時間：2023-07-03 17:57:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產價格策略分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、引言
近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。
二、房地產開發商與銀行的演化博弈模型
1．博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。
三、演化博弈穩定性分析
從1998年房地產市場化以來，根據不同發展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發展階段分為四個階段：
1．1998年~2003年：初步繁榮發展階段。1998年，我國開始實行城鎮住房分配制度貨幣化改革，為了實現經濟的快速發展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業的發展來拉動國民經濟的增長。同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業迅猛發展，而國家政策法規對房地產開發商的限制與要求并不太高，房地產行業的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現出一片繁榮景象。在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發商進行房地產投機行為的違規成本也很小，因此當房地產開發商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產市場初步繁榮發展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。
2．2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現投資過熱的趨勢。針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環，房地產金融風險不斷膨脹。#p#分頁標題#e#
3．2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續五次降息，同時采取一系列稅費優惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益將小于其違規成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。則該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。
4．2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。則當處于該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現穩定健康快速的發展。
四、結語
關鍵詞：房地產價格；通貨膨脹；時差相關分析；熱最優路徑方法
一、 引言
過去四十多年里，全球經濟在低通貨膨脹水平的環境下，發生了多次因資產價格波動，尤其是資產價格泡沫的產生和破裂引發的系統性和全球性的金融危機與經濟衰退，資產價格與宏觀經濟的關系成為各國貨幣與政策當局所日益關注的重要問題，也成為學術界的熱點問題。
我國自1998年啟動房地產市場化改革以來，伴隨著我國宏觀經濟的高速發展，房地產行業取得迅猛的發展，全國商品房平均銷售價格從1998年的2 170元/平方米上升到達2012年1月的5 502元/平方米，短短十四年時間內，價格上升達153.55%。房產在我國家庭資產組合中的占比已接近50%，是份額最大的一項資產持有形式。與此同時我國也面臨著嚴峻的通貨膨脹形勢，2011年7月份CPI同比上升6.5%，達到近3年以來的峰值。研究房地產價格波動與通貨膨脹的關系是資產價格與宏觀經濟的關系研究的重要組成部分，具有重要的理論意義，而且對我國房地產行業的健康發展以及對通貨膨脹的預測和管理均具有重要的現實意義。
本文使用我國2000年~2011年間房地產價格指數和消費者價格指數的月度數據，運用時差相關分析方法和熱最優路徑方法，對我國房地產價格波動對通貨膨脹的影響進行了研究。
二、 文獻綜述及模型簡介
1. 文獻綜述。近年來，國內外學者對資產價格與通貨膨脹關系的研究逐漸增多，除了利用統計數據對資產價格與通貨膨脹之間關系進行實證分析之外，一般是按下面兩條思路展開：一是探討和刷新通貨膨脹的定義和衡量方法，試圖將資產價格包含到通貨膨脹的衡量指標中去，討論資產價格在通貨膨脹衡量指標的權重；二是研究資產價格波動對通貨膨脹的影響，嘗試發現資產價格與通貨膨脹是否具備穩定的關系。
Tobin（1969）認為當市場價格高于重置成本時，企業投資意愿變得更為強烈，投資支出隨之增加，這會引起社會總需求的增加，從而引發通貨膨脹。Goodhart（2001）研究表明資產價格蘊有未來物價變化的信息。他構建出了一種包括房地產價格、股票價格、短期利率和匯率等在內的金融狀況指數，并對房地產價格和股票價格在金融狀況指數中的權重進行了研究。他的實證結果證明，西方七國的金融狀況指數與未來通貨膨脹水平的相關系數為0.55，并且領先通貨膨脹7個季度；而且與匯率、股票價格和通貨膨脹之間的關系相比，房地產價格和通貨膨脹之間的聯系要緊密得多，因此貨幣與政策當局可借助金融狀況指數研判未來通貨膨脹水平。Simon Gilchrist 和John V. Leahy（2002）研究表明，相比美國，其他發達國家的股票價格帶來的財富效應偏小，但房地產價格波動的財富效應比美國要大。導致這些差異的原因是不同類型的資產在各國占比不同以及各國資產市場的發育程度不一。沒有任何一項資產的價格數據能適用于對所有國家、所有時期通貨膨脹的預測。A.Bollard（2004）認為，如果貨幣和政策當局以低通貨膨脹為目標，那么日常的貨幣操作應考慮資產價格的因素，應該對資產價格的波動作出適當的回應。他的實證表明，在大部分情況下，新西蘭的資產價格的波動與一般商品和服務項目的價格水平的起伏是相一致的。
瞿強（2004）認為，在金融制度不斷創新的情況下，資產價格的上升往往都伴隨著信貸規模的大幅增加。資產價格超過資產基礎定價的部分，來源于以轉移風險為目的的借款，這會引起宏觀經濟波動和社會財富劇烈的重新分配，最終會反映在一般商品與服務項目的價格波動上，或者是通貨膨脹，或者是通貨緊縮。王維安和賀聰（2005）的研究運用了無套利均衡定價原理從資產價格獲取市場預期的方法，結果表明房地產預期收益率與通貨膨脹預期存在穩定的關系，房地產預期收益率下降1%，會引起通貨膨脹上升0.58%。汪恒（2007）在傳統的衡量通貨膨脹指標CPI的基礎上，增加了房地產價格，從而構建出一種新的通貨膨脹指數；他以1998年~2003年的季度數據作為樣本數據，實證檢驗了包含房地產價格的新通貨膨脹指數比傳統的通貨膨脹的指標更加有效。李強（2008）分析認為，資產價格和通貨膨脹的關系，除了財富效應，還存在一種“貨幣激活論”，即資產價格的上升，會降低居民的儲蓄意愿，貨幣會流向資產交易市場，從而引發通貨膨脹水平上升。他的實證檢驗了我國股票價格的上升會同時通過財富效應和“貨幣激活效應”促使通貨膨脹的上升。蘇瑜和萬宇艷（2010），以美國近130年來的CPI和標普指數為研究對象得出結論，美國股票價格與通貨膨脹長期來看存在顯著的協整關系；而在上世紀二三十年代大蕭條時期、本世紀初的互聯網新經濟泡沫時期和2008年次貸危機時期等這三個特殊時間區段，股票價格與通貨膨脹的關系并不明顯。
綜上所述，多數學者認為通常意義上的僅包含一般商品和服務項目價格水平的物價指數并不能反映真實的通貨膨脹水平，資產價格在一定程度上有助于改善對未來通貨膨脹水平的預測。另外一些學者認為資產價格對未來通貨膨脹水平的預測能力并未達到理論上所闡述的水平，沒有一項資產的價格數據能適用于對所有國家、所有時期的通貨膨脹預測。
但學界也一致認為：隨著資產交易的日趨頻繁和資產價值占比實體經濟的份額逐漸增大，為維護貨幣穩定，確保經濟平穩有序運行，貨幣與政策當局有必要關注資產價格波動對通貨膨脹和宏觀經濟帶來的影響，關注更廣泛意義上的價格水平穩定。
2. 模型簡介。
（1）時差相關分析。時差相關分析模型，通常選取兩個重要的經濟變量作為基準指標，然后針對選取的指標做滯后或超前處理，并計算兩者的相關系數。據此可以得出兩個經濟變量在時間序列上的關系，判斷兩者誰是先行指標、滯后指標或同步指標。時差相關分析模型可應用于對數據和事務的預測和判斷。
時差相關分析模型的基本思路：
設Y={Y1，Y2，Y3，…}和X={X1，X2，X3，…}為兩個經濟指標序列，r為時差相關系數，則：
l為滯后或超前期數，l為正數時表示滯后，l為負數時表示超前；n是取齊后的數據個數，L是最大的滯后或超前期數。rl最大時對應的l表示滯后或超前l期時，兩時間序列相關關系最強。若r0為最大值，表示兩個重要的經濟變量在時間序列上為同步的關系。
（2）熱最優路徑方法。熱最優路徑方法，是一種無參數估計方法，運用熱物理學的概率傳遞思路，引入距離矩陣，利用配分函數進行遞歸運算，最終得出兩時間序列之間動態的領先滯后關系。熱最優路徑方法由Wei-Xing Zhou和Didier Sornette（2006）提出，他們將熱物理學方法應用到經濟問題研究領域，具備一定的創新性。基本過程如下：
首先，將兩個具有相同長度的時間序列{X}和{Y}進行標準化，求出其距離矩陣 ：
ε（t1，t2）=|X（t1）-Y（t2）|（1）
ε（t1，t2）表示時間序列{X}在時刻t1的值與時間序列{Y}在t2時刻的值之間的距離。
接著，按式（2）所示將距離矩陣做旋轉處理。這樣t軸剛好為原坐標系中主對角線的方向，x軸與其垂直。
t1=1+（t-x）/2t2=1+（t+x）/2（2）
式（3）表示了配分函數的遞歸計算方法。
G（x，t+1）=[G（x-1，t）+G（x+1，t）+G（x，t-1）]e-?著（x，t+1）/T（3）
最后，計算熱平均位置x（t）。根據式（3）進行計算，在時間t上每個點與對角線的距離為x的概率為G（x，t）/G（t），其中G（t）=?撞xG（x，t）。在t時刻的平均領先（滯后）階數為：
經過上述運算，可以求得每個時間點上的熱平均位置，即在每個時間點上兩個時間序列的領先或滯后階數。
三、 實證研究
本文的實證驗證部分，包括運用時差相關分析方法的靜態實證部分和使用熱最優路徑方法的動態實證部分，均使用全國房地產銷售價格指數（HPI）反映房地產的價格，使用CPI反映通貨膨脹程度。本文使用2000年1月~2011年1月的HPI和CPI作為樣本數據，數據分別來自于中經網產業數據庫和國家統計局官方網站，對數據自行做了整理并對缺失數據做了線性插值補齊處理。
1. 研究區段劃分。本文在研究我國房地產價格對通貨膨脹的影響時，根據我國房地產行業發展狀況，將其劃分了不同階段進行分段研究，以揭示在目前我國國民經濟和房地產行業仍然處于高速發展的情況下，房地產價格波動對通貨膨脹的復雜影響。
