時間：2022-07-13 08:17:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產公司，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，做好存貨管理工作是十分必要的。本文筆者以北京某房地產公司為例，分析了存貨管理工作中存在的問題，而后提出了相應的對策。這對于未來房地產企業的存貨管理工作有一定的指導意義。
［關鍵詞］
房地產公司；存貨管理；對策
作為房地產企業資產的重要組成部分，存貨的管理制約著企業的健康發展與否。下面，筆者將以北京某房地產公司為例，分析其存貨管理工作。
1房地產企業存貨管理工作的重要性
與其他行業企業不同，房地產企業的存貨主要是指房地產企業在運行過程中所儲存的各種存北京房產建設原材料、房地產建設庫存設備、在建項目、各種出租房等。這些存貨的流動性較差，而所占的資金份額往往較高。同時，房地產存貨的周轉速度會對企業所有的流動資產的利用率產生較為嚴重的后果，也影響著企業的經濟效益。而與其他地區相比，北京的物價水平等相對較高，因此存貨的價值也必然較高，房地產企業存貨資產在其流動資產中所占的比例越高，越容易出現存貨風險。
2房地產公司存貨管理的現狀———以北京房地產公司為例
該房地產公司成立于1995年，經濟效益較高，從存貨方面來說，2013年，公司的存貨占總資產的比例為33％左右，2014年該比例為37％，2015年存貨比例為55％。而在該企業所涉足的所有行業中，房地產也存貨占總存貨的比例為45％。由此可以看出，該企業的存貨資產較多，而主要原因在于以下兩個方面：第一，企業的土地儲備較多，在房地產存貨中占有較大比例。第二，企業仍然擁有很多在建的或者建好還沒有銷售出去的商品房，使得企業的存貨占比過高。從存貨的周轉天數方面來說，房地產周轉天數達到740天左右，也表明該企業的存貨周轉頻率較低，資金的使用效率較差，這不利于企業發展資金的回籠。下面，筆者將結合北京房地產企業的實際情況對這些問題進行一一論述。首先，企業存貨受到市場經濟波動和供需情況的影響。就北京該房地產公司來說，其材料采購費用等也不斷增長，這也使得企業的發展成本增大，不利于存貨管理工作。同時，隨著市場供求關系的變動，房地產的市場價也隨之波動。市場供求情況的變化也影響著企業的存貨管理工作。其次，國家政策的變動影響著房地產企業的存貨管理工作。國家調整貸款利率政策，這使得企業用于存貨管理的資金也隨之調整。近來，國家努力深化房地產側改革，積極推動“去庫存”策略。房地產側供給改革的主要措施是去庫存，主要是通過需求側尋找對策，通過貨幣、財政，金融等政策刺激消費。除此之外，房地產企業在產品的成本控制及存貨管理效率方面還存在問題。總之，房地產企業的存貨管理工作面臨較大困難，提高存貨管理工作的效率及水平是各個房地產企業存貨管理工作中面臨的重要任務之一。
3完善企業存貨管理工作的相關對策
首先，要深入了解房地產市場的波動趨勢，明確企業發展過程中對各種存貨的需求情況，從而做好存貨的采購工作，有效地控制存貨成本。企業采購人員要深入了解目前的材料存貨情況，并從不同項目的實際需求出發，制定合理的材料采購計劃。而對于發展過程中的部分臨時采購行為，房地產企業必須高度重視，要深入研究市場發展情況，做到合適儲備，避免出現資金周轉不暢的情況。其次，要明確國家對于中小企業所實施的政策，包括貸款政策、稅收政策等，充分利用各類優惠政策，在獲得更多資金支持的基礎上提高本單位存貨管理工作的效率。要認真填寫采購計劃，完善存貨的內控制度，明確不同部門的工作職責。同時，還要做好存貨的定期盤點與清查，統計存貨的數量等，做好定期抽查工作，從而確保賬實一致。再次，要加強產品的預算管理與成本控制工作，提高存貨管理效率。第一，要進行項目評估，做好前期的預算管理與成本控制工作。相關人員要進行大量的市場調查，研究各個項目的銷售成本，努力測算項目的成本及盈利水平，從而做成合理的決策。要選擇合理的項目設計單位，降低設計費用，降低項目的建設成本。第二，要重視施工階段預算控制。施工人員要嚴格按照預算計劃，從而調節資金的流量。第三，重視竣工階段的預算控制。在完成竣工結算之后，要對項目的投入成本與目標成本進行對比，從而分析項目預算的執行情況，明確存在的問題，找到解決對策。另外，對于那些待售的商品房，房地產企業要充分利用國家“去庫存”的優惠策略，從本單位庫存的實際情況出發，采取各種針對性策略，做好產品廣告、提高優惠折扣等，保證產品以較快的速度銷售出去。
4總結
各個房地產企業要梳理價值管理的理念，運用科學的方法，加強對存貨的管理，從而進一步降低存貨成本，提高企業資金的運轉效率。科學的存貨管理工作對于我國房地產行業的健康發展意義重大。
作者：蘇璟 單位：西安石油大學
主要參考文獻
[關鍵詞]房地產營銷策略
一、引言
1.房地產的概念。在我國所謂房地產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益（權利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此，房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產。
房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）。在我國，就房地產開發經營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下：
房地產概念圖
2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。
房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。
房地產開發商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。
二、房地產營銷策略的發展史
市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現代營銷的基石，4C包括產品、價格、促銷、渠道，從這四點出發，衍生出新的營銷方法。
在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業觀察并應變于市場營銷環境。
營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。
房地產市場競爭日益激烈的今天，房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。
1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代，只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，而且住宅的建設標準由政府統一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現象。
2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產剛剛走向市場化，大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代，策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發的項目充滿了主觀臆斷。
3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實，使開發商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。
4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發商成本高于售價。
5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。
6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來，企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業的營銷活動成為企業各部門的工作。
三、房地產營銷策略的現狀
目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。
1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢
當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：
品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；
把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；
進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現階段性銷售目標；
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；
物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。
四、房地產營銷策略的創新
在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，這就要求房地產企業積極思考，探索營銷策略的創新。
在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業管理信譽要好，已解決業主的后顧之憂。第三，突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下，開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。
目前，全國各地的房地產發展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢；另外，企業往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
