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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目財務分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經濟的發展，房地產行業也取得了較快的發展，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業[1]。房地產行業可以為我國工業生產及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產業具有較高的關聯度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產行業的健康發展對我國社會經濟的發展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產行業由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現象，這不利于我國房地產行業的健康發展。我們只有對房地產成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產行業的成本，從而提高我國房地產企業的經濟效益和社會效益。
1.我國房地產成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產行業的發展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產行業的開發項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，其成本構成較為復雜。目前我國房地產企業往往采用目標成本的核算方式，大多數房地產企業都采用以計劃價格為基礎，將工程結束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學的成本費用分攤機制
在我國房地產行業中，房地產的成本支出包括很多方面，而我國房地產行業并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產企業就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關科目不依據規定進行分攤，這就增加了房地產項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產行業的生產經營設計的方面很多，其財務管理涉及的內容相對較多[4]。在實際的房地產項目中，經常會有一些企業將商品房內部調撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產項目的成本管理缺乏有效的數據參考。
2.加強我國房地產成本控制的對策
由于房地產項目的周期較長，主要包括決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產成本控制應該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優化決策階段的成本管理是減少房地產項目成本、提高房地產企業經濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現：一、加強市場調查。有效的市場調查是控制房地產成本的關鍵，通過對市場環境、市場需求進行有效的調查，針對市場需求進行項目建設，才能取得實際的經濟效益和社會效益。二、加強財務分析。財務分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務分析，對房地產項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經濟角度對房地產項目的可行性進行評價。
2.2設計階段
在房地產行業中，設計階段是影響房地產項目成本的第二因素，為了更好地對房地產成本進行有效的控制，房地產企業必須重視設計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產項目的設計圖紙具有可行性和經濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產項目的成本產生影響，例如設計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產企業做到如下三點：一、減少設計變更。在房地產的施工階段經常會出現設計變更，這會增加房地產項目的成本，因此，施工部門要對施工現場進行有效的監督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產項目的施工階段涉及的施工人員人數眾多、職業素質參差不齊，在施工過程中很有可能出現監守自盜等不利于成本控制的現象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現重復計算的現象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監理工程師的確認才對隱蔽工程進行結算。
3.結語
隨著房地產行業的發展，房地產行業對我國社會經濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產成本進行管理，可以降低房地產行業的成本，提高房地產行業的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業健康發展，最終實現我國社會經濟的健康發展，為我國社會主義事業的建設提供助力。
參考文獻：
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摘 要 動態財務管理（DFM）是一個財務信息的整體過程，它通過對財務目標和實際結果進行模擬，并且運用相關的財務動態指標和一套輔助管理程序進行動態分析，并表示出財務變動的信息與預計財務中的差別。本文作者從事財務管理多年，在文中以自己的工作經驗，對財務的動態管理模式進行分析。
關鍵詞 可行性 管理系統 操作流程
引言：在房地產開發項目的過程中，動態財務的管理在項目的實施過程中并通過對項目未來的經營情況和最終目標進行設置，并在項目的實際運行過程中嚴格按照事先的動態財務設定進行運行。從而實現計劃和實際財務管理的相互對比，并且達到有效控制資金走向的目的。
一、實施動態財務管理的可行性
1.動態財務管理能提高房屋地產開發的客觀需要，要采取差異化的競爭策略，房地產企業要維持本身的創新能力，還要在行業內不斷創新和提高。房地產行業內任何的創新都會被同行所模仿，甚至超越，所以在房地產業內真正維持創新的企業很少，所以房地產企業要想維持長遠發展，獲得持續性的競爭力。就要在企業的財務管理層尋求突破，并將財務管理上升到企業發展的戰略層面。要超越傳統的財務分析模式，制定可行的動態財務管理體制。
2.信息化技術的應用為實施動態財務管理.計算機財務管理系統的普及和企業管理網絡化使財務信息的的傳遞有事后信息轉化到實時信息。在經濟信息全球化的發展趨勢中，財務管理信息化成為了必然趨勢。房地產企業自然也不例外，在進行財務動態管理時要首先具備分析信息和數控運算能力的硬件系統。這就要求要研究出適合廣大房地產企業的的財務動態管理工具，作為房地產企業進行動態財務管理途徑。在應用管理工具的同時還要保證動態財務管理系統的數據儲存量，以滿足動態財務管理系統的完整性，和實施性。從而避免錯誤信息數據的產生。
二、動態財務管理系統的構建
1.系統設計原理。將動態財務管理構建成一個實時反映項目資金運作的信息平臺，其立足點主要金鐘在對財務信息的及時處理和傳遞，并能事先模擬出在不同經濟環境下實施方案的可行性。對財務指標和項目目標的差異進行反饋，幫助房地產企業提前預測投資風險，并進行預防。房地產企業有著本行業特有的特點，房地產行業在項目策劃，實施，完成的過程都是有房地產企業自己執行的，所以房地產企業間相互中缺少溝通的橋梁。動態財務管理可以把房地產開發的整個過程制定成一個系統的工作鏈。把每個環節都看成相對的作業點，在通過不同階段制定相應的財務控制計劃，力爭把資金的最大使用額控制在預先設定的限額內，同時進行預期值和實際發生值的比較，把有關差異進行反饋，使企業管理者實時了解財務的基本走向，同時調整企業的管理環節，使企業的人力、財力、物力得到最大化的利用。
2.系統功能設計。動態財務管理的系統設計是財務數據管理的重要環節，在進行工作之前，就要對財務需求進行分析，并且根據系統目標明確工作方向，并要解決系統的最終工作目的，以此來確定系統模塊的主要功能，和作用。
動態財務管理系統在功能方面來說，主要是針對房地產項目的財務管理的信息化所設置。以財務工作需求的角度來分析主要分為三個方面：
（1）充分滿足項目管理者能通過動態財務管理系統實時了解本項目的財務信息、項目目標的實施和管理責任的落實情況。
（2）能更快速的完成項目目標任務的修改、計算、監察等任務，并實現對項目每一階段目標的預測。
（3）使項目管理者及時完成項目目的執行結果的反饋和統計分析工作，并在執行后進行綜合性的評估，來糾正項目管理中的差異。
三、動態財務管理系統操作流程
1.前期準備工作。項目設立初期，由財務部負責，相關部門協助完成前期財務信息的收集整理工作，并參與相關財務分析資料（主要是可行性研究報告、資金運作計劃等）的編制，為系統的后期運作做準備。
2.成本分解。項目分析資料編制完成后，財務人員按系統設定的初始投資總目標，根據系統流程，將各階段目標成本按單位成本要素細分到相應部門，在項目工作會議上告知相關部門責任人或及時通報相關部門，在規定的時限內進行及時的信息溝通和目標調整。
3.實施成本跟蹤管理。在項目正式實施階段，參照確定的各項子目標值進行項目實施，系統會對每項執行情況給出評定，并根據實際需要將評定結果反饋給相關部門，使其能及時了解和調整任務計劃。也可以按每個階段來累計項目引發的相關成本，與期初的目標成本進行對比分析，核實項目投資及部門資金運作情況。4.實施項目動態管理。系統可以實現自動保存和隨時輸出已執行項目的記錄，將具體執行指標作為部門績效評估的一部分，納入部門不定期的考評計劃中，作為參照的量化指標。對項目成本超支部分，能夠及時找出超支原因和相應的解決辦法，將實際成本控制在目標范圍內。
結束語：
本文通過對房地產開發中財務管理動態管理進行分析，總結房地產項目中的管理方式和考評制度，并且要細致做好的考評工作，要針對項目完成后實際的資金發生來對項目的整體投資情況進行考核與評定，近而對項目中的超支現象進行總結，提高資金在項目投資中的使用效率。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；財務風險；對策
一、房地產企業財務風險解讀
1.財務風險的概念。財務風險是指企業的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而給企業的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發生，從而確保房地產企業經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現企業利益的最大化。