新一輪增長階段（2000年~2002年）：逐步停止福利分房，啟動房地產行業的市場化改革，在制度上建立市場化住房體制，同時提出把房地產行業培育成經濟支柱產業，房地產行業快速發展；宏觀調控階段（2003年~2007年）：房地產投資快速增長，房地產價格大幅上升，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多房地產市場調控政策和措施； 后金融危機階段（2008年~2011年）：隨著美國次貸危機爆發，我國房地產價格在2008年有過較大幅度的下降，政府隨即出臺一系列救市計劃和扶持政策，房地產市場迅速反彈，投資投機需求旺盛，房地產價格持續上升，政府先后出臺多輪針對性較強的政策遏制房地產價格過快上升，成效顯著。
2. 使用時差相關分析模型的靜態實證研究。基于2000年1月~2002年12月的HPI與CPI的月度數據，根據時差相關分析得出，在房地產行業新一輪增長階段中，HPI是CPI的同期指標，領先階數為0，并且滯后三期內的HPI和CPI的相關系數均在45%以上；CPI是HPI的同期指標，領先階數為0，并且CPI和五期內的HPI相關系數均在45%以上，顯示出HPI和CPI之間較強的關系。
基于2003年1月 ~2007年12月的HPI與CPI的月度數據，根據時差相關分析得出，在房地產行業宏觀調控階段中，HPI是CPI的同期指標，領先階數為0，并且只有同期的HPI和CPI的相關系數在45%以上，滯后一期以上的HPI和CPI的相關系數較小，并且滯后五期時出現負相關的情況；CPI是HPI的同期指標，領先階數為0，并且CPI和五期內的HPI相關系數均在45%以上，但與11期之后的HPI出現負相關系數。
基于2008年1月 ~2011年1月的HPI與CPI的月度數據，根據時差相關分析得出，在房地產行業后金融危機階段中，HPI是CPI的先行指標，領先CPI七期，并且滯后七至十期的HPI和CPI的相關系數均在50%以上；CPI是HPI的先行指標，領先HPI七期，兩者為負相關，并且CPI和二至十一期內的HPI相關系數均在-45%以上。
3. 使用熱最優路徑方法的動態實證研究。使用熱最優路徑方法，選取了參數T=1，基于2000年1月 ~ 2011年1月的HPI和CPI月度數據，得出近十年我國 HPI對CPI的領先階數動態變化情況，結果顯示我國HPI對CPI的領先階數趨向逐漸增大的趨勢。2000年~2007年間，HPI對CPI的領先階數在0附近，基本上是同步指標；而2007年~2011年1月間，HPI對CPI的領先階數在6個月左右。
4. 結果分析。
（1）在我國房地產行業新一輪增長階段和宏觀調控階段中，CPI和五期內的HPI相關系數均在45%以上；顯示出隨著我國國民經濟的發展和居民生活水平的不斷提高，房地產日益成為我國企業和居民的投資、消費和抵御通貨膨脹的重要渠道。
（2）在新一輪增長階段和宏觀調控階段中，HPI是CPI的同期指標，領先階數為0；在后金融危機階段中，HPI是CPI的先行指標，領先CPI七期。熱最優路徑方法的實證也表明，HPI對CPI的領先階數逐漸增大，表明我國房地產價格和通貨膨脹存在較為緊密的關系，房地產價格包含通貨膨脹的信息，但兩者之間的關系仍然處于進一步的變化之中。
（3）對于后金融危機階段，HPI和CPI不是同期指標的原因是，在由美國次貸危機引發的、因歐債危機復雜化的全球金融危機給我國經濟帶來重大影響的背景下，我國的房地產行業政策屢出重量級措施，包括2008年的救市計劃和2010年以來多項嚴厲的房地產宏觀調控政策，這些政策針對性較強，效果立桿見影，加之房地產作為一項資產，對經濟形勢反應較為靈敏，因此房地產價格成了CPI的先行指標，領先CPI七期。
四、 研究結論與政策建議
1. 結論。
（1）伴隨著國民經濟的持續發展和居民生活水平的提高，我國房地產行業正進一步發展，房地產價格波動通過影響企業投資、居民消費、金融體系和政府財政等途徑，影響通貨膨脹水平，房地產價格和通貨膨脹存在較為緊密的關系，房地產價格波動中包含著通貨膨脹的信息，但各時期房地產價格波動對通貨膨脹的解釋強度和影響時長均存在較大的差異，房地產價格與通貨膨脹的關系仍然處于進一步的變化之中。
（2）目前受復雜的全球宏觀經濟形勢影響，我國經濟不確定因素增多，加之出臺了一系列的房地產行業調控政策，我國房地產價格出現了近十年較為罕見的停止上升的狀況，改變了之前因追求房地產價格上升，企業和居民等使用各種方式將資金從日常生產經營、消費和其他投資渠道領域轉向投入到房地產行業的局面，房地產行業吸收流動性的能力降低，這增加了當前我國通貨膨脹的上行壓力。
2. 政策建議。
（1）盡管我國房地產價格波動中包含通貨膨脹的信息，但各時期房地產價格波動對通貨膨脹的解釋強度和影響時長均存在較大的差異，缺乏準確評價房地產價格波動對通貨膨脹影響的程度的技術手段。因此并不適合將房地產價格計入衡量通貨膨脹的指標，房地產價格也不應作為預測和管理通貨膨脹水平的直接目標，貨幣政策也不應直接對房地產價格波動作出反映，建議我國貨幣和政策當局在預測和管理通貨膨脹水平時，應采取“參考”但不能“盯住”房地產價格波動的策略。
（2）我國房地產行業市場化進程正不斷推進，房地產行業逐漸成為我國的支柱產業，同時也日益成為我國企業和居民的投資、消費和抵御通貨膨脹的重要渠道。我國應堅持房地產行業的定位，確保政策的長期性和一貫性，堅持推進房地產市場化進程，避免給市場帶來價格信號失真。尤其需要注意的是，房地產價格波動會改變其吸納流動性的能力。為促進國民經濟的健康平穩發展，我國房地產行業政策應著眼于確保房地產價格的平穩，避免急升急跌的局面，否則會給我國實體經濟帶來較為嚴重的影響。
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關鍵詞：房地產 價格因素 樓市調控
一、我國房地產價格的影響因素
我國房地產價格影響因素主要有以下幾個方面：（1）土地資源因素，政府壟斷了房地產一級土地市場，實行土地使用權和所有權分離的制度，政府對土地的出讓數量進行自主調控，如果政府對土地的供應計劃和土地利用規劃不科學，當地的房地產開發規模和結構將會受到土地資源的直接影響，導致房價的上升或者下跌。（2）消費者的收入因素，房地產的有效需求直接影響當地消費者的收入水平，如果收入水平高，則消費者的住房消費能力就會提升，從而帶動當地房地產價格的提升。（3）消費者的偏好因素，房地產價格的開發需要綜合考慮當地消費者的偏好，譬如高層、多層、低層和別墅項目等，都需要以消費者需求偏好為前提，否則將出現滯銷情況，從而促使房地產價格的下降，反之將拉動消費，促使房地產價格上升。（4）住房保障制度因素，根據住房消費群體的劃分，房地產二級市場有廉租房、經適房和商品房三種，前兩者適用于中低收入家庭，其價格可由政府直接決定，而后者的價格完全由市場自行調控。如果當地政府房地產開發的主要方向是廉租房和經適房，則會直接影響商品房的價格。（5）人民幣匯率升值因素，人民幣匯率的升值意味著大量外資進入國內市場，房地產市場也會成為這些資金投資的目標之一，資金供給的增加，將推動房地產價格的上漲，而上漲的房產價格存在泡沫風險。（6）房地產開發成本的因素，包括土地成本、前提規劃費用、基本建設費用、管理費用、銷售費用、稅收費用等，房地產開發商為了收回開發成本和獲得足夠的盈利，就必須提高房價，以保證房地產開發項目的經濟效益。
二、維持我國房地產價格穩定的策略
1、提高土地的利用率
目前我國城市土地的利用率不高，存在著用地的壓力，筆者認為只有科學有效地利用土地，才能夠給房地產行業提供充足的土地資源：（1）土地的科學規劃管理，根據城市的人口規模、自然資源條件和交通環境等，綜合考慮區域的經濟和自然情況，避免園區開發建設脫離城市規劃而造成的耕地浪費和建設重復。（2）協調各產業的用地比例，發揮土地利用規劃的指導作用，在城市中心地段規劃收益較高的商業用地，在區位不明顯的地段規劃效率較低的原國有工業企業和行政機構。（3）加強舊城改造的步伐，出臺相關的土地調控政策和城區開發政策，重置土地資源，提高優質土地資源的利用效率，至于新區的開發建設，除了國家或者地方重點開發的項目之外，其他的項目開發規模應該得到一定的控制。
2、拓展房地產融資渠道
很多情況下，即使房地產價格明顯偏高，都不乏大量的投資者和投機者，但能夠真正能滿足投資者的安全性金融產品仍然存在不足，筆者認為可以綜合考慮以下幾種房地產融資渠道的拓展方法：（1）建立完善的融資監管機制，保證房地產融資的安全性，一是建立房地產融資方面的法律法規，其中包括行業的管理標準、資金運行的監督機制和違法行為的處罰條例等，二是建立嚴格的政府監管和行業自律機制，加強對融資資金的財務和經營活動審核。（2）促進房地產規模經濟的發展，對融資資金進行總量調整，通過購并重組和機構投資者的培養，促進融資資金的規模經濟發展。（3）引入國外的先進管理，促使融資資金的規范化發展，建立中外合資的融資管理公司，規范我國投資融資企業的發展。
3、完善我國的住房保障體系
我國目前的住房保障體系存在明顯的缺陷，對于城市大多數低收入家庭來說，住房的問題始終嚴峻，因此要從以下幾方面入手完善我國的住房保障體系：（1）提高住房保障家庭財產和收入申報制度的透明度，實行“住房保障實名制”，進行統一和實時的動態管理。（2）界定保障的范圍，一是中高收入的家庭，這些人有足夠的消費能力，要排除在保障房制度的保障范圍之內，二是中等收入水平的家庭，政府可以提供貸款和稅收優惠，也可以不計入保障房保障的范圍之內，三是中低收入的家庭，納入經濟適用房制度的保障范圍，以貨幣直接補貼的方式幫助這些家庭購買經適房或者租房，四是低收入家庭，主要依靠廉租房制度解決其住房問題。
4、其他的房價維穩建議
通過轉變房地產市場供給的調控方式、建立房地產信息公開預警系統、限制外資進入我國房地產市場、區別性對待房地產市場的消費需求等方式，健全房地產管理制度。與此同時，明確土地儲備制度的目的、完善土地收益分配制度、優化土地供應結構等宏觀調控手段，也是我國房地產價格維持穩定性的具體方法。
三、結束語
綜上所述，房地產作為國民經濟的重要組成部分，其價格的穩定性受到土地資源、消費者收入水平、消費者偏好、住房保障制度、人民幣匯率和開發成本等因素的影響，制約著我國房地產市場的健康發展。筆者認為，我們只有通過土地利用率提高、拓展房地產融資渠道和完善住房保障體系等措施，才能夠穩定房地產的價格。
參考文獻：
[1]王華欣.我國房地產價格及其影響因素分析[D].山東大學，2009年4月
[關鍵詞]貨幣供應量；房地產；誤差修正模型
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.148
我國房價自2003年后進入快速上升期。央行雖然采取多種措施抑制房價過快上漲，但每次都收效甚微。在貨幣增速居高不下的現實背景下，市場難免將房價上漲歸咎于貨幣投放。真實情況如何有待進一步檢驗。
1 文獻綜述
韓鑫韜和王擎（2011）研究了我國房價增長率與貨幣供應量、匯率以及利率的線性波動關系，發現貨幣供給和利率對房價增長率變動的影響不大，而匯率對其有顯著線性影響。琿珂（2012）從熱錢涌入和貨幣政策兩個角度入手，通過構建向量誤差修正模型實證發現，貨幣供應量與房價之間存在顯著的因果關系，即貨幣供應量增加推動了房價上漲。鄭忠華和郭娜（2012）從信貸渠道角度出發，發現信貸規模越大，資產價格越高，貨幣發行量增加是房價增高的根本原因。
王碩（2013）通過推導房價的存量-流量模型，發現貨幣供應量與房價之間的關系為正，而利率與房價之間的關系為負；從長遠看，利率對房價調控的效果微弱，而貨幣供給的調控效果顯著。胡銘煌（2014）指出，貨幣供應主要通過兩個途徑引起房價上漲，除了貨幣發行導致資產價格上升外，房地產市場投資占貨幣發行總量比例上升也是重要原因。
