時間：2023-06-08 11:18:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產投資風險研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【關鍵詞】房地產；投資分析；風險防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1房地產投資過程風險分析
房地產投資周期，是一個動態過程，充滿著不確定性。任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風險
房地產投資決策階段風險主要源于政策、經濟、區域社會環境、開發時機等四方面。
1.1.1 政策風險
產業政策風險。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。
金融政策風險。房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。
土地政策風險。土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協議房市）、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。稅收政策風險。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產商將面臨巨大成本風險。
城市規劃風險。城市規劃導致的布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來重大影響。
1.1.2 經濟風險
市場供求風險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產項目建設周期一般較長，房地產商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產商品的利潤能都實現。房地產投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。
開發時機風險。由于房地產開發周期長，易受國民經濟的影響，因此經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。在經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，房地產可望獲得較好的收益。當經濟不景氣時，房地產市場供過于求，房價下跌，房產難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風險
在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償等社會問題，由于我國法律建設以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。
1.3 項目建設階段的風險
1.3.1 工期拖延風險
工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。
1.3.2 項目質量風險
質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環境協調五個方面。企業一旦因質量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產界。
1.3.3 開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經營管理階段的風險
1.4.1 營銷策劃風險
在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
1.4.2 物業管理風險
房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其售后服務，即物業管理。不良的售后服務以及不合理的得物業管理收費都是導致企業信譽不佳、難以發展的重要原因。
2 房地產風險防范建議
2.1 進行充分的市場調查分析以做出科學的項目決策
由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。
2.2風險回避
在房地產投資過程中, 選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產投資風險的方法, 能夠將風險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預期收益值隨著風險的大小而增降是純粹市場經濟中一個不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉移風險
①投資者通過合同, 將風險損失轉由另一方承擔和賠償。例如, 可通過房地產開發建設合同轉移風險。據《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協議條款“ 組成。在“ 協議條款” 中涉及許多具體的責任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉移風險損失責任。投資者可在協議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責任和費用由承建方承擔。
②保險型轉移即通過參加保險, 以小數額的保費為代價, 避免所承受的風險。在現實中, 一項房地產投資實質上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產生的痛苦, 因為從預期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產生的痛苦更嚴重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風險都是可通過保險來轉移的。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產投資風險的轉移, 部分性地受到限定。
2.4運用投資組合巧妙減小風險
不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，能提高總體抗風險能力和獲利能力。
2.5健全監管機制，加強工程建設管理
工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。
2.6風險自留
風險自留, 系指投資者預期某些風險不可避免時, 自行設立基金, 自行承擔風險變現后的財務后果。在實踐中, 風險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風險的分析, 明確風險的性質及其預期變現損失, 對多種預計方式之優劣明了之后, 投資都主動選擇風險自留措施, 同時做好財務準備。被動自留風險恰好相反, 它是在風險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔損失的風險的方法, 這往往是造成嚴懲的財務后果。
2.7 創新營銷方法來控制風險
目前，房地產商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預租預售等。分期付款是目前大多數國家房地產業銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。
3.結束語
房地產投資的風險評價與房地產項目可行性研究之間有不可分割的關聯性, 因為, 不管項目環境分析和財務分析的效果有多好, 對于風險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻]
[1] 萬俊.房地產租售與物業管理階段風險分析[J].建筑管理現代化,2000,(3)
[2] 劉加剛.售后回租投資型物業的優劣勢分析[J].房地產市場，2004,(3)
[3] 曲波.中國房地產周期波動的評介與探析[J].中國房地產金融,2003,(2)
關鍵詞：房地產投資 項目管理 風險管理
房地產投資項目是一個高投入、高風險的復雜系統，其項目決策與實施都需要專業而系統的項目風險管理理論與方法來指導。目前我國房地產投資項目決策大多靠經驗和定性的風險分析方法, 對房地產投資項目建設的內在規律、風險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業而系統的風險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統的風險管理措施,亟需對房地產投資項目風險管理方法進行系統深入地研究。因此，本文擬對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產投資項目的風險管理提供參考。
一、房地產投資項目風險管理的重要意義
(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。
(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。
(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。
(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。
二、房地產項目投資風險管理的國內外研究現狀
（一）國外研究現狀
風險管理可以追溯到第一次世界大戰中的德國，而比較系統的風險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風險管理研究被應用于房地產投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風險研究主要采用傳統的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創立了工程管理科學方法，增強了解決實際問題的能力。
對于房地產投資風險的研究，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。如Wurkzebach在其《現代房地產》一書中，概括了房地產投資存在的風險，詳細探討了美國商業地產投資風險可能受到克林頓經濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產投資分析與應用》一書中，分析了房地產投資行為，在此基礎上，提出了一些適用于房地產投資的理論。并且，在充分考慮房地產投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環境等因素對其產生影響的情況下，提出了房地產企業投資的戰略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產投資的收益及決策問題，提出了一些房地產投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產組合管理手冊》一書中研究了房地產投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。
另外，隨著決策理論真正成為一門學科，層出不窮的研究成果逐漸將現代決策理論嫁接到傳統的房地產投資技術之上，現資決策技術應運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產投資基本原理》一書中強調了風險與回報的關系，主張定性與定量相結合的綜合風險決策，并提出了房地產投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產投資決策分析》中，定性地介紹了房地產投資存在的主要風險因素，討論了傳統的風險調整方法和敏感性分析方法，并把房地產風險的概率分析方法定義為“現代風險分析方法”。在此方法中，他認為風險應該表示為偏離預期值的概率。(3)國外房地產投資決策強調定性與定量分析相結合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產投資決策五原則為:房地產投資分析為系統性經濟分析、風險與回報緊密相連、最優投資應以財富最大化為目標、房地產環境分析必不可少，房地產投資分析是一種風險分析。
目前，發達國家商業地產項目開發研究已經比較成熟，相關學者和專業機構從不同角度對商業地產項目投資風險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經濟學模型分析和預測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關系進行了研究。
（二）國內研究現狀
20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。
由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。
三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述
我國房地產業開發起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:
(l)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發生機理的深入分析。
目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發生機理缺乏研究。
(2)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。
房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。
(3)風險調控缺乏充分的先期研究支持。
房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。
參考文獻:
[1]李群.房地產項目投資風險管理.現代經濟信息， 2011，8
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
【摘要】房地產業是國民經濟中一個十分重要又很特殊的產業部門。房地產投資市場作為支撐市場經濟體系的要素市場之一，具有極其重要的作用，本文就房地產投資與風險做了簡單的闡述。
【關鍵詞】房地產投資房地產投資風險經營風險
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
Abstract: There are many real estate investment risk factors, and the relationships between them are extremely complex. This article proposed some key elements in real estate investment risk: timing risk, location risk, type risk to improve the practical application level of real estate investment risk analysis.
