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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建安企業稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.引言
我國目前正處于經濟加快轉型和經濟飛速發展的關鍵時期，為了進一步提高我國的綜合實力，加快經濟發展的速度和質量，逐步推進經濟結構的調整，那么應該制定與之相互匹配的制度。而稅法制度與國民經濟密切相關，我國在過去很長一段時間內都是采取“不同行業稅收征收不同”的政策，這種政策已經不能適應我國目前經濟的發展。因此，很有必要將營業稅改為增值稅，以便消除重復征稅，增強企業實力，降低企業的稅收成本，進一步使得稅收制度走向科學、穩定的發展軌道，本文就營改增對建安企業稅負的影響及對策進行探討。
2.“營改增”的內容
在我國現行的稅制結構中，最為重要的兩個流轉稅稅種是營業稅和增值稅。營業稅主要覆蓋第三產業的大部分行業，而增值稅則主要覆蓋了大多數的第二產業（除建筑業之外）。但是隨著市場經濟的日益成熟，這種稅收制度存在著較大的弊端。
其一，營業稅和增值稅長期并行，使得增值稅的抵扣鏈條遭到了較大程度的破壞。增值稅的最大優點就是“中性”，它不會“區別對待”任何的經濟主體，這樣一來，就能夠在公平競爭環境中能夠引導企業做大做強。但值得注意的是，增值稅的中性效應要充分發揮出來的前提條件就是稅基要盡量包括全部的服務和商品，但是很遺憾，目前我國現行的稅收制度還做不到這一點，增值稅征稅范圍較狹窄。
其二，增值稅排除了第三產業的大部分行業，這樣會給第三產業的發展造成嚴重的阻礙。
其三，營業稅和增值稅兩套稅制并行會造成實際稅收征管中存在著疑惑，目前服務和商品捆綁銷售的現象在現代市場經濟中屢見不鮮，要準確地劃清楚服務和商品所占金額比例，很難做到。
因此，“營改增”就被提出來了，希望能夠用繳納增值稅的方式來代替過去繳納營業稅的應稅項目，消除重復征稅，這是稅收政策調整的必然選擇，完全符合國際慣例。“營改增”主要是針對部分現代服務業和交通運輸業。部分現代服務業包括簽證咨詢、有形動產租賃、物流輔助、研發技術、文化創意、信息技術等，交通運輸則包括管道運輸、航空運輸、水路運輸、陸路運輸。按照國家發改委的統一規劃，“營改增”的實施步驟主要分為三步：第一，“營改增”首先在上海市的部分現代服務業和交通運輸業中開始試點實施。第二，在全國范圍內選擇部分行業進行試點“營改增”。第三，在全國范圍內消滅營業稅，實現“營改增”，預計將于2015年內完成“營改增”。
3.“營改增”對建安企業稅負的影響
3.1積極影響
3.1.1改變建安企業稅負過重的局面
建筑安裝企業在“營改增”未實施之前，屬于營業稅征稅范圍，而營業稅征稅率較高，也沒有什么抵扣，而“營改增”之后，許多進項渠道的抵扣都會納入增值稅范圍之內。同時，隨著我國建筑市場的茁壯成長，建安企業發展規模也在處于不斷擴大的發展趨勢，子公司的項目分包轉包、大型工程分包轉包、建設施工項目招投標等日趨復雜，建安企業往往會承受著較多的重復納稅，而“營改增”后能夠較好地解決掉重復納稅這一問題，能夠讓建安企業有更大的發展空間。此外，“營改增”也符合國際慣例，能夠進一步規范會計核算問題。
3.1.2改變企業負稅不均衡現象
稅負負擔行業比重不均衡的問題一直以來都對我國稅務管理工作造成了較大的制約，而“營改增”之后，建安企業改為了增值稅納稅行業，而不再被列入營業稅征收范圍，能夠通過進項渠道抵扣等方式減輕建安企業稅負，增強了建安企業擴大再生產的行動力與積極性。
3.2消極影響
3.2.1“營改增”加大了建安企業的資金壓力
建安企業最常見的問題之一就是工程款拖欠，建安企業往往上繳完工程款稅負之后很久都還不能從業主方獲得工程款，這樣無疑就會增加建安企業的資金壓力。同時，企業為了工程的運作會與供應商簽訂買賣合同，但是由于企業沒有將款項交付，供應商就不會給企業提供專用發票，這樣就將資金密集型的建安企業堵到了墻角。
3.2.2“營改增”在項目經營上可能會造成困擾
建安企業下轄諸多子公司、分公司，而這些子公司、分公司在工程投標過程中往往為了提高中標率，往往都會以總公司名義去投標。“營改增”之前，總部可以代扣代繳營業稅，因為它沒有涉及到抵扣的問題，但“營改增”后，就不能代扣代繳了，會出現進項發票與銷項發票二者的主體單位不同的問題。
3.2.3“營改增”會加大管理成本
建安企業在“營改增”之前，只需要在向國家稅務機關繳納稅負時才需要進行會計核算，操作步驟較為簡單，但是在“營改增”之后，繳納環節復雜，操作步驟繁瑣，增值稅的抵扣、繳稅、認證、發票開具等環節都需要大力的財務會計人員，會增加人力成本，進而提高建安企業的管理成本。
4.建安企業應對“營改增”的措施
4.1加強稅務的籌劃
在“營改增”之前，建安企業在稅收籌劃方面沒有什么提升空間，但在“營改增”之后，涉及到諸多環境，使得稅收籌劃的作用性得以突出，可結合建安企業的具體情況來進行稅收籌劃，以此來提高建安企業的經濟效益，合理減少稅負。
4.2加強會計的核算
增值稅涉及到建安企業生產經營的各個環節，在“營改增”之后，建安企業的會計核算強度、內容、工作量都得以大幅度提高，這就需要建安企業加強會計的核算，以此來為建安企業爭取更大的經濟利益和經濟效益。
4.3提高會計人員素質
新形勢、新任務，對建安企業會計人員的素質提出了更高的要求，建安企業會計人員要通過增強業務意識，提高服務水平，愛崗敬業，培養良好的職業道德，利用現代化技術，實現會計核算規范化，努力提高自身綜合素質，更新自己的知識結構，造就一支思想進步、業務過硬的財務會計人員隊伍，把建安企業會計工作做得更好。此外，要按照“走出去、請進來”的原則，既安排財務會計人員外出參加各類培訓班，也要邀請專家學者到建安企業、到崗位上對全體人員進行“營改增”知識的培訓和指導，全面提高財務會計人員的業務素質。
5.結語
總之，“營改增”對于建安企業稅負影響較大，既有挑戰，又有機遇，涉及到諸多方面，能夠較好地增強企業實力，降低企業的稅收成本，進一步使得稅收制度走向科學、穩定的發展軌道。
參考文獻
[1]章雁.“營改增”的創新、效應及其實施對策[J].新會計.2012，33（06）：130-133.
【關鍵詞】 營改增 建安企業 措施
我國正處于經濟飛速發展和經濟加快轉型的關鍵時期，因此一切制度都要為其服務，以求能夠推進經濟結構的調整，加快經濟發展的質量和速度，提高我們國家的綜合實力。而稅法制度又與我國的國民經濟息息相關。我國過去的稅收制度采取了對不同行業征收不同類型的稅收的政策，稅收制度也在逐步的完善中，將營業稅改為增值稅是進一步健全和科學發展稅收制度的要求，這一轉變有利于消除重復征稅，有利于降低企業的稅收成本，增強企業的能力，促進國民經濟的健康協調發展。那么針對建安企業營改增會有哪些影響，本文對此進行探討。
一、“營改增”的內容
“營改增”即以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，《“營改增”方案》規定的兩大范圍是交通運輸業和部分現代服務業。交通運輸也包括陸路運輸、水路運輸、航空運輸和管道運輸；部分現代服務業包括研發和技術、信息技術、文化創意、物流輔助、有形動產租賃和鑒證咨詢。
按照國家的規劃，“營改增”實施三步走：第一步，首先在上海市的交通運輸業和部分現代服務業實行“營改增”的試點，也就是說先在部分地區部分行業實施。第二步，選擇部分行業在全國范圍內進行試點。按照7月25日國務院常務會議的決定，這一階段將在2013年開始，從目前的情況來看，交通運輸業以及6個部分現代服務業率先在全國范圍內推廣的概率最大。第三步，在全國范圍內實現“營改增”，也即消滅營業稅。按照規劃，最快有望在“十二五”（2011—2015年）期間完成“營改增”。
二、“營改增”對建安企業的積極影響
1、改變企業稅負過重的局面
我國的稅法制度實行的是增值說與營業稅征收并行的制度，建安企業在過去是屬于營業稅的征稅范圍之內，營業稅稅率較高對企業產生了很多消極影響，營業稅改為增值稅之后雖然表面上稅率提高了，但是同時多了許多進項渠道的抵扣。據專家評估預測，增值稅的最高稅額也就可能維持在4%。而且隨著建筑安裝企業發展規模的不斷擴大，中間環節，即建設施工項目招投標、大型工程分包轉包、子公司的項目分包轉包等，也會越來越繁瑣復雜。過去，處于營業稅納稅范圍內的建筑安裝企業，在這些環節中，承受著不同程度的重復納稅，所以營業稅改增值稅能夠在很大程度上緩解重復納稅這一問題，建安企業就能夠在很大程度上擺脫高額的負稅壓力，讓企業獲得更大的發展空間。除此之外，增值稅取代營業稅成為我國稅收中的第一大稅種，也是符合了國際市場的發展趨勢，能夠極大地促進我國各行各業的會計處理工作，以及跟代扣代繳稅金有關的會計核算問題的進一步規范。
2、改變企業負稅不均衡現象
我國目前還存在著稅負負擔比重不均衡的現象，這種現象一直以來都困擾著各個行業，也制約著我國稅務管理工作的進一步發展。從我國開始逐步實行營業稅改增值稅以來，將許多原本屬于營業稅征收范圍的建安企業改為了增值稅納稅行業，其原本缺乏營業稅進項抵扣優勢的企業，目前在很大程度上改變了負稅不均的現狀，從而增強了它們擴大再生產的積極性與行動力，這一舉措，極大地緩解了建安行業和其他行業之間的負稅失衡問題，促使了我國經濟建設產業結構的進一步調整與完善。
三、“營改增”對建安企業的挑戰
1、“營改增”加大了建安企業的資金壓力
在目前，工程款拖欠是建安企業的一大問題，更是長期存在的現象，當建安企業將工程款應繳納的稅上交后，可是工程款還在拖欠，這無疑就形成了無形的資金壓力。同時，企業為了工程的運作會與供應商簽訂買賣合同，但是由于企業沒有將款項交付，供應商就不會給企業提供專用發票，這樣就將資金密集型的建安企業堵到了墻角。
2、“營改增”使得建安企業不能平緩地進行稅負的轉嫁
在國際上增值稅有一個很顯著很受歡迎的特點，那就是它是單一的，能夠流轉，能夠轉嫁，能層層地轉嫁到消費者身上。但是引入我國之后，就演變成了多稅率，這樣一來不同稅率間的差價很可能就得建安企業自己來消化掉，這樣是不公平的。
3、“營改增”對財務及企業經營業績會造成一定的負面影響
營業稅是價內稅，在合同費收入和財務報表中都有所體現，但是增值稅是價外稅，是被扣除掉的，所以在財務報表中體現不出來。同樣，在合同成本當中，原來按營業稅繳納的時候，各項成本支出也是含著稅的，實行增值稅后也要剔除出來，這將影響企業的毛利、營業收入和營業總額。
4、“營改增”在項目經營上可能會對總部和下屬單位造成困擾
由于建安企業的特殊性，項目遍及全國各地，所以很多單位都是以總部的名義去投標的，因為以總部名義中標的可能性較大，中標以后就由自己的下屬單位經營。在“營改增”之前總部可以代扣代繳營業稅，因為它沒有涉及到抵扣的問題，但是“營改增”之后，就會有銷項發票和進項發票的主體單位不一致的情況，就不能代扣代繳了。
5、“營改增”會加大管理成本
營業稅繳納比較簡單，也只有在繳納時才進行核算，但是建安企業“營改增”之后，增值稅比營業稅繁瑣，繳納環節復雜，增值稅的發票開具、認證、繳稅、抵扣等等環節都需要大量的財務人員去做，再加上增值稅的申報表和附表這必定要增加人力，肯定要加大企業的管理成本。
四、應對“營改增”的措施
“營改增”給建安企業帶來機遇的同時也帶來了新的挑戰和問題，建安企業應該積極面對這些新問題與新挑戰，更好地適應新的稅收政策，以尋求更大的利潤空間，加快企業的發展。企業可以從兩個層面去努力。
1、加強企業的自身管理能力，提高企業的管理水平
（1）加強專用發票的管理。進項稅額能夠抵扣增值稅是有前提的，要有專用的增值稅發票作為抵扣憑證。所以企業應該格外重視對專用發票的管理工作。為了能夠取得盡可能多的增值稅專用發票，首先，要通過合格供方的比價，優中選優，必須對合作中的分包商是否具有專用增值稅發票開具資格進行認真審核，而且在以后進行分包合同簽訂過程中也要將這一要素作為重點考慮的問題。如果所需要合作的分包商屬于小規模納稅人，不具備專用發票開具資格，那么就要在合同中進一步規定負稅轉嫁細則，從而最大限度降低納稅額度。其次，要加強對發票開具時限的管理，因為不是所有時間內開具的發票都能夠順利地用于進項稅抵扣。總而言之，營業稅改增值稅之后，由于出現了進項稅額抵扣這一內容，所以對于發票的種類、合作商的資格以及發票是否正規等問題都需要進一步加強工作力度，這也就給企業的相關工作人員提出了更高的工作要求。