既有研究在理論基礎、研究方法、研究數據等方面存在差異，結論也各異。本文據此進一步揭示貨幣供應量與房價之間的關系，以期獲得更多有益結論。
2 貨幣供應量影響房價的機理分析
2.1 信貸傳導機制
作為資金密集型行業，房地產開發的資金需求量極大，銀行貸款是其主要資金來源，銀行貸款規模對房價影響至深。當中央銀行實行寬松貨幣政策時，銀行可貸資金增大，對房地產企業的資金供給增多，導致房地產供給增加。同時，居民個人住房貸款需求更易得到滿足，自然刺激房價上漲。
2.2 利率傳導機制
從個人消費角度看，當貨幣供給增加時，利率水平下降，儲蓄收益減少，股票或債券的收益上升。股票或債券收益上升又刺激消費，于是房屋需求上升。再加上按揭貸款的成本相對減少，居民還款能力提高，也進一步刺激其購房需求，推動房價上漲。從企業投資角度看，貨幣供給增加，利率下降，企業融資成本降低，投資的邊際收益率提高，從而刺激投資增長。房地產企業將獲得更大的資金回旋余地，利于其通過提價營銷策略。
3 實證分析
3.1 指標選擇與數據采集
選擇M2作為貨幣供應量的指標，房地產價格以商品房銷售總量除以商品房銷售面積得到，表示為hp。加入人均可支配收入、房地產開發投資作為控制變量，分別用INCOME和HPI表示。樣本期選取2007―2015年共36個季度，數據來源于國研網和國家統計局。
3.2 平穩性檢驗
為降低季節性因素的影響，首先用census X12方法對樣本數據投資進行季節性調整。同時為了降低異方差影響，對四個變量進行對數變換。
對四個變量實施ADF檢驗，發現INHP、INM2、INHPI、ININCOME在零階上非平穩，但都是一階單整。
3.3 格蘭杰因果檢驗
利用格蘭杰檢驗判定幾個變量之間的因果關系，輸出結果見下表。
上述結果表明：貨幣供應量、房地產開發投資都是房地產價格的格蘭杰原因，而人均可支配收入不是房地產價格的格蘭杰原因。幾個變量總體來講是房地產價格變化的格蘭杰原因。
4 結論與建議
本文通過實證分析發現，貨幣供應量對房價有直接影響，兩者為正相關關系。并且，貨幣供應量的滯后期也與房價正相關，呈遞增效應；房地產投資與房價也成正相關關系，但滯后效應遞減。
據此我們認為，央行應該嚴格控制貨幣供應量的過快增長，避免引起房價的不合理快速上漲。同時應保持貨幣政策的連續性，避免貨幣政策時滯的影響。同時積極利用房地產開發投資滯后期對房價的遞減效應，增加房地產市場供給，在風險可控范圍內加速房產開發。
參考文獻：
理論分析
一、土地供應方式對地價的影響。
土地市場的供應方式主要是指土地出讓方式。不同的出讓方式，包括協議、招標、拍賣和掛牌，對地價的形成有一定的影響。
一般來說，協議方式形成的價格最低，這里面原因很多，一是開發商與原用地方、政府各相關部門有著千絲萬縷的聯系，一旦某開發商和各有關方達成協議，其他開發商就很難介入；二是原有的出讓程序難以形成競爭機制，房地產開發立項和規劃一開始就確定了開發商，即使沒有簽訂出讓合同，辦理出讓手續，其他開發商也無從染指；三是政府協議出讓的價格一般是以基準地價為基準，雖然會適當參照市場行情，但基本上變化不大。
在招標模式中，中標人要滿足很多條件，如行業經驗和業績，付款方式和進度、開發方案以及其它技術經濟因素。只有綜合評分最高的開發商才能成為中標人。由于價格只是評判的因素之一，當然就不一定是出價高者得到地塊。
拍賣的形式大家都很熟悉，因為近幾年來全國土地市場舉行的幾次拍賣，成交價都很高，甚至創出了各地土地交易的最高價，實際上拍賣方式在各種出讓方式中所占比例很少。
掛牌方式遵循的游戲規則也是價高者得。在招標和拍賣方式中，都要求競買人不得少于三人，而掛牌則不受競買人數的限制，且每個競買人都可以多次報價。如果僅有一家開發商競價，超過底價即可摘牌。如果有多家開發商競價，則會在最后以拍賣競價的方式確定競得人。掛牌有較長一段的出價時間，開發商有充分的選擇機會，與招標拍賣相比，掛牌有很多優勢，因此得到了廣泛的應用。
出讓方式對地價的高低有一定的影響，這種影響是有條件的，不是絕對的，也不是長期的。從現象上看，招拍掛形成的地價要高于協議出讓價。由此，一些人士把高地價歸咎于招拍掛。如前所述，由于協議價多是毛地價，招拍掛的多是熟地價，因此，不能簡單的對比。以表面的協議價格為基準，拿土地交易市場形成的價格和其比較，當然會得出價格過高的結論。即使拋開協議出讓不談，僅就招拍掛本身而言，也不是形成高價的根源。因為招標是按照綜合得分評定的，拍賣所占的比例并不高，不會全面提升土地市場價格。而且說拍賣一定會形成高價是極大誤解。拍賣不是賭博，土地交易市場不是賭場，開發商也不是賭徒。絕大多數的開發商是理性的，他們不會惡性競爭，盲目出價，否則，就不會出現流拍了。掛牌更不會絕對形成高價。
無論是協議出讓，還是招拍掛，都是土地市場中的資源配置方式，也可以說是一種形式。從對地價和房價影響的角度看，形式畢竟是形式，不會從本質上改變土地市場中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上決定地價和房價的高低。
二、房地產價格與土地價格的理論關系。
一般來講，房地產價格由土地取得費、開發成本、管理費、投資利息、銷售稅費、開發利潤構成。為了便于本文進行招拍掛出讓與協議出讓方式下地價與房地產價格的關系比較，根據投資估算的一般處理方式對上述價格構成進行重新組合，分地價(主要指土地取得費用)，房屋建設費用(建筑安裝工程費、前期工程費、基礎設施建設費、公共設施配套建設費)、期間費用(管理費、投資利息、銷售稅費、其他費用)、開發利潤。
從房地產價格的構成中可以看出，土地價格是房地產價格的組成部分，與房屋建設費用等同為房地產開發成本的一部分。
房地產價格主要由房地產市場供求決定，開發商根據房地產市場的供求狀況，市場價格水平，自己樓盤的特點來制定銷售價格。開發商在制定價格時會考慮房地產的開發成本，若市場售價高于成本與預期利潤之和，開發商會直接根據市場制定價格；若市場售價低于成本與預期利潤之和，開發商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預期利潤，仍以市場為基礎制定價格，除非開發商對未來市場看漲，且增長額會高于財務成本等的增加額，其會推遲入市時間，根據將來入市時的市場情況來制定當時價格。
地價作為房地產價格的組成部分之一，當地價上漲時，開發商為了保證預期利潤率的實現，首先考慮提高房地產價格來進行消化。而房地產價格最終是否可以上漲，要經受市場需求的考驗。在需求水平保持平衡狀態的情況下，一般開發商只能保持房地產價格不變，將地價的上漲帶來的成本增加多進行內部消化；若需求旺盛，消費者購買能力增強，則開發商必然會提高房地產價格來消化地價的上漲，以實現預期利潤，若需求疲軟，開發商甚至要降低房地產的市場價格，同時消化預期房價的下降部分以及地價的上漲部分。只有房地產的行業利潤率下降到最低且其他成本呈剛性再無下降空間時，地價的上漲才會直接決定房地產價格的上漲。
土地價格主要由土地市場供求決定。根據當前的土地供應方式，政府制定土地供應價格時主要根據成本制定招拍掛底價，只要開發商報價不低于起價(招標方式可能有其他約束條件)，即可成交。作為需求方，開發商在提出報價時，會全面分析房地產的整體市場狀況、區域房地產市場、該項目具體情況，根據其對該項目未來房地產售價的判斷、預期房屋建設費用以及期間費用的判斷、預期開發利潤率來測算最高的土地購買價格，在此測算的基礎上主要根據土地市場的供求狀況提出報價。即供應方以成本制定底價，需求方以土地市場的綜合情況，根據房地產市場測算的可接受的最高地價來制定報價，土地市場的競爭越激烈，報價及成交價越接近于開發商可以接受的最高地價；反之，報價與成交價越接近于供應方的底價，有時甚至出現供應方因無人報價而不得不降低底價以促使交易成功的現象。
當預期房地產市場價格會上漲時，開發商可接受的最高地價也會上漲，但最終成交地價是否上漲則由土地市場決定。土地供應計劃一旦制定，在其一定范圍內可機動調整，但調整機制及調整空間非常有限而土地需求方的真實土地需求與其需求量與需求能力(資金實力、融資能力等)直接相關，若當時土地需求旺盛，則最終地價也會上漲；若土地需求能力持平，則地價亦持平；若因為一定原因如未來房價預期下降等導致土地需求疲軟，則土地價格甚至會下跌。
實例調研
我調查了漳州市區22個近幾年的房地產開發項目的實際地價與房價情況，并將開發項目劃分為以招拍掛出讓方式取得土地使用權的在售房地產項目(以下簡稱“招拍掛在售
項目”)，以協議出讓方式取得土地使用權的在售房地產項目(以下簡稱“協議在售項目”)，以協議方式取得土地使用權的已售完房地產項目(以下簡稱“協議已售完項目”)，測算其地價、房屋建設費用、期間費用、利潤占房價的比例，從具體實例分析地價與房價的關系。
我們對三種類型項目房地產價格中各部分比例進行分析測算，從測算結果來看，可以得出如下結論：
一、協議已售項目與協議在售項目相比，其土地取得方式相同，地價水平相近，而地價占房價比例的差別較大(前者比后者高6．76％)，利潤占房價比例的差別也較大(前者較后者低7．53％)，主要原因即在于兩類項目面臨的房地產市場不同，前一類項目房地產售價時間為2001-2005年之間，而后一類項目房地產售價的時間均為2006年。不同時間點的房地產市場的不同導致了房地產市場售價水平的不同，直接導致地價水平相當的項目，利潤水平不同。此外，即使在同一時間段內的同樣地價水平的房地產項目，在不同區域的房地產市場上售價水平并不相同，而且差別可能很大。從側面說明房地產售價主要由開發商在銷售策略上根據房地產市場行情決定，而非由成本所決定，如果房價上漲，上漲部分主要為開發商的利潤。
二、招拍掛在售項目與協議在售項目相比，其所在區域類似，房地產市場水平相當，土地取得方式不同，地價占房價比例的差別較大(前者較后者高4．06％)，利潤占房價比例的差別也較大(前者較后者低11．15％)，主要原因在于兩類項目的土地取得方式不同導致地價水平不同。招拍掛項目的地價由開發商在土地市場上公開競價形成，能夠充分反映市場價格；協議出讓項目由于非公開交易，地價與公開的土地市場脫節，非公開市場競爭決定，而且大多為私下交易，一般低于土地正常市場價格(也有部分開發商由于信息不暢通，地價可能會高于土地正常市場價格)，因而招拍掛方式地價一般高于協議出讓方式的地價，從而導致同樣的房地產市場狀況下，兩類項目的房地產售價水平相近，但招拍掛在售項目獲取到的利潤比協議在售項目的利潤要低一些。
結 論
本文從理論和實證兩方面的分析，認為：
房地產的價格水平及其變動由房地產的市場供求所決定，土地的價格水平及其變動由土地的市場供求所決定。地價作為房地產價格的組成部分之一，當地價上漲時，房地產的價格由市場供求決定，可能上漲，也可能不變，甚至可能下降，只有房地產的行業利潤率下降到最低且其他成本呈剛性再無下降空間時，地價的上漲才會直接決定房地產價格的上漲。
【關鍵詞】利率上升房地產價格直接影響間接影響
2007年3月18日，中國人民銀行將金融機構一年期及以上存貸款利率全部上調0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續的提高利率的舉措，有人說是針對房地產市場，有人說其初衷并不是針對房地產市場，其實對廣大購房自用者、投機者、房產商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。
一、利率上升對房地產價格的直接影響