關鍵詞: 關鍵因素;房地產投資;風險分析
Key words: key elements;real estate investment;risk analysis
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我國房地產是一個新興產業,自20世紀80年中后期才逐漸恢復和發展起來。在這個新興產業中,房地產投資是一項高收益與高風險并存的投資活動,具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關聯性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。
在房地產開發投資的過程中存在著大量的風險因素,如房地產市場的供求變化、相關政策的調整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現風險等系統風險和消費者的喜好、收益現金流、資本價值、機會成本等個別風險,這些風險因素都直接影響到房地產開發企業投資的績效。從事房地產投資活動,如不能充分考慮這些風險因素對整個投資項目的影響,貿然進行決策,往往會出現失誤,甚至會使企業因此陷人絕境。但是,把每個風險因素包羅萬象的加以考慮,則會導致問題的復雜化,是不現實的也是不恰當的。
為此,本文針對房地產投資,將風險因素分析的具體內容和流程可以分為以下三部分:①識別并細分各風險因素包含的具體內容,由此才能對風險有具體全面的認識和了解;②對風險因素進行分類,找出對房地產開發項目具有決定意義的要素,忽略次要因素,只有這樣才有利于分析的可行性和結果的可信性;③對各風險因素之間的關系進行分析,找出其聯系與制約關系,由此對房地產投資風險要素形成有機整合的分析結果,將對投資決策具有很好的輔助參考意義。
1房地產投資風險識別及細分
為了保證風險分析的質量,有必要對房地產投資過程中可能存在的各種風險因素進行科學的辨識與細分,使投資決策者能更好的把握風險的本質和變化規律,從而采取相應措施或對策來減少風險損失。如圖1給出了整個房地產投資風險因素的結構系統。
1.1 自然風險,指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成影響,以及直接對房地產商品產生破壞,從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括:火災、風暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現場地質條件等等。這些因素引起的風險發生的機會較小,但是一旦發生,將造成相當嚴重的危害。對于這些風險的防范,開發商一般是利用投保來減少或避免損失。但是,在投保之前,若能對該地區的環境條件、天文資料、地質地貌、氣候條件等作一定的了解與分析,就可減少投保成本,增加投資收益。
1.2 政治風險,指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的,因而,由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。在市場環境還未完善的條件下,政治風險對房地產市場的影響尤為重要,特別是在我國,房地產市場還有待于進一步完善。房地產投資商應非常關注房地產政策的變化趨勢,以便及時處理由此而引發的風險。
1.3 經濟風險,主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素,它們的出現會對房地產市場產生影響。這類風險因素可以分為以下幾類:市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。
1.4 技術風險,是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。例如,科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅,迫使開發商追加投資進行房地產的翻修和改造。技術風險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術和工藝革新、建筑設計變動或計算失誤、設備故障或損壞、建筑生產力因素短缺、施工事故、信用等風險因素。
1.5 社會風險,主要是指由于人文社會環境因素的變化對地產市場的影響,從而給從事房地產商品生產和經營的投資者來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃、區域發展、社會治安、公眾干預和文物保護等。
1.6 國際風險,是對一個社會的所有經濟都有很大影響,主要是指因國際經濟環境的變化導致地區性的經濟活動受影響。對房地產業來說,國際經濟風險可分為:國家風險、國際投資環境風險、貨幣匯率變化風險、國際貨幣利率變化風險和國際經營風險。
1.7 內部決策和管理風險,指由于開發商決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現,包括投資方式、投資地點、類型選擇風險和人、財、物組織管理風險等。
2房地產投資關鍵風險因素分析
房地產投資過程中引起風險的因素眾多,其后果嚴重程度各異。完全不考慮這些風險因素或忽略了主要因素,風險分析就失去意義。但把每個風險因素包羅萬象的加以考慮,則會導致問題的復雜化,是不現實的也是不恰當的。風險分析的目的就是要合理縮小風險因素的不確定性,尋找影響風險的主要因素,為投資決策者提供最恰當的風險對策。
2.1 “二八法則”在風險因素分析中的應用“二八法則”是西方社會經濟學家經過仔細觀察、分析,歸納后得出的一個客觀規律,即:20%的人掌握著整個社會80%的財富。推廣后又發現,一般學校中學生智商高者往往為20%,保險公司或直銷企業的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外,企業的配套協作單位、商業單位往往也是20%的個數掌握著80%的采購、銷售額,日常管理工作中20%的業務量也往往決定了80%的經營數額。
由上面分析的房地產投資風險因素,我們可以知道,影響房地產投資的風險因素比較多。如對每一個投資項目都進行詳細的風險因素分析,效率不但不高,有可能還不能抓住重點。再者,我們對風險因素的分析是無止境的,但真正對我們的投資分析有實際意義的風險因素卻只有其中一部分,而由“二八法則”可知,20%的因素對事件有80%的影響力。所以,在房地產投資風險因素分析時,我們需要重點關注的是那20%的重要因素。
2.2 關鍵風險因素分析在進行風險因素相關性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學者對房地產投資風險因素問題的深入研究[1-5],本文從以下三個方面來重點考慮房地產投資風險:時機風險、區位風險、類型風險。
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2.2.1 時機風險由于房地產開發活動受到宏觀經濟的影響很大,而經濟發展具有周期性的規律,因此,房地產業發展也相應有著周期性的漲落。如從美國房地產發展情況來看,就存在明顯的周期性:美國以18年左右完成一次周期波動,同時也存在5年一次的短期波動。隨著經濟周期性波動的是房地產產品的供求、價格和收益水平的相應變化。此時選擇合適的投資時機,保證房地產項目開發完畢后有良好的市場需要,對開發商的意義非常大。因此,開發商需對未來幾年的政治形勢的變化、經濟發展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業需求等風險因素進行預測,以確定合理的開發時機。一般而言,經濟發展的成長期,各類房地產需求旺盛,市場處于不斷上升勢頭,適時推出的房地產可望獲得較好的收益;當經濟不景氣,失業增加,收入下降,房地產市場需求下降,供過于求,房地產價格下跌,物業租售所需時間加長,甚至根本都租售不出去,此時推出的房地產將導致資金占用和成本上升,預計的收益便成了實際的損失,因此房地產開發商也將必須承擔開發時機選擇不當的巨大損失。