（2）加強稅務的籌劃。營業稅的繳納比較簡單，也只有在繳納時才進行會計核算，在稅收籌劃方面也沒有太大的利用空間，但是當建安企業“營改增”之后，增值稅涉及許多環節，稅收籌劃的空間就變大了，這樣就給企業帶來機會。其次，增值稅還能制定很多稅收優惠，這些稅收優惠很可能就是稅收籌劃的著眼點，特別是使用過的物品，將售價控制在合理的范圍內就可以為納稅人提供很多經濟效益。
（3）加強會計的核算。營業稅相對增值稅而言比較簡單，對于會計的核算也只有涉及其繳納時才進行核算，但是增值稅就不同了，增值稅發生在生產經營的各個環節。所以對于建安企業而言，當營業稅改為增值稅時，會計的核算工作量就大大增加了，內容和強度都加強了，這就需要企業進一步完善會計核算的規范，加強企業內部會計人員的綜合素質和整體素質，特別是對能夠適應新的納稅政策的會計人員的要求就更加高了，只有這樣才能進行合理的避稅，為企業爭取更大的經濟效益和利益。
2、要堅持轉型升級
企業要抵御“營改增”給企業帶來的挑戰，就應該認識到目前的外部環境和自身的優勢，結合起來實施轉型升級，如何才能成功地實施轉型升級，應該做到以下三個方面。
（1）實行員工的職業化。要做到員工職業化，首先在招聘時應該根據崗位要求招聘有能力、有發展潛質的員工，特別是在這次稅改之后應該加入一部分具有較強業務能力的新鮮血液。此外還要對各個崗位的人員進行系統有效的培訓，提升其知識能力、專業能力和適應能力，特別是要適應這次“營改增”的轉變，要從更高層次上對企業人員進行要求和督促。
（2）實行產品工業化。企業購進的原材料假如一直放著就只能增加管理成本，創造不了任何經濟效益，但是假如將原材料盡可能地加工成為半成品或者產成品或者成為構件，就增加了其賣出的機會和可能性，出具增值稅發票的能力就大大增強了。
（3）實行信息化管理。由于建安行業自身行業特點決定了很多工程項目比較分散，甚至分散在全國各地，信息管理是解決這一問題的關鍵，它的重要性就凸顯出來了，所以企業應該建立一個比較系統的信息化管理平臺，以加強分散項目和企業之間的聯系，這樣就更加有利于建安企業自身的發展壯大。
五、結語
營業稅改增值稅對建安企業來講，既有機遇又有挑戰，這是一個復雜的過渡，涉及這兩稅的銜接，稅收的征管以及分配等許多方面，但是從長遠的角度來看，營業稅改為增值稅，避免了重復征稅，減輕了稅收壓力，這對建安行業的發展具有長遠意義，更有利于我國經濟格局的變化朝著更加有利的方向發展，進一步促進我國國民經濟的協調發展。
參考文獻
[1] 黃翠玲：淺議“營改增”對企業稅收的影響[J].現代商業，2012（21）.
【論文摘要】稅收籌劃是納稅人的合法權利,本文結合電網企業經營特點,對電網企業涉及主要稅種稅收籌劃方法進行探討。
在依法經營的前提下,如何圍繞現行法律法規開展適合電網企業經營特點的稅收籌劃方案,用好用足稅收政策,盡最大努力降低企業稅收成本,是當期財務管理的一項重要內容。本文結合電網企業就主要稅種稅收籌劃談相應對策。
一、增值稅稅收籌劃
增值稅作為電網企業最大稅種,稅收籌劃的關鍵是進項稅額如何足額、及時抵扣。
(一)進項稅的籌劃
電網企業涉及進項稅抵扣的成本項目主要有購電費、材料費、修理費、低值易耗品、辦公用品、運輸費、取暖費等,其中加強修理費和材料費進項稅的籌劃是增值稅稅收籌劃的重點。
1.改變大修理工程結算方式
目前電網企業部分單位大修理工程管理上主要采取包工包料結算方式委托給多經工程公司。工程公司為建安企業繳納營業稅,自己取得的進項稅發票不能抵扣,也不能開具增值稅專用發票,使電網企業無法抵扣進項稅。
因此,應改變大修理工程管理和結算方式,對大修理工程采取包工不包料的管理和結算方式,材料統一由電網企業自行采購,及時取得增值稅專用發票,一方面公司增加進項稅抵扣,另一方面多經工程公司通過節約工程材料成本可以增加利潤,實現雙贏。
2.改變多經企業承包管理方式
電網企業與多經企業大都簽訂了各種各樣的承包服務合同,且大部分為總包方式,統一開具發票,由于大部分多經企業為服務業(物業、運輸業等),不能開具增值稅專用發票,減少了進項稅抵扣。
因此,應改變承包合同的結算方式,降低合同額,將可以抵扣的材料費和修理費項目由主業承擔。例如:運輸承包服務合同,可以規定車輛燃油費、修理費由承租方承擔,取得外部增值稅專用發票在承租方報銷抵扣。
3.購進商品或應稅勞務應盡量采取商業匯票支付費用
這樣可以得到兩點好處,一是可以推遲付款時間,減少現金流出量;二是可以視同支付費用,獲得進項稅額抵扣,減少當期應納稅額,從而達到遞延納稅的效果。
4.加強進項稅發票管理
一是加強增值稅專用發票取得的考核力度,提高增值稅專用發票取得率。購置貨物、接受勞務盡可能取得合法、完整的增值稅發票。在價格相同的情況下,要購買具有增值稅發票的貨物。在發生運費時,要取得合法的扣稅憑證。電網企業在采購固定資產時,可以將部分附屬部件單獨作為材料或低值易耗品購進,抵扣進項稅額。二是在取得增值稅專用發票后,“認證”、“申報”和“抵扣”要及時有效。根據稅務部門的規定,增值稅一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票,必須自該專用發票開具之日起90日內到稅務機關認證,否則不予抵扣進項稅額。因此應在最短的時間內按照規定進行專用發票認證,及時抵扣當期的進項稅,為企業爭取資金的時間價值。
(二)銷售使用過的固定資產增值稅籌劃
按稅法規定,企業銷售自己使用過的屬于貨物的固定資產,只要同時滿足以下條件,可以免征增值稅,條件一是屬于企業固定資產目錄所列貨物;二是按固定資產管理,并確認已使用過;三是銷售價格不超過原值。
電網企業涉及的業務主要有更換固定資產變價處理和抵債收回固定資產的處理。應注意事項,一是對于電網企業取得抵債來的固定資產,要先將該抵債資產入帳使用和管理一段時間后再出售,可以免繳增值稅;二是對于更換固定資產如果出現升值,需要繳納增值稅時,應確定適當的價格,計算凈收益增減平衡點,保證銷售價格與原值之差大于應繳納的增值稅稅額,提高凈收益。
通過以上分析可以看出,電網企業的主營業務雖然單一,但是在增值稅稅收籌劃方面仍然有所作為,且非常必要。
二、企業所得稅稅收籌劃
企業所得稅由納稅人按照應納稅所得額的一定比例計算繳納,其應納稅額與收入、成本、費用等密切相關,降低應納稅所得額的關鍵在于如何合法、合規地加大當期成本費用、減少當期收入確認。
(一)技術開發費的稅收籌劃
根據稅法規定,企業在一個納稅年度內實際發生的技術開發費項目,在按規定實行100%扣除基礎上,允許再按當年實際發生額的50%在企業的所得稅前加計扣除。
2006年國家對技術開發費優惠政策進行了調整,一次性提足折舊進成本的科研設備價值標準由10萬元提高到30萬元,由于科研設備既可以一次性提足折舊及時收回資本性資金,又可以享受稅前加計扣除,因此電網企業應充分利用技術開發費優惠政策,合理安排預算資金,一是適當增加設備購置的資本性支出預算,在實現所得稅加計扣除的同時,解決公司資本性資金不足問題,從而達到企業整體稅收優惠利益最大化;二是改變目前技術開發費核算和管理模式,運用科學合理的核算方法,將科技機構人員工資、設備折舊、管理經費等其他直接費用納入技術開發費管理,加大加計扣除金額。
(二)專用設備投資抵免企業所得稅的稅收籌劃
稅法規定,企業購置并實際使用《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定的環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的,該專用設備的投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免;當年不足抵免的,可以在以后5個納稅年度結轉抵免。
電網在安全生產、節能減排、環保方面投入持續增加,利用該項政策可以為電網企業節省大量所得稅支出。
(三)固定資產修理與改良支出的籌劃
《企業所得稅實施條例》規定,納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出,需增加固定資產價值或作為遞延費用,在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產修理,應視為固定資產改良支出:1.發生的修理支出達到固定資產原值50%以上;2.經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上。
電網企業固定資產修理支出能否稅前扣除,關鍵是發生的修理支出是否達到固定資產原值的50%以上,因此,為了加大當期費用扣除,修理工程支出要合理安排,盡量不要超過固定資產原值50%。
(四)固定資產折舊和無形資產攤銷的籌劃
新企業所得稅法對企業固定資產由于技術進步原因采用加速折舊的優惠政策力度更大,規定確需加速折舊的,經稅務機關審批,可以采用直接縮短折舊年限的方式實行加速折舊。
對于軟件攤銷年限問題,新稅法也制訂了優惠措施,按照《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》財稅[2008]1號規定,“企事業單位購進軟件,凡符合固定資產或無形資產確認條件的,可以按照固定資產或無形資產進行核算,經主管稅務機關核準,其折舊年限可以適當縮短,最短可為2年。”
因此,電網企業應充分運用優惠政策,利用電網企業設備技術進步較快的原因,與主管稅務機關加強溝通,征得同意后縮短折舊和攤銷年限。
三、營業稅稅收籌劃
電網企業涉及營業稅業務較少,主要是降低電網工程涉及的營業稅,以有效降低工程造價。
目前電網企業營業稅稅收籌劃主要是落實建安企業不計營業稅的設備清單。根據財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》有關政策規定,通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件等物品均屬于設備,其價值不包括在工程的計稅營業額中。另外還規定其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值,具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。
目前在實際工作中經常有稅務部門對電網施工企業設備和材料劃分標準不理解,將電纜統一作為材料作為營業稅計稅依據,加大了工程成本。電網企業要與稅務機關協調,確認電網企業不計入營業額的設備清單,該稅收政策的落實有利于進一步規范電力施工企業稅收管理,降低施工成本。
四、個人所得稅稅收籌劃
個人所得稅主要從以下兩個方面進行籌劃:
(一)獎金發放方式的稅收籌劃
個人所得稅由于采用九級超額累進稅率計算,因此個稅稅收籌劃主要是從如何降低適用稅率入手,從目前執行政策看主要包括兩個方面,一要盡量做到獎金在各月均衡發放,減少季度獎、加班獎、節日獎等專項獎致使個別月份稅率偏高的影響,從而達到均衡各月稅負的目的;二要合理利用全年年終獎稅收特殊政策實現節稅,根據《國稅總局關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》,該通知一是規定了納稅人取得年終獎獎金,單獨作為一個月工資、薪金所得計算納稅;二是專門制訂了年終獎適用稅率,比日常薪金適用稅率有所降低,因此當年終獎適用稅率比月工資收入適用稅率低一檔次時,可以有效降低個稅。舉例說明:
某職工收入如下:月實發工資1500元,月獎4000元,扣除費用1600元,應納稅額為3900元,適用稅率15%,需繳個稅460元。
年終獎7000元,年終獎適用稅率為10%,需繳納個稅675元。
可見由于年終獎使用稅率偏低,稅率差為5%,存在節稅空間。該職工年收入為73000元,在年收入不變的情況下,可減少發放月獎,每月減少1900元,共計22800元,將月獎稅率降到10%,增加年終獎發放22800元,可年節稅22800×5%=1140元。
