開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)金融危機(jī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

[關(guān)鍵詞] 次貸危機(jī) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 金融市場(chǎng)

一、美國(guó)

被投資大師羅杰斯稱(chēng)為“有史以來(lái)最大泡沫之一”的美國(guó)次貸危機(jī)，是伴隨著房地產(chǎn)“興旺―泡沫―衰退”正常經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)演變而來(lái)。直至去年次貸風(fēng)波爆發(fā)，才使得泡沫崩裂的危害升級(jí)。

1.次貸危機(jī)的背景。美國(guó)的住房抵押貸款分為一是優(yōu)質(zhì)貸款：信用分?jǐn)?shù)高于660、有穩(wěn)定收入、有償債能力的優(yōu)良客戶(hù)。二是“Alt-A”貸款，比優(yōu)質(zhì)貸款高1%～2%，信用分?jǐn)?shù)大多在620～660之間、但無(wú)法提供收入證明的客戶(hù)。三是次級(jí)貸款，比優(yōu)質(zhì)貸款高2%～3%，信用分?jǐn)?shù)低于620、負(fù)債較重的客戶(hù) 。對(duì)房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期使得大量閑置資金擁向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的合理避稅和低成本使得更多低收入者加到了炒房大軍。政府“扶貧”的出發(fā)點(diǎn)被扭曲，信貸風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格泡沫不斷積聚。

2.次貸危機(jī)的爆發(fā)。次級(jí)債是以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券。次級(jí)抵押貸款公司通過(guò)住房抵押貸款證券化(MBS）將其出售給投資銀行，投資銀行又將其打包給二級(jí)市場(chǎng)。如此往復(fù)，資金的杠桿效應(yīng)得以顯現(xiàn)。但如資金鏈中任意一條出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，多家金融機(jī)構(gòu)將出現(xiàn)“塔羅牌現(xiàn)象”，導(dǎo)致破產(chǎn)或虧損。如去年3月，以美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司新世紀(jì)金融公司瀕臨破產(chǎn)為標(biāo)志，次貸危機(jī)爆發(fā)。

3.次級(jí)債危機(jī)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)萎靡之態(tài)。前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘稱(chēng)，化解次貸危機(jī)、拯救金融體系的關(guān)鍵很可能是擺脫美國(guó)高達(dá)20萬(wàn)～30萬(wàn)個(gè)多余庫(kù)存房屋單位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡不僅阻滯了投資增長(zhǎng)，也打擊了居民消費(fèi)信心和預(yù)期。2008年3月份新屋開(kāi)工數(shù)跌破100萬(wàn)套，較2006年初的高峰期累積下降了60%。消費(fèi)者信心指數(shù)和成屋銷(xiāo)售情況低谷時(shí)期較最高峰期相比分別下降了42.3%和36.7%。

二、英國(guó)

格林斯潘曾經(jīng)這樣描述英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：“英國(guó)比我們更可能遭受損失，這是由于英國(guó)有更多利率可變的按揭貸款。面對(duì)信用危機(jī)，英國(guó)比美國(guó)更加脆弱”。

1.公屋沖擊計(jì)劃引燃樓市逆轉(zhuǎn)導(dǎo)火索。英國(guó)央行自2006年8月起先后5次提高基準(zhǔn)利率，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展。布朗內(nèi)閣去年8月又推出公屋沖擊計(jì)劃（類(lèi)似經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度）。計(jì)劃中提出，截止2020年英國(guó)將修建不少于300萬(wàn)套公屋。對(duì)于人口不過(guò)6000萬(wàn)人、國(guó)土面積和人口規(guī)模配比也并非豐裕的英國(guó)來(lái)說(shuō)，勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)政緊張和樓市價(jià)格下跌。零首付的貸款政策催生了樓市的泡沫，加上信貸緊縮政策和美國(guó)次貸危機(jī)的影響，樓市萎靡、經(jīng)濟(jì)衰退也在所難免。

2.調(diào)高抵押貸款利率。信貸緊縮是樓市逆轉(zhuǎn)的主要原因。今年3月，倫敦銀行同業(yè)拆借利率升至6%。因?yàn)橛?guó)有更多利率可變的按揭貸款，銀行間的籌資成本不斷增加，整個(gè)英國(guó)市場(chǎng)的抵押貸款利率不得不提高，以此來(lái)嚴(yán)格限制貸款人的條件。英國(guó)央行表示，3月份抵押貸款許可數(shù)量從7.2萬(wàn)個(gè)降至6.4萬(wàn)個(gè)，創(chuàng)1992年以來(lái)的最低水平，抵押貸款總額為263億英鎊，比去年同期減少了17%。如果抵押貸款市場(chǎng)維持現(xiàn)狀，英國(guó)房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年內(nèi)可能還將下降15%左右。

3.房?jī)r(jià)暴跌。截至2008年1月，平均報(bào)價(jià)為24.16萬(wàn)英鎊的普通住宅降到了23.04萬(wàn)英鎊，每套下跌了約1.12萬(wàn)英鎊，跌幅近5%。英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)也表明，英國(guó)08年3月份房?jī)r(jià)指數(shù)已跌至30年來(lái)最低水平。英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)了十年的穩(wěn)定增長(zhǎng)和高回報(bào)之后，最終出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。在整個(gè)歐洲，房地產(chǎn)市場(chǎng)明晰度最高的英國(guó)尚且如此，鄰國(guó)在市場(chǎng)循環(huán)里的未來(lái)走勢(shì)也可想而知。

三、英美兩國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的警示

根據(jù)針對(duì)英美兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，我們應(yīng)該“未雨綢繆”或“引以為戒”，結(jié)合我國(guó)的特殊問(wèn)題，如房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售制度、房企對(duì)銀行業(yè)具有強(qiáng)的依賴(lài)性、投機(jī)造成的高空置率和熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)等等，提出有效的制度和措施，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融發(fā)展。

1.房地產(chǎn)金融的多元化。一是參與機(jī)構(gòu)的多元化。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的介入，以市場(chǎng)化的方式進(jìn)行資金運(yùn)作來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。二是機(jī)制的多元化。引入金融保險(xiǎn)機(jī)制，增加抵押物擔(dān)保能力的同時(shí)分散金融風(fēng)險(xiǎn)。三是市場(chǎng)的多元化。完善住房金融一級(jí)市場(chǎng)的操作規(guī)則，大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。四是融資渠道的多元化。考慮發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金（如REITs）和住房抵押貸款證券化等。

2.房地產(chǎn)金融的高級(jí)化。一是高效發(fā)揮政府功能。嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，并提高土地利用水平。同時(shí)打擊不良違規(guī)行為，清理整頓次序。二是建立和健全金融市場(chǎng)體系。包括投資體系和預(yù)警系統(tǒng)等。

美、英次貸危機(jī)提醒我們，越是在市場(chǎng)繁榮的時(shí)期，越應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和市場(chǎng)監(jiān)管，建立監(jiān)管制度和法律法規(guī)，采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鐘 偉:美國(guó)次級(jí)按揭市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其深遠(yuǎn)影響.國(guó)際金融研究， 2007（11）

[2]王 靜 林 琦:從美國(guó)次級(jí)債危機(jī)看中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn).財(cái)經(jīng)科學(xué)，2008（2）

第2篇

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)信用機(jī)制

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題可以通過(guò)引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場(chǎng)信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來(lái)加以解決。

剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，確立中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司．實(shí)際上是由專(zhuān)業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類(lèi)集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(chǎng)(直接)信用，對(duì)于健全我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問(wèn)題，有著極其重要的作用。

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問(wèn)題

1．單一銀行體系支撐著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問(wèn)題。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來(lái)源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有18％來(lái)自于自有資金，2％來(lái)自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來(lái)自于銀行貸款。而這只是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)金融問(wèn)題的集中體現(xiàn)，無(wú)論是效率問(wèn)題．還是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國(guó)銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來(lái)自于中國(guó)房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國(guó)金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源單一性問(wèn)題要在中國(guó)金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)和以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。銀行提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場(chǎng)信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國(guó)房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國(guó)，這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來(lái)投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過(guò)證券化建立起來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)，在增加房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場(chǎng)這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來(lái)，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。

(2)中國(guó)房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問(wèn)題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)而言，中國(guó)只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場(chǎng)和直接信用的相對(duì)落后，使其幾乎無(wú)法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場(chǎng)金融支持。另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)只能說(shuō)尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場(chǎng)信用的作用。中國(guó)房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是殘缺的，是缺乏信用的一級(jí)市場(chǎng)．而二級(jí)市場(chǎng)尚不存在，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的核心問(wèn)題是市場(chǎng)信用的缺乏，而發(fā)展市場(chǎng)信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的前提：事實(shí)上，二級(jí)市場(chǎng)本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場(chǎng)化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場(chǎng)發(fā)展的美國(guó)房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國(guó)房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源市場(chǎng)化和多元化的手段，對(duì)于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國(guó)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國(guó)房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長(zhǎng)期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)顯示，它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)主體的多元化和二級(jí)市場(chǎng)的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過(guò)剩方向需求方融通。目前，中國(guó)金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說(shuō)金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱(chēng)性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對(duì)所有制所形成的偏見(jiàn)、計(jì)劃體制遺留下來(lái)的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無(wú)法通過(guò)有效的市場(chǎng)渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來(lái)看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國(guó)金融資源的提供者不但無(wú)法獲得行業(yè)增長(zhǎng)的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國(guó)金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對(duì)銀行體系的依賴(lài)性，發(fā)展市場(chǎng)信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國(guó)整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國(guó)金融資源的配置效率、

(4)中國(guó)房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國(guó)銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來(lái)的，取終聚集于銀行體系，面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問(wèn)題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢(shì)已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來(lái)：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問(wèn)題

