時間：2023-06-08 10:56:52
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業價值，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：公允價值 投資性房地產
新會計準則中最大的亮點當屬公允價值概念的引入了。理論界人士普遍預計由于投資性房地產在具體的計量方法上引入了公允價值模式，擁有大量土地使用權或房產又希望通過收取租金以獲得長期收益的經營房地產、園區的上市公司，一旦在將來轉讓現持有的房產必將獲得可觀利潤。并且在房地產市場繼續向上的大環境下，投資性房地產的公允價值將提升，而上市公司的財務報表即將體現這一利潤。隨之而來的必然是房地產股票的新一輪上漲。
一、投資性房地產中兩種計量模式的對比
(一)投資性房地產的范圍
房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。其中，土地是指土地使用權；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。《企業會計準則第3號――投資性房地產》中所謂的投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產。
(二)投資性房地產計量模式
1．投資性房地產的確認和初始計量
投資性房地產的確認滿足三個條件：(1)符合投資性房地產的定義；(2)與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；(3)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。投資性房地產應按成本進行初始計量。外購的房地產包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造的房地產由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成；以其他方式取得的性房地產按照相關會計準則的規定確定。
2．投資性房地產的后續計量
《企業會計準則第3號――投資性房地產》以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，并適當引入了公允價值模式。
(1)成本模式。成本是指資產購置或建造時，為取得該資產而支付的現金或現金等價物的金額、其他對價的公允價值或者在適當時候按照特定要求進行初始確認時歸屬于該資產的金額。采用成本模式，要求投資性房地產在初始計量后采用折余成本予以計量。
(2)公允價值模式。由于我國房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，準則對公允價值的選用等有關問題做出了較為嚴格的控制，認為如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式，否則應采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。一旦采用了公允價值計量，便不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，且以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎，調整原賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式。
(三)投資性房地產與其他資產的轉換
企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。在成本模式下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權益。
從上面可知，與成本模式相比，無論是在期末計量日還是資產置換日，公允價值模式下很可能會產生差額，即公允價值與原賬面價值的差額，該差額將計入當期損益或所有者權益，從而會對當期損益和所有者權益產生一定的影響。
二、上市公司冷淡公允價值的原因
雖然理論界都預言房地產行業會普遍采用公允價值計量模式，然而就目前已公布的房地產上市公司的年報情況來看，之前被廣泛看好的公允價值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產企業也表示不會將投資性房地產采用公允價值計量。截至2008年4月27日，在已披露年報的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價值計量模式，并對股東權益進行了追溯調整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津濱發展。涉及金額最大的是中國銀行，高達33.18億元，調整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿等被市場寄予厚望的公司卻不在此列。現實與預計差別竟如此之大，上市公司又為何會如此冷淡公允價值呢?筆者認為，其主要原因有以下四個：
(一)公允價值計量模式下對利潤波動影響較大
企業采用公允價值核算后，不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益。這樣在我國投資性房地產市場的加速發展中，投資性房地產升值潛力較大，每年的重估增值額將持續為正值，即利潤將會得到持續地額外提升。但在我國房地產市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產出現貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導致企業先盈后虧，加大企業的經營和財務風險。
(二)稅收問題可能導致在公允價值模式下降低了公司價值
如果公司采用公允價值模式計量投資性房地產，將不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，這會增加公司的所得稅，導致投資性房地產現金流下降，從而降低公司價值。所以若沒有稅收配套政策出臺，預計多數上市公司將選擇原有的成本模式。
(三)運用公允價值增大了公司經營和管理的不穩定性
采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產公司的業績，將更多地受該市場價格變化的影響，這增加了公司業績的不穩定性，而這也是大多房地產商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。
(四)公允價值的計量成為房地產企業執行新準則的攔路虎
確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值。更別說新準則對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件非常嚴格。有一些市場行為根本就沒有一個參照交易體系，符合新準則要求的交易體系很難在短時間內形成；況且由于地段、樓層、質量、朝向各異，要找到每一處房產如準則所說的活躍市場就更不容易了，為求公允價值而花費昂貴的成本恐怕是大多房地產企業不愿看到的。
三、我國現行環境下應用公允價值應關注的問題
(一)公允價值計量的選擇問題
公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。新會計準則雖然借鑒國際會計準則中的有關做法，列舉了確定公允價值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規范的房地產交易市場和客觀公正的評估機構，涉及多個經濟環節，評估難度較大。
另外，從我國現狀看，評估人員與會計人員的業務素質不容樂觀，專業的評估師隊伍不夠強大，應該說目前國內的大多數從業人員對公允價值運用尚難以適應。
(二)必須關注土地使用權的用途問題
未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，從準則實施的角度看，如果不對這些內容加以規范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
(三)盈余管理問題
公允價值的變動計入當期損益，放變了通常的收益觀。即不再采用單邊調整減少資產價值的成本。企業可能會利用會計計量屬性的選擇權來“創造”賬面利潤。公允價值不僅僅是個計量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時候是估計的結果，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具。如何保證公允價值確定的合理性，避免成為企業隨意操縱業績的工具，量個十分現實的問題。鑒于會計造假的違規機會成本遠低于其預期收益，證券市場監管機構可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計造假進行嚴懲。
四、公允價值運用于房地產行業的前景
(一)公允價值計量將與歷史成本計量共存
公允價值的存在與發展是必然的，它將在今后發揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預見到，二者將在未來很長的一段時間內并存。而我國采取的策略應該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。
摘 要：隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產金融市場風險也在不斷的增加，他們的產生受眾多因素影響，就我國當前國情而言，其形成機理主要是由資產價格波動與信息不對稱所造成。基于這種背景下，本文對我國房地產金融市場風險形成機理以及具體防范房地產金融市場風險措施進行探究，旨在多管齊下積極應對房地產金融市場風險。
關鍵詞 ：房地產 金融市場 風險分析 宏觀調控
引言
隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。
1、房地產金融市場風險形成機理分析
簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：
金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。
金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。
2、我國房地產金融市場風險分析
房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。
2.1信貸規模增長過快
房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，
2.2 銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。
3、我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施
對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。
3.1 密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務。現階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。
3.2 針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理
我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。
參考文獻：
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作者簡介:
2013年4季度房地產指數的連續單邊下跌（單季度下跌約35%）已經充分反映了市場對于房地產行業在流動性緊縮、熱錢流出以及限購政策調控下房價及銷售量難以為繼的預期，而今年上半年的量價齊跌也印證了這一預期。因此2014年2季度開始房地產行業處于一個利空充分出盡，在這種悲觀的情緒下，房地產行業指數及其成份股的估值具備了極高的安全邊際。今年4月以來，在經濟數據整體下滑的背景下，各大城市調控不斷放松甚至轉為刺激，流動性拐點在一季度開始顯現，在行業政策放松與貨幣政策寬松疊加下，根本上轉變了市場對于大勢及房地產行業的悲觀預期，極大地推動了行業基本面見底回升，也構成近半年來房地產指數單邊大幅上漲的基礎。此次不對稱降息又猶如一劑強心劑，我們預判，在2015年信貸政策進一步寬松，房地產銷量有望在明年1、2季度得到實質改善和印證，同時，在二級市場整體情緒樂觀的帶動下，房地產行業整個板塊未來3-6個月取得超額收益值得期待。
降息與政策共振行業拐點已現
上周末央行不對稱降息，本周以來眾多地產上市公司放量上漲，交易量以及行業指數均不斷創出新高。從歷次降息對于地產板塊的短期影響來看，也出現過多次走低的局面，但正如上面分析本次降息大背景有所不同。盡管從表面來看或因此次降息幅度較大超出預期，但實質則因在經濟較差或者悲觀情緒主導時，降息更易被理解為利空或者連續降息后對于通脹的擔憂，但當前，市場情緒已明顯向好，房地產利空因素早已被消化，經過一系列政策加熱刺激后的降息，則更多被理解為利好。本次降息實質強化了新的貨幣寬松周期，在宏觀經濟數據不佳的背景下，市場預計未來仍有降息及降準等寬松舉措，房地產行業作為對貨幣政策敏感的高彈性品種無疑將持續受益。
事實上，房地產行業的基本面在預期主導下早已開始逐步復蘇，而此次降息則有望與行業政策形成共振，徹底扭轉地產板塊的悲觀預期。去年以來房地產市場雖然銷售火爆卻被悲觀預期所籠罩，房地產板塊提前反應出現大幅下調，今年1季度起整個行業則呈現量價齊跌的局面。不過，今年4月以來政策放松預期是支撐房地產板塊的主要邏輯，隨著年中房地產市場的調控政策開始轉向，限購不斷放開、信貸政策以及地產調控政策不斷放松，市場情緒出現了明顯轉向。加之從1季度開始的流動性不斷寬松、驅動的合力大大增強，此次不對稱降息更是帶來資金供應以及資本成本的改善。更重要的是，資本市場以及上市公司、購房者對房地產行業預期的扭轉。另外，從銷售量來看，此次降息無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力，特別是對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振，短期內前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助于市場交投量的回升。
綜上，預期改善、政策放松、信貸支持、貨幣寬松、銷量回暖以及情緒將構成大幅拉升房地產行業指數的演繹路徑。目前，房產周均成交量降幅同比縮小，環比也在逐步改善，我們預期明年初信貸寬松政策會有進一步體現，從而使明年1、2季度房產銷量得到實質改善。
房地產板塊中長期行情值得關注
從投資角度來看，目前房地產股票顯然更具備投資價值，根據歷年降息前后房地產板塊的走勢來看，通常3-6個月后會出現超額收益。我們認為，在降息的催化下房地產板塊迎來的不是短期行情而是中長期行情，從資金參與的熱情也可見一斑。以萬科A為例，周一交易量高達50億，這一數據相當平時10倍左右，資金選擇在指數漲幅不大的前期持續吸籌，顯然更注重該類個股的中長線配置價值，而不是短期走勢。
今年7月在第四屆價值地產年會上我們強調房地產板塊率先啟動，大盤目前沒有可預見下行風險，強烈看好房地產板塊。三季報展望我們就曾指出，無論大盤上漲或下跌，房地產板塊都具有極大概率獲得絕對收益。當時時點我們認為大盤企穩的情況下，伴隨著各種行業利空不斷兌現，利好接踵而來，地產板塊下行風險已逐步排除，此階段房地產行業板塊具有十分明顯的確定性，獲得絕對收益概率較大；如果A股盤面出現轉向，中小及主題熱點出現回調，那么配置房地產板塊相對收益將會十分明顯，因此無論上限房地產行業都極具配置價值。目前來看，以國泰國證房地產B（150118）為例，近5個交易日日均成交量達到1.5億元，漲幅已超過40%（截止11月26日）。眾所周知，作為股市風向標，杠桿基金二級市場的價格不是單純反映該杠桿基金的凈值漲跌，而是更多受投資者投資情緒的影響，反映投資者對行業、對杠桿基金未來收益的預期。當下作為投資預期交換的媒介，房地產B的驚艷表現已充分表明房地產板塊的中長期配置價值已經被大部分資金所認可。
適時把握投資機會
房地產行業具體投資方向的把握上，目前時點我們比較看好兩類標的：一類是已經具備轉型戰略的中小市值的地產公司，包括地產醫療、兒童地產、教育地產等具備跨界轉型預期的上市公司；另一類則是傳統地產中具有高周轉、高杠桿、高庫存情形的，這些前期漲幅不大的地產個股將受益于這波行情。在貨幣增速效應遞減的大環境下，房產投資屬性有所減弱，而伴隨人民幣貶值熱錢外流，房價短期出現過快上漲的概率極小，在房價平穩銷售量放量的情況下房地產行業更有望具備持續的投資價值。
如果看好某個板塊行情、判斷好方向及幅度和熱點行業，投資者不妨可以投資對應行業或板塊的杠桿基金。國泰國證房地產分級基金可以滿足不同風險偏好的投資者對于房地產板塊不同的投資需求，熟悉二級市場且具備一定風險承受能力的投資者可選擇帶有杠桿性質的房地產B（150118），指數持續上行且其目前每日振幅高達7%，只要把握好介入時點則可通過波段操作獲得更大收益；套利者可以場內申購房地產分級母基金分拆賣出子份額，獲取相對無風險收益；機構以及偏穩健型個人投資者則可通過參與國泰國證房地產指數分級基金（160218）分享房地產行業的上漲。正所謂投機者的游樂場，套利者的天堂，長期投資者的金口袋。
關鍵詞：房地產；評估；建筑物損耗
Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.