房地產價格是房地產市場運行情況的集中表現，用于房地產開發的主要資金多數來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產開發的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節作用。
1、利率上升通過抑制房地產投資影響房價。（1）導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產投資的機會成本，從而最終抑制房地產投資。（2）抑制房地產投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，但增加的貸款數額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經濟適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產價格的預期發生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續加息的預期對房地產泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產投資的話，會導致房地產的大量空置，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價的變動。對開發商而言，貸款利率的上升使開發商面臨市場風險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產投資的融資成本提高，相當于投資利潤的下降。這樣很可能導致投資者轉移投資方向，減少其對房地產的投資。其次，利率上升導致民眾對房地產的購買力下降，使得房地產市場的有效需求下降，進而引發房地產價格的下跌，導致房地產開發企業無法及時回籠資金，增加其開發成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產行業開始新一輪的結構改革和調整。
2、利率上升通過房地產開發商行為選擇影響房價。受房地產開發商行為選擇的影響，利率上升后會出現截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產開發商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能：一種是房地產開發商自己承擔。這樣，財務成本的增加可能迫使開發商考慮縮短房地產開發的周轉期，通過增快房地產的變現速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發商自己承擔增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產的周轉速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產閑置，開發商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發商利潤降低，部分開發商退出該行業。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者，并通過提高房地產價格轉移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產價格不但不會下降，反而會持續上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產的購買需求，從而致使房地產價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產關聯度高的企業——土地、建材行業等費用提高，房地產成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。
不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產開發的融資成本上升，房地產開發商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數量型策略，將使房地產供給增加，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發成本很難直接傳導到房價上。但對中國現階段的房地產市場來說，此種情形出現的可能性不大。相反，房地產開發商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內會持續上漲。二、利率上升對房地產價格的間接影響
利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業界的流入。
1、利率上升通過外匯市場進而影響房價。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。當代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動極為敏感，這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經濟狀況好，能創造更多投資機會，且有較高的收益。國外投資者會預期人民幣持續升值，大量短期投機性資金將涌入我國，而房地產市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產市場，加大了對房產的需求預期，使房產的需求曲線向外移動。有關資料表明，當房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對國內房地產行業產生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續升值或者保持升值的良好預期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產市場，推動我國房地產價格的上漲。
關鍵詞：房地產價格 開發貸款 風險防范
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）01（a）-0222-04
1 影響房地產價格因素分析
房地產作為一種普通的商品，價格受供求因素影響，同時作為一種特殊的商品，影響房地產價格的因素眾多，其中供給因素包括土地供給、房地產投資、區位因素、環境因素等；需求因素包括人口因素、人均可支配收入等。宏觀調控政策間接影響著房地產的供給與需求。
1.1 供給因素
（1）大連市商品房用地供應量。土地供給指已利用的各類生產和生活用地，以及人類尚未利用和難以利用土地的總和，總量固定不變，因而是無彈性供給。土地供給中部分土地專用于建設商品房，2016年度大連市商品房用地供給原則是根據市場實際情況，合理控制住宅用地供應規模、布局和節奏，定期分批推出，穩定、均衡供應住宅用地。庫存嚴重地區，要停止供應房地產開發用地。2013―2016年大連市商品房用地供給情況如見圖1（數據來源：中國土地市場網）。
（2）區位因素。區位因素包含地理位置、地形、氣候等因素。區位因素直接影響商用房土地供給量及成本。大連市位于遼寧省遼東半島南端，地處黃渤海之濱，背依中國東北腹地，與山東半島隔海相望，土地供給邊際成本（填海）較高。大連環境絕佳，氣候冬無嚴寒，夏無酷暑，有“東北之窗、北方明珠、浪漫之都”之稱，是中國東北對外開放的窗口和最大的港口城市；先后獲得國際花園城市、中國最佳旅游城市、國家環保模范城市等榮譽。
（3）房地產投資。房地產開發項目資金來源大致有4種形式：企業自有資金、銀行貸款、社會集資、其他融資方式（各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等）。我國房地產直接融資渠道狹窄是我國長久來的基本情況：從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。國內銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款，如圖2（數據來源：大連市統計局）。
1.2 需求因素
（1）人口因素。人口流動變化與經濟發展速度互為作用，人口紅利是經濟增長的內生變量，人口因素是房地產價格增長的強有力支柱。人口流失直接導致該地區勞動力缺乏，加速了老齡化進程，增加了社會保障負擔，不利于經濟的可持續發展及區域均衡發展。全國第六次人口普查數據顯示，較之第五次人口普查結果，全國31個省級行政區中，人口凈流入地區有14個，凈流出地區17個，人口流失盜砍過200萬的省份已超過10個，東北三省的情況尤其引人注目：在面臨經濟下行壓力的同時，三省總和持續多年人口凈流出，并且生育率遠低于全國平均水平。由于人口普查只能體現戶籍人口的變化，戶口在原籍但本人長期在外的情況無法納入統計，且購房者并不一定將戶籍遷入，模型中并未將人口因素納入自變量。
（2）人均可支配收入。人均可支配收入直接影響人們的購買力，大連市2000―2015年人均可支配收入及增速變化情況如圖3。
1.3 宏觀政策因素
宏觀政策中的貨幣政策、限購政策、房產稅政策等直接或間接影響房地產價格變動。近年來，宏觀政策持續發力，央行多次降息，放寬個人住房貸款條件，出臺購房財政補貼政策。
2 基于多元線性回歸分析的大連市房地產價格（如表1）
該文將大連市房地產價格（y）表述成為大連市房地產開發投資（）與GDP（）及人均可支配收入（）的函數，即
經SPSS回歸分析，結果如下。
2.1 線性回歸模型輸入/除去變量
該次運算后，SPSS輸出多重線性回歸模型建立過程的相關信息，因變量為大連市房地產價格，自變量為大連市GDP、大連市房地產投資額及人均可支配收入，自變量的步進方法為“輸入”，3個自變量全部納入模型中，沒有移出的變量。
2.2 線性回歸模型匯總
多重線性回歸模型的擬合效果取決于調整后的R方，它主要用于衡量在多重線性回歸模型建立過程中加入其它自變量后模型擬合優度的變化。該模型中調整后的R方為0.967，即大連市人均可支配收入、大連市房地產投資、大連市GDP3個自變量能夠解釋模型變化的96.7%，模型擬合效果良好。
2.3 線性回歸方差分析
模型的方差分析結果，F檢驗的顯著性（P值）=0.000
2.4 線性回歸模型回歸系數
根據表2，第一列的常量、大連市房地產投資額、大連市GDP、人均可支配收入分別為回歸模型中的常量與自變量、、，第二列的B分別對應著常量e，偏回歸系數a、b、c，據此多重線性回歸模型為：
第四列為標準化系數，用來測量自變量對因變量的重要性，該模型中3個自變量的標準化系數分別為-0.16，2.403，-1.336，表明大連市生產總值對房價的影響最大。第五、六列分別是偏回歸系數t檢驗和相應的顯著性（P值），該模型中3個偏回歸系數顯著性均小于0.01，說明因變量大連市房地產價格與自變量之間至少存在顯著的線性關系。
3 大連市房地產風險狀況及我行住房開發貸款發展建議（如表3）
3.1 大連市房地產風險分析
目前，大連市房地產呈現“調整尚在繼續、政策持續寬松、存量去化為主、兩級分化加劇、前景仍不明朗”的特征。