1．有助于促進(jìn)市場(chǎng)信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場(chǎng)信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場(chǎng)中進(jìn)行配置。

目前．我國(guó)信托業(yè)才真正開(kāi)始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢(shì)尚未能發(fā)揮出來(lái)房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的市場(chǎng)信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢(shì)，解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源的單一問(wèn)題。

2．有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國(guó)房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過(guò)各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來(lái)：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無(wú)法成規(guī)模化和長(zhǎng)期化，因此也無(wú)法成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過(guò)渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長(zhǎng)期化和規(guī)模化。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國(guó)房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬擊，減緩某些特定目的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問(wèn)題，改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的供給格局，真正提升我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過(guò)金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對(duì)完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場(chǎng)．不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融資源供給，也參與二級(jí)市場(chǎng)的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開(kāi)信托這一載體．

4．有助于降低我國(guó)房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國(guó)金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說(shuō)和外來(lái)沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過(guò)限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場(chǎng)信用對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場(chǎng)信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問(wèn)題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。

市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，通過(guò)引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場(chǎng)信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

三、政策建議

1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國(guó)由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過(guò)200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國(guó)有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)投資主體

同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過(guò)集中專(zhuān)業(yè)管理和組合化投資組合，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)性顧問(wèn)公司和經(jīng)理人來(lái)負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)狀；問(wèn)題；措施

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融一般來(lái)說(shuō)指的是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)環(huán)節(jié)中所進(jìn)行的一系列諸如籌資、投資行為的總稱(chēng)。而房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)說(shuō)指的是各個(gè)金融機(jī)構(gòu)在提供房地產(chǎn)資金融通、貸款的過(guò)程中，由于種種不確定因素而導(dǎo)致可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。十報(bào)告中指出，我們必須積極完善金融監(jiān)管措施，大力進(jìn)行金融創(chuàng)新，從而最大限度地保證我國(guó)金融穩(wěn)定。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身具備的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的特性也要求我們要做好金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作，這也給房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和治理提出了更新的要求。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)和單個(gè)金融機(jī)構(gòu)必須要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，還包括整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。作為一種投入大、利潤(rùn)回報(bào)高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)必然會(huì)面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的融合，因?yàn)橄嗷プ分鹄妫３?huì)出現(xiàn)過(guò)度支持的問(wèn)題，從而引起信用膨脹，最終導(dǎo)致金融危機(jī)。從目前的情況而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)一般由信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

（一）風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系

國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)正處于初級(jí)發(fā)展階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資基本上還是依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房貸款、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及土地儲(chǔ)備貸款等方式進(jìn)行的信貸融資相對(duì)較多，商業(yè)銀行在很大程度上承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展運(yùn)行過(guò)程中各階段所需要面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)；而資本市場(chǎng)發(fā)展比較落后，難以為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他的融資方法，同時(shí)也無(wú)法很好地化解商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）個(gè)人住房信貸可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行住房貸款不良資產(chǎn)率基本上在0.5%之內(nèi)，住房公積金個(gè)人貸款不良資產(chǎn)率僅僅是0.24%，這對(duì)于銀行改善自身資產(chǎn)質(zhì)量有很大的幫助，但是很多商業(yè)銀行將個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)取得的資金直接當(dāng)作是優(yōu)良資產(chǎn)而積極推廣，并沒(méi)有真正認(rèn)清背后存在的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)內(nèi)并未真正建立起完善的個(gè)人誠(chéng)信資料系統(tǒng)，銀行也很難對(duì)貸款當(dāng)事人的資信情況進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，很容易讓銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融體系在創(chuàng)新中存在的問(wèn)題

國(guó)家相關(guān)部門(mén)通過(guò)二十多年來(lái)的探索和研究，初步建立了以銀行信用貸款為主的房地產(chǎn)金融體系，從而在很大程度上推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但是，房地產(chǎn)發(fā)展所帶來(lái)的房地產(chǎn)融資問(wèn)題也逐漸開(kāi)始呈現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)融資過(guò)于依靠銀行，這對(duì)于我國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生較大的影響，而銀行信貸這種單一的融資手段也無(wú)法適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求。從整體上而言，金融機(jī)構(gòu)推出的產(chǎn)品較為單一，不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的客觀需求。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施分析

（一）金融機(jī)構(gòu)適時(shí)進(jìn)行改革與創(chuàng)新

目前，股市監(jiān)督管理行為并不是十分健全，有些人考慮到股票市場(chǎng)不穩(wěn)定，資本存入銀行收益相對(duì)較少等問(wèn)題，加之沒(méi)有其他合適的投資方向，便把資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，造成了房地產(chǎn)泡沫的增加。我國(guó)金融改革與創(chuàng)新過(guò)程中的一項(xiàng)重要任務(wù)即是“利率市場(chǎng)化”，目前利率市場(chǎng)化開(kāi)始進(jìn)入放松存款上限和貸款下限的階段。所謂利率市場(chǎng)化即是把過(guò)去管制所產(chǎn)生的利率變?yōu)檫\(yùn)用市場(chǎng)變化進(jìn)行定價(jià)的方式。漸漸的開(kāi)放存款利率管控限制，大力增強(qiáng)對(duì)股市的監(jiān)管，金融機(jī)構(gòu)不斷地進(jìn)行服務(wù)和產(chǎn)品的創(chuàng)新，推出更多的低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)業(yè)務(wù)，以此來(lái)逐漸減弱房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）杜絕開(kāi)發(fā)商干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商干擾市場(chǎng)也是造成房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)增加的因素：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追逐利潤(rùn)而進(jìn)行的囤地和捂盤(pán)行為。對(duì)此，行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)采取有效措施，保證土地供應(yīng)切實(shí)轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)供給，對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的執(zhí)行情況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，堅(jiān)決打擊部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在的利用囤地或捂盤(pán)手段干擾市場(chǎng)的行為。二是某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用在一定區(qū)域內(nèi)聯(lián)合定價(jià)的方式，提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，這樣就造成一些急需購(gòu)房的家庭不得不付出高價(jià)買(mǎi)房，隨之逐漸形成了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的較高隱性底線。對(duì)于這種與工資水平、物價(jià)上漲比例不相符合的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取限制最高銷(xiāo)售價(jià)格等有效措施進(jìn)行制止。

（三）提高銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

目前國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著負(fù)債偏高、企業(yè)資金緊張、信貸風(fēng)險(xiǎn)增加等問(wèn)題。為了進(jìn)一步降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)增強(qiáng)監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的力度，逐漸建立起全國(guó)性的監(jiān)督管理體系，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位、系統(tǒng)性的監(jiān)管。一是對(duì)房地產(chǎn)投資貸款的行為進(jìn)行嚴(yán)格審查，嚴(yán)格禁止為不符合相關(guān)法律法規(guī)要求的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。二是在項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保按照合同要求施工建設(shè)，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能產(chǎn)生的其他風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效監(jiān)督。三是按照相關(guān)合同規(guī)定，監(jiān)督和敦促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位及時(shí)還款，盡可能杜絕拖延還款的問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)，特別要做好金融監(jiān)管工作，提高應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，積極探索更加科學(xué)有效的融資策略，從根本上防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)：

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)　房地產(chǎn)金融　融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的影響力。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)性強(qiáng)，隨著我國(guó)居民住房制度改革進(jìn)一步向縱深推入，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)影響國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)投資資金數(shù)額巨大、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過(guò)程中必須得到金融業(yè)的支持才能有持續(xù)健康的發(fā)展。但目前我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚存在許多問(wèn)題，無(wú)法完全滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。積極發(fā)展房地產(chǎn)金融，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，不僅能解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和融資困難的問(wèn)題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，還可以為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。

一、分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)銀行貸款集中投向房地產(chǎn)業(yè)，造成了顯著的銀行貸款結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，影響了銀行系統(tǒng)本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性，增大了金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患很容易轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)銀行市場(chǎng)，進(jìn)而影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，資金鏈難以為繼，對(duì)整個(gè)國(guó)家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國(guó)次貸危機(jī)便是前車(chē)之鑒。次貸危機(jī)愈演愈烈，也使美國(guó)房地產(chǎn)貸款商的情況繼續(xù)惡化。截至2008年6月底，列入美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司“有問(wèn)題名單”的銀行數(shù)量已經(jīng)達(dá)到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以來(lái)的最高值。

我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雖然沒(méi)有大到像東南亞國(guó)家那樣引起金融危機(jī)的程度，從四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量來(lái)看(如圖1所示)，也暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)像美國(guó)次貸危機(jī)這樣嚴(yán)重的影響，但是這幾年的房地產(chǎn)投資過(guò)熱，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積卻是不容忽視的事實(shí)，它對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和金融運(yùn)行產(chǎn)生了許多現(xiàn)實(shí)影響。據(jù)調(diào)查，截至2005年末，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已經(jīng)達(dá)到1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量雖然比較好，但隨著這兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到一定的限制，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，一旦整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)大面積的業(yè)績(jī)滑坡，銀行體系的房地產(chǎn)不良貸款必將增加，很可能導(dǎo)致銀行體系金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，并進(jìn)一步引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而直接影響金融系統(tǒng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系的積聚以至爆發(fā)，就必須在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融領(lǐng)域，大力推進(jìn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、信托市場(chǎng)等各類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展，形成完整的房地產(chǎn)金融體系；發(fā)展多種房地產(chǎn)融資形式和多樣化的運(yùn)作工具，適當(dāng)分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)；積極引入包括充分競(jìng)爭(zhēng)、供求機(jī)制在內(nèi)的市場(chǎng)機(jī)制等，這也是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。

