時間：2023-08-04 17:24:09
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理方面的知識，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】物業管理 教學改革 模式創新
物業管理是社會發展進步的產物,是社會文明、人居和諧的必需品,而物業管理蔓延惡化的糾紛,卻成為影響社會和諧的突出問題,物業管理行業本身也因此陷入發展的困境之中。物業管理行業專業人才的匱乏和從業人員整體素質不高,物業管理企業服務意識缺乏,管理經驗和能力不足,是引起物業管理糾紛的一個重要原因。
解決物業管理人才的缺乏與能力的不足,是物業管理行業需要考慮的問題,更是擔負培養物業管理人才的教育工作者應當考慮的問題。
一、物業管理人才的缺乏與人才能力的不足
物業管理在我國仍處于初級發展階段,物業管理人員有這樣幾個來源:一類是隨房管部門的企業化轉制而來,一類是由房屋開發公司后續轉化而來的,這兩類人員雖然能擔當基本的物業管理工作,但往往缺乏管理的思維意識、服務意識和創新意識。除此之外,有一類是物業管理企業在發展過程中向社會招聘的不具備任何物業管理知識的人員,在工作中處于邊學邊做的被動地位。另外,還有一類是經過物業管理培訓的專業人員,但他們的數量有限,在實際管理中也存在能力不足的問題。即現有的物業管理企業人才也表現為“三多三少”:一是傳統型的房產管理人才多,創新型物業管理人才少;二是勝任單一普遍崗位工作的人才多,能勝任多個崗位工作的復合型人才少;三是初級管理人才多,高級管理人才少。物業管理企業人才匱乏和人才能力不足并存的局面,已嚴重影響了物業管理企業的發展。
作為新興行業的物業管理業正處于發展的加速期,對高素質物業管理人才的需求量不斷增加。企業和社會都期望擁有更多的技術型和經營型兼備的復合人才,也對高校培養高水平的物業管理人才寄予了很大的期望。因此,高校物業管理專業的教育要主動適應行業的需求,深化專業建設和改革,辦出職業特色,才能滿足物業管理行業與市場的需要,使物業管理行業具有廣闊的發展前景,同時物業管理專業所培養的人才也具有了廣闊的就業市場。
二、高校人才培養存在的問題
高等教育中的物業管理專業教育,是隨著物業管理的普及而開始的,其時間經歷并不長,專業建設仍處于不斷探索和發展的階段,在物業管理理論的研究、物業管理理念的普及、物業管理人才的培養上,也存在許多的問題,致使物業管理專業教育中存在著如下的問題。
1、物業管理專業人才培養目標不明確,定位不準。在制定物業管理專業的培養目標時,往往只是籠統地定位為培養具有物業管理能力的高級物業管理專門人才,但對這種能力的構成缺少進一步的細化說明,致使培養的人才能力目標不清晰,造成專業能力的不足。
2、物業管理理論知識學習和專業技能培養脫節。培養出的學生專業知識和技能分離,缺乏知識的運用能力和實際動手能力,表現為工作中的專業基礎理論不扎實和專業技能不強,不能達到物業管理人員“一專多能”的要求。
3、物業管理專業建設和課程設置缺陷。主要表現為課程體系不夠清晰,課程交叉重復,專業基本技能內涵不夠明確,專業特色不突出,培養的學生缺乏專業競爭優勢。
4、教學內容滯后,教學方法和教學手段陳舊落后。主要表現為理論教學多,實踐教學少,導致教學效果與目標偏離,加上教學質量保障不力,人才培養質量難以得到有效保證。
5、物業管理專業人才培養模式單調。培養的人才既缺乏專業特色,也缺乏學校特色,更缺乏個人能力特色,專業素質和能力培養不足,與物業管理行業對專業人才的期望有很大差距。
三、物業管理人才培養目標的定位
社會與經濟的發展對物業管理人才的客觀需求,是進行物業管理教育的依據;物業管理行業及企業對人才及其技能的需要,是物業管理專業人才培養的標準。在總的教育方針和教育目的指導下,結合行業用人實際和畢業生的社會定位,對物業管理人才培養目標進行恰當的定位,是進行培養模式改革的前提。只有科學合理的專業培養目標定位,才能根據培養目標,按照教學的基本規律,設計培養規格,制定培養方案,選擇培養途徑并予以實施。
通常物業管理人才教育的培養目標可以定位為培養服務社會和經濟建設,具有經濟、管理、法律和建筑工程等方面的基本理論和基礎知識,能在房地產、物業管理等企事業單位從事住宅及商業物業管理、房地產開發與經營和房地產市場管理等經營管理工作的具有較高文化素養和較強實際工作能力的物業管理復合應用型人才。
在物業管理專業培養目標的實施中,更應培養學生的服務與管理理念,加強行業規范和物業管理服務意識教育,注重學生專業技能的培養和與業主交流溝通能力的培養;在對人才復合能力的培養上,強化圍繞物業管理和維護各種專業技術能力的培養,使學生對物業的屬性和特點有較多的了解,通過對物業的精心管理,實現服務業主的最終目標。
四、物業管理人才培養模式的改革
通過對物業管理行業及其從業人員現狀和存在問題的分析,可以發現解決物業管理人才短缺和專業素質不高問題,擺脫影響物業管理行業發展的人才瓶頸,是高校物業管理人才培養模式改革的方向。
提出物業管理專業人才的復合型培養目標和強化專業特色的要求,構建培養具有管理理論和建筑工程知識的管理與技術并重的復合型物業管理人才的培養模式,使物業管理專業人才的培養目標更明確,專業定位更準確,專業特色更突出。為此,需要重新設計物業管理專業建設方案與專業評估體系,使專業建設體現出物業管理的專業特色,保證教學質量;并通過加強實踐環節的教育教學,注重技能訓練,讓學生具有更強的專業管理能力和專業技術能力,適應社會發展的需要,滿足社會對高端物業管理人才的需求;同樣也可以通過探索物業管理專業教改的經驗與教訓,為也在摸索物業管理專業建設的同行提供啟示和參考,共同促進物業管理專業教育的進步與發展。
1、構建適應時代需要的物業管理教育教學課程體系。對物業管理從業人員來講,既要有物業管理方面的知識和能力,也要求有建筑、建筑設備方面的知識和技能。物業管理教育教學體系的構建與優化,要兼顧課程結構模塊化和課程匹配序列化,注重學科交叉滲透,形成以管理學科為主干,以建筑工程學科為橫梁的課程體系。在課程體系的整體優化方面,根據高等教育培養目標和服務方向的要求,筑起現代物業管理專業人才的“基礎理論知識—實務操作技術—定量分析方法”的知識結構體系。
（一）原房屋管理部門
90年代末，在物業管理市場發展的成功推動下，沿海大城市的房管部門紛紛轉變體制，由原來從屬于國家管理機構變成了企業，經濟上實行自負盈虧。于是房管所長一躍而變成了物業管理企業經理，相關的員工也就成了物業管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業管理企業兩塊牌子一套班子的過度情況。其優點是這一類管理人員具有原房產管理的經驗，熟悉所管物業的情況，對各類法規制度比較熟悉。他們的缺點是管理方法上留有計劃經濟痕跡，服務意識和市場意識不夠強，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發展，也很難適應新時期的要求。
（二）賓館行業改行進入物業管理
這些人員的優勢是具有較高的文化素質和職業素養，服務理念比較先進，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開始先介入商業辦公大樓的管理，但這些管理者一開始并不知道這叫物業管理，并且對對小區管理的特性缺乏了解。他們中的大多數經過學習和適應，可以克服原有的不足，成為優秀的物業管理人員。
（三）科班出身的管理人員
所謂科班是指在大學或中等專業學校的物業管理專業畢業的學生，其中甚至具有研究生學歷。現在許多大中專學校紛紛開設物業管理專業，有不少學生畢業后加入了物業管理行業。這些人的長處是具有比較系統的物業管理知識，接受新事物比較快，是新世紀物業管理的中堅力量。當然這里的許多人還是比較年輕，還需要在實際崗位上進行磨練。
（四）境外或國內早期物業管理企業帶出來的管理人員
物業管理從境外進入內地城市，如香港特別行政區的第一太平戴維斯，怡高物業，新加坡的怡安物業等。他們最早打開了中國物業管理的大門，為我們帶來了物業管理思想和服務理念。他們在國內管理過的物業中，相當一部分人成為后來其他物業管理企業的管理骨干。這種情況包括國內最早的物業管理企業，如深圳的萬科物業、中海物業等，他們是中國物業管理的先頭軍。他們培養了一批批物業管理骨干，如今活躍在其他物業管理企業中。這些骨干大多具有較高的業務水平和管理能力，一般都是這些企業的領軍人物。但是其中也有的存有太多的優越感，多次“跳槽”，工作不夠塌實。
（五）其他途徑改行進入物業管理
他們都在各個行業從事相關的服務，他們帶來了各行各業的思想文化，對物業管理的發展起了積極作用。當然他們的轉行有一個學習和實踐的過程。
二．物業管理企業高素質人才緊缺的主要原因
（一）行業發展迅速，企業急劇擴容，人才培養無法跟上。
物業管理對于我國是一個全新的行業，其發展速度又是如此迅速——20多年2萬多家企業230多萬從業人員，而高等院校（主要是高職院校）對專業人才的培養起步較晚，20世紀90年代中期廣州、深圳、重慶等地才開始陸續開設物業管理專業，高等院校培養人才有2-3年的培養過程，所以人才培養的發展速度無法跟上人才需求的增長速度是行業人才緊缺的主要原因之一，但這個矛盾從理論上分析將隨著人才培養力度的不斷加大以及物業管理企業從量變到質變的逐步開展而有所緩解。
