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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產的稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：投資性房地產；稅收籌劃；風險籌劃
一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經營、投資等活動來改變企業各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優化，以實現企業減輕稅負、擴大經濟效益、發揮經濟戰略目標管理的經營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現代化節稅手段。
企業通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現企業稅負最小，提升企業競爭優勢及其長遠、深度發展的戰略意義。
首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數效應的理論依據分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業經濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養稅源的實際經濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現刺激消費者購買需求，拉動經濟增長的經濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業雙方而言，都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產稅收籌劃的側重點
提及投資性房地產的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權轉讓方式等都應是其稅收籌劃的側重點。此外，企業在進行投資性房地產的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業帶來最大的績效收益。
首先，投資性房地產稅收籌劃應根據稅制構成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業經營活動的安全與靈活保障性。其次，企業還應在依據現行稅法及相關稅收優惠政策的基礎上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉讓、成本（費用）調整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業稅負，增強行業口碑及核心競爭力。
本文通過將投資性房地產的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續處置不同階段進行了如下分析。
1、初始出租時稅務籌劃
企業在投資性房地產的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業為滿足市場、盤活資產及提高資產使用率的需要，將原廠房設備進行經營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業收入相同，故應繳營業稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產稅與企業所得稅兩種稅額。
通常情況下，企業將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關系到企業計算應繳的營業稅與房產稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業在稅務籌劃時，應盡可能地將房產租金與協議中所配套的家俱及相關設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業稅負。同理而言，建造或自用房地產待企業劃定為投資性房地產進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業應基于從租原則所交納的房產稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產稅也會變相引起企業稅后凈收益的增加情形，進而實現企業在投資性房地產出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業經濟效益的現實意義。
2、利用稅收優惠政策進行稅務籌劃
我國制定的有關營業稅與房產稅暫行條例中有如下規定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業與房產稅，故企業在房產計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結合上述稅收優惠的政策，倘若出租房屋符合國家規定，便可最大化地直接獲取稅收優惠以減少稅收負擔。針對如此，企業可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業主用于經營較為符合企業的經濟性要求，以便實現企業應出租用途不同而影響企業所承擔稅負的效用。
3、持有期間稅務籌劃
投資性房地產在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業所得稅法規定企業可按稅法核準條件進行資產的加速折舊，因此，若企業出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時稅務籌劃
關鍵詞：地產行業；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值稅是就轉讓房地產所有權所取得的增值額征收的一種稅，根據稅法規定的四級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。它在房地產企業的稅負中占有相當大的比重，對房地產企業收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負，始終是企業不斷追求的目標。近年來國家進一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產企業的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產行業土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。
一、地產行業土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，為盡可能地取得節稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業生產、經營和投資、理財活動的一種籌劃行為。土地增值稅對房地產開發企業而言，是個稅負較重的稅種，再加上國家輪番出臺的政策，更使得房地產開發企業的壓力變大。因此對土地增值稅進行合理地稅收籌劃，有利于降低企業的營業成本，增加企業凈收益；有利于完善稅法，填補漏洞。有利于提升地產企業的會計管理水平與經營管理水平；有利于推動地產企業的可持續發展，樹立企業良好的社會形象。
二、地產行業土地增值稅納稅籌劃方法
筆者認為地產行業把握好增值率的節點，降低增值額，達到節約稅金的目的，可以通過以下幾個方面來進行納稅籌劃：
（一）適度加大建造成本增大扣除項目金額
房地產企業為提高產品競爭能力，在市場接受的范圍內，適當加大公共配套設施的投入，改善住房周邊環境，增加房屋賣點，提高開發產品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發產品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業主停車的需要。根據國稅發[2009]31號第三十二條：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。其建造成本可列扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到了不繳或少繳土地增值稅的目的。
（二）對不同的增值率房產進行籌劃
此方法主要是針對可能同時進行幾處房地產的開發業務的企業，不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同，這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房產的適用稅率，使稅負下降。
（三）合理定價
根據土地增值稅有關起征點的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在出售普通標準住宅的時候，就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。
（四）將房地產開發與銷售分離，成立銷售公司進行納稅籌劃
通過設立房地產銷售公司來運作，不會造成重復繳納營業稅。同時，還可以將土地增值額一分為二，分段計算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達到降低土地增值稅的目的。此外，設立銷售公司后多了一道銷售環節，增加了廣告費、業務宣傳費、業務招待費等稅前扣除額，還可以減少應納稅所得額，降低所得稅稅負。但需要注意的是，房地產的定價一定要適當、合理。如果房地產銷售公司與房地產開發公司屬于關聯企業，還要注意稅法對關聯企業之間交易的限制。
（五）利用代建房進行籌劃
代建房是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故房地產開發企業取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產開發企業在開發之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用稅負較重的開發后銷售方式。房地產開發企業可以用客戶的名義取得土地使用權和購買各種材料、設備，注意從最終形式上來看房地產權屬一定不能發生轉移。實際運用本方法時，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風險，降低稅負。
以上是地產企業進行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性，在實際操作中，房地產應具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
三、結束語
總之，隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化，房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作，需要同時高度熟悉企業運營和稅收法規。企業應該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業目標和實施成本，控制風險，才能減輕企業稅負，增強自身競爭力。
參考文獻：
[1]中國注冊會計師協會.稅法[M].經濟科學出版社，2011.