二、提供新的融資方式和手段，拓寬融資渠道

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款、利用外資等，根據(jù)數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)單一，具有明顯的依賴(lài)銀行貸款的特征。

2006年，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金達(dá)26880.2億元，同比增長(zhǎng)25.6％，其中國(guó)內(nèi)貸款平均增速高達(dá)47.1％。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金與預(yù)收款所占比重分別為19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個(gè)百分點(diǎn)，二者均為2004年以來(lái)的最高。從表1可看到，自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款的數(shù)額不斷上升，2006年分別占到全部資金來(lái)源總額的31.9％和19.6％，如果考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變?yōu)樽曰I資金，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，且定金和預(yù)收款中也有一部分來(lái)自銀行貸款，那么銀行貸款占全部資金來(lái)源的比例就達(dá)到了60％左右。

之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)銀行貸款過(guò)分依賴(lài)，主要是由我國(guó)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)決定的，現(xiàn)階段我國(guó)金融市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款仍然占主要地位。這一狀況很容易導(dǎo)致兩個(gè)問(wèn)題：一是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系積聚；二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受制于銀行信貸和國(guó)家的信貸政策，這將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

從2003年中國(guó)人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121文件)開(kāi)始，到2005年中國(guó)人民銀行《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)的宏觀調(diào)控措施使得房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在銀行貸款下降、銷(xiāo)售回款不佳的情況，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺少有效的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與融資渠道，自有資金長(zhǎng)期嚴(yán)重緊缺，惟一的融資渠道――銀行貸款又收緊了閘門(mén)，這使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨巨大的資金壓力。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，由于開(kāi)發(fā)慣性和囤積的土地入市，2008年房地產(chǎn)業(yè)總投資比2007年將會(huì)有大幅增長(zhǎng)，而受銀根緊縮影響，銀行貸款預(yù)計(jì)將會(huì)減少。此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數(shù)增加，加上2008年股市低迷，股市融資也十分困難。據(jù)國(guó)泰君安證券研究所2008年6月的報(bào)告稱(chēng)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。報(bào)告稱(chēng)，由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，一些中小開(kāi)發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。

通過(guò)股票市場(chǎng)融資十分困難，銀行信貸之外沒(méi)有更多的融資工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產(chǎn)企業(yè)急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道。現(xiàn)階段，過(guò)于單一的融資渠道已經(jīng)嚴(yán)重妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作水平的提高，造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的嚴(yán)重依賴(lài)。所以，引人海外成熟的房地產(chǎn)金融工具，發(fā)展具有我國(guó)特色的新型融資工具是當(dāng)務(wù)之急。

三、優(yōu)化證券市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

目前我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在明顯的缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品只占較小的市場(chǎng)份額。目前在我國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種，大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，只有大約20％為債券類(lèi)低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，股市每單位風(fēng)險(xiǎn)的收益低。這種投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)極不合理，與廣大投資者的長(zhǎng)期理財(cái)需求不匹配。二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一。目前市場(chǎng)上只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量的企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿(mǎn)足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，盡快使我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。三是缺乏風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制。目前我國(guó)證券市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、債券、權(quán)證和證券投資基金，缺乏股票指數(shù)期貨、股票期貨等海外成熟市

場(chǎng)的主流產(chǎn)品，缺乏可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生產(chǎn)品，難以滿(mǎn)足投資資本多樣化的收益和避險(xiǎn)需求。

引入收入穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的證券產(chǎn)品，如在海外發(fā)展較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金，或其他具有高度創(chuàng)新性的房地產(chǎn)金融工具，其包括的股票、受益權(quán)證、抵押債券等產(chǎn)品能極大豐富我國(guó)當(dāng)前的證券市場(chǎng)。

四、增加投資渠道

目前國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融工具更多的是通過(guò)籌集廣大投資者的分散資金，來(lái)為房地產(chǎn)業(yè)所用，這些房地產(chǎn)金融工具往往面對(duì)廣大投資者特別是中小投資者，這就為分散的中小投資者提供了一條收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資渠道。如房地產(chǎn)投資信托基金通常被認(rèn)為具有與其他資產(chǎn)較低的相關(guān)性、較低的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)性，有限的投資風(fēng)險(xiǎn)和較高的當(dāng)前收益等投資特性，對(duì)于穩(wěn)健型的投資者有相當(dāng)大的吸引力。

在目前證券市場(chǎng)交易品種單一、風(fēng)險(xiǎn)較高，而房地產(chǎn)投資所需資金較高、周期長(zhǎng)的比較下，新型的房地產(chǎn)金融工具能為投資者提供更好的投資渠道。

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融危機(jī)

美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)演變成席卷幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家的金融危機(jī)，使人們?cè)俣汝P(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融危機(jī)的關(guān)系。根據(jù)金德?tīng)柌竦难芯浚瑥?7世紀(jì)至20世紀(jì)90年代初期，在全球范圍內(nèi)共爆發(fā)了42次比較重要的金融危機(jī)。其中有21次都與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投機(jī)有關(guān)（這里所指不動(dòng)產(chǎn)范圍較廣，主要是包括城市房地產(chǎn)，但也包括農(nóng)場(chǎng)、運(yùn)河和鐵路）。本文試以此次金融危機(jī)為例，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融危機(jī)的關(guān)系，并提出一定對(duì)策建議。

一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)發(fā)展歷程

（一）危機(jī)醞釀期：美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨衰退威脅，聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍

21世紀(jì)初美國(guó)網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅，2001年又發(fā)生了“9.11”事件，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩。為了應(yīng)對(duì)這種局面，美聯(lián)儲(chǔ)采取了寬松的貨幣政策。在不到3年的時(shí)間里，將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率降至1%的歷史低位。金融市場(chǎng)利率的降低直接后果是住房抵押貸款利率下降，加之自20世紀(jì)90年代末以來(lái)，為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、擴(kuò)大住房自有率，美國(guó)房產(chǎn)交易的稅收政策方面也較寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的繁榮周期。

（二）危機(jī)發(fā)展期：房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度升溫，房地產(chǎn)信貸衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展

在金融、財(cái)政等各方面的大力支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不斷提高，呈現(xiàn)價(jià)升量增的景象。2005年，美國(guó)房?jī)r(jià)升至27年來(lái)的新高，2006年1季度，全美又有53個(gè)都市區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了20%。

與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品規(guī)模迅速擴(kuò)大，尤其是衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展。與我國(guó)不同，美國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品大大脫離了房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品的范疇。金融產(chǎn)品房屋貸款機(jī)構(gòu)在發(fā)放了房屋貸款后，又將這些貸款出售給投資銀行，或者打包處理成為住房抵押貸款支持債券（MBS）和資產(chǎn)支持債券（ABS）后再出售給投資銀行。而投資銀行以從抵押貸款公司收購(gòu)的住房抵押貸款或者M(jìn)BS和ABS作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)分層與重新組合、信用增強(qiáng)等一系列復(fù)雜的技術(shù)手段，包裝制造出新的不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的MBS、ABS和債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）以及包括信用違約互換（CDS）在內(nèi)的其他結(jié)構(gòu)性衍生產(chǎn)品，然后再將上述產(chǎn)品出售給包括對(duì)沖基金、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司，甚至養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)湯姆森路透統(tǒng)計(jì)，2006年全球債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）共發(fā)行4788億美元，是2000年發(fā)行687億美元的近7倍。至此，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)被轉(zhuǎn)化成巨額的金融資產(chǎn)，而且與其本身日益脫離。

抵押貸款中貸款客戶(hù)信譽(yù)度較差的貸款被稱(chēng)為次級(jí)貸款，這類(lèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)明顯較高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨熱時(shí)，此部分貸款及其衍生產(chǎn)品空前發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)也日益增加。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)，截至2006年末美國(guó)住房抵押貸款支持證券（MBS）余額為6.5萬(wàn)億美元，比2000年末增長(zhǎng)97.2%；同期次貸支持債券余額為7320億美元，比2000年末增長(zhǎng)了近8倍，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于一般的住房抵押貸款支持證券。而次貸衍生產(chǎn)品的反復(fù)包裝、銷(xiāo)售，掩蓋了次貸中可能的風(fēng)險(xiǎn)，并將這一風(fēng)險(xiǎn)傳遞到全球金融領(lǐng)域的各個(gè)角落。

（三）危機(jī)爆發(fā)期：加息導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)破裂，次貸危機(jī)發(fā)生

自2004年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息。將短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費(fèi)，加重了購(gòu)房者的還貸壓力，擠壓了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2006年第3季度的新房開(kāi)工持續(xù)下降，9月新建格與2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以來(lái)的最大降幅。房?jī)r(jià)下降引起了人們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入衰退周期的普遍擔(dān)憂。此時(shí)，原來(lái)通過(guò)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的消費(fèi)者，在房?jī)r(jià)下跌而利率又不斷升高的雙重夾擊下，已無(wú)力償還貸款，違約率逐漸上升。

次貸違約率的上升，直接導(dǎo)致相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)生巨額虧損。以2007年4月2日美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司——新世紀(jì)金融宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)、裁減54%的員工為標(biāo)志，次貸危機(jī)全面爆發(fā)。

（四）危機(jī)全面爆發(fā)期：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷，金融危機(jī)發(fā)生

由于房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品鏈條長(zhǎng)，涉及機(jī)構(gòu)多，規(guī)模大，危機(jī)逐漸向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)散。以2008年9月15日美國(guó)第4大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)并宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)為標(biāo)志，次貸危機(jī)逐漸擴(kuò)散成為金融危機(jī)乃至金融海嘯。