Keywords: real estate; assessment; building loss
中圖分類號：F293.30文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國建筑行業的快速發展，房地產行業作為一股新興的資產代表登上我國建筑行業的舞臺，并隨著我國建筑行業的發展得到日新月異的進步；盡管我國房地產事業起步和發展時間較短，各種國家行業規范還不完善，特別是房地產評估體系和針對房地產建筑和出售、代售中的損耗等諸多問題還沒有完善的界定和評估體系，需要建筑工作者不斷的研究和創新，科學制定房地產評估中相關建筑損耗的標準，為我國房地產行業的發展提供理論和指導依據。
1 我國房地產行業的概況
盡管我國房地產行業的發展日新月異，但由于房地產行業的發展較晚，配套的規范制度還不完善、不健全，且我國房地產市場的發展不均衡，在快速發展中容易出現諸多問題，某些區域房地產行業市場管理和評估體系混亂，嚴重制約我國整體房地產行業的穩定發展。其主要表現在：①房地產行業近遠期目標存在矛盾。我國房地產市場潛在總需求量巨大與短期市場的有效需求量間存在嚴重矛盾；特別是近些幾年，伴隨國際次貸經濟危機對我國經濟的波及，盡管我國制定了科學的促進內需的政策，但對房地產行業的發展影響不明顯；加之我國住房制度改革的滯后、市場經濟體制還不完善、房價居高不下等因素，進一步加劇我國住宅產業發展總量失衡與結構失衡的格局；②房地產行業的結構性問題。房地產行業的房價、房源、房品定位不準，盲目追求高檔，忽視居民購買力，致使房屋銷量不佳，空置度較高，國家對經濟適用房住房的扶持力度不夠，國家標準制定不完善，加之地方盲目性的開發、建設，造成房源供大于求；③我國房改亟待深化。由于我國房地產起步和發展較晚，加之我國房地產評估制度不完善、不健全，市場化程度偏低，住房供應體系還不健全，房地產的發展不符合我國基本國情，加之我國房地產市場的監管體制不完善、監管力度不足。
2 我國的房地產評估的概述
2.1 我國的房地產評估歷程
我國房地產起步較晚，但發展迅速，然而中國房地產估價理論研究1930以后，后得到政策扶持，房地產評價研究不斷發展和創新，建立健全適合我國社會主義市場經濟體制下的房地產評估體系。并重視房地產評估理論的研究和發展、創新，并對房地產定價和評價開展系統性的研究，特別是我國積極開展土地流轉制度和土地使用制度的改革，并重點討論我國房地產商品化的現狀和出現的問題，逐步確立我國房屋商品化的理論體系。我國首次頒布的《經租房屋清產估價原則》，可謂是我國第一個房地產估價的制度，并詳細規定了建筑物的估價方法。
我國于1987年起開始對城鎮土地定級估價工作開展詳細的調研、綜合分析，逐級對比，并對多種地價測算方法的校核、驗證和對比建立的基準地價評估方法。我國《土地估價管理辦法》、《土地估價管理條例》的順利頒布并實施為進一步完善和健全我國土地資源流轉買賣的市場，并為國家土地資源的流轉提供強有力的法律支撐，其評價方法也逐步轉向有競爭力的市場評價上來。
20世紀90年代，中國房地產評估委員會編制并應用的《房地產價格評估方法與應用》，首次全面地介紹國際上主要的房地產估價方法，其包括市場比較法、成本法等；同時，針對我國常用的房地產價格評估方法進行詳細闡述。中國房地產評估委員會的研究人員通過整合各地房地產估價的理論和實踐經驗，并結合我國房地產發展的實際，科學制定我國現階段的房地產評估體系；而建設部于1992年也頒布了《城市房地產市場評估管理暫行辦法》，科學制定我國房地產評估管理制度和建筑損耗評估體系。
房地產的估價是通過指專業技術人員根據房地產的綜合價值，按照房地產價格的組成與估價原則，參照國家房地產估價程序，采用科學、有效的估價方法，并結合估價技術人員的綜合素質，在綜合分析影響房價變動因素的基礎上，積極開展房地產估價，促使對價值開展評估和判定的一種活動。
我國房地產估價方法深受英國評價體系的影響，單純重視評價經驗和效果，對建筑物的評估研究較少，并未進行深入的研究。目前，相關房地產評估定量分析的估價方法及綜合系統應用的研究較少，這對我國房地產評估體系的完善和發展具有一定的理論和現實意義。
2.2 房地產的評估方法概述
在國際上，常用的房地產評價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法、趨勢法等；我國房地產常用的估價方法主要有成本估價法、收益比較法、收益還原法三種，其中市場比較法的使用最為廣泛。因此，我國開展房地產市場比較法的研究和創新對房地產建筑損耗的評估具有重要的理論和現實意義。
2.3 房地產評估中建筑損耗
房地產的價格是建筑市價和土地價格的有機統一，具備兩重性的內涵和特征；而房地產價格一般包括總成本和利潤兩部分。房地產建筑物的損耗一般情況下可分為有形損耗和無形損耗。有形損耗指由于房屋使用和受自然力影響而引起建筑物的價值損失或流失；無形損耗指由于建筑功能和經濟、技術上等因素或消費觀念變更引起建筑物價值的損失。因此，對房地產能耗中的評估在房地產行業中顯得十分重要。
2.3.1 房地產建筑的折舊
在房地產建筑使用過程中，建筑物的價值得到不同途徑的流轉。建筑折舊作為建筑價值轉移一種途徑，是在損耗基礎上確定的，而折舊和損耗在會計學的定義有差別，在房地產評估體系中，折舊不能代替損耗。
2.3.2 房地產建筑年限損耗
房地產建筑的設計規范要求對建筑材料和設計年限有嚴格的規定。在房地產評估中應當通過借助先進技術開展實地的勘察鑒定從而科學確定建筑損耗。房地產建筑隨著建設的深入，會出現效用遞減的趨勢，即為建筑損耗。損耗的主要原因主要分為自然、功能性和經濟類因素三種，三種因素存在一定關系，并互為因果。計算建筑損耗時必須統籌分析、預算三個因素帶來的損耗，對高難度、復雜的建筑工程，必須采取系統分析，科學計算建筑損耗。
結論
隨著我國房地產行業的高速發展，由于國家的房地產法規還不完善，房地產評估體系還不健全，對建筑物的能耗評估還處于比較低的水平，特別是區域房地產開發的盲目性、趨利性，使我們房地產行業市場化進程較慢，價格評估、建筑能耗評估體系滯后；國家應積極制定房地產的規范制度，并開展房地產價格和能耗的評估工作，并結合國外先進的評估理論和系統化的評估體系，結合我國房地產評估和建筑能耗的消減途徑，積極制定我國特有的建筑物損耗評估體系，不斷提升我國房地產行業的抗風險能力，規范和監管房地產市場，促使我國房地產行業的快速、穩定、科學有序的發展。
參考文獻
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從產業關聯角度，利用投入-產出模型研究四川省地產的帶動效應和其在發展過程中暴露的問題。進而通過投入產出分析表，計算相關系數，揭示四川省房地產對其他產業的定量關系；最后從達到明確并得到四川省也與房地產業相關聯的主要產業類型；房地產業的帶動效應和優化地區產業結構目標出發，提出四川省地產發展的建議。
【關鍵詞】
房地產行業；關聯度分析；投入產出表
一、研究目的和意義
房地產作為國民經濟發展的重要產業之一，具有融資量大、產業鏈長、波及面廣等特點。雖然房地產業與其他相關產業的關聯作用日益受到重視，但是各種闡述房地產業在國民經濟中的重要地位以及適度優先發展房地產業等方面的研究相對都缺少較為專門的、系統的分析。通過研究四川省房地產業與國民經濟其他相關產業的關聯度，可以定量分析四川省房地產行業對國民經濟推拉效果；確定四川省與房地產業關聯度大的主要產業類型；定量反映成都地區房地產業對相關產業的帶動效應；從產業關聯角度分析成都地區房地產業發展問題，給出相關產業協調發展的建議。
二、房地產市場規模現狀
四川省房地產行業，最終消費，資本形成，出口所占比重分別為31.1%，42.8%，0。與房地產行業占國民經濟水平22.1%，12.66%房地產偏高，這表明，房地產是一種較為明顯的消費拉動型產業；資本形成偏低，說明該產業尚未形成相當規模的資本能力，投資拉動能力弱；房地產出口為0，說明該產業尚未形成出口需求，是一種內向型產業，同時間接表明，四川省目房地產行業整體質量有待于進一步提高，特別是在對外開放程度進一步加深的形勢下，面臨很大挑戰與機遇。
三、四川省房地產慘也關聯度比較分析
3.1四川省房地產產業及其關聯產業后向關聯度比較分析
以投入產出表中房地產直接消耗系數矩陣，反應的是總體水平上房地產產業的主要后向關聯，在工業、建筑業、交通運輸、倉儲、郵政、信息傳輸、計算機服務、軟件批發和零售、住宿和餐飲金融業、房地產業、租賃和商業服務、科學研究、技術服務和地質勘查、水利、環境和公共設施管理居民服、教育、文化體育和娛樂17個產業中，與房地產有直接關聯關系的產業一共有14個，農林牧魚、社會管理與公共服、社保與社會福利與房地產后巷直接關聯度為0。上后向直接關聯產業中，與四川省房地產后巷關聯度較高的，（高于平均值0.0667）的行業包括：工業、金融業。其次與房地產關聯度較高的行業包括批發零售業、居民服務和其他服務業。上述行業中，房地產行業每生產出一萬元產品，需要直接消耗工業產品價值5572元，金融業產品價值1536元、批發和零售業價值656元、居民及其他服務業649、交通運輸和倉儲業437元、住宿和餐飲345元。說明四川省房地產對工業和金融業有較強的依賴性，很顯然，房地產行業需基礎工業支持，例如：水利、電力、機械制造等。其次，房地產行業融資需求比較大，對金融行業依賴度僅次于工業，由以上分析可見，四川省房地產業是以開發經營建筑為主的產業。
3.2四川省房地產產業及其關聯產業前向關聯度比較分析
