時間：2023-08-25 17:10:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業的財務制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產企業；財務管理；問題；對策
近幾年，房地產行業在我國迅速發展，由于國家不斷出臺調控政策，壓縮了行業的利潤空間，因此，其必須改善、提升企業的管理能力，保持企業的可持續發展，否則將可能被淘汰。良好的財務管理是實現企業盈利目標的重要保證。但目前許多企業并不能真正重視財務管理方面存在的問題及其帶來的后果。
房地產企業的產品主要有土地、房屋、代建工程等，按消費類型分有經濟適用房和非經濟適用房，其開發方式一般為自行開發、合作開發、代建工程。其行業特點是投資大、周期長、風險高。本文探討了企業自行開發商品房過程中財務管理存在的問題，并提出了解決對策。
一、目前房地產企業財務管理存在的問題
1.缺乏財務管理風險意識
對于企業來說，存在財務活動，就會有財務風險。對于客觀存在的財務風險，企業應該視情況進行防范、降低及規避。目前許多房地產企業的高層及大股東管理觀念滯后，財務管理流程模糊，缺乏財務管理風險意識，不重視可行性分析及事前控制，在投資、籌資、招投標等重大決策中，沒有財務人員參與，缺乏數據分析和實際調研，導致決策失誤，加大企業財務風險。部分企業與母公司、控股公司等關聯企業之間，在資金使用、收益分配等方面管理不到位，約定條款不明確，使資金利用效率低下，造成資金流失，無法保證資產的安全、完整。
2.資金籌集、使用及管理不科學
房地產企業資金投入巨大，投入時間密集，從項目開發到項目銷售經歷的時間長，如何籌集資金、合理使用資金至關重要。
企業的資金分為自有資金和外部融資。雖然自有資金使用成本低，但數量有限，因此企業通常都要利用外部融資來滿足項目開發的需要。部分企業忽視了融資成本、還款條件、期限及還款能力，大量向銀行貸款，有些企業因達不到銀行信貸的條件，進行利率較高的民間貸款，這些都導致了企業債務沉重，甚至造成資金鏈斷裂。
并且，資金籌集完畢后，許多企業在資金使用上沒有計劃，沒有預計好資金投入和資金回籠的周期，資金使用混亂，資金流向缺乏清晰記錄，有的企業還存在資金體外循環的問題，給資金違規操作埋下隱患，容易造成企業資金流失。
3.不能很好地進行全面預算管理及成本管理
企業的預算管理涵蓋企業經營的各方面，最后匯總到財務部門，通過具體的數據體現預算及執行的結果。目前，有部分企業只對支出控制或只看重利潤，缺乏從銷售、施工到財務的全面預算。企業若只簡單地控制一兩方面，其他方面難免失控，達不到預算的預期目的。
房地產企業項目對成本核算和成本控制要求較高。部分企業觀念落后，認為成本控制就是成本降低。但過低的成本可能帶來質量隱患，需要為彌補質量缺陷投入更多的物力財力。
4.不能有效地進行稅收籌劃
房地產企業的稅收籌劃應始于項目的可行性研究。但許多企業并不重視事先籌劃，也不注意國家對標準普通住宅的土地增值稅稅收優惠，到清算時才發現不滿足稅收優惠條件，需要補交一定數量的土地增值稅。部分企業為了節稅，違規操作，造成企業需補交稅款或被罰款。
5.財務制度不健全，或執行力度不到位
部分企業沒有相應的財務制度，造成簽批付款等手續不合規，對管理層的交易授權范圍沒有明確規定，不相容職務不相分離，對現金、有價證券等實物資產沒有定期進行盤點控制，財務僅限于簡單記賬，沒有輔以相應詳細的臺賬記錄，沒有召開財務工作總結會進行財務分析，不能為企業的成本費用控制和決策提供參考等問題。
有的企業雖然有財務制度，但實際操作中沒有嚴格執行制度，管理上存在漏洞，導致員工非法侵占企業資產。
6.財務人員素質和專業勝任能力與企業發展不相適應
部分房地產企業人事關系復雜，財務人員專業能力較差，不了解國家政策、法律法規、會計核算方法的新動向，導致財務工作質量低下，更不能為企業的發展決策提供有力幫助。其不了解房地產行業的成本核算，不能對成本進行準確地歸集，提供不了全面、準確的成本數據，無法真正控制好成本，及時發現企業潛在的風險。
7.沒有建立健全激勵和監督機制
部分企業僅重視對經營者、銷售人員的考核，缺乏對財務人員的激勵，不能真正激發財務人員的工作積極性。
在監督方面，部分小規模房地產企業沒有內審機構，有的企業雖然設置內審機構，但由于其缺乏獨立性和應有的地位，往往不能發揮內審功能，內審機構在審計過程中遭到其他部門員工的普遍抵觸，內審人員難以公正、客觀地進行審計。
二、加強房地產企業財務管理的對策
1.提高財務管理風險防范意識
企業大股東、高管及企業每個部門的員工，都應該樹立風險防范意識。財務部門更應該將財務風險防范貫穿到財務管理中的每個環節，為企業的投資、籌資等重大決策提供可靠數據和科學的分析。企業之間的資金往來，應有專人管理、分析，切實提高資金利用效率。企業應該建立財務風險預警控制系統，根據企業自身情況制定相應的財務風險控制指標，利用財務報表、預算報表以及其他資料，采用比例分析、因素分析、改進的杜邦分析法等方法進行控制指標的計算、分析。在實際中，資產負債率和現金流對房地產企業的生存發展舉足輕重，對其風險控制尤為重要。
2.合理安排資本結構，控制資金成本
企業須利用好財務杠桿，綜合考慮籌資成本、還款能力、還款條件及期限，找出適合本企業的資本結構，合理安排資本結構，降低資金成本。
企業應建立收支兩條線，嚴格管理資金，杜絕資金體外循環。資金的使用要由有相關權限的部門審批，嚴禁越權審批、審批流程不全，否則，財務部門應拒絕支付。財務人員還要確保每筆資金的流向清楚、記錄準確。
3.加強全面預算管理
只有全員參與企業預算的編制，才能使預算成為其自愿努力的目標。大型企業應成立預算管理委員會，將企業的一切活動納入預算管理范圍。預算管理應有相應的制度，編制、修改、匯總、審批、執行與監督都應該在制度的范圍內進行。年終決算后，預算的完成情況應與考核掛鉤，
預算一經審批確定，應下發到相關部門，由各部門負責人牽頭，將預算各項指標落實到實處。各部門應有專門人員對本部門預算的執行情況進行動態跟蹤與分析，使部門負責人能隨時了解預算執行過程中出現的問題，并著手解決。每月各部門將預算執行情況上報財務部或預算管理委員會，進行匯總、分析，為企業經營者掌握企業的經營情況、做出決策提供依據。
4.進行成本控制，形成成本管理體系
房地產企業工程周期長，項目面廣，涉及到前期調研、土地儲備、資金來源等，其成本控制應從項目立項開始，直至項目清算。成本控制不僅包括項目工程，還與上、下游的企業有關，所以企業應制定符合自身特點的成本管理體系，進行全方位的成本管理，權衡利弊，把成本管理與企業盈利結合起來，尋求企業利益最大化。
由于前期設計成功與否對后期施工成本影響很大，因此房地產企業需要改變傳統的只重視施工階段成本控制的思路。通過高質量的設計使項目符合國家及行業規定、功能符合項目既定的標準，避免后期因工程不達標而不得不修改設計、重新返工的惡劣后果。
應重視合同的訂立，合同的條款、金額、涉及的稅費、付款方式及時間、發票的開具都要仔細推敲，降低因合同修改、洽商導致企業追加超出預期的資金，造成成本失控的后果。
5.做好稅收籌劃工作
土地增值稅是房地產企業的一個重要稅種，國家稅法規定，普通標準住宅增值不超過20%部分可以免征土地增值稅。企業需要把握好普通標準住宅的標準，設計部門在設計戶型、確定容積率，銷售部門在定價方面都要考慮將來土地增值稅清算時能否享受稅收優惠，財務部門應該會同相關部門做各種測算，制定有利于企業的方案。
6.建立健全財務制度，加大執行力度