此次危機(jī)中受影響最大的是美國(guó)的獨(dú)立投行，華爾街5大獨(dú)立投行中兩個(gè)破產(chǎn)，一個(gè)被收購(gòu)，僅存的高盛和摩根史丹利由投資銀行轉(zhuǎn)型為銀行控股公司。獨(dú)立投行受影響最大的原因在于與其從事的規(guī)模巨大的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相比，它們的自有資本規(guī)模往往偏低，因此通常依賴(lài)于從其他金融機(jī)構(gòu)融資，從而導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)的杠桿倍數(shù)提高；另外，由于次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品的設(shè)計(jì)復(fù)雜、且透明度較低，為增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)其產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)投資者的信心，投資銀行自身往往也需要持有部分次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品，而一旦市場(chǎng)環(huán)境惡化，投行將被迫提高持有上述產(chǎn)品的比例，從而承受更大損失。金融危機(jī)并不局限于美國(guó)，而是向全球蔓延，德國(guó)、法國(guó)、日本乃至我國(guó)等都有機(jī)構(gòu)宣布因?yàn)橥顿Y次貸相關(guān)產(chǎn)品而發(fā)生巨額虧損。金融危機(jī)日益嚴(yán)重的情況下，各國(guó)高調(diào)救市，大量流動(dòng)性被注入，在來(lái)自機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)的壞消息與來(lái)自政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)利好消息的影響下，金融市場(chǎng)持續(xù)動(dòng)蕩。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，由于金融危機(jī)對(duì)對(duì)消費(fèi)、投資都產(chǎn)生負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇難見(jiàn)曙光。以標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒20大城市房?jī)r(jià)指數(shù)衡量，截至2008年7月底，全美房?jī)r(jià)水平同比下跌17%，創(chuàng)二戰(zhàn)以來(lái)同比跌幅之最。雖然房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，空置房數(shù)量卻在繼續(xù)增加，已超過(guò)11個(gè)月供應(yīng)量。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融危機(jī)關(guān)系分析

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，金融的力量滲透到各個(gè)方面，房地產(chǎn)尤其嚴(yán)重依賴(lài)金融。而房地產(chǎn)既是實(shí)體資產(chǎn)，在被炒作時(shí)又帶有一定的虛擬經(jīng)濟(jì)的成分，容易成為金融危機(jī)的催生劑。

（一）金融是造成房地產(chǎn)泡沫的主要因素之一

這輪美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)因素有很多，但是，利率、金融產(chǎn)品創(chuàng)新等金融因素是主要原因之一。

第一，利率水平下降時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，利率水平上升時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。21世紀(jì)初美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降低利率，到2003年6月聯(lián)邦基金利率降低到為1%，聯(lián)邦基金利率達(dá)到了46年以來(lái)的最低水平。由此帶動(dòng)房地產(chǎn)抵押貸款利率也持續(xù)下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8.1%下調(diào)到2003年的5.8%；1年可調(diào)息按揭貸款利率也從2001年底的7.0%下調(diào)到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，抬高了房?jī)r(jià)。

第二，以抵押貸款證券化為特征的房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品推波助瀾。在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨熱時(shí)，一方面抵押貸款證券化產(chǎn)品能使投資者獲得相對(duì)較高的收益，就吸引了大量的投資者不斷購(gòu)進(jìn)按揭貸款證券化的產(chǎn)品，為房地產(chǎn)信貸部門(mén)提供了充足的資金；另一方面由于住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的貸款資產(chǎn)證券化后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的信貸標(biāo)準(zhǔn)降低，首付比率逐漸降低，甚至出現(xiàn)了零首付。這兩方面因素都促使房地產(chǎn)信貸部門(mén)大量地放貸，使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或保持在較高的水平上。

（二）房地產(chǎn)泡沫是金融危機(jī)的誘因之一

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫在金融危機(jī)的形成中發(fā)揮了一定的作用。傳導(dǎo)渠道一是房地產(chǎn)價(jià)格上漲，市場(chǎng)成交活躍，相關(guān)的房地產(chǎn)信貸等金融產(chǎn)品迅速增加。除了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)不謹(jǐn)慎形成風(fēng)險(xiǎn)外，房?jī)r(jià)高企時(shí)發(fā)放的住房信貸在房?jī)r(jià)下跌時(shí)風(fēng)險(xiǎn)自然暴露。二是房地產(chǎn)價(jià)格上升，財(cái)富效應(yīng)引致房產(chǎn)所有人在消費(fèi)、投資時(shí)都會(huì)沒(méi)有節(jié)制，甚至?xí)⒎慨a(chǎn)抵押去消費(fèi)或投資，而市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)變時(shí)，抵押物價(jià)值下降，風(fēng)險(xiǎn)暴露。

但房地產(chǎn)價(jià)格的上漲并不是金融危機(jī)最根本的原因。從某種意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是被金融所挾持，并反過(guò)來(lái)危害金融安全的。金融危機(jī)的原因可以從多個(gè)角度來(lái)探詢(xún)。從宏觀層面方面看，近些年國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融失衡，美國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏新的支撐點(diǎn)迫使資金流入地產(chǎn)領(lǐng)域。從政策層面看，聯(lián)儲(chǔ)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，貨幣政策過(guò)于寬松，導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩，為日后的危機(jī)埋下伏筆；從技術(shù)層面來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)違背審慎原則發(fā)放貸款，發(fā)行金融衍生產(chǎn)品時(shí)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，人為制造了風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)策建議

目前由次貸危機(jī)演變而來(lái)的金融危機(jī)已經(jīng)在全球造成了巨額損失，而美國(guó)房地產(chǎn)泡沫后房地產(chǎn)市場(chǎng)也一蹶不振。因此必須針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融的密切關(guān)系，從源頭上采取措施，打破兩者互相影響、互相促進(jìn)的關(guān)系鏈，防止再次造成危害。

（一）中央銀行必須關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，并適時(shí)有所作為

關(guān)于中央銀行是否關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，近些年被廣泛討論。比較流行的觀點(diǎn)是資產(chǎn)價(jià)格何時(shí)形成泡沫比較難判斷，因此央行難以對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫實(shí)施相關(guān)政策。但從21世紀(jì)以來(lái)美國(guó)的兩次資產(chǎn)泡沫演變來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)都先是采取了放任的態(tài)度，但接下來(lái)在泡沫已經(jīng)演變得比較嚴(yán)重的情況下采取加息等措施，造成金融市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅時(shí)表現(xiàn)是股票市場(chǎng)大幅下跌，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩；此次危機(jī)中的表現(xiàn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷，金融市場(chǎng)大幅動(dòng)蕩，大型金融機(jī)構(gòu)倒閉。美聯(lián)儲(chǔ)在危機(jī)發(fā)生前期加息上過(guò)于謹(jǐn)慎，應(yīng)變遲緩，對(duì)于全球流動(dòng)性過(guò)剩難辭其咎；后期又加息過(guò)度，造成市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩。因此，貨幣當(dāng)局必須正確判斷形勢(shì)并果斷采取措施。

我國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)都處在發(fā)展階段，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響日益加深，由資產(chǎn)價(jià)格泡沫影響形成的金融危機(jī)也有發(fā)生的可能。中央銀行必須持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)格，探索其對(duì)金融市場(chǎng)、消費(fèi)、投資的影響途徑，判斷影響程度，在泡沫形成前進(jìn)行積極預(yù)調(diào)。

（二）審慎監(jiān)管、發(fā)展房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他行業(yè)不同，是一個(gè)周期性很長(zhǎng)的行業(yè)，與其相關(guān)的金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)為一個(gè)較長(zhǎng)的周期性與滯后性。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)才能表現(xiàn)出來(lái)。我國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)全局性的房地產(chǎn)危機(jī)，無(wú)論是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是商業(yè)銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)都必須對(duì)此有足夠的警惕，審慎監(jiān)管、開(kāi)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體有3層含義：

一是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新必須謹(jǐn)慎。美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)就在于房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品證券化鏈條過(guò)長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)在層層包裝后被忽略。雖然發(fā)生了金融危機(jī)，但未來(lái)金融創(chuàng)新的步伐不能停止，關(guān)鍵是在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下開(kāi)展創(chuàng)新，防止類(lèi)似次貸危機(jī)的發(fā)生。

二是房地產(chǎn)信貸的管理必須嚴(yán)格。房地產(chǎn)信貸是我國(guó)房地產(chǎn)金融的主要組成部分，而房地產(chǎn)信貸已成為當(dāng)前銀行信貸的主要部分。特別是在上海等城市，房地產(chǎn)信貸余額占銀行信貸總額的比例十分高。上海銀監(jiān)局的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》公布2007年，中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)，至年末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為32.2%。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將直接威脅商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。因此商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格放貸條件，切實(shí)防范房地產(chǎn)信貸中的風(fēng)險(xiǎn)，

三是嚴(yán)格管理以房產(chǎn)作為抵押的貸款。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是比較成熟的抵押產(chǎn)品，在銀行信貸中廣泛使用。而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)勢(shì)必將影響到銀行信貸資產(chǎn)安全。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，勢(shì)必加大銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此在銀行接受房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，應(yīng)合理研判形勢(shì)，正確估算抵押房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）防止新的泡沫生成

對(duì)目前國(guó)際社會(huì)來(lái)說(shuō)，更現(xiàn)實(shí)的教訓(xùn)是在網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅后，美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)超低利率拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，造成了全球性的流動(dòng)性泛濫，吹大了房地產(chǎn)泡沫，為日后的金融危機(jī)埋下禍根。在當(dāng)前金融危機(jī)的形勢(shì)下，各國(guó)政府紛紛推出巨額救市方案，必須防止形成新的流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致新的危機(jī)。最關(guān)鍵的是引導(dǎo)救市資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)中，防止其再次流入資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的泡沫。

參考文獻(xiàn)：

1、金德?tīng)柌?瘋狂、驚恐和崩潰:金融危機(jī)史[M].中國(guó)金融出版社,2007.

