時(shí)間：2023-07-10 17:34:17
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)運(yùn)營策略，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營資金主要運(yùn)用在企業(yè)正常的采購生產(chǎn)管理、營銷宣傳活動和企業(yè)自身運(yùn)行的資金分配當(dāng)中，有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企還會參與理財(cái)投資的經(jīng)營。所以可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)將其運(yùn)營資金分為生產(chǎn)的運(yùn)營資金、采購的運(yùn)營資金、營銷的運(yùn)營資金和理財(cái)活動的運(yùn)營資金。
二、房地產(chǎn)運(yùn)營資金的特點(diǎn)和現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)運(yùn)營資金的特點(diǎn)
我國的房地產(chǎn)企業(yè)其資金主要來自七個(gè)方面:國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源都是源于銀行貸款，企業(yè)本身的資金比例較低。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業(yè)自身運(yùn)行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產(chǎn)企業(yè)又是可以在得到商品房預(yù)售許可證后在買地規(guī)劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進(jìn)行期房銷售的，在營銷結(jié)束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息?；蛘邲]有在既定時(shí)間能完成計(jì)劃內(nèi)的樓房還要對消費(fèi)者進(jìn)行違約賠償，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都在流動運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應(yīng)該本息。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)作中要如履薄冰謹(jǐn)小慎微。充分做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作，合理運(yùn)用好企業(yè)的可運(yùn)營資金。保證企業(yè)良性的運(yùn)行發(fā)展。
2、房地產(chǎn)運(yùn)營資金的現(xiàn)狀
在我國房地產(chǎn)市場逐漸趨于成熟的現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共同特點(diǎn)是負(fù)債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運(yùn)營資金的周轉(zhuǎn)周期變長?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存量很大，這直接就占用了企業(yè)的大部分流動資金延長了資金的回籠時(shí)間。使得企業(yè)的盈利受到嚴(yán)重影響?？茖W(xué)有效的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營自己的管理體系是必要手段。只有將企業(yè)的運(yùn)營資金準(zhǔn)確有效的分配和使用才會減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)利潤和競爭力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的策略
眾所周知，制造業(yè)的價(jià)值鏈主要體現(xiàn)在自身生產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則恰恰相反，主要體現(xiàn)在企業(yè)外部，由活動策劃公司，企劃設(shè)計(jì)，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當(dāng)這些組成部分相輔相成，互相協(xié)作時(shí)，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理直接影響各個(gè)環(huán)節(jié)的營運(yùn)資金管理。
1、采購方面營運(yùn)資金的管理策略
如果說資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，那么可以說質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。沒有靠得住的質(zhì)量保障就不可能有長久的發(fā)展，更不必談企業(yè)的利潤了。采購是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的關(guān)鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應(yīng)商時(shí)按照報(bào)價(jià)由低到高選擇，若想在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中具備自身的競爭力，在保證質(zhì)量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費(fèi)者，這樣才能持久發(fā)展。所以采購部門必須要選擇有信譽(yù)保證和經(jīng)濟(jì)能力的供應(yīng)商企業(yè)進(jìn)行合作，為了控制成本也應(yīng)在采購明細(xì)和數(shù)量上做出相應(yīng)的合理規(guī)劃，對供應(yīng)商也要能夠制定有效的制約細(xì)則，例如交貨的質(zhì)量、時(shí)間和服務(wù)等方面。如若供應(yīng)商提供的材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)會大大影響工程質(zhì)量也會對企業(yè)本身的利益造成極大的損失。供應(yīng)商不能夠按照既定計(jì)劃配送相應(yīng)建筑材料會大大影響工程進(jìn)度，相反若供應(yīng)的材料大大超出工程實(shí)際應(yīng)用也會造成成本浪費(fèi)，這樣都會增加企業(yè)整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產(chǎn)企業(yè)采購資金的運(yùn)營管理方面一定要專業(yè)化，企業(yè)高管應(yīng)該很好的監(jiān)管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業(yè)節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量和順利的進(jìn)行的措施和方法。合理的分配和運(yùn)用好采購的營運(yùn)資金。
2、生產(chǎn)方面營運(yùn)資金的管理策略
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)部門要根據(jù)企業(yè)的整體營銷計(jì)劃合理的設(shè)計(jì)施工進(jìn)度，要能夠保證工程質(zhì)量的情況下監(jiān)管施工進(jìn)度，要與采購不能有效溝通協(xié)調(diào)，保證材料采購的及時(shí)供應(yīng)并不造成浪費(fèi)。不能讓生產(chǎn)占用過高的企業(yè)資金比例。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行與制造業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建筑住，建筑物的進(jìn)度和質(zhì)量都直接影響著銷售。房地產(chǎn)的銷售與制造業(yè)不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產(chǎn)企業(yè)買地施工之前一定要做合理的調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的意向進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。并根據(jù)企業(yè)的計(jì)劃輔助銷售保證企業(yè)的利潤和資金回流。而房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就是生產(chǎn)周期長，在如今成熟的房地產(chǎn)市場中應(yīng)該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導(dǎo)向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產(chǎn)的設(shè)計(jì)，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質(zhì)量的工程進(jìn)度，在施工中應(yīng)用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)可以提高生產(chǎn)效率，保證質(zhì)量。
3、營銷渠道營運(yùn)資金管理策略我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過
2007年之后的快速發(fā)展階段之后已經(jīng)進(jìn)入了成熟期。老百姓的消費(fèi)理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業(yè)成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發(fā)的方式就能招攬顧客看房買房了，進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的當(dāng)今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進(jìn)行企業(yè)的營銷宣傳方案是個(gè)技術(shù)手段，既要能夠充分的宣傳出企業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)勢讓更多的目標(biāo)客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環(huán)節(jié)要考慮企業(yè)自身的實(shí)力和能力，要選擇線下直銷和互聯(lián)網(wǎng)線上銷售相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售，線下直銷也要考慮是企業(yè)直接營銷還是找公司分銷，或者是企業(yè)自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務(wù)，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應(yīng)，為企業(yè)的長期發(fā)展做好鋪墊。
4、理財(cái)活動營運(yùn)資金的管理策略
通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機(jī)構(gòu)的借貸本息的情況下可以將企業(yè)的一部分資金投入到理財(cái)活動當(dāng)中。參與理財(cái)活動的投資資金要嚴(yán)格控制。其參與理財(cái)?shù)哪康氖菫榱似髽I(yè)帶來更多的利潤和流動資金進(jìn)行再生產(chǎn)和銷售。萬萬不能讓理財(cái)活動成為企業(yè)資金的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的生產(chǎn)和對金融機(jī)構(gòu)借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營資金的分類和特點(diǎn)，在企業(yè)的采購環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售宣傳環(huán)節(jié)和參與理財(cái)活動時(shí)運(yùn)營自己的管理進(jìn)行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業(yè)運(yùn)營資金的管理降低成本增加利潤。
作者:劉崗 單位:西安天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
【參考文獻(xiàn)】
［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國上市公司營運(yùn)資金管理調(diào)查2011－2016［J］．會計(jì)研究，2013(12)
［2］王凡．基于渠道理論的營運(yùn)資金管理模式研究［D］．中國海洋大學(xué)會計(jì)系，2014
近些年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，對國民經(jīng)濟(jì)有著重要影響。在市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈加強(qiáng)烈，不僅是國內(nèi)企業(yè)競爭，同時(shí)也存在著國際競爭，從而提高了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，如果投資決策出現(xiàn)失誤，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大損失。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投資量非常大，一次錯(cuò)誤決策甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。由此可見，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作的重要性。因此，在投資管理中，我們必須要能夠結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境制定更加合理的管理制度，并采取相應(yīng)的措施降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資管理和風(fēng)險(xiǎn)控制主要從以下幾點(diǎn)出發(fā)：
1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)意識
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)逐漸提高。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中失去了主導(dǎo)地位，甚至部分企業(yè)都已經(jīng)破產(chǎn)，但事在人為，很多投資失誤都是由于人為因素造成的結(jié)果，因此，我們必須要提高決策者的風(fēng)險(xiǎn)意識，避免盲目追求利潤最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營中，決策者需要清楚的認(rèn)識到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，全力打造企業(yè)企業(yè)形象，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。
2.構(gòu)動態(tài)的投資管理制度，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)模型
我國經(jīng)濟(jì)市場正處于高速發(fā)展期，市場環(huán)境也是變化莫測，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理質(zhì)量，必須要有完善的制度支持，這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)投資管理缺乏制度支持，導(dǎo)致項(xiàng)目決策存在很大隨機(jī)性，再加上市場經(jīng)濟(jì)愈加復(fù)雜，最終導(dǎo)致決策失敗。在信息時(shí)代下，企業(yè)發(fā)展必須要追尋智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投資管理制度，必須要包含信息管理制度，也就是將傳統(tǒng)的單一制度轉(zhuǎn)變?yōu)殡p向制度（線上制度和線下制度），這樣才能夠?yàn)槠髽I(yè)投資決策管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，信息管理模式作為當(dāng)代企業(yè)內(nèi)部管理的主流形式，通過信息技術(shù)能夠全面風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場環(huán)境與相關(guān)政策，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營的安全性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制組織