房地產企業應建立健全財務制度，對現金、采購、報銷、稽核等管理做到規范化、制度化，使財務人員在工作中有制度可依。對企業的簽批付款流程、管理層的交易授權范圍應有明確的制度規定。財務人員在實際工作中，要嚴格執行財務制度，對不符合簽批流程的業務，不予執行。款項支付的金額應在預算、計劃范圍內，超出范圍的，須經過特別的審批流程或高層集體決議。
財務部門應真正做到不相容職務分離，做好日常財務核算工作，記錄好臺賬。對于財務工作采用信息化管理的企業，要做好權限設置。對現金等實物資產定期盤點，盤點時至少有兩人，做到賬實相符。財務部應該有定期的財務例會，給財務人員提供總結匯報工作、互相交流、解決疑難問題的平臺。財務部門應按規定，按時提交財務分析報告，反映企業真實的經營狀況、提出改進意見和建議。
7.提升財務人員的綜合素質
房地產企業要重視提高財務人員素質。企業財務部門應聘用有一定學歷背景、業務能力強、經驗豐富、有職業道德的員工，并對其進行定期或不定期的培訓、交流，鼓勵其學習新知識、新技能，不斷提升其綜合能力，為企業發展提供高素質人才。
8.加強內部審計，建立健全激勵監督機制
內審是企業財務管理的重要方面。房地產企業業務繁雜，項目周期長，內部審計有利于發現問題，能督促財務部按企業按制度操作，落實財務管理制度。
房地產企業應保持內審部門的獨立性、權威性，聘用有專業勝任能力的員工進行審計。對審計中發現的問題要在審計報告中詳細披露，經董事會批準后，責令各部門負責人牽頭限期整改，并在下期審計報告中披露上次審計問題的整改效果。
應建立健全完善的激勵監督機制、獎懲機制，做到獎懲有據可依。有條件的企業可以引進平衡計分卡進行績效管理，將企業要實現的目標落實為員工可操作的衡量指標和目標值，激勵員工去尋找和支持改進行為和流程的方式，保證企業的目標能夠實現。
參考文獻：
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1.1 財務管理意識淡薄，財務制度流于形式大多數房地產企業是由包工頭，施工隊起家，經營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現代企業財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業即使有相應的財務制度，在制度執行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業經營成本增加和后期的財務風險。
1.2 財務人員自身職業能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系很多財務人員盲目追求房地產企業的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業相關的財稅業務知識，加之大多數房地產企業經營者都是在取得土地后急于進行開發，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1.3 財務的過程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發企業在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業在開發過程中由于盲目擴大規模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發企業不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發的案例時有發生。
1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產企業財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產企業沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的開發企業賺不賺錢，關鍵靠預算，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業雖然制訂了財務預算，但卻在預算執行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到決算時發現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實中為了完成預算任務，基本上都是根據實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3 不重視房地產企業的合同管理。房地產企業合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環節，很多企業合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業角度把可能存在的財務或稅務風險提前規避，常常是在合同執行中才發現合同中存在的財務隱患。合同執行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業務的發生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4 沒有建立有效的財務分析考核體系大多數房地產企業的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數據分析，沒有透過財務數據反映出企業日常財務管理存在的問題和不足。業績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2 建設有效的房地產企業財務管理體系的建議
2.1 加強房地產開發項目前期的財務規劃房地產開發企業的前期財務規劃至關重要，在項目開發前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2.1.1 項目開發前進行開發項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發前期財務部會同營銷部根據項目開發計劃及產品類型測算出銷售總價;財務部會同工程部、合約部對開發成本進行測算，并將開發成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進而形成資金預算，根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務管控體系。在項目開發前就應根據項目的實際情況及相關政策法規的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業會計核算不同于其他行業，有其特殊的核算規范，財務部應該依據財經法規的規范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2.2 加強房地產開發企業的合同管理合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業的財務管理應該貫穿合同執行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業角度提出可能存在的財務隱患;在合同執行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關工程負責人對工程執行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3 實行房地產企業的全面預算管理，加強財務控制凡事欲則立，不預則廢，房地產企業資金投資大，開發周期長，開發風險大，加強房地產企業的全面預算管理尤為重要。