第6篇

WTO（The World Trade Organization），即世界貿(mào)易組織，成立于1995年1月1日。其宗旨是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易發(fā)展，以提高生活水平、保證充分就業(yè)、保障實(shí)際收入和有效需求的增長(zhǎng)；根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)合理利用世界資源、擴(kuò)大貨物和服務(wù)的生產(chǎn)；達(dá)成互惠互利的協(xié)議，大幅削減和取消關(guān)稅及其他貿(mào)易壁壘并消除國(guó)際貿(mào)易中的歧視待遇。我國(guó)于2001年12月11日正式加入世界貿(mào)易組織，成為其第143個(gè)成員。

“入世”十幾年來(lái)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是全方位的，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在加入WTO以后的發(fā)展不僅會(huì)受到國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，而且將日益與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生密切聯(lián)系。金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放以后，房地產(chǎn)金融的發(fā)展將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。客觀審視加入WTO對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融的影響，將有利于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)金融改革。

房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分科，是一門(mén)應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。在我國(guó)，房地產(chǎn)金融是一門(mén)新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算、發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等。

1、“入世”對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的影響。由于房地產(chǎn)業(yè)是地域性非常強(qiáng)的行業(yè)，加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響將主要通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的整體作用而產(chǎn)生。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)及政府管理房地產(chǎn)業(yè)會(huì)帶來(lái)不同程度的影響。改革開(kāi)放以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融在金融品種和體系上逐步得到培育和完善，商業(yè)性的房地產(chǎn)金融與政策性金融同時(shí)發(fā)展，以及金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)的形成，都為房地產(chǎn)金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。加入WTO，房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)結(jié)合的產(chǎn)物，收到兩個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)外開(kāi)放的影響，既存在進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)也不可避免地受到?jīng)_擊。客觀評(píng)判“入世”給房地產(chǎn)金融帶來(lái)的機(jī)遇和調(diào)整，制定前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，將有助于推進(jìn)房地產(chǎn)金融的改革、創(chuàng)新及房地產(chǎn)金融體系的進(jìn)一步完善。

加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)逐漸全方位對(duì)外開(kāi)放，將推動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)出現(xiàn)全面的金融創(chuàng)新，拓展金融機(jī)構(gòu)金融業(yè)務(wù)，并促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展，從而為房地產(chǎn)金融帶來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇。（1）入世將全面推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)為有效融通資金、降低金融交易成本、分散金融風(fēng)險(xiǎn)、追求利潤(rùn)最大化而發(fā)生的變革，具體包括房地產(chǎn)金融制度和金融工具的創(chuàng)新。加入WTO以后，房地產(chǎn)金融面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和制度環(huán)境的改變將推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新。這一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)保險(xiǎn)、信托等非銀行金融機(jī)構(gòu)的大力發(fā)展和對(duì)房地產(chǎn)金融的參與；另一方面表現(xiàn)在，“入世”將推動(dòng)現(xiàn)有的銀行金融機(jī)構(gòu)向國(guó)際化方向發(fā)展。“入世”以后的對(duì)外開(kāi)放有利于引進(jìn)先進(jìn)的監(jiān)管理念和監(jiān)管技術(shù)，同時(shí)金融業(yè)金融管制的放松和利率市場(chǎng)化改革將推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度的變革。在微觀層次上，房地產(chǎn)金融監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)的改革將大大促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新。國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融工具和金融技術(shù)將由外資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)帶入國(guó)內(nèi)，中資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的提高和出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需要，也會(huì)加大金融創(chuàng)新力度。由此可見(jiàn)，“入世”將加快我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐。（2）拓展房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的金融業(yè)務(wù)。如前所述，“入世”以后將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求和供給的增加，從而有利拓展銀行金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。除此以外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)非銀行金融業(yè)務(wù)的需求也將增加。從最近幾年國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，非銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在金融品種上已經(jīng)超過(guò)了銀行金融業(yè)務(wù)。加入WTO以后，保險(xiǎn)公司、信托機(jī)構(gòu)及投資基金參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的制度環(huán)境會(huì)更加寬松，業(yè)務(wù)量也必然呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。同時(shí)，由于金融工具的創(chuàng)新以及金融機(jī)構(gòu)消費(fèi)者意識(shí)的增強(qiáng)，消費(fèi)者會(huì)逐漸增加對(duì)金融服務(wù)的需求，反過(guò)來(lái)促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大金融業(yè)務(wù)范圍、提升金融業(yè)務(wù)量。（3）入世以后，房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展將催生房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。首先，大量外資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，擴(kuò)大房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源渠道。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將形成中、外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)同時(shí)并存、相互競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)放式格局；其次，入世以后住房制度改革和金融體制改革，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的完善和金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。具體而言，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)證券化的進(jìn)程，促進(jìn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立；有利于改變房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的建設(shè)，改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的狀態(tài)，推動(dòng)房地產(chǎn)直接融資的發(fā)展；有利于規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行秩序。伴隨大量房地產(chǎn)金融法律、法規(guī)的出臺(tái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法制化趨勢(shì)會(huì)更加明顯。交易主體資格及交易行為都將更加規(guī)范，良好的市場(chǎng)秩序?qū)⒋龠M(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的持續(xù)繁榮和健康發(fā)展。

2、“入世”對(duì)房地產(chǎn)金融帶來(lái)的挑戰(zhàn)。由于與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，無(wú)論我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還是金融業(yè)都仍然處在較低的發(fā)展階段，因此，加入WTO以后，房地產(chǎn)金融與上述房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)一樣都將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行中可能導(dǎo)致市場(chǎng)主體蒙受損失的不確定性。隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的對(duì)外開(kāi)放及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有放大的趨勢(shì)。這一方面源于入世以后國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的影響和大規(guī)模國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體系和金融安全的沖擊；另一方面則源于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定因素增多，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)向金融市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移。在目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系不健全、金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具欠缺、金融監(jiān)管能力低下的情況下，金融風(fēng)險(xiǎn)就可能轉(zhuǎn)化為金融危機(jī)，危害房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)歷來(lái)是外資金融機(jī)構(gòu)金融業(yè)務(wù)的重要組成部分，入世后，外資金融機(jī)構(gòu)必將大規(guī)模金融房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。中外金融機(jī)構(gòu)將在金融業(yè)務(wù)、市場(chǎng)占有率、技術(shù)、金融服務(wù)、人才等方面展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。由于外資金融機(jī)構(gòu)大多歷史悠久，已經(jīng)形成了成熟的經(jīng)營(yíng)管理制度，完善的競(jìng)爭(zhēng)策略、競(jìng)爭(zhēng)手段和豐富的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)，擁有雄厚的資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力，不僅金融技術(shù)手段先進(jìn)，服務(wù)品種多樣，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率高，而且創(chuàng)新能力和市場(chǎng)開(kāi)拓能力非常強(qiáng)。中資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)如果不迅速進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革、加強(qiáng)內(nèi)部管理、開(kāi)展切實(shí)有效的金融創(chuàng)新，充分發(fā)掘自身的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，就會(huì)在與外資的競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位，逐漸喪失優(yōu)質(zhì)客戶(hù)和市場(chǎng)份額，最終在競(jìng)爭(zhēng)中失敗。

目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)完整的包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)在內(nèi)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。在房地產(chǎn)金融監(jiān)管上，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管部門(mén)和金融監(jiān)管部門(mén)的意見(jiàn)分歧，往往影響金融監(jiān)管的效率，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法治不健全、可操作性不強(qiáng)，對(duì)諸如房地產(chǎn)抵押貸款、住房公積金貸款等房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的運(yùn)作缺乏全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)定。入世以后，隨著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放、外資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入將使上述問(wèn)題暴露得更加突出，從而增加金融監(jiān)管的難度。