2.房地產企業財務風險的種類。(1)房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。(2)房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。(3)項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。
3.房地產企業財務風險的基本特征。(1)不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。(2)分散轉移性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。(3)預測決策性。房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。
二、房地產企業財務風險管理存在的問題
1.大量舉債，資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應收賬款，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。據《21世紀經濟報道》2010年11月19日公布，上市房企三季報及多家機構數據統計顯示，目前國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年。個別房地產公司的負債率則高達100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業的資產負債率達到71.3％，比2009年末提高5.09個百分點，達到我們研究-時間范圍內的最高水平。”最新的數據銀監會完成對60家大型房地產企業集團的調研，有18家平均資產負債率超過70％。而在房地產業內，公認的資產負債率安全范圍為60％-70％以內。可見，當前房地產行業雖然經“國十條”、新“國五條”及地方各級調控政策后，仍然居高不下的房價后面，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想。
2.不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。
3.忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、規避房地產企業財務風險的思路
1.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。
2.優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率。一是企業應編制《項目進度資金需求計劃表》，根據項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉可以提高企業在金融機構的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎，還可以節省借款利息支出。二是要提高項目的銷售進度，加快資金的回籠，采取優惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目，在工程的進度達到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。三是嚴格按照工程的進度付款，對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現款的方式也可以在一定程度上節省利息支出。
4.加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。
5.加強企業之間的合作。隨著經濟全球化的發展，企業在抓住機遇時，要靈活處理和企業之間的合作伙伴關系，如果，投資項目規模較大，可以通過與其他企業合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業間合作和競爭的統一，實現信息資源的共享從而增強自身防范財務風險的能力。
四、小 結
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。
參考文獻：
[1]李曉梅：淺析房地產企業的財務風險管理，財會研究，2007，(1)
關鍵詞：房地產企業 財務分析 財務風險 激烈
一、房地產企業的風險類型和特點
（一）房地產企業項目的籌資風險及特點
1、房地產企業在項目開發初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發
當前，我國的房地產企業自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產企業較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產市場的調控和貸款的陸續到期，房地產企業出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現象。從某種程度上可以說，房地產企業有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。
2、房地產企業再融資困難
由于我國房地產企業資金大部分來自于銀行貸款，負債經營比重較大。造成房地產企業利息負擔沉重。房地產企業一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產企業而言，將是致命的。
（二）房地產企業項目的投資風險及特點
房地產企業前期所需資金數額多、投入較大，這種行業特點使得投資活動成為房地產企業的活動核心。房地產企業的項目投資風險是指在房產項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產企業的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產企業在投資環節需要面臨不確定性風險。
（三）房地產企業的項目經營風險及特點
房地產企業的經營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現風險。
1、材料采購風險
是指房地產企業在當前的物價不斷上漲的市場經濟環境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產企業的采購成本被增加。使得房地產企業面臨著一定的風險。
2、存貨變現風險
房地產企業在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產企業的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產企業的財務成本被持續增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產的需求降低。
二、房地產企業應加強財務分析，防范財務風險
（一）通過償債能力分析，防范財務風險
1、從分析短期償債能力入手
房地產企業短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現金比率。流動比率是流動資產與流動負債的比值；速動比率是速動資產與流動負債的比值。速動資產是流動資產中變現速度較快或者償債能力較強的資產。現金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產企業的流動比率和速動比率越高，企業擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業風險時，還要結合房地產企業的自身特點和行業情況，比如，房地產企業資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業相提并論。比如，對房地產企業而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現能力而失去其應有的特性。同理，現金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產企業沒能對資金進行合理的調度，從而造成資金浪費或閑置現象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標主要有凈資產負債率、資產負債率等。其中，資產負債率表明在房地產企業的總資產中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產企業債權人權益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產負債率是房地產企業的負債總額與企業所有者權益的比值。該比值通常用于表明房地產企業的基本財務結構的穩定情況。比值越高，表明房地產企業具有較高風險的財務結構；反之，倘若比值較低，則表明房地產企業具有較低風險的財務結構。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產企業債權人的權益就越有保障，財務風險越小。
（二）通過支付能力分析，防范財務風險
對房地產企業而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產企業財務風險的一個主要標志。關于支付能力，可以設置現實支付能力與潛在支付能力兩種指標。
1、從分析現實支付能力入手
現實支付能力是用房地產企業本期會計期末的貨幣資金的全部結存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉月數。一般而言，現實支付能力指標越大，房地產企業的現實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業在一定程度上資金浪費現象較為嚴重。通常，計算得出的周轉月數在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產企業在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數與房地產企業當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉月數。通常，房地產企業的潛在支付能力與計算所得的可供周轉月數成正比。可供周轉月數越多，則房地產企業的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數據時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態數據指標。同時，還需要預測房地產企業近期的現金流入量和現金流出量；企業的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業，成本控制都是其改善經營管理和提高時常競爭力的關鍵環節。房地產企業也不例外。因此，在房地產企業的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產企業的成本控制目標的執行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產生原因和對房地產企業財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產企業在成本控制中的關鍵環節和關鍵的風險控制點。針對每一個關鍵環節和控制點，制定對應的操作規范和有效的防范方法，以尋求降低房地產企業房產項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術設備，實現對房地產企業的成本支出進行嚴格控制和科學規劃，調動企業上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結語
