時間：2023-08-28 16:56:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》，從法律層面上對物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范。《物業(yè)管理條例》，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等下位法也根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定作了相應(yīng)的修改和調(diào)整。目前《北京市物業(yè)管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出臺。那么，現(xiàn)行法規(guī)定的物業(yè)管理都有哪些模式，從事物業(yè)管理活動是否有門檻限制，應(yīng)具備哪些條件，《物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定是否意味著國家對物業(yè)管理資質(zhì)的放開，由于目前相關(guān)法律法規(guī)尚未具體明確，因此在理解上容易產(chǎn)生誤區(qū)。本文將就上述問題展開分析和討論，并對物業(yè)管理糾紛所適用的法律規(guī)定和司法解釋進(jìn)行歸納，希望能為讀者提供一些有價值的參考。
一 現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義
討論物業(yè)管理有關(guān)法律問題，首先應(yīng)明確現(xiàn)行法關(guān)于“物業(yè)管理”的定義。
修訂前的《物業(yè)管理條例》對于物業(yè)管理的定義是：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。《物權(quán)法》的實施并未給物業(yè)管理帶來法律上的定義。《物權(quán)法》頒布之后，國務(wù)院對《物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修訂，對“物業(yè)管理”的概念作了相應(yīng)修改，將其中的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，突出了“服務(wù)”的理念。
2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》，面向社會公開征求意見，該草案對于物業(yè)管理的定義是：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”該定義涵蓋了非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的情形。
可見，我國目前關(guān)于“物業(yè)管理”尚無法律層面的定義，《物業(yè)管理條例》所指的“物業(yè)管理”，僅指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并依據(jù)合同對物業(yè)實施一系列管理活動的情形。《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》在對物業(yè)管理進(jìn)行定義時，沒有對提供物業(yè)服務(wù)的主體做出限定，其調(diào)整范圍大于《物業(yè)管理條例》。
二 《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式
在《物權(quán)法》頒布之前，Ⅸ物業(yè)管理條例》只規(guī)定了一種管理模式，即由業(yè)主委員會同業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》，由具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
《物權(quán)法》對物業(yè)管理模式進(jìn)行了擴展，《物權(quán)法》第八十一條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”該條規(guī)定列出了三種物業(yè)管理模式：1、由業(yè)主自行管理；2、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；3、委托“其他管理人”進(jìn)行管理。
然而，《物權(quán)法》并未對業(yè)主自行管理和委托其他管理人進(jìn)行管理的模式進(jìn)行具體說明。修訂后的《物業(yè)管理條例》也沒有將業(yè)主白行管理以及委托其他管理人進(jìn)行物業(yè)管理這兩種新的物業(yè)管理模式納入調(diào)整范圍，這就給人們?nèi)胬斫狻段餀?quán)法》所規(guī)定的三種物業(yè)管理模式帶來一定困難。
實際上，對于前兩種物業(yè)管理模式，比較容易理解：由業(yè)主自行管理，是指由業(yè)委會或業(yè)主大會直接組織、聘請有關(guān)人員或委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理的模式；第二種管理模式是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，對于這種模式，目前有著較為完善的法律規(guī)范體系。就北京地區(qū)來講，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》、《關(guān)于外地企業(yè)來京開展物業(yè)管理經(jīng)營活動進(jìn)行資質(zhì)審核有關(guān)問題的通知》等一系列的規(guī)范性文件，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從資質(zhì)審核、市場競爭、動態(tài)監(jiān)管等各方面進(jìn)行著調(diào)整和規(guī)范。只是對于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規(guī)尚無統(tǒng)一規(guī)定，理論、司法實踐當(dāng)中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對“其他管理人”的問題繼續(xù)討論。
三、成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動的基本條件是：1、具有獨立的法人資格。因此，個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不能登記為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義從事物業(yè)管理服務(wù)；2、取得相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。是指原建設(shè)部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，該辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為三個資質(zhì)等級，并以面積為標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了每個資質(zhì)等級可提供物業(yè)管理服務(wù)的范圍。
從上述規(guī)定可以看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)屬行政許可事項，該行政許可由《物業(yè)管理條例》設(shè)定，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定具體管理辦法。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未取得相應(yīng)資質(zhì)及從事物業(yè)管理活動的，將會受到“沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業(yè)主造成損失的，還要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
四、如何理解“其他管理人”
究竟應(yīng)如何界定“其他管理人”，《物權(quán)法》和修改后的《物業(yè)管理條例》都沒有明確說明，北京《物業(yè)管理辦法(草案)》中也未對“其他管理人”作出具體規(guī)定。那么，在實踐當(dāng)中應(yīng)如何理解呢?
(一)關(guān)于“其他管理人”的范圍
哪些個人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認(rèn)為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業(yè)資格的注冊物業(yè)管理師組織負(fù)責(zé)管理”。在審判實踐當(dāng)中，2009年，某法院在對一起物業(yè)糾紛案件的判決書中認(rèn)為：涉案的某物業(yè)服務(wù)有限公司沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)，但依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，可以認(rèn)定為“其他管理人”。該判決實際上是將未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理活動的企業(yè)認(rèn)定為“其他管理人”。
值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國范圍內(nèi)，率先對《物權(quán)法》規(guī)定的“其他管理人”進(jìn)行具體規(guī)定的規(guī)范性文件。根據(jù)該辦法，在成都從事物業(yè)管理服務(wù)的“其他管理人”，包括社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、民辦非經(jīng)營性企業(yè)及由國家物業(yè)管理師、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理設(shè)立的個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)等組織。
筆者認(rèn)為，雖然《物業(yè)管理條例》沒有將“其他管理人”納入調(diào)整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業(yè)管理條例》。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。
可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業(yè)從事物業(yè)管理活動，必須取得相應(yīng)的資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級，開展相應(yīng)的物業(yè)管理活動。否則，就違反了國家規(guī)范物業(yè)管理領(lǐng)域市場秩序的立法精神，將受到相應(yīng)的行政處罰。因此，個人獨資企業(yè)和臺伙企業(yè)等不具有獨立法人資格的企業(yè)，則不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或“其他管理人”的名義從事物業(yè)管理活動，《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》將個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問題。
(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)
根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，對于應(yīng)當(dāng)由國家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可，只能由法律和行政法規(guī)設(shè)定。但我國目前在法律和行政法規(guī)層面，只對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從事物業(yè)管理的人員設(shè)定了行政許可，并未將“其他管理人”資質(zhì)作為行政許可事項。即目前對于成為“其他管理人”的問題，沒有門檻限制。
(三)“其他管理人”所從事的物業(yè)管理活動是否有范圍限制
對此問題，目前法律和行政法規(guī)同樣沒有規(guī)定，全國范圍內(nèi)僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法》進(jìn)行了規(guī)定。但是，隨著物業(yè)管理法律規(guī)范的不斷出臺，對于“其他管理人”可從事的物業(yè)服務(wù)范圍，將會有明確的規(guī)定，這樣才能更好地與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組成物業(yè)管理市場。
四、關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理稱為前期物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定各方權(quán)利義務(wù)。《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的期限屆滿，或小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時起，前期物業(yè)管理階段結(jié)束。
對于前期物業(yè)管理，《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”
然而，《物權(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定：“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”
這里不禁會讓人產(chǎn)生一個疑問：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理，要求建設(shè)單位“應(yīng)當(dāng)”(即只能)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。而《物權(quán)法》卻規(guī)定，對建設(shè)單位聘清的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。一般來講，建設(shè)單位只在前期物業(yè)管理階段聘請物業(yè)管理人，那么此處《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定是否存在矛盾?
筆者認(rèn)為，不致引起矛盾的理解是：對于住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而對于非住宅物業(yè)，則既可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以選聘其他管理人。
根據(jù)《北京市貫徹，的若干意見》的規(guī)定，自2003年12月1日起，凡申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位以及現(xiàn)售住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
五、不同物業(yè)管理模式下的法律適用
由于《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》)、《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》)等法律法規(guī)在調(diào)整范圍上存在差異，不同物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：
《物業(yè)管理條例》及配套的部門規(guī)章、政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的調(diào)整范圍僅限于“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”
《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》適用于物業(yè)服務(wù)糾紛案件，該司法解釋第十一條規(guī)定：“本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。”
《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導(dǎo)北京地區(qū)人民法院的案件審理工作。根據(jù)《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》第1條、第2條的規(guī)定，該意見適用于“居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛”，“不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。”因此，《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》僅適用于北京地區(qū)人民法院審理的業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規(guī)定的情況下，應(yīng)按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。
從上述分析中可知，對于北京地區(qū)來講，在《物權(quán)法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式下：1、選擇業(yè)主自行管理的，可以通過委托個人或?qū)I(yè)服務(wù)公司對具體事項進(jìn)行管理，受托人應(yīng)符合從事具體委托事項的條件，如果產(chǎn)生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權(quán)法》，但不適用《物業(yè)管理條例》，也不適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；2、對于具有獨立法人資格的企業(yè)從事物業(yè)管理活動的，則必須取得相應(yīng)的資質(zhì)等級，適用《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及有關(guān)部門規(guī)章、北京市的政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的規(guī)定，如果發(fā)生糾紛，適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；3、不具備獨立法人資格的企業(yè)、非企業(yè)組織、自然人等從事物業(yè)管理活動的，在具體的從業(yè)資質(zhì)和管理辦法等規(guī)定出臺之前，其與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所形成的法律關(guān)系屬一般民事法律關(guān)系，在糾紛解決時，不適用《物業(yè)管理條例》，也不適用《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認(rèn)定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》。
(作者單位：中國法律咨詢中心)
鏈接 物業(yè)服務(wù)政策風(fēng)向
目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》透露了物業(yè)服務(wù)市場的一些政策風(fēng)向。歸納起來，政策突破主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、業(yè)主大會有望成為法人
《草案》提出：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。”這意味著除業(yè)主專有房屋可以進(jìn)行登記外，類似車庫、會所等全體業(yè)主共有財產(chǎn)也可以進(jìn)行登記，這一突破在全國尚屬首次。
2、政府將定期公布物業(yè)服務(wù)成本
《草案》針對目前物業(yè)服務(wù)中存在的一些爭議問題進(jìn)行了法律約束。如市房屋行政主管部門應(yīng)定期物業(yè)服務(wù)成本信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將“菜單式”服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制。實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。
3、原物業(yè)拒接交接可被罰三萬元
關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；招投標(biāo)；完善策略
中圖分類號：F719 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）03-0-02
一、引言
隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，建筑行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，與建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)也發(fā)展迅速，在市場化的競爭環(huán)境下，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)的競爭更加激烈化。此外，對于建筑物來說，由于其規(guī)模較大、使用周期較長，在使用過程中的養(yǎng)護與維修費用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)投資，對建筑房屋來說，在使用過程中對其進(jìn)行合理化的養(yǎng)護與維修對節(jié)省建筑成本有著重要意義。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為對建筑在使用過程中的各項配套設(shè)施進(jìn)行維護與管理的行業(yè)，其服務(wù)水平直接影響到建筑功能的發(fā)揮。通過招投標(biāo)手段提高物業(yè)服務(wù)水平對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。
二、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述
物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)包含招標(biāo)與投標(biāo)，招標(biāo)是業(yè)主以價值規(guī)律為原則，在市場中通過競爭的方式選擇適合優(yōu)秀的物業(yè)公司。投標(biāo)則是指物業(yè)公司在市場中尋找服務(wù)客戶的行為。
由于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)出現(xiàn)的時間不長，雖然在短時間內(nèi)獲得了較快的發(fā)展，但我國的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)依然處于初級階段，發(fā)展還很不完善，和其他的招投標(biāo)形式相比有自己顯著的特點：物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)具有明顯的可替代性；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)界定困難。
三、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中所存在的問題分析
1.由于在現(xiàn)階段的我國物業(yè)服務(wù)處于起步階段，對很多物業(yè)開發(fā)單位與業(yè)主來說，使用招投標(biāo)的方式來挑選物業(yè)服務(wù)公司的觀念還沒有被完全接受，很多地方還缺乏對物業(yè)服務(wù)的全面與深入認(rèn)識，尚未認(rèn)識到在選擇物業(yè)服務(wù)公司的過程中使用招投標(biāo)方式的意義。目前在我國的一些大城市雖然已經(jīng)推行了物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的方式，但是對更多的中小城市來說，很多地方還沒有開始使用。我國現(xiàn)行的關(guān)于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的規(guī)定還沒有得到有效的貫徹和落實。
2.盡管為推動物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，我國已經(jīng)出臺了有關(guān)物業(yè)招投標(biāo)的規(guī)定，但是在很多地方由于缺乏物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的具體實施細(xì)則，以至于在使用招投標(biāo)方式挑選物業(yè)公司時，遇到了種種難題，對招投標(biāo)工作的開展產(chǎn)生了極大的影響。
3.物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的市場在發(fā)展上還不夠完善，市場不夠?qū)I(yè)化、缺乏管理、人員緊缺、秩序混亂，這都對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度的推行造成了影響。
4.相關(guān)管理部門對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的管理工作進(jìn)行的不到位也在很大程度上影響著物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度的使用與推廣。一方面，有的物業(yè)管理部門對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動的干涉過多，有的甚至直接運用行政手段直接進(jìn)行干預(yù)，更為嚴(yán)重的是有一部分物業(yè)管理部門直接組織招投標(biāo)活動，對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)干預(yù)過多，導(dǎo)致了招投標(biāo)活動失去了在市場環(huán)境中的自由競爭的意義，不利于招投標(biāo)活動的進(jìn)行。另一方面有的物業(yè)管理部門缺少對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動的有效管理，不管不問，由于缺少引導(dǎo)與管理，也造成了物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)秩序的混亂，不利于良好的市場秩序的形成。對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動干預(yù)過多或者對其不管不問，都不利于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動的進(jìn)行。
5.現(xiàn)階段由于我國關(guān)于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的規(guī)定還不夠完善，缺乏對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與效果的具體評判標(biāo)準(zhǔn)，目前我國對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與效果的評判受到業(yè)主單位的影響較大，出現(xiàn)了在評價時缺少對實際服務(wù)質(zhì)量與效果的參考，而出現(xiàn)評價結(jié)果與實際的服務(wù)質(zhì)量不符合的現(xiàn)象，甚至還存在一些物業(yè)公司利用公關(guān)來控制評價效果。此外由于評價標(biāo)準(zhǔn)不夠規(guī)范，有些單位在招標(biāo)時，缺少對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的關(guān)注，而只是一味的關(guān)注價格，導(dǎo)致了投標(biāo)的物業(yè)公司間以低價進(jìn)行惡性競爭，中標(biāo)單位沒有實際的能力來保證物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，導(dǎo)致業(yè)主投訴大量出現(xiàn)。
四、完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的策略
1.制定物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的實施細(xì)則
基于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)具體實施細(xì)則的不完善對正常物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動的進(jìn)行所帶來的影響，相關(guān)部門應(yīng)盡快制定出相關(guān)的實施細(xì)則，用法律法規(guī)對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動中的不正當(dāng)行為進(jìn)行約束，在實施細(xì)則中明確物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的具體要求與操作步驟，使物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作做到有章可循，有效防止因招投標(biāo)規(guī)則不完善而出現(xiàn)的投招標(biāo)活動混亂的現(xiàn)象，特別要注意的一點是，為了保證招投標(biāo)活動的公平與公正，還應(yīng)有公正機關(guān)到招投標(biāo)現(xiàn)場來對招投標(biāo)的全過程進(jìn)行公證。
2.創(chuàng)造良好的市場競爭秩序
經(jīng)濟的發(fā)展離不開良好的競爭環(huán)境，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也是一樣。要實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康快速發(fā)展，應(yīng)該首先為其提供一個公平的競爭環(huán)境，保證競爭的良好秩序。物業(yè)管理部門應(yīng)打破地方保護主義與地方壟斷，用市場理念與市場機制來服務(wù)市場，積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)方式的創(chuàng)新，將先進(jìn)的服務(wù)方式與理念推廣到全國，為物業(yè)開發(fā)部門、物業(yè)公司以及業(yè)主提供更大的選擇空間。同時要引導(dǎo)物業(yè)公司注重自身服務(wù)質(zhì)量的提高，注意樹立品牌意識，通過提高自身的從服務(wù)質(zhì)量與整體實力來提升自己在市場中的競爭力。
3.物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)努力提高自身的服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)公司應(yīng)遵守相關(guān)的行業(yè)法律法規(guī)，取得物業(yè)服務(wù)的資格證書；提升自身的服務(wù)水平，適應(yīng)物業(yè)服務(wù)市場化的發(fā)展潮流；由于投標(biāo)屬于具有高技術(shù)含量的工作，因此物業(yè)公司應(yīng)重視投標(biāo)書的制定工作，使制作出的投標(biāo)書滿足招標(biāo)文件的需要。
4.政府應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的監(jiān)督與管理工作
政府部門應(yīng)通過對招投標(biāo)活動中機構(gòu)設(shè)置以及人員的資質(zhì)要求等的明確規(guī)定，來保證招標(biāo)機構(gòu)能夠順利完成招標(biāo)組織工作。制定物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的具體文件，使招標(biāo)機構(gòu)與業(yè)主單位在進(jìn)行招標(biāo)活動時有章可循，保證招投標(biāo)工作的正常進(jìn)行。此外政府部門應(yīng)加強對招投標(biāo)工作的監(jiān)管力度，對招標(biāo)文件以及招投標(biāo)的各環(huán)節(jié)都應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)招投標(biāo)活動中存在的問題并采取相關(guān)措施解決，對招投標(biāo)中存在的違法現(xiàn)象應(yīng)及時處理。
5. 保證招標(biāo)信息公開化
根據(jù)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的管理規(guī)定，應(yīng)將招投標(biāo)信息進(jìn)行廣泛公告，將招投標(biāo)的具體要求通過媒介進(jìn)行公開，保證招投標(biāo)信息被更多的物業(yè)服務(wù)公司關(guān)注到，實現(xiàn)在同樣信息條件下的公平競爭。
6. 建立物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)仲裁機構(gòu)
在目前的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中，一般都是由物業(yè)開發(fā)部門或者業(yè)主委員會直接組織人員展開招標(biāo)活動，或者是物業(yè)開發(fā)部門或業(yè)主委員會與相關(guān)的政府部門聯(lián)合組織招標(biāo)活動，由于缺少一個權(quán)威的招投標(biāo)部門對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)進(jìn)行管理，招標(biāo)文件、過程以及評判人員等缺少標(biāo)準(zhǔn)模式，導(dǎo)致了招投標(biāo)活動受人為因素的影響較大。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場，除了制定相關(guān)的法律法規(guī)外，還應(yīng)建立一個協(xié)調(diào)物業(yè)開發(fā)部門、物業(yè)公司與業(yè)主之間利益關(guān)系的仲裁機構(gòu)，以第三方身份對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行裁斷，同時輔助政府部門快速進(jìn)行決策，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動的規(guī)范化。
7. 設(shè)立專門中立機構(gòu)組織招投標(biāo)活動
設(shè)置專門中立機構(gòu)組織招標(biāo)活動，可以有效防止建管不分的現(xiàn)象，保證物業(yè)開發(fā)部門的物業(yè)公司和其他物業(yè)公司進(jìn)行公平競爭，在中立機構(gòu)成立前，可以組織房管、街道辦事處、公證機關(guān)以及物業(yè)管理專家等組成的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)評價小組，對投標(biāo)的物業(yè)公司進(jìn)行評價，為招標(biāo)物業(yè)單位挑選合適的物業(yè)公司。
五、總結(jié)
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場化步伐也在加快，為適應(yīng)市場化的物業(yè)服務(wù)需求，不管是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該在遵守相關(guān)法律法規(guī)的前提下，樹立市場觀念，在市場化的競爭環(huán)境中完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)體制，帶動我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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本次改造將對10個老舊小區(qū)按照智安小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行智能化改造，通過大數(shù)據(jù)、云計算等科技化手段，提供積極探索老舊小區(qū)提升改造“共謀、共建、共管、共評、共享”的新路徑，釋放潛力、迸發(fā)活力、張揚魅力。
二、存在的主要問題
1、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問題。城市老舊小區(qū)改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，而且改造的時間較長，過程中不可避免會出現(xiàn)需要協(xié)調(diào)的情況。施工單位在作業(yè)中有時也會與業(yè)主出現(xiàn)矛盾,如不能有效協(xié)調(diào)解決,會拖延項目進(jìn)度,給居民帶來不便。
2、工程質(zhì)量問題。城市老舊小區(qū)改造提升點多面廣，時間緊、任務(wù)重、預(yù)算有限，但是小區(qū)改造的工程質(zhì)量直接影響到黨群關(guān)系和政府的形象，因此務(wù)必要保證工程質(zhì)量。而同時，也存在部分居民期望值過高的問題，后期容易出現(xiàn)糾紛。
3、后續(xù)管理問題。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造后，小區(qū)面貌煥然一新，居民生活質(zhì)量得以提高，為更好更長久保持小區(qū)的良好環(huán)境，必須同步建立小區(qū)后續(xù)管理機制。許多老舊小區(qū)居民習(xí)慣于無償物業(yè)服務(wù)模式，居民“花錢買服務(wù)”的意識淡薄，部分居民拒不繳納物業(yè)費，小區(qū)缺乏維護保養(yǎng)和物業(yè)管理。
4、相關(guān)法律問題。經(jīng)初步梳理我國有關(guān)老舊小區(qū)改造的法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)涉及老舊小區(qū)微改造工作的內(nèi)容散見于《物權(quán)法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑法》《節(jié)約能源法》《消防法》《防震減災(zāi)法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)中，缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規(guī)，適用有關(guān)法條時容易出現(xiàn)多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規(guī)范效力不足，實踐指導(dǎo)性不夠強。
三、建議
1、成立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)專班。為保障改造的順利推進(jìn)，有必要成立分層次統(tǒng)籌協(xié)調(diào)專班，社區(qū)遇到需要協(xié)調(diào)的問題先提交街道協(xié)調(diào)專班，街道無法協(xié)調(diào)再提交區(qū)專班。比如，在樓道管線上改下過程中，經(jīng)過與水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扔嘘P(guān)部門協(xié)調(diào)，發(fā)現(xiàn)存在較大難度，一些企業(yè)以當(dāng)年沒有計劃安排請業(yè)主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項目進(jìn)度和預(yù)算支出等都有較大影響。
2、多維度開展宣傳監(jiān)督。通過招投標(biāo)的方式確定施工單位，同時采取工程監(jiān)理，可組織居民代表進(jìn)行監(jiān)督，政府相關(guān)部門加強監(jiān)管，以確保工程改造質(zhì)量。同時，要注重宣傳說明，將舊改設(shè)計方案和進(jìn)度與居民保持溝通反饋“零障礙”，統(tǒng)一思想認(rèn)識。
鑒于縣城區(qū)住宅小區(qū)、個人住宅未經(jīng)審批擅自進(jìn)行加層搭蓋或改、擴建的違法建設(shè)成風(fēng)，嚴(yán)重影響了周邊群眾的日常生活，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《省城市房屋產(chǎn)權(quán)登記條例》、《市城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》等法律法規(guī)和《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強清理整治違法建設(shè)工作力度意見的通知》等文件精神，經(jīng)縣政府研究，決定在縣城區(qū)范圍內(nèi)開展專項整治工作。現(xiàn)將有關(guān)事項通告如下：
一、未經(jīng)建設(shè)部門批準(zhǔn)或不按規(guī)劃設(shè)計審批要求建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及臨時搭蓋，均屬違法建設(shè)。
二、凡在住宅小區(qū)、個人住宅（鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)）有加層搭蓋、改擴建等違法建設(shè)行為的，自本通告之日起應(yīng)自行拆除違法建筑物、構(gòu)筑物，整改到位，恢復(fù)原狀。未整改到位的，由縣有關(guān)執(zhí)法部門責(zé)令限期整改，同時供電、供水、供氣、廣電、通信等公用事業(yè)單位不得提供相應(yīng)專業(yè)服務(wù)；縣房管部門對未申請辦理產(chǎn)權(quán)或正在辦理產(chǎn)權(quán)的暫緩辦理產(chǎn)權(quán)登記，對已辦理產(chǎn)權(quán)登記的，由房管部門凍結(jié)其產(chǎn)權(quán)抵押及產(chǎn)權(quán)交易登記；縣規(guī)劃部門對未辦理規(guī)劃竣工驗收的，暫緩辦理規(guī)劃竣工驗收手續(xù)；縣有關(guān)執(zhí)法部門對違法建設(shè)作出行政處罰并報請縣政府批準(zhǔn)后予以。
