房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理

時(shí)間：2023-06-29 17:14:29

開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；建議

中途分類號(hào)：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。

一、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)

1、位置固定、項(xiàng)目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以單個(gè)的項(xiàng)目為對(duì)象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個(gè)項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來(lái)比較困難，常見(jiàn)的控制方式就是以報(bào)表為主、監(jiān)督為輔。

2、資金占用大、回流周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求，完成一個(gè)項(xiàng)目要很長(zhǎng)時(shí)間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營(yíng)資金的流動(dòng)性。

3、風(fēng)險(xiǎn)大

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，非常容易受到政策、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等影響。建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，建筑材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)存問(wèn)題

1、各自為政，合作意識(shí)差

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的特點(diǎn)是，建設(shè)單位多、施工單位多、設(shè)計(jì)單位多、施工工作交叉作業(yè)多，由于這些特點(diǎn)導(dǎo)致各個(gè)單位進(jìn)場(chǎng)與退場(chǎng)的時(shí)間各不相同，由于其中一些單位之間并不存在合同從屬關(guān)系，導(dǎo)致各方依各方的習(xí)慣、進(jìn)度辦事，互相之間并不溝通，出現(xiàn)問(wèn)題也不尋求解決的方式，合作意識(shí)極差，這就導(dǎo)致工程施工現(xiàn)場(chǎng)一片混亂，所有單位都想各自為政，這種現(xiàn)象的存在不僅嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的施工進(jìn)度，還會(huì)造成項(xiàng)目成本的增加。

2、施工階段履行合同不嚴(yán)謹(jǐn)

工程施工中的合同內(nèi)容不夠全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及范圍比較廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯(cuò)誤、用詞異議性問(wèn)題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價(jià)難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足

設(shè)計(jì)資源整合不足會(huì)嚴(yán)重影響工程設(shè)計(jì)文件的準(zhǔn)確性以及工程施工事項(xiàng)接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有一種向精裝修發(fā)展的趨勢(shì)，如果項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足，就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)建筑交付標(biāo)準(zhǔn)不明確，使得裝修設(shè)計(jì)滯后，而后期為了滿房時(shí)間又倉(cāng)促裝修，使房產(chǎn)建筑的質(zhì)量遭人質(zhì)疑。

4、成本失控

成本控制管理并不應(yīng)只是一個(gè)部門的任務(wù)，它應(yīng)該是整個(gè)企業(yè)的整體成本管理，從調(diào)研到樓盤交付使用的各個(gè)階段，不僅要加強(qiáng)事后成本控制，而且不能忽略加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制。如果監(jiān)督管理機(jī)制不是很完備，必然會(huì)導(dǎo)致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費(fèi)、趕工費(fèi)、違約金等損失都難以估計(jì)。開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金等都積壓企業(yè)利潤(rùn)空間。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理的建議

1、加強(qiáng)前提可行性研究

項(xiàng)目選擇首先考慮預(yù)期性的研究、定位，如商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的五連環(huán)：選址、定位、資金鏈、招商、營(yíng)運(yùn)。開(kāi)發(fā)施工需要從長(zhǎng)計(jì)議，進(jìn)行投入產(chǎn)出綜合考慮。加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目的實(shí)際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)者、策劃銷售商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須充分了解經(jīng)營(yíng)者的需求，才能做到適銷對(duì)路，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其結(jié)果必然與實(shí)際市場(chǎng)需求脫節(jié)。要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資建設(shè)成本的估算，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展存在的問(wèn)題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營(yíng)的可行性有充分的認(rèn)識(shí)。

2、全面完善項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的成本管理是所有投資者所關(guān)注的重點(diǎn)，必須采取手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程決策、招標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、維護(hù)等全過(guò)程的成本管理工作。在各個(gè)階段的成本控制中，要注意采用科學(xué)的方法、合理的手段，不能一味求低成本而忽略了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量以及其它重點(diǎn)控制內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的決策階段和施工階段是成本控制的重點(diǎn)階段，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量的角度分析控制成本，合理做出各階段的相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)階段的施工量進(jìn)行精確的核算。工程項(xiàng)目施工階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制工作的重中之重，在工程施工階段必須嚴(yán)格控制工程設(shè)計(jì)變更，以降低工程設(shè)計(jì)變更造成的施工成本增加；必須嚴(yán)格控制建筑材料的質(zhì)量和數(shù)量，以降低材料浪費(fèi)造成的施工成本增加；必須嚴(yán)格控制施工工期，以降低工期延誤造成的成本增加。總之，建筑單位必須嚴(yán)格按圖紙施工，按進(jìn)度施工，按管理?xiàng)l例施工。

3、項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程的進(jìn)度直接影響項(xiàng)目效益的發(fā)揮。進(jìn)度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項(xiàng)目各工作或活動(dòng)間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項(xiàng)目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過(guò)對(duì)關(guān)鍵線路的分析，施工計(jì)劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項(xiàng)資源，能夠有效控制工期。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重中之重，對(duì)此應(yīng)落實(shí)管理目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認(rèn)真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)非常重要。在工程施工前期準(zhǔn)備工作中，項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進(jìn)行職能分配，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項(xiàng)目人員認(rèn)真熟悉圖紙，與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理、施工單位等進(jìn)行圖紙會(huì)審，把圖紙上的問(wèn)題逐條理出，共同研究解決問(wèn)題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。審核人員及材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，在進(jìn)度過(guò)程控制中應(yīng)認(rèn)真客觀制作工程形象進(jìn)度表，檢查流程表等各項(xiàng)管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。

4、項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理是基于設(shè)計(jì)單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強(qiáng)化控制的管理。質(zhì)量是企業(yè)的生命，質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系。所以，首先滿足需要成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)；其次房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。

5、嚴(yán)格施工合同全過(guò)程管理

合同管理是伴隨著整個(gè)工程施工的全部過(guò)程，工程質(zhì)量、工期、造價(jià)是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標(biāo)中已經(jīng)確立。因而招投標(biāo)文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開(kāi)發(fā)、工程管理、企化營(yíng)銷、預(yù)算合約、法律法務(wù)、財(cái)務(wù)等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細(xì)、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的招投標(biāo)管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。

6、完善管理制度，推行績(jī)效評(píng)價(jià)

建立完善的監(jiān)督管理制度，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行有效的控制，各方面的實(shí)施一定要按照相關(guān)的監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，確立職責(zé)分工及有關(guān)制度，把責(zé)任落實(shí)到人，從工程管理機(jī)制上建立健全的成本控制體系；同時(shí)，做好工程進(jìn)度款的審核，避免資金流失。有關(guān)工程進(jìn)度款的審核，就是確定監(jiān)理方的工程量，并制定相應(yīng)的管理制度，以落實(shí)到項(xiàng)目中去，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制項(xiàng)目成本。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的重要核心，進(jìn)度控制和成本控制是項(xiàng)目管理的關(guān)鍵部分，管理人員要不斷的改善自身的專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)格做好項(xiàng)目管理，確保工程質(zhì)量，使得工程能夠順利完工，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益得到進(jìn)一步的提升，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康、有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王輝，陳暉.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理[J].中小企業(yè)管理與科技，2010(10)

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建筑工程項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；協(xié)調(diào)；平衡

中圖分類號(hào)：TU71

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期，仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，其主要內(nèi)容按過(guò)程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問(wèn)題。

2開(kāi)發(fā)管理

開(kāi)發(fā)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。

工程部門代表開(kāi)發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購(gòu)及庫(kù)存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)）計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開(kāi)發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。

開(kāi)發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：

3.1開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

3.4通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來(lái)的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

3.5將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過(guò)的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見(jiàn)的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來(lái)進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開(kāi)發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開(kāi)發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5建筑工程開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。比如，設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案施工困難，影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類問(wèn)題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和現(xiàn)場(chǎng)操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸しǎ谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

另一方面，施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

5.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開(kāi)研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

5.2盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開(kāi)發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

5.3持續(xù)開(kāi)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

6結(jié)語(yǔ)

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 畢星，翟麗.項(xiàng)目管理.上海復(fù)旦大學(xué)出版社，2002-12.