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于當(dāng)今大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)上市，股東在企業(yè)中有很大的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)長期投資權(quán)利絕對不是企業(yè)高層這么簡單，同時(shí)也包括股東大會。因此，為了能夠全面提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制質(zhì)量，打破傳統(tǒng)的組織機(jī)構(gòu)，我們必須要實(shí)施組織結(jié)構(gòu)再設(shè)計(jì)，根據(jù)上期股權(quán)投資業(yè)務(wù)流程將現(xiàn)有的職能部門整合成幾大系統(tǒng)，并靈活調(diào)用。如將企業(yè)計(jì)劃部分和決策部門整合成股權(quán)投資決策系統(tǒng)；將審計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門整合成股權(quán)投資核算監(jiān)督系統(tǒng)。這樣才能夠保障在投資前和決策階段都能夠有風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的參與，并通過加強(qiáng)規(guī)范管理，從而保障項(xiàng)目投資的合理性。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動一旦實(shí)施，企業(yè)將面臨整個(gè)消費(fèi)市場，通過房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)社會需求從而選擇更適合企業(yè)發(fā)展的投資項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂合同，明確相關(guān)價(jià)款指標(biāo)和工期指標(biāo)，盡量減少合同變更次數(shù)，并聘請專業(yè)工程監(jiān)理人員開展全面的質(zhì)量監(jiān)管，從而降低房地產(chǎn)項(xiàng)目活動風(fēng)險(xiǎn)。
4.投資分散策略和投資組合決策
面對多元化的市場經(jīng)濟(jì)，我們必須要開展投資分散策略，并制定投資組合決策形式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)投資分散主要是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)分散形式，從而達(dá)到減低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的目的，通常包含投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散、共同投資等形式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散主要是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，這樣能夠避免某一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不景氣而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。時(shí)間分散主要是指選擇合理的投資時(shí)間，避免市場環(huán)境變化帶來的損失。共同投資也是風(fēng)險(xiǎn)分散的一種方式，也就是通過合作方實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，充分調(diào)動合作企業(yè)的積極性，發(fā)揮不同合作企業(yè)的優(yōu)勢，從而起到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，通過投資組合的策略同樣能夠降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，投資者根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)等級和工程獲利能力，根據(jù)組合原則進(jìn)行經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目組合與搭配，“不能將雞蛋放在同一個(gè)籃子里”就是組合投資的理念，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，即使某個(gè)投資項(xiàng)目出現(xiàn)了決策失誤，也能夠通過其他項(xiàng)目的利潤將空缺抹平，最終獲得一個(gè)平均收益。
我國房地產(chǎn)行業(yè)已取得長足發(fā)展，但行業(yè)本身受貨幣政策、行業(yè)政策等變動影響較大，加之近年來針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度加大，調(diào)控措施收緊，整體而言行業(yè)競爭壓力呈現(xiàn)增長態(tài)勢，作為行業(yè)核心之一的可開發(fā)土地資源也日益減少，土地資源稀缺使得行業(yè)競爭壓力進(jìn)一步增加。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)通過合理的并購行為，可以一定程度上擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，迅速整合資金、資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源的戰(zhàn)略布局，增強(qiáng)土地使用權(quán)獲取的競爭力并一定程度上減小融資壓力、降低開發(fā)成本，拓寬企業(yè)盈利空間。另外，并購重組后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)將被重新整合優(yōu)化，極大程度助力企業(yè)特色強(qiáng)化，推動形成品牌效應(yīng)，提升企業(yè)的市場競爭力。相較于其他企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，在政策信息獲取、土地資源信息獲取、融資信譽(yù)、品牌信譽(yù)等方面具有一定的優(yōu)勢。但在房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢及品牌優(yōu)勢日益凸顯的形勢下，國有房地產(chǎn)企業(yè)受限于管理體系相對固化、土地使用權(quán)競爭力相對不足等問題。在此情況下，如何完善企業(yè)管理體系，為企業(yè)發(fā)展注入新動能，提升國有房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力成為國有房地產(chǎn)企業(yè)謀求長遠(yuǎn)發(fā)展亟待解決的問題?；旌纤兄聘母锸菄蟹康禺a(chǎn)企業(yè)提升管理水平的有效手段，也是謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的重要基石。從社會層面而言，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)、深化國資國企改革是推動國有企業(yè)職能市場化轉(zhuǎn)變、調(diào)整國有資產(chǎn)配制結(jié)構(gòu)、優(yōu)化國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局、深化供給側(cè)改革的重要一環(huán)。從企業(yè)層面而言，國有房地產(chǎn)企業(yè)混合所有制改革可以引入社會資本，減低資金來源渠道單一對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的制約，同時(shí)通過混合所有制改革撬動國有房地產(chǎn)企業(yè)管理體系相對固化的現(xiàn)狀，將員工自身發(fā)展需求與企業(yè)戰(zhàn)略布局有機(jī)結(jié)合，助力企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)，無論是并購還是混合所有制改革，都往往涉及數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)，會受到多方面、多類型的法律法規(guī)、政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約束，且并購及混改程序復(fù)雜。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購活動或推進(jìn)混合所有制改革的過程中，各個(gè)階段都將面臨多種類型的潛在風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行科學(xué)有效的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)評估，采取行之有效的策略調(diào)整管理結(jié)構(gòu)，是企業(yè)有效面對挑戰(zhàn)，占據(jù)生存空間，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路。
二、房地產(chǎn)企業(yè)并購及混改過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)來源
（一）政策及市場環(huán)境不確定性帶來評估風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)、社會、民生的發(fā)展都有著重要的推動作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、人民生活水平提高、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，人民群眾對房屋的需求呈現(xiàn)上漲趨勢。一方面，經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展契機(jī)；另一方面，隨著我國住房商品化改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時(shí)，房價(jià)增速過快也導(dǎo)致了普通民眾購買力下降，為助力解決人民群眾的居住需求、預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生，我國出臺了一系列政策、法規(guī)，從土地使用權(quán)獲取、投融資、房價(jià)、稅費(fèi)等多角度、多層次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，市場供求也在不斷變換，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，一定時(shí)間周期內(nèi)、不同區(qū)域的發(fā)展存在較大的差異性。并購與混合所有制改革一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)注入新的動能，另一方面，也將使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理體制等發(fā)生較大變化。而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資金密集型特征，且資金回收周期相對其他行業(yè)而言較長，企業(yè)運(yùn)營面臨著較大的市場不確定性風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)合理的價(jià)值評估是房地產(chǎn)企業(yè)并購與混合所有制改革有序推進(jìn)的先決條件。在并購活動進(jìn)行過程中，企業(yè)需要對自身資金資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評估，明確企業(yè)支付能力，確定企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力，并針對標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行并購價(jià)值評估，以此為依據(jù)確定并購活動的方向、方式。在混合所有制改革中，價(jià)值評估對企業(yè)資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制、改革策略選擇等有著至關(guān)重要的影響?？偟膩碚f，價(jià)值評估的合理性一定程度上決定了企業(yè)并購及混合所有制改革能否有序開展、推進(jìn)，而政策變動、市場環(huán)境變換都將對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。在此情況下，一旦企業(yè)在并購活動進(jìn)行過程中信息獲取不對稱甚至對政策、市場分析出現(xiàn)偏差，未能制定科學(xué)合理的并購或改革策略，或是在并購、改革進(jìn)行方式的篩選上出現(xiàn)較大偏差，將極大程度地增大企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)模式變動帶來運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)
無論是并購還是混合所有制改革，都將使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)組成、業(yè)務(wù)模式等發(fā)生改變。就并購而言，無論以何種方式進(jìn)行并購重組，企業(yè)都將整合配置原有資源以保障并購順利進(jìn)行，在并購發(fā)生后，參與并購的企業(yè)之間需要重新梳理資金、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等并進(jìn)行整合調(diào)整；企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、管理模式、業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)流程等都將發(fā)生變動；并購發(fā)生后，企業(yè)以何種方式調(diào)整優(yōu)化資金資產(chǎn)配置、如何轉(zhuǎn)型升級管理體系、是否能引導(dǎo)推動員工適應(yīng)新的制度及工作模式等，都將對企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生影響。就混改而言，通過出資入股、股權(quán)收購、員工跟投等方式將多種形式的非國有資本引入國有房地產(chǎn)企業(yè)，一方面，混合所有制改革極大程度地改變了國有房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一、管理模式固化的現(xiàn)狀；另一方面，混合所有制改革將使得企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、管理模式、經(jīng)營體制、經(jīng)營方向等發(fā)生重大改變，一旦在實(shí)施過程中經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型、管理體系優(yōu)化升級難以與所有制改革相銜接，將使得企業(yè)混合所有制改革落實(shí)不到位，甚至出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、責(zé)任不明確、管理混亂等問題。
（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，由于行業(yè)特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營覆蓋范圍較廣，業(yè)務(wù)流程繁復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)并購、混改過程往往涉及類型眾多且數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)流動、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及資源重組，因而受法律法規(guī)嚴(yán)格監(jiān)管且涉及稅種眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組及混合所有制改革不僅涉及企業(yè)資金、資產(chǎn)的整合處置，同時(shí)也涉及到稅務(wù)與法律關(guān)系的梳理、承接。目前，我國已有許多針對性的政策扶持及稅收優(yōu)惠以推動房地產(chǎn)企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進(jìn)。在實(shí)際的并購、混改過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅務(wù)組成、法律關(guān)系結(jié)構(gòu)復(fù)雜，稅收籌劃及法律風(fēng)險(xiǎn)控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。整體而言，我國稅收政策往往依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展形勢及發(fā)展需求而變動，法律法規(guī)、管理?xiàng)l例、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也依據(jù)社會發(fā)展不斷修訂、更新，因而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃及法律風(fēng)險(xiǎn)控制往往存在諸多不確定性。一旦企業(yè)未能及時(shí)掌握監(jiān)管要求變化及政策變動情況并適時(shí)做出調(diào)整，將有可能出現(xiàn)原有方案不適用于新形勢，增加企業(yè)運(yùn)營負(fù)擔(dān)，制約企業(yè)并購重組及混合所有制改革順利推進(jìn)；甚至為企業(yè)帶來訴訟及處罰風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)信譽(yù)，嚴(yán)重制約企業(yè)未來發(fā)展。