房地產企業不僅要在前期制訂整個開發項目的項目預算，還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系，把開發項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業的業務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進行深入分析找出管理中的優點和不足，把預算執行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4 加強融資業務的學習，拓寬融資渠道融資一直是房地產企業的重頭戲，大多數房地產企業的資金過于依賴商業銀行貸款，而銀行對于房地產企業的開發貸款限制多門檻高，造成地產企業融資難度大。這就要求財務人員加強融資業務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優惠、手續簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規范、規模較大、前景較好，具備條件的優質地產企業還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯網金融方式對傳統融資模式進行資金補充。
1.集團財務管理缺乏統一性
由于集團下設一個或多個子公司，集團財務管理與子公司的財務管理沒有形成統一，財務集中程度很低，導致集團財務管理困難、子母公司核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，財務報表不一致等問題出現，無法為房地產企業集團提供信息可靠，數據真實，統一報表，可比性強的財務信息，集團決策者很難根據財務信息進行正確的判斷。另外，這種混亂的財務管理現狀使得集團財務管理很難實現對子公司財務和運行情況進行監督、管理與控制，影響集團的戰略布置。
2.集團財務管理缺乏動態監管力度
房地產企業集團雖然利潤空間大，但其資金回轉周期長，投入高，資金占用大，風險性強，這些特點使得集團財務管理必須對資金進行預算管理。然而由于認識的不足和管理水平的不到位，房地產企業集團財務管理仍然存在傳統的粗模式放管理模式，不進行預算管理，即使做了預算管理，但在預算執行上也是粗枝大葉，財務監管力度嚴重不足，為企業的后續管理等造成了隱患。
二、房地產企業集團財務管理的對策
1.建立健全房地產企業財務管理制度
財務管理工作在保障集團利益的基礎上，不僅要使得集團的整體優勢得到充分挖掘并發揮，還要尊重各個子公司的法人地位，使得其主觀能動性以及積極性得以發揮出來。第一，于集團里以集團企業當成中心構建公司內部財務管理體系，將集團的經濟利潤當成制定財務管理制度的基礎。第二，構建財報表制度。每一個子公司要在一定時間里，將財務報表上交到總部，而且要保障財務報表的可信度，對于出現的虧損等問題，均要向總部說明白。
2.構建房地產企業集團財務集中管控體系
為了構建全面、立體、科學、合理的房地產企業集團財務集中近控體系，需要從財務人員管理上實行垂直管理，在財務制度上集中統一，在投資業務和籌資業務上集中管理，在資金使用上集中管理，在工程開發和采購物資上集中管理，在稅務籌劃和財務統籌上集中管理，才能構建出科學的管控體系，保證房地產企業集團良性發展。
3.利用電子信息技術建立財務管理系統平臺
運用信息化管理手段建立以集團組織架構為基礎的網絡管理體系，將集團所有數據在同一數據庫集中處理，對房地產企業集團管理的各項業務進行集成應用，實現財務管理、預算管理、資金管理、數據分析和人力資源管理一體化，從而形成集團統一的數據流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。
三、總結語
摘 要 隨著我國城鎮化腳步的不斷加快，房地產熱潮一浪高過一浪，大量房地產企業如雨后春筍般興起。房地產企業的運作需要巨額的資本，因此，在房地產企業開發過程中，財務管理工作占據著核心地位。當前，房地產企業的財務管理工作普遍沒有作到位，管理中存在諸多問題。房地產企業要想在激烈的競爭中占據優勢，實現自身長遠發展就需要改革和創新當前的財務管理制度，提高財務管理的水平。
關鍵詞 房地產 財務管理 創新
近年來，房地產行業成為推動我國國民經濟發展的重要力量，但是面對激烈的競爭要想提高企業的競爭力，就需要從科學管理的角度出發，改善管理最重要的是，提高中小房地產企業財務管理的水平，提高財務管理水平就需要改革和創新企業現有的財務管理制度。
一、中小房地產企業財務管理工作中存在的問題
財務管理觀念滯后。現代的財務管理預測、分析等沒有被應用到實際工作當中，大多財務決策只是憑管理者的經驗做出，管理者依據的信息少而且可靠性、及時性都沒有保障，影響企業健康、持續、快速發展。
缺乏有效的財務成本管理。成本管理需要大量的有效的成本數據作支撐，現在我國企業對現代化的成本管理方法的運用表現的普遍比較消極，企業大多不愿花費過多的人力、物力、財力去做成本的分析和預測，這使得企業決策缺乏科學性，對企業的管理存在諸多不良影響。
資金管理和財務監控方面的欠缺。現行房地產企業的財務制度，沒有有效地對資金結構和運作的可行性研究，許多企業追求多元化經營，存在大量的短期負債，加大企業的財務風險，這都是由于企業資金管理制度不健全造成的。
財務管理涉及諸多方面，管理難度大。房地產企業有別于其他企業的一個重要方面是其開發活動涉及到很多方利益，財務關系也就相應變得復雜。有關財務管理的決策都應該進行反復論證，財務管理的難度大，同時企業承擔的風險也大。
管理人員業務能力不足。中小房地產企業財務管理上的一大弊病是，大多財務崗位由親屬擔任，業務水平明顯存在不足，家族式的管理模式造成企業財務管理工作的無序和混亂，而且管理和整治方面的難度都加大。
二、房地產企業財務管理創新
建立健全現代企業管理制度。現代企業制度要求產權分離、管理制度化，建立現代企業管理制度使得企業的日常管理活動處于有序的狀態之下，為企業科學的財務管理活動提供一個良好的大的前提。
加強成本管理。中小房地產企業應該建立成本核算和控制制度，對成本數據進行記錄、整理、分析和列報，引入現代化的成本管理和分析方法，做好企業的成本數據的分析和預測。合理進行資金分配、投資管理，對資金的運作要進行監控，實時了解資金的運作信息，避免投資損失，事后要進行分析，總結經驗教訓，對于不足的地方要加以改善。
健全內部控制制度及管理流程。內部控制制度是財務管理的有效手段，健全內部控制制度，落實內控措施，能夠有效地降低企業的財務風險，使企業的財務管理和活動更加有序、高效。首先，應該將企業的財務管理程序以制度的形式確立下來，財務人員應該按照制度規定進行財務管理活動，確保財務管理工作的規范化，建立決策、經營、監督相互制約和協調的運行機制；其次，發揮內部審計的職能。
實施信息化管理。建立企業內部網絡體系，實現信息共享和各部門管理的一體化，確保信息傳遞的實效性，同時降低管理成本。建立信息的收集和分析機制，有效識別有效信息和無效信息，對有效信息進行深入分析，進而為決策提供依據，提高財務決策的科學性。
建立全面預算體系。加強對預算的管理和對預算執行的監督，以預算為基礎對各部門業績進行考核，確保經營目標的實現。
擴寬融資路徑。房地產業的高速發展不僅有利于國民經濟的提高，也有利于國內消費的增長。從當前情況來看，房地產業的融資路徑還不甚寬闊。房地產企業財務融資主要是銀行開發貸款、房地產信托、房地產投資基金等。