【關鍵詞】房地產企業；稅收籌劃；新舉措
在全球經濟一體化趨勢日益深入的21世紀，市場經濟競爭日益白熱化，這無形中加大了房地產企業生存的壓力，尤其是其稅金繳納方面，已然成為影響房地產企業市場競爭力的重要方面。因此，房地產企業應該在稅法允許的范圍之內，應用新型的稅收籌劃方式來盡可能的降低房地產企業自身的涉稅開支和風險，實現合法范圍內的避稅和減稅甚至免稅。這樣，房地產企業通過科學的稅收籌劃方法，能夠有效減輕企業的稅費負擔，這對于資金需求量大，經營風險較高，建設及銷售周期較長的房地產企業來說，其意義巨大，是有效減少房地產企業開發成本的理財途徑。
一、房地產企業進行稅收籌劃的含義及其必要性
對于房地產企業的稅收籌劃界定，目前還沒有統一的定論，但是，我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說，房地產企業的稅收籌劃一般是指，房地產企業為了最小化企業自身的稅費負擔，而在遵循相關稅法以及符合一定的稅法意圖的前提之下，依據國家規定的相關稅收政策，事先安排和籌劃房地產企業自身的融資，投資，經營和分配等財務活動，并以此為依據選取最佳納稅方案，從而在整體上實現企業免除，減少或遞延納稅義務等目標，以期最終獲得最大的涉稅收益。從本質上來說，房地產企業的稅收籌劃并不等同于違法性質的偷逃稅收行為，更不是騙稅行為，而是合法性質的稅收收益最大化的理財方式，它符合國家的稅法立法精神，是房地產企業為了提高利潤而提高科學合理納稅意識的必然結果，是房地產企業維護自身合法權益的具體表現，它不僅屬于理財問題，還是房地產企業進行經營決策的重要內容，貫穿于房地產企業經營管理活動的整個過程。對于具有獨特生產經營特點的房地產企業來說，其追求利潤最大化為根本目標，就必須實現科學化的管理模式。此外，房地產企業的自主籌資金額巨大，財務管理周期長，開發的項目風險大、投資決策責任重、要求嚴，且其財務涉及面廣、管理難度與責任大，這些都要求房地產企業進行合理的稅收籌劃。但是，目前，我國的房地產企業納稅意識和法律意識薄弱，對于納稅還存在不少認識方面的誤區，誤認為納稅只是財務部門的工作，習慣于把稅費籌劃放在事后進行，且其對于納稅管理方面還存在不少問題，以至于房地產企業很多存在偷稅逃稅現象而受到稅務部門的處罰。鑒于此，房地產企業必須進行稅收籌劃工作，以適應企業利潤最大化目標和激烈的市場競爭帶來的巨大壓力。房地產企業一旦實現有效的稅收籌劃工作，就可以幫助企業自身實現財務利益的最大化目標，維護了國家的合法權益，增加了國家的財政收入，還有利于幫助國家對稅法進行必要的完善和修訂。
二、房地產企業稅費籌劃新舉措
房地產企業進行合理稅費籌劃是其應有的合法權益，只是由于各種經濟，稅收，管理以及避稅技能等方面的因素不同，使得房地產企業的避稅機遇和稅收收益也各有千秋。因此，房地產企業必須掌握基本的經營管理知識，還得充分了解各項稅收制度，了解內外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性，構思出一套稅費籌劃的基本思路，然后根據企業自身的實際情況和國家稅收政策的更新變換來設計一個全新的，科學可行的降低稅費支出的方法。對于房地產企業來說，其生產的產品基本包含了三個階段，即項目立項，項目建設以及項目銷售，因此，房地產企業進行稅費繳納籌劃主要可以從這三個階段來具體操作。（1）項目立項時，房地產企業的稅收籌劃包括：第一，應該選擇合適的建房方式，改變習慣上自建并銷售房產的行為，比如說利用代建或者合建等方式來進行較大空間的稅收籌劃。在進行房產代建時，要確定最終用戶，進行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅，這樣可以減輕稅負。在進行房產合建時，房地產企業可以合法減少土地增值稅，還可以合法免掉營業稅的繳納。第二，房地產企業還可以通過開發多處房產以及進行不同方式的核算來為企業自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說，房地產企業進行合并核算的稅收利益更大一些，但并不排除說分別核算也有更有利的情況，那么，房地產企業到底進行如何核算，則需要根據企業的具體情況進行分析比較。（2）項目建設過程中，房地產企業的稅收籌劃包括：首先，房地產企業可以通過增加扣除項目，從而使得房地產的增值率不超過20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產企業還可以通過籌劃相關的借款利息來進行稅收籌劃，這是由房地產企業自身的資金特點決定的。因此，房地產企業可以把完工前的利息費用計入開發成本等增加扣除項目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負。還可以把完工之后的利息支出進行增加項目扣除，從而實現企業的價值最大化目標。最后，房地產企業還可以把銷售與裝修分散開來，以分散經營收入，從而也能實現稅基和稅率的減少，稅負也就相應的減輕了。（3）項目銷售過程中，房地產企業可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負。具體來說，首先，房地產企業可以設立獨立的銷售分公司來直接負責銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業稅和企業所得稅的籌劃空間。其次，房地產企業還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進行稅費繳納籌劃，比如說房地產企業可以委托銷售公司來銷售房地產，并和銷售公司協商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務，還可以避免銷售公司繳納營業稅。
此外，除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外，房地產企業還可以利用稅法規定的減免稅稅收優惠政策條款來達到減稅、免稅的目的，前提條件是房地產企業要根據自身實際情況，制定切實可行的方案來使自己符合這些稅收優惠政策，一旦用足用好現行的稅收優惠政策，也是企業避稅籌劃的重要方式，當然，企業要注意不能曲解或者濫用優惠政策，否則，得不償失。另外，房地產還可以利用納稅臨界點來避免承擔較重的稅負，還可以巧設分支機構來進行納稅籌劃，或者適當推遲土地的開發時間來進行納稅籌劃，亦或是優化一定的收入結構或者籌劃置業房地產的大修理支出費用來進行納稅籌劃，還可以籌劃選擇不同的配套設施開發成本進行納稅籌劃等。誠然，房地產企業在進行稅收籌劃的時候，由于涉及金額較大，因此，需要注意以下幾個方面的問題，即需要加強稅收政策的學習，增強自身的法律意識；在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，切不可只重投機；要構建整體的稅費籌劃思路和方案，做到戰略戰術籌劃兼顧；要把結果性籌劃改為事先籌劃，從而使得籌劃從補漏性向前瞻性發展。此外，房地產企業進行稅收籌劃時，還應進行成本效益分析，在合法合理的范圍內進行系統性的全盤性的稅收籌劃工作，從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風險，實現收益與風險之間的有機調和。
綜上所述，房地產企業作為資金密集型企業，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業特殊性，作為房地產企業相關的財務人員來說，必須首先綜合了解企業的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎上，對房地產企業的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關，在市場公平競爭原則的基礎上，從大處著眼，小處著手，其實現企業價值的最大化目標，并把企業的管理水平提高到了一個新的層次，實現企業的最優化資源配置，在合法合情合規范圍內創造企業的最小化稅費支出，這將有利于企業的生存和發展。
參考文獻
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[2]黃玉濱．集團公司稅收籌劃工作應注意問題[J]．會計之友．2004（12）
關鍵詞：新會計準則；房地產企業；稅收籌劃；影響
中圖分類號：F810.42；F230 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01
稅收籌劃是企業日常生產和經營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對自身的納稅工作予以科學、合理的策劃以及財務安排的活動。為加強企業會計控制，避免會計舞弊現象的頻繁發生，2006年2月我國對新會計準則進行，從2007年1月1日正式實施開始到目前已經8年有余。房地產企業在新會計準則實施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產企業稅收籌劃中新會計準則的影響機制。
一、新會計準則下，房地產企業稅收籌劃所受影響
國家企業經濟活動中被業已規定的財務核算標準，即指會計準則。與原會計準則相比，新會計準則存在較大創新性，既實現了會計信息化，同時在使用范圍和財務報告目標方面更加明確。新會計準則與房地產企業稅收籌劃密切相關的內容主要三點，即存貨計價方法、投資性房地產和固定資產計量。新會計準則在存貨計價方法上開始轉變為加權平均法和先進先出法，原有后進先出法的取消會一定程度地引起房地產企業毛利的波動[1]。在當前市場環境下，如果房地產企業的應對方法不正確，該種計價方法的改變必然會增加房地產企業的一定稅負。房地產企業建設周期較長，房地產企業當期損益與存貨計價方法關聯甚密，當存貨后進先出的計價方法受到限制或被取消，與之相關的當期損益也會受到直接影響。在投資性房地產方面的新規定中，指出投資性房地產如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。關 于新會計準則對固定資產計量的規定，也會直接影響到房企涉稅狀況。
另一方面，新會計準則的一些規定，一定程度上促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展。這種擴展其一表現在可以對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在公允價值計量模式方面新會計準則做出了許多新規定，將會對房企負債和資產計量產生較大影響，促使房地產損益計算產生相應變化。房地產企業稅收籌劃空間的擴展，其二表現在可對會計政策加以利用進行稅收籌劃。房地產企業會計政策在新會計準則中有所增加，不同的會計政策對房地產企業稅收籌劃效果也會有所區別。除此之外，新會計準則中對一些新業務的提出，也會為房地產企業帶來新的業務范圍，對房地產企業稅收籌劃空間也有應拓展。針對很多會計事項，新會計準則均作出了修改，這些修改相對原來會計準則，意味著房地產企業必須轉變原來的會計方法。新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制較多，這些會計準則的變化同時也會致使房企稅收籌劃相應調整當前的操作手段與方式。在新會計準則實施環境下，無論業務核算還是損益方面我國房地產企業都會產生一定變化，而這些將直接對我國房企納稅額度計算產生影響。