三、控制房地產(chǎn)行業(yè)并購與混改風(fēng)險(xiǎn)的管理策略
（一）拓寬信息渠道，完善評估體系
價(jià)值評估體系的科學(xué)性、合理性是房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、所有制改革推進(jìn)的重要基石。在并購過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險(xiǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力進(jìn)行全面評估；并對標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)組成、經(jīng)營情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險(xiǎn)開展全方位的調(diào)研，并結(jié)合并購雙方企業(yè)實(shí)際及發(fā)展目標(biāo)選擇適宜的評估體系進(jìn)行價(jià)值評估；必要時(shí)可委托專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。在混合所有制改革中，應(yīng)著手建立起嚴(yán)格的資產(chǎn)評估機(jī)制，規(guī)范評估流程，并依據(jù)區(qū)域發(fā)展趨勢及市場經(jīng)濟(jì)形式，完善定價(jià)機(jī)制及定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)論證并依據(jù)法律法規(guī)及監(jiān)管條例進(jìn)行公開，保障國有資產(chǎn)評估及定價(jià)的公開透明，杜絕混合所有制改革過程中產(chǎn)生國有資產(chǎn)流失問題。同時(shí)，立足于區(qū)域發(fā)展局勢、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展方向等，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)評估結(jié)果以及社會資本投資傾向、投資能力等，制定適宜企業(yè)的混合所有制改革策略，并依據(jù)改革的不同階段企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政策經(jīng)濟(jì)局勢，及時(shí)調(diào)整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推進(jìn)。在評估過程中，針對產(chǎn)權(quán)不明確或存在爭議的資金資產(chǎn)，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)清點(diǎn)，為后續(xù)決策及并購重組或所有制改革提供合理依據(jù)。另外，就國有房地產(chǎn)企業(yè)而言，在企業(yè)并購重組、混合所有制改革、市場化轉(zhuǎn)型的過程中，可以充分利用國有企業(yè)在融資領(lǐng)域的信譽(yù)優(yōu)勢及在政策變動、土地資源信息獲取方面的優(yōu)勢，結(jié)合企業(yè)實(shí)際在原有的價(jià)值評估體系基礎(chǔ)上引入新的評估標(biāo)準(zhǔn)，探索出更為全面的價(jià)值評估機(jī)制，更好地服務(wù)于企業(yè)并購重組及混合所有制改革，幫助企業(yè)擴(kuò)大自身競爭優(yōu)勢，形成良好的品牌效應(yīng)，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）健全完善管理體系，保障資產(chǎn)及管理體系整合的有效性
在并購重組及混合所有制改革的過程中，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理體系的融合升級。毫無疑問，無論是并購還是混改，企業(yè)都需要著眼于資金資產(chǎn)的有機(jī)整合，調(diào)整資源配置策略，優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局。與此同時(shí)，還需要解決不同的文化體系、管理理念、管理模式、發(fā)展目標(biāo)、業(yè)務(wù)模式之間的融合問題。以國有企業(yè)為例，國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式相對成熟，且在融資信譽(yù)、信息獲取方面具有優(yōu)勢，但由于其相對特殊的管理模式及社會職能職責(zé)，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源配置及管理體系方面相對固化，決策流程相對復(fù)雜，難以形成強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。但相較而言，民營房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式上更為靈活，策略制定也更為貼合市場。在企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)建立健全責(zé)任制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，完善評估及獎懲制度，使員工能主動迅速適應(yīng)重組或改革后的企業(yè)氛圍，保障企業(yè)有序融合、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，做好稅收統(tǒng)籌及法律風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)行業(yè)并購重組及混合所有制改革涉及資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂、法律關(guān)系承接、稅務(wù)籌劃等方方面面。在此情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視。在前期調(diào)研階段，除了重視對企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的梳理、整合、評估，還應(yīng)當(dāng)通過財(cái)務(wù)信息細(xì)節(jié)中反映的問題加以重視，對企業(yè)債務(wù)、稅務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)、融資信譽(yù)等進(jìn)行全面審查評估，避免后續(xù)整合過程中因稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)制約企業(yè)發(fā)展。針對國有企業(yè)而言，在進(jìn)行并購重組及混合所有制改革過程中，還應(yīng)當(dāng)注重建立健全法人治理結(jié)構(gòu)，明確規(guī)劃國有資本與社會資本的股權(quán)設(shè)計(jì)，明確企業(yè)內(nèi)部管理職能職責(zé)，完善監(jiān)督反饋制度，確保管理及監(jiān)督體系有效運(yùn)行。在并購重組及混合所有制改革過程中，應(yīng)當(dāng)明確梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對產(chǎn)權(quán)不清晰或有爭議的資產(chǎn)進(jìn)行剝離，并有針對性地制定處理策略，避免因存在產(chǎn)權(quán)有爭議的資產(chǎn)而為企業(yè)重組及改革帶來不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。在稅務(wù)籌劃上，應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營現(xiàn)狀、并購重組方式、混合所有制改革策略等，找到稅負(fù)平衡點(diǎn)，優(yōu)化稅務(wù)統(tǒng)籌體系。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與政府部門的溝通交流，加強(qiáng)對法律法規(guī)及稅收政策的理解，提高法律意識及稅收統(tǒng)籌能力，降低法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型構(gòu)建
不論在項(xiàng)目管理、生產(chǎn)流程、產(chǎn)品研發(fā)中,還是在宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)中,GERT網(wǎng)絡(luò)中的節(jié)點(diǎn)都是以資源、產(chǎn)品、資金等作為決策信息載體來實(shí)現(xiàn)決策信息的輸入和輸出的。本文討論的問題包括:在每個(gè)節(jié)點(diǎn)受到資源存量約束控制、產(chǎn)品品種性能約束控制,資金受到資本存量、流動性等約束控制的情況下,各節(jié)點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)自身利益最大化;節(jié)點(diǎn)之間的決策信息載體如何傳遞、概率如何分配、資源如何分配。定義1:在GERT網(wǎng)絡(luò)中,GERT網(wǎng)絡(luò)的基本單元是由2個(gè)節(jié)點(diǎn)以及節(jié)點(diǎn)間的信息流(物質(zhì)流和能量流)組成的集合。圖1為GERT網(wǎng)絡(luò)的基本單元示意圖。圖1中,U表示GERT網(wǎng)絡(luò)中從節(jié)點(diǎn)i到節(jié)點(diǎn)j的基本單元,xij(1),xij(2),…,xij(n)(i=1,2,…,m;j=1,2,…,l;n≥2)分別表示決策信息流動活動實(shí)現(xiàn)時(shí)的n種決策信息參量。節(jié)點(diǎn)i與節(jié)點(diǎn)j進(jìn)行信息傳遞是節(jié)點(diǎn)間討價(jià)還價(jià)的博弈過程,受到外部環(huán)境w的約束,所以節(jié)點(diǎn)i到節(jié)點(diǎn)j的信息傳遞概率pij是外部環(huán)境w與決策信息參量的映射函數(shù),即pij=P(xij(1),xij(2),…,xij(n),w)。在GERT網(wǎng)絡(luò)中,節(jié)點(diǎn)包括輸入側(cè)和輸出側(cè)。輸入側(cè)有異或型、或型和與型3種邏輯關(guān)系,輸出側(cè)有確定型和概率型兩種邏輯關(guān)系,它們可構(gòu)成6種節(jié)點(diǎn)。GERT網(wǎng)絡(luò)可以包含具有不同邏輯特征的節(jié)點(diǎn),節(jié)點(diǎn)的引出端允許多個(gè)概率分支存在;同時(shí),GERT網(wǎng)絡(luò)允許回路和自環(huán)存在,整個(gè)網(wǎng)絡(luò)可以是一個(gè)封閉循環(huán);對于各節(jié)點(diǎn)決策信息流動的參量,可選取任何種類的概率分布等。房地產(chǎn)業(yè)是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展關(guān)乎我國政治、經(jīng)濟(jì)、金融安全。我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)營不僅涉及房產(chǎn)剛性需求者群體、房產(chǎn)投資群體、房地產(chǎn)開發(fā)商群體、商業(yè)銀行等利益群體,而且涉及其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)利益群體。各方力量互動,博弈關(guān)系異常復(fù)雜。根據(jù)各利益群體對房地產(chǎn)市場的作用,他們具有不同的市場職能和利益目標(biāo)。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)決策的概率區(qū)間受到各方利益群體的約束,因此難以對商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者的最優(yōu)策略組合進(jìn)行準(zhǔn)確量化,而利用GERT網(wǎng)絡(luò)可以處理最優(yōu)決策問題。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)營模式,通過分析部門間的決策信息流動,本文構(gòu)建了房地產(chǎn)市場系統(tǒng)GERT網(wǎng)絡(luò)。其中,商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者是GERT網(wǎng)絡(luò)中的節(jié)點(diǎn),各部門間的決策信息流動關(guān)系構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)的邊,房地產(chǎn)市場系統(tǒng)中各部門的資金流動構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)中的流。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者組成房地產(chǎn)市場的GERT網(wǎng)絡(luò),他們受到外部環(huán)境的制約。外部環(huán)境構(gòu)成經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)市場的GERT網(wǎng)絡(luò)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成一個(gè)封閉循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)市場的GERT網(wǎng)絡(luò)傳遞的是房地產(chǎn)市場的運(yùn)營信息,經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)傳遞的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)營信息,本文用指數(shù)表達(dá)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營信息。房地產(chǎn)市場的運(yùn)營信息在GERT網(wǎng)絡(luò)中被傳遞到節(jié)點(diǎn)4———得出房產(chǎn)交易價(jià)格,再傳遞到節(jié)點(diǎn)5———得出房產(chǎn)價(jià)格指數(shù),再傳遞到節(jié)點(diǎn)6———得出宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù),再傳遞到節(jié)點(diǎn)7———得出固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,各投資商觀察固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)的變動情況,據(jù)此決定自己是否進(jìn)行投資;商業(yè)銀行則根據(jù)投資商的投資計(jì)劃分配貸款額度。經(jīng)過以上過程,房地產(chǎn)市場的GERT網(wǎng)絡(luò)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)形成封閉的經(jīng)濟(jì)循環(huán)系統(tǒng)。
房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型算法設(shè)計(jì)
定理:設(shè)Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)為節(jié)點(diǎn)u到節(jié)點(diǎn)v的第r條直達(dá)決策信息流動路徑的等價(jià)傳遞函數(shù),Wi(Lm)為m階環(huán)中第i環(huán)的等價(jià)傳遞函數(shù),則節(jié)點(diǎn)u到節(jié)點(diǎn)v的等價(jià)決策信息傳遞函數(shù)Wuv(s)的表達(dá)式為(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)節(jié)點(diǎn)的決策概率是外部環(huán)境的映射函數(shù),也是相鄰節(jié)點(diǎn)之間決策信息的映射函數(shù)。節(jié)點(diǎn)的決策概率受多方面的約束,因此很難直接求出其最優(yōu)決策概率。節(jié)點(diǎn)的決策過程是節(jié)點(diǎn)與外部環(huán)境及相鄰節(jié)點(diǎn)進(jìn)行協(xié)商博弈的過程,通過各節(jié)點(diǎn)的協(xié)商博弈,資源達(dá)到帕累托最優(yōu),此時(shí)節(jié)點(diǎn)所做決策是最優(yōu)策略,利用最優(yōu)策略中的決策信息可求出節(jié)點(diǎn)在每個(gè)行動中的決策概率范圍。證明:由實(shí)際背景易知該模型必有可行解。從模型中決策概率范圍、決策概率規(guī)范性約束的形式可以看出,該模型的可行解有界。根據(jù)目標(biāo)規(guī)劃理論,任意可行域有界的單目標(biāo)規(guī)劃一定可以在其可行域上達(dá)到最優(yōu),因此模型存在最優(yōu)解。由此定理3得證。
房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型求解