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；工程項(xiàng)目；管理

當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來(lái)管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開(kāi)發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂(lè)觀。

無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施有以下幾方面：

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過(guò)買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2.全面完善項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

3.項(xiàng)目質(zhì)量管理

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；工程管理；溝通管理

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）01-0151-02

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理的對(duì)象、特點(diǎn)和存在問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工中，必須將項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等管理要素落實(shí)到施工各個(gè)階段，項(xiàng)目管理部門應(yīng)圍繞著管理要素與項(xiàng)目組成員（包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工人員、技術(shù)人員、管理人員、操作人員等）、內(nèi)部客戶（包括房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)部和設(shè)計(jì)部等）、總包方、分包方、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、有關(guān)政府部門進(jìn)行有效的、持續(xù)的溝通和協(xié)調(diào)，掌握項(xiàng)目管理部門各個(gè)成員的工作狀態(tài)，明確內(nèi)部客戶需求，協(xié)調(diào)好外部關(guān)系，這是工程項(xiàng)目實(shí)施獲得成功的關(guān)鍵，對(duì)于確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程高質(zhì)、按期投入運(yùn)行具有重要作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程具有投資金額大，周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以在溝通管理方面具有其自身特點(diǎn)，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業(yè)內(nèi)部部門、員工、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的溝通管理，還包括近層關(guān)系和外層關(guān)系的溝通管理；管理要素眾多，包含員工關(guān)系、組織關(guān)系、供需方關(guān)系、協(xié)調(diào)配合關(guān)系以及外界監(jiān)管和約束關(guān)系的溝通管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理的階段性較強(qiáng)，涉及到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究、立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)、施工前準(zhǔn)備、正式施工、驗(yàn)收、交付、銷售、登記入住等各個(gè)階段的管理，各個(gè)階段的溝通管理內(nèi)容和工作要點(diǎn)都有所不同；由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程投資金額高、工期長(zhǎng)、涉及單位和專業(yè)較多，管理起來(lái)非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內(nèi)容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個(gè)信息化高速發(fā)展的時(shí)代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計(jì)劃性，溝通協(xié)調(diào)信息的公開(kāi)或傳達(dá)不及時(shí)；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作較為混亂，沒(méi)有理順外部管理和內(nèi)部管理，溝通管理工作具有一定片面性；網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程相關(guān)方之間的協(xié)調(diào)大多通過(guò)電話和會(huì)議解決，溝通協(xié)調(diào)的工具較少，嚴(yán)重浪費(fèi)了時(shí)間，進(jìn)而影響到工程溝通的及時(shí)性和工程建設(shè)的進(jìn)度。

2 做好溝通管理工作的對(duì)策

2.1 重視溝通管理

隨著時(shí)代的發(fā)展，和諧管理已全面滲入到現(xiàn)代管理理念中。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理來(lái)說(shuō)，溝通管理尤為重要，這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段涉及的部門、專業(yè)、人員較多，只有實(shí)現(xiàn)人員間、部門間、單位間、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者間的相互溝通與協(xié)調(diào)，才能更好實(shí)現(xiàn)信息共享，營(yíng)造出良好的工作環(huán)境。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視溝通管理工作，組織管理人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，使每個(gè)管理人員都認(rèn)識(shí)到：溝通管理是做好一切工作的基礎(chǔ)，工作環(huán)境不和諧，工程項(xiàng)目也難以順利實(shí)施。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理部門是項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)代表，其工作的順利開(kāi)展依賴于各方的信任和委托，所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，時(shí)刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識(shí)、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質(zhì)、洞察能力、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

2.2 正確、及時(shí)傳遞溝通信息

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關(guān)方做出科學(xué)決策的主要依據(jù)，因此必須保證信息的高質(zhì)量、高準(zhǔn)確性和及時(shí)性的傳遞，盡量降低由信息不實(shí)給項(xiàng)目帶來(lái)的損失；建立基于所有溝通方式的回饋機(jī)制，使信息能夠及時(shí)被接收者接收；制定切實(shí)可行的溝通計(jì)劃，充分考慮項(xiàng)目相關(guān)文件的保存方式、文件格式、工作匯報(bào)方式，了解與項(xiàng)目相關(guān)的工作內(nèi)容、工作人員基本情況、人員對(duì)項(xiàng)目信息的需求和對(duì)時(shí)間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時(shí)、準(zhǔn)確傳遞給

他們。

2.3 實(shí)施動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，而由于工程項(xiàng)目實(shí)施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實(shí)行，并要根據(jù)不同階段的不同問(wèn)題抓好溝通管理工作要點(diǎn)，實(shí)行有效的動(dòng)態(tài)管理，比如在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施初期階段主要是協(xié)調(diào)供需方關(guān)系，在項(xiàng)目實(shí)施后期的管理重點(diǎn)則是約束關(guān)系，所以，在溝通管理工作中，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程準(zhǔn)確掌握各種關(guān)系，通過(guò)及時(shí)的溝通將項(xiàng)目實(shí)施中的矛盾、爭(zhēng)執(zhí)化解，并建立切實(shí)有效的利益機(jī)制和公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理過(guò)程中各方利益一體化，通過(guò)相關(guān)方的主動(dòng)溝通、積極參與、自覺(jué)行動(dòng)達(dá)到和諧管理的目的，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的綜合水平，使項(xiàng)目得以順利實(shí)施。另外，加大對(duì)總承包合同機(jī)制的研究力度，力爭(zhēng)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭(zhēng)高效、高質(zhì)完成溝通管理工作。

2.4 充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)

近年來(lái)，信息技術(shù)發(fā)展非常迅速，并在社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用為溝通管理帶來(lái)了新方法和新思路，我們應(yīng)當(dāng)充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加大網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立溝通管理信息系統(tǒng)，將其作為溝通管理中協(xié)調(diào)各方面要素的有力支撐，實(shí)現(xiàn)各種信息及時(shí)、準(zhǔn)確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質(zhì)量，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的整體水平，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出巨大經(jīng)濟(jì)效益。

3 結(jié)語(yǔ)

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理問(wèn)題措施

中圖分類號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理融合了項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn), 系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論工具，使得建設(shè)工程項(xiàng)目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，關(guān)鍵是加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施的落實(shí)，適當(dāng)增加預(yù)控成本（一致質(zhì)量成本），大力減少返工成本（非一致質(zhì)量成本）,提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的問(wèn)題分析

1、前期建筑策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高, 導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方向不明確

有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是變化的, 項(xiàng)目定位不能太死”為借口, 不重視前期細(xì)致的項(xiàng)目可行性研究, 項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確, 錯(cuò)失了項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告, 導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層猶豫了一段時(shí)間后, 大多會(huì)匆忙決策, 這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面, 也不完全可行。項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難, 并演變成了工程變更的技術(shù)問(wèn)題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問(wèn)題, 可以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“與生俱來(lái)”的。

就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言, 相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資訊狀況并不樂(lè)觀。主流媒體和專業(yè)媒體關(guān)心重點(diǎn)不同, 結(jié)論不同, 更有開(kāi)發(fā)商炒作等問(wèn)題。面對(duì)這樣的狀況, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得到的市場(chǎng)信息混亂。沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)的清楚認(rèn)識(shí),很難有準(zhǔn)確的定位。對(duì)市場(chǎng)判斷不同, 往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不同的方向性調(diào)整。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案、園林景觀風(fēng)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與檔次等方面的調(diào)整, 都會(huì)大大增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本, 影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度, 延誤產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)。

2、設(shè)計(jì)單位和開(kāi)發(fā)商普遍忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資控制, 缺乏行之有效的投資控制措施