2.2.2 區位風險區位風險產生于區位因素的變化,因為房地產投資者對這些因素的周密分析決定了哪些區位將被選擇。一般,區位主要因距離、空間等位置上的差異而產生價值的不同。這里所講的位置,不僅指所處的地理位置,還包括其社會位置,如人口因素、教育水平、服務水平、交通通訊和生活設施等等。社會、經濟、鄰區影響等因素的差異更是加劇了位置上的區位差異,使得處于同一市場的不同區位的相同面積土地產生不同的實用價值、利用方便和集約經營度,從而產生極為不同的經濟效益。因此,投資決策時必須充分考慮受土地區位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外,區位價值會隨著社會、經濟、技術的變化而產生巨大差異,這使得投資者可能面臨巨大的區位風險,如交通運輸系統、生活方式及科技進步的變化等。
2.2.3 類型風險確定了房地產開發項目的位置后,在此位置上開發哪一類型的物業也是必須慎重考慮的,包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等。選擇不同的物業類型對開發活動的成功與否甚至盈虧都有極大的影響,而各種不同類型的物業對位置的敏感程度是不同的,因此其抗風險的能力也將是有差異的。
3房地產投資風險因素關系分析
房地產投資風險因素之間相互聯系相互影響,共同對房地產投資施加影響。因此,對風險因素之間的相關性分析顯得很有必要,而且這對于提高房地產投資的效益來說也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時機、區位和類型風險之間相互關系。
房地產投資風險三要素,即時機、區位、類型風險要解決的三個問題,實際上就是何時、何地以何種形式進行房地產投資。從上圖可看出,房地產投資時機風險因素決定了區位風險和類型風險的形式內容,是房地產投資風險結構中的基本風險,而區位風險及類型風險則在房地產投資中相互影響、相互制約。
4結論
綜合上述三者之間的聯系,投資者在對房地產投資的風險分析和管理時,應同時從主觀和客觀兩方面采取必要措施,以降低投資風險,提高投資效益。主觀上,投資者應樹立強烈的風險意識,重視投資可行性研究,從定性的角度對風險問題進行總體把握。客觀上,投資者必須對國際、國內當前今后的政治、經濟形勢、社會發展趨勢、國家和地方政策、產業政策和發展規劃有一個通盤的了解,并在此基礎上,對設計方案進行定量的數據測算分析,獲得較準確的經濟測算結果;此外,投資者還應充分了解該城市擬開發地區的情況,如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等,了解和掌握該地區商業服務業、住宅、工業分布情況以及未來的發展趨勢,理性的判斷該類房地產市場供求情況并進行科學的項目可行性研究。只有這樣,投資者才能準確的把握時機,選中極具升值潛力的地段,并在合適的地段開發合適的物業,使投資決策盡可能準確而高效,贏取房地產投資的高效益。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產投資；風險分析；風險防范
我國房地產投資市場在經過2010年政府新一輪宏觀調控后，2011年隨即面臨多重考驗，后續市場還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進程加劇等客觀因素的推動下，房地產投資者必須清醒把握房地產投資的各種風險因素，采取有效的防范措施，以獲得預期的經濟收益。
一、房地產投資主要風險因素分析
房地產投資需要經歷投資機會分析、實施與管理、投資后的評價與分析三個主要過程，其中某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資帶來風險。概括起來，影響房地產投資的主要風險因素包括以下五種因素。
1.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府實施政策的變化給房地產投資帶來潛在的經濟損失，主要包含土地管理政策、住房結構政策、宏觀投資規模控制政策、稅收政策以及環境保護政策等方面的風險。由于政策的變化而帶來的風險將對房地產投資產生重大的影響。房地產業作為我國國民經濟的主要支柱產業，在當前我國房地產市場有待完善的情況下，政策風險對房地產投資的影響尤為重要。
2.市場風險
市場風險是指由于供求關系變化，引起房地產投資市場中投資主體進行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。房地產市場中購買能力下降、勞動力價格上漲或原材料價格上漲等都會對房地產投資帶來較大的風險。
3.金融風險
金融風險是指由于利率、融資規模等的變化對房地產投資者帶來的損失。房地產投資數額巨大，對利率、融資規模的依賴非常大。當可融資規模減少時，房地產投資者自有資金投入增大，會產生資金流動困難的情況，容易產生財務風險；當利率上升時，房地產投資者投資成本增大，在房地產市場購買能力下降的情況下，將可能產生投資實際收益率降低的風險。
4.技術風險
技術風險是指由于技術進步對房地產投資者帶來的可能性損失。技術風險主要包括建筑施工工藝和技術、建筑設計、建筑材料等方面的更新而帶來的風險。
5.自然風險
自然風險是指自然原因對房地產投資造成損害的風險，如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等。這些風險出現的幾率相對較低，可一旦出現，造成的投資損失是相當巨大的。
二、房地產投資風險的防范策略
房地產投資風險的防范關鍵在于能否采取有力的措施規避和控制風險,從而減少投資者的收益損失。根據可能造成投資損失的主要風險因素分析，投資者應從以下四方面采取措施。
1.把握政策變動，關注市場動態
當前我國房地產投資正處于高速發展的時期，國家和地方政府宏觀政策調控頻繁，這就要求房地產投資者在進行投資決策前，應加強對房地產相關法律、法規，國家稅收政策、財政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動態；同時對投資項目進行全面的市場調查和分析，掌握價格、競爭情況及未來市場的變化趨勢等。通過對各項政策的研究和市場調查分析，既有助于房地產投資者確定正確的投資方案，又利于其根據政策和市場變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
2.優化投資組合，防范市場風險
房地產投資是投資周期長、高風險的活動，同時各類房地產投資在風險程度、預期收益和資金總量方面各不相同。房地產投資者應當合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩妥投資與積極投資的比例關系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產投資結構的優化，合理確定長期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規避和防范市場風險。
3.合理融通資金，減少金融風險
房地產投資數額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產投資者在投資機會分析時要在考慮貸款規模減少和利率可能升高的基礎上進行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現金融風險的情況下，能夠迅速實現資金周轉，從而對金融風險進行防范。另外，房地產投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉嫁給銀行。
4.加強保險意識，規避自然風險
房地產投資者可以通過對投資實物進行房地產保險，將地震、火災等不可抗拒力帶來的自然風險轉移給保險公司, 降低自身損失，從而為房地產投資者規避自然風險。
總之，現階段房地產投資者應理性對待風險，充分考慮自有資金情況，及時注意使用多種投資方式，提高風險預判能力和風險承受能力，分散風險，減少損失，達到投資利潤最大化的目標。
參考文獻：
［1］劉秋雁.房地產投資分析［M］.東北財經大學出版社，2007-09.