三、對住宅小區(qū)、個人住宅的違法建設(shè)，由縣建設(shè)局組織執(zhí)法人員依據(jù)房屋登記有關(guān)法律法規(guī)，開展住宅小區(qū)、個人住宅房屋權(quán)屬登記驗證及違法建設(shè)現(xiàn)場勘驗、調(diào)查取證工作；辦理驗證應(yīng)當(dāng)核對房屋面積、層樓等房屋自然狀況與房屋權(quán)屬證書內(nèi)容是否一致。對于拒絕、阻礙勘察及調(diào)查取證工作的，由房產(chǎn)登記管理部門暫緩辦理相關(guān)手續(xù)。
四、根據(jù)《省實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》第五十九條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對本區(qū)域的違法建設(shè)行為，應(yīng)當(dāng)依法予以制止，配合縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或其他有關(guān)部門依法查處。村（居）民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，應(yīng)當(dāng)及時向縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管轄小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)負(fù)有及時勸阻、制止和報告有關(guān)執(zhí)法部門的責(zé)任。對不及時勸阻、制止或者報告的，視其情節(jié)，由行政主管部門依據(jù)《省物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定處以一千元以上一萬元以下的罰款，并記入企業(yè)不良記錄，對企業(yè)資質(zhì)予以限制。
六、對阻撓行政執(zhí)法人員依法查處違法建設(shè)的，由公安機關(guān)按照《中華人民共和國治安管理處罰法》等法律法規(guī)規(guī)定予以處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。住宅小區(qū)、個人住宅的違法建設(shè)業(yè)主涉及黨政機關(guān)、企事業(yè)單位及黨員干部的，責(zé)令其限期整改，拒不整改的，由紀(jì)檢、監(jiān)察部門按有關(guān)規(guī)定予以處理，情節(jié)嚴(yán)重的移送司法機關(guān)依法查處。
七、由縣政府辦牽頭建設(shè)、國土、監(jiān)察、公安、消防、供電、供水、廣電、電信及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等部門成立住宅小區(qū)、個人住宅違法建設(shè)專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)專項整治工作，開展聯(lián)合執(zhí)法行動。縣直各有關(guān)單位應(yīng)積極配合，齊抓共管，共同做好整治工作。
為進(jìn)一步加強和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，充分發(fā)揮各級、各職能部門物業(yè)管理職能，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的矛盾糾紛，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，市政府研究決定，在全市建立物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：
一、指導(dǎo)思想
深入貫徹落實市委、市政府關(guān)于加強城市管理的決策部署，通過建立物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制，明確各方職責(zé)，理順管理體制，形成齊抓共管的工作格局；通過建立物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制，及時解決人民群眾訴求，維護人民群眾合法權(quán)益；通過建立物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變服務(wù)作風(fēng)，提高服務(wù)效能，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
二、職責(zé)分工
物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制成員單位由鋼山、千泉、鳧山三個街道辦事處及相關(guān)鎮(zhèn)，市住建局、公安局、規(guī)劃局、城管執(zhí)法局、工商局、環(huán)保局、物價局、質(zhì)監(jiān)局、房管局等部門，市供電公司、自來水公司、恒益熱力公司、華油燃?xì)夤尽⑷A電熱力公司等企業(yè)組成。
（一）街道辦事處：負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，組織召集由社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法分局參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法違規(guī)行為進(jìn)行受理處理：
1、業(yè)主委員會集業(yè)主大會而不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會；
2、對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)的決定，責(zé)令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；
3、業(yè)主委員會任期屆滿后應(yīng)將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會而不及時移交的，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促其移交；
4、對未參加物業(yè)聯(lián)席會議的工作人員，上報市政府有關(guān)部門督促其履行職責(zé)；
5、對轄區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)管理矛盾糾紛進(jìn)行調(diào)解處理。
（二）市住建局:負(fù)責(zé)住宅小區(qū)工程施工、房屋質(zhì)量安全、裝飾裝修、供水、供熱、供氣等工作的監(jiān)督管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為受理處理：
1、對違法違規(guī)施工、房屋工程質(zhì)量安全問題進(jìn)行查處；
2、對違法裝飾裝修行為進(jìn)行制止和查處；
3、對破壞供水、供熱、供氣等設(shè)施設(shè)備（含相關(guān)管線及計量裝置）的行為進(jìn)行查處；
4、調(diào)解處理因上述內(nèi)容引起的矛盾糾紛。
（三）市城管執(zhí)法局：負(fù)責(zé)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃建設(shè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生的行政處罰，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為進(jìn)行處罰：
1、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)行為進(jìn)行查處和處罰；
2、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞園林綠化和環(huán)境衛(wèi)生的違法違規(guī)行為進(jìn)行制止和查處。
（四）市公安局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和秩序維護人員開展安全防范，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)、消防管理工作，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門牌號碼、治安、消防、流動人口、車輛停放進(jìn)行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為進(jìn)行受理處理：
1、對不按規(guī)定安裝門牌號碼的行為進(jìn)行查處；
2、對違反消防、流動人口規(guī)定的行為進(jìn)行制止和查處；
3、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堵塞交通、阻礙消防通道的行為進(jìn)行制止和查處，對違章機動車輛及時予以拖離，對強行停放大型客車、貨車和油罐車（危化品車）的行為進(jìn)行制止和處理；
4、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)打架斗毆、聚眾賭博、傳銷、強買強賣、強裝強卸等違法犯罪行為接警必出，依法嚴(yán)厲進(jìn)行打擊；
5、調(diào)解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。
（五）市規(guī)劃局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程及各類配套建筑的規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整變更的監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為進(jìn)行受理處理：
1、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)審批后的建設(shè)項目（工程）違法違規(guī)行為實行處罰，配合市城管執(zhí)法局查處未經(jīng)規(guī)劃審批的違法建設(shè)行為；
2、調(diào)解因上述問題引起的矛盾糾紛。
（六）市環(huán)保局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境保護工作，對生態(tài)環(huán)境、排污、噪聲、輻射、環(huán)境污染等工作進(jìn)行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為進(jìn)行受理處理：
1、對因從事餐飲、娛樂經(jīng)營對其他業(yè)主產(chǎn)生油污、油煙、噪聲污染的行為進(jìn)行制止和查處；
2、對未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)架設(shè)大功率電力設(shè)施、大功率發(fā)射裝置以及安裝其他輻射、放射源等造成輻射污染的行為進(jìn)行制止和查處；
3、對破壞生態(tài)環(huán)境的行為進(jìn)行制止和查處；
4、調(diào)解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。
（七）市物價局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)收費價格公示工作，對涉及物業(yè)服務(wù)的相關(guān)收費進(jìn)行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為進(jìn)行受理處理：
1、對未按規(guī)定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費價格公示的行為進(jìn)行查處；
2、對物業(yè)服務(wù)亂收費行為進(jìn)行制止和查處；
3、調(diào)解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。
（八）市質(zhì)監(jiān)局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備、計量裝置的安全運營，對鍋爐、壓力容器、電梯、防爆電器等特種設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為進(jìn)行受理處理：
1、對不按規(guī)定安裝使用鍋爐、壓力容器、電梯、防爆電器及各類計量裝置的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處；
2、調(diào)解因上述問題引起的矛盾糾紛，對相關(guān)計量裝置組織仲裁檢定。
（九）市工商局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類經(jīng)營活動的監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為進(jìn)行受理處理：
1、對未取得營業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)經(jīng)營的行為進(jìn)行查處；
2、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)擺攤設(shè)點、非法經(jīng)營行為進(jìn)行查處；
3、調(diào)解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。
（十）市房產(chǎn)管理局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理服務(wù)工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)招投標(biāo)、專項維修資金和房屋質(zhì)量保修金等工作進(jìn)行監(jiān)督管理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法、違規(guī)行為進(jìn)行受理處理：
1、對未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的行為進(jìn)行查處；
2、對擅自改變物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的行為進(jìn)行查處；
3、對物業(yè)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的行為進(jìn)行查處；
4、對未按規(guī)定繳存物業(yè)質(zhì)量保修金、挪用專項維修資金的行為進(jìn)行查處；
5、對未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行查處；
6、對擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)的行為進(jìn)行查處；
7、調(diào)解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。
（十一）有關(guān)企業(yè)：市供電公司、市自來水公司、市恒益熱力公司、華電熱力公司、華油燃?xì)夤靖鶕?jù)各自職責(zé)，分別負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供熱、燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護、更新工作，向最終用戶收取費用。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用電、用水、用熱、用氣報修進(jìn)行受理和處理，提供收費、停供信息查詢，受理因上述問題引起的投訴、舉報、建議。
三、運作方式
（一）建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由各街道辦事處負(fù)責(zé)召集，轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)居委會、公安派出所、工商所、城管執(zhí)法分局、環(huán)保站、城建辦、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、供水、供電、供熱、燃?xì)獾炔块T參加。聯(lián)席會議一般每月召開一次，特殊情況隨時召開，主要聽取轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和有關(guān)部門履行職責(zé)情況匯報，對需要各部門查處和處理的案件進(jìn)行移交、交辦，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件及重大問題，解決各單位工作中遇到的困難和問題。物業(yè)管理聯(lián)席會議召開時由各街道辦事處安排專人對會議內(nèi)容進(jìn)行記錄。
（二）建立行政執(zhí)法信息共享機制。執(zhí)法聯(lián)動機制各成員單位要明確分管負(fù)責(zé)人和具體聯(lián)絡(luò)人，定期通報相關(guān)工作情況，對在管理中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)及時制止并移送其他執(zhí)法部門處理，實現(xiàn)信息互通共享。各成員單位應(yīng)建立物業(yè)管理違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布職責(zé)范圍和聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式，接受社會監(jiān)督。同時，充分利用建設(shè)、工商、物價、公安、供電等管理服務(wù)熱線，受理市民舉報投訴，對違法行為及時作出處理。
（三）建立橫向協(xié)調(diào)聯(lián)動機制。各相關(guān)部門接到舉報時，對屬于本部門職責(zé)范圍的問題，應(yīng)立即處理；對不屬于本部門職責(zé)的，應(yīng)及時通知相關(guān)責(zé)任部門，被通知部門應(yīng)立即派員處理；對需要配合執(zhí)法的，本部門應(yīng)先派員迅速趕赴現(xiàn)場，同時通知相關(guān)部門聯(lián)動執(zhí)法。當(dāng)案件需要執(zhí)法聯(lián)動時，相關(guān)部門接到通知后應(yīng)迅速派員參加；聯(lián)動執(zhí)法結(jié)束后，現(xiàn)場指揮負(fù)責(zé)人應(yīng)指定專人將執(zhí)法現(xiàn)場的情況、過程及執(zhí)法中遇到的問題、取得的成效形成書面材料，反饋所在街道和相關(guān)部門。
（四）建立公安與行政執(zhí)法聯(lián)動保障制度。各成員單位行政執(zhí)法工作人員在正常執(zhí)法時，若遇到暴力抗法等情況，應(yīng)做好現(xiàn)場證據(jù)收集工作，并積極配合公安部門取證調(diào)查，協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。對以暴力、威脅等方式阻礙行政執(zhí)法工作正常開展的，公安機關(guān)要及時依法做出處理，直至依法追究刑事責(zé)任。在進(jìn)行重大行政執(zhí)法活動或?qū)ｍ棃?zhí)法活動中，行政執(zhí)法部門要制定工作預(yù)案，做好應(yīng)急處置準(zhǔn)備。
關(guān)鍵詞:物權(quán)法;司法解釋;實踐分析
作者簡介:呂偉建(1970-),男,蘇州市職業(yè)大學(xué)教學(xué)部講師。
中圖分類號:D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3309(2009)09-0078-03
我國憲法明確規(guī)定實行社會主義市場經(jīng)濟體制。在社會主義市場經(jīng)濟條件下,各種所有制經(jīng)濟所形成的市場主體都在統(tǒng)一的市場空間運作,并發(fā)生相互關(guān)系,各種市場主體都處于平等地位,享有相同權(quán)利,遵守相同規(guī)則,承擔(dān)相同責(zé)任。公平競爭、平等保護、優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟的基本法則。
一、物權(quán)法明確規(guī)定平等保護公私財產(chǎn)