（二）行業薪酬仍處于中下層，且缺乏激勵機制
筆者從事物業管理專業教育多年，與從事物業管理工作的歷年畢業生交流中也不難發現待遇偏低是動搖他們從業信心的關鍵因素。行業內企業眾多，規模參差不齊，經營體制不一，人員流動速度比較快；其中有些企業自培人才流失過快，甚至有成為入職培訓地的可能。行業內人力資源管理信息閉塞，導致很多需要市場化信息管理的方面管理盲目。物管行業屬于微利行業影響工資收入，近日北京外企太和企業管理顧問有限公司了北京物業管理行業薪酬報告。報告指出，自1995年以來北京市的物業管理行業獲得了突飛猛進的發展，但與行業的飛速發展相反，其薪酬情況雖有所提高，但仍處中下層。報告中顯示在物業管理行業，經理層、主管層、專業人員層和助理層四個層面的年度基本現金收入總額都占到了所有收入的60%以上，經理層甚至接近于70%，而年度變動收入總額所占比例則少得可憐。員工變動收入占總收入的比例過小說明物管行業企業對于員工的激勵和績效考核基本上很少，薪酬杠桿中激勵員工的效應沒有被發揮出來。基本現金收入所占比重偏高，這樣雖然能夠起到比較好的保留人才的作用，但對于人才在崗位上的再發展卻起到了一定的限制作用，不利于發揮員工的主觀能動性。薪酬低下，且缺乏激勵機制是造成高層次管理人才流動性大的主要原因。
三．解決人才缺乏的主要途徑：
對于物業管理企業來說要在未來的市場競爭中保持一定的優勢解決人才缺乏的問題必須得到足夠的重視，主要可以通過以下幾種途徑保持人才競爭優勢。
（一）與地方院校聯姻共同培養合適人才
一些人才意識較強的企業借著地方高等職業技術學院人才培養的產、學、研需要與之聯手共同打造物業管理人才建立定單式培養模式。企業參與學校的教學計劃、課程設置等制定工作，學校把物業專業的實務課交給企業一線管理者來講，在教學當中就讓學生了解了市場，接觸了實際。然后學生在學習期間參加企業的實習工作，到公司后就開始經常的定時崗位并且輪換，每個人都有機會接觸一下辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實務，同時在整個培養過程中建立了學生和企業之間的感情，有利于培養學生對物業管理工作的實際認識，走上管理崗位后學生就能挑大梁。如深圳萬科物業與深圳職業技術學院物業管理專業聯合培養學生，杭州坤和社區服務有限公司與杭州職業技術學院物業管理專業聯手合作培養學生為企業貯備人才，浙江綠城物業與浙江育英職業技術學院物業管理專業合作成立“綠城班”，北京銘維成物業管理公司與北京農業職業管理學院聯姻等等。這種做法已讓企業嘗到在人才緊缺的市場狀態下保持人才聘用優勢的甜頭。
（二）企業注重內部培訓，建立有效的激勵機制
如果說進得來人才是基礎環節，那么留得住人才就是關鍵環節。物業管理企業在人才競爭方面，必須樹立起自己獨特的企業人才觀，使人才既進得來，也留得住，還不斷有進步。應堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構筑企業的人才基地。同時建立有效的激勵機制，始終把員工培訓放在企業發展戰略的高度來對待。這種激勵機制應包括5種：榮譽激勵、物質激勵、參與企業民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學習深造機會的激勵。員工培訓方面重點抓好物業管理法規知識、崗位技能、消防知識、服務意識、禮儀禮節、職業道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓。通過運用各種手段，造就一支具有豐富實踐經驗和開拓創新精神的物業管理新軍。
物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設備的，有搞管理的，有其他各行各業的，這些人缺乏專門的知識和系統的培訓。從物業管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經營等多門學科，為了能使得行業的高質量發展，人才的培訓和培養是必不可少的。企業中員工知識層次越來越高，年齡也越來越趨向年輕化，他們對工作的期望值也越來越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價值的體現，因此，企業除了關懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領導和管理計劃，豐富其工作內容，激發員工的創造性，從而提高企業的生產效率及經濟效益。推行ISO質量管理體系，會使住戶覺得是優質服務的保證，可惜現時有些管理公司將ISO作為市場推廣策略，而沒有貫徹和有系統地推行，使管理運作與ISO的精神脫節，影響了質素。透過提升組織內所有工作的質素來滿足住戶的需要，在公司營造和諧氣氛及團隊精神，由各階層職員共同不斷努力改進以達到向住戶提供優質服務的目標。
專業化管理必然導致物業管理人員職業化水平的提高。就目前的物業管理人才培訓而言，不是以職業化為目的，持證上崗只是物業管理的普及教育，而不是職業化隊伍的培養。隨著物業管理專業化時代的到來，物業管理從業人員必須經過專業化才能執證上崗。只有這些經過專業化系統培訓的人員走上物業管理崗位，才能夠有效地組織、協調和指揮各專業公司規范化的工作，并最終使物業管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業。不斷接納優秀人才、建立系統化的人員培訓、學習、進修和深造制度，提高人員的綜合素質；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業的經營理念、發展戰略、員工管理政策、服務方法、各項業務的操作程序、培訓教材等進行系統化的、文字化的規范。
四、結束語
1 高校物業管理的現狀及存在的問題
由于高校物業管理與社會化物業管理相比具有一定的特殊性，其在改革上有著明顯的不足之處，從而在一定程度上制約著高校的發展。其存在的問題主要體現在以下幾個方面。
1.1 思想觀念轉變不到位
隨著高校的迅速發展，使高校物業管理不斷面臨新的問題，舊的物業管理觀念和高校職工的舊意識時刻影響著物業管理者和高校職工的關系。其思想觀念的滯后主要表現在兩個方面：一方面是物業管理者觀念陳舊，現代化高校物業管理主要是業主與物業管理者之間依法建立的服務合同關系，是物業管理者受業主委托進行管理，并提供相關服務的關系，但現狀存在恰好相反的怪狀，并且其“服務第一、用戶至上”的觀念比較淡薄；另一方面是高校職工對物業管理缺乏新的認識，現今的物業管理是有償服務，已不同于以往無償得到學校的后勤服務保障，許多高校職工還無法對其適應。兩者都制約著高校物業管理的發展。
1.2 管理隊伍專業化水平不高
高校物業管理工作包含校園綠化、水電設施、后勤維修等方面，這些工作的實施要求物業管理工作者需有較強的技術性，并具備一定的專業技術知識。目前絕大多數高校都設有物業管理專業部門，都建立了相應的專業隊伍，如保潔、綠化、綜合服務、維修和保安等，初步形成了專業化的隊伍，但高校物業管理在管理隊伍專業化方面依然存在著一些問題，其體現在技術人員較少，且缺乏一定的專業技能和專業知識，同時也缺乏專業知識和系統的培訓，這都突顯出高校物業管理隊伍專業化水平較低，專業技術水平亟待提高。
1.3 經費短缺，投入不足
一方面由于高校是實施教育的主要場所，聚集著眾多的學生和教職工，占地面積大，活動場所多，這就在一定程度上增加了高校的物業使用率和物業管理的工作量，并對各種設施的維護難度有所加大，因而需要投入的人力、物力也隨之增加；另一方面由于高校自身的特點，對校園的環境、物業管理的服務要求較高，高校不僅是思想文化交流的場所，也是休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，這就要求物業管理部門必須創建高品質的校園環境，為高校全體人員提供全方位、高質量、綜合性的優質服務。然而高校物業管理資金一般來源于學校行政撥款，導致經費短缺的現象時常發生，影響了高校物業管理的發展。
2 高校物業管理發展的改進策略
與社會化物業管理相比，高校物業管理因高校的性質不同而具有其特殊性。高校作為教育教學的主要場所，是培養人、教育人的事業單位，其管理對象是整個校園的事務，而社會化物業管理的主要對象是居民的居住場所。針對高校物業管理存在的特殊性，結合高校物業管理的改革實際，對高校物業管理的發展提出了以下改進策略。
2.1 轉變思想觀念，提高物業管理認識
隨著高校物業管理改革及社會化物業管理改革的不斷深入，舊的管理觀念已滿足不了現代物業管理發展的需求。在高校物業管理中，其工作涉及到高校和廣大師生的切身利益，由于其物業管理思想觀念的陳舊，直接影響到高校物業管理的發展和高校全體人員的利益。這就要求其思想觀念亟需得到轉變，首先是物業管理人員觀念要轉變，注重維護高校全體人員的切身利益，堅持“服務第一、用戶至上”的管理觀念；其次是高校職工觀念要轉變，對高校物業管理需有新的認識，不能用以往無償得到學校后勤保障的舊觀念來對待現代物業管理。
2.2 加強人才引進和培養，提高管理人員素質