3、“入世”后房地產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策。加入WTO以后，要抓住房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，全面發(fā)揮房地產(chǎn)金融在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、推動(dòng)住房制度改革中的重要作用，必須注重以下幾個(gè)方面的工作：（1）建立完善的房地產(chǎn)金融體系。入世以后金融業(yè)務(wù)和金融市場(chǎng)繁榮以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加大，迫切要求建立完善的房地產(chǎn)金融體系，以滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)主體投融資的需要和分散風(fēng)險(xiǎn)的需要。針對(duì)目前我國(guó)脆弱的房地產(chǎn)金融體系，我們應(yīng)該首先健全房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，規(guī)范政策性金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的行為。從解決中低收入家庭住房困難、推進(jìn)住房制度改革的角度出發(fā)，應(yīng)該著手建立全國(guó)統(tǒng)一的非盈利性的住宅金融機(jī)構(gòu)，為中低收入家庭購(gòu)房提供貸款和擔(dān)保；著手建立抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，有效化解金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；大力發(fā)展房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，通過(guò)房地產(chǎn)公司發(fā)行股票和企業(yè)債券的形式進(jìn)行直接融資，減輕房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)間接融資的依賴(lài)，拓展融資渠道。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還應(yīng)該引進(jìn)期貨、期權(quán)等先進(jìn)的金融技術(shù)，以化解房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）積極推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)改革、強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理。國(guó)有商業(yè)銀行是目前從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要金融機(jī)構(gòu)。由于歷史原因，國(guó)有商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一，行政色彩濃厚，目前仍背負(fù)較多的社會(huì)負(fù)擔(dān)，并形成了大量不良債權(quán)。為此，必須大力推進(jìn)以產(chǎn)權(quán)改革為核心的國(guó)有商業(yè)銀行改革，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化和分散化。通過(guò)剝離商業(yè)銀行的政策性職能和社會(huì)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)“銀政分開(kāi)”，把國(guó)有商業(yè)銀行徹底推向市場(chǎng)，將其塑造為真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。在推進(jìn)產(chǎn)權(quán)改革的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)銀行內(nèi)部管理，要在銀行內(nèi)部建立起完善的公司治理結(jié)構(gòu)和有效的激勵(lì)約束機(jī)制。加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)，強(qiáng)化貸款管理制度，建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮內(nèi)部稽核在內(nèi)控機(jī)制中的再監(jiān)督作用，有效地防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。（3）大力發(fā)展非銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。如前所述，世界房地產(chǎn)金融業(yè)在最近幾年發(fā)展的歷程表明，非銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)。而從目前我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，非銀行金融業(yè)務(wù)相比銀行金融業(yè)務(wù)更加落后和缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，因此，必須充分利用過(guò)渡期，大力發(fā)展非銀行金融業(yè)務(wù)。具體而言，首先要大力發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。在發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一般會(huì)提供包括房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)在內(nèi)的多個(gè)保險(xiǎn)品種。但在我國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，保險(xiǎn)品種單一。如在抵押貸款過(guò)程中，至少需要抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)、抵押貸款購(gòu)房履約保證保險(xiǎn)三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)保障，然而目前國(guó)內(nèi)住房按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)上卻只有抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)一個(gè)險(xiǎn)種。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國(guó)還有巨大的發(fā)展空間。入世以后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用房地產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，積極拓展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。除此之外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也是需要大力拓展的非銀行金融業(yè)務(wù)。目前，我國(guó)已制定了較為完善的信托法和信托投資公司管理?xiàng)l例。入世以后，要大力發(fā)展獨(dú)立的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，拓展包括融資信托、保管、咨詢(xún)服務(wù)在內(nèi)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)信托“受人之托，代人理財(cái)”的功能，為社會(huì)提供多樣化的金融服務(wù)。

綜上所述，加入WTO為我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，我們應(yīng)該全面綜合考慮房地產(chǎn)金融領(lǐng)域出現(xiàn)的種種問(wèn)題，充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，站在金融的高度，發(fā)揮房地產(chǎn)自身優(yōu)勢(shì)，深化房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的改革，充分利用各種創(chuàng)新金融工具，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介：宋欣艷（1980-），女，天津人，南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)專(zhuān)業(yè)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的發(fā)展與改革。

第7篇

關(guān)鍵詞：國(guó)有銀行改革；農(nóng)村金融改革；房地產(chǎn)金融改革

中圖分類(lèi)號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.11.10 文章編號(hào)：1672-3309（2012）11-25-03

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，人民生活水平日漸提高，居民生活與金融的關(guān)系日益密切，社會(huì)進(jìn)步也與金融改革息息相關(guān)。隨著加入WTO以來(lái)的過(guò)渡期的結(jié)束，金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放成為不可阻擋的趨勢(shì)，面對(duì)著來(lái)自全球的激烈競(jìng)爭(zhēng)，金融功能卻出現(xiàn)退化的趨勢(shì)，只有主動(dòng)改革，不斷健全金融體系，保護(hù)好金融功能，才能有效抑制金融風(fēng)險(xiǎn)。金融涉及到經(jīng)濟(jì)生活的方方面面，因此金融改革的范圍也非常寬廣，其中首當(dāng)其沖的是國(guó)有銀行改革、農(nóng)村金融改革和房地產(chǎn)金融改革，只有這三者并駕齊驅(qū)，才能為整體金融改革助力。

一、國(guó)有銀行改革

目前，我國(guó)的銀行業(yè)要想在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境巨大轉(zhuǎn)變的背景下求生存，就需要具備沉著應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和突發(fā)事件的能力。在這樣的壓力下，改革是跟上時(shí)展的唯一出路。

（一）國(guó)有銀行改革的原因

1、宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給國(guó)有銀行帶來(lái)前所未有的挑戰(zhàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，給以傳統(tǒng)為生的國(guó)有銀行帶來(lái)新的要求。《新巴塞爾協(xié)議》的出臺(tái)反映出銀行面對(duì)單一風(fēng)險(xiǎn)的相互分割體制成為歷史，只有密切聯(lián)系風(fēng)險(xiǎn)體系，以全方位的風(fēng)險(xiǎn)思路去綜合量化問(wèn)題，才能實(shí)現(xiàn)協(xié)議的主要精神。《新巴塞爾協(xié)議》對(duì)最低資本要求做出了規(guī)定：協(xié)議簽署國(guó)銀行的最低資本限額為銀行風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的8%，核心資本不能低于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的4%，國(guó)際間的銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)使銀行資本達(dá)到相似的水平。其次，《新巴塞爾協(xié)議》對(duì)加強(qiáng)監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)督檢查和規(guī)范市場(chǎng)紀(jì)律分別做了嚴(yán)格的規(guī)定，鼓勵(lì)銀行通過(guò)先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法建立不同的制度框架，全面提高風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管能力。

在我國(guó)，從2008年起，宏觀形勢(shì)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，受全球金融危機(jī)影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)平穩(wěn)或下行的趨勢(shì)。雖然促進(jìn)增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需等方針措施發(fā)揮作用，但政策并不能完全轉(zhuǎn)化成有效的需求，制定切實(shí)可行的計(jì)劃，加快改革步伐，增加非利息收入成為當(dāng)務(wù)之急。

2、金融脫媒給國(guó)有銀行改革提出更高要求。金融脫媒指貨幣市場(chǎng)更加直接的進(jìn)行資金支付及流通等活動(dòng)，因而降低了傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主的中介作用。給國(guó)有銀行的業(yè)務(wù)總量和結(jié)構(gòu)帶來(lái)諸多影響。居民理財(cái)方式的多樣性替代了曾經(jīng)的一般性存款。因而國(guó)有銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力需要提高，中小企業(yè)成為信貸業(yè)務(wù)中的主力軍，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)交織信用風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)成本，降低其盈利能力。當(dāng)然金融脫媒并非一無(wú)是處，它與各種金融機(jī)構(gòu)的合作，可以實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，利用自身優(yōu)勢(shì)開(kāi)展交叉銷(xiāo)售，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。因此，國(guó)有銀行必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)，抓住機(jī)遇，大力促進(jìn)銀行改革。

3、利率市場(chǎng)化很大程度上壓縮了國(guó)有銀行的利潤(rùn)空間。利率是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要變量，我國(guó)正在規(guī)范利率管理體系，推進(jìn)市場(chǎng)化改革。利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)將給國(guó)內(nèi)銀行資產(chǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)管控能力帶來(lái)巨大壓力。目前由于銀行中絕大部分收入來(lái)源于利差，存貸利差是影響銀行收益的最直接因素。而利率市場(chǎng)化步伐的加快使得政策的保護(hù)能力不斷衰退，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)銀行不能再靠維持利差作為主要利潤(rùn)，必須加大改革力度，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)方式。

（二）國(guó)有銀行改革的重要手段

1、建立流程銀行。所謂流程銀行，是指根本性變革銀行以往部門(mén)的模式，創(chuàng)新銀行的管理流程、業(yè)務(wù)流程、組織流程等，從而變更組織架構(gòu)，形成以流程為核心的銀行模式。流程銀行的建立，需要單元化的活動(dòng)，業(yè)務(wù)流程再造及量化可監(jiān)控指標(biāo)。其中基礎(chǔ)是以客戶(hù)為中心的理念，切入點(diǎn)是業(yè)務(wù)流程再造。只有讓客戶(hù)滿(mǎn)意，才能實(shí)現(xiàn)銀行流程化的意義。建立流程化銀行，首先要推進(jìn)銀行治理和環(huán)境建設(shè)，其次要進(jìn)行核心建設(shè)，考核和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)的紐帶作用，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理。

2、全面打造零售銀行。新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，居民的個(gè)人收入不斷提高，對(duì)銀行零售業(yè)務(wù)的需求持續(xù)增加，國(guó)有銀行加快打造零售銀行既能夠降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)又可以得到提升。中信銀行是打造零售銀行的典范，雖然起步較晚，但在業(yè)務(wù)之初就提出不抄襲其他銀行的理念。做到三位一體――獲取、經(jīng)營(yíng)、提升客戶(hù)。目前已建立私人銀行事業(yè)部，發(fā)展很多中高端客戶(hù)。而由于征信系統(tǒng)不夠完善，想要與個(gè)人客戶(hù)建立良好關(guān)系非常難，因此，國(guó)內(nèi)銀行的零售業(yè)務(wù)存在滯后。

3、進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)模式改造。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的外部變化使曾經(jīng)以網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量取勝的年代一去不復(fù)返，未來(lái)銀行中，客戶(hù)關(guān)系管理中心型網(wǎng)點(diǎn)是重點(diǎn)，創(chuàng)造財(cái)富管理中心型網(wǎng)點(diǎn)是今后的發(fā)展方向。為降低運(yùn)營(yíng)成本，可以大力發(fā)展電子銀行和虛擬網(wǎng)點(diǎn)，加快網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型，調(diào)整定位，使其差異化，更便于處理不同的客戶(hù)業(yè)務(wù)，優(yōu)化布局。其次可以統(tǒng)一網(wǎng)點(diǎn)裝修，采用可拆裝產(chǎn)品，節(jié)約成本，實(shí)現(xiàn)靈活性與統(tǒng)一性相結(jié)合的銀行網(wǎng)點(diǎn)改革。