平等保護原則符合憲法關(guān)于所有制性質(zhì)的規(guī)定,真正體現(xiàn)了社會主義特色。失去了平等保護,也就失去了共同發(fā)展。比如,在拆遷過程中,“釘子戶”事件涉及到政府對私有財產(chǎn)的征收問題。《物權(quán)法》第42條對征收問題的規(guī)定是,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時,《物權(quán)法》對征收補償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。重慶“釘子戶”事件還涉及到一個重要問題是如何界定公共利益。考慮到公共利益問題比較復(fù)雜,在不同時期、不同領(lǐng)域公共利益的內(nèi)容不盡一致,很難在《物權(quán)法》中作出統(tǒng)一界定,因此,《物權(quán)法》對此沒有作出明確界定。但是,可以肯定的說,《物權(quán)法》有關(guān)征收、補償?shù)葐栴}的規(guī)定對于相關(guān)法律的進(jìn)一步完善,對于更加完善地保護私有財產(chǎn)權(quán)將發(fā)揮重要作用。對于城市百姓而言,《物權(quán)法》首先涉及到業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。《物權(quán)法》對小區(qū)中的道路、綠地、車庫、車位、物業(yè)管理用房等設(shè)施的歸屬都做出了規(guī)定,并規(guī)定業(yè)主可以成立業(yè)主大會,由業(yè)主委員會來行使自己的權(quán)利,業(yè)主可以共同決定小區(qū)內(nèi)的事情,如選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者業(yè)主委員會委員,維護自身利益。同時,《物權(quán)法》對建設(shè)用地使用權(quán)也做出規(guī)定,其從保護百姓切身利益的角度出發(fā),明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動續(xù)期。建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的車庫、車位可以通過出售、出租和附贈等方式來明確其歸屬。
對于農(nóng)民而言,《物權(quán)法》也與他們的利益息息相關(guān)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補償費、地上附著物費、青苗補償費。此外,還要安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和基本生活不受影響。對農(nóng)民的宅基地應(yīng)當(dāng)依照現(xiàn)行法律規(guī)定,不能轉(zhuǎn)讓和抵押。宅基地是農(nóng)民安身立命之本,在農(nóng)村社會保障體系不完善的情況下,其不宜放開。《物權(quán)法》第三編,也就是用益物權(quán)編規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán),城鎮(zhèn)商品房的土地權(quán)利屬于建設(shè)用地使用權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)同屬用益物權(quán),同樣受法律保護。土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本,為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關(guān)農(nóng)村的土地政策,并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地,《物權(quán)法》規(guī)定,宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用于《土地管理法》等法律規(guī)定。禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地,其在宅基地上購買的房屋,不僅沒有房屋使用權(quán)證書,而且在征收時依照現(xiàn)行規(guī)定國家不予補償。
二、有關(guān)司法條款與修改建議的解讀
《物權(quán)法》第8條規(guī)定:“其他法律對物權(quán)另有規(guī)定的,依照規(guī)定。”該法第246規(guī)定:“《中華人民共和國擔(dān)保法》與本法的規(guī)定不一致的,適用本法。”這兩條規(guī)定存在矛盾。草案第8條規(guī)定的是本法與其他相關(guān)特別法之間關(guān)系的一般規(guī)則,而草案有關(guān)擔(dān)保的規(guī)定根據(jù)實踐經(jīng)驗對擔(dān)保法中一些不合時宜的規(guī)定作了修改,草案第246條是針對這種情況作出的例外規(guī)定。為了防止產(chǎn)生誤解,建議將草案第8條修改為“其他相關(guān)法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的,依照其規(guī)定。”同時將草案第246條移至草案第四編“擔(dān)保物權(quán)”中,修改為“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的適用本法。”不動產(chǎn)被毀損可以要求恢復(fù)原狀;對有些財產(chǎn),法律、行政法規(guī)既沒有規(guī)定不得抵押,又沒有規(guī)定可以抵押。法律委員會研究認(rèn)為,抵押行為屬于民事行為,只要法律未規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)都可以抵押,建議將關(guān)于“可以抵押”的財產(chǎn)的規(guī)定改為“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)”。第49條規(guī)定:“野生動植物資源屬于國家所有。依照憲法規(guī)定,森林、草原屬于國家所有,法律規(guī)定屬于集體所有的森林、草原除外。”不加區(qū)別地規(guī)定野生植物資源都屬于國家所有,是不確切的。法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源,屬于國家所有。第139條規(guī)定:“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。”這一條同其他類似條款相比,需要補充規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)何時設(shè)立。
三、住改商須經(jīng)全樓業(yè)主同意
近年來,涉及物業(yè)權(quán)益糾紛案件的數(shù)量不斷增加。最高人民法院進(jìn)行了廣泛的調(diào)研、分析與論證,并制訂了《物權(quán)法》司法解釋――《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》,施行后,當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,不適用此司法解釋。兩部司法解釋涉及到一系列的熱點難點,具體包括業(yè)主身份的界定、住改商糾紛處理、車位車庫糾紛的處理、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。在備受爭議的小區(qū)車位歸屬方面,司法解釋明確規(guī)定,如果建設(shè)單位已按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。因業(yè)主炒掉物業(yè)公司而引發(fā)的糾紛,司法解釋明確規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,人民法院應(yīng)予支持;物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的,人民法院不予支持。 《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。民宅商用改變了住宅法定用途,破壞了既有秩序,如果利害關(guān)系業(yè)主認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)缺失將會造成法律適用的困難,此次司法解釋將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”,此規(guī)定在審判實務(wù)中易于掌握和操作。至于出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與民宅商用行為存在利害關(guān)系的情況,最高院民一庭負(fù)責(zé)人表示,為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化,司法解釋另外規(guī)定,其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。現(xiàn)時做法是,住改商只須征得大部分近鄰?fù)饧纯伞Ｋ痉ń忉屆鞔_規(guī)定了利害關(guān)系人的最小范圍,即整棟樓的業(yè)主;物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。在實際情況下,物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂,但合同效力仍對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住,房屋空閑,但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運行,仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù);如物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的,法院不予支持。不少小區(qū),物業(yè)合同到期或業(yè)委會聘請了新的物業(yè)公司,但老的物業(yè)公司賴著不走。如果業(yè)主不交物業(yè)費,物業(yè)公司訴至法院,法院會以有事實服務(wù)為由,判決業(yè)主支付物業(yè)費。因物業(yè)公司拒不撤出時,業(yè)主有權(quán)利不交物業(yè)費,法院也不會支持物業(yè)公司討要物業(yè)費,物業(yè)公司等于白干,沒有經(jīng)濟利益,物業(yè)公司會主動撤出。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的,可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第6章所稱的業(yè)主。根據(jù)司法解釋,此類人群具備業(yè)主身份。房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在,如僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn),將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突,并有可能對前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。
四、我國《物權(quán)法》與國外《物權(quán)法》的區(qū)別
《物權(quán)法》是規(guī)范財產(chǎn)歸屬和利用的基本民事法律,在大陸法系國家,物權(quán)是《民法典》中的一編。用益物權(quán)是《物權(quán)法》中一項重要的制度。我國的城市土地屬于國家所有,農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有,因此,任何人使用土地都需要通過設(shè)定用益物權(quán)來實現(xiàn)。用益物權(quán)設(shè)定后,用益物權(quán)人享有、占有、使用和收益的權(quán)利,作為用益物權(quán)中的建設(shè)用地使用權(quán)(土地使用權(quán))是可以依法出租或者轉(zhuǎn)讓的,且其與公共財產(chǎn)所有權(quán)地位平等,受法律保護,這對保護屬于基本民權(quán)范圍的物權(quán)意義重大。
國家的發(fā)展離不開人民的勞動,而勞動者必須有積極性,而其積極性只能依靠承認(rèn)并保護他們對于勞動成果的所有權(quán)來維持和激勵。《物權(quán)法》的上述規(guī)定,為國民財富和國民智慧的大量涌流,提供了堅實保障。按《物權(quán)法》所確定的財產(chǎn)所有權(quán)的取得必須合法的原則,對于非法取得的財產(chǎn),《物權(quán)法》并不會確認(rèn)其具有物權(quán),更不會有所謂赦免“原罪”的問題。城市房屋拆遷、城管沒收小攤小販以及農(nóng)民土地的征收征用是百姓廣為關(guān)注的熱點問題。物權(quán)觀念的傳播與普及為政府依法行政奠定了扎實基礎(chǔ)。平等保護還體現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定因公共利益需要對公民私有財產(chǎn)征收征用時,必須給予合理補償。當(dāng)然,要全面貫徹實施《物權(quán)法》,還需要各種配套法規(guī)。
五、結(jié)語
中國有自己具體的國情,其物權(quán)法律制度絕不能照搬照抄西方國家的。我國《物權(quán)法》把堅持國家基本經(jīng)濟制度作為原則,并將這一原則作為《物權(quán)法》的核心,貫穿于《物權(quán)法》始終。《物權(quán)法》有關(guān)征收補償?shù)葐栴}的規(guī)定,對于相關(guān)法律的進(jìn)一步完善,對于更加完善的保護私有財產(chǎn)權(quán)將發(fā)揮重大作用。《物權(quán)法》只是一個新的開始,其效應(yīng)的展現(xiàn)仍需要后續(xù)立法的支撐和具體執(zhí)行。
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[關(guān)鍵詞]現(xiàn)代物業(yè)管理 服務(wù) 法律法規(guī) 競爭
一、現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)涵
物業(yè)管理,通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,現(xiàn)代物業(yè)管理所提供的服務(wù)也在不斷的更新與改進(jìn),除了提供以上所提到的基本服務(wù)以外,還包括家政服務(wù)、中介、租賃經(jīng)營、房屋銷售等延伸。
按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式,現(xiàn)代物業(yè)管理的基本內(nèi)容主要包括:(1)公共服務(wù)。即為全體住戶提供的常規(guī)性基本服務(wù),包括,房屋主體的管理;房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;環(huán)境衛(wèi)生的管理;綠化管理;保安管理等。(2)專項服務(wù)。即為部分住戶群體提供的特定服務(wù),主要有日常生活類;商業(yè)服務(wù)類;金融服務(wù)及中介等方面。(3)特約服務(wù)。即為滿足住戶特別需要及時提供的個別服務(wù)。(4)延伸。即物管公司為全體業(yè)主提供的無償服務(wù)和精神服務(wù)。
二、做好物業(yè)管理服務(wù)的重要性
1.服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)所在
隨著社會的不斷進(jìn)步,更多的生活小區(qū)、樓宇甚至一些經(jīng)濟條件較好的農(nóng)村更加注重物管企業(yè)所提供的服務(wù),不僅僅像過去一樣只局限于對于內(nèi)部建筑物、樹木、配套設(shè)施以及安全狀況等方面簡單的管理工作,而是追求物管公司所提供的專項服務(wù)、特約服務(wù)和隱,這種由管理到服務(wù)的重要轉(zhuǎn)變,正是符合了現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營理念和客戶的更高需求,追求“以人為本”、“和諧共進(jìn)”是現(xiàn)代物管企業(yè)的立業(yè)之本。
2.服務(wù)是物管企業(yè)不斷發(fā)展的源泉所在
產(chǎn)品的質(zhì)量是企業(yè)得以發(fā)展的主要動力,物業(yè)管理企業(yè)也只有依靠所提供的服務(wù)才能夠贏得市場。只有提供優(yōu)良的服務(wù)設(shè)備、熱情的服務(wù)態(tài)度、嫻熟的服務(wù)技能、完善的服務(wù)項目才能夠滿足客戶多層次的需求,才能夠在激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地,專業(yè)的服務(wù)是推動物管企業(yè)不斷發(fā)展的力量之源。
三、目前存在的主要問題
1.從業(yè)人員素質(zhì)相對較低,具有專業(yè)素養(yǎng)的人才缺少。目前,我國大多數(shù)的物管企業(yè)仍舊屬于勞動密集型的行業(yè),從事的基本工作就是安全保衛(wèi)、保潔和維護等,多數(shù)管理人員不僅學(xué)歷偏低,而且專業(yè)不對口。物業(yè)管理的專業(yè)人才應(yīng)該是集管理、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)于一身的,而目前開設(shè)此專業(yè)的高校數(shù)量較少,而真正愿意從事該行業(yè)的專業(yè)人才更是少之甚少。真正發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè),需要一批具備專業(yè)素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人。
2.相關(guān)的行業(yè)法規(guī)制度尚不完善。由于物管公司所提供的各項服務(wù)都是基于與業(yè)主所簽訂的契約關(guān)系之上的,因此需要較為完善的行業(yè)法規(guī)及制度加以完善和保護雙方的權(quán)利,依照合約履行義務(wù)。然而目前,我國尚未出臺健全的物業(yè)管理法規(guī)制度,在現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的各式糾紛,也無法完全做到有法可依,往往得不到及時解決。
3.物業(yè)服務(wù)性收費的標(biāo)準(zhǔn)問題尚未真正量化。物業(yè)服務(wù)性標(biāo)準(zhǔn)是物管企業(yè)和業(yè)主之間爭執(zhí)最大的問題之一,占相關(guān)投訴中的80%左右,不少業(yè)主認(rèn)為物管公司收費較高,而且與開發(fā)商的關(guān)系也非同一般,造成簡單問題復(fù)雜化。目前,部分省市已經(jīng)制定了相關(guān)的管理辦法,但是仍然存在著不足與漏洞,因此,推動物業(yè)管理服務(wù)具體辦法與具體標(biāo)準(zhǔn)普及化是目前物業(yè)管理行業(yè)中亟待解決的問題之一。
四、需要解決的幾個問題
1.建立和完善相關(guān)法律體系,明確當(dāng)事人的權(quán)、責(zé)、利。物管行業(yè)是個新興的行業(yè),而且涉及的當(dāng)事人較多,包括開發(fā)商、施工單位、物管企業(yè)和業(yè)主四方,關(guān)系復(fù)雜,相關(guān)的行業(yè)法規(guī)及制度較為滯后,已有的部分條例也尚不夠完善,僅僅靠道德與公約的力量來約束當(dāng)事人行為已略顯單薄。如何保證每個當(dāng)事人的權(quán)、責(zé)、利,需要強制性和權(quán)威性的法律體系的維護和賦予,推動相關(guān)法律法規(guī)的盡早出臺是保護每個當(dāng)事人的基本保證。
2.提高自身的服務(wù)質(zhì)量是物管企業(yè)長盛不衰的內(nèi)在原因。首先,要提高物管公司從業(yè)人員的自身素質(zhì),無論是直接的從業(yè)人員,還是管理人員,都要具備專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng),建立學(xué)習(xí)型團隊,通過舉辦培訓(xùn)班,并且與其他兄弟公司聯(lián)誼活動,取長補短,為客戶提供最優(yōu)良、最專業(yè)的服務(wù)。其次,要努力完善所提供的服務(wù)內(nèi)容,推進(jìn)全方位的服務(wù)項目,滿足不同層次、不同年齡以及不同區(qū)域的業(yè)主需求。最后,健全社區(qū)文化,創(chuàng)建文明小區(qū)。
3.打造公平、和諧、有序的競爭環(huán)境。對物管公司實行資質(zhì)評定和招標(biāo)上崗的管理方法是營造公平、和諧、有序競爭環(huán)境的重要措施,通過相關(guān)的權(quán)威部門對各個物管公司包括,資金實力、人才數(shù)量和管理業(yè)績等各方面進(jìn)行資質(zhì)評定,對不同檔次的小區(qū)或樓宇予以不同資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)上崗。隨著市場經(jīng)濟體系的日漸完善和發(fā)展,已逐漸進(jìn)入了一個競爭的時代,任何行業(yè)都在不斷的競爭中求得進(jìn)步和發(fā)展,競爭使經(jīng)濟充滿了活力,競爭使各種經(jīng)濟要素資源得到優(yōu)化配置,打造公平、和諧、有序的競爭環(huán)境成為保證物管行業(yè)健康發(fā)展的外在動力。
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關(guān)鍵詞：物業(yè)糾紛；一般要求；注意事項
中圖分類號：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2013年7月25日
隨著城市房地產(chǎn)市場的繁榮，物業(yè)管理作為一種先進(jìn)的管理模式，對城市住宅小區(qū)管理的專業(yè)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化起到了重要作用。但因物業(yè)管理問題涉及面廣、類型各不相同，同時物業(yè)管理中存在著多個民事主體，存在著錯綜復(fù)雜的法律關(guān)系、法律法規(guī)相對不夠完善等原因，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛成為當(dāng)前日益增多的群體糾紛和引人關(guān)注的社會熱點問題之一。