在高校物業管理中，應注重對高學歷、有經驗人才的引進，在對管理人員的招聘中需經嚴格審核，選拔綜合素質較高的人才，用以充實其物業管理隊伍，對于現有的物業管理人員需加強培養，經常開展文化、技能等方面培訓課程，用以進一步增強管理人員的文化知識、技能水平等方面的綜合素質，在提高管理人員素質過程中，需注重良好工作、培訓氛圍的營造，正確引導管理人員主動學習、主動提高服務質量，實現管理隊伍整體水平的提高。
2.3 拓寬經費來源，加大投入
經費來源是高校物業管理的基礎，也是高校物業管理工作順利開展的有效保障，這就要求對高校物業管理的經費來源要有可靠的保證。高校物業管理經費不能僅僅依靠學校的行政撥款，要采取其實可行的措施來增加物業管理經費的來源，如在不妨礙高校各項事務正常運行的情況下，利用校內的設施或場地進行多重經營，利用所得收益突入到學校業務管理中去，再者可以在一定程度上依靠政府對推動高校發展的相關政策來獲得資金支持，只有保證了經費的有效來源，在能從根本上促進高校物業管理的改革和發展。
第一，內部管理不規范。首先，海納物業受日照整個物業管理發展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。
第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。
第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。
這些問題，影響著海納物業的發展，為改善我公司的物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、健康發展。
1.明晰權力和責任。海納物業欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。
2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規范員工的行為。要樹立海納物業品牌，必須要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規范。只有健全這些規章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業，才能樹立海納物業品牌。
3.改善物業管理環境。改善管理環境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協調配合。減少在不必要的環節上的開支，用于改善設備、設施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優質服務，盡最大努力滿足業主的合理要求，以提高收費率，增加企業收入，使企業走上良性循環的道路，能夠獨立正常運作。
4.提高員工素質。只有提高員工整體素質，才能形成優秀的團隊，才能打造成功的企業，才可以樹立海納物業品牌。提高員工素質可以從以下幾個方面入手，一方面，內部培訓。經常開展業務知識、專業知識、服務意識學習活動，整體提高員工的業務水平和服務意識；另一方面，就是從優秀的物業公司，請專業知識淵博，實踐經驗豐富的專家，進行培訓，學習優秀物業管理企業的成功經驗；最后，引進人才。企業應引進部分專業知識豐富的優秀人才，以補充新鮮血液，提高企業的活力和創新力，促進企業的發展和品牌的樹立。
5.建立企業文化。物業管理企業的服務特性決定了必須從文化層面上去提高員工素質，只有建立起適合本企業特點的企業文化，從文化的高度和層面來突出企業價值觀，以此規范員工的服務水平、服務態度和服務意識。這樣才能促進企業的正常運行、高速發展。
總之，海納物業走品牌之路，就應全面改善管理，明確公司之間、部門之間、崗位之間的職責與權利，建立健全各種規章制度，理順、協調各方面關系，形成高素質的優秀管理隊伍，建立起適合海納物業特點的企業文化，樹立全新的海納物業形象。另外，由于海納物業所轄小區較多，各處的物業、業主各具特色，建筑物業差異較大。所以，還應根據各處的特點采取不同的改善措施。下面僅就對各處的初步了解，淺談以下各處的發展思路。
一.物業規范管理，精益求精
小區，屬我公司開發較早的物業小區，管理面積較大，居住人群復雜，管理難度較大。但相對其他幾處小區，的物業管理起步較早，相對成熟，并且已經取得了相當的成績。的物業管理比較成型，各部門的設置、崗位的配置相對合理。在日照也稱的上物業管理的典范。但與其他的優秀的物業管理相比不足也是非常明顯的。仍有許多不足之處需要改進。針對小區物業管理的實際可以采取進一步規范管理，精益求精的策略。具體的說就是，一方面企業內部進一步完善各項規章制度，并加強落實，理順工作流程，使其管理流程更加順暢；向更優秀的同行企業學習，規范服務行為，向更高水平的物業管理企業看齊，爭取在當前能獨立正常運行的情況下，進一步提高贏利水平。另一方面，在細節上下功夫，提高服務質量，例如，員工服務意識、服務態度等方面。只有這樣，服務質量才能提高，企業才能進步。
二.山海天物業理順思路，創新管理
天物業，在各處之中，是較為特殊的一處。作為別墅區的山海天，設備、設施配套齊全，各項智能化設備管理超前。盡管該處服務管理質量要求更高，但由于其入住率較低，使得管理相對輕松。這一特殊性，就要求山海天的物業管理，當前來說不能采取象其他物業公司的正常的管理模式，因為該處的物業管理主要是對物業的管理，包括房屋維修、綠化管理、清潔衛生、保安等的管理，很少有直接針對業主的服務。這種情況下的物業管理，就應該重新理順思路，根據本身的實際情況進行創新管理，比如說，在一些公司設置的部門、崗位，在這里可以不設置或者盡可能少的安排人員，也可以將一些崗位合并，以減少開支，當然這必須是在不影響正常服務質量的情況下。所以，山海天別墅的物業管理，可以采取適合其特殊性的管理模式，開展創新管理。
三.城市花園高起點，嚴要求，創品牌
相對其他幾處的物業，城市花園從硬件、配套設備設施上都是相當優越的。不僅綠化到位，各種智能化系統，如防盜報警系統、可視電子對講系統等配套齊全。另外，該處的定位較高，物業接手較早，能夠及早發現存在的問題，而且，管理人員服務意識較強。這些為城市花園物業管理的發展奠定了堅實的基礎。這就要求此處的物業管理必須高起點，嚴要求，創海納品牌的典范。可以大膽的引進外地優秀物業管理正規科學管理模式，定位要高，從成立之初，便以做優秀物業管理企業要求自己，從管理制度、管理模式、人員要求、崗位配備都向最優秀的物業管理企業看齊，極力將城市花園做成海納物業的精品。城市花園將是海納物業最具潛力的一處，是海納物業創品牌的關鍵。不免從以下幾方面入手。第一、重視對內管理。良好的內部管理，是企業生存的保障。加強企業內部管理制定規范的管理制度，科學的崗位安排，合理的部門劃分，引進專業技術強的管理人才。打造一個優秀的團隊，這一點對對于正在形成中的城市花園物業管理是極為關鍵的。第二、強化對外服務。進一步提高員工的服務意識，為業主提供全方位立體式人性化服務，為業主創造安全、舒適、便捷的生活、工作、學習環境。只有這樣才能樹立起企業的良好形象，打造海納物業的經典品牌。
四、同發物業求生存，促發展
[關鍵詞]物業管理；應用型人才；培養模式
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.22.207
在我國經濟快速發展的推動下，各大小區和其他建筑物拔地而起，物業管理行業也隨之應運而生。隨著住宅區和建筑物越來越多，物業管理行業也變得越來越炙手可熱，但是由于我國物業管理行業剛剛起步，在物業管理方面缺乏大量的人才，因此各大高校在物業管理專業教學上應主要以培養應用型人才為主要目的，盡量為我國提供大量優質的物業管理專業應用型人才。
1 現階段物業管理專業對人才需求的表現
1.1 房地產推動物業管理
我國最重要的經濟支柱產業之一就是房地產行業，房地產行業在我國經濟領域占據著相當大的比重，占有舉足輕重的地位，發揮不可或缺的作用。我國每年固定資產投資總額的1/7都投在了房地產行業上。隨著我國經濟不斷快速發展，現代化建設速度越來越快，我國每年對于房地產的需求量都在呈持續上揚的趨勢。房地產行業不僅僅只是搭建建筑物，最重要的是還要對其進行后續管理，因此物業管理行業隨著房地產行業的快速發展，也越來越受到社會各界的普遍關注。甚至在一定程度上成為了決定房地產行業發展前景的重要因素之一，雖然房地產行業很早就開始起步，到現在已經基本發展成熟，但是物業管理行業卻是才開始興起，因此我國在物業管理上還急需大量專業的管理人才。[1]
1.2 建筑面積持續增加
我國國民經濟持續上揚，人民物質生活得到了極大的豐富，因此建筑領域也隨之迅速開始發展壯大，隨著人民對建筑尤其是住宅建筑的需求量越來越大，建筑物越來越多，建筑面積也持續增加，就以北京的中央電視臺總部大樓來說，新蓋的中央電視臺總部大樓緊鄰東三環，地處CBD核心地段，總占地面積197000平方米。中央電視臺總部大樓的建筑面積大約55萬平方米，最高的建筑高234米，前后共投資50億元左右。這只是北京市一個電視臺大樓而已，北京人口截至2015年大約有2170.5萬人，這么多人必然都需要有住房，按照這個數據來推算的話，北京市的建筑面積實在是太過龐大，而且作為祖國的心臟、中國的首都，北京市的人口數量也呈逐年上升的趨勢，對于建筑的需求量也會逐漸增多，建筑面積在此基礎上還會不斷擴大，因此其對物業管理行業來說是個可以蓬勃發展的大好時機。隨著建筑面積持續增多，物業管理行業的人才需求量也會越來越多，只有加快物流專業應用型人才的培養，才能盡量滿足這日益擴大的需求量。