目前我國(guó)的設(shè)計(jì)投標(biāo)主要是從功能、技術(shù)、美觀等角度來(lái)評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣, 有重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的傾向, 較少考慮方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)――項(xiàng)目投資, 這顯然不得項(xiàng)目成本控制的要領(lǐng)。開(kāi)發(fā)商重施工、輕設(shè)計(jì), 比較重視項(xiàng)目施工階段的投資控制, 往往會(huì)投入大量的人力、物力去估算或?qū)彶榻ㄖ惭b工程造價(jià), 卻很少考慮如何才能達(dá)到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的有形建筑產(chǎn)品。按照慣例, 作為項(xiàng)目􀀁 三控􀀁 (質(zhì)量、進(jìn)度、投資) 之一, 施工監(jiān)理單位實(shí)際上就是投資控制咨詢單位。而此時(shí)項(xiàng)目的施工圖紙已完成, 投資控制只能在已有的施工圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行, 對(duì)成本控制的范圍、力度大大減弱。

3、項(xiàng)目收尾階段, 業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段, 工作單一, 項(xiàng)目管理簡(jiǎn)單, 已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包, 監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作較易完成, 難度較大的是與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標(biāo)時(shí),關(guān)于工程配合、工程接口界定不夠詳細(xì), 簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密, 合作意識(shí)“較差”的總承包商對(duì)業(yè)主分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“ 斤斤計(jì)較”, 使業(yè)主項(xiàng)目管理困難重重, 總是在工程接口、配合方面糾纏不清, 這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問(wèn)題往往直接找業(yè)主, 業(yè)主成了變相的“總承包”單位, 業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”, 而到了收尾階段甚至80% 以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“ 協(xié)調(diào)” 工作上, 使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾,留下諸多問(wèn)題和隱患。一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后各方相互扯皮, 爭(zhēng)相推諉責(zé)任。項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的階段, 業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表總是“ 求” 完了這方, 再去“請(qǐng)”那方, 還要準(zhǔn)備組織工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作。在項(xiàng)目收尾階段, 業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表的工作壓力、工作難度和工作量都非常大。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目管理措施

針對(duì)上述影響因素和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn), 為改進(jìn)和提高開(kāi)發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率, 減少項(xiàng)目管理難度, 對(duì)開(kāi)發(fā)商提出以下建議和方法:

1、要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)可行性研究工作。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂, 而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭, 只有龍頭中有“魂”, 才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。龍頭抬不起來(lái), “龍身”無(wú)法行動(dòng)。沒(méi)有圖紙, 無(wú)法建設(shè)；有圖常變, 目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源,必要時(shí)要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

2、要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件；此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過(guò)必要的決策程序才能進(jìn)行。

3、要從開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開(kāi)發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)。與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

4、要重視供方的資源整合和管理。真正成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠(chéng)信，把供方視作雙贏的伙伴，建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。通過(guò)比較、鑒別、洽商、考察、評(píng)估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商資源庫(kù)，然后再通過(guò)規(guī)范的工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作。選擇中意的供方，與供方建立責(zé)權(quán)利分明的合作聯(lián)盟。

5、要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明能由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包單位組織施工。開(kāi)發(fā)商可同意由總包單位分包，由總包單位選擇幾家專業(yè)分包施工單位，開(kāi)發(fā)商主持分包工程的招投標(biāo)工作并確認(rèn)分包施工單位。在開(kāi)發(fā)商同意的前提下分包施工單位與工程總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí), 針對(duì)不能或無(wú)法由總承包單位組織分包的工程內(nèi)容, 即必須由開(kāi)發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容, 要細(xì)化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標(biāo)合同條件, 更重要應(yīng)事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時(shí)間、驗(yàn)收、保修、交接、資料、協(xié)作、費(fèi)用、安全、場(chǎng)地等接口配合條件, 就甲方發(fā)包( 含總承包) 的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項(xiàng)目管理的難點(diǎn)事先制訂對(duì)策和要求。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確, 減少甲方現(xiàn)場(chǎng)代表的協(xié)調(diào)工作量。使得工程合同更具操作性，更多體現(xiàn)業(yè)主的主導(dǎo)性和主動(dòng)性。

6、甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定, 計(jì)入工程招投標(biāo)合同條件, 并嚴(yán)格按合同履約。對(duì)于工程用通用地方建材, 可由承包方自行采購(gòu); 對(duì)于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認(rèn)價(jià)格和提貨、支付方式, 由施工單位自行進(jìn)貨; 對(duì)于工程未計(jì)價(jià)材和工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo), 由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同,也可增加部分采購(gòu)管理費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。

參考文獻(xiàn)：

[1] 傅鴻源,黃創(chuàng)斌,趙浪. 基于工程質(zhì)量評(píng)價(jià)的質(zhì)量掙值法[J]. 重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版), 2007,(03) .

[2] 蔚林巍. 項(xiàng)目管理的最新進(jìn)展[J]. 管理工程學(xué)報(bào), 2000,(03) .

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，根據(jù)其開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間安排，一般劃分為決策階段、設(shè)計(jì)階段和實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從前期決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目總體負(fù)責(zé)。項(xiàng)目管理須解決的最根本的問(wèn)題是“如何有效地利用時(shí)間、技術(shù)和人力”，項(xiàng)目管理就是要確保在時(shí)間、經(jīng)費(fèi)和性能指標(biāo)三項(xiàng)限制條件下，盡可能高效率地完成項(xiàng)目任務(wù)，通過(guò)加大對(duì)階段性“里程碑”或重大活動(dòng)的組織管理的控制力度，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的水平普遍不高，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高等問(wèn)題。要解決這些問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，把項(xiàng)目管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理方式和方法的研究與應(yīng)用。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

1、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、創(chuàng)新能力不足

忽視市場(chǎng)作用，不做調(diào)查研究，不做設(shè)計(jì)研究，根據(jù)周邊項(xiàng)目戶型、樓型照貓畫(huà)虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場(chǎng)定位工作主體發(fā)生偏差。雖然市場(chǎng)定位的主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校、研究機(jī)構(gòu)、個(gè)體業(yè)主等，但由于從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有征對(duì)性，不能根據(jù)特定對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析。

②運(yùn)用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化、市場(chǎng)差異化，差異化是房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤(rùn)源泉。市場(chǎng)定位時(shí)，常出現(xiàn)過(guò)分強(qiáng)調(diào)差異化，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣。另一種是簡(jiǎn)單拷貝，適當(dāng)修改，從建筑立面、平面布置、到室外綠化、景觀布置，從營(yíng)銷廣告、營(yíng)銷策略，到開(kāi)發(fā)理念、企業(yè)文化，都是其他樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新。

③偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位。他們不是根據(jù)理論和原則進(jìn)行工作，而是做概念，甚至出現(xiàn)了軟住宅。一條臭水溝成為水景，尚未立項(xiàng)的地鐵成為交通工具，實(shí)際上就是虛、空、媒體化。

④目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。由于市場(chǎng)調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過(guò)高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來(lái)的影響度估計(jì)不足，對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無(wú)法把握，對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場(chǎng)定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。

2、前期建筑策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方向不明確

有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死 ”為借口，不重視前期細(xì)致的項(xiàng)目可行性研究，項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，錯(cuò)失了項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，大多會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難，并演變成了工程變更的技術(shù)問(wèn)題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問(wèn)題，可以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“與生俱來(lái)”的。

就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資訊狀況并不樂(lè)觀。主流媒體和專業(yè)媒體關(guān)心重點(diǎn)不同，結(jié)論不同，更有開(kāi)發(fā)商炒作等問(wèn)題。面對(duì)這樣的狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得到的市場(chǎng)信息混亂。沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)的清楚認(rèn)識(shí)，很難有準(zhǔn)確的定位。對(duì)市場(chǎng)判斷不同，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不同的方向性調(diào)整。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案、園林景觀風(fēng)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與檔次等方面的調(diào)整，都會(huì)大大增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，延誤產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)。

3、為降低成本，設(shè)計(jì)單位選擇不合理，撿了芝麻丟了西瓜

由于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，設(shè)計(jì)單位的工作量較大，部分設(shè)計(jì)人員素質(zhì)較差，因此很難做到精心勘探、精心設(shè)計(jì)，加上對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，所以就造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多.把設(shè)計(jì)的最后一道關(guān)交給施工單位，這是非常危險(xiǎn)的現(xiàn)象。施工單位水平高還好，如果施工單位水平低，預(yù)先發(fā)現(xiàn)不了設(shè)計(jì)問(wèn)題，等到產(chǎn)品出來(lái)后才發(fā)現(xiàn)不對(duì)頭，這就造成了許多麻煩和損失。