二、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃建議
根據新會計準則中的相關變化及其對房地產企業稅收籌劃產生的影響，房地產企業必須采取相應的對策。我國房地產具有較為特殊的經營環境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實施稅收籌劃過程中，房地產企業隨時都會有產生問題的可能性，而且難以做到完全規避風險。因此房地產企業應該做到以下兩點：
（一）密切關注稅收政策，增強企業風險防范意識
國家政策和社會經濟發展過程中，稅法會隨之加以調整與修正，稅收籌劃時，房地產企業可依照房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，便于房地產企業有效、及時的制定風險問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動而給該企業帶來的影響。此外，房地產企業還應該對稅收籌劃中所存在的風險加以充分考慮，對稅收籌劃方案予以適時調整，以確保房地產企業能夠合理制定稅收籌劃方案。
（二）房地產企業應加強和稅務機關的交流與溝通
我國并未嚴格規定納稅范圍，而且稅法中也未規定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產企業籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產企業應與稅務機關建立良好關系，保持與稅務機關的聯系和溝通，從而在對一些新業務進行開展時能夠得到稅務機關的及時認可。同時還能對國家關于稅收政策的相關信息盡早獲悉，將因政策變動造成的影響減小到最低。另外，房地產企業還應加強對會計基礎工作的規范管理[2]。房地產企業的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點，根據律法規定設立規范、完整的財務會計報表、賬冊及憑證。準確、合理的企業會計處理與會計憑證，是順利實施納稅檢查的重要保障。
三、總結
受到房地產企業自身以及外部等多方面因素的影響，可能會導致一定稅務籌劃風險的出現，不利于全面、有效實施企業稅收籌劃工作，同時也會影響到房地產企業稅收。為此，需要對稅務籌劃風險的成因和特點等進行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務籌劃風險，保證房地產企業稅務籌劃工作的順利開展具有十分重要的現實意義。
參考文獻：
摘 要 企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。
關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合理避稅
一、納稅籌劃和企業合理避稅
納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006 年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的 捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按 納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
二、我國房地產企業納稅籌劃研究
1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
2．房地產開發企業利用相關借款利息的籌劃實務。由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3．變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方 是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
4．房地產企業利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：甲房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
5．房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻：
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關鍵詞：國有房地產企業；稅收籌劃；財務管理；策略
房地產行業項目開發建設時間較長，資金回籠較慢，因此，在項目開發建設過程中，房地產企業會面臨較大的資金壓力。而加強稅收籌劃，提高財務管理的水平，能夠有效地實現資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運營產生積極影響。國有房地產企業也認識到了財務管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產企業對財務管理在稅收籌劃方面所發揮的作用還認識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產企業稅收籌劃對財務管理影響的研究就顯得尤為重要。
一、相關概念介紹
（一）稅收籌劃
很多學者對稅收籌劃的概念進行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統一的認識。有學者認為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規的前提下[1]，通過對企業的內部資源的合理配置和調整，提前做出的和稅收活動相關的籌劃活動，以達到節省稅收，延遲納稅的目的。有學者認為稅收籌劃的主體是企業的管理者，籌劃的客體是企業的稅收負擔[2]，而稅收籌劃的工具則是現有的稅收法律法規和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業稅負。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質上的區別，其是在法律的框架范圍內進行的。稅收籌劃在促進企業經營發展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業的利潤。當前房地產行業的競爭激烈，企業要想占據競爭的先機，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產企業在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業稅負。另一方面，可以提高企業的競爭能力。房地產企業面臨的外部環境日益復雜，存在一系列的風險因素。如果房地產企業可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實自身的現金流，從而保障房地產企業的正常運營。
（二）財務管理
財務管理，顧名思義是針對市場主體的財務活動進行管理的過程。財務管理是和市場經濟的發展相伴而生的，其目的是對市場主體的經營業務相關的財務活動進行管理，從而提升市場主體內部資源配置的效率[5]。財務管理通常體現為財務預算、財務決策、財務協調和財務控制。而財務管理活動的內容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理。籌資活動指的是市場主體為了擴大生產規模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運營活動管理。很多企業在運營的過程中會出現資金的收入和支付，比如支付應付賬款、收回應收賬款等，而這種因企業經營產生的和資金有關的財務活動，被稱為資金的運營活動。而資金運營管理就是針對資金運營過程的管理。最后，投資活動管理。企業為了達到預期的收益率，會對各種項目進行分析，從而開展項目投資活動，比如常見的企業購置固定資產、無形資產，購入其他企業的股權等。
二、稅收籌劃對財務管理的影響
（一）規范企業的財務分析手段
財務分析指的是財務人員對企業的業務進行梳理后，結合企業財務管理的目標，通過不同的計算方式對數據進行分析，為之后的財務決策提供依據的過程。在企業的籌資活動階段，企業稅負影響較大的是土地增值稅和企業所得稅。土地增值稅的影響主要體現在稅前利息的扣除上，因為根據稅法的規定不同的籌資方式所產生的利息可以在限額內扣除。在企業所得稅方面，企業債務融資所需要支付的利息可以用費用的方式在稅前扣除。而房地產企業要想做好關于土地增值稅和企業所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規范財務分析手段。在傳統的模式中，房地產企業總是主觀分析財務數據，這種方式得出的結論客觀性較差。而企業完全可以采取定量財務分析的手段，通過建立數據模型得出企業最優的資本結構，然后尋找最優的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產生的利息支出進行量化分析，從而確定籌劃方案。
（二）提高企業財務控制意識
財務控制指的是對企業不同業務的運營過程進行分析和控制的過程，其目的是提升企業的運營效率。同時，財務控制意識也可以對財務活動進行控制，可以反作用于企業稅收方案的制定。舉例來說，在資本運營活動的銷售環節，可扣除項目的加計扣除能夠對土地增值稅的稅額產生較大的影響。如果企業財務管理部門缺乏財務控制的意識，沒有將項目的加計扣除費用進行區分，那么就會導致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負。如果企業的財務人員具備較強的財務控制意識，那么就可以細化銷售環節可抵扣項目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進一步降低土地增值稅的稅負。與此同時，企業可以對房產稅進行籌劃。房地產企業的出租環節會涉及大量的房產稅，財務管理人員需要對房產稅中涉及的非房地產納稅范圍的費用進行區分，這樣才能夠合理降低房產稅稅負。
（三）提升財務預測能力
財務預測指的是財務管理人員能夠以過去的財務信息和業務信息為基礎，利用科學的財務分析手段，對信息進行處理，進而對未來的財務和運營活動做出科學的推斷的活動。財務預測能幫助企業制定預案。企業的稅收籌劃活動是為了降低企業稅負，優化資金配置，充裕企業發展的現金流。而房地產企業在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠對投資活動進行預測，那么就很可能會降低企業稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產企業會在不同的區域建設分支機構，使之對投資活動進行籌劃。在分支機構成立之前，財務人員需要對分支機構面對的法律風險和財務風險進行分析，并經過評估以后，決定是否成立新的分支機構。