（1）供需關系失衡、去化周期拉長。根據同策咨詢研究部聯合同海咨詢的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，“供需比小于1.1，表示供需關系處于合理區間，1.1～2之間屬于相對均衡區間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡。”截至2015年末，大連市房地產供需比達到7.18，成為35個樣本城市中供需關系失衡最嚴重的城市，大連市房地產庫存量為1298萬平方米，去化周期為28.7個月。房地產市場需求平淡，交易量不大，表現為量價齊跌，房地產銷售額下降。消費者和投資者均呈現謹慎態度，表現為全年房地產業房屋施工、竣工面積下降，商品房銷售面積下降。
根據遼寧省政府去庫存的目標，住宅類商品房去化周期控制在12～18個月以內，大連市商品房去庫存任重道遠。
（2）經濟增長乏力，人口紅利逐漸消失。2016年上半年，遼寧省GDP總量為12812.60億元，GDP同比增速為-1%，大連市GDP總量為3633億元，增速3.77%，經濟下滑導致人口承載力下降――人口流失和低生育率。據第六次人口普查生育率顯示遼寧省生育率為0.74%，低于全國平均水平0.44個百分點。人口流失和老齡化又進一步加劇經濟衰退，導致房地產市場需求不足，風險進一步加劇。
3.2 大連市房地產開發貸款業務風險防范
近年來，大連市房地產市場進一步飽和，風險逐步加大，截至2016年8月末，大連農行房地產開發貸款余額63.32億元，占全部法人實體貸款比重為18.55%，我行住房開發貸款余額及占比呈下降趨勢，但在去庫存的大背景下，面對房地產新開發項目數量下降，開發節奏放緩的節奏，我行要做好存量和新增客戶風險防范工作。
（1）存量客戶盯進度。根據總行2015年房地產行業分析報告，大連地區屬于二城市的危險區，對于我行存量客戶，一是關注項目建設進度與放款進度是否匹配；二是關注階段性擔保解抵押情是否房地產銷售進度匹配，必要時可通過大連市不動產登記中心查詢企業網簽情況，確保企業銷售回款歸行率不低于我行融資占比。
（2）新增客戶嚴準入。一是借款人主體方面，重點支持總行核心客戶及21家可從事房地產開發經營的中央企業及其直接、間接控股50%（含）以上或相對控股且納入集團并表管理的子公司，如華潤中山區解放路南端景山項目、魯能集團優山美地項目等；二是企業經營方面，重點審核開發業績情況，根據在售項目開盤時間及銷售率等指標，分析借款人在售項目的銷售狀況，進而對承貸項目銷售率、貸款期限等數據的合理性進行判斷；三是股東方面，對直接股東及實際控制人的基本情況、經營情況、財務狀況、信用狀況等進行分析，尤其是同業授用信策略及擔保方式，關注貸款集中度問題；四是合法性手續方面重點防范核準或備案手續、環評批復、四證等手續不全等風險。
4 結語
當前，房地產行業內部競爭日益白熱化，加之高地價、高桿杠等因素，行業利潤空間不斷收窄，盈利能力進一步降低。大連市房地產價格與GDP、房地產投資及人均可支配收入有較強的相關性，東北經濟持續低迷，導致房地產價格走低，對房地產投資需求有一定影響，風險進一步加劇。我行開辦相關業務時，注意做好風險防范工作。
參考文獻
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一、多方博弈，房地產短期難以下行
房地產價格節節高升，已經引起社會各界足夠的重視，特別是2010年以來，國家出臺的各種政策、貨幣調控措施力度不斷加大，如加大二套房首付比例、控制信貸總量等，但由于各方的利益訴求不一致，調控效果仍未明晰。
在房地產產業的整個流程中，主要涉及方分別是地方政府、開發商、銀行、購房者。在目前的發展階段，從房地產各參與方的利益訴求及其交叉點著眼進行分析，可以為明晰房地產走勢，提供有益的參考。
1、地方政府。自上世紀90年代分稅制實施之后，地方政府面臨著財權與事權不匹配的狀況，面對經濟發展與社會建設的雙重任務，地方政府普遍性財力偏緊。而房地產業的發展，可以給地方政府提供一個穩定的財源。據有關數據測算，土地財政收入約占地方政府財政收入的35％～40％左右。在目前的大建設、大發展階段之下，繼續發展房地產業，保持一個較為穩定的財政收入來源，對地方政府繼續發展經濟、推動本地建設顯得尤為重要。
2、房地產開發商。在兩方面因素的作用下，開發商之間出現價格戰的可能性較低，開發商共謀拉高出貨的現象將繼續存在。一是房地產開發具有高密度資金和高負債率的特征，開發商必須要保障上游資金市場(銀行)對房產價格上漲的預期；從銷售過程來看，依靠個人房產抵押性質的個人住房貸款，要求商業銀行對房地產提供融資不能建立在被抵押房產的價值有縮水的預期之上。二是從投資品的屬性來看，投資者必須強調房地產的“保值增值”特性，如果房地產價格有明顯的下調趨勢，就會出現銷售難的狀況。
3、商業銀行。商業銀行在房地產開發融資與房地產銷售融資兩個環節上提供了巨量的資金，因而對資產價格預期顯得更為敏感。我國的國有銀行是所有權與經營權相分離的大企業，只要地方政府還能給整個市場發出積極的、正面的預期信號，對于商業銀行而言，無論房地產價格有無泡沫，從存量房地產資產安全性、短期獲利的角度來看，商業銀行的管理者繼續提供房地產相關貸款對其都是有利的選擇。
4、房地產購買者。購買者主要有兩類，一是以居住為目的的消費者，二是以獲得轉讓差價、保值增值為主要目的的投資者。第一類人與當地的人口結構和城市化率有比較密切的關系，是一個相對穩定的量，并且需求量對房價的價格彈性較小，具有價格下調的利益訴求。第二類人與市場結構、國家金融環境密切相關，在目前負利率化、傳統產業充分競爭、缺乏投資機會的環境下，只要沒有出現更好的可供投資的市場，且沒有明顯的價格下行趨勢，偏好于投資房地產的投資群體，也將會保持相當的穩定程度，并且具有房地產價格不斷上揚的利益訴求。因此，從兩類購買者期望目標的角度來看，購買者難以形成同盟，造成購買者集體議價能力較弱，難以對價格下調形成壓力。
5、中央銀行。跳出房地產整個生產、消費流程來看，中央銀行具有對各方參與者調節的能力，但顧忌到房地產市場委縮，將會使商業銀行出現大量的不良貸款，為了避免上世紀80年代末期日本房地產泡沫和上世紀90年代末期香港房地產泡沫破滅后給金融體系和整體經濟帶來的災難性打擊，央行出臺抑制房地產市場措施的可能性較小。
可以看出，在多方博弈的情形下，房地產開發商、商業銀行具有準動房地產價格不斷上揚的動機，地方政府是價格下調和市場蕭條的受害者，而房地產購買者難以形成有效的價格下調壓力，基于供需關系不會真正打壓房地產市場。在關注民生、適當控制房地產市場風險的動機之下，地方政府采取以推動穩定為基礎、適當上漲的策略，從而達成各方妥協的局面，是房地產各方都較能接受的博弈結果，也是一個多方博弈中面臨共同選擇的較優結果。
二、房地產高位運行的危害
不斷發展的房地產市場在解決我國居民基本住房需求的同時，在尚未完善住房制度、發展模式、產業結構的狀態下，對我國下一階段的經濟社會發展也產生了一些負面效應。
1、擠壓消費市場空間。房地產價格不斷攀升，給地方政府帶來了巨大的土地收入，這種以土地出讓為手段，源源不斷地從民間汲取建設的資本，對投資拉動經濟增長是有促進作用的；但與此同時，在既定的社會財富增長狀態下，房地產業集聚的社會財富越多，則居民用于其他方面的可支配收入就越小，造成消費增長的空間受到限制，不可避免地削弱了消費拉動對經濟增長的作用力。
2、擴大貧富差距。在房地產價格快速上漲的背景下，會出現早期買房或者有能力買房的人，能迅速通過房地產市場擴大自有資產規模，與此相對應的是買不起房的人距離買房的差距則越來越大。現階段，房地產已經成為快速調節財富水平的手段，這將進一步拉大貧富差距，不利于“橄欖型”社會的形成。
3、金融系統的不穩定性加大。銀行在建設環節和銷售環節分別向房地產商和購買者提供融資，在一定程度上，銀行主要承擔了房價變動可能引發的風險，但隨著銀行提供房地產融資規模的加大，如果房地產價格與實際價值發生較大偏差，則房地產價格的波動可能直接對金融系統的內部穩定性形成沖擊，不利于保持金融系統的穩定性。
4、產業結構調整難度加大。房地產市場有較高的盈利能力，會造成社會資本不斷涌入房地產領域，一方面造成企業缺乏投資其他行業、推動技術創新、促進結構優化的動力，另一方面會造成我國經濟社會發展對房地產產業的依賴性加大，這兩個負面效果對于促進產業結構調整、提高我國經濟社會綜合競爭力是非常不利的。
5、社會不穩定因素增多。一方面，發展房地產不可避免地涉及到征地環節，與個人利益產生面對面的碰撞。近年來，由于征地引發的沖突經常見諸于各地媒體，已經成為我國社會矛盾中的一個重要方面。另一方面，在保障性住房尚不能滿足低收入群眾的需要時，買不起房或因房致貧也將增加社會不穩定的因素，惡化社會生態環境。
三、收入增速超過房地產增速，有助于破解難題
在房價短期內難以下調的情形下，解決房地產困境的另一條途徑就是增加居民的收入，以緩解房價收入比。主要的方式就是將居民收入增速提升到一個更高的水平上，確保收入增速超過房地產價格增長速度，通過這條道路，在破解房地產綜合癥、促進經濟社會發展上，可以發揮以下幾個方面的作用。
1、擴大居民消費空間。若居民收入水平增速超過房地產價格增速，可相對提高居民的購房能力，降低居民購買房地產的壓力，進而相對擴大居民購買其他消費品的空間，不僅有益于緩解房地產價格高漲給居民帶來的可支配收入縮水，還有益于推動經濟增長方式向內需增長型轉變，符合我國現階段發展導向。
2、促進經濟、社會多元化發展。在社會消費空間較大、消費環境趨于優化的情況下，合理調控居民收入增長和房地產價格的關系，將大大促進文化、娛樂等產業的發展，不僅有利于促進產業發展、優化產業結構，還將不斷凝聚社會向心力、大大提高國家軟實力和人民幸福感，從而推動我國經濟、社會的正常發展。
3、增加金融系統穩定性。一方面，提高居民收入水平，有助于保持新增的房地產價格基本穩定，防止因房地產業波動而造成經濟發展波動，實現減緩與適應并重。另一方面，居民收入水平增速超過房地產價格增速，有益于化解存量房地產中的資產價格泡沫，增加金融系統穩定性。
4、助推經濟社會平穩發展。在居民收入和房地產業都有增長空間的情況下，可以使地方政府繼續保有土地財政，在實施積極的財政政策、總體負債規模較大的背景下，有助于促進經濟社會平穩發展，逐步化解公共債務，降低社會風險。
四、加強制度建設，推動居民收入增長
在市場經濟體制下，推動居民收入較快增長，不僅需要發揮市場經濟中“無形之手”的作用，還需要發揮政府“有形之手”的調節作用，通過建立科學、合理的收入增長制度，推動居民收入不斷增加。
1、聯動居民收入增長與房價變動。借鑒西方發達國家在控制房地產方面的成功經驗，針對依靠市場方式解決問題的房地產，應制定勞動者收入增速與房價增速聯動制度，定時統計、公布區域內居民收入變動與房價變動情況，實行指數預警機制，當出現前者有低于后者的趨勢或者房價收入比例超過地區設定參考值時，應及時制定措施遏制房價上漲勢頭，確保居民收入增速高于或不低于房價增速。
2、促進企業主體的發展。居民的收入主要來源于企業，企業生存狀態優劣、盈利能力的強弱，將直接關系到居民收入有無增長的空間。因此應進一步完善市場機制，充分發揮市場在資源配置上的基礎性作用；規范行業發展，保障企業處于正常的競爭規則之下，促進企業主體的健康、有序發展，增強企業盈利能力。
3、提高社會就業能力。就業是民生之本，是提高居民收入水平的根本。在推動國家政治體制、經濟管理體制改革的基礎上，應放寬社會資本投資限制，優化社會資本發展環境，促進社會資本進入金融、教育、醫療衛生、文化等領域，通過民營企業的大發展，提高我國社會整體的就業容納能力。
4、制定、落實收入增長政策措施。依據國家出臺的方針和政策，結合本地實際，制定本地區勞動者收入增長保障政策，加強政策措施的落實，不斷完善勞動者收入增長機制，加大勞動執法監察力度，依法保障勞動者的合法權益。