(二)轉化所得或轉化所得類型
把現金性工資轉化為提供非貨幣利,即通過提供各種補貼,降低名義收入,比如提供免費工作午餐、手機話費補貼、交通補貼等,這樣既可以增加員工福利,又可少繳個人所得稅。
五、房產稅稅收籌劃
房產稅是電網企業的一項小稅種,稅率不高,造成對房產稅稅收籌劃不夠重視。由于房產稅計稅依據是房產原值扣除一定比例后繳納,因此只要房產存在就必須納稅,構成了企業的一項長期稅負,假設房產使用壽命按50年左右測算,房產稅將達到房產原值的40%-50%,稅負很重。
房產稅暫行條例規定,房產稅的征稅對象是房屋,包括與房屋不可分割的各種附屬設備、一般不單獨計價的配套設施。因此房產稅稅收籌劃的關鍵是如何劃分和核算房產附屬設備。
即將實施的新會計準則的一些新變化,對房產稅稅收籌劃提供了空間,一是《企業會計準則第6號-無形資產》規定,土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑時,土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本,而仍作為無形資產核算,土地使用權和地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊;二是《企業會計準則第4號-固定資產》規定,對于構成固定資產的各組成部分,如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為企業提供經濟利益,適用不同折舊率或折舊方法的,企業應當分別將各組成部分確認為單項固定資產。根據以上規定,房產稅稅收籌劃要把握好以下幾點:
一是土地使用權要單獨作為無形資產核算,不再結轉到房屋建筑物價值。
二是減少列入房產價值的附屬設備價值。要準確把握房產稅暫行條例所列舉房產附屬設備,對于所列舉以外的附屬設備盡量不計入房產價值。
三是要充分利用稅務總局對中央空調是否計入房產原值有關規定。根據規定,新建房屋交付使用時,如中央空調設備已計算在房產設備中,則房產原值應包括中央空調設備;如中央空調作單項固定資產入賬,單獨核算并提取折舊,則房產原值不包括中央空調。因此要按照新準則規定對中央空調單獨入賬,減少房產稅支出。
總之,稅收籌劃是納稅人在法律規定許可的范圍內,通過合理運用國家稅收法規對企業的籌資、投資、經營、理財等經營活動進行事先籌劃和安排,以達到稅收負擔最小化的目的。企業在加強稅收籌劃,用足用好各種優惠政策,有效降低納稅成本的同時,還要樹立以風險控制為核心的安全理念,提高風險的辨識和分析能力,切實防范經營風險。一是充分借助會計師、稅務師事務所等外部力量,以稅法條款為依據,通過深入研究各項稅收政策,制訂出合法合規的稅收籌劃方案,為企業的稅收籌劃營造一個安全的環境。二是及時掌握政策變化,并適時對稅收籌劃方案進行調整,保證稅收籌劃行為在稅收法律法規范圍內實施。三是加強風險控制,充分考慮稅收籌劃的風險,在認真考慮經濟環境及其他變數后,再做出決策,不能因為短期利益而進行盲目的稅收籌劃。
【參考文獻】
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關鍵詞：
一、稅收籌劃的概念和應遵循的原則
1.稅收籌劃的概念
稅收籌劃是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對納稅主體的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅和遞延繳納稅收的一系列謀劃活動。稅收籌劃不同于偷漏稅行為，主要就在于其是遵守了國家相關稅收法規和政策的前提下的合法行為。
2.稅收籌劃應遵循的原則
一是合法性原則，就是稅收籌劃必須是在國家法律和稅務政策容許的范圍之內進行才是合法有效的，其他一切違法的稅收籌劃都是無效的；二是收益最大化原則，企業的經營的目的就是企業效益最大化，那么稅收籌劃是企業經營活動中一個重要環節，所以稅收籌劃最主要的目的就是收益最大化；三是風險最小化的原則，稅收籌劃在追求收益最大話的同時，還必須注意到籌劃的風險，一般是收益越大，風險也就也大，所以稅收籌劃在收益跟風險之間必須進行權衡，以保證得到真正的財務利益；四是經濟性原則，納稅人在選擇節減稅款的方式和方法很多，稅收籌劃在選擇節稅方案時要選擇容易操作、簡單、費用最低的方案，這就是經濟性原則。
二、供電企業進行稅收籌劃的意義
1.稅收籌劃是供電企業精益管理和增收節支的重要手段
受宏觀經濟形勢下行和地區產業結構調整影響，供電企業近期售電量增速放緩，而受國家政策控制的電價要上漲也非常困難，售電收入和現金流入的增長率可能下降。因此，科學地運用稅收籌劃手段減少稅費支出，緩解資金的壓力以滿足電網建設和生產經營的資金需要，顯得尤為重要。
2.稅收籌劃是降低供電企業稅收風險的有效途徑
稅收籌劃是利用稅收政策與企業經營適應程度的不斷變化，減輕企業稅收負擔，使企業利益最大化。在實施稅收籌劃前，對納稅對象、納稅義務的發生時間、應納稅額計算方法和如何納稅等稅法條款進行了深入的研究，詳細了解和周密分析了相關的稅收及其他經濟法規，糾正與防范了一些不符合稅法規定的經濟行為，使稅收管理合法合理。這樣，就有效避免了因涉稅事項不符合稅法規定而受到稅務機關查處的可能，提高了企業的財務管理水平，有效地規避了稅務檢查風險。
三、供電企業稅收籌劃的內容
供電企業目前的納稅稅種主要有增值稅、企業所得稅、營業稅、個人所得稅、城建稅、房產稅、印花稅等。涉稅空間很廣，稅收籌劃的任務很重。但就稅負金額和對企業的影響來說主要是增值稅和企業所得稅。因此，下面著重對這兩個稅種的稅收籌劃進行說明。
1.增值稅的稅收籌劃
增值稅是對在我國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務，以及進口貨物的單位和個人，就其取得的貨物或應稅勞務的銷售額，以及進口貨物的金額計算稅款，并實行稅款抵扣制的一種流轉稅。增值稅應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。對增值稅的稅收籌劃主要有以下幾個方面。
（1）正確核算電力銷售收入、基金附加和業務收費，分別繳納不同的流轉稅。電力銷售收入和基金附加作為營業收入和價外費用繳納增值稅，各項業務收費作為企業的兼營業務單獨核算，區分不同的收費類型分別繳納增值稅和營業稅，避免將應繳納營業稅的業務收費誤交增值稅。
（2）購進貨物和勞務必須取得增值稅專用發票，積少成多，提高抵扣率。供應商有一般納稅人和小規模納稅人兩種，在價格相同的情況下，要盡可能從一般納稅人處采購貨物和勞務，以提高可抵扣的進項稅。從近幾年來看，為滿足電力生產需要，企業的材料費、修理費和其他費用逐年增多，提高日常的抵扣率無疑會減少增值稅的流出。
（3）由于部分技改和修理項目由建筑安裝企業施工，建安企業主體稅種為營業稅。發包工程時，如果采取包工包料方式（即施工單位負責供料和施工）則進項稅得不到抵扣。因此，在發包此類工程時，材料部分要由企業自行采購，則材料部分可以抵扣進項稅，從而提高進項稅抵扣額度。
（4）營業稅改征增值稅稅收籌劃。營業稅改征增值稅是我國稅收制度的一次重要改革，是國家一項重要的結構性減稅措施。其實質是打通了增值稅抵扣的環節，逐步消除重復征稅的問題，供電企業要加大對此政策的研究，確保能充分享受政策紅利。
江蘇省自2012年10月開始交通運輸和部分現代服務業實行營業稅改征增值稅試點。營改增后這些行業的增值稅率是：提供有形動產租賃服務，稅率為17%；提供交通運輸業服務，稅率為11%；提供部分現代服務業服務，稅率為6%。
①對收入的影響：原來按“服務業”繳納營業稅的有形動產出租業務（如發電車出租），應按17%繳納增值稅。但只要是2012年9月1日前購進的有形動產，可以選擇按3%繳納增值稅，該項政策變化導致稅負下降，但業務量較小，對公司效益影響不大。
原來按服務業繳納營業稅的方案編制費、用戶受電及配電方案咨詢費業務，屬于“研發與技術服務_技術咨詢服務”，應按6%繳納增值稅，該項政策變化導致稅負上升，但上升金額有限。
②對支出的影響：營改增政策影響支出的事項共有廣告宣傳費、租賃費等。公司接受這些服務時，要取得增值稅專用發票并對每項業務的交易內容與相關政策逐一比對，做到應抵盡抵。
2.企業所得稅稅收籌劃
企業所得稅涉及企業經營管理的方方面面，稅收籌劃的空間較大，給企業帶來的利益更大。企業所得稅的原則是“為取得應稅收入實際發生的全部必要正常的支出都應該允許在稅前扣除”，根據該原則，主要從以下幾個方面進行稅收籌劃。
（1）固定資產的修理支出籌劃。稅法對大修理支出資本化的規定直接采用了定量的方法，規定固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：第一，修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎的50%以上；第二，修理后固定資產的使用年限延長2年以上。只有同時滿足以上兩個條件才作為資本性支出，否則可以直接稅前扣除。因此，在安排修理費預算時，將修理費控制在固定資產原值的50%以內，作為日常維修處理，修理支出直接計入當期損益在企業所得稅前扣除，獲得遞減納稅的好處。
（2）技術開發費籌劃。稅法規定，企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定實行100%扣除的基礎上，按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。加大科技投入有利于實現創建“兩個一流”供電企業的目標，利用這項優惠政策既促進了企業的科技進步，又獲得了所得稅的優惠政策，可以說是一舉兩得。
（3）資產加速折舊籌劃。稅法規定，由于科技進步，產品更新換代較快的固定資產可以采用加速折舊方法。加速折舊法折舊初期提取的折舊額比較多，相應的稅基少，應繳納所得稅也就少，折舊期的后期折舊額較小，相應的應繳納所得稅就多。雖然整個折舊攤銷期間，總的應納稅所得額和應繳所得稅是一樣的，但各年應繳的稅款不一樣。從各年應納稅額的現值總額來看，雙倍余額遞減法較直線法要節約稅金。公司目前配電線路及設備、自動化控制設備及儀器儀表等資產已經采用雙倍余額遞減法提取折舊，既降低了企業的稅負，又加速了資金的回流。
（4）固定資產新增及處置稅收籌劃。完善資產管理標準，明確各歸口部門在資產管理鏈條中的職責，明確并嚴格執行項目投運信息報送、資產卡片建立、增資流程，不斷加強工程項目財務管理，提高工程項目財務管理水平，做好資產的及時暫估入賬，盡早提取折舊，有效降低公司的所得稅負擔。
進一步加強資產報廢管理，完善資產報廢業務流程，理順設備退役報廢、清查盤點、交接處置、殘值回收等各環節職責界面和管理要求，組織開展固定資產清查梳理，集中報廢一批無用、無效資產，實現財產損失的稅前扣除，降低企業稅負。
關鍵詞：企業；稅收籌劃；減輕稅負
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A
原標題：對建筑施工企業稅收籌劃的分析
收錄日期：2012年9月2日
引言
施工企業在發展過程中不可避免地會遇到稅收問題，這是由稅收的無償性和強制性決定的，并且稅收問題不是靜止不變，它隨著企業的發展也在發生著變化。所謂稅收籌劃是指納稅人在履行應盡法律義務的前提下，為了增加企業的經濟效益，運用稅法賦予的權利實現減輕或是規避稅負，對企業的近期與長遠發展都有極其現實性的意義。
一、施工企業稅收籌劃必要性分析
隨著我國經濟快速迅猛發展，各種工程建設在全國各地緊鑼密鼓的開展著。但是近期建筑施工企業逐步陷入發展緩慢的境地，主要是由于拖欠、壓價、讓利和墊資等問題造成的。施工企業為了在激烈的市場競爭中攬到工程，墊資、壓低報價現象非常普遍，從而致使施工企業資金捉襟見肘、利潤微薄。施工企業為了籌措資金，不得不采取企業間拆借資金、銀行貸款、通過企業內部集資等方式，因此縮小了施工企業的利潤空間，加劇了企業的資金成本。在此種狀況下，稅收籌劃的作用顯得尤為重要，可以為企業緩解壓力，擴大利潤空間。
二、施工企業稅收籌劃的原則