總而言之，具有一個資金密集型的行業，房地產企業具有很大的發展潛力和高成長性。房地產企業的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產企業若要在當前的市場經濟環境中有效防范財務風險，提高資金運轉效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業的現實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現企業利潤最大化，獲得更高的房地產項目投資收益，也為房地產企業的持續經營和下一步發展奠定了良好基礎。
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【關鍵詞】房地產 企業財務 風險管理
一、房地產企業財務風險的表現
房地產企業財務風險主要是由負債引起的，企業負債經營，在未來情況好時，能夠給企業帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業的收益率下降，甚至有可能使企業不能償還債務而破產。房地產開發有著它的兩面性，在高收益的背后也隱藏著高風險。一般房地產企業的財務風險主要表現在下列三個方面：
（一）資產負債率偏高，存在償還債務風險。據《2008年中國房地產上市公司測評報告》顯示，盡管目前許多房地產企業銷售額巨大，但普遍存在償債能力薄弱的風險。報告顯示，由于部分大型房地產上市公司普遍采取了較為積極的土地儲備戰略，平均存貨增長率高達64%，速動比率全都小于1。進而反映出這些企業存在較大的短期償債風險。
大多數房產企業的開發資金由自有資金、預售款、銀行借款組成，但是大部分企業的自有資本金比重相當低，開發資金大部分來源于銀行信貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務的風險。此外，很多房地產企業受高收益驅使，盲目進行多渠道融資活動，如將借貸短期流動資金貸款、資金空轉、大面額存單質押貸款等，這很可能導致企業沒有能力償還銀行債務本息。
（二）再籌資風險。市場經濟條件下，籌資活動是一個企業生產經營活動的起點。企業籌集資金渠道有兩大類：一是所有者投資，如增資擴股，稅后利潤分配的再投資；二是借入資金。如果房地產企業資產負債率過高，企業對債權人的償債保證程度將會相應地降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。由于我國房地產資本市場發育程度很低，目前在房地產開發項目融資方面，仍沒有擺脫過分依賴商業銀行這樣一個狀況。隨著國家不斷上調存款準備金率，商業銀行的資金運營能力面臨挑戰。在當前形勢下，商業銀行更是把房地產行業成為控制放貸的重點領域，這進一步加大了房地產企業的再籌資難度。
（三）利率變動風險大。利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，可能因而發生投資虧損的風險。同時，房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率發生增長變化，導致企業資金成本增加，從而降低了預期收益。
二、房地產企業財務風險管理存在的問題
（一）大量舉債，資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設想。
（二）不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。
（三）忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、加強房地產企業財務風險管理的對策
（一）建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。
（二）優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
關鍵詞 房地產企業 成本管理 目標成本
隨著全球經濟的進一步下行，我國政府對房地產市場的調控進一步加強，房地產企業之間的價格戰也愈演愈烈，許多中小城市的房地產企業以成本價出貨，甚至以低于成本價跳樓清倉，房地產企業對項目成本管理也日益規范和重視。雖然房地產行業的競爭早已拉開帷幕，但相關管理人員和決策者的維度和管理水平還處在房地產行業暴利時期，對房地產成本管理的重視程度嚴重不足，管理方法與對應措施有待改進。隨著我國房地產市場的縱深發展及國家房地產調控政策的雙重作用，當前我國房地產行業格局正在發生深刻變化，房地產行業縱橫整合洗牌終將成為必然；品牌化、專業化和規模化成為當前房地產行業的發展趨勢；行業集中趨勢進一步明顯，銀行信貸趨緊和土地出讓方式招標化都在無形中提高了地產行業門檻，特別是中小規模房地產企業面臨重大的生存威脅。這些因素都將促使房地產項目的成本控制成為企業內控中的重中之重。因此，房地產工程成本控制的方法應該是從項目的啟動前期入手，在項目的施工階段進行重點控制，并對項目工程成本全過程實行動態化監控管理。只有加強對項目設計時期到項目建設時期的全程成本動態控制，中小房地產企業才能實現對房地產項目成本控制和管理的總目標。
一、中小房地產開發企業的行業特點
（一）投資和注冊資本金額大
房地產行業由于供求結構不合理，樓房空置率不斷增加，造成資金積壓嚴重，致使我國房地產業對金融業產生了很強的依賴性。房地產企業的投資周期較長，從政府批拿土地、房屋設計、銀行貸款、建筑企業施工到產品銷售整個過程，前后長達幾年。一次性投入金額少則幾百上千萬，多則數十億。中小房地產企業的自有資金往往不能滿足企業日常的大額開支，因而通常銀行借貸方式融資是中小房地產企業的優先選擇。
（二）房地產行業投資風險高
國家宏觀政策對其影響大，房地產企業從拿地到最終建成完工銷售，商品的生產周期長，在商品的生產建造過程中面臨很多不確定性，如合同風險、拆遷風險、資金鏈斷裂風險、施工事故風險、質量風險等，這都導致房地產行業投資風險加大。與此同時，房地產行業的政策性強，政府對房地產行業的宏觀調控，投資政策、產業政策、稅收財政政策、金融政策都對房地產企業的生存和發展都有著非常明顯的影響。
二、中小房地產開發企業的成本構成
房地產開發成本，是指房地產企業為了開發建設一定數量的商業房產所耗費的人力、物力、財力的貨幣表現。房地產開發企業的費用按經濟用途分為直接費用、間接費用以及期間費用。房地產開發企業產品的開發施工成本，主要相當于工業產成品的制造成本，由直接費用和間接費用構成。為了正確計算房地產企業一定會計期間的會計利潤，還要歸集計算房地產開發企業（公司總部）等行政管理部門發生的管理費用、財務費用，以及售樓部為銷售、轉讓、出租開發的房產而產生的銷售費用，這些費用統稱為“期間費用”。直接費用按經濟結構來說，可分為三大部分：土地費用、土建費用和相關生產建造設備費用。這些構成了房地產企業_發成本的直接費用，也是主體成本內容，大致占到房地產總成本的70%～80%。其中最主要的直接費用就是土地費用。房地產企業在決定開發每一個地產項目前，都必須將預算的土地費用與土地面積和容積率進行換算分析，根據結果再作出是否開發的決策，而計算出來的樓板價就是將要開發出的商品房每平方米所分攤的土地成本，以此來對地產項目的可行性進行評估決策。
而房地產項目相關的配套支出主要是指用水、用電、煤氣、市政和公共建設配套費，如學校、社區醫院、商鋪及便利店、菜市場、停車場等生活服務性設施。房地產開發企業的管理費用和籌資成本一般也很大。房地產開發企業與其他行業相比較，具有建設周期長、投資金額巨大、產生的投資風險點多、稅費重等特點，因此多數房地產開發企業主要是通過向金融機構貸款來解決企業的資金需求問題，這樣房地產企業就會承擔較高的利息支出。如何選擇恰當的融資方式，降低財務費用，這對正確計算房地產企業的開發成本將起著至關重要的作用。
三、中小房地產開發企業成本管理中存在的問題
（一）重成本核算，輕成本管理
中小房地產企業的成本管理意識普遍不強，成本管理工作人員絕大部分是各部門的專業技術人員，這些工程師雖然現場施工經驗較豐富，但是缺乏專業的工程成本管理理論，對工程成本管理知識往往掌握不透，導致成本管理水平都不高，關注度也不夠，因而出現了重視工程質量和工程成本核算、輕視現場成本管理的現象。
（二）全員積極參與成本管理的意識薄弱
中小房地產企業在產品成本管理方面往往全員參與的意識不足，認為成本管理僅是財務人員的主體責任，而成本管理和質量管理、工程管理、開發進度等要求永遠都存在矛盾，而與項目相關的質量管理、工程管理、資金管理、合同管理等部門職員一般認為，除了自己的主責外，成本管理與自己無關，簡單應付一下，便可以置身事外。
（三）缺乏行之有效的成本核算和成本管理系統
多數中小房地產企業并沒能建立有效成本管理體系。大部分中小房地產企業的成本管理水平較低，只處在事后的成本核算和事后成本數據分析階段，而成本管理的全程管理理念，事前預測、事中控制、事后監督的管理職能不能得到體現，從而降低成本。
四、中小房地產企業成本管理的應對措施
（一）成本核算要與成本管理相互融合
中小房地產企業成本核算不能過于煩瑣，也不得過于簡單，要與成本管理過程相結合，從而為成本管理和決策提供有用的數據支撐。成本工作不僅僅是財務部門的職責，更是全員的責任。提高企業全員參與成本管理的意識和積極性，并建立房地產企業集成本預測、成本計劃、成本決策、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核于一體的成本核算管理體系，最終在房地產企業內部形成準確的成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本評價的管理體系。如何從企業內部挖掘潛力，如何節約費用降低成本以及如何加強房產企業內部管理、實現成本領先戰略，已成為中小房地產業迫切需要解決的問題。而房地產開發項目的成本控制已經作為房產企業的核心競爭力，成本控制是房產企業需要優先解決的問題。只有進一步挖掘房地產企業潛力，才能在日益規范的房地產市場上取得最大的利益。而房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。