1.3 物業管理行業逐步規范化
隨著建筑面積的持續增加，住宅小區之外的其他建筑物也越來越多，這就意味著不僅僅只有住宅小區需要物業管理，凡是有建筑物的地方都需要有物業管理，因此我國現在對物業管理行業的要求也越來越高，同時制定和出臺了一系列與物業管理有關的法律法規和部分條例，對物業管理行業的工作職責與工作責任越來越明確，同時進一步規范了物業管理行業。由此可以看出，我國對物業管理行業是極其重視的，因而未來在很長一段時間內，我國對物業管理行業的應用型人才需求量只會越來越大，物業管理行業也同時需要不斷地發展和創新。[2]
2 物業管理人員分析
我國物業管理行業起步時間較晚，沒有其他先進的理念和案例可以效仿，同時由于對物業管理行業人員的需求量巨大，需要學習物業管理專業的人員能夠快速上崗，因此有許多的從業人員還未接受正規系統的培訓和學習之后，便如同“趕鴨子上架”一般被推到了一線的工作崗位上。因而我國有許多物業管理人員缺乏專業性、自身綜合素質也不高，在物業管理方面也沒有優秀的管理工作方法可供借鑒，很多從業者并不能完全正確認識自身的工作，認為物業管理只是對來往人員進行監督，建筑物里出現漏水停電等現象及時維修就可以了。
我國現階段物業管理行業中從業人員大致可以分為兩類：第一類人員絕大多數原來的本職工作是房屋管理所的工作人員，后來兼職或者調任到現在的物業管理崗位上，這一類的物業管理人員年齡普遍偏大，文化水平和綜合素質不是很高，在管理工作中仍然采用原先傳統陳舊的管理辦法和管理理念，沒有經過系統正規的物業管理方面的專業知識培訓，因而并不了解和熟悉現代化的管理技術和管理模式。第二類就是現在各大高校的畢業生，他們在學校主修物業管理專業，因此接受過系統正規的培訓和學習，了解和熟悉如今現代化的物業管理技術和管理模式，但是學習物業管理專業的學生人數還是偏少，同時對于這些初出茅廬的年輕畢業生來說，以前也從來沒有實際接觸過物業管理行業，因此他們在學校學習到的理論知識只能滿足日常一些最基本的物業管理工作，這完全不能滿足我國對物業管理人才龐大的需求量，同時對于高端專業的物業管理工作，年輕畢業生由于處于零經驗狀態，因此很難勝任。我國現階段的物業管理人員專業技能有限、工作質量不高、對現代化的管理技術和管理模式不能夠深入掌握和運用，同時自身的綜合素質也有待提高。這樣良莠不齊的物業管理人員也成為影響我國物業管理行業飛速發展的重要因素之一，因此在現代物業管理專業中應用型人才的培養是必然趨勢，也是能夠滿足我國對物業管理人員巨大需求量的有效實踐途徑。
3 物業管理專業應用型人才培養模式的實踐
3.1 服務至上模式
物業管理專業應用型人才的培養過程中要注意對他們進行服務至上的觀念引導，同時培養物業管理人員強烈的服務意識，輔助教學管理人員和業主的溝通技巧，這樣物業管理人員在以后的管理工作中就能夠以服務為中心，多站在業主的角度考慮問題，不斷完善自身的服務意識，改進自己在物業管理過程中出現的漏洞和不足，為廣大業主提供更加舒適、便利、優質的服務。[3]
3.2 技能為主培養模式
物業管理專業想要培養應用型人才，還應該以培養他們的實際操作能力和動手能力為主。具體來說就是培養學習者可以掌握現代智能化樓宇設備設施的運行維護技能、對能源和室內環境品質能夠進行有效的管理。在具體的培養過程中要傳授給學習者基本的技術知識，包括建筑、機械、熱工、電工電子和計算機應用等；深入了解和把握例如空調、供暖、建筑電器、供水和排水系統的具體運作原理，從而使物業管理人員在日后的管理工作中可以有效地對建筑物內的基本設施設備的運行進行維護和管理。學生在學習物業管理知識時不僅要學習物業管理的理論知識，更要學會掌握實際的操作技能，從而提高自身的物業管理技能。在日后的工作中他們也能夠更好地為業主解決實際困難，提供更優質、更高效的服務，但是在培訓的時候需要注意的是，物業管理專業需要培訓的是該方面的綜合應用型人才，也就是說他們既要具備現代化的管理理念，也要具備一定的對現代建筑物內設備設施的基本維修維護能力，因而在培養過程中應該在這兩方面雙管齊下，不能顧此失彼，否則培養出來的人員將無法達到預期的應用型人才目標，他們在日后的物業管理工作中也很難得到晉升與發展。
3.3 積極開展校企合作
物業管理專業想要培養應用型人才，最重要的就是要增加學生能夠實際接觸物業管理工作的機會，學生在實踐的過程中不斷運用自身所學知識，在理論與實際結合中得以完善和提高自身的物業管理業務水平。因此，學校應該積極與物業管理企業進行合作，增加學生能夠實際接觸物業管理行業的機會，物業管理專業的學生在企業中可以一邊學習知識一邊提高實踐能力，不斷累積實際物業管理工作經驗，從而為日后的就業贏得優勢、搶占先機。
4 結 論
總而言之，我國的物業管理行業已經迎來了發展的春天，對專業的管理人員需求量也逐漸增強，因此各大高校應該積極在該專業中培養應用型人才模式，幫助學生縮短與實際物業管理工作的差距，學生在畢業后可以快速入職為業主提供更優質的服務，同時也能夠推動我國物業管理行業的不斷進步。
參考文獻：
[1]羅紀紅.物業管理專業人才培養模式改革研究[D].重慶：重慶大學，2008.
關鍵字：高校后勤；物業管理；新思路
1999年, 時任國家教育部部長的陳至立做了《解放思想，堅定信心，開創高校后勤社會化改革的新局面》的報告，拉開了后勤社會化改革的序幕。后勤社會化的改革的重要內容之一就是高校物業管理的改革。高校物業管理是在社會上商品房改革、物業管理的發展和高校后勤社會化改革的推進而發展起來的。中國高校后勤物業改革十年來，取得了一定的成績，但也面臨著一些的問題，要深入的了解和解決高校后勤物業管理中存在的問題，首先必須從概念說起：
一、高校后勤物業管理的概念及特點
1.高校后勤物業管理的概念
物業管理(Property management), 也譯作財產管理，是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。高校物業管理是隨著社會上物業管理行業的發展和高校后勤社會化改革的推進而發展起來的，是通過改變原有計劃經濟條件下供給制和福利型為特征的行政管理模式，它以經濟規律、價值規律為準則，對學校已經建成并投入使用的各類建筑及設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供多層次、綜合性的有償服務。高校后勤物業總體可以分為住宅物業、學生公寓、辦公科研物業三大板塊，涵蓋了膳食服務、水電管理、校園綠化、內外環境、學生公寓、運輸、商貿經營等多種服務項目。
2.高校后勤物業管理的特點
（1）贏利性與公益性合二為一的特點。高校物業管理主要是以滿足教師的教學科研及學生的學習和生活為主要目的。高校物業管理的突出特點就是物業的所有權者是在校的全體師生，物業“業主”主要是廣大學生和教師，并且不斷在變化。高校的物業管理機構作為經濟實體固然要考慮經濟利益，但其一切行為都要與高校培養人才、教學科研的整體目標相一致，使物業管理工作成為高校培養人才的有機組成部分，這一點是普通社會物業管理所不能比擬的。
（2）物業管理機構角色復雜。高校的物業管理機構是具有鮮明事業性質的物業管理服務實體。雖然建立了物業管理體制框架，內部也實施了一系列規范物業管理制度的機制，但屬于市場不完全狀態，很多還在實行事業化管理，或者只在高校內部進行有限度的準企業化經營和運作。另外，高校是行政事業單位，土地的使用權是國家行政劃撥，高校建設資金大部分是計劃經濟撥款，物業管理費用也是計劃經濟體制下的行政劃撥。缺少對物業管理專款專用的預算方案，沒有專項的維修養護資金。
（3）高校后勤物業管理具有從計劃經濟向市場經濟的過渡性。我國的改革開放歷經三十年的風雨洗禮，市場經濟的觀念正在深入人心，但是傳統的計劃經濟體制仍然在不同程度上影響這人們的行為和活動。高校后勤也不例外。從1999年開始高校后勤社會化、市場化改革開始，十多年來市場觀念正在一點點走向高校，走向人們的腦海之中。這是一個過程。但是，由于高校的教育特性而使得高校后勤還存著產權模糊不清，管理服務不分的現狀，處在一個從計劃經濟向市場經濟的過渡階段，既影響了高校后勤服務的質量也影響了后勤服務集團的收益。因此，在過渡期需要決策者、執行者、被服務對象的觀念改變、行為支持；同時，也需要外部環境的影響和支持。
二、高校后勤物業管理存在的問題
第一，產權不清，不具有獨立的法人資格。高校物業管理企業往往都處于多層管理和監控之下, 就其管理模式來說, 物業管理的直接領導是學校的某行政管理部門。大多的高校后勤物業管理企業都是由高校原來的后勤部門改制而來，和高校之間存在著產權不清，關系不明的現象。同時由于產權不清，也導致了費用核算模糊。物業經費也大多由學校以后勤經費的形式撥付。同時，物業收費以一定的方式上繳高校，沒有形成真正獨立的企業形象，僅是高校的一個組成部分。從實踐看多數高校均采用“倒推法”，即根據現有后勤實體的在編人數及臨時用工數量的各種工資補貼標準、各種消耗及運行費用等測算出總價格，再用總價格除以總工作量費用，如單位面積維修費用等，這種測算與社會上通用的管理和服務費用標準，難以一致起來。產權不獨立、費用核算的模糊化嚴重的影響了高校后勤改革的步伐，也加重了高校的負擔。