房地產行業具有高杠桿化、資源密集、人才密集的特點，我國的房地產行業上游和下游相關產能達到200多種，分析前向關聯度目的可以從數量上明確四川省房地產對國民經濟不同產業生產的供給推動能力差異。
公共管理和社會組織與房地產的關聯為0，其他的14個產業均與房地產有前向直接聯系，其中關聯度高于平均值（平均值為0.012491）的產業有5個，分別是建筑業、金融業、居民服務和其他服務業、文化體育和娛樂業、租賃和商務服務業，這些直接關聯度比較大的行業中，房地產行業每增加1萬元總產值，在上述5個行業作為中間投入分別為：320元、302元、300元、235元、172元。這說明房地產的發展會促進建筑業發展、金融市場繁榮，也對社會服務業、文化產業起到較強的推動作用。
3.3四川省房地產與關聯產業環向關聯分析
與房地產產業有前向關聯又有后向關聯的產業被稱為環向關聯產業，計量方法為房地產與同一產業的后項關聯與前向關聯程度之和。
環向關聯的產業有14個，后向關聯度較高，前向關聯度低的是工業，其次是批發零售業。說明房地產行業對這兩個產業的主要作用是直接拉動。前向關聯度高而后向關聯度不高的產業是建筑業、文化體育和娛樂業，說明房地產產業對這兩個產業產生的作用是直接推動。
四、結論
（1）從產業規模上看，07年四川省地產業增加值占GDP比重在2.80%，發達地區北京、廣州已于2000年分別達3.19%、5.14%，美國在1990年就達5.91%。說明四川省地產總體發展較小。四川省地產業與相關產業平均后向關聯度6.07%（我國平均0.060，美國0.081，北京0.167（1997），雖然這并不代表產業先進，但與經濟發展水平對照，其消耗系數適中，反映了房地產業中間投入適中、房地產業集約程度達到平均值、產業效率也已達到國內平均值，這必然導致四川省房地產行業向更高端發展。四川省地產業與相關產業平均前向關聯度1.25%（我國平均0.076，美國0.156，日本0.142）過低，反映四川省經濟服務化程度、人民生活消費水平及生活質量層次較低。
（2）四川省地產關聯產業類型偏向資本原料型，而發達地區的則是服務型產業，反映了四川地產正處于“數量擴張”初級階段，經濟增長方式以物質資本拉動性為主。
（3）房地產業與金融業關聯度為0.03，而與建筑業關聯較也為0.03，與建筑行業的依賴程度相當這種經濟結構不盡合理。相比之下對金融的依賴格局可能會釀成市場價格虛高，直至市場過熱，甚至房地產市場泡沫，曾為經濟危機的導火索。綜上所述，四川省地產業總帶動效應與發達國相近，而前向關聯明顯小于后向，說明四川省地產業主要帶動的是資金原料型“硬產業”，對服務型科技型“軟產業”帶動較小。說明四川省地產，中間消耗過大，集約程度較低，正處于“數量增長階段”。
參考文獻：
關鍵詞：營改增 房地產企業 發展 對策
營改增是指原來企業應該繳納營業稅的稅目，現在改成繳納增值稅。增值稅是針對企業產品和服務增值部分繳納的一種稅費，其目的是為了減少企業重復征稅。我國營改增的稅負改革，從根本上和制度上處理了營業稅體制下“全額征稅、道道征收”的重復納稅問題，從而實現了增值稅制度下“層層抵扣、環環征收”的合理納稅，無論從哪個方面看，增值稅都是更合理的、更科學的、更符合國際的發展慣例。
一、房地產行業實行營改增的必要性
目前，對房地產行業而言，營改增是對房地產行業、建筑業、施工企業以及租賃、銷售和使用不動產等產業的多項環節，不斷流轉的稅制改革。房地產企業在征管體制、征管主體及征管程序上都具有多樣性和復雜性，因此，營改增既有一定的改革困難，又有必然的改革必要性。
（一）營改增是避免房地產行業重復征稅的重要手段
以前房地產行業使用營業稅，我國的不動產企業在生產、流轉和使用等環節普遍存在嚴重的重復性征稅問題，在對房屋的銷售中，轉讓的次數越多，重復性征稅問題越嚴重。營業稅是屬于價內稅，企業根據營業額或銷售額全額計稅，而增值稅是屬于價外稅，企業主要依據經營生產活動所產生的增值額計稅，事后用銷項扣減進項的抵扣方法繳納稅費。二者相互比較，增值稅的抵扣制度能更好地避免重復性征稅。可見，就房地產企業而言，營改增是更好解決其項目開發過程中重復性征稅問題的重要手段。
（二）營改增是規范房地產企業稅款抵扣的有效途徑
建筑施工企業是房地產最重要的上游企業，根據稅負在流轉稅嫁接的原理，建筑施工企業的稅負可直接關系到房地產行業的建筑成本和稅費。根據以前稅法規定，建筑施工企業在銷售自產產品時，應繳納增值稅，在提供勞務時，應繳納營業稅，在建筑物竣工后均不得抵扣稅費。由此可見，這不僅僅增加建筑房屋的成本，提高了房屋價格，抑制了購房者的生活需求和投資需求。而且營業稅與增值稅的同行，阻礙了增值稅的抵扣鏈條，嚴重影響增值稅在稅負中的作用。
國家實施營改增之后，上述情況就已經不復存在了，與此同時無論是銷售自產產品還是提供勞務都繳納增值稅，并且在實現銷售的同時還可以進行抵扣稅款。增值稅制度的核心價值在于稅款抵扣制，這樣有利于合理規范我國的稅收體制，加強企業上下游的監督力度，從而推進我國房地產行業的健康發展。
二、“營改增”改革對房地產新舊項目的影響
（一）房地產新舊項目開發成本的不同
1、房地產行業舊項目的成本核算
營改增對房地產行業的影響首先在于企業成本結構。房地產行業的成本結構中，占比最大的就是土地成本、財務成本和建安成本。其中，土地成本現在仍然無法進行抵扣。因此，對于一二線城市中的土地價格越來越高，實行營改增后，房地產行業的稅負沒有降低反而更高了。對于三四線城市中的房地產市場來說，實行營改增后，土地成本與總成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企業的建安成本可以抵扣稅額，那么實行營改增對房地產行業最終可以實現降低稅負的現象。
2、房地產行業新項目的成本核算
房地產行業涉及的建筑環節較多、建筑鏈較長，從目前來看，營改增對房地產行業的成本核算產生消極的影響。從建筑材料供應商來說，它包括有鋼筋、水泥、石沙和五金等材料，其稅率有11%和6%，當房地產行業的增值稅稅率為11%時，為了運用增值稅抵扣原則，會導致房地產企業增加5%的建筑成本。從房地產行業的勞動力使用情況來看，房地產行業屬于勞動相對密集型企業，需要很多人工，其中農民工占有很大比例，然而對其工資無法開具增值稅的專用發票，使得支付工人工資這項重要的費用無法實行進項抵扣，因此，房地產企業的建筑成本再次增加。
（二）房地產新舊項目計稅方法的確定
增值稅的計稅方法分為簡易計稅和一般計稅。
1、房地產行業新項目的計稅方法
至2016年5月房地產行業營改增后，一般納稅人在銷售企業自建或自產的不動產，如果使用一般計稅方法，都以其取得的所有價款與價外費用之和，作為應納稅的銷售額，按照稅法規定的11%計算增值稅。
房地產行業的企業是一般納稅人，無論新舊項目都在不動產的歸屬地預繳稅款，同時又向企業歸屬地的稅務機關審核進行納稅申報。
2、房地產行業舊項目的計稅方法
房地產行業的舊項目可以參考簡易計稅和一般計稅，二者選其一，一經選擇使用，在36個月內不得任意變更。針對房地產舊項目的一般納稅企業，如何選擇對企業有利的計稅方法，企業一般視情況而定。具體可分為以下幾個方面：
第一、假如房地產企業現在已經竣工完畢，但仍在房屋銷售過程中，企業營改增之后，尚未銷售的繼續銷售，可按照征收率為5%簡易計稅。
第二、假如房地產企業尚在開發樓盤，并且已經開發的項目總體占比比例很小，項目的成本發票還沒有接收，這時房地產可以選擇對企業有利的計稅方法，按照征收率為11%一般計稅，因此，房地產企業大批量的成本發票就可以進行抵扣稅額，降低項目的成本費用。
第三、假如房地產企業尚在開發樓盤，并且存在已經開發的項目整體占比比例較大，其項目的成本發票大部分已經入賬，這就說明房地產企業未來收到的增值稅發票金額很小，沒有多少可以進行抵扣。因此，房地產企業可以選擇按照征收率為5%簡易計稅。
三、“營改增”改革對房地產新舊項目的對策
（一）合理實施稅收籌劃
無論是對新項目還是舊項目，房地產行業實行營改增以后，在財務管理方面要積極展開合理的稅收籌劃，加權平均各個開發環節的成本費用，最大程度的降低增值額，實行節流成本的原則。首先，在實行合理的稅收籌劃時，主要從房地產行業的建筑施工方面來著手，適當選擇能夠提供增值稅的專用發票企業為材料供應商和勞務公司。其次，房地產行業的增值稅稅收政策比較多，企業在實行合理的稅收籌劃過程中，可以積極運用各項稅收優惠政策，降低房地產企業的稅負，減少其開發建筑成本。
（二）加強增值稅發票的管理，提高增值稅專用發票抵扣意識
房地產行業營改增之后財務處理上，主要關注新舊項目互相交替期間，在共同經營和共同生產的前提下，必須采用分開采購、分開決算以及分開核算。即也就是說房地產行業營改增之后，舊項目增值稅的銷項稅和進項稅，不可以用新項目的稅費進行抵扣。對于房地產行業來說，增值稅征收環節最重要的就是銷項稅扣減進項稅，此次房地產稅收改革是一次合理完善稅收制度的具體措施，減少企業的重復性征稅。同時，也能夠促進房地產行業在新舊項目中，規范使用發票制度，提高增值稅專用發票抵扣意識。
（三）熟悉稅改政策，加強稅改制度的輔導
政府應該建立房地產行業的過渡性暫時條款，例如在實施營改增稅制改革后，對于一些稅負不減反而增加的房地產企業，在新舊項目建設中給予一定的財稅補貼，盡可能實實在在地幫助企業渡過困難時期。國家可以適當出臺一些降低增值稅稅率的文件，暫時把一些新舊項目為11%稅率，因企業的壓力和困難視情況而定，暫時使用6%的增值稅稅率。政府還應與財政部門就房地產行業營改增的各項細節和新舊項目進行商討，實現材料供貨商的小規模納稅企業和農民工的人工費，如何合理進行稅款抵扣，減少房地產企業的建筑成本。同時，財稅部門要定期對相關人員進行政策輔導和培訓，幫助工作人員掌握營改增稅改的宗旨、要點及內容等方面。