第一，前期調研準備階段。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，調研過程不能流于形式，不能靠感覺，在選項目時必須由專業財務分析人士根據預期收入、成本、利潤和風險對項目進行財務分析。
第二，工程設計階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制，把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。實行方案設計、工程設計的招投標制度，建設單位在委托設計時應通過設計招標來選擇設計單位，通過引進競爭機制來達到控制成本的目的。加強技術溝通、推行限額設計，凡是能進行定量分析的設計內容均要通過計算，由數據說話。加強設計出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前，因為此時因設計方案的不足或缺陷付出的代價最小。
第三，現場施工階段。施工階段投資成本控制的關鍵應該合理控制工程變更。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。預算人員要廣泛掌握建材的市場行情并做好材料限價工作，合理控制材料價差水平，確保工程質優價廉。
第四，工程竣工結算階段。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理，重點做好材料價差及竣工調價的審定工作，并認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
（二）建立目標成本管理和動態成本管理機制。
地產項目進行的每一個階段都應制定相應的目標成本，從而將每一階段的目標成本作為成本控制的方向，并逐步細化完善。特別注重地產項目前期拿地決策、產品設計、項目招標階段的成本控制，落實各階段的控制點和風險點。一般來說房地產項目建設可分為：方案設計、施工圖設計、施工招標、建設實施、竣工驗收、后評估階段等階段。
項目拿地前應根據標準成本數據，仔細進行項目的成本測算分析，以此科學決定拍地的底價、何時拿地、何處拿地、如何規劃、如何設計，了解地產項目環境和項目地質狀況。項目方案完成后，就應根據方案進行目標成本測算，進一步分解控制目標，以此成本數據為依據測算出項目的目標成本，并逐步在各階段編制、完善和分解目標成本，并作為項目標準成本的控制依據。同時，在項目進行的各階段都要實時將實際成本與標準成本比對，求差額，實時調整，形成項目當前各階段的動態標準成本。對于跨會計年度的地產項目，應將目標成本分解為年度和月度，及時反饋和控制。
（三）建立全員參與責任成本體系，確定各責任成本主體和績效考核制度。
責任成本體系的確立能明確相關專業職能部門的成本職責，借助技術和相關的經濟指標，反饋、考核評價其成本職責履行情況。責任成本就是要確立在成本管理業務中的具體職責。房地產開發過程中的每一個階段，參與人員都與成本控制相關聯。確立全體成員的成本控制意識，并將目標成本分解到各具體的責任主體，確保項目成本都能找到相關的責任主體。責任成本體系主要由四大要素組成，即責任范圍、責任部門、評價部門、評價指標。只有建立起責任成本體系的基本框架，才能落實成本責任到崗位，落實成本責任到人，減少目標與執行脫鉤現象的出現，做到權責明晰，有據可依。制定目標成本，明確責任體系，對項目業務全程進行實時的追蹤與管控，最后對相關的成本業績進行合理評估。將項目最終的動態成本與目標成本進行對比，從而評價整個項目的成本控制水平。將執行過程“實際完成的經濟技術指標”與“責任成本體系”中的“評價指標”做比較，就可以很好地對部門或位在成本控制方面的業績進行評估，并真正做到依據數據“優獎劣罰”。
（四）與時俱進，快速提高地產項目成本管理水平和措施
當前全球經濟形勢惡化，房地產行業的發展和變化越來越大，政策形勢越來越嚴峻，“房子是用來住的”，政府越來越強調房產的使用價值，而壓制其投資價值，擠壓房產泡沫，穩定國家金融安全，實現經濟軟著陸。因此中小房地產企業必須不斷完善和提升房地產項目成本的管理水平和措施。當前多數中小房產公司已實行跨地區集團化管理，項目成本控制工作也演變為跨部門、跨公司、跨地區管理，傳統的成本管理模式已經滯后。因此，適當引入新型的企業管理工具及合適的成本管理軟件，已經成為當前房地產企業提升管理水平不可或缺的一個環節，有效地提高了成本管理的效率。
低效、不透明及高成本的傳統采購模式，已不能很好地滿足企業高效運行的需求。針對房地產企業的采購成本控制，企業可以積極參與電商行業，引入產業鏈“互聯網+采購平臺”，引入專品的概念，將符合標準的定制型號產品或廣泛應用的典型產品導入采購平臺庫，采購平臺可以保證優惠價格。質量和供貨量都能得到保證，中小房企可以聯合采購從而降低成本。“互聯網+”計劃的提出和使用，預示著房地產行業的社會生產、采購以及銷售等領域將發生巨變。電商模式可以極大提高采購效率并簡化供應鏈環節，將產品流通環節的利潤節省下來留給生產企業和終端用戶。電商平臺集中了大量的市場供求信息，真正實現公平、公開、公正的交易。只有公開透明的采購才能有效阻斷灰色交易。通過互聯網大數據的整合，中小房企能夠快速建立產業鏈誠信檔案、優質產品檔案及成本數據庫。成本數據庫的建立主要應用于業績評估，作為參考值可對整個房地產項目生命周期中的成本控制進行績效評價，并與房地產項目的目標成本數據及動態成本數據一起進行歸類，通過專用管理軟件對大數據進行分析從而提煉出與自己相關的關鍵成本指標，并最終形成自己公司所特有的“成本數據庫”。數據庫的建立將使以后地產項目的關鍵成本數據被當作標準成本保存下來，將使房地產企業的成本管理工作再上新的臺階。
“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領域取得領先，誰就能在競爭中占據優勢。要對房地產企業成本管理進行全面性評估，樹立全過程成本控制的理念，實行分階段重點控制，同時各建設階段引入相應的目標成本進行管理，按期進行預算控制，實時動態反饋成本，輔以科學的管理方法應對差額，做好技術與經濟相結合的績效管理，最終實行全員成本控制，配合科學的考評方法獎優罰劣，并實時順勢調整思路和手段，那么中小房地產企業的項目成本管理水平一定有飛躍性的提高
（作者單位為湖北工業大學經濟與管理學院）
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關鍵詞：房地產企業 財務管理 問題 措施
1 前言
財務管理是企業管理中的一項重要內容，對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分顯著的作用。房地產開發行業資金投人量大。回收周期長.財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產開發企業的宏觀調控政策后。房地產企業融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈.為了企業能夠自如應對財務風險，房地產開發項目財務管理的重要性日益明顯。
2 房地產開發項目的特點及風險
對于房地產企業而言，一個項目的財務費用在開發的總成本中約占5%。房地產項目本身就屬于大規模投資的項目，所以僅這5%有時就可高達上百萬甚至上千萬元。而且不一定每個項目開發出來就能成功，所以開發的風險還是很大的。如果第一步就出現失誤，造成巨大的損失， 再想要繼續開發是十分困難的。根據歷年的數據統計， 負債率高、融資成本高、資金風險大幾乎成為房地產開發行業的特點。就性質而言，房地產本身屬于資本密集性行業，投資規模相較于其他行業而言可謂巨大，而且資金運轉的周期通常都比較長。而目前房地產行業的融資渠道基本集中在銀行貸款上，這不僅造成了融資成本居高不下，也積聚了相關資金的巨大財務風險。
開發的周期長，就意味著其間可能存在大量的不確定性因素，也就意味著具有比較大的投資風險。當然，周期的長度與風險程度是成正比的。至于不穩定性因素，可能來源于社會經濟環境的變化、可能來源于國家政策的調整、也可能來源于消費者需求的轉變。那么周期長這個特點就面臨隨時應對這些不穩定因素變動的巨大風險。
3 房地產開發項目財務管理工作中存在的問題
（一）投資前財備風險揭示不足
房地產企業項目開發活動涉及很多層面的因素。例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發活動才能完成開發產品，在這個相對較長的開發周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業做出錯誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國內大多數房地產開發企業的融資渠道較為單一.即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發行業宏觀調控政策的陸續出臺，銀行對房地產業的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業放款的監控力度卻越來越嚴格。銀行信貸資金在房地產開發行業的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。
（三）疏于現金流管理
房地產開發作為資金密集型行業，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續出現較大的負數.過度投人；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財務預算管理流于形式
全面預算管理越來越被企業所采納.但在實際執行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算.但在預算執行過程中控制力度薄弱.預算執行缺乏剛性。預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監督性，不利于對執行者的考核。
4 房地產開發項目財務管理工作的優化措施
（一）建立風險評估系統.充分揭示項目風險
房地產行業是受國家宏觀政策影響更明顯的行業，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高射政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分.項目實際執行金額與預算指標金額發生較大偏差時.會使企業實際投資成果達不到預期。甚至會出現投資失敗的可能。企業可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數。
（二）拓展融資渠道。提高資金鏈抗風險能力
首先.積極發掘內部融資的潛力.房地產企業內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率.降低資金成本。