第二，服務質量不高。由于高校后勤物業管理沒有以獨立的企業形象出現，只是學校的一個組成部分。因此，學校每年撥付一定的費給物業管理部門。因此學校師生是物業服務的接受者但卻不是物業費用的直接支付者。因此，從師生的角度來講, 物業公司應該為其學習、工作及日常的管理提供方便全面的服務，但是卻很難要求物業服務質量。另一方面，物業管理企業也較少能盡心盡力為其服務對象提供優質的物業服務。
第三，管理和服務人員服務意識不強。高校后勤改革才10多年的時間，現在的物業管理公司人員大多由原有的后勤管理人員和下崗職工組成，缺乏市場競爭意識，綜合管理能力以及行業的技能等基本素質, 人浮于事浪費資源的現象大大存在。各后勤物業部門也缺乏主動服務自我發展的意識, 不能很好地履行現代物業管理的職能。
三、高校后勤物業管理的新思路
第一，明晰產權，建立現代企業制度進行物業管理。高校物業管理部門大多由原來的高校后勤部門轉化而來，因此產權不明確，不具有獨立的法人企業產權地位，妨礙了高校后勤物業改革的深入。因此，必須轉換機制，明晰產權，建立現代企業制度，推進高校后勤物業管理公司建立現代企業制度。按照“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求實現自主經營、獨立核算、自負盈虧、自我發展使企業成為獨立的產權人，脫離與高校的依托關系。嚴格按照標準收取生活區、教學區等各種合理的費用,在實現服務宗旨的同時為自己補血以業養業，杜絕高校后勤服務不計成本的無償服務的惡性循環狀況。按照市場經濟的運行機制來進行后勤服務，服務與費用相配比，走出目前高校后勤物業管理的困境。
第二，提高人員素質，建立物業服務的考核指標體系。2003 年，國務院頒布了《物業管理條例》，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。同時也對物業管理行業提出了新的要求。高校物業管理作為城市物業管理的組成部分，其發展趨勢應與社會物業管理同步，嚴格遵守《物業管理條例》。同時可以依托高校的人力資源，積極建立高校的物業服務考核指標，用來評價高校物業管理服務的業績。引入ISO9001 質量體系認證，對物業服務人員的工作進行標準化和規范化管理，同時應用績效考核指標體系，評價物業服務人員的工作成果，提高績效。對于不合格的物業管理人員予以罰款或辭退處理，打造品牌物業。只有這樣，高校物業管理企業才能夠在競爭中求生存、謀發展，樹立自己的品牌，以優質的服務，科學的管理，良好的信譽，規范的行為，贏得廣大師生的贊譽。
第三，依據成本收益原則，嘗試高校物業與社會物業相結合的管理模式。高校后勤物業管理目前最大的問題之一就是成本過高，費用不足，收益較低。在明晰產權的基礎上，高校后勤物業以獨立的法人地位和社會物業公司擁有同等的競爭地位。高校物業管理可以按照成本收益的原則，將部分自己服務成本費用過高的服務項目讓渡給社會物業來完成，高校物業與社會物業相結合，努力實現成本最小，服務收益最好的理想境地。同時高校物業管理企業可以利用自身的優勢，根據師生的特殊需要, 開拓其它專項、特約、代辦等多種服務, 開展益于師生的商業服務項目，增加盈利。
第四，更新觀念，創建和諧后勤、知識后勤。和諧社會呼喚和諧校園, 高校作為培養造就全面發展的社會主義事業建設者和接班人的搖籃是構建社會主義和諧社會的重要窗口和陣地。和諧校園的構建需要一個和諧的、強有力的后勤物業管理作保障, 這是落實科學發展觀、構建和諧校園的重要內容之一。高校后勤物業管理和服務公司應堅持以人為本的理念, 把構建和諧的工作、學習、生活以及服務雙方的關系貫穿于經營、管理、服務全過程,以發展促和諧, 以公正求和諧, 以穩定保和諧, 著力打造和諧后勤, 實現了維護師生員工合法權益和推進后勤健康發展的“ 雙贏”局面。
知識后勤（knowledge logistics）就是強調以知識武裝高校后勤服務的勞動者, 以知識滲入高校后勤服務生產過程, 以知識獲得高校后勤系統改革與重組的進程，以知識獲得高校后勤高效管理和經濟增長的一種新型的比其他任何形式更為高級的高校后勤經濟形式。高校知識后勤尤其可以依托高校的知識資源，大膽創新。高校后勤努力創建的后勤管理與服務的網絡化、智能化、信息化, 以及開放性、共享性, 將使高校后勤服務主客體在信息知識流動的過程中,認識自我,興利除弊,總結完善。高校創建知識后勤帶來的將不僅僅是經濟體制的變革,還可能引發的行政觀念、文化觀念、生活觀念等方面的深刻的變革,使高校后勤成為社會后勤的先行者，倡導知識后勤服務觀念。知識后勤管理服務也是高校后勤物業管理走向自由自覺創造之路新的歷史時代開端。
作者單位：河南工程學院
參考文獻：
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[3] 陳斌斌，何素麗.淺談高校物業管理的特點和發展方向[J].中國醫學裝,2007,（3）:36-38.
本文作者：鄭文娟 單位：重慶航天職業技術學院
學習目標
學生通過該課程的學習，在任課教師的指導下能夠實現以下目標：知識目標學生能了解物業管理招標、投標的程序；學生能掌握物業管理招標文件的內容；學生能掌握物業管理投標文件的內容；學生能掌握一定物業管理投標策略與技巧。能力目標學生能按物業管理投標程序完成投標工作；學生能按物業管理招標程序完成招標工作；學生能夠進行物業管理招標文件的編寫及標底編制工作；學生能進行物業管理投標文件的編寫及報價文件的制作；學生能熟練運用適當投標策略。素質目標提高學生對物業管理相關法律法規知識的了解，并自覺遵守；鍛煉學生的文字表達能力；鍛煉學生的口頭表達能力；提高學生的綜合知識應用能力；提高學生靈活應變能力；提高學生的抗壓能力；提高學生的競爭意識。
基于工作過程的教學設計
載體選擇本課程依據學習目標，選擇載體（以學校旁邊正在興建的東原D7區住宅項目作為前期物業管理招投標項目背景），在教學中以“一個完整項目”的物業管理招投標工作過程貫穿始終；依據這個載體的工作過程設計學習情境、學習單元，教學方法上采用行動導向的教學方法，展開以學生為主體的物業管理綜合能力訓練過程。基于工作過程劃分學習情境本課程依據載體（即：學校旁邊正在興建的東原D7區住宅項目的前期物業管理招投標）的工作過程設計學習情境。東原D7區住宅項目的物業管理招投標過程：開發商方：開發商進行物業管理招標方案準備→招標文件編制→招標公告、邀請書及資格預審公告→組織現場勘探及標前會議→組織開標、現場答辯、評標→組織物業服務合同簽約儀式。物業公司方：物業公司進行東原D7區項目前期物業管理投標準備→查閱開發商招標公告、邀請書及資格預審公告→召開投標會議決定投標→參加現場勘探及標前會議→按要求制作投標文件→參加開標、現場答辯→參加物業服務合同簽約儀式。由此，設計出六個學習情境：第一，物業管理招標備案材料；第二，物業管理招標資格預審；第三，物業管理標前會議；第四，物業管理投標文件；第五，物業管理開標及答辯；第六，前期物業管理合同簽約儀式。行動導向設計由于物業管理招投標是一個問題的兩個方面（開發商的物業管理招標即對應物業服務公司的投標），學生在先修課程中已了解開發商及物業服務公司的角色特征，故本課程將全班學生分組，一部分擔任開發商角色（每組作為不同開發商制作招標文件，然后競選優勝者作為惟一開發商），另一部分擔任物業服務公司角色（將四組學生作為四個物業服務公司參與競標），展開東原D7區項目前期物業管理招投標工作。每位同學都會在物業管理招標組織機構、物業管理投標組織機構中有一個具體的工作崗位角色，比如開發商工程監理、開發商董事長、開發商前臺秘書、物業服務公司總經理、物業服務公司項目經理、物業服務公司項目工程服務主管、客戶服務主管、安防服務主管、保潔綠化服務主管等。每位同學都將以該工作崗位職責去全力參與招投標工作，以任務、行動引領該課程的學習。
學習評價方式
針對本課程的特點，對學生的考核評價建議采用以下組合方式：標書制作得分因為物業管理招投標標書文件的制作技術含量很高，能考查學生的細心、耐心及標書制作技巧，以及文字寫作能力。而且因為標書工作量龐大，需要小組成員全力配合完成，也因此考查了學生團隊協作能力及組織能力。現場表現得分因為在物業管理招標、投標過程中，有很多現場表現的時候，同學們作為開發商角色或者作為物業服務公司角色，都全程以行動導向進行學習，在此過程中能體現他們的學習參與態度及能力提升情況。發言人得分因為物業管理招投標有幾個場合需要個人代表集體，充當發言人，能獨擋一面完成任務，比如標前會議時、開標答辯時，需要參與者能具備相關素質能力進行發言。
在這些時候能體現發言人的素質及專業水平。現場活動由評委團打分為保證成績的客觀公正，現場活動時，由“老師＋學生”組成評委團進行打分。學生評委不參與本組打分，而且一般開始并不公布學生評委（以防互相放水）。這種考核內容活潑，形式嚴謹，考核成績普遍能反映出學生真實水平。總之，以上從課程定位、學習目標、學習載體的選擇、學習情境、學習評價方式等方面對《物業管理招投標》課程進行了基于工作過程的教學設計，本人已開展了兩個學期的教學實踐，教學效果有了明顯的提高。學生團隊意識，以及其他諸方面的學習工作能力也有大幅提高。本人將繼續對該課程進行全面和深入的改革，現謹以此文提出探討，望與同行切磋共勉。