四、結束語
綜上所述，房地產行業實施營改增以后，對企業未來長遠的發展是把雙刃劍，其影響利弊的大小主要取決于房地產行業自身的財務管理方式和方法。營改增既是房地產行業未來一段時期里經營面對的重要機遇，也是實現其良好發展的重大挑戰。總體來說，2016年是營改增稅負改革的收尾之年，在其帶動下加快促進國內外的財稅體制接軌步伐，減少重復性征稅，增加房地產企業的綜合競爭力，推進企業長遠發展。
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【關鍵詞】 房地產 EVA考核 業績評價
EVA即經濟增加值（Economic Value Added），由美國思騰思特咨詢公司注冊實施后，成為一套以經濟增加值為基礎的財務管理系統和決策、激勵機制。目前EVA在全球范圍內被廣泛應用，成為全球通用的衡量指標。90年代末，EVA理論被引入國內，作為新興的業績評級體系，EVA近年來越來越多的為國內公司采用。
房地產行業采用的企業業績評價指標種類繁多，以會計利潤為導向的財務指標為主。對于成本核算復雜程度極高，且收益波動性極大的房地產行業而言，EVA考核的理念與之更為匹配。為適應市場開放進程不斷加快之下的市場競爭，引入EVA業績評價方法及其先進管理體系具有現實的必要性。房地產行業中已有部分大型企業如恒隆地產等嘗試采取EVA考核體系，盡管面臨一些質疑，EVA的先進管理理念還是得到了共識。
一、采用EVA考核的優缺點分析
EVA評價體系在企業中的運用具有明顯優勢。EVA剔除了會計失真的影響，可以準確全面地衡量企業真實經濟狀況，維護投資股東的正當權益；在經營決策中，EVA評價指標不以短期效果為準，而是鼓勵有利于增加長期利益的投資決策，有助于杜絕管理者的短期行為與實現企業的可持續發展；而由EVA激勵的價值創造的理念，體現了新的企業價值觀，對決策者及企業員工而言都有明顯的正面作用。另外，EVA應用范圍廣泛，有效改善不同企業之間以及企業內部多種財務指標的混亂狀況。
與此同時，EVA指標自身具有一定的局限性。EVA的適用范圍有較為明顯的界限，由于對資本成本穩定性要求較高，在運用于利潤波動較大的房地產企業時，需要考慮的調整事項較繁瑣，對EVA考核的結果進行討論時對經濟周期的關注必不可少；在EVA反映企業真實經濟狀況過程中，受到通貨膨脹的影響，EVA值可能產生一定扭曲，同時EVA受到折舊影響的局限，不同折舊方式計算的EVA不能完全用于比較公司實際的盈利能力；就中國國內實際狀況而言，由于EVA不是完全意義上的利潤指標，在國內證券市場條件并不十分成熟的條件下，EVA理論的實際可操作性仍然容易受到懷疑，相關外部條件的完善仍舊是EVA得以合理應用的限制因素。
二、房地產行業EVA考核存在的問題
1、進行EVA考核的環境條件不充分
國內資本市場的不成熟極大影響了資本成本計量的準確性，是制約EVA應用的重要因素。與國外完善的專業機構體系相比，國內EVA評價實施尚處于實踐階段，專業機構不完善，專業人才缺乏，專業性的指導計劃難以形成，同時由于公共監督機制尚未形成，EVA的廣泛應用容易遭遇輿論質疑，現階段的推廣存在較大阻礙。
就企業內部而言，應用EVA進行考核的根本目的是通過評價指標的改變帶動管理體系和激勵制度的完善，推動管理理念和企業內部文化的變化，形成以價值創造為核心的企業經營方式。在現有企業經營管理背景下，這一目標的實現面臨管理方式調整等一系列問題。部分企業管理結構不合理的現象較嚴重成為限制EVA考核應用的重要因素。而目前許多企業經營者理念落后，在管理層中建立資本成本的概念仍然需要一個較長過程。
2、應用范圍具有局限性
EVA可以用于有效衡量資產運用情況，對于房地產行業而言，開發企業占據大量有形資產，采取EVA可以相對有效地對企業價值創造進行考核評估。但是對于依托信息及人力資源提供專業服務的房地產企業，EVA考核效率較低，對于專業服務企業占據行業重要地位的房地產業而言，EVA考核的全面推廣較為困難，而EVA考核的全行業適用性不強又進一步降低了其應用效率。另一方面，對于有形資產比例較大的企業而言EVA考核的效率也在不斷受到懷疑，由于房地產企業受到經濟周期影響較大，價格波動較大，因而企業每年EVA值容易受到扭曲，會表現更劇烈的波動，導致公司股東成本和風險都較大。在房地產行業企業具體運用EVA考核的過程中，尚需要對EVA的會計調整事項進行更全面細致的分析及規定。
3、評價指標具有局限性
在實際的操作和運用方面，EVA作為評價指標本身存在體系的局限性，尤其對于房地產企業而言，經濟增加值的測算可能受到扭曲，而另一方面，企業中制度不完善和管理缺失等遺留問題的存在導致測算基點EVA值存在比較大的困難。而在后續的測算和考核中，EVA的具體計算需要明確多個調整項和調整方法，在實施過程中需要對財務數據進行相應調整，相互之間的銜接與平穩過渡是EVA應用的一大難點。由于核算方式相對模糊，管理層與股東之間在考核方面容易形成摩擦，這種評價指標的實施能否獲得廣泛認可還存在較大的不確定性。
三、解決問題的對策及優化建議
盡管在應用中仍存在一些問題，但作為一種先進的管理評價體系，EVA在經營及管理理念方面體現出明顯優勢。正確認識EVA指標缺陷，在發揮其優勢的前提下，不斷對評價體系進行針對性優化和完善，將EVA考核應用于房地產行業，具有多方面的現實意義。針對應用中存在的問題，在實際應用EVA考核時，應對其可操作性和系統性進行完善和優化。
1、優化內外部環境
第一，優化外部環境。促進資本市場的成熟與完善，鼓勵EVA相關專業機構的發展和專業人才的培養，為EVA的應用提供良好的支持條件。第二，克服制度障礙。建立以價值為導向的市場經濟制度，形成傳統會計制度和EVA體系相補充的業績評價體系，促進企業管理效率的提高。第三，改善企業內部治理結構。加快產權改革步伐，降低行政管理的干預，降低EVA應用的阻力，并形成公開的信息管理和公布機制，促進財務信息和EVA體系的銜接和信息的有效轉化，發揮EVA評價指標的積極作用。第四，加深管理者認識。提高管理層對EVA的認識，保障EVA評價指標的推行以及其作為公司經營規劃的核心加以應用的地位。
2、進行EVA會計調整
房地產企業的EVA考核能否準確有效進行，很大程度上依賴于會計調整原則的保障和調整事項的科學性。結合房地產企業的特點，對房地產企業典型的長期費用支出例如宣傳推廣費用等，應當根據費用發揮效應的期限進行資本化處理，在項目的開發銷售期進行分攤；EVA體系中更注重現金資本的實際變動狀況，傳統會計核算中對沖銷計提事項的規定在進行EVA核算時應加以淡化，房地產企業中經營者更易通過控制沖銷計提事項粉飾公司業績，應鼓勵現金流量變動反映企業經營狀況；對于房地產企業而言，在項目周期內往往發生營業外收入和支出，會對經濟增加值產生一定影響，應進行資本化處理；另外在EVA考核體系下，資產重組并購等容易引起利潤大幅變動的非經常項目若不進行反應，很容易導致EVA值的扭曲，而不能真實反映企業真實經營業績。根據不同企業之間的實際情況，在運用EVA考核時，應當注重調整方法的合理使用及處理。
3、適時更新指標數據
房地產行業整體體現明顯的市場導向，市場中供求關系強烈依賴于相關政策導向，因而在對房地產企業進行考核時，相關政策規定變化的影響必須在計算EVA指標時加以考慮。企業內部可以設立專門的職能部門，研究政策導向，及時追蹤經濟調控政策，根據市場信息預判未來供需變化趨勢。并結合政策導向和市場趨勢，適時調整指標數據，從而對未來項目盈利能力等進行準確估計，保障考核的科學性和準確性。
4、結合EVA指標構建考核體系
EVA考核與傳統指標的最根本區別在于依托EVA可構建全面衡量企業業績的考核體系，準確反映企業真實業績和價值創造能力。應逐步將所有資本納入核算體系，并考慮投資資本的機會成本，反映管理價值的各個方面，形成完整的管理體系。
通過EVA對企業業績的真實反應給管理人員產生的足夠壓力，可促使管理者盡可能的提高資本的營運能力。引入EVA考核后，可對管理者人員進行“準股東”收益的激勵，使管理者收益與企業EVA考核直接掛鉤，促使管理人采取與股東同樣的關注，實現股東與管理者最終目標的一致性，降低管理者與制度博弈的機會。同時增強EVA對資本使用成本的強調，促使企業全體員工形成以價值創造為核心的企業文化體系，真正實現EVA考核推動房地產企業乃至行業可持續發展的作用。
四、結語
當前企業管理已經進入到以價值為基礎，以價值最大化為目標的價值管理時代。EVA評價體系的特點及其在國際上的實際應用經驗表明，EVA可對企業管理方面的提升產生重要的貢獻。深入理解EVA的理論機制，正確看待EVA評價指標的優缺點，根據房地產行業的實際狀況及特征對EVA應用進行優化和完善，以追求經濟增加值的最大化和資本利用效率的最大化，實現企業價值的提升和股東收益的增加，對于推動企業的長期發展和進步將起到不可代替的推動作用。在市場化進程不斷深入的背景之下，EVA指標不僅在業績評價實踐中體現明顯優勢，還將對市場中的各類參與者的價值觀和企業管理觀念產生積極影響，促進市場中資本利用效率的提高，促進企業與房地產行業的健康持續發展。
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關鍵詞：房地產 公司業績 財務杠桿