其次。開發貸款是房地產開發企業外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業的宏觀調控政策使得銀行開發貸款的門檻變高，但對于符合開發貸款條件的開發企業和開發項目來說，銀行貸款仍為融資的最優方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件。企業一旦不能取得銀行貸款.應有其他資金及時流進來補充。同時，企業在進行不同融資方式的工作過程中。會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業通過多種途徑籌集資金已經成為可能；在滿足條件的情況下發行公司債券：發行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權；通過信托公司或投資銀行發行集合型理財產品募集社會資金。目前。中國民間資金豐厚而投資渠道有限.房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發展態勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較小。
（三）實施全面預算管理
房地產開發企業各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業應建立全面預算管理制度.在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執行。全面預算的實施使項目開發活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中.預算管理同時還起著考核依據的作用。
（四）利用稅法優惠政策進行稅務籌劃
大多數房地產開發企業對工程開發成本的控制非常重視。往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產開發企業稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業稅、所得稅。企業研究稅法的相關規定。通過稅收籌劃，可以合法減少稅負。增加收益。例如，土地增值稅條例規定利息支出凡能夠按照房地產項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據實扣除。否則可以按照土地使用權成本加開發成本的10%計算扣除.企業可以根據項目土地成本和開發成本以及融資的實際情況，在符合稅法規定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發項目，虧損形成的所得稅資產無法轉回.在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發項目，以合理節約所得稅支出。
【關鍵詞】房地產開發企業；前期成本；成本控制
一、房地產項目開發前期對整個項目成本的影響問題分析
成本控制是房地產開發企業成功的關鍵。在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。項目前期的造價控制對整個建造成本影響很大。在可研階段，項目尚處于模糊狀態，可調整余地最大，通過科學選擇項目方案，如選址、項目規模甚至是否建設等的決策。可以大幅度地調整造價設計階段次之，可通過設計方案比選，合理選擇項目工藝等，較大幅度調整造價而施工階段，則只能在設計規定下，通過優化施工技術及組織，適當降低。
二、施工階段成本控制與前期成本控制的現狀分析
目前我國在施工期的成本管理已經做得很充分，建立了項目發包階段的招投標制度，實施階段的監理制度，結算階段的審計制度等計價依據比較完備，計價規范、各地消耗量標準、預算定額體系基本齊全材料機械市場信息定時更新，使用比較方便，成果比較準確。相比之下施工前期的成本控制顯得薄弱很多。施工前期的成本控制工作主要包括：項目建議書階段的初步投資估算及可行性研究階段的投資估算、初步設計階段的概算、以及項目決策階段的備選方案經濟性比較等。目前我國的項目前期造價管理工作相對滯后，缺乏科學、合適的造價文件編制依據，大多依靠計價人員自身經驗，具有很大的局限性和隨意性。再加上不確定因素較多.很難進行量化控制，前期工作很大程度下是一個不衡協調過程。它受到政策、經濟、技術和現場條件等諸多因素的影響。實際建設過程中“決算超預算、預算超概算、概算超估算”的現象普遍存在，反映了估算、概算文件的準確性欠佳。
三、房地產開發企業的前期成本控制措施探究
1、項目立項階段的成本控制措施。項目的確立是成本控制的前提，一個項目只有可行然后才談得上成本控制，因此選立項階段的可行性分析和成本測算是至關重要的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。因此在選立項時就必須要對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容。立項階段的主要要做好項目可行性經濟指標、成本估算、利潤測算、現金流安排以及有關風險的敏感性分析等幾個方面工作。項目可行性經濟指標是房地產開發企業進行項目決策時重要依據。在財務上對開發項目的可行性經濟指標主要有以下兩項：（1）核心指標：包括內部收益率、銷售凈利率（2）參考指標：總投資回報率、銷售毛利率、獲利指數、資金峰值比例、地價支付貼現比、啟動資金獲利倍數等。房地產市場是不完全競爭市場，房地產開發企業在對收入與成本分析時.相對來講收入的不確定性可能大一些.對于成本來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發項目可行性進行成本相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于成本控制也十分重要.把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在成本控制時能夠有的放矢。在此要說明的是，財務人員及審算人員不僅要了解歷史數據，同時要隨時了解市場材料及工程造價的最新動態，在做好成本與利潤測算后，如何做好現金流，安排好資金鏈對房地產開發企業也十分重要。房地產開發企業是資本密集型企業，房地產企業發展到今天不僅有大魚吃小魚，也有快魚吃慢魚。但是否能吃得下是一個很重要的問題。同樣一個項目假定總投資1個億，在其它條件都相同的情況下，用自有資金3500萬與5000萬去做，兩者的資金利用率是不同，前者的資金利用率相對較高，后者的資金利用率則相對較可玉開發企業要想快速發展，一般會盡可能地提高資金利用率，但與此同時風險也在不斷加大，因此如何把握好風險與資金利用率之間的度是房地產企業在決策時需要考慮的重要問題。
2、設計階段的成本控制措施。有資料表明.初步設計階段影響投資的可能性是75%-95%，技術設計影響投資的可能性是35%-75%，施工圖設計階段影響投資的可能性是25%-35%.而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經只有10%。由此看來，控制工程造價的關鍵在于設計階段。因此影響建設項目投資成本控制的主要階段是設計階段.設計階段是投資成本控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，認真做好設計階段投資控制對控制建設項目投資至關重要.是控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。長期以來.建設單位普遍對建設項目的設計階段重視不夠，較少過問設計方案的經濟合理性.致使一些設計項目的設計質量不高。搞規劃的專門只管催設計出圖，很少去管設計在經濟上是否合理，出現設計過于保守，或為了趕進度各專業不配套或出現矛盾.不交圖的現象，其結果帶到了施工階段，施工現場的洽商、變更、返工現象屢見不鮮。近年來.這種現象雖然有所改進，但往往把控制建安工程造價的主要精力放在施工階段一審核施工圖概算、合理編制工程標底和結算建安工程價款，算細帳上。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢’.事倍功半。要有效地控制建安成本，就要堅決地把工作重點轉到建設前期階段上來，尤其要抓住設計這個關鍵階段，未雨稠繆.以取得事半功倍的效果。由于施工階段是“按圖施工”.在施工階段所進行的投資成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程費用，實際決定工程項目投資多少，在設計階段就已確定。進行設計招標，推行限額設計，是設計階段控制工程造價的有效手段。實行設計招標.可多方面擇優選擇設計方案。將限額設計貫穿于項目設計的全過程，從投資決策開始根據投資估算設立目標限額，到初步設計以概算確定最高限額，直至項目實施的施工圖設計階段重點控制工程量.達到合理使用人力、物力、財力，提高資金的使用價值，進而提高投資效益。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質母.避免設計的不足帶到施工階段。
四、結語
目前，隨著社會和經濟的飛速發展，人民生活水平的快速提高，房地產項目的建設開發，得到了有史以來最大的發展。房地產項目的開發建設，主要是以經濟利益為目標的，那么房地產項目建設的成本，就成為衡量項目開發經濟收益的一項重要指標。在開發項目實施建設的前期，把開發的成本降低到一定程度內，房地產項目的開發建設才會獲得很好的收益保證。
參考文獻：
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一、房地產企業財務風險管理存在的問題
財務管理意識薄弱的問題。我國的房地產企業大多都是家族式的企業，企業的所有權和經營權完全操作企業的最高管理層，從而導致效率低下，管理水平偏低等缺陷。同時，多數房地產企業內部財政管理大權掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現象及其嚴重。很多往來業務都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數房地產企業的企業賬簿都是“兩套賬”，其中一本賬是應付檢查。以上因素導致了企業在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，最終使得企業財務管理停滯在較低水平。
房地產企業成本管理意識淡薄。我國很多房地產企業受傳統成本管理理念的影響，一味的追求企業經濟效益，減少前期的過多開支，但是現代成本管理認為企業不能因為一味的追求降低成本開支，這樣一來不但不會做好企業成本控制還會降低企業效益。但目前我國房地產企業管理層對于成本管理的認識還存在不足，市場競爭意識與效益觀念淡薄。只注重結果，并不關注產品生產的過程。普通職工仍然只關注生產的安全性，對于自己所從事的工作對企業整體的成本與效益方面的作用認識并不充分。
企業內部財務監控機制不健全。財務是企業資金進出的總閘門，通過財務控制可以幫助預防和化解金融風險。但在現實生活中，一些房地產公司由于管理體制、人員素質等因素的制約，財務控制往往顯得非常乏力。主要表現在企業內部財務管理無法統一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務，使得中央的調控措施和政策法規不能認真貫徹下去，資金周轉緩慢，財務信息不能及時、準確傳遞，從而削弱了企業財務的集中統一管理，增加了企業財務風險。
