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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產公司財務核算，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
[關鍵詞] 房地產；財務；共享；服務中心
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 036
[中圖分類號] F232 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2015）13- 0058- 02
近20年來，房地產行業得到了快速發展，經營模式也實現了很大的轉變，不但突破了業態、地域的局限，也實現了多層次的運行。這些經營模式對財務管理提出了新的要求。傳統房地產行業資金需求大，往往需要占據較長的周期，且支付方式繁瑣，需要支付的項目也比較多，進而導致了內部計算的復雜。如何有效管理財務合規及資金支付風險，提高財務效率，減少工作量，增加透明度，為企業在當前形勢下提供及時的決策依據，這是目前房企的迫切需求。在這一背景下，我國部分大型房地產企業也開始嘗試財務共享服務模式的創新。
1 財務共享服務中心的優勢
1.1 支持企業的發展戰略、加強財務管控
目前國內大型房地產公司的組織結構一般為3個層級，其中不但包括集團、城市公司，還包括項目公司。相應地，財務組織也分為集團公司財務部門、地區（城市）公司財務部門和項目公司財務部門。但由于各項目公司財務組織相對獨立，其財務核算和財務處理存在不一致。就業態來看，房地產涉及的領域是比較多的，其中不但包括住宅、寫字樓，還包括餐飲、購物大廈等。業態不同，核算的科目、特點也存在很大的差異，這就要求財務管理適應不同的核算方法，從而導致整個集團財務運作效率低下，資源配置協同難度較高。在財務共享服務模式下，通過制定統一的財務核算標準和核算流程，實時生成各分（子）公司的財務信息，并通過網絡為各分（子）公司和集團總部的管理者提供監控。
1.2 降低成本
房地產的財會業務主要涉及以下幾項：①收、退款業務；②支付業務；③資金內部劃撥業務；④不涉及資金收支、需提供賬務處理依據的業務。目前房地產企業每個層級的財務組織都有這些職能。在現有管理模式下，每個層級都須設置一定數量的財務人員，溝通成本、管理成本都比較大，由此造成的標準不統一、數據錯漏、操作失誤等問題也比較多。通過考察這些業務操作過程，可以看出，除收款、部分小額支付，其余的業務規范性比較好，是可以集中于共享服務中心操作的，也就是一個財務人員可以處理幾個公司的相同業務，從而提高了處理的效率、減少了人員。筆者所在企業，采取了這種模式，同樣工作需要的人員大大減少。
2 實施過程
財務共享服務中心的實施主要是將從事賬務處理的財務會計工作與為企業提供決策、投融資控制的財務管理工作分開；將專業要求高、可實現標準化的業務，引入到中心的范疇之內。對地域要求較高的則不予變動，比較典型的有收款、付款審核、稽查等。
房地產企業“財務共享中心”建設的關鍵就在于集中，一方面要集中進行核算，另一方面要集中進行資金管理。這里所說的集中不但包括業務操作上的集中，也包括員工、地域上的集中。因此，需要對組織架構、業務流程、辦公地點等做出重新安排。
2.1 財務組織架構、業務流程升級