3.知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。
在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。
首先，應該積極與下游供應商進行聯系，由于長期的合作，可以給開發商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合，前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注意商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業公司或委托第三方物業管理，為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時展的必然，同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。
7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的，主張企業提供的產品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業發展中的社會效益，對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。
關鍵詞:國有企業 房地產公司 管理模式
隨著我國改革開放的逐步深入,特別是正式加入WTO以后,我國房地產企業迎來了前所未有的發展機遇,同時也面臨了嚴峻的考驗。國有企業房地產公司作為我國房地產行業的“領頭羊”,其承擔了地產開發、土地儲備、工程建設等基本職能,是衡量我國房地產行業整體發展水平的重要企業組織模式。另外,國有企業房地產公司能否迅速實現與全球經濟形勢接軌,并且在最短的時間內融入到世界金融體系中,關鍵在于企業是否可以適時做出科學、合理的管理策略調整。
■一、國有企業房地產公司管理的基本內容
國有企業房地產公司是我國房地產行業中重要的國有經濟組織模式,其具有資金雄厚、政策優惠、組織健全等管理優勢。與其他地產企業相比,國有企業房地產公司的管理中更加突出對于國家各項方針、政策的貫徹和執行,管理模式中受國家相關部門的監督和指導性更強。
(一)發展戰略管理
國有企業房地產公司的發展戰略管理是建立于國家政策指引的基礎上,并依托國家對地產行業實行宏觀調控的相關扶持策略。國有企業房地產公司的發展戰略管理必須堅持長期性、品牌性、政策性、科學性等基本原則,并且自覺接受國家相關部門的監督和管理。發展戰略是企業總體發展目標的主要表現之一,其屬于決策與計劃的范疇,也是企業現代化管理的首要任務。國有企業房地產公司實施發展戰略的實際效果,將直接關系到企業管理模式的革新與完善,以及經營業績提升等重大問題。因此,在社會主義市場經濟環境中,國有企業房地產公司管理者應在充分利用現有資源的條件下,把握好企業管理中部分與整體之間的關系,把企業活動的各個部分綜合為一個可行的均衡計劃,進而實現企業的長期、穩定、和諧發展。
(二)資金運作管理
在國有企業房地產公司的日常管理項目中,資金運作管理占據極為重要的地位和作用。國有企業房地產公司的運作資金主要有國家財政部門直接調配和自籌資金兩種形式。作為國內重要的資金密集性行業,國有企業房地產公司在資本規模、資金運作上的管理優勢十分明顯,管理基礎也較為牢固。在國有企業房地產公司進行重大項目的開發中,一定要充分考慮資金運作鏈條中是否存在弊端與問題,而且對于各類有可能出現的經營風險作出合理的分析,盡量將資金運作管理的風險控制在合理范圍內。
(三)土地獲取管理
土地獲取管理是國有企業房地產公司經營管理的核心內容之一,也是決定企業發展前景及趨勢的重要基礎。國有企業房地產公司對于土地獲取進行管理中,如何通過政策的指引和扶持,逐漸成為企業經營管理中最為關鍵的能力表現。但是隨著國內房地產市場經營環境的規范化發展,以及國家對于土地轉讓制度改革步伐的日漸加快,公平、合理的房地產土地轉讓環境已經基本構建。因此,國有企業房地產公司要充分發揮雄厚的經濟實力優勢,在國家政策允許的條件下,適時加大國有土地資源的儲備量,進而有效降低土地獲得及開發成本。
■二、國有企業房地產公司管理模式中存在的問題
面對充滿挑戰的全新市場經濟和經營環境,國有企業房地產公司管理模式的建設要掌握科學、合理、有效的方法,這樣才能保證所實行的管理模式具有鮮明的時代意義和實用價值。國有企業房地產公司管理模式的構建中,一定要結合市場發展規律和社會主義市場經濟格局的具體要求,進而逐步解決現實中存在的弊端與問題。
(一)內部管理基礎薄弱
國有企業房地產公司是國內一種新興的企業組織模式,其僅有幾十年的發展歷史,在企業管理模式的構建與發展中,國有企業房地產公司也面臨了經營及效益方面的嚴峻挑戰,所以部分企業管理者將管理重點集中于房地產的開發和銷售環節,而內部理管理則處于相對薄弱的地位。國有企業房地產公司在內部管理基礎的定位上也普遍存在一定的偏差,部分企業的管理者片面認為加強成本、會計、內部牽制等管理內容,即可實現企業的管理建立于牢固的基礎之上,這種觀點是不符合市場發展規律的,對于企業長遠發展也造成了嚴重的阻礙。
(二)管理結構不完善
我國國有企業房地產公司現行的管理結構以開發、經營、銷售、財務等基本組織框架為主,但是由于人力資本、組織機構等構建中矛盾性的客觀存在,企業管理結構不完善的問題仍然亟待解決。目前,國有企業房地產公司的管理結構多是借鑒其他國有企業,而缺乏對于地產行業中企業經營、發展、管理的特性而有針對性的進行改革與完善。另外,由于國有企業房地產公司的管理者多為行政級別較高的領導,其在經營決策及事務管理中一旦出現“武斷專行”的失誤,會給企業帶來極大的傷害,進而導致企業管理結構難以得到科學的完善。
■三、加強國有企業房地產公司管理的途徑與方法
國有企業房地產公司在形成與發展過程中,由于受到管理者水平、管理模式等主客觀因素的影響與限制,企業往往難以形成一套科學的經營管理模式,依據其制定的各項控制制度自然存在諸多的不合理性。因此,在國有企業房地產公司管理模式的建設中,企業管理者要堅持“推陳出新”的方法,逐步制定和出臺更具科學性、合理性的管理制度。
(一)提高風險意識和加強風險管理
在面對國際金融危機,以及國內經濟持續調整的雙重壓力下,國有企業房地產公司面臨更多的不確定性和風險,而大多數產企業因缺少風險管理理念,而尚未建立起完善的風險管理體系,從而缺乏相應的抗擊風險的能力。因此,國有企業房地產公司在管理模式的完善中,企業的管理層必須提高風險意識,樹立風險管理理念。
(二)逐步完善企業內部管理流程
國有企業房地產公司在內部機構設置上,應當結合自身業務特點和內部管控的要求,逐步明確各部門的職責權限,將權利與責任落實到各具體部門。國有企業房地產公司在內部管理流程的完善中,要逐步制定規范的業務流程管理制度,并編制內部管理手冊,明確內部機構設置、崗位職責、業務流程等情況,使企業上下有據可依。另外,國有企業房地產公司在加強管理的過程中,還要注重各項規章制度的補充與完善。國有企業房地產公司規章制度包括:財務管理制度、人力資源管理制度、行政管理制度、安全管理制度、資本動作制度、風險控制制度、項目管理制度、營銷制度等多方面的內容,企業管理者要對于不完善的地方進行適當的補充,對于缺乏可操作性和執行價值的規章制度作出有針對性的完善。
(三)實現品牌市場多元化,降低企業經營風險
我國現行的社會主義市場經濟體制下,品牌市場多元化主要是指:企業通過自身品牌戰略的制定與完善,在現代商品市場中逐步樹立牢固的地位和強有力的競爭水平,進而全面實現企業品牌市場的多元化發展。目前,國有企業房地產公司品牌戰略的實施中,往往局限于某一區域或特定行業,這是不符合企業長期發展目標制定和實現的。因此,國有企業房地產公司在確定品牌市場目標時,一定要堅持多元化的品牌經營原則,將企業運作資金有效應用于多個行業的品牌建設中,當某一行業發展受挫時,其他行業的品牌尚有一定的發展空間和足夠的資金,不至于企業的經營風險全系于某一品牌市場目標上,進而實現降低企業經營風險的目標。
四、結束語
在我國社會主義經濟體制的構建與發展中,房地產行業始終處于高速發展的地位。國有企業房地產公司是國有經濟的重要組織模式,也是推進國民經濟發展的重要基礎。因此,在國有企業房地產公司管理模式的研究中,不但要注重企業經營能力的提升,而且要適時加強企業自身管理能力的提高,進而實現其在市場環境中的穩定、科學、和諧發展。
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【關鍵詞】房地產公司；建設；項目管理
房地產開發過程中，在能源、人工、材料等各方面的投資都非常的巨大。房地產公司想要獲得理想的投資回報，生產滿足用戶需求的產品，并在預期時間內發揮效用就必須加強建設項目的管理，提升施工質量，實現經濟效益與社會效益的統一。
一、房地產公司建設項目管理的重要性分析
（一）房地產工程建設的需要
房地產公司建設項目管理不僅要在滿足城市規劃以及房地產產品使用者的要求的前提下實現社會、經濟、環境效益的統一，還要解決品種繁多的設備與建材產品的各種技術銜接的問題，協調各工種、各階段之間的關系。因此，房地產公司必須加強建設項目管理工作。同時，房地產公司工程建設的核心即是建設項目管理。例如，一座高層建筑住宅在施工建設過程中，對于混凝土、土方、鋼筋以及設備管轄的需求量非常大，且涉及電焊、電管、砌筑等工種進行聯合交叉作業，工序繁多，因此在組織與配合上就非常復雜，加強土建技術管理十分必要。此外，隨著房地產市場競爭的日益激烈，為適應市場的需要，房地產公司必須引進各種新技術材料以及新思維，進行工程的施工建設與管理，實現管理的創新，實現房地產公司效益最大化。
（二）房地產土建管理現狀的需要
在房地產公司工程的土建管理中，人是管理工作的核心因素。具備高素質職工隊伍以及管理核心是房地產企業及其建設項目管理的關鍵所在。然而，就目前的形勢而言，在我國現有的4400萬建筑從業人員中，農民工占據的比例就達71%左右，而建筑方面的專科生與本科生占有比例小。由于農民工的建筑專業技術水平偏低，素質普遍不高，對建筑產品的質量具有重要影響。因此有必要加強建設項目管理，提高工程的質量。