不重視預算管理職能。一些房地產企業雖然口口聲聲說重視財務管理，但在實際管理過程中，由于對突發事件預期不足等原因，從而導致預算額度偏離實際需求，有一些企業沒有從土地成本成本、資金周轉、投資回報率等方而進行財務分析，不能將實際情祝與企業財務管理相結合，只是將預算停留在具體數字和表格層而上，預算管理職能未能充分的發揮作用，從而影響了企業預算的執行效果，降低了企業管理效率。
房地產企業績效考核制度沒有的有效落實。企業員工對績效目標的完成情況，直接決定了企業的效率和總體戰略目標，要提高員工工作的積極性和主動性，搭配合理的激勵體制是非常有必要的。通過激勵體制，員工才能夠有動力和壓力完成績效目標，并且在此基礎上繼續努力，超額完成目標，使得組織的總體戰略目標超額完成。但對目前的國有企業而言，激勵體制非常的不健全。也就從一定程度上降低了國有企業內部員工的工作積極性和主動性，影響了企業工作的開展。
二、做好房地產財務管理工作的有效措施
完善房地產政策。針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產政策，日前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調控下已經有所下降，基于這種已經改變的情況，政府同樣要改變自身的政策政府應該在加息的同時對存款準各金率進行上調，還應該對房地產政策進行完善，對信譽比較好的房地產企業，國家應該在信貸政策上給了他們一定的鼓勵和支持
提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理。作為人人皆知的資金密集型行業，房地產企業財務管理的重心工作事做好資金管理，因此，對資金進行統籌安排，合理利用，是房地產企業所必須做好的工作。房地產企業應該對資金進行統籌安排，使貨幣的價值有充分的發揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產企業在財務風險管理中移動要認真地對相關賬目認真進行審核，對賬目及時登記，并在有需要的時候及時和認真地清查，對出現的問題及時追查；再次，要加強銀行的信貸管理，對稅費體系進行完善，這樣能更好地對房地產信貸風險進行分散，除此以外，房地產企業還要對融資風險做好防范，盡可能地避免財務風險問題
強化房地產財務管理的監督及激勵。良好的監督激勵機制有利于激發企業職工的工作積極性與主觀能動性。所以，企業應該建立完善的績效考核機制和獎懲制，真正實現“有功必獎，有過必罰”，也可以給與職工有必要的相關知識培訓，能夠及時提高企業職工自身從業素質，推動我國企業的長期穩定發展。只有企業各個部門踴躍參與，一起做好財務預算管理工作，協調一致，這樣才會確定財務預算管理職能得到充分的發揮。嚴格監督激勵機制能夠幫助企業找出內部存在的一系列問題，并且分析其出現的原因，以便于對企業以后的各項工作制定有效的經營策略。
健全企業考核手段。要解決企業內績效管理的困境和問題，必須完善績效管理的相關工作，在開展和落實績效管理的過程中，還要加強對績效管理的建設。從績效管理的各個環節入手，比如加強績效考核評估的公正性和科學性，只有一個良性的、完整的、科學的績效管理體系才能夠獲得企業內部管理者和員工的認同和支持。
從細節上對財務管理風險進行控制，加強對單個項目的投資管理。房地產是種資金密集型的行業，對于房地產企業的每個項目來說，資金投入集中且數額較大，尤其是此比較重大的項目，涉及幾個億的資金都是很普遍的。所以，對每個項目房地產企業必須進行可行性研究和充分的科學論證，要做詳細的經濟效益測算后再做決策，而不能一邊做著測算，一邊辦著手續，以便更大限度的降低房地產項目風險。更大程度地降低房產項目上必要的損失。同時，從細節上對項目投資風險進行分析、控制，對市場需求和市場供應及市場競爭力進行預測，真正提高房地產企業在項目投資決策的抗風險能力。
企業財務風險管理不僅僅是企業管理手段，更是一種機制，對于提升整個企業的管理效率具有非常中央綜治委的作用，是企業其他管理機制所沒有辦法代替的，但是就當前我國房地產業財務管理現狀來說，還存在著很多的不足，還需要我們進一步的完善和改進，做好房地產企業財務風險管理，創建以科學化為基礎的預算管理體系。
關鍵詞：房地產企業 籌資風險 風險分析 風險應對
隨著我國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市化建設、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業迅速發展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負債經營、回收期長和變現能力差等特點，房地產企業始終面臨巨大的籌資風險。近年來，受全球金融危機和國內房地產調控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產企業融資出現困境，籌資風險進一步加劇，因此，對房地產企業籌資風險進行深入研究，尋求有效應對措施顯得尤為重要。
一、房地產企業籌資風險的具體表現
（一）資產負債率高，償債壓力大
作為典型的資金密集型產業，房地產企業資金投入量大、存貸周轉期長，僅僅依靠企業自有資金顯然不能維持正常的生產經營，所以企業要對外舉債。國家統計局的2012年統計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產企業的資產負債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標準，而且房地產企業的開發資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負債的比例非常大，一旦企業用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，那么企業很可能不能按時償還貸款本息。
（二）經營活動現金凈流量為負值，企業資金鏈緊張
按照證監會行業板塊分類，2009年133家房地產上市企業中有41家企業經營活動現金凈流量為負值，2011年上升為89家。房地產企業經營活動現金凈流量為負值，說明企業經營業績差，現金流入不足以抵補其現金流出，造成企業營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風險顯現。
（三）面臨再籌資風險
目前，房地產企業資產負債率過高，企業對債權人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業再籌資的難度。房地產企業的開發資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調存款準備金率，商業銀行面臨資金運營壓力。在當前形勢下，商業銀行更是將房地產行業作為控制放貸的重點領域，這更增加了房地產企業的再籌資難度，企業面臨再籌資風險。此外，對于上市的房地產企業來說，當資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補償債務利息支出時，自有資金風險顯現，企業想通過配股、增發和發行可轉換債券等再融資難度也會加大。
（四）利率變動風險大
利率波動對負債經營的房地產企業影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產項目實際價值減少，因為升高的利率對現金流折現，會使投資項目的凈現值減少，甚至出現負值，從而引發投資虧損的風險。同時，房地產企業在負債經營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導致企業資金成本增加，加大企業債務負擔，導致還貸困難，預期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產企業的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產市場需求降低，從而導致房地產企業資金壓力加大。
二、房地產企業籌資風險的成因
（一）過度負債，資本結構不合理
房地產企業的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產企業在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機構貸款，企業借入資金越多，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的籌資風險也就越大。
（二）資金來源渠道單一
從表1數據可以看出，國內貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產業資金的主要來源。國內銀行貸款約占資金來源總額的20%；自籌資金主要是由房屋銷售轉化而來，約占資金來源總額的31%；其他資金主要是由預售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發放的個人按揭貸款，按此計算，房地產開發資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產企業將面臨資金危機。
（三）不重視日常資金管理
資金管理存在的問題具體表現在以下四個方面：一是資金管理意識不強。房地產企業在進行工程項目考核時只注重對項目的進度、質量和安全的考核，而忽略項目資金調撥是否按進度執行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業容易發生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風險，也造成企業資源的浪費。二是不重視資金預算管理。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。但一些房地產企業對資金的預算管理不夠重視，沒有根據企業的實際情況編制資金預算計劃，也沒明確企業年度資金運作的重點，從而導致企業融資成本上升，出現盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監督激勵機制。很多房地產企業不重視資金預算的執行，不能定期對資金使用情況進行檢查，對應收賬款、預付賬款、其他應收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應的獎勵懲罰機制。四是缺乏定期的財務分析，無法及時掌握企業的償債能力和經營狀況。
（四）房地產調控政策的不利影響