4、項(xiàng)目收尾階段，業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段，工作單一，項(xiàng)目管理簡(jiǎn)單，已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作較易完成，難度較大的是與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標(biāo)時(shí)，關(guān)于工程配合、工程接口界定不夠詳細(xì)，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，合作意識(shí)“較差的總承包商對(duì)業(yè)主分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使業(yè)主項(xiàng)目管理困難重重，總是在工程接口、配合方面糾纏不清，這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問(wèn)題往往直接找業(yè)主，業(yè)主成了變相的“總承包”單位，業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”，而到了收尾階段甚至 80%以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問(wèn)題和隱患。一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后各方相互扯皮，爭(zhēng)相推諉責(zé)任。

項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的階段，業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表總是 “求”完了這方，再去“請(qǐng)”那方，還要準(zhǔn)備組織工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作。在項(xiàng)目收尾階段，業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表的工作壓力、工作難度和工作量都非常大。

二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位工作

①加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快市場(chǎng)定位工作專業(yè)化、社會(huì)化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制定必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對(duì)市場(chǎng)定位實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行專題研究，廣泛聽(tīng)取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見(jiàn)，提出指導(dǎo)性建議。

②運(yùn)用正確的市場(chǎng)定位方法和手段。在對(duì)國(guó)家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，正確地對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和判斷，對(duì)消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對(duì)項(xiàng)目環(huán)境作出必要的評(píng)價(jià)，而這些就是市場(chǎng)定位時(shí)所必須要解決的問(wèn)題。

③在對(duì)所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。參照已有或正在開(kāi)發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷來(lái)確定本項(xiàng)目的要素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡(jiǎn)單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，要體現(xiàn)較強(qiáng)的前瞻性和相對(duì)的穩(wěn)定性。

④功能、成本和效益三者如何才能協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，是市場(chǎng)定位必須要解決的問(wèn)題。必要的功能、適當(dāng)?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的指導(dǎo)思想，是需要重點(diǎn)分析、研究和落實(shí)的問(wèn)題，其主要指標(biāo)是功能配置、開(kāi)發(fā)成本和租售價(jià)格等。

2、重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的可行性研究工作，積極發(fā)揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用

房地產(chǎn)進(jìn)入營(yíng)銷時(shí)代，開(kāi)發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，既要掌握足夠的商業(yè)情報(bào)，如消費(fèi)者的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資訊市場(chǎng)供求狀況等，又要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作。這就促使開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

在決策階段的可行性研究過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極引導(dǎo)工程技術(shù)、工程經(jīng)濟(jì)等專業(yè)的人員對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性，項(xiàng)目概念規(guī)劃方案的合理性等重大事項(xiàng)，提出大膽設(shè)想、縝密求證，并提出優(yōu)化意見(jiàn)和建議。通過(guò)包括工程管理人員在內(nèi)的各方面人士集思廣益的方式，提高開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目決策的質(zhì)量，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功率得以提升。

3、慎重選擇設(shè)計(jì)單位

①重點(diǎn)強(qiáng)化工程招標(biāo)工作，建立公平、公正、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境，以最合理的合同價(jià)獲得最好的規(guī)劃方案、施工圖紙、技術(shù)方案和最強(qiáng)的工程保障能力。進(jìn)而控制工程的投資，節(jié)約建設(shè)成本。

②項(xiàng)目管理人員堅(jiān)持以規(guī)劃設(shè)計(jì)為重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的投資控制，以極大的精力投入于工程的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的比較和改進(jìn)。在工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工方案、設(shè)備選型等各項(xiàng)工作中，均設(shè)立相應(yīng)的研究課題，投入相關(guān)咨詢費(fèi)用，讓這些研究成果的應(yīng)用既解決了工程難題，又為節(jié)約投資提供了有力的支持。

③聘用獨(dú)立平行的設(shè)計(jì)監(jiān)理。方案及施工圖質(zhì)量不僅關(guān)系到建設(shè)資金的有效使用，而且關(guān)系到社會(huì)公眾利益、生命和財(cái)產(chǎn)的安全。項(xiàng)目管理人員必須以制度建設(shè)作為抓好工程質(zhì)量的根本保證，建立層層負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任制，形成全過(guò)程、全方位的質(zhì)量保證體系；以設(shè)計(jì)招標(biāo)、設(shè)計(jì)監(jiān)理、合同管理作為設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的基礎(chǔ)性工作。尤其是對(duì)于設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，在具體的做法上采取特殊的措施，切實(shí)掌握工程設(shè)計(jì)質(zhì)量的真實(shí)情況，確保得到一流的設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)而達(dá)到一流的施工質(zhì)量。

4、高度重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、銷售、技術(shù)、開(kāi)發(fā)、材料設(shè)備采購(gòu)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

另外，開(kāi)發(fā)商可以從項(xiàng)目實(shí)施的早期階段，通過(guò)理順工程項(xiàng)目及工程各參與方的接口關(guān)系，降低項(xiàng)目收尾階段的工作難度。因?yàn)榭陀^條件的限制，往往在工程實(shí)踐中不可能等所有標(biāo)段都定標(biāo)后再開(kāi)工建設(shè)，而是在土建總承包單位確定后即進(jìn)入工程施工的實(shí)施階段，為此，業(yè)主應(yīng)采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的方法，分期分批進(jìn)行招標(biāo)。同時(shí)，在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確能由總承包商完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包商組織施工。總包向管理方向分化，分包則向?qū)I(yè)施工分化；總包將趨向于為開(kāi)發(fā)商提供更周到的服務(wù)，分包商趨向于更多的自我管理。開(kāi)發(fā)商主持分包工程的招投標(biāo)工作并確認(rèn)分包商，分包商與工程總承包商簽訂工程分包合同，通過(guò)合同的聯(lián)系使各方參與總包的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作，更趨于平等合作關(guān)系。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項(xiàng)目的效益乃至成敗。只有堅(jiān)持科學(xué)現(xiàn)代的管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理流程，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

第7篇

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理對(duì)策

中圖分類號(hào)：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般在全國(guó)各地紛紛涌現(xiàn)出來(lái)，一座座高樓拔地而起，城市面貌正在發(fā)生著日新月異的變化。但是，這種快速的發(fā)展也必然會(huì)暴露很多問(wèn)題，例如: 業(yè)主方自身缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)，監(jiān)理制度不完善，技術(shù)、管理人員整體素質(zhì)不高，資金短缺，融資能力不足，工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)等等。因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的研究探討就顯得尤為重要。

一、對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)

1項(xiàng)目決策階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善。

即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作的不到位, 是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。

2施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢, 變更多

因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范, 項(xiàng)目投資決策階段的問(wèn)題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來(lái)解決, 本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開(kāi)發(fā)商的過(guò)多干預(yù)和限制, 在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過(guò)程中變更多。

3工程施工承包合同不嚴(yán)密

項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時(shí), 發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清, 沒(méi)有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作, 甲方分包工程項(xiàng)目管理難。目前的工程管理中, 尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程的后期, 甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問(wèn)題上, 矛盾越來(lái)越突出, 成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。

4供方資源的整合工作不足

因開(kāi)發(fā)商的工程管理部門在前期項(xiàng)目實(shí)施決策階段的工程計(jì)劃不完善、不深入, 工程招投標(biāo)工作流于形式, 對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包內(nèi)容和接口要點(diǎn)不清, 而工程招標(biāo)工作組織不規(guī)范, 工程建設(shè)方面的資源積累較少, 平時(shí)整合的供方資源不足, 往往是臨時(shí)抱佛腳, 使得參與工程建設(shè)的單位與工程建設(shè)需要不匹配, 造成工程項(xiàng)目管理難度加大。