1.引言
隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進，國民經濟的飛速增長，我國房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，成為國民經濟的支柱產業。房地產項目投資額大、建設周期長、資金周轉慢、變現能力差，涉及到的社會經濟和環境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程，這些特點決定了房地產業是一種典型的高風險投機行業，其不確定性伴隨始終。由于房地產的地區差異、項目差異，涉及的內容不單單是技術問題，還有很多其它方面的問題，因此國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產項目風險管理的統一規范和規程。目前我國很少有企業建立自己系統的風險管理體系，社會上暫時也沒有專門從事企業風險管理的咨詢機構，所以加大了房地產行業的高風險性。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產項目投資中是非常必要的。
2.房地產投資開發項目風險概述
2.1房地產投資開發風險的含義
房地產投資是指將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等相關的經濟活動中，以獲得預期收益的投資方式。由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發生低于預期收益的現象，使投資者蒙受損失。一般來說，房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
2.2房地產投資開發風險的形成因素及發展趨勢
當前我國房地產投資風險主要來自于宏觀環境和微觀環境兩個方面。宏觀環境中，政策風險、金融風險、資源風險等社會、經濟環境的變化對投資影響較大。而微觀環境是指具體項目所在的區域中存在的地價風險、決策風險、技術風險和組織風險等，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發等都可能造成財務風險甚至投資失敗。
此外，從主客觀兩個方面來說。房地產開發項目風險產生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風險增大等。主觀原因有：企業信息不靈、開發出來的產品不夠好，或只是本地區先進，這樣就失去了設計上的優勢。
3.房地產投資開發項目風險管理方式及具體對策
3.1風險管理的主要方式
房地產投資風險就是從事房地產投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。目前對其管理的方式主要是風險回避、風險分散、風險轉移、風險自留。
3.2風險管理的具體對策
針對不同類型、特征和規模的風險因素，應采取相應的風險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：把握市場動態，提高風險預測能力。投資前對市場情況的調查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發的態度，有助于確保正確的投資決策方向。根據國家經濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產品功能、價格區間及營銷方式，并能依照政策變動適時調整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。
3.3建立健全科學的投資決策和風險管理
機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產投資者而言，首要決策內容是對開發項目區位的選擇，良好的區位可以在較小的風險中實現升值，有效避免投資風險。區位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協調好投資控制與進度、質量控制的關系，加強投資動態管理，及時發現可能導致投資增加的現實問題和潛在因素。
3.4建立風險管理的信息系統，形成動態風險監控報告
信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度，為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況。
3.5加強風險管理的系統培訓，強化員工風險管理意識
業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業度，增強企業凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業抗風險的能力。
3.6采取投資分散策略和聯合策略，分化和降低風險
（1）投資區域分散。房地產市場具有很強的區域性特點，由于不同城市、不同區域的經濟環境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產投資收益的影響也各不相同，房地產投資分散于不同的區域，就可以避免某一特定地區某一特定時期的市場不景氣對房地產經營的影響，達到降低風險的目的。
（2）投資種類分散。不同類型的房地產投資的風險大小不同，獲得的收益也不同，在房地產投資種類上分散，可以降低房地產企業的整體風險。
（3）投資時間分散。是確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。聯合策略就是多個房地產經營者聯合起來共同對某項房地產項目進行投資，利益共享、風險共擔，發揮各自的優勢，從而降低獨自經營項目的風險。
4.結語
關鍵詞:中小城市;房地產業;風險管理;灰色關聯度;廊坊市
在人們的社會、經濟和科研活動中,會經常遇到信息不完全的情況。在控制論中,人們常常用顏色的深淺來形容信息的明確程度。艾什比(Ashby)將內部信息未知的對象稱為“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明確,用“灰”表示部分信息明確、部分信息不明確。同樣,可以系統區分為黑色系統、白色系統和灰色系統,用來反映認識主體對認識客體的認識程度。為了更好的認識和有效地控制灰色系統,20世紀80年代,灰色系統理論應運而生,并迅速在社會眾多行業和領域得到了廣泛應用,這也真正體現了人類認識和改造世界的主動精神。
我國房地產業尚處于產業發展的初級階段,有關其投資風險的研究剛剛起步。目前,有些學者已運用常規的投資風險分析方法如調查和專家打分法、敏感性分析法、貝葉斯方法、蒙特卡洛法、相關性分析等,就我國房地產業投資風險管理做了相關探討。但是,針對中小城市的相關研究還不多見。本文采用定性研究和定量分析相結合的方法,運用灰色關聯分析技術,對近年來我國中小城市房地產業投資面臨的風險進行理論分析。在此基礎上,以近年來房地產業迅猛發展的河北省廊坊市為例進行實證研究,提出相應的風險管理防范策略及規避、減少風險潛在損失的具體對策。
一、對我國中小城市房地產業投資面臨的風險進行理論分析
一般來講,風險就是一個事件會產生人們不希望后果的可能性。房地產市場是一種資金量大、周轉期長、且受政治、社會影響較大的特殊市場,所以在其投資過程中會遇到一定的風險。房地產投資風險是指房地產開發商因對未來某項房地產投資的決策以及客觀條件的不確定性而導致該項房地產投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率。房地產投資風險多種多樣,十分復雜。本文根據風險因素的性質不同,將其分為:政策因素、經濟發展因素、市場因素、自然因素、利率因素、社會因素、管理因素和技術因素等。并且在《中國房地產縱橫》中也對各主要影響因素進行了排序,其先后順序依次為:政策因素、利率因素、經濟因素、自然因素和技術因素。由于本研究是針對我國中小城市房地產投資風險管理問題,該風險系統應包括上述五種風險因素。因為,除了常規的五種主要風險因素外,如市場因素、管理因素和社會因素等在內的這些因素并非可有可無;相反,由于中小城市特殊的具體情況,它們的影響反而會比較大,這在定量分析中會得到相應體現。