三、國有企業房地產稅收籌劃方式
（一）籌資活動的稅收籌劃方式
國有房地產企業在運營過程中很難不產生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發行債券、融資租賃和發行股票等方式。基于國有房地產企業的產權性質，其在金融市場上具備較強的實力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發行債券和信托融資。房地產企業較多地選擇債務融資的方式，因此，債務融資所產生利息費用可以在計算企業所得稅時，在稅前扣除，而且，債務利息費用同樣是土地增值稅的重要扣除項目。而權益融資方式所產生的股息起不到“稅盾”的效應。但是，國有房地產企業也應該認識到房地產項目的建設周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務融資很可能引發債務違約風險，導致資金鏈斷裂。所以，企業應該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。
（二）資金運營活動的稅收籌劃方式
國有房地產企業在資金運營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產銷售環節和出租環節。一方面，在房地產銷售環節會涉及契稅、城市建設維護稅、土地增值稅和房產稅。其中土地增值稅和房產稅的占比較大，是稅收籌劃的重點關注領域。在房地產商品的銷售環節，由于其開發的商品具有多樣化的特點，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產企業在計算土地增值稅時，應該根據商品的類型分開核算。根據土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費用）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應的稅率和扣除系數是不同的，因此，國有房地產企業通常會分開核算。另一方面，在房地產出租環節，涉及較多的稅種是房產稅，而房產稅的計稅依據存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產余值作為計稅依據，那么再按照政府規定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據，那么房產稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產出租行為進行稅收籌劃時，國有企業常見的手段是明確合同，區分合同中的業務內容。舉例來說，國有房地產企業在出租住宅配套時，應該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權的租賃合同，另一份為房屋物業服務費的合同。因為，物業服務費不屬于房產稅的征收范圍，所以，在計算出租項目的房產稅時，會降低稅基，從而達到節稅的目的。
（三）投資活動的稅收籌劃方式
由于房地產的開發周期較長，因此，項目在開發建設中非常容易受到外在因素的影響，導致商品出現資產減值的情況，但是，由于開發時的賬面價值過高，企業以賬面價值為基礎計算房產稅時，得到的房產稅額過高。針對這種情況，國有企業的稅收籌劃方式如下。國有房地產企業在開展PPP項目時，可以用商業用地出資成立一家控股子公司，而根據中國會計準則的規定，投資者投入固定資產的成本應該按照合同或者協議約定的價值確定，但是，協議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產使用權所有者，因此，并不繳納房產稅，而控股子公司應該繳納的房產稅可以按照減值后地產的公允價值入賬，這就降低了房產稅的計稅基數，從而降低了房產稅稅負。此外，國有房地產企業可以通過在三四線城市成立物業公司的形式，享受區域的優惠稅率，從而降低企業所得稅稅額。
四、國有企業房地產財務管理的優化策略
（一）引入定量化的財務分析手段
企業的稅收籌劃方案會影響財務管理的方法，而財務管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產市場環境和政策環境的不斷變動，依靠定性化財務分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強，所以，國有房地產企業要想通過稅收籌劃提升企業的財務管理水平，就必須引入定量化的財務管理方法，提升財務管理決策的科學性。首先，財務管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實的財務數據基礎之上，因此房地產企業應該提高財務數據的真實性。其次，在企業籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產企業在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務管理人員能夠從完善企業資本結構角度出發，對資本成本進行量化分析，從而取得投資成本和財務風險的有機平衡。最后，在計算利息所產生的節稅效應時，也應該運用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。
（二）增強財務控制意識
國有房地產企業的稅收籌劃方案也會受到市場環境、法律環境和政策環境的影響，所以，國有房地產企業應該提升財務控制意識，優化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產企業在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應該對稅前扣除的項目做細致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發成本、利息費用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達到降低稅負的目的。其次，國有房產企業還應該完善發票的管理制度，加強對發票的管理，尤其是做好增值稅進項發票的管理工作。財務人員要提升發票的完整性和規范性，確保在規定時間內抵扣進項稅額。最后，國有企業還可以結合實際情況延遲收入確認，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務的發生時點，從而達到延遲納稅的效果。
（三）發揮財務預測的作用
國有房地產企業的稅收籌劃工作，本質上是一種事前的控制，因此，房地產企業的財務部門必須發揮財務預測的作用，在涉及房地產的各種業務類型時，應該做好稅收籌劃的預案。首先，在投資活動中，國有房地產企業可以通過設立控股公司的方式或者在不同地域開設分支機構的方式來降低企業稅負。其次，國有房地產企業還應該完善會計核算制度，加強會計準則的落實工作，明確各個財務崗位的職責，杜絕各個崗位職責權限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產企業還應該梳理各項業務流程、完善內部控制制度、加強內部監督，降低各個財務崗位或者各個分子公司出現財務違規行為的概率。
（四）提高財務人員的綜合素質
國有房地產企業的財務管理工作和稅收籌劃工作都是由財務人員直接負責的，因此，稅收籌劃和財務管理的有效性都與財務人員的綜合素質有著密切的聯系。首先，國有房地產企業在人才招錄環節，應該嚴格把控招聘的質量關，選擇那些既具備過硬的財務理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經驗的人才。其次，企業要督促財務人員積極學習。一方面，財務管理人員要樹立終身學習的意識，提前做好財務決策的知識儲備。同時，還要積極學習有關的稅務知識，提高稅務籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發展和變化當中，財務人員必須及時關注國家的稅收政策，并能夠根據稅收政策做出財務方面的迅速反應。最后，財務管理人員要提升道德修養，遵守會計準則和法律法規，確保稅務籌劃工作在法律的框架內進行。除此之外，國有房地產企業還應該將財務人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優罰劣，起到良好的激勵作用。
結束語
房地產企業的稅收種類較多，稅負較高，因此房地產企業在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質是在法律規范范圍內合理地減少企業稅負，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務管理之間具有密切的聯系，二者是相互依存、相互統一的。稅收籌劃可以推動企業財務管理水平的提升，而財務管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務管理和稅收籌劃的概念進行了介紹，并且分析了二者之間的關系，進而介紹了國有房地產企業稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產企業財務管理水平的策略。
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關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地產開發企業稅負情況
房地產行業是資金密集型行業，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，加之現在房地產行業競爭越來越激烈，房地產企業必須通過稅收籌劃減小企業稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經濟效益。
房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
房地產企業從項目前期、開發過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等稅種。
三、房地產公司土地增值稅稅收籌劃
地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。
（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：
1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。
2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。
3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業帶來稅收風險。
（二）按房地產開發流程對土地增值稅進行的稅收籌劃
1.項目前期準備階段
（1）開發主體經營組織形式的選擇