5甲方供料不當(dāng)影響項(xiàng)目管理

開(kāi)發(fā)商為了集中整合、利用社會(huì)資源, 集中采購(gòu)便于節(jié)約成本、節(jié)約投資, 也為了保證工程項(xiàng)目所用主要材料、設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間, 經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料的質(zhì)量問(wèn)題及供應(yīng)滯后, 給施工方工程質(zhì)量問(wèn)題、工期拖延造成理由,而且會(huì)產(chǎn)生承包商索賠, 加大工程項(xiàng)目管理和項(xiàng)目成本。故甲方供料的范圍、方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)也會(huì)加大開(kāi)發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理對(duì)策

從以上分析影響工程建設(shè)進(jìn)展的主要因素歸納來(lái)看,開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的主要難點(diǎn)有: 首先, 開(kāi)發(fā)商前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究不到位, 導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)慢且變更多; 其次, 事先整合的工程項(xiàng)目建設(shè)供方資源少, 甲方發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清, 不重視工程收尾階段, 導(dǎo)致工程收尾階段項(xiàng)目管理困難; 最后, 甲方供料不當(dāng)。以上因素是造成影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)展的主要原因, 也是開(kāi)發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。針對(duì)上述影響因素和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn), 為改進(jìn)和提高開(kāi)發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率, 減少項(xiàng)目管理難度, 對(duì)開(kāi)發(fā)商提出以下建議和方法:

1要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)可行性研究工作。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂, 而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭, 只有龍頭中有“魂”, 才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。龍頭抬不起來(lái), “龍身”無(wú)法行動(dòng)。沒(méi)有圖紙, 無(wú)法建設(shè); 有圖常變, 目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作,就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu), 收集、整合決策支持性資源,必要時(shí)要“借腦” 完善決策程序, 提高決策水平和效率,使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

2要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源, 要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì), 并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件; 此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更, 凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更, 一定要慎重并經(jīng)過(guò)必要的決策程序才能進(jìn)行。

3要從開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開(kāi)發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu), 與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作, 共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

4要重視供方的資源整合和管理, 真正成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者; 講誠(chéng)信, 把供方視作雙贏的伙伴; 建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。通過(guò)比較、鑒別、洽商、考察、評(píng)估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商資源庫(kù), 然后再通過(guò)規(guī)范的工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作, 選擇中意的供方, 與供方建立責(zé)權(quán)利分明的合作聯(lián)盟。

5要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目, 對(duì)于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件, 全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明能由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包單位組織施工。開(kāi)發(fā)商可同意由總包單位分包, 由總包單位選擇幾家專業(yè)分包施工單位,開(kāi)發(fā)商主持分包工程的招投標(biāo)工作并確認(rèn)分包施工單位,在開(kāi)發(fā)商同意的前提下分包施工單位與工程總承包單位簽訂工程分包合同。這樣, 有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào),規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí), 針對(duì)不能或無(wú)法由總承包單位組織分包的工程內(nèi)容, 即必須由開(kāi)發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容, 要細(xì)化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標(biāo)合同條件, 更重要應(yīng)事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時(shí)間、驗(yàn)收、保修、交接、資料、協(xié)作、費(fèi)用、安全、場(chǎng)地等接口配合條件, 就甲方發(fā)包( 含總承包) 的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項(xiàng)目管理的難點(diǎn)事先制訂對(duì)策和要求,在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確, 減少甲方現(xiàn)場(chǎng)代表的協(xié)調(diào)工作量, 使得工程合同更具操作性, 更多體現(xiàn)業(yè)主的主導(dǎo)性和主動(dòng)性。

6甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定, 計(jì)入工程招投標(biāo)合同條件, 并嚴(yán)格按合同履約。對(duì)于工程用通用地方建材, 可由承包方自行采購(gòu); 對(duì)于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認(rèn)價(jià)格和提貨、支付方式, 由施工單位自行進(jìn)貨; 對(duì)于工程未計(jì)價(jià)材和工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo), 由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同,也可增加部分采購(gòu)管理費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。開(kāi)發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作, 并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度, 加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性, 注意預(yù)控, 就一定會(huì)在實(shí)際操作過(guò)程中減少項(xiàng)目管理的難度, 提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。

結(jié)束語(yǔ)

作為整個(gè)建筑施工管理工作的基礎(chǔ)，工程施工管理本身的涉及的因素較多，管理過(guò)程也比較復(fù)雜。但是，為了最大程度地保障施工質(zhì)量，必須對(duì)施工管理加以研究，從各個(gè)方面保障高質(zhì)量地施工。

參考文獻(xiàn)

[1] 沈元仲.對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中若干問(wèn)題的探討[J]. 市場(chǎng)周刊.理論研究. 2006(03)

[2] 王建中.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程實(shí)踐中的應(yīng)用[J]. 福建建筑. 2006(06)

第8篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 項(xiàng)目決策施工合同項(xiàng)目管理

本人自2002年起從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理工作，隨著公司業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大項(xiàng)目的增加，越來(lái)越感到在管理中存在著很多問(wèn)題。今天我站在開(kāi)發(fā)商工程管理人員角度就開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，針對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行探討分析。

一、項(xiàng)目決策階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善。即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作的不到位，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本

前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分，決策緩慢。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無(wú)底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低，浪費(fèi)了項(xiàng)目的時(shí)機(jī)、時(shí)間。

決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問(wèn)題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過(guò)程中反映出來(lái)。例如在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，“傷筋動(dòng)骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因市場(chǎng)定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時(shí)倉(cāng)促“救火”的具體工作。

二、施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多。

因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問(wèn)題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來(lái)解決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開(kāi)發(fā)商的過(guò)多干預(yù)和限制在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過(guò)程中變更多。

許多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無(wú)所適從，項(xiàng)目無(wú)詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師無(wú)創(chuàng)意，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

三、工程施工承包合同不嚴(yán)密，項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時(shí)，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，沒(méi)有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項(xiàng)目管理難。

目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問(wèn)題上，矛盾越來(lái)越突出，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。

因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)簽訂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項(xiàng)目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作單一，項(xiàng)目管理工作簡(jiǎn)單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對(duì)于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同且合同中又無(wú)工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問(wèn)題。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位對(duì)甲方分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)偂⒉牧隙逊拧⒗暹\(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。

四、供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠(chéng)信合作雙贏意識(shí)差，影響項(xiàng)目管理。

開(kāi)發(fā)商是社會(huì)資源的組織者、整合者和調(diào)動(dòng)者。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者來(lái)說(shuō)，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成的，工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來(lái)的，而且現(xiàn)場(chǎng)工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供。在工程建設(shè)實(shí)施階段開(kāi)發(fā)商與參與項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過(guò)合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。

因開(kāi)發(fā)商的工程管理部門在前期項(xiàng)目實(shí)施決策階段的工程計(jì)劃不完善、不深入，工程招投標(biāo)工作流于形式，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包內(nèi)容和接口要點(diǎn)不清，而工程招標(biāo)工作組織不規(guī)范，工程建設(shè)方面的資源積累較少，平時(shí)整合的供方資源不足，往往是臨時(shí)抱佛腳，使得參與工程建設(shè)的單位與工程建設(shè)需要不匹配，造成工程項(xiàng)目管理難度加大。

有的開(kāi)發(fā)商片面地認(rèn)為自己既然是買方，就要高人一等，對(duì)待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，過(guò)度擠壓承包方的贏利空間，過(guò)度使用“主動(dòng)權(quán)”；有的開(kāi)發(fā)商對(duì)待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供應(yīng)，不經(jīng)協(xié)商向承包商轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，或經(jīng)協(xié)商后又不講誠(chéng)信及時(shí)履行乙方讓步后的甲方義務(wù)，“主動(dòng)”違約，忽略了供方的價(jià)值和伙伴作用，合適的供方資源不能及時(shí)整合到位，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)展。