二、優化房地產公司建設項目管理的策略分析
（一）強化工程建設的過程控制
1.加強投資管理。工程建設項目管理的目標控制系統主要由投資控制、進度控制以及質量控制等三大部分構成，其中投資控制是房地產開發項目管理的重中之重。對于房地產開發項目而言，其投資控制按照工程建設的程序主要分為投資估算（形成于可行性研究階段）、初步設計總概算（形成于初步設計階段）、擴初設計概算（形成于技術設計階段）、項目預算（形成于施工設計階段）、實際支付合同款與合同價格（形成于招標采購階段）以及項目結算（形成于竣工之后）等幾大部分。其中，在可行性研究階段，要確保投資估算的誤差控制在15%-20%之間，在設計階段，初步設計總概算的制定要以投資估算為依據。在投資控制中，要按照項目決算≤實際支付合同款以及合同價格≤項目預算≤擴初設計概算≤初步設計總概算≤投資估算的投資控制原則，實施投資管理，從而將最終的實際支付控制在概算與估算的范圍之內，實現房地產開發項目的經濟目標。
2.重視質量管理。質量對所有的產品而言，都是至關重要的。對于房地產公司來說，建立一套完善的質量監督與控制體系，是房地產建設項目管理的有效途徑。在實際管理過程中，要從以下方面進行質量控制：
（1）制定房地產公司項目建設的質量管理責任制以及質量控制計劃。由項目負責人親抓質量工作，根據投資決策與市場定位，制定項目質量計劃，并對項目質量計劃的執行情況進行跟蹤與監督，加強對質量控制關鍵點的質量驗證，使質量控制工作落到實處。
（2）設計階段的質量控制。展開市場調研、項目可行性研究等工作，并確保市場調研數據真實可靠。在初步設計與施工圖的設計中，要確保設計與國家的相關規程相符合，且設計內容要符合建設項目實際。
（3）主要設備在訂貨之前要進行市場考察，并對比市場價格，選擇質優價廉的設備，且設備在安裝之后，要進行試運行，確保施工設備不影響項目建設質量。對于所需的重要材料，要保證其質量符合設計施工的要求。對于裝修材料而言，要進行封樣處理。
（4）實施工程施工的全過程跟蹤，派專人負責隱蔽工程的質量監督，完成各工序之后要進行報驗，驗收不合格要實施必要的返工與加固。
（5）首先在合同中制定相應的質量驗收標準，從而根據制定的驗收規范，監察并驗收房地產開發項目施工建設過程中的產品質量。
3.強化進度管理。建設項目的進度控制主要負責編制與審定項目進度計劃，實施項目進度的監督，催交材料、設備與設計文件，報告工程的進展狀況。在項目建設的進度管理中，首要任務就是在考慮項目建設的邏輯順序、技術銜接以及材料、設備、人工等多方面因素之后，采用網絡圖法制定一份完整的項目進度控制計劃，如對設計報建、項目前期策劃、施工準備、配套設施工程、竣工驗收以及銷售等都要制定系統的進度計劃，對建設實施嚴格的進度控制，保障工程如期完成。
（二）增強工程主體結構的質量管理
對于房地產公司而言，其建筑產品主體結構質量的優劣，不僅關系到工程的結構安全，而且決定著房地產公司的經濟目標能否實現。因此，在建設項目的管理過程中，要加強其主體工程的各結構構件的強度以及連接整體性的控制。
1.加強混轉結構的質量控制。（1）在砌筑外墻過程中，嚴禁干磚上墻；并嚴格控制砌筑砂漿的原材料質量，并對水泥砂漿的配合比進行嚴格控制。（2）加強對構造柱、鋼筋混凝土圈梁、拉結鋼筋、門窗上的過梁等的質量檢查。（3）嚴格把關吊裝以及預制板的就位情況等。
2.強化現澆鋼筋混凝土結構的質量。（1）在框架節點區的施工過程中，要重點加強其質量控制，把握好填充墻拉結筋的長度，通常而言，在抗震烈度為6度或7度的情況下，拉結筋長度≥700，抗震烈度為8度時，則要貫穿填充墻。（2）確保水灰比以及混凝土原材料配合比等能夠與設計要求相符合。
（三）加強新工藝與新技術的使用
在建設項目中，要盡可能地引進新技術與新工藝，使房地產公司所生產的產品在滿足經濟效益的前提下，又能緩解能源供應緊張的問題，并盡可能減少對環境的污染，實現經濟與環境的協調統一。主要可從以下方面入手：
1.墻體保溫。對于單一墻體而言，運用加氣混凝土作為外墻，并保證其容重為55kg/m3，厚度控制在200mm左右。對于復合墻體而言，運用鋼筋混凝土、磚與絕熱材料進行復合或者采用加氣混凝土、巖棉、聚苯板等不同絕熱材料進行組合復合作為墻體的保溫板。
2.窗墻比控制。通常而言，外墻的傳熱系數要小于窗戶的傳熱系數，窗墻比的增加，也會相應地增加采暖耗熱量，因此，在采光條件較好的條件下，合理控制窗墻比，運用雙鋼化中空玻璃作為外墻窗，夜間可設保溫窗板與窗簾，實現建筑產品的節能。
3.平面屋頂保溫。運用水泥珍珠巖、厚度增加90mm左右的加氣混凝土塊進行平面屋頂保溫。或者采用玻璃棉、擠塑型聚苯板等效果良好的保溫材料進行保溫。
總之，房地產公司建設項目管理是一個系統的動態管理過程，在管理中，要針對建設項目的實際情況，加強對各階段與各環節的質量把關，并對建設工程展開定期的檢查，兼顧項目的成本與質量，從而提高房地產公司的投資回報率。
參考文獻：
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2013年對于我國的房地產市場而言，絕對是不同尋常的一年，各種調控政策的出臺和樓市現象的交相出現，使得全國樓市發生著劇烈的震動。在國家對房地產市場嚴厲的調控政策下，山西房地產市場也變化頗深。近幾年來，太原市連續出臺《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》和《關于進一步穩定省城住房價格的通知》兩個增加保障房供給和平抑房價的房市導向文件，樓市調控效果已經顯現；同時，作為二線城市，隨著上市和大型房地產開發企業的進入，太原樓市格局正在發生著深刻變化。在政策的強勢影響下，太原房地產公司的競爭會愈來愈烈。
山西TX房地產開發有限公司成立于2006年，主要經營范圍為房地產開發。成立幾年來，公司沒有制定出科學的競爭戰略，缺乏全局觀，資源和力量過度分散，內部資源與外部環境的匹配性差。但是，公司高層已經逐漸意識到了競爭戰略對于一個企業的重要意義。因此，TX房地產公司的當務之急，是如何在紛繁多變的市場環境中，通過有效地制定企業競爭戰略，保證企業的生存以及實現可持續發展，以能夠獲得一般甚至高于市場平均水平的收益。
本文對西TX房地產公司的競爭戰略問題進行了深入地分析，首先用PEST模型對TX公司面臨的政治、經濟、社會、技術等外部環境進行分析，然后利用五力模型對潛在進入者、供應商的議價能力以及買方的議價能力等行業環境進行了分析，對公司內部條件的分析則是使用SWOT分析法，從組織制度、人力資源狀況以及開發狀況等方面進行分析。通過綜合研究認為，山西TX房地產公司在發展的過程中的優勢有：公司與政府部門擁有良好的關系，具有較強的成本控制能力和開發經驗，在長期發展過程中形成了一支人員素質較高、結構合理的人員隊伍，擁有較強的資金實力、以及較為廣泛的融資渠道，這些都是房地產開發企業發展的重要能力保證。其劣勢在于：公司在太原的知名度仍然有限，在周邊城市的影響力尚沒有形成；長期以來，公司對內部管理重視程度不夠，在公司戰略的制定上，完全由集團領導和少部分分公司高層管理人員來參與制定，戰略目標也有上層管理者來掌握，全員參與無從談起。在進行戰略制定時沒有進行細致調研，對自身、企業環境、宏觀經濟發展和行業趨勢的分析不夠深入；激勵機制不健全。公司沒有形成標準化、制度化的考核方法。各級別員工多根據其在公司的職務級別和工作業績來衡量最終的收入水平。因此，呆板的薪酬制度以及不健全的考核方式，使得員工缺乏歸屬感，每年都有人員流動，影響了公司正常的生產經營秩序，對公司的長遠發展造成了一定的影響。
該公司的發展機會在于以下幾點。
（1）良好的宏觀經濟形勢。房地產行業是國民經濟的支柱產業，而且隨著國民經濟的蕭條而蕭條，隨著國民經濟的復蘇而復蘇。近年來，隨著我國國民經濟的平穩較快增長，以及國家積極采取調控措施保障房地產行業的健康發展。為TX房地產公司的發展提供了良好的外部環境。
（2）太原的發展機遇。太原市目前正在加快推動城市化進程，延長建設好汾河景區，使太原成為宜居宜業之城和藍天白云之城。
（3）居民收入的不斷提升。以太原市城鎮居民可支配收入來看，從2009年以來，太原市人均可支配收入每年的增長率基本都保持在12%以上，我市居民收入的不斷增長，為房地產公司的發展提供了良好的經濟基礎。
（4）洗牌后的優勝劣汰。限購令以及其他相關政策的出臺，加速了房地產的行業整合與重組，大大提高了房地產企業自身資本實力的要求。
該公司發展中所面臨的威脅在于以下幾點。
（1）政策從嚴。政府管制的力度正在逐步加強。房地產企業在今后或者更長一段時間內將處于不利的發展地位。
（2）市場競爭的加劇。太原已經吸引了省內外大大小小的房地產公司數百家，行業內的競爭不斷加劇，而且國外的房地產企業也正通過各種方式試圖加入到競爭中，這對TX房地產公司的發展形成了巨大的挑戰。
（3）消費者的“觀望”心態。隨著“限購令”的出臺，以及一些地產商難以承受資金壓力，積極進行降價，這些“信號”使得消費者的觀望氣氛濃厚、購房意愿降低，這也使得TX房地產公司的市場風險增大。
綜合對TX房地產外部環境和內部因素以及其發展的機會和面臨的威脅分析，從企業發展的競爭戰略上來說，公司應該選擇低成本戰略。對于TX房地產公司低成本戰略的選擇，本文制定了具體的實施方案，從融資成本控制、決策階段成本控制、設計階段成本控制、招投標階段成本控制、施工階段成本控制、營銷階段成本控制六個方面制定了具體的低成本戰略。在融資成本控制方面，公司應加強預售房產的實施；在決策階段的成本控制方面，公司應做到嚴格把握項目的可行性研究、提高估算的精確程度、認真客觀地做好項目評價；在設計階段的成本控制方面要做到：推行標準化設計、對設計單位進行招標、推行設計監理制、推行和完善限額設計；在招投標階段的成本控制應做到：提前進行合作伙伴評估考察、招標工作必須公平公正公開、做好招標文件的編制工作、推行清單招標、嚴格標底價格的審查工作；施工階段的成本控制應做到：綜合各方面的成本控制措施形成體系、加強現場簽證管理、做好市場材料價格調查、正確應對工程索賠；營銷方面的成本控制應做到：充分利用房地產展銷會、開通免費現場看樓班車及其他吸引客戶的措施。
關鍵詞：房地產公司；關系營銷；策略
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2013）05-0104-02