關鍵詞：物業管理；教學；改革；新途徑
一、物業管理專業教學要求概述
在當前物業管理專業的教學過程中，在學科的設置、專業教學上已經能夠初步地按照物業管理的行業標準進行相關內容的教學。但是由于物業管理專業在我國仍屬于一個較為新型的概念，在80年代相關物業概念引入國內之后，雖然在規模發展與專業理論方面取得了一些進展，但是其總體的發展速度遠遠跟不上我國房地產行業發展的速度，使得物業管理專業在進行教學時，很有可能在教學內容方面無法與房地產業發展相適應，導致了學生在畢業后不能盡用所學。此外，隨著我國城鎮經濟的發展，城鎮化規模不斷加大，對于居民對于住宅、校區的要求除了傳統的面積、位置因素的考量外，相應的服務與配套設施的要求也日漸提高。這就對物業管理專業教學提出了培養學生優良的業務素質與良好的服務意識新要求。
二、物業管理專業教學改革方向
從上文對于物業管理專業特點的分析我們可以看出，物業管理學科從創設之初就一直處于動態發展的過程中。在現階段，物業管理專業教學的改革仍在不斷繼續，而其發展的方向主要包括課堂授課形式的積極變化；實踐思想在教學過程中的不斷深入兩個方面。在課程基礎設置方面，教師需要考慮物業管理專業學生需要掌握的各種專業能力。教師對于專業能力的分析可以幫助其在教學中有針對性地對學生進行培養，節約了大量通識知識的學習，提高授課的效率。同時在確定授課能力培養內容的基礎上，教師可以針對多種能力巧妙地安排多種課程以實踐、探究等方式來引導學生進行主動學習。在課程多樣性的基礎上幫助學生進行綜合素養的培養。實踐的方式不僅僅體現在教學環節，物業管理專業的業務錯綜復雜，對于從業人員的從業經驗、業務能力等綜合素養要求頗高。因此，教師除了需要在課上對學生進行實踐化的教學，還需要積極安排多種實踐活動，讓學生在課堂之外也能通過理論實踐相結合的方式提升自身的能力與素養。
三、物業管理專業教學改革發展的新途徑
在當前物業管理專業服務意識與業務能力雙重提升的教學目標要求下，整個物業管理專業教學改革發展需要沿著教學課程的科學設置、教學方法的優化創新、實踐教學模式的不斷深入三方面進行開展。
1.教學課程的科學設置。物業管理專業在學科的設置和安排上突出學科本身的應用性與實踐性。而在物業管理專業的課程設置方面，教師需要根據這兩個特性以及特性涵蓋的具體能力和理論知識合理地安排相應的課程。物業管理作為管理學的一個分支，學生需要對管理理論知識、管理學等基本原理等理論有一個明確的概念。其次，物業管理在具體業務開展過程中，相關的人機交往能力、案例分析、管理技能技巧等實踐性的內容教師也需要進行詳盡地講解。這種理論與實踐相結合的課程設置模式，緊貼當下物業管理業界發展的規律可以最大限度地保障學生綜合素養的培養。
2.在課程設置的基礎上，教師需要對于自身的授課方法進行積極地優化和創新。從原有的演講授課、多媒體授課的基礎上，積極利用網絡信息技術與學生主體的授課理念，在豐富翔實的信息支撐下，倡導學生積極進行自主探究式的學習。具體來說，在理論教學過程中，教師可以組織安排生動翔實的案例，在保障案例數量的基礎上最大限度優化案例質量，通過案例來幫助學生對相關理論知識作以學習和了解；在一些實際業務能力的教學過程中，教師也需要通過情景代入、設置等方式讓學生最大限度地模擬現實場景，比較有效地運用自身所學的能力和技巧。
3.實踐教學模式的深入教學。實踐模式對于物業管理專業學生而言既是實際練兵的好方法，也是幫助一個系統學習、總結經驗的訓練場。物業管理專業自身的應用性、實踐性等特點都可以通過實踐教學模式的融入來實現。首先在理論課堂中，教師可以通過安排學生進行實踐演練從多個角度來證明理論在不同情況的準確性和嚴謹性，讓學生在實踐過程中認識并理解理論知識的正確概念。其次通過實踐模式對各種應用能力的教學可以說是當前授課效率最高，收獲結果最好的一種方式，有道是“教師講千遍不如學生練一回”。同時，實踐教學的方式也可以幫助學生在課外積極應用所學的知識和能力，完善自身綜合素質的培養。綜上所述，通過對物業管理專業課程設置、教學方法、教學思想三方面的積極優化，相信在今后的物業管理專業教學肯定會沿著正確的方向良好的與業界相適應，為社會提供優秀人才。
參考文獻：
[1]淺談高校物業管理專業實踐教學的重要性[J].張喆.現代物業(上旬刊).2014(Z1)
論文關鍵詞：物業企業,應急管理,現狀與問題,體系構建
1 物業管理企業應急管理的現狀和問題
1.1 物業管理企業應急管理意識薄弱
安全工作無小事歷來被人們看作是真理，物業管理企業作為特殊的企業，在城市小區居民生活中扮演著護衛者的角色，對于小區居民提供生命安全保障以及提供生活便捷服務方面起著積極的作用。然而，實際情況是，很多物業管理企業在應急管理方面應急管理意識薄弱，尤其是一些企業領導，無法真正深刻地認識到應急管理在城市居民小區安全中的重要作用，使得他們在思想意識上對應急管理不重視，如果真的發生應急事件，物業管理企業則會出現手忙腳亂，無法急速地處理這些應急事件。
1.2 物業管理企業應急管理人員及設備配備不足
物業管理企業作為企業也是以盈利作為目的的，為了贏得更多的利潤，物業管理企業會在各個方面對資金進行合理掌控。例如，物業管理企業在人員招聘上往往招聘那些低素質、低能力、低學歷的社會人員，他們沒有最基本的應急事件管理基礎知識，對于應急事件處理上缺乏科學的指導，一旦出現應急事件，他們往往無法正確處理。加上物業管理企業對于人員應急管理培訓方面缺乏有效管理，更加使得他們在應急事件管理上出現問題。另外，很多物業管理企業在應急事件管理設備配備上存在問題，設備配置較低，設備數量無法滿足需求等等，都在一定程度上增加了物業管理企業應急事件管理的困難度。
1.3 物業管理企業應急管理規章制度體系建設不完善
任何企業都必須在一定的規章制度體系下進行，物業管理企業應急管理在城市小區居民安全生活方面有著重要的作用，應該建立完善的應急管理規章制度體系。然而，有些物業管理企業由于對于應急管理缺乏深刻的認知，加上應急管理專業人才缺乏，最終導致應急管理規章制度體系建設不健全。總體來講，應急管理規章制度體系主要包括應急預案體系、應急管理體系、應急運行體系這三大部分。很多物業管理企業僅僅在其中之一或之二體系建設上有所進步，但是很少能夠建立健全這三大應急體系，即使三大體系健全，應急管理規章制度體系實施與執行力方面也存在著重大問題。
2 物業管理企業應急管理體系構建策略探析
2.1 建立健全和完善應急預案體系，增強應急意識，提高服務質量
應急預案體系指的是根據有可能發生的或者發生過的突發事件進行相應的預測，并針對突發事件發生特點與原因制訂相應的計劃與方案，保障應急事件發生時，物業管理企業能夠科學合理地進行有效控制與管理。應急預案主要包括4個方面的內容，物業管理企業總體預案、針對某項應急事件的專項預案，各部門預案以及大型活動的單項預案。在制訂應急預案體系時應注意，職業規劃論文應急事件相關預案之間要做到互相銜接，逐級細化。預案的層級越低，各項規定就要越明確、越具體，避免出現“上下一般粗”現象，防止照搬照套，同時增強物業管理企業應急管理人員應急意識，提高服務質量。
2.2 建立健全和完善應急管理體制，明確應急預案類別，增強針對性防范
物業管理企業應急預案體系建立之后，物業管理企業要做的就是做好對于應急事件的管理工作。物業管理企業應該建立健全集中統一、堅強有力的組織指揮機構，集中所有力量進行應急事件處理工作。同時，物業管理企業還要實施領導責任制，強化物業管理企業領導對于應急事件的管理與監督工作。建立健全應急處置的專業隊伍、專家隊伍，加強對于應急事件處理人員的培訓，強化應急事件處理意識與責任。另外，針對消防應急預案、電梯故障應急預案、暴風雨天氣應急預案等不同的預案，明確應急預案類別，增強針對性防范。
2.3 要建立健全和完善應急運行機制，采取具體技術措施，化解風險于無形
物業管理企業應急運行機制，主要是要建立健全監測預警機制、信息報告機制、應急決策和協調機制、分級負責和響應機制、公眾的溝通與動員機制、資源的配置與征用機制，獎懲機制等等。通過建立健全這一系列的應急運行機制，從每一個細節做好物業管理企業應急事件的處理與管理。同時，加強對應急事件處理技術的研究，采取具體技術措施，做到化解風險于無形，做好廣大人民群眾的生命安全與財產保護工作。
3 總 結
對于一個物業服務企業來說，服務和管理是并重的；對于一個物業小區而言，安居樂業是最為重要的。全方位的安全是保證物業服務企業開展所有工作的前提，也是住戶安居樂業的首要保障。讓物業服務企業，物業服務的每一個從業人員都認真做到居安思危，讓每一位住戶都更加信任物業服務公司，讓物業真正成為城市居民安全生活的保衛者。因此，物業管理企業應該加強應急管理體系建設，發揮其為居民提供生命安全保障以及生活便捷服務的功能，努力塑造物業管理企業在居民中的良好形象，做好物業管理企業的本職工作。物業管理企業應該深入研究其在應急管理方面存在的問題，針對出現的問題創新應急管理體系建設策略，為我國物業管理企業在應急管理體系建設方面的進一步發展提供借鑒與參考。
主要參考文獻
[1]馬聰. 論物業管理企業應急機制的建立與完善[J]. 城市開發，2006（7）.