應當遵循以下原則：
1、合法性原則。遵循我國稅法的相關規定是企業稅收籌劃的基礎和前提，必須在合法的條件下為企業增加利潤，嚴格履行法律規定的相關義務。
2、穩健性原則。由于受到利潤的驅使，企業希望盡可能節約稅負，但是各種節稅、減稅預期方案都存在一定風險，并且節約稅負越大，承擔相應的風險也就越大，例如稅制風險、市場風險等。因此，應當在稅收籌劃時，權衡風險和利益的大小，從而保證企業真正取得應有的利益。
3、財務最大化原則。財務利潤得到最大化，也就是企業財務利潤最大化，是企業稅收籌劃最主要的目的。企業需要考慮的是企業綜合經濟利益最大化，不僅僅只是考慮企業節稅這一個方面。
4、節約資源原則。物資節約、人力資源節約都是企業資源節約的目標。但是在此需要指出的是，一些施工企業為了謀求不法利益，出現扣發職工工資、偷工減料等行為是不屬于節約資源的范圍。節約資源需要建立在合法的基礎上，例如在節約物資方面：應當盡量減少間接費用的過大開支，減少資金的浪費，按照能減少的一定要減少，能免的毫不留情免掉的原則執行；在人力節約方面：建筑施工企業應當努力降低人力資源的成本，注重培養和使用綜合性的人才。
三、建筑施工企業對營業稅的籌劃
1、籌劃好建筑業營業稅與服務業營業稅。不同性質的合同使用的營業稅率各不相同，施工企業應當給予充分考慮。例如，當施工項目施工任務短缺時，可以利用閑置設備分包給其他企業，此時合同是簽訂勞務分包合同還是機械租賃合同需要酌情、慎重考慮。
2、盡量避免簽訂甲供材料合同。對于施工企業來說，甲方業主供應材料設備來抵付工程款的現象普遍存在，此種情況如果甲供設備不計入施工產值，那么就不需要交納營業稅。在投標報價和結算時，為了減輕企業稅負，施工企業應當掌握并可以熟練應用這些規定。
3、營業稅納稅時間的籌劃。采用完工百分比法是建造合同確認收入的方法，如果對其可以可靠估計，施工企業應當根據完工百分比法確認費用和合同收入，在此需要指出的是建筑營業稅納稅義務發生時間比較復雜，因此需要及時、準確計算出營業稅及附加，并明確繳納時間，避免出現提前納稅的現象，從而浪費資金的時間價值。
另外，需要對總機構的管理費用進行合理分配，達到降低整個集團公司稅負的目標。在我國稅法中規定為其下屬公司提供服務，企業集團總部可以將有關的管理費用分攤給下屬公司，因此總公司可以少分配管理費用給處于虧損狀態的子公司，多分配管理費用給盈利多或是稅率高的子公司，降低福利負擔和經營風險，從而達到降低整體稅負的目的。
四、建筑施工企業對企業所得稅的籌劃
1、用固定資產折舊政策進行籌劃。對固定資產的預計凈殘值、折舊年限在《企業會計制度》中沒有明確的規定。施工企業在確定固定資產使用年限時不應采用高于稅法的年限，應當采用稅法規定的最低年限，折舊費用計入成本得到及時實現，從而可以減少當期應納稅所得額，不僅加快了企業資金周轉，縮短了固定資產的投資回收期，同時還獲得資金的時間價值，將收回的資金用于擴大再生產。另外，項目管理是施工企業普遍采用的模式，因此針對工程項目的工期、質量、安全、效益等，項目經理出于效益的考慮，為了虛增當期利潤，可能將固定資產的入賬時間推遲，增加企業所得稅的計稅基數。因此，施工企業應當將購置的固定資產及時入賬，加強對項目財務管理的檢查，從而可以避免施工企業放棄折舊費對應納稅所得額的抵扣效應。
2、對分期預繳、年終匯算的納稅籌劃。預繳是為了保證稅款均衡、及時入庫的一種手段，在建筑施工企業中廣泛被應用。但是根據我國稅務總局規定，企業預繳中少繳的稅款不做偷稅處理。并且在《建造合同準則》和《企業會計制度》中有具體規定，施工企業的合同收入與費用在資產負債表中確認，因此施工企業應當在前三個季度盡量少的確認收入，這樣可以減少企業資金壓力，延緩支付所得稅，從而達到節約資金成本的目的。
3、利用集團優勢進行合理的稅收籌劃。我國稅法明確規定企業集團總部為其下屬公司提供服務有關的管理費用可以分攤給下屬公司。因此，企業集團總公司應當利用集團優勢，合理分配總機構的管理費用。因為對于不同的合同，其利潤空間有很大差異，施工企業可以利用子公司不同利潤或是稅率彌補虧損的政策，將利潤高的施工任務分配給處于虧損的子公司，從而達到降低整個集團公司稅負的目標。
五、建筑施工企業對個人所得稅的籌劃
目前，目標責任成本管理是我國施工企業采用最多的管理辦法，在完工后對整個工程項目進行全面考核，然后按照相應的獎懲辦法對相關負責人進行相應的獎懲；對于公司總部來說，年終獎金需要通過公司年度經濟效益、安全質量、施工產值、任務開發等指標完成情況決定。按照此種方法，職工收入的不均衡現象比較容易發生，因此施工企業必須進行必要的個人所得稅籌劃。
1、采用分攤籌劃法。為了在項目經營期使職工收入盡量趨于均衡，應當對項目成本利潤情況進行隨時監控，并提前預支獎金。
2、異地施工項目盡量申請查賬征收或盡早在所在地辦理納稅。對異地建安施工企業，根據國家相關的稅法政策，按營業額的一定比例計征個人所得稅，根據不同的地區，所收的比例有所不同，但是如果回所在地繳稅肯定要少得多。
3、合理提高職工福利。建筑施工企業在生產經營過程中，可以考慮為員工辦理醫療保險、建立職工教育基金、失業保險基金和職工養老基金等統籌基金，在不超過計稅工資的范疇內適當提高員工工資，為職工繳納住房公積金時按照國家規定的高限額降低職工名義工資等，這些費用可以在成本中列支，與此同時也能減少稅賦，調動員工積極性，降低福利負擔和經營風險。
六、結束語
綜上所述，建筑施工企業稅收籌劃工作是一項系統工程，受多種因素影響，企業應當做一個主動的納稅人，在此過程中應當努力學習和研究我國宏觀稅收政策和有關稅收的法律法規。與此同時，由于建筑施工企業自身特點，稅收籌劃的空間很廣闊，因此應當立足于長遠發展，采取多種措施，對影響企業稅負水平的相關因素進行綜合考慮和分析，最大限度地實現企業資金良性循環和經濟效益增長。
主要參考文獻：
現代企業全面風險管理理論認為，任何企業都存在管理上的風險，企業經營的風險苗頭和最終成果都會通過財務和資金形態體現出來。所以，財務管理自始至終都是企業全面風險管理的晴雨表。而稅務風險又是財務風險的重要組成部分，作為房地產企業的稅務專員重視稅務風險的管理和防范是我們義不容辭的責任。筆者認為，稅務風險體現在稅務會計對《稅法》等稅收法律法規的收集、研究、學習和理解不透，在稅種上會因為應納稅而未納、在稅款上會因為沒有足額繳納而被稅務稽查發現后給予處罰。另一方面是因為對稅收優惠扶持政策不了解，致使能享受的優惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負擔。因為沒享受優惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業的財務損失還會造成企業聲譽受損。另外就是存在認識誤區：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發票會相應減少稅收，購房人也許現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時問題就會暴露無遺，從而形成了稅務風險。稅務風險究其原因一是稅務會計的人員素質、風險管理意識和納稅觀念不高；二是重要業務流程環節的涉稅控制、稅務內控監督不嚴等等。
二、企業稅務風險的防范
1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發銷售的全過程，實現對企業稅務風險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務會計人員素質的培養。加強稅收法律法規和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。
4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務會計，建立稅務核算體系
針對稅收管理的越發嚴格和越發精細化，要求企業的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統。
1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業經營過程中的每一筆經濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業的稅收負擔最小化，維護企業的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當的選擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規范納稅業務
企業應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現行稅收法律法規，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發現錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發現的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現的問題消滅在自查階段。
3．由于企業習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發現問題，此時不排除聘請專業的稅務師事務所給予協助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規范納稅業務。
五、構建和諧稅企關系
文／劉國柱
業務范圍與特點
業務范圍。目前，走到境外從事建筑活動的企業，業務范疇包括：建筑施工、建筑設計(EPC)、物業運營(BT)、建筑咨詢及融資項目等。一些大型建筑承包企業，已經從單純的建安施工轉變為綜合性的承包商。由此帶來涉稅收入類型的多樣化。
國內配套多樣化。企業向境外工程提供服務不僅多樣化，而且專業分工細化，常常將部分業務轉包給境內企業。如企業承接境外某項目后，出于成本控制和方便管理考慮，經常將建筑設計、建筑勞務分包給境內企業，或由其提供部分服務，分包、轉包的業務，還有境內運輸、報關檢疫、律師服務等。在營業稅法下，企業的服務支出，是不能退稅的；營改增后，為企業退稅提供了制度保障。
業務流程特點。海外工程承包的特點，主要表現為項目在國外，但主要的原材料等物資設備采購及生產管理人員都是來自國內，帶動國內物資和機械設備等出口，帶動對外勞務的發展。也有一些境外項目，應業主和設計的要求，項目用的材料、設備在周邊國家市場采購。
目前境外工程承包，主要分為經援類、兩優類（即政府優惠貸款、優惠出口買方信貸）和國際招標項目。一般流程為企業與境外招標方簽署工程承包合同，在國內進行物資、機械設備等采購，然后發貨運輸，并派遣管理人員和工人，到項目所在國組織施工生產。境外施工，會受到多種、多重因素影響，具有較大的履約風險。
目前執行的稅收政策
境外項目收入的定價，以承包合同作為定價依據。交納營業稅（屬價內稅）的工程造價=人工費（含稅）+材料費（含稅）+機械費（含稅）+管理費（含稅）+規費（含稅）+利潤+稅金（營業稅）。其中稅金=稅前造價（人工費+材料費+機械費+管理費+規費+利潤）×稅率。由于國際工程的地域特點，承包企業在境外取得的工程收入，按照現行稅收征管規范，在國內不繳納營業稅。
向境外提供設計服務，免退增值稅。企業獲得的境外設計收入，營改增后為零退稅率待遇，其它服務如管理咨詢服務享受免稅待遇。
承包出口貨物，享受免退稅增值稅待遇。按照“一般貿易方式”管理。
營改增后的工作建議
境外承包工程，免征增值稅或“零”稅率待遇。企業的工程成本由材料費、人工費、機械費、工程間接費、管理費、財務費、稅金等構成。以上成本項目中的工程間接費、管理費、財務費、人工費一般取不到增值稅專用發票，沒有進項稅額。營改增后，這部分支出是無法抵扣的。
境外工程承包，如果按照現行政策享受免征增值稅待遇，執行外貿企業的（免）退稅政策，僅對建筑承包出口物資和特定服務（如設計等）退稅，而對境內支付的國內運輸費、檢測費、律師費等費用所負擔的增值稅，沒有退稅。這樣使境外建安業，沒有完全以零稅率進入國際市場，消減了企業的國際競爭力。所以應給予境外承包工程的企業，在現有的免退稅政策下，對其接受國內服務負擔的增值稅，如國內運輸費、檢測費、律師費等費用所負擔的增值稅，給予必要的退稅。