首先應考慮房地產開發項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區域間的稅率差異、地區間的優惠政策來選擇最適合開發項目的組織形式。
（2）開發方式選擇
一個地產項目可分為自建、合作建房和代建三種開發方式。
合作建房稅法規定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。
代建房稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。
2.項目建設階段
（1）建設期扣除項目籌劃
對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。按此規定，成本核算對象直接影響房地產開發成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產開發企業開發項目所在地區差異，導致不同地方開發的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發項目合并為一個成本核算對象。對個別規模較大的開發項目，可按一定區域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。
（2）借款費用的籌劃
房地產企業的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現企業價值最大化。
3.項目銷售階段
（1）銷售方式的選擇
可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進稅率，增加銷售環節后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。
（2）銷售定價的籌劃
根據相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。
（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃
如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。
四、對房地產稅收籌劃的思考
上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節的現象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業的價值鏈中去考量。缺少對企業整個流程的了解，沒有充分考慮企業周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。
參考文獻：
關鍵詞：房地產業；稅收籌劃；探討
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02
一、稅收與房地產行業發展的相關性分析
房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。
經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。
二、房地產業的納稅現狀
我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。
房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。
三、房地產企業稅務籌劃的特點
由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：
1.稅務籌劃效益的顯著性
由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。
2.稅務籌劃的時效性強
我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。
3.稅務籌劃的復雜性
城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。
四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性
1.房地產開發業稅收籌劃的必要性
稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。
隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。
2.房地產開發業稅收籌劃的可行性
不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。
3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。
4.企業內部環境的優化
（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。
（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發 稅收籌劃 經濟發展
隨著社會經濟的不斷發展，我國的稅收制度也得到了進一步的完善。目前，我國稅收的法制化進程已越來越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對稅收籌劃及財務管理也有了更加全面的認識。另外，由于全球金融風暴的影響，我國的地產置業也不可避免地受到了一定的影響，對房地產開發企業而言，市場的萎縮、投資速度的回落及相關的銷售情況不佳等情況，都使得其現金流出現比較不樂觀的現象。對相關房地產開發企業的稅收進行合理的籌劃，對其財務進行合理的管理，不但有助于房地產開發企業的發展，而且還有助于國家經濟的發展。
一、稅收籌劃與財務管理的內涵
通常來說，稅收籌劃是一種合法的節稅籌劃活動，換一種說法，就是納稅人在國家相關法律政策允許的前提下，合法開展的一項活動，其主要目的是通過對企業相關生產經營活動進行安排與調整，達到合理稅負、找到最優的節稅生產經營方案。因此，就本質上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當合法的行為，也是當今社會企業節稅的重要選擇。
財務管理指的是在一定的目標下，對資產的投資或購置、資本的融通、生產經營活動中的現金流量及利潤的分配等開展的管理活動。在企業的管理中，財務管理占據著較為重要的地位，是企業管理的重要組成部分。財務管理是在財經法規的制度上建立的，它把財務管理的原則作為基礎，對企業生產經營中的相關財務活動及相關的經濟管理工作進行合理的組織與處理，因此也可以說，財務管理就是處理企業所有經濟關系，組織所有財務活動的一種行為。
二、房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義
對于房地產開發企業來說，其生產經營往往具有資金投入量較大、銷售周期較長以及經營風險較高等特點。也正因為這些特點的存在，對房地產開發企業進行合理的稅收籌劃與財務管理便具有較為重大的意義。房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義主要有以下幾個方面：
（一）有助于企業實現利潤最大化
就房地產開發企業而言，其開發及交易的環節較為復雜，所涉及到的稅收種類也比較復雜，比如，土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅等，繁雜的稅種為企業的負稅增加了不少的負擔，而根據相關法律法規的規定，在不違法的情況下對稅收進行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業的負擔，還有助于企業利潤最大化目標的實現，有助于提升企業的市場競爭力。
（二）有助于提高企業的會計核算水平
稅收籌劃是企業的一種財務手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關企業的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業的資金流得到有效的改善。此外，由于企業的稅收籌劃及財務管理工作的開展都與會計工作有關，完善有效的會計核算是稅收籌劃及相關財務管理工作高效開展的前提，因此，相關業務的開展可以在一定層面上提高企業會計核算的水平，對企業的會計工作可以起到一定的促進作用，有利于企業經濟管理活動的順利開展。
（三）有利于樹立良好的企業形象
就平常的納稅活動中，尤其是在納稅申報的時候，對稅額進行及時準確的申報，不但可以有效降低企業涉稅的風險，還能樹立良好的信譽，有助于企業形象的樹立。另外，合理有效的開展財務管理活動，也能夠在一定程度上保證企業經濟業務的順利開展，尤其對于房地產開發企業來說，有序的資金流動是保證其經營活動順利開展的重要保證，這對企業的發展來說是極為重要的。
三、房地產開發企業的稅收籌劃策略
由于其自身的特殊性，房地產開發企業涉及到的稅收種類相對較多，其所繳納的稅金的核算也較為復雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業的負稅負擔，但不是一切稅種都可以進行稅收籌劃。就目前的情況，對房地產開發企業而言，可以開展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營業稅以及企業所得稅。根據不同稅種的不同性質，企業稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對幾種稅收的籌劃策略進行相關的分析：
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅指的是對國有的土地使用權、地上的建筑物以及建筑附屬物進行轉讓，并從中取得收入的個人或單位，根據其轉讓的收入所得的增值額進行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：
首先是對成本核算對象進行籌劃。對房地產開發企業來說，其可以單獨設立一家裝飾公司，由其來完成相應房戶的裝修工作。就具體的操作來說，房地產企業可以與購買房屋的客戶簽訂兩份不同的合同：一是房地產銷售合同，是房地產開發企業與房屋購買者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購買者之間簽訂的。這時，房地產開發企業在銷售合同上面所標注的房款的增值額，進行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標注的金額就屬于企業的勞務收入，應繳納相應的營業稅，而不再進行土地增值稅的繳納。企業可以通過這樣的方式分散企業的經營收入，進而減少相關的稅基，以達到降低稅率、節省稅款的目的。