按照專業化、標準化、流程化、集約化的標準來調整財務內部組織架構，將從事標準化工作的會計核算人員從成員單位中分離出來，并歸屬到財務共享服務中心，城市公司、項目公司的核算工作交由財務共享服務中心來完成，這兩層次的公司只設置相應的對接崗位即可，諸如財務票據管理人員。這個崗位的人員主要是對票據合規性、合法性進行確定、核查，并將相關的數據上傳到中心，這樣就實現了核算工作的聚攏和集中。財務共享服務中心按專業崗位進行分工作業，一個會計人員可以處理幾個單位或地區相同崗位的業務，實現集中處理各地所有項目的基礎性核算服務，有效控制成本與風險。
2.2 財務系統升級
在組織架構調整之后，為了適應“共享服務中心”管理模式，一般須對公司財務系統進行流程、功能、性能方面的升級改造。對于現代企業中，財務系統平臺的穩定性及功能能夠滿足業務運行要求是建設財務共享服務中心的必要條件之一，如果系統功能、流程、性能滿足不了業務運行要求，財務共享服務將無法有效運營。
2.3 業務信息系統接口
房地產企業中，以住宅業態為例，涉及的業務信息系統也很多，其中不但包括人力資源管理系統、售樓系統，還包括停車系統等。這些系統中的收支業務都需要與財務共享服務中心的財務管理系統做好對接工作，以實現業務處理的自動化。
3 風 險
筆者認為，與其他行業相比，房地產企業實施財務共享服務還有兩個風險需要關注。
3.1 稅務風險
在稅收管理上，我國執行的是屬地原則。各個房企應該有相應的人員來與當地的稅務機關聯系，完成相應的稅務事項。而建立中心之后，實行的是以專業崗位分工的方式，中心的人員不可能到全國各地去處理相關適宜，這就需要專門的對接人員。要完成這項工作，對接人員需要具備較高的素質，具體來說，要做到如下兩點：①具備良好的溝通能力。能夠根據地方稅務事項，與中心人員進行高效的交流、溝通。②具備良好的分析把握能力。要了解公司的稅務信息、成本等諸多內容，做到心中有數。
3.2 資金計劃
從當前 []的情況來看，房企資金支付，一般都會采取如下3種方式，其中不但包括預算、現金余額，還包括制度支付。而中心的主要責任就是對款項進行審核，若是其符合支付制度，則完成付款和核算工作。但是，就目前的情況來看，房企的資金一般都較為緊張，支付也需要 對現有資金余額加以考慮，確定了現有資金余額，才能確定下一步的安排。至于具體的預算、現金控制工作，并不是中心人員來判斷的，而是由那些非中心人員來判斷。正因如此，若是項目公司不配備財務人員，這項工作就難以有效地完成。從這個角度來看，這種模式是不是能夠減少支出，還有待進一步評估、商榷。
一、物業企業財務管理工作的現狀分析
（一）財務管理不規范
大部分物業企業缺乏科學合理的財務管理手段，沒有健全的物業企業財務管理制度，有些公司雖然有比較健全的財務管理制度，但多數是房地產企業的管理制度，沒有專門針對物業企業的管理制度，并且行業間不同制度也不完全適用。財務報表的類型過于籠統，絕大多數的物業企業作為房地產企業的一個業務板塊，需要納入母公司的核算體系，所以無論從報表格式還是科目設置都無法體現物業企業的行業特性。并且報表只有常見的三大財務報表（資產負債表、利潤表、現金流量表），數據過于簡單、表面，缺少系統和詳細的各種財務分析報表。大多數物業企業還沒有實行全面預算管理，預算編制方法過于簡單，對一些指標也沒有做有效的分解，所以部分指標與實際經營計劃完全脫節，導致業績指標跟項目的經營情況不匹配，無法調動員工的積極性，導致企業沒有活力。
（二）管理層意識淡薄、知識匱乏、觀念陳舊導致會計監督力度不夠
多數物業管理層人員對財務管理工作認可度不夠，沒有正確的財務管理意識，認為財務管理單純是財務部的事情，加上管理層和公司員工把財務部看作是一個相對獨立的部門，使之財務管理成效大打折扣。大部分的物業企業管理層來自于房地產公司開發商內部，多年的房產建筑行業經驗，物業服務的概念停留在“物業服務就是收取物業費，配套維修做小區保潔和綠化”等。認為財務工作只是收費、記賬和寫報告，輕視了財務管理工作，沒有把成本控制和財務分析的理念提升到一個高度。企業內部員工對企業的財務管理的認知更是模糊。對于部分物業公司還存在物業公司和房地產公司雙重領導的情形，把財務部門作為一個后勤部門，使得物業企業財務部的財務管理職能未能得到應有的重視，更談不上財務監督功能作用的發揮。還有一些領導重業務輕財務管理，經常是等業務完成后再補個財務手續，財務監督功能形同虛設。