房地產業投資的風險分析與評價是個主觀與客觀相結合的過程,而對某些過程中潛在風險因素的評價也很難用定量數字來描述。我國的房地產業發展歷史較短,客觀估計所要求的歷史資料很少,在房地產業投資的風險分析中對各風險因素隨機變量的概率分布常用主觀估計來建立。目前,房地產業比較流行的是根據《中國房地產縱橫》上的房地產論文的統計數據和對分析專家關于房地產投資的認識所做的調查,對各風險因素定性分析的評分等級標準,將指標等級劃分為七級,其中“優”、“良”、“中”、“差”對應分值分別為4、3、2和1,指標等級介于上述兩相鄰等級之間時,相應評分值為3.5、2.5和1.5。為了便于觀察和計算,將上述七個等級的相應數值分別擴大2倍,即“優”、“良”、“中”、“差”對應分值分別為8、6、4和2,指標等級介于上述兩相鄰等級之間時,相應評分值為7、5和3。
二、以河北省廊坊市房地產業投資風險管理為例進行實證分析
廊坊市于1989年4月經國務院批準正式成立,地處河北中部、京津兩大城市之間,由于其得天獨厚的地理位置和環境,素有“京津走廊上的明珠”之美譽。改革開放以來,廊坊市獲得了長足發展,經濟建設和社會發展取得巨大成就,也是河北省唯一獲得全國“生態城市”殊榮的少數城市之一。作為我國中小城市的典范的廊坊市,市區人口約40萬,作為支柱行業之一的房地產業發展十分迅速,包括上繳利稅、城鎮房地產業投資總額增長速度、利潤總額和商品房均價等多項指標位居全省之首。據2007年統計數字顯示,廊坊市共有143個企業,其投資額占同期全社會固定資產投資總額的17.96%,吸納就業人數達6819人,上繳利稅高達65631萬元,對于優化廊坊市產業結構、促進社會和經濟繁榮發展,起著重要推動作用。
本文結合灰色關聯度分析方法進行實證分析。
(一)橫向分析
1、給出原始數據序。通過對廊坊市區的幾個典型樓盤進行走訪,并開展詳細的問卷調查,由此獲得有關房地產開發商投資與各風險因素關系的第一手資料。而后,本文對調研資料進行整理分析并找出典型開發商,以此構建原始數據序列(見表1)。其中,X1-房地產開發商1,X2-房地產開發商2,X3-房地產開發商3,X4-房地產開發商4,X5-房地產開發商5,X6-房地產開發商6,并將X1即房地產開發商1數據序列作為參考序列X0,記作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。
2、經計算可得灰色關聯度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。
顯而易見,灰色關聯度排序為:γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。
(二)縱向分析
1、給出原始數據序列(見表1),構建參考數列,即找出各房地產開發商數列中所面臨的所有風險因素中最大值,記作X01=(8,5,8,8,8,7)。
2、經計算可得灰色關聯度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。
顯而易見,灰色關聯度排序為:γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。
三、結論
本文通過實證分析所得結果與《中國房地產縱橫》中對各主要影響因素進行的排序略有出入,這屬于正常情況。因為本文主要立足我國中小城市,特別是比較多的考察了廊坊市房地產開發商的具體情況,與全國房地產業發展情況相比較,有著顯著的區域性和差異性,這也正是本文寫作目的之所在。
橫向分析的結果表明,不同房地產開發商面臨的投資風險程度是不同的,與開發商1面臨的風險程度相比,開發商6與之最相似,開發商2和4次之,開發商3和5最小。因此,房地產開發商在風險管理實踐中,可以借助成功的房地產企業投資的經驗,來判斷自己面臨的風險情況,以提供有益的指導。
縱向分析的結果表明,影響房地產投資盈利的風險因素大小依次為政策因素、利率因素、市場因素、經濟因素、管理因素、技術因素、社會因素、自然因素。第一,政策因素的影響最大。這一結論是與我國國情相符合的。與時進的政策的指令性作用明顯;反映這一點的是我國房地產波動周期與黨代會的召開周期較吻合,一般為4年―5年。第二,利率的調節作用次之。這與我國的經濟體制改革密不可分,社會主義市場經濟體制的建立,必然要求政府更多地運用金融、財政政策等間接調節方式來干預經濟運行均和利率的調節作用。第三,值得關注的是市場因素和社會因素、管理因素等影響也比較大。這是由中小城市的具體情況所決定的。在中小城市房地產投資過程中,由于城市人口基數小、購買人群分布相對集中;同時,這些購買人群觀念和習俗相對守舊、對樓盤的選址和房屋的設計格局等要求更為苛刻;再加上開發商自身在資金實力、管理理念和技術等方面相對欠缺,所以,市場、社會和管理風險因素的影響反而會比較大。第四,自然因素的影響最小。這是因為廊坊市地處河北中部,地形以平原為主,偶有丘陵地帶,少有高山,地殼活動穩定,有史以來,沒有發生過特大的地質災害和自然災害。
四、廊坊市加強房地產業投資風險管理的對策
從地方政府和房地產開發商雙方角度出發,分別提出相應風險管理的意見和建議。微觀經濟活動離不開宏觀經濟背景,國家(或地區)的宏觀經濟對房地產業發展起決定作用。因此,政府應加強對房地產業的宏觀管理,為房地產企業健康、正常發展創造一個良好的外部環境。具體說來,地方政府對房地產風險的管理應從以下幾個方面著手:第一,加強房地產業宏觀調控,綜合運用多種手段如經濟手段、法律手段和必要的行政手段,共同發揮協調作用。第二,調節房地產投資結構,要在土地利用總體規劃和城市規劃指導下,促使房地產市場供求平衡。第三,建立房地產預警預報系統,引導投資者理性投資和科學決策。第四,完善房地產市場法規體系和中介服務體系,規范房地產市場行為,為房地產開發企業創造一個公平合理的競爭環境。第五,強化政務公開,減少政策信息不對稱造成的風險。第六,認真執行城市規劃法,減少規劃變更與調整的隨意性,加強公眾參與監督,減少因此造成的房地產投資風險。作為微觀經濟活動主體的房地產開發商投資要經歷四個階段,期間可能面臨許多不確定因素。本文在對房地產開發商提出階段性的風險防范和控制措施,使企業最大限度地減少風險損失,獲得較高的盈利保障。一是投資決策階段的風險控制。高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性;加強市場監測,提高決策的科學性;采用房產保險的方式來間接降低風險;靈活應用投資組合理論;樹立風險管理意識。二是土地獲取階段風險的控制。在土地獲取階段前,必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認,以決定選擇或放棄對某一項目的開發。在拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。三是項目建設階段風險的控制。強化安全意識,事前控制與事中控制動態結合,在保證建筑質量的前提下,盡快完成開發項目,減輕開發商所面臨的未來不確定性。四是經營管理階段風險的防范和控制。房地產商應密切關注市場的動態發展,了解需求狀況,采用靈活多變的營銷方式拓寬營銷渠道,降低營銷風險;也可以通過營銷,以充分利用人豐富的營銷經驗。
參考文獻:
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關鍵詞：房產投資；風險管理；措施
隨著我國國民經濟的快速發展，建筑規模不斷擴大，房地產業逐漸發展為國民經濟的支柱產業之一，但我國大部分房地產公司發展并不夠成熟，對風險管理缺乏足夠的認識，也沒有設置專門的風險管理機構和配備專門的風險管理人員。加強對房地產開發項目的風險管理，引進先進管理方法和策略來減少風險，探索出必要的、合理的、有效的措施來規避風險，對于提高我國房地產開發企業的管理效益和經濟效益尤為重要。
1 房地產項目投資的特征分析
1.1房地產項目的不可移動性
相對其他商品而言，房地產項目最重要的特征就是不可移動性，這一特征使房地產項目具有明顯區域性和個別性，所以在很大程度上房地產項目會受到其所處的地理位置、環境條件、政治因素的影響。通常情況下，房地產項目的價值在很大程度上取決于它所處的地理位置，投資的效用則與其所處地段的社會經濟有密切關系。另外，房地產項目投資還可能會承擔部分政治風險。