其次是對利息的扣除方式進行的籌劃。根據國家相關的規定，房地產開發企業的相關利息支出，只要能夠可以按照房地產項目轉讓計算分攤，并且能夠得到相關金融機構提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過商業銀行當期同類貸款利率的計算金額。而對于房地產開發所耗費的其它費用，則根據土地的使用所支付的資金與房地產的開發成本這兩個項目之和且低于其和的5%進行計算扣除；對于不能根據房地產開發項目的轉讓對利息支出進行計算分攤或者是不能取得相關金融機構提供的相關證明的，則不可以對其利息進行單獨的計算，而是將其并入到開發成本中進行統一的計算扣除。房地產開發所耗費的費用則根據土地使用所支付的資金與開發成本這兩個項目之和且低于其和的10%進行相應的計算扣除。根據這樣的規定，房地產開發企業就可以根據實際的情況選擇合適的籌劃方法，當房地產企業所開發項目主要有賴于負債籌資，其利息費用所占的比例較高時，就可以選擇計算分攤利息同時提供相關金融機構的證明，進行對相關的費用進行合理的扣除；相反的，當開發的項目主要是依靠權益資本進行的，其預計的相關利息小隊較少，則可以不對分攤利息進行計算，這樣便可以對相關的開發費用進行一定的扣除，有利于企業相關利潤的實現。
另外是對增值額開展籌劃。根據我國相關條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達到扣除項目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過20%，則要按照相關規定對全部增值額進行相應的納稅活動。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進行其它房地產開發，則應該對其獲得的增值額進行分別的核算，對于不能準確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運用相應的免稅規定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進稅率，在相同的條件下，價格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開發企業在對產品定價時，要對全部情況進行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應的支出，最大限度保證企業的利潤。
（二）營業稅的籌劃
營業稅是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所取得的營業額為課稅對象所征收的一種商品勞務稅。對房地產開發企業來說，其營業稅的籌劃策略主要有以下三個方面：
首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個合作者，一方出資，一方出土地的使用權，雙方以合作的方式進行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營企業，這兩種方式的納稅義務存在一定的差別，納稅人可以對兩種方式之間的差別進行充分的利用，進而進行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業的利潤。例如，甲乙兩方進行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經相關評估得到該建筑物的價值為6000萬，甲乙兩方各自分得3000萬的房屋。這時，甲方通過土地使用權的轉讓，獲得了部分建筑物的所有權，就應根據相關稅率進行繳納營業稅，而乙方則無需進行營業稅的繳納。
其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒有與建設單位進行相關承包合同的簽訂，將會影響企業的稅率。承包建筑的公司在和建設單位進行合同的簽訂時，所建造的房屋就歸屬于建筑業，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應該歸屬于服務業，這時所適用的稅率就為5%。據此，納稅人在對相應的工程進行承包時，應該與相應的建設單位簽訂相關的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業的負稅負擔。
最后是通過減少應稅項目的流轉次數進行稅收的籌劃。按照國家稅法的規定，不動產的轉讓應該歸屬于營業稅的征收范圍，營業稅是根據流轉的次數重復征收的，流轉的次數增多會導致相應的稅金增加。所以在實際的經營過程中，房地產開發企業就可以根據相應的情況，合理地減少相關應稅項目的流轉次數，進而最大限度地減少相關稅金的繳納。
（三）企業所得稅的籌劃
企業所得稅，是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他的所得征收的所得稅。與營業稅的籌劃相比，企業所得稅的籌劃的效益更大同時也更為直接。房地產開發企業的所得稅籌劃主要可以從以下幾個方面進行：
首先是選擇投資地區進行籌劃。選擇投資地區進行相關的稅收籌劃工作，是在國家對相關地區進行的稅收優惠政策的基礎上出臺的，與國家的經濟政策相符合，所以能夠得到政府部門的支持。通過成本與收益的核算，納稅人可以在相關的稅收優惠的地區進行相應的注冊，而如果企業在沒有相關優惠政策的地區進行了注冊，則可以經過相關的策劃，然后再與一些可以享受優惠政策的企業進行掛靠，進而使自己也可以享受一定的優惠。
其次，選擇從屬的機構進行籌劃。就一個企業而言，其從屬機構包括分公司、子公司及辦事處。對與從屬機構來說，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優惠政策都有所不同。公司是獨立的法人，其設立的手續也相對較為復雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨立進行的，并可以享受相應的稅收優惠；而分公司與辦事處則不同，其設立的手續相對較為簡單，相關的核算也不是獨立進行的，所得稅是交由總公司匯總后進行繳納，稅負較輕，但不享受相關的稅收優惠。因此，房地產開發企業在對相關的稅收進行籌劃時，應該對實際的情況進行合理的分析，并制定出相應的稅收籌劃計劃，最終選擇可以讓企業負稅最輕、獲得的利潤最大的方案。
此外是利用稅前扣除項目進行籌劃。根據我國稅法的相關規定，企業所得稅的稅率為25%，在每一個納稅年度，納稅人的總收入額減去準予扣除的項目之后所剩的余額即為應繳納的所得稅的金額。其中，準予扣除的項目指的是納稅人在該納稅年度里所發生的，并與納稅人取得應該繳納稅金的收入相關的全部必要的費用、成本、稅金及損失。因此，房地產開發企業可以根據實際的情況，對相關稅目進行合理的籌劃，進而有效減少稅額。
四、結束語
對房地產開發企業而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產經營成本，還在一定程度上關系到企業的存亡，與企業的發展密切相關。隨著經濟改革的不斷深入，國家對房地產及其相關行業的調控能力不斷的加強，使得房地產開發企業的利潤空間也在不斷地縮小，面對這樣的情況，房地產企業進行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產開發企業應根據相關的稅收政策，結合自身的實際情況，進行合理的稅收籌劃，并做好企業內部的財務管理，在不違反法律法規的條件下，對企業的資金以及財產進行合理的控制，進而實現利潤最大化的目標。
參考文獻：
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一、投資決策階段———合理選擇開發模式
在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。
二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇
地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。
三、立項階段———把握清算優惠政策
立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。
四、開發階段———關注土地增值稅的可扣除要素
在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除。
總之，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。
五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。
那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。
六、結語
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃分析
（一）土地增值稅概述
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。土地增值稅的特點是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進稅率及實行按次征收、納稅時間、納稅方法根據房地產轉讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強國家對房地產開發、交易行為的宏觀調控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權益；規范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。基本征收范圍包括：轉讓國有土地使用權；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；存量房地產的買賣。
（二）土地增值稅計算
轉讓土地使用權和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項目金額，其中收入額包括貨幣收入、實物收入及其他收入；扣除項目金額包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據適用稅率計算應納稅額：應納稅額=增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除系數，土地增值稅實行四級超率累進稅率。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題
（一）缺乏全面系統的籌劃
企業內部財務人員、稅務人員及高層管理人員只是更多地側重于理財層面及各自工作相關領域的籌劃。比如財務人員在會計的領域中，通過一些會計技巧、會計分攤及會計成本計提等方法的運用，在這些方面的籌劃能起到一些節稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業必須從戰略管理層面上進行改革，并落實在公司經營管理的各個環節。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責任，形成全面的系統的籌劃體系。