參照國家對現行生產企業的政策，給予境外工程承包免抵退政策，對于企業在國內接受服務負擔的增值稅，先在內銷抵扣（境內收入抵免），實際也是間接實現了境外從事建筑業的零稅率待遇，只是操作模式、征管模式上會有較大變動。
因難于取得設計服務出口合同備案表，無法辦理退稅。境外總承包合同中往往包含設計服務出口，也就是說含有施工、設計和采購，這是境外建筑合同的行業特點。可是，在國內盡管單獨列明了服務出口的金額，但在商委辦理技術服務出口備案時，卻不予辦理，其理由是技術服務僅為合同的一部分。例如，境外某項目總承包額為2.26億美元，其中設計費7466萬美元。因國內某公司分包設計，支付設計勞務5261.74元人民幣。總承包企業在2014年曾就該“技術出口合同”到商委備案，得到的答復是“出口設計合同需要單獨簽署，才能備案”。經企業多次到商委溝通協商，至今無果。因不能取得EPC合同中的“設計服務出口合同備案表”，最終導致退稅無法辦理，無法享受國家給予的退稅支持。因此，企業懸請該局在政策上給予協調，避免以后出現類似企業難以處理的事項。
國家應該給建筑施工企業更好的稅收優惠。營改增后，作為施工企業希望能夠實行增值稅零稅率，因為抵扣進項后，可以得到凈的退稅額，可以降低項目成本。零稅率作為增值稅率，是一個實實在在的稅率。它的含義是，零稅率物品或應稅服務的經營者在計算應繳納增值稅時，銷項稅額按照0%的稅率計算，同時購入貨物時所支付的進項稅金都可得到扣除，因為他的銷項稅額是零，所以可得到凈退稅。
通常情況下，只有當政府想鼓勵某行業或使某個產品真正免除增值稅時，才使用零稅率。目前，我國在全方位實施“一帶一路”戰略，籌建亞洲基礎設施投資銀行。建筑施工企業必將在該戰略的實施中，發揮排頭兵的作用。國家應該給建筑施工企業更好的稅收優惠，使其輕裝上陣，以便更好地提高競爭力，推動這一戰略的順利實施。
企業必須加強和規范稅收籌劃方面的管理。企業的成本主要為材料費、分包（勞務和專業）費用、機械設備費用、工資費用、海運費等。營改增后，進項稅額的構成主要為國內材料采購、機械設備采購(目前國家對勞務公司是否也實行由營業稅改征增值稅還沒有定論）。
營業稅改增值稅后，增值稅數額的高低，直接取決于建筑企業能夠提供多少增值稅專用發票用于進項抵扣。因此，企業所能夠提供的進項抵扣部分越高，所繳納的增值稅金額也就會越低（或者說退稅額越高）。企業可以增加機械設備的購入，一方面有利于建筑企業提高機械設備裝備水平，改善企業財務狀況，優化資產結構，增強企業競爭能力；另一方面通過引進新的機械設備和施工流水線，提高作業效率，減少作業人員，降低人工費支出，又反過來降低了企業的稅負。建筑施工企業從現在起，就要加強和規范公司稅收籌劃方面的管理，注意保管和收集相應的增值稅進項抵扣憑證。
關鍵詞：營改增；全面擴圍；稅務管理
長期以來，營業稅和增值稅是我國經濟實體從事經營活動需要繳納的主要流轉稅種，是我國稅收財政收入的重要組成部分。由于營業稅以企業全部營業收入為稅基，難以避免重復納稅；而增值稅對增值額征稅，能夠有效避免重復納稅。我國自2012年1月1日起實施營改增試點，并逐步擴圍，至2016年5月1日，營改增實現全面擴圍，我國實體經濟各行各業進行商業交易均適用增值稅。由于增值稅實施差額征稅，稅款核算與申報均相對復雜，企業應認識到加強營改增稅務管理的重要性，識別加強稅務管理的主要短板，并采取措施加強稅務管理，以有效提升企業管理水平，促進企業持續發展。
一、營改增后加強企業稅務管理的重要性
（一）控制企業稅務風險的必然選擇
相較于營業稅，增值稅稅務處理較為復雜，一是會計核算相對復雜，涉及銷項稅、進項稅、進項稅轉出、出口退稅等明細科目，需企業對涉稅行為有準確判斷，正確核算稅款。二是發票管理復雜，增值稅發票包括增值稅專用發票、增值稅普通發票、卷式機打發票等多類發票，在發票購買數量、認證、移交、作廢、沖紅等方面都有特別規定。如進項稅發票，要求在限定期限內實施認證處理，以保證稅款抵扣合規。三是稅款申報復雜，增值稅申報報表復雜，主表與附表之間勾稽關系較為復雜，使得稅款申報存在一定難度。這些都給企業實施有效的稅務管理帶來一定難度。加強企業營改增稅務管理，可以幫助企業正確核算稅款，按期完成申報，在面對稅務評估、稅務稽查等事項時，能夠游刃有余，避免滯納金與罰款，將稅務風險控制在可控范圍之內。
（二）加強企業成本控制的必然選擇
稅收成本是現代企業成本的重要組成部分之一，加強稅收成本管理是現代企業財務管理中備受關注的課題。營改增的全面擴圍，重新規定了各行各業的增值稅稅率，并要求實施相應的發票管理，一旦企業稅務管理不到位，將直接增加企業的營業成本，加重企業負擔。如營改增后，企業的增值稅率普遍提升，如建筑安裝業的稅率由營業稅的3%提升至增值稅的11%，如果建安企業在分包業務中不能取得增值稅專用發票，將導致其全部收入按照11%的稅率計征稅款，在分包成本大幅提升的同時，造成企業稅負顯著加重。因此，加強營改增稅務管理是企業有效控制成本的必然選擇。
（三）促進企業多元發展的必然選擇
營改增的全面擴圍，從宏觀角度上講，將大幅降低我國企業的稅收負擔。截至目前，營改增已實施半年有余的時間，統計數據顯示，2016年營改增將降低我國企業稅收負擔5000億元以上，達到預期目標。稅負的有效降低，必將促進企業實施更為多元的業務擴張與拓展。加強營改增稅務管理，有利于企業在多元化發展構想中，設計更為合理的稅務管理架構，測算更為準確的稅收成本，為企業多元化決策提供更為有效的支持信息，促進企業多元化發展的順利實施與快速推進。如企業選擇橫向多元化發展，加強稅務管理可以使其提前進行稅收成本預測，特別在對上游客戶的調研中，加強稅款抵扣的論證，準確預計多元化實施中的成本構成，提出稅務支持意見。
二、營改增后企業稅務管理的主要短板
（一）稅務政策普及應用存在短板
截至目前，我國營改增全面擴圍僅運行了半年多的時間，伴隨營改增的逐步深入，各行各業將出現多樣的經營涉稅問題，國家將出臺更多的稅收政策。然而，在企業實務操作中，稅務政策的普及應用存在較多短板。一是增值稅管理復雜的天然屬性使得稅務政策的普及存在一定的難度。二是由于增值稅要求產業鏈條進項稅貫通，需要企業相關人員對增值稅有基礎了解，而增值稅對于非專業人員的普及難度較大。三是稅務政策將伴隨經濟業務的逐步復雜而層出不窮，更新較快，無疑加大了稅務政策的普及難度。
（二）稅務籌劃效應發揮存在短板
由于營改增后，全行業均實施增值稅，為適應不同規模、不同管理能力企業的不同特點，營改增政策中提出了簡易征收、過渡期銜接等政策。這些政策，一方面滿足了不同企業對營改增實施的特殊需求，另一方面也為企業實施營改增中提供了選擇余地，也為稅收籌劃提供了空間。然而，由于企業人員對行業和政策并不了解，或是一知半解，將形成稅收籌劃發揮效應的短板。一是缺乏對企業未來發展的長遠考量，如簡易征收辦法的選擇，一般需要實施3年以上，可能不適應企業的長遠發展需要。二是缺乏對企業重大決策事項涉稅事項的把握，如在固定資產更新改造和重構方案選擇中，可能由于忽略稅務成本的考量而作出相對錯誤的選擇。
（三）稅務復合人才培養存在短板
2016年5月1日的營改增全面擴圍，準備時間相對較短，涉及行業相對較廣，許多企業感到措手不及，稅務復合人才培養儲備欠缺成為制約企業加強稅務管理的短板。一是由于營業稅計算相對簡單，原本實施營業稅的企業財務人員往往滿足于稅款的簡單計算與申報，缺乏對增值稅的基礎知識掌握，造成營改增壓力巨大。二是企業財務人員不了解企業業務，沒有關注產業鏈上下游相關企業的發展情況，使得營改增后提不出改進意見，可能造成企業增值稅稅負陡然升高。三是業務人員不懂財務，沒有認識到營改增對企業業務管理的更高要求，安于現狀，阻礙企業營改增的實施進程，造成企業稅務管理風險。
三、營改增全面擴圍加強企業稅務管理的主要措施
（一）加強稅務管理機制建設
加強營改增稅務管理，首先應加強稅務管理機制建設。一是建立與國家稅務機關的聯系機制，參加稅務機關組織的各類政策解讀宣講，掌握國家政策動態，把握地方稅務機關對營改增政策的執行口徑。二是建立與上下游企業的交流機制，對其業務發票提出具體要求，并結合實際，對相關業務價格據理力爭，保障企業稅收效益實現。三是建立企業內部稅務管理機制，設立專門部門或專人實施稅務管理，加強稅務管理考核激勵，促進企業稅務管理水平快速提升，有效控制企業稅務風險，最大限度創造效益。
（二）加強企業多維稅務籌劃
稅收籌劃備受企業推崇和追求。加強企業稅收籌劃，需要企業全員通力合作。一是發揮稅務人員的職業判斷能力。如重資產的服務企業在選擇納稅方式時，由于固定資產占據企業的絕大多數資產份額，應對固定資產的使用情況作出判斷，同時結合企業未來進項稅情況，選擇是否采用簡易征收方式納稅。二是發揮業務人員的業務熟知優勢，在企業項目論證調研過程中，通過業務人員掌握的產業信息，對待決策事項的稅務成本作出精準測算，以為企業高管層提供決策支持。三是發揮全員主觀能動性和協同性，通過思維碰撞，提高企業多維稅收籌劃能力，提高企業稅務管理水平。
（三）加強復合人才儲備培養
關鍵詞：預收款項；混合銷售；聯營體
增值稅是對在中國境內從事應稅行為的經營主體實現的增值額征收的一種間接稅。根據增值稅“普遍征收，環環相扣”的特殊計稅方法，要求經營業務鏈條完整；同時，依據我國增值稅暫行實施條例、增值稅征收管理辦法及增值稅發票管理若干規定，在日常經營業務開展過程中既要符合稅收法律法規和征管要求，又能應對稅務機關的風險評估及稽查，同時還要避免虛開和（或）接受虛開增值稅專用發票行為帶來的稅務風險，就必須保證經濟業務符合合同流、貨物流、資金流、票據流“四流一致”，這也是稅務管理及稅收籌劃工作的立足之本。在稅務管理過程中，基于“四流一致”的前提下，進行稅率、稅目、稅基三者的合理轉換，能夠實現經營業務綜合成本最低和稅務風險最小。建筑施工企業現階段要實現上述目標所面臨的挑戰主要集中在收取工程服務預收款項、混合銷售行為、聯營體模式及享用平臺公司資質承建項目幾個方面。現就上述涉稅行為進行分析，提出應對建議。
一、工程服務預收款項
現狀分析：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，納稅人提供建筑服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。站在稅務機關的角度認為將納稅義務發生時間確定為收到預收款的當天，可有效避免企業為延遲納稅不按權責發生制確認收入成本，預收款長期掛賬，占用稅收資金的行為。但站在企業的角度認為收到預收款繳納增值稅存在很大難度。一是屬于跨縣（市）提供建筑服務的建筑企業需在建筑服務發生地預繳2%（或3%）后再回機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。無論是選擇一般計征還是簡易計征方式，在取得業主支付工程預付款時分包商還未提供建筑服務發票，在當地預繳稅款時的計稅基數為預收款全額，此時全額預繳對施工企業的資金壓力是很大的。二是后期施工項目在計征方式上選擇一般計征時存在進項抵扣，選擇簡易計征時存在差額納稅，有可能出現實際應納稅額小于已預繳稅款的情形，稅款倒掛申請退稅難的問題。三是后續項目進場施工過程中預繳稅款時需提供業主方出具工程結算單，項目所在地稅務機關按照結算單應結算工程款金額作為計算稅款數據來源，如申報人員未與稅務機關做好溝通，未對預付款部分進行剔除，導致重復預繳稅款的情形。建議：通過對稅基的調整，降低稅負。一是針對預付款部分可在合同中明確分期支付的日期和金額，通過付款的形式減輕稅負。但同時還應對采用此方式延緩納稅所得利益與業主未支付部分預付款帶來的資金成本損失進行測算，對分期支付額度進行優化。二是同期對下分包商支付預付款，要求分包商當期開具工程服務類發票，實現差額預繳。
二、混合銷售行為