為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調整住房供應結構，近年來，國家加大了對房地產市場的調控力度，房地產企業各種融資途徑受到限制，融資出現困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調存款準備金率，直接導致銀行銀根收緊，房地產企業信貸融資受阻，一些資信不強的中小企業融資困難，資金鏈出現斷裂。在債券融資方面，由于對發債主體要求嚴格和債券市場發展不佳，房地產企業利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產企業周期性強、波動大的行業特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴格，能夠通過上市來籌集資金的房地產企業為數不多，大多數的房地產企業還不能依賴上市來填補資金缺口。加之近年來，證監會暫停審批房地產企業IPO和嚴控增發以及資產重組，等于直接堵死了房地產在權益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產信托發展過快，使得風險積聚，銀監會出于風險監控的考慮，要求房地產信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業籌資難度也隨之加大，一旦開發資金得不到保障，企業將無法正常運營。
三、房地產企業籌資風險的防范措施
（一）樹立正確的風險觀
正確的風險觀是指在企業內部使全體員工樹立起風險防范意識，這種意識會影響企業管理層乃至所有員工的決策和行為。在現代市場經濟條件下，管理者進行的決策總是伴隨各種風險，并且往往風險越大，回報也就越大。而房地產業恰恰是高收益高回報的行業，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風險，這就要求企業的高層管理決策者有一個良好的風險觀，正確的風險意識，在做出決策之前能認真分析企業的內外環境，自身的風險承受能力，以及項目的預期回報和存在的風險值，綜合考慮種種因素后做出恰當的判斷。但一些房地產企業面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風險，不顧企業自身的經營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導致企業陷入無法持續的絕境。因此，房地產企業要在每一項決策中保持良好的風險觀和正確的風險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。
（二）及時關注國家有關房地產業的政策變動
由于房地產業在我國經濟中的特殊地位，房地產的調控不但受到市場的制約，國家政策對它的調控也至關重要，甚至在特殊時期會具有很強的政策導向性。因此，房地產企業在籌集資金時，必須時刻關注國家的相關政策。此外，企業也要關注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導致企業資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產企業在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業出現較大的損失。
（三）提高自有資金在房地產開發資金中的比例
過高的資產負債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產企業面臨巨大的籌資風險。要想改變這一現狀，房地產企業應該遵循優序融資理論，首先通過內部融資，提高自有資金在房地產開發資金中所占的比例。企業可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產折舊。因為內部融資來自于企業內部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強、資本成本低、風險小等特點，所以應該成為房地產企業首選的資金來源。
（四）合理安排資本結構和籌資期限的組合方式
資本結構是企業長期負債與所有者權益的比例關系。保持合理的資本結構，不僅可以給企業帶來財務杠杠收益和節稅收益，降低資金成本，最大化企業價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經營信號。同時，企業要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現資金的高速有效運轉。
（五）加強投資項目的可行性研究
房地產企業的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業應該認真搜集與投資項目相關的信息資料，從技術和經濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當地房地產市場的發展狀況，熟悉與房地產相關的政策法規，進行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構建結合，發揮不同類型房地產的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質、水電路和未來城市規劃狀況進行仔細調研，做好投資估算和投資收益的預測工作。
（六）做好資金回收工作
首先，企業要制定合理的資金使用計劃，實施嚴格的財務監控和審批，合理安排資金的調度。其次，在樓市調控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強應收賬款的管理工作，比如，通過建立穩定的信用政策，對客戶進行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經追回。還可以通過建立銷售回款責任制，將回款任務落實到具體責任人。
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關鍵詞：房地產開發企業 成本構成 成本控制 存在問題 對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2017）03-283-02
一、房地產企業開發成本構成
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，現在房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還包括開發企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。
房地產企業開發全面成本大致由8個方面構成：
1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征收及拆遷安置補償費。
（1）土地征收費。國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
（2）房屋征收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。
3.前期工程費。前期工程費主要包括：
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準計入房地產開發成本。
（2）“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等。
5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
7.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費，依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，按3%一5%計算。
8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重，應根據當地有關法規標準估算。
二、房地產開發企業全面成本控制存在的問題
1.房地產對全面成本控制存在錯誤的認識。目前只有極少數的房地產企業實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地產企業都還沒有實行。很多房地產企業存在錯誤的認識，認為設計階段是成本控制的重點，其它階段對成本控制的影響不大；還有的認為提供材料和設備是最重要的成本構成。其實房地產企業的發展道路是越來越精細化，成本管理范圍中應納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業全體員工的活動產生了企業成本，房地產企業現代成本控制的核心是全面成本控制。
2.房地產企業缺乏先進全面成本控制的手段。房地產企業全面成本控制的手段，最主要是根據財務部門的決算報告，這是傳統的房地產企業成本控制，由于業務人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發揮成本控制的作用。事前預測和過程控制在企業成本控制中相對缺乏，這種成本控制模式與現代房地產企業管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準確地發現，不能對癥下藥，應采取有效的措施全面控制企業成本。
3.房地產企業沒有完善的全面成本控制的體系。很多房地產企業在全面成本控制上處于粗放狀態，完善的全面成本控制制度體系十分有限。有些房地產企業雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實際執行過程中卻形同虛設，一些房地產企業沒有相對應的部門崗位職責與權利，導致干多與干少沒區別，干好與干壞也是同一個局面，即使兌現了也是受獎不公，受罰不服。因礙于情面對本該受處罰的人員只是批評一下了事。這種做法，只是安排了工作而對工作效果沒有考核，或者只獎不罰而且獎罰不到位，有關人員的積極性受到嚴重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失，房地產企業的責任權利相結合是否有力是職工所關心的。
三、房地產開發企業全面成本控制的舉措
現今看來，房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。深圳某知名房地產企業的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產項目不做，而今利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。
從微觀上講，對房地產開發企業的全面成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意x。房地產全面成本控制要將成本理念貫穿于整個項目始終，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。
1.前期調研。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現實是沒有幾個房地產公司愿意花這筆費用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。
房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
2.設計階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建筑和安裝成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：
（1））實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。