加強涉稅風險防控。房地產行業一直是一個稅務風險偏高的行業，稅務機關和房地產企業也都是非常清楚的，但是仍有很多房地產企業，特別是中小房地產開發企業心存僥幸，仍然沒有對自己的稅務處理事項及時做出清理，被稅務機關稽查出的問題往往都會涉及刑事犯罪。為此，財務管理中應該提前做好財稅風險預測，做好整個過程中的風險評估與把控，為企業的健康發展掃清財稅風險障礙。
總之，中小房地產企業的長遠發展離不開科學管理，而科學有效地財務管理是科學管理的重要組成部分，提高財務管理水平在當前形勢下是勢在必行的。企業應該認識到自身存在的問題，針對問題進行改革和創新，完善管理，控制成本費用，提高自身競爭力。
參考文獻：
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關鍵詞：內部控制 財務管理 創新
一、房地產企業集團財務管理創新的迫切性
房地產開發經營具有涉及面廣、開發周期長，投資額大，資金回收期長，經營風險大的特征，因此房地產企業屬于資金密集型的高風險企業，而房地產企業的集團化又使得房地產企業的經營范圍從單一房地產開發，向集房地產開發、物業管理以及商業地產開發等為一體的綜合業務模式轉變。
傳統的房地產財務管理模式已不能適應集團化發展的需要，其問題主要表現在：1、“被動反映型”的財務核算不能充分發揮財務管理在戰略規劃、實施、控制方面強有力的作用。2、難以及時掌握各下屬企業的資金周轉情況，致使資金管理有章無序，存在體外循環現象。3、對重大事項缺乏事前參與和事中實時監控。 4、不同利益主體考慮的目標不同，子公司向集團公司上報的會計信息往往從本位主義出發，缺少大局意識，通常對重要信息、異常情況不充分披露，甚至還隱瞞一些信息……這些問題的存在都制約著集團的管理和決策能力，不利于集團化企業的持續發展。
《企業內部控制基本規范》和《內部控制規范指引》的頒布實施，為集團型房地產企業的規范化運作提出了新的要求。因此在內控機制下房地產企業集團要實現良性發展，獲得可持續性核心競爭能力，必須進行財務管理創新。
二、財務管理理念的創新
在內部控制體制下財務管理職能中的財務控制職能進一步強化。一方面財務管理已從被動的財務核算向全局性財務決策、控制職能轉變。財務管理不僅僅是財務核算、財務報告和分析，更多地參與到投資決策、資金籌劃、預算管理、納稅管理、內部控制制度管理、財務監督與評價和財務人員隊伍建設上來。另一方面財務管理需要業務管理和財務管理的完美結合，財務管理須縱深到房地產的各個專業化領域，即投資決策、設計研發、營銷策劃、招投標管理、施工管理、成本管理、預算控制、績效考核等，并貫穿于房地產項目生命周期的始終。
三、財務管理機制的創新
財務管理體系是企業管理體系中的重要組成部分，是企業在一定戰略目標指導下，對經營活動和投、融資活動實施有計劃的財務管理活動，通過有明確職責、適當的風險控制機制來貫徹落實的價值化管理體系。在內部控制體系下企業集團須建立一套既適合企業實際、又適應長遠發展的財務管理體系。
由于房地產企業屬資金密集型的高風險行業，母子公司之間的業務基本相同。因此，房地產企業集團應采用集權型的財務管理模式，決策權集中于母公司。集團公司掌控財務戰略決策，集中控制和管理集團內部的經營和財務管理，成員企業須嚴格遵照執行。
在同一法人主體下，各分公司執行統一的財務制度。建立集權分權適度、權責利均衡、多級分層分口控制系統，實行“歸口管理，分級核算，逐級審批”的財務管理原則。該系統從縱向看是“集團公司（母公司）- 子公司-孫公司”的多級控制關系，橫向看是在每一個控制層級中各職能部門間進行資金、成本的歸口管理和控制。第一層次控制設在集團財務部，負責整個集團的資源分配、資金調配、投資管理等總體安排，并負責指導、組織、協調集團及所屬企業的財務核算和管理工作。建立財務決策制度，明確決策規則、程序、權限和責任，進行科學分工，嚴格職位設置和授權管理。
四、財務管理手段創新
房地產企業規模擴張和集團一體化運作要求決定了財務管理系統實施的復雜性。要想在戰略信息化條件下提高財務管理水平須創新管理手段。
1、建立信息化管理系統平臺
信息化是現代企業重要管理工具，更是房地產企業重要的管理支撐點。運用信息化管理手段建立以集團組織架構為基礎的網絡管理體系，將所有業務功能搭建在一個平臺，集團所有數據在同一數據庫集中處理，對房地產企業集團管理的各項業務進行集成應用，實現財務管理、預算管理、資金管理、數據分析和人力資源管理一體化，從而形成集團統一的數據流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。信息管理平臺的建立能有效提高房地產企業的效率、降低成本、加快發展并實現房精細化管理，從而提高產品質量，控制運營風險，提升競爭力。
2、實行資金集中管理
資金是房地產企業的命脈，在母公司建立資金集中管理系統，實行資金集中調配，加強資金調控，減少沉淀，提高利用率、收益率，同時也可提高集團整體信貸的信用等級，擴大融資能力，更有利于集團加強對全資和控股公司間的交易監控，防范資金風險。
3、實行全面預算管理
全面預算管理是財務管理的核心，是將戰略目標與政策規范落實為具體行動方案，也是實現戰略目標的前提和基礎。企業集團必須在信息化管理軟件平臺的基礎上，建立以預算管理、KPI績效考核和預算執行檢討機制為一體的全面預算管理體系來規劃、控制房地產開發的生命周期，激勵集團內各子公司、各部門，保證經營目標的實現，同時考核、評價各子公司責任人的業績，并與利益掛鉤，實現激勵與約束的雙重效應。
4、完善內部控制機制
關鍵詞：新時期;房地產;財務運營管理
1 引言
房地產行業因投資周期長、不確定性影響因素多、風險程度高、資金鏈條長的制約，要保持長期健康可持續的發展，必須要完善企業財務運營管理體系，提高企業財務運營管理水平，拓寬融資渠道，從而確保企業保持較強的市場競爭力。
2 房地產企業財務營運管理的重要意義
2.1 有利于提高資金使用效率
房地產企業對資金量的需求是十分巨大的，現時期房地產企業一個突出的特點是企業現金相對較少，多采取向銀行借貸、房屋出售資金回籠等方面來維持企業的生產經營活動，因此良好的企業財務運營管理，能夠統一財務計劃編制，科學使用資金，拓寬融資渠道，提高資金的監督管理質量，確保資金較好使用率。
2.2 有利于提高企業規避財務風險能力
由于房地產企業開發周期長、項目建設具有不可逆性，因此房地產企業相對而言屬于高風險行業。而提高企業財務運營管理，統一對資金的流向和使用情況進行實時的跟蹤，并通過風險管理、風險規避等措施，降低企業財務風險。
2.3 有利于加強企業內部監督管理
財務工作作為企業內部管理工作的重要內容，加強企業財務運營管理工作，就能夠有效地杜絕企業內部貪污、挪用資金等問題的發生，促進企業文化的形成，提高企業內部監督管理質量。
3 房地產企業財務運營管理存在的主要問題
3.1 財務運營管理意識淡薄、人員素質不高
房地產企業特別是中小型企業對財務運營管理工作的重要性認識不夠，企業管理層沒有將財務運營管理工作放在企業戰略的高度，或是對財務運營管理工作的獨立性認識不夠，隨意干涉和影響財務運營管理工作的落實。當前我國許多房地產企業多為家族型企業，其所有權及經營權集中統一，就工作人員自身而言，往往不具備相應的財管管理資格或是在業務能力方面不足，融資方式少、融資能力弱，不能勝任企業財務運營管理工作的需要，造成財務運營管理工作的混亂和無效。
3.2 財務運營管理制度不完善、落實不嚴格