本文所用數(shù)據(jù)來源于2007—2012年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國金融統(tǒng)計(jì)年鑒》,數(shù)據(jù)樣本期為2006—2011年,基期為2006年。最優(yōu)決策概率確定本文用投資資金額表征決策信息量,通過整理年鑒中的數(shù)據(jù)得到2006—2010年我國商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者在房地產(chǎn)市場投資的變化范圍。2006—2010年我國商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者歷年投資房地產(chǎn)市場資金數(shù)額,2006—2010年我國商業(yè)銀行的資金和貸款分配決策的概率范圍如表2所示。其中:P11表示商業(yè)銀行保有資金數(shù)額比例;P12表示商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款額度比例;P13表示商業(yè)銀行向房產(chǎn)投資者貸款額度比例;P14表示商業(yè)銀行向房產(chǎn)剛性需求者貸款額度比例;P15表示商業(yè)銀行向外部環(huán)境貸款額度比例。2006—2010年我國房地產(chǎn)開發(fā)商資金決策的概率范圍如表3所示。其中:P22表示房地產(chǎn)開發(fā)商正在開發(fā)房產(chǎn)價(jià)值以及保留未開發(fā)土地價(jià)值的比例;P23表示房地產(chǎn)開發(fā)商向房產(chǎn)投資者投資額度完成的比例;P24表示房地產(chǎn)開發(fā)商向房產(chǎn)剛性需求者投資額度完成的比例;P25表示房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向其他行業(yè)投資資金的比例。2006—2010年我國房產(chǎn)投資者投資決策的概率范圍如表4所示。其中:P33表示房產(chǎn)投資者自己內(nèi)部持有房產(chǎn)價(jià)值的比例;P34表示房產(chǎn)投資者向房產(chǎn)剛性需求者出售房產(chǎn)價(jià)值的比例;P35表示房產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向其他行業(yè)投資資金的比例。2006—2010年我國房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)中各利益主體決策的方差波動范圍如表5所示。其中:D1表示商業(yè)銀行的決策波動方差;用D2表示房地產(chǎn)開發(fā)商的決策波動方差;D3表示房產(chǎn)投資者的決策波動方差;D4表示房產(chǎn)剛性需求者的決策波動方差。最優(yōu)決策概率求解———基于極大熵模型為了得出商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款額度最優(yōu)比率,本文建立2006年商業(yè)銀行的決策概率極大熵模型(見式(9))來求解最優(yōu)比率,采用Lingo軟件求解。2006年我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的最優(yōu)貸款額度比率為0.0417,向其他行業(yè)的最優(yōu)貸款額度比率為0.5283,商業(yè)銀行為維持銀行業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的最優(yōu)保有資金額度比率為0.0641。類似地,可利用決策概率極大熵模型求出2007—2010年的相應(yīng)值。同理,可求出2006—2010年房地產(chǎn)商、房產(chǎn)投資者的最優(yōu)決策比率等。
結(jié)語
本文根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況,構(gòu)建了考慮體外反饋循環(huán)的GERT網(wǎng)絡(luò),研究了投資決策參量的相關(guān)參數(shù)的函數(shù)關(guān)系、運(yùn)算法則及確定方法,提出了一種考慮體外反饋循環(huán)的GERT網(wǎng)絡(luò)模型求解算法。決策主體的概率不固定是一個(gè)灰數(shù)問題,本文采用極大熵方法解決了決策主體概率是灰數(shù)的問題。在此基礎(chǔ)上,將考慮體外反饋循環(huán)的GERT網(wǎng)絡(luò)模型應(yīng)用于房地產(chǎn)市場,指出政府可根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性以及隱形房產(chǎn)價(jià)值來了解房地產(chǎn)市場的運(yùn)作情況。如果房產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)概率過高,則表明房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱,政府可以調(diào)控商業(yè)銀行給房地產(chǎn)市場的貸款額度,從而減緩房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度;如果房產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)概率過低,則表明房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢,可向房地產(chǎn)市場投入大量資金,刺激房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。目前我國在利用商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場貸款的寬松程度來調(diào)控房地產(chǎn)的運(yùn)行,并取得了一定效果。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；建安成本；控制
中圖分類號：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
何為“房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本”呢，簡單的說，就是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑安裝工程成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期非常的長，在這個(gè)過程中所花費(fèi)的建安成本高達(dá)建筑總成本的60%以上，如果不能有效的對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本進(jìn)行控制，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下滑。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目中建安成本的基本組成
房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展需要花費(fèi)巨額的資金，其中建安成本就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必不可少的支出。具體來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的建安成本主要包括以下三個(gè)方面：基礎(chǔ)設(shè)施所需的費(fèi)用、建筑安裝工程所需的費(fèi)用以及配套設(shè)施所需的費(fèi)用。
建安成本中配套設(shè)施所需的費(fèi)用具體是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，按照法律的規(guī)定，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不歸開發(fā)商所有，開發(fā)商既無法進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，也無法轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施而支出的各種費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本控制的趨勢
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的控制趨勢的發(fā)展的定性分析
從當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢看，宏觀因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本的影響非常的顯著。尤其是隨著我國大陸地區(qū)用工政策的完善，總的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好。但是，土地價(jià)格和住宅銷售價(jià)格的居高不下，仍然會推動房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的上漲。
（二）目標(biāo)成本控制不當(dāng)
所謂目標(biāo)成本，是指根據(jù)杠桿管理的方法和理論制定的企業(yè)將要實(shí)現(xiàn)的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)的企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)的成本控制模式就是在此基礎(chǔ)上形成的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目還沒有真正開發(fā)前，制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)，進(jìn)而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中對房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行動態(tài)的控制，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的落實(shí)。具體來說就是在房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)抑或是設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)，通過對數(shù)據(jù)收集和分析等方法，確定即將開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部成本目標(biāo)，與此同時(shí)，將不同的成本目標(biāo)分配到不同的部門和負(fù)責(zé)人；在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)節(jié)，按一定的時(shí)間對成本信息實(shí)行動態(tài)的分析，并與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，采取有效的措施將實(shí)際所需的成本控制在目標(biāo)成本的范圍內(nèi)，從而保證目標(biāo)成本大于或者等于實(shí)際成本。但是，在實(shí)際的運(yùn)行過程中，實(shí)際成本卻總是大于目標(biāo)成本，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本。
（三）不能有效的控制建設(shè)周期成本
我們都知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期非常的長，若不對項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本進(jìn)行控制，會導(dǎo)致出現(xiàn)很多無效成本，像因設(shè)計(jì)效果把控不準(zhǔn)出現(xiàn)的無效成本、因招標(biāo)工作失誤出現(xiàn)的無效成本、因項(xiàng)目管理不善出現(xiàn)的無效成本以及因業(yè)主管理不當(dāng)出現(xiàn)的無效成本等。這些無效成本的形成，給房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開展帶來了極大的困難，同時(shí)也造成了大量的資源浪費(fèi)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的控制策略
（一）強(qiáng)化對目標(biāo)成本的監(jiān)督和控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的目標(biāo)成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的有效措施，因此，必須強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。首先，需要把動態(tài)成本和目標(biāo)成本進(jìn)行一下比較，從而確保房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的總成本在目標(biāo)成本以內(nèi)。目標(biāo)成本確定之后，在成本的執(zhí)行過程中，由于合同的內(nèi)容可能會發(fā)生變更，因此，對發(fā)生的成本需要進(jìn)行拆分，形成開發(fā)項(xiàng)目的已發(fā)生成本。其次，需要把目標(biāo)成本和已經(jīng)發(fā)生的成本做比較，從而有效的掌握項(xiàng)目成本發(fā)生的基本情況。通過對合同以及非合同性成本的拆分和歸集運(yùn)作，從而獲得項(xiàng)目的已經(jīng)發(fā)生的成本，如果有存在異常的成本，就必須及時(shí)的進(jìn)行處理，從而準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動態(tài)成本情況。這項(xiàng)工作基本上都是由成本控制人員完成的，在成本發(fā)生異常情況時(shí)，成本控制人員會對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)的情況，向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)審批后，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)整，并找出項(xiàng)目成本發(fā)生異常的原因，從而為有效的對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)督和控制提供依據(jù)。
（二）降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無效成本
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)的無效成本，不僅延遲了房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)展期限，而且造成了大量的不必要的資源浪費(fèi)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，必須有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無效成本的發(fā)生。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處要強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中無效成本的研究和分析，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的無效成本高于無效成本的正常值，必須及時(shí)提出對成本進(jìn)行管理的具體措施，同時(shí)，要對成本管理單位的每一單內(nèi)容嚴(yán)格的進(jìn)行審查和計(jì)算，找出無效成本發(fā)生的原因。其次，對無效成本的控制可以分階段進(jìn)行，在不同的環(huán)節(jié)采取不同的措施，針對每一環(huán)節(jié)中的不同問題提出與之相對的解決策略，同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門之間的溝通和交流，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門協(xié)同工作，從而實(shí)現(xiàn)有效的對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無效成本進(jìn)行控制的目的。
結(jié)語
綜上所述，對房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建安成本進(jìn)行有效的控制，是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的運(yùn)營成本的必然要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的必然要求。因此，必須在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建安成本的控制。
參考文獻(xiàn)
[1]嚴(yán)韶輝.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)中的成本控制策略分析[J].中國城市經(jīng)濟(jì)，2010（08）：53-54.