（2）加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜，依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計；各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。
（3）加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。
3.施工階段。施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：
（1）合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
（2）嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。
（3）搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行適當參與，推薦廠家，監督質量及合理限價的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。
4.竣工結算階段。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
總之，在房地產蓬勃發展的今天，對于開發商來說，最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成為房地產企業的戰略，通過嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。
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關鍵詞 房地產企業 財務風險資本結構
近年來，我國房地產形勢風云變幻，國家土地與金融政策趨緊。大型房地產企業普遍存在償債能力薄弱的風險，抗風險能力面臨極大考驗。作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現能力差的特點決定了其必然存在的財務風險，并且在后金融危機時代，政府出臺很多相關經濟政策，這些政策直接或者間接影響房地產企業，也可能會給房地產企業帶來財務風險。因此，對當前房地產企業的財務風險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。
一、我國房地產企業財務風險的表現
所謂房地產財務風險，是指房地產項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業盈利及發展等方面的重大影響。財務風險主要是由負債引起的，企業負債經營，在未來情況好時，能夠給企業帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業收益率下降，甚至有可能使企業不能償還債務而破產。房地產開發有它的兩面性，在高收益的背后也隱藏著高風險。
一般房地產業的財務風險主要表現在資產負債率、利率風險和再籌資風險三個方面。本文選取了房地產行業上市A股15家公司作為研究樣本（如表1），將根據2011年財務報告信息來分析考察我國房地產企業財務風險的表現。
1.資產負債率相關分析
資產負債率偏高會存在償還債務風險。我國房地產企業普遍存在資金實力不足問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預收款以及外部資金投入，自有資金很少。從數據來看房地產行業的資產負債率一直居高不下，2011年房地產企業行業資產負債率均值約為62.83%，而據統計2010年房地產企業行業資產負債率均值約為57.63%，2011年比2010年行業整體資產負債率上升超過五個百分點。樣本中2011年房地產企業中最高的資產負債率達到75.67%，80%以上的房地產企業資產負債率超過50%，行業平均資產負債率呈遞增趨勢。而其它行業的平均資產負債率均在 40%～50%。據統計，2011年房地產企業銀行貸款額度高達12 540.48億元，由此可見房地產企業大部分資金依賴于負債這與其行業自身特征一致。這使得我國房地產企業過度依賴于貸款和預收款，造成了資產負債率偏高的現象，如果公司用負債進行投資不能按期收回并取得預期收益，發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務的風險，正是由于這個原因讓房地產企業面臨巨大財務風險。
2.利率風險相關分析
利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，可能因而發生投資虧損的風險。同時，房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率發生增長變化，導致企業資金成本增加，從而降低了預期收益。尤其自2008年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮，這幾年央行先后加息（如表2）不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產企業面臨虧損的危險。表1的數據中房地產企業的長期負債均值較大，且與歷年比較呈上升趨勢，大量的長期負債抵減了預期收益，高額的利息成為房地產企業沉重的負擔。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。
3.再籌資風險相關分析
市場經濟條件下，籌資活動是一個企業生產經營活動的起點。企業籌集資金渠道有兩大類：一是所有者投資，如增資擴股，稅后利潤分配的再投資；二是借入資金。由2011年數據中明顯可以看出房地產行業資金短缺，內源融資遠不能滿足投資需求，大多公司資產負債率高于50%，房地產企業資產負債率過高，使得企業對債權人的償債保證程度將會相應地降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。我國房地產資本市場發育程度很低，目前房地產企業在融資方面，仍沒有擺脫過分依賴商業銀行的狀況。隨著國家不斷上調存款準備金率（如表3），多次調整存款準備金率將凍結上萬億資金，造成銀行不得不降低房地產企業的貸款額度，使得作為房地產企業資金主要來源的銀行信貸也進一步受到影響。在當前形勢下，商業銀行更是把房地產行業成為控制放貸的重點領域，這進一步加大了房地產企業的再籌資難度。再籌資風險較大會給房地產企業的經營帶來來致命威脅，從而對整個經濟來說也是一個巨大的經營風險。
二、我國房地產企業財務風險成因分析
1.資本結構不合理
資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，導致負債成本的上升。大部分房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想。而且根據組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。
2.缺乏財務預算管理意識
很多房地產企業要么未建立預算管理制度，要么未從征地成本、資金運作、投資回報率等方面作細致的財務分析，未將實際情況與企業管理相結合，僅僅只是將預算停留在具體數字和表格層面上，預算管理職能未得到充分發揮。同時，“重編制、輕執行”的情況在房地產企業普遍存在。很多房地產企業即使編制了財務預算，也是將預算任務交給財務部門進行審批、控制。由于財務部門信息資料有限，只能根據預算額度決定是否批準支出，不能對企業所有支出的合理性與必要性作出正確的判斷，影響了企業預算執行效果，降低了企業管理效率。
3.成本費用控制不嚴
有些房地產企業對成本管理過于簡單，僅僅把開發項目的成本管理當成是單項成本的控制工作，如對征地補償費、設計費、臨時設施費等的控制，通常每審核撥付一筆款項將其全部一次性計入成本中，對于后期財務成本費用分析不利，不能對每一項具體的費用分別控制。還表現在倉庫等其他部門與財務部門脫節，對材料管理不利，報賬不及時，致使財務部門不能收集第一線成本資料，導致財務預算與成本管理偏差大，資金管理跟不上。
4.政府政策影響
為了適應經濟形勢，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產開發貸款條件，房地產企業從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產的投資速度，削弱企業的盈利能力。尤其從2010年開始，樓市跌宕起伏，主要經歷了三次重要的政策調控。201年上半年樓市在遭到“新國八條”、滬渝房產稅以及加息的影響下成交量急劇萎縮。可以看出，樓市在政策頻繁出臺的情況下，銷售量已經變得撲朔迷離了，特別是在新國八條和房產稅實施后，樓市銷量日趨平淡，這給公司的銷售計劃和銷售收入帶來了巨大的影響。銷量下降，銷售收入下降，使得公司的現金流減少，這也是使房地產企業面臨財務風險的最根本原因。
三、我國房地產企業防范財務風險的建議和措施
1.注重融資策略創新，建立多元化融資渠道
房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變。首先，企業應盡量擴大權益性的資金來源比重，比如股權合作、投資合作、權益包銷等，同時盡量降低非權益資金來源；其次，企業應增加債券、預售按揭貸款、商業信用等資金來源；最后，在資金結構方案中，注意短期、中期和長期要均衡安排，避免還債期過于集中和還款高峰過早出現，從資金結構上滿足企業所需資金相對其他行業期限較長的要求。這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。
2.合理安排權益及債務資本，優化資本結構
一般而言，企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。這樣就可以通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率
資金是企業的血脈，企業所有的生產經營都需要足夠的資金來支撐，房地產企業更需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高。首先，房地產企業要注重現金的管理，在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金利用率。
4.做好全面預算，建立財務預警系統
房地產企業需要做好全面預算和財務集中管理，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失，并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。通過建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權利相結合，更好地激發員工參與風險管理，控制風險損失。
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