很熟悉，它已經充當著企業防范風險舞弊的一面“防火墻”。但是在企業內部控制制度起著一個重要成分的稅務內控，卻還沒有得到相應的重視。伴隨著我國稅收環境的不斷改善，國內很多企業整體的稅負在逐年的下降，稅負的下降給企業帶來諸多實惠的同時也導致了企業的稅務稽查風險也越來越高。這種外部稅務環境的變化對企業稅務內控水平提出了相應的要求。要求企業在加強內部控制的同時，更要防范稅務風險的意識，應將稅務內部體系融入到企業整體內控體系中。
一、稅務內控的背景、定義和目標
稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制的一個重要組成部分的―稅務內控，業界對此還沒有明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業的董事會、管理當局和企業的全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值”這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。從稅務內控的定義中可以得出：企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。
二、房地產企業構建稅務內控體系的意義
近年來隨著房地產業的快速發展，房地產企業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產稅收收入也隨著房地產市場的快速發展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當今政府對房地產業的宏觀調控影響下，政府部門（尤其是稅務管理的部分）對房地產業的管理日漸嚴格。自2002年起，房地產企業一直被國家稅務局列為當年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認為房地產企業偷漏稅現象特別的嚴重，這也說明了目前房地產企業涉稅風險很高。
首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產行業宏觀調控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調控政策已經對整個房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產行業的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務內控體系有利于引導房地產行業健康和諧的發展，對整個金融系統和國家經濟的健康發展意義重大。
其次對于企業自身來說，企業內部控制制度是現代企業制度的重要組成部分，能夠保證企業高效率地實現其經營目標。一方面成立稅務管理部門進行稅務內控管理可以使企業進行整體涉稅事項布局，合理安排稅務事項處置，并利用相關稅收法律法規進行有效的納稅籌劃，節約稅收成本，實現企業稅后收益最大化，創造稅務價值。另一方面可以經得起稅務機關的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業形象和信用評價。另外企業稅務內控機制紊亂會導致企業稅務風險的產生。稅務內控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產生重大的稅務風險。企業能否進行有效的稅務內控管理會直接影響稅務機關對企業的納稅風險評估、檢查，進而影響企業正常生產經營。
三、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法
為了盡可能的規避稅務風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。
(一)為了提高企業稅務內控管理水平
應在財務管理部門下設立專門的稅務管理部門，即使沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不單單指稅務申報的人員或者財務人員，還包括與公司稅收緊密聯系的其他部分人員（如業務、采購部門）還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報數據核算、填制申報，發票使用管理情況，稅務風險事項分析、評估、處置和監督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行一定的稅務指導，杜絕經營過程中潛在的稅務風險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務管理討論，并能提出有效的稅務評價意見。
(二)對各環節的風險管理流程進行控制
企業內部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業防范風險的基礎，也是企業防范風險的前提。內部控制制度包括為企業保證企業正常運作、規避和化解風險等一系列的相應的管理制度和措施。作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須要建立科學的內部涉稅事物管理組織。還要加大稅務工作事前籌劃過程的控制力度。實現每個企業流程稅務價值的最優化。房地產企業可以根據自身的實際情況，對各個涉稅環節的風險點進行評估、控制，建立一套完整的風險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到控制涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。
(三)建立健全企業內部風險匯報制度
風險匯報，是包括匯報制度和匯報標準這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度，涉稅內控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據實際的情況進行有針對性的分析。一般而言稅務的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用，稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標準決定了各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉中能得到統一理解。譬如，稅管人員在工作中發現問題一定要及時匯報，并且已標準化的內部文本進行簽字流轉。稅務主管再與其他部門人員協商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務風險，那么他應該向他的主管部門領導進行溝通交涉，并向公司高層領導進行匯報。
(四)建立內部稅務風險測評制度
所謂建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確的制度。并將其作為房地產企業日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。
二是各涉稅部門應當定期(每月或每季度)對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。
三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整，另外即使設計了清晰的目標和措施，但是由于相關部門和人員的不理解，可能會導致責任人不能有效的執行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。
四、結束語
以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。
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【關鍵詞】房地產；稅收；問題；對策
【中圖分類號】TU119【文獻標識碼】【文章編號】1674-3954（2011）03-0005-01
引言