[2]陶李.房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本變動趨勢及控制研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2013.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 區(qū)位選擇 產(chǎn)品定位 市場營銷
中圖分類號：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2015）09-282-02
這些年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持產(chǎn)業(yè)之一，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)起了很大的作用，并且?guī)恿嗽S多其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何促進(jìn)這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，避免大起大落。這就需要房地產(chǎn)置業(yè)公司的穩(wěn)步健康運(yùn)營，它的運(yùn)營離不開諸如項(xiàng)目選地、拆遷征用、市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、資金調(diào)配等問題，不同的公司因自身掌控的資源不同在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)會面臨不同的問題，而有幾個(gè)問題幾乎是所有公司都會遇到的，那就是開發(fā)土地的區(qū)位選擇、所開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品定位、房產(chǎn)的營銷銷售。
每個(gè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營都要生產(chǎn)他們的產(chǎn)品――房子，房子的建造離不開土地，開發(fā)土地選在何處是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，是一切后續(xù)工作的基礎(chǔ)，因此可以說房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)地塊區(qū)位的選擇。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇
廣義上講，區(qū)位是指一個(gè)實(shí)體事物與其他實(shí)體事物在空間方位和距離大小的關(guān)系。這里，空間方位主要指方向和位置，距離大小主指可度量的空間距離。具體到房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者學(xué)校、醫(yī)院、商圈等與業(yè)主生活關(guān)聯(lián)度較大的事物在空間方位和距離上的關(guān)系。這里特別指出學(xué)校、商圈等事物。因?yàn)檫@是每位業(yè)主（房產(chǎn)所有人）買房都要考慮的問題。這些事物和業(yè)主的日常生活高度關(guān)聯(lián)，其他還有交通條件，外部配套設(shè)施，周圍環(huán)境和景觀度。
據(jù)上所述，我們把與房地產(chǎn)地塊關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)、將來直接影響房產(chǎn)銷售的外部因素稱為非系統(tǒng)影響因素。它的狀況直接與房產(chǎn)銷售的價(jià)格、成交量密切相關(guān)。根據(jù)筆者對消費(fèi)者的調(diào)查，各因素根據(jù)重要性一般依次分布如下：
1.教育因素。即附近是否有合適的小學(xué)和中學(xué)。百年大計(jì)，教育為本，這已深入國人心中，因此眾多的消費(fèi)者為了后代的教育，都把周邊是否有教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為買房的首要考慮因素，因孩子年齡問題，特別考慮樓盤周邊是否有中小學(xué)校。這就要求地產(chǎn)商在選地時(shí)要盡量靠近學(xué)校或者將學(xué)校作為將來的配套設(shè)施重點(diǎn)考慮。
2.交通條件。交通條件是指進(jìn)出該房地產(chǎn)的方便程度?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地?cái)U(kuò)大了人們的工作半徑，即住所到單位的非直線交通距離，同時(shí)社交的距離也在不斷擴(kuò)大，因此，人們常把房產(chǎn)地塊的進(jìn)出是否方便，停車是否方便作為第二考慮因素，它包括可及性，即從別的地方到（進(jìn)來）該房地產(chǎn)的交通便利程度;便捷性，表達(dá)從該房地產(chǎn)到（出去）別的地方的交通便利程度。一些樓盤受單行道、交通入口方位等的影響，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在評價(jià)一塊地的交通條件時(shí)往往要分開考慮。
3.其他因素。這里主要指醫(yī)療服務(wù)、購物商圈、自然景觀、人文環(huán)境、市政配套等等。這些因素，這也是購房者考慮的重要因素，篇幅所限，不在一一贅述。當(dāng)然，以上因素的重要程度是相對而言的，本文的排序只是一個(gè)大致趨勢，因購房者的年齡或其他原因，不同的人群購房時(shí)對以上因素重要程度的排序也會略有不同，如老年人考慮就醫(yī)因素多，年輕人考慮教育因素多。
二、產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位就是在既定地塊上決定蓋什么房子的問題，產(chǎn)品定位是房產(chǎn)開發(fā)中十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它決定了能否在將來的銷售中取得好的業(yè)績。宏觀上要考慮地塊所在區(qū)域的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)整體供求狀況;微觀上要考慮項(xiàng)目的具置，周邊配套、目標(biāo)客戶等。實(shí)踐證明，不論在幾級城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要想取得成功，沒有一個(gè)好的定位是難以實(shí)現(xiàn)的，須從產(chǎn)品定位內(nèi)容、原則、方法策略方面綜合考慮，精準(zhǔn)定位。
1.產(chǎn)品定位的內(nèi)容。內(nèi)容是產(chǎn)品定位的主要部分，實(shí)質(zhì)大于形式，是產(chǎn)品定位的龍頭，包括以下幾個(gè)方面。
產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品定位的首要問題。要在市場調(diào)研，充分細(xì)分，選擇目標(biāo)客戶群基礎(chǔ)上確定本項(xiàng)目產(chǎn)品檔次，是精品高檔型、基本普通型、經(jīng)濟(jì)適用型抑或是混合型。什么樣的檔次，決定了項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的多寡、容積率的大小、建材的選擇等，以上因素和項(xiàng)目整體造價(jià)密切相關(guān)，進(jìn)而最終決定商品房的銷售價(jià)格。
建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、飲食、通風(fēng)采光、遮風(fēng)避雨、保溫取暖等對建筑功能的基本要求;智能通信，社交活動等外部衍生功能要求，是決定建筑單元的空間分布和面積大小的基本因素。
總體布局。一是區(qū)域內(nèi)整體規(guī)劃布局包括容積率，建筑高度，房產(chǎn)地塊內(nèi)交通設(shè)計(jì)等;二是建筑風(fēng)格與配套景觀，主要體現(xiàn)在建筑物的平面布局，立體色彩，藝術(shù)處理，景觀配套等方面，是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)。
2.定位原則。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性原則，也就是待售房產(chǎn)在消費(fèi)者看來應(yīng)有較高的性價(jià)比，這里強(qiáng)調(diào)是從消費(fèi)者的角度看產(chǎn)品;如從企業(yè)角度出發(fā)，就要在現(xiàn)有可用資源的基礎(chǔ)上，做到收益最大化，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。這就要求產(chǎn)品性價(jià)比與當(dāng)?shù)貐^(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入相適應(yīng)，特別是與經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，因此產(chǎn)品定位前要有精確的市場調(diào)研來保證。
限定性原則。也就是房產(chǎn)項(xiàng)目要在諸如土地容積率、綠化率、限高線等規(guī)劃強(qiáng)制限定條件下尋找最佳產(chǎn)品方案，盡可能多地蓋出房子。
差異化原則?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的消費(fèi)者在消費(fèi)上更多凸顯個(gè)性化，這就要求開發(fā)商在造房時(shí)要和周邊類似地塊項(xiàng)目縮小同化，突出差異化。這樣顧客在選擇樓盤時(shí)，除了考慮基本的使用性外，也會評估不同樓盤所表現(xiàn)出來的個(gè)性差異，當(dāng)個(gè)性差異與其消費(fèi)偏好相吻合時(shí)，就會選擇該樓盤。成功的個(gè)性化要符合實(shí)用性、明晰性、效益性等特點(diǎn)。
3.產(chǎn)品定位的方法策略。產(chǎn)品定位中，首先要符合國家有關(guān)該行業(yè)的政策法規(guī)，其次滿足目標(biāo)客戶群的購房需求和消費(fèi)能力，將產(chǎn)品位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，最終實(shí)現(xiàn)自己的利益。具體方法有客戶需求定位、項(xiàng)目優(yōu)勢定位、復(fù)合定位策略。客戶要求定位法。這是以客戶為中心的定位法，也是房地產(chǎn)企業(yè)常用的定位方法，產(chǎn)品定位時(shí)，根據(jù)所選定的目標(biāo)市場的實(shí)際需求，開發(fā)出滿足他們個(gè)性化性價(jià)比的房產(chǎn)。項(xiàng)目優(yōu)勢定位法。這是以供給者為出發(fā)點(diǎn)的定位策略，好的有創(chuàng)新性的供給能創(chuàng)造新的需求，這種現(xiàn)象在今天的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代屢見不鮮。以房地產(chǎn)業(yè)來說，就是要求準(zhǔn)確找到本項(xiàng)目比周邊同類項(xiàng)目的突出優(yōu)勢，并在營銷中加以放大，形成鮮明的個(gè)性，為目標(biāo)客戶創(chuàng)造出其他項(xiàng)目無法比擬的環(huán)境硬件方面或服務(wù)軟件方面的超額價(jià)值。復(fù)合定位法。以上兩種策略側(cè)重點(diǎn)不同，實(shí)際運(yùn)用中也無嚴(yán)格界限，因此更多運(yùn)用的是二者結(jié)合的復(fù)合定位策略。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)客戶基本預(yù)期目標(biāo)的同時(shí)，將項(xiàng)目本身各種優(yōu)勢因素等相結(jié)合，通過復(fù)合策略突出整體優(yōu)勢，來滿足客戶需求，激發(fā)購買欲望。
三、房地產(chǎn)市場營銷
房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品運(yùn)用各種市場經(jīng)營手段賣到消費(fèi)者手中的過程。出發(fā)點(diǎn)是人們對房地產(chǎn)的需求，它不僅指房產(chǎn)的賣出，也包括相關(guān)服務(wù)的營銷，貫穿于從拿地到房產(chǎn)賣出的全過程，內(nèi)容包括價(jià)格策略、渠道策略和促銷策略。
1.價(jià)格策略。價(jià)格是影響消費(fèi)者購買行為的決定性因素之一，房地產(chǎn)價(jià)格策略的關(guān)鍵房地產(chǎn)定價(jià)的方法，常見的有成本導(dǎo)向法，需求導(dǎo)向法和競爭導(dǎo)向法。成本導(dǎo)向定價(jià)法的立足點(diǎn)是房產(chǎn)供給方自身的狀況，以商品房開發(fā)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，根據(jù)預(yù)期要達(dá)到的利潤和產(chǎn)生的稅費(fèi)計(jì)算出商品房單價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)法，以客戶需求強(qiáng)度及能承受價(jià)格作定價(jià)依據(jù)的一種方法。競爭導(dǎo)向定位法，以市場上同類商品房的價(jià)格作定位依據(jù)，并根據(jù)市場變化狀況和對手狀況適當(dāng)調(diào)整價(jià)格的一種方法。在實(shí)際運(yùn)用中企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)力和商品房與競爭對手的差異狀況采取領(lǐng)先對手價(jià)格或跟隨對手價(jià)格的方法。
2.房地產(chǎn)銷售渠道選擇。房地產(chǎn)渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從銷售者到需求者的流通過程中所經(jīng)歷的各個(gè)環(huán)節(jié)形成的通道。渠道選擇是市場營銷組合決策的關(guān)鍵之一，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)能否將產(chǎn)品按預(yù)期目標(biāo)順利銷售到消費(fèi)者手中，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。根據(jù)企業(yè)和消費(fèi)者之間是否使用中間商，將房地產(chǎn)銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。直接渠道是指開發(fā)企業(yè)直接將房產(chǎn)銷售給客戶，無須經(jīng)過中間商。它是優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)控制了銷售全過程，避免了中介機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為;而且可以直接和客戶見面能更好地了解客戶需求，從而迅速地調(diào)整銷售策略。缺點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)難以形成銷售專業(yè)優(yōu)勢，市場覆蓋面不夠;直接銷售還會一定程度上影響企業(yè)的人力物力分配。一般來說，如果開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力強(qiáng);商品房優(yōu)勢明顯，市場銷售良好，供不應(yīng)求等，可采用直接銷售渠道。間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)企業(yè)經(jīng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣至客戶手中。優(yōu)點(diǎn)是利于發(fā)揮中介銷售專業(yè)特長，更廣泛利用客戶資源，從而使開發(fā)企業(yè)集中精力于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。缺點(diǎn)是增大了建設(shè)與銷售之間的協(xié)調(diào)工作量，額外支付了銷售傭金，減少了最終利潤。如果開發(fā)企業(yè)自身實(shí)力較弱，整體市場低迷，可采用此種渠道。