1.2房地產投資周期長
房產投資的整個過程可以分為投資期、建設期、運營期三個階段，通常會持續幾十年。在整個房地產投資過程中，從獲得土地使用權，到房屋的建設，再到后期的運營維護，都會受到來自土地市場、開發市場、建筑施工市場、房產市場等因素的影響。所以在房產項目投資過程中，時間是最主要的風險源之一。
1.3房地產投資活動的相關性
房地產項目投資的區域性和不可移動性決定了它的投資會受到所處地區的經濟發展趨勢的很大影響。由于開發周期長，房地產雖然對當地的經濟形勢十分敏感，但是對波動做出的反應和進行的調整卻相對滯后很多。所以研究預測國家關于房產投資的開發與經營的政策變化趨勢，對減少房產項目開發風險至關重要。
1.4房地產項目投資對專業管理的依賴性
所謂的依賴性是指房地產項目投資離不開專業化的投資管理，這種管理活動可以分為內外兩部分，內部專業管理是指對投資者本身管理經驗和能力的要求，因為在投資過程中，投資者本身需要有獲取土地使用權、規劃設計、項目融資、市場營銷、工程管理等方面的能力。外部的依賴性主要表現在兩方面：①項目要服從政府部門的土地、城建、規劃、市政、環保等部門的專業管理；②對外部咨詢和中介等機構專業指導的依賴性。若投資者沒有以上的分析能力或者不遵守國家有關部門的專業管理，就會出現盲目投資、項目的不到批準或者因違反有關部門規定而面臨處罰。
綜上所述，面對房地產行業投資風險的問題，要提高投資水平和投資效益，對投資項目的風險分析和決策研究意義重大。
2 房地產項目投資階段面臨的風險
2.1地點選擇風險
由于房產行業的不可移動性，所以投資地點的選擇對房產投資影響巨大。從宏觀角度看，在社會經濟環境和政策偏向地區投資風險相對會減少。從微觀角度來看，合適的地段選擇是非常重要的，好的地段就要冒成本高和競爭激烈的風險，差的地段就有盈利低、甚至房產滯銷的風險。所以說，要根據自己的實力選擇一個適合的地段，保證投資效益。
2.2區域發展風險
所謂的區域發展風險是指房地產周圍環境的變化影響房地產商品為投資者帶來的風險。這有兩方面的因素：①房地產項目鄰近地區的社會經濟等各項因素發生變化，這就是會給房產投資者帶來風險。②房產項目所處的相類似的其他區域對房地產造成的影響。
2.3物業類型風險
物業是房產項目必不可少的因素，物業類型多種多樣，包括公寓、別墅等的住宅類，商場、賓館、酒店類的商業設施，倉庫、廠房等的工業設施，電影院、體育館等的文化娛樂設施，寫字樓等。所以說，只有適合于市場需要的房產才能夠順利銷售。
3 房地產項目投資風險管理重要性及目標
3.1房地產投資風險重要性
房地產投資的風險不只是指投資損失這一種情況，完整意義上的風險既包括損失也包括盈利，也就是說投資活動的結果與所期望值的任何偏離都是風險。房地產投資中風險管理不僅要降低損失發生的可能性，還有增大獲利的可能性，當然，最基本的就是保證損失的最小化。近幾年來，我國房地產項目投資管理體制有了很大的改進，推行了諸如項目法人責任制、工程項目招投標制、工程建設監理制等一系列制度，這在一定程度上對房地產項目投資風險起到了一定的控制作用，但是最主要的問題是目前投資風險約束體制尚未建立。在開放性的市場經濟條件下，房產項目面臨著種類繁多的不確定因素，而且這些因素關系錯綜復雜，這就使得房產項目風險發生的概率、致損的規模以及風險波及范圍都會愈來愈大，而且目前的房產保險市場尚不完善，這些狀況都迫切要求建立完善的風險約束機制。因此，研究分析決策理論對房產項目投資風險進行控制具有十分重要的意義。
3.2房地產項目風險管理目標
風險管理的目標是在投資中的損失發生前保證經濟正常運行，在損失發生后的復原工作也要令人滿意。基于這個觀點，房地產項目投資風險管理的目標應該是盡可能最小的成本投入，最大的限度的減少風險帶來的損失，以獲得投資最安全的保障。一般來說，風險管理目標可以分為損失前目標和損失后目標兩種。損失前目標指一個合理的風險管理系必須具備的目標，包括經濟目標、承擔社會責任的目標以及減少煩惱和憂慮的安全目標，這是風險管理體系需要具備的基礎性目標，不受企業損失情況的影響。損失后目標指在投資前企業領導能夠預見的最嚴重的損失發生后，企業根據自身情況在最低限度內可以接受的目標，它的內容主要有生產、持續經營、收益穩定以及發展的目標。
4 防控房地產項目投資風險的措施
4.1風險預測
由于房地產是一個高投資的行業，投資前對風險的預測非常重要。房地產項目一旦投資，就要面對一個相對狹窄的消費市場，具有很大的風險性。風險的預測指的是投資之前，投資者要對房地產市場的發展趨勢和供求狀況進行全面調查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項目，投資前的預測對房地產投資項目的成功與否有著直接的影響。
4.2風險規避
在房地產投資過程中，通常會選擇投資風險較小項目或者放棄投資風險較大的項目的方式來盡可能減小風險的概率，但是獲得高投資額利潤的機會也減小了。市場經濟中的一個特定的投資規律就是預期收益值隨著風險大小而增降。
4.3風險控制
風險控制表現在兩個方面：①在風險發生之前，要通過控制盡量減少風險損失發生的機會；②風險發生之后，通過相應的措施來降低風險損失帶來的嚴重后果，處理那些投資者不愿意回避和轉移的風險。風險損失控制的目的在于要改變風險本身的特征。應該做到預防為主，防控結合。在風險控制中，進行損失和危險分析時，既要考慮直接和間接成本，又要考慮隱藏成本。
4.險自留
風險自留指的是指房地產項目參與方自己做好相應準備，主動承擔風險帶來的損失。在實踐中，風險自留有主動與被動兩種。主動風險自留指的是通過對風險的分析明確風險的預期損失和風險性質，在充分了解之后，投資者主動選擇風險自留措施，做好相應的財務準備。與前者剛好相反，被動自留是指在風險帶來的損失發生之后，參與者被迫承擔損失的方法，這種方式往往以嚴重的財務后果為代價。
4.5風險轉移
風險轉移就是指房地產企業將自己的風險轉移給別人的管理方式，包括保險轉移和非保險轉移兩種方式。保險轉移是指向保險公司投保，繳納保險費，將風險轉移給保險公司，由保險公司負責補償損失。非保險轉移是將風險轉移給別人或者共同承擔，這可以通過工程分包等方式轉移風險。保險轉移本身并不能消除風險，而是把風險管理的責任以及從該風險管理中可能獲得的利益轉移給了他人。
關鍵詞：實物期權法；投資；風險測度；風險控制
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
一、金融衍生品相關置于投資的理論
面對如今不確定性較大的經濟環境，只有用實物期權才能正確進行長期投資決策。項目投資與期權投資十分近似。其中項目的凈現值相當于期權標的資產價值，項目投資成本相當于期權執行價格，項目本身便是一種期權。為了與一般期權相區別，將這類標的資產不能隨意流動的期權稱為實物期權。[1]當企業擁有一個投資機會時，即購買了一個期權，該期權賦予公司在一定時間內有權力按執行價格（投資成本）購買標的資產。同金融期權一樣，該約定資產（項目）的市場價值（項目的凈現值）是隨市場變化而波動的，當市場價格（凈現值）大于執行價格（投資成本）時，有利可圖，公司執行該期權（即選擇投資）。實物期權法理解有難度，計算復雜，但它可以使企業決策更科學，更適應復雜多變的市場環境。[2]
二、房地產企業投資風險測度
對于房地產企業投資風險的評估確定可采用模糊綜合評價法對投資項目風險進行綜合評價，建立綜合評價指標體系，得出較為精確的評價數值。[3]首先需要設定主、次要相關風險指標如下：
金融市場風險：稅率的變動X11；銀行利率的變動X12；匯率的變動X13；其他投資收益率的變動X14。
宏觀環境風險：宏觀經濟形勢對房地產企業的有利程度X21；政府政策對房地產企業的有利程度X22；消費者的需求變化情況X23；市場的飽和程度X24。
然后對主因素和次因素設定相關的權重，確定隸屬矩陣之后對做模糊矩陣進行矩陣運算，從而量化評價結果，更準確地企業評價投資風險的程度。
三、實物期權法的具體應用
實物期權預測項目價值充分考慮了項目投資的時間價值以及不確定性帶來的風險價值，從而能更完整地對投資項目的整體價值進行科學評價。按照實物期權的觀點，項目的價值=傳統的凈現值+實物期權價值，用公式表示為TV=iNPV+DV，其中：
TV指代項目的總體價值；iNPV指代項目的內含凈現值；Dνt指代項目的實物期權價值。