現狀分析：個別營改增老項目為響應業主招標文件要求，在工程施工合同條款中明確約定承包方針對提供設備部分按照銷售貨物開具17%增值稅專用發票，提供建筑服務部分開具建安發票。在“營改增”前，工程施工項目屬于營業稅征收范圍，同時國稅機關與地稅機關征管數據未進行共享，工程施工項目部分開具增值稅發票部分開具建安發票的行為存在稅務風險，但被查的概率較小。但在“營改增”后，所有應稅行為都需要開具增值稅發票，同時《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十條對混合銷售行為作出了明確規定，即一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。營改增老項目再按照原模式進行發票的開具稅務風險將急劇增大。其二，正是由于有第四十條規定，各地稅務機關對混合銷售行為的理解和執行尺度不一，導致個別簡易計征老項目的稅負不減反增。如房建項目將門裝制作安裝工程進行分包，在“營改增”后此房建項目采用簡易計征方式，原門窗制作安裝企業提供建筑服務部分由原提供建安發票轉為提供稅目為工程服務類增值稅發票，房建項目仍然可以針對工程服務部分享受費用扣除。但第四十條規定出來后，稅務機關對于門窗企業是全額開具稅目為貨物銷售的增值稅發票還是分別開具貨物銷售類及工程服務類增值稅發票出現了爭議。若稅務機關沿用原增值稅暫行實施條例，即“兩票制”，房建企業的稅負保持不變；若稅務機關強制性要求按第四十條規定按主營業務即貨物銷售進行發票開具，房建企業將無法享受差額納稅，自身稅負增加。建議：通過稅目轉換，降低稅負。一是對合同進行拆分，混合銷售行為轉兼營行為。針對混合銷售行為的成立，國家稅務總局在業務操作指引中明確指出其須具備兩個要件，一是其銷售行為必須是一項行為，二是該項行為必須既涉及服務又涉及貨物，否則不得判定為混合銷售行為。因此，只能人為的將一項業務進行拆分，使其不同時滿足上述兩個要件即可。同時我們也要從自身稅負測算出發，在一般計征項目下，對業主簽訂的工程施工合同可以將貨物銷售與提供建筑服務進行捆綁，按低稅率繳稅；對下分包如果采取設備甲控不甲供時，可對合同進行拆分，增加進項抵扣。二是混合銷售行為價格執行傾斜戰略。一項銷售行為一旦被確認為混合銷售行為，且允許按照銷售貨物和提供服務對應銷售額開具不同稅率發票的，可依據項目自身計征方式不同，將銷售額在貨物銷售和提供服務之間進行重新劃分，以此降低稅負。上述兩種方式的采用都應建立在對項目所在地和機構所在地稅務機關溝通、評估后選擇，且上述準備工作應在合同簽訂及合同備案前完成。
三、聯營體模式
現狀分析：目前有個別業主傾向于選擇聯營體方式發包工程，一是確保工程質量進度，二是對聯營體各方進行制衡和管控。所謂聯營體模式即聯營各方按照聯營體成員各方所占股份比例提供項目所需的資金、設備、技術、管理人員和勞務，組成緊密型的項目經理部，統一組織施工，并按實際投入比例分享利益，風險共擔，承擔一切責任和義務。在聯營體核算與管理方面是以聯營體作為獨立核算單位，統一對聯營體以外的單位進行結算，所有資金匯入與匯出均進營體開立賬戶，以聯營體名稱對業主開具建安發票。“營改增”后，受合同流、貨物流、票據流、資金流“四流一致”的影響，原聯營體模式在增值稅稅制下受到沖擊。如果繼續延續使用聯營體模式，需要在項目所在地辦理臨時稅務登記，并由稅務機關代為開具增值稅發票。但聯營體作為臨時納稅人在當地預繳企業所得稅是無法匯回聯營體成員單位機構所在地享受企業年度所得稅匯算清繳預繳稅款抵減政策，導致聯營體成員企業所得稅存在重復繳納。建議：通過改變納稅主體，降低稅負成本。針對聯營體模式在“營改增”后避免預繳企業所得稅無法抵減，增加各成員單位成本，可采取兩種方式解決。一是由聯營體各方與業主簽訂多方協議，按聯營體各方持股比例進行結算和價款支付，同時聯營體各方依據結算金額分別向業主開具發票。二是由聯營體主體單位與業主簽訂承包合同，再由聯營體主體單位與其他成員單位簽訂分包合同。上述兩種方案均能滿足增值稅稅制下要求，但對各聯營體之間的管理和內部進項端管理提出更高要求。
四、資質共享
現狀分析：以高速公路項目為例，項目公司與總包方簽訂總承包合同，由總包方再全額分包給各參建單位，并簽訂分包合同。同時，總包方指定其中一家參建單位以總包方名義成立總承包部，行使總包方權利與義務。總承包方按協議約定向各參建單位收取品牌管理費和總包項目管理費，兩項費用均從支付各參建單位結算款中扣除。上述業務實質上存在三個經濟業務，一是提供工程服務，二是銷售其他權益性無形資產，三是提供商務輔助服務，應分別按照營改增試點辦法規定進行獨立核算，按不同稅率繳納增值稅。但目前總包方與各參建單位僅簽訂工程分包合同，總包方選擇簡易計征方式納稅，最后的結果即總包方享受差額納稅，稅負為0；各參建單位按分包合同金額開具增值稅發票承擔相應稅負，但實際取得工程款金額扣除品牌使用費及項目管理費，票據流與資金流不一致，各參建單位存在虛開發票的稅務風險；同時賬務處理時對應成本費用支出無相應發票，使得參建單位企業所得稅存在納稅調增的風險。此運行模式導致總包方稅負和稅務風險全部轉嫁至各參建單位。建議：通過完善業務鏈條，實現層層抵扣，降低稅負及風險。一種方式是將三項經營業務合同手續進行完善，確保經濟業務鏈條完整，實現“四流一致”，降低稅務風險。但此方法總包方和參建單位存在重復繳稅情形。第二種方式按不含品牌使用費和項目管理費的價格與各參建單位簽訂分包合同，品牌使用費業務可不體現，此部分收入由總包部自行承擔稅費。委派行使總包方權利義務的參建單位自行與其他參建單位簽訂項目管理合同。全面推開營改增試點工作后，國家稅務總局將陸續出臺若干公告和配套文件，建筑施工企業應高度關注各類政策文件，積極做好稅收籌劃，降低涉稅風險和稅負。
作者:章菁 單位:中國水利水電第五工程局有限公司
參考文獻:
【論文摘要】 房地產開發過程中涉及的稅種及稅務問題較多,不同的安排所產生的稅收成本差異也較大。由于稅收成本影響企業運營成本,所以管理層非常有必要熟悉房地產開發各環節常涉及的稅務問題,以幫助企業抓住稅收籌劃機會,降低企業稅負。
房地產開發周期較長,主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節,項目清算環節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環。所以有必要對房地產開發各環節涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結,使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產業務板塊發展制定戰略性規劃。
一、立項環節
實際中很多企業在做項目規劃及向有關部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業的潛在稅負。
企業對同一項目可能同時或分期、分區開發不同類型的房產,有別墅、洋房、商業物業或普通住宅等,他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率,那么企業的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。
所以筆者建議,企業在立項時,就應提早考慮項目的實際情況和相關影響,選擇一個較優的方案來立項。這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業帶來一定的經濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。
二、規劃設計環節
實際中有些企業在委托境外設計公司提供設計服務時,由于設計服務合同不規范和提供的證明材料不規范,可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。
境外設計公司提供設計服務時,可能會不涉及境內服務,也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算、繪圖等業務全都在中國境外進行,設計完成后,將圖紙交給中國境內企業,對外商從中國取得的全部設計業務收入,暫免征收企業所得稅,且不征收營業稅。對于涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算繪圖等業務全部或部分是在中國境外進行,設計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監督管理和技術指導,已構成在中國境內設有機構、場所從事經營活動。因此,對其所得的設計業務收入,除準許其扣除發生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外,其余收入應依照稅法規定按營利企業單位征收工商統一稅和企業所得稅及營業稅。但對在委托設計或合作(或聯合)設計合同中,沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的,都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業務收入合并計算征收企業所得稅和營業稅。
所以筆者建議,企業應與境外設計公司協定提供設計服務的方式,若全部為境外提供的,應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監督管理和技術指導的,應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。
三、融資環節
企業資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大。根據《企業所得稅法》的規定,企業從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規定標準的利息可能不得稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。
所以筆者建議,企業應提前與稅務機關溝通,明確關聯方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關聯方貸款金額,盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業間資金融通的安排來達到。
如企業向關聯方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率,根據《企業所得稅法實施條例》的規定,向非金融企業借款的利息支出,不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關聯方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。
若企業是無償使用關聯方的貸款,企業作為借入方沒有相應的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導致雙重征收企業所得稅。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
四、土地取得環節
(一)企業以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本,費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。
對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費,在計算企業所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強項目開發的管理,盡量在約定的期限內進行開發;若的確需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免土地閑置費。并與稅務機關確認相關稅務處理方法。
企業未按規定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強資金管理,按規定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免滯納金。