3.促銷策略。促銷是“促進(jìn)銷售”的簡稱，房地產(chǎn)促銷是指運(yùn)用各種方式方法，向消費(fèi)者傳遞房產(chǎn)或服務(wù)信息，從而激發(fā)其購買欲望，促進(jìn)其購買活動的過程。促銷的方式主要有：（1）人員促銷和營業(yè)推廣。人員促銷是企業(yè)派出經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)的推銷人員以面談的方式向潛在客戶推薦產(chǎn)品并說服其購買的過程。因其方式具有直接和客戶接觸，能夠建立長期關(guān)系的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)營銷活動中占有重要地位。做好人員促銷首先要建立好促銷隊(duì)伍，要選拔熱愛本質(zhì)工作，具有熟練的業(yè)務(wù)知識，掌握一定推銷技巧的員工組成促銷隊(duì)伍。然后按照尋找目標(biāo)客戶，接近目標(biāo)客戶，介紹及應(yīng)付異議，促成交易的一般程序開展工作。營業(yè)推廣指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了迅速刺激需求，擴(kuò)大商品房銷售，在短期內(nèi)采取各種優(yōu)惠措施鼓勵(lì)客戶完成購買行為。具體有活動推廣、抽獎促銷、買房贈一定時(shí)期物業(yè)費(fèi)等多種形式。因其都需房產(chǎn)企業(yè)人員全程參與，故和人員促銷有一定的共性。（2）房地產(chǎn)廣告。廣告是企業(yè)促銷的重要方式，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展起來。房地產(chǎn)廣告是開發(fā)企業(yè)通過一定的媒體就其商品房的優(yōu)勢特點(diǎn)向潛在客戶宣傳，以促進(jìn)銷售的促銷方式。因房產(chǎn)的不可移動性，所以房地產(chǎn)廣告具有地域性強(qiáng)的突出特點(diǎn)。房地產(chǎn)廣告成功的關(guān)鍵在于廣告目標(biāo)內(nèi)容的確定，常規(guī)目標(biāo)有：宣傳整體開發(fā)項(xiàng)目;宣傳開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢、品質(zhì)特點(diǎn)、具體功能;竣工入住消息，引導(dǎo)客戶購買。在不同的建設(shè)階段，廣告的目標(biāo)也有所不同。一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)廣告應(yīng)結(jié)合市場反響情況，突出商品房及整體配套符合客戶需求的鮮明特點(diǎn)和優(yōu)勢，吸引客戶關(guān)注，最終促成銷售。廣告媒體的選擇事關(guān)能否將內(nèi)容有效傳遞到客戶。常見媒體有網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志、電臺等，傳播方面各有千秋，具體選擇何種媒體，企業(yè)首先應(yīng)從自身資金實(shí)力和項(xiàng)目規(guī)模方面考慮，其次還要考慮目標(biāo)客戶接觸使用媒體的習(xí)慣以及媒體自身的特性及信息的類型。（3）公共關(guān)系推廣。公共關(guān)系，是現(xiàn)代西方國家發(fā)展起來的一個(gè)新概念，具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指其與公眾之間的各種聯(lián)系以及塑造自身形象的過程。正確處理公共關(guān)系對樹立企業(yè)良好形象，進(jìn)而促進(jìn)銷售有著積極影響。公共關(guān)系推廣常采用以下形式：參加房地產(chǎn)展銷會，重大活動及時(shí)請媒體報(bào)道，舉辦各種公益性社會活動等。進(jìn)行公共關(guān)系推廣時(shí)，要注意以下原則：理解公共關(guān)系工作的滯后性，重視公共對象的廣泛性，從公眾利益出發(fā)到最終樹立企業(yè)良好形象。
房產(chǎn)置業(yè)公司的運(yùn)營過程，會遇到方方面面的問題和環(huán)節(jié)，本文結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)就三個(gè)共性問題做了闡述，以期起到拋磚引玉的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王貴嶺.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì).中國物價(jià)出版社，2003
[2] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實(shí)務(wù).中國人事出版社，2014
[3] 胡正明.市場營銷學(xué).山東人民出版社，2006
關(guān)鍵詞：營銷策略；概念；服務(wù)
1 選擇適宜的營銷渠道和營銷組合策略
1.1 選擇適宜的房地產(chǎn)營銷渠道。房地產(chǎn)營銷渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)者流向最終消費(fèi)者所經(jīng)過路線和所經(jīng)營銷單位結(jié)構(gòu)形式的總和。主要有以下幾種形式:(1)直接銷售房地產(chǎn)的直接銷售是指從房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售給最終消費(fèi)者。(2)間接渠道銷售房地產(chǎn)企業(yè)利用中間商將產(chǎn)品供應(yīng)給消費(fèi)者，中間商介入交換活動，并專門承擔(dān)商品流通職能。
1.2 選擇適宜的房地產(chǎn)營銷組合。房地產(chǎn)營銷組合在企業(yè)選擇了目標(biāo)市場以后它的任務(wù)就是利用營銷組合策略配合往后的銷售工作。房地產(chǎn)營銷組合是指房地產(chǎn)企業(yè)可以控制的各種營銷手段的綜合運(yùn)用。包括：產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略、促銷策略。房地產(chǎn)市場營銷組合要有以下特點(diǎn):(1)可控性營銷組合是要企業(yè)能夠控制的因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能主動控制這些因素就無營銷組合可言。但是可控性并不意味著企業(yè)可以隨意地進(jìn)行營銷組合，因?yàn)橐环矫媸袌鲂枨髮Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)營銷活動起著決定性作用，另一方面營銷活動受到市場需求和環(huán)境變化的影響和制約，它們都是企業(yè)不可控制的。(2)復(fù)合性營銷組合是多種因素的綜合運(yùn)用，各種因素又相互影響，而且，并不是每一種策略對每一個(gè)公司都合適，有的公司只能是由其中的一種或兩種。但是有的公司能夠綜合運(yùn)用幾種。但是這幾種策略的運(yùn)用在不同的公司所占的權(quán)重也是不同的。(3)動態(tài)性營銷組合要因時(shí)因勢而改變，既是企業(yè)的策略制定的再科學(xué)，但是隨著環(huán)境的改變往往發(fā)生人所不能預(yù)料的事情，所以我們在運(yùn)用營銷組合策略的時(shí)候要經(jīng)常性的檢查環(huán)境的變化，及時(shí)反饋到營銷部門以便對營銷組合策略進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整。(4)整合性營銷組合要求房地產(chǎn)企業(yè)以消費(fèi)者為核心進(jìn)行營銷活動，各種營銷策略必須在營銷目標(biāo)的指導(dǎo)下組合成統(tǒng)一的整體，相互協(xié)調(diào)相互配合。
2 房地產(chǎn)營銷中的概念
2.1 物業(yè)管理概念
物業(yè)管理概念是我國房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個(gè)概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，某一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因?yàn)闃I(yè)主都希望生活在一個(gè)安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營銷中保持主動。
2.2 綠色生態(tài)概念
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應(yīng)該是以人類的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營銷活動，是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿足和社會長遠(yuǎn)利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營銷活動要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費(fèi)。企業(yè)在房產(chǎn)營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。
2.3 歐式概念
歐式概念幾乎是全國房地產(chǎn)市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念成為競相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個(gè)小區(qū)“歐化”。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；問題；策略
在建筑行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程的開發(fā)商主要從事房建的經(jīng)營、管理、服務(wù)活動，其工程建設(shè)具有耗資大、周期長等特點(diǎn)，如果經(jīng)營不善很有可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，尤其是在工程建設(shè)的前期，需要大量的資金，售樓款資金還未回籠，更是要嚴(yán)肅對待?？偠灾ＷC房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)營管理是使其屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所遇到的問題。
1.財(cái)務(wù)管理經(jīng)營方面的問題
（1）管理者素質(zhì)低下
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運(yùn)營與財(cái)務(wù)管理方面的知識，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)來進(jìn)行，并沒有經(jīng)過科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進(jìn)一步做大做強(qiáng)造成了很大的障礙。
（2）存在嚴(yán)重的集權(quán)現(xiàn)象
在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個(gè)現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運(yùn)營者往往是同一個(gè)人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項(xiàng)都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時(shí)，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗(yàn)以及腦中的意識，并沒有經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機(jī)制，管理層對于企業(yè)的運(yùn)營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財(cái)務(wù)管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠?jì)劃，于是企業(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機(jī)密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔(dān)任公司中的會計(jì)、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營管理以及財(cái)務(wù)管理上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔(dān)任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運(yùn)行，這二者之間的矛盾會隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會認(rèn)為自己與企業(yè)的要職位無緣，無法產(chǎn)生上進(jìn)心與對企業(yè)的歸屬感，認(rèn)為自己再怎么努力也不如一個(gè)好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個(gè)巨大的項(xiàng)目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財(cái)務(wù)規(guī)范程度無法達(dá)到銀行所規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔(dān)保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進(jìn)行融資的方式，風(fēng)險(xiǎn)則較高，在資金嚴(yán)重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)從民間進(jìn)行高息貸款，但是這種資金籌措方
式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當(dāng)企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進(jìn)行預(yù)售，進(jìn)而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。
（2）投資缺乏科學(xué)性
房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調(diào)控以及市場的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個(gè)決策時(shí)都要充分考慮到當(dāng)前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運(yùn)營造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營過程中必須時(shí)刻預(yù)備足夠的流動資金，并進(jìn)行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴(yán)重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長時(shí)間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用等方面的因素，為客戶進(jìn)行購房擔(dān)保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進(jìn)行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，房產(chǎn)嚴(yán)重貶值，銀行對房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)拍賣，并不能補(bǔ)上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回?zé)o望。種種情況拖累之下，企業(yè)財(cái)政情況日益空虛。
二、針對房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理意識