物業(yè)糾紛實際上是物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系糾紛，物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系受我國合同法調(diào)整，故其本質(zhì)上屬于法律糾紛。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長，糾紛類型也從原先單純的追索物業(yè)費糾紛轉(zhuǎn)而向服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)以及解聘物業(yè)公司等引發(fā)的糾紛發(fā)展，如何減少和化解這類糾紛，已成為當(dāng)前與物業(yè)管理相關(guān)各方人士及法律工作者們關(guān)心的問題。
一、物業(yè)糾紛的概念
物業(yè)糾紛，是物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)當(dāng)事人，圍繞物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的立場觀點行為等方面的分歧或爭議。從物業(yè)管理立法和物業(yè)糾紛的現(xiàn)實情況來看，我們可以對物業(yè)糾紛作狹義和廣義兩種理解。狹義的物業(yè)糾紛指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理活動而發(fā)生的民事糾紛，也即物業(yè)管理糾紛。廣義的物業(yè)糾紛則指圍繞物業(yè)及其管理服務(wù)而產(chǎn)生的矛盾糾紛，包括業(yè)主與開發(fā)商之間因物業(yè)的面積、質(zhì)量、保修和配套設(shè)施設(shè)備等引起的商品房買賣糾紛，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理服務(wù)糾紛，業(yè)主與業(yè)主之間因物業(yè)的使用維護保養(yǎng)而產(chǎn)生的糾紛，業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主委員會成員之間因物業(yè)小區(qū)自治事務(wù)產(chǎn)生的糾紛等。本文所探討的物業(yè)糾紛僅指狹義的物業(yè)糾紛，即業(yè)主或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理活動而發(fā)生的民事糾紛。
二、物業(yè)糾紛的類型
關(guān)于物業(yè)糾紛的類型，目前理論界、實務(wù)部門有不同的理解。如中國人民大學(xué)周珂教授主編的《物業(yè)管理法教程》一書中，將其分為管理權(quán)糾紛、管理費糾紛、管理責(zé)任糾紛、代收代繳糾紛和其他糾紛五種類型；而奚曉明主編的《物業(yè)管理糾紛》一書則將其分為物業(yè)的維護與使用管理糾紛、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)糾紛、物業(yè)服務(wù)費收繳糾紛、緊急避險糾紛、人身傷害糾紛這五種類型。本文試圖從多維角度對物業(yè)糾紛作如下分類：
（一）按照物業(yè)糾紛的法律性質(zhì)分類，可以分為合同糾紛和侵權(quán)糾紛兩大類。凡是當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，圍繞合同的效力、履行、變更、解除等產(chǎn)生的糾紛都屬于合同糾紛，如業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的糾紛就屬于合同糾紛。凡物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)當(dāng)事人違反法律規(guī)定、分割他人合法權(quán)益而引發(fā)的糾紛，法律屬性上就是侵權(quán)糾紛，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)毆打業(yè)主、業(yè)主打砸物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場所等都屬于此類。
（二）按引發(fā)糾紛的原因分類。可分為開發(fā)商遺留問題引發(fā)的糾紛、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位引發(fā)的糾紛、業(yè)主不當(dāng)行使權(quán)力引發(fā)的糾紛、業(yè)主拒交物業(yè)管理費等不配合物業(yè)管理引發(fā)的糾紛以及業(yè)主團體內(nèi)部因自治事務(wù)引發(fā)的糾紛，等等。這是一種常見的分類方式，對探究物業(yè)糾紛的起因意義重大。實務(wù)部門和學(xué)術(shù)界在進(jìn)行有關(guān)物業(yè)糾紛起因的剖析和糾紛類型統(tǒng)計時，常常以此分類為依據(jù)。
（三）按糾紛當(dāng)事人身份不同分類。可以分為開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛等。
三、物業(yè)糾紛的特點
從當(dāng)前已經(jīng)發(fā)生的物業(yè)糾紛來看，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)以下特點：
（一）物業(yè)糾紛是一種新的糾紛形態(tài)。物業(yè)糾紛是伴隨著我國城市住房制度的改革和房屋管理方式的轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生的新型糾紛形態(tài)，產(chǎn)生時間較短。就物業(yè)糾紛案件發(fā)展情況來看，這種糾紛于上世紀(jì)九十年代產(chǎn)生，但那時數(shù)量較少。2000年以來，特別是2003年《物業(yè)管理條例》頒布以來，糾紛數(shù)量才呈迅猛上升趨勢。與傳統(tǒng)民事糾紛不同，物業(yè)管理糾紛圍繞建筑物區(qū)分所有權(quán)這種新型權(quán)利展開，與不動產(chǎn)的使用管理緊密相連。此外，從糾紛牽扯面廣、法律關(guān)系錯綜復(fù)雜、糾紛解決面臨機制和法律依據(jù)困境等方面來看，物業(yè)管理糾紛都體現(xiàn)出與其他糾紛不同的新特點。
（二）物業(yè)糾紛具有普遍性，且在短期內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。調(diào)查表明，凡是采用社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理模式管理的住宅小區(qū)，無論物業(yè)的性質(zhì)特點有何區(qū)別，物業(yè)糾紛都普遍存在，只不過是糾紛發(fā)生的數(shù)量、引發(fā)糾紛的原因、矛盾糾紛的激化程度等稍有不同而已。物業(yè)管理糾紛在短期內(nèi)集中而且大規(guī)模爆發(fā)，其原因是錯綜復(fù)雜的，是綜合性因素造成的。人們可以從立法滯后、業(yè)主素質(zhì)參差不齊、自治能力較低、開發(fā)商違法違規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位、政府監(jiān)管不力等多方面找出糾紛形成的根源。
（三）物業(yè)糾紛的群體性明顯，容易引發(fā)，影響社會秩序和社會穩(wěn)定。現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)，業(yè)主人數(shù)眾多，利益的分化與統(tǒng)合相互交織。物業(yè)管理糾紛，尤其是開發(fā)遺留問題、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費休憩、公共設(shè)施的管理使用等業(yè)主利益的糾紛，由于處于相同的事件背景、有著共同的利益訴求，業(yè)主極易聯(lián)合起來，結(jié)成利益共同體，通過群體行為進(jìn)行抗?fàn)帯?/p>
（四）物業(yè)糾紛解決難度大。物業(yè)管理糾紛絕大多數(shù)牽扯經(jīng)濟利益，各方當(dāng)事人高度關(guān)注，糾紛通常具有群體性特點，現(xiàn)有法律難以為各方當(dāng)事人乃至物業(yè)管理糾紛解決機構(gòu)提供具體而明確的規(guī)則依據(jù)。物業(yè)管理糾紛屬于新型糾紛，解決此類糾紛的知識儲備、經(jīng)驗積累等尚有不足。凡此種種，增加了物業(yè)管理糾紛的解決難度。因此，在物業(yè)管理糾紛解決的實踐中，傳統(tǒng)人民調(diào)解組織在調(diào)解涉及巨大經(jīng)濟利益，專業(yè)性、技術(shù)性、涉法性較強的物業(yè)糾紛時，普遍感到力不從心，政府職能部門介入物業(yè)糾紛的行政調(diào)處時也有些棘手，仲裁機關(guān)和人民法院裁決物業(yè)糾紛案件時往往左右為難。
四、物業(yè)糾紛調(diào)解的一般要求和注意事項
（一）物業(yè)糾紛調(diào)解的一般要求
1、遵循調(diào)解工作的基本原則。即依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策進(jìn)行調(diào)解，法律法規(guī)等沒有明確規(guī)定的，可以依據(jù)社會主義道德進(jìn)行調(diào)解；在雙方當(dāng)事人自愿平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解；尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)利，不得因未經(jīng)調(diào)解或者調(diào)解不成而阻止當(dāng)事人向人民法院；預(yù)防與調(diào)解并重的原則。
2、履行告之義務(wù)。即應(yīng)在調(diào)解前告知糾紛當(dāng)事人律師調(diào)解的性質(zhì)、原則和效力以及當(dāng)事人在調(diào)解活動中享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
3、了解糾紛事實。并據(jù)此促成當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議。調(diào)解應(yīng)當(dāng)通過向當(dāng)事人雙方詢問、對當(dāng)事人提供證據(jù)材料進(jìn)行審核判斷、向有關(guān)方面調(diào)查核實等多種途徑，查明案件事實，分清各方責(zé)任，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)事人的特點和糾紛性質(zhì)、難易程度、發(fā)展變化的情況等，采取靈活多樣的方式方法，開展耐心、細(xì)致的說服疏導(dǎo)工作，促使各方當(dāng)事人互諒互讓，消除隔閡，引導(dǎo)、幫助當(dāng)事人達(dá)成解決糾紛的調(diào)解協(xié)議。
4、做好善后工作，履行解釋、引導(dǎo)和督促職責(zé)。在調(diào)解過程中，對雖經(jīng)調(diào)解但無法達(dá)成調(diào)解協(xié)議的物業(yè)糾紛案件，應(yīng)當(dāng)對糾紛當(dāng)事人作出必要的解釋說明，引導(dǎo)當(dāng)事人通過理性的方式選擇糾紛解決途徑，對疑難復(fù)雜難以調(diào)解的糾紛，應(yīng)報當(dāng)事人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解，對隨時可能激化的矛盾糾紛，應(yīng)當(dāng)在采取必要的緩解疏導(dǎo)措施后，及時提交有關(guān)機關(guān)處理；對調(diào)解成功的物業(yè)糾紛，應(yīng)當(dāng)注意其履行情況。對經(jīng)督促仍不履行調(diào)解協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)告當(dāng)事人可以請求居委會或基層人民政府處理，也可以就調(diào)解協(xié)議的履行、變更、撤銷向人民法院。
（二）調(diào)解物業(yè)糾紛時應(yīng)注意的事項
1、在有關(guān)物業(yè)費、物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)等類似物業(yè)糾紛的調(diào)解中，為避免產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，盡可能采取不公開方式調(diào)解。目前，因各種原因引發(fā)的物業(yè)糾紛最容易在物業(yè)管理費的收集和物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)等問題上集中體現(xiàn)出來，物業(yè)管理費之爭連續(xù)多年居物業(yè)糾紛之首。在現(xiàn)實的物業(yè)管理費糾紛中，欠費的業(yè)主一方往往人數(shù)眾多，欠費的理由各不相同。不管是進(jìn)行調(diào)解還是訴訟解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍擔(dān)心對部分業(yè)主的調(diào)解退讓可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，引發(fā)其他業(yè)主仿效，因而一般不予妥協(xié)，增加了以調(diào)解方式解決此類案件的難度。有鑒于此，在調(diào)解物業(yè)管理費、物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)等類似物業(yè)糾紛案件時，一方面采取“分而調(diào)之”策略，盡量縮小業(yè)主一方的規(guī)模，或單個或分組分別與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)；另一方面采用不公開方式調(diào)解，避免業(yè)主之間的相互攀比、效仿，也避免信息在傳遞過程中的失真可能對此類糾紛的調(diào)解帶來不利后果。
2、在對案件事實的掌握上，不必凡事非要弄個“水落石出”，只要把握糾紛案件的基本事實即可。對物業(yè)糾紛案件事實的認(rèn)知過程，其實就是通過糾紛當(dāng)事人的陳述、對相關(guān)證據(jù)的認(rèn)定、進(jìn)行必要的調(diào)查核實等途徑，對發(fā)生在過去的案件事實進(jìn)行艱難的回溯或再現(xiàn)的過程。在物業(yè)糾紛的許多場合，時過境遷，當(dāng)事人的記憶模糊、證據(jù)的滅失等，只能接近糾紛的客觀真實，而無法完全達(dá)到客觀真實。因此，在調(diào)解物業(yè)糾紛案件時，完全可以按照“法律真實”的證明要求，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)材料，結(jié)合邏輯推理、經(jīng)驗法則（生活常理）對糾紛事實進(jìn)行評判，并據(jù)此展開調(diào)解工作。
3、密切注意糾紛激化的苗頭，通過調(diào)解活動防止糾紛激化。如前所述，物業(yè)糾紛具有群體性糾紛的特點，一旦調(diào)解處理不當(dāng)、不及時，糾紛極易激化、升級，進(jìn)而引發(fā)暴力沖突或，對物業(yè)小區(qū)的生活秩序和社會的和諧穩(wěn)定造成嚴(yán)重破壞。因此，在調(diào)解物業(yè)糾紛時，應(yīng)密切注意物業(yè)糾紛激化的苗頭，堅持抓早、抓小、抓苗頭，努力把矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，消滅在激化之前。
4、及時調(diào)解，防止久調(diào)不結(jié)。就物業(yè)糾紛而言，發(fā)生糾紛的各方當(dāng)事人生活在一個小區(qū)內(nèi)，糾紛長期在小區(qū)內(nèi)存在、蔓延，勢必使當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系或利益關(guān)系處于不確定或失衡狀態(tài)，嚴(yán)重影響糾紛當(dāng)事人權(quán)益甚至整個小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，如物業(yè)管理費糾紛遲遲得不到解決，必然影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)；新老物業(yè)移交糾紛遲遲得不到解決，小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)必定大打折扣。故此，物業(yè)糾紛的調(diào)解“貴在及時”。
5、積極爭取基層組織和社會各界的支持，為調(diào)解工作的順利開展尋找資金、智力等多方面的資源。調(diào)解工作必須在基層政府組織和司法部門的領(lǐng)導(dǎo)下才能大有作為；只有獲得社會各界的關(guān)心扶持，才能保證物業(yè)糾紛的較好解決。在必要時，可以吸納會計師事實所、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量認(rèn)證機構(gòu)、價格評估機構(gòu)等社會中介機構(gòu)參與到物業(yè)糾紛的調(diào)解活動中來。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]章月萍.物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因及對策[J].福建商業(yè)高等專科學(xué)校學(xué)報，2008.4.
一、調(diào)整機制，明確職責(zé)，增強物業(yè)管理的整體合力
住宅小物業(yè)管理是城管理的重要組成部分，也是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)性工作。管委會各職能部門、各街道（鎮(zhèn)），要將職能延伸到住宅小，充分發(fā)揮各部門職能作用，按照“分級負(fù)責(zé)，屬地為主”的原則，建立以屬地街道（鎮(zhèn)）為主的，職能部門、街道（鎮(zhèn)）、社三級物業(yè)管理體系，形成職責(zé)明確，多方聯(lián)動的物業(yè)管理工作新機制。
（一）國土資源和房屋局負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理，具體職責(zé)：制定全住宅小物業(yè)管理配套政策；物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審及備案；住宅小首次專項維修資金歸集、增值、使用管理；住宅小物業(yè)用房歸集及備案登記；制定開發(fā)住宅小物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助物價部門核定住宅小物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)；組織物業(yè)企業(yè)行業(yè)檢查評比、培訓(xùn)和考核；會同街道（鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛；會同規(guī)劃建設(shè)局、街道（鎮(zhèn)）劃分物業(yè)管理域，監(jiān)督建設(shè)單位移交住宅小建設(shè)及管網(wǎng)設(shè)施資料；負(fù)責(zé)下達(dá)全商品房住宅小的年度維修資金使用計劃。
（二）街道（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)對轄內(nèi)物業(yè)管理工作。具體職責(zé)：會同建設(shè)單位對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘；負(fù)責(zé)竣工住宅小的規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、管網(wǎng)等資料備案；受理核準(zhǔn)建設(shè)單位或業(yè)主成立首屆業(yè)主大會申請，參與組織成立業(yè)主大會籌備組，指導(dǎo)組織召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、改選和換屆；負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的備案工作，出具業(yè)主委員會刻制印章證明并辦理印章備案；監(jiān)督、檢查轄內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù)工作，按照《大連市物業(yè)管理企業(yè)檢查考核管理辦法》的規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，并提出考核意見；負(fù)責(zé)轄內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項目備案；督促住宅小業(yè)主委員會按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會的，街道（鎮(zhèn)）可責(zé)令其組織召開或直接組織業(yè)主召開業(yè)主大會；負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主投訴工作；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會、業(yè)主之間的矛盾和問題；指導(dǎo)社居委會協(xié)助物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費；監(jiān)督物業(yè)企業(yè)對維修資金的使用，并對住宅小物業(yè)企業(yè)上報年度維修項目計劃進(jìn)行初審，參與維修項目驗收；定期對物業(yè)企業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行檢查，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)定期對住宅小的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護、保養(yǎng)、檢查；指導(dǎo)住宅小物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，監(jiān)管物業(yè)項目的交接工作；及時制止住宅小內(nèi)搭建違章建筑等行為。并向城管執(zhí)法部門通報，由城管執(zhí)法部門依法進(jìn)行處罰。