目前，市場形態已經明顯轉向買方市場，房地產企業之間的競爭因此更加激烈，競爭手段也更加多元化，這就要求房地產企業對消費者的研究更加深入，更加注重從消費者的要求出發并同消費者形成一種持久良好的關系。由于人們的消費觀念日趨個性化，客觀現實迫切需要房地產企業與顧客之間以更多的交流來相互實現各自的需求和利益。與此相適應的營銷方式必然需要有積極的轉變。
一、房地產公司關系營銷策略內容
關系營銷是企業與顧客、企業與企業間的雙向的信息交流；是企業與顧客、企業與企業間的合作協同為基礎的戰略過程；是關系雙方以互利互惠為目標的營銷活動，利用控制反饋的手段不斷完善產品和服務的管理系統。
由于關系營銷的核心是建立和發展同相關個人和組織兼顧雙方利益的長期聯系，企業作為一個開放的系統從事營銷活動，不僅要關注提高顧客的忠誠度，還應注意大環境的各種關系：企業與客戶的關系，與上游企業的關系，企業內部關系以及與競爭者、社會組織和政府之間的關系。因而房地產企業在實施關系營銷時要善于利用親緣關系、地緣關系、業緣關系、文化習慣關系、偶發性關系等與顧客、分銷商及其他組織和個人建立、保持并加強關系，通過互利交換及共同履行諾言，使有關各方實現各自的目的。針對關系營銷的特質，房地產公司的關系營銷策略實施具體如下：
1 市場定位策略
在確定自己的市場定位時，首先要綜合考慮房地產公司的綜合實力、所處市場環境、自身特色和優勢以及歷史形成的條件，即房地產開發商競爭優勢的確立。競爭優勢產生于開發商能夠為顧客創造的價值，而這個價值量大于開發商本身創造這個價值時所花費的成本。其次，選擇若干個適用的優勢。開發商在評價競爭優勢時，至少應該考慮自己的技術水平，開發成本，產品質量和售后服務水平這四個因素。同時，與競爭者的各種相應因素進行比較，進而發現自己的優勢和不足，以便加以改進和加強。最后，要有效地向市場表明企業的定位觀念。有效的措施是房地產開發商應悄悄增加服務人員，并進行培訓，然后宣傳自己的服務能力及優勢。
2 客戶維系策略
建立并維持與顧客的良好關系。因為顧客是企業生存和發展的基礎，是企業營銷活動成功的基本保證，因而關系營銷應當真正樹立以消費者為中心的觀念，一切從消費者出發，切實考慮他們的需求和欲望以及愿意為之付出的成本，要加強與顧客的聯系，注重雙方感情。建立與維持與顧客的良好關系的具體手段包括：
樹立關系營銷觀念，落實到實踐活動中。從本質上說，房地產企業與購房者之間首先是交易關系，既互利互惠、互相依賴，又相互競爭和相互矛盾。忠誠對企業的長期發展的重要性。所以，房地產企業應正視客戶的利益和沖突，特別是要積極主動地處理客戶問題，不但要重視服務過程的質量，更要重視服務結果對客戶滿意程度的影響。
建立顧客管理與服務系統。建立顧客數據庫系統、獲得充分準確的顧客信息是進行關系營銷的基礎。企業通過對每一位現實顧客和潛在顧客的信息資料予以搜集、篩選、整理與編集，建立起顧客資料卡，對顧客進行科學化、系統化的分類處理，從而達到提高顧客滿意度、實現房地產產品再銷售的目的。
細分顧客群體，有針對性地實施營銷策略。顧客關系營銷是通過不斷改進企業與消費者的關系，實現顧客固定化的一種重要營銷手段，然而，對不同的顧客實施關系營銷的深度、層次不同，公司必須加以甄別，這樣才不會導致分散營銷力量。
加強與顧客溝通，減少顧客抱怨。一個滿意的顧客意味著公司無形資產的增加，而一個不滿意的顧客則可能使公司的聲譽受到損失。公司在提高企業內在素質的基礎上，針對造成顧客不滿意的原因，主動出擊，為顧客排憂解難，并設法使他們獲得真正的滿意。
3 競爭者關系營銷策略
建立合作伙伴關系，形成戰略聯盟。經濟的快速發展，使得競爭更為激烈，規模聯合對于企業的生存與發展日益顯現其重要性，因此，過去采取對抗態度的競爭者現在開始考慮合作。一個房地產企業要完成從拆遷、設計、開發、營銷、物業管理的全過程幾乎是不可能的，房地產企業必須學會聯合與合作，學會調動與整合資源。畢竟當今市場，細分化的趨勢越來越明顯，諸強各踞一方，競爭日趨激烈，任何企業要想長期保持較大的市場份額，滿足顧客多樣化的消費需求，其難度越來越大，通過合作可增強企業對市場變動的適應能力，加強房地產企業與供銷商、中間商、競爭對手以及其他組織的聯盟更有利于房地產企業目標的實現。這種橫向或縱向的企業間的合作不僅能鞏固房地產企業已有的市場地位，還能依靠合作所產生的合力開辟新市場，順利地進行多角化經營。從宏觀的角度講，這樣也能適度減少無效競爭，提高整個經濟的運行效率。
4 政府及媒體關系策略
協調好與政府和媒體的關系，創造良好的營銷環境。了解溝通政府，熟悉政策，考慮政府的發展規劃，開發商建立和發展與政府的關系，取得政府的支持，可以得到更多的優惠與便利。與媒體搞好關系，可以提升企業的形象。開發商同媒體的關系是雙向和互動的，媒體可以展開對產品的宣傳，增加企業的知名度，但是同時媒體也發揮著監督員的角色，所以企業在自己的形象方面可以通過媒體進行宣傳，同時可以加強自己的企業管理與服務，避免對自己的企業的不利影響。
5 內部關系營銷策略
以“人”為核心，從“人”的立場出發實施營銷戰略，是現代關系營銷思想的核心。這種以人為本的思想強調創造一種能充分發揮人的創造力和激發人的責任感的客觀環境和心理環境。要成功實現以人為本的房地產關系營銷思想必須做到以下幾點：
首先，強化信息交流。組織內部公共關系最重要的形式是雙向信息交流，其主要內容就是組織領導層與廣大員工的溝通。員工了解組織目標，明確努力方向，同時也知曉組織面臨的問題，使員工感到自己是組織的主人，員工會積極參與組織的活動，與組織共渡難關。
其次，優化人群關系。開發商應肯定員工的人生價值，建立他們的主人翁意識，從而激發他們的工作熱情和主動性、創造性；發動全體員工參與管理，使員工產生歸屬感，加強組織的向心力；與員工利益共享，使員工成為組織的一部份。
最后，滿足職工需要。關心員工的生活條件，滿足他們的迫切需要，解決他們遇到的各種困難，可使員工們解除后顧之憂，感到組織的溫暖，一心一意撲在工作上，并在對組織的感激中忘我的工作。
二、房地產公司關系營銷策略實施需要注意的問題
1 樹立正確的關系營銷觀念，杜絕庸俗關系學
房地產開發商要認識關系營銷的重要性，并正確理解關系營銷的含義，而不應該把關系營銷認為是“走門子”的關系學。目前房地產開發商實行煙酒開道、吃喝玩樂以及用回扣作誘餌的行銷策略，這不是關系營銷所提倡建立的關系。關系營銷建立的是先進的關系網和科學的關系學，開發商應堅持破除落后關系網和庸俗關系網。開發商運用庸俗關系學，建立的是一個空中樓閣，只要經濟上或政策上有什么風吹草動，其合作伙伴或有很大關系的人就會溜之大吉，最終落個人財兩空。
2 優質服務是維持良好關系的前提和基礎
企業層面的品牌形象和銷售層面的口碑傳播，是近些年房地產市場主旋律之一和眾多房地產企業追求的新標準。開發商要實現品牌和銷售業績的雙豐收，沒有優質的服務是不行的。
客觀地說，服務不僅是一種系統行為，更是“潤物細無聲”的實踐和體驗。開發商轟轟烈烈地把服務告知天下，不管是出于將服務進行到底的信念，或者是出于對如今供求市場現狀的無奈。但在烏云過境的市場敏感時刻，在無處不在的競爭氛圍之中，“服務二重唱”的高調亮相顯現出了不可忽視的積極作用。更重要的是，這一舉動在一個相對蕭條的房地產市場背景下，為房地產開發商的深刻反思乃至管理轉型提供了可供借鑒的思路。
開發商經營的產品是貫徹在行為之中的服務，它包含著兩個層面：理和感。理可視為企業的核心產品，其質量好壞取決于企業制定的標準和管理措施。而感則是增強產品附加值、提升品牌并贏得業主滿意度的部分。如北京萬達物業實施的全天候服務，以及“物業管理無小事”“善待業主的每個抱怨”等物業管理就是萬達感的具體表現。又如北京嘉銘地產推出的“三全服務體系”理念，它所倡導的“全員、全程、全效”則體現了房地產的理。
3 質量是企業生存和發展的重要保障
在我國，因為建筑質量低劣，每年造成經濟損失約1000億元。建筑質量是品牌樓盤的靈魂，創造一個品牌樓盤，不能沒有質量的支撐；樓盤的品質對促進樓宇營銷起著極大的作用。因此，必須像保護眼睛一樣來對待樓盤的質量。質量不好的樓盤會直接影響銷售，進而導致項目開發的整體失敗。
有些房地產開發商過于重視關系，在選用施工隊伍時，不是通過競爭招標來選擇高水平的施工單位，而是與哪家施工單位的關系好，哪家給的回扣多，就招為施工隊伍。或者是在工程質量監督和管理方面，沒有良好的質量監督和管理體系，特別是獎罰制度方面實行不力。開發商認為只要不時地請客吃飯，項目負責人、工程部經理等人的積極性就會提高，就能確保所建工程項目優良品率達到市級標準（95%）。在營銷方面，開發商認為只要經過拉好與媒體關系，虛假廣告打得多一點，把房子賣出去，以后就不關他的事了。無怪乎有些建筑公司偷工減料，從材料上、施工上減少成本。以致“豆腐渣”房子隨處可見，質量投訴的增長比經濟增長還快。
所以，開發商無論是與誰搞好關系，還是拋出什么概念、使用什么媒體包裝，質量才是房地產的基本立足點。而強化工程質量管理觀念，落實《質量法》，建立一套完善的質量管理體系。才是企業生存和發展的重中之重。
融資解困
2月底，招商地產表示擬向資本市場融資80億元。此前，招商地產剛剛獲得6.5億元信托投資；此次招商地產再融資能否獲批，更被眾多市場人士視為地產板塊政策走向的重要信號――如果獲批，可能意味著地產業上市公司融資渠道的再度開閘。
去年一年，地產公司的業績普遍都有比較高的增長，而且分配方案都很豐厚。集中、高密度的大比例的分紅送股，在其他板塊中也是不多見的。但是在取得優良業績的同時，房地產企業在現金流上出現的負數也引人注意。如保利地產每股現金流為-7.65元，招商地產每股現金流為-4.74元，廣宇集團每股現金流為-0.11元等。
在今年貨幣緊縮政策下，普遍存在資金緊張的房地產公司，對資金十分渴求，這也引發了上市公司再融資沖動。大量房地產企業都在年報中大同小異地表示：“公司2008年估計需要大量資金，所需資金除公司自有資金外，將通過預售款、貸款、融資解決。”從市場融資，已經成為眾多房地產企業的計劃內措施。
2月20日，招商地產年報，同時公告計劃再融資80億元，募集資金除一部分增發股票對老股東配售外，其余股票將面向二級市場公開發行。擬募集的80億元中，26億元將用來收購招商局旗下蛇口工業區的6宗土地，另外54億元投向14個房地產開發項目，這些項目以住宅為主，資金需求總額達到171億元。本次再融資后，不足部分將由招商地產自籌解決。