對于一個(gè)企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風(fēng)險(xiǎn)意識，認(rèn)識到一個(gè)簡單的指令下達(dá)往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運(yùn)，因此必須加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，這不是一個(gè)可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，同時(shí)對于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場的進(jìn)一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)評估管理系統(tǒng)，并配備相對應(yīng)的專業(yè)人士進(jìn)行管理工作。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進(jìn)行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其工程開發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進(jìn)行科學(xué)的分析計(jì)算，深刻踐行可行性研究、對項(xiàng)目工程從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)、效益有一個(gè)綜合的論證分析評價(jià)，確定其可行性，資金充足性，才可以進(jìn)行下一步的工作，也就是工程設(shè)計(jì)施工等。
3.建立專門的市場調(diào)查班組
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時(shí)掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負(fù)面作用的最好方法就是建立專門的市場調(diào)查班組，專門進(jìn)行市場調(diào)研活動工作，收集整理計(jì)算房地產(chǎn)市場中各種最新的動向以及國家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時(shí)提供強(qiáng)有力的依據(jù)，達(dá)到規(guī)避、減小風(fēng)險(xiǎn)的目的。
4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進(jìn)行重要崗位的分配時(shí)，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個(gè)一展身手、實(shí)現(xiàn)自己雄心抱負(fù)的平臺，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個(gè)好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。
三、結(jié)論
建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要組成部分，關(guān)系著國家的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運(yùn)營健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質(zhì)量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理過程中，無論是財(cái)務(wù)管理、監(jiān)督管理、領(lǐng)導(dǎo)者所做出的決策、還是風(fēng)險(xiǎn)管理、市場監(jiān)測等每一個(gè)方面都必須給予認(rèn)真對待，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理，使其運(yùn)營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。
作者簡介：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理
我國在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時(shí)也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個(gè)大的加速時(shí)期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時(shí)是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個(gè)階段：第一個(gè)階段是籌資階段，第二個(gè)階段是投資階段，第三個(gè)階段是資金回收階段，第四個(gè)階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的這四個(gè)階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個(gè)階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營中投資多以及項(xiàng)目周期長的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)對負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險(xiǎn)；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險(xiǎn)[2]。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略
(一)在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理
在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)?？赡軙苯訉?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險(xiǎn)也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個(gè)投資商進(jìn)行籌資，并且為每個(gè)投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。
(二)對投資方面的風(fēng)險(xiǎn)管理
為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在開展新的項(xiàng)目的同時(shí)要嚴(yán)格的對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對項(xiàng)目所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)做出報(bào)告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個(gè)可行性分析的過程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)管理
在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識，從而在面對財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識程度，在日常的運(yùn)營中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻的關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識，同時(shí)也需要對企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)管理
針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的[5]。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個(gè)方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時(shí)的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對于財(cái)務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]曹陽.基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究[D].哈爾濱理工大學(xué),2014.
[2]石夢娜.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].武漢理工大學(xué),2013.
[3]許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理研究[D].武漢理工大學(xué),2012.
[4]王萌萌.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估與防范研究[D].青島科技大學(xué),2016.
而在殘酷的行業(yè)洗牌面前，房企龍頭老大的競爭也越來越激烈。萬科總資產(chǎn)3304億元，仍是行業(yè)龍頭；中海凈利潤達(dá)83.8億(港元)，成為行業(yè)最賺錢企業(yè)；恒大上半年?duì)I業(yè)額370.4億元，全國第一，凈利潤56.2億元；而保利2012年新開工面積逾1500萬平方米。在這場調(diào)控面前，以快速周轉(zhuǎn)見長的“萬恒中?！背闪酥袊鴺鞘械念I(lǐng)跑者，被稱之為“新四大天王”。一向堅(jiān)持走民生地產(chǎn)、微利路線的恒大地產(chǎn)上半年?duì)I收位列房地產(chǎn)行業(yè)第一位，在競爭中表現(xiàn)突出。
5月22日，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心在上海聯(lián)合“2012中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜100強(qiáng)”，萬科、恒大蟬聯(lián)榜單冠亞軍，其中恒大還位列“發(fā)展速度五強(qiáng)”與“經(jīng)營績效五強(qiáng)”兩個(gè)分榜單首位，成為唯一一家占據(jù)兩個(gè)分榜單首位的上市房企；6月9日，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院聯(lián)合組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”在京了《2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》，恒大榮獲在港上市內(nèi)地房企綜合實(shí)力TOP10第一名，并囊括財(cái)富創(chuàng)造TOP10與投資價(jià)值TOP10兩項(xiàng)第一。
“新四大天王”競爭白熱化
隨著恒大地產(chǎn)半年報(bào)業(yè)績的，地產(chǎn)新四大巨頭“萬恒中?！钡纳习肽旮偧家崖湎箩∧?。
恒大的半年報(bào)顯示，上半年，恒大營業(yè)額從2011年同期的人民幣320.6億元上升至人民幣370.4億元，同比上升15.5%，位列房地產(chǎn)行業(yè)第一位。
其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為人民幣364.9億元，按年增長15.1%；報(bào)告期內(nèi)物業(yè)管理收入人民幣1.6億元，較上年同期增長30.8%；投資物業(yè)收入為人民幣5230萬元，較上年同期增長14.7%；報(bào)告期內(nèi)工程建設(shè)、酒店經(jīng)營及其他房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入人民幣3.4億元，較上年增長75.4%。
值得注意的是，恒大的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到1980億元，猛增34%，從“萬恒中?！钡禺a(chǎn)新四巨頭的末位上升一位，超過了中海。
在愈演愈烈的房企競爭中，一定要能夠準(zhǔn)確地把握市場的節(jié)奏。
3月28日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在香港年度業(yè)績會上對2012年中國樓市作出判斷：“去年（2011年）12月份和今年1月份是近年來房地產(chǎn)市場最為蕭條的時(shí)期，春節(jié)過后的2月份不會好，3月份開始將會有所好轉(zhuǎn),4月份以后會更好?！焙愦蠊芾韺油瑫r(shí)表示，恒大在2012年的推盤策略是根據(jù)大勢的判斷隨行就市，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施，從3月份開始，公司的銷售量將穩(wěn)步增長。
自3月份開始，恒大連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)快速增長，并逐漸進(jìn)入穩(wěn)健增長期：3月份實(shí)現(xiàn)銷售額與銷售面積環(huán)比近100%的增長，相當(dāng)于前兩個(gè)月的銷售總和；4月份實(shí)現(xiàn)銷售額與銷售面積環(huán)比103.5%和126.4%的增長，相當(dāng)于第一季度三個(gè)月的銷售總和；5月份銷售額103.7億元，創(chuàng)集團(tuán)有史以來單月銷售最高紀(jì)錄，相當(dāng)于第一季度3個(gè)月銷售總和的1.25倍，占全年銷售目標(biāo)的1/8強(qiáng)；二季度實(shí)現(xiàn)銷售267.7億元，占全年銷售目標(biāo)的33.5%。
7月份，恒大按照既定目標(biāo)，合理調(diào)整開盤項(xiàng)目數(shù)量和項(xiàng)目進(jìn)度，銷售面積為132.6萬平方米，列全國第一，銷售額穩(wěn)中有升達(dá)82.4億元，成為龍頭房企中唯一一家銷售額環(huán)比增長的企業(yè)，前7個(gè)月累計(jì)完成全年計(jì)劃的54.1%。
下半年，恒大將按照預(yù)定計(jì)劃新開30-40個(gè)項(xiàng)目，充足、優(yōu)質(zhì)的貨量及樓市“金九銀十”旺季到來，恒大全年800億元銷售目標(biāo)有望再次提前超額完成。
薄利多銷凈利首超萬科
今年年初，樓市形勢異常嚴(yán)峻，全國各大房企紛紛實(shí)施以價(jià)換量的策略促進(jìn)銷售。
在嚴(yán)峻的形勢下，誰的市場策略正確，誰才有機(jī)會勝出。恒大一直在貫徹 “薄利多銷”策略，順應(yīng)市場和政策方向的發(fā)展模式，使得其上半年多項(xiàng)核心指標(biāo)再次奪得全國第一，依然保持行業(yè)排頭兵的姿態(tài)。
上半年，恒大采取深耕二、三線城市的策略。目前，恒大已經(jīng)在全國121個(gè)城市中布局218個(gè)項(xiàng)目。其中在建的項(xiàng)目有166個(gè)，在建面積約3485萬平方米。這些項(xiàng)目中，位于一線城市的占比1.2%，二線城市占比46.7%，三線城市占比52.1%。恒大位于二、三線城市的項(xiàng)目大都是針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理：中端至中高端產(chǎn)品占70%，旅游地產(chǎn)占15%，高端產(chǎn)品占15%，與老百姓需求的物業(yè)類型比例吻合，滿足了不同地區(qū)、不同層次的市場需求。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，恒大位于二、三線城市的項(xiàng)目自住比例為86%，投資僅占14%；首次置業(yè)比例是64%，二次及以上置業(yè)比例是36%，符合國家政策的導(dǎo)向。
令人感到意外的是，除了中海地產(chǎn)外，恒大的凈利潤第一次超過萬科集團(tuán)，上半年的凈利潤達(dá)到56.2億元，是萬科的1.5倍。
用較低的利潤率創(chuàng)下了高利潤，恒大靠的是“以量取勝”，上半年，恒大銷售面積達(dá)576.8萬平方米。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制