要計算房地產投資項目總體價值，需要分析計算內含凈現值和延遲實物期權價值。內含凈現值可以通過傳統的凈現值法求得。而房地產投資項目的期權價值作為一種實物期權，與金融期權本質的差別是其不可交易性。在與標準的DCF方法同樣的假設下，可以用推導Black—Scholes模型的方法推導出實物期權的計算模型。
根據期權定價原理，可假設房地產投資項目資產價值ν服從下式所示的幾何布朗運動過程：dνt=（μ-δ）·dt+σ·dzt
其中：νt表示t時刻房地產投資項目標的資產價值；μ表示房地產投資項目標的資產價值的瞬時期望漂移率，即價值增長速度期望值；δ表示延遲投資給整個投資項目造成的報酬虧空率；σ表示房地產投資項目標的資產價值增長的瞬時標準差，即價值的波動率；zt表示維納過程。
由Ito定理，實物期權價值Dνt，滿足如下所示的方程
由此可以推知項目引入期權之后的投資收益，使得結果更加精確，能夠減少房地產企業的投資風險。
四、投資風險測度及控制案例
以碧桂園2008年在廣州的商住用地開發項目為例，根據由30位專家組成的評審組采用類比打分法的評審方式對各個因素進行定性測試，統計整理評價結果，得到該項目的金融市場風險X1、宏觀環境因素X2對評語集V的隸屬向量依次為：
于是，該碧桂園該項目投資風險主因素層指標對評語集V的隸屬矩陣相應為：
而金融市場風險、宏觀環境風險各主因素層指標的權重由專家賦值為：A= （0.35，0.65），則由上述模糊綜合評價模型可得目標層，即該房地產項目投資風險X對評語集V的隸屬向量為：（0.171，0.337，0.33，0.132），而評語集V對應的具體分數為V1 = 85 分，V2= 70分，V3 =55分，V4 = 40 分，則該大型房地產項目投資風險綜合評價值V=61.55。若投資風險分值越接近85說明風險越低，越接近40分則說明投資風險越高。從得分情況看，該項目投資風險程度為中等偏高。
而從碧桂園當年的銷售和土地存量可以發現，碧桂園一直努力讓公司可銷售面積擴大，為銷售業績提升創造可能性。但是在當時樓市并不景氣的情況下，這樣一政策又給碧桂園帶來極大的麻煩，即造成了大量存貨的積壓。根據碧桂園2008年資料顯示，其在建可銷售總建筑面積和施工證審批中之總建筑面積大幅度減少，分別為1420萬平方米和638萬平方米。按照2008年的銷售規模，目前僅存的可售面積就需要碧桂園用3年時間來消化，未來投資舉步維艱。
企業要控制好投資風險的前提就是要把握投資的最佳時機，通過對比凈現值來比較投資機會。2008年由于受到當前總體宏觀經濟政策環境影響，房地產價格不穩定，當時碧桂園在廣州擁有一個商住用地開發項目，政府允許開發商將開發時間推遲兩年，開發商也希望等房地產價格上升并相對穩定后獲得更多的凈現金流。這個情況則可使用實物期權法預測其行使延遲期權后的目的價值，以此使得投資更加精確。根據規劃用地條件，結合相關資料，并且結合調查統計結果估計房地產價格年波動率為9%。因此得到標的資產的價值=房地產目前開發獲得的現金流量的現值=813790.8萬元，執行價格=實施開采項目所需的原始投資的現值=68656.1萬元，標的資產價值的方差為9%，設定的開發時間期限10年，股利收益率為0.1，計算方程，
項目按照傳統方法的凈現值為127229.8，而基于期權理論的凈現值為127229.8+289972.2=417202萬元。
參考文獻：
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【關鍵詞】 房地產；投資環境；投資類型；投資風險
面對房地產市場的競爭激烈，如何進行投資決策，規避風險，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經濟損失，是各房地產企業希望解決的主要問題。只有系統深入分析和研究影響房地產投資決策的因素，改變傳統決策方法的單一性和獨立性，減少投資決策過程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經濟損失，這不僅有助于企業自身發展，對房地產市場乃至整個國民經濟的健康穩定也有著重要意義。
一、房地產投資的涵義和特點
房地產投資是指資本所有者將其資本投入到房地產開發經營中以期在未來獲取更多收益或規避風險的經濟活動。也有人認為，房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為，包括建造新的物業和對舊有的建筑物進行改造。
隨著我國城市化的推進，從長遠來看，房地產投資已經成為廣大投資者追逐高額利潤和快速增值的重要投資形式。由于房地產商品和房地產市場的特殊性，房地產投資具有如下特點：一是高投入和高成本。房地產業是一個資金密集型行業，房地產的高資本價值特性，決定房地產投資需要投入的資金量大。土地的價格或土地使用權的價格相對較高、建筑造價高、施工周期長使得投資開發成本高。而且房地產開發投資涉及部門眾多、經營運作過程中交易費用高也使得投資需要投入大量資金。二是開發周期長和投資回收期長。房地產投資項目要經過可行性研究、項目論證、置地、設計施工建設、營銷和物業管理等眾多環節，房地產開發周期長。從土地審批、房地產建設、到物業投入使用，回收投資資金獲取利潤需要相當長的時間。房地產開發投資不是一個簡單的交易程序，而是一個涉及多個市場的交易系統，受到土地、建材、施工、勞動力市場等多個市場的影響，而且房地產變現能力差，投資資金要經過幾個市場的運動才能回收。三是高利潤和高風險。由于房地產的異質性、不可替代，所以房地產市場是一個非完全競爭市場，房地產投資回報率高。利潤和風險是對應的，與其他投資一樣，房地產投資收益和風險并存。由于房地產投資投入資金多，資金周轉期長，隨著時間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風險也將增大。四是政策鼓勵和約束。由于房地產業的基礎性作用，以及房地產對經濟發展的促進作用，政府常常在經濟出現下行風險時鼓勵房地產業的發展，出臺一些產業措施，鼓勵房地產消費，這就會增加居民對房地產的消費性投入，同時也激勵了開發性投入。但從城市發展角度看，城市需要進行統一規劃和布局，以滿足城市功能分區、城市生態的要求。由于房地產的不可移動性和耐久性，所以房地產開發投資必須服從城市整體長遠發展和規劃，這就構成了房地產開發建設的外在制約因素。
二、影響房地產投資的因素
投資是一項動態的連續性的經濟活動，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個循環的資金流。同一投資者在不同時期或者不同投資者，追求的投資目標是不同的，所愿意承擔的投資風險和選擇的投資時點也是不一樣的，這就決定了他們的投資結果和收益。由于房地產的區位、投資時機和房地產類型直接影響著房地產投資的利潤和風險，因此被稱為房地產投資的三要素。
1、區位
由于房地產作為一種特殊商品具有不可移動性的特點，所以在房地產物業中，區位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關心的因素之一。一般而言，區位是指特定房地產所處的空間位置及其相鄰房地產間的相互關系。從宏觀角度來說，區位指項目所在區域；從微觀角度來說，區位指項目的開發場地。實際上，區位不僅指房地產所處的地理環境位置，還包括該區域的社會位置。一宗房地產的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環境因素，社會位置包括該區域的交通狀況、配套設施和人文景觀等。任何一項房地產投資必定在既定的自然環境與人文環境中運行并與周圍各類環境因素發生各種互動關系。這些因素的差異加劇了區位差異，使得處于同一市場的不同區位的相同面積房地產具有不同的實用價值，產生了極為不同的經濟效益。交通運輸系統的完善、生活方式的變化以及科技的進步，都會使區位價值產生巨大差異，使投資者面臨巨大風險。因此，在進行房地產投資決策時必須充分考慮房地產區位條件，認真分析、研究擬投資區域的經濟發展狀態、人口因素和房地產市場狀態等因素。
2、時機