（三）規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)：按規(guī)定在審批規(guī)劃建筑方案時，對住宅小物業(yè)用房的位置、面積予以確定；監(jiān)管建設(shè)單位履行保修期內(nèi)的保修義務(wù)；將住宅小環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、停車場、門衛(wèi)等設(shè)施配套建設(shè)納入規(guī)劃驗收范疇。負(fù)責(zé)物業(yè)管理域的人防工程設(shè)施管理。
（四）城管與執(zhí)法局負(fù)責(zé)：行使規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等專項執(zhí)法職能；按規(guī)定查處住宅小內(nèi)破墻開門（窗）、擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證范圍的違法建設(shè)行為；查處損綠毀綠行為；查處未經(jīng)批準(zhǔn)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物及其它設(shè)施；清理查處戶外廣告、亂設(shè)攤點、亂堆亂放等行為。
（五）工商局負(fù)責(zé)：依據(jù)《戶外廣告登記管理規(guī)定》對住宅小內(nèi)非法設(shè)置的戶外廣告進(jìn)行處理；依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》對住宅小內(nèi)的無須取得許可證或者其他批準(zhǔn)文件即可取得營業(yè)執(zhí)照而未依法取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動、已經(jīng)依法取得許可證或者其他批準(zhǔn)文件，但未依法取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動、已經(jīng)辦理注銷登記或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照，以及營業(yè)執(zhí)照有效期屆滿后未按照規(guī)定重新辦理登記手續(xù)，擅自繼續(xù)從事經(jīng)營活動等無照經(jīng)營行為予以查處取締；對利用住宅或車棚（庫）、地下倉庫作為經(jīng)營（辦公）場所、異地設(shè)立經(jīng)營（辦公）場所等，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理
（六）發(fā)展改革局負(fù)責(zé)：會同國土資源和房屋局制定與住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布；會同國土局對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督；受理和處理物業(yè)服務(wù)收費價格咨詢及投訴，調(diào)解矛盾和糾紛；住宅小的各種設(shè)施管網(wǎng)的升級改造的立項工作。
（七）公安局負(fù)責(zé)：指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安人員開展安全防范工作；指導(dǎo)落實物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；及時查處治安案件；督促物業(yè)企業(yè)做好治安協(xié)助工作；對物業(yè)服務(wù)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻礙消防通道以及強行停放大型車輛的行為采取強制措施；對住宅小內(nèi)外來人口和寵物飼養(yǎng)進(jìn)行規(guī)范管理。
（八）財政局負(fù)責(zé)：對住宅房屋專項維修資金專戶存儲、分戶管理、專款專用、以及資金的增值、使用、核算的監(jiān)督；統(tǒng)籌解決動遷住宅小物業(yè)服務(wù)費補助和維修所需資金。
（九）環(huán)境保護局負(fù)責(zé)：對物業(yè)服務(wù)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的噪聲、油煙、廢氣等超標(biāo)行為的監(jiān)督管理。
（十）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局負(fù)責(zé)：對物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察；督促、監(jiān)管做好特種設(shè)備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；處理物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。
（十一）教育衛(wèi)生局負(fù)責(zé)：對物業(yè)服務(wù)域內(nèi)二次供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。發(fā)揮愛衛(wèi)會作用，指導(dǎo)住宅小居民開展好愛國衛(wèi)生活動。
（十二）消防大隊負(fù)責(zé)：指導(dǎo)轄公安派出所對物業(yè)服務(wù)域內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
二、調(diào)整分工，理順關(guān)系，搞好物業(yè)企業(yè)與專業(yè)公司分工
專業(yè)管理公司是住宅小設(shè)施管理的重要部門，按照專業(yè)分工，密切合作的原則，搞好住宅小各種配套設(shè)施及公共設(shè)施管理，理順關(guān)系，分工協(xié)作，確保住宅小各種設(shè)施運行質(zhì)量。
（一）供水設(shè)施管理。建筑物墻外一點五米以外的供水設(shè)施及用戶室內(nèi)明裝水表，由供水單位負(fù)責(zé)維修管理。建筑物墻外一點五米以內(nèi)的共用部分由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
（二）供電設(shè)施管理。高層住宅變電亭低壓開關(guān)及以上、多層住宅樓前低壓分電箱及以上、計費用電表由電業(yè)局負(fù)責(zé)維護、管理。
（三）排水設(shè)施管理。住宅小內(nèi)地下排水設(shè)施，化糞池（含化糞池）以前管網(wǎng)設(shè)施及化糞池清污由排水公司負(fù)責(zé)清理維護和養(yǎng)護；化糞池至進(jìn)戶排水管網(wǎng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
（四）供熱設(shè)施管理。采用集中供熱的物業(yè)域，其公共供熱管線及供熱設(shè)備、設(shè)施均由集中供熱專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護管理。供熱公司也可委托物業(yè)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護，其委托費用由委托單位承擔(dān)
（五）燃?xì)庠O(shè)施管理。管道燃?xì)庠O(shè)施統(tǒng)一由燃?xì)饨?jīng)營單位負(fù)責(zé)組織檢查維修，其維修費用按產(chǎn)權(quán)界定承擔(dān)。小內(nèi)如發(fā)現(xiàn)有管線占壓、損壞燃?xì)夤艿馈⒃O(shè)施設(shè)備等異常現(xiàn)象，物業(yè)公司必須及時制止并報告燃?xì)夤?yīng)專業(yè)企業(yè)。
（六）環(huán)境衛(wèi)生管理。住宅小內(nèi)納入市政管理的城市道路，由所在地環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé)清掃保潔；小內(nèi)其它道路及綠地、公共場地及樓內(nèi)公共部位等，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。居民生活垃圾由物業(yè)企業(yè)從住宅樓運至垃圾轉(zhuǎn)運站或與環(huán)衛(wèi)部門商定的地點，垃圾清運由環(huán)衛(wèi)管理部門運至垃圾處理場；非居民生活垃圾由環(huán)衛(wèi)管理部門直接管理。
（七）綠地、公共廣場設(shè)施管理。住宅小規(guī)劃紅線內(nèi)的樹木、綠地及綠地設(shè)施，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護、管理。
（八）公安消防設(shè)施管理。市政供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下室消防井、消防栓等消防設(shè)施，由供水部門負(fù)責(zé)維護、管理，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。
（九）有線電視設(shè)施管理。有線電視設(shè)施及線路的維護、管理，由有線電視經(jīng)營單位負(fù)責(zé)。
（十）住宅小內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井、井蓋的維護管理。由地下設(shè)施檢查井（除排水設(shè)施檢查井）的專業(yè)公司負(fù)責(zé)。也可委托物業(yè)企業(yè)維護、管理。
（十一）通訊、網(wǎng)線管理。住宅小內(nèi)通訊、網(wǎng)線由經(jīng)營單位維護至用戶終端。
三、突出重點，系統(tǒng)研究，分類解決各類住宅小的物業(yè)服務(wù)存在問題
住宅小的物業(yè)管理工作，目前還處于規(guī)范和探索理順之中。早期物業(yè)管理由于法規(guī)不健全，不同時期執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及管理模式不同，使得一些建之初建設(shè)的小積累了很多的矛盾和問題，影響百姓的日常生活。本著為百姓高度負(fù)責(zé)的精神，逐步解決住宅小存在的突出問題。
（一）做好小配套設(shè)施管理移交。做好住宅小高壓電力設(shè)施維修養(yǎng)護工作。由規(guī)劃建設(shè)局牽頭，對住宅小高壓電力設(shè)施及管網(wǎng)，組織維修改造，改造后按現(xiàn)行政策統(tǒng)一將資產(chǎn)移交給電業(yè)公司負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護；自來水二次加壓泵站盡早進(jìn)行移交改造完善，確保百姓生活用水質(zhì)量。新建住宅小在竣工驗收前，應(yīng)移交給專業(yè)公司管理的設(shè)施設(shè)備，必須在移交后方可辦理竣工驗收手續(xù)。（負(fù)責(zé)單位：規(guī)劃局、城管與執(zhí)法局，年底前完成）
（二）做好棄管住宅小的物業(yè)服務(wù)。按照屬地管理原則，凡是沒有選聘物業(yè)企業(yè)的住宅小和被棄管的住宅小，由屬地街道（鎮(zhèn)）組織業(yè)主選聘新的物業(yè)公司，對暫時選不到物業(yè)公司的暫由街道（鎮(zhèn)）安排代管。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)），年底前完成）
（三）做好動遷住宅小物業(yè)管理。動遷房屋物業(yè)管理費統(tǒng)一按《大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)動遷住宅物業(yè)費暫行管理辦法》（開財基發(fā)〔〕號）文件核定，由各街道負(fù)責(zé)管理。國土資源和房屋局會同各街道（鎮(zhèn)）做好動遷房屋域情況的確認(rèn)工作，由各街道（鎮(zhèn)）向財政局申請補貼資金。各街道（鎮(zhèn)）嚴(yán)格管好物業(yè)費補貼資金，不準(zhǔn)挪用、占用。動遷居民將動遷安置房屋轉(zhuǎn)讓變更后，新業(yè)主不再享受物業(yè)費補貼。
動遷房屋維修費。年以前建設(shè)的參照開發(fā)財政局年《關(guān)于開發(fā)動遷房和機關(guān)大廈、教師大廈物業(yè)維修管理問題的批示》意見，動遷房屋維修費由財政局按現(xiàn)行商品房維修資金標(biāo)準(zhǔn)和管理模式，設(shè)定虛擬賬戶，按銀行五年最高存款利息標(biāo)準(zhǔn)確定維修資金額度，由國土資源和房屋局按照現(xiàn)行管理模式安排動遷房屋維修資金使用計劃。
提高動遷住宅小建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強動遷小房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督，搞好設(shè)施配套。規(guī)范動遷住宅小的物業(yè)管理用房，凡新建動遷小，建設(shè)單位按照商品房小標(biāo)準(zhǔn)，提供物業(yè)管理用房。（責(zé)任單位：規(guī)劃建設(shè)局、國土資源和房屋局、各街（鎮(zhèn)），年底前完成）
（四）做好商品房住宅小房屋維修工作。國土資源和房屋局要進(jìn)一步理順商品房住宅小的維修程序,按照國家、省市規(guī)定制定維修資金使用及管理辦法和維修管理使用配套辦法，做好房屋維修資金保障工作。充分發(fā)揮街道社管理作用,監(jiān)督管理物業(yè)企業(yè)對維修資金使用。凡物業(yè)企業(yè)報修事項及范圍,由街道（鎮(zhèn)）對年度維修計劃進(jìn)行審核，并對具體維修項目會同社、業(yè)主委員會進(jìn)行聯(lián)合驗收，驗收合格后，房產(chǎn)管理部門按程序撥付工程款。細(xì)化住宅專項維修資金使用范圍，完善維修資金使用方式，建立維修計劃上報備案制度，審計制度，確保房屋及其設(shè)備設(shè)施完全使用。各街道辦事處應(yīng)建立應(yīng)急突發(fā)事故搶修資金，做為各種設(shè)施搶修費用。建立物業(yè)管理應(yīng)急托管制度，對住宅小突發(fā)搶修事件，委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)搶修，保障居民的正常生活。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局，10月份前完成辦法措施的制定）
（五）做好新建動遷房屋質(zhì)量保修工作。國土資源和房屋局組織街道對全新建動遷住宅小進(jìn)行普查摸底。將存在質(zhì)量問題統(tǒng)一匯總分類，屬于施工質(zhì)量保修問題，由規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)落實該小的施工單位，限期進(jìn)行維修，質(zhì)監(jiān)部門跟蹤檢查確保保修質(zhì)量。住宅出現(xiàn)透寒等屬于設(shè)計規(guī)范問題的由規(guī)劃建設(shè)局制定維修方案，由屬地街道辦事處組織維修改造。進(jìn)一步清理住宅小內(nèi)無照經(jīng)營工作，由工商局牽頭，提出解決方案，各職能部門配合做好這項工作。（責(zé)任單位：規(guī)劃局、工商局、國土資源和房屋局、各街道（鎮(zhèn)），年底前完成）
（六）做好住宅小違章行為的整治工作。由屬地街道（鎮(zhèn)）牽頭會同綜合執(zhí)法局、國土資源和房屋局全面清理住宅小違章行為。各街道組織社、物業(yè)公司逐個小進(jìn)行調(diào)查并將情況通報城市綜合執(zhí)法局。組織聯(lián)合查處，凈化小環(huán)境。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)）、城管執(zhí)法局、國土資源和房屋局、年底前完成）
（七）做好住宅小電梯專項資金管理工作。隨著開發(fā)高層住宅增多，電梯維護、養(yǎng)護等問題已經(jīng)顯現(xiàn)，有些地方已經(jīng)出現(xiàn)停運現(xiàn)象，為了盡早解決這一問題，避免出現(xiàn)停運現(xiàn)象，建立住宅小電梯維護專項資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按每部電梯10萬元標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主繳納部分電梯專項維修費。由國土資源和房屋局統(tǒng)一招標(biāo)選聘專業(yè)公司，實行轄統(tǒng)一維修、養(yǎng)護。國土資源和房屋局要建立統(tǒng)一臺帳，做好資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)商支付該費用可以列入成本。由國土資源和房屋局統(tǒng)一歸集管理。具體實施由規(guī)劃建設(shè)局和國土資源和房屋局聯(lián)合制定具體實施意見。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局，明年開始執(zhí)行）
（八）做好物業(yè)費收繳協(xié)調(diào)工作。目前，影響物業(yè)企業(yè)發(fā)展主要問題，是物業(yè)收費難的問題。各街道（鎮(zhèn)）幫助物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)費收繳工作。協(xié)調(diào)法院定期在街道社設(shè)立小法庭，用法律手段解決物業(yè)收費難的問題。發(fā)揮社樓長作用，幫助企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)宣傳，動員業(yè)主主動交費，使住宅小物業(yè)管理步入良性循環(huán)軌道。發(fā)展改革局會同國土資源和房屋局，制定全物業(yè)管理等級標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，提高住宅小的管理檔次。
各街道（鎮(zhèn)）積極協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，探索建立社綜合收費站，實現(xiàn)各種交費不出社。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)）、發(fā)展改革局、國土資源和房屋局）
（九）做好物業(yè)專項維修資金歸集工作。調(diào)整維修資金歸集方式。由現(xiàn)在業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證時繳納，變?yōu)橘彿拷灰椎怯浐贤瑐浒盖袄U納。按住宅小開設(shè)住宅分賬戶，購房業(yè)主在到房產(chǎn)部門交易備案前，先到房管部門指定銀行按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交維修資金。否則，房產(chǎn)部門不給交易登記備案。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局）
（十）做好早期住宅小改造規(guī)劃。把改善早期小物業(yè)管理質(zhì)量作為城建設(shè)的重要內(nèi)容。爭取用三年的時間，對年前建設(shè)小全面進(jìn)行設(shè)施維修改造。由國土資源和房屋局系統(tǒng)提出組織實施方案，逐項、逐步進(jìn)行實施。抓好這些民心工程。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局、規(guī)劃局、發(fā)改局）
四、加強監(jiān)管，提高質(zhì)量，切實抓好住宅小物業(yè)管理的規(guī)范運作
進(jìn)一步加強住宅小物業(yè)管理基礎(chǔ)工作建設(shè)，發(fā)揮業(yè)主委員會管理主體作用，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平和管理能力，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會,物業(yè)企業(yè)的工作行為,完善工作系統(tǒng),使物業(yè)管理逐漸地步入良性循環(huán)軌道。
（一）規(guī)范新建住宅小的前期管理。凡達(dá)到規(guī)定規(guī)模的住宅小，必須采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同作為辦理商品房預(yù)售許可證的補充要件。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強對住宅小建設(shè)工程質(zhì)量的跟蹤，根據(jù)物業(yè)管理的要求，提出合理化建議，對擅自變更設(shè)計方案、降低建設(shè)質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，及時向相關(guān)執(zhí)法部門報告。