蘇寧環球年報中也稱，報告期內，公司在實施完畢2006年度非公開發行事項后，擬非公開發行股票3.8億~4.2億股，用于購買公司實際控制人張桂平先生及其一致行動人張康黎先生持有的浦東公司84%股權，并募集50億~60億現金。福星股份在2007年第一次臨時股東大會上審議通過了2007年公開增發A股股票方案的議案。
市場難追捧
2007年是地產商從股市瘋狂圈錢的一年，高地價與股市融資的輪動成了去年一大特點。房地產上市公司的融資也受到投資者的熱捧。但是，今年房地產公司再融資的情況卻與去年有所不同。雖然，這其中有中國平安在內的瘋狂再融資計劃受到市場質疑的影響，但是，房地產行業從年初以來交易冷淡，觀望氣氛濃重，無疑也加重了人們對房地產行業后市的不確定因素的預期。
據悉，3月11日，招商地產在全景網舉行的“2007年度業績網上說明會”上，雖然招商地產業績大增，但招商地產的股價大跌和近期披露的公開增發項目還是受到投資者的質疑。
招商地產2月20日公告稱，公司擬公開增發募集資金不超過80億元，發行價格不低于公告招股意向書前20個交易日公司股票均價或前一個交易日的均價，多位小股東表示反對，或質疑公開增發時機不當，或質疑公開增發價格會遠高于股票未來市場價格，或質疑為何不向大股東定向增發。更有股民希望能取消增發，應該考慮到小股東的利益。
關鍵詞：房地產；審計；步驟；重點
一、房地產公司審計的重要性
房地產公司審計是指報表使用人委托第三方對房地產公司管理層編制的財務報表進行獨立審計并對報表公允性發表意見的過程。其重要作用主要有以下幾個方面：
1.會計師事務所通過審計所出具審計報告能夠從專業性的角度對財務報表公允性給予意見。管理層提供的財務報表是否嚴格按照企業會計準則及相關會計制度編制，會計處理是否規范，注冊會計師通過審計，采用一定的技術手段，可以對其是否公允發表獨立意見。
2.增加管理層提供的報表的公信力。有個別房企管理層為了績效考核或達到其他目的而故意粉飾財務報表。為了使報表使用者能夠充分信任管理層提供的財務報表并在投資或經營決策中參考報表中提供的財務信息，經注冊會計師對進行獨立審計后的財務報表可以增加報表的公信力。
3.促進管理層加強管理，本著公平公正的原則編制財務報表。由于房地產企業資金占用金額大，開發產品的生產周期長，經常引入各種類型的戰略合作者，而不同利益主體對項目的關注點不同，加之房地產項目本身成本歸集對象較為復雜，完工產品的確認條件與其他企業截然不同，行業財務從業人員專業素質的參差不齊及管理層對財務工作的重視程度不一，導致一些房企提供的財務信息質量不高。通過審計提出并解決問題可以督促管理層重視且加強財務報表的編制工作。
二、房地產公司審計工作的步驟及方法
1.做好審前準備工作。第一，近些年國家出臺了非常多的關于地產市場的調控、指引性文件及對相關財政稅收方面的規定，審計前應充分掌握這些制度及文件并考慮可能對公司的影響：第二，了解公司股東背景、股權架構及公司團隊核心人員情況，對公司文化理念及經營方針有初步大致的了解：第三，與被審計單位負責人及各部門進行充分溝通，了解公司的戰略發展方向、項目基本情況、項目開發流程、營銷及回款策略，特別是要了解公司財務核算、內控制度、稅收及現金流管控等體系。第四，收集被審計單位證件及項目資料及清單，包括公司章程、股東會決議及政府部門頒發的三證等。項目的基礎資料包括規劃設計方案、土地使用權證、建設規劃許可證、建設工程許可證、施工許可證等政府部門批復的方案、證件等。第五，在收集上述資料的基礎上，了解項目的開發進度，工程施工情況，開盤及銷售去化程度以及資金回籠及融資情況等，并根據公司規模具此判斷出企業核算中有可能出現的漏洞及確定審計重要性。第六，簽訂審計業務約定書。
2.現場審計階段。第一，對被審計單位會計報表進行大致梳理分析，索取上年度審計報告（如上年度非本事務所審計），確定重點審查科目及重要審計事項，第二，對重點科目如收入、成本、期間費用等發生額進行抽查，特別是大額經濟事項采用從原始憑證到報表及從報表到原始資料（正查法及逆查法）等技術手段核查其完整性及真實性。第三，對資產負債表重大往來科目采用發函詢證等技術手段核查其真實性。第四，對重大經濟事項如經濟合同簽訂進行檢查，檢查其定價是否符合市場公允價格，詢價、審批及簽訂流程是否符合公司制度規定等。第五，檢大經濟事項的會計核算是否符合企業會計準則的規定，如收入的確定、成本的分攤及結轉、資本化與費用化的劃分是否正確等。第六，檢查稅務處理是否正確，特別是每年度的所得稅匯算清繳及完工項目土地增值稅清算等。
3.編制工作底稿及出具審計報告。第一，根據審計現場的工作成果編制詳細的工作底稿，底稿索引清晰，便于查詢。第二，根據檢查中發現的錯誤及被審計單位是否愿意調整等綜合因素并結合重要性，判斷出具審計報告意見類型。第三，獲取被審計單位承諾函并報主任會計師同意，出具審計報告。
三、房地產公司審計工作的重點
1.收入的確認。房地產開發產品在滿足竣工備案、交付業主使用、辦理產權證三個條件之一時即需確認收入，但由于平時稅務機關對房地產企業實行預售時按較低毛利率計算預繳所得稅，待結轉收入時進行匯算清繳，故導致一些企業為緩交稅款而故意延遲結轉收入。此時，審計人員應重點檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產部門網站查看小區公示情況，必要時需進入現場實地查看是否有業主實際人住等，確保被審計單位確認收入時間正確。另外，由于目前很多開發企業開發的車位不具有辦理產權條件，故開發企業在車位完工后銷售車位使用權，而這部分業務實際上屬于出租收入，但很多企業長期掛賬其他應付款，導致少結轉收入并漏繳稅款，對此部分業務，審計人員應重點審計規劃批復上車位情況并結合賬上其他應付款展開審計，以確認企業是否有租金未確認收入問題。
2.成本的結轉。房產開發企業開發產品周期較長，成本歸集對象較為復雜，完工產品確定及結轉與其他企業截然不同，正確的審計房產企業成本在不同核算之間分攤是否正確、完工產品與未完工產品之間分攤是否正確、已銷產品與未銷產品之間分攤是否正確，不僅牽涉到企業結轉成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應根據企業開發產品、開發成本、預付賬款、預收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業提供的國有土地出讓合同、建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售證、開發產品竣工備案材料等進行核對，以檢查其相互匹配性：第二，根據企業提供資料，通過詢問財務人員、現場檢查等方式確認企業已結轉成本是否真實完工：第三，要求企業提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產品未售情況，核查企業所有已銷及未銷產品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發產品及開發成本科目，根據企業所提供資料，檢查企業成本在不同歸集對象之間分攤是否正確，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分攤方法并是否一直沿用：第五，檢查主營業務成本及存貨科目，重點關注企業是否區分已銷產品及未銷產品，結轉成本是否正確。
3.資金的往來情況。由于房地產企業開發周期較長，房屋預售后產生大量的現金流，而此時房屋建設尚處于施工前期階段，后續尚需大量的資金投入，但開發商此時由于擁有大量的現金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項目。為項目的后續建設留下一定的資金隱患。審計人員應重點檢查企業的現金流情況，對大額的股東借款進行跟蹤審計，檢查其手續是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規定，如會計年度末未歸還，企業是否向稅務部門申報利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保后續工程順利完工。
4.預收賬款的審計。房地產企業由于其開發的特殊性，銷售與結轉收入的間隔時間較長，很多企業為調節利潤，往往在會計年度末將不具備結轉收入的預收賬款轉入主營業務收入，虛增當年利潤，在下一個會計年度轉回，隨意的調節企業各年度的利潤。審計人員應重點關注預收賬款科目的發生額及余額，對結轉收入的預收賬款重點檢查其是對應的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結轉收入的正確性。
5.應收賬款審計。企業房屋交付后，未交清購房款會記入應收賬款科目，如企業存有大量應收賬款余額，應進行重點審計。重點審計應賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業主進行詢證，以證明是否為真實有效的客戶以及客戶產生違約的可能性。
6.代建及配套工程的審計。企業在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業進行一些配套設施或代建工程建設等。稅法要求此類工程產權如未明確表示無償轉讓政府或為業主使用，應按公允價值視同銷售確認收入，結轉成本，而大多企業只是將此類工程直接進行成本，逃避稅收，應進行重點審計。
四、房地產公司審計過程中需注意的問題及建議
（一）需要注意的問題
1.房地產企業由于其行業的特殊性，政府監管力度非常之大，各種批文及需辦理的證件較多-而審計人員如只注企業的財務資料如憑證、賬簿，則很難發現企業的各種違規則操作，不能發現企業的潛在經營風險。
2.房地產企業由于開盤時預收款較多，而流轉稅是根據預收款繳納，很多企業為了緩交稅金-而將預收賬款放在其他應收款科目，逃避稅款入庫。
3.賬外風險。很多企業將未銷售的房屋向金融機構辦理抵押貸款，在未解除抵押的情況下又將房屋對外銷售。
（二）建議
1.對企業取得的各種政府批文及在政府部門辦理的相關證件仔細研究，并與企業各個開發節點及賬務處理相核對，檢查其開發、銷售、財務核算等與此類證件的匹配程度，防范企業違規開發及不按規定進行賬務處理的行為。
關鍵詞：房地產公司；成本控制措施；固定成本；變動成本；成本構成?