二、農(nóng)村金融改革

農(nóng)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，農(nóng)村金融市場(chǎng)自然也是金融體系的重要組成部分，中國(guó)農(nóng)村金融體系的重建問(wèn)題也是當(dāng)今的熱議話題。農(nóng)村金融市場(chǎng)有其自身的特征，只有深入了解農(nóng)民需求，才能更好地結(jié)合金融部門(mén)的供給條件來(lái)綜合考慮，了解中國(guó)農(nóng)村金融市場(chǎng)的問(wèn)題及未來(lái)改革方向。

（一）中國(guó)農(nóng)村金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1、區(qū)域性失衡。中國(guó)農(nóng)村金融市場(chǎng)中，正規(guī)金融與非正規(guī)金融并存，官方機(jī)構(gòu)與民間機(jī)構(gòu)并存。市場(chǎng)形態(tài)缺乏主體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，非正式的信貸市場(chǎng)較為活躍，造成這種現(xiàn)象的原因一是結(jié)構(gòu)性的，源于市場(chǎng)發(fā)育不成熟和信息不對(duì)稱(chēng)；二是政府政策，管制限度導(dǎo)致了非正式金融的萌生。

2、農(nóng)村金融功能體系不完備。鑒于農(nóng)村金融的二元結(jié)構(gòu)體系，金融功能都有殘缺。正規(guī)金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村金融市場(chǎng)退化，導(dǎo)致資金來(lái)源不足，再加上金融機(jī)制欠缺，造成了非正規(guī)金融的快速發(fā)展。要想改變農(nóng)村金融的功能缺陷問(wèn)題，必須強(qiáng)化政策性銀行的功能，防止正規(guī)金融機(jī)構(gòu)逃離農(nóng)村。其次要加快服務(wù)三農(nóng)的步伐，進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)村信用社對(duì)農(nóng)業(yè)的支持。

（二）農(nóng)村金融體系的改革目標(biāo)

1、平衡農(nóng)戶(hù)的借貸需求與資金供給之間的關(guān)系。隨著農(nóng)戶(hù)生活水平的提高，原來(lái)的生活性借貸需求逐漸發(fā)生變化，轉(zhuǎn)向生產(chǎn)方面，這是我國(guó)農(nóng)村金融市場(chǎng)的一個(gè)普遍現(xiàn)象，而目前農(nóng)戶(hù)借款需求經(jīng)常無(wú)法得到滿(mǎn)足，因?yàn)榻栀J關(guān)系的形成還受到自身約束以外的各種制度化約束。非正規(guī)金融供給彌補(bǔ)正規(guī)金融供給，是當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村面臨的主要問(wèn)題，改革農(nóng)村的金融體系，要充分計(jì)量農(nóng)戶(hù)借貸需求量，關(guān)注目前普遍盛行的民間借貸，大力支持農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決好供給不足和市場(chǎng)壟斷之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。

2、建立功能完善的新型農(nóng)村金融體系。對(duì)于存在于我國(guó)農(nóng)村金融市場(chǎng)中的弊病，政府在努力進(jìn)行體制改革，加大政策性金融機(jī)構(gòu)投入的同時(shí)逐漸放開(kāi)民間借貸。而根除現(xiàn)階段矛盾的根本方法則在于構(gòu)建一個(gè)多層次、多元化的農(nóng)村金融體系。在大力發(fā)展政策性金融的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)包含合作性、商業(yè)性及民間非正式組織的多元化金融體系，是解決問(wèn)題的根本途徑。開(kāi)放和規(guī)范民間借貸，更好的為服務(wù)三農(nóng)發(fā)揮作用，是新型農(nóng)村金融改革的重中之重。

三、房地產(chǎn)金融改革

隨著城市化加速發(fā)展的現(xiàn)狀，一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定與房地產(chǎn)金融有著密不可分的關(guān)系。資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)性不斷提高，大力發(fā)展房地產(chǎn)金融勢(shì)在必行。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚處在初級(jí)階段，需要朝著建立有序完善的金融體系方向改革。

（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融與證券市場(chǎng)體系初具規(guī)模，但融資渠道仍然比較單一，即以銀行貸款為主要方式，對(duì)銀行依賴(lài)程度過(guò)高，因此銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來(lái)源于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可見(jiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟。事實(shí)上金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展中應(yīng)當(dāng)是一種唇齒相依的關(guān)系，唇亡則齒寒。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，除融資以外還需要多種服務(wù)手段來(lái)促進(jìn)商品的消費(fèi)流通，同時(shí)金融業(yè)的繁榮也與房地產(chǎn)金融的開(kāi)拓程度息息相關(guān)。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，為金融業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間。在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的資金閑置階段，銀行可以充分利用其資金擴(kuò)大貸款范圍，為金融服務(wù)增添新內(nèi)容。

（二）房地產(chǎn)金融改革的必要性

1、必須充分發(fā)掘房地產(chǎn)金融中資本市場(chǎng)的作用。首先，我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的資源配置作用并沒(méi)有充分發(fā)揮，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)籌集資金是完善我國(guó)金融體系的核心方法。其次，通過(guò)將銀行中的住房抵押貸款設(shè)計(jì)成可發(fā)行債券，以實(shí)現(xiàn)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的。同時(shí)，運(yùn)用房地產(chǎn)投資基金期限彈性大和成本低的優(yōu)勢(shì)，作為房地產(chǎn)業(yè)融資的渠道補(bǔ)充，按步驟對(duì)資本市場(chǎng)的管理進(jìn)行改革，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)作用。

2、為保護(hù)金融業(yè)安全建立房地產(chǎn)科學(xué)信貸機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，銀行業(yè)的貸款因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而難以收回，因此為保護(hù)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展，金融業(yè)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)高低和時(shí)期長(zhǎng)短將銷(xiāo)售與抵押貸款相分離，由不同的金融機(jī)構(gòu)或商業(yè)銀行的不同部門(mén)辦理，科學(xué)分析投資或信貸項(xiàng)目，建立一個(gè)最大程度上降低風(fēng)險(xiǎn)的信貸機(jī)制。

3、完善房地產(chǎn)金融的相關(guān)法律體系。新形勢(shì)下隨著投融資關(guān)系的調(diào)整，我國(guó)已實(shí)施的房地產(chǎn)金融法律遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足其需求，加快房地產(chǎn)金融方向的法律規(guī)范，建立完善的相關(guān)體系，提高法律的可操作性，將購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商、資本市場(chǎng)和保險(xiǎn)體系等高度融合起來(lái)，才能夠安全高效的運(yùn)作資金，確保構(gòu)建健康的房地產(chǎn)金融法制體系。

總之，國(guó)有銀行改革、農(nóng)村金融改革和房地產(chǎn)金融改革是我國(guó)整體金融改革的三個(gè)主要環(huán)節(jié)，三者既有其特殊性又有其關(guān)聯(lián)性，如果能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、并駕齊驅(qū)，必將有力地促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉振海.對(duì)我國(guó)加快發(fā)展零售業(yè)務(wù)的思考[J].中國(guó)金融，2007，（09）.

[2] 蘭日旭.當(dāng)代中國(guó)金融轉(zhuǎn)型的回顧與反思[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2010：71-79.

[3] 傅育寧.中國(guó)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型需把握好“三大關(guān)系” [J].現(xiàn)代國(guó)企研究，2012 ，（11）：13.

第8篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的突出特點(diǎn)是：房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源渠道非常單一，過(guò)度地依賴(lài)銀行信貸，其他資金來(lái)源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會(huì)閑置資金的銀行機(jī)構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸過(guò)度集中，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)中。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

在歷次房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融危機(jī)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過(guò)金融危機(jī)國(guó)家，如日本，泰國(guó)等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的崩[，銀行危機(jī)緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機(jī)和經(jīng)濟(jì)崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致金融危機(jī)的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險(xiǎn)形成和累積與房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源來(lái)看，可分為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，是指由于借款人（企業(yè)和個(gè)人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時(shí)足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動(dòng)違約和主動(dòng)違約。

被動(dòng)違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支付能力不足從而被迫違約。主動(dòng)違約與借款人的財(cái)務(wù)狀況，支付能力沒(méi)有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

銀行機(jī)構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起抵押物價(jià)值變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類(lèi)貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)值的全部，而是房地產(chǎn)價(jià)值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值下降超過(guò)20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價(jià)值下降，也會(huì)直接使銀行的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當(dāng)?shù)仍蚨鴮?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)廣泛存在于商業(yè)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和管理過(guò)程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因?yàn)閲?yán)重的操作風(fēng)險(xiǎn)損失而陷入危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越受到重視。

（四）政策性風(fēng)險(xiǎn)

自2009年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機(jī)后的迅速反彈，國(guó)家己多次通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和利率，旨在通過(guò)信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年更是以強(qiáng)硬的“限購(gòu)”行政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過(guò)前幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴(kuò)張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個(gè)城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙跌”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性，而且隨著利率、準(zhǔn)備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。建立針對(duì)廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補(bǔ)貼措施，鼓勵(lì)低價(jià)公共住房的建設(shè)和消費(fèi)，并對(duì)住房市場(chǎng)的租賃和交易進(jìn)行嚴(yán)格管控，控制租金和售價(jià)的過(guò)快上漲。通過(guò)保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前提條件。以法律為各項(xiàng)調(diào)控制度和政策的實(shí)施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國(guó)目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時(shí)，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，負(fù)責(zé)一系列政策制度的落實(shí)和監(jiān)督管理。

第三，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、價(jià)格管制等多種手段，是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費(fèi)融資。其次，重視通過(guò)價(jià)格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價(jià)的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過(guò)對(duì)公共住房租金及交易價(jià)格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格起到明顯的作用。再次，對(duì)土地供給進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機(jī)，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。土地儲(chǔ)備制度經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國(guó)普遍用的土地調(diào)控手段。

參考文獻(xiàn)：

[1]王雪峰.房地產(chǎn)泡沫和金融安全[J].日本學(xué)論壇.2006，（4）.