（三）物業企業收益水平不高，且融資困難
物業企業收入來源單一，主要是物業費收入以及相應的廣告收入，加上物業公司能進行投資的項目較少，資金的營運水平不高使之產生的短期運營風險較大。相對于房地產收入占比來說，物業公司的收入占集團收入的百分比就很小了，因此未能引起股東的重視。物業公司的融資渠道少，除了取得股東投資外，主要依靠銀行進行借款融資。例如購物中心，近幾年來非常流行的商業體，前期的投入大，后期還需不斷地增加投入，銀行融資極為艱難。
（四）財務部建設薄弱，財務管理力量不強
由于項目經營規模及成本方面考慮，項目人員配備不足，導致財務部出現人手短缺的情況。多數物業企業對財務部的定位是出報表、記賬、收支，主要表現有入職財務部人員業務水平偏低，無法勝任財務管理工作；人員配置不合理，各財務人員忙于處理財務核算工作，無暇參與財務管理工作；部門分工不合理，主要是以會計工作為基礎進行分工，而忽視財務管理人員的配置。所以即使有的企業設置了內審、內控崗位，但往往因不能發揮其財務管理職能而形同虛設。
二、提高物業管理公司財務管理水平的幾點建議
對物業企業財務管理的現狀進行分析，要從物業公司它本身的財務管理的特點出發，并且從提高服務工作、強化企業財務管理，提高物業企業財務管理的質量與高度。提高物業企業財務管理需要取得外部的大力支持，有關部門在了解、分析物業公司業務特點的基?A上，建立一套適用于物業企業財務管理的會計準則實施意見，保證各物業管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業企業管理公司會計賬簿、會計報表具有可比性，同時要努力提升自身的財務管理水平。
（一）提高物業企業財務管理人員素質
各公司要把人才建設放在企業發展的首要位置，提高人員素質是提高公司管理水平的重要條件之一。首先，要提高財務人員入職門檻，提高財務人員的薪資待遇跟職業發展前景，引入高素質人才。其次，加強對財務人員進行培訓，定期不定期舉辦財務管理相關知識及的培訓。財務管理工作不單單是財務部門的工作，而且關系到公司整體利益，財務管理活動不僅僅涉及到公司籌集、分配資金，同時會受到公司經營規模與經營狀況的影響。企業的生產經營成果最終會體現在財務報表上，財務管理需要全盤考慮，實現企業經營成果最大化。服務是物業企業的生命，“以人為本”是物業管理服務的永恒主題，為了實現這個目標，要求物業管理人員不斷提升自身的專業素質和工作能力，不斷提升物業管理水平。
（二）完善物業企業財務管理制度，提高財務預警功能
企業的財務管理制度的制定，要依據國家相關的稅法政策及各相關財經法規，根據企業自身的行業特性、管理要求而制定，并在實施過程中根據管理要求及時修改完善。對物業企業的預算和計劃的執行過程進行跟蹤監督、對執行過程中出現的問題及時進行調整和改正，以保證公司預算的正常執行。在物業公司管理控制過程中，由于企業各個部門的經營及預算的完成情況都會以價值的形式體現在財務報表上，所以也必定會對企業資金的運作結果產生影響，這需要企業全體員工共同參與企業預算的落實和執行，以便實現企業的經營高效運轉、企業價值增值。物業企業要對財務活動的各個環節進行風險控制和管理，做到“事前和事中控制”，確保企業目標和預算的有效達成，同時需要制定規避企業風險的預警方案，采取更為有效的規避措施，減少風險所帶來的危害。