第9篇

【摘要】房地產(chǎn)一直是當(dāng)前中國(guó)最受聚焦的產(chǎn)業(yè)，作為開(kāi)發(fā)商而言，如何提高開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程造價(jià)，是其研究的熱點(diǎn)。文章闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，探討了項(xiàng)目管理應(yīng)該把握的重點(diǎn)方向。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；成本；工程項(xiàng)目；管理

引言

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來(lái)管理各項(xiàng)工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、市政、交通、供電等幾十個(gè)部門和近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。可以說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

工程項(xiàng)目直接目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個(gè)，投資、進(jìn)度、質(zhì)量，即在保證安全的前提下，按計(jì)劃的投資、進(jìn)度、質(zhì)量完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，難以同時(shí)達(dá)到最優(yōu)，其實(shí)施應(yīng)以項(xiàng)目整體最優(yōu)為目標(biāo)。 1 項(xiàng)目成本管理

無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)予以批示。

項(xiàng)目投資管理是在保證滿足工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的投資，通過(guò)計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的控制目標(biāo)，并盡可能地降低投資費(fèi)用的一種科學(xué)管理活動(dòng)，它主要通過(guò)組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目成本管理可通過(guò)多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過(guò)全面控制原則-即全員控制和全過(guò)程控制。項(xiàng)目全員控制涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個(gè)員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹(shù)立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財(cái)務(wù)方面的事，就片面了。全過(guò)程控制是指從項(xiàng)目立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)的全運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中進(jìn)行成本管控。還可通過(guò)目標(biāo)控制原則和動(dòng)態(tài)控制原則-目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法，在實(shí)施目標(biāo)管理的過(guò)程中，成本目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，要落實(shí)到部門、直至個(gè)人，做到獎(jiǎng)罰分明；動(dòng)態(tài)控制原則因成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無(wú)偏離，若無(wú)偏差，則繼續(xù)尋找有效途徑，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。建設(shè)工程主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過(guò)程控制，主要是在招標(biāo)過(guò)程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購(gòu)料，合理組織運(yùn)輸。再就是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。總之，投資預(yù)測(cè)為投資確立目標(biāo)，投資控制才有針對(duì)性，不進(jìn)行投資控制，投資預(yù)測(cè)也就失去了存在的意義，也就無(wú)從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實(shí)有效地把這些工作開(kāi)展好。

加強(qiáng)合同管理，控制工程投資。合同管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。項(xiàng)目合同管理應(yīng)從合同談判開(kāi)始，至保修日結(jié)束止，尤其加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進(jìn)行過(guò)程中的成本控制和防止被對(duì)方索賠。

3.2 項(xiàng)目進(jìn)度管理

質(zhì)量是企業(yè)的生命 - 質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系。所以，首先滿足需要（含實(shí)際需要和潛在需要）成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)；其次房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。

雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營(yíng)銷，編制各種各樣的營(yíng)銷概念，但是房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營(yíng)銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時(shí)不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，實(shí)際上這是極其不正確的，因?yàn)橐坏┏隽藛?wèn)題，面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)項(xiàng)目前期控制對(duì)質(zhì)量的影響也非常巨大。一件產(chǎn)品或一項(xiàng)服務(wù)能否成功地完成它預(yù)定的使命取決于兩大主要因素-即設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量。設(shè)計(jì)質(zhì)量是設(shè)計(jì)人員把握市場(chǎng)脈搏，將潛在消費(fèi)群體和開(kāi)發(fā)企業(yè)所明確的要求完整、如實(shí)、創(chuàng)新的體現(xiàn)在圖紙上的最重要部分；要把工程施工質(zhì)量管理好，也必須有一個(gè)健全、有效的質(zhì)量控制管理體制，這個(gè)體制不外乎三個(gè)層次：一是政府監(jiān)管，二是建設(shè)單位（業(yè)主）負(fù)責(zé)，三是建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者負(fù)責(zé)。由這三個(gè)層次構(gòu)成對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量進(jìn)行控制、監(jiān)督、管理的全面質(zhì)量管理是突出“全面”二字，即實(shí)行全過(guò)程、全企業(yè)和全員的“三全”管理。在“三全”管理中最重要的當(dāng)屬全過(guò)程管理即 PDCA循環(huán)質(zhì)量管理（計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理），具體的控制方法則有ABC分析法（也稱主次因素圖、排列圖方法）、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質(zhì)量偏差原因并加以修正。

第10篇

一房地產(chǎn)工程管理的特點(diǎn)

（1）目標(biāo)統(tǒng)一性

房地產(chǎn)工程管理是一個(gè)復(fù)雜的統(tǒng)一體，需要各個(gè)目標(biāo)予以協(xié)調(diào)統(tǒng)一才得以順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)具有總目標(biāo)和分目標(biāo)兩種，兩者具有統(tǒng)一性。分目標(biāo)指的是工程項(xiàng)目的功能目標(biāo)和效益目標(biāo)，即房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模、生產(chǎn)效果、技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益等。總目標(biāo)是指工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)等，是一種針對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)工程管理具有那么多的目標(biāo)，但是原則上是以質(zhì)量目標(biāo)為第一標(biāo)準(zhǔn)的，且總目標(biāo)和分目標(biāo)具有一定的統(tǒng)一性。例如，當(dāng)工程管理的進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)發(fā)生沖突的時(shí)候，應(yīng)該以質(zhì)量目標(biāo)為準(zhǔn)。

（2）高風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)工程管理具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，且在管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)一般很難預(yù)測(cè)和控制。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險(xiǎn)主要有融資風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)工程管理具有如此多的不可預(yù)料和控制的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究就成為了房地產(chǎn)工程管理的重要課題。

二分析房地產(chǎn)工程管理中存在的問(wèn)題

（1）開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作不夠

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有做好充足的準(zhǔn)備，只關(guān)注地產(chǎn)地段、周邊商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施，并沒(méi)有和建筑單位一同將工程前期的準(zhǔn)備工作做好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有將前期需要的技術(shù)和資料準(zhǔn)備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進(jìn)度，沒(méi)有采取應(yīng)有的工程技術(shù)和程序，草草開(kāi)工，因而使得工程質(zhì)量存在一些問(wèn)題。在沒(méi)有了解工程的相關(guān)實(shí)際情況的前提下就草草開(kāi)工，使得在實(shí)際開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)依據(jù)不足等情況，使得開(kāi)發(fā)單位對(duì)城市的相關(guān)信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來(lái)了一些困擾。

（2）不重視施工許可規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有進(jìn)行有效的工程管理，為了追求盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，不顧開(kāi)發(fā)程序的限制率先施工，這給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了不良的影響，也給社會(huì)帶來(lái)了消極的影響。有些房地產(chǎn)施工單位在還沒(méi)有通過(guò)政府主管部門的相關(guān)檢查和辦理手續(xù)之前就開(kāi)始施工。還有些房地產(chǎn)公司利用制度上的漏洞，在開(kāi)挖和填坑等手續(xù)剛辦理完成后，就開(kāi)始施工，隨后又被強(qiáng)制停止和一定程度的經(jīng)濟(jì)懲罰，還給施工單位帶來(lái)了遭遇罰款的厄運(yùn)。因此，如果房地產(chǎn)公司沒(méi)有根據(jù)施工許可規(guī)定來(lái)進(jìn)行施工，不僅會(huì)影響工程的進(jìn)度，還會(huì)造成不好的社會(huì)影響。

（3）管理機(jī)制不健全

有些房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在機(jī)制不健全的現(xiàn)象，主要是因?yàn)閷?duì)工程管理認(rèn)識(shí)不足。房地產(chǎn)在工程管理的運(yùn)行中照搬一些項(xiàng)目管理的模式，并對(duì)項(xiàng)目管理中的細(xì)節(jié)研究不夠，出現(xiàn)了管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象，給工程事前和事中管理帶來(lái)了嚴(yán)重影響，使得進(jìn)度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預(yù)期的目標(biāo)，出現(xiàn)了延遲交房、成本過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、管理費(fèi)用過(guò)高等嚴(yán)重后果。