關鍵詞：路徑依賴 經濟增長 聯動機理 應對策略
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2016）05-162-02
“路徑依賴（path dependent）”是一個使用頻率極高的概念。從經濟學看，它強調一旦選擇了某個制度，就好比走上了一條不歸之路，慣性會使這一制度不斷“自我強化（self-enforcement）”，讓你輕易走不出去。美國經濟學家道格拉斯?諾斯用“路徑依賴”闡釋了經濟制度的顫變與演進。當我們聚焦于中國20多年來對各地經濟發展功不可沒的房地產行業時，其漲其跌、其興其衰，已經與經濟增長緊緊地綁定在一起了。房地產的有序、有度發展可以促進經濟的增長，為地方經濟帶來增長，而其畸形發展則會帶來“空城”和“鬼城”。當一個地方的經濟增長高度依賴房地產漲價時，就可能導致房地產業面臨著諸多誘惑與風險挑戰。因此，如何保證房地產可持續健康發展就成為有識之士關注的話題。本文將引入“路徑依賴”理論，分析房地產對經濟增長機理下良性機制形成、財稅體制及政府考核轉型等策略配置。
一、路徑依賴與地方經濟增長
“路徑依賴”起源于自然科學領域中的生物學，之后用來描述技術變遷中一種自我強化現象。漸進式改革開放的歷程也具有鮮明的“路徑依賴”特色。中國房地產市場也是如此，始于1992年的局部探索、1998年實行貨幣化分房的“房改”政策，引發了房地產漸次進入市場化活躍期。時點輪到2003年，新一輪房地產“牛市”啟動之后，政策第一次采取“抑制房地產過熱”措施，房地產行業全面進入起伏與調整階段。房地產已遠不再是單純個人住用這一基本功能了，而已經演化成一個住房實物與投資品種兼備的特殊商品。圍繞房地產的土地出讓、設計開發、工程施工、房產銷售、稅收征納以及一級市場、二級市場的多層多維關系也相當紛繁，土地成本、銷售稅金和費用利潤等先后毫無異議地將普通百姓住房、政府稅收、上下游產業興衰等聯動起來，以其能撬動地方政府稅收和GDP重要因子而事關全局，這種“路徑依賴”在房地產價格不可能持續走高而積累風險日益淤積的格局下，對房地產的宏觀管控如何選擇正確的路徑顯然已經是政府和社會的重要目標取向。
二、地方經濟增長與房地產關系的產生
“路徑依賴”意味著歷史是重要的，人們過去的選擇決定了他們現在可能的選擇。房地產漸漸成為經濟發展的支柱，不僅與地方經濟增長體制不完善息息相關，而且與某些具體制度安排對各方面自身利益和短期效應的急功近利直接關聯。針對上述問題，為深入探索地方經濟增長諸方面揭示房地產關系產生的“路徑依賴”，現從房地產與相關產業聯動關系、對國家經濟安全影響、對國民財富影響三個層次分析房地產業對經濟的能動性影響。
（一）房地產與相關產業發展的聯動效應問題
房地產與相關產業的聯動關系，可以從產業聯動和產業特性兩方面分析：從房地產行業的供給側與需求側聯動看，房地產業對其相關產業產生的效應主要有后向關聯效應和前向關聯效應。后向關聯效應是房地產業對直接或間接地向房地產業供給生產要素（建筑、材料等）的產業所產生的需求影響，房地產業對該類產業具有需求拉動作用；前向關聯效應則是房地產業對直接或間接地需求本產業產品或服務的產業與群體（商用租金、百姓住房）產生的供應影響，房地產業對該產業具有制造供給作用。房地產業對相關產業的聯動效應是指房地產業通過需求拉動和供給推動產生的總效應。從產業特性上分析，房地產業鏈條長、波及面廣，對上游原材料消耗型產業主要是后向拉動作用，對下游生活、消費、服務產業主要是前向推動作用，對金融保險業、建筑業、社會服務業、商業等產業產生需求拉動和聯動效應最大。作為房地產業相關產業，在制定產業政策、促進協調發展時，也需要首先和重點考慮房地產業投資的比例、規模與房地產價格的趨勢與水平，以避免因房地產業過度發展和發展不足引起經濟大幅震蕩和產業鏈條脫節。根據國際經驗，房地產至少對23個產業存在著息息相關的密切關聯，房地產的一舉一動牽動著眾多經濟產業和社會生活的潮起潮落。有研究結論表明，中國房地產的聯動效應也是明確而直接的，當房地產投資增加1個單位，將聯動各個行業的增長，并使GDP增長4.9793個單位。
（二）房地產與國家經濟安全的聯動效應問題
房地產與國家經濟安全的關聯性，可以直觀地從2008美國次貸危機或是1997日韓危機引起重視。以亞洲“金融風波”為例，一國房地產市場的“高燒”其實就是整個危機的先前兆。造成亞洲金融危機的直接原因，或危機始作俑者盡管指向國際游資的興風作浪，但其房地產投資規模膨脹及其結構失衡則是造成危機的內部原因，是長期積累的“內傷”。危機爆發前持續“高燒”的房地產市場就已經潛伏了重重危機，比如，房地產市場新的供給和空置率居高不下，商業房地產價格不斷攀高，銀行貸款急劇增大，不良房地產貸款風險暴露。多種因素疊加，終于導致了損失慘重的危機發生。按美元計算的人均收入一下倒退了十幾年。因此，防止房地產領域的投機泡沫至關重要，從整個國家經濟的安全運行角度分析，絕對不能對房地產持續不斷的“高燒”熟視無睹。
（三）房地產與國民財富管理的聯動效應問題
在房地產市場高度依托債務融通的情況下，一旦房地產出問題，那么銀行就會隨著出問題。房地產價格猛烈下跌，不僅眾多依靠按揭貸款的個人購者可能成為“負翁”，而所有老百姓的財富就會相應縮水。推而廣之，從房地產投資與國民財富的關系來看，房地產價格決定了房地產賬面資產價值的大小，也決定了國民財富甚至國家資產的質量。因為房地產具有雙重屬性，一方面在生產和生活中是不可缺少的資源，另一方面作為一種資產也是財富的象征。如果房地產價格上升，則房地產資產的價值就會大幅上漲，反之，房地產資產的價值就會大幅縮水。由于房地產資產在國民財富中占有較大比例，因此，房地產價格對國民財富的增值與縮水相當敏感。此外，如果房地產資產價值量過高，就可能導致生產和生活成本的上升，影響生產性投資者的積極性，降低國家或地區的整體競爭力。因此，房地產資產價值在國家財富中的比例并不是越高越好，需要找到一個合適的平衡點。這一方面，國外的經驗值得借鑒，如果這個比例過高，就要進行適當的調控，即通過調控房地產市場，使房地產價格穩定在合理的與整體社會經濟協調的水平。
（四）房地產與財政經濟增長的聯動效應問題
可以說，在我國住房商業化進程中，對積極財政政策的路徑依賴導致房地產市場投資擴張，造成商品房房價飛漲，遠超出普通居民承受能力。依靠房地產提供的出讓金、稅收等也讓政府越陷越深，盡管十年多來政府實施一系列政策平抑房價但收效甚微，其中重要的原因便是房地產調控政策中存在的路徑依賴。不少地方已經形成財政收入對土地出讓金及房地產稅收高度依賴的“土地財政”現象，甚至于政府政策已經被房地產所“綁架”的被動局面。研究表明，隨著時間的推移和經濟的發展，房地產業總的價值量與GDP之比具有一定的規律性。英國和美國的這一比例在2～2.5倍，經濟膨脹期的日本達到6倍以上。20世紀90年代初至今的日本一直深陷在國民財富質量嚴重下降的惡夢之中。在“土地財政”情形下，政府對土地出讓金的高低、房地產市場銷售價格高低與成交活躍都具有高度依賴性和期盼，政府成為房地產市場“高燒”的重要得利者。其實，比短期利益更加嚴重的深層次問題在于，“土地財政”可能引發地方財政不可持續的風險，以及會帶來收入分配不公等社會問題。如果依據土地出讓收入償債在政府負有償還責任債務中占比高低，這種“土地財政依賴度”已經相當嚴重，房地產與財政經濟增長的聯動效應已經成敗一家了。
三、基于地方經濟與房地產良性互動關系的路徑選擇
（一）深化行政改革，打造良治與高效的政府
從福利分房轉向商品房，這是伴隨著市場化的進程逐漸產生的。所以，協同房地產相關關系，就應該以完善市場經濟條件下經濟增長體制為重要的措施取向。市場化建設是制衡房地產相關關系的重要途徑，它可以改變資源配置的方式使得房地產關系活動的資源配置功能越來越理性化。針對房地產市場的種種亂象和調控中的短期行為問題，要確保使市場在資源配置中起決定性作用。當然，市場不是萬能的，需要一個調控來自政府。但是我們需要的不是“亂治”政府而是“良治”政府。要遵循公民參與、實行法治、政務公開、反應靈敏、尋求共識、追求平等和包容的社會政策、效能和效率、責任性等良治標準。要科學界定政府的經濟職能，按照有所為有所不為的原則全面分析評估政府現有經濟職能的績效，真正把那些不該由政府管理的事權歸還市場，減少政府對市場交易的不適當干預，集中精力于經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務上來，實現由全能型政府向有限型政府的轉變；要深化行政審批制度改革，進一步精簡審批事項，改革多頭審批、分散管理的審批方式努力實現集中、統一審批；要繼續深化政務公開，打造“陽光政府”，要建立健全重大決策的聽證和公示制度，提高決策的科學性，要繪制行政權力運行程序流程圖，規范行政權力的自由裁量。
（二）努力正本清源，擺正房地產在行業位置
對于房地產，地方政府經常會成為既得利益者，這就助長了政府在房地產持續漲價中分享利益的機會主義行為。因此，地方政府首先要戒除對土地財政的高度依賴性。政府要精準發力房地產調控方面，要認知房地產價格波動的沖擊-傳導機制，包括外部沖擊與內部傳導機制，透徹地認清政府財政與房地產之間的適度關系，擺正彼此之間的關系。
（三）改進財稅體制，形成持續有序運轉環境
全社會對高房價的路徑依賴已經形成。在現有環境下，整個社會似乎只能沿著“維持高房價”的老路一路闖下去。但在這種預期左右下，未購房者未來的消費潛力卻遭到極大削弱，社會穩定、經濟發展仍將面臨極大不確定性。在非常時期，要擺脫這種既有的發展軌跡，實現一種全新的發展，沒有非常手段是不行的。因此，必須從完善現行的財稅體制入手。一是合理劃分地方政府的財權和事權。完善分稅制的關鍵就是依據事權來劃分各級政府財政的管理權限和收支范疇，保證事權與財權相匹配；二是開征物業稅，穩定地方財政收入。從經濟發展會使住房等不動產的市值不斷升高，稅基會不斷擴大，可以為地方政府提供可靠的稅收來源；同時，物業稅不易轉嫁，是對居民直接征收的，且符合受益原則，不動產市值是隨著地方基礎設施建設的完善和公共服務質量的提高而增加的，這些不動產市值的提高也會帶來物業稅上升，是一個可持續的合理稅收源泉。
（四）優化行政考核，形成可持續的誘導機制
單純對一個地方的官員按照GDP進行考核的思路是與新形勢格格不入的。根據各地區承擔的功能不同，相應地官員績效考核重點也各有側重，形成了一個更為科學、合理的政績考核體系。在降低了經濟增長率、招商引資額等指標在地方政府成績考核中的權重，更加重視地方政府基礎設施的完善、公共服務提供的質量、經濟結構的優化，對生態環境的保護、能源資源的節約等方面的作為，更看重對經濟、社會可持續發展的貢獻。要繼續完善現行財稅體制，合理劃分地方政府的財權和事權，針對地方政府財政壓力產生的制度根源，提出合理分配地方政府的財權和事權；要開征房地產保有環節的物業稅，以期能對平穩住房價格波動有所幫助；要剖析單純GDP考核制度的利弊得失，完善政府績效評價制度，不斷優化自上而下的政府官員績效考核體系。
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關鍵詞:人民幣升值;人民幣匯率;房地產經濟;匯率改革;銀行監管
房地產經濟是影響我國國民經濟與國家經濟安全的重要因素，關乎百姓的儲值方向及生活品質。然而在我國社會市場經濟進入經濟新常態的背景下，房地產經濟的不穩定、不和諧發展，將導致我國經濟發展與經濟建設受到較大的影響。根據理論研究與實踐調查，能夠發現人民幣匯率改革需要在遵循漸進性和可控性原則的前提下進行，需要在明確人民幣升值對我國房地產經濟影響的基礎上，進行漫長的周期性改革。而這種改革必須基于減緩人民幣升值所帶來的不利影響，通過穩控經濟、緩解矛盾的方式，才能順利地開展和進行。