（二）規(guī)范物業(yè)資料交接。住宅小竣工交付前，建設(shè)單位要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時向?qū)俚亟值捞峁└鞣N移交資料備案。水、電、暖等設(shè)施按照專業(yè)分工移交給專業(yè)公司。建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管證明和街道備案證明。
（三）規(guī)范業(yè)主委員會的運作。不論采取何種管理模式，所有住宅小都要依法建立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一時難以建立的或不成立的，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主可將業(yè)主委員會的職責(zé)委托給物業(yè)管理域內(nèi)的居民委員會組織實施，并報屬地街道部門備案。為及時掌握了解業(yè)主意見，業(yè)主委員會可聘請社工作人員作為業(yè)主委員會執(zhí)行聯(lián)絡(luò)員，負(fù)責(zé)街道、業(yè)主委員會、物業(yè)公司作用之間的協(xié)調(diào)與溝通。
（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。簽訂物業(yè)服務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系必須明確且符合法律法規(guī)規(guī)定，并向街道（鎮(zhèn)）社居委會備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定，認(rèn)真履行服務(wù)義務(wù)，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持明碼標(biāo)價并按規(guī)定辦理備案等手續(xù)，自覺接受相關(guān)部門以及業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。
（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理項目的，要依照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)合同的約定追究責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或提前解除合同的，應(yīng)提前2個月書面告知業(yè)主委員會、所在街道和社居委會。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目且建設(shè)單位無法承擔(dān)重新選聘負(fù)責(zé)的，由社居委會臨時代為管理。
（六）規(guī)范農(nóng)村都市新村物業(yè)管理。隨著開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展，凡各鎮(zhèn)建設(shè)農(nóng)民都市新村的村莊，參照城市物業(yè)管理規(guī)定，實施物業(yè)管理，業(yè)主委員會和村委會可以同為一個機構(gòu)。
五、齊抓共管，多方扶持，推進(jìn)和諧社建設(shè)
物業(yè)管理是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，每一項事物影響百姓生活。各職能部門、街道（鎮(zhèn)），發(fā)揮作用，多方扶持，全力推進(jìn)和諧開發(fā)建設(shè)。
（一）進(jìn)一步發(fā)揮各街道各部門在物業(yè)管理中的作用。要認(rèn)真履行好分工責(zé)任，將住宅小的物業(yè)管理作為社建設(shè)的重要內(nèi)容。各街道成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)小組（可與城管科一套人馬），要安排專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作；管委會各職能部門按照分工要求，抓好工作落實。
（二）進(jìn)一步抓好物業(yè)企業(yè)管理。國土資源和房屋局認(rèn)真組織好培訓(xùn)工作，對街道社、物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員定期組織培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；積極組織開展創(chuàng)新文明小活動，制定考核標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)對物業(yè)企業(yè)和住宅小物業(yè)管理進(jìn)行檢查考核。組織現(xiàn)場經(jīng)驗交流會，增強從業(yè)人員的工作自覺性。
進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)管理行為，明確管理責(zé)任，發(fā)揮物業(yè)企業(yè)作用，對發(fā)生在小內(nèi)的各種違法行為主動管理，及時向各有關(guān)部門報告。國土資源和房屋局合同街道（鎮(zhèn)）制定嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn)，并實施動態(tài)考核。
（三）進(jìn)一步扶持物業(yè)企業(yè)發(fā)展。凡由政府及職能部門承擔(dān)的費用，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。各專業(yè)公司經(jīng)營收費，不得向物業(yè)強行托收；物業(yè)企業(yè)接受委托代收代付的，委托單位應(yīng)支付相應(yīng)的費用。新建小竣工驗收移交后，其未售房屋的物業(yè)服務(wù)費，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)辦理物業(yè)用房使用、出租登記時，免征房產(chǎn)各種租賃稅費。各街道及時按標(biāo)準(zhǔn)撥付動遷小物業(yè)管理費，保證小物業(yè)管理正常運行。
（四）進(jìn)一步做好專業(yè)公司與物業(yè)服務(wù)公司交接。城管局、規(guī)劃局、國土資源和房屋局按照業(yè)務(wù)分工，組織好與專業(yè)公司對住宅小管理設(shè)施的移交。國土資源和房屋局組織提交各種設(shè)施移交明細(xì)，城管局、規(guī)劃局組織好與專業(yè)公司移交。移交后由各專業(yè)公司提出整改方案。供水、供電、供熱、供氣、消防、郵政、通訊、有線電視等專業(yè)對口單位，負(fù)責(zé)好物業(yè)管理域內(nèi)的設(shè)施維修養(yǎng)護工作，主動接受工作移交。
關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；物業(yè)服務(wù)；業(yè)主滿意度
一、鄭州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度現(xiàn)狀
經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前我市取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的企業(yè)有460家，其中一級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)1家，二級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)4家，三級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)145家，四級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)122家，臨時級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)188家，從業(yè)人員共2萬余人，服務(wù)面積達(dá)到2000萬平方米。物業(yè)服務(wù)的范圍實現(xiàn)了從單一的住宅區(qū)向?qū)懽謽恰⑸虉觥⑨t(yī)院、學(xué)校等非住宅物業(yè)延伸，不少單位的自管房在房改后也逐步實行了物業(yè)服務(wù)。全市有700個2萬平方米以上的住宅小區(qū)（大廈）、商場、辦公樓，實行了物業(yè)服務(wù)， 較好地解決了城市管理由政府包攬一切的難題，一個社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)新體制初步建立。我市物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，有效地改善了城市面貌和群眾的居住環(huán)境，促進(jìn)了社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為我市第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)新的增長點，為社會創(chuàng)造了更多的就業(yè)機會，同時也為社區(qū)穩(wěn)定發(fā)揮了積極的作用。
二、鄭州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在問題及原因
我市物業(yè)服務(wù)近幾年得到了較快的發(fā)展，但由于起步晚、條件差、意識不強及相關(guān)法律法規(guī)滯后，物業(yè)服務(wù)市場機制還不夠健全，服務(wù)中還有不少薄弱環(huán)節(jié)，仍存在一些需要重視解決的問題。
1對《物業(yè)管理條例》的學(xué)習(xí)、宣傳深度、廣度不夠
《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號）于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。這兩年，市政府及市房管局等有關(guān)部門按照建設(shè)部的要求，通過多種形式，有計劃地組織學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《條例》，但是對《條例》的學(xué)習(xí)還不夠深入，宣傳也不夠廣泛，物業(yè)服務(wù)工作還未引起全社會的重視。
2房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)職責(zé)不清，前期物業(yè)服務(wù)矛盾突出
由于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏有效的制約措施，目前鄭州市新建項目前期物業(yè)服務(wù)公開招投標(biāo)工作還不規(guī)范，還存在壟斷經(jīng)營現(xiàn)象，公開公平的市場競爭機制尚不完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目，大部分是由其屬下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，由于建設(shè)與服務(wù)職責(zé)不清，物業(yè)服務(wù)從屬、依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
3物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小、收費低、運作不規(guī)范，企業(yè)人才流失嚴(yán)重
目前，鄭州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)還處于發(fā)展階段，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小、入不敷出，企業(yè)運作不規(guī)范。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)手段原始，現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立，缺乏自我生存和發(fā)展的能力，服務(wù)中忽視業(yè)主的權(quán)益，不按合同、制度辦事，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度差，企業(yè)提供服務(wù)“縮水”，企業(yè)員工缺乏培訓(xùn)、待遇低、素質(zhì)差，企業(yè)人才流失嚴(yán)重.
4舊住宅區(qū)整治改造難，物業(yè)服務(wù)推進(jìn)緩慢
目前，我市多數(shù)舊住宅區(qū)，特別是單位自管房院落、家屬院等存在配套設(shè)施不全，建造檔次低，公共活動場所和綠化面積不足等問題，這些舊住宅區(qū)，多數(shù)存在臟亂差等現(xiàn)象。對舊住宅區(qū)進(jìn)行專項整治，實行物業(yè)服務(wù)，從根本上改變城市面貌已成為當(dāng)務(wù)之急，但由于資金問題、認(rèn)識上的問題，該項工作推進(jìn)緩慢。
三、提高鄭州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的對策
我市物業(yè)服務(wù)工作要認(rèn)真宣傳、貫徹、落實《物業(yè)管理條例》，加大監(jiān)督服務(wù)力度，規(guī)范市場主體行為，保護消費者權(quán)益，努力解決我市物業(yè)服務(wù)中存在的問題，重點抓好以下幾個方面的工作：
1加強對《物業(yè)管理條例》的宣傳
采取多形式、通過多渠道向社會宣傳物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)，擴大社會知曉面，增強宣傳實效性，使大家深刻領(lǐng)會《條例》的精神和各項規(guī)定，自覺的貫徹執(zhí)行《條例》。
2整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序
今年通過對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展年度考核和日常考評，結(jié)合企業(yè)信用檔案的啟動，進(jìn)一步強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識、合同意識、競爭意識和品牌意識；加強企業(yè)資質(zhì)管理，加大對管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)的清理整頓力度；大力開展誠信和職業(yè)道德教育，接受社會監(jiān)督，完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，及時進(jìn)行查處。
3協(xié)調(diào)公用事業(yè)單位的責(zé)任劃分、落實“一戶一表”
依據(jù)《條例》，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與公用事業(yè)單位的責(zé)任劃分，協(xié)調(diào)解決水電氣暖等公用事業(yè)單位在相關(guān)費用的收取、相關(guān)管線維修等方面的責(zé)任。加強調(diào)查研究，進(jìn)一步落實市政府關(guān)于水電氣暖收費協(xié)調(diào)會精神，將落實“一戶一表”視為一項民心工程，督促水電氣暖主管部門拿出切實可行的“一戶一表”改造具體方案，以解決目前的收費矛盾。
4加強隊伍建設(shè)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)
繼續(xù)抓好物業(yè)服務(wù)企業(yè)多層次的人才培訓(xùn)，加強企業(yè)關(guān)鍵崗位和服務(wù)一線操作人員的技能培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)；加強物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員管理，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊伍，培養(yǎng)一批在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)影響力，在物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理和理論研究方面有突出成績和較高造詣的本土物業(yè)服務(wù)專家和高級人才。
5推進(jìn)舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)
按照政府、單位、居民合理負(fù)擔(dān)的原則，調(diào)動各方面的積極性，多渠道籌措資金，完善小區(qū)配套設(shè)施，美化小區(qū)環(huán)境，加強對舊住宅區(qū)的整治改造，通過綜合整治改造，使舊住宅區(qū)達(dá)到“綠、美、靜、安”適合物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，切實改善我市居民的居住環(huán)境，從根本上改變城市面貌。
四、結(jié) 論
在激烈的市場競爭中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須盡快轉(zhuǎn)向真正的業(yè)主滿意理念，使經(jīng)營重點轉(zhuǎn)移到以客戶服務(wù)和提高業(yè)主滿意度為中心來，并在物業(yè)服務(wù)過程中著眼于建立持久的競爭優(yōu)勢。為此物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門須相互合作、共同設(shè)計和執(zhí)行有競爭力的業(yè)主價值傳遞系統(tǒng)，以滿意業(yè)主的需要，并由此進(jìn)一步加強業(yè)主的美譽度和忠誠度。業(yè)主滿意度調(diào)查有助于企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)、提升競爭力。隨著社會的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)各種層面上的因素趨向成熟，滿意度測評體系將更完善，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性發(fā)展提供更多的支撐。
參考文獻(xiàn)
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甲方：銀川z百貨連鎖超市有限公司
乙方：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方委托乙方對所租用的浩海、城市春天3號樓地下一層、2號樓地上第一層部分面積提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方就相關(guān)事宜訂立本合同：
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:新百連超浩海 城市春天超市
物業(yè)類型：商業(yè)物業(yè)
物業(yè)位置：寧夏銀川市金鳳區(qū)福州南街浩海城市春天2#、3#商網(wǎng)地下負(fù)一層及3#商網(wǎng)地上一層。
物業(yè)面積：4704平方米(實際面積以甲方與出租方最終確定的面積為準(zhǔn))
第二章 服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量
第二條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
1、物業(yè)建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理;
2、對建筑本體共用設(shè)備設(shè)施(包括給排水系統(tǒng)、落水管、高壓系統(tǒng)、安全監(jiān)控設(shè)備、避雷裝置、共用照明、消防控制室、消防水泵、消防系統(tǒng)、給排水管道、變電房、地下排污泵加壓供暖設(shè)備、配電系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。
3 、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、室外泵房、停車場)的維修、養(yǎng)護和管理。
4、公共環(huán)境(包括公共場地、建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境垃圾的收集、清運;為甲方協(xié)調(diào)安排日常垃圾放置點。
5、公共秩序維護，機動車輛、非機動車輛、自行車輛等的交通及停放管理;負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的安全監(jiān)控和巡視等保安工作。
6、制訂物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施;管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等;根據(jù)法律、法規(guī)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護以及消防管理制度的建立等。
7、乙方管理范圍內(nèi)需要與政府部門直接協(xié)調(diào)的工作及日常管理(包括：公安、消防、環(huán)衛(wèi)、交通、城管、市政、園林綠化及自來水、電力、熱力等部門)。