（4）完工后驗(yàn)收不嚴(yán)格

受到傳統(tǒng)觀念的影響，有些房地產(chǎn)工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對(duì)待竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)草草了事，也沒(méi)有進(jìn)行備案。為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，很多房地產(chǎn)公司希望將竣工這個(gè)環(huán)節(jié)中盡快完成，沒(méi)有對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管理，導(dǎo)致工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而出現(xiàn)了不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，拖延交付等不良后果。

三分析如何加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的對(duì)策

（1）加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理?房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控制和可預(yù)測(cè)目前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的最大問(wèn)題就是缺乏前期的研究問(wèn)題。因此，我們要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的優(yōu)化管理，包括對(duì)前期的管理，在規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面控制和預(yù)測(cè)。首先，在規(guī)劃階段，我們要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研和投資分析工作，及時(shí)把握市場(chǎng)的信息，并通過(guò)對(duì)其認(rèn)真分析實(shí)現(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。其次，在設(shè)計(jì)階段，我們要根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)程序做好設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備工作，以市場(chǎng)的需求為標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合性能、經(jīng)濟(jì)、安全、生態(tài)等多方面的考慮，做好各利益的均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)工程項(xiàng)目的巨大浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，在設(shè)計(jì)階段，我們一方面要結(jié)合預(yù)算施工設(shè)計(jì)圖，做好規(guī)劃和測(cè)量工作，力求資料和信息的完全準(zhǔn)確；另一方面，我們要與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通和交流，保證施工中的細(xì)節(jié)能夠在實(shí)際中得到落實(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍內(nèi)。總之，我們要打造一個(gè)全面可控的前期管理系統(tǒng)，為后期工程的順利實(shí)施做好保證。

第11篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；工程建設(shè)；作用；策略

中圖分類號(hào)：TL372文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，房地產(chǎn)建設(shè)單位所進(jìn)行的施工管理工作是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對(duì)施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個(gè)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。

一、房地產(chǎn)管理在工程建設(shè)中的作用

1、項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)，通過(guò)對(duì)工程造價(jià)的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場(chǎng)地位。在實(shí)際的操作過(guò)程中，工程造價(jià)管理主要體現(xiàn)在材料的合理購(gòu)進(jìn)、實(shí)現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。

2、項(xiàng)目進(jìn)度管理

房屋建筑的進(jìn)度管理對(duì)于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度較慢，就會(huì)延長(zhǎng)房屋的建造時(shí)間，從而增加了房屋的建造價(jià)格。一般來(lái)講，這些資金費(fèi)用都會(huì)落實(shí)在房屋建筑的銷售價(jià)格上，由于房屋造價(jià)較高，就會(huì)影響房屋的銷售，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

3、項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開(kāi)發(fā)商的生存根本。因此，在實(shí)際的操作過(guò)程中，一旦質(zhì)量不過(guò)關(guān)，就會(huì)影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過(guò)關(guān)注市場(chǎng)變化以及客戶需求也容易引發(fā)一系列問(wèn)題，例如前期策劃準(zhǔn)備不足、方案不夠詳細(xì)，進(jìn)而造成市場(chǎng)消費(fèi)定位出現(xiàn)偏頗。商討、決策耗費(fèi)了大量時(shí)間，必然會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到實(shí)施，這個(gè)過(guò)程時(shí)間上的延長(zhǎng)。項(xiàng)目的決策需要項(xiàng)目計(jì)劃的支持，若項(xiàng)目計(jì)劃不夠詳細(xì)具體，必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會(huì)導(dǎo)致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施是相當(dāng)不利的，工程的質(zhì)量和進(jìn)度也將受到拖累。

2、成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重點(diǎn)，應(yīng)該貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，成本控制和質(zhì)量控制一直以來(lái)都是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中重點(diǎn)管理對(duì)象。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)中更多注重的是項(xiàng)目的功能以及外觀，對(duì)項(xiàng)目成本考慮不夠充分，沒(méi)能在設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目方案的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行透徹研究，導(dǎo)致耗時(shí)耗力，最終得到的方案卻不具備實(shí)施的可行性，這是得不償失的。

3、工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與施工很難做到絕對(duì)的統(tǒng)一，項(xiàng)目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項(xiàng)目施工前期，管理起來(lái)比較容易，在收尾階段，就會(huì)出現(xiàn)大量的問(wèn)題。工程總承包商和分包商只有發(fā)包沒(méi)有管理，在項(xiàng)目施工過(guò)程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾，在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗(yàn)收的問(wèn)題以及事后的質(zhì)量管理問(wèn)題。

三、提高工程建設(shè)中房地產(chǎn)管理的策略

1、積極調(diào)研市場(chǎng)，做好項(xiàng)目可行性分析

在現(xiàn)階段白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商首先要做到兩點(diǎn).。其一是做好市場(chǎng)調(diào)研工作，牢牢把握住消費(fèi)人群，制定合理的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。意思就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費(fèi)人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項(xiàng)目的可行性研究問(wèn)題。這包含了經(jīng)濟(jì)可行性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟(jì)可行性研究，分析投資與回報(bào)。若經(jīng)濟(jì)上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時(shí)，對(duì)重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要召開(kāi)專家座談會(huì)，嚴(yán)格論證項(xiàng)目的可行性。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)的行情，選擇開(kāi)發(fā)的地理位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者的具體需求，合理規(guī)劃建筑戶型。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國(guó)家規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作，盡量減少后期施工中的工程變更。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目合同的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中，合同管理涉及到工程管理的全過(guò)程和各個(gè)方面，對(duì)于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)都是通過(guò)履行具體的合同來(lái)達(dá)到的。因此，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。

4、加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理和控制

房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們?cè)诜课莸馁|(zhì)量方面考慮很多，房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量，在項(xiàng)目工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理，并做到量化要求。另外，應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房售后的監(jiān)管和控制，積極了解客戶的需求并及時(shí)做出滿意的回復(fù)，組建專門的售后服務(wù)部門，對(duì)房屋維修做出及時(shí)的處理。

5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理

現(xiàn)今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須建立全面、完善的項(xiàng)目成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格控制成本、利潤(rùn)等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤(rùn)；第二，項(xiàng)目施工階段要引入更多的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入，嚴(yán)格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要建立分明的獎(jiǎng)懲制度。采取獎(jiǎng)懲制度，重要的是做好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理，可以從根本上解決浪費(fèi)的問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

6、加大對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大的行業(yè)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過(guò)簽訂合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。通過(guò)簽訂合同，明確甲乙雙方的責(zé)任，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險(xiǎn)管理來(lái)降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理。采取保險(xiǎn)管理，一旦發(fā)生意外，相關(guān)保險(xiǎn)公司會(huì)承擔(dān)一定的費(fèi)用，項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時(shí)，項(xiàng)目的很大一部分費(fèi)用有了保險(xiǎn)公司這個(gè)承擔(dān)客體，在客觀上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

7、重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷售、開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交等工作。

總之，只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王琳.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[J].科技信息，2011(07)

第12篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);建筑施工;施工現(xiàn)場(chǎng);現(xiàn)場(chǎng)管理;策略

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑事業(yè)的崛起，對(duì)建筑施工企業(yè)來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。只有提高工程管理水平，保證工程施工質(zhì)量，才能實(shí)現(xiàn)建筑施工企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。全面而有效的施工現(xiàn)場(chǎng)管理能最大限度地保障工程質(zhì)量、降低施工成本、縮短工期和提升工程投資的利益，因此強(qiáng)化對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行研究探討，并有針對(duì)性的采取對(duì)策，對(duì)提高建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有著重要意義。

1加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理意義

1.1節(jié)約建設(shè)成本。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的成本管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省不必要的開(kāi)支，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2提高工程質(zhì)量。建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理是建筑工程項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，現(xiàn)場(chǎng)管理是否到位直接決定著工程施工質(zhì)量的好壞，全面而有效的施工現(xiàn)場(chǎng)管理能最大限度地保障工程質(zhì)量。

1.3增強(qiáng)項(xiàng)目效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。其中現(xiàn)場(chǎng)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其管理質(zhì)量不僅僅影響到工程施工的質(zhì)量，還會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.4提高管理水平。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺(tái)。同時(shí)，也可以提高整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作又快又好地發(fā)展。