（三）物業企業要加強資金管理、拓寬融資渠道
資金問題一直是制約企業發展的一個重要原因，物業企?I的收入比較單一，僅靠物業管理費收入難以維持公司的正常運作。所以物業公司要加強資金管理，開辟新的融資渠道，包括規范收款流程、收費標準、交款時間、記賬要求，增強應收賬款的催收力度，減少壞賬損失、加快企業資金回籠，縮短應收賬款的周轉時間；對于已收的資金由集團集中管理，采用資金池管理方法由總部統一調配，加強對閑置資金的充分利用，降低企業自身財務風險；物業公司要采用多種經營方式增加收入，為公司創造更大的收益。比如增加廣告位租賃收入、停車場租賃收入、保潔費收入等等。物業公司在取得集團股東追加的投資的同時應積極探索外部的融資渠道，銀行作為物業企業主要的融資途徑之一，物業企業想要取得更多的銀行貸款主要取決于自身的經營情況，提高自身經濟效益、降低經營風險，方可逐步建立起良好的銀企關系。
（四）加強物業企業財務預算管理，提升財務監督權威
關鍵詞：財務管理;統計分析;作用;探討
近年來，隨著我國經濟的快速發展，企業要想在激烈的市場競爭中立足，就要充分了解企業的財務狀況，通過統計分析來發現問題，找出企業經營的薄弱環節，提高競爭力，使企業更加穩健地發展，在競爭中立于不敗之地。
一、財務管理和統計分析之間的關系
財務管理和統計都是經濟學中比較重要的學科，在應用方面，財務管理只是在會計領域反映經濟上的活動，而統計使用得比較廣泛，不但包含了在會計領域里的經濟活動，還有其他一些行業中的數據信息，對這些進行統計和管理，是一種重要的信息管理手段。
財務管理和統計在企業的管理中是緊密相連的，它們的原始資料都是統一的，在加工和整理的時候相互運用資料，可以形成資源的共享和交換，所以，二者之間是有著非常密切的聯系的，同時也說明了統計的方法在財務管理中也在廣泛地使用。
二、財務管理中應用統計分析要注意的問題
1.使財務管理和統計分析的切合度加強
財務管理和統計分析的主要任務是不同的，財務管理主要是對財務信息進行分析，分為財務報表信息和財務核算信息;統計分析的主要任務是對統計指標的計算和分析。通常情況下，二者是沒有交集的，它們分別在自己的領域中進行工作，因為如果兩者一旦結合，就可能形成不同的結論，影響企業財務統計的工作效率。
會計核算具有比較嚴肅和準確的特點，這是其他的核算形式所不具有的，而且直接從會計信息中獲取所需要的信息可以降低獲取指標的成本，所以，在統計分析中，價值指標對會計核算工作是比較依賴的，在需要的時候要系統地將統計分析的手段運用到財務分析中。
2.要重視收集會計信息
在國外，很多會計信息的服務機構已經出現，人們需要查詢資料時，只需要通過網站就能夠輕松找到，而我國的會計信息是不公開的，因為會計信息屬于企業的商業秘密。所以，為了迎合我國資本市場的發展，應該建立一個專業性的信息采集部門，這個部門和一般的會計師事務所還有企業內部的統計部門是不一樣的，這個部門主要是針對信息進行采集、整理和分析的，還要對社會上提供信息資源，并向外界免費開放。
各個企業在加強企業管理的同時，也要注意會計信息的收集和整理工作，在信息的采集和整理的過程中，要盡量多地運用統計方法，將現代化的計算工具和信息軟件運用其中，我國現在普遍的狀況是智能化的水平不高，即使設備到位，人員的素質和操作水平也不到位，造成了硬件設施和資源上的浪費，也在一定程度上將統計和會計分割開來。所以，要將會計信息的收集、整理和分析重視起來，實現軟件的開發和相互連接，進而形成一種完善的科學又方便的工作系統。
3.使會計人員和統計人員配合度加強