由于房地產開發活動受宏觀經濟的影響很大，而經濟發展具有周期性的規律，因此，房地產業發展也相應有著周期性的漲落。隨著經濟周期性波動的是房地產產品的供求、價格和收益水平的相應變化。因此，選擇合適的投資時機，保證所投資房地產有良好的市場前景，是一項投資成敗的關鍵。一般而言，經濟發展趨勢是影響開發時機的主要因素，在經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，這時推出的房地產項目較易獲得較高收益；當經濟處于下行區間，由于失業增加，收入下降，房地產市場需求下降，供過于求，房地產價格下跌，物業租售所需時間加長，甚至根本就租售不出去，此時開發的房地產將導致資金占用和成本上升，預計的收益不可能實現，房地產開發商將承擔開發時機選擇不當帶來的巨大損失。因此，房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機會和抓住時機。
關鍵詞：房地產投資；市場風險；投資決策階段；控制措施
0 引言
市場風險是房地產開發過程中必不可免的潛在隱患，房地產的市場風險不同于其他行業的市場風險，市場價格波動風險、籌資風險、流動性風險、項目建設參與各方信用風險等對房地產的沖擊力十分巨大。我們應當正視這些風險，利用市場性，把握市場需求和變化，進行預測與評價，優化投資結構，合理采取投資手段，采取適應市場需求的風險控制措施，實現投資效益的最大化。
1 房地產行業特有的市場風險分析
房地產投資的市場風險是指不同房地產企業所處的不同地域、在市場中的不同地位以及企業自身不同特點，使得企業在市場競爭中必須面對的種種不確定性。房地產產品的這些獨特特征，是房地產行業有著不同其他行業的市場風險。
⑴市場價格波動風險。由于房地產行業生產周期長，在建設初期和產品最終建成后推向市場時，市場上的供需關系、市場偏好都可能產生足以影響房地產項目成敗的變化，無法準確預估產品建成后市場能接受的銷售價格，同時在建設過程中各種原材料、人工成本甚至是建設工藝、規范的變動都可能影響到房地產行業的產品成本，這種成本的變化可能會達到預算造價的2至3 成。
⑵籌資風險。房地產企業的開發經營活動需要大量資金，一般來說這些資金不會全部來自企業的權益資本，房地產企業對項目開發進行可行性研究時，往往會對融資計劃做出相應安排，劃出一部分預算用作融資費用及利息。事實上，很多小型房地產企業都曾遇到向銀行貸不到款，不得不支付幾倍的利息轉向民間融資，給企業帶來巨大的損失。
⑶流動性風險。由于房地產產品價值巨大，使得房地產業成為一個資金高度密集的行業。在房地產企業經營活動中如果不能有效保障資金及時充足，不但項目建設難以為繼，企業甚至可能陷入財務困境而引發破產危機。
2 房地產企業投資的市場風險控制措施
2.1 進行市場調查，預測投資費用與收益
一項房地產投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現實能得到什么。要解決這兩個問題，關鍵是要進行市場預測。在已經確定了投資對象的前提下，要運用一切可能得到的信息資料，盡可能準確地預測擬投資項目的費用和收益。
2.2 采取獎懲措施，縮短投資開發周期
投資開發周期愈長，開發周期內各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風險。社會經濟條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發周期，這是減少市場風險的有效措施之一。
2.3 事先簽訂合約，減少不確定性因素
為了防止因開發周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽訂合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預知的風險。如與銀行達成借貸利率固定合同，與建筑商簽訂固定概預算合同等。當然，簽訂這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風險，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價以求得合約的簽訂，因此，必須權衡利弊。
3 房地產企業投資決策階段的風險控制措施
3.1 通過多樣化投資，提高投資安全性
組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產項目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當前實施“安居工程”的形勢下，把多數資金投放入住宅建設，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據所投項目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現金和銀行存款、股票債券等有價證券以及房地產上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產開發企業的投資意圖和具體投資項目的特點來決定。如現金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產投資可獲得好的收益等。
3.2 終止重大風險項目的開發，避免更大的損失
在房地產投資決策階段，開發商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發位置，或以某種物業類型和投資方式乃至整個開發方案進行的房地產開發活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關部門對地塊使用的規劃要求深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發話動。當然，在建設階段，如果發生了威脅自身安全的重大風險因素，企業生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。
3.3 靈活轉化經驗形式，加快資金周轉
為了防范投資項目完工后空置、租金下降或售價下跌等帶來的風險，可以按規定預租或預售樓花，還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產業務中，租約規定承租人負擔所有經營費用、維修、保養費用甚至稅收，就能將經營風險轉移結承租人。在長期租約中規定租金隨著物價指數上升而相應變動，就能把購買力風險轉移給承租者。在開發商與建筑商施工合同中、規定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風險、降低成本，加快資金周轉的作用。
3.4 優化資金來源結構，合理確定負債經營規模
無論以何種方式籌措資金都要付出代價，因此，要優化資金來源結構，必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經濟效益；因此，在實際的投資經營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。
3.5 增強全員風險意識，建立健全風險管理機構
房地產開發企業在投資決策階段應把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況，諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及未來發展趨勢等，理性研究和判斷該類物業的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風險態度，加強風險資料的搜集、整理和比較。強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。
4 結語
綜上，只有進行市場調查，才能有效預測投資費用與收益；通過采取獎懲措施，才能縮短投資開發周期；在事先簽訂合約，減少不確定性因素等措施，才能真正實現對房地產企業投資的市場風險進行控制。通過多樣化投資，才能提高投資安全性；及時終止重大風險項目的開發，避免更大的損失；通過可行性研究，回避既定開發方法的風險；靈活轉化經驗形式，加快資金周轉；優化資金來源結構，合理確定負債經營規模；增強全員風險意識，建立健全風險管理機構，實現投資風險的最低化，獲得最大化的投資效益。
參考文獻
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