1 房地產企業成本構成
企業成本由固定成本和變動成本兩部分構成。固定成本是不變的，主要指土地成本、設計成本、建設成本，這些成本可以在不變成本中，通過預算就可以簡便計算出來的，相對固定，成本能最直接地衡量出建筑利潤多少。變動成本就是融資成本，包含銀行貸款利息和投資方利息兩部分。可以說，市場經濟的繁榮發展，使銀行業介入了地產開發系統，成為了地產企業的強大后盾，銀行貸款也是房地產企業最重要的融資渠道之一。這種成本的發生是不確定的。
2 房地產企業成本控制的重要性
和其他類型的產業相比較，房地產行業具有較大的特殊性，不同的房地產企業在銷售方面取得的收入相差不大，因為市場的行情已經基本上穩定下來，所以房地產企業要想在競爭激烈的市場上占據一席之地甚至是處于領頭羊的地位，只能或者是必須通過做好成本預算來實現。因為只有將成本預算控制好，才能使房地產企業按照既定的發展目標前進，不僅能夠保證工程的建設質量，同時會降低成本投入，利潤空間自然而然地就會提升上來。因此，成本控制工作對促進房地產企業目標的實現等方面發揮的作用是不容忽視的。
3 房地產企業成本管理
3.1 制定目標成本
人是房地產企業中最為活躍的因素，同時又是最具決定性的因素，所以人員和企業目標的制定有著不容分割的關系。因此，在為房地產企業制定成本控制目標的時候首先要注重全員參與，讓房地產企業中的每一位工作人員都了解和熟悉成本目標，不僅是施工人員，也包括管理人員、技術人員，不僅是上層領導，更包括基層的工作人員，讓每一位工作人員都意識到了解目標成本與自己的利益是息息相關的。在制定目標的基礎上對所有的人員進行監督和管理，讓他們的一舉一動都朝著目標的實現而邁進。除此之外，為了強化目標的實現效果，管理人員應該對整體的目標進行細化和分解，從大到小、從整體到部分，這樣一級一級地對目標進行分解，最終落實到最基層的施工中去。然后將目標預算付諸真真正正的實踐，這樣一來，目標從抽象變得具體，并且在實現目標成本的過程中要不斷對其進行完善和改正，將實際執行和目標之間的差距找出來，并不斷改正，保證施工人員和管理人員緊緊依靠目標而努力，促進工程的順利實施和完成。
3.2 制定完善的成本管理制度
眾所周知，制度具有約束性強的特點，在制度的約束與管理下，成本控制工作的開展會更加高效，所以要建立并健全成本管控制度，制度的建立只是一個方面，更重要的是將制度的具體內容付諸實踐，讓成本控制工作完全按照制度的規定來開展。
3.3 做好配合
工程載體是影響成本控制水平的重要因素，成本只是影響一個工程項目成功與否的因素，能夠很好地實現工程的既定目標更受到各個部門協調能力的影響和制約，為什么這樣說呢？因為只有加強工程單位中不同類型部門之間的密切協作與溝通，才能使施工質量、施工進度與施工的安全性同時得到保證，這就是節約成本的重要體現。反之，一旦工程質量得不到保證就會返工、重修或重建，而一旦安全得不到保證就會加劇安全事故的發生，造成的后果極其嚴重，而施工進度得不到保證同樣會增加企業運營成本，嚴重的會引起延遲交付而產生的賠償，由此看來，協調好各部門之間的關系并加強合作，保證施工質量、施工進度以及施工的安全性，最終實現降低工程成本的目的。
3.4 動態、靜態雙重控制
要想促進成本控制工作的順利開展，不能僅僅依靠靜態控制措施，同時也不能只靠動態控制手段，而是實現二者的有機結合，將施工中的不同環節進行聯系，讓工程的整體進度得到良好的協調，保證整體的施工質量，任何一個環節發生些許的變動，成本控制模型會隨之發生變動，便能及時地做出應對措施，增強了成本控制的可操作性與可控制性，動靜結合的成本控制措施直接加大了對于成本的管控水平，更重要的是一旦發現問題就會在第一時間內發現并做出應對，在項目的任一時間點都能實時掌握項目最新的成本狀態。
4 房地產項目成本控制具體措施
4.1 財務成本控制
資金成本和稅務成本是財務成本的兩個主要組成部分。企業的資金得到了怎樣的分配和利用，可以通過現金流量的使用報表體現出來，在此基礎上分析資金利用的合理性并有針對性地做出調整，發揮和實現資金的最大利用價值，同時企業要對稅務方面的法律法規了然于胸，以期達到節約稅負的目的。
4.2 工程成本控制
建設成本和配套成本是工程成本的主要構成部分，成本控制機構在分析施工成本的基礎上制定成本控制方案和控制目標，并實現對于工程施工進度的良好的控制。在施工過程中要控制變更的出現，完善簽證管理，禁止暗箱操作，從各個方面對工程成本進行控制。
4.3 管理成本控制措施
要想提高房地產企業的整體成本控制水平，離不開企業中的全體工作人員，只有全體人員共同樹立足夠高的成本控制意識和觀念，才能發揮資金的最大利用效率，為房地產企業謀求更多的經濟效益和社會效益。
4.4 房產公司各階段成本控制
4.4.1 前期控制。一般情況，拿地后首先進行的是三能一平和臨時圍墻，圍墻設計樣式及標準影響經濟性。我們公司曾有項目，一來就按2.1米的高度砌圍墻，結果不符合地方相關標化規定。規定中市區項目臨時圍墻高度要達到2.5米，只能重砌，這既浪費錢又浪費時間。再一個就是圍墻樣式選擇也直接影響造價，一般磚砌圍墻幾百塊一米就夠了，但如果換成鍍鋅鐵皮的，造價就達每延長米上千元。如果是營銷需要，僅部分采用鍍鋅鐵皮就可以了，不需要全部采用，畢竟這是個臨時性的圍護設施。地質勘察也不容忽視，我們有個項目，網格距選擇太大，布點不合理，結果勘察報告失去了對實際的指導意義。這個項目的樁基招標工作已結束，打工程試樁時發現，實際發生的打樁地質情況與原先的勘察資料出入比較大，樁基施工單位要求調整合同。最后重新補勘，重新招標，前后浪費了三個多月時間，想想對于房產公司，三個月工期就這樣浪費了，財務成本增加了。
4.4.2 設計控制。
第一，設計的經濟性。設計階段是成本控制是整個成本控制中最重要的一個環節，盡可能采用限額設計，設計前盡可能提供詳細的產品定位，相關的前期設計資料、技術經濟指標，比如土建這塊設計的經濟性主要是鋼筋和砼的用量指標上，而用量指標在地下室的成本控制中尤其重要。如果在設計中沒有限額指標，造價就無從控制。常規地下室鋼筋含量每平方米為150～200kg，砼含量為第平方米1立方。地下室影響砼用量的地方主要是底板的厚度，而底板厚度跟地上建筑的層數、抗震等級、人防、地質條件等原因是相關的。設計的指標差異對成本的影響是不可逆的，設計不光要考慮可靠和安全性，更應在保證可靠性前提下兼顧設計的經濟性，從源頭上控制成本。
第二，設計資料的完整詳細和準確性。完整而精度較高的施工圖紙對成本的控制也是不可忽視的。設計資料完整的項目，我們可以采用施工圖包干合同，成本會在可控范圍。圖紙不完整，無法實現包干，項目進程中的設計變更而造成的造價調整會難以控制。
設計變更是工程變更的主體內容，約占工程變更總量的70%以上。常見的設計變更有：因設計計算錯誤或圖示錯誤發生的設計變更，因設計遺漏或設計深度不夠而發生的設計補充變更，所以提高設計的精度可以在源頭上控制成本。
4.4.3 合約控制。動態成本控制要以合同為中心，在合同簽訂過程中相關條款的約定對成本的影響是隱形的。
如現階段總包合同一般還是采用可調價格合同的居多，合同中要明確約定計價的依據、標準。設定臨界浮動點的，漲浮臨界點以內部分是否可調，合同中也需明確。一般總價下浮的合同，價差也應該參與下浮。有個案例，總包合同下浮率很高，但在計價依據相關文字上卻模棱兩可，分析后大體意思是定額部分下浮，人材機補差不下浮，而定額鋼鋼筋才2000多元一噸，商砼200多元一立方，人工是30多元一工，光價差部分下不下浮造價就要相差1000多萬元。
合同條款和文字的嚴密性是需要每一位成本相關人員反復斟酌的，以確保公司利益最大化。
4.4.4 工程施工過程中的變更控制。施工全過程中，要嚴把施工方案審批關，不輕易變更措施方案。
5 成本控制中的評估界定
將目標成本確定下來，為了增強實施效果，應該建立目標責任制，將成本控制責任落實到每一個人身上，對成本控制效果進行實時和全程的控制，并且對成本控制效果進行反饋，根據結果確定改進措施，將實際的成本控制效果和目標成本進行實時的比對，以期對整個項目的成本水平進行體現；應該建立成本數據庫，為成本控制提供必要的數據，同時成本數據庫的建立也是重視知識體現，在房地產企業內部營造一種積極好學的范圍，為做好成本管控打好堅實的基礎。
綜上所述，房地產行業的發展雖然取得了長足的進步和改觀，但是其中存在的諸多問題仍然是很棘手很明顯的，尤其是成本控制方面的問題直接制約著房地產企業利潤的獲取，目前房地產企業在管理方面具體來說存在管理過于粗放、不夠精細化等各方面的問題。而房地產企業要想促進自己的長遠健康與可持續發展，必須花費更多的時間和精力進行成本控制策略方面的創新，做好成本核算工作，減少不必要的成本浪費，提升利潤空間。
參考文獻
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
光陰似箭，歲月如梭，轉眼之間20xx年已經過去了，新的20xx年已經開始，今天我們公司在這里召開年終工作會議，對公司兩年來的工作進行總結，部署20xx年度工作。下面，讓我對公司兩年來的發展情況進行簡要的總結：
一、過去兩年工作回顧
我們xxxx房地產有限公司成立于20xx年元月，同年2月份開始進行方案設計，4月份項目立項，成立項目指揮部，9月份簽訂項目意向協議并開始征地拆遷。20xx年5月份成立項目部，6月取得用地指標及規劃設計，11月份舉行隆重的開工典禮儀式。過去的兩年里，在公司董事會的正確領導和決策下，經過全體員工的共同努力，扎實工作，我們付出了汗水、付出了艱辛，也收獲了歡笑喜悅、取得了階段性成果。