就目前情況來看，企業中的統計工作和會計工作都由于人力資源的配置不到位而難以順利開展工作，準確性和全面性也受到了不同程度的限制。所以，要使統計人員和會計人員之間的交流加強，通過密切的配合，實現優勢互補。要培養一些統計方面和財務管理方面的綜合型人才，使雙方的知識都能夠達標，并做到互相滲透，達到會計人員懂統計，統計人員懂會計的目的。
三、財務管理中的統計分析作用
1.財務管理報表分析時運用統計分析
1.1比率分析法
影響企業的財務狀況的原因有很多，在企業的財務管理中，運用比率分析法可以將影響企業的諸多因素聯系在一起，用計算的方法得出一些列的財務比率，從而了解企業的財務狀況和經濟上的變動。通常包括的比率有：
（1）相關比率：就是根據經濟活動中相互之間存在聯系的兩個或者兩個以上的相關數據加以對比，形成的一種財務比率，比如資產負債率等。
（2）構成比率：就是指經濟中內容構成中的變化，和每個部分所占總體的比重，比如應收賬款的周轉率或者速動比率等。
（3）效率比率：是用來評價經濟效益的一種指標，能夠反映出某種經濟活動投入和產出之是否成正比的關系，比如資產效率比率等。
這些都可以直觀、簡單地反映經濟活動中的財務分析，但是不能代替財務報表的綜合觀點，比率分析和財務報表之間也沒有什么必然的聯系。
1.2比較分析法
就是將企業中比較具有可比性的兩個或者多個指標放在一起進行比較，可以得出指標的合格性，也叫對比分析法。這種方法可以使企業快速看到與其他企業間的差距，為提高企業財務診斷的能力做出了貢獻。主要的方法有：
（1）橫向比較：就是將最近階段企業的數據與其他企業的同期數據進行比較，幫助企業了解市場上的平均水平，以及和競爭對手的差距。
（2）縱向比較：就是企業內部本年度的數據和歷年的數據進行比較，能夠看出企業在不同時期的財務狀況，和企業的發展情況。
（3）趨勢分析：就是通過對比企業近幾年來的財務方面的數據和比率，將企業的財務狀況和發展趨勢展現出來。
這種方法主要是通過比較來了解企業財務狀況是否正常和與其他企業之間是否存在差距，但這種方法的連貫性并不好，某個指標的差異并不能說明什么問題，還需要結合其他的分析方法來進行具體的更進一步的分析。
1.3因素分析法
就是當一個經濟指標受到幾個相關的因素的共同影響時，用來測量各個因素的變動對經濟指標的影響程度的方法。這個方法包括連環代替法和差額計算法，這兩種方法基本上是相同的，都是通過變換順序來計算的。這種方法可以將企業財務指標的變化計算得比較準確，但是比較繁瑣，需要通過大量的數據來進行計算。
2.統計在企業財務管理中的地位
2.1有助于企業加強經營管理
在財務管理中運用統計分析旨在發現企業在財務管理上和經營方面存在的不足，是用來歸納數據信息的，而不是只是作為一個財務統計的工具提供一些財務信息。統計在企業財務管理上是占有著很重要的地位的，通過統計中的數據可以發現企業未來可能存在的風險，有助于企業的決策人選擇投資的方向和手段。還可以通過統計數據了解企業的財務情況，方便財務方面的管理。
在市場競爭日益激烈的今天，企業要想對經營情況進行直觀的了解，就要運用財務統計，所以，財務統計在企業管理中的地位是不可動搖的。
2.2為企業財務預測和決策提供幫助
財務預測是企業的一種規劃，每個企業要利用財務預測來進行決策，企業的經營者要將統計工具充分靈活地利用起來，運用一些統計方法，搞好預測、決策分析軟件的設計工作，使財務預測以銷售預測為基礎，財務決策以籌資和投資為主要內容，促進企業的長足穩定發展。
四、結語
綜上所述，企業的財務管理是企業的核心，充分發揮統計分析在企業財務管理中的作用，使統計分析為財務管理提供可靠的數據信息，財務管理推動統計分析的發展，二者相互滲透，全面提高企業的財務管理水平，使企業在市場上的競爭力不斷增強。
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