1房地產經濟與人民幣匯率的互動關系
匯率貶值與升值將會對一個國家或地區的資本化率造成深遠的影響。特別在我國改革開放以來，中國經濟發展速度較快，物價增長趨勢明顯，貨幣持續處于偏低的狀態。換言之，我國的貨幣資本化率正處于不斷降低的狀態。在利潤層面上，當貨幣資本化率出現低水平發展的狀態時，固定資產的購置便契合了經濟人的利益最優化與最大化原則。由于近些年來國外熱錢不斷匯集，旨在推動人民幣升值。因此在該背景下，我國土地價格及人力價格便顯得相對廉價。2015年以來，我國外匯儲備逐年增加，增長幅度已經超過了50%。但根據數據歸納與文獻分析，卻發現我國貿易順差和直接投資總計低于1000億美元，其他投資和證券投資相對較快，由此表明很多海外資本并不是通過正常的投資和貿易進入中國的。加之我國房地產開發利用域外資金的比重，要遠遠高于全國利用外資總額的1/3，增長幅度也明顯高于35%。并且域外居民購房的比重和規模呈現出逐年增長的發展趨勢。由此可見，域外資金已經完全滲透到我國房地產市場，并影響著我國房地產經濟的發展走向。而從經濟學角度能看出，域外游資的融入能夠在某種程度上，使人民幣升值速度加快，使房地產經濟發展呈現出所謂的“欣欣向榮”局面。但卻快速地推高了我國房地產的價格，使房地產泡沫更難以控制和協調。而房地產經濟的快速發展，又會使人民幣匯率繼續升值，使海外游資加速涌入我國房地產市場。究其原因，我國證券市場依舊處于制度不完善、不均衡發展的階段，銀行匯率相對偏低，而房地產是讓匯率快速升值的重要產業，所以海外游資會率先融入房地產市場，并使人民幣匯率持續提高。因此在某種程度上可以發現，人民幣匯率升值與房地產經濟發展存在明顯的互動關系，并且這種互動關系是相互轉化和內在銜接的，擁有較為鮮明的“連鎖性”特征。
2人民幣升值對我國房地產經濟的影響
通過探究人民幣匯率與我國房地產經濟的互動關系，能夠發現人民幣匯率提升會吸引大量的海外游資，而海外游資的涌入，會促使人民幣升值，推高房地產價格。但要想深入探究人民幣升值幅度對我國房地產經濟所帶來的具體影響，必須從人民幣升值能否達到理想的升值幅度來看。首先，當人民幣升值并沒有達到理想幅度時，大量域外游資會進入房地產市場，導致出現大量的房地產競爭者，從而使市場不穩定與不確定因素大幅度增加，譬如熱錢涌入，導致房地產經濟出現“羊群效應”，使我國經濟發展結構不斷傾向于“房地產產業”，并且房地產市場將會出現海外建材公司和國內建筑公司相互競爭的現象。雖然這種競爭關系能夠在某種程度上促進我國房地產經濟的快速發展，但卻嚴重擠壓了國內建筑公司或建筑產業的生存空間。特別是在人民幣持續升值的背景下，這種搶占和擠壓現象將愈加明顯。但同時也會讓我國房企與海外企業合作的程度得到強化與深化，并進入全新的“歷史高峰期”。譬如由于各種利益訴求的增加，海外企業將會尋找我國作為帶頭人，我國擁有較高市場競爭力的房企成為外資合作的重要選擇，進而改變了我國房企的融資模式、運營模式及開發模式，使中國房產企業與海外房產企業的“對接程度”日漸提升。在“購房市場”上，人民幣升值沒有達到理想升值幅度時，海外資金涌入速度加快，房地產價格“提速”明顯，國內投資者會將投資重心轉移到房地產經濟上，從而持續推高房地產價格，讓人民幣升值幅度繼續增加，進而擴大了人民幣升值對海外游資的吸引力，讓更多的資金涌入房地產市場。其次，當人民幣升值達到預期幅度時，人民幣的資本化率將出現明顯的拐點，海外游資將不斷撤出房地產市場，致使房地產經濟迅速回落，導致房地產價格出現“大幅度下跌”的現象，房地產價格的上升幅度會受到明顯的制約和影響。究其原因在于人民幣匯率只是影響房價的重要因素之一，房價上升還需要其他相關因素來促進和支持。在該背景下能夠發現，部分地區的房地產價格上升速度減緩，甚至出現價格回落問題。至于房價下落程度，需要從房地產泡沫形成的情況和大小來看，如果前期沒有形成泡沫或泡沫較小，則房地產價格回落程度較小，如我國三四線城市。但如果前期所形成的泡沫較大，則會出現斷崖式回落或者是暴跌現象，甚至會引發諸多的社會矛盾。這點可以通過日本、中國香港特區的房地產崩盤現象來驗證。譬如日本在房地產價格暴跌后，國民資產迅速縮水，銀行壞賬率提升，大量企業倒閉，員工失業，社會不穩定因素增加，嚴重沖擊了日本的經濟發展和建設質量。因此通過分析，可發現人民幣升值達到預期幅度后，將會導致我國實體經濟遭受重創、物價飛漲、國民消費能力受到影響，從而為我國的國家經濟和國民經濟帶來巨大的影響，嚴重制約了我國社會主義現代化建設的進程，不利于我國的國際化發展和建設。
3人民幣升值背景下房地產經濟發展建議
結合房地產經濟與人民幣匯率的互動關系可知，人民幣升值對房地產經濟所帶來的影響取決于海外游資的涌入及升值幅度的“理想程度”，即是否達到預期的升值幅度。如果人民幣升值幅度沒有達到預期，我國房地產經濟會得到快速發展的“新機遇”，房企海外融資模式、渠道及體系都將得到優化和改進。但如果達到預期升值幅度，將會為我國經濟帶來嚴重的影響，因此，應在人民幣升值未達到預期幅度的階段，大力優化外匯體制、銀行監督體系、外資流動方向，努力使我國房地產經濟獲得更好、更健康的發展。
3.1充分探究人民幣漸進升值與激進升值所帶來的影響
人民幣升值是我國市場經濟發展的必然趨勢，但通過反思和分析人民幣升值對房地產經濟所帶來的影響可知，人民幣升值路徑的選擇會給房地產經濟帶來不同的影響:其一，激進升值。雖然激進升值能夠為我國產業發展、經濟發展帶來新活力和新動力，但卻會加快海外游資的涌入，使人民幣升值速度持續提高，進而擾亂房地產經濟發展和建設的秩序;其二，漸進升值。漸進升值對我國經濟發展所帶來的影響和危害要小得很多，可以為我國管理層和決策層預留更多的思考空間。但這種升值方式或模式一旦形成，會形成慣性，從而影響到我國經濟發展的穩定性和安全性。因此必須從長遠的角度出發，深入探究人民幣升值的路徑和渠道。但結合我國房地產經濟發展現狀、海外游資涌入幅度，以及從我國社會市場經濟難以承受較大的貨幣升值幅度的情況來看，我國政府部門當前階段所采用的人民幣升值路徑，可以以漸進升值為主，通過結合漸進升值的基本原則，強化貨幣升值的預期，使貨幣升值循序漸進，否則會導致房地產價格在人民幣升值幅度達到預期后，出現大幅度的回落或下降。
3.2通過銀行監管提升調控股票市場與房產市場的能力
結合日本房產經濟發展歷程及房產泡沫崩盤過程能夠發現，樓市和股市是相互融通和聯動的，這種相互聯動容易加大日本房產經濟泡沫破裂的風險。譬如廣場協議后，日元升值幅度加速，存款率被迫提高。銀行業將大量存款投向證券所和不動產領域，使股價和房價持續上升。當經濟泡沫破滅后，股價和地價會雙雙暴跌，日本經濟便遭受了嚴重的沖擊和影響。此外，根據人民幣升值對海外游資所帶來的影響可發現，當人民幣快速升值后，海外游資會選擇樓市、國債、股票作為避風港，但我國由于證券市場不夠健全，銀行利率偏低，使房地產市場逐漸成為海外游資的投資目標，所以我國相關政府部門應充分考慮和分析樓市和股市聯動所帶來的影響，加強對銀行業、證券業的監管，通過構建預警體系和監管機制，預防房地產泡沫的持續膨脹和擴大。但在加大銀行監管力度的過程中，必須明確銀行監管的臨界值和臨界點，注重監管手段的靈活性和適用性，否則會導致銀行業在市場經濟發展中受到嚴重的影響，不利于我國房地產經濟平穩、健康的發展和成長。
3.3積極促進我國外匯管理體制、外匯市場的改革與完善
根據理論研究能夠清晰地發現，我國當前的外匯管理體制還存在不對稱和不完善的問題，容易提升外匯上升壓力。這種不完善和不對稱問題通常表現為限制流出、鼓勵流入;對外資企業“松”、對國內企業“嚴”。在售匯制度上，我國結匯制度通常擁有較為鮮明的強制性特征和特點，雖然能夠放松對部分企業或公司的外匯管理，但依舊帶有明顯的強制色彩。這種外匯體制容易放大外匯供給，制約外匯需求，為我國的貨幣升值帶來了較大的壓力。因此，需要結合人民幣升值對房地產經濟所帶來的具體影響，通過降低結匯的強迫性和強制性，提高售匯的靈活性，來減緩人民幣升值的壓力。實際上，即便能確保人民幣貨幣匯率的平穩和穩定，但若缺乏對外匯市場的考量，依舊會導致人民幣出現升值的問題。所以我國相關政府部門需要深入探究和分析外匯市場對人民幣升值所帶來的壓力，通過優化外匯市場的發展模式，促進外匯市場改革與完善，讓外匯市場更切合我國房地產經濟發展的基本需求，減緩其在人民幣升值上存在壓力。
3.4通過優化融資渠道促進外資向生產領域的轉化和流動
我國相關政府部門應加快構建專門性的保險機構、擔保機構及金融機構，支持構建抵押貸款市場，形成針對低收入群體的扶持計劃，構建完善的征信機制，制定和修改房地產經濟層面的法規和法律。合理安排“用地”，以此降低不必要的金融風險。而在海外資本與國內房地產企業深化合作，形成全新融資態勢的背景下，我國政府部門及決策層應構建出全新的融資渠道，使生產性企業獲得海外資本的支持，更好地推動相關產業、企業的經濟發展與市場建設。當然在此過程中，政府部門還需要加強對流動資產的管理和監督，使其自覺地將海外資金引向生產領域，通過分散海外游資的流入方向，降低其對房地產經濟所帶來的影響和沖擊。但在政策制定的過程中，我國的決策層務必要做好試點工作，堅決杜絕外資引入“可以短期獲利”市場的行為，如果出現違規的引入問題，應根據相關法規和行政條例對其進行處罰。此外，為遏制外資繼續流向房地產市場，我國應出臺更嚴厲的管控機制，譬如在金融信貸、市場交易、稅收等層面提高準入門檻，提高炒房成本。
4結論
人民幣升值對我國房地產經濟的影響是深遠的、顯著的、雙向的，既能夠促進我國房地產經濟的快速發展，又會導致我國房地產經濟受到重創和沖擊。因此在人民幣升值的背景下，我國相關政府部門應選擇漸進性的升值路徑，通過銀行監管、外匯體制改革及“外資流向引導”的方式，減輕海外游資對我國人民幣升值所帶來的壓力，讓我國房地產經濟得到更有序、更平穩、更健康的發展。
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1.1.1選題背景
進入21世紀以來,隨著我國經濟不斷高速的發展和我國城鎮化率不斷提高,房地產市場出現了迅猛的發展勢頭,由于房地產的巨大的產值,有些地方房地產產業已經成為當地經濟發展的支柱性產業。同時,由于房地產的巨大的市場機會和盈利空間吸取了大量的投資者和投機者,房地產的投資資金出現了大幅度的上漲,房地產企業的數量也出現了激增現象。但是,房地產行業取得顯著成績的同時也帶來了很多問題,例如房價上漲過快、土地資源浪費、產業結構失衡和房間空置率較高等問題。到2010年,我國經濟面臨著復雜的宏觀環境,經濟通貨膨脹率較為嚴重,房地產企業出現了巨大的“房地產泡沫”,2011年為了避免出現房地產價格過熱和投機性投資,政府繼續加大宏觀調控力度,實施收緊性的房地產政策,部分銀行也實行個人住房貸款利率上調政策,全國房地產出現了成交量下降,價格猛漲的現象也得到了一定的控制,房產的投機也得到了抑制。但是,由于房地產作為居民必需品的特殊性,居民的剛性需求較強,再加上房地產企業的炒作,未來房地產價格還會出現上漲趨勢,只是上漲的增幅有所減小。
在企業市場營銷組合中,價格是唯一能產生收益的營銷項目,其他要素顯然與成本有關。決定產品價格的區間因素是市場需求及成本費用。最高值是市場需求,而最低值是產品的成本。產品價格在最高值與最低值之間具有較大的不確定性,產品的利潤率全部在于高于成本費用的部分,因此確定一個合理的定價顯得尤為重要。