一方面不少企業尚未完全建立完備的財務運營管理制度，一些制度即使建立起來，落實也不到位，特別是在一些企業的一線部門，相關的制度往往僅停留在紙面上、墻面上；另一方面，則是對現有的制度執行不嚴格，企業管理者隨意干涉財務運營管理工作的執行，財務工作人員受自身能力和職業道德水平的影響落實財務制度不嚴格。
3.3 財務運營管理監督機制的缺失
一是在監管機制不完善，導致監管工作浮于表面，難以起到應有的效果；二是財務運營管理工作涉及企業的方方面面，監督對象復雜，監管人員往往對企業實際運行情況不熟悉，不能真正起到監督的作用。
4 提高房地產企業財務運營管理質量對策分析
4.1 提高企業全員對財務運營管理的認識、加強財務運營管理人員素質
一是企業上下尤其高層要統一樹立財務運營管理是企業核心管理的理念并不斷加強，正確理解財務運營管理工作對企業發展、對員工切身利益的重要作用。二是提高財務運營管理部門在企業中地位，使企業其他部門能夠自覺地配合；三是要尊重財務運營管理工作的獨立性，無論是管理層還是其他部門都不能干涉財務運營管理，確保其制度執行。四是加強財務管理工作人員素質。要把好選人關，為運營管理工作的開展打好基礎，降低人為因素的影響；要通過在崗培訓、學歷升級、聘請外來專家授課等方式，提高工作人員的業務素質和職業道德素質；在人員的使用上要通過行之有效的競爭和獎懲機制，鼓舞工作人員的積極性和主動性；必要的時候引進外來專業人員給予指導和輔助。
4.2 完善財務運營管理工作制度、加強制度執行力
一是在企業財務運營管理制度的制定上，不能一味的照搬照抄其他企業的經驗，要到企業的基層調查了解情況，要切實結合企業的實際特點，有針對性的制定相關制度，使制度與實際達到充分的銜接；二是要進一步明確財務運營管理工作與各個部門的關系并與企業的其他制度形成有效的整合，從而提高制度的可操作性；三是要保證財務運營管理制度的權威性和嚴肅性，通過定期檢查、考核、日常監督等工作的落實，保證財務運營管理制度的有力執行，對違反制度的人員要進行嚴肅、及時的處理，真正實現依規辦事。
4.3 建立財務運營管理監督機制并加強執行
一是要完善財務運營管理監管系統，形成內部審計監督制度。通過相關監督系統的建立，加大對資金流動的監控，確保資金使用效率；二是要建立人防為主的監督體系，切實提高監管人員的工作能力，使其能夠真正發揮應有的作用；三是要加強財務運營管理信息化建設，形成高效及時的信息管理系統，實現對財務信息的及時把握，為企業的決策和管理提供全面、客觀、實時的信息。
參考文獻
［1］陳小輝.房地產企業財務運營管理存在的問題與對策［J］.創新論壇，2011,（4）.
關鍵詞：房地產；財務成本管理；問題；應對策略
一、房地產財務成本管理的必要性
房地產前期的財務成本管理對于企業現階段的經濟發展形式和之后的發展前景能夠預測，因此就需要財務管理人員能夠采用自身的知識儲備能力對于開發成本和實際銷售中的效益進行分析，以此能夠為后期相關工作的開展提供可靠的依據。所以，就需要加強對于前期的財務成本，使得房屋的實際價格和銷售中的成本能夠使得動態化的信息被有效掌握，以此強化盈利的合理預測。對于前期成本管理工作的重視，能夠對房產稅收籌劃的合理性提供有效的信息，以此來將企業的資金應用率提升，確保市場的良性發展。其次，加強房地產中期財務的管理，能夠有效的實現土地成本以及相關配套成本和相關規劃的控制，使得企業的財務支出管理實現最終效果，從而將房地產企業當中的中期財務管理水平進行提升。
二、房地產企業財務管理的問題
(一)對財務成本管理意識不強
現階段房地產企業對于財務成本管理的意識還不高，企業內部對于其重要性還沒有認識到，企業在日常的財務管理當中，因為財務風險的問題不是很大或者不是很明顯，因此企業實際管理者對其沒有加強重視。
(二)財務成本管理體制不夠健全
很多企業盡管設置了相應的會計機構，但是在這當中還有很多機構設置的不是很合理，缺少比較完善的財務制度，例如，計量驗收制度以及財務清查制度和成本核損制度等，由于這些制度的不完善，使得財務成本管理工作的開展不是很順利。房地產企業對于自身的實際管理體制缺少完善，造成企業當前的制度很難和企業的實際發展狀態有效符合，以至于企業在實際的運行中沒有按照相關軌道實施發展，對企業的可持續發展目標產生很嚴重的影響。企業在發展中產生的不穩定因素有很多，財務成本管理體制當中的問題主要體現在：對財務成本管理的相關制度的設置浮于表面，在企業的管理中只是流于形式，很難對企業的實際管理起到制約的作用，這樣就造成崗位職責比較混亂，并且還會造成企業的工作效率以及財務風險增大。
(三)缺乏預決算管理
現階段房地產企業在實際的預決算管理中主要問題體現在兩個方面：第一，定期的更新變化，造成很多房地產企業當中所采用的工程預決算非常的傳統，降低了房地產企業中對于資金使用的準確性以及可靠性，并且，對于傳統的預決算，在其實際的計算中非常復雜，在一定意義上能夠將工作量增加，同時也使得企業的實際管理效率降低。其次，預決算實際管理缺少全面性。現階段很多工程中所產生的問題非常多，造成設計企業和施工企業之間的協調配合工作不是很完整，使得預結算工作產生很多問題，一些工作人員對于資金的流通不重視，甚至還有一些抽逃資金，這對于企業的穩定發展有著一定的阻礙。
三、解決方法
(一)完善財務成本管理體系
為了能夠將房地產企業的相關財務成本管理體系進行完善，就需要結合企業的實際發展情況和其實際存在的問題，制定科學合理的成本管理機制，在這當中需要重視的就是，對于有關規定的措施需要加強合理的制定，確保相關制度能夠使得各個部門之間合理協調。另外，財務管理的作用非常重要，需要定期對于企業的實際資金發生狀況進行匯報，從而能夠提供準確的財務信息，確保企業的有序進行。對于員工的積極性提高，采用相關的監督管理以及獎懲制度進行提升，采用科學合理的獎懲監督管理制度能夠將企業的成本降低，以此來提升企業的發展績效以及效率。在對財務成本管理透析完善中，也需要做好相應的體系建設，以此能夠為房地產商的賬單完善，使得財務管理體系自身的公正性和透明性體現出來，以此更好的重視管理體系工作，有效強化財務成本管理體系，使其能夠可持續性發展。
(二)提高相關領導的財務成本管理意識認識能力
對實踐方面具有指導的作用。企業的管理人員需要對財務成本管理的實際重要性工作加強重視，這樣才能夠有效推進財務成本管理體系的建設。但是在這當中，相關的管理人員需要對于一些非物質成本進行思考，對于人力資源的成本以及服務成本和相關的環境資源成本等進行思考，從而樹立良好的全面的管理理念，這樣才能夠將企業的相關財務管理水平提升，以此實現企業利益的最大化。相對于企業的財務管理來說，企業需要加強重視程度，只有加強企業領導財務成本管理的意識，才能夠實現事前的監督工作以及事中的針對性措施的應用和事后的檢討思考，以此降低財務管理工作中所產生的失誤工作。房地產行業的有序發展對于社會經濟的發展有著一定的促進作用，因此需要加強重視，同時對于其中所存在的問題有效分析，對于相關問題有效改革才能夠使得整體行業的發展和社會經濟的穩定發展。本文所闡述的相關建議盡管很難對于房地產企業當中所存在的問題全部解決，但是在實際的發展中一定要針對具體的問題制定適合自身發展的策略。
財參考文獻：
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[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
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［關鍵詞］房地產企業開發成本開發成本核算
一、引言