財務杠桿是因為公司的負債經營引發的，當前發達國家市場經濟發展較為成熟，對財務杠桿的研究和利用也比國內相對進步，而且負債資金在全部利用資金中占有很高的比例。但是，在我國社會主義市場經濟仍處在初步發展階段，市場不夠成熟，經濟不夠發達，對負債經營與財務杠桿的相關研究遠落后于世界其它國家，沒有形成系統的理論，無法對實踐進行指導。另外，在國內外的研究中，對資本結構、財務杠桿和公司業績單方面的研究較多，而對房地產行業公司業績與財務杠桿的行業實證研究的成果較少。所以，探討和研究財務杠桿在我國房地產行業公司中的利用，并以此為基礎得出結論，為我國房地產公司在負債經營過程中提升利潤和業績，具有很好的理論意義和現實意義。
對房地產行業公司業績與財務杠桿進行實證研究，首先要弄清兩個概念，即“公司業績”和“財政杠桿”分別是什么，明確二者的概念和度量之后，再對本文實證研究的理論基礎進行分析和闡述。本文提出了三個可能性的假設：“房地產行業公司業績與財務杠桿不相關”、“房地產行業公司業績與財務杠桿負相關”和“房地產行業公司業績與財務杠桿正相關”，進行了樣本的選擇、研究和分析，并得出了結論，根據樣本分析得出的結論，對當前房地產行業公司業績的提升提出了幾點建設性的合理建議，希望本文的實證研究對房地產公司的財務實踐有一定的借鑒作用。
研究的相關概念界定
（一）公司業績
公司業績。公司業績管理是當前所有行業領導者和管理層高度重視的內容之一，公司的運營和戰略發展決定其業績水平，公司的業績直接影響其未來發展步調和未來發展方向。公司業績考核是對公司的生產經營成果和運營目的進行相應標準的考核。公司業績的度量。公司業績的度量不是單方面的，是通過很多方面進行綜合評定和衡量的。從資金的運用、人財物等全部資源的合理配置和充分利用、產品的研發銷售等各方面，都需要進行業績度量，但總的來講，公司業績度量，主要是針對公司的資金利用的管理展開。
（二）財務杠桿
財務杠桿的概念。財務杠桿是由固定籌資資本產生的，通常是指公司的負債水平，是用企業債務資本與所有者的權益資本或是公司的資本總額二者之間的比例計算得出來的。財務杠桿的度量。根據財務杠桿的概念，它是公司負債在公司資本結構中的比例，可以采用兩種方式進行度量，一是負債與所有者權益的比例，二是負債與資產總額的比例。房地產行業公司與其它行業公司所處的行業、利益增長和負債償還能力等各方面的不同，財務杠桿也會有很大的區別。財務杠桿作用程度用財務杠桿系數測量，是指資金盈余對利息前和交稅前的利潤變化的反應靈敏程度，息稅前利潤變化會對每股盈余產生影響。
研究的理論基礎
（一）資本結構理論
資本結構是公司運行的經濟基礎和支撐，是公司經營管理需要考慮的重點內容。當前對資本結構這一概念有不同的定義和討論：一種觀點認為，資本結構是股權資本各部分的比例數值，或是債券資本各部分之間的比例數值；第二種觀點認為,資本結構是股權資本與債券資本之間的比例，也就是指財務結構；第三種觀點認為資本結構是指物質資本與人力資本二者之間的比例，其中物質資本包括股權資本和債券資本。
（二）MM理論
MM理論是米勒在研究“負債杠桿與公司價值”二者之間的關系時提出來的，此理論認為公司的負債數額越高，則公司產生的價值也會隨之贈大，二者之間呈正比。MM理論對公司所得稅加入考慮范圍，同時也考慮了個人所得稅的因素，個人所得稅與個人投資中所獲取的利息二者抵消，那么企業在負債背景下進行資金籌措所追求的避稅效果根據個人所得稅的抵消而消失；在不考慮企業所得稅與個人所得稅的因素時，無論是否負債，所有企業的價值都是其經營利潤和報酬率的比值。
（三）權衡理論
權衡理論在米勒的理論結果加入了財務危機成本的理念，這一觀點認為企業在負有較高負債的情況下，不存在財務危機成本，企業價值與負債資金的數額成正比。負債增多，價值也隨著上升，這時，企業的風險增大，形成潛在的財務危機的可能增大。當負債達到一定程度之后，負債稅額庇護利益與財務危機成本對等，二者可以抵消，這時，企業價值出現最大值，出現最優的資本結構。如果負債繼續增加，那么企業財務危機成本就會增加，負債越多，企業的價值也會以同樣的速度降低。
（四）信息不對稱理論
依據逆向選擇理論的觀點，Myers認為公司進行融資時采用“啄食”順序，即首先進行延留收益進行資金籌集，然后通過發行債券和變更股權等形式進行資金籌集，這種理論將公司業績與資金結構定義為反向關系。依據成本理論，Jensen等人認為公司業績與資金結構呈現正向關系，因為公司領導和決策者會過多注重私人收入，意在通過公司增加債務的方式改善收益者的行為方式。另外，在1977年的一種觀點認為公司的資本結構可以向市場發送信號，所以在此基礎上一些投資者就認為公司業績與資本構成之間是正相關的，因為業績好的公司通常會存在較高的財務負債。
通過對以上幾種理論的闡述，可以看到，對公司業績與財務杠桿二者之間關系的研究存在很大的不確定性，本文就將對房地產行業公司業績與財務杠桿進行實證研究，探討二者之間的關系，并得出結論，提出合理建議，促進房地產行業公司業績的提升，改善公司運營。
房地產行業公司業績與財務杠桿的實證研究
（一）研究的可能性假設
房地產行業公司業績與財務杠桿不相關。首先，第一個假設是房地產行業公司業績與財務杠桿不相關，即二者不存在直接的相互影響。在這種假設下，無論財務杠桿發生怎樣的變化，公司業績都不會隨著變化或僅產生微弱的變化。在提升公司業績時，就不必考慮從財務杠桿入手，進行戰略和戰術的調整。
房地產行業公司業績與財務杠桿負相關。假設財務杠桿存在一定的效應，房地產行業公司業績與財務杠桿呈正相關。在這種假設條件下，房地產行業公司錯誤運用財務杠桿進行財務管理與干涉，就會減少投資者的收益，增加公司財務風險，降低公司業績。那么，在提升公司業績時，就需要考慮通過哪些手段，盡可能規避財務風險，提高企業收益。
房地產行業公司業績與財務杠桿正相關。假設財務杠桿存在一定的效應，房地產行業公司業績與財務杠桿呈負相關。在這種假設下，房地產行業公司合理運用財務杠桿進行公司財務管理和干涉，那么公司的業績提升，資本利潤增加，企業甚至會出現額外的收入。那么在公司經營中，就要考慮如何恰當地運用負債，發揮財務杠桿的效應，提升公司的業績水平。
（二）研究設計
選擇研究樣本。本文將2010年我國滬深兩市的91家A股上市房地產公司作為研究樣本，為了保證研究結構的科學、客觀和準確，在選擇樣本時排除了上市房地產中的ST公司。
研究過程。眾所周知，在房地產行業公司中，影響其業績的因素有多個，在本研究中筆者將重點分析資本構成對公司業績所產生的變化。公司業績的考核標準是總資產收益率，影響選擇的是凈資產規模、主營利潤增長率、總資產周轉率和資產負債率，其中資產負債率又有流動負債率和長期負債率兩項衡量標準。他們之間的關系是：
總資產收益率y等于凈利潤與總資產之間的比值；流動負債率x1等于流動負債與總資產之間的比值；長期負債率x2等于長期負債與總資產之間的比值；主營利潤增長率x3等于本年主營業務利潤減去上年主營業務利潤再與上年主營業務利潤之間的比值；總資產周轉率x4等于銷售收入與平均總資產之間的比值；凈資產規模x5取其對數進行回歸分析。
利用SPSS統計軟件，對本文研究樣本進行線性回歸分析，可以得到這一數據：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245
通過對得到的數據進行分析，可以知道，公司總資產收益率與資產負債率二者之間成反比，與凈資產規模、主營利潤增長率和總資產周轉率之間成正比。然而，由于長期負債率x2、主營利潤增長率x3、凈資產規模x5無法通過T檢驗，因此公司長期負債率、主營利潤增長率與凈資產規模三者對公司總資產收益率的作用不大。流動負債率x1和總資產周轉率x4這兩個變量可以通過T檢驗，所以二者對總資產收益率y的影響較大，根據流動負債率x1的變化，總資產收益率y會反向變化；同樣，隨著總資產周轉率x4的變化，總資產收益率y會正向變化。
（三）研究結論
本文對房地產行業上市公司業績與財務杠桿進行實證分析，因此對公司的流動負債率對總資產收益率的作用、長期負債率對總資產收益率的作用進行了重點分析。依據權衡理論的闡述，公司盈利能力較強時，需要增加負債增強財務杠桿的效應，如果公司盈利能力差，則需降低負債弱化財務杠桿效應，降低財務風險。從以上研究可以得出結論：公司的盈利水平與流動負債之間作用較大，之間成反比，但是長期負債對公司業績沒有太大作用。
流動負債影響總資產收益率，二者成反比。房地產行業公司通常是經過銀行進行貸款獲取資金，而銀行出于自身利益貸出的多為流動性資金，流動資金對于房地產公司來說有著長期負債資金的功效。公司的盈利水平較低的情況，就會對流動資金的依賴程度較高。
長期負債對總資產收益率影響低于流動負債。公司的長期負債是公司進行常年運營的很重要的穩定的資金來源，長期負債是公司日常運營中的一部分，公司的償還意識不強。而流動負債是公司籌集的短期貸款或資金，這部分資金需要在短時間內進行償還，公司就必須利用這部分資金在短時間內進行快速流通，增加收益水平。由于領導者對二者的償還意識和利用渠道不同，就使得長期負債對總資產收益率影響低于流動負債。
相關建議
房地產行業公司應當慎重使用財務杠桿。從實證研究中，我們可以分析出資金結構中的某些構成部分可以促進業績的提升，但這并不代表財務杠桿與公司業績就成正比。因此，房地產行業公司在利用財務杠桿效應時，要慎重考慮，加強財務風險防范，避免不必要的損失。
房地產行業公司應當適當擴大發展規模。規模化生產可以提高公司的負債水平，增強公司低于財務風險的能力。房地產行業公司根據自身的實際情況，在進行項目的可行性分析基礎之上，適度擴大公司經營規模，提高盈利能力，改善公司業績，完善公司財務體系。