1.5重視項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)行和運(yùn)用，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理有法可依提供先決條件。

2 房地產(chǎn)行業(yè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理中常見(jiàn)的問(wèn)題

1.1施工人員能力有限。受人們對(duì)工地施工人員社會(huì)地位認(rèn)識(shí)的影響，很多有能力的人都不愿意從事基層的施工操作，目前從事這一行業(yè)的人員素質(zhì)普遍偏低，文化水平、專業(yè)素質(zhì)參差不齊，部分施工人員不了解作業(yè)流程和技術(shù)要求，上崗前也沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，加之人員管理不嚴(yán)格，常常會(huì)出現(xiàn)施工人員違反操作規(guī)定而造成質(zhì)量缺陷問(wèn)題。

1.2管理人員技術(shù)掌握不全面。建筑工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)涵蓋面廣、施工關(guān)鍵點(diǎn)多，而且企業(yè)管理人員配置方面存在中低層管理人員職業(yè)化程度參差不齊，人員配置失衡。管理人員大多數(shù)人員只能承擔(dān)一方面的工作，不以統(tǒng)攬全局，施工中不了解重要施工材料性能，不了解新工藝新技術(shù)，不了解工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求。這樣一來(lái)就導(dǎo)致施工技術(shù)管理松弛，違規(guī)施工現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了工程施工質(zhì)量。

1.3管理制度執(zhí)行不規(guī)范。開(kāi)發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無(wú)法得到有效發(fā)揮，企業(yè)沒(méi)有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒(méi)有定期對(duì)基層員工和關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓(xùn)，施工作業(yè)人員不能按照施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或有關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工，導(dǎo)致項(xiàng)目工程施工工藝及工序混亂，影響項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量。

1.4安全問(wèn)題頗多。土建施工由于其具有不定向性，它會(huì)在任何一處需要施工的地方進(jìn)行施工，而施工的安全工作就需要做到位，但是由于工作人員的素質(zhì)較低，隨意性較強(qiáng)，不能夠按照規(guī)定進(jìn)行穿戴安全帽，進(jìn)而容易造成危險(xiǎn)事故的發(fā)生。

1.5對(duì)項(xiàng)目施工成本控制不力。相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費(fèi)嚴(yán)重。

1.6對(duì)物料質(zhì)量難以全面控制。施工工序活動(dòng)質(zhì)量控制過(guò)程中，投入物料的面廣量大，對(duì)物料的因素較難實(shí)現(xiàn)全面控制。實(shí)踐工作中，監(jiān)理工程師經(jīng)常感到工業(yè)化的設(shè)備及批量產(chǎn)品質(zhì)量離散性小，往往通過(guò)產(chǎn)品書(shū)面檢驗(yàn)及試驗(yàn)測(cè)試產(chǎn)品質(zhì)量即可得到評(píng)判及控制。

3 影響現(xiàn)場(chǎng)施工管理的因素

3.1工程建設(shè)進(jìn)度。工程進(jìn)度是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否獲取收益的最大關(guān)鍵，工程進(jìn)度快，資金流動(dòng)就快，但一般來(lái)說(shuō)，施工過(guò)程是流動(dòng)的，相對(duì)而言現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度是比較難控制的，在管理過(guò)程中如果施工人員對(duì)于加快工程建設(shè)的意識(shí)不強(qiáng)，就很容易造成工期延誤，從而使工程建設(shè)的質(zhì)最和效率明顯提高，降低施工管理的難度。

3.2項(xiàng)目管理體系。工程質(zhì)量的保障需要完整的工程現(xiàn)場(chǎng)施工崗位管理責(zé)任體系維護(hù)，只有科學(xué)的結(jié)合工程對(duì)象的規(guī)模和特點(diǎn)進(jìn)行施工分析、探討和操作，才能夠有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量和效率，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的順利進(jìn)行。

3.3施工人員素質(zhì)。一個(gè)工程是需要設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)、施工人員施工、監(jiān)管人員監(jiān)管等一系列人員的綜合作用才能進(jìn)行，房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的好壞更是建立在施工人員身上，如果施工人員素質(zhì)較多高，責(zé)任人強(qiáng)，施工質(zhì)量和效率就高，如果施工人員素質(zhì)較低，責(zé)任意識(shí)差，那么工程質(zhì)量就差。

3.4工程建設(shè)質(zhì)量。工程建設(shè)質(zhì)量的提高可以有效的降低工程重建成本、控制工程造價(jià)。但由于現(xiàn)場(chǎng)施工操作型工序產(chǎn)品面廣量大，采取全面檢查是難以實(shí)現(xiàn)的，采取抽檢的方法，這一因素非常廣泛，如材料、地質(zhì)、環(huán)境和施工人員技術(shù)等，在操作過(guò)程中如果不能很好的操作好，就會(huì)導(dǎo)致一些質(zhì)量問(wèn)題的遺漏。

4 強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理的策略

4.1做好施工的節(jié)點(diǎn)控制。施工中管理人員一定要盯在計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，對(duì)施工計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要有預(yù)測(cè)，按工作的先后順序反方向梳理工作程序和銜接關(guān)系。在管理過(guò)程中要對(duì)可能影響工作進(jìn)度的因素和環(huán)節(jié)做出預(yù)案，然后在施工過(guò)程中對(duì)每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)所應(yīng)完成的任務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)實(shí)地的監(jiān)督檢測(cè)，管理人員要在每天對(duì)工作完成情況要進(jìn)行檢查，定期測(cè)算施工效率，掌控工程項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度，對(duì)進(jìn)度拖延的現(xiàn)象或是某一工序連續(xù)延誤的現(xiàn)象及時(shí)進(jìn)行解剖分析，查找原因，做好糾偏，制定針對(duì)措施，消除繼續(xù)拖延的可能性，制定彌補(bǔ)措施，趕回已拖延的工期。

4.2做好施工進(jìn)度及質(zhì)量管理。管理在進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)前，要對(duì)承包單位現(xiàn)場(chǎng)施工管理機(jī)構(gòu)的技術(shù)管理體系、質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理體系做到熟悉掌握，心中有數(shù)，確保在施工的過(guò)程中可以對(duì)水庫(kù)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行及時(shí)簽認(rèn)。項(xiàng)目監(jiān)理部在設(shè)計(jì)交底前，應(yīng)該安排監(jiān)理人員對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行詳細(xì)熟悉。如果發(fā)現(xiàn)圖紙中存在設(shè)計(jì)問(wèn)題，應(yīng)向設(shè)計(jì)單位通過(guò)建設(shè)單位提出書(shū)面建議和意見(jiàn)。施工單位安排的設(shè)計(jì)交底會(huì)，工程監(jiān)理人員要認(rèn)真參加，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)技術(shù)交底會(huì)議的記錄現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行簽認(rèn)。

4.3嚴(yán)格材料質(zhì)量控制。管理人員要在采購(gòu)前要對(duì)建筑材料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和了解，充分了解每類價(jià)格、質(zhì)量情況，然后貨比三家，選擇價(jià)格合理、質(zhì)量上乘且能保證及時(shí)供貨的材料廠商。在材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，管理人員要組織人員對(duì)選購(gòu)材料進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，經(jīng)驗(yàn)收合格，符合工程設(shè)計(jì)要求的材料才可進(jìn)場(chǎng)投入施工。對(duì)于進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的材料，管理人員要完善現(xiàn)場(chǎng)物料管理，制定嚴(yán)格而明確的物料取用、存放規(guī)定，要對(duì)各種材料的庫(kù)存、取用情況作詳細(xì)的記錄。

5結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、龐大的工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工管理是工程管理的重要任務(wù)之一，房地產(chǎn)甲方必須保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理，進(jìn)度管理和合同管理的根本落實(shí)。從根本上保證整體工程項(xiàng)目的具體落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王輝.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2012（08）.

[2] 焦永勝.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理淺議[J].致富時(shí)代，2011（5）.

優(yōu)秀范文