房地產企業要想獲得經營利潤必需嚴格控制控制成本，又由于房地產企業的特點是物質形態不可移，開發產品規模大，周期長，所需資金多，這導致了房地產開發企業的成本核算具有獨特的性質，因此處理好房地產企業開發成本核算是提高經營利潤的必經之路。
二、房地產企業開發成本內容概述
要想做好房地產企業的開發成本核算，必須先明確房地產企業開發成本的定義和內容。房地產企業開發成本是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成。
1.房地產開發成本。主要包括以下六方面的內容：
(1)土地征用及拆遷補償費。這是房地產開發成本的主要內容，包括取得土地使用權所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。
(2)前期工程費。主要包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”發生的費用。
(3)建筑安裝工程費。是指建設單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。
(4)基礎設施費。包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
(5)公共配套設施費。包括不能有償轉讓的小區內公共配套設施發生的支出。
(6)開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉房攤銷費等。
2. 房地產開發費用。是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。
(1)管理費用，是指房地產開發公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。
(2)銷售費用，是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。
(3)財務費用，是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。但凡是與開發產品建造相關的利息支出等，在開發產品交付使用之前發生的，均應計入開發產品的成本，而不作為財務費用列支。
3.房地產開發稅金。是指房地產企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。
三、房地產企業開發成本的會計核算時應注意的問題
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，還應該注意以下幾個問題。
1. 開發成本會計科目及輔助項目的設計
正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，首先,把“開發成本”作為一級成本核算科目，其實,分別按照土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等六項明細設立二級科目明細,最后,按各二級明細科目以工程項目為單位的設立項目輔助帳,形成交叉定位,方便統計和查詢。清晰的成本項目有利于將來的項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算。
2. 公共成本費用的分攤標準的選擇
公共成本費用分攤適用于“誰受益誰分攤”的原則，一般能分清成本核算對象的，可直接計入特定的成本核算對象中；如果不能分清成本對象的，可以通過設定的分攤方法分配計入有關成本對象。其中，土地價款可按占地面積比例分攤，而前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費可按可售面積比例分攤，建筑安裝工程費可按照建筑面積分攤，開發間接費用可按照受益對象的不同選擇不同的分攤標準進行分攤。
3. 間接費用的核算
企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。特別要注意的是，為項目貸款而支付的利息，如果將其直接列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況，同時損失開發成本加計扣除的稅盾收益。因此，對受益對象明確的貸款利息應視同資本性支出進行核算列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分。
4. 項目的竣工決算及合理稅務籌劃
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，而要解決這個問題，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。 值得注意的是，根據現行稅法規定，在土地增值稅清算前未取得正式發票的成本最多按照合同總額的10%計提允許稅前列支，超過部分不得在當期稅前列支。因此，作為財務人員，必須進行合理的稅務籌劃，在項目土地增值稅清算、企業所得稅匯算前盡最大可能取得已經發生成本費用的發票，哪怕是暫時沒法付款，也要和公司各業務部門一起跟供應商進行良好的溝通，爭取把發票取得后掛應付帳款進行處理，為公司項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算打下良好的基礎，盡最大可能降低公司稅負或遞延公司應交稅款的時間。
一、房地產企業財務管理的重要性
財務管理是指企業將資金投入生產經營過程中發生的長期投資、長期籌資及營運資本管理的一系列活動，基本職能主要有財務分析、財務預測、財務決策、財務計劃等，目標是實現企業價值最大化。財務管理的好壞對房地產企業的持續發展至關重要。
（一）有利于實現房地產企業戰略目標
合理的財務管理可以有效促進房地產企業戰略目標的實現。財務管理是實現企業戰略目標的重要紐帶，通過財務預算、財務規劃等可以將企業戰略目標轉化為階段性財務指標，財務指標完成與否則直接反映出企業的經營業績、經營狀況。通過財務指標及時修正和調整企業的短期目標，進而保證企業長期戰略目標的順利實現。
（二）為企業管理層決策提供可靠的依據
通過財務預測，測算企業投融資方案的經濟效益，分析房地產開發項目的可行性，企業可根據風險偏好選擇高收益、高風險或者低收益、低風險或者收益、風險適中的項目，從而為管理層決策提供可靠的依據，保證企業獲得良好的回報，促進企業競爭能力的提升。
（三）有助于提升企業經營能力和經營水平
通過財務分析，找出企業生產經營過程中的短板和不足，及時采取措施和對策，降本增效，進而不斷提升企業的經營能力和經營業績。
（四）有助于防范和降低經營風險
資金是房地產企業的命脈，關系著房地產企業的發展前途和方向，如何及時籌措足夠的資金是房地產企業財務管理的重中之重，通過提高長期籌資能力可為房地產項目開發提供源源不斷的資金支持，保障企業長期、穩定發展。
二、房地產企業財務管理存在的問題
（一）融資規模大，結構單一
近幾年，隨著房地產企業的迅速擴張，對外投資規模增大，所需資金幾乎全部來源于銀行等金融機構，負債率極高，并且由于項目銷售（尤其是外地項目）不樂觀，部分項目甚至出現“政府以地償債”的情況，不能及時回籠資金，還要負債繼續開發，導致債務規模越來越大，以至于借款到期無充足的現金流償還，依靠再借款償還，“借新債、償舊債”，財務風險較大。
（二）年度預算導向性差，實際執行與預算偏離
房地產企業年度預算以年度工作經營計劃為基礎，按照“兩上兩下”的程序編制，但由于年度工作經營計劃編制倉促，編制不嚴謹等方面原因導致經營計劃變化較大，從而導致預算執行與實際偏離值較高。另一方面，由集團總部直接向下屬子公司下達預算指標的方式，在子公司發展不均衡，虧損企業較多的情況下，為保證集團總部總體預算目標的實現，出現將部分子公司的虧損指標轉移到盈利子公司，從而導致盈利子公司的預算指標與預期值偏離較高。