油田礦區業務管理是我國多種物業管理形式的其中一種，現代社會居住在小區里的業主主要依靠各種公共設施以及其他業務的配合才能真正使用其物業，這種城市化引起的生活方式的變革促使了物業管理的產生，油田礦區物業管理是通過改變原有計劃經濟條件下供給制和福利制的行政管理模式而走向市場化的管理模式。油田礦區物業管理的服務項目是以價值規律和經濟規律為原則，向群眾提供各種設備及建筑、綠化、工業設施、交通、治安等管理項目服務的有償。油田服務對象主要是自己企業內部的全體員工，對服務管理的要求高，這些都需要較高的服務技能和較強的服務意識。
二、以中石油長慶油田礦區為例的油田物業管理的現狀和存在的主要問題
目前我國的物業管理服務市場經濟秩序雖已經初步建立，但是仍然存在著許多方面的不足。長慶油田礦區以保障和改善民生為重點，以管理提升活動為抓手，立足油田謀發展、立足需求抓服務、立足管理抓細節、立足對標抓提升、立足長遠抓三基，著力提升礦區管理和服務水平，著力加強和創新礦區社會管理，更好地保障油氣主營業務大發展，更好地滿足礦區居民多元化服務需求。長期以來，油田礦區物業作為油田企業的一個組成部分，在整個機制中處于從屬地位，物業管理業務風險意識薄弱，導致安全防范等問題已經成為物業管理中的首要問題。
其次，物業管理團隊的專業化程度有待提高。目前礦區油田的專業技術人員欠缺，后勤物業管理人員中專業化人才分布不合理，只有高素質的管理維護隊伍才能提供更加優質的服務，目前差強人意的人員現狀亟需培養員工的職業技能。還有部分物業管理服務中管理人員行為馬虎，主動意識薄弱。在服務過程中，物業管理人員對服務過程中存在不及時、不到位等服務的不足之處，部分工作出現拖沓和不及時處理的情況，在礦區綠化和衛生保潔方面，許多物業管理人員忽視了死角和偏角地區，只重視主要場所和主干道等地方，這些都是服務人員在工作中存在的問題。
再次，門衛和安全監控及停車場等地方的管理仍需提高改進。任何物業無論其封閉性有多大，也無法完全保證社區的絕對安全，所以礦區服務部門應該與當地轄區治安人員保持密切聯系，了解犯罪分子動向。這方面的風險意識，還需要更加重視。
最后，在突發事件上，油田服務區的處理和應急能力還有待提高。突發事件包括突發事件、自然災害和消防事故等，油田服務區應該熟悉本地區的自然氣候和環境，做好災害的第一手準備，堅持業主至上的原則，對待突發事件應該及時處理，這方面的風險也是油田礦區物業管理部門應該考慮到的。
三、以中石油長慶油田礦區為例的油田礦區物業管理服務的風險防范措施
要搞好油田礦區物業管理，必須認清現狀，積極做好風險防范，堅持把服務方在第一位，根據油田物業管理的特點，主要有以下幾個方面的防范措施：
首先，應該以物業為主開展多元化的經營手段。油田物業管理應該有更多層次的服務理念，充分利用自身社區優勢，開拓房地產市場，積極拓展產業鏈。
其次，統一內部認識，增強油田礦區產業鏈分布節約能源資源。增強節能意識和積極宣傳節能工作是十分必要和迫切的，在新技術和節能設備的更新條件下，把物業管理企業的節能工作做好，才能爭取更大的效益。企業可以通過報紙、張貼等宣傳方式搞好節能宣傳工作，通過更換等新的節能設備的應用來讓業主認識到新節能技術的優越性，從而增強社區的安全性，使油田礦區物業管理更制動化和智能化。
再次，提升在崗人員的職業素質和思想道德素質是必要的。在職工選拔方面，必須保持油田礦區物業管理隊伍的純潔性才能提高在崗職工的整體素質，在直接為企業服務的水電維修、等方面的職員需要經過適當的面試審核，在文化程度上給于一定的門檻，這樣才能提升企業的服務質量；在思想道德教育方面，職工必須有職業操守，積極做好社會公德、家庭美德和職業道德的教育，增強服務意識和責任意識，使其自覺做好服務工作，規范服務意識；在技能培訓方面，對物業管理部門來說，技能培訓對物業管理是至關重要的，物業管理企業設施自動化程度高，所以對職工的知識面和技能要求程度高，在企業應該組織員工規定時間進行培訓，開展專題講座，進一步提高在職人員的技術水平，實現在職人員技術能力專業化。
最后，要調整企業內部結構，狠抓內部服務管理水平。物業管理是一個龐大的系統工程結構，只有抓好每一個環節才能使物業管理達到高效高水平的服務水平。
此外，油田服務區應該采取“群防群治”的原則，積極維護好社區的公關關系，擴大治安力量，減少惡性事件發生的概率，且定期進行消防演習，給業主樹立和增強消防意識，增加油田服務區的安全系數，加強風險防范，更好的服務業主。
1.1傳統物業管理服務體系目前我國物業服務公司提供的服務主要有兩個基本大類：①基本服務：房屋、設備的維修、維護和保養，環境衛生、安全消防、清潔綠化等的管理。②增值服務：中介服務、代送牛奶、報紙、代交水電費、小孩接送，室內裝修等等。基本服務為業主創造的價值在于：房屋的保值、增值，設備的正常運行，業主安全感的獲得，優美環境的創造；增值服務為業主創造的價值在于：為業主提供方便，給業主提供信息，節約業主的時間等。
1.2傳統物業服務公司盈利模式物業服務公司創造利潤的途徑是第一就是籌集資金，那么，物業公司應如何籌集資金呢？①收取物業服務費：物業服務企業按規定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、質量等分別確定物業服務收費標準。這是長期穩定的收入來源。②小區住宅專項維修資金住宅專項維修資金：是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
2現代物業管理公司盈利模式
2.1現代物業管理服務體系為拓寬經營思路，物業公司必須改變以下幾個觀念：①在現代物業管理中，物業公司不僅是服務的供應者，還應成為服務的組織者，是服務的集成商；②在現代物業管理中，服務的對象不應僅局限于所管轄小區內的業主，還包括：建筑開發商、購房者、游離于社會中的服務供應商；③在現代物業管理中，物業公司可利用的資源不應僅限于本公司專業技術、設備、管理人員，還包括信息和知識，信息和知識已日益成為重要的資源；④在現代物業管理中，物業公司在提供“機能性”服務的基礎上，還應給予業主提供“情感性”服務，創造良好社區文化氛圍，為開發商和自身品牌創造價值，同時也使業主的物業有更大升值。
2.2現代物業管理公司盈利模式
2.2.1經營資源組織多元化、社會化。物業管理公司至少可以組織四類資源來創造利潤：公司自身的資源，如公司的專業技術、設備、管理人員；公司積累的關于所管轄小區業主需求的信息資源；公司積累的關于物業管理方面的知識、經驗；整合社會的相關資源。
2.2.2利潤來源的多元化。物業管理公司可以通過四條途徑來創造利潤：公司利用自身資源，在小區業主群體提供基本的基礎上充分開展增值服務，收取物業管理費和勞務服務費；公司通過創建信息服務平臺，把小區業主的需求信息“出售”給社會服務供應商，獲取信息服務費；公司利用掌握的物業管理方面知識和經驗向購房者和房產開發商提供咨詢服務，獲取咨詢服務費，或在與開發商共同打造房產品牌中，接受開發商的補助；公司通過創建社區文化平臺，向小區業主提供“情感”服務，雖然不能直接從這項服務中獲得收入，但它能間接的創造利潤。這一方面有利于開展日常管理工作，業主也愿意把更多的增值服務委托給物業管理公司；另外一方面有利于物業管理公司收集和積累關于業主群體的需求信息，因此，“情感”服務實際上起著“放大”利潤的作用。
2.2.3服務對象的多元化。在現代物業管理公司盈利模式中，物業管理公司所扮演的“角色”，既是服務的供應者又是服務的組織者，是現代服務集成商。服務的對象是多元的，不光是小區業主群體，而且包括購房者、房產開發商、社會服務供應商。
3現代物業管理公司盈利模式能夠實現的理論依據
3.1資源的組織、獲取和利用
3.1.1信息資源首先，物業管理公司可以利用現代信息網絡技術，建立社會服務供應商的信息。建立服務供應商的信息網絡，通過有效的評估并以契約的形式，建立與供應商之間的長期或短期但及時的專業服務；其次，物業管理公司要根據業主需求信息建立業主需求檔案數據庫，以便及時填補供應商，這樣業主和服務供應商，就能夠走上這個由服務供應商的信息網絡和業主需求檔案構成的信息服務平臺，實現服務交易。當然，物業管理公司作為服務組織者，還要懂得如何保護業主在消費過程中的利益，包括法律和政策咨詢、交易、風險防范等，要切實為業主帶來便利，使業主放心。
3.1.2知識資源主要包括：物業管理，房地產投資決策，房地產開發建設管理，物業租售經營方面的知識。當然，這些知識要成為可用的資源，還需要對知識進行管理。
3.2服務對象的需求
3.2.1業主群體的需求基本服務是行業規定物業管理公司必須提供的，物業管理公司必須認識到它的重要性：做好基本服務是與業主建立信任關系從而獲得增值服務項目的前提。因此，做好基本服務是加強業主對物業管理公司提供服務的偏好，使得業主愿意向物業管理公司購買增值服務。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費觀念的轉變，社區服務日益社會化已呈明顯趨勢。因此，增值服務有著巨大的市場需求量，利潤空間巨大。
3.2.2購房者的需求對于業主來說，購買物業是一項長遠的高額投資，物業管理服務是日后與業主的生產、生活和工作質量息息相關的，業主當然也希望自己的物業能夠保值、增值。因此，業主在購買物業之前對將來的物業管理服務的質量是非常關心的。另外“服務”這種商品有一個顯著的特點：購買前難以試驗其質量的好壞。而且業主在購買物業時，與開發商往往存在著某種程度的“信息不對稱”。
3.2.3房產開發商的需求在傳統意識中，人們常常把物業開發看成是發展商、設計院、施工單位的事，物業管理是在房屋建成后才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。于是，發展商委托設計院作規劃設計，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請工程監理單位參與工作質量監理。但經常一但房屋建成交付使用后，便會出現許多不盡如意的事。有時嚴重地影響了日后的物業管理。隨著業主的“買物業就是買管理和服務”觀念的增強，開發商已經把物業管理服務看成是售樓的一個“賣點”，因此，為了避免物業開發過程中出現諸如此類的問題，除了開發商、設計單位、施工單位應認真執行國家有關標準和嚴格把關外，開發商也愿意聘請富有物業管理經驗的物業公司提前介入，參與物業的開發過程，為自己提供咨詢和監督服務，改進、完善物業的具體設計，完善物業的使用功能。
3.2.4社會服務供應商的需求盡管社會服務供應商可以脫離物業管理公司，通過報紙、勞務中介所等途徑獲取業主群體的需求并提供服務，但是如果與物業管理公司合作，并成為長期穩定的合作關系，會給自身帶來更多的利益。
基于上述的分析，理論上現代物業管理盈利模式在實踐中是可行的。
現代物業管理公司盈利模式，較為適應信息時代經濟需求的現代物業的服務體系，從系統地角度，拓寬了傳統物業管理服務內涵，從而給物業管理公司經營者創造經濟效益提供了一個嶄新的經營思路，同時通過構建了現代物業管理服務體系，從而使現代物業管理經營者通過多種途徑來最大限度地滿足業主的需求，創造了社會效益，是一件十分值得探索的事情。
參考文獻：
[1]《物業管理條例》.