經過兩年的艱苦工作，我們公司開發建設的xx新城完成完成了項目的可行性研究、前期策劃、控規調整及項目功能定位；完成了一期用地范圍內所有建筑物的拆遷、高壓線路的搬遷手續及規劃方案的設計和審批、地質勘探等大量前期工作。目前，一期工程拆遷工作已基本完成，并己進入土石方施工階段；完成了一期現場施工臨時圍墻的修建及活動棚屋的搭建，并已成立xx新城售樓營銷中心，樓盤銷銷售工作正在有條不紊地進行，二期工程的征地拆遷正在有序推進。
兩年來，我們公司的工程建設、業務管理等各方面工作都取得了顯著成績，在公司的發展寫下濃重的一筆！在此，我深深感謝各位領導、各位同事們兩年來對公司所付出的辛勤努力！
二、20xx年工作計劃及措施
在新的一年里，我們要抓住機遇，把握當前房地產發展的良好勢頭，利用項目所處的優勢環境，挖掘資源，整合資源，集中精力打造公司的形象工程。我們要清楚認識到，只有以“品質”作為核心競爭力才能成為末來市場真正的贏家。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年里繼續保持強盛的發展勢頭，實現公司跨越式的發展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴竣考驗。為此，公司特提出20xx年工作計劃如下：
（一）目標計劃
主街道及小區建設方面：
1、三月份前完成第一期摘牌土地207畝的三通一平工作，30米大街的路基建設；同時完成沿街部分的房屋設計。
2、四月份開建設xx花園的大門及道路綠化，福寧小區的大門及道路，同時把xx小區的祥細規劃設計完成。
3、六月份前完成xx花園的建設，同時沿街房屋、xx小區開始建設，xx小區開始進行祥規設計。
4、年底前完成30米大街路面、排污、排水及綠化工程，有望xx花園業主入住。
銷售計劃方面：
1、xx花園建設力爭在六月底前爭取完成。
2、沿主大街商住樓銷售力爭在年底前達到50%以上。
3、xx花園的銷售額達到1.1億元；沿主大街兩邊主房屋及xx花園銷售額達到5千萬元，有望年底前銷售額達到2億元以上。
（二）工作措施
要完成以上工作目標任務，就必須全力以赴抓好項目建設、銷售工作，大力提升公司品牌和形象。
1、加強公司內部管理，
提高工作效率
要進一步改革和完善公司的管理體制和經營機制，切實提高員工的思想意識和業務技能水平，挖掘每個員工的潛力，加大企業各項規章制度的貫徹執行及監督檢查的工作力度，加強內部管理及外部溝通協調，使公司日常工作更加有序，更加有效。公司是一個團隊，在這個團隊中，或負責人要承擔好分工協調的任務，發揮各人的優勢，使每個人都能心情愉悅、高效率地工作。而對于團隊中的每一個人來講，要認真對等自己的工作，明白自己在團隊中的位置，清楚自己在工作中的環節作用，與團隊中的人員多交流，多溝通，做好自己的工作，同時協助別人完成工作，營造良好的工作氛圍，只有加強人員間精誠合作，才能提高整個團隊的工作效率。
2、強化工作措施，強力推進項目建設
今年，我們公司要將祥寧項目作為公司的形象工程來打造，全力以赴抓好項目的建設。在加快推進工程進度的同時，要確保工程質和安全，加強項目施工過程各個環節的建設管理，保證項目高質、高效按計劃推進。
一是加強組織協調，指派專人進駐工地，積極加強與設計、施工、監理等單位的協調和配合，及時解決施工過程中出現的問題和困難。
二是實行每月調度制度，由工程建設工作領導小組每月開項目調度會，聽取工地負責人匯報工程進度，安排部署下一月工作。
三是加強工程建設管理，嚴格執行項目法人責任制、工程監理制、施工合同制、工程質量終身負責等建設管理制度，加強對工程組織、資金、投資、進度和質量管理。
四是落實勞動安全防護措施，要求施工單位嚴格遵守工程建設安全生產有關管理規定，嚴格按安全標準組織施工，加強監督檢查，采取必要的安全防護措施，嚴格操作規范，消除事故隱患，確保生產安全。
五是實行全過程跟蹤監督，由相關工作人員組成項目建設督查小組，對項目建設的監理、工程質量、工期進度、財務管理等每一個環節實行全過程監督和檢查。
六是完善工程建設資料，建設單位、施工單位、監理單位明確專人負責各項資料的收集整理工作，保證資料的真實性、安全性和完整性，并及時歸檔管理。
3、真誠服務，確保完成年度銷售任務
樓盤銷售中心作為企業的門面，企業的窗口，員工的一言一行代表了一個企業的形象，所以要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上還要加強自己的專業知識和專業技能，廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。一是要針對當前昭平住房市場供求的實際，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙等多種形式進行宣傳，開展各種促銷活動，宣傳小區優越的位置、良好的物業管理及優質的售后服務，提高知名度和美譽度。二是要加強和做好市場
調研，制定切實可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊伍，加強營銷及招商人員的業務培訓，加大銷售及招商工作力度，保證項目銷售及招商計劃的順利實現。三是以誠信、熱情、耐心、細致的服務理念展開工作，要對各個客戶及商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實力情況，及時跟蹤做好服務工作，扎實有效推進樓盤銷售工作。
我相信，只要大家帶著激-情去工作，帶著愛心去奉獻，在不遠的將來，所有與昭平縣輝達房地產有限公司共同奮斗過的人，都會帶著驕傲去回味每一個我們共同打拼的日子，自豪的說：我們經歷了輝達房地產有限公司從起步邁向騰飛的新航程。
各位股東，各位員工，滿載著收獲的20xx年即將過去，充滿希望的20xx年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰與機遇并存，站在新的起點上，讓我們團結起來，把握機遇、攜手并肩，求真務實，銳意進取，大膽創新，迎難而上，力爭盡快實現公司戰略目標，共創20xx事業新的輝煌！
最后，恭祝大家新春快樂、身體健康、心想事成、闔家幸福！
2020房地產公司年會領導發言稿
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天是我們xx房產20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產公司管理層上臺發言。謝謝大家！
我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經歷風雨，是見不得彩虹的，任何風風雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是？
當然，能一起走到今天，實屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項目現場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發展的突破年，公司戰略目標很是高遠，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進管理人才和行業精英，不斷培養后起之秀，另一方面，將完善公司各項規章制度，確保公司經營規范、科學和人性化相結合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
借此機會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠性發展，同時，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！
2020房地產公司年會領導發言稿
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天是我們xx房產20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產公司管理層上臺發言。謝謝大家！
我是20xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間有人離開，也有人加入，也有人堅持；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經歷風雨，是見不得彩虹的，任何風風雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是？
當然，能一起走到今天，實屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項目現場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發展的突破年，公司戰略目標很是高遠，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進管理人才和行業精英，不斷培養后起之秀，另一方面，將完善公司各項規章制度，確保公司經營規范、科學和人性化相結合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