（三）項目成本控制力不足
由于房地產企業財務部門相對比較弱勢，以及財務人員知識、經驗和能力不足等原因，對項目成本的控制僅限于登記合同臺賬，付款時進行形式性審核，未對合同履行等內容進行實質性審查，造成財務部門對項目成本控制較弱，出現開發過程中項目成本不斷增加，以及完工后項目成本仍在發生的情況，不能充分發揮財務部門全程監控的作用。
（四）管理層不重視財務管理
傳統的財務工作局限于付款和記賬。因此，通常認為財務部門屬服務部門，只需付款和記賬即可，忽視了財務管理的管理職能，一定程度上弱化了財務人員的地位，使財務人員不能充分發揮監控的職能。
（五）財務人員整體素質有待進一步提高
財務人員專業知識、技能和經驗不足，自身又不加強學習，導致很多財務人員不了解房地產項目開發流程，分不清項目開發階段，不能準確地核算項目成本。另外，由于企業內部管理原因，將一些不具備足夠知識和經驗的人員放在重要的崗位上，存在人崗不匹配現象，造成財務管理水平低下，無法充分發揮財務管理的職能。
三、加強房地產企業財務管理的思考
（一）完善各項財務管理制度
房地產企業財務管理存在問題的重要原因是缺乏長期有效的財務管理體制，財務制度不健全或者執行不到位。良好的財務管理制度是財務管理工作順利進行的重要保障，也是降低和防范風險的重要屏障。“無規矩，無以成方圓”，房地產企業的快速發展需要完善的財務管理制度，需要充分發揮財務管理的優勢，以促進企業戰略目標的實現，提升企業競爭能力。
由于近年來《企業會計準則》不斷修訂和完善，房地產企業應及時修訂財務核算管理制度，加強財務成本核算管理，統一核算口徑，提高數據的可靠性和可比性；企業應制定和完善融資管理制度，結合企業長期戰略制定財務規劃 ，保障企業長期財務目標的實現。
（二）拓寬融資渠道，優化資本結構
適度負債可以有效地利用財務杠桿的作用為公司創造效益，但過高的負債容易使公司背負沉重的利息負擔，使公司面臨較大的財務風險，應積極拓寬融資渠道，優化資本結構。一方面，應積極推進企業轉型升級，及時優化業務板塊，對長期虧損的子公司應及時調整，改善經營模式；對暫時盈利子公司也應逐步實現“滾動開發”，增加經營性現金流入，保障企業長期、穩定的現金流入；另一方面，可以適當考慮融資多樣化。例如，資產證券化，可以迅速籌集巨額資金，擴大規模，化解風險，降低融資成本，投資者亦可分享房地產企業的經營利潤，有利于改善企業的資本結構。
（三）逐步建立導向性的預算管理體系
第一，年度工作計劃作為預算編制的基礎和數據來源，應充分重視其重要性，逐步改變年度工作計劃從屬于年度預算的現狀，加強考核力度，促進各部門結合企業長期戰略慎重編制，并考慮在客觀情況發生變化時及時調整項目經營計劃，以保證計劃與實際運營不脫節。第二，建立導向性的預算管理體系，應結合各子公司具體經營情況，對于經常虧損或者虧損較多的子公司應及時進行調整，逐漸從源頭上保證公司的整體盈利能力。第三，將預算執行偏差率納入考核制度，防止出現年初預算虧損，實際執行出現較多利潤以規避考核的情況發生。通過建立導向性的預算管理體系逐步提升企業經營效率，并有效保障企業的經營效果。
（四）加強成本費用管理，實現建設全過程的成本控制
成本領先戰略是現階段房地產企業重要的競爭手段，要降低成本，實現建設全過程的成本控制，關鍵的控制點在于：一是要充分重視前期設計工作，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，嚴防設計缺陷造成成本增大。可結合項目定位實行“限額設計”，什么樣的目標定位配合什么樣的設計，避免出現設計與項目定位出現較大偏差，避免設計方案反復修改，從而增加項目成本。二是嚴格把握項目開發進度，控制項目開發周期，避免因開發周期延長使開發成本和開發費用增加。
（五）財務付款增加實質性審查，發揮財務事前監控職能
為有效地控制項目成本，防范非正常或不合規的成本增加，應充分發揮財務事前監控的職能，在合同簽訂及付款環節增加實質性審查。例如，審查業務是否真實；合同價款是否有充分、適當的依據；合同條款的制定是否已經規避了相關風險；申請付款時是否已按照合同約定完成工作內容，達到了滿意的效果；合同變更，尤其是工程洽商變更是否真實、有效，各方簽字是否齊全；通過對合同及執行過程的實質性審查，防止舞弊或錯誤的發生。
（六）加強員工建設，增加培訓力度
對企業來說，人是最重要的資源，尤其是中高層管理人員，應“走出去，請進來”，面向市場招聘有知識，有經驗的人才。合理選拔人才，做到人盡其才，才盡其用，避免將一些知識、經驗不足的人放在重要的崗位上。同時要加強對財務人員的培訓力度，根據財務人員知識、經驗和能力情況增加開發環節的培訓，促使財務人員熟悉整個開發環節，了解開發流程，可適當增加設計管理、成本管理、合同管理等非財務專業的培訓，以增強財務人員的事前監控能力，防范開發環節出現的舞弊或疏漏。
四、結束語
【關鍵詞】房地產；稅收政策；征收辦法
房地產稅收政策是國家的經濟杠桿的一部分。為了促進房地產市場的健康平穩發展，國家屢次動用稅收政策對房地產業進行調控，出臺了稅收政策。但是政策調控的效果如何，需要從房地產業相關稅種來進行全方位的判斷。
一、房地產主要稅種
1、營業稅及其附加稅費。
房地產企業營業稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產企業主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設稅和教育費附加。營業稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。一般情況下，交房時才開正式銷售發票，稅務機構征收營業稅依據發票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規定中規范了營業稅的征收，對預收賬款環節隨即征收營業稅，而不是以往待銷售發票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產企業來講，稅負相對提前，勢必對其可調用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉滯延。
2、土地增值稅
土地增值稅也是房地產企業主要稅種之一。土地是國家資產，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產行業市場在國家宏觀稅收政策調控下，房地產行業利潤會越來越薄。同時，土地增值稅的實施，使得開發商成本進一步加大，面臨的生存環境更加殘酷。
3、契稅
契稅納稅對象為在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產企業而言，契稅主要體現在土地招拍掛獲取時的稅賦。這一項稅賦對房企的影響相對不大。
二、 房地產行業稅收征管存在的問題
房地產行業作為國民經濟的支柱產業之一，它具有廣泛的產業關聯性，可以帶動多個產業部門的發展。但是，由于房地產行業經營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產行業稅收流失問題較為嚴重，成為稅收征管工作的難點。目前，在房地產行業稅收征管工作中，主要存在以下問題：
1、社會納稅意識不夠，偷稅現象比較嚴重。