[2]魯寧編著.資金和人力資源管理篇.廣東經濟出版社.
[3]楊萌.服務集成商-物業服務企業的未來思考《中國物業管理》雜志社
關鍵詞：物業管理；物業管理糾紛；主成因
物業管理近幾年隨著房地產發展，已經成為眾多大城市必不可少的市場主體，在中小城市推廣迅速，給居民生活帶來了極大的便利，極大地促進了社會和諧。然而物業管理的發展路途與眾多新興事物的一樣，充滿矛盾和障礙。我們不難發現，近年來物業管理糾紛也是層出不窮。據央視國際網上調查發現，業主對物業管理不滿意的比例高達80％，物業管理糾紛呈上升趨勢。物業管理涉及到千家萬戶，這一類糾紛如果處理不當，很容易引起連鎖反應，導致矛盾激化。這種現象的產生有著經濟發展的自然性，又有著很多社會因素、利益因素、市場因素等復雜的原因在里面。這也是本文所要講述的。
一、事物發展的規律性
每一個事物都有著從產生到發展到繁榮再到滅亡的生命周期規律。用哲學的話來說矛盾貫徹了事物存在的任何時候，相對的尤其在發展期的矛盾是最激烈最頻繁的。這也是物業管理糾紛產生的主要原因，它有著物業管理發展中的必然性。對于物業管理一個新興行業來講，21世紀的今天伴隨著房地產的興旺繁榮，正是物業管理蒸蒸日上，蒙求重大發展和突破的契機。在進步途中斗爭和沖突是肯定會有的，對于這一點我們要有清醒的認知。物業管理是經濟發展的產物，它承載著城市的進步和社會的和諧，不要因為物業糾紛的種種案例而對物業管理失去信心。這些矛盾和糾紛在任何一種事物的發展過程中都會存在，只是多少的問題，只是問題嚴重程度的問題，而當中的很多問題憑人為的力量是可以解決的。
二、物業管理本身的特點
1.服務性
物業管理是第三產業，屬服務行業。物業管理企業的根本任務，是突出“服務”二字，服務是物業管理企業的根本任務和基本屬性，離開服務，物業管理就失去了自身存在的意義。也正是這種特點，使物業管理建立在與業主的關系，本應該是平等的，但在事實中很多時候卻不是，在一些物業管理糾紛中，業主的那種近似輕蔑的態度，給人留下深刻的印象。一些業主的潛意識的觀念，并沒有完全接受物業管理介入其生活，當然這也與一些物業企業在服務方面做得到不到位有很大關系。
2.利益主體關系多元性
物業管理主體多元化，其管理的對象是物，服務的對象確是人。不管是業主、還是業主委員會、開發商、甚至是政府、新聞媒體等。物業管理量大、面廣，涉及到的物業管理主體之間的利益關系越多，需要處理的事情就越多，那么糾紛產生的可能也就越大了。
三、物業管理立法體力尚未完善，法律法規建設相對落后
我國目前尚未有一部由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。而現行的有關物業管理方面的法律規范主要是國務院制定的《物業管理條例》、建設部的規章及地方性法規、規章，立法體系效力位階較低，在很多方面規定也比較籠統，操作性也不強。例如大多相關法規都規定了業主的一系列權利，但如何保障這些權利，義務相對人不履行相應義務又應承擔何種責任，卻缺乏具有可操作性的詳細規定。
物業管理糾紛產生的原因是復雜的，多方面的。除了上述的三大主因之外，還有很多因素促使它的發生及上升。具體成因表現為：
1.前期介入過期中與開發商監管溝通不利易導致后期關于責任糾紛的發生
在房地產興建過程中，作為接管的物業公司應該特別注意前期介入之一過程。在前期介入時期，物業管理方應從雙方利益出發，提出合理建議，杜絕后期不要的麻煩和矛盾。不然，開發商和物業管理公司交接不到位，雙方的權利、義務關系沒有協調好，便會導致物業管理混亂。入住的消費者碰到的問題，開發商和物業管理公司互相推諉，誰也不負責任，這給消費者帶來了很大不便，糾紛也就容易出現，這種建管不分的管理體制易導致開發商與業主的矛盾轉化為物業服務企業與業主的矛盾。
2.物業管理企業管理不夠規范，服務意識不夠
物業管理是服務行業，但是在不少糾紛案例中會發現，很多業主對物業公司的服務態度都很不滿意，本來挺小的事，業主只是看不慣其處理態度，而把事情鬧大。而相當的物業管理企業并不注重人員這方面的培養，物業服務企業從業人員整體素質不高。部分物業管理企業考慮到成本的問題，對招收人員缺乏專業系統的崗前培訓，服務意識沒有灌輸到位，所以服務的惡劣，其容易與業主產生沖突和不和，從而導致糾紛的產生。
3.關于物業管理服務內容的糾紛
物業管理公司與業主之間本來應該是服務與被服務的關系，由物業企業向業主提供無形的商品服務，但由于當前缺少相應的法律約束，沒能很好的約束物業公司與業主，有的物業管理企業便在觀念上點到這種服務與被服務的關系，相反也有的業主處處以“主人”自居，把物業管理企業看成是“奴隸”，沒能很好的對待這種平等商業關系，另外有的業主也顛倒這種關系，什么事情都找物業，要求一些額外服務，不少業主認為“我的事情無論和物業有沒有關系都要求物業解決”這種糾紛近來也不斷出現。
4.業主維護自身利益意識欠缺，業主委員會有待發展
業主委員會是代表業主利益的組織機構，在一定情形下通過業主委員會可以直接維護業主的合法權益。但是，實際上在我國的絕大多數小區是不存在的業主委員會，在中小城市幾乎就沒有。有些小區即使設立了業主委員會，因業主委員會的權利行使不規范，業主委員會也很難發揮其應有的作用。甚至有些業主委員會委員，利用職權為自己謀私利，反而損害了業主的利益。業主的合法權益沒有得到維護，業主不能很好地跟物業公司交流，物業糾紛擺上臺面的幾率也就高了。
5.業主素質不一，物業區域內各色人口流動大，不易管理
小區是不同的家庭和個人由于某些聯系和原因而聚集在一起形成的生活地域。有的業主做出一些不文明的行為，從而不利于物業人員的管理和協調，比如私達亂建、亂扔垃圾、制造噪音等。物業管理人員對這些行為進行干預時就很容易產生糾紛。在高檔寫字樓和商廈物業管理中，每天人口流動大，目的不一，物業管理實施難度增加，糾紛也很容易產生。
6.業主對物業管理認識還不夠，正確的消費觀念沒有完全樹立
由于物業管理在我國起步晚，只是在近年來才發展迅速，所以真正能了解物業這個行業的人不多。在我國現今，在社會地位中，物業行業處于比較低的位最，這也讓很多人對于從事物業這個行業熱情不高，甚至于帶有瞧不起的意味。一提起物業，很多人就只能想到保安，清潔，認為一點技術含量都沒有。在廣大業主中，這種觀念也是不少人持有的，他們對物業消費不能理解，認為物業服務企業就應該無條件服從業主的意愿，有的認為物業管理的介入是是對其生活的指手畫腳，拒繳費用。這些都反映出部分業主的對物業正確的消費觀念還沒有真正樹立起來，在每年的物業管理糾紛案件中，收費方面的糾紛總是占了挺大的比重，除去真的是物業公司收費不合理的部分，也能側面反映部分業主對物業消費的不滿。
7.與其他專業單位產生責權問題
在物業管理模式中，有兩種管理方式。一種是物業管理公司直接管理；另一種是物業管理公司將某些方面的工作委托于一些專業公司，比如保潔公司、裝修公司等。第二種模式，雖然是物業管理進行的更容易，但同時當問題出現時，也容易產生責任不清、推諉的問題。在一些糾紛案例中，就有有關的專業單位怠于履行本身的職責，對自己的本職工作被動應付，處理不及時甚至不處理，而這些問題物業服務企業自身無法解決，久拖不決，業主找上物業要說法，這樣就導致了業主與物業企業間產生糾紛。
綜上所訴，導致物業管理糾紛發生的原因是來自各方面的，有不可避免的也有可以避免的。事出必有因，只有找到源頭，對癥下藥，才能根本地解決問題，物業糾紛才能得到防范、控制及減少。當然，這僅憑物業企業的努力是不行的，它需要全社會的重視、配合、認知、和參與，最后才能取得較好的成效和結果。