2020房地產公司年會領導發言稿
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天是我們xx房產20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產公司管理層上臺發言。謝謝大家！
我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經歷風雨，是見不得彩虹的，任何風風雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是？
當然，能一起走到今天，實屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項目現場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發展的突破年，公司戰略目標很是高遠，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進管理人才和行業精英，不斷培養后起之秀，另一方面，將完善公司各項規章制度，確保公司經營規范、科學和人性化相結合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
借此機會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠性發展，同時，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！
2020房地產公司年會領導發言稿
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天，房地產協會全體成員齊聚一堂，共同回顧不平凡的20xx年，一起展望充滿希望的20xx年。借此機會，我代表市委對大會的勝利召開和當選的新一屆房協領導班子表示熱烈的祝賀，對大家在過去一年為房地產業的加快發展所作出的積極努力表示崇高的敬意！
20xx年，面對復雜嚴峻的經濟形勢和樓市調控政策，房地產開發企業牢牢把握穩中求進、做大總量、提升質量的基調，沉著應對，順應市場規律，大力推進項目建設，積極開展房產營銷，有力促進房地產持續健康發展，取得了顯著成績。全縣房地產開發投資、商品房供應和銷售的增速達到歷史新高。可以說，房地產行業在20xx年打了一個漂亮仗，交了一份令人振奮的答卷。
眾所周知，在經濟趨緊、政策加壓的大背景下，要想保持已有成績實屬不易，要實現高速增長就更加艱難。但過去一年的實踐證明，只要zf部門不斷改善政務服務、優化投資軟環境，及時為項目建設和銷售協調處理實際困難和問題，開發企業守規矩、講誠信，就能夠在復雜嚴峻的形勢下攻堅克難、創新突破。所以，20xx年很不平凡，既為我們今年的發展奠定了堅實基礎，也為我們今年努力實現房地產持續健康發展積累了寶貴經驗。
20xx年，房地產調控趨勢延續，以緩慢調控為主。對房地產市場而言，房地產發展的良好態勢仍將持續，區域城鎮化將為房地產發展提供持久動力。目前，我們的城鎮化率較低，相對全國平均水平差距很大。但是，這種差距也讓我們看到了發展的前景。未來5到10年，我們的城鎮化率必須每年提升2至3個百分點，每年要有10至15萬農民轉化為市民，未來幾年將是我們城鎮化的主升浪潮期。所以，房地產開發企業要順應趨勢，趁潮而上。
下一步，我將繼續堅持生態城市建設目標，加快新型城鎮化建設。隨著多條高速公路的通車，區域通達性大大增強，今年將全力促成城際輕軌開工建設，為我們更好融入核心經濟區和加快城鎮化進程打牢基礎。同時，重點城鎮的發展、城市新區建設、“城中村”改造、大學城建設、古鎮開發等，將有力擴大消費，增加剛性需求。
據初步統計，今年我們在建在售樓盤將達到126個，名義可售房源1000萬平方米，再除去部分企業自持不售的房子，實際可售房源不足800萬平方米。而今年的銷售目標要確保700萬平方米，如果不加大項目建設力度，保證足夠的開工量和預售量，極有可能面臨供應不足的尷尬。所以，20xx年房地產的
發展必須要有各開發企業的全力投入。我們將真心實意為企業服好務，協調解決好具體問題，同時也將加大市場監管力度，全力維護良好的市場秩序。
2011年房地產公司年度工作總結 2011年10月，公司的另一個樓盤----盛世藍庭如期進駐，我被調至盛世藍庭項目部。經過這三個項目的洗禮，也讓我從中學到了很多，各方面都有所提高。新的項目，新的起點，我把公司領導交給我的每一項工作都當作是個人工作經驗積累的寶貴機會，圓滿地完成工作任務是我唯一的目標。
在2011年度本項目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價也持續飚升，但下半年由于政府的各項政策陸續出臺和銀行收緊放貸要求，令整個樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴峻的一段時期。而本案做為地理位置優越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業績大大的萎縮。
從上面的銷售業績上看，我們的工作做的是不好的，可以說是銷售做的十分的失敗。在目前的市場上，競爭樓盤太多，地理位置與價格不同，這對于本項目部造成一定的壓力。與之前公司預期的銷售目標尚有一段距離，通過后期整理分析，主要有以下幾個方面造成了現場的銷售不暢：
本項目之前的一些瑣事也是導致產品進入淡季區很淡的一大因素。房產市場的不穩定因素，戶型設計過大或不合理，價錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對現場銷售起到一個促進的作用，但事實與計劃還有一定的差距，原計劃三個月內開好水電開戶都向后延遲了若干個月，因此，無形當中對現場銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規劃的影響，本項目在同等住宅小區相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區環境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時要比購買其他小區的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當中也增加購房者的資金壓力。
不過由于受到整體環境的影響，原先公司預定的價格體系與現市場行情相比較已有了很大的變化，目前單從單價上看我們的價格似乎還有一定優勢，無形中為樓盤的銷售起到了促進的作用。
2011年房地產公司年度工作總結
回首上半年，足跡輝煌；展望未來，彩霞滿天。可以相信，以“誠信、責任、創新、奉獻”為核心價值觀的某某某房產監理處在某某某經濟發展的征途上，將攀得更高，走得更遠。
我處進一步深化政務公開，提高工作效率，制定了具體服務準則，實行佩證上崗，堅持公開、公正、廉潔、高效的工作原則。在辦事大廳實行了“首問負責制”、“負責人值班制”，設置投訴舉報箱，認真接待群眾咨詢，處理好群眾來信來訪及投訴事宜；公開房產登記、交易登記等所有辦事程序、審批手續、辦事時限、收費標準，實行房產交易、權屬登記“一站式”服務；要求工作人員在工作中必須使用文明用語“請”、“謝謝”、“對不起”等，倡導“微笑服務”和普通話；按照房地產交易和權屬登記的法律法規及有關規定，申請人提交的各種證件、證明材料齊全的，在辦事時限內辦理完畢。
在某某某房產監理處接待咨詢室里，每天都不厭其煩地的向前來詢問的群眾解答。而正是這樣熱情和重復的服務，某某某監理處的社會認知度不斷提高。我們堅持“努力超越、追求卓越”的服務宗旨，樹起了行業新形象。
某某某房產監理主要承擔著對轄區所有群眾房屋買賣辦證、開發企業新建房屋辦年等各項功能，實行全程辦事服務。住房，牽動著千家萬戶。伴隨著某某某經濟社會的發展，越來越多的品質住宅走進了某某某老百姓的生活，房屋、商鋪等的買賣、交易量越來越大。然而，我們變壓力為動力，不斷地提升團隊的合作、協作能力、綜合素質和服務意識，整個團隊建章建制，堅持制度管人，制定了“首問責任制”、“一次性告知制度”、“限時辦結制度”、“錯案追究制”和“崗位責任制”等，主動接受社會監督。
每年的房交會，是監理的高峰期，每天接件甚至超過500件，是平時的10倍。為了盡快地在規定的時間完結，加班加點成為監理所全體員工的常事，大家沒有怨言，用無聲的行動踐行著為人民服務的承諾。
二、下半年的房地產展望
中國下半年的房地產是一個繼續發展的市場。我們房地產市場非常巨大。中國人買車、買房的夢想是一個巨大的市場。無論是居住性需求還是投資性需求都是現實性需求，房地產發展的幾大原因主要是：
1、城市化的進程，城市化現在浩浩蕩蕩不可阻擋。而中國的城市化被美國的諾貝爾獎金獲得者斯帝格利茨稱為是可以和美國的新技術革命并列的兩件事，城市建設不是城市化，只有農民進城才是城市化，農民到城市發展就帶動了大量的剛性需求。
2、就是舊城改造。