（二）缺少專門的籌劃人才
現在大型的房地產企業都在成立或者考慮成立有獨立稅務經理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發商還是財稅不分家，財務部的人員兼任稅務部的工作，甚至存在出納比財務總監的權利要大。房地產行業早期比較容易賺錢，財務人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因為大家對這樣的職位任職不夠深入，對財務人員要求不高，導致許多開發商聘用的財務人員專業水平不高，職業素質不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術力量層面上，中小型開發商相對來說還是很薄弱的，許多房地產企業在這個方面還有很大的藍海去發掘，因此企業可以設立專門的稅務經理職位并招聘有經驗的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經驗的中介機構來針對本企業進行籌劃。
（三）外部環境的改變造成行業管理的轉型
過去十年是中國房地產企業黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產企業高層并不重視稅收籌劃，而現在房地產行業正處于下行通道，許多房地產企業出現資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點。而房地產企業在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產企業自身管理由粗放化型向精細化型轉變，在這期間精細管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。
（四）錯過最佳的稅收籌劃時機
現在許多房地產企業一般都是在項目開發后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進行稅收籌劃。項目開發到這個階段時，籌劃的空間已經很小，此時不是不能進行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經很少了。所以企業如果在項目開發后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產企業剛剛立項，準備在一塊地上同時開發公益性項目和住宅項目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關部門進行溝通，把價格合理分配到兩個項目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業在項目開發中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。
（五）不及時了解新的稅務政策及各地區稅務政策的差異
國家稅收法律政策是在不斷地改進和完善中，如果許多房地產企業的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產企業遭受不必要的高額稅負及稅收處罰。例如北京市地方稅務局公告2013年第8號文件中規定，“納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認是否符合普通住宅的標準，如果企業的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優惠政策，這樣必然會對企業造成不可挽回的損失，并且將會承擔高額的稅負。
在我國不同地區出臺一些有地域特色的稅務政策，許多房地產企業并不了解，所以企業要及時了解所在地區稅務政策的特色及關注每個地區稅務政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優惠政策、合理合法的加大扣除項目，最大限度地提高企業的利潤空間。
三、加強房地產企業土地增值稅稅收籌劃的建議
（一）改變項目的轉讓方式
房地產企業稅收籌劃不應只是停留在理財層面上，要達到戰略層面和企業架構方面的高度，形成屬于企業高端層的籌劃設計和運作。譬如通過對項目轉讓方式的復雜化，把一個簡單的資產轉讓方式變為一個復雜的股權轉讓方式，通過轉讓項目方式的復雜化進行稅收籌劃。
案例1：A公司將某大廈轉讓給B公司，大廈轉讓額為9億元，可扣除項目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產轉讓，而是通過境外股權轉讓方式完成的；適用的營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，企業所得稅稅率為25%。
方案1：簡單的資產轉讓方式。
營業稅金及附加： 9×5%×（1+7%+
3%）=0.495億元。
增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數15%。
應繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。
應繳納企業所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。
稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875
=2.21625億元。
方案2：通過境外股權轉讓方式。
營業稅金及附加：根據相關的稅收政策規定，在中國境內沒有任何股權轉讓，也沒有任何資產交割，免征營業稅及附加。
應繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。
應繳納企業所得稅額：（9-3）× 10%
=0.6億元，根據國家稅務總局公告2013年第72號文件的相關規定進行反避稅，雖然在境外做的股權交割但其資產包在中國境內，如果反避稅成立，需要繳納企業所得稅，本次為境外公司非居民企業，所以企業所得稅稅率不是25%而是10%。
稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。
通過上述計算可知，方案1房地產企業需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產轉讓方式變為復雜的股權轉讓方式，可以減少稅負并增加企業利潤3.18375億元。
（二）前期合理分配各個項目中的土地成本
房地產企業稅收籌劃最好的時機在項目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項目前期對土地成本進行合理的分配，將會加大扣除項目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節稅的作用。
案例2：A房地產企業以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發文化旅游地產及相關配套設施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發成本1億元，本例適用的營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%。
方案1：項目前期不進行籌劃。
營業稅金及附加：2.1×5%×（1+7%
+3%）=1155萬元。
增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。
增值率：7845÷13155×100%=59.64%，
適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數5%。
應繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。
方案2：該房地產企業開發的項目大部分屬于文化旅游和公益項目等，所以從政府取得的總土地價格非常優惠，其他房地產企業周邊住宅項目的地價是A企業的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進行談判，把文化旅游項目和住宅項目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項目部分的地價。
營業稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。
增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。
增值率：3845÷17155×100%=22.41%，
適用的土地增值稅稅率為30%。
應繳納土地增值稅額：3845×30%=
1153.50萬元。
通過上述計算可知，如果能在項目前期把土地成本進行合理的分配，便可以節省稅金增加利潤1326.75萬元。
（三）適當加大公共配套設施的籌劃
房地產企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標準住宅的規定為：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。因此，房地產企業有時可以通過適當增加公共配套設施投入減少增值額，來享受免征的稅收優惠政策。
承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產企業再增加投資600萬元在小區內建設一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項目總成本為17755萬元。
增值額：3845-600=3245萬元。
增值率：3245÷17755=18.28%。
應繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優惠政策，所以免征土地增值稅。
通過上述計算可知，房地產企業雖然項目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項目利潤553.5萬元，并提高了小區的檔次、完善了相關配套設施。
（四）利用稅率臨界點的籌劃
我國土地增值稅計算采用四級超率累進稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點，利用這些臨界點可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通常基本的方法是在土地增值稅清算時，通過加大扣除費用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數，從而起到節約稅金的作用，基于基本方法的運用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環節的方式，普遍認為減少納稅環節可以減輕稅負，增加納稅環節會加大稅負，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數下降，從而減少應繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項目的搭配銷售、項目合并清算及減少銷售單價等方法。
綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應關系為：第1級數為稅率30%、增值率不超過50%時對應的毛利率區間為小于52.95%；第2級數為稅率40%、速算扣除系數5%、增值率超過50%～100%時對應的毛利率區間為52.95%～65.77%；第3級數為稅率50%、速算扣除系數15%、增值率超過100%～00%時對應的毛利率區間為65.77%～78.59%；第4級數為稅率60%、速算扣除系數35%、增值率超過200%時對應的毛利率區間為78.59%以上。
四、結語
關鍵詞：房地產開發企業 土地增值稅 稅收籌劃
自從2007年我國稅務總局頒布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，就對房地產開發企業的分期項目、普通住宅項目以及非普通住宅項目分別進行計算增值額。土地增值稅是指房地產或土地轉讓對納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進的形式來進行土地增值稅的計征，總體在30%與60%之間。此外國家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產的收入確定、清算后再轉讓房地產的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過經營和投資、理財活動等形式的事先安排與籌劃，以不損害國家利益為前提所竭盡所能進行的節稅利益。房地產開發企業土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項目以及稅收優惠。控制增值率是通過房地產項目預算利潤、項目市場以及項目成本費用來進行商品房單價范圍的銷售確定，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進行一次土地增值稅稅額的計算，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優單價。扣除項目是指在計算規定增值額時企業所取得的土地使用權費用以及需要支付的新建房屋開發成本、開發費用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉讓房地產的有關稅金等。
一、案例分析
2012年12月，某房地產公司開發一普通住宅項目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬元，開發成本為8800萬元，同時還有1000萬元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營銷部門制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據此分別計算兩種方案的公司應繳土地增值稅；分析哪一種方案對房地產公司更有利，并計算其實現所得稅之前的利潤差額。
方案一：
（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬元
（2）準予扣除的項目金額：
①土地使用權支付金額 2000萬元
②房地產開發成本 8800萬元
③其他開發費用=（2000+8800）x10%=1080萬元
④與轉讓房地產有關的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬元
⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元
扣除項目金額合計：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1
（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9
（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%
（5）應繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬元
方案二：
（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬元
（2）準予扣除的項目金額：
①土地使用權支付金額2000萬元
②房地產開發成本8800萬元
③其他開發費用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬元
④與轉讓房地產有關的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬元
⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元
扣除項目金額合計=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬元
（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬元
（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%
（5）由于土地增值率小于20%，根據稅法規定普通住宅可以免征，應繳土地增值稅為零。
從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優惠等，因此做好以上三個方面的工作，顯得至關重要。
二、房地產開發企業土地增值稅的籌劃三法
（一）土地增值稅的控制增值率
土地增值稅法明確指出實行超額累計的四級進稅率，當增值額與扣除項目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來進行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項金額比例小于等于20%時免征，所以房地產開發企業要想降低銷售中房地產的土地增值稅就需要對增值率進行控制，并且在扣除項目的足額基礎上。房地產在制定銷售價格時需要特別注意事先進行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點周圍的情況。
房地產開發企業主要收入是來自銷售房屋時所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價則是可以進行變化的，所以房地產開發企業要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點需要注意，還要注意成本的利潤、市場的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項目是固定不變的，房地產開發企業要想賺錢就需要找到一個可以把土地增稅形成比較低的單價，在合理的市場環境下來進行商品房銷售行為，其過程是，第一，通過房地產自身的項目預算利潤、項目市場以及項目成本費用來進行商品房單價范圍的銷售確定；第二，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進行一次土地增值稅稅額的計算；第三，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優單價。
（二）土地增值稅的籌劃扣除項目
土地增值稅的籌劃扣除項目是指在計算規定增值額時企業所取得的土地使用權費用以及需要支付的新建房屋開發成本、開發費用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉讓房地產的有關稅金等，這些項目是可以在計算增值稅時扣除的。房地產開發企業在籌劃扣除項目時需要注意，第一，注意扣除項目的全面歸集，全面歸集是指通過稅法規定的扣除項目進行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個項目來進行的土地，這些土地中已經完成的項目經過核定需要扣除的項目有土地取得費用（土地征用費、土地拆遷補償費、土地使用費、土地開發費、土地出讓金、契稅）、房屋的開發成本、費用及相關稅金等。全面歸集的使用可以促進扣除項目的完整發展。第二，注意扣除項目的開發間接費用，開發間接費用屬于房屋開發成本的一部分，它是指通過管理開發和直接組織所形成的項目費用，主要包括修理費、職工工資、折舊費、工會經費以及職工教育經費等，開發間接費用和開發期間費是不同的，所以兩者要區分開來。期間費又包括銷售費用、管理費用和財務費用，在不能明確分攤利息支出的情況下，它一般由土地取得費用和房屋開發成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計算時把開發間接費和開發期間費分清，不能錯誤的納入計算中。第三，根據財政部的規定，對于房地產開發企業的納稅人來說，還可按土地取得費用和房屋開發成本之和加計20%的扣除，這條規定是唯一一條只適用于房地產開發商的。開發商如果需要對房地產進行有償轉讓或是出售，可以對這一種形式比較哪一種利潤最大，房地產開發企業就應該采取哪一種。
（三）土地增值稅的籌劃稅收優惠
籌劃稅收優惠的主要目的是降低房地產開發企業的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產開發企業的負擔。土地增值稅的籌劃稅收優惠主要有二種，分別是合作建房以及通過聯營、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規定的合作建房是指雙方進行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進行比例分房，如果房地產是自己用的，就可以暫時免收土地增值稅，如果房地產是轉讓賺錢，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產開發企業帶來雙贏現象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進行比例分房，且房屋都是企業自用，對于A來說不用繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產開發成本，增強其在市場上的競爭力，對于B來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。通過聯營、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅。
三、結束語
本文通過一個案例分析，對房地產開發企業的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優惠等進行了分析，以期對房地產企業和房地產行業的發展提供一些幫助。
參考文獻：