(二)以資產收購方式取得土地
實際中在資產購置時,存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格,根據《稅收征收管理法》規定,納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證,以降低企業的稅務風險。
五、拆遷安置環節
在拆遷安置環節,拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證,根據《發票管理辦法》規定,不符合規定的發票,不得作為財務報銷憑證。
所以筆者建議,企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設環節
在工程建設環節若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準,根據《企業所得稅法》的規定,企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。根據國稅發規定,房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
七、預售環節
企業有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報,根據規定,對預售收入,應按預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳企業所得稅。根據規定,可對開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業稅及其附加。
所以筆者建議,企業應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。
八、銷售環節
企業對于樣板房的裝修費用常計入營業費用,而不計入開發成本,造成開發成本減少。根據規定,開發企業建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數額大小,均應計入其建造成本。但是,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。
所以筆者建議,企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算,在計算企業所得稅時開發成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。
企業為鼓勵業主介紹房屋銷售,以替業主支付物業管理公司一定的物業管理費作為報酬,但未取得物業管理公司的發票作為費用列支的憑證。根據規定,未按規定取得發票的費用,不能在企業所得稅稅前扣除。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業主取得的勞務報酬超過一定標準,企業作為扣繳義務人需代業主扣繳他們的個人所得稅。
所以筆者建議,企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅。
九、出租環節
實務中有的企業將人防工程作為車位供業主使用,并與業主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業都需要繳納企業所得稅,對企業最終的企業所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應的企業所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業應將買賣合同改為租賃合同,避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業所得稅。
十、項目清算環節
在項目清算環節對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業在結算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。
所以,筆者建議,企業在作項目開發時,應考慮土地增值稅的清算時點,安排相關工程。對后建的工程,企業可與主管稅務機關協商在最終結算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。
總之,房地產開發各環節所涉及的稅務問題比較復雜,筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結,能為房地產企業規避稅務風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。
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一、案例介紹
甲公司調查后認為，該地段每畝50萬元作價達不到預期的投資收益率，準備放棄收購。H地政府表示為解決職工安置問題，每畝土地使用權可在50萬元的基礎上再優惠1萬～2萬元。甲表示只可接受每畝35萬元的土地價格。雙方各不讓步，談判進入僵持狀態。
實際上，筆者認為，如果考慮稅收因素，每畝35萬元的土地使用權作價方案并不一定比每畝48萬元的土地使用權作價方案獲得的凈利潤高，甲公司應結合并購后開發項目的凈利潤情況才能做出比較正確的決策。
甲公司對該土地的開發規劃及預測為：該土地用于開發普通標準住宅，規劃容積率為1.5（不考慮綠化和公建面積），除樓面地價外每平方米的成本費用為11200元，期間費用為200元，每平方米房屋銷售均價為21800元。
方案一：每畝35萬元的土地使用權作價方案
在土地使用權作價為每畝35萬元的情況下，其涉及的各項稅收及凈利潤計算為：
1、計算銷售額：總建筑面積=185畝×666.667m2／畝×1.5=1851000.0925m2≈18.5萬m2；
銷售收入=18.5×21800=511800（萬元）。
2、計算扣除項目：取得土地使用權所支付的金額=185×35=61475（萬元）；房地產開發成本=18.5×11200=221200（萬元）；房地產開發費用=（61475+221200）×10％=21867.5（萬元）（H地規定的房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10％以內扣除）；與轉讓房地產有關的稅金：應繳營業稅=511800×5％=21590（萬元）；應繳城建稅=21590×7％=181.3（萬元）；應繳教育費附加=21590×3％=77.7（萬元）；加計20%的扣除=（61475十221200）×20%=51735（萬元）；
扣除項目合計=21590+181.3+77.7+61475+221200+21867.5+51735=401126.5（萬元）。
3、計算土地增值稅：增值額=511800-401126.5=111673.5（萬元）；增值額與扣除項目之比=111673.5÷401126.5=29.09％。由此可見，增值額未超過扣除項目的50％，故適用的土地增值稅稅率為30％，速算扣除率為0，應繳土地增值稅=111673.5×30％=31502.05（萬元）。
4、計算凈利潤：利潤總額=511800-（21590+181.3+77.7）-61475-221200-200×18.5-31502.05=131073.95（萬元）；應繳企業所得稅=131073.95×25％=31268.4875（萬元）；凈利潤=131073.95-31268.4875=91805.4625（萬元）。
方案二：每畝48萬元的土地使用權作價方案
在土地使用權作價為每畝48萬元的情況下，其涉及的各項稅收及凈利潤計算為：
1、計算銷售額：結果同方案一。
2、計算扣除項目：取得土地使用權所支付的金額=185×48=81880（萬元）；房地產開發成本=18.5×11200=221200（萬元）；房地產開發費用=（81880+221200）×10％=31108（萬元）；與轉讓房地產有關的稅金：同方案一；加計20％的扣除=（81880+221200）×20％=61216（萬元）；
扣除項目合計=21590+181.3+77.7+81880+221200+31108+61216=431253（萬元）。
3、計算土地增值稅：增值額=511800-431253=81547（萬元）；增值額與扣除項目之比=81547÷431253=19.76％<20％。由于該土地用于開發普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目的20％，根據稅法規定免征土地增值稅，故無需繳納土地增值稅。
4、計算凈利潤：利潤總額=511800-（21590+181.3+77.7）-81880-221200-200×18.5=141171（萬元）；應繳企業所得稅=141171×25％=31542.75（萬元）；凈利潤=14117l-31542.75=101628.25（萬元）。
方案二與方案一相比，土地使用權作價每畝雖然提高了13萬元，凈利潤卻不但沒有降低，反而上升822.7875萬元（101628.25-91805.4625）。由此可見，在不考慮補交土地出讓金部分對甲公司現金流量影響的情況下，土地使用權作價為每畝48萬元的方案優于每畝35萬元的方案。
二、案例分析
按照一般思維，在房屋銷售均價和除樓面地價外的房屋開發成本一定的情況下，土地取得成本的高低直接決定了凈利潤的大小，取得土地使用權的成本較高，凈利潤會較低，但上述案例計算的結果卻恰恰相反，是什么改變了我們的看法，我們不妨對此進行分析。
第一，稅法規定，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”本案例中方案二因土地使用權價格較高，使增值額與扣除項目之比為19.76%，故可以免征土地增值稅；而方案一中土地使用權價格雖低，但增值額與扣除項目之比大于20%，故不能享受免稅政策。在增值額與扣除項目之比等于20%時，也就是每畝土地使用權價格在47.64萬元時，企業所獲凈利潤最高；大于或小于該值時，凈利潤都會隨土地成本的增加而降低。
第二，土地成本對凈利潤影響的大小取決于土地成本在全部成本中的比重，土地成本在全部成本中所占的比重越大，對凈利潤影響的敏感性也越高。在本案中土地成本占全部成本的比重在20％～30%之間，故影響比較明顯，如果土地成本占全部成本的比重很小，則影響幾乎不存在。
第三，土地使用權的作價越高，計算土地增值稅時扣除項目中房地產開發費用的基數就越大，可以作為扣除項目的房地產開發費用就越大。在本案中，方案一允許作為扣除限額扣除的房地產開發費用為每平方米155元（21867.5÷18.5），方案二為每平方米168元（31108÷18.5），每平方米要比方案一多扣13元。另外較高的土地成本也會使房地產開發企業加計20%扣除部分提高，本案中方案二與方案一相比20%加計扣除部分每平方米提高了26元〔（61216-51735）÷18.5〕。
值得注意的是，在本案中每畝48萬元的土地使用權作價與35萬元的土地使用權作價相比，將多補交21405萬元〔（48-35）×18.5〕的土地出讓金，將會給甲公司造成較大的資會壓力，如果甲公司資金緊張，則會影響方案的可行性。
三、案例啟示
1、房地產開發企業建造普通標準住宅20%的土地增值稅免稅政策不但適用于土地成本籌劃，還適用于建安成本、開發設計成本的籌劃。例如，在預計售價和土地成本一定，而增值額與扣除項目之比略高于20%時，可選用一些材質較好、成本較高的材料使增值額與扣除項目之比小于20%，從而享受20%的免稅政策。
關鍵詞：房地產企業；重點環節；成本管理；核心競爭力
中圖分類號：F127 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）17－0029－03