房地產行業公司應當不斷提高運營能力。公司領導者和決策層需要強調債務意識，對公司資金和其它資源進行合理配置，對資金結構和財務結構進行優化，并加強對資金利用的監督和審核，提高公司運營能力。
房地產行業公司應當增加自身融資渠道。目前我國市場競爭壓力巨大，以銀行貸款為主同時拓寬房地產公司的融資渠道，不僅可以降低銀行貸款壓力，還可以增多公司籌集的資金。一方面，可以發放債券、轉讓股份等方式進行融資，吸引民間閑散資金進行資金籌措；另一方面，還可以將房地產產品進行證券化，降低融資風險和融資難度。
綜上所述，房地產行業公司業績與財務杠桿之間存在一定的關系，公司領導者在進行財務決策和資金籌集時，要重視二者之間的關系。
參考文獻：
1.張歡.基于競爭戰略的財務杠桿與企業績效關系的研究[J].南京理工大學，2010
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一、房地產行業企業文化的基本特點
（一）房地產行業企業文化的社會影響大
社會影響大，是房地產行業企業文化的顯著特點。因為，房地產企業建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產企業把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業文化。與民生息息相關的地產行業的領軍人物，其一行一言自然成為一種話語導向和風向標，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關注，其實已經不再是他們的個人言行，而是整個房地產行業企業文化的優劣、態勢和走向，因為這種優劣、態勢和走向不僅僅關乎他們的企業，更關乎一座城市、一個社區、一類居住群體的精神風貌和文化沉淀。光明地產的企業文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標，是在為城市構建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產，使光明地產的企業文化成為優秀房地產品牌的代名詞，“光明地產”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。
（二）房地產行業的企業文化發展并不平衡
房地產建筑的本質，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現。房地產行業優秀企業文化的基因，通過企業高素質員工隊伍的培育而作用于企業產品品質與品牌的表達，助推著企業經濟的持續提升，成為企業的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產行業的共識，這是房地產行業企業文化發展的主流。毋庸置疑，房地產行業的企業文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產出的房地產企業，以速成、逐利為立業之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產企業重擴張、輕質量，無序競爭甚至惡意競爭，導致中國房地產建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業發展的指向。當企業的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當企業的文化戰略，僅止于當前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產行業企業文化，從平庸走向優秀、從優秀走向卓越，需要時間，也需要心態。
（三）房地產行業的企業文化建設態勢良好
總體上看，房地產行業的企業文化建設態勢良好，優秀房企的企業文化引領發展。房地產市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構筑行業的高度。光明地產成立28年來始終把企業文化建設作為發展基石，使企業進入21世紀以來連續躋身中國房地產50強、“中國房地產開發企業穩健經營”10強、上海房地產10強的企業行列，榮獲“中國房地產最具影響力品牌企業”和上海市“五星級誠信創建企業”稱號。光明地產文化，以內在的優秀價值觀和外在的社會責任形象，成為企業思想政治工作和精神文明建設的新載體，成為服務和促進企業發展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。
二、光明地產企業文化建設的實踐探索
（一）努力增強對企業文化建設重要性的思想共識
增強員工對企業文化建設重要性的思想共識，是企業文化建設的根本。共識之一：企業文化建設是推進企業持續發展的需要。文化發揮著引領和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應里，與企業互促成長，雙向提升。光明地產通過28年的努力，將文化與經濟互推并進，實現了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產企業煥發青春的獨特發展之路。共識之二：企業文化建設是促進企業和諧共享的需要。和諧的企業文化，在于最大限度地達成企業各方利益的協調、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產成于農墾，長于農口，造就了光明地產特有的親近土地、自然和質樸的企業風格，賦予了光明地產穩健的個性，既充滿激情又沉穩踏實，本著對土地負責的態度理性拿地與開發。與此同時，光明地產人奮發有為，在新的時代需求導向下，積極轉型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業的可持續快速發展不懈進取。共識之三：企業文化建設是促進人的全面發展的需要。優秀的企業文化是促進人適應企業全面發展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業的宏偉目標與戰略愿景，增強人的精神力量，促進人的全面發展。光明地產重視人在企業發展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業發展和管理全過程，在管理中真正體現尊重人、培育人、善用人、凝聚人。
（二）不斷推進光明地產企業核心價值體系的建設
文化制勝戰略，越來越成為企業增強凝聚力和競爭力的重要發展戰略。在文化制勝戰略的實施中，企業核心價值體系的建設起著決定性影響。光明地產黨政班子緊緊圍繞房地產經營、資源、資本等企業經濟工作重點，大力塑造富有特色的企業文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產的核心價值觀體系。確立光明地產的企業使命。光明地產以“筑夢造福、強企富員”作為企業的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產人追求的愿景。在光明地產，企業不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨一無二的精致的風向標。“強企富員”，是光明地產的第一要務。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領導甚至將改善員工午餐，工作環境放在第一位，激勵員工牢記企業使命，積極作為。傳播光明地產的價值取向。讓“穩健進取、務實果敢、責任創新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經八年“抗戰”，卻始終沒能成功，光明地產收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務部經理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數發放給保安，再去醫院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫院治療等等。弘揚光明地產的企業精神。“大地情懷，海派精神”的企業精神，詮釋光明地產人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學”，從不向外人披露；光明地產攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區兒童送去愛和關懷，用行動詮釋了擔當和責任。根植光明地產的企業文化。光明地產黨政班子將企業文化建設納入各級領導干部培訓的主要內容，通過開設企業文化建設培訓班、組織企業文化建設理論專題講座、企業文化建設交流會，以及組織先進企業文化學習參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業文化，思考企業文化建設等問題；在高度認同的基礎上，集團制定了《光明房地產集團文化建設三年行動計劃》。
（三）有效推動企業文化與企業戰略融入發展