8、公共綠化、花木及設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護和管理。
9、乙方的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)
(1)公共環(huán)境每天清掃一次，零星保潔兩次，環(huán)境垃圾每天清運一次。遇雨雪天氣及時清掃路面積水、積雪。
(2)疏導(dǎo)各類車輛有序停放，確保物業(yè)范圍內(nèi)交通暢通。
(3)發(fā)生突發(fā)事件及時報告甲方，并協(xié)助采取應(yīng)急措施。
(4)對物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，確保物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備正常運行。
(5)對物業(yè)范圍內(nèi)的公共下水管道、污水井、化糞池每半年檢查一次，并根據(jù)檢查情況適時清掏，確保正常使用。
(6)隨時開展物業(yè)范圍內(nèi)的安全巡視。
第三章 費用及收取
第三條 物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
1、本合同約定的物業(yè)服務(wù)按物業(yè)面積收取物業(yè)服務(wù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)為4.65元/平方米/月，乙方物業(yè)建筑面積為4074平方米，如物業(yè)面積有調(diào)整，則雙方根據(jù)調(diào)整后的面積核算物業(yè)費。
2、本合同約定的物業(yè)服務(wù)費按季度支付，每年1月，4月，7月，10月中每月15日前，乙方向甲方提供合法的物業(yè)服務(wù)費發(fā)票，甲方收到發(fā)票后10日內(nèi)向乙方支付當(dāng)季度物業(yè)費，如遇節(jié)假日，付款時間順延。
3、冬季供暖方式為：出租方接西夏熱電廠集中供熱。供暖費用標(biāo)準(zhǔn)以政府規(guī)定的供熱費標(biāo)準(zhǔn)計收。
4、夏季制冷方式為：中央空調(diào)集中制冷，由出租方安裝獨立式中央空調(diào)且由乙方負(fù)責(zé)管理運行和費用。甲方每年向乙方繳納 3 個月的空調(diào)費，即6月1日-8月30日。
5、空調(diào)制冷繳費標(biāo)準(zhǔn)為 10.5元/月/平方米
6、制冷時間為：9:00-21:00
7、制冷期室內(nèi)溫度：26℃+2℃
8、制冷費繳納時間:每月15日前，乙方給甲方提供相應(yīng)金額的物業(yè)發(fā)票，甲方收到發(fā)票后的10個工作日內(nèi)向乙方支付制冷費，如因乙方制冷溫度達(dá)不到規(guī)定溫度，根據(jù)賣場記錄按天扣除制冷費。如遇節(jié)假日，付款時間順延。
9、乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用后，應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。除本合同明確約定甲方應(yīng)支付的物業(yè)費之外，甲方無責(zé)任向乙方支付其他任何費用。
第四章 權(quán)利及義務(wù)
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、維護自身的合法權(quán)益，享受乙方提供的物業(yè)管理服務(wù);
2、自覺遵守乙方關(guān)于物業(yè)管理的各項規(guī)章制度、辦法和規(guī)定，按時足額向乙方繳納物業(yè)費、空調(diào)費。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育活動;
3、甲方產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在乙方指定的區(qū)域內(nèi)存放，自行清運，保持環(huán)境衛(wèi)生。
4、甲方可免費使用物業(yè)范圍內(nèi)的廣場開展促銷、展賣等活動，乙方不向甲方收取任何費用，但甲方每次活動需提前向乙方申請，活動結(jié)束后負(fù)責(zé)清掃場地。
5、自甲方在物業(yè)范圍內(nèi)開設(shè)的門店開業(yè)之日起一年內(nèi)，甲方顧客可憑當(dāng)日購物小票在物業(yè)范圍內(nèi)的停車場免費停車兩小時;第二年顧客憑當(dāng)日購物小票在停車場泊車時費用按指導(dǎo)價一半支付(即正常2元，按1元收取);
6、自行負(fù)責(zé)經(jīng)營或使用區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防安全管理及關(guān)聯(lián)責(zé)任。
7、公共部位立面、外立面未經(jīng)乙方同意不得安裝、張貼廣告等宣傳品。
8、甲方自行購置的設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)、維修所產(chǎn)生的相關(guān)費用由甲方負(fù)責(zé)。
第五條 乙方的權(quán)利及義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項管理活動;
2、對本物業(yè)的共用設(shè)施乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施;
3、物業(yè)范圍內(nèi)的指定由甲方使用的停車位，乙方不得占用，乙方不得向甲方所有配貨車輛收取通行費、泊位費等任何費用。乙方應(yīng)在正常物業(yè)服務(wù)活動開展中維護甲方商場門前公共秩序，做到及時巡檢、及時發(fā)現(xiàn)、及時整改。對商場進(jìn)出口暢通做好服務(wù)工作;
4、乙方應(yīng)確保甲方商場門口范圍不被占用，以確保甲方商場的進(jìn)出口暢通。5、乙方有權(quán)按本合同約定收取物業(yè)服務(wù)費、空調(diào)費，對本物業(yè)實施物業(yè)管理與服務(wù)。
6、尊重甲方正常經(jīng)營的權(quán)利，乙方不得干涉甲方正當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動。
7、依法行使政府職能部門賦予的權(quán)利，接受行政主管部門的監(jiān)督制度，接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府行政部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，聽取合理化建議和意見，不斷改進(jìn)工作。
8、乙方承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域中物業(yè)設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)的維保工作責(zé)任;接受物業(yè)使用人的委托對包括但不限于空調(diào)系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備的大修、更新、改造。
9、因甲方不配合乙方的管理導(dǎo)致被相關(guān)部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)全部責(zé)任;因乙方未能履行職責(zé)導(dǎo)致被相關(guān)部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，或?qū)е录追酵I(yè)的，乙方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)由此給甲方帶來的全部經(jīng)濟損失。
第五章 裝修管理
第六條 裝修水電費
裝修期間所產(chǎn)生的水電費用由甲方自行承擔(dān)。
第七條 裝修管理規(guī)定
商網(wǎng)裝修，必須遵守以下規(guī)定：
1、裝修開始前，甲方需到乙方處辦理相關(guān)裝修手續(xù)，并提交裝修方案及設(shè)計圖紙，配合乙方做好對裝修方的管理及監(jiān)督工作;
2、甲方應(yīng)在施工前,將涉及消防、空調(diào)、給排水及電氣線路改動的相關(guān)圖紙說明,提交乙方備案申請，由乙方依據(jù)相關(guān)規(guī)定、規(guī)范，并會同開發(fā)單位討論、許可的條件下方可施工，否則，造成的相關(guān)損失及連帶責(zé)任全部由甲方自行承擔(dān);
3、所有電器的安裝都應(yīng)遵照供電的有關(guān)規(guī)定，所有線路必須套管入盒;
4、除出租方所提供指定的門頭牌匾位置、安放空調(diào)壓縮機、空調(diào)外掛機的位置以外，其他位置一律不得裝設(shè)店徽或標(biāo)牌、廣告牌(超市內(nèi)除外);
5 、出入通道不得占用公共區(qū)域，不能阻擋消防通道、防火門、緊急出口、指示燈、消防栓等;
6 、甲方裝修對所有設(shè)施要采取有效的保護，保障公共設(shè)施不受損壞;
7、甲方應(yīng)確保在裝修過程中對商場的公共設(shè)備、設(shè)施及裝修不造成任何損壞，若有損壞，將由甲方承擔(dān)修復(fù)費用;
8、施工過程中，所有材料、工具及廢物等在任何時候都必須限制在商場內(nèi)，不得占用任何公共地方。所有商場內(nèi)的裝修垃圾必須袋裝由甲方自行清運;
9、裝修完成后，甲方以書面形式通知出租方和乙方，以便安排做最后消防安全檢查。
第八條 裝修違章處理
1、 如需改動公共設(shè)施設(shè)備，須以書面形式提前向乙方進(jìn)行申請，由乙方會同相關(guān)部門予以明確;如甲方在未批準(zhǔn)的前提下自行改造，造成公共設(shè)施設(shè)備損壞、毀壞的,則須承擔(dān)相關(guān)維修責(zé)任及連帶責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重且造成損失的，需接受行業(yè)主管部門的行政處罰，并承擔(dān)違約責(zé)任。并向乙方支付xx 元違約金;
2、 裝修垃圾未及時清運的，限期清運或堆放于指定位置，違者造成城管行政部門處罰的由甲方承擔(dān)全部責(zé)任;
3、裝修期間影響到其他商戶的，必須及時整改，否則造成的相關(guān)損失及連帶責(zé)任全部由甲方承擔(dān)。
第六章 消防安全管理
第九條 消防安全管理
1、乙方應(yīng)按國家法律法規(guī)要求管理、維護物業(yè)范圍內(nèi)應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)的各項設(shè)施設(shè)備，物業(yè)范圍內(nèi)的消防控制室應(yīng)派人24小時值守;如遇有關(guān)部門對甲方商場內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查時，乙方應(yīng)提供無條件的配合。
2、除物業(yè)出租方按設(shè)計要求按照配備的消防設(shè)施設(shè)備外，甲方按所需配備必要的消防設(shè)備器材，定期檢查維修，并在有效期結(jié)束前使用,及時更換需要的材料。
3、甲方裝修期間需指定一名消防安全管理責(zé)任人，必須配合乙方執(zhí)行和完成各項消防工作。
4、甲方應(yīng)當(dāng)經(jīng)常對超市內(nèi)的工作人員進(jìn)行消防知識以及火警發(fā)生后逃生、自救技能的培訓(xùn)，使其都能掌握和使用所配備的消防設(shè)施和器材。
5、乙方負(fù)責(zé)定期對本物業(yè)內(nèi)部消防設(shè)施進(jìn)行檢查，主動配合有關(guān)消防監(jiān)督機關(guān)和甲方對超市內(nèi)消防工作的檢查、監(jiān)督。
6、甲方有義務(wù)參加消防主管部門和甲方組織的消防演習(xí)及宣傳活動。
7、按照國家規(guī)定的有關(guān)防火安全責(zé)任人所應(yīng)有的權(quán)力、義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
【關(guān)鍵詞】業(yè)主；侵犯建筑物共有權(quán)；開發(fā)商；享有訴權(quán)
前言
隨著我國住房制度的改革，使得一些新型法律事務(wù)出現(xiàn)；建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在《物權(quán)法》中首次以立法形態(tài)出現(xiàn)，但在實施過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)仍有大量的現(xiàn)實問題未能解決。為此，最高人民法院在2009年5月公布了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，專門就司法實踐中存在的一些爭議比較大的，立法規(guī)定比較原則的問題進(jìn)行了司法解釋，在這個司法解釋中談到了如何認(rèn)定業(yè)主、如何認(rèn)定業(yè)主建筑物專有部分和共有部分的標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的限制。但是就如何正確行使建筑物區(qū)分所有權(quán)，以及誰有權(quán)在建筑物共有權(quán)受侵害時向法院提訟，即訴訟資格確認(rèn)仍存在較大爭議。筆者試圖對這一問題進(jìn)行探討，以期確認(rèn)開發(fā)商享有這種訴權(quán)。
一、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)爭議在審判實踐中情況
現(xiàn)有涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)一些糾紛的實際處理情況如下：
1.業(yè)主擅自裝修，住房管理人作為原告勝訴。[1]
2006年7月17日，北京市朝陽區(qū)人民法院判決了14個案件。原告訴稱：被告擅自進(jìn)行住宅裝修，拆除房屋窗下墻，以用于經(jīng)營活動，違反了建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定。作為房屋管理者，原告為了樓房安全及維護樓房外觀形象，請求判令被告將拆改的房屋窗下墻恢復(fù)原狀或進(jìn)行加固處理，使之符合安全要求。朝陽區(qū)人民法院判決支持原告訴訟請求
2.業(yè)委會三業(yè)主，確認(rèn)建筑物外墻歸全體業(yè)主所有，業(yè)委會勝訴。[2]
《民事審判指導(dǎo)與參考》總第35集刊登出了《居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰》文章，通過介紹案情、審判裁決結(jié)果及其分析裁決理由，最高人民法院民一庭認(rèn)為：居民住宅小區(qū)外墻面屬于全體業(yè)主共有，故業(yè)主委會員訴三居民要求他們上繳外墻租金租金收益的要求合理合法。此案例表明，業(yè)委會可以就業(yè)主侵犯建筑物共有權(quán)的行為提訟。
3.業(yè)主委員會侵權(quán)單位，因主體資格受限被駁回。[3]
成銘大廈業(yè)主委員會以北京市軌道交通建設(shè)管理有限公司在北京市地鐵4號線在西直門站施工過程中侵占了成銘大廈業(yè)主共有用地為由，向法院要求被告賠償損失。北京市第一中級人民法院以業(yè)主委員會屬于業(yè)主團體自治管理性質(zhì)的組織，其權(quán)利基礎(chǔ)源于該委員會所代表的業(yè)主們對物業(yè)擁有的所有權(quán)，業(yè)主委員會自身對物業(yè)并不具有實體權(quán)利。此案的相對方并非業(yè)主，業(yè)主委員會對該事項并無法定的管理權(quán)。裁定駁回。
4.業(yè)委會訴業(yè)主繳納物業(yè)管理費，法院認(rèn)定其主體資格不符駁回。[4]
長沙城宇大廈業(yè)委會向法院部分業(yè)主，要求判決業(yè)主繳納物業(yè)管理費，但雨花區(qū)法院受理此案后，認(rèn)為城宇大廈業(yè)委會法律地位不明確，沒有狀告業(yè)主的資格，故駁回。
綜觀上述案例可見，就誰有資格向法院提訟來維護業(yè)主共同利益，仍具爭議。
二、現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定
1.物權(quán)法第70、71、77、78、83條規(guī)定了業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提訟。[5]
2.最高人民法院在《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3、4、7、10、12、15條中規(guī)定了業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)，并認(rèn)定為業(yè)主基于專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)，但以不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，不得損害他人合法權(quán)益為前提。第十五條又以列舉方式規(guī)定了屬于物權(quán)法第83條規(guī)定的損害他人合法權(quán)益的行為。
3.我國《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條，以及《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第6條等規(guī)定了建設(shè)工程保修的最低期限，作為開發(fā)商對業(yè)主承擔(dān)保修的期則是從開發(fā)商將房屋交付至住戶之日起算起。開發(fā)商在將房屋交付給住戶后，其對房屋質(zhì)量仍是第一責(zé)任人。那么為了維護房屋質(zhì)量，開發(fā)商必須關(guān)注購房者是否根據(jù)《住宅使用說明書》和根據(jù)我國的法律法規(guī)來合理地使用住宅。
4.《物業(yè)管理條例》和其實施辦法、司法解釋。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任，向法院提訟，法院予以支持。但就物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)利就業(yè)主侵害建筑物共有權(quán)實施行為提權(quán)亦沒有規(guī)定。
三、開發(fā)商面臨的問題及解決方案
從現(xiàn)有各種著述來看，就開發(fā)商是否可以對業(yè)主不當(dāng)使用建筑物共有部分，如在外墻上安裝上衛(wèi)星接收器，安裝其他隨著物如熱水器，更有夸張的是還在外墻外搭建小型洗衣房等 。有些法院認(rèn)為雖然根據(jù)開發(fā)商向業(yè)主提供的《住宅質(zhì)量保證書》中約定的保修期是5年，但其前提是正常使用。那么上述所述的情形是否屬于業(yè)主正常使用呢？有些業(yè)主認(rèn)為，其他業(yè)主的上述不當(dāng)行為致使整幢建筑物外墻的防滲漏和保濕功能受損，并非是其自身行為造成，因此，開發(fā)商作為第一責(zé)任人其應(yīng)當(dāng)先行承擔(dān)修復(fù)的權(quán)利，而后向?qū)嵤┎划?dāng)行為的業(yè)主追償。
但是根據(jù)現(xiàn)有的《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》以及現(xiàn)有的《物權(quán)法》來看，均未賦予開發(fā)商向業(yè)主提訟的權(quán)利。有人認(rèn)為，開發(fā)商的這一行為是基于商品房買賣合同衍生的一種權(quán)利，但有人則認(rèn)為開發(fā)商在此處承擔(dān)的責(zé)任是一種被動的保修責(zé)任，如果沒有業(yè)主向其主張保修權(quán)利，則開發(fā)商不存在實際損失，因此開發(fā)商只能在實際損害發(fā)生后方能享有訴權(quán)。有些人認(rèn)為開發(fā)商可以在商品房買賣合同中通過合同約定的方式，來限制業(yè)主實施侵犯建筑物共有權(quán)的行為。
綜觀我國現(xiàn)有的物權(quán)法第83條之規(guī)定，即業(yè)主大會和業(yè)主委員對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、
排除妨害、賠償損失。但另一方面，又認(rèn)為業(yè)主大會和業(yè)主委員會僅是自治性管理團體，沒有財產(chǎn)用于承擔(dān)法律不利后果為由而否認(rèn)其享有訴權(quán)。筆者認(rèn)為：“權(quán)利保護是權(quán)利實現(xiàn)的特殊環(huán)節(jié)，權(quán)利人在基礎(chǔ)權(quán)利受侵害時，可以獲得救濟權(quán)利，并通過救濟程序行使救濟，恢復(fù)和確保受侵害的基礎(chǔ)權(quán)利的利益。”[6]因此，筆者認(rèn)為沒有訴權(quán)的保證，則業(yè)主大會和業(yè)主委員會所述的管理職責(zé)是無法正常進(jìn)行或者其所實施的管理效能是有限的。
作為開發(fā)商而言，其作為承擔(dān)義務(wù)的主體，則其相對應(yīng)的應(yīng)當(dāng)享有訴訟的權(quán)利，不能因為開發(fā)商不是業(yè)主就否認(rèn)其有訴權(quán)。
四、結(jié)語
為了更好地維護業(yè)主的合法權(quán)益，亦為了維護開發(fā)商的合法權(quán)益，本人認(rèn)為有必要確認(rèn)和授予開發(fā)商在其未住宅銷售完畢及在其保修期內(nèi)，其有權(quán)就部分業(yè)主所實施的侵害建筑物區(qū)分共有權(quán)行為提訟。
參考文獻(xiàn)：
[1]《長沙業(yè)委會訴業(yè)主第一案引爭議 想當(dāng)原告沒資格》 長沙晚報 2011.4.27