在經濟快速發展的今天,尤其是市場經濟快速發展的當下,房地產開發項目的定價風險和控制問題在社會經濟中的地位日益突出,甚至已經變得越來越重要。房地產開發是一個涉及面廣泛、時間漫長和相對復雜的過程。這個過程中存在很多風險因素,涉及到方方面面的關系,例如:投資者和政府主管部門、施工單位、中介機構、最終用戶,以及許多其他的關系,以及涉及一些政策、法律法規和監管問題,使得房地產開發收益具有不確定性,所以房地產開發過程中,無時無刻不在伴隨有一些風險的發生,房地產開發企業必須給予高度重視,謹慎對待企業所面臨的風險。因此,在房地產幵發過程中要想達到預期的目標,最主要的方面是房地產幵發項目的風險和控制定價。
1.2當前房地產企業定價面臨的問題
房地產作為一種特殊的產品,具有在一個特定的區域內供給有限和短期不可重復供應的特點,所以隨著房地產市場競爭變得日趨激烈,幵發商往往通過價格戰來吸引消費者。而對于房地產企業來講,價格是產生收入的唯一因素,定價決策又是企業所有競爭策略的綜合體現,合理的定價和降低定價風險是房地產企業在市場競爭中取得競爭優勢、拓展市場份額、提高銷售收益的主要條件。但是,由于大部分房地產企業尚未建立起科學的定價機制或采取合理的定價方法,在外部競爭環境和企業自身問題的影響下,在定價實踐時就會面臨著很多問題,最后導致房地產定價失誤滯銷而導致企業破產的事故經常發生。如何根據市場的競爭環境和目標消費者的需求,合理的設置自身房地產產品的價格,解決房地產定價中存在的問題,規避定價風險,成為了房地產定價研究中比較有挑戰性的研究課題。本章基于目前房地產市場定價的實際情況,分析了當前房產定價面臨的主要問題,從而為分析房地產定價風險的影響因素和風險控制策略的選擇提供基礎。
1.2.1定價策略及方法落后
目前,根據國家統計局資料顯示,2013年全國房地產開發企業已經達到了89859家,總開發投資達到86013億元。從這些數據可以看出,房地產市場已經進入到了市場競爭階段,但是只考慮內部因素而忽視市場競爭環境的成本導向定價法卻是目前大部分房地產企業對商品房的定價最普遍釆用的方法。房地產企業在采用成本導向定價方法時,沒有科學的定價方式,定價的隨意性較強,一般是對建設過程進行成本核算,在此基礎上加上適當的利潤,就形成了產品的價格。由此可見,這種單一的定價方式和落后的定價策略很難在激烈的市場競爭中取得競爭優勢。
由于房地產具有地域性、高價值性、階段性和施工周期長等特點,房地產與普通的產品具有較大的差異性,在釆用定價策略和定價方法時也具有特殊性,但現在房地產企業單一的定價策略和方法卻沒有根據房地產的特點因地制宜,采取合理適宜的定價方法。同時,落后單一的定價方式在運用過程中未與房地產營銷其他相關的措施聯合起來。在進行市場定價時,外部環境因素沒有得到考慮,而僅僅考慮了周圍房價的影響因素,對于宏觀環境、競爭者未來的銷售定價策略、銷售策略的確定、營銷活動的開展等方面都沒有明確的考慮,不能根據自身項目的特點,建立起多樣性和差異化的價格體系。另外,在銷售過程中價格調整也缺乏相應的戰略指導和政策支持,只是根據市場淡旺季的心理感覺去調整房地產的銷售價格,主觀性的調整價格的方式,很難針對變換的競爭市場做出正確的選擇,這對于房地產企業開發項目定價來講會面臨著較大的定價風險。
第二章定價風險相關概念及其評估基本理論
2.1房地產開發項目定價風險的概念
2.1.1房地產及房地產開發項目的概念
房地產在“中國房地產大辭典”中有這樣的描述,房地產是房屋產權與土地使用權的二者合稱。從狹隙的角度來看,房地產指占用的住房和住房用地,土地和住房,只有放在一起時,可稱為房地產。從廣義的角度來看,不一定是房地產及物業統統叫做“房地產”,而大家所說的土地使用權同樣能夠給予“房地產”的稱號。
在《房地產管理咨詢實踐》中,房地產的定義是:從物質層面,房地產是一個構建層面,構建一個有機整體;從法律層面,由于房地產本身不變,它也被稱為房地產;從經濟層面,房地產是房產(房地產)和土地產權的總稱(房地產)。一般說房地產是指土地和城市房屋,所以房地產也被稱為城市房地產。
關鍵詞：房地產經濟可持續發展因素 策略
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：
總理近期多次強調要通過房地產調控來擴大內需、調整經濟結構、促進可持續發展。房地產經濟做為我國經濟發展的促進因素，對國民經濟的發展起到很大的推動作用，它關系著國計民生。另外，房地產行業所需要的自然資源及相關能源消耗都較高，加之日趨激烈的市場競爭局面，所以對于房地產行業來說，如何在新的經濟和社會發展形勢下獲得可持續發展，已成為當前及需探討和研究的重要問題。在我國經濟協調發展中，未來房地產經濟的良性、健康可持續發展將是一大趨勢。
1、房地產經濟可持續發展的含義
房地產經濟的可持續發展是包括兩方面的含義，一是既要滿足當代人對房地產產品的消費需求，又要保證土地資源、建材資源、空間資源等利用的可持續性，不對后代人的消費需求能力造成損害。二是要實現房地產經濟與社會、環境、人口的協調發展，保持房地產產業自身的發展進步。 概括來講，房地產經濟的可持續發展就是要兼顧眼前利益和長遠利益，社會利益和經濟利益，局部利益和整體利益，達到房地產建筑的環境效益、人文特色、規劃形態和住宅功能的可持續發展。
2、影響房地產經濟可持續發展的因素
2.1、國家宏觀調控政策
房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點，房地產發展與宏觀經濟的發展具有正相關性。宏觀經濟的持續發展對房地產具有拉動和推動的雙重效應，它為房地產業發展提供強力的支持，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，拉動房地產的終端市場需求。
2.2、價格與價值背離 ，泡沫經濟
近年來，房地產市場的價格走勢一路攀升。遵循市場規律是經濟發展的根本特征，房地產經濟受到開發商非法占地、炒房團等因素的影響而造成價格增速過快，偏離了市場經濟持續 、穩定、健康發展的目標。價格增長越快，價格與價值背離越多，也導致泡沫經濟的風險增大。一旦發生資金鏈嚴重斷裂的行業經濟問題，勢必會首先沖擊到銀行信貸業務的損失，其他行業也會受到不同程度的影響，更難以維持市場經濟秩序。
2.3、區域經濟
從區域經濟來看，房地產業是一個級差收益明顯 、區域差異巨大的行業。一個區域的經濟發展水平及產業結構狀況必將制約到該區域的房地產業發展的程度。一般而言，區域經濟增長是隨著需求量的持續上升和投資量的不斷增加而發展起來的。這種需求與投資的增長，必然導致房地產需求的增加，從而帶動房地產業的相應發展。
2.4、節能環保
房地產經濟建設與低碳經濟有著緊密的關聯，但目前節能環境的長遠戰略顯現不足，大量土地資源的占用，并不能以低碳、環保住宅為回報，占比率不高，開發數量有限。
3、我國房地產經濟在發展過程中存在的問題
3.1、與房產發展相配備的金融基礎體系尚不完善
房地產信貸結構需要調整，目前較傾向于開發貸款，住房消費信貸發展不足；房地產資金來源結構單一，開發商自有資金比重低，市場資金嚴重依賴于銀行貸款，給銀行資產帶來安全隱患，貸款資產流動性不足，缺少二級市場；住房公積金繳納范圍和比率的擴大受到宏觀經濟環境的制約，低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平 。
3.2、忽視生態環境發展
有些房地產開發商為了追求經濟利益而使得房屋建筑出現極度緊密狀態，容積率過高，缺乏綠色空間，隨意毀林毀草，減少公共綠地，對城市生態環境造成了嚴重的不良影響。同時，為了擴大房地產建設范圍，催毀了區域內的古老建筑物而變成商品房。更有甚者有些開發商甚至出現了嚴重的圍湖造田、開發房地產，直接降低了相關湖泊的蓄水排洪能力，影響人民生命財產的安全。
3.3、資源浪費情況嚴重
很多建筑生產商對于建筑市場的發展走向沒有一個科學全面的認識，我國房地產業仍然偏重于粗放發展，房地產開發無序發展，規劃不合理，依靠土地、水、能源等資源的過度消耗為代價來實現經濟效率的增長。沒有重視對資源的合理利用和開發。
房地產經濟可持續發展的策略
4.1、完善金融體系結構，發展房地產金融二級市場
房地產金融的可持續發展是房地產經濟的可持續發展的基礎。從我國當前房地產金融發現的現狀來看，應重點做好房地產貸款結構的調整，增加消費貸款比重，注重防范金融風險的發生。同時，為了更好的解決房地產金融進一步發展的資金來源問題，資產流動性及期限錯配等問題，應著手研究并建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，打通房地產市場與資本市場的聯系，將一二級市場作為一個整體納入金融大循環，有效分散銀行貸款風險，提高房地產金融的市場化程度和效率，從根本上解決房地產可持續發展的資金來源問題。
政府還應立足市場經濟發展的目標，大力開展銀行創新改革，使銀行吸引優質資產的注入，打破傳統的存貸模式，規避房地產市場中高風險業務的影響，整合現有業務，逐步增加優質業務的占比率，以服務市場經濟整體發展為宗旨，有效降低房地產市場的金融風險。另外，政府還要對房地產市場的金融秩序予以監管，全面深入的監督房地產企業的貸款規模、開發進程和償債能力等，調節銀行的資產結構，控制商業銀行在房地產領域的信貸業務，推動信貸資金向市場經濟發展的朝陽行業流動。
4.2、注重對生態環境的保護，和諧的開發與利用
充分協調好房地產發展與生態資源、環境發展、人口發展的關系，才能實現房地產經濟的可持續 發展，在項目開發前，應科學、合理的規劃生態和環境保護，在開發時要注意綠色建筑的開發，注重綠化，節約資源，注重保護周圍的文化和生態環境，使建筑的風格與周圍環境相協調，堅持以人為本的原則 ，為人們營造一個優美舒適的生活環境。
房地產開發要實現社會效益、經濟效益和生態效益的統一，實現生態循環良性化、城市環境田園化、鄉村建設城市化等，堅持人與自然和諧共生的理念，使房地產經濟發展成為城市生態經濟建設的一個有機組成部分。
4.3、制定科學的長期規劃，合理利用各種資源
做好房地產發展中的科學規劃，使房地產與其他行業協調發展，在避免那種過分超前，危害經濟的行為的同時，要充分發揮房地產對國民經濟的支柱作用，帶動經濟增長。
努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變，嚴格限制粗放型的房地產經濟，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率，避免浪費，加強土地審批調控力度，嚴格控制土地供給總量，加大土地利用總體規劃的宏觀調控力度，使房地產市場規范有序的發展，走資源節約型的發展道路。
4.4、加強房地產價格管理，加快科技創新
加強房地產價格的管理，充分發揮市場競爭機制對房地產價格的決定性作用，在建立土地集中統一管理制度的基礎上，進一步完善房地產價格的咨詢、信息和監督體系，創造公平競爭的社會環境，清理土地的隱形市場，制定和規范土地使用權的出租、轉讓、抵押的審批權限和程序，加強科學的土地價格體系和基準地價研究，調整房地產投資結構，實行傾斜政策，實現商品房由高檔次向低檔次發展，以解決居民購買力低下和房地產價格居高不下之間矛盾。
房地產科技創新能夠有效的改善人們的居住、生活和辦公條件，優化城市的環境，利用先進的科技技術，重視新能源及可再生能源的開發與利用，能夠取得最高的效益。并要做好交通、信息等其它配套設施的協調，堅持不懈的跟隨科技的發展，加快科持創新，提高資源的利用率，才能保持房地產經濟的可持續性發展。
參考文獻 ：、