光明地產每三年都要制定發展戰略規劃，為企業未來發展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現實，需要員工的共同努力。為此，新的戰略規劃形成后，光明地產開展宣傳、解讀、培訓，讓企業新的戰略規劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標把企業愿景融入經濟發展目標，加強形勢任務宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓、考核、激勵等把企業愿景融入經濟發展目標，化為集團上下的行動。創新現行的有效做法，用好微信、微博、官網等新媒體，加強形勢任務宣傳，使企業愿景內化于心，外化于行。把經營理念融入企業制度建設，提升企業經營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環節；建立科學、規范的內部管理體系，實現由粗放型管理向科學、效益、文化管理型企業轉變。建立相應的獎懲措施，在激勵約束中實現價值導向，引導和規范員工行為，促進經濟管理和員工隊伍整體素質的提升。2015年，光明地產在已有60多項制度的基礎上，研究制訂了58項更為細化的工作業務流程，通過制度建設實現集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設。把行為規范融入企業日常管理，提升干部員工整體素質。開展創建“文明單位”、“學習型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業心、比責任心、比貢獻、比進步的良好企業氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產人昂揚向上、不斷進取、奮發有為的精神面貌。
（四）著力突出品牌文化建設塑造光明形象
以品牌理念為引領。把深化品牌建設、品牌理念深入人心作為統領性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統一的公司形象、經營理念、企業文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產的旗幟下。2015年，光明地產旗下的“農工商房產”獲中國馳名商標。以社會責任為己任。以統一的具有社會責任感、現代意識的公司形象，提升光明地產形象。汶川地震發生后，響應市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結小學和10個社區衛生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎上，光明地產的公益品牌初步得到了建立，光明產社會責任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風廉政建設，通過教育、完善制度、參觀學習、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態化。建設一支政治思想信念堅定、善于創新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔當重任、精于企業管理、綜合能力素質突出的優秀干部隊伍。進一步完善廉政風險防控機制，從制度層面、領導層面和監控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監管體系。
（五）構建完善企業文化建設的體制機制
建立企業文化建設的領導體制。明確集團總裁和黨委書記應當同為企業文化建設的第一責任人，共同負責，把企業文化建設作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構建黨政領導一起抓、各部門協調抓、上下互通、左右聯動、整體運作和協調發展的工作格局。制定企業文化建設的發展規劃。制定集團企業文化建設的標準、規范、制度等，做到工作有章可循。將企業文化建設納入光明地產總體發展規劃，納入精神文明建設責任制，形成行之有效的企業文化建設工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業文化建設提供必要的資金支持，為企業文化建設提供必要的物質保證。完善企業文化建設的管理機制。光明地產宣傳部作為企業文化建設的主管部門，與經營管理部門共同研究、制定企業文化建設的目標任務，確保了企業文化建設各項工作的落小落細落實，并融入管理系統，為優化經營管理提供文化支撐。
三、提升房地產行業企業文化建設水平的思考
如今房地產經濟占我國國民經濟相當大的比重，為了使人們生活水平提高，國民經濟得到好的調控，就必須處理好市場經濟與房地產經濟之間的關系，接下來從以下幾個方面來談為了發展市場經濟，房地產經濟的重要性。
（一）促進人們生活水平的提高
2000-2009年，我國城鎮家庭人均可支配收入從6279.9元躍升至17175元，年均增達10.9%，大多數年份都保持兩位數的增長。房地產開發投資總額從2000年的4901.7億元快速增長至2009年的36232億元，年均增長率23.08%，房地產投資成為我國國民家庭經濟的重要推動力。
（二）促進社會的進步以及國民收入的增加
2000年-2009年，我國GDP總量從99214.6億元躍升至335352.9億元，年均增達15.99%，房地產開發投資總額從2000年的4901.73億元快速增長至2009年的36232億元，年均增長率28.89%，是推動我國經濟持續快速增長的重要力量。
（三）迅速拉動市場需求
在面對大范圍的金融危機時，由于貨幣行業和金融業務的持續崩盤，造成市場經濟的劇烈波動，這時穩定的房地產市場就能夠有效的將大批的家庭資金洗盡過來，從而達到緩和和抵御通貨膨脹等危機的目的，穩定了市場經濟的震蕩，進而維護經濟的平穩推進。
（四）有效帶動周邊行業的興起
房地產行業的發展帶動了相關行業的興起，如電器、裝修、家具、建材等一系列產業。由于它涉及范圍較廣，像旅游、金融業等第三產業也得到了好的發展。因此，這一系列周邊行業的經濟效益得到極大的增大，促進了市場經濟的活躍。
二、房地產經濟與市場經濟發展不相協調的原因分析
（一）房地產價格與價值相背離
近幾年，我國房地產價格一路飆升，按理來說，價格是圍繞價值進行波動的。但房地產價格飆升這一現象，完全偏離了自身的價值，這對市場經濟的秩序是有一定影響的。諸如房地產開發商的不合理占地，以及房地產經濟過快增長而導致的泡沫經濟產生，不但加大了房地產經濟的風險性運行，而且會出現銀行信貸中的資金鏈嚴重斷裂。
（二）政府干預過度
2013年2月20日出臺的“國五條”雖然對炒房投機的現象進行了抑制，但對市場的剛性需求影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻相對較小。雖然政府使用一系列手段對炒房現象進行控制，但并不能影響到一手房的交易。
（三）資源利用缺乏合理性
當前，我國房地產市場的建設中，低碳環保型住宅和智能化住宅十分有限，所以要想更好的發展房地產行業，就必須在房地產行業和建設中實行可持續發展戰略，融入環保和節能的思想。
（四）房產泡沫使市場經濟改變巨大
目前，房地產行業的信貸數額，占據各銀行信貸業務較多的比例。因此，一旦發生房產泡沫，勢必會造成很大的經濟損失。其他與房地產相關的行業也必定會受到一定的影響，從而導致市場經濟受到巨大的混亂，對維持經濟穩定發展造成重大的影響。
三、促進房地產經濟與市場經濟發展相協調的對策
（一）對房地產價格進行調控
為了房地產經濟良好發展，房地產價格因控制得當，政府部門應做好調控，在對市場經濟進行調查研究之后，正確判斷該如何使房地產經濟與市場經濟協調發展，制定出有效的政策。
（二）對房地產經濟加大金融監管力度
為了保障市場經濟與房地產經濟的協調發展，政府部門應加大金融監管力度。在房地產企業的貸款規模、償債能力、開發進程等實行全面深入的監督，調節銀行的資產結構，推動信貸資金向市場經濟發展的朝陽行業流動。
（三）促進房地產經濟的轉型
根據我國目前房地產行業的現狀，各地政府必須要積極進行市場經濟的調控。政府可通過貸款利率調整的方式來對傳統的能源浪費與環境污染現象進行改善，以此來保障房地產行業的長遠發展。
四、結束語
關鍵詞：投資性房地產；會計核算；問題與措施
我國人口數量龐大，因此房地產行業占有及其重要的地位。但房地產的發展過程中，但其中仍存在一定的問題，如初始計量中不明確的核算科目、后續計量中計算模式的模糊、轉換過程中的一些問題。
一、投資性房地產和其會計核算
（一）投資性房地產的大致概念
房地產的投資是為了實現資本增值和賺取租金，主要從事出租土地使用權和建筑物等經營活動，即讓渡資產使用權來獲取利益的行為。另外，投資性房地產以持有并準備增值后進行土地轉讓為形式，經利益最大化的影響，最后轉讓增值后的資產減去投資本金所得的差價來獲取利益。一般來說，房地產都是在資產增值最大化的時候才轉讓。我國相關法律法規規定，出租房屋和讓渡資產使用權也是企業經營活動的一種也需要繳納營業稅。
（二）會計核算的意義
會計核算就是在企業會計工作中準確、全面、真實的記錄會計信息一次來反映企業的經營活動。以我國境內主要流通貨幣人民幣為記賬單位。房地產行業發展迅速，做好會計核算工作對企業至關重要。投資性房地產的經營活動會計人員要通過會計憑證和記錄賬薄等形式來進行記錄和管理，進一步提升企業會計報表的準確性，做好企業的會計核算工作，并對企業的經營管理活動提出建議。會計賬薄明確劃分和歸納投資性房地產中的各類信息，全面完整的記錄會計信息，它詳細地地記錄了房地產經營活動情況。它為房地產管理者提供和分析了重要數據，幫助經營者做出正確的決定。
（三）投資類房地產的會計核算