一、引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，眾多行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。房地產(chǎn)業(yè)作為我國近些年來發(fā)展速度較快、發(fā)展勢頭較好的行業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)起到了關(guān)鍵性作用。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)業(yè)必須意識到其發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)階段，供給側(cè)改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也帶來了極大的機(jī)遇。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提升對資金風(fēng)險(xiǎn)的分析和控制能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)獲得新的利潤增長點(diǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)的控制和分析主要包括對外界因素造成的實(shí)際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施來提升控制能力，屏蔽相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
（一）初期投資風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于復(fù)合型行業(yè)，企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)資金融通、投資項(xiàng)目選擇、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑和房產(chǎn)出售或出租等業(yè)務(wù)內(nèi)容，同時(shí)由于其所需資金數(shù)量極大，因此屬于傳統(tǒng)的資金密集型企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇初期就面臨著極高的投資風(fēng)險(xiǎn)即在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段出現(xiàn)一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前期需要對項(xiàng)目所在地和宏觀經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行全面衡量和把控，通過數(shù)量模型分析等方式定性定量的對投資收益進(jìn)行預(yù)判。同時(shí)對如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃及后期出售價(jià)位確定等都需要在項(xiàng)目投資初期進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。但是，在投資初期由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性、政策的變動性及來自同行業(yè)競爭者的壓力，使得房地產(chǎn)行業(yè)的初期投資風(fēng)險(xiǎn)仍然巨大。
（二）中期建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)主要通過房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的方式生產(chǎn)出該行業(yè)特有的商品――房屋，因此建設(shè)施工階段實(shí)質(zhì)上是一個(gè)典型的生產(chǎn)過程。在這個(gè)生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著來自方方面面的資金風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)外部，面臨著原材料產(chǎn)品價(jià)格波動帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，原材料價(jià)格上漲意味著企業(yè)未來所需采購原材料成本增加，企業(yè)成本增加，可能造成企業(yè)的利潤減少甚至虧損；原材料價(jià)格下降意味著企業(yè)如果當(dāng)期庫存較多，則企業(yè)從長遠(yuǎn)角度看，企業(yè)成本超過同行業(yè)其他企業(yè)，也會造成企業(yè)的利潤減少甚至虧損。在房地產(chǎn)內(nèi)部，對于所融通的閑置資金的投資方式安排會直接影響到企業(yè)整體的盈利水平和風(fēng)險(xiǎn)狀況，在建設(shè)施工過程中企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利落地起到了重要作用。
（三）后期處置風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完工之后，就進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目后期處置階段。在這一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會采用出售的方式進(jìn)行處置，少部分企業(yè)采取長期出租或自用的方式進(jìn)行處置。不同置方式也給企業(yè)帶來了不同的風(fēng)險(xiǎn)。而處置實(shí)質(zhì)上是給企業(yè)帶來最大資金風(fēng)險(xiǎn)的方式。處置過程需要企業(yè)具有強(qiáng)大的營銷能力和營銷策略，營銷策略的制定及政府政策的引導(dǎo)都會影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的處置時(shí)間和資金回收的速度。
三、控制房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的方法和策略
（一）提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略的準(zhǔn)確性和可靠性
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期需要對行業(yè)環(huán)境進(jìn)行全面評估，除此之外還需要對項(xiàng)目所在區(qū)位等進(jìn)行全面宏觀了解以最終完成項(xiàng)目投資初期的評價(jià)，實(shí)現(xiàn)提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略準(zhǔn)確性和可靠性的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要牢牢把握政府政策導(dǎo)向，對于大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的地區(qū)可以加大投資力度，對于嚴(yán)格控制開發(fā)購房的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)就需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，嚴(yán)格控制企業(yè)可能面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)。其次，在制定投資策略時(shí)可以通過經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建進(jìn)行定量分析，提升決策的準(zhǔn)確性和可靠性。準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)預(yù)測模型和風(fēng)險(xiǎn)控制模型可以從收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)維度對項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，最終決定是否對項(xiàng)目進(jìn)行可靠投資。
（二）善用金融工具、加強(qiáng)監(jiān)督管理，降低在建設(shè)施工過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國金融市場的不斷完善和開放，其在各行各業(yè)的資金融通、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用當(dāng)前金融市場上具有的一定作用來降低自身在建設(shè)施工過程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)可以通過宏觀預(yù)測方式推測未來原材料的價(jià)格漲跌情況，之后通過使用期權(quán)、期貨、套期保值等方式來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的置換或者規(guī)避，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和有效運(yùn)營。其次，企業(yè)需要在建設(shè)施工過程中加強(qiáng)對項(xiàng)目施工內(nèi)容的監(jiān)督管理，通過完善的內(nèi)部控制避免不合規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，也可以避免資金的浪費(fèi)，提升資金的使用效率，促進(jìn)資金有效周轉(zhuǎn)，降低建設(shè)施工過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。
（三）完善營銷策略，提升營銷能力，降低處置階段的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略應(yīng)該具有較強(qiáng)的可操作性和可識別性，同時(shí)營銷策略的制定也需要符合國家政策的基本規(guī)劃，切不可通過虛假營銷等方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目處置，不合理的營銷策略會增大企業(yè)的法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)面臨行政處罰甚至凍結(jié)資金等資金風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)只有結(jié)合市場情況和社會現(xiàn)狀制定的營銷策略，才能被目標(biāo)人群所接受，也只有通過強(qiáng)有力的營銷能力和品牌能力，才能在最合適的周期內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)和處置。
四、結(jié)語
隨著國家供給側(cè)改革戰(zhàn)略的不斷深化和實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了改革的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)必須對企業(yè)項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目處置等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，促使企業(yè)有效把控資金風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)有效增長，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的二次騰飛。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】 商業(yè)資產(chǎn) 資產(chǎn)管理 創(chuàng)新
商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價(jià)值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其具有運(yùn)作周期長、資金投入高、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益雙高的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營和管理的過程中，對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問題。探討如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營效率的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
一、我國商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問題
1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制
商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對資金的依賴性較強(qiáng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，并通過商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營來回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機(jī)制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理和資產(chǎn)安全。
2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制
我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達(dá)的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。
3、商業(yè)投資模式比較低端落后
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。
4、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。
5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)高利潤行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運(yùn)營和管理。
二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性
1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入
商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動，通過加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理，獲得租金收入。
2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值
商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會隨著經(jīng)營過程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。
3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升
商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。
三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議
1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制
商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。
3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。
4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營
商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營者的利益最大化。
商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營模式。通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運(yùn)營管理過程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無序競爭，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].清華大學(xué)出版社，2007.
[2] 章惠生：城市綜合體――商業(yè)地產(chǎn)的主流模式[J].城市開發(fā)，2010（3）.