房地產產業一般以成立公司進行運作，它具有資金投入量大、 產品附加值高、建設周期長且經營風險大的特點。近年來，隨著市場競爭的日趨激烈，房地產企業普遍認識到加強成本管理的重要性，均采取措施加強成本管理。筆者結合工作實踐體會，認為房地產企業必須抓住關鍵因素，加強重點環節成本管理。這不僅適合房地產企業的特點，而且對房地產企業有效控制成本，發揮成本效用，不斷提高企業核心競爭力，促進企業可持續發展具有至關重要的作用。
一、目前房地產企業成本管理現狀分析
我國房地產行業起步較晚，目前尚未形成專門針對房地產開發企業的成本管理理論與實踐的研究，總體成本管理水平不高。主要表現在：
1．成本管理認識上存在誤區。目前，有相當數量的房地產企業認為成本管理是一項財務行為，加強成本管理主要是財務人員的職責，其他員工只要完成自身本職范圍內的工作即可，即使與成本管理掛鉤考核也只是被動的完成某個成本費用控制指標，缺乏全員參與、全員責任的成本管理意識，沒有充分發揮全體員工成本控制的積極性、主動性和能動性。
2．沒有站在單位全局的高度重視成本管理，缺乏戰略成本管理眼光。由于房地產企業的運行體制與機制決定了其成本管理的力度與深度無法達到生產經營企業的管理水平，不少企業的成本管理工作主要表現在收集、統計與開發項目成本有關的數據上，局限于成本的絕對發生額，不考慮整個開發經營活動的真實本質和效率；只注重項目建造環節的成本控制，忽視項目前期階段的成本管理；只強調項目成本的事中、事后控制，忽略事前的成本控制，因而，缺乏一種全面成本管理的意識，最終影響成本管理應有的效用。
3．產品質量和服務意識與市場需要有很大差距。對房地產企業而言，產品質量是立業之本，服務意識是發展之源。一些房地產企業由于短期行為影響，售后服務、維修不到位，拖欠工程款嚴重，給房地產質量帶來巨大的安全隱患。一旦發生商品房質量責任事故，其造成的損失和后果是非常嚴重的，直接影響到企業的存亡和人民的生命財產安全。
4．缺乏先進的成本管理制度體系。許多房地產企業缺乏完善的成本管理制度體系，粗放式地進行成本管理。即使制定了一套比較完整的成本管理制度，也往往是寫在紙上，掛在墻上，在實際執行中得不到有效執行，一些房地產企業由于管理水平限制，缺乏戰略成本管理眼光，容易出現短期行為，以致造成員工出工不出力，質量得不到保證的局面。
二、加強成本管理制度建設，更新房地產企業成本管理理念
1．房地產企業的成本構成。主要包括11項費用：（1）土地及大配套費用；（2）前期費用；（3）建筑安裝工程費用；（4）市政基礎設施費用；（5）公用配套設施費用；（6）不可預見費；（7）貸款利息；（8）銷售費用；（9）管理費用；（10）營業稅金及附加；（11）土地增值稅。屬于房地產企業可控費用的是（2）～（11）項費用，而成本控制的重點是前期費用，此項費用雖然其數額不大，在整個房地產開發成本中也只占很小的比例，但由于是項目管理的源頭，對整個項目開發起控制與導向作用。前期工作開展的水平，直接決定了整個房地產開發項目的水平。
2．樹立全員成本管理意識。全體員工要有這樣一種理念：成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部門的事情，需要單位全體人員的共同參與，員工良好的成本意識是全面成本控制的先決條件。
3．強化制度保障措施，加強效績評價體系建設。房地產企業效績評價體系應突出強調可持續盈利成長能力最大化為目標，從而全面提升企業財務能力，推動財務管理的深化。由此可見，讓成本管理滲透到各個環節，形成完整的管理鏈條，達到全過程控制。通過合理的效績評價，充分調動各相關部門的工作積極性，促進團隊成員之間互相監督、制約，應是房地產企業發展的長久之計。
三、抓住關鍵環節，加強支出大項管理，向管理過程要效益
1．加強設計管理，提高設計的成本合理性、設計產品的合適性。在項目定位后，作為項目事前控制的源頭環節，規劃設計環節的成本控制所占權重最大，其對項目造價控制的影響最為關鍵。規劃設計是否科學合理直接影響項目建造費用、建設工期、項目建成后的使用價值以及銷售狀況，一般來說，規劃設計環節對房地產企業成本支出所起到的控制作用，能控制到項目總費用的85%以上。因此房地產企業必須重視該環節的成本管理。重點做好以下環節：
（1）嚴格設計單位選擇。通過各種引進競爭機制，能通過招標的一律使用招標方式，在招標條件不具備時要采取議標、詢價等方式，在綜合評價審查的基礎上選擇委托設計單位，決不能因節約設計費用或其他原因而選擇設計能力較弱的設計單位，因為這會給未來的項目設計定位、設計水平和成本控制帶來隱患。
（2）和設計單位密切配合，科學分析，不斷優化設計方案。充分考慮技術分析與經濟分析相結合，注重引入新技術，不斷提高設計產品的藝術。在設計中加強研究應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，唯其如此才能贏得顧客和市場。
（3）加強對設計方案的會審。加強方案的合理性、可行性、經濟性進行審核，避免因設計考慮不周或失誤而造成經濟損失。嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構、裝飾性柱和梁以及外架等，其費用往往很高，施工難度大，容易出現安全事故，影響工期，應嚴格進行控制，對確實有必要投入的項目應進行投入與效益的評價分析。
（4）加強對設計單位的考核，采取各種手段加強設計單位的成本意識，提高設計成果的成熟度，有效控制工程造價。一定要強化設計單位的成本意識，例如和設計院配合，推行采用限額設計方法，在確保工程質量的前提下降低工程造價。為提高設計的性價比，應要求設計單位在保證設計產品符合國家相關設計規范的前提下，成本費用控制在企業期望的范圍內。在設計單位提供施工圖紙后再委托獨立的同級別的第三方設計單位對設計圖紙進行審核，如果圖紙設計合理，企業可以按照一定的比例給予獎勵；反之，應按照設計合同約定對設計單位處以一定比例的賠償。通過這些類似的約定，可以大大增強設計單位的成本意識，最終達到雙方共贏的目的。為防止在施工中設計變更的大量發生，在設計合同中，應量化設計變更指標，約定設計變更發生額不能超出工程總造價的百分比（并在合同中設立前置性條件，防止在實際施工中設計單位為了不突破合同約定百分比而將必須變更的事項人為不予變更而影響工程質量）。通過合同的制約，提高設計單位的重視度，最大限度提高設計的質量。
（5）提高設計空間的合理性是降低成本最現實最直接的措施。在現實生活中，我們經常可以看到這樣的事情，同樣水平的兩個樓盤一個銷售火爆，一個卻很一般，究其原因，主要是設計空間的合理性造成的差異。對于居住者來說，在同樣的建筑面積下當然都希望自己的房屋設計空間合理適用，沒有浪費的空間。有時居民甚至會因為某個樓盤的空間設計更合理而愿意付出比相同樓盤更高一些的買價，。而增加樓盤設計空間的合理性基礎上不會增加成本支出，有時會因為優化設計而降低成本，因此要引起房地產企業的高度重視。
2．加強物資采購管理，大力實行大綜物資招標制度，充分發揮規模采購優勢降低采購成本。在項目立項并完成設計后，材料采購環節是重要的成本控制。很多施工過程中的糾紛和隱患也多在此環節產生，直接影響到項目施工期間的成本管理和結算。因此，在該環節應著重做好以下方面工作：
（1）加強合同管理，硬化合同條款。把在建設過程中可能發生的扯皮、現場糾紛、施工過程疑點難點等問題盡可能在合同中約定，防范合同風險。
（2）成立大綜物資設備材料采購中心，對重要設備與材料實行自主供貨，切實發揮規模采購優勢，降低采購成本。材料費是影響工程項目造價的直接因素，如表1所示。
可見，材料費用占到建安成本的比例高達56%，據國家權威統計研究表明，有些項目甚至高達70%，所以，控制材料成本就成為成本控制的重點。
筆者認為，應從公開透明采購過程、充分滿足采購時間、提高采購人員專業素質三個方面入手：
（1）要建立崗位輪換制度，防止采購人員長期專一負責，滋生腐敗。通過實行崗位輪換，使得采購員與供貨商之間無法保持長久的私人合作關系，也會在采購人員之間形成天然的監督機制。
（2）透明采購過程，采購決策集體化。這樣可以使盡可能多的供貨商參與到采購中，增加了資源的廣泛性和報價的競爭性與可選擇性。
（3）大力推行大綜物資招標采購制度。在確保工程物資質量的前提下，通過市場競爭合理降低物資采購成本。為防止物資供應單位惡性競爭，采取低于成本價格中標，中標后采取偷梁換柱降低物資質量供貨的情況，招標時應對投標人資質、業績、材料供應能力、材料質量設立前置性條件，對材料價格進行廣泛的市場調研，在綜合評定后設定可以接受的價格范圍，在價格范圍內對投標單位進行綜合評定，擇優選取物資供應單位。
3．控制甲供材料用量，減少施工過程中的材料損耗，合理確定房地產企業認證的乙方自購材料。對于重要的裝飾及安裝材料，房地產企業往往在施工合同中明確甲供材料、由企房地產企業業認證乙方自購材料設備清單。對于甲供的材料設備，要結合工程實際、所在省市建筑工程規范及標準，給乙方制定一個合理的材料施工損耗率，超過額定用量的違約金計價辦法，以及甲供材料的到貨驗收及、接管保管、領用都要有明確的約定，以免過程管理失控。對于房地產企業認證的乙方自購的材料設備，房地產企業成本人員及現場管理人員應密切注意市場行情，隨著工程進展情況深入現場、市場，盡量直接向生產廠商了解第一手的材料價格，然后與施工方確定一個雙方都相對公平、合理的價格，掌握成本管理的主動權。
4．加快前期工作，縮短開發周期，減少貸款資金占用積數以減少資金占用費成本。由于目前房地產企業的資金有50%的部分來自銀行貸款，房地產企業在獲得土地后，到項目開工建設期如果時間拖得過長，一方面會給企業造成大量的銀行貸款利息負擔，加大了財務風險，另一方面會降低企業的經營效益。因此，企業在土地拍賣時就及時與長期合作的設計單位和咨詢機構進行合作，做好市場定位、初步規劃和編制工程設計概算。中標后，馬上在初步設計的基礎上進行優化設計，選擇咨詢機構對設計圖紙進行獨立審查，加快報建報批、“三通一平”等前期工作，以提早開工建設，縮短建設周期，充分發揮資金的使用效益與效率。
5．加強稅收籌劃，在符合稅收法規的前提下合理降低稅務負擔。目前，房地產企業可以加強稅收籌劃的是“甲供物資”營業稅納稅問題。主要是因為：
（1）目前“甲供物資”的范圍界定不清。根據《中華人民共和中營業稅暫行條例實施細則》的規定“納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價值在內。如果安裝的設備價值不作為安裝工程產值的，設備價款就不應該征收營業稅，施工單位只就安裝費用和輔助材料價款繳納營業稅”。但對于什么是設備，什么是“甲供物資”，哪些應作為“甲供物資”，尤其是隨著科技的發展，有些物資體積雖小但價值極高，有些物資體積雖大但價值低，目前界定不清。
（2）“甲供物資”會計核算制度目前不具體。如果“甲供物資”作為納稅依據，發票如何開具，發票的抬頭是誰，目前無明確規定。
（3）房地產企業和施工企業之間在“甲供物資”納稅問題上存在分歧。因為房地產企業在發包時，“甲供物資”往往不并入施工單位的合同總承包價格，而在物資供應后，由施工單位向房地產企業辦理驗工計價，施工單位如果全額開具發票無形中多付出了“甲供物資”所含的稅金，而這部分稅金根據建設部第107號令《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》的規定，并沒有并入施工總價中。具體見表2。
鑒于以上情況，房地產企業應加大與稅務部門的溝通，在符合稅法規定的前提下合理進行稅收籌劃，減少稅務糾紛，節約稅金，提高利潤。
綜上所述，房地產企業的成本管理突出了全過程、全員、全方位管理，貫穿于房地產開發經營活動的始終。隨著我國房地產業的快速發展和市場競爭的日趨激烈，改變成本管理的傳統思維定勢，樹立持續發展的戰略成本理念，抓住關鍵環節，做好源頭控制，管好支出大項，從而控制和降低房地產開發項目成本費用，最終實現企業價值最大化是房地產企業生存與發展的一個必然趨勢。
由于作者水平和篇幅有限，相關探討還有很多不盡如人意之處。房地產開發企業的成本管理是一項系統工程，各個環節必須緊密結合，全員參與，向管理要效益，才能不斷健全完善成本管理各項工作。
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