由于房地產企業納稅人普遍的納稅意識淡漠，法制觀念不強，財務管理混亂，一味地追求利益的最大化，導致偷逃稅現象較為嚴重。首先是財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目、隨意結轉成本費用情況普遍；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是財務制度形同虛設，設置“帳外帳”，開具虛假發票、白條現象比比皆是；其四是房地產代收款項不按規定申報納稅，如物業費、收視費、綠化費等。其五，房地產企業在項目開發前期投入資金大，經營周期長，其收益主要集中在房產開發的中后期。房地產企業從自身利益出發，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發經營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉偷，變成了無聲消失。
2、收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。
由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后，房地產行業稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅，而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管，而忽視了對企業所得稅的管理。二是部分稅種征管不夠。房地產開發項目多，時間長，現行的房地產企業會計核算制度與稅收法規存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。三是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以工程為單位，待工程完工后進行結算征收等，而土地增值稅則由于提供稅款不多，計算程序復雜，以及預征政策落實問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是發票控管力度不強。
3、稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。
房地產企業領取發票后，大肆開具“鴛鴦票”，惡意偷逃國家稅收。發票管理的缺位，稅務部門對發票違章行為的處罰不力，極大地影響了房地產及相關稅收的管理。很多時候，稅務部門只注重了當期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜，事后監督檢查，追繳稅款相當困難。目前，產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
【關鍵詞】新會計準則；房地產行業；上市集團
一、新會計準則的內容和特點
1.新會計準則概述
新會計準則于2007年1月1日在上市公司開始實行，由1項基本準則、38項具體準則和相關應用指南構成。2014年，財政部對基本準則、原38項具體會計準則中的2號（長期股權投資）、9號（職工薪酬）、30號（財務報表列報）、33號（合并財務報表）、37號（金融工具列報）進行了修訂，另新增了39號（公允價值計量）、40號（合營安排）、41號（在其他主體中權益的披露）3個具體會計準則。新會計準則的修訂和會計準則解釋的補充更加注重強化上市公司財務信息真實性，使資產和交易得到更為公開透明的反映，從而使會計制度更符合現代企業的發展需要。
2.新會計準則的特點
（1）趨同性――與國際會計準則接軌
我國新會計準則嚴格界定了各會計要素的定義，對資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤的確認條件做了細化，嚴格遵循會計信息質量特征，這也是國際會計準則規范的內容，另外，我國還對會計要素中的收入和費用與利潤要素中的“利得和損失”做了細致的區別，這是基于我國企業經營復雜性特點而調整補充的內容。
（2）完整性――構建了較完整的企業會計準則體系
雖然新會計準則體系首先在上市公司開始執行，但其涵蓋了眾多經濟領域以及大量的新興行業，例如房地產業適用的《新會計準則第3號――投資性房地產》應用指南。我國建立的新企業會計準則體系既有對行業統一規范的基本會計準則，也有各行業獨立適用的具體準則，形成了梯級的理論體系，具有極大的指導作用。
（3）實用性――符合我國國情
我國企業的狀況比較復雜，對于會計準則的了解和掌握程度也各不相同，因此明確會計要素的定義、強化財務報表的作用、對行業適用的會計試蚪行細化等新改革對于發展中的企業以及已上市的企業都會有一個明確的約束力，是符合我國國情的。
二、簡析新會計準則對房地產行業的影響
1.明確了投資性房地產行業的計量模式
根據《新會計準則第3號――投資性房地產》的規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但有確鑿證據表明其公允價值能夠可靠計量的，可以采用公允價值模式進行后續計量。計量模式一經確定，不得隨意變更。計量模式由成本模式要變更為公允價值模式應作為會計政策變更的情況來處理，但房地產行業一旦采用公允價值計量模式，就不得轉為成本模式。
2.規范了房地產行業的信息披露
根據《企業會計準則第41號――在其他主體中權益的披露》的要求，財務信息披露制度適用于企業在子公司、合營安排、聯營企業和未納入合并財務報表范圍的結構化主體中權益的披露。在中國市場上，房地產投資一直處在市場投資的前列，投資方式包括持有股權、債權，想被投資主體提供資金、流動性支持、信用增級和擔保等。新企業會計準則要求企業應當披露兩方面的內容：（1）關于重大判斷和假設的披露。企業應當披露對其他主體實施控制、共同控制或重大影響的重大判斷和假設，以及權益性質改變導致企業得出與原先不同的結論時所作的重大判斷和假設。這讓財務報表使用者對企業真實財務狀況有更好的理解，也容易評價企業是否進行了有效的風險管理。（2）在其他主體中權益的披露。企業被確定為投資性主體，應當披露其子公司的基礎信息和與權益相關的風險信息，重要的合營安排或聯營企業的基礎信息、主要財務信息以及與權益相關的風險信息、未納入合并財務報表范圍結構化主體的額外信息披露。房地產行業信息披露的逐步完善將有助于投資者作出更準確的投資決策，降低投資風險，逐步完善房地產投資市場。
3.有利于推進房地產業“營改增”的步伐
有學者將“營改增”對房地產行業的影響歸納為“降稅負”和“去庫存”。這要從兩方面來理解：一方面，房地產營改增有助于房地產企業降低稅負，從而提高企業的利潤率；另一方面，營改增將企業購置不動產納入增值稅進項稅額抵扣范圍，這將鼓勵企業購置房產用于改善辦公條件，進而減少房地產市場的積壓房產。新會計準則對房地產投資的基本政策與稅收政策的規定息息相關，是為了稅收政策的順利實行而服務的，這表現在房地產行業營改增后將會有更多有能力的企業投資房地產，有利于調控樓市，為房地產業的稅制改革鋪平道路。通過新會計準則與營改增稅收政策在房地產行業的互為支柱的表現，我們可以看出會計準則和稅收體系改革間不可或缺的輔助關系，如何做到二者積極意義上的相互影響，是房地產行業未來需要深思的問題。
三、結語
隨著新會計準則的實施，將對我國行業會計核算產生深遠影響，作為民生行業和支柱行業的房地產市場，新會計準則的運用更加能夠體現出企業的財務狀況和經營業績，從而編制更加精確地會計報表，給報表使用者提供真實可靠的財務信息，這是新會計準則對于房地產行業最重要的意義。
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