伴隨著市場經濟的發展，我國房地產業也突飛猛進，已經成為了經濟發展中成為提升國民經濟指數的重要一份子，極大地推動著我國國民稅收收入，具有很廣泛的產業關聯性，也推動了多個產業部門的進步，并且房地產行業己經發展為地方稅收的基本來源和主要增長點，根據有關部門統計，2010年房地產業保持較快增長，全年地產商投資開發48267億元，比以往增長33.2%。但房地產行業也逐步成為稅收征管工作的大難點，由于開發項目時間周期長、工程預算結構復雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問題很是嚴重[1]。房地產稅收制度已經成為了調節各地房地產各經濟主體利益關系的重要手段。認真剖析探討地產界的稅收制度可以保持各地GDP持續穩定增長，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結了房地產業界存在的常見的稅收問題，并深入探討審計對策，來共同提高地產業稅收監管效果。
一、目前房地產稅收中存在的常見問題
即使我國近幾年房地產稅收增長幅度較大，但是基于地產行業特殊的經營和復雜的會計核算，以及涉及眾多的房地產稅稅種，征管的難度比較大，再有地產開發企業比較嚴重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來了極大的難度，以致嚴重流失的房地產行業稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競爭[2]。以上客觀原因已經成為稅務部門常見的難點和社會關注的焦點。地產業界存在的問題主要表現在以下幾個方面：
1、漏征漏管現象較為嚴重
少數就職于管理房地產稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條?，F在普遍存在的現象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡單翻閱納稅人賬目或者申報數據，形象的催催稅款，對經營情況卻撒手不管，也不去核實申報數據的真實性；而新增的納稅人，辦理稅務登記也是坐等納稅人來辦，下戶時發掘納稅人不在，就發份限期改正通知書，至于納稅人來不來辦理納稅手續，那些則留到以后再說，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊”，因為平日他們就在與稅務管理員玩游擊戰，所以什么時候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴重后果[3]。
2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款
根據《房地產企業所得稅管理哲行辦法》的有關規定，房地產企業的收入總額應當涵蓋了生產經營收入情況和其他收入。其中，其他收入應當包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產轉讓收入、固定資產收入以及其他相關部門代收的費用等。審計過程中發現，企業經常往來款核算其他收入，來逃避納稅義務。除此之外，不少企業也在銀行按揭款上做手腳、根據國稅發(2006)31號文件規定“采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現、”某些不法房地產公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質，用銀行按揭款項的方式記入其他應付款，不作預售收入的方式，從而瞞天過海偷逃稅款。
3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力
房地產行業涉及的部門很多，有城建、規劃、國土、物價、房管等。稅務部門對地產界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協調配合，這樣掌握房地產企業的稅收源泉，但實際在工作過程中，由于很多部門之間還沒有建立起完善的溝通協調往來款核算機制，導致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國也沒有相關法律或者規章來約束有關部門對房地產業界的護稅行為，導致房地產在稅收管理過程中基礎差、資料采集不夠，很多房地產企業納稅人普遍納稅意識淡薄，沒有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問題，并且這些企業開發環節很多、周期長、預算核算過程復雜，因此房地產涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實現國家對房地產行業稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫，造成國家稅款流失。
二、針對于目前房地產稅收一些問題的對策
縱觀當前我國房地產稅收征管中存在的普遍問題及房地產業的特點，想要從根本上來解決日前房地產業的稅款征收問題，只有通過協調各部門的聯系，聯合整理征管資源，改變征管方式，嚴格加強環節控制，全面的實施房地產稅收夫人一體化管理，用科學化、專業化、精細化、社會化管理來征收房地產稅收，從而提升房地產稅收征管水平[4]。
1、要加強管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現象
地稅部門要加強與相關部門的合作，主動掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個部門之間的信息，整合綜合運用的多部門之間的戶籍信息交流互動平臺。地稅機關要按照戶籍信息平臺，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細電子檔案，使稅務管理員能夠定期普查工作目標更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實地深入調查，扎扎實實地工作，及時掌握第一手重要資料，主動出擊掌控稅源的詳細信息，根除接受稅源信息的被動行為。
2、清理房地產業流轉環節不必要的稅費
合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費項目，適當減輕房產環節的負擔。使土地增值稅簡化，直到條件成熟時取消。土地增值稅計算征收方面與其他稅收來說過于復雜，基于基層稅務干部的業務水平低的情況，很難精確的計算納稅總額。在目前的這個階段，應該確定適度的稅務征收率和適當的減少稅率級數，還有使房地產增值額的計算辦法簡化等，從而降低稅務部門課稅成本以及義務納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優質投資回報充分考慮，并適當扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過重而因為正常的土地投資報酬降低而引發逃稅行為。可以考慮房地產業的逐步規范化，行業利潤逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。
3、強化部門間配合，健全護稅網絡信息化技術一體化管理
房地產開發所運行的每一環節，都必須到有關部門將手續辦理齊全，因此稅務部門要盡力爭取全面的支持與配合，切實加強協調與土地、房產管理、規劃局、銀行等相關部門的聯系，定期與這些部門進行交流，信息共享，這樣可以及時掌握各方面的情況，仔細嚴格的實施稅務征收一體化的管理、還要請有關部門積極配合，執行“先稅后征”的原則，凡沒有稅務部門監制的發票和不辦理稅票，房產、土地等相關部門的相關證照，把握住稅收源泉的控管的關鍵，從根本上補救稅收漏洞、及時清算達到土地增值稅清算條件的企業，有效管理相關稅收實施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質量和治理稅收管理上的漏洞。
三、結論
綜上所述，房地產快發的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應該把國家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業的利益，把好財務的關口，促進房地產稅收的健康穩定的發展，實現企業的價值最優化。
參考文獻
[1]歐繼紅.《稅收籌劃中的房價策略》，《經濟師》，2005年第5期
[2]吳躍云.《房地產企業納稅籌劃思路》，《財會通訊》，2006年第三期