房地產的投資主要是根據其準則來實施，大致可以分為初始計量和后續計量這兩種情況。初始計量就是指房地產在最初計量之前預計的實際成本，而后期計量主要是指計量企業對房產的后期的投入，后期計量主要是采用成本模式計量和公允價值這兩種計量模式，但是兩者之間只能只能選擇一種，且選擇之后就無法再做后期的更改。
二、投資性房地產中在會計核算中可能出現的情況
（一）在初始計量中核算科目不清晰
國家規定，我國的投資性房地產包括：已經出租的土地使用權、以及后期的土地利用權、自己購買的固定資產等。而相關規定明確指出，在短期之內的用于出租手段的建筑物屬于投資性房地產，其擁有者并沒有發生變化。但這樣就擴大了投資性房地產的核算范圍，會計核算過程中，企業可以輕易偽造出租的意圖文件，短期時間也不確定為多久，如果企業采用公允模式進行后期計量，企業會計核算就會出現眾多的問題，因此，對于這種現象，企業可以將建筑物分為固定資產和投資性房地產兩種。
（二）計量模式后期計量時的不明確
大多數企業在進行投資之前會對投資的項目進行全方位的分析、調研和考察和計算，通常會投資最有利于企業發展的產業，而且事先要進行投資性房地產有效評估，確保能實現企業利益最大化。但評估過程中，公允價值計量模式進行會計核算，利潤總額中也要把因為公允價值而產生的利益而計算入內，兩次比較計算，若公允價值與企業之前所預計的有出入，如果市場反應的波動小則對企業影響不大，如若市場房價波動大，企業就會受到極其嚴重的影響。除此之外，公允價值計算方式很容易被企業中的一些投機者利用，已達到為自己盈利的目的，這樣問題的出現會使得會計核算失去準確性，不利于企業長期發展，也可能會影響企業經營者對企業的經營決策，造成嚴重的經濟利益損失。
（三）在公允價值模式下投資性房地產的賬面價值與實際價值不符
房地產的投資轉換則是企業要根據房地產的用途進行相應的會計處理，根據房地產的實際用途進行分類。目前，我國大部分都采用公允價值計量模式進行房地產的投資轉換，如果房產的用途發生變化，會計人員要嚴格按照會計準則記錄房地產轉換會計信息，讓企業對房產有準確的了解，掌握房產最新信息，以便企業經營時能有效利用最新信息進行投資決策。因此，公允價值計量模式相應的會給企業的當期損益、資本公積等科目帶來變化。如果房地產只是在用途方面發生改變，但實際形態等方面沒有改變，就不能更改賬面價值。如果忽略該點，則會影響資產價值報告，從而影響相關決策者的判斷。
三、在投資性房地產中準確進行會計核算的方法
（一）在初始計量階段應該明確核算科目
在投資性房地產的相關準則之中已經明確的規定了初始計量，投資性房地產只能是出租使用權或實現資本增值，自用的房產，要算為固定資產。
（二）后續計量中，變動差異應包含在公允價值之中
部分企業在投資房地產的過程中發生公允價值變動，“投資性房地產―公允價值”或“資本公積―公允價值變動公積”中要計入價值差額，這樣才能更好地重估長期性資產價值，以此讓會計信息準確、真實。
（三）以賬面價值來計算公允模式下計量轉換后的房產價值
認清房地產的轉換核算問題后，相關企業的賬面上的價值應該努力的轉換為房地產的價值進行核算。而在投資性房地產轉算核算的問題之中，采用公允價值模式計算自用房產時，房屋計量基礎可以為自用房產的賬面價值，其中產生的賬面價值誤差可計入當期虧損中。
房地產行業是一個發展空間大，升值潛力高的行業，因此，投資性房地產要深入認識到會計核算中的問題并及時找到方法解決，這樣才能提高會計信息準確性，找到適合企業本身的計量方法，提高企業經營決策的正確性，為企業獲取更大利益。
參考文獻：
[1]郭瑞霞.企業會計核算管理系統的設計與實現[D].山東大學，2015.
一、房地產經濟發展的重要性分析
房地產經濟作為我國國民經濟發展中的重要組成部分，不僅是房地產行業穩定的基礎，同時也是與市場經濟協調發展的保障。因此，在當前對房地產經濟中存在的問題進行分析和研究是保障房地產行業健康發展的前提條件。此外，房地產經濟的發展也給社會的發展帶來了一定的好處，對我國競爭力提升也有著一定的促進作用，下面首先對房地產經濟發展的重要性進行分析。
1.提升國民收入。
房地產經濟的發展是我國國民經濟總收入的重要增長點，我國的國民經濟之所以能長久健康的穩定發展與房地產經濟建設的發展有著密切的聯系。房地產經濟的效益提升在所有的行業中占有絕對的優勢，這也為我國國民收入提升做出了巨大的貢獻。
2.提升人民生活水平。
隨著時代的進步和發展人們的生活發生了翻天覆地的變化，人們的生活水平也有了明顯的提升，在生活質量上也提出了更高的要求。住房需求是人們的基本生活需求，而房地產行業的發展給人們的住房條件作出了巨大貢獻，從樓房的多層建筑到高層建筑，再到花園式別墅，這給人們的生活水平提升帶來了極大的幫助，生活品質也明顯得到了提升。
3.推動社會進步。
房地產經濟的發展為社會的進步起到了促進性的作用。最基本的方式就是為社會提供了更多的就業機會，例如房屋的銷售工作和建設工作等。在房地產的整個建設到后期的銷售等多個環節中所需要的人才數量是很多的，這在一定程度上為大學畢業的學生提供了更多的就業就會。而施工中所需要的勞動力也比較多，也為外來務工人員提供了更多的就業崗位，緩解了我國就業緊張的局面。
二、房地產經濟與市場經濟協調中存在的問題
1.價格與價值波動引起的市場反應。
市場經濟的發展特征首先就是遵循市場發展規律。房地產行業的發展在為我國的經濟創收的同時也出現了價格與價值不相符的情況。正常的價格應該是圍繞著價值來上下小幅度波動的，但如果價格已經高出價值過多，那么就會出現波動式的購買行為。近年來我國的房產價格一路飆升，如果市場真的是供不應求那么出現這種情況也是正常的，但事實上并非如此。而是因為過多的炒房團和非法占地的開發商所引起的，導致經濟市場出現了不良的情況。
2.泡沫經濟所引起的市場波動。
在創造經濟價值的同時，房地產行業中存在著泡沫經濟。價格上升的越快，說產生的價值背離也就越多，從而造成更加明顯的經濟泡沫風險。當前人們在購房的同時會產生很多的銀行信貸，行業經濟一旦發生資金缺損的問題，那么銀行將會直接受到損失，這種損失也將在一定程度上影響著其他行業的經濟發展，使得市場經濟維護起來比較困難。
3.缺少環保型戰略。
在社會的快速發展下，近年來人們逐漸認識到了環保的重要性，對各行各業的環保性也提出了更高的要求。房地產經濟建設的開發與環境平衡之間有著十分緊密的關系，因此，它的環保型也對市場經濟的持續發展將產生重要影響。眾所周知，房地產建設需要大規模的土地資源和林業資源等各種能源等來作為基礎。因此環保建筑和材料的使用情況將成為市場經濟協調發展的關鍵。而當前我國的房地產建筑市場上的環保住宅和綠色建筑等十分少見，使得房地產經濟與市場經濟的發展方向出現背離的情況，無法達到統一。此外，在房地產的建設地理位置選擇上，很多的開發商由于資金問題會選擇一些較為偏遠的地帶，雖然價格較低，但周圍建筑并不完善。這種情況很容易出現“鬼城”的現象，同時也給人們的出行造成了麻煩。長時間以來勢必會導致房地產經濟受到影響，從而造成與市場經濟發展之間的不協調。
三、房地產經濟與市場經濟發展的協調措施
房地產經濟的發展與市場經濟發展的協調關系，需要依靠相應的對策來進行解決。當前我國的房地產經濟與市場經濟之間呈現出了明顯的不協調問題，對我的經濟建設造成了一定的影響。下面將從政府控制等方面來對房地產和市場經濟發展之間的協調問題進行研究，提出相應的改進措施，保障我國的市場經濟能得到健康的發展。
1.做好房地產價格控制。
房地產產品價格與價值之間的不符問題如果不得到解決，那么長時間的發展下去將會對市場經濟的穩定發展造成嚴重的影響，導致經濟泡沫出現，最終使整個經濟市場陷入到癱瘓狀態。因此，一定要做好房地產價格與價值的協調工作，將價格控制在合適的范圍之內。但并非說要強制性的將房價調低，而是應當遵照房地產商品價值來制定出相應的價格范圍，實現供需之間的平衡。當前房地產價格的過高已經成為了我國市場經濟中的主要矛盾，我國也一直在采取相應的措施進行宏觀調控。只有價值和價格之間呈現合理的趨勢才能保證房地產行業健康的發展。
2.加強市場監督。
在市場經濟條件下，無論是哪個行業，國家和政府都應積極的做好金融監督工作，保證金融市場的穩定性。當前我國的房地產市場不斷的呈現出價格過高等問題，主要就是因為監督工作不夠到位而引起的。我國部分房地產企業并沒有開發大規模房地產的實例，但可以通過銀行借貸的形式來實現投資，長久以來將會引起銀行的經濟出現問題。因此，在房地產的開發進城、貸款模式和償還能力等方面都要進行嚴格的監督和審核，強化銀行之間的合作和協調性，并對房地產的貸款行為進行嚴格的控制，保證資金能處于正常的流動狀態。此外，銀行應將傳統的信貸模式進行積極的創新，采取一定的措施來規避貸款的高風險，從而實現市場經濟與房地產經濟之間的協調發展。
3.加快房地產經濟轉型。
為了保障房地產經濟與市場經濟之間的協調發展，國家各個地區政府應當積極的進行宏觀調控，根據當前我國的房地產行業發展情況來進行行業規范和市場調整。保障房地產向著經濟型、環保型等方面來發展，同時給予政策和資金上的自持，幫助我國的房地產行業能有傳統的經濟模式逐漸向低碳環保的模式發展。此外，我國還應制定有關規定來鼓勵房地長相關行業也向低碳環保的方向發展，例如建筑材料行業等，積極的推進新能源和新型環保材料的使用。從而使我國的房地產經濟向著環保方向發展，實現健康、可持續發展。在房地產的建設中，開發商應當重視起地理位置的選擇，不能被眼前的利益所蒙蔽，而是應該以長遠的眼光看待問題。在選擇良好的位置基礎上來進行建筑不僅能提升建筑的未來發展效益，同時也能推動市場經濟的發展。
四、結語