[2]謝經(jīng)榮等.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)一國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2002.

[3]曾康霖.必須關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特殊性及其對(duì)金融的影響一對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論分析[J].金融研究.2003，（9）.

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；形成機(jī)制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱(chēng)的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。

通過(guò)分析可得：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱(chēng)之為變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。

對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)賣(mài)出樓盤(pán)，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買(mǎi)力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受?chē)?guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。

則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成并且不斷加劇。

而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：

（1）從信貸政策的角度來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財(cái)政政策角度來(lái)看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來(lái)看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

1. 王俊.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制研究.華中科技大學(xué)學(xué)位論文,2006.

2. 劉鐵軍.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮成機(jī)制及其金融風(fēng)險(xiǎn)研究.上海交通大學(xué)學(xué)位論文,2007.

3. 吳艷霞.基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的演化博弈研究.西安理工大學(xué)學(xué)位論文,2008.

4. 于嘉.房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制研究及我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范.復(fù)旦大學(xué)學(xué)位論文,2009.

5. 夏宇曉.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的形成機(jī)制及治理對(duì)策.華東師范大學(xué)學(xué)位論文,2010.

6. 達(dá)慶利.有限理性條件下進(jìn)化博弈均衡的穩(wěn)定性分析.系統(tǒng)工程理論方法應(yīng)用,2006,（3）:279-284.

7. 吳迪.高鵬.董紀(jì)昌.基于場(chǎng)景理論的中國(guó)城市居住房地產(chǎn)需求研究.系統(tǒng)科學(xué)與數(shù)學(xué),2011,31（3）：253- 264.

第10篇

論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范

1 美國(guó)次貸危機(jī)

2001年9?11事件后,美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣(mài)給投行,經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣(mài)給投資者。在該過(guò)程中,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備,都通過(guò)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)債券,使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對(duì)有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō):“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來(lái)巨大損失,并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門(mén)檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢(qián),資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過(guò)程中流于形式,對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈,為了搶占市場(chǎng)份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣(mài)的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因,分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購(gòu)房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)>！

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來(lái)源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。

雖然說(shuō),住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看,由于市場(chǎng)規(guī)模小,無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴(lài)銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正滿(mǎn)足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題,結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。

住房貸款證券化 可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn),但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度,以此來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

由于信息不對(duì)稱(chēng)等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問(wèn)題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過(guò)完善信用體系,可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理

房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無(wú)法收回,就將房產(chǎn)拍賣(mài),但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。

第11篇

    【關(guān)鍵詞】次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范

    1 美國(guó)次貸危機(jī)的影響

    2001年9·11事件后,美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣(mài)給投行,經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣(mài)給投資者。在該過(guò)程中,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備,都通過(guò)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)債券,使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對(duì)有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。

    2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

    我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

    近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來(lái)巨大損失,并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

    面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

    2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門(mén)檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢(qián),資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

    2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

    銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過(guò)程中流于形式,對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。

    由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈,為了搶占市場(chǎng)份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣(mài)的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

    通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因,分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購(gòu)房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

    3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

    美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情,可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

    3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

    當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來(lái)源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。

    雖然說(shuō),住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看,由于市場(chǎng)規(guī)模小,無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴(lài)銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正滿(mǎn)足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題,結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。

    3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

    由于信息不對(duì)稱(chēng)等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問(wèn)題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過(guò)完善信用體系,可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

    3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理

    房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無(wú)法收回,就將房產(chǎn)拍賣(mài),但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。

第12篇

本文主要從房地產(chǎn)信貸、住房公積金制度兩個(gè)方面來(lái)分析房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中存在的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)信貸的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

自1998年全面住房改革以來(lái)，銀行信貸是房地產(chǎn)金融支持的主要方式，銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，這對(duì)商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房、拉動(dòng)住房投資、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用。但是，在其發(fā)展過(guò)程中，仍存在許多亟待解決的問(wèn)題。

1.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。前幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火熱，房?jī)r(jià)水漲船高，各大銀行“房貸之爭(zhēng)”此起彼伏，特別是在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)，更是“精彩有加”。從目前來(lái)看，這塊銀行質(zhì)量最優(yōu)的貸款也隱含了不少問(wèn)題：一些銀行暗中突破央行的規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)房發(fā)放零首付貸款，甚至還提供一定比例的無(wú)息貸款，或者高層房屋投資沒(méi)有達(dá)到2/3時(shí)，就開(kāi)展個(gè)人住房按揭貸款，這使得銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。2010年4月15日，國(guó)務(wù)院通知指出，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)政策已由之前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)。2010年出臺(tái)的多項(xiàng)抑制投機(jī)的政策已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)交易量產(chǎn)生了較為明顯的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈也開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一。在中國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中，絕大部分企業(yè)的資金來(lái)源50%以上依靠銀行貸款，其中部分企業(yè)的銀行貸款達(dá)到80%以上，除了銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎沒(méi)有別的融資渠道。在某些地區(qū)，存在一些民間融資，即地下錢(qián)莊，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供部分資金，但是，探究地下錢(qián)莊資金的來(lái)源，其很大一部分是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)單純的依靠銀行進(jìn)行融資，勢(shì)必導(dǎo)致銀行金融體系的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中，引發(fā)金融危機(jī)。

3.貸款銀行缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。目前，各貸款銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)貸款采取的是保守、穩(wěn)健的方針，加強(qiáng)了對(duì)抵押標(biāo)的物或信用的核實(shí)。但是，仍沒(méi)有解決貸款后期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，致使銀行不良資產(chǎn)的比率始終居高不下，其主要原因是，現(xiàn)在銀行貸款的評(píng)估方式是靜態(tài)和被動(dòng)的，缺少一套監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。

（二）住房公積金制度的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題

1994年國(guó)務(wù)院發(fā)文全面推廣住房公積金制度以后，全國(guó)縣級(jí)以上城鎮(zhèn)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)的職工幾乎都進(jìn)入到住房公積金制度的覆蓋范圍。截至2007年底，全國(guó)累計(jì)有近5000萬(wàn)職工共提取住房公積金6625億元，其中80%用于購(gòu)建住房；累計(jì)有830萬(wàn)戶(hù)職工家庭獲得住房公積金貸款，貸款總額達(dá)8565億元。此外，住房公積金增值收益作為建設(shè)城鎮(zhèn)廉租住房的補(bǔ)充資金，截至2007年底累計(jì)提供79億元廉租住房資金，有力推動(dòng)了廉租住房制度的建立。

1.使用效率較低，并且使用不規(guī)范。截至2004年底，全國(guó)住房公積金繳存余額為4893.5億元，除去個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債外，全國(guó)仍有沉淀資金2086.3億元，占繳存余額的比例為42.6%。此外，挪用、擠占住房公積金的現(xiàn)象嚴(yán)重，一些地方住房公積金成為當(dāng)?shù)卣摹靶〗饚?kù)”，相當(dāng)數(shù)量的住房公積金被運(yùn)用到非住房建設(shè)項(xiàng)目，甚至有擠占、挪用公積金去炒股票、購(gòu)車(chē)或違規(guī)放貸，做高風(fēng)險(xiǎn)投資。這些違規(guī)現(xiàn)象不但直接影響到中國(guó)住房公積金制度的推行和房改的進(jìn)一步深化，而且增大了住房公積金的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。

2.歸集工作有待加強(qiáng)。住房公積金的覆蓋率不足，同時(shí)相當(dāng)一部分已經(jīng)建立住房公積金的縣、市財(cái)政和單位補(bǔ)貼不到位，職工的合法權(quán)益沒(méi)有得到充分保障。此外，部分企業(yè)住房公積金的繳存情況與企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益相掛鉤，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不善，使緩繳、欠繳造成住房公積金的隨意性較大，與住房公積金制度的強(qiáng)制性和穩(wěn)定性相背離。

3.住房公積金的增值渠道少，運(yùn)用手段差。根據(jù)1999年出臺(tái)的《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》規(guī)定，我國(guó)住房公積金取得收益有四個(gè)渠道，一是委托存款利息收入；二是委托貸款利息收入；三是國(guó)債利息收入；四是其他收入。同時(shí)管理辦法又規(guī)定，住房公積金的增值收益只能用于建立住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。而按我國(guó)目前的銀行利率和住房公積金的存貸利率，住房公積金管理中心存貸利差收入最多可以應(yīng)付其管理費(fèi)用。目前，全國(guó)約有一半的住房公積金管理中心處于坐吃利差的狀況；而購(gòu)買(mǎi)國(guó)債也僅僅是作為住房公積金的一種保值手段，長(zhǎng)此以往，將無(wú)法建立住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和城市“廉”租住房的補(bǔ)充資金。因而，現(xiàn)行的住房公積金運(yùn)轉(zhuǎn)模式不具備應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和補(bǔ)充住房資金的功能。

4.個(gè)人貸款業(yè)務(wù)不完善。2008 年末，全國(guó)個(gè)人貸款率（個(gè)人貸款余額／繳存余額）為50.30%。有學(xué)者計(jì)算，個(gè)貸率最優(yōu)范圍在43.85%—80%，這樣既保證住房公積金的提取、管理中心的正常運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的提取，又能獲得增值收益，在范圍內(nèi)貸款率越高收益越好。其次，一些地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款率很高，甚至無(wú)法滿(mǎn)足所有的住房公積金貸款需求，還有一些地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款率較低，大量住房公積金沉淀在銀行，不僅沒(méi)有很好發(fā)揮住房公積金在改善城鎮(zhèn)職工住房水平中的作用，還帶來(lái)了存款利率倒掛的損失。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策與建議